無(wú)論是身處學(xué)校還是步入社會(huì),，大家都嘗試過(guò)寫(xiě)作吧,，借助寫(xiě)作也可以提高我們的語(yǔ)言組織能力。相信許多人會(huì)覺(jué)得范文很難寫(xiě),？下面是小編為大家收集的優(yōu)秀范文,，供大家參考借鑒,，希望可以幫助到有需要的朋友。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇一

對(duì)外傳達(dá)金坤房產(chǎn)開(kāi)盤(pán)典禮的信息,、顯示本企業(yè)的雄厚實(shí)力,。擴(kuò)大金坤房產(chǎn)的社會(huì)知名度與品牌美譽(yù)度，體現(xiàn)金坤房產(chǎn)的五大優(yōu)勢(shì)：公司的雄厚實(shí)力財(cái)力,、“xx第一拍”的`資歷,、極優(yōu)的地理位置、很大的升值空間和一流的戶型設(shè)計(jì),，展示公司美好發(fā)展前景,，促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān),，樹(shù)立xx房產(chǎn)積極良好的社會(huì)形象,，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T(mén)、客戶的關(guān)系,。

1、開(kāi)盤(pán)時(shí)間：20xx年x月x日（暫預(yù)定）

2,、活動(dòng)地點(diǎn)：xx房產(chǎn)有限公司

3,、剪彩嘉賓：貴公司確定

4、擬邀媒體：xx電視臺(tái),、xx廣告公司

5,、活動(dòng)方案

（一）前期準(zhǔn)備

1、到場(chǎng)嘉賓

市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo),、業(yè)界知名人士,、公司的關(guān)系客戶,、各媒體

2、購(gòu)買(mǎi)或制作一批有意義的禮品,。

做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品,、禮品袋（可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作）,。

一是可以表達(dá)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意,；二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng)。

3,、剪彩儀式所需的紅花,、剪刀、托盤(pán)和鮮花

4,、請(qǐng)柬的準(zhǔn)備

提前印好請(qǐng)柬,，非市內(nèi)來(lái)賓請(qǐng)柬要在典禮前xx天寄出，本市提前x天發(fā)出,，并確認(rèn)來(lái)否回執(zhí),。（請(qǐng)貴公司確認(rèn)、確定,。）

5,、其他準(zhǔn)備工作

提前x天向市氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。

落實(shí)管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作,。

提前x天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作,。

（二）開(kāi)盤(pán)前廣告發(fā)布

在《xx廣告》發(fā)布整版開(kāi)盤(pán)慶典活動(dòng)平面廣告，于活動(dòng)前2星期投放,。在社區(qū)網(wǎng)站配合文字圖片報(bào)導(dǎo),。

（三）開(kāi)盤(pán)之日媒體報(bào)道

開(kāi)盤(pán)當(dāng)天邀請(qǐng)市電視臺(tái)、平面及網(wǎng)絡(luò)媒體,，以新聞報(bào)導(dǎo),、文字和圖片形式突出宣傳xx房產(chǎn)的開(kāi)盤(pán)慶典。

6,、開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)

現(xiàn)場(chǎng)布置

售樓大廳：廳內(nèi)分接待區(qū)和服務(wù)區(qū),。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果,；前面設(shè)立弧形售樓咨詢服務(wù)臺(tái)，正墻右側(cè)做六個(gè)主推戶型的寫(xiě)真,。中間立柱上懸掛簡(jiǎn)介彩旗或宣傳畫(huà)面,。另擺設(shè)沙發(fā)、茶幾和樓盤(pán)簡(jiǎn)介資料。整體需體現(xiàn)出公司正規(guī),、有實(shí)力、有品位,，給客戶帶來(lái)溫馨和諧的感受,。（效果圖附后）

會(huì)場(chǎng)布置：會(huì)場(chǎng)布置以實(shí)際效果為準(zhǔn),，按照不同區(qū)域不同劃分。現(xiàn)場(chǎng)以售樓部為接待中心,，配合媒體廣告宣傳,，營(yíng)造良好的接待環(huán)境和現(xiàn)場(chǎng)氛圍。

主席臺(tái)區(qū)：也就是剪彩區(qū),，設(shè)在公司或樓盤(pán)門(mén)口。左側(cè)為貴賓致辭臺(tái),，右側(cè)為主持人用立式麥可風(fēng),，臺(tái)面鋪有紅色地毯，臺(tái)前及左右側(cè)有綠化盆景,。

嘉賓區(qū)：可設(shè)在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè),。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇二

一、市場(chǎng)調(diào)研：

1,， 前言-----本次市調(diào)的背景,、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段,、目的等;

2,， 市場(chǎng)分析------ (1) 當(dāng)前市場(chǎng)分析(開(kāi)發(fā)總量、竣工總量,、積壓總量)

(2) 區(qū)域市場(chǎng)分析(銷(xiāo)售價(jià)格,、成交情況)

3， 近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策,、法規(guī),、金融形勢(shì)

4， 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析

5,， 消費(fèi)者分析：

(1) 購(gòu)買(mǎi)者地域分布;

(2) 購(gòu)買(mǎi)者動(dòng)機(jī)

(3) 功能偏好(外觀、面積、地點(diǎn),、格局,、建材、公共設(shè)施,、價(jià)格,、付款方式)

(4) 購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)、季節(jié)性

(5) 購(gòu)買(mǎi)反應(yīng)(價(jià)格,、規(guī)劃,、地點(diǎn)等)

(6) 購(gòu)買(mǎi)頻度

6， 結(jié)論

二,、 項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研

1,， 地塊狀況：

(1) 位置

(2) 面積

(3) 地形

(4) 地貌

(5) 性質(zhì)

3， 地塊周?chē)坝^ (前后左右,，遠(yuǎn)近景,，人文景觀，綜述)

4,， 環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況(水,、空氣、噪音,、土地,、社會(huì)治安)

5， 地塊周?chē)慕煌l件(環(huán)鄰的公共交通條件,、地塊的直入交通)

6,， 公共配套設(shè)施(菜市場(chǎng)、商店,、購(gòu)物中心,、公共汽車(chē)站、學(xué)校,、醫(yī)院,、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行,、郵局,、酒店)

7， 地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析(swot坐標(biāo)圖,、綜合分析)

三,、 項(xiàng)目投資分析

1， 投資環(huán)境分析

(1)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境(銀行利息,、金融政策)

(2) 房地產(chǎn)的政策法規(guī)

(3) 目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)(價(jià)格,、成本,、效益)現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷(以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照)

2， 土地建筑功能選擇

3,， 現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷(以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照)

4,， 土地延展價(jià)值分析判斷(十種因素)

5， 成本敏感性分析

(1)容積率

(2)資金投入

(3)邊際成本利潤(rùn)

6,，投入產(chǎn)出分析 (1)成本與售價(jià)模擬表

(2)股東回報(bào)率

7,， 同類(lèi)項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析

四，營(yíng)銷(xiāo)策劃

(一) 市場(chǎng)調(diào)查

1 項(xiàng)目特性分析(優(yōu)劣勢(shì)判斷,，在同類(lèi)物業(yè)中的地位排序)

2 建筑規(guī)模與風(fēng)格

3 建筑布局和結(jié)構(gòu)(實(shí)用率,、綠地面積、配套設(shè)施,、廳房布局,、層高、采光通風(fēng),、管道布線等)

4 裝修和設(shè)備(是豪華還是樸素,、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安,、消防,、通訊)

5 功能配置(游泳池、網(wǎng)球場(chǎng),、俱樂(lè)部,、健身房、學(xué)校,、菜場(chǎng),、酒家、劇院等)

6 物業(yè)管理(是自己管理還是委托他人管理,、收費(fèi)水平,、管理內(nèi)容等)

7 發(fā)展商背景(實(shí)力、以往業(yè)績(jī),、信譽(yù),、員工素質(zhì))

8 結(jié)論和建議(哪些需突出、哪些需彌補(bǔ),、哪些需調(diào)整)

(二),、 目標(biāo)客戶分析

1、經(jīng)濟(jì)背景

? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力

? 行業(yè)特征…… 公司(實(shí)力,、規(guī)模,、經(jīng)營(yíng)管理、模式,、承受租金,、面積,、行業(yè)) 家庭(收入消費(fèi)水平、付款方式,、按揭方式)

2,、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇,、創(chuàng)意、表達(dá)方式

(三),、 價(jià)格定位

1 理論價(jià)格(達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo))

2 成交價(jià)格

3 租金價(jià)格

4 價(jià)格策略

(四),、 入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)

(五),、 廣告策略

1廣告的階段性劃分

2階段性的廣告主題

3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4廣告效果監(jiān)控

(六),、 媒介策略

1 媒介選擇

2軟性新聞主題

3媒介組合

4投放頻率

5費(fèi)用估算

(七)、推廣費(fèi)用

1 現(xiàn)場(chǎng)包裝(營(yíng)銷(xiāo)中心,、示范單位,、圍板等)

2 印刷品(銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)等)

3媒介投放

房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇三

銷(xiāo)售是創(chuàng)造,、溝通與傳送價(jià)值給顧客,，及經(jīng)營(yíng)顧客關(guān)系以便讓組織與其利益關(guān)系人(stakeholder)受益的一種組織功能與程序。銷(xiāo)售就是介紹商品提供的利益,，以滿足客戶特定需求的過(guò)程?，F(xiàn)在，就來(lái)看看以下關(guān)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃的方案吧!

前 言

在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要,，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少,，而且必須做到位,。

××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。

××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁,，是××地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7 000平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案,，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米,，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米,。項(xiàng)目總投資約1 800萬(wàn)元,。

經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析,，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城,。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想,，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析,，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā),，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)行,、市場(chǎng)推廣,、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述,。

一,、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體策略

營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng),，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略,，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn),，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象,。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”,，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題,、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng),、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。

二,、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針

根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略,，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí),。

1. 樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè),。

2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物,、穩(wěn)定性回報(bào),。

3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè),。

4. 啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳,、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體,，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確,。

5. 醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴,。

三、銷(xiāo)售目標(biāo)及目標(biāo)分解

1. 銷(xiāo)售(招商)目標(biāo)

2. 銷(xiāo)售目標(biāo)分解

四,、營(yíng)銷(xiāo)階段

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃,，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示,。

五、項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素,，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格,。

(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備,，在20xx年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會(huì),、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié),、20xx年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮,。

2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn),、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念,。

(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略

1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法,。

2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米,，最高價(jià)為4 000元/平方米,。

3.價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升),，均價(jià)為3380元/m2,，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。

六,、宣傳策略及媒介組合

(一)宣傳策略主題

1.個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”,，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念,。

2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁,，地段絕佳,，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。

3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好,，購(gòu)置成本低,，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選,。

(二)宣傳媒介組合

1.開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資,，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主,，電視為輔,。

2.開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙,、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志,、直郵廣告等形式,。

3.開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙,，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng),、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式,。

好的計(jì)劃是成功的一半，只有做好計(jì)劃才能更好地指導(dǎo)工作的開(kāi)展,，并且因?yàn)橛辛擞?jì)劃才能在工作開(kāi)展過(guò)程中及時(shí)地糾偏最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo),。在房地產(chǎn)行業(yè)中前期策劃也是至關(guān)重要的，一個(gè)好的項(xiàng)目要靠良好的前瞻性策劃做導(dǎo)引才能有序地開(kāi)展,，作為國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)一直以來(lái)備受關(guān)注,。

隨著人們對(duì)住宅要求觀念的轉(zhuǎn)變，不再僅僅是普通意義上的擁有一套簡(jiǎn)單的住房能住就可以了,，現(xiàn)代人對(duì)房子的戶型,、設(shè)計(jì)理念、功能等都比較關(guān)注,。想要滿足業(yè)主們的要求,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就必須充分地做好前期的策劃才能吸引買(mǎi)家的眼球，同時(shí)還能幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)做出合理的定位決策，有效地控制和減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生,。通過(guò)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)了解到,，要做好營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，重點(diǎn)要注意以下幾方面：

四是方案的策劃一定要體現(xiàn)戰(zhàn)略定位,。不能將眼光只是關(guān)注在近期或者一年,，要綜合考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，人們?cè)谶x擇住房時(shí)也會(huì)考慮學(xué)校,、醫(yī)院以及未來(lái)的市場(chǎng)政策,，所以也要順應(yīng)時(shí)代發(fā)展;最后要保證方案可行便于操作。再遠(yuǎn)大的目標(biāo)再美好的設(shè)計(jì)也要落實(shí)到行動(dòng)上,，一定要根據(jù)實(shí)際情況不斷地修改和謹(jǐn)慎地行動(dòng),，確保方案的時(shí)效性、簡(jiǎn)單性,、可行性和合理性,。這就是房地產(chǎn)策劃需要了解和注意的方面。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇四

本次房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)初定時(shí)間為20xx年6月19日,，星期六,。從20xx年度至今年五月份在"億萬(wàn)酒店"項(xiàng)目的推廣，再加上5月下旬開(kāi)始的媒體推廣到現(xiàn)在,，"太極景潤(rùn)花園"在市場(chǎng)上已經(jīng)具有一定的知名度，通過(guò)媒體推廣和銷(xiāo)售接待,，客戶群對(duì)項(xiàng)目的了解已經(jīng)趨于成熟,，同時(shí)根據(jù)從6月6日到現(xiàn)在的項(xiàng)目銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)說(shuō)明，項(xiàng)目的已放號(hào)客戶群中準(zhǔn)客戶所占比例較大,，預(yù)計(jì)到開(kāi)盤(pán)前夕,，項(xiàng)目放號(hào)量將會(huì)持續(xù)增加，因此開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的市場(chǎng)背景條件應(yīng)該說(shuō)是比較成熟的,，同時(shí)通過(guò)一段時(shí)間的推廣,，項(xiàng)目也已到了必須開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，再推遲勢(shì)必會(huì)造成客戶的流失,。

房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)緊緊圍繞"銷(xiāo)售"為中心,，通過(guò)一系列的包裝等工作，在開(kāi)盤(pán)后兩天內(nèi)爭(zhēng)取達(dá)到30~40%的成交率,，同時(shí)將"太極景潤(rùn)花園"的市場(chǎng)知名度和美譽(yù)度擴(kuò)大化,，為一期項(xiàng)目的銷(xiāo)售成功和今后二期的推廣、銷(xiāo)售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。

20xx年6月19日(星期六)

太極景潤(rùn)花園項(xiàng)目銷(xiāo)售中心現(xiàn)場(chǎng)

強(qiáng)調(diào)氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功

1)通過(guò)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天在周邊及現(xiàn)場(chǎng)的包裝和慶典活動(dòng),，給項(xiàng)目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)盛典。

2)通過(guò)在售房部現(xiàn)場(chǎng)的包裝和水酒供應(yīng),，工作人員的細(xì)微服務(wù)來(lái)突出表現(xiàn)項(xiàng)目的品位和檔次,，讓到來(lái)的客戶都能從現(xiàn)場(chǎng)感受到一種尊貴感和榮譽(yù)感。

3)通過(guò)合理的區(qū)域劃分,，有效的活動(dòng)流程安排,，現(xiàn)場(chǎng)工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對(duì)客戶關(guān)于"選房、購(gòu)房流程"的講解和傳達(dá),，有條不紊地對(duì)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的現(xiàn)場(chǎng)人流人群進(jìn)行有效合理的控制,，以使整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)有次序、有,、層次,，整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有條不紊。

4)通過(guò)一系列的工作輔助,，最重要的是在銷(xiāo)售過(guò)程中抓住客戶心理,，充分利用好銷(xiāo)控掌握的方法，以置業(yè)顧問(wèn)來(lái)積極調(diào)動(dòng)購(gòu)房者的迫切心態(tài),，以使之達(dá)到成交,，簽定相關(guān)合約。

1)現(xiàn)場(chǎng)布置

a在售樓部立柱前根據(jù)場(chǎng)地尺寸搭建半米高上下舞臺(tái)一個(gè),，后設(shè)背景板(雙面),，舞臺(tái)兩邊用花籃裝飾。附設(shè)一個(gè)用鮮花包扎的講臺(tái),，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用,，整個(gè)舞臺(tái)主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途,。

b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門(mén)一個(gè),，汽柱兩個(gè)分別立在彩虹門(mén)兩端。鞭炮氣球8串,，花籃若干,，禮炮18門(mén)，舞臺(tái)下用花扁,、花架裝飾,，售樓部入口設(shè)紅色地毯，售樓部前廣場(chǎng)設(shè)空飄若干,。

c舞臺(tái)前設(shè)坐椅兩排,，20個(gè)位置左右，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用,。

2)外圍道路布置

a塔南路兩側(cè)按排號(hào)活動(dòng)期間方案設(shè)計(jì),，插上彩旗。

b項(xiàng)目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干。

c在塔南路進(jìn)入售樓部路口處設(shè)空飄兩個(gè),，以達(dá)到吸引人流,，車(chē)流，指引來(lái)賓,，宣傳開(kāi)盤(pán)的作用,。

3)售樓部分區(qū)布置及其他布置

a售樓部?jī)?nèi)部分為4個(gè)區(qū)域

a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號(hào)客戶在該區(qū)域通過(guò)銷(xiāo)售人員的二次講解和價(jià)格預(yù)算,，進(jìn)行選房,，確定房號(hào)，并簽署相關(guān)協(xié)議,。

b,、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)、繳納房款定金,，履行相關(guān)手續(xù),。

c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤(pán)和模型,，索取資料,，戶型圖，在選房前有個(gè)心理準(zhǔn)備,。

d,、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時(shí)休息用,。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域,，意向性劃分。

b其他區(qū)域

a,、活動(dòng)區(qū)：售樓部門(mén)口廣場(chǎng)，用作開(kāi)盤(pán)活動(dòng),、剪彩等,，同時(shí)作主要的包裝區(qū)域。

b,、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域,。

4)新客戶排號(hào)臺(tái)：設(shè)在售樓部入口右側(cè)，立柱之后,，用作新客戶臨時(shí)排號(hào)之用,，同時(shí)也用作臨時(shí)室外咨詢臺(tái)之用。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇五

就該項(xiàng)目推廣思路細(xì)則及實(shí)施方案作一具體描述推廣思路及實(shí)施方案遵循“準(zhǔn)確,、合理,、領(lǐng)先、系統(tǒng)及可操性”等原則，以求使該項(xiàng)目一推出市場(chǎng)即贏得“滿堂紅”,。

二,、市場(chǎng)分析

1.1寫(xiě)字樓宏觀市場(chǎng)分析

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)四大產(chǎn)品(住宅、商鋪,、寫(xiě)字樓,、廠房)中，寫(xiě)字樓的各項(xiàng)綜合指標(biāo)最能反映一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力狀況及走勢(shì),。因此,，購(gòu)買(mǎi)(或租用)寫(xiě)字樓的客戶群最理性，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)較高,，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)亦較大,。粗略縱觀寫(xiě)字樓的發(fā)展?fàn)顩r，在92,、93年房地產(chǎn)一片熱潮中,，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也是一片歡聲笑語(yǔ)，在廣州當(dāng)時(shí)的地標(biāo)性物業(yè)“世貿(mào)中心”就曾賣(mài)到16000元/m2,。但伴隨著寫(xiě)字樓的過(guò)度開(kāi)發(fā)和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施,，寫(xiě)字樓的命運(yùn)也最為悲慘，以96年以后的廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)為例,，環(huán)市東路,、天河北路一帶的甲級(jí)寫(xiě)字樓的月租金從旺市時(shí)的250-350元/m2跌到120-180元/m2，跌幅近60%,，且空置率仍相當(dāng)高,。寫(xiě)字樓的蕭條直至98年底。1999年至20__年,，隨著中國(guó)即將加入世貿(mào)步伐的臨近,，部分省市寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)開(kāi)始升溫，盡管大部分升幅幅度不大,，但北京,、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達(dá)到40%,。20__年以后,，隨著中國(guó)正式加入世貿(mào)組織和國(guó)家經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，國(guó)外機(jī)構(gòu)和國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓將有較大的需求,，尤其是京,、津、滬,、穗等經(jīng)濟(jì)中心和內(nèi)地在地理交通上占有重要地位的區(qū)域性大城市,，如武漢,、成都、重慶等,。因此,，寫(xiě)字樓的市場(chǎng)機(jī)會(huì)將會(huì)越來(lái)越多。

1.2武漢寫(xiě)字樓現(xiàn)狀分析

要分析武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng),，首先得認(rèn)識(shí)武漢,。武漢作為湖北省省會(huì)，位于中國(guó)中部軸線,，長(zhǎng)江中游地帶,，是全國(guó)重要的交通樞紐，素有“九省通衢”之稱,，水,、陸、空交通發(fā)達(dá),，同時(shí)武漢也是全國(guó)重要的物資集散地,，漢正街小商品市場(chǎng)聞名全國(guó)，也輻射全國(guó),，是一座多功能綜合性特大城市,，商業(yè)經(jīng)濟(jì)活躍。

武漢寫(xiě)字樓主要集中在商務(wù)區(qū)漢口區(qū),，高檔寫(xiě)字樓售價(jià)基本在6000-8000元/m2之間,，租價(jià)基本在40-70元/m2·月之間，,，管理費(fèi)基本在10-15元/m2·月之間,，入住狀況則兩極分化，以招銀大廈,、建銀大廈等十座寫(xiě)字樓為例,，招銀大廈、泰合廣場(chǎng)等五座寫(xiě)字樓入住率在90%左右,，建銀大廈,、瑞通廣場(chǎng)等四座寫(xiě)字樓入住率都在40%以下。

武漢所處地理及發(fā)展?fàn)顩r,，在中國(guó)加入世貿(mào)成為現(xiàn)實(shí)和在武漢在西部大開(kāi)發(fā)中所肩負(fù)的使命，注定武漢在今后的發(fā)展中將充滿著機(jī)會(huì)和活力,，也必將吸引大量的跨國(guó)集團(tuán)和國(guó)內(nèi)各類(lèi)企業(yè)搶灘進(jìn)駐武漢,，武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)在今后兩年肯定會(huì)機(jī)會(huì)不少。

2,、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

2.1同質(zhì)同檔寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析(見(jiàn)附表1)

因中商廣場(chǎng)項(xiàng)目大,、檔次高,，因此，其市場(chǎng)應(yīng)在武昌區(qū)的基礎(chǔ)上吸納其它區(qū)尤其是漢口區(qū)寫(xiě)字樓的客源,，故全面分析武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)對(duì)本案有莫大幫助,。

2.2武昌區(qū)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析

在武昌區(qū)與本案爭(zhēng)奪客源的主要為亞貿(mào)廣場(chǎng)、綠洲廣場(chǎng),、珞珈山大廈,、江天大廈和洪廣大廈，中商廣場(chǎng)目前出租率僅為25%,，而亞貿(mào)廣場(chǎng)b座入住率達(dá)100%,，江天大廈入住率為80%，以中商廣場(chǎng)在武昌區(qū)的檔次和地標(biāo)地位及中商集團(tuán)的影響力和號(hào)召力,，中商廣場(chǎng)的低出租率和零出售令人費(fèi)解,。因此，中商廣場(chǎng)面臨著原有寫(xiě)字樓和新峻工寫(xiě)字樓雙重壓力,，其中本案最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為亞貿(mào)廣場(chǎng),。

亞貿(mào)廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

名稱：亞洲貿(mào)易廣場(chǎng)

地點(diǎn)：武昌區(qū)武珞路628號(hào)

開(kāi)發(fā)商：亞洲貿(mào)易廣場(chǎng)股份有限公司

總占地面積：12000m2

總建筑面積：120000m2，其中a座建面36000m2

規(guī)劃：由a,、b二幢塔樓和裙樓連體而成

層高：a座28層b座32層

功能：底樓—美食城,、肯德基、停車(chē)場(chǎng)

一樓—五樓為商場(chǎng)

a座8-17層原規(guī)劃為四星級(jí)賓館,，現(xiàn)定位為寫(xiě)字樓

b座為高檔寫(xiě)字樓

租售方式：出售,、出租、以租代售三種形式

售價(jià)：均價(jià)4800元/m2,，整體購(gòu)買(mǎi)還有優(yōu)惠,，并有一定的投

資優(yōu)惠政策

租價(jià)：均價(jià)70元/m2，大面積出租可優(yōu)惠(以此價(jià)位出租,，其實(shí)是引導(dǎo)客戶選擇購(gòu)買(mǎi)方式的采用的策略)

以租代售：120元/m2·月,，五年期滿，產(chǎn)權(quán)歸客戶,，但每年租金需每年第一個(gè)月付清(選擇此種方式的客戶也不會(huì)多,，以100m2面積計(jì)算，首期付出了20%的款項(xiàng)后,，五年共付70萬(wàn)元,，而采用按揭形式購(gòu)買(mǎi)僅需480000元，相當(dāng)于五年分期的70%)

管理費(fèi)：5.5元/m2·月

入住率：b座100%a座尚未入住

配套：具備購(gòu)物,、休閑,、餐飲、娛樂(lè)等各項(xiàng)設(shè)施,，具體為裙

樓大型商場(chǎng)(全市第四),，200泊位停車(chē)場(chǎng),、新加坡美

食城、肯德基快餐廳,、裙樓屋頂露天泳池,、高檔保齡

球館、美發(fā)美容中心等,。

實(shí)用率：69%

外立面裝飾：裙樓玻璃幕墻,，塔樓以白色條磚為主，配淺藍(lán)色玻璃

內(nèi)部設(shè)施：中央空調(diào),、idd電話,、互聯(lián)網(wǎng)、消防監(jiān)控系統(tǒng),、a

座共6部電梯

內(nèi)部裝修：寫(xiě)字樓無(wú)天花,、水泥地面

優(yōu)惠政策：

三、項(xiàng)目分析

1,、項(xiàng)目理解

項(xiàng)目名稱：中商廣場(chǎng)

地點(diǎn)：武昌區(qū)中南路

占地面積：6700m2

建筑面積：

規(guī)劃：由a,、b二幢角筒式主樓和裙樓連體而成

樓高：180米

樓層：a座49層b座38層(均含地下二層)

功能：地下一、二層為停車(chē)場(chǎng)

地上1-6層為購(gòu)物中心

地上7-9層為飲食娛樂(lè),、休閑,、健身中心

實(shí)用率：62%

室內(nèi)交通：寫(xiě)字樓11部美國(guó)奧的斯高速豪華直升客梯，2部

專(zhuān)用消防電梯,，另設(shè)步梯通道3條,，寬1.2米

室外交通：46條公交線路在此設(shè)站，緊鄰長(zhǎng)途客運(yùn)站,、武昌

火車(chē)站,、到武漢客運(yùn)港和天河機(jī)場(chǎng)均有直達(dá)車(chē)

智能化：中商廣場(chǎng)具備5a功能，即自動(dòng)化管理系統(tǒng)(bas),、

自動(dòng)化監(jiān)控及保安系統(tǒng)(acs),、消防自動(dòng)化系統(tǒng)

(fas)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)(cas),、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)

(oas)

空調(diào)設(shè)施：美國(guó)特靈牌制冷機(jī)組及中央空調(diào)系統(tǒng),，另有新風(fēng)

增氧系統(tǒng)

消防設(shè)施：消防自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，房間及過(guò)道設(shè)有手動(dòng)報(bào)

警閥,，多層次消防安全保護(hù),，主樓第10、23,、36

層為防火,、消煙、供氧,、疏散避難層,，并設(shè)2部

直升全程消防專(zhuān)用電梯

供電設(shè)施：供配電房接收輸出兩回路10kv高壓變電，24小

時(shí)供電,，另設(shè)進(jìn)口人防應(yīng)急柴油機(jī)發(fā)電機(jī)組,，以

供主要設(shè)備的緊急啟動(dòng)

停車(chē)場(chǎng)：地下兩層共180多個(gè)泊車(chē)位，保安,、監(jiān)控和收費(fèi)系

統(tǒng)由電腦控制,，全天候服務(wù)

外裝飾：裙樓為鋁塑復(fù)合板，主樓以米黃色進(jìn)口面磚和綠色

玻璃相間的幕墻,、條點(diǎn)窗磚面裝飾

內(nèi)裝修：豪華大堂,，高檔進(jìn)口石材貼面鋪地，公共走道采用

高檔石材鋪地,，礦棉天花板吊頂,，公共衛(wèi)生間全套

裝修。寫(xiě)字間均裝天花,，地面鋪地毯

租售方式：可售,、可租

售價(jià)：均價(jià)7000元/m2

月租價(jià)：35元/m2起，升高一層加1元/m2,，均價(jià)約為55元/m2

開(kāi)發(fā)商：中商集團(tuán)中江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

物業(yè)管理：中江物業(yè)管理有限公司

物業(yè)顧問(wèn)：香港屋宇物業(yè)管理有限公司

建筑商：武漢建工集團(tuán)

2,、過(guò)往推廣策劃

2.1過(guò)往市場(chǎng)定位：5a智能大廈

2.2過(guò)往目標(biāo)客戶群定位：it行業(yè)

2.3過(guò)往銷(xiāo)售價(jià)格：7000元/m2

3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)及優(yōu)勢(shì)分析

3.1中國(guó)年底加入世貿(mào)國(guó)外資本的涌入促進(jìn)整個(gè)寫(xiě)字樓市道好轉(zhuǎn),，本項(xiàng)目作為寫(xiě)字樓同樣受惠,。

3.2國(guó)家開(kāi)始西部大開(kāi)發(fā)，武漢是通往所有西部開(kāi)發(fā)的中間點(diǎn),，水,、陸、空交通發(fā)達(dá),，作為內(nèi)地最大城市的武漢商機(jī)增多,，因此，伴隨西部開(kāi)發(fā)的不斷深入,，武漢的寫(xiě)字樓市道會(huì)有所好轉(zhuǎn),。

3.3中商廣場(chǎng)為武昌第一高樓，作為武昌區(qū)地標(biāo)性建筑,，具備較強(qiáng)的吸客能力

3.5中商廣場(chǎng)地處武昌區(qū)主干道內(nèi)環(huán)路中南路,，交通發(fā)達(dá)，周邊

儒雅之風(fēng)油然而生,，地理優(yōu)勢(shì)無(wú)可替代,。

3.6中商廣場(chǎng)原有的宣傳推廣和銷(xiāo)售手法欠缺，即缺乏整體包裝,，

又無(wú)靈活優(yōu)惠的租售政策,，在此方面可利用敝司的優(yōu)勢(shì),，充

分整合中商廣場(chǎng)現(xiàn)有資源，對(duì)中商廣場(chǎng)重新包裝,，制定靈活

優(yōu)惠的租售政策,，通過(guò)經(jīng)驗(yàn)豐富、訓(xùn)練有素的銷(xiāo)售人員推介,，軟件方面可塑性相當(dāng)大,。

3.7中商廣場(chǎng)為5a智能型甲級(jí)寫(xiě)字樓，智能型是高檔寫(xiě)字樓的必

備功能和發(fā)展趨勢(shì),，中商廣場(chǎng)具備作為智能型大廈的基本功能,。

3.8中商廣場(chǎng)租售價(jià)格能根據(jù)市場(chǎng)作適當(dāng)調(diào)整，從高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)

手30%的率下降到20%左右,，即從7000元/m2調(diào)整為5600

元/m2,，價(jià)格漸趨合理，同時(shí)說(shuō)明中商廣場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)層能尊重市場(chǎng),、靈活應(yīng)變,。

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格距離，同時(shí)提高了樓盤(pán)的附加值,。

3.10中商廣場(chǎng)為現(xiàn)樓,，對(duì)于那些對(duì)期樓缺乏信心的投資客及急于

租場(chǎng)辦公的企業(yè)來(lái)說(shuō)，有信心和時(shí)間上的優(yōu)勢(shì),。

4,、項(xiàng)目問(wèn)題及劣勢(shì)分析

4.1中國(guó)加入世貿(mào)的腳步聲雖然越來(lái)越臨近，但尚未正式加入,，

因此,，外商在國(guó)內(nèi)相當(dāng)部份僅是停留在市場(chǎng)調(diào)查方面，尋根據(jù)點(diǎn)尚需時(shí)日

4.2中商廣場(chǎng)雖然在小區(qū)域內(nèi)有地頭優(yōu)勢(shì),，但武昌區(qū)畢竟是文教

科研區(qū),，真正的商務(wù)區(qū)在漢口。因此,，縮小了客戶群的范圍,。

4.3在區(qū)域范圍內(nèi)武珞路上有多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，檔次雖略低,，但以

其價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引了部分客源,，中商廣場(chǎng)在價(jià)位上偏高，雖經(jīng)調(diào)整漸趨合理,，但價(jià)格比較來(lái)講仍無(wú)任何優(yōu)勢(shì),。

4.4中商廣場(chǎng)雖然為武昌第一高樓，但外立面缺乏現(xiàn)代感，作為

地標(biāo)性建筑外觀給人第一感覺(jué)是用落后的磁磚組成,。因此,，

要想樹(shù)立中商廣場(chǎng)領(lǐng)袖地位僅憑高度尚顯證據(jù)不足。

4.5中商廣場(chǎng)為現(xiàn)樓,，現(xiàn)樓有現(xiàn)樓的優(yōu)勢(shì),，同時(shí)也有其不利的一面，“是騾子是馬”已清清楚楚,，缺乏進(jìn)一步炒作和想象的空間，對(duì)愛(ài)炒期樓的投資客已無(wú)空間,。

4.6中商廣場(chǎng)實(shí)用率僅為62%,，為同區(qū)域最低，且配套設(shè)施不完善,。

4.7中商廣場(chǎng)已作過(guò)宣傳推廣,，盡管原因很多，但從業(yè)績(jī)來(lái)講,，

應(yīng)視為不成功,，因此，要重新包裝項(xiàng)目和做好項(xiàng)目,，需付出雙倍的努力,。

四、項(xiàng)目介入市場(chǎng)身份設(shè)定

根據(jù)以上市場(chǎng)分析及項(xiàng)目分析,，本項(xiàng)目介入市場(chǎng)身份設(shè)定如下：

1,、市場(chǎng)形象定位

中商廣場(chǎng)從營(yíng)銷(xiāo)的角度看，處于從零開(kāi)始的狀況,，由于之前并未作大規(guī)模且有計(jì)劃的宣傳推廣,，也未把項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)盡最大可能表現(xiàn)出來(lái)，敝司建議首先將項(xiàng)目重新包裝定位,，以下是敝司通過(guò)對(duì)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目詳細(xì)分析得出的思考：

項(xiàng)目形象定位為：武漢市內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū)標(biāo)志性智能大廈

原因：該項(xiàng)目有足夠的質(zhì)素支持上述定位

支持點(diǎn)：

1.1該項(xiàng)目位于武昌區(qū)內(nèi)環(huán)線中南路上,，中南路為武昌的商務(wù)中

心和武漢金融一條街，也是武漢商務(wù)區(qū)之一,，以此淡化人們

心目中武昌區(qū)作為武漢市文教科研區(qū)的思維定勢(shì),，同時(shí)強(qiáng)化

位于武漢政治中心區(qū)，這是其成為標(biāo)志性建筑物業(yè)地段上的獨(dú)性,。

1.2該項(xiàng)目是內(nèi)環(huán)線武昌區(qū)段最高建筑,，高度為180米，這是中商

廣場(chǎng)成為標(biāo)志性建筑最大的支持點(diǎn),，即唯一性,。

1.3中商廣場(chǎng)擁有5a級(jí)智能系統(tǒng)，即自動(dòng)化管理系統(tǒng)、自動(dòng)化監(jiān)

控及保安系統(tǒng),、消防自動(dòng)化系統(tǒng),、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)

化系統(tǒng),，是其與其它項(xiàng)目與眾不同之處,，即權(quán)威性。

2,、項(xiàng)目市場(chǎng)推廣定位

根據(jù)上述市場(chǎng)定位,，我們可以看出，本項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位,，因此市場(chǎng)推廣定位要求有針對(duì)性,，同時(shí)要大氣、豪氣,、霸氣,。

項(xiàng)目推廣定位：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選

2.1理由：由于項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟(jì)狀況良好的大中型企

業(yè)和大部分有實(shí)力商人,。所以項(xiàng)目的形象定位圍繞這一客戶

群體的特性,，突出尊貴感。

2.2領(lǐng)袖風(fēng)范,，表達(dá)的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項(xiàng)目的“龍頭”地位,，

以樓盤(pán)第一高度、5a級(jí)智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及香港屋宇物管

公司管理模式等優(yōu)勢(shì)而傲視群雄而商貴首選的是入住本項(xiàng)目

的都是商界中的“翹楚”,、“梟雄”,，這對(duì)于真的“梟雄”會(huì)獲

得他們的認(rèn)同，而對(duì)于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)

主來(lái)說(shuō)也會(huì)以入主中商廣場(chǎng)辦公而自豪,。

3,、目標(biāo)客戶群定位

3.1從企業(yè)性質(zhì)定位

境外跨國(guó)企業(yè)，尤其是知名國(guó)際企業(yè)

國(guó)內(nèi)中大型國(guó)有企業(yè)

國(guó)內(nèi)有實(shí)力的私營(yíng)企業(yè)

3.2從企業(yè)類(lèi)型定位

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,、金融證券公司,、保險(xiǎn)公司、it企業(yè)高科技術(shù)企業(yè),。

3.3從目標(biāo)客戶的來(lái)源定位

對(duì)現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了,，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè);

自用型買(mǎi)家35%，對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè),，此方案較為吸引,。

但首期款不能太重，貸款期不能太短,。(具體方案在促銷(xiāo)策略里面詳述)

4,、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位

4.1售價(jià)：均價(jià)5600元/m2,，雖然此價(jià)格仍為武昌區(qū)寫(xiě)字樓最高

價(jià)，但與寫(xiě)字樓質(zhì)素相比,，此價(jià)位應(yīng)能為目標(biāo)客戶群所接受,，

此價(jià)位應(yīng)該是中商廣場(chǎng)的價(jià)格突破點(diǎn)

4.2租價(jià)：起租35元/m2，層差1元/m2,，即均租約55元/m2,，

另管理費(fèi)12.5元/m2(含空調(diào)費(fèi))

五、項(xiàng)目包裝

1,、售樓部,、租賃部包裝設(shè)計(jì)建議(見(jiàn)附圖)

原則：體現(xiàn)中商廣場(chǎng)的檔次與風(fēng)格

體現(xiàn)一種大氣、豪氣

2,、中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓樣板間設(shè)計(jì)建議(見(jiàn)附圖)

3,、中商廣場(chǎng)大門(mén)前升旗設(shè)計(jì)(見(jiàn)附圖)

4、更改樓名,，作為商廈名稱中商在三大不足：一是不大氣，雖然中商是開(kāi)發(fā)公司中商集團(tuán)的簡(jiǎn)稱,，但作為標(biāo)志性建筑,，如用公司名稱，一般來(lái)講不會(huì)大氣,，像廣州幾乎所有甲級(jí)寫(xiě)字樓均未用公司名稱作樓名;二是“中商”同造謠中傷的中傷諧音;三是中商似乎給人以中商,、外商區(qū)分之感。因此,，建議“中商廣場(chǎng)”改為“中南廣場(chǎng)”,，理由除上述四點(diǎn)外，尚有三點(diǎn)：一是中南也同樣可理解為是中南商業(yè)股份有限公司的簡(jiǎn)稱,，與中商并不矛盾;二是中南位于中南路上,，中南路在武昌可以說(shuō)是“路王”，同時(shí)也是內(nèi)環(huán)路主干道;三是中南有中南地區(qū)之地域概念,，包容性更大,。

六、推廣策略

1,、本項(xiàng)目推廣四大障礙點(diǎn)

1.1區(qū)位概念上的障礙,。本項(xiàng)目位于武昌區(qū)，一提武昌,，人們很自然認(rèn)為它是一個(gè)文教科研區(qū),，似乎與寫(xiě)字樓關(guān)聯(lián)不大，從而降低了對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同感,。同時(shí),，人們總是拿它與同區(qū)域亞貿(mào)比，所以總是在圈圈里跳不出來(lái)。

1.2價(jià)格劣勢(shì)上的障礙,。對(duì)于投資客來(lái)講,，最關(guān)心的是價(jià)格和升值空間以及投資回報(bào)問(wèn)題，對(duì)樓盤(pán)質(zhì)素的考慮不在首位,。因此,，很難吸引投資客。

1.3項(xiàng)目自身質(zhì)素的障礙,。本項(xiàng)目走的是甲級(jí)寫(xiě)字樓,，5a智能大廈。但本身質(zhì)素未全部到位,。例如配套不全,，外觀不氣派，缺乏現(xiàn)代感,，從而與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有一個(gè)相當(dāng)明顯的差距,。

1.4付款方式的障礙。在項(xiàng)目?jī)r(jià)位無(wú)優(yōu)勢(shì),，質(zhì)素?zé)o明顯差別的情況下,，呆板和繁重的付款方式應(yīng)是造成本項(xiàng)目前期不成功的主因。

1.5目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn),。項(xiàng)目原目標(biāo)客戶定位為it行業(yè),，雖有一定道理，面太狹窄,。

2,、本項(xiàng)目推廣五大突破口

2.1區(qū)位突破，改變?nèi)藗兊乃季S定式,。區(qū)位上主要不提武昌,，以免和文教和亞貿(mào)捆在一起，而是提內(nèi)環(huán)線,，因?yàn)閮?nèi)環(huán)線可說(shuō)是武漢的商務(wù)中心,，而本項(xiàng)目位于內(nèi)環(huán)線中南路上，,。即稱位于內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū),。這樣提，同時(shí)又與亞貿(mào)進(jìn)行了區(qū)隔,，為說(shuō)明價(jià)格比其高提供了有力證據(jù),。

2.2價(jià)格突破、調(diào)價(jià),、調(diào)至5600元/m2,，縮小與同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)

價(jià)格差,，同時(shí)又與內(nèi)環(huán)線同質(zhì)樓盤(pán)比有價(jià)格優(yōu)。

2.3項(xiàng)目質(zhì)素提升,，硬件方面除部分包裝及可裝修寫(xiě)字間計(jì)已基

本定型,。因此，只有從軟件方面強(qiáng)調(diào)其與眾不同,，如知名物

管公司管理,，星級(jí)服務(wù)，可為買(mǎi)家免費(fèi)提供舉行企業(yè)和產(chǎn)品

展示會(huì)的場(chǎng)所等,。

2.4付款方式的突破,，價(jià)格上的不占優(yōu)，注定該項(xiàng)目要做成功必

須調(diào)整付款方式,，使付款輕松,，付款時(shí)間延長(zhǎng)。因此,，采取

五成五年免息付款和五成八年銀行按揭及五年返租形式,。以

此增強(qiáng)投資客的信心和減輕付款上的負(fù)擔(dān)。

2.5目標(biāo)客戶原定為it行業(yè),，it行業(yè)雖發(fā)展很快且很有前景,，但心竟是新生事物而本項(xiàng)目容量大，僅消化it行業(yè)當(dāng)然吃不飽,，因此要把目標(biāo)客戶群擴(kuò)充為各種經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)，如房地產(chǎn)公司,、保險(xiǎn)公司等,。

3、設(shè)計(jì)logo,、統(tǒng)一標(biāo)識(shí)

4,、項(xiàng)目包裝(前面已述，略)

5,、宣傳主題

5.1中心上的中心(強(qiáng)調(diào)區(qū)位)

5.2東方之顛世紀(jì)基業(yè)(強(qiáng)調(diào)氣勢(shì))

5.3上流品味領(lǐng)袖風(fēng)范(強(qiáng)調(diào)地位)

5.4商貴云集商賈首選(強(qiáng)調(diào)客戶群層次)

5.5口首付,、口風(fēng)險(xiǎn)、五年返租震撼江城(強(qiáng)調(diào)付款輕松及高回報(bào)率)

5.6首付一萬(wàn)幾,，月供一千幾,，租不如買(mǎi)(強(qiáng)調(diào)購(gòu)買(mǎi)的輕松和價(jià)值)

6、媒體廣告(見(jiàn)附頁(yè))

7,、媒體計(jì)劃(略)

房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇六

一,、活動(dòng)時(shí)間：

9月1日至9月10日(后邊緊接著中秋、國(guó)慶活動(dòng))

二,、活動(dòng)對(duì)象：

教師,，以及持教師證客戶;

三,、活動(dòng)方式：

主推26#樓，大幅優(yōu)惠,，強(qiáng)力促銷(xiāo)

四,、活動(dòng)內(nèi)容：

1、看房送禮：

凡持教師證到售房部看房者,，每天前十位送小禮品,。價(jià)值在5—10元之間?？倲?shù)控制在50個(gè)左右,。

2、26樓大幅優(yōu)惠：

整體推出26,，為“園丁樓”,，凡持教師證購(gòu)買(mǎi)26#樓者，一次性優(yōu)惠8888元,，分期,、按揭優(yōu)惠6888元。

3,、額外優(yōu)惠：

凡教師認(rèn)購(gòu)本案任何一套房源,，根據(jù)教師工齡，額外再優(yōu)惠工齡年數(shù)×100元的優(yōu)惠(工齡需要學(xué)校開(kāi)具證明),。

4,、旅游促銷(xiāo)：

在活動(dòng)期間，凡持教師證購(gòu)房者均送“西峽中原第一漂”旅游,，九月十日教師節(jié)當(dāng)天組團(tuán)成行,。放棄者充抵200元房款。

一般說(shuō)服客戶放棄旅游,，充抵房款,，等于教師再額外優(yōu)惠200元。

五,、宣傳手段

1,、派單

8月30日，31日兩天一般為學(xué)生報(bào)道日期,，針對(duì)學(xué)校高強(qiáng)度派單,。三萬(wàn)份單頁(yè)。

單頁(yè)設(shè)計(jì)框架：以第二十三個(gè)教師節(jié)尊師重教,、回饋社會(huì)為切入點(diǎn),，以教師購(gòu)房四重驚喜優(yōu)惠為賣(mài)點(diǎn)，以針對(duì)教師推出整棟“教師公寓”大幅優(yōu)惠為亮點(diǎn),，以額外優(yōu)惠和旅游吸引眼球,。樹(shù)立本案社會(huì)公眾形象,，打造人文社區(qū)。

2,、流動(dòng)字幕：

從8月30日至9月2日,，連續(xù)做四天流動(dòng)字幕。

流動(dòng)字幕內(nèi)容：唐城錦苑在教師節(jié)來(lái)臨之際,，特推出“教師公寓”,，教師購(gòu)房均可享受最高8888元優(yōu)惠，另有驚喜額外優(yōu)惠以及送“中原第一漂”旅游,。房源有限,，機(jī)會(huì)不容錯(cuò)過(guò)。售房地址：銀化路老化肥廠南門(mén),，熱線：___,。

3、短信群發(fā)：

公司短信平臺(tái),，針對(duì)原積累客戶,，全部發(fā)送一遍。

短信內(nèi)容：參照流動(dòng)字幕內(nèi)容,。

六,、預(yù)期目標(biāo)：

26樓銷(xiāo)售十套左右。

此次教師節(jié)活動(dòng),，有教師借口,，暫不漲價(jià)。教師節(jié)后再漲,，然后緊接著是整個(gè)“金九銀十”的高潮部分,，中秋、國(guó)慶雙節(jié),，主推六樓,，大張旗鼓的宣傳,，掀起銷(xiāo)售狂潮,。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇七

對(duì)于房地產(chǎn)的概念，應(yīng)該從兩個(gè)方面來(lái)理解：房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài),，同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利,。作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱?，F(xiàn)在,，就來(lái)看看以下兩篇關(guān)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售

策劃方案

由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大,、生產(chǎn)周期短,、具有價(jià)值升值和貨幣功能,、能夠半品銷(xiāo)售、品質(zhì)基本不能提升,、入市價(jià)格低,、開(kāi)盤(pán)多、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等,。隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈,，相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道,。對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃,，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì),、提升產(chǎn)品價(jià)值,、營(yíng)銷(xiāo)傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新,，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有顧客,，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品(如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性);提供一種服務(wù)模式(如管家式的物業(yè)服務(wù));倡導(dǎo)一種生活方式(如運(yùn)動(dòng)、健康,、休閑,、品位等);營(yíng)造一種文化等等。

一,、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段,，企業(yè)更注重對(duì)品牌的培養(yǎng)與利用,。因此應(yīng)注重對(duì)品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價(jià)值,，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時(shí)廣告意識(shí)要超前,，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念,。另一方面是消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化,，近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，居民收入(包括預(yù)期收入)持續(xù)下降,，實(shí)惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位;消費(fèi)者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的廣告浸淫,，偶然性、沖動(dòng)性購(gòu)買(mǎi)行為減弱,，理性購(gòu)買(mǎi)行為增強(qiáng);各種不同類(lèi)型的消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好,，消費(fèi)者對(duì)商品房的選擇會(huì)更趨“個(gè)性化”，會(huì)更加考慮自己的心理需求,，尋找更加適合自己的樓盤(pán),。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇,，大型化、集約化樓盤(pán)將成為未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn);針對(duì)不同消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)日趨明朗,，以滿足不同類(lèi)型消費(fèi)需求的消費(fèi)群;“設(shè)計(jì)時(shí)代”開(kāi)始回歸,，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，對(duì)樓盤(pán)的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)將更加重視,。競(jìng)爭(zhēng)手段將會(huì)全方位,、多元化，如一些大型的樓盤(pán)具備綜合的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),，而中小型盤(pán)就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據(jù)一席之地,。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，將進(jìn)一步追求境界(如歷史,、人文,、文化等);追求近距離(如與商務(wù)區(qū)、高效,、車(chē)站等接近);追求潔凈(對(duì)光線,、綠化、天然氣配備等);追求寧?kù)o(密度低,、生態(tài)景觀臺(tái)等)等等,，不僅對(duì)配套設(shè)施的需求提高，而且對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌高要求;不僅對(duì)設(shè)計(jì)有相應(yīng)要求,，可能還會(huì)對(duì)社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求;不僅對(duì)樓盤(pán)的品牌有要求,，可能對(duì)設(shè)計(jì)和制造過(guò)程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)進(jìn)一步白熱化的情況下,，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤(pán)的附加價(jià)值,，穩(wěn)定價(jià)格、吸引客源?如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的理性購(gòu)買(mǎi)需求,，進(jìn)一步深化自身樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn),，使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生“物有所值”的感覺(jué)?如何繼續(xù)建立自己獨(dú)特的品牌個(gè)性，突破強(qiáng)勁對(duì)手的包圍,，在市場(chǎng)上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)?如何適應(yīng)“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢(shì)?這些都迫使開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營(yíng)銷(xiāo)策劃,。

二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃

一是策劃為先,。在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,，從思維上應(yīng)該策劃在先,，包括項(xiàng)目認(rèn)證,、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道,、市場(chǎng)定位,、規(guī)劃設(shè)計(jì),、施工招標(biāo)、工程管理,、材料選擇,、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售,、廣告宣傳,、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理,、品牌塑造,、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上,，調(diào)查既可以是一手的資料,，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑,、銀行統(tǒng)計(jì)口徑,、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局,、房管局,、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統(tǒng)計(jì)年鑒,，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)趨勢(shì)等等,。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開(kāi)調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài),，圍繞區(qū)域的樓盤(pán)情況,，圍繞促銷(xiāo)策略等等。二是創(chuàng)新為贏,。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng)新,，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃,、戶型設(shè)計(jì),、整合營(yíng)銷(xiāo)、廣告宣傳,、公關(guān)活動(dòng),、物業(yè)管理、融資方式等等,，如在支付方式上,，與金融有效結(jié)合;在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理;在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇,、虛偽等心理,。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居,、零首付,、組合銷(xiāo)售、在促銷(xiāo)上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券,、妻子贈(zèng)送美容禮券,、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門(mén)、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等,。同時(shí)要全程為握,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié),、每道工序,、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場(chǎng)調(diào)研,、市場(chǎng)分析,、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象,、市場(chǎng)促銷(xiāo),。

三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中,，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格,、外立面,、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì),、戶型設(shè)計(jì),、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì),、智能化設(shè)計(jì),、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過(guò)程中,，應(yīng)在價(jià)值提升,、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮,，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本,。

四是整合營(yíng)銷(xiāo),。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí),，關(guān)注企業(yè)形象,、項(xiàng)目形象,、員工形象,、產(chǎn)品用料,、營(yíng)銷(xiāo)方式等等，另一方面要善于整合,，在定價(jià)方式,、開(kāi)盤(pán)起價(jià),、價(jià)格策略、付款方式,、營(yíng)銷(xiāo)主題、廣告創(chuàng)意,、投放媒體,、投放時(shí)間、媒體選擇,、賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造,、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電,、組合廚房;社區(qū)綜合配套,，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面,，從炒地段到炒升值潛力,，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車(chē)體,、廣播和戶外廣告等,，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn),。在品牌定位方面,，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤(pán)實(shí)際情況,，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體,，同時(shí)要善于培育樓盤(pán)的子品牌。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售力的實(shí)現(xiàn),，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售力的關(guān)鍵所在,，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤(pán)的價(jià)值感,，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群,，為產(chǎn)品注入一些新的元素,，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象,，從而保持品牌的新鮮感。

總之,，未來(lái)的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計(jì)好,，有較大的休閑活動(dòng)空間;間隔合理、實(shí)用率高,、采光好,、空氣流通;樓距較大，有開(kāi)敞的空間和視野;完善的小區(qū)配套,，物業(yè)管理好,，最好是封閉式管理;交通、購(gòu)物方便,，使房子成為有文化氣息的房子,，成為有創(chuàng)造力的房子,。在營(yíng)銷(xiāo)傳播上：抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài),，務(wù)求直指人心,，在銷(xiāo)售策略,、廣告策略投其所好,，促成他們購(gòu)買(mǎi),，同時(shí)根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性,，配合產(chǎn)品的特點(diǎn),，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接,。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告,，在設(shè)計(jì)和投放過(guò)程中創(chuàng)新,，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài),，從而有針對(duì)性地開(kāi)展相應(yīng)地傳播和促銷(xiāo)活動(dòng),。

隨著人們對(duì)住宅要求觀念的轉(zhuǎn)變，不再僅僅是普通意義上的擁有一套簡(jiǎn)單的住房能住就可以了,，現(xiàn)代人對(duì)房子的戶型,、設(shè)計(jì)理念、功能等都比較關(guān)注。想要滿足業(yè)主們的要求,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就必須充分地做好前期的策劃才能吸引買(mǎi)家的眼球,，同時(shí)還能幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)做出合理的定位決策，有效地控制和減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生,。通過(guò)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)了解到,，要做好營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，重點(diǎn)要注意以下幾方面：

四是方案的策劃一定要體現(xiàn)戰(zhàn)略定位,。不能將眼光只是關(guān)注在近期或者一年,，要綜合考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，人們?cè)谶x擇住房時(shí)也會(huì)考慮學(xué)校,、醫(yī)院以及未來(lái)的市場(chǎng)政策,，所以也要順應(yīng)時(shí)代發(fā)展;最后要保證方案可行便于操作。再遠(yuǎn)大的目標(biāo)再美好的設(shè)計(jì)也要落實(shí)到行動(dòng)上,，一定要根據(jù)實(shí)際情況不斷地修改和謹(jǐn)慎地行動(dòng),，確保方案的時(shí)效性、簡(jiǎn)單性,、可行性和合理性,。這就是房地產(chǎn)策劃需要了解和注意的方面。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇八

(一)銷(xiāo)售節(jié)奏的制定原則：推廣銷(xiāo)售期指從市場(chǎng)導(dǎo)入開(kāi)始至產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售,，較大規(guī)模的項(xiàng)目一般持續(xù)3-4個(gè)月的時(shí)間,，因?yàn)?項(xiàng)目一期體量較小，建議以2個(gè)月左右為好,，再結(jié)合以實(shí)際客戶儲(chǔ)備情況最終確定;另外,，由于銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)比工程節(jié)點(diǎn)易于調(diào)整，一般情況下為項(xiàng)目部先出具基本的工程節(jié)點(diǎn),，據(jù)此營(yíng)銷(xiāo)策劃部制定銷(xiāo)售計(jì)劃,。制定本計(jì)劃的重要節(jié)點(diǎn)時(shí)間時(shí)，未與工程部跟進(jìn),。故本銷(xiāo)售計(jì)劃相關(guān)節(jié)點(diǎn)只是初稿,。待工程節(jié)點(diǎn)確定后，再最終定稿,。

1.推廣銷(xiāo)售期安排3-4個(gè)大的推廣節(jié)點(diǎn),，節(jié)點(diǎn)的作用在于不斷強(qiáng)化市場(chǎng)關(guān)注度，并使銷(xiāo)售保持持續(xù),、連貫,。

2.鑒于年底臨近過(guò)年的情況，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售強(qiáng)銷(xiāo)期應(yīng)避開(kāi)春節(jié)假期,。

3.開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售前應(yīng)確保樣板區(qū),、樣板房景觀、工程施工達(dá)到開(kāi)放效果。

(二)銷(xiāo)售節(jié)奏安排：

1.20__年10月底—20__年12月,，借大的推廣活動(dòng)推出-項(xiàng)目

2.20__年10月底—20__年11月初,，召開(kāi)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，正式啟動(dòng)某項(xiàng)目,，同時(shí)策劃師對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行第一次摸底,。

3.20__年1月中旬，開(kāi)放樣板房,，同時(shí)策劃師對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行第二次摸底,。

4.20__年1月下旬，春節(jié)之前,，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售強(qiáng)銷(xiāo),。

二.銷(xiāo)售準(zhǔn)備(20__年1月15日前準(zhǔn)備完畢)

1.戶型統(tǒng)計(jì)：

由工程部設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人、營(yíng)銷(xiāo)部-共同負(fù)責(zé),，于__年12月31日前完成

鑒于-項(xiàng)目戶型繁多,，因此戶型統(tǒng)計(jì)應(yīng)包含對(duì)每一套房型的統(tǒng)計(jì)，包括戶型,、套內(nèi)面積,、戶型編號(hào)、所在位置,。

2.銷(xiāo)講資料編寫(xiě)：

由營(yíng)銷(xiāo)部-,、策劃師負(fù)責(zé)，于20__年12月31日前完成

-項(xiàng)目銷(xiāo)將資料包括以下幾個(gè)部分：

購(gòu)買(mǎi)-的理由：產(chǎn)品稀缺性銷(xiāo)講

基本數(shù)據(jù)：-的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo),、戶型面積統(tǒng)計(jì),、配套情況、建筑風(fēng)格,、景觀設(shè)計(jì),、交通情況、交房時(shí)間,、主要交房配置,、物管收費(fèi);涉及到設(shè)計(jì)單位的，由其出具銷(xiāo)講材料,。20__年12月31日前，由-整理后,，統(tǒng)一作為產(chǎn)品和項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)說(shuō)辭,。

建筑工藝及材料：需要在__年12月15日前由工程部出具項(xiàng)目采用的新工藝材料，新技術(shù)等基本基本資料,。20__年12月31日前,，由-整理后，作為材料工藝說(shuō)辭。

客戶問(wèn)題集：以答客問(wèn)形式書(shū)寫(xiě),，針對(duì)英酈莊園的優(yōu)劣勢(shì),，做出銷(xiāo)講解決辦法。

樣板區(qū)銷(xiāo)講：

不利因素公示

3.置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)：

2.預(yù)售證

由銷(xiāo)售內(nèi)頁(yè)負(fù)責(zé),，于20__年1月10號(hào)前完成

3.面積測(cè)算

由銷(xiāo)售內(nèi)頁(yè)負(fù)責(zé),，于20__年1月10號(hào)前完成

4.戶型公示

由于-項(xiàng)目戶型種類(lèi)繁多，戶戶均不同,，所以在銷(xiāo)售前應(yīng)準(zhǔn)備戶型的公示,，方便客戶選房，避免置業(yè)顧問(wèn)出錯(cuò),。

由策劃師負(fù)責(zé),，于20__年1月10號(hào)前完成

5.交房配置

由工程設(shè)計(jì)線蔣總負(fù)責(zé)，于20__年1月10號(hào)前完成

6.一公里外不利因素

由策劃師負(fù)責(zé),，具體調(diào)研后,，與銷(xiāo)售經(jīng)理-會(huì)商后，于20__年1月10號(hào)前完成,，分析總結(jié)后,，作為銷(xiāo)售時(shí)重點(diǎn)關(guān)注的抗性，專(zhuān)門(mén)進(jìn)行培訓(xùn),。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇九

介紹宏觀環(huán)境和市場(chǎng)前景;介紹行業(yè)前景;介紹企業(yè)該產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)狀,。

分析產(chǎn)品目前所處的營(yíng)銷(xiāo)階段，提出營(yíng)銷(xiāo)策劃的目的`,。

環(huán)境分析swot分析：營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀與目標(biāo)差距優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅……

企業(yè)原來(lái)市場(chǎng)觀點(diǎn)的分析與評(píng)價(jià),。

重新進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)策略決策的必要性。

1主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,。

2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的基本情況,。

3競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)。

4競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略,。

產(chǎn)品/定價(jià)(策略)渠道(策略)促銷(xiāo)(策略)其它配套策略具體行動(dòng)方案(人物,、時(shí)間、地點(diǎn),、事件),。

調(diào)研、策劃費(fèi)廣告費(fèi)人員促銷(xiāo)費(fèi)公關(guān)活動(dòng)費(fèi)營(yíng)業(yè)推廣費(fèi),。

各種危機(jī)處理預(yù)案/謠言,、安全、政策突然變化,、嚴(yán)重質(zhì)量事故…… /顧客投訴/貨物供應(yīng)不足或不準(zhǔn)時(shí)/發(fā)現(xiàn)假貨/有關(guān)方面發(fā)難……怎樣應(yīng)對(duì),。

營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的執(zhí)行,、控制和管理等的措施。

附：市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷,。

市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析,。

資料來(lái)源表。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇十

活動(dòng)主題：購(gòu)房___ 五一送旅游

活動(dòng)目的和意義：

1,、五一這個(gè)季節(jié)大家喜歡出游,，所以做一些戶外活動(dòng)也比較符合傳統(tǒng)習(xí)慣。同時(shí),，三天的假期,，不少人沒(méi)想好去哪里、做什么,，這個(gè)時(shí)候如果我們能做一些有特色的活動(dòng),，或者是給點(diǎn)小恩小惠，送點(diǎn)小禮品,，很容易吸引客戶到售樓部來(lái),。所以，節(jié)日的促銷(xiāo)活動(dòng)不可少,，小禮品或者折扣等都是這個(gè)時(shí)候的常用手法,。另外，節(jié)日促銷(xiāo),，是做情感營(yíng)銷(xiāo)的好時(shí)機(jī),，這個(gè)時(shí)候組織老客戶和現(xiàn)在成交的客戶一起旅游，會(huì)很自然,，容易贏得客戶的好感,，宣揚(yáng)本項(xiàng)目，擴(kuò)大影響力度,，得到口碑效應(yīng),。

2、利用五一旅游活動(dòng),，升華情感營(yíng)銷(xiāo) ,，情感營(yíng)銷(xiāo)就是人與人之間的關(guān)心，真情的流露,，并沒(méi)有以產(chǎn)品銷(xiāo)售為目的而最終達(dá)到銷(xiāo)售產(chǎn)品的目的的營(yíng)銷(xiāo),。情感營(yíng)銷(xiāo)是一種以銷(xiāo)售人員受人歡迎的人格魅力以及對(duì)未來(lái)消費(fèi)習(xí)慣的把握上來(lái)影響自己身邊的人，以自身來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)的一種營(yíng)銷(xiāo)方式,。情感營(yíng)銷(xiāo)相似于溝通營(yíng)銷(xiāo),，也相似與口碑營(yíng)銷(xiāo)，我認(rèn)為情感營(yíng)銷(xiāo)是溝通營(yíng)銷(xiāo)與口碑營(yíng)銷(xiāo)的共同體,，是兩者的結(jié)合,，合二為一。情感營(yíng)銷(xiāo)是以后營(yíng)銷(xiāo)學(xué)的大勢(shì)所趨 ,。

3,、抓住五一假期時(shí)間，來(lái)訪客戶即贈(zèng)送小禮品,，老客戶介紹新客戶送物業(yè)費(fèi),，成交客戶參加五一旅游活動(dòng)，烘托案場(chǎng)促進(jìn)銷(xiāo)活動(dòng) ,。

4,、五一旅游活動(dòng)結(jié)合樓盤(pán)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，給予客戶大折扣,、大優(yōu)惠,、送旅游、抽大獎(jiǎng),，不斷提升我們案場(chǎng)人氣,，情感營(yíng)銷(xiāo)加上sp配合、假客戶等,，促使客戶快速成交,。

五一旅游活動(dòng)路線 ：供參考(一日游不含午餐 二日游是全含)

1、龍?zhí)洞髰{谷一日游 168元/人

2,、六羊山一日游 128元/人

3,、龍?zhí)洞髰{谷+皇城相府二日游 388

4、云臺(tái)山二日游398元

5,、萬(wàn)仙山+郭亮村二日游298