報告通常包含背景介紹,、調(diào)研結(jié)果、分析討論和建議等內(nèi)容,。報告的核心部分是數(shù)據(jù)分析和解釋,，我們要注重對數(shù)據(jù)的整理和分析，以及合理的圖表展示,。這些范例報告不僅提供了主題選擇的靈感,，還展示了不同風(fēng)格和結(jié)構(gòu)的報告寫作方式。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇一

市位于省東北沿海,，面積1880平方公里,，海岸線長144公里，水陸交通便捷,，沈海高速公路,、建設(shè)中的溫福鐵路、將動工建設(shè)的寧武高速公路,、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境,，構(gòu)成鐵路、公路立體交通體系,，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道,。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),，即電機電器,、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力,、冶金鑄造,、建材,、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系,，20xx年生產(chǎn)總值147,。39億元，增長12,。6%,，躍居全省“縣域經(jīng)濟發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248,。88億元,，增長11。3%,，省20xx年縣市國內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均gdp市位于省內(nèi)第十二位,。

二、市房地產(chǎn)行業(yè)前景,。

政府發(fā)展思路：按照“強化中心社區(qū),，建設(shè)小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路，“十五”期間,，以建設(shè)中心市區(qū)為主體,，中心集鎮(zhèn)為骨干，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設(shè)和以國道104線,、省道小浦線,、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強城市整體服務(wù)功能,、有利于生產(chǎn)生活,、城市市容美觀、市政設(shè)施較完善的中心城區(qū)和布局合理,、交通便捷,、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群,。通過中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動和優(yōu)勢互補,，為建成城市化水平較高、輻射能力較強,、規(guī)模較大,，集政治、經(jīng)濟文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎(chǔ),。

市人口60多萬,，城區(qū)20多萬人口，人口占寧德市的1/5左右,，gdp占寧德市的1/4左右,，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個龐大的居住消費,、投資的市場,。20xx年市工作報告中第五點：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀,。城市建設(shè)步伐加快,，城鎮(zhèn)化水平達47。2%,，比上年提高1,。2個百分點。完成富春溪兩岸,、坂中片區(qū),、南湖舊城片區(qū)、賽岐鎮(zhèn)區(qū),、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn),、溪柄鎮(zhèn)、曉陽鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制,。該點突出表現(xiàn)了市為促進海西建設(shè)打造文明城市的合理規(guī)劃,，從中領(lǐng)悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市,，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用,、合理的市場資本運作，促進市經(jīng)濟的快速發(fā)展,。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設(shè)爭取至20xx年,，城市建設(shè)用地面積達30平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積達180平方公里,，市區(qū)人口達31萬人,。

1、房貸市場余額：

隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展,，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長%；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長%,；20xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%,；隨著市經(jīng)濟的快速發(fā)展,，金融危機的遠去，經(jīng)濟的快速回升,，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場的活躍性,。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn),，隨著房價的上升，資本的市場最大化合理利用,，均可能提前還貸以該司100%抵押擔(dān)保的形式有效的,、最大程度的利用固定資產(chǎn)。

2,、個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押。

市以三個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),，即電機電器,、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè),。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，企業(yè)家的有效資本運作，08年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長%,；09年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%,；20xx年1—5月個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長%；該部分抵押貸款附于個人經(jīng)營性貸款當(dāng)中審批過程煩瑣,、手續(xù)復(fù)雜等問題,，現(xiàn)可用于該司做為100%抵押擔(dān)保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用,。

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房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇二

世界范圍內(nèi)西安物業(yè)公司發(fā)生過兩次著名的度假物業(yè)泡沫事件,一次發(fā)生在上世紀代的美國佛羅里達,另一次則是發(fā)生在近期:著名的迪拜房產(chǎn)泡沫,。迪拜在統(tǒng)治階層操縱下完成的房產(chǎn)繁榮與美國佛羅里達在經(jīng)濟繁榮下由集體樂觀情緒引發(fā)的泡沫雖然起源有西安物業(yè)公司所不同,但卻共同印證西安物業(yè)公司了房產(chǎn)泡沫的兩大規(guī)律:即泡沫的持續(xù)繁榮必須得到政府層面的支持以及寬松流動性的支撐,而泡沫的破滅無論由全球危機或市場預(yù)期改變引發(fā),根源西安物業(yè)公司則在于流動性支撐力的徹底消退,。

與__-__年海南房地產(chǎn)泡沫明顯不同,全國富裕人群購買力是海南此輪的房價上漲背后最基礎(chǔ)的支撐力量,。但我國的富裕人群高度集中在東南地區(qū)的省份,而此部分人群對海南冬季溫暖氣候環(huán)境的渴求度遠遠小于北方省份居民。換言之西安物業(yè)公司,愿意參與海南房地產(chǎn)市場投資西安物業(yè)公司的富裕家庭并沒有市場所一相情愿期望的那么多,在海南房價已被快速炒高后,后續(xù)接盤的動力并不如市場預(yù)期般充足。

當(dāng)前三亞的房價水平已超越國內(nèi)主要大西安物業(yè)公司城市,也已經(jīng)超越迪拜,、紐約、倫敦等國際大都市,。我們認為三亞房價短期內(nèi)將缺乏持續(xù)上漲的動力,。但房價的過度波動將對政府后期的西安物業(yè)公司土地出讓不利,西安物業(yè)公司市場在目前的價格水西安物業(yè)公司平上維穩(wěn)是符合地方政府利益的最佳走勢。此外出于對上一次海南泡沫破裂的深刻記憶,商業(yè)銀行在海南此輪房產(chǎn)上漲過程中較為謹慎,并未深度參與,。因此即使未來由于國家貨幣政策的收縮帶來流動性的收縮,其對海南房地產(chǎn)市場的影響也要遠遠小于93年,。

判斷海南房價短期內(nèi)也難以明顯回落。

__年房產(chǎn)泡沫破西安物業(yè)公司裂后,海南經(jīng)濟發(fā)展緩慢,地方西安物業(yè)公司財政實力較弱,。海南很多地區(qū)的政府都通過以土地代替現(xiàn)金支付的方式,吸引入大型開發(fā)商替政府興建市政道路等公共基礎(chǔ)設(shè)施,。因此當(dāng)前海南的房地產(chǎn)市場格局當(dāng)中,市政規(guī)劃建設(shè)能力較強的全國型的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如魯能西安物業(yè)公司、以及與海南的經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系西安物業(yè)公司緊密的西安物業(yè)公司企業(yè)如海航、農(nóng)墾集團控制了較大規(guī)模的土地儲備,。在海南本輪房價的快速上漲中,最大的獲益者實際正是這批先期以極低西安物業(yè)公司的成本進入海南的地主型開發(fā)商,。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇三

“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用,，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%,。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快,，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。

近期,，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展,。認清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議,，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義。

今年1-6月,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元,，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,，銷售100萬平方米,。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：

1,、房產(chǎn)投資保持較高增速,。

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭,，1-6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一,。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,，2-6月累計增速分別為：2.6%,、15.2%、84.5%,、79.1%,、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速,。

2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯,。

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯,。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套,，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米,，與3月份相比均下降了44.3%,。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右,。

3,、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高。

雖然今年年初開始,，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策,，但年后，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢,。

自年開始,，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在,、,、年分別同比上漲20.5%、30%和42%,。目前,，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米,，同比上升47%,。

二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響,。

由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場投機成份嚴重,，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關(guān)政策,，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況,，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的地方,，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴控高檔住房用地供應(yīng)。

——房貸利率調(diào)整,。3月16日,，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū),，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%,。

——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整,。國稅總局、財政部,、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的,，全額征收營業(yè)稅,，同時規(guī)定凡在年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅,。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標調(diào)整,。2005年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主,、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則,。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作,，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉(zhuǎn),，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè),。

——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng),。2005年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米,。

從短期看,，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財政收入,、固定資產(chǎn)投資,、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重,，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

但從長期看,，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素,，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為,、鼓勵居住消費的目的,，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。通過調(diào)整房貸利率,、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機成分,，顯露市場真實需求量,，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。同時,，通過嚴格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生,。

——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾,。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),，滿足普通老百姓的住房需求,，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格,?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn),、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng),，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn),、稅收調(diào)整,、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定,。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇四

在xx新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下,，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步,、健康、持續(xù)發(fā)展,，房地產(chǎn)立項數(shù)量,、商品房施工面積、商品房竣工面積,，實際投入資金,、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢,。

然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場,，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義,。為此,，我司進行了“xx市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從xx市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā),，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究,。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。

二,、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響,。

1、高水平的城市化目標,，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造,、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。

xx市政府關(guān)于常平（20xx~20xx）經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：20xx年,、20xx年和20xx年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82,、16億元、165,、25億元,、428、61億元,；20xx年,、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右,。

2,、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇,，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點,。

根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流,、物流中心,、xx市東部經(jīng)濟,、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”,。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20xx年,、20xx年和20xx年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47、5萬人,、52萬人,、60萬人左右；20xx年,、20xx年和20xx年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人,、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃20xx年,、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里,、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向為主要向南,，并適當(dāng)向東發(fā)展,，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式,。

3,、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點。

常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中20xx年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%,，人均公共綠地面積達到12平方米以上,，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶,、三心,、五點”,。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊,，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”,，以“新城,、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征,，將常平建設(shè)成為“水在城中,，城在綠中，綠在陽光中,，綠,、水、城共生共融”的生態(tài)城市,。

1,、常平各個區(qū)域分析：

1）常平中元街及中心地段,。

沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈,、建匯大廈,、好運廣場、廣裕中心,，中心地段分布常陽花園,、金地利、天鵝湖花園,、麗景新園,、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū),，整個區(qū)域以小戶型,，小面積為主，綠化率低,，配套設(shè)施少,，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值,，此區(qū)域樓盤極具投資性,，投資價值高，回報快,，出租率高,，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家,，其交通購物方便,，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈,。

2）西北面區(qū)域,。

西北面零星分布金美花園、藍月灣,、豪苑廣場,，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主,，開發(fā)以大戶為主,，大面積。主要針對香港人,，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主,。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主,，面積要求在大,，對住戶要求舒適、寬敞,。作為住家,，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點,，北面碧湖花園是居家,、渡假的好去處，空氣清新,、環(huán)境污染小,、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境,，以中心湖為賣點,，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好,。

3）常平南面,，常黃公路沿線區(qū)域。

住宅空置嚴重,，原有“外銷”住宅的設(shè)計與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯,。南南零星分布金碧花園、紫荊花園,、陽光山莊,，產(chǎn)品有別墅，洋房售價不等,，以中小戶型為主,，早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為香港人,，其產(chǎn)品戶型設(shè)計針對港人設(shè)計,，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊20xx年購房80%為內(nèi)地人,，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀,，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸,，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費者需求。

4）常平東門區(qū)域,，

常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集,，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園,、廣電中心,、文化廣場、中心廣場,、高爾夫球場,、常平大劇院，因市場配套的大力支持,，成為常平市場新地?zé)狳c區(qū)域,。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園,，旺角新城,，一經(jīng)推出就受消費者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的,，成為常平打造文化新城的有力依托,。

5）麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐,，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地,。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景,、麗都,、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀康城,，相鄰新天美地,，以xx四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景,，集居所,、餐飲、商貿(mào),、娛樂,、渡假、旅游為一體,，其區(qū)域開發(fā)的商品房,，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高,，環(huán)境優(yōu)美,，交通便利空氣清新，遠離工業(yè)區(qū),，污染小,，戶型設(shè)計超前,，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小,，一般自住,。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境,，空氣新鮮,，其戶型設(shè)計符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多?，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期,、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù),，新穎的產(chǎn)品設(shè)計為基礎(chǔ),，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢,，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢,，且該區(qū)域出租率不高。

2,、本區(qū)域競爭樓盤分析,。

針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調(diào)分析。

新天美地,，其地理位置不理想,，但走品牌個性化,，特設(shè)7,、5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料,，名廠潔具及廚具,，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮,，但經(jīng)過購房者的一段時間理性思考,，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的,，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道,。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人,，外地商人,，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇五

市場分析報告的標題一般有兩種形式：一是公文式,，如《中國農(nóng)業(yè)銀行湖北省分行市場環(huán)境分析報告》,。另一種是新聞報道式,。它又分單標題和雙標題兩種,。單標題,，如從對鄂州市分行客戶結(jié)構(gòu)調(diào)查分析看我省農(nóng)行市場開發(fā)的戰(zhàn)略選擇；雙標題是指既有正題,，又有副題,。正題揭示市場分析報告的主旨，副題標明進行市場分析的對象,、內(nèi)容等,，如《縣級金融市場開發(fā)大有可為――對公安縣金融市場潛力的調(diào)查分析》。標題的詞句應(yīng)反復(fù)琢磨,，要概括精練,，一般只用一句話，至多兩句為宜,。

2,、導(dǎo)語。

3,、主體,。

主體是市場分析報告的主要部分，一般是寫調(diào)查分析的主要情況,、做法,、經(jīng)驗或問題。如果內(nèi)容多,、篇幅長,，最好把它分成若干部分，各加上一個小標題,；難以用文字概括其內(nèi)容的,，可用序碼來標明順序。主體部分有以下四種基本構(gòu)筑形式,。

（1）分述式,。這種結(jié)構(gòu)多用來描述對事物作多角度、多側(cè)面分析的結(jié)果,，是多向思維在謀篇布局中的反映,。其特點是反映業(yè)務(wù)范圍寬、概括面廣,。

（2）層進式,。這種結(jié)構(gòu)主要用來表現(xiàn)對事物的逐層深化的認識，是收斂性思維在文章謀篇布局中的反映,。其特點是概括業(yè)務(wù)面雖然不廣,，開掘卻很深,。

（3）三段式。主體部分由三個段落組成：現(xiàn)狀,；原因,；對策。如此三段,，是三個層次,，故稱三段結(jié)構(gòu),。

（4）綜合式。主體部分將上述各種結(jié)構(gòu)形式融為一體,，加以綜合運用,，即為綜合式,。例如,，用“分述結(jié)構(gòu)”來寫“三段結(jié)構(gòu)”中的“現(xiàn)狀”；用“三段結(jié)構(gòu)”來寫“層進結(jié)構(gòu)”中的一個層次,；用“總分結(jié)構(gòu)”來寫“分述結(jié)構(gòu)”中的某一方面內(nèi)容,，等等,。

4、結(jié)尾,。

結(jié)尾的寫法靈活多樣,，一般有以下幾種。

（1）自然結(jié)尾,。如果主體部分已把觀點闡述清楚,，作出了明確結(jié)論，就不必再硬加一條尾巴,。

（2）總結(jié)性結(jié)尾。為加深讀者的印象,，深化主旨,，概括前文，把調(diào)查分析后對事物的看法再一次強調(diào),，作出結(jié)論性的收尾,。

（3）啟示性結(jié)尾。在寫完主要事實和分析結(jié)論之后,，如果還有些問題或情況需要指出,，引起讀者的思考和探討，或為了展示事物發(fā)展的趨勢,，指出努力方向,，就可以寫一個富有啟示性的結(jié)尾,。

（4）預(yù)測性結(jié)語。有的報告在提出調(diào)查分析情況和問題之后,，又寫出作者的預(yù)測,，說明發(fā)展的趨向，指出可能引起的后果和影響,。這是在更廣闊的視野上來深化主題,。

為了深入了解本市居民家庭在酒類市場及餐飲類市場的消費情況，特進行此次調(diào)查,。調(diào)查由本市某大學(xué)承擔(dān),，調(diào)查時間是2001年7月至8月，調(diào)查方式為問卷式訪問調(diào)查,，本次調(diào)查選取的樣本總數(shù)是2000戶,。各項調(diào)查工作結(jié)束后，該大學(xué)將調(diào)查內(nèi)容予以總結(jié),，其調(diào)查報告如下：

一,、調(diào)查對象的基本情況。

（一）樣品類屬情況,。在有效樣本戶中,，工人320戶，占總數(shù)比例18.2%,；農(nóng)民130戶,，占總數(shù)比例7.4%；教師200戶,，占總數(shù)比例11.4%,；機關(guān)干部190戶，占總數(shù)比例10.8%,；個體戶220戶,，占總數(shù)比例12.5%；經(jīng)理150戶,，占總數(shù)比例8.52%,；科研人員50戶，占總數(shù)比例2,。84%,；待業(yè)戶90戶，占總數(shù)比例5.1%,；醫(yī)生20戶,，占總數(shù)比例1.14%；其他260戶，占總數(shù)比例14.77%,。

（二）家庭收入情況,。本次調(diào)查結(jié)果顯示，從本市總的消費水平來看,，相當(dāng)一部分居民還達不到小康水平,，大部分的人均收入在1000元左右，樣本中只有約2.3%的消費者收入在2000元以上,。因此,，可以初步得出結(jié)論，本市總的消費水平較低,，商家在定價的時候要特別慎重,。

二、專門調(diào)查部分,。

（一）酒類產(chǎn)品的消費情況,。

1、白酒比紅酒消費量大,。分析其原因，一是白酒除了顧客自己消費以外,，用于送禮的較多,，而紅酒主要用于自己消費,；二是商家做廣告也多數(shù)是白酒廣告,，紅酒的廣告很少。這直接導(dǎo)致白酒的市場大于紅酒的市場,。

2,、白酒消費多元化,。

（1）從買白酒的用途來看，約52.84%的消費者用來自己消費,，約27.84%的消費者用來送禮,，其余的是隨機性很大的消費者,。

買酒用于自己消費的消費者,，其價格大部分在20元以下，其中10元以下的約占26.7%,，10～20元的占22.73%,，從品牌上來說，稻花香,、洋河,、湯溝酒相對看好，尤其是湯溝酒,，約占18.75%,，這也許跟消費者的地方情結(jié)有關(guān),。從紅酒的消費情況來看，大部分價格也都集中在10～20元之間,，其中,，10元以下的占10.23%，價格檔次越高,，購買力相對越低,。從品牌上來說，以花果山,、張裕,、山楂酒為主。

送禮者所購買的白酒其價格大部分選擇在80～150元之間（約28.4%）,，約有15.34%的消費者選擇150元以上,。這樣，生產(chǎn)廠商的定價和包裝策略就有了依據(jù),，定價要合理,，又要有好的包裝，才能增大銷售量,。從品牌的選擇來看,，約有21.59%的消費者選擇五糧液，10.795%的消費者選擇茅臺,，另外對紅酒的調(diào)查顯示,，約有10.2%的消費者選擇40～80元的價位，選擇80元以上的約5.11%,?？傊瑥囊陨系南M情況來看,，消費者的消費水平基本上決定了酒類市場的規(guī)模,。

（2）購買因素比較鮮明，調(diào)查資料顯示,，消費者關(guān)注的因素依次為價格,、品牌、質(zhì)量,、包裝,、廣告、酒精度,，這樣就可以得出結(jié)論,，生產(chǎn)廠商的合理定價是十分重要的，創(chuàng)名牌、求質(zhì)量,、巧包裝,、做好廣告也很重要。

（3）顧客忠誠度調(diào)查表明,，經(jīng)常換品牌的消費者占樣本總數(shù)的32.95%,，偶爾換的占43.75%，對新品牌的酒持喜歡態(tài)度的占樣本總數(shù)的32.39%,，持無所謂態(tài)度的占52.27%,，明確表示不喜歡的占3.4%?？梢钥闯?，一旦某個品牌在消費者心目中形成，是很難改變的,，因此,，廠商應(yīng)在樹立企業(yè)形象、爭創(chuàng)名牌上狠下功夫,，這對企業(yè)的發(fā)展十分重要,。

（4）動因分析。主要在于消費者自己的選擇,，其次是廣告宣傳,，然后是親友介紹，最后才是營業(yè)員推薦,。不難發(fā)現(xiàn)，怎樣吸引消費者的注意力,，對于企業(yè)來說是關(guān)鍵,，怎樣做好廣告宣傳，消費者的口碑如何建立,，將直接影響酒類市場的規(guī)模,。而對于商家來說，營業(yè)員的素質(zhì)也應(yīng)重視,，因為其對酒類產(chǎn)品的.銷售有著一定的影響作用,。

（二）飲食類產(chǎn)品的消費情況。

本次調(diào)查主要針對一些飲食消費場所和消費者比較喜歡的飲食進行,，調(diào)查表明,，消費有以下幾個重要特點：

1、消費者認為最好的酒店不是最佳選擇,，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店,，消費者最常去的酒店大部分是中檔的，這與本市居民的消費水平是相適應(yīng)的，現(xiàn)將幾個主要酒店比較如下：

泰福大酒店是大家最看好的,，約有31.82%的消費者選擇它,，其次是望海樓和明珠大酒店，都是10.23%,，然后是錦花賓館,。調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，云天賓館雖然說是比較好的,，但由于這個賓館的特殊性,，只有舉辦大型會議時使用，或者是貴賓,、政府政要才可以進入,，所以調(diào)查中作為普通消費者的調(diào)查對象很少會選擇云天賓館。

2,、消費者大多選擇在自己工作或住所的周圍,，有一定的區(qū)域性。雖然在酒店的選擇上有很大的隨機性,，但也并非絕對如此,，例如，長城酒樓,、淮揚酒樓,，也有一定的遠距離消費者惠顧。

3,、消費者追求時尚消費,，如對手抓龍蝦、糖醋排骨,、糖醋里脊,、宮爆雞丁的消費比較多，特別是手抓龍蝦,，在調(diào)查樣本總數(shù)中約占26114%,，以絕對優(yōu)勢占領(lǐng)餐飲類市場。

4,、近年來,，海鮮與火鍋成為市民飲食市場的兩個亮點，市場潛力很大,，目前的消費量也很大,。調(diào)查顯示，表示喜歡海鮮的占樣本總數(shù)的60.8%,，喜歡火鍋的約占51.14%,，在對季節(jié)的調(diào)查中,，喜歡在夏季吃火鍋的約有81.83%，在冬天的約為36.93%,，火鍋不但在冬季有很大的市場,，在夏季也有較大的市場潛力。目前,，本市的火鍋店和海鮮館遍布街頭,，形成居民消費的一大景觀和特色。

三,、結(jié)論和建議,。

（一）結(jié)論。

1,、本市的居民消費水平還不算太高,，屬于中等消費水平，平均收入在1000元左右,，相當(dāng)一部分居民還沒有達到小康水平,。

2、居民在酒類產(chǎn)品消費上主要是用于自己消費,，并且以白酒居多,，紅酒的消費比較少，用于個人消費的酒品,，無論是白酒還是紅酒,，其品牌以家鄉(xiāng)酒為主。

3,、消費者在買酒時多注重酒的價格,、質(zhì)量、包裝和宣傳,，也有相當(dāng)一部分消費者持無所謂的態(tài)度,。對新牌子的酒認知度較高。

4,、對酒店的消費，主要集中在中檔消費水平上,，火鍋和海鮮的消費潛力較大,，并且已經(jīng)有相當(dāng)大的消費市場。

（二）建議,。

1,、商家在組織貨品時要根據(jù)市場的變化制定相應(yīng)的營銷策略。

2,、對消費者較多選擇本地酒的情況,，政府和商家應(yīng)采取積極措施引導(dǎo)消費者的消費,，實現(xiàn)城市消費的良性循環(huán)。

3,、由于海鮮和火鍋消費的增長,，導(dǎo)致城市化管理的混亂，政府應(yīng)加強管理力度,，對市場進行科學(xué)引導(dǎo),，促進城市文明建設(shè)。

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房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇六

人瀏覽，上線第一天點擊量過萬,，而在上線第3天點擊量竟然突破了25000……目前很多項目臵業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個工具：利用手機號,，加客戶的微信，發(fā)看房鏈接到客戶手機上,，引導(dǎo)客戶看環(huán)境,，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知)。

2,、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大,，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時銷售人員為5000人,，目前1500個銷售人員,，一個銷售中心不能滿足需求，因此增設(shè)臨時咨詢點,，目前花果園項目臨時咨詢點遍布整個貴陽市,，據(jù)工作人員透露大約有300個左右，把一部分銷售人員派出銷售中心,，分散到各臨時咨詢點,，一方面最大化調(diào)動銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用,，降低宣傳成本,。

3、完善的銷售體制和先進的銷售宣傳工具,。走訪到花果園項目銷售中心,，進入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場景,，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待,，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力,。另外一方面,，從客戶接待,，到客戶定房，再到客戶交款,，再到客戶辦理手續(xù),，整個過程設(shè)立專人專辦，緊然有序,。同時設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門,，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具,，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境,，享受其項目本身所帶來的震撼感,。另外其他項目也有比較先進的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號,，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示,，客戶可以看到平面圖,，3d立體圖像等,，確實感受到視覺帶來的沖擊感,。

本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受,，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營銷理念,。同時也體會到自身的不足，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的,，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。針對馬龍廣電文化項目,，我個人提出以下建議：目前項目最大的問題在于工程資金支付困難,，而面對本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分,，面積過大，總價較高,，短時間銷售完畢,，比較困難,，商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力,。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場競爭激烈,，客源較少，又如何度過銷售低迷時期?建議：1,、推出特價房源,，針對94.03㎡住宅，低價出售一部分,，不分樓層,，每套25萬元。2,、針對頂層躍層住宅,，采用捆綁式銷售，買房子送車位,。3,、車位目前報名情況不理想，報名10組客戶,，為促進全部成交,，建議價格定制為7-8萬元/個，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個銷售,。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售,，銷售價格可為9-10萬/個。4,、提高銷售服務(wù)質(zhì)量,，嚴格要求銷售人員的行為規(guī)范。5,、盡快完成項目整體工程形象,，外立面的拆除和粉刷。6,、據(jù)了解,，龍翔路擴建工程，政府已經(jīng)在動員拆遷,，預(yù)計20xx年7月通車,，據(jù)此，將拉動商業(yè)部分的銷售,。

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房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇七

“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用,，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,，則占到36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快,，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯,。

近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說,，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義,。

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元,，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元,，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米,。今年以來,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速,。

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好,。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%,，具體走勢見圖一。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出,，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%,、15.2%,、84.5%、79.1%,、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速,。

2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯,。

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套,，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%,。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米,，與3月份相比均下降了44.3%,。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套,，總面積5萬平方米左右。

3,、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高,。

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策,，但年后,，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。

自年開始,，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升,，房價在、,、年分別同比上漲20.5%,、30%和42%。目前,，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米,，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%,。

二,、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響。

由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場投機成份嚴重,，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關(guān)政策,，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇八

緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),，滿足普通老百姓的住房需求,，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格,?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn),、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng),，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn),、稅收調(diào)整,、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定,。

三,、積極應(yīng)對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,。

總的來說,，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機遇,，從長遠來看,，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段,，走向日趨成熟,。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點,。

1,、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作。

建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系,，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點監(jiān)測土地出讓價格,，新建商品房、存量房的交易價格;當(dāng)前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作,。加強房價的季度,、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積,、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積,、空置房面積及空置率,，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動,，及時提出預(yù)警建議,。

2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作,。

建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題,、協(xié)調(diào)問題、解決問題,。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目,，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán),，同時,，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項,、規(guī)劃,、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準入關(guān),，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,，對抽逃注冊資本金、項目資本金,，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為,，要依法嚴厲打擊。

3,、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā),。

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃,，合理預(yù)留開發(fā)空間,，以達到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果,。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控,，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用,，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況,，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。

4、合理引導(dǎo)住房主體需求,。

中低收入職工,、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群,、進城務(wù)工的農(nóng)民工,、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求,，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè),，同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機,，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能,，提高住宅質(zhì)量,。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進程實際,，引導(dǎo)居民對住房的理性消費,，推動主體需求的合理化。

近年來,，在縣委,、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下,，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大,，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強,，不斷發(fā)展壯大,。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理,，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下,，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資,，開發(fā)項目施工,、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長,。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻,。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家,，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元,，建設(shè)花園,、錦華苑、公園,、城南,、金都、金明寓,、栗園,、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套,、56萬平方米,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平,，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力,。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好,。建筑類型方面,，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升,，居住環(huán)境日益改善。xx年以來,，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時,，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善,。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力,。消費結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主,，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,，僅占年度開發(fā)量的25%左右。

總體看,，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年,，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定,。今年以來,，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大,，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進一步得到改善,。主要消費需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,，他們成為購房的主力軍;同時,，個體從業(yè)者,、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主,，投資商尚未大量出現(xiàn),。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例,。xx年,，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中,，購房用于自己居住的比例達到93%,，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%,，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者,，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。

預(yù)計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長之后,，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計將小于xx年水平,。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2,，同比上漲6.5%。受土地價格,、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加,，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響,，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平,，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符,，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間,。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間,。

xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元,，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%,，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%,，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源,，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長,。xx年,，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元,，按拉動消費系數(shù)1.4計算，拉動其他消費額1.82億元,，兩項累計達到3.12億元,。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。

1,、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理,。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少,。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成,，嚴重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快,，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅,，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房,，以滿足部分弱勢群體的購房需求,。

2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓,、房屋權(quán)屬登記,、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項,、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可,、規(guī)劃許可,、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等,。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅,、地稅,、財政分別征收，計稅方式復(fù)雜,，征管難度大,。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者,、管理者信息不對稱的狀況,，增加透明度,，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場,，規(guī)范交易行為,，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托,，實現(xiàn)信息共享,，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制,，推動房地產(chǎn)稅收征管精細化管理,，達到“先繳稅、后辦證”的要求,，以促進稅收征管科學(xué)化,。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通,、資源共享的機制尚未形成,，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱,、透明度不高,，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費。

3,、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強,。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán),、產(chǎn)籍多頭管理,，市、縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治,。按照建設(shè)部建房173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機關(guān),，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案,、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn),、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證,，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù),，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展,。這不僅造成了工作上的扯皮,，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失,。

4,、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴重,。相當(dāng)項目配套設(shè)施水平低,，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差,，造成消費者使用不方便,，也給社會帶來一些隱患。如綠地,、公廁,、幼兒園、超市,、健身場,、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設(shè)計要求。

5,、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決,。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外,，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售,，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭,，對商品房市場帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定,。

二,、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議。

1,、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟適用房和廉租房),，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收,，出售價格實行政府定價,，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售,，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房,。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟適用住房,。xx年11月，由縣房管局牽頭,，統(tǒng)計局,、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示,，我縣低保家庭戶主屬“三無”,、下崗、失業(yè)人員的約占97%,，低保家庭無房戶約為三分之一,，有住房的用戶,，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,，且大多住房設(shè)施不全。所以,，實施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,，是政府義不容辭的責(zé)任,。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經(jīng)要求，自xx年6月1日起,，凡新審批,、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重,，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上,。

2,、注重規(guī)劃,，加快步伐,，搞好城中村改造,。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多,，前景是好的,，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨,，勢在必行,。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標，堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合,，正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關(guān)系,，繼續(xù)大力推進舊城區(qū)改造,，力爭在未來五年內(nèi),，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房,。嚴格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā),，改變過去那種局部改造,、見縫插針的做法，實施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式,，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經(jīng)濟效益,、環(huán)境效益、社會效益相統(tǒng)一的原則,，實行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局,，綜合開發(fā)，配套建設(shè),。堅持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片,，配套一片,，完善一片，寧缺勿濫,。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組,，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負責(zé),，縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局,、縣建設(shè)局,、縣國土資源局、縣物價局,、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負責(zé)人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度,。舊城改造拆遷安置補償費和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費用可據(jù)實從該土地使用權(quán)出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作,，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題,，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議,。

3,、嚴格控制機關(guān)企事單位自建住房,。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件,，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號文中規(guī)定：“從**年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房,，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買,。”魯政發(fā)[xx]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(xx,、3,、22)，各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房,，鼓勵機關(guān),、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件,?！弊罱ㄔO(shè)部,、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào),，“自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴禁黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響,，以任何名義、任何方式搞集資合作建房,，超標準為本單位職工牟取住房利益,。”因此,，機關(guān)單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房,，找市場”的觀念,，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象,。

4,、加強農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度,。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證,，以維護正常的房地產(chǎn)市場秩序。

5,、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力,。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念,，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平,，這是促進我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”,。要通過重組,、兼并、控股,、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè),，提高企業(yè)整體素質(zhì),，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力,。二是注重打造品牌,。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化，實施精品帶動戰(zhàn)略,，提高信譽,，建立品牌,，擴大市場;三是要注重物業(yè)管理,，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動,。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理,。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟倫理觀念,，在發(fā)展中講究文化底蘊,、道德因素、科技含量,、綠色生態(tài),，盡可能地為消費者提供舒適、健康,、優(yōu)美,、潔凈、安全,、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品,。

6、各部門加強協(xié)調(diào)溝通,，做好拆遷工作,。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題,。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟,、造福于民的好事，但在實際工作中,，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系,，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟利益問題,，拆遷工作變得十分復(fù)雜,，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況,。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn),，有的房產(chǎn)已拆除,，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證,，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛,，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問題難以及時妥善解決,。根據(jù)國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定,，計劃、規(guī)劃,、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決,。

7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè),，強化市場監(jiān)管,。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進步,，效率再提高,，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳,，群眾進一個門,，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù),。同時,，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量,、樓盤介紹,、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產(chǎn)小超市”,，既方便了人民群眾,，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得,。目前這一工作正在緊張有序的進行之中,。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇九

隨著我縣經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民生活水平日益提高,，教育,、住宅、汽車,、通信已成為新的消費熱點,，尤其是住宅消費成為民眾首選,。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從開始，受住房體制改革的刺激,，市場消費得到實質(zhì)性的啟動,，目前，商品住房建設(shè)進入高潮,，縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園,，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區(qū)。__年,，我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(營業(yè)稅,、企業(yè)所得稅、土地增值稅,、契稅)和土地出讓總收入突2億元,，占到全縣財政收入1/5，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一,。為促進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康快速發(fā)展,，筆者對對全縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、存在的問題等情況進行了調(diào)研,，形成了一些認識與思考,。

(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部,、郴州市北陲,，東鄰資興，南連蘇仙,，西靠桂陽,，北接安(安仁)耒(耒陽)，全縣轄8鎮(zhèn)17鄉(xiāng),，土地總面積為1979.4平方公里,，占湖南省土地總面積的0.93%，全縣人口63.85萬,，是郴州市人口第二大縣,，縣城區(qū)面積約14平方公里，城市化率達到36.75%,。根據(jù)__年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,，我縣城區(qū)常住人口約12萬，城區(qū)戶籍約3萬戶,，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬平方米,。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展情況。目前,，我縣三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)有10家,，具有四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1家,。近幾年我縣高品房年平均開發(fā)量達17.8萬平方米。其中：__年開發(fā)量1.01萬平方米,，完成投資0.56億元,；__年開發(fā)量達14.7萬平方米，完成投資1.17億元,；__年19.69萬平方米,，完成投資2.21億元；__年開發(fā)量35.9萬平方米,，完成投資4.37億元,。__年1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資3.43億元，房屋施工面積25.08萬平方米,，房屋新開工面積9.87萬平方米,，全縣商品房銷售面積6.78萬平方米。

(三)商品房銷售及價格情況：__年,，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米,，住宅均價1193元/平方米；__年,，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米,，住宅均價1269元/平方米,；__年,，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價1316元/平方米,；__年,，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價1380元/平方米,；_x_,，1-6月縣城區(qū)普通住房均價為1458元/平方米，電梯房均價為2350元/平方米,，商業(yè)用房均價為4495元/平方米,。

1.需求方面分析：一是進城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進及農(nóng)村富余勞動力的轉(zhuǎn)移,，不少農(nóng)民進城先租房,，做點小本生意，積累一定資金后,，購買小面積居室或二手房,，以穩(wěn)定和改善生活；外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購房,，這是欠發(fā)達地區(qū)大部分外出打工人員的中遠期目標,。二是居民改善居住條件的升級性需求,。三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高。四是消費觀念與時俱進,，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變,，住房升級需求強烈。五是儲蓄存款利率走低,，國債發(fā)行量小,，股票投資風(fēng)險大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè),。

2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價在1100-1400元/平方米,，高層建筑成本價在1700-1900元/平方米左右。造成房價成本上漲的主要原因：一是土地價格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格整體走高,。近年來,，政府加強土地總量控制，實行統(tǒng)一公開拍賣,，土地交易價格節(jié)節(jié)攀升,。二是稅費增加推動成本上升。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費多達10多種,，且均有不同程度上漲,，增加了成本。三是建材價格及人工費等也在上漲,，也增加了商品房建筑成本,。鋼鐵、水泥等建筑材料價格不斷上升,，直接增加了商品房的建筑成本,，是導(dǎo)致房價上漲的一個原因。四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項目都是成片開發(fā),，品質(zhì)不斷提高,，環(huán)境改善了，售后服務(wù),、物業(yè)管理也跟進了,，都相應(yīng)增加了商品房開發(fā)成本，從而拉動住房價格的上漲,。

二,、我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題。

(一)市場不景氣,。受國際金融危機和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙重影響,，居民消費預(yù)期下降，消費信心不足，觀望情緒濃厚,，對高層建筑的電梯維修更換,、供水供電等不可預(yù)測因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮，加之到縣外購房者的外流量增多,，導(dǎo)致我縣銷售進度放緩,，銷售面積減少，部分樓盤特別是高層建筑銷售狀況低迷,。

(二)總體規(guī)劃滯后,。在開發(fā)建設(shè)過程中，存在著盲目開發(fā)現(xiàn)象,。占地混亂,，沒有統(tǒng)一劃分區(qū)域，不少所謂的住宅小區(qū)建筑規(guī)模小,，檔次低,、環(huán)境差。用地的規(guī)劃布局不合理,，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜,，缺乏層次感。

(三)樓盤戶型比例不盡合理,。目前,，我縣房產(chǎn)市場上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主，而小戶型的住房為數(shù)較少,，不能滿足中低收入家庭的購房需求,。因為大戶型的房屋結(jié)構(gòu)其開發(fā)成本較小戶型來說要低，開發(fā)利潤空間大,，開發(fā)商不愿意建造小戶型住宅,。

(四)資金鏈緊張,。房地產(chǎn)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè),，資金投入量大，建設(shè)周期長,。而我縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都是小企業(yè),，自有資金少，以期房預(yù)售為主,，主要依靠滾動發(fā)展,。在房地產(chǎn)銷售旺季，房屋銷售順暢,，資金回籠快,，擴大投資呈良性發(fā)展趨勢；但在銷售淡季，特別是受__年金融危機的影響和市場不景氣,，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩,，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以發(fā)展的資金鏈受到了較大的影響,。

(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實力不強,。我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在的11家，以前大的項目都是外地企業(yè)來投資的,，目前只有浴榮國際新城,、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的?？偟膩碚f,，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實力不強,，開發(fā)產(chǎn)品品位不高,。

(五)住房二級市場不夠活躍。近年來,，我縣住房二級市場(二手房交易市場)的交易量較以往有所增加,。但我縣住房二級市場相對來說還是發(fā)展緩慢，對住房一級市場的調(diào)節(jié)作用不大,。主要原因：一是房屋交易信息不暢,，交易行為不夠規(guī)范，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后,；二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠,；三是消費者在購房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標,，對消費者的吸引力有限,。

(七)、建筑風(fēng)格單一,。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)層次低,，技術(shù)含量低，開發(fā)樣式單一,，設(shè)計千篇一律,，缺少特色，造成建設(shè)檔次與新的城鎮(zhèn)發(fā)展不協(xié)調(diào),。在經(jīng)濟利益趨動下,，不顧規(guī)劃設(shè)計，在審批土地上多蓋樓,、少建綠地的情況嚴重,，大部分小區(qū)綠地都被小房,、車庫擠占，綠地面積根本達不到設(shè)計要求,。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善,，缺乏統(tǒng)一標準，比較落后,。

(八)物業(yè)管理滯后,。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè)，8個小區(qū)實行物業(yè)管理,，普遍存在著管理不到位,、發(fā)展滯后的問題。大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來的,，處在“誰開發(fā),、誰管理”的階段，房地產(chǎn)開發(fā)商注重開發(fā),、銷售,，忽視物業(yè)管理，物業(yè)管理市場化運營沒有啟動,，缺乏競爭,。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機制沒有建立，關(guān)心小區(qū),、自覺參與的意識和氛圍沒有形成,。

(九)非市場化動作依然存在?！拔写ā?、“定向開發(fā)”等變相福利分的現(xiàn)象、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房內(nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地,、集體土地進行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)仍然存在,，給我縣房地產(chǎn)消費市場造成了一定的的沖擊。

三,、加快我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的建議,。

針對存在的問題，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),，把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為保障民生和改善民生,、推動大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來抓,。圍繞實現(xiàn)永興山水宜居的旅游城市的目標,，加強宏觀指導(dǎo)，完善發(fā)展規(guī)劃,，落實調(diào)控措施,，確保市場供需大體平衡，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障，城市化率及縣城品位得到進一步提升,。

(一)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī),。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展納入縣經(jīng)濟社會發(fā)展總體規(guī)劃，作為保障和改善民生,、推動經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)來抓,。圍繞經(jīng)濟社會發(fā)展目標的總體建設(shè)布局，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,，落實建設(shè)項目和年度計劃,，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進。健全房地產(chǎn)開發(fā)投資機制,，引導(dǎo)外來企業(yè)和資本投資開發(fā),，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率。結(jié)合修編全縣總體規(guī)劃,，盡快制定“__”住房建設(shè)規(guī)劃,，健全和完善住房建設(shè)片區(qū)詳細規(guī)劃，為打造山水宜居的旅游城市,、改善居民住房條件,、全面提升縣城建設(shè)品位提供有效保障。

(二)控制土地開發(fā)規(guī)模,。建議每年年初,，向社會公布本年度擬出讓土地計劃、具體的規(guī)劃設(shè)計條件,，做到有計劃地出讓,，并接受社會監(jiān)督；出讓土地量,，按每年開發(fā)12.5萬平方米左右(1280套)建筑面積來控制,，按照容積率1.5計算，共120畝土地,。同時,，房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模應(yīng)在4萬平方米以上，對不足4萬平方米的不予審批,，項目控制模式為“組團-小區(qū)”式,，實行帶方案招標出讓，開發(fā)方式上鼓勵在新區(qū),，住宅結(jié)構(gòu)上鼓勵高層住宅建設(shè),，主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實力，確保小區(qū)品位的提升,。在此基礎(chǔ)上,，政府采取有效措施,，沿每年基礎(chǔ)設(shè)施的投資方向合理儲備土地，土地的儲備量為建設(shè)用地量的10-15%,，用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場,。

(三)控制單位自建住房。為滿足職工住房需求,，通過市場改善住房條件,，建設(shè)部、監(jiān)察部,、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[__]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào),，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目,。嚴禁黨政機關(guān),、公用事業(yè)單位利用職權(quán)或其影響，以任何名義,、任何方式搞集資合作建房,，超標準為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機關(guān)單位、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道,。要樹立“要住房，找市場”的觀念,，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”,、“定向開發(fā)”“聯(lián)合建房”等變相福利分房的現(xiàn)象。

(四)注重開發(fā)梯次結(jié)構(gòu),。一是完善房產(chǎn)開發(fā)布局結(jié)構(gòu),。以保障性住房建設(shè)為重點，加快廉租房,、啟動經(jīng)濟適用房建設(shè)和普通商品住房建設(shè)步伐,，適時規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū)，完善服務(wù)功能,，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準,，努力構(gòu)建相互促進、互為補充的住房供應(yīng)體系,，滿足不同層次住房需求,。二是控制住房建設(shè)戶型結(jié)構(gòu)?？刂破胀ㄉ唐贩块_發(fā)套型面積和價格,，保持中低價位住房市場適度供應(yīng)量,。三是調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu),。制定房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策,，鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴大投資領(lǐng)域，圍繞城市建設(shè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要,，主動投資商場,、賓館、酒店等商業(yè)用房開發(fā),，帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展,。四是引導(dǎo)、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,，提高物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量,。

(五)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境。在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)時,，本著“誰受益,，誰服務(wù)”的原則，供水,、供電,、供氣、廣電,、郵電,、通訊、電信部門必須將水網(wǎng),、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至項目紅線,，并預(yù)留接口。政府要不斷加大投入,，著力改善道路,、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施，加強教育,、衛(wèi)生,、文化等民生工程建設(shè)，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境,，以吸引實力更強的房地企業(yè)來我縣投資,。

(六)破_解產(chǎn)業(yè)資金瓶頸。受__年全球性金融危機及房產(chǎn)市場不景氣的影響,，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張,。政府要當(dāng)好銀行與房地產(chǎn)企業(yè)之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺,、運行平臺,、管理平臺,，形成政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)金融體系,，促進銀企對接,，盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈。

(七)培育龍頭企業(yè),。引導(dǎo)縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過重組,、兼并、控股等多種方式實行強強聯(lián)手,，拓寬發(fā)展思路,，優(yōu)化管理模式，樹立品牌意識,，打造精品建設(shè),，爭取做成一批有概念、有主題,、有規(guī)模的房地產(chǎn)項目,，同時要引進一批有實力的開發(fā)企業(yè)來我縣投資，帶動和推進我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展,，把我縣建設(shè)成全市最為適宜居住的縣城之一,。

(八)保障低收入家庭住房需求。相關(guān)部門要加大廉租房的建設(shè)資金的籌集力度和啟動公共租賃房,、經(jīng)濟適用房建設(shè),，增加有效供給，完善廉租房的租住,、退出,、后期管理和公共服務(wù)制度，建立健全以經(jīng)濟適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系,，解決低收入困難家庭的住房問題,。

(九)積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。進一步促進住房二級市場和租賃市場發(fā)展,，促進住房梯度消費,，引導(dǎo)居民的住房消費習(xí)慣，形成合理的住房消費需求,，以推動我縣居民住房消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級,，使住房一、二,、三級市場進入一個有效互補的良性循環(huán),。

(十)規(guī)范房地產(chǎn)市場。一是加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全程監(jiān)管，加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的力度,，堅持整頓與規(guī)范相結(jié)合,，嚴格按照國家相關(guān)文件要求，加大執(zhí)法力度,，全面完成房地產(chǎn)市場秩序的治理整頓工作,，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營審批程序，堅決杜絕或重點查處無資質(zhì)或無效資質(zhì)開發(fā)經(jīng)營行為,，為培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好的外部環(huán)境,；二是建立市場預(yù)預(yù)警預(yù)報體系,。建立多部門參與的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)系統(tǒng)建,，定期收集房地產(chǎn)市場的各項數(shù)據(jù)和信息，認真做好房地產(chǎn)市場統(tǒng)計分析與市場發(fā)展形勢預(yù)測,，為政府宏觀調(diào)控,，穩(wěn)定住房價格提供強有力的支持，實現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享,，實現(xiàn)政府,、企業(yè)、公眾的直接溝通和互動,。三是加強住調(diào)查,，規(guī)劃期內(nèi)完成全縣住房狀況普查。(作者分別系縣建設(shè)局副局長,、房產(chǎn)局局長,、縣房產(chǎn)局副局長)。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇十

根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息,，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況如圖表9所示,。

玄武、白下,、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價位居全市前三位,。玄武區(qū)的樓盤售價在9000元/平方米~25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元/平方米~15000元/平方米左右,，鼓樓的房價普遍在10000元/平方米以上,，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊,，該板塊環(huán)境比較好,，樓盤質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn),、萬科,、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上,。

新樓盤比較多的是江寧區(qū),，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好,，售價相對較低,，比較適合來南京落戶的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價大概在6000元/平方米左右,，各個不同的樓盤價格差異也比較大,。由于江寧區(qū)房價相對較低，環(huán)境較好,，并有大量別墅項目,，是富人聚集地，同時將受惠于即將開通的地鐵2號線,，預(yù)計江寧區(qū)的房價會有較大升值空間,。

根據(jù)南京市住房建設(shè)計劃，南京各類住房上市量將達1120萬平方米,，其中普通住房上市總量約850萬平方米,，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬平方米，比120萬平方米的經(jīng)濟適用房供應(yīng)量增加了近一倍,，中低價商品房約30萬平方米,。08年南京廉租房建設(shè)計劃投入資金3.6億，籌建廉租住房1000套,，約5萬平米,。08年各類住房建設(shè)用地計劃供應(yīng)量為850萬平方米，其中住房建設(shè)用地700萬平方米,，保障性住房建設(shè)用地約150萬平方米,，相比07年土地實際供應(yīng)量985萬平方米減少約135萬平方米。

南京普通住房上市量約800萬平方米,，相比08年的850萬平方米有所下調(diào),，其中，中低價位,、中小戶型商品房約560萬平方米,，將逐步落實“90/70”政策;經(jīng)濟適用住房約225萬平方米，與08的計劃基本持平;中低價商品房(含限價房,、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬平方米,，比08年30萬平方米的供應(yīng)計劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計劃投入資金3.4億元，籌建廉租住房1000套,，約5萬平方米,。09年各類住房建設(shè)用地計劃供應(yīng)1050萬平方米，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬平方米，保障性住房建設(shè)用地200萬平方米,，相比08年的土地供應(yīng)量有所增加,，預(yù)示土地市場將持續(xù)活躍。09年南京市住房建設(shè)計劃總量與08年大致持平,。

總之,，未來兩年南京的住房建設(shè)計劃將逐步落實“90/70”政策，增加中低價位,、中小戶型商品房的供應(yīng)量,，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多,，08年土地供應(yīng)相比07年減少135萬平方米左右,，但是09年將在08年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制,。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇十一

“廣州地價正處于快速上升的通道中,?！笔》繀f(xié)理事趙卓文分析,，以廣州區(qū)劃調(diào)整前市轄十區(qū)居住類用地為例，20xx年基準地價平均為3364元/平方米,，20xx年升至6255元/平方米,，漲幅為85.9%。地價上升幅度不但跑贏gdp的增長速度,，而且跑贏房價的上升幅度,。

“在國內(nèi)的中心城市，產(chǎn)業(yè)仍不斷集聚,，人口仍不斷增加,，住宅用地的需求旺盛，土地資源的稀缺性正變得越來越突出,?！壁w卓文表示，雖然20xx年后,，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系逆轉(zhuǎn),，庫存量增高，但中心城市可開發(fā)土地資源匱乏的局面并沒有改觀,。地價上升的勢頭,，在未來5年仍將持續(xù)。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇十二

按每畝173.6萬元取得土地使用權(quán),，土地總成本為8,，514.84萬元(出讓金總額8，266.83萬元，契稅248萬元),，項目開發(fā)總投資為31,，525.03萬元。(見附表3),。

(二),、資金籌措。

根據(jù)投資估算及項目實施進度計劃,，投入資金總額26,，600.27萬元。其中自有資金12,，600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,，545.18萬元)，借入資金14,，000萬元(其中中油公司貸款剩余額2,，500.00萬元，應(yīng)收回金海灣醫(yī)院欠款2,，000.00萬元,，需新增貸款9，500.00萬元),。(見附表4),。

(三)、項目經(jīng)濟效益分析,。

1,、利潤估算表(見附表5)。

本項目凈利潤2,，141.06萬元,，凈利率6.36%。

預(yù)測前提：

土地173.6萬元/畝,；

營業(yè)收入33,，666.10萬元；

平均銷售單價3,，705.27元/平方米,；

營業(yè)成本26，600.27萬元,；

單位成本2,，927.61元/平方米；

出處 sevw.cn

稅金3,，854.77萬元,；

費用1,，070.00萬元；

貸款利息1,，310.4萬元,。

2、現(xiàn)金流量估算表(見附表6),。

本項目稅后現(xiàn)金凈流量2,，141.06萬元。測算前提同上,。

3,、盈利能力分析。

(1),、靜態(tài)分析,。

投資利潤率(稅后)=項目凈利潤/項目投資支出總額=2，141.06/26,，600.27=8.05%,。

(2)、動態(tài)分析,。

項目凈現(xiàn)值為277.46萬元,，凈現(xiàn)值大于0，項目可行,。

經(jīng)計算,，本項目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準投資內(nèi)部收益率8%,，本項目的內(nèi)部收益率大于基準投資收益率，項目可行,。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇十三

今年上半年,，廣州市土地共計成交53宗，合計占地面積192萬平方米,，出讓金達368億元,，樓面地價7268元/平方米。其中,，住宅用地出讓14宗,，占地面積105萬平方米；商業(yè)用地16宗,，占地面積14萬平方米,；工業(yè)用地22宗，占地面積72萬平方米,。

廣州市房協(xié)表示,，今年上半年成交比重最大的是住宅用地,，占比為55%，其供應(yīng)區(qū)域主要集中在海珠和黃埔,，海珠區(qū)的廣紙片區(qū)兩塊地成為半年度總價地王,，合計115億元，黃埔區(qū)長嶺居yh―a3―0地塊被萬科競得,，成交金額27.7億元,；其次，工業(yè)用地占比為38%,，其供應(yīng)主要集中在增城和番禺,；商業(yè)用地成交占比為7%，其供應(yīng)主要集中在海珠和天河,，海珠區(qū)的琶洲板塊土地成交活躍,，騰訊、國美等大型企業(yè)拿地進駐,。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇十四

銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價(1-稅費率)=27,，670.27*10，000/3,，705.27(1-11.45%)=84,，334.35平方米。

占計劃銷售量的92.82%,。

銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量(1-稅費率)=27,，670.27*10，000/90,，860(1-11.45%)=3,，439.16元/平方米。

占計劃銷售單價的92.82%,。

盈虧平衡分析表明,，當(dāng)項目銷售面積達到84，334.35平方米或平均銷售價格達到3,，439.16元/平方米時,，項目保本，安全余度7.18%,。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇十五

從今年起房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)方式實行拍賣或招投標方式,。這一改革，將促使我市房地產(chǎn)開發(fā)和市場發(fā)生根本轉(zhuǎn)變,。

1,、房地產(chǎn)開發(fā)總量將進一步得到嚴格控制。

供地方式改變后,，政府對土地一級市場將實行高度壟斷,。房地產(chǎn)開發(fā)用地將根據(jù)城市建設(shè)的年度發(fā)展規(guī)劃,、房地產(chǎn)市場的供需狀況和城市區(qū)域的發(fā)展導(dǎo)向等制訂合理的年度供地計劃。房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)數(shù)量必將會較以往有較大幅度減少,，房地產(chǎn)開發(fā)總量也將得到有效控制,。

參與土地拍賣必須有強大的資金實力作保障，否則就無法獲取土地使用權(quán),。以往一些靠“小打小鬧”和零星建設(shè)渡日的開發(fā)企業(yè)將面對激烈的市場競爭而無以立足,。市場競爭的結(jié)果將殘酷地淘汰一大批實力差、規(guī)模小的企業(yè),。

3,、房價將出現(xiàn)較大幅度的上漲。

蘇州的商品房平均價格不僅歷來低于全國平均水平,，也低于滬寧線城市的平均水平,。應(yīng)該說老百姓得到了實惠。但隨著時間推移,，商品房價格的水平會逐步上升,。

（1）地價的上漲必然帶動房價的上揚。價格不僅是一種商品價值的體現(xiàn),，也是市場經(jīng)濟中商品供求關(guān)系的體現(xiàn),。土地實行拍賣后，供地總量減少將直接導(dǎo)致開發(fā)總量的下降,，而市場的有效需求并未因用地方式改革而減少,。因此，當(dāng)供小于求的市場關(guān)系難以在短時間內(nèi)改變時,，商品房屋的價格將保持一定幅度的增長,。另一方面，由于實行土地拍賣,，地價將因競拍而大幅度上漲,，這將直接導(dǎo)致商品房的成本和稅費增加，最終體現(xiàn)在房價的上漲上,。

（2）經(jīng)濟適用住房建設(shè)數(shù)量的減少也會促使房價的上揚。隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展,，住房供應(yīng)制度的日趨規(guī)范以及廉租屋的出臺,，從總的發(fā)展趨勢來看，經(jīng)濟適用住房的建設(shè)規(guī)模會逐步減少,，因而原來能起到平抑商品住宅價格的功能日趨退化,，使房價的總體水平上升,。

（3）開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)制后,，一部分轉(zhuǎn)為民營企業(yè)。這將逼使企業(yè)從傳統(tǒng)的經(jīng)營理念和模式中沖破出來,，把經(jīng)營與企業(yè)效益完全掛起鉤來,。追求企業(yè)利潤的最大化,，必然促使房價的提升。

（4）存量改造速度加快,，將給人民群眾帶來福音，但拆遷成本的提高必將導(dǎo)致房價提升,。

（5）規(guī)劃,、設(shè)計,、建設(shè)標準的提高；也會提高開發(fā)成本,，提升房價,。

4,、房地產(chǎn)市場秩序?qū)⒌玫竭M一步規(guī)范。

供地制度改革后,，不僅政府對土地一級市場進行壟斷,，而且對二級市場上的土地轉(zhuǎn)讓行為也作出嚴格的限制,。違法轉(zhuǎn)讓土地,、轉(zhuǎn)讓項目的現(xiàn)象將得到有效遏制,。同時,，政府將建立土地收購儲備制度,，由土地儲備中心代表政府對需盤活的存量土地進行收購（預(yù)購）和儲存,，調(diào)控土地市場,。因此，原工礦企業(yè)需要“退二進三”的將一律納入土地儲備范圍,，不得自行轉(zhuǎn)讓給開發(fā)企業(yè),，擅自改變土地性質(zhì),；這將對規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為和房地產(chǎn)市場秩序起到積極的作用,。

5、實行土地招標拍賣與實施綜合開發(fā)方針的優(yōu)勢互補,，將會不斷提升房地產(chǎn)開發(fā)水平。

實行土地招標拍賣與實施房地產(chǎn)綜合開發(fā)一樣,；都是大勢所趨，是必由之路,。土地招標拍賣中容易造成規(guī)劃、開發(fā)規(guī)模過小,，甚至重新走上新的零星分散建設(shè)的問題，只有引入綜合開發(fā)方針才能解決,。另外,，招標拍賣地塊與基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施同步建設(shè)的兩張“皮”問題,，也只有通過綜合開發(fā)方針才能順利實施。只有堅持優(yōu)勢互補,，才能做到雙盈,，不斷提高城市建設(shè)水平,。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇十六

1,、房地產(chǎn)開發(fā)總量穩(wěn)中有升，住宅建設(shè)重點突出,。

2000年，蘇州全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資654131萬元,，比1999年增長10.2％，其中住宅投資519438萬元,，占79.4％，比上年增長18.7％,；新開工各類房屋446.34萬平方米,，比上年增長20.1％,，其中新開工住宅377.27萬平方米,，占84.5％,，比上年增長21％,；竣工各類房屋452.13萬平方米,，比上年增長5.1％，其中竣工住宅385.49萬平方米,，占85.3％,，比上年增長9.7％。

市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資322433萬元,，比上年增長1％,，其中住宅建設(shè)投資253899萬元，占78.7％，比上年增長14.2％,；新開工各類商品房屋183.79萬平方米,，比上年增長12.1％,，其中新開工住宅153.79萬平方米，占83.7％,，比上年增長12.8％,；竣工各類房屋187.98萬平方米，比上年下降8％,，其中住宅159.88萬平方米,，占85.1％，比上年下降3.4％,。

今年上半年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資28億元,，比上年同期增長27.5％，其中住宅投資23.1億元,，比上年同期增長23.4％,；新開工面積233.4萬平方米，其中住宅204.4萬平方米,，分別比去年同期增長16.2％,、21.9％。

市區(qū)上半年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資12.4億元,，其中住宅9.8億元,，分別比上年同期增長13.86％、4.6％,。新開工面積69.2萬平方米,，其中住宅59萬平方米，分別比上年同期下降20.9％,、18.9％,；竣工面積22萬平方米,，其中住宅16.6萬平方米，分別比上年同期下降38.5％,、38.4％,。

2、市區(qū)平穩(wěn)發(fā)展,，六市快速增長,。

市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)歷了“八五”和“九五”前三年的大發(fā)展后，開發(fā)總量已達到一定規(guī)模,，在市場經(jīng)濟規(guī)律的指導(dǎo)下,，通過開發(fā)總量調(diào)控進入了平穩(wěn)、理性的發(fā)展時期,。六市的房地產(chǎn)開發(fā)由于起步相對較晚,，加之管理不夠規(guī)范，前幾年的房地產(chǎn)開發(fā)零星分散建設(shè)居多,。隨著社會,、經(jīng)濟的發(fā)展，投資環(huán)境的改善,，房地產(chǎn)開發(fā)逐步走上規(guī)模化,、集約化經(jīng)營,。同時，六市政府都把房地產(chǎn)開發(fā)作為各市新的經(jīng)濟增長點,，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè),。因此，自1999年來,，六市房地產(chǎn)開發(fā)總量迅速增長,，尤其是2000年，投資總量,、新開工面積,、竣工面積等均較上年有大幅度攀升。

市區(qū)范圍內(nèi),，由于土地供應(yīng)制度的改革,，停止新批量土地開發(fā)項目，對存量土地開發(fā)項目采取限制的態(tài)度,，使開發(fā)總量得到控制,。同時，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)參與園區(qū),、新區(qū)的開發(fā)建設(shè),。因此,，園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)規(guī)模在市區(qū)中比例逐年增大,，形成了城區(qū),、園區(qū)、新區(qū)“三足鼎立”的新格局,。以2001年上半年為例,，市區(qū)完成投資12.4億元，其中工業(yè)園區(qū)3.9億元（占到31.5％）,，新區(qū)完成投資3億元（占到24.2％）,，兩區(qū)的房地產(chǎn)投資之和已由過去占市區(qū)的1／3左右提高到占市區(qū)的一半以上，施工面積由過去的占1／3左右增加到2／3,。

3,、房產(chǎn)銷售持續(xù)走好，主要指標屢創(chuàng)歷史新高,，個人購房增長趨勢不改,。

2000年，我市房地產(chǎn)銷售繼續(xù)攀升,，融順史新高,。共計實現(xiàn)銷售379.41萬平方米，增長幅度達到18.6％,，其中個人購房比例已達到95.8％,；其中住宅銷售335.64萬平方米，比上年增長18％,，銷售給個人占到97.7％,。市區(qū)的銷售面積151.7萬平方米，其中住宅135.8＃平方米,，分別比上年增加4.8％,、6.9％，個人購買住房131.4萬平方米,，比例達到96.8％,。

今年上半年全市銷售商品房屋121.8萬平方米，其中住宅銷售113萬平方米,，分別比上年同期增加41.9％,、43.6％；期房預(yù)售面積110萬平方米,，其中商品住宅預(yù)售104.2萬平方米,，分別比上年同期增加26.46％、32.6％,。商品房出租面積43.96萬平方米,，其中住宅37.16萬平方米,，分別比上年同期增加126.36％、148.73％,。市區(qū)銷售房屋面積40萬平方米,，其中住宅36.8萬平方米分別比上年同期增長93.6％，96.4％,；房屋預(yù)售34.3萬平方米,，其中住宅預(yù)售32.6萬平方米，分別比上年同期增長10.7％,、14.l％,。商品房出租面積10.933萬平方米，其中住宅8.88萬平方米,，分別比上年同期增加25.01％,、22.94％。銷售面積大幅度增長,，并且超過了竣工面積,，這是今年上半年的一大特點，預(yù)示著商品房屋的供求關(guān)系正由供大于求向求大于供轉(zhuǎn)變,。

4,、消費、投資雙向拉動下,，消費拉動的作用更加突出,。

2000年我市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源77.3億元，其中銀行貸款為11.8億元,，占資金來源總數(shù)的15.3％，比上年同期下降2％,；市區(qū)6.2億元,，占總數(shù)的17％，比上年下降9.3％,。市區(qū)利用外資0.61億元,，比上年上升190％。企業(yè)自有資金全市7.4億元,，比上年上升8.2％,，僅占總數(shù)的9.6％；市區(qū)企業(yè)自有資金3.1億元,，比上年總數(shù)下降25.8％,，僅占總數(shù)的8.5％。在銀行貸款,、企業(yè)自有資金總數(shù)減少,、比例下降的同時,，購房的定金及預(yù)收款卻大幅度增加。全市定金及預(yù)收款38.6億元,，比上年增加31.5％,，占資金總量的49.9％；市區(qū)17.1億元,，比上年上升15.1％,，占總數(shù)的47.2％。充分說明了房地產(chǎn)發(fā)展具有一定空間,。消費觀念的轉(zhuǎn)變,，定金及預(yù)收款大幅增加，大大地拉動我市房地產(chǎn)業(yè),。

5,、房地產(chǎn)銷售總額首次超過投資總額，表明房地產(chǎn)開發(fā)有望步入良性循環(huán),。

2000年,，全市實現(xiàn)商品房銷售總額670669萬元，超過房地產(chǎn)開發(fā)投資總額654131萬元,，住宅也“產(chǎn)銷兩旺”,，銷售額達到556233萬元，超過住宅建設(shè)投資519438萬元,。市區(qū)實現(xiàn)銷售總額333021萬元,，超過市區(qū)投資總額322433萬元，其中住宅銷售總額為264985萬元,，超過住宅建設(shè)投資253899萬元,。銷售總額首次超過了開發(fā)投資總額，這在我市歷史上還是首次,。這不僅反映了我市房地產(chǎn)市場趨向理性,，也反映房地產(chǎn)投資環(huán)境的優(yōu)化，給產(chǎn)業(yè)帶來新的'發(fā)展空間,，更反映了開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變,，通過規(guī)模開發(fā)、規(guī)模經(jīng)營,，品牌,、環(huán)境效應(yīng)得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和開發(fā)行業(yè)的活力進一步增強,。

6,、園區(qū)、新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)飛快發(fā)展，不僅提升了小區(qū)檔次,，又提高了市區(qū)房價,。

上半年，全市商品房銷售額達21億元,，其中住宅銷售額18.7億元,，分別比上年同期增加41.7％、55.1％,，住宅平均售價為每平方米1652元,，比上年同期增加8％（即122.5元）。市區(qū)住宅的銷售價格由上年同期的平均1742元／平方米上升到2000.3元／平方米,，漲幅達到14.8％,，高于全國平均10.61％的增長水平。而工業(yè)園區(qū)和新區(qū)房價的提升是推動市區(qū)平均房價上漲的重要原因,。

根據(jù)市委,、市政府“加快園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展，引導(dǎo)人口東遷”的重大決策,，近兩年工業(yè)園區(qū)加快了商品住宅建設(shè)步伐,，新建了一大批住宅小區(qū)。住宅平均銷售價格達2052元／平方米,，比上年1782元／平方米上漲15.2％,，比市區(qū)平均價格1951元／平方米高出5.2％。今年上半年,，平均售價達2108元／平方米,，又比去年底平均價增加2.73％，比市區(qū)平均住宅售價2000.3元／平方米高出5.2％,。

新區(qū)上半年住宅平均售價已基本達到市區(qū)平均水平,，但行情仍在看漲。

7,、總量調(diào)控成效顯現(xiàn),，空置房大幅下降。

為保持房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,，及時消化、盤活空置房,，我們在1999年開始對房地產(chǎn)開發(fā)總量進行研究和控制,，采取有效措施，多管齊下,，取得了初步成效,。2000年，全市土地開發(fā)面積229.3公頃，比上年下降34.1％,，房地產(chǎn)開發(fā)的源頭得到控制,。市區(qū)由于調(diào)控力度較大，成效則更明顯,。土地開發(fā)面積87.3公頃,，比上年同期下降18.2％他施工面積包括住宅施工面積均比上年同期下降5.4％；竣工總量和住宅竣工面積分別比上年下降8％,、3.4％,。

截至2000年底，全市空置房屋為217.6hm米,，其中住宅147.9萬平方米,，分別比上年下降5.8％、2.4％,。市區(qū)空置面積118.1萬平方米,，比上年同期下降5.9％，其中辦公樓,、商業(yè)營業(yè)用房,、其他房屋分別比上年同期下降40.8％、16％,、32.6％,。今年上半年，全市商品房空置面積167.8萬平方米,，其中住宅空置113.37萬平方米,，分別比上年同期減少30.2％、28.37％,，比2000年底分別減少23.7％,、24.5％。市區(qū)房屋空置面積95.6萬平方米,，其中住宅空置61.9萬平方米,，分別比上年同期下降23.9％、16.1％,，比2000年底下降20.5％,、22.1％。這是政府實行總量控制后,，市場導(dǎo)向的必然結(jié)果,。

2001年1－7月份，市區(qū)上市出售住房2732套,，16.6萬平方米,；交易金額1.71億元,，出售房平均每套面積60.1平方米，價格6.05萬元,，平均價格1006.91元／平方米,，重新購買住房1953戶，占71.49％,，購房每套新增36.58平方米,，凈增11.18萬元。通過二手房上市,，重新購房已占銷售總量的五分之一,。

市區(qū)是從九九年十月開始房改房上市的，截止今年七月底累計上市7284套,，占已出售公房12.3292萬套的5.0％,，交易面積43.94萬平方米，交易額4.44億元,。重新購房5066套,，平均每套96.88萬平方米，價格17.5萬元,，每套新增36.56平方米,，凈增11.41萬元。

1993年4月我市開始推行住房公積金貸款,，截止2001年7月,，共發(fā)放公積金貸款2.39萬戶，10.52億元,；已還貸3.59億元4200戶,。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇十七

優(yōu)秀作文推薦！近年來在綜合開發(fā)方針的指導(dǎo)下,，蘇州的房地產(chǎn)開發(fā)邁了大發(fā)展時期,。出現(xiàn)了“穩(wěn)中有進、穩(wěn)中有升”和“升降有序”的局面,。房地產(chǎn)市場發(fā)生了一些可喜的變化,。二是開發(fā)企業(yè)正從以往只注重開發(fā)數(shù)量或單一的施工質(zhì)量逐步向既求規(guī)模發(fā)展又向綜合質(zhì)量求效益轉(zhuǎn)變；二是商品房價格穩(wěn)中有升,，增長幅度高于全國平均水平,；三是個人購房深入人心，購房增勢不減,，數(shù)量一直穩(wěn)定在98％左右,，住房消費已成為新的經(jīng)濟增長點；四是在宏觀調(diào)控下,，市場經(jīng)濟規(guī)律的自我調(diào)節(jié)作用逐步顯現(xiàn)，商品房的供求趨于平衡，空置房屋大幅度降低,。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇十八

今年以來,，我市堅決貫徹落實中央宏觀調(diào)控政策，堅持和落實科學(xué)的發(fā)展觀,，緊緊圍繞國務(wù)院18號文件明確的各項任務(wù),，采取有力措施，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求總量基本平衡,、結(jié)構(gòu)基本合理,，房價基本穩(wěn)定的調(diào)控目標。目前我市房地產(chǎn)市場供銷兩旺,，商品房空置面積不斷下降,，房價基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)成為了我市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),，為城市的社會經(jīng)濟發(fā)展提供了有力的支持,。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇十九

經(jīng)過我們認真研究分析論證，無論是從實施發(fā)展集團“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略,，特別是對房地產(chǎn)“一翼”利潤中心的要求來看,，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看,，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠景和參與后續(xù)開發(fā)看,，開發(fā)該項目均是必要的；同時,，從財務(wù)評價等多個角度論證表明,，在土地價格173.6萬元/畝以內(nèi)拍得該宗土地，進行開發(fā)建設(shè),，該項目均是可行的,。

綜上所述，該項目在投資方向,、經(jīng)濟規(guī)模,、經(jīng)濟效益和抗風(fēng)險能力方面，既有可行性,，又有可操作性,。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇二十

1、進一步改善供應(yīng)狀況,，優(yōu)化市場供應(yīng)結(jié)構(gòu),，促進總量和結(jié)構(gòu)的平衡。全市上半年新批商品房上市面積440.83萬平方米,，同比增長了83.48％,，改變了去年全市供不應(yīng)求的矛盾,，基本可以滿足居民的購房需求。在全市總體供需走向平衡的同時,，我市采取措施,，繼續(xù)優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，首先是落實國家政策,，控制拆遷規(guī)模,，并實行拆遷補償市場化。上半年全市共完成新老拆遷項目28個,，拆遷居民4149戶,。其次加快中低價商品房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度，在年初確定的今年完成120萬平方米經(jīng)濟適用房竣工任務(wù)的基礎(chǔ)上,，南京市政府決定再追加30萬平方米,，年底確保150萬平方米經(jīng)適房竣工、交付,。

2,、限制期房轉(zhuǎn)讓工作。針對投資性購房比例增長過快,，存在一定量的短期炒作情況,，南京于4月1日正式實施《加強商品房預(yù)售管理實施細則》。其中,，購房實名制,、期房限轉(zhuǎn)、信息公示這3條內(nèi)容被認作是直指期房投機者的三道“逐客令”,。這一做法杜絕了利用退房注銷再登記的方式進行期房轉(zhuǎn)讓的行為,，在不影響中長期房地產(chǎn)投資者利益的情況下，有效地遏制了期房投機炒作,。

3,、建立健全多層次的住房保障體系，保證居民居者有其屋的目標,。首先是針對最低收入家庭制定的廉租房計劃,。今年我市要購、建儲備1000套廉租住房,，提供給市區(qū)的貧困無房家庭,。其次是針對低收入家庭的經(jīng)濟適用房計劃。我市經(jīng)濟適用房共規(guī)劃九個地塊,，面積共6157畝,，可建住宅41300套，計劃到今年年底將竣工經(jīng)濟適用住房150萬平方米,。針對中低收入家庭以及被拆遷的困難家庭我市還制定了中低價商品房計劃,，計劃20xx年竣工90萬平方米,。

房地產(chǎn)評估師的市場分析報告篇二十一

針對存在的問題，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),，把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為保障民生和改善民生,、推動大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來抓。圍繞實現(xiàn)永興山水宜居的旅游城市的目標,，加強宏觀指導(dǎo)，完善發(fā)展規(guī)劃,，落實調(diào)控措施,，確保市場供需大體平衡，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障,，城市化率及縣城品位得到進一步提升,。

(一)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī)。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展納入縣經(jīng)濟社會發(fā)展總體規(guī)劃,，作為保障和改善民生,、推動經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)來抓。圍繞經(jīng)濟社會發(fā)展目標的總體建設(shè)布局,，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,，落實建設(shè)項目和年度計劃，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進,。健全房地產(chǎn)開發(fā)投資機制,，引導(dǎo)外來企業(yè)和資本投資開發(fā)，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率,。結(jié)合修編全縣總體規(guī)劃,，盡快制定“xx”住房建設(shè)規(guī)劃，健全和完善住房建設(shè)片區(qū)詳細規(guī)劃,，為打造山水宜居的旅游城市,、改善居民住房條件、全面提升縣城建設(shè)品位提供有效保障,。

(二)控制土地開發(fā)規(guī)模,。建議每年年初，向社會公布本年度擬出讓土地計劃,、具體的規(guī)劃設(shè)計條件,，做到有計劃地出讓，并接受社會監(jiān)督,；出讓土地量,，按每年開發(fā)12.5萬平方米左右(1280套)建筑面積來控制，按照容積率1.5計算,，共120畝土地,。同時,，房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模應(yīng)在4萬平方米以上，對不足4萬平方米的不予審批,，項目控制模式為“組團-小區(qū)”式,，實行帶方案招標出讓，開發(fā)方式上鼓勵在新區(qū),，住宅結(jié)構(gòu)上鼓勵高層住宅建設(shè),，主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實力，確保小區(qū)品位的提升,。在此基礎(chǔ)上,，政府采取有效措施，沿每年基礎(chǔ)設(shè)施的投資方向合理儲備土地,，土地的儲備量為建設(shè)用地量的10-15%,，用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場。

(三)控制單位自建住房,。為滿足職工住房需求,，通過市場改善住房條件，建設(shè)部,、監(jiān)察部,、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目,。嚴禁黨政機關(guān)、公用事業(yè)單位利用職權(quán)或其影響,，以任何名義,、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益,?！币虼耍瑱C關(guān)單位,、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房,，找市場”的觀念,，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”,、“聯(lián)合建房”等變相福利分房的現(xiàn)象,。

(四)注重開發(fā)梯次結(jié)構(gòu)。一是完善房產(chǎn)開發(fā)布局結(jié)構(gòu)。以保障性住房建設(shè)為重點,，加快廉租房,、啟動經(jīng)濟適用房建設(shè)和普通商品住房建設(shè)步伐，適時規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū),，完善服務(wù)功能,，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準，努力構(gòu)建相互促進,、互為補充的住房供應(yīng)體系,，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設(shè)戶型結(jié)構(gòu),?？刂破胀ㄉ唐贩块_發(fā)套型面積和價格，保持中低價位住房市場適度供應(yīng)量,。三是調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)。制定房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策,，鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴大投資領(lǐng)域,，圍繞城市建設(shè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要，主動投資商場,、賓館,、酒店等商業(yè)用房開發(fā)，帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展,。四是引導(dǎo),、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量,。

(五)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境,。在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)時，本著“誰受益,，誰服務(wù)”的原則,，供水、供電,、供氣,、廣電、郵電,、通訊,、電信部門必須將水網(wǎng)、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至項目紅線,，并預(yù)留接口,。政府要不斷加大投入，著力改善道路,、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施,，加強教育,、衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè),，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境,，以吸引實力更強的房地企業(yè)來我縣投資。

(六)破解產(chǎn)業(yè)資金瓶頸,。受xx年全球性金融危機及房產(chǎn)市場不景氣的影響,，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張。政府要當(dāng)好銀行與房地產(chǎn)企業(yè)之間的“紅娘”,，建立良好的組織平臺,、運行平臺、管理平臺,，形成政府,、房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)金融體系，促進銀企對接,，盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈,。

(七)培育龍頭企業(yè)。引導(dǎo)縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過重組,、兼并,、控股等多種方式實行強強聯(lián)手，拓寬發(fā)展思路,，優(yōu)化管理模式,，樹立品牌意識，打造精品建設(shè),，爭取做成一批有概念,、有主題、有規(guī)模的房地產(chǎn)項目,，同時要引進一批有實力的開發(fā)企業(yè)來我縣投資,，帶動和推進我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展，把我縣建設(shè)成全市最為適宜居住的縣城之一,。

(八)保障低收入家庭住房需求,。相關(guān)部門要加大廉租房的建設(shè)資金的籌集力度和啟動公共租賃房、經(jīng)濟適用房建設(shè),，增加有效供給,，完善廉租房的租住、退出,、后期管理和公共服務(wù)制度,，建立健全以經(jīng)濟適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系，解決低收入困難家庭的住房問題。

(九)積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場,。進一步促進住房二級市場和租賃市場發(fā)展,，促進住房梯度消費，引導(dǎo)居民的住房消費習(xí)慣,，形成合理的住房消費需求,，以推動我縣居民住房消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，使住房一,、二,、三級市場進入一個有效互補的良性循環(huán)。

(十)規(guī)范房地產(chǎn)市場,。一是加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全程監(jiān)管,，加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的力度，堅持整頓與規(guī)范相結(jié)合,，嚴格按照國家相關(guān)文件要求,，加大執(zhí)法力度，全面完成房地產(chǎn)市場秩序的治理整頓工作,，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營審批程序,，堅決杜絕或重點查處無資質(zhì)或無效資質(zhì)開發(fā)經(jīng)營行為，為培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好的外部環(huán)境,；二是建立市場預(yù)預(yù)警預(yù)報體系。建立多部門參與的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)系統(tǒng)建,，定期收集房地產(chǎn)市場的各項數(shù)據(jù)和信息,，認真做好房地產(chǎn)市場統(tǒng)計分析與市場發(fā)展形勢預(yù)測，為政府宏觀調(diào)控,，穩(wěn)定住房價格提供強有力的支持,，實現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享，實現(xiàn)政府,、企業(yè),、公眾的直接溝通和互動。三是加強住調(diào)查,，規(guī)劃期內(nèi)完成全縣住房狀況普查,。