隨著法治精神地不斷發(fā)揚(yáng),，人們愈發(fā)重視合同，越來越多的人通過合同來調(diào)和民事關(guān)系，合同能夠促使雙方正確行使權(quán)力,，嚴(yán)格履行義務(wù),。那么一般合同是怎么起草的呢,？下面是小編幫大家整理的最新合同模板,，僅供參考,，希望能夠幫助到大家,。

房屋買賣合同電子版 房屋買賣合同正規(guī)版本免費(fèi)篇一

賣方（甲方）：

身份證號(hào)碼：

地址：××鎮(zhèn)××路××號(hào)

電 話：

買方（乙方）：

身份證號(hào)碼：

地址：××鎮(zhèn)××幢××單元×××室

電 話：

根據(jù)國家《合同法》及有關(guān)法規(guī)之規(guī)定,，甲乙雙方在平等自愿,、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買下述房產(chǎn),，達(dá)成如下協(xié)議：

,、房屋基本情況

本合同房屋座落地址××鎮(zhèn)林蔭路 號(hào)，建筑面積 平方米,，結(jié)構(gòu)磚砭,，層次一、二層沿街,，間數(shù)： 樓 底共 間,，新舊程度 成，戶內(nèi)配置,；電氣,、給排水到戶，裝潢,。

二,、甲方通過轉(zhuǎn)讓取得上述房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，該房產(chǎn)性質(zhì)為商業(yè),、住宅房,。有房產(chǎn)證（號(hào)碼為）、土地證（號(hào)碼為 ）?，F(xiàn)同意將上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給乙方,。房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證見附件一。

三,、價(jià)格與費(fèi)用

經(jīng)約定,，上述房產(chǎn)總價(jià)格（大寫）： （￥ 元）

此價(jià)格未包括二手房交易的各種費(fèi)用，具體另附件二約定,，乙方 萬首付房款后,，甲方開始辦理有關(guān)過戶手續(xù)。過戶之后,，余款由乙方采用二手房按揭貸款的形式支付完畢,。

、付款及交房約定：

雙方同意按下述方式交接：

1．在房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證已經(jīng)辦至乙方名義下的前提下,，乙方在 年 月- 月之前,，付清全部房款（包括二手房按揭貸款形式）。

2．甲方在乙方付清全部房款（含貸款）后,，將付清之次日起的租賃收益歸乙方所有,，其計(jì)算為將租金按日平均計(jì)算。并將上述租賃收益與房款一并結(jié)算扣減。

,、上述房產(chǎn)的建筑面積按房產(chǎn)證發(fā)證單位核算的面積為準(zhǔn),，如發(fā)證面積與本合同面積有誤差，本合同約定的成交價(jià)格不變,。

六,、其他約定：

1．由甲方負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)證及土地證的過戶登記至乙方的手續(xù)，各自承擔(dān)的費(fèi)用按附件約定,。

2．乙方支付本合同房款所需的貸款由乙方自行出面辦理,，甲方協(xié)助提供所需的各種文件及證書。

3,、甲方保證上述房屋的現(xiàn)有所有承租人已經(jīng)放棄同等條件下的優(yōu)先購買權(quán),，保證上述房屋的所有抵押權(quán)人已經(jīng)同意甲方出賣上述房屋；

4,、甲方承諾在乙方支付 萬元的首付款后的 日內(nèi),，立即解除上述房屋（包括土地使用權(quán)）上設(shè)置的任何抵押和任何權(quán)利限制。

5,、根據(jù)甲方與現(xiàn)有承租人簽訂的合同（見附件三）,，上述房屋的租賃期到 年 月到期。依據(jù)此,，乙方承諾原甲方的出租合同至 年 月到期之前不予變更,。

、保修責(zé)任：

商品房的保修責(zé)任由建設(shè)部規(guī)定的法定責(zé)任單位負(fù)責(zé),，本房產(chǎn)開發(fā)單位是嘉善縣地方房產(chǎn)公司,。自本合同生效之日起，由乙方自行聯(lián)系處理有關(guān)保修的一切事宜,，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任，但是甲方保證提供相應(yīng)的用于證明開發(fā)單位和保修義務(wù)人的文書,。

,、違約責(zé)任：

本合同生效后，甲乙雙方任何一方無正當(dāng)理由要求中止合同的,，或者違反自己一方的義務(wù)和承諾的,，或者延遲履行義務(wù)達(dá) 天的，均由責(zé)任方承擔(dān)違約責(zé)任,，并按實(shí)際付款的20%支付違約金,。

、本合同在履行中發(fā)生爭議的,，由甲乙雙方協(xié)商解決,，協(xié)議不成，甲乙雙方同意由仲裁機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)解決,。

房屋買賣合同電子版 房屋買賣合同正規(guī)版本免費(fèi)篇二

甲方(賣方)：朱錦生身份證號(hào)碼：

乙方(買方)：李補(bǔ)順身份證號(hào)碼：

甲乙雙方就房產(chǎn)買賣事宜,，經(jīng)充分協(xié)商,，自愿達(dá)成如下協(xié)議。

一,、甲方自愿將坐落于光明街南一巷6號(hào)院北樓西單元二層西戶的房屋(建筑面積58平方米)出售給乙方,，其中包含院內(nèi)小房子一間，屋內(nèi)家具電器設(shè)備,。

二,、甲方保證所售房屋符合國家有關(guān)房地產(chǎn)交易的相關(guān)法律、法規(guī)及政策規(guī)定,，且不存在其他債權(quán),、債務(wù)糾紛，無任何抵押擔(dān)保,。

三,、甲乙雙方約定該房產(chǎn)的總成交價(jià)為人民幣壹拾貳萬捌千圓整，房產(chǎn)過戶的一切費(fèi)用由乙方承擔(dān),。

四,、本合同簽訂當(dāng)日，乙方即支付全款給甲方,；同時(shí)甲方將房產(chǎn)證交于乙方保管,，并在三日內(nèi)將房屋交于乙方。

五,、甲方承諾20xx年底前協(xié)助乙方辦理房屋過戶手續(xù),，如因房價(jià)變化等原因而不辦理過戶，愿意承擔(dān)違約金叁萬圓,。

六,、甲乙雙方均陳述和保證，其配偶已經(jīng)知曉本協(xié)議內(nèi)容并同意簽訂本協(xié)議,；

七,、本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份,。

甲方：電話：

乙方：電話：

證人：

年月日

房屋買賣合同電子版 房屋買賣合同正規(guī)版本免費(fèi)篇三

委托方（以下簡稱甲方）：

受托方（以下簡稱乙方）：杭州永祺房地產(chǎn)代理有限公司

甲乙雙方本著平等自愿,、互惠互利原則，就甲方委托乙方代理出租房屋有關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：

1,、 委托代理出租房屋坐落于杭州市_____________________________________（以下簡稱該物業(yè)）,，面積：_______㎡，出租意向價(jià)格：________元/㎡.天或 元/月（按實(shí)際成交價(jià)格為準(zhǔn)）,。

2,、 該物業(yè)裝修情況：_________________________________________________________________。

3、 甲方確保向乙方提供的該物業(yè)詳細(xì)信息真實(shí)有效,，積極配合接洽乙方介紹的客戶,。

4、 該物業(yè)租賃成功,，由乙方負(fù)責(zé)辦理簽署正式房屋租賃合同,，甲方一次性向乙方付清代理服務(wù)費(fèi)，代理服務(wù)費(fèi)按壹個(gè)月租金計(jì)算,，支付時(shí)間為：甲方收到第一期房款后三個(gè)工作日內(nèi)支付給乙方,。

5、 代理期內(nèi),，甲方與乙方所介紹的承租方私下完成租賃交易或利用了乙方提供的信息,、機(jī)會(huì)等條件但未通過乙方而與第三方完成租賃交易的，都應(yīng)向乙方支付違約金,。違約金金額為該物業(yè)實(shí)際代理服務(wù)費(fèi)的貳倍,同時(shí)本協(xié)議終止,。

6、 本協(xié)議履行期間,，甲方與乙方介紹的承租方簽定租房協(xié)議并支付租房定金后,，承租方違約并已預(yù)付定金的，甲方同意將其依法沒收定金的50%支付給乙方,，作為代理服務(wù)費(fèi),。

7、 本協(xié)議履行期間,，甲方與乙方介紹的承租方簽定租房協(xié)議并支付租房定金后,，甲方違約的，甲方仍須按該房屋半個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付代理服務(wù)費(fèi),。

8,、 甲方已完全理解上述條款，自愿承擔(dān)本協(xié)議涉及的全部法律責(zé)任,。

9,、 其他約定：

甲方：（簽章）

乙方： 杭州永祺房地產(chǎn)代理有限公司

身份證號(hào)： 經(jīng)辦人：

工作單位：

聯(lián)系電話：

簽定時(shí)間： 年月日

簽定時(shí)間： 年月日

房屋買賣合同電子版 房屋買賣合同正規(guī)版本免費(fèi)篇四

：對(duì)無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同不應(yīng)直接認(rèn)定為無效，而應(yīng)適用我國合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定或者第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定,。合同因解除條件成就而歸于消滅時(shí)，已付房價(jià)款的返還,、裝修房屋所形成價(jià)值的返還屬于不當(dāng)?shù)美颠€,。于此場(chǎng)合，不得適用過失相抵規(guī) 則,，除非守約方對(duì)此類返還選擇了違約損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ),。這些返還與違約方應(yīng)承擔(dān)的違約損害賠償并行不悖。

：無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣 無權(quán)處分 解除條件 不當(dāng)?shù)美?/p>

后來乙成為a公司的法定代表人，他對(duì)b號(hào)房屋所享有的權(quán)利被讓與給a公司,，成為a公司財(cái)產(chǎn)的一部分,。但a公司直至20xx年3月都未能按《售房合同書》給丙辦理b號(hào)房屋所有權(quán)的過戶登記，表面原因是a公司一直未取得b號(hào)房屋的所有權(quán),，深層原因是甲違反了她與a公司之間的《賣房協(xié)議》,，私自將b號(hào)房屋的（（房屋所有權(quán)證》領(lǐng)走，并不配合a公司將b號(hào)房屋所有權(quán)過戶,，致使a公司難以將b號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記于丙的名下,。原告丙認(rèn)為，兩被告a公司和甲的行為違反了合同,，嚴(yán)重侵犯了其合法權(quán)益,，故此訴至法院，要求兩被告立即給其辦理房產(chǎn)過戶手續(xù),；a公司承擔(dān)本案律師費(fèi)以及本案訴訟費(fèi),。

一審民事判決認(rèn)為：依法成立的合同，自成立時(shí)生效,。違反法律,、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無效。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn),，不得轉(zhuǎn)讓,。原告丙與被告a公司在簽訂售房合同書時(shí)，被告a公司未依法登記領(lǐng)取所售房屋權(quán)屬證書,，且至今被告a公司仍未取得該房屋權(quán)屬證書,，丙明知a公司非產(chǎn)權(quán)人，所購房屋未取得權(quán)屬證書,，仍然與a公司簽訂售房合同書,，故雙方簽訂的售房合同書無效，對(duì)此,，a公司與丙均有過錯(cuò),。無效的合同自始沒有法律約束力，原告要求按售房合同書,，被告賠償其律師費(fèi)之請(qǐng)求,，本院不予支持。合同無效后,，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還,；雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。丙應(yīng)將所購房屋返還a公司,，a公司亦應(yīng)將所得房款返還丙,。對(duì)丙因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失，本案不宜一并處理,，丙可另行起訴,。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條,、第56條,、第58條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)之規(guī)定,，判決原告丙與被告a公司簽訂的售房合同書無效,，原告丙將系爭住房騰空交予被告a公司，被告a公司返’還原告丙購房款,。駁回原告丙其他訴訟請(qǐng)求,。

一審民事判決所持的基本立場(chǎng)是，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn),，不得轉(zhuǎn)讓,；否則，合同無效,。

（一）關(guān)于系爭合同的定性

1,。關(guān)于《賣房協(xié)議》的定性2。關(guān)于《售房合同書》的定性

把第二份買賣房屋的合同—《售房合同書》—定性為出賣他人之物的合同,，有以下根據(jù)：第一,，該合同明確約定a公司將原房主甲的b號(hào)房屋賣給丙；第二,，合同簽訂當(dāng)時(shí),，b號(hào)房屋的所有權(quán)確實(shí)登記在他人的名下，并且,，登記名義人與a公司,、丙均無債權(quán)債務(wù)關(guān)系，b號(hào)房屋的所有權(quán)與a公司,、丙的權(quán)利之間的關(guān)系過分遠(yuǎn)隔,，按照債的相對(duì)性原則，a公司,、丙對(duì)登記名義人沒有直接的請(qǐng)求權(quán),。這是第二份房屋買賣合同不同于第一份房屋買賣合同的重要之點(diǎn)，所以,，筆者把它定性為出賣他人之物的合同,。賦予《賣房協(xié)議》中的出賣人甲否認(rèn)《售房合同書》的權(quán)利，擴(kuò)而廣之,，賦予連環(huán)合同中的前手否認(rèn)后手所訂另一買賣合同的權(quán)利,，其弊端是多方面的。其一,，會(huì)使被告之一的甲這個(gè)惡意之人,，擴(kuò)而廣之，會(huì)使惡意不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)義務(wù)的前手,，非但未受到懲罰,，反而獲得了較大利益，誠為是非顛倒,。其二,，意味著連環(huán)合同沒有法律保障，隨時(shí)可能出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng),，即,，第一個(gè)出賣人毀約，拒不將其買賣物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給第二個(gè)出賣人,，同時(shí)不追認(rèn)第二份買賣合同,，其后的買賣合同都因而失去效力。這就破壞了正常的交易,，談何交易安全,？其三，這不但使原告丙處于受制于惡意之人的極為不利的境地,，而且也違反了買賣合同關(guān)于移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的本質(zhì)（合同法第130條）,，縱容了拒不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)義務(wù)的惡意出賣人，還誤將出賣人（移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的）義務(wù)轉(zhuǎn)換成了抗辯權(quán),、形成權(quán),，違反了民事權(quán)利義務(wù)的配置規(guī)則。其實(shí),，在有體物場(chǎng)合,，所有物與其所有權(quán)常常是可以替代的，〔2〕因而,，甲對(duì)b號(hào)房屋的所有權(quán)可以說是其與a公司之間《賣房協(xié)議》的標(biāo)的物,，處于a公司的債權(quán)效力的射程內(nèi)，該所有權(quán)對(duì)抗不了a公司的債權(quán),。換言之,，甲只有依約移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù)，沒有據(jù)此影響合同效力的權(quán)利,。一言以蔽之,，系爭合同的效力不得取決于甲這個(gè)登記名義人是否追認(rèn)。

（二）關(guān)于系爭合同的效力

1,。法律的適用：特別法優(yōu)先于普通法,？新法優(yōu)先于舊法,？ 系爭合同適用城市房地產(chǎn)管理法，還是適用合同法,？抑或適用或類推適用最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）》（以下簡稱為法釋【1999」19號(hào)）,、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱為法釋【20xx」7號(hào)）？

城市房地產(chǎn)管理法專門規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（第36一45條）,，包括房屋買賣,。合同法規(guī)定了買賣合同（第150一166條），適用于各種買賣合同,，包括房屋買賣合同,。專就房屋買賣來講，城市房地產(chǎn)管理法第36條至第45條的規(guī)范為特別法,，合同法屬于普通法,。依據(jù)特別法優(yōu)先于普通法的規(guī)則，系爭案件應(yīng)當(dāng)適用城市房地產(chǎn)管理法,，并且是其第37條第6項(xiàng)的規(guī)定,。

但須看到，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)只是規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”,，而未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓了無產(chǎn)權(quán)證的合同無效,。違反該項(xiàng)規(guī)定的結(jié)果，至少有兩種可能：合同未生效,，或者合同無效,。究竟如何解釋，頗費(fèi)思量：一是城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)規(guī)定的立法目的如何,，不易查考,；二是許多人都認(rèn)為，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)規(guī)定的所謂“不得轉(zhuǎn)讓”,，屬于禁止性規(guī)范,，不得違反。從該法制定當(dāng)時(shí)的背景推斷,，轉(zhuǎn)讓“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn),，可能就是無效。時(shí)至今日,，仍有相當(dāng)?shù)娜巳绱死斫?。可是,，將系爭合同適用于城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定,，判決無效，這如何與合同法,、法釋【1999】19號(hào),、法釋【20xx】7號(hào)的規(guī)定相協(xié)調(diào),？

眾所周知，與城市房地產(chǎn)管理法相比,，合同法的立法指導(dǎo)思想已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變,，不再是像經(jīng)濟(jì)合同法那樣，動(dòng)輒令合同無效,，而是奉行鼓勵(lì)交易原則，盡量承認(rèn)合同的效力,，即使是出賣他人之物,，也不再是硬性地令合同無效，而是由出賣人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任（第150條）,，或者是合同效力待定（第51條）,，甚至是合同有效下的一般違約責(zé)任（第107條等）。法釋【1999】19號(hào)第4條的規(guī)定,，法釋【20xx】7號(hào)第18條,、第19條的規(guī)定都表明了這一點(diǎn)。尤其是法釋【20xx】7號(hào)第19條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年的,，由于出賣人的原因,，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,，應(yīng)予支持”,；以及第18條第1款規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的,，除當(dāng)事人有特殊約定外,，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,，自房屋交付使用之日起90日,；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日,?！边@兩條都明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時(shí)，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記,，合同也有效,。當(dāng)然，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人,、標(biāo)的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買賣合同（法釋「20xx」7號(hào)第1條）,，對(duì)于諸如系爭合同等類型的合同，最多是類推適用,。

上述立場(chǎng)及觀點(diǎn)的轉(zhuǎn)變,，無論是在理論上還是實(shí)務(wù)上,，都是符合發(fā)展趨勢(shì)的。如果這個(gè)結(jié)論是正確的話,，那么,，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定便已經(jīng)不合時(shí)宜。

在這種背景下,，貫徹特別法優(yōu)先于普通法,，對(duì)系爭案件適用城市房地產(chǎn)管理法，而非合同法及有關(guān)司法解釋,，顯然是不適當(dāng)?shù)?。按照注釋民法學(xué)關(guān)于適用法律解決糾紛宜妥當(dāng)?shù)囊螅瑢?duì)于系爭案件,，應(yīng)當(dāng)適用合同法及法釋【1999】19號(hào)的有關(guān)規(guī)定,，而非城市房地產(chǎn)管理法，應(yīng)當(dāng)類推適用法釋【20xx】7號(hào)第18條和第19條的規(guī)定,，而非固守城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的思想,。如何達(dá)到這一目的，比較理想的路徑是,，按照新法優(yōu)先于舊法的規(guī)則,，對(duì)于系爭案件，不再適用城市房地產(chǎn)管理法這部“舊法”,，而適用合同法,、法釋【1999」19號(hào)的有關(guān)規(guī)定這些“新法”，類推適用法釋【20xx】7號(hào)第18條和第19條的規(guī)定,。依據(jù)這些“新法”認(rèn)定系爭合同有效,，從而，出賣人因其在約定的期限屆滿時(shí)未能移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋的所有權(quán)而承擔(dān)違約責(zé)任,，買受人有權(quán)請(qǐng)求出賣人承擔(dān)此類責(zé)任,，同時(shí)享有合同解除權(quán)。

2,。系爭合同效力的認(rèn)定：違反強(qiáng)制性規(guī)范,？

確定適用合同法解決系爭案件，只是澄清了問題的一部分,，仍然存在著這樣的疑問：對(duì)于系爭合同,，是適用合同法第52條關(guān)于無效的規(guī)定，還是合同法第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定,，抑或合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定,？

一審民事判決書沒有適用合同法第51條和關(guān)于合同有效的規(guī)定，而是適用了合同法第52條的規(guī)定，確認(rèn)系爭合同無效,。該第52條計(jì)有5項(xiàng)規(guī)定,，究竟適用的是哪一項(xiàng)？一審民事判決書并未言明,，不符合請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)理論的要求,，需要探究清楚。

基于系爭案件的案情,，按照一審民事判決書關(guān)于“違反法律,、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無效”的判決理由，檢索合同法第52條關(guān)于無效的規(guī)定,，只有其中的第5項(xiàng)“違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”才符合一審民事判決書的真意。

接下來的問題是,，結(jié)合系爭合同，合同法第52條第5項(xiàng)所謂的“法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”,，所指應(yīng)為何者？是指城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定,，還是指合同法中的相應(yīng)規(guī)定,？在筆者看來，回答都應(yīng)是否定的,。其理由在于,，第一，如同上文分析的那樣,，系爭案件不應(yīng)適用城市房地產(chǎn)管理法,，這就排除了該法第37條第6項(xiàng)作為一審判決所指“強(qiáng)制性規(guī)定”的妥當(dāng)性，換言之,，一審判決把城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)這個(gè)“強(qiáng)制性規(guī)定”作為認(rèn)定系爭合同無效的根據(jù),，是不適當(dāng)?shù)摹５诙?，合同法總則中,，作為認(rèn)定系爭合同無效根據(jù)的“強(qiáng)制性規(guī)定”，除第52條以外,，別無其他規(guī)范,。在合同法分則的“買賣合同”一章中，也找不出認(rèn)定系爭合同無效的“強(qiáng)制性規(guī)定”,。就是說,，在不適用城市房地產(chǎn)管理法的前提下，一審民事判決書認(rèn)定系爭合同無效的法律依據(jù)只有合同法第52條第5項(xiàng)關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無效的規(guī)定,，別無其他,。可是,，將該條項(xiàng)適用于個(gè)案,，必須結(jié)合另外的具體的“強(qiáng)制性規(guī)定”才可判斷出系爭合同是否違反了“強(qiáng)制性規(guī)定”，進(jìn)而認(rèn)定系爭合同無效與否,，在找不出系爭合同違反了另外的具體的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下,，不得單純地援引合同法第52條第5項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”,，來認(rèn)定系爭合同無效,。

一言以蔽之，一審判決將合同法第52條適用于系爭案件,，的確不當(dāng),。

3。系爭合同效力的認(rèn)定：效力待定,？合同有效,？

以上討論雖然得出了系爭案件不應(yīng)適用合同法第52條的規(guī)定的結(jié)論，但是仍然未解決這樣的問題：系爭案件是適用合同法第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定,，還是合同法有關(guān)合同有效的規(guī)定,，甚至類推適用法釋【20xx】7號(hào)第19條或第18條的規(guī)定？解決這個(gè)問題,，可有如下方案：其一,，適用合同法第51條的規(guī)定。其二,，合同法第150條系關(guān)于買賣合同權(quán)利瑕疵擔(dān)保的規(guī)定,，且處于合同法分則當(dāng)中,，合同法第51條的規(guī)定不僅適用于買賣合同中的無權(quán)處分,，而且適用租賃等合同中的無權(quán)處分,，且處于合同法總則部分,，故前者為特別法,，后者為普通法,，前者應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用,。其三,，合同法第51條和第巧0條競(jìng)合,，究竟適用哪一條,，由權(quán)利人選擇。其四,，適用合同法第107條等規(guī)定,，類推適用法釋[20xx]7號(hào)第19條或第18條的規(guī)定。

采用方案一帶來的弊端，在上文關(guān)于系爭合同的定性部分中已經(jīng)談到,，主要表現(xiàn)為是非顛倒,，在連環(huán)合同場(chǎng)合會(huì)導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng)，破壞正常的交易,，誤將義務(wù)轉(zhuǎn)換成抗辯權(quán),、形成權(quán)。既然如此,，解決系爭案件不應(yīng)采取該方案,。

方案二、三運(yùn)用在某些案件中可能適當(dāng),，如在買受人簽訂合同時(shí)不知作為買賣物的房屋無產(chǎn)權(quán)證的案件中,，買受人援引合同法第150條，追究出賣人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任,，比較合適,。但在系爭案件中不能采用這兩個(gè)方案，因?yàn)橄禒幇讣械脑嬖谟喠⑾禒幒贤瑫r(shí)知曉b號(hào)房屋尚未辦理所有權(quán)登記手續(xù),，至少是重大過失地不知,。按照合同法第151條關(guān)于“買受人訂立合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對(duì)買賣的標(biāo)的物享有權(quán)利的，出賣人不承擔(dān)本法第一百五十條規(guī)定的義務(wù)”的規(guī)定,，出賣人a公司不承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

運(yùn)用排除法,，只剩下方案四了,。筆者也未找到比方案四更好的方案，至少暫時(shí)對(duì)其持肯定態(tài)度,。據(jù)此,，認(rèn)定系爭合同有效，出賣人a公司若不能辦理完畢b號(hào)房屋所有權(quán)的過戶登記手續(xù),，便構(gòu)成違約,，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，買受人丙享有此類請(qǐng)求權(quán),。從系爭案件中原告丙的訴訟請(qǐng)求為兩被告立即辦理房屋所有權(quán)的過戶手續(xù)觀察,，可知其未采取方案一、二,、三,，而是選擇了系爭合同有效的方案，即方案四,。

（三）關(guān)于《售房合同書》第4條約定的定位：附解除條件,？約定解除？

《售房合同書》第4條約定：a公司如不能在20xx年12月31日前將b號(hào)房屋的戶名過到丙名下，除應(yīng)如數(shù)退還丙所付全部款外,，還應(yīng)對(duì)丙作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償,。

該約定是屬于附解除條件，還是構(gòu)成約定解除,？如果屬于附解除條件,，售房合同便為附解除條件的法律行為，按照合同法第45條第1款后段的規(guī)定,，當(dāng)解除條件成就時(shí),，售房合同失效，并且是自動(dòng)地當(dāng)然地歸于消滅,。因被告a公司在20xx年12月31日未能將b號(hào)房屋的所有權(quán)過戶到丙名下,，條件已經(jīng)成就，那么,，無需當(dāng)事人通知解除合同,，售房合同便自此自動(dòng)地、當(dāng)然地終止,，被告a公司移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)的'義務(wù)隨之消滅,，因而，原告丙訴請(qǐng)被告a公司立即給其辦理房屋所有權(quán)的過戶手續(xù),，沒有依據(jù),，應(yīng)予駁回。

如果該第4條的約定構(gòu)成了約定解除,，則售房合同不是附解除條件的法律行為,，不會(huì)因所謂解除條件成就而當(dāng)然地、自動(dòng)地終止,，而是約定的解除合同的條件出現(xiàn)時(shí),，解除權(quán)產(chǎn)生。即a公司在加01年12月31日未能將b號(hào)房屋的所有權(quán)過戶到丙名下,，原告丙自此取得解除權(quán),。丙若行使該解除權(quán)，通知被告a公司《售房合同書》作廢,，那么,，該合同歸于消滅；若不行使解除權(quán),，仍然請(qǐng)求被告a公司向其移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋的所有權(quán),，那么，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>

總之,，《售房合同書》第4條的約定,，假如構(gòu)成約定解除,，那么原告丙就能請(qǐng)求被告a公司繼續(xù)履行售房合同，進(jìn)而取得b號(hào)房屋的所有權(quán),；倘若屬于附解除條件,，因系爭合同已經(jīng)終止，被告a公司就不再負(fù)有移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù),?？梢姡瑴?zhǔn)確地定性《售房合同書》第4條的約定,，對(duì)解決b號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)與否的問題至關(guān)重要,。

就《售房合同書》第4條的文義分析，它沒有表達(dá)下述意思：a公司在20xx年12月31日未能將b號(hào)房屋的所有權(quán)過戶到丙名下時(shí),，丙“可以”或“有權(quán)”將售房合同解除,。也就是說，該條的約定未給當(dāng)事人任何一方保留解除權(quán),，因此不符合約定解除的要件,。

《售房合同書》第4條規(guī)定，a公司在20xx年12月31日未能將b號(hào)房屋的所有權(quán)過戶到丙名下時(shí),，a公司應(yīng)如數(shù)退還丙所付的全部房款,，并作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償。換一種表達(dá)方式就是,，售房合同消滅,，雙方之間恢復(fù)原狀。此約定正符合附解除條件的要求,，而不符合約定解除的特征,。 把《售房合同書》第4條的約定作為附解除條件，便有如下結(jié)論：由于該條件系由雙方約定的,，在它已經(jīng)發(fā)生法律效力的情況下,，原則上只有雙方同意,，才可以將其排除,。在系爭案件中，原告丙請(qǐng)求被告辦理b號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù),，是單方面改變?cè)瓉淼碾p方的約定,，即，不讓系爭合同自動(dòng)地當(dāng)然地消滅,，而是繼續(xù)有效,。對(duì)此，被告不予認(rèn)可,，因此,，原告丙單方面地改變雙方關(guān)于附解除條件的原有約定的意思表示不具有排除附解除條件的效力,。換言之丁原來約定的附解除條件依然有效，它不會(huì)轉(zhuǎn)換為約定解除,，最終的結(jié)果是系爭合同照樣自動(dòng)消滅,。

正因原告丙與被告a公司之間的售房合同已于20xx年12月31日自動(dòng)消滅，所以,，原告丙訴求被告將b號(hào)房屋的所有權(quán)過戶到其名下,，便沒有法律根據(jù)，不應(yīng)得到法院的支持,。

（四）關(guān)于b號(hào)房屋價(jià)款返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)：不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán),？物的返還請(qǐng)求權(quán)？損害賠償請(qǐng)求權(quán),？

系爭合同終止,，原告返還其占有的b號(hào)房屋，被告a公司返還其所取得的價(jià)款,，這已經(jīng)得到了一審民事判決的確認(rèn),，但應(yīng)當(dāng)弄清此筆價(jià)款返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。

由于貨幣的所有權(quán)原則上與對(duì)該筆貨幣的占有相一致,，所以,，當(dāng)原告丙將價(jià)款支付給被告a公司后，他就喪失了對(duì)該筆價(jià)款的所有權(quán)?，F(xiàn)在,，因系爭合同自20xx年12月31日屆滿時(shí)b號(hào)房屋的所有權(quán)不能移轉(zhuǎn)至丙名下而自動(dòng)終止，被告a公司有義務(wù)返還該筆價(jià)款,。由于原告丙對(duì)該筆價(jià)款無所有權(quán),，所以，他請(qǐng)求a公司返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)就不可能是所有物返還請(qǐng)求權(quán),。從當(dāng)事人雙方的損益變動(dòng)并予以調(diào)整的角度著眼,，其應(yīng)為不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。如此判斷乃因?yàn)檫@種損益變動(dòng)符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件：1,。被告a公司不再移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋的所有權(quán),，連占有也要恢復(fù)，卻擁有該房屋的部分對(duì)價(jià),，顯然獲得了利益,。2。原告丙不能取得b號(hào)房屋的所有權(quán),，連占有也要喪失,，卻支付了價(jià)款，存在著損失,。3,。這種利益和損失之間存在著因果關(guān)系,。4。被告a公司擁有價(jià)款沒有合法根據(jù),。在德國,，是從合同終止、債權(quán)不復(fù)存在的角度說價(jià)款無原因,，在中國,，可以直接從a公司不移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)卻獲得價(jià)款沒有法律規(guī)定或約定的根據(jù)角度予以認(rèn)定。

當(dāng)然,，假如原告丙不主張不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán),，而把該筆購房款作為因被告a公司不將b號(hào)房屋所有權(quán)過戶給他而造成的損失，主張違約損害賠償,，返還價(jià)款的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)也可以是違約損害賠償請(qǐng)求權(quán),。筆者認(rèn)為，如此尋找請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ),，符合違約損害賠償?shù)臉?gòu)成要件,，可予支持。不過,，從原告丙訴訟請(qǐng)求和一審民事判決書表述的文義看,，都未尋求違約損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。 主張不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)或者違約損害賠償請(qǐng)求權(quán),，各有利弊,。主張前者，不必舉證被告a公司具有過失,，不受與有過失,、應(yīng)當(dāng)預(yù)見等規(guī)則的制約。主張后者,，在原告丙的損失大于125000元價(jià)款時(shí),，可以多獲得些賠償。

（五）對(duì)系爭b號(hào)屋裝修問題處理的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)：不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán),？損害賠償請(qǐng)求權(quán),？

售房合同消滅，原告占有b號(hào)房屋的根據(jù)不復(fù)存在,，有義務(wù)返還,。于此場(chǎng)合,，原告對(duì)b號(hào)房屋的裝修如何處理,？從《售房合同書》第4條的約定看，雙方當(dāng)事人都把丙支出的裝修費(fèi)作為其經(jīng)濟(jì)損失看待,，原告丙欠缺該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求,，一審民事判決則謂,，對(duì)原告丙的該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失，本案不宜一并處理,，丙可另行起訴,。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)如何評(píng)論,？因原告丙訴求被告辦理系爭房屋所有權(quán)的過戶登記手續(xù),，主張取得系爭房屋的所有權(quán)，是以系爭合同有效為前提的,。而主張裝修b號(hào)房屋形成添附價(jià)值的返還,，是在系爭合同消滅情況下的“清算”表現(xiàn)?？梢?，原告丙若同時(shí)主張上述二權(quán)，顯然不合邏輯,。問題是,，一審法院的主審法官欲認(rèn)定系爭合同無效，依據(jù)法律和法理便會(huì)發(fā)生裝修形成價(jià)值的返還問題,，可是原告丙卻無此訴求,，如何處理方為妥當(dāng)？有意見認(rèn)為,，于此場(chǎng)合主審法官負(fù)有釋明的義務(wù),，應(yīng)當(dāng)提示原告丙：在合同無效的情況下，原告丙取得不了系爭房屋的所有權(quán),，宜訴求其他項(xiàng)目,，包括裝修b號(hào)房屋形成的添附利益的返還。如果主審法官未做此類釋明,，便未盡到職責(zé),。〔5〕這種意見值得重視,。

在筆者看來,，在這里應(yīng)當(dāng)持有如下見解：

如果被告a公司將b號(hào)房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給了原告丙，那么,，丙對(duì)該房屋的裝修屬于對(duì)其所有物的改良,，與他人無關(guān)。但系爭合同因解除條件成就而自動(dòng)失效,，b號(hào)房屋的所有權(quán)不會(huì)移轉(zhuǎn)給丙,，丙對(duì)b號(hào)房屋的占有沒有根據(jù)，其應(yīng)當(dāng)返還該房屋,，這就產(chǎn)生了丙裝修b號(hào)房屋如何處理的問題,。

從b號(hào)房屋本身的角度觀察,，裝修材料與b號(hào)房屋結(jié)合在一起，不能分離,，或者雖然能夠分離,，但所需費(fèi)用過巨，構(gòu)成動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合,，丙喪失對(duì)裝修材料的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),，b號(hào)房屋的所有權(quán)擴(kuò)張到裝修材料上。但b號(hào)房屋的所有權(quán)人甲對(duì)此未支付相應(yīng)的代價(jià),，其享有這部分利益沒有合法根據(jù),，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美子辛x務(wù)予以返還,。就是說,，原告丙對(duì)其喪失的這部分利益享有不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。

從原告丙和被告a公司之間的售房合同的角度看,，b號(hào)房屋所有權(quán)不能于20xx年12月31日前移轉(zhuǎn)至原告丙的名下,，構(gòu)成被告a公司違約。該違約行為給丙造成了購買此類房屋的機(jī)會(huì)喪失,、支出裝修費(fèi)等一系列損失,。如此，裝修費(fèi)可以作為被告a公司違約所造成的損失,。當(dāng)事人雙方也是如此認(rèn)識(shí)的,，體現(xiàn)在《售房合同書》第4條中。

可見,，b號(hào)系爭房屋裝修問題的處理,，可有兩個(gè)請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，一個(gè)是不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán),，一個(gè)是損害賠償請(qǐng)求權(quán),。如果原告丙主張并實(shí)現(xiàn)了不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，他的這部分損失得到了填補(bǔ),，損害賠償請(qǐng)求權(quán)因缺少“損失”這個(gè)構(gòu)成要件便不會(huì)產(chǎn)生,。如果原告丙主張并實(shí)現(xiàn)了損害賠償請(qǐng)求權(quán)，b號(hào)房屋所有權(quán)人的利益便得而復(fù)失,，不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)因欠缺“獲得利益”這個(gè)要件而不成立,。就是說，原告丙只能選擇其中之一而主張,，不得同時(shí)實(shí)現(xiàn)二者,。

就一審訴訟的實(shí)際情況看，原告丙選擇了損害賠償請(qǐng)求權(quán)，有其法律及法理依據(jù),，但不是最佳的選擇。因?yàn)橘r償損失在范圍上要受與有過失規(guī)則（合同法第120條及其解釋）的制約,，而一審民事判決也果真如此裁量了,，以原告丙也有過錯(cuò)為由未裁判被告a公司承擔(dān)賠償損失責(zé)任。

假如原告丙選擇了不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán),，那么,，因以另一被告甲獲得的附合利益為準(zhǔn)予以返還，與原告丙有無過失無關(guān),，加之這不屬于賠償責(zé)任,，所以就不再適用與有過失規(guī)則，即使丙有過失,，也有權(quán)請(qǐng)求返還接近于添附在b號(hào)房屋的價(jià)值,。在這樣的情況下，一審判決就不會(huì)以原告丙也有過錯(cuò)為由不支持其返還不當(dāng)?shù)美脑V求,。

由此可見,，請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)理論及其在個(gè)案中的正確運(yùn)用，直接關(guān)系到權(quán)利人的利益能否得到法律保護(hù),，不單純是個(gè)學(xué)術(shù)問題,，即使是從事實(shí)務(wù)工作的法律人也應(yīng)當(dāng)予以重視。

（六）余論

1,。關(guān)于原告丙的損害賠償請(qǐng)求權(quán)

其實(shí),，因被告a公司違約，原告丙遭受了一些損失,，如喪失了與他人簽訂買賣房屋合同的機(jī)會(huì),，若再買到與b號(hào)房屋相當(dāng)?shù)姆课菪枰ㄙM(fèi)更多的價(jià)款，該超出部分的價(jià)款即為原告丙的損失,。再如,，原告丙因購買b號(hào)房屋而支出了交通費(fèi)、訴訟費(fèi),、誤工費(fèi)等,。這些損失，屬于真正的違約所造成的損失,，原告丙均可請(qǐng)求被告賠償,。其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)只有違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)，不會(huì)是不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán),，更不會(huì)是物的返還請(qǐng)求權(quán),。由于違約損害賠償?shù)姆秶艿胶侠眍A(yù)見、與有過失、減輕損害等規(guī)則的限制,，因此原告丙若對(duì)該項(xiàng)損失的造成或擴(kuò)大也有過失,，則要依據(jù)與有過失規(guī)則，要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,，即被告a公司要少賠乃至不賠,。

從法律人的要求講，原告丙本應(yīng)援引合同法第107條,、第135條等條款,，請(qǐng)求被告a公司賠償上述損失，但原告丙未提起此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求,，喪失了良機(jī),。

2。關(guān)于原告丙的債權(quán)人代位權(quán)

從《售房合同書》第2條關(guān)于丙于本合同簽訂之日向a公司交納購房首款人民幣125000元整,，丙從首款交付之日起即有權(quán)裝修,、人住b號(hào)房的規(guī)定分析，被告a公司自該合同簽訂之日起即有義務(wù)移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋的所有權(quán),。如果丙能夠舉證被告a公司怠于請(qǐng)求甲辦理b號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù),，那么，原告丙便享有了債權(quán)人的代位權(quán),，在20xx年12月31日屆滿之前,，即（（售房合同書》未自動(dòng)終止之前，可以甲為被告向人民法院提起代位權(quán)訴訟,，請(qǐng)求甲辦理b號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù),。

在系爭案件的實(shí)際訴訟過程中，原告丙將甲和a公司作為共同被告起訴,，請(qǐng)求他們履行將b號(hào)房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于原告丙的義務(wù),，這可否視為原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)？筆者持否定的觀點(diǎn),，理由在于,，其一，原告丙訴請(qǐng)甲履行b號(hào)系爭房屋的所有權(quán)過戶義務(wù),，未表示是在行使被告a公司對(duì)于甲的到期債權(quán),。這不符合債權(quán)人代位權(quán)的構(gòu)成要件。其二,，原告丙提起的是普通訴訟,，沒有援引合同法第73條及最高人民法院法釋[1999」19號(hào)第11條至第22條的規(guī)定，提起代位權(quán)訴訟,，向甲主張債權(quán)人的代位權(quán),。當(dāng)事人不主張,，即難以認(rèn)定原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)。其三,，原告丙向一審法院提起訴訟的時(shí)間在20xx年3月,，而系爭合同因其所附的解除條件成就而已于20xx年12月31日自動(dòng)終止，致使其向被告a公司主張移轉(zhuǎn)b號(hào)房屋所有權(quán)的債權(quán)消滅,。這樣,，又欠缺債權(quán)人代位權(quán)的另一個(gè)構(gòu)成要件，即使主張了債權(quán)人的代位權(quán),，也得不到主審法院的支持,。

總之,，原告丙因其未及時(shí)提起債權(quán)人代位權(quán)之訴,，喪失了取得b號(hào)房屋所有權(quán)的一個(gè)機(jī)會(huì)。