每個人都曾試圖在平淡的學習,、工作和生活中寫一篇文章,。寫作是培養(yǎng)人的觀察、聯(lián)想,、想象,、思維和記憶的重要手段。相信許多人會覺得范文很難寫,？下面是小編為大家收集的優(yōu)秀范文,，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友,。
房地產(chǎn)營銷策劃書封面篇一
1,、針對目前銷售的進展情況,，了解到股東優(yōu)惠卡未完全發(fā)放到位，為了進一步充分挖掘集團內(nèi)部客戶資源,。
2,、以項目本身的特色加大宣傳，擴大品牌知名度和影響力,，吸引更多的市場目光,。
3、快速積累新客戶,，為項目的開盤作前期醞釀,，加快口碑傳播，爭取更多關注,，促進銷售,。
單位定點宣傳：xx月xx日——xx月xx日
團購促銷時間：xx月xx日——xx月xx日
1、增加小區(qū)的知名度,。
2,、制造營銷氣氛，最大化的去化二期剩余房源,。
3,、增加三期a1號樓的認籌數(shù)量，樹立三期項目形象,，為開盤奠定好基礎,。
主題一：“國慶豪情盛典，舞動黃金海岸”
主題二：“歡度國慶之喜,，領略黃金真情”
主題三：“活力黃金周,，超值優(yōu)惠7天樂”
1、黃金周每天推出8套特價房（主要以二期特惠房源及g9一口價房源為主）,。
2,、活動期間購房一次性付款96折，銀行按揭98折,，但對外統(tǒng)一為一次性付款97折,，銀行按揭99折，銷售部視情況決定是否給予一個點折扣（特價房除外）,。
3,、活動期間，天天豪禮相送,，凡是國慶期間到訪的客戶均有機會參與抽獎,，每天開獎兩次（上午、下午各一次，視現(xiàn)場氣氛而定）,，凡是簽約客戶均可獲贈電飯煲一個,，多買多贈抽獎獎項設置：
一等獎：電飯煲兩名（每天提供兩臺）
二等獎：臺歷三名
三等獎：購物袋若干
1、通過網(wǎng)絡宣傳
2,、短信（短信定于xx月xx日,、xx月xx日每天兩萬條信息）
3、報紙廣告
4,、國慶宣傳易拉寶
5、戶外演出一場或花車游行3天
室外：
1,、橫幅：0.7x10米x2條
2,、國慶抽獎禮品的堆放
3、氣球裝飾：大門,、禮品區(qū)
4,、吊旗
5、易拉寶展示
房地產(chǎn)營銷策劃書封面篇二
由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性,，如其資金投入巨大,、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能,、能夠半品銷售,、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低,、開盤多,、競爭激烈等等。
隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈,，相應的營銷策劃也十分火暴,，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。
對于房地產(chǎn)的營銷策劃,，主要是圍繞消費者的消費行為,、生活方式在產(chǎn)品設計、提升產(chǎn)品價值,、營銷傳播,、支付方式等方面進行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客,，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設計方面的獨特性）,；提供一種服務模式（如管家式的物業(yè)服務）；倡導一種生活方式（如運動,、健康,、休閑、品位等）；營造一種文化等等,。
一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進入品牌競爭時代,，房地產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進入品牌競爭階段,，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用,。
因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值,，進行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略,；同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強,，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念,。
另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經(jīng)濟持續(xù)放緩,，居民收入（包括預期收入）持續(xù)下降,，實惠性的心理占據(jù)主導地位；消費者經(jīng)過長期的廣告浸淫,，偶然性,、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強,；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好,，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求,，尋找更加適合自己的樓盤,。
隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，大型化,、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點,；針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群,；“設計時代”開始回歸,，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設計將更加重視,。
競爭手段將會全方位,、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢,，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地,。
在未來的發(fā)展過程中，將進一步追求境界（如歷史,、人文,、文化等）；追求近距離（如與商務區(qū)、高效,、車站等接近）,；追求潔凈（對光線、綠化,、天然氣配備等）,；追求寧靜（密度低、生態(tài)景觀臺等）等等,，不僅對配套設施的需求提高,，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求；不僅對設計有相應要求,，可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應要求,；不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關注,。
在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值,，穩(wěn)定價格,、吸引客源？如何根據(jù)目標消費群的理性購買需求,，進一步深化自身樓盤的優(yōu)點,，使目標消費群產(chǎn)生“物有所值”的感覺？如何繼續(xù)建立自己獨特的品牌個性,，突破強勁對手的包圍,，在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風？如何適應“個人置業(yè)時代”的新趨勢,？這些都迫使開發(fā)商需要進行系統(tǒng)的全程營銷策劃,。
一是策劃為先。
在整個項目開發(fā)過程中,，從思維上應該策劃在先,，包括項目認證、風險評估,、資金渠道,、市場定位、規(guī)劃設計,、施工招標,、工程管理、材料選擇,、形象包裝,、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略,、物業(yè)管理,、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃,，策劃是建立在相應的市場調(diào)查的基礎上,，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的,，如包括政府統(tǒng)計口徑,、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局,、商業(yè)局,、房管局、國土局,、稅務局等部門的統(tǒng)計年鑒,，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。
根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查,，如圍繞消費者的生活形態(tài),，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等,。
二是創(chuàng)新為贏,。
在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài),、布局規(guī)劃,、戶型設計、整合營銷,、廣告宣傳,、公關活動、物業(yè)管理,、融資方式等等,，如在支付方式上,，與金融有效結(jié)合,；在價格制定上，有效利用消費者的心理,；在宣傳和定位上,，利用消費者好奇,、虛偽等心理。
如關注小孩教育,、與名人做鄰居,、零首付,、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券,、妻子贈送美容禮券,、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等,。
同時要全程為握,，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié),、每道工序,、每個細節(jié)都相當重要。
如市場調(diào)研,、市場分析,、市場定位、市場形象,、市場促銷,。
三是塑造差異。
差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢,，在房地產(chǎn)策劃過程中,，應在不同層面塑造差異，如建筑風格,、外立面,、風系設計,、光系設計,、戶型設計、布局空間設計,、功能設計,、智能化設計、逃生設計等等,。
在差異的塑造過程中,，應在價值提升、吸引眼球,、新穎性和成本方面權衡考慮,，因為企業(yè)的目的是營利為本。
四是整合營銷,。
一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識,，關注企業(yè)形象、項目形象,、員工形象,、產(chǎn)品用料,、營銷方式等等，另一方面要善于整合,，在定價方式,、開盤起價、價格策略,、付款方式,、營銷主題、廣告創(chuàng)意,、投放媒體,、投放時間、媒體選擇,、賣點營造,、物管承諾等方面都應該組合和整合。
如引進組合家電,、組合廚房,；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等,。
在傳播方面,，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型,；從軟文到單葉,，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等,，在生活方式,、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。
在品牌定位方面,，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況,，尋找相應的目標消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌,。
當然,，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達成,，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關鍵所在,，因此應輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感,，打動更加理性的消費群,，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象,，從而保持品牌的新鮮感,。
總之,，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閑活動空間,；間隔合理,、實用率高、采光好,、空氣流通,；樓距較大，有開敞的空間和視野,；完善的小區(qū)配套,，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理,；交通,、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子,，成為有創(chuàng)造力的房子,。
在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態(tài)，務求直指人心,，在銷售策略,、廣告策略投其所好，促成他們購買,，同時根據(jù)目標消費群的特性,，配合產(chǎn)品的特點，使廣告投入針對性更強更直接,。
一方面是組合利用軟文,、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創(chuàng)新,，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為,，關注其消費形態(tài),，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動,。
房地產(chǎn)營銷策劃書封面篇三
某房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南,，鳳凰東路,、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開,。
某房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅,、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤,，出現(xiàn)了銷售障礙,。一期5#,、7#、9#,、11#,、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓,，以超低價位入市,，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預期的利潤,，沒有樹立中,、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成某房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙,。
現(xiàn)在,，一期多層尚有37現(xiàn)房、準現(xiàn)房,，銷售額850萬元,。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五,、六樓為主,；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%,。
二期小戶型總銷售金額預計2800萬元,，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元,。預售許可證預計20xx年5月底辦下,。
由此可見，目前某房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型,、現(xiàn)房大戶型和商鋪,。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%,，二期臨街商鋪占32%,。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一,。
a,、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線,、東明路南段沿沿線,、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè),、英協(xié),、百合花苑,、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下,，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū),。某房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié),、建業(yè)幾乎是一路之隔,。但某房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢,，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭,，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期,、三期制造了品牌障礙,。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園,、佳藝花園等樓盤組成,。
航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點，寶景,、金色港灣,、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤,。其中燕歸園是某房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤,，其它幾乎所有的樓盤都和某房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關系,。
房地產(chǎn)營銷策劃書封面篇四
前言在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好,，前期的營銷策劃必不可少,，而且必須做到位。
××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目,。
本項目占地7000平方米,，根據(jù)目前的建筑設計建議方案,，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成,，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米,，塔樓建筑面積約6500余平方米,。
項目總投資約1800萬元。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析,，本項目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購物商城。
根據(jù)這個初步設想,，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀,，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā),，對項目的整體形象包裝,、營銷組織運行、市場推廣,、廣告策略安排,、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一,、項目營銷總體策略營銷總體策略是仔細分析,、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略,，最大限度提升項目的附加價值,，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象,。
概括本項目的營銷總體策略,，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念,、倡導一個財富理念,、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場,、醞釀一場熱銷風暴,。
二、項目營銷目標方針根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略,，擬訂本項目的營銷目標方針如下,，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè),。
2.倡導一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物、穩(wěn)定性回報,。
3.提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權式商鋪,、休閑式商業(yè)。
4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體,，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，購物主題明確。
5.醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴,。
三,、銷售目標及目標分解1.銷售(招商)目標2.銷售目標分解四、營銷階段計劃根據(jù)項目的定位及施工進度計劃,，將營銷工作分為四個階段,，各階段工作重點如表8-5所示。
五,、項目銷售時機及價格為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標方針的實現(xiàn),，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位,，確定以下銷售時機及價格,。
(一)項目入市時機及姿態(tài)1.入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月),，可以抓住20xx年春季房交會,、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮;在國慶節(jié)、20xx年秋季房交會,、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮,。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場,，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念,。
(二)價格定位及價格策略1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2.價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米,，其中起價為3328元/平方米,，最高價為4000元/平方米。
3.價格策略：采取“低開高走”型平價策略,，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整(略升),，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降,。
六,、宣傳策略及媒介組合(一)宣傳策略主題1.個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”,，倡導“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念,。
2.區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁,，地段絕佳,，高尚居住區(qū)地標建筑,，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好，購置成本低,，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資,，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘,，媒體主要以報紙為主，電視為輔,。
2.開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期,，宣傳媒介以“報紙、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關雜志、直郵廣告等形式,。
3.開盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙,，重點輔以論壇公關,、促銷活動、項目招商說明會等形式,。
房地產(chǎn)營銷策劃書封面篇五
一,、市經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活結(jié)構研究
◆ 總?cè)丝诩皡^(qū)域人口結(jié)構、職業(yè)構成,、家庭戶數(shù)構成,、收入水平、消費水平等
◆ gdp發(fā)展狀況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構情況
◆ 消費品零售總額
◆ 商業(yè)增加值
◆ 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入
◆ 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額
第二階段：項目定位階段
一,、 項目的市場定位
◆ 形象定位
◆ 規(guī)模定位
二,、目標客戶定位
◆ 購買商鋪的目標群分析
第三階段：項目規(guī)劃、設計方案階段
一,、整體規(guī)劃設計方案
二,、建筑風格與立面效果設計方案
三、商鋪結(jié)構與內(nèi)部分割方案
四、景觀設計方案
五,、交通組織設計方案
第四階段：項目營銷策劃階段
一,、營銷整體規(guī)劃方案建議書
◆ 營銷方式建議
◆ 營銷渠道建議
◆ 營銷策略建議
◆ 營銷計劃安排建議
◆ 促銷策略建議
房地產(chǎn)營銷策劃書封面篇六
前言：
隨著會展經(jīng)濟的泛濫，“展會,，展會,，只展不售”這句話似乎已成為業(yè)界公認的法則，而企業(yè)參展也僅局限于企業(yè)實力的展示和品牌知名度的提升,，大多數(shù)參加展會的企業(yè)也往往是花錢賺吆喝,，叫好不叫座。這樣的展會所發(fā)揮的功效也就僅僅局限于行業(yè)內(nèi)部的交流,，離企業(yè)參展實現(xiàn)銷售的初衷相差甚遠,，如此展會效果也只能讓參展企業(yè)“望展興嘆”。
然而,，會展的存在自然有其存在的原因,。展會作為一種載體，接近了企業(yè)與消費者之間的距離,，是一種全方位的溝通和交流方式,。展會給企業(yè)和產(chǎn)品提供了一個展示平臺，也給消費者提供了更多的選擇機會,。 因此,，參展企業(yè)如何利用會展經(jīng)濟來創(chuàng)造效益，如何在展會中實現(xiàn)銷售,，已成為企業(yè)領導者們關注的焦點,。
那么，如何才能在展會中實現(xiàn)銷售呢,？參展企業(yè)只要合理的利用好展會的優(yōu)勢,，結(jié)合企業(yè)和產(chǎn)品的現(xiàn)狀，進行充分的籌劃,，就一定能取得好的參展效果,。前期，三友傳媒為a商業(yè)地產(chǎn)項目提供策劃,，參加20xx年秋季房展會,，僅投入幾萬元，成功銷售商鋪80余套,，銷售額近千萬元,，用最低的成本，實現(xiàn)了最大的銷售,，創(chuàng)造了歷屆房展會銷售的歷史新高,，使該項目成為了本次房展會最大的贏家,。同時，通過本次房展會,，迅速為原本處于滯銷狀態(tài)的a項目重啟市場,，在展會結(jié)束后的幾個月中，展會的熱銷效應得到了延續(xù),，實現(xiàn)了較為理想的銷售業(yè)績,。
a項目是一個出售商鋪產(chǎn)權的商業(yè)地產(chǎn)項目，地處省會城市郊區(qū),，毗鄰正在開發(fā)初期的經(jīng)濟開發(fā)區(qū),，交通發(fā)達,，地理位置優(yōu)越,，具有較高的投資潛力。但是對于a項目來說,，由于該地段尚處于開發(fā)初期,，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)尚未入駐，項目周邊常駐人口和流動人口數(shù)量較小,，對于一個商業(yè)項目來說是非常不利的,。因此很多人對a項目的投資價值持懷疑態(tài)度。
但是,，由于a項目的開發(fā)商對項目定位為當前比較受投資者追捧的“產(chǎn)權式商鋪”,，即將商場進行小面積分割，然后出售單鋪的產(chǎn)權,，并為購買商鋪的客戶代租商鋪,，客戶自購買商鋪之日起即可每月收取一定的租金回報。由于這種投資方式具有較大的吸引力,，20xx年x月a項目經(jīng)過充分準備后正式開盤,，在項目開盤初期，這種低總價,、高回報的產(chǎn)權式商鋪一經(jīng)推出,，便受到了消費者的搶購。然而,，在項目前期火爆銷售過后,，由于前期宣傳推廣不利及大學城建設的停工，a項目的銷售受到了巨大影響,，這種火爆的銷售熱潮在項目開盤僅二個月便處于銷售停滯狀態(tài),。
在a項目的銷售停滯不前的情況下，開發(fā)商決定要換掉目前推廣不力的廣告公司,，重新選擇一家有實力的廣告公司進行合作,，在推廣上加大力度,，通過有效的市場推廣來重啟市場。9月底,，a項目的銷售負責人找到了在推廣方面較為知名的三友傳媒,，經(jīng)過初步的探討，結(jié)合a項目的現(xiàn)狀,，雙方在項目的推廣上碰撞出了令人興奮的新思路,。于是，雙方很快達成合作意向,，由三友傳媒代替原來的廣告公司,，負責a項目的全案推廣工作。
10月份三友傳媒正式接手a項目全案推廣工作,，并成立項目組,。項目雖然拿下了，但是項目組的每個成員的壓力卻是巨大的,，因為這畢竟是一個已經(jīng)處于停滯狀態(tài)的項目,，要讓它“起死回生”談何容易。然而,，有壓力就有動力,，項目組成員對該項目進行的詳細的市場調(diào)研、分析和論證,，最后項目組得出的結(jié)論是：項目銷售之所以滯銷,，是因為消費者對項目的投資前景缺乏信心，由于目前項目周邊消費能力較低,，擔心項目正常經(jīng)營后的風險較大,，影響了項目的銷售。因此,，要想重啟市場,，必須要打消消費者心中的疑慮，重新樹立消費者對項目投資的信心,。這也是前期a項目一直打“投資”主題而效果欠佳的主要原因,。
問題找出來了，項目組制訂了“先樹形象,，后打投資”的新的推廣思路,，并將項目推廣的二次啟動時間定在了10月底的房展會。10月上旬和中旬,，項目組與開發(fā)商一起對a項目的形象進行的整合,，確定了極具吸引力的五大業(yè)態(tài)，并根據(jù)這五大業(yè)態(tài),，在電視標版,、報紙,、雜志、廣播電臺,、市區(qū)燈箱廣告和車體廣告等媒體上進行了前期的形象宣傳,，并對銷售案場和項目建設現(xiàn)場圍墻進行了新的形象包裝。在這段時間內(nèi),，項目組沒有打任何關于a項目投資價值的信息,，而只是以塑造項目形象為主，突出項目具有經(jīng)營潛力的全新業(yè)態(tài),，通過近一個月高密度,、大范圍的項目新形象宣傳，使消費者對項目有了新的認知,，漸漸對項目的經(jīng)營前景產(chǎn)生了信任,。
對于商業(yè)項目來講，要想實現(xiàn)銷售就必須要突出項目的投資價值,，這就是商業(yè)地產(chǎn)與住宅銷售的差異所在,。在形象推廣取得了預期的效果之后,，接下來就要在此基礎上推出“投資”的概念了,。消費者對于投資項目，往往喜歡跟風,，往往認為當前大家都關注的項目就是最具投資價值的項目,，大家都不關注的項目都是沒有投資價值的，因此,，商業(yè)地產(chǎn)的推廣一定要集中火力,，在最適宜的時機推出，營造旺銷的氣氛,，吸引投資者的關注,，從而實現(xiàn)銷售。
此時,，離房展會也越來越近了,，房展會不僅是房地產(chǎn)項目展示自己實力，同行間大比拼的盛會,，對消費者而言更是認識地產(chǎn)項目,，選擇地產(chǎn)項目，進行貨比三家的良機,，地產(chǎn)投資者也大多會到房展會淘金,，選擇適合于自己的投資項目。房展會將會在短時間將房地產(chǎn)行業(yè)的目標消費群最大限度的集中在一起,，因此,，項目組認為本次房展會對于a項目重啟市場而言,，是再好不過的`時機了。此時,，項目組已將全部的精力都投放到房展會上來,，力爭在房展會上一炮打響，以實現(xiàn)我們的房展會“市場引爆計劃”,。
正當項目組成員為突如其來的市場良機而歡呼時,，一盆冷水潑在了項目身上：由于a項目正處在建設階段，而項目銷售的停滯導致了資金短缺,，開發(fā)商要求本次房展會a項目將可能不會參加,，即使參加，也不會有大的資金投入,。經(jīng)過項目的努力,，開發(fā)商決定將參加展會的費用控制在幾萬元之內(nèi)。眾所周知,，房展會就是一場地產(chǎn)大鱷們的燒錢比賽,，為了體現(xiàn)樓盤的檔次和實力，展區(qū)無論是從位置,、布局,、造型還是到材質(zhì)，無不是追求檔次和視覺效果,，一個展會下來,，所花費的費用少則數(shù)十萬，多則上百萬,，光是演出費用恐怕也有幾萬元,。對a項目而言，區(qū)區(qū)幾萬元如何能在展會中嶄露頭角,，成為人們關注的焦點呢,？
只要思想不滑坡，辦法總比困難多,。困難擺在面前,，總是要解決的，經(jīng)過項目組討論,，大家一致認為本次房展會,，一定要整合現(xiàn)有資源，打破以往各開發(fā)商進行財力大比拼,，以奢華來吸引消費者的參展方式,，爭取在展會中以最低的成本，來出奇制勝,，巧妙地將a項目的投資優(yōu)勢傳播出去,。要打投資概念,，首先要總結(jié)吸引消費者投資的利益點，最終,，項目組將本項目的投資優(yōu)勢提煉為：投資門檻低,、回報穩(wěn)定、回報率高,、適合大眾投資,。針對這一賣點，我們把a項目的目標消費群定位為在一定積蓄,，想投資但無固定的投資渠道的城市小型投資者,。
有了具有競爭力的賣點，如何將這一賣點有效地傳播出去是項目組面臨的又一問題,。所謂有效的傳播,，不是簡單的讓目標消費群知道這一投資信息，而是要讓他們接受信息后,，認同我們的賣點,，產(chǎn)生購買欲望，最終實現(xiàn)銷售,。因此,，項目組接下來要做的就是要使“投資門檻低、回報穩(wěn)定,、回報率高,、適合于大眾投資?！边@一信息更加通俗、可信度更高,，才能達到傳播的目的,。
于是項目組結(jié)合a項目的現(xiàn)狀，對a項目的資源進行整合后制定出了參加本次房展會的營銷策略：傳播造勢,，利益誘導,，促進銷售，重啟市場,。針對制定的營銷策劃在策略實施上項目組進行了細化,，以確保策略的指導性和可行性：
細化一：在傳播時間上要拉長傳播周期，以確保信息傳播的持續(xù)性,。
所謂拉長傳播周期就是要使信息傳播的時間從展會開始前,、展會過程中到展會結(jié)束后的一段進間內(nèi)要貫穿始終，爭取做到會前傳播進行市場預熱,，會上集中傳播達到高潮,、會后跟進傳播使熱銷持續(xù),。這樣會前造勢、會中促銷,、會后跟進三者有機的結(jié)合在一起,，保證了信息傳播的持續(xù)性。
細化二：對傳播媒體進行立體組合,，以確保信息傳播的有效性,。
媒體是信息傳播的載體，面對眾多的媒體要對媒體進行有選擇地組合,，如果盲目地依賴單一媒體,，則有可能造成信息的流失；如果無選擇地投放多家媒體,，則會增加傳播成本,，造成資源浪費。本次展會在高空媒體選擇上我們選擇本市的主流報紙《晚報》,，該媒體是本地發(fā)行量最大的一家報紙,，同時也是本次展會的主辦方，會前對本次展會進行重點跟進報道,。
光靠高空媒體是不夠的,，在展會過程中，信息能否及時有效地傳播到參加展會的消費者中去,，對參展企業(yè)來說尤其重要,。因為這部分人群就在現(xiàn)場，能否將他們吸引到你的展區(qū)內(nèi),，就要看你的信息傳播是否到位了,。因此，在地面媒體的選擇上我們決定自制宣傳工具,，屆時在展會上流動發(fā)放,。
細化三：在傳播內(nèi)容上主打促銷牌，與其他參展企業(yè)主打形象形成對比,。
在歷屆房展會中,，參加展會的開發(fā)商無一不是在大打樓盤的形象，比檔次,，比概念,，比個性，令消費者看得眼花瞭亂,，到最后也只能是走馬觀花地看看熱鬧,。因此，項目組對于廣告?zhèn)鞑サ膬?nèi)容決定以促銷信息為主，主打促銷牌,，與其他樓盤形成反差,，從成堆的廣告中顯現(xiàn)出來。同時,，制作促銷單張在展會現(xiàn)場發(fā)放,，使a項目促銷信息在參展消費者中傳播出去。
細化四：制作會走動的吉祥物氣模,，營造現(xiàn)場熱鬧氣氛,。
由于事前開發(fā)商已聲明對展區(qū)制作不會做大的投入，就注定展區(qū)的設計要一切從簡,，如何吸引消費者到你的展區(qū)前駐足呢,？此時，項目組想到了吉祥物氣模,，也只能依靠這種可愛的吉祥物形象來營造現(xiàn)場氣氛了,。屆時，可以制作數(shù)個會走動的吉祥物氣模在展區(qū)周圍巡回走動,，一定會吸引大量人群,，且由于氣模是在展區(qū)外走動，不會占用過小的展區(qū)空間,，不影響消費者咨詢和銷售人員同客戶的洽談,，無意中又擴大了展區(qū)的實用面積。
細化五,、制作大,、小存折，使投資概念通俗化,、形象化,。
基礎設施都已俱備，本次展會中推出“投資概念”如何才能讓消費者快速接受,，獲得消費者的認同呢,？于是項目組圍繞該項目“投資門檻低、回報穩(wěn)定,、回報率高、適合大眾投資,?！钡馁u點進行討論后，有人提出對于本項目投資打個比喻來說就好比一次性在銀行存入一定的資金（購買商鋪產(chǎn)權）,，然后每月可以從銀行收取一定的利息（項目的租金回報）,，只是這種加報率要比銀行利率更高，但同樣具有穩(wěn)定性。這句話剛說完就得到了大家的一致認同,，于是一個令大家興奮的創(chuàng)意出來了：在展區(qū)制作一個大的銀行存折模型,，將項目的投資回報分析模仿銀行利息回報寫上去，消費者從這上面可以一目了然地看到自己投入多資金,，每月能收取多少租金回報,。通過這種方式a項目的投資優(yōu)勢便通俗易懂而又清晰地展現(xiàn)在人們面前。
有了放在展區(qū)的大存折模型,，又有人建議再制作與真正銀行存折大小相當?shù)男〈嬲?，作為宣傳資料在展會現(xiàn)場發(fā)放，小存折內(nèi)除了項目投資回報分析外,，增加項目介紹,、項目業(yè)態(tài)、項目投資優(yōu)勢分析等內(nèi)容,，這時的小存折儼然成了一本精致的樓書,。同進，結(jié)合小存折的尺寸,，項目組將原來的準備要做的促銷單張制作成為精美的促銷卡片,，夾在小存折中在展會現(xiàn)場同時發(fā)放，由于這兩種宣傳品制作精美,，于是避免人們在接到宣傳品后順手丟掉的現(xiàn)象,。
細化六：推出特價商鋪，讓利促銷,，拉動銷售,。
做了這么多銷售鋪墊，最終消費者能買賬嗎,？當消費者對a項目的投資價值產(chǎn)生興趣,，并認同后這種投資模式后，如何才能讓他們產(chǎn)生必須要展會期間購買的欲望呢,？要刺激消費者的即時購買欲望,，必須要讓消費者感到即時購買會得到平時購買所不能得到的利益、且這種利益只有在這個時間范圍內(nèi)才能實現(xiàn),。
于是,，項目組決定找出a項目當前總價值最低的十套商鋪，作為特價商鋪推出,。這種特價商鋪,，從價位上非常有吸引力，一定會在消費者中引起搶購風潮,?？梢赃M行炒作,，以引起消費者的關注。
按照前期展會營銷策略的指導,，展會前一星期,，主辦方為參展企業(yè)在《晚報》上做了一個房地產(chǎn)廣告專刊,，本?？瘖A在報紙中同步發(fā)行，因此發(fā)行量很大,，也深受消費者的關注,。正如項目組所預料，各房地產(chǎn)企業(yè)在?？隙即虺隽藚⒄鬼椖康男蜗髲V告,，只有a項目打出了以促銷為主題的廣告,，同時在廣告中注明了項目展區(qū)的位置,，以便于消費者尋找,。同時,，由于大多數(shù)參展項目為住宅項目，打的都是居住理念,，而只有a項目打的是投資理念,。因此,，使a項目的廣告版面在本期房地產(chǎn)廣告?？酗@得格外醒目,。廣告一經(jīng)播出，賽前就
有很多消費者打來電話咨詢,，要求提前訂房,，而銷售人員卻欲擒故縱，聲稱該優(yōu)惠措施只有在展會期才能享受,，屆時請到展會現(xiàn)場購買,，為展會現(xiàn)場的搶購打下了基礎。會前的信息傳播取得了預期的效果,。
展會前三天,，項目組開始了布展工作，由于考慮到成本問題,，展區(qū)設計在造型和用材上都進行了簡化,。為了更好的在現(xiàn)場發(fā)布促銷信息，項目組將展區(qū)的立柱進行了加寬,，于是4條立柱便成了4個廣告牌,，于是項目將促銷信息打在了近5米高的立柱上，使促銷信息變得格外醒目,。印有a項目投資收益分析的大存折也放到了展區(qū)的最前面，并配有銷售人員現(xiàn)場講解；作宣傳資料發(fā)放的小存折和印有促銷信息的促銷卡片也都準備到位,；吉祥物模型出訂做完成,，并聘請在校大學生做兼職，展會期間鉆到氣模里面在展區(qū)周圍走動,；項目組還在展區(qū)前放置了音響,，播放項目的專題片，以吸引人氣,；同時,，從售樓處拉來4組桌椅放在展區(qū)內(nèi)，以便于銷售談判,。
萬事俱備,，只欠東風。對a項目具有轉(zhuǎn)折意義的房展會如期而至,。展會第一天,，會前通過電話咨詢要求定房的客戶便早早地來到了展區(qū)前，與銷售人員進行談判,，現(xiàn)場氣氛火爆,，看到如此場面，銷售人員的積極性高漲,，談判顯得格外投入,。由于促銷人員在展區(qū)內(nèi)流動發(fā)放小存折和促銷卡片，消費者看到如此新穎的宣傳資料,，大都仔細閱讀,，大批的準客戶被吸引到了展區(qū)前。同時,，吉祥物氣模也發(fā)揮了作用,，它可愛的時而揮手，時而走動,，吸引眾多消費者前來合影留念和駐足觀看,，為展區(qū)增加了人氣。
第一天推出的10套特價商鋪被搶購一空,，為了再一次營造搶購風潮,，項目組決定再加推10套特價商鋪，并修改了現(xiàn)場訂鋪的優(yōu)惠政策,。展區(qū)的人越來越多,，要求與銷售人員咨詢談判的客戶也越來越多，由于談判桌不夠,，很多人都在一邊等候,。于是項目組將展區(qū)內(nèi)的接待臺移動到展區(qū)前面,，在展區(qū)內(nèi)又增加了4組桌椅，這時原本不大的展區(qū),，被談判用的桌椅全部擠滿了。這樣的火爆場面一直持續(xù)到了展會的第三天,，也就是展會的最后一天,。在最后一天下午，很多參展商都在準備撤展,，而a項目的展區(qū)內(nèi)仍有消費者在咨詢,，于是a項目便成了本次展會撤展最晚的一個。
展會后,，按原計劃項目組在推廣上進行了跟進,，在報紙上加推了一個整版的廣告。其中半版以軟文的形式對a項目在展會期間取得的成績進行了炒作,，提出平民化投資的概念,。同時，利用半版的硬廣對a項目本次展會取得的成績進行慶賀,，并加推5套特價商鋪,。本版廣告投放后，便吸引了上百個咨詢電話,，掀起了第二輪搶購風潮,，使展會的熱銷效應得到了延續(xù)。
通過房展會,，a項目成功重啟市場,，且以后的銷售也進入了良性循環(huán)的軌道。從整個展會來看,，a項目在本次展會中的展區(qū)設計和制作,，由于受成本限制，在品質(zhì),、用材和最終的視覺效果上遠不如其他樓盤的展區(qū),，但是a項目的展區(qū)設計較為實用，接待區(qū)（資料發(fā)放區(qū)）,、談判區(qū),、音響區(qū)、休息區(qū),、咨詢區(qū),、形象墻、促銷立柱等功能劃分較為合理,、實用,，且充分運用了展區(qū)周圍通道的空間,；在展會流程設計和信息傳播上環(huán)環(huán)相扣，步步步為營,，執(zhí)行到位,。總之,，a項目本次展會營銷的成功，得益于項目組正確的策略指導,、周密的策劃以及到位的現(xiàn)場執(zhí)行,，雖然投放成本較低，卻取得了很好的業(yè)績,，值得參展企業(yè)的學習和借鑒,。
但是，萬事皆有其因,，展會效果的好壞是由多方面促成的,，展會營銷是一個系統(tǒng)的工程，展前策劃,、展中促銷,，展后跟進，一個都不能少,。參展企業(yè)要針對展會的性質(zhì),，結(jié)合自身的資源進行合理的整合策劃，形成一套行之有效的組合拳,。因此,，展會效果欠佳的參展企業(yè)不能把所有的矛頭指向展會的發(fā)起方，將所有的責任推卸給展會的組織者,。在展會的選擇和組織上,，每個參展企業(yè)要根據(jù)展會的規(guī)模和性質(zhì)，以及企業(yè)自身的實際情況,，明確自己的參展目的,，并制定適合于自己的營銷策略，只有做到這一點,，方能取得理想的參展效果,。
徐海濤，畢業(yè)于工商管理專業(yè),，管理學學士,。曾先后就職于美的空調(diào)、科龍電器,，從事家電產(chǎn)品市場推廣和終端管理等市場營銷工作,，在終端管理,、市場推廣等方面有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗和獨到的見解。后從業(yè)于專業(yè)營銷策劃公司從事營銷策劃工作,，在市場推廣,、招商加盟、展會營銷方面有深入研究,，并成功服務老萬熱能,、山東建工集團、華夏銀行,、泰山集團等客戶,。
房地產(chǎn)營銷策劃書封面篇七
這次由廣東商學院資源與環(huán)境學院主辦的第二屆“星海岸”杯房地產(chǎn)營銷大賽在繼承上年首屆房地產(chǎn)營銷大賽開拓、創(chuàng)新,、可行等優(yōu)點的基礎上,，秉承公平公正公開的原則，圍繞“打造新時代房地產(chǎn)營銷策劃精英”理念,，銳意改革,，完善賽制，將給予廣大學生更加開闊的創(chuàng)新空間與展示平臺,。
本大賽涉及多個專業(yè),，參賽的同學不僅能參與到實際的房地產(chǎn)營銷策劃以及樓盤推廣的活動中，進入十強者更能獲得專業(yè)培訓與樓盤實地考察的機會,，豐富專業(yè)知識,，提升自身能力。同時,，為鼓勵大家積極參與,，大賽還設有豐厚的獎金哦！
1,、時間：10月21號-10月27號
2,、參賽方式：以團隊方式自由組隊參賽，每支隊伍為4-5人,。（即日報名即日參賽）
3,、報名方式：
（1）網(wǎng)絡報名：
① 登陸資環(huán)學院網(wǎng)站“”，下載報名表,，按要求填寫完畢,，在截止時間前發(fā)至指定郵箱：zhfdcyxds@
② 截止時間：10月27號20:00
（2）現(xiàn)場報名：
① 至報名點填寫報名表，并上交工作人員
② 時間：10月24號-25號
③ 地點：各大飯?zhí)瞄T口
1,、主題：地產(chǎn)創(chuàng)意,，翱翔天際
2、比賽形式：
圍繞主題，對地產(chǎn)相關內(nèi)容進行解讀,，可涉及法律法規(guī),，房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析，房產(chǎn)設計理念,、對房地產(chǎn)未來看法等相關方面,，諷刺時弊，銳意創(chuàng)新,，并通過繪畫(附上100左右說明寓意),、視頻、音頻,、文稿等任意形式加以說明,，在指定時間內(nèi)發(fā)送至以下郵箱：
作品若為手工制作(如手工模型，圖畫等）,，便拍3-5張照片，并對照片進行說明,。
3,、要求：
（1）作品形式不限，充分發(fā)揮想象力,，自主創(chuàng)新,，嚴禁抄襲
（2）參賽隊伍建一個新浪隊伍比賽微博（可用原私人微博），并以“12資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”+“隊伍名稱”命名,，如：“12資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽銷房隊”,。比賽期間及時上傳作品，作品上傳后要通過@的方式告知主辦方（大賽官方sina微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”）,，主辦方會現(xiàn)場截圖進行存檔憑證,，更新動態(tài)。
4,、作品提交時間：報名即日起至10月31日20:00
5,、評分規(guī)則：
（1）由本校專業(yè)導師、大賽贊助方團東地產(chǎn)集團旗下星海岸項目相關專業(yè)人士根據(jù)要求分別對參賽作品進行打分及點評,，滿分100分,，此部分成績分別占總成績35%，35%
（2）選手作品將由主辦方統(tǒng)一發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”,，并發(fā)起網(wǎng)絡投票,。根據(jù)網(wǎng)絡投票的名次進行打分，規(guī)則如下：得票率第一名得100分,，第二名得98分,，如此類推，到20名（不含20名）之后,，即全部為60分基本分,，不再遞減,。此部分占總成績30%
（3）投票時間為：11月1日-11月3日00:00
（4）最終成績將通過本大賽官方微博公平公開公證地展示，總分在前十名的隊伍將進入復賽,。如果初賽的總成績相同,，以房地產(chǎn)開發(fā)商的評分結(jié)果作為依據(jù)，分數(shù)高者進入復賽,。若得分還是相同,，則以專業(yè)老師評分作為依據(jù)。若還是相同,，則以網(wǎng)絡投票為準,。一旦完全相同則以仲裁委員會為準。
1,、主題：策劃最好的地產(chǎn)
2,、比賽形式：
（1） 進入大賽前十強的隊伍將進行專業(yè)培訓，并組織進行樓盤實地考察,。
（2） 參賽隊伍對實地考察中a,、b、c這三個區(qū)位不同,，規(guī)模分別為大,、中、小的地塊進行地產(chǎn)產(chǎn)品設計,，完成一份策劃書,，并于指定時間提交，發(fā)至大賽郵箱：zhfdcyxds@,，
并于同一時間用長微博工具上傳至隊伍微博,。
（3） 參賽隊伍自制本隊伍宣傳視頻，于指定時間內(nèi)上傳至隊伍微博,。
3,、要求：
（1）策劃內(nèi)容包括產(chǎn)品戶型大小，樓宇布局,，樓宇類別,，客戶類型等，字數(shù)在3000字以上,。
（2）隊伍宣傳視頻要求：主題自定,，內(nèi)容健康，積極向上,。時長3-5分鐘,。
4、（1）作品提交時間：11月13號20：00前
（2）隊伍宣傳視頻上傳時間：11月11號12:00前。
注意：作品一經(jīng)上傳即可轉(zhuǎn)發(fā),，但一旦上傳并經(jīng)大賽官方微博轉(zhuǎn)發(fā),，即不可修改。
5,、評分規(guī)則：
（1）選手作品將由主辦方統(tǒng)一轉(zhuǎn)發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”,。
參賽隊伍自制本隊伍宣傳視頻，并由主辦方統(tǒng)一轉(zhuǎn)發(fā)至本大賽sina官方微博,，發(fā)起新一輪投票,。新一輪投票以視頻原微博轉(zhuǎn)發(fā)量為準，票數(shù)最高者獲“最佳人氣獎”,?？蔁o限轉(zhuǎn)發(fā)。票數(shù)統(tǒng)計截止時間：11月16號00:00,，超過此時間轉(zhuǎn)發(fā)無效,。
（2）由本學院專業(yè)導師、大賽贊助方團東地產(chǎn)集團旗下星海岸項目相關專業(yè)人士對十強作品進行專業(yè)點評,，并從中選出最優(yōu)秀的5份作品,，決出五強進入決賽。老師對選手的點評會在微博評論處上顯示出來,。
（3）五強產(chǎn)生過程及其名單將通過本大賽微博進行公示。
（4）作品形式：word文檔,?？捎胮pt、建筑模型（泡沫）,、3d圖,、平面設計等（不限）形式加以說明。
1,、主題：營銷達人就是你
2,、比賽形式：
（1）決賽隊伍在復賽相關地產(chǎn)項目的策劃基礎上做出相應的營銷方案，包括：分析a,、b,、 c地塊的聯(lián)系，設計理念,，營銷手段等,。于指定時間內(nèi)提交，發(fā)至大賽郵箱：zhfdcyxds@
（2）決賽當晚：
① presentation環(huán)節(jié)：隊伍營銷方案展示,，時長15分鐘,。
② 答辯環(huán)節(jié)：由大賽評委針對隊伍的營銷方案提出問題，選手做答，時長5分鐘,。
3,、評分規(guī)則：
（1）各評委根據(jù)隊伍方案內(nèi)容及當晚表現(xiàn)，對決賽隊伍進行打分
（2）取平均分作為隊伍最終分數(shù),，分數(shù)排名前三的隊伍分別獲冠,、亞、季軍,。其余選手獲得優(yōu)勝獎,。
1、獎項：冠,、亞,、季軍各一名，優(yōu)勝獎兩名最高人氣獎一名,。
3,、獎金（待定）：冠軍500元
亞軍300元
季軍200元
優(yōu)勝獎各100元
最佳人氣獎100元
廣東商學院資源與環(huán)境學院
佛山市團東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
云東海麗日天鵝湖
1、大賽交流q群：
2,、大賽sina官方微博：資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽
3,、若有參賽人員對評分有異議，可以找仲裁委員會進行仲裁,，仲裁委員會由：專業(yè)老師,，學院黨書記，學院輔導員,，房地產(chǎn)開發(fā)商,，學生代表共五人組成。
4,、大賽組委會將通過大賽q群與官方微博及時更新比賽動向,，參賽者可以隨時了解大賽最新消息。
房地產(chǎn)營銷策劃書封面篇八
這次由廣東商學院資源與環(huán)境學院主辦的第二屆“星海岸”杯房地產(chǎn)營銷大賽在繼承上年首屆房地產(chǎn)營銷大賽開拓,、創(chuàng)新,、可行等優(yōu)點的基礎上，秉承公平公正公開的原則,，圍繞“打造新時代房地產(chǎn)營銷策劃精英”理念,，銳意改革，完善賽制,，將給予廣大學生更加開闊的創(chuàng)新空間與展示平臺,。
本大賽涉及多個專業(yè)，參賽的同學不僅能參與到實際的房地產(chǎn)營銷策劃以及樓盤推廣的活動中,，進入十強者更能獲得專業(yè)培訓與樓盤實地考察的機會,，豐富專業(yè)知識,，提升自身能力。同時,，為鼓勵大家積極參與,，大賽還設有豐厚的獎金哦!
1、時間：xx月xx號-xx月xx號
2,、參賽方式：以團隊方式自由組隊參賽,，每支隊伍為4-5人。(即日報名即日參賽)
3,、報名方式：
(1)網(wǎng)絡報名：
①登陸資環(huán)學院官方的網(wǎng)站“”,，下載報名表，按要求填寫完畢,，在截止時間前發(fā)至指定郵箱：
②截止時間：10月27號20:00
(2)現(xiàn)場報名：
①至報名點填寫報名表,，并上交工作人員
②時間：xx月xx號-xx號
③地點：各大飯?zhí)瞄T口
1、主題：地產(chǎn)創(chuàng)意,，翱翔天際
2,、比賽形式：
作品若為手工制作(如手工模型，圖畫等),，便拍3-5張照片,，并對照片進行說明。
3,、要求：
(1)作品形式不限,，充分發(fā)揮想象力，自主創(chuàng)新,，嚴禁抄襲
(2)參賽隊伍建一個新浪隊伍比賽微博(可用原私人微博),，并以“12資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”+“隊伍名稱”命名，如：“12資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽銷房隊”,。比賽期間及時上傳作品，作品上傳后要通過@的方式告知主辦方(大賽官方sina微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”),，主辦方會現(xiàn)場截圖進行存檔憑證,，更新動態(tài)。
4,、作品提交時間：報名即日起至xx月xx日20:00
5,、評分規(guī)則：
(1)由本校專業(yè)導師、大賽贊助方團東地產(chǎn)集團旗下星海岸項目相關專業(yè)人士根據(jù)要求分別對參賽作品進行打分及點評,，滿分100分,，此部分成績分別占總成績35%，35%
(2)選手作品將由主辦方統(tǒng)一發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”,，并發(fā)起網(wǎng)絡投票,。根據(jù)網(wǎng)絡投票的名次進行打分,，規(guī)則如下：得票率第一名得100分，第二名得98分,，如此類推,，到20名(不含20名)之后，即全部為60分基本分,，不再遞減,。此部分占總成績30%
(3)投票時間為：xx月x日-xx月x日00:00
(4)最終成績將通過本大賽官方微博公平公開公證地展示，總分在前十名的隊伍將進入復賽,。如果初賽的總成績相同,，以房地產(chǎn)開發(fā)商的評分結(jié)果作為依據(jù)，分數(shù)高者進入復賽;若得分還是相同,，則以專業(yè)老師評分作為依據(jù);若還是相同,，則以網(wǎng)絡投票為準。一旦完全相同則以仲裁委員會為準,。
1,、主題：策劃最好的地產(chǎn)
2、比賽形式：
(1)進入大賽前十強的隊伍將進行專業(yè)培訓,，并組織進行樓盤實地考察,。
(2)參賽隊伍對實地考察中a、b,、c這三個區(qū)位不同,，規(guī)模分別為大、中,、小的地塊進行地產(chǎn)產(chǎn)品設計,，完成一份策劃書，并于指定時間提交,，發(fā)至大賽郵箱：,，
并于同一時間用長微博工具上傳至隊伍微博。
(3)參賽隊伍自制本隊伍宣傳視頻,，于指定時間內(nèi)上傳至隊伍微博,。
3、要求：
(1)策劃內(nèi)容包括產(chǎn)品戶型大小,，樓宇布局,，樓宇類別，客戶類型等,，字數(shù)在3000字以上,。
(2)隊伍宣傳視頻要求：主題自定，內(nèi)容健康,，積極向上,。時長3-5分鐘,。
4、(1)作品提交時間：11月13號20：00前
(2)隊伍宣傳視頻上傳時間：11月11號12:00前,。
注意：作品一經(jīng)上傳即可轉(zhuǎn)發(fā),，但一旦上傳并經(jīng)大賽官方微博轉(zhuǎn)發(fā)，即不可修改,。
5,、評分規(guī)則：
(1)選手作品將由主辦方統(tǒng)一轉(zhuǎn)發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”;
參賽隊伍自制本隊伍宣傳視頻，并由主辦方統(tǒng)一轉(zhuǎn)發(fā)至本大賽sina官方微博,，發(fā)起新一輪投票,。新一輪投票以視頻原微博轉(zhuǎn)發(fā)量為準，票數(shù)最高者獲“最佳人氣獎”,?？蔁o限轉(zhuǎn)發(fā)。票數(shù)統(tǒng)計截止時間：11月16號00:00,，超過此時間轉(zhuǎn)發(fā)無效
(2)由本學院專業(yè)導師,、大賽贊助方團東地產(chǎn)集團旗下星海岸項目相關專業(yè)人士對十強作品進行專業(yè)點評，并從中選出最優(yōu)秀的5份作品,，決出五強進入決賽,。老師對選手的點評會在微博評論處上顯示出來。
(3)五強產(chǎn)生過程及其名單將通過本大賽微博進行公示,。
(4)作品形式：word文檔,。可用ppt,、建筑模型(泡沫),、3d圖、平面設計等(不限)形式加以說明,。
1,、主題：營銷達人就是你
2、比賽形式：
(1)決賽隊伍在復賽相關地產(chǎn)項目的策劃基礎上做出相應的營銷方案,，包括：分析a,、b、 c地塊的聯(lián)系,，設計理念，營銷手段等,。于指定時間內(nèi)提交,，發(fā)至大賽郵箱：
(2)決賽當晚：
① presentation環(huán)節(jié)：隊伍營銷方案展示，時長15分鐘;
②答辯環(huán)節(jié)：由大賽評委針對隊伍的營銷方案提出問題,，選手做答,，時長5分鐘,。
3、評分規(guī)則：
(1)各評委根據(jù)隊伍方案內(nèi)容及當晚表現(xiàn),，對決賽隊伍進行打分
(2)取平均分作為隊伍最終分數(shù),，分數(shù)排名前三的隊伍分別獲冠、亞,、季軍,。其余選手獲得優(yōu)勝獎。
1,、獎項：冠,、亞、季軍各一名,，
優(yōu)勝獎兩名
最高人氣獎一名,。
3、獎金(待定)：
冠軍500元
亞軍300元
季軍200元
優(yōu)勝獎各100元
最佳人氣獎100元
廣東商學院資源與環(huán)境學院
佛山市團東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
云東海麗日天鵝湖
1,、大賽交流q群：xxxxxxxx
2,、大賽sina官方微博：資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽
3、若有參賽人員對評分有異議,，可以找仲裁委員會進行仲裁,，仲裁委員會由：專業(yè)老師，學院黨書記,，學院輔導員,，房地產(chǎn)開發(fā)商，學生代表共五人組成,。
4,、大賽組委會將通過大賽q群與官方微博及時更新比賽動向，參賽者可以隨時了解大賽最新消息,。
房地產(chǎn)營銷策劃書封面篇九
房地產(chǎn)系不動產(chǎn)的商品概念,，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲,，這是因為買房子價位高,，耐用性長。買主務必經(jīng)過審情度事,、權衡利弊的反復斟酌才能作出決定,，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意,，買主思考的問題,，內(nèi)容豐富，錯綜復雜,，既要考慮得天獨厚的地理條件,，又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境,，樓質(zhì)、交通,、音貝,、污染、安全等諸方面的慎之有慎,。由此可見房地產(chǎn)營銷深度廣,，難度大，負荷重,，企求在房地產(chǎn)營銷上取得卓然顯著的成效,，并非輕而易舉、彈指一揮間,，必須加強重視大腦智力投資的力度,，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。
房地產(chǎn)營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度,，必須在創(chuàng)意理念上形成：
1,、具有高度的自信野心；
2,、富于競爭,，且樂此不倦；
3,、頭腦敏銳,，不拘傳統(tǒng)；
4,、感性認識和理性認識相處融洽,；
5、注重歷史,，尊重現(xiàn)實,，睽重未來。
1）以塑造形象為主,，渲染品味和意念,；
2）展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢；
3）體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活,；
4）直切消費群生活心態(tài),。
對樓盤的綜合素質(zhì)進行整體概括，揭示樓盤從地理位置,、物業(yè)檔次到設計思想,、具體細節(jié)等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗,，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設計和公共空間的審美安排,；小至空調(diào)機位,、公共過道采光以及住戶戶型設計等等，都進行精碉細鑿,，力爭完美,。
好東西總有不同之處，因而“不同”二字構成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎,，使它有機會從眾多物業(yè)中脫穎而出,。比如：地理位置不同，交通條件不同,，物業(yè)品質(zhì)不同,，發(fā)展商信譽不同，人均擁有空間不同,，升值潛力不同,，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同,。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索,。
對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成：
1）地理位置,；2）,、樓盤設施結(jié)構；3）,、樓盤做工用料,；4）、戶型設計,。突出明顯優(yōu)勢,，這是樓盤消費者最關心的物業(yè)指標。
根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要,，分別繪制整體效果圖,、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調(diào)公共空間開闊,、細節(jié)豐富,、品味高，因為樓盤的銷售,，需要啟動購樓者對未來的想象,，無數(shù)事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。
1）闡述樓盤的位置,；2）闡述樓盤所在地的歷史淵源,；3）闡述樓盤交通條件；4）闡述樓盤人口密度情況,；5）闡述樓盤的升值潛力,；6）闡述樓盤開發(fā)商的信譽；7）闡述樓盤的背景,；8）闡述樓盤的舒適溫馨,；9）闡述樓盤的實用率；10）闡述樓盤的付數(shù)計劃,；11）闡述樓盤的品質(zhì),；12）闡述樓盤的深遠意義；13）闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同,。
對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為,，應有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累,。都成為對樓盤形象的一次重要投資,。其廣告推廣大致劃分為三個階段：
第一階段（預期到首期交樓入住）：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標,，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味,、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大,。
第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的,，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。同時促進銷售,。此階段廣告費用投入相對較少,。
第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務重點是維持樓盤的良好口碑，可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來談論評估本樓盤并通過口碑帶動銷售,，完成售樓收尾工作,。此階段廣告費用投入為中等不平。
總體上看,，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形,，這是根據(jù)各銷售期要求和工程進程不同階段而得出的較合理的分配方案。當然,，每個階段中的廣告及發(fā)布,，應依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整。
在樓盤預售及正式展銷前,，應設法積蓄氣氛,，設計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。在預售參觀登記前一周,，更新目前圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布,。直到預售和開幕式當天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過往行人面前,。屆時,，樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓云集,，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳,。（具體揭幕儀式內(nèi)容安排及細節(jié),，另視情策劃）。
預告廣告以渲染氣氛為主,，配合精彩的揭幕預售儀式先期刊登,。
公司已經(jīng)將之前建好的樓層開始出售，可是由于市場的競爭和不景氣,，導致公司樓房的銷售不佳,，我奉命制定出了大廈項目包裝全案策劃書。
本定價策劃只提供定價策略和方法,，具體定價開發(fā)商應該根據(jù)項目具體情況制定,。
所謂價格策劃，就是地產(chǎn)商為了實現(xiàn)一定的營銷目標而協(xié)調(diào)處理價格關系的活動,。價格策劃使整個地產(chǎn)營銷活動的極重要的一環(huán),，它不不僅包括價格的制定、定價技巧的運用,，同時包括在一定的營銷情況下,，為了實現(xiàn)地產(chǎn)商預期的營銷目標而協(xié)調(diào)配合營銷組合的其他有關方面，并在實施過程中不斷修正價格策略的全過程,。
樓盤價格定位在價格策劃重視種種之中,。價格的一點小偏差會導致總銷售額的負增長，但也引起消費者對樓盤價格的抵抗心理,，是銷售進度受挫,。而價格定位較低，會是發(fā)展上的利潤受到影響,。因此,，正確的價格定位可以充分發(fā)揮價格策劃的效力，進而體現(xiàn)出整個樓盤營銷策劃的成果,。
這是地產(chǎn)商根據(jù)不同類型的消費者的購買心理來制定的價格,。地產(chǎn)商常用的心理定價策略主要是整數(shù)定價策略。不動產(chǎn)屬于的書的高檔高加耐用消費品，地產(chǎn)商在定價是要以整數(shù)結(jié)尾,，不要零頭,，消費者處于“一分錢，一分貨”得購買心理,，認為價格越高,，質(zhì)量越好。以整數(shù)定價往往會提高樓盤的“身價”,，利于銷售,。
這時將房屋價格定的地域預期價格，并伴隨大規(guī)模的促銷活動,，迅速打開銷路,，就想到如泥土的水一樣，從縫隙很快滲透到底,。例如在有一個小區(qū),，同樣住宅的價格以5000元/平方米的價格賣不出去，那模擬的價格就應該低于5000元/平方米,，要求價格具有競爭力,。
該策略的前提：市場容量大、要求彈性大,、潛在競爭威脅大,。采用這種策略可以薄利多銷，先發(fā)制人,，有助于組織競爭者的進入,，迅速打開市場，取得最大的市場占有率,，通常稱為“別進來”策略,。在市場已被它方強選占領的情況下，也是擠入市場的較好辦法,，待銷路打開后,，也可適當提高價格。
這是競爭者最激烈的同類樓盤以不同的價格出售的策略,，目的在于刺激需求,，增加銷量。主要表現(xiàn)在：同一房屋,，銷售給顧客的價格不同,。如可以給率先購買的消費者給與一定的優(yōu)惠。同一房屋,，因銷售的時間,、地點和交易形式的不同可分期推出,，各期均可制定不同的價格，是具體情況在進行提價或降價,。
樓盤價格折扣是價格策劃中的機動兵法,，由于樓是在不斷變化之中，一段時間之后,，有些價格可能不太合適樓市的反應,。而價格的調(diào)整牽一發(fā)而動全身。因此比較靈活的方式是進行價格折扣的調(diào)整,。隨時事的不同,，折扣或低或高。折扣定價策略是給與購買這部分價格優(yōu)惠以吸引顧客增加購買,。如打折,、贈送家具和家用電器及免收1~3年的物業(yè)管理費等。其目的在于爭取快銷,。常見的折扣有以下幾種：
（1）時間折扣。寄希望購買者快速的還清房款,，如一次性付款的折扣比例最大,，以建筑分期付款或銀行按揭付款方式次之。這種方式有利于地產(chǎn)商加速資金的周轉(zhuǎn),。
（2）數(shù)量折扣,。是根據(jù)顧客購買房屋數(shù)量的多少。給與大小不等的折扣,，數(shù)量越多,，折扣越大，目的在于鼓勵大量購買,。
（3）功能折扣,。這是根據(jù)各類代理商在營銷中所擔負的功能不同給予的折扣。如因代理商提供促銷,、獎金融通等功能給與一定的折扣,。功能越多折扣越多。其目的在于協(xié)調(diào)代理商的積極性,。
地產(chǎn)市場已進入為買方市場,，市場的競爭已越來越激烈，市場的不確定因素也更加復雜,。在復雜市場環(huán)境中,，開發(fā)商如何制定消費者可接受的、對自己最有利的價格？這始終是一個關系樓盤命運的問題,。因此價格策劃在地產(chǎn)市場營銷中將占據(jù)越來越重要的位置。
希望在我這個策劃書實行之后,，公司的樓房銷售能夠出現(xiàn)一個比較好的市場銷售情況,，不過我知道,，要想出現(xiàn)樓市銷售的回升，國家經(jīng)濟一定要重新恢復到發(fā)展情況中去,，刺激居民的消費,，這才是最重要的！我相信我們國家的經(jīng)濟會重新走向繁榮,、富強的,！
房地產(chǎn)營銷策劃書封面篇十
根據(jù)前期市場分析，確定項目的整體市場定位,，并確定目標客戶群定位,，進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下,，提出產(chǎn)品規(guī)劃設計基本要求,，協(xié)助確定符合市場需求和投資回報的產(chǎn)品設計方案，產(chǎn)品規(guī)劃,、設計理念,，最終完成產(chǎn)品定位。
具體內(nèi)容包括：項目總體市場定位,；目標人群定位,；項目開發(fā)總體規(guī)劃建議；組團規(guī)劃建議,；交通道路規(guī)劃建議,；戶型設計建議；整體風格建議,；外立面設計建議 園林景觀規(guī)劃建議,；社區(qū)配套設施；會所建議,；樓宇配套建議,；建議裝修標準建議；裝飾材料建議,；物業(yè)管理建議,。
根據(jù)市場競爭環(huán)境分析和項目自身優(yōu)劣勢分析，針對目標市場需求,，制定有效的市場推廣計劃,，為產(chǎn)品上市銷售做好準備。
內(nèi)容包括市場推廣主題策略,；營銷策略,；銷售策略,；市場推廣工具設計（vi設計及宣傳品、銷售工具設計）,；廣告設計創(chuàng)作,；媒體投放；公關活動策劃等,。
具體內(nèi)容是：
（1）市場推廣主題定位：市場推廣主題,，市場推廣概念；
（2）項目核心賣點提煉,。
（3）項目案名建議,。
（4）銷售策略：開盤時機選擇，定價方法,，付款方式,，銷售組織，銷售計劃,，銷售控制,。
（5）廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標,，訴求人群 項目訴求重點,，各類廣告創(chuàng)意（報紙，戶外,，電播等）。
（6）媒體投放策略 ：媒體選擇,，媒體組合,，投放預算，媒體計劃,，媒體排期,。
（7）公關策略：媒體公關，軟文撰寫,，公關活動策劃,，協(xié)助活動執(zhí)行。
制定銷售計劃,，協(xié)助展開促銷工作,，做好銷售現(xiàn)場管理以實現(xiàn)預定銷售時間計劃和收入計劃。
具體內(nèi)容包括：
1,、開盤時機選擇,，回款計劃，回款方式,，定價方法,，付款方式,。
2、銷售組織,，銷售計劃,，銷售控制，銷售流程,，統(tǒng)一說辭,。
3、銷售培訓,，銷售制度,，銷售現(xiàn)場包裝策略，樣板間策略,。
4,、布開營銷網(wǎng)絡，讓訪客變?yōu)闃I(yè)主,。
5,、銷售現(xiàn)場管理，客戶資料管理,，客戶服務跟蹤,，促銷計劃。
6,、促銷策略,，月度資金分配，月度銷售分析,，競爭對手跟蹤,。
7、市場機會點分析,，深度賣點挖掘,，價格策略調(diào)整，銷售策略調(diào)整,。
房地產(chǎn)營銷觀念的演變:
（1）生產(chǎn)觀念階段：人們普遍喜歡低廉的房產(chǎn),。
（2）產(chǎn)品觀念階段：人們的需求并非局限于價格上，還有高質(zhì)量,，好性能和多樣化的特色,。
（3）推銷觀念階段：顧客總是處于被動地位，通常對產(chǎn)品的判斷力不足,。
（4）市場營銷觀念階段：與推銷階段相比,，市場營銷階段將企業(yè)和顧客在產(chǎn)品關系上單向的“推”轉(zhuǎn)化到企業(yè)主導的“推”和“拉”結(jié)合的模式。
房地產(chǎn)營銷的類型 :
（1）房地產(chǎn)投資營銷,。
（2）房地產(chǎn)定位營銷,。
（3）房地產(chǎn)規(guī)劃設計營銷,。
（4）房地產(chǎn)形象營銷。
（5）房地產(chǎn)建筑質(zhì)量,。
營銷策劃走向誤區(qū)：
（1）過分夸大營銷策劃的作用,。
（2）忽視營銷策劃的作用。
（3）營銷策劃的“經(jīng)驗論”,。
（4）技巧決定論,。
（5）只講炒作不講實際。
房地產(chǎn)營銷策劃書封面篇十一
xx年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢,，受次債的影響,，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國，xx年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時期,，本月初國務院正式聲明不會政策性拯救房市,。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復返了，認真研究購買者需求,，準確規(guī)劃產(chǎn)品,，精準傳播已成為開發(fā)商與代理商的當務之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟低迷期的營銷難題：
1)樓盤客群細分;
2)精準短信營銷平臺;
3)精準郵件營銷平臺;
4)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行;
5)目標客戶dm營銷設計與執(zhí)行,。
1)數(shù)據(jù)庫建立;
2)數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立(短信,、郵件平臺)
3)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。
1)商圈分析;
2)地產(chǎn)主題設計;
3)招商方案與執(zhí)行;
4)集客策略,。
1)整合網(wǎng)絡傳播方案;
2)高端客戶數(shù)據(jù)庫分析;
3)數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設計與推廣執(zhí)行;
4)項目推介會執(zhí)行規(guī)劃,。
優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商,、中介代理機構,，是快速找到目標的新營銷模式。
全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題,，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡,，但是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣,，甚至比中國還要嚴重,。雖然世界很多國家都做出了政府舉措，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定,，這也有國家的苦衷,，我們應該理解。
既然國家不會政策性拯救房市,，那我們就必須自己想出路了,，如果不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠了,。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了,，這怨不得別人,。確實有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場,，導致現(xiàn)在這個情況,。
上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司,，希望大家能夠重視,。
房地產(chǎn)營銷策劃書封面篇十二
前言
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好,，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位,。
××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁,，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目,。
本項目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設計建議方案,，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成,，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1 500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米,，塔樓建筑面積約6 500余平方米。
項目總投資約1 800萬元,。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析,，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城,。
根據(jù)這個初步設想,，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析,，從營銷策劃的角度出發(fā),，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行,、市場推廣,、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述,。
營銷總體策略是仔細分析,、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值,，獲取項目的最大利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象,。
概括本項目的營銷總體策略,，可以簡述為“五個一”,，即樹立一個新銳概念,、倡導一個財富理念,、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場,、醞釀一場熱銷風暴。
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略,，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
1,、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè),。
2,、倡導一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報。
3、提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權式商鋪,、休閑式商業(yè)。
4,、啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳,、有自己個性的消費群體,，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確,。
5,、醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴,。
1,、銷售（招商）目標
2,、銷售目標分解
根據(jù)項目的定位及施工進度計劃,，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8—5所示,。
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標方針的實現(xiàn),，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位,，確定以下銷售時機及價格,。
（一）項目入市時機及姿態(tài)
1,、入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤（或20xx年9月）,，可以抓住20xx年春季房交會,、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮；在國慶節(jié),、20xx年秋季房交會,、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
2,、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn),、休閑購物”形象登場,，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念,。
（二）價格定位及價格策略
1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法,。
2,、價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米,，最高價為4 000元/平方米,。
3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略,，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升）,，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降,。
（一）宣傳策略主題
1,、個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念,。
2、區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁,，地段絕佳,，高尚居住區(qū)地標建筑，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。
3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好,，購置成本低，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選,。
（二）宣傳媒介組合
1,、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘,，媒體主要以報紙為主,，電視為輔。
2,、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期,，宣傳媒介以“報紙、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關雜志、直郵廣告等形式,。
3,、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主,，媒介選擇主要是電視和報紙,，重點輔以論壇公關、促銷活動,、項目招商說明會等形式,。
房地產(chǎn)營銷策劃書封面篇十三
本房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南,，鳳凰東路,、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開,。
本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅,、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤,，出現(xiàn)了銷售障礙,。一期5#、7#,、9#,、11#、13#,、15#六棟多層吸取了別墅的教訓,，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售,，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預期的利潤,，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象,，無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙,。
現(xiàn)在,，一期多層尚有37套房、準現(xiàn)房,，銷售額850萬元,。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五,、六樓為主,；127 m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%,。
二期小戶型總銷售金額預計2800萬元,，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元,。預售許可證預計20xx年5月底辦下,。
由此可見，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型,、現(xiàn)房大戶型和商鋪,。其中二期小戶型占所有可售金額的52%,，一期大戶型銷售額16%,，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙,，是 面對的重大挑戰(zhàn)之一,。
a、 東南板塊及鄭汴路商圈,。
鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線,、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線,。
鄭汴路沿線主要由建業(yè),、英協(xié)、百合花苑,、東方明珠等中高檔樓盤組成,。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū),。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi),。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔,。但本房地產(chǎn)在操盤過程中,，沒有除理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭,，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢,，而且為二期,、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈,，主要由東明花園,、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點,，寶景,、金色港灣、悉尼陽光,、燕歸園等一批中價位大型樓盤,。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159,、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關系,。（詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告）
b、 小戶型市場概況,。
自20xx年底時尚party介入鄭州樓市以來,，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是20xx年初,，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場,，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局,，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變,。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段,，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā),，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下,，收獲了小戶型市場的第一批需求者,，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場,，并且認識到小戶型的主力市場是６０－８０平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳,。這與 的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米,，三室兩廳95平米）,。可以說,，同燕歸園的戶型配比上比較,， 沒有優(yōu)勢。
（小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報告）
c、 商鋪市場
商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài),，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的,。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界,、名優(yōu)建材市場南端,，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價格,。
和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪,、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
一）優(yōu)勢
1） 鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢,，這里是財富的俱樂部,，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是,，每年都有新一代需求產(chǎn)生,，源源不斷的需求是 方樓盤最有力的支撐。
市場細分如下：
a,、高端市場被英協(xié),、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè),，是終極消費,，10年內(nèi)不會再置業(yè)。
b,、中端市場被東方明珠,、百合花苑,、虹景家園等中檔樓盤滿足,，屬過度消費和終極消費的結(jié)合。
c,、復合市場,。本房地產(chǎn)一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分,，屬中低檔樓盤,。本房地產(chǎn)二期小戶型項目的目標群，預計業(yè)主身份復雜,，置業(yè)心理不盡相同,，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線,。
本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍領階層,，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求， 方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面,。（詳見鄭汴路市場調(diào)研報告）
鄭汴路市場調(diào)研報告
調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度（本房地產(chǎn)購房消費支撐力度）
調(diào)查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣
調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市場,、燈飾市場、管材市場,、名優(yōu)建材市場,、商品大世界
調(diào)查時間：20xx.4.14
鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊,，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販,，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人,，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍,。了解這一人群的收入水平、消費習慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導意義,。
20xx.4.14,，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場,，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查,，而這些建材市場的小老板們對此漠不關心，或拒不作答,，說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠,。消費疲軟,，市場敏感度不高,，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻,。
對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：
1,、 大部分員工租房住，潛在客戶存在,；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高
2,、 大部分員工來自外地或郊縣,，收入水平偏低，消費力不足
3,、 小戶型需求彈性非常大,，對價格非常敏感
4,、 市場上有很大不穩(wěn)定因素，8-9月份建材市場要拆遷到莆田,，固有的建材市場要做升級換代
5,、 外地人居多，他們辛苦拼搏,，如果要買房子的話,，更喜歡一步到位
6、 商鋪為上下兩層,，一般下面做門面,，上面做倉庫和員工宿舍
7、 附近都市村莊較多,，租務市場一般80—150元/月
8,、 作為首次購買者，最重要的還是價格
9,、 他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境,，他們尋求方便、安逸,、清凈
10,、 相當一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售
11,、 同類產(chǎn)品多,，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問題,，故一般員工無福利分房的可能
12,、 普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換工作,，普通員工流動性比較大
13,、 對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力
14,、 本房地產(chǎn)知名度不高,，口碑不好
15、 外地商人對鄭州的發(fā)展較失望,，但鄭汴路的升值充滿信心
鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成,，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化,，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經(jīng)濟”的時代,，抓住了消費者的眼球,，侵占了客戶的意念，就意味著成功！
2） 鄭汴路板塊高檔樓盤云集,，已經(jīng)同未來大道板塊一樣,，成為身份、財富的象征,。本房地產(chǎn)二期應借此概念,，實現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。
3） 正在形成的“大賣場”商務區(qū)能直接帶動本房地產(chǎn)二期的投資價值,，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣場”的附屬配套,。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴,，出現(xiàn)爆搶局面,。
4） 本房地產(chǎn)項目二期有巨大的升值空間與既得便利
a、 107國道的東遷,，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉(zhuǎn)站,。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠,。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢,，卻讓建業(yè)、英協(xié),、百合花苑等一批高,、中檔樓盤風光占盡，而 方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色,，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢,，而且為二期、三期制造了品牌障礙,。這一問題必須在二期項目得到扭轉(zhuǎn),。
b、 鄭東新區(qū)的輻射效應,。
鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移,，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全,，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機,。而本房地產(chǎn)項目恰恰位于這一板塊的中心。
二）劣勢
1）,、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成,，這三種物業(yè)形態(tài)的目標群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進入尾盤階段,，可售資源僅850萬元,，房源主力是159平米的五,、六樓3室2廳。
目前,，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳,，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因,，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型,。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣,、百合花苑,、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭,。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源,，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限,，導致營銷資源總量較少）,，也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房,。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn),。
2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場,，很難形成良好的看房通道,。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔,，很難形成整體樓盤感覺,，有“只是兩棟臨街樓”的印象。
3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔,，有都市村莊的形象,，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜,，僅靠硬件設施,，很難形成高檔樓盤形象。
4）與二期相比,，一期樓盤素質(zhì)高,、售價低，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價位抗性,。
5） 非現(xiàn)房,，不符合商戶即買即住的消費心理。
6） 非獨立廚房,，做飯起居不方便,，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。
三）,、機會
1）商鋪的拆遷,，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導致租房市場更加火爆,。鄭汴路商圈約4000戶商戶,，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價值。因勢利導,，單純商鋪拆遷形成的居住需求,，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。
2）挖掘市場,。鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張,，從費用角度考慮，商戶,、店員在二樓居住很不劃算,。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到本房地產(chǎn)置業(yè),，開拓新市場,。
3）鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成,，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬,，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近,，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求,，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。
4） 大賣場”的整合,，將對大鱷形成推波助瀾,，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務配套。
a) 小戶型的特性導致目標客戶對居住環(huán)境要求不高,。本房地產(chǎn)二期配套不全,，居住環(huán)境 嘈雜的抗性可以弱化。
b) 本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價低,，置業(yè)風險小,。由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣場”作依托,，購房,、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值,，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租,，這非常符合外地商人置業(yè)心理,。
c) 本房地產(chǎn)二期應該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶,，故推廣中可采取鋪單的形式為主,，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略,，節(jié)約大量的推廣成本,。
d) 小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢,。
e) 以大賣場做依托,，誘導鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅力量,。
f) 鄭東新區(qū)建成需歷時20年之久,，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元,，在5年內(nèi)完成,。這將給鄭汴路巨大的市場機會。
四）威脅
1）行業(yè)內(nèi)的競爭
i. 周邊樓盤云集,。建業(yè),、英協(xié)、東方明珠,、百合花苑,、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流,，競爭激烈,。
ii. 鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰,。
建業(yè)四期,、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市場,。本房地產(chǎn)二期應當密切關注市場動態(tài),，爭取占領市場先機。
2）行業(yè)外威脅
鄭汴路“大賣場”的形成,，商務更加方便快捷,，商務的中間環(huán)節(jié)減少，將淘汰一批中小商戶,，故本房地產(chǎn)的消費群將萎縮,。
政府關于商品房20xx.5.1以后須全裝修出售。在一年左右的時間內(nèi)，建材,、裝修市場將出現(xiàn),，由散戶購買為主向集團購買為主的轉(zhuǎn)變。而開發(fā)商必須考慮大眾市場,，故家裝市場要重新整合,。大品牌何去何從,，很難預測,；中檔品牌可能會脫穎而出，門庭若市,。但商戶總數(shù)只會減少,，在這個變動的過程中，他們的置業(yè)激情將大大折扣,，本房地產(chǎn)二期須在這一局面認知或形成之前完成銷售,，否則 將陷入非常被動的局面。
四,、目標市場權衡及鎖定,，品牌形象突破口甄別及品牌定義。
二期小戶型的目標市場主要由哪幾種人組成,，這些人購買的抗性及抗性解除。
1、 在鄭汴路市場打工的中層技工或白領,，以及少部分藍領,。這些人的消費有點象青年居易的目標群,。他們的主力消費面積是兩室一廳和一室一廳,，消費實力有限,。他們對按揭首付1.5-2.0萬元月供400元非常感興趣,，購房一般想一步到位,，對住幾年再換房不太感興趣,，認同鄭汴路有很大的租房需求市場,，非常認同鄭東新區(qū)的發(fā)展前景,。
由于 的戶型主力是19平米,、40平米的一室一衛(wèi)房源，而這些人購房多希望要相對一步到位,，對自己一生能多次置業(yè)不太自信,，這形成本房地產(chǎn)二期明確的戶型抗性。而燕歸園二期以60—80平米的二室一廳和二室二廳為主力戶型,，恰恰買足了這些人的心理層面需求。但這些人的消費實力有限，首付2.5—3.5萬元,，月供700元，對這些人來說比較吃力。
抗性解除。對此類人要注意闡述：對自己前途有信心的人從不這樣想,，這只是 的第一套房,，現(xiàn)階段很少有人一套房住20年了，八十年代的房子現(xiàn)在沒有幾個人再住了。這里有個大商圈，里面有幾千個老板,，幾萬人店員,，這里的房子想住就住,，想賣就賣,，想出租就出租,，這里的公房租金很高,。,，鄭州很少有這樣一個巨大租售需求市場的地方
2、 26—29歲的店長,、業(yè)務經(jīng)理級人物,，這些人大多想另立門面，又有結(jié)婚壓力（大多來自朋友和家庭）,，但是自己資金不多,，如果買房一步到位，便沒有資金自己做生意,， 的房子正好適合這些人,。
3,、 已在鄭州干了2 ~ 3年生意的外地人，這些人對鄭州東南區(qū)域尤其是鄭汴路市場有較深的了解,，對鄭東新區(qū)有一點印象,，但不太關心。在鄭州租房住,，曾經(jīng)有想買房的念頭,，但又不想永久在鄭居住，過幾年有可能回去,，認為為這幾年時間買房花幾十萬元不值得,，怕被套住，：這里買套房以后很可能不住,，又要占用資金,，回頭將房子賣掉又嫌太麻煩。
抗性解除,。對這類客戶講鄭汴路商圈巨大的租房,、購房需求，小戶型由于總價較低,，可以隨時出售和出租,。
4、 外地老板為同在一起的兄弟姐妹購置房屋,。實力大的老板為公司的骨干員工購置房屋（主要是首付款）,。這樣做一方面可以有收買人心的作用。另一方面這些人住得距商鋪很近,，還能象從前住在商鋪時一樣,，隨時照應生意。
5,、 從前住在商鋪上層,，因商鋪拆遷升級而從商鋪搬出來的老板。對這些人要多講只有這里的房可以隨時出租,、轉(zhuǎn)手,，或不太在意的讓給兄弟姐妹。因為只有這里的房總價低,，月供少，求租或求購市場龐大,。
6,、 純投資歷者。以幾套或十幾套小戶型做為投資,，出租,。以收取房租為目的,。對這些人訴求：開個私家銀行、人不要一直太累,，投入產(chǎn)出如同聚寶盆,，比保險更保險（用詳細的計算），比股票更賺錢,。如同擁有了另一份退休金,。這里如同一個金礦，這里有數(shù)萬人的年輕人,，有數(shù)千個中小老板,，有很大的租房需求市場，有鄭東新區(qū)的發(fā)展前景,。
7,、 外地品牌駐鄭代表，訴求隨時可住,，隨時可賣,，訴求個性物業(yè)服務，如同酒店服務一樣,，有送飯服務,、自動電話晨叫服務、房間保潔服務,、干洗服務,、電話訂票服務（均是有償服務）。
8,、 私人特殊生活,，多講公交出入方便，房子總價不高等,。
通過以上描述 發(fā)現(xiàn),，二期小戶型的目標群直接購買理由很難成為一期業(yè)主的購買理由，以此內(nèi)容來作為品牌主力內(nèi)涵不能帶動一期余房銷售,，更不能帶動二期商鋪銷售,。以上內(nèi)容只能做分類個別說服之用，不能統(tǒng)領全局,。
品牌戰(zhàn)略形成及品牌定位：
的可售資源是三種不同的物業(yè)形態(tài),，是三種不同的置業(yè)用途，這些物業(yè)形態(tài)的競爭市場相當激烈,。因此,，必須跳出物業(yè)形態(tài)自身的直接用途，尋找能統(tǒng)領整個一、二期多層樓盤,、商鋪以及后續(xù)開發(fā)的小高層物業(yè)的品牌內(nèi)涵,。
完全可以跳出傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷模式，利用本房地產(chǎn)周邊資源,，擴充品牌核心內(nèi)涵,，將本房地產(chǎn)定位成一個整個東區(qū)獨有的、擁有比建業(yè),、英協(xié)更有投資價值的,、有無盡開發(fā)潛力的高檔樓盤。
品牌內(nèi)涵組成：
1,、鄭東新區(qū)為本房地產(chǎn)注入了至少長達20年的穩(wěn)固商務住宅發(fā)展時期,，帶來了多達20xx億元的幾乎是恒久的財富升值空間。
鄭東新區(qū)興建規(guī)劃總計20年（北京cbd區(qū)用了11年,，上海浦東已用了10年）,，總投資20xx億元，其中單一個起步區(qū)就有5年時間投資156億元,。興建鄭東新區(qū)必然要用大量的建筑材料,、工具及建用品等。這些所有的材料采購地,，必然從緊按在一起的鄭汴路大市場獲取,。這些保證了鄭汴路商圈將在從此20年的迅猛發(fā)展。現(xiàn)在,，這里已經(jīng)如同1982年的深圳羅湖,、蛇口，如同1992年的上海浦東,，如同1997年的三峽宜昌,。
房地產(chǎn)營銷策劃書封面篇十四
房地產(chǎn)營銷策劃是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作,。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果,，在進行環(huán)境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內(nèi)部資源進行優(yōu)化組合,，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程,。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中,、后三個時期,，每一個過程與環(huán)節(jié)都很重要。想要搞得成功,，必須具備全局性的營銷觀念,，進行所謂“整體營銷”,、“全程營銷”。因此房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術分析,，還在在此基礎上確立投資地點、物業(yè)主題,、規(guī)劃設計,，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。
房地產(chǎn)營銷策劃的原則營銷是一項復雜的系統(tǒng)工程,，在房地產(chǎn)營銷實踐中,，有很多的規(guī)則和原則是必須要把握的。但是其中我們最需要把握的以下三大原則,。
1,、營銷策劃必須從客戶和市場需要出發(fā)
策劃人從客戶出發(fā)，綜合分析,，投其所好,，才能打動他們，奪得更多的市場,。
2,、始終保持整體營銷的觀念
營銷策劃講究的是創(chuàng)意，因此,，策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠實于
總的主題,。這就要求策劃的各個細節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排,，要規(guī)范布局,、互相協(xié)調(diào)，目的一致,，實現(xiàn)營銷的整體性,。
3、營銷策劃與銷售緊密呼應
營銷策劃的最后工作就是銷售策劃,，因此,，銷售也應該納入統(tǒng)一的總體策劃思路中去。市場與信息的變化是永恒的,，策劃與銷售二者互為表里,，彼此修正，緊密呼應,，這才是真正負責且科學的營銷思維方式,。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應顧客的需要，從而促進商品房的銷售,，增加利潤,，加快資金周轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)首先強調(diào)“以人為本”的營銷策劃,。
房地產(chǎn)營銷是各種理念的復合理念是營銷策劃的靈魂,，當代房地產(chǎn)營銷策劃的主導理念一般包括：
1、人性理念,，房地產(chǎn)營銷首先要講求“以人為本”,，中國自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營銷的人性理念提供了堅實的文化基礎。
2,、生態(tài)理念,，近代以來，地球環(huán)境污染加重,，客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念,。
3、智能理念,，人類科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營造習慣轉(zhuǎn)向各種新興材料的應用,，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務,。
4,、投資理念，投資不動產(chǎn)愈來愈成為更多人選擇的投資保值手段,。
1,、房地產(chǎn)投資營銷：房地產(chǎn)投資分析是全程營銷的起點,，是房地產(chǎn)開發(fā)的關鍵，透過細致的市場調(diào)查。
2,、房地產(chǎn)定位營銷：營銷房地產(chǎn)的關鍵在于把握市場脈搏,，進行準確的市場定位,。細致的市場調(diào)查數(shù)據(jù),，是房地產(chǎn)定位的基石，這只是定量分析的開始,，所以進行必要的定性分析是相當關鍵的,。
3、房地產(chǎn)規(guī)劃設計營銷：房地產(chǎn)規(guī)劃設計是房地產(chǎn)營銷的第三個流程,，經(jīng)過準確的市場定位,，根據(jù)目標客戶群設計相應的房地產(chǎn)。
4,、房地產(chǎn)形象營銷：通過項目的整體包裝,，以到位的形象營銷向消費者傳達良好的企業(yè)形象、品牌形象,。形象設計及包裝,，良好的企業(yè)聲譽,、過硬的工程質(zhì)量、完善的物業(yè)管理形象,，從而確立市場一流的項目形象,、打好品牌塑造的基礎。
制訂一個合理的價格是十分重要的,，一方面要可以讓大眾接受,，另一方面又要滿足開發(fā)商利潤最大化的條件。
1,、影響房地產(chǎn)價格的因素，歸納起來,，主要有以下幾類：
（1）政治因素：如某次大的政府機構變動,，或重大政策性決策出臺等都會導致房地產(chǎn)價格較大的漲跌。
（2）經(jīng)濟因素：
a.物價：物價上漲,，投資者預期上漲的心里反映在房地產(chǎn)方面,，也
造成價格上漲。
b. 土地價格：土地是房地產(chǎn)的原料,，原來價格的上漲,，房屋成品價格也會水漲船高。
c.利率：銀行利率的提高緊縮對降低買方勢頭很有效,，可刺激房地產(chǎn)的投資,。
d.貨幣供應量：當貨幣供應量增加時，土地價值相對減少,，此時若想得到與原來相同的價格的土地,，勢必要提高價格。
e.經(jīng)濟增長率：經(jīng)濟增長迅速,，表示人民幣收放提高,，購買力增強，提高房地產(chǎn)價格,，反之,，則降低.
f.人口狀態(tài)：人口成長率高或人口集中地區(qū)，對方地產(chǎn)的需求增加,，房價因市場功能而自然提高,。
(3)自然因素
位置：屬性優(yōu)劣不同而有價值的高低。地段好,，交通便利的地區(qū)自然價格就高,。
面積：土地面積越大，適于整體規(guī)劃,，價格較高,反而因缺其不可而變成奇貨可居,。
地勢：平原或地勢平坦適用于房屋興建,，產(chǎn)品規(guī)劃，但若為山坡地,、林地,、低洼地區(qū)。由于開發(fā)成本高,，安全性低,，相應的地價也較低。
