計(jì)劃是提高工作與學(xué)習(xí)效率的一個前提,。做好一個完整的工作計(jì)劃,才能使工作與學(xué)習(xí)更加有效的快速的完成。什么樣的計(jì)劃才是有效的呢,？那么下面我就給大家講一講計(jì)劃書怎么寫才比較好，我們一起來看一看吧。

商業(yè)地產(chǎn)招商計(jì)劃書 商業(yè)地產(chǎn)招商工作總結(jié)及工作計(jì)劃篇一

溫州商貿(mào)城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設(shè)的,，該公司的重點(diǎn)項(xiàng)目——句容溫州商貿(mào)城位于擁有南京御花園之稱的句容市,，是句容市政府20xx年重點(diǎn)標(biāo)志性工程，占地面積200畝,，處于西環(huán)路和104國道的交匯口,。輻射南京大都市經(jīng)濟(jì)圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材,、五金機(jī)電批發(fā)市場,。該項(xiàng)目投資2億多元,，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達(dá)80000平米,，倉儲面積35000平米,。

二、產(chǎn)品定位優(yōu)勢：

溫州商貿(mào)城堅(jiān)持以市場為龍頭,，以產(chǎn)業(yè)為依托,，以物流為基礎(chǔ)，來打造該市場的集群經(jīng)濟(jì),、板塊經(jīng)濟(jì)和名牌經(jīng)濟(jì),，它的建成既順應(yīng)了當(dāng)今商貿(mào)流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導(dǎo)的大力發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)的要求,，它高起點(diǎn)的定位,、規(guī)劃，超前的建設(shè)理念,，長遠(yuǎn)經(jīng)營思路,，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化,，專業(yè)化為一體最大的綜合市場,。經(jīng)營項(xiàng)目分別有陶瓷潔具、石材油漆,、燈具家具,、木業(yè)制品、移門櫥柜,、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等,，將句容建材裝飾、五金機(jī)電消費(fèi)市場進(jìn)行了科學(xué)的規(guī)劃整合和有效的管理運(yùn)作,。另外,，工商、技監(jiān),、金融,、供水、供電等及教育,、餐飲,、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。溫州商貿(mào)城是一座融展示貿(mào)易,、倉儲物流,、科技服務(wù)、信息交流為一體的科技商貿(mào)城、文化城,、信息城,。

三、

本處于西環(huán)路和104國道的交匯口,。到達(dá)句容市區(qū)只有1,、2公里的路程。項(xiàng)目門口有公交2路10路汽車,，平均10分鐘一班直達(dá)市區(qū),。項(xiàng)目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程,。

四,、swot分析：

1、s——優(yōu)勢

（1）地段——離句容市城市中心只有1.2公里,，規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域,，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫,。

（2）交通——項(xiàng)目內(nèi)有公交2路車直達(dá)市區(qū)10分鐘一班,，10路車離項(xiàng)目只有5分鐘的路程。

（3）口碑——項(xiàng)目為句容市政府招商引資項(xiàng)目,，20xx年10強(qiáng)民營企業(yè)，20xx年消費(fèi)者信得過企業(yè),。

（4）物業(yè)——項(xiàng)目占地面積200畝,，該項(xiàng)目投資2億多元，建筑面積近70000平方米,，商鋪面積達(dá)80000平米,，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場,。

（5）配套——配置自動扶梯,、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域,，配套設(shè)施較為完備,。

（6）品牌商家入駐——一期，二期成功引進(jìn)馬可波羅瓷磚,，冠軍陶瓷,，麒麟床墊，全友家私,，皇明太陽能句容總經(jīng)銷,，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強(qiáng)大。

2,、w——劣勢

（1）由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮,。

（2）句容老的建材市場由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認(rèn)知度，目前新市場開始需要一定周期的培育,。

（3）項(xiàng)目臨104國道道,，車流快，人流被阻隔,，有礙人氣的聚集和商氣的形成,。

（4）項(xiàng)目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布較稀,，商業(yè)氛圍不足,。

3、o——機(jī)會

（1）經(jīng)濟(jì)因素——股市衰退,、證券市場蕭條,、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄,；與此正好相反的是連年存款余額上升,，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。

（2）政策因素——國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控失當(dāng),，造成房價一路高升,，給投資者帶來了商機(jī)。

（3）市場因素——隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,，人均收入大幅度提升,，消費(fèi)水平提高，消費(fèi)能力和消費(fèi)總量迅速增長,，商業(yè)行業(yè)日益興旺,，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景也越來越美好。

（4）區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿(mào)物流區(qū),，本項(xiàng)目正符合本區(qū)域發(fā)展,，在附近政府有意建造大面積的經(jīng)濟(jì)適用房，加大了本區(qū)域的人流量,。

（5）現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式,，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。

4,、t——威脅

（1）國家相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”,，而產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。

（2）工商局以及廣告法對返租,、回報承諾等禁止宣傳,，使本項(xiàng)目在推廣中無法將信息傳達(dá)到位。

（3）國家對目前房地產(chǎn)的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調(diào),。

（4）招商難度大,，開業(yè)時若無大量商戶進(jìn)入，商場經(jīng)營會遭致失敗,，還有可能引發(fā)市場危機(jī),。

（6）商業(yè)市場競爭激烈、經(jīng)營困難,，若不能盈利或保本,，將難以擺脫這一沉重負(fù)擔(dān)而無法徹底解套。

五,、崗位職責(zé)：

（一）,、部門本職：

1、組織及負(fù)責(zé)整個商城的招商工作：市場調(diào)查,、市場分析,、項(xiàng)目定位、信息收集,、反饋信息,、商品結(jié)構(gòu)調(diào)整、組織各種促銷及展銷活動,；

2,、負(fù)責(zé)招商洽談工作，進(jìn)行市場拓展和完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作,。

（二）,、主要職能：

1、計(jì)劃安排：編制部門本職所管年度,、月度指導(dǎo)工作計(jì)劃；

2,、業(yè)務(wù)開展：對部門本職所管業(yè)務(wù)進(jìn)行信息搜集和業(yè)務(wù)開展,；

3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務(wù)組織制定操作規(guī)程和管理制度,；

4,、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、檢查和考核,；

5,、資料管理：對本部資料進(jìn)行管理；

6,、工作協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)與公司各部門的關(guān)系,；

7、市場拓展：開展對外客戶洽談?wù)猩坦ぷ鳎?/p>

8、工作報告：向總經(jīng)理提交部門工作報告,；

（三）,、管理范圍：

部門本職所管理業(yè)務(wù)范圍。

（四）,、工作要求：

1,、同事之間，分工不分家,，分職不分責(zé),，齊心協(xié)力完成工作；

2,、要經(jīng)常深入市場基層,，了解市場形勢，搜集信息,，提出計(jì)劃方案及實(shí)施策略,；

3、將以顧客服務(wù)為中心作為工作原則,，高質(zhì)量完成好本職工作,，促進(jìn)公司整體管理服務(wù)水平的提高；

4,、對于應(yīng)由本部解決的問題,，必須在一日內(nèi)給予明確答復(fù)。

一,、策劃的總體思路

1,、全面把握：首先是建立在對當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤,，避免重蹈覆轍——先求不敗而后求全勝,。

2、項(xiàng)目對接：強(qiáng)調(diào)對項(xiàng)目所在區(qū)域及個性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究,，并對項(xiàng)目的資源優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行判斷與整合,，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對接。

3,、創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項(xiàng)目都需要超越自我,、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓,，不僅為項(xiàng)目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢,，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。

二,、項(xiàng)目背景

1,、用地概述

本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”,，規(guī)劃用地位于xxxx西路北側(cè)，xxx路東側(cè),、xx中路西,，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡,，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡,，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。

2,、項(xiàng)目規(guī)劃

商業(yè)形式：獨(dú)立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局

住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓）

2,、1商鋪部分：約15000㎡

2、2商住部分：

銷售住宅：約17000㎡

返遷住宅面積：約10000㎡

2,、3綠化面積約3000㎡（包括平臺綠化）

2,、4地下建筑：約6000㎡

3、相關(guān)部門給定的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)

xx市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)

三,、企業(yè)資源分析,、企業(yè)目標(biāo)的界定

1、項(xiàng)目銷售按目標(biāo)計(jì)劃順利完成,。

1,、1短期銷售必須成功，順利渡過項(xiàng)目風(fēng)險期,，實(shí)現(xiàn)資金流的良性運(yùn)作,，確保后續(xù)開發(fā)資金。

1,、2總銷售額,、回款額、銷售進(jìn)度,、利潤目標(biāo)的合理實(shí)現(xiàn),。

2、項(xiàng)目對企業(yè)品牌及后續(xù)項(xiàng)目的拉動和貢獻(xiàn),。

2,、1借助項(xiàng)目運(yùn)作的成功，永泰田房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力,。

2、2綜合提升xxxx房地產(chǎn)公司的品牌知名度,、美譽(yù)度和擴(kuò)張力,。

四、核心目標(biāo)——樹立品牌

原理：達(dá)到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界

品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則,，需要有品牌時代的語言與消費(fèi)者對話,，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則,，就是“房地產(chǎn)品牌語言與品牌運(yùn)營規(guī)則”。品牌時代的消費(fèi)者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品,，而更是房地產(chǎn)品牌,，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運(yùn)用“房地產(chǎn)品牌運(yùn)營”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌,。

品牌經(jīng)營與消費(fèi)者處于動態(tài)的平衡,，消費(fèi)者不斷將自身的體驗(yàn)反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整,，使品牌體驗(yàn)不斷更新,，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值,、消費(fèi)者客戶價值,、項(xiàng)目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值,、開發(fā)商潛在資源,、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強(qiáng)大的品牌勢能：消費(fèi)者欲望燃燒,、品牌光芒閃耀,、區(qū)域能量引爆。最終達(dá)到財富涌流,、社會進(jìn)步的全新局面,。

五、項(xiàng)目開發(fā)總建議

引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃,，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合,。通過前期招商，引進(jìn)眾多國內(nèi),、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌,，顛覆舊有商業(yè)格局。注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營管理概念,，對項(xiàng)目精心包裝,。通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進(jìn)行造勢炒作,，讓該項(xiàng)目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn),，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。

通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制“總價”,，推出短期租賃政策,，盡量降低投資門坎，使項(xiàng)目積聚大量的潛在客戶群,。

一,、確定招商的組織框架和崗位職責(zé)

制定非常好的招商策略,，而在招商實(shí)施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣,，那么一切都前功盡棄,，一個富有熱情、精干,、強(qiáng)大的招商隊(duì)伍是招商的工作的關(guān)鍵,。招商的組織框架和崗位職責(zé)的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團(tuán)隊(duì)的整體規(guī)劃,。結(jié)構(gòu)合理且高效的招商隊(duì)伍應(yīng)配備以下以下幾方面人員：

1,、招商經(jīng)理1人，招商團(tuán)隊(duì)總負(fù)責(zé)人,。

2,、招商主管若干，分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商區(qū)塊的工作：招商主管應(yīng)具備一定的招商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn),，長于說服,、鼓勵性的談判，具團(tuán)隊(duì)合作精神,、服從意識和大局觀念,。

3、招商助理若干,，主要職責(zé)是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)（資料物品,、來電來函、來人洽談,、信息收集等）和會務(wù)組織等工作,。

5、其它服務(wù)人員如文案,、平面設(shè)計(jì),、接線及接待人員。

二,、建設(shè)招商團(tuán)隊(duì)

打造一支業(yè)務(wù)能力強(qiáng),、能吃苦、講奉獻(xiàn),、思想品質(zhì)好的招商團(tuán)隊(duì),，是商業(yè)地產(chǎn)招商工作順利進(jìn)行的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)招商工作是一項(xiàng)專業(yè)性和時效性很強(qiáng)的工作,，它要求招商人員具備良好的基本素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì),，以適應(yīng)各種壓力挑戰(zhàn)。

1,、良好的心理素質(zhì),。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好：臨危不懼，勝不驕,，敗不妥,。具體表現(xiàn)為要具備：

（1）堅(jiān)定的事業(yè)心，包括很強(qiáng)的敬業(yè)精神,，創(chuàng)業(yè)精神,，勇于進(jìn)取，勇于創(chuàng)新,。

（2）強(qiáng)烈的責(zé)任感,，是對工作的高度負(fù)責(zé)精神，剛毅果斷,，勇于權(quán)限內(nèi)的決策,，敢于承擔(dān)責(zé)任。

（3）堅(jiān)韌頑強(qiáng)的意志力,、穩(wěn)健持重,，意志品質(zhì)堅(jiān)強(qiáng)的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑,。

（4）良好的自控能力,，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài),，出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見,。

2、具備相關(guān)經(jīng)濟(jì)知識,、社交能力和語言表達(dá)能力

（1）商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟(jì)學(xué),、零售學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,、會計(jì)與稅收等相關(guān)學(xué)科,，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識，而且新知識,、新技能不斷涌現(xiàn),，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學(xué)習(xí)充電,，才能更好做好招商,。

（2）商業(yè)地產(chǎn)招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策,，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進(jìn)行多次溝通,，因而交際工作十分必要且有效。

（3）招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的,，而招商談判則主要是通過語言來溝通的,。招商人員語言表達(dá)須正確規(guī)范,，使用有效的語法、修辭和邏輯,，使表達(dá)更具吸引力,、說服力和感染力。

3,、具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應(yīng)變能力

（1）敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實(shí)力,，通過對手的語言表達(dá)姿勢和動作觀察、分析,，進(jìn)而做出準(zhǔn)確的判斷,。

（2）應(yīng)變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢的千變?nèi)f化、審時度勢,，爭取相應(yīng)靈活的對策,，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。

三,、招商實(shí)施

招商團(tuán)隊(duì)成立后即將進(jìn)行正式的招商工作,，從這一階段開始面臨的是大量的實(shí)施工作。首先在項(xiàng)目的核心概念基礎(chǔ)上撰寫招商文案,、制定《招商手冊》,、制定媒體發(fā)布計(jì)劃、準(zhǔn)備合同文本,、準(zhǔn)備各類產(chǎn)品和項(xiàng)目的宣傳資料等等,。

招商實(shí)施的第一步應(yīng)該是確定計(jì)劃中的業(yè)態(tài)組合，并對周邊地產(chǎn)租賃行情進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查,，包括價格,、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面,。項(xiàng)目定位是商業(yè)街,，那它首先就是一個購物中心，業(yè)內(nèi)一般認(rèn)為購物中心的最佳功能比例是零售,、餐飲,、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例,。當(dāng)然這個比例并不是絕對的,，應(yīng)靈活應(yīng)用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場,，購物功能應(yīng)占到至50%的比例,。如果餐飲占多數(shù)，就是飲食中心；娛樂比例太多,，就是娛樂中心,，都不能稱之為購物中心。過分強(qiáng)調(diào)娛樂功能,，對發(fā)展旅游有好處,，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好,，但95%的游客只去過一次。所以,，首先應(yīng)當(dāng)是一種零售業(yè)態(tài),，可以吸引顧客重復(fù)消費(fèi)。

項(xiàng)目租金水平則依據(jù)調(diào)查結(jié)果來確定,，調(diào)查的結(jié)果應(yīng)分為分割,、分層、整體出租三種方案,。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣,，現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單,、可一次性回籠大量資金,，但回收期較長而且出租者要承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險（一旦承租者經(jīng)營不善將對整個項(xiàng)目造成打擊）；分割出租招商工作復(fù)雜,、早期投入大,，但收益率大大高于整體出租方式（數(shù)據(jù)顯示同時段內(nèi)高于整體出租50%），采用分割出租方式,，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大,、經(jīng)營風(fēng)險較小。

商業(yè)地產(chǎn)招商計(jì)劃書 商業(yè)地產(chǎn)招商工作總結(jié)及工作計(jì)劃篇二

商業(yè)地產(chǎn)招商工作計(jì)劃

地產(chǎn)指在土地所有制的范圍內(nèi),，用來作為財產(chǎn)的土地,，招商是指為項(xiàng)目中經(jīng)營性的物業(yè)需求租戶或者經(jīng)營戶的工作，那么新的一年如何做好地產(chǎn)招商工作,。下面是有商業(yè)地產(chǎn)招商工作計(jì)劃,，歡迎參閱。

一,、項(xiàng)目介紹：

溫州商貿(mào)城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設(shè)的,，該公司的重點(diǎn)項(xiàng)目——句容溫州商貿(mào)城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點(diǎn)標(biāo)志性工程,，占地面積200畝,，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經(jīng)濟(jì)圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材,、五金機(jī)電批發(fā)市場,。該項(xiàng)目投資2億多元，建筑面積近70000平方米,，商鋪面積達(dá)80000平米,，倉儲面積35000平米。

二,、產(chǎn)品定位優(yōu)勢：

溫州商貿(mào)城堅(jiān)持以市場為龍頭,，以產(chǎn)業(yè)為依托，以物流為基礎(chǔ),，來打造該市場的集群經(jīng)濟(jì),、板塊經(jīng)濟(jì)和名牌經(jīng)濟(jì)，它的建成既順應(yīng)了當(dāng)今商貿(mào)流通向大時尚集聚的趨勢,，也符合該地政府倡導(dǎo)的大力發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)的要求,，它高起點(diǎn)的定位、規(guī)劃,，超前的建設(shè)理念,，長遠(yuǎn)經(jīng)營思路，是本地區(qū)一個融規(guī)范化,，品牌化,，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經(jīng)營項(xiàng)目分別有陶瓷潔具,、石材油漆,、燈具家具、木業(yè)制品,、移門櫥柜,、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾,、五金機(jī)電消費(fèi)市場進(jìn)行了科學(xué)的規(guī)劃整合和有效的管理運(yùn)作,。另外，工商,、技監(jiān),、金融、供水,、供電等及教育,、餐飲、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全,。溫州商貿(mào)城是一座融展示貿(mào)易,、倉儲物流,、科技服務(wù)、信息交流為一體的科技商貿(mào)城,、文化城,、信息城。

三,、交通概況：

本處于西環(huán)路和104國道的交匯口,。到達(dá)句容市區(qū)只有1、2公里的路程,。項(xiàng)目門口有公交2路10路汽車,，平均10分鐘一班直達(dá)市區(qū)。項(xiàng)目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程,，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程,。

四、swot分析： 1,、s——優(yōu)勢

（1）地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域,，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越,、位置顯赫。

（2）交通——項(xiàng)目內(nèi)有公交2路車直達(dá)市區(qū)10分鐘一班,，10路車離項(xiàng)目只有5分鐘的路程,。

（3）口碑——項(xiàng)目為句容市政府招商引資項(xiàng)目，20xx年10強(qiáng)民營企業(yè),，20xx年消費(fèi)者信得過企業(yè),。

（4）物業(yè)——項(xiàng)目占地面積200畝，該項(xiàng)目投資2億多元,，建筑面積近70000平方米,，商鋪面積達(dá)80000平米，倉儲面積35000平米,。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場,。

（5）配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場,，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域,，配套設(shè)施較為完備。（6）品牌商家入駐——一期,，二期成功引進(jìn)馬可波羅瓷磚,，冠軍陶瓷，麒麟床墊,，全友家私,，皇明太陽能句容總經(jīng)銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強(qiáng)大,。2,、w——劣勢

（1）由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。

（2）句容老的建材市場由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認(rèn)知度,，目前新市場開始需要一定周期的培育,。

（3）項(xiàng)目臨104國道道，車流快,，人流被阻隔,，有礙人氣的聚集和商氣的形成。

（4）項(xiàng)目居句容市區(qū)以外,，區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布較稀,，商業(yè)氛圍不足,。

3、o——機(jī)會

（1）經(jīng)濟(jì)因素——股市衰退、證券市場蕭條,、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄,；與此正好相反的是連年存款余額上升,，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。

（2）政策因素——國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控失當(dāng),，造成房價一路高升,，給投資者帶來了商機(jī)。

（3）市場因素——隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,，人均收入大幅度提升,，消費(fèi)水平提高，消費(fèi)能力和消費(fèi)總量迅速增長,，商業(yè)行業(yè)日益興旺,，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景也越來越美好。（4）區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿(mào)物流區(qū),，本項(xiàng)目正符合本區(qū)域發(fā)展,，在附近政府有意建造大面積的經(jīng)濟(jì)適用房，加大了本區(qū)域的人流量,。

（5）現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式,，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。4,、t——威脅

（1）國家相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”,，而產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。

（2）工商局以及廣告法對返租,、回報承諾等禁止宣傳,，使本項(xiàng)目在推廣中無法將信息傳達(dá)到位,。

（3）國家對目前房地產(chǎn)的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調(diào),。

（4）招商難度大,，開業(yè)時若無大量商戶進(jìn)入，商場經(jīng)營會遭致失敗,，還有可能引發(fā)市場危機(jī),。

（6）商業(yè)市場競爭激烈、經(jīng)營困難,，若不能盈利或保本,，將難以擺脫這一沉重負(fù)擔(dān)而無法 * 解套。

五,、崗位職責(zé)：

（一）,、部門本職：

1、組織及負(fù)責(zé)整個商城的招商工作：市場調(diào)查,、市場分析,、項(xiàng)目定位、信息收集,、反饋信息,、商品結(jié)構(gòu)調(diào)整、組織各種促銷及展銷活動,； 2,、負(fù)責(zé)招商洽談工作,，進(jìn)行市場拓展和完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作,。

（二）、主要職能：

1,、計(jì)劃安排：編制部門本職所管年度,、月度指導(dǎo)工作計(jì)劃； 2,、業(yè)務(wù)開展：對部門本職所管業(yè)務(wù)進(jìn)行信息搜集和業(yè)務(wù)開展,； 3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務(wù)組織制定操作規(guī)程和管理制度,；

4,、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、檢查和考核,； 5,、資料管理：對本部資料進(jìn)行管理； 6,、工作協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)與公司各部門的關(guān)系,； 7,、市場拓展：開展對外客戶洽談?wù)猩坦ぷ鳎? 8、工作報告：向總經(jīng)理提交部門工作報告,；

（三）,、管理范圍：

部門本職所管理業(yè)務(wù)范圍。

（四）,、工作要求：

1,、同事之間，分工不分家,，分職不分責(zé),，齊心協(xié)力完成工作； 2,、要經(jīng)常深入市場基層,，了解市場形勢，搜集信息,，提出計(jì)劃方案及實(shí)施策略,；

3、將以顧客服務(wù)為中心作為工作原則,，高質(zhì)量完成好本職工作,，促進(jìn)公司整體管理服務(wù)水平的提高；

4,、對于應(yīng)由本部解決的問題,，必須在一日內(nèi)給予明確答復(fù)。

一,、策劃的總體思路 1,、全面把握：首先是建立在對當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤,，避免重蹈覆轍——先求不敗而后求全勝,。

2、項(xiàng)目對接：強(qiáng)調(diào)對項(xiàng)目所在區(qū)域及個性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究,，并對項(xiàng)目的資源優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行判斷與整合,，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對接。

3,、創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項(xiàng)目都需要超越自我,、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓,，不僅為項(xiàng)目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢,，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。

二,、項(xiàng)目背景 1,、用地概述

本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”,，規(guī)劃用地位于xxxx西路北側(cè)，xxx路東側(cè),、xx中路西,，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡,，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡,，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。2,、項(xiàng)目規(guī)劃

商業(yè)形式：獨(dú)立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局

住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓）2,、1商鋪部分：約15000㎡ 2、2商住部分：

銷售住宅：約17000㎡

返遷住宅面積：約10000㎡ 2,、3綠化面積約3000㎡（包括平臺綠化）2,、4地下建筑：約6000㎡ 3、相關(guān)部門給定的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) xx市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)

三,、企業(yè)資源分析,、企業(yè)目標(biāo)的界定 1、項(xiàng)目銷售按目標(biāo)計(jì)劃順利完成,。

1,、1短期銷售必須成功，順利渡過項(xiàng)目風(fēng)險期,，實(shí)現(xiàn)資金流的良性運(yùn)作,，確保后續(xù)開發(fā)資金。

1,、2總銷售額,、回款額、銷售進(jìn)度,、利潤目標(biāo)的合理實(shí)現(xiàn),。 2,、項(xiàng)目對企業(yè)品牌及后續(xù)項(xiàng)目的拉動和貢獻(xiàn),。

2、1借助項(xiàng)目運(yùn)作的成功,，永泰田房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力,。

2、2綜合提升xxxx房地產(chǎn)公司的品牌知名度,、美譽(yù)度和擴(kuò)張力,。

四、核心目標(biāo)——樹立品牌

原理：達(dá)到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界

品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則,，需要有品牌時代的語言與消費(fèi)者對話,，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則,，就是“房地產(chǎn)品牌語言與品牌運(yùn)營規(guī)則”。品牌時代的消費(fèi)者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品,，而更是房地產(chǎn)品牌,，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運(yùn)用“房地產(chǎn)品牌運(yùn)營”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌,。品牌經(jīng)營與消費(fèi)者處于動態(tài)的平衡,，消費(fèi)者不斷將自身的體驗(yàn)反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整,，使品牌體驗(yàn)不斷更新,，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值,、消費(fèi)者客戶價值,、項(xiàng)目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值,、開發(fā)商潛在資源,、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強(qiáng)大的品牌勢能：消費(fèi)者欲望燃燒,、品牌光芒閃耀,、區(qū)域能量引爆。最終達(dá)到財富涌流,、社會進(jìn)步的全新局面,。

五、項(xiàng)目開發(fā)總建議

引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃,，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合,。通過前期招商，引進(jìn)眾多國內(nèi),、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌,，顛覆舊有商業(yè)格局。注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營管理概念,，對項(xiàng)目精心包裝,。通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進(jìn)行造勢炒作,，讓該項(xiàng)目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn),，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。

通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制“總價”,，推出短期租賃政策,，盡量降低投資門坎，使項(xiàng)目積聚大量的潛在客戶群。一,、確定招商的組織框架和崗位職責(zé)

制定非常好的招商策略,，而在招商實(shí)施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣,，那么一切都前功盡棄,，一個富有熱情、精干,、強(qiáng)大的招商隊(duì)伍是招商的工作的關(guān)鍵,。招商的組織框架和崗位職責(zé)的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團(tuán)隊(duì)的整體規(guī)劃,。結(jié)構(gòu)合理且高效的招商隊(duì)伍應(yīng)配備以下以下幾方面人員： 1,、招商經(jīng)理1人，招商團(tuán)隊(duì)總負(fù)責(zé)人,。

2,、招商主管若干，分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商區(qū)塊的工作：招商主管應(yīng)具備一定的招商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn),，長于說服,、鼓勵性的談判，具團(tuán)隊(duì)合作精神,、服從意識和大局觀念,。

3、招商助理若干,，主要職責(zé)是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)（資料物品,、來電來函、來人洽談,、信息收集等）和會務(wù)組織等工作,。 5、其它服務(wù)人員如文案,、平面設(shè)計(jì),、接線及接待人員。

二,、建設(shè)招商團(tuán)隊(duì)

打造一支業(yè)務(wù)能力強(qiáng),、能吃苦、講奉獻(xiàn),、思想品質(zhì)好的招商團(tuán)隊(duì),，是商業(yè)地產(chǎn)招商工作順利進(jìn)行的重要保證,。商業(yè)地產(chǎn)招商工作是一項(xiàng)專業(yè)性和時效性很強(qiáng)的工作,，它要求招商人員具備良好的基本素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，以適應(yīng)各種壓力挑戰(zhàn),。

1,、良好的心理素質(zhì),。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好：臨危不懼，勝不驕,，敗不妥,。具體表現(xiàn)為要具備：

（1）堅(jiān)定的事業(yè)心，包括很強(qiáng)的敬業(yè)精神,，創(chuàng)業(yè)精神,，勇于進(jìn)取，勇于創(chuàng)新,。

（2）強(qiáng)烈的責(zé)任感,，是對工作的高度負(fù)責(zé)精神，剛毅果斷,，勇于權(quán)限內(nèi)的決策,，敢于承擔(dān)責(zé)任。

（3）堅(jiān)韌頑強(qiáng)的意志力,、穩(wěn)健持重,，意志品質(zhì)堅(jiān)強(qiáng)的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑,。

（4）良好的自控能力,，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài),，出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見,。2、具備相關(guān)經(jīng)濟(jì)知識,、社交能力和語言表達(dá)能力

（1）商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟(jì)學(xué),、零售學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,、會計(jì)與稅收等相關(guān)學(xué)科,，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識，而且新知識,、新技能不斷涌現(xiàn),，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學(xué)習(xí)充電,，才能更好做好招商,。

（2）商業(yè)地產(chǎn)招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策,，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進(jìn)行多次溝通,，因而交際工作十分必要且有效。

（3）招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的,。招商人員語言表達(dá)須正確規(guī)范,，使用有效的語法、修辭和邏輯,，使表達(dá)更具吸引力,、說服力和感染力。3,、具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應(yīng)變能力

（1）敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實(shí)力,，通過對手的語言表達(dá)姿勢和動作觀察、分析,，進(jìn)而做出準(zhǔn)確的判斷,。

（2）應(yīng)變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢的千變?nèi)f化、審時度勢,，爭取相應(yīng)靈活的對策,，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。

三,、招商實(shí)施

招商團(tuán)隊(duì)成立后即將進(jìn)行正式的招商工作,，從這一階段開始面臨的是大量的實(shí)施工作。首先在項(xiàng)目的核心概念基礎(chǔ)上撰寫招商文案,、制定《招商手冊》,、制定媒體發(fā)布計(jì)劃、準(zhǔn)備合同文本,、準(zhǔn)備各類產(chǎn)品和項(xiàng)目的宣傳資料等等,。招商實(shí)施的第一步應(yīng)該是確定計(jì)劃中的業(yè)態(tài)組合，并對周邊地產(chǎn)租賃行情進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查,，包括價格,、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面,。項(xiàng)目定位是商業(yè)街,，那它首先就是一個購物中心，業(yè)內(nèi)一般認(rèn)為購物中心的最佳功能比例是零售,、餐飲,、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例,。當(dāng)然這個比例并不是絕對的,，應(yīng)靈活應(yīng)用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場,，購物功能應(yīng)占到至50%的比例,。如果餐飲占多數(shù),，就是飲食中心；娛樂比例太多,，就是娛樂中心,，都不能稱之為購物中心,。過分強(qiáng)調(diào)娛樂功能,，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客,。迪斯尼的娛樂做得最好,，但95%的游客只去過一次。所以,，首先應(yīng)當(dāng)是一種零售業(yè)態(tài),，可以吸引顧客重復(fù)消費(fèi)。

項(xiàng)目租金水平則依據(jù)調(diào)查結(jié)果來確定,，調(diào)查的結(jié)果應(yīng)分為分割,、分層、整體出租三種方案,。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣,，現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單,、可一次性回籠大量資金,，但回收期較長而且出租者要承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險（一旦承租者經(jīng)營不善將對整個項(xiàng)目造成打擊）；分割出租招商工作復(fù)雜,、早期投入大,，但收益率大大高于整體出租方式（數(shù)據(jù)顯示同時段內(nèi)高于整體出租50%），采用分割出租方式,，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大,、經(jīng)營風(fēng)險較小。

內(nèi)容僅供參考

商業(yè)地產(chǎn)招商計(jì)劃書 商業(yè)地產(chǎn)招商工作總結(jié)及工作計(jì)劃篇三

商業(yè)地產(chǎn)招商策略

商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個分市場,，其開發(fā)利潤豐厚的好處顯而易見,。然而商業(yè)地產(chǎn)在物業(yè)交付的時候只是運(yùn)營部分的正式開始，能否持續(xù)健康的運(yùn)營才是決定一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否成功實(shí)現(xiàn)價值的關(guān)鍵,。招商工作作為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的重要部分,，從一開始的舉足輕重，毫不夸張的說,，招商工作的成功與否又是評判商業(yè)運(yùn)營是否成功的唯一標(biāo)準(zhǔn),。

一．招商工作中的操作要點(diǎn)

1.市場調(diào)查

市場調(diào)查的招商工作的第一步。最先要做的是對目標(biāo)所在市場的調(diào)查,，這主要包括對項(xiàng)目周邊的交通,、人流,、居民收入、消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)層次等等,；另一個調(diào)查的方向是周邊商鋪目前的經(jīng)營業(yè)態(tài),、經(jīng)營狀況、租金水平,、經(jīng)營面積等,。這兩方面調(diào)查非常重要，它決定著項(xiàng)目的發(fā)展和前程,。

2.項(xiàng)目分析

項(xiàng)目分析包括項(xiàng)目產(chǎn)品本身的分析,，如項(xiàng)目的物業(yè)形式分析（街鋪、商業(yè)群樓,、綜合市場,、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)等）,；物業(yè)產(chǎn)品分析（租金,、租期、優(yōu)惠辦法）,。這部分要考慮的是項(xiàng)目適合引進(jìn)怎樣的商家,，將來要做成怎樣一個商業(yè)物業(yè)，怎樣才能制訂合適的招商策略等

3.商業(yè)定位

在對項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)定位時,，要充分考慮到項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素來決定你經(jīng)營什么類型的產(chǎn)品，是中檔還是高檔還是更精細(xì)一點(diǎn)的東西,，只有定位準(zhǔn)確,，才能在招商過程中找準(zhǔn)目標(biāo)，才能有的放矢地制訂招商計(jì)劃,，免做許多無用之功,。

4.業(yè)態(tài)組合目前各地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的商業(yè)物業(yè)日益放量，商鋪的分類主要有這幾種：商業(yè)街商鋪,、市場類商脯,、住宅底層商脯、百貨商場購物中心商脯,、交通設(shè)施商脯,、街鋪和鋪位；除此之外,，餐飲類,、百貨類、電子類,、服裝類等經(jīng)營業(yè)態(tài)如何組合排列,，都需要我們對項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)組合和布局劃分,。

5.招商

業(yè)態(tài)布局劃分之后，就要根據(jù)這個布局劃分來招商,。招商的方式主要有幾種,，一種是通過廣告媒體宣傳，這是目前采用較多的方式,，使看到廣告后的客戶會來電來訪,，通過他們對項(xiàng)目的了解又間接影響其他客戶；第二種是人員推廣,，包括向外派發(fā)海報,，海報的內(nèi)容會更廣泛更詳細(xì)更能吸引人,。還有一種就是直接上門拜訪,。通過這幾種方式告訴他們這個商場的地理位臵，經(jīng)營 模式等,，要想盡一切辦法讓客戶到現(xiàn)場來,，這是非常關(guān)鍵的一步，因?yàn)橛袝r候有些客戶只在電話里聽你很模糊地說而沒有實(shí)地去看,，他們的印象就不是很深刻,，你講過后也就算了，時間一長都忘了,，所以無論是采取何種方式一定要把客戶搬到現(xiàn)場來,，到了以后依據(jù)實(shí)物再詳細(xì)的介紹?？蛻魜砹艘院笪覀冞€要和他把這個項(xiàng)目解釋清楚,，通過這個客戶引來更多的商家，這些客戶很多都是老鄉(xiāng)關(guān)系的,，像浙江,、溫州、福建一帶都是這樣,，通過一個客戶的介紹,，一個帶一個，可以引來很多的客戶資源,，這里面的道理這些商戶也都懂,，你要告訴他單單一個是做不旺一個場子的，只有大家一起做才能旺,，他往往不會說我一個人來就行了,，他會去告訴別人的，所以客戶帶客戶這也是一個傳播的途徑之一,，我們要善于多渠道地區(qū)挖掘客戶,。

6.商業(yè)物業(yè)管理

最后一個要點(diǎn)是商家招進(jìn)來以后的物業(yè)管理,，一個場子要做旺，市場環(huán)境非常重要,，開發(fā)商必須有配套的規(guī)范的市場管理體系和旺場措施,，如水電配套、物業(yè)管理,、形象統(tǒng)一宣傳等,。這樣才能保證商戶的正常經(jīng)營，在洽談的時候會給商戶安全感和信心,。

二．開發(fā)商在招商中常見的誤區(qū)

1.盲目定位,，不切合實(shí)際

為了在營銷推廣中宣傳項(xiàng)目的價值，開發(fā)商往往對項(xiàng)目的定位認(rèn)為拔高,，即導(dǎo)致商鋪的價格定得比較高,，而理智的做法是根據(jù)周圍的消費(fèi)群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費(fèi)環(huán)境不協(xié)調(diào),，定位過低會損害開發(fā)商的利益,，而定位過高則會造成商家今后的經(jīng)營成本過高，不敢問津,。

2.招商期望值過高

期望值過高的表現(xiàn)首先體現(xiàn)就是在租金上,。我們在定租金價格的時候首先考慮的不應(yīng)是自己的利潤，應(yīng)該先考慮經(jīng)營者,，只有經(jīng)營者生存了,，我們的商場才能生存。我們要通過這個鋪面核算出客戶在這里經(jīng)營每個月能產(chǎn)生的營業(yè)額,，甚至每個月客戶的毛利可能是多少,，這樣我們才能核算出他們的租金成本，而這個成本還是不計(jì)算物業(yè)管理費(fèi),，水電費(fèi)等在內(nèi)的,，我們的租金成本只有比這個價格還要低一些的時候客戶的利潤才可能突現(xiàn)。一個商場要做起來,，都必須經(jīng)過一個培育期,，這個培育期是有長有短的，開發(fā)商要根據(jù)周邊的情況來定,，比如商場處于交通要道旁,，它的培育期相對就會短一些，如果這個商場的位臵比較邊緣化,，那么它的培育期可能就要稍微長一些,。因此我們在招租的時候，前期往往價格比較低,，因?yàn)槲覀兛紤]的是先讓客戶進(jìn)來,，把這個場子做旺以后這個商場才可能繼續(xù)下去,。而把場子做旺以后，租金才可以慢慢地提升,，以后每半年或一年有一個遞增,，這樣的話客戶從心里比較容易接受，而一開始如果太高了,，往往就形成客戶不想進(jìn)來這種局面,。開發(fā)商最終應(yīng)該考慮的是商場整體的經(jīng)營效益，整體的商業(yè)氛圍,，整體的購物環(huán)境,，不能只簡單的計(jì)算所謂的利潤，而應(yīng)留給經(jīng)營者更多的空間,。因?yàn)?，只有多為?jīng)營者著想，才能贏得更多的投資者,。

3.過分強(qiáng)調(diào)市場環(huán)境的影響

現(xiàn)在競爭是比較激烈的,，很多地產(chǎn)開發(fā)商在感慨市場是越來越難做了,，于是在招商的時候就出現(xiàn)了一種情況,，就是招商人員過分強(qiáng)調(diào)受市場環(huán)境的影響，不能正確的分析自己的優(yōu)勢和劣勢從而制定有效的招商策略,。

商業(yè)地產(chǎn)招商計(jì)劃書 商業(yè)地產(chǎn)招商工作總結(jié)及工作計(jì)劃篇四

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招商手段的多樣化

招商手段的多樣化

一,、利用傳媒招商

如前所述，為一個地區(qū)進(jìn)行招商推廣,、引進(jìn)投資者,，其基本原理與向市場推廣、推銷一件商品是一樣的,。在激烈的商城中,，推廣一種商品的最普遍方法就是利用各種傳媒進(jìn)行廣告宣傳，讓潛在的顧客知道這種商品,，認(rèn)識這種商品,，逐步達(dá)到對這種商品的認(rèn)同和接受。廣告界流行這樣的說法:"經(jīng)銷產(chǎn)品如果不做廣告,，就如同在黑暗中飛媚眼,，雖然你知道自己在干什么，但別人并不了解,。"這就充分說明廣告宣傳對一種商品的推廣的必要性和重要性,。同樣，一個地區(qū)要進(jìn)行招商推廣,，引進(jìn)投資項(xiàng)目,，也必須利用各種傳媒大力宣傳該地區(qū)的投資環(huán)境,、投資政策、投資法規(guī)等等,，樹立良好的地區(qū)形象,，使之對未來的投資者產(chǎn)生一定的影響力和吸引力，并在他們的心目中留下一定的印象,。否則,，招商工作就會成為無本之木，無源之水,。

傳媒是信息傳播速度最快,、覆蓋面最廣的工具，通過傳媒(報紙,、雜志,、廣播、電視等等)進(jìn)行招商宣傳,，可以最快最廣泛地提高知名度,。

利用傳媒的宣傳方法有:

1．制作、刊登本地區(qū)的宣傳介紹廣告,、文章

廣告宣傳的形式是多樣的,，如聘請專業(yè)形象設(shè)計(jì)公司或廣告公司對本地區(qū)進(jìn)行包裝，制作出形式新穎,、突出本地特色和優(yōu)勢的廣告,，在有一定影響的報紙、雜志上刊登,，或是在收聽率和收視率高的廣播和電視頻道里播出,；也可以制作成醒目的廣告牌豎立在公共場所；還可以經(jīng)常邀請知名記者到本地區(qū)進(jìn)行專訪,，寫出專題報道或連續(xù)報道在傳媒上頻頻"曝光",，以引起人們的關(guān)注。

2．制造新聞報道事件

制造新聞報道事件是利用傳媒進(jìn)行宣傳約有效形式之一,?？梢远ㄆ谂e辦新聞發(fā)布會，舉辦引進(jìn)項(xiàng)目的簽約儀式,、建設(shè)動工典禮,、投產(chǎn)慶典、新產(chǎn)品介紹會,、本地區(qū)的周年慶典以及有本地特色的社會,、文化、體育活動、節(jié)目等等,，邀請傳媒參加,、采訪、報道,。制造新聞報道事件應(yīng)該成為一件經(jīng)常性的,、常抓不懈的工作，也是保持本地區(qū)具有一定的傳媒"曝光率"的關(guān)鍵,。一個地區(qū)每年總會有一些上述活動,，這是利用傳媒宣傳本地區(qū)的大好時機(jī)，所以一定要抓住機(jī)遇邀請傳媒參與,。只有經(jīng)常見諸于各新聞媒介,，一個地區(qū)的知名度才能逐步提高，其形象才會逐步深入人心,。

3．與傳媒保持定期,、良好的工作交流

除舉行各類活動邀請傳媒參加以外，平時經(jīng)常性地與傳媒保持聯(lián)絡(luò),，相互交流信息,，交換思想，以利于以后工作的進(jìn)一步開展,。

利用傳媒宣傳,，應(yīng)注意以下兩點(diǎn)，才能收到預(yù)期的效果:一是在傳媒選擇方面,，要選擇發(fā)行量大,、中國商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)http://

收視率高，以及中外工商界的中,、高層管理人員愛看的報刊或電視頻道，使之有的放矢,，避免找錯宣傳對象,，浪費(fèi)人力、財力,，徒勞無用,。二是要保持一定的傳媒宣傳"曝光率"和周期率。那種"三年不鳴,，一鳴驚人"之后又長期沉默不鳴的情況,，是難以吸引廣泛注意，很快就會被人遺忘的,。

二,、舉辦或參加各類招商會議和文體活動招商

1．利用會議招商

舉辦或參加各種會議，如各級經(jīng)貿(mào)部門定期舉辦的境內(nèi)、外大型招商會,，經(jīng)貿(mào),、投資研討會，各種介紹會,、早晚會,、午餐會等等，也是進(jìn)行招商宣傳的重要方法之一,，而這些方法亦是目前采用最多的方法,。通過參加上述各種會議，相互交流信息,，洽談業(yè)務(wù),，尋找合適的投資機(jī)會和合作伙伴。國內(nèi)洽談會主要是每年定期舉辦的,、與出口商品交易會結(jié)合在一起的區(qū)域性對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易洽談會,，包括上海、天津,、大連,、廈門、哈爾濱和昆明交易會,、洽談會等,。這類交易會、洽談會由一省(市)主辦,，許多省市共同組織企業(yè)參加,。另外，每年舉辦的外商投資企業(yè)出口商品交易會是全國性的交易會,，也是吸引外商投資洽談的重要場所,。

在國(境)外組織的投資洽談會一般由外貿(mào)主管部門和投資、貿(mào)易促進(jìn)機(jī)構(gòu)與外國的官方,、民間組織共同舉辦,，我國派出政府部門和企業(yè)組成代表團(tuán)參加，宣傳我國各地區(qū)的投資環(huán)境和政策,，和與會的外國公司洽談投資項(xiàng)目,。這類洽談會有全國性的，也有以省市為單位組織的,；有國際性的洽談會,，也有專門針對某一國家或地區(qū)的雙邊洽談會。

會前做好充分的準(zhǔn)備工作是取得會議成功的關(guān)鍵,。準(zhǔn)備工作通常包括:

(1)會議的策劃,、組織。

(2)出席會議的客人的選擇、邀請和落實(shí),。

(3)宣傳品,、資料和工具的準(zhǔn)備。包括:講話稿,、宣傳冊,、聲像資料和器具、圖片,、文字,、模型等。

(4)傳媒宣傳,。

上述各項(xiàng)準(zhǔn)備工作必須事先認(rèn)真仔細(xì)落實(shí),，每個細(xì)節(jié)都不能有絲毫疏忽。要選擇有能力的國內(nèi)外組織單位,，能夠邀請到足夠數(shù)量的,、對來本地投資有興趣的外國公司，中方的投資項(xiàng)目介紹材料要提前送給與會的外國公司,。如果能與當(dāng)?shù)卮笮蜕虝戎麢C(jī)構(gòu)共同舉辦,，能收到事半功倍的效果。

2．通過文化體育活動招商

通過舉辦或參與一些有地方特色的文化,、體育活動吸引社會各界群眾參加,，同時邀請有業(yè)務(wù)關(guān)系的客戶、投資者和新聞傳媒機(jī)構(gòu)前來參加,，也能提高地區(qū)知名度,，起到招商宣傳的作用。目前國內(nèi)許多地區(qū)舉辦的各種"民俗文化節(jié)",、"服裝節(jié)",、"荔枝節(jié)"等等，就是"文化,、體育塔臺,，經(jīng)貿(mào)唱戲"。這類活動以文化,、體育活動為突破口，廣泛聯(lián)系社會各界人士參與,，旨在宣傳本地區(qū)的投資環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況,，通過文化、體育活動尋求投資機(jī)會,、經(jīng)貿(mào)合作機(jī)會和投資合作伙伴,。

舉辦這類活動，一定要堅(jiān)持有本地特色，有吸引力,，各界人士和商家才會有興趣參加,。否則，就很容易造成規(guī)模和花費(fèi)很大,，而效果卻不住的結(jié)果,。

三、借助中介機(jī)構(gòu)的聯(lián)絡(luò)渠道招商

l．通過我國駐外機(jī)構(gòu)招商

我國政府在世界各國的許多地區(qū)設(shè)有使領(lǐng)館的商務(wù)處,，為溝通中外經(jīng)貿(mào)交流起著橋梁的作用,。商務(wù)處人員不僅對當(dāng)?shù)厍闆r十分熟悉，與所在國的商界有著長期和廣泛的聯(lián)系,，而且對國內(nèi)的情況也比較了解,。許多外國公司在來華投資之前，尤其是第一次來華投資的,，都會先到當(dāng)?shù)氐闹袊诡I(lǐng)館商務(wù)處詢問情況,，索取資料。要與中國駐外的使領(lǐng)館商務(wù)處建立聯(lián)系,，向他們介紹本地區(qū)的投資環(huán)境,，提供招商宣傳資料，以方便商務(wù)處人員隨時向前來咨詢的客商介紹推薦,。主動出擊,，與潛在的投資者建立聯(lián)系。在必要的時間,，一個地區(qū)的招商機(jī)構(gòu)也可以在境外的重點(diǎn)國家或地區(qū)設(shè)立自己的"窗口"公司,，以利于招商和其他經(jīng)貿(mào)活動的開拓。

近年來,，我國企業(yè)跨國投資日趨增多,，這些國(境)外的中資企業(yè)與當(dāng)?shù)毓ど探缬休^多的聯(lián)系，借助中資企業(yè)的聯(lián)系渠道,，結(jié)識客商也是一種事半功倍的招商途徑,。

2．通過外國使領(lǐng)館招商

世界各國在我國的許多地區(qū)也同樣設(shè)有使領(lǐng)館及其商務(wù)處，作用與我國的這類駐外機(jī)構(gòu)十分相似,，也是外商來華投資前的咨詢對象,。一個地區(qū)的招商機(jī)構(gòu)可以采用上述的方法與之建立聯(lián)系，這樣就可以了解到對方國家的經(jīng)濟(jì)動態(tài),，來華投資的計(jì)劃以及我們在吸引對方國投資方面還存在哪些差距,，我們在哪些方面還需要進(jìn)一步改進(jìn)，等等,。這些對于招商工作都是非常有益的,。另外,，還可以邀請外國使領(lǐng)館官員經(jīng)常到自己的地區(qū)訪問和參加一些經(jīng)貿(mào)、社會及文體活動,，以增加彼此的了解,、信任和交流。

3．與商會聯(lián)合招商

世界各國各地都有許多不同性質(zhì)和行業(yè)的商會,。它們擁有眾多的會員,，定期發(fā)布信息，發(fā)起各種促進(jìn)經(jīng)貿(mào)的活動,。商會對其會員公司的動態(tài)了解較多,，對它們的發(fā)展戰(zhàn)略、投資計(jì)劃及各自的特點(diǎn)也有一定的掌握,。到國外招商,，無論是舉辦各類型的會議，還是派出招商小組,，最好都能與當(dāng)?shù)赜杏绊懙拇笊虝餐鬓k或取得其支持協(xié)助,，它們可以根據(jù)我方的要求和特點(diǎn)，邀請到合適的公司參加會議與我方洽談,。這樣能收到事半功倍的成效,。

此外，還可以通過各類商會組織動員有興趣來華投資或發(fā)展與中國經(jīng)貿(mào)關(guān)系的會員公司經(jīng)常組團(tuán)來華和自己地區(qū)考察,、洽談,。

4．通過投資咨詢公司、律師事務(wù)所,、會計(jì)師事務(wù)所招商

投資咨詢公司,、律師事務(wù)所、會計(jì)師事務(wù)所這類機(jī)構(gòu)經(jīng)常與各類公司有業(yè)務(wù)來往,，它們也掌握

著一些公司的發(fā)展計(jì)劃及投資動態(tài),。國(境)外的跨國公司在選擇投資地點(diǎn)之前都會聘請一些咨詢公司為其做各項(xiàng)調(diào)查、比較,、分析,；聘用律師事務(wù)所為其做各地的法規(guī)比較，起草法律文件和辦理法律手續(xù),；聘用會計(jì)師事務(wù)所為其從財務(wù),、稅務(wù)的角度做分析、比較,、策劃項(xiàng)目財務(wù)預(yù)算等,。這三種機(jī)構(gòu)提交的分析報告都會影響這些公司的投資決策和選擇。

一個地區(qū)的招商機(jī)構(gòu)與這些咨詢公司,、律師行,、會計(jì)師行建立經(jīng)常性的聯(lián)系，介紹情況,，提供資料,，可以使本地區(qū)在他們給投資者的報告中占一席之地，成為可供選擇的地區(qū)之一,。還可以通過這些渠道了解哪些公司有投資意向,，及時與之聯(lián)系，做進(jìn)一步的介紹,、解答和跟進(jìn)推銷工作,。

5．通過銀行招商

"兵馬末動，糧草先行",，外商決定投資之前都會與有關(guān)的銀行協(xié)商安排融資,。因此，就招商渠道而言,，銀行能發(fā)揮與上述咨詢公司,、律師行、會計(jì)師行相同的作用,。如廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)引進(jìn)的日本hoya鏡片項(xiàng)目,，就是通過日本的一家銀行推薦的。

另外,，銀行對于一個地區(qū)的對外融資和引進(jìn)資金方面起主導(dǎo)作用,，有時可以產(chǎn)生融資和引進(jìn)項(xiàng)目互相帶動的良好效應(yīng)，取得意想不到的收獲,。

四,、派出招商小組主動出擊招商，重點(diǎn)在國(境)外跨國公司

l．派出招商小組招商

招商機(jī)構(gòu)可以選派熟悉業(yè)務(wù),、精通外語的人員組成精干的招商小組,，不定期地主動出擊，到一些重點(diǎn)國家和地區(qū)拜訪有關(guān)的公司,、機(jī)構(gòu)和人士,，進(jìn)行招商和宣傳、介紹及項(xiàng)目洽談的促進(jìn)工作,。1996年7月,，廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(以下簡稱廣州開發(fā)區(qū))招商小組赴新加坡進(jìn)行招商。出國前,，招商小組做了大量細(xì)致的籌備工作,，包括與新加坡工業(yè)聯(lián)合總會、著名的新加坡公司以及當(dāng)?shù)刂饕獋髅降穆?lián)系,，客商及一些政界人士的邀請和落實(shí),，甚至包括會場的布置等等,。結(jié)果那次招商活動非常成功，不僅與會的客商眾多,，反應(yīng)熱烈,，而且得到當(dāng)?shù)貍髅缴钊霃V泛的報道，迅速在新加坡掀起一股廣州開發(fā)區(qū)熱,。招商活動取得了豐碩成果,，不僅談成了一個投資額達(dá)3000萬美元的建材項(xiàng)目，還結(jié)識了一大批工商界及經(jīng)貿(mào)界人士,，為以后在新加坡的招商及經(jīng)貿(mào)工作奠定了基礎(chǔ),。

派出招商小組的優(yōu)點(diǎn)是人員少而精，靈活機(jī)動,、有針對性,，可專心致志地與客戶進(jìn)行深入交流，成功率高,?？梢员苊獯笮驼猩虝⒓拥膯挝欢唷⑷藛T多,，組織者陷于大隊(duì)人馬的管理和活動安排,、會議策劃組織等繁雜的事務(wù)性工作，沒有足夠精力專心于招商業(yè)務(wù)的跟進(jìn),，以及聯(lián)絡(luò)廣泛而不深入等不足之處,。

但招商小組要達(dá)到預(yù)期的目的，就必須充分做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作,，包括事前的業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò),、預(yù)約、交流等等,。出發(fā)前已處理好前期的各項(xiàng)工作,，出訪時集中時間深入解決關(guān)鍵性的幾個問題。否則,，很容易撲空或沒有任何意義,。

2．與跨國公司直接聯(lián)系招商

跨國公司是國家間投資活動的主體。引進(jìn)跨國公司的投資是各地招商工作的一個十分重要的內(nèi)容,。一般的招商會,、投資研討會由于參加單位眾多，人員龐雜,，跨國公司,、尤其是大跨國公司并不感興趣。要引進(jìn)跨國公司的投資,，就必須與它們直接聯(lián)系,，主動上門提供各種服務(wù),。與跨國公司建立聯(lián)系，除本章所述的其他方法外,，最好直接與之聯(lián)絡(luò),。

首先，通過公司名錄,、電話號碼簿以及一些報道、統(tǒng)計(jì),、宣傳資料,，查找這些公司的聯(lián)絡(luò)地址、電話號碼,，直接發(fā)出聯(lián)絡(luò)信函,、傳真或電子郵件。由于跨國公司大多是內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜,、部門繁多,，頭幾次聯(lián)絡(luò)的未必都是合適的部門，不一定有回音,。但只要能持之以恒,，就會得到回復(fù)。然后按圖索驥,，就能聯(lián)絡(luò)上負(fù)責(zé)本地區(qū)業(yè)務(wù)的部門和人員,。

其次，利用出國招商的機(jī)會,，專程登門拜訪所在國的跨國公司,。1997年8月，廣州開發(fā)區(qū)招商小組參加了由中國國際貿(mào)易促進(jìn)委員會組織的經(jīng)貿(mào)代表團(tuán)赴北歐從事經(jīng)貿(mào)洽談和招商活動,。出國前特意聯(lián)系了北歐3家著名的跨國公司,。到達(dá)后，專門登門拜訪了這3家跨國公司,。結(jié)果受到了3家跨國公司的熱情接待,。其中一家公司派出合資合作部經(jīng)理和信息聯(lián)絡(luò)部經(jīng)理專門接待，詳細(xì)介紹了公司的情況及在中國的發(fā)展情況,，安排參觀了公司的核心生產(chǎn)車間,。另兩家公司均派出副總裁親自接待，分別介紹了他們公司的發(fā)展情況和將來在中國的投資計(jì)劃,。通過登門拜訪這些公司,，增進(jìn)了雙方之間的了解，擴(kuò)大了廣州開發(fā)區(qū)在這些公司中的影響,；同時,，可以進(jìn)一步了解到這些大跨國公司的內(nèi)部運(yùn)作和辦事風(fēng)格,，`在今后的談判中更能做到知己知彼；更重要的是,，登門拜訪目的性強(qiáng),，可以集中精力就雙方感興趣的問題進(jìn)行比較深入細(xì)致的交談；了解到了這些公司對中國的投資動向及信息,，為我們以后跟進(jìn)聯(lián)系這些公司打下了基礎(chǔ),。此外，跨國公司認(rèn)為登門拜訪是對他們的尊重,，所以在接待中可以見到相當(dāng)層次的高層領(lǐng)導(dǎo),，這是一般招商會、投資洽談會所不能比擬的,。

五,、以商引商

對已簽約來本地區(qū)投資的項(xiàng)目兌現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)和服務(wù)承諾，做好服務(wù)工作,，協(xié)助其獲得生意上的成功,，有助于這一項(xiàng)目帶動其上游產(chǎn)品的供應(yīng)商公司和下游產(chǎn)品的客戶公司來同一地區(qū)投資辦廠。例如,，一家美國公司在廣州開發(fā)區(qū)得到了良好的投資服務(wù),，其業(yè)務(wù)在中國蒸蒸日上，因此也帶動了其上游產(chǎn)品供應(yīng)商到廣州開發(fā)區(qū)投資辦廠,。這樣,，不但能產(chǎn)生以商引商的群體效應(yīng)，還能為該地區(qū)建立信譽(yù)和日碑,。

一個新來的投資者在作決定之前,，除了聽取中方的介紹，參考咨詢公司,、律師行,、會計(jì)師行的報告外，還會走訪已在該地區(qū)投資辦廠的公司,，詢問他們的經(jīng)驗(yàn)和看法,。而這些"過來人"的意見對新來的投資者來說更可信，更具說服力,，影響力也更大,。在這方面，可以說人家一句話勝過招商人員一百句話的宣傳,。如果對已投資項(xiàng)目的承諾不能兌現(xiàn),，服務(wù)工作做不好，就會有毀信譽(yù)，影響一個

地區(qū)的整體投資環(huán)境,。這時,，無論第一線的招商推廣工作做得再好也徒勞無益，因?yàn)橥其N的"商品"質(zhì)量不行,，售后服務(wù)又差,。不但沒有新投資者來，已來的投資者也會后悔,，甚至做負(fù)面宣傳,。可見,，招商工作是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，哪個環(huán)節(jié)出了問題，都會給以后項(xiàng)目的引進(jìn)工作帶來困難,。

六、聘請招商顧問

招商機(jī)構(gòu)還可以聘請一些退休或離職的原中外經(jīng)貿(mào)人員,，跨國公司的中,、高級管理人員以及專家和社會知名人士為招商顧問，為其做招商宣傳,、引薦和促進(jìn)工作,。這些人士由于其特殊的經(jīng)歷和社會關(guān)系，在招商的尋找線索,、信息,，介紹投資項(xiàng)目，促進(jìn)項(xiàng)目達(dá)成協(xié)議等方面有時可以起到別人不可替代的特殊作用,。

以上介紹的幾種招商渠道和方法,，可以相互配合、交叉和綜合使用,。而且這里所列舉的僅是一小部分,，遠(yuǎn)非全部。招商人員只要堅(jiān)持以客為主的原則,，根據(jù)新形勢,，研究新情況，探索新路子,，就能不斷地發(fā)掘出新的招商思路和方法,。

商業(yè)地產(chǎn)招商計(jì)劃書 商業(yè)地產(chǎn)招商工作總結(jié)及工作計(jì)劃篇五

商業(yè)地產(chǎn)招商計(jì)劃書

一． 項(xiàng)目介紹：

溫州商貿(mào)城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設(shè)的，該公司的重點(diǎn)項(xiàng)目——句容溫州商貿(mào)城位于擁有南京御花園之稱的句容市,，是句容市政府2004年重點(diǎn)標(biāo)志性工程,，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經(jīng)濟(jì)圈,，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材,、五金機(jī)電批發(fā)市場。該項(xiàng)目投資2億多元,建筑面積近70000平方米,，商鋪面積達(dá)80000平米,，倉儲面積35000平米。

二． 產(chǎn)品定位優(yōu)勢：

溫州商貿(mào)城堅(jiān)持以市場為龍頭,，以產(chǎn)業(yè)為依托,，以物流為基礎(chǔ)，來打造該市場的集群經(jīng)濟(jì),、板塊經(jīng)濟(jì)和名牌經(jīng)濟(jì),，它的建成既順應(yīng)了當(dāng)今商貿(mào)流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導(dǎo)的大力發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)的要求,，它高起點(diǎn)的定位,、規(guī)劃，超前的建設(shè)理念,，長遠(yuǎn)經(jīng)營思路,，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化,，專業(yè)化為一體最大的綜合市場,。經(jīng)營項(xiàng)目分別有陶瓷潔具、石材油漆,、燈具家具,、木業(yè)制品、移門櫥柜,、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等,，將句容建材裝飾、五金機(jī)電消費(fèi)市場進(jìn)行了科學(xué)的規(guī)劃整合和有效的管理運(yùn)作,。另外,，工商、技監(jiān),、金融,、供水、供電等及教育,、餐飲,、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。溫州商貿(mào)城是一座融展示貿(mào)易,、倉儲物流,、科技服務(wù),、信息交流為一體的科技商貿(mào)城、文化城,、信息城,。

三． 交通概況：

本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達(dá)句容市區(qū)只有公里的路程,。項(xiàng)目門口有公交2路10路汽車,，平均10分鐘一班直達(dá)市區(qū)。項(xiàng)目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程,，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程,。

四． swot分析：

1、s——優(yōu)勢

（1）地段——離句容市城市中心只有公里,，規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域,，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫,。

（2）交通——項(xiàng)目內(nèi)有公交2路車直達(dá)市區(qū)10分鐘一班,，10路車離項(xiàng)目只有5分鐘的路程。

（3）口碑——項(xiàng)目為句容市政府招商引資項(xiàng)目,，2005年10強(qiáng)民營企業(yè),，2006年消費(fèi)者信得過企業(yè)。

（4）物業(yè)——項(xiàng)目占地面積200畝,，該項(xiàng)目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達(dá)80000平米,，倉儲面積35000平米,。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。

（5）配套——配置自動扶梯,、6500平米的大型停車場,，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設(shè)施較為完備,。

（6）品牌商家入駐——一期,，二期成功引進(jìn)馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷,，麒麟床墊,，全友家私，皇明太陽能句容總經(jīng)銷,，世友地板句容專賣店 嘉寶莉油漆句容專賣,，品牌影響力強(qiáng)大。

2,、w——劣勢

（1）由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮,。

（2）句容老的建材市場由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認(rèn)知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。

（3）項(xiàng)目臨104國道道,，車流快,，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成,。

（4）項(xiàng)目居句容市區(qū)以外,，區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布較稀，商業(yè)氛圍不足,。

3,、o——機(jī)會

（1）經(jīng)濟(jì)因素——股市衰退、證券市場蕭條,、銀行存款利率太低,，有效投資渠道窄；與此正好相反的是連年存款余額上升,，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式,。

（2）政策因素——國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控失當(dāng)，造成房價一路高升,，給投資者帶來了商機(jī),。

（3）市場因素——隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，人均收入大幅度提升,，消費(fèi)水平提高,，消費(fèi)能力和消費(fèi)總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺,，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景也越來越美好,。

（4）區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿(mào)物流區(qū)，本項(xiàng)目正符合本區(qū)域發(fā)展,，在附近政府有意建造大面積的經(jīng)濟(jì)適用房,加大了本區(qū)域的人流量,。

（5）現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望,。

4,、t——威脅

（1）國家相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租,。

（2）工商局以及廣告法對返租,、回報承諾等禁止宣傳，使本項(xiàng)目在推廣中無法將信息傳達(dá)到位,。

（3）國家對目前房地產(chǎn)的發(fā)展過熱不斷的控制,，銀行利息不段上調(diào)。

（4）招商難度大,，開業(yè)時若無大量商戶進(jìn)入,，商場經(jīng)營會遭致失敗,，還有可能引發(fā)市場危機(jī)。

（6）商業(yè)市場競爭激烈,、經(jīng)營困難,，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負(fù)擔(dān)而無法徹底解套,。

五．九大賣點(diǎn)分析：

①,、地段前景

本項(xiàng)目位于政府規(guī)劃中的句容西門中央商業(yè)圈正中心，周邊規(guī)劃有大規(guī)模的住宅區(qū),，西門商務(wù)區(qū)將有11萬人口入住,，未來升值潛力無限。溫州商貿(mào)城周邊將聚集開發(fā)高級商務(wù)酒店,、多個大中型居住區(qū),。

②、規(guī)模超大：總建筑面積近12萬平米,，是句容市規(guī)模最大的建材裝飾市場,。

③、業(yè)態(tài)齊全：市場內(nèi)規(guī)劃有五金電器,、陶瓷潔具,、水暖、木制品,、燈具,、家具、油漆,、石材等建材家俱一應(yīng)齊全,；二樓家俱現(xiàn)已全部招滿。

④,、倉儲充足：物流、餐飲,、娛樂,、工商、技監(jiān),、商務(wù)等配套,，讓業(yè)主和顧客可享受到更高品質(zhì)和快捷的服務(wù)，并設(shè)有35000平方米的超大倉儲,。

⑤,、停車便捷：6700平方米的大容量停車場，使得一般市場停車難的問題得以解決,，市場交通組織極為便捷,，頗具前瞻性,。

⑥、實(shí)力開發(fā)：開發(fā)商擁有近十年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),、經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn),，資金實(shí)力雄厚，為市場的長期興旺提供最好的保障,。

⑦,、交通便利：距離句容市中心800米，交通便利,；

與南京,、鎮(zhèn)江、丹陽等城際道路異常便利,；（尤其是南京都市圈）

通過滬寧高速,、寧杭高速、104國道等快速連通長三角經(jīng)濟(jì)圈,。

⑧,、重金推廣：經(jīng)營商投入數(shù)千萬巨額資金，將市場在句容市區(qū)及下屬各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣,，致力于帶來消費(fèi)人潮,，做旺市場經(jīng)營。

投入媒體：10多塊戶外廣告,、全年句容電視臺黃金時段,、全年江蘇廣播電視報、市中心公交車身廣告,、市場專用網(wǎng)站,、多頻率短信平臺、社區(qū)裝修行情夾報等,。

⑨,、優(yōu)惠政策

◆本次招商期間，招租商鋪免租一年,；

◆知名品牌入駐,，免費(fèi)提供廣告宣傳一年；

◆地方稅收和工商管理費(fèi)按全市最低標(biāo)準(zhǔn)收??；

◆為經(jīng)營戶代辦各種經(jīng)營證照,；

◆為經(jīng)營戶辦理子女如住戶口,、入托、上學(xué)手續(xù),；

◆ 協(xié)助品牌經(jīng)營戶辦理銀行貸款手續(xù),，并可提供貸款擔(dān)保,。

六.招商人員工作安排及工作責(zé)任分布:

招商總指揮(羅祖秋): 主要負(fù)責(zé)招商指導(dǎo)及檢查

招商副總指揮(羅宗隘):主要負(fù)責(zé)招商細(xì)則的實(shí)施監(jiān)督及大客戶的談判成交

招商顧問（陳平）：主要負(fù)責(zé)招商時對于項(xiàng)目情況的解答

招商助理（姬霞）：主要負(fù)責(zé)招商時合同的簽訂及檔案的管理

招商經(jīng)理（虞勇）：主要負(fù)責(zé)招商工作的實(shí)施招商人員的培訓(xùn),，及普通客戶的談判。

招商專員：（李淑婷,，戴天,，王盛，崔恒麗,，鍛煉）：主要負(fù)責(zé)招商客戶的接待,，介紹，談判,，辦理手續(xù),，回訪客戶等工作。

七． 招商政策：

商鋪?zhàn)赓U：1.一期商鋪?zhàn)饨鹪?平米/天

2.二期商鋪?zhàn)饨鹪?平米/天(租一年送半年)

3.三期商鋪?zhàn)饨鹪?平米/天(租一年送一年)

倉庫租賃: 1.倉庫租金為元/平米/天

八．崗位職責(zé)：

招商部職責(zé)

一,、部門本職：

1,、組織及負(fù)責(zé)整個商城的招商工作：市場調(diào)查、市場分析,、項(xiàng)目定位,、信息收集、反饋信息,、商品結(jié)構(gòu)調(diào)整,、組織各種促銷及展銷活動；

2,、負(fù)責(zé)招商洽談工作,，進(jìn)行市場拓展和完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

二,、主要職能：

1,、計(jì)劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導(dǎo)工作計(jì)劃,；

2,、業(yè)務(wù)開展：對部門本職所管業(yè)務(wù)進(jìn)行信息搜集和業(yè)務(wù)開展；

3,、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務(wù)組織制定操作規(guī)程和管理 制度,；

4、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督,、檢查和考核；

5,、資料管理：對本部資料進(jìn)行管理,；

6、工作協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)與公司各部門的關(guān)系,；

7,、市場拓展：開展對外客戶洽談?wù)猩坦ぷ鳎?/p>

8,、工作報告：向總經(jīng)理提交部門工作報告；

三,、管理范圍：

部門本職所管理業(yè)務(wù)范圍,。四、工作要求：

1,、本部人員要嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度,；

2、要經(jīng)常深入市場基層,，了解市場形勢,，搜集信息，提出計(jì)劃方案及實(shí)施策略,；

3,、將以顧客服務(wù)為中心作為工作原則，高質(zhì)量完成好本職工作,，促進(jìn)公司整體管理服務(wù)水平的提高,；

4、對于應(yīng)由本部解決的問題,，必須在一日內(nèi)給予明確答復(fù),；

5、同事之間,，分工不分家,，分職不分責(zé)，齊心協(xié)力完成工作,。

招商部經(jīng)理：

一,、崗位職責(zé)：

1、履行領(lǐng)導(dǎo)所指派的工作,；

2,、負(fù)責(zé)制定招商工作計(jì)劃及目標(biāo)；

3,、根據(jù)招商計(jì)劃及目標(biāo),，制定相關(guān)招商工作方案，落實(shí)及實(shí)施各項(xiàng)招商方案,，統(tǒng)籌本部人員聯(lián)系客戶,，并洽談?wù)猩碳?xì)節(jié)；

4,、建立及健全招商各項(xiàng)管理制度及實(shí)施細(xì)則,；

5、評估部門下屬各人員的工作業(yè)績,；

6,、評估各項(xiàng)招商方案的工作效果,；

7、定時向上級匯報招商工作情況,；

8,、定時開展市場調(diào)查工作并及時匯總上報；

9,、建立完整的一套招商資料庫,。

二、領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任：

1,、對部門工作目標(biāo)的完成負(fù)責(zé),；

2、對下屬人員的工作質(zhì)量,、服務(wù)水平負(fù)責(zé),；

3、對下屬人員的整體行為規(guī)范,、工作秩序及精神面貌負(fù)責(zé),。

三、主要權(quán)限：

1,、對本部門的工作有建議和領(lǐng)導(dǎo)權(quán),； 2、對本部門下屬人員有工作調(diào)配建議和任免建議權(quán),；

3,、對本部門下屬人員有管理、監(jiān)督,、檢查,、考核和獎罰款建議權(quán)。

招商專員：

一,、崗位職責(zé)：

1,、履行招商部經(jīng)理所指派的一切工作；

2,、負(fù)責(zé)招商工作,，執(zhí)行可行的招商方案，聯(lián)系客戶,，洽談 細(xì)節(jié),，并負(fù)責(zé)各項(xiàng)招商細(xì)節(jié)工作；

3,、根據(jù)招商需求,，開展市場調(diào)查及分析；

4、建立客戶信息資料庫,；

5、向上級反饋信息,。

九．答客問：

一,、公司篇

1.本項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)及簡介

答：江蘇奔宏置業(yè)有限公司，該公司經(jīng)營市場多年,，實(shí)力較強(qiáng),，有20年經(jīng)營建材經(jīng)驗(yàn)。

2.本項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具備何種開發(fā)資質(zhì)它的經(jīng)營期限多久

答：二級資質(zhì),。

3.本項(xiàng)目的物業(yè)公司有過那些管理經(jīng)驗(yàn)

答：溫州商貿(mào)城物業(yè)公司,。

4.本項(xiàng)目的商業(yè)管理公司有過那些管理經(jīng)驗(yàn)

答：憑現(xiàn)有經(jīng)營狀況加以完善。

5.本項(xiàng)目的建筑施工單位工程監(jiān)理公司

答：開發(fā)區(qū)建安總公司,，鎮(zhèn)江方圓監(jiān)理公司,。

6．24小時招商熱線

答：0511——

二、產(chǎn)品篇

1,、本項(xiàng)目的名稱政府對本項(xiàng)目的評價,。

答：溫州商貿(mào)城。本項(xiàng)目開發(fā)商2005年被評為“十強(qiáng)”民營企業(yè),，市政府把本項(xiàng)目定為重點(diǎn)項(xiàng)目,，有關(guān)工商、稅務(wù)做最大優(yōu)惠,。

2,、本項(xiàng)目的地理位置

答：句容市西環(huán)路與104國道交匯處西南角。

3,、本項(xiàng)目的項(xiàng)目規(guī)模多大

答：總占地200畝,，總建筑面積115000平方米（包括8萬平方米的商鋪及35000平方米的倉庫和加工區(qū)。

4,、本項(xiàng)目的相關(guān)政府批復(fù)如何（五證）

答：見售樓處墻面,。

5、本項(xiàng)目有沒有停車場多大停車需收費(fèi)嗎

答：有6700平方米的停車場,，至少兩年內(nèi)不收取停車費(fèi),。

6、本項(xiàng)目的國有土地使用年限有多長

答：40年,。

7,、項(xiàng)目一共分幾期開發(fā)目前正在招商的是哪期

答：分三期開發(fā)，目前在招商的是三期,。

8,、項(xiàng)目三期于何時開工、何時竣工

答：07年10月至08年6月

9、項(xiàng)目三期將于何時交付項(xiàng)目整體何時交付能夠投入使用

答：在建工程于08年8月8日交付,，10,、項(xiàng)目采用什么結(jié)構(gòu)其建筑耐久性如何抗震度為多少

答：框架結(jié)構(gòu)，耐久性佳（50年）,，7度,。

11、鋪位之間采用什么材料分隔其防水,、防火,、隔音效果怎么樣分隔墻的厚度有多少

答：用防火防水材料分隔，隔音效果佳,。

12,、項(xiàng)目主體外墻采用什么材料，以什么顏色為主色調(diào)

答：三色外墻磚及局部涂料,。橘紅色,。

13、項(xiàng)目三期交付裝修標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的答：外墻：瓷磚,、涂料,，內(nèi)墻：涂料，頂棚：涂料,，地面：水泥地面,，門窗：鋁合金。

14,、本項(xiàng)目有哪些消防設(shè)施

答：自動噴淋,、消防栓、滅火器,。

15,、項(xiàng)目商鋪的面積（包括分?jǐn)偯娣e）、面寬,、進(jìn)深,、層高為多少

答：沿西環(huán)路兩棟商鋪一層開間：4米；縱深：24米,；層高：米,；

內(nèi)街商鋪一層開間：4米；縱深：9米,； 層高：米,，共20棟；

縱向兩棟商鋪：一層開間：4米,；縱深：14米,； 層高：高為米,。

16、項(xiàng)目內(nèi)部主干道的寬度次干道的寬度市場內(nèi)南北向道路寬度

答：24米主干道,，12米的兩次干道,，9米的市場通道。

17,、項(xiàng)目有幾個出口在項(xiàng)目的什么位置

答：3個入口,，如圖所示。

18,、對于店鋪的裝修，市場有沒有規(guī)范和要求業(yè)主在裝修過程中,，可否改動內(nèi)部結(jié)構(gòu)

答：內(nèi)部結(jié)構(gòu)不可改動,，如需改造經(jīng)市場部同意，外觀統(tǒng)一,。

19,、是否有倉庫和加工廠是買還是租賃

答：有35000平方米的倉庫和加工廠，是租賃,。

20,、業(yè)主是否可以自行將商鋪隔兩層

答：可以。

21,、2004年政府重點(diǎn)工程,，是否有相關(guān)文件可以證明或報紙摘要，政府配合程度如何

答：附政府相關(guān)文件,。

22,、項(xiàng)目的水，電,，通訊是不是直通到戶是不是一戶一表店鋪用電多少瓦是兩相電還是三相電水,、電費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)

答：是的，是的,，商鋪一般是兩相電,，可以接三相電。23,、項(xiàng)目商鋪二樓可不可以居住,，是否通管道煤氣

答：可以，沒有通管道煤氣,。

24,、購買商鋪是否可以辦理戶口在哪里辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)

答：可以，開發(fā)商包辦,。

25,、市場要收取的相關(guān)費(fèi)用及標(biāo)準(zhǔn)

答：房租,、水電費(fèi)押金（1間500元）。一年內(nèi)不收取物業(yè)管理費(fèi),。

26,、句容整體規(guī)劃尤其是本案所處區(qū)域西區(qū)的規(guī)劃

答：如圖所示。按市委,、市政府多項(xiàng)會議定位：西門商貿(mào)物流區(qū)（商業(yè)市場群）,。周邊亦規(guī)劃居住用地。市西北規(guī)劃工業(yè)園區(qū),。目前在建小區(qū)有黃金壩經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū),，和紅太陽小區(qū)。

27,、你們所講的一站式購物是什么意思

答：“一站式”服務(wù)最先萌生在歐美,，其后迅速擴(kuò)展到全球，全面提供各種服務(wù)的“一站式”服務(wù)理念開始流行,?！耙徽臼健狈?wù)的實(shí)質(zhì)就是服務(wù)的集成、整合,，既可以是服務(wù)流程的整合,，也可以是服務(wù)內(nèi)容的整合。家居“一站式”購物廣場,，在這里能買到與建家,、裝家、飾家有關(guān)的一切需求,。

28,、我能否按照自己的需要設(shè)計(jì)門頭招牌

答：須符合市場統(tǒng)一管理要求。

29,、項(xiàng)目周邊是否有銀行,、醫(yī)院、郵局,、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（超市）等

答：是的,，104國道向東一農(nóng)業(yè)銀行，對面有便民超市及一些小超市,，到華陽南路相當(dāng)近有人民醫(yī)院,、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、郵局等,。

30,、辦理營業(yè)執(zhí)照需要提供哪些數(shù)據(jù)

答：包辦。身份證,、照片,、購房合同（租賃合同）,，費(fèi)用購房的交219元，租房的交419元,。

31,、稅務(wù)登記證如何辦理費(fèi)用多少

答：包辦。身份證,、照片,、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、購房合同（租賃合同）,，工本費(fèi)125元,。

32、項(xiàng)目是主要是什么人來購買的答：外地及本地的自購自營戶,，以及本地一些機(jī)關(guān),、公務(wù)員購買。

33,、老城區(qū)到本項(xiàng)目，有幾路公交車可以直達(dá)若喊出租車的話需要多長時間,，有幾公里

答：2路公交車可直達(dá),，喊出租車兩分鐘即能到達(dá)老城區(qū)。

34,、市場內(nèi)部軟件是否能夠配套(如業(yè)主的門面市場衛(wèi)生市場的導(dǎo)購牌) 答：

35,、商鋪有經(jīng)營限制嗎經(jīng)營區(qū)位是怎樣劃分的答：是的，嚴(yán)格按照業(yè)態(tài)區(qū)域劃分經(jīng)營,。準(zhǔn)確的見圖紙,。

36、若現(xiàn)階段招商客戶要入駐是否有地方入駐

答：有的,，目前一期,，二期都有地方可以入住

37、對于大品牌,大客戶優(yōu)惠政策是否有彈性

答：可以根據(jù)具體情況匯報到公司如有需要可以考慮

38,、市場h棟業(yè)態(tài)規(guī)劃有無確定

答：暫時定為鋼材,，鋁合金管業(yè)類

39、三期二樓確定做什么(若二樓出租,租金是多少是否和一樓政策一樣) 答：

40,、若經(jīng)營業(yè)主資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題時,提出貸款要求,商貿(mào)城是否可以提出擔(dān)保

答：

39,、對與交通不方便(商貿(mào)城是否可以解決) 答：

40、現(xiàn)在簽合同是一年一簽.若有客戶提出一次性簽三年合同是否可性

答：

41,、若客戶想自建倉庫.庫房費(fèi)用這么算年限是多少

答：

45,、目前商貿(mào)城已進(jìn)駐品牌：

陶瓷、潔具：冠軍瓷磚,、羅馬瓷磚,、馬可波羅瓷磚,、蒙娜麗莎瓷磚、金朝陽瓷磚,、裕成陶瓷,、佳美施瓷磚、金牌亞洲瓷磚,、威爾斯瓷磚,、歐美陶瓷、鵬偌陶瓷,、意堡羅瓷磚,、箭牌衛(wèi)浴、億路潔潔具,、冠珠,、天緯、中盛,、美陶,、新輝雅、興輝,、皇冠,、金洲園、奧斯瑪,、威俊等,； 地板：世友地板、格爾森地板,、大自然地板,、黑騎士、羅倫特,、惠爾,、格萊仕等；

油漆：嘉寶莉油漆,、3a漆,、三棵樹、天利油漆,、上峰油漆等,；

燈具：歐普燈具、百利通燈具,、啟源燈具等,；

太陽能：皇明太陽能、世界陽光太陽能等,；

門業(yè)：春天門業(yè),、揚(yáng)子門業(yè),、晨豐門業(yè)等；

木業(yè)：莫干山貼面板,、龍牌石膏板,、韓宇貼面板等；

家具：全友家私,、雅寶家私,、歐蘭迪雅家具、喜臨門床墊,、掌上明珠家具,、雙虎家具、吉斯床墊,、天鵝床墊,、喜夢喀床墊、愛因斯堡床墊,、香格妮絲床墊,、大鵬布藝沙發(fā)、安迪雅家具,、賽華居家具,、麒麟床墊、美思達(dá)真皮沙發(fā),、萬紫軒真皮沙發(fā)、億利來真皮沙發(fā),、羅曼真皮軟床,、情人島軟床、斯可馨沙發(fā),、歐寶沙發(fā),、凱王沙發(fā)、金爾康沙發(fā),、亞太沙發(fā),、布爾卡諾沙發(fā)、森海餐桌,、巨桑餐桌,、億家美媒餐桌、長江辦公,、江泰辦公,、屹達(dá)辦公家具等；

商業(yè)地產(chǎn)招商計(jì)劃書 商業(yè)地產(chǎn)招商工作總結(jié)及工作計(jì)劃篇六

遵循原則 理性定位 科學(xué)運(yùn)營 持續(xù)發(fā)展

——李家寨商業(yè)板塊思考

運(yùn)營管理是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營的核心,，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉,。其精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài),，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上。否則會逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”,，直至喪失核心競爭力,。

統(tǒng)一運(yùn)營包含四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷,、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督,、統(tǒng)一物管。

“統(tǒng)一招商管理”是工作的基礎(chǔ),。成敗得失不僅決定了前期規(guī)劃是否成功,，且決定著后期商業(yè)運(yùn)營管理能否成功。

微觀經(jīng)營主體的選擇依據(jù)

微觀經(jīng)營主體包括的內(nèi)容非常廣泛,，既包括購物商店,，還包括餐飲、娛樂等服務(wù)性設(shè)施,。目前商業(yè)房地產(chǎn)中微觀經(jīng)營主體的內(nèi)容主要有： 百貨類：大型百貨商店,、小型百貨商店；

食品類：超級市場,、熟食店,、魚店、面包店,、干果店,、農(nóng)產(chǎn)品店、肉店,、水果店,、乳品店、方便食品店,、飲料店,、健康食品、佐料和調(diào)料品店,；

服飾類：女裝店,、男裝店、青少年服裝店,、童裝店,、嬰兒裝、童鞋,、休閑

服,、沙灘裝、布店；

家具和裝飾類：家具,、家什,、窗簾、燈具燈罩,、瓷器和玻璃器皿,、地板和

地毯、古玩,、現(xiàn)代藝術(shù)品,、陶器、電視架,、室內(nèi)裝修,、特制家具、隔斷,；

五金類：壁畫,、墻紙、家用五金,、低壓電器,；

藥店：藥品、配藥,、藥房,；

餐飲店：小吃店、快餐,、中餐廳,、自助餐廳、咖啡店,、雞尾酒店,、火鍋店； 其他商店：禮品店,、相框,、電器,、音像制品,、珠寶、戲裝,、工藝品,、花店、布料店,、白酒店,、皮箱、化妝品和香水,、煙店,、報紙店,、毛衣,、花邊,、攝影器材、金店,、文具店,、縫紉機(jī)、玩具,、郵票,、運(yùn)動器材、收藏品,、健身器材,、熱帶魚、寵物,、汽車配件,、輪胎電池、園藝用品,、紀(jì)念品,；

服務(wù)類：美容、理發(fā),、修鞋,、洗衣店、眼鏡和驗(yàn)光店,、減肥沙龍,、配鑰匙、出租書店,、照相館,、旅行社、裁縫店,、加油站,、機(jī)票代售；

機(jī)構(gòu)類：銀行,、郵局,、信貸處、股票代理,、醫(yī)療機(jī)構(gòu)和牙醫(yī),、保險公司、房地產(chǎn)公司、會計(jì)師事務(wù)所,、公共展廳,；

文化娛樂設(shè)施：劇場、會議室,、室內(nèi)運(yùn)動館,、陸地、水上運(yùn)動場,、兒童樂園,。

不同的商業(yè)經(jīng)營定位，微觀商業(yè)經(jīng)營主體的組成也千變?nèi)f化,，不是偶然的,，也不是由市場自由決定的，而是開發(fā)商有意識選擇的結(jié)果,。在制定招商計(jì)劃時,，已經(jīng)確定了各種微觀商業(yè)經(jīng)營主體的組成、數(shù)量,、占可出租面積的比例,、地位和位置。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營定位,，可以根據(jù)各地區(qū)消費(fèi)水平,、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力和商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營規(guī)模進(jìn)行定位,，基本上可以從以下幾個方面考慮：

①業(yè)態(tài)定位：集購物,、休閑、娛樂,、文化,、飲食等多功能服務(wù)于一體的一站式大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目；

②目標(biāo)市場定位：滿足地區(qū)全客層消費(fèi)者需要,；地區(qū)或城市新型標(biāo)志性商業(yè)區(qū),；

③主題特色：符合當(dāng)?shù)厝巳旱慕?jīng)營主題設(shè)計(jì)；

④經(jīng)營品項(xiàng)：吃,、穿,、用、玩,、樂,、賞,、游等項(xiàng)目的合理配置,；微觀經(jīng)營主體選擇的第三點(diǎn)是要要考慮零售業(yè)的一些特點(diǎn)，包括：①經(jīng)營組織形式（連鎖經(jīng)營、合作經(jīng)營還是特許經(jīng)營）,；

②銷售方式（自助服務(wù),、自選商店還是百貨商店）；

③經(jīng)營規(guī)模（大百貨商店還是小貨亭）,；

④經(jīng)營范圍（食品還是非食品,、日用品還是耐用品、比較購物還是方便購物）,；

⑤經(jīng)營商品檔次（是高價和流行商品,、還是低價沖動購買商品）；⑥商品本身特點(diǎn)（是否產(chǎn)生垃圾和氣味,、是否需要特別安全保衛(wèi)措施）,。若基本確定了微觀商業(yè)經(jīng)營主體（以上紅色部分）。就需要根據(jù)各種微觀經(jīng)營主體的需求和商業(yè)房地產(chǎn)自身的需要進(jìn)行整合和調(diào)控,，最基本的目標(biāo)是微觀商業(yè)經(jīng)營主體能夠生存,，有足夠的回報，讓整個商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)能夠獲得效益,。最終在綜合平衡各種關(guān)系的基礎(chǔ)上制定招商政策,，在整合、調(diào)控中還應(yīng)該注意一些問題,。首先,，核心微觀經(jīng)營主體的位置需要最先確定，核心商店適合放在線性步行街的端點(diǎn),，不宜集中布置在中間,，這樣才能達(dá)到組織人流的效果。

其次,，應(yīng)該考慮選擇一些微觀商業(yè)主體集中布置,，集中布置有利于擴(kuò)大商品覆蓋范圍，提供與城市商業(yè)區(qū)一樣的競爭性和便利性,，創(chuàng)造“購物氣

氛”,。

各種微觀經(jīng)營主體之間的親和力是不同的，一些經(jīng)營項(xiàng)目組成群體有助于加強(qiáng)吸引力,，另一些經(jīng)營項(xiàng)目的商店需要相互避開,。商店銷售額和經(jīng)過商店的人流數(shù)量有一定的比例關(guān)系，這個結(jié)果常常用于確定微觀經(jīng)營主體的布置,，一個基本規(guī)則就是微觀經(jīng)營主體的布置必須能夠加強(qiáng)商店之間的交流,。

租金制定

確定了微觀經(jīng)營主體在商業(yè)房地產(chǎn)中的分布之后，就需要確定各經(jīng) 營主體的租金,。租金的制定應(yīng)該依據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資計(jì)劃,，計(jì)算分 析單位面積物業(yè)成本,、經(jīng)營管理成本，參考當(dāng)?shù)厥袌錾虡I(yè)物業(yè)租金水平,，并綜合考慮項(xiàng)目經(jīng)營策略,，制定切實(shí)可行的招租條件。

按照慣例招商招租條件可以分為a,、b,、c類，用以區(qū)別不同情況下對分類項(xiàng)目的招租,。同一類項(xiàng)目要穩(wěn)定,，薄利配套項(xiàng)目要有一定靈活性。此外,，店面租金與商業(yè)房的規(guī)模和檔次有關(guān),，大型或高檔次的商業(yè)房租金高，小型商業(yè)房租金相對較低,。此外,，位置不同，租金也會有所差別,，即使在同一類商業(yè)房項(xiàng)目,，位置較好的店面往往能夠獲得比較多的租金。由于微觀經(jīng)營主體經(jīng)營商品的種類和利潤不同,，并非都能夠承受同樣的租金,。收取的租金一般分為兩個部分，一部分按面積收取基本租金,，成為抵押保證金或抵押租金,，另一部分按銷售額以一定的比例抽取，稱為百分比租金,。

租金的制定應(yīng)該與微觀經(jīng)營主體的選擇相互配合,，二者具有密切聯(lián)系。商業(yè)房地產(chǎn)微觀商業(yè)經(jīng)營主體的選擇要保證租金的來源,。開發(fā)商的目的是選擇合適的零售商,，獲得足夠的租金，最大限度的出租營業(yè)面積,，獲得最大的利潤來源,。

但是，很多情況下,，獲得長期穩(wěn)定的商業(yè)經(jīng)營主體和短期高回報是有矛盾的,，在某些情況下難以兩全其美。由此面臨協(xié)調(diào)長期收益和迅速收回投資的問題,，反映在微觀商業(yè)經(jīng)營主體的選擇上就是選擇高信譽(yù)度的知名商店和全國性連鎖店,，還是選擇本地的愿意支付較高租金的普通零售商,。選擇策略

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該盡量選擇國內(nèi)外某些領(lǐng)域知名企業(yè)、知名品牌,。推廣策劃應(yīng)該面對國際性水準(zhǔn)的眾多機(jī)會的篩選，范圍上要廣,，重點(diǎn)介紹項(xiàng)目所在地消費(fèi)環(huán)境,、本項(xiàng)目的經(jīng)營定位、項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合,、經(jīng)營規(guī)模,、管理模式等合作商關(guān)心的實(shí)際問題，使合作商對項(xiàng)目有全面,、深入的了解,，便于進(jìn)一步洽談合作。

項(xiàng)目推廣策劃的程序

發(fā)達(dá)地區(qū)一般要由內(nèi)而外,，即先做好本地區(qū)推介工作,，再進(jìn)一步吸引外地合作項(xiàng)目；其他地區(qū)可以先外后內(nèi),，即首先去吸引在國內(nèi)外市場上領(lǐng)先的企業(yè)和品牌,，再選擇當(dāng)?shù)赜刑厣纳唐泛头?wù)項(xiàng)目。

項(xiàng)目推廣策劃的形式采用立體交叉的方式進(jìn)行,，可以通過新聞發(fā)布會,、報紙雜志、廣播電視,、行業(yè)協(xié)會等靈活多樣的方式,。

微觀經(jīng)營主體選擇上應(yīng)該遵循如下策略：

核心主力店先行，輔助店隨后的原則,；

零售項(xiàng)目優(yōu)先,，配套項(xiàng)目隨后的原則；

放水養(yǎng)魚的原則,；

先做人氣,，再做生意的原則。

2011.07.08崔

商業(yè)地產(chǎn)招商計(jì)劃書 商業(yè)地產(chǎn)招商工作總結(jié)及工作計(jì)劃篇七

商業(yè)地產(chǎn)策劃招商,、管理

發(fā)布時間:2009-3-13 13:58:03發(fā)布人:商方策劃

商業(yè)地產(chǎn)招商

1,、定位規(guī)劃

2、招商手冊編寫

3,、主力店選擇

4,、輔助店分類列表

5、前景描述

6,、回報預(yù)測

7,、談判策劃

8,、招商實(shí)施

商業(yè)地產(chǎn)管理

1、|--出租管理--|

a,、物業(yè)管理

b,、安全管理

c、設(shè)備管理

d,、公共形象管理

e,、促銷活動管理

f、經(jīng)營調(diào)整

g,、再招商

h,、目標(biāo)利潤管理

2、|--自營管理--|

a,、籌備開店

b,、經(jīng)營托管

項(xiàng)目效果圖

商業(yè)地產(chǎn)策劃銷售

發(fā)布時間:2009-3-13 13:57:39發(fā)布人:商方策劃

商業(yè)地產(chǎn)銷售

1、價格設(shè)計(jì)

2,、通路策略

3,、前景描述

4、回報預(yù)測

5,、戰(zhàn)術(shù)設(shè)計(jì)

6,、銷售執(zhí)行

項(xiàng)目效果圖

商業(yè)地產(chǎn)策劃營銷策劃

發(fā)布時間:2009-3-13 13:57:06發(fā)布人:商方策劃

商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃

1、經(jīng)營策劃

2,、銷售策劃

3,、競爭策劃

4、推廣策劃

項(xiàng)目效果圖

商業(yè)地產(chǎn)策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)

發(fā)布時間:2009-3-13 13:56:31發(fā)布人:商方策劃

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)

1,、建筑規(guī)劃提案

2,、景觀規(guī)劃

3、裝飾設(shè)計(jì)提案

4,、企業(yè)形象設(shè)計(jì)

項(xiàng)目效果圖

商業(yè)地產(chǎn)策劃定位策劃

發(fā)布時間:2009-3-13 13:56:02發(fā)布人:商方策劃

商業(yè)地產(chǎn)定位策劃

1,、項(xiàng)目宏觀狀況調(diào)查

2、項(xiàng)目市場調(diào)查

3,、項(xiàng)目消費(fèi)市場狀況調(diào)查

4,、項(xiàng)目競爭狀況調(diào)查

5、項(xiàng)目投資需求調(diào)查

6,、地產(chǎn)物業(yè)狀況調(diào)查

7,、建立數(shù)據(jù)模型

8、模型方案分析組合9,、經(jīng)營定位結(jié)論報告

項(xiàng)目效果圖