隨著人們對法律的了解日益加深,，越來越多事情需要用到合同，它也是減少和防止發(fā)生爭議的重要措施,。那么合同應該怎么制定才合適呢,？下面是我給大家整理的合同范本,，歡迎大家閱讀分享借鑒,，希望對大家能夠有所幫助,。

商品房預售合同篇一

1.人力不可抗拒的自然災害,；

2.施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決；

第五條乙方如未按本合同

第六條甲方如未按本合同

第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用,，應按合同規(guī)定交付日

第二天起計算付款利息,，以補償乙方的損失。

第十條預售的,，乙方不許轉讓,、抵押，否則,，后果自負,。

第十一條后面的附表一、二均為本合同內容的組成部分,。

1.由仲裁機關仲裁,；

2.由人民法院裁判；

返

商品房預售合同篇二

地址：________________________

電話：____________

姓名：________性別：____出生：________年____月____日

身份證號碼：____________

地址：________________________

電話：____________

第一條 甲方經(jīng)批準,，取得位于小紀鎮(zhèn)人民東路南側,，用地面積5050m2的土地使用權,。

甲方在上述土地興建樓宇,，系____定名____，由甲方預售,。

第三條 甲方定于____年__月__日交付乙方使用,。

如遇下列特殊原因可延期交付使用,，但不得超過____天：

1.人力不可抗拒的自然災害；

2.施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決,；

3.其他非甲方所能控制的因素,。

上述原因必須憑____市有關主管部門的證明文件為依據(jù)，方能延期交付使用,。

第四條 甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為：____單價元／m2,，總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元(小寫_____萬元)。

付款方式：

1,，首付________________余款按揭,。

2，分期付款

3,，一次性付清房款

第五條 乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款,，甲方有權追索違約利息。如逾期____天以上,，仍未付所欠款項和利息,，甲方有權單方終止合同，將樓宇出售他人,。

第六條 甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用,，應按合同規(guī)定交付日后 天計算付款利息，以補償乙方的損失,。

第七條 甲方出售的樓宇須經(jīng)揚州市建筑質量檢驗部門驗審合格,，并負責保修半年，如質量不合格時,，乙方有權提出退房,，退房后甲方應將已付款項及全部利息在30天內退回乙方。

第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后,，簽訂《房地產(chǎn)買賣合同書》,，經(jīng)市府主管部門辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，發(fā)給《房地產(chǎn)權證》,，乙方才能獲得房地產(chǎn)權,。辦理產(chǎn)權手續(xù)相關費用由乙方承擔。

乙方在使用期間,，有權享用與該樓宇有關聯(lián)的公共通道,、設施、活動場所,，同時必須遵守中華人民共和國法律,、法令和社會道德，維護公共設施和公共利益。

第九條 乙方所購樓宇只作____使用,，在使用期間不得擅自改變該樓宇結構和用途,，如有損壞應自費修繕。

乙方購置的樓宇所占用的土地,，按有關土地管理規(guī)定繳納土地使用費,。

第十條 預售的樓宇，乙方在未取得產(chǎn)權前不得轉讓,、抵押,，否則，后果自負,。

第十一條 后面的附表一,、二均為本合同內容的組成部分。

第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效,，如發(fā)生糾紛,，雙方應友好協(xié)商解決，不能解決時,，按下列( )項解決：

1.由仲裁機關仲裁,；

2.由人民法院裁判；

第十三條 本合同正本一式兩份,，甲乙雙方各一份

第十四條 補充協(xié)議：

甲方：____________

乙方：____________

代表人：________________

代表人：________________

____年____月____日

____年____月____日

商品房預售合同篇三

____年____月____日甲,、乙雙方對____________________________室（________________車位）進行驗收交接，雙方確認：

1,、甲方交付給乙方的房屋為______________室（____________車位）,。乙方經(jīng)過驗收，認為符合雙方____年____月____日簽訂的.預售合同規(guī)定的交付條件（新建商品房房地產(chǎn)權證____________________）,，同意接受,。

2、該房屋的實測建筑面積為________平方米（相應占有的土地使用分攤面積為________平方米）,，實測建筑面積的測繪機構為上海市房屋土地管理局認定________________________________,。

3、該房屋總價款為____________幣____________元（大寫）：____________________________________,。

乙方已付清全部房價款/乙方已付____________幣____________元（大寫）：________________________________________,。

甲方已開具發(fā)票/收據(jù)給乙方。

本交接書由甲,、乙雙方簽字生效,。

甲方簽字：______乙方簽字：______

日期：__________日期：__________

商品房預售合同篇四

地址：________________________

電話：____________

身份證號碼：____________

地址：________________________

電話：____________

第一條甲方經(jīng)批準，取得位于小紀鎮(zhèn)人民東路南側,，用地面積5050m2的土地使用權,。

甲方在上述土地興建樓宇,，系____定名____，由甲方預售,。

第三條甲方定于____年__月__日交付乙方使用,。

如遇下列特殊原因可延期交付使用,，但不得超過____天：

1.人力不可抗拒的自然災害,；

2.施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決；

3.其他非甲方所能控制的因素,。

上述原因必須憑____市有關主管部門的證明文件為依據(jù),，方能延期交付使用。

第四條甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為：____單價元／m2,，總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元(小寫_____萬元),。

付款方式：

1，首付________________余款按揭,。

2,，分期付款

3，一次性付清房款

第五條乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款,，甲方有權追索違約利息,。如逾期____天以上，仍未付所欠款項和利息,，甲方有權單方終止合同,，將樓宇出售他人。

第六條甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用,，應按合同規(guī)定交付日后天計算付款利息,，以補償乙方的損失。

第七條甲方出售的樓宇須經(jīng)揚州市建筑質量檢驗部門驗審合格,，并負責保修半年,，如質量不合格時，乙方有權提出退房,，退房后甲方應將已付款項及全部利息在30天內退回乙方,。

第八條甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產(chǎn)買賣合同書》,，經(jīng)市府主管部門辦理房產(chǎn)登記手續(xù),，發(fā)給《房地產(chǎn)權證》，乙方才能獲得房地產(chǎn)權,。辦理產(chǎn)權手續(xù)相關費用由乙方承擔,。

乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關聯(lián)的公共通道,、設施,、活動場所,，同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德,，維護公共設施和公共利益,。

第九條乙方所購樓宇只作____使用，在使用期間不得擅自改變該樓宇結構和用途,，如有損壞應自費修繕,。

乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關土地管理規(guī)定繳納土地使用費,。

第十條預售的樓宇,，乙方在未取得產(chǎn)權前不得轉讓、抵押,，否則,，后果自負。

第十一條后面的附表一,、二均為本合同內容的組成部分,。

第十二條本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發(fā)生糾紛,，雙方應友好協(xié)商解決,，不能解決時，按下列()項解決：

1.由仲裁機關仲裁,；

2.由人民法院裁判,；

第十三條本合同正本一式兩份，甲乙雙方各一份

第十四條補充協(xié)議：

甲方：____________乙方：____________

____年____月____日____年____月____日

商品房預售合同篇五

在商品房預售實務中,，開發(fā)商向社會公開招募預售商品房認購時,，往往會采用由認購人填寫認購書或簽訂認購協(xié)議等做法。認購書(又名購房預訂書,、認購意向書,、購房訂購單、購房臨時證明單)是商品房買賣雙方當事人在簽訂正式預售合同前所簽訂的一種法律文書,，是對雙方買賣商品房有關事宜的初步法律確認和書面憑證,。商品房預售認購書廣泛存在于商品房預售交易過程中，但由于我國法律,、法規(guī)對認購書沒有進行具體的規(guī)定,，其所涉及的權利和義務容易混淆，目前理論和實務界對其獨特的法律地位有不同的認識,，對其法律適用存在著一定的爭議,。

1、一種意見認為,，認購書本身即為一買賣合同,。雙方當事人磋商后在平等自愿的基礎上表達了自己的真實意思,，簽訂了書面的認購書，從程序,、形式,、內容上看，認購書都已符合合同的成立要件,，日后之正式商品房預售合同只不過是對認購書的補充,。

2、另有一種意見認為,，認購書與正式的商品房預售合同不能混為一談,。從認購書與正式合同的牽連性上判斷,，認購書還不足以成為獨立合同,，它僅僅是對簽訂正式合同相關事宜的約定;主合同(商品房預售合同)尚未成立，作為從合同的認購書根本就無效,。

3,、還有一種意見則認為，認購書與商品房預售合同的關系是預約合同與本合同的關系,。預約合同,，或稱預備性契約，是談判當事人一方或雙方為將來訂立確定性本合同而達成的書面允諾或協(xié)議,。合同約定的是當事人為特定行為的義務,，而不是對行為結果的直接確認。具體到認購書中,，它只是分配給當事人達成正式商品房預售合同的義務,，對行為的'內涵有默示性的要求，即雙方在為簽訂正式合同而進行談判時,，須盡最大努力,，確保公平的談判，一方對另一方不得強加不合理條件,，不得利用己方之優(yōu)勢地位迫使對方接受不公平內容,。認購書體現(xiàn)了預約合同最突出的特征：它約定的是當事人為將來訂立本合同而談判的義務。

筆者認為,，對認購書的法律屬性應作具體分析,，不能一概而論。認為認購書是購房意向書和買賣從合同的人實質上意旨一樣,，都是全然否定認購書的法律效力,，其有悖于雙方當事人簽署認購書的目的。有的認購書沒有任何法律意義,，有的其實是正規(guī)的本合同,。尤其在當前商品房預售實務中,，認購書已越來越常見?？紤]到商品房預售雙方當事人談判地位的懸殊差距,，筆者認為，在簽訂商品房認購書時,，應對所認購商品房的相關內容加以約定,，使其取得合同的約束力。在一般情形下,，認購書不可能將預售合同的所有條款都包含進去,，但至少應當包含下列條款：預購商品房的位置、樓層,、總面積,、單價、總價,、簽訂正式預售合同的時間,。在這種情形下，應當認定認購書有效成立,。如果當事人在簽訂正式預售合同的時候對一些非主要條款發(fā)生爭議,，應當依據(jù)公平原則，參考商品房預售的實踐確定預售合同的內容,。如果僅僅因為一些非主要條款而否認認購書的合同效力,，則不利于保護交易的安全和穩(wěn)定。但在實踐中,，也有預購方與預售方簽訂的預售商品房認購書未將預售合同應當具備的必要條款包含進去,，在這種情形下，只能將其認定為意向書,，不具有法律上的約束力,。

現(xiàn)實中，在未取得預售許可證的情形下,，為了規(guī)避法律,，預售方往往采取所謂“內部認購書”的形式。這種認購書的目的在于規(guī)避強行性法律規(guī)范,，屬違法行為,。對于其效力，應當區(qū)分具體情況具體處理,。如果事后預售方辦理了預售許可證,，可以認定認購書有效;如果事后開發(fā)商仍未取得預售許可證，則應當認定認購書無效,，開發(fā)商承擔賠償預購方損失的責任;在預售方與預購方約定了定金條款的情形下,，定金應被認為約定的信賴利益損失額,。當然，無論開發(fā)商事后是否辦理預售許可證,，都應當承擔行政法上的責任,，由行政執(zhí)法機關給予行政處罰。

二,、登記備案對于商品房預售合同效力的影響

根據(jù)我國相關法律規(guī)定,，商品房預售合同屬于應辦理登記備案的合同，但該登記備案是否為合同的生效要件,，目前存在著爭議,。如果預售合同以登記備案為生效要件，則預售合同自登記備案之日起成立;如果不以登記備案為合同的生效要件,，則合同自簽訂之日起成立,。對此的認識，涉及到預購方對開發(fā)商和預購商品房的權益保護問題,。筆者認為,，預售合同登記備案不應是預售合同的生效要件,，預購方的權益在預售合同依法簽訂時即已成立,。主要理由如下：

1、預購方因預售合同對開發(fā)商所享有的權益為債權,，對預售商品房享有的權益為期待權,。民法中的登記制度是為了體現(xiàn)不動產(chǎn)物權公示這一原則而設立的，從一開始就不是為債權的設立,、變更,、終止而設立的，債權只是相對人之間的關系,，無須創(chuàng)設登記制度,。因此，預購方取得的對開發(fā)商的債權和對預售商品房的期待權并不需要以登記為要件,，商品房預售合同作為不動產(chǎn)買賣合同,，只要符合一般買賣合同的生效要件即可生效，登記僅是物權變動的生效要件,。

2,、根據(jù)民法的一般原理以及我國合同法、相關司法解釋的規(guī)定,，法律行為的效力是否以登記為準,，應以法律規(guī)定為準;在法律沒有明確規(guī)定合同未經(jīng)登記合同無效的情形下，登記本身并不影響到合同的效力,。我國相關法律要求商品房預售要進行登記,，但也指出這僅僅是備案,，同時也并未明確規(guī)定登記與否將影響到合同的效力。也就是說,，從商品房預售合同登記備案的立法原意來看,，其主要目的在于從行政管理的角度出發(fā)，規(guī)范整個商品房預售市場,，而合同的效力則是另外一個問題,。

3、不以登記備案為預售合同的生效要件有利于保護預購方的權益,。我國現(xiàn)行法律將商品房預售合同登記備案規(guī)定為預售方即開發(fā)商的法定義務,，若認為此登記備案為合同的生效要件，那么,，開發(fā)商只要一天不履行該法定義務,，預售合同便一天不能生效。其后果必然是開發(fā)商怠于履行登記備案義務,，在出現(xiàn)對自己不利的情況時主張合同無效,，損害預購方的權益。特別是遇房價上漲時,，開發(fā)商很可能將商品房再次高價出售并對此高價預售予以登記備案,，又以合同未登記備案為由向前一預購方主張合同無效。此種情況下,，前一預購方就無法追究開發(fā)商的違約責任,。因此，從現(xiàn)代社會立法之取向——保護弱小群體(在預售合同關系中即預購方)的角度出發(fā),，預售合同登記備案也不應是預售合同的生效要件,。

4、從實踐運作的層面以及綜合一系列司法解釋和一些地方性的規(guī)定來看,，商品房預售合同登記備案制度已經(jīng)由原來純粹的行政管理職能發(fā)生了轉變,，預售商品房登記實際上已經(jīng)被賦予了相當?shù)姆尚ЯΓx予了豐富的法律內涵,。通過商品房預售登記,，體現(xiàn)了其公示作用和公信力，并在一定程度上賦予預購方因合同所取得的債權以物權效力,。

綜上所述,，預售合同登記備案不應是預售合同的生效要件，預售合同經(jīng)預購方,、開發(fā)商(預售方)雙方依法簽約即應成立并生效,，預購方對開發(fā)商(預售方)的債權和對預售商品房的期待權也應同時成立。預售合同登記備案的作用是為了加強對預售商品房的管理，并使經(jīng)登記的預購方的權益具有普通債權所不具備的對抗第三人的排他性,。目前,，我國物權法正在制定過程中，現(xiàn)在已經(jīng)推出的學者建議稿和全國人****工委的建議稿均將預售合同登記制度納入其中,。這樣,，預售商品房合同債權就會具有保全效力、順位保證作用以及債務人破產(chǎn)時對債權人的保護作用,。

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商品房預售合同篇六

買賣合同是一方轉移標的物的所有權于另一方，另一方支付價款的合同,。轉移所有權的'一方為出賣人或賣方,，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。下面是商品房預售合同范本,，歡迎大家閱讀參考,！

國 籍：____________ 身份證號碼：____________

第一條 甲方經(jīng)批準，取得位于____市用地面積____m2的土地使用權,。

地塊編號：____ 使用年期____年,，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興建樓宇,，系____定名____,，由甲方預售。

第二條 乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第____幢____號(第__層),。建筑面積____m2,，土地面積/m2(其中：基底分攤____m2、公用分攤____m2,、其他____m2)。

第三條 甲方定于____年__月__日交付乙方使用,。

如遇下列特殊原因可延期交付使用,，但不得超過____天：

1.人力不可抗拒的自然災害;

2.施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決;

3.其他非甲方所能控制的因素。

上述原因必須憑____市有關主管部門的證明文件為依據(jù),，方能延期交付使用,。

第四條 甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為：____單價元/m2，總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元(小寫_____萬元),。

付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：

分期(一次)付款(見附表一),。

第五條 乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款，甲方有權追索違約利息,。如逾期____天以上,，仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止合同,，將樓宇出售他人,。

第六條 甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用,，應按合同規(guī)定交付日第二天起計算付款利息，以補償乙方的損失,。

第七條 甲方出售的樓宇須經(jīng)××市建筑質量檢驗部門驗審合格,，并負責保修半年，如質量不合格時,，乙方有權提出退房,，退房后甲方應將已付款項及全部利息在30天內退回乙方。

第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后,，簽訂《房地產(chǎn)轉讓合同書》,，經(jīng)市府主管部門辦理轉讓登記手續(xù)，發(fā)給《房地產(chǎn)權證》,，乙方才能獲得房地產(chǎn)權,。

乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關聯(lián)的公共通道,、設施,、活動場所，同時必須遵守中華人民共和國法律,、法令和社會道德,，維護公共設施和公共利益。

第九條 乙方所購樓宇只作____使用,，在使用期間不得擅自改變該樓宇結構和用途,，如有損壞應自費修繕。

乙方購置的樓宇所占用的土地,，按有關土地管理規(guī)定繳納土地使用費,。

第十條 預售的樓宇，乙方不許轉讓,、抵押,，否則，后果自負,。

第十一條 后面的附表一,、二均為本合同內容的組成部分。

第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效,，如發(fā)生糾紛,，雙方應友好協(xié)商解決，不能解決時,，按下列( )項解決：

1.由仲裁機關仲裁;

2.由人民法院裁判;

第十三條 本合同正本一式四份,，甲乙雙方、公證機關、房地產(chǎn)權登記機關各一份,。

甲 方：____________

代表人：________________ ____年____月____日

乙 方：____________

代表人：________________ ____年____月____日

商品房預售合同篇七

最高人民法院于xx年發(fā)布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,，其中第八條、第九條規(guī)定了惡意欺詐和違約應當予以懲罰性賠償?shù)那樾?。第八條規(guī)定,，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的,，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同,、返還已付購房款及利息、賠償損失,，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立后,，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人,。第九條規(guī)定,，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一,，導致合同無效或者被撤銷,、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息,、賠償損失,，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。第十四條第(二)項規(guī)定：房屋實際面積大于合同約定面積的,，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,，所有權歸買受人“和”房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人,。

筆者認為在預售商品房合同中確立懲罰性賠償制度,，是符合社會經(jīng)濟生活需要的，對于維護我國房地產(chǎn)市場的交易秩序,，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展將起到良好的法律效果,。但最高人民法院的《解釋》在實務運用過程中，尚有諸多不完善之處,。

第一、關于《解釋》規(guī)定的“合同目的不能實現(xiàn)”和“無法取得房屋”而提起懲罰性賠償規(guī)定的分析：

一般來說,，簽訂合同后,，購買房屋的買受人能夠按照約定的時間取得房屋、取得房屋產(chǎn)權,、所取得的房屋能夠正常使用,，就實現(xiàn)了合同目的。因此，出賣人沒有按照約定的時間交付房屋,、沒有取得商品房預售許可證明而無法取得房屋產(chǎn)權,、因其他原因未能在約定或者法定期限內取得房屋產(chǎn)權、因房屋質量問題致使買受人無法正常居住和因出賣人履行不能致使買受人無法取得房屋等情形均屬于“合同目的不能實現(xiàn)”和“無法取得房屋”的情形,。然而《解釋》的規(guī)定只涉及其中部分情況,，對于其他“合同目的不能實現(xiàn)”和“無法取得房屋”的情況則未規(guī)定可以主張懲罰性賠償責任，僅規(guī)定了或者支持解除合同,，或者支持追究違約責任,、賠償損失。因此,，《解釋》第八條規(guī)定對于購房人的保護力度顯得不夠,。

此外，《解釋》第八條規(guī)定的二種可以主張懲罰性賠償?shù)那樾紊胁荒芙鉀Q現(xiàn)實中出現(xiàn)的如下問題：

1,、如出賣人和買受人訂立合同后又與第三人簽訂合同,，但房屋并未交付給買受人或者第三人，買受人或者第三人是否可以主張懲罰性賠償責任由于買受人或者第三人是否可以實現(xiàn)合同目和取得房屋均處于不能確定狀態(tài),，買受人不能主張解除合同及懲罰性賠償責任等權利,，但是根據(jù)第九條第(三)項的規(guī)定，買受人因出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人(第一個合同的買受人)的事實,，第二個合同的買受人可以主張懲罰性賠償責任,。在此情形下，第一個合同的買受人既不能主張懲罰性賠償責任,，也不能主張違約責任,。因為對于第一個合同的買受人來說，其尚不能證實自己不能實現(xiàn)合同目和取得房屋,。這種基于簽訂合同順序的不同,，而享有不同權利的規(guī)定，對簽訂合同在先的保護反而不利,。同時,，根據(jù)第九條的規(guī)定，第二個合同的買受人可以主張懲罰性賠償責任,，但其前提條件是“導致合同無效或者被撤銷,、解除”。如果主張合同無效,，“一房二賣”卻并非《民法典》第五十二條規(guī)定的可以主張合同無效的情形,，而且根據(jù)《解釋》第二條、第九條和《民法典》第四十九條第一款的規(guī)定,，“導致合同無效”明顯是指出賣人“故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明”和“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實”的情形,。那么買受人只能主張撤銷或者解除合同,，而如果主張撤銷或者解除合同僅僅因為出賣人“一房二賣”，那么第一個合同的買受人也就應當可以同樣的理由主張該項權利,。但是根據(jù)該解釋第八條的規(guī)定第一買受人卻不享有任何權利,，而只能等待出賣人是否履行合同，即能否實現(xiàn)合同目的和取得房屋,，這顯然對第一個合同的買受人的權利救濟不足,。

2、出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人情形下,，如果合同簽訂后出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人,，因第三人主張抵押權而無法交付房屋的，當然屬于“合同目的不能實現(xiàn)”和“無法取得房屋”,，可以主張懲罰性賠償,。如果買受人取得房屋后，由于第三人主張抵押權致使買受人不能正常地占有,、使用房屋的,，買受人“合同目的不能完全實現(xiàn)”，買受人是否仍然可以主張懲罰性賠償責任規(guī)定不明,。

另外,，除《解釋》采納列舉式規(guī)定的適用懲罰性賠償?shù)膸追N欺詐和惡意違約的情形以外的其他情況，現(xiàn)實中較常見的其他嚴重的欺詐行為還有：開發(fā)商不具備開發(fā)商品房的主體資格;所銷售的商品房商品房的權利出現(xiàn)嚴重瑕疵,，如開發(fā)商未取得國有土地使用權證書;房屋工程未經(jīng)驗收或驗收不合格而謊稱驗收合格的;根本不能實現(xiàn)的欺詐性售樓廣告,，等等，這些欺詐行為也應承擔懲罰性賠償責任,。

第二,、對懲罰性賠償數(shù)額確定的評析

《解釋》的懲罰性賠償數(shù)額是裁定和彈性的規(guī)定。如果出現(xiàn)《解釋》列舉的五種情形之一,，購房者請求懲罰性賠償,，法院判決給付的賠償數(shù)額最高是已付購房款的一倍。雖然法官可通過具體案情,，根據(jù)被告的過錯程度,，欺詐造成的后果、購房人受侵害的程度,、開發(fā)商的經(jīng)濟狀況作出綜合考量,，確定具體的賠償數(shù)額，有利于實現(xiàn)個案公平,，但這種不確定的過于彈性的規(guī)定,，賦予法官過大的自由裁量權，容易造成司法腐敗,，也給購房者追究預售人責任帶來了不確定性,。

第三、確定懲罰性賠償對保護購房人利益作用的分析

根據(jù)《解釋》中第8條,、第9條的規(guī)定,，購房人要主張懲罰性賠償，必須是“導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn),，無法取得房屋”以及“導致合同無效或者被撤銷,、解除”。購房人如果能夠取得房屋,，就不能適用這兩條懲罰性賠償?shù)臈l款,。預購人訂立預售合同的目的是為了取得房屋所有權，實踐中,，預購人為了能夠取得商品房,，即使出現(xiàn)《解釋》中規(guī)定的五種可以獲得不超過一倍賠償?shù)那樾螘r，出可能主動放棄主張懲罰性賠償?shù)臋嗬?。而且《解釋》?條規(guī)定的“故意隱瞞”中的“故意”很難認定,。如果按照《民事訴訟法》規(guī)定的“誰主張，這舉證”的原則,，由購房人舉證證明開發(fā)商在簽訂商品房買賣合同時“故意隱瞞”沒有取得商品房預售的事實,，或者所售房屋已經(jīng)抵押的事實等情形，對購房人的要求過于苛刻,，而且在法律實效上也制約了購房人請求懲罰性賠償?shù)膶崿F(xiàn),。

根據(jù)民法的誠實信用原則，當經(jīng)營者提供商品或者服務有“欺詐行為”等違反誠實信用原則時,，讓其受到懲罰性賠償才有意義與必要,。《解釋》中不僅在出賣人在簽訂買賣合同有欺詐行為時應當承擔懲罰性賠償?shù)呢熑?，而且在其有違約行為時也承擔懲罰性賠償責任,。對于民事主體的基本民事責任，應當由法律作出明確的規(guī)定,，最高人民法院自行作出司法解釋是不適當,。因此，最高人民法院應當努力調整《解釋》,，保持與《消費者權益保護法》在規(guī)定上的統(tǒng)一,，對商品房預售過程中的欺詐行為無區(qū)別地按照《消費者權益保護法》的規(guī)定予以懲罰性賠償，以保持法律適用上的平等,。至于商品房出賣人的違約行為,，應充分運用現(xiàn)有民法典中關于違約責任的賠償規(guī)定，對買受人受到的直接損失和間接損失一并予以賠償,。

注釋：

參見祁*斌：《論商品房買賣糾紛中懲罰性賠償責任》,，載法書館網(wǎng),。

參見祁*斌：《論商品房買賣糾紛中懲罰性賠償責任》，載法書館網(wǎng),。

參見陳*東：《再論購房者的消費者地位及懲罰性賠償?shù)倪m用――對《解釋》第8條和第9條的質疑與評析》[j].《中國房地產(chǎn)》第8期,。

參見陳*東：《再論購房者的消費者地位及懲罰性賠償?shù)倪m用――對《解釋》第8條和第9條的質疑與評析》[j].《中國房地產(chǎn)》第8期。

參見高原：《論商品房買賣合同中的懲罰性賠償》,，載,。

商品房預售合同篇八

出賣人(以下簡稱甲方)：

法定代表人：聯(lián)系電話：

注冊地址：郵政編碼：

營業(yè)執(zhí)照號碼：

開戶行：賬號：

委托代理人：

國籍/法定代表人：身份證(護照)/營業(yè)執(zhí)照號碼：

地址：

郵政編碼：聯(lián)系電話：

預定人(以下簡稱乙方)：

國籍/法定代表人：身份證(護照)/營業(yè)執(zhí)照號碼：

地址：

郵政編碼：聯(lián)系電話：

委托代理人：

國籍/法定代表人：身份證(護照)/營業(yè)執(zhí)照號碼：

地址：

郵政編碼：聯(lián)系電話：

根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國擔保法》,、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關法律,、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方遵循平等,、自愿,、公平、誠實信用的原則,，經(jīng)協(xié)商一致,，達成如下條款：

該商品房銷售許可證號：

商品房座落于xxxxxxxxxxxx,設計用途，建筑結構,，建筑總層數(shù)為層,。建筑面積平方米，其中：套內建筑面積平方米,，公共部位分攤建筑面積平方米,。

商品房銷售按建筑面積計算，每平方米價格為元(幣種：),，優(yōu)惠后每平方米價格為元(幣種：),，總房價款為元(幣種：)，計(大寫),。

雙方簽定預定協(xié)議時,，預定人一次性支付定金元(幣種：)，計(大寫),，定金數(shù)額不得超過總房款的20%,。

雙方約定，自本協(xié)議簽訂之日起至年月日前交納首付款并簽訂商品房買賣合同,。

簽訂《商品房買賣合同》后,，預定人支付的定金轉為房價款。

出賣人未按本協(xié)議約定日期訂立《商品房買賣合同》的,，應當向預定人雙倍返還定金;預定人未按本協(xié)議約定日期訂立《商品房買賣合同》的,，出賣人不予退還預定人交付的定金。

在約定訂立《商品房買賣合同》的日期內,，雙方就合同條款不能達成一致時,，出賣人應當向預定人返還定金,。

雙方需要約定的其他內容。

本協(xié)議發(fā)生爭議,，雙方應協(xié)商解決,。協(xié)商不成的，應向人民法院提起訴訟,。

本協(xié)議一式份，甲乙雙方各持份,，自簽訂之日起生效,。

甲方：乙方：

年月日年月日

委托代理人：委托代理人：

年月日年月日