在現(xiàn)在社會,，報告的用途越來越大,，要注意報告在寫作時具有一定的格式,。怎樣寫報告才更能起到其作用呢,？報告應(yīng)該怎么制定呢,？下面我就給大家講一講優(yōu)秀的報告文章怎么寫,，我們一起來了解一下吧,。

土地抵押評估報告?zhèn)浒?土地抵押評估焦點技術(shù)問題篇一

甲方：(貸款人)

乙方：（借款人）

根據(jù)《中華人民共和國合同法》,、《中華人民共和國擔(dān)保法》,、《中華人民共和國物權(quán)法》及有關(guān)法律,、法規(guī)，當(dāng)事人各方經(jīng)協(xié)商一致,，訂立本協(xié)議,。

一,、甲方于年月日向乙方發(fā)放借款元，(大寫：)借款期限年月日起到年 月％,，乙方在每月日前支付當(dāng)月利息,，利息一月一結(jié)。

二,、乙方同意用的土地使用權(quán)做該筆借款的質(zhì)押,，土地使用權(quán)證號為：使用權(quán)人為：

三、乙方應(yīng)按甲方要求妥善保管質(zhì)押財產(chǎn),，如有政府征用的情況,，甲方有權(quán)對于補(bǔ)償款予以提存或者乙方提前償還全部借款。

四,、出現(xiàn)主合同約定還款期限已到,，乙方未依約歸還甲方借款及利息的，甲方有權(quán)依法定方式處分乙方擔(dān)保抵押財產(chǎn),。

1,、甲方處理抵押所得借款，按乙方購買每畝土地價格的的價格索取土地使用權(quán),，抵押價格按每畝萬元,，共畝，共計人民幣萬元整,。

2,、甲方處理抵押所得借款，不足以償還借款本息的,，甲方有權(quán)另行

向乙方索償,。

五、乙方未返還甲方借款或不能按時付利息前,，該抵押具有不可撤銷性,。乙方自愿放棄抗辯權(quán)、訴訟權(quán),、仲裁權(quán),，自愿接受有管轄權(quán)的人民法院執(zhí)行局的強(qiáng)制執(zhí)行，這是乙方的意思表達(dá),、承諾,。

六、本協(xié)議自甲,、乙雙方簽字之日起生效,，自協(xié)議生效之日乙方無權(quán)變賣、轉(zhuǎn)移,、轉(zhuǎn)贈,、轉(zhuǎn)賣,、抵押財產(chǎn)。

七,、在抵押協(xié)議期限內(nèi),，乙方抵押財產(chǎn)因其保管不善造成損毀，甲方有權(quán)要求乙方恢復(fù)抵押財產(chǎn)原狀,，或要求乙方重新提供甲方認(rèn)可的抵押財產(chǎn)。

八,、乙方違反合同約定,，擅自處分抵押財產(chǎn)的行為無效。甲方有權(quán)要求乙方恢復(fù)原狀,，并提前收回主合同項下的借款,，并可以要求乙方支付借款總額的10%的違約金。

九,、使用權(quán)人對抵押物必須擁有充分,、無爭議的所有權(quán)或者處分權(quán)。乙方因隱瞞抵押財產(chǎn)存在共有,、爭議,、被查封、被扣押或已經(jīng)設(shè)定過抵押權(quán)等情況,，給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的應(yīng)給甲方賠償,，并賠償甲方主合同借款總額的10%的違約金。

十,、本協(xié)議未盡事宜,，甲乙雙方協(xié)商可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

十一,、本合同一式份,，其中甲方份，乙方份,，效力相同,。

十二、提示

甲方已提請乙方注意對本協(xié)議條款作全面,、準(zhǔn)確的理解,，并應(yīng)乙方要求作了相應(yīng)的條款說明。簽約各方對本協(xié)議含義認(rèn)識一致,。

本協(xié)議系無異義債權(quán)文書,，如乙方不履行或不完全履行還本付息義務(wù)時，甲方有權(quán)依據(jù)本協(xié)議項下第四條和第五條中約定進(jìn)行解決,，乙方自愿接受,。

甲方（貸款人）蓋章：乙方（借款人）蓋章：

負(fù)責(zé)人法定代表人

或授權(quán)代理人或授權(quán)代理人

年簽約地點：

土地抵押評估報告?zhèn)浒?土地抵押評估焦點技術(shù)問題篇二

儲備土地抵押評估技術(shù)指引（試行）

為了配合當(dāng)前我市儲備土地抵押貸款的需要,，北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會（以下簡稱協(xié)會）根據(jù)相關(guān)法規(guī)，針對儲備土地抵押評估的特殊性,，對涉及的若干問題進(jìn)行研究,，提出如下評估技術(shù)指引，供評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行相關(guān)執(zhí)業(yè)時參考,。

一,、儲備土地的概念

是指市國土資源局為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo),，依法

取得土地,，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)的土地,。

二,、儲備土地抵押評估的技術(shù)路線

根據(jù)《土地儲備管理辦法》的要求：“政府儲備土地設(shè)定抵押權(quán)，其價值按照市場評估價值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定”,。因此,，儲備土地抵押價值及評估技術(shù)路線為：

儲備土地抵押價值=儲備土地市場評估價值-政府土地出讓收益

三、儲備土地市場評估價值的界定

1,、價值內(nèi)涵

儲備土地抵押價值為抵押的儲備土地在評估基準(zhǔn)日的市場價值,，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場評估價值減去政府土地出讓收益和估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

2,、用地條件設(shè)定

（1）土地用途和用地建設(shè)指標(biāo)設(shè)定

儲備土地抵押評估涉及的土地用途和用地建設(shè)指標(biāo),，一般依據(jù)項目的規(guī)劃土地用途和指標(biāo)設(shè)定；特殊情況下可依照現(xiàn)狀土地用途和用地條件進(jìn)行,。

（2）土地開發(fā)程度設(shè)定

儲備土地抵押評估開發(fā)程度設(shè)定為評估基準(zhǔn)日時的土地現(xiàn)狀開發(fā)程度,。

委托方應(yīng)提供土地開發(fā)程度的相應(yīng)資料。未完工部分土地開發(fā)費用及尚未支付的工程款應(yīng)予扣除,。

四,、政府土地出讓收益

政府土地出讓收益可按照《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知》參照劃撥土地使用權(quán)協(xié)議出讓方式進(jìn)行評估。

五,、評估方法

儲備土地抵押評估的具體估價程序和方法參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》執(zhí)行,。

土地抵押評估報告?zhèn)浒?土地抵押評估焦點技術(shù)問題篇三

相關(guān)知識與案例:土地抵押貸款評估探討

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的逐步確立，各類專業(yè)銀行正向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變,，信用貸款也逐步被抵押貸款所取代,。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定,，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán),，同時規(guī)定，抵押的土地使用權(quán)要進(jìn)行評估?，F(xiàn)將土地使用權(quán)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時評估中要注意的一些問題作如下探討。

一、評估目的問題

土地使用權(quán)抵押的目的,，是為債務(wù)人如期履行債務(wù)提供物質(zhì)擔(dān)保。其特點是抵押人不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán),。就抵押人而言，設(shè)定抵押權(quán)的根本目的，是提供債務(wù)履行擔(dān)保而不是取得或變賣土地使用權(quán)。土地使用權(quán)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時,，評估的目的，是為抵押行為雙方提供被抵押土地使用權(quán)的抵押擔(dān)保價格,，而不是土地使用權(quán)本身的價格,。被抵押土地使用權(quán)的這種抵押價格就抵押方而言，表示他所能夠取得的貸款數(shù)據(jù),，以及因抵押而承擔(dān)的額外風(fēng)險。而對于抵押權(quán)人而言,，則意味著他所取得的債務(wù)履行擔(dān)保的程度,，而不是取得土地使用權(quán)的市場價格或清算價格。

二,、評估對象問題

土地資產(chǎn)的抵押是土地使用權(quán)的抵押,，而不是土地所有權(quán)的抵押。這一點,，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中都有了明確的規(guī)定,。另外，抵押權(quán)設(shè)定和抵押權(quán)實現(xiàn)時,，評估的對象是有區(qū)別的,。根據(jù)《國資企函發(fā)（1994）36號》文件的規(guī)定，抵押實現(xiàn)時,，必須進(jìn)行評估,，以確定底價。這就從制度上保證了抵押權(quán)設(shè)定時和抵押權(quán)實現(xiàn)時應(yīng)分別進(jìn)行評估,。在抵押權(quán)實現(xiàn)時,，由于土地使用權(quán)必須采用某種方式短期內(nèi)強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓或出售，由抵押權(quán)人優(yōu)先受償,。此時的評估對象是土地使用權(quán)的清算價格,，完全應(yīng)該采用清算價格標(biāo)準(zhǔn)評估土地使用權(quán)的清算價格。但是,，在抵押權(quán)設(shè)定時,，抵押人向抵押人轉(zhuǎn)移的，不是土地使用權(quán),，而是土地使用權(quán)的抵押權(quán),，同時,，由于此時抵押是否用于強(qiáng)制清償尚未確定，由此可知,，在土地使用權(quán)抵押貸款評估行為中評估的,，應(yīng)該不是抵押物的市場價格或清算價格，而是抵押人向抵押人轉(zhuǎn)移的抵押物的那一部分權(quán)利的價格,，即土地使用權(quán)的抵押權(quán)價格,。

三、土地產(chǎn)權(quán)問題

在明確評估對象以后,，評估人員必須對土地資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán),，進(jìn)行仔細(xì)和嚴(yán)格的界定。

第一,，評估人員在驗證抵押人土地使用證時,，必須親眼驗證證書原件，并在復(fù)印件上簽定注明“原件已審閱”字樣,，以示負(fù)責(zé),。

第二，抵押人的名稱必須與土地使用證上所注明的使用權(quán)人的名稱一致,。如有差異,，必究其原因，弄清來龍去脈,，并予以說明,。

第三，核實國有土地還是集體土地,，并核實是否存在他項權(quán)力,，如是否已經(jīng)抵押貸款過等，以避免抵押人將土地使用權(quán)重復(fù)抵押貸款而造成金融機(jī)構(gòu)損失的情況發(fā)生,。

第四,，土地面積和四至必須明確，在實地踏勘時,，必須認(rèn)真核實,。

四、土地資產(chǎn)再抵押評估問題

在一般情況下,，當(dāng)債務(wù)人還清銀行貸款后,，抵押人與銀行的抵押貸款關(guān)系就告結(jié)束，抵押權(quán)這一土地他項權(quán)力不再存在,。此時,，已撤銷抵押的地產(chǎn)與未曾抵押的地產(chǎn)一樣，可以進(jìn)行抵押貸款。另外,，如果抵押人已經(jīng)抵押的地產(chǎn)是整個地產(chǎn)的一部分,，則未曾抵押的其余部分仍再抵押。如果抵押地產(chǎn)評估價格為1000萬元,，按銀行抵押代款率70%計,，可以貸款700萬元，而抵押人第一次貸款300萬元,，那么,，在這種情況下，抵押人還可以第二次向銀行申請不超過400萬元的貸款,。因為這種再抵押貸款情況,，銀行仍有收回貸款的保證。但是,，如果在評估報告有效期內(nèi),，第一次抵押和第二次抵押的時間相隔較長，而且,，地價已明顯上漲或下跌,，必須重新評估。如果兩次抵押相隔超過評估報告的有效期,，在這種情況下，地產(chǎn)一般要重新評估或至少要由土地評估機(jī)構(gòu)出具注明證實在此期間地價無明顯變動,。

五,、評估原則問題

地產(chǎn)抵押貸款評估是各類不同目的的地產(chǎn)評估的一種，遵循獨立性,、客觀性和科學(xué)性的工作原則之外,，還要遵循地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則和綜合分析原則等操作性原則,。除此之外,，根據(jù)地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)自身的特點，還應(yīng)遵循以下原則：

（一）真實性原則由于抵押期間被抵押土地產(chǎn)權(quán)的未來不確定性,，所以在評估時,，務(wù)必核實抵押人產(chǎn)權(quán)的真實性。包括土地使用者,、面積和四至的真實性,，排除任何不真實的因素，以確保抵押人的合法權(quán)益,。對于產(chǎn)權(quán)不清晰或不完整的情況,，應(yīng)予以詳細(xì)調(diào)查，并在評估報告中說明。

（二）保守性原則由于抵押貸款自身特性,，評估人員對抵押地產(chǎn)的未來收益或市場狀況,，不應(yīng)予以太樂觀的估計。盡管統(tǒng)計數(shù)據(jù)或經(jīng)驗表明地產(chǎn)價格有可能上升,，但在評估時,，仍以當(dāng)時的市場價格為評估值，對未來的升值不予考慮,。然而,，對未來可能的減值，則應(yīng)給予充分的重視,。

六,、評估方法問題

由于抵押貸款抵押設(shè)定時，評估是為抵押人決定將多少款額貸給抵押人提供依據(jù),，因此,，在評估時，一方面要嚴(yán)格遵循評估保守性原則,，盡可能避免銀行的風(fēng)險,；另一方面，也不應(yīng)該隨意壓低地產(chǎn)價格,，評估人員應(yīng)盡量做到評估公平合理,。

地產(chǎn)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時，評估的對象是土地使用權(quán)的抵押貸款價格,，由此可見,，地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定評估與一般的以市場價格為基礎(chǔ)的其他地產(chǎn)評估方法基本相同，即可以用市場比較法,、收益還原法,、成本法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法來進(jìn)行評估。一般說來,，在地產(chǎn)市場較發(fā)育的區(qū)域里,，可選用市場比較法評估；商業(yè)用地用收益還原法比較合理,；工業(yè)用地選用成本法較合理,；在已完成基準(zhǔn)地價及其修正體系的區(qū)域，也可考慮選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法,。當(dāng)然,，在具體地產(chǎn)評估中，往往幾種方法同時運(yùn)用,。值得再次強(qiáng)調(diào)的是,，地產(chǎn)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時評估和其他目的評估不同的是,，運(yùn)用各種評估方法時，都要充分重視保守性原則,。

土地抵押評估報告?zhèn)浒?土地抵押評估焦點技術(shù)問題篇四

關(guān)于土地抵押評估的若干思考

[摘要]：土地抵押評估是土地估價的主要業(yè)務(wù)之一,。土地抵押評估涉及到信貸安全和當(dāng)事人的合法財產(chǎn)保護(hù)問題，所以其不同于一般土地的評估,。在土地抵押評估的實際執(zhí)業(yè)中,，會遇到估價目的含糊、價值類型和估價時點難以確定,、抵押估價業(yè)務(wù)流程不宜規(guī)避信貸風(fēng)險等問題,。本文在這些問題的分析和借鑒國外土地抵押評估經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，提出了土地抵押估價在業(yè)務(wù)流程改進(jìn),、估價行為規(guī)范,、行業(yè)內(nèi)外互補(bǔ)等方面的改進(jìn)建議，以此達(dá)到加強(qiáng)土地抵押估價業(yè)務(wù)管理,，防范土地信貸風(fēng)險,，維護(hù)土地當(dāng)事人的合法權(quán)益的目的。

[關(guān)鍵詞]：土地估價,；抵押估價,；問題；改進(jìn)建議

土地是一種良好的提供債務(wù)履行擔(dān)保的物品,，因為,，土地具有不可移動性、壽命長久,、價值量大,、保值增值性等特點。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的逐步確立,，各類專業(yè)銀行正向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變,，信用貸款也逐步被抵押貸款所取代,。一般,，公民、法人或者其他組織向其他公民,、法人或者其他組織借款時（其中典型的是向銀行申請貸款）,，債權(quán)人為了減少自身的風(fēng)險，往往要求債務(wù)人或者第三人一起提供合法的土地?fù)?dān)保,。為了知道該提供擔(dān)保的土地的價值,，債權(quán)人一般會要求債務(wù)人提供債權(quán)人信任的估價機(jī)構(gòu)出具的估價報告，以作為發(fā)放貸款限額的參考依據(jù),。但是土地抵押因為涉及到信貸風(fēng)險,、土地當(dāng)事人的合法權(quán)益等重要問題，所以土地抵押評估不同于一般土地的評估。

1土地抵押評估的特點

1.1未滿足抵押土地特別要求的,，不得進(jìn)行抵押評估

（1）抵押土地須具有完善的產(chǎn)權(quán)

產(chǎn)權(quán)明晰是抵押土地評估的基本要求,。考慮到土地抵押貸款中的風(fēng)險,，抵押土地應(yīng)具備完善的土地產(chǎn)權(quán),，領(lǐng)取規(guī)范的國有土地使用證。估價人員應(yīng)對抵押土地的國有土地使用證進(jìn)行認(rèn)真審核,，并通過現(xiàn)場勘察,，保證土地使用者、用途,、位置,、面積、權(quán)屬性質(zhì)以及有無他項權(quán)利等與實際相符,，保證抵押土地來源合法,、產(chǎn)權(quán)清楚、用途規(guī)范,、法律文件齊全,。此外，在對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證和國有土地使用證進(jìn)行審核時,，應(yīng)按照“房地一致”的原則,，保證房地產(chǎn)權(quán)利人與土地使用者相一致。在抵押貸款時,，如委托人與土地使用者不一致,，則應(yīng)明確委托人與土地使用者的關(guān)系，并由土地使用者出具同意抵押的書面證明,。

（2）抵押土地的用途應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求

對抵押土地以現(xiàn)狀用途進(jìn)行抵押的,，應(yīng)注意城市規(guī)劃對現(xiàn)狀土地的影響。對由于城市規(guī)劃的改變導(dǎo)致土地用途發(fā)生變化的,，則應(yīng)有規(guī)劃部門的審批意見,，以規(guī)劃部門確認(rèn)的用途為準(zhǔn)。對由于城市規(guī)劃需要在貸款期內(nèi)征用的土地,，應(yīng)不作為抵押資產(chǎn),。

（3）《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，對不能抵押的房地產(chǎn)（其中也包含土

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