為保證事情或工作高起點,、高質(zhì)量、高水平開展,，常常需要提前準備一份具體,、詳細、針對性強的方案,，方案是書面計劃,，是具體行動實施辦法細則，步驟等,。那么方案應(yīng)該怎么制定才合適呢,？以下是小編為大家收集的方案范文，歡迎大家分享閱讀,。

房地產(chǎn)推廣方案和推廣思路篇一

1,、 鑒于目前宏觀調(diào)控政策的影響，已認籌客戶及時的選房開盤,，將意向客戶轉(zhuǎn)變成購房客,。

戶，及時回籠銷售資金是我們目前重要的工作,。

2,、 通過本次開盤活動盛大宣傳，為二期后續(xù)銷售吸引一定的人氣,。

認籌時間:3月8日-5月 日 認籌數(shù)量:78組

鑫隆名居銷售大廳

20xx年5月 日上午9點30分

1. 邀請輝縣市政府或區(qū)政府相關(guān)領(lǐng)導(條件不允許,，可開發(fā)商領(lǐng)導代替)進行開盤盛典剪彩儀式。

2. 通過舞臺表演吸引人氣,，可邀請輝縣市知名演藝樂隊進行表演

3. 邀請輝縣市市老年軍樂隊或鼓舞隊表演來助陣,。

4. 邀請已認籌客戶現(xiàn)場參與開盤選房活動來調(diào)動潛在客戶的積極性。

5. 已定房客戶領(lǐng)取獎品提升客戶對樓盤的美譽度

舞臺布置：

舞臺尺寸建議10米7大小,，結(jié)構(gòu)輕鋼為主,，高度30-50厘米之間，調(diào)動現(xiàn)場觀眾的互動性和參與性,，舞臺背景以紅色為主,，熱烈奔放，更具視覺沖擊力,，地面鋪設(shè)紅色地毯,，音響及話筒由演繹樂隊自備。舞臺表演以歌曲，舞蹈,，魔術(shù)為主導內(nèi)容,，中間穿插項目的介紹，抽獎,，有獎問答等環(huán)節(jié),。

軍樂隊或鑼鼓隊布置：統(tǒng)一紅色服裝，樂器自備,，位置根據(jù)現(xiàn)場安排在舞臺左右,，人數(shù)最少20人以上，有專人負責,，根據(jù)現(xiàn)場活動時間安排,。

1、 將售樓部兩側(cè)距售樓部500米范圍內(nèi)插上彩色旗幟來增加喜慶和導視作用,。

2,、 售樓部后樓體以及對面樓體上置205米噴繪(內(nèi)容見后)2塊，內(nèi)容以開盤文字為主,。

3,、 售樓部門口安置兩個金象(寓意吉祥，美好,，發(fā)財),，兩金象之間為15米尺寸拱門，上置條幅(內(nèi)容見后) 升空禮炮,，旋風彩帶,，如果條件允許在售樓部前安全位置安放，數(shù)量為6或者8個,，在剪彩儀式進行時從聽覺和視覺上達到更好的效果,。

4、 售樓部外斜拉條幅,，根據(jù)售樓部外觀的布置,，在確定條幅的數(shù)量

售樓部內(nèi)部頂部以吊旗和氣球從視覺上來渲染開盤氣氛，案場設(shè)置開盤流程展架,，認購須知來引導客戶,，案場音響釋放激昂樂曲從聽覺上烘托緊張氛圍，引起客戶的購買沖動,。布置抽獎區(qū),，放置抽獎道具和獎品激發(fā)參與欲望。

售樓部內(nèi)具體劃分區(qū)域：

客戶等候區(qū)--客戶選房區(qū)--客戶簽約區(qū)--獎品區(qū)

3,、客戶簽約區(qū)設(shè)置在財務(wù)辦公室前區(qū)域,，簽約和財務(wù)收款為一體

4,、獎品區(qū)設(shè)置在簽約后邊門口處。

房地產(chǎn)推廣方案和推廣思路篇二

hf,，位于莞城、東城及南城的三界交匯處,，毗鄰dg市府與國際會展中心,，是dg市最核心的黃金地段，具有標桿樓盤的權(quán)威性,。它不僅是dgcbd內(nèi)唯一的豪宅公寓居住中心,，亦是行政與商業(yè)的完美中心結(jié)合點。

hf,，背靠優(yōu)美秀麗的黃旗山,，左右與馬鞍山、狀元山緊銜相依,，地理位置得天獨厚,，自然生活資源豐富。蓊郁的嘉木,、清新的空氣,，眺望詩情畫意的山峰，近享零距離天然氧吧,。大自然的寧謐素靜,，令人感到塵世所有鉛華的喧囂一概遠去，仿佛置身于清爽高雅,、怡然自樂的唯美生態(tài)公園中,。

hf，三山環(huán)繞,、藏風納氣,，是dg市典型的聚寶盆式絕版風水寶地，是自然資源與黃金地段渾然天成的完美結(jié)合,。豪宅與別墅,、公寓與商業(yè)，其攀越升值的空間無限放大,，不愧是各界名流豪紳及城市新貴宜居宜商首選之地,。

目標群體分析。

目標群體對象：

教師,、科技人員,、高級技工、企業(yè)管理高級白領(lǐng),、公務(wù)員,、私營業(yè)主，其它相對高收入行業(yè)的人士，年齡階段以20---35歲為主,，主要生活及工作區(qū)域位于dg市內(nèi),，一般被稱為城市新中產(chǎn)階級或城市新貴。

2,、目標群體特征：

經(jīng)濟收入相對較高且穩(wěn)定,，具有一定的經(jīng)濟實力;。

2)較高的文化品味及良好的精神氣質(zhì);,。

3)追求簡約時尚的風格,，注重健康的生活品味;。

4)通過經(jīng)濟性過渡及事業(yè)追求,，最終實現(xiàn)高層次地位及貴族爵士生活;,。

5)信奉傳統(tǒng)的優(yōu)秀品質(zhì)，具有一定的傳統(tǒng)文化底蘊,，也不斷接受及豐富現(xiàn)代社會文化;,。

6)具有人文關(guān)愛情懷，有責任心和社會道德,，除滿足于其行業(yè)內(nèi)的成功及專業(yè)領(lǐng)域的成就外,，更著重于最大限度對一種精神生活的追求及享受。

目標群體綜述：

主要來自dg本地及投資者,，以及一些想扎根dg的外地商人及高級職工,，對健康、家庭的生活品位極為關(guān)注,，是社會的中流砥柱群體,。

不難發(fā)現(xiàn),，目標群是一群高文化素質(zhì),、高生活夢想且具有一定經(jīng)濟實力的社會中堅精英人士,，他們追求社會的認同感，也追求健康時尚的生活品位;他們既崇尚東方的統(tǒng)傳風格,，也青睞現(xiàn)代與傳統(tǒng)完美結(jié)合的精典版本;他們既注重典雅簡約,、悠閑高貴的生活情調(diào)，也向往自由奔放,、返璞歸真的自然心境,。

三、藍爵項目swot分析,。

1,、優(yōu)勢(s)。

1),、項目位于dg市體育路與旗峰咱的交匯處,，臨近交通線路主干道,，交通發(fā)達、出行方便,，是dg城市中的核心商業(yè)地段,，周圍商業(yè)氛圍極其濃厚。商鋪投資潛力巨大,、物業(yè)升值空間無限,，定會吸引眾多消費群體的青睞及投資。

2),、項目市場分析透徹，消費群體定位準確,，追求簡約時尚的生活品味,，已是城市新貴一種時髦的追求潮流;且最近數(shù)年dg市的人口結(jié)構(gòu)分化重組較大，中產(chǎn)階級人口比重迅速增加,，更為該項目的市場完美需求,，提供了零風險保駕護航糸數(shù)。

2,、劣勢(w),。

1)、hf項目前一,、二期定位于為大戶型豪宅及別墅,，樓盤開闊壯觀、曠大豪奢,，其內(nèi)涵以傳統(tǒng)的儒家文化和古典元素為主,，而三期項目則主要以小戶型公寓和寫字樓為主，側(cè)重于追求一種簡約時尚,、內(nèi)斂雅趣的風格,。戶型的轉(zhuǎn)變,、風格的遷異,、文化的定位，使得其必須存一個有機的文化傳承及默契結(jié)合點,，否則會產(chǎn)生文化斷層和風格變異之感，不利于項目的整體命脈的成熟完美,。

2),、小戶型的消費群體,，除追求簡約雅致的高貴生活品味外，亦有用來長期投資或經(jīng)濟性過渡,，故在選購及租賃時,，如果市場定位偏頗及推廣效果不佳，則會產(chǎn)生遲疑及動搖的猶豫心態(tài)，不利于項目的迅速成長及至臻完善。

3,、機會(o)。

1),、dg市近期經(jīng)濟發(fā)展迅猛，樓市蓬勃發(fā)展，宜居宜商的地產(chǎn)投資潛力巨大,，升值既快又高，蘊含著巨大的商機和財富,。

2),、項目周邊正在開發(fā)的樓盤增均以大戶型為主，正規(guī)開發(fā)的小戶型公寓項目不多,，而此項目正好填補了這一區(qū)域的市場空白,，使得市場需要和項目供求守恒持平、相得益彰,。

4,、威脅(t),。

1)、項目附近的幾處正在開發(fā)的住宅項目,，也有較少的小戶型住宅,，沖擊了竟爭市場，勢必會分流部分潛在客戶,。

2),、項目周邊商業(yè)氛圍濃郁，高業(yè)樓盤此起彼伏,、枇次節(jié)鱗,，形成了強烈的竟爭犄角之勢，如果商業(yè)寫字樓盤市場定位及價格定位不夠準確合理,，則很能達到預(yù)期的理想狀態(tài),。

四、藍爵市場定位,。

項目定位于dg市城市豪宅標桿,，城市新貴宜居宜商首選佳地，樓盤表現(xiàn)形式為寫字樓,、商業(yè)及小戶型公寓,，追求的是一種簡約時尚、溫馨浪漫(現(xiàn)代),、精致內(nèi)斂,、典雅高貴(傳統(tǒng))的東韻西技格調(diào),。

房地產(chǎn)推廣方案和推廣思路篇三

一.合作條件：

甲(開發(fā)商)乙(推廣方)雙方本著自愿,、平等的關(guān)系進行合作事宜，合作之前雙方首先確定對方能力以及負責態(tài)度,，然后簽訂合作協(xié)議,。

二.合作方式：

合作采取按年結(jié)算(年費)或者按月結(jié)算(月費)的形式進行合作;。

三.合作內(nèi)容：

1.乙方在甲方項目開盤預(yù)售前進行詳細市場調(diào)研,，制定銷售推廣案,、并根據(jù)項目情況制定項目策劃案，以及一系列包裝,、推廣,、活動。

2.乙方針對甲方項目進行調(diào)研,，制定出符合甲方項目實際情況的項目定位,，并進行一系列的活動、包裝,，使之能更加有效的提高銷售額,。

3.乙方針對甲方在售項目進行跟進,，針對具體情況進行實際摸底，并制定出相應(yīng)應(yīng)對方案,，使之能和銷售更有力結(jié)合,。

房地產(chǎn)推廣方案和推廣思路篇四

最近的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了銷售受阻的情況，在這種情勢之下更應(yīng)該做一個商業(yè)計劃書,，做到有計劃的有步驟的將樓盤銷售掉,。

由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大,、生產(chǎn)周期短,、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售,、品質(zhì)基本不能提升,、入市價格低、開盤多,、競爭激烈等等,。 隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴,，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道,。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為,、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計,、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播,、支付方式等方面進行創(chuàng)新,，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計方面的獨特性）,；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）,；倡導一種生活方式（如運動、健康,、休閑,、品位等）；營造一種文化等等,。

房地產(chǎn)全程營銷策劃

一是策劃為先,。在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先,，包括項目認證,、風險評估、資金渠道、市場定位,、規(guī)劃設(shè)計,、施工招標、工程管理,、材料選擇,、形象包裝、開盤銷售,、廣告宣傳,、營銷策略、物業(yè)管理,、品牌塑造,、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上,，調(diào)查既可以是一手的資料,，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑,、銀行統(tǒng)計口徑,、統(tǒng)計局、商業(yè)局,、房管局,、國土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒,，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等,。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費者的生活形態(tài),，圍繞區(qū)域的樓盤情況,，圍繞促銷策略等等。

二是創(chuàng)新為贏,。在整個策劃過程中均應(yīng)該進行營銷策劃創(chuàng)新,，包括建筑形態(tài),、布局規(guī)劃,、戶型設(shè)計、整合營銷,、廣告宣傳,、公關(guān)活動、物業(yè)管理,、融資方式等等,，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價格制定上,，有效利用消費者的心理,；在宣傳和定位上，利用消費者好奇,、虛偽等心理,。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居,、零首付,、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券,、妻子贈送美容禮券,、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等,。同時要全程為握,，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié),、每道工序,、每個細節(jié)都相當重要。如市場調(diào)研,、市場分析,、市場定位、市場形象,、市場促銷,。

三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢,，在房地產(chǎn)策劃過程中,，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風格,、外立面,、風系設(shè)計、光系設(shè)計,、戶型設(shè)計,、布局空間設(shè)計、功能設(shè)計,、智能化設(shè)計,、逃生設(shè)計等等。在差異的塑造過程中,，應(yīng)在價值提升,、吸引眼球,、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本,。

四是整合營銷,。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象,、項目形象,、員工形象、產(chǎn)品用料,、營銷方式等等,，另一方面要善于整合，在定價方式,、開盤起價,、價格策略、付款方式,、營銷主題,、廣告創(chuàng)意、投放媒體,、投放時間,、媒體選擇、賣點營造,、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合,。如引進組合家電、組合廚房,；社區(qū)綜合配套,，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面,，從炒地段到炒升值潛力,，從炒概念到炒設(shè)計和戶型；從軟文到單葉,，從電視廣告到車體,、廣播和戶外廣告等，在生活方式,、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點,。在品牌定位方面，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況,，尋找相應(yīng)的目標消費群體,，同時要善于培育樓盤的子品牌,。當然,，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在,，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息,，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群,，為產(chǎn)品注入一些新的元素,，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感,。

特點,，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文,、公關(guān)和不同形式的廣告,，在設(shè)計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為,，關(guān)注其消費形態(tài),，從而有針對性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動。

一,、市場背景：

漢沽位于天津東部濱海地區(qū),，是天津濱海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441,、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi),，全區(qū)共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學工業(yè)基地之一,，已形成以海洋化工為主,，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家,，主要有制鹽,、化工、輕紡,、服裝,、冶金、機械加工等十多個工業(yè)門類,。漢沽不僅是一個工業(yè)重地,，而且還是一個魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻,、水果及水產(chǎn)品,。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負盛名。

xx所在寨上街,，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠,，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞,，但隨著改革開放的進行及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前,，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展,。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導班子對當?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補充體,，使?jié)h沽成為一個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū),，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展,。

二,、競爭對手分析：

由于漢沽房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高,，面對產(chǎn)品的認知及感知程度相對較低,，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格,、產(chǎn)品三個層面進行歸納與比較,，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。

1,、在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢,？

2、在漢沽我們的間接競爭對手,？

在漢沽市場中我們將綠地人家,、濱河小區(qū)及富達花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：

綠地,、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右,，故此在目標人群層面，不與第壹城形成直接競爭,。

三,、競爭項目基本信息：

項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本情況

綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價較低,，一期開發(fā)面積7萬平米,，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計較為南方化，銷售樓層以一,、二,、三、六層為主,。

濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶,，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會所,，鄰近薊運河及烈士陵園,，價格優(yōu)勢明顯,，戶型面積控制較好，并帶簡單裝修,。

井田·藍月灣6萬平方米2050l型地塊,，與第壹城一路之隔,，戶型,、價格、配套與第壹城相近,。

分析：從已銷售的戶型比來看,，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認可,，所以我們有理由說,，漢沽市場的主要需求在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較大,，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視,。在兩室的銷售當中主要以a、b,、e戶型為主導,，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間,，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右,。

3、樓棟售出率分析

分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出,，大量消費出現(xiàn)于臨街與臨學校的一面,，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因,，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因,，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售,，提供有力的產(chǎn)品支持,。

4、已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：

四,、已購客戶分析

1,、付款方式分析：

分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大,，說明當?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的問題,，但他們具有相當穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前,，這當然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān),。

2,、年齡結(jié)構(gòu)分析：

分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主,，他們對新事物的接受能力較強,，具有一定的購買力及資金支配能力，相應(yīng)對生活質(zhì)量的要求也較高,。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題,，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當中還有更多的需求,，比如：子女的教育問題,、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等,。由于漢沽當?shù)厝罕妼Ξ數(shù)亟?jīng)濟狀況的擔憂,，更多反映出的是對子女教育的關(guān)注較多。

3,、行業(yè)分析：

行業(yè)累計銷售套數(shù)累計百分比

天化5830,、05%

石化52、59%

個體及私營3618,、65%

銀行94,、66%

學校94、66%

醫(yī)院52,、59%

鹽場63,、11%

稅務(wù)52、59%

規(guī)劃局21,、04%

保險21,、04%

其它5629、02%

總計193

分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看,，大部分的已購客戶集中在企,、事業(yè)單位及個體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層,，其收入狀況較穩(wěn)定,，收入水平相對較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當?shù)氐臄?shù)量較多,，為我們提供了較好的市場承接力,，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標。

4,、居住區(qū)域分析：

分析：從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中,，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向,。

五,、產(chǎn)品前期市場推廣簡要分析：

xx在前期的媒介宣傳過程中，主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展,、順馳的品牌,、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達,。其項目的促銷活動,，主要是結(jié)合項目的工程節(jié)點進行了一些老客戶的維系活動。

在我們對宣傳及活動的分析當中,，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題,。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位,，也即宣傳內(nèi)容的針對性不強,；二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐,；三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄不足,。

六、分析|總結(jié)：

1,、對市場,、產(chǎn)品、消費者的總結(jié)：

我們在前面對市場及競爭對手,、產(chǎn)品及客戶進行了一個簡要的分析,，通過分析我們得出我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解,，我們在明示如下：

市場：在漢沽的房地產(chǎn)市場中充斥著大量的房地產(chǎn)項目,，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進入市場,，并為市場帶來新的產(chǎn)品,，這樣我們就可以說2015年的漢沽房地產(chǎn)市場，將快速成長為供大于求的買方市場,。對于在市場中的各個項目來說,，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場。 我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看,，雖然漢沽已經(jīng)進入了買方市場,，雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應(yīng)的認知，雖然各競爭對手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價格）,，但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點,，成為市場銷售的領(lǐng)跑者，成為市場中最具殺傷力的項目,。在這樣的市場情況下,，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會,，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中,，及時總結(jié)我們的經(jīng)驗教訓,，及時調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略，及時登上市場領(lǐng)軍者的寶座,，我們的項目明天將會異常光明,。

產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的,，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的,，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高于競爭對手,，但這個價格是與其價值相符的,，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認為我們的價格高,，但那只是表面現(xiàn)象,，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產(chǎn)品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品,，看到我們的產(chǎn)品價值,，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關(guān)注的熱點,，我們的項目必然會成為市場的領(lǐng)跑者,。

消費者：在漢沽當?shù)氐南M市場中，主要以工薪收入階層為主,，這是由當?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟結(jié)構(gòu)所造成的,。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩(wěn)定,，這為他們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ),。同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強,，因此也就說明他們是我們的目標消費群體,，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。

1,、產(chǎn)品的調(diào)研

只有對樓盤進行充分的調(diào)研,，才能找出了自身的弱點和優(yōu)點，審視產(chǎn)品,，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當位置,。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上,，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢點,，策劃才能行之有效。

（1）物業(yè)的定位,；

（2）建筑,、配套、價格的優(yōu)劣勢分析,；

（3）目標市場的分析,；

（4）目標顧客的特征、購買行為的分析,；

2,、市場的調(diào)研

或許有人講，搞房地產(chǎn)項目靠的是經(jīng)驗,，但須知,，市場調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗，結(jié)合不斷變化和細分的市場信息,，提升到理性的層次,，科學地對所有在規(guī)劃,、推廣過程出現(xiàn)的問題進行有效的預(yù)測,。

在市場經(jīng)濟的競爭下，閉門造車或迷信經(jīng)驗終究是不行的,。

（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析,；

（2）主要競爭對手的界定與swot的分析；

（3）與目前正處于強銷期的樓盤比較分析,；

（4）與未來競爭情況的分析和評估,。

3、企劃的定位

定位是所有廣告行為開展的一個主題,，就像一個圓心,，通過項目的調(diào)研，制定樓盤定位,，提煉usp（獨特的銷售主張）,，提出推廣口號，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點,。 尋找最能代表目標顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素,，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大,，使廣告更具形象力,、銷售力。

4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思

房地產(chǎn)廣告,，有的決策者是去到哪里,，做到哪里，既沒有時間安排,，更沒有周期概念,。當樓盤無明顯優(yōu)勢時，競爭顯得激烈,，則手忙腳亂,，怨聲載道。

房地產(chǎn)廣告必須以有效,、經(jīng)濟為原則,，講究策略性、計劃性

5,、傳播與媒介策略的分析

有人說,，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。確實,，只有發(fā)揮好媒體的效率,，才能使有限廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟效益，廣告公司為客戶選擇,、篩選并組合媒體是為客戶實現(xiàn)利潤最大化,。

整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播,，在最短時期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象,，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。

（1）不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標,；

（2）不同種類,、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析,；

（3）不同種類,、不同時間、不同篇幅的.雜志廣告分析,；

（4）不同電視臺,、不同時段、不同欄目的電視廣告分析,；

（5）不同電臺,、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析,；

（6）不同地區(qū),、不同方式的夾報dm分析,；

（7）戶外或其他媒體的分析；

（8）不同的媒體組合形式的分析,。

6,、階段性推廣總體策略

房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里,，做到哪里,，既沒有時間安排，更沒有周期概念,，面對激烈的市場競爭,，則始終處于被動狀態(tài)，只能嘆怨廣告無效,。

規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程,，根據(jù)市場反映結(jié)合施工進度，針對競爭對手,，形成一套有效,、經(jīng)濟的階段性策略尤為重要。

7,、階段性廣告和媒介宣傳

房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點,、找準利益點、把握支持點,，以階段性目標為指導,，全方位地實施強有力的廣告攻勢，合理運用戶外媒體,，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點的"三套車"縱橫交錯,，整合傳播。

（1）廣告的重點,；

（2）廣告的主題和表現(xiàn)手法；

（3）各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作,；

（4）媒體的發(fā)布形式和頻率,；

（5）整合傳播的策略；

（6）媒體發(fā)布的代理,。

8,、階段性促銷活動的策略

促銷的最大目的是，在一定時期內(nèi),，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求,，達到銷售促進的目的。

（1）促銷活動的主題,；

（2）促銷活動的計劃和實施監(jiān)督,；

（3）促銷活動與銷售執(zhí)行的引導,、建議；

（4）促銷活動的效果評估和市場反映的總結(jié),。

9,、階段性公共關(guān)系的策略

善于借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進行報道,、炒作,，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨特的形象,。

10,、定期廣告效果跟蹤和信息反饋

廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟效益、社會效益和心理效益的一項檢測,。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正,，以適應(yīng)日益變化的市場，"一條道,，走到黑"往往是要走死胡同的,。

11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放

所謂"知已知彼,，百戰(zhàn)不貽",。在市場推廣中，要及時地監(jiān)測競爭對手的一舉一動,，對于營銷競爭既能做到把握對手動向,，防范于未然，也能對于對手的營銷變數(shù)能及時地反應(yīng)和應(yīng)對,。

12,、推廣成本預(yù)算和費用監(jiān)控

廣告預(yù)算的每一筆精打細算，不應(yīng)該是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減,、項目費用的壓價之上,，而是應(yīng)該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排,，貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中,。因為一個決策性的失誤，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得,。

一,、項目簡介：

本房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南,，鳳凰東路,、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開,。

本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅,、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成,。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙,。一期5#,、7#、9#,、11#,、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓,，以超低價位入市,，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤,，沒有樹立中,、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙,。

現(xiàn)在,，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準現(xiàn)房,，銷售額850萬元,。其中159、7m2的三室兩廳有23套,，以五,、六樓為主；127m2的三室兩廳7套,；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90,、4%。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元,，臨街商鋪1700萬元,，合計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計2015年5月底辦下,。

鋪占32%,。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一,。

二、市場概況及基本競爭格局：

a,、東南板塊及鄭汴路商圈,。

鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線,、航海東路與107國道沿線,。

鄭汴路沿線主要由建業(yè),、英協(xié)、百合花苑,、東方明珠等中高檔樓盤組成,。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū),。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi),。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔,。但本房地產(chǎn)在操盤過程中,，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭,，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢,，而且為二期、三期制造了品牌障礙,。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈,，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成,。

航海東路與107國道沿線是2002年以來的樓市亮點,，寶景、金色港灣,、悉尼陽光,、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤,，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159,、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。（詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告）

b,、小戶型市場概況,。

自2001年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來,。尤其是2015年初,，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的"市場黑洞",，徹底打破了市場的競爭格局,，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面,。

燕歸園位于貨站街東段,，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā),，在幾乎沒有什么競爭的情況下,，收獲了小戶型市場的第一批需求者,，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場,，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳,。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米,，三室兩廳95平米）,。可以說,，同燕歸園的戶型配比上比較,，我們沒有優(yōu)勢。

（小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報告）

c,、商鋪市場

商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài),，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段,。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界,、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格,。人們對大賣場的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價格,。

和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪,。

三,、項目swot分析

一）優(yōu)勢

1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂部,，富翁的制造廠,，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生,，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐,。 市場細分如下：

a、高端市場被英協(xié),、建業(yè)等高檔樓盤滿足,，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費,，10年內(nèi)不會再置業(yè),。

b、中端市場被東方明珠,、百合花苑,、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結(jié)合,。

不能拘泥于單一的推廣主線,。

本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍領(lǐng)階層，有效需求不足,。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求,，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。（詳見鄭汴路市場調(diào)研報告）

鄭汴路市場調(diào)研報告

調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度（本房地產(chǎn)購房消費支撐力度）

調(diào)查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣

調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界

調(diào)查時間：2015,、4,、14

鄭州,，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販,，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人,，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍,。了解這一人群的收入水平、消費習慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導意義,。

2015,、4、14,，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場,，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心,，或拒不作答,，說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。消費疲軟,，市場敏感度不高,，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。 對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：

1,、大部分員工租房住,，潛在客戶存在；市場潛量比較大,，但需要推廣的成本較高

2,、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低,，消費力不足

3,、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感

5,、外地人居多,，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位

6,、商鋪為上下兩層,，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍

7,、附近都市村莊較多,，租務(wù)市場一般80—150元/月

8、作為首次購買者,，最重要的還是價格

9,、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便,、安逸,、清凈

10、相當一部分是河南總代理,，無須過多的現(xiàn)場銷售

13,、對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力

14,、本房地產(chǎn)知名度不高,，口碑不好

15、外地商人對鄭州的發(fā)展較失望,，但鄭汴路的升值充滿信心

鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力,，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化,，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞,，"注意力經(jīng)濟"的時代，抓住了消費者的眼球,，侵占了客戶的意念,，就意味著成功！

2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集,，已經(jīng)同未來大道板塊一樣,，成為身份、財富的象征,。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念,，實現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。

3）正在形成的"大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動本房地產(chǎn)二期的投資價值,，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為"大賣潮的附屬配套,。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴,，出現(xiàn)爆搶局面,。

4）本房地產(chǎn)項目二期有巨大的升值空間與既得便利

a,、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉(zhuǎn)站,。有"東之中"或"東區(qū)發(fā)動機"的本質(zhì)地位,。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢,，卻讓建業(yè),、英協(xié)、百合花苑等一批高,、中檔樓盤風光占盡，而我方樓盤以"中原地產(chǎn)大低震"的角色,，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢,，而且為二期、三期制造了品牌障礙,。這一問題必須在二期項目得到扭轉(zhuǎn),。

b、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng),。

鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移,，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全,，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機,。而本房地產(chǎn)項目恰恰位于這一板塊的中心。

二）劣勢

1）,、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成,，這三種物業(yè)形態(tài)的目標群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進入尾盤階段,，可售資源僅850萬元,，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳,。

目前,，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在,，由于總價原因,，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華,、金色港灣,、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè),、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭,。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限,，導致營銷資源總量較少）,，也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房,。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn),。

2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場,，很難形成良好的看房通道,。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔,，很難形成整體樓盤感覺，有"只是兩棟臨街樓"的印象,。

3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象,，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜,，僅靠硬件設(shè)施,，很難形成高檔樓盤形象,。

4）與二期相比,，一期樓盤素質(zhì)高,、售價低,，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價位抗性,。

5）非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費心理,。

6）非獨立廚房，做飯起居不方便,，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符,。

三）,、機會

1）商鋪的拆遷,，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導致租房市場更加火爆,。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價值,。因勢利導，單純商鋪拆遷形成的居住需求,，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源,。

3）鄭汴路各市場競爭激烈,，大鱷級商戶正在形成,，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬,，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近,，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求,。

4）大賣潮的整合,，將對大鱷形成推波助瀾,，本房地產(chǎn)二期有可能成為"大鱷"的商務(wù)配套,。

a）小戶型的特性導致目標客戶對居住環(huán)境要求不高,。本房地產(chǎn)二期配套不全,，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化,。

租，這非常符合外地商人置業(yè)心理,。

c）本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說具有充足的客戶資源,，消費的中堅力量是建材市場中的商戶,，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告,、廣播廣告為輔的媒體策略,，節(jié)約大量的推廣成本。

d）小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余,，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢,。

e）以大賣場做依托,，誘導鄭州房東投資市場,，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅力量,。

f）鄭東新區(qū)建成需歷時20年之久,，總投資2000億元,，其中一期總投資156億元,，在5年內(nèi)完成,。這將給鄭汴路巨大的市場機會,。

四）威脅

1）行業(yè)內(nèi)的競爭

i,。周邊樓盤云集。建業(yè),、英協(xié),、東方明珠,、百合花苑,、金色年華等林立在鄭汴路附近,，客戶分流,，競爭激烈,。

ii,。鄭州小戶型市場正趨飽和,，過量的小戶型的投放勢必導致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰,。 建業(yè)四期,、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當密切關(guān)注市場動態(tài),，爭取占領(lǐng)市場先機,。

既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè)，就沒有退路了,，房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢多,，但是高回報就有高風險，機遇與風險共存,。但是投資大,，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了,，比股市被套牢還慘,。

高風險,，高投資，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹慎,，做任何事情都要提前想好退路,，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會出現(xiàn)投資失敗,。

下面我根據(jù)最進房地產(chǎn)市場的情況,，就眼下局勢，給公司制定了一份自認為很有針對性的市場營銷策劃書：

房產(chǎn)行業(yè)解決方案：

09年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢,，受次債的影響,，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時期,，本月初國務(wù)院正式聲明不會政策性拯救房市,。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認真研究購買者需求,，準確規(guī)劃產(chǎn)品,，精準傳播已成為開發(fā)商與代理商的當務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟低迷期的營銷難題：

精準推廣規(guī)劃：

1）樓盤客群細分,；

2）精準短信營銷平臺,；

3）精準郵件營銷平臺；

4）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行,；

5）目標客戶dm營銷設(shè)計與執(zhí)行,。

房產(chǎn)代理專項規(guī)劃：

1）數(shù)據(jù)庫建立；

2）數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立（短信,、郵件平臺）

3）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行,。

商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：

1）商圈分析；

2）地產(chǎn)主題設(shè)計,；

3）招商方案與執(zhí)行；

4）集客策略,。

中高端房產(chǎn)項目推廣規(guī)劃：

1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案,；

2）高端客戶數(shù)據(jù)庫分析；

3）數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計與推廣執(zhí)行,；

4）項目推介會執(zhí)行規(guī)劃,。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商,、中介代理機構(gòu),，是快速找到目標的新營銷模式。

全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題,，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡,，但是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣,，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了政府救市的舉措,，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定,，這也有國家的苦衷，我們應(yīng)該理解,。

既然國家不會政策性拯救房市,，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話,，公司離破產(chǎn)也不遠了,。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人,。確實有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇,，大肆炒作房地產(chǎn)市場，導致現(xiàn)在這個情況,。

上面我制定的新的市場營銷策劃書,，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視,。

房地產(chǎn)推廣方案和推廣思路篇五

為了配合項目的營銷推廣工作,，有利銷售的展開，提高項目知名度,，擴大項目的影響力和名氣,，深入充分的挖掘溫江各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村潛在市場,，吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)有實力和意向投資者,，經(jīng)過反復(fù)驗證分析，我們制定出以下營銷推廣方案,。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場的占領(lǐng),，對項目前期銷售工作和后期項市場、培育目推廣銷售都有著不可替代的作用,。

二,、溫江鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場分析。

隨著溫江經(jīng)濟的不斷發(fā)展騰飛,，近年來溫江各鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展迅速,，人民收入穩(wěn)上臺階，尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè),、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟等支柱的經(jīng)濟發(fā)展初具規(guī)模,，在四川乃至全國知名度很高，并有相當市場占有率。

隨鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展,，人們生活水平不斷提高,，收入不斷增長，手中余錢越來越多,。他們很大部分渴望改善生活環(huán)境,，向往城市生活。有的手中握有大量閑錢,，要么存銀行,、要么存家里，他們也希望能有一種更好的投資渠道使錢生錢,。此時如果宣傳到位,，引導得當，相信他們中的很多人都會樂意到城里買套房子居住或者買個商鋪自營或者作為投資生財用,。

所以此時就需要從自身出發(fā),，加大產(chǎn)品營銷推廣力度，廣做宣傳,，提升群眾對本項目的關(guān)注,，引導人們居住觀念和投資理念的更新。

在走訪了溫江各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)后,，根據(jù)項目本身特點和溫江各鄉(xiāng)鎮(zhèn)實際情況,，我們提出以下幾個營銷推廣方案：

商店免費店招。

懸掛橫幅,。

宣傳包裝車,。

集會日宣傳推廣活動。

大篷車巡演,。

聯(lián)合政府搞宣傳,、義診等公益活動。

環(huán)保袋贈送活動,。

1,、商店免費店招。

方案內(nèi)容簡介：

在各大鄉(xiāng)鎮(zhèn),，人流較多的商圈,、農(nóng)貿(mào)市場等，選擇洽談多家在當?shù)赜杏绊懥Φ某?、百貨店、網(wǎng)吧,，以免費幫助他們更換新的店面招牌,，制作新招牌。我方條件是需在店招上印制有本項目的相關(guān)宣傳材料。以此達到本項目的宣傳推廣目的,。

可行性分析：

優(yōu)勢：店招的形式相當于縣城里的燈桿,、道旗、高炮,。此目前宣傳模式以百事可樂,、可口可樂等飲料居多，本地關(guān)公酒等酒類在溫江亦有,。

傳達給群眾,。

b.鄉(xiāng)鎮(zhèn)群眾比較勢力，貪小便宜,，免費的東西容易讓人們接受,。

c.后期維護成本較少。

劣勢：

a.大的知名品牌店不愿意在店招上添加其他信息,，小店鋪影響力不及大品牌店,。

b.由于店招本身尺寸有限，內(nèi)容不可過多,，可傳遞信息有限,。

c.洽談成本較大，需投入較大人力物力,。

成本分析預(yù)測：

洽談成本,、設(shè)計制作成本、材料制作成本,、店招更換,、上牌成本，其他成本,。

效果評估：

由于一般的商店招牌使用時間較長,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)店招制作，相當于在該地放置了一塊長期的免費廣告牌,，而且廣告位置較佳,。可起到以點帶面,，一傳十,、十傳百的廣告效益。

2,、懸掛橫幅,。

方案內(nèi)容簡介：

在主街道入口處、廣場,、馬路,、電線桿,、樹木等其他人流車流經(jīng)過大的地方，懸掛橫幅,。

可行性分析：

優(yōu)勢：在人流較大的必經(jīng)道路懸掛,，來往車流、人流皆可瀏覽到,，傳播效果較好,。成本較低。后期維護成本較少,。

劣勢：

a.政府洽談溝通方面需要做工作,，橫幅的懸掛對當?shù)厥腥菔忻苍斐梢欢ǖ牟涣加绊憽?/p>

b.橫幅懸掛條件要求較高，需留置有懸掛道具,。

c.放置時間有限,，受風雨等自然條件影響較大。

成本分析預(yù)測：政府洽談溝通經(jīng)費,，橫幅制作經(jīng)費,，懸掛經(jīng)費，懸掛道具搭建費用,。

房地產(chǎn)推廣方案和推廣思路篇六

為了配合項目的營銷推廣工作,，提升人氣，改變現(xiàn)銷售部冷清之局面,，有利銷售的展開，提高項目知名度,，擴大項目的影響力和名氣，深入充分的挖掘沙河各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村潛在市場,，吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)有實力和意向投資者，經(jīng)過反復(fù)驗證分析,，我們制定出以下營銷推廣方案,。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場的占領(lǐng)，對項目前期銷售工作和后期項市場,、培育目推廣銷售都有著不可替代的作用,。

在走訪了沙河各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)后，根據(jù)項目本身特點和沙河各鄉(xiāng)鎮(zhèn)實際情況,，我們提出以下幾個營銷推廣方案：

商店免費店招

懸掛橫幅

宣傳包裝車

集會日宣傳推廣活動

大篷車巡演

聯(lián)合政府搞宣傳、義診等公益活動

環(huán)保袋贈送活動

單頁派發(fā)

1,、商店免費店招

方案內(nèi)容簡介：

在沙河各大鄉(xiāng)鎮(zhèn),，人流較多的商圈、農(nóng)貿(mào)市場等,，選擇洽談多家在當?shù)赜杏绊懥Φ某小儇浀?、網(wǎng)吧,，以免費幫助他們更換新的店面招牌，制作新招牌,。我方條件是需在店招上印制有本項目的相關(guān)宣傳材料,。以此達到本項目的宣傳推廣目的。

可行性分析：

優(yōu)勢：店招的`形式相當于縣城里的燈桿,、道旗,、高炮。此目前宣傳模式以百事可樂,、可口可樂等飲料居多,，本地關(guān)公酒等酒類在溫江亦有,。 a．較少的成本可達到較好的宣傳效果,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費購物環(huán)境較差，能滿足人們消費需求的往往只有那么幾個場所,，可以快捷迅速的將信息傳達給群眾。

b．鄉(xiāng)鎮(zhèn)群眾比較勢力,，貪小便宜,，免費的東西容易讓人們接受。 c．后期維護成本較少,。

效果評估：

由于一般的商店招牌使用時間較長，鄉(xiāng)鎮(zhèn)店招制作,，相當于在該地放置了一塊長期的免費廣告牌，而且廣告位置較佳,?？善鸬揭渣c帶面,，一傳十、十傳百的廣告效益,。

由于國慶將至此方案要一定時間,。

2,、懸掛橫幅

方案內(nèi)容簡介：

在沙河主街道入口處,、廣場、馬路,、電線桿、樹木等其他人流車流經(jīng)過大的地方,，懸掛橫幅,。

效果評估：宣傳效果較好,，但由于自身劣勢，只能在短期內(nèi)起到一定的宣傳效果,。

針對金瀾灣目前國慶震撼一口價急需發(fā)布消息，此橫幅建議盡快上馬

3,、項目宣傳包裝車

方案內(nèi)容簡介：

選定一輛車（類似50鈴）,，外立面模型較明顯突出，便于對外立面大范圍包裝,。配音響、大喇叭廣播宣傳項目信息,，可適量插播國家或地方政策新聞、轉(zhuǎn)播廣播電臺,，或者播放音樂、戲曲等節(jié)目作為娛樂吸引群眾關(guān)注,，增強效果。

效果評估

宣布車能強加給人們信息,，使人們難以拒絕，宣傳車可以給人們強烈的視覺沖擊,。但即時反饋信息有限。且是一次性的宣傳,，難以實習廣告重復(fù)記憶效果,。需做多次重復(fù)宣傳,。

也可以叫外面廣告公司有一種帶電子屏的專門廣告車在沙河縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)跑幾天。因成本大此模式目前不考慮也行,，領(lǐng)導定奪。

4,、集會日宣傳推廣活動

方案內(nèi)容簡介：

并派單?？蛇m量免費贈送洗衣粉、牙膏,、牙刷等小禮品,，小禮品上附帶有項目信息,。

效果評估

在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集會日及場所宣傳,，能吸引大量群眾關(guān)注,，提高項目知名度，禮品贈送能達到較好的口碑效應(yīng),。但受集會時間和地點、自然氣候等條件影響限制較大,。此方案國慶后做。

5,、大篷車巡演。

方案內(nèi)容簡介：利用大篷車,，到各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡演，在指定場所指定地點指定時間舉行大型的表演活動,。在活動開始前簡要的項目推薦活動，現(xiàn)場派單并接受咨詢,。

效果評估

本項活動容易激發(fā)群眾熱情，造成社會的轟動效應(yīng),，極易受到群眾的歡迎和喜愛。有可能會吸引新聞媒介對活動進行的免費跟蹤報告,，對項目的宣傳推廣十分有利?？诒?yīng)明顯,。不足之處是組織難度較高,，活動成本較大,。

6、聯(lián)合政府搞宣傳、義診等公益活動

方案內(nèi)容簡介：

聯(lián)合政府舉行旨在為民服務(wù)的諸如政策宣傳,、專家義診、扶貧助困等公益活動,，以項目主辦,、冠名,、協(xié)辦等方式參與宣傳?？稍诨顒忧白龆虝喉椖客平榛顒印覓鞕M幅等,。

效果評估：

公益性活動能得到廣大群眾的喜愛和歡迎，容易得到政府和地方的支持,，若能充分利用新聞媒介對活動進行免費跟蹤報告,，將能起到更大的效果。較易樹立項目品牌形象,。

7、環(huán)保袋贈送活動

方案內(nèi)容簡介：

訂做一批印制有本項目宣傳內(nèi)容的環(huán)保袋,，在部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)有針對性的進行免費贈送和發(fā)放。里面放置單頁,，樓書及一諾千金全民營銷政策。

效果評估

能有效吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群的關(guān)注,，但廣告載體能傳達給人們的信息有限。此方案建議立馬去做,。

綜上所述，以上活動方案在不同的場合針對不同的受眾客體,，各有所長,，各能起到不同的廣告宣傳效果,。若能綜合運用,，同時選用其中2-3種營銷方案,，從多方位進行立體宣傳,，方能發(fā)揮最大功效。 以上方案為初步意見,，后續(xù)還需落實各推廣活動細節(jié)。望鄧總熊總定奪,。

房地產(chǎn)推廣方案和推廣思路篇七

個性化,、形象化競爭日益激烈,，將成為太原市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績,，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力,，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤,。

二,、項目物業(yè)概述(略),。

三、項目物業(yè)的優(yōu)勢與不足,。

優(yōu)勢：

1、位置優(yōu)越,，交通便捷。

位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心;徒步3分鐘即可到達酒店,、食府、劇院、商場,、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。

交通便捷：公共交通比較便捷,，有三趟公交線路途徑本案,。

2,、區(qū)內(nèi)康體、娛樂,、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全。

室外設(shè)施：活動廣場,、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院,、購物廣場、籃球場,。

室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室,、健身室、乒乓球室,、桌球室,、卡拉ok酒廊,。

3,、小戶型。

2房2廳,、3房2廳，面積68.79--106.92平方米之間的小戶型,，以及提供菜單式裝修，對于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡單,、時尚、享受的目標購房群極具吸引力,。

不足：

1,、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀,。

環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標購房群興趣;不利于提升hs花園在公眾中的知名度,、美譽度和造成記憶;同時也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感。(現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要,，還要滿足居住者特殊的心理需求),。

2,、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)。

物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標購房群的職業(yè)特點和實際需求(事業(yè)有成,、時尚、享受)開展特色服務(wù),，使hs花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個性和吸引力。

四,、目標購房群。

1,、年齡在35--60歲之間經(jīng)濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人。

家庭構(gòu)成：1-3口,、中老年夫妻或帶一小孩,、單身中老年,。

家庭構(gòu)成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩,、單身中青年,。

五,、項目物業(yè)營銷阻礙及對策。

阻礙：

1,、hs花園內(nèi)朝向差、無景,、背陰的單位難于銷售。

2,、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣,，銷售業(yè)績不佳,。

對策：

1,、把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰,、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售,。通過廣告炒作,、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售,。

2、商鋪經(jīng)營不景氣,，銷售業(yè)績不佳,，究其原因有二。

一是區(qū)內(nèi)人氣不旺,，二是hs花園離大型購物中心太近。

故對策有二：

一,、引爆住宅銷售,，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進商鋪的經(jīng)營和銷售;,。

二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點,、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征,、追求喜好和實際需求開展特色經(jīng)營,。例如：高品味的酒廊,、咖啡廳等。

六,、形象定位。

根據(jù)物業(yè)項目的自身特點和目標購房群特殊的身份,、社會地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項目定位為：凸顯人生至高境界,，完美人生超凡享受的非常住宅,。

主體廣告語：

輝煌人生,，超凡享受。

--hs花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……,。

輝煌人生。

hs花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層,，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年,。因此,，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的,。

超凡享受：

享受入住方便。

享受交通便捷,。

享受特別服務(wù),。

享受都市繁華。

享受至尊榮譽,。

七、兩點整體建議,。

1、建hs廣場和寓意噴泉,。

針對hs花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建hs廣場和寓意噴泉,。為北城區(qū)增一別致夜景,，給項目周邊居民添一處夜來休閑,、散步散心的好去處。

試想：當夜幕降臨的時候,，沿一路走來。遠遠的看到hs廣場上燈火一閃一閃的跳動著“輝煌人生,，超凡享受”的字幕,。近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲,。走進廣場，或立于水邊,，或坐于石墩，感受都市的繁華,，呼吸夜的氣息，怡心怡情,，豈不妙哉。

如此一來,，一方面能夠增加hs花園的吸引性,，提高hs花園在公眾中的知名度,、美譽度,、和記憶度;另一方面也有利于贏得目標購房群的認同,，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感。

2,、物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù)。

hs花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年,，他們通常沒有太多時間料理家務(wù)、清掃居所,、照看孩子。故hs花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實際需要提供送早,、午,、晚餐,、定期清掃住宅、有償清洗衣物,、鐘點家教等特色家政服務(wù)。一方面切實解決住戶的實際問題,，另一方面有利于增強hs花園對目標購房群的吸引力,。

八、廣告宣傳,。

hs花園的廣告宣傳要達到以下三個目的：

1、盡竭傳達hs花園的優(yōu)勢與賣點;,。

2、盡快樹立起hs花園“輝煌人生,，超凡享受”的物業(yè)形象;。

3,、直接促進hs花園的銷售,。

基于以上三個目的和太原房地產(chǎn)市場一直以來的廣告情況,。我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期,。

在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達hs花園的優(yōu)勢與賣點;,。

在廣告發(fā)展期,，一方面利用密集的報紙、電視,、電臺等媒體廣告、車身,、路牌、建筑物,、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造hs花園“輝煌人生,，超凡享受”的形象;另一方面利用各種促銷活動和現(xiàn)場pop直接促進樓盤的銷售,。

廣告切入期(1--2個月),。

1、報紙軟文章,。

主題1：輝煌人生,，超凡享受,。

--記“我”為什么選擇hs花園。

主題2：事業(yè)生活輕松把握,。

--記hs花園特別的家政服務(wù)。

2,、系列報紙硬廣告。

主題1：輝煌人生,，超凡享受,。

--這里離購物休閑廣場只有45分鐘。

房地產(chǎn)推廣方案和推廣思路篇八

為了配合項目的營銷推廣工作，有利銷售的展開,，提高項目知名度,，擴大項目的影響力和名氣，深入充分的挖掘溫江各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村潛在市場,，吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)有實力和意向投資者，經(jīng)過反復(fù)驗證分析,，我們制定出以下營銷推廣方案。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場的占領(lǐng),，對項目前期銷售工作和后期項市場、培育目推廣銷售都有著不可替代的作用,。

隨著溫江經(jīng)濟的不斷發(fā)展騰飛,，近年來溫江各鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展迅速,，人民收入穩(wěn)上臺階，尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè),、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟等支柱的經(jīng)濟發(fā)展初具規(guī)模，在四川乃至全國知名度很高,，并有相當市場占有率。

隨鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展,，人們生活水平不斷提高，收入不斷增長,，手中余錢越來越多,。他們很大部分渴望改善生活環(huán)境,，向往城市生活,。有的手中握有大量閑錢,，要么存銀行、要么存家里,，他們也希望能有一種更好的投資渠道使錢生錢。此時如果宣傳到位，引導得當,，相信他們中的很多人都會樂意到城里買套房子居住或者買個商鋪自營或者作為投資生財用。

所以此時就需要從自身出發(fā),，加大產(chǎn)品營銷推廣力度,，廣做宣傳,，提升群眾對本項目的關(guān)注,，引導人們居住觀念和投資理念的更新。

在走訪了溫江各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)后,，根據(jù)項目本身特點和溫江各鄉(xiāng)鎮(zhèn)實際情況，我們提出以下幾個營銷推廣方案：

商店免費店招

懸掛橫幅

宣傳包裝車

集會日宣傳推廣活動

大篷車巡演

聯(lián)合政府搞宣傳,、義診等公益活動

環(huán)保袋贈送活動

1,、商店免費店招

方案內(nèi)容簡介：

在各大鄉(xiāng)鎮(zhèn),，人流較多的商圈、農(nóng)貿(mào)市場等,，選擇洽談多家在當?shù)赜杏绊懥Φ某小儇浀?、網(wǎng)吧,，以免費幫助他們更換新的店面招牌,，制作新招牌。我方條件是需在店招上印制有本項目的相關(guān)宣傳材料,。以此達到本項目的宣傳推廣目的。

可行性分析：

優(yōu)勢：店招的形式相當于縣城里的燈桿,、道旗、高炮,。此目前宣傳模式以百事可樂,、可口可樂等飲料居多,，本地關(guān)公酒等酒類在溫江亦有。

傳達給群眾,。

b.鄉(xiāng)鎮(zhèn)群眾比較勢力，貪小便宜,，免費的東西容易讓人們接受,。

c.后期維護成本較少,。

劣勢：

a.大的知名品牌店不愿意在店招上添加其他信息,，小店鋪影響力不及大品牌店。

b.由于店招本身尺寸有限,，內(nèi)容不可過多，可傳遞信息有限,。

c.洽談成本較大,，需投入較大人力物力,。

成本分析預(yù)測：

洽談成本、設(shè)計制作成本,、材料制作成本、店招更換,、上牌成本,， 其他成本

效果評估：

由于一般的商店招牌使用時間較長,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)店招制作，相當于在該地放置了一塊長期的免費廣告牌,，而且廣告位置較佳?？善鸬揭渣c帶面，一傳十、十傳百的廣告效益,。

2,、懸掛橫幅

方案內(nèi)容簡介：

在主街道入口處,、廣場、馬路,、電線桿、樹木等其他人流車流經(jīng)過大的地方,，懸掛橫幅。

可行性分析：

優(yōu)勢：在人流較大的必經(jīng)道路懸掛,，來往車流,、人流皆可瀏覽到,，傳播效果較好。成本較低,。后期維護成本較少。

劣勢：

a.政府洽談溝通方面需要做工作,，橫幅的懸掛對當?shù)厥腥菔忻苍斐梢欢ǖ牟涣加绊憽?/p>

b.橫幅懸掛條件要求較高，需留置有懸掛道具,。

c.放置時間有限,，受風雨等自然條件影響較大,。