隨著人們法律意識(shí)的加強(qiáng),，越來(lái)越多的人通過(guò)合同來(lái)調(diào)和民事關(guān)系,，簽訂合同能夠較為有效的約束違約行為,。怎樣寫(xiě)合同才更能起到其作用呢,？合同應(yīng)該怎么制定呢,？下面是小編幫大家整理的最新合同模板,，僅供參考,，希望能夠幫助到大家。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同上訴狀 買(mǎi)賣(mài)合同的上訴狀篇一

住________________號(hào)，

公民身份號(hào)碼：______________,。

聯(lián)系電話：______________

被告_____________,，男，_____________年_____月__________日出生,，_____族,，________________負(fù)責(zé)人，_________________二巷,，

案由：_________________宅基地使用權(quán)糾紛

訴訟請(qǐng)求：_________________

1,、請(qǐng)求法院判處被告_____________按照《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》履行相關(guān)義務(wù)。

事實(shí)與理由：_________________

原告于20__年8月7日與被告_____________簽訂《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,，協(xié)議轉(zhuǎn)讓_____________第一間宅基地使用權(quán),，并于當(dāng)日支付_____________宅基地預(yù)付款人民幣5萬(wàn)元整，但_______________至今未按照協(xié)議內(nèi)容履行義務(wù),，沒(méi)有辦理相關(guān)的手續(xù),，導(dǎo)致原告一直未取得該宅基地的使用權(quán)。原告多次與_______________協(xié)商未果,，請(qǐng)求法院判處_______________及時(shí)履行協(xié)議義務(wù),。

證據(jù)和證據(jù)來(lái)源：_________________

1、《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》

2,、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行銀行卡存款業(yè)務(wù)回單

3,、被告關(guān)于收到宅基地預(yù)付款的《收據(jù)》

此致

__________縣人民法院

具狀人：______________

_____年_____月_____日

房屋買(mǎi)賣(mài)合同上訴狀 買(mǎi)賣(mài)合同的上訴狀篇二

第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。

出賣(mài)人以_____________方式取得位于_____________,、編號(hào)為_(kāi)____________的地塊的土地使用權(quán),。【土地使用權(quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為_(kāi)____________,。該地塊土地面積為_(kāi)____________,，規(guī)劃用途為_(kāi)____________，土地使用年限自_______________年___________月___________日至_______________年___________月_______________日,。出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn),，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】_____________,。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為_(kāi)____________,，施工許可證號(hào)為_(kāi)____________。

第二條商品房銷(xiāo)售依據(jù),。

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】,。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為_(kāi)____________，商品房預(yù)售許可證號(hào)_____________,。

第三條買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況,。

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一,，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn))為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：_________________

第_____________【幢】【座】_____________【單元】【層】_____________號(hào)房,。該商品房的用途為_(kāi)____________，屬_____________結(jié)構(gòu),，

層高為_(kāi)____________,，建筑層數(shù)地上_____________層，地下_____________層,。該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】,。該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共_____________平方米，其中,，套內(nèi)建筑面積_____________平方米,，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e_____________平方米(有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二)。

第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款,。

出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述第_____________種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：_________________

1.按建筑面積計(jì)算,，該商品房單價(jià)為(_____________幣)每平方米_______________元，總金額(_____________幣)___________千___________百___________拾___________萬(wàn)___________千___________百___________拾___________元整,。

2.按套內(nèi)建筑面積計(jì)算,，該商品房單價(jià)為(_____________幣)每平方米_________________元，總金額(_________________幣)___________千___________百___________拾___________萬(wàn)___________千___________百___________拾___________元整,。

3.按套(單元)計(jì)算,，該商品房總價(jià)款為(_________________幣)___________千___________百___________拾___________萬(wàn)___________千___________百__________拾_______________元整。

4.________________,。

第五條面積確認(rèn)及面積差異處理,。

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】(本條款中均簡(jiǎn)稱(chēng)面積)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理,。

當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的,，不適用本條約定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的,，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn),。

甲方(蓋章) ___________

法定代表人(簽章) ___________

乙方(簽章) ___________

____ 年 _____ 月 _____ 日

房屋買(mǎi)賣(mài)合同上訴狀 買(mǎi)賣(mài)合同的上訴狀篇三

原告_______________，男,，_____________年__________月__________日出生,，_____族，_____________技術(shù)員,，

住________________號(hào),，

公民身份號(hào)碼：______________。

聯(lián)系電話：______________

被告_____________,，男,，_____________年_____月__________日出生,，_____族，________________負(fù)責(zé)人,，_________________二巷,，

案由：_________________宅基地使用權(quán)糾紛

訴訟請(qǐng)求：_________________

1、請(qǐng)求法院判處被告_____________按照《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》履行相關(guān)義務(wù),。

事實(shí)與理由：_________________

原告于20__年8月7日與被告_____________簽訂《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,，協(xié)議轉(zhuǎn)讓_____________第一間宅基地使用權(quán)，并于當(dāng)日支付_____________宅基地預(yù)付款人民幣5萬(wàn)元整,，但_______________至今未按照協(xié)議內(nèi)容履行義務(wù),，沒(méi)有辦理相關(guān)的手續(xù)，導(dǎo)致原告一直未取得該宅基地的使用權(quán),。原告多次與_______________協(xié)商未果,，請(qǐng)求法院判處_______________及時(shí)履行協(xié)議義務(wù)。

證據(jù)和證據(jù)來(lái)源：_________________

1,、《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》

2,、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行銀行卡存款業(yè)務(wù)回單

3、被告關(guān)于收到宅基地預(yù)付款的《收據(jù)》

此致

__________縣人民法院

具狀人：______________

_____年_____月_____日

房屋買(mǎi)賣(mài)合同上訴狀 買(mǎi)賣(mài)合同的上訴狀篇四

房屋屬于不動(dòng)產(chǎn),，其于不動(dòng)產(chǎn)的特殊性,，買(mǎi)賣(mài)房屋所有權(quán)應(yīng)從產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)辦理完畢之時(shí)起轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人。依據(jù)物權(quán)變動(dòng)原理,，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間界限只適用法律規(guī)定,，而不允許當(dāng)事人另行約定。然而,，我們應(yīng)當(dāng)知道,，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的時(shí)間界限，又因權(quán)利取得原因不同而有差異,。各國(guó)民事法律將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利取得原因區(qū)分為兩種：以法律行為方式取得和以法律行為之外其他方式取得,。以法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的，須將移轉(zhuǎn)權(quán)利的意思登記公示,，否則不能產(chǎn)生取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的效力,。之所以規(guī)定以法律行為方式變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)需要經(jīng)過(guò)登記公示才產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，是為了保護(hù)交易第三人利益,，維護(hù)交易安全并鼓勵(lì)交易之實(shí)施,。

近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展,，現(xiàn)行居民住房由福利分房政策變?yōu)樨泿呕?、商品化的住房政策，公民間買(mǎi)賣(mài)私房的現(xiàn)象也將日益增多,。因此,，以法律手段規(guī)范,、管理房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人的行為，確保房屋買(mǎi)賣(mài)的公平,、公正,、合法的進(jìn)行，已成為民事法律研究的重要課題之一,。在此,，依現(xiàn)行有關(guān)法律和法規(guī)就房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議效力談?wù)務(wù)J識(shí),。

一,、房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定的法律根據(jù)

房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬民事買(mǎi)賣(mài)合同的范疇，其性質(zhì)為民事法律行為,，認(rèn)定效力的目的在于解決是否受法律保護(hù)的問(wèn)題,，其社會(huì)效益是維護(hù)交易的安全和信譽(yù)。目前,，房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定的根據(jù)主要是國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市私房管理?xiàng)l例》和我國(guó)立法機(jī)關(guān)頒布的《民法典》,。其一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的形式要件問(wèn)題,，亦即買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議是口頭或書(shū)面均可,，還是必須采用書(shū)面形式。根據(jù)《條例》第6條第（二）項(xiàng)規(guī)定,，購(gòu)買(mǎi)房屋辦理過(guò)戶登記時(shí),，“須提交房屋所有權(quán)證、買(mǎi)賣(mài)合同和契證”,。顯然,，買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議是以書(shū)面合同為其成立的要件。要求書(shū)面形式的要件關(guān)鍵是要認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同是諾成性合同,，而非實(shí)踐性合同,。只要買(mǎi)賣(mài)房屋合同當(dāng)事人以書(shū)面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當(dāng)事人一方隨意翻悔,。這一規(guī)定為當(dāng)事人因房?jī)r(jià)過(guò)高或過(guò)低等不合理,、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二,、房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效成立的實(shí)質(zhì)法律依據(jù)問(wèn)題,，亦即一項(xiàng)合法、有效房屋買(mǎi)賣(mài)民事法律行為成立須同時(shí)具備的條件,。根據(jù)《民法典》第50條之規(guī)定為：第一,、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；第二,、意思表示真實(shí),；第三,、不違反法律和社會(huì)公共利益。由此可見(jiàn),，一項(xiàng)具體的房屋買(mǎi)賣(mài)合同只要符合上述形式要件和實(shí)質(zhì)要件就在特定當(dāng)事人之間產(chǎn)生了不可撤銷(xiāo)的特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系,，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會(huì)產(chǎn)生法律的后果（或按違約制裁或按繼續(xù)強(qiáng)制履行處理）,。

二,、淺談房屋買(mǎi)賣(mài)存在的幾種類(lèi)型

1、關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議效力

近年,，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍,，農(nóng)民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售與他人,。購(gòu)買(mǎi)者中有的是本村或外村村民,，有的是外來(lái)打工者，還有的則是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民,，在類(lèi)似的房屋買(mǎi)賣(mài)中產(chǎn)生的糾紛也較多,。該類(lèi)案件訴至法院后，涉及的首要問(wèn)題即是：合同是否有效,。一種意見(jiàn)認(rèn)為,，如果購(gòu)房者能取得宅基地使用權(quán)，買(mǎi)賣(mài)合同不存在其他違法行為,，則應(yīng)認(rèn)定合同有效,。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán),，而無(wú)處分的權(quán)利,，而出售住房的行為，實(shí)際上已處分了宅基地使用權(quán),，故合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效,。 更為嚴(yán)格。如果將這些規(guī)定適用于售房行為,，購(gòu)房者的資格待定,，村民出售房屋將難上加難。

通過(guò)前述提到的法律,、法規(guī)規(guī)定,，不難看出，國(guó)家對(duì)宅基地申請(qǐng)是嚴(yán)格控制的,，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請(qǐng)到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋,，但關(guān)系到在出售房屋問(wèn)題上發(fā)生爭(zhēng)議如何認(rèn)定?？创@一問(wèn)題,，究其實(shí)質(zhì)是如何認(rèn)定宅基地的權(quán)利性質(zhì),，以及宅基地上的權(quán)利與地上建筑物的權(quán)利關(guān)系。

我國(guó)土地所有權(quán)的主體分為國(guó)家和集體兩種,。宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有,，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人,，有權(quán)在取得的土地上享有占有,、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物,。作為使用權(quán)人無(wú)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地,，但如果使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地使用權(quán)人,。此時(shí),，房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)分屬不同的權(quán)利主體,，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制,。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點(diǎn)決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走,。

如果只能允許房隨地走,，那么村民因不享有土地的所有權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。他只能對(duì)其建筑物或其他附著物享有占有,、使用,、收益的權(quán)利，而無(wú)從行使最重要的處分的權(quán)能,。如果宅基地使用權(quán)人欲走出農(nóng)村,、到處面的世界開(kāi)創(chuàng)一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過(guò)出租來(lái)發(fā)揮物的效用,。無(wú)疑,，這使其權(quán)利的行使很不充分。如果允許地隨房走,，即村民有權(quán)出售住房,，村民對(duì)房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，那么此舉是否有礙集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地享有的所有權(quán)呢筆者認(rèn)為,，并不影響,。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其所有的土地實(shí)際上并不能行使更多的權(quán)利,。當(dāng)村民出售房屋時(shí),，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過(guò)出售房屋而從中獲得宅基地的收益,，他只能獲得出售建筑物的利益,。因此,，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵犯的問(wèn)題。且允許農(nóng)村房屋自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢⑹罐r(nóng)村的房屋發(fā)揮最大的效用,。

民法典草案第十五章規(guī)定了宅基地使用權(quán),，從草案規(guī)定可看出，草案允許農(nóng)村房屋出售,。該草案第272條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的,，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。第273條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)抵押的,，在實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)時(shí),，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。由此可見(jiàn),，草案對(duì)房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)系采地隨房走,。

應(yīng)該說(shuō)草案的規(guī)定是積極、合理并可行的,。我們可以比較一下城市居民的房屋所有權(quán)與農(nóng)村村民的房屋所有權(quán),。城市居民出售擁有所有權(quán)的住房，法律并未設(shè)置特別的規(guī)定,。城市的房改房與農(nóng)村的房屋有一定的相似之處,，房改房的售價(jià)中不含土地收益，因此建設(shè)部規(guī)定已售公房上市應(yīng)當(dāng)向國(guó)家或產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)交一部分土地收益,。國(guó)家對(duì)城市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)持積極的開(kāi)放政策,。農(nóng)村村民享有的住房所有權(quán)與城市居民的住房在所有權(quán)的權(quán)屬方面并無(wú)二致，如果對(duì)村民售房采限制性政策,，對(duì)村民來(lái)說(shuō)是不公平的,。為此，筆者建議,，國(guó)家對(duì)村民售房也可考慮參照城市房改房上市的有關(guān)做法,，由集體土地所有權(quán)人收取一定的土地收益。作為村民,，其無(wú)償使用宅基地是基于其特定的社員身份,，通過(guò)購(gòu)房取得他人宅基地使用權(quán)的人如果不具有社員身份，完全可以通過(guò)向土地的所有權(quán)人交納一定的費(fèi)用取得宅基地使用權(quán),。如果是具有社員身份的人,，可分為兩種情況：其已有宅基地且達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以購(gòu)買(mǎi)他人的住房,，但必須繳納一定的土地費(fèi)用,。如果是沒(méi)有宅基地或達(dá)不到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以經(jīng)過(guò)報(bào)批后，無(wú)須繳納一定的土地費(fèi)用,。如此考慮與國(guó)家的土地政策并不矛盾,，國(guó)家對(duì)耕地的保護(hù)是采取嚴(yán)格的政策，而宅基地與耕地性質(zhì)不同,，經(jīng)過(guò)合法報(bào)批,，宅基地上已建造了建 筑物或附著物，一般不會(huì)再恢復(fù)到耕地性質(zhì),，允許農(nóng)村村民出售房屋與國(guó)家對(duì)耕地的保護(hù)政策并無(wú)抵觸,。因此，對(duì)宅基地上住房的出售應(yīng)當(dāng)采用放開(kāi)的政策,。關(guān)于宅基地的控制應(yīng)當(dāng)在宅基地的申請(qǐng)上從嚴(yán)把關(guān),。“一戶只能擁有一處宅基地”建議改為“一戶只能申請(qǐng)一處宅基地”,?？傊P者認(rèn)為,，村民出售住房的合同,，如果沒(méi)有其他違法行為，以認(rèn)定有效為宜,。

2,、關(guān)于城鎮(zhèn)私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力

這個(gè)問(wèn)題是處理和解決房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛首先應(yīng)當(dāng)解決的問(wèn)題,，私有房屋買(mǎi)賣(mài)是私有房屋所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移,、變動(dòng)的重要原因，然而房屋是重要的不動(dòng)產(chǎn),，房屋的買(mǎi)賣(mài)與一般動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)有著不同的要求：1,、房屋買(mǎi)賣(mài)合同為要件合同，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同”由此可以看出房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)以書(shū)面形式,，從而排除了口頭形式達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)合同,。2、對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體的限制,。根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定“機(jī)關(guān),、團(tuán)體、部隊(duì),、企業(yè),、事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋，如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi),，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)”,。此條規(guī)定明確了機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì),、企業(yè),、事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面,，其中農(nóng)村私有房屋的買(mǎi)賣(mài),，國(guó)家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)和辦理任何手續(xù)，但國(guó)家對(duì)于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的,，例如：1985年國(guó)務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等,，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租,、買(mǎi)賣(mài)和擅自轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊粶?zhǔn)在承包地,、自留地上建房。1982年2月13日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定：由于買(mǎi)賣(mài)房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的,，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù),，更換證書(shū)?！锻恋毓芾矸ā分幸惨?guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的,，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書(shū),。這一方面不再多述,。3、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題,。在司法界對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效的必要條件呢未辦理登記手續(xù)的買(mǎi)賣(mài)合同是否就無(wú)效呢有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，因?yàn)檫@違反了有關(guān)法律法規(guī),。筆者贊成下面一種觀點(diǎn)：《中華人民共和國(guó)民法典》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同,，自成立時(shí)生效。法律,、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn),、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定,。由此可以看出,，合同生效有兩種情形：一是須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效,，這種批準(zhǔn),、登記指的是雙方當(dāng)事人簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門(mén)辦理批準(zhǔn)或登記才生效,。二是合同一經(jīng)簽訂,，合同即具有法律效力，合同本身無(wú)需批準(zhǔn)或登記。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題,，屬于第二種情形,，他調(diào)整的是當(dāng)事人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買(mǎi)賣(mài)后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求,，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),，是物權(quán)變動(dòng)的要求，所以,，是否辦理房屋過(guò)戶手續(xù),，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同及其效力并無(wú)影響,。另外從《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條“……房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí),，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”的規(guī)定中也可以看出，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序,，而不是買(mǎi)賣(mài)合同的有效條件,，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不能認(rèn)定房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此來(lái)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,；另一方面,，買(mǎi)賣(mài)合同是辦理所有權(quán)登記的必須證件之一，而無(wú)效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的,。所以最高人民法院在有關(guān)的文件中所指的“買(mǎi)賣(mài)無(wú)效”應(yīng)當(dāng)理解為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力,，在實(shí)踐中，如果將登記要件絕對(duì)化,，不區(qū)分具體情況,，則不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，維護(hù)交易秩序和財(cái)產(chǎn)秩序,。

3,、如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買(mǎi)賣(mài)糾紛中存在的問(wèn)題

某商品房銷(xiāo)售中心或公民個(gè)人將自己的房屋首先銷(xiāo)售給了一方，之后又重復(fù)將該房賣(mài)給另一方,，法律應(yīng)當(dāng)支持哪一方購(gòu)房戶，這類(lèi)糾紛在現(xiàn)實(shí)生活中也并不少見(jiàn),，這里要具體情況具體分析：1,、如果先購(gòu)房一方已進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，后購(gòu)房方未予登記,，則可依法支持前者,，認(rèn)定后者的購(gòu)房合同有效，由賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任,。2,、如前、后兩方都進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，則應(yīng)根據(jù)雙方產(chǎn)權(quán)登記的合法性進(jìn)行審查或登記先后順序來(lái)認(rèn)定各自的效力問(wèn)題,。3,、如果前、后兩方均未辦理產(chǎn)權(quán)登記,，前方的購(gòu)房合同意思表示真實(shí),，買(mǎi)賣(mài)合同依法有效成立，雖未進(jìn)行登記,，但根據(jù)現(xiàn)實(shí)中分房,、買(mǎi)賣(mài)房屋的交易慣例，交付了鑰匙,、產(chǎn)權(quán)證書(shū)等,，即購(gòu)方就可對(duì)住房進(jìn)行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規(guī)定,，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為已經(jīng)交付,，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。后者的購(gòu)房合同也應(yīng)認(rèn)定為有效,，但由于賣(mài)方已經(jīng)將合同約定的標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給他人,，從而導(dǎo)致合同無(wú)法履行，賣(mài)方對(duì)其違約行為應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,。4,、如果前者未辦理過(guò)戶手續(xù)，后者卻辦理了過(guò)戶手續(xù),，那么就要看后者是否具有侵害前者債權(quán)的惡意,，或具有與銷(xiāo)售方惡意串通的行為，或故意采用違法的,、違背善良風(fēng)俗的方法侵害前者的利益,，即所謂的善意取得。如具有這些因素,，也應(yīng)認(rèn)定后者的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和產(chǎn)權(quán)登記有效,，由賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。如不具備這些因素,，則后者的產(chǎn)權(quán)變更登記的效力應(yīng)當(dāng)受到法律的維護(hù),，即不能否認(rèn)已通過(guò)登記對(duì)房屋所享有的所有權(quán)，也只有這樣才能確認(rèn)并保護(hù)因登記取得的權(quán)利,，否則的話,，產(chǎn)權(quán)登記的公信力難以維護(hù)。在司法實(shí)踐中,，還有一個(gè)問(wèn)題就是在保護(hù)后者對(duì)房屋的所有權(quán)時(shí),，會(huì)遇到一個(gè)矛盾,，即前者可能對(duì)房屋進(jìn)行裝修、修繕,，這樣當(dāng)后者要求交付房款時(shí),，前者即使已交付，也不能恢復(fù)原狀,，或恢復(fù)原狀在經(jīng)濟(jì)利益上是極不合理的,，如不恢復(fù)原狀，則前者對(duì)房屋所作的裝修不一定符合后者的需要,，但在現(xiàn)實(shí)生活中往往是后者一定要求前者必須搬出,，這里我們應(yīng)當(dāng)考慮到，前者也是有責(zé)任的,，因?yàn)榍罢邞?yīng)當(dāng)知道在自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記前,，自己還沒(méi)有在法律上取得對(duì)房屋的所有權(quán)，在此情況下,，他冒然對(duì)房屋進(jìn)行裝修,，則應(yīng)承擔(dān)這種不利的風(fēng)險(xiǎn)后果，但又要考慮到在前者的購(gòu)房合同未被確認(rèn)無(wú)效前,，不能不說(shuō)前者對(duì)房屋的占有是無(wú)法律依據(jù),，筆者認(rèn)為，除各方當(dāng)事人依法請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)或支付各種損失及各種費(fèi)用外,，裝修,、修繕的相關(guān)費(fèi)用前者也應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得補(bǔ)償，在必要時(shí)前者還可獲得搬出房屋的搬遷費(fèi)用,。

四,、如何解決未經(jīng)權(quán)屬登記的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛的問(wèn)題

在現(xiàn)實(shí)生活中，如a將其所有的房屋通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同賣(mài)與b,，并將房屋實(shí)際交付,，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，b在使用一段時(shí)間后,，又通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同將該房屋賣(mài)給c,，并交付給c。上述交易活動(dòng)中,，對(duì)a與b之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題無(wú)什么岐義,，但bc之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力存在如下兩種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為bc之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)是無(wú)效合同，因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《房地產(chǎn)法》）第37條第（六）項(xiàng)規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓,。”雖然b與a簽訂了房屋協(xié)議,，由于雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶,，a仍然是該房屋的真正所有權(quán)人,，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五十一條“無(wú)處分權(quán)處分他人的財(cái)產(chǎn)”以及第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效,，b與c簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了上述規(guī)定,，故b與c之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)是無(wú)效合同。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，b與c之間簽訂的合同應(yīng)是有效合同,，根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)第56條的規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿，并立有契約,，買(mǎi)方已交付了房款,，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為,，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的,，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù),?！庇纱藦腶公司與b簽訂協(xié)議并交付房屋時(shí)起，b事實(shí)上已對(duì)該房屋享有物權(quán)的職能即占有,、使用,、收益和處分的權(quán)利，雙方只是欠缺房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶的形式要件,。b與c之間簽訂的合同是雙方在平等,、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,，雙方的買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)受法律的保護(hù),，雙方所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法、有效,。

筆者贊同第二種觀點(diǎn),，理由如下：在房屋買(mǎi)賣(mài)案件中，常常認(rèn)為未到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,，這種看法是錯(cuò)誤的,。如前所述，買(mǎi)賣(mài)后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求,，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),，是物權(quán)變動(dòng)的要求，所以,，是否辦理房屋過(guò)戶手續(xù),，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而買(mǎi)賣(mài)合同是一種債權(quán),，標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移對(duì)合同本身的效力并無(wú)影響,。當(dāng)然,，c為了標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)有效轉(zhuǎn)移，使標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)無(wú)瑕疵,，尚需辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶,，但是，c不能通過(guò)與b簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶,。在實(shí)際操作中,，a要通過(guò)與b之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同將標(biāo)的物過(guò)戶給b，b再通過(guò)與c的房屋買(mǎi)賣(mài)合同將房屋轉(zhuǎn)移給c,，通過(guò)這種程序,，也避免了國(guó)家稅收的流失。

五,、拆遷戶對(duì)拆遷安置房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)時(shí)其合同效力及相關(guān)問(wèn)題法律分析

拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū),，此類(lèi)房屋就普通商品房而言有著特殊性質(zhì)，為此從物權(quán)理論出發(fā),，結(jié)合民法誠(chéng)實(shí)信用原則和不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度對(duì)拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力及履行中相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析,。

與普通的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛不同的是，拆遷安置房在進(jìn)行交易時(shí)尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū),，土地使用權(quán)性質(zhì)也有特殊性,，因此在處理之際觀點(diǎn)紛呈，做法不一,。

實(shí)例一,，xx年9月8日,原告華某與被告應(yīng)某簽訂《賣(mài)房協(xié)議》一份，約定被告將其即將交付的拆遷安置房一套賣(mài)給原告,，房屋面積77.63平方米,總價(jià)款22.5萬(wàn)元,。協(xié)議簽訂后，原告按約支付了定金和預(yù)付款,，被告于同年11月8日將房屋交付原告并由后者入住,。xx年4月初，被告領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證后卻拒絕履行協(xié)議,，至今未辦理過(guò)戶手續(xù),。原告要求被告繼續(xù)履行協(xié)議，協(xié)助原告辦理房屋過(guò)戶手續(xù),。庭審時(shí),，被告以雙方簽訂協(xié)議時(shí)，轉(zhuǎn)讓的房屋尚未交付,，也沒(méi)有領(lǐng)取任何權(quán)屬證書(shū),，原、被告之間這一買(mǎi)賣(mài)行為違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”這一強(qiáng)制性法律規(guī)定,，要求確認(rèn)雙方買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效,。

實(shí)例二,，原告陳某與被告汪某房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛,。與案例一情況相同,，被告在雙方簽訂協(xié)議并收取原告預(yù)付款，原告也入住的情況下,，卻拒絕履行協(xié)議,，辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，被告以該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn),，被告未經(jīng)共有權(quán)人同意擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的行為無(wú)效,，要求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

未領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)房屋（預(yù)購(gòu)房屋）轉(zhuǎn)讓的效力問(wèn)題

要確認(rèn)兩個(gè)案例中房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的效力,，必須正確理解《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定,。首先要澄明的一個(gè)問(wèn)題是，“房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”不等同于“房地產(chǎn)不得買(mǎi)賣(mài)”,。該法第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài),、贈(zèng)予或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！币虼?，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”應(yīng)包括簽訂合同、付款,、房屋交付,，過(guò)戶登記等一系列債權(quán)行為和物權(quán)行為，所謂“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為上述系列行為不能徹底完成,，不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同履行目的,，但不得據(jù)此認(rèn)為法律禁止訂立預(yù)購(gòu)房（期房）轉(zhuǎn)讓合同或所簽訂的合同一律無(wú)效。

此外,，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條：“商品房預(yù)售的,，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定,?！睆拇藯l的立法含義可以看出，預(yù)售商品房在取得權(quán)屬證書(shū)之前再行轉(zhuǎn)讓是可行的,，否則應(yīng)當(dāng)明令禁止,。其實(shí)，《城市房地產(chǎn)管理法》（草案）中曾明文規(guī)定禁止預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓?zhuān)摲ㄕ筋C布時(shí),，卻又改為上述45條的規(guī)定,，由此也可以看出我國(guó)法律對(duì)預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓予以認(rèn)可的基本精神。從上述兩案來(lái)看,，雙方在簽訂協(xié)議時(shí),，被告的拆遷安置房尚未建成,，但這并不影響該轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，而且,，以尚不存在或尚未實(shí)際取得的物作為標(biāo)的物訂立合同,，在現(xiàn)實(shí)生活中普遍存在，合同法也持肯定態(tài)度,，典型的例子是融資租賃合同,、期貨交易等。

當(dāng)前理論界對(duì)于未辦理過(guò)戶手續(xù)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題已趨于統(tǒng)一,，已認(rèn)識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記只是物權(quán)變動(dòng)的成立要件,，而非買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件。最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)民法典若干問(wèn)題的解釋》也明確規(guī)定：“當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,，合同標(biāo)的物的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移,。”這一做法的轉(zhuǎn)變有力地制止了一些借口不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)未登記就主張合同無(wú)效,，以追求更大利益的不誠(chéng)信行為,。而正確認(rèn)識(shí)并區(qū)分預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓合同的效力也有與之相同的社會(huì)效果。就上述兩案而言,，雙方在簽訂賣(mài)房協(xié)議時(shí)對(duì)房屋權(quán)屬證書(shū)尚未領(lǐng)取的狀況是明知的,，雙方對(duì)買(mǎi)賣(mài)房屋約定明確，產(chǎn)權(quán)亦無(wú)其他爭(zhēng)議,，購(gòu)買(mǎi)的房屋已交付原告入住,，并且訴訟發(fā)生前被告已領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的情況下如果仍然僵化地理解適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，勢(shì)必會(huì)助長(zhǎng)一種隨意悔約,，違背誠(chéng)信的不良社會(huì)風(fēng)氣,，也是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的一種踐踏。

誠(chéng)然,，當(dāng)前造成一些地方房?jī)r(jià)飛漲有“惡炒樓花”的原因,，目前各地也都有相應(yīng)的禁止期房買(mǎi)賣(mài)的規(guī)定，這些地方性規(guī)定或其他部門(mén)規(guī)章也不能作為法院認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù),。另一方面,，現(xiàn)實(shí)生活中預(yù)購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)的原因眾多，一味禁止預(yù)購(gòu)房轉(zhuǎn)讓的立法意圖也難以得到貫徹實(shí)現(xiàn),。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期,，禁止轉(zhuǎn)讓可能會(huì)在一定范圍內(nèi)達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的作用，但一個(gè)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序可能更需要的是市場(chǎng)因素的自然調(diào)節(jié),。

總之,，上述案例一的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，合同雙方當(dāng)事人具有民事行為能力、意思表示真實(shí),、標(biāo)的物確定也未違反法律規(guī)定,，并且被告在起訴前已經(jīng)領(lǐng)取了房屋權(quán)屬證書(shū)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同的效力,。

夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)的效力

處理第二類(lèi)案件時(shí)首先要查明被告汪某在出賣(mài)他們共有的房屋時(shí)是否屬于擅自處分,，現(xiàn)實(shí)生活中相當(dāng)多的情況都是夫妻雙方共同決定處分共有財(cái)產(chǎn)，具體由一人出面與買(mǎi)方商談,，當(dāng)另一方對(duì)約定的價(jià)格不滿意,，這種情形則不構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，不影響已簽訂合同的效力,。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法典》若干問(wèn)題的意見(jiàn)第89條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù),。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效,。但第三人善意,、有償取得財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益,，對(duì)其他共有人的損失,，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。因此,，本案中即使被告汪某出賣(mài)房屋沒(méi)有經(jīng)過(guò)其他共有人的同意,，屬擅自處分不動(dòng)產(chǎn)行為，原告也構(gòu)成善意第三人,，其依據(jù)合同可獲得的利益也應(yīng)予以保護(hù),，而房屋共有人之損失可以向無(wú)權(quán)處分人主張侵權(quán)賠償。理由在于：

1,、善意取得制度作為各國(guó)普遍實(shí)行的一項(xiàng)維護(hù)交易安全的民事制度,，其適用對(duì)象不僅限于動(dòng)產(chǎn)，也應(yīng)包括不動(dòng)產(chǎn),。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)交易也會(huì)因登記錯(cuò)誤,、疏漏、未登記等原因發(fā)生無(wú)權(quán)處分問(wèn)題,，而第三人也同樣存在是否知情即是否為善意的問(wèn)題,。如果不動(dòng)產(chǎn)交易中第三人取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，則從保護(hù)善意第三人,、維護(hù)交易秩序的目的出發(fā),，應(yīng)當(dāng)允許第三人獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在瑞士、德國(guó)等大陸法系國(guó)家立法上也有規(guī)定,。具體到本案中,，因雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，被告房屋尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū),，原告也無(wú)從審查不動(dòng)產(chǎn)共有人情況,。原告取得房屋支付了當(dāng)時(shí)合理的市場(chǎng)價(jià)格，并且已經(jīng)入住該房屋,，雖然這時(shí)原告尚未取得房屋的登記證明,，但這也是由于被告違約，拒絕履行合同義務(wù)所造成的局面,，并不影響原告作為善意第三人的地位,，應(yīng)當(dāng)說(shuō)原告在一系列過(guò)程中是善意且無(wú)過(guò)失的。

2,、從利益衡量角度觀之,，如果以被告主張的未經(jīng)共有人同意的理由確認(rèn)合同無(wú)效，則會(huì)使買(mǎi)受人訂立合同的目的徹底落空,。在合同有效的情況下,，尚能取得房屋所有權(quán)。若合同無(wú)效,，則使這種可能性完全喪失,。而我們知道，此時(shí)適用締約過(guò)失追究被告責(zé)任與正常的合同履行利益之間是存在很大差距的,。如果不適用善意取得制度來(lái)保護(hù)善意第三人的利益,，則交易中大量的合同會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效，將極大地降低合同制度的可信賴程度,，損害市場(chǎng)信用,。不利于市場(chǎng)信用機(jī)制的建立，也不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)交易便捷的基本要求,。

拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立與生效

拆遷安置房屋的土地使用性質(zhì)一般情況下是國(guó)有劃撥土地,，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)許轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！被谶@一規(guī)定,，有觀點(diǎn)認(rèn)為,，上述拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，如未到有關(guān)部門(mén)辦理報(bào)批手續(xù),，則買(mǎi)賣(mài)合同未生效,。對(duì)此，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┑诰艞l第一款規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定,，法律,、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)手續(xù)才生效,。在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的,，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效,；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),，但未規(guī)定登記后生效的,，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不得轉(zhuǎn)移,。”因《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條并未規(guī)定合同必須在報(bào)批,、登記后才生效（這與民法典規(guī)定“抵押合同自登記之日起生效”有著顯著區(qū)別）,，因此，上述拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立后雖暫時(shí)沒(méi)有履行報(bào)批,、登記手續(xù),，但并不影響合同的效力，只是交易房屋的所有權(quán)不能發(fā)生轉(zhuǎn)移,，當(dāng)事人訂立合同之物權(quán)變動(dòng)的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),。

拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)交易實(shí)例中，雙方對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的報(bào)批,、登記手續(xù)都是放在合同履行過(guò)程的房屋過(guò)戶階段進(jìn)行,，而房管部門(mén)也是將房地產(chǎn)交易、房屋所有權(quán)發(fā)證審批同時(shí)進(jìn)行,，由受讓方繳納土地出讓金后再由房管部門(mén)批準(zhǔn)交易并著手核發(fā)房產(chǎn)證,。從實(shí)際操作的這一做法中，也可以看出拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力并不受批準(zhǔn),、登記手續(xù)的影響,。

三、正式簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),，應(yīng)具備哪些條件

根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)管理的有關(guān)法律規(guī)定,，正式簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)具備以下條件：

①購(gòu)房者必須具有完全的民事行為能力。在《中華人民共和國(guó)民法典》中規(guī)定。18周歲以上的公民是成年人,，具有完全民事行為能力,，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)；16周歲以上不滿18周歲的公民,，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的,，視為完全民事行為能力人。10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人,，可以進(jìn)行與其年齡,、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)(包括房屋買(mǎi)賣(mài)行為,，因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)涉及的金額巨大,，也很復(fù)雜，很明顯地與限制民事行為能力人的年齡,、智力不相適應(yīng))由他的法定代表人代理,，或者征得他的法定代理人的同意。不滿10周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人,，由他的法定監(jiān)護(hù)人代理民事活動(dòng),。不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng),。不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人是限制民事行為能力人,，可以進(jìn)行與其精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理,，或者征得他的法定代理人的同意,。所以當(dāng)購(gòu)房者是無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，即未成年人和精神病人時(shí),，必須由他的法定代理人(即監(jiān)護(hù)人)來(lái)代理,，或者征得法定代理人的同意，否則買(mǎi)賣(mài)行為是無(wú)效的,。

②售房者必須有銷(xiāo)售房屋的權(quán)利,，如果售房者為企業(yè)的話，那么在該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍中必須有房地產(chǎn)銷(xiāo)售這一項(xiàng),，因?yàn)槠髽I(yè)法人必須在核準(zhǔn)登記的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng),。目前各地對(duì)商品房的銷(xiāo)售實(shí)行許可證制度，如北京市對(duì)外銷(xiāo)的商品房實(shí)行外銷(xiāo)許可證,，內(nèi)銷(xiāo)的商品房實(shí)行內(nèi)銷(xiāo)許可證,，預(yù)售的商品房還要辦理預(yù)售許可證。售房單位必須辦理銷(xiāo)售的許可證后,，才允許將商品房上市銷(xiāo)售,。所以,，如果售房者銷(xiāo)售的商品房未辦理有關(guān)的銷(xiāo)售許可證，那么售房者無(wú)權(quán)銷(xiāo)售商品房,。

(3)售房者和購(gòu)房者所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同必須是雙方共同意愿的表示

房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)該是雙方在平等的基礎(chǔ)上,，共同協(xié)商的結(jié)果。購(gòu)房者在選好房后,，準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)時(shí),，售房者通常要把事先起草好的房屋買(mǎi)賣(mài)合同交給購(gòu)房者簽字。對(duì)此,，購(gòu)房者有權(quán)對(duì)合同中不合理的條款或合同中未明確規(guī)定的事項(xiàng)提出修改意見(jiàn)和增加補(bǔ)充協(xié)議,。依據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，合同的任何一方都不能用欺詐,、脅迫的手段或者乘人之危,，使對(duì)方在違背真實(shí)意愿的情況下簽訂合同。

目前,，售賣(mài)商品房必須使用政府印制的商品房買(mǎi)賣(mài)示范文本,，其中內(nèi)容當(dāng)事人可以根據(jù)需要修改、刪除和補(bǔ)充,。

(3)合同的內(nèi)容不得違反法律和行政法規(guī)

法律和行政法規(guī)是國(guó)家制定的,，具有強(qiáng)制效力，任何單位和個(gè)人都必須遵守法律和法規(guī),。因此購(gòu)房者和售房者所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同也必須遵守法律和行政法規(guī),。比如購(gòu)房者和售房者在合同中約定，購(gòu)房者所應(yīng)交納稅費(fèi)一律免繳,，該條款就違反有關(guān)的稅法，因而合同中的此項(xiàng)條款無(wú)效,。

(4)合同不得違反國(guó)家利益和社會(huì)公共利益

我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家,，國(guó)家利益和社會(huì)公共利益是第一位的，因此合同的內(nèi)容不得違反國(guó)家利益和社會(huì)公共利益,，否則就無(wú)效,。

簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同如果違反了上述四項(xiàng)條件，那么該合同就是無(wú)效合同(或部分無(wú)效合同),。無(wú)效的合同不受法律的保護(hù),。確認(rèn)合同部分無(wú)效的，假如不影響其余部分的效力,，其余部分仍然有效,。