每個(gè)人都曾試圖在平淡的學(xué)習(xí),、工作和生活中寫一篇文章,。寫作是培養(yǎng)人的觀察,、聯(lián)想、想象,、思維和記憶的重要手段,。寫范文的時(shí)候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢,？下面是小編為大家收集的優(yōu)秀范文,，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友,。

不動(dòng)產(chǎn)多重買賣篇一

生產(chǎn)者:______________

購買者:____________

簽約地點(diǎn):_____________

簽署日期:_______________

為了更好地保護(hù)生產(chǎn)者和購買者的合法權(quán)益,，雙方本著公平、公 正,、誠實(shí),、互利的原則，經(jīng)協(xié)商一致,，訂立泡菜生產(chǎn)銷售合同。

第一條 生產(chǎn)者應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)泡菜的種植和生產(chǎn),，不得種植其他品種的 泡菜,。收購方出資為生產(chǎn)者提供優(yōu)良泡菜種 并負(fù)責(zé)泡菜種植的技術(shù)指導(dǎo)、培訓(xùn)和收購,。

第二條 生產(chǎn)者種植泡菜的實(shí)際面積為______畝,，按照農(nóng)業(yè)部門種植技術(shù) 規(guī)范的要求，采用育苗,、移栽,、施肥等特殊技術(shù)科學(xué)組織生產(chǎn)，并保 證買方按期足額銷售達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和等級(jí)的鮮泡菜_____元/噸,。在約定的 銷量完成之前,，不得銷售給他人。

第三條 生產(chǎn)者銷售的鮮榨菜質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為:菜體鮮嫩,，不黃,、不黑、不空心,，每份重量兩個(gè)以上;應(yīng)勺喂,，切掉黑斑、爛斑,，修復(fù)舊皮,，無箭桿。不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的,，采購人可以拒收,。

第四條 生產(chǎn)者負(fù)責(zé)將符合質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的鮮榨菜運(yùn)送至買方指定的地點(diǎn):,，收購方按照下列價(jià)格形式:

1.所有費(fèi)用總價(jià):_____元/噸(如有調(diào)整，按雙方另行協(xié)商的價(jià)格結(jié)算);

2.最低保護(hù)價(jià):_______人民幣/公斤(如果收購過程中市場(chǎng)價(jià)上漲,，協(xié)商提高收購價(jià)格,，市場(chǎng)價(jià)下跌，收購價(jià)格不變),。

第五條 收購時(shí)間:________一天,。超過采集時(shí)間停止采集。

第六條 貨款結(jié)算時(shí)間:新鮮蔬菜售出后,，每天結(jié)算一次,。

第七條 保證方式(或單獨(dú)的保證合同):在簽訂合同時(shí)，生產(chǎn)者應(yīng)向購買者支付_______人民幣(人民幣金額大寫:)作為生產(chǎn)者在合同期內(nèi)全額銷售新鮮蔬菜的擔(dān)保,。保證費(fèi)從購買者支付給生產(chǎn)者的食品貨款中分批扣除,，并在合同終止之日起一個(gè)月內(nèi)全額退還。

第八條 生產(chǎn)者在銷售鮮榨菜過程中發(fā)生的一切費(fèi)用由生產(chǎn)者自行承擔(dān),，但購買者有義務(wù)在法律,、法規(guī)和政策允許的范圍內(nèi)協(xié)調(diào)與通行費(fèi)有關(guān)的事宜。

第九條 因采購人技術(shù)指導(dǎo)失誤或者提供的種子質(zhì)量問題給生產(chǎn)者造成損失的,，采購人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。

第十條 因生產(chǎn)者未按照購買者提出的技術(shù)要求和標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)以及自然災(zāi)害(高溫、寒流,、干旱,、洪水、暴雨,、冰雹,、強(qiáng)風(fēng)等)造成的損失。)由生產(chǎn)者承擔(dān),。

第十一條 違約責(zé)任:

第十二條 解除本合同的條件:

第十三條 合同爭(zhēng)議的解決:因履行本合同發(fā)生的爭(zhēng)議,，由雙方協(xié)商解決;也可以由當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T調(diào)解;協(xié)商或者調(diào)解不成的按照下列方式解決:

(一)提交仲裁委員會(huì)仲裁;

(二)依法向人民法院起訴。

第十四條 本合同自簽訂之日起生效,。

第十五條 其他約定事項(xiàng):

生產(chǎn)者_(dá)___________受讓人______________

生產(chǎn)者(蓋章):_____________收單方(蓋章):___________

地址:______________地址:______________

法定代表人:_____________法定代表人:_____________

居民身份證號(hào)碼:___________居民身份證號(hào)碼:___________

委托代理人:___________委托代理人:___________

電話:____________電話:_____________

開戶銀行:___________開戶銀行:___________

賬號(hào):_____________賬號(hào):_____________

郵政編碼:______________郵政編碼:_____________

不動(dòng)產(chǎn)多重買賣篇二

私房多重買賣是出賣人就同一房屋先后賣與數(shù)個(gè)人,，形成數(shù)個(gè)買賣合同關(guān)系的行為。一物數(shù)賣,，自古有之,，謀取利益最大化是多重買賣的起因，也是對(duì)誠實(shí)信用原則的直接悖離,。司法實(shí)踐中,，我們還遇到出賣人將同一私房先后賣給第一,、二,、三買受人，且與第一買受人簽訂了房屋買賣合同，但將房屋實(shí)際交付給第二買受人,，又與第三買受人到房管部門辦理了轉(zhuǎn)移登記,。這種私房多重買賣涉及物權(quán)變動(dòng)及諸多債法原理,，實(shí)有深入研究的必要,。

一、房屋多重買賣的表現(xiàn)及法律特征

受我國國情和歷史原因的影響,，目前我國存在著不同種類的房屋,，有由房地產(chǎn)開發(fā)公司建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房,、公房改制出售的房改房,、單位集資房、個(gè)人所有的私有房等等,。私有房屋一房多賣引起的糾紛,，僅指出賣人主體為自然人，將自己所有的房屋先后出賣給兩個(gè)或兩個(gè)以上的買受人,。

其法律特征：

(一)多重房屋買賣合同糾紛發(fā)生在買賣合同領(lǐng)域,，其實(shí)質(zhì)是因房屋買賣而發(fā)生的合同糾紛

(二)多重房屋買賣合同的行為表現(xiàn)為一房多賣

出賣人將自己所有的房屋出賣給兩個(gè)或兩個(gè)以上的買受人，這樣就在同一房屋之上存在兩個(gè)以上的買受人,，且就此同一房屋形成了兩個(gè)或兩個(gè)以上的買賣關(guān)系,，買賣關(guān)系相互重合。

(三)多重房屋買賣合同,，出賣人為一人履行義務(wù)后,，必有至少一方當(dāng)事人的權(quán)利無法實(shí)現(xiàn),，且無法以訂立合同的目的得到補(bǔ)償,。訴至法院后，利益受損一方的當(dāng)事人往往只能得到法律上的平衡,。

二,、房屋多重買賣的法律分析

房屋多重買賣這類糾紛訴至法院后應(yīng)如何處理，司法實(shí)踐中是仁者見仁,、智者見智,，難以做到一致。

對(duì)出賣人將自己所有房屋交給兩個(gè)或兩個(gè)以上的買受人的糾紛處理就有兩種不同的觀點(diǎn),。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，出賣人分別與第一、二,、三買受人簽訂的房屋買賣合同系其與各相對(duì)人達(dá)成的合意,。簽訂了合同，合同即告成立,。但合同的成立并不代表合同的生效,。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),，我國采取有限制登記主義原則，房屋這種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的買賣合同未經(jīng)登記,，合同無效,。因此，出賣人與第一,、二,、三買受人的房屋買賣合同無效，與第三買受人的合同有效,，法律予以保護(hù),。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果房屋買賣合同必須經(jīng)登記才生效,，則未登記合同就不能生效,，但是我國相關(guān)法律并沒有這樣規(guī)定，而僅僅是規(guī)定房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記為要件,，因此,，出賣人與第一、二,、三買受人分別就買賣房屋一事協(xié)商意思一致,，同時(shí)又沒有什么違法事由，則合同成立時(shí)生效,。這時(shí)出賣人再轉(zhuǎn)賣并辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),，僅對(duì)先前成立并生效的合同負(fù)違約責(zé)任。

上述兩種不同的觀點(diǎn),，究竟那種觀點(diǎn)更符合有關(guān)法律的要求,，結(jié)果的處理上更能體現(xiàn)公正呢回答問題之前，讓我們先注意以下幾個(gè)問題：

(一)合同成立與合同生效之區(qū)分

處理合同糾紛案件,，先要確定的是該合同的法律效力,，即合同有效還是無效。因?yàn)橛行Ш贤c無效合同在根據(jù)法律對(duì)其處理時(shí)所表現(xiàn)出的實(shí)際的后果是不一樣的,。但在確定合同效力的時(shí)候,，我們常發(fā)現(xiàn)有將合同成立與合同生效混淆情況，以為合同成立即當(dāng)然有效,。理論界和實(shí)務(wù)界認(rèn)為：關(guān)于合同成立與合同生效是兩個(gè)不同的概念,。合同成立是指當(dāng)事人對(duì)合同條款經(jīng)過自愿協(xié)商達(dá)成一致，而合同生效是指雙方當(dāng)事人對(duì)合同條款經(jīng)過自愿協(xié)商達(dá)成一致,。而合同生效是指已經(jīng)依法成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)的法律約束力,，即法律效力，意味著當(dāng)事人雙方目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)獲得了國家法律的保護(hù)。合同成立是合同生效的前提,。一般情況下,，合同成立時(shí)生效。但在某些特殊情況下,，法律,、法規(guī)還規(guī)定，合同成立后還要辦理批準(zhǔn),、登記手續(xù)才能生效,。在此情況下，雖然雙方當(dāng)事人對(duì)合同內(nèi)容達(dá)成合意,，合同成立,，但如不履行法律規(guī)定的有關(guān)程序義務(wù)，則合同不能發(fā)生法律效力,。對(duì)雙方當(dāng)事人也不能產(chǎn)生法律約束力,。如現(xiàn)行《民法典》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自合同成立時(shí)生效;法律,、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn),、登記手續(xù)生效的，按照其規(guī)定”,。為準(zhǔn)確理解適用該條款,，最高人民法院xx年下發(fā)的關(guān)系適用《民法典》的司法解釋中第九條對(duì)第四十四條作了更進(jìn)一步的解釋：“依照《民法典》第四十四條第二款的規(guī)定，法律,、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù),，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效,。一審辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的,，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律,、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),，但未規(guī)定登記后生效的,，當(dāng)事人未辦理手續(xù)不影響合同的效力，合同的標(biāo)的物及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移,?！?/p>

(二)房屋類不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)方式的法律評(píng)價(jià)

眾所周知，民法上的物根據(jù)能否轉(zhuǎn)移分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn),。不能移動(dòng)的物,，如土地及地上定著物為不動(dòng)產(chǎn)，其余為動(dòng)產(chǎn),。由于兩種財(cái)產(chǎn)的不同性質(zhì),，特別是不動(dòng)產(chǎn)在社會(huì)生活是所具有的重要意義,，法律對(duì)二者的物權(quán)在變動(dòng)時(shí)的方式要求也不一樣。通行的原則是,，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、轉(zhuǎn)移、變更和消滅,，依法應(yīng)當(dāng)公示的,，必須經(jīng)登記公示;不動(dòng)產(chǎn)房屋的所有權(quán)則從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)轉(zhuǎn)移，這也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式和要件,，因此,，房屋所有權(quán)就應(yīng)當(dāng)從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)轉(zhuǎn)移;船舶、飛行器和汽車等交通工具的物權(quán)的設(shè)立,、轉(zhuǎn)移,、變更，未經(jīng)公示的,，不得對(duì)抗第三人;依法律行為設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)移,、消滅其他動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的,，經(jīng)交付生效，但法律或合同另有規(guī)定的除外,。這就是說,，動(dòng)產(chǎn)一般以實(shí)際占有為標(biāo)志，所有權(quán)轉(zhuǎn)移在事實(shí)和法律上要求一致,，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)需要進(jìn)行登記,，事實(shí)轉(zhuǎn)移不等于法律上的轉(zhuǎn)移，物權(quán)的變動(dòng)之所以要公示是由物權(quán)本身所決定的,。因?yàn)槿魏萎?dāng)事人設(shè)立,、轉(zhuǎn)移物權(quán)都會(huì)涉及第三人的利益，只有公開,、透明地進(jìn)行物權(quán)的變動(dòng),，將物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移的事實(shí)通過一定的公示方法向社會(huì)公開,，才能使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況,，才能減少產(chǎn)權(quán)變動(dòng)中的糾紛，從而維護(hù)交易安全與交易秩序,。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示一般采用登記的方法,，即由登記申請(qǐng)人到專門的登記機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移所進(jìn)行的登記。對(duì)房屋這類不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移,，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí),，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記;《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù),?！庇纱丝梢姡课莸馁I賣必須經(jīng)過登記才能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,，當(dāng)事人之間如果達(dá)成了買賣房屋的協(xié)議,，但未經(jīng)登記，則合同有效只能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系,，而不能發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,。

(三)出賣人與先后買受人形成的權(quán)利

出賣人就同一房屋分別售與第一、二,、三買受人的行為是一房多賣,，這一點(diǎn)我們?cè)谇懊嬉炎鞣治觥Ｒ环慷噘u形成數(shù)個(gè)房屋買賣合同,。但事實(shí)上各個(gè)房屋買賣合同形成的權(quán)利性質(zhì)各不相同,。合同為發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合意，一般情況下只在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系,，但以房屋為標(biāo)的的買賣合同卻不同,。由于房屋是一種不動(dòng)產(chǎn)，法律對(duì)房屋買賣合同的規(guī)定與一般合同不同,，房屋買賣合同且是債之合同,，但以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為合同完成。因此,，在一房多賣的情況下,，達(dá)成合意但未經(jīng)登記的合同，只在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系,，雙方協(xié)商一致并根據(jù)法律規(guī)定辦理了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的合同,，則不僅有合法的債權(quán)基礎(chǔ)，更重要的是形成了一種物權(quán)關(guān)系,。就本文所列舉實(shí)例來說,，出賣人就同一房屋分別售與第一、二,、三買受人的行為中,，與第一買受人形成的僅僅是一個(gè)債權(quán)合同,，因未履行法律規(guī)定的交房,、付款、登記要件，出賣人與第一買受人存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系;在出賣人與第二買受人中,，出賣人雖已將房屋實(shí)際交付第二賣受人,，在合意的基礎(chǔ)上又有了物的轉(zhuǎn)移，似乎形成了一種物權(quán)關(guān)系,，但是這種物的實(shí)際轉(zhuǎn)移只是一種客觀事實(shí),，不能發(fā)生法律上的物權(quán)效力，因而也只存在合意的債權(quán)債務(wù)關(guān)系;出賣人與第三買受人則不同,。在其二人的房屋買賣行為中,，雙方不僅形成了轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)并支付相應(yīng)對(duì)價(jià)的合意，同時(shí)還在達(dá)成合意的債權(quán)合同后,，根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定對(duì)該買賣合同的標(biāo)的作了有效轉(zhuǎn)移,。由此我們可以看出，在出賣人與第一,、二,、三買受人之間，既有債權(quán)關(guān)系,，又有物權(quán)關(guān)系,，且一物上同時(shí)存在數(shù)個(gè)債權(quán)。

三,、房屋買賣糾紛的處理原則及責(zé)任形式

在司法實(shí)踐中,，對(duì)多重房屋買賣合同糾紛的處理，可采取以下原則進(jìn)行,。

(一)處理采取的原則

1,、可給予制裁的原則

針對(duì)房屋買賣出賣人利用其優(yōu)勢(shì)地位，為追求最大經(jīng)濟(jì)利益,，采取欺詐手段與買受人簽訂合同,，或簽訂合同后又惡意違約的行為，應(yīng)給予制裁,。美國,、法國的研究資料表明，1985年至1995年的xx年間,，法院將懲罰性賠償責(zé)任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍,。出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠實(shí)信用原則，原則嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的交易秩序,，它為僅僅依靠補(bǔ)償性的賠償是無法彌補(bǔ)買受人損失的,，也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和雁處的行為;從各國對(duì)損害賠償制度的研究和審判實(shí)踐看，也均未對(duì)懲罰性賠償?shù)脑瓌t予以否定,，而且懲罰性賠償以其全面補(bǔ)償受害人的損失,、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能,，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個(gè)國家立法逐漸采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴(kuò)展,。

2,、可采取損害賠償原則

房屋買賣合同簽訂并交付房屋后，出賣人還將該房轉(zhuǎn)賣給第三買受人,，嚴(yán)重?fù)p害了買受人利益,。房屋買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí),，買受人除可請(qǐng)示出賣人返還已付購房款及利息,、賠償損失外，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任,。在我國民法典第一百一十三條的合同責(zé)任中也明確了懲罰性賠償制度,，此外，民法典第十四條第二款對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過分高于實(shí)際損失的也予以認(rèn)可,，這其中就包含了對(duì)違約行為的懲罰性賠償,。在多重買賣中，還有后買受人明知前買受人的存在,，而又與出賣人訂約,，主觀上存在惡意，客觀造成了出賣人的履行不能或是加害給付,，已構(gòu)成了第三人侵害債權(quán)行為,。所謂第三人侵害債權(quán)，即合同關(guān)系以外的第三人由于主觀上的過錯(cuò)而實(shí)施了侵害債權(quán)的行為,，致使債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)或不能全部實(shí)現(xiàn),。后買受人侵害先買受人債權(quán)，會(huì)損害先買受人對(duì)合同標(biāo)的特有的期待利益,，亦可增加其額外支出,，故后買受人的賠償范圍應(yīng)在期待利益和所受損害范圍之內(nèi)，并也應(yīng)給予賠償,。

(二)承擔(dān)的責(zé)任形式

多重私房買賣合同內(nèi)容有多個(gè)合同關(guān)系,，每個(gè)合同均為雙務(wù)合同。但由于每個(gè)合同的出賣人乃標(biāo)的物為同一人,、同一物,。而一個(gè)物上只能設(shè)一個(gè)所有權(quán)，致使以轉(zhuǎn)移合同標(biāo)的物所有權(quán)為目的多個(gè)合同中,，僅能有一個(gè)合同目的得以實(shí)現(xiàn),，并得到法律上的承認(rèn)，而此合同之外的其他合同雖在法律性質(zhì)上為雙務(wù)合同,，但由于實(shí)際上出賣方無法履行交付義務(wù),，致使其他買受人因此義務(wù)而享受的權(quán)利無法得到實(shí)現(xiàn),，只能求得其他形式的補(bǔ)償。而締約過失責(zé)任雖可對(duì)買受人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救,，但對(duì)買受人遭受的信賴?yán)鎿p失無法計(jì)算,，司法實(shí)踐中難以操作,，極易造成權(quán)利濫用和法律適用的不統(tǒng)一,，也不利于對(duì)買受人合法利益的保護(hù)。那么多重私房買賣合同中可能產(chǎn)生的責(zé)任形式有哪些呢

1,、締約過失責(zé)任與違約責(zé)任

締約過失責(zé)任和違約責(zé)任都是合同上的民事責(zé)任,，但二者責(zé)任有很多的不同，其中最重要的是形成的時(shí)間點(diǎn)不同,，違約責(zé)任形成是合同生效后,，義務(wù)人不履行合同義務(wù);而締約過失責(zé)任是在合同訂立過程中一方當(dāng)事人違反誠信義務(wù)致使合同無法成立或者合同雖成立，但當(dāng)事人違反法律規(guī)定導(dǎo)致合同無效不能實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的合意對(duì)此產(chǎn)生的,。締約過失責(zé)任是民法典中新確立的一種特殊,、獨(dú)立的民事責(zé)任，介于違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任之間,。

當(dāng)事人在訂立合同過程中,，因過錯(cuò)違反誠實(shí)信用原則負(fù)有的先合同義務(wù)，導(dǎo)致合同不成立,，或者合同雖然成立,，但不符合法定的生效條件而被確認(rèn)無效、被變更或被撤銷至無法履行,，給對(duì)方造成損失時(shí)即應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任,。締約過失責(zé)任不能由當(dāng)事人自行約定，而是基于法律規(guī)定產(chǎn)生的民事責(zé)任,。只要締約當(dāng)事人具有民法典第四十二條所規(guī)定的情形之一,，并給對(duì)方造成損失的，過失方即應(yīng)依法承擔(dān)締約過失責(zé)任,。違約責(zé)任則是合同當(dāng)事人不按合同約定及法律規(guī)定履行義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任,。違約責(zé)任承擔(dān)的前提，一是合同已經(jīng)成立并且生效;二是合同當(dāng)事人有違反合同的行為,。

基于多重私房買賣合同是由數(shù)個(gè)買賣合同組成的實(shí)際情況,，筆者認(rèn)為，其可能產(chǎn)生的責(zé)任形式應(yīng)當(dāng)包括在訂立合同過程中的締約過失責(zé)任及違反合同義務(wù)的違約責(zé)任,。即,，如果其中某個(gè)房屋買賣合同由于賣方違反了合同的附隨義務(wù)，未告知對(duì)方當(dāng)事人有關(guān)該房屋權(quán)利狀況,，致使合同不能成立或成立后無法生效的,，賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任;如果其中某個(gè)房屋買賣合同雖已生效,，但賣方違反合同義務(wù)客觀上不能實(shí)際交付房屋(或者買方未履行合同約定的義務(wù))，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。就上述所列舉實(shí)例而言,，出賣人與第一買受人最先簽訂的房屋買賣協(xié)議，但事后出賣人又與他人就同一房屋進(jìn)行交易,，致使此協(xié)議僅為當(dāng)事人之間的一種合意,，不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律后果，對(duì)此出賣人應(yīng)對(duì)第一買受人承擔(dān)違約責(zé)任;出賣人與第二買受人存在買賣房屋的初步意向,，第二買受人據(jù)此實(shí)際占有該房,，但由于實(shí)際占有不能產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，因此在該房屋發(fā)生法律上的轉(zhuǎn)移之后,，第二買受人無法請(qǐng)求出賣人繼續(xù)完成買賣行為,，而只得請(qǐng)求出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任。至于第三買受人,，其與出賣人的房屋買賣合同符合有關(guān)法律的規(guī)定,，其在法律上已為合法的所有權(quán)人，該合同已發(fā)生法律上的效力,，如果出賣人因某種原因不能履行發(fā)生法律效力的合同所確認(rèn)的義務(wù),，則應(yīng)承擔(dān)的是違約責(zé)任。

2,、締約過失責(zé)任和違約責(zé)任之?dāng)U展

締約過失責(zé)任和違約責(zé)任都是合同責(zé)任,，而非侵權(quán)行為承擔(dān)責(zé)任的形式。那么,，在多重私房買賣合同糾紛可否存在民事侵權(quán)責(zé)任筆者認(rèn)為,，如果出現(xiàn)以下幾種情況，即可認(rèn)定在合同行為中存在侵權(quán)行為,，因而應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任：

(1)在私房多重買賣中,，如果后買受人故意以妨害前買受人取得所有權(quán)而從事買賣行為時(shí)，即構(gòu)成對(duì)前買受人債權(quán)的侵權(quán),，前買受人可以依侵權(quán)行為的法律規(guī)定而要求后買受人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任,。

(2)房屋所有人就同一房屋數(shù)次買賣，后買受人發(fā)生物權(quán)關(guān)系時(shí),，前買受人無法請(qǐng)求和主張后之買約無效,，遂強(qiáng)行占有房屋，致取得房屋所有權(quán)人無法實(shí)現(xiàn)其對(duì)物的權(quán)利,，則強(qiáng)行占有房屋的買受人構(gòu)成侵權(quán),。

(3)在私房多重買賣合同中，如果出賣人與后買受人惡意串通,，故意以多次買賣行為損害前買受人的利益,，則二人同時(shí)構(gòu)成侵權(quán),，前買受人可要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。這里的問題是,，因前一買受人依合同不享有物權(quán),，無法直接請(qǐng)求后手買受人向其返還房屋，其一般只能主張房屋所有權(quán)人與后買受人之間的買賣合同無效,，如若其想獲得爭(zhēng)議房屋,，須在法院確認(rèn)后一買賣合同無效及后買受人的房產(chǎn)證被撤銷后，才能請(qǐng)求出賣人履行交付房屋和辦理過戶手續(xù)的義務(wù),，在依法取得所有權(quán)后,，才可對(duì)侵權(quán)人行使物上請(qǐng)求權(quán),。

在私房多重買賣引起的糾紛中,，合同責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任都有存在的可能。如果一方當(dāng)事人同時(shí)負(fù)有合同責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任,，存在這二種責(zé)任的競(jìng)合,，受害人本能同志提出兩責(zé)任要求，而只能選擇其一,。一般而言,，受害人提起侵權(quán)之訴，請(qǐng)求侵權(quán)人承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任,，更有利于保護(hù)自己的利益,。人民法院審理私房多重買賣合同糾紛案件，遇到合同責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任之競(jìng)合同的情形,，如果受害人選擇了侵權(quán)責(zé)任,，應(yīng)予受理，作出更有利于彌補(bǔ)受害人因侵權(quán)所受到的損失,。

不動(dòng)產(chǎn)多重買賣篇三

所謂的多重買賣,，是指出賣人就同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的出賣訂立兩個(gè)或兩個(gè)以上的買賣合同，形成兩個(gè)或兩個(gè)以上的買賣債權(quán)債務(wù)關(guān)系,，這兩個(gè)或兩個(gè)以上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系在內(nèi)容上相互重疊,。

多重買賣的行為絕對(duì)是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體信用的考驗(yàn)，是對(duì)誠實(shí)信用原則的直接傷害,，也是我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制飛速,、健康發(fā)展的極大危害。

但是,，我國法律對(duì)此卻一直缺乏應(yīng)有的規(guī)范限制,，新的《民法典》也沒有詳細(xì)條款對(duì)此設(shè)置調(diào)整，不能不說是一種遺憾,。因多重買賣而產(chǎn)生的合同效力如何確定買受人的撤銷權(quán)就已向他人轉(zhuǎn)移所有權(quán)的同一標(biāo)的物再行買賣行為的法律性質(zhì)與他人訂立買賣合同后又將標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給第三人的情況多重買賣合同債權(quán)債務(wù)的履行及相應(yīng)的損害責(zé)任賠償對(duì)于多重買賣合同中出賣人或其他買受人的具體法律責(zé)任應(yīng)如何確定等一系列問題,，尚需在今后的司法理論中確立,，司法實(shí)務(wù)中解決。

一,、多重買賣合同的效力問題

多重買賣行為中數(shù)個(gè)合同的效力應(yīng)如何確定,，在長久的司法實(shí)踐中因?yàn)闆]有具體的法律法規(guī)指導(dǎo)，存在著不同的認(rèn)識(shí),。有的認(rèn)為,，應(yīng)當(dāng)以合同訂立的先后為依據(jù)確定合同的效力，同時(shí)還有對(duì)于法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀馁I賣行為以登記與否確定合同的效力,。筆者認(rèn)為,，買賣合同屬于債權(quán)合同，在債法理論中,，上述觀點(diǎn)顯然并不成熟,。這是因?yàn)?

1.買賣合同屬于諾成性合同，只要買賣合同的標(biāo)的物非法律禁止交易的物品,，一經(jīng)買賣雙方當(dāng)事人意思表示一致即告成立,，并依法生效。對(duì)于多重買賣行為中每一個(gè)單獨(dú)的買賣合同,，也都不例外,。

2.買賣合同屬于債權(quán)債務(wù)合同，出賣人對(duì)于買受人的交付行為不符合買賣合同的約定,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,，這當(dāng)然包括交付不能的情況。同理,，在多重買賣合同中，出賣人因向某一買受人交付了標(biāo)的物,，而對(duì)其他買受人不能履行時(shí),，該買受人可以根據(jù)《民法典》第一百零七條的規(guī)定要求出賣人承擔(dān)履行合同不能的違約責(zé)任。

3.在多重買賣行為中,，出賣人隱瞞了與訂立合同相關(guān)的重要事實(shí),，根據(jù)《民法典》第四十二條第二款的規(guī)定，當(dāng)屬于欺詐,，買賣合同的效力待定,，受欺詐方可根據(jù)《民法典》第五十四條第二款之規(guī)定，請(qǐng)求人民法院撤銷該買賣合同,。若其中一個(gè)買賣合同得以撤銷,，則該買賣合同自始不發(fā)生效力。當(dāng)然，若受欺詐方未向人民法院申請(qǐng)撤銷該合同,，則多重買賣中的多個(gè)買賣合同均為有效的合同,。另外，如果從受欺詐的買受人的利益角度考慮,，選擇讓被欺詐的買賣合同有效比申請(qǐng)撤銷該買賣合同更為有利,。

所以說，出賣人就同一標(biāo)的物與兩人或多人訂立的多重買賣合同,，均可以為有效的買賣合同,。

二、多重買賣合同的履行

要分析如何履行多重買賣合同,，應(yīng)當(dāng)分別幾種情況,。

首先，多重買賣合同的各個(gè)買賣合同均尚未實(shí)際履行的,。出賣人可以自由選擇某一買受人履行合同的交付義務(wù),，但同時(shí)，其他買受人可依《民法典》第一百零七條的規(guī)定,，以履行合同違約要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任,。其他買受人也可依《民法典》第九十四條規(guī)定請(qǐng)求解除合同,，并就合同未履行遭受的損失向出賣人要求賠償,。

其次，如果出賣人已將買賣標(biāo)的物之所有權(quán)轉(zhuǎn)移給前買受人的,。則此時(shí),，出賣人與后買受人訂立買賣合同實(shí)際是處分沒有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)，買賣合同無法履行,，后買受人可以申請(qǐng)撤銷該買賣合同,，也可以依據(jù)生效的合同要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

再次,，如果出賣人將標(biāo)的物交付于后買受人,。前買受人不得以與出賣人訂立的買賣合同已生效為由向人民法院請(qǐng)求主張?jiān)撧D(zhuǎn)移所有權(quán)的行為無效，但前買受人可以向出賣人主張承擔(dān)合同違約責(zé)任,。

三,、多重買賣合同中的侵權(quán)行為

首先在一般情況下，由于出賣人自身原因不履行合同,，造成買受人無法達(dá)到訂立合同買賣標(biāo)的物的目的的,，并不構(gòu)成侵權(quán)行為，出賣人僅承擔(dān)合同的違約責(zé)任,。多個(gè)買賣合同均為有效合同,，當(dāng)出賣人將標(biāo)的物交付某一買受人，而無法交付給其他買受人時(shí)，其他買受人并不能以債權(quán)侵權(quán)為由提起訴訟,。因?yàn)閭鶛?quán)侵權(quán)的行為人僅限于買賣合同債權(quán)債務(wù)關(guān)系人之外的第三人,，債務(wù)人本身無法成為侵權(quán)人。即使合同是因?yàn)槌鲑u人的行為而造成無法履行的,，同時(shí)出賣人也有侵害債權(quán)的故意,，也只能視為一種違約行為。

究竟何種行為屬于多重買賣中的侵權(quán)行為,，在理論上尚沒有準(zhǔn)確的界定,。前輩學(xué)者探討此類問題也多為描述具體案情，確認(rèn)為多重買賣中的侵權(quán)行為,。較為典型的如:

1.在多重買賣中,，如果后買受人故意以妨害前買受人取得所有權(quán)而從事買賣行為時(shí)，可以對(duì)前買受人的債權(quán)構(gòu)成侵害,，前買受人可以依侵權(quán)行為的規(guī)定而要求后買受人賠償損失,、返還財(cái)產(chǎn)。

2.出賣人就同一標(biāo)的物為多重買賣,，爾后買約已經(jīng)發(fā)生物權(quán)關(guān)系時(shí),，前買受人不得請(qǐng)求主張后買約無效，對(duì)于出賣人僅得請(qǐng)求損害賠償,，不得請(qǐng)求為轉(zhuǎn)移該物所有權(quán)之行為,。如前買受人強(qiáng)行占有該物，剝奪后買受人已經(jīng)取得的所有權(quán),，構(gòu)成侵權(quán)行為,。

3.出賣人為多重買賣，對(duì)前買受人已為占有改定,，后復(fù)將其物出賣與后買受人,，并為現(xiàn)實(shí)交付，此時(shí),，前買受人因占有改定取得所有權(quán),，第二次出賣該物，為無權(quán)處分,。如前買受人嗣后其物被追奪,，則得基于侵權(quán)行為之規(guī)定，對(duì)于出賣人請(qǐng)求賠償或返還,。

4.在多重買賣中,，如果出賣人與后買受人惡意串通，故意以第二次買賣的方式加損害于前買受人,，則構(gòu)成共同侵權(quán)行為,。

由此可以看出，多重買賣中的侵權(quán)行為多有如下特征:

1.須以多重買賣為發(fā)生侵權(quán)行為的前提條件。

2.這種侵權(quán)行為以財(cái)產(chǎn)權(quán)為侵害客體,，包括所有權(quán)和債權(quán),。對(duì)于其他無法買賣的財(cái)產(chǎn)權(quán)，如典權(quán),、抵押權(quán),、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等，或者人身權(quán),，不能成為多重買賣中侵權(quán)行為的侵害客體,。

3.這種侵權(quán)行為是一種非典型的侵權(quán)行為。具體表現(xiàn)在:一,、它實(shí)際上包含了兩種侵權(quán)行為,，即侵害所有權(quán)的侵權(quán)行為和侵害債權(quán)的侵權(quán)行為，具有侵害客體多樣化的特點(diǎn),。二,、它的行為人并非固定，而是在多重買賣中的任何一個(gè)主體都可能構(gòu)成侵權(quán)行為人,，具有侵權(quán)行為主體復(fù)雜化的特點(diǎn),。三、侵權(quán)行為的具體方式多樣化,，侵奪,、搶先登記、另定買賣關(guān)系等,，均可構(gòu)成,，具有行為方式不規(guī)范的特點(diǎn)。

因此,，多重買賣中的侵權(quán)行為，是指在出賣人將同一標(biāo)的物先后出賣給兩個(gè)以上的買受人,，其中一方依其中一項(xiàng)買賣關(guān)系的存在為依據(jù),，非法侵占該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，或者以侵害一方買受人的債權(quán)為目的,，另定與該項(xiàng)債權(quán)相重合的買賣關(guān)系,，而使作為一方買受人的所有權(quán)人或債權(quán)人的權(quán)利受到損害的行為。

四,、多重買賣合同的法律責(zé)任確定

1.構(gòu)成多重買賣關(guān)系,，出賣人如何履行重合的債務(wù)，由出賣人自行選擇,。這是基于買賣的自由權(quán)決定的,。出賣人作為債務(wù)人，可以先履行前一買賣關(guān)系債務(wù)，也可以先履行后一買賣關(guān)系債務(wù),，還可以就各個(gè)買賣關(guān)系均為部分履行,。就此，未受清償?shù)膫鶛?quán)人可以向債務(wù)人主張其承擔(dān)違約責(zé)任,，但不得主張債務(wù)人的履行行為無效,。

2.而判斷數(shù)個(gè)買賣關(guān)系為有效履行的標(biāo)準(zhǔn)，為物權(quán)公示原則所規(guī)定的物權(quán)轉(zhuǎn)移公示形式所決定,，即動(dòng)產(chǎn)的公示方式為交付,，不動(dòng)產(chǎn)的公示方式為登記，并依此而發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移,。所以,，先受交付或者先為登記的債權(quán)人，取得該項(xiàng)買賣的財(cái)產(chǎn)的所有權(quán),，第二買受人于合同訂立時(shí),，縱然知其給付之物已為其他買賣之標(biāo)的，然而基于其買賣的自由權(quán),，仍不妨礙其先于第一買受人而受交付或?yàn)榈怯?，并不因其知有第一買受人之債權(quán)并欲侵害之為目的。但由于明知的故意,，使自己受交付或?yàn)榈怯浀男袨?，來妨害第一買賣關(guān)系之履行，則可構(gòu)成侵權(quán)行為,。

3.在多重買賣關(guān)系中出賣人為一方履行之后,，必有一方買受人的債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，或者在各個(gè)買賣合同均部分履行后,，各個(gè)債權(quán)人均尚存部分債權(quán)不能實(shí)現(xiàn),。先來說后一種情況，由于出賣人履行的過程較為公平,，故各個(gè)買受人均可向出讓人請(qǐng)求承擔(dān)債務(wù)不完全履行的責(zé)任,，大致不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的爭(zhēng)執(zhí)。而對(duì)于前一種情況,，部分買受人的債權(quán)受侵害的救濟(jì)方法,，主要是向出賣人請(qǐng)求違約損害賠償，或者請(qǐng)求繼續(xù)履行,，當(dāng)繼續(xù)履行已無可能時(shí),，則只能請(qǐng)求損害賠償。在出賣人一方,，雖然享有買賣的自由權(quán),，然而其簽訂的合同均為有效合同,，均負(fù)履行義務(wù)，出賣人選擇其中一個(gè)買賣關(guān)系履行,，對(duì)另一買賣關(guān)系拒絕履行,，則當(dāng)然應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

4.在出賣人與后買受人串通,，以侵害前買受人即買賣合同關(guān)系債權(quán)人的債權(quán)為目的,，而為第二買賣關(guān)系并且實(shí)際交付或登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)構(gòu)成債權(quán)人撤銷權(quán),。該債權(quán)人撤銷權(quán)是指,，債務(wù)人的積極處分財(cái)產(chǎn)行為害及債權(quán)人債權(quán)時(shí)，債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的無償處分行為,，或者對(duì)債務(wù)人與受讓人具有惡意的有償處分行為,，皆可行使撤銷權(quán)，撤銷債務(wù)人與他人的財(cái)產(chǎn)處分行為,。買賣行為是有償行為,，債務(wù)人與后買受人以侵害前買受人的債權(quán)為目的，即具有共同故意,，在此情形下,，前買受人可依債權(quán)人撤銷權(quán)予以救濟(jì)。此種情況構(gòu)成債權(quán)人撤銷權(quán)與侵權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)的競(jìng)合,，應(yīng)當(dāng)任由債權(quán)人依其意思選擇具體的救濟(jì)方法,。

多重買賣中由于侵權(quán)行為而造成民事責(zé)任的具體賠償，應(yīng)當(dāng)依據(jù)侵權(quán)行為法的一般賠償規(guī)則進(jìn)行,，并沒有特別的規(guī)則,。

5.多重買賣中侵害所有權(quán)的侵權(quán)行為的賠償，應(yīng)當(dāng)依照《民法典》第117條的規(guī)定進(jìn)行,。一是侵占買賣合同標(biāo)的物的,，首先應(yīng)當(dāng)返還原物，原物不存在的,，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償,，將其損壞的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者折價(jià)賠償,，這在多重買賣侵權(quán)行為中是使用較多的賠償方法二是因侵占買賣合同標(biāo)的物或者損壞買賣合同標(biāo)的物造成受害人其他重大損失的，即造成間接損失的,，對(duì)這種間接損失也應(yīng)當(dāng)予以賠償,。例如由于債權(quán)人向法院起訴而造成的律師費(fèi)、差旅費(fèi)等,，應(yīng)當(dāng)予以賠償,。

6.對(duì)多重買賣中侵害債權(quán)的侵權(quán)行為的賠償,，主要是賠償債權(quán)損害所造成的間接損失。這種間接損失是受害人債權(quán)受到損害所造成的可得利益損失,，就是受害人在正常情況下實(shí)現(xiàn)債權(quán)所能得到的預(yù)期利益,，由于加害人侵害債權(quán)而使這種利益喪失。賠償這種間接損失,，應(yīng)當(dāng)有充分的依據(jù),，避免造成不合理的賠償或者賠償不足的問題。造成財(cái)產(chǎn)直接損失的,，也應(yīng)當(dāng)對(duì)這種直接損失予以全部賠償,。