人生天地之間,，若白駒過隙，忽然而已，我們又將迎來新的喜悅,、新的收獲,，一起對(duì)今后的學(xué)習(xí)做個(gè)計(jì)劃吧,。那關(guān)于計(jì)劃格式是怎樣的呢,？而個(gè)人計(jì)劃又該怎么寫呢,？以下是小編收集整理的工作計(jì)劃書范文,，僅供參考,，希望能夠幫助到大家。

年度營(yíng)銷計(jì)劃的制定與執(zhí)行方法篇一

掌控好品牌上市前的準(zhǔn)備工作,、搭建銷售網(wǎng)絡(luò)渠道,、組建銷售團(tuán)隊(duì)、完成當(dāng)年盈利150萬的業(yè)績(jī)目標(biāo),。

工作重點(diǎn)：

1,、根據(jù)銷售目標(biāo)，不斷完善組建銷售網(wǎng)絡(luò)渠道,。

2,、根據(jù)公司盈利的要求，完善產(chǎn)品定位核算成本工作,。

3,、根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)要求,，完善品牌建設(shè)、推廣,、宣傳工作,。

4、確保完成各項(xiàng)任務(wù),、組建團(tuán)隊(duì),、各級(jí)人員職責(zé)明確。

一.工作目標(biāo)

1.工作定位及工作重點(diǎn)

工作定位：

通過對(duì)高端大米市場(chǎng)的不斷分析,、參透,、領(lǐng)悟，制定出合理的品牌推廣方案并加以實(shí)施,，組織完成產(chǎn)品上市前的所有準(zhǔn)備工作,，建立各級(jí)銷售網(wǎng)絡(luò)渠道，完成銷售20萬斤盈利150萬的既定目標(biāo),，組建初期銷售運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì),。

年度工作重點(diǎn)：

1、根據(jù)公司銷售目標(biāo)的制定,，完成至20xx年3月份前20萬斤,、500萬銷售額的制定目標(biāo)。

2,、根據(jù)公司盈利額度的計(jì)劃,，完成至20xx年3月份前給公司帶來不低于150萬的利潤(rùn)額度。

3,、根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)要求,，完成對(duì)實(shí)體店、網(wǎng)絡(luò),、團(tuán)購(gòu)等方面的營(yíng)銷策略的制定和實(shí)施,，并最終產(chǎn)生既定的銷量。

4,、完善營(yíng)銷部團(tuán)隊(duì)的組建,，完成營(yíng)銷部初期團(tuán)隊(duì)的組建，包括網(wǎng)絡(luò),、渠道,、促銷三方面人員。

2,、年度主題詞

制度落地,、目標(biāo)完成、專業(yè)高效、監(jiān)督管控,。

3,、總目標(biāo)

圍繞完成公司盈利150萬的制定目標(biāo)，完善市場(chǎng)營(yíng)銷,、產(chǎn)品銷售,、利潤(rùn)分解，團(tuán)隊(duì)搭建的各項(xiàng)工作,。

4,、部門職能：

4.1、制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略,，銷售戰(zhàn)略,，制定并組織實(shí)施完整的銷售計(jì)劃;

4.2、開拓高端大米行業(yè)業(yè)務(wù),，與客戶,、同行業(yè)間建立良好的合作關(guān)系;

4.3、制定全年銷售費(fèi)用預(yù)算,，引導(dǎo)和控制市場(chǎng)銷售工作的方向和進(jìn)度;

4.4,、分解銷售任務(wù)指標(biāo)，制定責(zé)任,、費(fèi)用評(píng)價(jià)辦法,，制定,、調(diào)整銷售運(yùn)營(yíng)政策;

4.5,、建立高端行業(yè)客戶數(shù)據(jù)庫(kù)，了解不同規(guī)模用戶的現(xiàn)狀與可能需求;

4.6,、組織部門開發(fā)多種銷售手段,，完成銷售計(jì)劃及回款任務(wù);

4.7、銷售團(tuán)隊(duì)建設(shè),，幫助建立,、補(bǔ)充、發(fā)展,、培養(yǎng)銷售隊(duì)伍

4.8,、主持公司重大營(yíng)銷合同的談判與簽訂工作;

4.9、進(jìn)行客戶分析,，挖掘用戶需求,，開發(fā)新的客戶和新的市場(chǎng)領(lǐng)域。

二. 總目標(biāo)

掌握掌控好營(yíng)銷部大盤,、完成年銷售(20xx年3月前)盈利150萬銷售目標(biāo)(確保完成20萬斤銷量500萬營(yíng)業(yè)額),。

1、青島市確定經(jīng)銷客戶，20xx年3月前收單訂20萬以上,。;

2,、網(wǎng)絡(luò)銷售11月份產(chǎn)品上市正式啟動(dòng)，20xx年3月銷售10萬元

3,、團(tuán)購(gòu),、會(huì)員銷售20xx年3月470萬目標(biāo)。

4,、共計(jì)總重20萬斤：越光26000斤,、東津37000斤、香米137000斤

種植：越光60畝,、東津60畝,、香米180畝。

畝產(chǎn)：越光500斤,、東津700斤,、香米900斤

三.經(jīng)營(yíng)措施—工作效能目標(biāo)保障措施

1、制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略,，銷售戰(zhàn)略,，制定并組織實(shí)施完整的銷售計(jì)劃;

(1)20xx年由于產(chǎn)量有限，確定以山東省青島為終端銷售樣板建立地區(qū),。在產(chǎn)品上市前半個(gè)月完場(chǎng)銷商的簽訂,、賣場(chǎng)的進(jìn)場(chǎng)的工作。

(2)20xx年11月前完成網(wǎng)店的建設(shè),，在產(chǎn)品上市后馬上可以在公司網(wǎng)店產(chǎn)生銷售,。

(3)20xx年12月前完成對(duì)團(tuán)購(gòu)客戶的確定，確保企業(yè)自身客戶的需求數(shù)量,。

2,、開拓高端大米行業(yè)業(yè)務(wù)，與客戶,、同行業(yè)間建立良好的合作關(guān)系;

(1)拜訪經(jīng)營(yíng)高端大米和農(nóng)場(chǎng)品客戶,，取得產(chǎn)品營(yíng)銷方面的共識(shí)。

(2)與大米加工企業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)銷商保持聯(lián)系后期可選擇oem合作,。

3,、制定全年銷售費(fèi)用預(yù)算，引導(dǎo)和控制市場(chǎng)銷售工作的方向和進(jìn)度;

(1)確定實(shí)體店,、網(wǎng)店等銷售網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用,。

(2)確定加工、包裝,、物流,、人員等費(fèi)用,，保證公司純利潤(rùn)在30%以上。

(3)明確細(xì)致核算出其他支出費(fèi)用,，盡最大努力降低成本,，控制不必要的花銷。

4,、分解銷售任務(wù)指標(biāo),，制定責(zé)任、費(fèi)用評(píng)價(jià)辦法,，制定,、調(diào)整銷售運(yùn)營(yíng)政策;

(1)完成制定合理的產(chǎn)品定位和各級(jí)價(jià)格，年銷售(20xx年3月前)500萬銷售目標(biāo),、利潤(rùn)150萬,。簽訂好經(jīng)銷商的銷售合同，制定合理的年,、季,、月銷售返利。

(2)對(duì)各個(gè)銷售渠道進(jìn)行銷售目標(biāo)分解,，并對(duì)產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行精確核算,，盡量減少加工、物流,、人工等費(fèi)用,。

5、建立高端行業(yè)客戶數(shù)據(jù)庫(kù),，了解不同規(guī)模用戶的現(xiàn)狀與可能需求;

(1)組建高消費(fèi)人群的會(huì)員體系,。

(2)與高檔消費(fèi)場(chǎng)所互動(dòng)，吸引高消費(fèi)人群關(guān)注,。

(3)組織建立對(duì)企業(yè),、政府機(jī)構(gòu)的團(tuán)購(gòu)體系,。

(4)做好節(jié)假日禮品促銷活動(dòng),。

6、組織部門開發(fā)多種銷售手段,，完成銷售計(jì)劃及回款任務(wù);

(1)試吃：在高端賣場(chǎng)組織促銷,，對(duì)往來購(gòu)物人群進(jìn)行免費(fèi)品嘗活動(dòng)。有意購(gòu)買者留下聯(lián)系方式,。中午在高檔寫字樓進(jìn)行試吃活動(dòng),。

(2)贈(zèng)送：與高端賣場(chǎng)和會(huì)所搞聯(lián)營(yíng)活動(dòng)。如當(dāng)日購(gòu)買5000元商品贈(zèng)送大米一袋,，年銷售5萬元的會(huì)員贈(zèng)送大米一袋,，重點(diǎn)發(fā)展成我們自己的會(huì)員,，贈(zèng)送大米會(huì)員卡。

(3)網(wǎng)店可包郵,、買禮盒送家庭裝等活動(dòng),。

(4)媒體廣告重點(diǎn)宣傳袁隆平院士監(jiān)制、育種,、培育等,。

(5)對(duì)經(jīng)銷客戶基本采用款到發(fā)貨原則，制定每月銷售目標(biāo),，完成回款任務(wù),。

7、銷售團(tuán)隊(duì)建設(shè),，幫助建立,、補(bǔ)充、發(fā)展,、培養(yǎng)銷售隊(duì)伍

完成青島區(qū)域經(jīng)理1名,、長(zhǎng)期促銷員2名的招聘工作

8、主持公司重大營(yíng)銷合同的談判與簽訂工作;

(1) 完成各級(jí)經(jīng)銷商的合同制定和簽訂關(guān)注,。

(2) 完成生產(chǎn)廠家的加工方面的合同簽訂,。

(3) 完成包裝廠家分小包裝工作方面的簽訂。

(4) 完成大企業(yè),，禮品公司常年定制產(chǎn)品合同的簽訂

9,、進(jìn)行客戶分析，挖掘用戶需求,，開發(fā)新的客戶和新的市場(chǎng)領(lǐng)域,。

(1)制定不同渠道銷售的營(yíng)銷方案。

(2)針對(duì)不同用戶滿足合理需求,。

(3)開發(fā)青島以外以及全國(guó)市場(chǎng),，拓展各區(qū)域市場(chǎng)的全渠道營(yíng)銷體系。

四,、重點(diǎn)工作進(jìn)度計(jì)劃

3.第三季度：

(1)確定大米成本,、包裝、人工,、運(yùn)輸,、儲(chǔ)藏、市場(chǎng),、促銷,、宣傳等費(fèi)用后制定合理各級(jí)客戶銷售價(jià)格。

(2)確定不同等級(jí)包裝,，包括材料,、數(shù)量,、素材、qs,、條碼,，企業(yè)各項(xiàng)資質(zhì)等。

(3)確定公司網(wǎng)站,、網(wǎng)店,、微信、微博的設(shè)立,。

4.第四季度：

(1)青島海信,、佳世客進(jìn)場(chǎng)。

(2)經(jīng)銷客戶合同的簽訂和實(shí)施,。

(3)產(chǎn)品正式上市,，各個(gè)渠道產(chǎn)生銷量，并完成初期的回款目標(biāo),。

(4)組織不同渠道的產(chǎn)品宣傳工作,，確保產(chǎn)品的好深入人心。

五.風(fēng)險(xiǎn)及防范分析

1.工作績(jī)效風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)品產(chǎn)量,、產(chǎn)品品質(zhì),、加工質(zhì)量、包材質(zhì)量

防范措施：

1,、與生產(chǎn)部門溝通明確各個(gè)品種的產(chǎn)量;

2,、與生產(chǎn)部門溝通明確各個(gè)品種的等級(jí)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);

3、 與生產(chǎn)部門溝通明確各個(gè)品種的出米率,、碎米率,、光潔度等;

4、嚴(yán)格把控包裝公司每次發(fā)貨的包材質(zhì)量要求,，做到實(shí)收品質(zhì)不得低于樣品品質(zhì),。

2.管理風(fēng)險(xiǎn)

商標(biāo)的注冊(cè)、qs認(rèn)證,、條碼的申請(qǐng),、企業(yè)資質(zhì)的審核

防范措施：督促和配合公司相關(guān)人員在10月中旬前一定把以上所需資質(zhì)到相關(guān)政府部門認(rèn)證審核并準(zhǔn)備妥當(dāng)，確保產(chǎn)品順利上市,。

六.發(fā)展規(guī)劃

1.近期目標(biāo)：

崗位目標(biāo)：營(yíng)銷部經(jīng)理

技能目標(biāo)：完成產(chǎn)品上市前各項(xiàng)工作,，達(dá)到銷售20萬斤銷售額400萬元的銷售目標(biāo)。

2.中期目標(biāo)：

崗位目標(biāo) ：銷售總監(jiān)

技能目標(biāo)：完成山東省內(nèi)知名品牌的建立,，實(shí)現(xiàn)銷售額過3億元

3.遠(yuǎn)期目標(biāo)：

崗位目標(biāo) ：米業(yè)集團(tuán)總監(jiān)

技能目標(biāo)：完成品牌全國(guó)知名品牌建立，銷售額過10億元,。

七.部門組織架構(gòu)

1. 組織機(jī)構(gòu)圖

2,、部門崗位職能 營(yíng)銷部經(jīng)理崗位職責(zé)：

1,、完成制定企業(yè)產(chǎn)品vi的相關(guān)工作。

2,、完成經(jīng)銷商的簽訂,、銷售渠道的建立、整理,、實(shí)行,。

3、完成制定合理的產(chǎn)品定位和各級(jí)價(jià)格,，年銷售(20xx年3月前)500萬銷售目標(biāo),。

4、完成組建銷售團(tuán)隊(duì),。

5,、完成組織產(chǎn)品宣傳活動(dòng)和促銷活動(dòng)。

區(qū)域銷售經(jīng)理崗位職責(zé)(1人)

1,、 完成區(qū)域市場(chǎng)的經(jīng)銷商的建立

2,、成促銷人員的日常管理

3、完成區(qū)域市場(chǎng)的促銷,、宣傳工作

網(wǎng)絡(luò)銷售人員崗位職責(zé)：(1人,，寇震已經(jīng)入職)

1、 完成網(wǎng)站和網(wǎng)店的日常維護(hù)和銷售工作

2,、 完成微博,、微信、貼吧等網(wǎng)絡(luò)宣傳工作

3,、 完成會(huì)員定期回訪和銷售工作

4,、完成公司臨時(shí)安排的工作。

促銷人員崗位職責(zé)：(長(zhǎng)促2人)(短促4人)

1,、 完成賣場(chǎng)日常銷售工作

2,、 完成產(chǎn)品貨架陳列、訂單跟進(jìn),、庫(kù)存監(jiān)控工作

3,、 完成對(duì)競(jìng)品的監(jiān)察、信息的采集工作

4,、 完成產(chǎn)品的試吃,、贈(zèng)送等宣傳等工作

年度營(yíng)銷計(jì)劃的制定與執(zhí)行方法篇二

第一.督促銷售人員的工作：

每位銷售人員都會(huì)有自己的一套銷售理念，我們一開始,，是不知道每位銷售人員的特色在哪里,。等完全了解的時(shí)候，我們就應(yīng)該充分發(fā)揮其潛在的優(yōu)勢(shì),，從而來彌補(bǔ)其不足之處,。

如果銷售人員實(shí)在沒有什么潛力可以發(fā)掘,，可以進(jìn)行相對(duì)的幫助，來幫助每一位銷售人員順利的完成公司下達(dá)的銷售指標(biāo),。

銷售總監(jiān)需要督促的方面有：

1.參與制定公司的銷售戰(zhàn)略,、具體銷售計(jì)劃和進(jìn)行銷售預(yù)測(cè)。 2.組織與管理銷售團(tuán)隊(duì),，完成公司銷售目標(biāo),。 3.控制銷售預(yù)算、銷售費(fèi)用,、銷售范圍與銷售目標(biāo)的平衡發(fā)展,。 4.招募、培訓(xùn),、激勵(lì),、考核下屬員工，以及協(xié)助下屬員工完成下達(dá)的任務(wù)指標(biāo),。

5.收集各種市場(chǎng)信息,，并及時(shí)反饋給上級(jí)與其他有關(guān)部門。

6.參與制定和改進(jìn)銷售政策,、規(guī)范,、制度，使其不斷適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展,。 7.發(fā)展與協(xié)同企業(yè)和合作伙伴關(guān)系,，如與渠道商的關(guān)系。 8.協(xié)助上級(jí)做好市場(chǎng)危機(jī)公關(guān)處理,。 9.協(xié)助制定公司項(xiàng)目和公司品牌推廣方案,，并監(jiān)督執(zhí)行

10.妥當(dāng)處理客戶投訴事件，以及接待客戶的來訪.

第二.銷售業(yè)績(jī)的制定：

銷售業(yè)績(jī)的制定要有一定的依據(jù),，不能憑空想象,。要根據(jù)公司的現(xiàn)狀，以及公司課程種類劃分,。當(dāng)然不能缺少的是銷售淡,、旺季的考慮。我應(yīng)該以公司為一個(gè)基準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)際的預(yù)估,。

隨后要做的事情就是落實(shí)到每一個(gè)銷售人員的身上,，甚至可以細(xì)分到每一個(gè)銷售人員日

銷售業(yè)績(jī)應(yīng)該是多少，周銷售業(yè)績(jī)是多少,，從而完成公司下達(dá)的月銷售業(yè)績(jī),。最終完成每年的銷售指標(biāo)。

第三.銷售計(jì)劃的制定：

當(dāng)然銷售計(jì)劃也是要根據(jù)實(shí)際情況而制定的。銷售計(jì)劃的依據(jù)其實(shí)就是以銷售業(yè)績(jī)?yōu)橐粋€(gè)基準(zhǔn),，進(jìn)行不同策略的跟進(jìn)?，F(xiàn)在,，銷售計(jì)劃可以分下面這幾個(gè)方面進(jìn)行：

1. 分區(qū)域進(jìn)行

2. 銷售活動(dòng)的制定

3. 大客戶的開發(fā)以及維護(hù)

4. 潛在客戶的開發(fā)工作

5. 應(yīng)收帳款的回收問題

6. 問題處理意見等,。

第四.定期的銷售總結(jié)：

銷售總結(jié)工作是需要和銷售計(jì)劃相結(jié)合進(jìn)行的。銷售總結(jié)主要目的是讓每一位銷售人員能很具體的回顧在過去銷售的時(shí)間里面做了些什么樣的事情,，然后又取得的什么樣的結(jié)果,，最終總結(jié)出銷售成功的法則。當(dāng)然,，我們可能也會(huì)碰上銷售不成功的案例,。倘若遇到這樣的事情，我們也應(yīng)該積極面對(duì),，看看自己在銷售過程中間有什么地方?jīng)]有考慮完善,，什么地方以后應(yīng)該改進(jìn)的。

定期的銷售總結(jié)同時(shí)也是銷售總監(jiān)與銷售人員的交流溝通的好機(jī)會(huì),。能知道銷售團(tuán)隊(duì)里面的成員都在做一些什么樣的事情,，碰到什么樣的問題。以便可以給予他們幫助,，從而使整個(gè)銷售過程順利進(jìn)行,。

銷售總結(jié)同樣也可以得到一些相關(guān)項(xiàng)目的信息。我們不打無準(zhǔn)備之仗,。知己知彼方可百戰(zhàn)百勝,。

第五.銷售團(tuán)隊(duì)的管理：

銷售團(tuán)隊(duì)的管理可以說是一個(gè)學(xué)問，也是公共關(guān)系的一個(gè)重要方面,。如今的銷售模式不再是單純的單獨(dú)一個(gè)銷售人員的魅力了,。很好的完成銷售任務(wù)，起決定性的就應(yīng)該是銷售團(tuán)隊(duì),。

在所有銷售團(tuán)隊(duì)里面的成員心齊,、統(tǒng)一、目標(biāo)明確為一個(gè)基本前提的基礎(chǔ)上,，充分發(fā)揮每一成員的潛能優(yōu)勢(shì),，是其感覺這樣的工作很適合自己的發(fā)展。感覺加入我們的銷售團(tuán)隊(duì)就像加入了一個(gè)溫馨的大家庭中間,，我們共同創(chuàng)造一個(gè)很好的企業(yè)文化,。每一個(gè)人員都會(huì)喜歡自己的工作。

現(xiàn)在的銷售人員不是過去的簡(jiǎn)單的找工作,，而是會(huì)分析公司的文化,，公司的策略，公司的背景等等很多方面。所以銷售團(tuán)隊(duì)的管理也是至關(guān)重要的,。也是起決定性作用的,。設(shè)想銷售部門的每一個(gè)銷售專員都是有自己的想法，都是一味的按照自己的想法去銷售,，那么還會(huì)有公司文化,，公司形象嗎?

第六.績(jī)效考核的評(píng)定：

績(jī)效考核的評(píng)定雖然比較繁瑣，但是勢(shì)在必行,。對(duì)于很好的完成銷售指標(biāo),，績(jī)效考核是一個(gè)比較直接的數(shù)據(jù)?？?jī)效考核表大致的內(nèi)容包括：

1. 原本計(jì)劃的銷售指標(biāo)

2. 實(shí)際完成銷量

3. 開發(fā)新客戶數(shù)量

4. 現(xiàn)有客戶的拜訪數(shù)量 5. 電話銷售拜訪數(shù)量 6. 周定單數(shù)量 7. 增長(zhǎng)率 8. 新增開發(fā)客戶數(shù)量 9. 丟失客戶數(shù)量 10. 銷售人員的行為紀(jì)律 11. 工作計(jì)劃,、匯報(bào)完成率 12. 需求資源客戶的回復(fù)工作情況

第七.上下級(jí)的溝通：

銷售總監(jiān)也起著穿針引線的作用。根據(jù)公司上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)布置的任務(wù),，詳細(xì)的落實(shí)到每一位銷售人員的身上,。在接受任務(wù)的同時(shí)，也可以反應(yīng)一下銷售人員所遇到的實(shí)際困難,。

1,、組織研究、擬定市場(chǎng)營(yíng)銷,、市場(chǎng)開發(fā)等方面的發(fā)展規(guī)劃;

2,、組織編制年度營(yíng)銷計(jì)劃及營(yíng)銷費(fèi)用、內(nèi)部利潤(rùn)指標(biāo)等計(jì)劃;

3,、制訂營(yíng)銷實(shí)施方案,，通過各種市場(chǎng)推廣手段完成公司的營(yíng)銷目標(biāo);

4、負(fù)責(zé)組織在編制范圍內(nèi)對(duì)所屬部門的營(yíng)銷業(yè)務(wù)人員進(jìn)行聘用,、考核,、調(diào)配、晉升,、懲罰和解聘;

5,、組織編制并按時(shí)向總經(jīng)理匯報(bào)營(yíng)銷合同簽訂、履行情況及指標(biāo)完成情況;

6,、組織對(duì)營(yíng)銷業(yè)務(wù)員業(yè)績(jī)檔案的建立,，定期組織對(duì)營(yíng)銷人員業(yè)績(jī)考核和專業(yè)培訓(xùn);

7、組織搜集和匯報(bào)市場(chǎng)銷售信息,、用戶的反饋信息,、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)信息等;

8、負(fù)責(zé)組織,、推行,、檢查和落實(shí)營(yíng)銷部門銷售統(tǒng)計(jì)工作及統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)核算工作的規(guī)范管理工作;

第八.銷售專員的培訓(xùn)：

銷售專員培訓(xùn)的主要作用在于：

1. 提升公司整體形象

2. 提升銷售人員的銷售水平

3. 便于銷售總監(jiān)的監(jiān)督管理

4. 順利完成銷售。

年度營(yíng)銷計(jì)劃的制定與執(zhí)行方法篇三

一、項(xiàng)目現(xiàn)狀

項(xiàng)目一期于20xx年5月正式開盤銷售,，現(xiàn)已基本消化完畢,，截至20xx年2月底，剩余 套未售,，其中頂層 套,，一層 套;一期將于20xx年5月1日開始交房。

項(xiàng)目二期已于春節(jié)前開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu),，截至20xx年2月底,，已認(rèn)購(gòu) 套;預(yù)計(jì)于20xx年5月取得銷售許可證可正式開盤銷售,。

二,、整體銷售計(jì)劃

1、市場(chǎng)環(huán)境分析

如果說20xx-20xx年是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的第一階段,，期間行業(yè)政策面持續(xù)收緊,，市場(chǎng)交易量持續(xù)萎縮，一二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)回調(diào),，而進(jìn)入20xx年以來,，調(diào)控其實(shí)逐漸進(jìn)入了第二階段，由于前期調(diào)控成效基本得到了中央層面的肯定,，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷給地方政府財(cái)政所帶來的巨大壓力,，我們看到行業(yè)基本面在20xx年之后明顯出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)交易量逐漸恢復(fù),，房地產(chǎn)企業(yè)壓力逐漸減輕,，甚至房?jī)r(jià)也正逐漸企穩(wěn)回升，總結(jié)來看,，20xx年無疑成為了行業(yè)全面回穩(wěn)的一年,。尤其20xx年下半年，一二線城市引領(lǐng)全國(guó)市場(chǎng)銷售明顯回暖,。

2,、20xx年政策及市場(chǎng)展望

盡管20xx年被稱為 “史上最嚴(yán)厲調(diào)控年”，但是自20xx年3月以來,，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯,，年底更是輪番上演土地、售房高潮,，在此背景下,，20xx年政府絕不會(huì)完全放松調(diào)控政策，未來或?qū)②叿€(wěn),。但是若房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲且漲幅超出政府容忍范圍,，政府不排除會(huì)出臺(tái)嚴(yán)厲措施的可能性。

20xx年，我們判斷限購(gòu)政策仍將存續(xù),，但房產(chǎn)稅短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)影響有限,，另一方面隨著房地產(chǎn)整體環(huán)境的回暖，房地產(chǎn)和開發(fā)投資將溫和上漲,，20xx年全國(guó)市場(chǎng)將量?jī)r(jià)齊升,。在產(chǎn)品需求層面，剛需項(xiàng)目主流地位不變,，改善,、投資等產(chǎn)品的狀況將繼續(xù)好轉(zhuǎn)。在市場(chǎng)轉(zhuǎn)好過程中,，也存在政府加強(qiáng)調(diào)控政策,、出臺(tái)調(diào)控新政的可能性。

經(jīng)研究判斷,，平原房地產(chǎn)市場(chǎng)20xx年首先在銷售量上將比20xx年有小幅攀升,，各個(gè)項(xiàng)目月均銷售速度基本上能穩(wěn)定在15—20套左右(持續(xù)銷售期，開盤,、認(rèn)購(gòu),、促銷活動(dòng)和尾盤銷售期除外);隨著量變，后續(xù)跟進(jìn)的便會(huì)是銷售價(jià)格的變化,，20xx年,，平原縣城銷售均價(jià)也會(huì)隨著銷售去化速度的增加而上揚(yáng)，但是受平原地區(qū)總?cè)丝跀?shù)量,、經(jīng)濟(jì)水平,、人均消費(fèi)水平及宏觀政策影響，價(jià)格上漲速度及區(qū)間不會(huì)很大,。

3,、銷售周期安排

項(xiàng)目除一、二期外,，尚余11棟樓待開發(fā),，建議分為三期、四期兩期開發(fā),，每期5-6棟樓座,，都于20xx年年內(nèi)動(dòng)工，爭(zhēng)取20xx年上半年整個(gè)基本銷售完畢,。

3-4月 二期房源的持續(xù)認(rèn)購(gòu);

常規(guī)推廣方向：項(xiàng)目一期熱銷清盤,、二期火熱預(yù)定中。

現(xiàn)場(chǎng)包裝：更換包裝新售樓處,， 包裝現(xiàn)場(chǎng)看房通道,。

客戶支持：目前項(xiàng)目已經(jīng)封頂,，外立面已呈現(xiàn)，建議3月開始客戶拓展,，邀請(qǐng)所積累客戶到場(chǎng)感受,，同時(shí)配合相應(yīng)的促銷措施促進(jìn)銷售。

5-6月 二期正式開盤并基本消化;三期工程動(dòng)工;

推廣方向：在事件營(yíng)銷熱度的基礎(chǔ)上(前期客戶答謝活動(dòng)),，加強(qiáng)項(xiàng)目常規(guī)推廣,，籌備三期開盤。

價(jià)格策略：若市場(chǎng)已有部分轉(zhuǎn)變,，且通過事件營(yíng)銷使項(xiàng)目和企業(yè)形象初步樹立,，可在此期間小幅上調(diào)價(jià)格，增強(qiáng)客戶信心,，迎接項(xiàng)目三期認(rèn)購(gòu),。

推廣渠道：戶外，常規(guī)推廣(電視字幕,、夾報(bào),、燈桿道旗)，客戶拓展活動(dòng)(派單,、巡展、定向企業(yè)單位客戶拓展);

7-8月 三期房源的持續(xù)認(rèn)購(gòu);

推廣方向：做好項(xiàng)目三期開盤前推廣及客戶積累工作,。

價(jià)格策略：項(xiàng)目前期開盤前價(jià)格調(diào)整,。

推廣渠道：戶外，常規(guī)推廣(電視字幕,、電視廣告,、夾報(bào)、燈桿道旗),，客戶拓展活動(dòng)(派單,、巡展、短信,、定向企業(yè)單位客戶拓展);

項(xiàng)目開盤前客戶積累：為保證開盤熱銷,，做好三期開盤前客戶梳理及積累工作，并做好項(xiàng)目前期客戶維護(hù)工作,，盡可能的提升項(xiàng)目口碑,，為三期熱銷做好鋪墊。

9-10月 三期房源正式開盤并基本消化;四期工程動(dòng)工;

推廣方向：開盤熱銷,。

項(xiàng)目開盤：舉辦大型開盤儀式,，項(xiàng)目三期正式開盤銷售，認(rèn)購(gòu)客戶換簽合同,，爭(zhēng)取項(xiàng)目三期在1到2個(gè)月內(nèi)消化完,。

推廣渠道：戶外,，常規(guī)推廣(電視字幕、電視廣告,、夾報(bào),、燈桿道旗)，客戶拓展活動(dòng)(派單,、巡展,、短信、定向企業(yè)單位客戶拓展),。

11-20xx年1月 四期房源的持續(xù)認(rèn)購(gòu);

推廣方向：持續(xù)銷售期,。

價(jià)格策略：對(duì)開盤價(jià)格調(diào)整。

推廣渠道：戶外及常規(guī)推廣,。

4,、整體價(jià)格

項(xiàng)目二期認(rèn)購(gòu)均價(jià)：3873元/平米;

二期開盤時(shí)價(jià)格上漲50-80元/平米;

三期預(yù)計(jì)認(rèn)購(gòu)均價(jià)3950-4000元/平米;

四期預(yù)計(jì)認(rèn)購(gòu)均價(jià)4100元/平米左右。

三,、項(xiàng)目品牌加強(qiáng)

本項(xiàng)目屬低密度純多層項(xiàng)目,，項(xiàng)目綜合品質(zhì)較高，隨著外環(huán)路東遷的規(guī)劃,，項(xiàng)目居住品質(zhì)將進(jìn)一步提升,，因此在20xx年度應(yīng)著重加強(qiáng)項(xiàng)目品牌的塑造和宣傳，使本項(xiàng)目的相對(duì)高端形象扎實(shí)的樹立起來,，并在市場(chǎng)和客戶中形成影響力,，以支撐項(xiàng)目?jī)r(jià)格和銷售。

一期入住樣板效應(yīng)：20xx年5月一期交房,，客戶辦理入住,，項(xiàng)目的口碑宣傳作用將得到最大規(guī)模的釋放，確保項(xiàng)目老帶新客戶基數(shù),，提升項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī),，同時(shí)也為項(xiàng)目增加大量人氣;

售樓處：目前售樓處租約即將到期，為了符合項(xiàng)目氣質(zhì),，配合項(xiàng)目后期銷售,，建議售樓處另行選址、包裝,，如琵琶灣沒有合適位置,，可選在平安大街等人流密集的商業(yè)區(qū)或縣城主要干道上;

現(xiàn)場(chǎng)看房通道：隨著項(xiàng)目工程進(jìn)度的推進(jìn)，一期5月即將交房入住,，現(xiàn)場(chǎng)客戶看房也會(huì)隨著增加,，看房通道既能解決現(xiàn)場(chǎng)客戶看房安全問題，同時(shí)又能樹立項(xiàng)目及開發(fā)商口碑,，并起到良好的項(xiàng)目宣傳作用;建議盡快設(shè)計(jì),、安裝看房通道;

客戶活動(dòng)：建議5月交房時(shí)舉辦交房慶典或客戶答謝會(huì),，項(xiàng)目8月左右3期開盤時(shí)舉辦開盤儀式;并在適當(dāng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)(諸如端午、中秋,、國(guó)慶等)搞一些促銷讓利的客戶回饋及特價(jià)房活動(dòng),，保證項(xiàng)目持續(xù)熱銷;

項(xiàng)目品牌宣傳：每月一次的主流媒體的品牌直接宣傳，以報(bào)廣為主,。

四,、推廣渠道

1、推廣媒介：

由于平原縣城推廣途徑較為單一,，顧20xx年主要推廣渠仍舊以去年有效推廣媒介為主,，這些媒介主要包括道戶外廣告牌、dm直投,、電視字幕,、道旗、報(bào)廣,、電視廣告,、短信、客戶活動(dòng)及附贈(zèng)禮品,。

2,、各推廣媒介來電來訪效果

五、營(yíng)銷活動(dòng)

建議本年度至少安排2次大型的營(yíng)銷活動(dòng),，5月份交房?jī)x式和8月份項(xiàng)目三期開盤,，年度2次大型營(yíng)銷活動(dòng)既能保證項(xiàng)目人氣的聚集、當(dāng)?shù)刂鹊奶嵘?xiàng)目和開發(fā)商的口碑,，也利于項(xiàng)目后期銷售，確保項(xiàng)目持續(xù)熱銷,?；顒?dòng)形式主要以開盤慶典、客戶答謝和產(chǎn)品說明為主,。

一般節(jié)日暖場(chǎng)活動(dòng)：三八節(jié),、3.12植樹節(jié)、勞動(dòng)節(jié),、青年節(jié),、5.13母親節(jié)、兒童節(jié),、6.17父親節(jié),、6.23端午節(jié)、8.23七夕節(jié),、9.10教師節(jié),、9.30中秋節(jié),、國(guó)慶節(jié)、10.23重陽節(jié),。

六,、近期推廣計(jì)劃

3月份推廣計(jì)劃：

戶外廣告：保障現(xiàn)有戶外硬廣發(fā)布渠道及數(shù)量; 電視字幕：保障現(xiàn)有播放頻次; 道旗：保證持續(xù)發(fā)布，并檢查有無損壞; 鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶外：持續(xù)發(fā)布,，檢查效果;

dm直投：節(jié)后加大派單力度,，力爭(zhēng)確保3月份持續(xù)熱銷，每天2—4人派單,，每人每天500份,，并及時(shí)更換派單區(qū)域;

短信：節(jié)后調(diào)整短信內(nèi)容，爭(zhēng)取持續(xù)發(fā)送一周短息; 電視廣告：持續(xù)發(fā)布,。