確定目標(biāo)是置頂工作方案的重要環(huán)節(jié)。在公司計劃開展某項工作的時候，我們需要為領(lǐng)導(dǎo)提供多種工作方案。方案書寫有哪些要求呢,？我們怎樣才能寫好一篇方案呢,？以下就是小編給大家講解介紹的相關(guān)方案了,，希望能夠幫助到大家,。

前期物業(yè)管理方案篇一

針對市民對物業(yè)管理不到位的批評,、對幸福美好生活的期盼,，齊齊哈爾市不遮掩問題,、不回避矛盾，全力解決群眾最急,、最憂,、最盼的緊迫問題，瞄準(zhǔn)“社區(qū)黨組織作用發(fā)揮不好,、物業(yè)管理不到位”這個難點,，從發(fā)揮社區(qū)黨組織和黨員作用入手，大力推進(jìn)黨建引領(lǐng)物業(yè)管理工作,，初步構(gòu)建起“社區(qū)當(dāng)管家,、物業(yè)大家抓”的管理機(jī)制，提高了物業(yè)管理水平和群眾滿意度,。

齊齊哈爾市組織精干力量深入社區(qū),、群眾中間開展調(diào)查研究，系統(tǒng)總結(jié)梳理有效做法,，市委組織部選定龍沙區(qū)作為試點,，一場集中攻堅居民與物業(yè)矛盾的專項會戰(zhàn)全面打響。黨委統(tǒng)籌,，向街道社區(qū)賦權(quán),，讓街道社區(qū)黨組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理部門，實現(xiàn)“有權(quán)管事”,?？h(市)區(qū)成立黨委和政府主管領(lǐng)導(dǎo)任雙組長的物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)領(lǐng)當(dāng)?shù)攸h管物業(yè)工作,。街道黨工委書記任領(lǐng)導(dǎo)小組副組長，具有對行政執(zhí)法相關(guān)部門指揮調(diào)度權(quán),、對物業(yè)行業(yè)管理部門考核評議權(quán),，評議結(jié)果納入目標(biāo)考核，排名末位的進(jìn)行約談問責(zé),。年底街道社區(qū)黨組織采取聽取述職,、組織業(yè)主代表民主測評等方式對物業(yè)公司考核評價,，評價結(jié)果作為企業(yè)信用等級評定、更換物業(yè)公司的重要依據(jù),。

推進(jìn)社區(qū)黨組織與物業(yè)公司交叉任職,，增強社區(qū)協(xié)調(diào)物業(yè)公司能力。加快建立物業(yè)公司黨組織,，推進(jìn)社區(qū)黨組織與物業(yè)公司黨組織“雙向進(jìn)入,、交叉任職”，暢通社區(qū)與物業(yè)之間的溝通渠道,，社區(qū)干部幫助群眾解決物業(yè)問題,、化解矛盾。在推行社區(qū)書記主任“一肩挑”,、強化社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)核心地位的基礎(chǔ)上,，規(guī)范組建業(yè)委會，擴(kuò)大業(yè)委會中黨員比例達(dá)到80%,，業(yè)委會自治和維護(hù)物業(yè)權(quán)益能力得到極大增強,，推進(jìn)了業(yè)委會黨組織全覆蓋。龍沙區(qū)龍興嘉園小區(qū)業(yè)委會在社區(qū)黨組織支持下,，解聘管理不善,、業(yè)主不認(rèn)可的物業(yè)公司，經(jīng)考察聘請了新的物業(yè)公司,，居民拍手稱快,。

同時，政府組建國有物業(yè)企業(yè),，讓社區(qū)黨組織管理物業(yè)實現(xiàn)全覆蓋,。針對老舊散小區(qū)物業(yè)管理難題，成立政府投資或主導(dǎo)的物業(yè)公司,，應(yīng)急處理突發(fā)物業(yè)問題,，臨時接管“棄管”小區(qū)(樓房)和無專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司的老舊散小區(qū)、單散樓,。建立社區(qū)黨組織調(diào)度國有物業(yè)企業(yè)工作機(jī)制,，解決民營物業(yè)公司物業(yè)管理中的“盲點”問題，讓物業(yè)與居民兩不管“地塊”有人問,、有人管,。

鑫明園小區(qū)是一處老舊小區(qū)，原來環(huán)境衛(wèi)生臟亂差,，百姓怨聲載道,。通過組建物業(yè)公司黨支部、社區(qū)黨委與物業(yè)公司交叉任職，形成了良性互動,，小區(qū)環(huán)境發(fā)生很大變化,。社區(qū)幫助物業(yè)在小區(qū)廢棄地種上“先鋒林”，新增健身器材12組,，還先后開展慶“七一”文藝匯演,、播放紅色電影等主題活動，黨群之間溝通順暢了,，社區(qū)與物業(yè)聯(lián)手解決了諸多難題,。

目前，齊齊哈爾市已新成立業(yè)委會138個,、改選474個,，業(yè)委會中黨員干部達(dá)到3535人，其中有862人擔(dān)任業(yè)委會主任,，業(yè)委會統(tǒng)一居民思想,、代表居民協(xié)商、協(xié)調(diào)物業(yè)公司等自治能力得到全面提升,。282名社區(qū)“兩委”成員到物業(yè)公司任職,，200名物業(yè)公司負(fù)責(zé)人到社區(qū)黨組織任職，經(jīng)過努力,，現(xiàn)已改造低溫樓137棟,，先后幫助居民解決老舊散小區(qū)屋頂漏雨、管線損壞,、墻體破損等問題1698件,，廣大群眾喜笑顏開。

龍沙區(qū)五龍街道通達(dá)社區(qū)黨委聯(lián)合轄區(qū)物業(yè)共同開展環(huán)境綜合整治活動,，3天時間清理小區(qū)內(nèi)亂堆亂放各種雜物20余處,，為居民營造了整潔干凈的居住環(huán)境。

前期物業(yè)管理方案篇二

物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容,。我會于2009年1月至7月對河北區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理狀況，特別是對三和小區(qū)和金兆園小區(qū)進(jìn)行了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

三和小區(qū),，人口近萬人，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部,，小區(qū)經(jīng)歷了九個物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會,，人員較復(fù)雜，管理難度較大,，現(xiàn)物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于2008年9月接手三和小區(qū)的物業(yè)管理,。每年應(yīng)收物業(yè)費100萬元,，現(xiàn)在只能收上來4萬余元，收繳費用不足以維持日常開銷,，水電費都有拖欠。許多業(yè)主借道路,、房屋質(zhì)量,、綠化、車輛丟失,、噴泉等許多問題,，拖欠物業(yè)費。金兆園小區(qū),，2003年入住,，共1058戶。商品房202戶,，回遷房660戶,。2005年12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管,，次年撤出?，F(xiàn)在，電梯維修費無從解決,。

盡管兩個小區(qū)情況有異,，但存在有許多共性的問題，并在很大程度上反映了我區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和病疾,。

(一)地產(chǎn)遺留問題,。由于物業(yè)管理沒有在房屋開發(fā)建設(shè)階段就進(jìn)行介入，因此開發(fā)建設(shè)的不合理成了后來物業(yè)管理的眾多矛盾的根源,。開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損,。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差,，配套項目缺項甩項,。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題,，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題,。如金兆園在地產(chǎn)建設(shè)階段，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴(yán)重后患,。三和小區(qū)的開發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問題,。這些都為日后物業(yè)管理埋下了隱患。

(二)物業(yè)管理企業(yè)管理水平低,，人員整體素質(zhì)不高,。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識,，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明,，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足,，同時存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員,。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作,，維修不及時、不到位,，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,，甚至出現(xiàn)矛盾。

(三)小區(qū)業(yè)主缺乏四種意識,。一是缺乏整體意識,。個別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建,，致使部分公共設(shè)施不能正常使用,，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能;二是缺乏安全意識。少數(shù)業(yè)主認(rèn)為房子是自己的,，屬私有財產(chǎn),，便無所顧及在自己的小天地里，私拆亂改,。三是缺乏法制意識,。一些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停車位,，不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃,，更侵害了其它業(yè)主的合法權(quán)益。四是缺乏環(huán)保意識,。垃圾亂堆亂放,，墻壁上亂貼亂畫，私養(yǎng)大型寵物,，在小區(qū)寵物糞便隨處可見,。

(四)物業(yè)公司對業(yè)主的違規(guī)行為處置力度不夠，沒有執(zhí)法權(quán),。而政府相應(yīng)的執(zhí)法機(jī)構(gòu)又力不從心,，執(zhí)法缺位。比如,，對有些業(yè)主的私搭亂蓋,、車輛不按規(guī)定停放以及破壞小區(qū)設(shè)施等行為，只能勸告,，下整改單,，報告政府執(zhí)法部門,，而無他法。結(jié)果常常是業(yè)主我行我素,，造成惡性循環(huán),，以至小區(qū)環(huán)境和設(shè)施每況愈下。

(五)物業(yè)公司收物業(yè)費困難,。業(yè)主以各種理由不繳費,，加之，效法者眾,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟(jì)本性來說,，當(dāng)收入小于成本或者利潤減少時,，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降,，于是更多業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意,，從而不交物業(yè)費，這就進(jìn)入了一個惡性循環(huán)的怪圈,。小區(qū)環(huán)境差了,，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè),，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主,。比如三和小區(qū)的狀況就是一個很好的例子。相反,，現(xiàn)每家每戶的煤氣,、水、電,、有線電視等費用沒有拖欠的,，因為這是政府行為，如果你不交費,，這些職能部門有權(quán)停水停電,，沒有一點商量，現(xiàn)在只有物業(yè)費可以拖欠,，因為它是企業(yè)行為,。個別人就是抓住這個漏洞，不交物業(yè)費,，你不會把我怎么樣,，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。

(六)使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督,，大修基金保值,、增值難,。按條例規(guī)定，當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候,，由業(yè)主委員會提出,，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用,。但實際上,，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過,，給實際使用造成了困難,。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用,。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期,，當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下,，將有限的大修基金保值,、增值，缺乏有效的手段,。

(一)依照2007年10月1日實施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》,，研究制定我區(qū)《物業(yè)管理水平評估細(xì)則》，提高物業(yè)管理,，并做到有法可依,。

(二)建立政府相關(guān)執(zhí)法部門與物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方的聯(lián)動機(jī)制,，有效處置小區(qū)內(nèi)的各種違法違規(guī)行為,。并在街道辦事處一級設(shè)立物業(yè)管理糾紛處置辦公室，作為三方聯(lián)動機(jī)制的行動軸心,。

(三)為促進(jìn)物業(yè)管理市場的發(fā)展,，培育物業(yè)管理的核心品牌，鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司,，在政策上實施優(yōu)惠政策,，并創(chuàng)造競爭氛圍，做大做強我區(qū)物業(yè)管理業(yè),，為我區(qū)和諧社區(qū)建設(shè)鍛造實業(yè)新軍,。

(四)確保房屋大修基金的安全使用，實現(xiàn)大修基金保值增值,。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財,，按每個小區(qū)(大廈)開一個總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶,，每年的利息自動轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上,。凡需動用大修基金時,，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)公司預(yù)算的維修費用進(jìn)行評估后方可動用維修款項,，同時對大修基金的使用過程進(jìn)行監(jiān)督,，對維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。

(五)加大宣傳力度,，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費觀念,。按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費、公共水電費,、電梯用電費,、二次供水電費及一此相關(guān)的費用是每個業(yè)主(住戶)必須履行的義務(wù)，大家應(yīng)當(dāng)積極主動履行,，任何人不論何種理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費都是違法的,。

前期物業(yè)管理方案篇三

物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，加強居住小區(qū)物業(yè)管理,，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點問題。為此,，今年3月至6月,，我們聯(lián)合開展了加強石景山區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研，目的是全面了解我區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀,，反映群眾所關(guān)心的物業(yè)管理實際問題,，促進(jìn)和諧社會的建設(shè)和區(qū)域形象的提升。此次調(diào)研聽取了區(qū)建委關(guān)于我區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹,，實地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司,，召開了由政府相關(guān)職能部門、物業(yè)公司,、居委會,、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次的座談會,，發(fā)放了近千份居民調(diào)查問卷,，搜集了關(guān)于加強我區(qū)物業(yè)管理的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

據(jù)調(diào)查,，我區(qū)共有各類物業(yè)建筑面積2000萬平方米,，其中住宅建筑面積約1200萬平方米,。2萬平方米以上的居住小區(qū)105個，其中,，上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)46個(包括各類家屬院,，不包括軍產(chǎn))，占44%;

九十年代后,，按統(tǒng)一規(guī)劃,、統(tǒng)一設(shè)計,、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)59個，占56%,。已實行物業(yè)管理的小區(qū)79個,，占居住小區(qū)的75%;

成立業(yè)主大會的小區(qū)11個，占實行物業(yè)管理小區(qū)的14%,。全區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)68家,，其中在我區(qū)登記注冊的44家，在外區(qū)注冊的24家,，從業(yè)人員6000余人,。目前實行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房,、承租房,、房改房、拆遷房,，還有康居房及單位直管樓等,。

總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作具有以下幾個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段,。目前仍然沒有實行物業(yè)管理的居住小區(qū)占25%;

抽樣調(diào)查問卷顯示,，未收取物業(yè)費的小區(qū)占33%。同時,，近年來我區(qū)部分實施物業(yè)管理的小區(qū)獲獎,，物業(yè)管理覆蓋率呈上升趨勢。二是物業(yè)管理總體水平偏低,。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，與北京市整體水平相比，我區(qū)轄區(qū)內(nèi)注冊登記的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少,、規(guī)模比較小,，資質(zhì)等級偏低等;

物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制基本建立,，2005年8月以來,，成立了專門的工作機(jī)構(gòu)，加強了對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查,，開展了物業(yè)管理規(guī)范化活動,，積極探索社區(qū)物業(yè)管理自治方式,，開展物業(yè)管理試點工作,，推進(jìn)物業(yè)管理市場化進(jìn)程，進(jìn)一步加強了我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)政府監(jiān)管的工作力度。

近年來,，我區(qū)物業(yè)管理主管部門積極推進(jìn)通過公開招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè),，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績,，也總結(jié)了一些寶貴經(jīng)驗,，但由于體制、觀念,、機(jī)制等因素的影響,，我區(qū)物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：

1.開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重。開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重是各地普遍存在的問題,，我區(qū)也不例外,。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實,、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等等,。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上,，據(jù)調(diào)查問卷顯示,，77%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任，69%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全,。

2.物業(yè)管理公司定位不準(zhǔn)確,。我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級低,，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊,，市場競爭力不強,。我區(qū)登記注冊的44家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類,，一級資質(zhì)僅有2家,，二級資質(zhì)也只有3家，三級資質(zhì)39家,，與全市整體水平比較相差太遠(yuǎn);

按照性質(zhì)分,，24家為國有或國有控股企業(yè)，17家由單位后勤部門轉(zhuǎn)制而來,，2家是直管公房房管所改制企業(yè),，這些物業(yè)公司受計劃經(jīng)濟(jì)企業(yè)體制的影響比較深，有些企業(yè)甚至仍按照事業(yè)單位方式運作,，以管理者自居,，服務(wù)意識差;

有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費,，甚至出現(xiàn)亂收費;

有些企業(yè)錯誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低,，缺少對員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理,，造成人員素質(zhì)普遍偏低;

有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位,，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益,。

3.部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏組織性。我區(qū)部分居住人群收入水平不高,，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位,，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識強烈而責(zé)任意識淡薄,，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象,。據(jù)調(diào)查問卷顯示，只有1%的受訪者對《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解,，不了解的多達(dá)37%;

71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定,。

業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會,，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面,，業(yè)主委員會的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查問卷顯示,，78%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會;

當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時,，更多人傾向于選擇通過居委會維權(quán);

87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好,。

4.政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高,。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi),、公安,、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問題,，有些是行政監(jiān)管關(guān)系,，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前,，我區(qū)政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司,、業(yè)主、居委會等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順,，責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確,，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。

此外,，開發(fā)商,、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司,，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個企業(yè)的責(zé)任,，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。

石景山區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部,，物業(yè)管理具有一定的特殊性,，需要探索適合我區(qū)實際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研,，提出以下幾個方面的建議供有關(guān)部門參考：

1.推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入,。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設(shè)計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項目在設(shè)計,、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題,，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處,，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策,、資金,、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手深入研究，加強引導(dǎo),，推進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作,。

2.發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會作用。要充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的作用,，在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺,，促進(jìn)行業(yè)自律，推動公平競爭,，協(xié)調(diào)利益沖突,，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會應(yīng)著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況,，研究行業(yè)發(fā)展理論;

建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為;

反映企業(yè)合理訴求,，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益;

開展各種形式活動,，形成行業(yè)的凝聚力;

正確引導(dǎo)輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;

加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn),，形成在職繼續(xù)教育的長效機(jī)制,。

3.推動各方思想觀念轉(zhuǎn)變。在對開發(fā)商誠信考核中,，要增加其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評,，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;

行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性,，積極推行我區(qū)一些社區(qū)典型做法,，如七星園小區(qū)，引導(dǎo)廣大業(yè)主維好權(quán),、用好權(quán),、盡好責(zé);

物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入,，與業(yè)主建立良性互動,，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，同時要像首鋼物業(yè)公司一樣積極向外尋求發(fā)展機(jī)會,，過度期采取兩種體制并存的運做模式,。政府有關(guān)部門和社區(qū)組織應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，繼續(xù)完善社區(qū)黨委,、居委會,、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺,，理順物業(yè)管理體系,，建立基層管理長效機(jī)制，推動業(yè)主大會組建工作,。

4.探索我區(qū)物業(yè)分類管理模式,。我區(qū)物業(yè)管理有特殊性，應(yīng)針對居住小區(qū)的特點探索不同的物業(yè)管理模式,。對于一些老舊小區(qū)來說,，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通,。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū),，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式,，如充分延伸居民委員會,、房管所的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織,，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題,。對于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強引導(dǎo)和約束,，引入市場化,、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境,，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌,，為建設(shè)和諧社會做出更大貢獻(xiàn),。

5.大力提高居民區(qū)自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期,，配套政策尚不健全,，不可能事無巨細(xì)都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整,，就有可能陷入無法緩解的對立困境,。因此，在我區(qū)物業(yè)管理中,，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系,，通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約,，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識,，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民主管理的責(zé)任,。建議選擇部分小區(qū)先行試點,，深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn),，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約,，培育一批五好家庭、星級文明戶,、文明樓等品牌項目,，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準(zhǔn),。

6.提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量,。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實際需要，積極探索,、大膽實踐,，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓(xùn),，運用先進(jìn)的管理手段,，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確，職責(zé)分明,，建立一套行之有效的績效考核體系,，降低企業(yè)管理成本，同時應(yīng)充分利用自動化設(shè)施,，加大管理智能化的科技含量,，更有效地實施各項管理服務(wù),。要從日常檢查,、客戶交流,、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費收繳,、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求,，從而制定相應(yīng)的措施，有條件的企業(yè)應(yīng)積極建立iso9001標(biāo)準(zhǔn)體系,，進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量,。

7.完善物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)。現(xiàn)行有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)包括《物業(yè)管理條例》,、建設(shè)部的規(guī)章制度,，但缺乏與法規(guī)相配套的規(guī)范性文件的制定，如：業(yè)主委員會運作;

物業(yè)管理招投標(biāo);

住宅維修基金管理;

物業(yè)管理服務(wù)用房設(shè)置使用;

業(yè)主委員會的法人地位及其職責(zé),、權(quán)力和義務(wù);

明確物業(yè)管理企業(yè),、業(yè)主管理委員會、居委會三者之間的關(guān)系等,，致使近期物業(yè)糾紛案件數(shù)量增多,，并形成群訪，區(qū)法院200 年就受理物業(yè)糾紛522件,。建議積極通過人大,、政協(xié)等呼吁相關(guān)部門制定與之相配套的實施細(xì)則和法規(guī)文件，使其更具體,、更具有操作性,，使之真正能夠規(guī)范和指導(dǎo)市場運作。

隨著物業(yè)管理水平的不斷完善,，隨著物業(yè)管理機(jī)制的不斷創(chuàng)新,，隨著廣大業(yè)主維權(quán)意識的不斷提高，隨著政府對物業(yè)管理監(jiān)管力度的不斷加強,，相信我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必將顯示出其強大的生命力和市場競爭力,，不斷出現(xiàn)新的整潔、美觀,、安寧,、舒適的宜居小區(qū)。

前期物業(yè)管理方案篇四

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)：

下午好!很感謝領(lǐng)導(dǎo)給我參與這次經(jīng)理崗位競聘的機(jī)會!首先先簡單的介紹一下我自己!

一,、個人簡歷

我于1996年12月進(jìn)入**工作,，至今已在公司工作**年，在這**年期間先后參與了公司歷年的調(diào)整改造工程,、電梯扶梯安裝改造大修工程,、國際廣場一樓的裝飾裝潢工程等工程項目。工作崗位從電梯維修工,、電梯班班長,、電梯空調(diào)班班長到物業(yè)公司助理,，我今天競聘的崗位是物業(yè)部經(jīng)理。

二,、競聘崗位的認(rèn)識

針對大冶項目物業(yè),、工程條線我認(rèn)為物業(yè)部經(jīng)理的工作重點有;

(1)物業(yè)管理前期參與(包括大冶項目的市場調(diào)研開發(fā)、天際線的商業(yè)規(guī)劃,、定位,、施工，竣工驗收等環(huán)節(jié)工作),，并針對使用管理提出可行性建議,、意見;接管物業(yè)并跟進(jìn)各項整改措施;落實保修措施如單位、期限,、費用等;理順與地華置業(yè),、施工方的工作關(guān)系;

(2)負(fù)責(zé)籌建物業(yè)管理部，建立健全組織架構(gòu)及人員配備,，制訂公司的管理方針,、目標(biāo)與計劃、組織,、指揮,、控制和協(xié)調(diào)溝通;

(3)指導(dǎo)、管理,、協(xié)調(diào)物業(yè)各部門的工作,，監(jiān)督各項規(guī)章制度、勞動紀(jì)律,、工作程序,、任務(wù)的執(zhí)行與落實;定期和不定期檢查各部門、崗位,、設(shè)備,、環(huán)境等，及時發(fā)現(xiàn)問題并解決;召集和主持公司例會或?qū)ｎ}會議,，及時解決管理中出現(xiàn)的問題;保證企業(yè)各項工作能順利進(jìn)行;

三,、工作計劃

如果我競聘成功我將圍繞以上工作重點展開以下工作

1、前期物業(yè)

(1)主動跟蹤圍繞橫道圖的計劃工作,，如消防水平管道的安裝,、暖通水平管道的安裝及一裝的進(jìn)場和完工的幾個硬節(jié)點，對未能按時實施的工作及時與地華工程部溝通;

(2)調(diào)研*****的物業(yè)市場,，為保潔和外圍安保外包工作作準(zhǔn)備;

(3)物業(yè)前期人員的計劃招聘(工程一名,、設(shè)備兩名)，主要負(fù)責(zé)土建和設(shè)備的前期工作跟蹤和后期新進(jìn)人員的培訓(xùn);后期計劃招聘40-50人(不含安保)的培訓(xùn)工作,，始終堅持崗前,、崗中,、崗后培訓(xùn)，讓新進(jìn)人員盡快進(jìn)入角色勝任本崗位工作;

(4)結(jié)合圖紙對***的商業(yè)規(guī)劃方案進(jìn)行認(rèn)真的審核,，主要在動線的規(guī)劃、功能房的設(shè)置,、電力負(fù)荷的設(shè)計,、局部節(jié)點的深化設(shè)計、辦公區(qū)和院線方案的修改;

(5)計劃物業(yè)條線在開業(yè)前的采購計劃如員工工作服,、小花車,、收銀臺、導(dǎo)視牌,、工號牌,、開水器、休閑凳等;

(6)配合招商部門對進(jìn)場柜組商鋪圖紙審核,，確保二裝工作的如期完工;

(7)完成辦公區(qū),、餐廳、俱樂部,、更衣室的裝飾工程;

2,、依據(jù)總公司的物業(yè)工作手冊，結(jié)合大冶的實際情況制定物業(yè)工作流程,，督促落實并檢查;

3,、要從我做起，加強學(xué)習(xí),，努力營造一種濃厚的學(xué)習(xí)氣氛,，讓新進(jìn)員工和我一起共同提高、共同成長,。廣場新設(shè)備的選型都是國內(nèi)國際的一線品牌,，ba系統(tǒng)的設(shè)計也比較先進(jìn)，為保證設(shè)備接收后最快速度的上手使用,，我們要主動去學(xué)習(xí),，不能有等靠要的思想。

另一方面我對保潔和安保工作雖然有過接觸,，但還沒有深入的了解,。在今后的工作中遇到困難我會及時與總部負(fù)責(zé)相關(guān)工作領(lǐng)導(dǎo)請教,，邊工作邊學(xué)習(xí),。還要通過對國家下發(fā)的各項法令法規(guī)及政策文件的學(xué)習(xí)，讓大家知道消防工作和特種設(shè)備安全運行的重要性,，努力在“掌握必備知識,，提高業(yè)務(wù)素質(zhì),，增強專業(yè)技能”等方面下大功夫，從而提高服務(wù)水平和工作技能,。

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo),，如果我能競聘上這個崗位，我將珍惜大家給我的這個機(jī)會,。以百倍的努力感謝領(lǐng)導(dǎo)和同事們的信任與支持,。如果我不能被聘用，說明我離這個崗位的要求還有差距,，我將加強學(xué)習(xí),，提高自己的業(yè)務(wù)能力，隨時接受公司的挑選,。

謝謝各位領(lǐng)導(dǎo)!