隨著法律法規(guī)不斷完善,，人們越發(fā)重視合同，關于合同的利益糾紛越來越多,，在達成意見一致時,，制定合同可以享有一定的自由,。那么一般合同是怎么起草的呢,？下面我就給大家講一講優(yōu)秀的合同該怎么寫，我們一起來了解一下吧,。

二手房租賃合同糾紛篇一

乙方(買方)：_________________

甲,、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致,，達成以下合同條款：

一,、甲方自愿將坐落在(建筑面積120平方米，儲藏室40平方米,，產(chǎn)權證號st)房地產(chǎn)出賣給乙方,，并將與所出賣該房產(chǎn)的相關的土地使用權同時出賣給乙方(附房產(chǎn)證復印件及該房產(chǎn)位置圖)。

二,、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價款為人民幣大寫壹佰萬零二千元整;即人民幣小寫100__________元,。

三、乙方在簽訂本合同時,，支付定金三十萬元整,，即小寫300000元。

四,、乙方支付定金之日起2個月內(nèi),，向甲方支付首付款(定金從中扣除),，首付款之外的款項通過銀行住房按揭方式交付(有關期限和程序按照所在按揭銀行規(guī)定辦理)。

五,、甲方保證該房產(chǎn)合法,、權屬清楚、有合法的土地使用權(已交納土地出讓金),。

六,、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關稅費由甲方承擔。

七,、乙方支付首付款后,，甲方即積極配合乙方辦理有關房產(chǎn)過戶手續(xù)，待房產(chǎn)過戶到乙方名下之時,，乙方應向甲方付清全部房款余額,。

八、甲方應在1個月前將該房產(chǎn)交付乙方;屆時該房產(chǎn)應無任何擔保,、抵押,、房產(chǎn)瑕疵，無人租住,、使用;無欠賬,，如電話費、水電費,、物業(yè)管理費,、取暖費、入網(wǎng)費,、有線電視費等,。

九、本合同簽訂后,，如一方違反本合同條款,，該方應向對方支付五十萬元的違約金;一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日,，應向對方支付五十元罰金,，逾期30日視為毀約;如因政府及銀行規(guī)定，本合同涉及房產(chǎn)手續(xù)客觀上不能辦理過戶或銀行不能辦理按揭導致合同解除,，不適用本條款,。

甲方： ___________

乙方： ___________

____ 年 _____ 月 _____ 日

二手房租賃合同糾紛篇二

尊敬的審判長、審判員：

一,、一審法院認定事實清楚,，李*的行為系職務行為。李在6月6日前供職于上訴人公司,，曾負責車輛維修和二手車買賣等業(yè)務,。李在任職期間到被上訴人處維修上訴人公司車輛,，被上訴人完全有理由相信李的行為是履行職務行為。

二,、上訴人和被上訴人之間的車輛修理合同系雙方真實意思表示,，合同成立并生效。被上訴人履行了合同義務,，將車輛維修完畢并出具了維修明細清單和增值稅發(fā)票,，上訴人公司員工李開走修理好的車輛且取走增值稅發(fā)票，并出具收到發(fā)票的收條一張,，李將發(fā)票通過他人上交上訴人公司,，上訴人未提異議，表明上訴人公司對車輛維修情況和維修費數(shù)額是認可的,，但上訴人未履行支付維修費的合同義務,。

三、交通部《機動車維修管理規(guī)定》只是部門規(guī)章,，不能作為確認合同無效的依據(jù),，其效力低于民法通則、合同法等法律,。港信公司已將維修好的車輛提走并使用，并未在合理期間內(nèi)提出質(zhì)量異議,，現(xiàn)僅以未出具機動車維修竣工出廠合格證為由拒付維修費，明顯不符合日照市車輛修理市場的客觀實際情況和一般的交易習慣,，并違背誠信原則,，不應得到法律的支持,。

綜上,，請求駁回起訴,，維持原判。

二手房租賃合同糾紛篇三

買受人：______________以下簡稱乙方

根據(jù)國家有關房產(chǎn)的規(guī)定,，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本合同,，以資共同信守執(zhí)行。

第一條乙方購買甲方坐落在_______________市__________街__________巷_________號的房屋__________棟_______間,，建筑面積為______________平方米,。

第二條上述房產(chǎn)的交易價格：______________元,。

第三條付款時間與辦法

1,、乙方應于________年______月_______日前向甲方付清房產(chǎn)款項(交款日期以匯款時間為準),。

2,、乙方面交給甲方現(xiàn)金______________元;其余______________元均由乙方按甲方提供的匯款地點、收款人匯給甲方,。

第四條甲方應于________年_______月________日前將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用,。

第五條稅費分擔

1、甲方承擔房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應征收甲方的交易額____________%的交易費;承擔公證費,、協(xié)議公證費,。

2,、乙方承擔房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應征收乙方的交易額____________%的交易費,，承擔房產(chǎn)交易中國家征收的一切其他稅費,。

第六條違約責任

1、乙方必須按期向甲方付款,，如逾期,，每逾期一天，應向甲方償付違約部分房產(chǎn)款____________%的違約金,。

2,、甲方必須按期將房產(chǎn)交付乙方使用，否則,，每逾期一天,，應向乙方償付違約部分房產(chǎn)款______________%的違約金。

第七條本合同主體

1,、甲方是______________,、______________、______________,、______________,，共__________人，委托代理人____________即甲方代表人,。

2,、乙方是______________單位，代表人是______________,。

第八條本合同經(jīng)國家公證機關______________公證處公證,。

第九條本合同一式______________份，甲方產(chǎn)權人各一份,，乙方一份,，______________房產(chǎn)管理局、______________公證處各一份,。

甲方：______________乙方：______________

日期：______________日期：______________

二手房租賃合同糾紛篇四

答辯人因與原告xx市公路運輸有限()公司合同糾紛一案,，現(xiàn)針對原告的起訴，提出答辯如下：

一,、原告主張其按照合同的約定向答辯人提供車輛,，答辯人沒有按照合同的約定付款，致使不能實現(xiàn)合同目的,，與事實不符,，與法無據(jù)。

1,、雙方在合同中約定：甲方所有的車輛車內(nèi)外的廣告位使用權歸乙方獨家所有,，在合同期限內(nèi)甲方不得將廣告位使用權轉讓給他人,，(包括新增車輛和新增路線)。根據(jù)此約定,，答辯人對原告所屬的車輛張貼廣告獨家所有,，由答辯人提交的證據(jù)可知，原告將廣告位擅自轉讓給第三人使用,，原告已構成了違約,，應對答辯人承擔賠償損失責任。

2,、由答辯人提交的證據(jù)可知,，答辯人出示的許可他人使用專屬于答辯人的廣告位的照片上日期為xxx年4月18號，答辯人和第三方簽定的合同是xxx年4月18號之后,。合同法第66條規(guī)定,，當事人互負債務，沒有先后履行順序的,，應當同時履行,，一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。這就是法律規(guī)定的合同同時履行抗辯權,。雙方簽訂的合同第二條約定：乙方每次張貼多少車輛申報時把所貼車輛的費用一次性付給甲方,。該約定符合合同同時履行抗辯權的法律規(guī)定。據(jù)此,，答辯人享有同時履行抗辯權,，原告許可他人使用專屬于答辯人的廣告位，答辯人才沒有及時付款,，是行使合同的同時履行抗辯權,，故答辯人根本不存在違約的事實，答辯人不應承擔任何賠償經(jīng)濟損失,。

二,、原告主張答辯人賠償經(jīng)濟損失36000元，與事實不符,，于法無據(jù),。

答辯人按照合同約定交納的。廣告位的費用,，沒有違約,；相反，原告在合同的履行過程中,，許可他人使用專屬于答辯人的廣告位,，原告已構成了違約，應承擔違約責任,，根據(jù)合同法第一百一十二條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,，在履行義務或者采取補救措施后,，對方還有其他損失的，應當賠償損失,。原告在合同履行中構成違約,，依法應賠償答辯人損失。

三,、原告主張解除合同于法無據(jù),。

合同法第九十四條有下列情形之一的,，當事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的,；

(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務,；

(三)當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行

(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；

合同履行中，許可他人使用專屬于答辯人的廣告位,，原告已構成了違約,，根據(jù)合同法的規(guī)定，答辯人在合同解除和繼續(xù)履行中享有選擇權,，答辯人本著誠信,、和氣生財?shù)脑瓌t沒有提出解除合同,，而是選擇繼續(xù)履行合同,。原告不念答辯人的良苦用心,，提出解除合同,，于法無據(jù)，于事實不符。

綜上所述，答辯人認為根據(jù)合同約定：原告構成了違約,，答辯人嚴格按照合同約定以及合同法的規(guī)定履行合同。答辯人懇請法庭在查明事實的基礎上,，依法審理,，駁回原告的訴訟請求，做出公正的判決,，以維護答辯人的合法權益,，維護正常的經(jīng)濟秩序,。

此致

xx省xx市人民法院

(蓋章)

年月日

二手房租賃合同糾紛篇五

住址：_________________市天河東路__________號

法定代表人：_________________電話：_____________

被申訴人：_________________

申請要求：_________________

1.裁決被申訴人支付申訴人培訓費___萬元。

2.被申訴人承擔仲裁費用,。

理由與事實：_________________

_____年_____月,，申訴人與被申訴人簽訂一份《員工培訓協(xié)議書》，合同約定由申訴人聯(lián)系美國__________大學房地產(chǎn)開發(fā)學院,，選送被申訴人前往進修學習并支付一切費用,，學成必須為公司服務8年。_____年_____月被申訴人學成回國后,，未到本公司就業(yè),，而是到香港駐內(nèi)地某公司工作，現(xiàn)根據(jù)合同要求被申訴人賠償___萬元的損失,。

此致

_____________仲裁委員會

申請人：_________________(簽名)

_____年_____月_____日

二手房租賃合同糾紛篇六

乙方：____________________

甲乙雙方為購銷________渡假村商品房事宜,，經(jīng)洽商簽訂合同條款如下，以便共同遵守,。

一,、乙方向甲方購買座落在________渡假村________組團內(nèi)________樓房________棟。建筑面積為________平方米,。其面積以________省《建筑面積計算規(guī)則》為準,。

二,、商品房售價為人民幣________元。其中包括配套的配電室,、臨時鍋爐房、道路,、綠化等工程設施的費用,，但不包括建筑稅和公證費。

三,、付款辦法：

預購房屋按房屋暫定價先付購房款40%,，計人民幣________元,，(其中10%為定金)。待房屋建設工作量完成一半時再預付30%,。房屋竣工交付乙方時按實際售價結清尾款,。房屋建筑稅款由甲方代收代繳,。

四,、交房時間：

甲方應于一九____年____月將驗收合格的房屋交付乙方。

五,、乙方在接到甲方接房通知后的十天內(nèi)將購房款結清,。屆時乙方若不能驗收接管時，須委托甲方代管,，并付甲方代管費(按房價的萬分之一/日計取)。

六,、乙方從接管所購房屋之日起,，甲方按照國家規(guī)定,，對房屋質(zhì)量問題實行保修(土建工程保修一年，水電半年,，暖氣一個采暖期),。

七、違約責任：

1.本合同生效后,，如乙方違約，乙方已繳定金不退;如甲方違約,，則應雙倍退還定金,。

2.甲方如不能按期交付乙方所購房屋時(除人力不可抗拒原因外)，每逾期一天,，甲方向乙方承擔應交房屋售價萬分之一的罰金,。甲方通過努力交付房屋，乙方又同意提前接管時,，以同等條件由乙方付給甲方作為獎勵。

八,、乙方需要安裝電話,，由甲方解決,，費用由乙方承擔。

九,、乙方對所購房屋享有所有權,，但必須遵守國家有關房屋管理規(guī)定及渡假村管理辦法。

十,、甲乙雙方如在執(zhí)行本合同過程中發(fā)生爭執(zhí),，應首先通過友好協(xié)商解決，如雙方不能達成一致意見時,，應提交有關仲裁機關進行仲裁,。

十一、本合同一式九份,，正本兩份,，雙方各執(zhí)一份;副本六份，雙方各執(zhí)三份,，正副兩本具有同等法律約束力,。

十二、本合同雙方簽字蓋章經(jīng)公證后生效,。本合同未盡事宜另行協(xié)商,。

十三、本合同附件：

1.房屋平面位置及占用土地范圍圖(略)

2.________渡假村別墅暫行管理方法(略)

甲 方：(蓋章)

乙 方：(蓋章)

____年____月____日

二手房租賃合同糾紛篇七

上訴人范_____男,，_____年_____月_____日出生,，漢族，農(nóng)民,，住_____縣_____鎮(zhèn)朱_____村,。

被上訴人_____縣_____鎮(zhèn)朱_____村民委員會。

法定代表人_____,，該村委會主任,。

上訴請求：

1、依法撤銷_____縣人民法院(200x)x民初字第900號民事判決書;

2,、對案件依法進行改判或者發(fā)回_____縣人民法院重新審理;

3,、本案一、二審一切訴訟費用由被上訴人承擔,。

事實與理由：

上訴人不服_____縣人民法院(200x)x民初字第900號民事判決書,，現(xiàn)提出上訴，具體事實和理由如下：

一,、一審法院認定事實錯誤和互相矛盾

(1)關于改變荒山用途問題,。上訴人承包土地后，一直進行棗樹,、花椒,、柿樹和楊樹的種植,，從未利用承包土地采石，未改變土地用途,。一審法院事實認定部分“另查明：自20__年至今,，魏x村部分村民在該荒山原有的石頭坑內(nèi)開采石頭”，并未認定上訴人有開采行為,，其他村民的采石行為,，并非上訴人的行為。判決理由卻以有采石行為發(fā)生為由認定上訴人改變轉讓協(xié)議用途,，其認定是互相矛盾的!

(2)關于沒有完成荒山綠化任務的問題,。轉讓協(xié)議簽訂后，上訴人即開始聯(lián)系栽種酸棗樹,，后由于被上訴人原法定代表人楊在個人私欲沒有得到滿足的情況下橫加干預,，20__年上訴人所植樹木部分因他人焚燒秸稈發(fā)生火災而燒毀，加之20__年和20__年連續(xù)干旱無雨,，才造成所植樹木存活無幾,。此后，上訴人于20__年春栽種花椒,、柿樹和楊樹15000余棵,，初步完成了綠化任務。20__年植樹期間,，被上訴人擅自中止合同,，將上訴人承包的荒山允許其他村民植樹，造成上訴人所植樹苗部分被拔掉,，樹苗成活率大大降低,。即使說，荒山綠化任務未能如期完成,，責任完完全全在被上訴人,，而不在上訴人。樹木長成,，上訴人可以得到可觀的經(jīng)濟利益,，上訴人不可能自毀山林，這是極簡單的生活常識!

(三)關于合同無法繼續(xù)履行問題,。一審判決以部分村民自發(fā)到該荒山植樹造林為由,，從而認定轉讓協(xié)議無法繼續(xù)履行，該判決理由根本就站不住腳!本合同正常履行受阻的原因,，在于被上訴人以及部分村民的侵權行為,，而非上訴人的行為。在上訴人種植樹苗部分被毀的情況下,，上訴人完全可以另行栽種,，從而完成合同目的!可以這樣說,，只要上訴人有勞動能力，只要荒山?jīng)]有因地震等不可抗力而滅失,，荒山承包合同就不存在無法繼續(xù)履行!另外，因被上訴人及其他村民侵權行為造成合同履行的障礙,，而作出不利于上訴人的判決,，是完完全全背離公平原則的!

二、一審法院認定承包合同轉讓協(xié)議的法律關系錯誤

荒山承包合同的當事人是被上訴人和原審第三人;承包合同轉讓協(xié)議在協(xié)議上簽章有上訴人,、被上訴人及第三人,，但并不是說，轉讓協(xié)議的當事人就是三方,，這種理解是對承包合同的誤解,。承包合同轉包只是在承包方和轉包后的承包方形成新的權利義務關系，而并不能改變原承包合同的內(nèi)容,，轉包協(xié)議的簽訂并不意味著原承包合同的解除,。被上訴人在轉讓協(xié)議上的簽章，只能證明該轉讓協(xié)議征得了被上訴人即發(fā)包方的同意,，而并不能在上訴人與被上訴人之間產(chǎn)生直接的權利義務關系,。轉讓協(xié)議的雙方當事人是原審第三人和被上訴人，而非上訴人與被上訴人,。轉讓協(xié)議中,，被上訴人不是合同當事人，因此不享有申請解除轉讓協(xié)議的請求權,。一審法院支持被上訴人的反訴請求,，準許合同當事人以外的第三人享有合同解除權，是違反合同相對性原理,，是違反民法典規(guī)定的!

三,、本案轉讓協(xié)議不存在約定或法定解除的情形

合同的解除，按照民法典的規(guī)定,，有協(xié)議解除和法定解除兩種,，判決理由認定“該‘承包合同轉讓協(xié)議’中解除合同的條件已經(jīng)成就”，上訴人一字一字查遍轉讓協(xié)議,，別說解除合同的條件,，八個條文中，甚至連“解除”兩個字都找不到,。一審法院判決認定雙方存在解除合同的條件約定,，純屬空穴來風、主觀臆造或者醉酒之夢話!因此,，本案并無最高院解釋第二十四條第(一)項適用之余地!

那么,，一審法院該條第(三)項的引用是否正確呢?該款規(guī)定主要涉及承包合同無法繼續(xù)履行的情形,，一方面上訴人前述已闡明合同履行遇到阻礙純屬上訴人侵權所致，另一方面也如前述,，在被上訴人停止侵權行為后,，上訴人完全有能力繼續(xù)履行合同，不存在合同無法繼續(xù)履行的情形,。因此,，引用該項規(guī)定也純屬牽強附會的拉郎配之舉!

四、被上訴人的反訴根本就不能成立

(一)如前所述,，被上訴人并非轉讓協(xié)議的當事人,，作為轉讓協(xié)議當事人以外的第三人，依法不享有合同解除請求權,，因此被上訴人不是反訴的適格原告,，對該反訴依法應予駁回!

(二)被上訴人口口聲聲說轉讓協(xié)議系被上訴人原法定代表人楊串通上訴人所簽訂，這根本就不符合事實,，因為轉讓協(xié)議涉及的關鍵是原審第三人的利益,，如果原審第三人不同意，僅僅有上訴人和楊秀海的串通,，轉讓協(xié)議是根本就不能簽訂的!此外,，被上訴人并未證據(jù)能夠支持其主張!

(三)被上訴人認為轉讓協(xié)議違反民主議定原則，是對法律的誤解和歪曲,。根據(jù)最高法院解釋,，承包合同簽訂需要經(jīng)民主議定程序，轉包等行為無需所謂的民主議定程序,，原因就是如前所述的發(fā)包方并非當事人,，因此無需發(fā)包方去民主、去議定!被上訴人反訴狀所引用的解釋第15條針對的向本集體經(jīng)濟組織以外的人轉包的情形,，上訴人是被上訴人村民,，不存在此種情形。因此該條文引用純屬牽強附會,、肆意歪曲!

(四)中國只頒布了《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》,，而不存在所謂的《中華人民共和國農(nóng)業(yè)承包法》，承包合同及轉讓協(xié)議均簽訂于農(nóng)村土地承包法生效之前,，根據(jù)立法法關于法不溯及既往的原則,，土地承包法不能適用，也不存在所謂的參照!

(五)被上訴人行為屬于嚴重的侵權行為,。被上訴人在上訴人承包期內(nèi),，下達所謂的處理意見，橫加干涉訴人依法享有的承包權，其實質(zhì)在于國家“退耕還林”政策的實施,，使上訴人可以得到部分補償,，而被上訴人又想染指這部分利益!被上訴人屬于典型的“紅眼病”行為!

五、一審法院解除轉讓協(xié)議將造成林權證“有證無權”

《林權證》是_____縣人民政府政府確認上訴人享有林地及林木權益的法定有效證件，是縣政府對上訴人林地承包權的行政確認，在該證件依法撤銷或者變更之前，上訴人依法對承包的荒山擁有合法權益!一審法院不顧核發(fā)林權證書的存在，而判令解除轉讓協(xié)議,，這將造成上訴人持有合法權利證書，卻享受不到權利，其他人無權利證書卻能享受權利的怪現(xiàn)象,，造成上訴人的“有證無權”，一審法院等于在實質(zhì)上行使了行政撤銷權,，民事審判機構在實質(zhì)上行使了行政審判的權力,，這是不符合法律規(guī)定的!

綜上所述，一審法院認定事實錯誤和互相矛盾,、認定法律關系錯誤,、被上訴人反訴根本不能成立，由于認定錯誤從而導致最終適用法律和判決結果的錯誤,，依法應當予以撤銷!為保護上訴人合法權益,，特向貴院提出上訴，請依法撤銷原審判決,，改判或者發(fā)回重審,，維護法律的尊嚴!

此致

_____市中級人民法院

上訴人_____

_____年_____月_____日

二手房租賃合同糾紛篇八

《租賃合同糾紛案司法解釋》相關解讀：

核心內(nèi)容：本文是對最高院關于租賃合同糾紛的司法解釋(一)，即《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》全文的法條解讀,。希望能夠幫助廣大法律快車合同法的讀者,。

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益,，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》,、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定,，結合民事審判實踐,，制定本解釋。

第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋,，是指城市,、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

鄉(xiāng),、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件,，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定,。

當事人依照國家福利政策租賃公有住房,、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件,，不適用本解釋,。

【解讀】本條系關于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。

本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū),、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為,，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛,，可以參照本解釋,。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū),，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有,，均適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi),。

依照國家福利政策承租的公有住房,、經(jīng)濟適用房和廉租住房，具有政府福利性,、保障性,，其租賃關系不屬于完全的民事法律關系，不適用本解釋,。

關于軍產(chǎn)房的租賃,，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內(nèi)容,，最高院民一庭認為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應適用本解釋,。

第二條出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效,。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的,，人民法院應當認定有效。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無效,。所謂違法建筑物,，是指未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物,、構筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑,。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮(zhèn)建設規(guī)劃秩序,，但為了促進交易,，當事人在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的,，租賃合同的效力會得以補正。此處“一審法庭辯論終結前”不包括二審,、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形,。

第三條出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效,。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門批準建設的,，人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限,，超過部分無效,。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效,。

【解讀】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi),，根據(jù)形勢的客觀需要，經(jīng)建設行政主管部門審核批準后,，在核定的臨時建設工程規(guī)劃許可證記載的使用期限,、范圍、用途內(nèi),，建造的供臨時使用的建筑物。

未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋,，在性質(zhì)上均屬于標的物違法,，相應的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限,，超過部分無效,，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。

第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律,、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,，請求確認合同無效的，人民法院不予支持,。

當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,，從其約定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務,，對方接受的除外,。

【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對此有明確規(guī)定,，但屬于管理性規(guī)定,，并非效力性強制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件,，故房屋租賃合同未登記備案的,，其有效性不受影響。

若當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準,，未辦理登記備案手續(xù)的,，合同無效。但一方履行了合同主要義務且對方接受的情況下,，視為當事人以履行合同主要義務的行為,，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時,，即使未辦理登記備案手續(xù),，合同仍為有效。

第五條房屋租賃合同無效,，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的,，人民法院一般應予支持。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失,，人民法院依照合同法的有關規(guī)定和本司法解釋第九條,、第十三條、第十四條的規(guī)定處理,。

【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定,，合同無效的法律后果為返回財產(chǎn)、賠償損失,，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合,。參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，屬于返還原物的范疇,。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責任,，賠償范圍限于信賴利益。即合同雙方為締約進行合理的接觸,，當事人一方因對方的行為產(chǎn)生信賴,，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用,，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產(chǎn)生的損失,，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持,。

由于房屋租賃合同管的特殊性,，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此,，本解釋都有明確規(guī)定,。

第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下,，承租人均主張履行合同的,，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;

(三)合同成立在先的,。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的,，依照合同法的有關規(guī)定處理,。

【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下,，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的,，承租人通過強占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的,，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的,，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權;(3)合同成立在先的,，即合同成立時間在先,，判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說,，是當事人中最后簽字蓋章的時間,。

“一房數(shù)租”時，未得到履行的有效合同的承租人,，可以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同,，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建,，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復原狀,，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理,。

【解讀】綜合《合同法》關于房屋租賃合同的相關規(guī)定，出租人享有法定解除權的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建,，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉租的;(4)承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的,，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋,，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃,，出租人有權隨時解除合同。

出租人作為房屋所有權人,，當房屋因承租人擅自改變主體和承重結構或擴建受到損害時,，出租人有權隨時要求承租人恢復原狀，不受任何期限限制,。但當出租人行使本條規(guī)定的解除權時,，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復的,，出租人方可解除合同,。

實踐中出租人行使解除權的方式有兩種,，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果,，如果承租人對此有異議,，可以起訴要求確認合同解除無效;二是向法院起訴，請求解除合同,。

對于出租人通知承租人解除合同的情形,，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建,，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復原狀,，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復的，出租人通知承租人解除合同;二是,，出租人向承租人發(fā)出通知,，要求其在一定期限內(nèi)恢復原狀，同時載明如果不再此期限內(nèi)恢復原狀,，合同即自動解除,。

第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用,，承租人請求解除合同的,，人民法院應予支持：

(一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;

(二)租賃房屋權屬有爭議的;

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的,。

【解讀】綜合《合同法》的相關規(guī)定,，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損,、滅失,，致使合同目的不能實現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權隨時解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的,，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格,，承租人仍有權隨時解除合同;(6)司法機關或者行政機關依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權屬有爭議導致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關于房屋使用條件的強制性規(guī)定并導致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實際履行的,。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封,、權屬有爭議，或者具有違反法律,、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》,、《消防法》等)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權并非任意的,，還須具備一個必要前提,，即該情形的出現(xiàn)導致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用,，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用,。

司法機關對房屋的查封,，實務中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權受到限制,，而且喪失了使用,、管理權，權利人只有妥善保管的義務;而“活封”則相反,，房屋被查封后,，權利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權,，僅處分權受限,。實踐中，租賃房屋被查封,，如果是由于出租人的原因,，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的,，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外,，也可另行起訴要求承租人賠償損失。

當租賃房屋的權屬存在爭議時,，意味著出租人可能不是房屋的所有權人,，如果出租人最終被確認為房屋的所有權人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認不是房屋的所有權人,，則構成無權處分,，該租賃合同屬效力待定合同。

第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,，租賃合同無效時,，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的,，可折價歸出租人所有;不同意利用的,，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,，承租人應當恢復原狀。

已形成附合的裝飾裝修物,，出租人同意利用的,，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失,。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài),。裝飾裝修物已與房屋結合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大,，可以認定形成附合,，例如鋪設地板磚,、吊設天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結合尚未達到不可分離狀態(tài),，則不能認定形成附合,，如安裝空調(diào)、電梯,、太陽能熱水器,、抽油煙機等。

按照添附理論,，對于未形成附合的裝飾裝修物,，所有權仍歸承租人，房屋租賃無效時,，由承租人拆除取回,，出租人想要留用，應當支付相應對價,，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應恢復原狀,。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下,，可折價歸承租人所有;出租人不同意利用的,，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。

在房屋租賃合同中,，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意,，但知道后卻未表示反對，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修,，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進行的裝飾裝修,，屬惡意添附。對于惡意添附,，不論房屋租賃合同是否有效,，原則上均不應予以折價補償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔,。

裝飾裝修物的現(xiàn)值損失,，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值，應按承租人已使用房屋的時間予以折舊,，不能按照租賃期限進行分攤,。

實踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時,，應根據(jù)出租人的需要程度和可利用價值,，結合過錯責任原則，分別對待：(1)屬出租人過錯的,，由出租人補償承租人的裝飾裝修損失,。對于未形成附合的,，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費用、拆除費用,、恢復原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失;對于形附合的,，該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值，即現(xiàn)值,。(2)屬承租人過錯的,，由承租人自行承擔裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失,。(3)屬雙方共同過錯的,，應由雙方當事人按過錯責任分擔裝飾裝修現(xiàn)值損失。

第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,，租賃期間屆滿或者合同解除時,，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物,，可由承租人拆除,。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀,。

【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合,。

適用本條的注意事項：(1)承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進行拆除,，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時，必須盡到必要的注意義務,，不得對房屋造成毀損,，否則應恢復原狀或賠償損失;(3)當事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應依照意思自治原則從其約定,。

第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的,，人民法院按照下列情形分別處理：

(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的,，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔,。法律另有規(guī)定的,，適用其規(guī)定。

【解讀】本條與第十條相對應,，規(guī)定了合同解除時,，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：

(1)因出租人違約導致合同解除,，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋,，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值,，承租人有權要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。

(2)因承租人違約導致合同解除,，承租人應自行承擔剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失,，但出租人同意利用裝飾裝修的，應予適當補償,，補償標準參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值,。

(3)因當事人雙方違約導致合同解除，對于出租人同意利用的,，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r值,，由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔;對于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值,，由雙方按照各自的過錯程度分擔,。

(4)因不可歸責于當事人雙方的原因導致合同解除，按照公平責任原則,，由雙方共同分擔,，一般為平均分擔。

所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”,，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同,，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價值。計算殘值的方法是按照租賃期限,，將裝飾裝修費用平均分攤,，從而得出合同解除時剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費用價值。若雙方對裝飾裝修投資數(shù)額無法達成一致,，可委托專門的鑒定機構進行鑒定,。

第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時,，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的,，不予支持。但當事人另有約定的除外,。

【解讀】承租人要對租賃房屋進行裝飾裝修,，必須經(jīng)過出租人同意?！巴狻狈譃槊魇竞湍?，明示有書面、口頭,、電話等表現(xiàn)形式,，對此由承租人負舉證責任;如果出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認定出租人對裝飾裝修已經(jīng)默示同意,。

對于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修,，租賃期間屆滿時，承租人可在不損害出租人合法權益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物,，對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物,，承租人無權要求出租人予以補償，出租人亦無權要求承租人恢復原狀或賠償損失,，但雙方另有約定的除外,。

第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔,。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的,，人民法院應予支持。

【解讀】房屋租賃合同無效,、被撤銷時,，出租人有權要求承租人將房屋返還并恢復原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建的,，其有義務將裝飾裝修物,、擴建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過程中造成房屋損失的,，應承擔賠償責任,。

在房屋租賃合同解除場合，若因出租人違約導致合同解除的,，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修,、擴建行為構成違約,，但出租人的違約行為更為嚴重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責任的抗辯;若因承租人違約導致合同解除的,，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復原狀或賠償損失,，同時也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對合同解除后裝飾裝修,、擴建費用的承擔有約定的,，出租人仍可要求承租人恢復原狀、賠償損失,。

第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴建,，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(一)辦理合法建設手續(xù)的,，擴建造價費用由出租人負擔;

(二)未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔,。

【解讀】所謂擴建,，是指在原有建筑基礎上加以擴充的建設項目，一般通過加高,、加層等建筑方式形成,，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關規(guī)定,，擴建應辦理建設工程規(guī)劃許可證,。

本條所規(guī)定的“過錯”僅指導致“未辦理合法建設手續(xù)”的過錯，具體包括以下四種情況：

(1)若系單純出租人的過錯所致,，則擴建費用由出租人承擔;

(2)若系單純承租人的過錯所致,，則由承租人承擔;

(3)若系雙方過錯所致，則由雙方按照各自的過錯程度分別承擔;

(4)若雙方均無過錯,，則按公平原則,，由雙方分擔。

房屋租賃合同解除場合,，經(jīng)出租人同意的擴建費用可做如下處理：

(1)因出租人違約導致合同解除的,，若辦理合法擴建手續(xù)，則擴建費用由出租人承擔;若未辦理合法手續(xù),，則應由雙方按各自的過錯程度分別承擔,。

(2)因承租人違約導致合同解除的，若辦理合法手續(xù),，則出租人仍應負擔相應的擴建費用,，但可以承租人違約為由請求減少擴建費用的負擔;若未辦理合法手續(xù)，則出租人可以承租人違約,、自己并無受益等為由,，主張不承擔擴建費用。

(3)因雙方違約導致合同解除的,，若辦理合法手續(xù),，則應由出租人承擔擴建費用，但可以適當減少;若未辦理合法手續(xù),，則由雙方按照過錯程度各自承當相應的擴建費用,。

(4)因不可歸責于雙方原因導致合同解除的,，若辦理合法擴建手續(xù)，則由出租人承擔擴建費用,，否則,，由雙方按照過錯承擔分別承擔。

關于擴建造價費用的計算,，最高院主張采用工程造價費用支出法,，即以擴建時，承租人實際支付的工程造價費用作為擴建費用,。

第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效,。但出租人與承租人另有約定的除外,。

【解讀】適用本條應注意如下幾個問題：

(1)群租，可分為自主群租和他主群租兩種,，自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個承租人,，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個承租人，后者屬于本條屬于的轉租行為,。

(2)再轉租,、多手轉租行為符合轉租的法律特征，應適用本條規(guī)定,。

第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租,，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的,，人民法院不予支持,。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟,。

【解讀】《合同法》第224條規(guī)定,，承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同,。為督促出租人及時行使合同解除權,，維護交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應當知道承租人轉租,，但在6個月內(nèi)未提出異議的,，推定為出租人同意轉租。該6個月期限的性質(zhì)為除斥期間,，不適用訴訟時效關于中斷與中止,、延長的規(guī)定。

承租人未經(jīng)出租人同意的轉租行為,，在效力上屬無效行為,，出租人既可起訴要求確認轉租合同無效,，亦可行使合同解除權。出租人解除合同后,，承租人喪失租賃權,，轉租合同也因其賴以存在的基礎不復存在而歸于終止，善意的次承租人(訂立轉租合同時不知道也不應當知道承租人未經(jīng)出租人同意轉租)可以要求承租人賠償損失,。

在房屋租賃合同被解除或被認定無效情形下,，都涉及房屋的返還問題，此時,，案件的處理結果必然與次承租人具有法律上的利害關系,，當次承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或者擴建，則此承租人對訴訟標的享有獨立的請求權,。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中,，次承租人具有第三人的訴訟地位,，既可以是具有獨立請求權的第三人，也可以是無獨立請求權的第三人,。

承租人未經(jīng)出租人同意轉租,，其向次承租人收取的租金不構成不當?shù)美Ｔ诔鲎馊伺c承租人的房屋租賃法律關系中,，出租人以租金為對價將租賃物交于承租人占有,、使用、收益,，其收益已經(jīng)確定而不能再對租賃物進行使用,、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金,，只是其使用,、收益的變形形式，無論其收取多少,，出租人的租金并不因此而受到損害,，故不能因為承租人因轉租而獲益就認為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當?shù)美臉嫵梢?/p>

第十七條因承租人拖欠租金,，出租人請求解除合同時,，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持,。但轉租合同無效的除外,。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償,。

【解讀】《合同法》第227條規(guī)定,，承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的,，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉租合同有效的場合,，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權時,，次承租人可以代償請求權抗辯出租人的合同解除權。在轉租合同無效的場合,，如轉租合同未經(jīng)出租人同意,，次承租人無代償請求權。

次承租人代出租人支付租金與違約金后,，對承租人享有兩種權利,，一是對于承租人的追償權，二是對于其支付的租金和違約金可以和轉租合同中其應支付的租金相折抵,。

房屋租賃合同無效,、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的,，人民法院應予支持,。

【解讀】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下,，承租人應將房屋返還出租人,，但實際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關系終止時,，即不再擁有占有,、使用租賃房屋的合法依據(jù)，從而構成對出租人所有的租賃房屋的無權占有,，出租人有權向次承租人主張返還房屋,，同時，出租人亦有權向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費,。

第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動,，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡,，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的,，人民法院應予支持。

【解讀】《合同法》第234條規(guī)定,，承租人在房屋租賃期間死亡的,，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的“共同居住”擴大為“共同經(jīng)營”,，包括個體工商戶和個人合伙,。對于承租人租賃房屋用于以個體工商戶或個人合伙方式從事經(jīng)營活動的，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡,、宣告失蹤),，共同經(jīng)營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權利和義務,，該共同經(jīng)營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人,。

正確適用本條司法解釋,，涉及到個人合伙的認定。認定個人合伙,，首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的,，只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經(jīng)營,、共擔風險,、共享收益)，并有兩個以上無利害關系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的,，也可認定為個人合伙,。

第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,，人民法院應予支持,。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的,。

【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定,。

《合同法》第229條規(guī)定,，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的,，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則,，若無法定或約定的除外情形,，該原則即應被適用。

抵押期間,，抵押人將抵押物出租,，此時在同一標的物上抵押權與租賃權并存，抵押權更注重標的物的交換價值,，而租賃權則更注重標的物的使用價值,，二者并不沖突。但由于抵押權設定在先,，因而具有優(yōu)先效力,，此后成立的租賃權不得損害抵押權，抵押權實現(xiàn)發(fā)生所有權的變動后,，受讓人不受租賃合同的約束,，即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權變動的,，仍應適用“買賣不破租賃”原則,。

涉及到法院依法查封的場合下,，若查封在先，租賃在后,，則法院強制拍賣時不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先,，查封在后,，可以使用該原則。

第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形,，承租人請求出租人承擔賠償責任的,，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,，人民法院不予支持,。

【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權受到侵害時的救濟措施。

房屋承租人優(yōu)先購買權只在租賃房屋作為買賣合同法律關系的標的物時發(fā)生,，在贈與、互易以及因公征用等法律關系中則不得適用,，亦不能主張優(yōu)先購買權的損害賠償請求權,。

關于“合理期限”的認定，《民通意見》第118條規(guī)定,，“出租人出賣出租房屋,，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下,，享有優(yōu)先購買權;出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”，但該條目前已被廢止,。最高院民一庭認為可以參考本解釋第二十四條第(三)項的規(guī)定,，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務后,，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買,，視為放棄優(yōu)先購買權，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務必須給承租人留出必要的答復期限——15日,，因此出租人最晚應于出賣房屋前15日通知承租人,，即在15日答復期之前履行通知義務。

在房屋轉租場合,，次承租人是否享有優(yōu)先購買權在理論上存在爭議,，但最高院民一庭認為房屋優(yōu)先購買權的主體應為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購買權不得轉讓,。

承租人優(yōu)先購買權受到侵害時,，無權要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但可以請求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關系,，為避免承租人濫用權利,，在承租人行使優(yōu)先購買權時對其課以一定的義務，如承租人主張與出租人成立買賣合同的,，應當交付一定數(shù)額的定金或提供擔保,，以使出租人信任其履行能力。

承租人雖無權以優(yōu)先購買權受侵害為由要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效,，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效,，保護其履行。出租人與第三人之間合同的效力應當依據(jù)合同法有關合同效力的規(guī)定判斷,。承租人行使優(yōu)先購買權主張以同等條件與出租人成立買賣合同后,，應當優(yōu)先保護出租人履行合同，取得房屋所有權,，由此第三人無法繼續(xù)履行合同的,，第三人可以主張出租人承擔違約責任。

第二十二條出租人與抵押權人協(xié)議折價,、變賣租賃房屋償還債務,，應當在合理期限內(nèi)通知承租人,。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的,，人民法院應予支持。

【解讀】抵押權的實現(xiàn)時可能會與租賃權沖突,，但抵押權與承租人的優(yōu)先購買權并不沖突,，不論抵押權設定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購買權,。

折價,、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權人還是其他人,，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購買權,。

“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價格，該價格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示,。承租人的優(yōu)先購買權約束的只是出租人對締約相對人的選擇權,，而非約束出租人對房屋的處分權,。房屋出賣價格的確定是出租人行使處分權的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購買權,，只能按照第三人與出租人確定的同等條件,，承租人對該條件不具有異議權和抗辯權。

第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋,，應當在拍賣5日前通知承租人,。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買權,。

【解讀】拍賣的特質(zhì)導致其與承租人的優(yōu)先購買權存在一定沖突,，由于優(yōu)先購買權屬“準物權”，有一定的優(yōu)先效力,，在拍賣程序亦不例外,。《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣,、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定,，“拍賣過程中，有最高價時,，優(yōu)先購買權人可以表示以該最高價買受,，如無更高應價，則拍歸優(yōu)先購買權人;如有更高應價,，而優(yōu)先購買權人不作表示的,，則拍歸該應價最高的競買人?！贝怂^“跟價法”,。

在拍賣負擔有優(yōu)先購買權的租賃房屋時，一般遵循如下程序：(1)拍賣通知,，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式,，通知優(yōu)先購買權人于拍賣日到場。(2)優(yōu)先購買權人應按照拍賣通知或拍賣公告的要求,，與其他競買人一樣進行競買登記,、繳納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍,。

(3)舉牌應價,，若承租人在出現(xiàn)最高應價時未作出以該價格購買的意思表示，則拍賣房屋由最高應價人購買,。

第二十四條具有下列情形之一,，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權的;

(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的,。

【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購買權產(chǎn)生于共有人所有權關系之中,，具有物權性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購買權基于租賃關系,，本質(zhì)上仍屬債權性質(zhì),，按照物權優(yōu)于債權的理論，共有人的優(yōu)先購買權要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權,。

家庭成員之間的房屋買賣,，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系有很大區(qū)別,，故本條確認出租人將租賃房屋出賣給近親屬的,，承租人不得主張優(yōu)先購買權。

出租人出賣租賃房屋的,，應提前通知承租人,，承租人在接到通知后應及時答復，若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購買的,，則喪失優(yōu)先購買權,，這里強調(diào)“明確表示”。

《物權法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度,，即受讓人以財產(chǎn)所有權轉移為目的,，善意、對價受讓且占有該財產(chǎn),，即使出讓人無轉移所有權的權利,，受讓人仍取得其所有權?！芭e重以明輕”,，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下,，可對抗承租人的優(yōu)先購買權,。

第二十五條本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件,，不適用本解釋,。

【解讀】本解釋于9月1日起施行,，施行前的行為引起的糾紛,，在本解釋施行之后提起訴訟的，應當適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟,，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中,，無論處于一審還是二審程序，均適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審的案件，在本解釋施行前提起再審程序,，且于本解釋實施時仍在審理中的,，應當適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件,，不適用本解釋,。

二手房租賃合同糾紛篇九

原告(被反訴人)中國聯(lián)合網(wǎng)絡通信有限公司獲嘉縣分公司(以下簡稱聯(lián)通分公司)。 負責人焦啟鳴,，總經(jīng)理,。

委托代理人楊靈霞，女,。

被告(反訴人)宋成林,，男。

委托代理人梁樂慶,，男,。

原告聯(lián)通分公司訴被告宋成林電信服務合同糾紛一案，本院于20xx年3月22日立案受理后,，依法由審判員劉國梁適用簡易程序,，于20xx年5月5日公開開庭進行了審理，被告宋成林當庭提起反訴,，本院決定合并審理,，于20xx年5月17日公開開庭進行了審理，原告的委托代理人楊靈霞,、被告宋成林(第二次未到庭),，委托代理人梁東慶均已到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結,。

原告(被反訴人)訴稱：被告系原告客戶,，電話號碼為4527368，20xx年元月份,，被告打長途電話欠費1342.45元,，經(jīng)原告多次催要，被告拒不支付,，故訴至法院,，要求被告支付所欠話費，同時認為被告的反訴不能成立,，要求依法駁回反訴,。

被告(反訴人)辯稱：被反訴人所訴不實，其稱反訴人欠長途話費純屬無中生有,，反訴人使用的是包月電話,，至20xx年5月底到期,，但聯(lián)通公司擅自違約將反訴人的電話停機，請求法院依法駁回原告的訴訟請求,，責令其將反訴人的電話接通,，并賠償因停機造成的經(jīng)濟損失3000元。

原告(被反訴人)向本院提交的證據(jù)材料有：1,、長途清單查詢結果一份三頁;2,、視聽光盤一份附錄音筆錄一份;以此證明被告欠其長途話費1342.45元及催要話費的情況。

被告(反訴人)向本院提交的證據(jù)材料有：1,、李紅利證明一份;2,、宋志遠證明一份，以證明反訴人的經(jīng)濟損失情況,。

經(jīng)庭審質(zhì)證,，對于原告提交證據(jù)1，被告有異議,，認為長途電話不是被告家人所打,，是網(wǎng)通公司盜打的，因該證據(jù)客觀記錄了號碼為4727368的固定電話撥打長途電話的詳細情況,，被告對此雖提異議,，但未提相關證據(jù)予以佐證，故本院對此其異議不予采納,。對于證據(jù)2,，被告有異議，認為宋成林妻子并不能代表宋成林,，且錄像時并未告知當事人,，不能起證明作用，因該視聽資料證明聯(lián)通分公司員工去被告家催要話費的情況,，故本院予以采信,。

對于被告提供的二份證明，原告均有異議,，認為證人未出庭,，且并不能證明反訴的事實，因二證人均未出庭作證,，故本院對此二份證明不予采信,。

根據(jù)庭審當事人陳述及上述有效證據(jù)，本院確認以下案件事實：

宋成林原系聯(lián)通分公司的客戶,，包月電話號碼為4727368,。20xx年1月5日至1月30日，該固定電話撥打長途電話時長為35小時20分37秒,，費用為1342.45元,，被告一直拖欠未交,。20xx年3月20日,，原告公司員工去被告家里催要話費而未果,，由聯(lián)通公司新鄉(xiāng)分公司直接將該固定電話停機。20xx年3月22日,，原告訴至法院要求追回話費1342.45元,。20xx年5月15日，宋成林向本院提起反訴,，要求聯(lián)通分公司為其接通電話,，并賠償因停機機造成的經(jīng)濟損失3000元。

本院認為,，宋成林在接受聯(lián)通分公司的電信服務過程中,，使用并拖欠長途話費1342.45元，事實清楚,，證據(jù)充分,，釀成糾紛，應負全部責任,，故原告的訴訟請求應予支持,。對于被告稱因拖欠長途話費而被停機的包月電話尚未到期，仍應繼續(xù)履行電信服務合同,，因其拒絕交納話費的行為已表明不再履行主要債務,，聯(lián)通分公司可以在履行期限屆滿前解除合同，故本院對反訴人要求繼續(xù)履行電信服務合同的請求不予支持,。對于反訴人要求賠償經(jīng)濟損失的請求,，因其未能提供充分證據(jù)予以證明經(jīng)濟損失的數(shù)額，故本院對此請求不予支持,。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條,、《中華人民共和國民法通則》第一百零八條之規(guī)定，判決如下：

一,、被告宋成林應于本判決生效后五日內(nèi)支付原告長途話費1342.45元,。

二、駁回反訴人宋成林的反訴請求,。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的,，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息,。

案件受理費50元,，減半征收即25元，反訴費25元,，減半征收即12.5元,，由被告宋成林負擔,。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀,，并按對方當事人的人數(shù)提供副本,，上訴于新鄉(xiāng)市中級人民法院。

審判員 劉國梁

20xx年五月二十一日

代書記員 邵明周