隨著社會(huì)一步步向前發(fā)展，報(bào)告不再是罕見(jiàn)的東西,，多數(shù)報(bào)告都是在事情做完或發(fā)生后撰寫的,。那么，報(bào)告到底怎么寫才合適呢,？下面是小編帶來(lái)的優(yōu)秀報(bào)告范文，希望大家能夠喜歡!
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告篇一
近期,，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策,，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策推薦,，對(duì)持續(xù)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要好處。
今年1-6月,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37。3億元,，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489,。9萬(wàn)平方米，銷售100萬(wàn)平方米,。今年以來(lái),，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資持續(xù)較高增速
我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好,。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭,，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42,。2%,，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出,，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2,。6%,、15。2%,、84,。5%、79,。1%,、1,。9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也持續(xù)了10倍以上的增速。
2,、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì),，2-6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：
從商品房預(yù)售狀況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯,。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套,，總面積50。6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15,。5%和15,。4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,，4月份僅售出474套，總面積6,。5萬(wàn)平方米,，與3月份相比均下降了44。3%,。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套,，總面積5萬(wàn)平方米左右,。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高
雖然今年年初開(kāi)始,，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策,，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì),。
自年開(kāi)始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,，房?jī)r(jià)在,、、年分別同比上漲20,。5%,、30%和42%。目前,，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米,，同比上升47%。
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重,，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。中央和市的政策主要透過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化狀況,，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)光;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方,，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整,。3月16日,，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū),，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5,。31%提高到6,。12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整,。國(guó)稅總局,、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定20xx年6月1日后,，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅,，同時(shí)規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的,，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整,。20xx年市確立了“以居住為主,、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則,。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整,。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn),，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè),。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng),。20xx年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看,，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響,，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資,、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí),，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)必須程度的“緩剎車”效應(yīng),。
但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素,，到達(dá)抑制投機(jī)行為,、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的,，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。透過(guò)調(diào)整房貸利率,、稅收政策,，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量,，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量,。同時(shí)，透過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng),，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的狀況發(fā)生,。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。透過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量,，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾,。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格,。思考到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn),、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng),，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高,，但期房限轉(zhuǎn),、稅收調(diào)整,、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定,。
總的來(lái)說(shuō),，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低,，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇,，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段,，走向日趨成熟,。為持續(xù)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1,、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作
及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢(shì),，建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房,、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前個(gè)性要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作,。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作,，將出讓土地面積,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積,、竣工面積,、銷售面積、空置房面積及空置率,，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)狀況和原因等列入分析資料,。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警推薦,。
2,、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展?fàn)顩r,，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題,。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán),，同時(shí),，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng),、規(guī)劃,、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān),，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金,，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為,，要依法嚴(yán)厲打擊。
3,、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃,，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間，以到達(dá)透過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果,。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，透過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化,，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃,。
4,、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工,、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工,、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求,。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè),，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度,。我區(qū)要以此為契機(jī)，用心引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能,，提高住宅質(zhì)量,。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際,，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi),，推動(dòng)主體需求的合理化。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告篇二
目前xx新城區(qū)規(guī)劃面積33平方公里,，人口35—50萬(wàn)。行政中心搬過(guò)去后,，加上高教園區(qū),、高檔住宅區(qū),，一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣,、提升城市形象,，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應(yīng),。以新城區(qū)為中心,，中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成,。隨著東湖花園,、華泰劍橋、金灣華庭,、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤陸續(xù)交付,，還將有不少樓盤先后開(kāi)盤，伴之xx中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善,，xx中心區(qū)即將成為xx的又一個(gè)居住中心,。
xx新城區(qū)其定位為xx未來(lái)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心,。該區(qū)域規(guī)劃總面積35平方公里,，近期計(jì)劃開(kāi)發(fā)12平方公里，其中工業(yè)區(qū)5平方公里,，規(guī)劃總?cè)丝诩s12萬(wàn)人,。xx新城區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃年限一直到20xx年，屆時(shí)計(jì)劃容納20萬(wàn)人口,；同時(shí)根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略,，到20xx年xx新城區(qū)將成為一個(gè)現(xiàn)代化、生態(tài)型,、園林式的國(guó)內(nèi)一流中等城市,，充分發(fā)揮其xx城市副中心的優(yōu)勢(shì)，分擔(dān)xx主城區(qū)的城市功能,，減輕中心城區(qū)的城市負(fù)荷,。
xx新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元，完成了寧南北路,、天童南北路,、嵩江路、錢湖北路,、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路,。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸,，為休閑文化商業(yè)景觀軸,，今后將建設(shè)高檔酒店,、單身公寓、藝術(shù)展覽館,、酒吧區(qū),、中西式餐飲區(qū)、演藝中心,、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等,。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置，辦公樓,、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區(qū)將落戶其間,。在兩軸的交會(huì)處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區(qū)塊,，是大型的城市公園,。
根據(jù)規(guī)劃，xx新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”,，即鄞州新城區(qū)的中心,，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū),，在空間景觀上也是視覺(jué)中心,，它的特殊性將通過(guò)控制建筑高度,、建筑風(fēng)貌及城市肌理,、景觀介質(zhì)變化和視覺(jué)走廊設(shè)計(jì)體現(xiàn)；“兩軸”,，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸,；“三環(huán)”，即通過(guò)整合現(xiàn)狀河流綠化,，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán),；“四廊”，即利用現(xiàn)有4條主要河流,，形成寬約100米的空間通廊,；“三十六點(diǎn)”，即在綠環(huán),、綠廊相交點(diǎn),、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點(diǎn)，布置城市公園,。
由xx華泰股份公司開(kāi)發(fā),，北靠四明路，東臨錢湖北路,，建筑面積30余萬(wàn)平米,。分多層,、復(fù)式多層、高層,、聯(lián)體別墅和單體別墅,，以120——130㎡的三房?jī)蓮d為主。內(nèi)設(shè)高級(jí)會(huì)所,、學(xué)校,、超市、美容美發(fā)室等,。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車站,，交通比較便捷。
由寧興房產(chǎn)開(kāi)發(fā),，位于錢湖北路以西,，四明中路以北，總建筑面積約11萬(wàn)平米,。由4幢小高層,、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成,，共700多戶,，開(kāi)盤價(jià)4000元/㎡左右，目前二手價(jià)6200元/㎡左右,。步行五分鐘可到達(dá)公交站點(diǎn),。
由xx光大置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與華裕路口,，總建筑面積6萬(wàn)平米,。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成,。小區(qū)內(nèi)有噴泉,，活動(dòng)室，健身房等,，需步行10——15分鐘方可到達(dá)公交車站,。
由雅戈?duì)栔脴I(yè)開(kāi)發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口,，建筑面積70萬(wàn)平米,。由多層、高層,、小高層和別墅組成,。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級(jí)會(huì)所、大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng),、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué),。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區(qū)十分鐘車程,，小區(qū)附近設(shè)有公交站點(diǎn),，是居住和休閑的首選地。
由雅戈?duì)栔脴I(yè)開(kāi)發(fā),，四明中路以北,，寧南路以東，總建筑面積26.6萬(wàn)平米,，共1900多戶,。由10幢高層、20幢小高層,、3幢多層,、4幢公寓和79套三層連排組成，將于20xx年6月份開(kāi)盤,。
由新都置業(yè)開(kāi)發(fā),，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬(wàn)平米,，由11幢小高層,、9幢高層組成，共650多戶住戶,。以100——120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主,。24小時(shí)熱水供應(yīng)，安保自動(dòng)化,，還設(shè)有可視樓宇對(duì)講機(jī)和閉路監(jiān)控系統(tǒng),。開(kāi)盤價(jià)4400元/㎡左右,。
由百隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā),，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面,，總建筑面積7萬(wàn)平米,。由8幢多層、4幢小高層,、3幢高層組成,，共828戶。預(yù)計(jì)開(kāi)盤價(jià)6200元/㎡左右,。
由xx旗濱集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā),，建筑面積8萬(wàn)平米，共700多戶,。由多層,、小高層,、高層和單身公寓組成。
從市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程和信息,，我們可以清晰的看到,，xx房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)商在參與打造xx新城區(qū)，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律,，穩(wěn)步有序的推進(jìn),，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個(gè)新的熱點(diǎn)，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀調(diào)控,，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟,，已建成的樓盤和未建成的樓盤,，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的春江花城,、東湖場(chǎng)馨園最具代表性，從營(yíng)銷的角度上講,，風(fēng)格不是主要形成競(jìng)爭(zhēng)的因素,，大量的百余平方普通住宅區(qū)，將吸引更多的購(gòu)房者,，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素,，以及周邊的配套設(shè)施，成為營(yíng)銷新的引爆點(diǎn),；從各個(gè)小區(qū)的布局來(lái)看,，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的，營(yíng)銷工作的主要重點(diǎn),，還是在于如何妙作聚集人氣,。總之,，未來(lái)xx新城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)走高,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告篇三
2006年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2005年快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定、快速,、健康發(fā)展的態(tài)勢(shì),，市場(chǎng)形勢(shì)良好，商品房市場(chǎng)表現(xiàn)活躍,，投資量,、施工面積、竣工面積,、銷售面積等指標(biāo)快速增長(zhǎng),，市場(chǎng)成交活躍，空置量持續(xù)減少。這一方面是因?yàn)?0xx年是國(guó)家現(xiàn)代化建設(shè)第三步戰(zhàn)略目標(biāo)的起步之年,，也是實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和十五計(jì)劃的開(kāi)局之年,，隨著國(guó)家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn),，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好,，居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，使西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)勢(shì)上升期,，尤其是商服房銷售的高速增長(zhǎng),，說(shuō)明了西部大開(kāi)發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對(duì)西部大開(kāi)發(fā)的信心和支持；20xx年來(lái)伴隨著國(guó)家金融政策的調(diào)控,，開(kāi)發(fā)商資金構(gòu)成情況也處于進(jìn)一步調(diào)整過(guò)程,。從資金來(lái)源上看：20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)中開(kāi)發(fā)商自有資金及預(yù)售資金比例進(jìn)一步擴(kuò)大。自有資金占總投資的40.78%,，較2004年該比例增加了4.36%,，實(shí)際投資額較上年增長(zhǎng)18.98%；借貸資金較上年該比例下降了6.43%,。 隨著國(guó)家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā),、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好,，居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng),，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)勢(shì)上升期，尤其是商品房銷售的高速增長(zhǎng),，說(shuō)明了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向良性循環(huán)的軌跡,；另一方面由于國(guó)家繼續(xù)重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策,，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境,，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年準(zhǔn)備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),，培育品牌,，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場(chǎng)管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間,，說(shuō)明了西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別成長(zhǎng)期,，邁進(jìn)成熟期,，走向規(guī)范,，使開(kāi)發(fā)商的投資行為趨于市場(chǎng)化，消費(fèi)者的購(gòu)房行為更加理性,，政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟(jì)性,。 未來(lái)西安的市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)成熟期的?d些特征將逐步涌現(xiàn),，不再出現(xiàn)大起大落的局面,，并保持一定的增長(zhǎng)速
20xx年以來(lái)，西安國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度,，上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)11．6,，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值343億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值18．6億元,，比去年同期增長(zhǎng)3．4％,，第二產(chǎn)業(yè)增加值149．5億元，同比增長(zhǎng)15．5％,，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值174．9億元,，比去年同期增長(zhǎng)9．3％。到6月底,，全市完成固定資產(chǎn)投資60．74億元,，同比增長(zhǎng)30．31％。城市居民人均可支配收人3371元,，比去年同期增長(zhǎng)8．3％,，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額734．52億元，比年初增長(zhǎng)8．69％,。
20xx年上半年,，西安市商品房完成投資10．20億萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng)20．73％,。分物業(yè)來(lái)看,，各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為：公寓別墅類為0．69％，商服房類為18．30％,，普通住宅類為61.64％,，辦公樓類為19.37％；比去年同期公寓別墅類下降86．04％,，商服房,、普通住宅、辦公樓類分別增長(zhǎng)117．67％,、1．06％和5.4倍,。
20xx年上半年西安市商品房施工面積94．04萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)44．84％,；商品房竣工面積73．37萬(wàn)平方米,，比去年同期增長(zhǎng)68．40％；商品房新開(kāi)工面積20．45萬(wàn)平方米,，比去年同期增長(zhǎng)25．54％,。
從物業(yè)來(lái)看,，公寓別墅類、商服房類,、普通住宅類和辦公樓類施工面積占商品房總施工面積的比例分別為：5．83％,、9．73％、70.64％,、13．81％,，比去年同期分別增長(zhǎng)31．05％、71．99％,、42．10％,、49．57％；
新開(kāi)工面積公寓別墅類,、商服房類,、普通住宅類和辦公樓類占商品房新開(kāi)工總面積的比例分別為：0．99％、24．73％,、59．46％,、14．82％，比去年同期分別增長(zhǎng)一94．17％,、195．12％,、39．81％、26．58％,。
從資金來(lái)源看,，上半年自有資金32244萬(wàn)元，占總投資額的31．61％,；借貸資金48o19萬(wàn)元,，占總投資額的47．07％；預(yù)售資金21743萬(wàn)元,，占總投資額的21．32％,。從所占比例與去年相比來(lái)看，自有資金所占比例上升明顯,，預(yù)售資金也增長(zhǎng)較快,，借貸資金所占比例呈下降趨勢(shì).
上半年，西安市商品房成交活躍,，市場(chǎng)銷售繼續(xù)保持去年以來(lái)的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),，銷售面積和銷售額比去年同期均有較大幅度的增長(zhǎng)。1-6月商品房累計(jì)銷售面積達(dá)90．37萬(wàn)平方米,，比去年同期增長(zhǎng)了52．98％,。其中售給個(gè)人的79．60萬(wàn)平方米，占商品房銷售總面積的88．08％,，個(gè)人購(gòu)房繼續(xù)呈上升趨勢(shì),，占商品房銷售的比例越來(lái)越高,。上半年商品房銷售額30．28億元,，比去年同期增長(zhǎng)82．94％,。
20xx年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會(huì)，為銷售旺季“推波助瀾”,。9月份的商品房成交量并沒(méi)有令人失望,，總共成交了670713平方米，是今年各月份銷售的最好成績(jī),，較上期上升了10.04%,較去年同期增長(zhǎng)78.53%,。普通住宅依舊獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，占到總銷售量的88.7%,，較8月份所占份額上升了7.5%,；商品用房較上期呈下降態(tài)勢(shì),，商品用房占到總銷售量的7.8%，較上期下跌7.7%,；寫字樓占成交面積的2.9%，較上期上浮0.9%,；別墅有小量交易，占總成交量的0.2%。
從市場(chǎng)銷售情況來(lái)看,，西安商品房銷售從20xx年以來(lái)的持續(xù)快速增長(zhǎng),，加之其它相關(guān)指標(biāo)也相應(yīng)地呈現(xiàn)較好的增長(zhǎng)趨勢(shì),，說(shuō)明了隨著住房制度改革和貨幣分房政策的實(shí)施,，住房的有效需求增多，一些潛在需求也浮出水面。如果西安住宅二級(jí)市場(chǎng)全面開(kāi)放，加快公房上市步伐,，使住宅的一,、二級(jí)市場(chǎng)能得到了較好的聯(lián)動(dòng),，將會(huì)為西安樓市創(chuàng)造越來(lái)越多的需求空間，商品房銷售的快速增長(zhǎng)也相應(yīng)地仍將會(huì)持續(xù)下去,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告篇四
從調(diào)查所涉及的范圍看,，城市居民以居住樓房為主。由于房改不斷深入,，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3％,，超過(guò)半數(shù)；18.2％向房管所租用房屋,；11.5％租住單位的房子,。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。
據(jù)調(diào)查,，五年內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)房的都市人占調(diào)查城市總體的21.9％,，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主，預(yù)購(gòu)面積在70-140平方米之間,。購(gòu)房資金將主要來(lái)源于家庭儲(chǔ)蓄,，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。
數(shù)據(jù)顯示,，調(diào)查總體中59.3％的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán),，住房面積在20-80平方米不等，多為2,、3或4口之家,，其中以居住面積在50-80平方米所占比例為最高，20-50平方米居住面積位居其次,。還有小部分家庭或個(gè)人從單位或私人處租房,。那么，是不是只有這一小部分的租房者才是房產(chǎn)預(yù)購(gòu)對(duì)象呢？調(diào)查結(jié)果顯示并不盡然,。調(diào)查顯示,，在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中，23.3％預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購(gòu)房,，20.1％預(yù)計(jì)明年購(gòu)房,，商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購(gòu)主導(dǎo)地位。
調(diào)查顯示,，無(wú)產(chǎn)權(quán)房家庭主要希望購(gòu)買80平方米以下的房子,，屬一期置業(yè)，為解決生活問(wèn)題,；而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購(gòu)買更大的房子,，屬二期置業(yè)，為改善生活質(zhì)量,。
有產(chǎn)權(quán)房家庭計(jì)劃5年內(nèi)購(gòu)房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于計(jì)劃1年或2年內(nèi)購(gòu)房的比例,，尤其是對(duì)大面積住房的購(gòu)買,。
另外,，在商品房預(yù)購(gòu)群體中，有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購(gòu)比例達(dá)55.6％,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他住房群體,，預(yù)購(gòu)面積以81-100平方米的需求為最高，達(dá)30.5％,；而在100-150平方米的預(yù)購(gòu)群體中,，擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購(gòu)比例高達(dá)62.3％，可見(jiàn)購(gòu)房在這個(gè)群體中的市場(chǎng)潛力非?？捎^,。但是，他們的購(gòu)買能力又怎樣呢,？
假設(shè)擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購(gòu)者為一總體,，調(diào)查顯示，其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高,，達(dá)16.5％,；6000元以上的高薪家庭比例最小。從總體家庭月收入狀況來(lái)看,，我們就不難理解他們對(duì)房子售價(jià)的期望值所在,。希望房?jī)r(jià)在1000-20xx元的比例最高，為30.4％,；500-1000元的占22.3％,；20xx-3000元的占21.6％；希望房?jī)r(jià)在6000元以上的不足1％。
以上數(shù)據(jù)顯示,，人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)使房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力,，但當(dāng)前樓市價(jià)格的居高不下與不斷增長(zhǎng)的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層。如果商家能順應(yīng)市場(chǎng),，對(duì)價(jià)格,、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調(diào)整，相信房地產(chǎn)的前景非常樂(lè)觀,。但值得注意的是,，在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購(gòu)者中，有69.1％希望使用
家庭存款來(lái)購(gòu)房,，31.4％希望政府貸款,，16.1％打算向銀行貸款?？磥?lái),，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念顯然不利于消費(fèi)的良性增長(zhǎng)。
數(shù)據(jù)顯示,，25-34歲的人占購(gòu)房人群的36％,，位居傍首，而35-44歲的人群比例為20.3％,，位居第二,。總體購(gòu)房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流,，半數(shù)以上為全職工作者,，重點(diǎn)分布于貿(mào)易、制造業(yè),、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域,，以制造業(yè)職工、中級(jí)技術(shù)人員,、商業(yè)／服務(wù)業(yè)職員／公司中級(jí)經(jīng)理居多,。
目前，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主,，購(gòu)房計(jì)劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房,，分別占預(yù)購(gòu)比例的42.7％和39.2％；預(yù)購(gòu)面積在70-150平方米不等,，以80-100平方米的需求量最高,。而主要房屋預(yù)購(gòu)者的家庭月收入在2500-4000元間。另外,，調(diào)查發(fā)現(xiàn),，收入越高越傾向于購(gòu)買商品房。可以說(shuō),，他們將是未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的一支生力軍,。
房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大，但房?jī)r(jià)與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類似,。
從居民對(duì)房?jī)r(jià)的期望值曲線上來(lái)看,，期望值與市場(chǎng)價(jià)差距甚遠(yuǎn)。目前國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)（指居民家庭花費(fèi)在食品和日常家庭用品上的費(fèi)用占家庭總收入的比例）還比較高,，這更加大了工薪階層購(gòu)房的難度,。另外，中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念是量入為出,，還不習(xí)慣去花將來(lái)的錢,，加之銀行貸款手續(xù)目前還
稍嫌繁雜，擔(dān)保條件較苛刻,，還款制度不夠完善,，更阻礙了人們消費(fèi)觀念的盡快更新。從總體購(gòu)房人群中預(yù)購(gòu)房屋的資金來(lái)源上看,，希望使用家庭存款的占68.6％,，希望政府貸款的占31.1％，希望銀行貸款的占15.5％,，希望向親戚朋友借的占12.2％,。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助,，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款，可見(jiàn),，銀行貸款制度亟待完善,，以幫助人們改變固有消費(fèi)觀念，刺激消費(fèi)增長(zhǎng),，達(dá)到商家與消費(fèi)者雙贏的效果,。
目前，從預(yù)購(gòu)房者的人群結(jié)構(gòu)來(lái)看,，商業(yè),、服務(wù)業(yè)一般職工占預(yù)購(gòu)總體的11.5％，居第二位,，而這其中60.1％的預(yù)購(gòu)者介于21-35歲之間,；制造業(yè)職工占預(yù)購(gòu)總體的12.8％，居首位,，這其中46.5％的預(yù)購(gòu)者介于21-35歲之間,；而中級(jí)公司經(jīng)理介于21-35歲的預(yù)購(gòu)比例也超過(guò)了60％。由此可見(jiàn)，市場(chǎng)的重心在年輕一族,。這一組人群中,，63.6％為已婚，其中介于21-35歲的占43.7％,，介于36-45歲的占30.4％,；34.7％的獨(dú)身，其中66.1％介于21-35歲之間,，僅有1.4％介于36-45歲之間,。從預(yù)購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)特征及婚姻狀況看,，已婚的中,、初級(jí)工作者構(gòu)成預(yù)購(gòu)主體，而年輕的單身族也是這一購(gòu)房群體中不可或缺的一個(gè)重要部分,。
應(yīng)該說(shuō)21-45歲之間的人群對(duì)購(gòu)房最有興趣,，他們希望的房屋類型仍然是經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，面積介于50-140平方米之間,，愿望花3000-4000元／平方米購(gòu)房的也占有一定的比例,。
調(diào)查還顯示，消費(fèi)者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn),，比如：環(huán)保問(wèn)題,、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境,、教育投入,、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費(fèi)者購(gòu)房的決策,。
目前環(huán)保已成為一種全球化的概念,，購(gòu)房者對(duì)居住地的環(huán)境要求日益提高。認(rèn)為城市環(huán)境污染太嚴(yán)重的占調(diào)查總體的60.9％,，看來(lái),，爭(zhēng)取“綠色”生存環(huán)境已成為大多數(shù)都市人的夢(mèng)想。相比較而言,，郊區(qū)的物業(yè)價(jià)格比市區(qū)要便宜很多,，“綠色”程度也大大好于市區(qū)，且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好,，城市則因?yàn)榻煌ňW(wǎng)絡(luò)的不夠完善,、私家車普及率偏低、交通過(guò)分擁擠等,，造成許多居民渴望以低廉價(jià)格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無(wú)法實(shí)現(xiàn),。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告篇五
關(guān)注民生,，讓百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，是黨委,、政府的中心工作之一,，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因,，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展,，按照20xx年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響,，向榆陽(yáng),、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改,、房產(chǎn),、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察,。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng),，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開(kāi)座談會(huì)，就視察路線,、房產(chǎn)企業(yè)的確定,、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見(jiàn)。視察結(jié)束后,，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)專題座談會(huì),，認(rèn)真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議。現(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：
近年來(lái),，隨著住房制度改革的不斷深化,，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系,，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題,，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善,。
20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬(wàn)㎡,，完成銷售面積136.8萬(wàn)㎡,，空置面積74.0萬(wàn)㎡，空置率為35.2%,，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬(wàn)㎡,，銷售27.2萬(wàn)㎡,。
20xx年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡,，20xx年漲至2300元/㎡,，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡,，20xx年1-10月份,，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡,。盡管20xx年下半年以來(lái)成交量下降明顯,，但房?jī)r(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格,、心理預(yù)期等諸多因素的影響,。20xx年特別是二、三季度以來(lái),，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈,，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈,，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng),。
經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。20xx年-20xx年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬(wàn)㎡,，其中20xx年完成22萬(wàn)㎡;20xx年完成18.1萬(wàn)㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45萬(wàn)㎡,，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶,。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬(wàn)㎡,，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡,，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額,。
廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面,，榆,、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬(wàn)㎡(1540套),，總投資1.17億元,，其中榆陽(yáng)區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開(kāi)工4.25萬(wàn)㎡、850套,。
1,、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快,。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚,，撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主,，一些經(jīng)營(yíng)思路,、開(kāi)發(fā)模式,、營(yíng)銷策略、管理經(jīng)驗(yàn),、廣告宣傳,、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期,，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段,。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下,，在某些大樓盤開(kāi)盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房?jī)r(jià)起伏較大(見(jiàn)圖2),，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善,。金融危機(jī)以來(lái)，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響,，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬(wàn)㎡,，空置率約為63%，交易量大幅下降,，開(kāi)發(fā)量明顯下滑,。20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬(wàn)㎡，交易額17.9億元,，交易面積較上年下降近40%,，開(kāi)發(fā)量下降10%，到20xx年第一季度,，更是跌到了低谷,，下降了63.1%。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%,，到了第二,、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長(zhǎng)了54.8%,、56.3%,，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購(gòu)房需求在今年上半年集中釋放;二是市政策效果顯現(xiàn),。上半年為防范通貨緊縮,，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì),，國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購(gòu)房積極性,。同時(shí),，相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)熱情,，進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí),，銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一,。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元,，居全省第二,，較年初增加206億元，較年初增加137億元,，增長(zhǎng)29.35%,，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于20xx年全年的181.75%,，增幅分別高于全國(guó),、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末,，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元,，較年初新增4億元，其中,，6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元,。金融機(jī)構(gòu)為積極配合
2、區(qū)域發(fā)展不平衡,，南北差異較大,。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性,。目前我市僅有榆,、神、府,、定,、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場(chǎng),，綏,、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段,。同時(shí),，房?jī)r(jià)也存在較大差異。如作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬(wàn)㎡,，房?jī)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jī)r(jià)達(dá)到5400元以上,，南部縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致,。
3,、投資型購(gòu)房減少,，消費(fèi)者趨于理性。20xx年以來(lái),，受諸多因素的影響,，特別是房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目,，助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲,。但從20xx年第三季度以來(lái)，受金融危機(jī)影響,，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷,，投資型購(gòu)房客戶明顯減少，一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望,。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安,、北京等周邊的一線、二線城市購(gòu)房,。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性,，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少,，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范,，走向成熟。
4,、土地價(jià)格大幅上升,，土地開(kāi)發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和先決條件,。榆林城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從20xx年起實(shí)施,，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道,，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛,，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度,，土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高,。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高,，開(kāi)發(fā)成本大幅上升(見(jiàn)表4)：
20xx年以前,，榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬(wàn)元,，而20xx—20xx每畝均價(jià)為207.4萬(wàn)元，20xx年畝均價(jià)94.1萬(wàn)元,，基本與20xx年以前持平,，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查，20xx年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng),，現(xiàn)在建和銷售的商品房,，是以前的儲(chǔ)備土地。20xx年金融危機(jī)以來(lái),，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購(gòu)地，他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度,、持續(xù)時(shí)間,、宏觀調(diào)控政策變化、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷,，土地購(gòu)買熱情不高,，對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂(lè)觀，導(dǎo)致土地需求銳減,，土地價(jià)格明顯回落,。同時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)用上漲，土地開(kāi)發(fā)成本大幅提高,。榆林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)用,，從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì)，從高速增長(zhǎng)到大幅回落,。20xx年至20xx年,，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，土地購(gòu)置費(fèi)用快速增長(zhǎng),，增速達(dá)到1.7倍;之后受市場(chǎng)影響,，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購(gòu)置費(fèi)用有較大幅度下降,，同比下降41%,。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來(lái)的平均銷售價(jià)格(現(xiàn)價(jià))，從20xx年的20xx元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡,，上漲了344元/㎡,，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來(lái)看,，土地嚴(yán)控,、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開(kāi)發(fā)商造成一定的壓力,?？傮w來(lái)講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新,、以小換大,，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，20xx年股市持續(xù)低迷,，存款利率較低,，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素,。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來(lái)的土地儲(chǔ)備和“招(標(biāo)),、拍(賣),、掛(牌)”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度,，增大了土地獲取價(jià)格,，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大,、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響,，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善,，也增加了商品房建設(shè)成本,，促漲了房?jī)r(jià)。土地開(kāi)發(fā)投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備,，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入,，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過(guò)程。從20xx年—20xx年,，每平方米土地開(kāi)發(fā)成本由263元上升到794元,，增加了531元。
5,、房地產(chǎn)資金來(lái)源借貸比重增加,，自籌資金比重減少。20xx年榆林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的本年度資金來(lái)源中,，國(guó)內(nèi)貸款占到17%,，到20xx年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%,。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下,，我市房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn),。20xx年國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到48%,，企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源分別占到27%、25%
企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來(lái)源下降,，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài),，人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間,，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。
面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響,，市委,、市政府審時(shí)度勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì),，制定了有針對(duì)性的政策和措施,，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭,，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定,、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施,，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開(kāi)始,，榆林的房地產(chǎn)受國(guó)家調(diào)控政策的推動(dòng),，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加,，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來(lái),，對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
1,、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn),。廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái),，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期,，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從19到20xx年,，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%,，高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。年到20xx年,，扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%,。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率,，1998年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%,。
2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn),。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn),。20xx年以來(lái)房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%,，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見(jiàn)底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下,，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力,，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見(jiàn)表7)：
4、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的'貢獻(xiàn),。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),，凈增加1976萬(wàn)元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍,。20xx年房地產(chǎn)稅收7116萬(wàn)元,，較上年同期減少2742萬(wàn)元。20xx年1—10月份,，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫(kù)9877萬(wàn)元,，較去年同期6024萬(wàn)元增長(zhǎng)的63.96%。20xx年1—10月份,，房地產(chǎn)稅收總額6256萬(wàn)元,，較去年5349萬(wàn)元同比增長(zhǎng)16.96%。
此外,，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng),、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。
從表8可以看出,，20xx年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%,，房地產(chǎn)稅收對(duì)全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，20xx年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%,，所占比例略有下降,。但實(shí)際上，與同期相比,，凈增加了198萬(wàn)元,，仍處于上升趨勢(shì)。進(jìn)入20xx年,，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響,，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬(wàn)元，占稅收總收入的1.18%,，較上年同期減少2742萬(wàn)元,，所占份額下降了1.35個(gè)百分點(diǎn)，下滑幅度較大,。20xx年1—10月份,，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)16.96%,，占稅收總收入的1.21%,。
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)?、政策配套性?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要,、政策作用符合市場(chǎng)改革方向,。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)的迅猛發(fā)展，對(duì)于推動(dòng)榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用,。
為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作：
1,、政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管,。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé),，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義,。
一是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止房?jī)r(jià)的大起大落,。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上,，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上,，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致,，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展,。要通過(guò)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來(lái)平衡房?jī)r(jià)，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過(guò)程中,，既要把握規(guī)劃建設(shè)時(shí)機(jī),，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房?jī)r(jià)作用;又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求,，使他們“住有所居”,，享受社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要尊重市場(chǎng)規(guī)律,，不宜過(guò)分?jǐn)U大保障范圍,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響，破壞市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律,。同時(shí)要對(duì)低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研,，摸清底子，科學(xué)合理供給,，引導(dǎo)房?jī)r(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內(nèi),。
二是定時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確,、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠道,，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委,、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對(duì)榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查研究,，通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析,，科學(xué)掌握購(gòu)房需求信息，對(duì)購(gòu)房的數(shù)量,、戶型,、面積、位置,、價(jià)格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期發(fā)布,，防止盲目建設(shè)，減少社會(huì)資源的浪費(fèi),，有效解決供需矛盾,，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺(tái),。
三是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管,。目前，全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)129個(gè),，其中具有二級(jí)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)12個(gè),，三級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)31個(gè)，四級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)73個(gè),，暫定資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)13個(gè),，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊,、魚龍混雜,。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力,。因此,，政府要重點(diǎn)支持一些誠(chéng)信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng),、技術(shù)水平高,、市場(chǎng)認(rèn)可度高、經(jīng)營(yíng)效益好的房地產(chǎn)企業(yè),，通過(guò)資源整合,、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng),，培養(yǎng)造就幾個(gè)全省、全國(guó)的品牌房地產(chǎn)企業(yè),，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用,。同時(shí)對(duì)那些經(jīng)營(yíng)管理差,、技術(shù)水平低、有名無(wú)實(shí)且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差的小企業(yè),，逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn),、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢(shì),，另辟生存發(fā)展空間,。
四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地,、違法建筑行為,。“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑,，違反土地管理法律,、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn),。在國(guó)家未出臺(tái)“小產(chǎn)權(quán)房”處理有關(guān)政策之前,，對(duì)已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案，對(duì)正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅(jiān)決予以糾正和取締,，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)秩序,。
2、加強(qiáng)土地管理,，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡,。國(guó)土資源部今年上半年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國(guó)有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，選取了東部、中部,、西部不同的類型,，620個(gè)案例中，銷售房?jī)r(jià)最高的為45000元/㎡,，最低為1130元/㎡,，地價(jià)占房?jī)r(jià)最低例為5.3%，最高為58.6%,。620個(gè)案例地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為23.2%,，356個(gè)項(xiàng)目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%,。土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中占有重要比例,。因此，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管,，確保土地供需平衡,，以抑制房?jī)r(jià)不合理上漲,。一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng),，提高土地統(tǒng)征,、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土地二級(jí),、三級(jí)市場(chǎng),。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地,，促使存量土地加快開(kāi)發(fā)挖掘閑置土地的潛力,。對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi),，閑置滿兩年以上的土地要無(wú)償收回,，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場(chǎng),，加大對(duì)劃撥用地的監(jiān)管力度,。對(duì)因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等,，對(duì)原劃撥進(jìn)行開(kāi)發(fā)的,，必須按原土地用途開(kāi)發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地的，必須由政府收購(gòu)儲(chǔ)備,，進(jìn)行招拍掛出讓;對(duì)以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的,，必須嚴(yán)肅查除，堅(jiān)決制止此類問(wèn)題的發(fā)生,。三是在土地交易過(guò)程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策,，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計(jì)劃,。根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)供地,，從而穩(wěn)定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款,，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻,，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過(guò)熱。六是信息要透明,、公開(kāi),。政府要及時(shí)公開(kāi)土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息,、政府儲(chǔ)備土地信息,、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)情況等信息,。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理,。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批,，對(duì)評(píng)估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作,。降低社會(huì)的心理預(yù)期,，通過(guò)金融、稅收等手段,，有效抑制投資需求和超前需求,。
3、開(kāi)發(fā)理念要不斷提高,，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,。首先開(kāi)發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對(duì)滯后性,，使其暫時(shí)無(wú)法與同類發(fā)達(dá)城市的開(kāi)發(fā)理念直接接軌,。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬(wàn)多美元，超過(guò)北京,、上海,，創(chuàng)造了中國(guó)的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動(dòng)外,，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)也功不可沒(méi),。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多,，遠(yuǎn)高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重,。未來(lái)要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展,，讓先進(jìn)的開(kāi)發(fā)城市理念進(jìn)入榆林,，帶動(dòng)榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須順應(yīng)未來(lái)發(fā)展的總趨勢(shì),，走整體性,、規(guī)模化發(fā)展之路,。其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能,，否則必然導(dǎo)致開(kāi)發(fā)水平參差不齊,。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展,，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競(jìng)爭(zhēng)力和營(yíng)銷能力上,。隨著房市的日益成熟,，消費(fèi)者也是日益理性化,，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn),，決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長(zhǎng)遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開(kāi)發(fā)商。所以，要想獲得消費(fèi)者的青睞，必須重視品牌在營(yíng)銷中的重要性。隨著市民對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)要求的提高,，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，對(duì)地段,、交通,、規(guī)模、配套、價(jià)格、環(huán)境,、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮,。另一方面也要完善今后服務(wù)意識(shí)，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費(fèi)者為中心”轉(zhuǎn)變,，進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位,，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前,、售中,、售后各個(gè)階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量,，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新,。
4、公開(kāi)稅費(fèi)項(xiàng)目,，規(guī)范稅費(fèi)征管行為,。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金,、稅費(fèi)三項(xiàng)合計(jì)流向政府的收入占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總支出的59.42%,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費(fèi)共50余項(xiàng):
其中一些項(xiàng)目的收取比例彈性較大,，這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機(jī)會(huì),，增大了腐敗的可能性，同時(shí)也減少了財(cái)政收入,，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān),，損害了政府形象。因此,，政府要組成清查組,，對(duì)所有稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行一次清理整頓，對(duì)國(guó)家,、省上明令規(guī)定繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目予以保留;對(duì)一些地方性或與國(guó)家法律,、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締,，廢除一些不合理的收費(fèi)項(xiàng)目,，減免一些收費(fèi)項(xiàng)目,，以減輕開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動(dòng)力,。
5,、加強(qiáng)城市配套建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入,，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè),，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用,，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對(duì)追求生活品質(zhì)的要求逐步提高,，消費(fèi)者對(duì)于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來(lái)越高,。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對(duì)住房配套問(wèn)題給序了相當(dāng)大的關(guān)注,，買房的同時(shí)更加注重了對(duì)生活品質(zhì)的追求,。榆林開(kāi)發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點(diǎn)之一，近年來(lái)發(fā)展日新月異,，但諸如中小學(xué),、蔬菜市場(chǎng)、金融等配套設(shè)施未能及時(shí)跟進(jìn),，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性,。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對(duì)榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響,。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購(gòu)房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉,。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量,，提高生活品質(zhì),。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入,，讓他們共享改革開(kāi)放和榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果,，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。
6,、進(jìn)一步放活二手房交易市場(chǎng),。目前，我市的二手房交易市場(chǎng)還處于初級(jí)階段,，規(guī)章制度,、人員配備、交易場(chǎng)所等還不健全,，交易量小,，且很不規(guī)范,，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開(kāi)二手房交易市場(chǎng)的活躍和繁榮,。因此,，要加強(qiáng)二手房交易市場(chǎng)的建立、工作機(jī)構(gòu)的設(shè)立和人員的配備,，建立健全完善的規(guī)章制度,。同時(shí)要減免部分稅費(fèi)，以吸引廣大居民加入到這一市場(chǎng)上來(lái),，不斷完善和繁榮這一市場(chǎng),，以推動(dòng)榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
總之,，我們要通過(guò)不懈的努力,，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)Α⒄吣繕?biāo)準(zhǔn),、政策力度大,、政策配套完善、政策落實(shí)到位,。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng),，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)模化,、集約化,、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn),。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告篇六
“只要去做,，你就能得到?！焙芏喾康禺a(chǎn)項(xiàng)目都遵循了這條熟悉的好萊塢式格言,。但在磚石和砂漿的現(xiàn)實(shí)世界里，所有經(jīng)濟(jì)上獲得成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都與其市場(chǎng)潛力密不可分,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可為房地產(chǎn)各項(xiàng)活動(dòng)提供決策和實(shí)施的依據(jù),，不科學(xué)的市場(chǎng)分析將導(dǎo)致不切實(shí)際的市場(chǎng)預(yù)期及錯(cuò)誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn),。本文從實(shí)用的角度,，探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內(nèi)容體系，歸納總結(jié)出服務(wù)于房地產(chǎn)投資決策,、項(xiàng)目融資,、房地產(chǎn)征券投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程,、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理等活動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告的特點(diǎn),，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析缺乏有效性的原因進(jìn)行分析,，并提出了提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告有效性的途徑。
1,、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)上的不同要求,，可分為以下三個(gè)層次的分析，每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎(chǔ)之上,，它們之間有邏輯聯(lián)系,。
區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：
是市場(chǎng)研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟(jì)，對(duì)總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專業(yè)市場(chǎng)總供需情況的綜合分析,。它側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析,、區(qū)位分析、市場(chǎng)概況分析等內(nèi)容,。
專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：
是對(duì)市場(chǎng)研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)（住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或?qū)I(yè)子市場(chǎng)的供需分析,，是在前一層次分析的基礎(chǔ)上,，對(duì)特定子市場(chǎng)的供需情況進(jìn)行單獨(dú)的估計(jì)和預(yù)測(cè)。它側(cè)重于專業(yè)市場(chǎng)供求分析內(nèi)容,。
項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：
是在前兩個(gè)層次的基礎(chǔ)上,，對(duì)特定地點(diǎn)特定項(xiàng)目作競(jìng)爭(zhēng)能力分析，預(yù)測(cè)一定價(jià)格和特征下的銷售率及市場(chǎng)占有率情況,，對(duì)項(xiàng)目的租金及售價(jià),、吸納量及吸納量計(jì)劃進(jìn)行預(yù)測(cè)。它側(cè)重于項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析等內(nèi)容,。
2,、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容較為復(fù)雜與多樣，將它歸納為六項(xiàng)主要內(nèi)容,。各類房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于要求的側(cè)重點(diǎn)不一樣,。所包含的內(nèi)容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項(xiàng),。
地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析：
是研究地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,，它包含￠ù地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢(shì)分析；￠,？地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析,。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可采用計(jì)劃部門等機(jī)構(gòu)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的研究結(jié)果，而不必對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況作完全分析,。但需要根據(jù)分析時(shí)的實(shí)情作調(diào)整,，以反映最新信息，當(dāng)然,，如沒(méi)能找到公共機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)信息,，也需作一些獨(dú)立預(yù)測(cè),。
區(qū)位分析：
是某地點(diǎn)的最佳用途分析，它是進(jìn)行投資決策時(shí)的主要分析內(nèi)容,。它要對(duì)項(xiàng)目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進(jìn)行比較,，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)；在有兩個(gè)或兩個(gè)以上的可選用途時(shí),，就要對(duì)每一種可能的用途進(jìn)行分析比較,。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場(chǎng)分析的全部?jī)?nèi)容,。
市場(chǎng)概況分析：
它包含￠ù對(duì)地區(qū)房地產(chǎn)各類市場(chǎng)總的未來(lái)趨勢(shì)分析,；￠ú把項(xiàng)目及其所在的專業(yè)市場(chǎng)放在整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)中，考察它們的地位和狀況,，分析人口,、公共政策、經(jīng)濟(jì),、法律是否支持該項(xiàng)目,。￠,？找出影響計(jì)劃項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問(wèn)題,，明確下一步分析的方向和側(cè)重點(diǎn)。
專業(yè)市場(chǎng)供求分析：
它包含￠ù根據(jù)潛在需求的來(lái)源地及競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地,，確定市場(chǎng)研究區(qū)域,；￠ú細(xì)分市場(chǎng)，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分及消費(fèi)者細(xì)分,。找出某一消費(fèi)群體所對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場(chǎng),；￠？分析各子市場(chǎng)的供需關(guān)系,，求出各子市場(chǎng)的供需缺口,；￠ü將供需缺口最大的子市場(chǎng)確定為目標(biāo)子市場(chǎng)，具體求出目標(biāo)子市場(chǎng)供求缺口量（即未滿足的需求量）,。
項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析：
它包含：￠ù分析目標(biāo)物業(yè)的法律,、經(jīng)濟(jì)、地點(diǎn),、及地點(diǎn)的可達(dá)性等特征,；￠ú根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)物業(yè),；￠,？進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)評(píng)價(jià)，確定目標(biāo)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，預(yù)測(cè)一定價(jià)格和特征下項(xiàng)目的銷售率及市場(chǎng)占有率（市場(chǎng)份額）,。這里面還包含要得出三個(gè)分析的側(cè)重點(diǎn),，即營(yíng)銷建議、售價(jià)和租金預(yù)測(cè),、預(yù)測(cè)吸納量及吸納量計(jì)劃,。當(dāng)然，每個(gè)市場(chǎng)分析不一定都包含所有的側(cè)重點(diǎn),。其中營(yíng)銷建議是研究銷售較好的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及戶型,，進(jìn)行目標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品功能定位，并找出目標(biāo)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),，提出強(qiáng)化其優(yōu)勢(shì),、弱化劣勢(shì)的措施，并指出它的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源,。售價(jià)和租金預(yù)測(cè)是通過(guò)對(duì)比分析,，總結(jié)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目歷史上的出售率、出租率及租金,、售價(jià)情況來(lái)預(yù)測(cè),。吸納量計(jì)劃是指研究地區(qū)、價(jià)格和市場(chǎng)份額間的關(guān)系,，將項(xiàng)目所在子市場(chǎng)中未滿足的需求,。按照市場(chǎng)占有率進(jìn)行分配,。預(yù)測(cè)項(xiàng)目的吸納量及吸納量計(jì)劃。
敏感性分析：
測(cè)定關(guān)鍵參數(shù)的敬感性,。確定分析結(jié)果適用的范圍,，反映市場(chǎng)分析面對(duì)的不確定定性,。即測(cè)定關(guān)鍵參數(shù)變動(dòng)范圍，對(duì)分析中的關(guān)鍵假設(shè),，測(cè)定它閃在確保項(xiàng)目滿足投資目標(biāo)要求的情況下,，允許變動(dòng)的范圍。
在實(shí)際應(yīng)用中,，某一使用者或部門可能會(huì)遇到所有物業(yè)類型的市場(chǎng)分析問(wèn)題,。如投資決策部門、金融機(jī)構(gòu),、房地產(chǎn)證券公司,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、政府農(nóng)場(chǎng)宏觀管理部門等,，他們由于各自不同的目的需要,，對(duì)市場(chǎng)分析報(bào)告的側(cè)重點(diǎn)和深度也有差別。
1,、投資決策中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的目標(biāo)是開(kāi)發(fā)或投資滿足目標(biāo)收益要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，決策中最重要的問(wèn)題是投資地點(diǎn)的選擇和投資機(jī)會(huì)的把握,，它要做的是項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。其中,，置業(yè)投資決策要確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)能力,，分析市場(chǎng)前景及項(xiàng)目租金預(yù)測(cè)。開(kāi)發(fā)投資決策要決定市場(chǎng)需求和尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì),，選擇正確的位置,、合適的開(kāi)發(fā)時(shí)間，以保證項(xiàng)目汗發(fā)完成后有良好的市場(chǎng)需求,。
2,、項(xiàng)目融資中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
房地嚴(yán)項(xiàng)目融資中要時(shí)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，以預(yù)測(cè)項(xiàng)目的銷售收入,，作為衡量貸款還款的主要來(lái)源,。在融資過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商需要房地產(chǎn)市場(chǎng)分析作為項(xiàng)目可行性分析的一個(gè)重要都分提供申請(qǐng)貸款的理由,。金融機(jī)構(gòu)借助房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的結(jié)果來(lái)評(píng)估項(xiàng)目的投資潛力,，確保貸款和投資有一個(gè)好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)能國(guó),，作為貸款項(xiàng)目選擇的重要依據(jù),。
3、房地產(chǎn)證券化中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
在房地產(chǎn)證券化過(guò)程中,，房地產(chǎn)形場(chǎng)分析的目的,、是幫助評(píng)估師合理確定抵押物的價(jià)值，幫助證券商進(jìn)行市場(chǎng)定性,、確定抵押物組合,、為房地產(chǎn)證券定價(jià)等，為投資者提供抵押對(duì)象的完備信息,，反映抵押對(duì)象的質(zhì)量及市場(chǎng)預(yù)期回報(bào),。作為投資者選擇證券類則的依據(jù)；為政府擔(dān)保方及評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)的市場(chǎng)前景分析,，價(jià)為分析證券實(shí)際價(jià)值的參考,，并為進(jìn)行證券結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù)?？傊?，為證券化服務(wù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析目的較復(fù)雜，它根本的側(cè)重點(diǎn)在于關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)前景及項(xiàng)目物業(yè)的收益或回報(bào)率,。
4,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商要根據(jù)市場(chǎng)的需要確定方向，設(shè)計(jì)或修訂投資策略,，指導(dǎo)選定位置,，進(jìn)行產(chǎn)品計(jì)劃、設(shè)計(jì),、品質(zhì),、定價(jià)、調(diào)整,，獲取規(guī)劃許可和政府支持,，獲取金融機(jī)構(gòu)貸款的支持，制定合理的營(yíng)銷策略促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功,。如為其提供項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)可按納的售價(jià)和租金水平,；根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行亮點(diǎn)的挖掘，據(jù)此制定營(yíng)銷策略,；另外,，市場(chǎng)分析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)狀況的把握程度，增強(qiáng)了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力,，實(shí)時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略,。
5、市場(chǎng)宏觀管理中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理要把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化規(guī)律,，以合理制定有關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策,；把握房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)情況及政策、法律環(huán)境,，及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況,，了解整個(gè)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)，以指導(dǎo)土地規(guī)劃及利用,，合理控制土地開(kāi)發(fā)與土地供給的數(shù)量與結(jié)構(gòu),；了解房地產(chǎn)專業(yè)物業(yè)供需情況,，為房地產(chǎn)合理結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù),；房地產(chǎn)宏觀管理部門還要確定什么樣的項(xiàng)目類型能獲得公眾的贊同，了解計(jì)劃開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周圍公眾的態(tài)度,，以確保新的開(kāi)發(fā)適合社區(qū)的需要,，滿足公眾的需要。
研究以上各類活動(dòng)的特點(diǎn),，得出各類房地產(chǎn)活動(dòng)所需市場(chǎng)分析的層次及內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)如表所示,。
1、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的原因
通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的系統(tǒng)研究,，本文認(rèn)為影響市場(chǎng)分析有效性的原因有：第一,，分析師對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析要點(diǎn)的把握程度。只有根據(jù)分析目的把握住市場(chǎng)分析的關(guān)鍵所在，才能使分析切中要點(diǎn),，達(dá)到一定深度,，不因分析內(nèi)容過(guò)多而遮掩了主體的分析；第二,，分析過(guò)程中邏輯關(guān)系是否合理,。第三，市場(chǎng)分析所選用的分析方法是否恰當(dāng),；第四,，市場(chǎng)分析的數(shù)據(jù)是否充分、可靠,。在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中,，如有以上原因的一個(gè)或幾個(gè)情況發(fā)生，都會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)分析結(jié)論的不合理和缺乏有效性,。
2,、提高房地戶市場(chǎng)分析有效性的途徑
總體上來(lái)說(shuō)，要提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告的有效性或可信度,，首先就要明確各類房地產(chǎn)活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的要求,，明確市場(chǎng)分析的工作重點(diǎn)，有針對(duì)性地分析,。同時(shí),，要求在分析過(guò)程中，采用合適的市場(chǎng)分析方法,，論證有力,、結(jié)論明確。具體的要求是：系統(tǒng)完整,、邏輯清晰合理,；報(bào)告中采用的數(shù)據(jù)有針對(duì)性，有兩個(gè)以上數(shù)據(jù)來(lái)源的比較,；需求參數(shù)確定合理,，對(duì)關(guān)鍵需求參數(shù)的變動(dòng)趨勢(shì)有獨(dú)到的研究分析，而不是簡(jiǎn)單采用了不變的參數(shù)來(lái)求算,；預(yù)測(cè)需求時(shí)測(cè)定了細(xì)分市場(chǎng)的分段需求,；分析中要分析子市場(chǎng)分段中有競(jìng)爭(zhēng)的供給，而不是籠統(tǒng)地分析已建和在建項(xiàng)目的供給,；市場(chǎng)占有率,、吸納量計(jì)劃的確定過(guò)程合理且有邏輯性；市場(chǎng)分析結(jié)論明確,，結(jié)論適用的范圍界定清楚,，能充分反映市場(chǎng)分析結(jié)論所面對(duì)的不確定性,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，是房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查者最主要的一種統(tǒng)計(jì)分析方法,，這也是考察房地產(chǎn)市場(chǎng)的最根本的依據(jù),，是房產(chǎn)走向的導(dǎo)航標(biāo)！
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告篇七
近些年來(lái),，整個(gè)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)取得飛速發(fā)展,，也產(chǎn)生了深刻的變化。市場(chǎng)需求旺盛,，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量和需求量每年均以2位數(shù)速度增長(zhǎng),，產(chǎn)品品質(zhì)有了很大提高，消費(fèi)者購(gòu)買行為更趨理性,。
在政策方面,，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)過(guò)熱，國(guó)家紛紛出臺(tái)宏觀調(diào)控政策,，房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻大大提高了,。房地產(chǎn)大洗牌時(shí)代馬上就要到來(lái)。
一些主要房地產(chǎn)企業(yè),，紛紛提出戰(zhàn)略問(wèn)題,，提出關(guān)注市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)需求問(wèn)題，提出市場(chǎng)細(xì)分和定位問(wèn)題,。主要目的是希望通過(guò)調(diào)整思路,，尋求企業(yè)長(zhǎng)期生存發(fā)展之道。而政府作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的服務(wù)者和引導(dǎo)者或是政策的制定者,，更需要了解真實(shí)的市場(chǎng)情況和一線資料,。而這一切，都離不開(kāi)對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握和對(duì)客戶的深入研究,。
1,、站在全省的角度，在省域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的層面,，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做一個(gè)全局性調(diào)查,，對(duì)政府宏觀政策的制定提供數(shù)據(jù)參考，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供建議和良性誘導(dǎo),，對(duì)城市居民居住狀況和居住滿意度做到了解,。（宏觀層面）
2,、調(diào)查包括鄭州市（以后會(huì)涉及河南省各個(gè)地市）高,、中、低三個(gè)層次的購(gòu)房者和需求者,，全面把握居民需求和動(dòng)態(tài),，涉及范圍廣,，具有較強(qiáng)社會(huì)意義。（全民層面）
3,、了解河南主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶最新動(dòng)態(tài),，預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展方向，提出市場(chǎng)機(jī)會(huì),，為企業(yè)戰(zhàn)略和展品定位提供指導(dǎo)性意見(jiàn),；區(qū)分不同層次人員的需求狀況，了解不同房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)地位和物業(yè)情況,，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況做到了解,，對(duì)居民的購(gòu)房需求指數(shù)做到了解。（企業(yè)和客戶層面）
1,、首次提供鄭州市主要房地產(chǎn)企業(yè)客戶需求整體數(shù)據(jù)分析,；
2、提供不同公司客戶需求對(duì)比分析,；
3,、提供本公司不同社區(qū)客戶需求對(duì)比分析；
4,、提供鄭州市不同區(qū)位客戶需求對(duì)比分析,；
5、提供不同類型客戶需求對(duì)比分析,；
6,、行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)展望未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)；
7,、行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)分析未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì),。
（一） 基本內(nèi)容
1、客戶基本特征
2,、客戶居住現(xiàn)狀
3,、居住滿意度
4、品牌影響度
5,、客戶購(gòu)房需求
6,、生活習(xí)慣及居住價(jià)值觀
7、對(duì)未來(lái)客戶住房需求展望
8,、對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析
（二） 擴(kuò)展內(nèi)容一：市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查
1,、容量及發(fā)展?jié)摿Γ?/p>
2、行業(yè)營(yíng)銷特點(diǎn)及競(jìng)爭(zhēng)狀況,；
3,、周邊環(huán)境對(duì)該行業(yè)發(fā)展的影響；
4,、當(dāng)前市場(chǎng)主要項(xiàng)目種類,、品牌及銷售狀況,；
5、該行業(yè)各產(chǎn)品的經(jīng)銷網(wǎng)絡(luò)狀態(tài),；
（三） 擴(kuò)展內(nèi)容二：消費(fèi)者調(diào)查
1,、消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)目的購(gòu)買形態(tài)（購(gòu)買過(guò)什么品牌、購(gòu)買地點(diǎn),、選購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)等）與消費(fèi)心理（必須品,、偏愛(ài)、經(jīng)濟(jì),、便利,、時(shí)尚等）；
2,、消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)上存在的主流品牌的了解程度（包括名稱,、特點(diǎn)、價(jià)格等）,；
3,、消費(fèi)者對(duì)品牌的意識(shí)、對(duì)本品牌及競(jìng)爭(zhēng)品牌的觀念及品牌忠誠(chéng)度,；
4,、消費(fèi)者平均月開(kāi)支及消費(fèi)比例的統(tǒng)計(jì)；
5,、消費(fèi)者理想的居住描述,。
（四） 擴(kuò)展內(nèi)容三：競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查
1、主要競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品與品牌優(yōu),、劣勢(shì),；
2、主要競(jìng)爭(zhēng)者的營(yíng)銷方式與營(yíng)銷策略,；
3,、主要競(jìng)爭(zhēng)者市場(chǎng)概況;
4、本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)者的營(yíng)銷狀態(tài),；
（一） 市區(qū)居民
居民對(duì)住宅市場(chǎng)信心,； 購(gòu)房意向；
對(duì)目標(biāo)地塊認(rèn)知和吸引力評(píng)價(jià),；
對(duì)目標(biāo)地塊發(fā)展信心和前景的評(píng)價(jià),。
（二） 有購(gòu)買意向的潛在客戶
目前居住狀況；
購(gòu)房目的原因以及購(gòu)房時(shí)考慮的主要因素,；
目標(biāo)客戶群體屬性特征,；
對(duì)價(jià)格、面積,、戶型,、小區(qū)樓盤建筑、綠化,、景觀等需求情況,；
對(duì)醫(yī)院、學(xué)校,、購(gòu)物場(chǎng)所等配套設(shè)施的需求情況,；
媒體消費(fèi)特征；
對(duì)目標(biāo)地塊優(yōu)劣勢(shì)評(píng)價(jià),。
（三） 目前已經(jīng)購(gòu)買或者入住中高檔小區(qū)的現(xiàn)實(shí)客戶
目前居住狀況,；
目前居住滿意和不滿意之處評(píng)價(jià)；
目標(biāo)客戶群體屬性特征,；
對(duì)目標(biāo)地塊優(yōu)劣勢(shì)評(píng)價(jià),；
購(gòu)房過(guò)程中看房歷史及評(píng)價(jià)；
（四） 高新區(qū)和市區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤,；
競(jìng)爭(zhēng)樓盤銷售情況,；
目標(biāo)客戶特征；
樓盤賣點(diǎn),、宣傳攻勢(shì),；
樓盤戶型面積配套等基本特征；
競(jìng)爭(zhēng)樓盤的優(yōu)勢(shì)和不足之處,；
（一） 規(guī)定
1,、儀表端正、大方,。
2,、舉止談吐得體，態(tài)度親切,、熱情,。
3、具有認(rèn)真負(fù)責(zé),、積極的工作精神及職業(yè)熱情,。
4、訪員要具有把握談話氣氛的能力,。
5,、訪員要經(jīng)過(guò)專門的市場(chǎng)調(diào)查培訓(xùn)，專業(yè)素質(zhì)好,。
（二） 培訓(xùn)
培訓(xùn)必須以實(shí)效為導(dǎo)向,，本次調(diào)查其人員的培訓(xùn)決定采用舉辦培訓(xùn)班、集中講授的方法,，針對(duì)本次活動(dòng)聘請(qǐng)有豐富經(jīng)驗(yàn)的調(diào)查人員面授調(diào)查技巧,、經(jīng)驗(yàn),。并對(duì)他們進(jìn)行思想道德方面的教育，使之充分認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)調(diào)查的重要意義,，培養(yǎng)他們強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感,，端正其工作態(tài)度、作風(fēng),，激發(fā)他們對(duì)調(diào)查工作的積極性,。
根據(jù)我們的調(diào)研方案，在湘潭大學(xué)及市區(qū)進(jìn)行本次調(diào)研需要的人員有三種：調(diào)研督導(dǎo),、調(diào)查人員,、復(fù)核員。具體配置如下：
調(diào)研督導(dǎo)：1名
調(diào)查人員： 20名 （其中15名對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查,、5名對(duì)經(jīng)銷商進(jìn)行深度訪談）
復(fù) 核 員：1—2名 可由督導(dǎo)兼職,，也可另外招聘
如有必要還將配備輔助督導(dǎo)（1名），協(xié)助進(jìn)行訪談,、收發(fā)和檢查問(wèn)卷與禮品,。問(wèn)卷的復(fù)核比例為全部問(wèn)卷數(shù)量的30%，全部采用電話復(fù)核方式,，復(fù)核時(shí)間為問(wèn)卷回收的24小時(shí)內(nèi),。
市區(qū)居民：cati計(jì)算機(jī)輔助電話調(diào)查xx個(gè) 潛在客戶：街頭隨機(jī)面訪xx個(gè) 現(xiàn)實(shí)客戶：入戶面訪xx個(gè) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤：神秘顧客xx個(gè)
本次調(diào)研大致來(lái)說(shuō)可分為準(zhǔn)備、實(shí)施和結(jié)果處理三個(gè)階段,。
1,、準(zhǔn)備階段：界定調(diào)研問(wèn)題、設(shè)計(jì)調(diào)研方案,、設(shè)計(jì)調(diào)研問(wèn)卷或調(diào)研提綱,。
2、實(shí)施階段：根據(jù)調(diào)研要求,，采用多種形式,，由調(diào)研人員廣泛地收集與調(diào)查活動(dòng)有關(guān)的信息。
3,、結(jié)果處理階段：將收集的信息進(jìn)行匯總,、歸納、整理和分析,，并將調(diào)研結(jié)果以書面的形式——調(diào)研報(bào)告表述出來(lái),。
在客戶確認(rèn)項(xiàng)目后，有計(jì)劃的安排調(diào)研工作的各項(xiàng)日程,，用以規(guī)范和保證調(diào)研工作的順利實(shí)施,。按調(diào)研的實(shí)施程序，可分七個(gè)小項(xiàng)來(lái)對(duì)時(shí)間進(jìn)行具體安排：
調(diào)研方案、問(wèn)卷的設(shè)計(jì)
…………
3個(gè)工作日 調(diào)研方案,、問(wèn)卷的修改,、確認(rèn)
…………
1個(gè)工作日 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段（人員培訓(xùn)、安排）
…………
1個(gè)工作日 實(shí)地訪問(wèn)階段
…………
4個(gè)工作日 數(shù)據(jù)預(yù)處理階段
…………
2個(gè)工作日 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析階段
…………
3個(gè)工作日 調(diào)研報(bào)告撰寫階段
…………
2個(gè)工作日 論證結(jié)段
…………
2個(gè)工作日
參與人員及崗位職責(zé)： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：待定
調(diào)查方案,、問(wèn)卷的設(shè)計(jì)：待定
調(diào)查方案,、問(wèn)卷的修改：待定
調(diào)查人員培訓(xùn)：待定
調(diào)查人員：待定
調(diào)查數(shù)據(jù)處理：待定
調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析：待定
調(diào)查報(bào)告撰寫：待定
論證人員：待定
調(diào)查計(jì)劃書撰寫：待定
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告篇八
xxx房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的同時(shí)，人們不得不冷靜下來(lái)思考一些問(wèn)題：這種發(fā)展是否是可持續(xù)的,？人口發(fā)展與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度是否適應(yīng),？城市文化和城市文明如何在城市建設(shè)中體現(xiàn),？市住建局會(huì)同相關(guān)部門對(duì)xxx市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了初步調(diào)查,。
（一）xxx市概況
（二）xxx市國(guó)民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)
居民生活水平不斷改善。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到1.3萬(wàn)元,，增長(zhǎng)8.5%,，農(nóng)村居民人均純收入6000元，增長(zhǎng)13%,。人均住房建筑面積24.8平方米,，比上年增加0.8平方米。
由上表分析可知,，xxx市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,近年發(fā)展速度加快,，20xx年起國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)在10%以上。
由上表分析可知,，xxx市城市建設(shè)加快,，一拖、新能源汽車等多個(gè)大項(xiàng)目落戶我市,，固定資產(chǎn)投資持續(xù)加大,。
由上表可知，xxx市城市人民生活水平持續(xù)穩(wěn)步提高,，收入不斷增長(zhǎng),，消費(fèi)能力增長(zhǎng)迅速。
（三）xxx市“十二五”期間城市建設(shè)主要目標(biāo)
“十二五”時(shí)期,，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)是：經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力顯著增強(qiáng),，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)，新型工業(yè)化進(jìn)程加快,，服務(wù)業(yè)明顯升級(jí),，城市環(huán)境優(yōu)美，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步,，人民生活水平顯著提高,，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，把我市建設(shè)成國(guó)家重要的裝備工業(yè)基地和綠色食品產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家生態(tài)園林城市,、全國(guó)聞名的生態(tài)旅游勝地和國(guó)家歷史文化名城,。
--經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)。在優(yōu)化結(jié)構(gòu),、提高效益,、降低能耗、保護(hù)環(huán)境的基礎(chǔ)上,，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展,。到20xx年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1660億元,，年均增長(zhǎng)15%以上,。
--結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快。堅(jiān)持提升第一產(chǎn)業(yè),、做強(qiáng)第二產(chǎn)業(yè),、做大第三產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí),。到20xx年,，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)達(dá)到15.5：45.5：39。
--城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展,。主體功能區(qū)格局初步形成,，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，新農(nóng)村建設(shè)成效顯著,，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展,，城鎮(zhèn)化率達(dá)到47%。
--可持續(xù)發(fā)展能力增強(qiáng),。森林覆蓋率達(dá)到12%,，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到40.5%，晉升為國(guó)家園林城市,。
--人民生活水平提高,。社會(huì)保障體系進(jìn)一步健全，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量普遍提高,，居住,、交通、教育,、文化,、衛(wèi)生和環(huán)境條件有較大改善。 （四）我市重點(diǎn)區(qū)域未來(lái)規(guī)劃和建設(shè)
1,、進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域新中心城市功能,，增強(qiáng)城市輻射能力。
2、新區(qū)建設(shè)與舊區(qū)改造同步實(shí)施,，建設(shè)現(xiàn)代化城市,。
3、舊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境不斷完善,。
4,、城市道路、廣場(chǎng),、對(duì)外交通等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善,，為新世紀(jì)城市建設(shè)快速發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。
5,、圍繞城市水系加快濱水地區(qū)建設(shè),，形成濱水綠化系統(tǒng)，初步形成生態(tài)市,、園林城,，城市骨架,。
（一）20xx年及近年xxx市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況
國(guó)十一條“,，從而一系列的調(diào)控政策的緊密出臺(tái)，從調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和抑制商品房?jī)r(jià)格兩個(gè)方面調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng),。這一年,，我市認(rèn)真落實(shí)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，有針對(duì)性地解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中的突出問(wèn)題,，堅(jiān)持以穩(wěn)定（住房?jī)r(jià)格,、投資、消費(fèi)心理）為前提,，以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)為主線,，以改善中低收入家庭住房條件為重點(diǎn)，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展為目標(biāo),，把各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策落到實(shí)處,。由于措施得力，20xx年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了”住房供求總量基本平衡,、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理,、住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定、市民購(gòu)房心態(tài)日趨理性,，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與我市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展基本適應(yīng),，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較協(xié)調(diào)“的預(yù)期目標(biāo)，從快速增長(zhǎng)期進(jìn)入到理性和平穩(wěn)發(fā)展期,。
1,、我市居民人均居住面積情況
由上表可知，中心城區(qū)人均居住面積不斷提高，平均每年增長(zhǎng)0.8平方米左右,，發(fā)展速度始終處于全省的平均水平,。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況
從圖中可見(jiàn),，20xx年以前,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直保持著較快的增長(zhǎng)幅度，直接促進(jìn)了近幾年我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,。在20xx年國(guó)家進(jìn)行一系列的調(diào)控措施后,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資略有減少，但通過(guò)召集開(kāi)發(fā)企業(yè)召開(kāi)市場(chǎng)形勢(shì)分析座談會(huì),，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)依然看好,。
3、商品房市場(chǎng)情況
----土地市場(chǎng)供應(yīng)情況 -----商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)情況
近年房地市場(chǎng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)情況
-----商品房銷售情況
商品住房購(gòu)買主體：我市商品住房的銷售主體以本市和外縣為主,，占全市去年商品住房銷售套數(shù)的85.1%以上,。外地人士購(gòu)買房屋僅占14.9%。購(gòu)房消費(fèi)者大多為剛性需求,，但也有部分為投資性和投機(jī)性購(gòu)房,，我們通過(guò)委托 （二）現(xiàn)階段我市居民房地產(chǎn)市場(chǎng)需求（問(wèn)卷調(diào)查形式）
我們協(xié)調(diào)市直機(jī)關(guān)工委和城調(diào)隊(duì)等相關(guān)部門，區(qū)分不同階層,，從家庭收入,、住房情況、戶型選擇,、環(huán)境要求等方面總結(jié)出20余個(gè)問(wèn)題進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查,，發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷7000份，回收有效問(wèn)卷6400份,，其中有意購(gòu)房問(wèn)卷2886份,，占45%，無(wú)意購(gòu)房問(wèn)卷3514份,，占55%,。
---家庭收入情況
----調(diào)查對(duì)象目前居住面積
從上圖可以看出，目前居住面積23平方米以下的占27.6％,，而人均居住面積在23平方米以上的占72.4％,，占絕大多數(shù)。
----購(gòu)房目的
解決住房問(wèn)題的占54%,，改善居住條件的占38%,，投資性購(gòu)房占8%。
上圖可以看出,，希望改善居住環(huán)境的購(gòu)房意向者占38%,，說(shuō)明消費(fèi)者已經(jīng)開(kāi)始認(rèn)識(shí)到在滿足基本居住的情況下,，需要更好的居住環(huán)境。投資客戶占到8%,，在當(dāng)前宏觀調(diào)控出臺(tái)系列政策后,，回歸到比較理性的狀況。
----購(gòu)買房屋的類型
----希望購(gòu)買房屋的面積
從上圖可以看出,，絕大多數(shù)消費(fèi)者考慮120㎡以下的中小戶型住宅（占86.4%）,。
----購(gòu)買房屋能承受的單價(jià)
3500以下的占65.3%，3500-4500占20.6%,，4500-5500占9.6%,，5500元以上的占4.5%。
能承受房屋單價(jià)在4500元/㎡以下的占86%,，占絕大部分,。
----擬購(gòu)買房屋區(qū)域
選擇中華路以北(a)的占8.8%，中華路以南民航路以北(b
從上圖可以看出,，我市大部分居民比較看好沿勞動(dòng)湖區(qū)域,，另外學(xué)區(qū)房和傳統(tǒng)意義上的市中心地帶還是主要選擇。
----理想的起居室（客廳）面積
----理想的臥室面積
----選擇房屋裝修
希望開(kāi)發(fā)商裝修好的占42.7%,，希望買了自己裝修的占57.3%,。
----采暖方式選擇
喜歡傳統(tǒng)熱水供熱的占45.9%，喜歡供熱計(jì)量式的占42.5%,，喜歡電采暖方式的占5.2%,，喜歡天然氣采暖方式的占6.4%,。
從上圖可看出,，選擇傳統(tǒng)供熱方式的占近一半，而熱計(jì)量方式正被廣大市民所接受,。
---土地政策：
3月10日,，國(guó)土資源部再次出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》,。該通知明確規(guī)定了開(kāi)發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成,、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開(kāi)發(fā)商將被”凍結(jié)“等19條內(nèi)容,。該《通
知》的出臺(tái)主要是落實(shí)”國(guó)11條“精神,，增強(qiáng)土地政策參與房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的針對(duì)性和靈活性，增加保障性為重點(diǎn)的住房建設(shè)用地有效供應(yīng),，提高土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率,，促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)有序運(yùn)行。
9月27日,，國(guó)土部,、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》,。《通知》明確,，企業(yè)違約開(kāi)發(fā)土地,、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競(jìng)買資格,。從此通知不難看出,，在未來(lái)土地競(jìng)買過(guò)程中，國(guó)土部門將采取更為嚴(yán)格的土地競(jìng)買資格審查,。
-----房地產(chǎn)政策：
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于20xx年4月13日發(fā)布實(shí)施《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》,。《通知》明確要求各地加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管,。今后,，未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu),、預(yù)訂,、排號(hào)、發(fā)放vip卡等方式向買受人收取或變相收取訂金,、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格,，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售,。房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管是政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的重要手段，對(duì)維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義,。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫,，我國(guó)部分城市出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為,。為此,，《通知》要求各地切實(shí)負(fù)起責(zé)任，加大查處力度,，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管,。
4月17日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》,?！锻ㄖ访鞔_，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高,、上漲過(guò)快,、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,，暫
停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款,；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款,。國(guó)務(wù)院下發(fā)此通知的目的就是為了進(jìn)一步落實(shí)各地區(qū)、各有關(guān)部門的責(zé)任,，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題。暫停第三套房貸的主要目的就是要加大對(duì)炒房的打擊力度,。號(hào)稱十年來(lái)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策以迅雷不及掩耳之勢(shì)襲向市場(chǎng),。
-----其他政策：
3月9日，財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購(gòu)買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》,。通知明確，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房,，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策,。從該通知的規(guī)定看，兩人或多人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房的,，這套房子,，對(duì)其中任何一位購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，都必須是唯一一套住房，否則就不能享受1%契稅稅率優(yōu)惠,。
9月29日,，三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》?！锻ㄖ芬?guī)定,，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人,、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅,。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房,，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅,。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅,。顯然，新的契稅規(guī)定已與相關(guān)部門的”二套房“認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)趨于一致,，即以家庭為單位核定是否是”二套房“,。
2,、經(jīng)濟(jì)因素
-----宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)：房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)有所波動(dòng),，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迅速作出反應(yīng),。如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲趨勢(shì),，但增幅會(huì)進(jìn)一步放緩,；如果宏觀經(jīng)濟(jì)增速回落,，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)入一定調(diào)整期。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響而波動(dòng),特別是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的分配,、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),、貨幣政策和財(cái)政政策都會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì),。
------地方經(jīng)濟(jì)因素：當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有重要的影響,，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)?/p>
況,儲(chǔ)蓄、消費(fèi),、投資水平,財(cái)政收支及金融狀況,利率,物價(jià)(特別是建筑材料價(jià)格),、建筑人工費(fèi),居民收入等,。而xxx市作為我國(guó)北部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的三線甚至四線城市,，一方面，受全球經(jīng)濟(jì)下滑沖擊較小,；另一方面，xxx市委,、市政府重新調(diào)整整體布局,，由原來(lái)向江西開(kāi)發(fā)調(diào)整向南部開(kāi)發(fā)，以南苑開(kāi)發(fā)區(qū)為主線,，圍繞著新火車站建設(shè),、勞動(dòng)湖南擴(kuò)改造。五個(gè)城中村開(kāi)發(fā)建設(shè)等,，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了空間,，也對(duì)購(gòu)房者支付能力提供了保證,。
3、社會(huì)因素
-----人口因素：房地產(chǎn)市場(chǎng)與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切,。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也就會(huì)上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也就會(huì)下落,。人口素質(zhì)，人們的文化教育水平,、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,。人類社會(huì)隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步,公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍,同時(shí)對(duì)居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對(duì)房地產(chǎn)的需求,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行情看好,。如果一個(gè)地區(qū)中居民的素質(zhì)低,、構(gòu)成復(fù)雜、社會(huì)秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區(qū)的房地產(chǎn)行情必然低落,。家庭人口規(guī)模,，這里所說(shuō)的家庭人口規(guī)模,是指全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù).家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數(shù)的變動(dòng),從而引起需用住房數(shù)量的變動(dòng),隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。
------城市化進(jìn)程：我市正處于城市化進(jìn)程加速階段,，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市,，對(duì)我市城市土地和房屋的需求增加，造成了城市土地和房屋有了相對(duì)的稀缺性,，商品房的剛性需求增加,，進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
------房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)投資者會(huì)利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化,以期從價(jià)差中獲利,。一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)3種情況;
(1)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲
(2)引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌
(3)起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用
我國(guó)個(gè)別城市房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的很大原因是在房地產(chǎn)投資方面存在著投資過(guò)熱的現(xiàn)象,。特別是在需求方面,不少購(gòu)房者購(gòu)買房屋為的是賺取投資收益,針對(duì)該情況,政府不僅應(yīng)在交易稅方面進(jìn)行規(guī)范,還應(yīng)該對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房資格進(jìn)行限制。
4,、其他
因素：
----消費(fèi)者心理因素：購(gòu)房者心理預(yù)期變化左右房?jī)r(jià)走勢(shì),。
心理預(yù)期是人們對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的綜合判斷，在其他條件不變的情況下將決定市場(chǎng)的走勢(shì),。我們認(rèn)為,，在今后一段時(shí)期，由于受各方面因素的影響,，人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不斷上升,，購(gòu)房意向仍然看好。在這種心理預(yù)期的驅(qū)動(dòng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大,，商品房?jī)r(jià)格將穩(wěn)中有升,，但增幅放緩，如果沒(méi)有大的外部環(huán)境的變化,，這種趨勢(shì)不會(huì)在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)。
---保障性住房的建設(shè)：棚戶區(qū)改造,、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房等保障性住房的大力實(shí)施,，旨在通過(guò)政府調(diào)控,，形成與市場(chǎng)需求相適應(yīng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，維持住房?jī)r(jià)格的基本穩(wěn)定,。大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè),，有利于推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，緩解解決困難家庭住房條件,，初步形成以廉租住房,、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架,。加強(qiáng)保障性住房建設(shè),，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關(guān)系,，政府的建設(shè)投資可回收和循環(huán)使用,。政府大規(guī)模投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，勢(shì)必使普通商品房市場(chǎng)的需求相對(duì)減少,，或等同于增加了市場(chǎng)供給,。政府加快公共租賃住房投資建設(shè)，也相當(dāng)于增加住房供給,，將相應(yīng)減少住房租賃市場(chǎng)的需求,，進(jìn)而對(duì)商品房市場(chǎng)，包括新建住房和二手房市場(chǎng)的需求產(chǎn)生影響,。保障性住房大量入市,，會(huì)拉低房地產(chǎn)價(jià)格。
我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將持續(xù)看好,，價(jià)格也將繼續(xù)穩(wěn)中有升,，但增幅會(huì)逐步放緩。
一是房屋建設(shè)成本增加推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲,。近年來(lái),，土地成本、拆遷費(fèi)用,、建安成本,、配套費(fèi)用、稅費(fèi)等都有較大增長(zhǎng),，對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了一定推動(dòng)作用,，特別是棚戶區(qū)改造以來(lái)，實(shí)施”拆一還一“的惠民政策,，低保戶,、無(wú)證房等優(yōu)惠政策，使拆遷費(fèi)用增加。二是由于近幾年我市采取了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量宏觀調(diào)控政策,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)處于供略小于求的局面,，這種賣方市場(chǎng)為主導(dǎo)的局面在一定程度上會(huì)推動(dòng)了房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)。三是消費(fèi)者對(duì)住房剛性需求的增加促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲,。如戶籍制度改革,、城市化進(jìn)程加快、婚房需求,、周邊縣市進(jìn)入市中心城區(qū)購(gòu)房的比例明顯增加.
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告篇九
目前新城區(qū)規(guī)劃面積33平方公里,，人口35—50萬(wàn)。行政中心搬過(guò)去后,，加上高教園區(qū),、高檔住宅區(qū)，一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形,。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣,、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放,、房多隆市的規(guī)模效應(yīng),。以新城區(qū)為中心，中心鎮(zhèn),、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成,。隨著東湖花園、華泰劍橋,、金灣華庭,、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤陸續(xù)交付，還將有不少樓盤先后開(kāi)盤,，伴之中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善,，中心區(qū)即將成為又一個(gè)居住中心。
新城區(qū)其定位為未來(lái)的政治,、經(jīng)濟(jì)和文化中心,。該區(qū)域規(guī)劃總面積35平方公里，近期計(jì)劃開(kāi)發(fā)12平方公里,，其中工業(yè)區(qū)5平方公里,，規(guī)劃總?cè)丝诩s12萬(wàn)人。新城區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃年限一直到20xx年,，屆時(shí)計(jì)劃容納20萬(wàn)人口,；同時(shí)根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略，到20xx年新城區(qū)將成為一個(gè)現(xiàn)代化,、生態(tài)型,、園林式的國(guó)內(nèi)一流中等城市,，充分發(fā)揮其xx城市副中心的優(yōu)勢(shì)，分擔(dān)主城區(qū)的城市功能,，減輕中心城區(qū)的城市負(fù)荷,。
新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元,，完成了寧南北路,、天童南北路、嵩江路,、錢湖北路,、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中,，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸,，為休閑文化商業(yè)景觀軸，今后將建設(shè)高檔酒店,、單身公寓,、藝術(shù)展覽館、酒吧區(qū),、中西式餐飲區(qū),、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等,。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置,，辦公樓、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區(qū)將落戶其間,。在兩軸的交會(huì)處,，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區(qū)塊，是大型的城市公園,。
根據(jù)規(guī)劃,，新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區(qū)的中心,，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域,，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū)，在空間景觀上也是視覺(jué)中心,，它的特殊性將通過(guò)控制建筑高度,、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀介質(zhì)變化和視覺(jué)走廊設(shè)計(jì)體現(xiàn),；“兩軸”,，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”,，即通過(guò)整合現(xiàn)狀河流綠化,，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán),；“四廊”，即利用現(xiàn)有4條主要河流,，形成寬約100米的空間通廊,；“三十六點(diǎn)”，即在綠環(huán),、綠廊相交點(diǎn),、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點(diǎn)，布置城市公園,。
1,、華泰劍橋：由華泰股份公司開(kāi)發(fā)，北靠四明路,，東臨錢湖北路,，建筑面積30余萬(wàn)平米。分多層,、復(fù)式多層,、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅,，以120——130㎡的三房?jī)蓮d為主,。內(nèi)設(shè)高級(jí)會(huì)所、學(xué)校,、超市,、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車站,，交通比較便捷,。
2、金灣華庭：由寧興房產(chǎn)開(kāi)發(fā),，位于錢湖北路以西,，四明中路以北，總建筑面積約11萬(wàn)平米,。由4幢小高層,、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成,，共700多戶,，開(kāi)盤價(jià)4000元/㎡左右，目前二手價(jià)6200元/㎡左右,。步行五分鐘可到達(dá)公交站點(diǎn),。
3、半島名?。河晒獯笾脴I(yè)開(kāi)發(fā),，位于天童北路與華裕路口,，總建筑面積6萬(wàn)平米。東面和北面是自然河,，由8幢多層和4幢小高層組成,。小區(qū)內(nèi)有噴泉，活動(dòng)室,，健身房等,，需步行10——15分鐘方可到達(dá)公交車站。
4,、東湖花園：由雅戈?duì)栔脴I(yè)開(kāi)發(fā),，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬(wàn)平米,。由多層、高層,、小高層和別墅組成,。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級(jí)會(huì)所,、大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng),、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程,，離市區(qū)十分鐘車程,，小區(qū)附近設(shè)有公交站點(diǎn)，是居住和休閑的首選地,。
1,、都市森林：由雅戈?duì)栔脴I(yè)開(kāi)發(fā)，四明中路以北,，寧南路以東,，總建筑面積26.6萬(wàn)平米，共1900多戶,。由10幢高層,、20幢小高層、3幢多層,、4幢公寓和79套三層連排組成,，將于20xx年6月份開(kāi)盤。
2,、新都美地：由新都置業(yè)開(kāi)發(fā),，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬(wàn)平米,，由11幢小高層,、9幢高層組成,，共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主,。24小時(shí)熱水供應(yīng),，安保自動(dòng)化，還設(shè)有可視樓宇對(duì)講機(jī)和閉路監(jiān)控系統(tǒng),。開(kāi)盤價(jià)4400元/㎡左右,。
3、小城花園：由百隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā),，位于天童北路,，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬(wàn)平米,。由8幢多層,、4幢小高層、3幢高層組成,，共828戶,。預(yù)計(jì)開(kāi)盤價(jià)6200元/㎡左右。
4,、四明春曉：由旗濱集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā),，建筑面積8萬(wàn)平米，共700多戶,。由多層,、小高層、高層和單身公寓組成,。
從市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程和信息,，我們可以清晰的看到，xx房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)商在參與打造新城區(qū),，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律,，穩(wěn)步有序的推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個(gè)新的熱點(diǎn),，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀調(diào)控,，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤,，主體風(fēng)格上是基本相一致的,，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的春江花城,、東湖場(chǎng)馨園最具代表性,，從營(yíng)銷的角度上講，風(fēng)格不是主要形成競(jìng)爭(zhēng)的因素,，大量的百余平方普通住宅區(qū),，將吸引更多的購(gòu)房者,，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設(shè)施,，成為營(yíng)銷新的引爆點(diǎn),；從各個(gè)小區(qū)的布局來(lái)看，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的,，營(yíng)銷工作的主要重點(diǎn),，還是在于如何妙作聚集人氣?？傊?，未來(lái)新城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)走高。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告篇十
瀘州市是四川南部一個(gè)中等規(guī)模的城市,，一個(gè)時(shí)期以來(lái),，瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中的地位和作用日益重要,。分析瀘州的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),，可以了解西部同類型城市房地產(chǎn)業(yè)的基本特點(diǎn)。
（一）城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善,，但仍有較大需求
據(jù)統(tǒng)計(jì)，20xx年,，全市城鎮(zhèn)人均居住面積10平方米,，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37．4％增加到了的65％,。但總的說(shuō)來(lái),，居民住房狀況與全國(guó)、全省相比還有巨大差距,。19,，全年仍有危房面積3.5萬(wàn)平方米，城鎮(zhèn)居民缺房戶6722戶,，城市現(xiàn)有平房住宅173.36萬(wàn)平方米,。據(jù)有關(guān)資料顯示，全市城鎮(zhèn)人均居住面積與全國(guó)相比低一倍左右,，與全省相比低l.4平方米?，F(xiàn)有城鎮(zhèn)居民現(xiàn)實(shí)和潛在需求巨大。
（二）住房制度改革全面推進(jìn),，住房社會(huì)化,、商品化的條件基本成熟
截止20xx年6月，全市公有住房272萬(wàn)平方米,，按房改政策已出售217.8萬(wàn)平方米,。批準(zhǔn)房改房上市2.48萬(wàn)平方米,。住房租售價(jià)格比進(jìn)一步協(xié)調(diào)，20xx年租金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了雙職工家庭收入的10.81％,，新房達(dá)到了14.4％,，均達(dá)到了國(guó)家和省政府提出的10－15％的要求。
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速平穩(wěn)增長(zhǎng),，商品住宅價(jià)格平穩(wěn)上升
20xx年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5.32億元,，為1992年的10．23倍，平均增長(zhǎng)率44.23％,，施工面積為167.7萬(wàn)平方米,，比92年增加2.86倍，年均增加35.7％,。92年至20xx年,，累計(jì)竣工面積為330.6萬(wàn)平方米（含拆遷安置用房），累計(jì)銷售237.81萬(wàn)平方米,，產(chǎn)銷保持平衡,。至20xx年7月，空置房為3.66萬(wàn)平方米,，且多為樓層,、環(huán)境、位置不佳的住房,。
92年以來(lái),，全市商品住宅價(jià)格基本保持平衡上升趨勢(shì)，沒(méi)有出現(xiàn)大幅波動(dòng),。目前普通商品住宅價(jià)格為800－1500元／平方米,，近十年間增幅為300－800元／平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100－300元／平方米,。
（四）土地供應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范,，招商引資工作獲得進(jìn)展
以往，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地多為開(kāi)發(fā)商自行分散征用,，或相互間轉(zhuǎn)讓獲得,。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級(jí)市場(chǎng)的決定,，加大了對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控力度,。為適應(yīng)實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的需要，加強(qiáng)了房地產(chǎn)招商引資工作,，已敲定數(shù)宗大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，并相繼實(shí)施，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化增添了外來(lái)因素。
（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)向不夠明確,，商品房開(kāi)發(fā)成本偏高
如過(guò)去對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)際上未壟斷,，土地與規(guī)劃銜接差，招投標(biāo)機(jī)制不健全,。在小區(qū)建設(shè),、有形市場(chǎng)建設(shè)等方面缺乏明確的規(guī)劃，到目前為止尚未建成一個(gè)10萬(wàn)平方米以上的小區(qū),，單個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模也較小,。這個(gè)問(wèn)題目前已引起市委、市政府的重視,，相繼出臺(tái)了有關(guān)政策,，加大了調(diào)控引導(dǎo)力度，逐步形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大環(huán)境,。
瀘州市商品房售價(jià)與相鄰地區(qū)相比并不高,，主要是售價(jià)與成本之間的相對(duì)利潤(rùn)空間小。主要原因一是政府,、行業(yè)部門應(yīng)投入的水,、電、氣,、綠化,、公共設(shè)施等配套打入成本；二是征地拆遷成本高,，與周邊中小城市相比綜地成本偏高,；三是土地市場(chǎng)的管理不夠嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商和有的單位炒買炒賣,，提高了用地成本。
（二）房地產(chǎn)融資規(guī)模小,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高
一是金融貸款資源利用差,。據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù)，全市金融機(jī)構(gòu)的存貸差為50億元左右,。銀行貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中所占比例為32．45％,。因無(wú)置業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，銀行未大面積向居民按揭貸款,。二是引進(jìn)外地投資少,，我市目前引進(jìn)的十余個(gè)外地投資項(xiàng)目，已投入資金不足3億元,。
主要是數(shù)量多,、規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng),、信譽(yù)差,，尚未形成集約化,、規(guī)模化經(jīng)營(yíng),。全市開(kāi)發(fā)企業(yè)86家,，市區(qū)72家，平均注冊(cè)資金僅有700余萬(wàn)元,，無(wú)一家一級(jí)資質(zhì)企業(yè),。企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中往往不注意自身形象品牌的樹(shù)立，產(chǎn)品品質(zhì),、經(jīng)營(yíng)信譽(yù)不高,，企業(yè)發(fā)展缺乏活力。
（三）房改相關(guān)環(huán)節(jié)不配套
一是房改房上市須原產(chǎn)權(quán)單位蓋章和房改部門審批,，一定程度上抑制了房改房上市和三級(jí)市場(chǎng)活躍,。二是住房公積金管理中心與房改辦公設(shè)，住房公積金管理,、使用與房改政策脫節(jié),，職工對(duì)自己的公積金歸集、使用,、審批不清楚,，不能及時(shí)用于購(gòu)置新房、維修補(bǔ)貼,，加上住房補(bǔ)貼未到位,，一定程度上削弱了個(gè)人買房支付能力。
市人口預(yù)計(jì)達(dá)到480萬(wàn)人,，其中非農(nóng)業(yè)人口將達(dá)到120萬(wàn)人,，比目前增加50萬(wàn)人左右，絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住,。未來(lái)中,，對(duì)住宅的理論需求量平均在80萬(wàn)平方米以上。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市民收入水平的提高,，實(shí)際購(gòu)買力將不斷增強(qiáng),，住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元,，人均住房消費(fèi)為709元,，人均居住面積為10平方米。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量,，是可以實(shí)現(xiàn)的,。
不同消費(fèi)群體對(duì)不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量。根據(jù)有關(guān)調(diào)查分析，高收入者對(duì)高檔住宅的需求,，中值收入者對(duì)中檔住宅的需求,，以及低收入者對(duì)普通經(jīng)濟(jì)適用房的需求，三者之間的比例關(guān)系大體分別為20％,，40％和40％,。
一要加大政策動(dòng)力，制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境,，提升房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位,，把它作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)培育。二要刺激,、搞活住房需求,，增強(qiáng)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)健康,、有序,、協(xié)調(diào)發(fā)展。三要選準(zhǔn)方向,，根據(jù)城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略,，集中力量重點(diǎn)突破。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ),、生產(chǎn)環(huán)節(jié),，因此，必須遵循有關(guān)原則,。一是住房消費(fèi)的社會(huì)化,、商品化。二是土地供應(yīng)的規(guī)范化三是住宅建設(shè)小區(qū)化,。四是市場(chǎng)建設(shè)體系化,，結(jié)合瀘州建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心城市的戰(zhàn)略，對(duì)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)做到統(tǒng)籌規(guī)劃,，合理布局,，圍繞產(chǎn)業(yè)特征進(jìn)行配置。
具體應(yīng)制定和實(shí)施以下政策：采取積極的金融信貸政策,，刺激住房消費(fèi)；新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃,，做到使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施有重點(diǎn),、有規(guī)劃；引導(dǎo)企業(yè)重組,，實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng),。逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、能力弱的狀況,；打破限制,、徹底放開(kāi)房改房上市。對(duì)已辦理完房產(chǎn)證,、土地證的住房,，除國(guó)家規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的外，都可上市交易,；發(fā)展和規(guī)范中介機(jī)構(gòu),，搞活流通；加強(qiáng)物業(yè)管理,。
結(jié)束語(yǔ)
通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和前景的分析我得出結(jié)論：瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(zhǎng)期,。瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅袌?chǎng)前景廣闊,，采取適當(dāng)?shù)恼叽胧?，抓住?dāng)前時(shí)機(jī)，對(duì)加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告篇十一
濰坊市位于山東半島中部，南依沂山,，北瀕渤海,扼山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉,，膠濟(jì)鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島,、煙臺(tái),，西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營(yíng),，南連臨沂,、日照，地理位置優(yōu)越,。濰坊市南北長(zhǎng)188 公里,，東西寬164公里，總面積15859平方公里,，其中市區(qū)面積1472平方公里,。市域地勢(shì)南高北低，南部是山區(qū)丘陵,，中部為平原,，北部是沿海灘涂。20xx年全市出生人口81648人,，合法生育率達(dá)97.7%,，人口自然增長(zhǎng)率4.00‰,，性別比104.3。據(jù)公安部門統(tǒng)計(jì),，全市20xx年末總?cè)丝?55.3萬(wàn)人,，其中非農(nóng)業(yè)人口328.3萬(wàn)人。經(jīng)濟(jì)實(shí)力居山東省第四位,。
濰坊市鐵路,、公路、機(jī)場(chǎng),、通信及城市供水,、供氣和商貿(mào)設(shè)施建設(shè)已取得重大進(jìn)展。公路通車?yán)锍踢_(dá)到14萬(wàn)公里,。全部開(kāi)通了程控電話和國(guó)內(nèi)外直撥電話,，電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到101萬(wàn)。市區(qū)供水普及率達(dá)100%,，居民生活燃料氣化率達(dá)90.03%,。
濰坊現(xiàn)轄奎文、濰城,、坊子,、寒亭4區(qū)，青州,、諸城,、安丘、昌邑,、壽光,、高密6市(縣級(jí))，臨朐,、昌樂(lè)2縣,，共有152 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，濰坊為地級(jí)市,，轄4區(qū)2縣代管6市,。市中心區(qū)人口68萬(wàn)。20xx年濰坊市生產(chǎn)總值(gdp)完成1720.88億元,，按可比價(jià)格比上年增長(zhǎng)16.5%;其中第一產(chǎn)業(yè)增加值211.81億元,，增長(zhǎng)0.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值1000.63億元，增長(zhǎng)20.6%,，其中工業(yè)增加值916.51億元,，增長(zhǎng)21.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值508.44億元，增長(zhǎng)16.1%,，一,、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)gdp增長(zhǎng)0.03,、11.74和4.73個(gè)百分點(diǎn),。按常住人口計(jì)算，人均gdp達(dá)到19677元(按現(xiàn)行匯率折算約2520美元),，比上年增長(zhǎng)16.2%,。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新進(jìn)展，工業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位更趨明顯,。一,、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由上年的13.69：56.86：29.45調(diào)整為12.31：58.15：29.54,。
20xx年人均gdp達(dá)到17279元(按現(xiàn)行匯率折算為2141美元),，20xx年人均gdp達(dá)到19677元(按現(xiàn)行匯率折算為2520美元)，比上年增長(zhǎng)16.2%,。
城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)明顯,。據(jù)抽樣調(diào)查，20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11846元,，比上年增長(zhǎng)14.8%,。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出8816.3元，增長(zhǎng)15.1%,。
中心城區(qū)總體布局 “一心,、一環(huán)、一軸,、一廊”
1) “一心”,，即月河路、北宮街,、北海路,、健康街所圍合的城市核心區(qū);
2) “一環(huán)”，即長(zhǎng)松路,、玄武街,、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán);
3) “一軸”,，即由北海路為主的交通,、發(fā)展軸。
4) “一廊”,，即由白浪河,、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道。
根據(jù)人口綜合預(yù)測(cè)法,，濰坊市中心城市的總?cè)丝跀?shù)20xx年將達(dá)到127萬(wàn)人,，20xx年將達(dá)到179萬(wàn)人;人口發(fā)展策略方面,，將實(shí)行“合理疏導(dǎo)，向心集聚;企業(yè)集中,，擴(kuò)大就業(yè);制度保障,，引流穩(wěn)流;安定老齡，提高素質(zhì)”的總體原則,。
近期(從目前到20xx年)全市g(shù)dp年均增速達(dá)到13%,，到20xx年gdp總量達(dá)到2400億元，全市三產(chǎn)比例為10：60：30;中心城市g(shù)dp年均增速實(shí)現(xiàn)16%,，到20xx年gdp總規(guī)模達(dá)到800億元,，占全市比重上升到33%，市區(qū)三產(chǎn)比例為9：58：33,。
遠(yuǎn)期全市g(shù)dp年均增速為9%,，到20xx年全市g(shù)dp達(dá)到5700億元，全市三產(chǎn)比例為7：61：32;中心城市g(shù)dp到遠(yuǎn)期年均增速為11%,，到20xx年中心城市g(shù)dp規(guī)模達(dá)到2300億元,，占全市比重為40%，市區(qū)三產(chǎn)結(jié)構(gòu)為5：55：40,。
根據(jù)《濰坊市土地利用總體規(guī)劃》,，20xx年全市安排的建設(shè)用地總規(guī)模為93.89km2(14.08萬(wàn)畝)，其中建設(shè)用地占用耕地47.6km2(7.14萬(wàn)畝),，說(shuō)明耕地是濰坊市建設(shè)用地重要的供給來(lái)源,。其中濰坊市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)城市用地增長(zhǎng)的特征十分明顯，濰坊市中心城區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值與城市用地之間呈現(xiàn)出較強(qiáng)的正線性關(guān)系,，此外,，城市新增功能對(duì)城市用地需求、人口增加帶來(lái)的城市用地需求也呈此狀況,。
規(guī)劃中明確了商業(yè)用地約1156ha,中心城居住用地采用“一帶四團(tuán)”布局,，居住用地人均28.1m2,占地面積50.6m2。工業(yè)用地?zé)岵』ㄈ~病5.1m2,占地面積45.2km2,。倉(cāng)儲(chǔ)用地人均9.6m2,，占地面積17.3km2。
小結(jié)：近兩年來(lái)濰坊市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化,，年均固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)近1/3,，其中房地產(chǎn)建設(shè)投資特別是住宅建設(shè)投資都在以50%以上的速率增長(zhǎng)，說(shuō)明濰坊房地產(chǎn)建設(shè)投資市場(chǎng)發(fā)展健康,。濰坊市位于山東交通核心地帶,，三面臨陸，北面靠海,，終年四季分明,，屬于中國(guó)比較適宜人類居住的城市之一,。
20xx年7月21號(hào)、22號(hào)
以圍繞濰城區(qū)為主,，奎文區(qū)為輔向其城區(qū)樓盤展開(kāi)調(diào)研,。
面積在50畝以上，建筑面積在10萬(wàn)平以上的樓盤等
了解濰坊市及擬投項(xiàng)目的周邊房地產(chǎn)投資環(huán)境
單就從房地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)說(shuō),，濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初級(jí)階段。很多產(chǎn)品還沒(méi)有在市場(chǎng)上出現(xiàn),，就目前市場(chǎng)上的產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)還不能從根本上解決市場(chǎng)需求,，產(chǎn)品升級(jí)還有一個(gè)過(guò)程。從建筑形態(tài)上來(lái)看,，簡(jiǎn)單
的復(fù)制,，借鑒的東西太多了。有個(gè)性,，有標(biāo)志性的建筑還是太少,。缺少自己的文化內(nèi)涵和自主創(chuàng)新。通過(guò)7月22號(hào)的調(diào)查,，發(fā)現(xiàn)濰坊市民不喜歡東西山墻的房屋,，不喜歡高層。喜歡格局方正和正南正北的房屋,。這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的產(chǎn)品守舊,，束縛了產(chǎn)品品質(zhì)的提高，單體建筑往往做成板式,，整個(gè)市場(chǎng)都是這種產(chǎn)品,，沒(méi)有錯(cuò)落感，形成不了好的視覺(jué)效果,，也不利于社區(qū)景觀的營(yíng)造,。當(dāng)然在實(shí)際操作過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商能自然的換位思考,，從使用者的角度考慮產(chǎn)品研發(fā)和交易的便利性,，充分尊重使用者的利益對(duì)濰坊房地產(chǎn)行業(yè)的成熟起到了很好的推動(dòng)作用。
通過(guò)簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì),，目前市區(qū)在售樓盤100多個(gè),，幾乎遍地開(kāi)花，但沒(méi)有精品,，同質(zhì)化,，同樣化相當(dāng)嚴(yán)重，所有樓盤幾乎都是一樣,，其價(jià)格也相差不大,，差價(jià)主要顯示在地段差別上,。目前市場(chǎng)上缺少兩極產(chǎn)品：1、最差,。低檔房,，不是說(shuō)品質(zhì)很差，而是價(jià)格要夠低,。要讓單位職工和農(nóng)民買得起,。2、最好,。當(dāng)然是說(shuō)品質(zhì),、配套、房型,、房?jī)r(jià)要質(zhì)優(yōu)價(jià)高,。地段倒不是主要問(wèn)題?？膮^(qū)有一個(gè)目前濰坊市場(chǎng)上比較高檔的樓盤,，叫玫瑰園。小高層和高層,，建筑面積12萬(wàn)平方米,。6層買到4200元每平方米。但是銷量一般,，主要是規(guī)模不大,，很多配套上不了。主推巴厘島風(fēng)格的景觀設(shè)計(jì),，在濰坊綠化作為樓盤賣點(diǎn),，不具有沖擊力度。在濰坊整個(gè)城市的綠化都是相當(dāng)不錯(cuò)的,，而且綠化比較容易做,，綠樹(shù)成蔭，芳草萋萋滿眼都是,。
任何行業(yè)的發(fā)展,，最根本是需求的存在。就目前濰坊住宅需求是剛性的,，有很大的量存在,。
潛在需求，目前城區(qū)現(xiàn)有居民108萬(wàn)人,，到20xx年,，由于城市化水平的提高，具有關(guān)部門分析，濰坊城區(qū)居民將增加到130萬(wàn)人,，這期間就有22萬(wàn)人需要解決住房問(wèn)題,，按人均30計(jì)算，就需要660萬(wàn)的住宅面積,。
現(xiàn)有居民改善住房需求,，假定只有10%的城市家庭，考慮改善住房條件,，其每個(gè)家庭只想增加20平米,，那么濰坊10%的城市家庭是30000戶，這個(gè)改善需求是60平米,。
隨著城市改造力度的加大濰坊城市房屋拆遷正處于快速發(fā)展階段,。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)舊城改造危房拆遷，城市房屋拆遷量將仍保持較大規(guī)模,，從而形成對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求。
總體來(lái)說(shuō)濰坊市房地產(chǎn)未來(lái)幾年的發(fā)展仍將是平穩(wěn)上升的,。
20xx年奎文,、濰城、高新中心區(qū),，住宅的均價(jià)已到3000元/平米,。最高的已到3500元/平米。從區(qū)域市場(chǎng)房?jī)r(jià)來(lái)看奎文區(qū)是房?jī)r(jià)領(lǐng)跑者,，濰城區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)要低一些,，但均價(jià)也到2800元/平米。給我的感覺(jué)是濰坊的房產(chǎn)是比較實(shí)在的,，蓋什么樣的就賣什么樣的,，沒(méi)有唬頭，缺少錦上添花的東西,，就像去農(nóng)民的菜園里買青菜一樣,，貨真價(jià)實(shí)當(dāng)然是沒(méi)有泡沫和水份，房?jī)r(jià)是合理的,。當(dāng)前濰坊市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是健康的,。今年及今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)，市區(qū)房?jī)r(jià)依然不會(huì)下降,，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的基本態(tài)勢(shì)仍然不會(huì)改變,。
據(jù)市房管局對(duì)市區(qū)89家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)今年以來(lái)的投資、開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷售等情況的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年,，市區(qū)共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資44.3億元，同比增長(zhǎng)44.6%，增幅比去年同期有所下降,。其中,，商品住房完成投資34.7億元，同比增長(zhǎng)34.6%;商品房施工面積為345.5萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)82.6 %,，其中，商品住房施工面積252.4萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)80.1%;商品房新開(kāi)工面積109.1萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)19.95%，其中,，新開(kāi)工住房95.95萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)26.06%;據(jù)統(tǒng)計(jì)，共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積161.73萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)61.7%;完成初始登記面積141.43萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)24.09%;完成商品房買賣面積59.67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.09%;多層80-100平方米,、高層100-120平方米的戶型已經(jīng)成為市場(chǎng)主流;商品房空置三年以上的面積僅為5.1萬(wàn)平方米,，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)一步健康理性。
預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間內(nèi),，如果國(guó)家從緊的金融政策和貨幣政策沒(méi)有大的變化,，隨著市場(chǎng)主體整合效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增幅會(huì)有回落,，但回落的幅度不會(huì)很大,。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，上半年,，市區(qū)新建商品房銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)2.2%,，比去年同期漲幅回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。
價(jià)格的上升,，是受內(nèi)因和外因兩種因素綜合作用的體現(xiàn),。內(nèi)因方面，主要是由于成本的增加,，必然導(dǎo)致價(jià)格上漲,。首先是土地成本的增加，土地招拍掛制度,，直接增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得土地的成本,。其次是建筑成本的增加，近年來(lái),，鋼材,、建材價(jià)格大幅上漲，人工成本較大提高，特別是今年以來(lái),，據(jù)估算,，鋼材價(jià)格上漲了約50-60%，混凝土價(jià)格上漲約30%,，水泥價(jià)格上漲約50%,，人工成本上漲了1-2倍，各種配套費(fèi)用也有了大的提高,。同時(shí),，新型建筑材料的運(yùn)用、小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造,、配套設(shè)施的完善等等也都會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲,。外因方面，是住房消費(fèi)的增長(zhǎng),。主要一是由于城鎮(zhèn)居民,、流動(dòng)人口增多，商品住房需求量不斷增大;二是城市建設(shè)力度加大,，因拆遷而購(gòu)房的居民較多;三是社會(huì)各類群體收入水平的提高,，購(gòu)買力增強(qiáng)。
各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示,，濰坊市房?jī)r(jià)盡管持續(xù)上升，但不會(huì)出現(xiàn)大起大落,，房?jī)r(jià)總體上是合理的,，不存在虛高或泡沫，今后一段時(shí)間內(nèi),，房?jī)r(jià)不會(huì)下降,，總體穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，但上升會(huì)放緩,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告篇十二
今年1-6月,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元,，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米,，銷售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái),，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1,、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭,，1-6月,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出,，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%,、15.2%,、84.5%、79.1%,、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速,。
2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì),，2-6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：
從商品房預(yù)售情況來(lái)看,，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套,，總面積50.6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%,。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,，4月份僅售出474套,，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%,。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套,，總面積5萬(wàn)平方米左右,。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高
雖然今年年初開(kāi)始,，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策,，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì),。
自年開(kāi)始,，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在分別同比上漲20.5%,、30%和42%,。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米,，同比上升47%,。
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重,，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況,，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng),。
——房貸利率調(diào)整。3月16日,，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策,，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,，并實(shí)行住房貸款下限管理,，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整,。國(guó)稅總局,、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定20xx年6月1日后,，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅,，同時(shí)規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的，按3%全額征收契稅,。
總的來(lái)說(shuō),，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇,，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段,，走向日趨成熟,。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn),。
1,、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作
及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢(shì),，建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格,，新建商品房,、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度,、年度分析預(yù)測(cè)工作,，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額,，新建商品房的開(kāi)工面積,、竣工面積、銷售面積,、空置房面積及空置率,，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng),，及時(shí)提出預(yù)警建議,。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況,，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題,、解決問(wèn)題,。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo),、拍賣和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán),，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地,、立項(xiàng),、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理,。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān),，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金,、項(xiàng)目資本金,，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊,。
3,、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間,，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控,，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化,，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況,，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃,。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工,、新增的城鎮(zhèn)職工,、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工,、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求,。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè),，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度,。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,，改善住宅供應(yīng),，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量,。同時(shí),，結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi),，推動(dòng)主體需求的合理化,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告篇十三
房地產(chǎn)營(yíng)銷與一般市場(chǎng)營(yíng)銷一樣，是個(gè)人和集體通過(guò)創(chuàng)造,，與其他的個(gè)人和集體交換產(chǎn)品和價(jià)值,，獲得所需物品的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程。其實(shí)質(zhì)是以消費(fèi)者對(duì)各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn),，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)有效地提供住宅,、辦公樓,、商業(yè)樓宇,、廠房等房地產(chǎn)商品和服務(wù)來(lái)滿足消費(fèi)者生產(chǎn)或生活，物質(zhì)或精神的需求,，并獲取利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),。近年來(lái),，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均把重點(diǎn)放在營(yíng)銷策劃上，市場(chǎng)的熱點(diǎn)也在營(yíng)銷策劃上,。營(yíng)銷策劃在很大程度上已被視為是項(xiàng)目致勝的關(guān)鍵,。在營(yíng)銷策劃開(kāi)展商由重視營(yíng)銷策劃、概念打造轉(zhuǎn)向重視前期研究和產(chǎn)品定位,，隨著廣大居民消費(fèi)傾向與消費(fèi)心理的變化,，樓盤的“賣點(diǎn)”也在逐年轉(zhuǎn)變。生態(tài)賣點(diǎn)逐步取代高科技賣點(diǎn),，成為樓盤賣點(diǎn)的主流,。“綠色”,、“生態(tài)”“人居”“健康”概念受到了空前的重視,。開(kāi)發(fā)周期逐步縮短，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快,，項(xiàng)目針對(duì)性更強(qiáng),。社會(huì)消費(fèi)心理的不穩(wěn)定以及發(fā)展商為突破市場(chǎng)重圍而刻意采取的“求新求變”，使市場(chǎng)上的產(chǎn)品出現(xiàn)“不斷升級(jí)”的現(xiàn)象,。居住趨向郊區(qū)化,，住房消費(fèi)平民化，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快,。在一些地方的房地產(chǎn)產(chǎn)品甚至已經(jīng)出現(xiàn)了 “住房如時(shí)裝,，一年一個(gè)樣”的狀況。大型住宅項(xiàng)目不斷出現(xiàn),，開(kāi)發(fā)主題更為明顯,，產(chǎn)品多元化、客戶多元化,、開(kāi)發(fā)主題的連貫性,、品牌經(jīng)營(yíng)的系統(tǒng)性，均是營(yíng)銷工作的新課題,。發(fā)展商的品牌策略不斷提升,，企業(yè)品牌和樓盤品牌已開(kāi)始為買家識(shí)別。服務(wù)概念貫徹于營(yíng)銷全過(guò)程,。優(yōu)質(zhì)的看樓服務(wù),、物業(yè)管理服務(wù)、24小時(shí)的專車接送服務(wù),，均給買家?guī)?lái)了方便和優(yōu)惠,。形成了從優(yōu)質(zhì)方便的服務(wù)到看樓、買樓的良性循環(huán),。本次主要是分析我在興龍置業(yè)實(shí)習(xí)階段對(duì)購(gòu)房人群的基本狀況以及住房者的需求和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)所做的調(diào)查,。
秦皇島市興龍置家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是由中秦興龍投資控股有限公司投資成立,，注冊(cè)資金20xx萬(wàn)元。公司成立于20xx年,，自成立以來(lái),，始終貫徹“仁和、誠(chéng)信,、務(wù)實(shí),、求新”的企業(yè)精神，通過(guò)實(shí)行科學(xué)規(guī)范的運(yùn)營(yíng)管理,，現(xiàn)已擁有連鎖店三十二家,，員工200余人。
公司以房地產(chǎn)中介,、樓盤代理和信貸業(yè)務(wù)為核心,，業(yè)務(wù)范圍涉及房屋買賣、房屋租賃,、商品房代理,、代辦貸款、代辦過(guò)戶,、代辦產(chǎn)權(quán),、廣告等，力爭(zhēng)成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和金融按揭服務(wù)的領(lǐng)跑者,。公司與數(shù)十家金融機(jī)構(gòu)建立了長(zhǎng)期友好的合作關(guān)系,，在廣大購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介企業(yè)中享有較高的知名度,。20xx年10月,，公司先進(jìn)的二手房交易電子商務(wù)網(wǎng)站上線。網(wǎng)站搭建了資源豐富,、信用度高,、交互性強(qiáng)的分類信息平臺(tái)，致力于為購(gòu)房者提供全面的新房,、二手房信息服務(wù),。
20xx年，公司成立了廣告部,，使公司的綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng),。公司現(xiàn)有市內(nèi)黃金地段大型戶外廣告位、京沈高速戶外廣告位以及秦皇島市主要干道路燈燈桿廣告位多處,，
本著“以市場(chǎng)為導(dǎo)向,，以客戶為中心”的服務(wù)理念，致力于為客戶全面、貼身的廣告服務(wù),。
公司大專以上學(xué)歷的員工占到了90%以上，高素質(zhì)的人才隊(duì)伍為公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ),。公司堅(jiān)持“德才兼?zhèn)?、敬業(yè)為本”的人才理念，定期組織員工參加各種培訓(xùn),。從剛剛?cè)肼毜男聠T工培訓(xùn)到基層門店管理人員的素質(zhì)提升,，從中層干部的能力提升到業(yè)務(wù)骨干的外派培訓(xùn)，無(wú)不體現(xiàn)著公司對(duì)人才的高度重視,。借助于興龍控股的“興龍管理學(xué)院”,，公司為員工提供了更為全面的成長(zhǎng)和發(fā)展平臺(tái)。
公司重視企業(yè)文化建設(shè),。通過(guò)內(nèi)刊《動(dòng)感興龍》和《興龍之路》引領(lǐng)員工團(tuán)結(jié),、拼搏、奉獻(xiàn)的精神風(fēng)貌,，同時(shí),，經(jīng)常舉辦多姿多彩的文化娛樂(lè)活動(dòng)，豐富員工的業(yè)余文化生活,?！褒堯v杯”長(zhǎng)跑比賽、運(yùn)動(dòng)會(huì),、歌詠比賽,、春節(jié)晚會(huì)等，無(wú)不體現(xiàn)著公司濃厚的文化氛圍,。
公司堅(jiān)持“貼近社區(qū),、服務(wù)百姓、回報(bào)社會(huì)”的宗旨,，與秦皇島各個(gè)社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行便民合作,，同時(shí)經(jīng)常組織員工參與各種公益活動(dòng)，多次捐資助教,，得到了社會(huì)各界的肯定和好評(píng),。
在開(kāi)拓市場(chǎng)的過(guò)程中，公司的綜合實(shí)力不斷增強(qiáng),，呈現(xiàn)出蓬勃的生機(jī)和旺盛的生命力,，在未來(lái)的日子里，我們將和有志于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的精英們一起,，以“誠(chéng)信的品質(zhì),，專業(yè)的服務(wù)”，全力打造秦皇島市房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)新坐標(biāo)。
1,、大部分購(gòu)房者目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或發(fā)展階段,，總體購(gòu)買力不高。
從調(diào)查結(jié)果來(lái)看,，大部分購(gòu)房者在目前的事業(yè)發(fā)展中并沒(méi)有取得很大的成功,，其中17%的購(gòu)房者處于事業(yè)的起步階段，60%的購(gòu)房者處于事業(yè)的發(fā)展階段,，處于事業(yè)起步階段的購(gòu)房者絕大部分是30歲以下的年輕人,，他們的家庭平均月收入大部分在20xx元以下，而且他們?cè)趩挝坏穆殑?wù)多為普通員工,。而處于事業(yè)發(fā)展階段的購(gòu)房者大部分為31—45歲的人群,，他們的家庭平均月收入大多集中在3000—5000元之間，在單位中的職務(wù)多為中層管理者或主管級(jí)別,。一方面這些人沒(méi)有太多的積蓄,，另一方面他們還需要進(jìn)一步補(bǔ)充知識(shí)，拓展自己的業(yè)務(wù),，將需要很大的資金投入,，所以這部分人群的在置業(yè)消費(fèi)上的總體購(gòu)買力不高。就總體情況來(lái)看,，購(gòu)房者的購(gòu)買力也并不是很高,。購(gòu)房者的平均家庭月總收入約為20xx元，而83.3%的購(gòu)房者的家庭月總收入都在5000元以下,。采用分期付款的購(gòu)房者占購(gòu)房者總數(shù)的60%,，其中88.3%的分期付款購(gòu)房者所能承受的首付款額度在18萬(wàn)元以下。
2,、購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌有一定的認(rèn)知度,，但總體認(rèn)知水平并不高。
隨著外地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍房產(chǎn)市場(chǎng),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商日益增多,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌能否被消費(fèi)者認(rèn)知或記憶對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)拓展以及樓盤銷售具有非常重要的意義。在調(diào)查結(jié)果中,，購(gòu)房者能夠說(shuō)出開(kāi)發(fā)商品牌的數(shù)量不等,，能夠說(shuō)出三個(gè)及三個(gè)以上的開(kāi)發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例僅為21.0%，而根本不知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例也為21.0%,，并且知道一個(gè)開(kāi)發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例高達(dá)31.2%,，這充分表明購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌的總體認(rèn)知程度不高。在所有購(gòu)房者說(shuō)出的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中,，消費(fèi)者認(rèn)知度較高的是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中比較活躍的3—4個(gè)開(kāi)發(fā)商,，但對(duì)它們的認(rèn)知水平仍然不高,。購(gòu)房者認(rèn)知度最高的兩個(gè)開(kāi)發(fā)商，其被知曉的比例分別僅為41.7%和34.8%,，而對(duì)其他開(kāi)發(fā)商的認(rèn)知度則更低,。
消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌認(rèn)知程度不高，其主要原因在于以往開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤項(xiàng)目本身的宣傳力度很大,，而對(duì)開(kāi)發(fā)商本身的品牌在一定程度上宣傳得不夠,。然而，從以往的研究經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,，那些知曉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房者對(duì)其所知曉的開(kāi)發(fā)商的樓盤項(xiàng)目選擇率會(huì)更高?？梢?jiàn),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本身的品牌，是影響消費(fèi)者購(gòu)買的重要因素,，對(duì)促進(jìn)樓盤的銷售起著不可忽視的作用,。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在大力宣傳樓盤項(xiàng)目的同時(shí),，也要加強(qiáng)本身品牌的建設(shè)和宣傳,。
3、置業(yè)消費(fèi)盲區(qū)與企業(yè)品牌建立
置業(yè)投資雖然是家庭的最大消費(fèi)投資之一,，但由于其選擇,、決策、談判,、購(gòu)買過(guò)程過(guò)于復(fù)雜,，涉及眾多環(huán)節(jié)，因此存在著比較極大的認(rèn)知難度,，而消費(fèi)者在房屋消費(fèi)過(guò)程中的弱勢(shì)地位,，使得非理性決策容易形成，并為今后的糾紛帶來(lái)了隱患,。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)育和成熟的同時(shí),，購(gòu)房糾紛也隨著增多。業(yè)主與物業(yè)公司,、開(kāi)發(fā)商之間的沖突事件時(shí)有發(fā)生,，并且事態(tài)發(fā)展有增多和升級(jí)的跡象，并且不斷有房地產(chǎn)銷售人員對(duì)開(kāi)發(fā)商的銷售內(nèi)幕進(jìn)行暴光,，這些事件對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所形成的負(fù)面影響在短期內(nèi)挽回的可能極小,，致使消費(fèi)者在選擇開(kāi)發(fā)商以及樓盤上存在著更多的忐忑不安
從總體看，在以往的實(shí)際房地產(chǎn)購(gòu)買者當(dāng)中,，只有不到20%的消費(fèi)者在購(gòu)買之前對(duì)購(gòu)房手續(xù),、市場(chǎng)供應(yīng)樓盤狀況比較清晰和了解，這顯然與通常意義上認(rèn)為”購(gòu)房是一種理性消費(fèi)"存在著嚴(yán)重的差異，產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因是復(fù)雜的：但消費(fèi)動(dòng)機(jī)與消費(fèi)決策之間信息的不匹配和不平衡性是關(guān)鍵因素,。
從消費(fèi)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō),，在復(fù)雜而缺乏規(guī)范秩序的市場(chǎng)中，在消費(fèi)者消費(fèi)認(rèn)知力低下的情況下,，消費(fèi)者的消費(fèi)安全感直接影響消費(fèi)選擇,、決策，而影響消費(fèi)安全感的一個(gè)重要作用力就是企業(yè)品牌的形象與價(jià)值,，良好的品牌形象的建立將大大提升開(kāi)發(fā)商的業(yè)界地位,、市場(chǎng)業(yè)績(jī)，尤其是在目前消費(fèi)者對(duì)期房持懷疑態(tài)度情況下,，良好的品牌形象對(duì)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)表現(xiàn)將起到至關(guān)重要的作用,。因此基于消費(fèi)群體認(rèn)知力不高的狀況，有效的品牌建立將可以從中獲得極大的利益和價(jià)值,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告篇十四
調(diào)查撰稿:xxx
調(diào)查時(shí)間:x月x日---x月x日
調(diào)查對(duì)象:xx新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布狀況與政治,、經(jīng)濟(jì)、文化,、規(guī)劃,、環(huán)境、交通之間的相互作用和關(guān)系,。
調(diào)查范圍：xx新城區(qū)區(qū)域
調(diào)查目的:通過(guò)對(duì)xx新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查,為房地產(chǎn)資源整合及營(yíng)銷提供戰(zhàn)略性依據(jù),，指導(dǎo)分析未來(lái)的走勢(shì)。
調(diào)查內(nèi)容:
目前xx新城區(qū)規(guī)劃面積33平方公里,，人口35—50萬(wàn),。行政中心搬過(guò)去后，加上高教園區(qū),、高檔住宅區(qū),，一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣,、提升城市形象,，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應(yīng),。以新城區(qū)為中心,，中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成,。隨著東湖花園,、華泰劍橋、金灣華庭,、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤陸續(xù)交付,，還將有不少樓盤先后開(kāi)盤,，伴之xx中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善，xx中心區(qū)即將成為xx的又一個(gè)居住中心,。
xx新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元,，完成了寧南北路、天童南北路,、嵩江路,、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路,。其中,，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀軸,，今后將建設(shè)高檔酒店,、單身公寓、藝術(shù)展覽館,、酒吧區(qū),、中西式餐飲區(qū),、演藝中心,、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置,，辦公樓,、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會(huì)處,，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區(qū)塊,，是大型的城市公園。
根據(jù)規(guī)劃,，xx新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”,，即鄞州新城區(qū)的中心，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域,，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū),，在空間景觀上也是視覺(jué)中心，它的特殊性將通過(guò)控制建筑高度,、建筑風(fēng)貌及城市肌理,、景觀介質(zhì)變化和視覺(jué)走廊設(shè)計(jì)體現(xiàn),；“兩軸”,，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸,；“三環(huán)”,，即通過(guò)整合現(xiàn)狀河流綠化,，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán),；“四廊”,，即利用現(xiàn)有4條主要河流,，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點(diǎn)”,，即在綠環(huán),、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點(diǎn),，布置城市公園,。
1、華泰劍橋：由xx華泰股份公司開(kāi)發(fā),，北靠四明路,，東臨錢湖北路，建筑面積30余萬(wàn)平米,。分多層,、復(fù)式多層、高層,、聯(lián)體別墅和單體別墅,，以120～130㎡的三房?jī)蓮d為主。內(nèi)設(shè)高級(jí)會(huì)所,、學(xué)校,、超市、美容美發(fā)室等,。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車站,，交通比較便捷。
2,、半島名?。河蓌x光大置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與華裕路口,，總建筑面積6萬(wàn)平米,。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成,。小區(qū)內(nèi)有噴泉,，活動(dòng)室，健身房等,，需步行10～15分鐘方可到達(dá)公交車站,。
3、東湖花園：由雅戈?duì)栔脴I(yè)開(kāi)發(fā),，位于中興路與麥德龍交叉口,，建筑面積70萬(wàn)平米。由多層,、高層,、小高層和別墅組成,。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級(jí)會(huì)所,、大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng),、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程,，離市區(qū)十分鐘車程,，小區(qū)附近設(shè)有公交站點(diǎn)，是居住和休閑的首選地,。
1,、新都美地：由新都置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與四明路之間,，建筑面積9.7萬(wàn)平米,，由11幢小高層、9幢高層組成,，共650多戶住戶,。以100～120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時(shí)熱水供應(yīng),，安保自動(dòng)化,，還設(shè)有可視樓宇對(duì)講機(jī)和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開(kāi)盤價(jià)4400元/㎡左右,。
2,、小城花園：由百隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā),，位于天童北路,，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬(wàn)平米,。由8幢多層,、4幢小高層、3幢高層組成,，共828戶,。預(yù)計(jì)開(kāi)盤價(jià)6200元/㎡左右。
3,、四明春曉：由xx旗濱集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā),，建筑面積8萬(wàn)平米，共700多戶,。由多層,、小高層、高層和單身公寓組成,。
從市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程和信息,，我們可以清晰的看到,，xx房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)商在參與打造xx新城區(qū)，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律,，穩(wěn)步有序的推進(jìn),，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個(gè)新的熱點(diǎn)，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀調(diào)控,，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟,，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風(fēng)格上是基本相一致的,，以歐陸風(fēng)情為主,，有代表性的春江花城、東湖場(chǎng)馨園最具代表性,，從營(yíng)銷的角度上講,，風(fēng)格不是主要形成競(jìng)爭(zhēng)的因素，大量的百余平方普通住宅區(qū),，將吸引更多的購(gòu)房者,，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設(shè)施,，成為營(yíng)銷新的引爆點(diǎn),；從各個(gè)小區(qū)的布局來(lái)看，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的,，營(yíng)銷工作的主要重點(diǎn),，還是在于如何妙作聚集人氣?？傊?，未來(lái)xx新城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)走高。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告篇十五
商圈的劃分
任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍,，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓,，但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的,，與行政區(qū)劃分沒(méi)有關(guān)系。通常,，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）,、次級(jí)商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）,。有的市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)也將在細(xì)分為：第一商圈,、第二商圈、第三商圈以及第四商圈,。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研
房地產(chǎn)商圈調(diào)查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象,，運(yùn)用科學(xué)的方法,，有目的、有計(jì)劃,、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報(bào)資料,，通過(guò)對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理,、記錄和分析,，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì),，制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃,，擬定經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象,，從宏觀市場(chǎng)到微觀市場(chǎng),，如從對(duì)房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)研細(xì)致到個(gè)別樓盤的調(diào)研；從抽象的觀念到具體的行為,，如消費(fèi)者的購(gòu)物理想,、信念、價(jià)值觀等到人們接觸媒介的習(xí)慣,、對(duì)商品品牌的喜愛(ài),、購(gòu)物習(xí)慣于行為等，進(jìn)行全方位的研究,。
房地商圈產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的目的
主要是為管理決策部門提供參考依據(jù),。調(diào)研的服務(wù)對(duì)象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個(gè)人。市場(chǎng)調(diào)研的目的的可能是為了制定長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃,，也可能是為制定某階段或某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據(jù),。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn) 1.內(nèi)容廣泛
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境,、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個(gè)樓盤的調(diào)研,，同時(shí)也包括對(duì)購(gòu)房者的需求調(diào)研,、購(gòu)房者的性別,、年齡、文化程度等基本情況,，態(tài)度或愛(ài)好之類的調(diào)研,。
2.針對(duì)性強(qiáng)
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研在營(yíng)銷的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問(wèn)題具體分析,。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)地域性,、時(shí)效性要求也很高，如銷售率,，價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息的調(diào)研,，時(shí)間發(fā)生變化,，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息也會(huì)發(fā)生改變。
3.方法多樣
電話調(diào)研,、實(shí)地調(diào)研,、座談會(huì)
按調(diào)研目的分類
從調(diào)研的目的來(lái)看，市場(chǎng)調(diào)研主要分為應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研和基礎(chǔ)性市場(chǎng)調(diào)研,。
應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研是為了更好地了解市場(chǎng),，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少?zèng)Q策中的不確定性。
基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對(duì)某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解,。
