確定目標(biāo)是置頂工作方案的重要環(huán)節(jié),。在公司計(jì)劃開(kāi)展某項(xiàng)工作的時(shí)候，我們需要為領(lǐng)導(dǎo)提供多種工作方案,。方案能夠幫助到我們很多,，所以方案到底該怎么寫(xiě)才好呢？下面是小編為大家收集的方案策劃書(shū)范文,，僅供參考,，希望能夠幫助到大家。

前期物業(yè)管理實(shí)施方案篇一

針對(duì)市民對(duì)物業(yè)管理不到位的批評(píng),、對(duì)幸福美好生活的期盼,，齊齊哈爾市不遮掩問(wèn)題、不回避矛盾,，全力解決群眾最急、最憂,、最盼的緊迫問(wèn)題,，瞄準(zhǔn)“社區(qū)黨組織作用發(fā)揮不好、物業(yè)管理不到位”這個(gè)難點(diǎn),，從發(fā)揮社區(qū)黨組織和黨員作用入手,，大力推進(jìn)黨建引領(lǐng)物業(yè)管理工作，初步構(gòu)建起“社區(qū)當(dāng)管家,、物業(yè)大家抓”的管理機(jī)制,，提高了物業(yè)管理水平和群眾滿意度。

齊齊哈爾市組織精干力量深入社區(qū),、群眾中間開(kāi)展調(diào)查研究,，系統(tǒng)總結(jié)梳理有效做法，市委組織部選定龍沙區(qū)作為試點(diǎn),，一場(chǎng)集中攻堅(jiān)居民與物業(yè)矛盾的專項(xiàng)會(huì)戰(zhàn)全面打響,。黨委統(tǒng)籌，向街道社區(qū)賦權(quán),，讓街道社區(qū)黨組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理部門(mén),，實(shí)現(xiàn)“有權(quán)管事”。縣(市)區(qū)成立黨委和政府主管領(lǐng)導(dǎo)任雙組長(zhǎng)的物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組,，統(tǒng)領(lǐng)當(dāng)?shù)攸h管物業(yè)工作,。街道黨工委書(shū)記任領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)，具有對(duì)行政執(zhí)法相關(guān)部門(mén)指揮調(diào)度權(quán),、對(duì)物業(yè)行業(yè)管理部門(mén)考核評(píng)議權(quán),，評(píng)議結(jié)果納入目標(biāo)考核，排名末位的進(jìn)行約談問(wèn)責(zé),。年底街道社區(qū)黨組織采取聽(tīng)取述職,、組織業(yè)主代表民主測(cè)評(píng)等方式對(duì)物業(yè)公司考核評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果作為企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定,、更換物業(yè)公司的重要依據(jù),。

推進(jìn)社區(qū)黨組織與物業(yè)公司交叉任職，增強(qiáng)社區(qū)協(xié)調(diào)物業(yè)公司能力,。加快建立物業(yè)公司黨組織,，推進(jìn)社區(qū)黨組織與物業(yè)公司黨組織“雙向進(jìn)入、交叉任職”,，暢通社區(qū)與物業(yè)之間的溝通渠道,，社區(qū)干部幫助群眾解決物業(yè)問(wèn)題、化解矛盾,。在推行社區(qū)書(shū)記主任“一肩挑”,、強(qiáng)化社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)核心地位的基礎(chǔ)上，規(guī)范組建業(yè)委會(huì),，擴(kuò)大業(yè)委會(huì)中黨員比例達(dá)到80%,，業(yè)委會(huì)自治和維護(hù)物業(yè)權(quán)益能力得到極大增強(qiáng)，推進(jìn)了業(yè)委會(huì)黨組織全覆蓋,。龍沙區(qū)龍興嘉園小區(qū)業(yè)委會(huì)在社區(qū)黨組織支持下,，解聘管理不善、業(yè)主不認(rèn)可的物業(yè)公司,，經(jīng)考察聘請(qǐng)了新的物業(yè)公司,，居民拍手稱快。

同時(shí),，政府組建國(guó)有物業(yè)企業(yè),，讓社區(qū)黨組織管理物業(yè)實(shí)現(xiàn)全覆蓋。針對(duì)老舊散小區(qū)物業(yè)管理難題,，成立政府投資或主導(dǎo)的物業(yè)公司,，應(yīng)急處理突發(fā)物業(yè)問(wèn)題，臨時(shí)接管“棄管”小區(qū)(樓房)和無(wú)專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司的老舊散小區(qū),、單散樓,。建立社區(qū)黨組織調(diào)度國(guó)有物業(yè)企業(yè)工作機(jī)制,，解決民營(yíng)物業(yè)公司物業(yè)管理中的“盲點(diǎn)”問(wèn)題，讓物業(yè)與居民兩不管“地塊”有人問(wèn),、有人管,。

鑫明園小區(qū)是一處老舊小區(qū)，原來(lái)環(huán)境衛(wèi)生臟亂差,，百姓怨聲載道,。通過(guò)組建物業(yè)公司黨支部、社區(qū)黨委與物業(yè)公司交叉任職,，形成了良性互動(dòng),，小區(qū)環(huán)境發(fā)生很大變化。社區(qū)幫助物業(yè)在小區(qū)廢棄地種上“先鋒林”,，新增健身器材12組,，還先后開(kāi)展慶“七一”文藝匯演、播放紅色電影等主題活動(dòng),，黨群之間溝通順暢了,，社區(qū)與物業(yè)聯(lián)手解決了諸多難題。

目前,，齊齊哈爾市已新成立業(yè)委會(huì)138個(gè),、改選474個(gè)，業(yè)委會(huì)中黨員干部達(dá)到3535人,，其中有862人擔(dān)任業(yè)委會(huì)主任,，業(yè)委會(huì)統(tǒng)一居民思想、代表居民協(xié)商,、協(xié)調(diào)物業(yè)公司等自治能力得到全面提升,。282名社區(qū)“兩委”成員到物業(yè)公司任職，200名物業(yè)公司負(fù)責(zé)人到社區(qū)黨組織任職,，經(jīng)過(guò)努力，現(xiàn)已改造低溫樓137棟,，先后幫助居民解決老舊散小區(qū)屋頂漏雨,、管線損壞、墻體破損等問(wèn)題1698件,，廣大群眾喜笑顏開(kāi),。

龍沙區(qū)五龍街道通達(dá)社區(qū)黨委聯(lián)合轄區(qū)物業(yè)共同開(kāi)展環(huán)境綜合整治活動(dòng)，3天時(shí)間清理小區(qū)內(nèi)亂堆亂放各種雜物20余處,，為居民營(yíng)造了整潔干凈的居住環(huán)境,。

前期物業(yè)管理實(shí)施方案篇二

物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理,，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題,。為此,，今年3月至6月，我們聯(lián)合開(kāi)展了加強(qiáng)石景山區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研,，目的是全面了解我區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀,，反映群眾所關(guān)心的物業(yè)管理實(shí)際問(wèn)題，促進(jìn)和諧社會(huì)的建設(shè)和區(qū)域形象的提升,。此次調(diào)研聽(tīng)取了區(qū)建委關(guān)于我區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹,，實(shí)地走訪了部分居委會(huì)和物業(yè)管理公司，召開(kāi)了由政府相關(guān)職能部門(mén),、物業(yè)公司,、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等單位參加的不同層次的座談會(huì),，發(fā)放了近千份居民調(diào)查問(wèn)卷,，搜集了關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

據(jù)調(diào)查,，我區(qū)共有各類物業(yè)建筑面積2000萬(wàn)平方米,，其中住宅建筑面積約1200萬(wàn)平方米。2萬(wàn)平方米以上的居住小區(qū)105個(gè),，其中,，上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)46個(gè)(包括各類家屬院，不包括軍產(chǎn)),，占44%;

九十年代后,，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì),、綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)59個(gè),，占56%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)79個(gè),，占居住小區(qū)的75%;

成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)11個(gè),，占實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)的14%。全區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)68家,，其中在我區(qū)登記注冊(cè)的44家,，在外區(qū)注冊(cè)的24家，從業(yè)人員6000余人,。目前實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存,，既有商品房、承租房,、房改房,、拆遷房，還有康居房及單位直管樓等,。

總體看,，我區(qū)物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初級(jí)階段,。目前仍然沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)占25%;

抽樣調(diào)查問(wèn)卷顯示，未收取物業(yè)費(fèi)的小區(qū)占33%,。同時(shí),，近年來(lái)我區(qū)部分實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)獲獎(jiǎng)，物業(yè)管理覆蓋率呈上升趨勢(shì),。二是物業(yè)管理總體水平偏低,。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與北京市整體水平相比,，我區(qū)轄區(qū)內(nèi)注冊(cè)登記的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少,、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級(jí)偏低等;

物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低,。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制基本建立,，2005年8月以來(lái)，成立了專門(mén)的工作機(jī)構(gòu),，加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查,，開(kāi)展了物業(yè)管理規(guī)范化活動(dòng)，積極探索社區(qū)物業(yè)管理自治方式,，開(kāi)展物業(yè)管理試點(diǎn)工作,，推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，進(jìn)一步加強(qiáng)了我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)政府監(jiān)管的工作力度,。

近年來(lái),，我區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)積極推進(jìn)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺(tái),，物業(yè)管理工作取得了一定成績(jī),，也總結(jié)了一些寶貴經(jīng)驗(yàn)，但由于體制,、觀念,、機(jī)制等因素的影響，我區(qū)物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問(wèn)題：

1.開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重,。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重是各地普遍存在的問(wèn)題,，我區(qū)也不例外。問(wèn)題主要包括變更規(guī)劃,、配套設(shè)施不落實(shí)、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等等,。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)管理階段并長(zhǎng)期得不到解決,，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查問(wèn)卷顯示,，77%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒(méi)有盡到管理責(zé)任,，69%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全,。

2.物業(yè)管理公司定位不準(zhǔn)確。我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小,、資質(zhì)等級(jí)低,，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營(yíng)管理理念陳舊,，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng),。我區(qū)登記注冊(cè)的44家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類,，一級(jí)資質(zhì)僅有2家,，二級(jí)資質(zhì)也只有3家，三級(jí)資質(zhì)39家,，與全市整體水平比較相差太遠(yuǎn);

按照性質(zhì)分,，24家為國(guó)有或國(guó)有控股企業(yè)，17家由單位后勤部門(mén)轉(zhuǎn)制而來(lái),，2家是直管公房房管所改制企業(yè),，這些物業(yè)公司受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)企業(yè)體制的影響比較深，有些企業(yè)甚至仍按照事業(yè)單位方式運(yùn)作,，以管理者自居,，服務(wù)意識(shí)差;

有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),，甚至出現(xiàn)亂收費(fèi);

有些企業(yè)錯(cuò)誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門(mén)檻低,，缺少對(duì)員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;

有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意,，擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位,，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

3.部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏組織性,。我區(qū)部分居住人群收入水平不高,，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的理解尚未到位，不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù),。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈而責(zé)任意識(shí)淡薄,，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查問(wèn)卷顯示,，只有1%的受訪者對(duì)《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解,，不了解的多達(dá)37%;

71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。

業(yè)主相互不熟悉,，往往出現(xiàn)“誰(shuí)都可以牽頭成立業(yè)主大會(huì),，但誰(shuí)都無(wú)法真正成立業(yè)主大會(huì)”的無(wú)序局面，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)威受到質(zhì)疑,。據(jù)調(diào)查問(wèn)卷顯示,，78%的受訪者所居住的社區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì);

當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時(shí),，更多人傾向于選擇通過(guò)居委會(huì)維權(quán);

87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好，居委會(huì)作用發(fā)揮好,。

4.政府相關(guān)職能部門(mén)公共服務(wù)水平有待提高,。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi),、公安,、交通、市政等管理部門(mén)之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問(wèn)題,，有些是行政監(jiān)管關(guān)系,，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前,，我區(qū)政府相關(guān)職能部門(mén)之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司,、業(yè)主、居委會(huì)等相關(guān)部門(mén)的關(guān)系還未理順,，責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確,，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。

此外,，開(kāi)發(fā)商,、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的銜接也存在一些問(wèn)題,。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司,，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個(gè)企業(yè)的責(zé)任，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等,。

石景山區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部,，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合我區(qū)實(shí)際的物業(yè)管理模式,。通過(guò)此次調(diào)研,，提出以下幾個(gè)方面的建議供有關(guān)部門(mén)參考：

1.推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設(shè)計(jì)—施工—安裝—銷售—管理”等過(guò)程,。這樣有利于避免開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì),、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問(wèn)題，從源頭上減少開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理的隱患,，有助于形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面,。建議政府相關(guān)職能部門(mén)從政策,、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問(wèn)題入手深入研究，加強(qiáng)引導(dǎo),，推進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。

2.發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)作用,。要充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,，在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺(tái)，促進(jìn)行業(yè)自律,，推動(dòng)公平競(jìng)爭(zhēng),，協(xié)調(diào)利益沖突，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用,。協(xié)會(huì)應(yīng)著力開(kāi)展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況,，研究行業(yè)發(fā)展理論;

建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為;

反映企業(yè)合理訴求,，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益;

開(kāi)展各種形式活動(dòng),，形成行業(yè)的凝聚力;

正確引導(dǎo)輿論宣傳，樹(shù)立行業(yè)良好形象;

加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn),，形成在職繼續(xù)教育的長(zhǎng)效機(jī)制,。

3.推動(dòng)各方思想觀念轉(zhuǎn)變。在對(duì)開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信考核中,，要增加其開(kāi)發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評(píng),，使其注重樹(shù)立品牌意識(shí)，做好建管銜接;

行業(yè)主管部門(mén)要改變姿態(tài),，充分利用全方位的媒體手段主動(dòng)宣傳物業(yè)管理的必要性,，積極推行我區(qū)一些社區(qū)典型做法，如七星園小區(qū),，引導(dǎo)廣大業(yè)主維好權(quán),、用好權(quán)、盡好責(zé);

物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式,，加大對(duì)業(yè)主的情感投入,，與業(yè)主建立良性互動(dòng)，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合,，同時(shí)要像首鋼物業(yè)公司一樣積極向外尋求發(fā)展機(jī)會(huì),，過(guò)度期采取兩種體制并存的運(yùn)做模式。政府有關(guān)部門(mén)和社區(qū)組織應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu),，繼續(xù)完善社區(qū)黨委,、居委會(huì)、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動(dòng)議事平臺(tái),，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長(zhǎng)效機(jī)制，推動(dòng)業(yè)主大會(huì)組建工作,。

4.探索我區(qū)物業(yè)分類管理模式,。我區(qū)物業(yè)管理有特殊性，應(yīng)針對(duì)居住小區(qū)的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式,。對(duì)于一些老舊小區(qū)來(lái)說(shuō),，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢(qián)引入物業(yè)公司很難行得通,。對(duì)這類長(zhǎng)期以來(lái)欠賬較多的老舊小區(qū),，政府有關(guān)部門(mén)及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式,，如充分延伸居民委員會(huì),、房管所的作用，或發(fā)動(dòng)群眾建立自我管理的自治組織,，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問(wèn)題,。對(duì)于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束,，引入市場(chǎng)化,、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,，逐步打造代表自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)品牌,，為建設(shè)和諧社會(huì)做出更大貢獻(xiàn)。

5.大力提高居民區(qū)自治水平,。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期,，配套政策尚不健全，不可能事無(wú)巨細(xì)都采用法律手段,。而社會(huì)矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整,，就有可能陷入無(wú)法緩解的對(duì)立困境。因此,，在我區(qū)物業(yè)管理中,，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過(guò)規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容,，完善鄉(xiāng)規(guī)民約,，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識(shí)，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上,，承擔(dān)民主管理的責(zé)任,。建議選擇部分小區(qū)先行試點(diǎn)，深入開(kāi)展調(diào)查研究,，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn),，針對(duì)性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約,，培育一批五好家庭、星級(jí)文明戶,、文明樓等品牌項(xiàng)目,，堅(jiān)決反對(duì)在居民區(qū)生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會(huì)公德和家庭美德水準(zhǔn),。

6.提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量,。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際需要，積極探索,、大膽實(shí)踐，創(chuàng)造自己品牌,，要通過(guò)提高員工知識(shí)技能的培訓(xùn),，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確,，職責(zé)分明,，建立一套行之有效的績(jī)效考核體系，降低企業(yè)管理成本,，同時(shí)應(yīng)充分利用自動(dòng)化設(shè)施,，加大管理智能化的科技含量，更有效地實(shí)施各項(xiàng)管理服務(wù),。要從日常檢查,、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查,、管理費(fèi)收繳,、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應(yīng)的措施,，有條件的企業(yè)應(yīng)積極建立iso9001標(biāo)準(zhǔn)體系,，進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量。

7.完善物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)?，F(xiàn)行有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)包括《物業(yè)管理?xiàng)l例》,、建設(shè)部的規(guī)章制度，但缺乏與法規(guī)相配套的規(guī)范性文件的制定,，如：業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作;

物業(yè)管理招投標(biāo);

住宅維修基金管理;

物業(yè)管理服務(wù)用房設(shè)置使用;

業(yè)主委員會(huì)的法人地位及其職責(zé),、權(quán)力和義務(wù);

明確物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主管理委員會(huì),、居委會(huì)三者之間的關(guān)系等,，致使近期物業(yè)糾紛案件數(shù)量增多，并形成群訪,，區(qū)法院200 年就受理物業(yè)糾紛522件,。建議積極通過(guò)人大,、政協(xié)等呼吁相關(guān)部門(mén)制定與之相配套的實(shí)施細(xì)則和法規(guī)文件，使其更具體,、更具有操作性,，使之真正能夠規(guī)范和指導(dǎo)市場(chǎng)運(yùn)作。

隨著物業(yè)管理水平的不斷完善,，隨著物業(yè)管理機(jī)制的不斷創(chuàng)新,，隨著廣大業(yè)主維權(quán)意識(shí)的不斷提高，隨著政府對(duì)物業(yè)管理監(jiān)管力度的不斷加強(qiáng),，相信我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必將顯示出其強(qiáng)大的生命力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,，不斷出現(xiàn)新的整潔、美觀,、安寧,、舒適的宜居小區(qū)。

前期物業(yè)管理實(shí)施方案篇三

物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容,。我會(huì)于2009年1月至7月對(duì)河北區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理狀況，特別是對(duì)三和小區(qū)和金兆園小區(qū)進(jìn)行了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

三和小區(qū),，人口近萬(wàn)人，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部,，小區(qū)經(jīng)歷了九個(gè)物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會(huì),，人員較復(fù)雜，管理難度較大,，現(xiàn)物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于2008年9月接手三和小區(qū)的物業(yè)管理,。每年應(yīng)收物業(yè)費(fèi)100萬(wàn)元，現(xiàn)在只能收上來(lái)4萬(wàn)余元,，收繳費(fèi)用不足以維持日常開(kāi)銷,，水電費(fèi)都有拖欠。許多業(yè)主借道路,、房屋質(zhì)量,、綠化、車輛丟失,、噴泉等許多問(wèn)題,，拖欠物業(yè)費(fèi)。金兆園小區(qū),，2003年入住,，共1058戶。商品房202戶,，回遷房660戶,。2005年12月初物業(yè)撤出,，后由明星物業(yè)接管，次年撤出?，F(xiàn)在,，電梯維修費(fèi)無(wú)從解決。

盡管兩個(gè)小區(qū)情況有異,，但存在有許多共性的問(wèn)題,，并在很大程度上反映了我區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和病疾。

(一)地產(chǎn)遺留問(wèn)題,。由于物業(yè)管理沒(méi)有在房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)階段就進(jìn)行介入,，因此開(kāi)發(fā)建設(shè)的不合理成了后來(lái)物業(yè)管理的眾多矛盾的根源。開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損,。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾有差異,。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng),。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營(yíng)收益分配等問(wèn)題,，是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)議的核心問(wèn)題,。如金兆園在地產(chǎn)建設(shè)階段，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴(yán)重后患,。三和小區(qū)的開(kāi)發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問(wèn)題,。這些都為日后物業(yè)管理埋下了隱患。

(二)物業(yè)管理企業(yè)管理水平低,，人員整體素質(zhì)不高,。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正,，服務(wù)用語(yǔ)不文明,，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足，同時(shí)存在侵害業(yè)主利益的行為,。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員,。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時(shí),、不到位,，使業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾,。

(三)小區(qū)業(yè)主缺乏四種意識(shí),。一是缺乏整體意識(shí)。個(gè)別業(yè)主只顧自己利益,，在公共部位私搭濫建,，致使部分公共設(shè)施不能正常使用,，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能;二是缺乏安全意識(shí)。少數(shù)業(yè)主認(rèn)為房子是自己的,，屬私有財(cái)產(chǎn),，便無(wú)所顧及在自己的小天地里，私拆亂改,。三是缺乏法制意識(shí),。一些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停車位,，不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃,，更侵害了其它業(yè)主的合法權(quán)益。四是缺乏環(huán)保意識(shí),。垃圾亂堆亂放,，墻壁上亂貼亂畫(huà)，私養(yǎng)大型寵物,，在小區(qū)寵物糞便隨處可見(jiàn)。

(四)物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的違規(guī)行為處置力度不夠,，沒(méi)有執(zhí)法權(quán),。而政府相應(yīng)的執(zhí)法機(jī)構(gòu)又力不從心，執(zhí)法缺位,。比如,，對(duì)有些業(yè)主的私搭亂蓋、車輛不按規(guī)定停放以及破壞小區(qū)設(shè)施等行為,，只能勸告,，下整改單，報(bào)告政府執(zhí)法部門(mén),，而無(wú)他法,。結(jié)果常常是業(yè)主我行我素，造成惡性循環(huán),，以至小區(qū)環(huán)境和設(shè)施每況愈下,。

(五)物業(yè)公司收物業(yè)費(fèi)困難。業(yè)主以各種理由不繳費(fèi),，加之,，效法者眾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費(fèi)越來(lái)越少,，從企業(yè)追求利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)本性來(lái)說(shuō),，當(dāng)收入小于成本或者利潤(rùn)減少時(shí)，必然會(huì)降低成本,，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降,，于是更多業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意,，從而不交物業(yè)費(fèi)，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈,。小區(qū)環(huán)境差了,，住房自然貶值，到頭來(lái)受苦的其實(shí)不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè),，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主,。比如三和小區(qū)的狀況就是一個(gè)很好的例子。相反,，現(xiàn)每家每戶的煤氣,、水、電,、有線電視等費(fèi)用沒(méi)有拖欠的,，因?yàn)檫@是政府行為，如果你不交費(fèi),，這些職能部門(mén)有權(quán)停水停電,，沒(méi)有一點(diǎn)商量，現(xiàn)在只有物業(yè)費(fèi)可以拖欠,，因?yàn)樗瞧髽I(yè)行為,。個(gè)別人就是抓住這個(gè)漏洞，不交物業(yè)費(fèi),，你不會(huì)把我怎么樣，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事,。

(六)使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督,，大修基金保值、增值難,。按條例規(guī)定,，當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì)提出,，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后,，方可申請(qǐng)使用。但實(shí)際上,，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益,，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過(guò)，給實(shí)際使用造成了困難,。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒(méi)有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用,，容易讓房屋公共維修基金造成無(wú)法利用。隨著大量房屋開(kāi)始進(jìn)入維修期,，當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出,，如何在物價(jià)水平上漲的情況下,，將有限的大修基金保值、增值,，缺乏有效的手段,。

(一)依照2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，研究制定我區(qū)《物業(yè)管理水平評(píng)估細(xì)則》,，提高物業(yè)管理,，并做到有法可依。

(二)建立政府相關(guān)執(zhí)法部門(mén)與物業(yè)公司,、業(yè)主委員會(huì)三方的聯(lián)動(dòng)機(jī)制,，有效處置小區(qū)內(nèi)的各種違法違規(guī)行為。并在街道辦事處一級(jí)設(shè)立物業(yè)管理糾紛處置辦公室,，作為三方聯(lián)動(dòng)機(jī)制的行動(dòng)軸心,。

(三)為促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展，培育物業(yè)管理的核心品牌,，鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司,，在政策上實(shí)施優(yōu)惠政策，并創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)氛圍,，做大做強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理業(yè),，為我區(qū)和諧社區(qū)建設(shè)鍛造實(shí)業(yè)新軍。

(四)確保房屋大修基金的安全使用,，實(shí)現(xiàn)大修基金保值增值,。建議對(duì)業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財(cái)，按每個(gè)小區(qū)(大廈)開(kāi)一個(gè)總帳戶,，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨(dú)開(kāi)戶,，每年的利息自動(dòng)轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動(dòng)用大修基金時(shí),，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決,，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估后方可動(dòng)用維修款項(xiàng)，同時(shí)對(duì)大修基金的使用過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督,，對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定,。

(五)加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念,。按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),、公共水電費(fèi)、電梯用電費(fèi),、二次供水電費(fèi)及一此相關(guān)的費(fèi)用是每個(gè)業(yè)主(住戶)必須履行的義務(wù),，大家應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)履行，任何人不論何種理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)都是違法的。

前期物業(yè)管理實(shí)施方案篇四

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)：

下午好!很感謝領(lǐng)導(dǎo)給我參與這次經(jīng)理崗位競(jìng)聘的機(jī)會(huì)!首先先簡(jiǎn)單的介紹一下我自己!

一,、個(gè)人簡(jiǎn)歷

我于1996年12月進(jìn)入**工作,，至今已在公司工作**年，在這**年期間先后參與了公司歷年的調(diào)整改造工程,、電梯扶梯安裝改造大修工程,、國(guó)際廣場(chǎng)一樓的裝飾裝潢工程等工程項(xiàng)目。工作崗位從電梯維修工,、電梯班班長(zhǎng),、電梯空調(diào)班班長(zhǎng)到物業(yè)公司助理，我今天競(jìng)聘的崗位是物業(yè)部經(jīng)理,。

二,、競(jìng)聘崗位的認(rèn)識(shí)

針對(duì)大冶項(xiàng)目物業(yè)、工程條線我認(rèn)為物業(yè)部經(jīng)理的工作重點(diǎn)有;

(1)物業(yè)管理前期參與(包括大冶項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研開(kāi)發(fā),、天際線的商業(yè)規(guī)劃,、定位、施工,，竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)工作),，并針對(duì)使用管理提出可行性建議、意見(jiàn);接管物業(yè)并跟進(jìn)各項(xiàng)整改措施;落實(shí)保修措施如單位,、期限,、費(fèi)用等;理順與地華置業(yè)、施工方的工作關(guān)系;

(2)負(fù)責(zé)籌建物業(yè)管理部,，建立健全組織架構(gòu)及人員配備,，制訂公司的管理方針、目標(biāo)與計(jì)劃,、組織,、指揮、控制和協(xié)調(diào)溝通;

(3)指導(dǎo),、管理、協(xié)調(diào)物業(yè)各部門(mén)的工作,，監(jiān)督各項(xiàng)規(guī)章制度,、勞動(dòng)紀(jì)律、工作程序,、任務(wù)的執(zhí)行與落實(shí);定期和不定期檢查各部門(mén),、崗位、設(shè)備,、環(huán)境等,，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決;召集和主持公司例會(huì)或?qū)ｎ}會(huì)議，及時(shí)解決管理中出現(xiàn)的問(wèn)題;保證企業(yè)各項(xiàng)工作能順利進(jìn)行;

三,、工作計(jì)劃

如果我競(jìng)聘成功我將圍繞以上工作重點(diǎn)展開(kāi)以下工作

1,、前期物業(yè)

(1)主動(dòng)跟蹤圍繞橫道圖的計(jì)劃工作,，如消防水平管道的安裝、暖通水平管道的安裝及一裝的進(jìn)場(chǎng)和完工的幾個(gè)硬節(jié)點(diǎn),，對(duì)未能按時(shí)實(shí)施的工作及時(shí)與地華工程部溝通;

(2)調(diào)研*****的物業(yè)市場(chǎng),，為保潔和外圍安保外包工作作準(zhǔn)備;

(3)物業(yè)前期人員的計(jì)劃招聘(工程一名、設(shè)備兩名),，主要負(fù)責(zé)土建和設(shè)備的前期工作跟蹤和后期新進(jìn)人員的培訓(xùn);后期計(jì)劃招聘40-50人(不含安保)的培訓(xùn)工作,，始終堅(jiān)持崗前、崗中,、崗后培訓(xùn),，讓新進(jìn)人員盡快進(jìn)入角色勝任本崗位工作;

(4)結(jié)合圖紙對(duì)***的商業(yè)規(guī)劃方案進(jìn)行認(rèn)真的審核，主要在動(dòng)線的規(guī)劃,、功能房的設(shè)置,、電力負(fù)荷的設(shè)計(jì)、局部節(jié)點(diǎn)的深化設(shè)計(jì),、辦公區(qū)和院線方案的修改;

(5)計(jì)劃物業(yè)條線在開(kāi)業(yè)前的采購(gòu)計(jì)劃如員工工作服,、小花車、收銀臺(tái),、導(dǎo)視牌,、工號(hào)牌、開(kāi)水器,、休閑凳等;

(6)配合招商部門(mén)對(duì)進(jìn)場(chǎng)柜組商鋪圖紙審核,，確保二裝工作的如期完工;

(7)完成辦公區(qū)、餐廳,、俱樂(lè)部,、更衣室的裝飾工程;

2、依據(jù)總公司的物業(yè)工作手冊(cè),，結(jié)合大冶的實(shí)際情況制定物業(yè)工作流程,，督促落實(shí)并檢查;

3、要從我做起,，加強(qiáng)學(xué)習(xí),，努力營(yíng)造一種濃厚的學(xué)習(xí)氣氛，讓新進(jìn)員工和我一起共同提高,、共同成長(zhǎng),。廣場(chǎng)新設(shè)備的選型都是國(guó)內(nèi)國(guó)際的一線品牌，ba系統(tǒng)的設(shè)計(jì)也比較先進(jìn),，為保證設(shè)備接收后最快速度的上手使用,，我們要主動(dòng)去學(xué)習(xí)，不能有等靠要的思想。

另一方面我對(duì)保潔和安保工作雖然有過(guò)接觸,，但還沒(méi)有深入的了解,。在今后的工作中遇到困難我會(huì)及時(shí)與總部負(fù)責(zé)相關(guān)工作領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)教，邊工作邊學(xué)習(xí),。還要通過(guò)對(duì)國(guó)家下發(fā)的各項(xiàng)法令法規(guī)及政策文件的學(xué)習(xí),，讓大家知道消防工作和特種設(shè)備安全運(yùn)行的重要性，努力在“掌握必備知識(shí),，提高業(yè)務(wù)素質(zhì),，增強(qiáng)專業(yè)技能”等方面下大功夫，從而提高服務(wù)水平和工作技能,。

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo),，如果我能競(jìng)聘上這個(gè)崗位，我將珍惜大家給我的這個(gè)機(jī)會(huì),。以百倍的努力感謝領(lǐng)導(dǎo)和同事們的信任與支持,。如果我不能被聘用，說(shuō)明我離這個(gè)崗位的要求還有差距,，我將加強(qiáng)學(xué)習(xí),，提高自己的業(yè)務(wù)能力，隨時(shí)接受公司的挑選,。

謝謝各位領(lǐng)導(dǎo)!