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項(xiàng)目建議書(shū) 項(xiàng)目建議書(shū)編制規(guī)范篇一

投資設(shè)立服裝加工企業(yè)創(chuàng)建知名女裝品牌

二,、 項(xiàng)目概況

在達(dá)州地區(qū)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況投資設(shè)立3000平米大型服裝外貿(mào)加工出口企業(yè)，創(chuàng)建一個(gè)知名女裝品牌立足西南面向全國(guó)進(jìn)行零售經(jīng)營(yíng)和推廣,，其經(jīng)營(yíng)定位為20---35歲女性的少熟女裝價(jià)格在150元---450元之間,，力爭(zhēng)在2年內(nèi)建立各類專賣店數(shù)量達(dá)到100個(gè)以上，月銷售額達(dá)到300萬(wàn)元以上,，年出口貿(mào)易額達(dá)到80萬(wàn)美元,。

三、 項(xiàng)目前景分析及市場(chǎng)預(yù)測(cè)

目前隨著我國(guó)加入世界貿(mào)易組織紡織品市場(chǎng)已經(jīng)完全放開(kāi),，服裝的加工出口已經(jīng)逐漸由沿海向內(nèi)地轉(zhuǎn)移特別是西部省市,，由于西部地區(qū)的人力資源和經(jīng)營(yíng)成本優(yōu)勢(shì)，越來(lái)越多的加工企業(yè)把生產(chǎn)中心和外貿(mào)定單轉(zhuǎn)移到西部,，這必然對(duì)西北的服裝產(chǎn)業(yè)起著巨大的推動(dòng)作用,。同時(shí)目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上的女裝品牌銷售每年均成上升趨勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)雖然日趨激烈但大部分女裝均以品牌和量泛兩個(gè)經(jīng)營(yíng)路線主要以菲妮迪和艾格為代表,，今年艾格女裝品牌年銷售額將突破20億元人民幣,，菲妮迪年銷售將超過(guò)3億元，連鎖銷售店鋪超過(guò)3000家的龐大規(guī)模,。但目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)依然擁有巨大的發(fā)展空間和盈利空間,。因此項(xiàng)目2年的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)通過(guò)努力一定能夠?qū)崿F(xiàn)。

四,、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方向

該項(xiàng)目實(shí)施后將以兩個(gè)方向去主力經(jīng)營(yíng)發(fā)展：a將沿海和香港代表處為中心大力承接外貿(mào)加工定單,。b創(chuàng)建自己公司擁有的女裝品牌做自營(yíng)和加盟店相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)道路。

五,、項(xiàng)目實(shí)施主要方案

1,、 在達(dá)州成立加工工廠其工廠規(guī)模為擁有200臺(tái)平機(jī)車、一臺(tái)裁床,、3套自動(dòng)熨燙設(shè)備,，工人數(shù)量將達(dá)到300人生產(chǎn)場(chǎng)地達(dá)到3000平米

2、 在香港和廣州注冊(cè)成立一個(gè)服裝銷售公司,，香港公司負(fù)責(zé)產(chǎn)品國(guó)外的銷售和承接外貿(mào)定單,，廣州銷售公司負(fù)責(zé)國(guó)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)和推廣，達(dá)州工廠負(fù)責(zé)部分產(chǎn)品的生產(chǎn),。同時(shí)需要在海外注冊(cè)一個(gè)服裝品牌商標(biāo),，并在香港對(duì)品牌進(jìn)行包裝和ci推廣策劃確定服裝的價(jià)格和市場(chǎng)定位，以便增加服裝品牌的在國(guó)內(nèi)的可性度和知名度。

3,、 初步確定品牌商品上市后首期專賣自營(yíng)店的城市和商場(chǎng)的布點(diǎn)工作主要重點(diǎn)放在西南地區(qū)（成都,、貴陽(yáng)、昆明和重慶）需要建立10個(gè)左右的專賣店或?qū)９竦淖誀I(yíng)零售網(wǎng)絡(luò)終端,，同時(shí)要建立和發(fā)展10個(gè)以上的加盟店銷售網(wǎng)絡(luò),，使之月銷售額要初步能達(dá)到35萬(wàn)—50萬(wàn)元以維持工廠的正常運(yùn)轉(zhuǎn)

4、 待首期店鋪運(yùn)轉(zhuǎn)正常后必須大力開(kāi)拓西部其他省市的自營(yíng)和加盟市場(chǎng)在兩年內(nèi)使加盟店和自營(yíng)店總數(shù)量要達(dá)到100個(gè)月銷售額達(dá)到250萬(wàn)元,，純利潤(rùn)率保持在35%左右初步完成項(xiàng)目國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo),。

六、項(xiàng)目具體實(shí)施步驟(按照時(shí)間先后順序)

1,、 在達(dá)州當(dāng)?shù)刈?cè)成立服裝加工廠辦理工商執(zhí)照和稅務(wù)登記證等

2、 確定服裝工廠的人事方案組建公司架構(gòu)同時(shí)進(jìn)行職責(zé)和工作范疇認(rèn)定,，同時(shí)招聘各部門(mén)的之負(fù)責(zé)員工特別是營(yíng)銷部和設(shè)計(jì)部門(mén)

3,、 在深圳或者香港成立品牌銷售公司或者營(yíng)銷中心并同時(shí)注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照或稅務(wù)登記證等

4、 在香港或國(guó)內(nèi)注冊(cè)品牌的商標(biāo),，聘請(qǐng)專業(yè)公司對(duì)品牌進(jìn)行全面的ci策劃和包裝,，制作、

商標(biāo)的麥頭,，水洗標(biāo)識(shí),，吊牌等，設(shè)計(jì)出品牌專賣店和專柜的裝修風(fēng)格及定位,，同時(shí)擬定品牌的營(yíng)銷策略和經(jīng)營(yíng)方向,。

5、 設(shè)計(jì),、整合品牌之秋冬季的服裝款式和樣衣并確定服裝的生產(chǎn)日期及交貨日期

6,、 確定服裝的定單廠制定好生產(chǎn)計(jì)劃，同時(shí)對(duì)達(dá)州的加工廠的員工特別是板房和樣衣工進(jìn)行全面的培訓(xùn)以便為來(lái)年的自己生產(chǎn)服裝做技術(shù)儲(chǔ)備和生產(chǎn)準(zhǔn)備

7,、 制作品牌的形象概念宣傳畫(huà)冊(cè)為品牌的推廣做好準(zhǔn)備

8,、 制定品牌的首期市場(chǎng)推廣計(jì)劃，擬訂需要開(kāi)拓的自營(yíng)店和加盟店計(jì)劃,。初步確定設(shè)立10個(gè)以上的自營(yíng)店主要在達(dá)州的形象專賣店,、成都地區(qū)的太平洋百貨、王府井,、及華聯(lián)商場(chǎng),、貴陽(yáng)的星力百貨、國(guó)貿(mào)中心,、百盛商場(chǎng),、昆明的百盛、金龍百貨、商業(yè)廣場(chǎng)等,，重慶的太平洋,、茂業(yè)百貨、華聯(lián),、新世紀(jì)等百貨公司

9,、 同時(shí)在四川的瀘州、敘陵,、廣安,、內(nèi)江、自貢,、樂(lè)山,、綿陽(yáng)、以及在重慶的涪陵,、萬(wàn)州,、南川、江津,、等區(qū)縣城市設(shè)立10個(gè)以上的加盟店

10,、制定出二期市場(chǎng)拓展計(jì)劃其主要精力將在陜西、貴州,、云南的加盟市場(chǎng)拓展方面建立20個(gè)左右的加盟店,，5個(gè)自營(yíng)店使其月銷售額突破100萬(wàn)元以上

七、項(xiàng)目投資分析

1,、 廠房投資（略）

2,、 工廠設(shè)備投資：約20萬(wàn)

3、 公司,、商標(biāo)注冊(cè)等及各項(xiàng)開(kāi)辦費(fèi)用：約15萬(wàn)

4,、 品牌的包裝及ci推廣和形象設(shè)計(jì)：約8萬(wàn)

5、 首期貨品的生產(chǎn)費(fèi)用：約45萬(wàn)約5000件貨品

6,、 二期貨品的生產(chǎn)費(fèi)用：約20萬(wàn)約2500件貨品

7,、 首期10個(gè)自營(yíng)店開(kāi)辦費(fèi)用：約25萬(wàn)

8、 首期20個(gè)加盟店開(kāi)拓費(fèi)用：約3萬(wàn)

以上8項(xiàng)合計(jì)約128萬(wàn)

八,、項(xiàng)目收入分析

a,、 10個(gè)自營(yíng)店預(yù)計(jì)收入：約每月30萬(wàn)

b、 20個(gè)加盟店出貨收入：約每月40萬(wàn)a,、b合計(jì)收入：70萬(wàn)

c,、 外貿(mào)定單加工收入：無(wú)法預(yù)計(jì)

九、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本分析

1,、 貨品生產(chǎn)直接成本：約26萬(wàn)

2,、 自營(yíng)店經(jīng)營(yíng)成本：約3萬(wàn)（含人力資源成本）

3,、 工廠經(jīng)營(yíng)成本：約3萬(wàn)（含人力資源成本）

4、 辦公成本：約3萬(wàn)

5,、 品牌推廣及維護(hù)費(fèi)用：約2萬(wàn)

6,、 其他不可遇見(jiàn)費(fèi)用：約2萬(wàn) 以上費(fèi)用合計(jì)：39萬(wàn)

十、項(xiàng)目贏利分析：

預(yù)計(jì)該項(xiàng)目首期稅前月贏利至少達(dá)到25萬(wàn)以上

十一,、風(fēng)險(xiǎn)因素分析

a,、 能否建立完善的銷售終端網(wǎng)絡(luò)和加盟網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

b、 設(shè)計(jì)部門(mén)的整體設(shè)計(jì)能力

c,、 品牌的完善包裝和推廣水準(zhǔn)以及ci策劃

以上三點(diǎn)決定該項(xiàng)目成敗之關(guān)鍵

十二,、結(jié)論

終上所述該項(xiàng)目只要在品牌包裝和推廣上吸收先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，健全好銷售渠道和網(wǎng)絡(luò)的建設(shè),，增強(qiáng)品牌的競(jìng)爭(zhēng)力,，兩年后一定能夠達(dá)到該項(xiàng)目初期目標(biāo)，年銷售額達(dá)到3500萬(wàn)以上利潤(rùn)達(dá)到1000萬(wàn)

項(xiàng)目建議書(shū) 項(xiàng)目建議書(shū)編制規(guī)范篇三

“北京交通臺(tái)”和“北京音樂(lè)臺(tái)”,，此種推廣方式也應(yīng)是我們傳遞信息的途徑之一,；我們可選擇時(shí)段30秒套播，總體計(jì)劃進(jìn)行5個(gè)月,，時(shí)間分別為開(kāi)盤(pán)期20xx年9月、11月及20xx年4月,、5月,、7月，費(fèi)用預(yù)計(jì)50萬(wàn)元,。

（1）從交通中的視野角度來(lái)講,，公共汽車的車身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會(huì)給人留下較深的印象；因此,，我們建議在公共汽車28路,、康恩專線選取5—8輛汽車進(jìn)行公交車身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有**花園廣告標(biāo)識(shí)及電話的垃圾桶贈(zèng)送市政部門(mén)安放于豐聯(lián)附近,，另外看房班車車身上的視覺(jué)廣告也是可利用的另一選擇,；總體費(fèi)用控制在60萬(wàn)元。

（2）,、從客戶的工作及交際習(xí)慣來(lái)考慮,；針對(duì)于客戶回家較晚的實(shí)際情況，我們認(rèn)為：采用21：00~22：00時(shí)間段的電視媒體,，比較適宜,；一方面，是由客戶的生活習(xí)慣決定,，另一方面,，此時(shí)間段的某些欄目的費(fèi)用并不貴,；建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類節(jié)目（例如“生活速遞”），此些節(jié)目的費(fèi)用僅為800~1000元/分鐘,，廣告主題為主推**花園的健康工作,、健康生活，投資空間,，計(jì)劃在20xx年9月推出兩周費(fèi)用約6萬(wàn)元,。

（3）、從目標(biāo)受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標(biāo)客戶的閱覽習(xí)慣而言,，我們建議主要采用“職業(yè)經(jīng)理人”,、“今日民航”、“生活速遞”,、“目標(biāo)”等白領(lǐng)雜志,，報(bào)刊運(yùn)用則首選“北京青年報(bào)”、第二媒體選用“北京晨報(bào)”,。

2,、推廣策略

通過(guò)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)及市場(chǎng)對(duì)物業(yè)的接受態(tài)度，我們認(rèn)為整體上應(yīng)把握“推廣商住兩用房為主,，投資小戶型為輔”的推廣原則,；為此我們建議在各個(gè)時(shí)間段進(jìn)行以下詳細(xì)計(jì)劃：

（1）、形象導(dǎo)入期

在客戶的分期選取上,，此時(shí)期首先應(yīng)把握區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力,、對(duì)該區(qū)域有一定認(rèn)同感的客戶（工作、居住在周邊的人）,，他們是項(xiàng)目投入市場(chǎng)前期最有可能第一時(shí)間達(dá)成購(gòu)買意向的人,，也是我們?cè)摃r(shí)間段的主抓客戶群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬—賣場(chǎng)建成的同時(shí)落實(shí),、安裝,，廣告牌應(yīng)由案名、logo及小區(qū)的鳥(niǎo)瞰圖等組成,，傳達(dá)出在本地點(diǎn)有本項(xiàng)目這樣一條資訊,，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應(yīng)盡早尋找。

在20xx年8月份中旬分別導(dǎo)入軟廣告評(píng)論性文章,，表達(dá)的主題為：藍(lán)島商務(wù)中心區(qū)將成為cbd商務(wù)區(qū)及朝外大街商務(wù)區(qū)的直接紐帶,、健康在工作和生活都不可缺。

（2）,、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期

此時(shí)期,，我們的工作重點(diǎn)是在銷售人員在與客戶的交談過(guò)程中，通過(guò)側(cè)面了解客戶對(duì)本案的興趣程度及滿意與不滿意之處,、利用模糊價(jià)格來(lái)揣摩初定的定價(jià)格體系在客戶心中的作用及認(rèn)知程度,；此也是我們市場(chǎng)初探,，進(jìn)行項(xiàng)目側(cè)重點(diǎn)調(diào)整所需獲得信息的重要來(lái)源之一。此時(shí)應(yīng)將朝外大街,、東三環(huán)路牌廣告到位,。

（3）、銷售期

每年的9~10月份是房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的黃金季節(jié),，多年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明,，此時(shí)間段各樓盤(pán)的銷售量在全年中占較大的份額，此段時(shí)機(jī)我們應(yīng)緊緊抓住,。參加展會(huì)的目的并不是要求銷售出去多少套房,，而是項(xiàng)目展示自身形象的良好機(jī)會(huì)，借以進(jìn)行形象推廣,。我們計(jì)劃以較好形象參加20xx年9月的秋季展會(huì),、20xx年第一次春季展會(huì)及20xx年夏季房展會(huì)，但參加展會(huì)需要注意以下幾點(diǎn)：

a,、參加的展會(huì)一定要選在“國(guó)貿(mào)”,，在國(guó)貿(mào)展會(huì)展位已訂滿的情況下，別處舉辦的展會(huì)寧肯不參加,。

b,、展位數(shù)不應(yīng)低于5個(gè)。

c,、展位一定要做特裝,，體現(xiàn)出產(chǎn)品的現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格，避免俗套,，吸引參展觀眾的注意力。

三次展會(huì)總體費(fèi)用控制在140萬(wàn)元（展位費(fèi)+特裝費(fèi)）

3,、媒介廣告計(jì)劃安排

當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)始推介的時(shí)候,，為了本案聲勢(shì)的營(yíng)造及形象傳播的迅速推廣，我們認(rèn)為在項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期及開(kāi)盤(pán)初期采用報(bào)刊廣告營(yíng)造聲勢(shì),，在媒介的選取上,，我們建議以選取“北京青年報(bào)”為主，“北京晨報(bào)”為輔,；當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)一個(gè)月后適當(dāng)減少刊登頻率,；針對(duì)客戶群的變化轉(zhuǎn)而選用例如“民航報(bào)”、“機(jī)票套封”,、“職業(yè)經(jīng)理人”,、“生活速遞”、“目標(biāo)”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度,。

4,、海報(bào),、dm宣傳單的投放

投放地點(diǎn)：cbd商圈內(nèi)寫(xiě)字樓及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、東二環(huán)偏北處的

寫(xiě)字樓,、公寓,、雅寶路地區(qū)、朝外大街周邊寫(xiě)字樓等等（應(yīng)注意與晨報(bào)的dm投放不相重復(fù)）

按照以上策略推廣,，總體費(fèi)用可控制在總體銷售額的1.5%——即1100萬(wàn)元（整體銷售周期內(nèi)）,；

四、價(jià)格策略

由于本項(xiàng)目自身體量較小,，房屋總套數(shù)較少,，原則上不適合現(xiàn)在市場(chǎng)上眾多項(xiàng)目均采用的低開(kāi)高走的銷售策略；因此在定價(jià)上,，我們認(rèn)為針對(duì)本案及市場(chǎng)情況應(yīng)當(dāng)把握“銷售為第一目的”的原則,，制定一個(gè)合理的價(jià)格，力求短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售,，原則采用“小步快跑”的戰(zhàn)略思想,，平穩(wěn)提價(jià)，但期間的變故還可根據(jù)銷售的變化靈活調(diào)整,。

按照項(xiàng)目自身的條件,，理想的均價(jià)應(yīng)在11000/平方米水平，但北京高檔住宅及公寓市場(chǎng)供過(guò)于求,，現(xiàn)時(shí)認(rèn)為應(yīng)該在9000~10000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷,，大部分賣了50%就停下，資金出現(xiàn)極大超出預(yù)計(jì)的缺口,，若前期資金貸款也有很大壓力,，交付使用期肯定受影響；而8000元/平方米的定價(jià)又給客戶以高不成低不就的感覺(jué),，因此,，我們應(yīng)在開(kāi)盤(pán)時(shí)迅速拔高認(rèn)購(gòu)期時(shí)的公開(kāi)價(jià)；經(jīng)過(guò)市場(chǎng)綜合比較及成本估算我們認(rèn)為開(kāi)盤(pán)階段9600元/平（精裝修）的均價(jià)比較合理,，也容易被市場(chǎng)所接受,；在這個(gè)價(jià)位上也堅(jiān)持采用菜單式精裝修。

從整體均價(jià)來(lái)考慮,，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)以較低的價(jià)格取得市場(chǎng)的認(rèn)同是必要的,；如果各方面均按照我們的預(yù)計(jì)進(jìn)行，整體均價(jià)應(yīng)為11000元/平米左右——其中第一階段計(jì)劃銷售社區(qū)b座南北向8層部分（約0.36萬(wàn)平米）,，均價(jià)為9600元/平米,；第二階段計(jì)劃銷售社區(qū)的b座東西向11、12層部分（約2.14萬(wàn)平米）,，均價(jià)為10300元/平米,；第三階段計(jì)劃銷售社區(qū)a座東西向20層部分（約1.8萬(wàn)平米）,，均價(jià)為11000元/平米；第四階段計(jì)劃銷售社區(qū)a座南北向（約2萬(wàn)平米）21層部分,，均價(jià)為12000元/平米,。

建議產(chǎn)品的整體計(jì)價(jià)單位無(wú)論內(nèi)、外銷均采用美金來(lái)計(jì)價(jià),。

根據(jù)本項(xiàng)目的自身情況,，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價(jià)12~13%，樓層差價(jià)上采用傳統(tǒng)意義上嚴(yán)格的差價(jià),，樓層差價(jià)暫定為80元/平米左右,。

為確保**花園項(xiàng)目的入市成功和銷售目標(biāo)，本公司將以獨(dú)家代理及全程跟蹤的方式為本項(xiàng)目服務(wù),，針對(duì)本案成立專案小組,，幫助發(fā)展商組織營(yíng)銷工作，包括：市場(chǎng)分析,、產(chǎn)品調(diào)整,、產(chǎn)品包裝、營(yíng)銷推廣及銷售組織等工作,。

近期,，本專案小組將圍繞著20xx年8月上旬展開(kāi)的產(chǎn)品包裝、營(yíng)銷推廣,、銷售組織中的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記和9月中旬的正式發(fā)售（具體時(shí)間根據(jù)銷售證取得進(jìn)行調(diào)整）兩個(gè)時(shí)期開(kāi)展各項(xiàng)工作,。此時(shí)期我方的工作重點(diǎn)為：配合發(fā)展商協(xié)調(diào)廣告公司、模型公司和裝飾公司的各項(xiàng)工作進(jìn)度,，配合策劃部,、銷售部提出策劃方案的具體實(shí)施，協(xié)助設(shè)計(jì)院進(jìn)行產(chǎn)品的最終優(yōu)化調(diào)整,，為各項(xiàng)工作的有效進(jìn)展創(chuàng)造條件,。

我方的營(yíng)銷組織框架和工作流程如下：

1、營(yíng)銷組織架構(gòu)

2,、工作流程

為保證本案的成功營(yíng)銷，各相關(guān)單位應(yīng)遵循“一切為了銷售”的原則,，分工不分家地展開(kāi)工作,，有關(guān)流程如下：

在入市銷售過(guò)程中會(huì)發(fā)生許多變化，為確保各時(shí)期銷售的成功,，我們有必要組織和動(dòng)員各方力量,，提前做好應(yīng)變準(zhǔn)備。現(xiàn)階段,，除加強(qiáng)營(yíng)銷組織力量外,，還應(yīng)增設(shè)1~2名有一定市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的骨干力量,，集中統(tǒng)一管理，分工責(zé)任,，對(duì)以下方面有所準(zhǔn)備：

1,、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較有壓力的入市策略

由于本項(xiàng)目的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，他們的開(kāi)盤(pán)會(huì)對(duì)我們的銷售形成較大沖擊,，致使客戶分流,；那么，整體實(shí)現(xiàn)11000元/平米的銷售均價(jià)及絕對(duì)利潤(rùn)就會(huì)變得較為困難,，為此我方建議如下：

（1）,、在參考開(kāi)發(fā)商的價(jià)格底限要求基礎(chǔ)上，建議采取以9500~9600元/平米（精裝修）的均價(jià)入市,，確保優(yōu)質(zhì)又優(yōu)價(jià),，與其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手處于同一起跑線上，價(jià)格制定靈活又有彈性,。

（2）,、確保于20xx年8月上旬可以開(kāi)始進(jìn)行入市推廣的工作計(jì)劃，以先期搶占市場(chǎng)份額,。

（3）,、確保于20xx年5月下旬可以開(kāi)工，以早期樹(shù)立項(xiàng)目形象,，展示開(kāi)發(fā)商實(shí)力,，增強(qiáng)客戶信心。

（4）,、隨時(shí)關(guān)注cbd內(nèi)其他新盤(pán)的一切變化,，提前預(yù)測(cè)其可

能采用的方式、方法,，做好針對(duì)性的準(zhǔn)備,；如果其采用低價(jià)入市的方法來(lái)配合銷控，建議本案采用隨行就市的態(tài)度——以某個(gè)階段所推出某些房型折扣點(diǎn)和優(yōu)惠方式不同的方法進(jìn)行銷控,，采用增加折扣,，價(jià)格明升暗降的方法來(lái)變相吸引客戶；但不到萬(wàn)不得以決不可降價(jià),，降價(jià)會(huì)打擊客戶購(gòu)房可保值,、升值的信心，使其觀望度增加,，并且會(huì)對(duì)先期已完成的銷售帶來(lái)許多不必要的麻煩,。

2、根據(jù)工期進(jìn)程進(jìn)行的策略調(diào)整

以上的計(jì)劃是在樣板間、賣場(chǎng)包裝,、工地整妝等一切跟進(jìn),、配合順利的條件下進(jìn)行的，假若其中某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題,，如工期拖延等的情況下,，我們認(rèn)為倉(cāng)促進(jìn)入認(rèn)購(gòu)期也是有必要的；前期進(jìn)入市場(chǎng),、探測(cè)市場(chǎng)將有利于開(kāi)盤(pán)前銷售策略,，還可在旺銷期眾多項(xiàng)目一起開(kāi)盤(pán)來(lái)臨之前吸引市場(chǎng)目光；因此我們認(rèn)為應(yīng)按照計(jì)劃于20xx年9月上旬（或中上旬,，初定）開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu),，8月30日打出第一期廣告。

3,、對(duì)可能形成“有價(jià)無(wú)市”的調(diào)整

就目前而言,，價(jià)格仍是客戶所最關(guān)注的因素，也是一個(gè)項(xiàng)目能否達(dá)到銷售目的的決定性因素之一,。就本項(xiàng)目所定開(kāi)盤(pán)9500~9600元/平米的平均價(jià)格而言,，仍存在著一定的市場(chǎng)空間，但我們的定價(jià)能否達(dá)到預(yù)期目的,，能否完成預(yù)期的銷售,，還有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)。從價(jià)格來(lái)說(shuō)我們能否完成,，面臨著兩種壓力：第一,，在廣告力度、廣告投放有保證的前提下,，市場(chǎng)認(rèn)為價(jià)格偏高,，無(wú)法達(dá)到預(yù)期的目的，我們應(yīng)在維持廣告投放的前提下,，加大優(yōu)惠折扣點(diǎn),，公平的講較低價(jià)位的銷售實(shí)現(xiàn)更現(xiàn)實(shí)，高價(jià)位的銷售則會(huì)較為痛苦,；第二,，認(rèn)購(gòu)期內(nèi)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況發(fā)生變化,，本區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)較低價(jià)位,、較大規(guī)模社區(qū)投放進(jìn)入市場(chǎng)，建議在其公開(kāi)發(fā)售進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)我們銷售價(jià)格也相應(yīng)調(diào)低,，并加大廣告投放力度,。

4,、廣告沒(méi)有達(dá)到預(yù)期銷售目的的調(diào)整

廣告能夠有效的傳遞信息,，是有效促銷手段,，也是本階段達(dá)到既定銷售目標(biāo)的重要手段之一。廣告的投入必須與銷售掛鉤,。

現(xiàn)階段廣告的效果有三個(gè),，一是能否很好地傳達(dá)本產(chǎn)品的主題概念，包括：主要?jiǎng)?chuàng)意,、設(shè)計(jì)主題,、方案、表現(xiàn)手法,、發(fā)布版面等,；二是能否將客戶對(duì)本產(chǎn)品主題概念的關(guān)注，有效地轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注“**花園”,；

1,、與較有創(chuàng)意和發(fā)布能力較強(qiáng)的經(jīng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可的廣告公司保持聯(lián)系，進(jìn)行概念方面的有效溝通,。

2,、與有組織能力的曾舉辦過(guò)各種營(yíng)銷活動(dòng)的專業(yè)公司進(jìn)行有效溝通（也可以與廣告公司合二為一）。

3,、由于本樓盤(pán)規(guī)模較小,，廣告?zhèn)鬟f的長(zhǎng)期作用將以成本較低的路牌廣告和導(dǎo)向路牌廣告，針對(duì)客戶習(xí)慣的報(bào)紙dm插頁(yè)和千人成本較低的廣播電臺(tái)—北京交通臺(tái)為主,，在推廣的各階段附以高檔直投雜志,。

4、在報(bào)刊廣告的投放上,，應(yīng)適當(dāng)集中廣告投放資金,，廣告媒體不宜太多、時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng),。

5,、圍繞“健康·運(yùn)動(dòng)”為主題推廣活動(dòng)應(yīng)貫穿于銷售過(guò)程始末。

6,、項(xiàng)目專案組應(yīng)在每期廣告推出后,，及時(shí)在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行銷售的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、整理分析,，以了解客戶的需要和客戶關(guān)注的內(nèi)容,，了解各種促銷手段的成效性，便于銷售調(diào)整,，必要時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目拾遺或產(chǎn)品的重新包裝,。

7、銷售進(jìn)程的調(diào)整

按照計(jì)劃，我方打算在北京的秋季旺銷期來(lái)臨之前,，即20xx年9月上中旬開(kāi)盤(pán)銷售,，8~9月間進(jìn)行約28天的推廣周期，我們預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)后2個(gè)~3個(gè)月內(nèi)因?yàn)榧竟?jié)和新樓盤(pán)的上市,、項(xiàng)目的主體即將封頂?shù)戎T多因素的作用會(huì)形成一個(gè)旺銷期（即20xx年9月中旬至12月）,，然后關(guān)注的新鮮點(diǎn)會(huì)逐漸減弱，銷售會(huì)漸入平淡,；進(jìn)入20xx年3月中旬,，由于季節(jié)的原因和項(xiàng)目的現(xiàn)房在即，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)炒作本項(xiàng)目將進(jìn)入第二個(gè)旺銷期,，在兩個(gè)旺銷期內(nèi),，我們

計(jì)劃完成銷售總額的50~60%。當(dāng)然,，這還需要根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的改變隨時(shí)調(diào)整,。為加強(qiáng)淡銷階段的銷售進(jìn)程，完成銷售目標(biāo),，我們建議：

適當(dāng)加大發(fā)展商主管銷售經(jīng)理的折扣點(diǎn)（如加大1~2%）,，用靈活的、彈性的價(jià)格掌握主動(dòng),，吸引客戶成交,；

制定階段內(nèi)定房的優(yōu)惠措施

適當(dāng)加大報(bào)刊廣告的投放力度；

為保證均衡出貨,，調(diào)節(jié)供求,，制造搶購(gòu)氣氛，提高銷售速度,，把握銷售控制,，執(zhí)行分批限量銷售是非常關(guān)鍵的；在本案的銷售過(guò)程中我們會(huì)自始至終執(zhí)行本套推廣組合策略,，整合資源完成銷售目標(biāo),。

1、 銷售現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)制

2,、 售樓處位置選擇

建議在南側(cè)加油站位置搭建臨時(shí)售樓處,，售樓處裝修要與產(chǎn)品定位風(fēng)格相一致，色彩要有沖擊力,，最好能有1~2套樣板間,，樣板間裝修要體現(xiàn)高檔、尊貴,、現(xiàn)代,、細(xì)膩的風(fēng)格,；總之，售樓處一定要有品位,，它是產(chǎn)品品位,、開(kāi)發(fā)商品位的縮影，正如古語(yǔ)所云：“窺一斑而是全豹”,。

3、工地包裝要與產(chǎn)品定位相吻合

4,、各種銷售工具要實(shí)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)與制作,，確保按時(shí)、保質(zhì),、保量完成

附：

建議合作方式

一,、獨(dú)家代理，代理費(fèi)以2.3%為基本標(biāo)準(zhǔn),。

二,、代理期限可根據(jù)開(kāi)發(fā)銷售進(jìn)程確定。

三,、具體事項(xiàng)將在合同中詳細(xì)約定,。

項(xiàng)目建議書(shū) 項(xiàng)目建議書(shū)編制規(guī)范篇四

（一）全村基本情況

茶房鄉(xiāng)響水村位于茶房鄉(xiāng)東南面，距鄉(xiāng)政府所在地12公里左右,，東與涌寶鎮(zhèn)相鄰,，西與大寨鄉(xiāng)接壤。全村轄11個(gè)村民小組,，共445戶,，總?cè)丝?846人。全村有耕地面積4065畝,，其中水田1236畝,，長(zhǎng)耕地1963畝。經(jīng)濟(jì)來(lái)源以茶葉,、畜牧業(yè)和勞務(wù)輸出為主,。20xx年經(jīng)濟(jì)總收入112.37萬(wàn)元，農(nóng)民人均年收入608元,。

（二）項(xiàng)目建設(shè)的必要性

響水完小承擔(dān)全村11個(gè)村民小組,，445戶農(nóng)戶,總?cè)丝?846人的普及六年義務(wù)教育的重要任務(wù)，特別是現(xiàn)在已處于“普九”學(xué)生入學(xué)高峰期,，平均每年招生25名,。學(xué)校現(xiàn)有學(xué)生137人,，其中寄宿學(xué)生90人,，住宿教師9人,，在校就餐90人。現(xiàn)在學(xué)校僅有簡(jiǎn)易食堂34.2平方米（含煮飯操作間）,，已無(wú)法滿足日益增多的寄宿師生寄宿食宿的需要,，特別是下雨天，全部師生僅擠在操作間外20來(lái)平方米的房子下,，給學(xué)校正常的秩序和安全帶來(lái)較大的影響,。響水小學(xué)師生食堂項(xiàng)目工程實(shí)施迫在眉睫。該項(xiàng)目工程的實(shí)施將使學(xué)校師生寄宿條件將進(jìn)一步得到改善,，有力地鞏固兩基成果,，全面滿足普及九年義務(wù)教育發(fā)展的需要。

1,、可以徹底排除危房,，全面改善辦學(xué)條件，優(yōu)化教育資源,，向現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育方向發(fā)展,。

2、有利于發(fā)展學(xué)前教育,，促進(jìn)基礎(chǔ)教育的全面發(fā)展,；可以全面推進(jìn)撤并校點(diǎn)，實(shí)施集中投資,，集中辦學(xué)的農(nóng)村小學(xué)辦學(xué)新模式,。

3、有利于全面鞏固“普六”成果,，全面提高勞動(dòng)者素質(zhì),，實(shí)現(xiàn)“科學(xué)興村，人才先行,，因村作為,，特色發(fā)展，脫貧致富,，創(chuàng)建小康社會(huì)”的戰(zhàn)略目標(biāo),。

4、大部分學(xué)生家距學(xué)校10公里以上,，目前學(xué)校師生食堂簡(jiǎn)陋且嚴(yán)重不足,，現(xiàn)有住校學(xué)生90名，教師8名,，在學(xué)校食堂吃飯學(xué)生90人,，現(xiàn)有食宿條件根本無(wú)法滿足學(xué)校師生食宿的需要。因此,，建設(shè)師生食堂十分必要,。

綜上所述,，為鞏固好“普六、普九”成果,，實(shí)施響水完小學(xué)校食堂建設(shè)項(xiàng)目是必要的,，也是可行的。

五,、建設(shè)規(guī)模

根據(jù)集中辦學(xué),，優(yōu)化教育資源，提高辦學(xué)效益,，促進(jìn)普及九年義務(wù)教育全面發(fā)展的需要,。本著合理規(guī)劃，適應(yīng)教學(xué)發(fā)展需要,，一步到位的原則，茶房鄉(xiāng)響水完小食堂建設(shè)項(xiàng)目工程擬建如下：

（一）新建彩鋼瓦結(jié)構(gòu)操作間1間,，總建筑面積20平方米,。

（二）新建彩鋼瓦結(jié)構(gòu)餐廳1間，建筑面積50平方米,。

（三）新建彩鋼瓦結(jié)構(gòu)儲(chǔ)藏室2間,，建筑面積20平方米。

（四）新建彩鋼瓦結(jié)構(gòu)保衛(wèi)室1間,，建筑面積10平方米,。

六、投資概算

食堂建設(shè)建筑面積100平方米,，以每平方米600元計(jì)算,，總投資概算6萬(wàn)元。

（一）新建彩鋼瓦結(jié)構(gòu)操作間1間,，總建筑面積20平方米,。平均造價(jià)600元/平方米，總造價(jià)1.2萬(wàn)元,。

（二）新建彩鋼瓦結(jié)構(gòu)餐廳1間,，建筑面積50平方米。平均造價(jià)600元/平方米,，總造價(jià)3萬(wàn)元,。

（三）新建彩鋼瓦結(jié)構(gòu)儲(chǔ)藏室2間，建筑面積20平方米,。平均造價(jià)600元/平方米,，總造價(jià)1.2萬(wàn)元。

（四）新建彩鋼瓦結(jié)構(gòu)保衛(wèi)室1間,，建筑面積10平方米,。平均造價(jià)600元/平方米,，總造價(jià)0.6萬(wàn)元。

七,、資金來(lái)源

由于我鄉(xiāng)屬于省級(jí)扶貧攻堅(jiān)鄉(xiāng),，鄉(xiāng)財(cái)力困難，當(dāng)?shù)卣M力協(xié)調(diào)解決建設(shè)資金1萬(wàn)元,。還差缺口資金5萬(wàn)元,，懇請(qǐng)愛(ài)心人士幫助解決缺口資金。

八,、效益分析

響水完小是一所教學(xué)質(zhì)量和辦學(xué)效益高,，家長(zhǎng)放心，人民滿意的示范性寄宿制小學(xué),，不僅承擔(dān)著我鄉(xiāng)鞏固“兩基”成果的重要任務(wù),，而且是為發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)培養(yǎng)勞動(dòng)后備力量的重要陣地。師生食堂項(xiàng)目建設(shè)的效益,，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

1,、項(xiàng)目的實(shí)施，可以全面解決師生的食宿問(wèn)題,，改善教師工作環(huán)境,，規(guī)范學(xué)校管理，排除諸多安全隱患,，解除學(xué)校,、教師和家長(zhǎng)的后顧之憂，為進(jìn)一步整合教育資源,，創(chuàng)辦市級(jí)示范性寄宿制小學(xué)提供有力保證,。

2、項(xiàng)目的實(shí)施,，有利于鞏固“兩基”成果,，全面提高教學(xué)質(zhì)量和辦學(xué)效益，優(yōu)化教育資源,，穩(wěn)步推進(jìn)素質(zhì)教育,，使學(xué)生進(jìn)得來(lái)，留得住,，學(xué)得好,，從而帶動(dòng)全鄉(xiāng)基礎(chǔ)教育的健康發(fā)展。

項(xiàng)目建議書(shū) 項(xiàng)目建議書(shū)編制規(guī)范篇五

(一)名稱

××物流園項(xiàng)目建議書(shū)

(二)項(xiàng)目類別

產(chǎn)業(yè)園區(qū)

(三)項(xiàng)目地點(diǎn)

(四)建設(shè)條件

區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出,，屬投資開(kāi)發(fā)的黃金口岸,。自成立以來(lái)，投資上億元完善了水,、電,、氣,、路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，已引進(jìn)川中油氣開(kāi)發(fā)采油基地,、順生制藥等企業(yè)82個(gè)，完成投資3.3億元,。根據(jù)×市發(fā)展規(guī)劃,，開(kāi)發(fā)區(qū)是×市政府確立的發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)、物流的一類工業(yè)園

(一) 物流園項(xiàng)目建議書(shū)提出的背景和必要性

×十里工業(yè)街經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū),，位于×市高坪區(qū)境內(nèi),，地處嘉陵江畔，北起龍門(mén)鎮(zhèn),，南至都京鎮(zhèn),，沿公路兩側(cè)展開(kāi)，規(guī)劃面積50平方公里,，分為龍門(mén),、、門(mén),、高坪,、江東新區(qū),、林海工業(yè)園區(qū)6個(gè)開(kāi)發(fā)園區(qū),，其中小區(qū)為起步區(qū)，面積3平方公里,。達(dá)成鐵路與已開(kāi)工建設(shè)的蘭渝鐵路在區(qū)內(nèi)交匯,，83萬(wàn)噸級(jí)的貨運(yùn)站建在區(qū)內(nèi)，繞城高速公路橫穿小區(qū),，江東大道縱貫區(qū)內(nèi),，嘉陵江清泉寺大橋?qū)⑿^(qū)與市中心連成一體。

(二)政策支持

為充分發(fā)揮×的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和商貿(mào)優(yōu)勢(shì),，積極對(duì)接川東北地區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的開(kāi)發(fā),、承接兩個(gè)特大城市的輻射，促進(jìn)×市的迅速發(fā)展,，在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì),，20xx年×市確定了“把×建設(shè)成為川東北區(qū)域中心城市”的戰(zhàn)略決策，開(kāi)發(fā)區(qū)是×市政府確立的發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ),、物流的一類工業(yè)園區(qū),，凡入駐園區(qū)的企業(yè)一律享受省、市出臺(tái)的相關(guān)優(yōu)惠政策,。

(三)對(duì)投資商的要求

1,、投資方須具有法人資格,，具有相關(guān)投資條件;

2、投資方有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),。

(一)項(xiàng)目選址

物流園區(qū)依托位于高坪區(qū)的×火車東站建設(shè),，初步規(guī)劃面積3平方公里。該區(qū)域水,、陸,、空立體交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，地理位置優(yōu)越,，處于成(成都),、南(×)、渝(重慶)經(jīng)濟(jì)圈金三角區(qū),，有達(dá)成鐵路最大的貨運(yùn)站,，是4條高速公路的交匯點(diǎn)，距機(jī)場(chǎng)2公里,，距×港5公里,。

(二)綜合環(huán)境

×區(qū)地處×市城區(qū)東大門(mén)，與市中心僅一江之隔,，5座嘉陵江大橋?qū)⒊菂^(qū)與市中心緊密連為一體,，國(guó)道318線、成南,、南廣(安),、南渝以及繞城高速公路匯接于此，輻射全境,，達(dá)成鐵路有全線最大的二級(jí)貨運(yùn)站位于境內(nèi)鎮(zhèn),，建設(shè)中的蘭渝鐵路在此與達(dá)成線呈“十”字交匯;嘉陵江橫貫全境，水運(yùn)上通廣元,，下達(dá)重慶與長(zhǎng)江相匯,，直達(dá)武漢、上海,，四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成,。

(三)項(xiàng)目投資的必要性

×市作為川東北區(qū)域中心城市，處于廣安,、達(dá)州,、巴中、廣元,、遂寧五市包圍中心,，自古就有“西通蜀都、東向鄂楚、北引三秦,、南聯(lián)重慶”的區(qū)位優(yōu)勢(shì),，商貿(mào)服務(wù)業(yè)一直是×傳統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，在川東北地區(qū)具有較強(qiáng)的幅射力,，是川東北地區(qū)經(jīng)濟(jì),、商貿(mào)、金融,、科技和文化中心和重要的交通樞紐,。物流園區(qū)是×市委政府為充分發(fā)揮×的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和商貿(mào)優(yōu)勢(shì)，積極對(duì)接川東北地區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的開(kāi)發(fā),、承接兩個(gè)特大城市的輻射,，促進(jìn)×市的迅速發(fā)展而特別打造的現(xiàn)代交通樞紐和商貿(mào)物流中心，有著其它地區(qū)不可攀比的獨(dú)特優(yōu)勢(shì),。所以,，園區(qū)是承載物流業(yè)發(fā)展的理想場(chǎng)所。

(一) 物流園項(xiàng)目建議書(shū)開(kāi)發(fā)的目標(biāo)

根據(jù)川東北地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃以及×市貿(mào)易發(fā)展規(guī)劃分析,，物流園區(qū)的目標(biāo)市場(chǎng)主要是為建材,、農(nóng)資、特色農(nóng)產(chǎn)品,、糧油食品提供交易,、存儲(chǔ)、加工和配送等一體化服務(wù),。

(二)總體規(guī)劃布局

根據(jù)對(duì)各功能區(qū)儲(chǔ)存能力和容納能力的估算,，考慮到城市規(guī)劃要求,，農(nóng)民安置點(diǎn),，預(yù)留用地以及現(xiàn)有貨運(yùn)站的規(guī)模，按照平均土地使用率50%計(jì)算，預(yù)測(cè)到20xx年物流園區(qū)總共需要占地面積688萬(wàn)平方米,，建筑面積 172萬(wàn)平方米?？紤]到實(shí)際地形要求,，實(shí)際規(guī)劃占地面積696.7萬(wàn)平方米，建筑面積167萬(wàn)平方米,。

(三)建設(shè)周期

總共6年,。其中：一期物流園區(qū)基本基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段，建設(shè)周期1年,。二期第三方物流中心建設(shè)階段,，建設(shè)周期1年。三期建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品交易和配送區(qū)，建設(shè)周期2年,。四期物流園區(qū)能力擴(kuò)大和完善階段,，建設(shè)周期2年。

(一)投資價(jià)值分析

根據(jù)×同類建筑數(shù)據(jù),，辦公建筑成本按20xx元/平方米計(jì)算,，倉(cāng)庫(kù)建筑成本按1200元/平方米計(jì)算，道路建設(shè)成本按180元/平方米計(jì)算,。按照以上標(biāo)準(zhǔn),，物流園區(qū)總建筑投資為30億元。

(二)收益

物流園的建設(shè),，將為×市產(chǎn)生巨大的財(cái)政收入,，根據(jù)初步測(cè)算，物流園區(qū)最終建成后,，商品年交易額將達(dá)到150億元,產(chǎn)生年稅收7億元,。按照15年收回投資，平均利潤(rùn)率10%計(jì)算,，將產(chǎn)生年稅收0.3億元,。因此，本項(xiàng)目投產(chǎn)建成 15年后最終將產(chǎn)生平均年稅收7.3億元,。

(三)資金籌措方式

招商融資