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房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇一
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從2000年起至今，商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì),，已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時(shí),，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端,。
xx年以后,，隨著大量外埠資本注資，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目,，集合住宅,、酒店、寫字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng),。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量,。長(zhǎng)期以來,，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求,。2006年后,，這一局面被打破，濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì),。2007年,，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。
二,、商品住宅發(fā)展特征,。
產(chǎn)品特征：中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主,；城郊結(jié)合部以多層,、小高層、連排別墅為主,。
價(jià)格特征：城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右,，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,,、二七片及古田區(qū)域,。
供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中,，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡,。
消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員,、商人、公司職員,、企業(yè)老總,、外來人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖,、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè),、娛樂等都市文化特征,。
三、2008年(1-6月份)商品住宅供給和銷售基本分析,。
(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析。
xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置,、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過去的時(shí)間內(nèi),，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比,，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，2008年(1—6月份)，住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米,，與去年同期相比,，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%。另一方面,，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響,，在進(jìn)入2008年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,，2008年(1—6月份),，住宅銷量為8950套，與去年同期相比,，減少了51.32%,。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn),。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來看，高檔樓盤主要集中在中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域,。
中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右,。從市場(chǎng)接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來越重要的角色,。
同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟,，東西湖、后湖,、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來一定的升值空間,。
(2)商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系,。
1、2008年(1—6月份)商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套,，1—6月總供給13299套,，市場(chǎng)總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1,。
2,、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少。
為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng),，武漢市在xx年以來對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮,。2008年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,，同比下降28.94%,。
同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大,，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房,，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動(dòng)因,。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求,。
作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少,。
3、購房者對(duì)中心城區(qū)的住宅偏好度高,。
億房研究中心的2008年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費(fèi)者對(duì)購買住房的區(qū)域偏好主要集中于中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響,，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。
如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升,。
2008年(1-6月份)戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷,，90-140平方米戶型供銷比較平衡,。其中，90平方米以下戶型的上市量占到總上市量的20.52%,，90平方米以下戶型的銷售量占到總銷量的27.83%,。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說,，xx90平方米以下戶型的上市量較大,，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%,。
四、各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況,。
xx區(qū)目前由中心區(qū),、古田片區(qū)、二七,、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個(gè)區(qū)域組成,，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
(一)中心區(qū),。
2008年上半年中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米,，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%,。其中商品住宅共成交3235套,，較去年減少4630套，降幅為58.87%,。
從上半年中心區(qū)成交價(jià)格來看,，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰,，為7286.34元/平方米,，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來說,，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮,，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況,，主要由兩方面因素造成,，首先中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比,，新房供應(yīng)量減少3成之多,，制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望,。尤其在中心城區(qū),，房?jī)r(jià)漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力,，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺,，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。
發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的,。隨著武漢天地的問世,，集住宅、甲級(jí)辦公樓,、零售,、餐飲、娛樂,、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造,，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建,，位于內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前,，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼,。
預(yù)計(jì)不久的將來，內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街,、武廣,、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì),，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展,，從而促進(jìn)整個(gè)中心區(qū)的加快建設(shè),。
中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào))。
(二)古田片區(qū),。
2008年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米,，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%,。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年減少2609套，降幅為68.59%,。
從成交價(jià)格情況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比,，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū)。另外,，成交方面,，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首,。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近,，周邊配套也相對(duì)完善,，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少,，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂,。
政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好,。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā)，同時(shí),，未來輕軌通車,，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐,。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào))。
(三)二七,、后湖片區(qū),。
2008年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米,，較去年同期上漲1694.93元/平方米,，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年下降42.06%,。
從成交價(jià)格來看，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn),，1至5月穩(wěn)中有升,，6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響,，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,，百步亭現(xiàn)代城、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體,。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng),。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七,、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì),，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯,。
令人振奮的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工,，黃浦路段則已建設(shè)過半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面,，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖,、二七等地區(qū),，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題,。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào)),。
(四)東西湖片區(qū),。
2008年上半年東西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(zhǎng)了14.07%,。
從成交價(jià)格及成交套數(shù)來看,，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量,，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn),，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。
雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒,，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少,。而來看房的客戶,，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū),，面對(duì)高房?jī)r(jià),，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看,，東西湖盡管存在交通不便,，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失,。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型,，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說明,，市場(chǎng)環(huán)境的影響下,，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。
和其他區(qū)域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過渡時(shí)間不長(zhǎng),、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段,。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合,，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看，高層物業(yè)是未來市場(chǎng)的主流產(chǎn)品,。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì),。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系,，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到2008年6月30號(hào)),。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇二
到6月底，全市完成固定資產(chǎn)投資60.74億元,，同比增長(zhǎng)30.31%,。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增長(zhǎng)8.3%,，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額734.52億元，比年初增長(zhǎng)8.69%,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)供應(yīng)情況,。
20__年上半年,，西安市商品房完成投資10.20億萬元，比去年同期增長(zhǎng)20.73%。分物業(yè)來看,，各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為：公寓別墅類為0.69%,，商服房類為18.30%,，普通住宅類為61.64%,，辦公樓類為19.37%;比去年同期公寓別墅類下降86.04%，商服房,、普通住宅,、辦公樓類分別增長(zhǎng)117.67%、1.06%和5.4倍,。
20__年上半年西安市商品房施工面積94.04萬平方米,，比去年同期增長(zhǎng)44.84%;商品房竣工面積73.37萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)68.40%;商品房新開工面積20.45萬平方米,，比去年同期增長(zhǎng)25.54%,。
新開工面積公寓別墅類、商服房類,、普通住宅類和辦公樓類占商品房新開工總面積的比例分別為：0.99%,、24.73%、59.46%,、14.82%,，比去年同期分別增長(zhǎng)一94.17%、195.12%,、39.81%,、26.58%。
從資金來源看,，上半年自有資金32244萬元,，占總投資額的31.61%;借貸資金48o19萬元，占總投資額的47.07%;預(yù)售資金21743萬元，占總投資額的21.32%,。從所占比例與去年相比來看,，自有資金所占比例上升明顯，預(yù)售資金也增長(zhǎng)較快,，借貸資金所占比例呈下降趨勢(shì),。
市場(chǎng)銷售。
上半年,，西安市商品房成交活躍,，市場(chǎng)銷售繼續(xù)保持去年以來的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，銷售面積和銷售額比去年同期均有較大幅度的增長(zhǎng),。1-6月商品房累計(jì)銷售面積達(dá)90.37萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)了52.98%,。其中售給個(gè)人的79.60萬平方米,，占商品房銷售總面積的88.08%，個(gè)人購房繼續(xù)呈上升趨勢(shì),，占商品房銷售的比例越來越高,。上半年商品房銷售額30.28億元，比去年同期增長(zhǎng)82.94%,。
20__年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會(huì),，為銷售旺季推波助瀾。9月份的商品房成交量并沒有令人失望,，總共成交了670713平方米,，是今年各月份銷售的最好成績(jī)，較上期上升了10.04%,較去年同期增長(zhǎng)78.53%,。普通住宅依舊獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷,，占到總銷售量的88.7%，較8月份所占份額上升了7.5%;商品用房較上期呈下降態(tài)勢(shì),，商品用房占到總銷售量的7.8%,，較上期下跌7.7%;寫字樓占成交面積的2.9%，較上期上浮0.9%;別墅有小量交易,，占總成交量的0.2%,。
從市場(chǎng)銷售情況來看，西安商品房銷售從20__年以來的持續(xù)快速增長(zhǎng),，加之其它相關(guān)指標(biāo)也相應(yīng)地呈現(xiàn)較好的增長(zhǎng)趨勢(shì),，說明了隨著住房制度改革和貨幣分房政策的實(shí)施，住房的有效需求增多,，一些潛在需求也浮出水面,。如果西安住宅二級(jí)市場(chǎng)全面開放，加快公房上市步伐,，使住宅的一,、二級(jí)市場(chǎng)能得到了較好的聯(lián)動(dòng),，將會(huì)為西安樓市創(chuàng)造越來越多的需求空間，商品房銷售的快速增長(zhǎng)也相應(yīng)地仍將會(huì)持續(xù)下去,。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇三
近些年來,，出現(xiàn)全國(guó)性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升,。國(guó)家政府對(duì)此事高度重視,，20xx年以來針對(duì)房地產(chǎn)過熱、房?jī)r(jià)過高現(xiàn)象,，出臺(tái)了一系的宏觀調(diào)控政策,，希望有效的抑制房?jī)r(jià)的上漲，特別是近期新國(guó)八條的出臺(tái)進(jìn)一步顯示了國(guó)家在調(diào)控房?jī)r(jià)上的堅(jiān)定決心,，以此我們此次針對(duì)鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀,、消費(fèi)者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進(jìn)行問卷調(diào)查，便是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理這門課理論知識(shí)的學(xué)習(xí),，為了加強(qiáng)對(duì)學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用,，從而對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。
果后采用excel表對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理,，并經(jīng)過嚴(yán)格的復(fù)核,，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的情況。
1.居住條件分析,。
我們可以看出,，在消費(fèi)者的居住條件中，出租房和商品房所占比例較大,，均占40%;其次是福利房占14%,，然后為經(jīng)濟(jì)適用房占6%。由此我們可以得出,，鄭州市消費(fèi)者居住條件以出租房和自購商品房為主,，而經(jīng)濟(jì)適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善,，有待進(jìn)一步加強(qiáng),。
2.家庭收入分析。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入主要集中到20xx-4000元范圍內(nèi),，占到被調(diào)查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23.53%;排到第三位的是20xx元以下,，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費(fèi)者比例甚小,。由此我們可以得出鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費(fèi)者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系,，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)定價(jià)時(shí)務(wù)必要考慮消費(fèi)者實(shí)際家庭收入水平,。
3.住房面積分析。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，在消費(fèi)者的住房面積中,，80-100平方米所占比例較大，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%,。由此我們可以看出,，消費(fèi)者對(duì)住房面積的要求主要為80-100平方米，開發(fā)商在設(shè)計(jì)住宅面積時(shí),，應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi),。
4.居民信息獲得途徑。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，消費(fèi)者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報(bào)紙,、朋友/親人傳播、戶外廣告,、電視、中介機(jī)構(gòu),、網(wǎng)絡(luò),、專業(yè)雜志、房展會(huì),、其他,，各占比例依次為63%、51%,、49%,、34%、34%,、17%,、11%、11%,、11%,。由此我們可以看出，開發(fā)商在進(jìn)行宣傳時(shí)可以著重利用報(bào)紙和戶外廣告,，并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量,，使該房產(chǎn)在消費(fèi)者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到大力推廣。
5.居民購房計(jì)劃分析,。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，消費(fèi)者計(jì)劃在3-5年內(nèi)購房的占。
40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出,，大多數(shù)消費(fèi)者的購買能力和購買積極性不高,，開發(fā)商應(yīng)提高消費(fèi)者的購買積極性。
6.居民購房目的分析,。
以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，消費(fèi)者的購房目的84%為自住;10%為。
出租;6%為升值轉(zhuǎn)賣,。由此我們可以得出,，大多數(shù)消費(fèi)者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤(rùn)所占比例較小,。
7.居民能承受房?jī)r(jià)分析,。
由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下,，54%的人能接受3000-5000元/平米,，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米,，2%的人能接受10000元/平米以上,。由此可見絕大多數(shù)人還是中等收入水平，能接受的房?jī)r(jià)還是在5000元/平米一下,，而現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)由于各種原因一直居高不下,，讓普通居民無法接受。
8.居民購房面積分析,。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求大多數(shù)為80-100m3，占45.71%;100-130m3占28.57%;130m3占20%;50-80m3占5.71%;50m3為0,。由此我們可以看出,，大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求為80-100m3，開發(fā)商在設(shè)計(jì)房屋時(shí)應(yīng)適當(dāng)增大該類房屋的數(shù)量,。
9.居民購房付款方式分析,。
選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%,，選擇一次性付清的購房者占17%,，選擇公積金貸款的購房者占3%。
10.居民對(duì)購房配套設(shè)施的要求分析,。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，消費(fèi)者購房時(shí)最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng),，各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場(chǎng),，各占到66%;排到第三位的是休閑場(chǎng)所,，占51%;然后依次是商業(yè)步行街，占23%;餐飲場(chǎng)所和停車場(chǎng)占8%,。由此我們可以得出,，學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)是消費(fèi)者最注重的生活配套設(shè)施,，開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇,。
11.居民對(duì)建筑風(fēng)格要求的分析。
從調(diào)查分析看,，選擇歐式風(fēng)格的購房者的比例占33.33%,，選擇現(xiàn)代簡(jiǎn)潔式風(fēng)格的購房者的比例占25%，選擇中西結(jié)合購房者的比例占22.22%,，選擇中式風(fēng)格的購房者的比例將近占20%,。
12.居民對(duì)未來兩年鄭州房?jī)r(jià)的分析。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，開發(fā)商與購房者的主要矛盾是開發(fā)商定價(jià)過高,，占40%;其次是面積縮水，占22%;開發(fā)商的誠信問題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%,。由此我們可以看出,，開發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房?jī)r(jià)，并且還要提高房屋質(zhì)量和開發(fā)商的誠信,。
就目前居民的住房條件來看,，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當(dāng)前主要存在的問題;對(duì)于未來有購房計(jì)劃的居民來說,，大多數(shù)人只會(huì)為家人居住而購房，很少的人會(huì)擁有多余的資金來進(jìn)行房地產(chǎn)的投資,，而且所能接受的房?jī)r(jià)在5000/平米以下的居多,，大家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可;針對(duì)鄭州市未來幾年的房?jī)r(jià)水平,，多數(shù)認(rèn)為會(huì)有上漲空間,，但仍有部分人反映，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,，居民無法支付房款,，房?jī)r(jià)或許有下降的可能。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,，如果越來越多的人買不起房子,，甚至租不起房子。
增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量,，保證低收入居民的住房需求,。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇四
一新建商品房售價(jià)企穩(wěn),，銷量同比呈下降趨勢(shì)。
二二手房交易總體下行,，租賃市場(chǎng)有所降溫,。
今年來，xxx市主城區(qū)二手房交易市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加,，銷量,、單價(jià)雙下行，租賃市場(chǎng)價(jià)格小幅下降的總體趨勢(shì),。
通過對(duì)100名社會(huì)群眾包括城鄉(xiāng)居民,，機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員,，國(guó)有,、民營(yíng)企業(yè)員工，個(gè)體工商戶,，離退休人員進(jìn)行入戶面訪,、問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來,，群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高,、對(duì)內(nèi)容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩,、不動(dòng)產(chǎn)處置等待觀望等特點(diǎn),。
一是新政社會(huì)關(guān)注度高。3月1日,，《條例》正式落地四川瀘州,，標(biāo)志著《條例》正式實(shí)施。此次問卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開始試點(diǎn)實(shí)施對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn),，僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注,，有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注，有35%的受調(diào)查者表示比較關(guān)注,。表明社會(huì)各界對(duì)《條例》實(shí)施關(guān)注度很高,。
二是具體內(nèi)容知之甚少?！稐l例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月,，社會(huì)公眾對(duì)《條例》的詳細(xì)內(nèi)容、登記范圍,、實(shí)施步驟等知曉幾何,，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除16%的受訪者表示了解,，有33%的人對(duì)此不了解,，有51%的受訪者表示知之甚少,。究其原因，部分受訪者表示一方面是由于不動(dòng)產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施,，個(gè)人直接利益尚未受影響另一方面是因?yàn)闆]有出臺(tái)配套政策,，群眾處于觀望狀態(tài)再者是因?yàn)椤稐l例》試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間短，宣傳解讀信息量少,，信息獲取渠道狹窄,、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強(qiáng)化。
三是觀望心態(tài)比較普遍,。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),，受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購置不動(dòng)產(chǎn)，剛需購房者仍然是主力,，改善和投資性購房者觀望政策和市場(chǎng)行情意向明顯增加64名擁有多處不動(dòng)產(chǎn)的受訪對(duì)象在回答是否準(zhǔn)備在近期處置不動(dòng)產(chǎn)問題時(shí),，僅有6人選擇近期急于出手，所占比例不到10%有36人表示看政策和市場(chǎng)行情變化再作決定,，所占比例達(dá)到了56%,，表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差,。受訪者在回答《條例》實(shí)施作用時(shí),，大家都知曉簡(jiǎn)政放權(quán)、保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán),、利好剛需購房,、有效調(diào)控房?jī)r(jià)、提高政府治療效率和水平,、方便企業(yè),、群眾等核心作用以及反腐、為房產(chǎn),、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)等其他衍生作用,，但存在著主次不明的現(xiàn)象：選擇反腐、為房產(chǎn),、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)兩項(xiàng)的分別達(dá)到了68%、55%,，在作用重要程度中分別排第一和第三位,，由此可見，群眾在認(rèn)知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況,，有待進(jìn)一步正確解讀引導(dǎo),。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇五
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從20xx年起至今,，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時(shí),，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端,。
xx年以后,，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目,，集合住宅,、酒店、寫字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng),。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量,。長(zhǎng)期以來,，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求,。20xx年后,，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì),。20xx年,，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。
目前,，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅,、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主,，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn),。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩,，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升,。
產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層,、小高層,、連排別墅為主。
價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右,，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域,。
供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中,，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡,。
消費(fèi)者特征：包括,、商人、公司職員,、企業(yè)老總,、外來人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖,、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè),、娛樂等都市文化特征,。
(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析。
xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置,、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過去的時(shí)間內(nèi),，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比,，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米,，與去年同期相比,，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%。另一方面,，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響,，在進(jìn)入20xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,，20xx年(1—6月份),，xx住宅銷量為8950套,，與去年同期相比,，減少了51.32%,。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn),。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn),，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來看也是比較理想的,，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來越重要的角色。
同時(shí),，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟，東西湖,、后湖,、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來一定的升值空間,。
(2)xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系。
1,、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套,，1—6月總供給13299套，市場(chǎng)總銷量為8950套,，總體供銷比為1.49：1,。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少,。
為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng),，武漢市在xx年以來對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20xx年(1-6月份),，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,，同比下降28.94%。
同時(shí),，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大,，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房,，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動(dòng)因,。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求,。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3,、購房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高,。
億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū),。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響,，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升,。
20xx年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷,，140平方米以上戶型供大于銷,，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中,，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%,，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),，從今年1-6月份的情況來說,，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%,，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%,。
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū),、二七,、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn),，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
(一)xx中心區(qū),。
20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%,。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%,。
從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來看,，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰,，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上,。相比價(jià)格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮,，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半,。
出現(xiàn)這樣的情況,，主要由兩方面因素造成,，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,，與去年同期相比,，新房供應(yīng)量減少3成之多,，制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然,，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望,。尤其在中心城區(qū),，房?jī)r(jià)漲幅過快,，甚至超過中高收入購房者的支付能力,，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前,，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺,，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的,。隨著武漢天地的問世，集住宅,、甲級(jí)辦公樓,、零售、餐飲,、娛樂,、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前,，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預(yù)計(jì)不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街,、武廣,、永清、循禮門,、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì),，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面,，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展,，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè)。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號(hào)),。
(二)古田片區(qū),。
20xx年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米,，漲幅為40.97%,。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套,，降幅為68.59%,。
從成交價(jià)格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比,，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū),。另外,，成交方面，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首,。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近,，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體,。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少,，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂,。
對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片,，整體開發(fā)，同時(shí),，未來輕軌通車,，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐,。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號(hào))。
(三)二七,、后湖片區(qū)。
20xx年上半年二七,、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米,，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年下降42.06%。
從成交價(jià)格來看,，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn),，1至5月穩(wěn)中有升，6月價(jià)格略為回調(diào),。受供應(yīng)量的影響,，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城,、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體,。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少,，二七,、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì)，部分樓盤因而加大了打折力度,，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯,。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè),，堤角至丹水池路段基本竣工,，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面,，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖,、二七等地區(qū),，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題。
二七,、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號(hào)),。
(四)東西湖片區(qū)。
20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米,，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年增長(zhǎng)了14.07%,。
從成交價(jià)格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增,，特別是銷量,，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。
雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示,，客戶平均接待量并沒減少多少,。而來看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低,，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū),，面對(duì)高房?jī)r(jià)，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,，從目前情況來看,，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低,、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失,。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品,。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說明,，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。
和其他區(qū)域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制,，小高層的過渡時(shí)間不長(zhǎng),、過渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合,，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看，高層物業(yè)是未來市場(chǎng)的主流產(chǎn)品,。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì),。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ),。
東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號(hào))。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇六
引言：新房成交遠(yuǎn)高于預(yù)期,，二手房20%個(gè)稅出臺(tái),，成交火爆。
20xx年第一季度新房成交量達(dá)到1194套,，成交量遠(yuǎn)高于預(yù)期,，同比20xx年第一季度,，成交量增漲明顯,，樓盤分多期開盤的營(yíng)銷手段使得開盤的去化率十分驚人。受到3月1日出臺(tái)的國(guó)五條細(xì)則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅的影響,，諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆,，單月成交量達(dá)到了842套。（文中所有數(shù)據(jù)截至3月29日）,。
（20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統(tǒng)計(jì)圖）,。
提要：20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅。從數(shù)據(jù)分析可以看出,，諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)新房每月成交量都在300套以上,，第一季度總成交1194套。
環(huán)比20xx年第四季度,，20xx第一季度新房成交量有所回落,，同比20xx年第一季度有明顯漲幅。
每年的1,、2月份,，春節(jié)前后，大部分房企正處于總結(jié)前一年業(yè)績(jī),、制訂新一年目標(biāo)的階段,，開盤,、營(yíng)銷節(jié)奏普遍放緩，因此這個(gè)時(shí)間段內(nèi)交易量通常會(huì)相對(duì)較低,，尤其20xx年年底市場(chǎng)總體處于高位,，在此影響下今年一季度成交環(huán)比有所回落是正常現(xiàn)象,。
如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較,，則不難發(fā)現(xiàn)，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高,，與歷史同期最高水平相差無幾,。總結(jié)來看,，去年年底的市場(chǎng)上升行情其實(shí)仍在延續(xù),。
（第一季度諸暨商品房住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖）。
提要：第一季度諸暨商品房住宅（新房）成交均價(jià)相比于20xx年有小幅度的上漲,。
從1月份開始,，諸暨商品房住宅（新房）成交均價(jià)在穩(wěn)步上升。環(huán)比20xx第四季度,，漲幅不大,。但是同比20xx年第一季度，成交均價(jià)卻有明顯漲幅,，上漲幅度達(dá)到了8,。6%。
事實(shí)上,，20xx年樓市調(diào)控初步控制了房?jī)r(jià)快速上漲的局面,。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅，因此在我們看來,，整個(gè)20xx年上半年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)都將維持量?jī)r(jià)齊升的格局,。從存量角度看，存量雖仍處在一個(gè)相對(duì)高位,，但經(jīng)過20xx年的去庫存消化,，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來看,，隨著庫存的減少和成交的回升,，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短。
（20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢(shì)圖）,。
二手房：受到3月1日出臺(tái)的國(guó)五條細(xì)則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅的影響,，諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆。
20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套,，同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%,。20xx年第四季度諸暨二手房市場(chǎng)成交347套,，環(huán)比20xx年第四季度成交量上漲了237%。
3月1日國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之后,，住建部部長(zhǎng)姜偉新在接受記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào),，“國(guó)五條”一定要嚴(yán)格執(zhí)行。他說：“執(zhí)行過程中如果有什么問題再改,，但一定要嚴(yán)格執(zhí)行,。”通過走訪諸暨本地的中介了解到,，此前執(zhí)行的個(gè)人所得稅政策分為幾類情況：普通住宅按照房屋成交價(jià)的1%計(jì)征,；非普通住宅按照房屋成交價(jià)的2%計(jì)征；但自有住房如滿5年且為個(gè)人唯一住房的可免征個(gè)人所得稅,。
細(xì)則出臺(tái)前的短期內(nèi),，由于個(gè)稅按此差額征收，短期內(nèi)會(huì)加速二手房的交易,，爭(zhēng)取搭上政策的末班車,，二手房交易將進(jìn)入暫時(shí)的高峰期。
租房：每年過年前后都是房屋租賃的淡季,，并且由于諸暨教育局新政的實(shí)施,，進(jìn)一步導(dǎo)致了房租租賃的減少，年后的租賃市場(chǎng)主要以因工作需求租賃房屋的為主,。
20xx年1月,，隨著春節(jié)的逐漸臨近，大部分房企放慢了營(yíng)銷推案節(jié)奏,，新增供應(yīng)量環(huán)比出現(xiàn)大幅下滑,，然而諸暨的成交量卻依然在延續(xù)去年底的“翹尾”行情,，盡管環(huán)比去年第四季度的成交量有所回落,，但同比卻出現(xiàn)了增長(zhǎng)。3月1日國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之后,，二手房交易進(jìn)入暫時(shí)的高峰期,，諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆。一手房市場(chǎng)對(duì)“國(guó)五條”反應(yīng)稍顯遲鈍,，新政對(duì)于我市一手房市場(chǎng)的影響,，可能會(huì)在未來一段時(shí)間里逐步顯現(xiàn)。
我市存量雖仍處在一個(gè)相對(duì)高位,，但經(jīng)過20xx年的去庫存消化,，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來看,，隨著庫存的.減少和成交的回升,，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短,。
總體看來，20xx年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂取得了開門紅,。至于這波行情能延續(xù)到什么時(shí)候,，我們認(rèn)為，如果短期內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)政策面能維持當(dāng)前的平穩(wěn)格局,，那么市場(chǎng)需求繼續(xù)溫和釋放應(yīng)是基本上確定的,。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇七
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從2000年起至今，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì),，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地,?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端,。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx,，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng),，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目,，集合住宅、酒店,、寫字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面,，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量,。長(zhǎng)期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約,，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求,。2006年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì),。2007年,，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。
二,、xx商品住宅發(fā)展特征,。
產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主,；城郊結(jié)合部以多層,、小高層、連排別墅為主,。
價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右,，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,,、二七片及古田區(qū)域,。
供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡,。
消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人,、公司職員,、企業(yè)老總、外來人員等,。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖),。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè),、娛樂等都市文化特征。
三,、2008年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析,。
(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析。
xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置,、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過去的時(shí)間內(nèi),，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列,，同其它區(qū)域相比,，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，2008年(1—6月份),，xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米,，與去年同期相比，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%。另一方面,，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響,，在進(jìn)入2008年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,，2008年(1—6月份),，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比,，減少了51.32%,。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn),。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn),，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來看也是比較理想的,，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來越重要的角色。
同時(shí),，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟，東西湖,、后湖,、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來一定的升值空間,。
(2)xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系1、2008年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套,，1—6月總供給13299套,，市場(chǎng)總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1,。
2,、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少。
為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng),，武漢市在xx年以來對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮,。2008年(1-6月份),，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,，同比下降28.94%,。
同時(shí),，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,，其中,，包含了改善居住條件和投資購房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少,。
3、購房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高,。
億房研究中心的2008年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費(fèi)者對(duì)購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響,，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。
如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升,。
2008年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷,，90-140平方米戶型供銷比較平衡,。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%,，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%,。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說,，xx90平方米以下戶型的上市量較大,，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%,。
四,、xx各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況。
xx區(qū)目前由xx中心區(qū),、古田片區(qū),、二,。
七,、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個(gè)區(qū)域組成,，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
(一)xx中心區(qū),。
2008年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米,，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%,。其中商品住宅共成交3235套,，較去年減少4630套，降幅為58.87%,。
從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來看,，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰,，為7286.34元/平方米,，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上,。相比價(jià)格來說,，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半,。
出現(xiàn)這樣的情況,，主要由兩方面因素造成,，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多,，制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然,，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),，房?jī)r(jià)漲幅過快,，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場(chǎng)面前,，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世,，集住宅,、甲級(jí)辦公樓,、零售、餐飲,、娛樂,、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前,，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預(yù)計(jì)不久的將來,，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街,、武廣、永清,、循禮門,、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì)，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),，將由點(diǎn)及面,，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè),。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào)),。
(二)古田片區(qū)。
2008年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米,，較去年同期上漲1516.4元/平方米,，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年減少2609套,，降幅為68.59%。
從成交價(jià)格情況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū),。另外，成交方面,，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近,，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體,。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少,，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊,，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂,。
政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好,。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片,，整體開發(fā),，同時(shí)，未來輕軌通車,，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐,。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào)),。
(三)二。
七,、后湖片區(qū),。
2008年上半年二。
七,、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米,，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年下降42.06%。
七,、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì),，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯,。
令人振奮的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工,，黃浦路段則已建設(shè)過半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū),，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題,。
二
七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào)),。
(四)東西湖片區(qū),。
2008年上半年東西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(zhǎng)了14.07%,。
從成交價(jià)格及成交套數(shù)來看,，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量,，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn),，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。
雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒,，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少,。而來看房的客戶,，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū),，面對(duì)高房?jī)r(jià),，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看,，東西湖盡管存在交通不便,，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失,。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型,，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說明,，市場(chǎng)環(huán)境的影響下,，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
和其他區(qū)域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制,，小高層的過渡時(shí)間不長(zhǎng)、過渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段,。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看,，高層物業(yè)是未來市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利,，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì),。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系,，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ),。
東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到2008年6月30號(hào))。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇八
近年來,，在縣委,、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下,，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大,，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng),，不斷發(fā)展壯大,。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理,，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下,，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資,，開發(fā)項(xiàng)目施工,、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng),。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn),。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家,，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元,，建設(shè)花園、錦華苑,、公園,、城南,、金都、金明寓,、栗園,、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套,、56萬平方米,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平,，為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力,。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類型樓盤銷售情況良好,。建筑類型方面,，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升,，居住環(huán)境日益改善,。xx年以來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí),，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升,，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力,。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面,，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,，僅占年度開發(fā)量的25%左右,。
總體看，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于xx年,，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善,，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來,，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng),，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善,。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時(shí),，個(gè)體從業(yè)者,、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對(duì)象以個(gè)人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn),。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康,，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購房比例)以及投資性購房的比例。xx年,，從購房者購房的動(dòng)機(jī)來看,，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%,，以投資為目的占7%,，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者,，整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài),。
預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后,，將趨向平穩(wěn),，全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2,，同比上漲6.5%,。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加,，以及商品房配套設(shè)施,，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，xx年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平,，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符,，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間,。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間,。
xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元,，比上年增長(zhǎng)19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%,，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%,，拉動(dòng)全縣gdp增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財(cái)源,，每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長(zhǎng),。xx年,，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算，拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元,，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元,。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。
1,、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理,。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少,。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成,，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快,，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅,，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房,，以滿足部分弱勢(shì)群體的購房需求,。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓,、房屋權(quán)屬登記,、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng),、土地出讓,、開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可,、建設(shè)許可,、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等,。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種,，由國(guó)稅、地稅,、財(cái)政分別征收,，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大,。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng),，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對(duì)稱的狀況,，增加透明度,，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù),，有利于調(diào)控市場(chǎng)，規(guī)范交易行為,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái),，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享,，通過部門配合,、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理,，達(dá)到“先繳稅,、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化,。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成,，不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析,，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱、透明度不高,，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi),。
3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng),。由于房產(chǎn)管理體制不理順,，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理,，市,、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治,。按照建設(shè)部建房173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求,，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案,、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn),、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),，因無法辦理全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)證,，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù),，不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。這不僅造成了工作上的扯皮,，損害了群眾利益，還造成了國(guó)家稅費(fèi)的流失,。
4,、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重,。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低,，配套不完善，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差,，造成消費(fèi)者使用不方便,，也給社會(huì)帶來一些隱患。如綠地,、公廁,、幼兒園、超市,、健身場(chǎng),、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。
5,、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決,。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外,，還對(duì)外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,，駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售,，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定,。
二,、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議。
1,、引導(dǎo)普通商品房建設(shè),，推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國(guó)家劃撥,，各種稅費(fèi)減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià),，按保本微利原則確定,，主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房,。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房,。xx年11月,，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局,、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查,。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”,、下崗,、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一,，有住房的用戶,，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全,。所以,，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任,。另國(guó)辦發(fā)【xx】37號(hào)文件已經(jīng)要求,，自xx年6月1日起，凡新審批,、新開工的商品住房建設(shè),，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上,。
3,、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求,，通過市場(chǎng)改善住房條件,，臨沭縣政府下發(fā)的沭政發(fā)[]43號(hào)文中規(guī)定：“從1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房,，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買,。”魯政發(fā)[xx]22號(hào)文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(xx,、3,、22)，各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房,，鼓勵(lì)機(jī)關(guān),、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場(chǎng)改善住房條件,。”最近建設(shè)部,、監(jiān)察部,、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào),，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目,。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響,，以任何名義、任何方式搞集資合作建房,，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益,。”因此,，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房,，找市場(chǎng)”的觀念,，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象,。
4,、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度,。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證,，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
5,、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力,。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平,，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在,。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空(kong)母艦”。要通過重組,、兼并,、控股、引外靠?jī)?yōu)等方式,，盡快創(chuàng)建能對(duì)中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè),，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力,，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力,。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求變化,，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略,，提高信譽(yù)，建立品牌,，擴(kuò)大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理,，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟(jì)倫理,。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案,，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn),、道德因素,、科技含量、綠色生態(tài),，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適,、健康、優(yōu)美,、潔凈,、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品,。
6,、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作,。近年來,，城市房屋拆遷成為社會(huì)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì),、造福于民的好事,，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系,，特別是拆遷人,、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題，拆遷工作變得十分復(fù)雜,，并出現(xiàn)了一些新問題,，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn),，有的房產(chǎn)已拆除,，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證,，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛,，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問題難以及時(shí)妥善解決,。根據(jù)國(guó)務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定,，計(jì)劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決,。
7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè),，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管,。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進(jìn)步,，效率再提高,，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳,，群眾進(jìn)一個(gè)門，領(lǐng)一份表,，就可辦妥所有手續(xù),。同時(shí),，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開發(fā)量,、樓盤介紹,、聯(lián)系電話等宣傳圖板,，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”,，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司,，可謂一舉雙得,。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。
優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從起至今,，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì),，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地,?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端,。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx,，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng),，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目,，集合住宅、酒店,、寫字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面,，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量,。長(zhǎng)期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約,，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求,。后，這一局面被打破,，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì),。，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年,。
目前,，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局,，物業(yè)形態(tài)上以高層為主,，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下,，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩,，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。
二,、xx商品住宅發(fā)展特征,。
產(chǎn)品特征:xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層,、連排別墅為主,。
價(jià)格特征:xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖,,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征:全市商品房銷售項(xiàng)目中,，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費(fèi)者特征:包括公務(wù)員,、商人、公司職員,、企業(yè)老總,、外來人員等。
產(chǎn)品定位:中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖,、金銀湖)。
文化訴求特征:濃厚的商業(yè),、娛樂等都市文化特征,。
三、(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析,。
(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析,。
xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過去的時(shí)間內(nèi),，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列,，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，20(1-6月份),，xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比,，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%,。另一方面，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響,，在進(jìn)入年以后,，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，2008年(1-6月份),，xx住宅銷量為8950套,，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出,，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來看,，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域,。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn),，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右,。從市場(chǎng)接受情況來看也是比較理想的,，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來越重要的角色,。
同時(shí),，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟,，東西湖,、后湖、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來一定的升值空間。
(2)xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系,。
1,、2008年(1-6月份)xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套，1-6月總供給13299套,，市場(chǎng)總銷量為8950套,，總體供銷比為1.49:1。
2,、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少,。
為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，武漢市在xx年以來對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮,。2008年(1-6月份),，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%,。
同時(shí),，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房,，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中,，包含了改善居住條件和投資購房等動(dòng)因,。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求,。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少,。
3,、購房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。
億房研究中心的2008年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費(fèi)者對(duì)購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū),。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。
2008年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷,，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中,，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%,，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),，從今年1-6月份的情況來說,，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%,，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%,。
四、xx各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況,。
xx區(qū)目前由xx中心區(qū),、古田片區(qū)、二七,、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個(gè)區(qū)域組成,，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析:,。
(一)xx中心區(qū),。
2008年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%,。其中商品住宅共成交3235套,，較去年減少4630套，降幅為58.87%,。
從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來看,，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰,，為7286.34元/平方米,，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來說,，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮,，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況,，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比,，新房供應(yīng)量減少3成之多,，制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然,，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),，房?jī)r(jià)漲幅過快,，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場(chǎng)面前,，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺,，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的,。隨著武漢天地的問世,，集住宅、甲級(jí)辦公樓,、零售,、餐飲、娛樂,、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建,，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前,，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼,。
預(yù)計(jì)不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街,、武廣,、永清、循禮門,、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì),，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面,，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展,，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè)。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào)),。
(二)古田片區(qū),。
2008年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米,，漲幅為40.97%,。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套,，降幅為68.59%,。
從成交價(jià)格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比,，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū),。另外,，成交方面，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首,。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近,，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體,。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊,，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片,，整體開發(fā)，同時(shí),，未來輕軌通車,，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐,。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào))。
(三)二七,、后湖片區(qū),。
2008年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米,，較去年同期上漲1694.93元/平方米,，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年下降42.06%,。
從成交價(jià)格來看，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn),，1至5月穩(wěn)中有升,，6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響,，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,，百步亭現(xiàn)代城、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體,。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng),。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七,、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì),，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯,。
令人振奮的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè),，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖,、二七等地區(qū),，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題。
二七,、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào)),。
(四)東西湖片區(qū)。
2008年上半年東西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米,，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年增長(zhǎng)了14.07%,。
從成交價(jià)格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增,，特別是銷量,，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。
雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示,，客戶平均接待量并沒減少多少,。而來看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低,，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū),，面對(duì)高房?jī)r(jià)，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,，從目前情況來看,，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低,、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失,。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品,。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說明,，市場(chǎng)環(huán)境的影響下,，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。
和其他區(qū)域市場(chǎng)多層--小高層--高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過渡時(shí)間不長(zhǎng),、過渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合,，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看，高層物業(yè)是未來市場(chǎng)的主流產(chǎn)品,。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì),。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ),。
一、背景介紹,。
從至今,，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展,、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì),，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家,，有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè)。單拿xx為例,，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家,，開發(fā)項(xiàng)目120余個(gè)，我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展,。20稅收收入0.9億,，年截止11月份，已增到12億,，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上,。可以說,，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè),，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況,。
縱觀2017年-2017年xx市房地產(chǎn)走勢(shì)，我們發(fā)現(xiàn),，在經(jīng)歷了“控制房?jī)r(jià)過快上漲”“抑制房?jī)r(jià)過快上漲”“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”的過程中,，xx市的房?jī)r(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大,。在剛剛閉幕的十八屆三中全會(huì)上,，關(guān)于對(duì)財(cái)稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化,，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣,，這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。
我們辯證地得出結(jié)論,，對(duì)普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對(duì)非普通住宅,、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降,。
二、影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)因素,。
1,、房?jī)r(jià)組成要素：
土地成本越大，這部分成本都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上,。隨著改革力度加大,，中央對(duì)財(cái)稅體制的改革，土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善,，那么關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會(huì)增大,，也就是說未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革方向要從需求市場(chǎng)向供給市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化,，供給增多,，則同樣的均衡量下，均衡價(jià)格下降,，因此這是對(duì)房?jī)r(jià)的重要影響因素,。
配上圖：需求供給曲線。
稅金及費(fèi)用：2017年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右,，目前的稅負(fù)率近13%,。拿目前銷售不錯(cuò)的首開房地產(chǎn)來說，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套,，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬,，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬，平均每平米房?jī)r(jià)增加535元,。
房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對(duì)從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收,，從租按照12%,，但對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及的房產(chǎn)免稅，對(duì)個(gè)人的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅,。
三中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅,，但對(duì)保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房?jī)r(jià),，所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場(chǎng)供求關(guān)系確定價(jià)格,，從趨勢(shì)來看應(yīng)該是上升的。
對(duì)于非普通住宅,，利潤(rùn)空間較大,。我們做過調(diào)查，恒實(shí)平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間,，開盤時(shí)4萬/平米,，目前已升至6萬/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征,，投資者會(huì)轉(zhuǎn)向別的投資市場(chǎng),，導(dǎo)致市場(chǎng)上房屋供大于求房?jī)r(jià)會(huì)下跌。拿星河灣來說,，開盤時(shí)一房難求2萬/平米,，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢(shì),。
其中,，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平,，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,，這兩項(xiàng)都是逐年遞增，這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求,，特別是影響需求,。通常來講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高,、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率,、收入水平和投資水平越高,，財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好,，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大,，房?jī)r(jià)總體水平也越高。反之,，房?jī)r(jià)總體水平越低,。從中國(guó)的情況來看,，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng),，就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。
三,、政府的調(diào)控政策,。
三中全會(huì)提出，要讓市場(chǎng)在資源配臵中起決定性作用,，那么政府的調(diào)控政策就是保障,，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場(chǎng),，與國(guó)際接軌體制改革的深化程度稅制的設(shè)臵房地產(chǎn)稅的開征規(guī)范性文件的出臺(tái)國(guó)五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問題,。隨著市國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái)，太原樓市開始趨于明朗化,，接下來一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升;但也有相關(guān)人士反映：市房管局對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè),，加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評(píng)力度，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房?jī)r(jià)正再一次漲價(jià),。
四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略,。
一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮,，開發(fā)商相對(duì)比較理性，通過降價(jià)來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài),，那么就需要減少開發(fā)商的利潤(rùn)來降低房?jī)r(jià),，吸引消費(fèi)者，達(dá)到銷售目標(biāo),。
對(duì)于二線城市來說,，對(duì)于普通住宅的銷售，如正規(guī),、知名房地產(chǎn)商,，如首開等，房?jī)r(jià)緩中有升,，對(duì)于高檔房,，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤(rùn)空間以尋求更多的市場(chǎng),。
一,、背景介紹。
從20至今,，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽,、發(fā)展,、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì)，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn),。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè),。單拿xx為例,，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家，開發(fā)項(xiàng)目120余個(gè),，我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展,。年稅收收入0.9億，截止11月份,，已增到12億,，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上?？梢哉f,，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況,。
縱觀2007年-20xx市房地產(chǎn)走勢(shì),，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房?jī)r(jià)過快上漲”“抑制房?jī)r(jià)過快上漲”“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”的過程中,，xx市的房?jī)r(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球,，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會(huì)上,，關(guān)于對(duì)財(cái)稅體制的改革,，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣,，這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響,。
我們辯證地得出結(jié)論，對(duì)普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升,，而對(duì)非普通住宅,、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降。
二,、影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)因素,。
1、房?jī)r(jià)組成要素：
土地成本越大,，這部分成本都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上,。隨著改革力度加大，中央對(duì)財(cái)稅體制的改革，土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善,，那么關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會(huì)增大,，也就是說未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革方向要從需求市場(chǎng)向供給市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化,，供給增多,，則同樣的均衡量下，均衡價(jià)格下降,，因此這是對(duì)房?jī)r(jià)的重要影響因素,。
配上圖：需求供給曲線。
稅金及費(fèi)用：2007年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右,，目前的稅負(fù)率近13%,。拿目前銷售不錯(cuò)的首開房地產(chǎn)來說，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套,，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬,，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬，平均每平米房?jī)r(jià)增加535元,。
房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對(duì)從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收,，從租按照12%，但對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及的房產(chǎn)免稅,，對(duì)個(gè)人的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅,。
三中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對(duì)保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小,。那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房?jī)r(jià),，所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場(chǎng)供求關(guān)系確定價(jià)格，從趨勢(shì)來看應(yīng)該是上升的,。
對(duì)于非普通住宅,，利潤(rùn)空間較大,。我們做過調(diào)查,，恒實(shí)平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時(shí)4萬/平米,，目前已升至6萬/平米,。隨著房產(chǎn)稅的開征，投資者會(huì)轉(zhuǎn)向別的投資市場(chǎng),，導(dǎo)致市場(chǎng)上房屋供大于求房?jī)r(jià)會(huì)下跌,。拿星河灣來說，開盤時(shí)一房難求2萬/平米,，到目前已降至1.8萬/平米,，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢(shì)。
其中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、居民收入水平,，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,，這兩項(xiàng)都是逐年遞增,，這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求，特別是影響需求,。通常來講,，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理,、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高,，財(cái)政收入越多,、金融形勢(shì)越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大,，房?jī)r(jià)總體水平也越高,。反之，房?jī)r(jià)總體水平越低,。從中國(guó)的情況來看,，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng),，就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。
三,、政府的調(diào)控政策,。
三中全會(huì)提出，要讓市場(chǎng)在資源配臵中起決定性作用,，那么政府的調(diào)控政策就是保障,，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場(chǎng),，與國(guó)際接軌體制改革的深化程度稅制的設(shè)臵房地產(chǎn)稅的開征規(guī)范性文件的出臺(tái)國(guó)五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問題,。隨著市國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái)，太原樓市開始趨于明朗化,，接下來一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升;但也有相關(guān)人士反映：市房管局對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè),，加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評(píng)力度，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房?jī)r(jià)正再一次漲價(jià),。
四,、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略,。
一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對(duì)比較理性,，通過降價(jià)來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài),，那么就需要減少開發(fā)商的利潤(rùn)來降低房?jī)r(jià)，吸引消費(fèi)者,，達(dá)到銷售目標(biāo),。
對(duì)于二線城市來說，對(duì)于普通住宅的銷售,，如正規(guī),、知名房地產(chǎn)商，如首開等,，房?jī)r(jià)緩中有升,，對(duì)于高檔房，如星河灣,，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤(rùn)空間以尋求更多的市場(chǎng),。
“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用,，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%,。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。
近期,，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策,，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議,，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義。
今年1-6月,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元,，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,，銷售100萬平方米。今年以來,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1,、房產(chǎn)投資保持較高增速。
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭,，1-6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見圖一,。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%,、15.2%、84.5%,、79.1%,、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2,、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯,。
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看,，回落趨勢(shì)明顯,。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%,。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套,，總面積6.5萬平方米,，與3月份相比均下降了44.3%。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右,。
3,、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高。
雖然今年年初開始,，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策,，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì),。
自年開始,，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,，房?jī)r(jià)在、,、年分別同比上漲20.5%,、30%和42%。目前,，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%,。
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
中央:,。
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況,，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng),。
——房貸利率調(diào)整。3月16日,，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策,，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,，并實(shí)行住房貸款下限管理,，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整,。國(guó)稅總局,、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定xx年6月1日后,，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅,，同時(shí)規(guī)定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的,，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整,。xx年市《政府工作報(bào)告》確立了“以居住為主,、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則,。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整,。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn),，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。xx年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米,。
從短期看,，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入,、固定資產(chǎn)投資,、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重,，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長(zhǎng)期看,，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素,，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為,、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的,，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。通過調(diào)整房貸利率,、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分,，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量,，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí),，通過嚴(yán)格土地供應(yīng),，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾,。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量,，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求,，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾,。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格,。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯,、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn),、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高,，但期房限轉(zhuǎn),、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房?jī)r(jià),，使其漲幅趨于穩(wěn)定,。
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低,，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇,，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段,，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn),。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作,。
建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房,、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作,。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作,，將出讓土地面積,、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積,、竣工面積,、銷售面積、空置房面積及空置率,，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容,。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2,、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作,。
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況,，以便發(fā)現(xiàn)問題,、協(xié)調(diào)問題、解決問題,。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，并按照統(tǒng)一招標(biāo),、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán),，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地,、立項(xiàng),、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理,。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān),，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金,、項(xiàng)目資本金,，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊,。
3,、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn),，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃,，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā),，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果,。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化,，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃,。
4,、合理引導(dǎo)住房主體需求。
中低收入職工,、新增的城鎮(zhèn)職工,、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工,、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求,。為滿足這部分需求,，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度,。我區(qū)要以此為契機(jī),，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng),，完善住宅功能,，提高住宅質(zhì)量。同時(shí),，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際,，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化,。
