報(bào)告的語言應(yīng)該準(zhǔn)確,、清晰、簡(jiǎn)潔,，避免使用模糊或含糊的詞語,。在報(bào)告撰寫前,，需要進(jìn)行充分的背景調(diào)研和資料搜集,，確?；A(chǔ)信息的準(zhǔn)確性和全面性。最重要的是,，寫報(bào)告不僅是向他人傳達(dá)信息的一種方式,，也是對(duì)自己工作和學(xué)習(xí)的總結(jié)和反思。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言篇一

引言：新房成交遠(yuǎn)高于預(yù)期,，二手房20%個(gè)稅出臺(tái),，成交火爆。

20xx年第一季度新房成交量達(dá)到1194套,，成交量遠(yuǎn)高于預(yù)期，同比20xx年第一季度,，成交量增漲明顯,，樓盤分多期開盤的營(yíng)銷手段使得開盤的去化率十分驚人。受到3月1日出臺(tái)的國(guó)五條細(xì)則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅的影響,，諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆,，單月成交量達(dá)到了842套。（文中所有數(shù)據(jù)截至3月29日）,。

（20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統(tǒng)計(jì)圖）,。

提要：20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅。從數(shù)據(jù)分析可以看出,，諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)新房每月成交量都在300套以上,，第一季度總成交1194套。

環(huán)比20xx年第四季度,，20xx第一季度新房成交量有所回落,，同比20xx年第一季度有明顯漲幅。

每年的1,、2月份,，春節(jié)前后，大部分房企正處于總結(jié)前一年業(yè)績(jī),、制訂新一年目標(biāo)的階段,，開盤,、營(yíng)銷節(jié)奏普遍放緩，因此這個(gè)時(shí)間段內(nèi)交易量通常會(huì)相對(duì)較低,，尤其20xx年年底市場(chǎng)總體處于高位,，在此影響下今年一季度成交環(huán)比有所回落是正常現(xiàn)象,。

如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較,，則不難發(fā)現(xiàn)，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高,，與歷史同期最高水平相差無幾,。總結(jié)來看,，去年年底的市場(chǎng)上升行情其實(shí)仍在延續(xù),。

（第一季度諸暨商品房住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖）。

提要：第一季度諸暨商品房住宅（新房）成交均價(jià)相比于20xx年有小幅度的上漲,。

從1月份開始,，諸暨商品房住宅（新房）成交均價(jià)在穩(wěn)步上升。環(huán)比20xx第四季度,，漲幅不大,。但是同比20xx年第一季度，成交均價(jià)卻有明顯漲幅,，上漲幅度達(dá)到了8,。6%。

事實(shí)上,，20xx年樓市調(diào)控初步控制了房?jī)r(jià)快速上漲的局面,。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅，因此在我們看來,，整個(gè)20xx年上半年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)都將維持量?jī)r(jià)齊升的格局,。從存量角度看，存量雖仍處在一個(gè)相對(duì)高位,，但經(jīng)過20xx年的去庫(kù)存消化,，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來看,，隨著庫(kù)存的減少和成交的回升,，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短。

（20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢(shì)圖）,。

二手房：受到3月1日出臺(tái)的國(guó)五條細(xì)則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅的影響,，諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆。

20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套,，同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%,。20xx年第四季度諸暨二手房市場(chǎng)成交347套,，環(huán)比20xx年第四季度成交量上漲了237%。

3月1日國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之后,，住建部部長(zhǎng)姜偉新在接受記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào),，“國(guó)五條”一定要嚴(yán)格執(zhí)行。他說：“執(zhí)行過程中如果有什么問題再改,，但一定要嚴(yán)格執(zhí)行,。”通過走訪諸暨本地的中介了解到,，此前執(zhí)行的個(gè)人所得稅政策分為幾類情況：普通住宅按照房屋成交價(jià)的1%計(jì)征,；非普通住宅按照房屋成交價(jià)的2%計(jì)征；但自有住房如滿5年且為個(gè)人唯一住房的可免征個(gè)人所得稅,。

細(xì)則出臺(tái)前的短期內(nèi),，由于個(gè)稅按此差額征收，短期內(nèi)會(huì)加速二手房的交易,，爭(zhēng)取搭上政策的末班車,，二手房交易將進(jìn)入暫時(shí)的高峰期。

租房：每年過年前后都是房屋租賃的淡季,，并且由于諸暨教育局新政的實(shí)施,，進(jìn)一步導(dǎo)致了房租租賃的減少，年后的租賃市場(chǎng)主要以因工作需求租賃房屋的為主,。

20xx年1月,，隨著春節(jié)的逐漸臨近，大部分房企放慢了營(yíng)銷推案節(jié)奏,，新增供應(yīng)量環(huán)比出現(xiàn)大幅下滑，然而諸暨的成交量卻依然在延續(xù)去年底的“翹尾”行情,，盡管環(huán)比去年第四季度的成交量有所回落,，但同比卻出現(xiàn)了增長(zhǎng)。3月1日國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之后,，二手房交易進(jìn)入暫時(shí)的高峰期,，諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆。一手房市場(chǎng)對(duì)“國(guó)五條”反應(yīng)稍顯遲鈍,，新政對(duì)于我市一手房市場(chǎng)的影響,，可能會(huì)在未來一段時(shí)間里逐步顯現(xiàn)。

我市存量雖仍處在一個(gè)相對(duì)高位,，但經(jīng)過20xx年的去庫(kù)存消化,，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來看,，隨著庫(kù)存的.減少和成交的回升,，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短,。

總體看來，20xx年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂取得了開門紅,。至于這波行情能延續(xù)到什么時(shí)候,，我們認(rèn)為，如果短期內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)政策面能維持當(dāng)前的平穩(wěn)格局,，那么市場(chǎng)需求繼續(xù)溫和釋放應(yīng)是基本上確定的,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言篇二

2011年1月17日。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個(gè)國(guó)家或者是一個(gè)地區(qū)積累財(cái)富的過程房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定性使它成為了社會(huì)財(cái)富的聚寶盆,，是衡量一個(gè)國(guó)家發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志,。因此住房問題不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題、社會(huì)問題,，而且還是一個(gè)政治問題,。在我國(guó)這樣一個(gè)人多地少，城市化進(jìn)程不斷加快的情況下,，讓大多數(shù)居民擁有住房是我國(guó)實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)乃至構(gòu)建和諧社會(huì)的一個(gè)重要目標(biāo),，它的發(fā)展深刻影響著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)文化生活的發(fā)展。

近幾年來,，國(guó)家深化住房制度改革,，推出住房分配貨幣化政策，鼓勵(lì)城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi),，極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，成為拉動(dòng)國(guó)內(nèi)需求的支柱性產(chǎn)業(yè)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,，2002年1至9月,，全國(guó)商品房竣工面積為11342.1萬平方米，同比增長(zhǎng)26.4%,，銷售面積11129.1萬平方米,，同比增長(zhǎng)24%，房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了2001年的“升溫”之后又創(chuàng)新高,。

盡管在一些地區(qū)存在諸如房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)過快,，高檔商品房比例過大而使市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡，房?jī)r(jià)虛高,、上漲過快而超過老百姓的承受力,，房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤(rùn)吸引各種資金進(jìn)入而使行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐步積聚，個(gè)人住房貸款按揭比例過高而加大了銀行風(fēng)險(xiǎn)等問題,，但總體而言這些只是發(fā)展中的問題,，行業(yè)與市場(chǎng)的總體狀況是好的。在強(qiáng)化宏觀調(diào)控,、建立產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新秩序的大環(huán)境下,，產(chǎn)品定位準(zhǔn),、品質(zhì)好的房地產(chǎn)品牌企業(yè)將充分領(lǐng)略2008年健康、繁榮的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的春天,。

有權(quán)威人士表示,，不僅2006——2010年，甚至在更長(zhǎng)時(shí)期（今后20年）內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持興旺的局面,。首先,，全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)的提出與實(shí)施，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了很好的基礎(chǔ),。隨著住房制度改革的深化和人民收入的不斷提高,，百姓的住房需求將進(jìn)一步激發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將不斷擴(kuò)大,。

同時(shí),，在我國(guó)城鎮(zhèn)化的快速進(jìn)程中，也必然帶來房地產(chǎn)的巨大需求,。城鎮(zhèn)化意味著城鎮(zhèn)人口的大量增加,，目前我國(guó)只有38%的人居住在城市，如果今后每年有1%的人口進(jìn)城,，對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過城鎮(zhèn)居民住房面積提升所帶來的市場(chǎng)需求,。未來中國(guó)百姓從“居者有其屋”到“居者優(yōu)其屋”的轉(zhuǎn)變過程中，百姓住房面積的擴(kuò)大,，住宅環(huán)境的改善,，住宅性能、品質(zhì)的進(jìn)一步提升及百姓消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí),，使支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)十分牢固,，百姓住房消費(fèi)的提升必然對(duì)房地產(chǎn)帶來更大的需求?？梢哉f,，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正面臨難得的歷史機(jī)遇。

影響房地產(chǎn)行業(yè)與市場(chǎng)的宏觀因素很多,，諸如人口（如規(guī)模與聚集程度）、政治,、經(jīng)濟(jì),、法律、社會(huì)和文化等,。就當(dāng)前的狀況看,，以下三個(gè)方面的政策異動(dòng)更值得注意，即國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度的改變,，包括公積金,、貨幣化分配,、廉租住房在內(nèi)的住房保障體系的建立，以及央行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的調(diào)整,，它們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)的影響更直接而重大,。

實(shí)行土地供應(yīng)年度計(jì)劃控制，落實(shí)土地儲(chǔ)備制度,，采取拍賣,、競(jìng)。

標(biāo)等方式出讓土地使用權(quán),，這種新的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度已于去年在蘭州推行,，其直接后果是加大了開發(fā)商的土地成本。而在此之前獲得土地的開發(fā)商則在土地成本上有著一定的優(yōu)勢(shì),。如果住房保障體系能較快建立,，對(duì)商品住宅的需求將有效放大，放寬或取消對(duì)住房公積金,、住房補(bǔ)貼的使用限制具有更大的現(xiàn)實(shí)意義,。

鑒于2002年一些城市和地區(qū)存在的存在諸如房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)過快，高檔商品房比例過大而使市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡,，房?jī)r(jià)虛高,、上漲過快而超過老百姓的承受力，房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤(rùn)吸引各種資金進(jìn)入而使行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐步積聚,，個(gè)人住房貸款按揭比例過高而加大了銀行風(fēng)險(xiǎn)等問題,，為了降低樓市風(fēng)險(xiǎn)，央行對(duì)房貸政策進(jìn)行了調(diào)整,。降低按揭比例,，這無疑將提高消費(fèi)者購(gòu)房的門檻，而購(gòu)房貸款利率優(yōu)惠的取消也將增大購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),，對(duì)于住房的有效需求產(chǎn)生消極影響,。若實(shí)行現(xiàn)房貸款，將增大開發(fā)商的成本和風(fēng)險(xiǎn),，推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲,，從而可能抑制市場(chǎng)需求和購(gòu)買力。如果在建樓盤已經(jīng)按現(xiàn)行房貸政策與銀行簽訂了相應(yīng)的房貸服務(wù)協(xié)議,，一般而言,，根據(jù)“不溯及既往”的原則，就可以避免相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn),，甚至還能因此增加樓盤的賣點(diǎn),。

建筑市場(chǎng)上占有一席之地。

2011年1月17日。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言篇三

引導(dǎo)語：調(diào)查報(bào)告一般有比較明確的意向,，相關(guān)的調(diào)查取證都是針對(duì)和圍繞某一綜合性或是專題性問題展開的,。所以，調(diào)查報(bào)告反映的問題集中而有深度,。今天,，小編為大家整理了關(guān)于2016關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告范文，歡迎閱讀與參考!

兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用,，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,，則占到36%,。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯,。

近期,，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說,，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議,，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義,。

今年1-6月,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元,，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,，銷售100萬平方米。今年以來,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1,、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭,，1-6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見圖一,。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%,、15.2%、84.5%,、79.1%,、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2,、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì),，2-6月的增速走勢(shì)見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢(shì)明顯,。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套,，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米,，與3月份相比均下降了44.3%,。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套,，總面積5萬平方米左右。

3,、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

雖然今年年初開始,，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì),。

自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,，房?jī)r(jià)在,、、年分別同比上漲20.5%,、30%和42%,。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米,，同比上升47%。

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重,，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的'重點(diǎn),，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

中央:

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言篇四

瀘州市是四川南部一個(gè)中等規(guī)模的城市,，一個(gè)時(shí)期以來，瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展,，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中的地位和作用日益重要,。分析瀘州的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，可以了解西部同類型城市房地產(chǎn)業(yè)的基本特點(diǎn),。

（一）城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善,，但仍有較大需求。

據(jù)統(tǒng)計(jì),，20xx年,，全市城鎮(zhèn)人均居住面積10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米,，住房成套率由1992年的37．4％增加到了1999年的65％,。但總的說來，居民住房狀況與全國(guó),、全省相比還有巨大差距,。1999年，全年仍有危房面積3.5萬平方米,，城鎮(zhèn)居民缺房戶6722戶,，城市現(xiàn)有平房住宅173.36萬平方米。據(jù)有關(guān)資料顯示,，全市城鎮(zhèn)人均居住面積與全國(guó)相比低一倍左右,，與全省相比低l.4平方米。現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民現(xiàn)實(shí)和潛在需求巨大,。

（二）住房制度改革全面推進(jìn),，住房社會(huì)化、商品化的條件基本成熟,。

截止20xx年6月,，全市公有住房272萬平方米，按房改政策已出售217.8萬平方米,。批準(zhǔn)房改房上市2.48萬平方米,。住房租售價(jià)格比進(jìn)一步協(xié)調(diào)，20xx年租金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了雙職工家庭收入的10.81％,，新房達(dá)到了14.4％,，均達(dá)到了國(guó)家和省政府提出的10－15％的要求。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)投資快速平穩(wěn)增長(zhǎng),，商品住宅價(jià)格平穩(wěn)上升,。

20xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5.32億元,，為1992年的10．23倍，平均增長(zhǎng)率44.23％,，施工面積為167.7萬平方米,，比92年增加2.86倍，年均增加35.7％,。92年至20xx年，累計(jì)竣工面積為330.6萬平方米（含拆遷安置用房）,，累計(jì)銷售237.81萬平方米,，產(chǎn)銷保持平衡。至20xx年7月,，空置房為3.66萬平方米,，且多為樓層、環(huán)境,、位置不佳的住房,。

92年以來，全市商品住宅價(jià)格基本保持平衡上升趨勢(shì),，沒有出現(xiàn)大幅波動(dòng),。目前普通商品住宅價(jià)格為800－1500元／平方米，近十年間增幅為300－800元／平方米,，與全省其它同類型城市相比平均低100－300元／平方米,。

（四）土地供應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范，招商引資工作獲得進(jìn)展,。

以往,，房地產(chǎn)開發(fā)用地多為開發(fā)商自行分散征用，或相互間轉(zhuǎn)讓獲得,。市委,、市政府作出了政府完全控制土地一級(jí)市場(chǎng)的決定，加大了對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控力度,。為適應(yīng)實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的需要,，加強(qiáng)了房地產(chǎn)招商引資工作，已敲定數(shù)宗大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，并相繼實(shí)施,，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化增添了外來因素,。

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)向不夠明確,，商品房開發(fā)成本偏高,。

如過去對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)際上未壟斷,，土地與規(guī)劃銜接差,，招投標(biāo)機(jī)制不健全,。在小區(qū)建設(shè),、有形市場(chǎng)建設(shè)等方面缺乏明確的規(guī)劃,，到目前為止尚未建成一個(gè)10萬平方米以上的小區(qū)，單個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模也較小,。這個(gè)問題目前已引起市委,、市政府的重視，相繼出臺(tái)了有關(guān)政策,，加大了調(diào)控引導(dǎo)力度,，逐步形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大環(huán)境。

瀘州市商品房售價(jià)與相鄰地區(qū)相比并不高,，主要是售價(jià)與成本之間的相對(duì)利潤(rùn)空間小,。主要原因一是政府、行業(yè)部門應(yīng)投入的水,、電,、氣、綠化,、公共設(shè)施等配套打入成本,；二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高,；三是土地市場(chǎng)的管理不夠嚴(yán)格,，開發(fā)商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本,。

（二）房地產(chǎn)融資規(guī)模小,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高。

一是金融貸款資源利用差,。據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù),，全市金融機(jī)構(gòu)的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占比例為32．45％,。因無置業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進(jìn)外地投資少,，我市目前引進(jìn)的十余個(gè)外地投資項(xiàng)目,，已投入資金不足3億元。

主要是數(shù)量多,、規(guī)模小,、實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)差,，尚未形成集約化,、規(guī)模化經(jīng)營(yíng),。全市開發(fā)企業(yè)86家,，市區(qū)72家,，平均注冊(cè)資金僅有700余萬元，無一家一級(jí)資質(zhì)企業(yè),。企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中往往不注意自身形象品牌的樹立,，產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)信譽(yù)不高,，企業(yè)發(fā)展缺乏活力,。

（三）房改相關(guān)環(huán)節(jié)不配套。

一是房改房上市須原產(chǎn)權(quán)單位蓋章和房改部門審批,，一定程度上抑制了房改房上市和三級(jí)市場(chǎng)活躍,。二是住房公積金管理中心與房改辦公設(shè)，住房公積金管理,、使用與房改政策脫節(jié)，職工對(duì)自己的公積金歸集,、使用,、審批不清楚，不能及時(shí)用于購(gòu)置新房,、維修補(bǔ)貼,，加上住房補(bǔ)貼未到位，一定程度上削弱了個(gè)人買房支付能力,。

市人口預(yù)計(jì)達(dá)到480萬人,，其中非農(nóng)業(yè)人口將達(dá)到120萬人，比目前增加50萬人左右,，絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住,。未來10年中，對(duì)住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上,。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市民收入水平的提高,，實(shí)際購(gòu)買力將不斷增強(qiáng)，住宅的有效需求量將增加,。20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元,，人均住房消費(fèi)為709元，人均居住面積為10平方米,。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量,，是可以實(shí)現(xiàn)的。

不同消費(fèi)群體對(duì)不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量,。根據(jù)有關(guān)調(diào)查分析,，高收入者對(duì)高檔住宅的需求，中值收入者對(duì)中檔住宅的需求,，以及低收入者對(duì)普通經(jīng)濟(jì)適用房的需求,，三者之間的比例關(guān)系大體分別為20％,，40％和40％。

一要加大政策動(dòng)力,，制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境,，提升房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，把它作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)來培育,。二要刺激,、搞活住房需求，增強(qiáng)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力,，實(shí)現(xiàn)健康,、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展,。三要選準(zhǔn)方向,，根據(jù)城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略，集中力量重點(diǎn)突破,。

房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ),、生產(chǎn)環(huán)節(jié)，因此,，必須遵循有關(guān)原則,。一是住房消費(fèi)的社會(huì)化、商品化,。二是土地供應(yīng)的規(guī)范化三是住宅建設(shè)小區(qū)化,。四是市場(chǎng)建設(shè)體系化，結(jié)合瀘州建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心城市的戰(zhàn)略,，對(duì)市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)應(yīng)做到統(tǒng)籌規(guī)劃,，合理布局，圍繞產(chǎn)業(yè)特征進(jìn)行配置,。

具體應(yīng)制定和實(shí)施以下政策：采取積極的金融信貸政策,，刺激住房消費(fèi)；新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃,，做到使房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施有重點(diǎn),、有規(guī)劃；引導(dǎo)企業(yè)重組,，實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng),。逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng),、能力弱的狀況,；打破限制、徹底放開房改房上市。對(duì)已辦理完房產(chǎn)證,、土地證的住房,，除國(guó)家規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的外，都可上市交易,；發(fā)展和規(guī)范中介機(jī)構(gòu),，搞活流通；加強(qiáng)物業(yè)管理,。

結(jié)束語,。

通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和前景的分析我得出結(jié)論：瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(zhǎng)期。瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，市?chǎng)前景廣闊,，采取適當(dāng)?shù)恼叽胧プ‘?dāng)前時(shí)機(jī),，對(duì)加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言篇五

優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從2000年起至今,，商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì),，已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時(shí),，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端,。

xx年以后,，隨著大量外埠資本注資，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目,，集合住宅,、酒店、寫字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng),。另一方面,，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長(zhǎng)期以來,，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約,，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求。2006年后,，這一局面被打破,，濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2007年,，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年,。

二、商品住宅發(fā)展特征,。

產(chǎn)品特征：中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層,、小高層,、連排別墅為主。

價(jià)格特征：城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右,，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域,。

供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中,，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡,。

消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員,、商人、公司職員,、企業(yè)老總,、外來人員等。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖,、金銀湖)。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè),、娛樂等都市文化特征,。

三、2008年(1-6月份)商品住宅供給和銷售基本分析,。

(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析,。

xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列,，同其它區(qū)域相比,，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，2008年(1—6月份),，住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米,，與去年同期相比，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%,。另一方面,，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入2008年以后,，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,，2008年(1—6月份)，住宅銷量為8950套,，與去年同期相比,，減少了51.32%。

從上表可以看出,，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來看,，高檔樓盤主要集中在中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域,。

中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn),，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右,。從市場(chǎng)接受情況來看也是比較理想的,，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來越重要的角色,。

同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟,，東西湖、后湖,、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來一定的升值空間,。

(2)商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系,。

1、2008年(1—6月份)商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套,，市場(chǎng)總銷量為8950套,，總體供銷比為1.49：1。

2,、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少,。

為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，武漢市在xx年以來對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮,。2008年(1-6月份),，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%,。

同時(shí),，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買行為的家庭占到47.52%,，其中,，包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。

作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少,。

3、購(gòu)房者對(duì)中心城區(qū)的住宅偏好度高,。

億房研究中心的2008年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買住房的區(qū)域偏好主要集中于中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響,，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。

如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升,。

2008年(1-6月份)戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷,，90-140平方米戶型供銷比較平衡,。其中，90平方米以下戶型的上市量占到總上市量的20.52%,，90平方米以下戶型的銷售量占到總銷量的27.83%,。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大,，占到全市同等戶型上市量的40.17%,，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。

四,、各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況,。

xx區(qū)目前由中心區(qū)、古田片區(qū),、二七,、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn),，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

(一)中心區(qū),。

2008年上半年中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%,。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套,，降幅為58.87%,。

從上半年中心區(qū)成交價(jià)格來看，1至5月呈遞增趨勢(shì),，5月達(dá)到價(jià)格高峰,，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上,。相比價(jià)格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮,，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半,。

出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成,，首先中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多,，制約了購(gòu)房者消費(fèi);當(dāng)然,，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望,。尤其在中心城區(qū),，房?jī)r(jià)漲幅過快，甚至超過中高收入購(gòu)房者的支付能力,，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場(chǎng)面前,，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,。

發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世,，集住宅,、甲級(jí)辦公樓、零售,、餐飲,、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造,，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建,，位于內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼,。

預(yù)計(jì)不久的將來,，內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣,、永清,、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì),，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展,，從而促進(jìn)整個(gè)中心區(qū)的加快建設(shè),。

中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào))。

(二)古田片區(qū),。

2008年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米,，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%,。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年減少2609套，降幅為68.59%,。

從成交價(jià)格情況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比,，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū),。另外，成交方面,，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首。

從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對(duì)完善,，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體,。正因?yàn)槿绱耍S著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,，該片區(qū)供應(yīng)量減少,，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊,，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂,。

政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好,。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片,，整體開發(fā),，同時(shí)，未來輕軌通車,，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐,。

古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào)),。

(三)二七、后湖片區(qū),。

2008年上半年二七,、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米,，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%,。

從成交價(jià)格來看,，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升,，6月價(jià)格略為回調(diào),。受供應(yīng)量的影響,，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,，百步亭現(xiàn)代城,、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng),。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少,，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì),，部分樓盤因而加大了打折力度,，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。

令人振奮的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè),，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū),，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題,。

二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào)),。

(四)東西湖片區(qū),。

2008年上半年東西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(zhǎng)了14.07%,。

從成交價(jià)格及成交套數(shù)來看,，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量,，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn),，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。

雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒,，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少,。而來看房的客戶,，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低,，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對(duì)高房?jī)r(jià),，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便,，但價(jià)格低,、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。

多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說明,，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。

和其他區(qū)域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制,，小高層的過渡時(shí)間不長(zhǎng)、過渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段,。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看,，高層物業(yè)是未來市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。

東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利,，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì),。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系,，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ),。

東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到2008年6月30號(hào)),。

出自 sevw.cn

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言篇六

近些年來，整個(gè)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)取得飛速發(fā)展,，也產(chǎn)生了深刻的變化,。市場(chǎng)需求旺盛，城市房地產(chǎn)開發(fā)量和需求量每年均以2位數(shù)速度增長(zhǎng),，產(chǎn)品品質(zhì)有了很大提高,，消費(fèi)者購(gòu)買行為更趨理性。

在政策方面，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)過熱,，國(guó)家紛紛出臺(tái)宏觀調(diào)控政策,，房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻大大提高了。房地產(chǎn)大洗牌時(shí)代馬上就要到來,。

一些主要房地產(chǎn)企業(yè),，紛紛提出戰(zhàn)略問題，提出關(guān)注市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)需求問題,，提出市場(chǎng)細(xì)分和定位問題,。主要目的是希望通過調(diào)整思路,，尋求企業(yè)長(zhǎng)期生存發(fā)展之道,。而政府作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的服務(wù)者和引導(dǎo)者或是政策的制定者，更需要了解真實(shí)的市場(chǎng)情況和一線資料,。而這一切,，都離不開對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握和對(duì)客戶的深入研究。

1,、站在全省的角度,，在省域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的層面，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做一個(gè)全局性調(diào)查,，對(duì)政府宏觀政策的制定提供數(shù)據(jù)參考,，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供建議和良性誘導(dǎo)，對(duì)城市居民居住狀況和居住滿意度做到了解,。（宏觀層面）,。

2、調(diào)查包括鄭州市（以后會(huì)涉及河南省各個(gè)地市）高,、中,、低三個(gè)層次的購(gòu)房者和需求者，全面把握居民需求和動(dòng)態(tài),，涉及范圍廣,，具有較強(qiáng)社會(huì)意義。（全民層面）,。

3,、了解河南主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶最新動(dòng)態(tài)，預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)發(fā)展方向,，提出市場(chǎng)機(jī)會(huì),，為企業(yè)戰(zhàn)略和展品定位提供指導(dǎo)性意見；區(qū)分不同層次人員的需求狀況,，了解不同房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)地位和物業(yè)情況,，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況做到了解，對(duì)居民的購(gòu)房需求指數(shù)做到了解。（企業(yè)和客戶層面）,。

1,、首次提供鄭州市主要房地產(chǎn)企業(yè)客戶需求整體數(shù)據(jù)分析；

2,、提供不同公司客戶需求對(duì)比分析,；

3、提供本公司不同社區(qū)客戶需求對(duì)比分析,；

4,、提供鄭州市不同區(qū)位客戶需求對(duì)比分析；

5,、提供不同類型客戶需求對(duì)比分析,；

6、行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)展望未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),；

7,、行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)分析未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。

（一）基本內(nèi)容,。

1,、客戶基本特征。

2,、客戶居住現(xiàn)狀,。

3、居住滿意度,。

4,、品牌影響度。

5,、客戶購(gòu)房需求,。

6、生活習(xí)慣及居住價(jià)值觀,。

7,、對(duì)未來客戶住房需求展望。

1,、容量及發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

2,、行業(yè)營(yíng)銷特點(diǎn)及競(jìng)爭(zhēng)狀況；

3,、周邊環(huán)境對(duì)該行業(yè)發(fā)展的影響,；

4、當(dāng)前市場(chǎng)主要項(xiàng)目種類,、品牌及銷售狀況,；

5、該行業(yè)各產(chǎn)品的經(jīng)銷網(wǎng)絡(luò)狀態(tài)；

（三）擴(kuò)展內(nèi)容二：消費(fèi)者調(diào)查,。

2,、消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)上存在的主流品牌的了解程度（包括名稱、特點(diǎn),、價(jià)格等）,；

3、消費(fèi)者對(duì)品牌的意識(shí),、對(duì)本品牌及競(jìng)爭(zhēng)品牌的觀念及品牌忠誠(chéng)度,；

4、消費(fèi)者平均月開支及消費(fèi)比例的統(tǒng)計(jì),；

5,、消費(fèi)者理想的居住描述。

（四）擴(kuò)展內(nèi)容三：競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查,。

1,、主要競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品與品牌優(yōu),、劣勢(shì),；

2、主要競(jìng)爭(zhēng)者的營(yíng)銷方式與營(yíng)銷策略,；

3,、主要競(jìng)爭(zhēng)者市場(chǎng)概況;。

4,、本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)者的營(yíng)銷狀態(tài),；

（一）市區(qū)居民。

居民對(duì)住宅市場(chǎng)信心,；購(gòu)房意向,；

對(duì)目標(biāo)地塊認(rèn)知和吸引力評(píng)價(jià)；

對(duì)目標(biāo)地塊發(fā)展信心和前景的評(píng)價(jià),。

（二）有購(gòu)買意向的潛在客戶,。

目前居住狀況；

購(gòu)房目的原因以及購(gòu)房時(shí)考慮的主要因素,；

目標(biāo)客戶群體屬性特征,；

對(duì)價(jià)格、面積,、戶型,、小區(qū)樓盤建筑、綠化,、景觀等需求情況,；

對(duì)醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物場(chǎng)所等配套設(shè)施的需求情況,；

媒體消費(fèi)特征,；

對(duì)目標(biāo)地塊優(yōu)劣勢(shì)評(píng)價(jià)。

（三）目前已經(jīng)購(gòu)買或者入住中高檔小區(qū)的現(xiàn)實(shí)客戶,。

目前居住狀況,；

目前居住滿意和不滿意之處評(píng)價(jià)；

目標(biāo)客戶群體屬性特征,；

對(duì)目標(biāo)地塊優(yōu)劣勢(shì)評(píng)價(jià),；

購(gòu)房過程中看房歷史及評(píng)價(jià)；

（四）高新區(qū)和市區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤,；

競(jìng)爭(zhēng)樓盤銷售情況,；

目標(biāo)客戶特征；

樓盤賣點(diǎn),、宣傳攻勢(shì),；

樓盤戶型面積配套等基本特征；

競(jìng)爭(zhēng)樓盤的優(yōu)勢(shì)和不足之處,；

（一）規(guī)定,。

1、儀表端正,、大方,。

2、舉止談吐得體,，態(tài)度親切,、熱情。

3,、具有認(rèn)真負(fù)責(zé),、積極的工作精神及職業(yè)熱情。

4,、訪員要具有把握談話氣氛的能力,。

5、訪員要經(jīng)過專門的市場(chǎng)調(diào)查培訓(xùn),，專業(yè)素質(zhì)好,。

（二）培訓(xùn)。

培訓(xùn)必須以實(shí)效為導(dǎo)向,，本次調(diào)查其人員的培訓(xùn)決定采用舉辦培訓(xùn)班,、集中講授的方法，針對(duì)本次活動(dòng)聘請(qǐng)有豐富經(jīng)驗(yàn)的調(diào)查人員面授調(diào)查技巧,、經(jīng)驗(yàn),。并對(duì)他們進(jìn)行思想道德方面的教育,，使之充分認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)調(diào)查的重要意義，培養(yǎng)他們強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感,，端正其工作態(tài)度,、作風(fēng)，激發(fā)他們對(duì)調(diào)查工作的積極性,。

根據(jù)我們的調(diào)研方案,，在湘潭大學(xué)及市區(qū)進(jìn)行本次調(diào)研需要的人員有三種：調(diào)研督導(dǎo)、調(diào)查人員,、復(fù)核員,。具體配置如下：

調(diào)研督導(dǎo)：1名。

調(diào)查人員：20名（其中15名對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行問卷調(diào)查,、5名對(duì)經(jīng)銷商進(jìn)行深度訪談）,。

復(fù)核員：1—2名可由督導(dǎo)兼職，也可另外招聘,。

如有必要還將配備輔助督導(dǎo)（1名）,，協(xié)助進(jìn)行訪談、收發(fā)和檢查問卷與禮品,。問卷的復(fù)核比例為全部問卷數(shù)量的30%,，全部采用電話復(fù)核方式，復(fù)核時(shí)間為問卷回收的24小時(shí)內(nèi),。

本次調(diào)研大致來說可分為準(zhǔn)備,、實(shí)施和結(jié)果處理三個(gè)階段。

1,、準(zhǔn)備階段：界定調(diào)研問題、設(shè)計(jì)調(diào)研方案,、設(shè)計(jì)調(diào)研問卷或調(diào)研提綱,。

2、實(shí)施階段：根據(jù)調(diào)研要求,，采用多種形式,，由調(diào)研人員廣泛地收集與調(diào)查活動(dòng)有關(guān)的信息。

3,、結(jié)果處理階段：將收集的信息進(jìn)行匯總,、歸納、整理和分析,，并將調(diào)研結(jié)果以書面的形式——調(diào)研報(bào)告表述出來,。

在客戶確認(rèn)項(xiàng)目后，有計(jì)劃的安排調(diào)研工作的各項(xiàng)日程,，用以規(guī)范和保證調(diào)研工作的順利實(shí)施,。按調(diào)研的實(shí)施程序,，可分七個(gè)小項(xiàng)來對(duì)時(shí)間進(jìn)行具體安排：

調(diào)研方案、問卷的設(shè)計(jì),。

…………,。

3個(gè)工作日調(diào)研方案、問卷的修改,、確認(rèn),。

…………。

1個(gè)工作日項(xiàng)目準(zhǔn)備階段（人員培訓(xùn),、安排）,。

…………。

1個(gè)工作日實(shí)地訪問階段,。

…………,。

4個(gè)工作日數(shù)據(jù)預(yù)處理階段。

…………,。

2個(gè)工作日數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析階段,。

…………。

…………,。

2個(gè)工作日論證結(jié)段,。

…………。

2個(gè)工作日,。

參與人員及崗位職責(zé)：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：待定,。

調(diào)查方案、問卷的設(shè)計(jì)：待定,。

調(diào)查方案,、問卷的修改：待定。

調(diào)查人員培訓(xùn)：待定,。

調(diào)查人員：待定,。

調(diào)查數(shù)據(jù)處理：待定。

調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析：待定,。

論證人員：待定,。

調(diào)查計(jì)劃書撰寫：待定。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言篇七

投資額(億元),。

占開發(fā)投資比重(%),。

比重同比增減(%)。

94,、9,。

其中：商品住宅。

78,、4,。

82,、6。

0,、2,。

辦公樓。

1,、2,。

1、3,。

-0,、1。

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房,。

10,、5。

11,、0,。

-2、1,。

其他用房,。

4、8,。

5,、1。

1,、9,。

(二)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模“二升一降”,。隨著我市六部門促進(jìn)新開工措施的出臺(tái)和銷售市場(chǎng)的不斷升溫,，市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積,、竣工面積保持一定規(guī)模的增長(zhǎng)，新開工面積同比下降,，但下降幅度逐漸收窄,。竣工面積276,、7萬平方米,，同比增長(zhǎng)43、9%;其中住宅面積241,、7萬平方米,，同比增長(zhǎng)40,、0%;辦公樓5、0萬平方米,，同比增長(zhǎng)143,、2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房25、5萬平方米,，同比增長(zhǎng)111,、1%。

新開工面積293,、0萬平方米,，同比下降22、7%;其中住宅面積224,、7萬平方米,，同比下降30、0%;辦公樓7,、4萬平方米,，同比增長(zhǎng)117、3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房39,、7萬平方米,，同比下降8、6%,。

市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》,、《關(guān)于促進(jìn)項(xiàng)目新開工的政策措施》，同時(shí)加金融支持服務(wù)力度,，降低公積金貸款首付比例,，首付房款比例由30%調(diào)整為20%，貸款最高額度由25萬元調(diào)整為35萬元,，貸款最長(zhǎng)期限由20年調(diào)整為30年,，縮短二套房貸和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等,。這些政策措施效果的.顯現(xiàn),，有效降低了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力,，無論是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者來說都是一種利好,，增強(qiáng)了信心、得到了實(shí)惠,。從目前的情況來看,，在經(jīng)過幾個(gè)月的運(yùn)行后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用,。

2,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化措施積極有效,。去年下半年以后，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的房產(chǎn)投資,、商品房銷售持續(xù)下降的新情況,，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略和市場(chǎng)營(yíng)銷策略，采取了各種優(yōu)惠促銷措施,，極地刺激了居民的購(gòu)房欲望和消費(fèi)熱情,，使得成交量幅增長(zhǎng)。

其次,，房?jī)r(jià)高位運(yùn)行,，可能對(duì)商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的,、較快增長(zhǎng),，市場(chǎng)回暖跡象趨于明顯，部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價(jià)格上漲,。據(jù)映,，在成交量稍有起色之后，從3月份開始,，有部分樓盤開始提價(jià),，到了8月份，一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價(jià)”的現(xiàn)象,。從市區(qū)商品房平均成交價(jià)格來看,，今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價(jià)格為5375、35元/,，同比增長(zhǎng)12,、3%，其中商品住房平均合同成交價(jià)格為5254,、95元/,，同比上漲17、62%,。在市區(qū),，出現(xiàn)了諸如：帝景藍(lán)灣、桐園,、運(yùn)河壹號(hào)公館,、江南一品、公園一號(hào)等7000-8000元/的高價(jià)樓盤,。商品房?jī)r(jià)格的上漲超過了人民收入的增長(zhǎng)，勢(shì)必對(duì)銷售形成新的制約,。

1,、加快政策調(diào)整,，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》,，主要涉及保障性住房,、普通商品房、購(gòu)房稅費(fèi),、住房貸款等方面內(nèi)容,，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此,，政府在引導(dǎo)輿論,、制定政策方面應(yīng)該更堅(jiān)定地用市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個(gè)寬松穩(wěn)定的環(huán)境,，為未來房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ),。

2、政府應(yīng)規(guī)范土地市場(chǎng),，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地,。從規(guī)劃、用地及稅費(fèi)優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓勵(lì)社會(huì)投資,，發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，加廉租房和政府保障性住房建設(shè)，以滿足絕多數(shù)市民的住房需求,。房?jī)r(jià)過高依然是阻擋市場(chǎng)成交有效放的直接障礙,，也是消費(fèi)者觀望的根本原因。普通消費(fèi)者依然無法承受當(dāng)前的房?jī)r(jià),，而事實(shí)上當(dāng)前的房?jī)r(jià)仍然包含著較的利潤(rùn),，一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費(fèi)者，二者之間的訴求達(dá)到一個(gè)合理的平衡,，房地產(chǎn)長(zhǎng)期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發(fā)商還需要在土地儲(chǔ)備和房屋開發(fā)上進(jìn)行合理規(guī)劃,，防范資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展,。

3,、穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)鍵在市場(chǎng)成交量,，而市場(chǎng)成交則有賴于市場(chǎng)消費(fèi)能力,。因此，居民收入和就業(yè)狀況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)非常關(guān)鍵,。

4,、創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。政府要不斷加投入，著力改善道路,、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施,，加強(qiáng)教育衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè),，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境,，以吸引實(shí)力更強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開發(fā)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言篇八

從2017年至今,，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽,、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì),，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn),。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家,，有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè),。單拿為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家,，開發(fā)項(xiàng)目120余個(gè),，我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。2017年稅收收入0.9億,，2017年截止11月份,，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上,?？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè),，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況,。

縱觀2017年-2017年xx市房地產(chǎn)走勢(shì)，我們發(fā)現(xiàn),，在經(jīng)歷了“控制房?jī)r(jià)過快上漲”“抑制房?jī)r(jià)過快上漲”“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”的過程中,，xx市的房?jī)r(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大,。在剛剛閉幕的十八屆三中全會(huì)上,，關(guān)于對(duì)財(cái)稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化,，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣,，這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。

我們辯證地得出結(jié)論,，對(duì)普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升,，而對(duì)非普通住宅,、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降。

二,、影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)因素,。

1、房?jī)r(jià)組成要素：

土地成本越大,，這部分成本都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。隨著改革力度加大,，中央對(duì)財(cái)稅體制的改革,，土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善，那么關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會(huì)增大,，也就是說未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革方向要從需求市場(chǎng)向供給市場(chǎng)轉(zhuǎn)變,，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化，供給增多,，則同樣的均衡量下,，均衡價(jià)格下降，因此這是對(duì)房?jī)r(jià)的重要影響因素,。

配上圖：需求供給曲線,。

稅金及費(fèi)用：2017年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右，目前的稅負(fù)率近13%,。拿目前銷售不錯(cuò)的首開房地產(chǎn)來說,，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬,，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬,，平均每平米房?jī)r(jià)增加535元。

房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對(duì)從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收,，從租按照12%,，但對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)免稅，對(duì)個(gè)人的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅,。

三中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅,，但對(duì)保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房?jī)r(jià),，所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場(chǎng)供求關(guān)系確定價(jià)格,，從趨勢(shì)來看應(yīng)該是上升的。

對(duì)于非普通住宅,，利潤(rùn)空間較大,。我們做過調(diào)查，恒實(shí)平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間,，開盤時(shí)4萬/平米,，目前已升至6萬/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征，投資者會(huì)轉(zhuǎn)向別的投資市場(chǎng),，導(dǎo)致市場(chǎng)上房屋供大于求房?jī)r(jià)會(huì)下跌,。拿星河灣來說，開盤時(shí)一房難求2萬/平米,，到目前已降至1.8萬/平米,，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢(shì),。

其中,，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平,，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,，這兩項(xiàng)都是逐年遞增,，這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求，特別是影響需求,。通常來講,，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理,、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高,，財(cái)政收入越多,、金融形勢(shì)越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大,，房?jī)r(jià)總體水平也越高,。反之，房?jī)r(jià)總體水平越低,。從中國(guó)的情況來看,，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng),，就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。

三,、政府的調(diào)控政策,。

三中全會(huì)提出，要讓市場(chǎng)在資源配臵中起決定性作用,，那么政府的調(diào)控政策就是保障,，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場(chǎng),，與國(guó)際接軌體制改革的深化程度稅制的設(shè)臵房地產(chǎn)稅的開征規(guī)范性文件的出臺(tái)國(guó)五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問題,。隨著市國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái),，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升;但也有相關(guān)人士反映：市房管局對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè),，加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評(píng)力度,，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房?jī)r(jià)正再一次漲價(jià)。

四,、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略,。

一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對(duì)比較理性,，通過降價(jià)來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài),，那么就需要減少開發(fā)商的利潤(rùn)來降低房?jī)r(jià)，吸引消費(fèi)者,，達(dá)到銷售目標(biāo)。

對(duì)于二線城市來說,，對(duì)于普通住宅的銷售,，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商,，如首開等,，房?jī)r(jià)緩中有升，對(duì)于高檔房,，如星河灣,，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤(rùn)空間以尋求更多的市場(chǎng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言篇九

近些年來,，出現(xiàn)全國(guó)性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象,，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。國(guó)家zf對(duì)此事高度重視,，20xx年以來針對(duì)房地產(chǎn)過熱,、房?jī)r(jià)過高現(xiàn)象，出臺(tái)了一系的宏觀調(diào)控政策,，希望有效的抑制房?jī)r(jià)的上漲,，特別是近期新國(guó)八條的出臺(tái)進(jìn)一步顯示了國(guó)家在調(diào)控房?jī)r(jià)上的堅(jiān)定決心，以此我們此次針對(duì)鄭州市本地區(qū)的.房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀,、消費(fèi)者的居住現(xiàn)狀及購(gòu)房定位情況所進(jìn)行問卷調(diào)查,，便是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理這門課理論知識(shí)的學(xué)習(xí)，為了加強(qiáng)對(duì)學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用,，從而對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解,。

通過采取問卷調(diào)查的方法，對(duì)鄭州市居民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查問答,，調(diào)查對(duì)象年齡在20xx歲之間,，共發(fā)放調(diào)查問卷40份,，獲取調(diào)查結(jié)果后采用excel表對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理，并經(jīng)過嚴(yán)格的復(fù)核,，以圖表形式具體映出目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的情況,。

1、居住條件分析,。

我們可以看出,，在消費(fèi)者的居住條件中，出租房和商品房所占比例較,，均占40%;其次是福利房占14%,，然后為經(jīng)濟(jì)適用房占6%。由此我們可以得出,，鄭州市消費(fèi)者居住條件以出租房和自購(gòu)商品房為主,，而經(jīng)濟(jì)適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善,，有待進(jìn)一步加強(qiáng),。

2、家庭收入分析,。

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入主要集中到20xx4000元范圍內(nèi)，占到被調(diào)查者的50%;其次是40006000元范圍,，占到23,、53%;排到第三位的是20xx元以下，占17,、65%;而60008000元以及8000元以上的消費(fèi)者比例甚小,。由此我們可以得出鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費(fèi)者購(gòu)房需求不旺,，也即居民收入水平與購(gòu)房能力有直接的關(guān)系,，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)定價(jià)時(shí)務(wù)必要考慮消費(fèi)者實(shí)際家庭收入水平。

3,、住房面積分析,。

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在消費(fèi)者的住房面積中,，80100平方米所占比例較,，為54%;100130平方米占17%;5080平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出,，消費(fèi)者對(duì)住房面積的要求主要為80100平方米,，開發(fā)商在設(shè)計(jì)住宅面積時(shí)，應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi),。

4,、居民信息獲得途徑,。

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報(bào)紙,、朋友/親人傳播,、戶外廣告、電視,、中介機(jī)構(gòu),、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志,、房展會(huì),、其他，各占比例依次為63%,、51%,、49%、34%,、34%,、17%、11%,、11%、11%,。由此我們可以看出,，開發(fā)商在進(jìn)行宣傳時(shí)可以著重利用報(bào)紙和戶外廣告，并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量,，使該房產(chǎn)在消費(fèi)者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到力推廣,。

5、居民購(gòu)房計(jì)劃分析,。

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，消費(fèi)者計(jì)劃在35年內(nèi)購(gòu)房的占40%;5年的占28、57%;2年的占25,、71%;一年和半年的均為2,、86%。由此我們可以看出,，多數(shù)消費(fèi)者的購(gòu)買能力和購(gòu)買積極性不高,，開發(fā)商應(yīng)提高消費(fèi)者的購(gòu)買積極性。

6,、居民購(gòu)房目的分析,。

以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者的購(gòu)房目的84%為自住;10%為出租;6%為升值轉(zhuǎn)賣,。由此我們可以得出,，多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)房是為自己和家人居住,，靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤(rùn)所占比例較小。

7,、居民能承受房?jī)r(jià)分析,、

由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下,，54%的人能接受30005000元/平米,，19%的人能接受50008000元/平米，7%的人能接受800010000元/平米,，2%的人能接受10000元/平米以上,。由此可見絕多數(shù)人還是中等收入水平，能接受的房?jī)r(jià)還是在5000元/平米一下,，而現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)由于各種原因一直居高不下,，讓普通居民無法接受。

8,、居民購(gòu)房面積分析,。

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求多數(shù)為80100m3,，占45,、71%;100130m3占28、57%;130m3占20%;5080m3占5,、71%;50m3為0,。由此我們可以看出，多數(shù)消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求為80100m3,，開發(fā)商在設(shè)計(jì)房屋時(shí)應(yīng)適當(dāng)增該類房屋的數(shù)量,。

9、居民購(gòu)房付款方式分析,。

選擇分期付款方式的購(gòu)房者占63%,，選擇銀行付款的購(gòu)房者占20%，選擇一次性付清的購(gòu)房者占17%,，選擇公積金貸款的購(gòu)房者占3%,。

10、居民對(duì)購(gòu)房配套設(shè)施的要求分析,。

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng),，各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場(chǎng),，各占到66%;排到第三位的是休閑場(chǎng)所，占51%;然后依次是商業(yè)步行街,，占23%;餐飲場(chǎng)所和停車場(chǎng)占8%,。由此我們可以得出,，學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)是消費(fèi)者最注重的生活配套設(shè)施,，開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇,。

11、居民對(duì)建筑風(fēng)格要求的分析,。

從調(diào)查分析看,，選擇歐式風(fēng)格的購(gòu)房者的比例占33、33%,，選擇現(xiàn)代簡(jiǎn)潔式風(fēng)格的購(gòu)房者的比例占25%,，選擇中西結(jié)合購(gòu)房者的比例占22、22%,，選擇中式風(fēng)格的購(gòu)房者的比例將近占20%,。

12、居民對(duì)未來兩年鄭州房?jī)r(jià)的分析,。

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，開發(fā)商與購(gòu)房者的主要矛盾是開發(fā)商定價(jià)過高，占40%;其次是面積縮水,，占22%;開發(fā)商的誠(chéng)信問題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%,。由此我們可以看出，開發(fā)商緩解與購(gòu)房者矛盾的最直接手段是降低房?jī)r(jià),，并且還要提高房屋質(zhì)量和開發(fā)商的誠(chéng)信,。

就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低,，住房面積小是當(dāng)前主要存在的問題;對(duì)于未來有購(gòu)房計(jì)劃的居民來說，多數(shù)人只會(huì)為家人居住而購(gòu)房,，很少的人會(huì)擁有多余的資金來進(jìn)行房地產(chǎn)的投資,，而且所能接受的房?jī)r(jià)在5000/平米以下的居多，家未來的購(gòu)房需要也在100平米左右,，滿足家庭居住即可;針對(duì)鄭州市未來幾年的房?jī)r(jià)水平,，多數(shù)認(rèn)為會(huì)有上漲空間，但仍有部分人映,，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,，居民無法支付房款，房?jī)r(jià)或許有下降的可能,。從長(zhǎng)源看,，如果越來越多的人買不起房子，甚至租不起房子,。

增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量,，保證低收入居民的住房需求,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言篇十

沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈,、建匯大廈,、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心,，中心地段分布常陽花園,、金地利、天鵝湖花園,、麗景新園,、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區(qū),，整個(gè)區(qū)域以小戶型,，小面積為主，綠化率低,，配套設(shè)施少,，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價(jià)值,，此區(qū)域樓盤極具投資性,，投資價(jià)值高，回報(bào)快,，出租率高,，購(gòu)買以香港本地投資客較多，部分買來住家,，其交通購(gòu)物方便,，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈,。

早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主,，如紫荊花園購(gòu)買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì),，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20%左右,，而陽光山莊購(gòu)房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀,，目前處于滯銷局面,，目前購(gòu)買客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求,。

常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門聚集,，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園,、廣電中心,、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng),、高爾夫球場(chǎng),、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持,，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域,。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園,，旺角新城,，一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的,，成為常平打造文化新城的有力依托,。

5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐,，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地,。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢。

山莊,、麗景,、麗都、聚福,，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城,，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊,，為文化背景,，集居所、餐飲,、商貿(mào),、娛樂、渡假,、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房,，配套設(shè)施較為齊全,，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美,，交通便利空氣清新,，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計(jì)超前,，購(gòu)買者都以早期港人居住渡假為主,，投資客較小，一般自住,。其購(gòu)買的主要原因,，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮,，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求,，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多。現(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期,、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn),，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ),，銷售均價(jià)在3600元/平方米左右,，目前片區(qū)內(nèi)香港人購(gòu)房呈下降趨勢(shì)，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢(shì),，且該區(qū)域出租率不高,。

針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。

新天美地,，其地理位置不理想,，但走品牌個(gè)性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂,，裝修材料采用頂級(jí)材料,，名廠潔具及廚具，新盤推出特價(jià)單位毛胚房,，造成過一時(shí)搶購(gòu)熱潮,，但經(jīng)過購(gòu)房者的一段時(shí)間理性思考，其銷售也逐步回落,，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的,，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購(gòu)買中80%為香港人,，三戶及四房購(gòu)買為本地人,，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好,。

相鄰樓盤分析表僅供參考,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言篇十一

近年來，在縣委,、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位,，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下,，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大,，從弱到強(qiáng),，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡,、供求結(jié)構(gòu)基本合理,，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì),，房地產(chǎn)開發(fā)投資,，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積,，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng),。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前,，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家,，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園,、錦華苑,、公園、城南,、金都,、金明寓、栗園,、金星等成規(guī)模小區(qū)8處,，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力,。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期,，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面,，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主,，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善,。xx年以來,，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升,，購(gòu)房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面,，主要以100平方米以上的大面積樓房為主,，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右,。

總體看,，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于xx年，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善,，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定,。今年以來，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng),，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大,，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,，他們成為購(gòu)房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者,、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加,。商品房購(gòu)買對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買為主，投資商尚未大量出現(xiàn),。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康,，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購(gòu)房比例)以及投資性購(gòu)房的比例。xx年,，從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來看,，我縣城區(qū)購(gòu)房者中，購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到93%,，以投資為目的占7%,，而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%，說明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者,，整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài),。

預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后,，將趨向平穩(wěn),，全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2,，同比上漲6.5%,。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加,，以及商品房配套設(shè)施,，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響,，xx年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng),，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符,，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”,，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間,。

xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長(zhǎng)19.8%,。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%,，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn),。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財(cái)源，每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%,。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長(zhǎng),。xx年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元,，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算,，拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元,。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè),。

1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理,。中高檔住房供應(yīng)量過大,，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成,，嚴(yán)重供不應(yīng)求,。由于近年來我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅,，廣大低收入群體只能望樓興嘆,，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢(shì)群體的購(gòu)房需求,。

2,、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),，包括商品房預(yù)售和銷售,、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記,、房屋租賃備案,、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng),、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可,、規(guī)劃許可,、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種,，由國(guó)稅,、地稅、財(cái)政分別征收,，計(jì)稅方式復(fù)雜,，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng),，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者,、管理者信息不對(duì)稱的狀況，增加透明度,，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù),，有利于調(diào)控市場(chǎng)，規(guī)范交易行為,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái),，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享,，通過部門配合,、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理,，達(dá)到“先繳稅,、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化,。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成,，不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析,，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱、透明度不高,，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi),。

3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng),。由于房產(chǎn)管理體制不理順,，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán),、產(chǎn)籍多頭管理，市,、縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求,，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān),，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制,?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn),，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),，因無法辦理全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款,、過戶等手續(xù),，不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮,，損害了群眾利益,，還造成了國(guó)家稅費(fèi)的流失。

4,、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè),，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低,，配套不完善,，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便,，也給社會(huì)帶來一些隱患,。如綠地、公廁,、幼兒園,、超市、健身場(chǎng),、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求,。

5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決,。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對(duì)外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過程中少批多建,，并將多建的住房違規(guī)出售,，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通,，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定,。

二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議,。

1,、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房),，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國(guó)家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收,，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定,，主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售,，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房,。xx年11月,，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局,、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查,。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”,、下崗,、失業(yè)人員的約占97%,，低保家庭無房戶約為三分之一,，有住房的用戶,，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,，且大多住房設(shè)施不全,。所以,，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,，是政府義不容辭的責(zé)任,。另國(guó)辦發(fā)【xx】37號(hào)文件已經(jīng)要求,，自xx年6月1日起,，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重,，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

3,、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房,。為滿足職工住房需求,，通過市場(chǎng)改善住房條件，臨沭縣政府下發(fā)的沭政發(fā)[]43號(hào)文中規(guī)定：“從1月1日起,，停止單位自行建設(shè)住房,，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購(gòu)買?！濒斦l(fā)[xx]22號(hào)文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(xx,、3、22),，各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房,，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè),，通過市場(chǎng)改善住房條件,。”最近建設(shè)部,、監(jiān)察部,、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目,。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義,、任何方式搞集資合作建房,，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道,。要樹立“要住房,，找市場(chǎng)”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”,、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象,。

4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作,，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度,。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,。

5,、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平,，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在,。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空(kong)母艦”。要通過重組,、兼并,、控股、引外靠?jī)?yōu)等方式,，盡快創(chuàng)建能對(duì)中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè),，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力,，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力,。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求變化,，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略,，提高信譽(yù)，建立品牌,，擴(kuò)大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理,，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng),。四是要注重企業(yè)誠(chéng)信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠(chéng)信檔案,，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念,，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素,、科技含量,、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適,、健康,、優(yōu)美、潔凈,、安全,、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。

6,、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通,，做好拆遷工作。近年來,，城市房屋拆遷成為社會(huì)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題,。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中,，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系,，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題,，拆遷工作變得十分復(fù)雜,，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況,。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn),，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù),，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證,，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理,，至使有關(guān)問題難以及時(shí)妥善解決,。根據(jù)國(guó)務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，計(jì)劃,、規(guī)劃,、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作,，使上述問題得以妥善解決,。

7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè),，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管,。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進(jìn)步,，效率再提高,，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳,，群眾進(jìn)一個(gè)門,，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù),。同時(shí),，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開發(fā)量,、樓盤介紹,、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”,，既方便了人民群眾,，又宣傳了開發(fā)公司,，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中,。

優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從起至今,，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時(shí),，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端,。

xx年以后,，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目,，集合住宅,、酒店、寫字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng),。另一方面,，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量,。長(zhǎng)期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約,，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求,。后，這一局面被打破,，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì),。，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年,。

目前,，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅,、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主,，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn),。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩,，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升,。

二、xx商品住宅發(fā)展特征,。

產(chǎn)品特征:xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層,、連排別墅為主,。

價(jià)格特征:xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖,,、二七片及古田區(qū)域。

供求特征:全市商品房銷售項(xiàng)目中,，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。

消費(fèi)者特征:包括公務(wù)員,、商人,、公司職員、企業(yè)老總,、外來人員等,。

產(chǎn)品定位:中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖,、金銀湖),。

文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征,。

三,、(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析。

(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析,。

xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置,、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列,，同其它區(qū)域相比,，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20(1-6月份),，xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米,，與去年同期相比,，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%。另一方面,，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響,，在進(jìn)入年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,，2008年(1-6月份),，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比,，減少了51.32%,。

從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn),。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域。

xx中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn),，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來看也是比較理想的,，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來越重要的角色。

同時(shí),，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟，東西湖,、后湖,、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來一定的升值空間,。

(2)xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系。

1,、2008年(1-6月份)xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套,，1-6月總供給13299套,，市場(chǎng)總銷量為8950套,，總體供銷比為1.49:1。

2,、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少,。

為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng),，武漢市在xx年以來對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。2008年(1-6月份),，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,，同比下降28.94%。

同時(shí),，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大,，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房,，進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買行為的家庭占到47.52%，其中,，包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因,。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求,。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少,。

3,、購(gòu)房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。

億房研究中心的2008年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū),。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。

2008年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷,，90-140平方米戶型供銷比較平衡,。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%,，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%,。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說,，xx90平方米以下戶型的上市量較大,，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%,。

四,、xx各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況。

xx區(qū)目前由xx中心區(qū),、古田片區(qū),、二七,、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn),，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析:,。

(一)xx中心區(qū)。

2008年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米,，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,，較去年減少4630套,，降幅為58.87%。

從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來看,，1至5月呈遞增趨勢(shì),，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米,，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來說,，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮,，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。

出現(xiàn)這樣的情況,，主要由兩方面因素造成,，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比,，新房供應(yīng)量減少3成之多,，制約了購(gòu)房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望,。尤其在中心城區(qū),，房?jī)r(jià)漲幅過快，甚至超過中高收入購(gòu)房者的支付能力,，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺,，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。

xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的,。隨著武漢天地的問世,，集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售,、餐飲、娛樂,、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造,，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建,，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前,，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼,。

預(yù)計(jì)不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街,、武廣,、永清、循禮門,、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì),，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面,，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展,，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè)。

xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào)),。

(二)古田片區(qū),。

2008年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米,，漲幅為40.97%,。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套,，降幅為68.59%,。

從成交價(jià)格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比,，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū),。另外,，成交方面，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首,。

從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近,，周邊配套也相對(duì)完善,，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊,，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片,，整體開發(fā)，同時(shí),，未來輕軌通車,，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐,。

古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào))。

(三)二七,、后湖片區(qū),。

2008年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米,，較去年同期上漲1694.93元/平方米,，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年下降42.06%,。

從成交價(jià)格來看，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn),，1至5月穩(wěn)中有升,，6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響,，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,，百步亭現(xiàn)代城、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體,。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng),。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì),，部分樓盤因而加大了打折力度,，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。

令人振奮的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè),，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面,，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖,、二七等地區(qū),，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題。

二七,、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號(hào)),。

(四)東西湖片區(qū)。

2008年上半年東西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米,，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年增長(zhǎng)了14.07%,。

從成交價(jià)格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增,，特別是銷量,，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。

雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示,，客戶平均接待量并沒減少多少,。而來看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低,，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū),，面對(duì)高房?jī)r(jià)，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,，從目前情況來看,，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失,。

多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型,，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說明,，市場(chǎng)環(huán)境的影響下,，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。

和其他區(qū)域市場(chǎng)多層--小高層--高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過渡時(shí)間不長(zhǎng),、過渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合,，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看，高層物業(yè)是未來市場(chǎng)的主流產(chǎn)品,。

東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì),。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ),。

一、背景介紹,。

從至今,，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展,、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì),，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家,，有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè)。單拿xx為例,，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家,，開發(fā)項(xiàng)目120余個(gè)，我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展,。20稅收收入0.9億,，年截止11月份,，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上,?？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè),，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況,。

縱觀2017年-2017年xx市房地產(chǎn)走勢(shì)，我們發(fā)現(xiàn),，在經(jīng)歷了“控制房?jī)r(jià)過快上漲”“抑制房?jī)r(jià)過快上漲”“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”的過程中,，xx市的房?jī)r(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大,。在剛剛閉幕的十八屆三中全會(huì)上,，關(guān)于對(duì)財(cái)稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化,，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣,，這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響,。

我們辯證地得出結(jié)論,，對(duì)普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對(duì)非普通住宅,、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降,。

二、影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)因素,。

1,、房?jī)r(jià)組成要素：

土地成本越大，這部分成本都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上,。隨著改革力度加大,，中央對(duì)財(cái)稅體制的改革，土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善,，那么關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會(huì)增大,，也就是說未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革方向要從需求市場(chǎng)向供給市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化,，供給增多,，則同樣的均衡量下，均衡價(jià)格下降,，因此這是對(duì)房?jī)r(jià)的重要影響因素,。

配上圖：需求供給曲線。

稅金及費(fèi)用：2017年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右,，目前的稅負(fù)率近13%,。拿目前銷售不錯(cuò)的首開房地產(chǎn)來說,，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬,，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬,，平均每平米房?jī)r(jià)增加535元。

房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對(duì)從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收,，從租按照12%,，但對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及的房產(chǎn)免稅，對(duì)個(gè)人的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅,。

三中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅,，但對(duì)保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房?jī)r(jià),，所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場(chǎng)供求關(guān)系確定價(jià)格,，從趨勢(shì)來看應(yīng)該是上升的。

對(duì)于非普通住宅,，利潤(rùn)空間較大,。我們做過調(diào)查，恒實(shí)平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間,，開盤時(shí)4萬/平米,，目前已升至6萬/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征,，投資者會(huì)轉(zhuǎn)向別的投資市場(chǎng),，導(dǎo)致市場(chǎng)上房屋供大于求房?jī)r(jià)會(huì)下跌。拿星河灣來說,，開盤時(shí)一房難求2萬/平米,，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢(shì),。

其中,，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平,，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,，這兩項(xiàng)都是逐年遞增，這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求,，特別是影響需求,。通常來講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高,、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率,、收入水平和投資水平越高,，財(cái)政收入越多,、金融形勢(shì)越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大,，房?jī)r(jià)總體水平也越高,。反之，房?jī)r(jià)總體水平越低,。從中國(guó)的情況來看,，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng),，就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。

三,、政府的調(diào)控政策,。

三中全會(huì)提出，要讓市場(chǎng)在資源配臵中起決定性作用,，那么政府的調(diào)控政策就是保障,，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場(chǎng),，與國(guó)際接軌體制改革的深化程度稅制的設(shè)臵房地產(chǎn)稅的開征規(guī)范性文件的出臺(tái)國(guó)五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問題,。隨著市國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái)，太原樓市開始趨于明朗化,，接下來一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升;但也有相關(guān)人士反映：市房管局對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè),，加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評(píng)力度,，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房?jī)r(jià)正再一次漲價(jià),。

四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略,。

一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮,，開發(fā)商相對(duì)比較理性，通過降價(jià)來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài),，那么就需要減少開發(fā)商的利潤(rùn)來降低房?jī)r(jià),，吸引消費(fèi)者，達(dá)到銷售目標(biāo),。

對(duì)于二線城市來說,，對(duì)于普通住宅的銷售，如正規(guī),、知名房地產(chǎn)商,，如首開等，房?jī)r(jià)緩中有升,，對(duì)于高檔房,，如星河灣,，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤(rùn)空間以尋求更多的市場(chǎng)。

一,、背景介紹,。

從20至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽,、發(fā)展,、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì)，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn),。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè),。單拿xx為例,，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家，開發(fā)項(xiàng)目120余個(gè),，我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展,。年稅收收入0.9億，截止11月份,，已增到12億,，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上?？梢哉f,，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況,。

縱觀2007年-20xx市房地產(chǎn)走勢(shì),，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房?jī)r(jià)過快上漲”“抑制房?jī)r(jià)過快上漲”“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”的過程中,，xx市的房?jī)r(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球,，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會(huì)上,，關(guān)于對(duì)財(cái)稅體制的改革,，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣,，這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響,。

我們辯證地得出結(jié)論，對(duì)普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升,，而對(duì)非普通住宅,、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降。

二,、影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)因素,。

1,、房?jī)r(jià)組成要素：

土地成本越大，這部分成本都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上,。隨著改革力度加大,，中央對(duì)財(cái)稅體制的改革，土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善,，那么關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會(huì)增大,，也就是說未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革方向要從需求市場(chǎng)向供給市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化,，供給增多,，則同樣的均衡量下，均衡價(jià)格下降,，因此這是對(duì)房?jī)r(jià)的重要影響因素,。

配上圖：需求供給曲線。

稅金及費(fèi)用：2007年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右,，目前的稅負(fù)率近13%,。拿目前銷售不錯(cuò)的首開房地產(chǎn)來說,，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套,，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬,，平均每平米房?jī)r(jià)增加535元,。

房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對(duì)從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收,，從租按照12%，但對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及的房產(chǎn)免稅,，對(duì)個(gè)人的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅,。

三中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對(duì)保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小,。那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房?jī)r(jià),，所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場(chǎng)供求關(guān)系確定價(jià)格，從趨勢(shì)來看應(yīng)該是上升的,。

對(duì)于非普通住宅，利潤(rùn)空間較大,。我們做過調(diào)查,，恒實(shí)平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時(shí)4萬/平米,，目前已升至6萬/平米,。隨著房產(chǎn)稅的開征，投資者會(huì)轉(zhuǎn)向別的投資市場(chǎng),，導(dǎo)致市場(chǎng)上房屋供大于求房?jī)r(jià)會(huì)下跌,。拿星河灣來說,，開盤時(shí)一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米,，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢(shì),。

其中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、居民收入水平,，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，這兩項(xiàng)都是逐年遞增,，這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求,，特別是影響需求。通常來講,，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高,、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理,、就業(yè)率,、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多,、金融形勢(shì)越好,，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大，房?jī)r(jià)總體水平也越高,。反之,，房?jī)r(jià)總體水平越低。從中國(guó)的情況來看,，改革開放20多年后的今天與改革初相比,，房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng)，就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展,。

三、政府的調(diào)控政策,。

三中全會(huì)提出,，要讓市場(chǎng)在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障,，不能主導(dǎo),，真正將資源推向市場(chǎng)，與國(guó)際接軌體制改革的深化程度稅制的設(shè)臵房地產(chǎn)稅的開征規(guī)范性文件的出臺(tái)國(guó)五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問題,。隨著市國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái),，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升;但也有相關(guān)人士反映：市房管局對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè)，加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評(píng)力度,，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房?jī)r(jià)正再一次漲價(jià),。

四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略,。

一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮,，開發(fā)商相對(duì)比較理性，通過降價(jià)來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài),，那么就需要減少開發(fā)商的利潤(rùn)來降低房?jī)r(jià),，吸引消費(fèi)者，達(dá)到銷售目標(biāo),。

對(duì)于二線城市來說,，對(duì)于普通住宅的銷售，如正規(guī),、知名房地產(chǎn)商,，如首開等，房?jī)r(jià)緩中有升,，對(duì)于高檔房,，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤(rùn)空間以尋求更多的市場(chǎng),。

“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯,。

近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策,，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說,，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義,。

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米,。今年以來,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速,。

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好,。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%,，具體走勢(shì)見圖一。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出,，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%,、15.2%,、84.5%、79.1%,、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速,。

2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯,。

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì),，2-6月的增速走勢(shì)見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢(shì)明顯,。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套,，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米,，與3月份相比均下降了44.3%,。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套,，總面積5萬平方米左右。

3,、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高,。

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策,，但年后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì),。

自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,，房?jī)r(jià)在,、、年分別同比上漲20.5%,、30%和42%,。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米,，同比上升47%。

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重,，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

中央:。

——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的地方,，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng),。

——房貸利率調(diào)整,。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策,，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快城市或地區(qū),，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理,，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%,。

——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局,、財(cái)政部,、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定xx年6月1日后,，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,，全額征收營(yíng)業(yè)稅,，同時(shí)規(guī)定凡在xx年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的，按3%全額征收契稅,。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整,。xx年市《政府工作報(bào)告》確立了“以居住為主,、以市民消費(fèi)為主,、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整,。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作,，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè),。

——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng),。xx年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。

從短期看,，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響,，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資,、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí),，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng),。

但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素,，達(dá)到抑制投機(jī)行為,、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的,，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率,、稅收政策,，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量,，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。同時(shí)，通過嚴(yán)格土地供應(yīng),，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生,。

——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾,。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),，滿足普通老百姓的住房需求,，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格,?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn),、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng),，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn),、稅收調(diào)整,、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定,。

總的來說,，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇,，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段,，走向日趨成熟,。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn),。

1,、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作。

建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格,，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作,。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度,、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積,、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,，新建商品房的開工面積、竣工面積,、銷售面積,、空置房面積及空置率,，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng),，及時(shí)提出預(yù)警建議,。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作,。

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題,、協(xié)調(diào)問題,、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán),，同時(shí),，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng),、規(guī)劃,、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān),，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金,，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為,，要依法嚴(yán)厲打擊。

3,、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā),。

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃,，合理預(yù)留開發(fā)空間,，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果,。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控,，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況,，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。

4,、合理引導(dǎo)住房主體需求,。

中低收入職工,、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群,、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工,、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求,，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè),，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī),，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能,，提高住宅質(zhì)量,。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際,，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi),，推動(dòng)主體需求的合理化。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言篇十二

近些年來,，出現(xiàn)全國(guó)性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象,，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。國(guó)家政府對(duì)此事高度重視,，20xx年以來針對(duì)房地產(chǎn)過熱,、房?jī)r(jià)過高現(xiàn)象，出臺(tái)了一系的宏觀調(diào)控政策,，希望有效的抑制房?jī)r(jià)的上漲,，特別是近期新國(guó)八條的出臺(tái)進(jìn)一步顯示了國(guó)家在調(diào)控房?jī)r(jià)上的堅(jiān)定決心，以此我們此次針對(duì)鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀,、消費(fèi)者的居住現(xiàn)狀及購(gòu)房定位情況所進(jìn)行問卷調(diào)查,，便是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理這門課理論知識(shí)的學(xué)習(xí)，為了加強(qiáng)對(duì)學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用,，從而對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解,。

果后采用excel表對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理，并經(jīng)過嚴(yán)格的復(fù)核,，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的情況,。

1.居住條件分析。

我們可以看出,，在消費(fèi)者的居住條件中,，出租房和商品房所占比例較大，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經(jīng)濟(jì)適用房占6%,。由此我們可以得出,，鄭州市消費(fèi)者居住條件以出租房和自購(gòu)商品房為主，而經(jīng)濟(jì)適用房較少,，從而說明鄭州市住房保障體系不完善,，有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

2.家庭收入分析,。

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入主要集中到20xx-4000元范圍內(nèi)，占到被調(diào)查者的50%;其次是4000-6000元范圍,，占到23.53%;排到第三位的是20xx元以下,，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費(fèi)者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入水平仍然偏低,，故消費(fèi)者購(gòu)房需求不旺,，也即居民收入水平與購(gòu)房能力有直接的關(guān)系，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)定價(jià)時(shí)務(wù)必要考慮消費(fèi)者實(shí)際家庭收入水平,。

3.住房面積分析,。

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在消費(fèi)者的住房面積中,，80-100平方米所占比例較大，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%,。由此我們可以看出,，消費(fèi)者對(duì)住房面積的要求主要為80-100平方米，開發(fā)商在設(shè)計(jì)住宅面積時(shí),，應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi),。

4.居民信息獲得途徑。

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，消費(fèi)者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報(bào)紙,、朋友/親人傳播、戶外廣告,、電視,、中介機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò),、專業(yè)雜志,、房展會(huì)、其他,，各占比例依次為63%,、51%、49%,、34%,、34%,、17%、11%,、11%,、11%。由此我們可以看出,，開發(fā)商在進(jìn)行宣傳時(shí)可以著重利用報(bào)紙和戶外廣告,，并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量，使該房產(chǎn)在消費(fèi)者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到大力推廣,。

5.居民購(gòu)房計(jì)劃分析,。

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者計(jì)劃在3-5年內(nèi)購(gòu)房的占,。

40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%,。由此我們可以看出，大多數(shù)消費(fèi)者的購(gòu)買能力和購(gòu)買積極性不高,，開發(fā)商應(yīng)提高消費(fèi)者的購(gòu)買積極性,。

6.居民購(gòu)房目的分析。

以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，消費(fèi)者的購(gòu)房目的84%為自住;10%為,。

出租;6%為升值轉(zhuǎn)賣。由此我們可以得出,，大多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)房是為自己和家人居住,，靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤(rùn)所占比例較小。

7.居民能承受房?jī)r(jià)分析,。

由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出,，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米,，19%的人能接受5000-8000元/平米,，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上,。由此可見絕大多數(shù)人還是中等收入水平,，能接受的房?jī)r(jià)還是在5000元/平米一下，而現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)由于各種原因一直居高不下,，讓普通居民無法接受,。

8.居民購(gòu)房面積分析。

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求大多數(shù)為80-100m3,，占45.71%;100-130m3占28.57%;130m3占20%;50-80m3占5.71%;50m3為0。由此我們可以看出，大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求為80-100m3,，開發(fā)商在設(shè)計(jì)房屋時(shí)應(yīng)適當(dāng)增大該類房屋的數(shù)量,。

9.居民購(gòu)房付款方式分析。

選擇分期付款方式的購(gòu)房者占63%,，選擇銀行付款的購(gòu)房者占20%,，選擇一次性付清的購(gòu)房者占17%，選擇公積金貸款的購(gòu)房者占3%,。

10.居民對(duì)購(gòu)房配套設(shè)施的要求分析,。

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源,、超市及菜場(chǎng),，各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場(chǎng)，各占到66%;排到第三位的是休閑場(chǎng)所,，占51%;然后依次是商業(yè)步行街,，占23%;餐飲場(chǎng)所和停車場(chǎng)占8%。由此我們可以得出,，學(xué)校教育資源,、超市及菜場(chǎng)是消費(fèi)者最注重的生活配套設(shè)施，開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇,。

11.居民對(duì)建筑風(fēng)格要求的分析,。

從調(diào)查分析看，選擇歐式風(fēng)格的購(gòu)房者的比例占33.33%,，選擇現(xiàn)代簡(jiǎn)潔式風(fēng)格的購(gòu)房者的比例占25%,，選擇中西結(jié)合購(gòu)房者的比例占22.22%，選擇中式風(fēng)格的購(gòu)房者的比例將近占20%,。

12.居民對(duì)未來兩年鄭州房?jī)r(jià)的分析。

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，開發(fā)商與購(gòu)房者的主要矛盾是開發(fā)商定價(jià)過高,，占40%;其次是面積縮水，占22%;開發(fā)商的誠(chéng)信問題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%,。由此我們可以看出,，開發(fā)商緩解與購(gòu)房者矛盾的最直接手段是降低房?jī)r(jià)，并且還要提高房屋質(zhì)量和開發(fā)商的誠(chéng)信,。

就目前居民的住房條件來看,，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當(dāng)前主要存在的問題;對(duì)于未來有購(gòu)房計(jì)劃的居民來說,，大多數(shù)人只會(huì)為家人居住而購(gòu)房,，很少的人會(huì)擁有多余的資金來進(jìn)行房地產(chǎn)的投資，而且所能接受的房?jī)r(jià)在5000/平米以下的居多，大家未來的購(gòu)房需要也在100平米左右,，滿足家庭居住即可;針對(duì)鄭州市未來幾年的房?jī)r(jià)水平,，多數(shù)認(rèn)為會(huì)有上漲空間，但仍有部分人反映,，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,，居民無法支付房款，房?jī)r(jià)或許有下降的可能,。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,，如果越來越多的人買不起房子，甚至租不起房子,。

增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量,，保證低收入居民的住房需求。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言篇十三

總體看,，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于xx年,，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定,。今年以來,，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大,，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善,。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,，他們成為購(gòu)房的主力軍;同時(shí),，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加,。商品房購(gòu)買對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買為主,，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康,，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購(gòu)房比例)以及投資性購(gòu)房的比例,。xx年，從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來看,，我縣城區(qū)購(gòu)房者中,，購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的.占7%,，而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%,，說明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài),。

1,、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理,。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少,。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成,，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快,，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅,，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房,，以滿足部分弱勢(shì)群體的購(gòu)房需求,。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓,、房屋權(quán)屬登記,、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng),、土地出讓,、開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可,、建設(shè)許可,、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等,。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種,，由國(guó)稅、地稅,、財(cái)政分別征收,，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大,。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng),，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者、管理者信息不對(duì)稱的狀況,，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù),，有利于調(diào)控市場(chǎng),，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái),，以房地產(chǎn)信息為依托,，實(shí)現(xiàn)信息共享,，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制,，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理,，達(dá)到先繳稅、后辦證的要求,，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化,。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通,、資源共享的機(jī)制尚未形成,，不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱,、透明度不高,，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

4,、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè),，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低,，配套不完善,，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便,，也給社會(huì)帶來一些隱患,。如綠地、公廁,、幼兒園,、超市、健身場(chǎng),、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求,。

5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決,。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對(duì)外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,，駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過程中少批多建,，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通,，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言篇十四

兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用,，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%,。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。

近期,，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策,，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議,，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義。

今年1-6月,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,，銷售100萬平方米,。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1,、房產(chǎn)投資保持較高增速,。

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭,，1-6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見圖一,。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%,、15.2%、84.5%,、79.1%,、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2,、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯,。

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看,，回落趨勢(shì)明顯,。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%,。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套,，總面積6.5萬平方米,，與3月份相比均下降了44.3%。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右,。

3,、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高。

雖然今年年初開始,，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策,，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì),。

自年開始,，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在,、,、年分別同比上漲20.5%、30%和42%,。目前,，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米,，同比上升47%,。

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重,，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

中央:,。

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況,，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng),。

房貸利率調(diào)整。3月16日,，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策,，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,，并實(shí)行住房貸款下限管理,，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言篇十五

（1）內(nèi)容豐富,。報(bào)告涉及的調(diào)查內(nèi)容很豐富,，從宏觀到微觀，從大環(huán)境到小環(huán)境,，從消,。

費(fèi)者到產(chǎn)品等都進(jìn)行全面的調(diào)查。

（2）篇幅較長(zhǎng),。一份報(bào)告至少上萬字以上,，有的其他甚至五六萬字才能把調(diào)查的內(nèi)容說。

完,。

（3）多為集體負(fù)責(zé)完成,。由不同專業(yè)的人員組成一個(gè)小組，統(tǒng)一分工,，共同完成,。

（1）政治法律環(huán)境調(diào)查。

1）國(guó)家,、省,、城市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。

2）有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定,。

3）有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃,、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃,、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃,、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查,。

1）國(guó)家地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性,，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益,。

2）項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件,、基礎(chǔ)設(shè)施情況,、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況,。

3）一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率,。

4）國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),。

5）居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平,。

6）項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況,，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。

7）與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查,。

8）財(cái)政收支,。

第二部分社區(qū)環(huán)境調(diào)查。

1）消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn),、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì),。

2）房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素調(diào)查。（如國(guó)家關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)查和變化,；消費(fèi)者和構(gòu)成,、分布及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況,；消費(fèi)者的收入變化及其購(gòu)買能力與投向,。）。

（2）消費(fèi)行為調(diào)查,。

1）需求行為調(diào)查,。（如消費(fèi)者的購(gòu)買意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素,，消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型等,。

2）購(gòu)買行為調(diào)查。（如不同消費(fèi)者的不同購(gòu)買行為,，消費(fèi)者的購(gòu)買模式,，影響消費(fèi)者。

購(gòu)買行為的社會(huì)因素及心理因素等,。

（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量,、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能,、市場(chǎng)生命同期,。

（2）現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能,、格局,、售后服務(wù)的意見及。

對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度,。

（3）新技術(shù),、新產(chǎn)品、新工藝,、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況,。

（4）本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場(chǎng)占有率。

（5）建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況,。

（1）影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素,，特別是政府價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。

（3）房地產(chǎn)商品需求彈性和供給彈性的大小,。

（4）開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響,。

（6）開發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

（7）價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng),。

（1）房地產(chǎn)廣告時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定,。

（3）房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。

（4）人員促銷的配備狀況,。

（5）各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租售績(jī)效的影響,。

（6）各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租售績(jī)效。

（1）房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇,、控制與調(diào)整情況,。

（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因,。

（3）租售代理商的數(shù)量,、素質(zhì)及其租售代理的情況。

（4）房地產(chǎn)租售客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià),。

（1）競(jìng)爭(zhēng)者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者（以下統(tǒng)稱競(jìng)爭(zhēng)者）的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)調(diào)查,。

（2）對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置,、建材及附屬設(shè)備選擇,、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查。

與分析,。

（3）對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商品房?jī)r(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究,。

（4）。

（5）。

（6）,。

企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)者的市場(chǎng)占有率,。

（8）競(jìng)爭(zhēng)性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績(jī)效及其發(fā)展動(dòng)向。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言篇十六

20**年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米,，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,，較去年減少4630套,，降幅為58.87%。

從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來看,，1至5月呈遞增趨勢(shì),，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米,，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上,。相比價(jià)格來說,，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半,。

出現(xiàn)這樣的情況,，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,，與去年同期相比,，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購(gòu)房者消費(fèi);當(dāng)然,，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望,。尤其在中心城區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅過快,，甚至超過中高收入購(gòu)房者的支付能力,，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前,，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺,，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,。

xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的,。隨著武漢天地的問世，集住宅,、甲級(jí)辦公樓,、零售、餐飲、娛樂,、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造,，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建,，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前,，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼,。

預(yù)計(jì)不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街,、武廣,、永清、循禮門,、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì),，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面,，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展,，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè)。

xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號(hào)),。

(二)古田片區(qū),。

20**年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米,，漲幅為40.97%,。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套,，降幅為68.59%,。

從成交價(jià)格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比,，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū),。另外,，成交方面，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首,。

從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近,，周邊配套也相對(duì)完善,，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊,，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片,，整體開發(fā)，同時(shí),，未來輕軌通車,，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐,。

古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號(hào))。

(三)二七,、后湖片區(qū)。

20**年上半年二七,、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米,，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年下降42.06%。

從成交價(jià)格來看,，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn),，1至5月穩(wěn)中有升,，6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,，百步亭現(xiàn)代城、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體,。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng),。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七,、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì),，部分樓盤因而加大了打折力度,，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。

令人振奮的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè),，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū),，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題,。

二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號(hào)),。

(四)東西湖片區(qū),。

20**年上半年東西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(zhǎng)了14.07%,。

從成交價(jià)格及成交套數(shù)來看,，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量,，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn),，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。

雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒,，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少,。而來看房的客戶,，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū),，面對(duì)高房?jī)r(jià),，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看,，東西湖盡管存在交通不便,，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失,。

多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型,，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品,。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下,，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。

和其他區(qū)域市場(chǎng)多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制,，小高層的過渡時(shí)間不長(zhǎng)、過渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段,。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看,，高層物業(yè)是未來市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。

東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利,，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì),。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系,，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ),。