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中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展案例分析報告篇一

一、中小企業(yè)的基本特點和面臨的機遇

（一）中小企業(yè)的基本特點

目前,，中小型企業(yè)為數(shù)眾多，各個行業(yè)之間既存在生產(chǎn)規(guī)模和技術(shù)等數(shù)量上的差異,，又存在著管理結(jié)構(gòu)與組織形式等到實質(zhì)上的區(qū)別,，但從整體上看與大型企業(yè)相比較而言有他們?nèi)缦碌奶攸c和性質(zhì)。

1,、數(shù)量眾多,、分布面廣、職工人數(shù)少,、管理層次少

中國的中企業(yè)比重比以中小企業(yè)比重大而著名的意大利還要高出0.15個百分點,。在小型企業(yè)比較集中的省份如內(nèi)蒙古、安徽,、福建,，比重甚至達到97%以上,。中小企業(yè)在我國經(jīng)營范圍上十分廣泛，幾乎涉及到所有競爭性的行業(yè)和領(lǐng)域,。除個別特殊行業(yè)外,，中小企業(yè)廣東省泛分布于第一,、第二和第三產(chǎn)業(yè)各個行業(yè)，尤其在農(nóng)業(yè),、加工制造成業(yè)、建筑業(yè),、運輸業(yè),、批發(fā)和零售業(yè),、餐飲業(yè)和其他社會服務(wù)業(yè)等,。對每個小型企業(yè)來說，職工人數(shù)少,，管理層次少往往決策靈活,，對市面上場變化反應(yīng)迅速成，有利于提高工作效率,。

2,、投資少、見效快

中小企業(yè)投資少,，建設(shè)周期短,，資金回收快。因而相對比較容易興辦,，能及時為社會提供需要的產(chǎn)品,，能很快發(fā)揮投資效益，為國家積累資金,。

3,、資本與技術(shù)的有機構(gòu)成低

中小企業(yè)相對于大中型企業(yè)來說其資金缺乏，只能動用較少的財力開展市場營銷活動,，許多有關(guān)大中型企業(yè)的市場營銷理論和做法都不適用于中小企業(yè),。一般來說，中小企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模小,、設(shè)備簡陋,、技術(shù)陳舊、科研創(chuàng)新能力薄弱,、產(chǎn)品檔次低,、花色品種少、加工深度低,、大多靠模仿獲取得新技術(shù),；此外人才匱乏、組織不健全,、缺乏現(xiàn)代管理觀念和知識等更是它們的弱點,。

4、生產(chǎn)經(jīng)營靈活,，適應(yīng)性強

俗語說“船小好掉頭”,，這是對中小企業(yè)經(jīng)營靈活、應(yīng)變能力強的最好概括,。中小企業(yè)一方面具有填補性功能,，適應(yīng)若干產(chǎn)品市場銷路有限的小規(guī)模生產(chǎn)，彌補大中型企業(yè)的空隙,；另一方面中小企業(yè)無須較大的資金額和技術(shù)力量便可開業(yè),，中小企業(yè)經(jīng)營項目多，它可涉及制造業(yè),、商業(yè),、手工業(yè)、服務(wù)業(yè)等眾多行業(yè),，尤其是大企業(yè)經(jīng)營范圍之外的市場空隙,，更是中小企業(yè)大(本文來自文秘之音，查看)顯身手的場所,。中小企業(yè)可以根據(jù)市場行情的變化隨時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),，改變生產(chǎn)方向，甚至轉(zhuǎn)行,。這主要是由于中小企業(yè)所提供的產(chǎn)品或服務(wù)大多品種單

一,、產(chǎn)量小、加工層次較低,，因而能在較短時間內(nèi)轉(zhuǎn)產(chǎn),，并以量少樣多的生產(chǎn)方式，不斷開發(fā)生產(chǎn)新式樣,、新款式,、新功能的新產(chǎn)品，從而適應(yīng)變化紛紜的國內(nèi),、國外市場的需要,。

作為企業(yè)的經(jīng)營管理者和投資者應(yīng)客觀的認(rèn)清中小企業(yè)本身所具備的優(yōu)勢，又要正視當(dāng)前中小企業(yè)所遇到的困難和問題,，因為一方面有些困難和問題是企業(yè)成長和發(fā)展之路上必不可免的,；另一方面在看到困難和問題的同時也要認(rèn)識到當(dāng)前政治、經(jīng)濟,、社會和技術(shù)等到外部環(huán)境正在發(fā)生著的許多變化為中小企業(yè)的發(fā)展帶來了前所未有的機遇,，從而把握好這種機遇，通過努力使自己的中小企業(yè)盡快發(fā)展壯大起來,。

(二)中小企業(yè)面臨前所未有的機遇

在政治環(huán)境方面,，就我國而言，一方面黨中央和國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)十分重視中小企業(yè)的發(fā)展,，反復(fù)強調(diào)要進一步放開搞活中小企業(yè)和鼓勵民營企業(yè)的發(fā)展,；另一方面國家成立了一些專門的機構(gòu)，頒布了一些政策來營造中小企業(yè)和非國有經(jīng)濟發(fā)展的政策和市場環(huán)境,。

在經(jīng)濟環(huán)境方面,，首先市場經(jīng)濟體制的建立和完善使中小企業(yè)機制活,、專業(yè)化強、貼近市場,、習(xí)慣市場競爭機制的優(yōu)勢得以更好地發(fā)揮,。其次在現(xiàn)代經(jīng)濟中分工越來越細，專業(yè)化程度越來越高,，各種經(jīng)濟實體之間互相聯(lián)系,、互相依賴的關(guān)系日趨增強，給中小企業(yè)的生存和發(fā)展提供了無數(shù)的機會,。

在社會環(huán)境方面,，一方面第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為中小企業(yè)提供了非常多的成長點，另一方面社會消費需求的易變性,、高級化,、多樣化和個性化，使產(chǎn)品向優(yōu)質(zhì)化,、多品種,、小批量,、更新快等方向發(fā)展,，也有力地刺激著中小企業(yè)的發(fā)展。

在技術(shù)環(huán)境方面,，當(dāng)今新技術(shù)革命有力地推動了經(jīng)濟由粗放型向集約型,、由數(shù)量型向質(zhì)量型,、由物資型向知識和信息型的轉(zhuǎn)變，促進了新興部門的成長和產(chǎn)品的多品種少批量和小型化的發(fā)展,，引起了企業(yè)規(guī)模分散化,、小型化的趨勢從而導(dǎo)致了中小企業(yè)的蓬勃興起。

二,、中小企業(yè)的現(xiàn)狀分析

（一）總的現(xiàn)狀

（1）產(chǎn)權(quán)不清,。我國有幾千萬戶中小企業(yè)，凡屬國營或集體的資產(chǎn)都有是國家的企業(yè),，而它們究竟有哪些權(quán)利卻不明確,，可是具體生產(chǎn)經(jīng)營要由企業(yè)來進行。產(chǎn)權(quán)關(guān)系沒理順,，財產(chǎn)邊界不清,，無人承擔(dān)企業(yè)盈虧的責(zé)任，造成國有資產(chǎn)大量流失,。

（2）經(jīng)營管理水平低,。一些外于困境中的中小企業(yè)幾乎無一例外都是管理差的企業(yè)，即便個別效益好的企業(yè),，也存在這個問題,。目前中小企業(yè)的經(jīng)營管理水平低,，主要表現(xiàn)在：企業(yè)管理人員素質(zhì)不高、決策水平低,，日常經(jīng)營管理水平低,。經(jīng)營管理水平低下使用權(quán)得許多中小企業(yè)對經(jīng)營管理都缺乏有效而合理的監(jiān)督約束措施或機制,，企業(yè)管理混亂,，人心渙散，資產(chǎn)流失嚴(yán)重,。

（3）中小企業(yè)存在著行業(yè)壁壘?，F(xiàn)在許多行業(yè)還是以國有或公有作為進入許可標(biāo)準(zhǔn)，例如醫(yī)藥經(jīng)營業(yè),、郵政通迅業(yè)在進行行業(yè)審批就規(guī)定必須是國有企業(yè),。許多政策還是以所有制劃線，如私營企業(yè)不能享有自營進口權(quán)等等,。這樣一方面限制了非國有企業(yè)的發(fā)展,，另一方面也阻礙了一些行業(yè)的國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化改革。

（二）中小企業(yè)存在的通病及診斷

a 戰(zhàn)略管理方面

1,、缺乏經(jīng)營理念,，缺乏產(chǎn)業(yè)定位

美國管理學(xué)大師德魯克指出：“中小企業(yè)的成功依賴于它在一個小的生態(tài)領(lǐng)域中的優(yōu)先地位”。這就是說,，中小企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實力選擇一個可以發(fā)揮自己特長,，適合自身發(fā)展的經(jīng)營領(lǐng)域，制定自己的戰(zhàn)略計劃和行為準(zhǔn)則,，明確經(jīng)營理念,。我國的許多不成功的中小企業(yè)在創(chuàng)立以及經(jīng)營了相當(dāng)長的一段時間后，仍無法明確自己的經(jīng)營理念和定位,，總是跟在別人后面跑,。人家上什么項目，就上什么項目,，結(jié)果,，等到他的項目上馬時，市場已經(jīng)飽和,，產(chǎn)品賣不出去,，虧損嚴(yán)重；如同“邯鄲學(xué)步”,，不但沒學(xué)會人家的好東西,，連自己的長處也丟掉了。

例如在大搞基礎(chǔ)建設(shè)的那幾年,，我縣乃至全國各地對建筑材料需求量增加,，東寧建起了第一個陶瓷廠,，后來在短短幾年內(nèi)一個學(xué)一個建起了六個陶瓷廠，雖然在最初幾年經(jīng)濟效益很好,，但好景不長,，五個陶瓷廠紛紛因經(jīng)濟效益不好而倒閉，在國家的一再扶持下最后還剩下一個在狗延殘喘,。原因是在當(dāng)初給企業(yè)盲目定位造成的,。雖然從陶瓷產(chǎn)品本身來說在市場上是搶手貨，而且北方的陶瓷企業(yè)為數(shù)不多,，表面上看似乎發(fā)展陶瓷行業(yè)很有可行性,，但生產(chǎn)陶瓷所需的重要原料大多要從南方進，這就在一定程度上增加了生產(chǎn)成本,，況且,，在自然條件和設(shè)備技術(shù)上與南方廠家存在著很大差距，在北方這種寒冷的條件下,，煤氣供應(yīng)根本達不到標(biāo)準(zhǔn),，再加上在生產(chǎn)過程中由于技術(shù)設(shè)備不過關(guān)，產(chǎn)品質(zhì)量達標(biāo)率很低,，生產(chǎn)出來的多為三級品（其實就是次品）,，南方的廠家就地取材，氣溫適宜,，所生產(chǎn)出來的產(chǎn)品質(zhì)量好價格又便宜,，所以北方的陶瓷根本無法同南方的陶瓷競爭，最終的失敗也是必然的事,。

這樣看來如今已不再是那個憑票供應(yīng)的年代了,，企業(yè)要根據(jù)市場來選擇自己的經(jīng)營理念，根據(jù)市場來給自己的產(chǎn)業(yè)定位,。

2,、缺乏長遠發(fā)展戰(zhàn)略，目光短視

眾多中小企業(yè)的誕生,，往往是因發(fā)現(xiàn)了市場空缺,，新的商業(yè)機會，或有了哪項新的發(fā)明,，然后激起創(chuàng)辦者的熱情,，在短時間里創(chuàng)辦企業(yè)，生產(chǎn)產(chǎn)品滿足市場需要,，賺回了第一桶金,。

正如東寧的煤炭事業(yè)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)東寧的煤炭資源后，大大小小的建起了上百個煤礦,，曾一度要建一個“煤城”,。雖然在短時間里發(fā)展了東寧的經(jīng)濟，但煤炭資源是有限的,，是不可再生的,，必然導(dǎo)致象雞西煤礦工人的大下崗，給社會造成具大的壓力,。

3,、主業(yè)位置未穩(wěn)，追求多元化經(jīng)營

“多元化經(jīng)營”曾經(jīng)成為一個很時髦的詞,，又曾經(jīng)被打入冷宮,。撇開“流行”與否不談，用客觀的眼光看待中小企業(yè),，有些中小企業(yè)也染上了這種普遍存在于大企業(yè)身上的病癥。

某有限公司是一家國有中小型企業(yè),，總資產(chǎn)不到10個億,，凈資產(chǎn)7—8千萬，銷售額1億,。公司原本生產(chǎn)吸鐵石,，不掙錢后千方百計找出路，終于以對人體健康有好處的磁化杯打開市場,，賺了3000多萬,。有了錢，就想多元化經(jīng)營,。建娛樂城,，投資400萬，虧了200萬,；建營養(yǎng)液廠虧600萬,；開了4家商店，個個虧,。很難想象一家私營企業(yè)能經(jīng)得起這番折騰,。

如果說搞多元化經(jīng)營是為了降低風(fēng)險，那么中小企業(yè)在進行多元化經(jīng)營前首先應(yīng)考慮：本企業(yè)產(chǎn)品是否確已無增長潛力,；本企業(yè)是否已在本行業(yè)中立穩(wěn)足跟等一系列自身實力問題,，撇開這個現(xiàn)實條件，大談多元化經(jīng)營是不現(xiàn)實的,。

b 經(jīng)營行為方面

不擅于處理競爭與合作的關(guān)系

如果簡單地把行業(yè)競爭看成就是互相攀比,，是你死我活的斗爭，這是對競爭的一種誤解對在實力上處于劣勢的中小企業(yè)也極為不利，搞的不好,，會成為別人的桌上餐,。

東寧的兩家民營企業(yè)吉信和華宇都建立了自己的木業(yè)公司，正摩拳擦掌,，準(zhǔn)備在市場上一爭高低,。但他們在不知不覺中又在導(dǎo)演著一幕陶瓷工業(yè)重復(fù)建設(shè)的悲劇。如果兩家能搞聯(lián)營,，把技術(shù),、設(shè)備力量集中，辦一個大型的木材加工股份有限公司,，不僅節(jié)省了資金,，還集中了人力和技術(shù)資源，將能在短時間內(nèi)獲得經(jīng)濟效益,。

c 人事管理方面

1,、人才難覓，人才難尋,，人才難留

中小企業(yè)通常不重視建立尋覓人才的正常渠道,，大多數(shù)希望能通過親朋好友的介紹能夠找到合適人選，而這往往找不到最優(yōu)秀的人才,，相反,，會造成近親繁殖、裙帶關(guān)系泛濫,，降低了企業(yè)的人員素質(zhì),。

另外中小企業(yè)的家族式管理，使企業(yè)人才難求,、難留,。家族外的員工即便有較高的管理知識和專業(yè)技能，也很難依靠能力獲得晉升,。有才干的人始終被排除在決策層外,，沒有歸屬感和發(fā)展前途，只有一走了之,。

因此中小企業(yè)人才難覓,、人才難求、人才難留的根源更在于內(nèi)部而非外部,。

2,、不嚴(yán)格遵守勞動法

視勞動合同為無物。有的企業(yè)員工入職根本不簽定勞動合同,，上級勞動部門檢查時搪塞過去即可,。有的表現(xiàn)為即便簽了勞動合同,，但視合同為無物，企業(yè)操作的隨意性非常大,，違反《勞動法》,，侵犯員工合法權(quán)益司空見慣。

受經(jīng)濟利益的驅(qū)使,，加上法律環(huán)境的過于寬松,，企業(yè)很少有因違反《勞動法》而受到懲戒的，因此縱容了這種現(xiàn)象的蔓延,。這樣表面上看起來企業(yè)占了員工的便宜,，實際上敗壞了中小企業(yè)的名聲，使企業(yè)信譽下降,，直接影響到企業(yè)的長遠發(fā)展,。

d 財務(wù)管理方面

中小企業(yè)大都資本小、人員少,，企業(yè)主既是經(jīng)營者又是所有者,，他們往往不重視制定利潤計劃、資金運用計劃,，不重視會計資料的匯集和分析等,。這些現(xiàn)象導(dǎo)致賬目不清，企業(yè)虧損還不知道,。

通過以上對中小企業(yè)現(xiàn)狀的探討可以得出：許多中小企業(yè)失敗的根本原因是乎視了“市場”這個概念，只有在市場經(jīng)營觀念的指導(dǎo)下,，根椐企業(yè)的外部環(huán)境,、內(nèi)部條件及可取得資源的情況，制定一個可行的發(fā)展經(jīng)營戰(zhàn)略,，才能求得企業(yè)的生存和長期穩(wěn)定地發(fā)展,。

三、建立市場營銷戰(zhàn)略

要大力發(fā)展中小企業(yè),，盡快讓中小企業(yè)走出困境,，提高經(jīng)濟效益，可根據(jù)具體情況采取靈活多樣的形式,，以產(chǎn)權(quán)制度改革為中心,，將其塑造成為真正的市場競爭的主體?！熬盼濉币詠?，中小企業(yè)的發(fā)展進入了一個新階段，出現(xiàn)了一些新的特點和新的趨勢,，質(zhì)量,、品牌和市場將成為三個關(guān)鍵。

隨著我國經(jīng)濟體制改革的延伸，社會主義市場經(jīng)濟體制已經(jīng)建立起來并走向完善,，企業(yè)必須面對市場表明自己存在的價值,，否則將被無情地淘汰。今天,，企業(yè)生產(chǎn)點兒什么然后再想法賣出去的時代已經(jīng)結(jié)束了,，市場已經(jīng)從企業(yè)末端移到了企業(yè)的前端，生產(chǎn)經(jīng)營的每一個環(huán)節(jié)都不能忽視市場的要求,，企業(yè)必須按照市場的規(guī)律來規(guī)劃整體部署,。

（一）產(chǎn)品策略

1、產(chǎn)品定位

生產(chǎn)出來的產(chǎn)品要滿足特定消費者的需要,，這個產(chǎn)品才有市場潛力,。企業(yè)應(yīng)選擇有一定需要規(guī)模未被競爭者完全控制的，與自身經(jīng)營能力完全適應(yīng)的細分市場,。其方法是應(yīng)避開強大的競爭對手,，根椐自身條件和特點，選擇無人占領(lǐng)或競爭較少的市場空隙作為目標(biāo)市場,，生產(chǎn)市場需要的產(chǎn)品,。

2、產(chǎn)品質(zhì)量

質(zhì)量是一切產(chǎn)品最終制勝的法寶,。有些企業(yè)通過生產(chǎn)假冒偽劣產(chǎn)品獲取高額利潤,，雖然企業(yè)的目標(biāo)之一是追求利潤的最大化但靠這種手段雖可一時獲利，但絕不能最終獲利,，勢必受到懲罰,，而殃及自身。保證產(chǎn)品的質(zhì)量是與經(jīng)濟效益正相關(guān)關(guān)系,。盡管在短時間內(nèi)沒有看到直線上升的財務(wù)指標(biāo),，但從長遠看，可以有助于樹立企業(yè)形象,，提高企業(yè)信譽,，吸引有才干的員工，獲得政府更多的支持,。所以質(zhì)量第一是企業(yè)長遠發(fā)展的目標(biāo),。這就是主觀為他人，客觀為自己的結(jié)果,。

3,、產(chǎn)品包裝

現(xiàn)代市場包裝的意義遠遠超過了僅為容器保護商品的作用，而成為產(chǎn)品促銷的有力手段,。

*同類型包裝策略,。易突出企業(yè)形象,，即企業(yè)生產(chǎn)的各種產(chǎn)品在包裝上采用相同圖案、相近顏色,，體現(xiàn)共同特色,。

*異類型包裝策略。企業(yè)各種產(chǎn)品有獨特的包裝,，在設(shè)計上采用不同風(fēng)格,，易擴大銷路。

其它還有相關(guān)性包裝和再使用包裝及改變包裝等策略,。采用包裝可彌補品牌上的劣勢,。

（二）品牌策略

品牌是企業(yè)占領(lǐng)市場的關(guān)鍵，最近幾年,，中小企業(yè)的品牌意識普遍加強,。以中小企業(yè)為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在經(jīng)歷了粗放型的初創(chuàng)階段、完成了自己的原始積累之后,，者普遍認(rèn)識到要占領(lǐng)市場,，沒有自己的品牌是不行的，在創(chuàng)建名牌過程中,，企業(yè)應(yīng)著重做好以下工作：

其一,，為自己的產(chǎn)品取一個好的名稱。如柯達公司為得到一個好的品牌,，專門組建立一支調(diào)查研究隊伍,，認(rèn)真分析世界各地的語言習(xí)慣和風(fēng)土人情，結(jié)果以英文字母kodak來命名產(chǎn)品,，讓顧客讀起來朗朗上口,，而又不產(chǎn)生歧義，深受世界各地消費者的喜歡,。

其二，要及時為企業(yè)成功的商標(biāo)進行注冊,。一般說來,，商標(biāo) 的地域范圍應(yīng)當(dāng)是企業(yè)的目標(biāo)市場，即企業(yè)產(chǎn)品正在打入的市場或?qū)硐氪蛉氲氖袌?。例如,，東寧華宇礦泉水有限責(zé)任公司在進行商標(biāo)注冊的時，“華宇”商標(biāo)就被國內(nèi)某廠家搶先注冊了,，而改為了“洪宇”商標(biāo),。

其三，對于企業(yè)的品牌,，要有一套好的營銷推廣方案和行動,。

（三）市場銷售策略

生產(chǎn)點什么,，然后再想辦法賣出去，這樣的時代已經(jīng)過去了,。營銷的成功越來越依賴于人的智慧,，因而好的營銷策劃已成為重要的課題。通過什么形式把企業(yè)的產(chǎn)品特點介紹給消費者,，如何溝通產(chǎn)品和顧客的聯(lián)系,，提高產(chǎn)品的銷售速度，增加市場購買量也就是要建立一個好的促銷手段已成為產(chǎn)品營銷的重頭戲,。

1,、廣告。借助于報紙,、雜志,、廣播、電視等媒體向消費者傳遞信息,，不受時間和空間的限制,，反需人力不多。

2,、人員推銷,。通過售貨員或推銷員直接與消費者見面，向他們傳遞信息,，介紹商品與勞務(wù)知識,，引起消費者關(guān)注，促進購買,。這種促銷針對性較強,，信息的傳遞反饋較準(zhǔn)確，但要受到人員素質(zhì),，專業(yè)人員數(shù)量及較高費用的限制,。

由于中小企業(yè)主要用工資、費用全包干的提成制,，或者采用保底基本工資,，而費用和績效工資實行銷售提成等上不封頂?shù)匿N售激勵措施，營銷效率相對較高,，而且費用包干或依據(jù)銷售提成,，避免了物的浪費。

3,、營業(yè)推廣,。營業(yè)推廣是指采用某種個別手段誘發(fā)消費者購買動機和購買欲望的有效措施，包括許多具體形式,，如：優(yōu)惠券,、樣品贈送,、獎券等。廣州雅芳（中國）有限公司今年在東寧就取辦了兩次優(yōu)惠券和樣品贈送活動,。這種營推廣雖然吸引了顧客,，刺激了購買，不過效果往往是短期的,，運用不當(dāng)可能會使顧客對產(chǎn)品產(chǎn)生懷疑,。

4、公共關(guān)系,。是以一種不需要付費的方式,，利用各種公共媒體發(fā)布有關(guān)產(chǎn)品或公司消息，刺激消費者對產(chǎn)品,、服務(wù)或公司的需要或好感,，如報刊的新聞報道、公益性活動等,。公共關(guān)系是一種長期策略和短期目標(biāo)的結(jié)合,，可增強企業(yè)凝聚力，獲取寶貴的無形資產(chǎn),。

除了以上這些促銷的基本工具外還應(yīng)綜合運用促銷組合策略,，根據(jù)商品特點和企業(yè)實力、產(chǎn)品生命周期及市場需要等因素選擇適當(dāng)?shù)拇黉N搭配手段進行促銷,。

這里只談到的是中小企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中的三個關(guān)鍵要素,，解決企業(yè)面臨的困境和今后的發(fā)展道路還需要建立與企業(yè)相適應(yīng)的產(chǎn)權(quán)制度，向民營化方向過渡,，提高領(lǐng)導(dǎo)者的素質(zhì),，建立完善的用人機制和財務(wù)制度等都是企業(yè)應(yīng)該與市場營銷戰(zhàn)略同步并進的。如果說,，市場經(jīng)濟發(fā)展的初期,，搞企業(yè)還可以僅憑膽量在“亂中取勝”中賭一把，那么在今天,，缺乏理論的指導(dǎo),，企業(yè)必然在市競爭中經(jīng)不住各種誘惑而迷失方向。所以,，企業(yè)不但要走進市場，還要按照市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律去規(guī)化自己的發(fā)展戰(zhàn)略才能激在烈的市場競爭中取勝,。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展案例分析報告篇二

空間考試案例分析：

某日清晨,，某大廈新來的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時，發(fā)現(xiàn)1805號業(yè)主家的客廳亮著燈,，但大門內(nèi)側(cè)的門開著,，外面的“通透式”防盜門也虛掩著,，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次,，室內(nèi)也不沒有反應(yīng),，阿霞便懷著好奇的心理，側(cè)身進入室內(nèi),，到客廳,、陽臺、廚房等一一查看有沒有人,。正在這時,，業(yè)主張先生從電梯出來徑直走回家（他原來“早鍛煉”去了，因粗心而忘了關(guān)好家門,。）一見大門未關(guān),，張先生先是吃了一驚，進到家中,，又看見一陌生女子在自己家里,，更是又急又氣，大聲質(zhì)問阿霞是干什么的,，不由分說要把她送到派出所,。試分析：

1）阿霞錯在哪里？

2）如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開著的情況,，應(yīng)該怎樣處理,？ 3）你認(rèn)為該如何向張先生說明和解釋？怎樣才能平息事態(tài),？

1,、阿霞錯在未經(jīng)業(yè)主同意就私自進入業(yè)主家，和遇到此類情況沒有向上級匯報就獨自一人進入業(yè)主家,。

2,、（1）遇到此類情況首先向上級匯報，客戶人員聯(lián)系業(yè)主了解原因,。

（2）在業(yè)主未回家時,，派1或2名保安在業(yè)主家門口等候，避免小偷和不必要的誤會和等候業(yè)主回家,。并且在門外要密切注意室內(nèi)是否有動靜,，如煤氣外漏等等。

（3）在與業(yè)主取得聯(lián)系后,，如若業(yè)主暫時不能回家,，征得業(yè)主同意，派2,、3名保安進入業(yè)主家解決問題,。（4）若長時間未和業(yè)主取得聯(lián)系,，可派2、3名保安攜帶攝像機記錄全過程,，和請業(yè)主家的一名鄰居陪同作證明,，以避免誤會。

（5）發(fā)現(xiàn)異常情況立刻報警和聯(lián)系業(yè)主或業(yè)主的家人,。

3,、（1）首先阿霞應(yīng)該向張先生道歉，她未經(jīng)業(yè)主同意

擅自進入時不對的,，讓張先生先平息怒火,，并且，讓張先生檢查屋內(nèi)是否有丟失東西,。證明阿霞沒有偷東西,，并說明阿霞這樣做是出于好意。

（2）物業(yè)公司向張先生道歉,，是我們沒有管理好員工,，希望他能諒解，并說明阿霞是新來的,。

（3）物業(yè)公司要加強員工培訓(xùn),，避免再次發(fā)生此類事件，并提醒業(yè)主出門要關(guān)好門窗,、煤氣等,。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展案例分析報告篇三

房 地 產(chǎn) 策 劃

案 例 分 析

案例：

成都港都花苑實業(yè)開發(fā)有限公司在成都東門的龍舟路有一塊占地31畝的土地待開發(fā)，需進行項目定位及整合營銷策劃,。大禹企劃公司選派精兵強將組成強大陣容,，對該樓盤做了大量的市調(diào)工作。經(jīng)調(diào)查,，發(fā)現(xiàn)該樓盤的重要優(yōu)勢有：樓盤地處東門,，土地價格便宜；位置緊臨龍舟路,，交通方便,；牛市口小學(xué)、幼兒園,、四川師大附中分布四周,；緊鄰府南河，背靠望江公園,、河心公園,，環(huán)境清幽；蓮花新區(qū)及農(nóng)貿(mào)市場、牛沙便道農(nóng)貿(mào)市場就在附近,，生活方便，同時發(fā)現(xiàn)幾處明顯的劣勢：小區(qū)占地面積小,，不可能開發(fā)高檔樓盤,，因為不能滿足高檔樓盤必須配制的會所及其它大型配套項目設(shè)施。成都港都花苑實業(yè)開發(fā)有限公司是一家年輕的公司,，剛介入房地產(chǎn)領(lǐng)域,，自身缺乏知名度。經(jīng)濟實力也不濟,，沒有成片大規(guī)模開發(fā)的實力,，競爭能力弱。如果走中低檔路線,，特色不突出的競爭對手非常多,，而且對手實力較強勁，打價格戰(zhàn),，港都花苑實業(yè)公司不僅沒把握取勝,，說不定連本錢都收不回來。龍舟路沿線為舊城改造,、老成渝公路拓寬改造的重點城區(qū),，房地產(chǎn)開發(fā)新項目非常多，并且由于 成都東門國營老廠商單位非常多,，經(jīng)濟效益普遍較差,，故價位低，賣點雷同,。經(jīng)縝密的策劃后,，樓盤以“夕陽紅”命名，正式開盤,。響亮提出是專門為老人量身定做設(shè)計的房子,。全面的戶型設(shè)計，環(huán)境,、配套都完全符合老人們的習(xí)慣和內(nèi)在需求,，并響亮地傳播了樓盤的廣告主題

語：“成熟地愛一次！”方案推出后,，由于定位準(zhǔn)確,，特色突出，營銷獨特,，房價便宜,，功能完善，因而大受好評，創(chuàng)造了開盤兩個月銷售一空的奇跡,，并贏得了可觀的社會效益和經(jīng)濟效益,。

分析：

一、需求心理分析：

1,、老年人和下一代,、下兩代由于生存環(huán)境、所受教育不同等諸多原因,，生活方式,、習(xí)慣及思想觀念等方面難免產(chǎn)生“代溝”。多數(shù)被訪問者認(rèn)為：解決“代溝”的最佳方式是老年人與子女分開居住,，節(jié)假日兒女上門探望,，全家團聚。

2,、年輕人有自己的生活和工作特點,，現(xiàn)代生活節(jié)奏加快，競爭加劇,，壓力加大,，生活無規(guī)律；與老年人住在一起相互干擾影響,，令人頭痛,。

3、敬老院雖然“火爆”,，但入院使人心理上有“被遺棄”的感覺,，子女也有不孝的負(fù)罪感。只要不是孤寡老人,，一般不愿意入敬老院,。

4、老人再婚后,，新建立的老年家庭不易與子女完全和睦共處,，分戶購房是最佳選擇。

5,、老年人喜歡安靜,、淡泊、樸素,、平靜的生活,，對物質(zhì)要求不高，不愿地處鬧市和商業(yè)區(qū),、工廠區(qū),，與子女的居住要求差異較大,。

6、老年人怕孤獨,，在相對集中的老年公寓,，子女上班上學(xué)后，老人們?nèi)杂型g伙伴,、共同話題,、共同樂趣。

二,、資金來源分析：

1、老年人常常有多年的積蓄和穩(wěn)定的退休金,；

2,、子女們可以共同出資為老人買房，既盡了孝心,，日后也可成為遺

產(chǎn),；

3、本來準(zhǔn)備送父母支敬老院的子女,，可以用入院費轉(zhuǎn)為購房款,，既解決了后顧之憂，又?jǐn)[脫了“負(fù)罪感”,。通過以上分析,，開發(fā)商確立開發(fā)老年公寓，并將樓盤定名為“夕陽紅”,，可謂名至實歸,。

三、公寓特色設(shè)計：

項目確定后,，開發(fā)商應(yīng)立即著手,，針對老年人的心理和生理特點，緊緊圍繞老年人的生活需求,，廣泛開展調(diào)研和征詢,，為老人群體量身定做最合理、最合適的住房,。例如：將所有路面都進行防滑處理,；所有通道、門坎都采取無障礙設(shè)計,；房型設(shè)計上,，力求通風(fēng)、干燥,、采光,、隔音,、結(jié)構(gòu)合理；裝修適用合理,，不奢侈豪華,。

四：環(huán)境配套設(shè)施：

利用附近的農(nóng)貿(mào)市場，解決老人菜米油鹽等生活必需品的采購,；毗鄰醫(yī)院,，診所等醫(yī)療機構(gòu)，方便老年人檢查和就診,；毗鄰公園,、廣場等休閑場所（環(huán)境整潔，安靜）,，解決老年人休閑,、鍛煉、娛樂的需求,。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展案例分析報告篇四

國家職業(yè)資格全國統(tǒng)一鑒定

企業(yè)人力資源管理師論文

（國家職業(yè)資格二級）

論文題目：中小型房地產(chǎn)企業(yè)人力資源現(xiàn)狀與分析

姓名：**身份證號：準(zhǔn)考證號：所在省市：所在單位： *******房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

中小型房地產(chǎn)行業(yè)人力資源現(xiàn)狀與分析

* *

*****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

摘要：近年來隨著中國經(jīng)濟的高速發(fā)展,，作為傳統(tǒng)行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)也取得了的長足進步，很多中小型房地產(chǎn)行業(yè)也運應(yīng)而生,；

中小型房地產(chǎn)企業(yè)多以民營私有企業(yè)為主,，由于受公司的業(yè)務(wù)類型、專業(yè)化程度,、發(fā)展戰(zhàn)略等因素的影響,，在人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃、崗位分析,、績效考核,、薪酬管理、培訓(xùn)開發(fā)等方面重視程度不夠,；企業(yè)長期發(fā)展策略不明確,，對人力資源投入較少，人員管理普遍較差等,，造成企業(yè)員工滿意度普遍不高,，流動性較大等問題，進而成為了制約企業(yè)進一步發(fā)展重要因素,；

伴隨著行業(yè)的飛速發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出專業(yè)性強、風(fēng)險大,、投資額大,、投資回收期長、工作關(guān)系復(fù)雜等特點,，這些特點決定了房地產(chǎn)從業(yè)人員必須要具有扎實的專業(yè)知識,、良好的心理素質(zhì),、長遠的眼光及很強的綜合能力。而現(xiàn)在大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)處在剛剛起步階段,，管理的制度化,、規(guī)范化程度很低。在深層次上制約著企業(yè)的進一步發(fā)展,；人力資源管理作為獲取競爭優(yōu)勢的手段之一,，在企業(yè)發(fā)展中起到的作用也越發(fā)重要起來；

一,、目前中小型房地產(chǎn)人力資源現(xiàn)狀分析：

根據(jù)近日(1)北京仁達方略管理咨詢公司推出的針對現(xiàn)在大多數(shù)中小型

房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)狀調(diào)查推出《中國房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀調(diào)查研究報告》,，結(jié)合我司當(dāng)前人力資源實際情況，目前中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司的人力資源多呈現(xiàn)出以下特點

第一,、組織結(jié)構(gòu)模式普遍處于完善和發(fā)展中

大多數(shù)的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍處于以項目運作為主導(dǎo)的階段,，人員規(guī)模小，公司的組織模式基本圍繞項目展開,，組織機構(gòu)靈活、組織管理相對簡

單,，管理制度,、作業(yè)流程相對來說很不完善，在日常管理中隨意性較大,；普遍缺乏高層次管理人才,，企業(yè)長期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)不清晰；結(jié)構(gòu)和運營模式不規(guī)范,；

第二,，人員的招聘與配置相對不合理，造成人力資源浪費

中小型企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)由于戰(zhàn)略的短期性,，房地產(chǎn)的開發(fā)多以項目為主,，對員工的實際成果和經(jīng)驗較為看重，大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)人員招聘配置大多根據(jù)項目進展不同的階段來進行的,，對招聘計劃和崗位分析缺乏規(guī)劃,，人員招聘的配置缺乏合理性、系統(tǒng)性,；比如前期拓展,、土地儲備多以招聘項目管理、技術(shù)設(shè)計人員,、市場策劃人員為主,；進入工程建設(shè)階段多以招聘工程技術(shù)、工程施工,、監(jiān)理人員為主,；政府預(yù)售許可后多以市場營銷,、前期物業(yè)管理人員配置為主；交房入伙時多以招聘配置售后服務(wù),、物業(yè)管理人員為主等,，在綜合人力資源綜合配置考慮較少，從而造成在人員配置上的不合理性,，造成崗位的重置和資源的浪費,；

第三、人員的培訓(xùn)與開發(fā)相對不完善,，員工滿意度低,、流動性較高

調(diào)查顯示房地產(chǎn)行業(yè)的人員的年齡結(jié)構(gòu)相對比較集中，中小型企業(yè)年齡主體多在２６歲～３５歲年齡層次,；大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相對明確,，重視員工的能力培養(yǎng)與開發(fā)，員工的操作技能能得到很快提高,，薪資水平提高較快,；員工的滿意度相對較高、流動性較低,、穩(wěn)定性較強,；

中小型企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)由于戰(zhàn)略的短期性，房地產(chǎn)的開發(fā)多以項目為主,，為降低人力資源投入成本,，管理人員多以臨時招聘和挖角大公司的有實際項目經(jīng)驗的中層管理者為主；基層員工多以年齡低,、學(xué)歷低的員工為主,；人力資源培訓(xùn)缺乏合理的規(guī)劃、,，即使安排了培訓(xùn),，大多因為沒有合適培訓(xùn)講師、培訓(xùn)教材,、專門的培訓(xùn)設(shè)備,、培訓(xùn)設(shè)施、完善的培訓(xùn)制度等方面的原因而流于形式,；進而產(chǎn)生惡性循環(huán),，員工的滿意度不夠、員工隊伍流動性大等問題凸顯,，成為制約企業(yè)的發(fā)展深層次因素,。

第四，在薪酬策略上穩(wěn)定性較差

大型多元化房地產(chǎn)公司發(fā)展眼光長遠,，對員工的穩(wěn)定性以及潛力的開發(fā)很重視,，因此他們的薪酬水平相對穩(wěn)定,，又因為這類公司普遍重視基于職位分析的崗位工資制和基于能力的技能工資制，因此他們的薪酬等級很明顯,；而小型房地產(chǎn)公司,，由于重視的是員工短期的實際經(jīng)營成果，因此薪酬制度非常靈活,，但是薪酬水平的不穩(wěn)定性導(dǎo)致了平均年薪水平不高,。

第五，多數(shù)的企業(yè)績效管理流于形式,，或者存在績效考核困難的問題,。主要體現(xiàn)在：預(yù)算體系不健全，財務(wù)核算不準(zhǔn)確,，績效考核缺乏數(shù)據(jù)支持和依據(jù),，從而造成績效考核結(jié)果的失真；考核指標(biāo)體系結(jié)構(gòu)化不足,，不同管理層次和專業(yè)職能的員工的分類指標(biāo)缺乏,，對工程技術(shù)類、行政類,、營銷類人員以及不同管理層次員工績效目標(biāo)設(shè)計不夠到位,；很多公司沒有規(guī)范的薪酬體系，在績效考核結(jié)果應(yīng)用時,，缺乏統(tǒng)一的參照標(biāo)準(zhǔn)；績效評估溝通反饋機制不盡完善,。

第六,，房地產(chǎn)行業(yè)員工的流動率較高，中小型房地產(chǎn)公司由于戰(zhàn)略短期性的特點,，難以滿足員工對于個人發(fā)展空間穩(wěn)定性的追求,，員工一般在積累了一定的工作經(jīng)驗後逐漸向大型房地產(chǎn)公司過渡。

另外由于績效考核的不規(guī)范性,，對于低層次的一般員工和專業(yè)員工,，利益動力機制的動態(tài)性欠佳，完全基于崗位職能的薪酬體制對于激勵一般員工的效果不明顯,，導(dǎo)致了這類企業(yè)一部分人才的流失,，流動去向主要為其他行業(yè)公司或薪酬水平較高的同行業(yè)公司。

另外,，注重“用人”,，忽視“育人”，也是人才流動率較高的重要原因,。房地產(chǎn)行業(yè)的人才培養(yǎng)機制普遍不成熟,。由于以項目運作為主,，周期短、見效快,，因此企業(yè)寧愿付給有經(jīng)驗,、能上手的應(yīng)聘者多一倍甚至幾倍的薪資，也不愿意自己培養(yǎng)人才,。同時,，由于人才供給和市場需求的巨大落差，人才獲取多采取高薪挖角方式,。受房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤較高的影響,，房地產(chǎn)行業(yè)人才的薪酬處于較高水平，這更加惡化了房地產(chǎn)企業(yè)寧愿挖人,，不愿育人的人才獲取方式,。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的幾點建議：

基于對房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀的分析,，結(jié)合人力資源管理的發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點,，我們可以對房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理工作提出如下建議：

第一，探索組織模式,，釋放組織和員工能量,，支撐戰(zhàn)略發(fā)展。

良好的管理架構(gòu)和組織模式,，是房地產(chǎn)企業(yè)能否發(fā)展壯大的重要決定因素,。高效、靈活的管控系統(tǒng),，有利于優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的分工協(xié)作,，實現(xiàn)科學(xué)決策和對市場的快速響應(yīng)；科學(xué)的管理流程系統(tǒng),，有利于組織內(nèi)部資源的充分發(fā)揮,，有利于業(yè)務(wù)板塊之間、區(qū)域之間的協(xié)同聯(lián)動,。房地產(chǎn)的行業(yè)環(huán)境在不

斷變化,，未來的公司業(yè)務(wù)模式及擴張模式都需要進行創(chuàng)新與變革，因此,，相應(yīng)的組織架構(gòu)與管理模式也需要持續(xù)優(yōu)化和調(diào)整,。

第二，加強中小型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層人力資源的發(fā)掘和培養(yǎng)通過在職培訓(xùn),、脫產(chǎn)進修等各種形式,，加強領(lǐng)導(dǎo)決策層學(xué)習(xí)各種所需的專業(yè)知識。同時，讓他們加強實際鍛煉,，不斷總結(jié)經(jīng)驗,。使之對事物的觀察、思維,、判斷,、決策等務(wù)實能力逐漸提高，實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的科學(xué)性,，盡量避免現(xiàn)在以項目為中心和重點的短視性決策行為,；

第三，建立規(guī)范的員工培訓(xùn)開發(fā)制度和人才培養(yǎng)機制

隨著人才競爭的加劇,，房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展,，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大投入，進行人才儲備和培養(yǎng),。對一個期望長線發(fā)展的企業(yè)來說,，人才不僅需要培養(yǎng)，更需要合理規(guī)劃,，建設(shè)合理的,、培訓(xùn)、選拔,、考核與升遷制度,。如加大人才培養(yǎng)力度，致力于創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織,。內(nèi)部培養(yǎng)人才,，有利于企業(yè)文化的傳承，有利于組織的穩(wěn)定發(fā)展,，有利于打造配合默契的管理團隊,。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大對自身人才培養(yǎng)的投入力度。構(gòu)建系統(tǒng)的人才培養(yǎng)體系,，針對不同類別層次人員，采取不同培養(yǎng)方式和形式,。通過學(xué)習(xí)氛圍的營造,，致力于創(chuàng)造學(xué)習(xí)型企業(yè)，孕育企業(yè)核心能力,；

第四,，適應(yīng)市場競爭的需要建立合理的完善的考核機制

在薪酬體系設(shè)計中，實行“寬帶薪酬”,。所謂“寬帶薪酬”,，就是企業(yè)將原來十幾甚至二十幾、三十幾個薪酬等級壓縮成幾個級別,，但同時將每一個薪酬級別所對應(yīng)的薪酬浮動范圍拉大,，從而形成一種新的薪酬管理系統(tǒng)及操作流程,。員工隨著能力的提高而承擔(dān)新的責(zé)任，只要在原有的崗位上不斷改善自己的績效,，就能獲得更高的薪酬,。即使是被安排到低層次的崗位上工作，也一樣有機會獲得較高的報酬,，進一步完善薪酬制度的合理性,。第五，根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展階段和自身特點選擇適合的績效管理方法,。完善的績效管理體系是在良好的管理基礎(chǔ)之上建立起來的,。良好的管理基礎(chǔ)包括：建立完善職位體系；進行工作分析,，完善部門職能和崗位職責(zé),；建立完善薪酬體系；建立完善預(yù)算管理體系,；進行流程規(guī)劃和優(yōu)化,，確立公司權(quán)責(zé)體系和相關(guān)管理制度；逐步建立根據(jù)公司戰(zhàn)略整合和戰(zhàn)略計劃分解等,。第六,，豐富現(xiàn)有的激勵手段

建立一個多維交叉的人員激勵體系，使物質(zhì)激勵與精神激勵實現(xiàn)有機整合,。即既要用工資,、獎金、津貼及福利等物質(zhì)激勵手段,，又要建立明確的組

織目標(biāo)，通過給予富有挑戰(zhàn)性的工作,、鼓勵職工參與企業(yè)的重大決策,、營造輕松和諧的工作環(huán)境等非物質(zhì)激勵手段來激發(fā)員工的工作熱情和創(chuàng)造力。規(guī)定或項目利潤指標(biāo),，完成指標(biāo),，有獎；反之,，則罰,。這樣做既增加了他們的壓力，也增強了他們的活力,。這種外在壓力轉(zhuǎn)化為內(nèi)在動力,，可成為激發(fā)他們活力的源泉。使他們在實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的同時也實現(xiàn)了自身需要，增加了滿意程度,。

結(jié)束語:

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化進程的推動,，社會資源的公開，房地產(chǎn)企業(yè)開始了由“資金密集型”向“人才密集型”轉(zhuǎn)化的過程,，人才成了競爭的焦點,。房地產(chǎn)企業(yè)要在復(fù)雜環(huán)境中駕馭自己的市場經(jīng)營活動，求得經(jīng)濟效益的提高,，必須在企業(yè)人力資源管理工作上下功夫,。中小型房地產(chǎn)業(yè)還剛剛起步，歷史較短,，有許多問題急待解決,，人力資源管理工作還沒有受到應(yīng)有的重視。許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏充分開發(fā)培養(yǎng)人才,、合理使用人才,、有效激勵人才的觀念。因此,，房地產(chǎn)企業(yè)要生存,、搞活和發(fā)展，首先必須盡快轉(zhuǎn)變觀念,，樹立“以人為本”的管理思想,，重視人力資源管理工作，才能使企業(yè)長遠持續(xù)健康發(fā)展,。因此,，中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合行業(yè)特征和本企業(yè)特點，建立起有利于企業(yè)長期戰(zhàn)略發(fā)展的人力資源管理體系,，才能為企業(yè)的長期發(fā)展奠定堅實的礎(chǔ),。

注釋：

參考文獻：

（1）北京仁達方略管理咨詢公司；《中國房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀調(diào)查研究報告》;2009年12月

（2）清華領(lǐng)導(dǎo)力培訓(xùn),；《探討中小型企業(yè)人力資源培訓(xùn)系統(tǒng)建設(shè) 》,；孫震，2010-02-24,；

中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展案例分析報告篇五

中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展案例分析

摘要：中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展問題在我國具有重要的現(xiàn)實意義,。在借鑒其他中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)的實際情況,，對公司的生存現(xiàn)狀和發(fā)展前景進行較為全面的分析研究...??

陜西益興實業(yè)發(fā)展公司系陜西省第一建筑工程公司全額投資創(chuàng)辦的具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè),。注冊資金：壹仟玖佰玖拾捌萬元,，流動資金6000萬,，現(xiàn)有職工116人，其中具有高中級專業(yè)技術(shù)職稱的各類技術(shù)人員有39人。自1993年成立以來,，為省建一公司盤活土地資源36.3畝,。盤活資產(chǎn)6200萬元；為省建一公司代建職工集資建房,、經(jīng)濟適用房項目18個,，建筑面積15萬平方米，投資額2.5億元,。

一,、企業(yè)發(fā)展環(huán)境分析

1.宏觀環(huán)境分析

現(xiàn)階段西安市注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)公司已達2000余家，其中有實力的不過百家,，具有規(guī)模的也就數(shù)家而已,。更有甚者，注冊登記房地產(chǎn)開發(fā)公司資本不過100萬元,，如此狀況,，何談經(jīng)營房地產(chǎn)或城市運營。西安房地產(chǎn)市場已經(jīng)邁入一個比品牌,、拼實力的戰(zhàn)國時代,。房地產(chǎn)的建設(shè)開發(fā)已經(jīng)完全脫離建筑本身。在西安,，以品牌價值11.03億元的紫薇地產(chǎn)和品牌價值

4.18億元的西部電子為代表的本地品牌分別引領(lǐng)著西安消費型地產(chǎn)和動力型地產(chǎn)的最新發(fā)展,，而隨著以廣廈集團、上海綠地,、珠江實業(yè)等為代表的外埠品牌的挺入,，西安房地產(chǎn)市場正打破原有格局，面臨重新洗牌,。大浪淘沙,，誰能經(jīng)受住殘酷的市場洗刷，真正以建設(shè)西安,、開發(fā)西安為己任,，誰便是最成功的城市運營商。據(jù)統(tǒng)計,，2006年,，陜西省房地產(chǎn)開發(fā)投資297.94億元，比上年增長28.9%,。

2.微觀環(huán)境分析

? ? 縱觀西安的土地利用和房地產(chǎn)的整體開放情況,，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：城墻以內(nèi)幾乎已無土地出讓；二環(huán)內(nèi)已掛牌土地日漸稀少,，并且?guī)缀醵际?0畝以內(nèi)的小塊土地,；出讓土地多集中于高新,、曲江、城北三個地產(chǎn)主力板塊,，城東,、城西掛牌土地相對較少；二環(huán)內(nèi)外,，超過100畝的地塊已經(jīng)缺少,，而超過200畝、300畝的地塊更是非常稀少,。從近幾年西安房地產(chǎn)發(fā)展的情況來看,，日前西安二環(huán)內(nèi)外乃至一環(huán)以外區(qū)域，土地供應(yīng)顯然已遠不能滿足市場的需求,，西安九宮格局的規(guī)劃和西安城區(qū)版圖的日益擴大,，以及西安每年新增超過100萬平方米的市場消化量，無疑將推動西安地產(chǎn)開發(fā)向三環(huán)進發(fā),，高新,、城南、曲江組成的西安南線板塊和城東板塊甚至?xí)蛉h(huán)以外擴張,，三環(huán)內(nèi)外從而被開辟成為繼西安二環(huán)內(nèi)外的第二主力戰(zhàn)區(qū),。

3.市場發(fā)展情況和相關(guān)政策對企業(yè)的影響

（1）由于政府宏觀調(diào)控的影響，企業(yè)要對開發(fā)項目進行重新規(guī)劃,。

由于限制單套面積等政策的影響,，企業(yè)原有計劃開發(fā)大戶型或者別墅住宅的項目必須重新定位，日前在辦理施工許可證的開發(fā)商,，需要重做設(shè)計,，而這就要重做調(diào)研，再加上重新設(shè)計,、審批和地基處理時間,，至少也要在半年后才能拿到預(yù)售證，房地產(chǎn)商的樓盤上市就會相應(yīng)的延緩,。由于上市期的延緩,，政策會對房市產(chǎn)生多大的影響也就不容易在短期預(yù)見到。房地產(chǎn)商的市場風(fēng)險明顯加大,，對政策的估計有可能產(chǎn)生偏差,，給企業(yè)造成經(jīng)濟損失。

（2）外來房地產(chǎn)開發(fā)商增多,，市場競爭環(huán)境將更加激烈,。

從西安房地產(chǎn)市場的格局來看，在大盤開發(fā)的所有開發(fā)商之中,，來自外埠的地產(chǎn)巨頭多達8個,，并且,，在2005年以后新增的10個大盤之中，由外埠地產(chǎn)巨頭引領(lǐng)開發(fā)的大盤就占了8個,。到目前為至西安房地產(chǎn)市場已經(jīng)吸引了中海、金地,、和黃,、綠地、大華,、萬達,、富力、珠江投資等不少國內(nèi)知名地產(chǎn)商來投資,，而他們所開發(fā)的中海華庭,、富力城、逸翠園,、珠江新城等樓盤為不少購房者青睞,。

? ? 以前進入西安房地產(chǎn)市場的外來開發(fā)商幾乎全是一線城市的大牌開發(fā)公司，但是現(xiàn)在中型規(guī)模的開發(fā)商也對西安房地產(chǎn)市場虎視耽耽,，如重慶協(xié)信控股(集團)有限公司,、廣州雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、河南鑫苑置業(yè)有限公司等開發(fā)商,。這主要因為隨著中國各大城市房地產(chǎn)開發(fā)的程度已趨于飽和,，中型房地產(chǎn)企業(yè)無法在過熱城市，房地產(chǎn)巨頭云集的市場上獲得最大利潤,，占有市場優(yōu)勢,。于是選擇西安這樣的房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境相對平緩的城市投資，能夠在小范圍內(nèi)突顯自身的優(yōu)勢,。這些新的競爭者,，給西安現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定的威脅。是中小房地產(chǎn)商不得不關(guān)注的強有力的競爭對手,。

二,、陜西益興實業(yè)發(fā)展公司發(fā)展優(yōu)勢分析

陜西益興實業(yè)發(fā)展公司是陜西省第一建筑工程公司全額投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依托陜西省第一建筑工程公司的各類資源優(yōu)勢,，公司自有土地就有370畝,，目前開發(fā)的不到五分之一，應(yīng)該說在房地產(chǎn)市場的發(fā)展還是大有前景的,。

? ?（1）省建一公司是具有國家一級總承包資質(zhì)的建筑施工企業(yè),，具有各方面的管理制度、設(shè)備及人力資源等優(yōu)勢,。

? ?（2）目前,，陜西省第一建筑工程公司在完成產(chǎn)值和企業(yè)信譽等方面在陜西省建筑行業(yè)中也是名列前茅,。尤其是在過去幾年中，通過規(guī)范管理,，提升企業(yè)文化理念和優(yōu)化資源整合,，減員增效，企業(yè)資金鏈方面得到明顯改善,。具有投資房地產(chǎn)開發(fā)的資金投入能力,。

? ?（3）陜西益興實業(yè)發(fā)展公司開發(fā)實施的項目的施工企業(yè)均由陜西省第一建筑工程公司來完成，具有可靠施工質(zhì)量和完善的竣工后的回訪服務(wù)體系,，滿足了用戶對房屋質(zhì)量要求,，通過陜西省第一建筑工程公司建立的社會信譽，公司所實施的項目在施工質(zhì)量上得到了有力的保障,。

? ?（4）陜西益興實業(yè)發(fā)展公司自成立以來,，一直從事陜西省第一建筑工程公司職工全額集資住宅樓和經(jīng)濟適用房的建設(shè)，積累了不少的項目管理經(jīng)驗,。通過省建一公司大興路綠色環(huán)保小區(qū)的建設(shè),，積累了開發(fā)和建設(shè)群體項目的管理經(jīng)驗。

? ?（5）通過整合和盤活陜西省第一建筑工程公司的現(xiàn)有土地資源,，不但給企業(yè)帶來了一定的經(jīng)濟效益,，而且給房地產(chǎn)開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。

? ?（6）可以利用盤活土地資源的資金和陜西省第一建筑工程公司投入的資金,，繼續(xù)購買房地產(chǎn)開發(fā)用地,，使本企業(yè)向良性循環(huán)方面發(fā)展，具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

? ?（7）通過多年來的住宅樓的建設(shè)項目的實施,，和土地,、城建、規(guī)劃等部門建立了良好的合作關(guān)系,，為今后的發(fā)展鋪平了道路,。

? ?（8）通過內(nèi)引外聯(lián)，具有承接各方面房地產(chǎn)開發(fā)項目的能力,。

? ? 雖然,，在現(xiàn)階段條件下，陜西益興實業(yè)發(fā)展公司有了明顯的發(fā)展,，但在項目實施過程中還存在一定的困難,。

三、當(dāng)前企業(yè)發(fā)展的困難

（1）在經(jīng)濟適用房建設(shè)中,，由于各方面漲價等因素造成項目建設(shè)成本增加,。

? ?（2）國家的經(jīng)濟適用房政策的改變，在項目開發(fā)中房型和戶均建筑面積受國家政策的限制,，只能建設(shè)一些中小戶型的商品房,，不能滿足各方面消費人群,。

（3）國有土地實行招牌掛拍賣形式，無形地使購買土地費用增加,，不利于公司的開發(fā)建設(shè),。

（4）市政基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，無形給建設(shè)項目實施增加了困難,。

（5）城建規(guī)劃部門的各項經(jīng)濟指標(biāo),，提高了房地產(chǎn)的建設(shè)成本。

四,、企業(yè)今后發(fā)展的思路

（1）加快建設(shè)公司邊家村太白路改造小區(qū)一期的建設(shè)速度，使太白路綠色環(huán)保小區(qū)盡快交付使用,，通過縮短建設(shè)周期,，挖掘房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間。

（2）盡快啟動太白路改造小區(qū)二期商品房項目,，盡早回收項目開發(fā)投入,。

（3）加快商品房電子工業(yè)園綜合樓項目的資金回收及項目監(jiān)督工作。

（4）組織對新的商品房項目進行可行性研究及項目評估,，為企業(yè)下一步對外開發(fā)奠定基礎(chǔ),。

（5）積極外聯(lián)，為其他企業(yè)代建職工集資住宅樓項目：承擔(dān)項目報建,、規(guī)劃,、設(shè)計、施工,、后期物業(yè)管理等項目,，使企業(yè)向多元化經(jīng)營方面發(fā)展。

（6）落實擬建項目的實施,，兩塊土地要抓緊掛牌出讓,。

（7）以綠色環(huán)保建筑、節(jié)能,、舒適的商品房小區(qū),，推行品牌戰(zhàn)略，擴大企業(yè)影響力,。

（8）利用企業(yè)自身擁有土地的優(yōu)勢,，加強企業(yè)自身建設(shè)，采用多建經(jīng)濟適用房,，解決職工住房,，響應(yīng)十七大精神，增加職工財產(chǎn)性收入,。

（9）快速進入城中村改造項目,，配合政府解決弱勢群體和低收入家庭的住房,。在三、四線城市看準(zhǔn)地段,、深入調(diào)研分析,、評估，爭取每2-3年要對外開發(fā)一個項目,，加上自身土地的開發(fā)和加強企業(yè)管理,，重視人才培養(yǎng)，拓寬經(jīng)營思路,，弘揚企業(yè)文化,，實現(xiàn)我們陜西益興房地產(chǎn)公司的穩(wěn)步發(fā)展。

作為一個典型的國營中小房地產(chǎn)企業(yè),，陜西益興實業(yè)發(fā)展公司順利地度過了創(chuàng)業(yè)期,、成長期，并進入成熟階段,，這與公司采取正確的階段性戰(zhàn)略決策是分不開的,。有效的戰(zhàn)略離不開企業(yè)的外部環(huán)境，有效的戰(zhàn)略也離不開企業(yè)的內(nèi)部資源,，根據(jù)變化的內(nèi)外部環(huán)境與資源,，適時調(diào)整戰(zhàn)略，這才是發(fā)展的戰(zhàn)略,。