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物業(yè)公司員工規(guī)章制度內(nèi)容 物業(yè)公司員工規(guī)章制度篇一

發(fā)生意外事件

當事人或發(fā)現(xiàn)人報告情況

總值班室或監(jiān)控室對報告事件進行判斷

上報物業(yè)服務(wù)公司

受理處通知相關(guān)單位或人員

物業(yè)項目服務(wù) 請求外援處理 中心自行處理（110 120 119)

物業(yè)項目服務(wù)中心保護 |工程部對現(xiàn)場進 環(huán)境維護部對事發(fā)現(xiàn)場 現(xiàn)場,，協(xié)助政府相關(guān)部 行維修 進行環(huán)境維護處理 門調(diào)查事件的起因

物業(yè)項目服務(wù)中心形成事件報告

備案

消 防 管 理 制 度

（一）消防安全教育,、培訓制度

1,、每年以創(chuàng)辦消防知識宣傳欄,、開展知識競賽等多種形式,，提高全體員工 的消防安全意識,。

2,、定期組織員工學習消防法規(guī)和各項規(guī)章制度，做到依法治火,。

3、各部門應(yīng)針對崗位特點進行消防安全教育培訓,。

4,、對消防設(shè)施維護保養(yǎng)和使用人員應(yīng)進行實地演示和培訓。

5,、對新員工進行崗前消防培訓，經(jīng)考試合格后方可上崗,。

6,、因工作需要員工換崗前必須進行再教育培訓。

7,、消控中心等特殊崗位要進行專業(yè)培訓,，經(jīng)考試合格，持證上崗,。

（二）防火巡查,、檢查制度

1、落實逐級消防安全責任制和崗位消防安全責任制,，落實巡查檢查制度,。

2、消防工作歸口管理職能部門每日對小區(qū)進行防火巡查,。每月對小區(qū)進行一次防火檢查并復查追蹤改善,。

3、檢查中發(fā)現(xiàn)火災隱患,，檢查人員應(yīng)填寫防火檢查記錄,，并按照規(guī)定，要求有關(guān)人員在記錄上簽名,。

4,、檢查部門應(yīng)將檢查情況及時通知受檢部門，各部門負責人應(yīng)每日消防安全檢查情況通知,，若發(fā)現(xiàn)存在火災隱患,，應(yīng)及時整改,。

5、對檢查中發(fā)現(xiàn)的火災隱患未按規(guī)定時間及時整改的,，根據(jù)獎懲制度給予處罰,。

（三）安全疏散設(shè)施管理制度

1、小區(qū)應(yīng)保持疏散通道,、安全出口暢通,，嚴禁占用疏散通道，嚴禁在安全出口或疏散通道上安裝柵欄等影響疏散的障礙物,。

2,、應(yīng)按規(guī)范設(shè)置符合國家規(guī)定的消防安全疏散指示標志和應(yīng)急照明設(shè)施。

3,、應(yīng)保持防火門,、消防安全疏散指示標志、應(yīng)急照明,、機械排煙送風,、火災事故廣播等設(shè)施處于正常狀態(tài)，并定期組織檢查,、測試,、維護和保養(yǎng)。

4,、嚴禁在營業(yè)或工作期間將安全出口上鎖,。

5、嚴禁在營業(yè)或工作期間將安全疏散指示標志關(guān)閉,、遮擋或覆蓋,。

（四）消防控制中心管理制度

1、熟悉并掌握各類消防設(shè)施的使用性能,，保證撲救火災過程中操作有序,、準確迅速。

2,、做好消防值班記錄和交接班記錄,，處理消防報警電話。

3,、按時交接班,。做好值班記錄、設(shè)備情況,、事故處理等情況的交接手續(xù),。

4、發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時，應(yīng)及時報告,，并通知有關(guān)部門及時修復,。

5、非工作所需,，不得使用消控中心內(nèi)線電話,，非消防控制中心值班人員不得進入消控中心值班室。

6,、值班時間不準在消控中心抽煙,、睡覺、看書報等,，離崗應(yīng)做好交接班手續(xù),。

7、發(fā)現(xiàn)火災時,，迅速按滅火作戰(zhàn)預案緊急處理,，并接打119電話通知公安消防部門并報告部門主管。

3 電 梯 巡 查 制 度

1,、貫徹落實質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局相關(guān)文件，結(jié)合實際情況,，制定日巡查制度,。

2、電梯安全管理人員每天對電梯進行巡查,，認真填寫巡查記錄,，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，處理不了,，及時上報主管維保單位人員解決,，3、配合維保單位的日常維護保養(yǎng)電梯的工作,，確保電梯的正常使用并滿足標準要求,。

4、每天早上8：00開始,，每隔兩小時巡查一次,，巡查的內(nèi)容： （1）《檢查合格標志》應(yīng)在檢查合格期內(nèi)；（2）呼梯板各按鈕齊全有效,；

（3）乘客須知要向乘客告知乘梯過程注意事項,；（4）警鈴有效；

（5）防止門夾人裝置工作有效,；

（6）平層精度在±15mm內(nèi),，轎廳門開啟無阻礙；（7）轎廂內(nèi)要公示保修電話并能與外聯(lián)系,；（8）應(yīng)急救援工具齊全,，并放在方便位置,。

保 安 巡 檢 制 度

一、當班人員應(yīng)定時對小區(qū)內(nèi)外進行巡視,，每二小時一次,，熟悉小區(qū)內(nèi)一切消防、4 保安等設(shè)施,。如發(fā)現(xiàn)小區(qū)設(shè)施有任何損壞或潛在的危險,，應(yīng)立即通知技術(shù)部門槍修,，并及時通知主管領(lǐng)導,，確保小區(qū)內(nèi)一切設(shè)施操作正常。

二,、每日巡視的范圍包括小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域,、各個廳室、電梯,、樓梯等，小區(qū)停車場,、外圍公共區(qū)域，上午和下午可以分不同的內(nèi)容來檢查,，每天檢查的內(nèi)容要有側(cè)重點,。

三、每日在中午,、晚上下班后對下小區(qū)各樓層進行巡視,，是否有疏漏，并樹立節(jié)能意識,，隨手關(guān)閉電源,。

四、夜間巡視時,，對所到的巡視部位要進行記錄,，避免走過場或偷懶現(xiàn)象出現(xiàn)。

五,、若巡視樓層時發(fā)現(xiàn)業(yè)主出現(xiàn)門未鎖好時,，應(yīng)按緊急事件處理程序處理并通知相關(guān)業(yè)主，以確定是否人為疏忽或遭遇其他原因,。

六,、在巡視過程中，（如漏水,、滲水或冒煙等）,，應(yīng)立即向物業(yè)服務(wù)中心報告，以安排入員進行搶修,，以免小區(qū)遭要更大損失,。

七、如發(fā)現(xiàn)可疑人物在小區(qū)范圍游蕩,，隨意張貼廣告或其他可疑情況,，應(yīng)立即上前了解并清理,，若需要時可記錄他們的個人資料，以備不時之需,。

八、巡視中或在工作中發(fā)現(xiàn)的問題需及時處理,，對處理不了的應(yīng)及時上報,。

九、對業(yè)主提出的加強管理,，提高服務(wù)質(zhì)量等方面有合理化建議的,，應(yīng)及時記錄，并在部門會議上提出,，同時向上級領(lǐng)導后映,。

十,、當班人員要注意對巡視檢查結(jié)果進行記錄處理,，了解處理情況并記錄結(jié)果,，對兩次記錄以上但仍未解決之情況上報主管領(lǐng)導。

保潔員崗位職責與工作標準

一、保潔員崗位職責：

1,、嚴格遵守物業(yè)服務(wù)中心各項規(guī)章制度。

2,、文明服務(wù),、禮貌待人，并注意保持個人的儀容儀表,，樹立良好形象,。

3、愛崗敬業(yè)，服從安排,，在規(guī)定時間內(nèi)按照工作標準，保質(zhì)保量地完成各自分管區(qū)域內(nèi)的保潔工作。

4,、遵守考勤制度,，按時上下班，不遲到,、早退,，不曠工離崗,，工作時間不干私活,，不做與工作無關(guān)的事情。

5、發(fā)揚互助精神,，支持同事工作，當有緊急保潔任務(wù)時必須服從跨責任區(qū)域保潔任務(wù)的命令。

6、清潔過程若發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象，如跑,、冒、漏水和設(shè)備設(shè)施損壞、故障等,，及時報告主管領(lǐng)導或?qū)９苋藛T，并有義務(wù)監(jiān)視事態(tài)過程或采取有效措施,，控制事態(tài)發(fā)展,，必要時積極協(xié)助專業(yè)人員排除故障。

7,、妥善保管清潔工具和用品，不得丟失和人為損壞,，不得將清潔工具和用品私借他人使用或帶回家中使用,，如損壞或遺失工具照價賠償。

8,、拾金不昧,，拾到物品立即上交或送還失主。

9,、認真完成上級領(lǐng)導臨時交辦的其他任務(wù),。

二、工作要求及標準：

1,、按規(guī)定著裝,，舉止得體。

2,、按時上下班,，不遲到早退。

3,、每天對責任區(qū)內(nèi)的樓道和道路,、綠花帶及游樂設(shè)施進行清掃保潔一次，樓道每周必須進行二次拖抹,，并不定時巡視,。

4,、各類標識標牌、路燈,、草坪燈每周抹一次,。

5、保持地面無雜物,、無積水,，設(shè)施設(shè)備上無浮灰，無蜘蛛網(wǎng),。

6,、制止責任區(qū)樓道內(nèi)的亂堆、亂放,、亂貼和亂停行為,。

7、清運責任區(qū)的生活垃圾,。

8,、負責責任區(qū)內(nèi)空置房屋的監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題要及時匯報,。

停 車 管 理 制 度

為保證小區(qū)停車場的公共秩序及安全,，特制定管理規(guī)定如下：

一、本車場為小區(qū)內(nèi)居民及訪客停放機動車輛提供服務(wù),，進入小區(qū)地下停車場的所有車輛都應(yīng)遵守本規(guī)定,。

二、所有固定停車位的車輛,，應(yīng)按規(guī)定及時繳納費用。

三,、在本車辦理固定泊位的車輛應(yīng)辦理“車輛綜合保險”,。

四、進場車輛,，應(yīng)主動出示停車證明,，接受工作人員檢查。

五,、按箭頭指示方向行駛,，不得鳴號，按規(guī)定車位停放,，限速5公里,。

六、在本停車場停放車輛人員,，均有責任維護車場各種交通標識和設(shè)備設(shè)施 的完好,，并對意外損壞行為承擔賠償責任,。

七、服從車輛管理員的調(diào)度和指揮,，將車輛停在指定位置,。享有固定停車位的車輛不得擅自停放在閑置車位，不得有妨礙其他車輛停放的行為,。

八,、不得堵塞消防通道、進出車路口,。

九,、停車使用的收費單據(jù)、證明及其他票據(jù),，所有權(quán)為車場,，任何仿造均無效，發(fā)現(xiàn)后立即沒收并追究其責任,。

十,、不得在場內(nèi)試剎車、練習或修理車輛,，禁止裝載有毒,、易燃易煙物品和其他危險品的車輛停放。有滴漏機油等現(xiàn)象必須清洗干凈,。

十一,、保持停車場的清潔衛(wèi)生，車內(nèi)垃圾應(yīng)放置在車場指定的容器內(nèi),，不亂丟雜物,、隨地吐痰或在停車場內(nèi)清洗車輛等，不得在停車場內(nèi)起卸貨物或存放物品,。 十

二,、嚴禁在場內(nèi)加、放燃油和保養(yǎng)車輛,，特殊情況,，須經(jīng)同意，并采取相應(yīng)的防范措施,。

十三、場內(nèi)嚴禁游戲,、賭博,、喧嘩、打鬧和其他不宜進行的活動,。

十四,、車輛停泊后,，應(yīng)關(guān)閉發(fā)動機,，搖上車窗,、鎖好車門及行李箱,，勿將貴重物 品留在車內(nèi),，車場出入卡要隨身攜帶,。如因違反本規(guī)定引起車輛損壞,、附件和車內(nèi)財物丟失等，本車場概不負責,。

十五,、未經(jīng)同意,，任何車主不得隨意更改,、轉(zhuǎn)讓車位,。應(yīng)做到車、位相符,，否則按自動放棄處理,。

十六,、停車場管理員有權(quán)采取適當行為維護車場秩序,，處理停車場發(fā)生的問題。 十

七,、不得刁難,、辱罵和威脅車場管理員執(zhí)行公務(wù)。

十八,、本停車場只提供停放服務(wù),，停放以外造成的損失不承擔賠償義務(wù),。誠 望各業(yè)主、司機對車場的管理予以支持,，積極配合,。

保 安 員 職 責

1 嚴格遵守、執(zhí)行小區(qū)的各項規(guī)章制度,。

2 上崗執(zhí)勤時,，必須著裝整齊，儀表莊重,，文明執(zhí)勤,，隨身攜帶、開啟對講機,，確保通訊暢通,。

8 3 嚴格執(zhí)行門衛(wèi)制度，嚴守崗位紀律,，上崗必須做好巡邏,，勤檢查、不脫崗,、不串崗,、不睡崗、不擅自調(diào)崗,，不準喝酒,、不準看書看報，不準收聽半導體和電視機,，不準動用扣留物品,，嚴禁監(jiān)守自盜，在上崗值班期間,，若因自己的失誤造成事故的,，要追究責任。

4 堅持原則,，辦事公道,，不打人罵人，說話和氣,，按小區(qū)的有關(guān)制度接待來訪賓客,，禮貌的回答賓客的詢問。

5 嚴格把好人員,、貨物進出關(guān),，維護小區(qū)秩序，業(yè)主的安全，并保證賓客順利安全進出,。

6 熟練掌握小區(qū)內(nèi)安全防范情況及安全報警設(shè)施如消防栓,，滅火器材,，報警器的性能及使用方法,。

7 認真做好上崗記錄,，嚴格執(zhí)行交接班制度,，如遇接班一方未按時到位，當班一方必須堅守崗位,，不得擅離職守,。

8 認真做好防火、防盜、防治安災害事故，發(fā)現(xiàn)隱患及時報告并協(xié)助處理。9 觀察小區(qū)內(nèi)部和外圍動靜，如發(fā)現(xiàn)各種違法犯罪分子要勇于抓獲,，一旦發(fā)生案情,，要迅速保護好現(xiàn)場,，并及時報告物業(yè)服務(wù)中心負責人及公安機關(guān),，配合公安機關(guān)偵破案件。

10 加強自身建設(shè),，保安之間團結(jié)一致,，互相關(guān)心、互相愛護,，互相幫助,，樹立大團結(jié)的意識。

11 保持監(jiān)控室和值班室干凈,、整潔,，天天打掃。12 服從領(lǐng)導安排,，完成領(lǐng)導交辦任務(wù),。

發(fā) 電 機 房 管 理 規(guī) 定

1、發(fā)電機房門平時應(yīng)上鎖,，鑰匙由配電房值班員管理,，未經(jīng)部門領(lǐng)導的批準，非工作人員嚴禁入內(nèi),。

2,、配電房值班員必須熟悉發(fā)電機組的基本性能和操作方法，發(fā)電機運行時,，應(yīng)做經(jīng)常性的巡視檢查

3,、平時應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機的機油油位,、冷卻水水位是否合乎要求,，柴油箱中的儲備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機帶負荷運行8小時的用油量。

4,、發(fā)電機每星期空載運行一次,，運行時間不長于15分鐘,，平時應(yīng)將發(fā)電機置于自動啟動狀態(tài),。

5、發(fā)電機一旦啟動運行,，值班員應(yīng)立即前往機房檢查,，啟動送風機，并檢查發(fā)電機各儀表指示是否正常,。

6,、嚴格執(zhí)行發(fā)電機定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機組運行記錄和保養(yǎng)記錄,。

7,、定期清掃發(fā)電機房，保證機房和設(shè)備的整潔,。發(fā)現(xiàn)漏油漏水現(xiàn)象應(yīng)及時處理,。

8、增強防火和消防管理意識,，確保發(fā)電機房消防設(shè)施完好齊備,。

監(jiān)控室值班制度

一 值班人員當班時應(yīng)保持高度警惕及高度責任心，密切注意各部位情況,，增強

10 安全觀念,，善于發(fā)現(xiàn)問題,，認真做好值班記錄。

二 交接班時應(yīng)將機器設(shè)備的使用狀況,、有無可疑情況交接記錄清楚,。三 消防、安防監(jiān)控范圍：小區(qū)所有樓層,、公共區(qū)域,、機房、樓梯間等,，小區(qū)周邊通道,。

四 值班時對正常情況的記錄，主要有：

1 各部位攝像監(jiān)視頭的開關(guān)時間,、是否正常工作,； 2 重大及主要活動的時間，進場人員情況,； 3 對觀察到周圍的各部位重點情況進行記錄,；

五 值班時對非正常情況的記錄。重點對時間,、事件內(nèi)容,、人員等進行記錄的主要要求有：

1 在活動時間、范圍內(nèi)所觀察到的非正常情況,、可疑人物應(yīng)進行詳細記錄,，并視情況與派出所或有關(guān)部門聯(lián)系，采取必要措施,；

2 在其他時間,、范圍內(nèi)（如夜間及無活動范圍等）所觀察到的情況應(yīng)作記錄，特別注意人員及所攜帶物品,，并及時與有關(guān)部門聯(lián)系,，采取必要措施； 六 對各部位所發(fā)生的事故及其他緊急情況進行記錄,。七 火災,、火警按“火災報警操作程序”要求記錄。八 對值班時接到的報警電話,、可疑電話等應(yīng)進行記錄,。九 協(xié)同本部門或其他部門所進行的各項工作進行記錄。

業(yè)主接待,、投訴,、回訪制度

11 為規(guī)范投訴處理工作，確保業(yè)主的各類投訴能得到及時、合理地解決,，特制定本管理制度

1 在接待投訴時,，接待人員要嚴格遵守“禮貌、樂觀,、熱情,、友善,、耐心,、平等”的服務(wù)方針，嚴禁與住戶爭論,、爭吵,。

2 投訴界定。根據(jù)投訴事件的重要程度,，將投訴劃分為重大投訴,、重要投訴和輕微投訴。重大投訴：

（1）因公司的原因給住戶造成重大經(jīng)濟損失或人身傷害的投訴,。

（2）指公司承諾或合同規(guī)定提供的服務(wù),，但役有實施或?qū)嵤┬Ч忻黠@差錯，經(jīng)業(yè)主多次提出仍然沒有解決的投訴,。

（3）在一個月內(nèi)沒有得到合理解決的有效投訴,。

重要投訴：指因公司的管理服務(wù)工作不到位而引起的投訴。

輕微投訴：指因公司的設(shè)施設(shè)備和管理水平有限給住戶造成的生活,、工作的輕微不便,，但非人為因素造成的影響，通過改進可以較易得到解決的投訴,。3 投訴的處理承諾

重大投訴,，投訴受理后立即呈送公司總經(jīng)理進入處理程序,。重要投訴,，投訴受理后一小時內(nèi)轉(zhuǎn)呈主管或經(jīng)理進入處理程序 輕微投訴，投訴受理后兩天之內(nèi)或在住戶要求的期限內(nèi)解決,。4 投訴接待

當接到業(yè)主投訴時,，接待員首先代表被投訴部門向業(yè)主表示款意，并立即在“住戶投訴表”中做好詳細記錄,，記錄內(nèi)容包括以下幾點：

（1）被投訴人或被投訴部門名稱,。（2）投訴事件的發(fā)生時間、地點,。（3）投

12 訴事件的發(fā)生,。

5 接待業(yè)主投訴時的注意事項

（1）請業(yè)主入座，耐心傾聽，不得反駁,，如實記錄,。（2）注意力集中，適時地與業(yè)主進行交流,，不能只埋頭記錄,。（3）遇到自己解決不了的情況，要及時通知服務(wù)中心主管出面解釋,。

6 投訴處理程序

服務(wù)中心接持員根據(jù)投訴內(nèi)容在10分鐘內(nèi)將“住戶投訴表”發(fā)送到被投訴部門,，在“投訴處置記錄表”上登記載明為重大投訴及重要投訴和輕微投訴，由服務(wù)中心經(jīng)理責成投訴部門負責人在規(guī)定時間內(nèi)將投訴問題處理定畢,；并根據(jù)“住戶投訴表”做好住戶的投訴處理反饋意見,。服務(wù)中心主管通知相關(guān)人員根據(jù)投訴處理情況安排回訪。

工程維護員崗位職責

1 負責管理區(qū)域工程設(shè)備,、設(shè)施的前期介入工作,，交接驗收及相關(guān)資料的歸檔,、管理。

2 負責管理區(qū)域公用設(shè)備、設(shè)施的管理、運行、維護,、維修和保養(yǎng)，并確保其處于良好的3 負責管理區(qū)域水,、電,、氣等能源的供應(yīng),，合理消耗各種原材料，以利節(jié)約資金,，降低成本,，盡可能節(jié)能降耗。

13 4 負責各種網(wǎng)線,、線路的維修,、養(yǎng)護工作；負責管理區(qū)域建筑設(shè)施的日常維修,。5 負責管理區(qū)域內(nèi)的通訊,、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備設(shè)施的正常運行工作。

6 加強安全意識,，嚴格按操作規(guī)程執(zhí)行,，定期檢查，確保管理區(qū)域設(shè)備不危及人身安全,。

7 負責管理區(qū)域工程技術(shù)檔案管理工作,。

8 負責管理區(qū)域共用設(shè)備、設(shè)施的更新改造及預算計劃的編制,。9 按規(guī)定填寫各項作業(yè)記錄,。10 完成領(lǐng)導交辦的其它工作。

物管處置緊急情況和突發(fā)事件的預案

（一）發(fā)生火災時：

值班人員首先判明火災方向,，并立即報告物管處負責人,。小區(qū)保安和在現(xiàn)場的工作人員要立即進行滅火；如火勢較大,，直接危及生命時,，迅速撤離危險區(qū)，同時撥打119通知消防部門出警滅火,，其他人員要動用一切防火設(shè)施進行撲救與隔離?，F(xiàn)場其他人員要堅守工作崗位，維護好秩序,，果斷組織好群眾疏散與撤離,；同時還要加強警戒，嚴密控制周圍情況,，嚴防壞人乘機破壞,。

（二）發(fā)生停電（斷水）事故時：

1 值班人員立即啟動隨身攜帶的應(yīng)急手電，通知其他工作人員啟動應(yīng)急照明設(shè)備,，并通知各崗位人員要堅守工作崗位,，履行職責，嚴禁無關(guān)人員進入小區(qū)。2.加強對要害部位的控制,，場內(nèi)值班人員要相機靠近重點部位,，以防壞人趁機破

14 壞；同時通知其他同事到現(xiàn)場,，查明原因,，落實搶修，恢復照明及用水,。

（三）發(fā)生疾病和意外事件時：要立即報告值班人員并迅速通知有關(guān)部門進行搶救,。小區(qū)各崗位人員要堅守工作崗位，加強秩序的維護,，嚴密注視其他各種情況,。

（四）發(fā)生地震時：發(fā)生有地震時，容易出現(xiàn)混亂,，值班工作人員要迅速打開各安全通道門,，加強現(xiàn)場秩產(chǎn)的維護，鄭重向大家發(fā)出保持鎮(zhèn)定的口令,；以防發(fā)生踩踏和相互擁擠，造成人員傷亡,。同時還要迅速,、有序地將群眾撤離至安全地帶，并向有關(guān)部門查詢震情,，以采取相應(yīng)措施,，預防余震。

人 事 管 理 制 度

為充分發(fā)揮人才資源的作用,，真正做到人事編制合理,，人才合理利用，使人事管理工作步入正常運行的軌道,，特制訂本制度,。

1 物業(yè)服務(wù)中心的人事管理工作，在客服經(jīng)理的具體領(lǐng)導下進行,。2 物業(yè)服務(wù)中心主管負責具體的人事、勞資,、培訓等工作,。

3 員工應(yīng)建立完整的人事檔案，包括員工登記表、學歷證明、身份證,，以及獲獎證書等復印件,。

4 定期對員工的業(yè)績進行考核,，并根據(jù)實際情況提出晉級,、獎勵、懲罰方案,，報總經(jīng)理批準實施,。

5 配合財務(wù)部對公司員工的工資、獎金提出計劃,，報公司經(jīng)理批準后交財務(wù)部執(zhí)行。

15 6 員工招聘工作由物業(yè)服務(wù)中心主管具體負責,，各崗位因工作需要招聘人員,，須由崗位負責人向中心提出招聘計劃，由中心主管統(tǒng)一安排面試,、考察,、使用。

7,、物業(yè)服務(wù)中心所招聘的人員原則上是每位員工的試用期為三個月,，個別崗位只需要一個月時間，視具體情況而定,。

物業(yè)服務(wù)用語和眼務(wù)禮,、儀規(guī)范

一 服務(wù)用語

文明禮讓、態(tài)度和藹,、語氣親切,、表達清楚,。您好！請進,；請坐,；請講；對不起,；請稍等,；讓您久等了；請慢走,；有事請聯(lián)系,；謝謝；請留步,；再見,；請您消消氣；有話慢慢說,；歡迎監(jiān)督,；打擾了。二 服務(wù)禮議

著裝整齊干凈,、佩戴服務(wù)標志,、態(tài)度熱情誠懇、行為文明大方,。

1 服務(wù),、作業(yè)時儀表保持整潔，穿著干凈的工作服,、佩戴服務(wù)胸卡,；不留與身份不符的發(fā)型，不戴與服務(wù)無關(guān)的裝飾品,；入戶服務(wù)不得穿拖鞋,。

2 接待辦事人員，熱情迎送,，主動打招呼,；專心做好記錄，并給予來者以滿意或理解的答復,。

3 入戶服務(wù)先按門鈴或輕敲門,，征得同意再進門；辦完事后禮貌地離去,。4 服務(wù)對象有意見,、態(tài)度不好時，耐心解釋說明,，以禮相待,，不講傷感情和不文明語,。

16 客 戶 服 務(wù) 員 崗 位 職 責

1 協(xié)助客服經(jīng)理制定服務(wù)中心的規(guī)章制度并熟悉服務(wù)中心各項管理制度，收費標準,。

2 接受并處理客戶投訴,，重要情況應(yīng)及時向領(lǐng)導匯報。3 起草服務(wù)中心常規(guī)性的文書,、通知,、統(tǒng)計報表。

4 收取物業(yè)的巡查報告,，收取每天的投訴記錄,，對重點內(nèi)容進行歸納并報告服務(wù)中心經(jīng)理。

5 遇有緊急事故,，及時向上級報告并協(xié)助處理善后工作,。6 配合收銀員收繳物業(yè)服務(wù)費及其它費用。

7 定期整理物業(yè)的客戶資料檔案,；負責裝修檔案,，客戶檔案、服務(wù)中心文書檔案的管理,。

8 熟悉所在物業(yè)的客戶情況,。9 負責辦理客戶的入住和遷出手續(xù)。10 負責物業(yè)的公共鑰匙的管理工作,。11 準時向客戶派發(fā)各種費用的交費通知單,。12 執(zhí)行上級指派的其他工作。

訪 客 登 記 制 度

17 為了維護小區(qū)治安秩序,，保護業(yè)主安全：有效控制違法犯罪分子,，現(xiàn)就小區(qū)來訪登記規(guī)定如下制度：

一 設(shè)立來訪登記處，由門衛(wèi)保安員負責辦理來訪手續(xù),，建立來訪登記崗位責任制,。

二 來訪人員需進入小區(qū)一律憑身份證辦理來訪登記手續(xù)，并征得業(yè)主同意后方可進入小區(qū),。

三 來訪人員離訪時，必須在來訪人員登記表上準確填寫離訪時間,。

四 熱情宣傳來訪須知和小區(qū)的管理制度,；發(fā)現(xiàn)公安機關(guān)通緝?nèi)藛T或有現(xiàn)行違法人員應(yīng)立即報告，并交公安機關(guān)處理,。

五 嚴禁從事賣淫嫖娼,，聚眾賭博，吸毒販毒的違法犯罪活動,。

物業(yè)公司員工規(guī)章制度內(nèi)容 物業(yè)公司員工規(guī)章制度篇二

物業(yè)公司規(guī)章制度大全

【篇1：物業(yè)公司各部門的日常管理制度大全】

物業(yè)管理公司管理制度

第一章 經(jīng)理崗位職責

經(jīng)理是對公司負有全面服務(wù)的管理者,處于中心地位,起領(lǐng)導核心作用,負責公司的全盤工作.一,認真學習和貫徹執(zhí)行黨和國家對物業(yè)管理部門制定的方針,政策,法令和上級領(lǐng)導的指示決定及工作安排.二,充分發(fā)揮和調(diào)動手下管理人員和各職能部門的作用,建立健全強有力的管理機構(gòu)和行之有效的規(guī)章制度,不斷進行和提高公司管理水平.三,負責編制和審定本公司的經(jīng)營決策,年度計劃,員工培訓計劃和員工工資調(diào)整方案,及時提出各個時期的中心工作,確保各項計劃和工作任務(wù)的順利完成,使公司得到不斷的發(fā)展.四,貫徹執(zhí)行安全經(jīng)營管理和勞動保護條例,保證員工生命安全和身心健康.五,加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算,不斷提高經(jīng)濟效益.六,抓好員工隊伍建設(shè),懂技術(shù),會管理的領(lǐng)導隊伍和技術(shù)骨干.七,認真做好工作考核,鼓勵先進,樹立典型,發(fā)揚成績,糾正錯誤,充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性.八,以公司經(jīng)營宗旨為使命,以業(yè)主滿意為目的,搞好實質(zhì)工作.第二章 辦公室職責

一,認真學習貫徹相關(guān)法律,法規(guī),制定各項管理制度和工作計劃,并檢查落實.二,負責住戶的入住,裝修手續(xù)辦理及檔案管理,嚴格執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報刊雜志的征訂和發(fā)放.三,負責員工考勤工作,建立考勤制度,搞好績效考核.四,做好所有實物與設(shè)備的等級與庫存管理以及所需物品的購買計劃和發(fā)放,做到帳帳相符,帳物相投,物品存放及保管安全妥善.五,組織召開例會,會議,撰擬相關(guān)材料,做好會議記錄.六,擬訂員工培訓計劃,并定期或不定期的對員工工作進行總結(jié),如強對員工的培訓學習和業(yè)務(wù)考核.七,負責小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作.八,負責對內(nèi)對外及對上對下的正常業(yè)務(wù),保持公司形象搞好值班工作,監(jiān)督其他部門工作.九,負責籌辦各種慶典及接待活動的準備工作,搞好小區(qū)文化活動.十,負責完成公司交辦其它各項工作任務(wù).第三章 辦公室主任崗位職責

一,在經(jīng)理的領(lǐng)導下,認真學習貫徹本崗位相關(guān)法律,法規(guī)和公司各項管理制度的實施.二,負責住戶的入住裝修手續(xù)的辦理及檔案管理,嚴格執(zhí)行文件管理程序和文檔的分類存檔以及報刊雜志的征訂和小區(qū)業(yè)主各類郵件的發(fā)放.,，三,督促檢查辦公室人員工作,有權(quán)對違犯勞動紀律和不能按時完成任務(wù)的員工?..物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度 時間：2009-8-6 15:15:20 點擊：310核心提示：前 言為加強公司正規(guī)化管理,，強化對員工的管理，使各項工作有章可循,、有據(jù)可依,，特制定本《內(nèi)部規(guī)章制度》，各部門員工應(yīng)根據(jù)本部門工作分工,，加強對本制度的學習和領(lǐng)會,，認真執(zhí)行本規(guī)章制度中公共制度和相應(yīng)制度，并嚴格加以實施,。本規(guī)章制度連同《公司管理規(guī)定》,、《員工手冊》、公司文件及相關(guān)管理制度,，具有同等的效力...前 言

為加強公司正規(guī)化管理,，強化對員工的管理，使各項工作有章可循,、有據(jù)可依,，特制定本《內(nèi)部規(guī)章制度》,，各部門員工應(yīng)根據(jù)本部門工作分工,，加強對本制度的學習和領(lǐng)會，認真執(zhí)行本規(guī)章制度中公共制度和相應(yīng)制度,，并嚴格加以實施,。

本規(guī)章制度連同《公司管理規(guī)定》、《員工手冊》,、公司文件及相關(guān)管理制度,，具有同等的效力，各職能部門,、管理處應(yīng)按照本制度對所屬員工加以管理和考核,，違反本規(guī)章制度將在公司考核中予以相應(yīng)處罰。

不盡之處,，公司將適時予以補充,。

本規(guī)章制度從下發(fā)之日起執(zhí)行。

簽發(fā)人：

年月日

第一部分 崗位職責

公司總經(jīng)理崗位職責

1,、嚴格執(zhí)行國家,、省、市有關(guān)物業(yè)管理的方針,、政策,。

2、帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理,，保證物業(yè)完好狀態(tài),，提高使用效益,。

3、注意經(jīng)濟效益,，精心理財,，開源節(jié)流，滿足業(yè)主需求,。

4,、抓好精神文明建設(shè)，維護業(yè)主合法權(quán)益,，樹立良好的企業(yè)形象,。 5、制訂和完善公司各項規(guī)章制度,，建立良好的工作秩序,。

6、制訂年度工作計劃,，明確目標,、任務(wù)，督促所屬部門履行崗位職責,，堅持年終考核,。

7、重視人才,，合理使用干部,，按照德、勤,、能,、績定期進行考核。 8,、調(diào)動各方積極因素,，共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報工作及經(jīng)營收支情況,，以各種方式聽取業(yè)主和使用人的建議,、意見和要求，并及時答復,，認真解決,。

9、關(guān)心員工生活,，努力提高員工工資福利，改善工作條件,。

10經(jīng)常與上級公司和政府相關(guān)部門溝通,，理順關(guān)系,，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

公司副總經(jīng)理崗位職責

1,、在總經(jīng)理領(lǐng)導下,，協(xié)助經(jīng)理抓好全面工作。

2,、主要抓好設(shè)備設(shè)施維修,、保養(yǎng)計劃的制訂和落實工作。帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理,，保證物業(yè)完好狀態(tài),，提高使用效益。

3,、制訂和完善公司各項規(guī)章制度,，建立良好的工作秩序。

4,、制訂年度工作計劃,，明確目標、任務(wù),，督促所屬部門履行崗位職責,，堅持年終考核。

5,、調(diào)動各方積極因素,、共同管好物業(yè)。定期向總經(jīng)理匯報分管理工作情況,，以各種方式聽取業(yè)主和使用的建議,、意見和要求，并及時答復,、認真解決,。

6、關(guān)心員工生活,，努力提高員工工資福利,，改善工作條件。

7,、經(jīng)濟與上級公司和政府相關(guān)部門順關(guān)系,，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

職能部門經(jīng)理崗位職責

1,、在公司總經(jīng)理室的領(lǐng)導下,，全面實施本部門的各項工作。 2、負責制定本部門的工作計劃,，組織各項工作的開展,。3、負責配合辦公室進行本部門員工的招聘,。

4,、負責制定本部門員工的業(yè)務(wù)培訓計劃，定期開展員工培訓,。

5,、負責指導、監(jiān)督,、檢查本部門各項工作,，定期對本部門員工進行考核。

管理處主任崗位職責

在總經(jīng)理直接領(lǐng)導下,，貫徹執(zhí)行公司各項方針,、政策，全面負責負責管理處的日常事務(wù)和管理工作,。

1,、建立、健全各項規(guī)章制度,，檢查督促崗位責任制的執(zhí)行情況,，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實獎懲制度,； 2,、安排和調(diào)整本部門人員工作，負責制定本部門的工作計劃,，并組織編寫管理報告和各種通知,、公函；

3,、負責傳達公司文件,、通知及會議精神；

4,、檢查監(jiān)督本轄區(qū)工程維修,、保安清衛(wèi)人員以及管理員工作情況并進行考核，按《員工手冊》的要求抓好管理,；

5,、熟悉國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況,，檢查督促各責任區(qū)管理的實際操作,；

6、隨時掌握租金、管理費,、水電費等交納情況,，及時做好物業(yè)管理費催交的組織工作,，并組織解決好有關(guān)投訴,，不斷改進服務(wù)質(zhì)量； 7,、抓好本部門的組織工作和思想工作,，主持日常和定期工作會議，研究擬定下一步工作計劃,；

8,、加強各班的團結(jié)合作，樹立整體思想,，密切與其他部門的聯(lián)系,，互相溝通、協(xié)調(diào),；

9,、認真完成公司交給的其他任務(wù)。

內(nèi)勤員崗位職責

內(nèi)勤員在管理處主任統(tǒng)一安排下,，負責文檔資料的保存和管理,，做好各項基礎(chǔ)性工作。

1,、按照物業(yè)服務(wù)的需要,，編制采購計劃，并實施采購,； 2,、對倉庫物資和其他物資進行管理，建立物資臺帳,； 3,、協(xié)助主任組織開展社區(qū)文化服務(wù)； 4,、做好本部門員工的考勤,、考核管理；

5、負責管理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主檔案和物業(yè)檔案,，做好保密工作,，防止遺失、損壞,；

6,、負責本部門各類通知、公函,、報告的收發(fā),；

7、負責接聽服務(wù)電話,，屬于業(yè)主投訴及報修的要做好記錄,，并及時轉(zhuǎn)交處理，對于緊急突發(fā)事件及時向本部門負責人或公司領(lǐng)導匯報,； 8,、熟悉各種收費程序，負責接待上門的交費的業(yè)主,，并做好收費記錄,；

9、熱情接待來訪的業(yè)主及其他人士,，對他們的咨詢事項給予熱情,、周到的答復和解釋；

10,、完成本部門安排的其他工作,。

管理員崗位職責

在管理處主任的直接領(lǐng)導下開展日常管理服務(wù)工作。1,、熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況,；

2、建立收費臺帳,，掌握收費動態(tài),，及時收取、催交各項應(yīng)收費用,； 3,、負責辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù),，監(jiān)督管理裝修事務(wù),；

4、負責巡視物業(yè)使用情況,，以及保安,、清潔,、維修人員的工作情況； 5,、負責對外包服務(wù)過程進行監(jiān)督管理,；

6、負責與業(yè)主溝通,、回訪,，有效處理業(yè)主的投訴。

文員崗位職責

1,、負責部門的文件撰寫,、整理工作；

2,、負責員工考勤、收發(fā)傳達文件等日常工作,，妥善保管管理處的各類來文,；

3、負責辦理各類外來人員的出入證件,；

4,、協(xié)助主任組織由管理處發(fā)起的會議，并做好會議記錄,；

5,、接待來訪的業(yè)主，對其提出的問題及意見,，予以解釋解答,，并將詳細內(nèi)容記錄在案；

6,、負責做好文件,、記錄、卡的管理工作,，并保證檔案完整,、齊全、保密,；

7,、向各業(yè)主發(fā)出書面繳交各項費用的通知書； 8,、通過各種媒介做好宣傳工作,；

9、負責組織業(yè)主意見征詢活動和社區(qū)文化活動,；

出納崗位職責

1,、清點匯總部門交來的款項,； 2、審核原始憑證是否完整,；

3,、發(fā)放工資、獎金,，支付符合手續(xù)的費用,； 4、處理銀行存款收入和支出業(yè)務(wù),； 5,、填制記帳憑證，交會計記帳,；

6,、正確使用發(fā)票，保證現(xiàn)金和銀行支票使用安全,。

保安人員崗位職責

（一）,、總則

1、貫徹執(zhí)行公安機關(guān)和上級部門制訂的各項法規(guī)和制度,，努力維護好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安安 全,；

2、遵守公司規(guī)章制度和《員工手冊》,，服從領(lǐng)導,，完成公司交給的其它工作任務(wù)；

3,、負責做好對轄區(qū)內(nèi)的巡邏,、值班工作，做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的登記工作,；

4,、負責做好機動車輛的管理和收費工作； 5,、負責做好綜合管理費收取工作,； 6、熟悉樓宇情況,、以動態(tài),、巡查等方式預防、發(fā)現(xiàn),、制止各類事故如：打架斗毆,、盜竊等事件，提高應(yīng)急處理能力,；

7,、按規(guī)定著裝,，文明值勤，嚴格交接班手續(xù),，認真做好值班記錄和交接班記錄,；

8、講究文明,、禮貌待人,，耐心說服、教育住戶遵守物業(yè)轄區(qū)各項管理規(guī)定,。

（二）,、保安隊隊長崗位職責

保安隊長在管理處主任的直接領(lǐng)導下，全面負責保安隊的各項管理工作,。

1,、了解和掌握保安隊的情況，根據(jù)管理處領(lǐng)導的要求和意圖,，結(jié)合實際,，建立和健全各項工作細則的獎懲條例，抓好實施組織和監(jiān)督工作,，對物業(yè)轄區(qū)的治安,、消防,、車輛交通工作全面實施管理；

2,、主持保安業(yè)務(wù)工作會議,，督促檢查各項規(guī)章制度的落實,，重點是《員工手冊》及保安相關(guān)規(guī)定的落實情況,，組織隊員學習業(yè)務(wù)知識和形體儀表訓練,，認真做好培養(yǎng)和業(yè)務(wù)訓練，提高全體隊員的整體素質(zhì),。,；

3、經(jīng)常定期不定期檢查保安隊員的工作情況,，做好監(jiān)督,、檢查和考評工作,，落實崗位責任制和獎懲條例；

4,、掌握隊員的思想動態(tài),，認真做好思想工作，抓好保安隊伍的思想建設(shè),，關(guān)心隊員的生活狀況和業(yè)務(wù)水平,，做好全體隊員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育,，幫助下屬正確處理好工作中的各種問題,，為下屬解決實際問題；

5,、教育培養(yǎng)所屬班長,，不斷培養(yǎng)他們的組織指揮能力和管理水平； 6,、處理有關(guān)保安方面的事務(wù),，重大治安問題和事故及時向領(lǐng)導匯報，并采取果斷措施,，控制事態(tài)發(fā)展,。

7、完成公司交辦的收費等其它工作任務(wù),。

（三）,、保安班長崗位職責

保安班長在保安隊長的直接領(lǐng)導下，負責保安隊日常事務(wù)的實施工作,。

1,、負責組織當班的保安工作，監(jiān)督和指導認真做好執(zhí)勤工作,，及時糾正和登記違紀違章現(xiàn)象,；

2、檢查本班人員的著裝儀容,、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生,，保管好配備的通訊器材、保安設(shè)施,、自衛(wèi)武器等物品,；

3、負責填寫《值班記錄》,，登記本班獎罰情況,，檢查各巡邏點情況； 4,、按照保安部（隊）制定的培訓計劃搞好組織實施工作,，定期召開班務(wù)會，經(jīng)常對隊員進行具體的業(yè)務(wù)指導和崗位培訓,，提高本人和全班的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平,，能及時解決當班時間內(nèi)的各種突發(fā)事件。

5,、及時做好上傳下達和請示匯報工作,，與轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)系；

【篇2：物業(yè)公司管理規(guī)章制度】

佳迪物業(yè)管理規(guī)章制度

第一章 董事會職權(quán)

一,、議定本公司的長遠規(guī)劃和經(jīng)營方針,。

二、依據(jù)公司的長遠規(guī)劃與經(jīng)營范圍,，討論和決定本公司的機構(gòu)設(shè)置,、人員編制和職責范圍。

三,、討論和通過公司的年度工作計劃和財務(wù)預算,。

四、審定和通過公司的年度工作報告與財務(wù)決算,。

五,、討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊伍的組織建設(shè),、思想建設(shè)等重大問題,。

六、根據(jù)工作需要作出授權(quán)的決議和討論其他重大問題,。

第二章 經(jīng)理崗位職責

經(jīng)理是對公司負有全面服務(wù)的管理者，處于中心地位,，起領(lǐng)導核心作用，負責公司的全盤工作,。

一、認真學習和貫徹執(zhí)行黨和國家對物業(yè)管理部門制定的方針,、政策,，法令和上級領(lǐng)導的指示決定及工作安排。

二、充分發(fā)揮和調(diào)動手下管理人員和各職能部門的作用,，建立健全強有力的管理機構(gòu)和行之有效的規(guī)章制度,，不斷進行和提高公司管理水平,。

三、負責編制和審定本公司的經(jīng)營決策,，年度計劃、員工培訓計劃和員工工資調(diào)整方案,，及時提出各個時期的中心工作,，確保各項計劃和工作任務(wù)的順利完成，使公司得到不斷的發(fā)展,。

四,、貫徹執(zhí)行安全經(jīng)營管理和勞動保護條例,，保證員工生命安全 和身心健康,。

五、加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算,，不斷提高經(jīng)濟效益,。

六、抓好員工隊伍建設(shè),、懂技術(shù),、會管理的領(lǐng)導隊伍和技術(shù)骨干。

七,、認真做好工作考核,，鼓勵先進、樹立典型,，發(fā)揚成績,、糾正錯誤，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性,。

八,、以公司經(jīng)營宗旨為使命，以業(yè)主滿意為目的,，搞好實質(zhì)工作,。

第三章 辦公室職責 一、認真學習貫徹相關(guān)法律,、法規(guī),，制定各項管理制度和工作計劃，并檢查落實,。

二、負責住戶的入住,、裝修手續(xù)辦理及檔案管理,，嚴格執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報刊雜志的征訂和發(fā)放,。

三,、負責員工考勤工作，建立考勤制度,，搞好績效考核。

四,、做好所有實物與設(shè)備的等級與庫存管理以及所需物品的購買計劃和發(fā)放，做到“帳帳相符,、帳物相投”,，物品存放及保管安全妥善。

五,、組織召開例會,、會議，撰擬相關(guān)材料,，做好會議記錄,。

六、擬訂員工培訓計劃,，并定期或不定期的對員工工作進行總結(jié),，如強對員工的培訓學習和業(yè)務(wù)考核。

七,、負責小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作,。

八、負責對內(nèi)對外及對上對下的正常業(yè)務(wù),，保持公司形象搞好值班工作,，監(jiān)督其他部門工作。

九,、負責籌辦各種慶典及接待活動的準備工作,，搞好小區(qū)文化活 動。

十,、負責完成公司交辦其它各項工作任務(wù),。

第四章 管理部職責

一,、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導下，認真貫徹相關(guān)法律,、法規(guī)和公司的規(guī)章制度，主管客服和小區(qū)治安工作。

二、負責小區(qū)物業(yè)的接管驗收工作,。

三、負責協(xié)調(diào)處理業(yè)主的各種投訴事件，并對其進行認證解釋，做好投訴記錄。

四、負責檢查住戶的裝修,、入住。保證和維護業(yè)主水,、電、暖的正常使用，發(fā)生故障應(yīng)及時進行維修,。

五、負責公共設(shè)施,、設(shè)備的管理和維修保養(yǎng),，保證其正常運行。

六,、負責催交業(yè)主的物業(yè)管理費,；水，電,、暖費,。

七、負責業(yè)主鑰匙的管理,。

八,、完成公司交給的其它工作任務(wù)。

第五章保安員崗位職責

一、門衛(wèi)崗位職責

1,、著裝整齊,、佩戴齊全，按時上崗交接班,。

2,、值班時不準擅自離崗、嬉笑打鬧,、看書報,、吃東西、睡覺,、不準收聽錄音機等敢與工作無關(guān)的事,。

3、值勤中要講文明,、講禮貌,，不刁難業(yè)主和客戶，處理問題要講原則,、講方法,，態(tài)度和藹不急不燥。 4,、認真填寫各種登記,，要求字跡清楚,，內(nèi)容詳細準確,。

5、對外來人員一律進行出入登記,，來訪的客人得到業(yè)主或公司領(lǐng)導同意后方可進入,。

6、嚴謹各類修補,、買賣,、收舊及搞傳銷的人員進入小區(qū)。

7,、裝修材料及專業(yè)安裝隊進入時應(yīng)檢查相關(guān)手續(xù),，未辦理裝修和安裝手續(xù)的不允許進入,。

8,、業(yè)主進入小區(qū)時應(yīng)檢查《臨時業(yè)主卡》，裝修人員進入小區(qū)須檢查《臨時出入證》,。

10,、進入小區(qū)的車輛要詳細檢查,，如發(fā)現(xiàn)有問題時應(yīng)請車主（司機）在檢查表上簽字確認。

二,、巡邏崗崗位職責

1,、巡邏員要著裝整潔,、語言文明,、禮貌待人，不喝酒,、不吸煙,、不閑談。

2,、負責對進入小區(qū)的可疑和閑雜人員進行盤查,，并及時請其離開小區(qū)，制止小區(qū)內(nèi)的打假斗毆事件,。

3,、嚴禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)內(nèi)各種公共場所、設(shè)施上散發(fā)和張貼傳單,。

4,、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù),、人口數(shù)量,、樓座排列以及小區(qū)內(nèi)區(qū)間道路走向，車輛和人員流動規(guī)律,，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)的整體情況,。

5、勸說院內(nèi)的過往行人不要亂丟紙屑,、煙頭,，維護好公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。

6,、指揮小區(qū)內(nèi)的車輛順序停放整齊,，優(yōu)先保證業(yè)主的車位。

7,、裝修方式時要不定時巡查試施工現(xiàn)場,，垃圾必須及時清運,，傾倒到指定位置，嚴禁向窗外,、陽臺外,、樓梯過道、天臺等公共場所拋灑和堆放,。

8、要與隊友團結(jié)協(xié)作,、密切配合,、互相照應(yīng)、共同完成巡邏任務(wù),。

第六章 保潔員崗位職責

一,、室外崗位職責

1、準時到崗,，每天清掃分區(qū)道路,、綠化帶、樓宇間硬化部分及坐臺兩次,。

2、垃圾隨時清理,，倒置垃圾中轉(zhuǎn)站,。

3、熟悉各自分工及所負責范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生情況,，對其負全部責任,，發(fā)現(xiàn)問題及時解決,。

4,、熱愛本職工作,，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習慣,、不怕臟、不怕累,。 5,、積極參加業(yè)務(wù)培訓,，提高業(yè)務(wù)水平，自覺學習有關(guān)清潔衛(wèi)生知識,，提高個人素質(zhì),。

6,、維護小區(qū)清潔衛(wèi)生，對不講衛(wèi)生,、不文明的現(xiàn)象要及時勸阻和制止。

7,、完成公司交辦的其它臨時性工作,。

三、室內(nèi)崗位職責

①每日對樓道清掃,、保潔,、單元門、樓梯扶手清擦,、保潔,。②每周對樓梯內(nèi)標志牌、信箱,、消防栓,、可視對講機、防盜門,、【篇3：物業(yè)公司各項管理制度】

物業(yè)公司管理制度

日常工作管理制度

為了進一步加強管理,，提高工作效率，強化組織觀念,，維護正常的勞動,、工作秩序，特制定本制度,。

一,、全體員工必須嚴格執(zhí)行公司制定的各項規(guī)章制度，按照崗位責任制和具體工作目標,，嚴格履行自己的職責,。

二、全體員工必須服從分配,，聽從安排,，對工作不服從分配，經(jīng)教育仍不能到職到崗的視為曠工處理（按獎懲制度第六條執(zhí)行）

三,、做到按時上下班,，不在工作時間內(nèi)睡覺、打撲克,、下棋或干其它與工作無關(guān)的私活,，違者按獎懲制度第五條執(zhí)行,。

四、嚴格考勤制度,，各物業(yè)管理站必須堅持每日簽到考勤,，考勤員必須認真登記，嚴禁弄虛作假,，違者按獎懲制度第十三條執(zhí)行,。 月底匯總，于次月1日報經(jīng)理審查后交財務(wù)科備案,，是每月工資發(fā)放的主要依據(jù)之一,。

五、嚴格堅持請銷假制度,，做到事前請假事后銷假,。杜絕不請假或先離崗后請假，違者%b

物業(yè)公司員工規(guī)章制度內(nèi)容 物業(yè)公司員工規(guī)章制度篇三

物業(yè)公司規(guī)章制度匯編

前言

為加強管理處正規(guī)化管理,，強化對員工的管理,，使各項工作有章可循、有據(jù)可依,，特制定本《內(nèi)部規(guī)章制度》,，各部門員工應(yīng)根據(jù)本部門工作分工，加強對本制度的學習和領(lǐng)會,，認真執(zhí)行本規(guī)章制度中公共制度和相應(yīng)制度,，并嚴格加以實施。

本規(guī)章制度連同《公司管理規(guī)定》,、《員工手冊》,、公司文件及相關(guān)管理制度，具有同等的效力,，各職能部門應(yīng)按照本制度對所屬員工加以管理和考核,，違反本規(guī)章制度將在考核中予以相應(yīng)處罰。

不盡之處,，管理處將適時予以補充,。本規(guī)章制度從下發(fā)之日起執(zhí)行?？谔枺?/p>

為創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)而努力,！管理宗旨： 愛崗敬業(yè) 優(yōu)良服務(wù) 整潔有序 安全舒適 管理方針： 用心做事 真誠服務(wù) 細致 熱情 周到 工作作風：

老老實實做人 踏踏實實工作 全心全意服務(wù) 文明禮貌用語 消防應(yīng)急有數(shù) 樸素節(jié)約有方 想業(yè)主所想

急業(yè)主所急 員工守則： 遵紀守法 堅持原則 衣著整潔 儀表端莊 文明語言 禮貌待人 業(yè)務(wù)熟練 工作勤奮 真誠服務(wù) 愛崗敬業(yè) 行為規(guī)范

一,、遵守黨和國家的政策,、法令。 二,、嚴格執(zhí)行公司的規(guī)章管理制度,。二,、服從安排、認真做好本職工作,。

四,、佩帶上崗證上崗，工作精力充沛,，衣著整潔,，言談舉止文明，禮貌待人,。 五,、愛護公韌，愛護集體財產(chǎn),，拾金不昧,。

六、團結(jié)同志,，互相愛護,，互相幫助，互勉互勵,，齊心協(xié)力,，努力工作。 七,、堅持原則,，秉公辦事，不謀私利,。員工文明服務(wù)要求 l、熱愛本職工作：

①要樹立干好服務(wù)工作的職業(yè)志向,，熱愛本職工作,。②刻苦學習,，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術(shù)水平。⑧待業(yè)主如親人，熱情服務(wù),，盡職盡責做好工作。2,、文明管理：

①儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊,、整潔,，給業(yè)主有一個美的感覺，使人感到親切,、和藹,。

②語言謙遜：在接待業(yè)主過程中,，語言要力求文雅,、謙恭準確，務(wù)必做到“四個不講”即：“低級庸俗的口頭語,、不講臟話,、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關(guān)的閑”,。不能取笑人,、不能斥人、不能報復人,。

③主動熱情：在服務(wù)過程中要做到：

三個一樣”即：

“對待生人與熟人一個樣,，大人與小孩一個樣,，忙里閑時一個樣”,。

④優(yōu)質(zhì)服務(wù)：對業(yè)主負責就是對公司負責，處處應(yīng)多為業(yè)主著想,，為業(yè)主提供各種優(yōu)質(zhì)服務(wù),。⑤講誠信：誠信無欺是公司每一位員工應(yīng)有的工作作風，也是我們經(jīng)營管理中職業(yè)道德的一個重要內(nèi)容,，為此在工作中要實事求是,，做到言而有信，嚴守信用,。

第一部分

崗位職責

總經(jīng)理職責

1,、代表公司參加重大的內(nèi)外活動； 2,、審核以公司名義發(fā)布的各種文件,；

3、領(lǐng)導制定公司的市場運營,、發(fā)展戰(zhàn)略及規(guī)劃,； 4、領(lǐng)導制定公司年度計劃,，中長期發(fā)展計劃等,； 5、批準公司的年度財務(wù)預算,；

6、領(lǐng)導公司建立各級組織機構(gòu)，并按公司戰(zhàn)略規(guī)劃進行機構(gòu)調(diào)整,； 7、領(lǐng)導公司制定各種規(guī)章制度,，并深入貫徹實施： 8,、決定各職能部門主管的任免、報酬,、獎懲；

9,、加強企業(yè)文化建設(shè)，搞好社會公共關(guān)系,，樹立公司良好的社會形象,； 10,、定期主持召開員_二座談會，了解員工動向,； u,、定期組持召開公司質(zhì)量分析會。管理處主任崗位職責

1,、對管理處…工作負全責，帶領(lǐng)全體員工認真貫徹執(zhí)行公司經(jīng)營籬理方針及各項規(guī)章制度、做好物業(yè)管理服務(wù)工作,。

2,、嚴格按iso9001質(zhì)量管理體系要求進行小區(qū)物業(yè)管理運行，并有責任提出修訂利完善質(zhì)量管理體系的建議,。

3、制定和執(zhí)行管理處月度、年度工作計劃,，審批管理處日常經(jīng)費開支,，努力增收節(jié)支,。

4、組織召開每周,、每月管理處工作例會,，及時了解人員狀態(tài)工作作難點、布置,、協(xié)調(diào)和總結(jié)工作,。以身作責,，加強思想教育。對職工,，既在工作上嚴格要求,，又在生活上熱情關(guān)心,，培養(yǎng)員工的工作責任感和進取精神,，增強集體凝聚力,。

5,、堅持開展管理處的各項工作檢查和績效考核,。 6、熟悉小區(qū)情況．與業(yè)主保持密切聯(lián)系,，及時處理住戶的意見。自覺接受業(yè)主委員會,、下屬和業(yè)主的監(jiān)督，虛心聽取他人意覽,，不斷改進工作方法，提高管理水平,。

7、與屬地派出所,、居委會、房管局等管理機構(gòu)及供電,、供水、有線電視,、郵政通訊等服務(wù)機構(gòu)建監(jiān)理建立良好的公共關(guān)系,，協(xié)調(diào)配合,，搞好工作,。

8,、及時報告管理處,、年度工作,，接受公司總經(jīng)理組織的年度和任期考核,，接受獎懲，對總經(jīng)理和業(yè)主負責,。

9、認真完成公司交辦的其他任務(wù),。 客服中心主管崗位職責

1,、以身作則、模范執(zhí)行公司各項規(guī)章制度,，圓滿完成自身工作任務(wù),。

2、負責本部門員工工作安排,，并帶領(lǐng)本部門員工完成本部門所承擔的各項工作任務(wù),。同時實施對本部員工工作業(yè)績公正科學的考核，負責的提出獎勵和處罰建議,。

3,、協(xié)助管理處主任編制公司的各項規(guī)章制度的實施細則，并組織實施,。 4,、在管理處主任的領(lǐng)導下，辦理對主管工作業(yè)績考核的具體事務(wù),，組織各部門對所屬員工的工作業(yè)績考核,。

5、負責領(lǐng)導對外聯(lián)絡(luò)工作,，協(xié)調(diào)好外部關(guān)系,。 6、負責領(lǐng)導部門各項收費工作和本部門培訓事務(wù),。

7負責領(lǐng)導本部門收集,、匯總和保管好房屋和附屬設(shè)備設(shè)施的各類技術(shù)資料。8,、負責巡視物業(yè)使用情況,，以及秩序維護、保潔,、維修人員的工作情況,； 9、負責與業(yè)主溝通,、回訪,，有效處理業(yè)主的投訴。10,、負責小區(qū)的清潔衛(wèi)生,，保證小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清新整潔。11,、全面掌握小區(qū)綠化,、按綠化規(guī)劃做好小區(qū)的綠化工作,。12、負責小區(qū)的治安,、消防工作，保證小區(qū)治安秩序良好。13,、處理小區(qū)內(nèi)違章,、突發(fā)事件的處理。1 5,、完成上級交辦的其他任務(wù),。管理員崗位職責

在管理處主任的直接領(lǐng)導下開展日常管理服務(wù)工作。1,、熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況,； 2,、按照物業(yè)服務(wù)的需要,，編制采購計劃,，并實施采購； 3,、對倉庫物資和其他物資進行管理,，建立物資臺帳：

4、建立收費臺帳,，掌握收費動態(tài)卜及時收取,、催交各項應(yīng)收費用,； 5,、負責辦理業(yè)主入住等手續(xù)；

6,、全面掌握小區(qū)房屋使用情況,，建立住戶檔案。

7,、負責管理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主檔案和物業(yè)檔案,，做好保密工作，防止遺失,、損壞； 8,、協(xié)助主任組織開展社區(qū)文化服務(wù),；

9、配合公司其他部門工作，完成公司交辦的其他工作,。 財務(wù)會計崗位職責

1,、負責本單位的會計工作，做好企業(yè)的經(jīng)濟核算和財務(wù)管理工作,。 2,、嚴格遵守財經(jīng)紀律和會計制度，認真辦理稅收事務(wù),，及時交納稅金,。3、對各項費用的收入結(jié)算認真審核,，并進行分類匯總,。

4、負責登記分公司的明細分帳和總分類帳,，按部門正確核算成本,、利率和費用，做到記帳準確,、單據(jù)完整,、。手續(xù)完備,。

5,、及時、準確,、清晰編制和上報各類會計報表和統(tǒng)計表,，做到帳表相符。 6,、負責對發(fā)票,、收據(jù)的購買、領(lǐng)用,、保管,，對發(fā)票、收據(jù)及時銷號登記,。定期對財務(wù)狀況進行分析,，并上報經(jīng)理。

7,、負責組織清倉核資,，對存貨、采購迸行審核,，辦理固定資產(chǎn),、流動資產(chǎn)盤盈盤虧,、報廢的報批等會計手續(xù)。

8,、按會計檔案管理要求，裝訂會計憑證,，保管好會計帳冊和各類報表,。 9,、每月對出納的銀行對帳單進行核對,，做到帳帳,、帳實相符。1 0,、完成上級交辦的其他任務(wù),。財務(wù)出納崗位職責

1,、嚴格執(zhí)行國家財經(jīng)紀律,、規(guī)章制度,，正確反映公司貨幣資金的收,、支,、存情況,，把好收支關(guān),。

2,、辦理銀行結(jié)算和現(xiàn)金收支業(yè)務(wù)，認真審核各種收付款憑證,，做到合法,、合理,、手續(xù)齊全,，及時做好銀行結(jié)算憑證的傳遞,、登記和銷帳工作,。 3,、健全支票領(lǐng)用手續(xù)，按規(guī)定簽發(fā)轉(zhuǎn)帳支票,，不得簽發(fā)空頭支票。

4,、嚴格執(zhí)行銀行規(guī)定的現(xiàn)金庫存限額,，不得以白紙條抵充現(xiàn)金,，不挪用現(xiàn)金。 5,、隨時掌握銀行存款余額,，月末做好余額調(diào)節(jié)表，對未達帳及時消化,。6,、整理收付款憑證，填制記帳憑證,，登記現(xiàn)金日記帳和銀行日記帳,，做好日清月結(jié)、帳實相符,。

7,、做好保險箱密碼的保密工作和鑰匙的保管工作,，不得委托他人代辦。 8,、妥善保管好現(xiàn)金和銀行出納員使用的各種專用章。

9,、不得將出納工作交他人代管，確保庫存現(xiàn)金和各種有價證券完整無缺,。 物業(yè)維修部主管崗位職責

1,、對公司經(jīng)理直接負責,，確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運行是主管的首要住務(wù),，主管對下屬人員和所屬系統(tǒng)沒備負有全面的管理責任，要求每天作如下檢查：

①主要設(shè)備的運行技術(shù)狀況,，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理,。②檢查下屬崗位紀律及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正,。③現(xiàn)場督導重要維修工程及增改工程施工,，控制工作質(zhì)量與進度。

④實地考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率,，發(fā)現(xiàn)問題及時采取糾正措施,。⑤審閱運行報表，掌握所屬系統(tǒng)當天能耗狀況,，發(fā)現(xiàn)異常,，分析原因,，及時杜絕浪費現(xiàn)象,。

2、設(shè)備發(fā)生故障及時組織檢修,，發(fā)現(xiàn)隱患及時組織處理,，做好技術(shù)把關(guān)工作,，保證所管轄系統(tǒng)設(shè)備處于優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)；做到“三不漏”不漏油、不漏氣,、不漏水,、“五良好”使用性能良好,、密封良好,、潤滑良好、緊固良好,、調(diào)整良好。

3、負責制定所管轄系統(tǒng)運行方案，并不斷與運行人員研究改進措施,，使本系統(tǒng)設(shè)備在保障安全運行的前提下,，力圖節(jié)省能耗,。

4,、負責制定所管轄系統(tǒng)設(shè)備月度和年度的維修保養(yǎng)計劃和備品,、備件計劃,，定期報送經(jīng)理審定,，并負責組織安排維修保養(yǎng)計劃的實施,，制定工作標準，督導下屬保證工作質(zhì)量,，提高工作效率,。

5、切實執(zhí)行公司經(jīng)理指令,，認真貫徹落實崗位責任制,，督導下屬員工嚴格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，堅持周而復始的設(shè)備維修保養(yǎng)制度,，做到“三干凈”設(shè)備干凈,，機房趕緊、工作場地干凈,、四不漏”不漏電,、不漏油、不漏氣,、不漏水,。嚴格檢查督導下屬。

6,、針對下屬員工的技術(shù)狀態(tài)和思想狀況,，編制培訓計劃，經(jīng)常對下屬員工進行職業(yè)道德,、物業(yè)服務(wù)意識教育和專業(yè)技術(shù)知識培訓

7,、審核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作,，督促下屬做好設(shè)備維修,、故障處理、零部件更換記錄,，每月交文員整理歸檔,。

8,、掌握科技發(fā)展動態(tài)，認真推廣新技術(shù),，改造不合理的設(shè)備,，完善設(shè)施和施工遺留的缺陷；對所屬系統(tǒng)的重大改造工程參與設(shè)計,，提出與原系統(tǒng)匹配的可行方案,。監(jiān)督施工，驗收施工質(zhì)量,。

9,、負責裝修管理中有關(guān)規(guī)定的審查和驗收，確保建筑物結(jié)構(gòu)安全和裝修協(xié)調(diào),、統(tǒng)一,、美觀及符合消防要求,。

工程維修主管職責

1,、負責工程維修工作,，維修做到及時、徹底,；

2,、對業(yè)主住宅內(nèi)屬保修期內(nèi)的修繕,，及時組織下屬修復,，并實施監(jiān)督； 3,、負責本部門的工作計劃、部門員工的考勤及業(yè)務(wù)考評工作,，檢查下屬制度實施情況，發(fā)現(xiàn)問題及時提出改進措施,，并督促改進工作,；

4、負責對空置房的檢查,，發(fā)現(xiàn)問題及時整改,；

5、做好維修工程量的詳情記錄,，對記錄的真實性,、準確性負責。每月匯總后交與公司領(lǐng)導,；

6,、及時掌握科技發(fā)展新動態(tài)，并提出推廣新技術(shù),、新工藝,、新材料的建議，報工程部經(jīng)理申批后貫徹實施,；

7,、負責定期組織工程人員參加專業(yè)技術(shù)培訓和公司相關(guān)制度學習。

8,、維修后報客服中心,，建立維修定期回訪制度，對維修的質(zhì)量隨時掌握,，及時改進,。

維修人貫崗位職責

l、執(zhí)行管理處決定，服從管理,、遵守紀律,，樹立良好的服務(wù)意識。2,、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇的樓幢號,、單元、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu),、水施,、電施等管線走向。

3,、負責對小區(qū)內(nèi)供電設(shè)備,、線路的保養(yǎng)、維修,，公共部位照明設(shè)施的維修工作,。 3、嚴格遵守服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標準,，對住戶的報修要求承諾及時修理,。4、積極為住戶提供多項便民服務(wù),，并做到服務(wù)周到,、熱情、規(guī)范,，無投訴,。5、工作時間按規(guī)定著裝,，佩戴工作牌，嚴格遵守操作規(guī)程以確保安全，預防意外事故的發(fā)生,。工作前在維修范圍內(nèi)擺放適當?shù)木媾疲旯ず罅⒓磳⒕媾瞥冯x現(xiàn)場,。

6,、工作完畢及時清理施工現(xiàn)場雜物，并請住戶在維修單上簽字,。 7,、發(fā)現(xiàn)重大疑難問題要立即向上級報告，并采取相應(yīng)的措施,。

8,、遇停電、斷電,、短路等情況時采取緊急措施,，及時報告上級并向有關(guān)單位（住戶）發(fā)出通知。

9,、負責對共用部位設(shè)施的巡視和保養(yǎng),，并做好相關(guān)的維護和保養(yǎng)記錄。 1 0,、愛護工具,，杜絕浪費，按規(guī)定領(lǐng)用工具和維修材料,。11,、完成上級交辦的其他任務(wù)。弱電技術(shù)員崗位職責

1,、負責可視對講,、門禁、閉路電視,、交通管理,、監(jiān)控自動計量和消防聯(lián)動等弱點設(shè)備實施接管驗收工作，收集,、匯總相關(guān)技術(shù)資科,。對接管驗收工作質(zhì)量負責。

2,、熟悉小區(qū)弱電設(shè)備的技術(shù)性能,、維修保養(yǎng)要求和操作使用方法，制訂弱電設(shè)備設(shè)施的維修和保養(yǎng)計劃,，與相關(guān)保養(yǎng)單位建立的良好業(yè)務(wù)關(guān)系,。

3、嚴格執(zhí)行弱電設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，安全操作規(guī)程和維修保養(yǎng)規(guī)程,，確保正常運行,，堅持遵守操作，杜絕責任事故,。設(shè)備運行中出現(xiàn)異常情況時,，弱電技術(shù)員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場進行搶修，對于本單位無能力完成的維修項目,，及時聯(lián)系專業(yè)公司進行維修,，盡快恢復正常運行狀態(tài)。

4,、按日,、周、年檢制度對控制室,，設(shè)備房及管線進行巡視檢查,，掌握設(shè)備的運行狀況，做好運行記錄,。發(fā)現(xiàn)問題,，正確處理，及時向上級報告,。

5,、認真負責地解決業(yè)主在使用弱電設(shè)備遇到的實際問題。 6,、積極鉆研技術(shù),，不斷提高專業(yè)技術(shù)能力，注意改善弱電設(shè)備設(shè)施的技術(shù)性能,，充分發(fā)揮其使用功能,。

7、完成上級領(lǐng)導交辦的其他任務(wù),。 電梯維修工崗位職責

1,、參加小區(qū)電梯接管驗收工作。嚴把驗收關(guān),、杜絕質(zhì)量隱患,。

2、掌握電梯機房,，升降路,、轎廂、底坑結(jié)構(gòu)及電梯,，維修養(yǎng)護規(guī)程,。熟知況,，小區(qū)電梯分步和使用情況，以及房屋的結(jié)構(gòu),，預埋管道及樓道走向,。

3,、每天巡視檢查電梯機房及設(shè)備的工作情況,、及時發(fā)現(xiàn)異常現(xiàn)象,，排除安全隱患,。

4,、嚴格執(zhí)行電梯維修保養(yǎng)制度,。例行檢查時，注意觀察電梯運行事有無震蕩,、摩擦聲,；底坑有無積水：井道、底坑,、轎箱內(nèi)的照明,、警鈴、風扇和通訊電話是否正常,；機房設(shè)備溫度運轉(zhuǎn)聲間是否超限等,，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，確保電梯正常運行,，杜絕電梯安全事故,。

5、接到電梯故障通知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,，如有困梯,，首先設(shè)置故障警示標志，采取適當措施救助被困乘客,，然后蔣排除故障,。為徹底排除故障，電梯不得運行,。如疑難故障無法排除,，應(yīng)及時匯報，聯(lián)系專業(yè)維修公司,。

6,、負責解答和辦理有關(guān)電梯的投訴。

7,、負責向嘉興特種設(shè)備檢測院申報電梯年審資料,，并張貼電梯年檢合格證,。8、完成上級領(lǐng)導交辦的其他任務(wù),。秩序維護隊長崗位職責

秩序維護隊長在管理處主任的贏接領(lǐng)導下,，全面負責秩序維護隊的各項管理工作。1,、了解和掌握秩序維護隊的情況,，根據(jù)管理處領(lǐng)導的要求和意圖，結(jié)合實際,，建立和健全各項工作細則的獎懲條例,，抓好實施組織和監(jiān)督工作，對物業(yè)轄區(qū)的治安,、消防,、車輛交通工作全面實施管理。

2,、主持秩序維護業(yè)務(wù)工作會議,，督促檢查各項規(guī)章制度的落實，重點是《員工手冊》及秩序維護相關(guān)規(guī)定的落實情況,，組織隊員學習業(yè)務(wù)知識和形體儀表訓練,，認真做好培養(yǎng)和業(yè)務(wù)訓練，提高全體隊員的整體素質(zhì),。 3,、經(jīng)常定期不定期檢查秩序維護隊員的工作情況，做好監(jiān)督,、檢查和考評工作,，落實崗位責任制和獎懲條例。

4,、掌握隊員的思想動態(tài),，認真做好思想工作，抓好秩序維護隊伍的思想建設(shè),，關(guān)心隊員的生活狀況業(yè)務(wù)水平,，做好全體隊員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育,，幫助下屬正確處理好工作中的各種問題,，為下屬解決實際問題。

5,、教育培養(yǎng)所屬班長,，不斷培養(yǎng)他們的組織指揮能力和管理水平。

6,、處有關(guān)秩序維護方面的事務(wù),，重大治安問題和事故及時向領(lǐng)導匯報,，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展,。

8,、負責對秩序維護隊員和消防員的業(yè)務(wù)和職業(yè)道德培訓，提高其素質(zhì),。 9,、完成公司交辦的其它工作任務(wù)。秩序維護班長崗位職責

秩序維護班長在秩序維護隊長的贏接領(lǐng)導下,，負責秩序維護隊日常事務(wù)的實施工作,。

1、負責組織當班的秩序維護工作,，監(jiān)督和指導認真做好執(zhí)勤工作,，及時糾正和登記違紀違章現(xiàn)象；

2,、檢查秩序維護人員的著裝儀容,，內(nèi)務(wù)衛(wèi)生,，保管好配備的通訊器材,、保安設(shè)施、自衛(wèi)武器等物品：

3,、負責記錄秩序維護人員獎罰情況,，檢查各巡邏點情況,；

4,、按照秩序維護隊制定的培訓計劃搞好組織實施工作，召開班務(wù)會,，經(jīng)常對隊員進行具體的業(yè)務(wù)指導和崗位培訓,，提高本人和全班的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，能及時解決當班時間內(nèi)的各種突發(fā)事件,。

5,、及時做好上傳下達和請示匯報工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)系,；

6,、熟悉在緊急情況下全班的組織指揮，處理好一般性的治安事件和業(yè)主的投訴,，落實安全措施,，預防各種事故，工作中有處理不當?shù)氖聭?yīng)及時向上級請示匯報,；

7,、團結(jié)隊員,，堅持做好經(jīng)常性思想工作，熟悉和掌握隊員的思想動態(tài),、工作表現(xiàn)和工作能力,。

8、完成領(lǐng)導下達昀其他任務(wù),。 秩序維護員崗位職責 1,、門崗

①熟悉物業(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況,； ②保持威嚴可敬的儀表儀容,，樹立良好的精神風貌；

③負責做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的管理工作,，對住戶裝修人員及裝修物品的出入進行管理,，制止閑雜人員隨意進入物業(yè)轄區(qū)；

2,、巡邏崗

①嚴格遵守公司規(guī)章制度,，實行24巡視巡邏制度，嚴格執(zhí)行隊列行走標準,，樹立公司良好形象和個人道德風范,；

②樹立強烈的責任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安,、消防,、車輛以及住戶支援、報警燈工作,，確保物業(yè)轄區(qū)治安安全,，秩序井然；

③熟知本人責任區(qū)域內(nèi)住戶情,，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局,，做到勤巡邏、勤檢查,，發(fā)現(xiàn)問題及時處理,；

④熟悉物業(yè)轄區(qū)消防設(shè)施的配置，并能熟悉使用各種消防器材,，掌握防火自救知識,；

⑤巡查公共設(shè)備設(shè)施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設(shè)施受損及時上報,，對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為,，及時進行規(guī)勸和制止；

⑥加強對物業(yè)轄區(qū)的機動車輛管理,，維持車輛停放秩序,； ⑦積極參加職業(yè)道德和業(yè)務(wù),、消防培訓，努力提高自身素質(zhì),。監(jiān)控室值班人員崗位職責

l,、熟悉小區(qū)樓宇結(jié)構(gòu)、樓幢的排列,、單元戶數(shù),、業(yè)主、住戶情況,。

2,、掌握本控制室內(nèi)各系統(tǒng)的簡單原理、性能和常規(guī)的維護保養(yǎng)工作,，熟悉掌握各類系統(tǒng)的操作,。（如電視監(jiān)控屏幕、音響,、消防報警及電梯控制等,。）每班至少進行一次各類信號檢查，確認正常與否,，并做好記錄,。如不正常應(yīng)立即查明原因并及時處理，無法處理的問題,，迅速上報管理處工程維修主管,。

3,、堅守崗位,，不得擅離職守，要密切注視監(jiān)視視頻及各類控制柜的運行狀態(tài),，不得漏看,、漏報、漏操作或誤操作,。 4,、從閉路電視上發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類違法犯罪活動，應(yīng)立即通知當值安全員或呼叫巡邏安全員及時跟蹤追查,、落實,，并報告管理處。

5,、出現(xiàn)消防報警信號時,，要識別、核實報警信號,，檢查電動控制閥,，確認為真火時,，視情況撥打119。并查看噴淋,、水幕,、卷閘、二氧化碳等滅火裝置信號是否聯(lián)動,。如不自動,，則迅速手動操作接噴淋、水幕結(jié)合器滅火,，啟動卷閘隔離火區(qū),。并及時正確關(guān)閉客梯。通過廣播和對講系統(tǒng)勸阻住戶切勿搭乘電梯,。

6,、業(yè)主裝修火專業(yè)技術(shù)人員需要暫時隔離某報警慮時,，應(yīng)積極配合,，及時恢復并做好記錄,。

7、監(jiān)控室內(nèi)不準會客,，外來人員不得入內(nèi),。嚴禁收、錄,、放電臺節(jié)目及對工作無關(guān)的音樂,、錄像帶。

8,、每天打掃機房一次,，每月清潔設(shè)備一次，保持地面,、墻壁,、設(shè)備無積塵、水漬,、油漬,。

9、做好值班記錄,，認真交接班,。下崗值班員應(yīng)當將值班記錄交給上崗值班員,，講清本班發(fā)生,、發(fā)現(xiàn)的問題,，上崗值班員應(yīng)當檢查儀器儀表運行和錄像帶使用情況,，雙方均需在值班記錄是簽字,。

1 0,、完成上級領(lǐng)導交辦的其他任務(wù),。消防監(jiān)控值班員（秩序維護班長兼）崗位職責

1．,、值班人員不得隨意離開消防控制室,，每天做好值班記錄,。

2、不帶任何無關(guān)人員進入工作室,，做好保密工作,，不向無關(guān)人員泄露自己的工作任務(wù)和監(jiān)控設(shè)施。

3,、監(jiān)視所有攝像位置的圖象,，注意異常現(xiàn)象,，發(fā)現(xiàn)情況即時通知值班隊員,，出現(xiàn)報警信號，立即核查信號真?zhèn)吻闆r,。

4,、對異常現(xiàn)象要做好記錄和錄像,，以作必要時查證使用,，做好交接班記錄。 5,、監(jiān)視電梯運作,，收聽電梯內(nèi)警鐘對講電源，有情況及時報告有關(guān)部門,，并與電梯及物業(yè)維修部聯(lián)系,。

6、當監(jiān)視范圍出現(xiàn)異常,，如消防煙感器報警,，可疑人員出現(xiàn)等等，立即通知巡邏崗值班隊員到現(xiàn)場查看,，爭取將事故消滅在萌芽狀態(tài)之中,。 7、熟惹所管理設(shè)備的性能,、操作程序,，能獨立進行操作，并能進行簡單的維修,； 8,、負責設(shè)備的日常巡視、情況記錄,； 9,、保持機房干凈、整潔,。消防員（秩序維護員兼）崗位職責

l,、切實貫徹“預防為主,，防消結(jié)合”的指導方針，認真學習有關(guān)消防知識,，掌握各種滅火器的使用方法,；

2,、積極做好防火宜傳和教育,，深入開展安全檢查，做到及時發(fā)現(xiàn),、及時報告,、及時整改。

3,、做好消防器材,、設(shè)備的檢查、保證設(shè)施處于完好狀態(tài),，一旦發(fā)現(xiàn)火警即即可投入使用,。

4,、物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警,，全體員工必須全力投入搶險工作,，履行義務(wù)消防員的職責,，不得臨陣借故逃避,；

5、發(fā)生火警事故時,，迅速報告有關(guān)領(lǐng)導,，撥打火警電話119，向消防部門報警,，組織人員搶救險情,，組織住戶撤離危險地帶，并做好妥善安排，做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作,，嚴防趁火打劫撈取不義之財,，協(xié)助有關(guān)部門查清起火原因；

6,、加強轄區(qū)內(nèi)動用明火的控制和管理,。 保潔員崗位職責

1、遵守公司制定的各類規(guī)章制度,。

2,、尊重領(lǐng)導,，服從分配，及時完成一工作任務(wù)，服從公司領(lǐng)導和管理人員的檢查監(jiān)督,。

3,、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝,，并保持整潔,。 4、文明服務(wù)，作風廉潔,，拾金不昧,。

5、按照服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準對物業(yè)轄區(qū)進行清潔衛(wèi)生打掃,，維護物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序,。

6、垃圾日產(chǎn)日清,，不能長時間的積存堆放,；樓梯、扶手,、玻璃窗,、信箱、電表箱,、消防栓箱,、電梯轎廂等定期擦拭、清掃無塵土,；小區(qū)道路,、露臺、天臺無積水,、墻角無蜘蛛網(wǎng)、塵埃。7,、及時清洗公共部位的亂涂、亂畫,、亂張貼的廣告、標語等。8,、對保沽范閘內(nèi)物業(yè)的異常情況及時向秩序維護員或管理員匯報,。

9,、對亂扔廢棄物的現(xiàn)象應(yīng)予以制止,，并及時清除,。對住戶說話和勸阻有損環(huán)境衛(wèi)生的行為要溫和有禮,。

10、妥善使用并保管好清掃,、保潔的工具,，做到勤儉節(jié)約,、以舊換新,，對無故損壞的酌情賠償,。

11,、管理好保潔的自來水龍頭，節(jié)約用水,，做到人走水斷,，不準出現(xiàn)長流,，開關(guān)失靈的水龍頭及時報修。

綠化工崗位職責

1,、遵守公司的規(guī)章制度,。

2、服從公司領(lǐng)導和管理人員的檢查監(jiān)督,，工作時佩戴好上崗證,。 3、綠化養(yǎng)護操作場地及道路兩旁整潔有序,，無危及車輛,、行人的現(xiàn)象。4,、對住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮,。

5、正確并熟練操作使用園林器械,，妥善保管好綠化工具設(shè)施,、農(nóng)藥、化肥及其他用品,；嚴格使用化肥和農(nóng)藥,。

6、花草樹木及時澆水,，防止過旱和過澇,。

7、對花草樹木定期培十,、施肥,、除雜草和除病蟲害，對新栽的花草樹木要及時慘剪,、補苗,、澆水，保證成活率達95%以上,。

8,、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積,，合理布局,、冪中植花草、樹木,。

9,、對工作過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時向秩序維護員或管理員匯報,。 10、管理好澆水的自來水籠頭,，節(jié)約用水,，做到人走水斷，不準出現(xiàn)長流,，其它開關(guān)用水籠頭要及時維修,。

11、妥善保管好用于綠化的械具工具設(shè)備,、設(shè)施,、農(nóng)藥、化肥及其它用品,。

第二部分

工作流程

管理處工作流程

根據(jù)各崗位職責和各項職責的工作要求,，對管理處的工作規(guī)范如下：1、每天工作(1)巡視所管理的地段（幢）一遍,，巡視內(nèi)容為：

①檢查小區(qū)是否有違章行為（有無亂搭,、亂建、違章裝修,，墻壁有無亂涂,、亂畫、張貼廣告,、亂擺攤販）,。

②小區(qū)是否有不安全隱患（房屋是否出現(xiàn)嚴重破損，消防通道是否被堵,，室內(nèi)輸電是否完好,，有無亂拉亂搭，小區(qū)有無可疑人員活動）,。

③小區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標準（樹木花草有無損壞,，房前屋后、公共場所有無亂倒垃圾,，垃圾桶是否倒清,，有無亂停放車輛、亂晾曬衣物,，有無影日向正常休息的噪聲源）,。

④基礎(chǔ)設(shè)施是否完整，設(shè)施有無損壞,。道路有無損壞,，室外上下水道是否滲漏，路口護欄栓、路障是否完好,，娛樂

以上內(nèi)容巡視完畢要傲好巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問題,，能處理的應(yīng)立即處理,，重大問題和不能處理的問題應(yīng)及時向管理處主任匯報。

(2)收繳管理費和各項規(guī)定費用及部分水,、電費,。

(3)接待住戶來電、來訪和處理有關(guān)物業(yè)管理的投訴并做好記錄,。(4)解答住戶提出的有關(guān)物業(yè)管理業(yè)務(wù)咨詢,。’

(5)安排房屋,、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng),、維修任務(wù)，驗收修繕質(zhì)量,。

(6)做好工作日記（內(nèi)容為：記錄每天完成的工作,、發(fā)現(xiàn)和處理問題，上級領(lǐng)導的指示,，等待解決的事務(wù),，住戶投訴等）。

(7)整理內(nèi)務(wù)（包括打掃辦公室,、整理文件,、資料、圖書報刊,；清潔整理辦公桌,、椅及其他辦公

(8)辦理業(yè)主入住手續(xù)和裝修手續(xù)。

(9)如有重要情況須書面報告或口頭反映給公司領(lǐng)導,。2,、一周工作

(1)走訪住戶（內(nèi)容：與住戶交換小區(qū)管理意見；掌握住戶家庭基本情況,，包括：戶主,、年齡、職業(yè),、工作單位和住家電話,，家庭人口以及人口結(jié)構(gòu)，掌握住戶變更或租戶的變更變化情況）,。

(2)設(shè)施設(shè)備檢查,，發(fā)現(xiàn)問題或隱患及時處理。(3)檢查每棟樓宇的公共設(shè)施是否完好（內(nèi)容包括：電梯運行是否正常；樓道,、過道,、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品、有毒物品,；公共照明是否完好,；配電箱、水表設(shè)備是否有破損,；小區(qū)樓內(nèi)信報箱是否有破損）,，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時報管理處主任和有關(guān)部門，并協(xié)助處理,。

(4)檢查垃圾桶是否噴灑藥物,，各住宅樓內(nèi)公共部位是否清潔。(5)檢查房屋使用情況,，空置房,。3、一月工作：

(1)編制本月保養(yǎng)維修報表,，制訂下月保養(yǎng)維修計劃,。(2)編制管理費收繳報表及辦理交房、裝修戶數(shù)統(tǒng)計表,。(3)對月維修項目進行一次同訪,，聽取住戶意見。(4)編制員工工資報表,，整理業(yè)主資料,、檔案。(5)小區(qū)宣傳欄內(nèi)容編制更新,。

(6)設(shè)施設(shè)備檢查,，如發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

(7)辦公室大掃除一次（包括：窗戶玻璃,、屋面,、地面、墻面和各種辦公用具的清潔整理）,。

4,、一季度工作：

(1)組織檢查小區(qū)和住宅樓宇的消防設(shè)施（包括：消防栓、水源,、滅火器,、消防水帶、高層樓宇的消防報警設(shè)備,、太平門等）是否完好無缺,，能否正常使用，發(fā)現(xiàn)問題及時報告有關(guān)部門處理。

(2)檢查各類井蓋是否缺損,，檢查下水道有無淤塞,，發(fā)現(xiàn)問題及時組織有關(guān)人員處理。

(3)清理管理費和各項規(guī)費,，并編制季度報表：清查是否有漏收,、錯收；采取措施對拖欠管理費的住戶進行追收,。

(4)組織小區(qū)業(yè)主參加的活動 5、一年工作：

(1)對本管理地段（片,、幢）內(nèi)的住戶一年一度的滿意度調(diào)查,。(2)組織消防檢查。(3)編制年度管理費和各項規(guī)費收繳報告,。

(4)對設(shè)施設(shè)備全面檢查,，編制下年度維修保養(yǎng)計劃。(5)參加市,、區(qū)小區(qū)評優(yōu)工作,。

(6)組織一次本管理區(qū)的住戶代表會,，聽取住戶對物業(yè)管理的意見和建議,，提高住戶參與管理的積極性。

(7)總結(jié)年度工作,，寫出書面報告,。(8)制定下半年工作計劃。業(yè)主遷入＼遷出手續(xù)及程序 一,、遷入手續(xù)及程序

1,、業(yè)主請攜帶有關(guān)入住通知書到物業(yè)管理處辦理入住手續(xù)，并繳交應(yīng)繳付的本小區(qū)物業(yè)管理費用,，并領(lǐng)取有關(guān)單元的鑰匙,。

2、業(yè)主入住前如需進行內(nèi)部裝修,，敬請詳閱《裝修管理規(guī)定》,，并按有關(guān)程序及規(guī)定向物業(yè)公司辦理裝修手續(xù)。

3,、業(yè)主入住時,，要確保小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備不受損壞,，管理處有權(quán)追討所損壞的公共設(shè)施的賠償,。管理處要合理安排業(yè)主搬運時間，保證道路暢通。

4,、業(yè)主辦理入住時要向管理處提供該房入住人員名單及具體聯(lián)系方法，以備發(fā)生緊急事故或特殊情況下聯(lián)絡(luò)之用,。若上述人員名單或聯(lián)系方法更改時,，敬請業(yè)主即時通知本小區(qū)物業(yè)管理處更改登記檔案，避免在發(fā)生緊急事故或特殊情況下因無法聯(lián)絡(luò)而造成不必要的損失,。

二,、遷出手續(xù)及程序

1、業(yè)主如需遷出本小區(qū),，請?zhí)崆鞍雮€月發(fā)出書面信函通知本小區(qū)物業(yè)管理處,，注明遷出日期,，并按下列程序辦理有關(guān)手續(xù),，否則物業(yè)管理處將拒絕單元內(nèi)的家具,、設(shè)備,、設(shè)施搬出本小區(qū),。。

2,、提出辦理撤消租用沒備,、設(shè)施以及包括分租車位等服務(wù)合約（若有）的書面申請。

3,、退還從物業(yè)管理處借取的一切財物（若有）,。 4、繳清有關(guān)應(yīng)付而未付的帳項（若有）,，包括管理費,、電費、電話費,、停車費及其他租用設(shè)備,、設(shè)施的服務(wù)費等。

5,、遷出時,，業(yè)主＼用戶應(yīng)保證其委托的搬運公司＼人員遵守本小區(qū)物業(yè)管理處的指示,，從指定路徑遷出本小區(qū)并注意保護本小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)備、設(shè)施,，如造成損壞,，由有關(guān)業(yè)主＼用戶負責。

住戶報修工作流程

1,、管理處接到住戶報修要求時,，及時登記并填寫《報修記錄表》。

2,、管理處將記錄的內(nèi)容,，如：住戶房號、住戶姓名,、聯(lián)系電話,、報修內(nèi)容、預約維修時間等填入《維修單》（一式二聯(lián)）相應(yīng)欄目內(nèi),。

3、管理處將維修項目分類,，屬質(zhì)量保修期內(nèi)的,，由工程維修部處理。過了保修期的,，將《維修單》送工程部,，并請接收人簽字接收。

4,、工程部接到《維修單》后及時填寫接單時間,。

5、如住戶報修內(nèi)容屬“維修服務(wù)項目表”內(nèi)的項目,，維修人員應(yīng)在預約維修時間前到達現(xiàn)場,，并回復住戶是否進行維修。

6,、工程部主管對用戶報修內(nèi)容進行現(xiàn)場確認后,，在《維修單》上據(jù)實填寫維修項目等內(nèi)容。

7,、如果維修材料是住戶提供的,，則由維修人員進行驗證，并將驗證（合格或不合格）填在“備注”欄內(nèi),。

8,、對有償維修服務(wù)，維修人員應(yīng)按煦《維修服務(wù)項目表及收費標準》收費,，并在《維修單》上注明應(yīng)收的各項費用金額,。

9,、維修完成后，維修人員應(yīng)請用戶試用或檢查合格后在《維修單》上簽名確認,。 住戶投訴工作流程

l,、管理處接到住戶投訴后，應(yīng)先向住戶表示歉意,，并在《業(yè)主＼租戶投訴處理登記表》上做好登記,。

2、根據(jù)投訴內(nèi)容通知相關(guān)部門限期解決,，特殊情況應(yīng)向主任匯報,。

3、針對住戶較嚴重的投訴,，管理處應(yīng)向主任匯報,，由主任組織相關(guān)人員進行處理、．落實解決措施及責任人,，限期進行處理,，并報總經(jīng)理。 4,、相關(guān)部門在處理完投訴后,，要迅速將處理結(jié)果報管理處，上交辦公室,，由辦公室安排管理員回訪,。

5、客服主管負責將投訴處理結(jié)果填寫在《業(yè)主＼租戶投訴處理登記表》上,，并由具體解決部門的負責人簽字認可,。

6、投訴記錄由辦公室統(tǒng)一進行存檔,、管理,。 回訪工作流程

1、管理處根據(jù)《住戶投訴記錄表》,，對投訴百分百進行回訪,，回訪時間按投訴內(nèi)容具體確定或通過電話進行回訪。

2,、管理處每星期根據(jù)上星期的《維修單》,，安排人員對維修服務(wù)進行回訪。 3,、回訪工作可采取與用戶交談,，現(xiàn)場查看、檢奄等方式綜合進行,。

4,、管理處安排人員對同訪結(jié)果進行統(tǒng)計分析,，發(fā)現(xiàn)存在的不合格項目應(yīng)及時向主任匯報，安排人員限期解決,，并再次進行同訪,，直至住戶滿意,。

5,、網(wǎng)訪的記錄由辦公室統(tǒng)一進行存檔,、管理,。 放行條辦理管理規(guī)定

1,、根據(jù)物業(yè)小區(qū)管理的需要及有關(guān)規(guī)定,，防止違法犯罪分子在小區(qū)內(nèi)伺機作案,，任何人士從小區(qū)搬運物品離開前，必須由物品歸屬者提前在辦公時間內(nèi),，自行到小區(qū)管理處辦理物品放行的有關(guān)手續(xù)，領(lǐng)取管理處核發(fā)的《放行條》,，并交當值秩序維護員核查無誤后，方可將物品搬離小區(qū),。

2,、小區(qū)內(nèi)所有租戶在辦理放行手續(xù)前,，必須由房屋業(yè)主事先向小區(qū)管理處提出書面申請,，經(jīng)批準后方可辦理物品放行手續(xù),。

3,、任何人搬離小區(qū)前,，必須提前在辦公時間內(nèi)，到管理處繳清所有費用（管理費,、水電費等）,，方可辦理物晶放行手續(xù)。

4,、凡未辦理物品放行手續(xù)者,，小區(qū)秩序維護員可拒絕任何物品的放行。因此而造成的一切后果,，由違章者負全部責任,。

5、凡違反規(guī)定不聽勸告或情節(jié)嚴重者，小區(qū)管理部門將依法移交公安機關(guān)處理,。

第三部分

相關(guān)制度

接待來信來訪來電投訴制度 為了實現(xiàn)“管理無盲點,，服務(wù)無挑剔，業(yè)主無怨言”的管理目標,，不斷完善管理體系,，提高員工素質(zhì)，不斷改進服務(wù)質(zhì)量,，嚴格認真對待業(yè)主（住戶）反饋的每一信息,，特制定本制度：

1、實行“首問責任制”,，管理處每一位員工,，無論其部門分工，均有義務(wù)接受業(yè)主的住何來訪來電,、投訴,，屬于白己職權(quán)范圍內(nèi)或能夠給予解決的，應(yīng)當場予以解決,；不屬于自己職權(quán)范國內(nèi)或不能予以解決的,，不得任何理由推托、回避,，應(yīng)將業(yè)主（住戶）反應(yīng)的問題當場予以接待,，而后轉(zhuǎn)告相應(yīng)部門。

2,、每一位員工都有責任收集來自業(yè)主（住戶）關(guān)于小區(qū)管理的看法,、建議、意見等,。

3,、公司員工接聽所有來電時，第一句必須為：“您好,，禾峰物業(yè)”,。

4、受理投訴時,，必須熱情接待,，主動詢問，面帶微笑,，不得推諉,、無理拒絕，并做到一視同仁,。

5,、當被投訴者受理投訴時,，受理者必須如實記錄，不得提出回避,。

6、對投訴內(nèi)容要認真記錄,，及時派人處理或向主管匯報并在24小時內(nèi)予以解決或答復,，做到事事有著落，件件有回音,。

7,、凡由市政設(shè)施如水、電,、氣,、道路、郵電,、通訊等所引起的住戶投訴,，應(yīng)努力做好解釋工作，積極同市政有關(guān)部門辦理交涉,，盡早為業(yè)主排憂解難,，決不允許推托了。

8,、員工應(yīng)認真做好本職工作,，積極為業(yè)主提供滿意管理服務(wù)，減小投訴,，把矛盾消滅在投訴之前,。

9、對業(yè)主的投訴應(yīng)及時進行分析總結(jié),，對反復出現(xiàn)的問題,，應(yīng)組織有關(guān)部門深入探討并找出解決方法，防止重復發(fā)生,。

10,、對投訴要記錄，投訴資料要存檔,。 管理處走（回）訪制度

為加強物業(yè)管理處與廣犬業(yè)主（住戶）的聯(lián)系,，使管理處各項工作置身于業(yè)主（住戶）監(jiān)督之中，從而集思廣益．及時總結(jié)經(jīng)驗,、教訓,，不斷改進管理工作，提高服務(wù)質(zhì)量,，特制定對住戶走（回）訪制度,。1,、走（回）訪要求 ①物業(yè)管理處主任把對業(yè)主（住戶）的走（回）訪列入職責范圍，并落實到每年的工作計劃總結(jié)評比中,；

②走（回）訪時,，虛心聽取意見，誠懇接受批評,，采納合理化建議,，作好走（回）訪記錄；

③走（回）訪中,，對業(yè)主（住戶）的詢問,、意見，如不能當即答復,，應(yīng)告知預約時間回復,；

④走（回）訪后反饋的意見、要求,、建議,、投訴，及時逐條整理綜合,、研究,、妥善解決，重大問題向上級領(lǐng)導請示解決,，業(yè)主（住戶）反映的問題,，做到件件有著落,，事事有回音,。走（回）訪處理率達100%，投訴率力爭控制在1%以下,。

2,、走（回）訪時間及形式

①管理處主任,、管理員縛月登門走（網(wǎng)）訪4次； ②有針對性地對業(yè)．主（住戶）作專題調(diào)查,，聽取意見； ③物業(yè)管理處設(shè)立投訴信箱,，投訴電話,； ④隨時熱情接待來訪,，作好登記。管理員工作責任監(jiān)督區(qū)日巡視制度

1,、各管理處必須為每個管理崗位員工劃分一定范麗的工作責任監(jiān)督區(qū)。 2,、每個工作日必須到各自的監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍,，并做好巡視記錄，無紀錄視作未巡視,。

3、巡視監(jiān)督要求：

①檢查小區(qū)秩序維護員,、保潔員在崗位工作情況（著裝,、佩證及有無其他違反有關(guān)規(guī)章制度的行為）；

②檢查小區(qū)是否有違章行為（有無亂搭建,、違章裝修,、墻面有無亂涂、亂凰,、張貼廣告,，單元門內(nèi)車子亂停放等）；

③小區(qū)是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好,，消防通道是否被堵,，室外輸電線路是否完好，小區(qū)內(nèi)有無可疑人員活動）,；

④小區(qū)內(nèi)環(huán)境管理是否符合要求（樹木花草有無損壞,，公共場所、綠化帶,、樓梯道衛(wèi)生情況,，生活垃圾筒衛(wèi)生是否符合要求，道路上是否有亂停車輛,，亂曬衣物等,、小區(qū)內(nèi)是否有影響正常休息的噪聲源）；⑤基礎(chǔ)設(shè)施是否完整（路面有無破損,，室外上下管道是否滲漏,，路口和欄桿是否完好）；

⑥留意傾聽業(yè)主對物業(yè)管理的意見反映,。

4,、在巡視過程中，做好記錄,。發(fā)現(xiàn)問題,，能處理的應(yīng)及時處理,，對重大問題和不能處理的事項應(yīng)向主任匯報。

上門維修服務(wù)的規(guī)范要求 l,、敲門

有門鈴時,，輕按門鈴，按鈴時間不要過長,，無人應(yīng)答再次按鈴,，按鈴時間加長。沒有門鈴時,，則輕叩門三響,，無人應(yīng)答再次叩門，叩門節(jié)奏漸快,、力度漸強,。若無人應(yīng)答，等候三分鐘,，若主人仍未返同,，寫留言條塞入用戶門內(nèi)。

2,、介紹

主人聞聲開門或在門內(nèi)詢問時,，首先自我介紹：“對不起，打擾了,，我是禾峰物業(yè)維修人員xxx,，前來為您服務(wù)?！?/p>

3,、進門

如進入十分整潔的房間，員工應(yīng)將鞋子脫在門外,，赤腳進入,、或穿好自備鞋套，經(jīng)主人許可,，進門可不必套鞋套,，進入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上,，如拎在手中,，則應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋,。走到工作地點后,，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件,，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上,。

4,、維修

維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲,。實在無法避免時,，應(yīng)事先向房間主人打招呼。

5,、整理

修理完畢,，做到工完場清。6,、收費 按規(guī)定標準收費 7,、填單 如實填寫《維修派工單》，請用戶對修理質(zhì)量,、服務(wù)態(tài)度與行為進行評價并簽名,。8、辭別

向用戶告辭,，走出房間,，步子要輕,，工具袋背在肩上,，如拎在手中,，則應(yīng)離開地面一定距離，止門口時,，應(yīng)轉(zhuǎn)身面對房間主人說：“今后有問題，請隨時聯(lián)系,，再見,。”

9,、整個工作期間不得收受業(yè)主送的物品,，盡量不借用主人家里的工具、抹布等,。

第四部分 各崗位制度

第一章 安全管理制度

秩序維護員守則 一,、著裝儀表

1、作或執(zhí)勤時,，必須身著制服,，穿皮鞋，佩證上崗,，制服不準混穿,；

2、制服要保持整潔,、平整一上崗前皮鞋要擦拭干凈,，打好領(lǐng)帶,，戴好帽子，不得敞胸露懷,、卷袖子,、挽褲腿。

二,、行為規(guī)范

l,、上班時間必須精神振作、精力集中,，不得袖手,、插手、背手,；

2,、站崗時姿態(tài)嚴整，保持立正姿勢,，不得東搖謠晃,。不得坐臥、倚靠,、打盹,、吸煙、與人閑聊,、吃東兩,、看書報、亂打電話和聽收,、錄音機等,；

3、值班室,、監(jiān)控時不得躺臥,、打盹、看-時艮,、吃零食,、下棋、玩弄手機,，不得聽收錄音機,，不得兩、三人聊天,；

4,、無巡邏要求和無情況處理時不得進入住戶樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機，不得聽收錄音機,，不得與無關(guān)人員閑聊,；

5、上班人員必須提前十五分鐘達到各執(zhí)勤點,，做好交接班手續(xù),；不得遲到早退，不得擅自離開崗位,；

6,、不得脫離崗位，按照規(guī)定時間,、指定地點站崗,； 7、不得睡覺,；

8,、對住戶要有禮有節(jié)，熱情受理住戶各種問題,，特別是夜間值班,，對住戶提出的問題要及時解決，解決不了的作好登記,。

9,、例會一般不得請假（有醫(yī)院的病歷證明除外）。 三,、日常管理

l,、不得遲到早退,，嚴格按照規(guī)定時間站崗或巡邏,； 2、認真做好交接班,，做好值班記錄和實物出入疊記,； 3、嚴格執(zhí)行對講機管理規(guī)定和皮棍,、頭盔使用規(guī)定,；

4、做好本班崗亭的清潔衛(wèi)生,，不得隨意張貼,、懸掛與堆放與工作無關(guān)的物品； 5,、門崗,、副崗、值班室不得會客，上班時間不得會客,。四,、罰則

1、違反本規(guī)定第一條,、第二條（第八點除外）,、第三條的記行政批評一次，累計記批評五次以上者作解除勞動合同處理,；

2,、違反第二條第八點的，第一次記行政批評一次,，笫二次記行政警告一次,；第三次解除勞動合同；

3,、本守則不盡之處,，按《公司管理規(guī)定》相關(guān)條款執(zhí)行。 秩序維護員交接班制度

1,、值班隊員提前1 5分鐘叫崗,，接班員提前1 0分鐘接班，對小區(qū)檢查完畢后,，認為沒有問題方可登記,，登記表上要記錄當天確切的交接時間。

2,、接班員若有特殊事情,，不能準時接班，必須提前60分鐘請示,，秩序維護部另派人接班,。

3、接班員若無正當理由,，既不請示又不準時接班,，按缺勤及處罰條款進行處理。 4,、交班員要等接班員對管區(qū)巡視一遍并進行驗收后才能交接,，但接班員驗收時間無特殊情況不能超過1 0分鐘。

5,、交接班時,，交班員必須把本班情況以及可能出現(xiàn)的非常情況需在下班值班過程中繼續(xù)觀察，特別留意或處理的問題,，上級的指示,，待辦事項及各類物品如實登記清楚,，向接班員交代，同時必須督促接班員接受清楚并簽名,。一一日．簽名,，責任由簽名者自己承擔。

6,、所有事情交接清楚后,，交接后必須分別在登記表上記錄清楚真實的上下班時間并簽名，然后交班員方可離開崗位下班休息,。 7,、接班員若在接班驗收時發(fā)現(xiàn)問題，不具備接班簽名條件時可以拒絕簽名接班,，但必須同時報告隊長處理再進行簽名接班,，責任由交班員承擔。如果報告處理后不接班,，以無故和借故不上班論處,。

8、接班員白己驗收完畢并以簽名接班,，而且交班員己離開崗位之后,，無論發(fā)生任何問題，責任一律由當班隊員承擔,。

9,、接班員因故沒有及時接班，交班員不得下班并且擅離崗位,。

10,、若接班員沒有簽名接班，交班員已下班離開崗位,，其間發(fā)生的任何問題責任由兩人共同承擔,，沒有發(fā)生問題，則按物業(yè)制度及處罰條款進行處罰,。

11,、交班員若發(fā)現(xiàn)接班員無故不簽名接班或拖延接班時間,，交班員可以提出抗議,，報告隊長，隊長根據(jù)情況對接班員按處罰條款進行處罰,。

對講機使用制度

對講機是秩序維護隊必備的重要通訊工具,，全體人員必須執(zhí)行對講機使用規(guī)定，熟悉對講機的使用功能,，愛護并熟練使用對講機,。

1、使用規(guī)定

①使用對講機要本著“愛護設(shè)備、小心輕放,，妥善保管,、正確操作”的原則，不得磕,、碰,、扔、摔以及玩弄對講機,，保持對講機清潔,，定期進行擦拭、維護,；

②持機人負責保管和使用對講機,，禁止轉(zhuǎn)借他人或拆卸機器，各治安人員的對講機一律掛在腰帶右后側(cè),，站崗,、巡邏時不得拿在手中；

③發(fā)現(xiàn)對講機有損壞或通訊犬靈,，持機人應(yīng)立即向直屬上級報告,，由隊長檢查后進行處理，嚴禁自行拆修,；

④嚴格按規(guī)定頻率使用,，嚴禁亂按或亂調(diào)其他頻率（平常使用1頻道）；⑤嚴格按照對講機充電程序充電,，不得待機充電,，電池使用完畢后方可進行充電，以保障電池的性能,、壽命和使用效果；

⑥交接班時,，交機人要講明對講機當班使用狀況,，接機者當場檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈,，立即報告班長。

2,、對話要求 ①呼叫對方,，先報自己崗位,，再呼對方,，為：“我是×××,，呼叫×××，收到請回話”,；

②收接方回話后，呼方要簡明扼要地情況講清除，收接方收到情況或信號后,，應(yīng)回答“清楚”或“明向”；

③對講機僅限于進行公事聯(lián)絡(luò),，用對講機講話應(yīng)使用規(guī)范禮貌用語，嚴禁閣對講機講粗言穢語、開玩笑或談工作無關(guān)的事情,；

凡違反以上規(guī)定者將嚴肅處理,。對講機丟失、損壞的,，視情節(jié)追究相關(guān)人員的責任,，賠償損失,，并處以相應(yīng)的經(jīng)濟處罰。

重大事件報告制度 一,、重火事件報告制度

為及時妥善處理重大事件或突發(fā)事件,，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件處理報告制度,。

1,、重大或突發(fā)事件包括：火災、電梯困人,、爆炸,、突發(fā)停電、水浸,、盜竊,、械斗等破壞性行為；刑事案件：用戶集體投訴（5戶以上）,、發(fā)電機,、高低壓電柜、通訊設(shè)備等小區(qū)主要設(shè)備設(shè)施故障；房屋主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等,；

2,、發(fā)生重人或突發(fā)事件，參與事件處理的部門或當值主管立即到現(xiàn)場處理,，同時盡快口頭向主任報告,，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報告公安、消防等機構(gòu)協(xié)助處理,；

3,、參與事件處理的當值主管在事件處理后立即填寫重大事件報告表，于12小時內(nèi)以書面形式遞交主任,，詳細記錄事件發(fā)生的時間,、地點、經(jīng)過,，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過,；

4、重大事件報告表簽名后上報,，事情緊急時,，可由當值主管簽名上報； 5,、參與事件處理的部門應(yīng)在事件處理完畢后24小時填寫重大事件總結(jié)表上報主任,，如實匯報事件的詳細處理過程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因,，提出避免類似情況發(fā)生的預防措施,。

二、緊急事件處理程序 1,、突發(fā)事件處理程序 ①凡遇突發(fā)事件（指兇殺,、搶劫、盜竊,、勒索,、打架、鬧事,、傷亡或重大糾紛等）,，必須保持冷靜，立即采取措施,，并報告管理處負責人,、秩序維護部；

③簡要說明事發(fā)的地點,、性質(zhì),、人數(shù),、特征及損失價值； ③驅(qū)散無關(guān)人員,，保護好現(xiàn)場,，留意現(xiàn)場周圍的情況：

④奄看本轄區(qū)各類記錄、出入登記和監(jiān)控錄像,，檢查有無可疑情況和人員,； ⑤對勒索、打架事件,，監(jiān)控中心應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場的情況變化,； ⑥對糾紛事件應(yīng)及時了解具體原因，積極協(xié)調(diào),，勸阻爭吵,，平息事態(tài)； ⑦對傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場保護和通知搶救工作,，對明確死亡的,，應(yīng)報告派出所處理；

⑧對涉及刑事及重大責任事故或因治安,、刑事案件導致的傷亡事故,，應(yīng)立即報告管理處負責人、秩序維護部,，并由公安機關(guān)調(diào)查處理；

⑨相關(guān)責任人在接到突發(fā)事件后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場,，做好疏通控制工作,，防止事態(tài)擴大；

⑩秩序維護部組織人員除維護現(xiàn)場外,，還需負責指揮調(diào)派人員做好布控堵截,，根據(jù)事態(tài)的大小程度報公安機關(guān)、有關(guān)部門及公司總經(jīng)理,。

2,、斗毆等暴力事件的處理程序

①處理斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度,，除正當防衛(wèi),，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵：

②巡查發(fā)現(xiàn)或接報有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對講機,、電話或其他方式報告秩序維護班長,，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點、人數(shù),、斗毆程度,、有無使用武器等）,，如能處理的，及時處理,，否則監(jiān)視現(xiàn)場,，等待秩序維護部指今；

③秩序維護部接報后視情況派適當數(shù)量的秩序維護員立即到現(xiàn)場制止,，將肇事者帶往秩序維護部將受調(diào)查,，如場面無法控制，應(yīng)盡快報告公安機關(guān)：110;④斗毆事件中物業(yè)轄區(qū)的財產(chǎn)或人員受到損害,，應(yīng)保護好現(xiàn)場,，并留下目擊者，扣下肇事者,，作詳細調(diào)查以明確責任和落實賠償,；

⑤如涉及刑事案件，應(yīng)交公安機關(guān)處理,；

⑥事件中如有人員受傷要及時組織搶救,，并盡快送醫(yī)院搶救； ⑦如嫌疑人逃跑,，應(yīng)跟蹤截擊追捕,，隨時報告罪犯動向 3、盜竊等破壞事件的處理程序

①巡查發(fā)現(xiàn)或接報物業(yè)轄區(qū)有人盜竊,，應(yīng)想法馬上抓到現(xiàn)場嫌疑人,，如人力不夠，用對講機,、電話或其他方式盡快向其他值班人員求助,，簡要說明情況，并監(jiān)視現(xiàn)場等待秩序維護部的指令,；

②秩序維護班長（隊長）接報后,，應(yīng)迅速排適當數(shù)量秩序維護員到現(xiàn)場制止，設(shè)法抓獲肇事者,，帶往秩序維護部接受調(diào)查,，并撥打110;③事件如有財產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護現(xiàn)場,，留下目擊者,，不要觸動現(xiàn)場一切物品，特別是罪犯留下來的指印,、腳印,、煙頭等物品；做好詳細記錄,，以明確責任,、落實賠償,；

④如涉及刑事責任，應(yīng)交公安機關(guān)處理,。4,、電梯困人的處理程序

①值班人員接到電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)現(xiàn)電梯，立即報告主管,，組織相關(guān)人員到現(xiàn)場協(xié)助控制和解救被困人員,，同時將被困電梯的具體方位、停留樓層通知電梯公司（或維修部）,；

②監(jiān)控中心使用電梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系,，做好解釋安慰工作；

③如遇特殊情況無法消除故障或被困人員有嚴重不適時,，應(yīng)立即報消防部門或求助有關(guān)部門解決,；

④秩序維護隊長填寫重大事件報告表，詳細記錄故障及處理經(jīng)過,。5,、停電停水的處理程序

①接通知物業(yè)轄區(qū)在短時間停電停水，應(yīng)在停電前通知轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主,； ②未預知的情況下物業(yè)轄區(qū)內(nèi)突然發(fā)生停電停水,，立即聯(lián)系工程維修部，啟動應(yīng)急水源,，盡快采取措施恢復供電供水,，并對業(yè)主做好解釋工作；

③秩序維擴部派出適當?shù)年爢T維護秩序,，以防有人趁機制造事端,。6、發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理 ①立即趕赴現(xiàn)場,，切斷電源； ②在未切斷電源之前,，切不可用人體接觸電源,，以防自己也觸電，要用絕緣的東西把電線挑開后把人拉開,；

③立即進行人工急救,，并送醫(yī)院急救。

第二章

消防管理制度

消防安全檢查制度

為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作,，檢查和防止消防隱患,，特制定如下制度：1、每月末及節(jié)日前,，結(jié)合綜合管理考評對物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域,、設(shè)施進行安全檢查,；

2、檢查工作由管理處主任組織,，管理員,、電工、秩,，序維護隊長參與,； 3、檢查項目：

①配備的消防器材,、消防栓設(shè)施是否齊全,、有效； ②公共區(qū)域,、設(shè)施是否存在消防安全隱患,；

③設(shè)有消防報警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報警系統(tǒng)是否正常,。

4．,、檢查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備有變異，或違反消防規(guī)定的問題,，要立即查明原因,，及時處理，不能立即解決的,，報公司處理,。

消防設(shè)備管理制度

1、對消防系統(tǒng),、可視對講系統(tǒng),、電視監(jiān)控系統(tǒng)、110報警系統(tǒng),、電梯報警以及其他消防,、安全設(shè)備，每月進行一次維護保養(yǎng),，使運行設(shè)備正常工作,、備用設(shè)備隨時投入運行。

2,、各儀器儀表的記錄帶,、錄像帶保持完整,，每月將有關(guān)記錄交辦公室歸檔,。 3、每季度對系統(tǒng)中的閥門,、探頭,、噴淋等進行一次檢查,，確保其良好的工作性能。4,、每季度對消防器材進行一次檢查,、做好配備和增補工作。5,、落實專人負責各儀器,、儀表及機房的操作和使用。6,、做好巡視,、保養(yǎng)、維修各項記錄,。

7,、定期檢查、校對各只消防栓和消防接合器的閥門蓋,，保持閥門蓋的靈活,。 8、每月對消防泵進行一次試運轉(zhuǎn),。消防泵隨時可投入工作,。火災處理制度

1,、發(fā)現(xiàn)初期火警,，在場人員應(yīng)該： ①及時報告物業(yè)轄區(qū)當值主管，報告內(nèi)容包括火警具體地點,、燃燒物性盛,、火勢蔓延方向；

②立即利用附近的滅火器器械撲救,，盡量控制火勢發(fā)展,； 2、物業(yè)轄區(qū)當值主管接到現(xiàn)場報告后：

①帶領(lǐng)消防人員,，攜帶消防人員以最快速度到達火警現(xiàn)場,； ②立即指揮在場人員進行滅火撲救；

③指揮火警現(xiàn)場及可能受影響范圍的人員疏散,； 3、當撲救無效,，當值主管及時決定： ①將滅火人員撤離至安全距離內(nèi),； ②立即向上級匯報；

③情況如本部門或本公司無法處理,，火情失去控制,，應(yīng)立即報告消防部門：119

第三章

車輛管理制度

機動車停放管理規(guī)定

1,、小區(qū)實行人下分流，購買車位后機動車一律停于地下車庫,。車場出入口實行ic卡泊車管理,，機動車憑i c卡在停午場出、入口讀卡器處刷卡后通行,。

2,、機動車通過自動道閘機時，不得在閘機下倒車或停留,，一車一閘,，嚴禁追尾。 3,、入場車輛必須按交通標識指示行駛,，請勿超速和鳴笛。

4,、i c卡用戶只能駕駛指定車輛進入停車場,，不得一卡多用或轉(zhuǎn)借他人。5,、凡車位出租的，出租方和承租方須一起到物業(yè)公司登記,，辦理有關(guān)手續(xù)后才可停放,。

6、入場車輛必須有序停放,，不得跨位停放或堵塞交通,。

7,、車主離車時請鎖好車門車窗,，車內(nèi)財物的保管責任由車主自行負責,。 8、嚴禁攜帶易燃,、易爆,、有毒等危險品的車輛進入本停車場。9、愛護停車場設(shè)施,，損壞設(shè)施照價賠償,。

10、禁止在地下停車場內(nèi)用水洗車,、修理車輛（損壞不能行走除外）或試剎車,，禁止任何人在場內(nèi)學習駕駛。

11,、請車主妥善保管ic卡,，勿留置于車內(nèi)，遺失責任自負,。 12,、ic卡如有損壞或遺失請及時辦理掛火手續(xù)，并支付工本費50元,。13,、本停車場不承擔由于不可抗力或第三方蓄意、過失等非管理責任所導致車輛失竊和損害之責任,。

第四章

工程維修類制度

電梯維護保養(yǎng)制度

l,、每天電梯運行前應(yīng)對電梯作準備性試車，并對轎廂內(nèi)的所有裝置和機房內(nèi)的機械和電氣裝備進行巡邏檢查,，并及時做好調(diào)整,、修理、清潔,、潤滑工作,。

2、每周有電梯技工對電梯的主要機構(gòu)和設(shè)備進行一次檢查,，并進行必要的除塵,、清潔、潤滑和調(diào)整工作,。

3,、每季對其一般重要機械和電氣裝置進行比較細致的檢查、調(diào)整和修正,。 4,、有電梯技術(shù)人員負責，與電梯技工配合對所有的機械,、電氣安全設(shè)備的有效,、可靠程度，主要零部件的磨損程度進行檢查利測試,，檢修或更換已超過極限磨損的已壞零件,，修復不可靠的機電安全裝置。

5、電梯進行定期檢修試車時,，電梯轎廂內(nèi)不可載客或裝貨，并在電梯出,、入口處懸掛“檢

修停用”,、“不許合閘”、“正在修理,，不可開動”等警告牌,。

6、若運行過程中發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即停駛,，待認真檢查修復后方可使用,，并對維修過程作詳細記錄。

7,、根據(jù)具體情況確定人修時間,。 地下水泵運行管理制度

1、水泵房屬于小區(qū)重要設(shè)施之一,，對設(shè)備運行每天巡視一次,，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，并做好日運行情況記錄,。

2,、設(shè)備操作需要專人負責，禁止非有關(guān)人員隨意進入機房,，操作人員須熟悉設(shè)備,、電器及機械性能，熟悉管線布局,，能解決日常一般性故障,。

3、正常保持電動機外殼清潔,，風路暢通,，及時解決水泵漏水、漏油現(xiàn)象,，防止潮氣進入電機內(nèi)部,。 4、正常檢查電器線路,，防止端線松動造成缺相，發(fā)現(xiàn)電器有異常聲音應(yīng)立即停車,，查明原因,。

5、為保持設(shè)備良好運行，除日常保養(yǎng)外,，每半年檢查一次電機的對地絕緣電阻,，每一年打開電機軸承蓋，檢查有否磨損,，并更換潤滑油,，每二年進行一次整機保養(yǎng),。

6,、搞好設(shè)備使用場所,、環(huán)境衛(wèi)生及使用場地干燥，保證配套部件無缺陷現(xiàn)象,。 發(fā)電機保養(yǎng)制度

為確保人身及設(shè)備安全，特制定以下操作規(guī)定： 1,、嚴格執(zhí)行供電部門所制定的發(fā)電機安全運行條例,；

2、發(fā)電機必須由專人負責操作,，操作人需要熟悉本發(fā)電機實際操作程序,，嚴禁閑人隨意進入機房重地；

3,、發(fā)電機在運行前,，必須認真檢查與之配套設(shè)施的各機械及電器連鎖控制裝置的正確位置，防止倒送電所造成的惡性事故發(fā)生需巡視發(fā)電機各油位,、冷卻水箱,，蓄電池是否完好正常；

4,、發(fā)電機在正常運行中經(jīng)常觀察各種指示及控制儀表,，如發(fā)現(xiàn)三相電壓表的缺相、電壓表,、頻率表的指示值,，超過規(guī)定值和油溫過高應(yīng)既停機檢查，如發(fā)現(xiàn)嚴重超負荷時,，應(yīng)局部拉閘,，減輕負荷至允許范圍內(nèi),；

5、當發(fā)電機長期停機時,，做到每10天不小于一次空載運行檢查,，每次空載運行的時間應(yīng)不大于10分鐘，每季度一次常規(guī)保養(yǎng),，每一年對主機大修保養(yǎng)一次,；

6、定期打掃機房環(huán)境衛(wèi)生,，檢查通風口，保持設(shè)備外部清潔,，一般性故障一經(jīng)發(fā)現(xiàn)及時解決,，認真做好記錄臺帳工作，對保養(yǎng),、維修,、試車和正常運行的時間及發(fā)電量，必須做到及時記錄,；

7,、高配值班電工在發(fā)電機上述內(nèi)容工作時，以監(jiān)護為主,，配合發(fā)電機操作人員做好安規(guī)檢查,，并負責記錄工作。

高低壓變配電闖規(guī)章制度

1,、電工：必須持證上崗,，嚴格執(zhí)行“電工安全規(guī)程”,。

2,、嚴格執(zhí)行“二票三制”規(guī)定，防止違章操作和錯誤操作,，以確保人身安全及設(shè)備安全,。 3,、電工進入變配電間工作，應(yīng)腳穿電工鞋,，身穿工作服,，操作時必須戴好絕緣手套，嚴格執(zhí)行安全操作制度,。

4,、進出低壓變配電間，隨手關(guān)門,，不得將食品等帶入變配電間,，以防引入小動物,，造成不必要的電氣事故。

5,、非工作人員不得入內(nèi),，因工作、業(yè)務(wù)需要進入,，須經(jīng)主任同意,，簽字后方能由當班人員帶領(lǐng)入內(nèi)。

6,、每二小時進行一次巡視,，做好記錄，發(fā)現(xiàn)故障及時處理并做好書面記錄,，同時向有關(guān)部門匯報,。

7、按規(guī)定巡視路線巡視,，防止出現(xiàn)漏查現(xiàn)象,。巡視中要密切注意各種儀表讀數(shù)的變化，從中掌握,、了解用電情況,，電量變化。分析出設(shè)備與線路的工作狀態(tài),。

8,、每周至少進行一次熄燈巡視檢查，發(fā)現(xiàn)漏電,、跳火現(xiàn)象及時處理,。

9、變配電間必須配備消防用具,。工作人員應(yīng)該掌握消防用具的使用方法,，懂得滅火的基本知識。

訪客系統(tǒng)使用管理制度

訪客系統(tǒng)是物業(yè)管理公司為住戶服務(wù)的重要通訊設(shè)施之一,。為確保系統(tǒng)的正常運行,，特制訂本制度，內(nèi)容如下

1,、工作人員操作對講系統(tǒng),，必須按規(guī)定程序操作，其他任何人未經(jīng)許可不得擅自操作,。

2,、非本公司工作人員擅自操作本系統(tǒng)，我物業(yè)管理人員有權(quán)維護對講系統(tǒng),，并婉言作好謝絕,、規(guī)勸工作,。

3、物業(yè)工作人員操作本系統(tǒng)時,，應(yīng)態(tài)度和藹,、禮貌問答；按壓數(shù)字鍵動作要輕,，勿用力過猛,，否則將致使按鍵無法復位或復位錯誤，影響系統(tǒng)的正常操作,。

4,、工作人員如發(fā)現(xiàn)多獎系統(tǒng)有異常現(xiàn)象時,，必須立即報告管理處,，有管理處負責派人進行維修確保系統(tǒng)正常運行。

第五章

清衛(wèi),、綠化類制度

清潔衛(wèi)生實施細則 1、小區(qū)內(nèi)的主干道,、支道,、人行道每天保沽，不定時循壞打掃,，確保整潔,，無污垢、雜物,、,。積水。

2,、散水及排水溝

物業(yè)公司員工規(guī)章制度內(nèi)容 物業(yè)公司員工規(guī)章制度篇四

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物業(yè)員工規(guī)章制度

物業(yè)員工規(guī)章制度

【篇1：物業(yè)公司管理規(guī)章制度】

佳迪物業(yè)管理規(guī)章制度

第一章 董事會職權(quán)

一,、議定本公司的長遠規(guī)劃和經(jīng)營方針。

二,、依據(jù)公司的長遠規(guī)劃與經(jīng)營范圍,，討論和決定本公司的機構(gòu)設(shè)置、人員編制和職責范圍,。

三,、

四,、審定和經(jīng)過公司的年度工作報告與財務(wù)決算,。

五、討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊伍的組織建設(shè),、思想建設(shè)等重大問題,。

六,、根據(jù)工作需要作出授權(quán)的決議和討論其它重大問題。

第二章 經(jīng)理崗位職責

經(jīng)理是對公司負有全面服務(wù)的管理者,，處于中心地位,，起領(lǐng)導核心作用，負責公司的全盤工作,。

一,、認真學習和貫徹執(zhí)行黨和國家對物業(yè)管理部門制定的方針、政策,，法令和上級領(lǐng)導的指示決定及工作安排,。

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二、充分發(fā)揮和調(diào)動手下管理人員和各職能部門的作用,，建立健全強有力的管理機構(gòu)和行之有效的規(guī)章制度,，不斷進行和提高公司管理水平。

三,、負責編制和審定本公司的經(jīng)營決策,，年度計劃、員工培訓計劃和員工工資調(diào)整方案,，及時提出各個時期的中心工作,，確保各項計劃和工作任務(wù)的順利完成，使公司得到不斷的發(fā)展,。

四,、貫徹執(zhí)行安全經(jīng)營管理和勞動保護條例，保證員工生命安全 和身心健康,。

五,、加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算，不斷提高經(jīng)濟效益,。

六,、抓好員工隊伍建設(shè)、懂技術(shù),、會管理的領(lǐng)導隊伍和技術(shù)骨干,。

七、認真做好工作考核,，鼓勵先進,、樹立典型，發(fā)揚成績,、糾正錯誤,，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。

八,、以公司經(jīng)營宗旨為使命,，以業(yè)主滿意為目的,，搞好實質(zhì)工作。

第三章 辦公室職責

一,、認真學習貫徹相關(guān)法律,、法規(guī)，制定各項管理制度和工作計劃,，并檢查落實,。

二、負責住戶的入住,、裝修手續(xù)辦理及檔案管理,，嚴格執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報刊雜志的征訂和發(fā)放。

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三,、負責員工考勤工作,，建立考勤制度，搞好績效考核,。

四,、做好所有實物與設(shè)備的等級與庫存管理以及所需物品的購買計劃和發(fā)放，做到“帳帳相符,、帳物相投”,，物品存放及保管安全妥善。

五,、組織召開例會、會議,，撰擬相關(guān)材料,，做好會議記錄。

六,、擬訂員工培訓計劃,，并定期或不定期的對員工工作進行

總結(jié)

七,、負責小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。

八,、負責對內(nèi)對外及對上對下的正常業(yè)務(wù),，保持公司形象搞好值班工作，監(jiān)督其它部門工作,。

九,、負責籌辦各種慶典及接待活動的準備工作，搞好小區(qū)文化活 動,。

十,、負責完成公司交辦其它各項工作任務(wù),。

第四章 管理部職責

一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導下,，認真貫徹相關(guān)法律,、法規(guī)和公司的規(guī)章制度，主管客服和小區(qū)治安工作,。

二,、負責小區(qū)物業(yè)的接管驗收工作。

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三,、負責協(xié)調(diào)處理業(yè)主的各種投訴事件,，并對其進行認證解釋，做好投訴記錄,。

四,、負責檢查住戶的裝修、入住,。保證和維護業(yè)主水,、電、暖的正常使用,，發(fā)生故障應(yīng)及時進行維修,。

五、負責公共設(shè)施,、設(shè)備的管理和維修保養(yǎng),，保證其正常運行。

六,、負責催交業(yè)主的物業(yè)管理費,；水，電,、暖費,。

七、負責業(yè)主鑰匙的管理,。

八,、完成公司交給的其它工作任務(wù)。

第五章保安員崗位職責

一,、門衛(wèi)崗位職責

1,、著裝整齊、佩戴齊全,，按時上崗交接班,。

2,、值班時不準擅自離崗、嬉笑打鬧,、看書報,、吃東西、睡覺,、不準收聽錄音機等敢與工作無關(guān)的事,。

3、值勤中要講文明,、講禮貌,，不刁難業(yè)主和客戶,，處理問題要講原則、講方法,，態(tài)度和藹不急不燥。

4,、認真填寫各種登記,，要求字跡清楚,，內(nèi)容詳細準確,。

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5、對外來人員一律進行出入登記,，來訪的客人得到業(yè)主或公司領(lǐng)導同意后方可進入,。

6,、嚴謹各類修補,、買賣、收舊及搞傳銷的人員進入小區(qū),。

7,、裝修材料及專業(yè)安裝隊進入時應(yīng)檢查相關(guān)手續(xù)，未辦理裝修和安裝手續(xù)的不允許進入,。

8,、業(yè)主進入小區(qū)時應(yīng)檢查《臨時業(yè)主卡》，裝修人員進入小區(qū)須檢查《臨時出入證》,。

9,、對運出小區(qū)的物品必須有物業(yè)公司簽字后方可放行。

10,、進入小區(qū)的車輛要詳細檢查,，如發(fā)現(xiàn)有問題時應(yīng)請車主（司機）在檢查表上簽字確認。

二,、巡邏崗崗位職責

1,、巡邏員要著裝整潔、語言文明,、禮貌待人,，不喝酒、不吸煙,、不閑談,。

2、負責對進入小區(qū)的可疑和閑雜人員進行盤查,，并及時請其離開小區(qū),，制止小區(qū)內(nèi)的打假斗毆事件,。

3、嚴禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)內(nèi)各種公共場所,、設(shè)施上散發(fā)和張貼傳單。

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5,、勸說院內(nèi)的過往行人不要亂丟紙屑,、煙頭，維護好公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生,。

6,、指揮小區(qū)內(nèi)的車輛順序停放整齊，優(yōu)先保證業(yè)主的車位,。

7,、裝修方式時要不定時巡查試施工現(xiàn)場，垃圾必須及時清運,，傾倒到指定位置,，嚴禁向窗外、陽臺外,、樓梯過道,、天臺等公共場所拋灑和堆放。

8,、要與隊友團結(jié)協(xié)作,、密切配合、互相照應(yīng),、共同完成巡邏任務(wù),。 第六章 保潔員崗位職責

一、室外崗位職責

1,、準時到崗,，每天清掃分區(qū)道路、綠化帶,、樓宇間硬化部分及坐臺兩次,。

2、垃圾隨時清理,，倒置垃圾中轉(zhuǎn)站,。

3、熟悉各自分工及所負責范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生情況,，對其負全部責任,，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

4,、熱愛本職工作,，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習慣,、不怕臟,、不怕累,。 5,、積極參加業(yè)務(wù)培訓，提高業(yè)務(wù)水平,，自覺學習有關(guān)清潔衛(wèi)生知識，提高個人素質(zhì),。

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6、維護小區(qū)清潔衛(wèi)生,，對不講衛(wèi)生,、不文明的現(xiàn)象要及時勸阻和制止。

7,、完成公司交辦的其它臨時性工作,。

三、室內(nèi)崗位職責

①每日對樓道清掃,、保潔,、單元門、樓梯扶手清擦,、保潔,。②每周對樓梯內(nèi)標志牌、信箱,、消防栓,、可視對講機,、防盜門、【篇2：物業(yè)公司員工管理制度】

物業(yè)人員規(guī)章制度

全體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員,，無論其工作崗位,、分工，需共同遵循以下制度,。

一,、接待來信來訪來電投訴制度

為了實現(xiàn)“管理無盲點，服務(wù)無挑剔,，業(yè)主無怨言”的管理目標,，不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì),，不斷改進服務(wù)質(zhì)量,，嚴格認真對待業(yè)主（住戶）反饋的每一信息，特制定本制度：

1,、實行“首問責任制”,，公司每一位員工，無論其部門分工,，均有義務(wù)接受業(yè)主的任何來訪來電,、投訴，統(tǒng)一傳遞到辦公室,。屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或能夠給予解決的,，應(yīng)當場予以解決；不屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或不能予以解決的,，不得任何理由推托,、回避，應(yīng)將業(yè)主（住

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戶）反應(yīng)的問題當場予以接待,，而后轉(zhuǎn)告相應(yīng)部門,。第一接待人負責跟蹤這項服務(wù)建議處理的情況直至客戶滿意為止。

接待服務(wù)建議時應(yīng)對處理時間做出適當?shù)某兄Z,，盡量在最短的承諾時間內(nèi)處理完畢,，因故未能在承諾時間內(nèi)處理的應(yīng)及時通知對方,，爭取取得理解,。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1 ~ 2天,，一般不超過一周,，特殊情況除外。處理完畢后,，由處理人與對方交代清楚,，需要讓對方簽字確認的應(yīng)該留簽字記錄,，并告知第一接待人。

2,、每一位員工都有責任收集來自業(yè)主（住戶）關(guān)于小區(qū)管理的看法,、建議、意見等,。

3,、公司員工接聽所有來電時，第一句必須為：“您好,，靖宇縣建筑公司物業(yè)”,。

4、受理投訴時,，必須熱情接待,，主動詢問，面帶微笑,，不得推諉,、無理拒絕，并做到一視同仁,。

5,、當被投訴者受理投訴時，受理者必須如實記錄,，不得提出回避,。 6、對投訴內(nèi)容要認真記錄,，及時派人處理或向主管匯報并在24小時內(nèi)予以解決或答復,，做到事事有著落，件件有回音,。

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7,、凡由市政設(shè)施如水、電,、氣,、道路、郵電,、通訊等所引起的住戶投訴,，應(yīng)努力做好解釋工作,積極同市政有關(guān)部門辦理交涉,盡早為業(yè)主排憂解難,決不允許推托了事.

8、員工應(yīng)認真做好本職工作,，積極為業(yè)主提供滿意的管理服務(wù),，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前,。

9,、對業(yè)主的投訴應(yīng)及時進行分析總結(jié),，對重復出現(xiàn)的問題，應(yīng)組織有關(guān)部門進行深入探討并找出解決辦法,，防止重復發(fā)生,。 10、對投訴要記錄,，投訴資料要存檔,。

二、員工文明服務(wù)要求 1,、熱愛本職工作：

①要樹立干好服務(wù)工作的職業(yè)志向,，熱愛本職工作。

②刻苦學習,，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術(shù)水平,。

③待業(yè)主如親人，熱情服務(wù),，盡職盡責做好工作,。2、文明管理：

①儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊,、整潔,，給業(yè)主有一個美的感覺，使人感到親切,、和藹,。

②語言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅,、謙恭準確,，務(wù)必做到“四個不講”即：“不講低級庸俗的口頭語、不講臟話,、不講諷

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刺挖苦話,、不講與管理無關(guān)的閑話”。不能取笑人,、不能訓斥人,、不報復人,。

③主動熱情：在服務(wù)過程中要做到：“三個一樣”即：“對待生人與熟人一個樣,，大人與小孩一個樣，忙時閑時一個樣”,。

④優(yōu)質(zhì)服務(wù)：對業(yè)主負責就是對公司負責,，處處應(yīng)多為業(yè)主著想,，為業(yè)主提供各種便民服務(wù),。

⑤講誠信：誠信無欺是公司每一位員工應(yīng)有的工作作風,，也是我們經(jīng)營管理中職業(yè)道德的一個重要內(nèi)容，為此在工作中要實事求是,，做到言而有信,，嚴守信用。

三,、員工廉潔工作制度

1,、在工作中堅持原則，秉公辦事,，不徇私情,。 2、自覺抵制不正之風,，嚴守法紀,。

3、不以權(quán)謀私,，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜,。

4、不在上班時間干私活,，不用公司通訊設(shè)備進行私人活動和聊天等,。

5、業(yè)余時間,，不利用公司機具,、材料向業(yè)主承攬私活。 6,、不亂收費或收費不開收據(jù),。

7、不利用工作的特殊性質(zhì),，對流動,、外來人員進行敲詐勒索。

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8,、不以次充好,，弄虛作假，欺騙業(yè)主,，賺取物價差額,。 9、維護公司利益,，遵守公司機密,。10、不利用公款拉私人關(guān)系請、吃,、喝,。11,、不挪用、拖欠和侵吞公款,。

12,、不索取或收受賄賂、好處,，要潔身自好,。

13,、節(jié)約用水、用電,，不浪費公司用品,，堅持勤儉節(jié)約。

14,、不得利用工作之便,，要求享受商業(yè)網(wǎng)點提供優(yōu)惠服務(wù)和物價。 15,、不在報銷憑據(jù)中作假,、謊報、多報,。

16,、不利用工作之便和業(yè)主對公司的信任，私下向業(yè)主推銷產(chǎn)品,，賺取外快,。

五、對外服務(wù)工作管理制度

1,、思想面貌：細心,、周到，要體現(xiàn)本公司高尚的精神面貌,。 2,、上班紀律：上班時間根據(jù)公司工作安排，每天必須先到公司報到,，然后外出工作,；工作結(jié)束后，必須及時到公司簽到,；上班時必須佩戴工作證,，以便接受業(yè)主、住戶監(jiān)督。

2020年4月19日

3,、服務(wù)質(zhì)量：根據(jù)客戶的要求,，按質(zhì)、按量,、按時完成,，以保證業(yè)主、住戶滿意,。在工作中嚴格遵守四不準原則：不喝業(yè)主的水,，不抽業(yè)主的煙，不吃業(yè)主的飯,，不接業(yè)主的禮品,。

4、工作檢查：公司將不定期的進行工作檢查,，聽取業(yè)主,、住戶反映，如業(yè)主,、住戶反映該工作人員不能勝任時,，公司經(jīng)過核實后，將作辭退處理,。

5,、工作人員如損壞住戶財產(chǎn)，視損壞程度,，扣獎金或照價賠償,。 6、凡業(yè)主,、住戶付給服務(wù)費一律交公司,，并開具發(fā)票，若私自收取小費者,，一經(jīng)發(fā)現(xiàn),，扣工資或獎金，情節(jié)嚴重者作辭退處理,。

7,、管理要分工劃分區(qū)域，落實到人頭,，包干管理,，作為年末考核標準。

8,、新建工程要提出合理建議（如繪制水暖電布置圖）,，并如實反映各施工維修情況,。

9、建立小區(qū)實際規(guī)劃圖,。

10,、對小區(qū)外網(wǎng)管線井，重新繪出平面圖,，給維修施工做好基礎(chǔ)和參考,。

附：物業(yè)管理區(qū)劃為以下三個區(qū)

1、鼎盛十一棟 2,、新興十棟（建設(shè)局前一棟）3,、沿江七棟

2020年4月19日

物業(yè)人員表：

副經(jīng)理：馮聚恒

科長：祖洪剛

科員：隨廣東 董存會

后勤：張苓 張沖

【篇3：物業(yè)管理公司各項規(guī)章管理制度】

物業(yè)管理公司各項規(guī)章管理制度

財務(wù)科制度

一、貫徹執(zhí)行黨和國家的各項財經(jīng)政策,，法令和規(guī)章制度,，貫徹執(zhí)行財政部門制定的具體會議制度和成本核算辦法,，加強成本核算和管理,。

二、科長按期組織編審財務(wù)計劃和會計決算報表,，定期上報,，對各項財務(wù)指標組織測定、分期考核,，并協(xié)助領(lǐng)導和有關(guān)部門召開經(jīng)濟活動分析會,，及時向領(lǐng)導提供本單位的經(jīng)濟活動情況，為領(lǐng)導當好參謀,。

三,、編制匯總財務(wù)會計報表，保證數(shù)字真實,，內(nèi)容完整,，賬表一致，在規(guī)定的時間內(nèi)及時呈報有關(guān)財務(wù)報表,。

2020年4月19日

四,、按財經(jīng)制度和成本開支范圍及費用標準復審原始憑證和編制記賬憑證，正確使用會計科目,，按會計制度設(shè)置賬戶,，及時正確地記賬、標賬,、對賬,、清賬。

五,、嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和現(xiàn)金使用范圍,，遵守銀行結(jié)算制度,，現(xiàn)金銀行存款按時間順序逐筆登記，每日結(jié)出余額現(xiàn)金當日核對,，銀行存款月終必須與銀行核對,，做到日清月結(jié)。

六,、現(xiàn)金管理不允許白條抵庫,，不經(jīng)領(lǐng)導批準，不能擅自借款,，票據(jù)（正規(guī)發(fā)票）報銷必須有領(lǐng)導簽字,，經(jīng)會計審核后方可報銷。妥善保管有價證券和支票,、結(jié)算憑證,、空白收據(jù)和有關(guān)印章，確保財務(wù)工作安全運行,。

七,、各項經(jīng)費使用，按主管局規(guī)定的標準支出：

1,、經(jīng)費中的福利開支，由財會和辦公室提出,，經(jīng)公司領(lǐng)導班子會研究,，主管財務(wù)領(lǐng)導批準支出,。

2、經(jīng)費中的公務(wù)費,、辦公費、郵電費、水電費、公用取費、旅差費、油料費,、修理費、招待費和業(yè)務(wù)費,、印刷費,、復印費,、會議費等由財務(wù)核算,，主管領(lǐng)導批準支付,。

八,、財務(wù)人員要認真執(zhí)行《會計條例》，嚴格財務(wù)制度,，嚴密審批手續(xù),，財務(wù)要事及時向領(lǐng)導匯報,，做到領(lǐng)導心中有數(shù),。

質(zhì)量保證制度

2020年4月19日

一,、堅持質(zhì)量第一,、用戶至上,，質(zhì)量第一,、用戶至上是公司堅定不移的口號,，物業(yè)管理服務(wù)以其特殊性,，直接關(guān)系到用戶的切身利益，因此在工作中應(yīng)自始至終地把“質(zhì)量第一,、用戶至上”作為質(zhì)量保證的基本原則,。

二、以人為核心,，人是質(zhì)量的創(chuàng)造者,，質(zhì)量控制必須以人為核心，把人作為控制的動力,，調(diào)動人的積極性,、創(chuàng)造性，增強人的責任感,，樹立質(zhì)量第一的觀念,，提高人的素質(zhì)，避免人的失誤,，以人的工作質(zhì)量保管理質(zhì)量,、促服務(wù)質(zhì)量。

三,、充分調(diào)動全公司職工關(guān)心服務(wù)質(zhì)量中,，注重服務(wù)質(zhì)量的積極性，獎優(yōu)罰劣,，鼓勵先進,，督促后進。

四,、嚴格按照物業(yè)管理人員職業(yè)道德標準來規(guī)范員工,，認真學習，從服務(wù)質(zhì)量上下功夫，在實踐中不斷總結(jié)經(jīng)驗,，改進工作,，把質(zhì)量管理工作不斷推上新臺階。

xxx物業(yè)有限責任公司獎懲制度

一,、一切工作人員,，對其所分管的工作，要做到忠于職守,、盡職盡責,、竭盡全力，決不允許講條件,，要加班,。

二、上,、下班嚴禁遲到,、早退，如發(fā)現(xiàn)一次扣0.5天工資,。發(fā)現(xiàn)二次,，扣1.5天工資。

2020年4月19日

三,、如工作需要,，一切人員禁止在早晨或中午喝酒。酒后不準上崗,。發(fā)現(xiàn)一次停止工作三天,，發(fā)現(xiàn)二次扣發(fā)當月工資的50%，發(fā)現(xiàn)三次停止其工作,，發(fā)基本生活費,。

四、工作期間,，嚴禁亂串,，玩撲克等一切與工作無關(guān)的事情，如有時間可學習業(yè)務(wù)知識或看報,，不斷充實自己,。

五、嚴禁工作人員在八小時之內(nèi)經(jīng)營第二產(chǎn)業(yè),，如有發(fā)現(xiàn)停止工作,。

六、講文明,、懂禮貌,，嚴禁打仗鬧事,。提倡文明用語,，杜絕臟話,。打仗一次扣發(fā)當月的工資，發(fā)現(xiàn)兩次停止工作,。

七,、嚴禁賭博，如被公安機關(guān)處理,，干部則免去其職務(wù),，工人則停止二個月工作。

八,、允許正常監(jiān)督或批評,，但決不允許無中生有，或誣告,，對造謠誣告者,，經(jīng)查實停止其工作。

九,、嚴禁在公共場所吐痰,，扔煙頭廢紙，大聲喧嘩,。對辦公地點的水,、電、開關(guān)要及時關(guān)閉,。

員工辦公制度

一,、上下班實行簽到制，遲到,、早退各扣2.00元,。遲到、早退超過20分鐘扣半天工資,。

二,、一個月內(nèi)遲到或早退超過兩次扣半天工資。

2020年4月19日

三,、請假半天以上必須提前告知,，并安排好自己的工作，能夠找人代替,，但出現(xiàn)后果自己負責,。（如公司來檢查衛(wèi)生搞的不好,，垃圾車旁有垃圾雜物，取自行車管理人員不在等）

四、上班時間必須堅守自己的崗位。如檢查不在崗,，則按未上班處理，扣半天工資。

五,、在工作中必須按質(zhì)按量達到要求，完成各自職責,。不能勝任本工作或業(yè)主反映較大意見者,，管理處有權(quán)作出辭退或上報總公司。

六,、上班時間不得閑聊,、大聲喧嘩，嚴禁向業(yè)主索取財物等不良現(xiàn)象,。

七,、公司的工具或辦公用品不準外借或私自拿走。

維修搶修中心工作人員規(guī)章制度

一,、嚴禁酒后上崗,，違者扣發(fā)100元工資，并予以通報處分,。

二,、嚴禁上班打麻將、撲克,、游戲機等娛樂活動,，違者扣發(fā)100元工資，并給予通報處分,。

三,、嚴禁在正常上班時間吃零食、吃飯,、喝酒,，違者扣發(fā)50元工資。

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四,、搶修工作在人員不足情況下，電工,、司機協(xié)助維修工工作,，維修工也要協(xié)助電工工作。對故意拖活,、壓活行為扣發(fā)當事人50元工資,，并視情節(jié)輕重調(diào)離搶修中心。

五,、嚴禁維修用車為私人所用（主管領(lǐng)導同意除外）,，一經(jīng)發(fā)現(xiàn),，司機調(diào)離其本職工作崗位。

六,、對不按時上班,、下班，與業(yè)主發(fā)生口角的,，發(fā)現(xiàn)一次扣發(fā)50元工資,，連續(xù)三次，調(diào)離搶修中心,。

七、正常上班時間不準看電視,。一經(jīng)發(fā)現(xiàn),，處當事人50元罰款。

八,、對出車致使車輛損壞的,，根據(jù)責任，由責任人按責任按比例分攤維修費用,。對車輛要及時保養(yǎng),，如果人為保養(yǎng)不及時造成損失由當事者負責維修。

九,、維修工要對維修器材,、工具經(jīng)常性維修養(yǎng)護，熟練掌握其性能,，并實行專人負責,，誰損失誰賠償。

十,、不經(jīng)主管領(lǐng)導,、主任、副主任書面批準,，擅自串崗,，扣發(fā)雙方每人20元工資，連續(xù)三次,，調(diào)離其工作崗位,。

十一、在維修過程中,，用料要堅持節(jié)約原則,，不許私自拿料送人或自用，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)停止其工作,，并扣發(fā)當月工資,。對參與造假的物業(yè)管理處主任及相關(guān)人員同等處罰,。對敢于舉報的物業(yè)管理處和個人給予500元獎勵。

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十二,、凡出現(xiàn)以上情況,，主任負20％責任，副主任負10％責任,，按責任比例扣款,。

xxx物業(yè)有限責任公司社會服務(wù)承諾制

1、急修,、跑水,、下水堵塞接到報修后第一時間趕赴現(xiàn)場，室內(nèi)照明電修發(fā)生障礙接到報修當時檢修,。

2,、維修工、電工24小時值班,，遇到情況請撥電話：8215369,，隨叫隨到。

3,、小件維修實行無償安裝服務(wù),。

4、收費標準公開,，嚴格執(zhí)行市物價局規(guī)定的收費標準,，監(jiān)督電話：8293750（工商局）。

5,、保證小區(qū)上下水、電暢通,，保證公共環(huán)境衛(wèi)生清潔,。

6、崗位紀律公開,，不允許向業(yè)主吃,、拿、卡,、要，接受業(yè)主饋贈,，刁難業(yè)主，做到優(yōu)質(zhì)服務(wù),，便民不擾民，活完場地清。 7,、維修服務(wù)保證業(yè)主滿意,，使用文明用語。8,、創(chuàng)造美化,、凈化的人居環(huán)境,。

治安保衛(wèi)制度

為了加強小區(qū)的安全管理工作,，保證住戶的生命財產(chǎn)安全，為廣大業(yè)主提供一個舒適,、滿意的生活環(huán)境，特制定嚴格的治安保衛(wèi)制度：

2020年4月19日

1,、嚴格遵守,、執(zhí)行國家的法律法規(guī)、政策,。

2,、熟悉和掌握整個小區(qū)，內(nèi)部地形,、地物,，認真履行自己的職責，發(fā)現(xiàn)問題及時通知負責人解決,。

3,、對外來人員及車輛必須問明情況并加以記載，發(fā)現(xiàn)可疑人員要及時查問,，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告,。

4、提高警惕,，防止各種事故發(fā)生,，特別要注意防止火災、盜竊,、搶劫,、破壞、治安災害事故的發(fā)生,。

5,、禁止易燃,、易爆、危險物品進入小區(qū),，排除小區(qū)內(nèi)的不安全因素,，特別是高空墜物、車輛漏油,、異常響聲,、異味、煙霧,、不正常的亮光等,，防止意外事件的發(fā)生。

保潔員工作制度

一,、每周一徹底清掃小區(qū)內(nèi)路面,、公共場地、車棚,、綠地,、排水溝等，平時要保持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整潔,。

二,、每隔一天拖、掃樓道一次,。(包括樓梯扶手、塔灰,、電表箱,、單元門、樓道燈,、窗臺等),。

三、樓道玻璃保持清潔,、透明,。

四、小區(qū)內(nèi)墻,、柱,、門等無廣告紙。

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五,、樓后地面要保持清潔(不能有磚頭,、糞便等)，責任區(qū)內(nèi)如有建筑垃圾要及時清理。

六,、小區(qū)內(nèi)有其它勞動也要參加,，同時要保證本職工作及時完成。

七,、推灰人員必須保持垃圾車清潔,，每周必須徹底洗刷一次。

八,、垃圾車停放點四周要保持干凈,，地面有污垢或油漬要及時洗刷。

九,、以上制度保潔員必須嚴格遵守,，如有業(yè)主反映衛(wèi)生狀況不好，經(jīng)核實,，業(yè)主反映一次對責任人罰款20元,，累計3次，自動離崗,。

公用部位使用和衛(wèi)生制度

小區(qū)公用部位即樓道,、樓區(qū)公共道路、花壇空地等,，是歸居民公共所有的,，同時也是小區(qū)建設(shè)的一項重要內(nèi)容，為了保持公用部位在公共使用中的整潔,、完好，為小區(qū)居民創(chuàng)造良好的外部環(huán)境,，特制定本制度,。

一、保持公共樓道的清潔

1,、不得在樓道內(nèi)亂堆,、亂放物品。

2,、樓道走廊內(nèi)保持清潔,、無廢紙、廢物,、痰跡等,。 二、樓區(qū)內(nèi)公共道路,、公共設(shè)施的使用

1,、不得在公共道路等公共使用部位違章私搭亂建。

2020年4月19日

2、不得在公共使用部位亂貼亂畫,。

3,、不得在垃圾箱外、果皮箱外等處亂扔亂掉,。 4,、不得對公共配套設(shè)施進行破壞。

三,、公共部位的花壇,、綠地等的使用 1、不得毀壞花壇,、踐踏草坪,。

2、不得亂砍亂伐,，攀折樹木,、花草。

3,、保持花壇,、綠地的整潔，不得亂扔,、亂倒物品入公共綠地,，四、小區(qū)居民要共同愛護公用使用的部位,，保持公用部位的整潔,，如有違反公共使用制度的，小區(qū)管理處將依據(jù)情節(jié)輕重給予處理,。

物業(yè)消防管理制度

為了加強物業(yè)消防管理工作,，貫徹落實“預防為主、防消結(jié)合”的方針,，使物業(yè)管轄范圍內(nèi)的住戶人人都遵守消防法規(guī),，做好消防工作，保證一方防火安全,，特制定消防管理制度,。

一、嚴禁損壞,、挪用消防器材,，禁止將消防水做民用。

二,、嚴禁占用,、堵塞小區(qū)內(nèi)的任何消防通道,、樓梯通道或其它安全疏散口，嚴禁損壞任何消防設(shè)備及防火開關(guān),。

三,、小區(qū)內(nèi)嚴禁攜入和儲存易燃、易爆及其它危險品,。

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四,、各裝修單位應(yīng)嚴守防火規(guī)范，凡屬危險作業(yè)應(yīng)由管理處批準,，嚴禁亂接,、亂拉電線等違章行為的發(fā)生,。

五,、嚴禁將煙頭及其它帶火物品投向窗外。最后離開離間前,，檢查并保證所有火源已熄滅,，并把全部還在開動的電器關(guān)閉。

六,、盡量避免讓兒童,、老人單獨在家。為保證安全,，如有需要可與小區(qū)物業(yè)管理處聯(lián)系,。

七、各住戶必須嚴格遵守消防管理制度,，如有火災發(fā)生應(yīng)及時報警,，并在保證安全的情況下協(xié)助滅火工作。

綠化管理制度

一,、愛護小區(qū)的花草樹木,，任何單位和個人不得隨意侵占、破壞公用綠地,，不準攀爬搖晃樹木及建筑小品、損壞花草樹木等,。

二,、嚴禁踐踏草坪或在草坪上放養(yǎng)家畜和寵物。

三,、對花草樹木要定期清除雜草,、防治病蟲害、松土,、施肥,，并修理枯病枝、傷殘枝等，更換已死苗木,，按期澆水,。

四、不得往綠地上扔廢棄物和傾倒污水等,，不得有樹木及建筑小品上拴鐵絲及繩索晾曬衣服,、被褥等。

2020年4月19日

五,、不準在綠地或綠地兩側(cè)設(shè)置營業(yè)攤床和以任何理由占用,、改變綠地用途；不準因利用住宅開設(shè)食雜店而使綠地遭到損害,，由此而引起的后果由經(jīng)營者負責,。

六、不準在綠化范圍內(nèi)通行,、停泊車輛,，堆放物品。

七,、不準在樹木上及綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告牌,。

機動車停車場管理制度

一、進入物業(yè)區(qū)域內(nèi)的車輛必須服從物業(yè)管理公司的管理,。

二,、凡住戶之機動車一律不能停放在非指定停放的位置。對違章停車者,，物為管理處將給予處罰,。

三、業(yè)主（或租戶）長期在物業(yè)區(qū)域內(nèi)地面停放車輛,，必須在物業(yè)管理處辦理定位立戶手續(xù),，將車停于指定車位，并憑證出入小區(qū),，按月交納車費,。

四、機動車停車場內(nèi)嚴禁吸煙,，隨車嚴禁存放易燃,、易爆及其它危險品。

五,、不得在停車場和小區(qū)范圍內(nèi)洗車及清掃車上的雜物于地面,，漏油、漏水車輛不許進入停車場,。

非機動車車輛管理制度

2020年4月19日

一,、業(yè)主（或租戶）需要保管自行車,、摩托車須先到小區(qū)管理處辦理立戶登記手續(xù)，領(lǐng)取存車牌,，掛于車上,，憑此享受按月收費待遇，由車棚管理人員查收,，未掛牌車輛作臨時停車對待,。

二、在車棚存放車輛后務(wù)必立即領(lǐng)取“存車牌”,，并詳閱“存車須知”,。

三、自行車,、摩托車必須存放在指定位置,，未按規(guī)定存放，造成損失,，責任自負,。

四、要尊重車棚管理人員的工作,，服從其管理,。

五、車棚管理人員對于所保管的車輛隨時整理,、檢查,，做到排列有序、擺放整齊,。

六,、車棚管理人員的工作受各位住戶的監(jiān)督，其任何失職行為住戶均可向物業(yè)管理處反映,。

電氣維修管理規(guī)定

一,、電氣維修人員必須持上崗證，嚴格按照國家建設(shè)部頒發(fā)的標準《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè),。

二,、在進行電氣維修時維修人員應(yīng)戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具,。

2020年4月19日

三,、維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施,。

四、維修班班長在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項,，并在工作中檢查監(jiān)督執(zhí)行情況,。

五,、一般情況下，盡量避免帶電工作,，若因特殊需要而必須帶電作業(yè)時,，應(yīng)裝設(shè)隔音擋板，并有專人監(jiān)護,。

六,、在一經(jīng)分閘即可送電到工作地點的形狀和刀閘的操作把手上，應(yīng)懸掛“禁止合閘,，有人作業(yè)”的標牌,。

配電房管理規(guī)定

一、配電房是供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位,，設(shè)專職電工對其實行24小時運行值班,，未經(jīng)許可，非工作人員不得入內(nèi),。

二,、值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況,，操作方法和安全注意事項,。

三、值班員應(yīng)密切注意電壓表,、電流表,，功率表的指示情況，嚴禁變壓器空氣開超載運行,。

四,、經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵。

五,、經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備,，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。

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六,、做好配電房的防水,、防潮，堵塞漏洞,，嚴防蛇,、鼠等小動物進入配電房。

停水及事故處理方案

水是人們生活中必不可少的,，人們一天也離不開水,，正常情況下，物業(yè)管理企業(yè)必須保證供水,。若因管理維修等原因造成停水,，應(yīng)當提前通知,，使產(chǎn)權(quán)人、使用人有所準備,，因市政管網(wǎng)停水時,，維修搶修中心應(yīng)立即通知管理處，管理處與市政供水部門聯(lián)系,。如發(fā)生跑水,、漏水現(xiàn)象，應(yīng)采取如下措施：

1,、檢查漏水的準確位置,，并在許可能力下，立即設(shè)法制止漏水,，如關(guān)上水閥等,。若不能制

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