確定目標(biāo)是置頂工作方案的重要環(huán)節(jié),。在公司計(jì)劃開展某項(xiàng)工作的時(shí)候,，我們需要為領(lǐng)導(dǎo)提供多種工作方案,。方案能夠幫助到我們很多,，所以方案到底該怎么寫才好呢,？接下來小編就給大家介紹一下方案應(yīng)該怎么去寫,，我們一起來了解一下吧,。
房地產(chǎn)策劃方案視屏 房地產(chǎn)策劃方案收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)篇一
一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時(shí)代,，房地產(chǎn)市場的競爭已從價(jià)格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競爭階段,，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用,。因此應(yīng)注重對品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價(jià)值,，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時(shí)廣告意識(shí)要超前,，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念,。另一方面是消費(fèi)市場日趨理性和個(gè)性化,，近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，居民收入(包括預(yù)期收入)持續(xù)下降,，實(shí)惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位;消費(fèi)者經(jīng)過長期的廣告浸淫,，偶然性、沖動(dòng)性購置行為減弱,，理性購置行為增強(qiáng);各種不同類型的消費(fèi)者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好,，消費(fèi)者對商品房的選擇會(huì)更趨“個(gè)性化〞，會(huì)更加考慮自己的心理需求,，尋找更加適合自己的樓盤,。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，大型化,、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點(diǎn);針對不同消費(fèi)者的市場細(xì)分趨勢日趨明朗,，以滿足不同類型消費(fèi)需求的消費(fèi)群;“設(shè)計(jì)時(shí)代〞開始回歸，開展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā),，對樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)將更加重視,。競爭手段將會(huì)全方位、多元化,，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢,，而中小型盤就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地。在未來的開展過程中，將進(jìn)一步追求境界(如歷史,、人文,、文化等);追求近距離(如與商務(wù)區(qū)、高效,、車站等接近);追求潔凈(對光線,、綠化、天然氣配備等);追求寧靜(密度低,、生態(tài)景觀臺(tái)等)等等,，不僅對配套設(shè)施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求;不僅對設(shè)計(jì)有相應(yīng)要求,，可能還會(huì)對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求;不僅對樓盤的品牌有要求,，可能對設(shè)計(jì)和制造過程中的環(huán)節(jié)比擬關(guān)注。在市場競爭形勢進(jìn)一步白熱化的情況下,，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤的附加價(jià)值,，穩(wěn)定價(jià)格、吸引客源?如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的理性購置需求,，進(jìn)一步深化自身樓盤的優(yōu)點(diǎn),，使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生“物有所值〞的感覺?如何繼續(xù)建立自己獨(dú)特的品牌個(gè)性，突破強(qiáng)勁對手的包圍,，在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)?如何適應(yīng)“個(gè)人置業(yè)時(shí)代〞的新趨勢?這些都迫使開發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營銷籌劃,。
一是籌劃為先。在整個(gè)工程開發(fā)過程中,，從思維上應(yīng)該籌劃在先，包括工程認(rèn)證,、風(fēng)險(xiǎn)評估,、資金渠道、市場定位,、規(guī)劃設(shè)計(jì),、施工招標(biāo)、工程管理,、材料選擇,、形象包裝、開盤銷售,、廣告宣傳,、營銷策略、物業(yè)管理,、品牌塑造,、效益提升等等都需要系統(tǒng)籌劃，籌劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的根底上，調(diào)查既可以是一手的資料,，也可是二手的,，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑,、統(tǒng)計(jì)局,、商業(yè)局、房管局,、國土局,、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場購置力及消費(fèi)趨勢等等,。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查,，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況,，圍繞促銷策略等等,。二是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)籌劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營銷籌劃創(chuàng)新,，包括建筑形態(tài),、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì),、整合營銷,、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng),、物業(yè)管理,、融資方式等等，如在支付方式上,，與金融有效結(jié)合;在價(jià)格制定上,，有效利用消費(fèi)者的心理;在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇,、虛偽等心理,。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居,、零首付,、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券,、妻子贈(zèng)送美容禮券,、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等,。同時(shí)要全程為握,，房地產(chǎn)開發(fā)的全程籌劃,，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序,、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要,。如市場調(diào)研、市場分析,、市場定位,、市場形象、市場促銷,。
三是塑造差異,。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)籌劃過程中,，應(yīng)在不同層面塑造差異,，如建筑風(fēng)格、外立面,、風(fēng)系設(shè)計(jì),、光系設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì),、布局空間設(shè)計(jì),、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì),、逃生設(shè)計(jì)等等,。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價(jià)值提升,、吸引眼球,、新穎性和本錢方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營利為本,。
四是整合營銷,。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在工程開發(fā)或經(jīng)營中要表達(dá)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象,、工程形象、員工形象,、產(chǎn)品用料,、營銷方式等等，另一方面要善于整合,，在定價(jià)方式,、開盤起價(jià)、價(jià)格策略,、付款方式,、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體,、投放時(shí)間,、媒體選擇、賣點(diǎn)營造,、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合,。如引進(jìn)組合家電、組合廚房;社區(qū)綜合配套,，整合內(nèi)外部資源等等,。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力,，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶型;從軟文到單葉,，從電視廣告到車體、播送和戶外廣告等,，在生活方式,、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面,，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤實(shí)際情況,，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要善于培育樓盤的子品牌,。當(dāng)然,，對于房地產(chǎn)銷售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達(dá)成,，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在,，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價(jià)值感,，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群,，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象,，從而保持品牌的新鮮感,。
總之，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計(jì)好,，有較大的休閑活動(dòng)空間;間隔合理,、實(shí)用率高、采光好,、空氣流通;樓距較大,，有開敞的空間和視野;完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好,，是封閉式管理;交通,、購物方便,，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子,。在營銷傳播上：抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài),，務(wù)求直指人心，在銷售策略,、廣告策略投其所好,，促成他們購置，同時(shí)根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性,，配合產(chǎn)品的特點(diǎn),，使廣告投入針對性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文,、公關(guān)和不同形式的廣告,，在設(shè)計(jì)和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為,，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài),，從而有針對性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動(dòng)。
房地產(chǎn)策劃方案視屏 房地產(chǎn)策劃方案收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)篇二
只有充分調(diào)查房地產(chǎn),，才能發(fā)現(xiàn)自己的弱點(diǎn)和優(yōu)勢,，審視產(chǎn)品，定位自己面對市場的正確位置,。這樣才能對癥下藥,，在合理的基礎(chǔ)上充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢，進(jìn)行有效的規(guī)劃,。
(1)物業(yè)的定位;
(2)建設(shè),、配套、價(jià)格的優(yōu)劣分析;
(3)目標(biāo)市場分析;
(4)目標(biāo)客戶特征和購買行為分析;
可能有人會(huì)說房地產(chǎn)項(xiàng)目靠的是經(jīng)驗(yàn),，但需要注意的是,，市場調(diào)研的目的是結(jié)合不斷變化細(xì)分的市場信息，從感性經(jīng)驗(yàn)提升到理性層面,，科學(xué)有效地預(yù)測策劃推廣過程中會(huì)出現(xiàn)的一切問題,。
在市場經(jīng)濟(jì)的競爭下，閉門造車或者相信經(jīng)驗(yàn)終究是不可能的,。
(1)區(qū)域房地產(chǎn)市場總體趨勢分析;
(2)主要競爭對手的界定及swot分析;
(3)與目前正處于強(qiáng)勢銷售期的房地產(chǎn)進(jìn)行對比分析;
(4)未來競爭分析與評價(jià),。
定位是所有廣告活動(dòng)的主題，就像圓心一樣,。通過對項(xiàng)目的調(diào)研，制定房地產(chǎn)的定位,，細(xì)化usp(獨(dú)特銷售主張),，提出推廣口號(hào),，讓房地產(chǎn)顯示出其獨(dú)特的賣點(diǎn)。
尋找最能代表目標(biāo)客戶對家庭和生活方式的理解的創(chuàng)意元素,，以此作為廣告的基調(diào),，以藝術(shù)的方式放大，讓廣告更具形象力和銷售力,。
根據(jù)項(xiàng)目情況,，建立幾個(gè)相應(yīng)的創(chuàng)意思路，然后選擇最合適的思路,，圍繞思路安排推廣策略,，配合時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
有人說一半的廣告費(fèi)用浪費(fèi)在媒體上,。的確,，只有充分發(fā)揮媒體的效率，有限的廣告資金才能獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益,。廣告公司為客戶選擇,、篩選、組合媒體,，為客戶實(shí)現(xiàn)利潤最大化,。
整合傳播是針對既定受眾，采用全方位立體傳播,，在最短的時(shí)間內(nèi)為房地產(chǎn)建立清晰的形象,，建立形象一致的品牌。
(1)不同媒體的效果和報(bào)道對象;
(2)不同種類,、不同時(shí)間,、不同長度的報(bào)紙廣告分析;
(3)不同種類、不同時(shí)間,、不同長度的雜志廣告分析;
(4)不同電視臺(tái),、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析;
(5)不同電臺(tái),、不同時(shí)段,、不同欄目的廣播廣告分析;
(6)不同地區(qū)、不同方式的報(bào)紙剪輯dm分析;
(7)戶外或其他媒體分析;
(8)不同媒體組合的分析,。
房地產(chǎn)廣告中,，有些決策者想去哪里就去哪里，既沒有時(shí)間安排,，也沒有周期概念,。面對激烈的市場競爭，他們總是處于被動(dòng)狀態(tài),，只能感嘆廣告無效,。
標(biāo)準(zhǔn)化營銷是房地產(chǎn)推廣的系統(tǒng)工程,。根據(jù)市場反映和建設(shè)進(jìn)度，為競爭對手形成有效,、經(jīng)濟(jì)的階段性戰(zhàn)略尤為重要,。
房地產(chǎn)舞臺(tái)廣告創(chuàng)作應(yīng)挖掘記憶點(diǎn)，找出興趣點(diǎn),，把握支撐點(diǎn),，以舞臺(tái)目標(biāo)為導(dǎo)向，全方位開展強(qiáng)有力的廣告宣傳,，合理利用各具優(yōu)勢,、縱橫交錯(cuò)、綜合傳播的戶外媒體,、印刷媒體和公共傳播媒體,。
(1)廣告的重點(diǎn);
(2)廣告的主題和表現(xiàn)形式;
(3)各種媒體廣告的創(chuàng)意和制作;
(4)媒體的發(fā)布形式和頻率;
(5)整合傳播策略;
(6)媒體發(fā)布機(jī)構(gòu)。
促銷最大的目的是在一定時(shí)期內(nèi)通過各種方式和工具刺激和加強(qiáng)市場需求,，從而達(dá)到促銷的目的,。
(1)推廣的主題;
(2)監(jiān)督促銷活動(dòng)的策劃和實(shí)施
善于利用各種社會(huì)事件打造房地產(chǎn)的新聞噱頭，利用新聞媒體進(jìn)行報(bào)道和炒作,，使房地產(chǎn)得以宣傳,，樹立獨(dú)特的形象。
廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì),、社會(huì)和心理效益的檢驗(yàn),。市場反饋信息也糾正了下一輪的廣告行為，以適應(yīng)不斷變化的市場,?！叭ズ凇蓖撬缆芬粭l。
所謂“知己知彼,，百戰(zhàn)不殆”,。在營銷推廣中，需要及時(shí)監(jiān)控競爭對手的一舉一動(dòng),，不僅可以掌握競爭對手的動(dòng)向并防止其發(fā)生,，還可以及時(shí)響應(yīng)和應(yīng)對競爭對手的營銷變量。
每一次仔細(xì)的廣告預(yù)算計(jì)算都不應(yīng)該僅僅停留在廣告項(xiàng)目的減少和項(xiàng)目成本的降價(jià)上,，而應(yīng)該貫穿于營銷決策的每一步,，廣告周期的精心安排，廣告主題的實(shí)際把握和廣告媒體的有效選擇,。因?yàn)橐粋€(gè)決策失誤,，往往會(huì)抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部收益。
房地產(chǎn)策劃方案視屏 房地產(chǎn)策劃方案收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)篇三
本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南,，鳳凰東路,、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開,。
本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成,。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤,，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#,、7#,、9#、11#,、13#,、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市,，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售,，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中,、高檔物業(yè)的品牌形象,，無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在,，一期多層尚有37套的現(xiàn)房,、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元,。其中159,、7m2的三室兩廳有23套，以五,、六樓為主,；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90,、4%,。
二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬元，臨街商鋪1700萬元,，合計(jì)4500萬元,。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)20xx年5月底辦下。
由此可見,，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型,、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%,，二期臨街商鋪占32%,。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一,。
a,、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線,、東明路南段沿沿線,、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè),、英協(xié),、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成,。在鄭汴路商圈的支撐下,，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi),。與英協(xié),、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中,，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢,，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢,，而且為二期,、三期制造了品牌障礙,。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈,，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成,。
航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點(diǎn),，寶景,、金色港灣、悉尼陽光,、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤,。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159,、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系,。（詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報(bào)告）
b、小戶型市場概況,。
自20xx年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來,，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是20xx年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場,，形成了小戶型的“市場黑洞”,，徹底打破了市場的競爭格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變,。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面,。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā),，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā),，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者,，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場,，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳,。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米,，三室兩廳95平米）,。可以說,，同燕歸園的戶型配比上比較,，我們沒有優(yōu)勢。
（小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告）
c,、商鋪市場
商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài),，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段,。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界,、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格,。人們對大賣場的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格,。
和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪,。
一）優(yōu)勢
1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢,，這里是財(cái)富的俱樂部，富翁的制造廠,，在這里百萬富翁比比皆是,，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐,。
市場細(xì)分如下：
a,、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè),，是終極消費(fèi),，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。
b,、中端市場被東方明珠,、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足,，屬過度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合,。
c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個(gè)大眾樓盤,，從價(jià)位角度劃分,，屬中低檔樓盤。本房地產(chǎn)二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群,，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜,，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中,，不能拘泥于單一的推廣主線,。
本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足,。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求,，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。（詳見鄭汴路市場調(diào)研報(bào)告）
鄭汴路市場調(diào)研報(bào)告
調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費(fèi)者對小戶型的認(rèn)知和接受程度（本房地產(chǎn)購房消費(fèi)支撐力度）
調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽樣
調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界
調(diào)查時(shí)間：20xx,、4,、14
鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊,，這里聚集了數(shù)以萬計(jì)的大小商販,，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人,，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍,。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義,。
20xx,、4、14,，動(dòng)力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場,，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心,，或拒不作答,，說明消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠,。消費(fèi)疲軟，市場敏感度不高,，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴(yán)峻,。
對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：
1、大部分員工租房住,，潛在客戶存在,；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高
2,、大部分員工來自外地或郊縣,，收入水平偏低，消費(fèi)力不足
3,、小戶型需求彈性非常大,，對價(jià)格非常敏感
4、市場上有很大不穩(wěn)定因素,，8-9月份建材市場要拆遷到莆田,，固有的建材市場要做升級(jí)換代
5、外地人居多,，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話,，更喜歡一步到位
6,、商鋪為上下兩層，一般下面做門面,，上面做倉庫和員工宿舍
7,、附近都市村莊較多，租務(wù)市場一般80—150元/月
8,、作為首次購買者,，最重要的還是價(jià)格
9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境,，他們尋求方便,、安逸、清凈
10,、相當(dāng)一部分是河南總代理,，無須過多的現(xiàn)場銷售
11、同類產(chǎn)品多,，競爭激烈,，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能
12,、普通員工不會(huì)因?yàn)楣ぷ鞫徒x擇居住地,，她們往往因?yàn)榫幼《鼡Q工作,，普通員工流動(dòng)性比較大
13、對60—80平米的兩室較感興趣,，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動(dòng)力
14,、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好
15,、外地商人對鄭州的發(fā)展較失望,，但鄭汴路的升值充滿信心
鄭汴路建材市場蘊(yùn)涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成,，鄭汴路升值的前景就會(huì)更加明朗化,，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代,，抓住了消費(fèi)者的眼球,，侵占了客戶的意念，就意味著成功,！
2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集,，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份,、財(cái)富的象征,。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變,。
3）正在形成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值,，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成,，銷售將高屋建瓴,，出現(xiàn)爆搶局面。
4）本房地產(chǎn)項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利
a,、107國道的東遷,，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)”的本質(zhì)地位,。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠,。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè),、英協(xié),、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡,，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色,，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期,、三期制造了品牌障礙,。這一問題必須在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn),。
b、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng),。
鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移,，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全,，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機(jī),。而本房地產(chǎn)項(xiàng)目恰恰位于這一板塊的中心。
二）劣勢
1）,、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成,，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤階段,，可售資源僅850萬元,，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳,。
目前,，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在,，由于總價(jià)原因,，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華,、金色港灣,、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè),、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源,，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動(dòng)100平米以上的大戶型）,，不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導(dǎo)致營銷資源總量較少）,，也不能先做二期樹品牌,，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn),。
2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn),，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道,。本房地產(chǎn)一期,、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺,，有“只是兩棟臨街樓”的印象,。
3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔,，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低,，居住環(huán)境嘈雜,，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象,。
4）與二期相比,，一期樓盤素質(zhì)高、售價(jià)低,，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價(jià)位抗性,。
5）非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費(fèi)心理,。
6）非獨(dú)立廚房,，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符,。
三）,、機(jī)會(huì)
1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所,，導(dǎo)致租房市場更加火爆,。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費(fèi)群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值,。因勢利導(dǎo),，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源,。
2）挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張,，從費(fèi)用角度考慮，商戶,、店員在二樓居住很不劃算,。動(dòng)員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到本房地產(chǎn)置業(yè),，開拓新市常
3）鄭汴路各市場競爭激烈,，大鱷級(jí)商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬,，已開始為他們購置總價(jià)較低的房屋,。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求,，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求,。
4）大賣潮的整合，將對大鱷形成推波助瀾,，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套,。
a）小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對居住環(huán)境要求不高,。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化,。
b）本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價(jià)低,，置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)校由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣潮作依托,，購房,、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值,，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租,，這非常符合外地商人置業(yè)心理。
c）本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說具有充足的客戶資源,，消費(fèi)的中堅(jiān)力量是建材市場中的商戶,，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報(bào)紙廣告,、廣播廣告為輔的媒體策略,，節(jié)約大量的推廣成本。
d）小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余,，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢,。
e）以大賣場做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場,，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅(jiān)力量,。
f）鄭東新區(qū)建成需歷時(shí)20年之久，總投資20xx億元,，其中一期總投資156億元,，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場機(jī)會(huì),。
四）威脅
1）行業(yè)內(nèi)的競爭
i,。周邊樓盤云集。建業(yè),、英協(xié)、東方明珠,、百合花苑,、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流,，競爭激烈,。
ii。鄭州小戶型市場正趨飽和,，過量的小戶型的投放勢必導(dǎo)致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰,。
建業(yè)四期,、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場動(dòng)態(tài),，爭取占領(lǐng)市場先機(jī),。
房地產(chǎn)策劃方案視屏 房地產(chǎn)策劃方案收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)篇四
就該項(xiàng)目推廣思路細(xì)則及實(shí)施方案作一具體描述推廣思路及實(shí)施方案遵循“準(zhǔn)確、合理,、領(lǐng)先,、系統(tǒng)及可操性”等原則，以求使該項(xiàng)目一推出市場即贏得“滿堂紅”,。
1.1寫字樓宏觀市場分析
在房地產(chǎn)開發(fā)四大產(chǎn)品(住宅,、商鋪、寫字樓,、廠房)中,，寫字樓的各項(xiàng)綜合指標(biāo)最能反映一個(gè)國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力狀況及走勢。因此,，購買(或租用)寫字樓的客戶群最理性,，寫字樓開發(fā)的利潤較高，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)亦較大,。粗略縱觀寫字樓的發(fā)展?fàn)顩r,，在92、93年房地產(chǎn)一片熱潮中,，寫字樓市場也是一片歡聲笑語,，在廣州當(dāng)時(shí)的地標(biāo)性物業(yè)“世貿(mào)中心”就曾賣到16000元/m2。但伴隨著寫字樓的過度開發(fā)和國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施,，寫字樓的命運(yùn)也最為悲慘,，以96年以后的廣州寫字樓市場為例，環(huán)市東路,、天河北路一帶的甲級(jí)寫字樓的月租金從旺市時(shí)的250-350元/m2跌到120-180元/m2,，跌幅近60%，且空置率仍相當(dāng)高,。寫字樓的蕭條直至98年底,。1999年至20xx年，隨著中國即將加入世貿(mào)步伐的臨近,，部分省市寫字樓租售市場開始升溫,，盡管大部分升幅幅度不大，但北京,、上海的升幅都不低,，北京的升幅更是達(dá)到40%。20xx年以后，隨著中國正式加入世貿(mào)組織和國家經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn),，國外機(jī)構(gòu)和國內(nèi)企業(yè)對寫字樓將有較大的需求,，尤其是京、津,、滬,、穗等經(jīng)濟(jì)中心和內(nèi)地在地理交通上占有重要地位的區(qū)域性大城市，如武漢,、成都,、重慶等。因此,，寫字樓的市場機(jī)會(huì)將會(huì)越來越多,。
1.2武漢寫字樓現(xiàn)狀分析
要分析武漢寫字樓市場，首先得認(rèn)識(shí)武漢,。武漢作為湖北省省會(huì),，位于中國中部軸線，長江中游地帶,，是全國重要的交通樞紐,，素有“九省通衢”之稱，水,、陸,、空交通發(fā)達(dá)，同時(shí)武漢也是全國重要的物資集散地,，漢正街小商品市場聞名全國,，也輻射全國，是一座多功能綜合性特大城市,，商業(yè)經(jīng)濟(jì)活躍,。
武漢寫字樓主要集中在商務(wù)區(qū)漢口區(qū)，高檔寫字樓售價(jià)基本在6000-8000元/ m2之間,，租價(jià)基本在40-70元/ m2·月之間,，，管理費(fèi)基本在10-15元/ m2·月之間,，入住狀況則兩極分化,，以招銀大廈、建銀大廈等十座寫字樓為例,，招銀大廈,、泰合廣場等五座寫字樓入住率在90%左右，建銀大廈,、瑞通廣場等四座寫字樓入住率都在40%以下,。
武漢所處地理及發(fā)展?fàn)顩r，在中國加入世貿(mào)成為現(xiàn)實(shí)和在武漢在西部大開發(fā)中所肩負(fù)的使命,，注定武漢在今后的發(fā)展中將充滿著機(jī)會(huì)和活力,，也必將吸引大量的跨國集團(tuán)和國內(nèi)各類企業(yè)搶灘進(jìn)駐武漢，武漢寫字樓市場在今后兩年肯定會(huì)機(jī)會(huì)不少,。
2,、主要競爭對手分析
2.1同質(zhì)同檔寫字樓競爭對手分析(見附表1)
因中商廣場項(xiàng)目大、檔次高,，因此,，其市場應(yīng)在武昌區(qū)的基礎(chǔ)上吸納其它區(qū)尤其是漢口區(qū)寫字樓的客源，故全面分析武漢寫字樓市場對本案有莫大幫助,。
2.2武昌區(qū)寫字樓競爭對手個(gè)案分析
在武昌區(qū)與本案爭奪客源的主要為亞貿(mào)廣場,、綠洲廣場、珞珈山大廈,、江天大廈和洪廣大廈,，中商廣場目前出租率僅為25%，而亞貿(mào)廣場b座入住率達(dá)100%,，江天大廈入住率為80%,，以中商廣場在武昌區(qū)的檔次和地標(biāo)地位及中商集團(tuán)的影響力和號(hào)召力，中商廣場的低出租率和零出售令人費(fèi)解,。因此,，中商廣場面臨著原有寫字樓和新峻工寫字樓雙重壓力，其中本案最大的競爭對手為亞貿(mào)廣場,。
亞貿(mào)廣場經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
名稱：亞洲貿(mào)易廣場
地點(diǎn)：武昌區(qū)武珞路628號(hào)
開發(fā)商：亞洲貿(mào)易廣場股份有限公司
總占地面積：12000 m2
總建筑面積：120000 m2,，其中a座建面36000 m2
規(guī)劃：由a、b二幢塔樓和裙樓連體而成
層高：a座28層 b座32層
功能：底樓—美食城,、肯德基,、停車場
一樓—五樓為商場
a座8-17層原規(guī)劃為四星級(jí)賓館，現(xiàn)定位為寫字樓
a座18-28層為高檔寫字樓
b座為高檔寫字樓
租售方式：出售,、出租,、以租代售三種形式
售價(jià)：均價(jià)4800元/m2，整體購買還有優(yōu)惠,，并有一定的投
資優(yōu)惠政策
租價(jià)：均價(jià)70元/m2,，大面積出租可優(yōu)惠(以此價(jià)位出租，其實(shí)是引導(dǎo)客戶選擇購買方式的采用的策略)
以租代售：120元/ m2·月,，五年期滿,，產(chǎn)權(quán)歸客戶，但每年租金需每年第一個(gè)月付清(選擇此種方式的客戶也不會(huì)多,，以100m2面積計(jì)算,，首期付出了20%的款項(xiàng)后，五年共付70萬元，而采用按揭形式購買僅需480000元,，相當(dāng)于五年分期的70%)
管理費(fèi)：5.5元/ m2·月
入住率：b座100% a座尚未入住
配套：具備購物,、休閑、餐飲,、娛樂等各項(xiàng)設(shè)施,，具體為裙
樓大型商場(全市第四)，200泊位停車場,、新加坡美
食城,、肯德基快餐廳、裙樓屋頂露天泳池,、高檔保齡
球館,、美發(fā)美容中心等。
實(shí)用率：69%
外立面裝飾：裙樓玻璃幕墻,，塔樓以白色條磚為主,，配淺 藍(lán)色玻璃
內(nèi)部設(shè)施：中央空調(diào)、idd電話,、互聯(lián)網(wǎng),、消防監(jiān)控系統(tǒng)、a
座共6部電梯
內(nèi)部裝修：寫字樓無天花,、水泥地面
優(yōu)惠政策：
1,、項(xiàng)目理解
項(xiàng)目名稱：中商廣場
地點(diǎn)：武昌區(qū)中南路
占地面積：6700m2
建筑面積：
規(guī)劃：由a、b二幢角筒式主樓和裙樓連體而成
樓高：180米
樓層：a座49層 b座38層(均含地下二層)
功能：地下一,、二層為停車場
地上1-6層為購物中心
地上7-9層為飲食娛樂,、休閑、健身中心
地上10-49層為寫字樓
實(shí)用率：62%
室內(nèi)交通：寫字樓11部美國奧的斯高速豪華直升客梯,，2部
專用消防電梯,，另設(shè)步梯通道3條，寬1.2 米
室外交通：46條公交線路在此設(shè)站,，緊鄰長途客運(yùn)站,、武昌
火車站、到武漢客運(yùn)港和天河機(jī)場均有直達(dá)車
智能化：中商廣場具備5a功能,，即自動(dòng)化管理系統(tǒng)(bas),、
自動(dòng)化監(jiān)控及保安系統(tǒng)(acs)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)
(fas),、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)(cas),、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)
(oas)
空調(diào)設(shè)施：美國特靈牌制冷機(jī)組及中央空調(diào)系統(tǒng)，另有新風(fēng)
增氧系統(tǒng)
消防設(shè)施：消防自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng),，房間及過道設(shè)有手動(dòng)報(bào)
警閥,，多層次消防安全保護(hù),，主樓第10、23,、36
層為防火,、消煙、供氧,、疏散避難層，并設(shè) 2部
直升全程消防專用電梯
供電設(shè)施：供配電房接收輸出兩回路10kv高壓變電,，24小
時(shí)供電,，另設(shè)進(jìn)口人防應(yīng)急柴油機(jī)發(fā)電機(jī)組，以
供主要設(shè)備的緊急啟動(dòng)
停車場：地下兩層共180多個(gè)泊車位,，保安,、監(jiān)控和收費(fèi)系
統(tǒng)由電腦控制，全天候服務(wù)
外裝飾：裙樓為鋁塑復(fù)合板,，主樓以米黃色進(jìn)口面磚和綠色
玻璃相間的幕墻,、條點(diǎn)窗磚面裝飾
內(nèi)裝修：豪華大堂，高檔進(jìn)口石材貼面鋪地,，公共走道采用
高檔石材鋪地,，礦棉天花板吊頂，公共衛(wèi)生間全套
裝修,。寫字間均裝天花,，地面鋪地毯
租售方式：可售、可租
售價(jià)：均價(jià)7000元/m2
月租價(jià)：35元/m2起,，升高一層加1元/m2,，均價(jià)約為55元/m2
開發(fā)商：中商集團(tuán)中江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
物業(yè)管理：中江物業(yè)管理有限公司
物業(yè)顧問：香港屋宇物業(yè)管理有限公司
建筑商：武漢建工集團(tuán)
2、過往推廣策劃
2.1過往市場定位：5a智能大廈
2.2過往目標(biāo)客戶群定位：it行業(yè)
2.3過往銷售價(jià)格：7000元/m2
3,、項(xiàng)目機(jī)會(huì)及優(yōu)勢分析
3.1中國年底加入世貿(mào)國外資本的涌入促進(jìn)整個(gè)寫字樓市道好轉(zhuǎn),，本項(xiàng)目作為寫字樓同樣受惠。
3.2 國家開始西部大開發(fā),，武漢是通往所有西部開發(fā)的中間點(diǎn),，水、陸,、空交通發(fā)達(dá),，作為內(nèi)地最大城市的武漢商機(jī)增多，因此,，伴隨西部開發(fā)的不斷深入,，武漢的寫字樓市道會(huì)有所好轉(zhuǎn)。
3.3 中商廣場為武昌第一高樓,，作為武昌區(qū)地標(biāo)性建筑,，具備較強(qiáng)的吸客能力
3.4中商廣場為武漢上市公司中商集團(tuán)開發(fā),，中商具備品牌優(yōu)勢，中商品牌可供挖掘和利用
3.5中商廣場地處武昌區(qū)主干道內(nèi)環(huán)路中南路,，交通發(fā)達(dá),，周邊
眾多金融機(jī)構(gòu)和政府機(jī)關(guān)，緊鄰省委,、省府等四大政府班子府邸,，既是文教科技中心，又是武漢政治中心,，尊貴之氣,、
儒雅之風(fēng)油然而生，地理優(yōu)勢無可替代,。
3.6中商廣場原有的宣傳推廣和銷售手法欠缺,，即缺乏整體包裝，
又無靈活優(yōu)惠的租售政策,，在此方面可利用敝司的優(yōu)勢,，充
分整合中商廣場現(xiàn)有資源，對中商廣場重新包裝,，制定靈活
優(yōu)惠的租售政策,，通過經(jīng)驗(yàn)豐富、訓(xùn)練有素的銷售人員推介,，軟件方面可塑性相當(dāng)大,。
3.7中商廣場為5a智能型甲級(jí)寫字樓，智能型是高檔寫字樓的必
備功能和發(fā)展趨勢,，中商廣場具備作為智能型大廈的基本功能,。
3.8 中商廣場租售價(jià)格能根據(jù)市場作適當(dāng)調(diào)整，從高于競爭對
手30%的率下降到20%左右,，即從7000元/m2調(diào)整為5600
元/m2,，價(jià)格漸趨合理，同時(shí)說明中商廣場領(lǐng)導(dǎo)層能尊重市場,、靈活應(yīng)變,。
3.9 中商廣場內(nèi)外裝飾裝修在區(qū)域范圍內(nèi)首屈一指，寫字間裝有天花,，地面鋪設(shè)地毯,，為競爭對手所沒有，進(jìn)一步拉近了與
競爭對手的價(jià)格距離,，同時(shí)提高了樓盤的附加值,。
3.10中商廣場為現(xiàn)樓，對于那些對期樓缺乏信心的投資客及急于
租場辦公的企業(yè)來說,，有信心和時(shí)間上的優(yōu)勢,。
4,、項(xiàng)目問題及劣勢分析
4.1中國加入世貿(mào)的腳步聲雖然越來越臨近，但尚未正式加入,，
因此,，外商在國內(nèi)相當(dāng)部份僅是停留在市場調(diào)查方面，尋根據(jù)點(diǎn)尚需時(shí)日
4.2中商廣場雖然在小區(qū)域內(nèi)有地頭優(yōu)勢,，但武昌區(qū)畢竟是文教
科研區(qū),，真正的商務(wù)區(qū)在漢口。因此,，縮小了客戶群的范圍,。
4.3在區(qū)域范圍內(nèi)武珞路上有多個(gè)競爭樓盤，檔次雖略低,，但以
其價(jià)格優(yōu)勢吸引了部分客源，中商廣場在價(jià)位上偏高,，雖經(jīng)調(diào)整漸趨合理,，但價(jià)格比較來講仍無任何優(yōu)勢。
4.4中商廣場雖然為武昌第一高樓,，但外立面缺乏現(xiàn)代感,，作為
地標(biāo)性建筑外觀給人第一感覺是用落后的磁磚組成。因此,，
要想樹立中商廣場領(lǐng)袖地位僅憑高度尚顯證據(jù)不足,。
4.5中商廣場為現(xiàn)樓，現(xiàn)樓有現(xiàn)樓的優(yōu)勢,，同時(shí)也有其不利的一面,，“是騾子是馬”已清清楚楚，缺乏進(jìn)一步炒作和想象的空間,，對愛炒期樓的投資客已無空間,。
4.6中商廣場實(shí)用率僅為62%，為同區(qū)域最低,，且配套設(shè)施不完善,。
4.7中商廣場已作過宣傳推廣，盡管原因很多,，但從業(yè)績來講,，
應(yīng)視為不成功，因此,，要重新包裝項(xiàng)目和做好項(xiàng)目,，需付出雙倍的努力。
根據(jù)以上市場分析及項(xiàng)目分析,，本項(xiàng)目介入市場身份設(shè)定如下：
1,、市場形象定位
中商廣場從營銷的角度看,，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計(jì)劃的宣傳推廣,，也未把項(xiàng)目優(yōu)勢盡最大可能表現(xiàn)出來,，敝司建議首先將項(xiàng)目重新包裝定位，以下是敝司通過對武漢房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對該項(xiàng)目詳細(xì)分析得出的思考：
項(xiàng)目形象定位為：武漢市內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū)標(biāo)志性智能大廈
原因：該項(xiàng)目有足夠的質(zhì)素支持上述定位
支持點(diǎn)：
1. 1該項(xiàng)目位于武昌區(qū)內(nèi)環(huán)線中南路上,，中南路為武昌的商務(wù)中
心和武漢金融一條街,，也是武漢商務(wù)區(qū)之一，以此淡化人們
心目中武昌區(qū)作為武漢市文教科研區(qū)的思維定勢,，同時(shí)強(qiáng)化
位于武漢政治中心區(qū),，這是其成為標(biāo)志性建筑物業(yè)地段上的獨(dú)性。
1.2該項(xiàng)目是內(nèi)環(huán)線武昌區(qū)段最高建筑,，高度為180米,，這是中商
廣場成為標(biāo)志性建筑最大的支持點(diǎn)，即唯一性,。
1.3中商廣場擁有5a級(jí)智能系統(tǒng),，即自動(dòng)化管理系統(tǒng)、自動(dòng)化監(jiān)
控及保安系統(tǒng),、消防自動(dòng)化系統(tǒng),、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)
化系統(tǒng),，是其與其它項(xiàng)目與眾不同之處,，即權(quán)威性。
2,、項(xiàng)目市場推廣定位
根據(jù)上述市場定位,，我們可以看出,，本項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位,，因此市場推廣定位要求有針對性，同時(shí)要大氣,、豪氣,、霸氣,。
項(xiàng)目推廣定位：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選
2.1理由：由于項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟(jì)狀況良好的大中型企
業(yè)和大部分有實(shí)力商人,。所以項(xiàng)目的形象定位圍繞這一客戶
群體的特性,，突出尊貴感。
2.2領(lǐng)袖風(fēng)范,，表達(dá)的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項(xiàng)目的“龍頭”地位,，
以樓盤第一高度、5a級(jí)智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及香港屋宇物管
公司管理模式等優(yōu)勢而傲視群雄而商貴首選的是入住本項(xiàng)目
的都是商界中的“翹楚”,、“ 梟雄”,，這對于真的“梟雄”會(huì)獲
得他們的認(rèn)同,，而對于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)
主來說也會(huì)以入主中商廣場辦公而自豪。
3,、目標(biāo)客戶群定位
3.1從企業(yè)性質(zhì)定位
境外跨國企業(yè),，尤其是知名國際企業(yè)
國內(nèi)中大型國有企業(yè)
國內(nèi)有實(shí)力的私營企業(yè)
3.2從企業(yè)類型定位
房地產(chǎn)開發(fā)公司、金融證券公司,、保險(xiǎn)公司,、it企業(yè)高科技術(shù)企業(yè)。
3.3從目標(biāo)客戶的來源定位
對現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了,，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè);
現(xiàn)有租戶15%,，即現(xiàn)租戶之60%轉(zhuǎn)為買寫字樓。不過要使現(xiàn)有租戶60%轉(zhuǎn)為購買即需要有一套比較優(yōu)惠的措施,。(優(yōu)惠方案在推廣策略里面詳述);
投資客50%,，要吸引投資客需要有一個(gè)吸引投資的回報(bào)率和保障回報(bào)能實(shí)現(xiàn)的方案。(具體方案在促銷策略里面詳述);
自用型買家35%,，對于那些經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè),，此方案較為吸引。
但首期款不能太重,，貸款期不能太短,。(具體方案在促銷策略里面詳述)
4,、項(xiàng)目價(jià)格定位
4.1 售價(jià)：均價(jià)5600元/m2,，雖然此價(jià)格仍為武昌區(qū)寫字樓最高
價(jià)，但與寫字樓質(zhì)素相比,，此價(jià)位應(yīng)能為目標(biāo)客戶群所接受,，
此價(jià)位應(yīng)該是中商廣場的價(jià)格突破點(diǎn)
4.2租價(jià)：起租35元/m2，層差1元/m2,，即均租約55元/m2,，
另管理費(fèi)12.5元/m2(含空調(diào)費(fèi))
1、 售樓部,、租賃部包裝設(shè)計(jì)建議(見附圖)
原則：體現(xiàn)中商廣場的檔次與風(fēng)格
體現(xiàn)一種大氣,、豪氣
2、 中商廣場寫字樓樣板間設(shè)計(jì)建議(見附圖)
3,、 中商廣場大門前升旗設(shè)計(jì)(見附圖)
4,、 更改樓名，作為商廈名稱中商在三大不足：一是不大氣,，雖然中商是開發(fā)公司中商集團(tuán)的簡稱,，但作為標(biāo)志性建筑，如用公司名稱,，一般來講不會(huì)大氣,，像廣州幾乎所有甲級(jí)寫字樓均未用公司名稱作樓名;二是“中商”同造謠中傷的中傷諧音;三是中商似乎給人以中商,、外商區(qū)分之感。因此,，建議“中商廣場”改為“中南廣場”,，理由除上述四點(diǎn)外，尚有三點(diǎn)：一是中南也同樣可理解為是中南商業(yè)股份有限公司的簡稱,，與中商并不矛盾;二是中南位于中南路上,，中南路在武昌可以說是“路王”，同時(shí)也是內(nèi)環(huán)路主干道;三是中南有中南地區(qū)之地域概念,，包容性更大,。
1、 本項(xiàng)目推廣四大障礙點(diǎn)
1. 1區(qū)位概念上的障礙,。本項(xiàng)目位于武昌區(qū),，一提武昌，人們很自然認(rèn)為它是一個(gè)文教科研區(qū),，似乎與寫字樓關(guān)聯(lián)不大,，從而降低了對本項(xiàng)目的認(rèn)同感。同時(shí),，人們總是拿它與同區(qū)域亞貿(mào)比,，所以總是在圈圈里跳不出來。
1. 2價(jià)格劣勢上的障礙,。對于投資客來講,，最關(guān)心的是價(jià)格和升值空間以及投資回報(bào)問題，對樓盤質(zhì)素的考慮不在首位,。因此,，很難吸引投資客。
1. 3項(xiàng)目自身質(zhì)素的障礙,。本項(xiàng)目走的是甲級(jí)寫字樓,，5a智能大廈。但本身質(zhì)素未全部到位,。例如配套不全,，外觀不氣派，缺乏現(xiàn)代感,，從而與競爭對手沒有一個(gè)相當(dāng)明顯的差距,。
1. 4付款方式的障礙。在項(xiàng)目價(jià)位無優(yōu)勢,，質(zhì)素?zé)o明顯差別的情況下,，呆板和繁重的付款方式應(yīng)是造成本項(xiàng)目前期不成功的主因。
1.5 目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)。項(xiàng)目原目標(biāo)客戶定位為it行業(yè),，雖有一定道理,，面太狹窄。
2,、 本項(xiàng)目推廣五大突破口
2. 1區(qū)位突破,，改變?nèi)藗兊乃季S定式。區(qū)位上主要不提武昌,，以免和文教和亞貿(mào)捆在一起,，而是提內(nèi)環(huán)線，因?yàn)閮?nèi)環(huán)線可說是武漢的商務(wù)中心,，而本項(xiàng)目位于內(nèi)環(huán)線中南路上,，。即稱位于內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū),。這樣提,，同時(shí)又與亞貿(mào)進(jìn)行了區(qū)隔，為說明價(jià)格比其高提供了有力證據(jù),。
2.2價(jià)格突破,、調(diào)價(jià)、調(diào)至5600元/m2,，縮小與同區(qū)域競爭樓盤
價(jià)格差,，同時(shí)又與內(nèi)環(huán)線同質(zhì)樓盤比有價(jià)格優(yōu)。
2.3項(xiàng)目質(zhì)素提升,，硬件方面除部分包裝及可裝修寫字間計(jì)已基
本定型,。因此，只有從軟件方面強(qiáng)調(diào)其與眾不同,，如知名物
管公司管理,，星級(jí)服務(wù),，可為買家免費(fèi)提供舉行企業(yè)和產(chǎn)品
展示會(huì)的場所等,。
2.4付款方式的突破，價(jià)格上的不占優(yōu),，注定該項(xiàng)目要做成功必
須調(diào)整付款方式,，使付款輕松，付款時(shí)間延長,。因此,，采取
五成五年免息付款和五成八年銀行按揭及五年返租形式。以
此增強(qiáng)投資客的信心和減輕付款上的負(fù)擔(dān),。
2.5 目標(biāo)客戶原定為it行業(yè),，it行業(yè)雖發(fā)展很快且很有前景，但心竟是新生事物而本項(xiàng)目容量大，僅消化it行業(yè)當(dāng)然吃不飽,，因此要把目標(biāo)客戶群擴(kuò)充為各種經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的企業(yè),，如房地產(chǎn)公司、保險(xiǎn)公司等,。
3,、 設(shè)計(jì)logo、統(tǒng)一標(biāo)識(shí)
4,、 項(xiàng)目包裝(前面已述,，略)
5、 宣傳主題
5.1中心上的中心(強(qiáng)調(diào)區(qū)位)
5.2東方之顛 世紀(jì)基業(yè)(強(qiáng)調(diào)氣勢)
5.3上流品味 領(lǐng)袖風(fēng)范(強(qiáng)調(diào)地位)
5.4商貴云集 商賈首選(強(qiáng)調(diào)客戶群層次)
5.5口首付,、口風(fēng)險(xiǎn),、五年返租 震撼江城(強(qiáng)調(diào)付款輕松及高回報(bào)率)
5.6首付一萬幾，月供一千幾,，租不如買(強(qiáng)調(diào)購買的輕松和價(jià)值)
6,、 媒體廣告(見附頁)
7、 媒體計(jì)劃(略)
二,、 營銷節(jié)奏及分區(qū)銷售建議
a座為10—50層為寫字樓(其中第10,、23、36層為安全層),，即共38層寫字樓,，面積約40000m2。
b座10—38層為寫字樓,，(其中第10,、23、36層為安全層),，即共26層,，面積約26000m2。
分區(qū)銷售：建議a,、b兩座,，高、中,、低三個(gè)不同樓層,，第一階段推廣時(shí)，均拿出部分銷售,，其中以b座略為多拿一些,，底層略為多拿一些。以盡量銷售略差的寫字間,。
2,、 價(jià)格策略
2.1 價(jià)格均價(jià)建議不高于5600元/m2
2.2 價(jià)格根據(jù)樓層,、方向、景觀,、間隔制定價(jià)差
2.3 拿出數(shù)套最低層,、方向、景觀,、間隔最差的單位做廣告,，以低于亞貿(mào)廣場均價(jià)的價(jià)格銷售，以吸引更多客戶,。
2.4 價(jià)格擬定實(shí)行“低開中走”策略,，先以較低價(jià)入市，再根據(jù)銷售情況調(diào)整價(jià)格,。如銷售情況好,，則微升。
3,、 付款方式策略
3.1 付款原則上要求盡量減少首期款,，增大免息分期成數(shù)和年限，提供盡可能長的貸款年限,。
營銷節(jié)奏共分五個(gè)階段：籌備期,，內(nèi)部認(rèn)購期(主要針對現(xiàn)租戶)公開銷售期，強(qiáng)銷期和續(xù)銷期,。
3.2投資秘笈主體內(nèi)容
3.2.1因本項(xiàng)目與周邊競爭對手相比,，價(jià)格偏高。因此,，唯有給予客戶靈活輕松的付款方式和在投資回報(bào)上給予客戶以較高回報(bào)和較低風(fēng)險(xiǎn),，方是本項(xiàng)目從市場突圍的突破口。因此,，建議采用五成五年免息分期,，五成八年銀行按揭的付款方式和五年返租，年回報(bào)率10%的返租方案,，針對具體客戶實(shí)施如下,。
3.2.2針對中商廣場現(xiàn)有租戶，實(shí)行“租轉(zhuǎn)售”策略,，所謂“租轉(zhuǎn)售”即本項(xiàng)目現(xiàn)租客戶如欲購買所租寫字樓,，可優(yōu)先購買,，且有額外優(yōu)惠(免二年物業(yè)管理費(fèi)),。這項(xiàng)工作應(yīng)走在所有營銷工作的前面，因?yàn)槿绻熏F(xiàn)租戶解決了,，則對外界具有強(qiáng)大的號(hào)召力和吸引力,，我們炒作的空間也增大了，試想如果說某幢大廈所有租戶都轉(zhuǎn)成為買家，對外界將是怎樣的震撼,。因此,，在市場不明朗的情況下，對現(xiàn)有租戶實(shí)行“租轉(zhuǎn)售“策略,，這是對承租客戶和貴司可能皆大歡喜而且極其重要的一步,。具體實(shí)施舉例如下：
例：現(xiàn)有一客戶租用中商廣場寫字樓100m2，租期二年,，租金為平均租金約55元/m2,，管理費(fèi)為12.5元/m2，現(xiàn)實(shí)行“租轉(zhuǎn)售”,， 售價(jià)為5600元/m2,，同時(shí)給予贈(zèng)送兩年物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策，則計(jì)算如下：
該寫字樓原銷售總價(jià)為：100 m237000元/m2=700000元
該寫字樓現(xiàn)銷售總價(jià)為：100 m235600元/m2=560000元
免該客戶物管費(fèi)金額為：100 m2312.5元/ m231232=30000元
該客戶如實(shí)行五成五年分期付款及五成八年銀行按揭,，則該客戶付款方式如下：
首期五成分五年付清,，每年第一個(gè)月付清當(dāng)年款額10%，即56800元
該客戶貸款額為：56000350%=28000元
該客戶每月供款額為：(280000y10000)3129s38≈3623元(以
住房貸款利率計(jì)算)
該客戶租寫字樓每月所交租金為：5500元
每月供款額與每月所交租金比為：5500-3623=1877元
從以上可以看出,，該客戶買樓,，每月供款僅3623元，比租樓要5500元之交1877元,，一年少交22524元,，減去每年所交的10%即56000元，客戶一年僅多交33476元,，五年多交167380元,，八年后就可擁有該寫字樓。
3.3針對投資客實(shí)行“我先租樓,，你再買樓”策略,，即五年返租，具體為客戶如欲購買中商廣場寫字樓,，由發(fā)展商與購買客戶簽定五年還租合同,，發(fā)展商在五年內(nèi)于(從簽定買賣合同后計(jì)算)每年第一個(gè)月將當(dāng)月租金逐漸返給購樓者，年回報(bào)率為10%,，五年回報(bào)率為50%,。同樣，該客戶可采取五成八年銀行按貸方式付款,。
例：現(xiàn)有一客戶采取五年返租和五成八年按貸方式購買中商廣場寫字樓100m2,，售價(jià)為5600元/m2
具體計(jì)算為：100m2*5600元/ m2=560000元
該客戶每年交給發(fā)展商金額為：560000*10%=56000元
(第一個(gè)月交清)
該客戶五年交給發(fā)展商金額為：56000*5=280000元
每年還返該客戶金額為：560000*10%=56000元
每年逐月返還客戶金額為：56000÷12=4667元
五年還返該客戶金額為：56000*5=280000元
該客戶五年內(nèi)交給發(fā)展商金額實(shí)際為：280000-280000=0元
該客戶貸款金額為：560000÷2=280000元
該客戶月供金額為：(280000÷10000)*129.38=3623元
還返該客戶的金額與該客戶月供比為：4667-3623=1044元
五年內(nèi)還返該客戶的月平均租金為：
(560000÷12)÷100≈47元/ m2
該寫字樓正常出租價(jià)格為：55元/m2
發(fā)展商每年除還返外尚可額外贏利：(55-47)*100*12=9600元
發(fā)展商五年內(nèi)除還返外尚可額外贏利：9600*5=48000元
3.4 針對自用型買家(尚未租樓)任其選擇以上二種
1、直銷
1.1在營銷活動(dòng)中,，有兩種情況適合采用直銷,，一種是目標(biāo)客戶
為普羅大眾,，面相當(dāng)廣，如街頭直銷人員所派保健品類單張,，
保險(xiǎn)公司逐家登門拜訪,，此類直銷層次相對較低;一種是目
標(biāo)客戶為某一特定群體，目標(biāo)相對比較明確,，如某些渡假村
銷售會(huì)員卡等,，層次相對較高，對直銷人員的要求也高些,。
1.2直銷方式：電話拜訪,，登門拜訪，單張派發(fā),。
1.3直銷對象：中商廣場已租客戶,、其它寫字樓客戶、金融單位,、
證券公司,、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位,、富有的私營企業(yè)主,。
1.4直銷人員：敝司銷售人員、大學(xué)生,、禮儀(形象)小姐,。
2、 dm郵寄
2.1對于距離比較遠(yuǎn)的客戶和未作過任何聯(lián)系的客戶,，在上門拜
訪前先實(shí)行dm郵寄,，拜訪。
2.2 dm對象：其它寫字樓客戶,，外省外市有意在武漢租寫字樓
的客戶,，證券金融單位、保險(xiǎn)公司,、企事業(yè)單位,。
2.3 dm郵寄內(nèi)容：中商廣場單張簡介、中商廣場投資秘笈,。
2.4 dm郵寄時(shí)間：于正式公開推廣前一星期左右,。
3、 優(yōu)惠政策
3. 1企業(yè)產(chǎn)品展示會(huì),，在人流比較集中,，環(huán)境比較優(yōu)雅的地方舉 行企業(yè)形象和產(chǎn)品展示會(huì)，是很多企業(yè)樂此不彼的好事,。因此,，在推廣期內(nèi),，我們會(huì)選擇國內(nèi)或國際知名企業(yè)免費(fèi)在中商廣場舉行企業(yè)產(chǎn)品展示會(huì),。
3.2租或買寫字樓獲x人x日游
限在10月10日前租用或購買的客戶,，其中租單間的客戶獲二人三日游，大面積租和買的客戶獲三人五日游,。
旅游地點(diǎn)三日游可選擇張家界,、黃山等地。五日游可選擇云南昆明,、四川九寨溝等地方,。
二人三日游金額控制在5000之內(nèi)，三人五日游控制在10000之內(nèi),。
3.3凡大面積租用和購買中商廣場的客戶,，產(chǎn)品可優(yōu)先進(jìn)入中商
購物中心和采購目錄;可優(yōu)先進(jìn)入中商購物中心設(shè)點(diǎn)經(jīng)營;
進(jìn)入中商購物中心的客戶可降低保底額和提成此例。
房地產(chǎn)策劃方案視屏 房地產(chǎn)策劃方案收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)篇五
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售,，塑造,、提升品牌形象。本方案在于為“xx”帶給一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向,，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo),。在對本地市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“xx”項(xiàng)目的資源問題與機(jī)會(huì),，以到達(dá)或超出“xx”的原定銷售計(jì)劃,，并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌。
1 ,、 xx市屬于四線城市,，房地產(chǎn)市場雖不是很成熟，但是有融城的完美前景,；有高速有效的物流體系,；又據(jù)東西南北交通要塞；處中南最大服裝批發(fā)市場,；有大批大型國有企業(yè),。這意味著xx的誘人的市場和低廉的勞動(dòng)力市場。所以,，各大商家紛紛進(jìn)入xx,。房地產(chǎn)更是有超多外資搶入，行業(yè)的競爭日益激烈,，競爭的層次不斷升級(jí),。從20xx年以前的消費(fèi)住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費(fèi)，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟,，房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)力不斷上升,，到達(dá)初步的產(chǎn)業(yè)化水平,。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開。xx市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家,，經(jīng)過幾年的市場競爭,，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開發(fā)形式全面化,，多樣化,。到20xx年為止，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資到達(dá)82118萬元,，住房項(xiàng)目方面的投資到達(dá)43628萬元,。20xx年當(dāng)年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積為83萬平方米，住宅竣工面積為80萬平方米,，商品房銷售面積為40萬平方米,，商品房銷售總額為37723萬元。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證明,，20xx年以來批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為24904.47平方米,，住房銷售均價(jià)由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米，升幅達(dá)21.6%,。
2,、現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況，現(xiàn)有名的樓盤西區(qū)有湘銀房產(chǎn),、保利房產(chǎn)等,；南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園,、南星小區(qū)等,；北有響石嶺廣場圈等。但是由于市場不是很成熟,，他們有這樣或那樣的缺點(diǎn),。具體表此刻以下這些方面：
a 、定位及推廣都不是很規(guī)范,，抱著賣出去就是目的心理,。忽視樓盤品牌的建設(shè)，忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè),，導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足,。
b 、有的沒有服務(wù)的概念,。這又表此刻銷后服務(wù)差勁,，物業(yè)管理不規(guī)范，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣，造成開發(fā)商與業(yè)主的對立,，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去,。c 、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足,，人為景觀痕跡太重,。
3 、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠,，銷售手段不合理,，收費(fèi)不合理,，手續(xù)不合理,，還有的不合法。
“同類”定義為具有小高層,，別墅等的住宅小區(qū)?，F(xiàn)將xx市河西，河?xùn)|小區(qū)進(jìn)行大體比較分析如下：
1,、河西地帶,。
由于河西為新開發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化,、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢,。總體來說,，河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境,。
湘銀：
核心競爭力：二十一世紀(jì)購房新概念。
擁有很高的品牌效應(yīng),。
其周邊環(huán)境好,。
用綠色的生活時(shí)尚來吸引高級(jí)白領(lǐng)、外國投資者,、社會(huì)成功人士,，市場銷售反應(yīng)良好。
其定位為社會(huì)高薪階層,。
濱江一村,。
小區(qū)面積大。
鄰近湘江,。
周邊環(huán)境好,。
2、河?xùn)|地帶,。包括河?xùn)|整個(gè)地塊北有石峰區(qū),，南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū)。
天鵝花園：
核心競爭力：真,、善,、美,。
屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣,。
擁有900畝的面積,，其中400畝水面。
區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng),。
映荷園：
核心競爭力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū),。
屬未來商業(yè)地帶。
周邊交通發(fā)展趨勢大,。
房屋設(shè)計(jì)理念突出,。
銀座大廈：
近臨中心廣場，一醫(yī)院,。
只是一個(gè)連體樓,、屬小高層，沒有自身小區(qū),。
周邊自然環(huán)境不是很好,。
房地產(chǎn)策劃方案視屏 房地產(chǎn)策劃方案收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)篇六
國慶是舉國歡慶的大節(jié)日，更逢xxxxxxxx各業(yè)種大調(diào)整完畢,，形象和檔次再次提升,。這三大熱點(diǎn)必將掀起一陣銷售熱潮，各業(yè)種把握時(shí)機(jī),，甄選商品再掀銷售新高,。
同比提升30%，提升商場美譽(yù)度,、增加店堂活動(dòng)氣氛,，突出家文化帶給消費(fèi)者的溫馨感覺。
十一國慶節(jié)歡慶
慶國慶,、走親朋,、送好禮
中秋國慶喜連連、xxxx商品好又全
中秋國慶雙聯(lián)歡,、超低折扣大惠戰(zhàn)
甜蜜婚慶購物周9月24日(周五)——30日(周日)6天
十一國慶主題活動(dòng)10月1日(周五)——7日(周日)7天
1,、奢華秋品、時(shí)尚綻放
穿品業(yè)種：包括靴鞋,、女裝,、男裝、4樓運(yùn)動(dòng)休閑,、針紡,，本次活動(dòng)集中推出展示國內(nèi)外知名品牌的秋款新品，并結(jié)合中秋節(jié)給予全場深情價(jià)，部分商品再降1——2折的適度折扣,。針紡業(yè)種為即將到來的旺季作好鋪墊,，重點(diǎn)推出羊絨、羊毛等知名品牌火爆上市的宣傳,，針對調(diào)整升級(jí)推出華麗轉(zhuǎn)身,、榮耀升級(jí)——大升級(jí)、轉(zhuǎn)驚喜活動(dòng)(活動(dòng)期間到二樓預(yù)購羊絨羊毛商品可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)盤一次,，領(lǐng)取指定的立減金額,，可設(shè)置50—200元的立減金額。每日限前100名)同時(shí)各業(yè)種最后庫存夏季商品開始1-2折的超低價(jià)折扣,。
營銷部將在dm廣告重點(diǎn)宣傳,。
2、20xx金秋婚慶月：珠寶,、化妝,、家居床品,、家電形成互動(dòng),，相互給予立減xxxx元的折扣。(立減金額有業(yè)種擬定,，但須報(bào)營銷部)食品業(yè)種,、超市酒水、糖果,、干果類商品全市,。免費(fèi)送到指定位置。開展公司級(jí)的大套購,，聯(lián)購滿50000,、30000、20xx0等金額贈(zèng)送不同婚慶大禮,。(本活動(dòng)初期即開始宣傳,，24—30日開展力度)
3、會(huì)員活動(dòng)：
(1)會(huì)員購物即贈(zèng)購物袋一個(gè)
(2)會(huì)員購物滿300元贈(zèng)送月餅禮盒(3)會(huì)員購物滿500元送大閘蟹,。
(4)新人免費(fèi)辦理會(huì)員卡,、信用卡并贈(zèng)送雙卡好禮。
(5)會(huì)員持會(huì)員卡購物在原有折扣上再優(yōu)惠0.5—1折,，各專柜的商品都要有會(huì)員優(yōu)惠,。不參加商品上報(bào)營銷部個(gè)別明示，營業(yè)員要將會(huì)員卡卡號(hào)標(biāo)明在購物小票上,。無會(huì)員卡消費(fèi)不予打折,。
4、特別活動(dòng)：購xxxxx滿500元以上可免費(fèi)郵寄及全國各地，為您的親人送去濃濃的思念,。
房地產(chǎn)策劃方案視屏 房地產(chǎn)策劃方案收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)篇七
1,、活動(dòng)時(shí)間
20xx年10月1—2日9：00—16：30
2、活動(dòng)地點(diǎn)
xx售樓處
10,。1—10,。2外場燒烤美食活動(dòng)，內(nèi)場趣味運(yùn)動(dòng)
1,、網(wǎng)絡(luò),、平面、短信等媒體活動(dòng)消息釋放,，現(xiàn)場布置,，活動(dòng)人員確認(rèn)。
網(wǎng)絡(luò)媒體：活動(dòng)前期網(wǎng)絡(luò)論壇及軟文造勢,，全面鋪開線上宣傳
平面媒體：活動(dòng)信息配合項(xiàng)目宣傳共同推出
短信：配合短信公司,，進(jìn)行目標(biāo)客戶集中短信發(fā)放，根據(jù)目前成交及意向客戶的分析,，主要發(fā)放對象鎖定25—40歲之間,，島內(nèi)白領(lǐng)為主。短信內(nèi)容除了表明項(xiàng)目優(yōu)勢及活動(dòng),，還適當(dāng)釋放國慶專屬優(yōu)惠信息,，吸引客戶來訪。
2,、印刷制品
kt板,、x展架、活動(dòng)券
3,、短信：由銷售中心負(fù)責(zé),，企劃部配合于9月29日發(fā)出。
4,、活動(dòng)物料由活動(dòng)公司提供,，于9月30日前準(zhǔn)備完畢。
5,、活動(dòng)實(shí)施由銷售中心負(fù)責(zé),，其它部門配合。
內(nèi)容
（1）活動(dòng)地點(diǎn)：大學(xué)康城售樓中心
（2）邀請人員：美域意向客戶,、大學(xué)康城新老業(yè)主
外場燒烤活動(dòng)
1,。簽到區(qū)：3人，1人負(fù)責(zé)登記客戶資料,，1人負(fù)責(zé)發(fā)放活動(dòng)參與券與美食券（核對夏商會(huì)員卡或入會(huì)申請表）,，1人負(fù)責(zé)刷夏商卡積分
2,。燒烤區(qū)：燒烤制作人員（若干），現(xiàn)場維持秩序2人,，現(xiàn)場活動(dòng)解釋1人,。當(dāng)天到場客戶憑借美食券兌換食品，美食券用完即止,。
美食燒烤流程：
①客戶前往簽到處簽到,，夏商會(huì)金卡客戶可領(lǐng)取價(jià)值20元的美食券；夏商會(huì)綠卡客戶可領(lǐng)取價(jià)值10元的美食券,，領(lǐng)完即止,；
②10月1、2日9：15燒烤正式開始,，客戶憑美食券,，兌換相應(yīng)價(jià)格燒烤；
③10月1,、2日16：30燒烤活動(dòng)正式結(jié)束
內(nèi)場活動(dòng)
1,。祝福區(qū)：2人。祝福區(qū)放置活動(dòng)背景板,，給予進(jìn)場客戶發(fā)放即時(shí)貼,，客戶在即時(shí)貼上填寫一句祝福祖國母親的話，粘貼于背景板上,。
2,。活動(dòng)區(qū)：8人,。當(dāng)天到場客戶憑借參與券參與活動(dòng)。2人負(fù)責(zé)核對活動(dòng)參與券,，4人負(fù)責(zé)維持現(xiàn)場秩序與監(jiān)督,，2人負(fù)責(zé)分發(fā)獎(jiǎng)品
【乒乓愛搬家】
規(guī)則：
每人比賽時(shí)間為2分鐘；在1張長桌兩頭各放置一個(gè)小筐,，一個(gè)筐放置若干乒乓球,，一個(gè)筐為空；1人用筷子從有球的筐里向空的筐里夾球,，途中球如果掉到地上,，必須撿起掉落的球繼續(xù)比賽，不可從筐中夾球,；規(guī)定時(shí)間夾取15個(gè)乒乓球以上,，給予運(yùn)動(dòng)水壺一個(gè)，夾取20個(gè)乒乓球以上,，給予價(jià)值5元美食券一張,，夾取25個(gè)乒乓球以上,，給予精美禮品一份。
【幸福收納桶】
規(guī)則：
每人比賽時(shí)間為2分鐘,；參賽選手站在投擲線前做好準(zhǔn)備,，裁判員發(fā)令后開始計(jì)時(shí)，要求選手在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將網(wǎng)球向桶內(nèi)投擲,，姿勢不限,；網(wǎng)球若掉落需撿起回到投擲點(diǎn)重新投擲；規(guī)定時(shí)間投中15個(gè)網(wǎng)球,，獎(jiǎng)勵(lì)運(yùn)動(dòng)水壺一個(gè),，投中20個(gè)網(wǎng)球，獎(jiǎng)勵(lì)價(jià)值5元美食券,，投中25個(gè)網(wǎng)球,，獎(jiǎng)勵(lì)精美禮品一份。
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1,、浪漫七夕,，相邀美麗
2、浪漫滿屋,，幸福七夕
每年農(nóng)歷七月初七這一天是我國漢族的傳統(tǒng)節(jié)日七夕節(jié),。因?yàn)榇巳栈顒?dòng)的主要參與者是少女，而節(jié)日活動(dòng)的內(nèi)容又是以乞巧為主,，故而人們稱這天為“乞巧節(jié)”或“少女節(jié)”,、“女兒節(jié)”。七夕節(jié)是我國傳統(tǒng)節(jié)日中最具浪漫色彩的一個(gè)節(jié)日,，也是過去姑娘們最為重視的日子,。
人們傳說在七夕的夜晚，抬頭可以看到牛郎織女的銀河相會(huì),，或在瓜果架下可偷聽到兩人在天上相會(huì)時(shí)的脈脈情話,。女孩們在這個(gè)充滿浪漫氣息的晚上，對著天空的朗朗明月,，擺上時(shí)令瓜果,，朝天祭拜，乞求天上的仙女能賦予她們聰慧的心靈和靈巧的雙手,，讓自己的針織女工技法嫻熟,，更乞求愛情婚姻的姻緣巧配。
1,、營造浪漫的節(jié)日氣氛,，增加客戶對企業(yè)的認(rèn)同；
2,、真誠回饋客戶,，同時(shí)挖掘潛在客戶,，提升顧客的品牌忠誠度；
3,、提升xx地產(chǎn)的知名度,，營造良好的企業(yè)形象；
4,、與xx美容機(jī)構(gòu)合作,，讓新老客戶享受浪漫的同時(shí)，體驗(yàn)健康美麗,。
1,、七夕佳節(jié)，節(jié)日購房大優(yōu)惠,；
2,、搭建鮮花拱門，搭配粉色地毯,，地毯上撒滿玫瑰花瓣,，地毯兩側(cè)有落地鮮花，讓前來參與活動(dòng)的新老顧客感受“鵲橋幽會(huì)”的浪漫氛圍,；
3,、與xx美容機(jī)構(gòu)-伊麗莎白美容機(jī)構(gòu)合作，為到場的講授美麗健康的秘訣,；
4,、活動(dòng)簽到時(shí)，每位女性朋友將獲得一束美麗的玫瑰花,，及由伊麗莎白美容機(jī)構(gòu)提供的美容體驗(yàn)券一張,；
5、現(xiàn)場好禮送不停,，凡參與活動(dòng)的每對情侶,、夫妻，將獲得一張抽獎(jiǎng)券,，有機(jī)會(huì)抽取大獎(jiǎng)；
6,、現(xiàn)場精彩互動(dòng)小游戲,，為現(xiàn)場情侶、夫妻提供一次愛的體驗(yàn),，見證愛的默契,；
7、小提琴暖場,，營造溫馨浪漫氛圍,。
活動(dòng)時(shí)間：20xx年x月23日
活動(dòng)地點(diǎn)：xx地產(chǎn)售樓部
邀約人數(shù)：100人左右
邀約對象：（情侶,、夫妻）老客戶、潛在客戶,、xxvip客戶等
活動(dòng)形式：健康美麗養(yǎng)生座談會(huì)+現(xiàn)場互動(dòng)+節(jié)日優(yōu)惠促銷
簽到
1,、來賓簽到，贈(zèng)送鮮花,，領(lǐng)取資料,；
2、走鵲橋,，合影留念,。
亮點(diǎn)1：走鵲橋，營造溫咖啡馨浪漫的氛圍,；
亮點(diǎn)2：小提琴暖場,，用音樂渲染氣氛，增添節(jié)日元素,。
茶水點(diǎn)心供應(yīng)
水吧提供足夠數(shù)額的茶水點(diǎn)心,，包括奶茶、咖啡,、蒸餾水,、汽水、曲奇餅等,。
主持人開場白
1,、提前五分鐘、二分鐘提醒戶外的客人入場
2,、講解活動(dòng),，包括活動(dòng)主題、內(nèi)容等?
小提琴表演
小提琴表演,，拉奏優(yōu)美,、溫馨、扣人心弦的曲子,，渲染氛圍,。?
第一輪抽獎(jiǎng)
抽取三等獎(jiǎng)，調(diào)動(dòng)客戶的積極性,，為健康美麗講座奠定感情基礎(chǔ),。?
健康美麗座談會(huì)
有xx美容機(jī)構(gòu)講師主講，跟到場的來賓,，尤其是女性講授健康美麗的秘訣,。
互動(dòng)游戲
一：心有靈犀大比拼互動(dòng)游戲；
二：肢體模仿秀,。
抽獎(jiǎng)
1,、分一,、二、三等獎(jiǎng),，各項(xiàng)獎(jiǎng)品待定,；
2、第一輪抽出三等獎(jiǎng),，最后一輪抽獎(jiǎng)同時(shí)抽取一等獎(jiǎng),、二等獎(jiǎng)。
房地產(chǎn)策劃方案視屏 房地產(chǎn)策劃方案收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)篇九
前言
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售,，塑造,、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向,，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo),。在對xx市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下,，找出“站前廣場”項(xiàng)目的資源問題與機(jī)會(huì),，以達(dá)到或超出“站前廣場”原定銷售計(jì)劃,，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌,。
一、xx市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長,。
20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬元,，同比增長87.4%,，是近年來增長較快的,。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地,、資金、市場同步增長,。
1,、土地前期投入增加。20xx年1-8月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米,，土地購置費(fèi)3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元,，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米,。
2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大,，開發(fā)投資高速增長,。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米,，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米,，比去年同期增加7.9萬平方米,，增長145%,。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元,，增長87.4%,，對全市國有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看,，住宅投資完成6630萬元,，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元,，增長3.9倍,。
3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng),，資金到位狀況較好,。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍,，從其構(gòu)成看,，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多,。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元,，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍,，其他資金8004萬元,，增長2.5倍。
4,、住房銷售高速增長,。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上,，保持高增長勢頭,，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%,，其中住宅銷售1.72萬平方米,，比去年同期增長1.2倍。
5,、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密,，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中,，xx區(qū)內(nèi)集中了14家，xx縣3家，xx縣2家,，xx市1家,。
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米,，商品房空置面積達(dá)1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米),，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%,。從商品房空置時(shí)間來看,，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn),，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金,，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊,，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小,、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差,。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展,，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小,。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家,，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%,。就目前有開發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言,，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個(gè),，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個(gè),，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營為主,，嚴(yán)重依賴銀行資金,，有的開發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā),、后期靠個(gè)人按揭貸款,，缺乏后續(xù)開發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后,，配套設(shè)施不全,。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā),，但大多數(shù)是開放式,、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全,，管理也不規(guī)范,，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水,、用電、行路,、管道跑,、冒、滴,、漏,、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費(fèi)者的購買欲望,，影響了持續(xù)開發(fā),。
四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整,，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主,，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款,、個(gè)人住房貸款,、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證,，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%,，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂,，才可以放貸;還有就是居民收入低,，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴(kuò)大;再有就是二級(jí)市場放而不活,，房屋交易手續(xù)繁多,，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過高,，影響二級(jí)房產(chǎn)市場發(fā)展,，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
總體看來,，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求,，發(fā)展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐,，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐,，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%,，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn),，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國人均gdp達(dá)到300-1000美元時(shí),，居民的住房需求進(jìn)入加速增長期,，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米,，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米,，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn),，需求住宅在208萬平方米以上,，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立,，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)行市場化,，通過項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)行市場化經(jīng)營,，推行以地生財(cái),、招商引資、民間融資的方式,，徹底突破資金“瓶頸”,，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,。
“同類”定義為具有商業(yè)廣場,、寫字樓、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將xx市xx開發(fā)區(qū),，xx市xx區(qū)及xx區(qū)進(jìn)行大體對比分析如下：
1、xx開發(fā)區(qū),。
由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū),，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢,?？傮w來說，xx開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境,。
xx大酒店：
核心競爭力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念
其周邊自然環(huán)境好;
用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng),、外來投資者,、社會(huì)成功人士等;
其定位為社會(huì)高薪階層。
2,、xx地帶,。以新開發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。
xx農(nóng)貿(mào)綜合市場：
核心競爭力：xx市,、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的xx區(qū)唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場,。
規(guī)模大，規(guī)劃齊全,，有功能優(yōu)勢：
擁有15畝的面積,，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市,，108個(gè)鋪面，1200平方米倉庫,，48套配套住宅,，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
住房均價(jià)718元每平方米,。門面2580元至4380元每平方米,。
定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售,、加工,、倉儲(chǔ)、大型超市,，商住,、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。
2,、xx城區(qū)地帶,。
xx商業(yè)廣場：
核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原xx批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營,，超大規(guī)模優(yōu)勢,。
有功能優(yōu)勢：
總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米
住房均價(jià)500多元每平方米,。門面20xx元至11000元每平方米,。
定位：xx地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化,、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型,、多功能財(cái)富街區(qū)。
xx商城：
核心競爭力：位于火車站正對面,，有地位優(yōu)勢,。
根據(jù)《xx房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論,，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們得出消費(fèi)者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：
1,、環(huán)境規(guī)劃一定要好,，配套要齊全，各種活動(dòng)場地,、場所要足夠;在規(guī)劃時(shí),，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息,，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計(jì)上要新穎,，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流;92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的管理;
2,、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校,、幼兒園、菜市場,、超市,、醫(yī)院、籃球場,、網(wǎng)球場,、圖書館、棋*室等;
3,、67%的消費(fèi)者選擇多層住宅,，因?yàn)槎鄬幼≌膬r(jià)格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費(fèi)用也相對較低,。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅,，
4、消費(fèi)者對物業(yè)管理的要求
a,、提供保安,、清潔衛(wèi)生、房屋維修,、園林綠化和一些特色服務(wù)(如家政,、訂購車票、托兒,、托老服務(wù)等);
b,、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通,。
第二節(jié)“站前廣場”項(xiàng)目分析
1環(huán)境：坐擁xx火車站正對面,，坐享人流物流優(yōu)勢。xx,、xx鐵路在這里呈十字交匯,，東至xx,、xx，南至xx,、xx,、西去xx、xx,，北達(dá)首都,。xx火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對,，是長江以南第二大鐵路樞紐,，現(xiàn)有樓盤中少有的。
2地段：位于火車站正對面,，附近樓盤以xx商業(yè)步行街,、xx商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶,，酒店、賓館,、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場,，形成較高具影響力的火車站商圈,。
3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息xx火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地,、建筑物升值在即,，同時(shí)，餐飲業(yè),、娛樂業(yè),、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展,。
物管：智能化管理,，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題,。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題,。
4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置,。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場,，藝術(shù)、休閑與自然融為一體,、相得益彰,。
6配套設(shè)施齊全,，(高檔會(huì)所、銀行,、超市,、停車場、幼兒園,、親子樂園,、運(yùn)動(dòng)場所、藝術(shù)長廊等),。
7婁底市消費(fèi)市場樓價(jià)有上升趨勢,，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。
8本地市場樓盤不多,，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少,。
1)品牌號(hào)召力：xx房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢,，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成?，F(xiàn)在以xx、xx為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功,，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn),，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場較晚,，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力,。
2)市場承受能力：由于xx市消費(fèi)偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn),。是否能夠把高收入人士吸引過來,，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素,。
3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流,，盲目開發(fā)，低價(jià)銷售,，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難,。
三、競爭對手分析
第三節(jié)推廣策略界定
從“站前廣場”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā),，結(jié)合中高檔住宅(賓館,、寫字樓)的銷售特點(diǎn)，界定“站前廣場”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：
1目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場業(yè)主,，果品批發(fā)市場業(yè)主,，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主,，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層,。
2年齡：年齡大約在35到55歲,，
3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大,，對生活要求很有質(zhì)感,。
4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理,，他們追求品位,，但他們又是商人，有商人的交易本性,，既有“物有所值”,。
5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀,，,，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過外在條件來追求文化品位,。
房地產(chǎn)策劃方案視屏 房地產(chǎn)策劃方案收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)篇十
一,、前言
萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，體現(xiàn)了萊恩公司長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志,。
萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),，使萊恩公司在有意無意之中闖入了復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn)，或者說,，萊恩公司在有意無意之間為房地產(chǎn)開發(fā)的未來成功準(zhǔn)備了條件,。
萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，順應(yīng)了當(dāng)代人,、當(dāng)代社會(huì)對綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚，其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?/p>
萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上,，采用了創(chuàng)新策劃在先,，規(guī)劃設(shè)計(jì)在后，讓兩者相互彌補(bǔ),、相映生輝的做法,，也是一個(gè)超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，它對萊恩公司的未來事業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響,。
二,、市場分析
1）市場背景
萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝,，前期果園開發(fā)已小見成效,，大規(guī)模的綜合性開發(fā)即將進(jìn)行。
果園內(nèi)的果樹現(xiàn)在枇杷為主,，同時(shí)準(zhǔn)備發(fā)展一批相應(yīng)的果樹,，形成一個(gè)有多種水果樹的綜合性果園,。
在歷史上，西彭鎮(zhèn)是有栽種水果的悠久歷史的,，萬畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂道,。如今，西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬畝伏淡季水果的發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想,，為金果園的可持續(xù)性發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐,。
現(xiàn)在，西彭鎮(zhèn)已有常住人口約五萬,，隨著渝西經(jīng)濟(jì)走廊的建設(shè)和新廠新單位的遷入,，西彭鎮(zhèn)的未來人口還會(huì)大量增加。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂設(shè)施——特別是新潮時(shí)尚的休閑娛樂設(shè)施已經(jīng)不能滿足居民們的需要,。
重慶主城區(qū)人口已超過600萬,，主城區(qū)居民的生活水平、消費(fèi)能力都在不斷的提高,，休閑娛樂的郊區(qū)化（由近郊逐步走向遠(yuǎn)郊）是一個(gè)不可阻擋的大趨勢,。
2）產(chǎn)品分析
萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝,，萊恩田園區(qū)是重慶的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的,、大型生態(tài)綠化田園區(qū)。
優(yōu)勢：
一棵令人震驚和贊嘆的超級(jí)百果樹——
它立在萊恩田園區(qū)的大門口或中心,。
它那巨碩無比的下部（直徑不低于十米）是鋼筋水泥雕塑出來的,，但外形與真樹相比，足以亂真,。
中心主要是空的,，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下（包括外露一部分）,；也可巧妙設(shè)計(jì)一些彎曲的樹洞,，供孩子們捉迷藏。
上部則有序地種植一批各種各樣的果樹,，讓其慢慢長大,，仿佛是巨樹的枝，是巨樹的天生的組成部分,。
還可為其編一個(gè)古老的神話傳說故事,，讓許多游客更加深信不疑。
果樹命名為“仙醉百果樹”,，由著名書法家題字,，由著名文人寫一篇賦，立石碑刻于樹旁。
這是果園獨(dú)創(chuàng)的特色景觀之一,，是它的形象標(biāo)志之一,。
它是時(shí)尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風(fēng)格,；
在資金許可的前提下,，公園的設(shè)計(jì)建筑應(yīng)敢于適度超前（至少要有鮮明的獨(dú)家特色），不要認(rèn)為遠(yuǎn)郊的公園設(shè)計(jì)就一定比主城區(qū)的公園落后,，這方面做好了,，也是一個(gè)獨(dú)特的賣點(diǎn)，同時(shí)也能有效阻止競爭者的跟進(jìn),。
劣勢：
對發(fā)展商來說,，是挑戰(zhàn)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度,，建筑容積的降低,，園林景觀的增設(shè)造成的成本增加，未來物業(yè)管理服務(wù)的升級(jí),，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財(cái)力,。
3）競爭對手分析
東方半島花園是深圳布吉的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū),。東方半島花園招標(biāo)后,，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子，推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’,。這是附和深圳目前地產(chǎn)發(fā)展階段和消費(fèi)潮流的,。
東方半島花園的園林式是一個(gè)環(huán)境系統(tǒng)概念，大到小區(qū)的外圍環(huán)境,，內(nèi)部環(huán)境,，地形，布局,，空間,，庭院的序列，主題的不同,，功能的組合，景觀的效果,，小到園中的一石一水,，一草一木，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行精心設(shè)計(jì),。
三,、廣告戰(zhàn)略
1）廣告目標(biāo)
造市。制造銷售熱點(diǎn)。
造勢,。多種媒體一起上,，掀起立體廣告攻勢。
大范圍,、全方位,、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購買欲望,。
擴(kuò)大‘萊恩田園區(qū)’的知名度,、識(shí)別度和美譽(yù)度。
提升企業(yè)形象,。
一年之內(nèi)銷售量達(dá)到80%以上,。
2）廣告對象
好玩好動(dòng)的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童,、少年,；
對現(xiàn)代娛樂公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年；
喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光,、休閑度假的,、收入較好的主城區(qū)居民；
喜歡在大自然的環(huán)境中賞花,、品茶,、垂釣、養(yǎng)鳥的西彭中老年人,；
喜愛周末公園休閑,、通俗文化演出、節(jié)日游園活動(dòng)的西彭及周邊地區(qū)居民,；
具有懷舊情結(jié),、回歸自然心愿、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類勞動(dòng)體驗(yàn)的主城區(qū)居民,；
樂意居住在綠色園林中的,、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民；
3）廣告地區(qū)
在重慶這個(gè)城市及周邊地區(qū),。
4）廣告創(chuàng)意
廣告主題：
（1）每天活在水果的世界里
創(chuàng)意
選用孫悟空在花果山水漣洞的情景,。利用flash動(dòng)畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比,，有如回到了當(dāng)時(shí)的時(shí)代里,，最后，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里,。
（2）回到家,，就是渡假的開始
創(chuàng)意
一個(gè)懷了7個(gè)月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假?！?/p>
老公：“行,，馬上帶你上?！?/p>
上了車,，不過多久就到了。
他們來到了一個(gè)仿佛世外桃園的果園里,，而且這里有新穎獨(dú)特的建筑樓房,。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公,，我要在這里住一輩子,？！”
老公：“沒問題,?！痹袐D：“真的可以嗎？”老公：“當(dāng)然,，因?yàn)槲以缇驮谶@為你買了一套你一定會(huì)滿意的房子,。”孕婦：“哇,，你好棒呀,！我每天都可以渡假了！”老公：“回到家,，就是渡假的開始,。”你想每天都能渡假嗎,？就到萊恩田園區(qū),。
5）廣告實(shí)施階段
第一期：試銷階段（三個(gè)月）
行為方式——新聞運(yùn)作、廣告,、
時(shí)間——20xx年2月1日
新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳,。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響,，而且少花錢,，多辦事，容易形成口碑,，引起廣泛注意,。
大造聲勢。對重慶本地目標(biāo)市場采用密集轟炸式的廣告宣傳,，各種媒體一起上，采用多種促銷手段，造成立體廣告攻勢,。以圖一舉炸開市常
讓受眾和消費(fèi)群了解物業(yè)的基本情況,，同時(shí)塑造發(fā)展商的良好公眾形象。
在首期宣傳中,，讓40%的目標(biāo)客戶知道萊恩田園區(qū),，并在心目中留下深刻印象。
以內(nèi)部認(rèn)購為先聲,，以優(yōu)惠的價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷售,，銷售量達(dá)到10%。
吸引目標(biāo)對象注意,，誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購買行動(dòng),。
及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對第二期銷售計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充,，調(diào)整和完善,。
第二期：擴(kuò)銷階段（三個(gè)月）
行為方式——新聞、廣告,、營銷
乘第一期廣告之余威,，保持其熱度不要降下來，繼續(xù)采取寬正面立體推廣,，鞏固已有成績,，吸引目標(biāo)受眾更多的注意，變潛在客戶為準(zhǔn)備購買群,。
一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn),，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風(fēng)的大主題下,，煽風(fēng)點(diǎn)火,，鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多的人來買萊恩田園區(qū)。
此時(shí)前來看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多,，此時(shí)廣告投其所好,，不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大市場占有率。銷售服務(wù)一定要跟上去,。
繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾,，注目率已達(dá)40%左右，并形成一定之口碑,。
合力促進(jìn)銷售,，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng),。
第三期：強(qiáng)銷階段（四個(gè)月）
行為方式——新聞,、廣告,、營銷
充分利用新聞的巨大效應(yīng)，變廣告行為為新聞行為,，讓記者和報(bào)紙的新聞版為售樓服務(wù),，評論、專訪報(bào)道,、特寫等新聞手法充分加以利用,。
部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說法，談萊恩別墅區(qū)的好處,，增加可信性,。
市場口碑已初步建立，老客戶會(huì)引來新客戶,。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談,，變成公眾的社會(huì)話題。
廣告方面加大投入量,，報(bào)紙電視在強(qiáng)度,，廣度和深度上做足文章。
加強(qiáng)管理和服務(wù),，讓售樓現(xiàn)場服務(wù)的軟功變成硬功,，抓住后效應(yīng)不放。
調(diào)動(dòng)新聞的一切可以調(diào)動(dòng)的手法和載體,，進(jìn)行深入宣傳,。
合力吸引目標(biāo)客戶，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購買,。
第四期：鞏固階段（三個(gè)月）
行為方式——營銷,、廣告
消化剩余樓盤，基本完成銷售計(jì)劃,。
對前三期廣告運(yùn)動(dòng)進(jìn)行檢驗(yàn),，對不足之處加以彌補(bǔ)和改進(jìn)。
細(xì)水長流,，滲透式的廣告行為,。
加強(qiáng)物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù),，樹立住戶的主人公觀念,。
注意后效益和市場消費(fèi)心理貫性。
完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書文件,，規(guī)范,，科學(xué)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項(xiàng)權(quán)益,。
房地產(chǎn)策劃方案視屏 房地產(chǎn)策劃方案收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)篇十一
市場營銷方案更注重產(chǎn)品與市場的關(guān)系,，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場營銷努力的主要工具,、房地產(chǎn)公司要想提高市場營銷效能，必須學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場營銷方案,。
在房地產(chǎn)市場營銷中,，制訂出一份優(yōu)秀的營銷方案十分重要。一般來說,，市場營銷方案包括：
1、 方案概要：對擬議的方案給予扼要的綜述,，以便管理局部快速瀏覽,。
2、市場營銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場,，產(chǎn)品,、競爭、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料,。
3,、時(shí)機(jī)與問題分析：綜合主要的時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢,、以及方案必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問題,。
4、目標(biāo)：確定方案在銷售量,、市場占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo),。
5、市場營銷策略：提供用于完成方案目標(biāo)的主要市場營銷方法,。
6,、行動(dòng)方案：本方案答復(fù)將要做什么?誰去做?什么時(shí)候做?費(fèi)用多少?
7、預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表：綜述方案預(yù)計(jì)的開支,。
8,、控制：講述方案將如何監(jiān)控。
方案書一開頭便應(yīng)對本方案的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述,，方案概要可讓高級(jí)主管很快掌握方案的核心內(nèi)容,，內(nèi)容目錄應(yīng)附在方案概要之后。
方案的這個(gè)局部負(fù)責(zé)提供與市場,、產(chǎn)品,、競爭、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料,。
1,、市場情勢
應(yīng)提供關(guān)于所效勞的市場的資料，市場的規(guī)模與增長取決于過去幾年的總額,，并按市場細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來分別列出,，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求,、觀念和購置行為的趨勢。
2,、產(chǎn)品情勢
應(yīng)列出過去幾年來產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量,、價(jià)格、差益額和純利潤等的資料,。
3,、競爭情勢
主要應(yīng)辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模、目標(biāo),、市場占有率,、產(chǎn)品質(zhì)量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述,。
4,、宏觀環(huán)境情勢
應(yīng)說明影響房地產(chǎn)未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢，即人口的,、經(jīng)濟(jì)的,、技術(shù)的、政治法律的,、社會(huì)文化的趨向,。
應(yīng)以描述市場營銷現(xiàn)狀資料為根底，找出主要的時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn),、優(yōu)勢與劣勢和整個(gè)營銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問題等,。
1、時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)分析
經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來的因素,。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動(dòng),，應(yīng)把時(shí)機(jī)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注,。
2,、優(yōu)勢與劣勢分析
應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢，與時(shí)機(jī)和挑戰(zhàn)相反,，優(yōu)勢和劣勢是內(nèi)在因素,，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢是指公司可以成功利用的某些策略,，公司的劣勢那么是公司要改正的東西,。
3、問題分析
在這里,，公司用時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢與劣勢分析的研究結(jié)果來確定在方案中必須強(qiáng)調(diào)的主要問題,。對這些問題的決策將會(huì)導(dǎo)致隨后的目標(biāo)，策略與戰(zhàn)術(shù)確實(shí)立,。
此時(shí),，公司道了問題所在,，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的根本決策，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動(dòng)方案的擬定,。
有兩類目標(biāo)-----財(cái)務(wù)目標(biāo)和市場營銷目標(biāo)需要確立,。
1、財(cái)務(wù)目標(biāo)
每個(gè)公司都會(huì)追求一定的財(cái)務(wù)目標(biāo),，企業(yè)所有者將尋求一個(gè)穩(wěn)定的長期投資的蓋率,，并想知道當(dāng)年可取得的利潤。
2,、市場營銷目標(biāo)
財(cái)務(wù)目標(biāo)必須要轉(zhuǎn)化為市場營銷目標(biāo),。例如，如果公司想得180萬元利潤,，且其目標(biāo)利潤率為銷售額的10%，那么,，必須確定一個(gè)銷售收益為1800萬元的目標(biāo),，如果公司確定每單元售價(jià)20萬元，那么其必須售出90套房屋,。
目標(biāo)確實(shí)立應(yīng)符合一定的標(biāo)準(zhǔn)：
各個(gè)目標(biāo)應(yīng)以明確且可測度的形式來陳述,，并有一定的完成期限。
各個(gè)目標(biāo)應(yīng)保持內(nèi)在的一致性,。
如果可能的話,，目標(biāo)應(yīng)分層次地加以說明，應(yīng)說明較低的目標(biāo)是如何從較高的目標(biāo)中引申出來,。
在制定營銷策略時(shí)往往會(huì)面對多種可能的選擇,，每一目標(biāo)可用假設(shè)干種方法來實(shí)現(xiàn)。例如,，增加10%的銷售收益的目標(biāo)可以通過提高全部的房屋平均售價(jià)來取得,，也可以通過增大房屋銷售量來實(shí)現(xiàn)。同樣,，這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用多種方法取得,。如促進(jìn)房屋銷售可通過擴(kuò)大市場提高市場占有率來獲得。對這些目標(biāo)進(jìn)行深入探討后,，便可找出房屋營銷的主要策略,。
策略陳述書可以如下所示：
目標(biāo)市場：高收入家庭，特別注重于男性消費(fèi)者及各公司,，注重于外企,。
產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷房。有商用,、住家兩種,。
價(jià)格：價(jià)格稍高于競爭廠家,。
配銷渠道：主要通過各大著名房地產(chǎn)代理公司代理銷售。
服務(wù)：提供全面的物業(yè)管理,。
廣告：針對市場定位策略的定位的目標(biāo)市場,，開展一個(gè)新的廣告活動(dòng)，著重宣傳高價(jià)位,、高舒適的特點(diǎn),，廣告預(yù)算增加30%。
研究與開發(fā)：增加25%的費(fèi)用以根據(jù)顧客預(yù)購情況作及時(shí)的調(diào)整,。使顧客能夠得到最大的滿足,。
市場營銷研究：增加10%的費(fèi)用來提高對消費(fèi)者選擇過程的了解，并監(jiān)視競爭者的舉動(dòng),。
策略陳述書闡述的是用以到達(dá)企業(yè)目標(biāo)的主要市場營銷推動(dòng)力,。而現(xiàn)在市場營銷策略的每一要素都應(yīng)經(jīng)過深思熟慮來作答復(fù)：將做什么?什么時(shí)候去做?誰去做?將花費(fèi)多少?等等具體行動(dòng)。
行動(dòng)方案可使經(jīng)理能編制一個(gè)支持該方案的預(yù)算,，此預(yù)算根本上為一項(xiàng)預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表,。主管部門將審查這個(gè)預(yù)算并加以批準(zhǔn)或修改。
方案的最后一局部為控制,，用來控制整個(gè)方案的進(jìn)程,。通常，目標(biāo)和預(yù)算都是按月或季來制定的,。這樣公司就能檢查各期間的成果并發(fā)現(xiàn)未能到達(dá)目標(biāo)的部門,。
有些方案的控制局部還包括意外應(yīng)急方案，簡明扼要地列出可能發(fā)生的某些不利的情況時(shí)公司應(yīng)采取的步驟,。
營銷執(zhí)行是將營銷方案轉(zhuǎn)化為行動(dòng)的過程,，并保證這項(xiàng)任務(wù)之完成，以實(shí)現(xiàn)方案的既定目標(biāo),。
策略所論及的是營銷活動(dòng)是〞什么〞和〞為什么〞的問題,，而執(zhí)行那么論及到〞誰〞去執(zhí)行，在〞什么地點(diǎn)〞,、〞什么時(shí)間〞和〞怎么樣〞去執(zhí)行等問題,。策略與執(zhí)行密切相關(guān)，策略指導(dǎo)著執(zhí)行,，如給營銷方案分配一些基金,，指導(dǎo)房屋銷售人員改變推銷重點(diǎn)，重印價(jià)格表等,。另外,，執(zhí)行也是一種策略反應(yīng)，即預(yù)計(jì)在執(zhí)行某一策略過程中會(huì)產(chǎn)生的因難將影響策略的選擇。
房地產(chǎn)策劃方案視屏 房地產(chǎn)策劃方案收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)篇十二
由于國家政策變更,，房地產(chǎn)業(yè)競爭也是愈演愈烈,，各項(xiàng)目在廣告投入和營銷策略上的投入力度和優(yōu)惠政策越發(fā)新穎化，本案中的活動(dòng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定的一些促銷活動(dòng)方案,，在活躍氣氛娛樂大眾的同時(shí),，在銷售場面熱烈烘托的情況下，特別是在高層認(rèn)購起推波助瀾的作用,。
（一）x地區(qū)所有教師或持教師證所有客戶,；
（二）大力度主推三期高層，大幅優(yōu)惠強(qiáng)力促銷因?yàn)榻處煻急容^細(xì)心,，精打細(xì)算型,；
1、所有持教師證看房客戶均贈(zèng)送價(jià)值10—20元小禮物（教師證不得重復(fù)使用,，活動(dòng)只限9月10日一天時(shí)間有效）,。
2、高層大幅度優(yōu)惠：主推x/x/x三棟高層一次性優(yōu)惠8888元（包括裝修）按揭優(yōu)惠6888元（包括裝修）,。
3,、根據(jù)面積大小贈(zèng)送：計(jì)算公式：例48㎡=5000元裝修+1888元優(yōu)惠82㎡=9000元裝修+1888元優(yōu)惠所有按揭裝修不變+888元優(yōu)惠。
（三）所有教師可以組織團(tuán)購,，3套或3套為一小團(tuán)沒平方米優(yōu)惠30元，10人團(tuán)優(yōu)惠60元每平方米,，20人團(tuán)優(yōu)惠100元每平方米,。
（四）根據(jù)教師級(jí)別給予優(yōu)惠三級(jí)、二級(jí),、一級(jí),、高級(jí)（高級(jí)職稱、副教授級(jí)）,、特級(jí)（一種榮譽(yù)）,。
三級(jí)教師優(yōu)惠1000元
二級(jí)教師優(yōu)惠20xx元
一級(jí)教師優(yōu)惠3000元
高級(jí)教師優(yōu)惠4000元
特級(jí)教師優(yōu)惠5000元
活動(dòng)期間：所有曾在本項(xiàng)目購買過房屋的教師開展老帶新活動(dòng)所有老帶新客戶憑借協(xié)議身份證結(jié)婚證現(xiàn)場返現(xiàn)500元獎(jiǎng)勵(lì)，在9月10日當(dāng)天認(rèn)購的教師,，可以享受當(dāng)?shù)刂鸬陜r(jià)值20xx元會(huì)員卡一張,，憑借持卡，可在指定金店選定相等價(jià)格的商品,。,，所有當(dāng)日購房客戶均送價(jià)值3000元家電，此外一次性購房客戶還可以享受1888元現(xiàn)場購房優(yōu)惠,，按揭客戶享受888元優(yōu)惠,。
房地產(chǎn)策劃方案視屏 房地產(chǎn)策劃方案收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)篇十三
20xx年x月x日上午。
xxx售樓中心現(xiàn)場。
工作人員,、客戶,、禮儀、主持人,、貴賓等,。
市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、市建委,、市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo),、市建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)人等,。
xx電視臺(tái),、xx日報(bào)、xx新聞臺(tái)等,。
對外傳達(dá)xxx開盤典禮的信息,，顯示企業(yè)實(shí)力，擴(kuò)大xxx的社會(huì)知名度和美譽(yù)度,，體現(xiàn)xxx的完美前景,，促進(jìn)樓盤銷售，與此同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān),，樹立xx地區(qū)xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用心良好的社會(huì)形象,，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶及供應(yīng)商的關(guān)系,。
1,、主席臺(tái)區(qū)：主席臺(tái)區(qū)也就是剪彩區(qū)設(shè)在售樓中心南邊，主席臺(tái)中間為主持人及貴賓講話用的立式麥克風(fēng),，臺(tái)面鋪有紅色地毯,，背景墻為噴繪畫面，主題為“xxx開盤慶典儀式”,。
2,、簽到處：來賓簽到處設(shè)置在主席臺(tái)北側(cè)。簽到處配有禮儀小姐,。簽到處設(shè)置簽到處指示牌,。
3、禮品發(fā)放區(qū)：屆時(shí)也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌,。
4,、貴賓休息區(qū)：可放在xxx售樓中心現(xiàn)場，設(shè)置沙發(fā),、茶幾飲料,、水果,、濕毛巾，擺放精美插花作為點(diǎn)綴,。
1,、室內(nèi)外表現(xiàn)
1）彩旗（彩條）
2）在售樓處大門外道路兩旁懸掛，掛在沿街燈柱上,，用以烘托熱烈的銷售氣氛,。
盆景花卉在售樓處大廳的各個(gè)角落，分別擺設(shè),，以增加視覺美感,、清新空氣和烘托親切氛圍。
3）氣拱門,、氣球
在工地現(xiàn)場,、市區(qū)主干道布置大型氣拱門、熱氣球,、道旗,，借以營造項(xiàng)目熱烈的開工、開盤氣氛,。
2,、現(xiàn)場表演活動(dòng)資料：
1）軍樂隊(duì)：用于演奏振奮人心的樂曲，作為背景音樂貫穿開盤慶典儀式的始終,。
2）腰鼓隊(duì)：在現(xiàn)場安排一支由20人組成的腰鼓隊(duì),，用于迎賓和送賓，增添喜慶歡樂的氣氛,。
3）舞獅活動(dòng)：在儀式過程中穿插舞獅活動(dòng)表演,，預(yù)示著xxx完美的發(fā)展前景。
3,、開盤促銷活動(dòng)配合：
以“1000元當(dāng)10000元,，不買房也能夠簡單賺一把”為活動(dòng)宣傳主題,，吸引客戶踴躍購房，構(gòu)成讓利于客戶、開盤即旺銷的良好公眾形象,。
活動(dòng)文案如下：
為酬謝首批客戶,，開發(fā)商特斥資80萬元，于9月30日現(xiàn)場發(fā)售購房vip卡100張,，并免費(fèi)贈(zèng)送抽獎(jiǎng)卡100張,。購房vip卡每張卡統(tǒng)一售價(jià)1000元，卡面值分別為5000元,、7000元,、10000元三種，持卡人在購房時(shí)可沖抵與vip卡同等金額的房款，購房vip卡系無記名卡,，可自由轉(zhuǎn)讓,。
抽獎(jiǎng)卡獎(jiǎng)品設(shè)置為購房券5000元10名，購房券3000元20名,、物管費(fèi)1000元30名,，均可沖抵房款，品牌電飯煲20個(gè),，品牌電熨斗20個(gè),，中獎(jiǎng)率100%，抽獎(jiǎng)卡依現(xiàn)場排隊(duì)順序免費(fèi)贈(zèng)送,。贈(zèng)完為止,，以上酬賓活動(dòng)由xx市公證處全程公證。
現(xiàn)場排隊(duì)?wèi)?yīng)遵守先后順序,，按現(xiàn)場指定的起止點(diǎn)方向排隊(duì),，9月30日早上6：00開始理解排隊(duì)。
本公司將于20xx年9月30日上午8：00開始發(fā)送“排號(hào)出入卡”,。
獲得“排號(hào)出入卡”后,，每十人一組依次進(jìn)入營銷現(xiàn)場辦理登記、交費(fèi)取卡手續(xù),。
“購房vip卡”在購房兌換時(shí),，務(wù)必與購卡收據(jù)一并出示，方為有效,。
活動(dòng)規(guī)定：參與者務(wù)必年滿18歲以上,，具有完全民事行為潛力，持有效身份的中國公民,、華僑,、港澳臺(tái)同胞或外國公民（每人限購、取卡一張）
購房vip卡售出不退,，購房時(shí)沖抵購房款,；不購房或超過購房時(shí)光期限此卡作廢，不予兌換,。能夠自由轉(zhuǎn)讓,，轉(zhuǎn)讓價(jià)格自定。
購房vip卡在購房時(shí)憑卡面金額沖抵同等金額房款,，每套房僅限使用一張卡,。
本次活動(dòng)對團(tuán)購客戶無效。
4,、籌備工作：
1）擬定與會(huì)人員,。于xx月xx日向與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出請柬,。
2）提前準(zhǔn)備好請柬，并確認(rèn)來否回執(zhí),。
3）提前5天向xx氣象局獲取當(dāng)日的天氣狀況資料,。
4）落實(shí)管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
5）提前6天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作,。
6）做好活動(dòng)現(xiàn)場的禮品,、禮品袋
7）提前8天辦理氣球、活動(dòng)場地,、氣拱門所需的審批,。
5、來賓身份識(shí)別：來賓到場后,，禮儀小姐為來賓佩帶胸花,。貴賓由禮儀小姐指引或公司領(lǐng)導(dǎo)陪同前往貴賓休息區(qū)。
6,、人員安排：
1）預(yù)設(shè)禮儀小姐10名,，入口處4名，簽到處2名,，會(huì)場區(qū)4名禮儀小姐要求統(tǒng)一著禮服,。
2）工作人員15名；
3）公司工作人員30名,；
09：00－09：30所有工作人員進(jìn)場,。包括公司主要負(fù)責(zé)人及禮儀公司負(fù)責(zé)人、各類工作人員以及表演人員,。
09：30－09：50來賓陸續(xù)進(jìn)場,。貴賓到現(xiàn)場簽到處簽到同時(shí)發(fā)放禮品?？蛻艨扇胧蹣乾F(xiàn)場咨詢并領(lǐng)取宣傳資料,。
09：50－10：00貴賓由禮儀小姐引入會(huì)場。
10：00－10：08儀式開始主持人開場白介紹貴賓,。
10：08－10：13公司總經(jīng)理xxx致歡迎詞,。
10：13－10：25舞獅表演。
10：25－10：35政府領(lǐng)導(dǎo)致辭,、公司投資方代表致辭,。
10：35－10：50主持人邀請政府領(lǐng)導(dǎo),、公司領(lǐng)導(dǎo),、及建委、房管局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)為xxx開盤揭幕剪彩,，吉慶禮花,、禮炮同時(shí)升放,，儀式到達(dá)高潮。
10：50－11：00主持人宣布典禮結(jié)束,，來賓趕往午宴現(xiàn)場,。
11：00客戶簽約，開盤銷售活動(dòng)正式展開,。
1,、報(bào)紙廣告
27日、28日,、30日在《xx日報(bào)》第x版刊登整版廣告,，告知xxx開盤的信息。
2,、電視廣告
xx電視臺(tái)錄制開盤錄像,，制成vcd，作為開盤活動(dòng)的資料,。并由xx電視臺(tái)制作新聞,，報(bào)道整個(gè)開盤活動(dòng)現(xiàn)場的狀況，進(jìn)一步擴(kuò)大宣傳,。
3,、電臺(tái)廣告
在開盤前后兩個(gè)月播出xxx開盤的信息。
4,、印刷品廣告
樓書,、海報(bào)已印制完畢，采取派員發(fā)放與夾報(bào)相結(jié)合的方式,。
1,、《xx日報(bào)》27、28,、30日整版xxxx元
2,、電視臺(tái)錄制開盤錄像及新聞報(bào)道xxx元
3、電臺(tái)廣告宣傳xxx元
4,、開盤儀式場地戶外廣告管理處審批xxx元
5,、禮儀公司各項(xiàng)費(fèi)用xxx元
（含舞臺(tái)、音響,、舞獅隊(duì),、腰鼓隊(duì)、軍樂隊(duì),、禮儀小姐及主持人酬金）
6,、氣球（開盤現(xiàn)場及市區(qū)主干道）xxx元
7、鮮花盆景租賃xxx元
共計(jì)xxx元
貴州演藝策劃傳媒有限公司
貴州演藝策劃傳媒有限公司業(yè)務(wù)范圍：
1,、專業(yè)文藝演出：大型演唱會(huì),、文藝晚會(huì),、電視綜藝節(jié)目制作
2、各式商務(wù)演出：公司晚會(huì),、會(huì)議演出,、新年聯(lián)誼活動(dòng)
3、新聞發(fā)布會(huì),、時(shí)裝展示會(huì),、產(chǎn)品推介會(huì)及商務(wù)促銷露演
4、各種會(huì)議服務(wù),、展覽展示
5,、禮儀慶典：開業(yè)慶典、周年慶典,、開工奠基剪彩儀式及剪彩儀式等
房地產(chǎn)策劃方案視屏 房地產(chǎn)策劃方案收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)篇十四
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為了展示置業(yè)發(fā)展有限公司的企業(yè)風(fēng)采,，進(jìn)一步提升樓盤的品牌形象，促進(jìn)樓盤銷售,，展示其“眾里尋她千百度”而終姍姍到來的“廬山真面目”,，我們有幸策劃“樓盤月日開盤慶典”活動(dòng)。
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在策劃過程中,，我們將通過對現(xiàn)場的巧妙布置,、開盤典禮的精心籌劃，現(xiàn)場音樂會(huì)的烘托來營造隆重,、熱烈,、喜慶的現(xiàn)場氛圍，匯聚鼎沸人氣,，傳達(dá)開盤信息,，形成良好口碑，實(shí)現(xiàn)售房目的,。
置業(yè)發(fā)展有限公司
禮儀有限公司
重慶廣告策劃有限公司
相關(guān)領(lǐng)導(dǎo),、新聞媒體、新老客戶,、工作人員
通過對此次開盤慶典和現(xiàn)場音樂會(huì)的構(gòu)思策劃和實(shí)施,，將突出樓盤開盤當(dāng)天的熱烈、喜慶的氣氛和其樓盤建筑必須具有思想性的建筑理念,，最大限度地刺激消費(fèi)者的購買欲望,，促進(jìn)樓盤的銷售。
1,、背景板：
2,、樓盤四周：懸掛20個(gè)空飄彩球
3、廣場四周：插滿印有“置業(yè)”和“樓盤”的彩旗，預(yù)計(jì)100面（彩旗迎風(fēng)招展,，煞是好看，好一道壯美的彩旗圍城,，掠人眼目）,。
4、廣場入口處：雙龍拱門（雙龍戲珠,，更現(xiàn)喜慶氣氛）,。
5、售樓大廳門口及四周：我們將用氣球編織出一道繽紛絢麗的“五彩門”,。
6,、廣場上：首先對廣場進(jìn)行功能分區(qū)，劃分為典禮區(qū),、停車區(qū),、來賓接待區(qū)、活動(dòng)區(qū)及其它功能區(qū),，并用標(biāo)記加以界分,。然后準(zhǔn)備足夠的宣傳資料，在典禮開始前每人一套,。
7,、樣房四周：過去，很多樓盤在開盤典禮的策劃中忽略了一個(gè)環(huán)節(jié),，那就是開幕式現(xiàn)場與樣板房沿途的精心布置上,。樣板房是引起目標(biāo)客戶產(chǎn)生購買欲望的有力促銷工具，在開盤典禮當(dāng)天,，在樣板房及其四周小山丘的布置包裝上下功夫,，也是我們禮儀公司構(gòu)思巧妙之所在。
（一）,、儀式開始前
1,、背景音樂響起
2、舞獅表演
3,、儀式開始前半小時(shí),，軍樂隊(duì)合奏《迎賓曲》、《歡樂頌》,，間插威風(fēng)鑼鼓豪氣沖天的表演,，展現(xiàn)人景互動(dòng)的都市景觀。
4,、儀式開始前,，身披金黃色綬帶的禮儀小姐協(xié)助主辦方工作人員接待來賓，并為來賓佩戴胸花。
5,、工作人員為儀式作最后檢查,。
（二）儀式開始
1、司儀唱詞,，介紹來賓,，由禮儀小姐引領(lǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)。
2,、總裁講話,。（話畢，鼓樂齊鳴）
3,、建委領(lǐng)導(dǎo)講話,。（話畢，鼓樂齊鳴）
4,、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)講話,。（話畢，鼓樂齊鳴）
5,、相關(guān)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)講話,。（話畢，鼓樂齊鳴）
6,、剪彩儀式開始（由6名禮儀小姐手持托盤走上主席臺(tái)呈一字站開）主持人有請總裁,、建委領(lǐng)導(dǎo)等5人進(jìn)行剪彩。剪彩時(shí),，放五彩噴花,，鼓樂齊鳴，漫天彩屑飛舞,，現(xiàn)場氣氛達(dá)到高潮）,。
（三）儀式后（現(xiàn)場音樂會(huì)）
1、城市民謠（大笨熊組合）——上午
2,、高校最好的樂隊(duì)“邊緣樂隊(duì)”組合表演——上午
3,、主持人：配合表演，進(jìn)行sp提問,、小禮品派送
4,、弦樂四重奏表演——下午
1、電源配置,。
2,、禮儀小姐換裝處。
3,、來賓休息處,。
4、來賓停車位。
5,、現(xiàn)場秩序維護(hù),。
