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中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資案例 中小型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀篇一

企業(yè)人力資源管理師論文

（國(guó)家職業(yè)資格二級(jí)）

論文題目：中小型房地產(chǎn)企業(yè)人力資源現(xiàn)狀與分析

姓名：**身份證號(hào)：準(zhǔn)考證號(hào)：所在省市：所在單位： *******房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

中小型房地產(chǎn)行業(yè)人力資源現(xiàn)狀與分析

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*****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

摘要：近年來(lái)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,，作為傳統(tǒng)行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)也取得了的長(zhǎng)足進(jìn)步,，很多中小型房地產(chǎn)行業(yè)也運(yùn)應(yīng)而生；

中小型房地產(chǎn)企業(yè)多以民營(yíng)私有企業(yè)為主,，由于受公司的業(yè)務(wù)類型,、專業(yè)化程度、發(fā)展戰(zhàn)略等因素的影響,，在人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃,、崗位分析、績(jī)效考核,、薪酬管理,、培訓(xùn)開發(fā)等方面重視程度不夠；企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展策略不明確,，對(duì)人力資源投入較少,，人員管理普遍較差等，造成企業(yè)員工滿意度普遍不高,，流動(dòng)性較大等問(wèn)題，進(jìn)而成為了制約企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展重要因素,；

伴隨著行業(yè)的飛速發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出專業(yè)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)大,、投資額大,、投資回收期長(zhǎng)、工作關(guān)系復(fù)雜等特點(diǎn),，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)從業(yè)人員必須要具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí),、良好的心理素質(zhì)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光及很強(qiáng)的綜合能力,。而現(xiàn)在大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)處在剛剛起步階段,，管理的制度化、規(guī)范化程度很低,。在深層次上制約著企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展,；人力資源管理作為獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的手段之一，在企業(yè)發(fā)展中起到的作用也越發(fā)重要起來(lái),；

一,、目前中小型房地產(chǎn)人力資源現(xiàn)狀分析：

根據(jù)近日(1)北京仁達(dá)方略管理咨詢公司推出的針對(duì)現(xiàn)在大多數(shù)中小型

房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)狀調(diào)查推出《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀調(diào)查研究報(bào)告》，結(jié)合我司當(dāng)前人力資源實(shí)際情況,，目前中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司的人力資源多呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)

第一,、組織結(jié)構(gòu)模式普遍處于完善和發(fā)展中

大多數(shù)的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍處于以項(xiàng)目運(yùn)作為主導(dǎo)的階段，人員規(guī)模小，公司的組織模式基本圍繞項(xiàng)目展開,，組織機(jī)構(gòu)靈活,、組織管理相對(duì)簡(jiǎn)

單，管理制度,、作業(yè)流程相對(duì)來(lái)說(shuō)很不完善,，在日常管理中隨意性較大；普遍缺乏高層次管理人才,，企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)不清晰,；結(jié)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)模式不規(guī)范；

第二,，人員的招聘與配置相對(duì)不合理,，造成人力資源浪費(fèi)

中小型企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)由于戰(zhàn)略的短期性，房地產(chǎn)的開發(fā)多以項(xiàng)目為主,，對(duì)員工的實(shí)際成果和經(jīng)驗(yàn)較為看重,，大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)人員招聘配置大多根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展不同的階段來(lái)進(jìn)行的，對(duì)招聘計(jì)劃和崗位分析缺乏規(guī)劃,，人員招聘的配置缺乏合理性,、系統(tǒng)性；比如前期拓展,、土地儲(chǔ)備多以招聘項(xiàng)目管理,、技術(shù)設(shè)計(jì)人員、市場(chǎng)策劃人員為主,；進(jìn)入工程建設(shè)階段多以招聘工程技術(shù),、工程施工、監(jiān)理人員為主,；政府預(yù)售許可后多以市場(chǎng)營(yíng)銷,、前期物業(yè)管理人員配置為主；交房入伙時(shí)多以招聘配置售后服務(wù),、物業(yè)管理人員為主等,，在綜合人力資源綜合配置考慮較少，從而造成在人員配置上的不合理性,，造成崗位的重置和資源的浪費(fèi),；

第三、人員的培訓(xùn)與開發(fā)相對(duì)不完善,，員工滿意度低,、流動(dòng)性較高

調(diào)查顯示房地產(chǎn)行業(yè)的人員的年齡結(jié)構(gòu)相對(duì)比較集中，中小型企業(yè)年齡主體多在２６歲～３５歲年齡層次,；大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相對(duì)明確,，重視員工的能力培養(yǎng)與開發(fā),，員工的操作技能能得到很快提高，薪資水平提高較快,；員工的滿意度相對(duì)較高,、流動(dòng)性較低、穩(wěn)定性較強(qiáng),；

中小型企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)由于戰(zhàn)略的短期性,，房地產(chǎn)的開發(fā)多以項(xiàng)目為主，為降低人力資源投入成本,，管理人員多以臨時(shí)招聘和挖角大公司的有實(shí)際項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的中層管理者為主,；基層員工多以年齡低、學(xué)歷低的員工為主,；人力資源培訓(xùn)缺乏合理的規(guī)劃,、，即使安排了培訓(xùn),，大多因?yàn)闆](méi)有合適培訓(xùn)講師,、培訓(xùn)教材、專門的培訓(xùn)設(shè)備,、培訓(xùn)設(shè)施,、完善的培訓(xùn)制度等方面的原因而流于形式；進(jìn)而產(chǎn)生惡性循環(huán),，員工的滿意度不夠,、員工隊(duì)伍流動(dòng)性大等問(wèn)題凸顯，成為制約企業(yè)的發(fā)展深層次因素,。

第四，在薪酬策略上穩(wěn)定性較差

大型多元化房地產(chǎn)公司發(fā)展眼光長(zhǎng)遠(yuǎn),，對(duì)員工的穩(wěn)定性以及潛力的開發(fā)很重視,，因此他們的薪酬水平相對(duì)穩(wěn)定，又因?yàn)檫@類公司普遍重視基于職位分析的崗位工資制和基于能力的技能工資制,，因此他們的薪酬等級(jí)很明顯,；而小型房地產(chǎn)公司，由于重視的是員工短期的實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果,，因此薪酬制度非常靈活,，但是薪酬水平的不穩(wěn)定性導(dǎo)致了平均年薪水平不高。

第五,，多數(shù)的企業(yè)績(jī)效管理流于形式,，或者存在績(jī)效考核困難的問(wèn)題。主要體現(xiàn)在：預(yù)算體系不健全,，財(cái)務(wù)核算不準(zhǔn)確,，績(jī)效考核缺乏數(shù)據(jù)支持和依據(jù),，從而造成績(jī)效考核結(jié)果的失真；考核指標(biāo)體系結(jié)構(gòu)化不足,，不同管理層次和專業(yè)職能的員工的分類指標(biāo)缺乏,，對(duì)工程技術(shù)類、行政類,、營(yíng)銷類人員以及不同管理層次員工績(jī)效目標(biāo)設(shè)計(jì)不夠到位,；很多公司沒(méi)有規(guī)范的薪酬體系，在績(jī)效考核結(jié)果應(yīng)用時(shí),，缺乏統(tǒng)一的參照標(biāo)準(zhǔn),；績(jī)效評(píng)估溝通反饋機(jī)制不盡完善。

第六,，房地產(chǎn)行業(yè)員工的流動(dòng)率較高,，中小型房地產(chǎn)公司由于戰(zhàn)略短期性的特點(diǎn)，難以滿足員工對(duì)于個(gè)人發(fā)展空間穩(wěn)定性的追求,，員工一般在積累了一定的工作經(jīng)驗(yàn)後逐漸向大型房地產(chǎn)公司過(guò)渡,。

另外由于績(jī)效考核的不規(guī)范性，對(duì)于低層次的一般員工和專業(yè)員工,，利益動(dòng)力機(jī)制的動(dòng)態(tài)性欠佳,，完全基于崗位職能的薪酬體制對(duì)于激勵(lì)一般員工的效果不明顯，導(dǎo)致了這類企業(yè)一部分人才的流失,，流動(dòng)去向主要為其他行業(yè)公司或薪酬水平較高的同行業(yè)公司,。

另外，注重“用人”,，忽視“育人”,，也是人才流動(dòng)率較高的重要原因。房地產(chǎn)行業(yè)的人才培養(yǎng)機(jī)制普遍不成熟,。由于以項(xiàng)目運(yùn)作為主,，周期短、見效快,，因此企業(yè)寧愿付給有經(jīng)驗(yàn),、能上手的應(yīng)聘者多一倍甚至幾倍的薪資，也不愿意自己培養(yǎng)人才,。同時(shí),，由于人才供給和市場(chǎng)需求的巨大落差，人才獲取多采取高薪挖角方式,。受房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)較高的影響,，房地產(chǎn)行業(yè)人才的薪酬處于較高水平，這更加惡化了房地產(chǎn)企業(yè)寧愿挖人,，不愿育人的人才獲取方式,。

二,、中小型房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的幾點(diǎn)建議：

基于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀的分析，結(jié)合人力資源管理的發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn),，我們可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理工作提出如下建議：

第一,，探索組織模式，釋放組織和員工能量,，支撐戰(zhàn)略發(fā)展,。

良好的管理架構(gòu)和組織模式，是房地產(chǎn)企業(yè)能否發(fā)展壯大的重要決定因素,。高效,、靈活的管控系統(tǒng)，有利于優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的分工協(xié)作,，實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策和對(duì)市場(chǎng)的快速響應(yīng),；科學(xué)的管理流程系統(tǒng)，有利于組織內(nèi)部資源的充分發(fā)揮,，有利于業(yè)務(wù)板塊之間,、區(qū)域之間的協(xié)同聯(lián)動(dòng)。房地產(chǎn)的行業(yè)環(huán)境在不

斷變化,，未來(lái)的公司業(yè)務(wù)模式及擴(kuò)張模式都需要進(jìn)行創(chuàng)新與變革,，因此,，相應(yīng)的組織架構(gòu)與管理模式也需要持續(xù)優(yōu)化和調(diào)整,。

第二,，加強(qiáng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層人力資源的發(fā)掘和培養(yǎng)通過(guò)在職培訓(xùn)、脫產(chǎn)進(jìn)修等各種形式,，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)決策層學(xué)習(xí)各種所需的專業(yè)知識(shí),。同時(shí)，讓他們加強(qiáng)實(shí)際鍛煉,，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn),。使之對(duì)事物的觀察、思維,、判斷、決策等務(wù)實(shí)能力逐漸提高,，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的科學(xué)性,，盡量避免現(xiàn)在以項(xiàng)目為中心和重點(diǎn)的短視性決策行為；

第三,，建立規(guī)范的員工培訓(xùn)開發(fā)制度和人才培養(yǎng)機(jī)制

隨著人才競(jìng)爭(zhēng)的加劇,，房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大投入,，進(jìn)行人才儲(chǔ)備和培養(yǎng),。對(duì)一個(gè)期望長(zhǎng)線發(fā)展的企業(yè)來(lái)說(shuō),，人才不僅需要培養(yǎng)，更需要合理規(guī)劃,，建設(shè)合理的,、培訓(xùn)、選拔,、考核與升遷制度,。如加大人才培養(yǎng)力度，致力于創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織,。內(nèi)部培養(yǎng)人才,，有利于企業(yè)文化的傳承，有利于組織的穩(wěn)定發(fā)展,，有利于打造配合默契的管理團(tuán)隊(duì),。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)自身人才培養(yǎng)的投入力度。構(gòu)建系統(tǒng)的人才培養(yǎng)體系,，針對(duì)不同類別層次人員,，采取不同培養(yǎng)方式和形式。通過(guò)學(xué)習(xí)氛圍的營(yíng)造,，致力于創(chuàng)造學(xué)習(xí)型企業(yè),，孕育企業(yè)核心能力；

第四,，適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要建立合理的完善的考核機(jī)制

在薪酬體系設(shè)計(jì)中,，實(shí)行“寬帶薪酬”。所謂“寬帶薪酬”,，就是企業(yè)將原來(lái)十幾甚至二十幾,、三十幾個(gè)薪酬等級(jí)壓縮成幾個(gè)級(jí)別，但同時(shí)將每一個(gè)薪酬級(jí)別所對(duì)應(yīng)的薪酬浮動(dòng)范圍拉大,，從而形成一種新的薪酬管理系統(tǒng)及操作流程,。員工隨著能力的提高而承擔(dān)新的責(zé)任，只要在原有的崗位上不斷改善自己的績(jī)效,，就能獲得更高的薪酬,。即使是被安排到低層次的崗位上工作，也一樣有機(jī)會(huì)獲得較高的報(bào)酬,，進(jìn)一步完善薪酬制度的合理性,。第五，根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展階段和自身特點(diǎn)選擇適合的績(jī)效管理方法,。完善的績(jī)效管理體系是在良好的管理基礎(chǔ)之上建立起來(lái)的,。良好的管理基礎(chǔ)包括：建立完善職位體系；進(jìn)行工作分析，完善部門職能和崗位職責(zé),；建立完善薪酬體系,；建立完善預(yù)算管理體系；進(jìn)行流程規(guī)劃和優(yōu)化,，確立公司權(quán)責(zé)體系和相關(guān)管理制度,；逐步建立根據(jù)公司戰(zhàn)略整合和戰(zhàn)略計(jì)劃分解等。第六,，豐富現(xiàn)有的激勵(lì)手段

建立一個(gè)多維交叉的人員激勵(lì)體系,，使物質(zhì)激勵(lì)與精神激勵(lì)實(shí)現(xiàn)有機(jī)整合。即既要用工資,、獎(jiǎng)金,、津貼及福利等物質(zhì)激勵(lì)手段，又要建立明確的組

織目標(biāo),，通過(guò)給予富有挑戰(zhàn)性的工作,、鼓勵(lì)職工參與企業(yè)的重大決策、營(yíng)造輕松和諧的工作環(huán)境等非物質(zhì)激勵(lì)手段來(lái)激發(fā)員工的工作熱情和創(chuàng)造力,。規(guī)定或項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo),，完成指標(biāo)，有獎(jiǎng),；反之,，則罰。這樣做既增加了他們的壓力,，也增強(qiáng)了他們的活力,。這種外在壓力轉(zhuǎn)化為內(nèi)在動(dòng)力，可成為激發(fā)他們活力的源泉,。使他們?cè)趯?shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了自身需要,，增加了滿意程度。

結(jié)束語(yǔ):

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的推動(dòng),，社會(huì)資源的公開,，房地產(chǎn)企業(yè)開始了由“資金密集型”向“人才密集型”轉(zhuǎn)化的過(guò)程，人才成了競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn),。房地產(chǎn)企業(yè)要在復(fù)雜環(huán)境中駕馭自己的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),，求得經(jīng)濟(jì)效益的提高，必須在企業(yè)人力資源管理工作上下功夫,。中小型房地產(chǎn)業(yè)還剛剛起步,，歷史較短，有許多問(wèn)題急待解決,，人力資源管理工作還沒(méi)有受到應(yīng)有的重視。許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏充分開發(fā)培養(yǎng)人才,、合理使用人才,、有效激勵(lì)人才的觀念,。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要生存,、搞活和發(fā)展,，首先必須盡快轉(zhuǎn)變觀念，樹立“以人為本”的管理思想,，重視人力資源管理工作,，才能使企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)健康發(fā)展。因此,，中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合行業(yè)特征和本企業(yè)特點(diǎn),，建立起有利于企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展的人力資源管理體系，才能為企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的礎(chǔ),。

注釋：

參考文獻(xiàn)：

（1）北京仁達(dá)方略管理咨詢公司,；《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀調(diào)查研究報(bào)告》;2009年12月

（2）清華領(lǐng)導(dǎo)力培訓(xùn)；《探討中小型企業(yè)人力資源培訓(xùn)系統(tǒng)建設(shè) 》,；孫震,，2010-02-24；

中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資案例 中小型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀篇二

中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展案例分析

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陜西益興實(shí)業(yè)發(fā)展公司系陜西省第一建筑工程公司全額投資創(chuàng)辦的具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè),。注冊(cè)資金：壹仟玖佰玖拾捌萬(wàn)元,，流動(dòng)資金6000萬(wàn)，現(xiàn)有職工116人,，其中具有高中級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的各類技術(shù)人員有39人,。自1993年成立以來(lái)，為省建一公司盤活土地資源36.3畝,。盤活資產(chǎn)6200萬(wàn)元,；為省建一公司代建職工集資建房、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目18個(gè),，建筑面積15萬(wàn)平方米,，投資額2.5億元。

一,、企業(yè)發(fā)展環(huán)境分析

1.宏觀環(huán)境分析

現(xiàn)階段西安市注冊(cè)登記的房地產(chǎn)開發(fā)公司已達(dá)2000余家,，其中有實(shí)力的不過(guò)百家，具有規(guī)模的也就數(shù)家而已,。更有甚者,，注冊(cè)登記房地產(chǎn)開發(fā)公司資本不過(guò)100萬(wàn)元，如此狀況，何談經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)或城市運(yùn)營(yíng),。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)邁入一個(gè)比品牌,、拼實(shí)力的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代。房地產(chǎn)的建設(shè)開發(fā)已經(jīng)完全脫離建筑本身,。在西安,，以品牌價(jià)值11.03億元的紫薇地產(chǎn)和品牌價(jià)值

4.18億元的西部電子為代表的本地品牌分別引領(lǐng)著西安消費(fèi)型地產(chǎn)和動(dòng)力型地產(chǎn)的最新發(fā)展，而隨著以廣廈集團(tuán),、上海綠地,、珠江實(shí)業(yè)等為代表的外埠品牌的挺入，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)正打破原有格局,，面臨重新洗牌,。大浪淘沙，誰(shuí)能經(jīng)受住殘酷的市場(chǎng)洗刷,，真正以建設(shè)西安,、開發(fā)西安為己任，誰(shuí)便是最成功的城市運(yùn)營(yíng)商,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，2006年，陜西省房地產(chǎn)開發(fā)投資297.94億元,，比上年增長(zhǎng)28.9%,。

2.微觀環(huán)境分析

? ? 縱觀西安的土地利用和房地產(chǎn)的整體開放情況，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：城墻以內(nèi)幾乎已無(wú)土地出讓,；二環(huán)內(nèi)已掛牌土地日漸稀少,，并且?guī)缀醵际?0畝以內(nèi)的小塊土地；出讓土地多集中于高新,、曲江,、城北三個(gè)地產(chǎn)主力板塊，城東,、城西掛牌土地相對(duì)較少,；二環(huán)內(nèi)外，超過(guò)100畝的地塊已經(jīng)缺少,，而超過(guò)200畝,、300畝的地塊更是非常稀少。從近幾年西安房地產(chǎn)發(fā)展的情況來(lái)看,，日前西安二環(huán)內(nèi)外乃至一環(huán)以外區(qū)域,，土地供應(yīng)顯然已遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求，西安九宮格局的規(guī)劃和西安城區(qū)版圖的日益擴(kuò)大,，以及西安每年新增超過(guò)100萬(wàn)平方米的市場(chǎng)消化量,，無(wú)疑將推動(dòng)西安地產(chǎn)開發(fā)向三環(huán)進(jìn)發(fā),，高新、城南,、曲江組成的西安南線板塊和城東板塊甚至?xí)蛉h(huán)以外擴(kuò)張,，三環(huán)內(nèi)外從而被開辟成為繼西安二環(huán)內(nèi)外的第二主力戰(zhàn)區(qū)。

3.市場(chǎng)發(fā)展情況和相關(guān)政策對(duì)企業(yè)的影響

（1）由于政府宏觀調(diào)控的影響,，企業(yè)要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重新規(guī)劃。

由于限制單套面積等政策的影響,，企業(yè)原有計(jì)劃開發(fā)大戶型或者別墅住宅的項(xiàng)目必須重新定位,，日前在辦理施工許可證的開發(fā)商，需要重做設(shè)計(jì),，而這就要重做調(diào)研,，再加上重新設(shè)計(jì)、審批和地基處理時(shí)間,，至少也要在半年后才能拿到預(yù)售證,，房地產(chǎn)商的樓盤上市就會(huì)相應(yīng)的延緩。由于上市期的延緩,，政策會(huì)對(duì)房市產(chǎn)生多大的影響也就不容易在短期預(yù)見到,。房地產(chǎn)商的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)明顯加大，對(duì)政策的估計(jì)有可能產(chǎn)生偏差,，給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失,。

（2）外來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)商增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將更加激烈,。

從西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局來(lái)看,，在大盤開發(fā)的所有開發(fā)商之中，來(lái)自外埠的地產(chǎn)巨頭多達(dá)8個(gè),，并且,，在2005年以后新增的10個(gè)大盤之中，由外埠地產(chǎn)巨頭引領(lǐng)開發(fā)的大盤就占了8個(gè),。到目前為至西安房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)吸引了中海,、金地、和黃,、綠地,、大華、萬(wàn)達(dá),、富力,、珠江投資等不少國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)商來(lái)投資，而他們所開發(fā)的中海華庭,、富力城,、逸翠園,、珠江新城等樓盤為不少購(gòu)房者青睞。

? ? 以前進(jìn)入西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的外來(lái)開發(fā)商幾乎全是一線城市的大牌開發(fā)公司,，但是現(xiàn)在中型規(guī)模的開發(fā)商也對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)虎視耽耽,，如重慶協(xié)信控股(集團(tuán))有限公司、廣州雅居樂(lè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,、河南鑫苑置業(yè)有限公司等開發(fā)商,。這主要因?yàn)殡S著中國(guó)各大城市房地產(chǎn)開發(fā)的程度已趨于飽和，中型房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法在過(guò)熱城市,，房地產(chǎn)巨頭云集的市場(chǎng)上獲得最大利潤(rùn),，占有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。于是選擇西安這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相對(duì)平緩的城市投資,，能夠在小范圍內(nèi)突顯自身的優(yōu)勢(shì),。這些新的競(jìng)爭(zhēng)者，給西安現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了一定的威脅,。是中小房地產(chǎn)商不得不關(guān)注的強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,。

二、陜西益興實(shí)業(yè)發(fā)展公司發(fā)展優(yōu)勢(shì)分析

陜西益興實(shí)業(yè)發(fā)展公司是陜西省第一建筑工程公司全額投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，依托陜西省第一建筑工程公司的各類資源優(yōu)勢(shì),，公司自有土地就有370畝，目前開發(fā)的不到五分之一,，應(yīng)該說(shuō)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還是大有前景的,。

? ?（1）省建一公司是具有國(guó)家一級(jí)總承包資質(zhì)的建筑施工企業(yè)，具有各方面的管理制度,、設(shè)備及人力資源等優(yōu)勢(shì),。

? ?（2）目前，陜西省第一建筑工程公司在完成產(chǎn)值和企業(yè)信譽(yù)等方面在陜西省建筑行業(yè)中也是名列前茅,。尤其是在過(guò)去幾年中,，通過(guò)規(guī)范管理，提升企業(yè)文化理念和優(yōu)化資源整合,，減員增效,，企業(yè)資金鏈方面得到明顯改善。具有投資房地產(chǎn)開發(fā)的資金投入能力,。

? ?（3）陜西益興實(shí)業(yè)發(fā)展公司開發(fā)實(shí)施的項(xiàng)目的施工企業(yè)均由陜西省第一建筑工程公司來(lái)完成,，具有可靠施工質(zhì)量和完善的竣工后的回訪服務(wù)體系，滿足了用戶對(duì)房屋質(zhì)量要求,，通過(guò)陜西省第一建筑工程公司建立的社會(huì)信譽(yù),，公司所實(shí)施的項(xiàng)目在施工質(zhì)量上得到了有力的保障。

? ?（4）陜西益興實(shí)業(yè)發(fā)展公司自成立以來(lái),，一直從事陜西省第一建筑工程公司職工全額集資住宅樓和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),，積累了不少的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn),。通過(guò)省建一公司大興路綠色環(huán)保小區(qū)的建設(shè)，積累了開發(fā)和建設(shè)群體項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn),。

? ?（5）通過(guò)整合和盤活陜西省第一建筑工程公司的現(xiàn)有土地資源,，不但給企業(yè)帶來(lái)了一定的經(jīng)濟(jì)效益，而且給房地產(chǎn)開發(fā)奠定了基礎(chǔ),。

? ?（6）可以利用盤活土地資源的資金和陜西省第一建筑工程公司投入的資金,，繼續(xù)購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)用地，使本企業(yè)向良性循環(huán)方面發(fā)展,，具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

? ?（7）通過(guò)多年來(lái)的住宅樓的建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施,，和土地、城建,、規(guī)劃等部門建立了良好的合作關(guān)系，為今后的發(fā)展鋪平了道路,。

? ?（8）通過(guò)內(nèi)引外聯(lián),，具有承接各方面房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的能力。

? ? 雖然,，在現(xiàn)階段條件下,，陜西益興實(shí)業(yè)發(fā)展公司有了明顯的發(fā)展，但在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中還存在一定的困難,。

三,、當(dāng)前企業(yè)發(fā)展的困難

（1）在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中，由于各方面漲價(jià)等因素造成項(xiàng)目建設(shè)成本增加,。

? ?（2）國(guó)家的經(jīng)濟(jì)適用房政策的改變,，在項(xiàng)目開發(fā)中房型和戶均建筑面積受國(guó)家政策的限制，只能建設(shè)一些中小戶型的商品房,，不能滿足各方面消費(fèi)人群,。

（3）國(guó)有土地實(shí)行招牌掛拍賣形式，無(wú)形地使購(gòu)買土地費(fèi)用增加,，不利于公司的開發(fā)建設(shè),。

（4）市政基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，無(wú)形給建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施增加了困難,。

（5）城建規(guī)劃部門的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),，提高了房地產(chǎn)的建設(shè)成本。

四,、企業(yè)今后發(fā)展的思路

（1）加快建設(shè)公司邊家村太白路改造小區(qū)一期的建設(shè)速度,，使太白路綠色環(huán)保小區(qū)盡快交付使用，通過(guò)縮短建設(shè)周期,，挖掘房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)空間,。

（2）盡快啟動(dòng)太白路改造小區(qū)二期商品房項(xiàng)目,，盡早回收項(xiàng)目開發(fā)投入。

（3）加快商品房電子工業(yè)園綜合樓項(xiàng)目的資金回收及項(xiàng)目監(jiān)督工作,。

（4）組織對(duì)新的商品房項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究及項(xiàng)目評(píng)估,，為企業(yè)下一步對(duì)外開發(fā)奠定基礎(chǔ)。

（5）積極外聯(lián),，為其他企業(yè)代建職工集資住宅樓項(xiàng)目：承擔(dān)項(xiàng)目報(bào)建,、規(guī)劃、設(shè)計(jì),、施工,、后期物業(yè)管理等項(xiàng)目，使企業(yè)向多元化經(jīng)營(yíng)方面發(fā)展,。

（6）落實(shí)擬建項(xiàng)目的實(shí)施,，兩塊土地要抓緊掛牌出讓。

（7）以綠色環(huán)保建筑,、節(jié)能,、舒適的商品房小區(qū)，推行品牌戰(zhàn)略,，擴(kuò)大企業(yè)影響力,。

（8）利用企業(yè)自身?yè)碛型恋氐膬?yōu)勢(shì)，加強(qiáng)企業(yè)自身建設(shè),，采用多建經(jīng)濟(jì)適用房,，解決職工住房，響應(yīng)十七大精神,，增加職工財(cái)產(chǎn)性收入,。

（9）快速進(jìn)入城中村改造項(xiàng)目，配合政府解決弱勢(shì)群體和低收入家庭的住房,。在三,、四線城市看準(zhǔn)地段、深入調(diào)研分析,、評(píng)估,，爭(zhēng)取每2-3年要對(duì)外開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，加上自身土地的開發(fā)和加強(qiáng)企業(yè)管理,，重視人才培養(yǎng),，拓寬經(jīng)營(yíng)思路，弘揚(yáng)企業(yè)文化,，實(shí)現(xiàn)我們陜西益興房地產(chǎn)公司的穩(wěn)步發(fā)展,。

作為一個(gè)典型的國(guó)營(yíng)中小房地產(chǎn)企業(yè)，陜西益興實(shí)業(yè)發(fā)展公司順利地度過(guò)了創(chuàng)業(yè)期,、成長(zhǎng)期,，并進(jìn)入成熟階段,，這與公司采取正確的階段性戰(zhàn)略決策是分不開的。有效的戰(zhàn)略離不開企業(yè)的外部環(huán)境,，有效的戰(zhàn)略也離不開企業(yè)的內(nèi)部資源,，根據(jù)變化的內(nèi)外部環(huán)境與資源，適時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略,，這才是發(fā)展的戰(zhàn)略,。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資案例 中小型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀篇三

中小型企業(yè)發(fā)展是一個(gè)世界性的課題，在不同的國(guó)家或一個(gè)國(guó)家的不同歷史發(fā)展階段,，中小企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)展中都有著不同的地位和作用,。在社會(huì)主義中國(guó)，隨著改革開放和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，中小型企業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率不斷提高,，它的發(fā)展正受到社會(huì)各方面的普遍關(guān)注。目前,，國(guó)家對(duì)中小企業(yè)的宏觀政策存在著許多不適應(yīng)以及中小企業(yè)自身的發(fā)展都面臨許多的難題,。如何攻克這些難題、讓企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益,，獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，不斷發(fā)展壯大已成為我們關(guān)注的焦點(diǎn),。

一,、中小企業(yè)的基本特點(diǎn)和面臨的機(jī)遇

（一）中小企業(yè)的基本特點(diǎn)

目前，中小型企業(yè)為數(shù)眾多,，各個(gè)行業(yè)之間既存在生產(chǎn)規(guī)模和技術(shù)等數(shù)量上的差異,，又存在著管理結(jié)構(gòu)與組織形式等到實(shí)質(zhì)上的區(qū)別，但從整體上看與大型企業(yè)相比較而言有他們?nèi)缦碌奶攸c(diǎn)和性質(zhì),。

1,、數(shù)量眾多、分布面廣,、職工人數(shù)少,、管理層次少

中國(guó)的中企業(yè)比重比以中小企業(yè)比重大而著名的意大利還要高出0.15個(gè)百分點(diǎn)。在小型企業(yè)比較集中的省份如內(nèi)蒙古,、安徽,、福建，比重甚至達(dá)到97%以上,。中小企業(yè)在我國(guó)經(jīng)營(yíng)范圍上十分廣泛,，幾乎涉及到所有競(jìng)爭(zhēng)性的行業(yè)和領(lǐng)域。除個(gè)別特殊行業(yè)外,，中小企業(yè)廣東省泛分布于第一,、第二和第三產(chǎn)業(yè)各個(gè)行業(yè),，尤其在農(nóng)業(yè)、加工制造成業(yè),、建筑業(yè),、運(yùn)輸業(yè)、批發(fā)和零售業(yè),、餐飲業(yè)和其他社會(huì)服務(wù)業(yè)等,。對(duì)每個(gè)小型企業(yè)來(lái)說(shuō)，職工人數(shù)少,，管理層次少往往決策靈活,，對(duì)市面上場(chǎng)變化反應(yīng)迅速成，有利于提高工作效率,。

2,、投資少、見效快

中小企業(yè)投資少,，建設(shè)周期短,，資金回收快。因而相對(duì)比較容易興辦,，能及時(shí)為社會(huì)提供需要的產(chǎn)品,，能很快發(fā)揮投資效益，為國(guó)家積累資金,。

3,、資本與技術(shù)的有機(jī)構(gòu)成低

中小企業(yè)相對(duì)于大中型企業(yè)來(lái)說(shuō)其資金缺乏，只能動(dòng)用較少的財(cái)力開展市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng),，許多有關(guān)大中型企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷理論和做法都不適用于中小企業(yè),。一般來(lái)說(shuō)，中小企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模小,、設(shè)備簡(jiǎn)陋,、技術(shù)陳舊、科研創(chuàng)新能力薄弱,、產(chǎn)品檔次低,、花色品種少、加工深度低,、大多靠模仿獲取得新技術(shù),；此外人才匱乏、組織不健全,、缺乏現(xiàn)代管理觀念和知識(shí)等更是它們的弱點(diǎn),。

4、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)靈活，適應(yīng)性強(qiáng)

俗語(yǔ)說(shuō)“船小好掉頭”,，這是對(duì)中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)靈活,、應(yīng)變能力強(qiáng)的最好概括。中小企業(yè)一方面具有填補(bǔ)性功能,，適應(yīng)若干產(chǎn)品市場(chǎng)銷路有限的小規(guī)模生產(chǎn),，彌補(bǔ)大中型企業(yè)的空隙；另一方面中小企業(yè)無(wú)須較大的資金額和技術(shù)力量便可開業(yè),，中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目多,，它可涉及制造業(yè)、商業(yè),、手工業(yè),、服務(wù)業(yè)等眾多行業(yè)，尤其是大企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍之外的市場(chǎng)空隙,，更是中小企業(yè)大(本文來(lái)自文秘之音,，查看)顯身手的場(chǎng)所。中小企業(yè)可以根據(jù)市場(chǎng)行情的變化隨時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),，改變生產(chǎn)方向,，甚至轉(zhuǎn)行。這主要是由于中小企業(yè)所提供的產(chǎn)品或服務(wù)大多品種單

一,、產(chǎn)量小,、加工層次較低，因而能在較短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)產(chǎn),，并以量少樣多的生產(chǎn)方式,，不斷開發(fā)生產(chǎn)新式樣、新款式,、新功能的新產(chǎn)品，從而適應(yīng)變化紛紜的國(guó)內(nèi),、國(guó)外市場(chǎng)的需要,。

作為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者和投資者應(yīng)客觀的認(rèn)清中小企業(yè)本身所具備的優(yōu)勢(shì)，又要正視當(dāng)前中小企業(yè)所遇到的困難和問(wèn)題,，因?yàn)橐环矫嬗行├щy和問(wèn)題是企業(yè)成長(zhǎng)和發(fā)展之路上必不可免的,；另一方面在看到困難和問(wèn)題的同時(shí)也要認(rèn)識(shí)到當(dāng)前政治、經(jīng)濟(jì),、社會(huì)和技術(shù)等到外部環(huán)境正在發(fā)生著的許多變化為中小企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇,，從而把握好這種機(jī)遇，通過(guò)努力使自己的中小企業(yè)盡快發(fā)展壯大起來(lái),。

(二)中小企業(yè)面臨前所未有的機(jī)遇

在政治環(huán)境方面,，就我國(guó)而言，一方面黨中央和國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)十分重視中小企業(yè)的發(fā)展，反復(fù)強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步放開搞活中小企業(yè)和鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展,；另一方面國(guó)家成立了一些專門的機(jī)構(gòu),，頒布了一些政策來(lái)營(yíng)造中小企業(yè)和非國(guó)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策和市場(chǎng)環(huán)境。

在經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面,，首先市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善使中小企業(yè)機(jī)制活,、專業(yè)化強(qiáng)、貼近市場(chǎng),、習(xí)慣市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的優(yōu)勢(shì)得以更好地發(fā)揮,。其次在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中分工越來(lái)越細(xì)，專業(yè)化程度越來(lái)越高,，各種經(jīng)濟(jì)實(shí)體之間互相聯(lián)系,、互相依賴的關(guān)系日趨增強(qiáng)，給中小企業(yè)的生存和發(fā)展提供了無(wú)數(shù)的機(jī)會(huì),。

在社會(huì)環(huán)境方面,，一方面第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為中小企業(yè)提供了非常多的成長(zhǎng)點(diǎn)，另一方面社會(huì)消費(fèi)需求的易變性,、高級(jí)化,、多樣化和個(gè)性化，使產(chǎn)品向優(yōu)質(zhì)化,、多品種,、小批量、更新快等方向發(fā)展,，也有力地刺激著中小企業(yè)的發(fā)展,。

在技術(shù)環(huán)境方面，當(dāng)今新技術(shù)革命有力地推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)由粗放型向集約型,、由數(shù)量型向質(zhì)量型,、由物資型向知識(shí)和信息型的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)了新興部門的成長(zhǎng)和產(chǎn)品的多品種少批量和小型化的發(fā)展,，引起了企業(yè)規(guī)模分散化,、小型化的趨勢(shì)從而導(dǎo)致了中小企業(yè)的蓬勃興起。

二,、中小企業(yè)的現(xiàn)狀分析

（一）總的現(xiàn)狀

（1）產(chǎn)權(quán)不清,。我國(guó)有幾千萬(wàn)戶中小企業(yè)，凡屬國(guó)營(yíng)或集體的資產(chǎn)都有是國(guó)家的企業(yè),，而它們究竟有哪些權(quán)利卻不明確,，可是具體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要由企業(yè)來(lái)進(jìn)行。產(chǎn)權(quán)關(guān)系沒(méi)理順,，財(cái)產(chǎn)邊界不清,，無(wú)人承擔(dān)企業(yè)盈虧的責(zé)任，造成國(guó)有資產(chǎn)大量流失。

（2）經(jīng)營(yíng)管理水平低,。一些外于困境中的中小企業(yè)幾乎無(wú)一例外都是管理差的企業(yè),，即便個(gè)別效益好的企業(yè)，也存在這個(gè)問(wèn)題,。目前中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平低,，主要表現(xiàn)在：企業(yè)管理人員素質(zhì)不高、決策水平低,，日常經(jīng)營(yíng)管理水平低,。經(jīng)營(yíng)管理水平低下使用權(quán)得許多中小企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)管理都缺乏有效而合理的監(jiān)督約束措施或機(jī)制，企業(yè)管理混亂,，人心渙散,，資產(chǎn)流失嚴(yán)重。

（3）中小企業(yè)存在著行業(yè)壁壘?，F(xiàn)在許多行業(yè)還是以國(guó)有或公有作為進(jìn)入許可標(biāo)準(zhǔn),，例如醫(yī)藥經(jīng)營(yíng)業(yè)、郵政通迅業(yè)在進(jìn)行行業(yè)審批就規(guī)定必須是國(guó)有企業(yè),。許多政策還是以所有制劃線,，如私營(yíng)企業(yè)不能享有自營(yíng)進(jìn)口權(quán)等等。這樣一方面限制了非國(guó)有企業(yè)的發(fā)展,，另一方面也阻礙了一些行業(yè)的國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化改革,。

（二）中小企業(yè)存在的通病及診斷

a 戰(zhàn)略管理方面

1、缺乏經(jīng)營(yíng)理念,，缺乏產(chǎn)業(yè)定位

美國(guó)管理學(xué)大師德魯克指出：“中小企業(yè)的成功依賴于它在一個(gè)小的生態(tài)領(lǐng)域中的優(yōu)先地位”,。這就是說(shuō)，中小企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)力選擇一個(gè)可以發(fā)揮自己特長(zhǎng),，適合自身發(fā)展的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域,，制定自己的戰(zhàn)略計(jì)劃和行為準(zhǔn)則，明確經(jīng)營(yíng)理念,。我國(guó)的許多不成功的中小企業(yè)在創(chuàng)立以及經(jīng)營(yíng)了相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間后,，仍無(wú)法明確自己的經(jīng)營(yíng)理念和定位，總是跟在別人后面跑,。人家上什么項(xiàng)目，就上什么項(xiàng)目,，結(jié)果,，等到他的項(xiàng)目上馬時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)飽和,，產(chǎn)品賣不出去,，虧損嚴(yán)重；如同“邯鄲學(xué)步”，不但沒(méi)學(xué)會(huì)人家的好東西,，連自己的長(zhǎng)處也丟掉了,。

例如在大搞基礎(chǔ)建設(shè)的那幾年，我縣乃至全國(guó)各地對(duì)建筑材料需求量增加,，東寧建起了第一個(gè)陶瓷廠,，后來(lái)在短短幾年內(nèi)一個(gè)學(xué)一個(gè)建起了六個(gè)陶瓷廠，雖然在最初幾年經(jīng)濟(jì)效益很好,，但好景不長(zhǎng)，五個(gè)陶瓷廠紛紛因經(jīng)濟(jì)效益不好而倒閉,，在國(guó)家的一再扶持下最后還剩下一個(gè)在狗延殘喘,。原因是在當(dāng)初給企業(yè)盲目定位造成的。雖然從陶瓷產(chǎn)品本身來(lái)說(shuō)在市場(chǎng)上是搶手貨,，而且北方的陶瓷企業(yè)為數(shù)不多,，表面上看似乎發(fā)展陶瓷行業(yè)很有可行性，但生產(chǎn)陶瓷所需的重要原料大多要從南方進(jìn),，這就在一定程度上增加了生產(chǎn)成本,，況且，在自然條件和設(shè)備技術(shù)上與南方廠家存在著很大差距,，在北方這種寒冷的條件下,，煤氣供應(yīng)根本達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，再加上在生產(chǎn)過(guò)程中由于技術(shù)設(shè)備不過(guò)關(guān),，產(chǎn)品質(zhì)量達(dá)標(biāo)率很低,，生產(chǎn)出來(lái)的多為三級(jí)品（其實(shí)就是次品），南方的廠家就地取材,，氣溫適宜,，所生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品質(zhì)量好價(jià)格又便宜，所以北方的陶瓷根本無(wú)法同南方的陶瓷競(jìng)爭(zhēng),，最終的失敗也是必然的事,。

這樣看來(lái)如今已不再是那個(gè)憑票供應(yīng)的年代了，企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)來(lái)選擇自己的經(jīng)營(yíng)理念,，根據(jù)市場(chǎng)來(lái)給自己的產(chǎn)業(yè)定位,。

2、缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略,，目光短視

眾多中小企業(yè)的誕生,，往往是因發(fā)現(xiàn)了市場(chǎng)空缺,，新的商業(yè)機(jī)會(huì)，或有了哪項(xiàng)新的發(fā)明,，然后激起創(chuàng)辦者的熱情,，在短時(shí)間里創(chuàng)辦企業(yè)，生產(chǎn)產(chǎn)品滿足市場(chǎng)需要,，賺回了第一桶金,。

正如東寧的煤炭事業(yè)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)東寧的煤炭資源后,，大大小小的建起了上百個(gè)煤礦,，曾一度要建一個(gè)“煤城”。雖然在短時(shí)間里發(fā)展了東寧的經(jīng)濟(jì),，但煤炭資源是有限的,，是不可再生的，必然導(dǎo)致象雞西煤礦工人的大下崗,，給社會(huì)造成具大的壓力。

3,、主業(yè)位置未穩(wěn),，追求多元化經(jīng)營(yíng)

“多元化經(jīng)營(yíng)”曾經(jīng)成為一個(gè)很時(shí)髦的詞，又曾經(jīng)被打入冷宮,。撇開“流行”與否不談,，用客觀的眼光看待中小企業(yè)，有些中小企業(yè)也染上了這種普遍存在于大企業(yè)身上的病癥,。

某有限公司是一家國(guó)有中小型企業(yè),，總資產(chǎn)不到10個(gè)億，凈資產(chǎn)7—8千萬(wàn),，銷售額1億,。公司原本生產(chǎn)吸鐵石，不掙錢后千方百計(jì)找出路,，終于以對(duì)人體健康有好處的磁化杯打開市場(chǎng),，賺了3000多萬(wàn)。有了錢,，就想多元化經(jīng)營(yíng),。建娛樂(lè)城，投資400萬(wàn),，虧了200萬(wàn),；建營(yíng)養(yǎng)液廠虧600萬(wàn)；開了4家商店,，個(gè)個(gè)虧,。很難想象一家私營(yíng)企業(yè)能經(jīng)得起這番折騰。

如果說(shuō)搞多元化經(jīng)營(yíng)是為了降低風(fēng)險(xiǎn),，那么中小企業(yè)在進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)前首先應(yīng)考慮：本企業(yè)產(chǎn)品是否確已無(wú)增長(zhǎng)潛力,；本企業(yè)是否已在本行業(yè)中立穩(wěn)足跟等一系列自身實(shí)力問(wèn)題，撇開這個(gè)現(xiàn)實(shí)條件,，大談多元化經(jīng)營(yíng)是不現(xiàn)實(shí)的,。

b 經(jīng)營(yíng)行為方面

不擅于處理競(jìng)爭(zhēng)與合作的關(guān)系

如果簡(jiǎn)單地把行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)看成就是互相攀比，是你死我活的斗爭(zhēng),，這是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的一種誤解對(duì)在實(shí)力上處于劣勢(shì)的中小企業(yè)也極為不利,，搞的不好，會(huì)成為別人的桌上餐,。

東寧的兩家民營(yíng)企業(yè)吉信和華宇都建立了自己的木業(yè)公司,，正摩拳擦掌，準(zhǔn)備在市場(chǎng)上一爭(zhēng)高低,。但他們?cè)诓恢挥X(jué)中又在導(dǎo)演著一幕陶瓷工業(yè)重復(fù)建設(shè)的悲劇,。如果兩家能搞聯(lián)營(yíng)，把技術(shù),、設(shè)備力量集中,，辦一個(gè)大型的木材加工股份有限公司，不僅節(jié)省了資金,，還集中了人力和技術(shù)資源,，將能在短時(shí)間內(nèi)獲得經(jīng)濟(jì)效益。

c 人事管理方面

1,、人才難覓,，人才難尋，人才難留

中小企業(yè)通常不重視建立尋覓人才的正常渠道,，大多數(shù)希望能通過(guò)親朋好友的介紹能夠找到合適人選,，而這往往找不到最優(yōu)秀的人才，相反,，會(huì)造成近親繁殖,、裙帶關(guān)系泛濫，降低了企業(yè)的人員素質(zhì),。

另外中小企業(yè)的家族式管理,，使企業(yè)人才難求、難留,。家族外的員工即便有較高的管理知識(shí)和專業(yè)技能,，也很難依靠能力獲得晉升。有才干的人始終被排除在決策層外,，沒(méi)有歸屬感和發(fā)展前途,，只有一走了之,。

因此中小企業(yè)人才難覓、人才難求,、人才難留的根源更在于內(nèi)部而非外部,。

2、不嚴(yán)格遵守勞動(dòng)法

視勞動(dòng)合同為無(wú)物,。有的企業(yè)員工入職根本不簽定勞動(dòng)合同,，上級(jí)勞動(dòng)部門檢查時(shí)搪塞過(guò)去即可。有的表現(xiàn)為即便簽了勞動(dòng)合同,，但視合同為無(wú)物,，企業(yè)操作的隨意性非常大，違反《勞動(dòng)法》,，侵犯員工合法權(quán)益司空見慣,。

受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，加上法律環(huán)境的過(guò)于寬松,，企業(yè)很少有因違反《勞動(dòng)法》而受到懲戒的,，因此縱容了這種現(xiàn)象的蔓延。這樣表面上看起來(lái)企業(yè)占了員工的便宜,，實(shí)際上敗壞了中小企業(yè)的名聲,，使企業(yè)信譽(yù)下降，直接影響到企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,。

d 財(cái)務(wù)管理方面

中小企業(yè)大都資本小,、人員少，企業(yè)主既是經(jīng)營(yíng)者又是所有者,，他們往往不重視制定利潤(rùn)計(jì)劃,、資金運(yùn)用計(jì)劃，不重視會(huì)計(jì)資料的匯集和分析等,。這些現(xiàn)象導(dǎo)致賬目不清,，企業(yè)虧損還不知道。

通過(guò)以上對(duì)中小企業(yè)現(xiàn)狀的探討可以得出：許多中小企業(yè)失敗的根本原因是乎視了“市場(chǎng)”這個(gè)概念,，只有在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)觀念的指導(dǎo)下,，根椐企業(yè)的外部環(huán)境、內(nèi)部條件及可取得資源的情況,，制定一個(gè)可行的發(fā)展經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略,，才能求得企業(yè)的生存和長(zhǎng)期穩(wěn)定地發(fā)展。

三,、建立市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略

要大力發(fā)展中小企業(yè),，盡快讓中小企業(yè)走出困境，提高經(jīng)濟(jì)效益,，可根據(jù)具體情況采取靈活多樣的形式,，以產(chǎn)權(quán)制度改革為中心,，將其塑造成為真正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體?！熬盼濉币詠?lái),，中小企業(yè)的發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新階段，出現(xiàn)了一些新的特點(diǎn)和新的趨勢(shì),，質(zhì)量、品牌和市場(chǎng)將成為三個(gè)關(guān)鍵,。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的延伸,，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制已經(jīng)建立起來(lái)并走向完善，企業(yè)必須面對(duì)市場(chǎng)表明自己存在的價(jià)值,，否則將被無(wú)情地淘汰,。今天，企業(yè)生產(chǎn)點(diǎn)兒什么然后再想法賣出去的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了,，市場(chǎng)已經(jīng)從企業(yè)末端移到了企業(yè)的前端,，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都不能忽視市場(chǎng)的要求，企業(yè)必須按照市場(chǎng)的規(guī)律來(lái)規(guī)劃整體部署,。

（一）產(chǎn)品策略

1,、產(chǎn)品定位

生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品要滿足特定消費(fèi)者的需要，這個(gè)產(chǎn)品才有市場(chǎng)潛力,。企業(yè)應(yīng)選擇有一定需要規(guī)模未被競(jìng)爭(zhēng)者完全控制的,，與自身經(jīng)營(yíng)能力完全適應(yīng)的細(xì)分市場(chǎng)。其方法是應(yīng)避開強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,，根椐自身?xiàng)l件和特點(diǎn),，選擇無(wú)人占領(lǐng)或競(jìng)爭(zhēng)較少的市場(chǎng)空隙作為目標(biāo)市場(chǎng)，生產(chǎn)市場(chǎng)需要的產(chǎn)品,。

2,、產(chǎn)品質(zhì)量

質(zhì)量是一切產(chǎn)品最終制勝的法寶。有些企業(yè)通過(guò)生產(chǎn)假冒偽劣產(chǎn)品獲取高額利潤(rùn),，雖然企業(yè)的目標(biāo)之一是追求利潤(rùn)的最大化但靠這種手段雖可一時(shí)獲利,，但絕不能最終獲利，勢(shì)必受到懲罰,，而殃及自身,。保證產(chǎn)品的質(zhì)量是與經(jīng)濟(jì)效益正相關(guān)關(guān)系。盡管在短時(shí)間內(nèi)沒(méi)有看到直線上升的財(cái)務(wù)指標(biāo),，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,，可以有助于樹立企業(yè)形象，提高企業(yè)信譽(yù),，吸引有才干的員工,，獲得政府更多的支持,。所以質(zhì)量第一是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)。這就是主觀為他人,，客觀為自己的結(jié)果,。

3、產(chǎn)品包裝

現(xiàn)代市場(chǎng)包裝的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了僅為容器保護(hù)商品的作用,，而成為產(chǎn)品促銷的有力手段,。

*同類型包裝策略。易突出企業(yè)形象,，即企業(yè)生產(chǎn)的各種產(chǎn)品在包裝上采用相同圖案,、相近顏色，體現(xiàn)共同特色,。

*異類型包裝策略,。企業(yè)各種產(chǎn)品有獨(dú)特的包裝，在設(shè)計(jì)上采用不同風(fēng)格,，易擴(kuò)大銷路,。

其它還有相關(guān)性包裝和再使用包裝及改變包裝等策略。采用包裝可彌補(bǔ)品牌上的劣勢(shì),。

（二）品牌策略

品牌是企業(yè)占領(lǐng)市場(chǎng)的關(guān)鍵,，最近幾年，中小企業(yè)的品牌意識(shí)普遍加強(qiáng),。以中小企業(yè)為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在經(jīng)歷了粗放型的初創(chuàng)階段,、完成了自己的原始積累之后，者普遍認(rèn)識(shí)到要占領(lǐng)市場(chǎng),，沒(méi)有自己的品牌是不行的,，在創(chuàng)建名牌過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)著重做好以下工作：

其一,，為自己的產(chǎn)品取一個(gè)好的名稱,。如柯達(dá)公司為得到一個(gè)好的品牌，專門組建立一支調(diào)查研究隊(duì)伍,，認(rèn)真分析世界各地的語(yǔ)言習(xí)慣和風(fēng)土人情,，結(jié)果以英文字母kodak來(lái)命名產(chǎn)品，讓顧客讀起來(lái)朗朗上口,，而又不產(chǎn)生歧義,，深受世界各地消費(fèi)者的喜歡。

其二,，要及時(shí)為企業(yè)成功的商標(biāo)進(jìn)行注冊(cè),。一般說(shuō)來(lái)，商標(biāo) 的地域范圍應(yīng)當(dāng)是企業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)，即企業(yè)產(chǎn)品正在打入的市場(chǎng)或?qū)?lái)想打入的市場(chǎng),。例如,，東寧華宇礦泉水有限責(zé)任公司在進(jìn)行商標(biāo)注冊(cè)的時(shí)，“華宇”商標(biāo)就被國(guó)內(nèi)某廠家搶先注冊(cè)了,，而改為了“洪宇”商標(biāo),。

其三，對(duì)于企業(yè)的品牌,，要有一套好的營(yíng)銷推廣方案和行動(dòng),。

（三）市場(chǎng)銷售策略

生產(chǎn)點(diǎn)什么，然后再想辦法賣出去,，這樣的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了,。營(yíng)銷的成功越來(lái)越依賴于人的智慧，因而好的營(yíng)銷策劃已成為重要的課題,。通過(guò)什么形式把企業(yè)的產(chǎn)品特點(diǎn)介紹給消費(fèi)者，如何溝通產(chǎn)品和顧客的聯(lián)系,，提高產(chǎn)品的銷售速度,，增加市場(chǎng)購(gòu)買量也就是要建立一個(gè)好的促銷手段已成為產(chǎn)品營(yíng)銷的重頭戲。

1,、廣告,。借助于報(bào)紙、雜志,、廣播,、電視等媒體向消費(fèi)者傳遞信息，不受時(shí)間和空間的限制,，反需人力不多,。

2、人員推銷,。通過(guò)售貨員或推銷員直接與消費(fèi)者見面,，向他們傳遞信息，介紹商品與勞務(wù)知識(shí),，引起消費(fèi)者關(guān)注,，促進(jìn)購(gòu)買。這種促銷針對(duì)性較強(qiáng),，信息的傳遞反饋較準(zhǔn)確,，但要受到人員素質(zhì)，專業(yè)人員數(shù)量及較高費(fèi)用的限制,。

由于中小企業(yè)主要用工資,、費(fèi)用全包干的提成制，或者采用保底基本工資，而費(fèi)用和績(jī)效工資實(shí)行銷售提成等上不封頂?shù)匿N售激勵(lì)措施,，營(yíng)銷效率相對(duì)較高,，而且費(fèi)用包干或依據(jù)銷售提成，避免了物的浪費(fèi),。

3,、營(yíng)業(yè)推廣。營(yíng)業(yè)推廣是指采用某種個(gè)別手段誘發(fā)消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)和購(gòu)買欲望的有效措施,，包括許多具體形式,，如：優(yōu)惠券、樣品贈(zèng)送,、獎(jiǎng)券等,。廣州雅芳（中國(guó)）有限公司今年在東寧就取辦了兩次優(yōu)惠券和樣品贈(zèng)送活動(dòng)。這種營(yíng)推廣雖然吸引了顧客,，刺激了購(gòu)買,，不過(guò)效果往往是短期的，運(yùn)用不當(dāng)可能會(huì)使顧客對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生懷疑,。

4,、公共關(guān)系。是以一種不需要付費(fèi)的方式,，利用各種公共媒體發(fā)布有關(guān)產(chǎn)品或公司消息,，刺激消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品、服務(wù)或公司的需要或好感,，如報(bào)刊的新聞報(bào)道,、公益性活動(dòng)等。公共關(guān)系是一種長(zhǎng)期策略和短期目標(biāo)的結(jié)合,，可增強(qiáng)企業(yè)凝聚力,，獲取寶貴的無(wú)形資產(chǎn)。

除了以上這些促銷的基本工具外還應(yīng)綜合運(yùn)用促銷組合策略,，根據(jù)商品特點(diǎn)和企業(yè)實(shí)力,、產(chǎn)品生命周期及市場(chǎng)需要等因素選擇適當(dāng)?shù)拇黉N搭配手段進(jìn)行促銷。

這里只談到的是中小企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中的三個(gè)關(guān)鍵要素,，解決企業(yè)面臨的困境和今后的發(fā)展道路還需要建立與企業(yè)相適應(yīng)的產(chǎn)權(quán)制度,，向民營(yíng)化方向過(guò)渡，提高領(lǐng)導(dǎo)者的素質(zhì),，建立完善的用人機(jī)制和財(cái)務(wù)制度等都是企業(yè)應(yīng)該與市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略同步并進(jìn)的,。如果說(shuō)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期,，搞企業(yè)還可以僅憑膽量在“亂中取勝”中賭一把,，那么在今天,，缺乏理論的指導(dǎo)，企業(yè)必然在市競(jìng)爭(zhēng)中經(jīng)不住各種誘惑而迷失方向,。所以,，企業(yè)不但要走進(jìn)市場(chǎng)，還要按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律去規(guī)化自己的發(fā)展戰(zhàn)略才能激在烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝,。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資案例 中小型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀篇四

空間考試案例分析：

某日清晨,，某大廈新來(lái)的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時(shí)，發(fā)現(xiàn)1805號(hào)業(yè)主家的客廳亮著燈,，但大門內(nèi)側(cè)的門開著,，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴,，但是按了好幾次,，室內(nèi)也不沒(méi)有反應(yīng)，阿霞便懷著好奇的心理,，側(cè)身進(jìn)入室內(nèi),，到客廳、陽(yáng)臺(tái),、廚房等一一查看有沒(méi)有人,。正在這時(shí)，業(yè)主張先生從電梯出來(lái)徑直走回家（他原來(lái)“早鍛煉”去了,，因粗心而忘了關(guān)好家門,。）一見大門未關(guān),，張先生先是吃了一驚,，進(jìn)到家中，又看見一陌生女子在自己家里,，更是又急又氣,，大聲質(zhì)問(wèn)阿霞是干什么的，不由分說(shuō)要把她送到派出所,。試分析：

1）阿霞錯(cuò)在哪里,？

2）如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開著的情況，應(yīng)該怎樣處理,？ 3）你認(rèn)為該如何向張先生說(shuō)明和解釋,？怎樣才能平息事態(tài)？

1,、阿霞錯(cuò)在未經(jīng)業(yè)主同意就私自進(jìn)入業(yè)主家,，和遇到此類情況沒(méi)有向上級(jí)匯報(bào)就獨(dú)自一人進(jìn)入業(yè)主家。

2,、（1）遇到此類情況首先向上級(jí)匯報(bào),，客戶人員聯(lián)系業(yè)主了解原因。

（2）在業(yè)主未回家時(shí)，派1或2名保安在業(yè)主家門口等候,，避免小偷和不必要的誤會(huì)和等候業(yè)主回家,。并且在門外要密切注意室內(nèi)是否有動(dòng)靜，如煤氣外漏等等,。

（3）在與業(yè)主取得聯(lián)系后,，如若業(yè)主暫時(shí)不能回家，征得業(yè)主同意,，派2,、3名保安進(jìn)入業(yè)主家解決問(wèn)題。（4）若長(zhǎng)時(shí)間未和業(yè)主取得聯(lián)系,，可派2,、3名保安攜帶攝像機(jī)記錄全過(guò)程，和請(qǐng)業(yè)主家的一名鄰居陪同作證明,，以避免誤會(huì),。

（5）發(fā)現(xiàn)異常情況立刻報(bào)警和聯(lián)系業(yè)主或業(yè)主的家人。

3,、（1）首先阿霞應(yīng)該向張先生道歉,，她未經(jīng)業(yè)主同意

擅自進(jìn)入時(shí)不對(duì)的，讓張先生先平息怒火,，并且,，讓張先生檢查屋內(nèi)是否有丟失東西。證明阿霞沒(méi)有偷東西,，并說(shuō)明阿霞這樣做是出于好意,。

（2）物業(yè)公司向張先生道歉，是我們沒(méi)有管理好員工,，希望他能諒解,，并說(shuō)明阿霞是新來(lái)的。

（3）物業(yè)公司要加強(qiáng)員工培訓(xùn),，避免再次發(fā)生此類事件,，并提醒業(yè)主出門要關(guān)好門窗、煤氣等,。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資案例 中小型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀篇五

房 地 產(chǎn) 策 劃

案 例 分 析

案例：

成都港都花苑實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司在成都東門的龍舟路有一塊占地31畝的土地待開發(fā),，需進(jìn)行項(xiàng)目定位及整合營(yíng)銷策劃。大禹企劃公司選派精兵強(qiáng)將組成強(qiáng)大陣容,，對(duì)該樓盤做了大量的市調(diào)工作,。經(jīng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該樓盤的重要優(yōu)勢(shì)有：樓盤地處東門,，土地價(jià)格便宜,；位置緊臨龍舟路,，交通方便；牛市口小學(xué),、幼兒園,、四川師大附中分布四周；緊鄰府南河,，背靠望江公園,、河心公園，環(huán)境清幽,；蓮花新區(qū)及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),、牛沙便道農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)就在附近，生活方便,，同時(shí)發(fā)現(xiàn)幾處明顯的劣勢(shì)：小區(qū)占地面積小,，不可能開發(fā)高檔樓盤，因?yàn)椴荒軡M足高檔樓盤必須配制的會(huì)所及其它大型配套項(xiàng)目設(shè)施,。成都港都花苑實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司是一家年輕的公司,，剛介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，自身缺乏知名度,。經(jīng)濟(jì)實(shí)力也不濟(jì),，沒(méi)有成片大規(guī)模開發(fā)的實(shí)力，競(jìng)爭(zhēng)能力弱,。如果走中低檔路線,，特色不突出的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手非常多，而且對(duì)手實(shí)力較強(qiáng)勁,，打價(jià)格戰(zhàn),，港都花苑實(shí)業(yè)公司不僅沒(méi)把握取勝，說(shuō)不定連本錢都收不回來(lái),。龍舟路沿線為舊城改造,、老成渝公路拓寬改造的重點(diǎn)城區(qū),，房地產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目非常多,，并且由于 成都東門國(guó)營(yíng)老廠商單位非常多，經(jīng)濟(jì)效益普遍較差,，故價(jià)位低,，賣點(diǎn)雷同。經(jīng)縝密的策劃后,，樓盤以“夕陽(yáng)紅”命名,，正式開盤。響亮提出是專門為老人量身定做設(shè)計(jì)的房子,。全面的戶型設(shè)計(jì),，環(huán)境,、配套都完全符合老人們的習(xí)慣和內(nèi)在需求，并響亮地傳播了樓盤的廣告主題

語(yǔ)：“成熟地愛一次,！”方案推出后,，由于定位準(zhǔn)確，特色突出,，營(yíng)銷獨(dú)特,，房?jī)r(jià)便宜，功能完善,，因而大受好評(píng),，創(chuàng)造了開盤兩個(gè)月銷售一空的奇跡，并贏得了可觀的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,。

分析：

一,、需求心理分析：

1、老年人和下一代,、下兩代由于生存環(huán)境,、所受教育不同等諸多原因，生活方式,、習(xí)慣及思想觀念等方面難免產(chǎn)生“代溝”,。多數(shù)被訪問(wèn)者認(rèn)為：解決“代溝”的最佳方式是老年人與子女分開居住，節(jié)假日兒女上門探望,，全家團(tuán)聚,。

2、年輕人有自己的生活和工作特點(diǎn),，現(xiàn)代生活節(jié)奏加快,，競(jìng)爭(zhēng)加劇，壓力加大,，生活無(wú)規(guī)律,；與老年人住在一起相互干擾影響，令人頭痛,。

3,、敬老院雖然“火爆”，但入院使人心理上有“被遺棄”的感覺(jué),，子女也有不孝的負(fù)罪感,。只要不是孤寡老人，一般不愿意入敬老院,。

4,、老人再婚后，新建立的老年家庭不易與子女完全和睦共處,，分戶購(gòu)房是最佳選擇,。

5,、老年人喜歡安靜、淡泊,、樸素,、平靜的生活，對(duì)物質(zhì)要求不高,，不愿地處鬧市和商業(yè)區(qū),、工廠區(qū)，與子女的居住要求差異較大,。

6,、老年人怕孤獨(dú)，在相對(duì)集中的老年公寓,，子女上班上學(xué)后,，老人們?nèi)杂型g伙伴、共同話題,、共同樂(lè)趣,。

二、資金來(lái)源分析：

1,、老年人常常有多年的積蓄和穩(wěn)定的退休金,；

2、子女們可以共同出資為老人買房,，既盡了孝心,，日后也可成為遺

產(chǎn)；

3,、本來(lái)準(zhǔn)備送父母支敬老院的子女,，可以用入院費(fèi)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，既解決了后顧之憂,，又?jǐn)[脫了“負(fù)罪感”,。通過(guò)以上分析，開發(fā)商確立開發(fā)老年公寓,，并將樓盤定名為“夕陽(yáng)紅”,，可謂名至實(shí)歸。

三,、公寓特色設(shè)計(jì)：

項(xiàng)目確定后,，開發(fā)商應(yīng)立即著手,，針對(duì)老年人的心理和生理特點(diǎn),，緊緊圍繞老年人的生活需求，廣泛開展調(diào)研和征詢,，為老人群體量身定做最合理,、最合適的住房,。例如：將所有路面都進(jìn)行防滑處理；所有通道,、門坎都采取無(wú)障礙設(shè)計(jì),；房型設(shè)計(jì)上，力求通風(fēng),、干燥,、采光、隔音,、結(jié)構(gòu)合理,；裝修適用合理，不奢侈豪華,。

四：環(huán)境配套設(shè)施：

利用附近的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),，解決老人菜米油鹽等生活必需品的采購(gòu)；毗鄰醫(yī)院,，診所等醫(yī)療機(jī)構(gòu),，方便老年人檢查和就診；毗鄰公園,、廣場(chǎng)等休閑場(chǎng)所（環(huán)境整潔,，安靜），解決老年人休閑,、鍛煉,、娛樂(lè)的需求。