報告是一種常見的書面形式,，用于傳達信息,、分析問題和提出建議,。它在各個領域都有廣泛的應用，包括學術(shù)研究,、商業(yè)管理,、政府機構(gòu)等,。報告的格式和要求是什么樣的呢,？以下是我為大家搜集的報告范文,，僅供參考,，一起來看看吧
房地產(chǎn)調(diào)研報告題目篇一
在xx新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步,、健康,、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量,、商品房施工面積、商品房竣工面積,，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長,，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當前房地產(chǎn)還處于買方市場,，消費者的購房變得更加理性,，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此,，我司進行了“xx市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動,，我們從xx市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究,。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù),。
二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響
1,、高水平的城市化目標,，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè),。
xx市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略預測：2005年,、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82、16億元,、165,、25億元、428,、61億元,；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%,、75%和80%左右,。
2、常平的城市定位及重心南移的決策,，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇,，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐,、客流,、物流中心、xx市東部經(jīng)濟,、文化中心,、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”,。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47,、5萬人,、52萬人、60萬人左右,；2005年,、2010年和2020年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算,。規(guī)劃2005年,、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右,。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南,，并適當向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚,、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式,。
3,、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點,。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上,，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸,、兩帶、三心,、五點”,。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點,，三區(qū)七門戶”,，以“新城、碧水,、綠脈”作為城市總體形象特征,，將常平建設成為“水在城中，城在綠中,，綠在陽光中,，綠、水,、城共生共融”的生態(tài)城市,。
三、房地產(chǎn)市場分析
1,、常平各個區(qū)域分析：
1）常平中元街及中心地段
沿中元街分布聯(lián)邦大廈,、星匯大廈,、建匯大廈、好運廣場,、廣裕中心,，中心地段分布常陽花園、金地利,、天鵝湖花園,、麗景新園、明珠廣場等,，其座落于常平商圈區(qū),，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主,，綠化率低,，配套設施少,，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值,，此區(qū)域樓盤極具投資性,，投資價值高,，回報快,，出租率高,，購買以香港本地投資客較多,，部分買來住家，其交通購物方便,，周邊配套設施齊全,，是常平最繁華的商業(yè)圈。
2）西北面區(qū)域
西北面零星分布金美花園,、藍月灣、豪苑廣場,，北面為碧湖花園,，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主,，大面積,。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主,。一期銷售總結(jié),，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主,，面積要求在大,，對住戶要求舒適、寬敞,。作為住家,，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點,，北面碧湖花園是居家,、渡假的好去處，空氣清新,、環(huán)境污染小、配套設施齊全,，注重環(huán)境,，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤,，該區(qū)域樓盤銷售一直看好,。
3）常平南面，常黃公路沿線區(qū)域
住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯,。南南零星分布金碧花園,、紫荊花園、陽光山莊,，產(chǎn)品有別墅,，洋房售價不等，以中小戶型為主,，早期針對長香港業(yè)主,，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設計針對港人設計,，目前港人購房所占比例僅僅20%左右,，而陽光山莊2004年購房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀,，目前處于滯銷局面,，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應消費者需求,。
4）常平東門區(qū)域,，
常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城,，一大批基礎設施相繼施工,，如：鐵路公園、廣電中心,、文化廣場,、中心廣場、高爾夫球場,、常平大劇院,，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地熱點區(qū)域,。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn),，如東田麗園，旺角新城,，04年一經(jīng)推出就受消費者的相當大的關(guān)注,，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托,。
5）麗城開發(fā)商住居區(qū),，依托于隱賢山莊風景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地,。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊,、麗景,、麗都、聚福,，規(guī)劃新建落成的世紀康城,，相鄰新天美地，以xx四大旅游景點之一隱賢山莊,，為文化背景,，集居所、餐飲,、商貿(mào),、娛樂、渡假,、旅游為一體,，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設施較為齊全,，綠化率高,，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新,，遠離工業(yè)區(qū),，污染小，戶型設計超前,，購買者都以早期港人居住渡假為主,，投資客較小，一般自住,。其購買的主要原因,，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮,，其戶型設計符合早期港人需求,，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多。現(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期,、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點,，以優(yōu)質(zhì)的管理服務，新穎的產(chǎn)品設計為基礎,，銷售均價在3600元/平方米左右,，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢,，且該區(qū)域出租率不高,。
2、本區(qū)域競爭樓盤分析
針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調(diào)分析,。
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化,，特設7,、5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料,，名廠潔具及廚具,，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮,，但經(jīng)過購房者的一段時間理性思考,，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的,，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道,。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人,，外地商人,，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。
相鄰樓盤分析表僅供參考……
市場結(jié)論：
1,、常平房地產(chǎn)市場前程看好,，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營,，到施工設計,，還是物業(yè)管理，銷售服務越來越注重品牌的效應,。
2,、常平市場正從過去的外銷主導向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費習慣不同,，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好,。
3、內(nèi)銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重,，集中在100—140平方米,，三戶二廳為主，相對創(chuàng)新的錯層與躍式較受消費者的青睞,。
4,、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價格平穩(wěn)，實際成交價集中在2700－4000元/平方米區(qū)間,，個別樓盤因其早期設計不適應市場需求而價格下調(diào),，現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況,。
房地產(chǎn)調(diào)研報告題目篇二
近年來,，由于xx經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)政策調(diào)控等諸多因素的影響,，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯綜復雜的局面，特別是海南省xx出臺全域限購政策以后,，形勢變得更加讓人難以捉摸,，房地產(chǎn)業(yè)面臨著發(fā)展與轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來不小的沖擊,，這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場嚴峻的“寒冬”考驗,。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”，如何規(guī)避風險,，沖破發(fā)展瓶頸,，利用自身優(yōu)勢開辟、探索新時期xx企業(yè)發(fā)展的新路子,，成為擺在我們面前的,、繞不過去的重大課題。
房地產(chǎn)業(yè)務是我們的主業(yè),，圍繞主業(yè)做大做強是我們的職責與使命,。為了進一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向，現(xiàn)結(jié)合前期走訪調(diào)研做分析如下：
此次調(diào)研在?？?、文昌兩地開展，共走訪兩地16個房地產(chǎn)項目,，與多位業(yè)內(nèi)人士進行交流,，收集市場信息、有效經(jīng)驗與建議40多條,。
20xx年全省上半年供應房地產(chǎn)347,。38萬平方米，同比下降25%,；
成交367,。02萬平方米，同比下降57%,；
供求比0,。95，同比增長72%,；
成交均價14139元/平方米,，同比下降13%。
20xx年上半年?？谏唐纷≌?36,。74萬平方米，同比上漲25%,；
商品住宅成交176,。17萬平方米,，同比下降13%；
供求比0,。78,，成交金額2711。62億元,，同比下降11%；
成交均價15420元/平方米,，同比上漲2%,。
（一）海南房地產(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀
海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展變遷大致可劃分為三個階段,。
第一階段：即1992,、1993年樓市泡沫階段。當時瘋狂的“圈地風”,、“集資風”,、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地,，小區(qū)里雜草叢生、樓房空空如也,，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫,，導致大部分投資商破產(chǎn)，泡沫破滅的陰影至今揮之不去,，教訓不可謂不深刻,。
20xx年海南開始建設國際旅游島，樓市受到刺激一反常態(tài)開始瘋漲,，房價像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍,，海南省xx重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房價逐漸理性回歸,，但是金融海嘯余波未盡,，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開發(fā)商花樣百出的各種促銷,，在xx的大力扶持和房企的積極應對下,，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來一波上行的行情,。
第三階段：即20xx年全區(qū)限購階段,。在xx鼓勵和扶持下，海南樓市得到穩(wěn)步,、健康發(fā)展,，特別是xx批準海南自貿(mào)區(qū)（港）后，海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長,，房價甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況,。而國內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商如：綠地,、恒大、萬達,、環(huán)球100等也瞄準機會紛紛進駐,，推出自己的樓盤，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀,，樓市價格更是只升不降,，房子供不應求。為避免房價過高,、過快增長,，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省xx于20xx年4月出臺了全域調(diào)控政策,，旨在給火熱的樓市降降溫,。盡管海南現(xiàn)在買房的門檻提高了，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮,。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢,？通過分析我認為主要有以下幾個方面因素。
一是獨特的地理環(huán)境,。海南樓市消費群體相當一部分是北方人,，北方人之所以喜歡海南島，是因為北方冬天天寒地凍,，氣候環(huán)境惡劣,，而海南四季如春，有豐富的海岸資源,，有溫暖的明媚陽光,，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣,，有原生態(tài)的風土人情,，是他們“春暖花開”、“推窗看?！毙蓍e度假的夢想天堂,，而獨特的地理位置讓這個美麗的島嶼成為享譽全國乃至全世界的國際旅游島。
二是良好的公共設施,。源源不斷劃拔土地,，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站、健身場所,、信息宣傳配套設施和“菜籃子”工程等,，給市民的衣、吃、住,、行帶來極大便利,。城市綠化、街心公園,、大型廣場,、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處,。另外,，海口,、三亞大型,、超大型購物中心，大大滿足人們?nèi)粘Ｙ徫镄枨?，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國?nèi)外游客慕名而至。
三是暢通的交通線路,。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通,，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選；?？?、三亞國際機場年運載量逐年增加，已啟用的博鰲機場和即將要籌建的第四個機場,，將大大方便旅客出行,。而非常成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問題。
四是健全的醫(yī)療體系,。xx非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作,，20xx年xx劃撥大量土地在各縣市修建或擴建醫(yī)院，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中,。目前,，文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地,；三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心,，并且引進多家健康產(chǎn)業(yè)機構(gòu)。這些配套設施的完善,，能夠更大程度上滿足旅游,、度假、療養(yǎng)和“候鳥”人群的需求,。
五是改善性剛需猛增,。一方面是以海口市坡巷村為代表的舊城改造不斷推進,，拆遷后原住居民需要另找住宿,，而相當一部分租戶也需要一個長期穩(wěn)定的住所,。另一方面是省xx推出的人才引進政策，吸引了一部分島外人才前來就業(yè),，這些“新海南人”更需要一個穩(wěn)定的居所,，這些因素都推進了房地產(chǎn)的發(fā)展。
總的來說,，海南的房子好賣,，是因為海南的環(huán)境好，空氣好,，風景好,，這就是海南的魅力所在。
（二）政策調(diào)整后的現(xiàn)狀
不難看出,，火爆的樓市背后難免有炒作的成分,。根據(jù)xx“房子是住的不是炒的”指示要求，xx實行限購政策后,，“瘋了一樣的”房價得到進一步抑制,，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業(yè)”,，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標之一,，再加上無房難結(jié)婚的觀念影響，本地居民對房子仍然有需求,。另一方面,，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應受到限制，新建商品房供應量有限,，導致房價穩(wěn)居高位,。換句話說，xx調(diào)控土地開發(fā)后,，出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象,。在走訪海口xxx,、xx城,、xxx園等10多個樓盤了解到，買房需要先報名,，再搖號,，后選房，有的樓盤拿到號后還要先買車位才能選房,，造成一房難求,、有錢也難買到房的情況。我們在項目了解到，該項目第三期計劃開盤400套房子,，而報名人數(shù)已達到8000多人,，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興嘆,。事實上,，海南的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是“房價永遠是昨天的便宜”，有的人因為房價太貴而猶豫的時候,，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌,，等著掏腰包了。因此說,，海南樓市住上走趨勢還會在繼續(xù),，因為市場就在那里，剛性需求就在那里,。
海南位于中國最南端,，陸地總面積3.5萬平方公里，20xx年海南人口數(shù)量約為867.15萬人,，與香港接近,，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說人均占地面積是香港的30余倍,，總的來說，海南是一個地廣人稀的舒適宜居之地,，我們可以大膽展望,，隨著自貿(mào)區(qū)、港建設的繼續(xù)推進,，海南外來人口還會繼續(xù)大幅度增長,，同時也會帶動住房和配套設施的需求，海南的房地產(chǎn)市場仍然有較大的增長空間,。而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,，只有遵守市場規(guī)則、把握客戶需求,、保證產(chǎn)品質(zhì)量開發(fā)出來的產(chǎn)品才能獲得市場青睞和客戶認可,。而作為中小企業(yè)來說，面對新的形勢,、新的變化,，只有揚長避短、轉(zhuǎn)變觀念,、拓寬思維,、及時變革，沖破發(fā)展瓶頸，才能開辟出xx企業(yè)發(fā)展的新路子,。
房地產(chǎn)調(diào)研報告題目篇三
一,、完善文本內(nèi)容。本報告中,，應增加建設單位的相關(guān)情況,，清楚開發(fā)單位是否有資質(zhì)和能力承擔項目開發(fā)；增加和深化銷售預測和銷售策略,；深化投資環(huán)境和市場研究,，特別是項目區(qū)域開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)銷售情況及經(jīng)濟發(fā)展情況。
二,、增加相關(guān)圖紙,。本報告中沒有任何圖紙來表述報告中內(nèi)容，項目可研報告,，一定要附項目總平面圖和日照分析圖,。總圖可以知道建設規(guī)模和內(nèi)容,，清楚開發(fā)強度和經(jīng)濟技術(shù)指標,，也可知道設計是否符合相關(guān)規(guī)范要求。日照分析圖可以看出是否對項目外有日照影響,，是否滿足國家強制性條文,。
三、完善相關(guān)設計依據(jù),。文中設計依據(jù)有些已經(jīng)過時,，應采用國家最新規(guī)范；婁底市近期專門出臺了一些針對房地產(chǎn)市場發(fā)展的,。文件,，應加上去，增加項目的本地性,。
四,、完善建設內(nèi)容。建設內(nèi)容應當明確是高層還是多層住宅,，限高多少,；增加公廁、垃圾站,、配電房,、綠化等建設內(nèi)容；說明項目用地權(quán)屬情況,。
五,、細化和修改文字內(nèi)容,。文中劣勢描敘中，項目區(qū)域為未開發(fā)區(qū)域不對,，該項目區(qū)域已經(jīng)是成熟開發(fā)區(qū)域,；文中對房地產(chǎn)市場的分析應當主要側(cè)重開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場分析，而不應是湖南省和婁底市的,，說服力不強,。
六、投資進一步細化,。該報告中,，項目總建筑面積19663平方米，總投資9748,、79萬元,，成本將近5000元每平米，投資成本過高,，不符合目前房產(chǎn)市場開發(fā)情況,，應調(diào)整。其次,，在投資分析中,，地下車位12萬/個，超出婁底實際價格,，目前一般為8萬/個,；工程量中，土石方應進一步核實,，該區(qū)域主要是填方,，挖方較少；人工工資88元/日太低,。
七、修改項目工期表達方式,。項目工期改為采用以月為單位計算工期,，以季度不太精確；文中工期部分地方前后不一,，工程本是20xx年5月完成,，在銷售方案中卻20xx年8月才舉行奠基，20xx年4月18日才開始團購,，時間前后不一致,。
八、完善對項目開發(fā)條件的描述,。本報告中,，項目建設基礎條件的描敘與本項目實際建設地不符,，應具體針對性地對項目建設條件進行精準描敘。包括項目場地,、地形地貌,、地質(zhì)情況、周邊建設情況等,。
九,、工程管線設計應深化。該報告中,，住宅采用三臺800kva室外箱式公變供電,，公共部分在地下室設兩個專變配電室，共設4臺高壓開關(guān)柜,、2臺800kva干式變壓器和24臺低壓配電柜,，配置不合理；該報告中,，給水管道200管徑過大,，150足夠。
十,、細化財務評價,。該報告財務評價中，企業(yè)所得稅應按20xx年婁底稅務部門文件規(guī)定的額度計算,。
房地產(chǎn)調(diào)研報告題目篇四
本文目錄
房地產(chǎn)調(diào)研報告范文
縣房地產(chǎn)管理局關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告
縣房地產(chǎn)管理局關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告
當前,，隨著我國經(jīng)濟的高速增長，居民生活水平日益提高,，教育,、住宅、汽車,、通信已成為新的消費熱點,，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來,，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè),，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場體系逐步建立,，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下,，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),。xx年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%,，占gdp的7.6%,。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,，對幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會就業(yè)更為密切相關(guān),。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿,，在城市建設、改善人民生活,、促進經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用,。
我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激,，市場消費得到實質(zhì)性的啟動,。xx年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭,，xx年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元,，比上年增長162.7%，占當年固定資產(chǎn)投資的24.7%,。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟增長和發(fā)展的重要力量,。
為進一步促進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,、發(fā)展前景,、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：
(一)房地產(chǎn)市場供給狀況
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,，民營企業(yè)迅速崛起,。
由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢,，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高,，因此吸引了民營經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進入。xx年,，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家,。到了xx年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè),，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家,，民營企業(yè)16家。xx年,，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%,。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力,。
2,、房地產(chǎn)投資高速增長,，成為拉動投資增長的主要力量。
作為一個新興行業(yè),，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速,，投資規(guī)模日益擴大，尤其從xx年開始,，受城建規(guī)模擴大,，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激,，市場容量大幅增長,，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元,，是上年投資額的5倍,，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元，同比增長1.6倍,，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍,。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，xx年為3.32%,xx猛增至13.25%,，xx年再創(chuàng)新高達為24.71%,，成為拉動投資增長的主要力量。應該說,，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長,，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。
3,、商業(yè)營業(yè)用房建設投資增幅較大,，商品住宅建設投資主體地位突出。
“”末期,，在國家把住宅建設培育成新的經(jīng)濟增長點的政策指引下,，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設力度，并獲得了長足的發(fā)展,。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示,，xx年---xx年，住宅建設投資占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%,、67.6%,、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%,、33.86%,。從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設投資增幅呈遞增趨勢,，住宅建設投資呈下降趨勢,，但其主體地位依然突出,。
4、土地投放量逐年上升,，開發(fā)規(guī)模越來越大,。
近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛,，房地產(chǎn)交易異?；鸨康禺a(chǎn)開發(fā)項目用地投放量逐年上升,。xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝,，是上年的6倍;xx年總投放達236畝，同比增長2.2倍,。同時,，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；?、整體化出讓轉(zhuǎn)變。xx年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝,，xx年為10.59畝,，xx年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大,。
5,、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高,。
受城鄉(xiāng)二元格局的影響,，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主,，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯,。xx年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%,，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%,，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。
因受近幾年規(guī)劃控制的影響,，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少,。xx年比xx下降69.06%，xx年比xx年下降22.55%,。私人建房投資的減少,，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高。
6、房地產(chǎn)開發(fā)建設資金到位情況理想,，定金、預付款占投資資金的比重上升,。
近幾年,，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快,，另一方面也因為金融政策對房地產(chǎn)開發(fā)的支持,。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高,。
在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中,，自籌資金、國內(nèi)貸款,、定金及預付金是開發(fā)資金的全部來源,，居于絕對主導地位。從各類資金的動態(tài)情況看,，國內(nèi)貸 款資金和定額預付金的增速較快,，定金及預付金占年度資金來源的比重逐年上升。xx年至xx年分別為8.7%,、22.37%和42.41%;同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%,、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%,、38.04%,、25.01%。
(二)房地產(chǎn)市場需求狀況
1,、房地產(chǎn)市場需求趨旺,，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢,。
近年來,，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好,，銷售面積逐年增長,，預售面積大幅攀升，市場需求趨旺,。xx年-xx年銷售面積分別為32646m2,、35362m2、80811m2,，同期預售面積分別為31491.52m2,、42594.99m2和95377.6m2，從xx年開始，預售面積超過了銷售面積,。xx年底,，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。
在商品房住宅銷售調(diào)查中,，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%,，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%,，130平方米以上戶型占11.74%,，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢,。
2,、個人消費成為市場需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部,。
隨著住房體制改革的逐步推進,，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升,。xx年,，全縣個人購房面積達29672.2m2，占銷售面積的83.9%;xx年個人購房面積達80628m2,，占總銷售面積的99.77%,，個人已成為市場消費的主體，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導因素,。目前,，個人購買房屋的類型以住宅為主，xx年個人購買住宅面積達70941m2,，占個人購房總面積的87.98%,。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內(nèi)居民,，基本以自用為主,，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”,。
3,、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大,。
因近年來商品房市場需求旺盛,，商品房價格放開，市場處于賣方市場,，經(jīng)濟適用房啟動較晚,，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大,。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計,，xx年商品住宅平均售價約987元/m2，比上年度上升14.76%,，xx年平均售價約1140元/m2,，同比上升15.5%。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%,、10.63%。
4,、存量房交易活躍,，房改房成為“生力軍”。
自1999年房改房上市政策出臺后,，存量房交易活躍,，交易面積逐年“放大”，xx年共成交184起,，面積16396.17m2,，xx年共成交243起，面積20405.54m2,，xx年共成交225起,，面積21300m2。近三年的交易量中,，住宅占總交易起數(shù)的96.62%,，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍",。
房改房的上市,，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇,，而且創(chuàng)造了更大的住房需求,，讓更多的居民成為增量房的消費者。
,。
(一)房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導,，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規(guī)劃,、土地供應,、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風險性,。
(二)市場化運作不規(guī)范,，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準入“門檻低”,，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多,，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低,。部分企業(yè)資金實力不足,，主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發(fā),，加大了投資風險,。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設及預售,、
合同
不兌現(xiàn),、面積縮水、虛假廣告,、延期交付,、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高,，私人建房依然存在,，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費群體，給市場帶來一定影響,。單體的開發(fā)仍然存在,，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境,。
(六)市場配套體系不完善,，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
(七)住宅體系不完善,，經(jīng)濟適用房投放少,，廉租房建設尚未啟動。商品住宅價格提升過快,，價格偏高,。
(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一,，難以滿足不同的消費需求,，刺激消費的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高,，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象,。
(一)行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整,，價格相對穩(wěn)定,。
1,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高,。
隨著城市建設規(guī)模的不斷擴大,，按照生態(tài)城市化建設要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化,、規(guī)?；⑽飿I(yè)化,、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展,，這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模,、管理等各方面的競爭,。國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強調(diào)，要加強房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管,，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強,，我縣企業(yè)將在政策嚴管和市場競爭中趨于規(guī)范整合,，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力,。一批實力較強的大企業(yè)將脫穎而出,，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險,。
2,、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整，低價位商品住宅將成為開發(fā)主流,。
隨著人們居住消費觀念的改變,，個人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢,。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設法貨借資金以求一次性到位的住房消費,，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉(zhuǎn)變。
我縣房地產(chǎn)起步較晚,，目前處于發(fā)展階段,，前幾年住房開發(fā)項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業(yè)主群體,。這一消費群體的經(jīng)濟相對寬裕,，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發(fā)商而言,，銷售風險較小,，且利潤空間較大,。近年來的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買力,，對他們而言,，住房消費是較長一段時間后的第二、三次換房,。
而目前,，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現(xiàn)改善住房的愿望,。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工,，估計約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套,，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套,，需換房戶按剩下的30%計,，將有近xx套的消費。激活這群中低收入消費群體,，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展,。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢,，我們認為除了政策及金融支持外,，開發(fā)適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流,。
同時,，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅,、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場,。政府對“弱勢群體”越來越關(guān)注，建設“廉租房”,，建立低收入家庭住房保障機制,，讓所有人都“居有其所”，是政府當務之急的一件大事,。
3,、供需趨于平衡，價格相對穩(wěn)定
因前幾年對市場釋放的需求估計不足,，商品住宅的供應不夠,，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升,。xx年新開工的面積達188450m2,，其中商品住宅1265551m2,，營業(yè)用房61899m2。xx年的供應量放大較快,。據(jù)調(diào)查顯示,，11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2,，其中住宅25413m2,，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大,，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變,。
從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應上看，xx年為4.94公頃,，xx年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃,，實施投放量約5.5公頃)，xx年11月止約投放2.52公頃,，雖然年度投放緊縮較快,，但考慮xx年南湖地塊一期建設將動工，實際的開發(fā)面積將不會減少,。另土地儲備目前還有岙灘,、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足,，保證了今后幾年的土地供應。從需求上看,，市場的消費潛力依然較大,。隨著政策的兌現(xiàn)，開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚,，住房消費潛力將被進一步激活，得以更充分地釋放,，給市場帶來持續(xù)動力,。今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡。
另據(jù)xx年11月對11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示,，xx年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2，雖然價格比上年每平方米上升了100元,，但較前兩年價格的升幅有所回落,。隨著市場供需日趨平衡，今后幾年,，商品住宅的價格升幅有限,，價格相對穩(wěn)定,。
(二)發(fā)展動力十足，發(fā)展前景廣闊,。
1,、城市化進程的不斷推進，給市場發(fā)展提供持續(xù)動力,。
縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū),，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心，圍繞花山路,、荷花廣場形成另一城市副中心區(qū)的"一個中心兩個副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu),，城市形態(tài)由原來的團狀發(fā)展改變?yōu)榻M團式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間,，加快舊城改造步伐,，加速城市化進程。而且,，隨著城市化的發(fā)展,，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近,，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能,。加快城市重大設施的配套建設，將帶動沿級及周邊地區(qū)的人口,、產(chǎn)業(yè)的有效集聚,，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長。
按《縣城城市總體規(guī)劃(xx-2020)》對人口規(guī)模的預測,，規(guī)劃近期(至xx年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬人,，凈增近萬人，按人均建筑面積30m2計,，縣城區(qū)至xx年因人口增加需求建筑面積達30萬m2,，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量,，婚齡青年的購房需求,。這些真實的需求給房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了持續(xù)的動力。
2,、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實施,，給房地產(chǎn)帶來了巨大的空間。
生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立,，為我縣指明了一條生態(tài)保護和經(jīng)濟發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路,，是我縣實現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實施,，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進一步增強,，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進水平,，生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富,，特色文化愈顯深厚,。生態(tài)城鎮(zhèn)建設穩(wěn)步推進，生態(tài)城市功能進一步強化,，城市品位大大提高,。對外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙,、皖,、贛三省的交通網(wǎng)絡,。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來越顯示出它的價值和魅力,，被更多的人熟悉和向往。
一片“山秀,、天藍,、水青”的生態(tài)人居環(huán)境，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來觀光,、旅游,、休閑度假，甚至居住,，給房地產(chǎn)市場注入新的活力,。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競爭力,，也贏來了投資者的青睞,。萬向集團將投巨資打造“浙西硅谷”，萬向硅峰公司在近年內(nèi)計劃整體搬搬至硅電子基地,，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚,，一個具有相當經(jīng)營規(guī)模,、資金實力和國際競爭力的企業(yè)集團將崛起于錢江源頭生態(tài)縣,。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展前景,。
(一)建立預警預報制度,，加強行業(yè)調(diào)查分析，引導行業(yè)健康發(fā)展,。
盡快建立房地產(chǎn)市場預警預報和信息披露制度,，及時向社會通報本縣房地產(chǎn)市場供求、結(jié)構(gòu),、價格,、漲幅、空置數(shù)量,、投資動向等情況,。行業(yè)協(xié)會和職能部門要定期對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查分析，引導開發(fā)企業(yè)理性投資,，消費者理性購房,。
(二)加強政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾,，實現(xiàn)供需平衡,。
保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模，基本實現(xiàn)供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用,。政府及有關(guān)部門應發(fā)揮調(diào)控功能,，加大調(diào)控力度，通過規(guī)劃,、土地,、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長,。
規(guī)劃方面應發(fā)揮導向作用,，通過城市建設方向和進度的調(diào)整，利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮,，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模,，通過對居住用地的功能、布局調(diào)整,，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對目前商業(yè)用房供應過多的現(xiàn)狀,，規(guī)劃設計條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質(zhì)為純住宅，不搞商住樓);有計劃地進行舊城改造,，以穩(wěn)定住房需求,，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開發(fā)建設有利于開發(fā)的規(guī)?；?控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科學編制房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應計劃，建立結(jié)構(gòu)合理,、總量平衡的各類房地產(chǎn)項目年度土地供應計劃體系,。進一步完善土地儲備機制,，加強城市閑置土地,、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備，并根據(jù)市場需求和城市建設需要逐步投放市場,。以增強政府對土地市場的調(diào)控監(jiān)管力度,。加強土地有償使用力度，嚴格實行經(jīng)營性用地招標、拍賣,、掛牌制度,，嚴禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為,。
金融方面要控制總量,，合理調(diào)整信貨支持，實行差別政策,，以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費中比重,，抑制投資、投機需求和過度超前消費,。要積極提供土地收購儲備的信用貸款,，同時強化貨款監(jiān)控，實行封閉運行,。加強對房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管,，依法依規(guī)貨款，嚴格控制經(jīng)營不規(guī)范,、信用度低,、資產(chǎn)負債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款，擴大支持信譽好,、資金實力強,、市場前景好的開發(fā)企業(yè)貨款，繼續(xù)加大貨款風險小,、收益大的個人住房貨款,，適度增加對經(jīng)濟適用住房的信貸支持。
(三)完善市場監(jiān)管制度,，加大違規(guī)查處力度,，規(guī)范市場秩序。
各職能部門就應嚴格履行管理職責,，完善市場監(jiān)管制度,。加強資質(zhì)管理和注冊資金管理，把好“入門關(guān)”;加強房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理,，把好“發(fā)證關(guān)”;加強房地產(chǎn)交易的動態(tài)管理,，把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開發(fā),、銷售中存在的改變?nèi)莘e率,、合同不況現(xiàn),、面積縮水,、虛假廣告等違規(guī)、違紀行為的查處力度，不能以罰代處,，一罰了之,，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，絕不姑息,。
(四)堅持市場化導向,，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，規(guī)范市場化運作,。
不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放,，都應實行公開的市場化運作，經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓,，按規(guī)定都必須進入市場交易,，采取招標、拍賣和掛牌方式,，杜絕協(xié)議出讓行為,，推行“陽光交易”，使更多有實力的開發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進行開發(fā),。經(jīng)濟適用房等政策性用房的開發(fā)也應推向市場運作,，可以采取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規(guī)定費用,，適當留有開發(fā)微利等方式運作,。
(五)加強住房政策性保障，引導商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整,，完善住房供給體系,。
經(jīng)濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障,，又可以起到抑制市場價格的調(diào)節(jié)作用,。應科學合理投放經(jīng)濟適用房的供給量，既不能對市場造成負面影響,，也不能失去政策性的保障作用,。根據(jù)我縣市場較小的實際，經(jīng)濟適用房的投放量宜小不宜大,，因為二手房市場尚有較大的消化空間,。通過加強中介服務，政策性補貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房,，可以進一步活躍存量房市場,，促進增量房消費市場的發(fā)展。
要加快廉租房建設,，建立保障機制,，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)，我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶,，1512人,，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項當務之急的大事,。
積極引導和鼓勵開發(fā)商從市場需求出發(fā),，針對不同消費群體的消費特征和購買能力，開發(fā)不同檔次,、不同價位的商品房,，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調(diào)動消費潛力,。
(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務業(yè),，培育市場潛在消費群體，促進房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展,。
房地產(chǎn)服務業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務兩大類,。從我縣目前情況看，房地產(chǎn)服務業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展,，需要進一步加快發(fā)展,。首先要制定、完善相關(guān)法規(guī),，加大對房屋中介機構(gòu),、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無證,、無照中介機構(gòu),，規(guī)范中介市場。其次要積極促進中介機構(gòu)更新經(jīng)營觀念,，提升服務層次,，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，以誠信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度,，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境,。房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展將有利于促進房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展。要通過落實住房貨幣化分配政策,，建立面向中低收入家庭的貸款擔保機制;強化住房公積金的歸集和運用,，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補償?shù)纫幌盗械呢斦⒔鹑谡?，提高中低收入消費群體的經(jīng)濟承受能力,，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力，有效擴大市場需求量,。
(七)促進產(chǎn)業(yè)集聚,，加快市場建設,，增強發(fā)展后勁。
要一如既往地推進招商引資工作,，主動承接從大、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動密集型產(chǎn)業(yè),。加快硅電子基地建設,，加速引進大企業(yè)大集團的項目、資金,、人才,、技術(shù)等。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺,，進一步促進產(chǎn)業(yè)集聚,，不斷推進工業(yè)化步伐，從而帶動城市化的發(fā)展,。
要深入貫徹實施生態(tài)立縣戰(zhàn)略,，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè),、生態(tài)旅游業(yè),，以打響錢江源綠色品牌為動力，以打造全國綠色食品生產(chǎn),、加工基地為目標,，加快建立“綠色食品城”市場。當前應著力加快茶葉市場的擴大經(jīng)營,。
通過“興工業(yè),、旺市場”加快地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，加速要素集聚,，從而增強房地產(chǎn)市場發(fā)展后勁,。
房地產(chǎn)調(diào)研報告范文（2） |
返回目錄
根據(jù)縣政府近期調(diào)研工作的安排，我局對目前我縣的房地產(chǎn)市場情況作了詳細調(diào)研,，現(xiàn)將情況匯報如下：
近年來,，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位,，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下,，全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大,，從弱到強,，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡,、供求結(jié)構(gòu)基本合理,，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下,，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資,，開發(fā)項目施工,、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長,。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻,。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家,，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元,，建設花園、錦華苑,、公園,、城南、金都,、金明寓,、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處,，開發(fā)商品住宅6200套,、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，大大提高了居民的居住生活水平,，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期,，各類型樓盤銷售情況良好,。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主,，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升,，居住環(huán)境日益改善。xx年以來,，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時,，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善,。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力,。消費結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主,，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,，僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看,，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年,，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善,，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來,，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強,，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進一步得到改善,。主要消費需求是外來經(jīng)商務工人員,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時,，個體從業(yè)者,、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加,。商品房購買對象以個人購買為主,，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康,，一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例,。xx年，從購房者購房的動機來看,，我縣城區(qū)購房者中,，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%,，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%,，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài),。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn),，全年增長速度預計將小于xx年水平,。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%,。受土地價格,、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施,，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響,，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長,，商品房價格與商品住房價值基本相符,，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”,，并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間,。
xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元,，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%,，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%,，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源,，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長,。xx年,，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動消費系數(shù)1.4計算,，拉動其他消費額1.82億元,，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個,。
1,、住房供應結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應量過大,，中低價位的普通商品房供應偏少,。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求,。由于近年來我縣商品房價格上漲較快,，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆,，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房,，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2,、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預售和銷售,、二手房轉(zhuǎn)讓,、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案,、開發(fā)項目立項,、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可,、規(guī)劃許可,、建設許可、開發(fā)建設條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等,。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種,，由國稅、地稅,、財政分別征收,，計稅方式復雜，征管難度大,。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng),，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況,，增加透明度,，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場,，規(guī)范交易行為,，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托,，實現(xiàn)信息共享,，通過部門配合,、環(huán)節(jié)控制,，推動房地產(chǎn)稅收征管精細化管理，達到“先繳稅,、后辦證”的要求,，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,，相關(guān)部門信息溝通,、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析,，同時也造出市場信息不對稱,、透明度不高，不利于合理引導房地產(chǎn)投資和消費,。
3,、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強。由于房產(chǎn)管理體制不理順,，導致產(chǎn)權(quán),、產(chǎn)籍多頭管理，市,、縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求,，一個縣只能有一個發(fā)證機關(guān),，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設部備案,、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn),、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證,，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù),，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展,。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益,，還造成了國家稅費的流失,。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設,，輕視配套設施建設的思想還很嚴重,。相當項目配套設施水平低，配套不完善,，開發(fā)項目整體功能差,，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患,。如綠地,、公廁、幼兒園,、超市,、健身場、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設計要求,。
5,、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,，除還建本村居民和本單位職工住房外,，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建,，并將多建的住房違規(guī)出售,，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通,，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定,。
3、嚴格控制機關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求,，通過市場改善住房條件,，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[1999]43號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房,，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買,。”魯政發(fā)[]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(,、3,、22)，各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房,，鼓勵機關(guān),、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件,?！弊罱ㄔO部、監(jiān)察部,、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào),，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目,。嚴禁黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響,，以任何名義、任何方式搞集資合作建房,，超標準為本單位職工牟取住房利益,?！币虼?，機關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道,。要樹立“要住房,，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”,、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象,。
4、加強農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作,，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度,。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護正常的房地產(chǎn)市場秩序,。
5,、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平,，這是促進我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在,。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組,、兼并,、控股、引外靠優(yōu)等方式,，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè),，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強生存與發(fā)展能力,，提升綜合競爭力,。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應市場需求變化,，實施精品帶動戰(zhàn)略,，提高信譽，建立品牌,，擴大市場;三是要注重物業(yè)管理,，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動,。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理,。倡導房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟倫理觀念,，在發(fā)展中講究文化底蘊,、道德因素、科技含量,、綠色生態(tài),，盡可能地為消費者提供舒適、健康,、優(yōu)美,、潔凈、安全,、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品,。6、各部門加強協(xié)調(diào)溝通,，做好拆遷工作,。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題,。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟,、造福于民的好事,，但在實際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系,，特別是拆遷人,、被拆遷人的經(jīng)濟利益問題，拆遷工作變得十分復雜,，并出現(xiàn)了一些新問題,，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn),，有的房產(chǎn)已拆除,，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證,，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛,，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問題難以及時妥善解決,。根據(jù)國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定,，計劃、規(guī)劃,、土地等有關(guān)部門應當按照各自職責,，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決,。
7,、加快房地產(chǎn)交易大廳建設，強化市場監(jiān)管,。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎上,，決定整改再進步，效率再提高,，建立真正意義上的“一站式”服務大廳,，每科室都有一名工作人員進駐大廳，群眾進一個門,，領一份表,，就可辦妥所有手續(xù)。同時,，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量,、樓盤介紹,、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產(chǎn)小超市”,，既方便了人民群眾,，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中,。
房地產(chǎn)調(diào)研報告范文（3） |
返回目錄
根據(jù)縣政府近期調(diào)研工作的安排,，我局對目前我縣的房地產(chǎn)市場情況作了詳細調(diào)研，現(xiàn)將情況匯報如下：
一,、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析
近年來,，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位,，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下,，全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大,，從弱到強,，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡,、供求結(jié)構(gòu)基本合理,，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢,，房地產(chǎn)開發(fā)投資,，開發(fā)項目施工、竣工面積,，商品房銷售面積等主要指標快速增長,。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前,，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家,，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元，建設花園,、錦華苑,、公園、城南,、金都,、金明寓、栗園,、金星等成規(guī)模小區(qū)8處,，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力,。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期,，各類型樓盤銷售情況良好,。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主,，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升,；樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善,。xx年以來,，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升,，購房戶的居住環(huán)境日益改善,。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結(jié)構(gòu)方面,，主要以100平方米以上的大面積樓房為主,，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25％左右,。
總體看,，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善,，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定,。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強,，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大,，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務工人員,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,，他們成為購房的主力軍；同時,，個體從業(yè)者,、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主,，投資商尚未大量出現(xiàn),。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例,。xx年,，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中,，購房用于自己居住的比例達到93%,，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%,，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者,，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長之后,，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預計將小于xx年水平,。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2,，同比上漲6.5%。受土地價格,、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加,，以及商品房配套設施，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響,，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平,，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符,，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間,。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間,。
xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元,，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%,，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點,；對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點,。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%,。拉動了社會總體消費的增長,。xx年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元,，按拉動消費系數(shù)1.4計算,，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元,。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個,。
（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題
1、住房供應結(jié)構(gòu)不夠合理,。中高檔住房供應量過大,，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成,，嚴重供不應求,。由于近年來我縣商品房價格上漲較快,，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆,，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房,，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2,、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預售和銷售,、二手房轉(zhuǎn)讓,、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案,、開發(fā)項目立項,、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可,、規(guī)劃許可,、建設許可、開發(fā)建設條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等,。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅,、地稅,、財政分別征收，計稅方式復雜,，征管難度大,。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者,、管理者信息不對稱的狀況,，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù),，有利于調(diào)控市場,，規(guī)范交易行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學化,；二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺,，以房地產(chǎn)信息為依托，實現(xiàn)信息共享,，通過部門配合,、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細化管理，達到“先繳稅,、后辦證”的要求,，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,，相關(guān)部門信息溝通,、資源共享的機制尚未形成,，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析,，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高,，不利于合理引導房地產(chǎn)投資和消費,。
3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強,。由于房產(chǎn)管理體制不理順,，導致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理,，市,、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治,。按照建設部建房（1997）173號文和省建設廳魯建房發(fā)（1997）239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求,，一個縣只能有一個發(fā)證機關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設部備案,、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制,。縣城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn),、村街房產(chǎn),，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證,，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款,、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展,。這不僅造成了工作上的扯皮,，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失,。
4,、部分開發(fā)商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重,。相當項目配套設施水平低,，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差,，造成消費者使用不方便,，也給社會帶來一些隱患,。如綠地、公廁,、幼兒園,、超市、健身場,、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設計要求,。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決,。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建,，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭,，對商品房市場帶來很大沖擊,；也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定,。
二,、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議
1、引導普通商品房建設,，推行安居工程（經(jīng)濟適用房和廉租房）,，調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥,，各種稅費減半征收,，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定,，主要面向社會上的中低收入家庭出售,，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟適用住房,。xx年11月,，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計局,、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查,。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”,、下崗,、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶,，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,，且大多住房設施不全。所以,，實施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,，是政府義不容辭的責任。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經(jīng)要求,，自xx年6月1日起,，凡新審批、新開工的商品住房建設,，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經(jīng)濟適用房）面積所占比重,，必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上。
3,、嚴格控制機關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求,，通過市場改善住房條件,，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[1999]43號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房,，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買,。”魯政發(fā)[xx]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起（xx,、3,、22），各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房,，鼓勵機關(guān),、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件,?！弊罱ㄔO部,、監(jiān)察部,、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目,。嚴禁黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義,、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機關(guān)單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道,。要樹立“要住房，找市場”的觀念,，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”,、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。
4,、加強農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作,，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證,，以維護正常的房地產(chǎn)市場秩序。
5,、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力,。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平,，這是促進我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在,。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組,、兼并,、控股、引外靠優(yōu)等方式,，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè),，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強生存與發(fā)展能力,，提升綜合競爭力,。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應市場需求變化,，實施精品帶動戰(zhàn)略,，提高信譽，建立品牌,，擴大市場,；三是要注重物業(yè)管理,，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動,。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理,。倡導房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟倫理觀念,，在發(fā)展中講究文化底蘊,、道德因素、科技含量,、綠色生態(tài),，盡可能地為消費者提供舒適、健康,、優(yōu)美,、潔凈、安全,、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品,。
6、各部門加強協(xié)調(diào)溝通,，做好拆遷工作,。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題,。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟、造福于民的好事,，但在實際工作中,，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人,、被拆遷人的經(jīng)濟利益問題,，拆遷工作變得十分復雜，并出現(xiàn)了一些新問題,，新情況,。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除,，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù),，導致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛,，不利于房產(chǎn)檔案的管理,，至使有關(guān)問題難以及時妥善解決。根據(jù)國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定,，計劃,、規(guī)劃,、土地等有關(guān)部門應當按照各自職責，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作,，使上述問題得以妥善解決,。
7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設,，強化市場監(jiān)管,。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎上，決定整改再進步,，效率再提高,，建立真正意義上的“一站式”服務大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳,，群眾進一個門,，領一份表，就可辦妥所有手續(xù),。同時,，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量,、樓盤介紹,、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產(chǎn)小超市”,，既方便了人民群眾,，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得,。目前這一工作正在緊張有序的進行之中,。
2019年房地產(chǎn)調(diào)研報告（4） |
返回目錄
根據(jù)縣政府近期調(diào)研工作的安排，我局對目前我縣的房地產(chǎn)市場情況作了詳細調(diào)研,，現(xiàn)將情況匯報如下：
一,、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析
近年來，在縣委,、縣政府“奮力跨越爭進位,，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大,，房地產(chǎn)業(yè)由小到大,，從弱到強，不斷發(fā)展壯大,。在保持市場供需總量平衡,、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下,，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢,，房地產(chǎn)開發(fā)投資,，開發(fā)項目施工、竣工面積,，商品房銷售面積等主要指標快速增長,。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前,，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家,，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元，建設花園,、錦華苑,、公園、城南,、金都,、金明寓、栗園,、金星等成規(guī)模小區(qū)8處,，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力,。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期,，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面,，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主,，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質(zhì)不斷提升,，居住環(huán)境日益改善。xx年以來,，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時,，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善,。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力,。消費結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主,，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,，僅占年度開發(fā)量的25％左右。
總體看,，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年,，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善,，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來,，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強,，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進一步得到改善,。主要消費需求是外來經(jīng)商務工人員,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍,；同時,，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加,。商品房購買對象以個人購買為主,，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康,，一個重要標志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例,。xx年，從購房者購房的動機來看,，我縣城區(qū)購房者中,，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%,，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%,，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài),。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn),，全年增長速度預計將小于xx年水平,。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2,，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施,，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響,，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間,。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”,，并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間。
xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元,，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%,，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點；對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%,。拉動了社會總體消費的增長,。xx年,，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元,，按拉動消費系數(shù)1.4計算,，拉動其他消費額1.82億元,，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個,。
（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題
1,、住房供應結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應量過大,，中低價位的普通商品房供應偏少,。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求,。由于近年來我縣商品房價格上漲較快,，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆,，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房,，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2,、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預售和銷售,、二手房轉(zhuǎn)讓,、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案,、開發(fā)項目立項,、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可,、規(guī)劃許可,、建設許可、開發(fā)建設條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等,。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅,、地稅,、財政分別征收,，計稅方式復雜，征管難度大,。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng),，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況,，增加透明度,，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場,，規(guī)范交易行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學化,；二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺,，以房地產(chǎn)信息為依托，實現(xiàn)信息共享,，通過部門配合,、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細化管理,，達到“先繳稅,、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學化,。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成,，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析,，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高,，不利于合理引導房地產(chǎn)投資和消費,。
3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強,。由于房產(chǎn)管理體制不理順,，導致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理,，市,、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治,。按照建設部建房（1997）173號文和省建設廳魯建房發(fā)（1997）239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求,，一個縣只能有一個發(fā)證機關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設部備案,、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制,?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn),，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證,，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款,、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展,。這不僅造成了工作上的扯皮,，損害了群眾利益,，還造成了國家稅費的流失。
4,、部分開發(fā)商重視商品房建設,，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低,，配套不完善,，開發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便,，也給社會帶來一些隱患,。如綠地、公廁,、幼兒園,、超市、健身場,、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設計要求,。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決,。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建,，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭,，對商品房市場帶來很大沖擊,；也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定,。
二,、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議
1、引導普通商品房建設,，推行安居工程（經(jīng)濟適用房和廉租房）,，調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu),。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收,，出售價格實行政府定價,，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售,，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房,。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟適用住房。xx年11月,，由縣房管局牽頭,，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查,。結(jié)果顯示,，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗,、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一,，有住房的用戶,，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全,。所以,，實施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任,。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經(jīng)要求,，自xx年6月1日起，凡新審批,、新開工的商品住房建設,，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經(jīng)濟適用房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上,。
2,、注重規(guī)劃，加快步伐,，搞好城中村改造,。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況,，待開發(fā)的區(qū)域很多,，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨,，勢在必行,。要以建設
房地產(chǎn)調(diào)研報告題目篇五
近年來,，xx地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，促進了當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和稅收增長,，但是,，通過我們檢查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)存在需要資金量大,，經(jīng)營周期長,，預收預付賬款多，經(jīng)營方式多樣等經(jīng)營特點,，由此,，也隱藏著一些問題，針對存在的問題,，如何進一步加強稅務管理,，堵塞漏洞，探討如下：
（一）企業(yè)之間合作建房不按規(guī)定申報納稅,。目前房地產(chǎn)行業(yè)己形成多種開發(fā)形式,，有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán),，形成所謂的合作建房或名義上的代建房,。按照稅法規(guī)定，合作建房的雙方均發(fā)生了銷售行為,，應分別交納銷售房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的相關(guān)稅收,，應該申報納稅。但在實際生活中,，合作雙方常常不申報納稅,。瞞報了這部分銷售收入，偷逃了稅款,。
（二）以開發(fā)房屋抵頂所欠建筑商款項,，不入帳，不做收入,。只在企業(yè)內(nèi)部財務報表中體現(xiàn),，致使企業(yè)少計了應稅收入，少繳納了企業(yè)所得稅,。以房屋抵頂拆遷戶補償費,、銀行借款本息、支付工程款,、獲取土地使用權(quán)等不計收入,，偷逃企業(yè)所得稅。
（三）銷售款長期不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入,。房地產(chǎn)開發(fā)商長期將銷售款,、預收定金,、房屋配套費等掛在“其他應收款”、“其他應付款”等往來帳上,，不與帳面的成本,、費用配比結(jié)算，造成帳面無應稅所得或虧損,，或者以實際收到款項確定收入實現(xiàn),，偷逃企業(yè)所得稅。分期收款銷售,，不按照合同約定的時間確認收入,，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅,。
（四）無正當理由以明顯偏低的價格銷售開發(fā)產(chǎn)品,，從而達到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的`目的。虛開發(fā)票減少計稅依據(jù),，實現(xiàn)“雙偷”,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額確定售房收入繳納營業(yè)稅，土地增值稅所得稅等稅收,，購房者以銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額繳納契稅后,，辦理《房屋所有權(quán)證》，可見銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額是雙方繳納稅款的計稅依據(jù),，故雙方協(xié)議少開或不開銷售不動產(chǎn)發(fā)票，實現(xiàn)所謂“雙贏”,，實則是實現(xiàn)應納稅款的“雙偷”,。
（五）代收款項偷逃稅。將在銷售房產(chǎn)時一起收取的管道燃氣初裝費,、有線電視初裝費不按價外費用申報繳納營業(yè)稅,，所得稅。將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”,，年末不申報納稅,。
（六）“收入實收不轉(zhuǎn)”直接抵減應付工程款，偷逃稅款,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎勵收入不通過“營業(yè)外收入”科目核算,，而直接抵減應付工程款，從而減少會計利潤偷逃企業(yè)所得稅,。
（七）與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間互轉(zhuǎn)收入和費用,。與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間，特別是同一地址辦公的關(guān)聯(lián)企業(yè)之間,，由于業(yè)務往來頻繁,，利益關(guān)系密切,，互轉(zhuǎn)收入和費用存在著很強的可操作性和隱蔽性，導致企業(yè)最終多計費用或少計收入,，偷逃稅款,。
（八）多列預提費用。一些企業(yè)采用“預提費用”,、“待攤費用”帳目調(diào)整當期利潤,。特別是預提“公共配套”費用數(shù)額大，在配套工程完工驗收之后不及時結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本,，對多提費用的余額不及時調(diào)整,、沖減商品房成本，而是長期滾動使用,，減少應納稅所得額,，甚至有的企業(yè)在配套工程完工驗收之后仍繼續(xù)計提或重復計提“預提費用”，借以偷逃稅款,。
（九）虛列或者虛增成本費用,，偷逃企業(yè)所得稅。具體表現(xiàn)為：
（1）將完工與未完工的項目混在一起,，造成完工項目成本虛增,；
（2）將開發(fā)項目之外的道路鋪設、小區(qū)綠化等工程成本列入開發(fā)成本,。自用房產(chǎn)開發(fā)成本不從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”,，而是計入對外銷售商品房成本，偷逃企業(yè)所得稅,。
（3）多列利息支出和經(jīng)營費用,。
（4）擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積,，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本,。
（一）摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關(guān)信息。有針對性的對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目,、開發(fā)地段,、完工情況、銷售情況等進行外圍的調(diào)查摸底,。并對其售樓處進行調(diào)查,，向售樓處的工作人員了解被調(diào)查企業(yè)整個樓座的建筑總面積、已售數(shù)量,、最低售價,、預付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應預繳的所得稅數(shù)額。
（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機制,，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎信息資料,。一是建立與房管、規(guī)劃,、建設,、金融等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項,、開工日期,、預計完工日期、建筑面積,、銷售進度,、現(xiàn)金流量和預收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息,，力求通過信息交換和分析比對,，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強信息分析比對,，對差異戶進行實地核查,，及時發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。三是加強信息交換,，進一步了解掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律,，進而準確審核納稅申報資料，強化控管,。
（三）加強銀行賬戶預收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控,。爭取銀行部門的合作，對設立的預售房款賬戶進行有效監(jiān)控,，掌握銷售收入情況,，實現(xiàn)源頭控管。通過實地調(diào)查了解等方式,，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監(jiān)控,，保證銷售信息,、預收房款真實、準確,，確保稅款及時,、足額入庫。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進行走訪調(diào)查,，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來關(guān)系,，看其收入、費用的劃分是否合理、合法,。
（四）加強對虧損,、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應付款項（包括以房抵債,，以完工房地產(chǎn)抵付借款,、銀行貸款，抵付回租租金,，換取其他單位,、個人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應付的建筑安裝工程款,、廣告支出和其他支出,，抵付職工獎勵支出等等）、以低價銷售給內(nèi)部職工等應作為重點檢查對象,，對不符合查賬征收條件的,，嚴格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。
房地產(chǎn)調(diào)研報告題目篇六
當前,，隨著我國經(jīng)濟的高速增長,，居民生活水平日益提高，教育,、住宅,、汽車、通信已成為新的消費熱點,，尤其是住宅消費更為民眾首選,。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè),，在住宅商品化新體制基本確立,，房地產(chǎn)市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下,，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭,，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。20xx年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元,，占固定資產(chǎn)投資的17。9%,，占gdp的7.6%,。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動作用,，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會就業(yè)更為密切相關(guān),。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿,，在城市建設、改善人民生活,、促進經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用,。
我縣的`房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激,，市場消費得到實質(zhì)性的啟動,。20xx年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭,，20xx年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元,，比上年增長162.7%，占當年固定資產(chǎn)投資的24.7%,。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟增長和發(fā)展的重要力量,。
為進一步促進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,、發(fā)展前景,、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：
由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢,，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高,，因此吸引了民營經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進入。20xx年,，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家,。到了20xx年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè),，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家,；國有企業(yè)僅有1家,，民營企業(yè)16家。20xx年,，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%,。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力,。
作為一個新興行業(yè),，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴大,，尤其從20xx年開始,，受城建規(guī)模擴大,，基礎設施投資加快,，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展,。20xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元,，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍,；20xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額xxxx萬元,，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍,。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大,，20xx年為3.32%，20xx猛增至13.25%,，20xx年再創(chuàng)新高達為24.71%,，成為拉動投資增長的主要力量。應該說,，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長,，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。
“xx”末期,，在國家把住宅建設培育成新的經(jīng)濟增長點的政策指引下,，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設力度，并獲得了長足的發(fā)展,。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示,，20xx年———20xx年，住宅建設投資占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%,、67.6%,、64.9%；商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%,、29.2%,、33.86%。從比重上看,，商業(yè)營業(yè)用房建設投資增幅呈遞增趨勢,，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出,。
近三年來,，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異?；鸨?，房地產(chǎn)開發(fā)項目用地投放量逐年上升。20xx年全縣總投放為16畝,；20xx年總投放為98畝,，是上年的6倍,；20xx年總投放達236畝，同比增長2.2倍,。同時,，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；?、整體化出讓轉(zhuǎn)變。20xx年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝,，20xx年為10.59畝,，20xx年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大,。
房地產(chǎn)調(diào)研報告題目篇七
云陽縣位于重慶市東部,，三峽工程庫區(qū)腹心地帶。東領奉節(jié)縣,，南連湖北省利川市,，西界重慶市萬州區(qū)，北接開縣,、巫溪縣,。地理座標介于東經(jīng)108°24′32"—109°14′51"，北緯30°35′6"—31°26′36"之間,，南北長99.5公里,，東西寬70.2公里，幅員面積3649平方公里,。長江由西向東橫空而過,，境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里）,，順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬州區(qū)水路23公里,、陸路41公里）。云陽縣共轄42個鄉(xiāng)鎮(zhèn),，2006年末總?cè)丝?29萬人,，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬人，占91.03%,；非農(nóng)業(yè)人口26萬人,，人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主,，少數(shù)民族有回,、彝、苗,、壯,、滿,、蒙古、侗,、土家、高山,、朝鮮,、藏、布依,、白,、哈尼、傣族,、共3500余人,，占0.28%。
云陽地處川東平行嶺谷區(qū),，地形近似以東南西北為頂點的菱形,。云陽地表由南北向中間傾斜，最高點為海撥1809米,，最低95米,；全縣地形起伏大，山高坡陡,，丘陵少,，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”,。云陽屬東南中亞熱帶濕潤氣候區(qū),，季風明顯，具有春早不穩(wěn)定,，夏熱多伏旱,，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照,，主體氣候明顯等特點,。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c,。年平均日照1484.8小時,，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上,，適宜多種農(nóng)作物生長,。
“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11.9%,，2006年全縣gdp達到53.3億元,，比2000年接近翻一番,，人均gdp達到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元,，相當于“十五”的3倍,，年均增長24%，高出計劃11.4個百分點,。財政收入達到2.23億元,，年均增長12.99%，比預期目標高3.99個百分點,。農(nóng)民人均純收入2223元,，年均增長8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2000年42.3:33.7:24.0調(diào)整到2005年的31.1:33.3:35.6,。社會消費品零售總額達到18.2億元,，年均增長12.2%，比計劃高0.9個百分點,。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi),。城鎮(zhèn)化率達到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰,。
城鎮(zhèn)體系框架基本形成,，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達到21.87平方公里，新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施,，提升了城市品位,，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”,、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收,。小城鎮(zhèn)建設連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟明顯增強,，加工制造,、商貿(mào)流通、服務業(yè)等二,、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大,。
云陽交通四通八達，運輸方便快捷,。長江自西向東橫穿而過,，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處,，沿江各大航運公司船舶均在云陽港停泊運營,。全縣通車里程1480公里。渝巫路沿長江北穿過云陽境內(nèi)，至開縣二級路今年貫通,，至湖北利川二級路,，蘭杭高速公路云陽段即將通車，云陽長江公路大橋,、渝巫路江口至沙沱段改造,、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車,。距萬州五橋機場,、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程,。新建特大橋梁11座，完成云堰路,、長高路南北兩個循壞圈路基工程,。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里,。硬化公路由65公里增加到301公里,，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里,，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達四級標準,，95.8%的村通公路。新建二級車站1個,，三級車站4個,，完成港口碼頭復建11處。
云陽新縣城定位為云陽縣的政治,、經(jīng)濟,、科技、文化中心,，三峽旅游服務基地之一,，發(fā)展商貿(mào)、食品加工,、輕工,、港口運輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：2010年發(fā)展到20萬人,，2020年30萬人,，用()地28平方公里。新城規(guī)劃為三片,。城市采取組團式的布局結(jié)構(gòu),，形成以雙江為中心，人和,、盤石為外圍組團的一城三片的組團式結(jié)構(gòu)形態(tài),，圍繞新城,，大江、大橋,、大道,、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市,。云陽是一個地處偏遠的移民新城,，以云陽新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式,，加強與重慶直轄市及周邊縣區(qū),、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展,，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡初步形成,。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源,，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局,，接待游客250萬人次，張飛廟成功搬遷,，2003年7月19日正式開館,，被評定為國家aaaa級景區(qū)，成功申報龍缸國家級地質(zhì)公園,。巧借地災治理的機遇,，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園,，建成了云陽的一張名片,。
房地產(chǎn)調(diào)研報告題目篇八
結(jié)合近期房地產(chǎn)公司人員離職情況，人力資源部對合肥市場房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)專業(yè)技術(shù)類崗位進行了專項薪酬調(diào)查,，主要內(nèi)容如下：
近兩年,，合肥市平均工資的漲幅大約在15%，其中20xx合肥平均工資為34143元/年,，20xx年合肥平均工資為39292元/年,，房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬水平緊跟金融行業(yè)，位居第二,，漲幅達到22%,。近期通過對合肥部分房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬狀況的調(diào)查了解，得出以下數(shù)據(jù)（見下表）：
其中標桿企業(yè)（如恒大,、藍鼎）薪酬狀況：
3,、造價工程師：3—4年工作經(jīng)驗的工資為7500—12000元/月，5年以上工作經(jīng)驗的工資在9500元/月以上。相近企業(yè)（如國軒置業(yè),、文一投資,、東海、新華）薪酬狀況：
3,、造價工程師：3—4年工作經(jīng)驗的工資為6000—7000元/月,，5年以上工作經(jīng)驗的工資在8500元/月以上。
以3—4年工作經(jīng)驗的專業(yè)技術(shù)人員為例,，特作如下比較：
1,、從上表可以看出，華鑫房產(chǎn)公司的工程師薪酬水平與市場相比,，整體偏低,；
根據(jù)上述調(diào)查數(shù)據(jù)及診斷問題，結(jié)合近期華鑫房產(chǎn)離職人員情況（見下表）,，提出以下建議：
2,、根據(jù)崗位評價及市場稀缺度，分別對土建,、安裝,、造價工程師設定不同的薪酬水平,，以體現(xiàn)其差異性和層次性,。
3、華鑫房產(chǎn)公司的專業(yè)技術(shù)人員工資調(diào)整應與市場的工資變化保持適度一致,，同時根據(jù)市場變化每年做適度的調(diào)整,。
房地產(chǎn)調(diào)研報告題目篇九
要求了解下文的內(nèi)容，并且在調(diào)查報告中進行
總結(jié)
,。1． 調(diào)研經(jīng)過,，即時間、歷程簡介,；
4． 調(diào)查小區(qū)規(guī)劃,、戶型、室內(nèi)設計,、實用率,、面積；物業(yè)管理情
況,；
5． 小區(qū)內(nèi)的道路系統(tǒng),、綠化系統(tǒng)、景觀設計情況,；
6． 簡介樣板房及個人觀后感,，如果沒有樣板房但有現(xiàn)房看，例如
已入住的樓盤通過熟人參觀小區(qū)和現(xiàn)房的，則可寫現(xiàn)房簡介及觀后感,，,；
8． 周邊樓盤比較，要求調(diào)研時順便了解周邊的至少一個盤,，作一
個比較分析,；
9． 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簡介；
10． 個人體會,。
規(guī)劃圖,。如果不能從網(wǎng)上或各種渠道得到這些資料，則自己繪圖,；能找到的,，則可以直接運用。
調(diào)查方式：
1． 實地考查（必須做）
2． 上網(wǎng)查詢,，例如上樓盤社區(qū)論壇了解,；
3． 通過報紙雜志,。
注意：
請到各班班長處登記自己擬調(diào)查撰寫報告的項目名稱,，每個項目限報一人，每人必須交獨立撰寫的報告,，切不可抄襲,，違者零分。
最后交作業(yè)時間5月11日,。遲交作業(yè)者最高分不超過80,。.本作業(yè)注重是否用心觀察與調(diào)研，是否深入思考與分析,，是否有自己的個人感受與評價,，報告是否系統(tǒng)、全面,、豐富,。忌資料堆砌，無思想,，無感受,。
作業(yè)用小四號字打印，18磅行間距,。如有宣傳單等資料請裝訂在一起,；同時交電子版到班長處，由班長刻一張碟統(tǒng)一交上來,。
房地產(chǎn)調(diào)研報告題目篇十
(一)房地產(chǎn)市場供給狀況
1,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,，民營企業(yè)迅速崛起。
由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚,，發(fā)展較慢,，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進入,。xx年,，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家,，民營企業(yè)4家,。到了xx年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家,，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家,，民營企業(yè)16家。xx年,，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%,。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力,。
2,、房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量,。
作為一個新興行業(yè),，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴大,，尤其從xx年開始,，受城建規(guī)模擴大,，基礎設施投資加快,，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長,，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展,。xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍,，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元,，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍,。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大,，xx年為3.32%,xx猛增至13.25%，xx年再創(chuàng)新高達為24.71%,，成為拉動投資增長的主要力量,。應該說,，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題,。
3,、商業(yè)營業(yè)用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出,。
“xx”末期,，在國家把住宅建設培育成新的經(jīng)濟增長點的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設力度,，并獲得了長足的發(fā)展,。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，xx年---xx年,，住宅建設投資占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%,、67.6%、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%,、29.2%,、33.86%。從比重上看,，商業(yè)營業(yè)用房建設投資增幅呈遞增趨勢,，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出,。
4,、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大,。
近三年來,，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異?；鸨?，房地產(chǎn)開發(fā)項目用地投放量逐年上升。xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝,，是上年的6倍;xx年總投放達236畝,，同比增長2.2倍。同時,，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化,、規(guī)模化,、整體化出讓轉(zhuǎn)變,。xx年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，xx年為10.59畝,，xx年為21.83畝,，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大,。
5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異,，住宅商品化程度逐漸提高,。
受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來,，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯,。xx年,，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%,，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%,。
因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少,。xx年比xx下降69.06%,，xx年比xx年下降22.55%,。私人建房投資的減少,，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高,。
6,、房地產(chǎn)開發(fā)建設資金到位情況理想，定金,、預付款占投資資金的比重上升。
近幾年,，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想,，房地產(chǎn)資金回籠較快,，另一方面也因為金融政策對房地產(chǎn)開發(fā)的支持,。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高,。
在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金,、國內(nèi)貸款,、定金及預付金是開發(fā)資金的全部來源,，居于絕對主導地位。從各類資金的動態(tài)情況看,，國內(nèi)貸款資金和定額預付金的增速較快,，定金及預付金占年度資金來源的比重逐年上升。xx年至xx年分別為8.7%,、22.37%和42.41%;同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%,、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%,、38.04%,、25.01%。
(二)房地產(chǎn)市場需求狀況
1,、房地產(chǎn)市場需求趨旺,，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢,。
近年來,，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好,，銷售面積逐年增長,，預售面積大幅攀升，市場需求趨旺,。xx年-xx年銷售面積分別為32646m2,、35362m2、80811m2,，同期預售面積分別為31491.52m2,、42594.99m2和95377.6m2，從xx年開始,，預售面積超過了銷售面積,。xx年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2,。
在商品房住宅銷售調(diào)查中,，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%,，90m2以下戶型占12%,，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕,、中間重”的銷售態(tài)勢,。
2、個人消費成為市場需求的主體,，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部,。
隨著住房體制改革的逐步推進,，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升,。xx年,，全縣個人購房面積達29672.2m2，占銷售面積的83.9%;xx年個人購房面積達80628m2,，占總銷售面積的99.77%,，個人已成為市場消費的主體，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導因素,。目前,，個人購買房屋的類型以住宅為主，xx年個人購買住宅面積達70941m2,，占個人購房總面積的87.98%,。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內(nèi)居民,，基本以自用為主,，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”,。
3,、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大,。
因近年來商品房市場需求旺盛,，商品房價格放開，市場處于賣方市場,，經(jīng)濟適用房啟動較晚,，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快,，升幅較大,。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計，xx年商品住宅平均售價約987元/m2,，比上年度上升14.76%,，xx年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%,。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%,、10.63%。
4,、存量房交易活躍,，房改房成為“生力軍”。
自房改房上市政策出臺后,，存量房交易活躍,，交易面積逐年“放大”，xx年共成交184起,，面積16396.17m2,，xx年共成交243起，面積20405.54m2,，xx年共成交225起,，面積21300m2。近三年的交易量中,，住宅占總交易起數(shù)的'96.62%,，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場的“生力軍”,。
房改房的上市,，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇,，而且創(chuàng)造了更大的住房需求,，讓更多的居民成為增量房的消費者。
二,、當前我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題,。
(一)房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導，沒有建立市場的預警,、預報機制和城市規(guī)劃,、土地供應、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機制,，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風險性,。
(二)市場化運作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓,，拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序,。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多,，規(guī)模普遍偏小,，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實力不足,，主要依靠金融貸款和定金,、預付金進行開發(fā)，加大了投資風險,。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范,，如未取得許可證擅自開工建設及預售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水,、虛假廣告,、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在,。
(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高,，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費群體,，給市場帶來一定影響,。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位,，不利于改善居住環(huán)境,。
(六)市場配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。
(七)住宅體系不完善,，經(jīng)濟適用房投放少，廉租房建設尚未啟動,。商品住宅價格提升過快,，價格偏高。
(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理,，住宅品種單一,，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長,，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高,，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。
三,、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
(一)行業(yè)趨于整合,，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價格相對穩(wěn)定,。
1,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高,。
隨著城市建設規(guī)模的不斷擴大,，按照生態(tài)城市化建設要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化,、規(guī)?；⑽飿I(yè)化,、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展,，這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競爭,。國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強調(diào),，要加強房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗和挑戰(zhàn),。為謀求發(fā)展做大做強,，我縣企業(yè)將在政策嚴管和市場競爭中趨于規(guī)范整合,，集中度將明顯提高,，并形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業(yè)將脫穎而出,，而一些小而散,、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險。
2,、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整,，低價位商品住宅將成為開發(fā)主流。
隨著人們居住消費觀念的改變,，個人住房需求將呈現(xiàn)多元化,、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設法貨借資金以求一次性到位的住房消費,，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉(zhuǎn)變,。
我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段,，前幾年住房開發(fā)項目針對的大多是收入相對較高的工薪,、個私業(yè)主群體。這一消費群體的經(jīng)濟相對寬裕,，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切,，因而對開發(fā)商而言，銷售風險較小,，且利潤空間較大,。近年來的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買力,，對他們而言,，住房消費是較長一段時間后的第二、三次換房,。而目前,，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現(xiàn)改善住房的愿望,。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套,，19以來交易備案的約900套,，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計,，將有近xx套的消費,。激活這群中低收入消費群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展,。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格,，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認為除了政策及金融支持外,，開發(fā)適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型,、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流。
同時,，隨著商住房商品化程度的不斷提高,，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場,。政府對“弱勢群體”越來越關(guān)注,，建設“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機制,，讓所有人都“居有其所”,，是政府當務之急的一件大事。
房地產(chǎn)調(diào)研報告題目篇十一
（一）常見誤區(qū)
1,、一個標準的效益分析
如果項目可行性研究報告十分肯定地明確將來能賺多少錢,，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告,。一份專業(yè)而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準,。在可行性研究時，會有很多不確定的因素,。這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中,。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的,，只能是一種合理的預測,，而這些預測需要假定的前提，那就是期望值,?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值給出不同的期望效益預測。
2,、先入之見的可行性分析研究
通過一些房地產(chǎn)投資項目失敗的案例,，發(fā)現(xiàn)其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的,。這些因素包括：在一個離市區(qū)較遠的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果是無人問津,；準備在一個規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū),，結(jié)果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時間同一城市同類樓盤供應量過大致使需求短缺,；建設成本遠遠超過預算造成資金不繼等等,。通過失敗的案例可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項目在可行分析研究過程中,，只是從各個角度描繪這個項目投資的美好前景,，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性分析研究”,，自始至終都是為了證明該項目是可行的,，犯了“先入為主”的大忌,。
（二）應對措施
1,、重視專業(yè)化及市場培育工作。加快專業(yè)化及市場培育工作,，推進行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化，是提高可行性研究水平,，確保其精度,、深度、控制誤差的根本保證,。當前市場逐漸走向規(guī)范和成熟,，日益劇烈的市場競爭成為企業(yè)加強可行性研究的外在動力。
2,、提高從業(yè)人員素質(zhì),。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看,，可行性研究人員應該是“全才”,，必須具備相當?shù)墓こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟,、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,、法規(guī)、稅務,、金融等專業(yè)知識,。
3、建立可行性研究數(shù)據(jù)庫,。當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高,，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息,。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差,。在這種情況下,，可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作,。通過去粗取精,，去偽存真的過程，將市場上分散的,。信息整理為可用的數(shù)據(jù),。另外，還可加強項目后評價工作,，按照四川交投集團《投資項目后評價指引》的方法和內(nèi)容,，通過分析對比，總結(jié)經(jīng)驗,，改善投資管理和決策,，進一步提高可行性研究的實用性。
加強房地產(chǎn)可行性研究工作的一些建議
（一）重視多方案比較
一般情況下,，可行性分析要研究的不是單一方案,，而是同時研究多種方案，有時幾個方案都可能是可行的,，而且很可能都具有吸引力,。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上,，綜合考慮市場,、資金、風險等各方面的問題,，綜合評價合理取舍,。
（二）堅持可行性研究的客觀性原則
客觀性原則就是要堅持從實際出發(fā)、實事求是的原則,，房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是根據(jù)擬開發(fā)項目的具體情況進行分析論證而得出可行或不可行的結(jié)論,，不為任何單位或個人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動,。
（三）提高可行性研究編制人員素質(zhì)
相當一部分房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究編制人員可能就是一,、兩個人，不能適應房地產(chǎn)開發(fā)的多專業(yè)要求,，而且編制人員往往不了解和熟悉房地產(chǎn)開發(fā)領域,，他們能做的僅是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊,、定量分析草率計算,、經(jīng)濟評價流于形式,。不能根據(jù)特定的對象進行必要的調(diào)查、數(shù)據(jù)收集和分析,，對一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進行處理用來滿足經(jīng)濟評價結(jié)果的需要,，失去了可行性研究的真實性和指導作用。
五,、結(jié)語
總之,，可行性研究要以市場為導向，對房地產(chǎn)項目所涉及的領域,、經(jīng)濟效益,、技術(shù)可行性、環(huán)境,、社會效益等方面進行全方位的論證和評估,。項目可行性研究對項目成敗及投入的收益將產(chǎn)生直接、巨大的影響,?？尚行匝芯恳栽鰪娖髽I(yè)核心競爭力、創(chuàng)造經(jīng)濟效益為中心,，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的各要素進行全面的調(diào)查研究和詳細的測算分析,，進行多方案的比較論證，最大限度優(yōu)化方案,。同時我們應注意房地產(chǎn)項目可行性研究中存在的問題，在工作中應避免這些問題的出現(xiàn),，發(fā)揮可行性研究的實際作用,，使房地產(chǎn)項目的開發(fā)工作有據(jù)可依。
