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物業(yè)管理費(fèi)測算方法篇一

二,、經(jīng)費(fèi)測算：

1、人工成本,；

2,、行政辦公費(fèi)；

3,、設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)；

4,、公用水電費(fèi)；

5,、清潔綠化費(fèi)；

6,、保安費(fèi)；

7,、固定資產(chǎn)折舊,；

8、開辦費(fèi)攤銷；

9,、不可預(yù)見費(fèi),；

10,、管理者酬金,；

11、稅金,。

詳細(xì)測算書內(nèi)容如下：

第一節(jié) 經(jīng)費(fèi)測算的原則及說明

一,、測算的依據(jù)

(一)成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定及成都市政府相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī),；

(二)“四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行規(guī)定”；

(三)“四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)分類分級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)”,。

二,、經(jīng)費(fèi)測算的原則

(一)遵循物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)的原則

物業(yè)管理行業(yè)屬保本微利的服務(wù)性行業(yè),。客觀,、準(zhǔn)確、完整地核算物業(yè)管理的成本支出,，是物業(yè)管理企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，也是為業(yè)主/使用者創(chuàng)造舒適工作環(huán)境,，達(dá)到物業(yè)保值增值目的的基本條件。

(二)服務(wù)水平與管理費(fèi)用相匹配的原則

針對“*******”高檔物業(yè)需求,，根據(jù)服務(wù)水平與管理費(fèi)用“質(zhì)價相符”的市場特點(diǎn),，準(zhǔn)確定位物業(yè)管理的水平，準(zhǔn)確定位管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn),。

(三)“零預(yù)算”原則

物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行“零預(yù)算”原則,，“以支定收”,，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn),，確定物業(yè)管理費(fèi)用的支出,；再根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的支出確定物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這樣，物業(yè)管理費(fèi)用收入和支出相抵后的結(jié)果為“零”,。

(四)管理者提取酬金原則

物業(yè)管理企業(yè)的利潤來源以物業(yè)管理費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，并按一定比例提取“管理者酬金”,，即：管理者酬金 = 物業(yè)管理費(fèi)用支出×管理酬金比例。

三,、測算的有關(guān)說明

(一)物業(yè)管理費(fèi)支出包括物業(yè)管理服務(wù)人員工資和福利費(fèi)，公共設(shè)備,、設(shè)施日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi),，綠化管理費(fèi),，保潔衛(wèi)生費(fèi),，保安費(fèi),，辦公費(fèi)用,，物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi),，稅費(fèi),，利潤,，開辦費(fèi)攤銷、不可預(yù)見費(fèi),。

(二)有關(guān)費(fèi)用的說明

1,、人員工資標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)市場化原則，參照成都行業(yè)工資水平,，根據(jù)*********規(guī)模及高檔次的管理服務(wù)需求設(shè)定人員工資標(biāo)準(zhǔn)，人員工資標(biāo)準(zhǔn)如下：

序號 職 務(wù) 月薪 備 注中心經(jīng)理 4,000 品質(zhì)行政主管（中心經(jīng)理助理）2,500 3 安全主管 1,800 4 工程維修主管 2,000 5 清潔綠化主管 1,800 6 高級管家 1,800 7 會計(jì) 1,400 8 出納 1,200 9 維修技工 1,200 10 安全班長 1,100 11 安全員 900 12 清潔工 600 13 綠化工 600

2,、物資裝備的攤銷

物資裝備攤銷分兩部分進(jìn)行,單件價格在2,000元以上的物資裝備計(jì)入“固定資產(chǎn)”，依據(jù)財(cái)務(wù)制度按5年攤銷,；單件價格在2,000元以下的物資裝備計(jì)入開辦費(fèi),，按5年攤銷,。

3,、開辦費(fèi)攤銷

開辦費(fèi)的攤銷期限為5年,。開辦期的人工成本在入伙前應(yīng)攤進(jìn)營銷成本中,，不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)慣例，不可預(yù)見費(fèi)提取率為物業(yè)管理成本支出的1.5%,。開辦費(fèi)中的物資裝備的攤銷計(jì)算方法將物資裝備費(fèi)用的80%（4年）按5年攤銷進(jìn)管理成本中,。

4,、管理者酬金

依照四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行規(guī)定和行業(yè)慣例,，每年按總支出的8%提取管理者酬金,。

5,、本體維修基金及專用基金按四川省及成都市有關(guān)規(guī)定收取,。暫不測算,。

第二節(jié) 經(jīng)費(fèi)測算

經(jīng)費(fèi)測算總表（單位：人民幣元）

序號 項(xiàng) 目 測算依據(jù) 月支出 備 注 人工成本 詳見人工費(fèi)測算明細(xì)表 122,202.00

行政辦公費(fèi) 詳見辦公費(fèi)測算明細(xì)表 14,406.67

設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi) 詳見維護(hù)費(fèi)測算明細(xì)表 9,984.00

公用電費(fèi) 按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)測算 23,500.00

公用水費(fèi) 按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)測算 4,200.00 清潔費(fèi)（設(shè)施材料）詳見清潔費(fèi)測算明細(xì)表 10,233.00

綠化費(fèi) 詳見綠化費(fèi)測算明細(xì)表 17,388.00 保安費(fèi) 詳見保安費(fèi)測算明細(xì)表 400 注：將開盤期間人工成本攤進(jìn)物管成本中固定資產(chǎn)折舊 詳見固定資產(chǎn)測算明細(xì)表 1,397.50 開辦費(fèi)攤銷 詳見開辦費(fèi)測算明細(xì)表 3,036.87 23,994.13 11 小計(jì)

206,748.03 227,705.30 不可預(yù)見費(fèi) 以上各項(xiàng)之和的2% 4,134.96 4,554.11 管理者酬金 以上各項(xiàng)之和的10.00% 21,088.30 23,225.94 14 營業(yè)稅金及附加 以上各項(xiàng)之和的5.70% 13,222.36 14,562.66 15 總計(jì)

245,193.66 270,048.01 每平方米月管理費(fèi)(不含電梯分?jǐn)偅?9416.16平方米收費(fèi)面積 3.53 4.05

根據(jù)我們的測算,，本項(xiàng)目管理費(fèi)月支出為245,193.66元（不含e型房每月電梯維護(hù)費(fèi)用）,，按照不同房型的價格、建筑面積比率,，將管理費(fèi)分?jǐn)側(cè)缦拢?/p>

房 型 系 數(shù) 管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米.月）備 注

a 1.143 4.0

b 1.057 3.7

c,、d 1 3.5

e 0.914 3.2 按照分?jǐn)傁禂?shù)測算e型房管理費(fèi)2.8元/平方米.月,，加上電梯維護(hù)費(fèi)0.42元/平方米.月,，實(shí)際管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3.2元/平方米.月

（一）人工成本測算

序號 項(xiàng)目 人數(shù) 月薪 計(jì)算方法 月支出 備 注 1 工資

(1)中心經(jīng)理 1 4,000 人數(shù) x 月薪 4,000

(2)品質(zhì)行政主管 1 2,500 人數(shù) x 月薪 2,500

中心經(jīng)理助理

(3)安全主管 1 1,800 人數(shù) x 月薪 1,800

(4)工程維修主管 1 2,000 人數(shù) x 月薪 2,000

(5)清潔綠化主管 1 1,800 人數(shù) x 月薪 1,800

(6)高級管家 3 1,800 人數(shù) x 月薪 5,400

(7)會計(jì) 1 1,400 人數(shù) x 月薪 1,400

(8)出納 1 1,200 人數(shù) x 月薪 1,200

(9)維修技工 7 1,200 人數(shù) x 月薪 8,400

(10)安全班長 3 1,100 人數(shù) x 月薪 3,300

(11)安全員 40 900 人數(shù) x 月薪 36,000

(12)清潔工 30 600 人數(shù) x 月薪 18,000

(13)綠化工 3 600 人數(shù) x 月薪 1,800

(14)小計(jì) 94 87,600 三費(fèi)一金

(1)福利待遇

工資總額x 8% 7,008.00

(2)培訓(xùn)費(fèi)

工資總額x 8% 7,008.00

(3)工會費(fèi)

工資總額x 2% 1,752.00

(4)社會保險(xiǎn)費(fèi)

工資總額x 20% 17,520.00

(5)教育基金

工資總額x 1.5% 1,314.00

(6)小計(jì)

34,602.00 合計(jì)

122,202.00

（二）行政辦公費(fèi)

序號 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 單價 計(jì)算方法 月支出 備注辦公用品、低值易耗品

（1）管理人員 10 人 20 數(shù)量 x 單價 200.00

（2）操作人員 80 人 5 數(shù)量 x 單價 400.00

小計(jì) 90 人

600.00

通訊費(fèi)用

(1)固定電話/傳真 5 部 150 數(shù)量 x 單價 750.00

(2)移動電話 2 部

300 數(shù)量 x 單價

600.00

小計(jì)

1,350.00 車輛使用費(fèi)用 2 部 1500 數(shù)量 x 單價 3,000.00

員工宿舍租金 4 套 600 數(shù)量 x 單價 2,400.00

社區(qū)文化活動費(fèi) 12 次

1500 綜合測算 1,500.00

（一）人工成本測算

序號 項(xiàng)目 人數(shù) 月薪 計(jì)算方法 月支出 備 注工資

(1)中心經(jīng)理 1 4,000 人數(shù) x 月薪 4,000

(2)品質(zhì)行政主管 1 2,500 人數(shù) x 月薪 2,500

中心經(jīng)理助理

(3)安全主管 1 1,800 人數(shù) x 月薪 1,800

(4)工程維修主管 1 2,000 人數(shù) x 月薪 2,000

(5)清潔綠化主管 1 1,800 人數(shù) x 月薪 1,800

(6)高級管家 3 1,800 人數(shù) x 月薪 5,400

(7)會計(jì) 1 1,400 人數(shù) x 月薪 1,400

(8)出納 1 1,200 人數(shù) x 月薪 1,200

(9)維修技工 7 1,200 人數(shù) x 月薪 8,400

(10)安全班長 3 1,100 人數(shù) x 月薪 3,300

(11)安全員 40 900 人數(shù) x 月薪 36,000

(12)清潔工 30 600 人數(shù) x 月薪 18,000

(13)綠化工 3 600 人數(shù) x 月薪 1,800

(14)小計(jì) 94 87,600 三費(fèi)一金

(1)福利待遇

工資總額x 8% 7,008.00

(2)培訓(xùn)費(fèi)

工資總額x 8% 7,008.00

(3)工會費(fèi)

工資總額x 2% 1,752.00

(4)社會保險(xiǎn)費(fèi)

工資總額x 20% 17,520.00

(5)教育基金

工資總額x 1.5% 1,314.00

(6)小計(jì)

34,602.00 合計(jì)

122,202.00

（二）行政辦公費(fèi)

序號 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 單價 計(jì)算方法 月支出 備注辦公用品,、低值易耗品

（1）管理人員 10 人 20 數(shù)量 x 單價 200.00

（2）操作人員 80 人 5 數(shù)量 x 單價 400.00

小計(jì) 90 人

600.00

通訊費(fèi)用

(1)固定電話/傳真 5 部 150 數(shù)量 x 單價 750.00

(2)移動電話 2 部

300 數(shù)量 x 單價

600.00

小計(jì)

1,350.00 車輛使用費(fèi)用 2 部 1500 數(shù)量 x 單價 3,000.00

員工宿舍租金 4 套 600 數(shù)量 x 單價 2,400.00

社區(qū)文化活動費(fèi) 12 次

1500 綜合測算 1,500.00

服裝費(fèi)用

(1)管理人員服裝 13 套 900 11700 975.00

(2)維修工服裝 7

400 2800 233.33

(3)清潔綠化工 34

270 9180 765.00

(4)保安員 43

1000 43000 3583.33

(5)小計(jì)

66680 5556.67

合計(jì)

14,406.67

（三）設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)

序號 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 單價 保養(yǎng)期 月支出

備注電梯維保費(fèi) 8 臺

600 12 4,800.00 不記入總費(fèi)用電梯年檢費(fèi) 8 臺 400 / 266.67 不記入總費(fèi)用電梯保險(xiǎn)費(fèi) 8 臺強(qiáng)電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

2,000.00

(1)高壓供電系統(tǒng)

屏

(2)低壓供電系統(tǒng)

屏

(3)備用發(fā)電機(jī)維護(hù)費(fèi)

臺

小計(jì)

2,000.00 給排水系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

800.00

(1)給排水水泵維護(hù)費(fèi)

臺

(2)給水水管維護(hù)費(fèi)

(3)排水水管維護(hù)費(fèi)

(4)消防水系統(tǒng)

消防箱

套

小計(jì)

800.00 室外景觀綠化水維護(hù)費(fèi)

500.00

游泳池維護(hù)費(fèi)

200.00

消防系統(tǒng)維保費(fèi)

500.00

弱電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

2,500.00

(1)消防弱電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

(2)控制中心維護(hù)費(fèi)

(3)保安監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

(4)防盜報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

(5)巡更系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

(6)ic卡門禁統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

(7)停車場系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

小計(jì)

2,500.00 建筑本體維修費(fèi)

/ 設(shè)備維修零星材料費(fèi)

600.00

小計(jì)

9,600.00 不可預(yù)見費(fèi) 4%

384.00

合計(jì)

9,984.00

（四）公用水電費(fèi)

序號 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 單價 保養(yǎng)期 月支出 備 注公用電費(fèi) 50000 度 0.47

23,500.00

公用水費(fèi) 3500 噸 1.2

4,200.00

合計(jì)

27,700.00

（五）清潔費(fèi)

序號 項(xiàng)目 計(jì)算方法 月支出 備 注基本清潔費(fèi)

(1)清潔人工費(fèi) / /

(2)工具/材料費(fèi) 綜合測算 2000 清潔設(shè)備折舊費(fèi)(5年分?jǐn)?清潔工具 1333

總價80,，000元垃圾清運(yùn)費(fèi) 30天×1車/天×150元/車 4500

室外水景清潔費(fèi) 每月清洗1次 1000

化糞池清理費(fèi) 每一年清洗2次 400

消殺費(fèi) 綜合測算 1000

總計(jì)

10,233.00

（六）綠化費(fèi)

項(xiàng)目 數(shù)量 單位 單價 計(jì)算方法 月支出 備 注

綠化費(fèi)

41400 m2 0.42 數(shù)量 x 單價 17,388.00

（七）保安費(fèi)

項(xiàng) 目 計(jì)算方法 月支出 備 注

日常耗材、裝備保養(yǎng) 綜合測算 400.00

（八）固定資產(chǎn)折舊

序號 項(xiàng)目 資產(chǎn)總額 計(jì)算方法 月支出 備 注 行政辦公設(shè)備 74,000.00 分5年攤消 1,233.33

工程設(shè)備 9,850.00 分5年攤消 164.17

合計(jì)

1,397.50

附表：固定資產(chǎn)清單

(一)行政辦公設(shè)備

項(xiàng) 目 數(shù) 量 單位 單價 金額 備 注

會議桌 1 套 3,000.00 3,000.00

大工作臺 1 套 2,000.00 2,000.00

復(fù)印機(jī) 1 臺 15,000.00 15,000.00

內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)電腦終端 10 臺 4,000.00 40,000.00

數(shù)碼照相機(jī) 1 部 4,000.00 4,000.00 電視機(jī) 5 臺 2,000.00 10,000.00 小計(jì)

74,000.00

(二)工程設(shè)備

項(xiàng) 目 數(shù) 量 單位 單價 金額 備注

200型室外疏通機(jī) 1 套 2,350.00 2,350.00

備用發(fā)電機(jī) 1 臺 5,000.00 5,000.00

臺鉆 1 臺 2,500.00 2,500.00

小計(jì)

9,850.00

合計(jì)

83,850.00

（九）開辦費(fèi)攤銷

序號 項(xiàng)目 總額 計(jì)算方法 月支出 備注 開盤期間人工成本費(fèi) 1,211,883.00 按5年攤銷 20,198.05 攤?cè)霠I銷成本 除人工費(fèi)外其它開辦費(fèi)攤銷 227,765.00 按（80%）5年攤銷 3,036.87 攤?cè)胛锕艹杀究傞_辦費(fèi) 1,439,648.00 按5年攤銷 23,994.13 全部攤?cè)胛锕艹杀?/p>

“********”的開辦期從2003年7月1日至2004年6月30日,，為期12個月,。在此期間,，購置相應(yīng)的辦公設(shè)備,、工程工具、治安消防用品,、服裝等物資裝備，人員到位,。開辦費(fèi)分五年攤銷,。開辦費(fèi)總表

項(xiàng)目 數(shù)量 駐場時間 單價 計(jì)算方法 開辦期支出人工成本

(1)工資

中心經(jīng)理 1 12 4,000.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 48,000.00

品質(zhì)行政主管（中心經(jīng)理助理）1 10 2,500.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 25,000.00

安全主管 1 12 1,800.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 21,600.00

工程維修主管 1 12 2,000.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 24,000.00

清潔綠化主管 1 10 1,800.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 18,000.00

高級管家 6 6 1,800.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 64,800.00

會計(jì) 1 2 1,400.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 2,800.00

出納 1 2 1,200.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 2,400.00

維修技工 2 12 1,200.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 28,800.00

安管班長 3 12 1,100.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 39,600.00

安管員 40 12 900.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 432,000.00

清潔工 35 12 600.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 252,000.00

綠化工 2 12 600.00 數(shù)量 x 駐場時間 x 單價 14,400.00

小計(jì)

973,400.00(2)三費(fèi)一金

福利費(fèi)

工資總額 8% 77,872.00

工會經(jīng)費(fèi)

工資總額 2% 19,468.00

社會保險(xiǎn)費(fèi)

工資總額 13% 126,542.00

教育基金

工資總額 1.5% 14,601.00

小計(jì)

238,483.00

合計(jì)

1,211,883.00 2 行政辦公費(fèi)

(1)辦公用品,、低值易耗品

綜合測算 3,000.00(2)通訊費(fèi)

綜合測算 3,000.00

(3)員工宿舍租金及水電費(fèi) 7 12 900.00 套數(shù) x 開辦時間 x 單價 75,600.00

合計(jì)

81,600.00 入伙資料 350 60.00

21,000.00 辦公設(shè)備

見開辦期辦公設(shè)備清單 18,600.00 5 工程工具

見開辦期工程工具清單 14,710.00 治安消防用品

見開辦期治安消防用品清單 25,315.00 7 服裝

見開辦期低值裝備清單 66,540.00

總計(jì)

1,439,648.00

1,、開辦期辦公設(shè)備清單

序號 項(xiàng) 目 數(shù)量 單位 單價 合計(jì)（元）備 注辦公家私 3 套 1,500.00 4,500.00

工作臺 10 套 500.00 5,000.00

轉(zhuǎn)椅 10 把 80.00 800.00

打印機(jī) 2 臺 700.00 1,400.00

文件柜 5 套 300.00 1,500.00

檔案柜 2 個 300.00 600.00

電話 5 部 100.00 500.00 傳真機(jī) 1 部 1,500.00 1,500.00

保險(xiǎn)柜 1 部 1,000.00 1,000.00

工具柜 5 套 200.00 1,000.00

飲水機(jī) 4 臺 200.00 800.00

小計(jì)

18,600.00

2、開辦期工程工具清單

序號 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單位 單價 合計(jì)（元）沖擊鉆 1 臺 980.00 980.00 3 手提切割機(jī) 1 臺 350.00 350.00 4 臺式砂輪機(jī) 1 臺 1,500.00 1,500.00 6 手掄電鉆 2 臺 240.00 480.00 7 電焊機(jī)8kva 1 臺 450.00 450.00 75型室內(nèi)疏通機(jī) 1 套 1,450.00 1,450.00 9 臺鉗 2 套 75.00 150.00 10 大管鉗 4 架 30.00 120.00 數(shù)字萬用表 2 個 250.00 500.00 12 指針萬用表 1 個 100.00 100.00 13 搖表 1 個 180.00 180.00 14 接地?fù)u表 1 個 200.00 200.00 15 高壓搖表 1 個 1,000.00 1,000.00 16 電梯專用工具 1 套 500.00 500.00 17 電工組合工具 7 套 200.00 1,400.00 18 綜合維修工具 1 套 1,500.00 1,500.00 19 高空作業(yè)工具 1 套 500.00 500.00 20 5檔鋁合金組合梯 3 架 300.00 900.00 21 11檔鋁合金組合梯 1 架 750.00 750.00 23平板車 1 輛 500.00 500.00 24 拖線盤 2 臺 600.00 1,200.00 25 小計(jì)

14,710.00

3,、治安消防用品清單

序號 項(xiàng) 目 數(shù)量 單位 單價 合計(jì)(元)1 無線對講機(jī) 25 臺 750.00 18,750.00 2 橡皮警棍 30 根 15.00 450.00 3 水壺 45 個 10.00 450.00 電警棍 10 根 150.00 1,500.00 5 警示牌 5 塊 45.00 225.00 6 消防斧頭 2 把 60.00 120.00 7 專用消防扳手 2 把 30.00 60.00 8 防毒面具 2 套 130.00 260.00 9 消防頭盔 10 套 90.00 900.00 10 消防靴 2 套 250.00 500.00 11 消防衣 3 套 700.00 2,100.00

小計(jì)

25,315.00

4,、員工服裝清單

序號 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 單價 金額保安服裝 88 套 550.00 48,400.00 11 工程服裝 4 套 200.00 800.00 管理人員服裝 10 套 600.00 6,000.00 18 清潔工服裝 80 套 135.00 10,800.00 21 綠化工服務(wù) 4 套 135.00 540.00 合計(jì)

66,540.00

物業(yè)管理費(fèi)測算方法篇二

1,、商業(yè)物業(yè)管理成本的主要由以下方面構(gòu)成：

1)人工費(fèi)用：包括工資總額及福利費(fèi),。

2)環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)：包括日常清潔外包費(fèi)用,、石材養(yǎng)護(hù),、外墻清洗費(fèi)用,、除雪費(fèi),、垃圾清運(yùn)費(fèi),、消殺費(fèi),、煙道清洗費(fèi),、隔油池及化糞池清掏費(fèi)等,。

3)治安防范成本：包括警用工器具,、物料消耗及治安聯(lián)防費(fèi)等,。

4)綠化養(yǎng)護(hù)成本：室外廣場綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi),、綠植租擺費(fèi)等,。

5)公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)：工程工具費(fèi)用,、設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)等。

6)公共能耗費(fèi)用：包括照明系統(tǒng),、電梯系統(tǒng),、消防系統(tǒng),、安防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng),、給排水,、新風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng),、中水系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)能耗費(fèi)及水費(fèi),。

7)管理費(fèi)用：包括服裝費(fèi)、辦公用品,、差旅費(fèi),、業(yè)務(wù)招待,、交通,、郵電通訊、固定資產(chǎn)折舊,、低值易耗品攤銷、人員招聘,、培訓(xùn),、印刷,、用具維修費(fèi)等,。

8)保險(xiǎn)費(fèi)。

9)不可預(yù)見費(fèi),。

10)管理酬金,。

11)稅金,。

--------------------物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算初探

摘要：物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算是確定收費(fèi)高低的關(guān)鍵,，合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算對保證企業(yè)持續(xù)經(jīng)營發(fā)展，業(yè)主自覺自愿交費(fèi)將起到積極作用,。而收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算要考慮物業(yè)管理可能涉及的方方面面,，力求全面、準(zhǔn)確,、合理。

物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主關(guān)注的熱點(diǎn)之一,，關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測算，筆者曾與同行交流,，發(fā)現(xiàn)一些問題，是共性的,，現(xiàn)提出來供大家參考。

一,、管理服務(wù)人員的工資,、社會保險(xiǎn),、按規(guī)定提取的福利費(fèi)等 這項(xiàng)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)的人工費(fèi)用,，包括基本工資,、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi),、加班費(fèi)及服裝費(fèi),。

（一）定員的確定：根據(jù)所管物業(yè)的規(guī)模,、檔次,、業(yè)主的要求,、管理的內(nèi)容,、管理目標(biāo)確定崗位和人力資源配置,。

（二）工資的確定：

1.按照不同的崗位設(shè)置和人力資源配置情況,，參考所在地平均工資水平，設(shè)定不同的薪酬標(biāo)準(zhǔn),。采用這種辦法時,，不同崗位人員統(tǒng)一采用同類企業(yè),、同檔次物業(yè)所采用的標(biāo)準(zhǔn),。然而，各企業(yè)的工資標(biāo)準(zhǔn),，都是企業(yè)的秘密,，況且相同檔次的物業(yè)，不同的企業(yè)管理人員薪酬也有較大差距,。筆者作為招標(biāo)專家參與某項(xiàng)目評標(biāo),，曾有同一職位不同企業(yè)報(bào)價從 3600 元每人每月～ 9600 元每人每月之差,。

2.按照社會職工平均工資計(jì)算,。

政府每年 3月公布上年度本省區(qū)域內(nèi)職工平均工資,，此數(shù)據(jù)具有權(quán)威性,。但需注意在每年年底測算下年度費(fèi)用預(yù)算時，此數(shù)據(jù)相差兩年,，應(yīng)加上調(diào)系數(shù)，采用歷年平均上漲幅度來調(diào)整,。

3.按照物業(yè)管理行業(yè)社會職工平均工資計(jì)算，地方政府會公布行業(yè)社會職工平均工資,。此數(shù)據(jù)應(yīng)用于普通住宅小區(qū)計(jì)算偏高，用于高檔大廈測算則偏低,，差異較大。

4.加班費(fèi)的測算：社會平均工資已包含了加班費(fèi)用,。但是,，物業(yè)管理行業(yè)加班數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其它行業(yè),，特別是在幾個長假中，既要確保假期服務(wù)保障工作的正常進(jìn)行,，又要借假期進(jìn)行一些平時難以開展的工作,，如重要設(shè)備的大修和改造等,。筆者建議可采用每人每月 2 ～ 3 天的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，日工資按月工資除以 20.92 天計(jì)算,。

5.保險(xiǎn)費(fèi)用：規(guī)定企業(yè)標(biāo)要求應(yīng)為員工建立基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn),、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn),、醫(yī)療保險(xiǎn)和住房公積金（五險(xiǎn)一金）。物業(yè)管理企業(yè)聘用了較多的外埠員工（包括外埠城鎮(zhèn)員工和農(nóng)民工）,，有關(guān)外埠員工的保險(xiǎn)建立與繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)政府有專門的規(guī)定。醫(yī)療保險(xiǎn)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與進(jìn)入成本標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的,，一部分進(jìn)入福利費(fèi)開支,。

二,、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行,、維護(hù)費(fèi)用 1.歷史成本法：根據(jù)歷年成本開支情況，加上不可預(yù)見費(fèi)（一般為 10%,，這主要是設(shè)備逐年老化,，維修成本逐年增加，水電氣價格也在逐年提高）,。

2.簡單測算法：按照設(shè)備或系統(tǒng)造價(投資)的 5% 6% 計(jì)算 , 公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)包括地面,、墻面、天花,、門,、窗、鎖,、衛(wèi)生潔具,、屋面,、道路等，可以按每平方米每月的費(fèi)用來計(jì)算,。要增加一些系統(tǒng)的測試費(fèi),、強(qiáng)檢費(fèi),、進(jìn)口零件費(fèi)等。

三,、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用

該項(xiàng)費(fèi)用包括清潔工具,、消耗材料、勞保用品,、化糞池清淘,、垃圾外運(yùn)及消納、衛(wèi)生防疫消殺,、外墻清洗,、鐵藝圍墻,、藝術(shù)品保潔費(fèi)用等,。其中是否包含地面,、墻面、大理石翻新,、地毯清洗等費(fèi)用要特別說明,。若區(qū)域內(nèi)有經(jīng)營性餐飲項(xiàng)目，相關(guān)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用要提高 30% ～ 50%,。

四、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

包括綠植租擺,、工具、勞保用品,、綠化用水、藥劑,、雜草雜物清除、補(bǔ)苗,、景觀設(shè)計(jì)造型等費(fèi)用。簡單算法是按同檔次物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn),，確定一個養(yǎng)護(hù)單價，如 0.85 元每月每平方米 , 乘以綠化面積,。同時要考慮節(jié)日裝飾費(fèi)用。

五,、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用

包括秩序維護(hù)系統(tǒng)委保費(fèi)用,、消防器材年檢、無線頻道占用與管理,、保安住房租金、意外傷害保險(xiǎn)等費(fèi)用,。

六,、辦公費(fèi)用

包括交通費(fèi),、通訊費(fèi),、低值易耗品、書報(bào),、招待、廣告宣傳,、市場推廣、社區(qū)文化,、辦公用房租金,、差旅費(fèi),、會

議費(fèi),、郵寄費(fèi),、法律費(fèi),、審計(jì)費(fèi),、其他雜項(xiàng)等費(fèi)用,。

七、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

計(jì)提折舊的方法主要有兩類：一類是平均年限法,、平均工作量法等。另一類是快速折舊法,，如雙倍余額遞減法等。鑒于物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)規(guī)模較小,，筆者建議可采取平均年限法，公式如下：固定資產(chǎn)折舊額 =（固定資產(chǎn)原值惠州業(yè)主論壇廈門業(yè)主論壇-未來海岸

福建省物價委員會關(guān)于印發(fā)

《福建省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知

一九九九年十二月四日 閩價［1999］房字443號

各市(地)物委(物價局)：

現(xiàn)將《福建省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》印發(fā)給你們,，請認(rèn)真遵照執(zhí)行，執(zhí)行中有何問題,，請逕報(bào)省物價委員會。

福建省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定

第一條 為加強(qiáng)我省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理,，規(guī)范收費(fèi)行為,，維護(hù)物業(yè)管理單位和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人的合法權(quán)益,，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《福建省價格管理?xiàng)l例》,、《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家計(jì)委關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價格調(diào)控加快住房建設(shè)意見的通知》(國發(fā)［1998］34號)等法律,、法規(guī)和政策，制定本規(guī)定,。

第二條 本規(guī)定適用于在本省范圍內(nèi)實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)和樓宇的收費(fèi)活動,。本規(guī)定所稱的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是指經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊的物業(yè)管理單位,，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人的委托，對所轄的房屋建筑及其設(shè)備,、公用設(shè)施,、綠化、衛(wèi)生,、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù),、修繕,、整治及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用,。

第三條 各級政府價格主管部門(下稱價格部門)是物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān),，價格部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和檢查。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),、分級管理,。省價格部門負(fù)責(zé)制定全省統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，并管理在省及省以上工商行政管理部門登記注冊的物業(yè)管理單位的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),；各地價格部門負(fù)責(zé)管理在市、縣工商行政管理部門登記注冊的物業(yè)管理單位的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),。

第四條 提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理單位可收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括綜合管理服務(wù)費(fèi),、停車管理費(fèi),、房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi),。

綜合管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理單位按約定為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人提供公共性服務(wù)所收取的費(fèi)用,。

停車管理費(fèi)是指物業(yè)管理單位對物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車輛停放提供管理服務(wù)所收取的費(fèi)用,。

房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)是指物業(yè)管理單位對物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的房屋裝修過程中產(chǎn)生的建筑垃圾提供清運(yùn)服務(wù)所收取的費(fèi)用,。

特約專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人的委托,，為其個別需要提供服務(wù)所收取的費(fèi)用,。

第五條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理單位所提供服務(wù)的性質(zhì),、特點(diǎn)等不同情況,，分別實(shí)行政府定價,、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者自主定價,。

綜合管理服務(wù)費(fèi),、停車管理費(fèi)實(shí)行政府定價；房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價,；特約專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)除價格部門另有規(guī)定外,，實(shí)行經(jīng)營者自主定價。

第六條 本規(guī)定所稱的公共性服務(wù)內(nèi)容包括：

1.監(jiān)督物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人按有關(guān)規(guī)定裝修,、使用樓房，確保樓宇的安全使用,；

2.公共環(huán)境衛(wèi)生保潔工作,，包括打掃公共走廊,、樓梯,、電梯、通道,、周圍道路、上下水管道,、外墻清洗,、公共水池和水塔的清洗以及垃圾清運(yùn)等,；

3.水電供應(yīng),、機(jī)電,、消防設(shè)備,、公共供排水系統(tǒng)以及其它公共設(shè)施的日常維修保養(yǎng)工作,； 4.安全保衛(wèi)和消防監(jiān)督工作； 5.綠化管理維護(hù)工作,； 6.公共場所秩序的管理工作；

7.接受委托代收繳水電費(fèi),、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)和代收發(fā)報(bào)刊,、信件等代辦性質(zhì)的服務(wù)工作,； 8.代表物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)調(diào)解決日常生活中所涉及的公共事務(wù),； 9.其它管理服務(wù)項(xiàng)目。

第七條 綜合管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行分等級定價,。綜合管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)等級，由各市(地)價格部門按《福建省物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等級考評目錄》規(guī)定的考評項(xiàng)目,、內(nèi)容,，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定具體的收費(fèi)等級考評辦法,。

各收費(fèi)等級的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，由各市(地)價格部門根據(jù)既要合理補(bǔ)償物業(yè)管理成本費(fèi)用,，又要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力,，以及按質(zhì)論價的原則合理確定,，并向社會公布。

同一城市范圍內(nèi)有兩級以上價格部門的,，其收費(fèi)等級的考評辦法和收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)主動協(xié)調(diào)，保持同城一致,。

第八條 各物業(yè)管理單位綜合管理服務(wù)費(fèi),，在物業(yè)管理區(qū)業(yè)主管理委員會(以下簡稱“業(yè)主管委會”)成立前,，由物業(yè)管理單位根據(jù)其實(shí)際提供的服務(wù),，對照物業(yè)綜合管理服務(wù)收費(fèi)等級考評辦法和收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，自評收費(fèi)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，向價格部門申報(bào),，價格部門對其進(jìn)行考評確定收費(fèi)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，對普通住宅小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要從嚴(yán)核定；在物業(yè)管理區(qū)業(yè)主管委會成立后,，由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會對照物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等級考評辦法和收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)共同初評收費(fèi)等級、協(xié)商具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價格部門核準(zhǔn),。

在住宅區(qū),、高層商住樓(住宅樓),、別墅區(qū)、寫字樓和工業(yè)區(qū)內(nèi)為商業(yè)用途的物業(yè),，可在該物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮，但最高不得超過150%,；在住宅區(qū)、高層商住樓(住宅樓),、別墅區(qū)和工業(yè)區(qū)內(nèi)辦公的(不包括工業(yè)廠房中生產(chǎn)管理辦公)，可在該物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮,，但最高不得超過100%,。

第九條 物業(yè)管理單位在申報(bào)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)時，應(yīng)向價格部門提供工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》,、物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書》及小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等方面的資料,。

第十條 停車管理費(fèi)和房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)的收費(fèi)辦法由各市(地)價格部門制定。

第十一條 物業(yè)管理單位在不影響物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人利益的前提下,，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的場地、設(shè)備或物業(yè)管理經(jīng)營用房開展經(jīng)營活動的,，其收益應(yīng)用于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用開支,。

第十二條 物業(yè)管理單位在物業(yè)管理過程中收取的水電周轉(zhuǎn)金和公共水電費(fèi)分?jǐn)倖栴}，按如下規(guī)定執(zhí)行：

1.水電周轉(zhuǎn)金是在各個業(yè)主(住戶)所使用的水電費(fèi)未收繳上來之前,，物業(yè)管理單位預(yù)先向水電部門代繳納而墊支的費(fèi)用,。物業(yè)管理單位將其承接管理的樓宇移交給其他物業(yè)管理單位時,，應(yīng)將水電周轉(zhuǎn)金如數(shù)移交,。

水電周轉(zhuǎn)金實(shí)行政府指導(dǎo)價,，由價格部門根據(jù)不同時期所需費(fèi)用大小制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和范圍,，物業(yè)管理單位承接物業(yè)管理之前必須向價格部門申報(bào)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，并按價格部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和范圍收費(fèi),。

2.公共水電費(fèi)是小區(qū),、樓宇的消防和對講系統(tǒng),、公共場所照明,、清洗和綠化、電梯,、中央空調(diào),、水泵等機(jī)電設(shè)備運(yùn)行所發(fā)生的電費(fèi)和其它公共用電,、用水的費(fèi)用開支。多層住宅(無電梯)的綜合管理服務(wù)費(fèi)中已包含公共水電費(fèi),，物業(yè)管理單位不得再向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取公共水電費(fèi),；多層帶電梯住宅、高層商住樓(住宅樓),、別墅區(qū)、寫字樓和工業(yè)區(qū)的綜合管理服務(wù)費(fèi)中不含公共水電費(fèi),，物業(yè)管理單位應(yīng)每月向所有業(yè)主(住戶)公布上月使用公共水電的度數(shù),、單價和總額及分?jǐn)傓k法。

公共水電費(fèi)可由物業(yè)管理單位會同業(yè)主管委會確定具體分?jǐn)傓k法,，未成立業(yè)主管委會的公共水電費(fèi)分?jǐn)傓k法應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行：

(1)對公共場所照明、消防和對講系統(tǒng),、衛(wèi)生保潔和綠化等用水,、用電費(fèi)用,，按戶或按房屋建筑面積合理分?jǐn)偂?/p>

(2)電梯,、中央空調(diào)電費(fèi)由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人按房屋的建筑面積合理分?jǐn)偂?3)水泵用電按用水量為系數(shù)合理分?jǐn)偂?4)變壓器損耗按業(yè)主用電量為系數(shù)合理分?jǐn)偂?/p>

(5)備用電源(發(fā)電機(jī))耗油量按物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人的用電量為系數(shù)合理分?jǐn)偂?/p>

第十三條 物業(yè)管理單位代收代繳水費(fèi),、電費(fèi)等政府定價的價格,，必須按分類價格分別執(zhí)行，不得自行加價,，不得以任何借口混合收費(fèi),。否則按價格違法行為論處,。

第十四條 綜合管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人從入伙之日起(以交鎖匙為準(zhǔn))按月交納,，物業(yè)管理單位不得違背物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人的意愿提前收費(fèi),。未出售樓房的綜合管理服務(wù)費(fèi),、公共水電費(fèi)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或包銷商承擔(dān),。

第十五條 經(jīng)價格部門核定的或由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會以及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人代表協(xié)商議定的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同中明文規(guī)定,。

第十六條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價,，收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在醒目位置或收費(fèi)地點(diǎn)公布,。

物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期(一般為6個月)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和代收代辦費(fèi)的收支情況,，公布物業(yè)管理年度和小區(qū)或樓宇的重大措施,，接受業(yè)主管委會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督,。

第十七條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行年審制度,。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)年審有關(guān)規(guī)定另行下達(dá),。第十八條 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家的價格法規(guī)和政策,，執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，努力提高服務(wù)質(zhì)量,，向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供質(zhì)價相稱的服務(wù),，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù),。

第十九條 物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生的價格糾紛，業(yè)主管委會應(yīng)予調(diào)解,，調(diào)解不成的,，可由價格部門進(jìn)行調(diào)處。

第二十條 物業(yè)管理單位已接受委托實(shí)施物業(yè)管理并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)的,，其它部門和單位不得再向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人重復(fù)征收如衛(wèi)生費(fèi)、治安費(fèi)等其他性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)項(xiàng),。

第二十一條 未經(jīng)價格部門批準(zhǔn)或業(yè)主管委會同意,，物業(yè)管理單位不得以任何名目向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人收取本規(guī)定第四條規(guī)定以外的其他費(fèi)用,。

第二十二條 實(shí)行物業(yè)管理的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人應(yīng)當(dāng)按價格部門核定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理單位繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),，不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的,，物業(yè)管理單位有權(quán)按照物業(yè)管理委托合同的約定追償,。

第二十三條 對違反本規(guī)定的行為,，由價格部門依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定予以處罰,。

第二十四條 各市(地)價格部門可根據(jù)本規(guī)定制定實(shí)施細(xì)則,，并報(bào)省價格部門備案,。

第二十五條 本規(guī)定由省價格部門負(fù)責(zé)解釋,。

第二十六條 本規(guī)定自2000年2月1日起執(zhí)行,。原《福建省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行管理辦法》(閩價［1995］房字184號)同時廢止。

福建省物業(yè)綜合管理服務(wù)收費(fèi)等級考評目錄

考評項(xiàng)目 考評內(nèi)容

一,、管理運(yùn)作

1.有否專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和固定的辦公場所,，實(shí)行綜合管理服務(wù),； 2.業(yè)主管理委員會組織機(jī)構(gòu)是否健全,；

3.物業(yè)管理單位與業(yè)主管理委員會或委托管理單位有否物業(yè)管理合同,，管理單位與業(yè)主管理委員會責(zé),、權(quán),、利關(guān)系是否明確,；

4.各項(xiàng)管理制度完善，制定業(yè)主公約及轄區(qū)管理各項(xiàng)公眾管理規(guī)章制度,、辦法和物業(yè)管理單位內(nèi)部崗位考核制度,；

5.轄區(qū)內(nèi)物業(yè)檔案資料齊全，管理完善,； 6.有應(yīng)用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化管理手段,，并進(jìn)行科學(xué)管理。

二、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理

1.有專業(yè)清潔衛(wèi)生和綠化管理隊(duì)伍,，管理制度落實(shí),； 2.轄區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好,，并保持整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施清潔；

3.房屋的公共部分如公共樓梯、扶欄,、走道(含小區(qū)內(nèi)道路),、電梯等的保潔工作； 4.垃圾清運(yùn)情況以及及時清理化糞池,，并定期殺蟲滅鼠,，無鼠害、蟲害,，確保轄區(qū)整潔,； 5.工業(yè)或娛樂場所排放的廢水、廢氣,、噪音等符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),，無有毒有害物質(zhì)； 6.轄區(qū)內(nèi)的公共綠地覆蓋率不低于25%,；

7.轄區(qū)內(nèi)綠地布局合理,，花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)，花草樹木定期修剪,，管理及養(yǎng)護(hù)制度完善,，無人為破壞；

8.綠化管理設(shè)施,、設(shè)備齊全,，水源有保障。

三,、保安,、消防及交通秩序管理

1.有保安專業(yè)隊(duì)伍，實(shí)行24小時保安巡視制度,；

2.保安人員配備有統(tǒng)一制服,、熟悉轄區(qū)情況，工作認(rèn)真,、文明執(zhí)勤,、言語規(guī)范； 3.安全監(jiān)控,、消防監(jiān)控設(shè)施完備,，各種消防設(shè)備、器材齊全,，完好率達(dá)到98%以上,； 4.配備專職或兼職消防人員，制定嚴(yán)格的消防制度并抓好落實(shí),； 5.可能危及人身安全處有明顯標(biāo)識和防范措施,；

6.有暢通無阻的緊急疏散通道,，其相關(guān)的指示照明燈具配置齊全，功能完好,； 7.無因管理單位責(zé)任造成的治安案件,、交通事故和消防事故；

8.各種車輛行駛,、停放有序,，管理制度落實(shí)，無違章行駛,、停放及管理單位責(zé)任造成車輛損壞或丟失現(xiàn)象,；

四、房屋及其配套設(shè)施的管理和養(yǎng)護(hù)

1.房屋外觀完好,、整潔,，無妨礙市容和觀瞻； 2.無違章裝修,，無亂搭建,，無亂張貼懸掛等；

3.房屋及公用設(shè)施,、設(shè)備檔案和資料齊全,、存放有序,，查閱方便,；

4.房屋及公用設(shè)施保持完好，公共樓梯,、走道,、天臺、大廳等無隨意堆放雜物和占用現(xiàn)象,； 5.房屋完好率達(dá)97%以上,，并堅(jiān)持房屋修繕制度，保證房屋零修,、急修及時率達(dá)到98%以上,，維修質(zhì)量100%合格；

6.道路平坦通暢,，停車場,、棚、房及其他公共場所(地),、建筑小品,、雕塑等完好無損； 7.路燈,、通道照明等公共照明設(shè)施完好,，完好率達(dá)95%以上。

五,、公用配套設(shè)備的日常管理和維護(hù)工作

1.配備專業(yè)工程技術(shù)人員,，維修和運(yùn)行人員均應(yīng)持證上崗；

2.建立規(guī)范完善的配電運(yùn)行制度和設(shè)備維修保養(yǎng)制度,，并嚴(yán)格執(zhí)行,，實(shí)行24小時運(yùn)行和維修值班制度，及時排除故障,；

3.配電設(shè)備,、電梯和中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行安全、正常,，保養(yǎng)狀況良好,，各種運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全，并歸檔保存,；

4.電梯,、中央空調(diào)由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，各種安全檢查審核證件齊全,； 5.有應(yīng)急備用發(fā)電機(jī),，可隨時啟動并有完善的管理和試運(yùn)行制度； 6.建立用水,、供水管理制度,，積極協(xié)助業(yè)主安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃； 7.建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行,，設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好,；

8.按規(guī)定定期清洗二次供水、蓄水設(shè)備,，設(shè)備及周圍環(huán)境整潔,，保證二次供水衛(wèi)生達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，無二次污染,；

9.供電,、供水計(jì)量及收費(fèi)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)部門的規(guī)定，無不合理計(jì)量和亂收費(fèi)現(xiàn)象,。

六,、管理人員素質(zhì)

1.物業(yè)管理單位的人員培訓(xùn)有計(jì)劃、有考核,、有記錄,，制度落實(shí)；

2.物業(yè)管理單位主要負(fù)責(zé)人和業(yè)務(wù)人員要經(jīng)過物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn),，并取得相關(guān)技術(shù)證書,； 3.管理和服務(wù)人員要佩帶明顯標(biāo)志,，遵守職業(yè)道德規(guī)范； 4.有建立完善的各類人員工作量和工作業(yè)績考核制度,；

5.各類人員熟悉物業(yè)情況和本崗位責(zé)任制,、考核目標(biāo)，服務(wù)意識好,，敬業(yè)精神強(qiáng),。

七、社區(qū)文化

1.有計(jì)劃,、有人員,、有制度地落實(shí)社區(qū)文化； 2.有落實(shí)社區(qū)文化的娛樂場所,、設(shè)施和設(shè)備,； 3.管理單位定期開展健康有益的宣傳和文體活動； 4.為業(yè)主開展多項(xiàng)便民服務(wù),，為業(yè)主提供方便,； 5.積極協(xié)助街道、派出所,、居委會開展各項(xiàng)工作,。

八、經(jīng)營服務(wù)及收費(fèi)執(zhí)行情況

1.多種經(jīng)營效果好,，有償服務(wù)項(xiàng)目多,，收費(fèi)公開合理，無違反規(guī)定亂收費(fèi),； 2.按規(guī)定明碼標(biāo)價,，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)內(nèi)容在經(jīng)營場所或醒目位置公布,； 3.未違背業(yè)主意愿收取與自身管理服務(wù)無關(guān)的費(fèi)用,，未擅自為其他部門代收費(fèi)用；

4.嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，提供質(zhì)價相稱的服務(wù),，無只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)行為； 5.物業(yè)管理單位費(fèi)用支出合理,，并定期向業(yè)主公開費(fèi)用的收支情況,，自覺接受業(yè)主監(jiān)督； 6.業(yè)主的投訴率要在0.5%以下,，處理率達(dá)95%以上,，回訪率95%以上； 7.業(yè)主對管理服務(wù)單位評議滿意率達(dá)95%以上,。

福建省物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等級表

收費(fèi)等級 考評得分(滿分為100分)一 級 90分以上 二 級 80－89分 三 級 70－79分 四 級 60－69分

注：

1.物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等級考評各項(xiàng)目的具體評分標(biāo)準(zhǔn)及各收費(fèi)等級物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn),，由各市(地)價格部門制定,。

2.物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等級考評得分在60分以下的，不得收費(fèi),。

物業(yè)管理費(fèi)測算方法篇三

寫字樓物業(yè)管理費(fèi)測算要點(diǎn)： | 微軟中國

寫字樓物業(yè)管理費(fèi)測算

一,、寫字樓物業(yè)管理費(fèi)測算方式

1、確定管理費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng),。具體到核算某由于各個物業(yè)的具體情況不同，要根據(jù)該物業(yè)和實(shí)際情況,，在上述構(gòu)成內(nèi)容中進(jìn)行必要的增減,，同時要注意以下幾點(diǎn)：

（1）要盡量詳細(xì)，把具體消耗或支出費(fèi)用分解得越具體越詳細(xì),，才越真實(shí),。

（2）盡量全面，不要漏項(xiàng),，比如測算大型固定資產(chǎn)更新儲備金時,，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項(xiàng)目；在消耗材料測算時,，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等隱蔽性強(qiáng)的項(xiàng)目,。

（3）測算依據(jù)盡量準(zhǔn)確，比如固定資產(chǎn)和大型設(shè)備的折舊年限,，有些項(xiàng)目費(fèi)用的市場單價標(biāo)準(zhǔn)等盡量準(zhǔn)確,，不用或少用估計(jì)值，對于有些無法或不易確定具體數(shù)據(jù)的,，需運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)原理確定時,，其隨機(jī)采集資料的點(diǎn)、面布局要合理,，要有充分代表性,。

2、收集原始數(shù)據(jù),。管理費(fèi)的核算要做到合理,、準(zhǔn)確，對原始數(shù)據(jù)和資料的收集至關(guān)重要,。在測算各系統(tǒng)大型設(shè)備更新儲備金時,，要收集包括原始價格、運(yùn)輸,、安裝,、調(diào)試費(fèi)在內(nèi)的設(shè)備原值、設(shè)備功率參數(shù)和設(shè)備使用壽命等資料,；在測算低值易耗材料時,，要計(jì)算出各類材料的詳細(xì)數(shù)量和對市場價格進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查,，如計(jì)算公共照明系統(tǒng)時，要查清所有公共部分的燈泡,、燈頭,、燈管、繼電器,、燈箱,、燈罩、開關(guān),、閘盒,、電表等的數(shù)量及它們各自的平均使用壽命和市場售價；其他關(guān)于工資水平、社會保險(xiǎn)、專業(yè)公司單項(xiàng)承包,、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率,、折舊時間等等,，均應(yīng)嚴(yán)格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定和實(shí)際支出標(biāo)準(zhǔn)及有效依據(jù),。

二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算

物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出,，稱為物業(yè)管理費(fèi)用,。對物業(yè)管理費(fèi)用的核算,，是物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容,。一項(xiàng)物業(yè)投入管理運(yùn)行之前，必須核算管理費(fèi)用；運(yùn)行一年后，還要根據(jù)上年運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)整,。費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算方案要經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)審閱并提交業(yè)主管理委員會討論審核通過后,，方可執(zhí)行,。

物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的測算可用下列簡單公式表示： 式中 p——所得的物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元／月·米）； ——單項(xiàng)費(fèi)用（元／月）,；

——費(fèi)用項(xiàng)數(shù)（＝1,，2，3,，…,，n）,； ∑——所有單項(xiàng)費(fèi)用之和,；

s——參加測算的物業(yè)總面積（米）。

前面列出了許多費(fèi)用項(xiàng)目,，但并不是全部。具體到核算某一特定物業(yè)的管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)時，由于物業(yè)類型不同，可能只是上述費(fèi)用項(xiàng)目的一部分。總的說來,，要想得到一個較為適用的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),，除了合理測算每項(xiàng)費(fèi)用外，關(guān)鍵是既不要漏項(xiàng)也不要重復(fù),。

為了測算與收費(fèi)管理的方便,，一般又將上述項(xiàng)目按管理專業(yè)和專用設(shè)備歸類分別核算，即分為如下12類：行政辦公費(fèi),、一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi),、電梯費(fèi)、空調(diào)費(fèi),、環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi),、綠化費(fèi)、保安費(fèi),、電視系統(tǒng)費(fèi),、保險(xiǎn)費(fèi)、更新儲備金,、物業(yè)

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管理公司酬金,、稅費(fèi)等。

1.行政辦公費(fèi)的核算,。行政辦公費(fèi)的核算可以用全年的費(fèi)用總和來折算出每月的費(fèi)用,，即：全年費(fèi)用／12。物業(yè)管理公司根據(jù)上年的年終決算數(shù)據(jù)很容易就得到這一數(shù)值,。

行政辦公費(fèi)的構(gòu)成為：（1）行政辦公人員費(fèi)用,，包括工資、津貼,、保險(xiǎn)和服裝費(fèi)等,；（2）文具、辦公用品費(fèi),；（3）車輛使用費(fèi)，包括油費(fèi),、維修費(fèi),、折舊費(fèi)；（4）節(jié)日裝點(diǎn)費(fèi),；（5）公共交際費(fèi),；（6）宣傳廣告費(fèi)；（7）一切雜項(xiàng)費(fèi)用,。

2.一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)的核算,。一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)的構(gòu)成為：（1）人員費(fèi)用，包括管理人員,、技師,、工人等各類人員的工資,、津貼、保險(xiǎn)和服裝費(fèi)等,；（2）公共照明系統(tǒng)的電費(fèi)和維修費(fèi),；（3）抽、送風(fēng)機(jī)的電費(fèi)和維修費(fèi),；（4）給排水的電費(fèi)和維修費(fèi),；（5）供配電、發(fā)電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi),；（6）消防系統(tǒng)維修費(fèi),；（7）公共建筑、道路維修費(fèi),；（8）以上（2）～（7）項(xiàng)的不可預(yù)見費(fèi),，按10％計(jì)。

3.電梯費(fèi)的核算,。

（1）電梯運(yùn)行電費(fèi)＝

式中 n——電梯數(shù),；

w——每部電梯功率（千瓦）；

24——一天24小時,；

a——電梯使用系數(shù),，由于寫字樓、商場,、公寓的電梯使用時間和頻率不同,，會有差別，它可以通過統(tǒng)計(jì)的方法進(jìn)行估算,，a約在0.3～0.6之間,；

30——每月天數(shù)；

1—電費(fèi)單價（元／度）,。

（2）電梯維修費(fèi),，包括材料和專門人工費(fèi)。

（3）以上（1）,、（2）項(xiàng)的不可預(yù)見費(fèi),，按10％計(jì)。

4.空調(diào)費(fèi)的核算,。

（1）空調(diào)運(yùn)行電費(fèi),。中央空調(diào)的公共用電有主機(jī)和輔機(jī)（水泵、冷卻塔等）兩部分,，所以： 空調(diào)運(yùn)行電費(fèi)＝

式中 ——主機(jī)臺數(shù),； ——主機(jī)功率（千瓦）； ——主機(jī)的負(fù)荷系數(shù),； ——水泵臺數(shù),；

——水泵功率（千瓦）,； ——冷卻塔電機(jī)臺數(shù)；

——冷卻塔電機(jī)功率（千瓦）,； ——輔機(jī)的負(fù)荷系數(shù),； t——每天空調(diào)工作時間； ——電費(fèi)單價（元／度）,。

（2）水費(fèi),。

（3）維修費(fèi)（僅指公共部分，各業(yè)主戶內(nèi)風(fēng)機(jī)由業(yè)主負(fù)責(zé)費(fèi)用）,，包括材料和人工費(fèi)用,。

（4）以上（1）～（3）項(xiàng)的不可預(yù)見費(fèi)，按10％計(jì)算,。

5.環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)的核算,。

（1）人工費(fèi)，包括管理人員及工人的工資,、津貼,、保險(xiǎn)和服裝費(fèi)等。

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（2）清潔機(jī)械材料費(fèi),。其中大型清潔機(jī)械,，如大樓幕墻清潔設(shè)備、打蠟拋光機(jī)等,，按價值和使用年限折算出每月的折舊費(fèi)用,；日常易耗品及工具，每月作預(yù)算,。

（3）垃圾桶購置費(fèi),。

（4）垃圾清倒費(fèi)。

（5）化糞池清理費(fèi),。

（6）水池清潔費(fèi),。

（7）清潔環(huán)衛(wèi)所需的其他費(fèi)用。

6.綠化費(fèi)的核算,。

（1）人員費(fèi)用,，包括管理人員、技師,、工人的工資、津貼,、保險(xiǎn)和服裝費(fèi)等,。

（2）綠化工具、材料費(fèi)（如化肥,、除草劑等）,。

（3）綠化用水費(fèi),。

（4）園林景觀的再造費(fèi)用。

7.保安費(fèi)的核算,。

（1）人員費(fèi)用,，包括工資、津貼,、保險(xiǎn),、服裝、器械,、床鋪等,。

（2）保衛(wèi)系統(tǒng)設(shè)備，包括電費(fèi)和維修費(fèi),。

（3）日常保衛(wèi)器材費(fèi),，如警棍、電池等,。

8.電視系統(tǒng)費(fèi)的核算（非有線電視公司提供）,。

（1）電費(fèi)。

（2）維修費(fèi),。

（3）節(jié)目租用費(fèi),。

9.保險(xiǎn)費(fèi)的核算。及時購買保險(xiǎn)是物業(yè)管理中不可忽視的方面,，切不可怠慢或存僥幸心理,，一旦由于某種災(zāi)害造成了物業(yè)總體的破壞，而無資金及時修復(fù),，那將是物業(yè)管理公司的嚴(yán)重失職,，它會因此而喪失管理資格，而業(yè)主所蒙受的損失更是無法彌補(bǔ)的,，所以必須加倍重視,。

險(xiǎn)種的選擇是根據(jù)所管物業(yè)的類型和使用性質(zhì)來決定的，同時要考慮業(yè)主的意愿和承受能力,。業(yè)主如有異議,，則必須經(jīng)過業(yè)主管理委員會或業(yè)主大會討論決定，形成有關(guān)文件,。一般對于多層公寓,、別墅小區(qū)，只對配套的水電設(shè)施投保,，以便萬一受到地震,、臺風(fēng)、火災(zāi)等破壞時能及時修復(fù),。對于高層寫字樓,、商場,、酒店等，則必須購買大廈財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn),，包括土建,、裝修和設(shè)備，一般可按樓宇的總造價來投保,。對于商場,、酒店的管理，還需購買公共責(zé)任險(xiǎn),。對于一些特殊設(shè)備（如高層公寓的電梯）要投保,。總之,，綜合考慮安全,、經(jīng)濟(jì)、地區(qū)特點(diǎn),、業(yè)主承受能力等諸多因素,，審慎地選擇投保險(xiǎn)種，是搞好物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié),。

分?jǐn)偟谋ｋU(xiǎn)費(fèi)＝mx／s 式中 m——投?？偨痤~； x——保險(xiǎn)費(fèi)率,；

s——保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積,。

10.更新儲備金的核算。物業(yè)的配套設(shè)備都有一定的安全使用壽命,，到時候就得更換（否則可能會釀成災(zāi)害）,。一下子向業(yè)主籌集這筆費(fèi)用，業(yè)主可能難以

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承擔(dān),，所以物業(yè)管理企業(yè)有責(zé)任從物業(yè)投入使用開始就逐年保存這部分費(fèi)用,，以備不時之需，這是物業(yè)管理費(fèi)用重要的構(gòu)成部分,。從所有權(quán)關(guān)系上講,，這筆款項(xiàng)是業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，所以要在銀行單獨(dú)立賬,，由業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理企業(yè)共同管理,。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)更換時，此筆款項(xiàng)必須移交給新的物業(yè)管理企業(yè),。物業(yè)管理企業(yè)使用這筆款項(xiàng),，必須經(jīng)過業(yè)主管理委員會的審批。

更新儲備金包括各種公用設(shè)備設(shè)施、電梯,、空調(diào)設(shè)備、保安系統(tǒng),、電視系統(tǒng)的更新儲備金,。其核算以空調(diào)設(shè)備為例如下：

空調(diào)設(shè)備的更新儲備金＝

式中 ——空調(diào)設(shè)備購置費(fèi),；

——空調(diào)設(shè)備安裝費(fèi)；

y——空調(diào)設(shè)備正常使用年限；

——帶空調(diào)的物業(yè)面積,。

1.物業(yè)管理公司酬金的核算。

上述10項(xiàng)費(fèi)用都是管理所需的實(shí)際支出,，是沒有利潤的,。物業(yè)管理企業(yè)作為一個企業(yè)實(shí)體，要有合理的利潤,，否則將會失去經(jīng)營的動力,。酬金的比率可根據(jù)管理的水平、管理成效,，由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主管理委員會商定,。一般服務(wù)性行業(yè)的利潤率在8％～15％之間。這筆費(fèi)用就是以上10項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù),，乘以酬金比率即可,。

12.稅費(fèi)的核算。包括物業(yè)管理公司應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi),。

三,、物業(yè)管理費(fèi)的使用

（一）物業(yè)管理費(fèi)的性質(zhì)

物業(yè)的價值是通過物業(yè)的交換和在對物業(yè)的管理服務(wù)過程中體現(xiàn)出來的，物業(yè)的屬性決定了其管理作為服務(wù)產(chǎn)品的商品屬性,；而物業(yè)管理費(fèi)作為服務(wù)產(chǎn)品價值的貨幣表現(xiàn),，主要是用來進(jìn)行對物業(yè)服務(wù)的市場交換，所以它首先具有商品交換的屬性,。同時由于物業(yè)所有人花錢購買的是服務(wù)產(chǎn)品,，物業(yè)管理企業(yè)提供的是對其物業(yè)和配套設(shè)備、設(shè)施的管理以及對物業(yè)所有人和使用人的服務(wù),，所以物業(yè)管理費(fèi)又具有所有權(quán)和監(jiān)督權(quán)歸物業(yè)所有人,，使用管理權(quán)歸物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)屬分離性質(zhì)。再者,，由于物業(yè)管理費(fèi)具有取之于民,、用之于民的特點(diǎn)，就必然要求其單獨(dú)核算,，?？顚Ｓ茫蛊湫纬闪宋飿I(yè)管理費(fèi)用途單一的性質(zhì)。

（二）物業(yè)管理費(fèi)的使用原則

物業(yè)管理費(fèi)既然是取之于民,，應(yīng)是全體業(yè)主共有的,，物業(yè)管理人員只具有保管、儲存這項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的權(quán)利,，因此為使物業(yè)管理費(fèi)能夠充分,、合理、節(jié)約地使用,，應(yīng)堅(jiān)持以下使用原則,。

1、取之于民,、用之于民的原則,。在保證物業(yè)管理企業(yè)合法利潤后，均應(yīng)全部用之于民,。

2,、為業(yè)主和非業(yè)主使用人服務(wù)的原則。為業(yè)主和非業(yè)主使用人服務(wù)是物業(yè)管理的根本目的,。

3,、實(shí)行分類儲存、?？顚Ｓ玫脑瓌t,。各項(xiàng)不同的物業(yè)管理費(fèi)籌集以后，還

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需要妥善管理,，實(shí)行分類儲存,，專款專用,。房屋本體維修基金,、公用設(shè)施專用基金的使用還須與業(yè)主委員會或建設(shè)單位商量，并得到他們的同意,。

4,、堅(jiān)持合理、節(jié)約使用原則,。物業(yè)管理企業(yè)要本著對業(yè)主和非業(yè)主使用人負(fù)責(zé)的精神,，合理、節(jié)儉使用各項(xiàng)資金,，使每一分錢都發(fā)揮效益,。

5、堅(jiān)持高度透明化原則,。物業(yè)管理費(fèi)的使用賬目應(yīng)高度透明化,，堅(jiān)持定期張榜公布各項(xiàng)資金的使用情況及盈虧狀況,。

（三）物業(yè)管理費(fèi)的使用范圍

物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)全部用于物業(yè)管理的各個方面：

（1）物業(yè)管理企業(yè)員工的工資、獎金,、福利及社會保險(xiǎn)金,；

（2）物業(yè)管理企業(yè)辦公費(fèi)用；

（3）機(jī)電設(shè)備,、消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng),；

（4）公共設(shè)施維修保養(yǎng)；

（5）園庭綠化管理,；

（6）環(huán)境保潔；

（7）治安保衛(wèi),；

（8）社區(qū)文化,；

（9）公共服務(wù)；

（10）公共水,、電費(fèi),；

（11）節(jié)日慶典；

（12）其他為管理物業(yè)而發(fā)生的合理支出,。

物業(yè)管理費(fèi)測算方法篇四

物業(yè)管理費(fèi)測算

住宅小區(qū)公共服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成

住宅小區(qū)公共服務(wù)費(fèi)用主要包括：管理,、服務(wù)人員的工資及福利費(fèi)；公共設(shè)施,、設(shè)備日常運(yùn)行,、維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化費(fèi),；清潔衛(wèi)生費(fèi),；保安費(fèi)；辦公費(fèi),；固定資產(chǎn)折舊費(fèi),；法定稅收等。各項(xiàng)具體費(fèi)用的測算方法

1,、工資及福利費(fèi)測算

包括物業(yè)管理公司人員的基本工資以及按規(guī)定提取的職工福利費(fèi),、加班費(fèi)、服裝費(fèi)（不含獎金）,。（1）基本工資（元/月）

基本工資標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓べY水平以及企業(yè)性質(zhì),、效益、工作崗位等因素確定,。（2）福利費(fèi)（元/月）福利費(fèi)包括：

①福利基金,。按職工工資總額的14%計(jì)算。②工會經(jīng)費(fèi),。按職工工資總額的2%計(jì)算,。③教育經(jīng)費(fèi),。按職工工資總額的1.5%計(jì)算。

④社會保險(xiǎn)費(fèi),。包括醫(yī)療,、工傷保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn),、待（失）業(yè)保險(xiǎn),、住房基金等。其中待（失）業(yè)保險(xiǎn)按工資總額的1%計(jì)算,，其他各項(xiàng)按地方規(guī)定由物業(yè)管理公司自行確定,。（3）加班費(fèi)（元/月）

通常按人均月加班2天，乘以日平均工資（月平均工資除以22天）,，每月按22個工作日計(jì)算,。（4）服裝費(fèi)（元/月）

按每人每年2套測算，將年服裝費(fèi)總額除以12個月,，測算出每月服裝費(fèi),。根據(jù)以上測算，求出每月每平方米建筑面積的工資及福利費(fèi),。

工資＋福利費(fèi)＋加班費(fèi)＋服裝

每平方米建筑面積工資及福利費(fèi)＝ ———————————————

建筑面積

2,、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行,、維修及保養(yǎng)費(fèi)

公共設(shè)施,、設(shè)備的日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)是指住宅小區(qū)的公共部位如過道,、門廳,、樓梯及區(qū)間道路等土建零修費(fèi)，以及室外上下水管道,、電氣,、燃?xì)獠糠值娜粘＿\(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)，樓宇公共照明費(fèi)等,。該項(xiàng)費(fèi)用的測算,，既可以根據(jù)公司從事物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)確定，也可以按以下方法測算,。

普通多層住宅公共設(shè)施,、設(shè)備的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折舊費(fèi)按25年計(jì)算,，公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取,。測算步驟為：（1）測算出公共設(shè)施、設(shè)備的建造成本

公共設(shè)施,、設(shè)備的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15%（2）測算出公共設(shè)施,、設(shè)備的月折舊費(fèi)

建造成本

月折舊費(fèi)＝————————

25年×12個月/年

（3）測算出公共設(shè)施,、設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi) 維修保養(yǎng)費(fèi)＝月折舊費(fèi)×40%

3、綠化費(fèi)

綠化費(fèi)包括綠化工具費(fèi),、勞保用品費(fèi),、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi),、雜草清運(yùn)費(fèi),、景觀再造費(fèi)及其他費(fèi)?？砂磳?shí)際面積匡算出每項(xiàng)費(fèi)用的年總支出,，再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e中。每月每平方米建筑面積分?jǐn)偟木G化費(fèi)＝

年綠化工具費(fèi)＋年勞保費(fèi)＋年綠化用水費(fèi)＋年農(nóng)藥化肥費(fèi)＋年雜草清運(yùn)費(fèi)＋年景觀再造費(fèi)＋年其他費(fèi) 12個月×總建筑面積

4,、清潔衛(wèi)生費(fèi)

小區(qū)清潔衛(wèi)生費(fèi)包括清潔工具購置費(fèi),、勞保用品費(fèi)、衛(wèi)生防疫消殺費(fèi),、化糞池清理費(fèi)、垃圾外運(yùn)費(fèi)和其他費(fèi),。各項(xiàng)費(fèi)用的測算根據(jù)本公司已往的經(jīng)驗(yàn)或參照同行業(yè)的測算標(biāo)準(zhǔn)確定,。

每月每平方米建筑面積分?jǐn)偟那鍧嵭l(wèi)生費(fèi)＝年工具購置費(fèi)＋年勞保用品費(fèi)＋年消殺費(fèi)＋化糞池清理費(fèi)＋年垃圾外運(yùn)費(fèi)＋其他費(fèi)12個月×總建筑面積

5、保安費(fèi)

保安費(fèi)是指封閉小區(qū)公共秩序的維護(hù)費(fèi),。它包括裝備費(fèi),、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)、保安用房及人員住房租金等,。各項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)已往的經(jīng)驗(yàn)或參照同行業(yè)的測算標(biāo)準(zhǔn)確定,。

每月每平方米建筑面積分?jǐn)偟谋０操M(fèi)＝年裝備費(fèi)＋年人身保險(xiǎn)費(fèi)＋年保安用房及住房租金12個月×總建筑面積

6、辦公費(fèi)

辦公費(fèi)主要包括：交通費(fèi)（車輛的蠔油,、維修保養(yǎng),、保險(xiǎn)養(yǎng)路費(fèi)用）、通訊費(fèi)（含電話,、電傳,、手機(jī)、電報(bào)等）,、低質(zhì)易耗品費(fèi)（含紙張,、筆墨、打印費(fèi)等）,、書報(bào)費(fèi),、廣告宣傳費(fèi)、社區(qū)文化活動費(fèi),、辦公用房租金,、辦公水電費(fèi),、節(jié)日裝點(diǎn)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)等,。各項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)已往的經(jīng)驗(yàn)綜合測算得出,。

各項(xiàng)辦公費(fèi)用之和

每月每平方米建筑面積分?jǐn)偟霓k公費(fèi)＝ ————————————

12個月×總建筑面積

7、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

固定資產(chǎn)折舊費(fèi)是指物業(yè)管理公司所擁有的交通工具,、通訊設(shè)備,、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備,、綠化消防設(shè)備及其他設(shè)備所提取的折舊費(fèi),，計(jì)算公式：

固定資產(chǎn)原值

固定資產(chǎn)月折舊額＝ ————————————

12個月×預(yù)計(jì)使用年限

固定資產(chǎn)月折舊額

每月每平方米建筑面積分?jǐn)偟恼叟f費(fèi)＝ ————————————

總建筑面積

8、法定稅收

物業(yè)管理公司應(yīng)繳納的稅費(fèi)主要是兩稅一費(fèi),，即：

① 營業(yè)稅,。營業(yè)稅是按公司經(jīng)營總收入的5%征收。按照“以區(qū)養(yǎng)區(qū),、略有節(jié)余”的原則,，測算時可按前幾項(xiàng)之和為基數(shù)，再乘以5%即可得出每月每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟臄?shù)額,。② 城市維護(hù)建設(shè)稅,。通常按營業(yè)稅的7%測算。③ 教育費(fèi)附加,。按營業(yè)稅的3%測算,。

物業(yè)管理費(fèi)測算方法篇五

萬科物業(yè)管理費(fèi)測算指引

1.目的確定合理的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營提供保障,。

2.范圍

適用于集團(tuán)內(nèi)各物業(yè)公司及物業(yè)管理項(xiàng)目的管理費(fèi)測算,。

3.職責(zé)

根據(jù)接管物業(yè)管理小區(qū)的實(shí)際情況，由物業(yè)公司人事部門負(fù)責(zé)所接管物業(yè)管理小區(qū)的組織架構(gòu)及人工成本測算,，品質(zhì)部門負(fù)責(zé)設(shè)備,、清潔、綠化成本的測算

4.7.物業(yè)管理費(fèi)測算公式為：

物業(yè)管理費(fèi)單價＝所有費(fèi)用的總和÷參加測算

4.9.列舉法測算

4.9.1.人工費(fèi)用的測算

4.9.1.1.組織架構(gòu)的確定

4.9.1.2.人工費(fèi)用的測算,。

根據(jù)確定的組織架構(gòu),，遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行人工費(fèi)用的測算。人工費(fèi)用包括：工資,、獎金及雙薪,、工資附加費(fèi)、社會保險(xiǎn)費(fèi),、補(bǔ)貼及

過節(jié)費(fèi),、其它。

4.9.1.3.工資的測算（單位：元/月）,。

根據(jù)確定的組織架構(gòu),，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測算,。

人員工資構(gòu)成表

單位：元

序號名稱工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)工資金額（月）

1經(jīng)理工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)

2經(jīng)理助理工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)

3行政管理人員工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)

技術(shù)、維修人員工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)

5保安人員工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)

6保潔人員工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)

7綠化人員工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)

8其他人員工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)

合計(jì)

4.9.1.4.獎金及雙薪（單位：元/月）,。

根據(jù)確定的組織架構(gòu),，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行獎金、雙薪的測算,。根據(jù)確定的組織架構(gòu),，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)貼、過節(jié)費(fèi),、上

下班交通補(bǔ)貼的測

4.9.2.行政費(fèi)用的測算（單位：元/月）

4.9.2.1.低值易耗品購置費(fèi)用,。

4.9.2.2.管理處辦公用水電費(fèi)。

水費(fèi)根據(jù)管理處水費(fèi)的使用情況（包括飲用水）：

使用水費(fèi)金額＝使用量（立方）/月×水費(fèi)收費(fèi)單價

飲用水金額＝飲用水（桶）/月×桶飲用水單價

電費(fèi)根據(jù)管理處的照明,、空調(diào),、辦公設(shè)備配置的情況：

照明用電費(fèi)用＝辦公照明的功率×按每天實(shí)際使用時間（折算成的小時單位）×

電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

辦公電器用電費(fèi)用＝空調(diào)等辦公設(shè)備的功率×按每天實(shí)際使用時間（折算成的小

時單位）×電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

4.9.2.3.辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)用。

主要指復(fù)印機(jī),、傳真機(jī),、打印機(jī)、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費(fèi),。

4.9.2.4.通訊費(fèi),。

物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用。其中包括：手機(jī)費(fèi),、電話費(fèi),、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi),、其他通訊

費(fèi)用（bp機(jī)等）,。

4.9.2.5.公干車輛費(fèi)。

根據(jù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要,，確定每月固定外出辦事的車輛費(fèi)用,。

4.9.2.6.交際應(yīng)酬費(fèi)。

4.9.2.7.電腦維護(hù)費(fèi)用,。

根據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護(hù)費(fèi),，包括電腦的升級、維護(hù)費(fèi)用,、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi),、軟件開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)偟取?/p>

4.9.2.8.報(bào)刊資料費(fèi)。

因管理需要訂購的資料,、書籍,、報(bào)刊、雜志等費(fèi)用,。

4.9.2.9.咨詢及訴訟費(fèi),。

聘請法律顧問的費(fèi)用分?jǐn)?，業(yè)主拖欠管理費(fèi)向法院提請?jiān)V訟的訴訟費(fèi)。

4.9.3.財(cái)產(chǎn)費(fèi)用的測算（單位：元/月）,。

4.9.3.1.折舊費(fèi)用,。

管理處正常管理服務(wù)需要所購置的固定資產(chǎn)（單價在2000元以上，使用年限超

過一年）,，按使用年限進(jìn)行折舊,。

固定資產(chǎn)包括：

?辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機(jī),、傳真機(jī),、打印機(jī)、空調(diào),、電視機(jī),、保險(xiǎn)柜等。?清潔綠化工具：洗地機(jī),、吸塵吸水機(jī),、打臘機(jī)、剪草機(jī),、高壓清洗機(jī)等,。

折舊費(fèi)用＝固定資產(chǎn)的原值÷固定的使用年限÷12月

4.9.3.2.資產(chǎn)的攤銷。

管理處前期發(fā)生的開辦費(fèi)按《物業(yè)委托管理合同》的合同期限進(jìn)行分?jǐn)?。開辦費(fèi)主要包括：前期購置的辦公設(shè)備用品,、機(jī)電維修工具、清潔用品,、清潔綠

化工具,，以及辦公場所的裝修費(fèi)等。

分?jǐn)傎M(fèi)用＝開辦費(fèi)發(fā)生的總額÷委托的管理期限÷12月

4.9.3.3.固定資產(chǎn)的修理費(fèi),。

前期購置的固定資產(chǎn),，按固定資產(chǎn)折舊的15%計(jì)提修理費(fèi)。

4.9.3.4.員工宿舍租金（地產(chǎn)提供宿舍,，此項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)）,。

4.9.3.5.（財(cái)產(chǎn)）保險(xiǎn)費(fèi)（公共設(shè)施、設(shè)備購買的保險(xiǎn)）,。

保險(xiǎn)費(fèi)＝（須投保的公共設(shè)施,、設(shè)備）總金額×保險(xiǎn)費(fèi)率÷保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面

積

購買保險(xiǎn)是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種管理手段，所以必須計(jì)提,，必須投保,。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會決定并形成法律文件，否則物業(yè)公司會因

未盡管理責(zé)任而喪失物業(yè)管理資格,。

4.9.4.物料消耗的測算（單位：元/月）,。

4.9.4.1.服裝費(fèi)的測算（單位：元/月）。

按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

服裝費(fèi)用構(gòu)成表

單位：元

序號名稱服裝成本人數(shù)服裝費(fèi)用（月）

1經(jīng)理服裝成本×人數(shù)÷使用月份

2行政管理人員服裝成本×人數(shù)÷使用月份

3技術(shù),、維修人員服裝成本×人數(shù)÷使用月份

4保安管理人員服裝成本×人數(shù)÷使用月份

5保潔

4.9.4.3.保潔物料消耗,。

根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測算方法），按照實(shí)際使用年

限進(jìn)行攤銷,。

保潔材料分?jǐn)偯骷?xì)表

單位：元

名稱用途單位單價月均消耗數(shù)量月均消耗金額備注 玻璃刮刀清潔玻璃把25.00375.00所有材料可根據(jù)所

管小區(qū)的需要,，按照實(shí)際配置情況及使用年限進(jìn)行測算。

4.9.4.4.環(huán)境,、綠化物料消耗,。

根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護(hù)的需要測算材料的消耗,。包括樓道

綠化盆栽放置及裙樓綠化,、施肥、殺蟲,、植物藥劑,、小區(qū)消殺等。

4.9.4.5.物業(yè)維修物料消耗,。

根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施,、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料

消耗的測算（可參考下表的測算方法）,。

物業(yè)維修物料分?jǐn)偙?/p>

單位：元

序號項(xiàng)目測算依據(jù)費(fèi)用構(gòu)成備注

1公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)護(hù)欄,、圍墻、溝渠,、池井蓋,、路面、路樁,、路燈桿,、減速坡,、倒車桿,、倒車鏡、車場地面標(biāo)識,、各種外露管道的養(yǎng)護(hù),，標(biāo)識牌、指示牌的制作更換公共場所路面養(yǎng)護(hù)油漆,、各種標(biāo)識等制作更換費(fèi)用,。車場設(shè)施養(yǎng)護(hù)材料。所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要,，按照實(shí)際配置情況及

使用年限進(jìn)行測算

2供配電系統(tǒng)變壓器

發(fā)電機(jī)變壓器,、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料,。

發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)材料費(fèi)、油費(fèi)

3照明系統(tǒng)樓道,、走廊,、電梯廳、大堂,、會所,、路燈等按每年更換

次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈,、燈座,、感應(yīng)開關(guān)材料費(fèi)

4消防系統(tǒng)防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感,、溫感探頭,，消防聯(lián)動柜、消防泵,、噴淋泵,、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱,、消火栓按每年損壞比例核算煙

感,、溫感采購費(fèi)，消防泵,、噴淋泵,、噴淋頭、消火栓箱材料費(fèi)

5給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵

潛水泵變頻泵,、潛水泵維修材料費(fèi),，管道閥門維修材料費(fèi)

6防盜，監(jiān)控系統(tǒng)消防信號柜,、消防聯(lián)動柜,、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù),。每年維修材料費(fèi)

7水景娛樂設(shè)施維護(hù)材料費(fèi)

8空調(diào)及采暖

4.9.5.小區(qū)公共費(fèi)用的測算（單位：元/月）

4.9.5.1.公共電費(fèi),。

根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單,，按照設(shè)備的功率,、每天實(shí)際工作時間進(jìn)行公共電費(fèi)的測算。

4.9.5.1.1.電梯系統(tǒng)電費(fèi),。

電梯電費(fèi)＝電梯數(shù)量×電梯功率×30天×電梯每天的使用時間（折算成小時數(shù)）

×電費(fèi)單價（元/度）

電梯通風(fēng),、照明、降溫電費(fèi)＝電梯通風(fēng)、照明,、降溫等設(shè)備的數(shù)量×功率×30

天×每天的使用時間（折算成小時數(shù)）×電費(fèi)單價（元/度）

4.9.5.1.2.公共照明系統(tǒng)電費(fèi),。

室內(nèi)照明、室外路燈,、大堂,、樓道、走廊,、消防樓道,、停車庫、小區(qū)公共景觀等

所有照明系統(tǒng)的電費(fèi)：

公共照明系統(tǒng)電費(fèi)＝照明器具的功率×30天×相應(yīng)照明電器的每天的使用時間

（折算成小時數(shù)）的總和×電費(fèi)單價（元/度）

4.9.5.1.3.供配電系統(tǒng)電費(fèi),。

變壓器的電費(fèi)：各地供電收費(fèi)政策可能會有差異,，依各地供電部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為

準(zhǔn)，或：

?變壓器的電費(fèi)＝（變壓器基本電費(fèi)（總?cè)萘坎煌?，基本電費(fèi)有所差別）+

超出基本電量的實(shí)際使用電量）×電費(fèi)單價,；

?變壓器的電費(fèi)＝變壓器功率×電費(fèi)單價×24小時×30天

4.9.5.1.4.消防系統(tǒng)電費(fèi)。

消防水泵（按每季度檢修2.5小時計(jì)算）＝消防水泵的數(shù)量×消防水泵的功率×

電費(fèi)單價×2.5小時÷3月

送,、排煙風(fēng)機(jī)（元/月）（按每季度檢修2.5小時計(jì)算）＝送,、排煙風(fēng)機(jī)數(shù)量×

送、排煙風(fēng)機(jī)功率×電費(fèi)單價×2.5小時÷3月

中央控制室電費(fèi)＝中央控制室所有電器的功率×30天×每天實(shí)際工作時間×電

費(fèi)單價

4.9.5.1.5.給排水系統(tǒng)電費(fèi),。

供水變頻泵,、潛水泵使用的電費(fèi)＝泵的功率×數(shù)量×30天×每天實(shí)際工作時間

×電費(fèi)單價

4.9.5.1.6.泳池系統(tǒng)電費(fèi)。(收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng))

泳池系統(tǒng)電費(fèi)＝循環(huán)系統(tǒng)的功率×30天×每天實(shí)際工作時間×電費(fèi)單價

4.9.5.2.公共水費(fèi)（單位：元/月）

4.9.5.2.1.綠化水費(fèi)

根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水15天,，每次澆水滲透

土壤3公分）：

綠化水費(fèi)＝綠化面積×0.03×50%×15天×水費(fèi)單價（含排污費(fèi),、加壓費(fèi)）

4.9.5.2.2.清潔用水

根據(jù)清潔面積測算：

清潔用水＝估算每天用水量×30天×水費(fèi)單價（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）

4.9.5.2.3.泳池用水（收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng)）

根據(jù)泳池容積測算泳池水費(fèi)：

泳池用水＝泳池容量×3次（每年換水3次）÷12月×水費(fèi)單價（含排污費(fèi),、加

壓費(fèi)）

4.9.5.2.4.小區(qū)景觀用水

根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測算：

小區(qū)景觀用水＝小區(qū)景觀每天耗用水量×30天×水費(fèi)單價（含排污費(fèi),、加壓費(fèi)）

4.9.5.3.電梯運(yùn)行費(fèi),。

電梯保養(yǎng)費(fèi)：

每部電梯每月保養(yǎng)費(fèi)單價的總合如果每部保養(yǎng)費(fèi)單價相同，則電梯保養(yǎng)費(fèi)＝電梯保養(yǎng)費(fèi)單價×電梯數(shù)量

電梯年檢費(fèi)：

電梯每月年檢費(fèi)＝每部電梯年檢費(fèi)用的總合（或電梯年檢單價相同時為單價×電

梯數(shù)量）÷12月

4.9.5.4.公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)

根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施,、設(shè)備的清單,，按照設(shè)施、設(shè)備的使用壽命及保養(yǎng)周期進(jìn)行

維修費(fèi)用測算（可參考下表的測算方法）,。

物業(yè)維修物料分?jǐn)偙?/p>

單位：元

序號項(xiàng)目測算依據(jù)費(fèi)用構(gòu)成備注

1公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)護(hù)欄,、圍墻、溝渠、池井蓋,、路面,、路樁、路燈桿,、減速坡,、倒車桿、倒車鏡,、車場地面標(biāo)識,、各種外露管道的養(yǎng)護(hù)，標(biāo)識牌,、指示牌的制作更換公共場所路面養(yǎng)護(hù)油漆,、各種標(biāo)識等制作更換費(fèi)用。車場設(shè)施養(yǎng)護(hù)材料,。所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要,，按照實(shí)際配置情況及

使用年限進(jìn)行測算

2供配電系統(tǒng)變壓器

發(fā)電機(jī)變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料,。

發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)材料費(fèi),、油費(fèi)

3照明系統(tǒng)樓道、走廊,、電梯廳,、大堂、會所,、路燈等按每年更換

次數(shù)核算日光燈,、節(jié)能燈、燈座,、感應(yīng)開關(guān)材料費(fèi)

4消防系統(tǒng)防排煙通風(fēng)設(shè)施,、煙感、溫感探頭,，消防聯(lián)動柜,、消防泵、噴淋泵,、噴淋頭,，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙

感,、溫感采購費(fèi),，消防泵,、噴淋泵、噴淋頭,、消火栓箱材料費(fèi)

5給排水系統(tǒng)生活供水變頻泵

潛水泵變頻泵、潛水泵維修材料費(fèi),，管道閥門維修材料費(fèi)

6防盜,，監(jiān)控系統(tǒng)消防信號柜、消防聯(lián)動柜,、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù),。每年維修材料費(fèi)

7水景娛樂設(shè)施維護(hù)材料費(fèi)

8空調(diào)及采暖

4.9.5.5.社區(qū)文化費(fèi)用

根據(jù)小區(qū)的本社區(qū)文化計(jì)劃確定所需的費(fèi)用。

4.9.5.6.垃圾清運(yùn)費(fèi)

根據(jù)小區(qū)每天垃圾量確定：

垃圾清運(yùn)費(fèi)＝垃圾量（桶）×收費(fèi)單價

4.9.6.其它

4.9.6.1.稅金的測算（單位：元/月）

根據(jù)國家規(guī)定計(jì)提：

稅金＝（4.9.1項(xiàng),、4.9.2項(xiàng),、4.9.3項(xiàng),、4.9.4項(xiàng)、4.9.5項(xiàng)合計(jì)金額）×稅率

4.9.6.2.管理酬金的測算（單位：元/月）

按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計(jì)提管理酬金,。

如：管理酬金＝以上包括稅金在內(nèi)的所有費(fèi)用×酬金提取比例

4.9.6.3.不可預(yù)見費(fèi)用

該項(xiàng)費(fèi)用按總支出的3%（參考值）計(jì)提

不可預(yù)見費(fèi)用＝（4.9.1項(xiàng),、4.9.2項(xiàng)、4.9.3項(xiàng),、4.9.4項(xiàng),、4.9.5項(xiàng)合計(jì)金額）

×3%

4.9.7.計(jì)算各類物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)測算出的總成本，按各類分?jǐn)偣芾砻娣e,，填寫管理費(fèi)構(gòu)成明細(xì)表,，計(jì)算出各

4.10.3.項(xiàng)目人工費(fèi)用

比例40%5%5%10%25%15%

類物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。按成本比例經(jīng)驗(yàn)值分別計(jì)算各項(xiàng)目所分?jǐn)傎M(fèi)用,。萬科物業(yè)管理成本構(gòu)成比例經(jīng)驗(yàn)值 行政費(fèi)用財(cái)產(chǎn)費(fèi)用物料消耗小區(qū)公共費(fèi)用