為有力保證事情或工作開展的水平質(zhì)量，預(yù)先制定方案是必不可少的，方案是有很強(qiáng)可操作性的書面計(jì)劃,。方案對(duì)于我們的幫助很大，所以我們要好好寫一篇方案,。下面是小編為大家收集的方案策劃范文,，供大家參考借鑒,，希望可以幫助到有需要的朋友,。

房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷方案 房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容和職責(zé)篇一

一、未來發(fā)展趨勢(shì)

一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng),、概念競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，企業(yè)更注重對(duì)品牌的培養(yǎng)與利用,。因此應(yīng)注重對(duì)品牌的不斷強(qiáng)化,，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時(shí)廣告意識(shí)要超前,，推廣手段整合性強(qiáng),，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念,。另一方面是消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化，近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩,，居民收入(包括預(yù)期收入)持續(xù)下降,，實(shí)惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位;消費(fèi)者經(jīng)過長(zhǎng)期的廣告浸淫，偶然性,、沖動(dòng)性購(gòu)買行為減弱,，理性購(gòu)買行為增強(qiáng);各種不同類型的消費(fèi)者對(duì)樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費(fèi)者對(duì)商品房的選擇會(huì)更趨“個(gè)性化”,，會(huì)更加考慮自己的心理需求,，尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇,，大型化,、集約化樓盤將成為未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn);針對(duì)不同消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)日趨明朗，以滿足不同類型消費(fèi)需求的消費(fèi)群;“設(shè)計(jì)時(shí)代”開始回歸,，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā),，對(duì)樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)將更加重視。

競(jìng)爭(zhēng)手段將會(huì)全方位,、多元化,，如一些大型的樓盤具備綜合的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而中小型盤就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據(jù)一席之地,。在未來的發(fā)展過程中，將進(jìn)一步追求境界(如歷史,、人文,、文化等);追求近距離(如與商務(wù)區(qū)、高效,、車站等接近);追求潔凈(對(duì)光線,、綠化、天然氣配備等);追求寧?kù)o(密度低,、生態(tài)景觀臺(tái)等)等等,，不僅對(duì)配套設(shè)施的需求提高，而且對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求;不僅對(duì)設(shè)計(jì)有相應(yīng)要求,，可能還會(huì)對(duì)社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求;不僅對(duì)樓盤的品牌有要求,，可能對(duì)設(shè)計(jì)和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)進(jìn)一步白熱化的情況下,，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤的附加價(jià)值,，穩(wěn)定價(jià)格、吸引客

源?如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的理性購(gòu)買需求,，進(jìn)一步深化自身樓盤的優(yōu)點(diǎn),，使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生“物有所值”的感覺?如何繼續(xù)建立自己獨(dú)特的品牌個(gè)性,，突破強(qiáng)勁對(duì)手的包圍，在市場(chǎng)上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)?如何適應(yīng)“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢(shì)?這些都迫使開發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營(yíng)銷策劃,。

二,、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃

一是策劃為先。在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中,，從思維上應(yīng)該策劃在先,，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,、資金渠道,、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì),、施工招標(biāo),、工程管理、材料選擇,、形象包裝,、開盤銷售、廣告宣傳,、營(yíng)銷策略,、物業(yè)管理、品牌塑造,、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃,，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料,，也可是二手的,，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑,、統(tǒng)計(jì)局,、商業(yè)局、房管局,、國(guó)土局,、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買力及消費(fèi)趨勢(shì)等等,。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開調(diào)查,，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況,，圍繞促銷策略等等,。

二是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)策劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷策劃創(chuàng)新,，包括建筑形態(tài),、布局規(guī)劃,、戶型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷,、廣告宣傳,、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理,、融資方式等等,，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合;在價(jià)格制定上,，有效利用消費(fèi)者的心理;在宣傳和定位上,，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理,。如關(guān)注小孩教育,、與名人做鄰居、零首付,、組合銷售,、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券,、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門,、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握,，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃,，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序,、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要,。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析,、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象,、市場(chǎng)促銷,。

三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),，在房地產(chǎn)策劃過程中,，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格,、外立面,、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì),、戶型設(shè)計(jì),、布局空間設(shè)計(jì),、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì),、逃生設(shè)計(jì)等等,。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價(jià)值提升,、吸引眼球,、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本,。

四是整合營(yíng)銷,。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象,、項(xiàng)目形象,、員工形象、產(chǎn)品用料,、營(yíng)銷方式等等,，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式,、開盤起價(jià),、價(jià)格策略、付款方式,、營(yíng)銷主題,、廣告創(chuàng)意、投放媒體,、投放時(shí)間,、媒體選擇、賣點(diǎn)營(yíng)造,、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合,。如引進(jìn)組合家電、組合廚房;社區(qū)綜合配套,，整合內(nèi)外部資源等等,。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力,，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶型;從軟文到單葉,，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等,，在生活方式,、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤實(shí)際情況,，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體,，同時(shí)要善于培育樓盤的子品牌。當(dāng)然,，對(duì)于房地產(chǎn)銷售力的實(shí)現(xiàn),，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在,，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息,，提升樓盤的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群,，為產(chǎn)品注入一些新的元素,，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感,。

總之,，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計(jì)好，有較大的休閑活動(dòng)空間;間隔合理,、實(shí)用率高,、采光好、空氣流通;樓距較大,，有開敞的空間和視野;完善的小區(qū)配套,，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理;交通,、購(gòu)物方便,，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子,。在營(yíng)銷傳播上：抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài),，務(wù)求直指人心，在銷售策略,、廣告策略投其所好,，促成他們購(gòu)買，同時(shí)根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性,，配合產(chǎn)品的特點(diǎn),，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文,、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過程中創(chuàng)新,，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為,，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動(dòng)。

房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷方案 房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容和職責(zé)篇二

一,、未來發(fā)展趨勢(shì)

一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段,，企業(yè)更注重對(duì)品牌的培養(yǎng)與利用,。因此應(yīng)注重對(duì)品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價(jià)值,，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時(shí)廣告意識(shí)要超前,，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念,。另一方面是消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化,，近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，居民收入(包括預(yù)期收入)持續(xù)下降,，實(shí)惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位;消費(fèi)者經(jīng)過長(zhǎng)期的廣告浸yin,，偶然性、沖動(dòng)性購(gòu)買行為減弱,，理性購(gòu)買行為增強(qiáng);各種不同類型的消費(fèi)者對(duì)樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好,，消費(fèi)者對(duì)商品房的選擇會(huì)更趨“個(gè)性化”，會(huì)更加考慮自己的心理需求,，尋找更加適合自己的樓盤,。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大型化,、集約化樓盤將成為未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn);針對(duì)不同消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)日趨明朗,，以滿足不同類型消費(fèi)需求的消費(fèi)群;“設(shè)計(jì)時(shí)代”開始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā),，對(duì)樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)將更加重視,。競(jìng)爭(zhēng)手段將會(huì)全方位、多元化,，如一些大型的樓盤具備綜合的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),，而中小型盤就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據(jù)一

席之地。在未來的發(fā)展過程中,，將進(jìn)一步追求境界(如歷史,、人文、文化等);追求近距離(如與商務(wù)區(qū),、高效,、車站等接近);追求潔凈(對(duì)光線、綠化,、天然氣配備等);追求寧?kù)o(密度低,、生態(tài)景觀臺(tái)等)等等,，不僅對(duì)配套設(shè)施的需求提高，而且對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求;不僅對(duì)設(shè)計(jì)有相應(yīng)要求,，可能還會(huì)對(duì)社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求;不僅對(duì)樓盤的品牌有要求,，可能對(duì)設(shè)計(jì)和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)進(jìn)一步白熱化的情況下,，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤的附加價(jià)值,，穩(wěn)定價(jià)格、吸引客源?如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的理性購(gòu)買需求,，進(jìn)一步深化自身樓盤的優(yōu)點(diǎn),，使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生“物有所值”的感覺?如何繼續(xù)建立自己獨(dú)特的品牌個(gè)性，突破強(qiáng)勁對(duì)手的包圍,，在市場(chǎng)上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)?如何適應(yīng)“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢(shì)?這些都迫使開發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營(yíng)銷策劃,。

二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃

一是策劃為先,。在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中,，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證,、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,、資金渠道、市場(chǎng)定位,、規(guī)劃設(shè)計(jì),、施工招標(biāo)、工程管理,、材料選擇,、形象包裝、開盤銷售,、廣告宣傳,、營(yíng)銷策略、物業(yè)管理,、品牌塑造,、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上,，調(diào)查既可以是一手的資料,，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑,、銀行統(tǒng)計(jì)口徑,、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局,、房管局,、國(guó)土局,、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買力及消費(fèi)趨勢(shì)等等,。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài),，圍繞區(qū)域的樓盤情況,，圍繞促銷策略等等。

二是創(chuàng)新為贏,。

在整個(gè)策劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷策劃創(chuàng)新,，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃,、戶型設(shè)計(jì),、整合營(yíng)銷、廣告宣傳,、公關(guān)活動(dòng),、物業(yè)管理、融資方式等等,，如在支付方式上,，與金融有效結(jié)合;在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理;在宣傳和定位上,，利用消費(fèi)者好奇,、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育,、與名人做鄰居,、零首付、組合銷售,、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券,、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門,、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等,。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃,，每個(gè)環(huán)節(jié),、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要,。如市場(chǎng)調(diào)研,、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位,、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷,。

三是塑造差異。

差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),，在房地產(chǎn)策劃過程中,，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格,、外立面,、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì),、戶型設(shè)計(jì),、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì),、智能化設(shè)計(jì),、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過程中,，應(yīng)在價(jià)值提升,、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮,，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本,。

四是整合營(yíng)銷。

一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí),，關(guān)注企業(yè)形象,、項(xiàng)目形象、員工形象,、產(chǎn)品用料,、營(yíng)銷方式等等，另一方面要善于整合,，在定價(jià)方式,、開盤起價(jià)、價(jià)格策略,、付款方式,、營(yíng)銷主題、廣告創(chuàng)意,、投放媒體,、投放時(shí)間、媒體選擇,、賣點(diǎn)營(yíng)造,、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電,、組合廚房;社區(qū)綜合配套,，整合內(nèi)外部資源等等,。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力,，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶型;從軟文到單葉,，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等,，在生活方式,、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面,，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤實(shí)際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體,，同時(shí)要善于培育樓盤的子品牌,。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)銷售力的實(shí)現(xiàn),，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成,，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息,，提升樓盤的價(jià)值感,，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素,，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象,，從而保持品牌的新鮮感。

總之,，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計(jì)好,，有較大的休閑活動(dòng)空間;間隔合理、實(shí)用率高,、采光好,、空氣流通;樓距較大，有開敞的空間和視野;完善的小區(qū)配套,，物業(yè)管理好,，最好是封閉式管理;

交通、購(gòu)物方便,，使房子成為有文化氣息的房子,，成為有創(chuàng)造力的房子。在營(yíng)銷傳播上：抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài),，務(wù)求直指人心,，在銷售策略、廣告策略投其所好,，促成他們購(gòu)買,，同時(shí)根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性,，配合產(chǎn)品的特點(diǎn)，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接,。一方面是組合利用軟文,、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過程中創(chuàng)新,，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為,，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動(dòng),。

房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷方案 房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容和職責(zé)篇三

前 言

一,、龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)

【基本情況】 全區(qū)幅員面積332.64平方千米，年末總?cè)丝?1.5萬(wàn)人,，其中非農(nóng)業(yè)人口10.44萬(wàn)人,。全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值14.8億元，增長(zhǎng)12.5%,，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值3.19億元,，增長(zhǎng)4.5%;第二產(chǎn)業(yè)增加值4.93億元，增長(zhǎng)19.5%;第三產(chǎn)業(yè)增加值6.68億元,，增長(zhǎng)11.5%,。完成財(cái)政收入10,584萬(wàn)元，增長(zhǎng)17.1%,。農(nóng)民人均純收入增加150元,，達(dá)到2871元。出生人口2296人,。

【商貿(mào)業(yè)】 瀘州沱江商業(yè)城川南貿(mào)易中心地位得到鞏固,。全區(qū)各類商品交易市場(chǎng)42個(gè)，營(yíng)業(yè)面積42.5萬(wàn)平方米,，集貿(mào)市場(chǎng)成交額14.32億元,，增長(zhǎng)12.8%。全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售額7.11億元,，增長(zhǎng)13.5%,。

【城鄉(xiāng)建設(shè)】 龍馬新城已具雛形，新城建設(shè)共完成投資2.80億元,，“一橫三縱”主次干道混凝土路面澆筑完畢,，商會(huì)大廈、興達(dá),、馨天地等房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)快速推進(jìn),。舊城面貌發(fā)生較大變化，小市沿江路以交通、防洪,、休閑,、環(huán)保、商貿(mào)五位為一體的綜合改造全部完畢,，改造舊城18萬(wàn)平方米,。全區(qū)集鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)共投入資金6.40億元，新改擴(kuò)建房屋258萬(wàn)平方米,，全區(qū)城鎮(zhèn)化水平31.1%,。全區(qū)啟動(dòng)中心村建設(shè)25個(gè)，特興鎮(zhèn)魏園村,、安寧鎮(zhèn)良豐村被列為市級(jí)重點(diǎn)中心村,。

二、龍馬潭區(qū)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)狀況

城市建設(shè)按照“規(guī)劃,、建設(shè),、管理、經(jīng)營(yíng)”四位一體的工作思路,，走“優(yōu)先發(fā)展新城區(qū)，逐步改造老城區(qū),，加快城市西伸北進(jìn),，塑造城市特色”之路，全面提高城市綜合功能,，努力打造瀘州既具現(xiàn)代文明又有歷史古韻,，既有完善的城市功能又有充分發(fā)展空間的城市個(gè)性和城市特色。20xx年繼建成隆納高速公路,、瀘納高等級(jí)公路和瀘州藍(lán)田機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建工程后,，加快城北新區(qū)(含龍馬大道中心區(qū))的開發(fā)建設(shè)，完成城西新區(qū)的開發(fā)準(zhǔn)備工作,，加快納溪河?xùn)|新區(qū),、藍(lán)田重灣小區(qū)、江陽(yáng)西路南區(qū),、江陽(yáng)西路北延線及百子圖片區(qū),、杜家街以北的開發(fā)建設(shè)。 沱江濱江路完成沱一橋至沱二橋開工段孔樁(80多柱)和地梁,，工程累計(jì)完成投資396.2萬(wàn)元,。

沱二橋至三角花臺(tái)道路整治20xx年8月正式動(dòng)工，至年底全面結(jié)束,。全長(zhǎng)2千米,，工程內(nèi)容包括改造排水系統(tǒng)、人行道路面,、供電電纜下地,、路燈改造及道路綠化美化,。

三、綜述

從上述發(fā)展目標(biāo)來看,，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì),，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，控制人口,，解決就業(yè),，加快城市建設(shè)，努力提高居民生活水平,，社會(huì)發(fā)展等六大方面均有明確的目標(biāo)和規(guī)劃,，其中加快城市化進(jìn)程和加快現(xiàn)代化多功能城市化建設(shè)尤其值得我們注意。這表明不僅從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展自然帶動(dòng)龍馬潭區(qū)發(fā)展,，更加從城市宏觀發(fā)展目標(biāo)方面對(duì)龍馬潭區(qū)的發(fā)展提出了明確的規(guī)劃和目標(biāo),。項(xiàng)目位于龍馬潭區(qū)最大的商貿(mào)集散重地回籠灣批發(fā)市場(chǎng)和王氏批發(fā)市場(chǎng)之間，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者,。

由于城市人口基數(shù)大,，絕對(duì)增長(zhǎng)數(shù)量還是比較大的。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動(dòng)人口,，為項(xiàng)目提供了有利的人口資源保證,。

國(guó)家和瀘州市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)的不斷出臺(tái)，使瀘州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范化,、市場(chǎng)化,，從更多方面給普通消費(fèi)者以實(shí)惠和保障，使開發(fā)商和消費(fèi)者能夠在更加公開,、透明,、規(guī)范的條件下進(jìn)行交易，充分保護(hù)了在交易中弱勢(shì)群體的利益;在政策的壓力下,，促使開發(fā)商不斷成熟,，不斷壯大實(shí)力，也必將淘汰部分實(shí)力弱,、運(yùn)作不規(guī)范的開發(fā)商,，從而十分有利于房地產(chǎn)業(yè)朝健康的方向發(fā)展。

一 項(xiàng)目概況

(一)項(xiàng)目地理位置評(píng)估

項(xiàng)目位置

瀘州市龍馬潭區(qū)五交化一條街

項(xiàng)目區(qū)位評(píng)估

在瀘州市市區(qū)地圖中我們不難看出五大區(qū)位板塊,，中心半島,、城北新區(qū)、城南,、城東,、城西。項(xiàng)目位于中心半島與城北新區(qū)和城東結(jié)合部位，轄三地出入口中心地帶,，交通十分便捷,，覆蓋區(qū)域?qū)拸V，受眾面大,。

僅從龍馬潭區(qū)區(qū)位中分析,，我們可將其分成四大板塊：小市舊城區(qū)、回籠灣街區(qū),、龍馬新城區(qū)和城北新區(qū),。在這四大板塊的房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)中，很明顯可以看到城北新區(qū)屬于開發(fā)質(zhì)素較高,，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成最快的一個(gè)高端區(qū)域;龍馬新城區(qū)屬于中等質(zhì)素,，不論價(jià)格，建筑質(zhì)量,，建筑整體規(guī)劃,，小區(qū)面積，都較城北新區(qū)稍遜一籌;小市舊城區(qū)因?yàn)槔铣菂^(qū)面積較大,，道路狀況單一,，多年來發(fā)展較為緩慢，一直阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展;回籠灣街區(qū)因其獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì),，多年來形成了川南最大的商貿(mào)集散地,，城市交通四通八達(dá)，流動(dòng)人口數(shù)量大,。由于該區(qū)域商賈眾多,，一直以來都為商家所必爭(zhēng)之地,，商業(yè)氛圍十分濃厚,，在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)阻礙了房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的健康發(fā)展，目前向陽(yáng)街,、五交化一條街,、匯金路一帶的樓盤即可視作該區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的典型特征：

※ 規(guī)模普遍較小; ※ 新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目較多且密集; ※ 項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)素普遍較低; ※ 該區(qū)未來開發(fā)總體規(guī)劃較為樂觀發(fā)展空間大。

二 項(xiàng)目定位

(一)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

1,、龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好,，人均gdp逐年上升，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升,，人均可支配收入的快速增長(zhǎng)大大增強(qiáng)了居民的實(shí)際購(gòu)買力

2,、龍馬潭區(qū)人口基數(shù)大，流動(dòng)人口量大,，具備優(yōu)良的人口基數(shù)保證;

3,、本案不直接臨街，但進(jìn)出又比較方便，利于居家;

4,、戶型面積搭配合理;

(二)項(xiàng)目定位

在對(duì)本案周邊項(xiàng)目進(jìn)行大量調(diào)查以及針對(duì)目前項(xiàng)目的園林景觀設(shè)想效果并結(jié)合居住質(zhì)素的分析后,，我認(rèn)為本案在定位上應(yīng)當(dāng)區(qū)別于目前位于回籠灣街區(qū)的所有項(xiàng)目，并且應(yīng)當(dāng)在居住質(zhì)素和居住環(huán)境上高于同區(qū)域的所有項(xiàng)目,，借此形成項(xiàng)目賣點(diǎn),，與同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)生差異化優(yōu)勢(shì)。因此我認(rèn)為本案應(yīng)定位成歐陸建筑風(fēng)格與中式園林景觀相結(jié)合的中檔純居住性小區(qū),。

主題命名：鳳林山莊

1)消費(fèi)群體定位

建材市場(chǎng),、沱江建材市場(chǎng)、科維商城,、小市舊城居民區(qū),、江陽(yáng)區(qū)舊城居民區(qū)。

3)訴求范圍定位

回龍灣街區(qū),、商貿(mào)區(qū);小市舊城居民街區(qū);城北新區(qū)和龍馬新城部分街區(qū);北城舊城居民街區(qū);南城舊城居民街區(qū),。

三、項(xiàng)目各階段銷售策略及促銷策略

制定此銷售策略以及配合銷售策略所采取的相應(yīng)宣傳推廣策略,，是為了讓本案的銷售達(dá)到理想的效果,，讓本案在銷售的過程中能更好地、更容易地實(shí)施銷售控制,，并且針對(duì)每一個(gè)銷售階段都能夠有計(jì)劃,、有原則、有目的的行動(dòng),，而不是盲目地,、沖動(dòng)地想然而然的想到什么做什么。因此在銷售的全過程中希望銷售一線主管人員和銷售人員能夠有效地充分執(zhí)行行動(dòng)方案,，同時(shí)希望開發(fā)商,、建筑商能夠在項(xiàng)目工程、項(xiàng)目施工進(jìn)度,、銀行按揭辦理和廣告宣傳力度上以及各類原始資料的提供上給予最多,、最大的配合與工作支持。

(一)項(xiàng)目總銷售方針與目標(biāo)

1,、項(xiàng)目銷售方針

1) 在本案的全程銷售中,，銷售部門應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)地探討和研究，并善于及時(shí)總結(jié)項(xiàng)目在任何銷售階段中的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì),，分析問題并歸納上報(bào)可行性建議;

2) 在各類問題的處理中應(yīng)當(dāng)保持積極主動(dòng)的工作態(tài)度和樂觀的心態(tài),，善于尋找問題、分析問題,、解決問題;遇到任何銷售困難時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)上報(bào)主管部門或與開發(fā)商,、建筑商進(jìn)行有效溝通,，共同尋求解決方案;

3) 在銷售全過程中應(yīng)當(dāng)維護(hù)好開發(fā)商、建筑商及本公司形象,，認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司管理制度和項(xiàng)目部銷售管理的相關(guān)紀(jì)律制度,，堅(jiān)決服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排，履行個(gè)人服從集體的宗旨,，努力建設(shè)明星團(tuán)隊(duì)和銷售明星,，爭(zhēng)創(chuàng)明星團(tuán)隊(duì)和銷售明星“雙金”榮譽(yù)。

2,、項(xiàng)目銷售目標(biāo)制定

項(xiàng)目銷售目標(biāo)主要受到：項(xiàng)目工期,、銀行按揭、廣告宣傳力度,、銷售人員的銷售力四大因素左右,。目前，本案到現(xiàn)在為止并不能提供銀行按揭的準(zhǔn)確依據(jù);項(xiàng)目工期也只能是預(yù)計(jì)在20xx年3月份左右主體封頂,，園林景觀建造更遲之一步;另外在廣告宣傳力度上能不能充分按照即定方案完全執(zhí)行和認(rèn)真對(duì)待,。受這三大因素的影響和制約，我為本案在8個(gè)月的銷售周期內(nèi)制定了兩種目標(biāo)：1)保守銷售目標(biāo);2)最佳銷售目標(biāo),。

保守銷售目標(biāo)：完成總銷售量的60%左右;銷售周期8—9個(gè)月,。

最佳銷售目標(biāo)：完成總銷售量的90%左右;銷售周期6個(gè)月左右。

(二)認(rèn)購(gòu)期銷售策略及宣傳推廣策略

結(jié)合本案周邊項(xiàng)目的實(shí)際銷售價(jià)格指數(shù),，對(duì)于本案的價(jià)格定位我的建議是不宜過早地公之于眾,，在該片區(qū)的價(jià)格全部比本案初步設(shè)想價(jià)格定位低的情況下，如果較早地將本案價(jià)格公布及銷售,，容易造成消費(fèi)者在沒看到項(xiàng)目任何建筑物,、景觀效果的情況下將本項(xiàng)目與同區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相互混淆不清，導(dǎo)致差異化優(yōu)勢(shì)不能形成,，從而使消費(fèi)者尚失對(duì)項(xiàng)目的購(gòu)買信心和購(gòu)買的決心,。

在項(xiàng)目的工程剛剛開始之初及沒有任何園林景觀的情況下，從實(shí)際操作效果來看,，我認(rèn)為在認(rèn)購(gòu)的早期,，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考查市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目初步設(shè)想價(jià)格的接受程度,。采取摸底的工作思路,，在介紹的過程中全部只告知消費(fèi)者項(xiàng)目今后的規(guī)劃建設(shè)、戶型結(jié)構(gòu),、園林景觀設(shè)計(jì)和大概的價(jià)格,，銷售部門及其開發(fā)商和建筑商在這點(diǎn)上應(yīng)當(dāng)高度重視，嚴(yán)守項(xiàng)目機(jī)密,，注意對(duì)外宣傳的措詞,，統(tǒng)一口徑,。嚴(yán)格遵守：對(duì)項(xiàng)目不明確的地方，不予承諾;與本案不相符的情況,，不能夸大事實(shí),。

1、認(rèn)購(gòu)期注意事項(xiàng)

1) 對(duì)認(rèn)購(gòu)階段的來訪和來電客戶必須嚴(yán)格做好詳細(xì)的客戶登記;

2) 現(xiàn)場(chǎng)銷售中每天所暴露出來的問題以及客戶提出的建議應(yīng)在每日歸納總結(jié)成文,，定時(shí)上報(bào)主管部門;

3) 不定期舉行業(yè)務(wù),、銷售與策劃部門之間的多向聯(lián)系和溝通。對(duì)于各項(xiàng)銷售指標(biāo)統(tǒng)計(jì)認(rèn)真分析,，及時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,，抓住重點(diǎn)，按人落實(shí)任務(wù)并設(shè)立量化目標(biāo);

4) 項(xiàng)目主管應(yīng)經(jīng)常與開發(fā)商和建筑商保持良好雙向溝通,，反映問題,，提出建議;

5) 項(xiàng)目主管應(yīng)有效監(jiān)督和管理行銷人員的宣傳實(shí)效。

2,、認(rèn)購(gòu)期目的

認(rèn)購(gòu)期是項(xiàng)目展開正式認(rèn)購(gòu)和銷售工作前不可或缺的重要一環(huán),，在這個(gè)階段，不論是銷售部門還是策劃部門所有工作的核心都應(yīng)當(dāng)集中在對(duì)項(xiàng)目理念的傳輸和消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目意見或建議的反饋,、分析,、匯總的基礎(chǔ)之上，盡量多的讓市場(chǎng)了解本案,，同時(shí)也要盡可能多地收集到反饋信息,。這是驗(yàn)證項(xiàng)目定位和制定銷售價(jià)格的最為有利的時(shí)期。因此在認(rèn)購(gòu)期我們只做三件事：1)傳達(dá)項(xiàng)目理念;

2)采集信息;

3)引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入正式認(rèn)購(gòu),。

3,、認(rèn)購(gòu)期時(shí)間

20xx年11月1日——20xx年11月30日

4、銷售場(chǎng)地安排

鳳林山莊售樓中心

5,、認(rèn)購(gòu)期實(shí)施辦法

1) 在認(rèn)購(gòu)期內(nèi)原則上是不進(jìn)行任何形式的訂購(gòu),，大量的通過行銷手段，適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行一些廣告發(fā)布和網(wǎng)絡(luò)信息的發(fā)布,，傳達(dá)本案的開發(fā)理念,，同時(shí)制造項(xiàng)目懸念;

2) 凡有意向進(jìn)行認(rèn)購(gòu)的客戶一律交納￥5000元排號(hào)費(fèi)，領(lǐng)取相應(yīng)的排號(hào)卡一張;

3) 在認(rèn)購(gòu)期排號(hào)的促銷政策上,，不論是銷售部,、開發(fā)商還是建筑商都應(yīng)保持高度的統(tǒng)一。由于本案在認(rèn)購(gòu)期不可能給予客戶在價(jià)格,、面積,、戶型、位置上作出任何承諾,，為了充分調(diào)動(dòng)客戶購(gòu)買需求,，凡在認(rèn)購(gòu)期排號(hào)的客戶,，都可以在正式認(rèn)購(gòu)時(shí)將￥5000元的排號(hào)費(fèi)轉(zhuǎn)為￥8000元的認(rèn)購(gòu)金;

4) 所有排號(hào)客戶如在正式認(rèn)購(gòu)時(shí)選擇不到自己所滿意的戶型、位置,，可如數(shù)退還所交納的￥5000元排號(hào)費(fèi),。

(三)強(qiáng)銷期銷售策略及促銷策略

認(rèn)購(gòu)階段利用廣告宣傳和促銷攻勢(shì)的立體化“搶灘登陸戰(zhàn)”，讓項(xiàng)目在市場(chǎng)上造成了一定熱度后,，為項(xiàng)目強(qiáng)銷期作好了良好的市場(chǎng)鋪墊,，但在強(qiáng)銷期內(nèi)的銷售任務(wù)是艱巨的，超過銷售總量50%的任務(wù)量將在這一階段中得以消化,，但是在這階段中我們不可能再像認(rèn)購(gòu)時(shí)大量地投入廣告宣傳,，在廣告宣傳方面我們應(yīng)該因地制宜的尋求最恰當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)推廣機(jī)會(huì)和盲點(diǎn)，適時(shí)地與中國(guó)傳統(tǒng)的民風(fēng),、民俗節(jié)慶日相互連接推出項(xiàng)目,。

在認(rèn)購(gòu)階段過后對(duì)于項(xiàng)目銷售價(jià)格和促銷策略將作相應(yīng)的調(diào)整，價(jià)格的制定將會(huì)更將細(xì)化到位置,、樓層,、結(jié)構(gòu)上;促銷原則保持在認(rèn)購(gòu)均價(jià)三個(gè)百分點(diǎn)的上升空間或三個(gè)百分點(diǎn)的下降范圍內(nèi)(最主要依據(jù)認(rèn)購(gòu)階段市場(chǎng)的實(shí)際情況而定)。

在強(qiáng)銷期的工作中除了外圍市場(chǎng)的鞏固和開拓之外,，更重要的將是項(xiàng)目自身的強(qiáng)化,，諸如：項(xiàng)目工程進(jìn)度必須嚴(yán)格按照認(rèn)購(gòu)協(xié)議書約定條款得以順利的完成，在該階段中項(xiàng)目的五證必須全部完成辦理手續(xù),，銀行按揭貸款的工作應(yīng)當(dāng)花大力氣,、下狠決心盡快地辦理，《商品房測(cè)繪報(bào)告》必須要求在項(xiàng)目取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成,，以便于項(xiàng)目《商品房預(yù)售許可證》的如期取得,。

2、強(qiáng)銷期目的

在強(qiáng)銷期堅(jiān)持內(nèi)緊外松的原則,，一方面應(yīng)當(dāng)鞏固項(xiàng)目前期所建立的市場(chǎng),，加緊項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)、證照手續(xù)辦理,，加強(qiáng)銷售成功率的把握;另一方面在市場(chǎng)宣傳推廣上,，利用元旦和春節(jié)的機(jī)會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目推廣，由于在此時(shí)機(jī)中正是瀘州房地產(chǎn)行業(yè)大盤和名盤大力推廣的時(shí)候,，采用“跟隨作戰(zhàn)”的方法,，我們并不是要求與大盤和名盤相互攀比，而是重在借助大盤和名盤的品牌優(yōu)勢(shì),，抓住大盤和名盤的市場(chǎng)空缺點(diǎn),，拾遺補(bǔ)缺的填補(bǔ)消費(fèi)者需求和市場(chǎng)的空白點(diǎn),。在宣傳推廣的跟進(jìn)上要充分地利用人員一對(duì)一促銷來加強(qiáng)推廣的實(shí)效,。

在銷售中所有銷售人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持認(rèn)購(gòu)階段的工作態(tài)度和工作激情,，加強(qiáng)自身的學(xué)習(xí)，積極地參與項(xiàng)目的相關(guān)培訓(xùn),，項(xiàng)目銷售主管應(yīng)在每月制定當(dāng)月的銷售培訓(xùn)計(jì)劃,，有效地組織和安排培訓(xùn)工作。

3,、強(qiáng)銷期注意事項(xiàng)

1) 由于強(qiáng)銷期的工作重點(diǎn)在于開發(fā)實(shí)效和銷售實(shí)效的體現(xiàn),，因此在該階段所有銷售人員應(yīng)具備良好的工作心態(tài)，將工作計(jì)劃落到實(shí)處,，發(fā)揮最大的銷售力,。

2) 在市場(chǎng)鞏固上除廣告宣傳外，銷售人員應(yīng)當(dāng)和自己的前期客戶建立良好的關(guān)系,，認(rèn)真做好客戶回訪跟進(jìn)的相關(guān)報(bào)表和工作日記,。

3) 項(xiàng)目銷售主管和置業(yè)顧問每月所提交的工作計(jì)劃、安排,、總結(jié)和目標(biāo)設(shè)立中必須嚴(yán)格要求量化指標(biāo),。

4、強(qiáng)銷期實(shí)施辦法

◆ 強(qiáng)銷期工作分為三步走：第一步,，總結(jié)分析階段;第二階段：實(shí)效階段;第三步：突破階段,。

1)總結(jié)分析階段(20xx年12月19日——20xx年12月31日)

20xx年11月19日由正式認(rèn)購(gòu)階段轉(zhuǎn)入強(qiáng)銷期后，我們首要做的工作應(yīng)該是將認(rèn)購(gòu)時(shí)期中項(xiàng)目資源進(jìn)行重新組合,，再次提煉項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì),，分析論證市場(chǎng)認(rèn)可程度，進(jìn)一步推斷出項(xiàng)目銷售今后的發(fā)展趨勢(shì)和空間,。

2)實(shí)效階段(20xx年1月1日——20xx年2月28日)

通過總結(jié)分析明確項(xiàng)目所存在的問題后,，在強(qiáng)銷期的中期應(yīng)當(dāng)在工作上展開具有實(shí)質(zhì)性很強(qiáng)的工作，工程建設(shè),、證照的辦理,、銀行按揭的辦理、《商品房預(yù)售許可證》的辦理,，銷售人員的強(qiáng)化培訓(xùn),，行銷結(jié)構(gòu)的建立，都應(yīng)當(dāng)充分地按照即定的方案開展工作,。

(六)持續(xù)期銷售策略及促銷

1)持續(xù)期時(shí)間

20xx年4月1日——20xx年4月30日

2)持續(xù)期銷售策略

在該階段由于銷售總量剩余在20%左右,，大多數(shù)較好的戶型、位置基本上都在前期銷售中銷售一空,，在持續(xù)期中我們要結(jié)合當(dāng)時(shí)項(xiàng)目剩余戶型,、位置和市場(chǎng)的實(shí)際情況制定新一輪的價(jià)格方案;這個(gè)時(shí)候在廣告宣傳上，基本上保持處于收縮狀態(tài),，除了通過行銷人員的一對(duì)一行銷和網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣之外,，其他的廣告形式可以不采取,。

3)持續(xù)期促銷策略

作為向尾盤過渡的時(shí)期，不輪在戶型,、位置上都大大的與前面各個(gè)階段不能相提并論了,，因此在促銷上我建議優(yōu)價(jià)出售，用基本貼近于成本價(jià)的讓利作為底線支撐,。

五 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略

(一)各階段執(zhí)行價(jià)格走勢(shì)即定方針

1)執(zhí)行價(jià)格

各階段的執(zhí)行價(jià)格將在認(rèn)購(gòu)階段之后提供

2)執(zhí)行價(jià)格走勢(shì)即定方針

在項(xiàng)目全程銷售中,，價(jià)格因素是至關(guān)重要的，在項(xiàng)目的初期(認(rèn)購(gòu)階段)我們?cè)O(shè)立一個(gè)

比較均衡,，同時(shí)也是比較高端的價(jià)位目的是在于最大限度地考驗(yàn)市場(chǎng)的認(rèn)可程度和消費(fèi)接受能力,，如果在一階段所設(shè)定的價(jià)格能夠得到市場(chǎng)的認(rèn)可，且反應(yīng)熱烈,，那么在今后的價(jià)格制定中將呈上升趨勢(shì),，其上升空間保持在三個(gè)百分點(diǎn)范圍內(nèi);如果市場(chǎng)反映呈相反狀態(tài)，那么在執(zhí)行價(jià)格的走勢(shì)上將下浮三個(gè)百分點(diǎn),。

(二)各階段價(jià)格讓利優(yōu)惠控制原則

1)在項(xiàng)目銷售的各個(gè)階段中如有大型sp促銷活動(dòng)原則上讓利按照促銷方案執(zhí)行;

2)如果在階段內(nèi)沒有任何促銷活動(dòng),，讓利優(yōu)惠幅度按照客戶的付款方式進(jìn)行優(yōu)惠： 按揭貸款：97折;分期付款：96折;一次性付款：95折;

親友一起購(gòu)買(10套以內(nèi))：除享受付款方式的優(yōu)惠之外，額外再享受99連環(huán)折; 大型團(tuán)體購(gòu)買(20套以上)：除享受付款方式的優(yōu)惠之外,，額外再享受97連環(huán)折

六 全程銷售中開發(fā)商所需配合事項(xiàng)

為了讓項(xiàng)目在銷售的全過程中順利的按照即定方案展開工作,，希望開發(fā)商能夠在工作上給予項(xiàng)目銷售部最大的支持和配合，以求盡快盡早實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo),。

時(shí)期

配合事項(xiàng)

完成時(shí)間

預(yù)熱準(zhǔn)備期

四證,、土地使用年限、項(xiàng)目效果圖,、戶型圖,、園林景觀規(guī)劃方案、

交房日期,、交房標(biāo)準(zhǔn),、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費(fèi)用

20xx年10月31日前

認(rèn)購(gòu)期

戶型結(jié)構(gòu)整改建議確定,、正式認(rèn)購(gòu)促銷方案定稿,、

正式認(rèn)購(gòu)執(zhí)行價(jià)格確定、《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》確定

20xx年11月30日前

正式認(rèn)購(gòu)階段

財(cái)務(wù)人員,、保安人員配比,，現(xiàn)場(chǎng)花卉、椅子提供

《商品房定購(gòu)協(xié)議》確定,、元旦促銷方案確定,、強(qiáng)銷期執(zhí)行價(jià)格確定

20xx年12月7日前

強(qiáng)銷期

春節(jié)促銷方案確定、《商品房買賣合同》樣本提供、銀行按揭程序的申辦,、

房監(jiān)所測(cè)繪辦理,、商品房預(yù)售許可證辦理

20xx年3月31日前

持續(xù)期

持續(xù)期促銷策略和執(zhí)行價(jià)格確定

20xx年4月3日前

清盤期

清盤期促銷策略和執(zhí)行價(jià)格確定

20xx年4月30日前

房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷方案 房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容和職責(zé)篇四

活動(dòng)目的:

1、 鑒于目前宏觀調(diào)控政策的影響,，已認(rèn)籌客戶及時(shí)的選房開盤,，將意向客戶轉(zhuǎn)變成購(gòu)房客

戶,，及時(shí)回籠銷售資金是我們目前重要的工作,。

2、 通過本次開盤活動(dòng)盛大宣傳,，為二期后續(xù)銷售吸引一定的人氣

活動(dòng)背景：

認(rèn)籌時(shí)間:3月8日-5月 日 認(rèn)籌數(shù)量:78組

活動(dòng)地點(diǎn)：

鑫隆名居銷售大廳

活動(dòng)時(shí)間：

20xx年5月 日上午9點(diǎn)30分

活動(dòng)形式：

1. 邀請(qǐng)輝縣市政府或區(qū)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)(條件不允許,，可開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)代替)進(jìn)行開盤盛典剪彩儀式。

2. 通過舞臺(tái)表演吸引人氣,，可邀請(qǐng)輝縣市知名演藝樂隊(duì)進(jìn)行表演

3. 邀請(qǐng)輝縣市市老年軍樂隊(duì)或鼓舞隊(duì)表演來助陣,。

4. 邀請(qǐng)已認(rèn)籌客戶現(xiàn)場(chǎng)參與開盤選房活動(dòng)來調(diào)動(dòng)潛在客戶的積極性。

5. 已定房客戶領(lǐng)取獎(jiǎng)品提升客戶對(duì)樓盤的美譽(yù)度

舞臺(tái)布置：

舞臺(tái)尺寸建議10米*7大小,，結(jié)構(gòu)輕鋼為主,，高度30-50厘米之間，調(diào)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)觀眾的互動(dòng)性和參與性,，舞臺(tái)背景以紅色為主,，熱烈奔放，更具視覺沖擊力,，地面鋪設(shè)紅色地毯,，音響及話筒由演繹樂隊(duì)自備。舞臺(tái)表演以歌曲,，舞蹈,，魔術(shù)為主導(dǎo)內(nèi)容，中間穿插項(xiàng)目的介紹,，抽獎(jiǎng),，有獎(jiǎng)問答等環(huán)節(jié)。

軍樂隊(duì)或鑼鼓隊(duì)布置：統(tǒng)一紅色服裝,，樂器自備,，位置根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)安排在舞臺(tái)左右，人數(shù)最少20人以上,，有專人負(fù)責(zé),，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)時(shí)間安排。

門口布置:

1,、 將售樓部?jī)蓚?cè)距售樓部500米范圍內(nèi)插上彩色旗幟來增加喜慶和導(dǎo)視作用,。

2、 售樓部后樓體以及對(duì)面樓體上置20*5米噴繪(內(nèi)容見后)2塊,，內(nèi)容以開盤文字為主,。

3、 售樓部門口安置兩個(gè)金象(寓意吉祥,，美好,，發(fā)財(cái)),，兩金象之間為15米尺寸拱門，上置條幅(內(nèi)容見后) 升空禮炮,，旋風(fēng)彩帶,，如果條件允許在售樓部前安全位置安放，數(shù)量為6或者8個(gè),，在剪彩儀式進(jìn)行時(shí)從聽覺和視覺上達(dá)到更好的效果,。

4、 售樓部外斜拉條幅,，根據(jù)售樓部外觀的布置,，在確定條幅的數(shù)量

5、 盆景：從拱門到售樓部路鋪設(shè)紅色地毯,，兩側(cè)擺放高度為1.5米以上的盆景,，間隔30-50為宜，可采用租賃方式,。

售樓部?jī)?nèi)部包裝：

售樓部?jī)?nèi)部頂部以吊旗和氣球從視覺上來渲染開盤氣氛,，案場(chǎng)設(shè)置開盤流程展架，認(rèn)購(gòu)須知來引導(dǎo)客戶,，案場(chǎng)音響釋放激昂樂曲從聽覺上烘托緊張氛圍,，引起客戶的購(gòu)買沖動(dòng)。布置抽獎(jiǎng)區(qū),，放置抽獎(jiǎng)道具和獎(jiǎng)品激發(fā)參與欲望,。

售樓部?jī)?nèi)具體劃分區(qū)域：

客戶等候區(qū)--客戶選房區(qū)--客戶簽約區(qū)--獎(jiǎng)品區(qū)

1、客戶等候區(qū)準(zhǔn)備充足的座位擺放,，便于客戶休息,，鑒于天氣炎熱每個(gè)座位配備瓶裝水，如中午還有選房客戶應(yīng)提前準(zhǔn)備相應(yīng)食品以體現(xiàn)人性化服務(wù),。在休息區(qū)擺放展架將選房須知和認(rèn)購(gòu)提示等重要信息公示

2,、客戶選房區(qū)應(yīng)跟休息區(qū)隔開，根據(jù)案場(chǎng)可用綠色盆景將沙盤區(qū)域與大廳隔開,，作為選房區(qū)域

3,、客戶簽約區(qū)設(shè)置在財(cái)務(wù)辦公室前區(qū)域，簽約和財(cái)務(wù)收款為一體

4,、獎(jiǎng)品區(qū)設(shè)置在簽約后邊門口處,。

房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷方案 房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容和職責(zé)篇五

標(biāo)題：生命，可以浪費(fèi)在美好的事物上

正文：衡量生命厚度的坐標(biāo)不是時(shí)間，而在于是否體驗(yàn)到更多美好的事物,。當(dāng)然,，這需要美好的心情和環(huán)境，在東潤(rùn)楓景,，你會(huì)擁有這些：她離燕莎城2500米,，時(shí)間和距離意義，在你就是省下盡量多的時(shí)間,，去充分享受生活,。在楓丹白露樹，聽林風(fēng)沙沙,，蟲兒啾啾;閑坐中央廣場(chǎng),，看孩子跟鴿子姍姍學(xué)步;咖啡店一隅,，心情如行云悠悠淡淡;往來的是,，與你一樣對(duì)美和品味的追求不曾妥協(xié)的鄰人……在這，常感覺時(shí)間不夠,，實(shí)在有太多的美好讓人沉醉,。東潤(rùn)楓景，發(fā)現(xiàn)居住的真意,。

東潤(rùn)楓景標(biāo)志說明

標(biāo)志為樓盤之形象識(shí)別物,，它應(yīng)該言簡(jiǎn)意賅傳播出東潤(rùn)楓景的主題意念——的真意。

本組標(biāo)志形似楓葉又象人形,，活潑而唯美,。四個(gè)寫意的元素，有大小,、遠(yuǎn)近對(duì)比,，顯得生動(dòng)有空間感?！癲”組標(biāo)志以空靈的線條更勾勒出東潤(rùn)楓景悠閑,、自由、輕松的生活氛圍;四個(gè)動(dòng)態(tài)“人形”的聚合,，賦予東潤(rùn)楓景以人氣,，喻示她是張揚(yáng)“人本主義”的社區(qū)。 標(biāo)志的英文名意譯為即“楓丹白露”,，一個(gè)很美很格調(diào)的名字,。這是標(biāo)志中另一閃光點(diǎn)，在“高級(jí)灰”們閱讀她,，心弦為之一動(dòng)時(shí),，東潤(rùn)楓景四字已然感性起來。

東潤(rùn)楓景戶外廣告創(chuàng)意說明

樓盤戶外廣告，作用是傳播樓盤整體形象,。東潤(rùn)楓景的傳播定位是：發(fā)現(xiàn)生活的真意——這是純生活的地方,，完全拋離了壓力，藝術(shù)而品位的生活,。

所以,，本創(chuàng)意選取名油畫《大碗島星期天的下午》、《草地上的午餐》和《楓丹白露的早晨》為主畫面,，感性地渲染出一種優(yōu)雅迷人的生活環(huán)境和方式;配合標(biāo)題“這里有生活,，有藝術(shù)，有美,，唯獨(dú)沒有壓力”,，點(diǎn)明小區(qū)是高級(jí)灰(高級(jí)白領(lǐng))式純生活。

我們深信,，以高級(jí)白領(lǐng)的語(yǔ)言(油畫,、優(yōu)雅的設(shè)計(jì)風(fēng)格)和讓人感動(dòng)的生活觀點(diǎn)，可以很好地與目標(biāo)消費(fèi)者溝通,，并得到他們的認(rèn)同和好感,。

報(bào)紙廣告創(chuàng)意說明

(規(guī)劃篇)

引文：有根的穩(wěn)固著 無(wú)根的流浪著

標(biāo)題：東潤(rùn)楓景 發(fā)現(xiàn)居住的真意

正文：東潤(rùn)楓景，位于東四橋與亮馬橋交匯處,，燕莎城東2500米,，一片叫楓丹白露林的地方。她占地26公頃,，西傍朝陽(yáng)公園,，南連228公頃的城市綠化區(qū)，與東四環(huán)路之間是百米寬的綠化帶,。北美格調(diào)的社區(qū),，為加拿大b+h公司的國(guó)際設(shè)計(jì)師嘔心之作。這里有生活,，有藝術(shù),，有美，唯獨(dú)沒有壓力,。

(交通)

引文：生活,，就是要把時(shí)間浪費(fèi)到美好的事物上

標(biāo)題：工作與生活——2500米

正文：東潤(rùn)楓景北距四元橋2公里，西臨東四環(huán),，距首都機(jī)場(chǎng)高速公路僅2公里,，到燕莎城不過15分鐘車程，多路公交車將小區(qū)與城中繁華地輕松相連,。居住在這里,，距離和交通的意義,，就是能省下盡量多的時(shí)間，去享受生活,。隨著東四環(huán)的開通和wto臨近,，東潤(rùn)楓景成為cbd居家投資的魅力之城。

(人文)

引文：東潤(rùn)楓景印象：咖啡,、音樂,、書、畫

標(biāo)題： 這里,，品味與品味為鄰

正文：人選擇住宅,，住宅也選擇人。專為cbd白領(lǐng)而誕生的東潤(rùn)楓景,，以清新的環(huán)境,、閑淡優(yōu)雅的生活氣氛，和現(xiàn)代的氣息,，吸引了許多城中精英來這里定居,。外表和職位不能代表的人文素質(zhì)，在這里時(shí)時(shí)可以感受,。

東潤(rùn)楓景電臺(tái)廣告(30”

腳本一：

悠揚(yáng)的薩克斯曲《歸家》旋律,、咖啡店里輕微的說話聲

(厚實(shí),、低緩的男聲)：我不在家,，就在咖啡館(略停頓)，不在咖啡

(感性,、優(yōu)雅的女聲)：在東潤(rùn)楓景,，咖啡館不是一步一家。不過,，這

(厚實(shí),、低緩的男聲)：燕莎以東2500米的東潤(rùn)楓景，一個(gè)純?nèi)环潘?/p>

(感性,、優(yōu)雅的女聲)：售樓熱線： 64316262 64316363

腳本二

女人憂慮的聲音：兒子現(xiàn)在老愛玩電子游戲,，你也……

(一陣嘈雜的電話鈴聲此起彼伏)

男聲：好的，張總,，我馬上回公司

(足球賽熱烈地喝彩聲和解說員聲音)

激烈地男聲：就這個(gè)價(jià),，讓無(wú)可讓!

(女孩歡快地哼歌)

(大街嘈雜聲)

男聲歉意的：對(duì)不起，有個(gè)客戶要見,，我不能陪你……

(以上部分的不同聲音快速切換)

渾厚男聲：工作就是工作,，生活就是生活。不應(yīng)該混在一起

(舒緩薩克斯風(fēng)《回家》,，男女和小孩笑聲,、鳥蟲吟聲,，流水

嘩嘩聲)

女聲：來東潤(rùn)楓景看看，你將發(fā)現(xiàn)居住的真意

售樓熱線：64316262,、64316363

東潤(rùn)楓景電臺(tái)廣告腳本影視

(喧鬧的街市背景聲,，汽車?yán)嚷暎粋€(gè)接一個(gè)電話鈴聲,、說話

聲交雜在一起,。趙傳的歌曲《蝸牛的家》：“在密密麻麻的高

男甲：別人說cbd白領(lǐng)風(fēng)光，可誰(shuí)知道咱們每天加班沒完沒了,。想住舒服些吧,，cbd的房?jī)r(jià)太貴，住遠(yuǎn)點(diǎn)呢,，交通又麻煩,。哎!自己理想的家在哪呢?

(悠揚(yáng)的小提琴聲起，和著歡快的笑聲)

男乙：可不是,，工作哪能代替生活!聽說,，在cbd商圈燕莎城東2500米，有個(gè)專門為cbd白領(lǐng)建的生活社區(qū)——東潤(rùn)楓景,，它緊挨著朝陽(yáng)公園和城市綠化帶,，均價(jià)每平方米才5000元。怎么樣,，咱也去瞧瞧?

響亮男聲： 發(fā)現(xiàn)居住的真意,，東潤(rùn)楓景。

東潤(rùn)楓景全套文案 (2

樓書文案

(序)

人是萬(wàn)物的尺度,。

——普羅塔哥拉

衡量社區(qū)品質(zhì)的第一元素是適于市民生存的“城市生物尺度”,。立足于“人”的基點(diǎn)，城市生物尺度理解為“城市人性尺度”,。當(dāng)我們回顧,、品味、體驗(yàn),、評(píng)價(jià)居住環(huán)境是否方便,、舒適、宜人,、溫馨?基本標(biāo)準(zhǔn)就是城市人性尺度,。

今天，人們對(duì)城市發(fā)展的控制心余力絀——生活空間的質(zhì)與量趕不上心靈的需求;建筑失去了與人的親密關(guān)系;夸大了商業(yè)價(jià)值的尺度;人在都市叢林里,，得不到應(yīng)有的尊重,。

今天，人人追求功效,，速度也越來越快,。對(duì)工作而言,，這無(wú)可厚非，可生活呢,，莫非也越快越好?走馬看花,，到頭來，可能說不出任何一種花的樣子和香味,。

所以,，我們建造這樣一個(gè)社區(qū)：塑造舒適的生活環(huán)境，人性的建筑,、園林,、陽(yáng)光、空氣和綠地,這里——有生活,、有美,、有藝術(shù)，唯獨(dú)沒有壓力,。

她的名字是——東潤(rùn)楓景

(規(guī)劃篇)

社區(qū)是人創(chuàng)造的,，也是為人所創(chuàng)造的

藍(lán)天、碧水,、綠地是人最基本的生活條件

唯一使都市人還與自然保持聯(lián)系的就是植物了

植物不但能降低溫度,、噪音、消塵,，而且舒緩壓力,，獲得慰藉和靈感

引文：城里工作，郊外生活,，一種曾讓人夢(mèng)寐以求的生活模式,。今天，在北京東四環(huán)路的北部,，這個(gè)夢(mèng)終于可以圓了。

標(biāo)題：在東潤(rùn)楓景,，發(fā)現(xiàn)了居住的真意

正文：如果你喜歡現(xiàn)代生活,，又對(duì)清新空氣、陽(yáng)光,、泥土還有深深地眷念,，那你真該來東潤(rùn)楓景走走。

離燕莎城2500米,，東四橋與亮馬橋交匯處,，有一片被生態(tài)學(xué)家稱之為“都市林蔭”(urban shadow)的地方，那就是東潤(rùn)楓景,。她占地約26公頃,，對(duì)居住的真意有獨(dú)特理解——生活就是純粹的,，當(dāng)然要與工作完全剝離。由加拿大b+h公司規(guī)劃設(shè)計(jì)的社區(qū)里,，在張揚(yáng)現(xiàn)代風(fēng)格同時(shí),，還流露著閑淡的北美情調(diào)。

東潤(rùn)楓景——新經(jīng)濟(jì)和反璞歸真新生活的平衡點(diǎn),。她屬于廣義東部中央商務(wù)區(qū)(cbd)和燕莎商圈,，地利得天獨(dú)厚;又依傍“城市綠肺”朝陽(yáng)公園，南連城市綠化區(qū),，西與東四環(huán)隔著100多米的綠化帶;另一位芳鄰是北京最大的十八洞高爾夫球場(chǎng),。漫步社區(qū)的現(xiàn)代建筑和園林，滿眼蔥翠,，清甜的氣息隨風(fēng)沁入心脾,，廣場(chǎng)上，白鴿點(diǎn)頭踱步,，歌聲悠揚(yáng)處有咖啡香來,。這一切，離工作剛剛2.5公里!

(交通和物業(yè)價(jià)值)

有根的穩(wěn)固著 無(wú)根的流浪著

東四環(huán)路將是cbd未來最重要的軸線

地段,，物業(yè)價(jià)值永恒的試金石

交通的尺度,，是工作和生活是否可以兼顧

對(duì)時(shí)間的態(tài)度，說到底是生活的態(tài)度

引文：也許,，沒有不堵車的大城市,，但卻有不堵車的城區(qū)。這里的生活也因此多了份悠閑,。 標(biāo)題：15分鐘,，工作和生活的距離

正文：對(duì)居住而言，最理想的是省下盡量多的時(shí)間,，用在生活的享受上——東潤(rùn)楓景是這樣認(rèn)識(shí)距離和交通的意義,。

東潤(rùn)楓景北離四元橋2公里，西臨東四環(huán),。距首都機(jī)場(chǎng)高速路及燕莎城均2公里,，是市區(qū)里距首都機(jī)場(chǎng)最近、最方便的社區(qū),。402,、710、401,、405,、408等多路公交車，將東潤(rùn)楓景和中央商務(wù)區(qū)(cbd)輕松相連,，十來分鐘車程,，連接著兩個(gè)不同世界,，一邊是工作與效率，一邊是與人居相依的悠閑生活,。隨著今年“十一”,，東四環(huán)路的正式開通，東潤(rùn)楓景將成為擁有清幽與現(xiàn)代生活的居住典范,。

wto,，讓cbd散發(fā)出鉆石般的魅力。這對(duì)近水樓臺(tái)的東潤(rùn)楓景來說,，其升值的潛力是不言而喻,。可最令人心動(dòng)的是,，可以從容地將時(shí)間浪費(fèi)到美好的事物上,。

(園林綠化)

陽(yáng)光、空氣,、綠地是人居住的基本需求

自然生機(jī)也是愉悅感的重要來源

由純速度,，速度本身而得到的快感，并非快樂或樂趣,，前者的目的是速度上的高潮,，愈快愈好，而后者卻可以“慢慢”體會(huì)

引文：剛剛進(jìn)入東潤(rùn)楓景,，節(jié)奏忽然慢了下來,，不一樣的感覺油然而生。那是一種追尋已久的生活情調(diào),，讓人一下子就喜歡上了,。

標(biāo)題：那樹那草那園那家 一例b+h的北美閑淡

正文：下了班，不過十來分鐘,，車子已穿行在東潤(rùn)楓景和東四環(huán)路的百米綠化帶里,。一陣林風(fēng)過來，不由深深一吸,，和著泥土,、樹葉味的氣息，便沁入了心脾,。

進(jìn)了小區(qū)，眼前豁然開朗,，沒過多修飾的植物抖擻著綠意,。在這綠化率有30.8%的小區(qū)，青蔥與視線相依相伴,。綠油油的草地上,，鴿子停在老人肩上咕咕著,。孩子們?cè)谥醒霃V場(chǎng)，跑著,，笑著,。清風(fēng)拂過池水，泛起了漣漪,。步移景換,，

走到哪兒，都有不同的綠色景致,。巧手匠心的園藝師,，把一草一木與建筑的開敞圍合結(jié)合起來，讓這現(xiàn)代園林應(yīng)了“天人合一”的美學(xué)原則,。即便季節(jié)變換,，園中常綠植物依然清秀可人，暗香盈袖,。你不由地想停住腳步,，慢慢地享受。一切,，是如此閑淡,、從容，仿佛身在北美一隅,。云杉樹下,，長(zhǎng)木椅上，和鄰居有句沒句地聊天兒,，不設(shè)防的交流,，如水的情，淡了,，卻純了,。

(社區(qū)人文特點(diǎn))

人心理上的想像、感情活動(dòng)的愉悅,，更常常凌架于實(shí)質(zhì)感官功能上,。

人喜歡欣賞人，人的視覺或經(jīng)驗(yàn),，常選擇性地對(duì)人文這一動(dòng)態(tài)景觀留下深刻的印象,，一個(gè)能提供豐富文化、休閑活動(dòng)的社區(qū),，便容易使居民產(chǎn)生認(rèn)同和歸屬感,。

居民和文化相互作用出社區(qū)的性格

東潤(rùn)楓景印象：咖啡、音樂、畫,、書

引文：你選擇住宅,，住宅也在選擇你。優(yōu)雅的社區(qū)氛圍,，就是在這相互選擇中逐漸形成,。 標(biāo)題：在東潤(rùn)楓景 品味與品味為鄰

正文：人以類聚，樸素的真理,。如果人們可以自由選擇,，同類型的人就會(huì)逐漸住到一起。東潤(rùn)楓景,，就是為這城市的精英們而建,。不工作時(shí)，無(wú)論晴雨,，社區(qū)咖啡館都是一個(gè)消磨時(shí)光的好去處,，喝一下午咖啡，聊天,，看書,，或者只是喝咖啡。在這里,，不是一步一個(gè)咖啡館,，

可東潤(rùn)楓景卻有咖啡般的生活節(jié)奏和氛圍。一如我們的生活方式：白天西服,、領(lǐng)帶,，并不妨礙晚上一身休閑泡小區(qū)酒吧。生活就是生活!

假日,，去社區(qū)的生活沙龍,，看看畫展，聽聽滋潤(rùn)心魂的旋律,，無(wú)論雅尼,，還是羅大佑。風(fēng)淡云清的日子,，相約三五同好的鄰人,，背上行囊，野營(yíng)攀巖去,。

外表和職位不能代表的人文素質(zhì),，在這里時(shí)時(shí)可以感受得到。

(建筑室內(nèi)環(huán)境)

愛好節(jié)奏和諧之美的形式,，是人生來就有的傾向,。

——亞里斯多德

有韻律感的建筑立面就象一首音樂

空間元素間的連續(xù)和秩序是律動(dòng)感的來源

對(duì)一個(gè)家而言,，沒有什么正確的地點(diǎn),，只要能發(fā)現(xiàn)生活的迷人之處,，便是一個(gè)滿意的家 引文：建立一個(gè)家的態(tài)度有兩種，一是將自然拒諸門外,，另一種是與自然共處一室,，讓空間保留一份樸素的優(yōu)雅。

標(biāo)題：家 因舒適而 美麗

(配外立面的圖)許多人第一次見到東潤(rùn)楓景建筑時(shí),，會(huì)有兩個(gè)詞從心里涌出：現(xiàn)代,、簡(jiǎn)約。加拿大b+h設(shè)計(jì)公司,，讓東潤(rùn)楓景的房子帶著道地北美情調(diào),。林木幽處，綠白相間的現(xiàn)代建筑群,，沒有繁復(fù)的修飾,，色彩、線條,、外立面簡(jiǎn)約,、清新，如出水芙蓉,。

(配有陽(yáng)光的家居圖)冬日的陽(yáng)光從窗外溜進(jìn)來,，一種暖洋洋的情緒在屋子里悄悄滋生?？紤]到陽(yáng)光對(duì)心情和健康的微妙影響,，東潤(rùn)楓景的建筑戶戶朝南，樓宇進(jìn)深控制在15米以內(nèi),，而且依據(jù)日照輪廓原理,，規(guī)劃塔式建筑1∶1.2的間距，板式1∶1.6,，保證了日照時(shí)間,。

配戶型圖

(配圖)恬靜，是都市人對(duì)家的一份希望,。東潤(rùn)楓景在盡量減少每一單元的住戶,，帶電梯的小高層，一梯2-3戶,。這樣,，寧?kù)o就成了居家生活的環(huán)境。

(配客廳的圖)一家人活動(dòng),，多數(shù)時(shí)間是在客廳,，這也是居室的“動(dòng)區(qū)”。東潤(rùn)楓景讓客廳有寬綽的空間和充足采光?？蛷d面積一般在38—50平方米,，窗戶低而寬大，讓自然光和清新空氣在屋子里自由穿行,，還能看見更多的藍(lán)天云和園中景色,，想來心情也變得快樂。

(配臥室圖)臥室,，首先要舒適,，同時(shí)私密性要好。東潤(rùn)楓景,，考量了不同人對(duì)空間大小的舒適感受標(biāo)準(zhǔn),，而設(shè)計(jì)主臥室面積在17—27平方米，小臥室面積約10—13平方米;臥室都是南北朝向,，通風(fēng)采光好,，還保持人體磁場(chǎng)和自然磁場(chǎng)的和諧;而且戶型設(shè)計(jì)時(shí)利用走廊和不同房間的位置安排，把臥室和公共區(qū)隔離,，巧妙保有了生活的私密性,。

(生活配套)

人的生活、自然,、社會(huì),、物理等需求，是任何社區(qū)設(shè)計(jì)者不可忽略的要領(lǐng)

散步的樂趣在于,，充滿有趣的人,、事、物

運(yùn)動(dòng)經(jīng)驗(yàn)可產(chǎn)生動(dòng)態(tài)的張力;靜止的構(gòu)成亦具張力

公共設(shè)施的水準(zhǔn),，反映出該社區(qū)的居住水準(zhǔn)

一個(gè)社區(qū)要求實(shí)用功能和精神享受相平衡

當(dāng)科技越來越昌明和感性時(shí),，人就笑了

引文：簡(jiǎn)單生活，將生活和現(xiàn)實(shí)價(jià)值相結(jié)合,，將有限的時(shí)間和精力浪費(fèi)到美好的事物上,。 標(biāo)題：速度帶來快感(jaissance)，“慢”的生活才最快樂(plaisir)

正文：

(配3-4幅圖)在喧囂和塵土的都市大街,，散步失去了樂趣;在東潤(rùn)楓景,，你能找回久違的散步的快樂。東潤(rùn)楓景,，引入風(fēng)行北美的“5分鐘步行法”——倡導(dǎo)區(qū)內(nèi)步行的風(fēng)尚,，近距離布置社區(qū)商店、保健中心,、幼兒園,、園林,、咖啡屋等生活設(shè)施，和你家的步行距離不超過5分鐘,。小區(qū)林蔭道,，一家人散著步，清風(fēng)送來淡淡的芬芳,，陽(yáng)臺(tái)上的熟人,，點(diǎn)頭打招呼，聊幾句,，仿佛又回到從前的大院兒。

(配球場(chǎng),、泳池圖)閑了,，尋著風(fēng)的腳步，來到溫馨會(huì)所,，縱身碧波,，讓肌膚和池水相親;球場(chǎng)揮拍，心情隨汗滴飛揚(yáng),，還一個(gè)快樂著的真你!

(配圖)冬日,，安坐家中，獨(dú)立式中央家庭采暖空調(diào),，和24小時(shí)熱水系統(tǒng),，讓滿室暖意融融。打開電視,，除了50多套國(guó)內(nèi)節(jié)目,，還有衛(wèi)星電視系統(tǒng)接收的國(guó)際節(jié)目。

(配圖)在東潤(rùn)楓景,，可心的不單是黃泥,、青石、陽(yáng)光和優(yōu)雅,，還有那些讓生活優(yōu)游的科技元素——智能化設(shè)施：社區(qū)安全保衛(wèi)由門禁,、周邊監(jiān)控報(bào)警、電子尋更三大系統(tǒng)組成,，全方位數(shù)位保安體系,，讓你安之若素。住戶安全,。想買點(diǎn)什么,，看場(chǎng)電影，預(yù)定球場(chǎng)……有100mhz寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng),，你只需鼠標(biāo)輕輕一點(diǎn),，即如你所愿,。

(發(fā)展商)

人類所有偉大的文化，都是由居住產(chǎn)生的,。

——史賓格勒

人們常說：“這個(gè)人很懂得生活,。”這“懂得”,，其實(shí)就是一種藝術(shù),，要沉潛其中，自在關(guān)照,，不但得有深厚的文化背景,，而且要有一個(gè)關(guān)注生命、熱愛生活的心靈,。傳統(tǒng)文化向來重視自然的和諧共存,，然而，在過度追求物質(zhì)文明的過程里,，我們不自覺的拋離了這寶貴的文化精髓,。如果說生活是息息相關(guān)的話，那么,，人與大自然的合而為一,，或許是我們邁向美好生活的唯一方向。

引文：成熟,，是閱歷的雕琢,。洞悉人和世界，是悠悠歲月的鍛造,。感動(dòng)心靈,，是熱愛生活的回報(bào)。對(duì)一個(gè)建房子的人來說,，這三者不可或缺,。

標(biāo)題：風(fēng)雨十六年 廣廈千萬(wàn)間

正文：北京天鴻集團(tuán)成立于1983年，一個(gè)中國(guó)心時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與演變歷程的見證者,。十六年來,，天鴻集團(tuán)共投資120億元，開發(fā)建設(shè)各類房屋800多萬(wàn)平方米,，總資產(chǎn)超過百億元,，共有80多家國(guó)內(nèi)外全資、控股及參股企業(yè),，而且在國(guó)內(nèi)和美國(guó),、澳洲、港澳等地?fù)碛卸鄠€(gè)成功項(xiàng)目,，積累了豐厚的專業(yè)經(jīng)驗(yàn),，在業(yè)內(nèi)外有極高聲譽(yù),。

天鴻旗下的寶潤(rùn)、寶匯,、寶泰,、寶瑞等房地產(chǎn)開發(fā)公司，多年來在北京成功開發(fā)了回龍觀文化居住區(qū),、蓮花小區(qū),、恩濟(jì)小區(qū)、曙光花園等項(xiàng)目,。

在新世紀(jì)伊始,，天鴻集團(tuán)憑藉多年經(jīng)驗(yàn)、卓爾的實(shí)力,，以及對(duì)居住真意的深切認(rèn)識(shí),，洞察時(shí)代先機(jī)，在“騰飛”的北京cbd和燕莎商圈上,，開發(fā)建設(shè)大型現(xiàn)代休閑生活社區(qū)——東潤(rùn)楓景——一個(gè)純粹生活意義的家。

熱愛生活的東潤(rùn)人,，努力建造讓熱愛生活的人們感動(dòng)的家,。

東潤(rùn)楓景全套文案 (3

展板文案

標(biāo)題： 你還記得今天是一個(gè)節(jié)日嗎?

正文： 可能許多人的確不記得今天是一個(gè)節(jié)日——教師節(jié)。當(dāng)然,，也就忘了向那些自己記得和不記得名字,、音容笑貌的老師說一聲：謝謝。今天,，我們懂得道理,，有學(xué)識(shí)，甚而成為

城市精英,，或許有些人和事真的不該忘了,。這里，讓我們向所有從事教育工作的人,，致以深深敬意——因?yàn)?，我們尊重知識(shí)，更尊重傳播知識(shí)的人。東潤(rùn)楓景，和所有以知識(shí)文化為榮的人一起,，努力建造一個(gè)還原生活本來面貌的家,。

標(biāo)題：這里的生活氣息，屬于自己

正文：有沒想過,，在什么地方自己最自在無(wú)拘?是的，在屬于自己的生活氛圍里。它,，不一定是你見得最多的,，也并非要形而下的占有;而是一種你內(nèi)心認(rèn)同、渴望的生活環(huán)境,、氛圍和人,。東潤(rùn)楓景，那一片楓丹白露林,，北美式園林建筑,，親切和諧的社區(qū)氛圍，從容,、優(yōu)雅的生活調(diào)子,，吸引著許多京城精英擇此為家。這一切,，如此熟悉而親切,，讓每個(gè)懂得生活與格調(diào)的人，感覺到輕松自在,。因?yàn)?，這生活氣息是屬于自己的。東潤(rùn)楓景,，發(fā)現(xiàn)生活的真意,。 標(biāo) 題：這里，“慢”是生活的調(diào)子

正 文：人在喧囂都市,，總想時(shí)間快些——實(shí)在沒多少值得流連;對(duì)工作,，你更講高效率。不過生活呢,，就該“慢”起來,，才有從容的心情，去細(xì)細(xì)享受美好,。在東潤(rùn)楓景,，我們落足心力建設(shè)純?nèi)坏纳瞽h(huán)境——北美式建筑園林，中央廣場(chǎng),，咖啡館,，酒吧，私立名校,，甚至地板供熱每個(gè)細(xì)節(jié),。沒想到，這里的生活節(jié)奏因此與別處有些不一樣,。一進(jìn)東潤(rùn)楓景,，心情舒漫起來，腳步也不由慢了，這兒有太多美好的情趣,，讓人沉醉,。不管是楓丹白露林，還是陽(yáng)光里喝咖啡的人…東潤(rùn)楓景,，發(fā)現(xiàn)生活的真意,。

標(biāo)題：發(fā)現(xiàn)居住的真意

正文：選擇一個(gè)社區(qū)，就是認(rèn)同一種生活方式,。在北京,，燕莎商城東邊2500米，有一片遠(yuǎn)離工作壓力,、純?nèi)环潘尚蓍e的北美式生活社區(qū)——東潤(rùn)楓景,。在這里，居住意義被詮釋為：工作就是工作,，生活就是生活,。所以，這個(gè)社區(qū)彌漫著加拿大式閑淡寫意的氛圍,，和優(yōu)雅氣質(zhì),，吸引著許多城市精英擇此而居。東潤(rùn)楓景,，發(fā)現(xiàn)生活的真意,。

展板

音樂圖：生命，可以浪費(fèi)在美好的事物上

咖啡圖：我不在家,，就在咖啡館，不在咖啡館,，就在去咖啡館的路上

油畫圖：這里,，有藝術(shù)、有美,、有生活,，獨(dú)獨(dú)沒有壓力

書籍圖：優(yōu)雅和優(yōu)雅為伍

老人畫畫圖：筆可以勾勒風(fēng)景，色彩生活只可用心感受

吸氧圖：讓人沉醉的,，是清風(fēng)與芬芳,，還有這自在的舒展

父子圖：稚子一聲笑，便勝卻人間無(wú)數(shù)

男女圖：多年以后,，我們憶起這段日子,，會(huì)感激地說：我真正生活過了

戲水圖：陽(yáng)光里嬉戲，青草地上成長(zhǎng),，生命快樂就好

展板

音樂圖：生命,，可以浪費(fèi)在美好的事物上

咖啡圖：我不在家，就在咖啡館,，不在咖啡館,，就在去咖啡館的路上

油畫圖：這里,，有藝術(shù)、有美,、有生活,，獨(dú)獨(dú)沒有壓力

書籍圖：優(yōu)雅和優(yōu)雅為伍

老人畫畫圖：筆可以勾勒風(fēng)景，色彩生活只可用心感受

吸氧圖：讓人沉醉的,，是清風(fēng)與芬芳,，還有這自在的舒展

父子圖：稚子一聲笑，便勝卻人間無(wú)數(shù)

男女圖：多年以后,，我們憶起這段日子,，會(huì)感激地說：我真正生活過了

戲水圖：陽(yáng)光里嬉戲，青草地上成長(zhǎng),，生命快樂就好

標(biāo)題：星夜,，一陣?yán)世蕰晜鱽恚环N久違的感動(dòng)從心底悄悄升起

正文：在屬于自己的生活氛圍里,，你是否感覺最自在無(wú)拘?它,，不一定是見得最多的，也并非要形而下的占有;而是一種你內(nèi)心認(rèn)同,、渴望的生活氛圍,、環(huán)境和人。東潤(rùn)楓景,，那一片楓丹白露林,，北美式園林建筑，親切和諧的社區(qū)氛圍,，優(yōu)雅的生活情趣……一切如此熟悉而親切,，讓每個(gè)懂得生活與格調(diào)的人，感覺到輕松自在,。因?yàn)?，這生活氣息是屬于自己的。東潤(rùn)楓景,，發(fā)現(xiàn)居住的真意,。

標(biāo) 題：東潤(rùn)楓景的日子，如歌的行板

正 文：衡量生命的厚度,，需要一種美好的心情和環(huán)境,。東潤(rùn)楓景，離燕莎中心2500米,，交通在這里的意義,，就是讓你省下盡量多的時(shí)間，去盡情享受生活。在楓丹白露樹,，聽林風(fēng)沙沙,，蟲兒啾啾;閑坐中央廣場(chǎng)，看孩子跟鴿子姍姍學(xué)步;咖啡店一隅,，聽老歌流轉(zhuǎn);往來的是,，與你一樣對(duì)美和品味追求不愿妥協(xié)的鄰人……在這兒，常感覺時(shí)間不夠,，實(shí)在有太多的美好讓人沉醉,。東潤(rùn)楓景，發(fā)現(xiàn)居住的真意,。

房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷方案 房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容和職責(zé)篇六

通過對(duì)潤(rùn)業(yè)苑項(xiàng)目的初步分析,，我們感到這將是一個(gè)可塑性非常強(qiáng)的項(xiàng)目，通過專業(yè)的營(yíng)銷和策劃操作,，它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實(shí)力和形象,，更應(yīng)在小高層市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟。

我司經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)研,，根據(jù)市場(chǎng)所反映出來的背景,，結(jié)合自身所積累的經(jīng)驗(yàn)，提出切合市場(chǎng)銷售的建議供貴司參考,。

如能有幸成為貴司的合作伙伴,，屆時(shí)將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營(yíng)銷策劃報(bào)告，以饗貴司慧眼,。

眾成偉業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷管理有限公司

目錄

一,、市場(chǎng)背景

二、項(xiàng)目分析

三,、項(xiàng)目定位

四,、客源定位

五、產(chǎn)品建議

六,、推案策略

七、廣告策略

八,、銷售執(zhí)行

九,、公司簡(jiǎn)介

十、合作模式

一,、市場(chǎng)背景

濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范,，整體處于上升態(tài)勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過程中,，我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段,，每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素的特征，簡(jiǎn)析如下：

(一)九九年之前，被動(dòng)銷售的暴利階段：

客源特征：以高收入者為主,，追求身份與地位的顯示,，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，客戶購(gòu)買存在一定盲目性,。

開發(fā)商特征：政府對(duì)開發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán),，開發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重,，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性,，主觀開發(fā)，追求暴利,，無(wú)品牌意識(shí),，對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。

項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一(多層為主),，缺乏特色,，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊),。

銷售特征：無(wú)整體營(yíng)銷思路,，盲目追求高利，定價(jià)偏高,，且無(wú)有效的表現(xiàn)及宣傳手法,，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。

(二)_年以后,，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段

客源特征：客源層次廣泛,，需求多樣化，在樓盤選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力,。

開發(fā)商特征：迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力,，開發(fā)商主動(dòng)尋求新的開發(fā)理念，對(duì)營(yíng)銷策劃理念逐漸接受,，同時(shí)專業(yè)銷售人才帶來的先進(jìn)理念也影響了開發(fā)商的思想,，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏,。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng),，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景,，進(jìn)而紛紛搶占濟(jì)南市常同時(shí)由于政府對(duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理,，地價(jià)開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段,，利潤(rùn)趨于合理,，此時(shí)一部分資金實(shí)力弱,、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn),。

項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化,，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)認(rèn)可,，高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額,。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理,，特色鮮明,，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。

銷售特色：價(jià)格趨于合理,，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì),，營(yíng)銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受，人員日趨專業(yè)化,，宣傳手段不斷翻新,。

在上述市場(chǎng)背景下，客戶,、市場(chǎng)及開發(fā)商幾個(gè)方面都發(fā)生了較大變化：

1,、客戶需求的變化

?能承受價(jià)格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求,、工程質(zhì)量,，向追求舒適性、安全性,、私密性方向轉(zhuǎn)變,。

?對(duì)于能承受2500-4000元/m2價(jià)格的客戶，在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上,，更加注重樓盤的個(gè)性,、內(nèi)涵及升值潛力，對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格,。

?能承受4000元/m2以上的客戶,，相對(duì)前兩種客戶來說已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時(shí),，最注重的是享受,，追求一種理念和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)開發(fā)商的資質(zhì),、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重,。

2,、市場(chǎng)環(huán)境的變化：

地理環(huán)境：逐步打破了地域限制,，市場(chǎng)全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌,，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段,。

產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力,，小高層發(fā)展較快,，并逐漸為市場(chǎng)所接受。

其中：

小高層發(fā)展分三個(gè)階段：

(1)以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景x四季花園為標(biāo)志,，小高層做為新的開發(fā)理念進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng),，并引入了南方先進(jìn)的營(yíng)銷模式并進(jìn)行包裝策劃，注重了前期宣傳,，引起巨大沖擊,，前期銷售達(dá)到良好的效果。

(2)以金泰花園,、洪西花園,、大明翠庭、金冠花園等點(diǎn)式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志,，小高層市場(chǎng)進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng)階段,，此時(shí)開發(fā)商追求高容積率、高利潤(rùn)率,，導(dǎo)致小高層價(jià)位偏高,，并且點(diǎn)式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點(diǎn)式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢(shì)態(tài),。

(3)市場(chǎng)以客源的選擇為導(dǎo)向,，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)?；?、品牌化的特征，此時(shí)的代表樓盤為歷東花園,、匯苑家園,。

3、開發(fā)商的變化趨勢(shì)

?開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化,、人性化,、特色化、理念化方向轉(zhuǎn)變,，并逐步建立了品牌觀念,，具備了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。

?營(yíng)銷方面：競(jìng)爭(zhēng)的激烈?guī)?dòng)了銷售手段的不斷翻新,，由炒綠化,、炒智能化,、炒生態(tài)化、炒付款方式,，到今天的炒理念,、規(guī)模、品牌,，并且營(yíng)銷已越來越成為一種全程性策劃行為,，必須注重前期準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合,，了解客戶心態(tài),。

二、項(xiàng)目分析

1,、基本情況：

本案位于濟(jì)南市解放路東首,，西臨濟(jì)南市的cid(科技商務(wù)中心區(qū))山大路，這是市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目,，它的興起必定會(huì)輻射到周邊,，從而拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū),，眾多知名國(guó)際國(guó)內(nèi)大公司投資于此,，本案正處于這兩個(gè)發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便,，地段的升值潛力巨大,。

2、區(qū)域消費(fèi)能力分析：

經(jīng)濟(jì)水平：

整體消費(fèi)群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層,，社會(huì)層次也以機(jī)關(guān)工作人員為主,。

隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地,。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體和范圍,，成為跨區(qū)域消費(fèi)的一塊熱土。

3,、客源定位：

由于本案屬中高檔樓盤,，受價(jià)格限制，客源面相對(duì)狹窄,，根據(jù)客源所處的區(qū)域,、社會(huì)地位、購(gòu)房意圖,、購(gòu)房時(shí)間等差別作如下分析：

此類客源為本案客源之基礎(chǔ),，且為先期客源之主力，我司認(rèn)為主要有以下類型：

私營(yíng)業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定,，有廣泛的社交關(guān)系,，并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活,，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷,，大多為二次置業(yè),。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。

政府官員：此類人士具有較高的社會(huì)地位,、穩(wěn)定的收入,，大多已有單位分配的住宅，但希望一個(gè)更為私密,、高檔的生活空間,。此類人群對(duì)檔次、安全,、私密及小區(qū)規(guī)劃,、配套有較高要求。

高級(jí)白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷,、高收入的特點(diǎn),，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價(jià)值,。這部分客源對(duì)社區(qū)檔次,、配套、知名度等較為關(guān)心,。

年青成功人士：此部分人有著靈活的思考,、較高的收入，社會(huì)地位起點(diǎn)高,，追求現(xiàn)代的上流生活,。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限,。

小結(jié)：本地客源大多為二次或三次置業(yè),，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求

房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷方案 房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容和職責(zé)篇七

時(shí)間：20_-4-05——4-08

地點(diǎn)：1、海鹽新天地廣場(chǎng)

2,、現(xiàn)場(chǎng)售樓處

活動(dòng)目的：

聚集開盤人氣,，重拳出擊，在最短的宣傳期間內(nèi),，刺激大眾,，創(chuàng)造最佳口碑和打響海鹽首盤小高層高檔住宅小區(qū)的品牌。

活動(dòng)方式：現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào),、活動(dòng)助興,、抽獎(jiǎng)酬賓

活動(dòng)安排：

一,、前期廣告宣傳

3.30-4.05著重以信息發(fā)布為主宣傳，主要是搖號(hào)參加辦法,、地點(diǎn),、時(shí)間等信息告知。發(fā)布途徑為報(bào)紙,、燈箱,、跨街橫幅。

宣傳主題：未來城都市居住典范,，海鹽首期豪華高品位住宅樓銷售在即,。

引領(lǐng)都市時(shí)尚，坐居金仕海岸,。

金仕海岸4月5號(hào)日真情放送,，豪華住宅乍現(xiàn)海鹽。

因?yàn)檎湎?，所以珍貴,。

金仕開盤有好禮，驚喜大獎(jiǎng)等你拿,。

二,、搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)布置

1、搖號(hào)方式：現(xiàn)場(chǎng)公開,，即選即定,。具體搖號(hào)登記處暫定2處。

(確定小高層購(gòu)買資格,，建議搖號(hào)總數(shù)比實(shí)際戶數(shù)多30%)

2,、地點(diǎn)選定：海鹽新天地廣場(chǎng)

(a、需要一定活動(dòng)場(chǎng)地b,、場(chǎng)地方有舉辦活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)c,、有聚集人氣的先例)

3、軟環(huán)境布置：

高空氣球4個(gè);大型氣拱門1個(gè);30平方左右舞臺(tái)1個(gè);

樓盤效果展示牌1套;廣告宣傳易拉寶4個(gè);宣傳折頁(yè)1000份

周遍跨街橫幅,、燈箱20 套

4,、 員工統(tǒng)一著裝

三、活動(dòng)進(jìn)程(4月5日)

1,、下午14：00正式開始(13：50——14：00禮炮,、獎(jiǎng)品展示)

2、14：00——14：30

主持人5分鐘,、領(lǐng)導(dǎo)5分鐘,、佳賓2人共10分鐘、活動(dòng)解說8分鐘、公證人講話2分鐘,。

3,、搖號(hào)開始(14：30——15：00)同時(shí)登記匯總

4、搖號(hào)抽獎(jiǎng)(15：00——16：00)

獎(jiǎng)品分1,、2,、3等獎(jiǎng)和紀(jì)念獎(jiǎng)(100份)

5,、現(xiàn)場(chǎng)答謝演出,、小娛樂活動(dòng)(16：00——17：00)工作人員休息

6、公布搖號(hào)和抽獎(jiǎng)結(jié)果(17：10——17：30)

7,、獲獎(jiǎng)群眾領(lǐng)獎(jiǎng)(17：30——17：50)

四,、搖號(hào)辦法

1、一期總銷售戶

數(shù)為140套,，暫定搖號(hào)總?cè)藬?shù)與實(shí)際銷售戶數(shù)為5：1,，參加群眾不定。

2,、搖號(hào)采取實(shí)名登記制,，不得替代或多搖，每套戶型最多登記人數(shù)為5人,。

3,、凡登記在冊(cè)的準(zhǔn)購(gòu)房者，登記同時(shí)需交納1000元保證金,，搖號(hào)當(dāng)天如登記人中號(hào)并獲得購(gòu)房資格,，該保證金則納入房款，如不成功則在原款反還的基礎(chǔ)上增加200元作為答謝費(fèi)用,。

4,、搖號(hào)登記時(shí)間自20_.4.05——4.10，為期5天,。

5,、登記地點(diǎn)：秦山房地產(chǎn)公司售樓處

6、搖號(hào)工具使用公開搖獎(jiǎng)設(shè)備進(jìn)行搖號(hào)決定,。(中號(hào)比例為5：1)

7,、關(guān)于沒有中號(hào)群眾的解決辦法。均以紀(jì)念品贈(zèng)送,。并登入二期開盤購(gòu)房檔案,。

五、 工作人員分工

秦山房產(chǎn)公司職員做禮儀,、保安等維護(hù)性工作;九洲廣告做活動(dòng)監(jiān)測(cè)和媒體聯(lián)絡(luò)工作,。

六、媒體發(fā)布

邀請(qǐng)當(dāng)?shù)刂鞔竺襟w具體：海鹽電視臺(tái)、杭州交通之聲廣播臺(tái),、中郵專遞,、錢江晚報(bào)、搜狐網(wǎng)絡(luò)等記者參加活動(dòng),，并給予現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道,。

七、經(jīng)費(fèi)預(yù)算

1,、 環(huán)境布置

高空氣球4個(gè) 400元/4個(gè)

大型氣拱門1個(gè) 500元

30平方左右舞臺(tái)1個(gè) 1000元

樓盤效果展示牌1套 1200元/10張

廣告宣傳易拉寶4個(gè) 600元/4個(gè)

宣傳折頁(yè)3000份 7500元

周遍跨街橫幅,、燈箱20 套

2、場(chǎng)地租賃 20_元

3,、公證人邀請(qǐng)費(fèi) 1000元

4,、媒體邀請(qǐng)費(fèi) 20_元

5、設(shè)備租賃費(fèi) 5000元

6,、管理費(fèi) 1000元

7,、主持人 1000元

8、演員演出費(fèi) 5000元

9,、現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急費(fèi) 20_元

總價(jià)30000元

房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷方案 房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容和職責(zé)篇八

一,、活動(dòng)目的

通過家宴活動(dòng)，增強(qiáng)客戶經(jīng)理與業(yè)主,、準(zhǔn)客戶的關(guān)系,，增強(qiáng)口碑影響力，提高老帶新成交率,。

二,、活動(dòng)時(shí)間

(1)日期

11月15日—11月17日(3天) (2)時(shí)間段

18:00——19:30晚餐時(shí)間

三、活動(dòng)地點(diǎn)

公司合作酒店(要求:高端大氣上檔次),，如,，生態(tài)園。

四,、邀約對(duì)象

業(yè)主及b類以上客戶+優(yōu)質(zhì)客戶(總房款較高者/職業(yè),、社會(huì)地位較高者) 數(shù)量控制在90人左右。

五,、活動(dòng)內(nèi)容

(1)客戶經(jīng)理統(tǒng)計(jì)自己準(zhǔn)備邀約的客戶數(shù)量以及到訪量 (2)客戶經(jīng)理陪同自己的客戶在活動(dòng)指定酒店就餐

(3)客戶經(jīng)理在與客戶就餐的同時(shí),，向客戶講解項(xiàng)目客帶客政策，講解項(xiàng)目進(jìn)展,、工程進(jìn)度等,，并且了解客戶對(duì)項(xiàng)目的看法和認(rèn)識(shí)，做好登記,，總結(jié),，第二天整理成文稿提供給營(yíng)銷部。

六:活動(dòng)流程安排

(1)客戶經(jīng)理日程安排

(2)活動(dòng)當(dāng)日流程安排

17:30---18:00

17:40---18:00

18:00---19:30

客戶經(jīng)理審核人數(shù) 正式開宴

19:30---

宴席結(jié)束客戶自行回家

備注：開宴時(shí)間根據(jù)客戶到場(chǎng)情況靈活把控

七、人員分工

(1)客戶經(jīng)理

? 準(zhǔn)備工作

截止到11月12號(hào),，電話邀約客戶完畢,，確定應(yīng)宴客戶數(shù)量、名單,，建立客戶檔案,，交至營(yíng)銷部。

(備注:電話邀約說辭參見附件1) ? 活動(dòng)當(dāng)天工作

客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)到訪客戶的審核,，確保應(yīng)邀客戶準(zhǔn)時(shí),、全部到位，并按照活動(dòng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)組織客戶準(zhǔn)時(shí)到酒店入座,，與客戶就餐,，向客戶講解客帶客政策、了解客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí),，

并組織安排客戶安全回家,。

(備注:家宴時(shí)，客戶經(jīng)理要點(diǎn)說辭參見附件2) ? 后續(xù)工作

以書面形式整理客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí),，并錄入重要的客戶語(yǔ)錄，反饋于策劃部,。 (2)策劃人員

? 準(zhǔn)備工作

? 活動(dòng)當(dāng)天工作

(3)文員

負(fù)責(zé)客戶簽到,，并及時(shí)告知各客戶經(jīng)理未到的客戶，方便客戶經(jīng)理電話聯(lián)系未到客戶,。

八,、物料費(fèi)用預(yù)算

九、附件

附件1:電話邀約說辭

女士/先生,，您好,，我是客戶經(jīng)理，為答謝您長(zhǎng)期以來對(duì)地產(chǎn)的關(guān)注和支持,，我們誠(chéng)邀您參加我們組織的家宴活動(dòng),，希望您號(hào)17:40準(zhǔn)時(shí)到x酒店參加，18：00正式開宴,，屆時(shí)您可以享受到x酒店特質(zhì)的豐盛家宴,。

附件2:家宴時(shí)，客戶經(jīng)理要點(diǎn)說辭

(1)突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),，地段佳,、規(guī)模大、景觀優(yōu)等,，體現(xiàn)業(yè)主尊貴感,。 (2)介紹客帶客政策，講解介紹人和被介紹人可以得到的優(yōu)惠。 (3)對(duì)客戶摸底,，對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和看法,。

房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷方案 房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容和職責(zé)篇九

房地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好,，前期的營(yíng)銷策劃必不可少，而且必須做到位,。 某某商業(yè)城項(xiàng)目是某某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為某某市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

某某商業(yè)城座落于市城區(qū)北部的某某廣場(chǎng)旁,，是某某地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目,。本項(xiàng)目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案,，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成,，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米,，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬(wàn)元,。

經(jīng)過前期的市場(chǎng)調(diào)研分析,，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城,。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想,，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析,，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā),，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行,、市場(chǎng)推廣,、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述,。

一,、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略

營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng),，通過全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略,，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn),，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象,。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略,，可以簡(jiǎn)述為

二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針

根據(jù)本項(xiàng)目

1. 樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè),。

2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào),。

3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè)。

4. 啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚

5.醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴,。

三,、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解

1. 銷售(招商)目標(biāo)

2. 銷售目標(biāo)分解

四、營(yíng)銷階段計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃,，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段,，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。

五,、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位,，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格,。

一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在20某某年5月份房交會(huì)期間開盤(或20某某年9月),，可以抓住20某某年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)

啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié),、20某某年秋季房交會(huì),、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。

2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)

二)價(jià)格定位及價(jià)格策略

1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法,。

2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米,，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米,。

3.價(jià)格策略：采取

六,、宣傳策略及媒介組合

一)宣傳策略主題

1.個(gè)性特色：

2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處某某廣場(chǎng)旁，地段絕佳,，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。

3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好,，購(gòu)置成本低，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選,。

二)宣傳媒介組合

1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新

2.開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以

3.開盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān),、促銷活動(dòng),、項(xiàng)目招商說明會(huì)等形式。

房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷方案 房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容和職責(zé)篇十

前 言

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售,，塑造,、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場(chǎng)”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向,，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo),。在對(duì)婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目的資源問題與機(jī)會(huì),，以達(dá)到或超出“站前廣場(chǎng)”原定銷售計(jì)劃,，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。

第一節(jié) 市場(chǎng)分析

一,、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況

(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長(zhǎng),。

20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)87.4%,，是近年來增長(zhǎng)較快的,。

(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金,、市場(chǎng)同步增長(zhǎng),。

1、土地前期投入增加,。20xx年1-8月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元,，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬(wàn)元,，已完成土地開發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米。

2,、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大,，開發(fā)投資高速增長(zhǎng)。20xx年1-8月份,，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米,，比去年同期增加18萬(wàn)平方米,，本年新開工面積13.3萬(wàn)平方米，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米,，增長(zhǎng)145%,。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬(wàn)元，比去年同期增加7674萬(wàn)元,，增長(zhǎng) 87.4%,對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%,。從投資用途看，住宅投資完成6630萬(wàn)元,，增長(zhǎng)1.2倍,，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.9倍,。

3,、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好,。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元,，同比增長(zhǎng)2.6倍，從其構(gòu)成看,，利用外資資金增長(zhǎng)最快,，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元,，增長(zhǎng)3.8倍;利用外資資金1050萬(wàn)元,，增長(zhǎng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元,，增長(zhǎng)2.5倍,。

4、住房銷售高速增長(zhǎng),。今年全市商品房現(xiàn)房銷售,，在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭,，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)82.7%,，其中住宅銷售1.72萬(wàn)平方米,，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍。

5,、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密,，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中,，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家,，新化縣3家，雙峰縣2家,，漣源市1家,。

二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)

一是商品房空置面積增加,。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬(wàn)平方米,，商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米(其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%,，空置面積增長(zhǎng)63.6%,。從商品房空置時(shí)間來看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng),，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn),，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響,。

二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊,，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低,，競(jìng)爭(zhēng)力差,。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題,，其開發(fā)規(guī)模小,。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家,，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%,。就目前有開發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè),，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè),，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè)，占總數(shù)的25%,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主,，嚴(yán)重依賴銀行資金, 有的開發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā),、后期靠個(gè)人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力,。

三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全,。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套,，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式,、松散型的賣完房就走人的開發(fā),，即使有物業(yè)管理,，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范,，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理,，用水、用電,、行路,、管道跑、冒,、滴,、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決,，抑制了消費(fèi)者的購(gòu)買欲望,，影響了持續(xù)開發(fā)。

四是外部因素制約,。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整,，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、土地儲(chǔ)備貸款,、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款,、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國(guó)有土地使用權(quán)證,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證,，開發(fā)企業(yè)取得這四證,，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款,，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂,，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求,，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大;再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活,，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜,，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過高,，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。

總體看來,，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求,，發(fā)展空間較大,。

市委,、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐,，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐,，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn),，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn),，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上;國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國(guó)人均gdp達(dá)到300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期,，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元),，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國(guó)家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米,，人均還少1.95平方米,，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬(wàn)平方米以上,，顯然,，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化,，通過項(xiàng)目招標(biāo),，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，推行以地生財(cái),、招商引資,、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”,，使城建坐上了“特快列車”,，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

二,、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)

“同類”定義為具有商業(yè)廣場(chǎng),、寫字樓、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū),，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：

1、漣鋼開發(fā)區(qū),。

由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū),，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì),?？傮w來說，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。

明源大酒店：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念

其周邊自然環(huán)境好;

用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng),、外來投資者,、社會(huì)成功人士等;

其定位為社會(huì)高薪階層。

2,、城西地帶,。以新開發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主。

城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：婁底市,、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng),。

規(guī)模大，規(guī)劃齊全,，有功能優(yōu)勢(shì)：

擁有15畝的面積,，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市,，108個(gè)鋪面,，1200平方米倉(cāng)庫(kù)，48套配套住宅,，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位,。

住房均價(jià)718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米,。

定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā),、零售、加工,、倉(cāng)儲(chǔ),、大型超市，商住,、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng),。

2、 城區(qū)地帶,。

環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng)：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：1：八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場(chǎng),，主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì),。

有功能優(yōu)勢(shì)：

總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米,，門面主力面積30多平方米

住房均價(jià)500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米,。

定位：湘中地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化,、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大型,、多功能財(cái)富街區(qū),。

國(guó)貿(mào)商城：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車站正對(duì)面,，有地位優(yōu)勢(shì)。

三 消費(fèi)者分析

根據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論,，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn),，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅(辦公樓)要求如下：

1、環(huán)境規(guī)劃一定要好,，配套要齊全，各種活動(dòng)場(chǎng)地,、場(chǎng)所要足夠;在規(guī)劃時(shí),，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計(jì)上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào),，風(fēng)格要跟上潮流;92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的管理;

2,、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園,、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院,、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng),、圖書館,、棋牌室等;

3、67%的消費(fèi)者選擇多層住宅,，因?yàn)槎鄬幼≌膬r(jià)格相對(duì)高層住宅便宜,。而且以后的管理費(fèi)用也相對(duì)較低。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅,，

4,、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求

a、提供保安,、清潔衛(wèi)生,、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)(如家政,、訂購(gòu)車票,、托兒、托老服務(wù)等);

b,、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系,，加強(qiáng)溝通。

第二節(jié) “站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目分析

一,、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

1 環(huán)境：坐擁婁底火車站正對(duì)面,，坐享人流物流優(yōu)勢(shì)。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯,，東至杭州,、上海，南至廣州,、深圳,、西去重慶、昆明,，北達(dá)首都北京,。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對(duì),，是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐,，現(xiàn)有樓盤中少有的。

2 地段：位于火車站正對(duì)面,，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街,、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶,，酒店、賓館,、火車站批發(fā)市場(chǎng),，水果批發(fā)大市場(chǎng)，形成較高具影響力的火車站商圈,。

3 發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā),，火車站周邊的土地、建筑物升值在即,，同時(shí),，餐飲業(yè)、娛樂業(yè),、旅游業(yè),、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。

物管：智能化管理,，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求,，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題,。

4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題,，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng),，藝術(shù),、休閑與自然融為一體,、相得益彰。

6配套設(shè)施齊全,，(高檔會(huì)所,、銀行、超市,、停車場(chǎng),、幼兒園、親子樂園,、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所,、藝術(shù)長(zhǎng)廊等)。

7婁底市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì),，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇,。

8本地市場(chǎng)樓盤不多,，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少,。

二、 項(xiàng)目劣勢(shì)分析

1)品牌號(hào)召力：婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲,，開始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成。現(xiàn)在以巨龍,、金海,、海匯、中興,、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功,，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑,。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚,，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。

2)市場(chǎng)承受能力：由于婁底市消費(fèi)偏低,，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn),。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題,，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素,。

3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā),，低價(jià)銷售,，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。

三. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

第三節(jié) 推廣策略界定

一,， 目標(biāo)消費(fèi)群界定

從“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā),，結(jié)合中高檔住宅(賓館,、寫字樓)的銷售特點(diǎn)，界定“站前廣場(chǎng)”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：

1 目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場(chǎng)業(yè)主,，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主,，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主,，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層,。

2 年齡：年齡大約在35到55歲，

3 家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期,，居住空間之娛樂性與休閑性較大,，對(duì)生活要求很有質(zhì)感。

4對(duì)家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求,，有“物有所值”的消費(fèi)心理,，他們追求品位，但他們又是商人,，有商人的交易本性,，既有“物有所值”。

5有強(qiáng)烈的虛榮心,，喜歡攀比和玄耀,，，但喜歡附庸風(fēng)雅,，希望通過外在條件來追求文化品位,。

房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷方案 房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容和職責(zé)篇十一

前言

一、 太原樓市分析

個(gè)性化,、形象化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,，將成為太原市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī),，就必須把握時(shí)機(jī),，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢(shì)力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑,，擁有良好公眾形象的樓盤,。

二、項(xiàng)目物業(yè)概述(略)

三,、項(xiàng)目物業(yè)的優(yōu)勢(shì)與不足

優(yōu)勢(shì)：

1,、 位置優(yōu)越，交通便捷

位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心;徒步3分鐘即可到達(dá)酒店,、食府,、劇院、商場(chǎng),、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全,。

交通便捷： 公共交通比較便捷,，有三趟公交線路途徑本案

2、區(qū)內(nèi)康體,、娛樂,、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全

室外設(shè)施：活動(dòng)廣場(chǎng)、小區(qū)幼兒園,、醫(yī)院,、購(gòu)物廣場(chǎng)、籃球場(chǎng)

室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室,、健身室,、乒乓球室、桌球室,、卡拉ok酒廊

3,、小戶型

2房2廳、3房2廳,，面積68.79--106.92平方米之間的小戶型,，以及提供菜單式裝修，對(duì)于事業(yè)有成,、家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單,、時(shí)尚,、享受的目標(biāo)購(gòu)房群極具吸引力,。

不足：

1、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀

環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀,，不利于引發(fā)目標(biāo)購(gòu)房群興趣;不利于提升hs花園在公眾中的知名度,、美譽(yù)度和造成記憶;同時(shí)也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。(現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要,，還要滿足居住者特殊的心理需求)

2,、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)

物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購(gòu)房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求(事業(yè)有成、時(shí)尚,、享受)開展特色服務(wù),，使hs花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個(gè)性和吸引力。

四,、目標(biāo)購(gòu)房群

1,、年齡在35--60歲之間經(jīng)濟(jì)富裕有投資意識(shí)或有習(xí)慣在北城生活的中老年人

家庭構(gòu)成：1-3口、中老年夫妻或帶一小孩,、單身中老年

2,、年齡在28--45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在3000元以上時(shí)尚、享受在北城工作的管理者或小私營(yíng)業(yè)主

家庭構(gòu)成：1-3口,、中青年夫妻或帶一小孩,、單身中青年

五,、項(xiàng)目物業(yè)營(yíng)銷阻礙及對(duì)策

阻礙：

1、hs花園內(nèi)朝向差,、無(wú)景,、背陰的單位難于銷售。

2,、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況不景氣,，銷售業(yè)績(jī)不佳。

對(duì)策：

1,、把區(qū)內(nèi)朝向差,、背陰、無(wú)景的單位作為特別單位重新命名炒作,，作為特價(jià)單位適時(shí)限量發(fā)售,。通過廣告炒作、整體形象和價(jià)格之間的落差以及增值贈(zèng)送來促進(jìn)銷售,。

2,、商鋪經(jīng)營(yíng)不景氣，銷售業(yè)績(jī)不佳,，究其原因有二,。

一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是hs花園離大型購(gòu)物中心太近,。

故對(duì)策有二：

一,、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣,，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營(yíng)和銷售;

二,、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點(diǎn)、年齡結(jié)構(gòu),、心理特征,、追求喜好和實(shí)際需求開展特色經(jīng)營(yíng)。例如：高品味的酒廊,、咖啡廳等,。

六、形象定位

根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和目標(biāo)購(gòu)房群特殊的身份,、社會(huì)地位和所處的人生階段,，我們把物業(yè)項(xiàng)目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅,。

主體廣告語(yǔ)：

輝煌人生,，超凡享受

--hs花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……

輝煌人生

hs花園的目標(biāo)購(gòu)房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年,。因此,，他們的人生是與眾不同的,，是輝煌的。

超凡享受：

享受入住方便

享受交通便捷

享受特別服務(wù)

享受都市繁華

享受至尊榮譽(yù)

七,、兩點(diǎn)整體建議

1,、 建hs廣場(chǎng)和寓意噴泉

針對(duì)hs花園缺乏吸引性景觀一點(diǎn)，建議在二期工程中建hs廣場(chǎng)和寓意噴泉,。為北城區(qū)增一別致夜景,，給項(xiàng)目周邊居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處,。

試想：當(dāng)夜幕降臨的時(shí)候,，沿一路走來。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到hs廣場(chǎng)上燈火一閃一閃的跳動(dòng)著“輝煌人生,，超凡享受”的字幕,。近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。走進(jìn)廣場(chǎng),，或立于水邊,，或坐于石墩，感受都市的繁華,，呼吸夜的氣息,，怡心怡情，豈不妙哉,。

如此一來,，一方面能夠增加hs花園的吸引性，提高h(yuǎn)s花園在公眾中的知名度,、美譽(yù)度,、和記憶度;另一方面也有利于贏得目標(biāo)購(gòu)房群的認(rèn)同,，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感,。

2、 物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù)

hs花園的目標(biāo)購(gòu)房群大部分是事業(yè)有成的中青年,，他們通常沒有太多時(shí)間料理家務(wù),、清掃居所、照看孩子,。故hs花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實(shí)際需要提供送早,、午、晚餐,、定期清掃住宅,、有償清洗衣物、鐘點(diǎn)家教等特色家政服務(wù),。一方面切實(shí)解決住戶的實(shí)際問題,，另一方面有利于增強(qiáng)hs花園對(duì)目標(biāo)購(gòu)房群的吸引力,。

八、廣告宣傳

hs花園的廣告宣傳要達(dá)到以下三個(gè)目的：

1,、 盡竭傳達(dá)hs花園的優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn);

2,、盡快樹立起hs花園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象;

3,、 直接促進(jìn)hs花園的銷售,。

基于以上三個(gè)目的和太原房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來的廣告情況。我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個(gè)階段,，即廣告切入期和廣告發(fā)展期,。

在廣告切入期主要通過報(bào)紙軟文章和報(bào)紙硬廣告形式盡竭傳達(dá)hs花園的優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn);

在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報(bào)紙,、電視,、電臺(tái)等媒體廣告、車身,、路牌,、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動(dòng)打造hs花園“輝煌人生,，超凡享受”的形象;另一方面利用各種促銷活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)pop直接促進(jìn)樓盤的銷售,。

廣告切入期(1--2個(gè)月)

1、報(bào)紙軟文章

主題1：輝煌人生,，超凡享受

--記“我”為什么選擇hs花園

主題2：事業(yè)生活輕松把握

--記hs花園特別的家政服務(wù)

2,、系列報(bào)紙硬廣告

主題1：輝煌人生，超凡享受

--這里離購(gòu)物休閑廣場(chǎng)只有45分鐘

主題2：輝煌人生,，超凡享受

--家里面的娛樂休閑

主題3：輝煌人生,，超凡享受

--hs廣場(chǎng)就是我們家的后花園

3、網(wǎng)絡(luò)宣傳同樣突出相應(yīng)的主題,，進(jìn)行豐富多彩的小型的對(duì)項(xiàng)目的討論和發(fā)表文章,，為硬廣告的投放提供素材，同時(shí)可以嘗試對(duì)廣告的訴求賣點(diǎn)的市場(chǎng)考察,，為廣告的投放降低風(fēng)險(xiǎn),，同時(shí)保證廣告的宣傳效果。

廣告發(fā)展期(3--4個(gè)月)

1,、報(bào)紙

從各個(gè)側(cè)面打造錦繡花園“輝煌人生,，超凡享受”的品牌形象。

2,、電視

配合促銷活動(dòng)和對(duì)開發(fā)公司的專訪等形式對(duì)項(xiàng)目從工程設(shè)計(jì),、工程質(zhì)量、開發(fā)商實(shí)力、開發(fā)理念和項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)方面進(jìn)行正面宣傳,，建立項(xiàng)目及開發(fā)商的良好口碑,。

3、電臺(tái)

通過電臺(tái)配合網(wǎng)的購(gòu)房者俱樂部活動(dòng)和配合項(xiàng)目的形象,，給目標(biāo)受眾以聲音和感官的信息傳達(dá),。

4、單張

通過商業(yè)信函投遞,、售樓處發(fā)送,、報(bào)刊雜志夾送、活動(dòng)資料派送形式使單張廣告進(jìn)入每一個(gè)意向客戶手中,，從而擴(kuò)大項(xiàng)目自身的影響范圍,。

5、戶外廣告

①在項(xiàng)目周邊沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱,、路牌,、建筑物廣告;

②在北城中心作巨幅建筑物或路牌廣告;

③在北城生意火爆的大酒店對(duì)面樹巨幅廣告牌;

6、車身廣告

項(xiàng)目 -- 繁華地段 項(xiàng)目 -- 購(gòu)物中心 項(xiàng)目 -- 火車站

7,、公共活動(dòng)

舉辦各種公共活動(dòng),，樹立hs花園美好形象，迅速提升hs花園的知名度,、美譽(yù)度和記憶度,。

①hs廣場(chǎng)落成剪彩儀式

邀請(qǐng)北城區(qū)各界知名人士及hs花園新老業(yè)主榮譽(yù)出席(有文藝表演及娛樂節(jié)目等)

②寓義噴泉征名及題名活動(dòng)

以各種方式(信函、熱線,、現(xiàn)場(chǎng),、郵件等)大張旗鼓向社會(huì)各界征集hs廣場(chǎng)寓義噴泉的名稱。之后,，在一個(gè)令人矚目的日子里,，開展現(xiàn)場(chǎng)題名活動(dòng)。在題名現(xiàn)場(chǎng)向熱心參與并支持征名活動(dòng)的群眾致以感謝并獎(jiǎng)勵(lì)(根據(jù)所提供的名稱與所題名稱的接近程度進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)),。

③hs花園“文化活動(dòng)月”活動(dòng)

一方面豐富項(xiàng)目周邊居民的文化活動(dòng),，有益于地方文化事業(yè)，易博得社會(huì)各界的支持,，造成極大的社會(huì)效應(yīng),，博得民眾的好感，有利于迅速樹立hs花園美好的公眾形象;另一方面吸引新聞媒體的注意,，為新聞報(bào)道提供很好的素材，有利于大范圍內(nèi)提高h(yuǎn)s花園的知名度,，造成持續(xù)記憶,。

1)向北城區(qū)各界人士贈(zèng)送或優(yōu)惠提供當(dāng)月影院大片入場(chǎng)券;

2)于各節(jié)假日及工休日在hs廣場(chǎng)舉辦各種歌舞表演、文化活動(dòng)等;

3)在北城區(qū)范圍內(nèi)開展hs花園“文化活動(dòng)月”萬(wàn)人簽名活動(dòng)。

8,、網(wǎng)絡(luò)

通過太原搜房進(jìn)行全面宣傳,，配合網(wǎng)絡(luò)炒作和太原市購(gòu)房者俱樂部的會(huì)員看房活動(dòng)，消化一部分產(chǎn)品,。

① 太原市購(gòu)房者俱樂部“假日看房班車”活動(dòng);(目前有效會(huì)員近千名,，并且數(shù)字還在以每周5-10人的速度增加，消費(fèi)能力不可低估,。)

② 項(xiàng)目網(wǎng)站或是網(wǎng)頁(yè)的制作(建立廉價(jià)互動(dòng)的溝通平臺(tái));

③ 網(wǎng)站論壇同時(shí)進(jìn)行討論,，使開發(fā)商和未來業(yè)主進(jìn)行全面溝通，以便于了解客戶的基本情況,，更好的拉動(dòng)銷售,。

9、dm直投雜志

太原市房地產(chǎn)信息雜志的定向投遞,，通過強(qiáng)大的派發(fā)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行宣傳,，雜志本身的信息量大保存時(shí)間長(zhǎng)和到達(dá)率高的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)的淋漓盡致。

九,、費(fèi)用預(yù)算(略)

十,、專業(yè)精神和職業(yè)水準(zhǔn)將為您帶來不一樣的效果

由于我們是聯(lián)合和太原市的各強(qiáng)勢(shì)媒體，同媒體同時(shí)由于政府的支持我們的費(fèi)用會(huì)成為效果明顯之外的另一個(gè)吸引人的地方,。優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),、資源共享、促成立體報(bào)道的輿論合力網(wǎng)絡(luò),、報(bào)紙,、電臺(tái)和電視臺(tái)聯(lián)動(dòng)合作組織，互相提供新聞線索,，聯(lián)合采訪,，充分利用雙方的新聞資源，充分發(fā)揮各自媒體的傳播優(yōu)勢(shì),，以達(dá)到最佳宣傳效果;共同策劃新節(jié)目,、新欄目。網(wǎng)絡(luò),、報(bào)紙,、電臺(tái)和電視臺(tái)的結(jié)合有利于雙方爭(zhēng)取更多的潛在受眾。所謂潛在受眾是指目前尚無(wú)受傳行為而在一定時(shí)間內(nèi)可能創(chuàng)造受傳條件成為受眾的人,。幾個(gè)媒體的潛在受眾雖不盡相同,，但若結(jié)合起來，其潛在受眾將是十分巨大的,。將潛在受眾轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)在受眾,，既是傳媒提高傳媒效果的需要,，也是傳媒拓展市場(chǎng)，提高社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的需要,。網(wǎng)絡(luò),、報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)充分利用各自的傳播優(yōu)勢(shì),，進(jìn)行立體報(bào)道,，達(dá)到輿論合力，這是媒體整合的主要目標(biāo),。在網(wǎng)絡(luò),、報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)的整合過程中,，網(wǎng)絡(luò),、電視將通過栩栩如生的動(dòng)感畫面和快捷性的長(zhǎng)處，使觀眾盡快得到初步的,，鮮明的,，直觀的感性認(rèn)識(shí);電臺(tái)、報(bào)紙則克服電視瞬間性的缺陷,，利用報(bào)紙能反復(fù)閱讀,，具有穩(wěn)定性的文字報(bào)道和犀利評(píng)論的特點(diǎn)，引導(dǎo)讀者深入思考;雜志的針對(duì)性強(qiáng),、生命周期長(zhǎng)的特點(diǎn),。這將有利于開發(fā)商和相關(guān)行業(yè)商家依據(jù)自身的情況特點(diǎn)，選擇合適的信息傳遞給目標(biāo)受眾,，同時(shí)保證廣告容易被目標(biāo)受眾接受,。媒體聯(lián)動(dòng)既發(fā)揮了各自的特長(zhǎng)，又交叉互補(bǔ),，彌補(bǔ)了各自的不足和局限性,，從而擴(kuò)大了傳播的深度和廣度，形成立體傳播的推廣合力,。

我們秉承如下方面原則：

1,、 經(jīng)濟(jì)節(jié)約，最大限度為客戶省錢,。

2,、 追求創(chuàng)新。廣告形式力求創(chuàng)新,，創(chuàng)新同時(shí)與創(chuàng)意進(jìn)行很好地結(jié)合,。

3、努力建立品牌與目標(biāo)群之間的關(guān)系,。對(duì)于大眾媒體,，通?？梢杂行У貛椭⑴频闹?。而對(duì)于小眾媒體,，則可以針對(duì)某些特定人群，而且它可以很好地建立起消費(fèi)者與產(chǎn)品或品牌的某種內(nèi)在聯(lián)系,，讓消費(fèi)者感覺親切,，感覺這是專為他而做的廣告。

4,、 建立協(xié)作關(guān)系,。巧妙溶入媒體中去，不但純進(jìn)行硬廣告的宣傳,。

5,、巧妙利用媒體本身的廣告作用。適當(dāng)?shù)墓P(guān)活動(dòng)可以更好地提升公司形象,，巧妙地利用軟性文章的形式可以增強(qiáng)品牌的置信度和廣告效果,。

在整合營(yíng)銷傳播中，“整合”是基礎(chǔ),，互動(dòng)才是雙贏,，需要在營(yíng)銷中產(chǎn)生拉力同時(shí)與消費(fèi)者建立起良好的互動(dòng)關(guān)系。

房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷方案 房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容和職責(zé)篇十二

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃必不可少,，而且必須做到位,。 ××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。

××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁,，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7 000平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案,，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米,，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米,。項(xiàng)目總投資約1 800萬(wàn)元,。

經(jīng)過前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購(gòu)物商城,。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想,，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析,，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā),，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行,、市場(chǎng)推廣,、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述,。

一,、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略

營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng),，通過全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略,，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值,，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn),，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象,。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為

二,、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針

根據(jù)本項(xiàng)目

1. 樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè),。

2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物,、穩(wěn)定性回報(bào),。

3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè),。

4. 啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚

5. 醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴,。

三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解

1. 銷售(招商)目標(biāo)

2. 銷售目標(biāo)分解

四,、營(yíng)銷階段計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃,，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示,。

五,、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素,，結(jié)合項(xiàng)目定位,，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備,，在20xx年5月份房交會(huì)期間開盤(或20xx年9月),，可以抓住20xx年春季房交會(huì),、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)

啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié)、20xx年秋季房交會(huì),、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮,。

2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)

二)價(jià)格定位及價(jià)格策略

1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米,，其中起價(jià)為3 328元/平方米,，最高價(jià)為4 000元/平方米,。

3.價(jià)格策略：采取

六,、宣傳策略及媒介組合

一)宣傳策略主題

1.個(gè)性特色：

2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳,，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。

3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低,，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選。

二)宣傳媒介組合

1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新

2.開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期,，宣傳媒介以

3.開盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙,，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān),、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說明會(huì)等形式,。

房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷方案 房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容和職責(zé)篇十三

活動(dòng)目的及意義：

在情人節(jié)，手持一朵玫瑰,，送上一份巧克力,，是對(duì)愛的一種表達(dá)方式，更是對(duì)浪漫與美好事物的追求,。有一種情誼比玫瑰更動(dòng)人,，那就是愛的延續(xù)和傳播。值此七夕情人節(jié)之際,，秦新·巴塞羅那特?cái)M舉辦“情定巴塞羅那,，圈定幸福70年”大型特惠活動(dòng)，為港城情人送上一份誠(chéng)摯祝福,，成就一個(gè)溫馨的家,。

活動(dòng)主題：

情定巴塞羅那 駐守幸福70年

活動(dòng)時(shí)間：

20xx年8月10日——20xx年8月25日

活動(dòng)內(nèi)容：七夕享鉅惠,，愛，就勇敢說出來

1.“情定巴塞羅那,，駐守幸福70年”活動(dòng),，選定各類戶型房共4套，作為“情定巴塞羅那,，駐守幸福70年”活動(dòng)優(yōu)惠戶型,。

促銷房源表：

優(yōu)惠內(nèi)容：

?活動(dòng)優(yōu)惠針對(duì)購(gòu)置婚房情侶或改善住房夫妻，巴塞羅那給予該戶型以“愛巢啟動(dòng)計(jì)劃”為噱頭的優(yōu)惠,。

?凡對(duì)該活動(dòng)持參與意向的情侶,、夫妻可填寫“愛巢啟動(dòng)計(jì)劃”報(bào)名表，通過與客戶溝通,，了解客戶實(shí)際情況后統(tǒng)一進(jìn)行審核,，最終確定4對(duì)夫妻、情侶獲得“愛巢啟動(dòng)計(jì)劃”名額,，享有優(yōu)惠,。

?凡獲得“愛巢啟動(dòng)計(jì)劃”名額客戶獲贈(zèng)由巴塞羅那贈(zèng)送的“情定巴塞羅那”情侶、夫妻證書一份,。

2.凡在情人節(jié)活動(dòng)期間在本樓盤購(gòu)置100㎡以上住宅情侶,、夫妻送價(jià)值5000元定情鉆戒一對(duì)。(可抵房款)

注：該活動(dòng)資金來源于常規(guī)活動(dòng)：購(gòu)3房減5000元

3.凡在情人節(jié)活動(dòng)期間在本樓盤購(gòu)置100㎡以下住宅情侶,、夫妻送價(jià)值3000元國(guó)內(nèi)浪漫豪華雙人游一份,。(可抵房款)

注：該活動(dòng)資金來源于常規(guī)活動(dòng)：購(gòu)2房減3000元

4.凡在8月13日-8月18來訪情侶、夫妻贈(zèng)送定情精品玫瑰一支

5.凡在七夕情人節(jié)活動(dòng)期間,，老業(yè)主及落小定及以上新客戶,，均可參與“巴塞羅那之戀”活動(dòng)。

活動(dòng)內(nèi)容：新老客戶持情侶,、夫妻恩愛照一張(可自帶,，亦可現(xiàn)場(chǎng)拍攝)張貼于以“巴塞羅那之戀”為名的宣傳板上，由來訪客戶進(jìn)行評(píng)判(每名來訪客戶只可評(píng)判一次,，選出最喜歡的情侶,、夫妻投1票)活動(dòng)期后進(jìn)行票數(shù)統(tǒng)計(jì)，最后票數(shù)最高的三名客戶得到由巴塞羅那送出的價(jià)值500元愛情玫瑰水晶球一個(gè) 具體實(shí)施流程：

?材料準(zhǔn)備：照相機(jī)1臺(tái)

彩繪1副

“情定巴塞羅那”大型噴繪1張 裝飾品若干(氣球,、彩紙彩帶等) ?活動(dòng)日程安排 20xx.08.6-08.10 活動(dòng)物料準(zhǔn)備;(開發(fā)商) 廣告宣傳物料準(zhǔn)備;(開發(fā)商) 20xx.08.9-08.11

廣告宣傳信息發(fā)布;(開發(fā)商)

銷售人員預(yù)約客戶,，預(yù)估活動(dòng)參加人數(shù);(湖北漢隆) 20xx.08.11 活動(dòng)物料就位; 活動(dòng)準(zhǔn)備;(湖北漢隆) 20xx.08.13-08.25

活動(dòng)執(zhí)行及解決現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)事件;(湖北漢隆)

執(zhí)行結(jié)束后，整理活動(dòng)工作中的問題并統(tǒng)計(jì),。(湖北漢隆)

活動(dòng)宣傳

?短信：在日常短信中加入活動(dòng)信息,，提供宣傳。短信內(nèi)容如：

“情定【巴塞羅那】，駐守幸福70年”大型七夕情人節(jié)優(yōu)惠活動(dòng)開放中,，7.7萬(wàn)

元”愛巢計(jì)劃”,、精美情侶鉆戒、豪華浪漫雙人游等更多禮品等您來拿!3316888 ?拱橋：活動(dòng)期間,，樹立拱橋在項(xiàng)目部門前,，參考內(nèi)容如下：

喜迎七夕 情定巴塞羅那“愛巢計(jì)劃”進(jìn)行中!最高7.7萬(wàn)元愛巢基金與您共定幸福

?現(xiàn)場(chǎng)布置：運(yùn)用氣球，彩紙等布置活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng),，營(yíng)造七夕情人節(jié)浪漫氛圍,。

活動(dòng)預(yù)算

活動(dòng)物料清單及費(fèi)用預(yù)算表

廣告計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算表

房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷方案 房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容和職責(zé)篇十四

一、 活動(dòng)目的和背景

本次房地產(chǎn)開盤活動(dòng)初定時(shí)間為20xx年6月19日,，星期六,。從20xx年度至今年五月份在"億萬(wàn)酒店"項(xiàng)目的推廣，再加上5月下旬開始的媒體推廣到現(xiàn)在,，"太極景潤(rùn)花園"在市場(chǎng)上已經(jīng)具有一定的知名度,，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對(duì)項(xiàng)目的了解已經(jīng)趨于成熟,，同時(shí)根據(jù)從6月6日到現(xiàn)在的項(xiàng)目銷售情況統(tǒng)計(jì)說明，項(xiàng)目的已放號(hào)客戶群中準(zhǔn)客戶所占比例較大,，預(yù)計(jì)到開盤前夕,，項(xiàng)目放號(hào)量將會(huì)持續(xù)增加，因此開盤活動(dòng)的市場(chǎng)背景條件應(yīng)該說是比較成熟的,，同時(shí)通過一段時(shí)間的推廣,，項(xiàng)目也已到了必須開盤的時(shí)候，再推遲勢(shì)必會(huì)造成客戶的流失,。

房地產(chǎn)開盤活動(dòng)緊緊圍繞"銷售"為中心,，通過一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內(nèi)爭(zhēng)取達(dá)到30~40%的成交率,，同時(shí)將"太極景潤(rùn)花園"的市場(chǎng)知名度和美譽(yù)度擴(kuò)大化,，為一期項(xiàng)目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。

二,、 活動(dòng)時(shí)間

20xx年6月19日(星期六)

三、 活動(dòng)地點(diǎn)

太極景潤(rùn)花園項(xiàng)目銷售中心現(xiàn)場(chǎng)

四,、 房地產(chǎn)開盤策劃方案主題思路定位

強(qiáng)調(diào)氛圍 突出品位 提升檔次 有條不紊 圓滿成功

1) 通過開盤當(dāng)天在周邊及現(xiàn)場(chǎng)的包裝和慶典活動(dòng),，給項(xiàng)目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項(xiàng)目的開盤盛典,。

2) 通過在售房部現(xiàn)場(chǎng)的包裝和水酒供應(yīng),，工作人員的細(xì)微服務(wù)來突出表現(xiàn)項(xiàng)目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場(chǎng)感受到一種尊貴感和榮譽(yù)感,。

3) 通過合理的區(qū)域劃分,，有效的活動(dòng)流程安排,，現(xiàn)場(chǎng)工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對(duì)客戶關(guān)于"選房、購(gòu)房流程"的講解和傳達(dá),，有條不紊地對(duì)開盤當(dāng)天的現(xiàn)場(chǎng)人流人群進(jìn)行有效合理的控制,，以使整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)感覺有次序、有,、層次,，整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有條不紊。

4) 通過一系列的工作輔助,，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理,，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問來積極調(diào)動(dòng)購(gòu)房者的迫切心態(tài),，以使之達(dá)到成交,，簽定相關(guān)合約。

五,、 房地產(chǎn) 開盤活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃布置方案

1) 現(xiàn)場(chǎng)布置

a在售樓部立柱前根據(jù)場(chǎng)地尺寸搭建半米高上下舞臺(tái)一個(gè),，后設(shè)背景板(雙面)，舞臺(tái)兩邊用花籃裝飾,。附設(shè)一個(gè)用鮮花包扎的講臺(tái),，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個(gè)舞臺(tái)主要用做剪彩以及主持,、發(fā)言用途,。

b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個(gè)，汽柱兩個(gè)分別立在彩虹門兩端,。鞭炮氣球8串,，花籃若干，禮炮18門,，舞臺(tái)下用花扁,、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯,，售樓部前廣場(chǎng)設(shè)空飄若干,。

c舞臺(tái)前設(shè)坐椅兩排，20個(gè)位置左右,，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用,。

2) 外圍道路布置

a塔南路兩側(cè)按排號(hào)活動(dòng)期間方案設(shè)計(jì)，插上彩旗,。

b項(xiàng)目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干,。

c在塔南路進(jìn)入售樓部路口處設(shè)空飄兩個(gè)，以達(dá)到吸引人流，車流,，指引來賓,，宣傳開盤的作用。

3) 售樓部分區(qū)布置及其他布置

a售樓部?jī)?nèi)部分為4個(gè)區(qū)域

a,、選房區(qū)：主要用做通知到的放號(hào)客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價(jià)格預(yù)算,，進(jìn)行選房，確定房號(hào),，并簽署相關(guān)協(xié)議,。

b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認(rèn)購(gòu)書,、繳納房款定金,，履行相關(guān)手續(xù)。

c,、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型,，索取資料，戶型圖,，在選房前有個(gè)心理準(zhǔn)備,。

d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置,，主要用作客戶逛累了之后臨時(shí)休息用,。 注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域，意向性劃分,。

b其他區(qū)域

a、活動(dòng)區(qū)：售樓部門口廣場(chǎng),，用作開盤活動(dòng),、剪彩等，同時(shí)作主要的包裝區(qū)域,。

b,、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。

4)新客戶排號(hào)臺(tái)：設(shè)在售樓部入口右側(cè),，立柱之后,，用作新客戶臨時(shí)排號(hào)之用，同時(shí)也用作臨時(shí)室外咨詢臺(tái)之用,。

房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷方案 房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容和職責(zé)篇十五

一,、市場(chǎng)背景:

位于東部濱海地區(qū)，是濱海新區(qū)的重要組成部分,，轄區(qū)面積441,、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬(wàn)。是我國(guó)重要的化學(xué)工業(yè)基地之一,，已形成以海洋化工為主,，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家,，主要有制鹽,、化工、輕紡,、服裝,、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門類,。不僅是一個(gè)工業(yè)重地,，而且還是一個(gè)魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻,、水果及水產(chǎn)品,。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。

所在寨上街,，其南部為老牌化工企業(yè)—化工廠,，她曾為xx區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)的通病,，企業(yè)的效益大不如前,，也在某種程度上影響了xx區(qū)的發(fā)展。隨著新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，將第三產(chǎn)業(yè)作為xx區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體,，使成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證xx區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康,、可持續(xù)發(fā)展,。

二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析:

由于xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段,，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高,，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段,、價(jià)格,、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,。

1,、在我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)呢?

2、在我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?

在xx市場(chǎng)中我們將綠地人家,、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,，具體原因我們分列如下:

綠地人家處于天化的附近,，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近，他們都遠(yuǎn)離于城區(qū)中心相對(duì)的位置優(yōu)勢(shì),，不足以與第壹城形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),。富達(dá)雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲,，故并不對(duì)第壹城銷售造成直接威脅;

綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式,，不能與本地居住習(xí)慣相對(duì)接;而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習(xí)慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃,、設(shè)計(jì)水平與第壹城相比較仍不在同一層面,，要落后與第壹城。而富達(dá)花園的規(guī)劃,、設(shè)計(jì),，仍初級(jí)產(chǎn)品形態(tài);

綠地、濱河及富達(dá)的銷售均價(jià)與第壹城相差500元左右,，故此在目標(biāo)人群層面,，不與第壹城形成直接競(jìng)爭(zhēng)。

三,、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息:

項(xiàng)目名稱規(guī)劃面積銷售均價(jià)基本情況

綠地人家27萬(wàn)平方米1760社區(qū)規(guī)模較大,，銷售單價(jià)較低，一期開發(fā)面積7萬(wàn)平米,，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)較為南方化,，銷售樓層以一、二,、三,、六層為主。

濱河小區(qū)12萬(wàn)平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶,，五層建筑形態(tài),，社區(qū)無(wú)會(huì)所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園,，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶型面積控制較好,，并帶簡(jiǎn)單裝修,。

井田·藍(lán)月灣6萬(wàn)平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔,，戶型,、價(jià)格、配套與第壹城相近,。

分析:從已銷售的戶型比來看,，其中兩室占了絕對(duì)的比例,，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，所以我們有理由說,，xx市場(chǎng)的主要需求在兩室,，對(duì)于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視,。在兩室的銷售當(dāng)中主要以a,、b、e戶型為主導(dǎo),，是典型的經(jīng)典戶型,，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬(wàn)左右,。

3,、樓棟售出率分析

分析:在我們項(xiàng)目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面,，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般,。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷售控制的原因,，一方面也與居住觀念有關(guān),。但這樣的銷售情況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持,。

4,、已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價(jià)格區(qū)間分析:

四、已購(gòu)客戶分析

1,、付款方式分析:

分析:我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出,，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者在消費(fèi)能力上雖有一定的問題,，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力,，且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前，這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān),。

2,、年齡結(jié)構(gòu)分析:

分析:我們從已購(gòu)客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主,，他們對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng),，具有一定的購(gòu)買力及資金支配能力，相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量的要求也較高,。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個(gè)問題,，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求,，比如:子女的教育問題,、娛樂問題,、收入及職業(yè)狀況問題等。由于當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂,，更多反映出的是對(duì)子女教育的關(guān)注較多,。

3、行業(yè)分析:

行業(yè)累計(jì)銷售套數(shù)累計(jì)百分比

天化5830,、05%

石化52,、59%

個(gè)體及私營(yíng)3618、65%

銀行94,、66%

學(xué)校94,、66%

醫(yī)院52、59%

鹽場(chǎng)63,、11%

稅務(wù)52,、59%

規(guī)劃局21、04%

保險(xiǎn)21,、04%

其它5629,、02%

總計(jì)193

分析:從已購(gòu)客戶的行業(yè)特征來看，大部分的已購(gòu)客戶集中在企,、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè),。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定,，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚,。而這樣的客戶在當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場(chǎng)承接力,，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo),。

4、居住區(qū)域分析:

分析:從項(xiàng)目已購(gòu)客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中,，我們可以看出我們的主要消費(fèi)對(duì)象仍是以城區(qū)附近的居民為主,，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向,。

五,、產(chǎn)品前期市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)要分析:

在前期的媒介宣傳過程中，主要是對(duì)xx區(qū)的發(fā)展,、順馳的品牌,、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá),。其項(xiàng)目的促銷活動(dòng)，主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶的維系活動(dòng),。

在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中,，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問題,。一是宣傳主題與客戶需求上的錯(cuò)位，也即宣傳內(nèi)容的針對(duì)性不強(qiáng);二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系,，缺乏對(duì)項(xiàng)目主題的支撐;三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足,。

六、分析|總結(jié):

1,、對(duì)市場(chǎng),、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié):

我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析,，通過分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解,，我們?cè)诿魇救缦?

市場(chǎng):在房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng),，并為市場(chǎng)帶來新的產(chǎn)品,，這樣我們就可以說20xx年的xx房地產(chǎn)市場(chǎng)，將快速成長(zhǎng)為供大于求的買方市場(chǎng),。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來說,，將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。

我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷售情況來看,，雖然已經(jīng)進(jìn)入了買方市場(chǎng),，雖然各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大(包括產(chǎn)品及價(jià)格),，但是卻沒能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn),，成為市場(chǎng)銷售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中最具殺傷力的項(xiàng)目,。在這樣的市場(chǎng)情況下,，一方面給我們留下了一個(gè)絕佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進(jìn)措施,。如果我們能夠在未來的工作中,，及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整我們的營(yíng)銷戰(zhàn)略,，及時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座,，我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。

產(chǎn)品:在xx房地產(chǎn)市場(chǎng)中,，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的,，不能單就一個(gè)方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的,，雖然我們銷售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的,，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高,，但那只是表面現(xiàn)象,，那只是因?yàn)槲覀儧]能在項(xiàng)目的前一階段銷售過程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品,，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值,，我們的銷售必然會(huì)放量，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn),，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者,。

消費(fèi)者:在當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)中，主要以工薪收入階層為主,，這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的,。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對(duì)穩(wěn)定,，這為他們購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ),。同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高，這樣對(duì)新鮮事物的接受能力也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng),，因此也就說明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體,，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。

房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷方案 房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容和職責(zé)篇十六

一,、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的把握

1. 公司已有的業(yè)績(jī)和目前發(fā)展?fàn)顩r

2. 公司的中長(zhǎng)期發(fā)展歸劃和財(cái)務(wù)狀況

3. 公司所秉承的企業(yè)理念

4. 本樓盤的利潤(rùn)目標(biāo)和財(cái)務(wù)安排

二,、市場(chǎng)調(diào)查和分析

1. 市調(diào)本區(qū)域范圍內(nèi)的樓盤(5公里范圍內(nèi))

2. 與同樣價(jià)位不同區(qū)域的樓盤進(jìn)行比較

3. 與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤進(jìn)行比較

4. 與未來即將推出的樓盤進(jìn)行比較

5. 與銷售成功的樓盤進(jìn)行比較

三、市場(chǎng)定位,、企劃方向的確認(rèn)

1. 樓盤的細(xì)分市場(chǎng)定位

2. 樓盤的產(chǎn)品定位,，客源定位

3. 樓盤的競(jìng)爭(zhēng)定位

4. 樓盤的設(shè)計(jì)基調(diào)、設(shè)計(jì)風(fēng)格確定

5. 廣告基調(diào)和廣告風(fēng)格的確定

四,、與建筑師協(xié)調(diào)溝通產(chǎn)品規(guī)劃特性

1. 產(chǎn)品功能規(guī)劃的溝通

2. 產(chǎn)品總體規(guī)劃,、細(xì)部結(jié)構(gòu)、公共配置的溝通

3. 產(chǎn)品外立面的溝通

4. 產(chǎn)品內(nèi)部三維空間處理的溝通

5. 產(chǎn)品內(nèi)部單元房型設(shè)計(jì)的溝通

6. 產(chǎn)品的面積配比,、格局配比的溝通

7. 產(chǎn)品建材設(shè)備選擇確認(rèn)的溝通

五,、樓盤的標(biāo)識(shí)

1. 樓盤的命名

2. mark和logo type的設(shè)計(jì)

3. 標(biāo)準(zhǔn)字體的設(shè)計(jì)

4. 標(biāo)準(zhǔn)顏色的確認(rèn)

六、銷售現(xiàn)場(chǎng)和促銷活動(dòng)的場(chǎng)地安排

1. 接待中心的選址

2. 接待中心至工地現(xiàn)場(chǎng)沿線景觀美化

3. 接待中心風(fēng)格定位,、設(shè)計(jì),、施工和室外空間企劃、設(shè)計(jì),、布置

4. 放置標(biāo)示牌,、廣告圍板、各類旗幟、燈光照明,、引導(dǎo)看板

5. 公開酒會(huì)或其他促銷活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的選址,、設(shè)計(jì)和布置

七、接待中心主要銷售道具

1. 交通位置圖,，區(qū)域環(huán)境圖

2. 鳥瞰圖、透視圖的繪制

3. 墨線圖,、家具配置圖的繪制

4. 建筑模型的制作

5. 室內(nèi)室外燈光選擇和燈箱制作

6. 接待中心銷售道具的布置與安排

7. 接待中心銷售道具使用注意事項(xiàng)

八,、樣品屋或?qū)嵠肺莸难b修

1. 樣品屋或?qū)嵠肺莸膽粜瓦x擇

2. 實(shí)品屋的樓層、景觀選擇

3. 室內(nèi)裝潢的設(shè)計(jì),、施工和實(shí)施

4. 室內(nèi)燈光照明,，日常生活什物擺設(shè)

5. 清潔衛(wèi)生和監(jiān)護(hù)工作

九、印刷媒體的制作

1. 說明書企劃,、設(shè)計(jì),、文案、完稿,、印刷

2. dm企劃,、設(shè)計(jì)、文案,、完稿,、印刷

3. 海報(bào)企劃、設(shè)計(jì),、文案,、完稿、印刷

4. 平面圖冊(cè)企劃,、設(shè)計(jì),、文案、完稿,、印刷

5. 請(qǐng)柬的設(shè)計(jì),、文案、完稿,、印刷

6. 各類印刷物封套的設(shè)計(jì),、完稿、印刷

十,、報(bào)刊媒體的制作與安排

1. 新聞報(bào)道的安排,、撰寫和發(fā)稿

2. 報(bào)紙廣告企劃、設(shè)計(jì),、文案,、完稿、發(fā)布

3. 雜志廣告企劃、設(shè)計(jì),、文案,、完稿、發(fā)布

4. 電視影片的企虹,、撰寫,、設(shè)計(jì)、拍攝

5. 廣播廣告的企劃,、撰稿,、制作、發(fā)布

十一,、廣告發(fā)布計(jì)劃

1. 不同種類,、不同時(shí)間、不同篇幅的報(bào)紙廣告的選擇

2. 不同種類,、不同時(shí)間,、不同篇幅的雜志廣告的選擇

3. 不同電臺(tái)、不同時(shí)間,、不同欄目的電視廣播廣告的選擇

4. 不同地區(qū),、不同時(shí)間、派報(bào)夾報(bào)的方式

5. 不同媒體的發(fā)布組合安排

6. 發(fā)布數(shù)量,、發(fā)布節(jié)奏的安排和控制

十二,、價(jià)格制定與價(jià)格控制

1. 基價(jià)和差價(jià)系數(shù)的確定

2. 底價(jià)價(jià)目表與表價(jià)價(jià)目表的擬訂

3. 付款方式的確定

4. 優(yōu)惠折扣的條件和方式

5. 銷售人員、銷售經(jīng)理等各級(jí)人員的讓價(jià)空間和權(quán)責(zé)范圍 十三,、推出時(shí)間計(jì)劃

1. 依天氣狀況,、季節(jié)特性而定

2. 依民情民性、財(cái)政情勢(shì)而定

3. 依施工進(jìn)度,、資金狀況而定

4. 依準(zhǔn)備工作,、市場(chǎng)狀況而定

5. 銷售人員的體能訓(xùn)練

十四、業(yè)務(wù)訓(xùn)練計(jì)劃

1. 銷售人員房地產(chǎn)基本知識(shí)教育

2. 答客問的制作

3. 答客問的反復(fù)演練及修正

4. 銷售人員制服,、名牌,、名片的設(shè)計(jì)制作

5. 銷售狀況表的設(shè)計(jì)、完稿,、制作

6. 銷售隊(duì)伍的組織編派和獎(jiǎng)金制度的擬訂 十五,、現(xiàn)場(chǎng)銷售執(zhí)行

1. 電話接聽，電話追蹤

2. 現(xiàn)場(chǎng)來訪客戶接待,，介紹樓盤

3. 帶看樓盤實(shí)地,，詳介樓盤、環(huán)境

4. 客戶追蹤,、拜訪

5. 收取大定,、小定，直到最后簽約

6. 各類報(bào)表的填寫

7. 銷售檢討會(huì)

8. 現(xiàn)場(chǎng)考勤值日、衛(wèi)生保潔

十六,、房屋銷售相關(guān)

1. 大,、小定金收據(jù)

2. 內(nèi)外銷商品房預(yù)售合同

3. 內(nèi)外銷商品房銷售合同

4. 房屋租賃合同

5. 簽定相關(guān)文書的注意事項(xiàng)

十七、促銷活動(dòng)的主題選擇

1. 新產(chǎn)品說明會(huì)

2. 房地產(chǎn)投資捷徑講座

3. 兒童繪畫比賽等親情活動(dòng)

4. 影星,、歌星聯(lián)誼晚會(huì)

5. 大家樂有獎(jiǎng)競(jìng)答游戲

6. 促銷活動(dòng)計(jì)劃,、實(shí)施、效果評(píng)判和費(fèi)用安排 十八,、廣告效果和銷售狀況分析

1. 各種媒體來電狀況分析

2. 各種媒體來人狀況分析

3. 每周每月實(shí)際成交分析

4. 每周每月退戶情況分析

5. 每月銷售情況總體分析

6. 下一階段銷售計(jì)劃安排與建議

十九,、銷售總結(jié)

1. 銷售結(jié)束總結(jié)報(bào)告

2. 總結(jié)報(bào)告審核并存檔

3. 工地用品及銷售道具清理完畢公司收存

4. 計(jì)算銷售人員的獎(jiǎng)金，激勵(lì)士氣

5. 舉辦慶功活動(dòng),，獎(jiǎng)勵(lì)參與作業(yè)人員

房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷方案 房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容和職責(zé)篇十七

房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別,，不同于買件衣服那樣隨心所欲,，這是因?yàn)橘I房子價(jià)位高，耐用性長(zhǎng),。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事,、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強(qiáng),，稍有不稱心就會(huì)改變主意,，買主思考的問題，內(nèi)容豐富,，錯(cuò)綜復(fù)雜,，既要考慮得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，又要科究?jī)?yōu)雅舒適的自然環(huán)境,，樓質(zhì),、交通、音貝,、污染,、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產(chǎn)營(yíng)銷深度廣,，難度大,，負(fù)荷重，企求在房地產(chǎn)營(yíng)銷上取得卓然顯著的成效,，并非輕而易舉,、彈指一揮間,，必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度,，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度,，必須在創(chuàng)意理念上形成：

1、具有高度的自信野心;

2,、富于競(jìng)爭(zhēng),，且樂此不倦;

3、頭腦敏銳,，不拘傳統(tǒng);

4,、感性認(rèn)識(shí)和理性認(rèn)識(shí)相處融洽;

5、注重歷史,，尊重現(xiàn)實(shí),，睽重未來。

1)以塑造形象為主,，渲染品味和意念;

2)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢(shì);

3)體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活;

4)直切消費(fèi)群生活心態(tài),。

1、形象定位：

對(duì)樓盤的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括,，揭示樓盤從地理位置,、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位,。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到：吸取園外,、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，處處顧及住戶需要,，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美安排;小至空調(diào)機(jī)位,、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等,都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭(zhēng)完美,。

好東西總有不同之處,，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會(huì)從眾多物業(yè)中脫穎而出,。比如：地理位置不同,，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同,，發(fā)展商信譽(yù)不同,，人均擁有空間不同，升值潛力不同,，車位數(shù)量不同,，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費(fèi)對(duì)象闡述物業(yè)優(yōu)勢(shì)的重要線索,。

2,、主要賣點(diǎn)：

對(duì)樓盤進(jìn)行全面分析研究，概括為四個(gè)方面的賣點(diǎn)構(gòu)成：

1)地理位置;2),、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu);3),、樓盤做工用料;4),、戶型設(shè)計(jì)。突出明顯優(yōu)勢(shì),，這是樓盤消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo),。

3、繪制效果圖：

根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要,，分別繪制整體效果圖,、多層單體效果圖。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開闊,、細(xì)節(jié)豐富,、品味高，因?yàn)闃潜P的銷售,，需要啟動(dòng)購(gòu)樓者對(duì)未來的想象,，無(wú)數(shù)事實(shí)范例證明，精美的效果圖對(duì)營(yíng)銷起了事半功倍的決定性作用,。

4,、廣告訴求點(diǎn)：

1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽(yù);7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的實(shí)用率;10)闡述樓盤的付數(shù)計(jì)劃;11)闡述樓盤的品質(zhì);12)闡述樓盤的深遠(yuǎn)意義;13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。

5,、廣告階段劃分：

對(duì)樓盤的品牌推廣是一個(gè)長(zhǎng)期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮,，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累,。都成為對(duì)樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段：

第一階段(預(yù)期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷售為目標(biāo),，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味,、檔次和形象。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較大,。

第二階段(首期交樓至二期完工)：此階段以品牌維持為目的,，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。同時(shí)促進(jìn)銷售,。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較少,。

第三階段(二期工程交樓至整體竣工)：此階段的廣告任務(wù)重點(diǎn)是維持樓盤的良好口碑，可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來談?wù)撛u(píng)估本樓盤并通過口碑帶動(dòng)銷售,，完成售樓收尾工作,。此階段廣告費(fèi)用投入為中等不平。

總體上看,，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形,，這是根據(jù)各銷售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案。當(dāng)然,，每個(gè)階段中的廣告及發(fā)布,，應(yīng)依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整,。

6、廣告表現(xiàn)：

在樓盤預(yù)售及正式展銷前,，應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛,，設(shè)計(jì)一個(gè)別開生面、形式獨(dú)特的揭幕儀式,。在預(yù)售參觀登記前一周,，更新目前圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。直到預(yù)售和開幕式當(dāng)天隆重揭幕,，讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過往行人面前,。屆時(shí)，樂隊(duì)奏出美妙動(dòng)聽的西洋樂曲,，嘉賓云集,，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳,。(具體揭幕儀式內(nèi)容安排及細(xì)節(jié),，另視情策劃)。

預(yù)告廣告以渲染氣氛為主,，配合精彩的揭幕預(yù)售儀式先期刊登,。

7、首期廣告內(nèi)容及時(shí)間安排：

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)展示會(huì)和首期展銷會(huì)定期舉行,，廣告準(zhǔn)備工作應(yīng)在此之前全部到位,，具體內(nèi)容大致如下：

①樓盤效果圖。

②樓盤售價(jià)表和匯款方式的確定與制作,。

③售樓宣傳冊(cè)和促銷宣傳單的設(shè)計(jì)制作,。

④工地圍板的設(shè)計(jì)、繪制,。

⑤展銷場(chǎng)地宣傳旗幟,、宣傳畫和橫幅的設(shè)計(jì)制作。

⑥展銷場(chǎng)地道路指導(dǎo)牌的制作,。

⑦展板(兩套,，每套12張)的設(shè)計(jì)、制作和擺放,。

⑧影視廣告創(chuàng)意構(gòu)思及拍攝制作,。

⑨報(bào)紙廣告首5期的設(shè)計(jì)、完稿及定版,。

⑩圍繞展示會(huì)其它促銷宣傳用品,。

1、確立行銷要求：

樓盤行銷觀念著重于消費(fèi)者的分布情形及需求層次,，繼而設(shè)計(jì)規(guī)劃銷售策略主題,。突顯出樓盤產(chǎn)品的價(jià)值,，進(jìn)而滿足購(gòu)屋大眾獨(dú)有的品味與格調(diào)。故樓盤在行銷上須完全符合時(shí)代的發(fā)展,，才能在市場(chǎng)上造成影響,，成為大眾爭(zhēng)先搶購(gòu)的產(chǎn)品，下列幾點(diǎn)是營(yíng)銷方面應(yīng)重點(diǎn)考慮的問題,。

①時(shí)代性：具有前瞻性的行銷觀念,，符合社會(huì)形態(tài)的變革與提升。

②生活性：完全符合消費(fèi)者的生活需求,，接近消費(fèi)者的消費(fèi)水平,。

③安全性：各項(xiàng)設(shè)備充實(shí)，設(shè)施完善,，以強(qiáng)化生活安定性,。

④方便性：交通、時(shí)間,、商品等方面消費(fèi)及額外的需求,。

⑤舒適性：現(xiàn)代化的消費(fèi)新空間，具有以符合人性需要為基礎(chǔ)的品質(zhì),。

⑥選擇性：多樣化的產(chǎn)品提供多樣化選擇,。

⑦自由性：使生活、休閑,、購(gòu)物緊密結(jié)合,。

2、進(jìn)行消費(fèi)者背景分析：

①選購(gòu)本樓盤的動(dòng)機(jī)：

a,、認(rèn)同規(guī)劃設(shè)計(jì)之功能及附加價(jià)值優(yōu)于其他的樓盤。

b,、經(jīng)過比較競(jìng)爭(zhēng)后,，認(rèn)同本樓盤的價(jià)位。

c,、想在此地長(zhǎng)久居住者,。

d、認(rèn)為本區(qū)域有遠(yuǎn)景,，地段有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

e,、信賴業(yè)主的企業(yè)規(guī)模與財(cái)力潛力。

f,、通貨膨脹壓力下的保值心態(tài),，使其萌發(fā)購(gòu)買動(dòng)機(jī)。

②排斥本樓盤的理由：

a,、消費(fèi)者本人經(jīng)濟(jì)能力不足,。

b,、比較之后認(rèn)為附近有理想的樓盤。

c,、購(gòu)買個(gè)體者較少,，對(duì)后市看空。

③購(gòu)買本樓盤的理由：

a,、對(duì)本區(qū)域環(huán)境熟悉念舊者,。

b、滿現(xiàn)居環(huán)境品質(zhì)者,。

3,、設(shè)計(jì)完美的行銷動(dòng)作：

①塑造產(chǎn)品的獨(dú)特的風(fēng)格，突顯產(chǎn)品市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)與形象,，使客戶在選擇有獨(dú)特定位的產(chǎn)品之后,，能肯定自己的品味和地位，而造成社會(huì)影響,。

②強(qiáng)勢(shì)吸引廣大的自住型購(gòu)屋客戶,，以單價(jià)實(shí)在、總價(jià)合理的策略,，除了能吸引第一次購(gòu)屋需求,，亦可引導(dǎo)第二次購(gòu)屋、換屋或投資客進(jìn)場(chǎng)購(gòu)買,。

③根據(jù)本區(qū)域的地理位置,，塑造本樓盤的未來高價(jià)值及增值潛力。

④慎選現(xiàn)場(chǎng)銷售人員與嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)案銷售講習(xí),，銷售人員除了要將房地產(chǎn)景氣時(shí)的高姿態(tài)予以收斂,，換成不卑不亢的態(tài)度外。更要以耐心,、親切,、誠(chéng)懇的說服技巧加上專業(yè)化素養(yǎng)，才能將如業(yè)主所愿的銷售目標(biāo)在短期之內(nèi)順利實(shí)現(xiàn),。

⑤銷售人員應(yīng)默契配合,，充分準(zhǔn)備，以使客戶在整個(gè)銷售過程中確實(shí)感受到自然,、親切,、實(shí)在、信任,、誠(chéng)實(shí),、坦誠(chéng)、自尊的銷售氛圍,。以實(shí)現(xiàn)“訂屋便不退訂”,，“補(bǔ)足便能簽約”“簽約便能代為介紹朋友來買”的完善銷售體系,。

六、房地產(chǎn)營(yíng)銷廣告推廣業(yè)務(wù)的策略：

1,、引導(dǎo)期：

首先選搭大型戶外看板,，以獨(dú)特新穎的方案引起客戶的好奇，引發(fā)其購(gòu)買欲

①工地現(xiàn)場(chǎng)清理美化,，搭設(shè)風(fēng)格新穎清閑的接待總部(視情形需要,，制作樣品屋)。

②合約書,、預(yù)約單及各種記錄表制作完成,。

③講習(xí)資料編制完成。

④價(jià)格表完成,。

⑤人員講習(xí)工作完成

⑥刊登引導(dǎo)廣告

⑦銷售人員進(jìn)駐,。

注意事項(xiàng)：

①對(duì)預(yù)約客戶中有望客戶做ds(直接拜訪)。

②現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)銷售方向,、方式若有不順者要即時(shí)修正,。

③定期由業(yè)務(wù)主管召開銷售人員策劃會(huì)，振奮士氣,。

④不定期舉行業(yè)務(wù)與企劃部門的動(dòng)腦會(huì)議,，對(duì)來人，來電及區(qū)域記錄表予以分析后,，決定是否修正企劃策略,。

⑤有關(guān)接待中心常發(fā)生故障或較為客戶在意的設(shè)施，如燈光照明亮度,，冷氣空調(diào)位置及冷暖度,，簽約場(chǎng)所氣氛，屋頂防雨措施,，展圖堅(jiān)牢度等均需逐一檢查測(cè)試,。

⑥主控臺(tái)位置及高度、廣播系統(tǒng)音域范圍及功能,，控臺(tái)、銷售區(qū),、樣品屋與模型,，出入口及過道是否能使眾多客戶十分順暢地經(jīng)過。

2,、公開期及強(qiáng)銷期：

公開期(引導(dǎo)期之后7-15天)及強(qiáng)銷期(公開后第7天起),。

⑴、正式公開推出前需吸引引導(dǎo)期有望客戶與配合各種強(qiáng)勢(shì)媒體宣傳,，聚集人潮,，并施展現(xiàn)場(chǎng)銷售人員團(tuán)隊(duì)與個(gè)人銷售魅力,，促成訂購(gòu)，另可安排雞尾酒會(huì)或邀請(qǐng)政經(jīng)名人蒞臨剪彩,，提高客戶購(gòu)買信心,。

⑵、每日下班前25分鐘,，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員將每日應(yīng)填之資料填好繳回,，由業(yè)務(wù)主管加以審查，于隔日交還每位銷售人員,，并于隔日晨間會(huì)議進(jìn)行講述對(duì)各種狀況及有望客戶追蹤提出應(yīng)變措施,。

⑶、每周周一由業(yè)務(wù)部,，企劃部舉行策劃會(huì)議,，講述本周廣告媒體策略、促銷活動(dòng)(sp)項(xiàng)目與銷售策略及總結(jié)銷售成果,，擬定派發(fā)宣傳單計(jì)劃,。

⑷、擬定派發(fā)宣傳單計(jì)劃表,，排定督報(bào)人員表及(sp)活動(dòng)人員編制調(diào)度表,。

⑸、于sp活動(dòng)前3天,，選定協(xié)助銷售人員及假客戶等,，并預(yù)先安排講習(xí)或演練。

⑹,、若于周六,、周日或節(jié)日sp活動(dòng)，則需要提前一天召集銷售管理人員協(xié)助銷售人員講習(xí),，使其全面了解當(dāng)日活動(dòng)策略,、進(jìn)行方式及如何配合。

⑺,、每逢周六,、周日或節(jié)目sp活動(dòng)期間，善用3-5組假客戶,，應(yīng)注意銷售區(qū)和主控臺(tái)之自然呼應(yīng),，每成交一戶，便由主控臺(tái)主管播板,，隨即公司現(xiàn)場(chǎng)人員均一起鼓掌,，外區(qū)人員燃放鞭炮，現(xiàn)場(chǎng)張貼恭賀紅紙，使現(xiàn)場(chǎng)氣氛達(dá)到最高點(diǎn),。

⑻,、周六、周日下班前由業(yè)務(wù)主管或總經(jīng)理召開業(yè)務(wù)總結(jié)會(huì),，對(duì)本日來人來電數(shù),、成交戶數(shù)、客戶反映,、活動(dòng)優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)與獎(jiǎng)懲,。

⑼、實(shí)施責(zé)任戶數(shù)業(yè)績(jī)法,，每位銷售成員自定銷售目標(biāo)或由公司規(guī)定責(zé)任戶數(shù),，并于每周一作統(tǒng)計(jì)，完成目標(biāo)人員公司立即頒發(fā)獎(jiǎng)金,，以資鼓勵(lì),。

⑽、隨時(shí)掌握補(bǔ)足,、成交,、簽約戶數(shù)、金額,、日期,，若有未依訂單上注明日期前來辦理補(bǔ)足或簽約手續(xù)者，立即催其辦理補(bǔ)足或簽約,。

⑾,、客戶來工作銷售現(xiàn)場(chǎng)洽定或來電詢購(gòu)，要求其留下姓名,，聯(lián)系電話,，以便于休息時(shí)間或廣告期間實(shí)施ds(直銷)、出外追蹤拜訪客戶,，并于每日下班前由業(yè)務(wù)主管總結(jié)追蹤成果,，檢查是否達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)。

⑿,、每逢周日,，節(jié)日或sp期間，公司為配合銷售,，應(yīng)每隔一段時(shí)間打電話至現(xiàn)場(chǎng)做假洽訂(電話線若為兩條,，則輪流打)以刺激現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛。

3,、持續(xù)期(最后沖刺階段)：

⑴,、正式公開強(qiáng)勢(shì)銷售一段時(shí)日后，客戶對(duì)本案之認(rèn)識(shí)程度應(yīng)不淺,，銷售人員應(yīng)配合廣告,，重點(diǎn)追蹤以期達(dá)到成交目的。

⑵,、利用已購(gòu)客戶介紹客戶,，使之成為活動(dòng)廣告。并事先告之：若介紹成功公司將提成一定數(shù)額的“介紹獎(jiǎng)金”作為鼓勵(lì),。

⑶,、回頭客戶積極把握，其成交機(jī)會(huì)極大,。

⑷,、退訂戶仍再追蹤，實(shí)際了解問題所在,。

⑸,、銷售成果決定于是否在最后一秒鐘仍能全力以赴，故銷售末期的士氣高低不容忽視,。只要腳踏實(shí)地的執(zhí)行本方案,，房地產(chǎn)營(yíng)銷將會(huì)立竿見影，成就頗豐,。

房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷方案 房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容和職責(zé)篇十八

精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：

1)樓盤客群細(xì)分;

2)精準(zhǔn)短信營(yíng)銷平臺(tái);

3)精準(zhǔn)郵件營(yíng)銷平臺(tái);

4)數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行;

5)目標(biāo)客戶dm營(yíng)銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行,。

房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃：

1)數(shù)據(jù)庫(kù)建立;

2)數(shù)據(jù)庫(kù)推廣平臺(tái)建立(短信、郵件平臺(tái))

3)數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行,。

商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：

1)商圈分析;

2)地產(chǎn)主題設(shè)計(jì);

3)招商方案與執(zhí)行;

4)集客策略,。

中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃：

1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案;

2)高端客戶數(shù)據(jù)庫(kù)分析;

3)數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行;

4)項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。

房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷方案 房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容和職責(zé)篇十九

一,、活動(dòng)時(shí)間

20xx年 月 日上午9：30

二,、活動(dòng)地點(diǎn)

湘桂?盛世名城售樓部門前

三、活動(dòng)目的

1.宣布新的限時(shí)優(yōu)惠政策,，促成客戶認(rèn)購(gòu)簽約;促進(jìn)湘桂?盛世名城2期的銷售.

2.渲染氣氛,，集聚人氣，制造火暴熱銷場(chǎng)面,，堅(jiān)定客戶信心;

3.借機(jī)與目標(biāo)消費(fèi)群及大眾進(jìn)行公關(guān)交流;

4.促進(jìn)公眾口碑傳播,，提升湘桂?盛世名城2期項(xiàng)目知名度，美譽(yù)度;

5.提升湘桂形象,。

四,、活動(dòng)主題：

1. 湘桂?盛世名城2期盛大開盤!

2. 湘桂?盛世名城2期 超值戶型全新登場(chǎng)

3. 湘桂?盛世名城2期 顯赫豪宅 搶購(gòu)中!

4. 湘桂?盛世名城2期 擁有幸福與榮耀!

五、活動(dòng)主要內(nèi)容

(一),、主持人介紹到位嘉賓和開盤議程

(二),、嘉賓講話 ;

(三)、開盤剪彩儀式;

(四)、文藝欣賞(樂隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)演奏,、風(fēng)情勁舞演出);

(六),、抽獎(jiǎng)活動(dòng)

(七)、簽約/認(rèn)購(gòu)活動(dòng),。

六,、開盤現(xiàn)場(chǎng)布置

詳見效果圖和平面圖

七、活動(dòng)前準(zhǔn)備

1.提前 7天發(fā)布開盤活動(dòng)信息,。

2.確定開盤活動(dòng)所需邀請(qǐng)的機(jī)構(gòu),、相關(guān)人員以及新聞媒體界人士。

3.設(shè)計(jì)印刷請(qǐng)柬,，并在活動(dòng)日前兩天送達(dá)被邀人士,，并達(dá)成承諾。

4.確定各方分工,。

5.進(jìn)行活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)包裝(活動(dòng)執(zhí)行公司),。

6.撰寫主持人串詞、嘉賓發(fā)言稿(推廣公司),。

7.合同文書,、宣傳資料準(zhǔn)備(湘桂公司)。

8.確定活動(dòng)禮儀小姐,、攝影攝像人員,、發(fā)放禮品人員等(活動(dòng)執(zhí)行

公司)。保安,、工作人員(湘桂公司).

9.相關(guān)人員聯(lián)絡(luò)電話單,。

10.開盤活動(dòng)簽到臺(tái)準(zhǔn)備，禮品準(zhǔn)備(湘桂公司),。

11.選房流程,、銷控區(qū)等開盤展板準(zhǔn)備(湘桂公司

七、活動(dòng)流程

9：00,，場(chǎng)地布置(舞臺(tái)搭建,、背景板安裝完成、地毯,、拱門,、彩球、帳篷,、沙灘椅等布置到位);

剪彩工具,、禮花準(zhǔn)備到位(剪彩工具13套，氣動(dòng)禮花炮12門);

9：10,，活動(dòng)負(fù)責(zé)人,、聯(lián)絡(luò)人員,、工作人員、置業(yè)顧問;

9：30,，禮儀小姐,、主持人到場(chǎng);

9：30，嘉賓席,、來賓席、嘉賓桌椅,、簽到臺(tái),、音響設(shè)備及一切應(yīng)用物品準(zhǔn)備就緒;

9：30 舞獅隊(duì)到位(如有);

9：35～9：59音控師放背景音樂，攝像,、攝影師到位;樂隊(duì)暖場(chǎng),，迎賓曲奏響;舞獅團(tuán)舞獅

10：00～10：02，主持人對(duì)本次活動(dòng)作簡(jiǎn)介,，并宣布開盤活動(dòng)開始; 10：02～10：07,，有請(qǐng)湘桂公司領(lǐng)導(dǎo)講話;

10：07～10：12，有請(qǐng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)講話;

10：12～10：17,，嘉賓講話

10：17～10：18,，請(qǐng)剪彩嘉賓逐一登臺(tái)(共12人);

10：18，剪彩儀式正式開始,，禮花齊發(fā),、鑼鼓喧天;

10：19～10：20，主持人宣布剪彩儀式結(jié)束,，文藝表演活動(dòng)開始; 10：20～10：25,，勁舞開場(chǎng) ;

10：25～10：28，主持人對(duì)開盤選房政策進(jìn)行介紹,，叫號(hào).

l 對(duì)已經(jīng)認(rèn)購(gòu)的客戶,事先抽取排序號(hào)碼卡,并在休息區(qū)等待,

欣賞節(jié)目,品嘗糕點(diǎn).工作人員陸續(xù)分批(10人一批)叫號(hào),客人進(jìn)入售樓部簽約區(qū).

l 對(duì)潛在的購(gòu)房客戶,售樓人員可以針對(duì)性進(jìn)行介紹,促成認(rèn)

購(gòu)或當(dāng)場(chǎng)簽約.

10：28～10：33,，;互動(dòng)環(huán)節(jié)

10：33～10：45，歌手表演;

45～10：50,，進(jìn)行抽獎(jiǎng)活動(dòng)開始第一輪

在認(rèn)購(gòu)/簽約的客戶中,憑排序號(hào)碼卡副劵抽獎(jiǎng).

10：50～10：55,，主持人再次對(duì)活動(dòng)優(yōu)惠政策進(jìn)行介紹;

10：55～11：30，豪華時(shí)尚秀

11：30～12：00,，進(jìn)行抽獎(jiǎng)活動(dòng)開始第二輪,。

12：

00：勁舞表演 開盤儀式結(jié)束。

(當(dāng)天具體流程,，各方協(xié)商后制定)

八,、活動(dòng)道具、物料準(zhǔn)備清單及費(fèi)用預(yù)算,參見清單

房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷方案 房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容和職責(zé)篇二十

一.主要規(guī)劃指標(biāo)

占地面積：1320xx平方米

總建筑面積：560000平方米

產(chǎn)權(quán)年限：70年產(chǎn)權(quán)

開發(fā)周期：分3年半3期開發(fā),，現(xiàn)開發(fā)第一期

總戶數(shù)：一期1000戶

建筑類別：普通住宅,別墅,小高層洋房

樓層狀況：一期為4-7棟27層驗(yàn)方

容積率：3.60

地塊周邊規(guī)劃

中小學(xué)：和倉(cāng)小學(xué),、河?xùn)|中學(xué),、

幼稚園：和倉(cāng)幼兒園、名雅兒園,、

綜合商場(chǎng)：新世紀(jì)廣場(chǎng),、萬(wàn)和購(gòu)物中心、順心商場(chǎng),、惠河,、鴻興、天寶,、潤(rùn)泰超市 醫(yī)院：從化中心醫(yī)院門診部,、從化市中醫(yī)院、街口醫(yī)院

郵局：從化市郵電局

銀行：農(nóng)商行,、建行,、農(nóng)行、中行,、工行

菜市場(chǎng)：七星市場(chǎng),、河?xùn)|批發(fā)市場(chǎng)

交通：公交車 3、4,、5路車,，項(xiàng)目距離從化客運(yùn)站步行約10分鐘路程，從從化客運(yùn)站可前往省內(nèi)各大車站,。輕軌旁,。

內(nèi)部規(guī)劃

1990㎡的五星級(jí)會(huì)所，配有棋牌室,、健身房,、活動(dòng)室等娛樂設(shè)施，項(xiàng)目自身有220xx多㎡的商業(yè)配套,，一期約13000㎡,，現(xiàn)正與品牌商家洽談進(jìn)駐事宜，是從化罕見的集中商業(yè)配套,。項(xiàng)目自身?yè)碛?.4萬(wàn)㎡教育用地,，將擁有社區(qū)內(nèi)部小學(xué)及幼兒園，擁有羽毛球場(chǎng),、籃球場(chǎng)與泳池等運(yùn)動(dòng)配套,。

環(huán)境分析：

區(qū)域環(huán)境：地塊位于從化汽車站附近，是規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向,，區(qū)域整體形象看好,。 居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域?yàn)樾聟^(qū)，交通條件便利通達(dá),，但接近從化汽車站,，對(duì)居住有噪音污染,、人流量大等方面的負(fù)性影響。

景觀環(huán)境：項(xiàng)目旁有公園,，河景,，享有景觀優(yōu)勢(shì)。

商業(yè)環(huán)境：汽車站開通將為本項(xiàng)目制造一定的商業(yè)氣氛,，尤其是住宿,、餐飲產(chǎn)業(yè)等。而且汽車站附近有商場(chǎng)項(xiàng)目正在開發(fā)中,，樓盤亦是在尋找商家洽談中,，所以商業(yè)環(huán)境是很看好的。

競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境比較激烈,，從化的各大樓盤競(jìng)爭(zhēng)中是日益劇烈的，但是名城御景綠洲價(jià)格在各大樓盤中有著價(jià)格優(yōu)勢(shì),。

分析

1.優(yōu)勢(shì)(strength)

地段優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目地塊位于交通要道,，近接從化汽車站，該區(qū)域?yàn)閺幕磥斫ㄔO(shè)重點(diǎn),，各種新建項(xiàng)目和配套設(shè)施將逐步完善成熟,。

交通優(yōu)勢(shì)

公交車 3、4,、5路車,，項(xiàng)目距離從化客運(yùn)站步行約10分鐘路程，從從化客運(yùn)站可前往省內(nèi)各大車站,。

規(guī)模優(yōu)勢(shì)

該項(xiàng)目總用地面積為131787.55m2,，用地使用性質(zhì)為商業(yè)居住綜合用地?？偨ㄖ娣e為567651.8 m2,，其中住宅建筑面積為435760.8 m2，地下室建筑面積為81143 m2,，綠化率為30.7%,。 1990㎡的五星級(jí)會(huì)所，配有棋牌室,、健身房,、活動(dòng)室等娛樂設(shè)施，項(xiàng)目自身有220xx多㎡的商業(yè)配套,。項(xiàng)目自身?yè)碛?.4萬(wàn)㎡教育用地,，將擁有社區(qū)內(nèi)部小學(xué)及幼兒園，擁有羽毛球場(chǎng),、籃球場(chǎng)與泳池等運(yùn)動(dòng)配套,。

2.劣勢(shì)(weakness)

距離廣州市區(qū)較遠(yuǎn),，周邊配套設(shè)施有待完善;

交通要道，靠近從化汽車站,，對(duì)居住有噪音污染,，人流大等方面的影響。

3.機(jī)會(huì)點(diǎn)(opportunity)

政府改造力度逐步較大,，為房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有力的支撐,。

戶型可供選擇多，項(xiàng)目周邊配套齊全,，有學(xué)校,、醫(yī)院、市場(chǎng),、超市等,。項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強(qiáng)買家信心,。發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

4.威脅點(diǎn)(threaten)

配套設(shè)施仍然未成熟,，發(fā)展還需要一段時(shí)間。

外來人員多,，治安問題多,，影響買家心理。

周邊樓盤較多,，競(jìng)爭(zhēng)激烈,，影響銷售。

三.銷售目標(biāo)定位

區(qū)位

位于從化汽車站附近的核心地段,，未來的城市核心,，規(guī)劃的重點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿Υ笄揖哂休^高的投資價(jià)值,，市場(chǎng)前景看好,。

建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

交通組織合理，功能分區(qū)明確,，住宅布置合理,，景觀系統(tǒng)明確，公建配置完善,。

戶型

大社區(qū),，多樣化、人性化的戶型設(shè)計(jì),，供客戶多種選擇,，可以提升客戶的居住品質(zhì)。

環(huán)境

空氣清新，遠(yuǎn)離城市的喧囂,。

配套

高起點(diǎn)的配套功能,，滿足人們?nèi)粘Ｉ钗镔|(zhì)和精神層面的雙重需求。

管理

專業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理,，為人們的生活提供安全,、妥帖、管家式的多樣性服務(wù),，營(yíng)造舒適,、寧?kù)o又不失私密的生活空間。

樓盤產(chǎn)品定位

根據(jù)對(duì)周圍競(jìng)爭(zhēng)樓盤及該區(qū)域客戶潛在市場(chǎng)的判斷,，將產(chǎn)品定位為中高檔品質(zhì),，中高級(jí)物業(yè)管理的商品房。

四.營(yíng)銷策略

利用項(xiàng)目居住環(huán)境的優(yōu)勢(shì)大力吸引顧客注意力

1.塑項(xiàng)目形象,，開展影響力大,、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的事件行銷及公關(guān)營(yíng)銷，形成口碑,，以“勢(shì)”壓人,，完成市場(chǎng)形象突破。

2.充分利用開盤前期的時(shí)間空隙,，牢牢抓住核心客戶,，同時(shí)影響其周邊人群,，積累客戶,。

3.注意市場(chǎng)變化、跟蹤客戶反饋,，迅速調(diào)整行銷方式和推廣策略,，密切觀察競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略調(diào)整，預(yù)判銷售態(tài)勢(shì),，及時(shí)應(yīng)變,。

4.用多種促銷手段，活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛,，縮短銷售周期,。

五.宣傳策略

開展有效的媒體攻勢(shì)

配合銷售進(jìn)度，廣告宣傳有力引導(dǎo)和緊密配合銷售工作,，按計(jì)劃逐步展開

具體的宣傳方式有：戶外看板,，電子樓書。電視廣告,。報(bào)紙廣告,。

信函廣告/dm派發(fā)。車身廣告,。橫幅,。定點(diǎn)看板,。電視報(bào)紙廣告。dm/海報(bào),。售樓處外包裝,。網(wǎng)站等。

六.促銷策略

在售樓的前三個(gè)月購(gòu)房者,，有機(jī)會(huì)可以獲得優(yōu)惠折扣,。當(dāng)天簽訂合同還可以參加我們的開盤優(yōu)惠促銷活動(dòng)。

開盤優(yōu)惠促銷活動(dòng)

①.贈(zèng)送精美禮品：

開盤當(dāng)天到售樓部來咨詢的意向客戶都可獲得贈(zèng)送精美禮品,。

②.轉(zhuǎn)盤抽獎(jiǎng)

開盤日簽定合同的客戶可以獲得轉(zhuǎn)盤游戲資格一次,，獎(jiǎng)品包括鉑金鉆戒

(3000元)、昆明—大理—麗江雙人3日游(20xx元),、家用電器(300元),、驚喜大禮包(188元)。(獎(jiǎng)品按標(biāo)定的金額折抵房款)

七.售樓服務(wù)

銷售員必須遵從以下

注意儀容,、儀表 ?

服飾整潔,、干凈、無(wú)污跡和明顯褶皺,，扣好紐扣,。工號(hào)牌佩帶工整

姿勢(shì)、儀態(tài)要端莊

行動(dòng)要快,，但不能跑,，與客戶相遇應(yīng)靠邊而行，不得從中間穿行,，與客戶同時(shí)進(jìn)門,，應(yīng)讓客戶先行，請(qǐng)人讓路,，應(yīng)講對(duì)不起

當(dāng)眾不應(yīng)耳語(yǔ)或指指點(diǎn)點(diǎn),，不得用手指或者筆竿指客人或者指示方向

工作時(shí)，不要在公眾區(qū)域搭肩或挽手以及在公眾區(qū)域不要大聲講話,、談笑及追逐; 在大堂等公眾場(chǎng)合,，不能當(dāng)著客人談及與工作無(wú)關(guān)的事情

聲調(diào)自然、清晰,、柔和,、親切、不宜過高或過低,，不要急功近利推銷樓盤,，要給客戶一種“置業(yè)顧問”的形象

與別人談話時(shí)，雙目須正視對(duì)方的眼睛，用心傾聽,，適當(dāng)回應(yīng),，不得東張西望或心不在焉，不應(yīng)不時(shí)看表及隨意打斷對(duì)方的講話

房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷方案 房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容和職責(zé)篇二十一

一,、 項(xiàng)目形勢(shì)分析

1,、 市場(chǎng)趨勢(shì)

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了若干次起起落落，應(yīng)該說是越來越成熟,。成熟的標(biāo)志之一,，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)重視樓房附加值，而不是僅把價(jià)格,、面積,、位置作為決定購(gòu)買與否的因素，也就是說,，今天的購(gòu)樓者中,，不乏愿意多花一些錢買環(huán)境、買安全,、買品味,、買感覺的人;成熟的標(biāo)志之二，消費(fèi)者在購(gòu)樓時(shí)越來越重視品牌,，這在購(gòu)買期樓時(shí)尤為突出,，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣經(jīng)歷過魚龍混雜、一哄而上的階段,，但優(yōu)勝劣汰

是大勢(shì)所趨,，消費(fèi)者心進(jìn)里很清楚信譽(yù)好的品牌,，有實(shí)力的公司,，能給他們長(zhǎng)久的保證,。

2,、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)需要什么樣的樓盤：

鮮明的品牌個(gè)性

鮮明的概念主題

鮮明的“居住”觀點(diǎn)

3,、周邊主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤廣告策略分析

萬(wàn)科四季花城

萬(wàn)科四季花城算得上本片區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)品牌,，造勢(shì)是四季花城成功的亮點(diǎn),。

1,、推廣主題：

有一個(gè)美麗的地方

2,、階段性推廣策略：

造勢(shì)期：萬(wàn)科在建一座城

利用萬(wàn)科的品牌形象和實(shí)力渲染超大規(guī)模的小區(qū)概念; 亮相期：有一個(gè)美麗的地方

萬(wàn)科將澳洲的一座小鎮(zhèn)搬到了深圳，這個(gè)小城洋溢著濃郁的異國(guó)情調(diào),，非常美麗,，造成消費(fèi)者心理上的期待;

強(qiáng)銷期：美一刻、美一生

擁有美麗的四季花城,，就擁有美麗的一生,，強(qiáng)大的心理誘惑力促成購(gòu)買決定。

滾動(dòng)銷售期：美一方水土，美一方人

美麗小城已經(jīng)建成,，小城美好的生活已經(jīng)開始,，讓觀望的人群加入購(gòu)買的行列。

傳播特征：

報(bào)紙媒體密集的造勢(shì)宣傳,、車身廣告和路牌廣告的戶外曝光,、現(xiàn)場(chǎng)包裝的細(xì)致入微、公關(guān)活動(dòng)的緊密配合,，一系列的整合性宣傳緊扣主題,，層層推進(jìn)，驗(yàn)證了營(yíng)銷就是傳播的理論,。

廣告優(yōu)劣勢(shì)分析：

四季花城的廣告成功得益于萬(wàn)科的品牌資產(chǎn)和前期充分的造勢(shì),，但這種“豪門宴”需要強(qiáng)大的廣告預(yù)算支持。

中海怡翠山莊

中海怡翠山莊是本片區(qū)外銷樓盤的佼佼者,，因成功導(dǎo)入5+2度假生活模式而獲得銷售上的成功,。

1、推廣主題：

都市里的田園度假村

2,、階段性推廣策略：

造勢(shì)期：我的家,，我的公園

利用家就在公園里，以小區(qū)內(nèi)3萬(wàn)平方米的峽谷公園作切入市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn),，打規(guī)劃牌;

亮相期：5+2度假生活模式

以鮮活誘人的生活方式造成心理向往,，先賣生活方式再賣樓，以超前的生活理念引導(dǎo)消費(fèi);

強(qiáng)銷期：山環(huán)怡翠異國(guó)風(fēng)情 五彩社區(qū)繽紛生活

以異國(guó)風(fēng)情和繽紛生活為主訴求點(diǎn),，緊扣度假生活主題,，配以展銷等促銷動(dòng)作，促成購(gòu)買行動(dòng),。

傳播特征：

中海怡翠山莊的傳播特征最突出的亮點(diǎn)體現(xiàn)在媒介特征的充分應(yīng)用上,，度假生活需要直觀的現(xiàn)場(chǎng)感，生活方式的引導(dǎo)需要充分的理性支持,，他們就利用電視媒體的現(xiàn)場(chǎng)感和報(bào)紙廣告豐富的信息量為主打媒體,，并利用香港展示中心現(xiàn)場(chǎng)的一種高科技設(shè)備“千里眼”將空間的距離拉近，制造“身臨其境,、心在其中”的體驗(yàn)效果,。 廣告優(yōu)劣勢(shì)分析：

中海怡翠山莊的廣告，同樣利用中國(guó)海外在港人心目中的品牌形象和目標(biāo)群體購(gòu)買心理準(zhǔn)確把握的基礎(chǔ)上,，以新穎的概念和到位的媒介應(yīng)用達(dá)到銷售的目的,，但在廣告表現(xiàn)上略顯創(chuàng)意性不足，傳播效果未能擴(kuò)大,。

風(fēng)和日麗

風(fēng)和日麗是最近本片區(qū)樓盤中殺出的一匹黑馬,，他的一鳴驚人是因?yàn)樵诙嘣鐓^(qū)生活中注入了一陣和諧的清風(fēng),。

1、推廣主題：

和諧的民風(fēng)

2,、階段性推廣策略：

亮相期：風(fēng)和日麗的生活,，是自己的

我的小城 風(fēng)和日麗

中低收入階層該享受一種什么樣的文明生活方式?暖洋洋的陽(yáng)

光柔柔的風(fēng)，真情的笑臉?biāo)实男那?，和諧,、自然的生活味觸手可及，心理上認(rèn)同自然“振臂一呼,，應(yīng)者云集”,。

傳播特征：

雖然風(fēng)和日麗未經(jīng)前期炒作，但依然一鳴驚人,，其銷售策略和品牌包裝功不可滅,，在媒介選擇上，則選用成本相對(duì)較小但到達(dá)率高的媒介組合,，利用戶外,、vcd光盤、有特色的宣傳資料,、報(bào)紙廣告相結(jié)合,，小預(yù)算大效果。

由以上主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤的廣告策略分析可以看出,，市外樓盤正是迎合“工作在市內(nèi),，生活在市外”的居住理念，凡是符合自然,、休閑的消費(fèi)潮流,，并且能滿足消費(fèi)者對(duì)美和人性化的價(jià)值取向，自然就會(huì)贏得熱烈的追捧,。

4,、自身優(yōu)劣勢(shì)分析：

優(yōu)勢(shì)：

(1)、整個(gè)小區(qū)圍繞著豐澤湖為主題,，以天然湖為主題的會(huì)所,，利用這一條件作為獨(dú)特賣點(diǎn)。

(2),、小區(qū)范圍三面環(huán)山,，一面臨湖,，環(huán)山抱水和天然不可再生的自然湖,，便成為環(huán)境的一大優(yōu)勢(shì)。

(3),、靠近市區(qū),，鄰近關(guān)口,，隨著二線關(guān)外擴(kuò)，地域本身將成為關(guān)注和炒作的熱點(diǎn),，地塊價(jià)值將隨之抬升,。

(4)、交通較便利,，地鐵四號(hào)線的經(jīng)過,，將使其成為地鐵沿線物業(yè)。

劣勢(shì)：

(1),、新盤,，知名度不高

(2)、周邊微利房和農(nóng)民房居多,，規(guī)劃和環(huán)境均欠佳,。

(3)、周邊配套不盡完善,，基本無(wú)上檔次的配套設(shè)施,。

(4)、樓盤所處區(qū)域高品質(zhì)樓盤林立,，并且規(guī)模較大,，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 從以上優(yōu)劣勢(shì)分析可知：在深圳地產(chǎn)物業(yè)向集約化發(fā)展的大背景下,，“豐澤湖山莊”的優(yōu)勢(shì)并非能強(qiáng)大到吸引潛在客戶產(chǎn)生購(gòu)買行為的地步,。

5、“豐澤湖山莊”目標(biāo)市場(chǎng)分析

目標(biāo)市場(chǎng)構(gòu)成：

1,、 二次換房的2+1家庭

2,、 香港客戶

3、 珠三角欲在深圳置業(yè)的客戶

市場(chǎng)重點(diǎn)放在二次換房的2+1家庭

潛在客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)

潛在客戶在經(jīng)過深圳多年的打拼之后,，已經(jīng)擁有屬于自己的小天地,，但隨著經(jīng)濟(jì)條件的改善，加之小孩的長(zhǎng)大,，事業(yè)小有成就,，家庭穩(wěn)定，開始注重個(gè)人及家人的健康和更有質(zhì)量的生活,。

關(guān)口物業(yè)離市區(qū)近,，亦具有自然優(yōu)美的環(huán)境條件，空氣好,，價(jià)錢比較合理,，還可以成為真正的深圳人(可入深圳藍(lán)印戶口)。

目標(biāo)市場(chǎng)購(gòu)買特征

感性,、注重價(jià)格價(jià)值比

目標(biāo)市場(chǎng)購(gòu)群體特征

年輕有為,，一般三口或四口之家,，樂于享受生活，注重生活品質(zhì),，經(jīng)濟(jì)收入中高水平,。

結(jié)論：“豐澤湖山莊”目標(biāo)市場(chǎng)的范圍相對(duì)較寬。在生活形態(tài)上表現(xiàn)一定的同質(zhì)性,。廣告針對(duì)這一階層的潛在客戶的生活及心理特征進(jìn)行攻心戰(zhàn),，激起好奇與共鳴，塑造“豐澤湖山莊”的美譽(yù)度,。

二,、形象定位及發(fā)展思路

1、形象定位

根據(jù)對(duì)“豐澤湖山莊”的先天條件分析,，我們認(rèn)為應(yīng)在整體策劃中揚(yáng)長(zhǎng)避短,，積極改善不利條件，把“豐澤湖山莊”定位為深圳獨(dú)具特色的“深圳人的健康休閑家園”,。

定位關(guān)健語(yǔ)句：豐澤湖畔 健康相伴

2,、支持點(diǎn)：

目標(biāo)消費(fèi)者憑著自己對(duì)生活的理解、對(duì)家庭的關(guān)注,，希望購(gòu)買的不僅是住宅,，更是一種全新的生活。也就是說,，他們?cè)谫?gòu)買住宅的時(shí)候得到了高附加值,，與以往不同的享受自然健康的人生。

豐澤湖山莊中的園林設(shè)計(jì),、會(huì)所等都圍繞自然健康來展開,，正面得天獨(dú)厚的湖泊恰恰為園林設(shè)計(jì)創(chuàng)造了獨(dú)特先天優(yōu)勢(shì)。

4,、 命名原則：

1,、 有韻味

2、 獨(dú)特,，并且與項(xiàng)目相關(guān)

3,、 易于識(shí)別、朗朗上口

4,、 容易產(chǎn)生正面的,、美好的聯(lián)想

備選方案

湖光山色 豐澤世家 映湖山莊 倚湖雅軒 湖堤灣畔 花港觀魚

5、形象推廣原則：

逐步提升原則：

不求一口吃成大胖子,，而是分階段逐步提升品牌形象,，首先樹立“健康休閑家園”這一獨(dú)特居住概念，再到各硬件軟件配合此概念的積累,。樹立一個(gè)概念樓盤需要的是各方面的支持和配合更需要的是貫徹到底,。

形象與促銷相結(jié)合原則：

在廣告規(guī)劃上注意長(zhǎng)期品牌形象塑造與短期促銷推廣手段合理穿插結(jié)合,，在具體廣告表現(xiàn)上也要注意品牌形象與銷售信息相得益彰,。

4,、形象發(fā)展思路

我們的目標(biāo)——通過一定時(shí)間的培養(yǎng)，將豐澤湖山莊塑造成以享受健

康,、增值生命為標(biāo)識(shí)的品牌小區(qū),。

我們的對(duì)象——追求健康生活、向往自然,、生態(tài)氛圍的中高收入階層居家,，這一階層在深圳的人數(shù)占主導(dǎo)地位，他們的共同特征是：有自己的生活經(jīng)歷,、生活主張,，越來越注重自我及家人的健康、希望拼搏之余也能自我調(diào)節(jié)身體健康狀態(tài),，崇尚休閑的生活,，愛思考、感情豐富,。

我說什么 ——在這里,，你可以享受健康、自然清新的生命,，在這里生活使你每一天都充滿著與眾不同的活力,，可以精神百倍地迎接新的挑戰(zhàn)。

我們?cè)趺凑f —— 用豐澤湖山莊中的自然稀缺,、不可再生的環(huán)境特征和諸多硬性設(shè)施及軟性氛圍,，表現(xiàn)健康休閑的家園，以小喻大,，逐步建立豐澤湖山莊健康休閑的品牌個(gè)性,。

我們的支持點(diǎn)——目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)生活有自己的主張，有更高的要求,，他們?cè)谥v究自我與個(gè)性的同時(shí),，更追求健康休閑的生活品味、居住氛圍,，豐澤湖山莊正好可以滿足他們這方面的需求(硬件與軟件),。 時(shí)間選擇 —— 在豐澤湖山莊初建階段就貫徹此概念，無(wú)疑有利于在前期就著手品牌積累與硬軟件建設(shè)的配合,。

三,、廣告策略：

配合健康休閑概念，打概念牌：

1,、 健康休閑,、舒適宜人,、空氣清新的環(huán)境、有自然天成的豐澤湖,、有湖光山色主題式會(huì)所每一天都享受最自然的健康生活,，直指目標(biāo)顧

客關(guān)懷自我的潛意識(shí)，暗示現(xiàn)代人的“勞逸結(jié)合,、健康,、休閑”的生活價(jià)值觀和對(duì)未來美好生活的向往。

2,、 強(qiáng)調(diào)樓盤在規(guī)劃設(shè)計(jì)中所走的健康休閑路線,，說明發(fā)展商為營(yíng)造現(xiàn)代人居環(huán)境所具有的實(shí)力和精品意識(shí)。

3,、 突出價(jià)格和價(jià)值比,，營(yíng)造心理價(jià)格和購(gòu)買價(jià)格上的勢(shì)能，使目標(biāo)消費(fèi)者明白可以憑有限的經(jīng)濟(jì)條件,，同樣能享受健康超前的生活方式,。

4、配合樓盤高開低走的銷售策略,。

四,、廣告推廣分期

廣告分期原則：

以外圍輿論推動(dòng)整體廣告推廣攻勢(shì)

避開樓花的不利因素，從軟廣告到硬廣告,，旨在加強(qiáng)對(duì)持幣觀望者的說服力,，使其對(duì)豐澤湖山莊的印象日益濃厚。保持不間斷的見報(bào)率隨時(shí)發(fā)布樓盤的工程進(jìn)度,，著重宣傳發(fā)展商“先造環(huán)境再建樓”的理念,，各分期保持一定的廣告保溫水平，使人們?cè)阡N售時(shí)期也無(wú)法忘記豐澤湖山莊堅(jiān)持不變的樓盤基本概念

廣告分期

前期亮相期(亮相期)

訴求重點(diǎn)：

周邊環(huán)境及主題概念

總體描述“豐澤湖山莊”的自然環(huán)境,，發(fā)展商的開發(fā)理念,。以新聞炒

作的形式引起關(guān)注。

新聞標(biāo)題：(略)

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期(造勢(shì)期)

經(jīng)過前期炒作的預(yù)熱期,，結(jié)合豐澤湖山莊市區(qū)展示中心的開放,，以一次別開生面的公關(guān)活動(dòng)作引子，掀開“豐澤湖山莊”的神秘面紗,。 建議采用報(bào)紙媒體,，以下兩個(gè)設(shè)問作為開篇：

a、想一想,，未來的健康生活到底是什么樣子?

b,、想一想，未來我們將住在那里?

開放日之后，公汽車身,、戶外路牌隨即跟進(jìn)

廣告語(yǔ)：(略)

公開發(fā)售期(強(qiáng)銷期)

強(qiáng)銷期主要以報(bào)紙和電視廣告為主,，理性訴求和感性訴求相互推動(dòng)，掀起購(gòu)買高潮,。

內(nèi)容規(guī)劃：

1,、公開發(fā)售日

標(biāo)題：(略)

持續(xù)銷售期(掃尾期)

標(biāo)題：(略)

電視廣告 cf腳本(待定)

各分期策略重心：

(亮相期) (造勢(shì)期) (強(qiáng)勢(shì)期) (掃尾期)

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 公開發(fā)售期 持續(xù)銷售期

推出樓盤主題概念擴(kuò)大樓盤知名度 主推樓盤主題概念繼續(xù)擴(kuò)大知名度傳達(dá)規(guī)劃細(xì)節(jié)吸引看樓者注意 鞏固樓盤知名度細(xì)節(jié)強(qiáng)化、加深印象形成看樓人流制造緊迫感促成購(gòu)買決斷 對(duì)概念進(jìn)行保溫 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)抽獎(jiǎng) 階段性優(yōu)惠

軟性炒作 新聞炒作

報(bào)紙 dm,、報(bào)紙,、電視,、市區(qū)展示中心,、售樓書、繕稿,、看樓車,、vis、工地圍墻 電視,、報(bào)紙,、售樓處包裝、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝 報(bào)紙,、售樓處包裝

五,、廣告表現(xiàn)說明

1、總體風(fēng)格界定

基于豐澤湖山莊定位于健康休閑的自然家園上,，它的自然特色是根本有別于周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的(單看樓盤名稱也能想到),。我們?yōu)槠浣】底匀恢黝}賦與的品牌個(gè)性是獨(dú)特、有情趣,、輕松快樂的,，而不是通常意義上的自然，清一色的克隆與復(fù)制,、隨處可見的感覺無(wú)法在消費(fèi)者心目中引震撼,。

因此，在我們的各種媒體別的表現(xiàn)上,，都應(yīng)當(dāng)遵循一點(diǎn),，即我們的廣告表現(xiàn)應(yīng)當(dāng)是輕松健康的，甚至可以是玩點(diǎn)神秘感的,，以確立鮮明的品牌個(gè)性,。

這樣做，同時(shí)也使我們的廣告打出明顯差異化來,，有利于廣告?zhèn)鞑バЧ嵘?/p>

2,、報(bào)紙廣告

可分階段考慮：

3月底-4月底，此階為豐澤湖山莊售樓的預(yù)熱期。這一時(shí)期的廣告應(yīng)以軟性廣告(繕稿和有償新聞)為主要發(fā)布形式,，硬廣告主要可采用約2星期左右的連續(xù)報(bào)眼廣告來處理,。該階段的廣告以設(shè)問式方式切入，軟,、硬廣告密切配合,，還可采取面向深圳各屆人士征集的方式展開討論，引出話題,。

10月,，此階段為計(jì)劃銷售期，廣告將緊緊圍繞豐澤湖山莊的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),，將它們巧妙有趣地傳播出去讓更多的人了解它,，喜受它，從而購(gòu)買它,。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

1,、項(xiàng)目vi系統(tǒng)設(shè)計(jì)(包括logo設(shè)計(jì)、辦公系統(tǒng)應(yīng)用,、現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo) 示系統(tǒng),、形象展示墻) 100000元

2、分展場(chǎng)設(shè)計(jì)(展板,、路牌廣告,、昭示布、燈桿旗,、車身廣告,、候車亭廣告等) 30000元

3、印刷品 ：樓書 (5000本,，按24p計(jì) 25元/本) 宣傳單張 (按10000份計(jì) 2.5元/份)

4,、報(bào)紙廣告：發(fā)布特區(qū)報(bào)9.5折 商報(bào)8.8折

5、電視： 視具體情況另行再定

6,、月服務(wù)費(fèi)：每月50000元(包括每月報(bào)版設(shè)計(jì)費(fèi),、其他常規(guī)設(shè)計(jì)、電視廣告的創(chuàng)意,、項(xiàng)目廣告的效果跟蹤sp及地盤包裝設(shè)計(jì),、實(shí)施監(jiān)控等服務(wù))

合作方式：

1、 上述前5項(xiàng)：

設(shè)計(jì)費(fèi)：合同簽定之日支付50%,，余款待設(shè)計(jì)稿簽字確認(rèn)后一周內(nèi)付清;

制作發(fā)布費(fèi)：制作發(fā)布前一次性付清

2,、 月服務(wù)費(fèi)：

以半年為一個(gè)結(jié)算周期，每月支付當(dāng)月總額的50%,，半年內(nèi)如達(dá)到雙方商定之目標(biāo),，貴方將余款一次性支付給我公司，半年內(nèi)如未達(dá)到雙方商定之目標(biāo)，貴方則扣除余款作為罰金,。

六,、 后記

以上廣告推廣方案是本公司初步方案，在實(shí)際的操作過程中,，本公司將視銷售狀況的實(shí)際情況不同時(shí)間做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整,。我們將最深層的挖掘項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)，制訂出切實(shí)可行的有力度,、有深度,、有品位的廣告?zhèn)€案，并努力造勢(shì)借勢(shì),，以“四兩撥千斤”的策略及技巧,，加快推動(dòng)豐澤湖山莊的銷售進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)品牌資產(chǎn)和銷售效果雙豐收,。

房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷方案 房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容和職責(zé)篇二十二

商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好,，前期的營(yíng)銷策劃必不可少，而且必須做到位,。

_商業(yè)城項(xiàng)目是_房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為_市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

_商業(yè)城座落于_市城區(qū)北部的_廣場(chǎng)旁,，是_地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目,。本項(xiàng)目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案,，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成,，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米,，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬(wàn)元,。

經(jīng)過前期的市場(chǎng)調(diào)研分析,，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城,。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想,，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析,，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā),，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣,、廣告策略安排,、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一,、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略

營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略,，限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值,，獲取項(xiàng)目的利潤(rùn)，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象,。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略,，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念,、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng),、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴,。

二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針

根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略,，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下,，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。

1. 樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè),。

2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào),。

3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè)。

4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購(gòu)物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳,、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體,，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確,。

5.醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴,。

三,、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解

1. 銷售(招商)目標(biāo)

2. 銷售目標(biāo)分解

四、營(yíng)銷階段計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃,，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段,，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。

五,、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位,，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格,。

(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在20__年5月份房交會(huì)期間開盤(或20__年9月),，可以抓住20__年春季房交會(huì),、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié)、20__年秋季房交會(huì),、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮,。

2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng),，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念,。

(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略

1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米,，其中起價(jià)為3 328元/平方米,，價(jià)為4 000元/平方米。

3.價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略,，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2,，尾盤銷售變相略降,。

六、宣傳策略及媒介組合

(一)宣傳策略主題

1.個(gè)性特色：“_商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”,，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。

2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處_廣場(chǎng)旁,，地段,，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。

3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好,，購(gòu)置成本低,，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選。

(二)宣傳媒介組合

1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資,，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘,，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔,。

2.開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期,，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式,。

3.開盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙,，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān),、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說明會(huì)等形式,。

房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷方案 房地產(chǎn)策劃的工作內(nèi)容和職責(zé)篇二十三

一,、前言

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，體現(xiàn)了萊恩公司長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志,。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),，使萊恩公司在有意無(wú)意之中闖入了復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn)，或者說,，萊恩公司在有意無(wú)意之間為房地產(chǎn)開發(fā)的未來成功準(zhǔn)備了條件,。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，順應(yīng)了當(dāng)代人,、當(dāng)代社會(huì)對(duì)綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚,，其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?/p>

萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上，采用了創(chuàng)新策劃在先,，規(guī)劃設(shè)計(jì)在后,，讓兩者相互彌補(bǔ)、相映生輝的做法,，也是一個(gè)超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新,，它對(duì)萊恩公司的未來事業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

二,、市場(chǎng)分析

1)市場(chǎng)背景

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè),，現(xiàn)占地約200畝，前期果園開發(fā)已小見成效,，大規(guī)模的綜合性開發(fā)即將進(jìn)行,。

果園內(nèi)的果樹現(xiàn)在枇杷為主,，同時(shí)準(zhǔn)備發(fā)展一批相應(yīng)的果樹，形成一個(gè)有多種水果樹的綜合性果園,。

在歷史上,，西彭鎮(zhèn)是有栽種水果的悠久歷史的，萬(wàn)畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂道,。如今,，西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬(wàn)畝伏淡季水果的發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想，為金果園的可持續(xù)性發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐,。

現(xiàn)在,，西彭鎮(zhèn)已有常住人口約五萬(wàn)，隨著渝西經(jīng)濟(jì)走廊的建設(shè)和新廠新單位的遷入,，西彭鎮(zhèn)的未來人口還會(huì)大量增加,。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂設(shè)施——特別是新潮時(shí)尚的休閑娛樂設(shè)施已經(jīng)不能滿足居民們的需要。

重慶主城區(qū)人口已超過600萬(wàn),，主城區(qū)居民的生活水平,、消費(fèi)能力都在不斷的提高，休閑娛樂的郊區(qū)化(由近郊逐步走向遠(yuǎn)郊)是一個(gè)不可阻擋的大趨勢(shì),。

2)產(chǎn)品分析

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè),，現(xiàn)占地約200畝，萊恩田園區(qū)是重慶的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的,、大型生態(tài)綠化田園區(qū),。

優(yōu)勢(shì)：

一棵令人震驚和贊嘆的超級(jí)百果樹——

它立在萊恩田園區(qū)的大門口或中心。

它那巨碩無(wú)比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來的,，但外形與真樹相比,，足以亂真。

中心主要是空的,，以泥土填滿,，使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設(shè)計(jì)一些彎曲的樹洞，供孩子們捉迷藏,。

上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長(zhǎng)大,，仿佛是巨樹的枝,，是巨樹的天生的組成部分。

還可為其編一個(gè)古老的神話傳說故事,，讓許多游客更加深信不疑,。

果樹命名為“仙醉百果樹”，由著名書法家題字,，由著名文人寫一篇賦,，立石碑刻于樹旁,。

這是果園獨(dú)創(chuàng)的特色景觀之一，是它的形象標(biāo)志之一,。

它是時(shí)尚氣息濃郁的公園化,，可以參照珊瑚公園的建筑風(fēng)格;

在資金許可的前提下，公園的設(shè)計(jì)建筑應(yīng)敢于適度超前(至少要有鮮明的獨(dú)家特色),，不要認(rèn)為遠(yuǎn)郊的公園設(shè)計(jì)就一定比主城區(qū)的公園落后,，這方面做好了，也是一個(gè)獨(dú)特的賣點(diǎn),，同時(shí)也能有效阻止競(jìng)爭(zhēng)者的跟進(jìn),。

劣勢(shì)：

對(duì)發(fā)展商來說，是挑戰(zhàn),，從規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度,，建筑容積的降低，園林景觀的增設(shè)造成的成本增加,，未來物業(yè)管理服務(wù)的升級(jí),，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財(cái)力。

3)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

東方半島花園是深圳布吉的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的,、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū),。東方半島花園招標(biāo)后，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子,，推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’,。這是附和深圳目前地產(chǎn)發(fā)展階段和消費(fèi)潮流的。

東方半島花園的園林式是一個(gè)環(huán)境系統(tǒng)概念,，大到小區(qū)的外圍環(huán)境,，內(nèi)部環(huán)境，地形,，布局,，空間，庭院的序列,，主題的不同,，功能的組合，景觀的效果,，小到園中的一石一水,，一草一木，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行精心設(shè)計(jì),。

三,、廣告戰(zhàn)略

1)廣告目標(biāo)

造市。制造銷售熱點(diǎn),。

造勢(shì),。多種媒體一起上,，掀起立體廣告攻勢(shì)。

大范圍,、全方位,、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購(gòu)買欲望,。

擴(kuò)大‘萊恩田園區(qū)’的知名度,、識(shí)別度和美譽(yù)度。

提升企業(yè)形象,。

一年之內(nèi)銷售量達(dá)到80%以上,。

2)廣告對(duì)象

好玩好動(dòng)的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童,、少年;

對(duì)現(xiàn)代娛樂公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;

喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光,、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民;

喜歡在大自然的環(huán)境中賞花,、品茶,、垂釣、養(yǎng)鳥的西彭中老年人;

喜愛周末公園休閑,、通俗文化演出,、節(jié)日游園活動(dòng)的西彭及周邊地區(qū)居民;

具有懷舊情結(jié)、回歸自然心愿,、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類勞動(dòng)體驗(yàn)的主城區(qū)居民;

樂意居住在綠色園林中的,、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民;

3)廣告地區(qū)

在重慶這個(gè)城市及周邊地區(qū)。

4)廣告創(chuàng)意

廣告主題：

(1)每天活在水果的世界里

創(chuàng)意

選用孫悟空在花果山水漣洞的情景,。利用flash動(dòng)畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在,，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比，有如回到了當(dāng)時(shí)的時(shí)代里,，最后,，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里。

(2)回到家,，就是渡假的開始

創(chuàng)意

一個(gè)懷了7個(gè)月的孕婦對(duì)剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶,，我要去渡假?！?/p>

老公：“行,，馬上帶你上?！?/p>

上了車，不過多久就到了,。

他們來到了一個(gè)仿佛世外桃園的果園里,，而且這里有新穎獨(dú)特的建筑樓房,。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公,，我要在這里住一輩子?!”

老公：“沒問題,。”孕婦：“真的可以嗎?”老公：“當(dāng)然,，因?yàn)槲以缇驮谶@為你買了一套你一定會(huì)滿意的房子,。”孕婦：“哇,，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!”老公：“回到家,，就是渡假的開始?！蹦阆朊刻於寄芏杉賳?就到萊恩田園區(qū),。

5)廣告實(shí)施階段

第一期：試銷階段(三個(gè)月)

行為方式----------新聞運(yùn)作、廣告,、

時(shí) 間----------20xx年2月1日

新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳,。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響,，而且少花錢,，多辦事，容易形成口碑,，引起廣泛注意,。

大造聲勢(shì)。對(duì)重慶本地目標(biāo)市場(chǎng)采用密集轟炸式的廣告宣傳,，各種媒體一起上,，采用多種促銷手段，造成立體廣告攻勢(shì),。以圖一舉炸開市常

讓受眾和消費(fèi)群了解物業(yè)的基本情況,，同時(shí)塑造發(fā)展商的良好公眾形象。

在首期宣傳中,，讓40%的目標(biāo)客戶知道萊恩田園區(qū),，并在心目中留下深刻印象。

以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)為先聲,，以優(yōu)惠的價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷售,，銷售量達(dá)到10%。

吸引目標(biāo)對(duì)象注意,，誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買行動(dòng),。

及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對(duì)第二期銷售計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充，調(diào)整和完善,。

第二期：擴(kuò)銷階段(三個(gè)月)

行為方式-----------新聞,、廣告、營(yíng)銷

乘第一期廣告之余威,，保持其熱度不要降下來,，繼續(xù)采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績(jī),，吸引目標(biāo)受眾更多的注意,，變潛在客戶為準(zhǔn)備購(gòu)買群。

一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn),，要倍加珍惜已有的市場(chǎng)口碑,，在園林風(fēng)的大主題下，煽風(fēng)點(diǎn)火,，鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多的人來買萊恩田園區(qū),。

此時(shí)前來看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多，此時(shí)廣告投其所好,，不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)占有率,。銷售服務(wù)一定要跟上去。

繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾,，注目率已達(dá)40%左右,，并形成一定之口碑。

合力促進(jìn)銷售,，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買行為,，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。

第三期：強(qiáng)銷階段(四個(gè)月)

行為方式-------------新聞,、廣告,、營(yíng)銷

充分利用新聞的巨大效應(yīng)，變廣告行為為新聞行為,，讓記者和報(bào)紙的新聞版為售 樓服務(wù),，評(píng)論、專訪報(bào)道,、特寫等新聞手法充分加以利用,。

部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說法，談萊恩別墅區(qū)的好處,，增加可信性,。

市場(chǎng)口碑已初步建立，老客戶會(huì)引來新客戶,。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談,，變 成公眾的社會(huì)話題,。

廣告方面加大投入量，報(bào)紙電視在強(qiáng)度,，廣度和深度上做足文章,。

加強(qiáng)管理和服務(wù)，讓售樓現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的軟功變成硬功,，抓住后效應(yīng)不放。

調(diào)動(dòng)新聞的一切可以調(diào)動(dòng)的手法和載體,，進(jìn)行深入宣傳,。

合力吸引目標(biāo)客戶，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購(gòu)買,。

第四期：鞏固階段(三個(gè)月)

行為方式-------------營(yíng)銷,、廣告

消化剩余樓盤，基本完成銷售計(jì)劃,。

對(duì)前三期廣告運(yùn)動(dòng)進(jìn)行檢驗(yàn),，對(duì)不足之處加以彌補(bǔ)和改進(jìn)。

細(xì)水長(zhǎng)流,，滲透式的廣告行為,。

加強(qiáng)物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù),，樹立住戶的主人公觀念,。

注意后效益和市場(chǎng)消費(fèi)心理貫性。

完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書文件,，規(guī)范,，科學(xué)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項(xiàng)權(quán)益,。