現(xiàn)今社會公眾的法律意識不斷增強(qiáng),,越來越多事情需要用到合同,,合同協(xié)調(diào)著人與人,,人與事之間的關(guān)系,。那么合同應(yīng)該怎么制定才合適呢,?下面是小編幫大家整理的最新合同模板,僅供參考,,希望能夠幫助到大家,。
簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需要出租方帶合同原件?篇一
商鋪?zhàn)赓U中,承租人在交房后需對房屋進(jìn)行裝修后才能實際營業(yè),,此時,,出租人同意不收取承租人裝修期間的租金,因“免租裝修期”非法律明確規(guī)定,,故在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間,,免除支付的具體費(fèi)用等,一般情形下,,只免除租金,。
租賃費(fèi)即房租,要在合同中明確費(fèi)用金額及支付方式,,同時可以把每年租金調(diào)整幅度事先約定于合同當(dāng)中,,明確何種條件下可調(diào)整房租。
租賃保證金俗稱“押金”,,主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用,。因為商鋪物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用比較高,因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些,。另外還可約定承租人在租賃期間,,拖付相關(guān)費(fèi)用押金不足以抵扣時,補(bǔ)足“押金”的方案,,如每次出租人用押金抵扣相關(guān)費(fèi)用后,,承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足,不補(bǔ)足的視為出租人單方解約,,并追究相應(yīng)的違約責(zé)任,。
實踐中,商鋪?zhàn)赓U稅費(fèi)的繳納比較多樣,,在合同中應(yīng)具體約定出租方,、承租方的稅費(fèi)承擔(dān)金額。
商鋪?zhàn)赓U中,,往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修,,為了確保裝修能夠順利進(jìn)行,,以及保障裝修利益,在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個問題:
1,、明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進(jìn)行裝修,,以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等。若有特別的改建,、搭建的,,應(yīng)當(dāng)明確約定清楚。
2,、出租人解除合同的違約責(zé)任,,不僅要考慮違約金部分,還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失,。
3,、明確租賃期滿時,裝修,、添附的處置方式,。
4、對于水,、電,、電話線的特殊需要,這些公共資源的供應(yīng)會受到各種因素影響,。建議承租商鋪前,,先行考察是否滿足使用需求。若不滿足的,,確定如何辦理擴(kuò)容或增量,,以及辦理擴(kuò)容或增量所需費(fèi)用,并在合同中明確約定相關(guān)內(nèi)容,,以及無法滿足正常進(jìn)行需求的情形下,,承租人免責(zé)解除合同的權(quán)利。
及時赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記,,大多數(shù)工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時,,均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記。
市場中經(jīng)常會遇見許多“二房東”情形,,就是俗稱的“轉(zhuǎn)租”,。按照法律規(guī)定,“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系不解除,,本手再次建立租賃關(guān)系,,而“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指上手租賃關(guān)系,新承租人直接替代原承租人與出租人建立租賃關(guān)系。在這兩種形式下,,需要注意轉(zhuǎn)租必須取得出租人書面同意,,同理承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中,解除原租賃合同和重新簽訂租賃合同,,也需要征得出租人同意,。
許多承租人擔(dān)心承租商鋪之后,出租人再將商鋪出售,,法律對于承租人賦予了兩重特殊保護(hù):
1,、出租人在出售時,承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購買權(quán),。出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形的,,承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的,人民法院會予支持,。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,,人民法院將不予支持,。
2,、承租人不想購買承租商鋪的,出租人將商鋪出售后,,新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)履行租賃合同,,否則將承擔(dān)租賃合同中的違約責(zé)任。
簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需要出租方帶合同原件?篇二
出租方:______________(以下簡稱甲方)
承租方:______________(以下簡稱乙方)
風(fēng)險提示:確定出租人對房屋具有所有權(quán)或者處分權(quán)
實踐中,,有的出租人對房屋并不具備所有權(quán)或者處分權(quán),,導(dǎo)致租客入住以后被真正的房主驅(qū)逐,而這時所謂的出租人往往已不見蹤影,。所以:
1,、若出租人是房東,請檢查房產(chǎn)證上的戶名或查看購房合同,。
2,、若出租人是二房東,則需要有房東的授權(quán)委托書原件(最好經(jīng)過公證),。
3,、若出租人是租客,則需要房東同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件原件,,并在合同中約定如產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件不真實時,,轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其有關(guān)法律法規(guī)和本市的有關(guān)規(guī)定,,甲,、乙雙方在自愿,平等,互利的基礎(chǔ)上,,就甲方將其合法擁有的房屋出租給乙方使用,,乙方承租使用甲方房屋事宜訂立本合同。
1,、甲方將其合法擁有的座落于________街_______招待所 以_____門面房小間出租給乙方用于經(jīng)營,。該門面建筑面積共_______平方米;
2、內(nèi)附屬設(shè)施:________________________________________________________________________,、
風(fēng)險提示:明確房屋用途
訂立租賃合同前承租人一是要注意產(chǎn)權(quán)證上的土地用途和房屋用途,,如果土地用途和房屋用途與承租的實際用途不符的,則承租人可能面臨無法辦理營業(yè)執(zhí)照,、無法通過相關(guān)審批手續(xù)等風(fēng)險;二是要了解相關(guān)商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等,,如果承租人將要經(jīng)營的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策,否則必將導(dǎo)致人力,、財力的浪費(fèi),。
在無法確定的情形下,承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件,,以此避免遭受不必要的違約責(zé)任,。
1、乙方租賃房屋作為商業(yè)門面使用;
2,、乙方向甲方承諾:在租賃期限內(nèi),,未事先征得甲方的書面同意,乙方不得擅自改變門面的原有結(jié)構(gòu)和用途,。
本合同租賃期為_______年,,自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止。
風(fēng)險提示:明確各項金額及支付方式
租金,、押金的金額及支付方式等需明確約定,,否則極易產(chǎn)生爭議甚至訴訟糾紛。
在支付租金及押金時,,應(yīng)當(dāng)在合同中約定支付方式,。最好是用銀行轉(zhuǎn)賬方式,以確保糾紛發(fā)生時候有充足的支付依據(jù),。如果采用現(xiàn)金支付的方式,,應(yīng)注意保管好有效的收款憑證,在糾紛發(fā)生時才能有效保護(hù)自己的合法權(quán)益,。
縮另外,,最好約定租金的調(diào)整方式,避免因出租方隨意增加租金引起的爭議糾紛,。
第一年租金為_______元人民幣,,大寫_______圓整,。
第二年租金經(jīng)雙方協(xié)商約定租金為_________________,支付方式_________________,。
1,、甲方應(yīng)在乙方支付_____租金之日將上述房屋鑰匙交付乙方;
2、甲方必須保證出租給乙方的門面能夠從事商業(yè)經(jīng)營,。不得將乙方租用的房屋轉(zhuǎn)租(賣)給任何第三者;不得在租賃期內(nèi)房租加價;
3,、在租賃期間,甲方不得對所出租的房屋及房屋所在范圍內(nèi)的土地使用權(quán)設(shè)定抵押,。并保證所出租房屋權(quán)屬清楚,,無共同人意見,無使用之糾紛;
4,、在甲方將房屋交付給乙方使用之前,,應(yīng)負(fù)責(zé)將所租賃房屋與隔壁門面房隔開,以及配備燈具,、水電等基本設(shè)施等,,其所有權(quán)歸甲方所有;
5、甲方有義務(wù)幫助乙方同屬于其權(quán)限內(nèi)的房屋承租方協(xié)商因門面房共享的設(shè)施所產(chǎn)生的費(fèi)用達(dá)成一致協(xié)議;
6,、租賃期滿,,乙方未續(xù)租的,甲方有權(quán)收回房屋,。乙方添置的用于經(jīng)營的所有可以移動,、拆除的設(shè)備設(shè)施歸乙方所有,,未能移動,、拆除的設(shè)備設(shè)施________________________、乙方應(yīng)在租賃期滿后_______日內(nèi)搬離,。
1,、乙方按照本合同約定使用房屋,不承擔(dān)門面自然損耗的賠償責(zé)任;
2,、乙方在不破壞門面原主體結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上,,有權(quán)根據(jù)營業(yè)需要對上述房屋進(jìn)行裝修,甲方不得干涉;
3,、在租賃期內(nèi),,因租賃門面所產(chǎn)生的水、電,、衛(wèi)生費(fèi),、物業(yè)管理費(fèi)、債務(wù)由乙方自行承擔(dān);
4,、按本協(xié)議約定支付租金,。
風(fēng)險提示:明確修繕責(zé)任
如果在使用過程中,,房屋及其附屬設(shè)備出現(xiàn)問題或故障,應(yīng)由誰維修,,費(fèi)用應(yīng)由誰承擔(dān),,這是雙方需要提前明確的,否則,,一旦出現(xiàn)問題,,極易產(chǎn)生糾紛。
為避免風(fēng)險,,應(yīng)特別注意租賃合同中出租方對租賃物的維修責(zé)任,,以保障承租方正常經(jīng)營。
此外,,承租人應(yīng)該愛護(hù)住房和各種設(shè)施,,不能擅自拆、改,、擴(kuò)建或增加,。在確實需要對住房進(jìn)行變動時,要征得出租人的同意,,并簽訂書面協(xié)議,。
1、在租賃期間,,乙方發(fā)現(xiàn)該房屋及其附屬設(shè)施有損壞或故障時,,應(yīng)及時通知甲方;甲方應(yīng)在接到乙方通知后的______日內(nèi)進(jìn)行維修。逾期不維修的,,乙方可代為維修費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)承擔(dān);
2,、乙方應(yīng)合理使用并愛護(hù)房屋及其附屬設(shè)施。因乙方使用不當(dāng)或不合理使用,,致使該房屋及其附屬設(shè)施損壞或發(fā)生故障的,,乙方應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)。乙方拒不維修,,甲方或出租人可代為維修,,費(fèi)用由乙方承擔(dān);
3、乙方租賃期間,,甲方保證該房屋及其附屬設(shè)施和設(shè)備處于正常的可使用和安全狀態(tài),。甲方或出租人要對該房屋進(jìn)行檢查、養(yǎng)護(hù)的,,應(yīng)提前____日通知乙方,。檢查養(yǎng)護(hù)時,乙方應(yīng)予配合,。如因乙方阻撓養(yǎng)護(hù),、維修而產(chǎn)生的后果,,則概由乙方負(fù)責(zé);
4、在租賃期間,,甲方需要對該房屋進(jìn)行改建,、擴(kuò)建或裝修的,甲方負(fù)有告知乙方的義務(wù),。具體事宜可由甲,、乙雙方在條款中另行商定;
5、乙方需裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的,,必須事先通知甲方,。
租賃期滿,甲方有權(quán)收回全部出租房屋,,乙方應(yīng)如期交還,。乙方在同等條件下有優(yōu)先租賃權(quán),但必須在租賃期滿前的_______個月向甲方提出書面申請,。雙方可根據(jù)本合同約定情形,,結(jié)合實際情況重新協(xié)商后,簽訂新的租賃合同,。
1,、除甲方同意乙方續(xù)租外、乙方應(yīng)在本合同的租期屆滿后的____日內(nèi)應(yīng)返還該房屋,,未經(jīng)甲方同意逾期返還房屋的,,每逾期一日,乙方應(yīng)按________元/平方米向甲方支付該房屋占用使用費(fèi);
2,、乙方按本合同約定返還該房屋時,,應(yīng)經(jīng)甲方驗收認(rèn)可,并相互結(jié)清各自的費(fèi)用,,方可辦理退租手續(xù),。
1、在租賃期間,,乙方再轉(zhuǎn)租房屋須事先書面通知甲方,征得甲方的書面同意;
2,、乙方向甲方承諾,,在轉(zhuǎn)租期間不將該房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人或與他人承租的房屋交換使用。
十一,、合同的變更和解除
1,、乙方有下列情況之一的,甲方有權(quán)解除合同:
(1) 未按約定期限交付租金,,超過_______天以上的;
(2) 在租賃期內(nèi),,未經(jīng)甲方書面認(rèn)可或同意,,擅自改變租賃房屋的結(jié)構(gòu)或用途,經(jīng)甲方書面通知,,在限定的時間內(nèi)仍未修復(fù)的;
(3) 在租賃期內(nèi),,未經(jīng)甲方書面認(rèn)可或同意,擅自轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓承租房屋的;
(4) 從事非法經(jīng)營及違法犯罪活動的,。
2,、甲方有下列情形之一的,乙方有權(quán)解除合同:
(1)甲方不交付或者遲延交付租賃房屋_______天以上的;
(2)乙方承租期間,,如甲方因該房屋或房屋范圍內(nèi)的土地與第三方發(fā)生糾紛或甲方與第三人之間的糾紛涉及到該房屋及房屋范圍內(nèi)的土地,,致使乙方無法正常營業(yè)超過_______天的;
(3)甲方未經(jīng)乙方書面許可,擅自將出租的房屋用于抵押或轉(zhuǎn)讓給第三方的;
(4) 租賃房屋主體結(jié)構(gòu)存在缺陷,,危及安全的,。
3、在租賃期限內(nèi),,有下列情況之一的,,雙方均可變更或解除合同:
(1)甲、乙雙方協(xié)商一致,,書面變更或解除本合同;
(2)因不可抗力因素致使房屋及其附屬設(shè)施嚴(yán)重受損,,致使本合同不能繼續(xù)履行的;
(3)在租賃期間,乙方承租的門面被征收,、征用或被拆遷的;
(4)因地震,、臺風(fēng)、洪水,、戰(zhàn)爭等不可抗力的因素導(dǎo)致該房屋及其附屬設(shè)施損壞,,造成本合同在客觀上不能繼續(xù)履行的。
4,、在租賃期間,,租賃合同被解除的,本合同也隨之終止,,因本合同終止使乙方遭受損失的,,甲方應(yīng)按月租金的____倍向乙方支付違約金。如支付的違約金不足抵付乙方損失的,,甲方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償,。但下列情況除外:
(一)該房屋占用范圍的土地使用權(quán)依法提前收回的;
(二)該房屋因社會公共利益或城市建設(shè)需要被依法征用的或者拆遷的;
(三)該房屋毀損、滅失或者被鑒定為危險房屋的;
(四)甲方已被告知該房屋出租前已設(shè)定抵押,,現(xiàn)被處分的,。
風(fēng)險提示: 明確違約責(zé)任
在簽訂合同時,雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為,,并在合同中規(guī)定相應(yīng)的懲罰辦法,,通過明確違約時需要承擔(dān)的責(zé)任,,來督促各方真正履行應(yīng)承擔(dān)的義務(wù),一旦違約情況發(fā)生,,也有據(jù)可依,。
例如,如果承租人不按期交納房租,,出租人可以提前終止合同,,讓其搬離;如果出租人未按約定配備家具等,承租人可以與其協(xié)商降低房租等,。
十二,、違約責(zé)任及賠償
1、符合本合同第九條第1,、2項的約定,,非違約方有權(quán)解除合同,并有權(quán)要求違約方按當(dāng)年租金的_______支付違約金,,違約金不足以彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失的,,還應(yīng)賠償對方的經(jīng)濟(jì)損失;
2、乙方應(yīng)如期交付租金,,如乙方未經(jīng)甲方同意逾期交付,。甲方有關(guān)要求乙方按當(dāng)年租金的_______支付違約金,違約金不足以彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失的,,還應(yīng)賠償經(jīng)濟(jì)損失;
3,、租賃期滿,乙方應(yīng)如期交還該房屋,,如乙方未經(jīng)甲方同意逾期交還,。甲方有關(guān)要求乙方按當(dāng)年租金的_______支付違約金,違約金不足以彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失的,,還應(yīng)賠償經(jīng)濟(jì)損失,。
十三、其他條款
1,、在租賃期間,,乙方所繳納的水費(fèi)、電費(fèi),、房租等交于甲方的各種費(fèi)用,,甲方應(yīng)給乙方開相應(yīng)的收據(jù)。乙方因房屋使用所繳納的其他費(fèi)用,,乙方應(yīng)將相應(yīng)收據(jù)復(fù)印件交于甲方;
2、甲,、乙雙方如有特殊情況需提前終止合同,,必須提前一個月通知對方待雙方同意后,,方可辦理手續(xù)。若甲方違約,,除要負(fù)責(zé)退還給乙方相應(yīng)期限內(nèi)的房租外,,還需支付給乙方上述金額(未到期限的房租金)_______的違約金,反之,,若乙方違約,,則甲方有權(quán)不退還租金;
3、本合同未盡事宜,,甲,、乙雙方可以補(bǔ)充協(xié)議的方式另行約定,補(bǔ)充協(xié)議是本合同不可分割的部分,,與本合同具有同等法律效力;
4,、本合同連補(bǔ)充條款及附件共_______頁,壹式_______份,。其中,,甲、乙雙方各執(zhí)_______份,,均具有同等效力,。
十四、其他約定
租賃期間的水費(fèi),、電費(fèi)(其中水____元/噸 ,,電____元/度)無特殊情況約定不變。
附件:
1,、甲方身份文件,、及商鋪區(qū)位圖
2、乙方營業(yè)執(zhí)照及法人身份證復(fù)印件
3,、成都________商鋪經(jīng)營管理條例
4,、營業(yè)房消防管理責(zé)任書
出租方(甲方):
___年______月______日
承租方(乙方):
___年______月______日
簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需要出租方帶合同原件?篇三
商鋪?zhàn)赓U的合同一般包括以下幾方面:當(dāng)事人的姓名、名稱及住所;房屋的座落,、地址,、面積、裝修及設(shè)施狀況,,租賃的用途;租賃期限;租金及交付方式;房屋狀況及修繕責(zé)任;有關(guān)轉(zhuǎn)租的一些約定;合同變更,、解除的條款,違約責(zé)任以及約定的一些其他條款等等,。
下面我們就來詳細(xì)的解讀一下合同中需要注意的事項,。
1、比如本店鋪位于天津市某個區(qū)某條街多少號一定要明確,具體的面積大小也要明確,,還要強(qiáng)調(diào)范圍,,并要落在圖上。一定要在房屋結(jié)構(gòu)圖上畫出您的范圍并列在合同上,,因為如果沒有明確的范圍,,可能今后某個通道或者某個墻都會起爭議。
2,、 寫出做什么用途,,比如做餐飲、家居,。先要確定您要做什么然后再簽合同,。比如您要開餐飲或者美容院就一定要先限定,在合同上寫明,。要做什么一定要表達(dá)出來,,以防一旦有沖突的時候業(yè)主或者出租方拿這個和您找麻煩,這也是雙方一起定的,,一切都是為了避免可能的沖突,。一定要限定明確的表達(dá)用途,如果將來您要做別的.業(yè)態(tài),,完全可以跟出租方去商量,。
1、租金的支付方式:
首先,,要表明租賃日期和房租交付方式,。要寫明哪年,打印清楚并且不要在打印的過程中留下空格,,在后面要附上大寫,。其次,要表明租金的支付方式,,是按月,、按季度、還是按年,,一定要有明確的標(biāo)明,。最好不要說每三個月支付,要更明確一些,,最好寫明是幾月幾日到幾月幾日,。還要說明法定假日往后順延,比如每月3日要支付這筆錢,,但是10月3日大家都休息,,這個是要順延的,。這么做是防止有些人說房客寫的是3日就要3日把錢給房東,另外要注明拖延交租金應(yīng)該付的滯納金數(shù)額,。再有,,還要表明支付的方式,,就是用現(xiàn)金還是支票來支付,。最好標(biāo)明現(xiàn)金或支票方式,否則也有可能說用什么給您抵押了,,造成不必要的麻煩,。
2、租金的調(diào)整:
在合同中要注明對租金的調(diào)整時間和方式,,一般的常規(guī)情況是三到五年后房東就可能會遞增租金,,所以承租方不要覺得三到五年遞增2%等等就不愿意。如果房東不能判斷會漲多少的話,,他就會一年一年的去簽,。但是如果您是在做高投入實體的時候就要多簽些時間,否則一年以后房東完全可以把您哄出去不跟您簽,,那么您的裝修就全浪費(fèi)了,,所以這些一定要考慮。
3,、免租期的問題:
通常的免租期是在30天到45天,,是用于租客裝修或者申辦證照的一個期限。有些人還不知道會有這么一個免租期,。租賃免租期一般也有條款,,但是有時候爭取不到免租期,比如所租的店鋪位置非常好的情況下就不容易得到免租期,。若爭取到了免租期,,也可能需要給出租方一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
4,、租賃保證金和定金:
一般在簽定協(xié)議之前有意向的時候都要向房東支付一定的租賃保證金,,這樣做一方面從房東來講說明房子一定要優(yōu)先考慮您,如果房東違約就要雙倍賠付保證金給承租方,,如果承租方違約了這個保證金就不退還了,。
租賃保證金的數(shù)額一般是一到兩個月的租金。這個保證金是不計利息的,,這樣可以保證承租方的一定利益,。保證金和房東談好的話,在簽訂正式協(xié)議支付房租時就可以折合為租金,。其次還有定金,,它與保證金有一定的區(qū)別。正式簽協(xié)議時都會有定金,這個是由承租方交付給出租方的,,這個在租賃期內(nèi)一直會存在房東的身上,,用在承租方違約的時候,實際上起到押金的作用,,但是合同上不會這么提,。一般定金是在整個租賃期結(jié)束以后,一些該還的費(fèi)用全部向房東還清以后,,會退還給承租方,。 但一旦出了一些磨損或問題就會從定金里扣,直到扣完為止,。另外前期的租賃保證金在協(xié)議正式簽訂以后也是可以轉(zhuǎn)為定金的,。
承租方另需裝修或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的,或要做一些重大的,、關(guān)鍵性結(jié)構(gòu)的改造,,應(yīng)事先征得出租方的書面同意,按規(guī)定向有關(guān)部門審批的,,則還由出租方委托承租方報有關(guān)部門批準(zhǔn)后,,方可進(jìn)行。比如城管,,還有市政部門,,一般去這里審批,如果涉及到一些其他問題,,比如環(huán)保,、消防,還要去這些部門審批,。有些情況則可能要去所有部門進(jìn)行審批,。比如裝修的時候,消防通道變了,,就必須得到消防部門的許可,,另外交通部門也要去。承租方增設(shè)的附屬設(shè)施和設(shè)備及其維修責(zé)任由承租方負(fù)責(zé),。
裝修的時候怎么申請許可,,這些一定要寫進(jìn)合同里去。比如一個品牌,,不會像其他的一些獨(dú)立的業(yè)態(tài)那樣靈活的去變換外立面的裝修,、logo。品牌需要統(tǒng)一,,如麥當(dāng)勞一定要有大m,,如果空間限制做不了,,那么它就無法選擇這個店鋪。所以這些一定要明確,,要按照品牌要求來達(dá)到承租方設(shè)計的目的,,不光是外面,也包括里面的結(jié)構(gòu),。
其次,,關(guān)于招牌也要寫進(jìn)去??赡芎芏嗳藭X得我在這里做餐飲憑什么不讓我弄招牌啊?實際上不是這樣,,一定要寫進(jìn)合同中去,而且要保證無償?shù)奶峁┱信?,否則可能有些要收費(fèi),這個是很常見的,,所以一定要提前把這些考慮進(jìn)去,,讓出租方能夠提供滿足您要求的招牌的位置并且寫進(jìn)合同里去。招牌是需要允許政府部門批準(zhǔn)的,,并不是出租方允許就可以了,,這也是要提前得到一個許可。實際上這種許可聽著麻煩,,正式審批的時候需要一定的手續(xù),,但是前期去咨詢一下就可以。比如這個地方可不可以掛招牌,,他會告訴您的,,然后再繼續(xù)下一步工作就可以了。
第一點(diǎn),,一定要明確在什么時間,,在什么樣的條件下交付房屋,這個也要寫在合同中,。如果不明確這個,,有可能造成協(xié)議已經(jīng)簽可,但出租方會時時的拖延您的時間,,或者說并不是房東人為的因素而是其他一些因素造成拖延房屋,,如果您有這一條的話,可以用來約束出租方,。
第二點(diǎn),,在交付場地時一定要要求房東提供詳細(xì)的、所承租的房屋的所有結(jié)構(gòu)圖,、各種相關(guān)的證件以及上下水,、供電等方面的資料,,另外要明確交付場地的條款。
還有一條,,就是在交付場地這方面,,如果涉及到在這個地方注冊您的營業(yè)執(zhí)照,那一定要確認(rèn)有沒有相關(guān)的手續(xù)可以申辦營業(yè)執(zhí)照,。
不管是經(jīng)營品牌服裝,,還是餐飲或娛樂,想排除您的競爭對手,,最好加進(jìn)這一條:可以在合同當(dāng)中約定,,比如一個大廈,您租下了其中的店鋪,,讓甲方保證在您的合同期內(nèi),,任何與您所經(jīng)營的內(nèi)容直接或間接相關(guān)的業(yè)態(tài)和經(jīng)營形式不得進(jìn)入這個大廈內(nèi),而且最好也要詳細(xì)的列舉出來,,哪些品牌不能進(jìn)來,,這是某些有經(jīng)驗的商家或大型品牌的一個做法??赡芎芏嗳瞬涣私庥羞@樣的條款,,而這是作為合同簽訂時需要注意的一個排他的條款。
要能夠保證您所承租的物業(yè)中您擁有唯一的使用權(quán),。很多人可能覺得他租給我肯定是我用的,,但有時卻不是這樣的,一定要在合同中明確,,以防止同時租給別人的事情的發(fā)生類似住宅租賃中出現(xiàn)的一些不良現(xiàn)象,。另外,還要保證所租物業(yè),,比如隸屬一個集團(tuán)之類的,,后來它的隸屬關(guān)系發(fā)生了變化,但這不能因這個隸屬關(guān)系的變化而影響到您的租賃權(quán)益,。
我準(zhǔn)備租賃一商鋪經(jīng)營服裝生意,。請問租賃商鋪要注意什么法律問題?
建議承租方在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同之前做好以下法律準(zhǔn)備工作:
(一)核實出租方是否具有法定出租資格:
承租方可以通過查驗房產(chǎn)證及相應(yīng)身份證件來確定出租方是否享有出租商鋪的資格。如果出租方不是房屋的權(quán)利人,,則承租方應(yīng)向?qū)Ψ剿魅≡摲课輽?quán)利人同意轉(zhuǎn)租的相關(guān)書面證明,。
(二)核實租賃房屋的法律性質(zhì):
1、承租方應(yīng)根據(jù)租賃目的調(diào)查租賃房屋的用途和土地用途,。必須確保承租的房屋類型為商業(yè)性用房,、土地用途為非住宅性質(zhì)。否則,,營業(yè)執(zhí)照無法辦出,,合同目的無法實現(xiàn);
2,、為保障承租方的利益,建議承租方到當(dāng)?shù)胤抗芫终{(diào)查了解該房屋是否存在抵押等權(quán)利負(fù)擔(dān)情況;
3,、查清該房屋是否已經(jīng)存在租賃登記信息,。如果存在,將導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù),,從而導(dǎo)致新的租賃關(guān)系無法對抗第三人,,也會影響新承租人營業(yè)執(zhí)照的辦理,合同的目的也無法實現(xiàn),。
簽訂商鋪?zhàn)赓U合同需要出租方帶合同原件?篇四
第一,,商鋪出租方違反約定,使承租方的合法利益受到損害,。
第二,,由于第三方原因使合同無法繼續(xù)履行時,如何解除合同,。
第三,,由于自己的經(jīng)營情況發(fā)生變化,如業(yè)務(wù)經(jīng)營不善,,承租方需要終止協(xié)議的處理事宜。
1,、必須訂立正式的租賃合同所謂正式的租賃合同就是經(jīng)工商備案認(rèn)可的租賃合同.你可以到當(dāng)?shù)毓ど滩块T購買,。
2、必須要求出租方出示房屋產(chǎn)權(quán)證書原件和身份證件,。
如系共有產(chǎn)權(quán)的需共有人一起簽字方可生效,。
3、在訂立合同時除租金外還必須明確其他各項費(fèi)用的承擔(dān)方如房屋租賃稅金物業(yè)管理費(fèi)修繕費(fèi)用等,。
4,、如所租商鋪需經(jīng)裝修后方可使用的需明確裝修的范圍。
5,、如商鋪所有權(quán)人在租賃期間出售或抵押商鋪的須在合同中明確應(yīng)保證承租人繼續(xù)租賃的權(quán)利否則出租方需賠償損失,。
6、應(yīng)在合同中明確是否允許承租人轉(zhuǎn)租他人,。
7,、訂立合同時所有權(quán)人和共有人需同時到場簽字并蓋章.不可由他人代替。
關(guān)于租金延付或拒付的時效,。我國《民法通則》第136條第三項規(guī)定:延付或拒付租金的,,訴訟時效期間為1年。例如,,原告應(yīng)在約定的每次支付租金的截止日期屆滿后一年內(nèi)向被告主張權(quán)利,。如第一次交納時間為20xx年10月20日前10日內(nèi),,原告則應(yīng)在20xx年10月20日前向被告索要20xx年8月11日-10月10日兩個月的租金,依次類推,。但原告在一年的訴訟時效期限內(nèi)并沒有向被告催要過20xx年8月10日-20xx年7月10日前的租金,,應(yīng)視為放棄索要該期間租金權(quán)利。
另據(jù)《合同法》第227條規(guī)定:承租方逾期不交房租,,出租方有權(quán)解除合同,,收回房屋,追求承租方的違約責(zé)任,。原告在起訴前長達(dá)1年多的時間內(nèi),,從未行使過上述權(quán)利,即使被告因種種原因未及時交納房租,。
承租商鋪之前,,應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查,確認(rèn)以下幾個重大信息:
1),、房屋的用途和土地用途,,必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用,,否則,,將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險。
2),、房屋權(quán)利人,,以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署租賃合同。
3),、房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息,,若已經(jīng)存有租賃登記信息的,導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù),,從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無法對抗第三人,,也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。
如果承租人無法查清,,可以委托律師到相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查,。
商鋪?zhàn)赓U中,免租裝修期經(jīng)常會出現(xiàn)在合同之中,,主要是由于承租人在交房后需要對房屋進(jìn)行裝修,,實際不能辦公、營業(yè),,此種情形下,,出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念,,因此,,在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間,,免除支付的具體費(fèi)用,一般情形下,,只免除租金,,實際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)等還需按合同約定承擔(dān),。
俗稱“押金”,,主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。因為商鋪適應(yīng)的電費(fèi),、電話費(fèi),、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用比較高,因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些,,以免不夠抵充上述費(fèi)用,,另外,還需要特別注意的是,,承租人在承租過程中,,不斷地拖付相關(guān)費(fèi)用,押金抵扣不夠的情況下怎么辦?可以在合同應(yīng)當(dāng)約定補(bǔ)足“押金”的方案,,即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費(fèi)用后,,承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付“押金”,如果經(jīng)出租人通知后一定時間內(nèi)補(bǔ)足的話,,則出租人可以單方解約,,并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定,,則可以有效整治承租人“老賴”行為。
按照法律,、法規(guī),、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定,出租或轉(zhuǎn)租商鋪的,,出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費(fèi):
1),、出租:
營業(yè)稅及附加租金*5.55%
房產(chǎn)稅租金*12%
個人所得稅所得部分*20%(所得部分為租金扣除維修費(fèi)用,維修費(fèi)用每次不超過800元)
印花稅租金(總額)0.1%(在第一次繳稅時一次性繳納,,按租期內(nèi)所有總租金計算,。)
土地使用稅按房屋地段每平方米征收,具體以代征機(jī)關(guān)實際征收為準(zhǔn),。
2),、轉(zhuǎn)租:
營業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入*5.55%
印花稅印花稅轉(zhuǎn)租租金(總額)0.1%
在實踐中,商鋪?zhàn)赓U稅費(fèi)德繳納比較多樣,,上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn),,不同區(qū)域或許存有不同的征收方法,,具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征網(wǎng)點(diǎn)工作人員。
雖然上述稅費(fèi)德繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人,,但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人,,此時,無論出租人和承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪?zhàn)赓U的稅費(fèi)金額比較高,,應(yīng)當(dāng)慎重考慮長期稅費(fèi)調(diào)整增加的費(fèi)用后,,再行約定具體承擔(dān)人,不要被某些代征網(wǎng)點(diǎn)短期內(nèi)較低的稅率所迷惑,。
簽定合同時要注意的重要內(nèi)容
承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)營活動,,而商業(yè)經(jīng)營活動首要條件就是必須合法取得營業(yè)執(zhí)照,因此,,在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時,,許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設(shè)置,主要涉及以下幾個方面:
1),、原有租賃登記信息沒有注銷,,從而導(dǎo)致新租賃合同無法辦理租賃登記,從而導(dǎo)致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照;
2),、商鋪上原本已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照,,而該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移,從而導(dǎo)致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照;
3),、房屋類型不是商業(yè)用房,,從而無法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動,而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照;
4),、涉及特種經(jīng)營行業(yè)(娛樂,、餐飲等)的,還需要經(jīng)過公安,、消防,、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格,,取得治安許可證,、衛(wèi)生許可證等證件后,方可取得營業(yè)執(zhí)照;
5),、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照,。
對于上述第1、2,、3,、5條情形,可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù),并給予出租人合理寬限期,,超過一定期限還無法解除妨礙的,,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;上述第4條情形,可設(shè)定為無責(zé)任解約情形,,以保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時可以無責(zé)任解除合同,。
商鋪?zhàn)赓U中,往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修,,為了確保裝修能夠順利進(jìn)行,,以及保障裝修利益,在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個問題:
1),、明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進(jìn)行裝修,,以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等,若有特別的改建,、搭建的,,應(yīng)當(dāng)明確約定清楚,對于廣告,、店招位置也可約定清楚,。
2)、解除合同的違約責(zé)任,,不僅僅考慮違約金部分,,因為違約金常常會約定等同于押金,數(shù)額不高,,往往不及承租人的裝修損失,,因此,應(yīng)當(dāng)約定在此情形下,,出租人除承擔(dān)違約金外,,還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費(fèi)用。
3),、明確租賃期滿時,,裝修、添附的處置方式,。
因商鋪經(jīng)營的特殊性,對于水,、電,、電話線均可能特殊需要,這些公共資源的供應(yīng)又會受到各種因素影響,,建議承租商鋪前,,應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求,若不滿足的,確定如何辦理擴(kuò)容或增量,,以及辦理擴(kuò)容或增量所需費(fèi)用,,并在合在同明確約定相關(guān)內(nèi)容,以及無法滿足正常進(jìn)行需求的情形下,,承租人人免責(zé)解除合同的權(quán)利,。
簽定合同之后的疑慮
租賃合同登記備案,屬于合同備案登記性質(zhì),,此登記的效力主要包括以下內(nèi)容:
1),、登記與否不影響合同本身的生效,即使沒有辦理備案等記,,合同依然在生效條件滿足時就生效;
2),、經(jīng)登記的案件,具有對抗第三人的法律效力,,比如,,若出租人將房屋出租給兩個承租人的,其中一個合同辦理了租賃登記,,另一個沒有辦理租賃登記,,則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人,出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任,。
因此,,建議及時赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外,,大多數(shù)工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時,,均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記。
商鋪市場中經(jīng)常會遇見許多“二房東”“三房東”情形,,這其中就存在轉(zhuǎn)租的問題,。俗稱的“轉(zhuǎn)租”其實涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”,依法律規(guī)定,,“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系不解除,,本手在此建立租賃關(guān)系,而“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指上手租賃關(guān)系,,新承租人直接替代原承租人與出租人(業(yè)主)建立租賃關(guān)系,。在這兩種形式下,需要注意以下問題:
1),、轉(zhuǎn)租必須取得出租人書面同意,,同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中,解除原租賃合同和重潛心租賃合同,,也需要征得出租人同意,。
2),、原承租人往往向新承租人主張一筆補(bǔ)償費(fèi),主要補(bǔ)償裝修損失等,,此筆費(fèi)用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費(fèi)用,,但法律亦沒有明確禁止,因此,,只要雙方當(dāng)時協(xié)商同意的,,亦會受到法律保護(hù)。建議承租人在支付此筆費(fèi)用時,,應(yīng)當(dāng)考慮分批次與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓錯作環(huán)節(jié)結(jié)合起來支付,,以此降低資金風(fēng)險,并可考慮將營業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費(fèi)用退還或解除情形,。
鑒于商鋪?zhàn)赓U合同牽涉問題較多,,涉及合同金額較大,建議對此類合同應(yīng)謹(jǐn)慎簽訂,,必要時,,聘請專業(yè)人士把關(guān),以免合同履行過程中出現(xiàn)糾紛引起訴訟,,更是得不償失,。
許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后,業(yè)主將商鋪出售了怎么辦,,其實,,承租人完全無須擔(dān)心此種風(fēng)險,因為法律對于承租人賦予了兩重特殊保護(hù):
1),、出租人在出售時,,承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購買權(quán),即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的,,則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人,,以此保障了承租人的使用利益。
2),、即使承租人不想購買承租商鋪的,,業(yè)主出售后,新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)履行租賃合同,,否則,,新業(yè)主應(yīng)當(dāng)承當(dāng)租賃合同中的違約責(zé)任。
在承租商鋪之前,,需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等,,如果承租人將要經(jīng)營的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策,比如承租一個不可經(jīng)營餐飲行業(yè)的房屋準(zhǔn)備開設(shè)酒店,,必將導(dǎo)致人力、財力的損失。在無法確定的情形下,,承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件,,以此避免遭受不必要的違約責(zé)任。