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碧桂園物業(yè)培訓(xùn)心得篇一

專業(yè)：工程管理

學(xué)號：

姓名：

見習(xí)時間 ：2010年11月30日

見習(xí)地點(diǎn) ：咸寧碧桂園

物業(yè)管理見習(xí)報告

一,、前言

十一月三十日我來到了碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司咸寧碧桂園為期一天的見習(xí),。碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司是國家一級物業(yè)管理公司。咸寧碧桂園客服經(jīng)理劉助理向我介紹了咸寧碧桂園的基本情況,，帶我參觀了環(huán)境,，講解了物業(yè)管理的基本流程，參觀了碧桂園的模型,、樣板房,、雙拼別墅、聯(lián)體別墅等等，并一路給我介紹了參觀的房子的情況,。以下是咸寧碧桂園的項目介紹讓我對碧桂園有個整體和初步的了解,。

咸寧碧桂園位處咸寧市咸安中心城區(qū)，長安大道北端,，是南山商圈的組成部分,。項目周邊配套齊全，與咸安體育中心隔河相望,；武商量販,、南大街商業(yè)區(qū)、咸寧高中等城市配套距項目僅數(shù)百米,。緊鄰人民醫(yī)院,、市政機(jī)構(gòu)和銀行系統(tǒng)。項目引入8路公交車,，同時周邊更有2,、6、10路公交車貫通,。

咸寧碧桂園山水兼得,，自然環(huán)境優(yōu)越。項目被淦河以“川”字形環(huán)繞,，形成“一河六岸”的獨(dú)特濱河景觀,；同時緊鄰城市綠肺雙龍山、孝子山,，足不出戶便可坐擁疊翠群山及近4000米的悠長水岸,，形成了咸寧市首屈一指的山水景觀大城。

項目整體定位于咸寧市高檔山水人居大城樓盤,?？傄?guī)劃約2600畝，摘牌1000畝,，首期開發(fā)約500畝。產(chǎn)品規(guī)劃有花園美墅（雙拼）,、親鄰美墅（聯(lián)體）和優(yōu)雅景觀洋房,、電梯洋房，建成苑區(qū)是咸寧市第一個大規(guī)模中央別墅居住區(qū),。產(chǎn)品設(shè)計為極具陽光感的地中海風(fēng)格,，并結(jié)合山水自然元素，最大限度地將天然景觀引入室內(nèi),，全力打造出最適合咸寧人的城中央山水別墅,。

項目同時規(guī)劃有社區(qū)文化廣場、80000㎡社區(qū)人工湖,，超過6000㎡鳳凰商業(yè)街,、大型會所,、休閑濱水公園等多項配套設(shè)施，并由碧桂園集團(tuán)提供先進(jìn)的五星級酒店式物業(yè)管理服務(wù),。09年又投巨資打造咸寧市首家600米濱河5層立體園林景觀,。產(chǎn)品贏得了包括咸寧、武漢,、廣州,、深圳客戶的一致認(rèn)可。

下面我要談?wù)勥@次見習(xí)的體驗(yàn)和感受,。

二,、上午的見聞

一開始劉助理就跟我們講了一下物業(yè)管理的概念，物業(yè)管理,，受物業(yè)所有人的委托,，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備,，市政公用設(shè)施,、綠化、衛(wèi)生,、交通,、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治,，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù),。通過他通俗的講解讓我們對物業(yè)管理有了更深的理解；然后劉助理還粗略的跟我們講了一下咸寧碧桂園的物業(yè)管理的流程：先帶業(yè)主看模型,，如果業(yè)主滿意決定購買就會簽約,，然后是到物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行一系列的手續(xù)流程，其中包括家政服務(wù)方面的,，綠化方面的以及治安方面的等等,。

隨后我們就跟隨劉助理參觀了碧桂園的樣板房，主要參觀的是花園美墅,，即雙拼別墅,。碧桂園的綠化做得非常的好，進(jìn)入到花園美墅人就會全身心的放松感覺非常的舒服,，而且相關(guān)的配套設(shè)施很全面到位,，在見習(xí)工程中還了解到，除以上日常工作以外,，綠化養(yǎng)護(hù)人員還要定期施肥：春,、秋季節(jié)對各種植物施肥一遍，其它季節(jié)視情況而定，肥料的選擇以有機(jī)肥為主,，盡量少施化肥,；綠化區(qū)內(nèi)的花灌木，以及綠籬,、草皮,，造型喬、灌木,，每月修剪一次,，平時發(fā)現(xiàn)與總體造型不協(xié)調(diào)時必須修剪，其它各類植物的修剪主要集中在冬季進(jìn)行,；春,、秋季定期每月噴殺二次，平時發(fā)現(xiàn)蟲害即時噴殺,；補(bǔ)種以春季為主,，綠地要求保持無黃土裸露；苗木出現(xiàn)擁擠現(xiàn)象時,，可進(jìn)行移植,，對不適應(yīng)環(huán)境樹木給予更換品種；進(jìn)入風(fēng)季前必須對新種的或具一定高度,、冠幅大的喬,、灌木進(jìn)行撐牢。這些都是綠化養(yǎng)護(hù)工作中的基本工作,。對一般問題（如清除雜草不及時,、發(fā)現(xiàn)蟲害等）交由綠化養(yǎng)護(hù)人員立即采取措施加以解決，并對檢查結(jié)果及處理情況進(jìn)行登記,。從中我不僅學(xué)會了很多綠化養(yǎng)護(hù)的基本知識和操作,，而且對大廈綠化植物的習(xí)性和綠化工具的使用有一定了解和掌握。但由于碧桂園還沒有全部建好,，所以看起來會很雜亂無章,，但劉助理也很明確的告訴我們這些現(xiàn)在都在不斷的完善，我們一路走過也確實(shí)看到到處都是人們忙碌的身影,。

最后,，劉助理還破例帶我們?nèi)チ吮O(jiān)控房，監(jiān)控中心的監(jiān)控人員對我們講了監(jiān)控房的作用,，監(jiān)控中心監(jiān)控員負(fù)責(zé)對碧桂園所有區(qū)域（限可監(jiān)視到的）全方位365天24小時實(shí)施監(jiān)控,，具體應(yīng)對下列情況重點(diǎn)進(jìn)行監(jiān)視：

一,、有無閑雜人員,、可疑人員、推銷人員、衣冠不整者,、攜帶煙火或危險物品者進(jìn)入大廈或在大廈范圍內(nèi)活動,；

二、外圍廣場（限可監(jiān)視到的）有無車輛亂停亂放,，停車場出入口及廣場各出入口有無車輛,、物品阻塞現(xiàn)象；

三,、停車場內(nèi)車輛有無異常情況（如車輛被盜,、遭破壞等）；車場設(shè)施設(shè)備有無異常情況,；

四,、有無推銷人員在樓層亂派傳單、名片,、報紙,、雜志、亂拉業(yè)務(wù)和亂拉生意現(xiàn)象,；

五,、有無在禁煙區(qū)吸煙、攜帶煙火者（大堂,、走廊,、電梯、客梯廳,、消防前室,、衛(wèi)生間、車庫均為禁煙區(qū),；僅東西兩側(cè)走火梯為吸煙區(qū)）,；

六、大廈內(nèi)特別是走廊內(nèi)有無衣冠不整,、形象及行為不雅觀者,。（如光背、赤腳,、坐地,、坐消防箱、躺地等現(xiàn)象）,；

七,、有無亂按電梯，損壞或不按規(guī)范使用電梯者,；

八,、有無物品或雜物阻塞,、占用公共公共場所現(xiàn)象；有無大量人員阻塞通道或聚眾鬧事者,；

九,、有無大宗物品搬離大廈時而出入口崗值班員未發(fā)現(xiàn)或未出示放行條者。而且監(jiān)控人員還特別跟我們強(qiáng)調(diào),，我們在監(jiān)控房看到的一些東西絕對不要隨便對外人說因?yàn)檫@也是維護(hù)業(yè)主的人身財產(chǎn)安全,，他要對他們公司和業(yè)主負(fù)責(zé)。這也要我從一個側(cè)面看到了碧桂園物業(yè)管理在治安這方面做得真的無可挑剔,，讓人安全放心,。

三、下午的見聞

下午我們就主要是看的親鄰美墅（聯(lián)體）和優(yōu)雅景觀洋房,、電梯洋房,，建成苑區(qū)是咸寧市第一個大規(guī)模中央別墅居住區(qū)。碧桂園力在打造一個很完善齊全的小區(qū),，所以他們還會建造小學(xué)和中學(xué),，就像他們的標(biāo)語所說：“咸寧碧桂園給您一個五星級的家”。

下午的參觀跟上午其實(shí)大同小異,，只是看的是另外一種格局的房子,，而且占地面積更大，而且房子之間也顯得很空曠,，不像上午那么緊湊,。由于目前我們正在找工作，而且聽說碧桂園也要招人,，所以我們下午主要是問他們公司的一些員工待遇問題還有用人標(biāo)準(zhǔn)等等,。

四、見習(xí)體會

通過這次物業(yè)管理實(shí)習(xí),，接觸具體操作工作,，我學(xué)到了更多的物業(yè)管理工作知識。物業(yè)管理是一門新的學(xué)科和行業(yè),，具有綜合性,、技術(shù)性、專業(yè)性等特征,，涉及的知識面相當(dāng)廣,，僅僅從書本上學(xué)習(xí)理論是不夠的；物業(yè)管理工作具體而煩瑣,，需要有耐心,，在實(shí)際運(yùn)用和操作中，有許多東西還需要不斷探索和完善,。這次實(shí)習(xí)我感覺到時間很短,，還沒能更多,、更全面的接觸物業(yè)管理工作，今后在從事物業(yè)管理工作中,，還需要不斷積累經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)新的知識,，做一個合格的物業(yè)管理員,。

隨著物業(yè)管理的不斷發(fā)展，我認(rèn)為今后的物業(yè)管理學(xué)習(xí)更要理論聯(lián)系實(shí)際,，在理論學(xué)習(xí)過程中更多的進(jìn)行各種具體工作實(shí)習(xí),，可以多設(shè)幾項專題實(shí)習(xí)，并就這種專題實(shí)習(xí)進(jìn)行學(xué)習(xí)討論,，集思廣益,。通過各種物業(yè)管理的案例分析，把當(dāng)前先進(jìn)的物業(yè)管理知識傳輸給學(xué)生,，同時也傳輸了實(shí)際解決問題的方法,。

回顧這短暫的見習(xí)生活，我在見習(xí)的過程中,，既有收獲的喜悅,，也有一些遺憾。通過實(shí)習(xí),，加深了我對物業(yè)管理知識的理解,，豐富了我的物業(yè)管理知識，使我對物業(yè)管理有了深層次的感性和理性認(rèn)識,。同時,，由于時間短暫，感到有一些遺憾,。對物業(yè)管理有些的認(rèn)識僅僅停留在表面,，只是在看人做，聽人講如何做,，未能夠親身感受,、具體處理一些，所以未能領(lǐng)會其精髓,。

雖然時間很短而且也未能親身感受但是還是有所收獲的,。通過這次見習(xí)我對物業(yè)管理有了一個更深層次的理解，對自己以后的物業(yè)管理方面的知識是很有好處的,。

碧桂園物業(yè)培訓(xùn)心得篇二

見習(xí)報告

——咸寧碧桂園物業(yè)管理

學(xué)校：咸寧學(xué)院

院系：資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 專業(yè)：工程管理

學(xué)號：085321019

姓名：施燕

見習(xí)時間 ：2011年11月19日

見習(xí)地點(diǎn) ：咸寧碧桂園

物業(yè)管理在我國是一個新興行業(yè),，發(fā)展時間不長，在摸索和實(shí)踐過程中仍存在不少問題,，尤其是涉及權(quán)益關(guān)系領(lǐng)域,，各方矛盾和糾紛時有發(fā)生,。諸如：物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的職能不清，業(yè)主拒交管理服務(wù)費(fèi),，物業(yè)管理企業(yè)因小區(qū)內(nèi)業(yè)主財產(chǎn)被盜,、人身受到傷害而被起訴，物業(yè)管理體制模糊,、法規(guī)不健全及物業(yè)企業(yè)義務(wù)承擔(dān)某些社會功能的現(xiàn)象等日益突出,，在一定程度上阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。規(guī)范物業(yè)管理,，提高企業(yè)權(quán)益保護(hù)意識,，促使物業(yè)管理企業(yè)從法制化、規(guī)范化的角度不斷完善自身的服務(wù)水平,，堵塞各種管理漏洞,，防止質(zhì)量事故的發(fā)生，避免企業(yè)不應(yīng)有的損失,。同時,，政府相關(guān)部門要加快物業(yè)管理法制建設(shè)，使物業(yè)管理朝著健康的方向發(fā)展,，這已成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急,。

一、咸寧碧桂園物業(yè)簡介

咸寧碧桂園物業(yè)公司于2008年4月份成立,，隨著社區(qū)的不斷成熟發(fā)展,，咸寧碧桂園物業(yè)業(yè)已成長為集物管、客服,、水電,、家政等多部門全方位服務(wù)的大型管理公司，從業(yè)人員達(dá)500人,，為咸寧碧桂園社區(qū)業(yè)主提供諸多便利,，在保障社區(qū)安防、衛(wèi)生,、社區(qū)服務(wù)方面亦獲得諸多贊譽(yù),。碧桂園集團(tuán)以“五星級服務(wù)”的為物業(yè)理念，并提出物業(yè)服務(wù)要以“讓業(yè)主得到真誠的關(guān)懷和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)”為最高使命,。

咸寧碧桂園物業(yè)公司一直致力使碧桂園的業(yè)主能享受有安全,、完善、優(yōu)美,、熱情和輕松的環(huán)境與氛圍,，努力為廣大業(yè)主提供五星級的服務(wù)。業(yè)已成熟的三個大型苑區(qū)均設(shè)有360度全方位門禁系統(tǒng),，24小時均有專業(yè)人員職守,，業(yè)主進(jìn)入均需通過電子刷卡,，從根本上保障了社區(qū)居民的人身和財產(chǎn)安全。

二,、碧桂園物業(yè)的管理理念

1,、加強(qiáng)人力資源管理，創(chuàng)“學(xué)習(xí)型,、創(chuàng)新型”企業(yè),。

嚴(yán)把員工招聘關(guān)。招聘人員須具備相關(guān)技術(shù)條件,，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人,，對其身高,、體能、知識,、品格,、心理素質(zhì)等都進(jìn)行嚴(yán)格考核挑選。做好員工的入職,、在職培訓(xùn)工作,。物業(yè)讓新員工了解對小區(qū)的基本情況、減少盲目性,。

從實(shí)際出發(fā),，管理處嚴(yán)格參照ls09000質(zhì)量體系運(yùn)作，制定了嚴(yán)格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程,、工作標(biāo)準(zhǔn),、考核標(biāo)準(zhǔn)。管理處根據(jù)員工的工作職責(zé),，制定全方位的上級,、平級、下級的360度考核辦法,；制定量化考核標(biāo)準(zhǔn),，實(shí)行定性和定量

考核相結(jié)合，增強(qiáng)了考核的可操作性,，減少考核時人為因素的影響,。

2、培育自身核心專長,，創(chuàng)特色服務(wù),，提升核心競爭力。

碧桂園物業(yè)管理公司利用網(wǎng)絡(luò),、電子商務(wù),、科技手段來提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量,，有效地開發(fā)、整合,、利用客戶資源的資迅系統(tǒng),。管理處全面提倡“一站式服務(wù)”、“最佳保安”的特色管理服務(wù),。從而,，實(shí)現(xiàn)了高效的管理運(yùn)作，解決了業(yè)主的奔波之苦,，創(chuàng)造了一種無微不至,、無所不在的服務(wù)，提升了服務(wù)效率,，提高了業(yè)主滿意度,，提升了物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力

3,、推行業(yè)主互動,，促進(jìn)公司與業(yè)主之間的良性互動。

在見習(xí)中我了解到碧桂園物業(yè)管理公司在與業(yè)主關(guān)系管理方面,，設(shè)立了新生活服務(wù)中心,，開通客戶服務(wù)熱線，及根據(jù)小區(qū)居住的業(yè)主不同的年齡,、不同的愛好與興趣,、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區(qū)活動與主題活動,。通過開展各類豐富多彩的互動活動,，加強(qiáng)了公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流,，創(chuàng)建了互動的顧客關(guān)系,，營造了濃厚的社區(qū)氛圍和良好的居住環(huán)境。

三,、碧桂園物業(yè)的管理方式

1,、設(shè)備管理。管理處著重建立和完善設(shè)備管理制度,；對各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片,；做好設(shè)備的日常檢查巡視，定期進(jìn)行檢查,、保養(yǎng),、維修、清潔，并認(rèn)真作好記錄,，發(fā)現(xiàn)問題及時解決,。如對水池、水箱半年清洗消毒一次,，進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn),，以保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)；發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行一次,；消防泵每月點(diǎn)動一次,，以確保發(fā)生火災(zāi)險情時，消防泵能正常使用等等,。

2,、安保隊伍。管理處的保安管理設(shè)大堂崗,、巡邏崗,、監(jiān)控崗、指揮崗,，崗與崗之間密切聯(lián)系,，對小區(qū)實(shí)行24小時的安全保衛(wèi),。建立并完善各項治安管理規(guī)章制度,；對新招聘的安保員進(jìn)行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓(xùn)，加大對在職安保員的培訓(xùn)力度,，注重崗位形象,、禮節(jié)禮貌、應(yīng)急處理能力等培訓(xùn),，從而增強(qiáng)安保員的工作責(zé)任心和整體素質(zhì),；強(qiáng)化服務(wù)意識，樹立“友善與威嚴(yán)共存,、服務(wù)與警衛(wèi)并在”的服務(wù)職責(zé),，安保人員在做好治安管理職能外，還為業(yè)主提供各種服務(wù),。

3,、清潔綠化。清潔綠化主管對清潔綠化園林器械進(jìn)行登記和匯總,，并記錄于《設(shè)施清單》中,、制定《清潔園林器械操作規(guī)程》，報社區(qū)服務(wù)中心主任審批后

實(shí)施,、按操作規(guī)程使用園林器械,，主管安排相關(guān)綠化人員進(jìn)行管理和保養(yǎng)；維修保養(yǎng)后填寫《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》。主管制定《農(nóng)藥使用標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)程》,，報社區(qū)服務(wù)中心主任審批后實(shí)施,、綠化工按標(biāo)準(zhǔn)使用噴施農(nóng)藥，使用后記錄于《綠化養(yǎng)護(hù)工作日記表》中,。清潔綠化工根據(jù)《清潔綠化部工作手冊》的規(guī)定實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)工作,，并記錄于《綠化養(yǎng)護(hù)工作日記錄表》、綠化主管負(fù)責(zé)對各崗位的工作進(jìn)行巡檢,，并填寫《清潔綠化工作日記錄檢查表》,。、主管對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題及時安排相關(guān)人員進(jìn)行處理,，范圍外的問題填寫《業(yè)務(wù)聯(lián)系單》交由社區(qū)服務(wù)中心處理,；器械使用后，組長負(fù)責(zé)填寫《清潔綠化工具使用登記表》,，主管負(fù)責(zé)制定綠化養(yǎng)護(hù)方案,，報社區(qū)服務(wù)中心主任審批，由主管負(fù)責(zé)組織實(shí)施,；清潔綠化主管按標(biāo)準(zhǔn)配置清潔工,，并制定綠化工作流程。

4,、工程維修,。主要任務(wù)是維持小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為業(yè)主/住戶提供及時周到的物業(yè)設(shè)備等維修服務(wù),?？煞譃槿粘Ｈ霊艟S修和非一般性的維修。日常入戶維修又可分為：接報修,、入戶維修,、供排水維修、供電維修,、門窗維修,。非一般性的維修應(yīng)委托專業(yè)維修隊維修，工程維修人員并對所委托項目的維修質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和跟蹤,。社區(qū)服務(wù)中心當(dāng)值人員接到業(yè)主/住戶報修后,，分類明確，應(yīng)在15分鐘之內(nèi)開出《維修單》或給予答復(fù)處理時間,，特殊維修可預(yù)先聯(lián)系有關(guān)單位,，根據(jù)具體情況答復(fù)維修時間，較困難復(fù)雜的維修要求72小時內(nèi)完成,；同時應(yīng)向住戶解釋原因,；維修部當(dāng)值人員接到《維修單》后立即安排人員進(jìn)行處理,，緊急情況應(yīng)立即趕到現(xiàn)場。一般情況時在1小時之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場,。一般性維修不超過2小時之完成,，較困難復(fù)雜的維修要求72小時內(nèi)完成，同時應(yīng)向住戶解釋原因,。入戶維修人員要做到有禮,、有節(jié)，對有可視對講系統(tǒng)的住戶可用可視對講與其聯(lián)系,，在得到同意后方可進(jìn)入,；無可視對講系統(tǒng)的可按門鈴或輕輕叩三聲門，并禮貌的問好,。維修時應(yīng)多征求住戶意見,，如住戶提出不可行的意見或要求時，應(yīng)根據(jù)自己的維修經(jīng)驗(yàn)和知識,，耐心的向住戶解釋和說明,。維修后要做好現(xiàn)場清理工作，用垃圾袋將維修垃圾清理干凈,，維修時移動的家具用品應(yīng)按原位置放好,；功能性維修，以恢復(fù)其原有功能為準(zhǔn),，外觀性維修要與原有部位相比較表應(yīng)無色差,，高低不平現(xiàn)象；維修時應(yīng)盡量滿足住戶要求,。

四,、見習(xí)體會

通過此次的見習(xí),，我對各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解,。在這

一過程中，我十分注意把書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識對照實(shí)際工作,。我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識,，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識。增長了知識和才干,。見習(xí)之后,，我發(fā)現(xiàn)在學(xué)校學(xué)到的知識很不夠，有些課程書本上講的很淺顯必須實(shí)際操作才能真正的明白,。而有些像iso9000,、ohsas18001及iso14001等體系認(rèn)證，書本上就沒有涉及,，必須靠自己去學(xué)習(xí),。

我在見習(xí)期間大致上了解了小區(qū)的資料文件（物業(yè)服務(wù)的要求）與各部門對工作人員的要求及工作流程。因此我們除了學(xué)好專業(yè)知識還要從實(shí)際中的生活去體驗(yàn)了解業(yè)主的自身利益，從而更好的為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù),。實(shí)習(xí)是通過實(shí)地的實(shí)踐把課堂中所學(xué)到的理論知識靈活地運(yùn)用到實(shí)際生活中去,。理論聯(lián)系實(shí)際才能更好地把專業(yè)知識學(xué)好，希望以后能有更多類似的學(xué)習(xí)方式,。

同時我也深切的感受到,，物業(yè)管理確實(shí)是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，對高素質(zhì)管理人才的需求非常大,，就業(yè)前景十分看好,。

碧桂園物業(yè)培訓(xùn)心得篇三

院系：

專業(yè)：工程管理

學(xué)號：

姓名：

見習(xí)時間 ：2010年12月19日

見習(xí)地點(diǎn) ：咸寧碧桂園

物業(yè)管理見習(xí)報告

今天是物業(yè)管理的實(shí)踐課，我們班的物業(yè)管理王老師帶我們來到了咸寧碧桂園進(jìn)行了為期一天的見習(xí),?；仡欉@一天的見習(xí)生活，我在見習(xí)的過程中,，既有收獲的喜悅,，也有一些遺憾。通過實(shí)習(xí),，加深了我對物業(yè)管理知識的理解,，豐富了我的物業(yè)管理知識，使我對物業(yè)管理有了深層次的感性和理性認(rèn)識,。同時,，由于時間短暫，感到有一些遺憾,。對物業(yè)管理有些的認(rèn)識僅僅停留在表面,，只是在看人做，聽人講如何做,，未能夠親身感受,、具體處理一些，所以未能領(lǐng)會其精髓,。但是還是有所收獲的,。下面談?wù)勛约阂娏?xí)的體驗(yàn)和感受。

首先我想先介紹一下我去見習(xí)的地方——咸寧碧桂園,。

咸寧碧桂園位處咸寧市咸安中心城區(qū),，長安大道北端，是南山商圈的組成部分,。項目周邊配套齊全,，與咸安體育中心隔河相望；武商量販,、南大街商業(yè)區(qū),、咸寧高中等城市配套距項目僅數(shù)百米,。緊鄰人民醫(yī)院、市政機(jī)構(gòu)和銀行系統(tǒng),。項目引入8路公交車,，同時周邊更有2、6,、10路公交車貫通,。周邊設(shè)施有中小學(xué)（溫泉高級高中）、幼兒園（市交通幼兒園,、咸安好孩子幼兒園,、機(jī)關(guān)幼兒園）、綜合商場（中百倉儲,、中商百貨,、潛山商業(yè)街、酒吧,、美食廣場）,、銀行（建設(shè)銀行、中國郵政儲蓄,、中國人民銀行,、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行,、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行咸寧分行）,、醫(yī)院（市中心醫(yī)院、咸寧學(xué)院附屬第二醫(yī)院,、咸寧醫(yī)學(xué)院附屬第一醫(yī)院,、咸寧衛(wèi)校附屬醫(yī)院、咸寧市中醫(yī)醫(yī)院）等等

咸寧碧桂園山水兼得,，自然環(huán)境優(yōu)越,。項目被淦河以“川”字形環(huán)繞，形成“一河六岸”的獨(dú)特濱河景觀,；同時緊鄰城市綠肺雙龍山,、孝子山,，足不出戶便可坐擁疊翠群山及近4000米的悠長水岸,，形成了咸寧市首屈一指的山水景觀大城。

項目整體定位于咸寧市高檔山水人居大城樓盤,?？傄?guī)劃約2600畝，摘牌1000畝,，首期開發(fā)約500畝,。產(chǎn)品規(guī)劃有花園美墅（雙拼）,、親鄰美墅（聯(lián)體）和優(yōu)

雅景觀洋房、電梯洋房,，建成苑區(qū)是咸寧市第一個大規(guī)模中央別墅居住區(qū),。產(chǎn)品設(shè)計為極具陽光感的地中海風(fēng)格，并結(jié)合山水自然元素,，最大限度地將天然景觀引入室內(nèi),，全力打造出最適合咸寧人的城中央山水別墅。

其次我想再說說自己的見習(xí)體驗(yàn)和見聞,。

上午客戶部經(jīng)理助理李助理主要帶我們參觀了花園美墅（雙拼）,，給我們介紹了他們物業(yè)管理公司的一些基本情況。碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司是一家集房地產(chǎn)建設(shè),、開發(fā),、銷售、管理于一體的大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司,，目前旗下有：建筑設(shè)計院（甲級）,、建筑規(guī)劃研究院、建筑公司,、裝修公司,、物業(yè)管理公司、學(xué)校,、醫(yī)院,、酒店等多家全資子公司或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)，總部設(shè)在佛山順德,，是廣東珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈的中心,。在十多年波瀾壯闊的發(fā)展過程中，碧桂園創(chuàng)造了一個又一個房地產(chǎn)奇跡,！現(xiàn)已成功開發(fā)了順德碧桂園,、廣州碧桂園、碧桂花園,、華南碧桂園,、均安碧桂園、荔城碧桂園,、廣園東鳳凰城等超大型優(yōu)質(zhì)樓盤,，擁有一個18洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場和一個36洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場、兩家四星級酒店,、一家五星級酒店假日半島酒店以及廣州首家白金五星級酒店——鳳凰城酒店,。碧桂園以擁有全國最大、社區(qū)配套最齊全的人居社區(qū)而在中國房地產(chǎn)界獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷,。碧桂園以其先進(jìn)的管理模式,、優(yōu)越的工作環(huán)境,、良好的企業(yè)文化集聚了大批優(yōu)秀的高素質(zhì)人才，他們年輕而富有朝氣,，專業(yè)而富有效率,，不斷發(fā)展的碧桂園為各路人才提供了充分施展才智的最為廣闊的空間，吸引著更多有志之士的加入,。還很真誠的說期待我們的加入,，為他們公司注入新鮮的血液。

這里的雙拼別墅綠化做得很好,，但是不足的應(yīng)該就是雙拼別墅顯得很緊湊感覺空間不是很大,，由于目前正是建設(shè)階段所以很多設(shè)施不是很完善很多地方也沒見好所以我們也就只能看個粗略的，這花園美墅最大的特點(diǎn)應(yīng)該是在它的中心有一個很大的人工湖,，別墅依湖而建,，真可謂依山傍水，環(huán)境真的很舒服,，而且還配有各種健身設(shè)施及幼兒娛樂設(shè)施,，通過見習(xí)，我發(fā)現(xiàn)碧桂園物業(yè)無論是在治理經(jīng)驗(yàn),，還是人才儲備,、基礎(chǔ)管理上都已儲備了雄厚的資源，是物業(yè)治理行業(yè)中的一位后起之秀,，它的發(fā)展前景非常廣闊,。

隨后我們還參觀了一下監(jiān)控房，監(jiān)控人員對我們介紹說,，保衛(wèi)科的保安治理設(shè)大堂崗,、巡邏崗、監(jiān)控崗,、指揮崗,，崗與崗之間密切聯(lián)系，對小區(qū)實(shí)行24小時的安全保衛(wèi),。建立并完善各項治安治理規(guī)章制度,；對新招聘的安保員進(jìn)行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓(xùn)，加大對在職安保員的培訓(xùn)力度,，注重崗位形象,、禮節(jié)禮貌、應(yīng)急處理能力等培訓(xùn),，從而增強(qiáng)安保員的工作責(zé)任心和整體素質(zhì),；強(qiáng)化服務(wù)意識，樹立“友善與威嚴(yán)共存,、服務(wù)與警衛(wèi)并在”的服務(wù)職責(zé),，安保人員在做好治安管理職能外，還為學(xué)生提供各種服務(wù),，形成了治理處一道亮麗的風(fēng)景線,。

下午我們最主要看的是親鄰美墅（聯(lián)體）和優(yōu)雅景觀洋房、電梯洋房等,，跟上午差不多,，也主要是介紹一下周邊設(shè)施和周圍環(huán)境，通過一天的見習(xí),，我也發(fā)現(xiàn)了該物業(yè)管理公司的一些不足,。

部門分工不夠明確，制度不健全,，少有程序化,、規(guī)范化的工作流程，大部分進(jìn)行著簡單粗放的的管理,。其次,，由于物業(yè)管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全,，各種關(guān)系錯綜復(fù)雜,，需要協(xié)調(diào)、處理的關(guān)系眾多,，使得各物業(yè)處把大量的精力放在處理各種關(guān)系上,，包括處理物業(yè)處與集團(tuán)公司之間的關(guān)系，物業(yè)與行政部門的關(guān)系,，與有關(guān)業(yè)主之間的關(guān)系,。處理好這些關(guān)系當(dāng)然有利與物業(yè)管理的發(fā)展，但 當(dāng)因此而忽視了內(nèi)部管理與對外服務(wù)時,，就難免本末倒置了,。這樣就影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

由于企業(yè)從業(yè)人員,，相對缺少專業(yè)知識,，大部分是中途搞物業(yè)管理，盡管經(jīng)驗(yàn)相對豐富,，但缺乏系統(tǒng)的理論知識,。并且由于觀念、資金等問題,，企業(yè)很少引進(jìn)專業(yè)的管理人員,，這就導(dǎo)致了，服務(wù)意識較差,，觀念創(chuàng)新匱乏,，使得物業(yè)管理難以進(jìn)入良性發(fā)展的軌道,。

對于這些問題，個人覺得采取以下措施,，以促進(jìn)企業(yè)快速,、健康發(fā)展。

1.明晰權(quán)力和責(zé)任,。碧桂園物業(yè)欲走品牌之路,，就必須走獨(dú)立發(fā)展之路，明確與總公司之間的關(guān)系,，分清責(zé)任界限,，享受獨(dú)立開展各項工作的權(quán)利，承擔(dān)其作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負(fù)的責(zé)任,。另外,，各物業(yè)處也應(yīng)加強(qiáng)自身的管理，合理劃分部門,，科學(xué)安排崗位,，規(guī)范各部門的職責(zé)，做到“人人有事關(guān),，事事有人關(guān)”理順物業(yè)管理流程,，明確各部門員工的職責(zé)與權(quán)利。

2.建立,、健全規(guī)章,、制度。一個成功的企業(yè)一定要有一套科學(xué),、合理,、適合本企業(yè)特點(diǎn)的規(guī)章、制度,，來規(guī)范員工的行為,。要樹立碧桂園物業(yè)品牌，必須要健全規(guī)章,、制度作為保障,。這包括制訂質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理制度,、財務(wù)制度,、崗位考核制度等一整套必備的制度，還包括物業(yè)管理服務(wù)工作流程,、投訴受理程序,、報修維修程序、緊急事故處理程序等一系列程序化的規(guī)范。只有健全這些規(guī)章,、制度,，并積極落實(shí)，才能打造一個成功的企業(yè),，才能樹立咸寧碧桂園物業(yè)品牌,。

最后想談?wù)勛约簩@次見習(xí)的體會,。

通過見習(xí),，我發(fā)現(xiàn)碧桂園物業(yè)無論是在管理經(jīng)驗(yàn)，還是人才儲備,、基礎(chǔ)管理上都已儲備了雄厚的資源,，是物業(yè)管理行業(yè)中的一位后起之秀，它的發(fā)展前景非常廣闊,。但在咸寧,，咸寧碧桂園物業(yè)的品牌不太響亮，若咸寧碧桂園物業(yè)挖掘新聞,，借用傳播媒體,，擴(kuò)大其知名度。那么,，將在物業(yè)管理行業(yè)新的規(guī)范調(diào)整期占有更大的市場,，讓更多的居民享受到其優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)。

通過見習(xí),，我認(rèn)識到要做好物業(yè)管理,，既要注重物業(yè)管理知識的，更重要的是要把實(shí)踐與兩者緊密相結(jié)合,。物業(yè)管理作為微利性服務(wù)行業(yè),，它所提供的產(chǎn)品是無形的服務(wù)，物業(yè)管理是一種全方位,、多功能的管理,，同時也是一種平凡、瑣碎,、辛苦的服務(wù)性,。因此，在物業(yè)管理實(shí)際中,，要時刻牢記物業(yè)管理無小事,，以業(yè)主的需求為中心，一切從業(yè)主需求出發(fā),，樹立“想業(yè)主之所想,，急業(yè)主之所急，做業(yè)主之所需”服務(wù)宗旨，不斷,，不斷創(chuàng)新,，與時俱進(jìn)，為業(yè)主提供整潔,、優(yōu)美,、安全、溫馨,、舒適的居住環(huán)境,，為全面建設(shè)小康社會開創(chuàng)物業(yè)管理新的里程碑

碧桂園物業(yè)培訓(xùn)心得篇四

085321029汪智物業(yè)管理案例分析論文

物業(yè)管理案例

案例： 2000年5月10日深夜，重慶市渝中區(qū)某公司的董事長郝躍加完夜班回家,，在路過學(xué)田灣正街65和67號樓下時,，一只從天而降的煙灰缸砸在了他頭上，當(dāng)場昏迷倒地,，隨即被人送往附近的急救中心搶救,。在經(jīng)過39小時的手術(shù)急救，昏迷了70多天,，花費(fèi)14萬余元的醫(yī)藥費(fèi)后,，郝躍脫離了生命危險，但留下了嚴(yán)重的后遺癥,，被鑒定為三級智能障礙傷殘,、命名性失失語傷殘、顱骨缺損傷殘,，伴隨經(jīng)常發(fā)作的外傷性癲癇,，郝躍基本喪失了生活自理能力和工作能力。這一事件經(jīng)當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)介入偵查后未能查明系何人所為,，郝躍遂將位于出事地點(diǎn)的65,、67號兩幢樓的開發(fā)商及兩幢樓一層以上24戶居民告上法庭，要求他們共同賠償自己的醫(yī)藥費(fèi),、精神損失費(fèi)等各種費(fèi)用共計17萬余元,。一審法院駁回郝躍對于開發(fā)商的訴訟請求，但根據(jù)過錯推定原則,，判決24戶居民中的22戶共同分擔(dān)16萬余元的賠償責(zé)任,，每戶賠償8000余元，二審法院維持原判,。

關(guān)于高空墜物受害賠償問題的思考

085321029汪智

摘要：在加害人不能確定的情況下,，在高空墜物受害人的損害如何得到救濟(jì)是爭議較大的熱

點(diǎn)問題。本文列舉了三個著名的案例,，從這三個案例不同的處理結(jié)果入手,，分析我國目前處

理此類案件的尷尬局面,，接著列舉眼下學(xué)者們對此提出的幾種建議，筆者通過分析這些建議的可行性,，從而提出自己的觀點(diǎn),，即對受害人進(jìn)行國家賠償，通過分析比較,，這將是目前現(xiàn)

階段我國解決此類問題較為經(jīng)濟(jì)的做法,。

關(guān)鍵詞：高空墜物加害人不明國家賠償案例的判決結(jié)果

1.1案件判決

案例中據(jù)記者事后跟蹤報道采訪郝躍的妻子了解到目前為止只有兩家在樓中辦公的單

位支付了賠償款，即16000余元,，其余20家居民均表示不是自己扔的,，都沒有支付賠償款

接著我們從法理上分析上述案件的實(shí)質(zhì)所在。簡單歸納之即犯錯的只有一個人,，但不知是哪

一個人,，于是把他與他周圍的人全部算上,，共同承擔(dān)那個人所犯過錯后的賠償責(zé)任,。那就是

一個犯錯、全部連坐,。對于犯錯的那個人,，對與之為全部的其他人則是替他受過，對自己沒

有的行為負(fù)責(zé),，寧枉勿縱似乎也是欠妥的,。

1.2學(xué)者們的看法

再讓我們看看學(xué)者專家們對上述問題的看法。重慶煙灰缸一案被視為拋擲物傷人損害責(zé)

任經(jīng)典范例,，從案發(fā)時到現(xiàn)在在全國范圍內(nèi)都造成了持久深遠(yuǎn)的影響,，包括中央電視臺在內(nèi)的眾多新聞媒體對此案件都進(jìn)行了詳略不等的跟蹤采訪和報道。法律界對此案的判決,，展開

了激烈爭論,，贊成派與反對派針鋒相對，經(jīng)渭分明,。贊成派已將判決原理寫進(jìn)《民法典學(xué)典

建議稿》草案之中,，反對派則起草另一部《民法典草案建議稿》，其中侵權(quán)行為篇起草人張

新寶教授則明確表示反對高空拋物案中追究所有被訴業(yè)主賠償責(zé)任的做法,。最高人民法院在出臺《關(guān)于審理人身損害賠償責(zé)任案件適用法律若干問題的解釋》（法釋20號）之后明確表

示,，高墜物案中追究所有被告連帶賠償責(zé)任的做法，對于那些被告而言是喪失了正義的標(biāo)準(zhǔn),，作為國內(nèi)最高司法機(jī)關(guān),，對此問題表態(tài)如此堅決，措辭如此嚴(yán)厲,，立法者恐怕難以視而不見,。

最高人民法院副院長黃松有在其主編的《人損解釋》書中明確指出,，“重慶煙灰缸傷人案是

個錯案”。學(xué)者們認(rèn)為不管是適用過錯原則,，還是適用共同危險或是適用公平責(zé)任,，均不能

圓滿地解釋該案判決原理，況且我國是成文法國家,，嚴(yán)格禁止法官造法,。在法律沒有明文規(guī)

定的情況下不能由法官來自由裁量分配客觀舉證責(zé)任。

2國內(nèi)外相關(guān)做法

2.1美國的做法

在發(fā)達(dá)國家,，侵權(quán)損害賠償責(zé)任已經(jīng)不再是賠償人身損害的主要資金來源,。1960年，美國因補(bǔ)償受害人的人身損害所付出的賠償費(fèi)用,，侵權(quán)責(zé)任賠償僅占7.9%,。個人責(zé)任保險

提供的賠償占36.5%，社會保險提供的補(bǔ)償占18.1%,，再加上其他諸如勞工損害,，社會公共

福利等的補(bǔ)償，整個社會保障體制共承擔(dān)了50.6%,。

2.2新西蘭的做法

新西蘭于1973年施行的事故補(bǔ)償法則更具開創(chuàng)性,，其規(guī)定因車禍、醫(yī)療事故,、災(zāi)害等

意外事故的生命,、身體的損害者，無論是否出于他人的過失,，皆得請求補(bǔ)償,，并禁止就死亡

或身體傷害依侵權(quán)行為規(guī)定請求損害賠償。

2.3臺灣的做法

我國臺灣地區(qū),，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，也逐步創(chuàng)設(shè)了無過失補(bǔ)償體制，并健全社會安全

保障,，形成了三個階層的賠償或補(bǔ)償體系,。

3.1建議及其可行性賠償建議

針對我國法律在面對高空墜物傷人案所表現(xiàn)出來的尷尬，法院在處理此類案件所表現(xiàn)出

來的紛亂與自相矛盾,，學(xué)者們紛紛言獻(xiàn)策,，但筆者認(rèn)為他們所提出建議的可行性值得商榷。建議一：設(shè)立基金會

有不少學(xué)者提出設(shè)立高空墜物基金會,，用該基金來賠償受害人,，即商樓居戶在入住前每人交納一定數(shù)額金錢成立該幢樓的基金會，?？顚Ｓ?，在發(fā)生高空墜物傷人而又無法確定加

害人的情況下,，動用此款來賠償。

我認(rèn)為,，這與案例二,，重慶灰缸案的判決在本質(zhì)上是一樣的，即由多個住戶來分散加害

人賠償責(zé)任,。唯一所不同的是賠償款在事發(fā)前已經(jīng)籌集到位,，放在那里，等著事故發(fā)生罷了,。

對于高層住戶說也是很不公平的,，明明自己沒有扔?xùn)|西，可還是要由自己支付一定數(shù)額的金

錢,。要求公民為自己沒有發(fā)生的行為負(fù)責(zé),，實(shí)在于理無據(jù)。況且此舉易誘發(fā)道德風(fēng)險,，前面

已經(jīng)分析,，比處不再重述。

建議二：效仿國外,，實(shí)行社會救助,。

有些學(xué)者建議實(shí)施社會救濟(jì)，即由社會保障來完成對受害者的救助,。我認(rèn)為在目前的中國難以實(shí)行。眾所周知我國目前仍舊是發(fā)展中國家,，雖然改革開放以來,，經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了舉世矚目的成就，但我們?nèi)詰?yīng)當(dāng)清醒地認(rèn)識到,，我國距國外一些發(fā)達(dá)國家仍有不小的差距,。一些高福利國家，有著雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),，它們不但可以將國民意外受傷（包括高空墜物致傷）列入到社會救助的范圍之內(nèi),，更可以將每個公民出生、教育,、死亡均入其中,，如新西蘭，而在我國不是個福利國家,，還處于社會主義初級階段,，要看到我國地區(qū)經(jīng)濟(jì)差別較大，社會保障體制并不完善,，因此,，社會救助方式以后可以考慮但目前尚不備具實(shí)施條件,。建議三：商業(yè)保險理賠

有的學(xué)者建議應(yīng)將損害的風(fēng)險分散于社會大眾，由各種商業(yè)保險來理賠,，想法初衷是好的,，但我們來看看是否行得通。保險理賠首先得買保,，如今保險各同種類繁多,，公民出門之前就買，人壽險,、第三者責(zé)任險,、交強(qiáng)險、意外傷害險等,，如今又加高空墜物險,，并不具備買齊各種保險的可能性，況且保險理賠手續(xù)煩瑣,，若不具備專業(yè)知識,，公民個人難以應(yīng)付，更何況是受了傷的公民,。商業(yè)保險是商業(yè),，它就以追求利潤為目的，收少了保費(fèi)公司不合算,，賠多了保險公司也不合算,，這不像交強(qiáng)險，是國家強(qiáng)制車輛所有人必須購買的一種險,。那么面對危險的高樓,，國家是否也要強(qiáng)制從樓下經(jīng)過的人必須購買高空墜物險，否則不許從樓下通過呢,？這顯然是不可能的,。

建議四：多種方式并存

筆者認(rèn)為以上方式單獨(dú)實(shí)施都難以運(yùn)轉(zhuǎn)。如把它們加在一起,，情況只會更糟,，沒有明文法律規(guī)定，地方經(jīng)濟(jì)又不平衡,，各案千差萬別,。很有可能出現(xiàn)多個單位互相扯皮，互相推諉,，受害人像皮球一樣被踢來踢去,，耗時耗力也得不到賠償。

建議五：實(shí)行國家賠償

筆者認(rèn)為高空墜落致人損傷,，在加害人不明的情況,，對于受害人應(yīng)當(dāng)實(shí)行國家賠償,。

3.2賠償?shù)目尚行约翱刹僮餍苑治?/p>

3.2.1 法理可行性分析

高空墜物致人傷害甚至死亡，當(dāng)屬公共安全問題,，要么是治安案件,，要么是刑事案件，作為政府行使管理社會的職能機(jī)關(guān)之一——公安機(jī)關(guān)有責(zé)任就此展開偵查,。但在濟(jì)南菜板案中,，受害人死亡后，當(dāng)?shù)毓膊块T以不符合刑事立案標(biāo)準(zhǔn)而不予立案,，顯然是在逃避義務(wù),，就連公民自殺死亡如果存在疑點(diǎn)都要警發(fā)介入調(diào)查，何況這是活生生地被砸死,！此種做法在社會上影響惡劣,。當(dāng)然在重慶煙灰缸案、深圳玻璃案,，事故發(fā)生后,，當(dāng)?shù)鼐骄槿胝{(diào)查。深圳警方采取了核查及現(xiàn)場勘查,、詢問疑犯,、等取證措施，并做了偵查實(shí)驗(yàn),，但仍舊不能確定玻璃是從誰家扔出的,。這是否表明公安機(jī)關(guān)已經(jīng)沒有責(zé)任了呢？否也,?！霸诘缆泛托凶咧袥]有恐懼和危險，乃公共福利之所在,。”政府管理社會,，應(yīng)保障公共安全,，公民享有安寧生活的權(quán)利。連走在馬路上都會受到人身危險,，公民安全感何在,？連待在家中（高層居戶）都要被索賠，公民安全感何在,？政府管理社會不是看經(jīng)過,，而要看結(jié)果，像高空墜物傷人,，公安部門無法查明加害人時,，政府則要買單,！

3.2.2具體可操作性分析

《國家賠償法》施行至今已有十三個年頭，最高人民法院及國務(wù)院陸續(xù)頒布了與支配套的《解釋》（規(guī)定）等司法解釋,?？陀^地講，我國國家賠償制度是在謹(jǐn)慎地發(fā)展,。國家賠償分為行政賠償與刑事賠償,，現(xiàn)行法律體制詳細(xì)地規(guī)定了賠償機(jī)關(guān)、賠償秩序,、賠償范圍等,。筆者認(rèn)為可以在賠償范圍的八條中增加一條關(guān)于高空墜物傷人經(jīng)公安機(jī)關(guān)偵查，仍法查明加害人的條款,，由受害人向進(jìn)行偵查的公安機(jī)關(guān)提起國賠償,，其賠償秩序適用該法及其司法解釋。

4結(jié)論及積極意義

筆者認(rèn)為此舉既避免了法院適用侵權(quán)原則審理此類案件的無所適從,，也體現(xiàn)了“有損害有救濟(jì)”,，個體正義得以實(shí)現(xiàn)，加強(qiáng)了政府管理社會的責(zé)任,，敦促采取諸如裝置攝像探頭等措施,。在目前的中國，此舉是對受害人救濟(jì)的較合理,、較經(jīng)濟(jì),、較便捷的手段。當(dāng)然,，對高層墜物致人損害進(jìn)行立法,，牽連到諸多方面問題，如我國侵權(quán)行為法的研究水平從及我國法律文化傳統(tǒng)和法治意識等方面,。但筆者認(rèn)為隨社會發(fā)展,，新問題新事物出現(xiàn)，法律的完善,，法條的細(xì)化,，立法是大勢所趨，在此筆者做一些力所能及的探討,，再發(fā)生類似案件,，希望有圓滿地解決方式。

參考文獻(xiàn)：

[1]王洪杰.《樓上落下物致人損害加害人不明的法律救濟(jì)》

[2]陳曉軍：《高空拋物致人損害問題研究》

[3]長沙居士：《重慶“煙灰缸傷人”案的法理評析》

碧桂園物業(yè)培訓(xùn)心得篇五

《碧桂園物業(yè)管理方案》全文

工程維修服務(wù)手冊

一,、崗位職責(zé)與管理制度 1.工程部行為準(zhǔn)則 1.1

目的

規(guī)范工程維修人員的服務(wù)行為,，樹立公司良好形象，為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。1.2

適用范圍

適用于物業(yè)管理公司工程維修人員,。1.3

內(nèi)容

1.3.1

關(guān)心公司,，熱愛本職工作，遵守公司各項規(guī)章制度和勞動紀(jì)律,，維護(hù)公司利益和榮譽(yù),，愛護(hù)公司設(shè)備、設(shè)施,。1.3.2

認(rèn)真貫徹公司“開源節(jié)流”的方針,，在工作中力行節(jié)儉，不浪費(fèi)公司資源,。

13.3

從全局出發(fā),，樹立良好的合作意識，團(tuán)結(jié),、真誠協(xié)作,，達(dá)到暢順、高效率的工作績效,，切實(shí)服從領(lǐng)導(dǎo)的工作安排和調(diào)度,，如有異議，必須做到“先服從后投訴”,。1.3.4

對工作中出現(xiàn)的問題不推諉,，勇于承擔(dān)責(zé)任，并從中吸取教訓(xùn),，不斷提升工作水平,。

1.3.5

未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)或批準(zhǔn)，不得以公司名義對外展開業(yè)務(wù)或在外兼任獲取薪酬或間接利益之工作,。1.3.6

未獲批準(zhǔn),，不準(zhǔn)將本公司的辦公用品、公用工具,、設(shè)備,、設(shè)施等擅自贈與、轉(zhuǎn)租,、出租,、出借、抵押給其他公司,、單位或個人。

1.3.7

工作時間須配戴工作證,，著裝整潔,，注意形象、儀表,。

1.3.8

嚴(yán)禁向業(yè)主索取或收受任何禮品酬金,。

1.3.9

必須將服務(wù)意識,，服務(wù)態(tài)度和服務(wù)技巧貫徹落實(shí)到言行中，語言文明禮貌,，對業(yè)主提出的質(zhì)疑要耐心,、細(xì)致地回答或解釋，不得推脫,。

1.3.10 對設(shè)備,、設(shè)施及業(yè)主報修項目應(yīng)及時認(rèn)真地處理，一般情況由當(dāng)班員工處理完畢,。

1.3.11 對上門服務(wù)應(yīng)注意業(yè)主家內(nèi)衛(wèi)生,，必須穿鞋套，不得損壞業(yè)主物品,，如移動物品,，需經(jīng)業(yè)主同意,，收費(fèi)時應(yīng)公平、公正,、公開、合理,，并經(jīng)業(yè)主簽字生效,，服務(wù)完畢，應(yīng)將工作場所打掃干凈,。2．工程部主任崗位職責(zé) 2.1

任職資格

2.1.1

具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》 2.1.2

熟練掌握電工基本原理,。

2.1.3

具有較強(qiáng)的專業(yè)知識，全面了解住宅內(nèi)各種設(shè)備的基本原理,。能夠?qū)ο聦龠M(jìn)行技術(shù)指導(dǎo),。

2.1.4

基本了解國家有關(guān)電工操作規(guī)程與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。2.2

工作內(nèi)容

2.2.1

全面管理工程部事務(wù),。

2.2.2

負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng),、督導(dǎo)和管理工作。

2.2.3

負(fù)責(zé)突發(fā)性的設(shè)備故障處理與人員調(diào)度,，并組織調(diào)查設(shè)備事故原因,，制訂預(yù)防措施。

2.2.4

負(fù)責(zé)對設(shè)備保修單位維護(hù)保養(yǎng)工作的聯(lián)系,、協(xié)調(diào),、監(jiān)管及質(zhì)量評定。

2.2.5

根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)制訂或?qū)徍烁黝愒O(shè)備的,、季度,、月度、周預(yù)防性檢修保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督落實(shí),。

2.2.6

檢查交接班情況,、巡查情況，回訪維修情況,，并對工作中存在的問題盡快提出處理意見,，負(fù)責(zé)具體的技術(shù)性檢查。

2.2.7

配合其他部門開展工作,，落實(shí)上級安排之臨時性工作,。

2.2.8

定期對本部門員工進(jìn)行有關(guān)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)性培訓(xùn)及安全知識培訓(xùn)。

負(fù)責(zé)有關(guān)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),，規(guī)格的審核,，對工程的預(yù)算等。2.2.10 建立設(shè)備資料檔案,。3.工程部副主任崗位職責(zé) 3.1

任職資格

3.1.1

具有《中華人民共和國特種操作許可證》 3.1.2

具有初級電工技術(shù)等級資格或相關(guān)技術(shù)等級資格,。3.1.3

掌握電工基本原理。

3.1.4

熟悉小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備備用配件的規(guī)格,、性能,、型號、名稱,。3.2

工作內(nèi)容

3.2.1

協(xié)助主任落實(shí)小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備,、設(shè)施管理工作。3.2.2

具體負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各類設(shè)備,、設(shè)施的操作,、維修保養(yǎng)、業(yè)主的報修項 目及對員工的培訓(xùn),。

3.2.3

負(fù)責(zé)設(shè)備,、設(shè)施的緊急搶修工作。

3.2.4

對維保所需配件進(jìn)行管理,，各類設(shè)備運(yùn)行資料的記錄與管理,，維修資料的管理。

3.2.5

督導(dǎo),、檢查維修人員的工作情況,，并填寫日常工作表。

4.工程部維修工崗位職責(zé) 4.1

任職資格

4.1.1

具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》 4.1.2

熟練掌握電工基本原理,。

4.1.3

熟練掌握轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備操作技術(shù)規(guī)程及家庭水電維修工作,。4.2

工作內(nèi)容

4.2.1

服從主任和組長的調(diào)度與工作安排。4.2.2

負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各相關(guān)設(shè)備設(shè)施的維保工作,，負(fù)責(zé)水電及其它,。

4.2.3

參加設(shè)備故障的搶修工作,，及時排除設(shè)備故障，確保小區(qū)（大廈）內(nèi)的設(shè)備保持良好運(yùn)行狀態(tài),。

4.2.4 根據(jù)預(yù)防性維修及保養(yǎng)計劃，認(rèn)真完成各類設(shè)備的維修,、保養(yǎng)工作,。

5.工程部機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理人員崗位職責(zé) 5.1

任職資格

5.1.1

具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》。5.1.2

中級以上技術(shù)等級,。

5.1.3

有一定的機(jī)電設(shè)備維修管理經(jīng)驗(yàn),。5.2

工作內(nèi)容

5.2.1

機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理人員必須不斷學(xué)習(xí)，提高技術(shù)技能,，必須有高度的責(zé)任心,，必須持有相關(guān)的技術(shù)證件。5.2.2

機(jī)電設(shè)備運(yùn)行期間,，須確保其安全運(yùn)行,，隨時巡查，并作好相關(guān)記錄,，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度,。

5.2.3

所有設(shè)備運(yùn)行期間須24小時有人值班并巡查，及進(jìn)發(fā)現(xiàn)問題并作出有效處理,。重大故障或緊急事件時須沉著冷靜,，及進(jìn)通知相關(guān)人員并作應(yīng)急處理。

5.2.4

設(shè)備停止運(yùn)行期間,，須按時檢查并試運(yùn)行,。所有設(shè)備須制定詳細(xì)維修保養(yǎng)計

劃，定期維修保養(yǎng),，并作好記錄,。5.2.5

所有設(shè)備的操作和檢修須按說明書規(guī)定程序進(jìn)行，不得隨意更改或省略操作步驟,。嚴(yán)禁在設(shè)備啟動前不作檢查,。

5.2.6

按說明書規(guī)定更換設(shè)備零部件、冷卻液,、潤滑液等,，嚴(yán)禁設(shè)備疲勞運(yùn)行或帶病運(yùn)行。

5.2.7

保持設(shè)備房內(nèi)干凈整潔,，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入設(shè)備房,設(shè)備設(shè)施專用工具或備件等須造冊登記,，擺放整齊并保管好。

5.2.8

所有設(shè)備設(shè)施須設(shè)立崗位責(zé)任人,，所有標(biāo)牌警示須準(zhǔn)確齊備到位,。

6．工程部弱電維修工崗位職責(zé) 6.1

任職資格

6.1.1

具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》,。6.1.2

有弱電維保經(jīng)驗(yàn)。6.1.3

有中級以上技工職稱,。6.2

工作內(nèi)容

6.2.1

弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護(hù)計劃,，并按計劃實(shí)施。

6.2.2

對工作范圍內(nèi)的故障和事故進(jìn)行處理,，并作好記錄,。6.2.3

對弱電系統(tǒng)進(jìn)行巡查監(jiān)控，抄表記錄,。6.2.4

參加應(yīng)急搶修,，配合其他工程人員工作。6.2.5

對外單位弱電施工布線等進(jìn)行監(jiān)控,。

8,、工程部值班、交接班管理規(guī)定 8.1

目的：

規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量,。8.2

適用范圍

適用各管理處工程部值班人員.8.3

值班制度

8.3.1

值班人員在值班期內(nèi)必須堅守崗位,，不得擅自離崗、干私事,、酗酒聊天等,。

8.3.2

值班（夜班）人員應(yīng)處理好本班報修工作，不能處理的應(yīng)注明原因,。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除,，如無法處理應(yīng)及時向主任或值班總負(fù)責(zé)人反映。

8.3.3

應(yīng)按規(guī)定巡查設(shè)備運(yùn)行情況,，并巡查其它設(shè)備,、設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除,，如無法處理應(yīng)及時向主管或值班總負(fù)責(zé)人匯報,。

8.3.4

認(rèn)真填寫好各“機(jī)電設(shè)備運(yùn)行日志”和《工程部值班交接班記錄表》及其它相關(guān)記錄。

8.3.5

值班人員不得私自調(diào)班,，因特殊情況要調(diào)班,，必須向主任申請。

8.3.6

嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入值班室和機(jī)電設(shè)備房,，檢查各類工具和鑰匙等,。8.4

接班制度

8.4.1

認(rèn)真聽取交班人員的值班和設(shè)備運(yùn)行情況報告。8.4.2

查看上一班的值班日志和運(yùn)行日志及巡查記錄等,。8.4.3

檢查儀器,、工具等物品是否齊全、完好,，各機(jī)房是否干凈整潔,。

8.4.4

巡視各設(shè)備的運(yùn)行情況,，各參數(shù)是否正常。8.5

交班制度

8.5.1

交接班人員必須當(dāng)面交接并簽名,。

8.5.2

交班人員必須整理好本班的各種運(yùn)行巡查記錄和值班資料等,。

8.5.3

交班人員必須詳細(xì)介紹其值班情況、機(jī)器運(yùn)行情況及存在的未處理問題,。

8.5.4

所有問題記錄須現(xiàn)場交代清楚,等接班人員確認(rèn),。

8.6

不能交接班之情況：

8.6.1

上一班運(yùn)行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范,，操作間不整潔。

8.6.2

正在進(jìn)行倒閘操作或事故處理過程中,。

8.6.3

交接過程中發(fā)生故障,，應(yīng)停止交接，由交班人員負(fù)責(zé)處理事故,，接班人協(xié)助事故處理,。

8.6.4

交班人隱瞞問題不報，經(jīng)查證確系其責(zé)任的,。8.7

附表: 8.7.1 《工程部值班交接班記錄》 9.工程部鑰匙管理規(guī)定 9.1

目的 規(guī)范鑰匙管理工作,，確保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全,。

9.2

適用范圍 適用于各管理處工程部,。9.3

內(nèi)容

9.3.1 所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊登記,。

9.3.2 各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙應(yīng)清楚標(biāo)明,，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；鑰匙專柜由工程主任掌管,。

9.3.3 在正常情況下,，各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員，如特殊情況下,，必須經(jīng)主任同意并填寫《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》,；

9.3.4 工程人員用鑰匙，須填寫《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》并簽名確認(rèn),，工程人員離開本部門,，所有鑰匙須繳回。9.3.5 鑰匙丟失或損壞時,，當(dāng)事人應(yīng)填寫《鑰匙丟失/損壞申請表》,，工程主任查實(shí)后填表補(bǔ)回。

9.3.6 工程人員必須妥善保管好領(lǐng)用鑰匙,，熟悉各鑰匙的使用范圍,，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,，每月月底統(tǒng)計一次，填寫《鑰匙月庫存統(tǒng)計表》,。9.4

附表：

9.4.1 《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》 9.4.2 《鑰匙丟失/損壞申報表》 9.4.3 《鑰匙月庫存統(tǒng)計表》