在當(dāng)下這個(gè)社會(huì)中，報(bào)告的使用成為日常生活的常態(tài),，報(bào)告具有成文事后性的特點(diǎn),。寫報(bào)告的時(shí)候需要注意什么呢,？有哪些格式需要注意呢,？下面我就給大家講一講優(yōu)秀的報(bào)告文章怎么寫,，我們一起來(lái)了解一下吧,。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告3500字篇一

任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍,，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其商圈范圍截然不同,。理想的商圈是規(guī)則的同心圓,，但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃分沒(méi)有關(guān)系,。通常,，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈(主要商圈)、次級(jí)商圈(次要商圈)、邊際商圈(邊緣商圈),。有的市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)也將在細(xì)分為：第一商圈,、第二商圈、第三商圈以及第四商圈,。

房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)商圈調(diào)查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象,，運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的,、有計(jì)劃,、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報(bào)資料，通過(guò)對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集,、整理,、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè),，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì),，制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃，擬定經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議,。

房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容

房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象,，從宏觀市場(chǎng)到微觀市場(chǎng)，如從對(duì)房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)研細(xì)致到個(gè)別樓盤的調(diào)研;從抽象的觀念到具體的行為,，如消費(fèi)者的購(gòu)物理想,、信念、價(jià)值觀等到人們接觸媒介的習(xí)慣,、對(duì)商品品牌的喜愛(ài),、購(gòu)物習(xí)慣于行為等，進(jìn)行全方位的調(diào)查研究,。

房地商圈產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的目的

主要是為管理決策部門提供參考依據(jù),。調(diào)研的服務(wù)對(duì)象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個(gè)人。市場(chǎng)調(diào)研的目的的可能是為了制定長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃,，也可能是為制定某階段或某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據(jù),。

房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn) 1.內(nèi)容廣泛

房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容廣范,，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境,、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個(gè)樓盤的調(diào)研，同時(shí)也包括對(duì)購(gòu)房者的需求調(diào)研,、購(gòu)房者的性別,、年齡、文化程度等基本情況,，態(tài)度或愛(ài)好之類的調(diào)研,。

2.針對(duì)性強(qiáng)

房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研在營(yíng)銷的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問(wèn)題具體分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)地域性,、時(shí)效性要求也很高,，如銷售率，價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息的調(diào)研,，時(shí)間發(fā)生變化,，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息也會(huì)發(fā)生改變。

3.方法多樣

電話調(diào)研,、實(shí)地調(diào)研,、座談會(huì)

按調(diào)研目的分類

從調(diào)研的目的來(lái)看，市場(chǎng)調(diào)研主要分為應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研和基礎(chǔ)性市場(chǎng)調(diào)研,。

應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研是為了更好地了解市場(chǎng),，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少?zèng)Q策中的不確定性。

基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對(duì)某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解,。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告3500字篇二

① 國(guó)家,、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策,。如房地產(chǎn)價(jià)格政策,、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策,、人口政策等,。

② 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》,、《房地產(chǎn)管理法》,、《土地管理法》。

③ 有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃,、發(fā)展規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃,、城市發(fā)展戰(zhàn)略等,。

① 國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性,，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模,、趨勢(shì)、速度和效益,。

② 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件,、基礎(chǔ)設(shè)施情況,、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域,、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。

③ 一般利率水平,，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率,。

④ 國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

⑤ 居民收入水平,、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平,。

⑥ 項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況,。

⑦ 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查,。

⑧ 財(cái)政收支。對(duì)于不同的物業(yè)類型,，所需調(diào)查的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大的不同,，須結(jié)合具體項(xiàng)目情況展開有針對(duì)性的調(diào)查。

社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格,，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性,。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能,，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用,。社區(qū)環(huán)境內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件,、文化氛圍,、居民素質(zhì)、交通和教育的便利,、安全保障程度,、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面,。

① 消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn),、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)。

② 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素：如國(guó)家關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化;消費(fèi)者的構(gòu)成,、分布及消費(fèi)需求的層次狀況;消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況;消費(fèi)者的收入變化及其購(gòu)買能力與投向,。

③ 需求動(dòng)機(jī)：如消費(fèi)者的購(gòu)買意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素,，消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型等,。

④ 購(gòu)買行為：如不同消費(fèi)者的不同購(gòu)買行為，消費(fèi)者的購(gòu)買模式,，影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的社會(huì)因素及心理因素等,。

① 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量,、質(zhì)量,、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期,。

② 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境,、功能、格局,、售后服務(wù)的意見(jiàn)及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度,。

③ 新技術(shù)、新產(chǎn)品,、新工藝,、新材料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用的情況。

④ 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場(chǎng)占有率,。

⑤ 建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況,。

① 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素：特別是政府價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。

② 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化趨勢(shì),。

③ 房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小,。

④ 開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響。

⑤ 國(guó)際,、國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格,。

⑥ 價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)。

① 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇,、控制與調(diào)整情況,。

② 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因,。

③ 租售代理商的數(shù)量,、素質(zhì)及其租售代理的情況。

④ 房地產(chǎn)租售客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià),。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場(chǎng)營(yíng)銷策略有著重要的影響,。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場(chǎng)營(yíng)銷決策之前,，必須認(rèn)真調(diào)查和研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能作出的種種反應(yīng),，并時(shí)刻注意競(jìng)爭(zhēng)者的各種動(dòng)向,。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告3500字篇三

一,、城市背景

1,、城市概況

西安位于黃河流域中部關(guān)中盆地,，東西長(zhǎng)約204公里，南北寬約116公里,。平均海拔424米,，境內(nèi)最高點(diǎn)為周至縣西南的太白山，海拔3867米。地勢(shì)大體東南高,，西北與西南低,，平原面積為萬(wàn)公頃，占全市土地面積的,，現(xiàn)轄9區(qū)4縣,，總面積10108平方公里，常住人口823萬(wàn)人,，戶籍人口753萬(wàn)人,。這里氣候溫和，四季分明,，雨量適宜,，日照充足，具有優(yōu)越的自然環(huán)境和豐富的旅游資源,。

2,、西安城市空間結(jié)構(gòu)、布局、主要行政區(qū)域劃分

西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣,，即新城,、碑林、蓮湖,、灞橋,、未央、雁塔,、閻良,、臨潼、長(zhǎng)安9個(gè)區(qū)和藍(lán)田,、周至,、戶縣,、高陵4個(gè)縣;共50個(gè)鎮(zhèn),，52個(gè)鄉(xiāng)，75個(gè)街道辦事處,，3163個(gè)村民委員會(huì),，569個(gè)社區(qū)居委會(huì)。

3,、西安城市規(guī)劃及未來(lái)發(fā)展前景

,、西安城市性質(zhì)

西安是陜西省省會(huì)，世界著名的歷史文化名城,，是我國(guó)中西部地區(qū)重要的科研,、高等教育、國(guó)防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地,。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,，是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通,、信息樞紐,。西安地處我國(guó)中西部?jī)纱蠼?jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部，是西北通往西南,、中原,、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐。歷代以來(lái),，西安的金融,、商貿(mào)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中都具有重要地位。西安已形成以國(guó)有商業(yè)銀行為主體,，多種金融機(jī)構(gòu)并存和共同發(fā)展的多層次,、多元化、多功能的金融機(jī)構(gòu)體系,，建立起了由資本市場(chǎng),、貨幣市場(chǎng),、外匯市場(chǎng)等構(gòu)成的金融市場(chǎng)體系和由銀行監(jiān)管、證券監(jiān)管,、保險(xiǎn)監(jiān)管構(gòu)成的金融監(jiān)管體系,。西安市商品流通市場(chǎng)體系健全，功能完善,、布局合理,。

、城市功能結(jié)構(gòu),、布局

西安形成東接臨潼,、西連咸陽(yáng)、南拓長(zhǎng)安,、北跨渭河的格局,。向東，開發(fā)臨潼—新筑—未央湖—草灘—六村堡—咸陽(yáng)為一線的渭河休閑旅游經(jīng)濟(jì)帶,，在隴海線北部發(fā)展臨潼國(guó)際旅游區(qū);向西,，在西安與咸陽(yáng)之間沿灃河兩岸的廣大空間規(guī)劃建設(shè)西咸共建區(qū);向南，保護(hù)和合理開發(fā)利用秦嶺北麓旅游資源;向北,，在渭河以北地區(qū)結(jié)合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)擴(kuò)展,，形成裝備制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)區(qū)。

二,、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述

1,、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程

城市的發(fā)展必然與房地產(chǎn)的發(fā)展密不可分，在西安房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中,，無(wú)疑也會(huì)經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的規(guī)劃,、建設(shè)及不斷改善的演變歷程?？傮w來(lái)講,，西安城市房地產(chǎn)發(fā)展大致可以分為三個(gè)階段：粗放的投資返還模式階段、追求速度與占有資源階段,、以價(jià)值為導(dǎo)向的理性開發(fā)階段,。

①80年代中期——90年代初期

隨著國(guó)家住房制度改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從結(jié)合舊城改造進(jìn)行綜合開發(fā),，由企事業(yè)單位集資統(tǒng)建逐步進(jìn)入到商品房開發(fā)建設(shè)階段,，住房分配制度由實(shí)物形式的福利分配進(jìn)入到商品形式的貨幣分配。這一時(shí)期,，社會(huì)人均收入水平較低,，市場(chǎng)上的商品房大多是房改公房，由開發(fā)商銷售的全產(chǎn)權(quán)房屋逐步開始被社會(huì)接受，但人們對(duì)住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求,，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于改革和探索的史前時(shí)代,。

②90年代初期——90年代中期

當(dāng)住房成為市場(chǎng)上自由買賣的商品之后，伴隨著沿海地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落,，西安樓市躁動(dòng)起來(lái),，特別是在產(chǎn)品上體現(xiàn)的尤其強(qiáng)烈和明顯，較有規(guī)模的樓盤相繼誕生,，西安的房地產(chǎn)開發(fā)處于探索階段,。

③90年代中期——90年代后期

時(shí)代特征：隨著西安高新開發(fā)區(qū)改善園區(qū)投資環(huán)境、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的配套建設(shè),，推動(dòng)西安市場(chǎng)一大批房地產(chǎn)企業(yè)開始市場(chǎng)化運(yùn)作,。廣州、深圳等外地地開發(fā)模式和先進(jìn)理念被逐漸引入,，西安房地產(chǎn)走上了品牌化道路,。市場(chǎng)快速成熟，房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇,，開始注重市場(chǎng)定位,、規(guī)劃設(shè)計(jì),，注重功能與環(huán)境質(zhì)量,，探索創(chuàng)新，憶經(jīng)迅速?gòu)膯渭兘ㄔ旆课莅l(fā)展到對(duì)建筑,、對(duì)環(huán)境的開發(fā)利用;而市場(chǎng)中的客戶對(duì)房屋的要求也越來(lái)越多樣化,，要求工程、功能,、環(huán)境,、管理等質(zhì)量全面提高。這期間,，紫薇地產(chǎn)在成功開發(fā)紫薇花園之后,，紫薇城市花園被xxx評(píng)為西北首家“國(guó)家康居示范工程”，標(biāo)志著西北最高科技含量小區(qū)的建成,。

④2000年——2004年

時(shí)代描述：房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)深入到對(duì)生活方式,、居住理念的研究和探討，以及對(duì)新的地產(chǎn)文化,、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),、居住方式的解讀和營(yíng)造。投資市場(chǎng)活躍和,，市民購(gòu)房多目標(biāo)選擇,，對(duì)細(xì)節(jié)要求越來(lái)越高。期間，宏觀政策調(diào)控使市場(chǎng)得以規(guī)范化發(fā)展,，2003年以來(lái),，隨著珠江投資、綠地,、中海,、和記黃埔等眾多外地房地產(chǎn)商的進(jìn)入，市場(chǎng)越發(fā)活躍與理性,。這期間的產(chǎn)品注重提高科技含量,，住宅部品成套，物業(yè)管理文明,，充分反映了超前性,、導(dǎo)向性、舒適性,、經(jīng)濟(jì)性和耐久性等綜合特點(diǎn),。

⑤2006年起到未來(lái)3——5年時(shí)間

時(shí)代描述：進(jìn)入2005年，西安市場(chǎng)風(fēng)云變幻,，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)新政洗禮后,，市場(chǎng)得以振蕩和調(diào)整，留下的企業(yè)會(huì)有更好的機(jī)會(huì),，市場(chǎng)也將更加規(guī)范化,、合理化、品牌化;作為需求方的消費(fèi)者將更加理智,，對(duì)產(chǎn)品的要求會(huì)更高,，要求房地產(chǎn)商更加重視產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品個(gè)性的研發(fā)，增加產(chǎn)品附加值,，創(chuàng)造多元化的經(jīng)營(yíng)模式,。臨近年底，大量外部資本進(jìn)入市場(chǎng),，更多的國(guó)內(nèi)強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)開始搶占市場(chǎng),，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈廝殺已經(jīng)初見(jiàn)端倪。經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)新政洗禮后,，市場(chǎng)得以振蕩和調(diào)整,，競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)的成熟和行業(yè)的成熟,，讓房地產(chǎn)利潤(rùn)空間越來(lái)越小而趨于合理,。專業(yè)化公司將依據(jù)自身實(shí)力降低開發(fā)成本，獲取利潤(rùn),。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告3500字篇四

《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)》課程企業(yè)調(diào)研任務(wù)書

要求以石家莊市大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為調(diào)研對(duì)象,，市場(chǎng)調(diào)研主要包括以下內(nèi)容：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本情況,；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近5年來(lái)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目及項(xiàng)目分析；

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)診斷及建議,；

（4）完成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)研報(bào)告,。

采用統(tǒng)一組織的方式，要求學(xué)生按照5—7人分成一組,，以小組為單位,、集體合作完成選定企業(yè)的調(diào)研報(bào)告。

以小組完成的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)研報(bào)告”為依據(jù),，采取小組成員集體參加的市場(chǎng)調(diào)研匯報(bào)和答辯作為考核依據(jù),，綜合評(píng)定成績(jī)。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告3500字篇五

(一)中國(guó)城市化建設(shè)與房地產(chǎn);

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè),。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,，城市化速度在不斷加快。改革開放35年中,，中國(guó)的城市化率以年均1%的速度增長(zhǎng),。至20__年，中國(guó)的城市化率為,。這意味著屆時(shí)中國(guó)將有超過(guò)一半人口將要在城市生活,。房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)的城市化進(jìn)程中起到舉足輕重的作用，城市化建設(shè)必將拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，城市化的發(fā)展必然會(huì)增加房地產(chǎn)的剛性需求,。

(二)中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及宏觀政策針對(duì)部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)及房?jī)r(jià)過(guò)高，2010年到20__年期間,，中國(guó)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施,，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，其中包括土地,、金融、稅收等多種調(diào)控手段,。調(diào)控政策指向大都是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資,、投機(jī)行為以及部分房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的一線城市。從2010年開始國(guó)家相繼出臺(tái)了“限購(gòu)令”,，新“國(guó)十條”,，國(guó)五條、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則,。20__年國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策其主要內(nèi)容有：

1,、完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。各直轄市,、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則,，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo),。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。

2,、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房,。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市,、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域,、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面,，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施,。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施,。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策,。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。

3,、增加普通商品住房及用地供應(yīng),。20__年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地,、建設(shè)和上市,，盡快形成有效供應(yīng)。

4,、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè),。全面落實(shí)20__年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開工630萬(wàn)套的任務(wù),。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃,、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用,。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度,，確保公平分配。20__年底前,，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>

5,、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理,，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定,，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為,。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè),，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。由上政策細(xì)則可見(jiàn),，國(guó)家政策由此前的抑制投機(jī),，實(shí)際轉(zhuǎn)向支持房地產(chǎn)業(yè),，主要控制投資，投機(jī)性需求,，以及由于非剛性需求所帶來(lái)的不合理漲價(jià)等,，通過(guò)國(guó)家政策干預(yù)使中國(guó)房地產(chǎn)走向理性化，規(guī)范化,。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，國(guó)家的干預(yù)是有助于中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康的發(fā)展的。

貴陽(yáng)市行政區(qū)位概況及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

①,、行政區(qū)位概況：貴陽(yáng)是中國(guó)貴州省省會(huì),。位于中國(guó)西南云貴高原中部，是我國(guó)西南地區(qū)重要的中心城市之一,，是貴州省的政治,、經(jīng)濟(jì)、文化,、科教,、交通中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心,，被譽(yù)為“高原明珠”,，因此才博得了“上有天堂，下有蘇杭,，氣候宜人數(shù)貴陽(yáng)”的美譽(yù),。

貴陽(yáng)市轄七區(qū)一市三縣，市域總面積8034平方公里,，市區(qū)面積2403平方公里,。包括云巖區(qū)、南明區(qū),、小河區(qū),、金陽(yáng)新區(qū)、白云區(qū),、烏當(dāng)區(qū),、花溪區(qū)以及清鎮(zhèn)市，修文縣,、開陽(yáng)縣、息烽縣,。截止__年底人口約450萬(wàn),，是貴州省第一大城市。

貴陽(yáng)的旅游資源非常豐富,，貴陽(yáng)擁有以“山奇,、水秀,、石美、洞異”為特點(diǎn)的喀斯特自然景觀和人文旅游資源,。全市現(xiàn)有國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)1個(gè),，國(guó)家4a級(jí)旅游區(qū)6個(gè)，國(guó)家3a級(jí)旅游區(qū)2個(gè),，省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)8個(gè),，國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位1個(gè)，省級(jí)歷史文化名鎮(zhèn)1個(gè),，省級(jí)文物保護(hù)單位25個(gè),。此外，還有一大批市縣級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)和奇異神秘的民俗風(fēng)情,。

②,、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：__年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1700億元，增長(zhǎng)17%左右;財(cái)政總收入480億元,，增長(zhǎng)20%;公共財(cái)政預(yù)算收入236億元,，增長(zhǎng)26%;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2480億元，增長(zhǎng)55%;城市居民人均可支配收入達(dá)22525元,，增長(zhǎng)16%;農(nóng)民人均純收入達(dá)8871元,，增長(zhǎng)18%。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告3500字篇六

近期,，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策,，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議,，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是__房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20__年起至今,，__商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì),，__已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí),，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地,。總體而言,，__房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端,。

一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

今年1—6月,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積萬(wàn)平方米,，銷售100萬(wàn)平方米,。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1,、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好,。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1—6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為,，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出,，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計(jì)增速分別為：,、,、、,、倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速,。

2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì),，2—6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：

從商品房預(yù)售情況來(lái)看,，回落趨勢(shì)明顯。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套,，總面積萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了和,。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積萬(wàn)平方米,，與3月份相比均下降了。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套,，總面積5萬(wàn)平方米左右,。

3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

雖然今年年初開始,，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策,，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì),。

自年開始,，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在,、,、年分別同比上漲、30%和42%,。目前,，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米,，同比上升47%,。

二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重,，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：

1)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。xxx等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況,，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方,，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

2)房貸利率調(diào)整,。3月16日,，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū),，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由提高到,。

3)房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整,。國(guó)稅總局、財(cái)政部、xxx聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定__年6月1日后,，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅,，同時(shí)規(guī)定凡在__年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的,，按3%全額征收契稅。

4)房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整,。__年市確立了“以居住為主,、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則,。

6)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng),。__年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米,。

從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響,，從而關(guān)系到財(cái)政收入,、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí),，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重,，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng),。

但從長(zhǎng)期看,，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為,、規(guī)范投資行為,、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，主要將起到以下幾方面的作用：

合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策,，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分,，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。同時(shí),，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開發(fā)的情況發(fā)生,。

緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾,。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求,，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾,。

三、積極應(yīng)對(duì),，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展

總的來(lái)說(shuō),，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇,，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整—鞏固—提高的階段,，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn),。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作

建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格,，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作,。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度,、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積,、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,，新建商品房的開工面積、竣工面積,、銷售面積,、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容,。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng),，及時(shí)提出預(yù)警建議。

2,、合理引導(dǎo)住房主體需求

中低收入職工,、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群,、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工,、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè),，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度,。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,，改善住宅供應(yīng),，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量,。同時(shí),，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi),，推動(dòng)主體需求的合理化,。

3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開發(fā)房地產(chǎn),，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃,，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā),，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果,。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化,，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃,。

4,、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告3500字篇七

關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo),，是黨委,、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題,。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因,，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年榆林市政協(xié)總體工作安排,，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響,，向榆陽(yáng)、神木,、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改,、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料,，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察,。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng),，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會(huì)，就視察路線,、房產(chǎn)企業(yè)的確定,、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見(jiàn)。視察結(jié)束后,，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會(huì),，認(rèn)真聽取他們的意見(jiàn)建議。現(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：

一,、基本情況

近年來(lái),，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主,、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系,，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題，居住條件得到了很大改善,，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。

20xx年至20xx年10月份,，全市共建成商品房面積萬(wàn)㎡,，完成銷售面積萬(wàn)㎡，空置面積萬(wàn)㎡,，空置率為,，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積萬(wàn)㎡，銷售萬(wàn)㎡,。

20xx年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡,，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡,、多層3000元/㎡,，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡,、多層3000-3200元/㎡,。盡管20xx年下半年以來(lái)成交量下降明顯，但房?jī)r(jià)仍未下降且略有上升,，這主要是受建材價(jià)格,、心理預(yù)期等諸多因素的影響。20xx年特別是二,、三季度以來(lái),，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈，從低迷逐步走向火熱,，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈,，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng),。

經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素,。20xx年--20xx年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房萬(wàn)㎡,，其中20xx年完成22萬(wàn)㎡;20xx年完成萬(wàn)㎡,同比下降;20xx年完成45萬(wàn)㎡，同比增加了，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬(wàn)㎡,，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額,。

廉租房建設(shè)起步較晚,。在實(shí)物配租方面，榆,、神,、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積萬(wàn)㎡(1540套)，總投資億元,，其中榆陽(yáng)區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開工萬(wàn)㎡,、850套,。

二,、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析

1,、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快,。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚,，撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大,，多以本土企業(yè)為主,，一些經(jīng)營(yíng)思路,、開發(fā)模式、營(yíng)銷策略,、管理經(jīng)驗(yàn),、廣告宣傳、市場(chǎng)定位,、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響,，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段,。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象,，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房?jī)r(jià)起伏較大(見(jiàn)圖2),，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來(lái),，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響,，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約萬(wàn)㎡，空置率約為63%,，交易量大幅下降,，開發(fā)量明顯下滑。

20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積萬(wàn)㎡，交易額億元,，交易面積較上年下降近40%,，開發(fā)量下降10%，到20xx年第一季度,，更是跌到了低谷,，下降了。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%,，到了第二,、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長(zhǎng)了,、,，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購(gòu)房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn),。上半年為防范通貨緊縮,，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì),，國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策,，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購(gòu)房積極性。同時(shí),，相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情,，進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。

同時(shí),，銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一,。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元,，居全省第二,，較年初增加206億元，較年初增加137億元,，增長(zhǎng),，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于20xx年全年的,，增幅分別高于全國(guó),、全省個(gè)和個(gè)百分點(diǎn)。6月末,，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元,，其中,，6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種,，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入,，有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。

2,、區(qū)域發(fā)展不平衡,，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大,，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性,。目前我市僅有榆、神,、府,、定、靖,、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場(chǎng),，綏、米,、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段,。同時(shí)，房?jī)r(jià)也存在較大差異,。如作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬(wàn)㎡,，房?jī)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jī)r(jià)達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低,，基本和我市的人均收入水平相一致,。

3、投資型購(gòu)房減少,，消費(fèi)者趨于理性,。20xx年以來(lái)，受諸多因素的影響,，特別是房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng),，導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲,。但從20xx年第三季度以來(lái),，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷,，投資型購(gòu)房客戶明顯減少,，一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安,、北京等周邊的一線,、二線城市購(gòu)房。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng),，泡沫成份在逐步減少,，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟,。

4,、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高,。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件,。榆林城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從20xx年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化,，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道,，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度,，土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高,。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高,，開發(fā)成本大幅上升(見(jiàn)表4)：

20xx年以前,，榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為萬(wàn)元，而20xx—20xx每畝均價(jià)為萬(wàn)元,，20xx年畝均價(jià)萬(wàn)元,，基本與20xx年以前持平，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合,。據(jù)調(diào)查,，20xx年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷售的商品房,，是以前的儲(chǔ)備土地,。20xx年金融危機(jī)以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購(gòu)地,，他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度,、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化,、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷,，土地購(gòu)買熱情不高，對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂(lè)觀,，導(dǎo)致土地需求銳減,，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)用上漲,，土地開發(fā)成本大幅提高,。

榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)用,，從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì)，從高速增長(zhǎng)到大幅回落,。20xx年至20xx年，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆,，土地購(gòu)置費(fèi)用快速增長(zhǎng),，增速達(dá)到倍;之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱,，使得20xx年至20xx年土地購(gòu)置費(fèi)用有較大幅度下降,，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來(lái)的平均銷售價(jià)格(現(xiàn)價(jià)),，從20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡,，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%,。從宏觀政策調(diào)控的層面上來(lái)看,，土地嚴(yán)控、銀根緊縮,、所得稅預(yù)征都對(duì)開發(fā)商造成一定的壓力,。總體來(lái)講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升,，居民住房以舊換新,、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚,。與此同時(shí),，20xx年股市持續(xù)低迷，存款利率較低,，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一,。

因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素,。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看,，隨著近幾年以來(lái)的土地儲(chǔ)備和“招(標(biāo))、拍(賣),、掛(牌)”制度的實(shí)施,，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格,，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲,。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響,，增加了房地產(chǎn)投資成本,。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善,，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房?jī)r(jià),。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備,，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過(guò)程,。從20xx年—20xx年,，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元,。

5,、房地產(chǎn)資金來(lái)源借貸比重增加，自籌資金比重減少,。20xx年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來(lái)源中,，國(guó)內(nèi)貸款占到17%，到20xx年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源的比重分別由51%,、32%下降到20xx年的42%和25%,。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升,，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn),。20xx年國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源分別占到27%,、25%

企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來(lái)源下降,，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間,，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期,。

面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，,、市政府審時(shí)度勢(shì),，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施,，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù),，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定,、保民生,、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷,，從第二季度開始,，榆林的房地產(chǎn)受國(guó)家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng),，銷售額明顯增加,，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來(lái),，對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

三,、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用

1,、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房,、實(shí)行住房商品化改革以來(lái),，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大,。從1998年到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%,，高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度,。1998年到20xx年，扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到,。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值,，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率，1998年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%,。

2,、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資,，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：

3,、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。20xx年以來(lái)房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的,，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè),。在全球金融危機(jī)仍未見(jiàn)底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下,，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力,，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見(jiàn)表7)：

4、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn),。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),，凈增加1976萬(wàn)元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍,。20xx年房地產(chǎn)稅收7116萬(wàn)元,，較上年同期減少2742萬(wàn)元。20xx年1—10月份,，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫(kù)9877萬(wàn)元,，較去年同期6024萬(wàn)元增長(zhǎng)的.。20xx年1—10月份,，房地產(chǎn)稅收總額6256萬(wàn)元,，較去年5349萬(wàn)元同比增長(zhǎng),。

此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng),、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯,。

從表8可以看出，20xx年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的,，房地產(chǎn)稅收對(duì)全市地方稅收貢獻(xiàn)較大,，20xx年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的，所占比例略有下降,。但實(shí)際上,，與同期相比，凈增加了198萬(wàn)元,，仍處于上升趨勢(shì),。進(jìn)入20xx年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響,，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬(wàn)元,，占稅收總收入的，較上年同期減少2742萬(wàn)元,，所占份額下降了個(gè)百分點(diǎn),，下滑幅度較大。20xx年1—10月份,，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬(wàn)元,，同比增長(zhǎng)，占稅收總收入的,。

四,、對(duì)規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)Α⒄吲涮仔詮?qiáng),、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要,、政策作用符合市場(chǎng)改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)的迅猛發(fā)展,，對(duì)于推動(dòng)榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。

為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展,，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作：

1,、政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯,。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé),，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。

一是要穩(wěn)定房?jī)r(jià),，防止房?jī)r(jià)的大起大落,。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上,，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上,，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng),，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展,。要通過(guò)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來(lái)平衡房?jī)r(jià),，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過(guò)程中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時(shí)機(jī),，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房?jī)r(jià)作用;又要科學(xué),、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求，使他們“住有所居”,，享受社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果,，又要尊重市場(chǎng)規(guī)律，不宜過(guò)分?jǐn)U大保障范圍,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響，破壞市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律,。同時(shí)要對(duì)低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研,，摸清底子，科學(xué)合理供給,，引導(dǎo)房?jī)r(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內(nèi),。

二是定時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確,、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠道,，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù),。要對(duì)榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查研究,，通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析，科學(xué)掌握購(gòu)房需求信息,，對(duì)購(gòu)房的數(shù)量,、戶型、面積,、位置,、價(jià)格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期發(fā)布，防止盲目建設(shè),，減少社會(huì)資源的浪費(fèi),，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權(quán)威,、科學(xué)的獲取信息的平臺(tái),。

三是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管,。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個(gè),，其中具有二級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個(gè),，三級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個(gè)，四級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個(gè),，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個(gè),，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊,、魚龍混雜,。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力,。因此,，政府要重點(diǎn)支持一些誠(chéng)信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng),、技術(shù)水平高,、市場(chǎng)認(rèn)可度高、經(jīng)營(yíng)效益好的房地產(chǎn)企業(yè),，通過(guò)資源整合,、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng),，培養(yǎng)造就幾個(gè)全省、全國(guó)的品牌房地產(chǎn)企業(yè),，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用,。同時(shí)對(duì)那些經(jīng)營(yíng)管理差、技術(shù)水平低,、有名無(wú)實(shí)且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差的小企業(yè),，逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合,，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢(shì),，另辟生存發(fā)展空間。

四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)秩序,。要嚴(yán)格依法查處“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地,、違法建筑行為?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑,，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn),。在國(guó)家未出臺(tái)“小產(chǎn)權(quán)房”處理有關(guān)政策之前,，對(duì)已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案，對(duì)正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅(jiān)決予以糾正和取締,，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序,。

一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng),，提高土地統(tǒng)征,、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土地二級(jí),、三級(jí)市場(chǎng),。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地,，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力,。對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi),，閑置滿兩年以上的土地要無(wú)償收回,，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。

二是規(guī)范土地市場(chǎng),，加大對(duì)劃撥用地的監(jiān)管力度,。對(duì)因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等,，對(duì)原劃撥進(jìn)行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地的,，必須由政府收購(gòu)儲(chǔ)備,，進(jìn)行招拍掛出讓;對(duì)以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的，必須嚴(yán)肅查除,，堅(jiān)決制止此類問(wèn)題的發(fā)生,。

三是在土地交易過(guò)程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策，防止炒買炒賣土地行為,。四是做好征地計(jì)劃,。根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)供地，從而穩(wěn)定地價(jià),。五是壓縮個(gè)人住房貸款,，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過(guò)熱,。六是信息要透明,、公開。政府要及時(shí)公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息,、政府儲(chǔ)備土地信息,、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)情況等信息,。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理,。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對(duì)評(píng)估失真的抵押貸款不予審批登記,。七是做好宣傳工作,。降低社會(huì)的心理預(yù)期，通過(guò)金融,、稅收等手段,，有效抑制投資需求和超前需求。

3,、開發(fā)理念要不斷提高,，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步,。榆林城市發(fā)展的相對(duì)滯后性,，使其暫時(shí)無(wú)法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬(wàn)多美元,，超過(guò)北京,、上海，創(chuàng)造了中國(guó)的奇跡,。鄂爾多斯市除了能源的推動(dòng)外,，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)也功不可沒(méi)。據(jù)統(tǒng)計(jì),，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多,，遠(yuǎn)高于榆林房地產(chǎn)業(yè)的比重。未來(lái)要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展,，必須首先加快城市發(fā)展,，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動(dòng)榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展,。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來(lái)發(fā)展的總趨勢(shì),，走整體性、規(guī)?；l(fā)展之路,。

其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能,，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊,。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,，最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競(jìng)爭(zhēng)力和營(yíng)銷能力上,。隨著房市的日益成熟,，消費(fèi)者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn),，決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長(zhǎng)遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商,。所以，要想獲得消費(fèi)者的青睞,，必須重視品牌在營(yíng)銷中的重要性,。隨著市民對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上,，對(duì)地段,、交通、規(guī)模,、配套,、價(jià)格、環(huán)境,、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮,。另一方面也要完善今后服務(wù)意識(shí)，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費(fèi)者為中心”轉(zhuǎn)變,，進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位,，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前,、售中,、售后各個(gè)階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量,，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新,。

4、公開稅費(fèi)項(xiàng)目,，規(guī)范稅費(fèi)征管行為,。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，土地出讓金,、稅費(fèi)三項(xiàng)合計(jì)流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費(fèi)共50余項(xiàng):

其中一些項(xiàng)目的收取比例彈性較大,，這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機(jī)會(huì)，增大了腐敗的可能性,，同時(shí)也減少了財(cái)政收入,，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害了政府形象。因此,，政府要組成清查組,，對(duì)所有稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行一次清理整頓，對(duì)國(guó)家,、省上明令規(guī)定繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目予以保留;對(duì)一些地方性或與國(guó)家法律,、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締,，廢除一些不合理的收費(fèi)項(xiàng)目,，減免一些收費(fèi)項(xiàng)目，以減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān),，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動(dòng)力,。

5、加強(qiáng)城市配套建設(shè),，提高城鎮(zhèn)居民收入,，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè),，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用,，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對(duì)追求生活品質(zhì)的要求逐步提高,，消費(fèi)者對(duì)于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來(lái)越高,。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對(duì)住房配套問(wèn)題給序了相當(dāng)大的關(guān)注,，買房的同時(shí)更加注重了對(duì)生活品質(zhì)的追求,。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點(diǎn)之一，近年來(lái)發(fā)展日新月異,，但諸如中小學(xué),、蔬菜市場(chǎng)、金融等配套設(shè)施未能及時(shí)跟進(jìn),，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性,。隨著辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對(duì)榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響,。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購(gòu)房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉,。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量,，提高生活品質(zhì),。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入,，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果,，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件,。

6,、進(jìn)一步放活二手房交易市場(chǎng)。目前，我市的二手房交易市場(chǎng)還處于初級(jí)階段,，規(guī)章制度,、人員配備,、交易場(chǎng)所等還不健全,，交易量小，且很不規(guī)范,，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響,。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場(chǎng)的活躍和繁榮。因此,，要加強(qiáng)二手房交易市場(chǎng)的建立,、工作機(jī)構(gòu)的設(shè)立和人員的配備，建立健全完善的規(guī)章制度,。同時(shí)要減免部分稅費(fèi),，以吸引廣大居民加入到這一市場(chǎng)上來(lái),，不斷完善和繁榮這一市場(chǎng),，以推動(dòng)榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

總之,，我們要通過(guò)不懈的努力,，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)Α⒄吣繕?biāo)準(zhǔn),、政策力度大,、政策配套完善、政策落實(shí)到位,。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)?；?、集約化,、品牌化方向發(fā)展,，為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn),。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告3500字篇八

xx年12月3日上海新國(guó)際博覽中心,，第六屆中國(guó)住交會(huì)拉開序幕。與往屆相比,，本屆住交會(huì)無(wú)論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無(wú)前例,。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì)，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好,，一致認(rèn)同住交會(huì)主辦方所預(yù)言"中國(guó)房地產(chǎn)還有20xx年以上的好景" ,。

"中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),。在20xx年中國(guó)的gdp增長(zhǎng)的個(gè)百分點(diǎn)中,，有個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加,，沒(méi)有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力,。

1998年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資,、竣工面積,、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長(zhǎng)。

20xx年中國(guó)住宅投資占gdp比例超過(guò)了美國(guó),，已經(jīng)達(dá)到了,。而在美國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車,、醫(yī)藥,、房地產(chǎn))之一，已持續(xù)了50多年,。

20xx年,，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到億人，年均增長(zhǎng)4%,，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米,，比20xx年將凈增億平方米，年平均需凈增億平方米,。"

1,、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)

20xx年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展,，根據(jù)《xxx關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》,，結(jié)合我省實(shí)際，湖北省政府出臺(tái)《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》,，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng),，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

2,、政府出臺(tái)房改政策,，取消福利分房

自20xx年年底荊州政府取消福利分房制度,，個(gè)人購(gòu)房數(shù)量驟增。同時(shí),，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變,，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢(shì)，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展,。

3,、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求,。

荊州是一個(gè)文化古城,，有著悠久的歷史，自古以來(lái)就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地,，隨著近年來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善,，吸引了許多外地人來(lái)荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革,，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化,，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費(fèi)市場(chǎng)增添了新的主力軍,。

4,、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高,，市場(chǎng)消費(fèi)能力逐步增強(qiáng),。

20xx年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長(zhǎng),。人均消費(fèi)支出5400元,，增長(zhǎng);20xx年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長(zhǎng),。(摘自：《荊州縱橫》之《20xx年荊州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn),、問(wèn)題及對(duì)策》)

20xx年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長(zhǎng),，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元,，比上年增長(zhǎng);農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元,，增長(zhǎng),，增長(zhǎng)速度創(chuàng)九年來(lái)最好水平，增長(zhǎng)速度居全省第一位,，增加絕對(duì)額居全省第二位,。(摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《20xx年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)

以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長(zhǎng)潛力。

近年來(lái)，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件,，將以舊換新,，以小換大，逐漸從追求"居者有其屋"向"居者優(yōu)其屋"發(fā)展,。電腦、移動(dòng)電話,、摩托車等消費(fèi)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了城市消費(fèi)品市場(chǎng)的活躍,，汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)已為期不遠(yuǎn),。

5,、同類物業(yè)的市場(chǎng)情況

荊州花園、順馳太陽(yáng)城,、翰林苑,、觀邸、白云綠水,、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出,，完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對(duì)高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受,，希望擁有這類高檔住宅,。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣,、銷售也逐步成熟,，深入人心。

1,、舊城改造,，造成了需求量的增加

鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過(guò)大的狀況，為減輕市政壓力,， 20xx年,，政府出臺(tái)"為古城減壓，城內(nèi)只許拆房,，不許建房"的新規(guī)劃,，開始對(duì)城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù),。同時(shí)下令城內(nèi)十二萬(wàn)人外遷六萬(wàn),，短期目標(biāo)是三年遷出三萬(wàn)人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境,。

2,、銀行按揭政策的出臺(tái)，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購(gòu)房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量,。在銀行按揭政策,，這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住,，享受房產(chǎn)的居住權(quán),。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng),。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告3500字篇九

在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下,，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康,、持續(xù)發(fā)展,，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積,、商品房竣工面積,，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng),，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì),。

一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下,，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步,、健康、持續(xù)發(fā)展,，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量,、商品房施工面積、商品房竣工面積,，實(shí)際投入資金,、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì),。

然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng),，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義,。為此,，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā),，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究,。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場(chǎng)依據(jù)。

二,、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響

1,、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè),。

東莞市政府關(guān)于常平(20__~20__)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：20__年,、20__年和20__年常平鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別為億元、億元,、億元;20__年,、20__年和20__年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右,。

2,、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇,，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn),。

根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐,、客流,、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì),、文化中心,、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20__年,、20__年和20__年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為萬(wàn)人,、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右;20__年,、20__年和20__年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬(wàn)人,、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計(jì)算。規(guī)劃20__年,、20__年和20__年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里,、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰?，并適當(dāng)向東發(fā)展,，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式,。

3,、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。

常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中20__年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%,，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上,，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶,、三心,、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn),，三區(qū)七門戶”,，以“新城、碧水,、綠脈”作為城市總體形象特征,，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中,，綠在陽(yáng)光中,，綠、水,、城共生共融”的生態(tài)城市,。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1,、常平各個(gè)區(qū)域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯(lián)邦大廈,、星匯大廈、建匯大廈,、好運(yùn)廣場(chǎng),、廣裕中心，中心地段分布常陽(yáng)花園,、金地利,、天鵝湖花園、麗景新園,、明珠廣場(chǎng)等,，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型,，小面積為主,，綠化率低，配套設(shè)施少,，其成功銷售的主要原因來(lái)自地段,，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤極具投資性,，投資價(jià)值高,，回報(bào)快，出租率高,，購(gòu)買以香港本地投資客較多,，部分買來(lái)住家，其交通購(gòu)物方便,，周邊配套設(shè)施齊全,，是常平最繁華的商業(yè)圈,。

2)西北面區(qū)域

西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣,、豪苑廣場(chǎng),，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主,，開發(fā)以大戶為主,，大面積。主要針對(duì)香港人,，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主,。一期銷售總結(jié)，本地人購(gòu)買占80%,，本地人購(gòu)房以三戶為主,，面積要求在大，對(duì)住戶要求舒適,、寬敞,。作為住家，香港人以二房面積小購(gòu)買較多,，作為旅游渡假的落腳點(diǎn),，北面碧湖花園是居家,、渡假的好去處,，空氣清新、環(huán)境污染小,、配套設(shè)施齊全,，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn),，至力打造常平明星樓盤,，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。

3)常平南面,，常黃公路沿線區(qū)域

住宅空置嚴(yán)重,，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來(lái)越明顯。南南零星分布金碧花園,、紫荊花園,、陽(yáng)光山莊，產(chǎn)品有別墅,，洋房售價(jià)不等,，以中小戶型為主，早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主,，如紫荊花園購(gòu)買者98%為香港人,，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì),，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20%左右，而陽(yáng)光山莊20__年購(gòu)房80%為內(nèi)地人,，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂(lè)觀,，目前處于滯銷局面，目前購(gòu)買客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸,，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求,。

4)常平東門區(qū)域。

常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門聚集,，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城,，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園,、廣電中心,、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng),、高爾夫球場(chǎng),、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持,，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域,。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園,，旺角新城,，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的,，成為常平打造文化新城的有力依托,。

5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐,，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地,。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢

山莊、麗景,、麗都,、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城,，相鄰新天美地,，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景,，集居所,、餐飲、商貿(mào),、娛樂(lè),、渡假,、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房,，配套設(shè)施較為齊全,，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美,，交通便利空氣清新,，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小,，戶型設(shè)計(jì)超前,，購(gòu)買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小,，一般自住,。其購(gòu)買的主要原因，來(lái)自周邊環(huán)境,，空氣新鮮,，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多?，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期,、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù),，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ),，銷售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購(gòu)房呈下降趨勢(shì),，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢(shì),，且該區(qū)域出租率不高,。

2,、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析

針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。

麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū),，大環(huán)境為賣點(diǎn),，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主,，后期購(gòu)房以外地人和本地人為主,，占比例的80%，其戶型方正實(shí)用,，樓價(jià)適中,，各方面配套齊全，__年銷售不是很樂(lè)觀,，現(xiàn)仍然有部分空置房,，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來(lái)自發(fā)展商,，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用。

山水雅居現(xiàn)主打休閑地段,，主要宣傳推廣其配套齊全,，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，戶型選擇的多樣性,。根據(jù)我司前期的調(diào)研,，該項(xiàng)目原定于05年3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌?，F(xiàn)樓體已近封頂,，由于近年常平的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因,，山水雅居的客戶訪問(wèn)量也較少,，我司預(yù)測(cè)導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成。

新天美地,，其地理位置不理想,，但走品牌個(gè)性化，特設(shè)米的高入口大堂,，裝修材料采用頂級(jí)材料,，名廠潔具及廚具，新盤推出特價(jià)單位毛胚房,，造成過(guò)一時(shí)搶購(gòu)熱潮,，但經(jīng)過(guò)購(gòu)房者的一段時(shí)間理性思考，其銷售也逐步回落,，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的,，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購(gòu)買中80%為香港人,，三戶及四房購(gòu)買為本地人,，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好,。

市場(chǎng)結(jié)論：

1,、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)前程看好，但其競(jìng)爭(zhēng)也是日趨激烈,，品牌競(jìng)爭(zhēng)無(wú)論從開發(fā)經(jīng)營(yíng),，到施工設(shè)計(jì)，還是物業(yè)管理,，銷售服務(wù)越來(lái)越注重品牌的效應(yīng),。

2、常平市場(chǎng)正從過(guò)去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變,，由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同,，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對(duì)內(nèi)銷市場(chǎng)的偏好,。

3、內(nèi)銷市場(chǎng)的主力需求以相對(duì)較大的住家型物業(yè)為重,，集中在100—140平方米,，三戶二廳為主，相對(duì)創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞,。

4,、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷售的價(jià)格平穩(wěn)，實(shí)際成交價(jià)集中在2700-4000元/平方米區(qū)間,，個(gè)別樓盤因其早期設(shè)計(jì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求而價(jià)格下調(diào),，現(xiàn)整體市場(chǎng)環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項(xiàng)目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況,。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告3500字篇十

當(dāng)前,，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，居民生活水平日益提高,，教育,、住宅、汽車,、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn),，尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選。近年來(lái),，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè),，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立,，群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下,，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢(shì)頭，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),。xx年,，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，占固定資產(chǎn)投資的,，占gdp的,。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對(duì)幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用,，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿,，在城市建設(shè),、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用,。

我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始,，受住房體制改革的刺激,，市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)。xx年以來(lái),，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢(shì)頭,，xx年全縣房地產(chǎn)投資億元，比上年增長(zhǎng),，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的,。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的重要力量。

為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展,，現(xiàn)對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,、發(fā)展前景、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議分析如下：

由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚,，發(fā)展較慢,，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入,。xx年,，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國(guó)有企業(yè)2家,，民營(yíng)企業(yè)4家,。到了xx年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家,，三級(jí)資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國(guó)有企業(yè)僅有1家,，民營(yíng)企業(yè)16家。xx年,，民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%,。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

作為一個(gè)新興行業(yè),，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速,，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從xx年開始,，受城建規(guī)模擴(kuò)大,，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激,，市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng),，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬(wàn)元,，是上年投資額的5倍,，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高倍;xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)倍，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速倍,。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來(lái)越大,，xx年為猛增至，xx年再創(chuàng)新高達(dá)為,，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量,。應(yīng)該說(shuō)，這幾年的投資擴(kuò)張是市場(chǎng)釋放性的增長(zhǎng),，不存在投資過(guò)熱引起的“泡沫”問(wèn)題,。

“xx”末期，在國(guó)家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的政策指引下,，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度,，并獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示,，xx年---xx年,，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、,、;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來(lái)的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的,、、,。從比重上看,，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢(shì)，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢(shì),，但其主體地位依然突出,。

近三年來(lái)，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛,，房地產(chǎn)交易異?；鸨康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升,。xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝,，是上年的6倍;xx年總投放達(dá)236畝，同比增長(zhǎng)倍,。同時(shí),，土地投放由原來(lái)的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；?、整體化出讓轉(zhuǎn)變。xx年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為畝,，xx年為畝,，xx年為畝,，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來(lái)越大,。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告3500字篇十一

近年來(lái),，由于__經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)政策調(diào)控等諸多因素的影響，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯(cuò)綜復(fù)雜的局面,，特別是海南省__出臺(tái)全域限購(gòu)政策以后,，形勢(shì)變得更加讓人難以捉摸，房地產(chǎn)業(yè)面臨著發(fā)展與轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn),，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)不小的沖擊,，這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場(chǎng)嚴(yán)峻的“寒冬”考驗(yàn)。如何抵擋這股“寒流”過(guò)好“寒冬”,，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),，沖破發(fā)展瓶頸，利用自身優(yōu)勢(shì)開辟,、探索新時(shí)期__企業(yè)發(fā)展的新路子,，成為擺在我們面前的、繞不過(guò)去的重大課題,。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我們的主業(yè),，圍繞主業(yè)做大做強(qiáng)是我們的職責(zé)與使命。為了進(jìn)一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展方向,，現(xiàn)結(jié)合前期走訪調(diào)研做分析如下：

一,、基本情況

此次調(diào)研在海口,、文昌兩地開展,，共走訪兩地16個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，與多位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行交流,，收集市場(chǎng)信息,、有效經(jīng)驗(yàn)與建議40多條。

20__年全省上半年供應(yīng)房地產(chǎn)萬(wàn)平方米,，同比下降25%;

成交萬(wàn)平方米,，同比下降57%;

供求比，同比增長(zhǎng)72%;

成交均價(jià)14139元/平方米,，同比下降13%,。

20__年上半年海口商品住宅供應(yīng)萬(wàn)平方米,，同比上漲25%;

商品住宅成交萬(wàn)平方米,，同比下降13%;

供求比，成交金額億元,，同比下降11%;

成交均價(jià)15420元/平方米,，同比上漲2%。

二、分析情況

(一)海南房地產(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀

海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變遷大致可劃分為三個(gè)階段,。

第一階段：即1992,、1993年樓市泡沫階段。當(dāng)時(shí)瘋狂的“圈地風(fēng)”,、“集資風(fēng)”,、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區(qū)里雜草叢生,、樓房空空如也,，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導(dǎo)致大部分投資商破產(chǎn),，泡沫破滅的陰影至今揮之不去,，教訓(xùn)不可謂不深刻。

第二階段：即20__年金融危機(jī)階段,，這個(gè)階段可謂一波三折,。歷經(jīng)數(shù)年泡沫后，經(jīng)海南省處置積壓房政策的刺激,，使樓市逐漸得到恢復(fù),，然而恢復(fù)起的樓市受國(guó)際金融危機(jī)影響再次陷入低迷，為了去庫(kù)存,，盡快回籠資金,，緩解銀行貸款壓力，各大房地產(chǎn)商使出渾身解數(shù)大搞促銷;

20__年海南開始建設(shè)國(guó)際旅游島,，樓市受到刺激一反常態(tài)開始瘋漲,，房?jī)r(jià)像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍，海南省__重拳出擊抑制住瘋狂的樓市,，房?jī)r(jià)逐漸理性回歸,，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態(tài),，除了開發(fā)商花樣百出的各種促銷,，在__的大力扶持和房企的積極應(yīng)對(duì)下，海南樓市逐漸走出陰霾,，在后期迎來(lái)一波上行的行情,。

第三階段：即20__年全區(qū)限購(gòu)階段。在__鼓勵(lì)和扶持下,，海南樓市得到穩(wěn)步,、健康發(fā)展，特別是__批準(zhǔn)海南自貿(mào)區(qū)(港)后,，海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長(zhǎng),，房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況,。而國(guó)內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商如：綠地、恒大,、萬(wàn)達(dá),、環(huán)球100等也瞄準(zhǔn)機(jī)會(huì)紛紛進(jìn)駐，推出自己的樓盤,，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀,，樓市價(jià)格更是只升不降,，房子供不應(yīng)求,。為避免房?jī)r(jià)過(guò)高、過(guò)快增長(zhǎng),，防止樓市泡沫悲劇重演,，海南省__于20__年4月出臺(tái)了全域調(diào)控政策，旨在給火熱的樓市降降溫,。盡管海南現(xiàn)在買房的門檻提高了,，可是開盤即售罄的狀況屢見(jiàn)不鮮。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢?通過(guò)分析我認(rèn)為主要有以下幾個(gè)方面因素,。

一是獨(dú)特的地理環(huán)境,。海南樓市消費(fèi)群體相當(dāng)一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島,，是因?yàn)楸狈蕉焯旌貎?，氣候環(huán)境惡劣，而海南四季如春,，有豐富的海岸資源,，有溫暖的明媚陽(yáng)光，有茂密的熱帶雨林,，有清新的有氧空氣,，有原生態(tài)的風(fēng)土人情，是他們“春暖花開”,、“推窗看?！毙蓍e度假的夢(mèng)想天堂，而獨(dú)特的地理位置讓這個(gè)美麗的島嶼成為享譽(yù)全國(guó)乃至全世界的國(guó)際旅游島,。

二是良好的公共設(shè)施,。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站,、健身場(chǎng)所,、信息宣傳配套設(shè)施和“菜籃子”工程等，給市民的衣,、吃,、住,、行帶來(lái)極大便利。城市綠化,、街心公園,、大型廣場(chǎng)、濕地公園不斷投入使用,，成為市民日常休閑的好去處,。另外，?？?、三亞大型、超大型購(gòu)物中心,，大大滿足人們?nèi)粘Ｙ?gòu)物需求,，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國(guó)內(nèi)外游客慕名而至。

四是健全的醫(yī)療體系,。__非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作,，20__年__劃撥大量土地在各縣市修建或擴(kuò)建醫(yī)院，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中,。目前,，文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地;三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心,，并且引進(jìn)多家健康產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu),。這些配套設(shè)施的完善，能夠更大程度上滿足旅游,、度假,、療養(yǎng)和“候鳥”人群的需求。

五是改善性剛需猛增,。一方面是以?？谑衅孪锎鍨榇淼呐f城改造不斷推進(jìn)，拆遷后原住居民需要另找住宿,，而相當(dāng)一部分租戶也需要一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的住所,。另一方面是省__推出的人才引進(jìn)政策，吸引了一部分島外人才前來(lái)就業(yè),，這些“新海南人”更需要一個(gè)穩(wěn)定的居所,，這些因素都推進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。

總的來(lái)說(shuō),，海南的房子好賣,，是因?yàn)楹Ｄ系沫h(huán)境好，空氣好,，風(fēng)景好,，這就是海南的魅力所在,。

(二)政策調(diào)整后的現(xiàn)狀

不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分,。根據(jù)__“房子是住的不是炒的”指示要求,，__實(shí)行限購(gòu)政策后，“瘋了一樣的”房?jī)r(jià)得到進(jìn)一步抑制,，然而房子總歸是要住的,，況且中國(guó)人自古以來(lái)的觀念就是“安居樂(lè)業(yè)”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標(biāo)之一,，再加上無(wú)房難結(jié)婚的觀念影響,，本地居民對(duì)房子仍然有需求。另一方面,，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)受到限制,，新建商品房供應(yīng)量有限，導(dǎo)致房?jī)r(jià)穩(wěn)居高位,。換句話說(shuō)，__調(diào)控土地開發(fā)后,，出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象,。在走訪海口__x,、__城,、__x園等10多個(gè)樓盤了解到，買房需要先報(bào)名,，再搖號(hào),，后選房，有的樓盤拿到號(hào)后還要先買車位才能選房,，造成一房難求,、有錢也難買到房的情況。我們?cè)陧?xiàng)目了解到,，該項(xiàng)目第三期計(jì)劃開盤400套房子,，而報(bào)名人數(shù)已達(dá)到8000多人，其中只有5%的人能買到房子,，讓許多人望房興嘆,。事實(shí)上，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀是“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是昨天的便宜”,，有的人因?yàn)榉績(jī)r(jià)太貴而猶豫的時(shí)候,，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌，等著掏腰包了,。因此說(shuō),，海南樓市住上走趨勢(shì)還會(huì)在繼續(xù),，因?yàn)槭袌?chǎng)就在那里，剛性需求就在那里,。

海南位于中國(guó)最南端,，陸地總面積萬(wàn)平方公里，20__年海南人口數(shù)量約為萬(wàn)人,，與香港接近,，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說(shuō)人均占地面積是香港的30余倍,，總的來(lái)說(shuō),，海南是一個(gè)地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望,，隨著自貿(mào)區(qū),、港建設(shè)的繼續(xù)推進(jìn)，海南外來(lái)人口還會(huì)繼續(xù)大幅度增長(zhǎng),，同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)住房和配套設(shè)施的需求,，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有較大的增長(zhǎng)空間。而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),，只有遵守市場(chǎng)規(guī)則,、把握客戶需求、保證產(chǎn)品質(zhì)量開發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品才能獲得市場(chǎng)青睞和客戶認(rèn)可,。而作為中小企業(yè)來(lái)說(shuō),，面對(duì)新的形勢(shì)、新的變化,，只有揚(yáng)長(zhǎng)避短,、轉(zhuǎn)變觀念、拓寬思維,、及時(shí)變革,，沖破發(fā)展瓶頸，才能開辟出__企業(yè)發(fā)展的新路子,。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告3500字篇十二

今年以來(lái),，在國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一系列利好政策,，特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動(dòng)下,，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍，開發(fā)投資逐漸向好,，商品房銷售持續(xù)上升,，政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資處于低位調(diào)整中,。1-11月,，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資億元,，同比下降，較今年最低點(diǎn)回升近6個(gè)百分點(diǎn),，比三季度提高了個(gè)百分點(diǎn)(如圖1所示),，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為，比三季度下降個(gè)百分點(diǎn),。

市區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資億元,，同比下降，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的;四縣(市)共完成開發(fā)投資億元,，同比增長(zhǎng),，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的。投資額與上年同期比較,，只有江都,、寶應(yīng)保持增長(zhǎng)，降幅較大的有廣陵,、開發(fā)區(qū)和儀征(詳見(jiàn)下表),。

從房地產(chǎn)投資構(gòu)成情況看，1-11月,，商品住宅完成投資億元,，同比下降，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為;辦公樓完成投資億元,，同比下降;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資額億元，同比下降;其他用房完成投資額億元,，同比增長(zhǎng),。辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房,、其他用房分別占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為,、、,，商品住宅投資,、其他用房占比重同比略有提高。

(二)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)?！岸唤怠?。隨著我市六部門促進(jìn)新開工措施的出臺(tái)和銷售市場(chǎng)的不斷升溫，市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生積極變化,，施工面積,、竣工面積保持一定規(guī)模的增長(zhǎng)，新開工面積同比下降,，但下降幅度逐漸收窄,。

1-11月,，全市商品房施工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng);其中住宅面積萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng);辦公樓萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng);商業(yè)營(yíng)業(yè)用房萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng),?？⒐っ娣e萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng);其中住宅面積萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng);辦公樓萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng);商業(yè)營(yíng)業(yè)用房萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng),。新開工面積萬(wàn)平方米,，同比下降;其中住宅面積萬(wàn)平方米，同比下降;辦公樓萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng);商業(yè)營(yíng)業(yè)用房萬(wàn)平方米,，同比下降。

1,、房產(chǎn)新政累積效應(yīng)得到進(jìn)一步顯現(xiàn),。去年四季度以來(lái)，我市及時(shí)出臺(tái)了有效的“房產(chǎn)新政”,，今年以來(lái)各部門又在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各種政策措施,，共出臺(tái)四項(xiàng)樓市新政，其中包括《關(guān)于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》,、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)政策》,、《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于促進(jìn)項(xiàng)目新開工的政策措施》,，同時(shí)加大金融支持服務(wù)力度,，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調(diào)整為20%,，貸款最高額度由25萬(wàn)元調(diào)整為35萬(wàn)元,，貸款最長(zhǎng)期限由20年調(diào)整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限,，并將全額征收改為差額征收等等,。這些政策措施效果的顯現(xiàn)，有效降低了購(gòu)房者的購(gòu)房成本,，緩解了開發(fā)商的資金壓力,，無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者來(lái)說(shuō)都是一種利好，增強(qiáng)了信心、得到了實(shí)惠,。從目前的情況來(lái)看,，在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的運(yùn)行后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用,。

2,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化措施積極有效。去年下半年以后,，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的房產(chǎn)投資,、商品房銷售持續(xù)下降的新情況，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略和市場(chǎng)營(yíng)銷策略,，采取了各種優(yōu)惠促銷措施,，極大地刺激了居民的購(gòu)房欲望和消費(fèi)熱情，使得成交量大幅增長(zhǎng),。

3,、城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)較快，消費(fèi)信心和購(gòu)買力有所增強(qiáng),。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),，xx年1-11月，人均達(dá)17878元,，同比增長(zhǎng),。居民收入的增長(zhǎng)，加上“80后”的結(jié)婚用房,，另一方面,，積累了去年處于觀望狀態(tài)的剛性需求，再加上一系列暖市新政的進(jìn)一步落實(shí)到位,，今年以來(lái)全市居民的消費(fèi)信心,、還貸能力和購(gòu)房能力顯著提升，使得購(gòu)房欲望和意愿得到進(jìn)一步釋放,。

首先，商品房新開工面積近幾年首次出現(xiàn)下降之勢(shì),。受去年商品房銷售持續(xù)下降的影響,，今年1-11月累計(jì)，全市商品房新開工面積為萬(wàn)平方米,，同比下降,，降幅比三季度僅縮小了個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)分析,，今年以來(lái)商品房新開工面積出現(xiàn)下降的主要原因,，一是當(dāng)前部分開發(fā)企業(yè)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷較為保守，投資比較謹(jǐn)慎，開發(fā)速度明顯放慢;二是由于去年同期基數(shù)增速高(去年1-11月全市新開工面積萬(wàn)平方米),。如果新開工面積出現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì),，不但會(huì)影響到今后的市場(chǎng)供應(yīng)量，也會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)投資的總量規(guī)模和速度,，對(duì)全市保投資,、促增長(zhǎng)也會(huì)造成不利的影響，因此,，值得引起我們高度關(guān)注和重視,。

其次，房?jī)r(jià)高位運(yùn)行,，可能對(duì)商品房銷售形成新的制約,。隨著商品房銷售的較快增長(zhǎng)，市場(chǎng)回暖跡象趨于明顯,，部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價(jià)格上漲,。據(jù)反映，在成交量稍有起色之后,，從3月份開始,，有部分樓盤開始提價(jià)，到了8月份,，一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價(jià)”的現(xiàn)象,。從市區(qū)商品房平均成交價(jià)格來(lái)看，今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價(jià)格為元/㎡,，同比增長(zhǎng),，其中商品住房平均合同成交價(jià)格為元/㎡，同比上漲,。在市區(qū),，出現(xiàn)了諸如：帝景藍(lán)灣、桐園,、運(yùn)河壹號(hào)公館,、江南一品、公園一號(hào)等7000-8000元/㎡的高價(jià)樓盤,。商品房?jī)r(jià)格的上漲大大超過(guò)了人民收入的增長(zhǎng),，勢(shì)必對(duì)銷售形成新的制約。

1,、加快政策調(diào)整,，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前xx市出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》,，主要涉及保障性住房,、普通商品房,、購(gòu)房稅費(fèi)、住房貸款等方面內(nèi)容,，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì),。因此，政府在引導(dǎo)輿論,、制定政策方面應(yīng)該更堅(jiān)定地用市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn),，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個(gè)寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ),。

2,、政府應(yīng)規(guī)范土地市場(chǎng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地,。從規(guī)劃,、用地及稅費(fèi)優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓勵(lì)社會(huì)投資，發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，加大廉租房和政府保障性住房建設(shè),，以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房?jī)r(jià)過(guò)高依然是阻擋市場(chǎng)成交有效放大的直接障礙,，也是消費(fèi)者觀望的根本原因,。普通消費(fèi)者依然無(wú)法承受當(dāng)前的房?jī)r(jià)，而事實(shí)上當(dāng)前的房?jī)r(jià)仍然包含著較大的利潤(rùn),，一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費(fèi)者,，二者之間的訴求達(dá)到一個(gè)合理的平衡，房地產(chǎn)長(zhǎng)期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發(fā)商還需要在土地儲(chǔ)備和房屋開發(fā)上進(jìn)行合理規(guī)劃,，防范資金鏈斷裂,，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

3,、穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入,。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)鍵在市場(chǎng)成交量，而市場(chǎng)成交則有賴于市場(chǎng)消費(fèi)能力,。因此,，居民收入和就業(yè)狀況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)非常關(guān)鍵。

4,、創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境,。政府要不斷加大投入，著力改善道路,、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)教育衛(wèi)生,、文化等民生工程建設(shè),，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實(shí)力更強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開發(fā)。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告3500字篇十三

當(dāng)前,，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng),，居民生活水平日益提高，教育,、住宅,、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn),，尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選,。近年來(lái)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè),，在住宅商品化新體制基本確立,，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立，群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下,，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢(shì)頭,，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。xx年,，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資億元,，占固定資產(chǎn)投資的,，占gdp的。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,，對(duì)幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)更為密切相關(guān),。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿,，在城市建設(shè)、改善人民生活,、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用,。

我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激,，市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng),。xx年以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢(shì)頭,，xx年全縣房地產(chǎn)投資億元,，比上年增長(zhǎng)，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的,。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的重要力量,。

為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,、發(fā)展前景,、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議分析如下：

一,、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,，民營(yíng)企業(yè)迅速崛起,。

由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，發(fā)展較慢,，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高,，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。xx年,，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，其中國(guó)有企業(yè)2家，民營(yíng)企業(yè)4家,。到了xx年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè),，其中擁有三級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級(jí)資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國(guó)有企業(yè)僅有1家,，民營(yíng)企業(yè)16家,。xx年，民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%,。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速,，成為我縣房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

2、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng),，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量,。

作為一個(gè)新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速,，投資規(guī)模日益擴(kuò)大,，尤其從xx年開始，受城建規(guī)模擴(kuò)大,，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快,，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng),，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展,。xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬(wàn)元,，是上年投資額的5倍,，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高倍;xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)倍,，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速倍,。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來(lái)越大，xx年為,猛增至,，xx年再創(chuàng)新高達(dá)為,，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量,。應(yīng)該說(shuō)，這幾年的投資擴(kuò)張是市場(chǎng)釋放性的增長(zhǎng),，不存在投資過(guò)熱引起的“泡沫”問(wèn)題。

3,、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大,，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。

“”末期,，在國(guó)家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的政策指引下,，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展,。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示,，xx年---xx年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%,、,、;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來(lái)的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的、,、,。從比重上看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢(shì),，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢(shì),，但其主體地位依然突出。

4,、土地投放量逐年上升,，開發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。

近三年來(lái),，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛,，房地產(chǎn)交易異常火爆,，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升,。xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝，是上年的6倍;xx年總投放達(dá)236畝,，同比增長(zhǎng)倍,。同時(shí)，土地投放由原來(lái)的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化,、規(guī)?；⒄w化出讓轉(zhuǎn)變,。xx年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為畝,，xx年為畝,，xx年為畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來(lái)越大,。

5,、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高,。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響,，一直以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主,，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯,。xx年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%,，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%,，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響,，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少,。xx年比下降，xx年比xx年下降,。私人建房投資的減少,，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。

6,、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想,，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升,。

近幾年,，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快,，另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔?duì)房地產(chǎn)開發(fā)的支持,。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高,。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中,，自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款,、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來(lái)源,，居于絕對(duì)主導(dǎo)地位。從各類資金的動(dòng)態(tài)情況看,，國(guó)內(nèi)貸 款資金和定額預(yù)付金的增速較快,，定金及預(yù)付金占年度資金來(lái)源的比重逐年上升。xx年至xx年分別為、和;同期國(guó)內(nèi)貨款所占比重分別為,、,、;而同期自有資金分別為、,、,。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺,，呈現(xiàn)出“兩頭輕,、中間重”的銷售態(tài)勢(shì)。

近年來(lái),，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢(shì)良好,，銷售面積逐年增長(zhǎng),，預(yù)售面積大幅攀升，市場(chǎng)需求趨旺,。xx年-xx年銷售面積分別為32646m2,、35362m2、80811m2,，同期預(yù)售面積分別為,、和，從xx年開始,，預(yù)售面積超過(guò)了銷售面積,。xx年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2,。

在商品房住宅銷售調(diào)查中,，90-110m2戶型住宅占銷售總額的，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的,，90m2以下戶型占12%,，130平方米以上戶型占，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕,、中間重”的銷售態(tài)勢(shì),。

2、個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體,，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部,。

隨著住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺(tái),，個(gè)人購(gòu)房比重大幅上升,。xx年，全縣個(gè)人購(gòu)房面積達(dá),，占銷售面積的;xx年個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)80628m2,，占總銷售面積的,，個(gè)人已成為市場(chǎng)消費(fèi)的主體，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)因素,。目前,，個(gè)人購(gòu)買房屋的類型以住宅為主，xx年個(gè)人購(gòu)買住宅面積達(dá)70941m2,，占個(gè)人購(gòu)房總面積的,。從購(gòu)買對(duì)象和使用上來(lái)看，購(gòu)房的全部是縣內(nèi)居民,，基本以自用為主,，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”,。

3,、商品住宅價(jià)格上升較快，相對(duì)升幅較大,。

因近年來(lái)商品房市場(chǎng)需求旺盛,，商品房?jī)r(jià)格放開，市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng),，經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)較晚,，土地實(shí)行市場(chǎng)競(jìng)價(jià)在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快,，升幅較大,。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，xx年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2,，比上年度上升,，xx年平均售價(jià)約1140元/m2，同比上升,。而同期我縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為,、。

4,、存量房交易活躍,，房改房成為“生力軍”。

自1999年房改房上市政策出臺(tái)后,，存量房交易活躍,，交易面積逐年“放大”，xx年共成交184起,，面積,，xx年共成交243起，面積，xx年共成交225起,，面積21300m2,。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的,，房改房約占住宅交易起數(shù)的,，因而成為存量房交易市場(chǎng)的"生力軍"。

房改房的上市,，不僅增加了住房市場(chǎng)的供給量,，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求,，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者,。

二、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題,。

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo),，沒(méi)有建立市場(chǎng)的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃,、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制,，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性,。

(二)市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓,，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競(jìng)爭(zhēng)行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多,，規(guī)模普遍偏小,，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足,，主要依靠金融貸款和定金,、預(yù)付金進(jìn)行開發(fā)，加大了投資風(fēng)險(xiǎn),。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范,，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn),、面積縮水,、虛假?gòu)V告、延期交付,、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在,。

(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費(fèi)群體,，給市場(chǎng)帶來(lái)一定影響,。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位,，不利于改善居住環(huán)境,。

(六)市場(chǎng)配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。

(七)住宅體系不完善,，經(jīng)濟(jì)適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動(dòng),。商品住宅價(jià)格提升過(guò)快,，價(jià)格偏高。

(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理,，住宅品種單一,，難以滿足不同的消費(fèi)需求，刺激消費(fèi)的增長(zhǎng),，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高,，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

三,、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

(一)行業(yè)趨于整合,，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定,。

1,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高,。

隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化,、規(guī)?；⑽飿I(yè)化,、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展,，這勢(shì)必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模,、管理等各方面的競(jìng)爭(zhēng),。xxx關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場(chǎng)監(jiān)管,，這對(duì)我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來(lái)了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn),。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng),，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高,，并形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力,。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散,、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險(xiǎn),。

2、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整,，低價(jià)位商品住宅將成為開發(fā)主流,。

隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變，個(gè)人住房需求將呈現(xiàn)多元化,、多層次的發(fā)展趨勢(shì),。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費(fèi)，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀念轉(zhuǎn)變,。

我縣房地產(chǎn)起步較晚,，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的大多是收入相對(duì)較高的工薪,、個(gè)私業(yè)主群體,。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切,，因而對(duì)開發(fā)商而言,，銷售風(fēng)險(xiǎn)較小，且利潤(rùn)空間較大,。近年來(lái)的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購(gòu)買力,，對(duì)他們而言,，住房消費(fèi)是較長(zhǎng)一段時(shí)間后的第二、三次換房,。

而目前,，尚未購(gòu)房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望,。尚未購(gòu)房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工,，估計(jì)約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套,，1999年以來(lái)交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套,，需換房戶按剩下的30%計(jì),，將有近套的消費(fèi),。激活這群中低收入消費(fèi)群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展,。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格,，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外,，開發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型,、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流。

同時(shí),，隨著商住房商品化程度的不斷提高,，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場(chǎng),。政府對(duì)“弱勢(shì)群體”越來(lái)越關(guān)注,，建設(shè)“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機(jī)制,，讓所有人都“居有其所”,，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事。

3,、供需趨于平衡,，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定

因前幾年對(duì)市場(chǎng)釋放的需求估計(jì)不足，商品住宅的供應(yīng)不夠,，造成了供小于求的矛盾,，也在很大程度上影響了價(jià)格的上升。xx年新開工的面積達(dá)188450m2,，其中商品住宅1265551m2,，營(yíng)業(yè)用房61899m2。xx年的供應(yīng)量放大較快,。據(jù)調(diào)查顯示,，11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2,，其中住宅25413m2,，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大,，這予示著前幾年的賣方市場(chǎng)狀況將有所改變,。

從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)上看，xx年為公頃,，xx年為公頃(包括南湖地塊約9公頃,，實(shí)施投放量約公頃)，xx年11月止約投放公頃,，雖然年度投放緊縮較快,，但考慮xx年南湖地塊一期建設(shè)將動(dòng)工,，實(shí)際的開發(fā)面積將不會(huì)減少。另土地儲(chǔ)備目前還有岙灘,、西入口等總量約910畝的儲(chǔ)量,，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應(yīng),。從需求上看,，市場(chǎng)的消費(fèi)潛力依然較大,。隨著政策的兌現(xiàn),，開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚,，住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活，得以更充分地釋放,，給市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)動(dòng)力,。今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需將趨于平衡,。

另?yè)?jù)xx年11月對(duì)11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示,，xx年商品住宅銷售平均價(jià)格約為1240元/m2，雖然價(jià)格比上年每平方米上升了100元,，但較前兩年價(jià)格的升幅有所回落,。隨著市場(chǎng)供需日趨平衡，今后幾年,，商品住宅的價(jià)格升幅有限,，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

(二)發(fā)展動(dòng)力十足,，發(fā)展前景廣闊,。

1、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn),，給市場(chǎng)發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力,。

縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū),，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心，圍繞花山路,、荷花廣場(chǎng)形成另一城市副中心區(qū)的"一個(gè)中心兩個(gè)副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu),，城市形態(tài)由原來(lái)的團(tuán)狀發(fā)展改變?yōu)榻M團(tuán)式帶狀發(fā)展,。這將有效地拓展城市發(fā)展空間,，加快舊城改造步伐,，加速城市化進(jìn)程。而且，隨著城市化的發(fā)展，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間,、布局不斷接近，城華對(duì)接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè),，將帶動(dòng)沿級(jí)及周邊地區(qū)的人口,、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購(gòu)房需求量將持續(xù)增長(zhǎng)。

按《縣城城市總體規(guī)劃(-20xx)》對(duì)人口規(guī)模的預(yù)測(cè),，規(guī)劃近期(至xx年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到萬(wàn)人,，凈增近萬(wàn)人,，按人均建筑面積30m2計(jì)，縣城區(qū)至xx年因人口增加需求建筑面積達(dá)30萬(wàn)m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量,，拆遷購(gòu)置用房每年約需1-2萬(wàn)m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量,，婚齡青年的購(gòu)房需求。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了持續(xù)的動(dòng)力,。

2,、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實(shí)施，給房地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的空間,。

一片“山秀,、天藍(lán)、水青”的生態(tài)人居環(huán)境,，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來(lái)觀光,、旅游、休閑度假,，甚至居住,，給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越,，提升了城市競(jìng)爭(zhēng)力,，也贏來(lái)了投資者的青睞。萬(wàn)向集團(tuán)將投巨資打造“浙西硅谷”,，萬(wàn)向硅峰公司在近年內(nèi)計(jì)劃整體搬搬至硅電子基地,，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個(gè)具有相當(dāng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模,、資金實(shí)力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)集團(tuán)將崛起于錢江源頭生態(tài)縣,。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動(dòng)城市化發(fā)展,，也為我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了廣闊的發(fā)展前景。

四,、政策建議

(一)建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度,，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展,。

盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)和信息披露制度,，及時(shí)向社會(huì)通報(bào)本縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、結(jié)構(gòu),、價(jià)格,、漲幅、空置數(shù)量,、投資動(dòng)向等情況。行業(yè)協(xié)會(huì)和職能部門要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析,，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資,，消費(fèi)者理性購(gòu)房。

(二)加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控,，努力解決供需矛盾,，實(shí)現(xiàn)供需平衡。

保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模,，基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對(duì)我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用,。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度,，通過(guò)規(guī)劃,、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用,，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長(zhǎng),。

規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用，通過(guò)城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整,，利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮,，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，通過(guò)對(duì)居住用地的功能,、布局調(diào)整,，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對(duì)目前商業(yè)用房供應(yīng)過(guò)多的現(xiàn)狀，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質(zhì)為純住宅,，不搞商住樓);有計(jì)劃地進(jìn)行舊城改造,，以穩(wěn)定住房需求，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī)?；?控制私人建房有利于住宅的商品化,。

土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計(jì)劃,，建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的各類房地產(chǎn)項(xiàng)目年度土地供應(yīng)計(jì)劃體系,。進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備機(jī)制,，加強(qiáng)城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場(chǎng)交易地的收購(gòu)儲(chǔ)備,，并根據(jù)市場(chǎng)需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場(chǎng),。以增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管力度。加強(qiáng)土地有償使用力度,，嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo),、拍賣、掛牌制度,，嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地,，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為。

金融方面要控制總量,，合理調(diào)整信貨支持,，實(shí)行差別政策，以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費(fèi)中比重,，抑制投資,、投機(jī)需求和過(guò)度超前消費(fèi)。要積極提供土地收購(gòu)儲(chǔ)備的信用貸款,，同時(shí)強(qiáng)化貨款監(jiān)控,，實(shí)行封閉運(yùn)行。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管,，依法依規(guī)貨款,，嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)不規(guī)范、信用度低,、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款,，擴(kuò)大支持信譽(yù)好、資金實(shí)力強(qiáng),、市場(chǎng)前景好的開發(fā)企業(yè)貨款,，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險(xiǎn)小、收益大的個(gè)人住房貨款,，適度增加對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸支持,。

(三)完善市場(chǎng)監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度,，規(guī)范市場(chǎng)秩序,。

各職能部門就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé)，完善市場(chǎng)監(jiān)管制度,。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊(cè)資金管理,，把好“入門關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理,，把好“發(fā)證關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)管理，把好“交易關(guān)”,。加大房地產(chǎn)開發(fā),、銷售中存在的改變?nèi)莘e率、合同不況現(xiàn),、面積縮水,、虛假?gòu)V告等違規(guī)、違紀(jì)行為的查處力度,，不能以罰代處,，一罰了之，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起,，絕不姑息,。

(四)堅(jiān)持市場(chǎng)化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,，規(guī)范市場(chǎng)化運(yùn)作,。

不論土地投放的方式是單獨(dú)投放還是捆綁式投放，都應(yīng)實(shí)行公開的市場(chǎng)化運(yùn)作,，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓,，按規(guī)定都必須進(jìn)入市場(chǎng)交易,，采取招標(biāo),、拍賣和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為,，推行“陽(yáng)光交易”,，使更多有實(shí)力的開發(fā)商能在公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開發(fā)也應(yīng)推向市場(chǎng)運(yùn)作,，可以采取土地公開拍賣,、政府按定價(jià)回購(gòu)或除掉地價(jià)和規(guī)定費(fèi)用，適當(dāng)留有開發(fā)微利等方式運(yùn)作,。

(五)加強(qiáng)住房政策性保障,，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系,。

經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家政策性住房保障的重要組成部分,，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)節(jié)作用,。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房的供給量,，既不能對(duì)市場(chǎng)造成負(fù)面影響,，也不能失去政策性的保障作用,。根據(jù)我縣市場(chǎng)較小的實(shí)際,，經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大，因?yàn)槎址渴袌?chǎng)尚有較大的消化空間,。通過(guò)加強(qiáng)中介服務(wù),，政策性補(bǔ)貼鼓勵(lì)中低收入者按實(shí)際需求購(gòu)買二手房，可以進(jìn)一步活躍存量房市場(chǎng),，促進(jìn)增量房消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展,。

要加快廉租房建設(shè)，建立保障機(jī)制,，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求,。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字，我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶,，1512人,，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問(wèn)題是一項(xiàng)當(dāng)務(wù)之急的大事,。

積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)開發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā),，針對(duì)不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購(gòu)買能力，開發(fā)不同檔次,、不同價(jià)位的商品房,，一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要，另一方面可以充分調(diào)動(dòng)消費(fèi)潛力,。

(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè),，培育市場(chǎng)潛在消費(fèi)群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展,。

房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類,。從我縣目前情況看，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展,，需要進(jìn)一步加快發(fā)展,。首先要制定、完善相關(guān)法規(guī),，加大對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu),、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無(wú)證,、無(wú)照中介機(jī)構(gòu),，規(guī)范中介市場(chǎng)。其次要積極促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)更新經(jīng)營(yíng)觀念,，提升服務(wù)層次,，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，以誠(chéng)信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度,，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境,。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展,。要通過(guò)落實(shí)住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機(jī)制;強(qiáng)化住房公積金的歸集和運(yùn)用,，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購(gòu)房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補(bǔ)償?shù)纫幌盗械呢?cái)政,、金融政策，提高中低收入消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)承受能力,，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力,，有效擴(kuò)大市場(chǎng)需求量。

(七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚,，加快市場(chǎng)建設(shè),，增強(qiáng)發(fā)展后勁。

要一如既往地推進(jìn)招商引資工作,，主動(dòng)承接從大,、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設(shè),，加速引進(jìn)大企業(yè)大集團(tuán)的項(xiàng)目,、資金、人才,、技術(shù)等,。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺(tái)，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚,，不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐,，從而帶動(dòng)城市化的發(fā)展。

要深入貫徹實(shí)施生態(tài)立縣戰(zhàn)略,，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè),、生態(tài)農(nóng)業(yè),、生態(tài)旅游業(yè),，以打響錢江源綠色品牌為動(dòng)力，以打造全國(guó)綠色食品生產(chǎn),、加工基地為目標(biāo),，加快建立“綠色食品城”市場(chǎng)。當(dāng)前應(yīng)著力加快茶葉市場(chǎng)的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng),。

通過(guò)“興工業(yè),、旺市場(chǎng)”加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加速要素集聚,，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展后勁,。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告3500字篇十四

一:調(diào)查研究的目的:

二:調(diào)查的方法，資料的來(lái)源,，方法:

三:調(diào)查研究的主要發(fā)現(xiàn)

1,，廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)投資活躍,，銷售雖然增長(zhǎng)，但積壓依然增加.

資料顯示20xx年1-9月份,，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進(jìn)展,，令投資再度活躍，開發(fā)投資進(jìn)入了新的增長(zhǎng)周期.今年1-9月,，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達(dá)億元,，同比增長(zhǎng)，比去年同期增幅提高個(gè)百分點(diǎn),，為今年以來(lái)的最高增幅(一季為,，上半年為)，其中全市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實(shí)力30強(qiáng)企業(yè)完成投資億元,，占全市的1/4.全市商品房施工面積萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)，增幅上升個(gè)百分點(diǎn).1-9月,，全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目新開工面積大幅上升,，達(dá)萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng),，新開工率由去年的上升至.在全市新開工面積中,，住宅為萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng),，增幅比去年同期提高個(gè)百分點(diǎn),，新開工率達(dá).全市新開工的大樓盤有所增加，全市1502家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,，新開工面積超5萬(wàn)平方米的企業(yè)達(dá)40家,，同比增加14家，新開工規(guī)模達(dá)萬(wàn)平方米,，占全市的,，比上年同期提高了14個(gè)百分點(diǎn).由于廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)較快增長(zhǎng),，使商品房施工進(jìn)度加快，竣工量增大,，帶動(dòng)1-9月交樓面積同比增長(zhǎng),，為萬(wàn)平方米，其中住宅銷售(交樓)萬(wàn)平方米,，辦公樓萬(wàn)平方米,，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房萬(wàn)平方米，其他房屋萬(wàn)平方米.另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，廣東全省積壓商品房已達(dá)1200萬(wàn)平方米,，而另一方面，全省還有7000多萬(wàn)平方米的商品房施工面積.按現(xiàn)時(shí)的上市量與消化量,，全省當(dāng)前積壓的商品房不但難以減少,，還可能進(jìn)一步增多.

2，廣州商品房向外地?cái)U(kuò)散,，大戶型和別墅型成為主流.

原番禺市和花都市正式撤市改區(qū)后,，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資形成新格局，市區(qū)投資基本上占絕對(duì)優(yōu)勢(shì).1-9月市區(qū)完成投資額億元,，同比增長(zhǎng),，占全市的;兩縣級(jí)市完成投資額億元，同比增長(zhǎng).占全市的.在全市十區(qū)中:番禺區(qū)和花都區(qū)開發(fā)投資出現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭,，投資總量分別居十區(qū)的第一,，二位，完成投資額分別為億元和億元,，同比增長(zhǎng)均為倍,，特別是番禺區(qū)住宅投資大幅增長(zhǎng)，完成投資額為億元,，同比增長(zhǎng)倍,，占本區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的，比全市住宅投資高個(gè)百分點(diǎn).廣州商品房從市中心向外擴(kuò)散的格局已經(jīng)明顯. 據(jù)民政部門統(tǒng)計(jì),，1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬(wàn)人,，約占全市人口總量12%，這標(biāo)志著廣州的人口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步邁向老齡化.而贍養(yǎng)老人既是中華全統(tǒng)美德,，又是法律規(guī)定.在將來(lái),，由于計(jì)劃生育和人口壽命的提高，每對(duì)夫婦很可能要照顧兩對(duì)老人,，而養(yǎng)老園還未成風(fēng),，因此，新婚夫婦與老人同住極為可能,，購(gòu)買大面積套間成為必要.別墅市場(chǎng)也漸漸升溫,，"一股自家車選購(gòu)別墅的大軍正悄然興起".

3.各地產(chǎn)商為推銷樓盤各出奇招,，推廣費(fèi)用龐大.

為推樓,，地產(chǎn)商想出各種"概念"作為買點(diǎn)，先后出現(xiàn)"體育概念",，"山水概念",，"生態(tài)概念"，"地鐵概念"，"教育概念",，"智能概念"等,，并以巨額資金在電視，報(bào)章等媒體推銷其概念.就20xx年10月10日-10月16日間,，由于國(guó)慶過(guò)后,，樓市經(jīng)過(guò)兩個(gè)星期強(qiáng)勁的推盤聲勢(shì)之后，開始恢復(fù)低調(diào)并進(jìn)行休整.做廣告宣傳的樓盤僅75個(gè),，較上周驟降了25%,，但廣告額也達(dá)到萬(wàn)元，其中十大廣告樓盤之首的江南世家所投入的廣告費(fèi)用萬(wàn)元,，康王商業(yè)城和益豐花園以33萬(wàn)元左右的廣告宣傳費(fèi)用分別位于第二,，第三位.這些廣告費(fèi)用中，絕大部分是電視廣告,，廣告?zhèn)鲉我约皥?bào)章雜志的形式.另外,，不少?gòu)V州周邊樓盤推出的免費(fèi)睇樓專線車,，也是一筆不小的費(fèi)用.

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4，二手樓市將漸趨活躍.

據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)20xx-10-12報(bào)道,，房地產(chǎn)交易程序進(jìn)一步簡(jiǎn)化.這一二手樓市發(fā)展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，還有福利分房的尾班車的開出,，相當(dāng)部分人已經(jīng)手中有房,，甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴(kuò)大，"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.

1.廣東房地產(chǎn)將出現(xiàn)買方市場(chǎng),，房地產(chǎn)銷售將出現(xiàn)新困難. 雖然廣州樓盤銷售增加,，積壓有所減少,，但廣東整體商品房積壓依然嚴(yán)峻，況且商品房作為耐用高價(jià)消費(fèi)品，一般都有50年使用壽命,，而且每戶多套的可能性不大,，因此，商品房的需求量在一定時(shí)期內(nèi)是有一定限度的.去年受房改"末班車"等因素影響,，購(gòu)買力受到嚴(yán)重消耗;而支取住房公積金手續(xù)煩瑣,，有待進(jìn)一步簡(jiǎn)化;中國(guó)人口數(shù)量也趨于穩(wěn)定，地方經(jīng)濟(jì)差距正初步減少,，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心正向西北轉(zhuǎn)移,，廣東外來(lái)人員用房需求也將有所減緩.另外，按1500元/平方米計(jì)算,，全省消化現(xiàn)有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用,，房地產(chǎn)買方市場(chǎng)初步顯露.這一點(diǎn)從1999-11至20xx-3廣州各區(qū)住宅展銷均價(jià)變化可以看出.

2.未來(lái)一手房地產(chǎn)市場(chǎng)將定位在高檔商品房上，消費(fèi)者需要更大量有關(guān)商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),，人們對(duì)房屋的需求將上一檔次,，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將轉(zhuǎn)為對(duì)大面積，別墅型等高檔商品房的需求.由于消費(fèi)者追求的是高品質(zhì)的商品房,，而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費(fèi)用,，因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解，而不單局限于對(duì)其位置,，大小等信息的了解.廣州樓盤的向外擴(kuò)散,，導(dǎo)致得到這些信息，將耗費(fèi)不少時(shí)間與精力.

3.地產(chǎn)商銷售手段需要?jiǎng)?chuàng)新. 隨著買方市場(chǎng)的確立和消費(fèi)者消費(fèi)心理的成熟,，大量廣告的投入不是他們的出路.因?yàn)楦哳~的廣告費(fèi)用必然提高商品房銷售成本,，從而削弱樓盤價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)力.消費(fèi)者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實(shí)用性和舒適性,，單搞概念盤將難以取得好的銷售成績(jī).因此房地產(chǎn)需要銷售模式的創(chuàng)新,，需要低成本，高效,，實(shí)用的銷售手段.

4.二手市場(chǎng)將相對(duì)活躍 城區(qū)范圍的擴(kuò)大,，是二手交易的主要?jiǎng)右?樓房私有權(quán)的確立和交易手續(xù)的簡(jiǎn)化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置換成為二手交易的主要目的.

五:建議