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土地估價(jià)師工作內(nèi)容 土地估價(jià)師相關(guān)工作篇一

導(dǎo)語：土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則,、理論和方法,，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上,，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量,、等級及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響,。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過程。

市場,，是商品交易的場所,，是商品交換中發(fā)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。

土地市場的概念,，有狹義和廣義之分,。狹義的市場是指進(jìn)行土地交易的專門場所。廣義的土地市場則是指因土地交易所引起的一切商品交換關(guān)系的總和,。

土地市場的內(nèi)涵包括中間商、代理商,、金融信用,、廣告信息等一切構(gòu)成土地產(chǎn)權(quán)交換關(guān)系的經(jīng)營性活動(dòng)。

土地市場的客體主要是土地及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系,。因此，土地市場是有形的土地和無形權(quán)益,、信息,、咨詢服務(wù)等的統(tǒng)一體,。

(1)交易實(shí)體的非移動(dòng)性;(2)土地市場的地域性;

(3)土地市場的壟斷性; (4)流通方式的多樣性;(5)土地供給彈性小,。

判斷題：土地市場的壟斷性是存在地區(qū)市場狀況的不平衡現(xiàn)象的根本原因,。(w)

判斷題：因?yàn)橥恋毓┙o彈性小,，因此，在一定地域市場內(nèi),，土地價(jià)格主要由需求來決定。(r)

(一)土地市場主體

土地市場主體即土地市場的參與者(法人和自然人),，包括供給者,、需求者、中介者和管理者,。

1.供給者是向土地市場提供交易對象的經(jīng)濟(jì)行為主體,，主要是土地所有者和開發(fā)者、使用者(含經(jīng)營者),。

2.需求者是通過土地交易取得土地所有權(quán),、使用權(quán)租賃權(quán)抵押權(quán)等土地權(quán)利的單位和個(gè)人。

3.中介者

4.管理者.市場的管理者的基本任務(wù)在于維持交易秩序,，提供交易質(zhì)量和效率,，協(xié)調(diào)土地交易關(guān)系,。管理者除必要的行政手段外,，主要通過價(jià)格,、稅收、信貸,、利率等經(jīng)濟(jì)杠桿進(jìn)行管理

例題：土地市場管理者的基本任務(wù)是(abd ),。

a.維持交易秩序b.提高交易質(zhì)量和效率

c. 制定土地交易價(jià)格d.協(xié)調(diào)土地交易關(guān)系

(二)土地市場運(yùn)行中的客體，就是土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系,。

土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其在市場運(yùn)行中的交換,，構(gòu)成土地市場客體的主要內(nèi)容。

現(xiàn)階段的土地市場主要指城鎮(zhèn)土地市場,。按照市場交易主體和市場運(yùn)行過程，可將城鎮(zhèn)土地市場分為三級市場結(jié)構(gòu),。

1.土地一級市場：一級市場是土地使用權(quán)的出讓市場,。土地一級市場是國家壟斷的市場

2.土地二級市場：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場二級市場是國家調(diào)控下的以市場調(diào)節(jié)為主的市場。

3.土地三級市場：轉(zhuǎn)讓,、租賃、抵押,、交換等交易活動(dòng),。它是市場調(diào)節(jié)的開放市場。

五土地市場的管理手段

(一)土地利用規(guī)劃與計(jì)劃手段

1.土地利用規(guī)劃

土地利用規(guī)劃是政府控制土地供給量,，協(xié)調(diào)供求關(guān)系，調(diào)節(jié)和穩(wěn)定土地價(jià)格的重要手段;也是確定合理用地結(jié)構(gòu),，優(yōu)化土地配置的基礎(chǔ)性工作，土地利用規(guī)劃對土地市場具有宏觀調(diào)控作用,。

2.土地利用計(jì)劃

年度計(jì)劃(包括國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃和房地產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃)的實(shí)施是把握土地人市環(huán)節(jié)，調(diào)控土地市場的有效手段,。

土地使用權(quán)出讓的計(jì)劃，按現(xiàn)行土地利用計(jì)劃編制程序進(jìn)行,。

3.土地用途管制

土地用途管制是市場經(jīng)濟(jì)國家廣泛采用的土地利用管理制 度。

(二)地籍管理手段地籍管理是土地市場調(diào)控的一項(xiàng)重要措施,。

其主要任務(wù)是對土地權(quán)屬的變更加以管理,，監(jiān)控土地?cái)?shù)量、質(zhì)量和產(chǎn)權(quán)的更動(dòng)趨勢,。土地權(quán)屬登記是地籍管理的核心內(nèi)容

(三)土地價(jià)格調(diào)控手段

土地價(jià)格作為土地市場運(yùn)作過程中最重要的經(jīng)濟(jì)杠桿手段,，在土地市場管理中占據(jù)極其重要的地位，因此,，土地市場價(jià)格的宏觀調(diào)控是土地市場管理的核心內(nèi)容。對土地市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)控的主要目的是,，保證土地市場價(jià)格的基本穩(wěn)定和市場交易平穩(wěn)發(fā)展,，防止地價(jià)極高極低或忽高忽低,，避免土地資產(chǎn)流失和土地利用的不合理,。根據(jù)我國目前已有的法律和政策規(guī)定,，土地價(jià)格宏觀調(diào)控的措施主要有以下幾方面：

1.建立基準(zhǔn)地價(jià),、標(biāo)定地價(jià)定期公布制度

基準(zhǔn)地價(jià),、標(biāo)定地價(jià)是國家建立地價(jià)體系的重要內(nèi)容,。按照《中華人民共和國城市建立我國的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)定期公布制度,，是規(guī)范土地交易行為,，加強(qiáng)國家對地價(jià)進(jìn)行管理的.重要措施。

2.國家對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)采取最低限價(jià)

這一措施的主要作用,，一是防止地方政府在出讓土地使用權(quán)過程中，為了局部和短期利益,，采取不正當(dāng)?shù)母偁幏绞?，隨意壓低地價(jià)，造成國家土地資產(chǎn)的流失;二是增加土地使用權(quán)出讓的透明度,，便于上級政府和社會(huì)對出讓行為的監(jiān)督;三是便于土地使用者了解國家對不同地區(qū)、不同行業(yè)實(shí)行的地價(jià)優(yōu)惠幅度,，確定合理的投資方向,。

判斷題：國家對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)采取最低限價(jià)。( r )

3.政府對地價(jià)上漲采取必要的行政手段進(jìn)行干預(yù)

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價(jià)格不合理上漲時(shí),，市縣人民政府可以采取必要的措施。

當(dāng)出現(xiàn)土地價(jià)格暴漲時(shí),，政府應(yīng)采取適當(dāng)?shù)男姓侄芜M(jìn)行干預(yù)，如限制地價(jià)水平,、調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃,、調(diào)整土地稅收等。

4.建立土地交易價(jià)格申報(bào)制度

5.政府對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十六條規(guī)定,，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的,，市,、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán),。實(shí)施優(yōu)先購買權(quán),，首先可以限制低價(jià)買賣土地,、擾亂土地市場的行為;其次可以防止交易雙方虛報(bào),、瞞報(bào)地價(jià),，逃避國家稅費(fèi);第三，國家因特殊建設(shè)需要,，如公共福利設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┩恋乩靡?guī)劃時(shí),，也可采用優(yōu)先購買，以保證國家建設(shè)的需要,。

(四)土地稅收和金融手段

1.稅收手段：稅收手段通過規(guī)定不同的稅種,、稅目和稅率等,，來調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)利益和經(jīng)濟(jì)行為,。

2.金融手段

(五)土地立法和執(zhí)法手段

通過土地立法和執(zhí)法手段，對土地市場的運(yùn)行進(jìn)行控制,、指導(dǎo),、規(guī)范和監(jiān)督，實(shí)踐證明是加強(qiáng)市場管理的最有效手段之一,。

例題：土地市場的管理手段包括( abcd )。

a. 土地利用規(guī)劃與計(jì)劃手段b.地籍管理手段

c. 土地價(jià)格調(diào)控手段d,。土地稅收和金融手段

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