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物業(yè)市場(chǎng)開發(fā)典型案例分析篇一

為了加強(qiáng)和促進(jìn)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，保證物業(yè)管理公司組建質(zhì)量,，根據(jù)《公司法》的要求,，全國(guó)各地城市地方人民政府頒布了物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審查的規(guī)定。如上海的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理暫行辦法》中將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分為三級(jí)

1,、一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：

（1）管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬(wàn)平米以上，或者管理涉及物業(yè)在20萬(wàn)平米以上,；

（2）管理物業(yè)類型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上,，物業(yè)類型是指多層、高層住宅,、公寓,、別墅、商住樓,、辦公樓,、商場(chǎng)、廠房等以及其他特種房屋（下同）,；

（3）管理物業(yè)必須有兩個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈,，且管理達(dá)標(biāo)面在50%以上；

（4）企業(yè)經(jīng)理或者常務(wù)副經(jīng)理必須從事物業(yè)管理工作3年以上,；

（5）具有經(jīng)濟(jì)類,、工程類中級(jí)職稱管理人員10人以上,；

（6）企業(yè)經(jīng)營(yíng)年限必須在3年以上；

（7）企業(yè)注冊(cè)資本50萬(wàn)元以上（含50萬(wàn)元）

2,、三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：

（1）管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬(wàn)一20萬(wàn)平米,，或者管理涉外物業(yè)1萬(wàn)~5萬(wàn)平米；

（2）有中級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱管理人員3人以上,；

（3）企業(yè)注冊(cè)資本10萬(wàn)元以上（含10萬(wàn)元）,；

3、處于以上兩種類型之間的為二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),。

對(duì)于物業(yè)管理公司在管理物業(yè)規(guī)模3萬(wàn)平米以下或涉外物業(yè)規(guī)模l萬(wàn)平米以下的暫不定級(jí),。

物業(yè)管理公司申報(bào)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批時(shí)所要提供的資料

1、內(nèi)資企業(yè)（全民,、集體,、股份制、股份合作制）

（1）物業(yè)管理公司資質(zhì)申請(qǐng)報(bào)告,；

（2）設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報(bào)告和上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件,；

（3）管理章程；

（4）公司法定代表人任命或聘任書,；

（5）驗(yàn)資證明,；

（6）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明；

（7）擁有或委托管理物業(yè)證明（委托管理協(xié)議書）,；

（8）具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件,；

（9）其他有關(guān)資料。

2,、外商投資企業(yè)（含中外合資,、中外合作、外商獨(dú)資）

除需要提供內(nèi)資企業(yè)申報(bào)審批所需的有關(guān)資料外,，還需要提供合資或合作項(xiàng)目議定書,、合同等文件的副本及中方投資審批機(jī)關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)文件。

3,、私營(yíng)企業(yè)

（1）業(yè)主身份證明（復(fù)印證）,；

（2）業(yè)主的工作簡(jiǎn)歷；

（3）申請(qǐng)資質(zhì)審批的報(bào)告,；

（4）管理章程,；

（5）驗(yàn)資證明；

（6）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明,；

（7）擁有或委托管理物業(yè)的證明,；

（8）雇員的名冊(cè)；

（9）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書,；

（10）其他有關(guān)資料,。

國(guó)家房產(chǎn)行政管理體系——各地區(qū)房產(chǎn)管理局收到物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報(bào)告及申報(bào)資料齊全后,，在一定時(shí)間內(nèi)（通常規(guī)定為兩個(gè)星期內(nèi)）審核完畢，符合經(jīng)營(yíng)資質(zhì)條件的,，核發(fā)批準(zhǔn)文件,，其他必須按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)構(gòu)辦理注冊(cè)登記，在手續(xù)辦完后才能對(duì)外營(yíng)業(yè),。

（一）組織機(jī)構(gòu)設(shè)立物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置依照《公司法》可以成立“有限責(zé)任公司”,、“股份合作公司”兩種。

（二）工商登記根據(jù)《公司法》有關(guān)規(guī)定,，物業(yè)管理公司登記的主管機(jī)關(guān)是工商行政管理機(jī)關(guān),。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，在注冊(cè)登記中會(huì)遇到一些問(wèn)題,，為了今后更好的開展工作,，有必要搞清楚。

1,、物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)宗旨物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)宗旨應(yīng)含有以下幾個(gè)方面：

（1）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善,，是一個(gè)復(fù)雜、完整的系統(tǒng)工程,。因此物業(yè)管理公司應(yīng)積極參與社會(huì)分工,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)良性循環(huán),，促進(jìn)我國(guó)住房制度改革的深化,。

（2）對(duì)所管理的房產(chǎn)及各類附屬設(shè)施進(jìn)行科學(xué)的管理與養(yǎng)護(hù)，使其物業(yè)保值,、增值,，延長(zhǎng)其使用壽命，限度地實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的節(jié)約,。

（3）物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè),，服務(wù)對(duì)象是人。所以應(yīng)以業(yè)主（使用人）為對(duì)象,，開展各類經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，寓經(jīng)營(yíng)與管理十服務(wù)之中,，提供全方位的方便服務(wù),。

（4）發(fā)揮物業(yè)的使用功能，為業(yè)主（使用人）創(chuàng)造整潔,、文明,、安全、舒適的生活和工作環(huán)境,，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì),、經(jīng)濟(jì),、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一。

（5）履行社會(huì)管理義務(wù),，積極開展兩個(gè)文明建設(shè),，致力于全社會(huì)的文明和進(jìn)步。

2,、經(jīng)營(yíng)范圍根據(jù)物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)宗旨要求,，物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)范圍有：

（1）管理方面：樓宇（多層、高層）管理,；房屋的修繕管理,；設(shè)備的維修、保養(yǎng)管理,；車輛運(yùn)行及看護(hù)管理,；治安管理；清潔環(huán)衛(wèi)管理,；綠化管理,；消防管理；物業(yè)保險(xiǎn)管理等,。

（2）服務(wù)方面：物業(yè)修繕,；物業(yè)租售代理；物業(yè)清掃保潔,；搬家,、裝潢服務(wù)。車輛出租,；綠化工程及花木租售,；燃料供應(yīng)；蔬菜糧食供應(yīng),；服裝清洗供應(yīng),；美容美發(fā)；康樂(lè)健身,；幼兒教育,；老年服務(wù)；家教服務(wù),；商業(yè)服務(wù)等,。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的范圍非常廣泛，但其目的是為所管物業(yè)范圍內(nèi)的居民或單位提供優(yōu)質(zhì),、方便的各種服務(wù),。

物業(yè)市場(chǎng)開發(fā)典型案例分析篇二

為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議經(jīng)過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，努力提高物業(yè)管理水平,，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī),，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際,，特制定本方案：

以國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo),，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn),，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨,，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作,，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

（一）目標(biāo)：

1,、有效解決開發(fā)遺留問(wèn)題,，年底前整改率到達(dá)90；對(duì)存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修,，維修及時(shí)率到達(dá)90,。

2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率到達(dá)100,；20xx年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤,，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

3,、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè),，要100取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

4,、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達(dá)100，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案,、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案,。

5、大力推行物業(yè)管理,，年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達(dá)100,。

6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為,，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達(dá)80以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),。

（二）范圍：對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果,，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為,。

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè),。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī),、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情景,，經(jīng)過(guò)調(diào)研,，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》,，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理,。

（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起職責(zé),，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)住宅小區(qū)存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委,、規(guī)劃,、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé),，落實(shí)到職責(zé)單位,，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負(fù)責(zé),、誰(shuí)解決,。并對(duì)存在開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案,，制定整改措施,，整改合格后再行消號(hào)。特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修,，年底前房屋維修職責(zé)要全部落實(shí)到單位,、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90以上,。同時(shí),，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度,，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題,。

（三）加大對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為,。

一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo),，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平,、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》,，及時(shí)制定貼合我市實(shí)際的《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》,。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的（含5萬(wàn)平方米）的新建住宅區(qū),，必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),，建筑面積5萬(wàn)米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下能夠采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),。同時(shí),，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且,，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》,，對(duì)于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查,。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè),，要按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照xxx《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定,，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級(jí),，承接物業(yè)管理項(xiàng)目。同時(shí),，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評(píng)定,，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改,，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì),。

物業(yè)市場(chǎng)開發(fā)典型案例分析篇三

一、施工管理

1.建立監(jiān)督和記錄制度,，對(duì)工作計(jì)劃,、檢查情況及對(duì)問(wèn)題處理進(jìn)行統(tǒng)計(jì);

2.熟悉現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道情況,、檢修口預(yù)留位置,，做出詳細(xì)記錄;

3.對(duì)內(nèi)外裝修方式、布局,、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見;

4.了解各公共部分水電開關(guān),、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等情況;

5.對(duì)影響大樓功能,、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全,、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問(wèn)題，及時(shí)書面匯報(bào)與業(yè)主方,，列出整改報(bào)告,，提交業(yè)主方備案處理

二,、設(shè)備安裝調(diào)試

1.對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查，包括電梯井道防水,、安裝過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)控,，各種管線的預(yù)埋等;

2.出席有關(guān)工程的會(huì)議，參與機(jī)電設(shè)備的測(cè)試檢查,，建立調(diào)試檔案;

3.及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題，列出遺漏工程,，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見,，及時(shí)通報(bào)業(yè)主方。

三,、竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收

1.安排相應(yīng)專業(yè)人員參與分戶驗(yàn)收,，并對(duì)驗(yàn)收問(wèn)題進(jìn)行記錄，書面反饋與業(yè)主單位,，并對(duì)整改落實(shí)情況檢查;

2.從物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，配合業(yè)主方對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，維護(hù)業(yè)主方的合法權(quán)益;

3.對(duì)接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,，明確記錄在案,，書面報(bào)業(yè)主方，并督促施工方在約定期限內(nèi)對(duì)存在的問(wèn)題加以解決,，直到完全合格;

4.做好接管驗(yàn)收清單和需要提交資料清單,，協(xié)助業(yè)主單位做好相應(yīng)資料的移交和驗(yàn)收問(wèn)題的整改跟進(jìn)與反饋。

四,、人員配置及素質(zhì)要求：

項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度派3-5名專業(yè)人員。

電梯技工：

人員數(shù)量：1人,。介入時(shí)間：電梯安裝至設(shè)備移交電氣或機(jī)械專業(yè),，中專以上學(xué)歷;有電梯前期介入相應(yīng)經(jīng)驗(yàn);了解電梯安裝的相關(guān)技術(shù)，持特種設(shè)備操作證(電梯)

空調(diào)技工：

人員數(shù)量：1人,。介入時(shí)間：空調(diào)安裝至移交,。有大型商場(chǎng)或?qū)懽謽俏飿I(yè)空調(diào)制冷兩年以上工作經(jīng)驗(yàn);具備暖通基本常識(shí)，持相關(guān)上崗證和中級(jí)以上職業(yè)資格證書;有中央空調(diào)系統(tǒng)操作,、保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)2年以上,。

高壓運(yùn)行維護(hù)技工：