在當下社會,，接觸并使用報告的人越來越多，不同的報告內(nèi)容同樣也是不同的。寫報告的時候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？下面是小編給大家?guī)淼膱蟾娴姆段哪０?，希望能夠幫到你?

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告書篇一

南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計投資額445.97億元,，同比增長27%，20xx年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77.2億元,，同比增長41%,。**年以來平均銷竣比為2.64，**年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,，但是**年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積,，主要原因可能是受市場拐點論的影響,。

**年1-2月份商品房銷售均價為5331元，同比**年2月份增長**.1%,，相比**年全年銷售均價增長0.5%,，但是比較**年末的銷售均價略有下降。**年12月份南京市商品房成交量顯著放大,，**年前兩個月成交量較少,，相比**年1-2月份同比減少60%多。

**年前4個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn),，較**年同比有所減少,。**年3月份累計成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右,，4月份截至到4月22日累計成交40.2萬平方米,，有望超過3月份的成交量，但同比**年4月仍有縮減,。

南京未來兩年的住房建設(shè)計劃將提高響應(yīng)政策號召,，土地供應(yīng)不會對房地產(chǎn)市場過度限制。未來兩年南京的住房建設(shè)計劃將逐步落實90/70政策,，增加中低價位,、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入,，由于存量土地比較多,，**年土地供應(yīng)相比**年減少135萬平方米左右，但是將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng),，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制,。

**年以來南京商品房銷售情況,20xx年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元,，銷售面積**37.88萬平方米,，銷售均價為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷售額533.42億元,，銷售面積為**64.52萬平方米,，銷售均價為50**元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元,，銷售面積為190.27萬平方米,，銷售均價為4**7元/平方米，期房全年銷售額為455.84億元,，銷售面積為874.24萬平方米,，銷售均價為5214元/平方米。

**年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元,，銷售面積46.41萬平方米,，銷售均價為5331元,，售價同比**年2月份增長**.1%，相比**年全年銷售均價增長0.5%,。其中住宅銷售額為20.61億元,，銷售面積42.63萬平方米，銷售均價為4835元/平方米,，同比增長16.23%,，現(xiàn)房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬平方米,，銷售均價為4691元/平方米,，同比下降22.2%，期房銷售額為18.56億元,，銷售面積38.26萬平方米,，銷售均價為4851元/平方米，同比增長27.83%,。

從各月商品房銷售均價的走勢來看,，**年南京商品房銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但是**年末到**年初房價有略微的下降,。

從圖表6的每月銷售量來看,，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點論影響,，成交量較少,，相比**年1-2月份同比減少60%多。**年以來,，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一,，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到**年4月22日,，江寧板塊累計成交近5000套,，約38.9萬平方米，浦口板塊累計成交近3400套,，約32.9萬平方米,。江寧板塊3月份成交約**.5萬平方米，浦口板塊成交約12.44萬平方米,，分別占全市總成交額的29%和31%,。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項目大多屬于知名開放商,，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對比較好,，但是價位偏好,，離市中心較遠,，適合有車族的消費群體,，**年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大,，截至到4月22日,，城南板塊4月份成交近8.7萬平方米，占全市總成交量的14.8%,。

平方米以上,，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中,。

在河西板塊,，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質(zhì)量也比較高,，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn),、萬科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項目,，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶,，目前該板塊的銷售均價都在**000元/平方米以上。

新樓盤比較多的是江寧區(qū),，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū),，環(huán)境也比較好，售價相對較低,，比較適合來南京落戶的外地大學生,，目前普通住宅售價大概在6000元/平方米左右，各個不同的樓盤價格差異也比較大,。由于江寧區(qū)房價相對較低,，環(huán)境較好，并有大量別墅項目,，是富人聚集地,，同時將受惠于即將開通的地鐵2號線，預(yù)計江寧區(qū)的房價會有較大升值空間,。三,，南京未來兩年住房建設(shè)計劃,根據(jù)南京市住房建設(shè)計劃，**年南京各類住房上市量將達**20萬平方米,，其中普通住房上市總量約850萬平方米,，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬平方米，比**年120萬平方米的經(jīng)濟適用房供應(yīng)量增加了近一倍,，中低價商品房約30萬平方米,。**年南京廉租房建設(shè)計劃投入資金3.6億，籌建廉租住房**00套，約5萬平米,。**年各類住房建設(shè)用地計劃供應(yīng)量為850萬平方米,，其中住房建設(shè)用地700萬平方米，保障性住房建設(shè)用地約150萬平方米,，相比**年土地實際供應(yīng)量985萬平方米減少約135萬平方米,。

3.4億元，籌建廉租住房**00套,，約5萬平方米,。09年各類住房建設(shè)用地計劃供應(yīng)**50萬平方米，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬平方米,，保障性住房建設(shè)用地200萬平方米,，相比**年的土地供應(yīng)量有所增加，預(yù)示土地市場將持續(xù)活躍,。09年南京市住房建設(shè)計劃總量與**年大致持平,。

總的來或，未來兩年南京的住房建設(shè)計劃將逐步落實90/70政策,，增加中低價位,、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入,，由于存量土地比較多,，**年土地供應(yīng)相比**年減少135萬平方米左右，但是09年將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng),，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制,。

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告書篇二

兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用,，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%,。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快,，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。

近期,，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展,。認清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議,，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義。

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元,，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元,，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米,。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：

1,、房產(chǎn)投資保持較高增速,。

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭,，1-6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一,。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,，2-6月累計增速分別為：2.6%,、15.2%、84.5%,、79.1%,、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2,、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯,。

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看,，回落趨勢明顯,。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%,。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套,，總面積6.5萬平方米,，與3月份相比均下降了44.3%。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右,。

3,、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高。

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策,，但年后,，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響,，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。

自年開始,，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升,，房價在、,、年分別同比上漲20.5%,、30%和42%。目前,，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米,，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%,。

由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風險作為今年宏觀調(diào)控的重點,，市也出臺了多項有關(guān)政策,，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

中央:,。

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況,，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴控高檔住房用地供應(yīng),。

房貸利率調(diào)整。3月16日,，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策,，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,，并實行住房貸款下限管理,，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告書篇三

沿中元街分布聯(lián)邦大廈,、星匯大廈,、建匯大廈,、好運廣場、廣裕中心,，中心地段分布常陽花園,、金地利、天鵝湖花園,、麗景新園,、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū),，整個區(qū)域以小戶型,，小面積為主，綠化率低,，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段,，地段決定它的價值,，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價值高,，回報快,，出租率高，購買以香港本地投資客較多,，部分買來住家,，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全,，是常平最繁華的商業(yè)圈,。

早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為香港人,，其產(chǎn)品戶型設(shè)計針對港人設(shè)計,，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊購房80%為內(nèi)地人,，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀,，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸,，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費者需求,。

常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城,，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工,，如：鐵路公園、廣電中心,、文化廣場,、中心廣場,、高爾夫球場、常平大劇院,，因市場配套的大力支持,，成為常平市場新地熱點區(qū)域,。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城,，一經(jīng)推出就受消費者的相當大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的,，成為常平打造文化新城的有力依托,。

5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐,，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地,。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢。

山莊,、麗景,、麗都、聚福,，規(guī)劃新建落成的世紀康城,，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊,，為文化背景,，集居所、餐飲,、商貿(mào),、娛樂、渡假,、旅游為一體,，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全,，綠化率高,，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新,，遠離工業(yè)區(qū),，污染小，戶型設(shè)計超前,，購買者都以早期港人居住渡假為主,，投資客較小，一般自住,。其購買的主要原因,，來自周邊環(huán)境,，空氣新鮮，其戶型設(shè)計符合早期港人需求,，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多?，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點,，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù),，新穎的產(chǎn)品設(shè)計為基礎(chǔ)，銷售均價在3600元/平方米左右,，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢,，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高,。

針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調(diào)分析,。

新天美地，其地理位置不理想,，但走品牌個性化,，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料,，名廠潔具及廚具,，新盤推出特價單位毛胚房,，造成過一時搶購熱潮,，但經(jīng)過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落,，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的,，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人,，三戶及四房購買為本地人,，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好,。

相鄰樓盤分析表僅供參考,。

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告書篇四

學號：xxx。

目錄,。

（一）行業(yè)趨于整合,，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價格相對穩(wěn)定,。

（二）發(fā)展動力十足,，發(fā)展前景廣闊。

（一）建立預(yù)警預(yù)報制度,，加強行業(yè)調(diào)查分析,，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展,。

（二）加強政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾,，實現(xiàn)供需平衡,。

（三）完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度,，規(guī)范市場秩序,。

（四）堅持市場化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境,，規(guī)范市場化運作,。

（五）加強住房政策性保障，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整,，完善住房供給體系,。

（六）加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場潛在消費群體,，促進房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展,。

（七）促進產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場建設(shè),，增強發(fā)展后勁,。

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告書篇五

從2015年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽,、發(fā)展,、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進,。據(jù)不完全統(tǒng)計,，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項目企業(yè)預(yù)計300余個,。單拿xx為例,，房地產(chǎn)企業(yè)已達428家，開發(fā)項目120余個,，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展,。2015年稅收收入0.9億，2015年截止11月份,，已增到12億,，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上?？梢哉f,，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況,。

縱觀2015年－2015年xx市房地產(chǎn)走勢,，我們發(fā)現(xiàn),，在經(jīng)歷了“控制房價過快上漲” “抑制房價過快上漲” “遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球,，受政策影響不大,。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上，關(guān)于對財稅體制的改革,，集體土地使用權(quán)的變化,，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實施都會對房價產(chǎn)生一定影響,。

我們辯證地得出結(jié)論,，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對非普通住宅,、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降,。

二、影響房價的變動因素

1,、房價組成要素：

土地成本越大,，這部分成本都會轉(zhuǎn)稼到消費者頭上。隨著改革力度加大,，中央對財稅體制的改革,，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善，那么關(guān)乎國計民生的普通住宅的供應(yīng)將會增大,，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變,，根據(jù)經(jīng)濟學中需求供給函數(shù)的變化，供給增多,，則同樣的均衡量下,，均衡價格下降,，因此這是對房價的重要影響因素,。

配上圖：需求供給曲線

稅金及費用：2015年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負率7%左右，目前的稅負率近13%,。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說,，當年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要達到600萬,，平均每套房多承擔稅負7.5萬,，平均每平米房價增加535元。

房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產(chǎn)的1.2%征收,，從租按照12%,，但對國家機關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊的房產(chǎn)免稅，對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅,。

三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅,，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認為開征的可能性很小,。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關(guān)系確定價格,，從趨勢來看應(yīng)該是上升的,。

求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米,，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢,。

建安成本、配套設(shè)施費,、廣告開發(fā)費用,、開發(fā)商利潤

2、社會因素

國民經(jīng)濟的發(fā)展水平

體制改革的深化程度

居民收入水平的變化

政策導(dǎo)向

社區(qū)環(huán)境選擇

地理位臵

其中,，國民經(jīng)濟發(fā)展水平,、居民收入水平，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展,，這兩項都是逐年遞增,，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求,。通常來講,，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理,、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高,，財政收入越多,、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大,，房價總體水平也越高,。反之，房價總體水平越低,。從中國的情況來看,，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長,，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平,、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展。

三,、政府的調(diào)控政策

三中全會提出,，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障，不能主導(dǎo),，真正將資源推向市場,，與國際接軌。

體制改革的深化程度

稅制的設(shè)臵

房地產(chǎn)稅的開征

規(guī)范性文件的出臺

國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題,。隨著市國五條細則的出臺,，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升,；但也有相關(guān)人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè),，加大了（銷）預(yù)售證等相關(guān)證件的審評力度，這在一定程度導(dǎo)致部分有合法證件的房價正再一次漲價,。

四,、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略。

一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮,，開發(fā)商相對比較理性,，通過降價來促進銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價,，吸引消費者,，達到銷售目標。

對于二線城市來說,，對于普通住宅的銷售,，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商,，如首開等,，房價緩中有升，對于高檔房,，如星河灣,，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。

房地產(chǎn)估價調(diào)查報告

西 南 交 通 大 學 希 望 學 院

房地產(chǎn)估價作業(yè)——調(diào)查報告

相關(guān)內(nèi)容構(gòu)成及表格

學 院 （系）： 西南交通大學希望學院

專 業(yè)： 土 木 工 程

班 級： 建 筑 七 班

學 生 姓 名： 羅 方 維

學 號：

任課和指導(dǎo)教師： 鮮 娟

作業(yè)的完成日期： 2015年12月07日

房地產(chǎn)估價調(diào)查報告

成 績：

住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成

1．宏觀環(huán)境分析

（1）經(jīng)濟環(huán)境,。首先要闡明城市的地位,，即城市所處經(jīng)濟圈的基本情況，城市在所處經(jīng)濟圈中的地位,。第二要分析城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況,。即分析城市g(shù)dp和人均gdp及其變化情況,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其演進,、城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及重大產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展狀況、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況以及房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重,、城市化進程等,。第三分析城市的社會發(fā)展狀況。即分析城市人口及其近年的變動情況、城市外來人口狀況與人口導(dǎo)人政策,、城市在崗職工平均工資水平及其變化趨勢,、城市居民人均可支配收入及其變動趨勢、城市居民儲蓄存款余額及其變化趨勢,、社會消費品零售額,。

（2）城市規(guī)劃。分析城市發(fā)展的總體目標,，城市總體布局規(guī)劃,；城市區(qū)域功能劃分，各區(qū)域規(guī)劃發(fā)展目標,；城市交通建設(shè)狀況,；城市更新和舊村改造。

（3）政策環(huán)境,。政策環(huán)境是指房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的政策和制度環(huán)境,，主要分析與房地產(chǎn)有關(guān)的財政政策、貨幣政策,、產(chǎn)業(yè)政策和土地政策等,。

2．房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析

（1）城市土地供應(yīng)。分析城市歷年土地成交情況,、區(qū)域土地價格變動,，土地出讓政策變化和土地供應(yīng)特征等。

（2）城市住宅開發(fā)狀況,。分析歷年住宅施工面積,、新開工面積、竣工面積等,。

（3）住宅供給和需求狀況,。分析歷年住宅批準預(yù)售面積、政策性住房建設(shè)狀況,、歷年住宅銷售面積和銷售金額,、空置面積、市場消化系數(shù),、外銷面積,、平均價格、房價收入比等,。

（4）存量住宅交易狀況,。分析歷年存量房成交面積、成交價格,、存量房租售價格比等,。

3．客戶分析

（1）產(chǎn)品的需求特征。分析市場上主流的和消費者偏好的住宅類型、建筑風格,、戶型結(jié)構(gòu),、建筑面積、功能空間的配置,、面積分配,；小區(qū)環(huán)境設(shè)計；小區(qū)配套設(shè)施,。

（2）產(chǎn)品購買決策過程,。分析消費者購房的動因，獲取信息的途徑,，影響消費者決策的因素等,。

（3）客戶生活形態(tài)特征。分析不同生活形態(tài)下不同族群的生活觀,、消費觀和傳播觀,，如消費者年齡、家庭生命周期,、個人和家庭收入,、工作及休閑觀念、購物與消費方式等方面,。

房地產(chǎn)估價調(diào)查報告

4．競爭分析

（1）競爭對手分析,。主要是針對競爭對手的專業(yè)化程度、晶牌知名度,、資金實力,、開發(fā)經(jīng)營方式、樓盤質(zhì)量,、成本狀況及成本優(yōu)勢,、價格策略、與當?shù)卣块T的關(guān)系,、歷年來的項目開發(fā)情況以及項目銷售情況等方面進行分析研究,。

（2）競爭項目分析。主要是分析建成或正在建設(shè)中的競爭性項目,，具體包括：項目區(qū)位,、占地面積、建筑面積,、規(guī)劃與建筑特征,、配套設(shè)施、綠化率,、面積戶型,、裝修標準,、建造年代,、空置,、價格、付款方式,、廣告策略,、銷售狀況等。 總的來說包括下面三個部分：總述,、估價對象的描述,、房地產(chǎn)估價。

第一部分 總述

一,、 估價項目名稱：xxx有限公司

房地產(chǎn)價值評估

二,、 估價對象：上海展望集團機械制造有限公司在上海市金

山區(qū)朱涇鎮(zhèn)萬安街105號的房地產(chǎn)

三、 估價目的：為確定委估對象抵押貸款提供參考價值依據(jù)

四,、 估價依據(jù)

1． 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

2． 《中華人民共和國土地管理法》

3． 國家技術(shù)監(jiān)督局,、中華人民共和國建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《房地

產(chǎn)估價規(guī)范》

4． xxx房地產(chǎn)權(quán)證（x房地x字（2012）第xxx號）

5． 委托單位的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照

6． 估價業(yè)務(wù)約定書

7． 估價人員現(xiàn)場勘查以及市場調(diào)查整理的資料

五、 價格定義

本報告的估價結(jié)果是在估價對象符合公開市場原則及此次估

價目的要求的前提下所提出的公允價值意見

六,、 估價期日：

七,、 估價日期：

八、 需要特殊說明的事項

根據(jù)有關(guān)規(guī)定本報告的有效期為一年,，自估價期日起一年內(nèi)有效,。

有效期內(nèi)如遇委估對象或外部經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生重大變化，報告應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整,。

九,、 房地產(chǎn)估價師

中國注冊房地產(chǎn)估價師

中國注冊房地產(chǎn)估價師

十、 房地產(chǎn)估價機構(gòu)：xxxx評估有限公司 （蓋章）

地 址： 法定代表人：xxx

聯(lián)系電話：xxx 資質(zhì)類型：房地產(chǎn)估價x級,。

(時間) 第二部分 估價對象描述

一,、 估價對象概況 1、房地產(chǎn)概況： （1）委估范圍：位于xxxx號（土地面積xx平方米,，建筑面積xxx平方米）,。 （2）房屋狀況：

（3）地理位置、四至及交通因素分析：

委估對象位于xxxx,，土地級別為x級,，東近xx路，南鄰xxx街,，西靠xxx路,，北側(cè)為xxx街。鄰近xxx路,。公交線路有xx線等到市區(qū),。附近的商業(yè)網(wǎng)點有xxxxx等,。

（4）地塊概況：權(quán)屬性質(zhì):國有；用途：xxx用地,；地號：xxxx 圖號:ixxxx 總面積：xxx平方米,，該地塊呈xx形。 2,、房地產(chǎn)權(quán)利狀況：

房地產(chǎn)權(quán)證號：xx房地x字（xx）第xxx號,。權(quán)利人：xxx有限公司，房地坐落：xxxxx,，土地權(quán)屬性質(zhì)：國有,；用途：xx用地；地號：xxxx,；圖號：xxxxx,；土地總面積：xxx平方米；建筑面積xxxx平方米.

3,、房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀：

該房地產(chǎn)目前作為xxx有限公司的廠房和辦公,、生活用房，共有xx幢建筑,，幢號x門衛(wèi)室,，幢號x、x為辦公,、生活用房,，其余都是作為生產(chǎn)用車間。

4,、建筑物和地上附著物狀況：

5,、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件及周圍環(huán)境：

第三部分 房地產(chǎn)估價

一、估價原則：本估價遵循房地產(chǎn)估價合法原則,、替代原則,、估價時點原則、供求原則,、公平原則,。

合理公正的估價必須遵守一定的估價原則和適當?shù)墓纼r程序，科學地使用估價方法,。估價方法的選擇需根據(jù)估價目的,、委估對象的本身特性、市場條件及資料取得情況,，以合理地確定委估物現(xiàn)時的公允價值,。本次估價采用成本法，合理地確定委估房地產(chǎn)的價值,。在評估方法選用上主要考慮一下幾點：

（1） 考慮到委估的房地產(chǎn)類似的成交案例較少,，不能合理確定該房地產(chǎn)的價值,，不宜采用市場比較法。

（2） 收益法適用于廣大有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價,。

（3） 重置成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法,、收益法進行估價情況下的房地產(chǎn)估價，故選用成本法作為本次評價的方法,。

（一） 計算公式：房地產(chǎn)評估價值=土地費用+重置完全價值×成新率 （二） 估價公式：重置完全價值=土地費用+（建筑工程安裝費用+管理費+財務(wù)費用+利潤+銷售稅費）

（1） 房屋重置成本

（a） 根據(jù)xx-x當前建筑行業(yè)造價信息中鋼混結(jié)構(gòu)建安費為xx-x元/平方米,混合結(jié)構(gòu)建安費為xx元/平方米,根據(jù)委估對象的建筑狀況鋼混結(jié)構(gòu)取xx-x元/平方米,混合結(jié)構(gòu)取xx元/平方米,。

（b） 通過一些相關(guān)資料獲悉下列各項費用： a,、 房屋重置成本：

（2） 土地取得費用

土地征用費= 土地取得費=

（3） 估價對象房地產(chǎn)價值=土地費用+重置完全價值×成新率=

該估價公司的信息如下表：

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告書篇六

瀘州市是四川南部一個中等規(guī)模的城市,，一個時期以來，瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長足的發(fā)展,，房地產(chǎn)在經(jīng)濟和社會生活中的地位和作用日益重要,。分析瀘州的房地產(chǎn)市場形勢，可以了解西部同類型城市房地產(chǎn)業(yè)的基本特點,。

（一）城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善,，但仍有較大需求。

據(jù)統(tǒng)計,，20xx年,，全市城鎮(zhèn)人均居住面積10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米,，住房成套率由1992年的37．4％增加到了1999年的65％,。但總的說來，居民住房狀況與全國,、全省相比還有巨大差距,。1999年，全年仍有危房面積3.5萬平方米,，城鎮(zhèn)居民缺房戶6722戶,，城市現(xiàn)有平房住宅173.36萬平方米。據(jù)有關(guān)資料顯示,，全市城鎮(zhèn)人均居住面積與全國相比低一倍左右,，與全省相比低l.4平方米。現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民現(xiàn)實和潛在需求巨大,。

（二）住房制度改革全面推進,，住房社會化、商品化的條件基本成熟,。

截止20xx年6月,，全市公有住房272萬平方米，按房改政策已出售217.8萬平方米,。批準房改房上市2.48萬平方米,。住房租售價格比進一步協(xié)調(diào),，20xx年租金標準達到了雙職工家庭收入的10.81％，新房達到了14.4％,，均達到了國家和省政府提出的10－15％的要求,。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)投資快速平穩(wěn)增長，商品住宅價格平穩(wěn)上升,。

20xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5.32億元,，為1992年的10．23倍，平均增長率44.23％,，施工面積為167.7萬平方米,，比92年增加2.86倍，年均增加35.7％,。92年至20xx年,，累計竣工面積為330.6萬平方米（含拆遷安置用房），累計銷售237.81萬平方米,，產(chǎn)銷保持平衡,。至20xx年7月，空置房為3.66萬平方米,，且多為樓層,、環(huán)境、位置不佳的住房,。

92年以來,，全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢，沒有出現(xiàn)大幅波動,。目前普通商品住宅價格為800－1500元／平方米,，近十年間增幅為300－800元／平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100－300元／平方米,。

（四）土地供應(yīng)進一步規(guī)范,，招商引資工作獲得進展。

以往,，房地產(chǎn)開發(fā)用地多為開發(fā)商自行分散征用,，或相互間轉(zhuǎn)讓獲得。市委,、市政府作出了政府完全控制土地一級市場的決定,，加大了對土地供應(yīng)的調(diào)控力度。為適應(yīng)實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的需要,，加強了房地產(chǎn)招商引資工作,，已敲定數(shù)宗大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，并相繼實施,，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化增添了外來因素,。

（一）房地產(chǎn)市場導(dǎo)向不夠明確,，商品房開發(fā)成本偏高。

如過去對土地一級市場實際上未壟斷,，土地與規(guī)劃銜接差,，招投標機制不健全。在小區(qū)建設(shè),、有形市場建設(shè)等方面缺乏明確的規(guī)劃,，到目前為止尚未建成一個10萬平方米以上的小區(qū)，單個市場的規(guī)模也較小,。這個問題目前已引起市委,、市政府的重視，相繼出臺了有關(guān)政策,，加大了調(diào)控引導(dǎo)力度,，逐步形成有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的大環(huán)境,。

瀘州市商品房售價與相鄰地區(qū)相比并不高,，主要是售價與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府,、行業(yè)部門應(yīng)投入的水,、電、氣,、綠化,、公共設(shè)施等配套打入成本；二是征地拆遷成本高,，與周邊中小城市相比綜地成本偏高,；三是土地市場的管理不夠嚴格，開發(fā)商和有的單位炒買炒賣,，提高了用地成本,。

（二）房地產(chǎn)融資規(guī)模小，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高,。

一是金融貸款資源利用差,。據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù)，全市金融機構(gòu)的存貸差為50億元左右,。銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占比例為32．45％,。因無置業(yè)擔保公司承擔風險，銀行未大面積向居民按揭貸款,。二是引進外地投資少,，我市目前引進的十余個外地投資項目，已投入資金不足3億元,。

主要是數(shù)量多,、規(guī)模小,、實力不強、信譽差,，尚未形成集約化,、規(guī)模化經(jīng)營,。全市開發(fā)企業(yè)86家,，市區(qū)72家，平均注冊資金僅有700余萬元,，無一家一級資質(zhì)企業(yè),。企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產(chǎn)品品質(zhì),、經(jīng)營信譽不高,，企業(yè)發(fā)展缺乏活力。

（三）房改相關(guān)環(huán)節(jié)不配套,。

一是房改房上市須原產(chǎn)權(quán)單位蓋章和房改部門審批,，一定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設(shè),，住房公積金管理,、使用與房改政策脫節(jié)，職工對自己的公積金歸集,、使用,、審批不清楚，不能及時用于購置新房,、維修補貼,，加上住房補貼未到位，一定程度上削弱了個人買房支付能力,。

市人口預(yù)計達到480萬人,，其中非農(nóng)業(yè)人口將達到120萬人，比目前增加50萬人左右,，絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住,。未來10年中，對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上,。

經(jīng)濟發(fā)展和市民收入水平的提高,，實際購買力將不斷增強，住宅的有效需求量將增加,。20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元,，人均住房消費為709元，人均居住面積為10平方米。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量,，是可以實現(xiàn)的,。

不同消費群體對不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量。根據(jù)有關(guān)調(diào)查分析,，高收入者對高檔住宅的需求,，中值收入者對中檔住宅的需求，以及低收入者對普通經(jīng)濟適用房的需求,，三者之間的比例關(guān)系大體分別為20％,，40％和40％。

一要加大政策動力,，制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境,，提升房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，把它作為新的經(jīng)濟增長點來培育,。二要刺激,、搞活住房需求，增強發(fā)展的內(nèi)在動力,，實現(xiàn)健康,、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展,。三要選準方向,，根據(jù)城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略，集中力量重點突破,。

房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)、生產(chǎn)環(huán)節(jié),，因此,，必須遵循有關(guān)原則。一是住房消費的社會化,、商品化,。二是土地供應(yīng)的規(guī)范化三是住宅建設(shè)小區(qū)化。四是市場建設(shè)體系化,，結(jié)合瀘州建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心城市的戰(zhàn)略,，對市場開發(fā)建設(shè)應(yīng)做到統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局,，圍繞產(chǎn)業(yè)特征進行配置,。

具體應(yīng)制定和實施以下政策：采取積極的金融信貸政策，刺激住房消費,；新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃,，做到使房地產(chǎn)開發(fā)實施有重點、有規(guī)劃；引導(dǎo)企業(yè)重組,，實行集約化經(jīng)營,。逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實力不強,、能力弱的狀況,；打破限制、徹底放開房改房上市,。對已辦理完房產(chǎn)證,、土地證的住房，除國家規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的外,，都可上市交易,；發(fā)展和規(guī)范中介機構(gòu)，搞活流通,；加強物業(yè)管理,。

結(jié)束語。

通過對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和前景的分析我得出結(jié)論：瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長期,。瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，市場前景廣闊，采取適當?shù)恼叽胧?，抓住當前時機,，對加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使之成為新的經(jīng)濟增長點和國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的,。

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告書篇七

優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從2000年起至今,，商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時,，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端,。

xx年以后,，隨著大量外埠資本注資，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強,，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅,、酒店,、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進一步增強,。另一方面,，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來,，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約,，項目品質(zhì)的均等性使房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細分市場的要求。2006年后,，這一局面被打破,，濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。2007年,，xx房地產(chǎn)進入了歷年來最火爆的一年,。

二、商品住宅發(fā)展特征,。

產(chǎn)品特征：中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層,、小高層,、連排別墅為主。

價格特征：城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域,。

供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡,。

消費者特征：包括公務(wù)員、商人,、公司職員,、企業(yè)老總、外來人員等,。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè),、娛樂等都市文化特征,。

三、2008年(1-6月份)商品住宅供給和銷售基本分析,。

(1)商品住宅價格與銷量分析,。

xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi),，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列,，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，2008年(1—6月份),，住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比,，價格增長了39.57%,。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響,，在進入2008年以后,，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，2008年(1—6月份),，住宅銷量為8950套,，與去年同期相比，減少了51.32%,。

從上表可以看出,，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn),。從整個區(qū)域市場來看,，高檔樓盤主要集中在中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域,。

中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右,。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當越來越重要的角色,。

同時，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟,，東西湖,、后湖、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。

(2)商品住宅市場供求關(guān)系,。

1,、2008年(1—6月份)商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套,，市場總銷量為8950套,，總體供銷比為1.49：1。

2,、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少,。

為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮,。2008年(1-6月份),，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%,。

同時,，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,，其中,，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場中可伸縮性的需求。

作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少,。

3、購房者對中心城區(qū)的住宅偏好度高,。

億房研究中心的2008年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響,，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升,。

2008年(1-6月份)戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示,，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷,，90-140平方米戶型供銷比較平衡,。其中，90平方米以下戶型的上市量占到總上市量的20.52%,，90平方米以下戶型的銷售量占到總銷量的27.83%,。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說,，xx90平方米以下戶型的上市量較大,，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%,。

四,、各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況。

xx區(qū)目前由中心區(qū),、古田片區(qū),、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成,，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點,，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析：

(一)中心區(qū)。

2008年上半年中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米,，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,，較去年減少4630套,，降幅為58.87%。

從上半年中心區(qū)成交價格來看,，1至5月呈遞增趨勢,，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米,，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落,，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說,，成交方面較去年嚴重萎縮,，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。

出現(xiàn)這樣的情況,，主要由兩方面因素造成,，首先中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比,，新房供應(yīng)量減少3成之多,，制約了購房者消費;當然,，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),，房價漲幅過快,，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場面前,，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落,。

發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世,，集住宅,、甲級辦公樓、零售,、餐飲,、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造,，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,，位于內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼,。

預(yù)計不久的將來,，內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣,、永清,、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,，各大板塊功能定位不同又相互促進,，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展,，從而促進整個中心區(qū)的加快建設(shè),。

中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)。

(二)古田片區(qū),。

2008年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年減少2609套,，降幅為68.59%。

從成交價格情況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比,，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū)。另外,，成交方面,，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首,。

從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近,，周邊配套也相對完善,，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因為如此,，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟適用房對商品房價格體系的沖擊,，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理,，使得古田區(qū)域項目可以成片,，整體開發(fā)，同時,，未來輕軌通車,，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐,。

古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)。

(三)二七,、后湖片區(qū),。

2008年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米,，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%,。

從成交價格來看,，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升,，6月價格略為回調(diào),。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,，百步亭現(xiàn)代城,、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場,。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少,，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢,，部分樓盤因而加大了打折力度,，高端商品房價格回落明顯。

令人振奮的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè),，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū),，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題,。

二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號),。

(四)東西湖片區(qū),。

2008年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%,。

從成交價格及成交套數(shù)來看,，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點,，但縱觀今年全市其他的銷售情況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。

雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒,，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示,，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶,，很多也是因為價格相對較低,，所以將買房目標選定在郊區(qū)，面對高房價,，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看,，東西湖盡管存在交通不便,，但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失,。

多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型,，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明,，市場環(huán)境的影響下,，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。

和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長,、過渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合,，才能逐步為區(qū)域市場接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品,。

東西湖被譽為武漢的“北大門”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟之利，未來還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟,。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ),。

東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到2008年6月30號)。

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告書篇八

2011年1月17日。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個國家或者是一個地區(qū)積累財富的過程房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定性使它成為了社會財富的聚寶盆,，是衡量一個國家發(fā)達程度的重要標志,。因此住房問題不僅僅是一個經(jīng)濟問題、社會問題,，而且還是一個政治問題,。在我國這樣一個人多地少，城市化進程不斷加快的情況下,，讓大多數(shù)居民擁有住房是我國實現(xiàn)小康社會乃至構(gòu)建和諧社會的一個重要目標,，它的發(fā)展深刻影響著我國的經(jīng)濟文化生活的發(fā)展。

近幾年來,，國家深化住房制度改革,，推出住房分配貨幣化政策，鼓勵城鎮(zhèn)居民住房消費,，極大地推動了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，成為拉動國內(nèi)需求的支柱性產(chǎn)業(yè)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,，2002年1至9月,，全國商品房竣工面積為11342.1萬平方米，同比增長26.4%,，銷售面積11129.1萬平方米,，同比增長24%，房價在經(jīng)歷了2001年的“升溫”之后又創(chuàng)新高,。

盡管在一些地區(qū)存在諸如房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過快,，高檔商品房比例過大而使市場供求結(jié)構(gòu)失衡，房價虛高,、上漲過快而超過老百姓的承受力,，房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤吸引各種資金進入而使行業(yè)風險逐步積聚，個人住房貸款按揭比例過高而加大了銀行風險等問題,，但總體而言這些只是發(fā)展中的問題,，行業(yè)與市場的總體狀況是好的。在強化宏觀調(diào)控,、建立產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新秩序的大環(huán)境下,，產(chǎn)品定位準、品質(zhì)好的房地產(chǎn)品牌企業(yè)將充分領(lǐng)略2008年健康,、繁榮的中國房地產(chǎn)市場的春天,。

有權(quán)威人士表示，不僅2006——2010年,，甚至在更長時期（今后20年）內(nèi)我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場仍將保持興旺的局面,。首先,，全面建設(shè)小康社會的目標的提出與實施，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了很好的基礎(chǔ),。隨著住房制度改革的深化和人民收入的不斷提高,，百姓的住房需求將進一步激發(fā)，房地產(chǎn)市場也將不斷擴大,。

同時,，在我國城鎮(zhèn)化的快速進程中，也必然帶來房地產(chǎn)的巨大需求,。城鎮(zhèn)化意味著城鎮(zhèn)人口的大量增加,，目前我國只有38%的人居住在城市，如果今后每年有1%的人口進城,，對房地產(chǎn)的巨大需求將遠遠超過城鎮(zhèn)居民住房面積提升所帶來的市場需求,。未來中國百姓從“居者有其屋”到“居者優(yōu)其屋”的轉(zhuǎn)變過程中，百姓住房面積的擴大,，住宅環(huán)境的改善,，住宅性能、品質(zhì)的進一步提升及百姓消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級,，使支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)十分牢固，百姓住房消費的提升必然對房地產(chǎn)帶來更大的需求,?？梢哉f，我國的房地產(chǎn)業(yè)正面臨難得的歷史機遇,。

影響房地產(chǎn)行業(yè)與市場的宏觀因素很多,，諸如人口（如規(guī)模與聚集程度）、政治,、經(jīng)濟,、法律、社會和文化等,。就當前的狀況看,，以下三個方面的政策異動更值得注意，即國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度的改變,，包括公積金,、貨幣化分配、廉租住房在內(nèi)的住房保障體系的建立,，以及央行對房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的調(diào)整,，它們對房地產(chǎn)行業(yè)和市場的影響更直接而重大。

實行土地供應(yīng)年度計劃控制,，落實土地儲備制度,，采取拍賣,、競。

標等方式出讓土地使用權(quán),，這種新的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度已于去年在蘭州推行,，其直接后果是加大了開發(fā)商的土地成本。而在此之前獲得土地的開發(fā)商則在土地成本上有著一定的優(yōu)勢,。如果住房保障體系能較快建立,，對商品住宅的需求將有效放大，放寬或取消對住房公積金,、住房補貼的使用限制具有更大的現(xiàn)實意義,。

鑒于2002年一些城市和地區(qū)存在的存在諸如房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過快，高檔商品房比例過大而使市場供求結(jié)構(gòu)失衡,，房價虛高,、上漲過快而超過老百姓的承受力，房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤吸引各種資金進入而使行業(yè)風險逐步積聚,，個人住房貸款按揭比例過高而加大了銀行風險等問題,，為了降低樓市風險，央行對房貸政策進行了調(diào)整,。降低按揭比例,，這無疑將提高消費者購房的門檻，而購房貸款利率優(yōu)惠的取消也將增大購房者的經(jīng)濟負擔,，對于住房的有效需求產(chǎn)生消極影響,。若實行現(xiàn)房貸款，將增大開發(fā)商的成本和風險,，推動房價進一步上漲,，從而可能抑制市場需求和購買力。如果在建樓盤已經(jīng)按現(xiàn)行房貸政策與銀行簽訂了相應(yīng)的房貸服務(wù)協(xié)議,，一般而言,，根據(jù)“不溯及既往”的原則，就可以避免相應(yīng)的風險,，甚至還能因此增加樓盤的賣點,。

建筑市場上占有一席之地。

2011年1月17日,。

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告書篇九

優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從20**年起至今,，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時,，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,。總體而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端。

xx年以后,，隨著大量外埠資本注資xx,，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強,，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅,、酒店,、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進一步增強,。另一方面,，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來,，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約,，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細分市場的要求。20**年后,，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢,。20**年,，xx房地產(chǎn)進入了歷年來最火爆的一年。

目前,，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅,、商業(yè)并進的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主,，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn),。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩,，但價格仍然穩(wěn)步上升,。

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層,、小高層,、連排別墅為主。

價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖、二七片及古田區(qū)域,。

供求特征：全市商品房銷售項目中,，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡,。

消費者特征：包括公務(wù)員,、商人、公司職員,、企業(yè)老總,、外來人員等。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖,、金銀湖)。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè),、娛樂等都市文化特征,。

(1)商品住宅價格與銷量分析。

xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置,、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi),，房地產(chǎn)開發(fā)量居xx市前列，同其它區(qū)域相比,，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，20**年(16月份)，xx住宅均價達到5894.43元/平方米,，與去年同期相比,，價格增長了39.57%。另一方面,，受國家宏觀調(diào)控政策影響,，在進入20**年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,，20**年(16月份),，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比,，減少了51.32%,。

從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個xx市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn),。從整個區(qū)域市場來看,，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域,。

xx中心區(qū)作為xx市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右,。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當越來越重要的角色,。

同時，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟,，東西湖、后湖,、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間,。

(2)xx商品住宅市場供求關(guān)系,。

1、20**年(16月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套,，16月總供給13299套,，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1,。

2,、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少。

為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動,，xx市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮,。20**年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,，同比下降28.94%。

同時,，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大,，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房,，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中,，包含了改善居住條件和投資購房等動因,。由于這種動因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求,。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

3,、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高,。

億房研究中心的20**年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū),。但受到該區(qū)域高房價的影響,，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

如下圖所示：50007000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升,。

20**年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷,，140平方米以上戶型供大于銷,，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中,，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%,，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),，從今年1-6月份的情況來說,，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%,，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%,。

xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū),、二七,、后湖片區(qū)和xx區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點,，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析：

(一)xx中心區(qū),。

20**年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%,。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套,，降幅為58.87%,。

從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰,，為7286.34元/平方米,，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上,。相比價格來說,，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半,。

出現(xiàn)這樣的情況,，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,，與去年同期相比,，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費;當然,，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望,。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快,，甚至超過中高收入購房者的支付能力,，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前,，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺,，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的.價格出現(xiàn)小幅回落,。

xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的,。隨著武漢天地的問世，集住宅,、甲級辦公樓,、零售、餐飲,、娛樂,、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前,，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預(yù)計不久的將來,，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣,、永清,、循禮門,、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進,，將由點及面,，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設(shè),。

xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號),。

(二)古田片區(qū)。

20**年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,，較去年同期上漲1516.4元/平方米,，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年減少2609套,，降幅為68.59%。

從成交價格情況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū),。另外，成交方面,，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首。

從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善,，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體,。正因為如此，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,，該片區(qū)供應(yīng)量減少,，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房價格體系的沖擊,，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂,。

政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好,。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā),，同時,，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。

古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號),。

(三)二七,、后湖片區(qū)。

20**年上半年二七,、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米,，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年下降42.06%。

從成交價格來看,，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn),，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調(diào),。受供應(yīng)量的影響,，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城,、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體,。二七地區(qū)則依然是航天雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少,，二七,、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度,，高端商品房價格回落明顯,。

令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè),，堤角至丹水池路段基本竣工,，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面,，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,，未來她將輻射后湖,、二七等地區(qū),，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題。

二七,、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號),。

(四)東西湖片區(qū)。

20**年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米,，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%,。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年增長了14.07%。

從成交價格及成交套數(shù)來看,，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增,，特別是銷量，盡管只增長14個百分點,，但縱觀今年全市其他的銷售情況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。

雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒,，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示,，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶,，很多也是因為價格相對較低,，所以將買房目標選定在郊區(qū)，面對高房價,，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便,，但價格低,、環(huán)境好彌補了部分缺失。

多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型,，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品,。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下,，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。

和其他區(qū)域市場多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身條件限制,，小高層的過渡時間不長、過渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段,。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合,，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看,，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品,。

東西湖被譽為武漢的北大門，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟之利,，未來還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系,，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告書篇十

任何一個商業(yè)地產(chǎn)項目都有其商圈范圍,，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項目,，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓,，但是實際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的,，與行政區(qū)劃分沒有關(guān)系。通常,，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）,、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）,。有的市場調(diào)查機構(gòu)也將在細分為：第一商圈,、第二商圈、第三商圈以及第四商圈,。

房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研

房地產(chǎn)商圈調(diào)查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象,，運用科學的方法，有目的,、有計劃,、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場方面的各種情報資料，通過對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集,、整理,、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測,，為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢,，制定公司營業(yè)計劃，擬定經(jīng)營策略提供參考與建議,。

房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研內(nèi)容

房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對象,，從宏觀市場到微觀市場，如從對房地產(chǎn)商圈市場環(huán)境的調(diào)研細致到個別樓盤的調(diào)研,；從抽象的觀念到具體的行為,，如消費者的購物理想,、信念、價值觀等到人們接觸媒介的習慣,、對商品品牌的喜愛,、購物習慣于行為等，進行全方位的研究,。

房地商圈產(chǎn)市場調(diào)研的目的

主要是為管理決策部門提供參考依據(jù),。調(diào)研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個人。市場調(diào)研的目的的可能是為了制定長遠戰(zhàn)略規(guī)劃,，也可能是為制定某階段或某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù),。

房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研的特點 1.內(nèi)容廣泛

房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境,、法律環(huán)境等也有細分到一個樓盤的調(diào)研，同時也包括對購房者的需求調(diào)研,、購房者的性別,、年齡、文化程度等基本情況,，態(tài)度或愛好之類的調(diào)研,。

2.針對性強

房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實施調(diào)研需要具體問題具體分析,。房地產(chǎn)項目調(diào)研對地域性,、時效性要求也很高，如銷售率,，價格等動態(tài)營銷信息的調(diào)研,，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變,。

3.方法多樣

電話調(diào)研,、實地調(diào)研、座談會

按調(diào)研目的分類

從調(diào)研的目的來看,，市場調(diào)研主要分為應(yīng)用性市場調(diào)研和基礎(chǔ)性市場調(diào)研,。

應(yīng)用性市場調(diào)研是為了更好地了解市場，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少決策中的不確定性,。

基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進一步的證明或者對某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解,。

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告書篇十一

引言：新房成交遠高于預(yù)期，二手房20%個稅出臺,，成交火爆,。

20xx年第一季度新房成交量達到1194套，成交量遠高于預(yù)期,，同比20xx年第一季度,，成交量增漲明顯,，樓盤分多期開盤的營銷手段使得開盤的去化率十分驚人。受到3月1日出臺的國五條細則——個人出售房產(chǎn)要嚴格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅的影響,，諸暨3月份二手房市場交易火爆,，單月成交量達到了842套。（文中所有數(shù)據(jù)截至3月29日）,。

（20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統(tǒng)計圖）,。

提要：20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅。從數(shù)據(jù)分析可以看出,，諸暨房地產(chǎn)市場新房每月成交量都在300套以上,，第一季度總成交1194套。

環(huán)比20xx年第四季度,，20xx第一季度新房成交量有所回落,，同比20xx年第一季度有明顯漲幅。

每年的1,、2月份,，春節(jié)前后，大部分房企正處于總結(jié)前一年業(yè)績,、制訂新一年目標的階段,，開盤、營銷節(jié)奏普遍放緩,，因此這個時間段內(nèi)交易量通常會相對較低,，尤其20xx年年底市場總體處于高位，在此影響下今年一季度成交環(huán)比有所回落是正?，F(xiàn)象,。

如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較，則不難發(fā)現(xiàn),，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高,，與歷史同期最高水平相差無幾?？偨Y(jié)來看,，去年年底的市場上升行情其實仍在延續(xù)。

（第一季度諸暨商品房住宅成交均價走勢圖）,。

提要：第一季度諸暨商品房住宅（新房）成交均價相比于20xx年有小幅度的上漲,。

從1月份開始，諸暨商品房住宅（新房）成交均價在穩(wěn)步上升,。環(huán)比20xx第四季度,，漲幅不大。但是同比20xx年第一季度,，成交均價卻有明顯漲幅,，上漲幅度達到了8,。6%。

事實上,，20xx年樓市調(diào)控初步控制了房價快速上漲的局面,。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅，因此在我們看來,，整個20xx年上半年諸暨房地產(chǎn)市場都將維持量價齊升的格局,。從存量角度看，存量雖仍處在一個相對高位,，但經(jīng)過20xx年的去庫存消化,，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來看,，隨著庫存的減少和成交的回升,，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短。

（20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢圖）,。

二手房：受到3月1日出臺的國五條細則——個人出售房產(chǎn)要嚴格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅的影響,，諸暨3月份二手房市場交易火爆。

20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套,，同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%。20xx年第四季度諸暨二手房市場成交347套,，環(huán)比20xx年第四季度成交量上漲了237%,。

3月1日國五條細則出臺之后，住建部部長姜偉新在接受記者采訪時強調(diào),，“國五條”一定要嚴格執(zhí)行,。他說：“執(zhí)行過程中如果有什么問題再改，但一定要嚴格執(zhí)行,?！蓖ㄟ^走訪諸暨本地的中介了解到，此前執(zhí)行的個人所得稅政策分為幾類情況：普通住宅按照房屋成交價的1%計征,；非普通住宅按照房屋成交價的2%計征,；但自有住房如滿5年且為個人唯一住房的可免征個人所得稅。

細則出臺前的短期內(nèi),，由于個稅按此差額征收,，短期內(nèi)會加速二手房的交易，爭取搭上政策的末班車,，二手房交易將進入暫時的高峰期,。

租房：每年過年前后都是房屋租賃的淡季，并且由于諸暨教育局新政的實施,，進一步導(dǎo)致了房租租賃的減少,，年后的租賃市場主要以因工作需求租賃房屋的為主,。

20xx年1月，隨著春節(jié)的逐漸臨近,，大部分房企放慢了營銷推案節(jié)奏,，新增供應(yīng)量環(huán)比出現(xiàn)大幅下滑，然而諸暨的成交量卻依然在延續(xù)去年底的“翹尾”行情,，盡管環(huán)比去年第四季度的成交量有所回落,，但同比卻出現(xiàn)了增長。3月1日國五條細則出臺之后,，二手房交易進入暫時的高峰期,，諸暨3月份二手房市場交易火爆。一手房市場對“國五條”反應(yīng)稍顯遲鈍,，新政對于我市一手房市場的影響,，可能會在未來一段時間里逐步顯現(xiàn)。

我市存量雖仍處在一個相對高位,，但經(jīng)過20xx年的去庫存消化,，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來看,，隨著庫存的.減少和成交的回升,，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短。

總體看來,，20xx年諸暨房地產(chǎn)市場可謂取得了開門紅,。至于這波行情能延續(xù)到什么時候，我們認為,，如果短期內(nèi)整個房地產(chǎn)行業(yè)政策面能維持當前的平穩(wěn)格局,，那么市場需求繼續(xù)溫和釋放應(yīng)是基本上確定的。

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告書篇十二

近年來,，在縣委,、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下,，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大,，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強,，不斷發(fā)展壯大,。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理,，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下,，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項目施工,、竣工面積,，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻,。截至目前,，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元,，建設(shè)花園,、錦華苑、公園,、城南,、金都、金明寓,、栗園,、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套,、56萬平方米,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平,，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力,。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好,。建筑類型方面,，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升,，居住環(huán)境日益改善,。xx年以來,，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時,，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善,。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力,。消費結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主,，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,，僅占年度開發(fā)量的25%左右。

總體看,，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年,，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來,，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強,，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進一步得到改善,。主要消費需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時,，個體從業(yè)者,、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主,，投資商尚未大量出現(xiàn),。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例,。xx年,，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中,，購房用于自己居住的比例達到93%,，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%,，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者,，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。

預(yù)計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長之后,，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計將小于xx年水平,。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2,，同比上漲6.5%。受土地價格,、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加,，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響,，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平,，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符,，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間,。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間,。

xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元,，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%,，拉動全縣gdp增長1.2個百分點,。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源,，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%,。拉動了社會總體消費的增長。xx年,，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元,，按拉動消費系數(shù)1.4計算，拉動其他消費額1.82億元,，兩項累計達到3.12億元,。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。

1,、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理,。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少,。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成,，嚴重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快,，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅,，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房,，以滿足部分弱勢群體的購房需求,。

2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓,、房屋權(quán)屬登記,、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項,、土地出讓,、開發(fā)經(jīng)營許可,、規(guī)劃許可,、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等,。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅,、財政分別征收,，計稅方式復(fù)雜，征管難度大,。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng),，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況,，增加透明度,，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場,，規(guī)范交易行為,，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托,，實現(xiàn)信息共享,，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制,，推動房地產(chǎn)稅收征管精細化管理,，達到“先繳稅、后辦證”的要求,，以促進稅收征管科學化,。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通,、資源共享的機制尚未形成,，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱,、透明度不高,，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費。

3,、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強,。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán),、產(chǎn)籍多頭管理,，市、縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治,。按照建設(shè)部建房173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機關(guān),，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案,、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制,。縣城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn),、村街房產(chǎn),，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證,，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款,、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展,。這不僅造成了工作上的扯皮,，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失,。

4,、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴重,。相當項目配套設(shè)施水平低,，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差,，造成消費者使用不方便,，也給社會帶來一些隱患。如綠地,、公廁,、幼兒園、超市,、健身場,、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設(shè)計要求。

5,、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決,。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外,，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售,，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭,，對商品房市場帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定,。

二,、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議。

1,、引導(dǎo)普通商品房建設(shè),，推行安居工程(經(jīng)濟適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥,，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價,，按保本微利原則確定,，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房,。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟適用住房,。xx年11月，由縣房管局牽頭,，統(tǒng)計局,、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示,，我縣低保家庭戶主屬“三無”,、下崗、失業(yè)人員的約占97%,，低保家庭無房戶約為三分之一,，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,，且大多住房設(shè)施不全,。所以，實施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,，是政府義不容辭的責任,。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經(jīng)要求，自xx年6月1日起,，凡新審批,、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重,，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上,。

3、嚴格控制機關(guān)企事單位自建住房,。為滿足職工住房需求,，通過市場改善住房條件，臨沭縣政府下發(fā)的沭政發(fā)[]43號文中規(guī)定：“從1月1日起,，停止單位自行建設(shè)住房,，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買?！濒斦l(fā)[xx]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(xx,、3,、22)，各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房,，鼓勵機關(guān),、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件,?！弊罱ㄔO(shè)部、監(jiān)察部,、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào),，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目,。嚴禁黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響,，以任何名義、任何方式搞集資合作建房,，超標準為本單位職工牟取住房利益,。”因此,，機關(guān)單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房,，找市場”的觀念,，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象,。

4,、加強農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度,。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證,，以維護正常的房地產(chǎn)市場秩序。

5,、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力,。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平,，這是促進我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在,。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空(kong)母艦”。要通過重組,、兼并,、控股、引外靠優(yōu)等方式,，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè),，提高企業(yè)整體素質(zhì),，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力,。二是注重打造品牌,。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化，實施精品帶動戰(zhàn)略,，提高信譽,，建立品牌,，擴大市場;三是要注重物業(yè)管理,，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動,。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理,。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟倫理觀念,，在發(fā)展中講究文化底蘊,、道德因素、科技含量,、綠色生態(tài),，盡可能地為消費者提供舒適、健康,、優(yōu)美,、潔凈、安全,、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品,。

6、各部門加強協(xié)調(diào)溝通,，做好拆遷工作,。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題,。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟,、造福于民的好事，但在實際工作中,，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系,，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟利益問題,，拆遷工作變得十分復(fù)雜,，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況,。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn),，有的房產(chǎn)已拆除,，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證,，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛,，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問題難以及時妥善解決,。根據(jù)國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定,，計劃、規(guī)劃,、土地等有關(guān)部門應(yīng)當按照各自職責,，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決,。

7,、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強化市場監(jiān)管,。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上,，決定整改再進步，效率再提高,，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳,，每科室都有一名工作人員進駐大廳，群眾進一個門,，領(lǐng)一份表,，就可辦妥所有手續(xù)。同時,，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介,、年度開發(fā)量、樓盤介紹,、聯(lián)系電話等宣傳圖板,，形成了一個“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾,，又宣傳了開發(fā)公司,，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。

優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從起至今,，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時,，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,。總體而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端。

xx年以后,，隨著大量外埠資本注資xx,，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強,，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅,、酒店,、寫字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對城市的影響力進一步增強,。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量,。長期以來,，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細分市場的要求,。后,，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢,。,，xx房地產(chǎn)進入了歷年來最火爆的一年。

目前,，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅,、商業(yè)并進的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主,，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn),。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩,，但價格仍然穩(wěn)步上升,。

二、xx商品住宅發(fā)展特征。

產(chǎn)品特征:xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層,、小高層、連排別墅為主,。

價格特征:xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,,、二七片及古田區(qū)域,。

供求特征:全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡,。

消費者特征:包括公務(wù)員、商人,、公司職員,、企業(yè)老總、外來人員等,。

產(chǎn)品定位:中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖),。

文化訴求特征:濃厚的商業(yè),、娛樂等都市文化特征。

三,、(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析,。

(1)商品住宅價格與銷量分析。

xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置,、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi),，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比,，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，20(1-6月份)，xx住宅均價達到5894.43元/平方米,，與去年同期相比,，價格增長了39.57%。另一方面,，受國家宏觀調(diào)控政策影響,，在進入年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,，2008年(1-6月份),，xx住宅銷量為8950套,，與去年同期相比，減少了51.32%,。

從上表可以看出,，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn),。從整個區(qū)域市場來看,，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域,。

xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右,。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當越來越重要的角色,。

同時，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟,，東西湖、后湖,、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間,。

(2)xx商品住宅市場供求關(guān)系。

1,、2008年(1-6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套,，1-6月總供給13299套，市場總銷量為8950套,，總體供銷比為1.49:1,。

2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少,。

為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動,，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。2008年(1-6月份),，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,，同比下降28.94%。

同時,，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大,，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房,，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因,。由于這種動因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求,。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

3,、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高,。

億房研究中心的2008年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū),。但受到該區(qū)域高房價的影響,，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

2008年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示,，90平方米以下戶型供小于銷,，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡,。其中,，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%,。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大,，占到全市同等戶型上市量的40.17%,，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。

四,、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況,。

xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū),、二七,、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點,，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析:,。

(一)xx中心區(qū)。

2008年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米,，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%,。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套,，降幅為58.87%,。

從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢,，5月達到價格高峰,，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落,，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上,。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮,，總體成交量還未達到去年同期水平的一半,。

出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成,，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多,，制約了購房者消費;當然,，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),，房價漲幅過快,，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場面前,，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落,。

xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世,，集住宅、甲級辦公樓,、零售,、餐飲、娛樂,、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造,，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼,。

預(yù)計不久的將來,，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣,、永清,、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,，各大板塊功能定位不同又相互促進,，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展,，從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設(shè),。

xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)。

(二)古田片區(qū),。

2008年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%,。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年減少2609套，降幅為68.59%,。

從成交價格情況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比,，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū)。另外,，成交方面,，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首,。

從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近,，周邊配套也相對完善,，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因為如此,，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟適用房對商品房價格體系的沖擊,，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂,。

政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好,。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片,，整體開發(fā),，同時，未來輕軌通車,，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐,。

古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號),。

(三)二七、后湖片區(qū),。

2008年上半年二七,、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米,，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%,。

從成交價格來看,，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升,，6月價格略為回調(diào),。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,，百步亭現(xiàn)代城,、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場,。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少,，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢,，部分樓盤因而加大了打折力度,，高端商品房價格回落明顯。

令人振奮的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工,，黃浦路段則已建設(shè)過半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū),，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題,。

二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號),。

(四)東西湖片區(qū),。

2008年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%,。

從成交價格及成交套數(shù)來看,，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特別是銷量,，盡管只增長14個百分點,，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。

雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒,，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少,。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低,，所以將買房目標選定在郊區(qū),，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,，從目前情況來看,，東西湖盡管存在交通不便，但價格低,、環(huán)境好彌補了部分缺失,。

多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品,。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明,，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。

和其他區(qū)域市場多層--小高層--高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長,、過渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段,。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合,，才能逐步為區(qū)域市場接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品,。

東西湖被譽為武漢的“北大門”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟之利，未來還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟,。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系,，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。

一,、背景介紹,。

從至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽,、發(fā)展,、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進,。據(jù)不完全統(tǒng)計,，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項目企業(yè)預(yù)計300余個,。單拿xx為例,，房地產(chǎn)企業(yè)已達428家，開發(fā)項目120余個,，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展,。20稅收收入0.9億，年截止11月份，已增到12億,，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上,?？梢哉f,，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況,。

縱觀2017年-2017年xx市房地產(chǎn)走勢,，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中,，xx市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球,，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上,，關(guān)于對財稅體制的改革,，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣,，這些政府宏觀調(diào)控政策的實施都會對房價產(chǎn)生一定影響,。

我們辯證地得出結(jié)論，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升,，而對非普通住宅,、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。

二,、影響房價的變動因素,。

1、房價組成要素：

土地成本越大,，這部分成本都會轉(zhuǎn)稼到消費者頭上,。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革,，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善,，那么關(guān)乎國計民生的普通住宅的供應(yīng)將會增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變,，根據(jù)經(jīng)濟學中需求供給函數(shù)的變化,，供給增多，則同樣的均衡量下,，均衡價格下降,，因此這是對房價的重要影響因素。

配上圖：需求供給曲線,。

稅金及費用：2017年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負率7%左右,，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說，當年的銷售收入過1.2億/80套,，新增稅負就要達到600萬,，平均每套房多承擔稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元,。

房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產(chǎn)的1.2%征收,，從租按照12%，但對國家機關(guān)企事業(yè)單位以及的房產(chǎn)免稅,，對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅,。

三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認為開征的可能性很小,。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價,，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關(guān)系確定價格，從趨勢來看應(yīng)該是上升的,。

對于非普通住宅,，利潤空間較大。我們做過調(diào)查,，恒實平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間,，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米,。隨著房產(chǎn)稅的開征,，投資者會轉(zhuǎn)向別的投資市場，導(dǎo)致市場上房屋供大于求房價會下跌,。拿星河灣來說,，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米,，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢,。

其中，國民經(jīng)濟發(fā)展水平,、居民收入水平,，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，這兩項都是逐年遞增,，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求,，特別是影響需求。通常來講,，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高,、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理,、就業(yè)率,、收入水平和投資水平越高,，財政收入越多、金融形勢越好,，房地產(chǎn)市場需求就越大,，房價總體水平也越高。反之,，房價總體水平越低,。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比,，房價有了巨幅增長,，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展,。

三、政府的調(diào)控政策,。

三中全會提出,，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障,，不能主導(dǎo),，真正將資源推向市場，與國際接軌體制改革的深化程度稅制的設(shè)臵房地產(chǎn)稅的開征規(guī)范性文件的出臺國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題,。隨著市國五條細則的出臺,，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關(guān)人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè),，加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評力度,，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房價正再一次漲價。

四,、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略,。

一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對比較理性,，通過降價來促進銷售已經(jīng)成為一種常態(tài),，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價，吸引消費者,，達到銷售目標,。

對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售,，如正規(guī),、知名房地產(chǎn)商，如首開等,，房價緩中有升,，對于高檔房,，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場,。

一,、背景介紹。

從20至今,，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽,、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢,，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進,。據(jù)不完全統(tǒng)計，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家,，有項目企業(yè)預(yù)計300余個,。單拿xx為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達428家,，開發(fā)項目120余個,，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。年稅收收入0.9億,，截止11月份,，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上,?？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè),，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況,。

縱觀2007年-20xx市房地產(chǎn)走勢，我們發(fā)現(xiàn),，在經(jīng)歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中,，xx市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大,。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上,，關(guān)于對財稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化,，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣,，這些政府宏觀調(diào)控政策的實施都會對房價產(chǎn)生一定影響。

我們辯證地得出結(jié)論,，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升,，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降,。

二,、影響房價的變動因素,。

1、房價組成要素：

土地成本越大,，這部分成本都會轉(zhuǎn)稼到消費者頭上,。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革,，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善,，那么關(guān)乎國計民生的普通住宅的供應(yīng)將會增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變,，根據(jù)經(jīng)濟學中需求供給函數(shù)的變化,，供給增多，則同樣的均衡量下,，均衡價格下降,，因此這是對房價的重要影響因素。

配上圖：需求供給曲線,。

稅金及費用：2007年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負率7%左右,，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說,，當年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要達到600萬,，平均每套房多承擔稅負7.5萬,，平均每平米房價增加535元。

房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產(chǎn)的1.2%征收,，從租按照12%,，但對國家機關(guān)企事業(yè)單位以及的房產(chǎn)免稅，對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅,。

三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅,，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價,，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關(guān)系確定價格,，從趨勢來看應(yīng)該是上升的。

對于非普通住宅,，利潤空間較大,。我們做過調(diào)查，恒實平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間,，開盤時4萬/平米,，目前已升至6萬/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征,，投資者會轉(zhuǎn)向別的投資市場,，導(dǎo)致市場上房屋供大于求房價會下跌,。拿星河灣來說，開盤時一房難求2萬/平米,，到目前已降至1.8萬/平米,，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。

其中,，國民經(jīng)濟發(fā)展水平,、居民收入水平，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展,，這兩項都是逐年遞增,，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求,。通常來講,，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理,、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高,，財政收入越多,、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大,，房價總體水平也越高,。反之，房價總體水平越低,。從中國的情況來看,，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長,，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平,、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展。

三,、政府的調(diào)控政策,。

三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用,，那么政府的調(diào)控政策就是保障,，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場,，與國際接軌體制改革的深化程度稅制的設(shè)臵房地產(chǎn)稅的開征規(guī)范性文件的出臺國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題,。隨著市國五條細則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化,，接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關(guān)人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè),，加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評力度,，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房價正再一次漲價。

四,、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略,。

一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對比較理性,，通過降價來促進銷售已經(jīng)成為一種常態(tài),，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價，吸引消費者,，達到銷售目標,。

對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售,，如正規(guī),、知名房地產(chǎn)商，如首開等,，房價緩中有升,，對于高檔房，如星河灣,，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場,。

“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用,，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%,。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯,。

近期,，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說,，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展,。認清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對策建議,，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義,。

今年1-6月,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元,，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,，銷售100萬平方米,。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：

1,、房產(chǎn)投資保持較高增速,。

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭,，1-6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一,。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,，2-6月累計增速分別為：2.6%,、15.2%、84.5%,、79.1%,、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2,、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯,。

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看,，回落趨勢明顯,。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%,。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套,，總面積6.5萬平方米,，與3月份相比均下降了44.3%。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右,。

3,、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高。

雖然今年年初開始,，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策,，但年后，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。

自年開始,，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升,，房價在、,、年分別同比上漲20.5%,、30%和42%。目前,，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米,，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%,。

由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風險作為今年宏觀調(diào)控的重點,，市也出臺了多項有關(guān)政策,，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

中央:,。

——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況,，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴控高檔住房用地供應(yīng),。

——房貸利率調(diào)整。3月16日,，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策,，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%,。

——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整,。國稅總局、財政部,、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅,，同時規(guī)定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的,，按3%全額征收契稅。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標調(diào)整,。xx年市《政府工作報告》確立了“以居住為主,、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則,。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整,。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉(zhuǎn),，增強房地產(chǎn)信息的透明度,，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng)。xx年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米,。

從短期看,，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財政收入,、固定資產(chǎn)投資,、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重,，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

但從長期看,，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素,，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為,、鼓勵居住消費的目的,，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。通過調(diào)整房貸利率,、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機成分,，顯露市場真實需求量,，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時,，通過嚴格土地供應(yīng),，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。

——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量,，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾,。

——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格,。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯,、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn),、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高,，但期房限轉(zhuǎn),、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價,，使其漲幅趨于穩(wěn)定,。

總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低,，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機遇,，從長遠來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段,，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，當前要注意以下幾點,。

1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作,。

建立起科學有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系,，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序,，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房,、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作,。加強房價的季度、年度分析預(yù)測工作,，將出讓土地面積,、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積,、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率,，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容,。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議,。

2,、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作。

建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),，及時反饋項目的進展情況,，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題,、解決問題,。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標,、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán),，同時，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地,、立項,、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理,。把好房地產(chǎn)項目的市場準入關(guān),，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金,、項目資本金,，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴厲打擊,。

3,、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn),，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃,，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā),，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果,。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化,，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用,，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃,。

4,、合理引導(dǎo)住房主體需求,。

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工,、城市化推進的人群,、進城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求,。為滿足這部分需求,，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè)，同時加大廉租房的建設(shè)力度,。我區(qū)要以此為契機,，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng),，完善住宅功能,，提高住宅質(zhì)量。同時,，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進程實際,，引導(dǎo)居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化,。