人的記憶力會(huì)隨著歲月的流逝而衰退,，寫作可以彌補(bǔ)記憶的不足,，將曾經(jīng)的人生經(jīng)歷和感悟記錄下來，也便于保存一份美好的回憶。相信許多人會(huì)覺得范文很難寫,？這里我整理了一些優(yōu)秀的范文,，希望對(duì)大家有所幫助，下面我們就來了解一下吧,。

萬科地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略篇一

王石作為一名企業(yè)家,，把自己整得像明星似的。

王石和萬科在因此受益的同時(shí),，一個(gè)不留神,，也會(huì)被群起而攻之，遭受到滾滾罵名,。從萬科霸業(yè)到個(gè)人登頂,，從地產(chǎn)拐點(diǎn)論到賑災(zāi)贊助事件，王石似乎走得毫不畏懼,，但也并不輕松,。

說白了，這位帶頭大哥很倔,。這正如他選擇登頂,，像海明威筆下的黑豹一樣，孤獨(dú)地表達(dá)他的征服欲,。

全球經(jīng)濟(jì)仍是嚴(yán)冬,，這不僅是重塑金融體系的時(shí)候，也是重塑房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的時(shí)候,。真正的改革者應(yīng)該對(duì)身外的是非和背負(fù)的罵名不屑一顧,，孤獨(dú)的前行。

萬科的兩頂“紅帽子”

“路軌旁拋扔著死豬,，綠頭蒼蠅嗡嗡起舞；空氣中彌漫著牲畜糞便和腐尸的混合臭氣,?！边@是1978年的4月，王石第一次來深圳,。后來他在《道路與夢(mèng)想》一書中,，寫下了上述在筍崗北站消毒庫(kù)工程現(xiàn)場(chǎng)的真實(shí)觀感。王石當(dāng)時(shí)的職務(wù)是廣州鐵路局工程五段給排水技術(shù)員,，當(dāng)時(shí)的他一門心思盼望深圳的工程做完后可以“逃”回廣州,。

5年后，已經(jīng)通過招聘進(jìn)入廣東省外經(jīng)委,，并做了3年招商引資工作的王石決定殺到深圳,。在深圳當(dāng)時(shí)最有影響力的公司——深圳市特區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司(下稱特發(fā))謀求發(fā)展。

王石和特發(fā)公司掌舵人孫凱峰對(duì)話的結(jié)果是，他作為廣東省外經(jīng)委派出人員,，同特發(fā)合作做生意,，特發(fā)提供營(yíng)業(yè)許可、銀行賬號(hào),，但不提供資金(廣東省外經(jīng)委也不提供資金),，贏利部分省外經(jīng)委和特發(fā)五五分成。

就這樣,，在擁有進(jìn)出口批文特權(quán)和資金空手道功夫的雙重魔力下,，王石從倒賣玉米開始，轉(zhuǎn)戰(zhàn)儀器設(shè)備等所有能賺錢的行業(yè),，直到造就了后來的萬科,。

王石語錄：“沒有紅帽子，發(fā)展就沒那么快,；沒有紅帽子,，發(fā)展大了更麻煩。這是我的兩點(diǎn)結(jié)論,?！?/p>

《21世紀(jì)》：說到國(guó)企改革，不能不談到紅帽子,，上世紀(jì)八九十年代的深圳企業(yè),，幾乎都有一頂紅帽子，萬科也不例外,，你當(dāng)時(shí)的考慮是什么,？

王石：改革開放之初，對(duì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì),，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是逐步依次展開的,，先建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，殺出一條血路,，再擴(kuò)展到沿海城市,，進(jìn)而鋪展到全國(guó)。

當(dāng)時(shí)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分艱難,，大多數(shù)企業(yè)是掛靠在國(guó)有或集體企業(yè)下面的,，這就相當(dāng)于有了一道紅色的保護(hù)傘：雖然目前企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的，但從理論上來講還是國(guó)營(yíng)為主,，這就是紅帽子的由來,。

萬科創(chuàng)業(yè)時(shí)隸屬特發(fā)公司這家深圳當(dāng)時(shí)最大的國(guó)營(yíng)企業(yè)，特發(fā)和傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)不同,，也是計(jì)劃外的,，但它的執(zhí)照是國(guó)有,。即使當(dāng)時(shí)政府投的資金很少，可能就幾萬元,，就像現(xiàn)在的種子基金,、風(fēng)險(xiǎn)基金一樣，但是是非常關(guān)鍵和有價(jià)值的,。我相信,，包括萬科在內(nèi)，深圳當(dāng)年有一批公司都是這樣掛靠的,。(后來特發(fā)因攤子鋪的太大,、經(jīng)營(yíng)不善等原因出現(xiàn)了問題，直至2005年才最終完成債轉(zhuǎn)股,，由國(guó)有獨(dú)資轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)多元化)

《21世紀(jì)》：但萬科當(dāng)時(shí)畢竟還算是特發(fā)的子公司,，你本人也是特發(fā)貿(mào)易部貿(mào)易一科的業(yè)務(wù)員。萬科的前身可以追溯到1984年成立的深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心,，1987年更名為深圳現(xiàn)代科儀中心,，1988年更名為深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司，也就是說在1986年9月《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)國(guó)營(yíng)企業(yè)股份化試點(diǎn)暫行規(guī)定》出臺(tái)前后,，甚至之后的一段時(shí)間里,，萬科的產(chǎn)權(quán)還是比較含糊的，為此,，后來的“脫帽”也大費(fèi)了一番周折,。

王石：在看到了政府的《暫行規(guī)定》影印件之后，我和公司決策層很快統(tǒng)一了思想,，要把公司所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離,，進(jìn)行股改。當(dāng)時(shí)的股改確實(shí)有難度：1986年文件就出臺(tái)了,，但是萬科到了1988年才完成股份制改造,，還是國(guó)內(nèi)第一批股份制公司。其中的困難在于產(chǎn)權(quán)界定,。當(dāng)時(shí)政府并沒有投錢給萬科,，都是創(chuàng)始人投的，因?yàn)槭菄?guó)營(yíng)牌子,，產(chǎn)權(quán)就含糊。產(chǎn)權(quán)含糊時(shí)你是當(dāng)家人,，現(xiàn)在改制了,，國(guó)家和個(gè)人的比例分配就很難平衡，你拿多了國(guó)家不干,，拿少了自己不愿意,。戴上紅帽子之后要摘掉就不容易了。股份制改造之初，很多企業(yè)都是這樣的含糊產(chǎn)權(quán)關(guān)系,。

但是無論如何總要界定出萬科是誰的,。當(dāng)時(shí)我并不在乎我能占多少，我的目的不是為了控制它,，而是希望產(chǎn)權(quán)明晰了,，能按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方式來運(yùn)作。后來,，主管體制改革的副市長(zhǎng)朱悅寧約我談話,，他說國(guó)家六你(指職工股)四怎么樣？我最初有過五五分的打算,，但再爭(zhēng)執(zhí)于事無補(bǔ),，就轉(zhuǎn)變了過來。雖然后來還有波折,，但產(chǎn)權(quán)比例問題就這樣談定了,。

(王石這里所說的“后來還有波折”，是指和朱悅寧副市長(zhǎng)談妥的事情,，第二天遭到了特發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層的強(qiáng)烈反對(duì),，要求市政府辦公廳撤回批準(zhǔn)現(xiàn)代企業(yè)股份制改造文件，理由是政府越權(quán)干涉企業(yè)管理,。萬科接下來只能走迂回路線,，先是做市委、市政府秘書班子工作,，制造股改輿論先機(jī),，接著爭(zhēng)取到了時(shí)任深圳市委書記李灝的支持，時(shí)任深圳市委副書記秦文俊也跑來與特發(fā)領(lǐng)導(dǎo)層溝通,。1988年11月21日,，深圳市政府批準(zhǔn)股份制改造方案，人行深圳分行批準(zhǔn)發(fā)行萬科股票,，公司定名為深圳萬科企業(yè)股份有限公司,，特發(fā)公司則從上級(jí)主管公司變?yōu)槌止?0%的第一大股東。)

《21世紀(jì)》：可問題最終解決還是到了2000年,，特發(fā)把股權(quán)賣給華潤(rùn)之后,？

王石：我覺得那是另外一個(gè)問題，最重要的是1988年的股份改造,，你是你,，我是我。國(guó)家占60%,，職工占40%,。最后特發(fā)把股權(quán)賣掉,，是因?yàn)樽陨斫?jīng)營(yíng)不善，貸款無法償還,，就拿持有的萬科股份做有效資產(chǎn)質(zhì)押,。如果特發(fā)不賣你也沒辦法，它那時(shí)候情況不好,，它如果經(jīng)營(yíng)好也不會(huì)賣,；但反過來說，如果它能一直經(jīng)營(yíng)得很好,，也一定是采用了市場(chǎng)化方式,。

《21世紀(jì)》：但至少?gòu)?988年到1993年萬科b股上市，甚至上市之后一段時(shí)期,，特發(fā)作為第一大股東,，對(duì)公司還是有著非常強(qiáng)的影響力？

王石：事后來看是這樣,，但股權(quán)問題已不是主要問題,，關(guān)鍵是萬科涉及的股權(quán)結(jié)構(gòu)是一種內(nèi)部人治理，它本身的設(shè)計(jì)是多次控股,、擴(kuò)股,，第一大股東(那怕是現(xiàn)在的華潤(rùn))真要再增資、再控股萬科也不是做不到,。但是萬科的品牌,、團(tuán)隊(duì)比較強(qiáng)勢(shì)，比較嚴(yán)謹(jǐn),，經(jīng)營(yíng)績(jī)效也好,。作為上市公司，它不是大股東說了算,，它更多的是靠?jī)?yōu)秀的管理層,，這樣的設(shè)計(jì)參照了香港大公司的架構(gòu)。

一個(gè)企業(yè)成功之后,，很關(guān)鍵是是要建立現(xiàn)代企業(yè)制度以及培養(yǎng)現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì),，這個(gè)是比控股更重要的。實(shí)際上大的上市公司到最后誰也沒法控制它,，比如說匯豐銀行,，誰是大股東？最大股東持股只有2%,。當(dāng)然這種設(shè)計(jì)會(huì)讓第一大股東有點(diǎn)難受,，我們?cè)诟母镏胁荒軓?qiáng)悍地去維護(hù)一些不符合市場(chǎng)規(guī)律的東西，我們和華潤(rùn)合作得很愉快,，華潤(rùn)持股不是2%,，是15%，是有發(fā)言權(quán)的,。

《21世紀(jì)》：之所以提出紅帽子這個(gè)問題,，是因?yàn)槲覀兲貏e關(guān)注兩類國(guó)企個(gè)案。一個(gè)是在香港的央企,，它跟內(nèi)地的國(guó)企有太多的不同,；另外一個(gè)是學(xué)術(shù)界提出的南派國(guó)企概念。北方的傳統(tǒng)國(guó)企到了1998年才開始真正改革,，而這一批市場(chǎng)化的南派國(guó)企,，它不是從某一個(gè)點(diǎn)上突然進(jìn)行改革，實(shí)際上一直在變化,，包括深圳的特發(fā),、賽格這一系列的大型國(guó)企。但是這些市場(chǎng)化發(fā)展起來的國(guó)企,，在2001年中國(guó)加入wto,、市場(chǎng)化進(jìn)一步成熟之后反倒凋落了。在這個(gè)過程中,，萬科既跟南派國(guó)企有衣缽關(guān)系,，后來又跟香港的央企華潤(rùn)集團(tuán)有關(guān)系，你個(gè)人前后打交道時(shí)應(yīng)該對(duì)國(guó)企改革有一些自己的領(lǐng)悟,。

王石：中國(guó)是處于從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過渡中,，縱然是深圳特區(qū)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)它真正的主旋律,，都是百分之百戴著紅帽子的公司,，像招行、中興,、華僑城,，各個(gè)行業(yè)都是這樣的。真正發(fā)展起來的還是這種戴紅帽子的公司,，這就是中國(guó)改革的特點(diǎn),。像平安保險(xiǎn)、招商銀行(12.16,-0.11,-0.90%,吧)這樣的金融企業(yè),，民營(yíng)根本不可能,，你剛開始一定要戴著紅帽子。北方也一樣,，像海爾,、聯(lián)想，只要有響當(dāng)當(dāng)字號(hào)的都是這樣,。

第二種情況,，在體制改革創(chuàng)新方面,，你要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。創(chuàng)新方面聯(lián)想很成功,，tcl也很成功,，市場(chǎng)變化到現(xiàn)在，加之企業(yè)到一定規(guī)模后,，不大適應(yīng)市場(chǎng),，被迫轉(zhuǎn)型。無論是南是北,，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這批品牌,，尤其在深圳企業(yè)群，后來發(fā)展可能不好了,，但其市場(chǎng)形態(tài),，已經(jīng)跟所有制沒有關(guān)系了。

《21世紀(jì)》：其實(shí)萬科和平安有點(diǎn)相似,，但是和華僑城,、中興通訊還是有一些非常根本性的區(qū)別。

王石：萬科和平安還是不大一樣,，平安,、招行、中集屬于招商系,，招商局從李鴻章的洋務(wù)運(yùn)動(dòng)到建立蛇口實(shí)驗(yàn)區(qū),，都是國(guó)家級(jí)試驗(yàn)區(qū)。招商銀行,、平安保險(xiǎn),，這都是特許經(jīng)營(yíng)，沒有那樣的背景(指紅帽子),，連執(zhí)照都拿不到,。

萬科首先是國(guó)營(yíng)牌照，深圳成規(guī)模的企業(yè),，當(dāng)初有這塊牌子和沒有這塊牌子的差異是很明顯的,，我們首先要承認(rèn)其中的差異性。同樣,，雖然后來我們的產(chǎn)權(quán)是弄清楚了,，但是紅帽子還是很重要的。1998年特發(fā)同意把它的股權(quán)賣掉,，同時(shí)讓我們來選擇買家,，結(jié)果我們選的不是私企、不是外企，而是香港的一家央企,。為什么,？我們還是看重這個(gè)背景，當(dāng)時(shí)是我們主動(dòng)向華潤(rùn)伸橄欖枝的,，我們只是換了一家國(guó)企大股東而已,。

《21世紀(jì)》：你這句話似乎在想把萬科往蛇口系上靠，蛇口系企業(yè)的特點(diǎn)很符合萬科：頭戴紅帽子,，同時(shí)也是市場(chǎng)化運(yùn)作的。

王石：它的意思不一樣,。招商局是交通部管,，在交通方面享有特權(quán)；招商局是中國(guó)官方引進(jìn)外資(港資算外資)對(duì)外開放的前沿,，從李鴻章開始一直到現(xiàn)在都是這樣,。華僑城是僑辦，他們對(duì)外聯(lián)絡(luò)的是華僑和華僑子弟,，投資華僑城的中國(guó)旅行社在香港也是有實(shí)力的特許經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu),，他們是另外一條系統(tǒng)。為什么僑辦成功,，招商局成功了,？因?yàn)樗袊?guó)資背景。

反過來,，同樣是有紅帽子,，但是像萬科、金地地產(chǎn)的情況就是不一樣的,，它們是沒有任何背景,，也沒有任何特權(quán)的。但即使是不一樣的紅帽子,，也非常重要,。我們?yōu)槭裁催x華潤(rùn)，華潤(rùn)的背景和招商局,、華僑城差不多,，因?yàn)槿A潤(rùn)是外經(jīng)貿(mào)部的。我們掛靠在那兒,，雖然沒有享受他們的特權(quán),，但是有沒有紅帽子還是不一樣的：第一、沒有紅帽子你的發(fā)展就沒那么快,；第二,、沒有紅帽子你發(fā)展大了之后就更麻煩。這是我的兩個(gè)結(jié)論,。

王石再澄清君萬之爭(zhēng)

對(duì)于發(fā)生在1994年的君萬(君安證券和萬科)之爭(zhēng),，王石稱萬科是資本市場(chǎng)的寵兒,，但不是資本市場(chǎng)的玩家。

《21世紀(jì)》：萬科作為上市公司對(duì)應(yīng)了中國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展歷程,。中國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展的這十八年,，你個(gè)人覺得有哪幾個(gè)階段？萬科在這幾個(gè)階段里有沒有主動(dòng)的角色認(rèn)知,？

王石：我倒沒有去想中國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展可以分幾個(gè)階段,，因?yàn)槿f科是股份化改造之后第一批上市的公司，我們對(duì)早期資本市場(chǎng)有認(rèn)識(shí),，然后也看到了股市后來的起起落落,，再到股權(quán)分置改革——原來不能流通的法人股可以流通了，直到現(xiàn)在,。

這個(gè)過程中我覺得萬科是比較幸運(yùn)的：該籌的錢都籌集到了,。改革開放后出現(xiàn)了很多不好的風(fēng)氣，大家比較浮躁,。但是萬科從1988年股份化改造到1990年上市到現(xiàn)在,，一直算是資本市場(chǎng)的寵兒?！?1世紀(jì)》：我們感覺1998年以前萬科還沒有告別多元化,，包括1994年的君萬之爭(zhēng)等一系列事件,，都在表明萬科那時(shí)候心還沒定,，萬科是否曾想在當(dāng)時(shí)粗放的資本主義市場(chǎng)里扮演一個(gè)玩家的角色？

王石：玩家哪能規(guī)范化呢,？萬科從里沒想過要做玩家,。從規(guī)范化的角度來講,，1993年發(fā)b股時(shí)我們是多元化，發(fā)了b股之后,，再怎么樣往下走,，我們描述得非常清楚，那就是專業(yè)化,。萬科管理層對(duì)此有自己的認(rèn)識(shí),，有自己形成的書面結(jié)論。

君安證券是萬科b(5.940,0.15,2.59%,吧)股的主承銷商,，對(duì)我們很了解,，對(duì)萬科管理層的自我判斷，也是認(rèn)可的,。但君安1994年卻建議萬科應(yīng)該怎么走,，把萬科管理層已經(jīng)確認(rèn)的方針，說成是君安建議我們要這樣做的，這本身是很滑稽的,。一年前的主承銷商,，一年之后它就建議萬科改組，這個(gè)本身從職業(yè)道德上是不可取的,。

只不過君安沒有成功,，它做了狙擊手，而萬科是反狙擊,。你現(xiàn)在說萬科是個(gè)玩家,，萬科沒有，不是萬科現(xiàn)在好了,，就對(duì)過去的事不承認(rèn)了,。

(據(jù)《道路與夢(mèng)想》記載，1994年3月30日15時(shí),，君安證券總經(jīng)理張國(guó)慶主導(dǎo)發(fā)表了《告萬科全體股東書》。這份近萬字的改革倡議書,，對(duì)萬科經(jīng)營(yíng)管理中的問題提出質(zhì)疑,，并認(rèn)為萬科應(yīng)全力發(fā)展和充實(shí)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)提出重組萬科董事會(huì),。隨后數(shù)日,，雙方展開了對(duì)萬科當(dāng)時(shí)的4家股東(深圳新一代企業(yè)、海南證券公司,、香港俊山投資,、創(chuàng)益投資，合占萬科總股份的10.73%)與君安結(jié)盟和拆散結(jié)盟的爭(zhēng)奪,。王石認(rèn)為君安的動(dòng)機(jī)非常明顯：通過告股東萬言書,，爭(zhēng)取萬科股東的支持，達(dá)到改組萬科董事會(huì),，從而操縱股票走勢(shì)的目的,。君安因承銷萬科b股有1000萬股仍壓在手，按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)虧損3000萬元,。王石先爭(zhēng)取到股票連續(xù)4天停盤,，后拆散了結(jié)盟?！?·30事件”在證監(jiān)會(huì)市場(chǎng)監(jiān)管部主任張資平的調(diào)停下告結(jié),。從萬科日后的發(fā)展軌跡看，王石和萬科顯然一分為二地對(duì)待了這份來自資本市場(chǎng)的改革倡議書,，并令萬科步入新的發(fā)展歷程)

《21世紀(jì)》：當(dāng)時(shí)確實(shí)存在一個(gè)亂象,，企業(yè)的高層、企業(yè)的管理不規(guī)范。

王石：沒有,，從來沒有,，你說萬科不規(guī)范，哪里不規(guī)范,？你說萬科是玩家,，萬科從來不是玩家，萬科就是從多元化到專業(yè)化的一個(gè)過程,，這是應(yīng)該承認(rèn)的,。君安把萬科管理層對(duì)自身的認(rèn)識(shí)，反說成給是你的建議,，這個(gè)是很不地道的,。但是最后我們沒有吭聲，沒有吭聲有兩個(gè)原因,，一是君安發(fā)展非?？欤谫Y本市場(chǎng)上起的作用非常大,，我們不敢得罪,，之后這事就不了了之，我們也不再說什么,；第二是君安后來操縱股票,，玩收購(gòu)概念，出事后被并到國(guó)泰證券了,，我們更不好說什么,。但現(xiàn)在要私下里說萬科當(dāng)時(shí)是玩家，我堅(jiān)決不認(rèn)同,。

《21世紀(jì)》：其實(shí),，當(dāng)時(shí)和現(xiàn)在大家對(duì)規(guī)范化的認(rèn)識(shí)是不同的，萬科的規(guī)范化也是一個(gè)逐步的過程,。是否可以說萬科是從1993年發(fā)行b股時(shí)才開始逐步規(guī)范的,？

王石：不是1993年，我們從1988年就開始了,。應(yīng)該說1988年之前你也不知道什么是規(guī)范,，改革開放就是闖，就是來賺錢,，你做的一切都是不規(guī)范的,。當(dāng)然我們從來不行賄，那是非常明確的,。

到了1988年股份化改造時(shí),，香港新鴻基證券派代表邱小菲女士來萬科作指導(dǎo),，建議按香港的上市公司標(biāo)準(zhǔn)做。我們先是在財(cái)報(bào)上和在公司制度上照抄了香港的上市公司標(biāo)準(zhǔn)——要籌集資金,，必須這樣做,。但資金籌到了，是到此為止,，還是真的按照香港的規(guī)則做,？那時(shí)候在萬科內(nèi)部就引發(fā)了大討論。

當(dāng)時(shí)我說我們對(duì)未來要做出判斷,，中國(guó)未來進(jìn)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革是要規(guī)范的還是不規(guī)范的,？市場(chǎng)將來規(guī)范了，我們現(xiàn)在不規(guī)范,，就會(huì)養(yǎng)成壞毛病,，再改就難了，甚至可能死掉,。我們現(xiàn)在規(guī)范了如果不死掉,，將來肯定會(huì)很好。這是1988年我進(jìn)行股份化改造時(shí)的全部意見,。

雖然當(dāng)時(shí)大部分人不同意,，因?yàn)槲沂莿?chuàng)始人，說話有絕對(duì)的權(quán)威,，我說就這樣定了。萬科是否規(guī)范化管理,，1988年是一個(gè)分水嶺,，至于說選擇行業(yè)上的專業(yè)化是從1993年才確定的。1993年之前,，政策一年一個(gè)變化,，萬科每年都有新的業(yè)務(wù)，每年都賺點(diǎn)錢,，但只能跟著政策走,，后來發(fā)現(xiàn)操作非常困難，所以到1993年決定把主業(yè)確定為房地產(chǎn),，之后就一直做到現(xiàn)在,。

《21世紀(jì)》：深圳對(duì)香港的資本市場(chǎng)有一個(gè)學(xué)習(xí)借鑒的過程。但是像萬科這樣的起初就按香港的標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范自己,、完善治理結(jié)構(gòu)的企業(yè)并不多,，深圳大多數(shù)企業(yè)還是跟著中國(guó)資本市場(chǎng)的節(jié)奏翻江倒海，到現(xiàn)在為止,，公司治理結(jié)構(gòu)真正很完善的企業(yè)也不多,，或者說規(guī)范起來還要若干年,。

王石：也不能這樣說，中國(guó)資本市場(chǎng)也是不斷改善,，尤其到了2000年之后規(guī)范了很多,，我們也是在這個(gè)資本市場(chǎng)上長(zhǎng)大的。

當(dāng)然資本市場(chǎng)還有另外一個(gè)問題,，這個(gè)問題不涉及規(guī)不規(guī)范問題,，而是資源傾斜的問題，資本市場(chǎng)本身資源配置不合理：既然我們承認(rèn)民營(yíng)企業(yè)非常有活力,，就應(yīng)該更多地去培養(yǎng),、去鼓勵(lì)，在資本市場(chǎng)的占比就應(yīng)該更高,。但是你看現(xiàn)在的資本市場(chǎng),，大型國(guó)營(yíng)企業(yè)優(yōu)先排隊(duì)上市，而且一上市就大得不得了,。當(dāng)然在一個(gè)健康的市場(chǎng)上大型企業(yè)非常重要,，但是如果效益不是很好的大型國(guó)營(yíng)企業(yè)也讓它上市的話，不一定就合適,。

《21世紀(jì)》：今年房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)非常被動(dòng),，不過在融資這么困難的環(huán)境下，管理層居然還能批準(zhǔn)萬科再融資,，是對(duì)萬科規(guī)范化的回報(bào),？還是萬科高端博弈的結(jié)果？

王石：這當(dāng)然是規(guī)范化的回報(bào),。去年股市最好的時(shí)候我們?nèi)诹?00億,，今年股市不好，企業(yè)發(fā)展需要錢的時(shí)候,，我們又非常成功的發(fā)了企業(yè)債,，這些都是對(duì)規(guī)范的公司，持續(xù)影響好的公司的一個(gè)報(bào)酬,。

住房保障破題：誰來出錢

王石的父親是軍人,，母親是錫伯族人(歷史上是游牧民族)。因此王石說他的身上也延續(xù)了這種野性的精神和對(duì)生命行走的強(qiáng)烈渴求,。而這直接貫穿著王石后來的登上珠峰之舉,。站在整個(gè)人生的視野上，管理企業(yè)與極限登山不無關(guān)系：同樣需要堅(jiān)韌不拔的意志和堅(jiān)持不懈的精神,。

然而,，王石絕對(duì)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的登山極限運(yùn)動(dòng)者，也同樣不是一個(gè)簡(jiǎn)單的地產(chǎn)商人,。從萬科的兩頂“紅帽子”到君萬之爭(zhēng),，從率先降價(jià)到對(duì)話朱镕基,，王石更多地熟練了對(duì)政經(jīng)的博弈，對(duì)行業(yè)走勢(shì),、宏調(diào)走勢(shì)的游刃有余的把握,，甚至是對(duì)社會(huì)輿論嫻熟的駕馭之術(shù)。

王石是狡猾的,。數(shù)十年的摸爬滾打，恩怨交織,，早已讓他參成了野狐禪,，鍛就了地產(chǎn)江湖上的一把老妖刀,。

王石語錄：“在解決城市低收入人群住房問題上，誰來出錢要明確,，不明確拿什么蓋,？”

《21世紀(jì)》：君萬之爭(zhēng)之后，萬科也在逐步做大,，對(duì)政策的把握也逐步嫻熟。以1998年為分界線,，1998年之后是住宅市場(chǎng)化的過程,，但之前萬科已經(jīng)完成了住宅公司的市場(chǎng)定位。朱镕基總理當(dāng)時(shí)來深圳調(diào)研,，你也面陳了看法，并成為朱镕基的房地產(chǎn)顧問,。你當(dāng)時(shí)對(duì)中國(guó)住宅住房政策的判斷到底是怎么樣的,？

王石：應(yīng)該是這樣的,，萬科1993年就已經(jīng)確定做房地產(chǎn),，到1997年,、1998年就非常明確做住宅了,。萬科從多元化到專業(yè)化發(fā)展房地產(chǎn),，實(shí)際上是在做減法，那是很痛苦的,。我們?cè)趺炊紱]想到,，1998年我們會(huì)成為中國(guó)地產(chǎn)上市公司中最大的,，換句話說我們沒有把它當(dāng)成目標(biāo)，更沒想到的是中國(guó)的住宅市場(chǎng)來的這么快,。要知道,，1993年到1997年是房地產(chǎn)業(yè)很困難的五年。沒想到亞洲金融風(fēng)暴之后人民幣貶值壓力很大,，出口受到重大影響,，這就要刺激內(nèi)需，當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家說鋼鐵不行了,，汽車也不行了,，唯一能刺激消費(fèi)的就是房地產(chǎn),。中央開始推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是沒有想到的,。我當(dāng)時(shí)絕對(duì)沒有想到之后發(fā)展會(huì)那么樂觀，盡管我對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)看好。

《21世紀(jì)》：根據(jù)你后來的側(cè)面了解,，你當(dāng)時(shí)的建議對(duì)朱镕基總理有多大觸動(dòng)？

王石：當(dāng)時(shí)除了我跟總理談的觀點(diǎn),，北京的經(jīng)濟(jì)學(xué)家也有幾派觀點(diǎn)，但是朱總理說把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),，經(jīng)濟(jì)學(xué)家也大都遵循經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的提法，而我從實(shí)際情況出發(fā)跟總理說房地產(chǎn)業(yè)不可能成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)：當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)業(yè)問題很多,，比如產(chǎn)業(yè)整體規(guī)模小,、投資有限制、金融信貸歧視,、沒有領(lǐng)軍的規(guī)模企業(yè)等,，我只不過是在總理面前說了實(shí)話,，反而總理印象很深刻,。

讓我當(dāng)顧問不是因?yàn)槲翼樦偫淼恼f法,，而恰好是我唱反調(diào)。說到觸動(dòng),，可能有一些,，但影響政策多大就很難說,，深圳那次座談會(huì)之后我再也沒見過他,。

再后來確實(shí)有應(yīng)邀去北京，原因是朱镕基在國(guó)務(wù)院辦公會(huì)議上談到中國(guó)房改,、中國(guó)住宅市場(chǎng)健康發(fā)展時(shí)兩次提到了我,，告訴參會(huì)部門到深圳找一個(gè)叫王石的人,。后來發(fā)改委、國(guó)務(wù)院住房改革辦,、建設(shè)部,、國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心四個(gè)部門都來找我，這些部門輪番邀請(qǐng)我或者派人到深圳約我談,，活躍了兩個(gè)月,，后來就沒介入了。

(1997年11月,，朱镕基總理來深圳調(diào)研,，深圳市領(lǐng)導(dǎo)圈定王石講萬科的科學(xué)管理和規(guī)范化建設(shè)，王石卻以萬科為例,，大談分稅制對(duì)企業(yè)的影響,。分稅制是朱镕基自1993年起就力推的一項(xiàng)改革。隨后,，就房地產(chǎn)能否成為刺激內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè),，王石陳述了4點(diǎn)顧慮，反而刺激了朱镕基的改革雄心,。是次座談會(huì)上,，朱镕基公開聲稱要聘請(qǐng)王石為房地產(chǎn)顧問。)

《21世紀(jì)》：回頭來看中國(guó)的住房政策變化過程：改革早期,，仍是福利房時(shí)代,，還沒有把房地產(chǎn)作為中國(guó)改革或社會(huì)轉(zhuǎn)型的重要一環(huán)；后來南方開始了土地有償轉(zhuǎn)讓,，漸漸形成由市場(chǎng)來提供住房的機(jī)制,，直到1998年國(guó)家確定了商品房改革的大方向，這個(gè)過程是漸進(jìn)的,。但到了2004年,、2005年，大家又開始認(rèn)為完全由市場(chǎng)提供住房是有問題的,，政府也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。這個(gè)否定之否定的過程，我們走了十幾年的時(shí)間,。

王石：我覺得我看的比較清楚,，因?yàn)樵?998年進(jìn)行住房制度改革的時(shí)候，實(shí)際上原來中央并沒有設(shè)立專門的住房部主管建造福利房,，原來的建設(shè)部的職能是為建設(shè)公司系統(tǒng)建立規(guī)范,、建立國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，真正負(fù)責(zé)福利房的是各個(gè)“條條塊塊”：“條條”就是各個(gè)部委自己來解決；“塊塊”是在地方由地方政府解決,。中央財(cái)政并沒有專門的支出用于建房,，但確實(shí)是國(guó)家包起來。

到了1998年住房商品化,，國(guó)家不再包了,，但依然忽略了一個(gè)問題，就是會(huì)有一部分人不可能住得起商品房,，必須有微利房,、廉租屋，這還要靠國(guó)家來支持,。但當(dāng)時(shí)住房保障還沒提到議程,，誰來負(fù)責(zé)沒有明確。

這個(gè)問題在2005年前后變得突出了,。1998年商品化之后城市迅速擴(kuò)容,，迅速擴(kuò)容無非是兩種，一是存量的擴(kuò)容,，一是外圍的擴(kuò)容,，存量的擴(kuò)容就是把原來建得很差的房子拆了。拆了別人的房子需要給予補(bǔ)償,，補(bǔ)償靠什么呢,？靠發(fā)展商買地當(dāng)中的地價(jià)來承擔(dān)，拆遷補(bǔ)償非常大,，無論是實(shí)物補(bǔ)償還是現(xiàn)金補(bǔ)償都非常大,。

到了2004年、2005年,，該拆的都拆了,，代價(jià)太大的也拆不動(dòng)了，這時(shí)候還有新的需要廉租屋的人,，矛盾就出來了,。當(dāng)然大家還沒有意識(shí)到問題的關(guān)鍵所在，就大罵發(fā)展商太黑心了,，其實(shí)這不是由發(fā)展商來解決的,。差不多到了2006年，最明顯的是到2007年,，就已經(jīng)明確了這是政府的行為,，應(yīng)該由政府來解決。

《21世紀(jì)》：這幾年的討論大家還是沒有弄清楚很多事情：比如需要政府來提供基本居住條件的人可以分好幾類：一類是公務(wù)員和公營(yíng)事業(yè)體系,，包括事業(yè)單位,、國(guó)企的員工；第二類是你以前說過的剛?cè)肼毜哪贻p人，至少40歲之前購(gòu)買市場(chǎng)化住房的條件是不具備的,；第三類是低保和低保邊緣的群體。這三類人可能都需要政府提供保障性住房,。但到現(xiàn)在為止政府保障住房體系還沒有把這三個(gè)群體理清,。我們來看深圳，政府確保公務(wù)員和公營(yíng)事業(yè)體系是第一類的,；第二類的是戶籍低保人群,，根本不考慮非戶籍的。對(duì)于第三類,，政府還沒有想到剛?cè)肼毜哪贻p人這個(gè)群體,，這個(gè)群體現(xiàn)在由農(nóng)民房、城中村為他們提供保障,。

深圳可能是個(gè)典型,，全國(guó)大概都是這樣一個(gè)排序，大家在批評(píng)政府或發(fā)展商的時(shí)候都沒有把這三個(gè)群體理清,。

王石：你說的這個(gè)實(shí)際上是兩個(gè)問題,，第一是誰出錢的問題，上一次財(cái)政收入分配體制改革的時(shí)候,，因?yàn)楫?dāng)時(shí)還沒有房改,，就不存在明確房改之后低收入人群的住房由誰來解決的問題。房改之后這個(gè)問題就顯得重要了,，中央和地方的責(zé)任需要分清楚,。尤其是地方財(cái)政收入比較少的。

第二,、剛才你說到的微利房,、福利房，只有戶籍人口才有,，這就牽扯到城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)問題?，F(xiàn)在城市有兩種人：一種是有城市戶口的；一種是沒有城市戶口的農(nóng)民工,，這就帶來更深層次的問題,。農(nóng)民工住房問題比城市原住民要更嚴(yán)重一些。現(xiàn)在中央在這個(gè)問題越來越重視,。

誰是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)獲利者,？

十七屆三中全會(huì)通過的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易新政策，會(huì)更加刺激從城鄉(xiāng)接合部起家的萬科原有的基礎(chǔ),，及其已經(jīng)開展的住宅產(chǎn)業(yè)化運(yùn)動(dòng),。

《21世紀(jì)》：我們切入土地這個(gè)問題，聯(lián)系到十七屆三中全會(huì)提到土地制度改革的問題，實(shí)際上中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展跟土地制度改革是息息相關(guān)的：如果沒有最初深圳所謂的土地拍賣,、使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)分離根本不可能有后來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,。土地制度改革從城市到農(nóng)村這樣一個(gè)過程，會(huì)對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)有怎樣的影響,？

王石：從城市房地產(chǎn)市場(chǎng)來看,，對(duì)市場(chǎng)的直接影響有限，有人擔(dān)心土地的價(jià)格會(huì)因此大幅下降,，將來會(huì)影響房?jī)r(jià),，這個(gè)擔(dān)心多余，這是我的第一個(gè)觀點(diǎn),。

為什么這么說,？咱們來看看它要解決什么問題。從農(nóng)業(yè)本身來講,，我覺得是解決兩個(gè)問題：第一個(gè)是解決責(zé)任承包制的問題,，讓農(nóng)民堅(jiān)定信心，過去土地承包是五年,，十年,，最多十五年，新政策出來后農(nóng)民可以安心的長(zhǎng)期承包,；第二個(gè)解決的是流轉(zhuǎn)問題,，因?yàn)榉痔锏綉簦袊?guó)人多地少,，每個(gè)人分到很少,，效率是很低的，你如果只是承包了但沒有流轉(zhuǎn)的合法性,，將來不可能有利于大的整改,，我覺得這個(gè)問題本身是土地的有效利用，應(yīng)該讓農(nóng)民更有恒心,，土地流轉(zhuǎn)了才能有效率,，才形成規(guī)模農(nóng)業(yè)。

21世紀(jì)網(wǎng)

對(duì)城市來講,，可以用于建設(shè)的土地可能會(huì)增加,。但是這也是跟著城市擴(kuò)張節(jié)奏來進(jìn)行的，短期之內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的轉(zhuǎn)換,，這是一個(gè)長(zhǎng)期的,、遵循它自己發(fā)展秩序的事情。對(duì)于房地產(chǎn)商來說,，也不會(huì)影響它的經(jīng)營(yíng),。還是通過拍賣來拿地,，只不過付錢的對(duì)象有變化：從長(zhǎng)期來看，如果宅基地可以進(jìn)行流轉(zhuǎn),，最大的影響還是農(nóng)民可以得到土地收益的大頭,，和以前不一樣。至于說農(nóng)民賣地和進(jìn)城的關(guān)系,，那個(gè)不是問題,，本來城市化過程就不是靠賣地實(shí)現(xiàn)的，而是因?yàn)槌鞘杏羞@個(gè)能力吸引農(nóng)民進(jìn)城,。

《21世紀(jì)》：以前很粗暴的就把土地給城市化了,，尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合之后,，直接征過來就變成了城市住宅或商業(yè)樓宇了,，但現(xiàn)在再去跟農(nóng)民談判，購(gòu)他的地的話,，這個(gè)成本相對(duì)是不是太高了,？

王石：不會(huì)，從整個(gè)市場(chǎng)的交易來講不會(huì)的,，但是有個(gè)別人我就是不賣,，你出多少價(jià)錢我都不賣，那也是有的,。從市場(chǎng)規(guī)律來分析這畢竟是少數(shù)的,，就是從概率上講不會(huì)的。

《21世紀(jì)》：為什么我會(huì)想這個(gè)問題,，因?yàn)橛腥苏f萬科是專門做城鄉(xiāng)結(jié)合部的住宅供應(yīng)商,，我覺得這個(gè)新的方向影響最大的是城鄉(xiāng)接合部的土地價(jià)格。

王石：現(xiàn)在在程序上土地交易還是要政府來主導(dǎo),，拍賣掛牌,，我們還是走這個(gè)程序。萬科不是做土地生意的,，是做住宅的,，我們會(huì)關(guān)注這個(gè)問題，但是這問題不會(huì)影響我們的經(jīng)營(yíng),。再一個(gè),，萬科是靠城鄉(xiāng)接合部開發(fā)起來的，但現(xiàn)在也不完全只局限于城鄉(xiāng)接合部,，萬科絕對(duì)不僅僅是一個(gè)郊區(qū)開發(fā)商,。

“政策幫助市場(chǎng)軟著陸”

王石說他現(xiàn)在最關(guān)注的就是資金的流動(dòng)性、安全性,，不會(huì)考慮去并購(gòu)?fù)?，不出政策不?huì)考慮,，出政策春節(jié)之前也不會(huì)去考慮。

《21世紀(jì)》：除了土地之外,，還有一個(gè)就是金融,。第一這輪金融危機(jī)會(huì)不會(huì)導(dǎo)致中國(guó)的金融改革方向的調(diào)整，從而影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,？第二也許會(huì)有另外一個(gè)影響,，比如說，在金融業(yè)改革和創(chuàng)新不夠發(fā)達(dá)的時(shí)候,，銀行把房地產(chǎn)行業(yè)的貸款算作優(yōu)良資產(chǎn),，也許改革之后，貸款的方向也更多了,，房地產(chǎn)業(yè)融資會(huì)受到削弱,。

王石：美國(guó)的次貸危機(jī)主要是“兩房”出了大事，但是中美的情況不一樣,。

首先美國(guó)的問題是出在房地產(chǎn)消費(fèi)上,，這跟中國(guó)的情況不一樣。

第二,，次貸是轉(zhuǎn)化成金融衍生品賣出去的,，是在透支未來的整個(gè)大背景下產(chǎn)生的。這和中國(guó)的房地產(chǎn)金融不一樣,。

我們回顧了房地產(chǎn)1998年以來的全國(guó)開放的情況,，幾乎每年都有關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)防范的文件，比如防范金融風(fēng)險(xiǎn),，應(yīng)對(duì)亞洲金融風(fēng)暴,，政府總是擔(dān)心房地產(chǎn)出問題。尤其是從2004年到2007年,，政府一直出臺(tái)政策,，比如提高按揭成數(shù)、提高貸款利率,，絕不允許發(fā)展商貸款買地等等一系列的限制政策,。

我們并沒有受到美國(guó)金融創(chuàng)新方面的引導(dǎo)，中國(guó)的情況恰恰和美國(guó)相反,，尤其是去年的宏觀調(diào)控,，你買第二套房，就提高按揭,、提高利率等等,。這些政策都是合理的，和美國(guó)完全不一樣的,。所以我想這是美國(guó)的問題,，反而這樣的類比引導(dǎo)會(huì)導(dǎo)致一些錯(cuò)誤的看法,。

但是也不能說中國(guó)就沒有問題，尤其是2006年,、2007年的通貨膨脹問題,，這兩年政府出臺(tái)了這么多政策居然還在漲，顯然是投機(jī)心理在作祟,。所以去年的宏觀調(diào)控我覺得是非常對(duì)的,，反過來講如果沒有去年的宏觀調(diào)控，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在次貸危機(jī),、金融風(fēng)暴和中國(guó)的匯率調(diào)整造成的出口困難等因素的共同作用下,，會(huì)更加困難，房地產(chǎn)也會(huì)更慘,。

《21世紀(jì)》：你的意思是承認(rèn)金融改革方向會(huì)調(diào)整,？

王石：我的意思是房地產(chǎn)市場(chǎng)需要一個(gè)調(diào)整，理順收入增長(zhǎng),、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系?，F(xiàn)在的政策在幫助這個(gè)調(diào)整能夠比較緩和的實(shí)現(xiàn),。

我當(dāng)時(shí)(去年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的時(shí)候)感到這種市場(chǎng),，這種價(jià)格是絕對(duì)不對(duì)，持續(xù)不了,，但是它到什么時(shí)候停,、到何時(shí)下跌你是不清楚的，這是很可怕的,。

為什么去年8月份宏觀調(diào)控出臺(tái)后萬科馬上進(jìn)行調(diào)整,，因?yàn)槲覀兠靼琢瞬豢赡茉贊q下去了，明白了今年會(huì)怎樣,。

我們從去年調(diào)整之后用了一個(gè)詞叫不確定性,，你不確定你寧可保守點(diǎn)，實(shí)際上我們只能這樣,，反而真的讓我很難受的時(shí)候,，就是價(jià)格統(tǒng)統(tǒng)往上漲，那是很恐怖的,，因?yàn)閮r(jià)格漲,，地價(jià)也漲，萬科要發(fā)展規(guī)模,，你也得高價(jià)去拿地,。萬科去年高價(jià)拿了兩塊地，去年12月我接受采訪時(shí)就聲明：第一,、我要檢討,；第二,、絕不拿地王。

《21世紀(jì)》：我想聽聽您對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的判斷,，比如說,，中國(guó)在多大程度上受到這一輪的沖擊，因?yàn)檫@直接決定了萬科未來幾年的市場(chǎng)決策,。

王石：我們是搞微觀的,，我們的微觀和宏觀的判斷角度是不一樣的。剛才我用了一個(gè)詞叫不確定性,，在不確定的情況下,，你硬要分析怎么樣怎么樣，那反而是風(fēng)險(xiǎn)最大的,。但不確定性并不等于說就不能進(jìn)行決策,，不確定性意味著你可以把不利的因素考慮多一些，甚至把嚴(yán)重性考慮的更嚴(yán)重一些,。

國(guó)慶節(jié)之后,，宏觀調(diào)控政策也有了很明顯的一些轉(zhuǎn)變，開始實(shí)施減息,、減稅刺激消費(fèi),，鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展，宏觀調(diào)控政策的轉(zhuǎn)變顯然對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)往下走會(huì)起到緩沖作用,。什么時(shí)候這個(gè)調(diào)整結(jié)束呢,？顯然還需要有一個(gè)觀察階段，政策的市場(chǎng)消化也需要時(shí)間,，有很多不確定因素不知道,。

《21世紀(jì)》：坊間盛傳，假如沒有10月份宏觀經(jīng)濟(jì)政策的逆轉(zhuǎn),，從而給地產(chǎn)業(yè)松綁的話,，其實(shí)對(duì)萬科來說就有一個(gè)機(jī)會(huì)來并購(gòu)?fù)校F(xiàn)在會(huì)不會(huì)已經(jīng)失去這個(gè)機(jī)會(huì)了,？

王石：應(yīng)該沒到那種程度,。本來很多人樂觀認(rèn)為，美國(guó)的問題不會(huì)波及我們,，但是后來大家慢慢發(fā)現(xiàn),，珠三角一些七八千人的大廠都破產(chǎn)了，市場(chǎng)的信心就受到了打擊,。對(duì)于一個(gè)有規(guī)模的企業(yè)來說,，流動(dòng)資金是很重要的，所以現(xiàn)在根本不是怎么擴(kuò)大地盤的問題,。

去年12月份,，萬科持有的現(xiàn)金是170億,。到今年9月底萬科持有的現(xiàn)金是199億。我現(xiàn)在關(guān)注資金的流動(dòng)性和安全性問題,。關(guān)注可持續(xù)發(fā)展問題,。至于你什么時(shí)候把同行吃了，不出政策不會(huì)考慮,，出政策春節(jié)之前也不會(huì)去考慮,。

現(xiàn)在確實(shí)有很多公司找到萬科，希望萬科去收購(gòu),，但是萬科根本不可能去收購(gòu)這么多公司?，F(xiàn)在考驗(yàn)房地產(chǎn)商的就是資金的流動(dòng)性問題，手中有資金才是至關(guān)重要的,。

《21世紀(jì)》：以萬科現(xiàn)在的規(guī)模,，手上的現(xiàn)金190多億，你是否認(rèn)為萬科現(xiàn)在是安全的,，或者你認(rèn)為萬科要手上有多少現(xiàn)金才到一個(gè)安全線,？有人估算萬科這190多億的現(xiàn)金里，真正可流動(dòng)的或者可用的現(xiàn)金并不多,。

王石：我們現(xiàn)在是很安全的,。我們的現(xiàn)金是199億，我們的凈資產(chǎn)負(fù)債率是34.8%,，我就報(bào)這兩個(gè)數(shù)就行,。

萬科地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略篇二

《地產(chǎn)的鹽》

－－萬科書前言

這個(gè)星球上,，有一種傳奇基本類似,，但大家總不不厭倦。多年前,，32歲的阿里,，面對(duì)攻勢(shì)凌厲的年輕挑戰(zhàn)者，被逼到角落,，全無還手之力,。被公眾認(rèn)為雄風(fēng)不再的拳王，以極大的勇氣和耐心等待著,。當(dāng)那刻來臨,，他突然反擊，只兩拳就放倒了對(duì)手,。

從《基督山伯爵》到《肖申克的救贖》,，再到《越獄》，忍耐力與爆發(fā)力,，都是智慧不可或缺的一部分,。

活得更久,，也許比眼前強(qiáng)大更重要。所以,，王石和柳傳志這類企業(yè)家,，都懂得“慢”的哲學(xué)。柳傳志愛好游泳,，屬于“游得很慢但可以無限遠(yuǎn)”的類型,。王石喜歡登山，走得慢,，卻始終保持那個(gè)速度,。與巴菲特的秘密一樣，時(shí)間被證明是這個(gè)世界的終極力量,。這是萬科最重要的智慧之一,，亦因此，萬科和王石有機(jī)會(huì)向世人證明其它,。

我想用個(gè)4個(gè)核心觀點(diǎn)來概括王石,，并以此對(duì)應(yīng)萬科崛起的秘密：游牧血統(tǒng)的軍人，人文主義寫作者,，反省間行進(jìn)的登山家,，透明的暴君。游牧血統(tǒng)的軍人：異于漢人的圓滑,，少數(shù)民族不妥協(xié)的性格與軍人經(jīng)歷,，讓王石和萬科的管理有濃厚的西方色彩，對(duì)科學(xué),、系統(tǒng)與制度的尊重,，使得萬科在隨后的規(guī)模化擴(kuò)張賽跑中,，以獨(dú)有的穩(wěn)健作風(fēng),，保持了強(qiáng)大的控制力和執(zhí)行力。

人文主義寫作者：尼采說,，一個(gè)人知道自己為什么而活,，他就能夠忍受任何一種生活。青年王石早早明白了這個(gè)道理,，直到在33歲這個(gè)已經(jīng)不算“青”的年齡開始實(shí)踐自己的夢(mèng)想,。閱讀令王石獨(dú)立，賦予他獨(dú)立探索價(jià)值的力量,。放棄對(duì)自己創(chuàng)立公司的股權(quán)控制,，放棄財(cái)富對(duì)自我的束縛，王石比其他企業(yè)家更加懂得，人最大的快樂來自于被認(rèn)同,，被記憶,。反省間行進(jìn)的登山家：即使沒有種種原因，王石早晚要去登山,。在一個(gè)焦慮的大環(huán)境中自省并非易事,。登山令王石有機(jī)會(huì)審視自我，令萬科有機(jī)會(huì)進(jìn)行“非王石思考”,，令員工有榮耀感,，令社會(huì)有獨(dú)特的視角去定義萬科。如一次次攀登,，下撤,，登山仿佛是一次次可以反復(fù)體驗(yàn)生死的企業(yè)仿真游戲。

透明的暴君：征伐需要暴君,，長(zhǎng)途跋涉的企業(yè)缺不了鐵腕人物,。王石不能例外。于是,，上天賜予他有別于眾人的獨(dú)特能力,。如果你知道直到2007年4月，美國(guó)《連線》雜志才登出《get naked a-nd ruled the world》的封面故事,，大談“透明的溢價(jià)”,，就不難理解多年前就堅(jiān)定以透明化運(yùn)營(yíng)企業(yè)的王石的智慧。

他的這種智慧分作三個(gè)單元：第一,，在一個(gè)剛剛步入市場(chǎng)化的國(guó)家,，在一個(gè)充滿權(quán)錢交易的產(chǎn)業(yè)，萬科號(hào)稱陽光操作,。作為遠(yuǎn)見,，這種逆勢(shì)而為今日成為萬科廣泛合作、整合資源的獨(dú)特標(biāo)識(shí),。

第二,，在毫不留情地更新企業(yè)高層血液的同時(shí)，不壓制管理者,，甚至將自己張狂的性格融為企業(yè)基因的一部分，令萬科擁有一批獨(dú)立人格與自我追求的精英,。

第三,，最早罵孫宏斌的是王石，馬上回公司以順馳之長(zhǎng)檢討萬科之短的也是他,。

2006年半年報(bào),，萬科在建開發(fā)項(xiàng)目47個(gè)，擬開發(fā)項(xiàng)63個(gè)。2005年至2007年初,，萬科采用了5種規(guī)模擴(kuò)張的方式,，整體并購(gòu)、項(xiàng)目收購(gòu),、股權(quán)收購(gòu),、合作拿地開發(fā)、以萬科的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)為基礎(chǔ)對(duì)外成立合資地產(chǎn)開發(fā)公司,。2007年2月8日,，與一航集團(tuán)的合作，萬科向雙方成立的合資公司收取銷售收入3％的綜合管理費(fèi),。制定了讓王石意外的遠(yuǎn)景的管理團(tuán)隊(duì),，以清晰的三大戰(zhàn)略著眼點(diǎn)發(fā)力：產(chǎn)品定型化、組織運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)改革與業(yè)務(wù)板塊分包,，產(chǎn)品制造環(huán)節(jié)的工廠化,。以上種種，已經(jīng)將萬科置于超越對(duì)手的發(fā)展平臺(tái),。

個(gè)性張狂的王石曾說：我是比較悲觀的,，我認(rèn)為從文化背景來看，我們?nèi)寮椅幕尘?、小農(nóng)經(jīng)濟(jì)操作方式,，已經(jīng)決定了我們的性格，包括我本人,，是不適合搞全球大企業(yè)的,。萬科在第三個(gè)10年就要檢討這些問題。因此我悲觀地來看,，我們中國(guó)企業(yè)由盛至衰的周期也就是20年,、25年吧，我們希望萬科現(xiàn)在做的工作是在抵御下一次“衰”的到來,。我不知道能不能做到,，但是我們沒有完全放棄，還繼續(xù)在做,。

王石認(rèn)為公司小,、資源少的時(shí)候犯了錯(cuò)誤改正起來比較容易，在一般觀念中,，不甘平庸,、圖謀大業(yè)是一家公司難能可貴的品質(zhì)，但與此同時(shí)相當(dāng)多的人忽略了克制對(duì)規(guī)模,、利潤(rùn)的企圖心,，只取符合自己戰(zhàn)略定位的那份是另一種殊為不易的挑戰(zhàn)。像大多數(shù)地產(chǎn)商一樣粗放經(jīng)營(yíng),，實(shí)際上萬科也能賺錢而且賺不少的錢，而且可以想見的是任何精細(xì)化經(jīng)營(yíng)的努力都將提高成本,，但是萬科必須邁出精細(xì)化經(jīng)營(yíng)這一步，因?yàn)榇藭r(shí)較高的利潤(rùn)率還允許萬科去作這樣的轉(zhuǎn)化,，而如果等到微利期再去“精細(xì)”,，那幾乎就是不可能的。

革命需要樂觀主義,，做生意卻往往需要悲觀的理性,。住宅產(chǎn)業(yè)的前景盡人皆知，理性的思考少人顧及,。積極的悲觀主義永遠(yuǎn)都比消極的樂觀主義有著更強(qiáng)的生命力,。1997年后崛起的地產(chǎn)公司多如順應(yīng)時(shí)勢(shì)、屢屢得手的革命者,，打下江山后該到了梳理建設(shè)的時(shí)候,。我們需要克制，需要忍耐,，需要堅(jiān)持,，需要智慧，需要舍得,。

王石最耀眼的個(gè)人品質(zhì),，也正是其登山時(shí)體現(xiàn)出來的堅(jiān)忍不拔。如馮侖所說,，偉大在于忍耐和堅(jiān)持,。一個(gè)人、一個(gè)公司,，要成功除了價(jià)值觀正確,，更關(guān)鍵的就是毅力。萬科和王石還將面對(duì)很多,。比如：產(chǎn)品還不夠便宜,，品質(zhì)有時(shí)候比較取巧，劣幣驅(qū)逐的威脅,，戰(zhàn)略上的不確定性,。而困難與山峰的高度一樣，是一個(gè)偉大企業(yè)攀登的樂子,。不管怎么樣,，過去和未來的一段日子里，中國(guó)房地產(chǎn)到處都是萬科的味道,。

萬科地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略篇三

1-回顧篇

二十周年，萬科的財(cái)富是什么？

2004年5月,，萬科集團(tuán)成立20周年,。

有20年歷史的萬科，創(chuàng)下了“中國(guó)地產(chǎn)第一品牌”,，它留給業(yè)界的財(cái)富與啟迪,，卻能用8個(gè)字來概括：增長(zhǎng)、自省,、專注,、均好。

增長(zhǎng)

萬科奔騰的速度

從1984年到2003年,，萬科的銷售收入從5800萬到63.8億,，增長(zhǎng)了114倍；凈利潤(rùn)從500萬到5.42億,，增長(zhǎng)了108倍,。

作為中國(guó)最早的上市公司之一，從1991年到2003年,，萬科經(jīng)營(yíng)收入的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到25.4%,，利潤(rùn)的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到28.7%；而在最初的上市公司里面,，像萬科這樣連續(xù)十二年盈利增長(zhǎng)的幾乎絕無僅有,。

尤其值得關(guān)注的是，萬科目前唯一的主營(yíng)業(yè)務(wù)房地產(chǎn),，在最近五年的收入復(fù)合增長(zhǎng)率為33.13%,，利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率為30.44%，明顯超過公司前20年的平均速度,。這證明,，萬科在經(jīng)歷20年的增長(zhǎng)后，至今仍處于加速期,。

自省

自我尊重的精神

萬科20年,，走過許多彎路，付過許多代價(jià),。從這些彎路與代價(jià)中,，萬科認(rèn)識(shí)到對(duì)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的遵從，對(duì)人文精神的弘揚(yáng),，是萬科持續(xù)發(fā)展的根本,。認(rèn)識(shí)到在市場(chǎng)中應(yīng)該做簡(jiǎn)單而不是復(fù)雜，做透明而不是封閉,，做規(guī)范而不是權(quán)謀,，做責(zé)任而不是暴利,。

20年，彈指一揮間,，回顧啟蒙時(shí)代,，萬科最值得驕傲的事情，就是在行業(yè)還有待成熟的時(shí)候,，萬科建立和守住了自己的價(jià)值觀,，在任何利益誘惑面前，一直堅(jiān)持著職業(yè)化的底線,。這個(gè)底線包括：對(duì)人永遠(yuǎn)尊重,、追求公平回報(bào)和開放透明的體制。

專注

邁向“精細(xì)化”的未來

有一個(gè)數(shù)學(xué)名詞或許將伴隨萬科載入中國(guó)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的史冊(cè),，那就是“萬科的減法”,。1984年，萬科以“深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心”的名稱注冊(cè),。到20世紀(jì)90年代初期,，萬科發(fā)展到“四大支柱”十余個(gè)部門，經(jīng)營(yíng)種類多達(dá)十多個(gè),。

萬科用十年時(shí)間完成了自己的專業(yè)化進(jìn)程,，接下來的十年，他們提出的方向是“精細(xì)化”,。精細(xì)化是在專業(yè)化的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步,，就是在專業(yè)的領(lǐng)域，用專業(yè)的方法做事情,。如果說“專業(yè)化”回答的是“做什么”的問題,，那么“精細(xì)化”回答的就是“如何做得更好”。現(xiàn)在,，萬科將向“精細(xì)化”的邁進(jìn),。

均好

“木桶原理”的三重境界

有一個(gè)最通俗易懂的比喻，那就是所謂的“木桶原理”：一個(gè)木桶能裝多少水,，不取決于最長(zhǎng)的那塊有多長(zhǎng),，而取決于最短的那塊有多短。

萬科的均好,，有三重境界：財(cái)務(wù)上的均好只是最基本的,。第二重境界，體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)管理上,。企業(yè)要通過有效的管理,，發(fā)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部存在的各方面問題，防范環(huán)境變化導(dǎo)致的各種風(fēng)險(xiǎn),，為可持續(xù)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ),。

而均好的第三重境界,，是企業(yè)與一切相關(guān)主體之間的和諧與雙贏。對(duì)于企業(yè)理想時(shí),，萬科這樣表述：“我們的目標(biāo),，是成為最受客戶,、股東,、求職者歡迎，最受社會(huì)尊敬的企業(yè)”,?！@種相關(guān)主體利益均好，是均好的最高境界,。

20年對(duì)一個(gè)人正是青春年華,，20年對(duì)一個(gè)公司來說，未來也才剛剛開始,。未來十年,，萬科人將致力于與中國(guó)所有的優(yōu)秀企業(yè)一起，共同參與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛,。數(shù)字萬科

? 成立于1984的萬科,，是中國(guó)大陸首批公開上市企業(yè)之一。2004年5月,，萬科集團(tuán)成立20周年,。? 2000年被《福布斯》雜志評(píng)選為“全球最優(yōu)秀300家小企業(yè)”的第6位，2001年入選“全球200家最佳中小企業(yè)”,。? 2001年到2003年,，萬科連續(xù)3年榮膺北京大學(xué)企業(yè)案例管理研究中心和《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》聯(lián)合評(píng)選的“中國(guó)最受尊敬企業(yè)”。

? 2003年,，萬科銷售收入64億元,，在境內(nèi)上市房地產(chǎn)企業(yè)中位居第一。? 2003年萬科集團(tuán)獲：2003年中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)第1名

? 至2004年6月30日,，萬科總資產(chǎn)規(guī)模136億元,，凈資產(chǎn)56億元。? 目前已進(jìn)入全國(guó)19個(gè)中心城市

? 20年來成就了40000多個(gè)家庭的居住夢(mèng)想,。

2-展望篇

有質(zhì)量增長(zhǎng)：萬科中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃

成就

生活

夢(mèng)想

20年來中國(guó)經(jīng)濟(jì)的崛起,，造就了地產(chǎn)業(yè)的春天時(shí)代，居住改變了中國(guó),，也將改變我們的未來,。萬科，中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者,，堅(jiān)持人本主義的居住理念,，在全國(guó)十八個(gè)中心城市,，為人們建筑無數(shù)的完美家園，成就每一個(gè)期待和夢(mèng)想,。展望未來,，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存,，萬科將一如既往以改善中國(guó)人居為己任,，引領(lǐng)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)，銳意進(jìn)取,，開創(chuàng)新人居文化,，共同成就新時(shí)期的輝煌。

郁亮（萬科企業(yè)股份有限公司董事總經(jīng)理）

在郁亮描繪萬科的愿景中：自信的萬科將自己定位為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)領(lǐng)跑者,。萬科的目標(biāo)是,，十年磨一劍——到2014年，銷售額從2003年的63億元增長(zhǎng)到1000億元,，占全國(guó)住宅市場(chǎng)的份額從目前的1%增長(zhǎng)到3%,。

在未來十年，萬科的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃是：有質(zhì)量增長(zhǎng),。有質(zhì)量增長(zhǎng)對(duì)萬科意味著,，要提高資本與人力資源回報(bào)率，提升客戶忠誠(chéng)度,，加強(qiáng)產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新,。

萬科為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)提出了三大策略：

客戶細(xì)分策略

萬科將完成運(yùn)營(yíng)機(jī)制的重大變革，從目前以項(xiàng)目為核心的運(yùn)營(yíng)方式,，轉(zhuǎn)向以客戶價(jià)值為中心的運(yùn)營(yíng)方式,。萬科清醒地意識(shí)到，在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)與開放的市場(chǎng)中,，企業(yè)持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),，來源于客戶價(jià)值。沒有對(duì)客戶價(jià)值的精確理解與把握,，就不可能形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,。

在客戶細(xì)分策略下，萬科將不局限于以職業(yè),、收入,、年齡等“物理”方式去把握客戶，而將從客戶的內(nèi)在價(jià)值出發(fā),，按客戶的不同生命周期,，建立梯度產(chǎn)品體系，通過為客戶創(chuàng)造價(jià)值,，實(shí)現(xiàn)客戶的終身鎖定,。

在變化的市場(chǎng)環(huán)境中,，從粗放走向精細(xì)，走到市場(chǎng)前面去把握客戶價(jià)值,，建立自己的核心能力,，這是萬科第二次專業(yè)化的關(guān)鍵。

城市圈聚焦策略

目前,，中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)圈正在形成,，這些城市圈構(gòu)成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)極。長(zhǎng)江三角洲,、珠江三角洲,、環(huán)渤海區(qū)域，這三大城市圈的國(guó)土面積只占全國(guó)的4.1%,，但gdp卻占到了40%，居民儲(chǔ)蓄余額占全國(guó)的四分之一,，人均消費(fèi)支出是全國(guó)平均的兩倍,。

萬科在未來十年，將把業(yè)務(wù)聚焦在城市經(jīng)濟(jì)圈,，特別是長(zhǎng)江三角洲,、珠江三角洲、環(huán)渤海區(qū)域三大城市圈,。萬科將集中資源,，在這些地區(qū)實(shí)現(xiàn)集約型的擴(kuò)張，在這三大區(qū)域成為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者,。

產(chǎn)品創(chuàng)新策略

如何在有限的土地上,，為消費(fèi)者提供安全、環(huán)保,、適于居住和交流的優(yōu)質(zhì)住宅,，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來說，既是機(jī)會(huì),，也是挑戰(zhàn),。萬科認(rèn)為，要解決這一問題,，必須走產(chǎn)業(yè)化的道路,。

產(chǎn)業(yè)，離不開標(biāo)準(zhǔn)化——萬科將在細(xì)分客戶價(jià)值的基礎(chǔ)上,，形成住宅產(chǎn)品體系,，建立萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)；通過工廠化生產(chǎn),，提高住宅的品質(zhì)和性價(jià)比,；以和諧,、自然、生態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行未來可能住宅的研發(fā),，為住宅產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)更多的自主知識(shí)產(chǎn)權(quán),。

對(duì)于萬科的策略，會(huì)有不同的解讀,，相信業(yè)內(nèi)人士會(huì)讀到一種穩(wěn)健的沖擊力,，但也許會(huì)有人讀出一個(gè)有社會(huì)責(zé)任的企業(yè)的雄心。

3-華南篇

萬科要做華南區(qū)域領(lǐng)跑者

華南,，這個(gè)地域概念將被萬科重新詮釋,。在深圳萬科總經(jīng)理徐洪舸的視野中，萬科的珠三角區(qū)域并不僅僅局限于珠江東西兩岸的9個(gè)城市,，而是要擴(kuò)大到泛珠三角地區(qū)——

“我們首先會(huì)考慮在廣東密集發(fā)展,，其后，還會(huì)有進(jìn)一步的考慮??”,。從萬科徐總的角度而言,，萬科在華南的戰(zhàn)略布局現(xiàn)在只完成了60%。

華南戰(zhàn)略布局

擁地300萬平方米

繼2002年底,，拿下如今素有“廣州中山九路”之稱的佛山南海黃岐地塊后,，去年下半年，萬科開始在珠江東西兩岸集約化,、高密度擴(kuò)張,。8月份，在廣州連下兩城,，取得黃埔與南湖地塊共約35萬平方米建筑面積,；如今，萬科廣州市場(chǎng)土地儲(chǔ)備已經(jīng)超過80萬平方米,；接著,，萬科進(jìn)入中山拿地520畝，開發(fā)了萬科中山城市風(fēng)景項(xiàng)目,；今年下半年,，萬科在東莞今年2月份拿下萬科東莞城市高爾夫花園后，再下一城,，拿下一宗20多萬平方米地塊,。

而在深圳大本營(yíng)，萬科在平穩(wěn)中尋求更大的發(fā)展,，去年下半年拿下坂雪崗和第五園用地后,，今年勢(shì)頭如火如荼，大梅沙國(guó)際會(huì)議中心、云頂項(xiàng)目以及坂雪崗另一項(xiàng)目,，均如囊中,。目前，萬科在整個(gè)珠三角的土地儲(chǔ)備已近300萬平方米（建筑面積）,。

“我們希望更快更多”,，徐洪舸說。目前,，萬科正積極在適合進(jìn)入的城市尋找適合開發(fā)的項(xiàng)目,；在已進(jìn)入的城市，萬科會(huì)繼續(xù)鞏固,；在重點(diǎn)城市,，比如深圳、廣州,、佛山,，會(huì)開發(fā)更多項(xiàng)目。萬科人自己也驕傲地宣布：2004,，萬科在華南,，地產(chǎn)大軍在行動(dòng)！

2003年,，深圳萬科為集團(tuán)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)比例為34.7%，而今年,，整個(gè)華南區(qū)域的銷售金額可能會(huì)接近28個(gè)億,，徐洪舸說：“這相當(dāng)于國(guó)內(nèi)很多上市公司的全年收入”。

從深圳來到廣州

經(jīng)驗(yàn)是可以copy 的

今年上半年,，萬科在深圳開始海陸并進(jìn),。中部金域藍(lán)灣、東部東海岸,、17英里打造藍(lán)色海岸計(jì)劃,，而將要體現(xiàn)出萬科對(duì)深圳東部濱海持續(xù)開發(fā)策略的是：萬科準(zhǔn)備在3年后將現(xiàn)在深圳梅林的集團(tuán)總部遷往鹽田大梅沙；北部,，萬科城緊跟四季花城,，繼續(xù)實(shí)踐萬科在坂雪崗的造城宏圖。目前,，萬科在坂雪崗的土地儲(chǔ)備超過該區(qū)域可開發(fā)土地面積的1/4,。萬科認(rèn)為，按照深圳的多中心城市規(guī)劃的發(fā)展脈絡(luò),，坂雪崗在今后5—10年,，會(huì)成為深圳的一個(gè)新城市區(qū)域中心。

作為發(fā)源地，萬科對(duì)深圳的熱情一如既往,?！吧钲谑侨袊?guó)唯一一個(gè)中產(chǎn)階級(jí)已經(jīng)形成的城市”，徐說,，“今年萬科在深圳的項(xiàng)目會(huì)有超過20億元的銷售額,，估計(jì)會(huì)占深圳整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)5%左右的市場(chǎng)份額”。明年,，萬科在深圳會(huì)同時(shí)運(yùn)作5—6個(gè)項(xiàng)目,，開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)一步擴(kuò)大。

而在廣州,，形勢(shì)也較為喜人,。萬科廣州城市花園已經(jīng)開盤，銷售情況相當(dāng)不錯(cuò),，而廣州南湖項(xiàng)目也在年底有所動(dòng)作,。

目前，萬科在廣州的郊區(qū)包圍城市布局已經(jīng)基本完成,，而隨著項(xiàng)目的開發(fā),，萬科對(duì)廣州的粵語文化了解得也越來越深入，徐洪舸表示：“下一步就會(huì)進(jìn)軍城市中心地帶,，會(huì)在今年這兩個(gè)月到明年上半年完成（向城市中心區(qū)進(jìn)入）”,。需要指出的是，與廣州眾多發(fā)展商一貫以來規(guī)模經(jīng)營(yíng)不同,，萬科在廣州,，依然是質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)的思路，“廣州大發(fā)展商,，每年的開發(fā)量都在50萬平方米左右”,，而萬科在廣州，將會(huì)copy深圳經(jīng)驗(yàn),，對(duì)產(chǎn)品精雕細(xì)琢,，不求規(guī)模化,，而是追求有質(zhì)量的增長(zhǎng),。

4-產(chǎn)品篇

創(chuàng)新，建筑無限生活

談到萬科的產(chǎn)品,，萬科集團(tuán)副總經(jīng)理張紀(jì)文言簡(jiǎn)意賅,，“20年來，萬科就做了3件事”,。

萬科就做了3件事

3件事并不多,，甚至要做到也并不難,。但難就難在能否想到并堅(jiān)持不懈的去做。

第一：為客戶建造生活方式,。萬科在設(shè)計(jì)產(chǎn)品的時(shí)候,，考慮的重點(diǎn)是，如何才能讓客戶住得進(jìn)來,，住得下去,，住得舒服。上世紀(jì)90年代中期,，萬科深圳城市花園面世,，這在萬科乃至全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)史上都是一個(gè)具有里程碑意義的項(xiàng)目，它以客戶生活為規(guī)劃的出發(fā)點(diǎn),，形成圍合的社區(qū)公共活動(dòng)庭院,，將居民公共生活引入住宅外部環(huán)境。入住后的幾年里,，小區(qū)接待參觀的行內(nèi)人士甚至比小區(qū)住戶都要多,。

第二：社區(qū)與城市共同可持續(xù)發(fā)展。在社區(qū)開發(fā)追求“地段,、地段,、還是地段”的時(shí)代，萬科已經(jīng)在市郊合部啟動(dòng)“造鎮(zhèn)計(jì)劃”,，現(xiàn)在又首先倡導(dǎo)“開放社區(qū)”,。遵循城市發(fā)展規(guī)律，積極的融入和吸納城市,，讓社區(qū)與城市共同發(fā)展,，而不是自我孤立，封閉社區(qū),，抗拒城市。

第三：探索革新住宅建造方式,，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和工廠化生產(chǎn),。萬科認(rèn)為，進(jìn)行低技術(shù)含量的產(chǎn)品建造,，不利于提高產(chǎn)品品質(zhì),，不利于企業(yè)乃至行業(yè)的發(fā)展。萬科從2003年啟動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化,，首先強(qiáng)調(diào)的是萬科的產(chǎn)品底線,，進(jìn)而是以標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工廠化生產(chǎn),、裝配化施工為手段的產(chǎn)品建造方式的徹底改變,。而最終客戶得到的，是產(chǎn)品品質(zhì)的提升和價(jià)格的降低。

創(chuàng)新,，人與自然的和諧

提到萬科的產(chǎn)品創(chuàng)新,，那可能是萬科最為業(yè)界所津津樂道的東西。

人與自然的和諧,，離不開服務(wù)創(chuàng)新,。萬科首個(gè)推行“主動(dòng)產(chǎn)品”的區(qū)域——從產(chǎn)品建造——銷售——物業(yè)管理——客戶投訴等一整套流程，萬科是在主動(dòng)選擇,，諸如項(xiàng)目竣工前的模擬驗(yàn)收,，業(yè)主入伙后的客戶回訪，開通“投訴萬科”網(wǎng)站等,。

人與自然的和諧,，引導(dǎo)著設(shè)計(jì)創(chuàng)新。比如在住區(qū)的私密性和開放性的選擇問題上,，萬科做出了大膽嘗試,，深圳四季花城的情景花園洋房，就是將需要開放的地方開放,，需要私密的地方私密,，戶戶設(shè)有露臺(tái)。一個(gè)目的,，讓客戶走出來,，哪怕是隔壁鄰居之間短暫的目光交接，都是萬科期待為業(yè)主所創(chuàng)造的,。

要人與自然的和諧,，就不能惟利是圖。東海岸則明確體現(xiàn)出萬科的自然導(dǎo)向和以人為本：該項(xiàng)目為面海坡地,，一般地產(chǎn)商自然會(huì)設(shè)計(jì)成戶戶臨海,，可以提高售價(jià)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上,，也自然會(huì)采用高層在山上,，多層在山下的布局模式。但會(huì)有3個(gè)缺點(diǎn)：

1,、會(huì)破壞山際線,，違背自然法則；

2,、導(dǎo)致商業(yè)和休閑核心在山下,，居住核心卻在山上，交通距離變長(zhǎng),，往返頻率增高,，住戶生活不便,；

3、將會(huì)破壞水脈,。綜合考慮,，萬科打破了地產(chǎn)界的常規(guī)思維，也因此少賺了幾千萬元,。

張紀(jì)文最后說,，20年前的地產(chǎn)公司，到今天還有幾家,？正是因?yàn)槿f科不是僅僅追求利潤(rùn)為唯一目的,，才走到了今天。

5-客服篇

服務(wù),，對(duì)客戶負(fù)責(zé)

與萬科當(dāng)前推進(jìn)的產(chǎn)品品質(zhì)持續(xù)超越相對(duì)應(yīng),，2001年成立的客戶服務(wù)中心，正著力開展對(duì)客戶的“主動(dòng)服務(wù)”,?！霸诠緝?nèi)部扮演客戶代言人角色推動(dòng)公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)規(guī)范發(fā)展，投訴處理過程中遵循法律法規(guī),、合同條款底線,，最大限度地體現(xiàn)對(duì)客戶的負(fù)責(zé)與關(guān)懷，是客戶服務(wù)中心的基本工作職責(zé),?！笨蛻舴?wù)中心的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)是：將客戶服務(wù)建成萬科企業(yè)品牌的一個(gè)重要組成部分。

網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控開了房地產(chǎn)行業(yè)的先河

2001年,，萬科開辟了在業(yè)界廣為人知的“讓萬科在投訴中完美”網(wǎng)絡(luò)論壇,，客戶服務(wù)中心在收到網(wǎng)絡(luò)信息24小時(shí)內(nèi)，必須給出答復(fù)或知會(huì),。一直以來,，客戶服務(wù)中心把網(wǎng)絡(luò)論壇當(dāng)成一塊“對(duì)客戶負(fù)責(zé)、建立信任,、維護(hù)客戶關(guān)系,、展現(xiàn)良好企業(yè)形象”的舞臺(tái)在經(jīng)營(yíng)。

客戶服務(wù)中心的工作重點(diǎn)在轉(zhuǎn)變

近4年來,，萬科已經(jīng)基本完成了所有老項(xiàng)目的工程維修及投訴處理工作。從今年下半年起,，客戶服務(wù)中心就在進(jìn)行由原來主要關(guān)注工程維修和投訴處理向今后的加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范,、服務(wù)品質(zhì)監(jiān)控以及客戶服務(wù)專業(yè)化建設(shè)等方面轉(zhuǎn)移。

項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后,，在正式向業(yè)主交付使用前的時(shí)段內(nèi),，客戶服務(wù)中心由主導(dǎo)項(xiàng)目的模擬驗(yàn)收工作,，完全站在業(yè)主使用方便的角度去發(fā)現(xiàn)問題、安排與督促整改,、檢驗(yàn)整改效果等,，期望通過幾個(gè)回合下來，能交付給業(yè)主令人滿意的住宅產(chǎn)品,。

產(chǎn)品銷售前,，客戶服務(wù)中心積極參與到樓書、廣告,、雜志,、產(chǎn)品信息等對(duì)外公布前的公司內(nèi)部審核過程，確保公司向消費(fèi)者提供準(zhǔn)確的信息,。

客戶買房后,、入住后，客戶服務(wù)中心會(huì)主動(dòng)電話聯(lián)系客戶,，了解其在購(gòu)房,、簽約、入住等環(huán)節(jié)接受服務(wù)過程的感受,，對(duì)萬科提供的服務(wù)品質(zhì)是否滿意等情況,，以此進(jìn)入不斷發(fā)展不足、持續(xù)改進(jìn)的良性循環(huán),。

從紅線內(nèi)轉(zhuǎn)至紅線外

一個(gè)更加突出的現(xiàn)象是,，萬科自今年起，會(huì)在住宅項(xiàng)目開盤前,，對(duì)項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)的環(huán)境狀況進(jìn)行調(diào)查,，對(duì)一些可能會(huì)影響到客戶今后生活的不利因素（如市政道路、市政廣場(chǎng),、工廠及市政生活配套等）詳細(xì)列出并在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示,，最終的目的就是讓客戶對(duì)項(xiàng)目周邊的情況有更詳細(xì)的了解，在買房時(shí)能有更準(zhǔn)確的判斷,。

★ 鏈接

客戶是萬科永遠(yuǎn)的伙伴

“客戶并非永遠(yuǎn)是對(duì)的,，但是當(dāng)你試圖證明客戶是錯(cuò)誤的，你就是錯(cuò)誤的,?！?/p>

在萬科核心價(jià)值觀當(dāng)中，“客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴”被擺在了首要位置,，萬科的客戶理念同時(shí)賦予了豐富的內(nèi)涵：

1,、客戶是最稀缺的資源，是萬科存在的全部理由,。

2,、尊重客戶,，理解客戶，持續(xù)提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù),，引導(dǎo)積極,、健康的現(xiàn)代生活方式。這是萬科一直堅(jiān)持和倡導(dǎo)的理念,。

3,、在客戶眼中，我們每一位員工都代表萬科,。

4,、我們1%的失誤，對(duì)于客戶而言,，就是100%的損失,。

5、衡量我們成功與否的最重要的標(biāo)準(zhǔn),，是我們讓客戶滿意的程度,。

6、與客戶一起成長(zhǎng),，讓萬科在投訴中完美,。具備正確的客戶意識(shí)不難，重要的是,，如何將客戶意識(shí)具體落實(shí)到企業(yè)一點(diǎn)一滴的實(shí)踐當(dāng)中去,。

6-理念篇

創(chuàng)造健康豐盛的人生

成就

生活

夢(mèng)想

20年來中國(guó)經(jīng)濟(jì)的崛起，造就了地產(chǎn)業(yè)的春天時(shí)代,，居住改變了中國(guó),，也將改變未來。萬科,，中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者,，堅(jiān)持人本主義的人居價(jià)值理念，在全國(guó)十八個(gè)城市,，為人們建筑理想家園,。展望未來，市場(chǎng)將持續(xù)發(fā)展,，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存,，萬科將一如既往以改善中國(guó)人居為己任，力求不斷超越自我,，與您共同成就每個(gè)期待和夢(mèng)想,。

解凍（萬科企業(yè)股份有限公司副總經(jīng)理）

萬科梅林總部，無任何修飾。近乎一半表皮是由鋼架和玻璃構(gòu)成,，透過玻璃幕墻可以看清它的內(nèi)臟。高層管理人員的辦公室,，朝向走廊的一側(cè)也是玻璃分隔,，工作期間，門口始終對(duì)外敞開,。這一切似乎都在暗示著,，活動(dòng)在這座建筑里的人們對(duì)于透明的偏愛。

透明：陽光是最好的消毒劑

“萬科員工所做的任何事情,，都是可以在一定范圍內(nèi)擺在桌面上談的”,，陽光下的萬科，沒有秘密,。

作為國(guó)內(nèi)首批上市公司之一,，萬科倡導(dǎo)“信息無好壞”，除去商業(yè)機(jī)密,，所有信息都會(huì)及時(shí),、全面公布，甚至包括開發(fā)項(xiàng)目與業(yè)主之間曾經(jīng)發(fā)生過的法律糾紛,，萬科都會(huì)詳細(xì)地介紹來龍去脈,，“不虛美，不隱惡”,。萬科有一個(gè)著名的投訴論壇,。這個(gè)論壇完全對(duì)外公開，客戶可以提出自己的批評(píng)和要求,，而萬科各地公司必須以回帖的方式做出正面答復(fù),。而在此過程中，旁觀者可以自由參與討論,。

開放一個(gè)這樣的論壇,，無疑需要極大的勇氣——說到產(chǎn)品、服務(wù)的品質(zhì),，沒有人比客戶更清楚,，也沒有人比客戶更有足夠的動(dòng)力來指出其中的缺陷。萬科的投訴論壇雖然也帶來了一些維護(hù)成本和其他企業(yè)不需要面對(duì)的壓力,，但它在降低企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督成本和規(guī)避重大風(fēng)險(xiǎn)上,，卻有著不可估量的重要作用。

人本主義

對(duì)于員工,，萬科的目標(biāo)是“創(chuàng)造健康豐盛的人生”,，萬科尊重每一位員工的個(gè)性，每一個(gè)員工在人格和發(fā)展機(jī)會(huì)面前人人平等,。萬科為員工提供的薪酬福利未必是同行業(yè)內(nèi)最高的,，但絕對(duì)在第一方陣之列,。

萬科“反對(duì)任何形式的官僚主義”。在萬科去年進(jìn)行的內(nèi)部員工滿意度調(diào)查中,，超過75%的萬科員工表示,，來萬科工作和繼續(xù)留下工作的原因是“發(fā)展機(jī)會(huì)”。

萬科企業(yè)與員工的關(guān)系是簡(jiǎn)單的,。一方面,，萬科強(qiáng)調(diào)工作與生活的平衡，對(duì)員工私人生活保持高度尊重,；另一方面,，也制定了嚴(yán)格的職務(wù)行為規(guī)范，員工不得與自己親屬或親屬所在企業(yè)建立業(yè)務(wù)往來,，從而避免了絕大多數(shù)企業(yè)易于出現(xiàn)的裙帶效應(yīng),。

在中國(guó)傳統(tǒng)文化中，層級(jí)制度始終是界定任何群體成員身份最基本的工具之一,。在中國(guó)的企業(yè)文化中,，所謂“上下級(jí)關(guān)系“也往往成為企業(yè)成員頗為敏感的問題之一。然而,，萬科明確提出對(duì)下屬的尊重是管理者最基本的素質(zhì),。在工作中，鼓勵(lì)下級(jí)直言不諱地指出上級(jí)的錯(cuò)誤,，也要求上級(jí)虛心聽取,。輕松的上下級(jí)關(guān)系，使萬科避免了許多失誤,，也充分發(fā)揮了每個(gè)員工的智慧,。

7-溝通篇

萬客會(huì)分享無限生活

服務(wù)·溝通·分享

“分享無限生活”，萬客會(huì)理念不斷提升和豐富,，從單向施予的服務(wù),，到雙向的溝通與互動(dòng)，再到更高層次的共同分享,，萬客會(huì)與會(huì)員間的關(guān)系越來越親密,，從最初的開發(fā)商與客戶、產(chǎn)品提供方與購(gòu)買方,、服務(wù)者與使用者,，轉(zhuǎn)變?yōu)橛H人般的相互信任，朋友般的相互關(guān)照,，從精神到物質(zhì),，分享實(shí)實(shí)在在，分享無所不在。

萬客會(huì)的理念日漸清晰和生動(dòng),，但萬客會(huì)對(duì)會(huì)員的承諾依然是：態(tài)度始終精誠(chéng),、溝通保持暢順、服務(wù)永值信賴,、分享無處不在,。

萬客會(huì)的誕生

客戶是萬科最好的伙伴。為更好地服務(wù)于客戶,，將服務(wù)貫穿于銷售的全過程，萬科愿意更多地傾聽客戶的心聲,，與客戶建立更親近而深厚的深情,，彼此牽手，一路偕行,。

作為全國(guó)首家由發(fā)展商發(fā)起創(chuàng)建的客戶俱樂部組織,，萬客會(huì)的誕生是萬科發(fā)展史上的又一項(xiàng)獨(dú)特創(chuàng)舉，至今已被眾多同行或非同行爭(zhēng)相效仿,，京步后塵,。

成型·成長(zhǎng)·成熟

從第一步的稚嫩邁出，到如今的忠誠(chéng)信賴,，數(shù)年來,，萬客會(huì)在會(huì)員們的熱心參與和密切關(guān)注中不斷發(fā)展和壯大著。

1999年,，一周年時(shí)的萬客會(huì),，會(huì)員的關(guān)注和支持有如星火，越來越多的入會(huì)申請(qǐng)飛入萬客會(huì),，千余名忠實(shí)會(huì)員組成了溫馨的萬客會(huì)大家庭,，萬客會(huì)初具規(guī)模。

2001年,，萬客會(huì)走過三年,，無論在會(huì)員規(guī)模上，還是在組織服務(wù)與管理的體系上都已逐步完善,，進(jìn)入了一個(gè)嶄新的階段,。與會(huì)員間溝通、交流更加深入,，《萬客會(huì)》更加成熟,，會(huì)員活動(dòng)也日益豐富。

2004年,，萬客會(huì)六周年了,，時(shí)至今日，深圳萬客會(huì)已經(jīng)成為一個(gè)運(yùn)作成熟、會(huì)員眾多的客戶俱樂部組織,，會(huì)員人數(shù)達(dá)到20000余名,，囊括了萬科在深16個(gè)社區(qū)的業(yè)主，并吸引了眾多關(guān)心萬科,、喜愛萬科的非業(yè)主會(huì)員朋友,，建立起一個(gè)忠誠(chéng)、穩(wěn)固的客戶網(wǎng)絡(luò),，萬客會(huì)希望通過客戶網(wǎng),、互聯(lián)網(wǎng)、商家網(wǎng)三大網(wǎng)絡(luò)的互通聯(lián)動(dòng),，使組織發(fā)展的前景更趨廣闊,。

根植全國(guó)，新進(jìn)華南

隨著萬科在全國(guó)的規(guī)?；_發(fā),，萬客會(huì)也在大江南北生根開花，上海,、北京,、天津、沈陽,、成都,、武漢、南京,、長(zhǎng)春,、南昌、大連等十幾個(gè)大中城市相繼成立萬客會(huì),。在各地萬客會(huì)工作人員的共同努力下,，萬客會(huì)逐漸成長(zhǎng)為一個(gè)全國(guó)規(guī)模的、網(wǎng)絡(luò)化的會(huì)員組織,，在業(yè)內(nèi)外擁有很高的知名度和影響力,。目前全國(guó)萬客會(huì)會(huì)員人數(shù)已逾8萬人。各地萬客會(huì)秉承一致的服務(wù)理念,，在“讓萬科理解客戶,，讓客戶理解萬科”的基礎(chǔ)上建立理性、對(duì)等,、雙贏的供求交流方式,，為萬科和更多關(guān)心萬科的朋友建立多維、直接,、透明的交流平臺(tái),，為萬科地產(chǎn)向社會(huì)提供更多為理想的居住空間,、向業(yè)主提供更為完美的增值服務(wù)，為與合作伙伴攜手共創(chuàng)輝煌而奠定基石,。

華南萬客會(huì)與2004年1月8日正式成立,。從此，在深圳,、廣州,、中山、東莞??萬客會(huì)進(jìn)入新的空間,，新的領(lǐng)域,。華南各城市萬客會(huì)分會(huì)將繼續(xù)秉持萬客會(huì)一貫的理念，進(jìn)一步提升形象,，拓展規(guī)模,。

★ 鏈接

萬客會(huì)檔案

全名：萬科地產(chǎn)客戶俱樂部

常用名：萬客會(huì)

英文名：vanke club 監(jiān)護(hù)人：萬科地產(chǎn) 出生地：深圳

出生日期：1998年8月18日

性格：熱情、好客,、親和、誠(chéng)信,、有禮

家庭成員：分布于北京,、上海、武漢,、天津,、大連等全國(guó)十多個(gè)城市 最愛聽的音樂：會(huì)員們的心曲

最喜歡的運(yùn)動(dòng)：與客戶交流，與會(huì)員溝通 信仰：分享無限生活

8-居住篇

居住變革之路

萬科的城市化

萬科的住宅開發(fā),，注重和城市進(jìn)行有機(jī)銜接,。但萬科的城市化思路和廣州華南板塊大盤的“各自為政”不同，萬科提倡開放住區(qū),，將住區(qū)作為城市的有機(jī)組成部分,，而不是獨(dú)立于城市的“城中城”。萬科這種開放式住區(qū)實(shí)踐的思維源泉來源于萬科一直在堅(jiān)持的城市化思路,。深圳萬科常務(wù)副總經(jīng)理,、國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師肖楠指出，萬科最早做地產(chǎn)是在城市,。對(duì)城市復(fù)合功能的認(rèn)識(shí),，促使萬科無論在以前的四季花城還是現(xiàn)在的萬科城，在核心思路里裝的還是城市化思路,，萬科的項(xiàng)目發(fā)展無一不是從城市化的角度去考慮的,。

1996年，萬科開發(fā)位于國(guó)內(nèi)首個(gè)圍合式小區(qū)——深圳萬科城市花園,，引進(jìn)歐洲城市block街概念,，并施行封閉完全的物業(yè)管理,，營(yíng)造出高度安全感。由此引發(fā)了深圳富裕階層的購(gòu)買狂潮,，城市花園最高價(jià)賣到1.3萬—1.4萬元/平方米,。城市花園“偶然”的成功成了萬科今后住區(qū)設(shè)計(jì)城市化思路的濫觴。

從四季花園到萬科城

四季花園位于深圳坂田區(qū),，萬科將block街區(qū)做為規(guī)劃單元,，社區(qū)以街道為序列展開，營(yíng)造出開放特征,，使社區(qū)生活更加便捷,，豐富多彩。同時(shí)創(chuàng)造了一個(gè)合理的物業(yè)管理模塊,。在當(dāng)時(shí),，全國(guó)尚無一個(gè)住區(qū)是按街道方式展開布置的，四季花城當(dāng)時(shí)吸引了大批首次置業(yè)的年輕人,?！斑@是規(guī)劃帶來的價(jià)值”，肖楠認(rèn)為,，四季花城更像是為深圳坂田的未來設(shè)計(jì)的,，隨著城市的成長(zhǎng)成熟，四季花城的優(yōu)勢(shì)就表現(xiàn)得越明顯,。至此,，萬科通過研究城市來進(jìn)行住區(qū)開發(fā)已經(jīng)上升成為一種“自覺的行為”。

到深圳萬科城,，萬科的城市化思路體現(xiàn)得更徹底,。萬科是將它放大到大區(qū)域框架下進(jìn)行住區(qū)開發(fā)已經(jīng)上升成為一種“自覺的行為”。

到深圳萬科城,，萬科的城市化思路體現(xiàn)得更徹底,。萬科是將它放大到大區(qū)域框架下進(jìn)行規(guī)劃的，并引用新城市主義理論造城,。坂雪崗是個(gè)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)型區(qū)域,，高新科技產(chǎn)業(yè)帶帶動(dòng)就業(yè)，形成大規(guī)模就業(yè)人口,，產(chǎn)生居住及商業(yè)等需求,。最終形成一個(gè)集工作、居住,、商業(yè),、娛樂為一體的多功能綜合區(qū)域（而非單一功能區(qū)域），萬科城承載了城市綜合功能中的居住功能,。不過,，萬科城在開放性方面最重要的手筆,，是與住區(qū)外城市道路系統(tǒng)進(jìn)行開發(fā)性銜接。在住區(qū)組團(tuán)之間,，開設(shè)了一條與外部城市交通網(wǎng)絡(luò)銜接的道路,，將住區(qū)道路系統(tǒng)融入到城市的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)中。使住區(qū)不再是一個(gè)個(gè)封閉的單元,，沿這條道路配套有大規(guī)模商業(yè)中心,，業(yè)主從社區(qū)任何一處出行，都能在5分鐘內(nèi)步行到達(dá)商業(yè)中心,，而外來人員要想進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)部,，則仍必須通過管理門禁，較好地平衡了住區(qū)開放及由開放所可能引發(fā)的安全隱憂的矛盾,。和四季花城相比,，肖楠指出，萬科城在城市化思路上,，“不僅有意識(shí),，而且有理論支持”。

與此相應(yīng),，中山城市風(fēng)景花園,、東莞，萬科高爾夫花園與萬科城類似,，區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)與區(qū)外城市路網(wǎng)系統(tǒng)銜接，在廣州,、東莞,，萬科也均是依照城市規(guī)劃，使住區(qū)與城市接駁,，并享受城市資源,。

9-設(shè)計(jì)篇

居住改變生活

專一，造就專業(yè),。萬科的產(chǎn)品創(chuàng)造力是萬科開拓市場(chǎng)的利劍,。回顧歷史,，從曾獲國(guó)家專利的情景花園洋房開始,，到寬景house——新興townhouse——透天小高層——loft等等系列產(chǎn)品，萬科不斷推陳出新,。在新階段,，萬科的產(chǎn)品策略已經(jīng)發(fā)展到了“主動(dòng)追求”層面，去引導(dǎo)并發(fā)掘客戶需求,，更多去關(guān)注節(jié)能,、生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)乃至與客戶精神層面的共鳴,。

客戶化的需求

曾獲得國(guó)家專利的情景花園洋房至今暢銷不衰，而萬科并不滿足,，新的創(chuàng)新不斷出現(xiàn),。在四季花城，情景花園退臺(tái)設(shè)計(jì)使得房屋表情更加豐富,，大露臺(tái)的設(shè)置將室外景觀引入室內(nèi),。同時(shí)，也打破傳統(tǒng)入戶模式,，一層直接入戶門,，二層走半室外樓梯，三,、四層均設(shè)有空中大露臺(tái),，創(chuàng)造空中庭院。同時(shí)增加了鄰里之間的情感聯(lián)系與交流,。當(dāng)年的情景花園改變了人們對(duì)房屋附加功能的認(rèn)識(shí),，萬科通過產(chǎn)品功能組合進(jìn)行產(chǎn)品的升級(jí)換代。

而在廣州即將登場(chǎng)的南湖項(xiàng)目,，萬創(chuàng)的設(shè)計(jì)師們將情景花園升級(jí)為情景合院,，以多個(gè)轉(zhuǎn)折豐富的情景花園產(chǎn)品組成一個(gè)圍合的合院模式。而且,，各個(gè)情景花園彼此形態(tài)也各不相同,，解決了四季花城情景花園外觀界面固定，可變性較差的問題,。萬科經(jīng)過全國(guó)多個(gè)城市的檢驗(yàn),，情景花園產(chǎn)品已成為萬科新城市推廣的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。

有質(zhì)量的增長(zhǎng)

創(chuàng)造性和人性化,，是萬科的研究方向,。在開發(fā)住宅時(shí)，逐步引導(dǎo)客戶需求,，著重強(qiáng)調(diào)生態(tài),、節(jié)能等方面的追求以及謀求同客戶在精神層面的共鳴。

萬科意識(shí)到的問題是,，近年來住宅能耗的不合理增長(zhǎng)一直呈上升趨勢(shì),，住宅發(fā)展過快、耗能過大,?！斑@樣下來一個(gè)結(jié)果就是,，能源不足,，生活成本提高，對(duì)整體居住環(huán)境破壞”。在這一方面,，萬科已經(jīng)在研究住宅節(jié)能和生態(tài)層次的問題,。

除了產(chǎn)品提升,，萬科將更關(guān)注人的精神需求,。明年在深圳推出的第五園項(xiàng)目將是以上兩個(gè)層面的有機(jī)結(jié)合。該項(xiàng)目將“追求一種更為純粹的生活方式”,，開發(fā)出“需求靜下來去體驗(yàn)和感受的一個(gè)產(chǎn)品類型”,。肖楠說：“第五園會(huì)著重體現(xiàn)中式文化的精髓——空間和空間所傳達(dá)出的秩序感。萬科將會(huì)從國(guó)內(nèi)各地經(jīng)典古民居中,，提煉出能夠表現(xiàn)出中國(guó)文化精髓的空間特質(zhì),，同時(shí)也會(huì)從私家園林中汲取元素，來打造‘寧可食無肉,，不可居無竹’的生活境界”,。10-動(dòng)力篇

以客戶為中心，萬科矢志不渝

在萬科企業(yè)理念手冊(cè)里清楚地寫著：萬科的客戶理念——客戶是我們永遠(yuǎn)的的伙伴,。尊重客戶,，理解客戶，持續(xù)地提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù),，引導(dǎo)積極健康的現(xiàn)代生活方式,。衡量萬科成功與否的最重要的標(biāo)準(zhǔn)是客戶滿意度?！叭f科20年來一直在實(shí)際工作中貫徹著這樣的客戶理念,，”劉榮先以堅(jiān)定地語氣強(qiáng)調(diào)：“以客戶為中心，萬科矢志不渝,?！?/p>

早于1991年萬科在開發(fā)第一個(gè)住宅項(xiàng)目天景花園時(shí)，就提出了“優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的口號(hào),。萬科最早在天景花園首創(chuàng)了業(yè)主委員會(huì)參與小區(qū)事務(wù)的共管模式，充分尊重客戶的權(quán)利,。在天景花園里一直流傳著諸如第一任物業(yè)管理處經(jīng)理陳之平走在小區(qū)里懷揣抹布,，隨時(shí)清潔小區(qū)；時(shí)任萬科地產(chǎn)總經(jīng)理的姚牧民喝游泳池水,，體現(xiàn)小區(qū)客戶服務(wù)水平的故事,。雖然近年來萬科發(fā)展飛速，新項(xiàng)目層出不窮,，但萬科從未忽視老社區(qū)里關(guān)心,、支持萬科的老客戶。2001年萬科再次對(duì)天景花園出資,、出技術(shù),、出人力進(jìn)行老區(qū)改造,，切實(shí)提出老社區(qū)的居住環(huán)境和居住感受。

萬科非常重視與客戶間的順暢溝通,，1998年萬科成立中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)首個(gè)客戶俱樂部：萬客會(huì),，為新老業(yè)主以及潛在客戶提供一個(gè)與萬科溝通交流的平臺(tái)。萬科理解“我們1%的失誤,，對(duì)于客戶而言,，就是100%的損失”，于是萬科“與客戶一起成長(zhǎng),，讓萬科在投訴中完美”,。2001年萬科建立客戶服務(wù)中心，設(shè)立客戶大使,，以客戶在公司內(nèi)部的代言人身份為客戶提供全方位服務(wù),。3年前，萬科創(chuàng)立了對(duì)外完全公開的bbs投訴論壇,，接受客戶網(wǎng)上匿名投訴,。2002年萬科更將主題定為客戶微笑年。而這一切,，都緣于萬科發(fā)自內(nèi)心的對(duì)客戶的尊重,。讓我們的客戶永遠(yuǎn)微笑，使客戶滿意,，是萬科人的理想,。以客戶為中心是萬科永遠(yuǎn)堅(jiān)守的準(zhǔn)則。

萬科地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略篇四

萬科地產(chǎn)薪酬福利制度解析

公司按照市場(chǎng)化原則,提供業(yè)內(nèi)富有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬,吸納和保有優(yōu)秀人才,。

1.1 市場(chǎng)化:在行業(yè)內(nèi)保持富有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬水平,與公司在各地的市場(chǎng)地位相一致,。

1.2 因崗而異:薪酬體現(xiàn)不同崗位在決策責(zé)任、影響范圍,、資格要求等方面的特性,。

1.3 成果分享:公司獲得的每一個(gè)進(jìn)步都和廣大職員的努力密切相關(guān),公司發(fā)展的同時(shí)要讓職員分享成功的果實(shí)。

1.4 均衡內(nèi)外部報(bào)酬:關(guān)注薪酬等外部報(bào)酬的同時(shí),亦不能忽略對(duì)工作的勝任感,、成就感,、責(zé)任感、個(gè)人成長(zhǎng)等內(nèi)部報(bào)酬,。

1.5 為卓越加薪:薪金和服務(wù)時(shí)間長(zhǎng)短,、學(xué)歷高低沒有必然關(guān)系,但是和業(yè)績(jī)、能力密切相關(guān),。

1.6 薪酬保密:薪酬屬于個(gè)人隱私,任何職員不得公開或私下詢問,、議論其他職員的薪酬。

2.薪酬構(gòu)成2.1 職員現(xiàn)金年收入包括固定收入和浮動(dòng)收入兩部分。

(1)固定收入=崗位薪金+住房補(bǔ)貼+雙薪+過節(jié)費(fèi),。

a,、崗位薪金:公司實(shí)行月薪制,崗位薪金是固定收入的主要組成。

b,、住房補(bǔ)貼:為職員解決住房問題提供現(xiàn)金支持,。

c、雙薪:上一所在單位經(jīng)營(yíng)正常的情況下,每年的1月份發(fā)放上一的雙薪,基數(shù)為當(dāng)月的崗位薪金,。

d,、過節(jié)費(fèi):春節(jié)、中秋節(jié)各發(fā)放一次,。

(2)浮動(dòng)收入以獎(jiǎng)金體現(xiàn),包括季度獎(jiǎng),、年終獎(jiǎng)等。

2.2 按政府規(guī)定,公司為職員購(gòu)買社會(huì)保險(xiǎn),個(gè)人須承擔(dān)的部分從每月薪金中扣除,。

2.3 個(gè)人所得應(yīng)繳納所得稅,由公司代扣代繳,。

3.發(fā)薪日期和支付方式

公司按職員的實(shí)際工作天數(shù)支付薪金,付薪日為每月15日,支付上月11日至當(dāng)月10日的薪金。若付薪日遇節(jié)假日或休息日,則在最近的工作日支付,。公司將在每月付薪日前將薪金轉(zhuǎn)入以職員個(gè)人名義開立的中國(guó)銀行存折帳戶內(nèi),。

4.薪金調(diào)整機(jī)制

4.1調(diào)薪

(1)公司每年上半年根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值變化和個(gè)人業(yè)績(jī)進(jìn)行一次統(tǒng)一的薪金調(diào)整,具體時(shí)間、操作辦法按集團(tuán)人力資源部通知

執(zhí)行,。

(2)每年下半年進(jìn)行一次補(bǔ)充性薪金調(diào)整,主要適用于上半年調(diào)薪以后轉(zhuǎn)正的職員以及在中期業(yè)績(jī)考核中表現(xiàn)優(yōu)異的個(gè)別職員,作為對(duì)上半年調(diào)薪的補(bǔ)充,。

4.2 即時(shí)調(diào)薪

(1)因轉(zhuǎn)正、職位變動(dòng),、專業(yè)級(jí)別調(diào)整,、違紀(jì)而進(jìn)行的調(diào)薪,屬于即時(shí)調(diào)薪。

(2)轉(zhuǎn)正調(diào)薪自轉(zhuǎn)正之日起執(zhí)行,其他即時(shí)調(diào)薪依據(jù)審批意見執(zhí)行,。

4.3 職員薪金由集團(tuán)人力資源部統(tǒng)一管理,。

5.特殊期間的薪金給付

5.1 工傷醫(yī)療期內(nèi)

工傷職員在工傷醫(yī)療期內(nèi)停發(fā)薪金,改為按月發(fā)給工傷津貼。工傷津貼的基數(shù)為職員崗位薪金加住房補(bǔ)貼,。工傷醫(yī)療期滿停發(fā)工傷津貼,。

5.2 病(傷)假內(nèi)

(1)病(傷)假期間扣除福利補(bǔ)貼,具體依所在單位相關(guān)規(guī)定辦理。

(2)職員患病或非因工負(fù)傷,需要停止工作治療時(shí),根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定享有3-24個(gè)月的醫(yī)療期,。

(3)連續(xù)病(傷)假或一年內(nèi)累計(jì)病(傷)假不超過6個(gè)月的,按以下標(biāo)準(zhǔn)支付病(傷)假期薪金:

a,、司齡不滿5年者,(來自:)為本人崗位薪金和住房補(bǔ)貼的60%;

b、司齡滿5年不滿10年者,為本人崗位薪金和住房補(bǔ)貼的70%;

c,、司齡滿10年及10年以上者,為本人崗位薪金和住房補(bǔ)貼的80%,。

(4)連續(xù)病(傷)假或一年內(nèi)累計(jì)病(傷)假在6個(gè)月以上的,停發(fā)病(傷)假期薪金,按下列標(biāo)準(zhǔn)給付救濟(jì)費(fèi):

a,、司齡不滿5年者,為本人崗位薪金和住房補(bǔ)貼的50%;

b,、司齡滿5年及5年以上者,為本人崗位薪金和住房補(bǔ)貼的60%;

(5)連續(xù)病(傷)假6個(gè)月及以上者,每第7個(gè)月起酌情下調(diào)薪金級(jí)別一次,每次下調(diào)幅度不超過5級(jí),救濟(jì)費(fèi)隨之調(diào)整,救濟(jì)費(fèi)不低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)的120%,低于此限不予降薪;

(6)醫(yī)療期內(nèi),救濟(jì)費(fèi)不得低于所在單位平均薪金(崗位薪金和住房補(bǔ)貼)的40%。

5.3 事假

事假期間扣除崗位薪金和住房補(bǔ)貼,福利補(bǔ)貼的扣除依據(jù)所在單位有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

6.特別提示

職員若屬于從公司離職后重新進(jìn)入公司的情況,其司齡將從最近一次進(jìn)入公司起計(jì),。

(二)福利

1.休假

1.1 國(guó)家法定節(jié)假日期間員工放假,包括:元旦1天,春節(jié)3天,“五一”勞動(dòng)節(jié)3天,“十一”國(guó)慶節(jié)3天,。期間照常支付薪金。

1.2 職員轉(zhuǎn)正后可享受帶薪假期,包括:年休假,、婚假,、喪假、調(diào)動(dòng)假,、生育假,。

(1)年休假:職員自加入公司的第二年1月1日起,即享有15個(gè)工作日的年休假。

a,、職員可根據(jù)工作安排并征得上司批準(zhǔn)同意后取假,。取假的一般原則如下:

① 轉(zhuǎn)正以后才能取假;

② 一次取假在5個(gè)工作日(含)以上的,需提前一個(gè)月申報(bào)休假計(jì)劃,未提前申報(bào)者,上司可以拒絕此類休假請(qǐng)求;③ 年休假只在當(dāng)年有效,不累計(jì)到下一年;

④ 各一線公司總經(jīng)理、總部部門總經(jīng)理及以上人員的休假需報(bào)直接上司審批,、集團(tuán)總經(jīng)理批準(zhǔn)并報(bào)集團(tuán)人力資源部備案,休假前應(yīng)依公司有關(guān)規(guī)定發(fā)布休假知會(huì);

⑤ 具體假期審批規(guī)定依所在單位相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

b、計(jì)算方法:年休假取假按照工作日計(jì)算,最小取假單位為0.5個(gè)工作日,不足0.5個(gè)工作日以0.5個(gè)工作日計(jì),超過0.5個(gè)工作日不足1個(gè)工作日以1個(gè)工作日計(jì),?？啥啻稳〖佟?/p>

c,、凡符合以下情況之一的,不享受當(dāng)年年休假:

① 一年內(nèi)病(傷),、事假相加超過65天;

② 一年內(nèi)休產(chǎn)假超過30天;

③ 一年內(nèi)一次性病假超過45天或累計(jì)病假超過65天;

④ 一年內(nèi)一次性事假超過25天或累計(jì)事假超過30天。

如在年休假后再請(qǐng)病(傷)假,、事假超過上述規(guī)定時(shí)間的,則在下一取消年休假,。

d、公司每年向當(dāng)年享有年休假的職員一次性發(fā)放300元年休假補(bǔ)貼,其余費(fèi)用不再報(bào)銷,。

e,、職員在因病或非因公負(fù)傷請(qǐng)假時(shí),如當(dāng)年年休假尚有剩余,可按年休假取假審批流程從年休假中折抵,經(jīng)公司同意后作為年休假處理。

f,、由公司安排出國(guó)考察,按實(shí)際考察天數(shù)的50%折抵個(gè)人當(dāng)年年休假,。實(shí)際考察天數(shù)的50%不足半天算半天,超過半天不足一天算為一天。

(2)婚假:對(duì)依國(guó)家婚姻法履行正式登記手續(xù)的轉(zhuǎn)正職員給予婚假7天,如符合男25周歲,、女23周歲及以上初婚的晚婚條件,另加10天假期,。但職員必須在結(jié)婚注冊(cè)日后6個(gè)月內(nèi)一次性取假。

(3)喪假:直系親屬(指配偶,、子女,、父母或配偶之父母)去世,可取假5天。

(4)調(diào)動(dòng)假:異地辦理行政和戶口關(guān)系調(diào)動(dòng)手續(xù),可根據(jù)辦理相關(guān)手續(xù)的實(shí)際需要取假,累計(jì)不超過5個(gè)工作日,。(5)生育假

a,、女職員產(chǎn)假

產(chǎn)假

領(lǐng)獨(dú)生子女證增加假期

產(chǎn)假合計(jì)

非晚育

90天

35天

125天

晚育

105天

35天

140天

注:①男26周歲、女24周歲及以上初育為晚育;

②產(chǎn)假以產(chǎn)前后休假累計(jì)。

b,、男職員護(hù)理假:10天(限在女方產(chǎn)假期間),。

c、哺乳假:小孩一周歲以內(nèi),上班時(shí)間給母親每天哺乳時(shí)間一小時(shí)(不含午餐時(shí)間),。

d,、計(jì)劃生育假:職員必須遵守政府有關(guān)計(jì)劃生育的規(guī)定,計(jì)劃生育假按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。萬科地產(chǎn)薪酬福利制度解析 e,、如當(dāng)?shù)卣碛猩僖?guī)定的,可按天數(shù)多者取假,。

1.3 本款中對(duì)假期天數(shù)的計(jì)算除特別指明以工作日計(jì)算外,均以自然天連續(xù)計(jì)算。

2.社會(huì)保險(xiǎn)和住房公積金

2.1 公司按當(dāng)?shù)卣?guī)定為職員辦理基本社會(huì)保險(xiǎn)和住房公積金,并承擔(dān)公司應(yīng)繳納部分,個(gè)人應(yīng)繳納部分由公司代繳并從職員薪金中扣除,?；旧鐣?huì)保險(xiǎn)具體包括基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn),、基本醫(yī)療保險(xiǎn),、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)等項(xiàng)目,。具體險(xiǎn)種,、繳交比例依各地社會(huì)保險(xiǎn)政策不同而有所不同,可向所在單位人力資源部門咨詢。

2.2 社會(huì)保險(xiǎn),、住房公積金應(yīng)由公司繳納部分由職員所在單位承擔(dān),。

2.3 原則上,社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金在職員戶籍所在地繳交;對(duì)于戶籍不在集團(tuán)投資城市的職員,則在工作單位所在地繳交,。如果職員對(duì)適用地有特殊要求,需另行向公司提出申請(qǐng),。

2.4 購(gòu)買基本醫(yī)療保險(xiǎn)后,具體就醫(yī)程序及與基本醫(yī)療保險(xiǎn)有關(guān)的具體事務(wù),請(qǐng)向所在單位人力資源部門咨詢。

2.5 若當(dāng)?shù)匚磳?shí)行相應(yīng)醫(yī)療保險(xiǎn),則實(shí)行醫(yī)療費(fèi)用定額管理,由各地公司單列會(huì)計(jì)科目,。具體就醫(yī)規(guī)定等事宜請(qǐng)向所在單位人力資源部門咨詢,。

2.6 工傷醫(yī)療期的醫(yī)療等費(fèi)用按照國(guó)家政策,由社會(huì)統(tǒng)籌的工傷醫(yī)療保險(xiǎn)以及公司為員工購(gòu)買的團(tuán)體意外險(xiǎn)承擔(dān)。工傷醫(yī)療期滿后有能力繼續(xù)在原單位工作的,所在單位安排相適應(yīng)的工作崗位,。其他情況按照國(guó)家規(guī)定和公司有關(guān)政策辦理,。

3.商業(yè)保險(xiǎn)

公司為職員購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn),包括:

3.1 為所有職員統(tǒng)一購(gòu)買團(tuán)體意外險(xiǎn)。

3.2 在職員自愿的基礎(chǔ)上為職員購(gòu)買大病醫(yī)療保險(xiǎn),費(fèi)用由公司和職員共同承擔(dān),同時(shí)公司可協(xié)助職員基于團(tuán)體優(yōu)惠辦理家屬大病醫(yī)療保險(xiǎn)(僅包括配偶,、子女,、職員本人父母)。

3.3 詳情請(qǐng)向所在單位人力資源部門咨詢,。

4.賀儀與奠儀

4.1賀儀

(1)職員辦理結(jié)婚登記手續(xù)后,如符合晚婚條件,請(qǐng)將結(jié)婚證于注冊(cè)后一個(gè)月內(nèi)呈報(bào)所在單位人力資源部門,所在單位將致新婚賀儀人民幣300元整,。

(2)職員在子女出生后6個(gè)月內(nèi)向所在單位人力資源部門出示《獨(dú)生子女證》(初生雙胞胎憑出生證明),所在單位將致賀儀人民幣300元整。

(3)職員如在子女入學(xué)后一個(gè)月內(nèi)向所在單位人力資源部門出示入學(xué)通知,所在單位將為職員子女入讀小學(xué),、初中,、高中,、中專致賀儀人民幣300元整,為職員子女入讀高等院校致賀儀人民幣1000元整。

4.2 奠儀

職員如在直系親屬(指配偶,、子女、父母或配偶之父母)不幸去世后一個(gè)月內(nèi)知會(huì)所在單位人力資源部門,所在單位將致奠儀人民幣1000元整,。

5.獨(dú)生子女費(fèi)

5.1 職員自領(lǐng)取《獨(dú)生子女證》并向所在單位人力資源部門出示之日起至子女滿14周歲止,由所在單位每月給予保育費(fèi)補(bǔ)助人民幣30元,獨(dú)生子女醫(yī)療補(bǔ)貼人民幣100元,。初生雙胞胎比照此待遇,只享受一份獨(dú)生子女保育補(bǔ)助與獨(dú)生子女醫(yī)療補(bǔ)貼。

5.2 夫婦同在公司的只能一方享受此待遇,。

萬科地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略篇五

萬科地產(chǎn)的品牌戰(zhàn)略

萬科, 地產(chǎn), 品牌, 戰(zhàn)略

前言：他山之石,，可以攻玉。希望來自地產(chǎn)前沿地帶的訊息,，可以為各位同道中人提供一個(gè)參考,、借鑒和學(xué)習(xí)萬科如何建筑無限生活/王石 萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù),，是中國(guó)大陸首批公開上市的企業(yè)之一,。至2001年底，公司總資產(chǎn)64.83億元,，凈資產(chǎn)31.24 億元,，擁有員工5000多名。公司于2000及2001年分別入選世界權(quán)威財(cái)經(jīng)雜志《福布斯》全球最優(yōu)秀300家和200家小型企業(yè),，公司的良好業(yè)績(jī),、企業(yè)活力及盈利增長(zhǎng)潛力受到市場(chǎng)廣泛認(rèn)可。萬科于1988年開始發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù),，目前已在深圳,、上海、北京,、天津,、沈陽、成都,、武漢,、南京、長(zhǎng)春和南昌進(jìn)行住宅開發(fā),。歷年累計(jì)竣工面積348.6萬平方米,，項(xiàng)目資源儲(chǔ)備980萬平方米。憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì),，萬科在各地開發(fā)的樓盤屢屢獲得“國(guó)家建設(shè)部建筑設(shè)計(jì)一等獎(jiǎng)”,、“中國(guó)建筑工程魯班獎(jiǎng)”、“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）”等各項(xiàng)榮譽(yù),。公司在行業(yè)中樹立了領(lǐng)先地位,，獲得了極高的品牌知名度,。2002于5月10日，致力于成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者的萬科企業(yè)股份有限公司,，在北京東方君悅酒店舉行“萬科企業(yè)形象推廣會(huì)--傾心體驗(yàn)無限生活”,，正式啟動(dòng)全國(guó)性品牌戰(zhàn)略?！耙阅纳顬楸尽笔侨f科品牌新形象的核心,。從“以人為本”到“以您的生活為本”，不僅展現(xiàn)了萬科一直以來貼近客戶,、了解客戶和尊重客戶的傳統(tǒng),，更深層次體現(xiàn)了萬科對(duì)滿足客戶個(gè)性化需求的不懈努力。整合后的萬科企業(yè)品牌將以產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)為支撐,，與各地產(chǎn)項(xiàng)目品牌,、物業(yè)品牌互動(dòng)。萬科相信,，一個(gè)良好,、獨(dú)特的企業(yè)品牌，有助于消費(fèi)者更好地理解萬科的理念與產(chǎn)品的內(nèi)涵,，也有助于萬科凝聚核心競(jìng)爭(zhēng)力,，保持持續(xù)的增長(zhǎng)和領(lǐng)跑。萬科與廣大客戶一起“建筑無限生活”的美好前景,，正是我們建設(shè)萬科品牌的原動(dòng)力,。

一、“建筑無限生活”的三個(gè)層面 建筑你的生活,，從懂得你的生活開始,。萬科注重進(jìn)行消費(fèi)者調(diào)查和研究，注重對(duì)城市文脈和地理環(huán)境的理解和尊重,。萬科相信,，每個(gè)人都有不同的追求、品味,、喜好,、生活方式等。萬科了解每個(gè)住戶的個(gè)性,，從生活細(xì)節(jié)出發(fā),，在家居生活的建筑和管理上滿足他們的需要和追求。建筑一個(gè)更有深度的住宅,，是萬科追求的目標(biāo),。目前房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)住宅功能方面的關(guān)注，還停留在比較表面的階段,，比如人車分流,、綠地率,、動(dòng)靜分離、干濕分離等,。而決定一個(gè)住宅是否好用,，有更多、更細(xì)致,、更深入的方面,。例如窗戶，除了關(guān)注它應(yīng)該是塑鋼的還是鋁合金之外,，還有氣密性、水密性,、隔音能力,、隔熱能力、型材類型等一系列硬性指標(biāo),，執(zhí)手,、鉸鏈、密封膠條等一系列節(jié)點(diǎn)作法也值得開發(fā)商予以重視,。而住宅的性能是有別于功能的一個(gè)概念,。在目前看來，多數(shù)開發(fā)商僅僅關(guān)注住宅的功能,，而尚未對(duì)住宅性能給予足夠的重視,。萬科將加強(qiáng)與客戶的溝通，通過銷售及物業(yè)管理服務(wù)工作的信息反饋,、與客戶面對(duì)面的訪談交流,、總結(jié)過往經(jīng)驗(yàn)等手段，在更深入的層面對(duì)住宅的使用功能,、性能進(jìn)行分析,，并反映在萬科的“住宅標(biāo)準(zhǔn)”之中，為顧客建筑更有深度的住宅,。萬科致力于營(yíng)造一種美好的生活過程,，而不僅僅是住宅本身。人在一個(gè)特定住區(qū)的生活質(zhì)量,，和這個(gè)住區(qū)的位置,、與城市的關(guān)系、住區(qū)規(guī)劃,、住宅質(zhì)量,、環(huán)境配套、管理模式,、鄰居,、社區(qū)精神文化等等一系列因素相關(guān),。因此，萬科所關(guān)注的內(nèi)容將超越建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的范疇,，而觸及美學(xué),、建筑學(xué)、城市及社區(qū)規(guī)劃,、園藝,、心理學(xué)、人體工程學(xué)甚至犯罪學(xué)等方面,。在未來的開發(fā)過程中,，萬科會(huì)擴(kuò)大自己的視野，從物質(zhì)的和精神的層面上關(guān)注住戶的體驗(yàn)與感受,。萬科的產(chǎn)品不僅僅應(yīng)該是好用的,、好

看的、高質(zhì)量的,，同時(shí)也應(yīng)該是舒適的,、活躍的直至是文明的。

二,、全國(guó)性思維,，本土化運(yùn)作 萬科的跨地域擴(kuò)張經(jīng)歷了幾個(gè)階段。從1991年開始,，萬科在全國(guó)十三個(gè)城市投資房地產(chǎn)項(xiàng)目,，并確定了以房地產(chǎn)為核心的發(fā)展方向，但開發(fā)品種涉及住宅,、寫字樓,、商鋪、酒店和保稅倉(cāng)等,。由于缺乏整體開發(fā)思路和發(fā)展戰(zhàn)略,，公司資源迅速分散。1993年國(guó)家宏觀調(diào)控,，各地項(xiàng)目相繼面臨資金和市場(chǎng)困境,。而在管理上，公司還處在對(duì)跨地域管理模式的探討中,，13個(gè)城市的超長(zhǎng)管理鏈條使管理面臨捉襟見肘的局面,，不同的開發(fā)品種和項(xiàng)目也不能形成規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)。從1993年起,，萬科走上了“減法”之路,，投資重點(diǎn)集中至深圳、上海,、北京,、沈陽和天津,，投資品種集中于住宅開發(fā)。經(jīng)過7年的調(diào)整,，萬科選擇了一個(gè)專業(yè),，建立了一個(gè)制度，培養(yǎng)了一支隊(duì)伍,，樹立了一個(gè)品牌,。2000年萬科再度開始了穩(wěn)健而有步驟的新城市擴(kuò)張戰(zhàn)略。在全國(guó)10個(gè)城市的開發(fā),，形成了“萬科地產(chǎn)在中國(guó)”的開發(fā)格局,。在新一輪的擴(kuò)張中，萬科已形成了全國(guó)性思維模式,，優(yōu)勢(shì)突顯,，集團(tuán)與開發(fā)城市之間已形成互動(dòng)的資源網(wǎng)絡(luò)，項(xiàng)目之間遙相呼應(yīng),。理念,、資金,、人才的流動(dòng)與共享,，品牌效應(yīng)呼之欲出。在各地萬科分支機(jī)構(gòu)中,，我們擁有共同的企業(yè)核心價(jià)值觀,、“以客戶為導(dǎo)向”的服務(wù)理念、規(guī)范化的管理模式,、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉I(yè)務(wù)流程以及萬科所提倡的生活方式,。在各地項(xiàng)目中，我們遵循以大規(guī)模開發(fā)為主的原則,，提供完善的配套和無微不至的物業(yè)管理服務(wù),，營(yíng)造富有活力和魅力的社區(qū)文化。在各種類型的產(chǎn)品中,，我們已經(jīng)形成了相對(duì)穩(wěn)定的系列：萬科城市花園,、四季花城、花園新城,。不同系列的產(chǎn)品各具特色,，但始終保持清新、活潑,、溫馨,、體貼的一致風(fēng)格。但是,，作為一個(gè)有著豐富經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商,，我們深知房地產(chǎn)開發(fā)的地域性差異,。南北的差異，城市發(fā)展的差異,，地理環(huán)境的差異,，歷史文脈的差異、地區(qū)需求的差異,，消費(fèi)習(xí)慣的差異??決定了房地產(chǎn)開發(fā)必然是一個(gè)本地化運(yùn)作的行業(yè),。無論是管理還是產(chǎn)品，都必須遵守本地相關(guān)政策,，尊重本地客戶喜好,。因此，萬科提倡“與環(huán)境共生”,，根據(jù)樓盤所處的城市,、環(huán)境、市場(chǎng)細(xì)分,，在戶型設(shè)計(jì),、建材使用、采暖技術(shù),、社區(qū)配套等細(xì)節(jié)上加以變化,。例如萬科最早形成的“城市花園”系列，地塊都處于城鄉(xiāng)結(jié)合部,，容積率相對(duì)較低,，建筑風(fēng)格以現(xiàn)代、歐陸為主,。但北京城花采用德國(guó)民居的建筑風(fēng)格,，坡屋頂，紅磚墻,，整個(gè)建筑群與周圍自然環(huán)境和諧統(tǒng)一,；天津城花由中高層公寓和花園洋房組成，擁有大面積花園綠地,；深圳景田城花引入圍合式規(guī)劃設(shè)計(jì)概念,，重彩勾畫景觀環(huán)境；桂苑城花以鮮艷清麗的色彩,、高低錯(cuò)落的建筑和獨(dú)到的萬科人文,，組成了圍合式景觀社區(qū)。對(duì)跨地域發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,，“全國(guó)性思維”與“本地化運(yùn)作”是密不可分的,。為了更好地了解和利用當(dāng)?shù)刭Y源，我們一直嘗試實(shí)行“管理人員本地化”，而上海萬科和沈陽萬科均取得了顯著的成效,。我們?cè)凇肮芾砣藛T本地化”方面所積累的經(jīng)驗(yàn),，將促進(jìn)萬科“全國(guó)性思維”和“本地化運(yùn)作”的融合。

三,、創(chuàng)新領(lǐng)先的產(chǎn)品開發(fā) 萬科進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè),，是以市場(chǎng)環(huán)境為背景的，因此決定了萬科的產(chǎn)品必須走市場(chǎng)化道路,。剛剛涉足房地產(chǎn)開發(fā)時(shí),，萬科以“物業(yè)管理”為突破點(diǎn)，在住宅市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟,。隨著對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)了解的加深,，萬科逐漸認(rèn)識(shí)到，開發(fā)商不等于設(shè)計(jì)單位,，因?yàn)殚_發(fā)商提供的不僅僅是房子本身,，還是一種生活方式。為了更好地把萬科對(duì)消費(fèi)者需求的理解融入到設(shè)計(jì)單位的作品中,，1994年11月,，萬科設(shè)立了一個(gè)與設(shè)計(jì)單位密切溝通的平臺(tái)--萬創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)顧問有限公司，開始從規(guī)劃設(shè)計(jì)方面提煉更高的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力,。萬創(chuàng)一方面作為開發(fā)商與設(shè)計(jì)單位之間的橋梁,，另一方面成為萬科規(guī)劃設(shè)計(jì)人才的寶庫(kù)。1992年深圳荔景大廈的全復(fù)式住宅設(shè)計(jì),，配合首創(chuàng)的酒店式服務(wù),，標(biāo)志著萬科的住宅產(chǎn)品進(jìn)入了一個(gè)新的層次,。1994年北京萬科城市花園的德國(guó)式低層高密度設(shè)計(jì),，和上海

萬科城市花園的新加坡式設(shè)計(jì)，是萬科在城郊結(jié)合部進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)的成功嘗試,。1996年,，萬科首次與外國(guó)規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)全面合作，在深圳景田萬科城市花園中引入了圍合,、人車分流的設(shè)計(jì)概念,，并在采用歐式建筑設(shè)計(jì)的同時(shí)，著重進(jìn)行景觀環(huán)境設(shè)計(jì),。深圳萬科城市花園獲得國(guó)家建設(shè)部?jī)?yōu)秀工程設(shè)計(jì)一等獎(jiǎng),，為萬科奠定了在住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的領(lǐng)先地位，同時(shí)標(biāo)志著萬科開始將規(guī)劃設(shè)計(jì)擺在重要位置,，住宅產(chǎn)品的綜合品質(zhì)得到了進(jìn)一步提高,。1998年，萬科成立建筑研究中心，專責(zé)研究與建筑,、住宅,、生活密切相關(guān)的前瞻性課題。萬科的注意力,，開始集中于消費(fèi)者的細(xì)節(jié)需求以及住宅產(chǎn)品本身,。世紀(jì)之交，住宅市場(chǎng)步入成熟發(fā)展階段,。這期間萬科推出的樓盤充分表現(xiàn)了融環(huán)境,、土地、住宅和人于一體的風(fēng)格,。深圳彩園,、俊園、溫馨家園,、北京萬科星園,、上海優(yōu)詩(shī)美地、華爾茲花園,、沈陽萬科花園新城延伸了萬科精品樓盤的產(chǎn)品線,，其中北京萬科星園被聯(lián)合國(guó)人類居住委員會(huì)評(píng)為2000年全國(guó)優(yōu)秀社區(qū)環(huán)境金獎(jiǎng)。深圳萬科四季花城的新市鎮(zhèn)開發(fā)模式,，標(biāo)志著萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)入了規(guī)?；l(fā)展階段，也引領(lǐng)萬科進(jìn)一步探索住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)與人的日常生活之間的關(guān)系,。2000年6月,，王石在“新住宅論壇”上發(fā)表了題為“面向新經(jīng)濟(jì)，關(guān)注普通人”的講話,，明確指出“商品住宅從面向少數(shù)群體的奢侈消費(fèi)轉(zhuǎn)向普通人的大眾消費(fèi)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)”,。到目前為止，以多層住宅為主的大規(guī)模項(xiàng)目占萬科總開發(fā)規(guī)模的80%左右,。順應(yīng)規(guī)?；l(fā)展的趨勢(shì)，萬科正從流程和成果標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)方面,，建立跨地域設(shè)計(jì)工作的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),。涵蓋住宅的合理功能、性能,、可持續(xù)發(fā)展等方面的《萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)》即將出臺(tái),，與《室外工程、環(huán)境工程標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系》,、《規(guī)劃設(shè)計(jì),、配套系統(tǒng),、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系》一起，構(gòu)成萬科設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系,。標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)能切實(shí)保證不同地區(qū),、不同系列產(chǎn)品的品質(zhì)，提高設(shè)計(jì),、采購(gòu),、施工的效率，從而使產(chǎn)品的個(gè)性與創(chuàng)新具有更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。2002年3月18日,，國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)局受理了萬科“戶戶帶花園或露臺(tái)的住宅”設(shè)計(jì)的實(shí)用新型專利申請(qǐng)，標(biāo)志著萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)品創(chuàng)新的成功結(jié)合,。

四,、全程品質(zhì)管理 對(duì)開發(fā)商而言，品質(zhì)是創(chuàng)新的基礎(chǔ),；對(duì)客戶而言,，質(zhì)量是滿足居住需求的所有特性的總和。萬科曾獲得許多獎(jiǎng)項(xiàng)： 深圳荔景大廈：中國(guó)建筑工程魯班獎(jiǎng)（國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程）深圳萬科俊園：中國(guó)建筑工程魯班獎(jiǎng)（國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程）上海萬科城市花園：中國(guó)建筑工程魯班獎(jiǎng)（國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程）北京萬科星園：2000年全國(guó)長(zhǎng)城杯建筑結(jié)構(gòu)金獎(jiǎng) 天津萬科城市花園：國(guó)家工程建設(shè)質(zhì)量銀質(zhì)獎(jiǎng) 深圳威登別墅：廣東省優(yōu)質(zhì)樣板工程獎(jiǎng) 上海優(yōu)詩(shī)美地：上海白玉蘭獎(jiǎng)（市優(yōu)質(zhì)工程）?? 這些獎(jiǎng)項(xiàng)充分說明,，萬科在產(chǎn)品品質(zhì)方面一直獲得權(quán)威機(jī)構(gòu)的肯定,。目前，萬科正進(jìn)一步完善全過程的質(zhì)量管理體系,，建立高質(zhì)素的住宅建設(shè)合作網(wǎng)絡(luò)和團(tuán)隊(duì),。作為一個(gè)負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，萬科從2001年開始啟動(dòng)“合金計(jì)劃”,，把各地公司各個(gè)階段比較優(yōu)秀的開發(fā)操作經(jīng)驗(yàn)熔合在一起,，煅取出一套性能穩(wěn)定、廣泛覆蓋的執(zhí)行規(guī)范,，提出“要做沒有質(zhì)量問題的房子”的目標(biāo),。從2002年3月起，《項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程》,、《項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》等一系列設(shè)計(jì)規(guī)范文件陸續(xù)出臺(tái),，為建造優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品打下了基礎(chǔ),。萬科擁有一支經(jīng)驗(yàn)豐富的工程管理隊(duì)伍,，并通過戰(zhàn)略聯(lián)盟、招投標(biāo)等形式,，在工程發(fā)包和監(jiān)理發(fā)包環(huán)節(jié),，與具有一流資質(zhì)的施工、監(jiān)理單位建立了穩(wěn)定的合作關(guān)系,，以保證工程質(zhì)量,。正如聶梅生教授所說，在住宅產(chǎn)業(yè)化中，住宅品的品質(zhì)和信譽(yù)構(gòu)成了住宅品牌的主要內(nèi)涵,。一直以來,，萬科在物資采購(gòu)方式上進(jìn)行了各項(xiàng)改革，努力在流通環(huán)節(jié)保證住宅部品的品質(zhì)和信譽(yù),。2000年12月,，交易平臺(tái)出世，萬科各地地產(chǎn)公司的建材采購(gòu)全部在網(wǎng)上進(jìn)行,，這一公開,、透明、安全,、高效的采購(gòu)方式,，直指國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的痼疾，在同行中得到響應(yīng),。當(dāng)住宅標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)

使大批量采購(gòu)成為可能,，萬科對(duì)住宅部品的嚴(yán)格要求有了更強(qiáng)的“議價(jià)力”。2001年6月,，萬科利用“中城房網(wǎng)”和互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái),，與美標(biāo)潔具、廣州日立電梯,、ici涂料,、賓士柴油發(fā)電機(jī)組、西門子和松本開關(guān)插座等多家優(yōu)質(zhì)部件供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,。這些著名品牌,，因此也成為萬科品牌的有機(jī)組成部分。進(jìn)入2002年,，萬科仍在繼續(xù)重組,、優(yōu)化項(xiàng)目發(fā)展各環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)流程，充分利用公司內(nèi)外的專業(yè)資源,，建立工程管理信息系統(tǒng),，通過專業(yè)化培訓(xùn)、業(yè)務(wù)考察,、案例教學(xué),、專題研究等方式，建立一支有集體尊嚴(yán)和榮譽(yù)感的工程管理隊(duì)伍,，使產(chǎn)品品質(zhì)成為企業(yè)品牌的有力支撐和保障,。