每個人都曾試圖在平淡的學(xué)習(xí),、工作和生活中寫一篇文章。寫作是培養(yǎng)人的觀察,、聯(lián)想,、想象、思維和記憶的重要手段,。范文書寫有哪些要求呢,？我們怎樣才能寫好一篇范文呢,？以下是小編為大家收集的優(yōu)秀范文，歡迎大家分享閱讀,。

商業(yè)項目策劃書p?p?t 商業(yè)項目策劃書篇一

（略）

xxxx是農(nóng)業(yè)村,，山清水秀，噪城市,、噪工業(yè)污染,，南溪所處區(qū)域，屬長江河谷中亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候區(qū),，兼有南亞熱氣候?qū)傩?。氣候條件是當(dāng)今人毛認(rèn)的最佳居住人文環(huán)境。氣候溫和,，雨量適中,，自然條件得天厚，是種養(yǎng)的最佳適生區(qū),。

生豬養(yǎng)殖,、水產(chǎn)養(yǎng)殖一直是我村農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)收入的主要組成部分，但是,，生豬品種結(jié)構(gòu)不合理,，品質(zhì)差，飼養(yǎng)落后,，一家一戶養(yǎng)殖,，規(guī)模效益差，一直制約著我村養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展,，為了盡快適應(yīng)養(yǎng)殖業(yè)的新形勢,，充分發(fā)揮我村養(yǎng)殖業(yè)的傳統(tǒng)優(yōu)勢，打出特色牌,，我們經(jīng)過市場調(diào)研,、論證，擬招商投資興建農(nóng)業(yè)生態(tài)園,。通過規(guī)劃論證休閑農(nóng)業(yè)生態(tài)園的可行性,，使其成為滿足市場需求，增加農(nóng)民收入,，促進(jìn)觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展項目,。

主要從事生豬養(yǎng)殖、水產(chǎn)養(yǎng)殖,、優(yōu)質(zhì)瓜果種植等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營,，其中種植蔬菜，種植西瓜，養(yǎng)殖良種豬,，養(yǎng)魚1等,。農(nóng)業(yè)生態(tài)園以“果、豬,、魚”立體農(nóng)業(yè)開發(fā)模式,，在山上種植果樹，樹下套種西瓜,，林內(nèi)養(yǎng)殖生豬,，水面養(yǎng)殖魚,。

（一）交通便利,，區(qū)位條件良好

宜廬快速通道的修建，加強(qiáng)了與周邊城鎮(zhèn)的交通,。鄉(xiāng)村公路的完善

（二）市場前景：

豬肉是人們生活中不可缺少的肉食品,，是我國人民最喜歡吃的傳統(tǒng)肉食品，市場需求,。并且隨著社會的進(jìn)步,，人民生活水平的提高，人們對肉蛋質(zhì)的需求逐漸增加,，同時對豬肉的品質(zhì)提出了更高的要求,。近幾年，我國生豬生產(chǎn)發(fā)展較快,，縱觀整個生豬消費市場,，那些無公害的，瘦肉率高,，品質(zhì)好的豬市場十分緊俏,，出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。目前以飼養(yǎng)三元雜交豬為代表的生豬飼養(yǎng)已成為生豬生產(chǎn)的亮點,。該項目將按“公司+農(nóng)戶”的方式運作,，按合同生產(chǎn)，市場較為穩(wěn)定,。力發(fā)展無公害生豬養(yǎng)殖和水產(chǎn)養(yǎng)殖,，是落實菜籃子工程，發(fā)展畜牧水產(chǎn)業(yè),，調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu),，保護(hù)生態(tài)治理環(huán)境的重要舉措，對促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效,、農(nóng)民增收,，意義重。西瓜種植一直是我鄉(xiāng)主要農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，也是我鄉(xiāng)的特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè),，具有很好的經(jīng)濟(jì)效益,。優(yōu)質(zhì)梨肉質(zhì)細(xì)嫩，特甜,，具有良好市場前景,。

無公害蔬菜是當(dāng)今人秘乎健康的主題。我們著力于環(huán)境治理圈舍夏季沖洗兩次,，每頭種豬日平均排糞水30公斤,，育肥豬日平均排糞水15公斤，建沼氣處理池,，糞池發(fā)酵,，制成生物有機(jī)肥。俗稱農(nóng)家肥,，用于蔬菜及果園區(qū)處理,。養(yǎng)殖場噪居民區(qū)，自成體系,，經(jīng)過科學(xué)設(shè)計和建設(shè),，合理利用，無環(huán)境污染符合國家環(huán)保要求,。

農(nóng)業(yè)生態(tài)園擬建于xx村,，生態(tài)園主體工程建于xx組

生態(tài)園計劃占地總面積300余畝，生豬欄舍占地200平方米,，辦公樓占地500平方米,，成立生豬養(yǎng)殖公司，園區(qū)建1個規(guī)模養(yǎng)殖示范場,，扶持規(guī)模養(yǎng)殖或百戶示范戶,，形成集飼養(yǎng)、飼料加工,、環(huán)境保護(hù),、生豬繁殖多功能為一體的規(guī)范化生產(chǎn)示范基地。

生態(tài)園采用生態(tài)園模式進(jìn)行觀光園內(nèi)農(nóng)業(yè)的布局和生產(chǎn),，將農(nóng)業(yè)活動,、自然風(fēng)光、科技示范,、休閑娛樂,、環(huán)境保護(hù)等融為一體，實現(xiàn)生態(tài)效益,、經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的統(tǒng)一,。以集觀賞、娛樂、休閑于一體的生態(tài)園區(qū),，打造地區(qū)具影響力的主題生態(tài)景區(qū),。

主要劃分為幾個功能板塊：養(yǎng)殖區(qū)、種植區(qū),、觀賞,、百果園、觀賞小道1000米,、百果園2500m2蔬菜篷前期300平5個,，逐漸輻射整個村；修建觀賞小道,，突出園林式風(fēng)格,，增加景觀性設(shè)置；果園：種植特色農(nóng)作物,，設(shè)置游客采摘項目,，豐富園區(qū)產(chǎn)品類型，集中展現(xiàn)當(dāng)?shù)靥厣?/p>

綜上所述,，該項目的開發(fā)建設(shè)是可行的，是低風(fēng)險,，高回報,、有一定影響力的項目。園區(qū)分期投入運營后,，可通過邊收益,、邊投入的方式，形成良性資本環(huán)鏈,。項目實施單位不斷加強(qiáng)宣傳,，提高園區(qū)知名度，同時積極爭取納入縣級旅游規(guī)劃,，加強(qiáng)與周邊景區(qū)的合作,，共同開發(fā)壯市場。并成為宣傳地區(qū)生態(tài)旅游業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的一個平臺,。因報告是建立在扎實的調(diào)研基礎(chǔ)上,，具有較強(qiáng)的前瞻性和可操作性。以此為基礎(chǔ),，爭取得到銀行資金支持,，目前已經(jīng)開始啟動該項目。

商業(yè)項目策劃書p?p?t 商業(yè)項目策劃書篇二

愛尚蛋糕店正處于開業(yè)初期,，知名度較低,，而且在大學(xué)城內(nèi)沒有實體店，這一狀況給愛尚蛋糕店的銷售工作造成巨大的困難。因此,，在這一情況下,，愛尚蛋糕店的第一次推廣活動極其重要。愛尚蛋糕店第一次推廣活動旨在要讓大學(xué)城十所高校的學(xué)生初步了解我們愛尚蛋糕店的基本情況以及我們提供的服務(wù),，初步認(rèn)可我們的蛋糕,，從而為愛尚蛋糕店聚集一定的人氣和知名度。

主要目標(biāo)群體：廣東外語外貿(mào)的在讀大學(xué)生,。

輔助目標(biāo)群體：大學(xué)城內(nèi)除廣東外語外貿(mào)大學(xué)的另外九所高校的在讀大學(xué)生,。

已與一位交際圈子較廣，在學(xué)生中影響力較強(qiáng)的同學(xué)初步達(dá)成共識,，他將購買我們蛋糕店的第一個蛋糕,，并送給她4月上旬生日的女友。

在客人女朋友生日那天,，為這位客人籌辦一個生日派對（第一次我們和客戶平攤派對費用）,。地點暫時定為廣外學(xué)活中心隔壁空地。參與派對的人為這位客人邀請的朋友及女方的朋友,。

由我們愛尚蛋糕店為這位客人策劃與拍攝一部浪漫的愛心視頻,，與蛋糕一起作為送給他女朋友的生日禮物。

在派對現(xiàn)場,，我們愛尚蛋糕店的工作人員抓拍各種溫馨,、浪漫、有趣以及一切吸引人眼球的照片與視頻,，并在愛尚蛋糕店微博上進(jìn)行文字,，圖片，視頻的持續(xù)直播,。

為參加派對的同學(xué)派發(fā)精致可愛的愛尚蛋糕漫畫主題紀(jì)念卡,，讓他們看到蛋糕就想起我們愛尚蛋糕店。

在派對現(xiàn)場派發(fā)我們愛尚蛋糕店的5元現(xiàn)金抵用券20張,。

在派對后,，對轉(zhuǎn)發(fā)愛尚蛋糕店微博關(guān)于生日派對微博并@三位好友的微博用戶進(jìn)行抽獎，中獎名額為10,。為其送去愛尚蛋糕店10現(xiàn)金抵用券和愛尚早餐小蛋糕一份,。

在派對后，我們愛尚蛋糕店的工作人員各自轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于生日派對的微博,，并盡量請求自己的好友幫忙轉(zhuǎn)發(fā),，特別是非廣外的同學(xué)，希望以此達(dá)到更廣,，更大的影響,。

派對現(xiàn)場的布置費用

100rmb

抵用券與漫畫蛋糕主題紀(jì)念卡的印刷成本

100rmb

5元現(xiàn)金抵用券20張,，10元現(xiàn)金抵用券10張

200rmb

早餐蛋糕禮物成本

50rmb

總計

370rmb

工作

負(fù)責(zé)人

參與工作人員

布置派對現(xiàn)場

曾俊杰

王志鋒、高啟茗,、施健濱,、李寶燕、劉卉

派對現(xiàn)場拍攝

王志鋒

高啟茗

派對現(xiàn)場工作人員

李寶燕

劉卉

視頻制作

施健濱

王志鋒

微博管理

劉卉

李寶燕,，高啟茗

通過第一次愛尚蛋糕店的推廣,，我們希望能達(dá)到一下目標(biāo)：

1、生日派對微博的轉(zhuǎn)發(fā)次數(shù)達(dá)到100次,。

2,、第一次推廣后一個星期之內(nèi)，微博粉絲增加50個,。

3,、第一次推廣后有非廣外的學(xué)生購買愛尚蛋糕店的蛋糕。

商業(yè)項目策劃書p?p?t 商業(yè)項目策劃書篇三

企業(yè)管理的中心工作是崗位角色管理,，企業(yè)的效益最終得靠企業(yè)組織的崗位角色來創(chuàng)造,。而崗位角色管理的核心卻是企業(yè)員工績效考核。不僅企業(yè)的選人,、用人和核發(fā)工資,、獎金要由它提供基本的依據(jù)，而且它本身還具有為努力工作,、積極貢獻(xiàn)的員工帶來自我價值滿足,，激勵員工的作用。但要使企業(yè)員工績效考核起到這一作用,，其前提卻是企業(yè)員工績效考核管理規(guī)范，能保證使每一個員工的努力和貢獻(xiàn)都能得到“公正,、公平,、客觀、準(zhǔn)確,、全面”的評價,。

所謂企業(yè)員工績效考核體系建設(shè)，也就是實現(xiàn)企業(yè)員工績效考核管理的規(guī)范化,，即根據(jù)企業(yè)的實際,，在恰當(dāng)?shù)亟鉀Q考核目的、考核內(nèi)容,、考核主體,、考核頻率、考核方法等五個方面的問題的基礎(chǔ)上,，擬訂保障達(dá)成企業(yè)員工績效考核的“十字”標(biāo)準(zhǔn)的操作辦法,，并健全,、完善能保障其全面貫徹落實的管理制度。

1,、對于員工的工作沒有真正意義上的績效考核，員工的努力和貢獻(xiàn)的難有客觀公正評價，功過不明,，干好干壞一個樣,，員工工作熱情和主動性低；

2,、員工績效考核沒有事先的量化評價標(biāo)準(zhǔn),，對員工的績效考核變成了上司主管依自己的主觀偏好打壓或拉籠下屬的最佳機(jī)會，員工對績效考核不僅不支持而且反感,；

3,、員工績效考核要素設(shè)置過于抽象籠統(tǒng)，僅僅依靠上司主管的個人印象打分,，不能真正反映員工的工作努力程度和貢獻(xiàn)的大?。?/p>

4,、員工績效考核的重點不明確,，為了量化而量化，把一些與企業(yè)發(fā)展關(guān)系不直接的個人問題列入作考核要素,，考核內(nèi)容與企業(yè)發(fā)展目標(biāo)脫節(jié),，把對企業(yè)發(fā)展有作用的人考跑了；

5,、員工績效考核導(dǎo)向錯位,，重態(tài)度，輕貢獻(xiàn),，吹牛拍馬,，只作表面文章的人得高分，踏實工作,，努力貢獻(xiàn)的人相反受冷落,；

6、不同職類,、不同單位部門的員工績效考核,，相互之間沒有關(guān)聯(lián)，成績沒有橫向可比性,；

7,、員工績效考核對員工的意志行為選擇起不到導(dǎo)向作用，其考核只能起到為員工工資獎金的發(fā)放提供一個不太能服人的依據(jù),；

8,、不顧企業(yè)行業(yè)特點,，照搬其它企業(yè)的績效考核方法，不能體現(xiàn)自己企業(yè)的各類員工工作努力的實際,；

9,、員工績效考核是作過場走形式，按比例分配單位和部門的優(yōu)秀和不合格名額,，內(nèi)部人員輪流當(dāng)認(rèn),；

10、員工績效考核量化考核要素設(shè)定不合理,，誘導(dǎo)員工產(chǎn)生短期行為,，使員工只顧目前職責(zé)履行的過關(guān)，不求工作質(zhì)量和效果的穩(wěn)定提升,，制約了企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展,。

1、討論確定企業(yè)員工績效考核體系的框架,，總體上解答企業(yè)員工績效考核的五個常規(guī)(4w1h)問題,；

2、根據(jù)企業(yè)的實際,，分職類選擇確定能實現(xiàn)“公正,、公平、客觀,、準(zhǔn)確,、全面”十字標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)員工績效考核方法；

3,、分別對不同的崗位進(jìn)行分析,，確定其企業(yè)員工績效考核的要求和量化評價標(biāo)準(zhǔn)；

4,、制作企業(yè)員工績效考核的工具,；

5、擬訂企業(yè)員工績效考核管理制度,。

1、企業(yè)員工績效考核體系建設(shè)方案說明文件

2,、分職類選擇確定的績效考核方法說明文件,；

3、各個崗位角色的績效考核標(biāo)準(zhǔn)說明文件,；

4,、對應(yīng)于不同方法的績效考核工具；

商業(yè)項目策劃書p?p?t 商業(yè)項目策劃書篇四

對于“家居安保及電動車防盜保障服務(wù)”（以下簡稱“服務(wù)”）,，其意義是深遠(yuǎn)的 ,，前景是廣闊的,，龐大的市場所帶來的經(jīng)濟(jì)利益也很可觀；同時相應(yīng)而生的附屬產(chǎn)品,、產(chǎn)業(yè)鏈也同樣輻射很廣,。對于本服務(wù)，首先應(yīng)搞明白的幾個問題和因素：

1,、你的顧客是誰,？

首先我們應(yīng)搞明白我們的客戶就是我們的業(yè)主，每一個社區(qū)的每一家業(yè)主都有可能成為我們的客戶,。在這樣的一個客戶群中我們應(yīng)充分把握現(xiàn)有市場,，以市場最大化獲取效益最大化。

2,、你準(zhǔn)備向他提供什么樣的產(chǎn)品或服務(wù),？

我們做的是安防聯(lián)網(wǎng)報警行業(yè)的家居報警服務(wù)市場，我們具備的是一個集：技術(shù)專業(yè)化,、防范智能化,、資源信息化、服務(wù)人性化,、管理先進(jìn)化,、職業(yè)道德化的一個優(yōu)秀服務(wù)團(tuán)隊。我們將以專業(yè)的職業(yè)技術(shù)和職業(yè)素養(yǎng)來為家居報警客戶提供專業(yè)的安全保障,。我們將整合以上的各類能力,，結(jié)合全方位監(jiān)控系統(tǒng)及中高端聯(lián)網(wǎng)報警器材為我們的用戶提供各類以安全為主導(dǎo)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。通過一系列的服務(wù),，使得業(yè)主的生活得以安全保障,；通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，得到使用者的認(rèn)可和放心,，以此來擴(kuò)大和深化我們所需的業(yè)務(wù)市場,。

3、他為什么愿意付錢,？

通過相關(guān)的理念宣傳,、意識灌輸、產(chǎn)品講解,，使得業(yè)主了解安防行業(yè)對家居生活的重要性,，從而在認(rèn)知度上有一個全新的認(rèn)識和改觀。通過實例性的案例（包括視頻,、圖片宣傳,、圖冊講解、宣傳單發(fā)放等）,，和一系列相關(guān)服務(wù)使業(yè)主認(rèn)可和接受安全防范存在于家居生活的必要性,。

1,、價值主張：

公司借助相應(yīng)的安防報警產(chǎn)品為依托，以服務(wù)為導(dǎo)向,，面向社區(qū)居民提供各類安全防護(hù)措施,，有效的保障全方位的社區(qū)居民的生活安全，滿足居民的生活需求,。

2,、消費者目標(biāo)群體：

由于社會治安的不穩(wěn)定性和生活中各種的安全隱患，使得各個家庭的安全不能得以絕對的有效保障,。針對這一點,，公司致力于以面對所有社區(qū)居民業(yè)主群體，為大家提供安全保障服務(wù),，確保將安全隱患降到最低,，有效的保證居民的生活安全。以此來對大家共同的需求點進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展,。

3,、分銷渠道：

對于市場的銷售而言，需要有一個有力的銷售政策來推動市場開拓,。公司的銷售模式應(yīng)定位于跟社區(qū)物業(yè)相結(jié)合,，以謀求共贏。具體方法如下：

（1）由物業(yè)出面協(xié)調(diào)社區(qū)業(yè)主,，以召開業(yè)委會的形式向大家明示物業(yè)公司下步將要為社區(qū)居民提供的安保計劃,。必要的時候由我司專業(yè)人員陪同參會，從專業(yè)的角度來跟大家解釋家居安防的原理和重要性,。首先從理念和意識上讓大家認(rèn)識,，了解和接受家居安防。

（2）以宣傳的形式擴(kuò)大影響和知名度,。宣傳的途徑分為廣告宣傳和人員宣傳,。廣告宣傳又分為媒體和平面兩種。即印發(fā)傳單進(jìn)行自主宣傳,，制作視頻影像在有樓宇媒體的地方循環(huán)播出,，同時長期播放真實案例以此提高業(yè)主的認(rèn)知度。人員宣傳即是由物業(yè)和公司相結(jié)合共同對社區(qū)業(yè)主進(jìn)行登門宣傳,，以講解的形式深化業(yè)主的安防意識,，對于業(yè)主所存在的疑問進(jìn)行有針對性的專一的解答。

（3）以點帶面的實例宣傳,。首先對有明顯安防意識的家庭進(jìn)行試點式安裝，同時提供相應(yīng)的服務(wù),，在服務(wù)過程中以口碑的形式影響和輻射周圍的鄰居,。

4,、合作方式：

公司與物業(yè)相結(jié)合，以合作共贏的方式共同開發(fā)家居安防市場,。具體操作方法如下：

（1）合作辦法：由物業(yè)出面負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)社區(qū)業(yè)主,，由公司負(fù)責(zé)提供設(shè)備、技術(shù),、防范方案和服務(wù)計劃,。雙方共同承擔(dān)各業(yè)主權(quán)屬范圍內(nèi)防范區(qū)域的安全。由公司負(fù)責(zé)在社區(qū)監(jiān)控室設(shè)立24小時監(jiān)控值機(jī)臺,，設(shè)專人負(fù)責(zé)各類警情信號的處理,，對于所接收的報警信息，由值機(jī)人員通知物業(yè)保安人員,，由物業(yè)配合值機(jī)人員第一時間前往現(xiàn)場進(jìn)行檢查,，發(fā)現(xiàn)問題立即上報進(jìn)行處理，對于發(fā)生真實警情的客戶由公司負(fù)責(zé)聯(lián)系客戶并協(xié)調(diào)保險公司對客戶處進(jìn)行清查,，統(tǒng)計損失,，再由公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)保險公司依照合同條款對客戶進(jìn)行相關(guān)理賠。

（2）合作條件：先期由公司配合物業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展,，單個社區(qū)客戶量達(dá)到總數(shù)的80%以后,，依照“合作辦法”的方式由公司負(fù)責(zé)運營并收取100%的費用作為運營資本回收，時間期限為三年,，三年內(nèi)公司同時負(fù)責(zé)物業(yè)方值機(jī)人員的力量儲備培訓(xùn)工作,。三年以后，我公司退出運營,，將所有設(shè)備及運營權(quán)交予物業(yè),，后期所收取的服務(wù)費均歸屬物業(yè)，公司只負(fù)責(zé)承接后期的技術(shù)維保工作,，并收取相應(yīng)的維保費用,。關(guān)于費用由物業(yè)公司代繳還是由業(yè)主自行繳納的問題由物業(yè)決定。

5,、客戶關(guān)系：

由公司負(fù)責(zé)對在網(wǎng)用戶進(jìn)行客群關(guān)系的維護(hù),，此行為將體現(xiàn)在后期的服務(wù)過程中?；驹瓌t是在服務(wù)過程中提升客戶滿意度,，提升市場競爭力，優(yōu)化工作流程,，穩(wěn)固企業(yè)壁壘,。

（1）樹立“二八原理”。即：用20%的客戶去創(chuàng)造80%的客戶。前期要對客戶進(jìn)行分類,，對主要客戶進(jìn)行重點管理,，將工作重點、精力,、人力,、物力、財力等資源力量重點投入在重點客戶處,，通過服務(wù)產(chǎn)品的特色做好相應(yīng)的效應(yīng)宣傳和口碑宣傳,，一次創(chuàng)造更大的現(xiàn)金流入量。對于沒有被納入重點類別管理的客戶也不能輕易放棄,，只是區(qū)別于管理的頻率與幅度而已,。

（2）公司將建立客戶回訪制度，主動與客戶溝通,。營造濃厚的溫情服務(wù)環(huán)境,，更多體現(xiàn)為朋友關(guān)系，不再讓客戶感覺到只是單純的買賣關(guān)系,。通過與客戶的溝通,，使客戶自覺成為企業(yè)產(chǎn)品的推銷員、市場調(diào)查員,、信息反饋員,。

（3）實施持續(xù)的客戶跟蹤管理。企業(yè)的客戶始終處于流動之中,，即使是同一客戶,，其對產(chǎn)品和服務(wù)的需求也是持續(xù)變化的。因此,，企業(yè)要隨時根據(jù)情況的變化,，調(diào)整重點管理的客戶對象。

商業(yè)項目策劃書p?p?t 商業(yè)項目策劃書篇五

據(jù)我國權(quán)威機(jī)構(gòu)對中國女性飾品市場的調(diào)查顯示,，目前我國女性飾品市場人均占有率不足5%,，而發(fā)達(dá)國家一般都在45%左右，其中最高的是日本的東京為98%,。據(jù)專家預(yù)計,，我國女性用品消費率正按每年19%的年增長率遞增，可期待的巨大市場空間和可憐的市場占有率形成了鮮明的對比,。就目前而言,，可供消費者滿意的產(chǎn)品并不多，市場中的產(chǎn)品和店面形式也參差不齊,、良莠不分,。所以說飾品行業(yè)的市場發(fā)展空間是很大的,。

在店鋪漫天飛的今天，個性是店鋪的靈魂,，是店鋪的生命,。為了區(qū)別于普通的女性飾品店，我們將以壁掛,、藤編容器等家居小飾品作為經(jīng)營項目，以專業(yè)化和個性化為主導(dǎo)理念,，以普通消費者為客戶群,。我們將采用網(wǎng)上經(jīng)營的模式，構(gòu)建自己的飾品店網(wǎng)站,，采用“一站式”銷售實現(xiàn)經(jīng)營利潤的最大化,。以電子互動平臺來全面提高產(chǎn)品供銷鏈的上市速度，及時補(bǔ)貨,，與客戶進(jìn)行充分的交流,。經(jīng)營飾品店的想法源于我們自身對個性飾品，家居裝飾的濃厚興趣,，以及飾品行業(yè)巨大發(fā)展?jié)摿Φ奈?。我們希望我們的產(chǎn)品——一個藤編花瓶，一副泰式壁掛,，一盞貝殼燈具,，能為您的溫馨小家增光添彩，營造出浪漫滿屋的氛圍,。

1,、公司經(jīng)營宗旨及目標(biāo)

本公司堅持誠信為本，顧客利益至上的經(jīng)營宗旨,。我們會時刻關(guān)注顧客需求,，以公司網(wǎng)站為平臺，留意客戶反饋信息,，為客戶提供各種咨詢服務(wù),。并以市場為導(dǎo)向，加快產(chǎn)品更新速度,，從而保證我們的家居飾品的優(yōu)質(zhì)與時尚,，滿足人們追求個性、簡潔,、潮流的欲望,。

靠薄利多銷，走經(jīng)營流水,，憑品質(zhì)和設(shè)計,，賺客戶認(rèn)可度，這就是我們的經(jīng)營之道。相信依靠公司同仁的努力,，我們的產(chǎn)品會贏得良好的信譽(yù),，在獲得豐厚利潤的同時，也幫顧客創(chuàng)造出溫馨舒適的家居氣氛,。實現(xiàn)公司與客戶的雙贏,，這便是我們的目標(biāo)！

2,、公司簡介

（1）公司名稱：xx淘藝,。

（2）業(yè)務(wù)范圍：家居小飾品——各式壁掛、藤編花瓶,、布質(zhì)靠墊,、陶瓷畫、陶瓷花瓶,、小地毯,、電器套等。

3,、公司管理

（1）管理思想：以質(zhì)量管理理論為指導(dǎo),，要求人員和產(chǎn)品必須不斷完善、學(xué)習(xí),、成長,，同時對經(jīng)營過程徹底進(jìn)行再思考和再設(shè)計，以便在業(yè)績衡量標(biāo)準(zhǔn)（如成本,、質(zhì)量,、服務(wù)和速度等）上取得重大突破，完成企業(yè)再造,。公司采取網(wǎng)絡(luò)化層級管理體制,，實現(xiàn)集權(quán)和分權(quán)統(tǒng)一，穩(wěn)定和變化統(tǒng)一,，一元化和多元化統(tǒng)一,。

（2）管理隊伍：以總經(jīng)理為管理中樞，下設(shè)產(chǎn)品服務(wù)總監(jiān),，市場營銷總監(jiān),、網(wǎng)站技術(shù)主管，財務(wù)主管,。

（3）管理決策：以總經(jīng)理為核心召開公司會議,，各部門主管參加，共同討論公司相關(guān)事務(wù),。涉及公司戰(zhàn)略方向選擇以及不同工作單元自主性勞動的范圍與邊界確定等問題,，總經(jīng)理擁有最高決策權(quán),。公司管理在強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一指揮和一定程度集權(quán)的同時，也注重分權(quán),。工作單元內(nèi)的一線人員,，也就是各部門主管，有權(quán)在公司戰(zhàn)略參數(shù)的范圍內(nèi)自主地處理可能出現(xiàn)的緊急情況,。

4,、團(tuán)隊概述

我們公司的四位創(chuàng)建者都是在校的女大學(xué)生，目前均就讀于電子科大人文社科學(xué)院行政管理專業(yè),。扎實的管理理論功底和深厚的友誼使我們共同設(shè)計出了一套嚴(yán)密且分工明確的管理體系,，讓大家能夠各司其職，各盡其責(zé),。

以下便是公司四位成員簡介：

職務(wù)：總經(jīng)理兼網(wǎng)站技術(shù)主管。

職務(wù)：市場營銷總監(jiān),。

職務(wù)：財務(wù)主管,。

職務(wù)：產(chǎn)品服務(wù)。

1,、目標(biāo)市場

銷售對象主要集中于有一定消費能力的白領(lǐng)階層,，對生活品質(zhì)和格調(diào)有較高的需求和期望，喜歡休閑有情調(diào),，更加關(guān)注物質(zhì)以外的生活質(zhì)量,。所以在銷售過程中要鎖定這種消費群體：高學(xué)歷收入較高的波波族，新貧族,，白領(lǐng),。也包括高中生和大學(xué)生。

2,、顧客的購買準(zhǔn)則

遵守購買時自愿平等,，誠實信用原則，用支付寶付款結(jié)算,，遵守淘寶網(wǎng)的網(wǎng)上交易協(xié)議,。

產(chǎn)品簡介：

xx淘藝主要從事禮品、掛圖,、手工藝品等藝術(shù)產(chǎn)品銷售,，產(chǎn)品由xx公司、xx公司生產(chǎn),。xx公司產(chǎn)品有什么系列,，某系列有什么型號、顏色,，規(guī)格,。xx公司產(chǎn)品有,。

服務(wù)細(xì)則：

承諾：

1、凡在xx淘藝購買任一商品的顧客均是本商店的普通會員,，普通會員的積分達(dá)到1500分（每花一元積一分）時即可上升為貴賓會員,，貴賓會員積分達(dá)到3000分時即可上升為鉆石會員。普通會員可享受9·8-9折優(yōu)惠,，貴賓會員可享受9-8折優(yōu)惠,。鉆石會員可享受7·5折優(yōu)惠并提供免費郵寄或免費送貨服務(wù)（xx市三環(huán)以內(nèi)）。

2,、xx淘藝將根據(jù)客戶自己選擇的運輸方式,，免費代辦運輸。郵寄費用或長途運輸費（含保險費）將由客戶承擔(dān),。

3,、因郵寄或長途運輸而造成的貨物損失，猴哥淘藝不承擔(dān)責(zé)任,。

4,、為確保訂單的有效性，猴哥陶藝將在客戶訂單發(fā)出一天之內(nèi)通過手機(jī)短信,、電話或e_mail確認(rèn)是否購買,，在收到客戶準(zhǔn)確答復(fù)后視為合同生效，貨款及其郵費余款應(yīng)在其2天之內(nèi)到帳,，并在到帳后當(dāng)天或第二天郵出物品,。如因其他原因造成客戶費用匯出而我方顯示未到帳的，我方將在匯款到帳后發(fā)貨,，或者客戶可以提供相關(guān)證明證實實際情況的,，我方認(rèn)為合理的情況下在提供證明后3天內(nèi)發(fā)貨。

5,、客戶2天內(nèi)買下多件商品可一起郵寄,。

6、如果客戶所購的禮品涉及到特殊設(shè)計和印刷及其它方面的問題,，猴哥陶藝在接到客戶訂單意向后,，將與客戶聯(lián)系并最后商定價格。（附：所涉及的商標(biāo)侵權(quán)責(zé)任應(yīng)由客戶承擔(dān),。）

7,、猴哥陶藝將根據(jù)客戶會員級別給予折扣優(yōu)惠，最終價格將在接到訂單意向后與客戶具體商定,。

8,、客戶在收到所定的商品時，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題,，若因本店人員疏忽或商品本身質(zhì)量與說明不相符的,，自收貨之日起3天內(nèi)本店為客戶無條件包換包修,，但客戶需承擔(dān)返還商品的費用，而不需承擔(dān)再次郵寄費用,。

9客戶再收到商品后若不滿意猴哥淘藝可以包換,，但必須未對該產(chǎn)品設(shè)計、材料等作任何改動,、并損壞標(biāo)志印刷,，無質(zhì)量問題不影響再次銷售，而且因此產(chǎn)生的費用由客戶承擔(dān),。

10,、因客戶行為造成的商品外觀、包裝,、性能破壞并且影響再次銷售時,，請原諒本店將不予退換。

因為公司為網(wǎng)上公司,，經(jīng)營貨品占地不大,，起步初期可以先根據(jù)市場需求作一份需求分析，根據(jù)此分析再逐步擴(kuò)大購買規(guī)模,，故起始資金的投入相對較小，公司預(yù)計需要3000（待算）元啟動資金,，主要用于庫房購置,、員工培訓(xùn)、市場宣傳推廣,。資金的籌措方式是個人或者機(jī)構(gòu)的風(fēng)險資金,，以投資入股的方式投入，其他資金投入方式也可以考慮,。公司預(yù)計在未來的一年內(nèi)收回成本,，按每月銷售一件產(chǎn)品計算，（平均銷售利潤率30%計算）,。

1,、設(shè)備費用

pc機(jī)（啟動投入）：初期擬采用2臺一般pc（現(xiàn)成），保證每天8小時有人在線,，上網(wǎng)費用,，在校期間平均每月投入20元，假期期間共投入x元,。

軟件（啟動投入）：x元,。

租用辦公地點（每月投入）：擬租用辦公室約20平方米，月租x元,。（按季付）

設(shè)備的啟動資金合計x元,。

將來隨著訪問率的提高及購買隊伍的擴(kuò)大,，將會在已有的xx淘藝小店的基礎(chǔ)上，把網(wǎng)絡(luò)買賣重心轉(zhuǎn)移至公司獨立網(wǎng)站的構(gòu)建上,，就需要提高服務(wù)器的檔次,、增大專線帶寬、增加pc機(jī)的臺數(shù),、擴(kuò)大辦公面積等,。預(yù)計將在一年后追加設(shè)備費用。

2,、行政費用

人員工資：初期工資為x工資,，屬于朋友間創(chuàng)業(yè)階段，故以股份形式為個人所有,。

宣傳費用：印發(fā)宣傳單每次100份,，初步范圍為電子科大女生公寓（寓苑和15棟），宣傳海報（成華區(qū)附近小區(qū)和八里小區(qū)附近）10份,。

通訊費用：估計每月x元,。

行政費用啟動資金預(yù)合計為x元。

3,、盈利回報

網(wǎng)絡(luò)時代,，注意力即是經(jīng)濟(jì)，xx淘手工藝飾品網(wǎng)以指向性強(qiáng)并且相對忠實的注意力為基礎(chǔ),，以便實現(xiàn)以下的盈利方式：

在線一口價：以每年有約x元交易額計算,，收取5%勞務(wù)費用，年收入：x元,。

在線拍賣：（在小有盈利的基礎(chǔ)上）以每年有約12件的交易量計算,，減少部分勞務(wù)費用收取，提高產(chǎn)品美譽(yù)度和顧客吸引,。

由于我們所采用的是網(wǎng)上經(jīng)營的方法,，因此省去了傳統(tǒng)店鋪所需的經(jīng)營費用，我們的資金主要用于商品的采購和運輸及倉儲,。

就我們所知,，進(jìn)貨渠道多種多樣，有直接從廠家進(jìn)貨的,、有從設(shè)計公司進(jìn)貨的,、有批發(fā)市場批發(fā)來的，還有連鎖經(jīng)營從總部發(fā)過來的,。從廠家進(jìn)貨時費用要低一些,，因為廠家沒有設(shè)計能力，產(chǎn)品大多是來料加工和來圖加工,，產(chǎn)品會比市場略微過時一點,。從設(shè)計公司進(jìn)貨則要高一點,，但可以保證貨品的“新鮮度”。批發(fā)市場中的拿貨價格則遵照了一般原則,，給經(jīng)營者留出了50%的空間,。

通過在xx池批發(fā)市場的調(diào)查，我們決定并選擇了一家較熟悉的供貨商,，進(jìn)貨價比零售價低一半,，這使我們有足夠的利潤空間，也降低了經(jīng)營風(fēng)險,。初步估計首次資金投入為x元,，由我們公司四位成員均攤。

商業(yè)項目策劃書p?p?t 商業(yè)項目策劃書篇六

進(jìn)入21世紀(jì)的中國,，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,，居民消費水平逐步提高，消費心理和消費習(xí)慣逐漸改變,，人們消費逐漸由單純物質(zhì)消費,，轉(zhuǎn)向以服務(wù)消費為主的時期。

旅游業(yè)作為“無煙工業(yè)”,，隨著中國人均生活水平的提高,，旅游收入和旅游人數(shù)都保持了25%的年增長率。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明,，在人均gdp1000美元,，即達(dá)到小康水平，旅游的大眾化,，普通化即開始迅猛發(fā)展。根據(jù)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，中國人均gdp已經(jīng)超過1000美元,，即旅游熱潮即將興起。

國家旅游局在中國旅游業(yè)發(fā)展的“十五”規(guī)劃中,，到20xx年,，國內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到11億人次，旅游收入500億元,。旅游業(yè)總體產(chǎn)出為7500億元,，相當(dāng)于全國gdp的5.8%。

而在同時,，國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展并不成熟,，形式單一，主要是游山玩水,，旅游市場沒有針對性,，缺乏特色服務(wù)和創(chuàng)新服務(wù),，讓許多本來有出游打算的消費者因為對旅行社的服務(wù)不滿意而不出游，浪費了旅游資源和消費資源,，同時消費者無法得到滿足,。

現(xiàn)代社會的日趨發(fā)展和進(jìn)步，對人的素質(zhì)的要求也日益提高,，當(dāng)前和會就業(yè)壓力很大,，大學(xué)生就業(yè)問題日益突出，而怎樣提高大學(xué)生素質(zhì),，拓展大學(xué)生思維,，解決大學(xué)生就業(yè)問題，目前已經(jīng)成為社會關(guān)注的一個熱點和焦點問題,。

大學(xué)是人一生中十分重要的轉(zhuǎn)折點,，這個時期的成長如何，直接影響進(jìn)入社會,，甚至整個人生的發(fā)展歷程,。當(dāng)前社會對大學(xué)生要求壓力日益增大，大學(xué)生如何應(yīng)對挑戰(zhàn),，提高素質(zhì),，這成為目前在校的1700萬大學(xué)生迫在眉睫的事情。

另一方面,，作為站在時代潮頭的大學(xué)生,，消費觀念開放，思維先進(jìn),，對于參與社會,，享受自然和生活的熱情也日趨高漲，大學(xué)生在這方面的消費需求也日益增強(qiáng),。

“讀萬卷書,，行萬里路”，古人游學(xué)給我們留下了深刻的印象,，大學(xué)生現(xiàn)在也應(yīng)該行萬里路,，在實踐中鍛煉自己，享受生活,，感悟人生,。為此，我們公司正對這一情況,，推出特色旅行服務(wù),。我們并不是傳統(tǒng)的觀光旅游，而是旅行。是在旅游享受生活和自然的同時,，通過發(fā)揮自己的能力,，低費用獲得自身素質(zhì)，思維,，感悟的提升,。給大學(xué)生的前途發(fā)展打下基礎(chǔ)，為人生留下美好的回憶,。

我們公司將通過一系列的服務(wù)和活動,，并于教育部門聯(lián)合，為大學(xué)生提供旅行服務(wù),，為大學(xué)生的生活提供一個更加豐富的平臺,，讓大學(xué)生能在以后的生活中終身受益。

公司的業(yè)務(wù)主要針對各大高校有消費能力的大學(xué)生而開展的,。并根據(jù)大學(xué)生的實際消費能力進(jìn)設(shè)計和客源開發(fā),。本著“特色服務(wù)，以人為本”,、“創(chuàng)造終身價值”的理念,，匯集管理、財務(wù),、營銷等各方面的人才,，充分發(fā)揮潛力，提供最優(yōu)秀的服務(wù),，獲取收益,。公司的短期目標(biāo)是在一個地區(qū)開展服務(wù)，并成為領(lǐng)導(dǎo)企業(yè),。長期目標(biāo)是開發(fā)全國市場,，構(gòu)筑全國服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，成為大學(xué)生旅行服務(wù)的首選服務(wù),。成為倡導(dǎo)大學(xué)生生活文化,，促進(jìn)大學(xué)生自身發(fā)展和交流的大型平臺。

公司的業(yè)務(wù)主要包括以下部分：

（一）休閑旅游

休閑旅游服務(wù)是公司提供的一項基本旅行服務(wù),。這項傳統(tǒng)的旅行服務(wù)旨在讓消費者擺脫社會和生活的壓力，暫時放開煩惱的事情,，走進(jìn)大自然,，融入大自然美好的氛圍中去，享受大自然帶來的樂趣,。體驗在百忙中享受生活,。這項服務(wù)中，可以充分體驗自然，陶冶情操,，回歸自然,，解脫心靈的束縛，尋找真實的自我,，感悟人生,，享受美好生活。

在這項服務(wù)中,，我們更加注重對景點的選擇,，根據(jù)需要，開發(fā)新的景區(qū),，不局限與現(xiàn)有熱門景區(qū),，延長停留時間。這樣可以冰雹正享受到真真正正的大自然,。

（二）素質(zhì)拓展

這項服務(wù)實在傳統(tǒng)旅游服務(wù)基礎(chǔ)上,，賦予其諸如探索、考察,、生存能力的培養(yǎng),。借助大自然奇妙的造化，來鍛煉能力,。這項服務(wù)對于大學(xué)生學(xué)會觀察,，學(xué)會適應(yīng)自然，體驗大自然的奇妙世界都十分有益,。在這項服務(wù)中,，我們會有專業(yè)人士進(jìn)行隨團(tuán)指導(dǎo)。指導(dǎo)大學(xué)生的野外生存技能,，自然奇趣,，等等。讓大學(xué)生在這項服務(wù)中既可以體驗到自然的樂趣,，有可以學(xué)到知識本領(lǐng),。這些基本素質(zhì)的鍛煉，能夠提升大學(xué)生的體質(zhì),，訓(xùn)練觀察力和適應(yīng)能力并融入自身,，終身受益。

（三）社會實踐

這項服務(wù)是我們區(qū)別于傳統(tǒng)旅游的最大之處之一,。這項服務(wù)主要是為了鍛煉大學(xué)生素質(zhì)而設(shè)計的,。通過這項服務(wù)，可以讓大學(xué)生了解社會的方方面面,，明白社會的運行和從事工作的流程,。這項服務(wù)中公司設(shè)計有調(diào)查活動,，訪問活動，實習(xí)活動,，等等,。大學(xué)生可以選擇參加其中一項活動或幾項活動。我們有專業(yè)人員進(jìn)行配合,，確保大學(xué)生的活動能順利成功完成,，這項活動也是體現(xiàn)大學(xué)生地方自身能力，展現(xiàn)個人風(fēng)采,，了解社會,，了解自己的時機(jī)，也在這時來創(chuàng)造自身的價值,。體驗勞動帶來的快樂,，為踏入社會作好準(zhǔn)備，打下基礎(chǔ),。在這項服務(wù)中,，大學(xué)生既可以學(xué)到各種做事、工作,、處世的本領(lǐng),，也可以鍛煉自己適應(yīng)社會的能力。

(四)party time

這項服務(wù)也是我們區(qū)別于傳統(tǒng)旅游的最大之處之一,。party time是我們?yōu)榇髮W(xué)生交流信息,，結(jié)交朋友，獲取知識而設(shè)計的服務(wù),。在這項服務(wù)中,，會提供許多具體的活動，以便于大學(xué)生的需要得到滿足,。在party time,，充滿了知識和友誼，信息和互動,，是大學(xué)生理想的焦急學(xué)習(xí)場所,。在party time ，公司會提供各類大學(xué)生感興趣的信息,，比如,，經(jīng)濟(jì)、時事,、軍事,、就業(yè)、教育等等,。公司會聘請著名人物做互動演講,，請語言大師傳授外語口語。公司還舉辦各式論壇，讓大學(xué)生自由發(fā)揮，訴其所想,，感受學(xué)術(shù)自由的樂趣與充實感,。party time是大學(xué)生展現(xiàn)青春風(fēng)采的舞臺，讓大學(xué)生在快樂中學(xué)到知識,，結(jié)交朋友，在青春留下美好的回憶。

（五）潛能訓(xùn)練

潛能訓(xùn)練就是把大學(xué)生帶到大自然,，利用崇山峻嶺，瀚海大川等自然環(huán)境,，通過專門設(shè)計富有挑戰(zhàn)性的課程,，利用種種典型場景和活動方式，讓團(tuán)隊和個人經(jīng)歷一系列的考驗,，磨練克服困難的毅力,，培養(yǎng)健康的心理素質(zhì)和積極進(jìn)取的人生態(tài)度，培養(yǎng)團(tuán)結(jié)合作的團(tuán)隊意識,，使大學(xué)生達(dá)到“磨練意志,，完善人格，陶冶情操,，挖掘潛能,，熔煉團(tuán)隊”的培訓(xùn)目的。潛能訓(xùn)練把人的身心能力中最卓越,，最出色的部分升華到可能達(dá)到的顛峰,，當(dāng)人從顛峰“下降”到平凡生活時，應(yīng)對一切挑戰(zhàn)可以從容不迫,，潛能訓(xùn)練已經(jīng)成為學(xué)習(xí)適應(yīng)社會和終身教育的好方式,。

1、行業(yè)市場

旅游市場有巨大的發(fā)展空間,。旅游業(yè)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè),，有國家政策的大力支持。在相當(dāng)長的時期內(nèi),，旅游產(chǎn)業(yè)都會呈現(xiàn)快速發(fā)展的狀況,。另一方面，由于人民生活水平一直不斷提高,，而且人們的空閑時間也多起來,，現(xiàn)代人的生活觀念也發(fā)生了變化。當(dāng)收入游樂保障的情況下,，出外旅行享受生活就成為人們生活中不可缺少的部分,。需求的大量增加,，必然導(dǎo)致旅行產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，而且隨著社會的發(fā)展,，旅游業(yè)也會更加個性化和多樣化,。

（1）市場細(xì)分

旅游市場主要針對有一定消費能力的中高收入者。

（2）市場定位

因公司的資源限制,，以及在細(xì)分市場無競爭者,，因此采用避強(qiáng)定位，差異化戰(zhàn)略,，以確保市場占有,。

公司致力于提高大學(xué)生素質(zhì)，為大學(xué)生提供更周到,、更細(xì)致,、更省錢、更具價值的出行服務(wù),。一切為了創(chuàng)造大學(xué)生需要的價值,。

首先服務(wù)差異化。公司提供的服務(wù)目前是絕無僅有的一項服務(wù),，不僅體現(xiàn)在服務(wù)的具體設(shè)計上,，更具體在貫穿其中的全新的學(xué)習(xí)、生活理念,。在服務(wù)設(shè)計上,，突出了對自然和社會的協(xié)調(diào)，既保證大學(xué)生對自然風(fēng)光,、人文古跡向往的需求滿足,，同時更具現(xiàn)實意義的素質(zhì)鍛煉以及人際交往方面的需求也可以滿足。在整個服務(wù)中體現(xiàn)的追求自由和實力,，揮灑青春活力,，展現(xiàn)青春風(fēng)采的精神更是別具一格，充分滿足現(xiàn)代大學(xué)生的理想和追求,。

在服務(wù)上,，一切為了創(chuàng)造大學(xué)生需要的價值，即服務(wù)更周到,、更細(xì)致,、更省錢、更富情趣,。

其次,，形象差異化。公司所開展的服務(wù)是為大學(xué)生服務(wù),，形象上是大學(xué)生的益友,。年輕活潑,，充滿智力和激情。公司構(gòu)建全新的企業(yè)文化,。公司的企業(yè)文化是健康,、積極向上、充滿激情和靈性,。在現(xiàn)代社會中，成為時代領(lǐng)跑者而又是生活享受者,。

企業(yè)形象充分區(qū)別與其他企業(yè),，代表大學(xué)生的內(nèi)心感受和生活渴望。

2,、競爭優(yōu)勢

公司提供的服務(wù),，周到細(xì)致省錢。大學(xué)生的需求通過我們的服務(wù)可以全面,、方便,、有效地滿足。其主要優(yōu)勢有以下幾點：

（1） 專業(yè)化 公司在服務(wù)設(shè)計方向突出專業(yè)化,，可以讓大學(xué)生產(chǎn)生強(qiáng)烈的真實感,。針對大學(xué)生，無論在休閑觀光,，還有在素質(zhì)拓展,、party time、潛能訓(xùn)練,、社會實踐,，都讓大學(xué)生參與其中，獲得價值,。

（2） 個性化 公司提供的服務(wù)針對大學(xué)生中不同的需求偏向,，設(shè)計的服務(wù)也具有明顯的個性化，可以讓大學(xué)生的不同需求得到全面滿足,。而且,，在提供的服務(wù)過程中，根據(jù)實際情況還提供專門的特色服務(wù),，達(dá)到大學(xué)生的滿意,。

（3） 集成性 公司提供的服務(wù)是創(chuàng)新的集合各項服務(wù)，多方位,、多角度地全面服務(wù),。大學(xué)生可以全面系統(tǒng)地參加一項或幾項服務(wù)的組合，以滿足大學(xué)生不同的需求,。

（4） 創(chuàng)新性 公司服務(wù)始終堅持創(chuàng)新原則,，不斷創(chuàng)新,，全面創(chuàng)新，保證滿足大學(xué)生的消費需求,。

（5） 完全顧客導(dǎo)向 公司的每一項服務(wù)都是為大學(xué)生量身定做的,，一切從大學(xué)生的實際需求出發(fā)，一切為了創(chuàng)造適合大學(xué)生的價值,。企業(yè)和顧客共建企業(yè)文化,，形成完全的顧客導(dǎo)向。

（6） 及時性 公司通過現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò),、校園社點等方式直接提供服務(wù),，保證服務(wù)的及時性。

3,、人才優(yōu)勢

公司部分依托高校專家教授,，一部分依托外聘優(yōu)秀管理人員和高素質(zhì)職員，建立完善的人才機(jī)制,，有充分的人力資源優(yōu)勢,。

4、競爭劣勢

由于公司進(jìn)入的是一個全新的領(lǐng)域,，目前尚無人可以學(xué)習(xí),，因此具有一定的進(jìn)入風(fēng)險，公司屬創(chuàng)業(yè)公司,，資源有限,，短期內(nèi)無法支撐較大規(guī)模的競爭壓力。

公司通過外聘優(yōu)秀管理人才和高校顧問,，構(gòu)件優(yōu)秀的管理團(tuán)隊,，并在此基礎(chǔ)上建立完善的企業(yè)制度和企業(yè)文化，并做到合理融合,。集合了優(yōu)秀的人才,，加上一流的制度和文化，并通過企業(yè)全體的一致努力,，充分發(fā)揮能力和挖掘潛力,，一定回給企業(yè)帶來成功，我們也堅信,，通過不斷創(chuàng)新和進(jìn)取,，企業(yè)必然能達(dá)到理想目標(biāo)。

1,、公司三年投資計劃

（1）投資方向和資金使用項目

公司在20xx年6月到20xx年月的第一個三年計劃期內(nèi),，重點投資方向?qū)⑾拗圃诠枮I市場開發(fā)，鞏固和進(jìn)入全國市場的準(zhǔn)備階段。

公司第一個三年計劃內(nèi),，資金的使用和投資項目包括：

（1） 公司管理費用

（2） 公司固定資產(chǎn)購置（主要是網(wǎng)絡(luò)工作部）

（3 ）服務(wù)設(shè)計所需要的資金支持

（4） 市場拓展,、公關(guān)宣傳、廣告等費用

（2）投資計劃（第一個三年計劃）

初步計劃,，三年內(nèi)公司完成投資700萬,。

（1）公司管理費用（估算）：370萬

初步估計，公司的人員規(guī)模和管理費用如下：

20xx年6月----20xx年7月,，公司人員控制在20人左右,，管理費用95萬

20xx年7月----20xx年6月，公司人員控制在30人左右,，管理費用125萬

20xx年6月----20xx年7月,，公司人員穩(wěn)定在30人左右，管理費用 150萬

（2）公司固定資產(chǎn)購置：100萬元

如,，購置辦公設(shè)備，網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等,。

（3）服務(wù)設(shè)計所需資金支持：100萬

（4）市場拓展,、公關(guān)宣傳、廣告等費用：130萬

由于目標(biāo)市場非常集中,，因此推廣費用相對低,。

大學(xué)生旅行公司第一個三年計劃投資計劃表

（20xx年6月----20xx年7月）（單位：rmb萬元）

項目 20xx年6月—20xx年7月 20xx年7月--20xx年6月 20xx年6月--20xx年7月 合計

2、公司固定資產(chǎn)購置 50 25 25 100

3,、服務(wù)設(shè)計所需資金支持 40 30 30 100

4,、市場拓展、公關(guān)宣傳,、廣告等費用 60 40 30 130

合計 245 220 235 700

2,、資金來源（三年內(nèi)）

公司在20xx年6月20xx年7月的三年內(nèi)，資金來源包括公司初期投入資金,、營業(yè)收入和銀行貸款三部分,。

（3） 由于銀行貸款向中小企業(yè)傾斜和第三產(chǎn)業(yè)傾斜，針對大學(xué)生創(chuàng)業(yè)企業(yè)的支持,，同時用公司固定資產(chǎn)抵押,，可爭取銀行貸款200萬。

（4） 資金平衡分析

從以上分析可以看到,，公司從20xx年6月到20xx年7月的兩年內(nèi),，須投資455萬，公司初始投資200萬,， 銀行貸款200萬,，合計400萬，資金缺口55萬,。依靠一年的營業(yè)收入就可以解決,。預(yù)計20xx年6月到20xx年7月的一年內(nèi),，公司將實現(xiàn)營業(yè)收入416萬。因此,，保證資金的供應(yīng)是有保障的,。

3、效益預(yù)測

（1） 股東及風(fēng)險投資回報的主要是營業(yè)收入,。

（2） 投資收益預(yù)測

a,、營業(yè)收入：

20xx年6月----20xx年7月 416萬

20xx年7月----20xx年6月 832萬

20xx年6月----20xx年7月 4160萬

三年合計5408萬。

b,、經(jīng)營成本

服務(wù)業(yè)的附加值較高,，由于本公司的價格定位較低，初步估計,，經(jīng)營成本按收入的70%計算：

20xx年7月----20xx年6月 582.4萬

20xx年6月----20xx年7月 2912萬

三年合計3785.6萬,。

c、稅前利潤

20xx年6月----20xx年7月 124.8萬

20xx年7月----20xx年6月 249.6萬

20xx年6月----20xx年7月 1248萬

d,、稅后利潤

扣除營業(yè)稅及附加 5%,，前兩年免企業(yè)所得稅，所得利潤

3,、結(jié)論：經(jīng)初步分析,，公司通過經(jīng)營，將為投資者創(chuàng)造十分巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益,。贏利預(yù)測見下表,。

單位：rmb萬元

年限 20xx年6月-20xx年7月 20xx年7月-20xx年6月 20xx年6月-20xx年7月 合計

稅費 0 0 156 156

商業(yè)項目策劃書p?p?t 商業(yè)項目策劃書篇七

武漢地處中部地區(qū)，位于長江中下游,，為華中最城市,，是華中地區(qū)的金融中心、交通中心,、文化中心,。面積廣闊，水資源豐富,，景區(qū)眾多,，高校云集，各種文化匯聚融合,，是武漢的鮮明特征,，也正因為如此，武漢才具有深厚的文化底蘊(yùn),。武漢在古時,，也常常為歷代文人提及，唐朝詩人李白在此寫下“黃鶴樓中吹玉笛，江城五月落梅花”,，因此武漢自古又稱“江城”,。

之所以要為武漢寫旅游廣告策劃，不僅因為武漢歷史悠久,，而且它還是一個非常有潛力,、正在崛起的城市，未來的旅游市場十分廣闊,。武漢在發(fā)展旅游,，吸引旅游方面擁有的優(yōu)勢：地理環(huán)境優(yōu)越，交通方便,；自然旅游資源和人文旅游資源豐富,；經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，消費市場廣闊,。

“十一五”期末,，武漢市將建設(shè)成為具有濱江濱湖特色的旅游目的地、中部地區(qū)旅游集散地和文明出行的旅游客源地：接待海外游客80萬人次,，國內(nèi)游客7400萬次,，旅游總收入達(dá)500億元；到20xx年,，旅游總收入達(dá)1000億元,，把武漢市建設(shè)成為我國中部地區(qū)最的商務(wù)會展型和都市休閑型旅游城市,，成為中部地區(qū)的旅游中心城市,。

1.市場環(huán)境調(diào)查

人口地理環(huán)境：武漢地理環(huán)境優(yōu)越，交通方便,，河流眾多,，商業(yè)繁榮，在中國經(jīng)濟(jì)地理圈內(nèi),，武漢處于優(yōu)越的中心位置,，被譽(yù)為中國經(jīng)濟(jì)地理的“心臟”。正因為如此,，武漢還是個人口眾多的城市,，20xx年末已達(dá)1000多萬，加上流動人口,，已經(jīng)突破1600余萬,。

消費環(huán)境：武漢是一座正在崛起的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,，加上人口眾多,，消費市場十分廣闊，但是與沿海地區(qū)相比，武漢的整體消費環(huán)境還是比較低的,，主要是因為工資收入低,，消費“有心無力”。近幾年來,，高收入人群和高校旅游以及外地游客成為了旅游的主力,，拉動了武漢旅游市場的整體發(fā)展。

資源環(huán)境：武漢旅游資源豐富,，風(fēng)景名勝眾多,，有東湖、黃鶴樓等著名的景點,，而且高校云集,，人文資源深厚。

2.景點經(jīng)營管理狀況調(diào)查：

武漢地區(qū)的旅游景點在管理上比較分散,，對資源的整合和深度開發(fā)能力有限,；經(jīng)營上，部分景點都是單宣傳,，沒有形成整體的競爭力,。部分景區(qū)線路不合理，設(shè)施老舊不完善,，處于“休眠”狀態(tài),。而且對景區(qū)發(fā)展沒有長期規(guī)劃，缺少吸引游客的特色,，相關(guān)保護(hù)措施不到位,，急功近利。武漢是一座快速發(fā)展中的城市,，或許是太看重gdp了,，而忽視了旅游資源的保護(hù)和開發(fā)，對于武漢來說,，要進(jìn)行旅游推廣,，就必須改變存在的不利因素，形成一條完善的旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈,，從而推動經(jīng)濟(jì)的更快發(fā)展,。

3.旅游產(chǎn)品和服務(wù)調(diào)查：

豐富的旅游資源，卻沒有帶來相應(yīng)的收益,，這是什么原因呢,？首先是旅游服務(wù)質(zhì)量較差，行業(yè)服務(wù)意識缺乏,，其次是旅游產(chǎn)品單一,，沒有特色,，最后是社會風(fēng)氣欠佳，沒有形成良好的服務(wù)氛圍,。在一些景區(qū),，經(jīng)常發(fā)生敲詐外地游客的事件，甚至有些執(zhí)法者,，也是態(tài)度專橫,，語言粗俗，這些都損害了武漢的城市形象,，有礙武漢旅游業(yè)的發(fā)展,。

4.游客需求調(diào)查

武漢地區(qū)的旅游需求有很的市場，一方面是因為武漢人口眾多,，再加上量的流動人口和學(xué)生群體,，本地需求潛力巨，另一方,，武漢是中部最的城市,，也豎家歷史文化名城，高校云集,，因而知名度高,，吸引了量的外地游客。每當(dāng)周末和節(jié)假日,，景區(qū),、公園以及高校校園人潮涌動,，參觀游玩的人絡(luò)繹不絕,，如果有什么節(jié)日或者是“五一”和“十一”黃金周，人數(shù)更多,。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，收入水平的提高,，武漢本地的需求量將會有更的增長,，而外地游客的需求也將隨著高鐵等交通設(shè)施的新修，也將進(jìn)一步提高,。

武漢的旅游市場前景廣闊,，隨著中部崛起的規(guī)劃和打造國家中心城市的力實施，武漢在城市改造和文化建設(shè)上,，都有了明顯的提高,，依托著優(yōu)越的地理位置和旅游資源，以及相關(guān)制度的規(guī)范和服務(wù)水平的提高,，武漢的旅游業(yè)將不僅能收到本地人的歡迎,，也將吸引更多的外地游客,，為旅游業(yè)的發(fā)展注入新的活力，促進(jìn)社會的和諧發(fā)展,。

當(dāng)前,，武漢的旅游市場的開發(fā)過程，需要繞著完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施,，提高服務(wù)質(zhì)量,，改善旅游消費環(huán)境；整合旅游景點,，打造旅游品牌,，增加體驗性旅游項目；打破壁壘,，聯(lián)合經(jīng)營,；進(jìn)一步加宣傳力度，增強(qiáng)武漢旅游景點的知名度加強(qiáng)旅游專業(yè)人才的培養(yǎng),，提高旅游業(yè)工作者的整體素質(zhì),；堅持可持續(xù)發(fā)展理念，做好長遠(yuǎn)規(guī)劃,，合理開發(fā)武漢旅游資源等相關(guān)工作展開,。

同時，我們還應(yīng)該采取一些新的推廣策略,，爭取將武漢的旅游推向全國和世界,。這些推廣策略主要有：

1)、旅游產(chǎn)業(yè)的定位策略：首先是各個景區(qū)的定位,，根據(jù)自身的條件和旅游環(huán)境特質(zhì),，選擇一個主打的方面發(fā)展和宣傳，而且還要有自身的特色,；對于一個城市的旅游定位,，就是要在符合城市特征的前提下，建設(shè)與其他地方不一樣的景點,，主要還是突出城市的特色,。例如以標(biāo)志性的景區(qū)為突破口，從而帶動其他景區(qū)的發(fā)展,。

2),、旅游廣告宣傳策略：這是一個比較常見的宣傳推廣策略，但是個人覺得武漢做的還有有些不夠,，而且很多景區(qū)宣傳步調(diào)不一致,，比較分散，應(yīng)該多利用一些新媒體,，比如在戶外媒體,、網(wǎng)絡(luò)媒體,、電視媒體上播放旅游宣傳視頻，制作旅游微電影等等,。

3),、博客、論壇等互動平臺的推廣：現(xiàn)在很多人喜歡寫博客,，一些知名的博主和優(yōu)秀的博客還會被推到博客首頁,，曝光率十分高。對于景區(qū),，我們可以拍攝一些高質(zhì)量的照片和視頻,，配以優(yōu)美抒情的文字，在新浪,、網(wǎng)易等博客中發(fā)表,，其他的一些論壇，如百度貼吧,，也可以用類似的內(nèi)容發(fā)布,。這種推廣方式，不僅可以供家欣賞,，而且也是一個效果很好的宣傳,，成本很低。

4),、體驗式活動推廣：景區(qū)可以通過舉辦一些免費的競技活動,，邀請游客參與，比如景區(qū)登山活動,、劃船比賽等等,，最后再給一些獎勵，這樣,，游客不僅能體驗到恢,，而且能為景區(qū)樹立良好的形象，對其他游客的吸引力自然會增加,。

5),、人文旅游推廣：人文旅游可以說是旅游中的一個熱點，受到很多高知識和高收入人群的青睞,，武漢擁有眾多的人文旅游資源,，如黃鶴樓,、武漢學(xué),、辛亥博物館和湖北省博物館等，人文旅游推廣,，就是綜合利用這些景點的歷史文化內(nèi)涵,，來作自我的介紹和形象展示,，尤其要注重景點所具有的的文化氣息和時代特征的結(jié)合。

6),、情感旅游營銷：情感旅游營銷就是利用旅游的群體性來作切入點的,，部分的旅游都是家人、朋友,、同學(xué)組團(tuán)去的,，我們可以尋找符合游客情感需求性的景點特征，加以開發(fā),，這樣不僅能讓游客的情感得到表現(xiàn)和抒發(fā),，還能讓景點的資源獲得更程度的應(yīng)用。

7),、力開展旅游節(jié)：隨著季節(jié)的變換,，景區(qū)的風(fēng)貌也會改變，我們可以利用不同季節(jié)的不同特色,，來開展旅游節(jié)活動,，比如以櫻花為主的櫻花節(jié)，很多地方都會通過舉辦旅游節(jié)來宣傳城市旅游,，武漢在這方面顯得不夠活躍,，今后，可以多舉辦一些類似的活動,。

8),、合理規(guī)劃旅游路線：旅游路線是游客在考慮出行時的一個很重要方面，比如相關(guān)景點的距離,、景區(qū)內(nèi)容,、游玩時間，所以我們要根據(jù)游客出行時間的不同,，來合理的規(guī)劃旅游路線,，讓游客在有限的時間里，玩的好,，玩的值,，給游客一個完美超值的享受，相信游玩的人肯定會絡(luò)繹不絕,。

9),、針對不同人群的宣傳策略：這個類似于市場調(diào)查，對不同階層,、不同身份的旅游人群進(jìn)行需求分析,，然后有針對性的制定宣傳策略。武漢的平均收入水平偏低,，但是高收入和學(xué)生群體數(shù)量相當(dāng)龐,，因此,，要重點研究他們的需求，制定合適的旅游內(nèi)容和宣傳策略,，同時也要注重對一般旅游人群的宣傳方式,。

通過對武漢旅游業(yè)的調(diào)查和探討，我們了解到其中存在的諸多問題,，但是我們也有信心,，隨著打造國家中心城市的力實施，城市和文化建設(shè)的明顯提高,，武漢的旅游業(yè)未來將會發(fā)展的更好,，以一個新形象面向世界。

今后,，武漢需要在堅持可持續(xù)發(fā)展理念,，合理規(guī)劃和保護(hù)旅游資源；規(guī)范旅游業(yè)管理和資源整合,；完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套建設(shè),，突出旅游特色；加強(qiáng)從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn),，提高服務(wù)質(zhì)量,；改變不良習(xí)慣，凈化社會風(fēng)氣等方面做量工作,，以實際行動,，共同創(chuàng)建美好的旅游環(huán)境。

商業(yè)項目策劃書p?p?t 商業(yè)項目策劃書篇八

xx廣場營銷執(zhí)行方案

目錄

第一部分 項目分析

一,、 近期市場狀況 二,、 項目概況 三、 項目定位 第二部分 銷售策略

一,、 銷售總體策略 二,、 入市時機(jī)及銷售前提 三、 銷售階段及工作安排 四,、 各銷售階段推貨策略 五,、 銷售管理 六、 核心賣點的提煉 第三部分 價格策略

一,、 厘定價格的相關(guān)因素 二,、 價格定位 三、 價格策略 四,、 定價原則

五,、 付款方式及折扣控制 六、 價格控制 七、 回款預(yù)估 第四部分 宣傳推廣策略

一,、 廣告目標(biāo) 二,、 宣傳推廣策略 三,、 媒體組合策略 四,、 推廣費用預(yù)估 第五部分 項目包裝

一、 包裝總綱 二,、 基礎(chǔ)形象設(shè)計 三,、 營銷通路的包裝 四、 賣場形象包裝

附件：

一,、媒體投放計劃及費用安排 二,、價目表

第一部分項目分析

一、

xx市商業(yè)地產(chǎn)的市場現(xiàn)狀

（一）近期xx市商業(yè)地產(chǎn)市場概況

20xx年,xx市商業(yè)地產(chǎn)在政府實施房地產(chǎn)市場規(guī)范化運作,、加快地鐵等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多項利好因素推動下,，呈現(xiàn)出穩(wěn)步發(fā)展的勢頭，在售和在租的的大型商場亮點頻現(xiàn),，正佳廣場,、維多利廣場、光明廣場,、名盛廣場,、地王廣場、盛賢紡織（布藝）城,、十甫名都等大型商業(yè),，分布在市內(nèi)各個熱點區(qū)域，四面開花,，去年的商用物業(yè)大旺,，呈現(xiàn)一派喜人景象，主要表現(xiàn)在以下六方面：

1,、體驗式商鋪開發(fā)（shoppingmaii）引領(lǐng)潮流

體驗式商鋪開發(fā)（shoppingmaii）是20xx年最流行的商業(yè)形態(tài),，不少商用物業(yè)發(fā)展商競相嘗試，去年風(fēng)頭最足的商業(yè)項目都定位于shoppingmaii,。據(jù)悉,，目前xx在建的maii有5個，天河區(qū)的正佳廣場,、北京路的光明廣場和名盛廣場,，位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”以及白云區(qū)的百信廣場。除尚未開售的“花花世界”其他項目推出市場后的租銷售情況都較不錯,。xx市場都接受maii這種類型的商業(yè)項目,。xx廣場就項目的實際情況，借這一趨勢將項目定位為xx首席社區(qū)商業(yè)maii。

2,、專業(yè)市場行情看漲

由于xx經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展,，加上特有的地理位置及周邊地區(qū)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈支持，xx的專業(yè)市場一直是商業(yè)布局中重要的一環(huán),，且各類專業(yè)市場的表現(xiàn)的非常繁榮,。20xx年下半年陸續(xù)有專業(yè)市場商鋪推出市場，銷售和出租情況都相當(dāng)理想,。如鞋業(yè)皮具市場有金龍盤國際鞋業(yè)皮具貿(mào)易廣場,，布藝專業(yè)市場有海印盛賢紡織（布藝）城，美容美發(fā)專業(yè)市場有美博城,，電腦專業(yè)市場有頤高數(shù)碼廣場等,，我司認(rèn)為，專業(yè)市場的選址十分重要,，去年推出的專業(yè)市場都建在商業(yè)氣氛逐漸濃厚的地方,，或者在傳統(tǒng)的商業(yè)街，這是專業(yè)市場依舊繁榮的原因,。

3,、主題商場的開發(fā)逐漸成趨勢

主題式的商場由于具體清晰的定位及鮮明特色，對加強(qiáng)商戶的競爭力及吸引客戶方面有獨特作用,，也是商用物業(yè)發(fā)展商喜歡的形式之一,。20xx年底以“主題商場”的形象推出市場的商鋪有上升的趨勢，如富力兒童世界,、廣百玩具城,、運動前線、南天國際照明廣場,、xx百利國際婚慶中心,、百安居等，都很受置業(yè)者,、投資者和消費者的關(guān)注,。根據(jù)發(fā)展趨勢，所以四樓考慮作為兒童主題的商場,。因為項目只有99個車位不足以支撐大型酒樓和整個商場的使用,，所以建議五樓做主題餐飲，設(shè)置西餐廳和咖啡館,，如引進(jìn)伯頓等,。

4、新開商場引入大型名牌商家

大型商鋪能夠做旺,，一靠地理位置,。二是靠聚集人氣,，此外還看能否提供齊全的商品種類，讓顧客實現(xiàn)“一站式”消費,。如正佳廣場,、維多利廣場都以大品牌商家為主要客戶，一是可以提高檔次,，另外也可以讓消費者享受更多的購物樂趣,。而新光城市廣場在招商過程中引入了家樂福和順電兩大商家。經(jīng)過招商部的努力,，主力商家方面已經(jīng)確立美國諾馬特超市,。

5,、歲末商鋪廣告投放量激增

20xx年11月1至12月20日,，共有36個大型商場、專業(yè)市場,、裙樓商鋪和小區(qū)鋪在xx報紙媒體作廣告,，比9－10月份多出4個，其中xx市內(nèi)有34個,，市外有2個,。報紙的廣告量為13337664元，比9－10月份增加63.9%,，其中市內(nèi)商鋪的廣告量占商鋪廣告總量的99％,。廣告投放量原定為500萬，我們認(rèn)為考慮到對接廣電房

地產(chǎn)的品牌向全國輸出的需要,，應(yīng)該增加100萬的廣告投放,組建成全方位的市場攻擊體系,。

6、投資增長較快,、整體市場供大于求,，總體價格走低。

20xx年1－9月xx市批準(zhǔn)的商預(yù)售面積達(dá)48.52平方米,，成交面積為41.12萬平方米,，同比增長47.57%和11.47％。xx市特別是八區(qū)商鋪的供應(yīng)量大增,，呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的勢頭,。受供應(yīng)量的巨大影響，雖然20xx年前三季度的成交量與20xx年相比有較大幅度的增長,，但少于20xx年的供應(yīng)量,，目前市場的售貨量仍較多，有待市場進(jìn)一步消化,。

同時,，因20xx年商鋪市場供大于求，導(dǎo)致20xx年的商鋪成交價繼續(xù)下滑，八個區(qū)的商鋪成交均價為9810元/平方米,，與20xx年商鋪的成交價格同期大幅下降了25.19％,。不過，受城市規(guī)劃和市政建設(shè)等利好因素影響,，現(xiàn)在天河,、白云、越秀等區(qū)的商鋪銷售仍然保持良好的市場局面,。

1998-20xx年全市商鋪成交均價表

（二）,、近期xx市商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展變化 數(shù)據(jù)來源：xx市國土房管局及xx市房地產(chǎn)交易所

根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析和調(diào)查掌握的情況來看，預(yù)計未來一年xx市商業(yè)市場有以下趨勢：全市各片區(qū)商鋪走勢差別較大,，專家預(yù)計,，20xx年xx市熱點地區(qū)的商鋪價格仍將穩(wěn)中有升，但幅度不會太大,，其中,，地鐵概念的商鋪市場的走勢會繼續(xù)上揚(yáng)，而其他商鋪市場的價格走勢會與20xx年基本持平或略有下降,。

銷售部對項目周邊的項目做了專門的調(diào)查分析:東璟花園首層商鋪的銷售均價為50000元/平米,，實用率是80％折合實用面積售價60000元/平米。xx廣場因為街鋪的數(shù)量很少,，如果首層的銷售均價在35000元/平米即實用面積售價為70000元/平米,，那么我們認(rèn)為風(fēng)險很高，因此建議首層建筑面積銷售均價為28000－30000元/

平米,，負(fù)一層建筑面積銷售均價為13000－15000元/平米應(yīng)該比較適合,。

位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”近期將推出，由于其成本較低,，租金和售價都比xx廣場低而且已經(jīng)引入了好又多和歐培德,。因此建議本項目的租金適當(dāng)降低首層180－200元/平米，負(fù)一層100－120元/平米之間,。

二,、項目概況

（二）xx現(xiàn)時情下項目s、w,、o,、t的變化 1、項目優(yōu)勢（s）

1),、本項目緊臨黃埔大道城市主干道,，地理位置昭示性強(qiáng)，易引起往來潛在客戶關(guān)注,； 2),、地鐵5號線的區(qū)間站緊鄰本項目,；擴(kuò)大了項目的輻射區(qū)域。

3),、靠近多條城市交通要道,，享有優(yōu)越的城市交通條件；倚靠東西主干道黃埔大道,，多路公交車途經(jīng)本項目及周邊區(qū)域,；

4)、員村二橫路是區(qū)域板塊的中心,，生活配套成熟完善,；

5)、周邊云集眾多住宅與多家酒店,、娛樂,、餐飲、銀行等商務(wù)配套,，,；鄰近天河區(qū)政府及天河公園,；目前天河區(qū)一帶約有20萬白領(lǐng),，而黃埔區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也有產(chǎn)業(yè)工人和白領(lǐng)近9萬人，具有巨大的消費能量,；

6),、市場的稀缺性和唯一性。員村二橫路能與xx廣場競爭的同類型,、同檔次,、同規(guī)模的商業(yè)廣場目前沒有。路邊的商鋪全部零散分布,，形象差,，無舒適的購物環(huán)境。xx是一個長年炎熱的城市,，而本地段尚無全中央空調(diào)開發(fā)品種齊全的商業(yè)廣場,，是本地段商場的稀缺性。xx廣場是舊城新區(qū)的特性商業(yè)代表,，城鄉(xiāng)商業(yè)改造很有可能成為一種優(yōu)勢突出,、劣勢彌補(bǔ)的結(jié)果，對商業(yè)中心的發(fā)展有利,。

2,、項目劣勢（w）

1）、現(xiàn)時消費能力不足,。原居民主要是村民和外來人,，消費能力和消費水平不是特別高,。

2)、地段的知名度與價值認(rèn)識有待提高,。作為xx的農(nóng)村地帶,，xx市民對此區(qū)域的認(rèn)同仍時間；

3),、員村二橫路商業(yè)規(guī)劃不夠完善,，周邊環(huán)境亂、社會治安比較差,、布局及行業(yè)的選擇會一定程度限制其發(fā)展,； 4)、項目太過于靠近xx市的主商圈天河城和正佳廣場,。

3,、發(fā)展機(jī)遇(o)：

1）、xx的城市建設(shè)規(guī)劃以20xx年,，員村周邊地區(qū)四大重點市政工程,，即位于琶洲的xx新國際會展中心、地鐵二號線總站,，以及黃洲大橋,、珠江臨江岸線光亮工程將陸續(xù)竣工，以往因工廠云集,、環(huán)境雜亂而在xx人心目中形象不佳的員村,，社區(qū)面貌會發(fā)生脫胎換骨的變化。

2）,、20xx年的亞運會將在xx舉行,，天河區(qū)作為主場地，市政設(shè)施的建設(shè)將進(jìn)一步完善,。

結(jié)合項目推廣的需要,，和項目作為maii的體量我們對外的統(tǒng)一宣傳口徑為總建筑面積為35000平米.

3）、員村地塊已成為政府在20xx年至20xx年重點開發(fā)建設(shè)的大型地塊之一,?？沙鲎尳ㄖ娣e達(dá)141.4萬平方米，規(guī)劃性質(zhì)為酒店,、居住,、商業(yè)用地。

4,、發(fā)展威脅(t)：

1）,、位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”將在近期推出市場； 2）,、項目附近的陽光都會廣場仍在售,； 3）,、附近的社區(qū)商鋪供應(yīng)量在增加。 4）,、正佳商業(yè)廣場仍在售,。

三、項目定位評估

（一）項目定位

根據(jù)市場現(xiàn)狀和項目的自身特點,，建議項目定位為： 形象定位：xx首席社區(qū)maii 消費定位：我的生活購物樂園 市場定位：xx社區(qū)商鋪中的暴漲鋪

（二）客戶定位

本項目面向投資和經(jīng)營兩大類客戶,，結(jié)合項目自身的物業(yè)質(zhì)素和客觀的市場情況，建議項目的客戶群定位如下： 1,、目標(biāo)市場

本項目所處位置是天河?xùn)|部的員村區(qū)域,，該區(qū)域在大多數(shù)xx人心中的商業(yè)印象較為模糊，在推廣宣傳中除了炒作區(qū)域商圈概念及項目形象之外,，更圍繞項目從近到遠(yuǎn)劃出不同的市場區(qū)域,，在不同時期，進(jìn)行分類推廣的手法：

2,、目標(biāo)客戶群定位

投資者分析（預(yù)計所占之購買比例為：55%左右）

客戶類型

1）,、擁有大型企業(yè)的人士；

2）,、擁有家族生意,，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的之投資者； 3）,、經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕,，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的人士,； 4）、企事業(yè)機(jī)關(guān)之高層國家干部,；

第一類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚,，先富起來的人士

購買心理分析

以上人士對投資方面有豐富經(jīng)驗，主觀性較強(qiáng),，消費心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金,。故此該客戶群多為選購

首層街鋪或地鋪，購鋪預(yù)算相對較多,，多至過百萬甚至上千萬不等,，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等,，其次才考慮價格及回報率的問題,。對返租回報等促銷措施的需求不太高。本項目的街鋪數(shù)量不多,，故該類客戶占本項目的成交客戶比例亦不算太大,。約占成交客戶的5％,。

第二類：經(jīng)濟(jì)富裕的本地村民

客戶類型

商業(yè)項目策劃書p?p?t 商業(yè)項目策劃書篇九

（整個計劃的概括）

一、公司簡單描述

二,、公司的宗旨和目標(biāo)（市場目標(biāo)和財務(wù)目標(biāo)）

三,、公司目前股權(quán)結(jié)構(gòu)

四、已投入的資金及用途

五,、公司目前主要產(chǎn)品或服務(wù)介紹

六,、市場概況和營銷策略

七、主要業(yè)務(wù)部門及業(yè)績簡介

八,、核心經(jīng)營團(tuán)隊

九,、公司優(yōu)勢說明

十、目前公司為實現(xiàn)目標(biāo)的增資需求：原因,、數(shù)量,、方式、用途,、償還

十一,、融資方案（資金籌措及投資方式）

十二、財務(wù)分析

1.財務(wù)歷史數(shù)據(jù)（前3年～5年銷售匯總,、利潤,、成長）

2.財務(wù)預(yù)計（后3年～5年）

3.資產(chǎn)負(fù)債情況

一、公司的宗旨（公司使命的表述）

二,、公司簡介資料

三,、各部門職能和經(jīng)營目標(biāo)

四、公司管理

1.董事會

2.經(jīng)營團(tuán)隊

3.外部支持（外聘人士/會計師事務(wù)所/律師事務(wù)所/顧問公司/技術(shù)支持/行業(yè)協(xié)會等）

一,、技術(shù)描述及技術(shù)持有

二,、產(chǎn)品狀況

1.主要產(chǎn)品目錄（分類、名稱,、規(guī)格,、型號、價格等）

2.產(chǎn)品特性

3.正在開發(fā)/待開發(fā)產(chǎn)品簡介

4.研發(fā)計劃及時間表

5.知識產(chǎn)權(quán)策略

6.無形資產(chǎn)（商標(biāo)/知識產(chǎn)權(quán)/專利等）

三,、產(chǎn)品生產(chǎn)

1.資源及原材料供應(yīng)

2.現(xiàn)有生產(chǎn)條件和生產(chǎn)能力

3.擴(kuò)建設(shè)施,、要求及成本，擴(kuò)建后生產(chǎn)能力

4.原有主要設(shè)備及添置設(shè)備

5.產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),、質(zhì)檢和生產(chǎn)成本控制

商業(yè)項目策劃書p?p?t 商業(yè)項目策劃書篇十

隨著經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展,，人民的消費觀念也逐漸開始發(fā)生了變化。以前很多人只要一有錢就存在銀行里,，而不是花出去,。到現(xiàn)在居民的消費觀念開始變化，很多人已經(jīng)開始將手中的閑錢構(gòu)建自己更好的生活了,。旅游就是居民消費的另一增長點,，發(fā)展旅游對擴(kuò)大內(nèi)需有著巨大的作用?，F(xiàn)在名山大川的旅游資源都已經(jīng)被開發(fā)殆盡，我們應(yīng)該發(fā)展新的旅游資源,，鄉(xiāng)村旅游成為了其中發(fā)展的很重要的組成部分,。

鄉(xiāng)村旅游，以農(nóng)民為市場經(jīng)營主體,，以農(nóng)民所擁有土地,、庭院、經(jīng)濟(jì)作物和地方資源為特色,、以為游客服務(wù)為經(jīng)營手段的農(nóng)村家庭經(jīng)營方式,。換言之，鄉(xiāng)村旅游是以鄉(xiāng)野農(nóng)村風(fēng)光和活動為吸引物,、以城市居民為目標(biāo)市場,、以滿足旅游者娛樂求知和回歸自然等為目的的一種旅游方式。無論如何理解,，鄉(xiāng)村旅游作為一種旅游形式,，其在旅游業(yè)中的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)帶動、吸納當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)和促進(jìn)改革開放,、脫貧致富等諸多方面,，都能夠發(fā)揮獨特而顯著的作用。

西溝生態(tài)村簡介:

西溝生態(tài)村位于兩?。ê幽?、山西）、三縣（輝縣,、修武,、陵川）交界處的薄壁鎮(zhèn)境內(nèi)，面積20平方公里,，平均海拔在800---1500米之間,。森林覆蓋率95%，河水流徑10余公里,，是國家級重點生態(tài)林和太行獼猴保護(hù)區(qū)。

西溝生態(tài)村主要特征是：高山林立,、奇峰怪石,；峽谷萬丈、壁立陡峭,；泉涌溪流,、瀑大潭深；古樹參天,、鳥語花香,；野果遍坡,，桃梨滿園；深秋時節(jié),，紅葉漫山,；名貴藥材，亨譽(yù)中原,；自然冰雕,，別有洞天。生態(tài)村內(nèi)現(xiàn)有景點：潭頭瀑布,、西溝四級瀑,、龍浴湖、黑龍洞,、黃龍?zhí)?、龍王寨、青苔巖,、小寨河,、千年龜石、香爐石,，還有眾多奇峰待命名,，這里集雄、秀,、奇,、幽于一體，攬山,、水,、林,、洞于一溝,。專家贊譽(yù)西溝生態(tài)---貴在原始，美在天然----,。

旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須依賴于一定的旅游資源,。旅游資源雖包羅萬象,，但無外乎自然資源和人文資源兩類。我國眾多的旅游勝地中,，有的以自然資源突出為特色,，有的以人文資源突出為特色。隨著人們思維方式和審美情趣的改變,，自然資源成了旅游中最具魅力的優(yōu)勢資源,，并直接影響著該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而西溝生態(tài)村卻隱藏著與世隔絕的自然資源。

（一）國家對旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)的政策形勢

當(dāng)前國家正在大力提倡發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè),，爭取把中國發(fā)展成為旅游強(qiáng)國,，目前我國旅游產(chǎn)業(yè)的規(guī)模位居世界第7位，但與世界旅游強(qiáng)國還有很大差距,，發(fā)展旅游業(yè)已經(jīng)成為我國一項基本產(chǎn)業(yè)政策,。為適應(yīng)加入世貿(mào)組織的要求，中國旅游業(yè)將盡快改變政府的主導(dǎo)地位,，變政策調(diào)節(jié)為市場調(diào)節(jié),，以加速與國際旅游市場的接軌步伐。

（二）國際國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展的趨勢

1．21世紀(jì)世界旅游的發(fā)展對景區(qū)內(nèi)涵提出了新的要求,。眾多旅游專家一致認(rèn)為,，生態(tài)、綠色,、極限,、人與自然、度假,、文化,、體育等將是未來旅游業(yè)的主題。

2．中國旅游景點的開發(fā)將從以政府為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橐允袌鰹橹鲗?dǎo),。

3．旅游市場越來越呈現(xiàn)出細(xì)分化的特點,。

（三）西溝生態(tài)村資源開發(fā)現(xiàn)狀分析

1．成功點

（1）對自然生態(tài)環(huán)境的保護(hù)良好（景區(qū)內(nèi)的水、空氣,、植被等未受污染和破壞）

（2）近三年來具備一定的知名度（在河南省內(nèi)）

2．不足點

（1）配套設(shè)施幾近空白（住宿,、飲食、娛樂等設(shè)施匱乏）

（2）景區(qū)自然景觀尚未開發(fā)（峽谷內(nèi)沒有步道和安全保護(hù)）,；

（3）景區(qū)運營機(jī)制未制定（國家所有國家開發(fā)的運行模式難以適應(yīng)市場需求）,；

（4）尚未市場定位。

（四）景區(qū)旅游資源優(yōu)劣勢分析

1．優(yōu)勢

（1）景區(qū)有豐富的水資源,，適合開展一些水上項目,，；

（2）峽谷內(nèi)有多處適合速降和攀巖運動的天然石壁,；

（3）具備良好的植被覆蓋,，生態(tài)環(huán)境良好；

（4）景區(qū)內(nèi)有林果種植特色農(nóng)業(yè),。

2．劣勢

（1）景區(qū)內(nèi)峽谷較窄,，地勢復(fù)雜，汛期水大無路可行,。

（2）景點地理位置相對較偏，交通不便。

堅持保護(hù)生態(tài),、倡導(dǎo)環(huán)保,，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的原則

堅持突出特色的原則

堅持傳統(tǒng)特色與現(xiàn)代理念相結(jié)合的原則

堅持統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實施的原則

堅持在保護(hù)環(huán)境的前提下追求最佳社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的原則

建設(shè)成為“河南著名,、全國知名”的生態(tài)休閑避暑度假區(qū) ,；

1．發(fā)展特色運動，如短矩離剌激漂流,、拓展等,，使自然景區(qū)成為河南知名的野外拓展訓(xùn)練基地；

2．成為河南省乃至全國知名的青少年生態(tài)環(huán)保教育基地,。

3,、建一個世外桃園。

（一）第一階段：立足景區(qū)現(xiàn)有景點,，完善基礎(chǔ)配套設(shè)施,，開發(fā)鄉(xiāng)村旅游，加大營銷力度,，實現(xiàn)景區(qū)游客量的較大增長,。

1、在景區(qū)內(nèi)統(tǒng)一規(guī)范若干個農(nóng)家旅館

2．在景區(qū)附近建設(shè)一座集住宿,、餐飲,、停車、娛樂于一體的賓館,；（潭頭,、平甸）

3．對景區(qū)內(nèi)現(xiàn)有游覽線路上的泥石路、棧道進(jìn)行改造或新建,；

4．沿游覽路線開設(shè)數(shù)個游客休憩亭,，兼營飲品、副食和地方特色小吃,；

5．新建景區(qū)內(nèi)的郵電通訊,、水電等基礎(chǔ)設(shè)施；

6．新建景區(qū)內(nèi)的簡便醫(yī)療點一個,、生態(tài)環(huán)保廁所若干間,；

7．建一燒烤一條街

8．設(shè)置兩處篝火場。

9．開發(fā)鄉(xiāng)村旅游（農(nóng)家樂項目）

考察國際上流行的綠色旅游,、旅游農(nóng)業(yè)等不同的旅游方式,，其實質(zhì)都是以生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)林業(yè)為背景或載體,、人們環(huán)境保護(hù)意識和旅游回歸自然的生活質(zhì)量意識的加強(qiáng)而發(fā)展起來的,。因此,，大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)尤為重要，應(yīng)視為取得發(fā)展的根本要求和基本保證,。如新加坡為了對有限的土地進(jìn)行綜合開發(fā)和高效利用,，有關(guān)部門將高科技引入農(nóng)業(yè)并與旅游事業(yè)相結(jié)合，興建了10個農(nóng)業(yè)科技公園,，游人不僅可以漫步其中,，而且可盡情品嘗，如同生活在仙境中,，讓人大飽眼福和口福,。還有日本的觀鳥旅游和觀光農(nóng)園及務(wù)農(nóng)旅游、馬來西亞的農(nóng)林旅游區(qū),、澳大利亞的牧場旅游,、美國的農(nóng)場旅游、法國的遠(yuǎn)離城市的綠色旅游,、意大利的鄉(xiāng)村度假旅游,、德國的“森林輕舟”旅游等等。鄉(xiāng)村旅游的內(nèi)容涵蓋了上述多種旅游方式,，甚至比其更為廣泛,。

在我們國家，有很多的有特色的鄉(xiāng)村遺留下來,，特別是像安徽宏村,、湖南鳳凰村這樣的鄉(xiāng)村，在全國旅游中都是很重要的,、很有名氣的鄉(xiāng)村,。我們重點發(fā)展鄉(xiāng)村游也是符合旅游發(fā)展的客觀規(guī)律的，相信隨著時代不斷的發(fā)展,，鄉(xiāng)村旅游又可以成為帶動國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要組成部分,。即為國家經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)，又陶冶了城市人的情操,，還增長了農(nóng)民的,。收入，三管齊下,，我們一定要把鄉(xiāng)村旅游做到最好,！

商業(yè)項目策劃書p?p?t 商業(yè)項目策劃書篇十一

第一章 總體策劃思路

一、策劃的總體思路

1. 全面把握：首先是建立在對當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤策略的全面把握之上的,，全面掌握他人犯下的錯誤,，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。

2. 項目對接：強(qiáng)調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究,，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行判斷與整合,，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進(jìn)行完美對接,。

3. 創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平,，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓,，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位,。

二、 項目背景

1.用地概述

l 地塊位于蘇州市朝陽區(qū)長安西路南側(cè),，西臨華美商城,，東接蘇州市郵電局，南近蘇州商廈,，北與蘇州飯店一路之隔,，屬城市核心商圈內(nèi)的絕版地塊。地塊周邊休閑,、購物,、娛樂、醫(yī)院等生活設(shè)施配套齊全,，交通便捷,。

l 該地塊整體呈"品"字狀，沿長安路東西面寬132.4米,，南端東西面寬67.74米;南北最大進(jìn)深112.78米,，最小進(jìn)深61.99米,地塊占地11692.59㎡(合17.53畝)。

2.項目規(guī)劃

商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局,，約20491.85㎡l

住宅形式：小戶型酒店式公寓布局,，約9609.32㎡l

辦公形式：可自由間隔式寫字樓布局，約22791.36㎡l

停車形式：地上81個,，地下326,，合407個車位(地下兩層停車布局，約13691.36㎡),。l

建筑密度：42%l

綠地率：25%l

容積率：4.5l

3.規(guī)劃設(shè)計要點

《蘇州世景國際方案設(shè)計說明》(略)

4.用地紅線圖

(略)

三,、項目資源分析、項目目標(biāo)的界定

---效益和品牌

1. 項目銷售按目標(biāo)計劃順利完成

第一階段銷售必須成功,，以順利渡過項目風(fēng)險期,，實現(xiàn)資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金,。l

總銷售額,、回款額、銷售進(jìn)度,、利潤目標(biāo)的合理實現(xiàn),。l

2. 項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻(xiàn),。

借助項目運作的成功，蘇州世景置業(yè)發(fā)展有限公司確立在蘇州房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力,。l

綜合提升世景置業(yè)發(fā)展有限公司的品牌知名度,、美譽(yù)度和擴(kuò)張力。l

四,、核心目標(biāo)--樹立品牌

原理：達(dá)到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界

品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則,，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則,，就是"房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則",。

品牌時代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是需要房地產(chǎn)的品牌服務(wù),，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會塑造房地產(chǎn)品牌,，需要學(xué)會運用"房地產(chǎn)品牌運營"的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。

品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡,，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營者,，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整，使品牌體驗不斷更新,，品牌價值不斷提升,。

所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值,、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升,。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源,、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活,，形成強(qiáng)大的品牌勢能：

消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀,、區(qū)域能量引爆,。

最終達(dá)到財富涌流、社會進(jìn)步的全新局面,。

五,、項目開發(fā)總建議

1. 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合,。

2. 通過前期銷售與招商的同步進(jìn)行,，引進(jìn)眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌,，顛覆現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)格局,。

3. 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝,。

4. 通過超常規(guī)宣傳,，通過項目營銷進(jìn)行造勢炒作,，讓該項目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用,。

5. 通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制"總價",，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎,，使項目積聚大量的潛在客戶群,。

6. 充分利用項目三部分所形成的“生態(tài)鏈”形成優(yōu)勢互補(bǔ)。

六,、項目的swot分析

1. 項目優(yōu)勢

地理位置優(yōu)越,，商圈人氣興旺l

世景國際位于蘇州市中心地帶，屬于長安路頂級商業(yè)中心向商旅娛樂中心過渡的核心地帶,，距秋葉原、徐家匯,、寶皇不超過500米,，蘇州劇院、蘇州飯店,、蘇州賓館也是近在咫尺,，交通便利?？梢哉f是是目前蘇州市城區(qū)內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)用地,。

商業(yè)配套完善，商業(yè)活動便捷l

由長安路相連的南京路與中心路地段是蘇州市朝陽區(qū)最為成熟的商業(yè)活動區(qū),，其中匯聚的商業(yè),、酒店、娛樂等均在整個蘇州市具絕對代表性,。隨著近年來來國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展,，居民生活水平的不斷提高，大規(guī)模新型商業(yè)項目的投入使用,，令該地段的商業(yè)配套越發(fā)成熟,，各類商業(yè)、商務(wù)活動業(yè)已成為蘇州最為頻繁的地區(qū),。

屬于三位一體的商業(yè)項目模式,，開發(fā)潛力巨大l

項目集商場、投資型公寓,、寫字樓于一體,，可形成商業(yè)經(jīng)營、旅游居住與商務(wù)活動的優(yōu)勢互補(bǔ),。

2. 項目劣勢

周邊商業(yè)競爭較多,，從某種程度上分流消費群體,。l

l 雖然街區(qū)具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是臨近項目如華美商城,、北方商廈目前經(jīng)營狀況不容樂觀,，容易造成客戶的對比心理，為后期銷售招商增加壓力,。

l 目前蘇州高檔寫字樓市場供應(yīng)量較大,，如黃金大廈、國貿(mào)大廈,、瑞蚨祥,、珠玉島、眾成商城等項目,。且朝陽地區(qū)的高檔寫字樓租賃情況不理想,，中小型寫字樓因租金優(yōu)勢較被市場認(rèn)可。

l 目前市場上寫字樓投資回報率較低,，缺乏投資者關(guān)注,，而中、小型公司因為經(jīng)濟(jì)實力有限,，多以租賃為主,，購買意向不強(qiáng)。

3. 機(jī)會點

經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好因素l

長安路地位的提升,，與其說是近年來各開發(fā)商著力打造的結(jié)果,，還不如說是蘇州市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展、核心商業(yè)圈多元化發(fā)展的必然,。目前已形成南北以中心路,、南京路為軸，東西以長安路為軸的格局,。而中心路與長安路也因地處城市軸線中心的緣故,，商業(yè)地位迅速上升。

地理區(qū)位優(yōu)勢l

目前蘇州市房地產(chǎn)市場已日漸成熟,，該項目的地理區(qū)位優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢,。因此，以超前的決策意識,，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給----需求”,，便可以搶占“先機(jī)”。

項目連動實現(xiàn)價值最大化l

本項目對面是蘇州劇院,、蘇州飯店,、蘇州賓館等蘇州頂級商務(wù)娛樂場所，而左邊不超過500米又是蘇州市幾大著名商場的聚集地，因此如何結(jié)合項目自身開發(fā)特點,，能完善和補(bǔ)充市場缺陷就能發(fā)揮優(yōu)勢,，降低運作成本，實現(xiàn)本項目物業(yè)潛在價值最大化,，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益,。

中心城市的建設(shè)匯聚了人氣l

隨著政府發(fā)展“發(fā)展中心城市”力度加大，朝陽區(qū)對“五區(qū)三縣”的影響力和知名度的提升,，區(qū)位優(yōu)勢必然會帶來人氣的上升,，而本項目開發(fā)周期估計完全可以“借勢造勢“，為增加項目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ),。

4. 風(fēng)險

市場因素l

可對形成直接影響的超大型項目在本項目開發(fā)周期內(nèi)都將面市時,，例如即將開售的珠玉島大廈和被譽(yù)為“蘇州地王”的黃金國際項目已于12月18日舉行奠基儀式。這些項目均體量巨大,、且都是集商業(yè),、酒店、寫字樓及住宅于一體,。同期上市必將對本項目產(chǎn)生競爭,。

同時，從目前蘇州市的房地產(chǎn)市場看,，各類型競爭同質(zhì)化開始，已引起許多開發(fā)商的重視,，按我們的開發(fā)周期測算,，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時,，本項目還是具有一定市場競爭的風(fēng)險性,。

自身因素l

與本項目一墻之隔的華美商城及長安路的其他大型商場已經(jīng)有強(qiáng)烈的對比，假如本項目沒能在項目定位,、經(jīng)營特點及硬件設(shè)施上有所超越的話,，銷售的風(fēng)險性和困難度是顯而易見的。

5. 綜合分析

從市場調(diào)研結(jié)果分析,、本項目的優(yōu)劣勢比較,，機(jī)會和風(fēng)險并存。唯一的辦法就是尊重市場,、適應(yīng)市場,，順應(yīng)消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素,，運用智慧,，創(chuàng)造出具有超前性、差異性,、引導(dǎo)性,、適用性的產(chǎn)品,，以合理的成本、利潤,，達(dá)到科學(xué)的"投入產(chǎn)業(yè)比",，追求產(chǎn)品供給----需求的完善性，使項目達(dá)到預(yù)期的市場期望值,。從目前各熱銷的房地產(chǎn)項目以及投資者的區(qū)域意向,，可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在：

一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪租金的重要因素,，人流量大,、道路暢通、能夠留住行人和有穩(wěn)定消費群體的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素;

二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營理念,，蘇州當(dāng)前的商業(yè)模式開始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化,，綜合性的"商業(yè)步行街"、"一站式購物"的大賣場等新的經(jīng)營管理模式所帶來的影響是不言而喻的;同時隨著市場上產(chǎn)權(quán)式酒店,、投資型公寓及中高檔寫字樓等房地產(chǎn)項目的出現(xiàn),，投資物業(yè)的多樣性也開始逐步形成。因此,，同屬具備投資型的商業(yè)形態(tài),，本項目要立于市場不敗之地的關(guān)鍵就是如何開發(fā)出適合區(qū)域今后發(fā)展的商業(yè)模式和引入先進(jìn)的經(jīng)營理念。

三是產(chǎn)品和配套,，商業(yè)產(chǎn)品的設(shè)計和周邊資源狀況,，包括產(chǎn)品本身、產(chǎn)品形象,、產(chǎn)品位置對消費及投資者的有效引導(dǎo),，還有商業(yè)項目的功能定位、軟硬件配套設(shè)施,、人流走向等技術(shù)性內(nèi)容,，以上因素對商業(yè)項目的功能影響很大，投資者考慮范圍較大,。

七.市場機(jī)會發(fā)現(xiàn)

本項目市場機(jī)會將包括對商業(yè),、酒店、公寓,、辦公,、休閑娛樂等多元的需求構(gòu)成，市場機(jī)會有以下幾部分構(gòu)成：

1.常規(guī)市場機(jī)會發(fā)現(xiàn)

l “傳統(tǒng)都市區(qū)域”自然形成的不動產(chǎn)需求(自用和投資),，商業(yè),、商務(wù)及休閑需求。項目位于蘇州的市中心，處于蘇州市頂級商業(yè)地段向頂級商務(wù)地段過渡的邊緣地帶,，商業(yè),、商務(wù)及休閑的需求能夠得到最大化的體現(xiàn)。

市區(qū)內(nèi)類比高水準(zhǔn)的綜合性多功能商業(yè)項目有效供應(yīng)不足形成的差異性顯示需求,。l

2.新生代市場機(jī)會發(fā)現(xiàn)

政治,、經(jīng)濟(jì)、文化,、藝術(shù)和社會環(huán)境變化帶來的需求,。l

城市建設(shè)和發(fā)展，交通的全面改善,，其他城市區(qū)域價值和格局變化帶來對本區(qū)域的新需求,。l

新生代滋生的生存、休閑,、投資空間的現(xiàn)實需求,。l

3. 創(chuàng)造市場機(jī)會發(fā)現(xiàn)

l 新投資方式創(chuàng)造的市場機(jī)會。目前蘇州市民的投資意識很濃,，就這一點來說我們注意差異化投資,，就項目本身可以從前期的招商工作開始，進(jìn)行統(tǒng)一招商統(tǒng)一規(guī)劃,，使得本項目在投資理念方面有較大的提升,。

l 新經(jīng)營方式創(chuàng)造的市場機(jī)會。目前不少商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性,，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成,，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。這就給我們在創(chuàng)造市場的新型不動產(chǎn)品種提供了機(jī)會與空間,。

l 新營銷策略創(chuàng)造的市場機(jī)會。當(dāng)?shù)氐臓I銷策略主要以房屋預(yù)售登記認(rèn)購為主,，到開盤后集中簽約,。而我們在具體運作中可以將一些新的操盤手法融入其中。

4. 延伸價值

l "新都市主義"規(guī)劃觀念的延伸價值,?？疾煨露际兄髁x的城市建設(shè)理念，我們可以看到,，新都市主義所有主張的背后,，都蘊(yùn)含著一個極其重要的思想，即人文關(guān)懷,。無論是混合街區(qū)功能的考慮,，還是對交通系統(tǒng)的組織，抑或其它城市建設(shè)主張，都強(qiáng)調(diào)要滿足人的需求,，尊重人性發(fā)展,。新都市主義者重新反思人類與自然的關(guān)系，主張城市建設(shè)應(yīng)充分研究自然環(huán)境,，城市規(guī)劃因形就勢,，建筑設(shè)計適應(yīng)氣候要求，從而使城市與自然形成和諧共存的局面,。對于本項目而言,，應(yīng)相當(dāng)重視"新都市主義"的規(guī)劃觀念及延伸價值。

l "藝術(shù)化"建筑設(shè)計的延伸價值,。建筑不等于藝術(shù),，因為建筑設(shè)計首先考慮的是不同項目的具體要求，建筑必須有功能性,，它牽涉到結(jié)構(gòu),、力學(xué)、工程學(xué)等,，建筑不僅僅是表現(xiàn),。建筑藝術(shù)價值觀的演變分為五個階段：(1)實用建筑學(xué)階段，追求適用,、堅固,、美觀的建筑;(2)藝術(shù)建筑學(xué)階段，視建筑為"凝固的音樂";(3)機(jī)器建筑學(xué)階段,，把建筑看作"住人的機(jī)器";(4)空間建筑學(xué)階段,，認(rèn)識到"空間是建筑的主角";(5)環(huán)境建筑學(xué)階段，認(rèn)為建筑是環(huán)境的科學(xué)和藝術(shù),。在本項目中,，我們著重要體現(xiàn)的是空間建筑學(xué)與環(huán)境建筑學(xué)相結(jié)合的本質(zhì)。

l "主題性"環(huán)境設(shè)計的延伸價值,。主題文化是項目的靈魂,。項目的主題文化定位是創(chuàng)造項目個性，體現(xiàn)物業(yè)差異性,，從而引領(lǐng)潮流,，引導(dǎo)新的生活方式的坐標(biāo)，也是項目建筑風(fēng)格,，環(huán)境風(fēng)格設(shè)計的依據(jù),。

l "后價值開發(fā)"的延伸價值。這里指的后價值開發(fā)體現(xiàn)出品牌經(jīng)營的持續(xù)性與持久性能夠為將來的品牌創(chuàng)造與品牌經(jīng)營打下堅實的基礎(chǔ),。

5. 機(jī)會價值

土地競拍的社會知名度,。l

類比競爭物業(yè)的優(yōu)劣取舍,。詳見《市場調(diào)研報告》l

社會專業(yè)服務(wù)體系組合和利用。l

金融服務(wù),。包括個人金融服務(wù),、物業(yè)托管、個人理財?shù)鹊?。l

物業(yè)經(jīng)營和管理,。l

營銷策劃。l

商業(yè)項目策劃書p?p?t 商業(yè)項目策劃書篇十二

（一）我國鄉(xiāng)村旅游蓬勃發(fā)展

發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游,，是推進(jìn)農(nóng)業(yè)功能拓展和農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要舉措,，是促進(jìn)農(nóng)民就業(yè)增收的重要渠道，是推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的重要載體,。20xx年《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見△確提出“要實施鄉(xiāng)村旅游富民工程”,，國務(wù)院20xx年1號文件專門強(qiáng)調(diào)“要積極發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游”,。

為了加快休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展,，國家旅游局頒發(fā)了《全國鄉(xiāng)村旅游業(yè)發(fā)展綱要（20xx－20xx年）》；20xx年,，農(nóng)業(yè)部和國家旅游局決定開展全國休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范縣和全國休閑農(nóng)業(yè)示范點創(chuàng)建活動,，制定了《關(guān)于開展全國休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范縣和全國休閑農(nóng)業(yè)示范點創(chuàng)建活動的意見》，啟動了示范縣和示范點的評選工作,，首批評出了全國32個示范縣和100個示范點,。

為了促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游健康發(fā)展，20xx年9月,，召開了全國發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游工作會議,，總結(jié)研究全國休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的實踐經(jīng)驗。會議強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步提高認(rèn)識,，切實把鄉(xiāng)村旅游作為國內(nèi)旅游的基礎(chǔ)工程來抓,，把鄉(xiāng)村旅游作為發(fā)展國內(nèi)旅游的主戰(zhàn)場，擺上突出位置,，加強(qiáng)謀劃,，深入推進(jìn)，抓實抓好,。

我國鄉(xiāng)村旅游蓬勃發(fā)展，已成為居民旅游消費的重要領(lǐng)域,。20xx年,，全國已有5.3萬個鄉(xiāng)村旅游特色村，年接待游客超過6億人次,，旅游收入超過1500億元,。

（二）河南鄉(xiāng)村旅游加快發(fā)展

河南是農(nóng)業(yè)省,，鄉(xiāng)村旅游資源豐富。為了加快鄉(xiāng)村旅游發(fā)展,，省旅游局與省農(nóng)辦,、省農(nóng)業(yè)廳、省扶貧辦聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于發(fā)展全省鄉(xiāng)村旅游的意見》,，篩選了128個特色旅游村加強(qiáng)建設(shè),。河南省實施“百村萬戶”旅游富民工程，標(biāo)志著河南鄉(xiāng)村旅游進(jìn)入了一個嶄新的提升階段,。全省上下圍繞“百村萬戶”旅游富民工程,，促進(jìn)了鄉(xiāng)村旅游的加快發(fā)展。欒川縣和鄭州市惠濟(jì)區(qū)被評為全國休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范縣（區(qū)）,，洛陽銀杏嘉年華,、商丘寧陵縣劉花轎村、河南省龍泉山莊被評為全國休閑農(nóng)業(yè)示范點,；全省評定了128個旅游特色村,；在20xx年全省鄉(xiāng)村旅游與休閑農(nóng)業(yè)經(jīng)驗交流會上，30個特色旅游村鎮(zhèn)受到獎勵,。與全省比較,，陽平鎮(zhèn)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游發(fā)展相對滯后。

以《全國鄉(xiāng)村旅游業(yè)發(fā)展綱要（20xx－20xx年）》為指導(dǎo),，以河南省實施“百村萬戶”旅游富民工程為契機(jī),，以“蘋果之鄉(xiāng)，民俗之花,，魅力寨”為品牌,，發(fā)揮裴張-寨鄉(xiāng)村旅游的后發(fā)優(yōu)勢，優(yōu)化整合規(guī)劃區(qū)觀光農(nóng)業(yè),、民俗風(fēng)情,、鄉(xiāng)村風(fēng)景等鄉(xiāng)村旅游資源，高水平開發(fā)以生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑,、民俗風(fēng)情體驗,、鄉(xiāng)村休閑度假為重點的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品體系，完善鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，優(yōu)化鄉(xiāng)村旅游環(huán)境,，把鄉(xiāng)村旅游培育發(fā)展成為寨鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的重要支撐，把規(guī)劃區(qū)建設(shè)發(fā)展成為特色鮮明的鄉(xiāng)村旅游目的地,。

（一）“蘋果之鄉(xiāng)?休閑游憩”旅游項目

1.項目背景

（1）靈寶蘋果資源優(yōu)良

“靈寶蘋果”品質(zhì)優(yōu)良,，被中國果協(xié)授予“中華名果”稱號，是獲得國家質(zhì)檢總局“原產(chǎn)地標(biāo)記注冊”的地方特產(chǎn),。寨蘋果生產(chǎn)是一產(chǎn)業(yè),，農(nóng)民收入的一來源,；面積蘋果種植也是一農(nóng)業(yè)景觀，開發(fā)鄉(xiāng)村旅游的一資源,。

（2）寨地區(qū)鄉(xiāng)村旅游資源豐富

寨村及其周邊地區(qū)水果資源豐富,，既擁有面積蘋果種植也擁有溝南櫻桃和草莓、北溝杏等特色果品,，也適合葡萄,、桃、油桃,、李,、柿、梨,、棗,、核桃等果品和油葵、杭菊等觀賞性經(jīng)濟(jì)作物生長,，并坐擁小寨河水庫,、裴張水庫等水體旅游資源?！蛾柶芥?zhèn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》提出要“積極發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)”,；在《靈寶市陽平鎮(zhèn)總體規(guī)劃（20xx~2020）》中，裴張村和寨村的開發(fā)方向確定為“生態(tài)農(nóng)業(yè),，休閑旅游”,。

2、項目構(gòu)思

本項目以“蘋果之鄉(xiāng)休閑旅游”為主題,，與靈寶經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃相銜接,，整合寨村及其周邊地區(qū)以水果種植為特色的觀光農(nóng)業(yè)旅游資源和其他鄉(xiāng)村旅游資源，規(guī)劃鄉(xiāng)村旅游項目,，將該地區(qū)建設(shè)為靈寶紅蘋果鄉(xiāng)村旅游區(qū)（命名為“寨紅蘋果鄉(xiāng)村旅游區(qū)”,，簡稱為紅蘋果鄉(xiāng)村旅游區(qū)），推動靈寶鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展,。

3,、項目要點

（1）紅蘋果創(chuàng)意莊園建設(shè)項目

紅蘋果創(chuàng)意莊園（以下簡稱莊園）定位為集果品高效生產(chǎn)與觀光休閑旅游于一體的休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游園區(qū)。本項目設(shè)置的目標(biāo)是：建設(shè)適應(yīng)都市休閑圈層對休閑農(nóng)業(yè)旅游消費理念由觀光體驗娛樂休閑向時尚前衛(wèi)創(chuàng)意休閑不斷提升的趨勢,，在休閑農(nóng)業(yè)中營造優(yōu)質(zhì)生活的高雅氛圍,、體現(xiàn)休閑農(nóng)業(yè)的時尚氣息、體驗新奇,、刺激,、時尚等現(xiàn)代休閑娛樂元素、既保持鄉(xiāng)野淳樸又不失時尚韻味的紅蘋果創(chuàng)意園,，打造陽平創(chuàng)意休閑農(nóng)業(yè)旅游新時尚高地,。將紅蘋果創(chuàng)意莊園建設(shè)成為全國休閑農(nóng)業(yè)示范點。

●五彩果園,，凸顯園區(qū)本底

以蘋果為主體的多種果樹,、果園是紅蘋果創(chuàng)意莊園的基本環(huán)境本底，要精心布設(shè)和配置特色果園體系,，凸顯“花果飄香五彩果園”的環(huán)境氛圍,。該果園體系以高效生產(chǎn)型果園單元為主體，精心布置以下具有特色果樹品種和特色果園環(huán)境的觀光體驗型果園單元,。

○生產(chǎn)景觀果園,。量種植適宜本地氣候和土壤條件、具有觀賞功能的優(yōu)良果樹品種,，凸顯莊園果樹特色,；合理搭配主栽果樹品種的成熟期，科學(xué)利用不同樹種,、不同品種的生物學(xué)特性,，運用延遲或提早栽培等科技手段、溫室棚等設(shè)施,，創(chuàng)造三季有花,、四季有果的特色果園環(huán)境。

○景點景觀果園,。按照一園一色的特點建設(shè)小巧玲瓏,、特色鮮明的系列果園單元。在品種選擇,、樹體管理,、花果管理等各方面都要盡量突出園林藝術(shù)效果，增強(qiáng)觀賞性,，趣味性,，達(dá)到新、奇,、特,、美的效果。如運用整形修剪技術(shù),，創(chuàng)造各種奇特的樹形藝術(shù)形態(tài),，提高樹體的觀賞價值；運用各種嫁接手法,，人工授粉,、水肥控制技術(shù)，在同一棵樹上嫁接不同品種,，培養(yǎng)出一樹多果,，色澤艷麗的水果,，構(gòu)成一道靚麗的景觀。

○采摘品嘗果園,。選擇一定的優(yōu)質(zhì)品種果園單元,，在園內(nèi)合理地布設(shè)游覽道路，做到觀光游憩步道與果樹生產(chǎn)管理道路相分離,；種植部分觀光園藝類植物,，設(shè)置供游人歇息的亭、廊,、桌,、凳等設(shè)施，使其具有觀光休閑和采摘品嘗功能,，成為采摘品嘗專區(qū),。

●精心打造，突出創(chuàng)意特色

○創(chuàng)意生產(chǎn)設(shè)施,。溫室和棚既是不可或缺的高效農(nóng)業(yè)設(shè)施,，也是不可或缺的觀光農(nóng)業(yè)載體，應(yīng)對其進(jìn)行創(chuàng)意設(shè)計,。既要保持其應(yīng)有的生產(chǎn)功能,，又要避免生硬、簡陋的.傳統(tǒng)形象,，使其具有殿堂一般時尚,、浪漫、典雅的造型,，給人以耳目一新的感受,。

○果韻主題客房。充分運用水果造型和水果色彩元素,，從客房的內(nèi)部裝修色彩到家具,、用品、飾物等各方面,，突出果韻主題風(fēng)格,。如象征平平安安、紅紅火火的紅蘋果色調(diào),，象征著和平,、生命、青春,、希望的綠蘋果色調(diào),，象征幽遠(yuǎn)、深邃、寧靜,、理智的藍(lán)莓色調(diào),，象征熱情、熱烈,、喜慶,、吉祥、興奮,、自信的紅莓色調(diào)；水果造型用具,、吉祥物,；水果切片造型窗簾和床單等。

○水果美食盛宴,。改變水果直接啃咬的傳統(tǒng)吃法,，開發(fā)果飯、果羹,、水果燒烤,、水果沙律、水果撈,、水果咖啡,、果茶、果酒,、果凍,、果汁、果脯等果食系列產(chǎn)品,，舉辦水果美食盛宴,，提供水果養(yǎng)生咨詢、水果美容服務(wù),。

○童趣果藝天地,。主要針對兒童布設(shè)一個充滿水果夢幻色彩富有童趣的水果童話世界水果寶寶親子果藝天地，在這里點綴各種水果,，布置優(yōu)秀水果寶寶親子果藝作品（實物或圖片）,，展銷有趣的卡通水果造型工藝玩具和工藝品，吸引孩子在這里自或在家長的協(xié)助下學(xué)習(xí)水果雕刻,、拼接等水果造型藝術(shù),，帶走自己的“作品”；組織水果寶寶親子果藝比賽,，對優(yōu)秀“作品”給予獎勵,。既豐富旅游活動內(nèi)容，又有益于培養(yǎng)孩子的創(chuàng)造性思維。

○培植創(chuàng)意蘋果,。通過日光處理技術(shù),，將蘋果賦予藝術(shù)色彩，力培育創(chuàng)意蘋果,。其制作方法是：把書法,、簡筆畫、剪紙,、電腦ps等藝術(shù)與蘋果生產(chǎn)結(jié)合起來,，通過圖案設(shè)計、遮光圖案紙制作,、綠色無公害果實套袋,、果實摘袋、果實篩選,、粘貼,、采收、選果等系列程序制作而成,。當(dāng)果實采收時,，紅艷艷的蘋果表面便被陽光雕刻上了金黃色的各式圖案或書法作品，從而將蘋果躍變?yōu)閭鬟f情感,、傳播文化的創(chuàng)意藝術(shù)品,，同時也將極地提高經(jīng)濟(jì)價值。

商業(yè)項目策劃書p?p?t 商業(yè)項目策劃書篇十三

根據(jù)艾瑞市場咨詢提供的數(shù)據(jù),，20xx年中國網(wǎng)絡(luò)游戲市場總體規(guī)模達(dá)到61億元,，增長速度達(dá)到51%。20xx年中國休閑網(wǎng)絡(luò)游戲用戶規(guī)模1790萬人,，休閑用戶在網(wǎng)游用戶中的滲透率達(dá)到62%,，超過了角色扮演型游戲55%的滲透率。

1,、大事記

幻想游戲最早的版本1.0誕生于20xx年5月;20xx年3月15日,，幻想游戲3.1正式版開始在各大網(wǎng)站發(fā)布;20xx年5月10日正式建立幻想游戲論壇20xx年5月，獲得天使投資,，確定以網(wǎng)站為基礎(chǔ),，客戶端為重點的戰(zhàn)略模式;20xx年7月20日，正式成立北京世紀(jì)幻想科技有限責(zé)任公司;

20xx年7月,，網(wǎng)站各種個人休閑游戲數(shù)量超過20xx個,，通過幻想游戲率先引進(jìn)的如祖瑪、怪怪水族箱,、美女餐廳等,，已成為國內(nèi)玩家公認(rèn)的經(jīng)典個人休閑游戲;

2、截止20xx年7月最新用戶數(shù)據(jù):

幻想游戲客戶端(合集安裝包)下載累計超過600萬次，

如包括合作伙伴派發(fā),、bt下載,、網(wǎng)下相互拷貝和盜版光盤，保守估計影響用戶人群超過1000萬人次;

客戶端每日新增安裝約7000次(按新增ip計算);

每天活躍的玩家客戶端穩(wěn)定在30萬人以上(離線狀態(tài)未包含);

xx游戲網(wǎng)玩家論壇注冊用戶185132人(非強(qiáng)制注冊);

xx游戲網(wǎng)alexa三個月平均排名在5000名左右,，并穩(wěn)步上升,。

幻想游戲作為國內(nèi)知名的個人休閑游戲交互平臺，為廣大網(wǎng)友和用戶提供最新的個人休閑游戲資訊,、測評,，并提供最新游戲的交流平臺;游戲來源多為合作游戲廠商授權(quán)、國外最新測試版本,，及頂級玩家上傳;

目前頻道包括：

xx游戲頻道--桌面單機(jī)版游戲,，合集安裝包中游戲的資訊;

在線游戲--各種精品flash游戲;

休閑網(wǎng)游--提供休閑網(wǎng)游的相關(guān)資訊，現(xiàn)有多家休閑網(wǎng)游公司希望為其制作推廣專題;游戲社區(qū)--玩家交流論壇;

自己的家--玩家網(wǎng)上家園,，促進(jìn)玩家間更多的交流;

幻想游戲定位中高端人群，重點定位公司白領(lǐng)及高校學(xué)生;

前者工作繁忙,，個人休閑小游戲成為其調(diào)節(jié)工作,、生活壓力的良藥。其作為社會消費的主流人群,，也是商家重點關(guān)注的購買力人群,，商業(yè)價值巨大;

后者是未來消費市場的主流，其日益顯現(xiàn)的巨大購買力和影響力受到商家普遍關(guān)注,。由于網(wǎng)游社會問題的影響,，高校普遍限制學(xué)生玩大型網(wǎng)游，休閑游戲作為有益的替代品,，不僅不會浪費大量的時間,，反而緩解學(xué)生壓力，娛樂,、益智的效果更是顯而易見,。

休閑游戲交互平臺+客戶端+游戲植入式廣告

xx游戲品牌優(yōu)勢;

明確的發(fā)展規(guī)劃和規(guī)范運營的先發(fā)優(yōu)勢;

玩家的忠誠度優(yōu)勢;

巨大的客戶端用戶體系的優(yōu)勢;

公司目前團(tuán)隊人員為9人，在網(wǎng)站內(nèi)容,，游戲評測,、技術(shù)規(guī)劃，美術(shù)創(chuàng)意等方面具有豐富經(jīng)驗,。

核心成員：

傅xx角色：總經(jīng)理,、公司法人代表任務(wù)：網(wǎng)站技術(shù)和內(nèi)容運營專長：對國際個人休閑游戲的發(fā)展趨勢和運營模式有深刻的理解曾任職：

搜狐休閑游戲部門游戲策劃經(jīng)理上海順網(wǎng)信息技術(shù)公司游戲評測經(jīng)理及客服經(jīng)理林海

角色：副總經(jīng)理任務(wù)：運營模式規(guī)劃，市場推廣,、對外合作,、銷售管理專長：架構(gòu)整合，流程管理，市場推廣,，談判,，銷售管理，數(shù)據(jù)分析曾任職：

硅谷動力網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司總裁助理北京優(yōu)勢網(wǎng)通信技術(shù)有限公司(北京電信下屬公司)運營總監(jiān)中國人和搜狐網(wǎng)站市場部大區(qū)經(jīng)理lg中國營銷總部

產(chǎn)品經(jīng)理

畢業(yè)院校：上海復(fù)旦大學(xué)世界經(jīng)濟(jì)系

本次融資為第一輪正式融資,，融資目標(biāo)金額為200萬美金,。

完善和開發(fā)更人性化和更具商業(yè)價值的客戶端，秉承幻想游戲一直以來的強(qiáng)大的用戶粘性,，并利用此優(yōu)勢開發(fā)出更大的商業(yè)價值;

前期由于資金的限制,，幻想游戲并未做過全面、計劃性的市場推廣工作;獲得融資后,，針對目標(biāo)人群的一系列市場活動也將隨之展開,，必將會在短期內(nèi)取得大量、忠誠的目標(biāo)客戶,，進(jìn)一步鞏固幻想游戲在個人休閑游戲領(lǐng)域內(nèi)的市場領(lǐng)先地位;

幻想游戲網(wǎng)站的商業(yè)化改版,，加強(qiáng)用戶交互式體驗;

加強(qiáng)人力資源的配置，在商務(wù)拓展,、市場推廣,、銷售、技術(shù),、內(nèi)容等方面擴(kuò)充團(tuán)隊,，在不斷實現(xiàn)和擴(kuò)大商業(yè)價值的同時，服務(wù)玩家的更多有價值的需求,。

商業(yè)項目策劃書p?p?t 商業(yè)項目策劃書篇十四

××廣場商業(yè)步行街,，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。

因此,，我們必須采取有效手段,，炒熱××一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價值,，增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心,，并以此拉動××二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫,，本案將主要對××一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃,。

××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心,，與繁華的南大街北段僅一步之遙,。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時難“熱”,，在我們拿出策劃方案之前,，首先必須對此進(jìn)行研究分析,，以便找準(zhǔn)“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析,，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因,。

（一）商街設(shè)計“先天不足”

1大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街××路交匯處,，西鄰五星級大酒店,，原本屬于最能吸引公眾“眼球”最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣,。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計廣場的“旱式噴泉”“簡易花壇”,，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流吸納大型活動的功能,。廣場熱不起來,，商街自然冷落。

2“假山”成了“絆腳石”,。步行街南入口處的“假山景觀”,，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央,，事實上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”,。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符,，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計如殘疾人盲人通道等。3內(nèi)外街連接通道商用功能缺失,?！痢两滞ㄍ鶅?nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設(shè)計上看實屬敗筆,。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求,，街區(qū)內(nèi)主干道副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群,。這不僅能有效吸引顧客逛街購物,，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致,，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪,，每寸地皮生銀子。遺憾的是,，××一期外街通向內(nèi)街的三個通道,，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛,，甚至不知道里面還有內(nèi)街,；一期與二期之間的通道,，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此,。4××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計過長,，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈,，于是放棄了購買動機(jī),，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。

（二）商街策劃“后天失調(diào)”

1××廣場商業(yè)街處于核心商圈,，在市場競爭特別強(qiáng)調(diào)個性化的今天,，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題,?！痢翉V場商業(yè)街最早定位是“××街”（很好），后來又定位于“×××”很好,，只是推廣很費力）,，如今準(zhǔn)備冠以“××廣場步行街”（老土，沒有鮮明個性目標(biāo)顧客也不清晰）,。由于沒有精確精準(zhǔn)的市場定位,，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了,。

2××廣場是一處很好的“市民廣場”,，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”,，例如象×××路×××廣場×××步行街那樣的廣場雕塑,。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌休閑椅售報亭公用電話亭垃圾筒商品廣告牌露天茶座等,。目前,，由于上述設(shè)施沒有配套，××廣場的“磁場效應(yīng)”不佳,，所以商街難“熱”,。3打造商街，服務(wù)“缺位”,。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去,，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”,。事實上,，經(jīng)營××廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”,，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來“操盤”運作,，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作”,。××廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入,，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”,，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”,，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍,。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠,，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù),，例如，商街北口的66號（圓形）68號（尖頂）兩家首席店面房一直空關(guān),，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構(gòu)成較大影響,。

××廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境,，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好,，我們作如下戰(zhàn)略定位：

1街名：××廣場時尚麗人街

2概念：××廣場————××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街,，都市麗人尋夢的×××,。3廣告語：××廣場／時尚麗人街————與××相約，與××同行4商業(yè)門類：購物休閑餐飲美容娛樂5商品：主營國際國內(nèi)名牌服裝服飾化妝品珠寶眼鏡手表休閑食品工藝品等,。6顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者,。7經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。

××廣場時尚麗人街的招商,，屬于“突破困局”的舉措,，招商需從下列幾個方面入手：

（一）發(fā)布招商公告

我們計劃于4月中旬在《××晚報》××電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢市場定位和潛在的巨大商機(jī),，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪,。

（二）舉辦招商信息發(fā)布會

該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行,，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商,，以及××國貿(mào)市場有意入駐××廣場經(jīng)營的服裝珠寶化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右,。會上將發(fā)布的主要信息是：

1××廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃市場定位獨特優(yōu)勢和前景展望,；

2×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價租金物管的優(yōu)惠政策,。

（三）整合店鋪資源

××一期的店鋪均已出售,，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價格（或稱返租報價）,？舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前,，須由××房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向租金價格等問題,。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶洽談租金,。

為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍,，我們應(yīng)爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商,。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度,，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo),，動員其站在全局利益長遠(yuǎn)利益的高度盡快出租,，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。

對目前正在尋求轉(zhuǎn)租退租的商戶,，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措,，動員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租退租,，由于業(yè)主與商戶之間有約定,，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

（四）有關(guān)租金政策

××一期商街的商業(yè)氣氛清淡,，其中原因之一,，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步,。因此,，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一,，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異,，說明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程,，不能無視市場承受能力開“天價”,。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租,，業(yè)主照常要背負(fù)購房貸款利息,，店鋪價值也很難提升。第二,，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益,，設(shè)計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前,，××一期店鋪比較合適的租金是：

如該類店鋪以600～700元／m2／年租金計算,，年收益為6。6～7．7萬元,，剔除利息后的收益2,。2～3,。3萬元。這樣的租金對商戶來說,，在目前情況下尚有吸引力,，易于接受。）

（五）商戶入駐優(yōu)惠措施

為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心,，我們將“放水養(yǎng)魚”,，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：

第一,，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi),，我們將免費提供一個燈箱廣告位（由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負(fù)責(zé)）,，供其做商品或品牌宣傳,；

第二，凡商戶舉辦品牌宣傳商品促銷活動,，一年內(nèi)允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動,，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動；

第三,，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi),，店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)惠收取,；

第四,，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商稅務(wù)部門,，給予××廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策,，同時在工商管理費的收取上適當(dāng)減免。

（1）商街指示識別系統(tǒng)布置（詳見××廣告公司設(shè)計效果圖）

（2）設(shè)計制作廣場內(nèi)街雕塑作品（參見×××步行街雕塑照片）,，以增添××廣場的文化底韻,，吸引游人前來休閑。

（3）廣場內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱歐式休閑椅公用電話亭報刊出售亭飲料及冰淇淋售賣亭等,，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇,，增加視覺看點，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能,。

（4）邀請政府部門社會團(tuán)體前來舉辦廣場主題活動,，借力炒熱廣場活躍氣氛吸引眼球,。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁,，聯(lián)系總工會文聯(lián)群藝館新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾,，巧妙宣傳××廣場,。

（5）與市攝影家協(xié)會和新聞媒體聯(lián)合舉辦《××風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動,，用文化手段提升××廣場的時尚品位。

（6）5月份起,，爭取舉辦幾次《××之夏》廣場音樂欣賞會,，用高雅藝術(shù)推高××廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應(yīng),。

1××北廣場實施改造,，以適合舉辦大型活動。

2××一期南入口的假山拆除,，地面實施人性化商業(yè)化改造,。

3臨××街一側(cè)的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進(jìn)店,。

4內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造,，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。

5××一期南側(cè)花圃爭取拆除,，最好建造一排店面房,，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收,。

上述方案,，經(jīng)董事長批準(zhǔn)后組織實施。