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居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇一

第一節(jié)基礎管理資料1.按規(guī)劃要求建設,、住宅及配套建設設施投入使用

1)工程規(guī)劃許可證 2)施工許可證 3.)工程總平面圖

4)建設工程規(guī)劃管理竣工驗收合格證

5)國有土地使用證2.辦理接管驗收手續(xù)

1)委托物業(yè)管理合同 2)工程建設施工建檔移交清單⑴幢建施,、結(jié)施竣工圖,建材合格證、分項分部評定資料;

⑵水施,、電施,、訊施、地下管網(wǎng)竣工圖,分項,、分部質(zhì)檢平定資料(復印件);3.)商品房質(zhì)量保證書

4)房屋移交驗收資料

5)設施設備移交清單及檔案資料3.由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理

1)物業(yè)管理有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(正副本) 2)物業(yè)管理有限公司組織機構(gòu)代碼證(正副本) 3.)物管企業(yè)資質(zhì)證書

4)物業(yè)管理有限公司稅務登記證(正副本)

5)上級批文(文件)4.建設單位在銷售房屋前與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理合同,雙方的責,、權(quán)、利分明

1)物業(yè)委托管理合同 2)前期物業(yè)管理方案 3.)物業(yè)移交及實施意見

5.購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理合同,雙方責,、權(quán),、利明確總戶數(shù)戶,入住戶,入住率為,簽定的前期物業(yè)管理服務合同為份。

(文件柜放置于)6. 建立維修資金的管理,、使用,、續(xù)籌等符合有關規(guī)定

1)物業(yè)管理有限公司代管維修資金的財務管理制度a)代管維修資金的使用范圍b)代管維修資金的來源和籌集方法c)代管維修資金的管理與使用辦法d)代管維修資金的`移交7.房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項公眾制度完善

1)房屋使用說明書 2)公共管理制度⑴治安管理制度⑵消防管理制度⑶門衛(wèi)管理制度⑷機動車停車場管理制度⑸非機動車管理制度⑹裝修管理規(guī)定 3.)政府有關文件8.業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立,并按規(guī)章制度履行職責

1)業(yè)主委員會籌備工作資料⑴關于組建業(yè)主委員會實施方案⑵業(yè)主委員會資料(詳見業(yè)主意見調(diào)查表)⑶業(yè)主委員會章程9.物業(yè)管理企業(yè)制定創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和共體實施方案,并經(jīng)業(yè)主委員會同意

1)創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃 2)創(chuàng)優(yōu)實施方案(附物業(yè)管理質(zhì)量目標書) 3.)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標申報資料資料10.小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項管理制度,、各崗位的工作標準并指定具體的落實措施和考核標準,。

1)員工手冊 2)文明禮貌用語及各專業(yè)服務語言流程規(guī)范 3.)部門職責⑴公司組織機構(gòu)示意圖(管理處機構(gòu)示意圖)⑵員工手冊⑶管理中心職責⑷財務部職責⑸護衛(wèi)部內(nèi)務條令、崗位職責

4)部門工作程序,、操作程序⑴財務部管理制度⑵客戶服務中心工作程序⑶工程部設備運行維修工作程序⑷消防工作管理制度⑸各種應急處理方案a,、火警、火災應急方案b,、停電應急方案c,、護衛(wèi)部突發(fā)事件處理措施

5)管理中心綜合管理制度⑴值班制度⑵回訪制度⑶檔案管理制度⑷原始記錄,、資料管理制度

6)管理人員、員工考評細則⑴管理人員考核細則⑵財務管理人員考核細則⑶維修人員考核細則⑷清潔,、綠化人員考核細則⑸護衛(wèi)員考核細則⑹護衛(wèi)部崗位目標管理考核辦法

7)護衛(wèi)部培訓日程,、訓練記錄

8)護衛(wèi)知識考試資料

9)管理中心原始記錄資料⑴門崗值班記錄⑵監(jiān)控中心值班記錄⑶緊急情況記錄⑷停車場車輛進出原始記錄⑸房屋裝修管理記錄⑹裝飾裝修申請書、責任書⑺值班記錄⑻回訪記錄⑼維修派工單⑽住戶檔案⑾維修員值班記錄⑿設施設備巡查保養(yǎng)等記錄

11.物業(yè)企業(yè)管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗,員工統(tǒng)一著工裝,、佩帶明顯標志,工作規(guī)范,作風嚴謹。

1)管理中心管理干部學歷,、職稱,、上崗證復印件 2)管理中心專業(yè)技術(shù)人員資格證、操作證 3.)護衛(wèi)員上崗證

4)員工勞動合同

12.應用計算機智能化設備等現(xiàn)代化管理手段,提高管理效率,。

1)小區(qū)住戶基本資料(備份文件夾類) 2)小區(qū)物業(yè)基本資料 3.)辦公文案

4)各類管理制度,、文件夾⑴護衛(wèi)類⑵財務類⑶管理類⑷保潔類⑸經(jīng)營類⑹人事類⑺業(yè)主委員會⑻運行維修表

5)住戶費用繳費統(tǒng)計資料

13.物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務管理,、會計核算,、稅收等方面執(zhí)行有關規(guī)定,至少半年公開一次物業(yè)服務費用收支情況。

1) --財務收支報告 2)向住戶公布費用收支情況,資料照片 3.)物業(yè)管理費用標準批復

4)繳費通知單存根

14.房屋及公共設施設備檔案資料齊全,、分類成冊,管理完善,查閱方便,。

1)總平面圖 2)共用設施設備及配電系統(tǒng) 3.)可視對講、監(jiān)控系統(tǒng)

4)消防系統(tǒng)

5)背景音樂系統(tǒng)

6)光纖電視系統(tǒng)

7)辦公用設備

8)各種警示牌,、標識卡

15.建立用戶檔案,、房屋及配套設施權(quán)屬清冊,查閱方便。

1)住戶檔案 2)商業(yè)用房業(yè)主檔案(含用戶)

16.建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業(yè)主及使用人對物業(yè)管理服務報修,、求助,、建議、問詢,、質(zhì)疑,、投訴等各類信息的收集、反饋并及時處理,有回訪制度和記錄,。

1)值班制度 2)回訪制度 3.)管理人員值班記錄

4)維修工單存根及回單

5)設備巡查記錄

6)護衛(wèi)門崗值班記錄

7)主動征求業(yè)主對物業(yè)管理服務的意見和建議

17.定期向住戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見,對合理的建議及時整改,滿意率為%以上,。

1)《客戶意見征詢表》

18.建立并落實便民維修服務,承諾制,零修急修及時率為98%,以上的返修率為2%,并有回訪記錄。

1)物管中心工作程序(見工作守則) 2)設備運行維修工作程序(見工作守則) 3.)

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇二

1,、本周重點是三期車位理順，目標為：小區(qū)內(nèi)無車輛亂停放,、業(yè)主車輛都固定車位并按序停放,。門崗負責禁放無地下庫車位的車輛入院內(nèi)，車管崗負責門前車位與停車秩序的管理,，負責預定了固定車位的業(yè)主車輛車位不被占用,，并保證門前車輛有序停放,。

2、大廈內(nèi),、浦發(fā)銀行門前與店內(nèi),、商業(yè)店鋪、好百年,、15號南辦公樓道每日2次巡邏,、其中1次進店提示，增強業(yè)主對商業(yè)保安服務的感受,。

3,、門崗崗亭整理、雜物清除,、擺放滅火器,。

4、加強對三期住改商人員損壞門禁的監(jiān)管,，實行絕對責任制度,，使用人防和技防手段確保。

5,、如遇雪天根據(jù)需要應急加入掃雪,。

1、重點加強樓道衛(wèi)生,，組織清理樓道和消防箱里的雜物,。

2、著裝,、工號,、防滑牌擺放等要求規(guī)范。

3,、周三進行一次保潔整體大檢查,，進行評比考核、獎優(yōu)罰劣,。

4,、大廈本周重點加強門口的雜物清理、電梯間的`保潔質(zhì)量,、走廊的保潔質(zhì)量,。

5、整理地下車庫的雜物,，防范火災事故,。

6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業(yè)主出行,。

1,、落實三期門禁故障排查，做好記錄,，配合南京泛尼士公司維修,，做好驗收和技術(shù)學習。

2,、落實分區(qū)設施巡查和檢修,，重點對樓道燈、草坪燈,、道路燈和水電設施進行維修,。

3、大廈加強對水電的控制,，防止未辦手續(xù)裝修及違章裝修,，做好天臺門和地下室門的鎖閉。

4,、重點設備間完成責任人并掛牌,。

1、本周重點配合做好三期車管,，每天跟進保安對車輛的情況進行客戶溝通,，續(xù)收車位費和落實車位固定，做好客戶解釋工作,，防范糾紛,。

2、進行業(yè)主戶內(nèi)可視對講故障情況的調(diào)查,，并做好業(yè)主登記和驗收簽字工作,。

3、分片區(qū)管理責任落實,，加強對片區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督,、客戶關系維護和費用催收工作。

4,、大廈完成對破壞消防設施裝修戶的承諾書簽字收集,，加強出入證管理，對材料出門實行向業(yè)主通報制度,。

1,、完成勞動協(xié)議簽訂工作。

2,、完成電子巡更安裝調(diào)試,。

3,、落實重要商戶的電價和物業(yè)費的協(xié)商。

4,、與華龍公司溝通大廈的配套設施問題。

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇三

1.主出入口設有小區(qū)平面示意圖,主要路口設有路標,、組圖及幢,、單元、戶門標號標志明顯,。

2.無違反規(guī)劃亂搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象,。

3.房屋外觀完好、整潔,外墻面磚,、涂料等裝飾材料無脫落,、無污跡。

4.戶外招牌,、廣告牌,、霓虹燈按規(guī)定設置,保持整潔、統(tǒng)一,、美觀,無安全隱患或破損,。

5.封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面,除建筑設計有要求外,不得安裝戶外防盜網(wǎng)、晾衣架,、遮陽蓬等,。

6.空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕。

7.房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象,。

1)住戶裝修申請表,、裝修責任書(見業(yè)主分戶檔案)

2)裝修現(xiàn)場巡查記錄表(見工程巡查記錄)

1.共用配套設施完好,無隨意改變用途。

2.共用設施設備運行,、使用及維護按規(guī)定要求有記錄,無事故隱患,專業(yè)技術(shù)人員和維護人員嚴格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范,。

1)設備運行維修工作程序

2)設備巡查記錄

3)設備保養(yǎng)記錄

3.室外共用管線統(tǒng)一入地或公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。

4.排水,、排污管道通暢,無堵塞,、外溢現(xiàn)象。

5.道路通暢,路面平整,井蓋無缺塊,無丟失,路面井蓋不影響車輛行人通行,。

6.制定供電系統(tǒng)管理措施并嚴格執(zhí)行,記錄完整,供電設備正常,配電室管理符合規(guī)定,路燈,、樓道等公共照明完好。

1)電室管理規(guī)定

2)配電系統(tǒng)工作內(nèi)容及操作程序

3)路燈,、樓道等公共照明設備完好

1.小區(qū)基本實行封閉式管理

1)小區(qū)實行24小時封閉管理資料

2)治安管理規(guī)定

3)門衛(wèi)管理規(guī)定

2.有專業(yè)護衛(wèi)隊實行24小時值班及巡邏制度,護衛(wèi)熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤,訓練有素,、言語規(guī)范、認真負責,。

1)護衛(wèi)部工作,、內(nèi)務條令

2)護衛(wèi)崗位職責

3)各種工作記錄、資料照片

⑴護衛(wèi)值班記錄

⑵護衛(wèi)訓練記錄

⑶夜間巡查記錄

⑷來訪登記表

⑸護衛(wèi)培訓日程、訓練記錄及資料

⑹護衛(wèi)工作考核,、巡查,、評分統(tǒng)計資料

⑺護衛(wèi)基礎知識考核答卷

⑻護衛(wèi)文明值勤,裝修巡查等資料

3.危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施

1)警示牌標識卡等

2)突發(fā)事件及異常情況處理措施

3)常見治安刑事案件及處理措施

4)常見的幾種可疑情況及處理措施

5)緊急情況記錄表

4.消防設備設施完好無損,可隨時起用,消防通道暢通,制定消防應急方案

1)消防管理制度

2)火警、火災應急方案

3)消防通道暢通

4)定期進行消防巡視,檢查維護消防設施,、器材等資料

5)護衛(wèi)隨時巡查營業(yè)房消防設施

6)義務消防隊員消防演練

5.機動車停車場管理制度完善,管理責任明確,車輛進出有登記,。

1)機動車停車場管理規(guī)定

2)機動車停車場登記

3)護衛(wèi)巡邏記錄

4)護衛(wèi)工作考核標準

5)交通指揮管理規(guī)范有序

6.非機動車輛管理制度完善,按規(guī)定位置停放,管理有序。

1)非機動車管理規(guī)定

2)按規(guī)定位置停放,、管理有序

3)護衛(wèi)工作考核標準

1.環(huán)衛(wèi)設備完備,設有垃圾箱,、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站,。

1)環(huán)衛(wèi)設備臺帳

2)垃圾箱,、果皮箱

3)清潔工作清潔小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生資料

2.清潔衛(wèi)生實行責任制,有專職的清潔人員明確的責任范圍,實行標準化保潔。

1)清潔衛(wèi)生工作標準及考核辦法

2)清潔衛(wèi)生工作考核表

3.垃圾日產(chǎn)日清,定期進行衛(wèi)生消毒滅殺

1)消毒滅蠅工作資料

2)定期投鼠藥資料

4.房屋共用部位共用設施設備無蟻害,。

5.小區(qū)內(nèi)道路等共用場地無紙屑,、煙頭等廢棄物,小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生照片等資料。

6.房屋共用部位保持清潔,無亂貼,、亂畫,、無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象、樓梯扶欄,、天臺,、公共玻璃等保持清潔。

7.商業(yè)網(wǎng)點管理有序,符合衛(wèi)生標準,無亂設攤點,、廣告牌和無亂貼,、亂畫現(xiàn)象。

8.無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物,、家禽,、家畜。

9.排放油煙,、噪音等符合國家環(huán)保標準,、外墻無污染。

1.小區(qū)內(nèi)綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置恰當,。

2.綠地無改變使用用途和破壞,、踐踏、占用等現(xiàn)象,。

3.花草樹木長勢良好,修繕整齊美觀,無病蟲害,無折損現(xiàn)象,、無斑禿。

4.綠地無紙屑,、煙頭,、石塊等雜物,。

1.意義,健康向上的社區(qū)文化活動,創(chuàng)造條件,積極配合,支持并參與社區(qū)文化建設。

a提高業(yè)主自治自律行為宣傳教育資料

1)經(jīng)常進行政府有關法律法規(guī)宣傳教育資料

2)建立業(yè)主產(chǎn)權(quán)區(qū)域建設,愛護小區(qū)公共設施資料

b小區(qū)安全文明消防宣傳欄告示檔案資料

c小區(qū)住戶參與文化娛樂活動資料

d培訓護衛(wèi)消防安全知識,培訓資料

1.管理服務費收繳率為98%以上

1)20xx年3月至,收費報表

2.提供便民有償服務,開展多種經(jīng)營,便民服務項目資料及照片,。

1)20xx年3月--20xx年月的財務報告

3.本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營狀況,。向小區(qū)住戶公布物管費收支報告

資料

a業(yè)主檔案資料的內(nèi)容

1]業(yè)主情況登記表、照片,、身份證復印件

2]業(yè)主臨時公約承諾件

3]前期物業(yè)管理服務協(xié)議

4]室內(nèi)裝修管理協(xié)議書

5]消防安全責任書

6]業(yè)主裝修檢查記錄表

7]室內(nèi)裝修申報表

8]裝修申報所提供的平面圖,、管線圖等

9]裝修違規(guī)的`整改通知書

10]業(yè)主與物業(yè)管理處達成的書面協(xié)議

11]業(yè)主在物業(yè)使用過程中產(chǎn)生的重要的有影響的事件的記錄

12]其它

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇四

1、嚴格執(zhí)行國家,、省、市有關物業(yè)管理的'方針,、政策,。

2、帶領全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理,，保證物業(yè)完好狀態(tài),，提高使用效益。

3,、注意經(jīng)濟效益,，精心理財，開源節(jié)流,，滿足業(yè)主需求,。

4、抓好精神文明建設,，維護業(yè)主合法權(quán)益,，樹立良好的企業(yè)形象。

5,、制訂和完善公司各項規(guī)章制度,，建立良好的工作秩序。

6,、制訂年度工作計劃,，明確目標、任務,，督促所屬部門履行崗位職責,，堅持年終考核。

7,、重視人才,，合理使用干部，按照德,、勤,、能,、績定期進行考核。

8,、調(diào)動各方積極因素,，共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報工作及經(jīng)營收支情況,，以各種方式聽取業(yè)主和使用人的建議,、意見和要求，并及時答復,，認真解決,。

9、關心員工生活,，努力提高員工工資福利,，改善工作條件。

10經(jīng)常與上級公司和政府相關部門溝通,，理順關系,，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇五

為保持干凈整潔,，使住(用)戶享有優(yōu)雅舒適的生活環(huán)境,，結(jié)合管轄區(qū)實際情況，特制訂本制度,。

（一）清掃保潔隊員應熱愛本職工作,，培養(yǎng)良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神，不怕苦,、不怕臟,、不怕累，用辛勤汗水贏得社會的.尊重和承認,。

（二）嚴格執(zhí)行清掃保潔工作程序,，按時完成各項任務，并按規(guī)定質(zhì)量標準檢查驗收,。

（1）每天清掃行車道路兩次,，上下午各一次。

（2）每天早上清掃綠化帶,、公共場所,、人行道等各一次。

（3）每天清運垃圾一次,。電梯間,、樓梯每周擦抹兩遍。

（4）每隔三天清洗垃圾桶及其周邊一次,。

（5）每十天用藥物噴殺蚊,、蠅,、蟲一次，主要在垃圾桶,、明溝,、綠化槽、排水,、排污井等處,。

（6）每季度疏通沙井一次。

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇六

公司程序文件 版號: a

修改號: 0

ej-qp4.8物業(yè)小區(qū)車輛管理程序頁碼: 1/2

1.目的:

加強小區(qū)停車場的管理,，保障私人車位使用權(quán)不受侵犯,，保障停車有序和安全。

2.適用范圍:

適用本小區(qū)車輛管理,。

3.引用文件:

3.1質(zhì)量手冊第4.7,、4.8、4.9,、4.10、4.13章

3.2 iso9002標準4.7,、4.8,、4.9、4.10,、4.13章

4.職責:

4.1保安服務部按《車輛通行,、停放收費辦法》為小區(qū)住戶提供車輛停放車位服務，并做好登記和宣傳工作,。

4.2保安服務部的`車管員,、保安員負責日常的車輛停放秩序、車輛安全管理,。

4.3保安服務部主任負責對車管員,、保安員工作監(jiān)督與檢查。

5.工作程序:

5.1對使用小區(qū)各種車證車輛管理:

5.1.1保安服務部每年根據(jù)住戶租用車證期限,，到期發(fā)放《車位續(xù)租通知單》,，通知住戶到經(jīng)營管理部辦理續(xù)租、換證,、收費手續(xù),。

5.1.2住戶續(xù)租車位、更換停車證要填寫《機動車位登記表》并請住戶將車證放在明顯處,。

5.1.3對持有小區(qū)車證的車輛進入小區(qū)時,，由保安門崗確認其合法性后，打手勢放行,。

5.1.4每日20時至次日6時前,，持小區(qū)車證的車輛進出小區(qū)時,，須在《機動車進小區(qū)登記表》、《機動車出小區(qū)登記表》中進行登記,。

5.1.5每日6時至20時前持小區(qū)車證的車輛進出小區(qū)時無須登記,。

5.2無證車輛管理:

5.2.1此類車輛是指各大公司辦理公務，探親訪友者所乘車輛,。

5.2.2無證車輛進入小區(qū)時,，保安人員問清去向，所辦何事,，填寫在

《機動車進小區(qū)登記表》,、《機動車出小區(qū)登記表》和《會客證》，并告知司機不能占用私人車位,，如果占用,，必須在17:00前離開，以免影響個人使用,。

5.2.3此類車輛未經(jīng)保安保安服務部同意一律不得在小區(qū)過夜 ,。

5.3搬家、拉物車輛管理:

5.3.1住戶搬家需到經(jīng)營管理部填寫《出小貨物登記單》,，將大件物品填寫在物品名細項目內(nèi),，經(jīng)門崗驗證無誤后方可放行。

5.3.2住戶委托他人協(xié)助搬家,、搬物時,，需在《出小區(qū)貨物登記單》受托人項目中填寫姓名及證件號碼。

5.3.3住戶拉物出小區(qū)時,，由門崗確認合法性(指確實時住戶本人)由門崗填寫《出小區(qū)貨物登記單》由住戶簽字,，即可放行。

5.4除以上程序外,，小區(qū)內(nèi)車輛管理執(zhí)行《車輛管理規(guī)定》,。

5.5停車場的標識:

5.5.1地面停車位的標識:地面停車場由交通管理局劃制的長5m,，寬2.5m的車位線，噴制車位號,。

5.5.2地下車庫的標識:在入口處掛有限高2.2m的標志牌,，車位線和車位號同地面停車場相同,。

5.5.3在工作過程中,，使用《物業(yè)管理服務規(guī)范用語》。

6.支持性文件與質(zhì)量記錄:

6.1《車輛管理規(guī)定》ej-wi-qp4.8-01

6.2《地下車庫車輛管理規(guī)定》ej-wi-qp4.8-02

6.3《機動車車位登記表》ej-qr-qp4.8-01

6.4《機動車出小區(qū)登記表》ej-qr-qp4.8-02a

6.5《機動車進小區(qū)登記表》ej-qr-qp4.8-02b

6.6《地下車庫車輛登記表》&n

bsp; ej-qr-qp4.8-03

6.7《出小區(qū)貨物登記單》ej-qr-qp4.8-04

6.8《會客證》ej-qr-qp4.1-13

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇七

1)做好小區(qū)的治安管理,，維護良好的治安秩序,。

2)對各規(guī)章制度與崗位職責進行學習，特別是新入職隊員的培訓,。繼續(xù)做好小區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)工作,，確保小區(qū)的正常秩序，給業(yè)主提供一個安全,、舒適,、幽雅的居住環(huán)境。確保小區(qū)六年無任何刑事案件發(fā)生,。

3)加強部門內(nèi)部力量的梯隊建設，努力培養(yǎng)骨干力量,。

4)做好小區(qū)的消防安全工作,，力求做到全年無任何消防安全事故。

5)加大軍事訓練力度,，在20xx年度中使部門員工的.整體軍事素質(zhì)得到質(zhì)的提高,。

6)以績效考核指標為標準，實行目標管理責任制,，明確保安部各級工作職責,，責任到人，通過檢查,、考核,，真正做到獎勤罰懶，提高員工的工作熱情,，促進工作有效完成,。

1)對整個小區(qū)的電氣、給排水,、消防,、對講監(jiān)控及公共設施等設備設施的,。運行管理、維修與保養(yǎng),，確保小區(qū)的各項設備設施正常工作

2,、加強對裝修戶進行監(jiān)督管理。

3,、向業(yè)主提供有償服務,。

1)環(huán)境衛(wèi)生方面，我們根據(jù)小區(qū)實際情況,，主要針對河道的清潔加強對樹葉,、青苔打撈。確保河水清澈透明,。

2)要求保潔部制定嚴格的工作計劃,，結(jié)合保潔工作程序與考核辦法，對清潔工作進行監(jiān)督檢查,。繼續(xù)對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放,，集中清運管理，并加強小區(qū)衛(wèi)生檢查工作,，確保小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀,。

3)要求保潔部按照開發(fā)商的要求進行。

1)繼續(xù)加強客戶服務水平與服務質(zhì)量,，業(yè)主滿意率達到95%左右,。

2)進一步提高物業(yè)收費水平，確保收費率達到96%左右,。

3)密切配合各部門工作,，及時、妥善處理業(yè)主糾紛與意見,、建議,。

4)完善客服制度與流程，部門基本實現(xiàn)制度化管理,。

5)加強部門培訓工作,，確保客服員業(yè)務水平有顯著提高,。

根據(jù)公司培訓方針,，制定客服管理培訓工作計劃，提高服務意識,、業(yè)務水平,。有針對性的開展員工素質(zhì)教育，促進員工愛崗敬業(yè)。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信,。對員工從服務意識,、禮節(jié)禮儀禮貌、業(yè)務知識,、應對能力,、溝通能力、自律性等方面反復加強培訓,，并在實際工作中檢查落實,，提高管理服務水平與服務質(zhì)量，提高員工隊伍的綜合素質(zhì),。

開展便民工作,，提高業(yè)主滿意度，以制度規(guī)范日常工作,，完善小區(qū)治安,、交通、綠化,、公共設施設備的維保,，讓業(yè)主滿意，更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信,。大力開展家政清潔服務,、花園養(yǎng)護、水電氣維修等有償服務,，在給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務的同時也增加管理處的多種經(jīng)營創(chuàng)收,。

根據(jù)公司年度管理工作計劃，20xx年的工作重點還是繼續(xù)抓好物業(yè)安全管理,，強化服務意識,，規(guī)范服務標準，嚴格按照國家,、市級各部門制定的各項法律、法規(guī)以及公司制定的各項規(guī)范性制度嚴格執(zhí)行,，逐項整改完善,。根據(jù)《績效考核制度》中日常工作考核標準組織各部門員工培訓學習，明確崗位工作要求,。擬定業(yè)主車輛按規(guī)定停放到位可行性方案,。配合開發(fā)商各項銷售活動的開展，組織相關部門做好準備工作,。

20xx年物管處將以務實的物業(yè)服務工作態(tài)度,，保質(zhì)保量完成各項工作任務及考核指標，全心全意為業(yè)主服務，在服務質(zhì)量提升中創(chuàng)出佳績,。

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇八

1,、驗收前的準備工作

本驗收管理制度是指由xx網(wǎng)絡能源有限公司新廠房項目招標組向深圳市xx物業(yè)管理有限公司進行的物業(yè)驗收和移交工作。

xx物業(yè)組織項目專業(yè)人員組成驗收小組參加驗收工作,。

驗收小組根據(jù)提供的圖紙,，按照項目設計要點、竣工圖,、設施清單,、所有設施設備出廠合格證書、設備調(diào)試運行記錄,、試驗報告等進行驗收,。

2、驗收的實施

驗收小組在驗收過程中，可先按專業(yè)分工及標準,、計劃,、設備清單進行單項驗收，然后再進行綜合驗收,；實物的驗收，主要應核查設備和主要部件的規(guī)格,、型號,、制造廠，并清點數(shù)量,、安裝位置等,。

3、驗收后的處理工作

驗收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項的驗收報告,，驗收小組負責人根據(jù)驗收報告,，寫出物業(yè)的綜合性驗收評定意見書，呈交項目招標組,。對存在問題的設備,、設施寫出書面報告，上報項目招標組,。管理處負責人代表物業(yè)管理接收單位同物業(yè)的交接單位進行正式移交,，并辦理有關手續(xù)。驗收小組要會同項目招標組簽字生效,，將全部,、檔案資料移交給管理處存檔。

4,、驗收后不合格的處理工作

對在驗收發(fā)現(xiàn)存在問題的設施,、設備,，管理處制訂整改落實措施，并報項目招標組和xx物業(yè)審核,。

5,、設備驗收

驗收的條件是設計圖紙與設備的規(guī)格型號、數(shù)量符合,；主要設備,、設施安裝位置與安裝質(zhì)量符合；設備或系統(tǒng)的技術(shù)性能應與設計要求符合,，檢查結(jié)果記錄在《驗收交接記錄表》中,。對移交的竣工圖，在《驗收交接記錄》中記錄,。對物業(yè)的其它配套系統(tǒng),、設施進行驗收，驗收結(jié)果也記錄在《驗收交接記錄表》中,。

1,、管理處負責廠區(qū)內(nèi)公用設施、設備的日常管理,、檢查維護,，確保設施、設備處于良好運行狀態(tài),。

2,、公用設施、設備標識系統(tǒng)規(guī)范完整,、準確無誤,。

3、廠區(qū)內(nèi)疏散指示器,、安全出口不得損壞,。

4、廠區(qū)內(nèi)的設備,、設施損壞,，須及時修理和更換。

5,、市政公用設施,、設備如發(fā)生損壞，立即通知市屬有關部門維修或更換,。

6,、任何部位和個人不得損壞或挪用公用設施,、設備,。

1,、臨時用電計劃申請

1）施工前，由施工單位或根據(jù)施工項目和用電量大小,，向管理處遞交臨時用電計劃申請表,。

2）臨時用電計劃申請表中，應列明所使用電動設備的名稱,、功率和數(shù)量,。

3）管理處派技術(shù)人員對其機械電氣設備進行檢查核實。

4）申請人或單位必須提供操作人員的上崗證復印件,，每人一證,。操作人員無證的，管理處一律不予批準申請,。

2,、臨時用電管理規(guī)定

1）凡施工所使用的電動設備、工具及電線等器材,，必須符合國家有關產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求,。

2）在管理處技術(shù)人員指定的地點接線，并安裝漏電保護開關,、用電計量表,、施工配電盤（箱）。

3）電動工具,、臨時照明線路應使用合格插頭,、插座。

3,、臨時用電施工限制

1）不影響廠區(qū)內(nèi)機電設備的正常運作,。

2）不超出供電負荷量允許范圍。

3）噪音很大的電動工具,，嚴格按規(guī)定時間進行操作,，不影響業(yè)主的正常作息和生活。

4,、禁止以下行為：

1）亂拉亂接電線,。

2）超出設計負荷的臨時用電，未經(jīng)申請用電計劃的用電,。

3）直接將電線插入插座的用電行為,。

5、管理處管理權(quán)限

1）有權(quán)勸阻或制止違章操作,。

2）有權(quán)對業(yè)主單位進行巡視檢查,。

3）有權(quán)對所使用的電動設備工具隨時進行檢查。

4）對不聽勸阻的違章施工行為,，可停止供電,，以防止事故發(fā)生,。

6、臨時用水管理

1）施工前,，施工單位或業(yè)主單位根據(jù)施工項目和用水量,，向管理處預先申請臨時用水。

2）使用人需安裝水表,，并接入管理處指定的用水接口,。

3）禁止任何亂接水的行為，不聽勸阻管理處可采取停水措施,。

1,、凡業(yè)主對管理處管理、服務方面的投訴,，不論采取何種方式（如信函,、電話或面談），均需進行接待,、記錄,，同時應做好相應記錄。

2,、管理處接到投訴后,，在預約時間內(nèi)向業(yè)主答復采取何種補救處理措施，答復時間最長不超過一天,。

3,、管理處按照業(yè)主投訴的內(nèi)容，安排相應人員解決問題,，并將結(jié)果反饋給客戶服務中心,。

4、對重大問題的投訴,，相應人員不能處理的或需統(tǒng)一協(xié)調(diào)的問題,，直接報管理處主任。由管理處主任作出處理決定,。

5,、客戶服務中心應通過電話或采用其它形式跟蹤投訴處理結(jié)果，未解決的,，責成有關部門/管理處迅速處理,。

6、對業(yè)主的投訴,，應即時作出分析總結(jié),，對反復出現(xiàn)的問題，應組織有關部門進行深入探討并找出解決辦法,，防止重復發(fā)生類似問題,。

1,、公司品質(zhì)管理部每半年進行一次業(yè)主意見調(diào)查。業(yè)主意見調(diào)查應列明業(yè)主對以下方面的滿意程度：

1）安全管理

2）綠化管理

3）清潔服務

4）四害消殺服務

5）投訴或意見處理

6）停車場管理

7）設備設施管理

8）電梯管理

9）維修服務

10）服務態(tài)度

2,、品質(zhì)管理部對回收的意見表進行統(tǒng)計分析，并將結(jié)果按調(diào)查表的回收份數(shù),、總的滿意率以及分項滿意率,、業(yè)主對物業(yè)管理的意見、建議（共性,、個性的意見）等書面交給管理處,。

3、對存在的問題,，管理處主任提出整改意見,，責成有關人員限期解決。

4,、對業(yè)主的誤解,，應進行必要的耐心解釋。

5,、業(yè)主意見調(diào)查結(jié)果及整改方案應向業(yè)主公布,，接受監(jiān)督。

6,、相關職能部門應定期對業(yè)主進行回訪,。

7、回訪時,，虛心聽取意見,，誠懇接受批評，采納合理化建議,，做好回訪記錄,。

8、回訪中,，對業(yè)主單位的詢問,、意見，不能當即答復的,，應告知預約時間答復,。

9、業(yè)主意見評價統(tǒng)計計算方法

1）統(tǒng)計計算應根據(jù)已發(fā)放和回收的調(diào)查表進行,。

2）統(tǒng)計計算符號

n-發(fā)放的調(diào)查表總數(shù)

h-回收的調(diào)查表總數(shù)

x-調(diào)查表的調(diào)查項目數(shù)

y-每份調(diào)查表評價滿意的項數(shù)

o- 評價滿意的項目總數(shù)

a-回收率：%,；

k-滿意率：%；

3）統(tǒng)計計算公式

a=h÷n×100%

o=σy=y1+y2+y3+……+yn

k=o÷x×n×100%

1,、管理處接到的業(yè)主維修的訴求后,，必須在5分鐘內(nèi)安排相關維修技術(shù)人員到現(xiàn)場實施維修,。

2、維修工到現(xiàn)場后,，要做到：

1）自覺維護管理處及業(yè)主的權(quán)益,，不做損害管理處名譽的事情。

2）不要不懂裝懂,，遇到疑難問題要如實,、詳細地向工程技術(shù)人員匯報并請求支援解決。

3,、維修工進入現(xiàn)場維修時,，應主動征求業(yè)主意見，盡量恢復維修前的,。原貌原樣,，如有改動，應征)(求業(yè)主的同意后方可進行,。

4,、維修工進入現(xiàn)場維修時，應進行仔細檢測,，判斷出發(fā)生故障的原因,。嚴禁盲目安裝或亂拆亂裝，造成不必要的返工,。

5,、維修工進行維修時，要把有影響的物品遮蓋,、包扎好（用塑料布,、廢報紙等）。盡量使噪音降到最低限度,，嚴禁在室內(nèi)高聲喧嘩,、嘲笑取鬧,。

6、維修工作完成后，維修工應及時清掃工作場地：小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi),，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱等）要搬到附近的.垃圾桶邊,。用干凈的抹布擦拭弄臟的各部位（如桌椅、墻壁、地面等）?；謴透魑锲返脑玻ㄎ恢茫?。

7,、全部工作完成后,，維修工要試驗維修后的效果給業(yè)主看,，試驗次數(shù)不少于3次,，同時要給業(yè)主講解應注意的事項，如果業(yè)主有不滿意的地方（合理的要求）,，則應及時進行整改直至業(yè)主滿意為止,。

8、確認一切正常后,，維修工應禮貌地請業(yè)主在《維修單》上簽名確認,。維修工離開業(yè)主單位現(xiàn)場時，應禮貌地謝謝業(yè)主支持,、配合與諒解,。

9、維修工回到管理處及時做好維修記錄,。

10、在維修完成后,，由管理員不定期進行抽查回訪,。

1,、垃圾的分類處理

1）工程垃圾：瓦礫,、碎磚,、灰渣等堅硬的工程垃圾應用斗車或其它裝運工具運送到指定地點倒放,，禁止倒在垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi),。路面灰塵,、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋,，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染,。

2）生活垃圾：清潔工清潔時的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶內(nèi)，量大的垃圾應直接運送到小區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi),。清潔工應在規(guī)定時間內(nèi)收集垃圾桶內(nèi)的垃圾并轉(zhuǎn)運至垃圾中轉(zhuǎn)站,。

2、垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾應日產(chǎn)日清,，如垃圾較多影響垃圾存放時，可增加清運次數(shù),。

3、清潔人員應負責垃圾中轉(zhuǎn)站周圍的衛(wèi)生,。保證垃圾中轉(zhuǎn)站里的垃圾存放齊整,，地面無散落的垃圾。

1）負責每天一次沖冼垃圾中轉(zhuǎn)站地面,。

2）每天應對垃圾中轉(zhuǎn)站進行一次消殺工作,。

4、垃圾中轉(zhuǎn)站的衛(wèi)生標準：

1）地面無散落垃圾,，無污水,，污漬,；

2）墻面無粘附物，無明顯污跡,；

3）垃圾做到日產(chǎn)日清,；

4）所有垃圾集中堆放在堆放點，做到合理,、衛(wèi)生,、四周無散積垃圾；

5）可作廢品回收的垃圾應另行堆放,；

6）垃圾站應保持清潔無異味,，每天應定時噴灑藥水，防止發(fā)生蟲害,；

7）按要求做好垃圾袋裝化,。

5、垃圾車撒落在小區(qū)內(nèi)的垃圾由垃圾清運人員負責掃凈,。

6,、綜合管理員應按相關標準檢查清潔工的工作情況，并記錄,。

1,、綜合管理員應根據(jù)季節(jié)的變化制定出衛(wèi)生消殺工作的管理。

2,、消殺工作計劃應包括以下內(nèi)容,；

1）消殺對象；

2）消殺區(qū)域,；

3）消殺方式藥物計劃,；

4）消殺費用預算。

3,、消殺區(qū)域包括：樓梯口,、梯間及周圍公共部分、平臺,、沙井,、化糞池、垃圾箱,、垃圾中轉(zhuǎn)站等室外公共區(qū)域,。

4、消殺方式以噴藥消殺為主,，滅鼠方法主要采取投放拌有鼠藥的餌料,。

5、投放鼠藥必須在保證安全的前提下進行,，必要時掛上明顯的標識,。

6,、消殺作業(yè)完畢，應將器具,、藥具統(tǒng)一清冼保管,。

7、消殺工作標準

1）檢查倉庫或廠區(qū)生產(chǎn)車間,，目視無明顯蚊蟲在飛,。

2）檢查和樓層及轉(zhuǎn)角垃圾桶擺放處，目視無蒼蠅滋生地,。

3）檢查樓內(nèi)和污水井,、無害蟲出現(xiàn)。

4）抽檢樓道,、綠化地,、排污渠無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度,，不超過1%,，鼠洞每2萬平方米不超過1個。

8,、消殺工作的管理與檢查

1）消殺工作前,，綜合管理員必須詳盡地告訴作業(yè)人員應注意的安全事項。

2）綜合管理員每周檢查一次消殺工作的進行情況并將工作情況記錄于工作記錄中,。

3）綜合管理員現(xiàn)場跟蹤檢查,，確保操作正確。

1,、若有發(fā)生受傷或急癥等人員,，旁人應根據(jù)原因緊急采取相應措施或打電話給管理處救援。

2,、管理處人員應使傷者或急癥者處于溫暖及合適的環(huán)境中,，并細心呵護。

3,、管理處在救援傷者時,，同時撥打120尋求援助,，說明具體方位,。

4、管理處應派護管員到廠區(qū)門口等待醫(yī)務人員的到來,。

1,、發(fā)生火警，切勿急燥,，保持鎮(zhèn)定,。通知監(jiān)控中心或撥打火警電話119,。

2、緊急關閉電源,、管理處人員應緊急疏散廠區(qū)內(nèi)的人員,。

3、擊破安裝在樓道里的報警按鈕,。

4,、遇到濃煙，應用浸濕的毛巾等物捂住面部及身體,。

5,、用滅火設備撲滅火源，但切勿把自己置身于危險中,。

6,、迅速脫離火災現(xiàn)場，請牢記不要搭乘電梯,。

1,、當接到相關部門停水/停電通知時，應以書面形式提前通知業(yè)主,，做好相應的準備,。并在大堂入口處顯著位置貼溫馨提示等通知。

2,、當遇到突然停水時,，管理處應打電話給政府相關部門咨詢，同時并以電話/廣播等方式快速通知業(yè)主,，后再以書面形式補辦,。

3、當遇到突然停電時,，應起用另一回路電源,，若無雙回路，發(fā)電機30秒之內(nèi)自動啟動,，保證廠區(qū)的弱電系統(tǒng)正常運行,。

4、突然停電時,，被困在電梯有人員應通知管理處專人進行解困,。解困后，將電梯降至首層,。

5,、突然停電時，應以電話/廣播等形式通知業(yè)主,，然后再以書面形式通知業(yè)主,。

6,、突然停電時，應急時派專人檢查廠房內(nèi)的所有設備,。

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇九

一．遵守交通管理規(guī)定,，愛護小區(qū)的道路、公用設施,，不亂停放車輛,，外來車輛未經(jīng)允許不得駛?cè)搿?/p>

二．內(nèi)部車輛出入小區(qū)憑證出入，外部車輛出去小區(qū)時,，司機應配合門崗進行核實登記試行臨時收費管理,，由值班員履行登記手續(xù)。

三．小區(qū)內(nèi)車輛行駛停放要服從管理人員指揮,，停放時注意前后左右車輛安全,，在規(guī)定位置停放。

四．非業(yè)主車輛在停放小區(qū)過夜時,，若臨時滯留必須停放按照公司臨時或過夜收費標準進行收費,。

五．嚴禁在人行道上、車行道,、消防通道上停放車輛,。（機動和臨時車輛只能停放在指定位置，非機動車輛必須放在指定的停車場）

六．非機動車輛必須按規(guī)定的.位置停放,，嚴禁在消防通道及樓宇內(nèi)隨意停放,。

七．凡因不遵守車輛停放規(guī)定而造成車輛損傷，后果自負,。

八．車輛進入小區(qū),，司機必須減速行駛，禁止鳴喇叭,，注意往來車輛及行人安全,。機動車輛時速不得超過5公里，嚴禁超車,。

九．停放好車輛后,，必須鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)警備狀態(tài),，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走,。

十．進入車輛禁止攜帶易燃、易爆,、劇毒及各種腐蝕性等物品,。

十一．不準碾壓綠化土地，不準損壞路牌和各類標識,，不準損壞路面及公用設施,。

十二．出租車不得行駛?cè)胄^(qū)，遇有承載老,、弱,、病、殘,、孕及攜帶兒童或攜帶過重物品及特殊情況（遇大雨或冰雹大雪時）的,。視情況可等級放行，但必須及時駛離開,，不得在小區(qū)內(nèi)等候載客,。

十三．車輛帶貨駛離小區(qū)，必須有相應證明,，屬貴重,、大件物品或搬家物品，必須由住戶到管理處辦理有關物資放行手續(xù),，方可放行,。

十四．除執(zhí)行任務的車輛（消防車、警車,、救護車,、供電、供水,、供氣,、有線、等公司）外,，其它車輛一律按本制度執(zhí)行,。

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇十

1、服務期間:日常管理工作主要是包括客戶服務,、安全服務,、維修服務、環(huán)境服務,、有償服務等在內(nèi)的小區(qū)日常服務管理工作,。由**花城交付使用后起計,分為裝修搬遷和正常管理兩個時期。

2,、管理服務范圍:

(1)房屋建筑本體共用部位的維修,、養(yǎng)護和管理。包括樓蓋,、屋頂,、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎等承重結(jié)構(gòu)部位,、外墻面,、樓梯間、走廊通道,、門廳,、設備機房等。

(2)房屋建筑本體共用設施設備的維修,、養(yǎng)護,、管理和運行服務。包括共用的上下水管道,、落水管,、照明、天線,、加壓供水設備,、配電系統(tǒng)、(電梯)樓內(nèi)消防設施設備等,。

(3)公用綠地,、花木、建筑小品的園林綠化養(yǎng)護與管理,。

(4)物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設施的維修,、養(yǎng)護和管理。包括道路,、室外上下水管道,、化糞池、溝渠,、池,、井、綠化,、室外泵房,、路燈、自行車房,、停車場等,。

(5)物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務設施的維修,、養(yǎng)護和管理,。包括商業(yè)網(wǎng)點,、文化體育娛樂場所,、物業(yè)配套會所等,。

(6)專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理,。

(7)公共環(huán)境清潔服務,包括公共場地,、共用部位垃圾的收集,、清運等,。

(8)交通標示,、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理,。

(9)對物業(yè)實行封閉式安全管理,全天24小時三班輪值,確保物業(yè)安全。

(10)結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點組織開展豐富多彩的社區(qū)文化,、娛樂活動以協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)人際關系,、溝通感情,。

(11)配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身,、財產(chǎn)保險保管責任),。

(12)管理與物業(yè)相關的工程圖紙與竣工驗收資料。

(13)接受用(租)戶就房屋自用部位,、自用設施及設備的專業(yè)維修,、養(yǎng)護提出的委托并合理收費,。

3,、裝修搬遷期:指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后,為其房屋進行二次裝修,直至搬遷入住的工作時期,。

(1)物業(yè)管控工作難點:

a、面對大量不同裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們,保護公共設施設備,不侵害業(yè)主公共利益,同時又監(jiān)督裝修質(zhì)量,避免遺留安全隱患等,。

b、業(yè)主入住有先有后,怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修,如何將兩者有效的隔離開來,從而避免被投訴,也是一個棘手的問題,。

(2)要有效解決問題,主要控制以下幾個環(huán)節(jié):

a,、辦理裝修手續(xù):辦理裝修手續(xù)是裝修第一關,對施工圖紙必須嚴格審核。

①核實業(yè)主裝修設計圖紙,涉及墻體變更的必須提供房屋安全鑒定管理處的許可證明,裝修設計圖紙不能過關的,堅決不予以辦理手續(xù);

②裝修公司的資質(zhì)復印件,、營業(yè)執(zhí)照復印件,、項目負責人身份證復印件、照片,、聯(lián)系電話;

③收取裝修保證金、建筑垃圾清運費;

④簽定裝修管理協(xié)議,裝修須知,空調(diào)安裝位置示意圖,防火責任書,。

⑤工程部建議水電管線走向,水電孔洞開啟位置;

b,、裝修過程的監(jiān)管:

①嚴控臨時出入證的辦理;

②無證裝修人員,證件過期人員禁止進入小區(qū);

③打孔、砸墻等破壞性工具未經(jīng)批準禁止帶入小區(qū);

④劃分明確的責任區(qū)域,推行區(qū)域管理小組,、保安日查制度,主管,、經(jīng)理不定期檢查的方式,加強對火災隱患、墻面改動,、線管排設,、涉及外表面的裝修的巡查力度,做好工作記錄,檢查到位,責任到人;

c、裝修完畢的工作:

①建立嚴格的裝修現(xiàn)場驗收制度,有違規(guī)裝修項目的不予以驗收;

②裝修公司退場管理;

③裝修施工各種資料歸檔,。

d,、其他事項:

①發(fā)現(xiàn)有違規(guī)裝修的一律開具整改通知書,限期整改,必要時可以向政府有關職權(quán)單位舉報;

②平時加強裝修安全方面的宣傳;

③與業(yè)主溝通時注意方式方法;

4、正常管理期:小區(qū)大部分業(yè)主的二次裝修工作已基本完成,小區(qū)環(huán)境的維護,、機電設備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時期,。

(1)對設備外觀出現(xiàn)的缺陷進行整改,對維修保養(yǎng)工作的.程序等級進行劃分,對運行中的設備進行節(jié)能改造以利于提高設備管理質(zhì)量。

(2)通過日常工作中的實際運作進一步完善管理機構(gòu)組建,、人員培訓及管理等行政方面事務,。

(3)建立健全嚴格的封閉化安全管理制度,包括小區(qū)出入登記制度,、保安巡查制度、緊急情況處理制度等,。

(4)建立健全保潔,、綠化操作考評管理制度。

(5)建立健全財務管理制度,、財務人員崗位責任制,。

(6)建立健全樓宇機電設備及對講、監(jiān)控的維修保養(yǎng)管理制度,。

(7)按照質(zhì)量管理體系標準建立物業(yè)管理規(guī)范及相應文件并將其切實貫徹到日常管理工作之中,。

(8)定期對管理細節(jié)進行考評,并就各崗位所涉及的內(nèi)容、范圍進行全面檢查,指出問題,分析原因并提出整改意見,跟蹤糾正落實情況:

(9)各項管理規(guī)章制度,、崗位,、部門職責的制定,跟蹤執(zhí)行情況;

(10)按質(zhì)量管理體系標準對小區(qū)設備、設施系運行狀態(tài),維修,、保養(yǎng)情況進行檢查,、診斷,發(fā)現(xiàn)不符合,及時提出整改、糾正,處理措施需以報告形式交給管理商,協(xié)助建立控制程序及方法,確保系統(tǒng)長期正常運行;

(11)根據(jù)管理處服務中心運作的實際情況,對涉及各部門管理的文件進行修正補充,對出現(xiàn)的問題提出建議和解決方案;

(12)對小區(qū)會所設備設施的完善與否提出整改建議:現(xiàn)場考察已裝修配置完畢的會所,根據(jù)會所的裝修格局和功能設置,若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善,達不到營業(yè)要求,及時向益本公司提出建議,以便達到預期效果,。

(13)在物業(yè)評優(yōu)時,制定物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)計劃與實施方案,針對物業(yè)管理各崗位制定工作計劃:

(14)各崗位設施設備的維修保養(yǎng)的工作計劃;

(15)物業(yè)管理規(guī)章制度執(zhí)行情況的工作計劃;

(16)物業(yè)管理檔案資料,、創(chuàng)優(yōu)資料的工作計劃;

(17)在保潔工作中對有效提高小區(qū)整體保潔效果提供工作計劃;

(18)提供綠化方面的工作計劃。

(19)進行物業(yè)管理服務意識及行為規(guī)范培訓,保障管理水平

(20)在小區(qū)內(nèi)計劃,、開展有效的,、豐富多彩的社區(qū)文化活動。

(21)時機成熟后,依法成立小區(qū)業(yè)主委員會,。

(22)定期開展小區(qū)業(yè)主服務需求調(diào)查及業(yè)主滿意度調(diào)查,建立業(yè)主信息收集,、處理、反饋體系及業(yè)主投訴受理和處理體系,。

(23)根據(jù)小區(qū)實際情況,將物業(yè)管理與服務實施方案在實施過程中不斷修正和完善,。

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇十一

物業(yè)小區(qū)保安警用器械管理規(guī)程

一、目的與適用范圍

本規(guī)程規(guī)定了保安警用器械管理的職責和方法,保證器械功能完好,、正常使用,。

適用于保安警用所有器械。

二,、職責

1,、當班保安員負責正確使用、妥善保管器械,。

2,、保安大隊負責保安器械的采購、發(fā)放,、送檢,。

3,、管理處負責本小區(qū)保安器械的.管理。

三,、工作規(guī)程

1,、對講機管理

(1)對講機是保安員執(zhí)行任務的工具,屬于公司的公共財產(chǎn),每個員工都有責任和義務保證對講機的正常使用。

(2)對講機只供員工值勤時使用,嚴禁用作其他用途,特殊情

況須由管理處領導同意方可,。

(3)對講機由值班人員使用,嚴禁轉(zhuǎn)借他人,嚴禁個人攜帶外出,如確有需要,須報主管領導批準,。

(4)對講機嚴格按規(guī)定頻率正確使用,嚴禁員工私自亂拆、亂擰或亂調(diào)其他頻率,否則按違紀處理,若損壞照價賠償,。

(5)員工在交接班時應做好對講機交接驗收工作,以免出現(xiàn)問題時互相推卸責任,。發(fā)現(xiàn)問題應做好記錄并及時上報主管領導加以處理。

(6)對講機充電器由相應的班長領用,妥善保管,、正確使用,。

2、警棍的管理

(1)警棍是保安人員執(zhí)行公務時的專用工具和武器,。

(2)所配警棍只供當班保安員執(zhí)勤時攜帶和在緊急情況下使

用,非值班,、執(zhí)勤人員嚴禁佩帶和使用。

(3)嚴禁將警棍提供他人,無特殊情況或未經(jīng)管理處主任批準,嚴禁帶出,。

(4)嚴禁用警棍嘻戲打鬧,嚴禁將警棍交與他人玩耍,。

(5)執(zhí)勤保安必須將警棍隨身攜帶,不得隨意擱放或托他人代為保管。

(6)使用人員要愛護使用,如有丟失或非因公損壞要予以賠償,當分不清具體責任人時,由該崗位人員共同賠償,。

(7)交接班時,交接班人員要進行器械和其他物品交接驗收工作,確保其處于完好狀態(tài),。

四、文件和記錄

1,、保安一日工作情況記錄

2,、領用物資記錄

編制審核

批準生效日期

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇十二

(1)保安人員應統(tǒng)一居住在公司宿舍。

(2)外來人員禁止在宿舍留宿,。

(3)結(jié)婚人員如配偶在項目駐地,可申請在外住宿,如是班長的,每周應有兩天在宿舍居住,在外居住需保證移動電話不關機,接到緊急通知在10分鐘內(nèi)能趕到指定地點。

(4)如果女朋友在項目駐地的,可申請周六周日在外居住,。

(5)每個班至少保持有一名班長在宿舍,以便處理各種突發(fā)事件,。

(1)宿舍內(nèi)應保持整潔統(tǒng)一,物品擺放有序,空氣清新。

(2)洗漱用品統(tǒng)一放置于臉盆內(nèi),毛巾置于盆沿,。

(3)鋪上被子疊于床頭,枕頭置于另一頭,鋪面整潔,無其它物品,。

(4)床下放置兩人的拖鞋與臉盆。兩個臉盆置于中間,拖鞋分別放在臉盆外側(cè),。

(5)便衣除西服外一律放入自己的`箱包中,衣柜只掛工裝,。換洗衣物可裝入紙袋放置于衣柜下層或鐵皮柜中。

(6)衣服要勤洗勤換,不能積壓堆放臟衣物,進入宿舍后將鞋放置在陽臺,換拖鞋并洗腳,。

(7)早班人員負責每日倒兩次垃圾,。

(1)愛護宿舍內(nèi)公共設施,自公司配給后,如果是人為損壞,能找出當事人的由當事人賠償,如找不出當事人的,由宿舍內(nèi)所有人員承擔,。

(2)宿舍內(nèi)水電氣費由宿舍內(nèi)人員共同承擔。

(1)嚴禁在宿舍大聲喧嘩,。

(2)嚴禁私拉電線,。

(3)嚴禁在宿舍內(nèi)酗酒。

(4)嚴禁在宿舍內(nèi)聚眾賭博,。

(5)嚴禁將垃圾扔在地上,。

(1)要離開項目駐地區(qū)域時應寫請假條,并報班長、主管批準后,方可實施,。

(2)與同事?lián)Q休,、換班時應寫換休申請,換休申請上應有換休雙方人員簽名。

(3)離開宿舍一天以內(nèi)應向班長請假,超過一天時班長批準后應請示主管審批,。

(4)除當班人員外,夜間就寢時間為22:30點,夜班人員在下班后1小時內(nèi)應當就寢,。需在外留宿的應寫請假條并寫明原由,由主管審批。

(5)假期滿后應及時歸隊,如有特殊情況需要續(xù)假的應根據(jù)請假權(quán)限及時匯報,逾假不歸或不按請假程序請假者按曠工處理,。

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇十三

專職安全護衛(wèi)人員,身體健康,責任心強,工作認真負責,體態(tài)良好,有吃苦奉獻精神和甘當保姆的意識;

接受過安全護衛(wèi)或相關訓練,訓練有素,掌握基本安全護衛(wèi)技能,并定期進行安全防范學習,增強安全防范能力;

熟悉小區(qū)環(huán)境,熟悉物業(yè)管理及有關法律法規(guī),能恰當?shù)奶幚砗蛻獙π^(qū)護衛(wèi)工作;思想品質(zhì)好,作風正派,熱愛安全護衛(wèi)工作,無不良記錄;

安全護衛(wèi)人員配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)工具;

當班時佩戴統(tǒng)一標志和執(zhí)勤工號,穿戴統(tǒng)一制服,工具佩戴規(guī)范,儀容儀表規(guī)范整齊;

上崗時精神振作,舉止應文明,姿態(tài)良好,大方,、得體,精神振作,姿態(tài)良好,抬頭挺胸,注意檢查和保持儀表;在執(zhí)勤時不吸煙、吃零食, 不袖手,、背手,、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?不彎腰駝背,前傾后靠;

講普通話,可以進行簡單英語會話;

交接班制度完善,并有工作及交接班記錄。

參照《門衛(wèi)制度》執(zhí)行,。

各出入口24小時有值班看守,主出入口至少有2人駐守,其余出入口至少有一人值守;按照委托合同要求進行進出車輛管理,、訪客登記,謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會批準的商販入內(nèi),大件物品搬出實行登記,實施交通指揮交通疏導等工作。

參照《小區(qū)保安人員巡邏檢查制度》執(zhí)行,。

白天巡邏次數(shù)不少于6次,夜間巡邏次數(shù)不少于8次,重點部位,、重點時間以及特殊情況加強巡邏;每組巡邏人員不少于2人,并排或列隊巡邏,規(guī)范整齊;及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患;接受業(yè)主(使用人)投訴和求助;回答用戶的詢問;在遇到突發(fā)事件時,及時報告警方與管理服務中心,必要時采取正當防衛(wèi),防止事態(tài)擴大,協(xié)助保護現(xiàn)場和證據(jù);安全巡邏有記錄有檢查。

參照《突發(fā)事件處理制度》執(zhí)行,。

制定緊急事故處理預案,至少包括:火災,、爆炸、地震,、炸彈恐嚇,、安全疏散以及電梯應急等;

有緊急事件救護組織,并始終處于緊急事故反應狀態(tài);

書面描述緊急事故救護組織職責,并讓每位成員了解,周期性地進行反應訓練;

高層住宅按消防要求組織進行疏散演習;

對緊急事故做出快速、正確的反應;盡可能減少破壞和損失程度;

按照業(yè)主或業(yè)主委員會的委托組織恢復生活秩序,如:幫助恢復電力供應,、搶救財產(chǎn)等,。

設有業(yè)主(使用人)求助與報警電話,24小時有人值守;

接到報警信號,確認后管理服務中心應立即派人趕往現(xiàn)場查看,予以恰當?shù)木o急處理;

涉及人身安全處,設有明顯標志并有防護措施;

協(xié)助有關部門維持小區(qū)正常生活秩序,防止不安全事件發(fā)生;

對小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落,、車庫,、道路的`照明設施加強維護,保持必要的照明;

建立空置房屋、設備室、垃圾房,、雜物房巡查,、鑰匙管理及登記備案制度。

建立訪客登記,、車輛登記,、值勤與巡邏記錄等資料。

總體管理服務標準:達到《上海市住宅區(qū)物業(yè)管理服務標準》五級標準,。

應急及突發(fā)事件接報后立即趕到現(xiàn)場處理,。

保安員崗前、崗中培訓率達到98%,。

對保安服務的滿意率達到92%以上,。

居民小區(qū)物業(yè)管理制度篇十四

為建設和諧文明小區(qū)，規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理活動,，保持小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,，創(chuàng)造一個清新、整潔,、文明有序的生活環(huán)境,，結(jié)合《市三塘園懷園小區(qū)管理規(guī)約（草案）》、《市三塘園懷園小區(qū)議事規(guī)約（草案）》制定本制度,。

一,、物業(yè)管理范圍：凡在小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。

二,、物業(yè)管理機構(gòu)：業(yè)主大會是物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成機構(gòu),。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。

本屆業(yè)主委員會是會設主任,、委員共七名,。業(yè)主委員會主要任務是監(jiān)督執(zhí)行《市三塘園懷園小區(qū)管理規(guī)約》、《市三塘園懷園小區(qū)議事規(guī)約》,、《市三塘園懷園小區(qū)管理制度》,，維護小區(qū)全體業(yè)主的權(quán)益，完全自愿原則,，不享受小區(qū)任何福利待遇,。

三、物業(yè)小區(qū)的使用與維修,。

小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人必須共同執(zhí)行業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決議、決定,。配合物業(yè)管理人員做好各項管理工作,，遵守各項管理制度。

1.合理使用小區(qū)內(nèi)共用部份共用設施設備，自覺維護物業(yè)小區(qū)的'整潔,、美觀,，遵守政府對市容環(huán)境要求的相關規(guī)定。不擅自改變房屋的外貌和用途,。

2.愛護小區(qū)的公共環(huán)境,。小區(qū)所有公共設施屬小區(qū)全體業(yè)主所共有，包括小區(qū)道路,、球場,、綠化、果樹,、供電,、供水設施、路燈,、電動拉閘,、管理人員辦公室、保安亭等等,。

3.自覺維護物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共生活秩序,。小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人不準在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃、易爆,、劇毒,、放射性物品和其他有毒物質(zhì)，不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪音,，不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動以及進行法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為,。

4.業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應遵守政府有關規(guī)定,，寵物外出必須由主人牽引并即時清理排在小區(qū)公共場所的寵物糞便,。

5.機動車在小區(qū)內(nèi)應控制時速低于5公里。車輛出入應按要求出示證件,，本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止鳴笛,。

機動車應該放在每個業(yè)主車庫中或者公共車位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放,。

本物業(yè)小區(qū)公共車位由物業(yè)管理人員施畫,。僅用于業(yè)主和訪客車輛的臨時停放。

6.業(yè)主需要進行房屋維修時,，應通知物業(yè)管理人員或業(yè)主委員會并遵守有關規(guī)章制度：施工早上8：00――12：00下午14：00――17：00,。維修完工后即時清理余泥垃圾。

四,、物業(yè)服務費用的交納,。

本小區(qū)物業(yè)服務費包括：物業(yè)管理人員（保安）工資福利,、公共場所電水費，維修費等等,。

1.業(yè)主或物業(yè)使用人約定每月10號前向業(yè)主委員會交納物業(yè)服務費,。業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務費的，應委托他人按期代交或及時補交,。

2.對欠繳物業(yè)服務費的業(yè)主,，業(yè)主委員會應進行催繳或委托物業(yè)服務人員催繳，可采用上門催繳,、電話催繳,、書面催繳等多種方式，并可采用相應催繳措施,。

3.欠費六個月以上或拒繳物業(yè)服務費用的,，業(yè)主委員會在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布欠繳情況。

4.欠費總金額過高時,，業(yè)主委員會授權(quán)物業(yè)服務人員依法通過訴訟途徑解決,。

五、財務管理,。

本小區(qū)設收款記賬員一名,。本小區(qū)財會收支情況每季度向全體業(yè)主公布一次，做到公正,、公開,、透明，接受小區(qū)全體業(yè)主監(jiān)督,。

本物業(yè)管理制度自20xx年一月一日起執(zhí)行

本物業(yè)管理制度由業(yè)主委員會負責解釋,。