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解讀無錫市物業(yè)管理條例全文篇一

目前無錫已有備案成立業(yè)委會的小區(qū)約有350個,，約占全市小區(qū)的1/3,。一些運作不規(guī)范的業(yè)主委會屢屢出現(xiàn)“違規(guī)”行為，比如業(yè)委會成員自己帶頭不交物業(yè)費,，享受各種“特權(quán)”;業(yè)委會成員以學(xué)習(xí)的名義去外地旅游等,。

《條例》首次對業(yè)主大會籌備組、組成人員,、業(yè)委會人選的條件,、職責(zé)、罷免,、換屆選擇等各個環(huán)節(jié)和流程進行了逐一規(guī)定,，具體細化了業(yè)主委員會的任職條件和要求,，并首次將個人誠信納入業(yè)主委員會任職條件之中。

《條例》第14條對業(yè)主委員會換屆工作作了新的規(guī)定,，明確了業(yè)主委員會任期屆滿3個月前,，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定成立換屆改選小組,，組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會,。并明確了自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對下列事項作出決定：(一)選聘,、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(二)管理規(guī)約規(guī)定情形以外的物業(yè)維修,、更新、改造等重大事項;(三)其他重大事項,。

為解決當(dāng)前一些業(yè)主委員會賬目不公開,、收支不透明、工作經(jīng)費不公示等主要問題,?！稐l例》第16條對業(yè)主委員會換屆時的工作經(jīng)費和經(jīng)營性收益等情況進行審核作了明確規(guī)定，審核時可以邀請街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者社區(qū)居(村)民委員會進行核查,，也可以委托第三方進行審計,。

將物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立誠信檔案寫進條例

業(yè)主依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)費的同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要履行相當(dāng)?shù)穆氊?zé),。首先《條例》31條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示包括收費項目,、收費方式、收費標(biāo)準(zhǔn),、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、電梯運行維護費、公共能耗費等在內(nèi)的信息,，讓業(yè)主明明白白消費,。

其次，針對當(dāng)前1000多個小區(qū)中,，物業(yè)公司項目經(jīng)理隨意調(diào)整所引發(fā)的小區(qū)不穩(wěn)定現(xiàn)狀,，《條例》規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信服務(wù)經(jīng)營，明確規(guī)定了失信行為及處罰措施,，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范服務(wù),，也彌補了我市去年以來實行物業(yè)管理誠信體系的法律依據(jù)。

今后,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信檔案將作為企業(yè)管理的重要手段。

提出小區(qū)停車位 應(yīng)合理租售

一面是小區(qū)地下車庫停放的車輛寥寥可數(shù),，一面是小區(qū)道路上,、綠化帶上車輛亂停,，停車難一直是物業(yè)管理的一大難題?！稐l例》明確了,，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布車位、車庫的情況;未出售或者未附贈的車位,、車庫,，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;業(yè)主要求承租車位、車庫的,，建設(shè)單位不得只售不租,，期滿后可以優(yōu)先續(xù)租”，并進一步強調(diào),，“車位,、車庫不得單獨轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人?！?/p>

《條例》還明確,，“劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)期業(yè)主停車需求,，按照比例劃出可供租售的車位,、車庫，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,。小區(qū)整體交付前,，只能向每戶業(yè)主出售一個車位、車庫,?！币簿褪钦f，即便擁有兩輛車以上的家庭,，理論上只能買到一個停車位,。小區(qū)整體交付之后，在確保未銷售房屋每戶一個車位,、車庫的情形下,，剩余車位、車庫可按照規(guī)定出售,。目前,，無錫也在起草有關(guān)小區(qū)停車位的規(guī)范性文件，進一步細化操作程序,。

將墻面滲水納入應(yīng)急維修項目中

房屋專項維修資金是房屋的養(yǎng)老錢,，用這筆錢，必須符合兩個“三分之二”條件,，即建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過,，程序繁瑣,。這在一些空置率比較高的小區(qū)，根本不現(xiàn)實,。

省條例中提到的6種應(yīng)急維修項目是：屋面防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;公共護(圍)欄破損嚴(yán)重,，危及人身安全的;樓體單側(cè)外立面有脫落危險的;專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞,、爆裂等造成功能障礙,，危及人身、財產(chǎn)安全的;危及房屋安全的其他情形,?！稐l例》在省條例基礎(chǔ)上，增加了墻面滲水或其他危及安全的事項,。

為了解決維修資金利息使用,，避免每次使用時需要召開業(yè)主大會表決，從而影響維修資金利息使用效率,，《條例》明確規(guī)定了可以一次授權(quán)多次使用的約定,，即通過業(yè)主大會對維修資金利息使用授權(quán)，在日常使用中不必再召開業(yè)主大會,，簡化了程序,，方便了維修資金利息的使用。

明確規(guī)定舊住宅小區(qū)與拆遷安置房的管理

《條例》明確了經(jīng)整治改造的舊住宅小區(qū)有條件的應(yīng)實行物業(yè)管理,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理費,。

面對我市大量的拆遷安置房小區(qū)，《條例》也規(guī)定了應(yīng)當(dāng)參照商品房小區(qū)物業(yè)管理,，對小區(qū)的管理主體,、前期服務(wù)合同、服務(wù)收費制度,、專項維修資金交存作出了規(guī)定,，從而為今后我市拆遷安置房逐步向市場化物業(yè)管理過渡打下基礎(chǔ)。