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房地產(chǎn)融資情況篇一

房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)-搜房網(wǎng)2010年11月10日08:45來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)樓市調(diào)控背景下，昔日扮演著拯救虧損公司角色的房地產(chǎn)企業(yè)一轉(zhuǎn)身成為了拖累,。*st鈦白（002145）10月30日的一紙公告宣告公司轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃就此泡湯,，而重組終止的最根本原因便是受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響。

10余房企借殼擱淺

樓市調(diào)控背景下,，昔日扮演著拯救虧損公司角色的房地產(chǎn)企業(yè)一轉(zhuǎn)身成為了拖累,。*st鈦白（002145）10月30日的一紙公告宣告公司轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃就此泡湯，而重組終止的最根本原因便是受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,。

配合房地產(chǎn)二次調(diào)控,，中國(guó)證監(jiān)會(huì)10月15日在其官方網(wǎng)站上宣布，為貫徹國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策精神,，已經(jīng)暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng),，并對(duì)已受理的房地產(chǎn)類(lèi)重組申請(qǐng)征求國(guó)土資源部意見(jiàn)。

而*st鈦白本次重組發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)的部分資產(chǎn)為南京金浦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司100%股權(quán),，該公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),。根據(jù)相關(guān)要求,，目前不適宜將房地產(chǎn)企業(yè)作為擬購(gòu)入資產(chǎn)進(jìn)行上市公司的重大資產(chǎn)重組。因此,，公司此次資產(chǎn)重組難以繼續(xù),。*st鈦白重組的終止也直接宣告南京金浦房地產(chǎn)借殼上市的失敗。

同*st鈦白和南京金浦房地產(chǎn)公司的命運(yùn)類(lèi)似,，國(guó)內(nèi)a股市場(chǎng)眾多等待借助重組從而實(shí)現(xiàn)借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)也都遭遇到了“政策關(guān)”,。

自從2009年7月宣布將通過(guò)重組st東源從而實(shí)現(xiàn)整體上市的重慶金科地產(chǎn)，至今仍未獲得證監(jiān)會(huì)的核準(zhǔn)文件,，而新華聯(lián)地產(chǎn)借殼s*st圣方也同樣在苦等批復(fù),。

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括*st德棉,、st國(guó)祥,、st百科、st東源,、*st遠(yuǎn)東,、st瓊花、st二紡,、*st嘉瑞,、*st商務(wù)、*st白貓等十余家欲轉(zhuǎn)身房地產(chǎn)的公司均在監(jiān)管層面卡殼,。

對(duì)此,，業(yè)內(nèi)人士也指出，2010年以來(lái),，由于持續(xù)不斷的地產(chǎn)調(diào)控政策,，無(wú)論是房地產(chǎn)公司借殼上市還是地產(chǎn)公司的再融資基本都處于停滯狀態(tài)，在調(diào)控政策不斷深化的背景下,，房企借殼近期獲得監(jiān)管部門(mén)放行的可能性非常小,。

現(xiàn)在年底臨近，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)重組,，不僅使得多家*st公司游離在退市邊緣,，相應(yīng)的，欲借殼房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)這些公司曲線(xiàn)融資的計(jì)劃也因此擱淺,，從而在融資困難的大環(huán)境里再失一枚籌碼,。

“先是反復(fù)跟證監(jiān)會(huì)溝通，現(xiàn)在還必須跟國(guó)土資源部溝通,，重組預(yù)案公布已經(jīng)一年多了，但何時(shí)才能夠獲準(zhǔn)真的很難說(shuō),?！币患矣铓ど鲜械姆康禺a(chǎn)企業(yè)董事會(huì)秘書(shū)無(wú)奈表示,。

房地產(chǎn)融資情況篇二

房地產(chǎn)融資分析

1.定義：

房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為滿(mǎn)足項(xiàng)目資金的需求，以項(xiàng)目為依托,，獲取資金,，完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。

2.分類(lèi)：

主要的分類(lèi)方式為二大類(lèi)：

（1）內(nèi)部融資和外部融資

內(nèi)部融資包括：企業(yè)預(yù)付房款和應(yīng)收賬款,，員工集資等

外部融資包括：企業(yè)上市,，房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)債,，銀行貸款等

（2.）直接和間接融資

直接融資是指從資本市場(chǎng)募集資金,，間接融資是指從金融類(lèi)機(jī)構(gòu)募集資金。

銀行貸款：

銀行融資需要注意的三要素：

1.融資額 2.下貸款時(shí)間 3.貸款資金使用效率

銀行融資流程：

1.融資額度匡算 2.融資方式確定 3.落實(shí)授信額度 4.銀行受理

5.調(diào)查審批6.銀行審批 7.發(fā)放貸款 8.貸后監(jiān)管

政府監(jiān)管：因?yàn)檠胄?12號(hào)文件要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具備“四證一金”和35%的自有資金方可獲貸款,。

目前,，公司跟各大商業(yè)銀行（中農(nóng)工建和民生）都按照這個(gè)融資流程來(lái)運(yùn)行。

房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托又分：房地產(chǎn)股權(quán)類(lèi)信托,，房地產(chǎn)債券類(lèi)信托,，房地產(chǎn)收益信托。其中,，房地產(chǎn)股權(quán)類(lèi)信托最常用,，其優(yōu)勢(shì)在于可以墊付土地出讓金，而銀行貸款不可以,。房地產(chǎn)債券類(lèi)信托由于融資成本比銀行貸款要高,，一般不常用。

目前,，公司和平安信托的合作好像就屬于股權(quán)類(lèi)信托模式,。平安信托設(shè)立融資方案，購(gòu)買(mǎi)部分項(xiàng)目公司股權(quán),，公司承諾到期溢價(jià)回購(gòu),，并以抵押物和信用做擔(dān)保。

融資項(xiàng)目提供的主要材料：

從重慶和西安各項(xiàng)目提交的材料中,，可以看到,。除了對(duì)集團(tuán)的的財(cái)務(wù)狀況，信用評(píng)級(jí)和開(kāi)發(fā)資質(zhì)審核外,，最主要的還是項(xiàng)目情況,。而在項(xiàng)目材料中，最主要的是可研究性報(bào)告,。通常的可研究性報(bào)告包括：項(xiàng)目概況,，市場(chǎng)研究，項(xiàng)目規(guī)劃方案,，項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)計(jì),，項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算,，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，項(xiàng)目不確定性分析,，項(xiàng)目社會(huì)影響和總結(jié),。

其中，對(duì)于我們?nèi)谫Y來(lái)說(shuō),，項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)計(jì),，項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),，項(xiàng)目不確定性分析是主要了解和掌握的,。

項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)計(jì)每個(gè)項(xiàng)目公司根據(jù)實(shí)際情況，具體制定,。財(cái)務(wù)測(cè)算主要是對(duì)項(xiàng)目的土地價(jià)款,，開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用做個(gè)預(yù)算，并計(jì)算總投資,，來(lái)確定融資額度,。具體根據(jù)項(xiàng)目公司和拓展部中心的材料為準(zhǔn)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是通過(guò)財(cái)務(wù)模型,，根據(jù)一些動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如內(nèi)部收益率（irr）,，動(dòng)態(tài)回收期，凈現(xiàn)金流值來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目收益,。項(xiàng)目不確定分析,，主要通過(guò)盈虧平衡分析和敏感度分析來(lái)對(duì)判斷投資方案對(duì)不確定性因素變化的承受能力，以及相關(guān)指標(biāo)對(duì)這些不確定因素的敏感程度,，對(duì)項(xiàng)目的最終決策提供參考依據(jù),。

房地產(chǎn)融資情況篇三

房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款q&a

q:什么是土地抵押貸款？

a：指?jìng)鶆?wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為,。土地抵押是不動(dòng)產(chǎn)抵押的最基本形式,，一般通過(guò)土地契約進(jìn)行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán),，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán),。q：什么叫做土地抵押？

a：亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證,。其實(shí)質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證,，維護(hù)財(cái)產(chǎn)的合法性和有效性。q：辦理土地抵押長(zhǎng)期貸款流程,？

a：

1,、首先根據(jù)需要申請(qǐng)的貸款額度及貸款機(jī)構(gòu)許諾的抵押率(放款額/抵押物評(píng)估值)倒推出抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值。

2、咨詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于目標(biāo)抵押物進(jìn)行評(píng)估所能達(dá)到的最大評(píng)估單價(jià),然后再根椐第一步算出的抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值除以最大評(píng)估單價(jià)計(jì)算出所需的抵押物的面積數(shù),。

3,、根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在cad規(guī)劃圖上自行畫(huà)出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域。

4,、帶著第三步自行畫(huà)出的抵押土地區(qū)域圖再到國(guó)土局地籍科進(jìn)行土地測(cè)繪，出抵押測(cè)繪圖,。

5,、根據(jù)抵測(cè)繪圖到不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估出具評(píng)估報(bào)告。

6,、與貸款機(jī)構(gòu)信貸人員一起帶著評(píng)估報(bào)告及公司的關(guān)證件(營(yíng)業(yè)執(zhí)照等)到國(guó)土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時(shí)向貸款機(jī)構(gòu)提供貸款申請(qǐng)書(shū)及公司同意就目標(biāo)地塊進(jìn)行抵押貸款的股東會(huì)(或董事會(huì)決議)等資料,。

7、填好最高額抵押貸款合同按貸款機(jī)投要求提供所需的相關(guān)資料后,，等待放貸即可,，至此整個(gè)抵押貸款程序基本操作完畢。q：辦理土地抵押短期貸款操作流程,？

a：

1,、項(xiàng)目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)： a,、貸款申請(qǐng)書(shū),，寫(xiě)明項(xiàng)目概況、貸款金額及期限,，用款計(jì)劃,，還款來(lái)源，還款計(jì)劃,；

b,、項(xiàng)目方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū),； c、抵押物所有權(quán)證明（國(guó)有土地使用權(quán)證,、房產(chǎn)證等）,； d、評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物價(jià)值評(píng)估報(bào)告或預(yù)評(píng)估資料,； e,、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；

f,、上一資產(chǎn)負(fù)債表,、損益表、現(xiàn)金流量表，最好是經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告,，最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表,。

2、資金方初審?fù)ㄟ^(guò)后,，項(xiàng)目方與顧問(wèn)方簽署《融資顧問(wèn)合同》,；

3、項(xiàng)目方按《房地產(chǎn)項(xiàng)目資料清單》提供全套有效,、清晰的彩色掃描文件,；

4、資金方對(duì)項(xiàng)目資料審查通過(guò)后,，資金方向項(xiàng)目方發(fā)出商務(wù)邀請(qǐng)函,，在資金方與項(xiàng)目方就融資具體事宜進(jìn)行初步溝通，達(dá)成合作協(xié)議后,，資金方前往項(xiàng)目地考察項(xiàng)目進(jìn)展,，抵押物狀況等。

5,、資金方確定融資方案,，募集資金；

6,、資金方與項(xiàng)目方共同辦理抵押登記手續(xù),，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)情況,。

7,、抵押貸款企業(yè)要向擔(dān)保公司提供：（1）產(chǎn)權(quán)證明；

（2）最近的產(chǎn)權(quán)評(píng)估證報(bào)告,；

（3）董事會(huì)通過(guò)抵押貸款的決議書(shū)（全體董事會(huì)成員簽名）,；（4）抵押貸款申請(qǐng)書(shū)

（5）最近的資產(chǎn)負(fù)債表，利潤(rùn)表,。

房地產(chǎn)融資之短期借貸q&a

q：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中有哪些需要短期借貸,？

a:

1、開(kāi)發(fā)商拿到土地證,，辦理另外的3證需要繳納配套費(fèi)等,，可通過(guò)短期借貸；

2,、開(kāi)發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下,，變更土地性質(zhì)需要繳交相關(guān)費(fèi)用，可通過(guò)短期借貸,；

3,、開(kāi)發(fā)商已擁有四證,，但開(kāi)工建設(shè)需要前期費(fèi)用，開(kāi)通過(guò)短期借貸,。q：開(kāi)發(fā)商何時(shí)還款,？

a：

1、開(kāi)發(fā)商通過(guò)申請(qǐng)商業(yè)銀行土地抵押貸款償還,；

2,、開(kāi)發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目出售，回收資金償還,；

3,、開(kāi)發(fā)商通過(guò)其他方式還款。q：項(xiàng)目需要符合哪些融資條件,？

a：

1、地區(qū)限制：全國(guó)一二三線(xiàn)城市（新疆,、西藏等除外）,；

2、項(xiàng)目限制：市區(qū)的住宅房建設(shè)用地,、城市中心的可售商業(yè)物業(yè),；

3、融資期限：一般情況下6個(gè)月以?xún)?nèi),；

4,、融資額度：1千萬(wàn)至2億；

5,、配資比例：土地登記價(jià)或土地評(píng)估價(jià)的70%,；

6、融資利息：月息5~6%,，展頭息,，利息可分期支付。

房地產(chǎn)融資之短期拆借q&a

q:什么是房地產(chǎn)短期拆借?

a: 房地產(chǎn)短期拆借又叫“還舊貸新”,，表現(xiàn)為項(xiàng)目方不足資金償還上期貸款的本金和利息,，需要非金融機(jī)構(gòu)先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后,，返還資金給非金融機(jī)構(gòu)的一種融資模式,。q：如何操作的？

a：具體做法是貸款方（銀行）與開(kāi)發(fā)商訂立《貸款承諾書(shū)》,，規(guī)定按時(shí)還款和二次貸款方式,，按照抵押物的價(jià)值評(píng)估貸款額度，抵押物一般是房產(chǎn),、物業(yè)等固定資產(chǎn),，同時(shí)還需提供擔(dān)保品，如股票、債券等有價(jià)證券,。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還,，如到期不能歸還，銀行有權(quán)出售其擔(dān)保品,。如果客戶(hù)無(wú)法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機(jī)構(gòu)墊付本金與利息,。再通過(guò)抵押方式獲得新貸款,，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸,，獲得新貸”,。q：利率情況是怎樣的,？ a：

1、日利率日利率3‰-4‰,；

2,、五天1.2%、10天1.5%,、15天2.3%,；

3,、月利率5-6% q：短拆什么特點(diǎn),？

a：1.對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)的主體即進(jìn)行資金融通的雙方都有嚴(yán)格的限制； 2.融資期限較短：一般6個(gè)月以?xún)?nèi),；

3.交易手段先進(jìn),、手續(xù)簡(jiǎn)便，因而成交時(shí)間較短,；

4.交易額大,，一般需要擔(dān)保或抵押,，完全是一種短期交易,； 5.利率按照實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算。q：項(xiàng)目方需提供哪些資料,？ a：1.企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件,； 2.金融機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)許可證副本復(fù)印件,； 3.公司代碼證書(shū)復(fù)印件；

4.公司法人代表證明書(shū)或授權(quán)委托書(shū),，法人身份證復(fù)印件,； 5.公司法人、負(fù)責(zé)人,、財(cái)務(wù)主管的簡(jiǎn)歷,； 6.經(jīng)公司董事會(huì)決議授權(quán)的申請(qǐng)； 7.公司近兩年經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表,； 8.公司的驗(yàn)資報(bào)告,； 9.公司章程；

10.公司的基本情況介紹(包括經(jīng)營(yíng)情況,、公司的人員構(gòu)成,、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計(jì)劃),；近年來(lái)獲境內(nèi),、境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)情況，近三年來(lái)有無(wú)違規(guī)經(jīng)營(yíng),、遭受處罰及重大事件情況。q：運(yùn)作流程是怎樣的,？

a：1.貸款方將所需資料報(bào)資金方審核,； 2.資金方現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估； 3.雙方協(xié)商費(fèi)用及貸款期限,； 4.成交,； 5.資金劃撥； 6.抵押登記,。

房地產(chǎn)融資之產(chǎn)權(quán)抵押融資q&a

q:哪些產(chǎn)權(quán)可以抵押融資?

a:

1,、非經(jīng)營(yíng)類(lèi)物業(yè)：紅本房、集資房,；

2,、經(jīng)營(yíng)中的物業(yè)：酒店、寫(xiě)字樓,、商場(chǎng),、商鋪、公寓,； q：需要具備哪些基本條件,？ a：

1、證件齊全：土地證,、房產(chǎn)證,；

2,、債權(quán)債務(wù)：未貸過(guò)款，能做抵押登記,，可辦理他項(xiàng)權(quán)證,；

3、貸款額度：抵押物評(píng)估金額的20~50%,；

4,、擔(dān)保放大：有擔(dān)保的條件下，貸款額度可放大1~2倍,；

5,、城市限制：直轄市、省會(huì)城市,、地級(jí)市以及其它經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市,。q：項(xiàng)目方需提交哪些資料？ a：

1,、個(gè)人：土地證,、房產(chǎn)證；

2,、企業(yè)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照,、法人身份證明、貸款卡,、評(píng)估報(bào)告（甲級(jí)資質(zhì)評(píng)估所）,。q：如何操作？

a：

1,、審理

2,、考察

3、復(fù)審

4,、簽約

5,、抵押登記

6、放款

7,、還款 q：放款時(shí)間需要多長(zhǎng),？ a：正常情況下兩個(gè)月以?xún)?nèi)； q：貸款期限是怎樣的,？

a：

1,、借款期限為1年以上，5年以下,。q：融資成本是多少呢,？

a：

1、貸款是通過(guò)商業(yè)銀行的,，利率參考當(dāng)期基準(zhǔn)利率,；

2,、貸款是通過(guò)其它金融機(jī)構(gòu)的，利率較高,，年率20%左右,；

3、貸款是通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保,，那么需增加保費(fèi)2.5~3%,；

4、貸款是通過(guò)中介顧問(wèn)公司,，那么融資顧問(wèn)費(fèi)1~3%,。

房地產(chǎn)融資之民間借貸q&a

q:什么是房地產(chǎn)民間借貸？

a:民間借貸,，以溫州最出名,。出借方的目標(biāo)是獲得固定收益作為回報(bào)。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱(chēng),。出資方也叫銀主,，做為民間資金的載體，很無(wú)奈,。因?yàn)?，投資其實(shí)不都是高利貸，不是同一個(gè)概念,。q：開(kāi)發(fā)商一定要慎用民間借貸,！

a：

1、我國(guó)沒(méi)有形成資本市場(chǎng)和成熟資本工具的金融環(huán)境下,，社會(huì)廣泛缺乏誠(chéng)信，也不存在社會(huì)信用體系,，法律實(shí)施和訴訟執(zhí)行的效果最終難以是債權(quán)人的資金得到保護(hù),。

2、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存,、存在和發(fā)展,，也基本上是以高利貸的形式實(shí)現(xiàn)民間資金的流通與流動(dòng)。

3,、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平,，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業(yè)資金實(shí)際負(fù)擔(dān)的額外成本（如,，在此種銀企關(guān)系中潛規(guī)則之下的尋租,、企業(yè)維系貸款關(guān)系的費(fèi)用等）來(lái)看，兩者的差距并不是很大,。

4,、實(shí)際上,，同類(lèi)經(jīng)濟(jì)區(qū)域和環(huán)境中，民間資金借貸的違約率和風(fēng)險(xiǎn)都要大大低于銀行信貸,。

q：怎樣才能獲得民間資金呢,？

a：

1、開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目?jī)r(jià)值（凈現(xiàn)值）大大高于借款額,；

2,、開(kāi)發(fā)商的各項(xiàng)資質(zhì)及法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系清潔無(wú)瑕疵；

3,、開(kāi)發(fā)商的還款來(lái)源在借款期間有保障：如有多個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售回款,，以此增加借款方對(duì)還款保障的疑慮；

4,、開(kāi)發(fā)商以股權(quán)（資產(chǎn)的控制權(quán)）或土地,、項(xiàng)目資產(chǎn)、在建工程等作抵押質(zhì)押保證,；

5,、開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行借款時(shí)必須要有充分自我分析和預(yù)案準(zhǔn)備；

6,、開(kāi)發(fā)商必須無(wú)條件接受資金方在還款的保障,、手段、措施等方面擁有的絕對(duì)話(huà)語(yǔ)權(quán),。

q:如何通過(guò)私募基金更合法的獲得民間資金,？

a:

1、就私募資金來(lái)源看,，中國(guó)民間資本市場(chǎng)是主要資金來(lái)源,，它的規(guī)模應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行對(duì)房地產(chǎn)行的信貸投放。

2,、私募資金操作,，具有封閉性的特點(diǎn)，及針對(duì)特定的項(xiàng)目和特定的企業(yè)和團(tuán)隊(duì),，它也可以是專(zhuān)門(mén)化的投資機(jī)構(gòu)和投資基金,，以尋求快速進(jìn)入和快速退出，獲得較高的資本回報(bào)為動(dòng)力,。

3,、在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢(shì)下，一方面,，有太多的房地產(chǎn)項(xiàng)目缺錢(qián),，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目,，問(wèn)題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目與資本直接對(duì)接,？答案是可以通過(guò)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理公司,，如。

4,、開(kāi)發(fā)商與資金方對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)判斷方向是不一致的：因?yàn)橘Y金方只能夠承擔(dān)那種可以計(jì)算和承受的風(fēng)險(xiǎn),；而如果項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)還完全掌握在開(kāi)發(fā)商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄,。

5,、資金方往往非常關(guān)注項(xiàng)目的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投入的回報(bào)（即資金的退出）只有是將項(xiàng)目建筑物業(yè)售出這樣的途徑,，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場(chǎng)條件下,，銷(xiāo)售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場(chǎng)環(huán)境不利于銷(xiāo)售,，資金方往往要求開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)出售以獲得償付現(xiàn)金,，這與開(kāi)發(fā)商的利益訴求是相悖的。

房地產(chǎn)融資之信托收益權(quán)

銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托收益權(quán),，達(dá)到“曲線(xiàn)”為開(kāi)發(fā)商融資的目的主要有兩種模式,，找開(kāi)發(fā)商“過(guò)橋”，銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托受益權(quán),，但不作受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記,；或是開(kāi)發(fā)商設(shè)立自益型財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)資金,。前者主要是xy銀行等銀行在操作,，后者大規(guī)模被gs銀行采用。

“過(guò)橋”模式的交易結(jié)構(gòu)大致為：假定a企業(yè)需要融資,，b企業(yè)(可以是央企的財(cái)務(wù)公司,、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu)等)以單一信托方式投資一個(gè)信托計(jì)劃,，這個(gè)信托計(jì)劃給a企業(yè)發(fā)放一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).b企業(yè)再將自己手中的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃,。

這樣，a企業(yè)獲得貸款,，資金的提供者是銀行理財(cái)，b企業(yè)只是拿出一筆錢(qián)“墊一下”,，獲取“通道費(fèi)”,。更激進(jìn)的做法是，b企業(yè)可以不用拿出真金白銀,。b企業(yè)投資信托計(jì)劃和轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)兩個(gè)合同可以在同一天簽署,，這樣，銀行先按合同給b企業(yè)劃款,，到賬后,，b企業(yè)再給信托公司,，信托公司再給a企業(yè)。整個(gè)流程只需一兩個(gè)小時(shí),。

但是,，此種模式已被銀監(jiān)會(huì)覺(jué)察。

實(shí)質(zhì)貸款行―――（理財(cái)資金投資非登記轉(zhuǎn)讓?zhuān)┄D→ 過(guò)橋企業(yè)的受益權(quán)―――（投資單一信托計(jì)劃）―→ 信托公司 ―――（信托貸款）―→ 借款企業(yè)―――――――→ 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投資合同 ←――――――― ―――――→ 信托貸款合同 ←――若同一天簽署,，可一天放款

理財(cái)受讓財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃受益權(quán)的原理為：假定m企業(yè)需要貸款,，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè)。傳統(tǒng)的模式是,，m企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司,，信托公司對(duì)其發(fā)放信托貸款，銀行理財(cái)計(jì)劃是信托計(jì)劃的委托人,。

“創(chuàng)新”模式是,，m企業(yè)將這棟商業(yè)物業(yè)委托給信托公司，設(shè)立一個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃,，物業(yè)過(guò)戶(hù)到信托公司名下,，這個(gè)信托計(jì)劃的受益人是m企業(yè)自己。然后,，m企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃,，交易價(jià)格取決于物業(yè)預(yù)期的租金收益。

此外,，物業(yè)產(chǎn)生的租金收益歸集到信托公司,，信托公司再劃撥給銀行理財(cái)計(jì)劃，如果租金收入低于預(yù)期,，則由m企業(yè)補(bǔ)足,。在轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)時(shí)，m企業(yè)一般還要和銀行理財(cái)計(jì)劃簽訂租金差額補(bǔ)足協(xié)議,。

這樣,，m企業(yè)獲得融資，而銀行理財(cái)計(jì)劃擁有長(zhǎng)期的現(xiàn)金流(此類(lèi)模式下,，期限一般長(zhǎng)達(dá)6-8年),，銀行借信托公司之手控制了物業(yè)資產(chǎn)作為抵押。其結(jié)果與銀行理財(cái)計(jì)劃給m企業(yè)放一筆貸款,，然后m企業(yè)分6-8年還款,，效果相當(dāng)。

在這個(gè)案例中,，用以設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的是一棟商業(yè)物業(yè),，實(shí)際上，任何有穩(wěn)定、可控現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以通過(guò)此模式操作,。銀行理財(cái)資金之所以愿意投資一個(gè)回收期限長(zhǎng)達(dá)6-8年的現(xiàn)金流,，是因?yàn)楝F(xiàn)在“長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)太難找了，何況物業(yè)實(shí)際是銀行控制的,，長(zhǎng)期來(lái)看是升值的,，抵押率也很低?！币晃汇y行理財(cái)投資經(jīng)理說(shuō),。

而至于沒(méi)有進(jìn)行受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，會(huì)否影響相關(guān)法律效力,，現(xiàn)有的法律法規(guī)并未對(duì)此有明確的強(qiáng)制性規(guī)定,。一位信托法務(wù)人士表示。

信托受讓銀行信貸票據(jù)資產(chǎn),，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重由10.5%提升至150%,，一般業(yè)務(wù)為1.5%

房地產(chǎn)融資之定向信托q&a

q:什么是定向信托？

a：定向信托還沒(méi)有一個(gè)官方的說(shuō)法,，是為了與集合信托區(qū)別開(kāi)來(lái),，而約定俗成的一個(gè)概念，即信托的一種形式,，指信托公司在募集資金時(shí),，其募集的對(duì)象是特定的投資者（不是有錢(qián)就能買(mǎi)），類(lèi)似股票定向增發(fā),。q:開(kāi)發(fā)商為何要選擇定向信托,？ a：

1、非銀信合作,，受法律保護(hù),；

2、能夠被信托公司優(yōu)先選擇,；

3,、能快速協(xié)助客戶(hù)完成融資；

4,、為項(xiàng)目提供信用增級(jí)以提高成功發(fā)行的幾率,。q：怎樣操作？

a：首先為項(xiàng)目方設(shè)計(jì)信托融資方案,，并提供私募基金做為后續(xù)資金支持,，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對(duì)我方提交的客戶(hù)信息和融資方案充分評(píng)估的基礎(chǔ)上,，發(fā)行信托產(chǎn)品。q：定向信托的投資范圍有哪些？ a：有以下投資標(biāo)的：

1,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（上市）公司股票的流通股,；

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（上市）公司股票的非流通股,；

3,、二級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（非上市）公司的金融類(lèi)股權(quán)；

4,、特殊條件下三級(jí)資質(zhì)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（非上市）公司的可抵押固定資產(chǎn),。* 注意以下限制條件：

1、省會(huì)城市和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線(xiàn)城市,，三線(xiàn)以下城市無(wú)法操作,；

2、st類(lèi)股票不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的,；

3,、虧損和業(yè)績(jī)披露預(yù)虧股票，未完成股改股票,，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的,；

4、近一年內(nèi)受到監(jiān)管處罰,，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的

5,、監(jiān)管認(rèn)定股價(jià)被惡意操縱的股票也不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的。q：什么是增信作用,？

a：有兩作用,，一是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的折扣率的增信

（1）流通股股票（含信托計(jì)劃到期前流通的限售股股票）

（2）對(duì)信托計(jì)劃到期后仍未流通的限售股股票

（3）對(duì)未上市金融類(lèi)股權(quán)

二是對(duì)質(zhì)押標(biāo)的信用增級(jí)

（1）我們可作為信托計(jì)劃的次級(jí)受益人，為項(xiàng)目提供信用增級(jí),。以投入資金作為優(yōu)先級(jí)受益人預(yù)期固定收益率實(shí)現(xiàn)的保證并作為投資顧問(wèn)參與信托收益分配的依據(jù),；

（2）我們也可為客戶(hù)融資進(jìn)行直接擔(dān)保。q：開(kāi)發(fā)商需要提交哪些資料,？ a：以下全部資料

1,、報(bào)批的項(xiàng)目建議書(shū)及批準(zhǔn)材料；

2,、項(xiàng)目提出的有關(guān)背景材料,；

3、可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件,；

4,、自籌資金和其他建設(shè)資金籌集方案及落實(shí)資金來(lái)源的證明材料；

5,、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作完成情況報(bào)告,；

6,、開(kāi)戶(hù)證明，商務(wù)合同,、訂單或意向書(shū),；

8、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃,、流動(dòng)資金補(bǔ)充計(jì)劃；

9,、房地產(chǎn)企業(yè)：土地證,、土地規(guī)劃證、建設(shè)規(guī)劃許可證,、開(kāi)工許可證,； q：利率？

a：主要跟開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)有關(guān)

1,、一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在15%

2,、二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在18%

3、三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在20以上%

房地產(chǎn)融資之集合信托q&a

集合信托=銀信合作 q：什么是銀信合作,？

a：銀信合作是指央行為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱而出臺(tái)政策限制商業(yè)銀行放貸,，迫使商業(yè)銀行的貸款額度不超過(guò)上一年的一定數(shù)額，而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)本身對(duì)貸款的需求增量很大,，這時(shí)候商業(yè)銀行為了繞過(guò)政策限制而采用了銀信合作的方式,，通過(guò)信托公司來(lái)發(fā)放貸款。

q：集合信托有哪些模式,？ a：大概有4種：信托貸款型,、權(quán)益投資型、股權(quán)投資型,、財(cái)產(chǎn)信托型,。q：具體操作是怎樣的？

a：

1,、由銀行作為發(fā)起端,，通過(guò)銷(xiāo)售理財(cái)產(chǎn)品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司,，向目標(biāo)公司發(fā)放貸款,。這些公司基本都是銀行的長(zhǎng)期穩(wěn)定客戶(hù)，資產(chǎn)質(zhì)量較好,，且大部分占用銀行的授信額度,，最終的風(fēng)險(xiǎn)是在銀行端。

2,、如此使得央行調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)政策的工具失靈,，所以最近央行出臺(tái)政策叫停銀信合作,。金融創(chuàng)新的動(dòng)力有兩種：一為因客戶(hù)需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新,。

3,、金融創(chuàng)新與監(jiān)督機(jī)構(gòu)永遠(yuǎn)是矛盾的對(duì)立體。

4,、銀信合作的相關(guān)規(guī)定銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)。

* 小貼士：銀監(jiān)發(fā)布的幾個(gè)重要通知：

《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀信合作有關(guān)事項(xiàng)的通知》

《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及信貸資產(chǎn)類(lèi)理財(cái)業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》 《銀監(jiān)發(fā)（2010）72號(hào)》 《銀監(jiān)發(fā)〔2010〕72號(hào)》

1,、本通知所稱(chēng)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù),，是指商業(yè)銀行將客戶(hù)理財(cái)資金委托給信托公司，由信托公司擔(dān)任受托人并按照信托文件的約定進(jìn)行管理,、運(yùn)用和處分的行為,。上述客戶(hù)包括個(gè)人客戶(hù)(包括私人銀行客戶(hù))和機(jī)構(gòu)客戶(hù)。

商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi),。

2,、信托公司在開(kāi)展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)過(guò)程中，應(yīng)堅(jiān)持自主管理原則,，嚴(yán)格履行項(xiàng)目選擇,、盡職調(diào)查、投資決策,、后續(xù)管理等主要職責(zé),，不得開(kāi)展通道類(lèi)業(yè)務(wù)。

3,、信托公司開(kāi)展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù),，信托產(chǎn)品期限均不得低于一年。

4,、商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展融資類(lèi)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù),，應(yīng)遵守以下原則：

(1)自本通知發(fā)布之日起，對(duì)信托公司融資類(lèi)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)實(shí)行余額比例管理,，即融資類(lèi)業(yè)務(wù)余額占銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%,。上述比例已超標(biāo)的信托公司應(yīng)立即停止開(kāi)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)，直至達(dá)到規(guī)定比例要求,。

(2)信托公司信托產(chǎn)品均不得設(shè)計(jì)為開(kāi)放式,。

上述融資類(lèi)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據(jù)資產(chǎn),、附加回購(gòu)選擇權(quán)的投資,、股票質(zhì)押融資等資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

5,、商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展投資類(lèi)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù),，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán),。

6、商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù),，信托資金同時(shí)用于融資類(lèi)和投資類(lèi)業(yè)務(wù)的,，被信托業(yè)務(wù)總額應(yīng)納入本通知第四條第(一)項(xiàng)規(guī)定的考核比例范圍。

7,、對(duì)本通知發(fā)布以前約定和發(fā)生的銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù),，商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)做好以下工作：

(1)商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照要求將表外資金在今、明兩年轉(zhuǎn)入表內(nèi),，并按照150%的撥備覆蓋率要求計(jì)提撥備,，同時(shí)大型銀行應(yīng)按照11.5%、中小銀行按照10%的資本充足率計(jì)提資本,。

(2)商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)堆存續(xù)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)的后續(xù)管理,，及時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案和到期兌付安排。

(3)對(duì)設(shè)計(jì)為開(kāi)放式的非上市公司股權(quán)投資類(lèi),、融資類(lèi)或含融資類(lèi)業(yè)務(wù)的銀行理財(cái)產(chǎn)品和信托產(chǎn)品,，商業(yè)銀行和信托公司停止接受新的資金申購(gòu)，并妥善處理后續(xù)事宜,。

8,、鼓勵(lì)商業(yè)銀行和信托公司探索業(yè)務(wù)合作科學(xué)模式和領(lǐng)域。信托公司的理財(cái)要積極落實(shí)國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策,，引導(dǎo)資金投向有效益的新能源,、新材料、節(jié)能環(huán)保,、生物醫(yī)藥,、信息網(wǎng)絡(luò)、高端制造產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè),，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出積極貢獻(xiàn),。

9、本通知自發(fā)布之日起實(shí)施,。

房地產(chǎn)融資之私募基金q&a

房地產(chǎn)私募基金

房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán),、債權(quán)、收益權(quán)等方式投資于具升值潛力的房地產(chǎn)項(xiàng)目,。

對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估,，并與開(kāi)發(fā)商協(xié)商合作計(jì)劃，達(dá)成一致后簽署合作計(jì)劃,?；鹨院匣镏频男问匠闪⑵漤?xiàng)目基金公司，項(xiàng)目基金公司以股東的名義投資于開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目公司,。

基金的出資額原則上不超過(guò)總投資的70%,，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%,。

基金會(huì)要求開(kāi)發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報(bào)，并在市場(chǎng)上升時(shí)給予基金更高的投資回報(bào),。

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間,，全程派駐基金管理團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)管，確保資金用于項(xiàng)目合理開(kāi)發(fā),。

基金的退出方式以項(xiàng)目銷(xiāo)售清算,、參與項(xiàng)目利潤(rùn)分配或開(kāi)發(fā)商回購(gòu)基金所持有的項(xiàng)目公司股權(quán)。

q:怎樣的開(kāi)發(fā)商符合我們的要求,？

a:

1,、開(kāi)發(fā)商具備較豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有一定的口碑和品牌,。

2、開(kāi)發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單,，在當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系較好,，口碑佳；

3,、開(kāi)發(fā)商須有一套成熟的開(kāi)發(fā)流程及專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì),。q:怎樣的項(xiàng)目符合我們的要求？ a：

1,、區(qū)域要求：主要集中在中國(guó)一線(xiàn)或二線(xiàn)城市,，并可覆蓋到經(jīng)濟(jì)較好的地級(jí)市。

2,、規(guī)模要求：?jiǎn)蝹€(gè)項(xiàng)目總投資3億以?xún)?nèi),，建筑面積20萬(wàn)平方米以下。

3,、地段要求：城市中心區(qū)域,、次中心區(qū)域（熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)地段，項(xiàng)目鄰近已有開(kāi)發(fā)商投資）,。

4,、形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套,，可辦理銷(xiāo)售許可證,。

5、土地成本：土地價(jià)格低于周邊同類(lèi)型地塊,，樓面地價(jià)合理,。

6、土地狀態(tài)：土地要求凈地,，二級(jí)開(kāi)發(fā)為主,。

7,、舊改項(xiàng)目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準(zhǔn)。

8,、銷(xiāo)售均價(jià)：項(xiàng)目地商品房銷(xiāo)售均價(jià)3500元以上,，每平方利潤(rùn)500元以上。

9,、劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù),。

10、融資金額：1億以上,。

11,、融資周期：1年=3年。q：有哪些基金,？

a：

1,、股權(quán)式基金，2,、夾層式基金,，3、債權(quán)式基金,，4,、單一固定收益基金,5、結(jié)構(gòu)化固定收益基金,6,、主動(dòng)型基金,7,、完全主動(dòng)型基金,8、城市發(fā)展基金,。q：需要多少成本,？

a：基金模式不同，成本各不一樣：

1,、股權(quán)式基金,，基金對(duì)外投資的收益計(jì)算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費(fèi)3%,，加上基金投資收益的10%,，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息,，也以為約定分紅,，更可以是股債結(jié)合。

2,、夾層式基金,，利益的分配模式為：基金方總收益=可調(diào)節(jié)收益+協(xié)議分紅 * 基金方總收益的計(jì)算方式：

可調(diào)節(jié)收益=基金月投入累計(jì)x項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（4~7）協(xié)議分紅=項(xiàng)目稅后利潤(rùn)的10~20%（不扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用）

* 可調(diào)節(jié)收益的對(duì)沖設(shè)置——基金返還越快，基金方的收益越少。

* 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為0~10——0代表我方投資為0,，即無(wú)風(fēng)險(xiǎn),，10代表我方投資100%，即承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn),。我方一般可操作的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)介于4~7之間,。7為我方最高能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，例如買(mǎi)地階段我方出資70%,，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為7,。* 協(xié)議分紅的支付方式為項(xiàng)目清算后支付，基金方優(yōu)先獲得分紅,。

3,、債權(quán)式基金,，年綜合成本的計(jì)算方式為：管理人的收益包括管理費(fèi)3%,，加上投資者的固定利息（利率為20%,，取決于募集情況）,，再加上發(fā)行費(fèi)3%。

4,、單一固定收益基金：年化收益率=lp年化收益率10~20%+gp管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=15~27%

5,、結(jié)構(gòu)性固定收益基金：年化收益率=lp（領(lǐng)投人）年化收益率20~30%+lp（跟投人）年化收益率10~20%+gp管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=25~37%

6,、主動(dòng)型基金：開(kāi)發(fā)商出資10%,，基金出資90%，全程參與買(mǎi)地/開(kāi)發(fā)/運(yùn)營(yíng),。

7,、完全主動(dòng)型基金：無(wú)需開(kāi)發(fā)商，管理公司+基金公司+土地所有者,。

8,、城市發(fā)展基金：用于土地一級(jí)整理。q：基金退出,？

a：基金在項(xiàng)目產(chǎn)生銷(xiāo)售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā),，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金,，保留少量資金用于項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用,。

* 項(xiàng)目銷(xiāo)售至98％，尾盤(pán)原則上由開(kāi)發(fā)商認(rèn)購(gòu),，認(rèn)購(gòu)即做收入,。* 項(xiàng)目清盤(pán)，利潤(rùn)分配完成,，基金方股權(quán)返還,，基金方退出。q：項(xiàng)目出現(xiàn)虧損,，損失如何承擔(dān),？

a：按照風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比的原則,，萬(wàn)一項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，則先由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)損失,，再由基金方承擔(dān)損失,。q： 對(duì)開(kāi)發(fā)商有哪些建議？

a:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個(gè)方面的考慮：

一是考察管理團(tuán)隊(duì)的能力和過(guò)往業(yè)績(jī),。這是基金投資準(zhǔn)確判斷挑選項(xiàng)目和成功的后期管理的基礎(chǔ),。

二是考察做為基金管理人的背景和實(shí)力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來(lái)充足的優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目來(lái)源以及充分的項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程支持,，保障基金投資項(xiàng)目的成功,。

三是考察房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)，特別是其中對(duì)投資人利益的保護(hù)機(jī)制以及嚴(yán)格的風(fēng)控措施,。

我們?cè)谶M(jìn)行每一筆投資之前都要經(jīng)過(guò)認(rèn)真的盡職調(diào)查和反復(fù)比較,，然后為維護(hù)投資者利益還要和被投資企業(yè)就投資條款進(jìn)行艱苦的談判，經(jīng)常因?yàn)槟骋粭l款不能達(dá)成一致而放棄投資,，基金投資的項(xiàng)目可以說(shuō)是百里挑一,，而在開(kāi)發(fā)商自己管理的資金中，很難想象對(duì)項(xiàng)目有認(rèn)真的盡職調(diào)查和管理,，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題或者國(guó)家對(duì)地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的情況,，資金鏈很難得到保障

房地產(chǎn)融資情況篇四

我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析

摘 要 我國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源主要依賴(lài)銀行信貸，另外融資渠道房地產(chǎn)信托,、房地產(chǎn)基金,、海外融資、股權(quán)融資等,，由于各種各樣的限制,，融資規(guī)模仍然有限。近些年,，國(guó)家金融宏觀(guān)調(diào)控,，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金供應(yīng)緊張。在這樣的背景下,，我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)融資趨向多元化發(fā)展,。建立起一個(gè)多層次的房地產(chǎn)融資體系以滿(mǎn)足融資多元化的需求是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要問(wèn)題。

關(guān)鍵詞 融資渠道,；銀行信貸,；房地產(chǎn)信托；股權(quán)融資,；債券融資

近年來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,，已然成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱性行業(yè)。為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了不少gdp。過(guò)去幾年,，房地產(chǎn)相關(guān)的建筑投資占中國(guó)固定資產(chǎn)投資的20%以上,，并貢獻(xiàn)10%的就業(yè)。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),，融資是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵,，當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源還是以銀行信貸為主的單一融資格局,，而另外融資渠道房地產(chǎn)信托,、房地產(chǎn)基金、海外融資,、股權(quán)融資等,，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限,。這種情形造成我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)存在極大風(fēng)險(xiǎn),。如何突破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系,，是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要問(wèn)題,。本文主要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行分析。

一,、我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀

1．銀行貸款

目前,，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個(gè)方面,。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低,，主要依賴(lài)銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲(chǔ)備,、交易,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程,。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)除西藏以外的30個(gè)省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中有55%的資金直接來(lái)自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷(xiāo)售收入轉(zhuǎn)變而來(lái),，大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款,，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款,；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來(lái)自銀行貸款,，如果將施工企業(yè)墊資中來(lái)源于銀行部分加上的話(huà)，來(lái)源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上

,。銀行貸款實(shí)際上支撐了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈,。對(duì)比銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴(lài)度明顯過(guò)高。一旦

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng),，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn),，進(jìn)而影響國(guó)家的金融安全。為此,，政府開(kāi)始頻頻出招調(diào)控,，自2003年的“121號(hào)文”開(kāi)始，2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》,、2005年“國(guó)六條”,、“國(guó)十五條”相繼出臺(tái)，銀行信貸被逐步收緊,。特別是2007年國(guó)家開(kāi)始實(shí)行緊縮的貨幣政策,，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，雖然這一措施并不是專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的,，而是為了收縮流動(dòng)性,、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響,。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無(wú)遺,，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對(duì)資金瓶頸,，開(kāi)發(fā)商有待拓寬融資渠道,。

2．房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃,，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同,，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)抵押貸款證券,，或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng),。

緊縮性的宏觀(guān)政策使對(duì)銀行信貸依賴(lài)性極強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行以外的融資渠道的資金需求增加,，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得以發(fā)展,。全國(guó)各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品，比如,，上海國(guó)投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式—信托貸款,、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、信托股權(quán)融資等?，F(xiàn)階段我國(guó)信托產(chǎn)品主要有兩種模式：①是股權(quán)融資,。②模式是債權(quán)融資。前者是對(duì)一些

自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè),，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司,，使其自有資本金達(dá)到35%的要求,，信托投資公司作為股東獲得投資回報(bào)。后者則是針對(duì)雖然自有資金己達(dá)到國(guó)家要求,，但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難,，這時(shí)候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，補(bǔ)上資金缺口,，這種操作方式類(lèi)似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù),。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。2004年共發(fā)行了98支房地產(chǎn)集合資金(含財(cái)產(chǎn))信托投資計(jì)劃(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)信托),，實(shí)際募集資金總計(jì)115.? 866億元,，平均每個(gè)房地產(chǎn)信托募集1.? 18億元，與2003年相比

總額增長(zhǎng)93.?4%,。

不過(guò),，目前信托產(chǎn)品存在一些

制度性的限制，例如,，法律政策的制約,、信托產(chǎn)品的流通性問(wèn)題，以及信托計(jì)劃的異地發(fā)行,、資金異地運(yùn)用的管理與審批比較嚴(yán)格等,，這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看信托資金是一個(gè)能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定資金的渠道,，是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個(gè)很好的補(bǔ)充,，這種模式將會(huì)發(fā)展成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式。

3．上市融資

上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)理想的融資渠道,，分直接上市融資和間接上市融資兩種,。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門(mén)檻高,，比如負(fù)債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達(dá)不到上市要求,。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負(fù)債率都在75%以上

,。因此,，通過(guò)直接上市的企業(yè)數(shù)量很少。

更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買(mǎi)殼上市,。買(mǎi)殼上市需要大量現(xiàn)金,，買(mǎi)殼上市的目的是通過(guò)增發(fā),、配股再融資籌集資金,，但前提是企業(yè)必須有很好的項(xiàng)目和資產(chǎn)進(jìn)行置換。而擁有大量現(xiàn)金,、好的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，這些都是中小企業(yè)很難具備的,。因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來(lái)源中的比重較小,。2004年底,，籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源不足0.?5%?。06年到07年國(guó)內(nèi)股市高奏凱歌,，房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億,。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn)，這種局面也只是曇花一現(xiàn),。我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)4萬(wàn)余家,，而我國(guó)境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù)，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市),。

4．海外房產(chǎn)基金

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)目前進(jìn)入我國(guó)的海外基金已超過(guò)100家,。摩根士丹利、新加坡政府投資公司,、sun-ref盛陽(yáng)地產(chǎn)基金,、美林投資銀行等著名國(guó)際地產(chǎn)基金也都進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些海外基金一般會(huì)挑選國(guó)內(nèi)有實(shí)力的大企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,，合作開(kāi)發(fā),。截至2006年1-11月份累計(jì)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源總量中外資增速明顯,，利用

外資總額313.6億元,，同比增長(zhǎng)21.6%。應(yīng)該說(shuō)海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴(lài),，有助于融資方式的多樣化,。

但目前我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的不完善，再加上國(guó)內(nèi)一些

房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范,，所以,，海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的投資還存在著一些

障礙。

另外海外資金在政策上得不到支持,，中國(guó)并不缺資金只是缺少金融工具,。為了防止海外資金的過(guò)多涌入，2006年和2007年間國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》,、《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》,，《關(guān)十進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件,，一系列的限外令使海外基金在中國(guó)的運(yùn)作困難重重,。

5．債券融資

房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用

資本市場(chǎng)直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道,。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對(duì)較高,；與股票相比,，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動(dòng)性,，因此,，在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng)，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式,，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍,。而我國(guó)的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級(jí)階段，債券融資額總量方面,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及股票融資額,。目前，我國(guó)房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小,，債券流通市場(chǎng)不健全,，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性,、可信性還有問(wèn)題,。這些都影響了企業(yè)通過(guò)債券融資的規(guī)模。07年中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式頒布實(shí)施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》標(biāo)志著我國(guó)公司債券發(fā)行工作的正式啟動(dòng),，發(fā)行條件較原來(lái)

寬松很多,。《試點(diǎn)辦法》施行之后,，房地產(chǎn)證券融資的比重有望增加,。

二、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的對(duì)策和建議

1．建立多層次房地產(chǎn)融資體系

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要問(wèn)題是建立一個(gè)穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)融資體系,，滿(mǎn)足不同層次企業(yè)多樣化需求,。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)參與主體主要是商業(yè)銀行，缺少專(zhuān)業(yè)信貸機(jī)構(gòu),，目前唯一的住房?jī)?chǔ)蓄銀行是天津市中德儲(chǔ)蓄銀行,。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限,。股權(quán)融資門(mén)檻相對(duì)較高,，中小企業(yè)很難達(dá)到要求

通過(guò)上市融資。近年來(lái)在國(guó)家對(duì)金融的宏觀(guān)調(diào)控下,，銀行縮緊信貸,，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此,，迫切需要建立多層次的融資體系,，為不同類(lèi)型企業(yè)提供不同的融資場(chǎng)所，才能真正減少對(duì)銀行貸款的依賴(lài),。

2．加緊開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品

房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展,，關(guān)鍵是需要設(shè)計(jì)出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品,，從而形成一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系,。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融建設(shè)剛開(kāi)始起步,。世界流行的五大金融產(chǎn)品中,，我國(guó)獨(dú)缺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)銀行還沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的,、系統(tǒng)的地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)貸款,。我們國(guó)家的房地產(chǎn)信托實(shí)際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過(guò)銀行是吸收存款來(lái)的,，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金是通過(guò)批發(fā)的,，本質(zhì)還是銀行的貸款。2008年開(kāi)始銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn),，取而代之的是地產(chǎn)基金,、地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)投資銀行,，包括地產(chǎn)信托和地產(chǎn)的信托基金,。房地產(chǎn)自身的金融建設(shè)必然會(huì)成長(zhǎng)起來(lái)。

3．完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

國(guó)家,、地方和部門(mén)頒布了一系列法律,、法規(guī)。但是體系不全,，規(guī)定不具體,。從整體上看，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。在房地產(chǎn)融資多元化的過(guò)程中,，新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒(méi)有相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范，就難免陷入混亂局面,。必須要建立和完善相關(guān)的法律體系,，對(duì)新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合,、流通轉(zhuǎn)讓,、收益來(lái)源和分配等，作出嚴(yán)格規(guī)范,。才能使我國(guó)的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展,。

總之在信貸緊縮的大環(huán)境下，我國(guó)房地產(chǎn)融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面,，走多元化發(fā)展路線(xiàn),。但面臨現(xiàn)實(shí)的困難,，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中融資中介機(jī)構(gòu)不健全，金融產(chǎn)品和融資方式太匱乏,，法律法規(guī)不完善,。這就需要一方面國(guó)家在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控和管理的同時(shí)，進(jìn)一步完善法律法規(guī),，努力創(chuàng)新金融工具,，不斷豐富融資方式。一方面房地產(chǎn)企業(yè)自身積極拓寬融資渠道,，避免單純依靠銀行資金,，根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)，采用多種融資途徑方法,。

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)融資情況篇五

中美房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題比較分析

[日期：2010-04-26] 來(lái)源：貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院作者：劉海麗 周明現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng) 摘要：由于美國(guó)完善的房地產(chǎn)金融體系,，房地產(chǎn)企業(yè)融資非常便利,，其證券融資模式尤為盛行。我國(guó)現(xiàn)有的市場(chǎng)條件和金融體系決定了房地產(chǎn)企業(yè)融資仍將以銀行借貸為主,，同時(shí),，尋求靈活、多元化的融資模式成為必然選擇,。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),、房地產(chǎn)融資、融資渠道

一,、中美房地產(chǎn)企業(yè)融資概況

以買(mǎi)方需求旺盛為主導(dǎo)的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大營(yíng)造了良好的發(fā)展空間,，企業(yè)的融資得到政府、華爾街上甚至其他更多金融機(jī)構(gòu)和私人機(jī)構(gòu)的支持,，政策支持方和資金提供方對(duì)這些企業(yè)充滿(mǎn)了信心,，融資方和資金提供方之間形成了良性互動(dòng)，各得其利,。通過(guò)上市,、reits、債券,、信用公司等融資的手段占據(jù)重要地位,，同時(shí)次級(jí)抵押貸款公司、投資銀行,、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)的融資直接或間接起到了促進(jìn)作用,，雖然它們是次貸危機(jī)爆發(fā)后的受害者。眾多資金鏈條的銜接便利了資金向房地產(chǎn)市場(chǎng)流通，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)卻得到了有效轉(zhuǎn)移和分散化,，房地產(chǎn)企業(yè)在次貸危機(jī)中似乎并未受多大損失,。

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了10多年的繁榮期，房地產(chǎn)行業(yè)的膨脹帶來(lái)了資金需求的急速增加,。政府出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸緊縮政策,，但房地產(chǎn)融資需求未受到實(shí)質(zhì)性的影響。融資渠道主要有：國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款,、信托融資,、境內(nèi)公司上市,、發(fā)行企業(yè)債,、金融租賃、典當(dāng),、民間私募基金,、外資銀行貸款、房地產(chǎn)投資信托基金（reits）,、海外上市融資等[1],。其中，國(guó)內(nèi)銀行貸款所占比重相對(duì)較大,，一項(xiàng)研究表明,，直接或間接通過(guò)銀行短期貸款獲得的資金加總占到一般房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的60%-70%，有的甚至高達(dá)90%以上,。

目前我國(guó)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的企業(yè)高達(dá)5萬(wàn)多家,，但是境內(nèi)上市公司只有70家；通過(guò)借殼上市與境外上市融資的公司也只有幾十家,，上市發(fā)行股票融資對(duì)于95%以上中小規(guī)模的公司來(lái)說(shuō)門(mén)檻太高,。通過(guò)信托、債券,、利用外資等其他方式融資所占比重較小,。

二、中美房地產(chǎn)企業(yè)融資效率比較

美國(guó)的金融市場(chǎng)發(fā)達(dá),，金融體系較為完善,，為房地產(chǎn)行業(yè)和項(xiàng)目融資提供了便利。資本市場(chǎng)發(fā)達(dá),，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度較高,，融資快捷方便，房地產(chǎn)融資的成本相對(duì)較低,。而我國(guó)處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初期,，通過(guò)銀行借貸的手續(xù)較為復(fù)雜，而銀行貸款以中、短期為主,；通過(guò)資本市場(chǎng)融資的數(shù)目極其有限,，房地產(chǎn)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)向其他高利率的融資途徑。

但必須認(rèn)識(shí)到,，當(dāng)前以證券化融資為主的美國(guó)模式在我國(guó)是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的,，我國(guó)現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境和法律環(huán)境決定了房地產(chǎn)融資模式只能以銀行為主導(dǎo)。銀行主導(dǎo)型融資模式與資本市場(chǎng)主導(dǎo)型融資模式是互補(bǔ)關(guān)系而非替代關(guān)系[2],，在融資過(guò)程中,，房地產(chǎn)企業(yè)必須將銀行借貸融資和證券化融資兩種方式有效結(jié)合，并確立適當(dāng)?shù)娜谫Y比例以實(shí)現(xiàn)高效率的融資,。

三,、結(jié)論與啟示

（一）美國(guó)房地產(chǎn)融資的優(yōu)勢(shì)

美國(guó)完善的房地產(chǎn)金融體系和發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)為美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的融資環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆為房地產(chǎn)企業(yè)融資起到了激勵(lì)作用,。證券化融資成為全球推崇的成功融資模式——美國(guó)模式,，美國(guó)的融資渠道比國(guó)內(nèi)廣闊，融資工具比國(guó)內(nèi)豐富,，同時(shí)有較為健全的法規(guī)制度做保障,，融資效率較高，這些是美國(guó)房地產(chǎn)融資的優(yōu)勢(shì)所在,，也是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面需要改進(jìn)和完善的地方,。

二）美國(guó)模式不是完美的以資本市場(chǎng)為主導(dǎo)的融資模式，并不是萬(wàn)能的,。正如美國(guó)的房地產(chǎn)融資得益于房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和金融市場(chǎng)的發(fā)達(dá),，同時(shí)它也影響著這兩個(gè)市場(chǎng)的銜接關(guān)系。值得一提的是,，不少房地產(chǎn)公司涉足了抵押貸款業(yè)務(wù)促使居民買(mǎi)房以增加其銷(xiāo)售量,，也增加了其自有資金量。當(dāng)市場(chǎng)泡沫破滅,，大量購(gòu)房者已經(jīng)無(wú)力按時(shí)歸還貸款之時(shí),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻高枕無(wú)憂(yōu)，因?yàn)樗呀?jīng)將這些貸款業(yè)務(wù)直接或間接賣(mài)給了華爾街,。潛在的風(fēng)險(xiǎn)和損失在金融市場(chǎng)中顯露,，受損的是那些資金提供方和抵押貸款證券化產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)方。反過(guò)來(lái),，房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)任何一個(gè)出現(xiàn)問(wèn)題,，使得房地產(chǎn)金融融資體系出現(xiàn)漏洞，那么融資必將受到影響,。次貸危機(jī)之后,，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)雙重受損，房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)之間的資金鏈條出現(xiàn)斷裂，房地產(chǎn)融資同樣陷入困境,。

（三）我國(guó)房地產(chǎn)融資存在的問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)融資體系不完善,，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具缺乏，房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴(lài)于銀行信貸,。近年來(lái),，我國(guó)商業(yè)銀行采取了謹(jǐn)慎的措施，貸款審批程序較為復(fù)雜,，房地產(chǎn)貸款多以中,、短期為主，遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的需求,。受全球經(jīng)濟(jì)下滑,、國(guó)內(nèi)房市不景氣的影響，銀行信貸更是具有緊縮的傾向,，這對(duì)銀行來(lái)說(shuō)當(dāng)然可以有效控制風(fēng)險(xiǎn),，但是資金緊缺現(xiàn)象開(kāi)始困擾眾多的房地產(chǎn)商,，降價(jià)銷(xiāo)售成為一種無(wú)奈,。

對(duì)于上市的優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，上市融資是其重要的融資渠道,，融資的數(shù)目是非?？捎^(guān)的，但是上市融資對(duì)于絕大多數(shù)企業(yè)來(lái)說(shuō)門(mén)檻太高,。

（四）我國(guó)房地產(chǎn)融資的路徑選擇

應(yīng)該說(shuō),，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)并不存在固定的、完全有效的融資方式,，信托,、上市、債券等融資手段都受到不同程度的限制或不能滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)的巨額資金需求,，尋求新的,、多元化融資渠道迫在眉睫。在我國(guó)現(xiàn)有的條件下,，利用證券市場(chǎng)融資與銀行融資相結(jié)合的混合融資模式是必然選擇,。

長(zhǎng)期看，采用reits融資是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的必然選擇,。reits能夠快速匯集眾多的閑散資金,，投放到房地產(chǎn)項(xiàng)目上；分散化投資,，安全有效,。reits融資不但方便，而且節(jié)約了企業(yè)的融資成本。當(dāng)前,，reits已經(jīng)在我國(guó)興起,，并且有良好的發(fā)展勢(shì)頭，政府要繼續(xù)推進(jìn)信托業(yè)的健康發(fā)展和制定投資信托方面的法律法規(guī)為reits在我國(guó)的快速發(fā)展提供良好的制度環(huán)境,。

通過(guò)借殼上市,、私募基金等方式融資應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)的一大出路。加大與機(jī)構(gòu)投資者的合作,，充分利用機(jī)構(gòu)投資者能夠有效籌集資金,、資金實(shí)力雄厚和投資規(guī)范化等優(yōu)勢(shì)，與機(jī)構(gòu)投資者建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的伙伴關(guān)系,，挖掘通暢的融資渠道,。

參考文獻(xiàn)

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