確定目標是置頂工作方案的重要環(huán)節(jié)。在公司計劃開展某項工作的時候，我們需要為領導提供多種工作方案,。那么方案應該怎么制定才合適呢,？以下是小編精心整理的方案策劃范文，僅供參考,，歡迎大家閱讀。

美容企業(yè)市場營銷策劃書 企業(yè)市場營銷策劃方案篇一

企業(yè)市場營銷戰(zhàn)略，是指在企業(yè)經(jīng)營環(huán)境系統(tǒng)調(diào)研和市場預測基礎上,，確定產(chǎn)品市場營銷目標，對企業(yè)市場營銷諸要素進行最佳組合,，并制定出實現(xiàn)產(chǎn)品營銷目標的政策和策略,。它涉及到企業(yè)發(fā)展中帶有全局性、長遠性和根本性的問題,。這里側(cè)重談兩點：

一是企業(yè)市場營銷的戰(zhàn)略目標和戰(zhàn)略方案的選擇和策劃,。戰(zhàn)略目標是企業(yè)在戰(zhàn)略思想的統(tǒng)一指導下，在戰(zhàn)略時期內(nèi)企業(yè)全部市場營銷活動所要達到的總體要求,。它規(guī)定著企業(yè)市場營銷活動的總?cè)蝿詹Q定企業(yè)發(fā)展的行動方向,。依據(jù)不同的戰(zhàn)略問題，市場營銷戰(zhàn)略就有不同的戰(zhàn)略目標,。其共性目標有市場開拓目標,、市場創(chuàng)新目標、銷售增長率目標,、市場占有率目標和實現(xiàn)利潤目標等,。戰(zhàn)略方案是為實現(xiàn)市場營銷目標的行動方案，其制定是一項重要而復雜的工作,，涉及企業(yè)各部門和營銷活動的各個環(huán)節(jié),，并受企業(yè)經(jīng)營環(huán)境系統(tǒng)和國家產(chǎn)業(yè)政策、上下游產(chǎn)業(yè)鏈市場供需變化以及內(nèi)部條件各種聯(lián)系,、相互作用因素的影響,。

二是市場影響戰(zhàn)略類型的選擇和策劃,。以主動的適應環(huán)境和能動地改變外部環(huán)境為依據(jù)，把市場營銷戰(zhàn)略劃分為市場開拓戰(zhàn)略（也稱市場拉動戰(zhàn)略）和市場創(chuàng)新戰(zhàn)略（也稱科技推動戰(zhàn)略）兩大類,。前者是適應市場需求的一種戰(zhàn)略,，后者是創(chuàng)造市場需求的一種戰(zhàn)略。市場開拓戰(zhàn)略是指企業(yè)為適應市場需求的變化,，在一定時期內(nèi)采取的市場開拓經(jīng)營總體設計,。市場開拓戰(zhàn)略又可分為市場滲透、市場開發(fā)和產(chǎn)品開發(fā)三種類型,。市場滲透戰(zhàn)略是企業(yè)以現(xiàn)有產(chǎn)品固守現(xiàn)有市場,，通過廣告宣傳和多種促銷手段提高市場占有率；市場開發(fā)戰(zhàn)略是企業(yè)以現(xiàn)有產(chǎn)品開發(fā)新市場,，包括開發(fā)國內(nèi)新市場和國際市場以及開發(fā)產(chǎn)品的新用途,；產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略是企業(yè)向現(xiàn)有市場提供新產(chǎn)品，增加新品種,，提高市場占有率,。市場創(chuàng)新戰(zhàn)略是企業(yè)以開發(fā)新產(chǎn)品和新服務，開辟新市場,，擴大企業(yè)市場占有率的一種戰(zhàn)略,。在很多企業(yè)生成同類產(chǎn)品，市場供應遠大于市場需求,、市場競爭異常激烈是,，企業(yè)可采取這種戰(zhàn)略。推行市場創(chuàng)新戰(zhàn)略的基本條件是,，企業(yè)具有技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)品創(chuàng)新的能力,，引發(fā)相關潛在需求和推銷新產(chǎn)品的能力，以及新產(chǎn)品市場營銷組合策略的能力,。實行市場創(chuàng)新戰(zhàn)略主要是挖掘消費者的潛在需求,，用新產(chǎn)品去創(chuàng)造新市場，使消費者某種不明確的需求變成具體的購買欲望,，企業(yè)從中挖掘出潛在的市場,，并且提高產(chǎn)品質(zhì)量、創(chuàng)立品牌和提供優(yōu)質(zhì)服務,，擴大市場占有率,。

從銷售觀點看，市場是用戶的組合,，也是各種需要的組合。一個企業(yè)不可能滿足所有用戶各式各樣的需求,，總是在一定的市場范圍內(nèi),，滿足一部分用戶的需求,。這就需要在市場細分的基礎上選擇目標市場及其策略。

策劃選擇目標市場,，除了具備上述四條要求以外,，還要近期和遠期兼顧。從當前考慮,，目標市場的策劃選擇,，要具有實現(xiàn)近期銷售目標的條件和把握。如無把握,，要先行試探,，然后確定重點目標市場。這樣,，寧可目標市場選擇的少一些,，集中力量開辟重點市場，開發(fā)重點市場,。從遠期考慮,，目標市場的策劃選擇，是為企業(yè)長遠布局和今后發(fā)展著想,，包括開辟新市場和培育發(fā)展未來用戶等舉措,。

策劃選擇目標市場，還要國內(nèi)市場和國際市場,、本地市場和外地市場統(tǒng)籌兼顧,。相對來說，企業(yè)應以國內(nèi)市場為基礎,，適時打入并占領國際市場,。如果只闖國際市場，缺少國內(nèi)市場的根基,，一旦國際風云突然變化,，難以排除風險，就無法回旋運轉(zhuǎn)了,。一般說來本地市場容易占領,，而且當外地市場打開之后，又可以刺激本地市場,?？偟恼f來，都有一個立足本地（國）積極向外發(fā)展問題,，要根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標和經(jīng)營狀況,，策劃和選擇一個恰當?shù)谋壤?/p>

企業(yè)要在市場營銷上取得成功，就要在把握市場環(huán)境變化的基礎上，正確選擇產(chǎn)品的銷售渠道,。

第一,、策劃和選擇銷售渠道的策略。所謂銷售渠道的選擇是指生產(chǎn)廠家對所需中間商的數(shù)目和種類的決策,?？晒┻x擇的策略主要有三種,。

1,、普遍性策略。這是指生產(chǎn)廠家廣泛利用中間商經(jīng)營自己的產(chǎn)品,。此種策略能使該品牌廣泛顯露,，迅速占領市場,。但由于中間商同時經(jīng)銷眾多廠家的產(chǎn)品，生產(chǎn)廠家難以控制渠道,，一般要獨家擔負廣告促銷費用,。

2、專營性策略,。這是指生產(chǎn)廠家選擇有限數(shù)量的中間商分銷產(chǎn)品,，包括獨家經(jīng)銷。此種策略通常用于銷售高檔特殊商品或技術(shù)服務性強的商品,。廠家在銷售,、儲運、促銷和服務等方面能提供優(yōu)良的經(jīng)銷條件,，使中間商有大力可圖,；經(jīng)銷商也能全力為廠家推銷商品，促進銷售,，順利實現(xiàn)廠家的營銷目標,。但此策略由于具有排他性，產(chǎn)銷雙方依賴性太強,，一旦中間商經(jīng)營失誤,，廠家的損失較大，甚至使廠家失去某一目標市場,。

3,、選擇性策略。這是指生產(chǎn)廠家從愿意和作的眾多中間商中選擇條件好的批發(fā)商和零售商經(jīng)銷產(chǎn)品,。它介于普遍性策略與專營性策略之間,，適用于各種產(chǎn)品，但相對高檔選購品或精選特殊品更為適宜,。采用此種策略,，廠家能取得比普通性策略更好的效益，其風險則小于專營性策略。

第二,，策劃和選擇銷售渠道要考慮的因素,。

1,、從目標市場考慮,。目標市場作為企業(yè)的重點市場，它包含潛在用戶數(shù)量,、市場地區(qū)分布和市場容量等因素,。潛在用戶多，企業(yè)可以考慮通過中間商經(jīng)銷,。市場地區(qū)分布較集中,，企業(yè)可以在密集區(qū)設點經(jīng)銷。市場容量大,，企業(yè)可以采用訂貨會形式經(jīng)銷,。

2、從產(chǎn)品特點考慮,。對于生產(chǎn)資料產(chǎn)品,，可通過物資系統(tǒng)銷售渠道或采取產(chǎn)銷雙方訂貨合同自銷。對于生活資料產(chǎn)品,，除少量自銷外要通過中間商固定銷售渠道,。對于易腐爛、樣式易過時等同轉(zhuǎn)速快的產(chǎn)品,，其中間環(huán)節(jié)越少越好,。對于高新技術(shù)產(chǎn)品，一般要有專門的推銷人員直接向客戶詳盡介紹產(chǎn)品性能,。

3,、從企業(yè)自身條件考慮。依據(jù)規(guī)模,，大中企業(yè)可以逐步擴大銷售隊伍,，開辟自己的銷售渠道為主；中小企業(yè)一般應依靠中間商為主,，不宜以自銷渠道為主,。依據(jù)企業(yè)聲譽、銷售人員素質(zhì)和企業(yè)管理能力,，其聲譽高,、銷售力量強、管理水平高和經(jīng)營豐富的企業(yè),，可選自銷渠道為主,。否則，以通過中間商、代理商經(jīng)銷為主,。

第三,，策劃和選擇最佳的銷售渠道。最佳銷售渠道是指銷售費用少,、銷售效率高,、產(chǎn)品銷售快、經(jīng)濟效益好的渠道,。其策劃選擇要解決的主要問題如下：

1,、銷售渠道優(yōu)化。就是在各種銷售渠道中,，選擇一條最佳渠道,。渠道優(yōu)還要求根據(jù)具體情況，比較分析,，選擇一條或幾條有利的銷售渠道,。

2、確定銷售范圍,。就是在某一特定市場范圍內(nèi),，確定中間商的數(shù)量，是選擇大量的中間商經(jīng)銷,，還是幾家或獨家經(jīng)銷,，這是銷售對象確定多大范圍的問題。

3,、確定銷售網(wǎng)點,。就是銷售范圍確定后，再確定每一個對象范圍內(nèi)的經(jīng)銷網(wǎng)點,，也就是解決各個范圍內(nèi)的批發(fā)商,、零售商或代理商的挑選問題。他們的地理位置,、財務狀況,、商店信譽、營業(yè)能力,、服務質(zhì)量和管理水平的相互比較,，是具體挑選的依據(jù)。

四,、品牌和商標策略的選擇和策劃

產(chǎn)品品牌作為產(chǎn)品的名稱和標志,，除了將某一產(chǎn)品與其它產(chǎn)品相區(qū)別，還在于他是產(chǎn)品質(zhì)量的象征,。不同品牌代表不同企業(yè)的工藝特點和產(chǎn)品質(zhì)量水平,。名牌產(chǎn)品是著名品牌,，代表產(chǎn)品有著級高的含“金”量，成為消費者優(yōu)先購買的目標,。優(yōu)質(zhì)名牌是良好品牌形象和企業(yè)形象的標志和外顯,，能增強企業(yè)競爭力，推動市場經(jīng)銷的發(fā)展,。品牌與商標同是產(chǎn)品的標記,，可以一致，也可以不同,。但商標必須注冊,，品牌經(jīng)過注冊就成為商標，受法律保護,。科學的品牌及商標策劃選擇策略,，有利于降低產(chǎn)品成本,，鞏固和提高企業(yè)聲譽，吸引消費者對產(chǎn)品產(chǎn)生偏愛,，可以促進產(chǎn)品銷售,。有以下幾種品牌商標策略供企業(yè)選擇決斷,。

1、統(tǒng)一品牌及商標策略,。就是企業(yè)所有產(chǎn)品使用同一種品牌和商標,。日本的索尼、日立、三洋、東芝等著名公司，所生產(chǎn)的系列產(chǎn)品都使用同一個品牌和商標,，并且和企業(yè)名稱三者一致。極大地擴大了品牌的良好形象,，提高了企業(yè)的知名度和美譽度,。采用這種策略的優(yōu)點是,，可以借助于已經(jīng)成功的品牌和商標推出新產(chǎn)品,，使新產(chǎn)品順利進入市場，節(jié)省品牌和商標設計費用及廣告促銷費用等,。但采用這一策略,，必須對系列產(chǎn)品實行嚴格的質(zhì)量管理制度。

2,、不同品牌和商標策略,。就是企業(yè)的產(chǎn)品分別使用不同的品牌和商標,。這一策略適用于不同品質(zhì)的產(chǎn)品,，能嚴格區(qū)分產(chǎn)品品質(zhì)的高,、中,、低檔次,，便于滿足不同消費者的需要,。出現(xiàn)質(zhì)量問題不影響其他品牌的信譽和形象,。

3,、更換品牌和商標策略。就是產(chǎn)品品牌及商標影響和制約企業(yè)發(fā)展時舍棄原品牌和商標,，采用全新設計的品牌和商標,，以便顯示企業(yè)的特色，塑造企業(yè)新形象,。譬如國際著名的美孚石油公司（即現(xiàn)今的?？松凸荆?年時間耗資3000萬美元將自己的品牌和商標由埃索改為?？松?。采用這種策略投入較大，要周密策劃并進行多種策劃方案的比較和論證之后再慎重決策,。

4,、改進品牌及商標策略。就是在原有品牌和商標的基礎上進行某些局部改變,，改進后的品牌和商標同企業(yè)原有的品牌和商標的造型相接近,。采用這種策略，要從新舊品牌和商標及商標造型并軌使用,，逐漸過渡到使用改進的新品牌和商標,，風險較小，但也難以徹底創(chuàng)新,。

美容企業(yè)市場營銷策劃書 企業(yè)市場營銷策劃方案篇二

20世紀90年代以來,，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產(chǎn)市場競爭加劇,。湖南省房地產(chǎn)經(jīng)營者在這種大氣候的影響下,，必須拋棄“生產(chǎn)觀點”，樹立“用戶觀點”,，圍繞用戶的要求作市場營銷策劃,。目前湖南省經(jīng)濟發(fā)達的中心城市長沙、株洲,、湘潭的房地產(chǎn)企業(yè)形成了市場營銷策劃的初步理念,，著手了樓盤的營銷策劃工作。長沙升陽公司根據(jù)“e．c”時代概念的要求,，策劃了省內(nèi)外享有盛名的“巴黎香榭”,，打造了21世紀長沙新地標。湖南省夢澤園房地產(chǎn)開發(fā)公司為了滿足工薪階層住房的需求,，整體策劃了濱湖園林生態(tài)社區(qū),、國家級康居工程智能化示范小區(qū)“夢澤園”，它“以家門口有個美麗的湖”為特色，使大批工薪族俱歡顏,。營銷策劃經(jīng)理張恒志組織一班人以傲視群雄的氣魄策劃了湖南ceo官邸社區(qū)——荷塘月色·世博城,，在長沙高檔別墅中舉起了一面引人注目的旗幟，滿足了越來越多的成功人士的住房需求,。株洲市城市建設綜合開發(fā)公司,，為了城市人鬧中取靜，把株洲市賀家土鵝頸洲策劃為業(yè)主首選的天鵝花園,、把“土鵝”變成“天鵝”,，使其四面環(huán)水，風景幽雅,，情調(diào)別致,，靜中有景。湘潭市的房地產(chǎn)開發(fā)商提出了“溫馨的住宅,，深情的策劃”的順口溜,，對商品房進行市場營銷策劃時，以科學性,、合理性,、創(chuàng)造性、預見性為宗旨,，突出“以人為本”,，注重環(huán)境功能和質(zhì)量水平，創(chuàng)造優(yōu)美,、舒適,、衛(wèi)生、安全的居住環(huán)境,，同時還結(jié)合城市的歷史文化特征和居住者心理,，著力策劃具有地方特色和文化內(nèi)涵的樓盤。長株潭三市尤其是長沙市的房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場營銷策劃上已有一定的建樹,，是湖南省房地產(chǎn)市場營銷策劃的領頭雁,，在不斷引領全省房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃工作。他們還不斷學習省外先進經(jīng)驗,，經(jīng)常派相關的專業(yè)技術(shù)人員到廣州、深圳,、上海,、溫州、武漢等地實地學習考察,。同時也把知名的市場營銷策劃專家,、學者請來指導市場營銷策劃工作，先后特邀特請被媒體號稱為房地產(chǎn)業(yè)“女掌柜”的謝家瑾司長，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副理事長兼秘書長顧云昌教授,，中國人民大學教授,、博土生導師兼任多家地方政府及多家超級機構(gòu)經(jīng)濟顧問葉衛(wèi)平先生，《房地產(chǎn)世界》雜志主編,、上海房地產(chǎn)策劃專家許仰東先生前來暢談營銷策劃,、指點迷津。通過采取“走出去,、請進來”的方法迅速提高房地產(chǎn)市場營銷策劃的技能,。

湖南省長株潭以外地市的房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷策劃處于虛而不實、朦朦朧朧的狀態(tài),，他們所做的營銷策劃是局部的,、單項目的、淺顯的,、無意識的,，往往是單純的價格策劃、廣告策劃,，并且分析市場結(jié)構(gòu)和行為——選擇市場機會——制定營銷戰(zhàn)略——部署營銷戰(zhàn)術(shù)——實施和監(jiān)控營銷操作的水平停留在低級狀態(tài),。

1、市場營銷策劃觀念較淡薄

多年來,，全國各城市房地產(chǎn)年脫銷率一直在30％-40％間徘徊,，現(xiàn)實的壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認識到：房地產(chǎn)業(yè)競爭很激烈，粗放型的經(jīng)營已經(jīng)不行了,。1995年后,，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力和物力進行房地產(chǎn)營銷策劃問題的研究,，全國大中城市相繼展開了房地產(chǎn)市場營銷大戰(zhàn),，爾后房地產(chǎn)市場營銷策劃大戰(zhàn)在全國拉開，市場營銷策劃觀念融入到企業(yè)的經(jīng)營方針中,。但由于湖南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展沒有受一波一折的沖擊,，一直保持平穩(wěn)發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭并不激烈,，投資的風險小,，因而缺乏危機感、緊迫感,，市場營銷策劃的觀念較淡薄,，甚至連一些企業(yè)領導腦海里還沒有形成市場營銷策劃的概念。

2,、市場營銷策劃沒有長遠打算

目前,，湖南省的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)樓盤存在嚴重的“跟風現(xiàn)象”,，一遇到市場上好的賣點，就不顧實際一哄而上,，結(jié)果開發(fā)無個性,，策劃無創(chuàng)意，樓盤被套,。短期行為很普遍,，急功近利，缺乏可持續(xù)發(fā)展的基礎和后勁,，小區(qū)規(guī)劃只重效益,，忽視生態(tài)、環(huán)境,、人文,、歷史等因素，目前的規(guī)劃對今后小區(qū)的改進和管理帶來的負面影響拋于腦后,。在取得短期收效的同時,，埋下導致市場混亂的種子，這種營銷策劃無視長期發(fā)展,，嚴重影響了與之相協(xié)調(diào)的長期規(guī)劃的實現(xiàn),。

3、對市場營銷策劃缺乏理性思考

湖南省許多開發(fā)商信奉“兵貴神速”,，匆忙作某種營銷決策,，然而這種倉促的決策不乏短見和過于迷信他人，熱情追捧流行概念,，盲目炒作市場熱點,。瘋狂的“歐陸風情”后，又是“綠色概念”,、“錯層概念”,、“生態(tài)概念”、“智能概念”,，沒有深刻地體會市場的涵義,，沒有將市場營銷策劃滲透到市場調(diào)整和工程立項中去，致使商品房沒有自身的特色,，銷售前景黯淡,，資金積淀呆滯，形成惡性循環(huán),。

4,、缺乏合理的市場營銷策劃體系

湖南省房地產(chǎn)企業(yè)盡管在探索組建自己的營銷策劃體系，但人,、財、物的保證未完全到位，營銷策劃機構(gòu)的設置不合理,，機構(gòu)行政化,，或?qū)I銷機構(gòu)歸口于經(jīng)營科，還缺乏營銷策劃人員,，對營銷策劃方案實施情況的診斷,、評價流于形式。對營銷策劃中出現(xiàn)的重大問題表現(xiàn)得束手無策,，調(diào)查預測,、市場分析、策略制定,、行動方案出臺,、營銷費用控制、營銷管理等工作還不成體系,，營銷策劃能力低下,。

5、市場營銷策劃不夠科學規(guī)范

湖南省有的開發(fā)商囿于自身的短見,，至今輕視營銷策劃,，策劃缺乏科學性與系統(tǒng)性。有的開發(fā)商營銷行為不規(guī)范,，既不做深入細致的市場調(diào)研,，也沒有獨到新穎的營銷思路，以為營銷策劃就是簡單的房地產(chǎn)推銷,，這其中有操作上的淺薄,，更有心態(tài)上的鄙陋，這對營銷策劃科學化,、規(guī)范化很不利,。

1、強化市場營銷策劃意識

湖南省房地產(chǎn)企業(yè)要形成市場營銷策劃的全新理念,，強化市場營銷策劃意識,，對市場營銷策劃概念、作用要有一個全面的認識,。21世紀的最大的競爭是觀念的競爭,，觀念的落后是最大的落后，尤其是企業(yè)領導應是觀念追潮的促進派,，要大膽改革,，敢于實踐，創(chuàng)新市場營銷策劃的方法,。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善,，市場營銷策劃將成為市場營銷的至高境界,，對市場營銷的各項工作有機地、整體地安排,、部署,、協(xié)調(diào)、銜接,，做到市場營銷策劃工作周密合理,，從而有效地盤活市場，確保產(chǎn)品暢銷,。因此,，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應在市場營銷策劃工作上多分析與研究，從膚淺粗陋的認識中解脫出來,。

2,、確立全面系統(tǒng)的市場營銷策劃思想

房地產(chǎn)企業(yè)應抓好前期策劃，即就是項目選擇和投資決策,，項目選得好,，市場就會有需求，后期銷售就水到渠成,，如果前期投資決策失誤,，后期再采取廣告、讓利,、促銷等措施,，也無濟于事。尤其在市場不景氣時,，開發(fā)商應注重市場調(diào)整和前期策劃工作,。在業(yè)外人士看來，開盤前無非是一些無關大節(jié)的瑣碎之事,，其實開盤成功是實現(xiàn)良好的銷售業(yè)績的重要基礎,，開盤前的整合營銷策劃是一種運用整合行為的過程，通過營銷方式,、手段的系統(tǒng)化結(jié)合,，根據(jù)市場進行動態(tài)修正，實現(xiàn)樓盤價值的全程營銷效果,。此階段應完成的策劃工作是發(fā)掘項目的最佳賣點,，打造個性化產(chǎn)品，做好定價前的市場調(diào)查研究,，選擇好定價方法,，進行科學合理地定價，策劃好廣告,，做好開盤的時間選擇,。一般來說房地產(chǎn)項目開盤后一段時間形成一個銷售高峰,，在高峰過后，銷售業(yè)績將會明顯下降,，此時要注意加強盤后滾動的營銷策劃工作,，調(diào)查消費者對品牌的認識與接受程度，發(fā)掘新的細分市場與目標客戶,，調(diào)整營銷策略，進行尾盤處理與售后策劃,。湖南省大部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏全面系統(tǒng)的營銷策劃思想,，對整體營銷策劃知之不多，憑感覺搞策劃,，這樣的策劃不符合房地產(chǎn)全程策劃的客觀要求,。一個完善的商品房營銷策劃包括前期階段、銷售階段,、售后階段的全面策劃,，只有整合起來策劃，方可使房地產(chǎn)市場營銷策劃充分發(fā)揮作用,，否則,，營銷鏈不能搭接起來反而被中斷。因此,，湖南省的房地產(chǎn)企業(yè)往后應該樹立全面系統(tǒng)的營銷策劃思想,，展開全程營銷策劃、整體營銷策劃工作,。

3,、加強時市場營銷策劃的理性思考

開發(fā)商經(jīng)過多年的探索，已開始用理性的眼光看待市場營銷的價值,，但仍有許多企業(yè)還未從根本上認識房地產(chǎn)營銷的合理內(nèi)涵,，在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中未能最大限度地發(fā)揮營銷策劃的作用。營銷策劃是一種貫穿市場意識,、連接產(chǎn)前市場與產(chǎn)后市場的一種行為方式,，營銷策劃不是一本洋洋灑灑或字字珠璣的策劃方案文本，而是結(jié)合所在樓盤,，總結(jié)出一種如何把樓盤市場推廣的行為方式,。開發(fā)商分析樓盤與市場的對接問題，是為了適應市場發(fā)展需要,，做好樓盤的市場推廣,。營銷策劃是一種主動創(chuàng)造效益的行為方法，是一條基于市場需求之上的“綱”,，貫穿房地產(chǎn)定位,、開發(fā),、銷售、物業(yè)管理等工作環(huán)節(jié),，它采用市場調(diào)研,、銷售技巧等工作來開拓、擴大市場,。營銷策劃是一種運用整合效應的行為過程,，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一種內(nèi)化行為，是塑造品牌形象的行為手段,。營銷策劃是物業(yè)構(gòu)筑品牌的基礎,，樓盤品牌的創(chuàng)立，不是營銷策劃方案的簡單虛擬,，而是在營銷每一環(huán)節(jié)中追求品牌意識的體現(xiàn),。因此，湖南省一些房地產(chǎn)企業(yè)“匆忙決策”,、“盲目開發(fā)”,、“追捧時髦流行概念”的做法，實質(zhì)上是對房地產(chǎn)市場營銷策劃缺乏理性的思考,，對市場營銷策劃的理解還停留在表面上,、現(xiàn)象上，對于市場營銷策劃是貫穿市場意識,，有效連接產(chǎn)前產(chǎn)后市場,，運用整合效應謀劃營銷方略，更高程度上塑造企業(yè)品牌,，主動適應市場,、創(chuàng)造效益的概念還很淺薄。針對如此情況,，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應進一步加深對市場營銷策劃的理解,，從整體上把握住市場營銷策劃的概念與作用，走出適合企業(yè)自身情況的營銷策劃之路,，用審視的目光,、科學的理念、嚴謹?shù)膽B(tài)度來對樓盤進行周密的營銷策劃,，使樓盤給企業(yè)帶來效益,。

4、建立有效的市場營銷策劃體系

市場營銷策劃是一個系統(tǒng)工程,，它牽涉到企業(yè),、消費者、社會三者之間關系的處理及利益的分配，包括機會與問題分析,、目標確定,、策略制定、行動方案設計,、營銷費用預算等多環(huán)節(jié)的配套整合,，對市場營銷要控制、銜接,、調(diào)整與處理,，需組建一定的組織機構(gòu)，配備一定的專業(yè)人員,，加強市場調(diào)查,、預測與研究，進行市場營銷戰(zhàn)略的可行性設計,，開展市場細分、產(chǎn)品定位,、產(chǎn)品開發(fā),、產(chǎn)品定價、銷售渠道選擇及促銷等的營銷活動,。房地產(chǎn)市場營銷策劃牽涉的面廣,，包含的內(nèi)容多，環(huán)節(jié)很復雜,，需要建立市場營銷策劃體系,，以保證市場營銷的有效實施。湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)市場營銷策劃的要求,，結(jié)合市場與企業(yè)實際情況,，不斷完善市場營銷策劃體系。首先,，建立由知識比較全面,、營銷技巧老到的人員組成營銷策劃機構(gòu)，使市場營銷策劃工作有專門的機構(gòu)來管理,，也有專門的人員來具體運作,。其次，制定合理的物業(yè)營銷計劃,，使各項營銷工作事先得到周密的安排與部署,，在時間進度上相銜接，在實施行動上能協(xié)調(diào),，在效果控制,、檢查，評價上有具體措施,，使市場營銷策劃體系進一步完善,。

5,、從長計議做好市場營銷策劃工作

“短期行為”、“急功近利”是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營行為不理性的代名詞,，忽視可持續(xù)發(fā)展的要求開展的市場營銷策劃實質(zhì)上無視了長期發(fā)展,，這樣的企業(yè)在市場經(jīng)濟的大風大浪中經(jīng)不起考驗?！懊つ扛L”的實質(zhì)是缺乏自己的經(jīng)營主張,，由于市場信息有時滯性、隱蔽性,，信息時常出現(xiàn)失真現(xiàn)象,，捕風捉影式的開發(fā)，潛伏的危險較大,。不結(jié)合市場行情,、樓盤具體要求，一哄而上搞開發(fā),，看起來是搶奪市場,，追求效益，實質(zhì)上不能塑造企業(yè)的經(jīng)營特色,，投資也獲不到理想的回報,，企業(yè)也無法實現(xiàn)穩(wěn)定的效益。從歷史營銷的角度來看,，開發(fā)商的利益包括目前利益與長遠發(fā)展兩個方面,，目前利益一般來說比較直截了當，引人注目,；而長遠發(fā)展要用遠見的目光來審視,，否則被認為“不現(xiàn)實”、“無刺激”,，因而易被忽視,。其實長遠發(fā)展應是經(jīng)營者追求的目標，只有長遠發(fā)展,，才可經(jīng)久不衰,。只追求目前利益，經(jīng)營上就會因缺乏長遠打算而打亂仗,，產(chǎn)生短視最后導致“好景不長”,，可以說把暫時的經(jīng)濟效益指標當成唯一的追求，開發(fā)商在營銷策劃過程中就易喪失品德,，毀滅的日子也就不會太久了,。當然，目前利益是長遠發(fā)展的現(xiàn)實需要，沒有目前利益要求長遠發(fā)展也是不可想象的,，而長遠發(fā)展應該是開發(fā)商一貫追求的目標,，不圖長遠發(fā)展也令人不可理喻。因此,，追求目前利益的同時要考慮長遠發(fā)展,，考慮長遠發(fā)展的時候不可避開目前利益，但當目前利益與長遠發(fā)展兩者不可兼得時應優(yōu)先考慮長遠發(fā)展,。湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應冷靜地檢查自身的經(jīng)營方針,，樹立科學的效益觀，在市場營銷策劃時權(quán)衡好目前利益與長遠發(fā)展的關系,，避免“短期行為”,、“急功近利”、“盲目開發(fā)”等毛病的產(chǎn)生,，從長計議地搞好房地產(chǎn)市場營銷策劃工作,，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

6,、確保市場營銷策劃科學規(guī)范

據(jù)消費者協(xié)會的統(tǒng)計表明,，近幾年物業(yè)投拆的個案最多，投拆的內(nèi)容大體為：發(fā)展商挪用工程款,，遲遲不交樓，管理系統(tǒng)不完善,，宣傳內(nèi)容與事實不符,，物業(yè)管理收費高且不合理等，引起這些糾紛的原因是湖南省很多開發(fā)商不深入細致的市場調(diào)研就上項目,，急躁冒進,，這是市場營銷策劃不科學、不規(guī)范,、不理智的表現(xiàn),。隨著我國房地產(chǎn)市場走向成熟，市場營銷策劃將朝著規(guī)范化,、科學化發(fā)展,。就這一發(fā)展趨勢來說，開發(fā)企業(yè)最需要的是房地產(chǎn)營銷策劃人才和優(yōu)秀的營銷人員,，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應加強市場營銷隊伍管理,，提高隊伍素質(zhì)，建立健全有關營銷隊伍管理的各項規(guī)章制度,，找好營銷主管,，遵循營銷人員思想、行為的客觀規(guī)律，發(fā)揮他們的積極性,、創(chuàng)造性,，注重營銷人員素質(zhì)與業(yè)務的培訓。注重營銷策劃工作各項內(nèi)容的銜接,、協(xié)調(diào),，使營銷策劃科學化、規(guī)范化,。加強房地產(chǎn)市場的.調(diào)查與分析,，把握市場機會，規(guī)避市場風險,，制定營銷目標,、設計策略與行動方案并及時進行實施后的追蹤檢查，以便發(fā)現(xiàn)策劃科學與否,。