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銀行個人住房貸款管理辦法 個人住房貸款知識點篇一

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導語：個人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款,。借款人申請個人住房貸款時必須提供擔保,。個人住房貸款主要有委托貸款,、自營貸款和組合貸款三種。

個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款,。

個人住房貸款的分類

依據(jù)

分類

概念

資金來源

自營性（商業(yè)性）個人住房貸款

指銀行運用信貸資金向在城鎮(zhèn)購買,、建造或大修各類型住房的個人發(fā)放的貸款

公積金個人住房貸款（

委托性住房公積金貸款

，

政策性個人住房貸款

）

指由各地住房公積金管理中心運用住房公積金,，委托商業(yè)銀行向購買,、建造、翻建或大修自住住房的住房公積金繳存

人

及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項住房貸款,。不以營利為目的,，實行“低進低出”的利率政策，貸款額度受限

個人住房組合貸款

指

按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造或大修住房時,，可同時申請公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款

住房交易形態(tài)

新建房個人住房貸款（個人一手房貸款）

指銀行向符合條件的個人發(fā)放的,、用于在一級市場上購買住房的貸款

個人再交易住房貸款

（個人二手房住房貸款）

指銀行向個人發(fā)放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款

個人住房轉(zhuǎn)讓貸款

指當尚未結(jié)清個人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時,，銀行用信貸資金向購買該住房的個人發(fā)放的個人住房貸款

利率確定方式

固定利率貸款

?

浮動利率貸款

?

2.個人住房貸款的特征

(1)貸款金額大,、期限長。

(2)以抵押為前提建立的借貸關系,。實質(zhì)是一種融資關系,，是以抵押為前提建立起來的一種借貸關系。

(3)風險因素類似,，風險具有系統(tǒng)性特點,。客戶還款能力,、還款意愿,、房地產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定性和規(guī)范性對風險的影響較大。

3.個人住房貸款的發(fā)展歷程

第一階段,，1995年中國人民銀行頒布《個人住房擔保貸款管理試行辦法》,，標志著我國住房貸款業(yè)務的正式啟動。

第二階段,，以1998年住房制度改革及中國人民銀行頒布《個人住房貸款管理辦法》為標志,，個人住房貸款業(yè)務進入快速發(fā)展階段。

(1)貸款對象

具有完全民事行為能力的自然人：

①合法有效的身份或居留證明;

②有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入,，良好的信用,，償還貸款本息的能力;

③有合法有效的購買(建造、大修)住房的合同,、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件;

④有貸款銀行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押,，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人;

⑤貸款銀行規(guī)定的其他條件,。

按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開,，實行下限管理,。個人住房貸款的下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.7倍。

①貸款最高期限為30年;

②個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限;

③一般男性自然人的還款期限不超過65歲,，女性自然人的還款年限不超過60歲,。

常用還款方式有一次還本付息法、等額本息還款法和等額本金還款法,。貸款期限在1年以內(nèi)(含)的,，實行到期一次還本付息法，貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等,。一筆借款合同只能選擇一種還款方法,，合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意,，不得更改還款方式,。

個人住房貸款可實行抵押、質(zhì)押和保證三種擔保方式,，以抵押擔保為主,，在未實現(xiàn)抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式,，保證人必須是借款人所購住房的.開發(fā)商或售房單位,，且與銀行簽訂“商品房銷售貸款合作協(xié)議書”。借款人,、抵押人,、保證人應同時與貸款銀行簽訂抵押加階段性保證借款合同。

抵押擔保的,，評估抵押物的費用由借款人負擔,。借款人以所購住房作抵押的，須將住房價值全額用于貸款抵押,。

質(zhì)押擔保的,，其貸款額度最高不超過質(zhì)押權(quán)利憑證票面價值的90%;以憑證式國債作質(zhì)押的，貸款期限最長不超過憑證式國債的到期日,，若用不同期限的多張憑證式國債作質(zhì)押,，以距離到期日最近者確定貸款期限。

保證擔保的,，保證人應與貸款銀行簽訂保證合同,，保證人為借款人提供的貸款擔保為全額連帶責任保證，借款人與保證人之間不得相互提供保證,。僅提供保證擔保方式的,，一般只適用于貸款期限不超過5年(含)的貸款，貸款額度不得超過所購(建造,、大修)住房價值的50%,。而由住房置業(yè)擔保公司提供保證的，其貸款期限放寬至15年,，且貸款額度可達到其購買房產(chǎn)價值的70%,。

貸款銀行可采用一種或同時采用幾種貸款擔保方式。在貸款期間,，經(jīng)貸款銀行同意,，借款人可變更擔保方式,。抵押物、質(zhì)押權(quán)利,、保證人變更的,，應與貸款銀行重新簽訂相應的擔保合同,。

①首套自住房且建筑面積小于90平方米，首期付款不低于價款20%;

②首套自住房且建筑面積大于90平方米,，貸款首付款比例不得低于30%;

③非首套購房的貸款首付比例不低于40%,，首付比例應隨購買住房套數(shù)的增加而提高,。

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