勞動(dòng)合同是勞動(dòng)者與用人單位之間約定勞動(dòng)關(guān)系的書(shū)面協(xié)議，是保障勞動(dòng)者權(quán)益、維護(hù)用人單位合法權(quán)益的重要法律文件,。合同對(duì)于我們的幫助很大，所以我們要好好寫(xiě)一篇合同,。下面是小編給大家?guī)?lái)的合同的范文模板，希望能夠幫到你喲!

建設(shè)工程合同糾紛專(zhuān)屬管轄篇一

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(一)完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容;

(二)有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料;

(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告;

(四)有勘察、設(shè)計(jì),、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件;

(五)有施工單位簽署的工程保修書(shū),，

建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的,，方可交付使用,?！?/p>

因此，涉案工程的竣工驗(yàn)收日期只能以《單位(子單位)工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄》記載的日期即10月20日為準(zhǔn),，至于被告在竣工驗(yàn)收之后何時(shí)向建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)申請(qǐng)審查備案,，則完全由其自主決定，原告只是應(yīng)被告的請(qǐng)求予以配合而已,。

建設(shè)工程合同糾紛專(zhuān)屬管轄篇二

案由：建設(shè)工程施工合同糾紛

訴訟請(qǐng)求

事實(shí)與理由

此致

__________市__________區(qū)人民法院

具狀人：________________有限公司

法定代表人：______________

_____________年__________月__________日

建設(shè)工程合同糾紛專(zhuān)屬管轄篇三

被申請(qǐng)人：_________________**市__________公司(要求寫(xiě)全稱(chēng),，不可錯(cuò)一字)。

住所地：_________________**市**區(qū)__________路__________號(hào),。

法定代表人：______________,，系被申請(qǐng)人董事長(zhǎng)(廠長(zhǎng)，經(jīng)理等),。

郵政編碼：________________

仲裁請(qǐng)求：_________________

1,、請(qǐng)求裁決撤銷(xiāo)被申請(qǐng)人對(duì)申請(qǐng)人作出的解除勞動(dòng)合同決定;

2、請(qǐng)求裁決被申請(qǐng)人支付申請(qǐng)人_____________年_____月至_____________年_____月的工資_____________元,。

3,、勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁申請(qǐng)書(shū)

事實(shí)和理由：_________________

此致!

*市勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)

申請(qǐng)人：_________________

_____年_____月_____日

建設(shè)工程合同糾紛專(zhuān)屬管轄篇四

發(fā)包人： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)

承包人： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》以及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,，為明確雙方的權(quán)利義務(wù),，保證雙方的合同目的得以實(shí)現(xiàn)，經(jīng)雙方協(xié)商一致,，訂立本合同,，據(jù)以共同遵守。

一,、工程概況

1,、工程名稱(chēng)：

2、工程地點(diǎn)：

3,、工程內(nèi)容：

二,、工程承包范圍及要求

承包范圍：

合理使用材料,，以節(jié)約為原則，盡量利用能夠利用的材料,，如亂割,、亂扔施工材料，不聽(tīng)管理人員阻止每次罰款200元,，并賠償損失,。如有違令不聽(tīng)，甲方有權(quán)停止施工,，一切責(zé)任由乙方自負(fù),。經(jīng)甲方施工人員核實(shí)確認(rèn)違反操作規(guī)程施工材料浪費(fèi)的，責(zé)令工班進(jìn)行整改開(kāi)出罰款單進(jìn)行公布,，如整改及時(shí)到位,，罰款可考慮減免，如整改不及時(shí),，甲方有權(quán)另外安排人員整改,，按雙倍工資計(jì)酬，并在當(dāng)月或結(jié)算時(shí)扣除,。如阻撓甲方或施工管理人員,，妨礙正常施工，采取加重處罰和清退處理,。安全生產(chǎn)人人有責(zé),，安全生產(chǎn)是人命關(guān)天的頭等大事，完善安全生產(chǎn)保證措施是工地職工生命的保證,。施工現(xiàn)場(chǎng)做到文明施工,，互相尊重，職工宿舍要專(zhuān)人負(fù)責(zé)清掃,，工具擺放有序,，工作時(shí)間，施工現(xiàn)場(chǎng)須戴好安全帽,，扣好帽帶,，不得赤膊、穿拖鞋上班,，如有違反每人次罰款50元,，并責(zé)令改正。職工宿舍不能私接電線(xiàn),、燒電爐,、賭博等，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)除沒(méi)收用電器,、賭博資本外,，每次罰款300元,，并對(duì)班組嚴(yán)重警告。木工間及易燃,、易爆物旁嚴(yán)禁吸煙,，場(chǎng)內(nèi)嚴(yán)禁大小便，如有發(fā)現(xiàn)者每人次罰款200元,。工地上,、工作中有矛盾時(shí)應(yīng)及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目部情況。嚴(yán)禁打架斗毆,，鬧事者從重處罰,，嚴(yán)重者移交當(dāng)?shù)毓膊块T(mén)處理。乙方應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家,、地方,、工地的一切安全制度條例，若不遵守制度條例造成的一切事故,，甲方概不負(fù)責(zé),，均有乙方自已承擔(dān),。同時(shí)要求乙方積極配合安全生產(chǎn)教育和安全檢查工作,，做到防患于未然，將事故消滅在萌芽狀態(tài),，杜絕安全事故的發(fā)生,。

以上如有未盡事宜，甲乙雙方另行協(xié)商,，本協(xié)議一式二份,，甲乙雙方各執(zhí)一份，簽字蓋章后生效,。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

建設(shè)工程合同糾紛專(zhuān)屬管轄篇五

案由：工傷待遇爭(zhēng)議

勞動(dòng)_____請(qǐng)求事項(xiàng):

1,、請(qǐng)求裁決先予執(zhí)行被申請(qǐng)人支付申請(qǐng)人醫(yī)療費(fèi)4962.1元;

3、請(qǐng)求裁決被申請(qǐng)人支付申請(qǐng)人一次性傷殘補(bǔ)助金6031元;

4,、請(qǐng)求裁決被申請(qǐng)人支付申請(qǐng)人護(hù)理費(fèi)1400元;

5,、請(qǐng)求裁決被申請(qǐng)人支付申請(qǐng)人交通費(fèi)2272元;

6、請(qǐng)求裁決被申請(qǐng)人承擔(dān)申請(qǐng)人申請(qǐng)_____的一切費(fèi)用包括誤工費(fèi),、交通費(fèi);

7,、請(qǐng)求裁決被申請(qǐng)人承擔(dān)全部_____費(fèi)用.

事實(shí)與理由:

申訴人于_________年1月10日參加被申請(qǐng)人組織的籃球賽致膝關(guān)節(jié)嚴(yán)重受傷。_________年8月1日至14日在北醫(yī)三院住院治療,，_________年11月22日由tt區(qū)勞動(dòng)和社會(huì)保障局認(rèn)定為工傷,，_________年12月29日經(jīng)tt區(qū)勞動(dòng)鑒定委員會(huì)鑒定為傷殘六級(jí)。由于被申請(qǐng)人未能及時(shí)為申請(qǐng)人申報(bào)工傷,，致使申請(qǐng)人在工傷認(rèn)定前被迫自費(fèi)承擔(dān)了醫(yī)療費(fèi)4962.1元(見(jiàn)醫(yī)療_____手冊(cè)及有關(guān)的醫(yī)藥_________),。

《工傷_____條例》第十七條明確規(guī)定,"用人單位未在本條第一款規(guī)定的時(shí)限內(nèi)提交工傷認(rèn)定申請(qǐng),，在此期間發(fā)生符合本條例規(guī)定的工傷待遇等有關(guān)費(fèi)用由該用人單位負(fù)擔(dān)."。申請(qǐng)人工傷治療期間,，被申請(qǐng)人于_________年3月扣發(fā)了申請(qǐng)人工資564.42元(稅后),、_________年8至11月份扣發(fā)了申請(qǐng)人工資5335.41元，合計(jì)5899.83元(見(jiàn)本人的工資存折本),。在勞動(dòng)保障部門(mén)作出工傷認(rèn)定結(jié)論后,，被申請(qǐng)人遲遲不予補(bǔ)發(fā)，拖欠申請(qǐng)人工資至今,。

根據(jù)《_________市工資支付規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定,，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向申訴人支付所欠工資25%的補(bǔ)償金。根據(jù)《工傷_____條例》第三十四條的規(guī)定,，"職工因工致殘被鑒定為五級(jí),、六級(jí)傷殘的，享受以下待遇:從工傷_____基金按傷殘等級(jí)支付一次性傷殘補(bǔ)助金,，標(biāo)準(zhǔn)為:五級(jí)傷殘為16個(gè)月的本人工資,，六級(jí)傷殘為14個(gè)月的本人工資"。

按照《工傷_____條例》第六十一條的規(guī)定,，申請(qǐng)人受傷前的平均工資為3907,，本人應(yīng)該獲得的一次性傷殘補(bǔ)助金為56977元.由于被申訴人未給申請(qǐng)人足額繳納工傷_____費(fèi),致使申訴人僅獲得一次性傷殘補(bǔ)助金50946元,相差6031元.根據(jù)《_________市實(shí)施工傷_____條例辦法》第十三條規(guī)定:"用人單位少報(bào)職工工資,未足額繳納工傷_____費(fèi),造成工傷職工享受的工傷_____待遇降低的,差額部分由用人單位補(bǔ)足.用人單位足額繳納工傷_____費(fèi)后,重新核定工傷_____待遇.重新核定前工傷_____待遇的差額,工傷_____基金不予補(bǔ)支."因此,被申請(qǐng)人還應(yīng)支付申請(qǐng)人一次性傷殘補(bǔ)助金6031元.

申請(qǐng)人在_________年8月6日住院治療治療手術(shù)后的兩個(gè)多月的時(shí)間內(nèi),生活不能自理,需要生活護(hù)理(見(jiàn)鄰居肖某的書(shū)面證實(shí)).其中,從8月6日至9月中旬的一個(gè)多月時(shí)間內(nèi),生活大部分不能自理(翻身、大小便,、穿衣及洗漱,、自我移動(dòng)方面均需要護(hù)理);從9月中旬到10月中旬生活部分不能自理(穿衣、自我移動(dòng)方面需要護(hù)理),。

《工傷_____條例》第三十一條的規(guī)定,"生活不能自理的工傷職工在停工留薪期需要護(hù)理的,由所在單位負(fù)責(zé)."《工傷_____條例》第三十二條規(guī)定:"生活護(hù)理費(fèi)按照生活完全不能自理,、生活大部分不能自理或者生活部分不能自理3個(gè)不同等級(jí)支付,其標(biāo)準(zhǔn)分別為統(tǒng)籌地區(qū)上年度職工月平均工資的50、40或者30."北京市_________年度職工月平均工資為24045元/12個(gè)月=_________.75元.因此,被申請(qǐng)人須向申訴人支付護(hù)理費(fèi)1400元,。申請(qǐng)人治療工傷期間共花費(fèi)交通費(fèi)2272元(見(jiàn)相關(guān)車(chē)票),應(yīng)由被申訴人承擔(dān),。

由于被申請(qǐng)人未能依照有關(guān)規(guī)定落實(shí)申訴人的工傷_____待遇,給申請(qǐng)人帶來(lái)極大的傷害.為維護(hù)申請(qǐng)人的正當(dāng)權(quán)益,特向勞動(dòng)_____委員會(huì)提出申訴,請(qǐng)求支持申請(qǐng)人的請(qǐng)求!

此致

北京市tt區(qū)勞動(dòng)爭(zhēng)議_____委員會(huì)

申請(qǐng)人(簽名):

200_________年3月23日

附件:

1、申請(qǐng)書(shū)副本1份

2,、身份證復(fù)印證一份

3,、勞動(dòng)合同一份.

4、醫(yī)療證實(shí)材料及相關(guān)醫(yī)藥_________.

5,、正常上班的工資條與受傷治療期間的工資條

6,、單位實(shí)發(fā)的傷殘補(bǔ)助金財(cái)務(wù)憑證

7、交通費(fèi)_________

8,、工傷認(rèn)定書(shū)一份

9,、工傷傷殘鑒定書(shū)復(fù)印件

10、鄰居肖某的證言

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1、勞動(dòng)爭(zhēng)議_____申訴申請(qǐng)書(shū)所依據(jù)的法律法規(guī)主要有：《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》,、勞動(dòng)部《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》,、《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)爭(zhēng)議調(diào)解_____法》、《違反和解除勞動(dòng)合同的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償辦法》,、《中華人民共和國(guó)_____》,、《工傷_____條例》、《勞動(dòng)_____委員會(huì)組織規(guī)則》以及各省市貫徹勞動(dòng)法,、工傷_____條例,、_____等的意見(jiàn)。

2,、能夠提起勞動(dòng)爭(zhēng)議的事項(xiàng)主要有:(1)因確認(rèn)勞動(dòng)關(guān)系發(fā)生的爭(zhēng)議;(2)因訂立,、履行、變更,、解除和終止勞動(dòng)合同發(fā)生的爭(zhēng)議;(3)因除名,、辭退和辭職、離職發(fā)生的爭(zhēng)議;(4)因工作時(shí)間,、休息休假,、社會(huì)_____、福利,、培訓(xùn)以及_____發(fā)生的爭(zhēng)議;(5)因勞動(dòng)報(bào)酬,、工傷醫(yī)療費(fèi)、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或者賠償金等發(fā)生的.爭(zhēng)議;(6)法律,、法規(guī)規(guī)定的其他勞動(dòng)爭(zhēng)議,。

3、假如發(fā)生勞動(dòng)爭(zhēng)議的一

方當(dāng)事人在3人以上,并且有共同理由的,應(yīng)當(dāng)推薦代表人進(jìn)行勞動(dòng)調(diào)解或者_(dá)____活動(dòng).同時(shí),勞動(dòng)爭(zhēng)議發(fā)生后,當(dāng)事人既可以協(xié)商解決,也可以直接申請(qǐng)_____.

4,、當(dāng)事人向勞動(dòng)爭(zhēng)議_____委員會(huì)提起_____,必須在法律規(guī)定的期限內(nèi)提出。即： 申請(qǐng)勞動(dòng)_____,，須自知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利被侵害之日起一年內(nèi)到勞動(dòng)_____部門(mén)申請(qǐng),。

5、當(dāng)事人必須向有管轄權(quán)的_____委員會(huì)提起申請(qǐng).根據(jù)《勞動(dòng)爭(zhēng)議處理?xiàng)l例》的規(guī)定,縣,、市,、市轄區(qū)_____區(qū)_____委員會(huì)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)發(fā)生的勞動(dòng)爭(zhēng)議.因此,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向勞動(dòng)爭(zhēng)議發(fā)生地的_____委員會(huì)提交申請(qǐng)書(shū).假如發(fā)生勞動(dòng)爭(zhēng)議的企業(yè)與職工不在同一個(gè)_____委員會(huì)轄區(qū)的,由職工當(dāng)事人工資關(guān)系所在地的_____委員會(huì)處理.

6、爭(zhēng)議當(dāng)事人向_____委員會(huì)提出申請(qǐng)書(shū)時(shí),應(yīng)當(dāng)有正本和副本兩份,正本提交給勞動(dòng)爭(zhēng)議_____委員會(huì),副本發(fā)送給被申請(qǐng)人,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照被申請(qǐng)人的人數(shù)提交申訴書(shū)副本由勞動(dòng)爭(zhēng)議_____委員會(huì)送達(dá)被申請(qǐng)人.

建設(shè)工程合同糾紛專(zhuān)屬管轄篇六

發(fā)包方：(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)

承包人： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》,、《中華人民共和國(guó)建筑法》及其相關(guān)的法律法規(guī),，遵循平等、自愿,、誠(chéng)信的原則,，甲方將該工程泥水工、木工、外架工,、鋼筋工制安工程承包給乙方,，雙方達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 工程承包的工作內(nèi)容

(一)泥工工程內(nèi)容

1、乙方須按設(shè)計(jì)施工圖,、設(shè)計(jì)變更通知,、施工圖紙會(huì)審等涉及的全部泥水施工內(nèi)容(不含室內(nèi)裝修)。

2,、以該工程滴水面為參照物,，滴水面以?xún)?nèi)從樁基開(kāi)始，該工程一切混凝土砂漿攪拌,、澆注,、養(yǎng)護(hù)由乙方負(fù)責(zé)。

3,、以該工程的滴水面為參照物,，滴水面以?xún)?nèi)砌磚、內(nèi)外墻抹灰,、貼外墻磚,、水泥、砂,、磚二次搬運(yùn),、施工腳手架的安拆，由乙方負(fù)責(zé),。

4,、乙方自己提供泥水工種所需要的塔吊、攪拌機(jī),、振動(dòng)棒及泥水工一切的操作工具和機(jī)械設(shè)備,，乙方自行負(fù)責(zé)設(shè)備的安拆、操作,、維修保養(yǎng),。

5、乙方在修建中須清理完每層樓的建筑垃圾,，再進(jìn)入下道工序,。

6、甲方提供該工種所需主材(沙石,、水泥,、磚、瓷磚),。

(二)木工工程內(nèi)容

1,、乙方須按設(shè)計(jì)施工圖,、設(shè)計(jì)變更通知、施工圖紙會(huì)審等涉及的全部木工工程施工內(nèi)容,。

2,、以該工程滴水面為參照物，滴水面以?xún)?nèi)的現(xiàn)澆混凝土的木模制作,、安裝,、加固、拆模由乙方負(fù)責(zé),，回庫(kù)材料必須按甲方指定位置堆放,。

3、該工程木工工種所涉及的主材(模板,、杉桿,、方條)、耗材(釘子,、鐵絲),、二次搬運(yùn)由乙方負(fù)責(zé)。

(三)外架工工程內(nèi)容

1,、乙方須按設(shè)計(jì)施工圖,、設(shè)計(jì)變更通知、施工圖紙會(huì)審等涉及的全部外架工程施工內(nèi)容,。

2,、乙方只負(fù)責(zé)外架的安拆和立網(wǎng)、平網(wǎng)的安拆,、二次轉(zhuǎn)運(yùn),。

3、甲方負(fù)責(zé)外架工程所涉的主材(鋼管,、扣件,、安全網(wǎng)、跳板),。

(四)鋼筋工工程內(nèi)容

1,、乙方須按設(shè)計(jì)施工圖、設(shè)計(jì)變更通知,、施工圖紙會(huì)審等涉及的全部鋼筋工工程施工內(nèi)容。

2,、該工程以滴水面為參照物,，滴水面以?xún)?nèi)該工程所涉及鋼筋制作、安裝工作由乙方負(fù)責(zé),。

3,、乙方負(fù)責(zé)鋼筋工程所要的設(shè)備(焊機(jī)、彎曲機(jī)、切割機(jī),、對(duì)焊機(jī)),、耗材(電焊條、切割片,、軋絲),。

4、甲方負(fù)責(zé)鋼筋工程的主材(鋼筋,、對(duì)接頭,、焊渣)。

第二條 合同工期

開(kāi)工日期年月

第三條 合同價(jià)款

本工程的建筑面積約為43000m2,，四大班組按房屋建筑面積每平方米 貳佰玖拾捌 元整)計(jì)價(jià),，結(jié)算時(shí)按施工圖紙建筑面積為準(zhǔn)。該價(jià)格包含工人工資,、塔吊,、攪拌機(jī)等設(shè)備的機(jī)械費(fèi)用和安全費(fèi)、因工殘廢(5000元以?xún)?nèi)),、勞*福利,、趕工費(fèi)。

第四條 付款方式

兩幢每層主體完成現(xiàn)澆板結(jié)束后,，甲方按每層總工程款(元/m2每層總建筑面積)70%支付給乙方,，依此類(lèi)推;貼外墻磚和室內(nèi)抹灰完工后，撥付總工程款的25%,，現(xiàn)場(chǎng)清理完畢撥付工程款的4%,，剩余1%待工程完工驗(yàn)收后，一年內(nèi)無(wú)質(zhì)量問(wèn)題付清,。本工程所涉及的稅費(fèi),，乙方不出據(jù)發(fā)票，由甲方負(fù)責(zé),。

第五條 安全施工,、重大事故處理

1、甲,、乙雙方必須貫徹執(zhí)行國(guó)家和政府,、行業(yè)主管部門(mén)頒布實(shí)施的有關(guān)安全生產(chǎn)的法律、法規(guī)及各項(xiàng)規(guī)定,，嚴(yán)格按安全標(biāo)準(zhǔn)組織施工,。

2、乙方在安全施工中必須做到安全生產(chǎn),、文明施工,，嚴(yán)格遵守安全技術(shù)規(guī)程,，乙方領(lǐng)頭人、班組長(zhǎng)隨時(shí)對(duì)工人進(jìn)行安全教育;必須安全作業(yè),，嚴(yán)禁酒后上崗,、老弱病殘上崗。

3,、搭建施工電線(xiàn)必須使用電工搭接,。

4、乙方在施工中,，若發(fā)生安全事故,，造成了傷、殘亡等安全事故,，總費(fèi)用在5000元以下由乙方負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任,，總費(fèi)用5000元以上的由甲方負(fù)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

5,、乙方人員進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)過(guò)程中,，要求人人佩戴安全帽，凡是違反此條的,，工人每次罰款10元,，班組長(zhǎng)罰款50元。

第六條 工程質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn)

乙方在施工過(guò)程中必須按照?qǐng)D紙?jiān)O(shè)計(jì)要求和指定的圖集施工,，不得粗制濫造,，嚴(yán)格按照驗(yàn)收規(guī)范施工，對(duì)不合格的制作產(chǎn)品返工費(fèi)用及材料損失皆由乙方承擔(dān),，每道工序經(jīng)有關(guān)部門(mén)技術(shù)人員驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行下道工序施工,。在施工中-保質(zhì)保量，若發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題造成的經(jīng)濟(jì)損失全部由乙方承擔(dān),。

對(duì)框架和現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的現(xiàn)澆構(gòu)件,、制模作如下規(guī)定：

1、所有獨(dú)立柱的軸線(xiàn)位移,、垂直度在一層內(nèi)的誤差均應(yīng)控制在規(guī)范范圍內(nèi),。

2、現(xiàn)澆梁的軸線(xiàn)位移不得超過(guò)規(guī)范要求,，垂直度誤差不得超過(guò)規(guī)范要求,，需起弧的大梁，按規(guī)范要求起弧,。

3,、現(xiàn)澆板、梁的水平誤差不得超過(guò)規(guī)范要求(除起弧現(xiàn)澆外),。

以上1,、2、3條的規(guī)定的誤差值嚴(yán)格控制,，在施工過(guò)程中要隨時(shí)檢查及早發(fā)現(xiàn),，發(fā)現(xiàn)后馬上進(jìn)行補(bǔ)救措施，如不及時(shí)處理,，一旦澆注成后無(wú)法補(bǔ)救，嚴(yán)重造成的損失概由乙方負(fù)責(zé)。在澆注成型后檢查若突破上述規(guī)定值,，不合格超過(guò)三處和跟不上施工進(jìn)度,，乙方無(wú)條件退場(chǎng)，工資按完成驗(yàn)收合格工程量的50%結(jié)算,。在支撐時(shí)一定要牢固可靠,，因加固不牢的混凝土突爆，在撤模后立即自覺(jué)將部分打掉達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn),，若乙方不打,，事后甲方安排人打，工資從乙方工程款中扣除,。

第七條 雙方的責(zé)任和義務(wù)

(一)甲方責(zé)任和義務(wù)

1,、負(fù)責(zé)提供場(chǎng)地、道路,、水電等具備施工條件的工程施工現(xiàn)場(chǎng)及維護(hù)維修,，負(fù)責(zé)工程施工的組織與協(xié)調(diào)及技術(shù)質(zhì)量、安全等方面的交底,。

2,、負(fù)責(zé)基礎(chǔ)的開(kāi)挖、地梁開(kāi)挖(含塔吊基礎(chǔ)),。

3,、負(fù)責(zé)工程用水電安裝至分幢樓層處。

4,、負(fù)責(zé)于術(shù)資料和辦理施工洽商,。

5、負(fù)責(zé)解決施工中存在和發(fā)生爭(zhēng)議的技術(shù)問(wèn)題,。

6,、負(fù)責(zé)本工程中各工程、工序間的協(xié)調(diào)與配合,，若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)向乙方提出書(shū)面整改意見(jiàn),。

7、本工程甲方的施工代表為理協(xié)調(diào)工作,，乙方施工代表為組織協(xié)調(diào),。

(二)乙方的責(zé)任和義務(wù)

1,、乙方對(duì)與其確定勞動(dòng)關(guān)系的作業(yè)工人必須認(rèn)真審查，保證人員的政治素質(zhì),、身體素質(zhì)和技術(shù)水平,，工人年齡不得低于18周歲，不得超過(guò)60周歲,。

2,、乙方需將其作業(yè)人員登記造冊(cè)(須寫(xiě)明姓名、性別,、年齡,、籍貫、工種,、級(jí)別,、工作證號(hào)及身份證號(hào)碼)，作為本合同附件,。

3,、在施工生產(chǎn)過(guò)程中，乙方必須保證人員相對(duì)穩(wěn)定,，不能隨意變更備案人員,，人員變動(dòng)率小于，服從發(fā)包人的統(tǒng)籌安排,，統(tǒng)一調(diào)動(dòng),。

4、當(dāng)乙方因故不能保證連續(xù)生產(chǎn)時(shí),，乙方在不影響甲方生產(chǎn)任務(wù)的前提下,，可將隊(duì)伍進(jìn)行臨時(shí)調(diào)整，對(duì)所調(diào)整人員應(yīng)向甲方出具書(shū)面通知,，并辦理變更手續(xù),。

5、乙方必須按施工圖紙及說(shuō)明施工,，如有合理化建議應(yīng)征得甲方同意,，并辦理書(shū)面洽商變更手續(xù)后方可改動(dòng)施工。在施工中應(yīng)注意保護(hù)成品,、半成品,、愛(ài)護(hù)使用甲方提供的機(jī)械設(shè)備及其工具。

6,、乙方應(yīng)對(duì)作業(yè)工人進(jìn)行安全生產(chǎn),、食品衛(wèi)生、交通安，負(fù)責(zé)日常施工管負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)安排工作,、全及參防煤氣中毒等方面的教育,，自覺(jué)遵守甲方現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定，服從甲方有關(guān)人員的指導(dǎo),、教育,、監(jiān)督和檢查，并及時(shí)向甲方提供有關(guān)情況和資料,。

第八條 保證金協(xié)議

1、在甲,、乙雙方簽訂合同時(shí),，乙方須向甲方繳納保證金，乙方先預(yù)付定金元(大寫(xiě)：,，乙方進(jìn)場(chǎng)時(shí)再付余下的保證金,。

2、保證金退訂協(xié)議：完成兩幢工程進(jìn)度的第一層,，退付,，以此類(lèi)推，到主體工程結(jié)束,，無(wú)息退還全額保證金,。

第九條 違約責(zé)任

甲、乙雙方都必須遵守以上合同條款,，不得違約,，若一方違約，由違約方賠償守約方人民幣 壹萬(wàn) 元,。

第十條 本合同一式三份,，甲乙雙方各執(zhí)一份，備案一份,，雙方簽字后生效,，未盡事宜，雙方協(xié)商解決,。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

建設(shè)工程合同糾紛專(zhuān)屬管轄篇七

論文提要：農(nóng)村土地承包合同的涵義及我國(guó)農(nóng)村土地承包制度的建立,，正確及時(shí)審理農(nóng)村土地承包合同糾紛的重要性。審理農(nóng)村土地承包合同糾紛應(yīng)當(dāng)明確該類(lèi)糾紛的類(lèi)型,、成因,，明確認(rèn)識(shí)土地承包經(jīng)營(yíng)制度及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)，明確認(rèn)識(shí)糾紛合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利,、義務(wù),。審判實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)審查注意承包合同的訂立程序是否合法，承包合同的內(nèi)容是否明確,、合法,，解除合同的理由是否充分,，征地補(bǔ)償問(wèn)題及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法流轉(zhuǎn)時(shí)對(duì)承包方的補(bǔ)償是否合理，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)是否得到了依法保護(hù)等問(wèn)題,，處理該類(lèi)糾紛總的原則應(yīng)為及時(shí),、快捷、穩(wěn)妥,，不能因法院的個(gè)案審理造成大范圍的波動(dòng),，從而影響全村或全鄉(xiāng)鎮(zhèn)的全局工作，對(duì)權(quán)益方可以采取判決違約方承擔(dān)違約責(zé)任及進(jìn)行賠償?shù)姆绞接枰宰兺ㄍ咨铺幚怼?p>農(nóng)村土地承包合同,，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（或者村民委員會(huì)）作為發(fā)包方,，與承包方之間就集體享有所有權(quán)或使用權(quán)的土地、山嶺,、草原,、荒地、灘涂,、水面等自然資源所訂立的承包經(jīng)營(yíng)合同,。因承包方是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員還是外部成員的不同，農(nóng)業(yè)承包合同可分為內(nèi)部承包合同與外部承包合同兩種,，集體經(jīng)濟(jì)組織成員作為承包方的合同稱(chēng)為內(nèi)部承包合同,，集體經(jīng)濟(jì)組織外部成員作為承包方的合同則稱(chēng)為外部承包合同。我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同制度是在家庭承包責(zé)任制的形成過(guò)程中確立下來(lái)的,，農(nóng)民與集體經(jīng)濟(jì)組織的關(guān)系經(jīng)歷了一個(gè)“從身份到契約”的運(yùn)動(dòng),。新中國(guó)成立以后，我國(guó)農(nóng)村土地制度發(fā)生了三次變革：（1）1949年至1952年的土地改革運(yùn)動(dòng)廢除了封建土地所有制,，實(shí)現(xiàn)了“耕者有其田”,，建立了個(gè)體農(nóng)民所有制。（2）1952年至1956年的合作化運(yùn)動(dòng)把農(nóng)民土地私有制變成了合作性質(zhì)的勞動(dòng)群眾集體所有制,。1958年的人民公社化運(yùn)動(dòng)又逐漸將土地合作社所有制變?yōu)椤叭?jí)所有,，隊(duì)為基礎(chǔ)”制度。在一階段,，農(nóng)民逐步失去了對(duì)土地的各項(xiàng)權(quán)利,，集體獲得了對(duì)土地的所有權(quán)，并實(shí)行集體勞動(dòng)和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),。由于農(nóng)民據(jù)以生存的基本生產(chǎn)資料喪失殆盡,，靠集體經(jīng)濟(jì)組織分配的勞動(dòng)報(bào)酬又極其有限，沒(méi)有在市場(chǎng)獨(dú)立活動(dòng)的能力,，不得不依附和隸屬于村級(jí)的集體經(jīng)濟(jì)組織以終生從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng),，而沒(méi)有支配自身勞動(dòng)力的自由。農(nóng)民不僅僅是一種職業(yè)，更是一種身份,。（3）十一屆三中全會(huì)后,，我國(guó)農(nóng)村進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)體制改革，推行了家庭承包責(zé)任制,。集體通過(guò)與農(nóng)戶(hù)簽訂書(shū)面的土地承包經(jīng)營(yíng)合同,，將土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)下放給農(nóng)戶(hù)，而保留集體對(duì)土地的所有權(quán),。為了換取對(duì)土地使用權(quán)和收益的剩余索取權(quán),，農(nóng)戶(hù)必須分?jǐn)傇瓉?lái)由集體承擔(dān)的糧食征購(gòu)任務(wù)和農(nóng)村稅收，以及交納鄉(xiāng)統(tǒng)籌和村提留,。在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同制度之下,，農(nóng)民獲得了對(duì)土地的承包經(jīng)營(yíng)的自主權(quán)和對(duì)自身勞動(dòng)力的自由支配權(quán)，農(nóng)民與集體經(jīng)濟(jì)組織的關(guān)系主要是一種契約關(guān)系,。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同制度從根本上解決了我國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中長(zhǎng)期存在的按勞分配的難題，大大提高了農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者的生產(chǎn)積極性,，從而使家庭承包責(zé)任制成為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基本經(jīng)營(yíng)方式,，成為黨在農(nóng)村的一項(xiàng)基本經(jīng)濟(jì)制度。因此,，正確及時(shí)的審理各種農(nóng)村承包合同糾紛案件的意義就非常重要,。本文筆者主要就審理該類(lèi)案件應(yīng)當(dāng)明確和注意的幾個(gè)問(wèn)題談一下個(gè)人的一些看法。

一,、常見(jiàn)糾紛類(lèi)型及成因

從過(guò)去審理的農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案件看,，農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案件主要呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)：一是從訴訟主體來(lái)看，承包方作為原告提起訴訟要比發(fā)包方作為原告的稍多一些,。二是從訴訟請(qǐng)求來(lái)看,，承包方起訴的請(qǐng)求主要是要求繼續(xù)履行合同，發(fā)包方起訴的請(qǐng)求主要是解除合同,。三是從發(fā)生糾紛的原因來(lái)看,，因一方違約而引發(fā)的另一方要求繼續(xù)履行合同或解除合同的糾紛占主要部分，此外,，因土地征用補(bǔ)償而引發(fā)的糾紛增多也是近幾年來(lái)出現(xiàn)的新情況,。其中，因解除合同而產(chǎn)生的相關(guān)糾紛占有相當(dāng)大的比重,。下面對(duì)農(nóng)業(yè)承包合同發(fā)生糾紛的原因進(jìn)行具體分析,。

（一）因外部承包而引發(fā)糾紛

二十世紀(jì)八十年代后期以來(lái)，由于從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的收益相對(duì)較低,，一些農(nóng)民不愿意種地,，部分農(nóng)村土地被發(fā)包給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)。但外部承包合同比較容易發(fā)生糾紛。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，有些地方的土地在升值,，農(nóng)民又開(kāi)始愿意種植土地，此時(shí)就出現(xiàn)了農(nóng)民對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人承包土地不滿(mǎn)的情況,，一些地方的集體經(jīng)濟(jì)組織迫于壓力只得要求與承包人解除合同,。外部承包合同發(fā)生糾紛的原因，有承包人違約引起的,，也有因訂立合同未經(jīng)民主程序引起的,。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，將農(nóng)村土地發(fā)包給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人承包要經(jīng)過(guò)大部分村民同意,，即要通過(guò)一定的民主程序決定,。有的發(fā)包方以合同未經(jīng)民主程序?yàn)橛梢蟠_認(rèn)合同無(wú)效或解除合同。

（二）因承包方違約而引發(fā)糾紛

在承包合同履行過(guò)程中,，承包人要按照合同約定交納承包費(fèi),；要維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),；要合理利用土地,，不得給土地造成永久性損害。在實(shí)踐中,，承包方不履行合同義務(wù)的主要有兩種：

一是承包人沒(méi)有按約定交付承包費(fèi),，拖欠承包費(fèi)。承包人拖欠承包費(fèi)有的是因?yàn)閷?duì)發(fā)包方在履行合同義務(wù)方面有意見(jiàn),；有的是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善,，交納承包費(fèi)困難；有的是故意不交納承包費(fèi),。有的承包費(fèi)經(jīng)發(fā)包方同意予以減少,，但由于沒(méi)有書(shū)面證據(jù)，發(fā)包方負(fù)責(zé)人更換后不能得到繼續(xù)認(rèn)可也是發(fā)生糾紛的一個(gè)原因,。

二是承包人擅自改變土地用途,，進(jìn)行破壞性、掠奪性經(jīng)營(yíng),。例如,，在承包期內(nèi)，承包人未經(jīng)發(fā)包人同意,，也未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn),，即在承包土地上建樓房，搞房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),。又如,，某村將本村的一片果園承包給本村的一位農(nóng)民經(jīng)營(yíng),，該農(nóng)民見(jiàn)果園下面有沙子，賣(mài)沙子比搞果園經(jīng)營(yíng)賺錢(qián),，于是該農(nóng)民在果園時(shí)挖沙賣(mài)沙,，改變了土地的使用方式，進(jìn)行破壞性,、掠奪性經(jīng)營(yíng),。

（三）因發(fā)包方違約而引發(fā)糾紛

在農(nóng)業(yè)承包合同履行過(guò)程中，發(fā)包方要依照承包合同約定為承包方提供生產(chǎn),、技術(shù),、信息等服務(wù)；要維護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),，不得非法變更,、解除承包合同；要尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán),，不得干涉承包方依法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),。這些都是發(fā)包方應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。在實(shí)踐中,，發(fā)包方違約的主要有：

一是干涉承包方的經(jīng)營(yíng)權(quán),、自主權(quán)，如有些發(fā)包方強(qiáng)令承包方搞樣板田,，種植農(nóng)民不愿種植的作物，否則即將承包方自主種植的作物予以鏟除等,。

二是發(fā)包方非法變更或解除合同,，單方收回土地或?qū)⒊邪恋夭糠职l(fā)包于第三人。有些村干部看到原來(lái)訂立的農(nóng)業(yè)承包合同收取的承包費(fèi)較低,，而如果按現(xiàn)在的市場(chǎng)行情重新發(fā)包將會(huì)獲取更大的利益,，于是在利益驅(qū)動(dòng)及其他因素的影響下，發(fā)包方起訴承包方要求變更,、解除合同,，承包人則不同意變更、解除合同,，就引起糾紛,。

三是強(qiáng)迫或阻礙土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)或侵犯婦女的合法承包權(quán)。

四是沒(méi)有按合同約定交付承包地,。

（四）因征地補(bǔ)償費(fèi)問(wèn)題而引發(fā)糾紛

因承包土地被征用,，承包方不接受補(bǔ)償方案而引發(fā)糾紛。農(nóng)業(yè)承包合同履行期限一般較長(zhǎng),，承包人為了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要,，一般要進(jìn)行一定的先期投入,。在承包期內(nèi)，因工業(yè)占地或其他項(xiàng)目征地,，承包合同需要解除,。承包合同解除后，承包方與發(fā)包方就補(bǔ)償問(wèn)題達(dá)不成協(xié)議就會(huì)引發(fā)糾紛,。

（

五）因合同解除后對(duì)承包方的補(bǔ)償問(wèn)題而引發(fā)糾紛

因合同到期,，合同按約定解除，但由于承包方在承包期內(nèi)對(duì)承包地進(jìn)行了較大的投資,，使原承包地的使用價(jià)值及其后的可得利益有了較大的提高,，承包方要求發(fā)包方給予相應(yīng)補(bǔ)償，發(fā)包方不予認(rèn)可或雙方協(xié)議未果就往往引發(fā)糾紛,。

二,、土地承包經(jīng)營(yíng)合同及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)

正確審理土地承包合同糾紛案件，必須明確土地承包經(jīng)營(yíng)合同的性質(zhì)以及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的特殊性質(zhì),，否則在法律的適用上就不會(huì)得當(dāng),。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同是一種前所未有的、非常特殊的合同,，它既有民事合同的法律特征,，也有行政合同的某些特征，還有與經(jīng)濟(jì)合同相同的特點(diǎn),，我們很難將其歸入這三類(lèi)合同中的任何一類(lèi),。比如，承包方的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售大都聽(tīng)命于上級(jí)行政指令,，村集體認(rèn)為必要時(shí)可以單方面變更或解除合同,，而承包方一般只能被動(dòng)地接受等，從這些特點(diǎn)可以看出其具有行政合同特征的一面,。從農(nóng)戶(hù)獲得具有物權(quán)性質(zhì)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)這一角度看,，它的確又是一種設(shè)立用益物權(quán)的民事合同。從它具有強(qiáng)烈的公法干預(yù)色彩來(lái)看,，與純粹的民事合同確實(shí)有一定差異,，不能說(shuō)它不是“異化的合同”-經(jīng)濟(jì)合同。問(wèn)題的關(guān)鍵是合同各方究竟享有何種具體的權(quán)利,，我們沒(méi)有必要簡(jiǎn)單地從抽象的宏觀概念上予以定性,，重點(diǎn)應(yīng)放在合同當(dāng)事人權(quán)利的具體構(gòu)成上。在這方面,，霍菲爾德的法律關(guān)系元形式理論值得借鑒,。根據(jù)該理論，對(duì)復(fù)雜的,、非典型的法律關(guān)系進(jìn)行分析的最好方法就是將其析分為若干最基本的法律關(guān)系,，就像化學(xué)家對(duì)化合物進(jìn)行的元素分析一樣,。一個(gè)法律主體和多個(gè)法律主體之間的關(guān)系可以化約為若干的法律關(guān)系的元形式。盡管該理論中的一些具體的法律概念暫時(shí)還很難融入我國(guó)的法律體系,，但其中將法律關(guān)系中的權(quán)利看成是權(quán)利束-一組權(quán)利的集合的方法,，具有普遍性，同樣可以適用于對(duì)我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同的法律分析,。

關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同的性質(zhì),，在學(xué)術(shù)界存在行政合同說(shuō)、民事合同說(shuō)和經(jīng)濟(jì)合同說(shuō)三種不同的觀點(diǎn),。行政合同說(shuō)認(rèn)為,，農(nóng)民通過(guò)與政府簽訂行政合同獲得土地的使用權(quán)，在承包期限內(nèi)獲得一定的經(jīng)營(yíng)自主權(quán),，其收益直接與勞動(dòng)成果掛鉤,，政府以行政合同代替行政命令或指令性計(jì)劃，在農(nóng)業(yè)領(lǐng)域國(guó)家管理的方式上,，行政合同管理已經(jīng)占據(jù)了主導(dǎo)地位,。民事合同說(shuō)認(rèn)為，農(nóng)地承包合同如同企業(yè)承包經(jīng)營(yíng)合同一樣是平等主體間簽訂的雙務(wù),、有償,、諾成合同。經(jīng)濟(jì)合同說(shuō)認(rèn)為,，集體土地的承包經(jīng)營(yíng)合同是“異化的合同”,，即經(jīng)濟(jì)合同。經(jīng)濟(jì)合同,，是指為了實(shí)現(xiàn)國(guó)家的一定經(jīng)濟(jì)目的,，直接體現(xiàn)政府意志，由政府規(guī)定基本合同條件的合同,。

以上三種觀點(diǎn)各有立論的根據(jù)，似乎是“公說(shuō)公有理,，婆說(shuō)婆有理”,。實(shí)際上，之所以對(duì)這個(gè)問(wèn)題難以達(dá)成一致意見(jiàn),，主要在于論者的思考方式存在重大缺陷：

從農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同制度的變動(dòng)歷史來(lái)看,，包產(chǎn)到戶(hù)是其最早的形態(tài)。在這個(gè)階段,，雖然承包方有土地的使用權(quán),，但年終的收獲物全歸集體，集體按承包規(guī)定和各戶(hù)的實(shí)際產(chǎn)量進(jìn)行統(tǒng)一分配,，農(nóng)戶(hù)無(wú)權(quán)直接在市場(chǎng)交換自己生產(chǎn)的勞動(dòng)產(chǎn)品,，只是集體經(jīng)濟(jì)的一個(gè)經(jīng)營(yíng)層次,。農(nóng)戶(hù)與集體在組織上的隸屬關(guān)系決定了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同不可能是民事合同，相反使其具有更濃的行政合同或者經(jīng)濟(jì)合同色彩,。隨著農(nóng)村改革的深入,，承包戶(hù)不再僅僅提供勞力，往往還要自己購(gòu)買(mǎi)農(nóng)藥,、種子,、化肥、各種生產(chǎn)工具等物品來(lái)滿(mǎn)足土地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要,。相應(yīng)地,，集體組織的角色也發(fā)生了轉(zhuǎn)換，除了土地之外,，它很少做其他投入,，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者也由發(fā)包人轉(zhuǎn)向了承包人。承包人與發(fā)包人之間主要不是經(jīng)營(yíng)責(zé)任問(wèn)題,，而是土地使用關(guān)系問(wèn)題,。此時(shí)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同已經(jīng)呈現(xiàn)了明顯的民事合同的特點(diǎn),。隨后,，國(guó)家通過(guò)陸續(xù)出臺(tái)的政策和制定有關(guān)法律、法規(guī)逐步強(qiáng)化農(nóng)戶(hù)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán),，比如從尊重農(nóng)戶(hù)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)到允許土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),，從承包期到30年等。由此,，可以看出農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同在民事合同性質(zhì)方面不斷增強(qiáng)的軌跡,。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的實(shí)質(zhì)是集體土地使用權(quán)。一方面,，“承包經(jīng)營(yíng)”就其法律上的本來(lái)含義,，應(yīng)當(dāng)是由發(fā)包人投資，而由承包人經(jīng)營(yíng),；承包土地上的種植物,、養(yǎng)殖物和畜牧物等，應(yīng)當(dāng)由發(fā)包人所有并承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),，承包人只承擔(dān)善良管理的債務(wù)上的責(zé)任,。起初，承包經(jīng)營(yíng)所需的土地和其他生產(chǎn)資料基本上都由集體提供,，承包人付出的基本上只是勞動(dòng),，這時(shí)的承包經(jīng)營(yíng)是名副其實(shí)的。但是,，隨著承包經(jīng)營(yíng)制的發(fā)展,，承包的農(nóng)民在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中的投資份額越來(lái)越大,，要自行負(fù)擔(dān)種子、化肥和其他生產(chǎn)工具,，而集體除了土地外,，很少再作其他投入。這種投資角色的轉(zhuǎn)換,，實(shí)際結(jié)果便是承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是有債權(quán)之名而行物權(quán)之實(shí),。事實(shí)上，農(nóng)村承包責(zé)任制實(shí)行不久后,，農(nóng)民便開(kāi)始獨(dú)自擁有承包土地上的種植物,、養(yǎng)殖物和畜牧物的所有權(quán)，并自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),。這樣,，農(nóng)民與集體原承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系已是十足的土地用益物權(quán)關(guān)系。

另一方面,，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是基于農(nóng)民集體對(duì)土地的.所有權(quán)而產(chǎn)生,，為所有權(quán)單位的社區(qū)成員平等享有的法定權(quán)利。非經(jīng)農(nóng)民集體同意,，社區(qū)以外成員不享有農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),。例如，《土地承包法》第15條規(guī)定：“家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶(hù),?！薄锻恋毓芾矸ā返?5條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn),。”

三,、審理農(nóng)村土地承包合同糾紛案件必須明確雙方當(dāng)事人的權(quán)利,、義務(wù)

任何一個(gè)法律關(guān)系都是法律主體之間權(quán)利與義務(wù)的統(tǒng)一體。農(nóng)村土地承包合同法律關(guān)系的主體有其特殊性,，一方是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（或者村民委員會(huì)）,，另一方為該組織的內(nèi)部成員或者是該組織之外的成員，為了明晰農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利構(gòu)造,，現(xiàn)將對(duì)雙方在合同中擁有的各種權(quán)利及義務(wù)作一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹。

1,、承包方的權(quán)利

（1）占有權(quán)

占有權(quán)是指承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人對(duì)在集體所有的農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行實(shí)際支配,、控制的權(quán)利。占有權(quán)是承包權(quán)人實(shí)現(xiàn)使用,、收益等其他權(quán)利的基礎(chǔ)性權(quán)利,。

（2）使用權(quán)

使用權(quán)是指承包人按照土地的自然屬性和約定用途進(jìn)行使用的權(quán)利,。例如在耕地上種植糧食作物，在草原上放牧,，在水面上養(yǎng)魚(yú)等,。

在實(shí)際上，承包方的使用權(quán)是殘缺的,。很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),，國(guó)家對(duì)所有農(nóng)產(chǎn)品實(shí)行統(tǒng)購(gòu)統(tǒng)銷(xiāo)，農(nóng)民對(duì)種植作物種類(lèi)的選擇只能聽(tīng)命于國(guó)家,。雖然在實(shí)行家庭承包責(zé)任制之后,，統(tǒng)購(gòu)統(tǒng)銷(xiāo)的范圍已大為縮減，但各種形式的統(tǒng)購(gòu)統(tǒng)銷(xiāo)制度仍然廣泛存在,。目前,，尤其在產(chǎn)糧區(qū)，農(nóng)民選擇種植作物的權(quán)利仍然受到各種限制,。

（3）收益權(quán)

收益權(quán)是指承包人獲取土地上所產(chǎn)生的利益的權(quán)利,。承包人在土地上自己種植、養(yǎng)殖,、畜牧的農(nóng)牧漁業(yè)產(chǎn)品,，其所有權(quán)應(yīng)為承包人擁有。

都非常不確定,。事實(shí)上,，很多地區(qū)土地上的負(fù)擔(dān)已經(jīng)超過(guò)了土地的經(jīng)營(yíng)收入，農(nóng)民的收益權(quán)完全得不到體現(xiàn),。

（4）轉(zhuǎn)讓權(quán)

轉(zhuǎn)讓權(quán)是承包方將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)移給他人的權(quán)利,。承包權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，由受讓人向發(fā)包方履行義務(wù),，原承包人完全退出承包經(jīng)營(yíng)合同關(guān)系,。轉(zhuǎn)讓包括出售、交換,、贈(zèng)予等方式,。

1993年的《農(nóng)業(yè)法》第13條規(guī)定，承包方將承包合同的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人要經(jīng)發(fā)包方的同意,。的《土地管理法》第15條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的,，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn),?！边@說(shuō)明，轉(zhuǎn)讓承包合同通常只能在同一集體內(nèi)部進(jìn)行，轉(zhuǎn)讓權(quán)是受到相當(dāng)程度限制的,。據(jù)調(diào)查,，對(duì)于村民仍保持原始權(quán)利人身份的“轉(zhuǎn)包”村集體一般持寬松態(tài)度，而對(duì)于永久性的轉(zhuǎn)讓村集體則給予較為嚴(yán)厲的限制,。

（5）出租權(quán)

出租,，是指承包方在原承包范圍內(nèi)把自己承包的土地的部分或全部以一定的條件交與第三人，由第三人向承包方履行約定的義務(wù),，再由承包方向原發(fā)包方履行承包合同,。承包方的出租權(quán)與轉(zhuǎn)讓權(quán)一樣受到一定程度的限制，即須經(jīng)發(fā)包方的同意,。

（6）設(shè)定抵押權(quán)

設(shè)定抵押權(quán)是指承包方在不轉(zhuǎn)移土地占有的前提下,，將承包的土地作為自己或者第三人的債務(wù)的擔(dān)保，承諾當(dāng)債務(wù)不履行時(shí),，用承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變價(jià)或折價(jià)抵償,。我國(guó)《擔(dān)保法》第37條規(guī)定，耕地,、宅基地,、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押,，只有經(jīng)發(fā)包人同意抵押的荒山,、荒溝、荒丘,、荒灘等荒地的土地使用權(quán)才可以作為抵押物,，從而限制了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。

2,、承包方的義務(wù)

（1）維持土地的農(nóng)業(yè)用途,，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

（2）依法保護(hù)和合理利用土地,，不得給土地造成永久性損害,。

（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。

3,、發(fā)包方的權(quán)利

（1）承包金的收取權(quán)

土地承包金是在承包合同中約定的，由承包方向發(fā)包方交納的作為使用承包土地的對(duì)價(jià)的費(fèi)用,。在土地租稅制度改革以前,，通過(guò)均包方式取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的承包方只須向發(fā)包方交納鄉(xiāng)統(tǒng)籌和村提留即可，無(wú)須另行交納承包金,。換言之,，承包金是以鄉(xiāng)統(tǒng)籌和村提留的形式收取的。而以其他方式取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的承包方則應(yīng)支付承包金。

（2）調(diào)整土地的權(quán)利

村集體是否擁有此項(xiàng)權(quán)利,，視土地承包模式有所不同。在均田承包模式中,，村集體一般均有權(quán)對(duì)土地的分配進(jìn)行調(diào)整,，在規(guī)模經(jīng)營(yíng)和股份合作模式中，村集體甚至有權(quán)將土地收回重新發(fā)包,，而在湄潭模式中,，村集體則不具有調(diào)整土地的權(quán)利。

當(dāng)然,，村集體調(diào)整土地的權(quán)利很大程度上受到村民意愿的左右,，除了少數(shù)集體領(lǐng)導(dǎo)人違背村民意愿的情況外，多數(shù)情況下是集體與村民共同的選擇,。19《土地管理法》第14條規(guī)定：“在土地承包經(jīng)營(yíng)期限內(nèi),，對(duì)個(gè)別承包經(jīng)營(yíng)者之間承包的土地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn),。”

4,、發(fā)包方的義務(wù)

（1）維護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),，不得非法變更、解除合同,。

（2）尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán),，不得干涉承包方依法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（3）依照承包合同約定內(nèi)容為承包方提供生產(chǎn),、技術(shù),、信息等服務(wù)。

（4）執(zhí)行縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用的總體規(guī)劃,，組織本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

（5）法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。

凡是農(nóng)村土地合同糾紛案件，總是因?yàn)榱x務(wù)方未盡到應(yīng)盡義務(wù),，而使權(quán)利方的權(quán)利受到了不同程度的侵害而引起的,。因此，只有明確認(rèn)識(shí)雙方當(dāng)事人的權(quán)利,、義務(wù),，才能在審理中分清責(zé)任，確保當(dāng)事人的合法權(quán)利不受侵害。

四,、審判實(shí)踐中應(yīng)審查和注意的幾個(gè)問(wèn)題

（一）承包合同的訂立程序是否合法

3月1日開(kāi)始實(shí)行的我國(guó)《農(nóng)村土地承包法》第十八條第四項(xiàng)規(guī)定：“承包程序合法,。”,，從發(fā)生糾紛的情況看,，在程序方面重點(diǎn)要注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

一是看是否遵守了民主程序的有關(guān)規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第十八條規(guī)定：“承包方案依法經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,。”對(duì)于集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人作為承包方的情況法律還有特別的規(guī)定,，《土地管理法》第十五條第二款規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的,，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)”,，《農(nóng)村土地承包法》第四十八條也有相同的規(guī)定,。以上這些都是關(guān)于農(nóng)業(yè)承包合同訂立的民主程序的強(qiáng)制性規(guī)定，是必須要遵守的,。

二是對(duì)采用招標(biāo)方式訂立承包合同的是否遵守了招標(biāo)投標(biāo)的法律規(guī)定,，要按照程序確定中標(biāo)人并與之訂立合同。

三是違反法律規(guī)定的民主議定原則的承包合同是否應(yīng)認(rèn)定無(wú)效,。

我國(guó)法律對(duì)重要承包事項(xiàng)都規(guī)定了民主議定原則,，其法理依據(jù)是土地的經(jīng)營(yíng)管理者必須依照所有權(quán)人的集體意愿行事。相關(guān)法條有：《土地管理法》第十四條第二款,、第十五條,，《村民委員會(huì)組織法》第十九條第二款第（五）、（六）項(xiàng),，《土地承包法》第十八條第二款第（三）項(xiàng),、第二十七條第二款、第四十八條第一款,。如果發(fā)包方違反上述強(qiáng)制性規(guī)定,，越權(quán)發(fā)包，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該承包合同無(wú)效,，并根據(jù)當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò),，確定其應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任。由于農(nóng)產(chǎn)品生長(zhǎng)周期長(zhǎng),，季節(jié)較強(qiáng),，人民法院在審理農(nóng)村土地承包合同糾紛案件時(shí)，基于保護(hù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的考慮,，對(duì)承包合同的效力認(rèn)定應(yīng)當(dāng)特別慎重,。根據(jù)最高院關(guān)于審理農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案件若干問(wèn)題的規(guī)定（試行）（法釋[]15號(hào)）第二條,、第二十五條的規(guī)定，承包合同簽訂滿(mǎn)一年,，或雖未滿(mǎn)一年,，但承包人已實(shí)際做了大量的投入的情況下，人民法院不因發(fā)包方違反法律規(guī)定的民主議定原則越權(quán)發(fā)包而確認(rèn)該承包合同無(wú)效但可對(duì)該承包合同的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,。單從法釋[1999]15號(hào)的文義解釋來(lái)看,，該規(guī)定適用于發(fā)包方所屬的半數(shù)以上村民以發(fā)包方為被告，要求確認(rèn)承包合同的效力提起的訴訟,。而我們認(rèn)為最高院此項(xiàng)規(guī)定對(duì)承包合同效力的認(rèn)定具有普遍意義，因?yàn)槿嗣穹ㄔ簩?duì)同一事實(shí)關(guān)系的法律認(rèn)定須保持一致,，同一份承包合同的效力認(rèn)定結(jié)果不應(yīng)由于訴訟主體或訴訟請(qǐng)求的不同而會(huì)有所不同,。最高院就承包合同違反民主議定原則的無(wú)效請(qǐng)求設(shè)定了1年的除斥期間，只要在承包合同簽訂后的一年以?xún)?nèi)沒(méi)有提起訴訟,，人民法院就不能再以此認(rèn)定合同無(wú)效,，所謂“進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整”也是以人民法院確認(rèn)合同有效為前提的，對(duì)無(wú)效合同是沒(méi)有進(jìn)行事后調(diào)整必要的,。

（二）承包合同的內(nèi)容是否明確,、合法

承包合同應(yīng)當(dāng)對(duì)承包地的面積（四至界限）、履行

期限,、承包費(fèi)的數(shù)額及交納時(shí)間,、違約金等內(nèi)容要有明確約定。除此之外,，還要注意兩個(gè)方面的問(wèn)題：

一是農(nóng)村土地利用的合法性問(wèn)題,。我們?cè)趯徖磙r(nóng)業(yè)承包合同糾紛中發(fā)現(xiàn)一些合同內(nèi)容不合法，主要表現(xiàn)在將農(nóng)村土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第六十三八條規(guī)定“農(nóng)村土地承包應(yīng)當(dāng)遵守法律,、法規(guī)，保護(hù)土地資源的合理開(kāi)發(fā)和可持續(xù)利用,。未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得將承包地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”

二是合同期限問(wèn)題,。根據(jù)《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村土地承包期限一般為30年,。而在發(fā)生糾紛的農(nóng)業(yè)承包合同糾紛中,，一些承包期限不足30年。我們認(rèn)為法律規(guī)定的30年是倡導(dǎo)性的法律規(guī)范,，也是為了有利于土地資源的合理開(kāi)發(fā)和利用,，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)盡可能遵守。

（三）解除合同的理由是否充分

對(duì)于已經(jīng)生效的合同,，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù),，不得擅自違約,，更不得單方解除合同。審判實(shí)踐中因解除合同而引發(fā)糾紛數(shù)量相對(duì)較多,，需我們重點(diǎn)注意,。合同的解除分為協(xié)議解除及法定解除兩種情形，協(xié)議解除一般來(lái)講不會(huì)發(fā)生糾紛,。但法定解除的必須符合法定解除的情形,，主要有：因不可抗力而解除；因合同屆滿(mǎn)而解除,；合同約定解除的條件成就時(shí)而解除,；因不能實(shí)現(xiàn)合同承包目的而解除；因承包方全家搬遷且戶(hù)口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶(hù)口而合同解除,；承包方無(wú)力經(jīng)營(yíng)且本人自愿解除,；承包方在承包期內(nèi)死亡且無(wú)人繼承其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)而合同解除；承包方長(zhǎng)期不予經(jīng)營(yíng),，造成承包地閑置而導(dǎo)致合同解除,；承包方在承包期內(nèi)進(jìn)行破壞性、掠奪性經(jīng)營(yíng),，經(jīng)發(fā)包方勸阻無(wú)效而導(dǎo)致合同解除,；承包方隨意改變土地用途，經(jīng)勸阻無(wú)效的,；合同的繼續(xù)履行將影響一方重大利益的等等,。一般來(lái)講，只有符合上述條件的,，發(fā)包方或者承包方才能要求依法解除合同,，否則解除合同即構(gòu)成違約。

在實(shí)踐中,，發(fā)包方常常以合同約定的承包費(fèi)偏低和其它原因?yàn)橛梢蠼獬邪贤?。我?guó)《農(nóng)村土地承包法》側(cè)重于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的保護(hù)。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第三十五條規(guī)定,，承包期內(nèi),，發(fā)包方不得單方解除承包合同，不得假借少數(shù)服從多數(shù)強(qiáng)迫承包人放棄或變更土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),，以得以劃分“口糧田”和“責(zé)任田”等為由收回承包地搞招標(biāo)承包,，不得將承包地收回抵頂欠款。因此,，作為發(fā)包方增強(qiáng)法制觀念,，特別是履行合同的意識(shí)尤為重要。

（四）征地補(bǔ)償問(wèn)題及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法流轉(zhuǎn)時(shí)對(duì)承包方的補(bǔ)償是否合理

農(nóng)村土地征用后如何對(duì)農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償是近年來(lái)的農(nóng)村熱點(diǎn)問(wèn)題,，也是比較容易引發(fā)糾紛的問(wèn)題,。承包經(jīng)營(yíng)的土地被征用后如何補(bǔ)償,，因同時(shí)受?chē)?guó)家征地補(bǔ)償法律、政策和承包合同的雙重調(diào)整而操作起來(lái)更是一個(gè)難題,。根據(jù)《土地管理法》第四十七條的規(guī)定,，征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償,。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi),、安置補(bǔ)助費(fèi)以及附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)目前的補(bǔ)償辦法,，就一般耕地而言,，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)歸屬集體經(jīng)濟(jì)組織所有，通常是不分到農(nóng)民個(gè)人手中,。但對(duì)于存在承包合同關(guān)系的耕地來(lái)說(shuō),，其補(bǔ)償辦法應(yīng)該是有所區(qū)別的，除了附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)外,，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)承包地的收益情況，給予承包人一定的預(yù)期利益的補(bǔ)償,。這種預(yù)期利益的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么,？筆者認(rèn)為一方面有關(guān)地方政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定一個(gè)比較合理的計(jì)算方法；另一方面發(fā)包方與承包方在合同中可以約定土地征用后的補(bǔ)償方法,。

《土地承包法》第四十三條規(guī)定,，承包方對(duì)其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法流轉(zhuǎn)時(shí)有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償,。該條規(guī)定可以理解為承包方在承包經(jīng)營(yíng)期間對(duì)承包地有較大投入,，使承包地的使用價(jià)值有了較大改善與提高的，在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法流轉(zhuǎn)時(shí)有要求獲得相應(yīng)補(bǔ)償?shù)臋?quán)利,。對(duì)該類(lèi)問(wèn)題如不能妥善處理,，既侵害了權(quán)利人的合法權(quán)利，又將影響新一輪的發(fā)包,，影響發(fā)包方的全局工作,，因此，一定要妥善處理,。如筆者在審理一起山場(chǎng)承包合同糾紛時(shí)就涉及該類(lèi)問(wèn)題的處理,，原告一村委會(huì)訴被告一村民要求解除山場(chǎng)承包合同，因合同已屆滿(mǎn),，合同應(yīng)當(dāng)解除,，但該村民在承包山場(chǎng)期間，對(duì)山場(chǎng)進(jìn)行了多次爆破,，進(jìn)行了較大范圍的改良,，種植了大量的栗子樹(shù)等經(jīng)濟(jì)作物,，因此，該村民對(duì)解除合同無(wú)異議,，但要求村委給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,，雙方對(duì)此協(xié)商未果，經(jīng)本院委托相關(guān)部門(mén)對(duì)被告的投資進(jìn)行了認(rèn)定,，結(jié)果認(rèn)定被告在經(jīng)營(yíng)期間投資了一萬(wàn)余元,，經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方最終達(dá)成山場(chǎng)延包合同,，由被告之后幾年的應(yīng)交承包費(fèi)抵頂村委應(yīng)付被告的補(bǔ)償款,，案件得以調(diào)解解決，取得了很好的社會(huì)效果,。

（五）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)是否得到了依法保護(hù)

《農(nóng)村土地承包法》第二章第五節(jié)及第五十七條,、第五十八條對(duì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)及保護(hù)作了詳細(xì)規(guī)定，明確規(guī)定：通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包,、出租,、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn),。之所以如此規(guī)定,，這如承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)屬于用益物權(quán)分不開(kāi)的。該法還明確規(guī)定承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式,；流轉(zhuǎn)的收益歸承包方所有,，任何組織和個(gè)人不得擅自截留、扣繳,；采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)包,、出租,、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案,；承包方之間為方便耕種或各自需要,，可以對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行互換；承包方可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股,，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)等等,。因土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)而引發(fā)的糾紛，在審理中首先要審查土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)的效力,，主要從幾個(gè)方面審查：

（1）流轉(zhuǎn)是否改變了土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途,。

（2）流轉(zhuǎn)的期限是否超過(guò)了承包期的剩余期限，超過(guò)部分應(yīng)屬無(wú)效,。

（3）受讓方是否有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力,。對(duì)此筆者認(rèn)為應(yīng)從寬把握,，只要受讓方不造成承包地長(zhǎng)期閑置、荒蕪,，不進(jìn)行破壞性,、掠奪性經(jīng)營(yíng)即可，對(duì)于其受讓后承包收益比之從前降低或明顯減少則不再法院的審查范圍之內(nèi),。

（4）在同等條件下是否考慮了集體經(jīng)濟(jì)組織成員的優(yōu)先權(quán),。同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的優(yōu)先權(quán)，是基于其特殊的身份而產(chǎn)生的一種身份權(quán),，承包法中在多處都作了類(lèi)似的規(guī)定,，應(yīng)特別注意。

（5）流轉(zhuǎn)是否違背平等協(xié)商,、自愿的原則,，《農(nóng)村土地承包法》第五十七條明確規(guī)定，任何組織和個(gè)人強(qiáng)迫承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的,，該流轉(zhuǎn)無(wú)效,。

（6）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的是否辦理了登記,，未經(jīng)登記的,，不能對(duì)抗善意第三人。

總之,，審理農(nóng)村土地承包合同糾紛，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)土地承包經(jīng)營(yíng)制度在我國(guó)經(jīng)濟(jì)制度中的重要地位,，明確認(rèn)識(shí)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)及合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利,、義務(wù)，把握處理該類(lèi)糾紛的總的原則即及時(shí),、快捷,、穩(wěn)妥，多用調(diào)解的方法進(jìn)行深入細(xì)致的說(shuō)理說(shuō)法工作,，這也是司法為民的具體體現(xiàn),，不應(yīng)以法院的審判權(quán)代替或干涉行政機(jī)關(guān)的行政權(quán)，對(duì)已經(jīng)成為事實(shí)的大范圍的承包合同關(guān)系,，一般不能因?yàn)槠淝趾α藗€(gè)別人的合法權(quán)益而因?qū)徖碓斐纱蠓秶牟▌?dòng),，從而影響全村或全鄉(xiāng)鎮(zhèn)的全局工作，對(duì)權(quán)益方可以采取判決違約方承擔(dān)違約責(zé)任及進(jìn)行賠償?shù)姆绞接枰宰兺ㄍ咨铺幚怼?/p>

建設(shè)工程合同糾紛專(zhuān)屬管轄篇八

建設(shè)工程施工合同因?yàn)楹贤男兄芷陂L(zhǎng),，期間工序流程繁瑣,，一般總包又分為包工包料、包工不包料,、竣工前全墊資施工,、按節(jié)點(diǎn)付款施工,，總包下又有各項(xiàng)板塊分包、轉(zhuǎn)包,，因此牽涉面極廣,。那么，下面是小編為大家整理的建設(shè)工程合同糾紛經(jīng)典案例分析,，歡迎大家參考借鑒,。

【基本案情】

開(kāi)發(fā)商甲公司將某住宅工程發(fā)包給施工單位乙公司施工，工程竣工后,，雙方發(fā)生工程款糾紛,，乙公司該糾紛不向甲公司提交相關(guān)施工資料，甲公司以乙公司為被告訴至法院,，其中的訴求之一是要求乙公司提供其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證所需施工單位提交的全部資料,，一審予以支持。二審經(jīng)審查認(rèn)為,，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十九條規(guī)定：“起訴必須符合下列條件：(一)原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民,、法人和其他組織;(二)有明確的被告;(三)有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由;(四)屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄”,。在本案中,，甲公司的訴訟請(qǐng)求為要求乙公司提供其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證所需施工單位提交的全部資料。建設(shè)工程施工合同中約定需由施工方交付的施工資料應(yīng)系特定物,，而非種類(lèi)物,，涉案建設(shè)工程施工合同中并未就涉案工程竣工后施工方需提交哪些施工資料作出明確約定，甲公司亦未提供證據(jù)證明涉案工程在建設(shè)過(guò)程中形成了哪些施工資料,，甲公司在涉案工程尚未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)的情況下提起該訴求,，應(yīng)視為其訴訟請(qǐng)求不明確，其起訴不具備上述法律規(guī)定的條件,。原審對(duì)本案進(jìn)行實(shí)體審理不當(dāng),，二審依法予以糾正，裁定撤銷(xiāo)原判,，駁回起訴,。

【法官點(diǎn)評(píng)】

施工資料是建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案時(shí)，建設(shè)單位按照建設(shè)行政主管部門(mén)的要求提交的書(shū)面材料,，其目的在于證明施工程序合法,，質(zhì)量已經(jīng)檢驗(yàn)合格。實(shí)踐中,，承包人出于各種原因往往不能提交全部施工資料,，這將直接導(dǎo)致驗(yàn)收備案受阻，建設(shè)單位無(wú)法辦理權(quán)屬證書(shū)，為此,，建設(shè)單位往往通過(guò)訴訟來(lái)解決,。但，由于施工資料數(shù)量較多,，種類(lèi)繁雜,，建設(shè)單位的訴訟請(qǐng)求往往僅用“有關(guān)資料”、“全部資料”等概述,，庭審中往往也提交不出具體明細(xì),，導(dǎo)致裁判主文難以全面表述，而且此類(lèi)標(biāo)的物均為特定物,，不宜執(zhí)行,，故二審作裁駁處理。這就提醒廣大建設(shè)單位,，在履行建設(shè)工程施工合同過(guò)程中,，要建立健全檔案管理體系，完善參建留痕留檔制度,，建立相關(guān)檔案臺(tái)賬,，以防發(fā)生訴訟時(shí)訴求不明或舉證不能。建設(shè)單位也可在締約時(shí),，與施工單位明確約定好逾期提交施工資料時(shí)應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任,，遇到此類(lèi)糾紛時(shí)，可通過(guò)提起違約之訴或損害賠償之訴的方式實(shí)現(xiàn)權(quán)利救濟(jì),。

【基本案情】

a公司作為建設(shè)方,，將其防水工程發(fā)包給b防水公司進(jìn)行施工，施工過(guò)程中產(chǎn)生爭(zhēng)議,，b防水公司起訴a公司未按約定支付工程進(jìn)度款,，并無(wú)故將其趕出施工現(xiàn)場(chǎng)，構(gòu)成根本違約,，要求解除雙方之間的施工合同,，并就實(shí)際完工部分追索工程款,。a公司抗辯稱(chēng),，其不支付b防水公司工程進(jìn)度款并將其趕出施工現(xiàn)場(chǎng)的原因，是b防水公司施工的工程質(zhì)量不合格,，其已自行對(duì)不合格部分進(jìn)行了部分修繕處理,。庭審中，a公司提交司法鑒定申請(qǐng),，要求對(duì)b防水公司施工的工程進(jìn)行質(zhì)量問(wèn)題鑒定,，并要求扣減相應(yīng)工程價(jià)款。庭審中雙方對(duì)a公司修繕的具體部位、修繕的具體工作內(nèi)容有爭(zhēng)議,，a公司不能舉證證明自己具體修繕的部位及修繕的具體工作內(nèi)容,。法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方之間簽訂的建設(shè)工程施工合同是雙方的真實(shí)意思表示,，內(nèi)容及形式均不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，合法有效，雙方均應(yīng)按照誠(chéng)實(shí)信用原則履行自己的合同義務(wù),。a公司主張b防水公司施工的工程存在質(zhì)量問(wèn)題,，構(gòu)成違約，要求扣減相應(yīng)的工程價(jià)款,，應(yīng)就自己的主張承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任,，其雖提交了司法鑒定申請(qǐng)，要求對(duì)b防水公司施工的工程進(jìn)行質(zhì)量問(wèn)題鑒定,，但其自認(rèn)已對(duì)涉案工程自行進(jìn)行了修繕,，涉案工程已不能反映b公司完工時(shí)的原貌，失去鑒定的基礎(chǔ),，對(duì)其要求鑒定的申請(qǐng)不予準(zhǔn)許,。據(jù)此，法院認(rèn)定a公司的主張不能成立,，認(rèn)定a公司未按約定支付工程進(jìn)度款,，并將b公司趕出施工現(xiàn)場(chǎng)，構(gòu)成根本違約,。按照b防水公司實(shí)際完工部分,，支持了b防水公司要求a公司支付工程款的訴求。

【法官點(diǎn)評(píng)】

《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十一條規(guī)定“因施工人的原因致使建設(shè)工程質(zhì)量不符合約定的,，發(fā)包人有權(quán)要求施工人在合理期限內(nèi)無(wú)償修理或者返工,、改建。經(jīng)過(guò)修理或者返工,、改建后,，造成逾期交付的，施工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”,?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定“因承包人的過(guò)錯(cuò)造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合約定，承包人拒絕修理,、返工或者改建,，發(fā)包人請(qǐng)求減少支付工程價(jià)款的，應(yīng)予支持”,?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第二百八十七條規(guī)定“本章沒(méi)有規(guī)定的,，適用承攬合同的有關(guān)規(guī)定”;第二百六十二條規(guī)定“承攬人交付的工作成果不符合質(zhì)量要求的，定做人可以要求承攬人承擔(dān)修理,、重做,、減少報(bào)酬、賠償損失等違約責(zé)任”,。

可見(jiàn),，我國(guó)法律規(guī)定，因施工人的原因致使建設(shè)工程質(zhì)量不符合約定的,，發(fā)包人就此的救濟(jì)途徑是有權(quán)要求施工人在合理期限內(nèi)無(wú)償修理或者返工,、改建、減少報(bào)酬,、承擔(dān)違約責(zé)任,、賠償損失等。但發(fā)包人在未有證據(jù)證明已向施工人發(fā)出修理或返工,、改建的通知的情況下,，擅自對(duì)工程進(jìn)行修繕，存在履約不當(dāng),，且在不能證明自己具體修繕的部位及修繕的具體工作內(nèi)容的情況下,，要求對(duì)施工方已完工部分進(jìn)行質(zhì)量問(wèn)題司法鑒定，因此時(shí)工程已不能反映施工方完工時(shí)的原貌,，將失去鑒定的基礎(chǔ),。本案提醒廣大開(kāi)發(fā)單位，在履行建設(shè)工程施工合同時(shí),，不但要誠(chéng)信履約,，還要正當(dāng)履約，并且要有證據(jù)保存,、保護(hù)意識(shí),，否則，一旦發(fā)生訴訟,，將可能承擔(dān)舉證不能的法律后果,。

【基本案情】

2015年3月10日，王某與青島某酒店簽訂《裝修工程承包合同》一份,，約定由王某對(duì)青島某酒店進(jìn)行裝飾裝修,，承包方式為包工包料，合同價(jià)款暫定100萬(wàn)元,，工期自2015年3月10日至2015年6月10日,，逾期完工則應(yīng)根據(jù)逾期天數(shù)按每日1000元至實(shí)際交付之日止,，承擔(dān)逾期完工損失。工程款支付方式為簽訂合同當(dāng)日支付30%，施工中期支付40%,，竣工驗(yàn)收合格付25%,，余5%作為質(zhì)保金，保修期兩年無(wú)質(zhì)量問(wèn)題后返還,。并約定,，若青島某酒店未按期付款超過(guò)10日，應(yīng)向王某支付逾期付款違約金5萬(wàn)元,。合同簽訂后,，王某按約進(jìn)行施工，并提交錄音證據(jù)證明其已于2015年5月28日完工交付,，青島某酒店于2015年6月1日投入經(jīng)營(yíng)使用,。青島某酒店共支付王某工程款70萬(wàn)元。現(xiàn)王某起訴請(qǐng)求青島某酒店支付扣除質(zhì)保金之外的工程余款25萬(wàn)元及相應(yīng)利息并承擔(dān)逾期付款違約金5萬(wàn)元,。青島某酒店抗辯稱(chēng)王某逾期完工,，實(shí)際交付時(shí)間是6月30日，不應(yīng)支付工程余款并應(yīng)承擔(dān)逾期完工違約金2萬(wàn)元,。王某主張錄音證據(jù)顯示雙方已進(jìn)行完工交付,，青島某酒店主張的交付時(shí)間是其經(jīng)營(yíng)使用后又要求王某進(jìn)行維修的時(shí)間，且已修理完畢,，青島某酒店在訴訟前也再未提出質(zhì)量異議,。

一審認(rèn)為，根據(jù)合同約定,，王某按約完成施工,，青島某酒店應(yīng)承擔(dān)支付工程欠款的義務(wù)。青島某酒店雖抗辯稱(chēng)王某存在逾期完工,，但青島某酒店已于2015年6月1日進(jìn)行經(jīng)營(yíng)使用,，錄音證據(jù)也顯示雙方也已于2015年5月28日進(jìn)行完工交付，故青島某酒店主張王某承擔(dān)逾期完工違約金,，證據(jù)不足,，不予支持。因此,，青島某酒店應(yīng)向王某支付剩余工程款25萬(wàn)元,。關(guān)于違約金，一審認(rèn)為,，根據(jù)合同約定,，青島某酒店存在延期付款行為，應(yīng)按照工程款總額的5%給予賠償,，遂判令青島某酒店支付違約金5萬(wàn)元,。青島某酒店不服,，上訴至本院。二審經(jīng)審理認(rèn)為,，因王某作為個(gè)人不具有相應(yīng)建筑施工企業(yè)資質(zhì),，故其與青島某酒店簽訂的裝飾裝修合同應(yīng)依法認(rèn)定無(wú)效。關(guān)于王某主張的工程款應(yīng)否支持問(wèn)題,，本院認(rèn)為,，涉案合同雖被認(rèn)定為無(wú)效，但鑒于涉案工程已經(jīng)如期交付使用,，不存在逾期完工的事實(shí),，青島某酒店亦未提出質(zhì)量異議，青島某酒店應(yīng)按約支付工程余款25萬(wàn)元,。關(guān)于逾期付款違約金,，二審認(rèn)為，合同無(wú)效,，違約金條款亦無(wú)效,，故王某主張青島某酒店支付逾期付款違約金，于法無(wú)據(jù),，應(yīng)不予支持,。但鑒于青島某酒店未按期付款，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)利息損失,。因涉案工程已于2015年5月28日完工交付,，青島某酒店應(yīng)依法支付工程余款25萬(wàn)元，其未按期支付,，故應(yīng)自2015年5月29日起至本判決生效之日止以25萬(wàn)元為基數(shù)向王某支付按中國(guó)人民銀行同期銀行貸款利率支付的相應(yīng)利息,。

【法官點(diǎn)評(píng)】

本案主要涉及建設(shè)工程施工合同的效力認(rèn)定問(wèn)題。建設(shè)工程施工合同不同于一般民事合同,，涉及建筑工程質(zhì)量,，事關(guān)國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，因此國(guó)家對(duì)建設(shè)工程施工合同的成立生效給予更多的干預(yù)和監(jiān)管,。根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》第十二條,、第十三條、第二十六條之相關(guān)規(guī)定,，從事建筑活動(dòng)的建筑施工企業(yè),，按照其擁有的注冊(cè)資本、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員,、技術(shù)裝備和已完成的建筑工程業(yè)績(jī)等資質(zhì)條件,，劃分為不同的資質(zhì)等級(jí)，經(jīng)資質(zhì)審查合格,，取得相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)證書(shū)后,，方可在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事建筑活動(dòng),。承包建筑工程的單位應(yīng)當(dāng)持有依法取得的資質(zhì)證書(shū)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)成立工程,。《最高人民法院〈關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋〉》第一條之相關(guān)規(guī)定,，承包人未取得建筑施工企業(yè)直至或者超越資質(zhì)等級(jí)的,，應(yīng)依法認(rèn)定無(wú)效。由此可知,，我國(guó)對(duì)建筑業(yè)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理,，不允許無(wú)資質(zhì)的建筑業(yè)企業(yè)或者超越資質(zhì)等級(jí)許可的范圍承接建設(shè)工程，否則所簽訂的合同無(wú)效,。本案雖系裝飾裝修工程,，但根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定，本條例所稱(chēng)建設(shè)工程,，是指土木工程,、建筑工程、線(xiàn)路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程,。因此,，施工裝飾裝修工程亦應(yīng)具有法定的施工資質(zhì)，無(wú)施工資質(zhì)的個(gè)人所簽訂的裝飾裝修合同應(yīng)依法被認(rèn)定為無(wú)效,。但在司法實(shí)踐中,，從事裝飾裝修工程的承包人無(wú)施工資質(zhì)的情況大量存在，也由此引發(fā)諸多糾紛,。雖然根據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋〉》第二條之規(guī)定,，建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格,，承包人請(qǐng)求參照合同約定支付工程價(jià)款的,，應(yīng)予支持。但施工人可依合同約定主張工程款,，并不代表其可依據(jù)合同實(shí)現(xiàn)其他相關(guān)權(quán)益,。因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十六條之規(guī)定，無(wú)效的合同或者被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律約束力,。即在合同有效的情形下,，當(dāng)事人可依據(jù)合同約定主張相應(yīng)的違約責(zé)任。而合同無(wú)效,，違約金條款亦無(wú)效,，比如逾期付款、延誤工期的違約責(zé)任條款雖有合同約定,，但因合同無(wú)效則對(duì)當(dāng)事人不具有拘束力,，依法不能適用,。本案中，因合同無(wú)效,，故王某依據(jù)合同約定主張的逾期付款違約金缺乏依據(jù),，應(yīng)不予支持。但公平起見(jiàn),，雖違約金條款不能適用,，基于利息是法定孳息，可從應(yīng)付款之日對(duì)王某主張的逾期付款利息予以支持,。另外,，本案系因青島某酒店主張王某逾期完工證據(jù)不足而不予支持逾期完工違約金。而實(shí)踐中即使存在逾期完工事實(shí),，則逾期完工違約金也將因合同無(wú)效而不能適用,。因此，在裝飾裝修工程中,，無(wú)論是發(fā)包人還是承包人,，均應(yīng)根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，依法簽訂,、履行合同,，避免因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定導(dǎo)致合同無(wú)效，不能實(shí)現(xiàn)合同目的,，既不利于維護(hù)建筑行業(yè)的健康發(fā)展,，也不利于建筑施工方合法權(quán)益的維護(hù)。當(dāng)然,，在實(shí)踐中,，對(duì)工程量少、造價(jià)低的家庭居室裝飾裝修,，也可以依據(jù)有關(guān)承攬合同的規(guī)定進(jìn)行處理,，不因承包人無(wú)資質(zhì)而認(rèn)定合同無(wú)效。

【基本案情】

甲公司(發(fā)包方)與乙公司(承包方)簽訂建設(shè)工程施工合同,，約定甲公司將某項(xiàng)目的基坑支護(hù)工程發(fā)包給乙公司進(jìn)行施工,，工程竣工進(jìn)行結(jié)算時(shí)，雙方對(duì)部分工程-“預(yù)應(yīng)力錨索”工程量產(chǎn)生爭(zhēng)議,，乙公司訴至法院,。一審中，甲公司主張,，2014年7月22日由涉案工程施工單位,、監(jiān)理單位、建設(shè)單位三方簽字蓋章確認(rèn)的《xx工程已完工程量》表(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《7月22日工程量表》中記載，預(yù)應(yīng)力錨索工程量為10150m,，故乙公司完成的預(yù)應(yīng)力錨索工程量應(yīng)以此為準(zhǔn),。乙公司認(rèn)可該工程量完成表的真實(shí)性，但又另提交了一份2014年7月15日由涉案工程施工單位,、監(jiān)理單位,、建設(shè)單位簽字蓋章確認(rèn)的《xx工程已完工程量表》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《7月15日工程量表》”)，該表中也記載了部分工程量,，乙公司完成的工程量應(yīng)為二張工程量表中記載的工程量之和,。甲公司則辨稱(chēng)，認(rèn)可《7月15日工程量表》的真實(shí)性,，但該表系分表,，《7月22日工程量表》系總表,，后者系三方對(duì)最終工程量的確認(rèn),。原審采信甲公司的辯解，以《7月22日工程量表》完成時(shí)間在后,，系總表為由,，以該表為依據(jù)最終確認(rèn)乙公司完成工程量為10150m，據(jù)此判令甲公司向乙公司支付該部分工程款200余萬(wàn)元,。乙公司對(duì)一審判決不服,，以實(shí)際工程量應(yīng)為二張工程量表記載的工程量之和為由提起上訴。

二審中經(jīng)審理查明,，《7月15日工程量表》中關(guān)于預(yù)應(yīng)力錨索的記載是“1,、南側(cè)第二道錨索完成工程量2016m，2,、西側(cè)第二道錨索完成數(shù)280m,3,、東側(cè)第三道(-9.40m)錨索完成數(shù)2016m”,而《7月22日工程量表》中關(guān)于預(yù)應(yīng)力錨索的記載是“西、北,、南側(cè)第一道,、東側(cè)第一道、第二道錨索工程量10150m”,，二者記載的工程范圍名稱(chēng)并不重合,。二審?fù)徶校鲗彿ü僖蠹坠井?dāng)庭確認(rèn)兩份工程量表中記載的工程量哪些部分存在重合,，甲公司對(duì)此不能確認(rèn),。據(jù)此，二審認(rèn)定兩份工程量表中確認(rèn)的工程量不存在重合,。因此,，乙公司主張的關(guān)于涉案工程預(yù)應(yīng)力錨索的已完工程量應(yīng)是兩份工程量表記載的完成工程量之和的上訴理由成立，涉案工程預(yù)應(yīng)力錨索工程量應(yīng)確定為2016+280+2016+10150=14462米 ,該部分工程價(jià)款應(yīng)為300余萬(wàn)元,，據(jù)此對(duì)原審進(jìn)行了改判,。

【法官點(diǎn)評(píng)】

《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十九條規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)工程量有爭(zhēng)議的,，按照施工過(guò)程中形成的簽證等書(shū)面文件確認(rèn)。承包人能夠證明發(fā)包人同意其施工,，但未能提供簽證文件證明工程量發(fā)生的,，可以按照當(dāng)事人提供的其他證據(jù)確認(rèn)實(shí)際發(fā)生的工程量”。本條規(guī)定從實(shí)際出發(fā),，從證據(jù)的角度來(lái)平衡雙方的利益關(guān)系,，對(duì)維護(hù)施工單位合法權(quán)益有利。實(shí)踐中,，根據(jù)工程慣例,，確認(rèn)工程量的證據(jù)除工程簽證單外，“其他證據(jù)”一般還包括：雙方往來(lái)函件,、會(huì)議紀(jì)要,、變更通知、設(shè)計(jì)變更圖紙,、施工日志,、工程費(fèi)用定額等。本案中,，兩份工程量表從形式上來(lái)看,，更接近于工程簽證單，但因記載內(nèi)容紛繁龐雜,，不易辨別,，且形成在先的簽證單記載預(yù)應(yīng)力錨索工程量為4000余米，形成在后的簽證單記載預(yù)應(yīng)力錨索工程量為10000余米,，這就使甲公司所主張的后者與前者是總與分關(guān)系的辯解具有一定的可信性,，導(dǎo)致原審認(rèn)定錯(cuò)誤。二審詳細(xì)審查了兩份簽證單中關(guān)于預(yù)應(yīng)力錨索部位的描述的差異,，結(jié)合甲公司不能確認(rèn)二者關(guān)于預(yù)應(yīng)力錨索工程量的記載哪些部分存在重合的事實(shí),，認(rèn)定二者并非總與分的關(guān)系，對(duì)原審予以了改判,。這也提醒廣大建筑工程施工單位,，在履行建設(shè)工程施工合同中，要保存好關(guān)于證明自己實(shí)際完成工程量的證據(jù),，一要保存完整,，二要記載清晰，以防發(fā)生訴訟時(shí)舉證不能或提交的證據(jù)被誤讀,。

【基本案情】

原告甲公司向法院起訴稱(chēng),，2012年10月，建設(shè)單位丙公司將青島某綠化工程發(fā)包給被告乙公司。此后,，被告乙公司將該工程中的一部分分包給原告甲公司,，雙方簽訂《建設(shè)工程施工承包合同書(shū)》，約定由甲公司實(shí)際施工,，乙公司收取8%的管理費(fèi)和2%的所得稅,。合同簽訂后，原告甲公司施工了部分工程,，2013年6月份原被告協(xié)商同意原告退出施工,，雙方對(duì)已完工程量進(jìn)行了清點(diǎn)，并辦理了工程驗(yàn)收交接,，同時(shí)進(jìn)行了工程割算,。但被告未支付價(jià)款。請(qǐng)求判令：被告乙公司支付原告甲公司工程款260萬(wàn)元,。被告乙公司辯稱(chēng),，雙方簽訂的解除合同協(xié)議書(shū)中約定了雙方結(jié)算后按照建設(shè)單位丙公司向被告乙公司支付工程款的進(jìn)度和比例支付，現(xiàn)在建設(shè)單位未結(jié)算完畢,，不具備向原告甲公司支付工程款的條件,。

法院經(jīng)審理查明：

1,、建設(shè)單位丙公司青島某道路綠化工程(景觀綠化)發(fā)包給被告乙公司,，雙方簽訂了《青島市建設(shè)工程施工合同》。約定了暫定價(jià)款3000萬(wàn)元,，以最終審計(jì)結(jié)果為準(zhǔn),。

2、被告乙公司將上述道路綠化工程中的一部分工程分包給原告甲公司,，并簽訂了《建筑工程施工承包合同書(shū)》,，約定被告乙公司按照工程結(jié)算值的8%提取管理費(fèi)，結(jié)算依據(jù)招投標(biāo)標(biāo)底優(yōu)惠后綜合單價(jià)及相關(guān)規(guī)約定,。

3,、原告甲公司不具備道路綠化工程施工資質(zhì)。

4,、2013年6月份,，原告甲公司與被告乙公司簽訂了《建筑工程施工承包合同書(shū)》解除協(xié)議書(shū)一份，約定自協(xié)議簽訂之日起,，雙方解除施工合同,。按照實(shí)際施工內(nèi)容結(jié)算工程款。截至本協(xié)議簽訂之日止,，已實(shí)際完成的全部工程施工內(nèi)容為《實(shí)際完成的工程施工內(nèi)容明細(xì)》所列明的內(nèi)容,，其工程量暫定為300萬(wàn)元。乙公司比照工程建設(shè)單位向其支付工程款的進(jìn)度與比例，及時(shí)按照前款規(guī)定扣除8%的管理費(fèi)用,、稅金,，余款252萬(wàn)元。相應(yīng)地向甲公司支付工程款,。付款時(shí)間為工程建設(shè)單位丙公司向被告乙公司撥付工程進(jìn)度款后七日內(nèi),。

5、2014年8月,，建設(shè)單位丙公司出具情況說(shuō)明,，證明涉案工程整個(gè)一標(biāo)段2014年5月完工并進(jìn)入養(yǎng)護(hù)維修期。

6,、原被告雙方申請(qǐng)對(duì)甲公司實(shí)際施工的涉案工程的工程價(jià)款進(jìn)行評(píng)估鑒定,。法院委托青島某公司對(duì)涉案工程在甲公司施工期間的工程造價(jià)進(jìn)行了鑒定。鑒定結(jié)論為：甲公司施工的道路綠化工程造價(jià)為370萬(wàn)元,。法院認(rèn)為,，涉案工程系建設(shè)單位丙公司發(fā)包給乙公司的綠化工程，乙公司承包后又將該工程中的一部分分包給甲公司,，甲公司不具有建筑公司施工資質(zhì),，乙公司與甲公司簽訂的分包合同為無(wú)效合同,，但合同無(wú)效的，可參照合同約定的結(jié)算條款對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行結(jié)算。故,，涉案原告甲公司施工的工程價(jià)款以雙方申請(qǐng)作出的鑒定結(jié)論為依據(jù),，扣除約定由原告承擔(dān)費(fèi)用后尚欠219萬(wàn)元未支付,。關(guān)于雙方爭(zhēng)議的支付條件是否成就問(wèn)題,，甲公司分包的涉案工程已竣工初驗(yàn)且已交付并進(jìn)入養(yǎng)護(hù)期，而建設(shè)單位丙公司無(wú)正當(dāng)理由長(zhǎng)期未審計(jì)結(jié)算,，雙方不宜再按照原約定的以建設(shè)單位付款進(jìn)度和比例支付工程款,，原告甲公司可以向被告乙公司主張工程價(jià)款。遂判令被告乙公司于判決生效后十日內(nèi)向原告甲公司支付工程欠款219萬(wàn)元,，對(duì)原告的其他訴訟請(qǐng)求予以駁回,。

【法官點(diǎn)評(píng)】

通常情況下，合同雙方作出的上述約定并不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，應(yīng)認(rèn)定該約定合法有效,，且根據(jù)當(dāng)事人意思自治的法律原則，通常應(yīng)當(dāng)要求當(dāng)事人依照約定履行,。該種約定系承包人為減少自身的資金壓力,，向?qū)嶋H施工人或轉(zhuǎn)(分)包人轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的一種條款。該類(lèi)約定系附加了一定的條件,，但約定所附加的條件僅僅是約束工程款支付的期限和進(jìn)度,、比例等,，屬于合同履行階段，而不涉及效力問(wèn)題,，因而該約定在法律性質(zhì)上并非《中華人民共和國(guó)合同法》第四十五第及第四十六條規(guī)定的附生效條件或附生效期限的合同,，而應(yīng)認(rèn)定為附履行期限和附履行條件的合同條款，如該條款所設(shè)的條件或期限未達(dá)成或未屆滿(mǎn),，并不能否定承包人與實(shí)際施工人或轉(zhuǎn)(分)包單位之間存在工程欠款的債權(quán)債務(wù)實(shí)體權(quán)利,，條款本身的效力一般不受影響。

此類(lèi)約定在建設(shè)工程施工合同中較為常見(jiàn),，但是,，當(dāng)建設(shè)單位長(zhǎng)期不對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行結(jié)算時(shí)，會(huì)導(dǎo)致實(shí)際施工人或分包單位亦長(zhǎng)期無(wú)法收到工程款,，其向合同相對(duì)方索要工程款時(shí),，會(huì)以建設(shè)單位未結(jié)算或未付款為由被拒。審判實(shí)務(wù)中常見(jiàn)的與此相關(guān)的拖延結(jié)算事由通常有需要由政府機(jī)關(guān)或關(guān)聯(lián)單位主導(dǎo)審計(jì)結(jié)算,、建設(shè)單位將工程自行分包以及由承包人另行轉(zhuǎn)(分)包的工程因管理混亂工程資料不齊全或各分包單位相互牽制導(dǎo)致難以結(jié)算等等,，其中既可能有主觀惡意拖延的因素，也可能有受客觀條件限制的原因,。但對(duì)于實(shí)際施工人或分包單位而言,，不論拖延結(jié)算的原因?yàn)楹危渫度胭Y金建造了工程后,，長(zhǎng)期收不回資金,，面臨巨大的資金壓力以及工人追討欠薪壓力等，多數(shù)會(huì)向法院提起訴訟,。法院在處理該類(lèi)糾紛時(shí),，對(duì)于該類(lèi)約定,，一方面會(huì)尊重當(dāng)事人意思自治,，對(duì)于當(dāng)事人自由自愿簽訂的合同條款效力依法予以認(rèn)定，另一方面對(duì)于該類(lèi)條款合法有效時(shí)會(huì)進(jìn)一步對(duì)于該約定的付款條件或期限是否成就或?qū)脻M(mǎn)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查,。審查的關(guān)鍵問(wèn)題之一就在于對(duì)建設(shè)單位長(zhǎng)期未結(jié)算或未付款的原因進(jìn)行認(rèn)定,。如若查明建設(shè)單位存在惡意拖延導(dǎo)致長(zhǎng)期未進(jìn)行審計(jì)或結(jié)算及付款的，承包人亦不積極主張的,，此時(shí),，繼續(xù)堅(jiān)持適用轉(zhuǎn)(分)包合同中約定的按照建設(shè)單位付款進(jìn)度或比例進(jìn)行付款，對(duì)于實(shí)際施工人或分包單位明顯不公平,，可以不再按照合同約定的上述條件作為付款條件,，或參照合同法第四十五條、第四十六條規(guī)定,，視為雙方約定的合同履行過(guò)程中的付款條件已成就,，判令承包人立即向?qū)嶋H施工人或分包單位支付欠付的工程款,。如果查明建設(shè)單位有正當(dāng)理由并非無(wú)故惡意拖延審計(jì)結(jié)算及付款的，原則上,，仍然應(yīng)當(dāng)按照雙方約定作為付款條件,。在舉證責(zé)任分配上，對(duì)于建設(shè)單位長(zhǎng)期未審計(jì)結(jié)算的情形,，如若建設(shè)單位系案件當(dāng)事人之一,，則應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位舉證證明其長(zhǎng)期未審計(jì)結(jié)算的原因;如若建設(shè)單位不是案件當(dāng)事人的，則由實(shí)際施工人或分包人的合同相對(duì)方——承包人來(lái)承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任,。對(duì)于法律規(guī)定當(dāng)事人因客觀原因等難以自行收集的證據(jù),，必要時(shí)，當(dāng)事人也可以依照法律規(guī)定申請(qǐng)法院向建設(shè)單位調(diào)查取證,。

總之,，對(duì)于此類(lèi)合同約定，法院往往通過(guò)舉證責(zé)任分配以及兼顧公平合理的原則,，查明相關(guān)事實(shí),，對(duì)該類(lèi)約定是否作為付款條件予以認(rèn)定。

【基本案情】

2010年11月26日,，甲公司與乙公司簽訂安裝施工合同約定,，乙公司承攬安裝甲公司承建的嶗山某街道新型集中社區(qū)斜屋面彩瓦工程;項(xiàng)目及價(jià)格，斜屋面彩瓦六邊形每平方米43.5元,，數(shù)量5621平方米,，計(jì)款244513.5元，屋脊瓦每平方米42元,，以施工后統(tǒng)計(jì)的數(shù)額結(jié)算,，如單方?jīng)]有認(rèn)真履行，按合同總價(jià)款賠付并另行支付30%違約金和5‰的日逾期利息以及律師費(fèi)用,。雙方當(dāng)事人還對(duì)工期,、付款方式等事項(xiàng)進(jìn)行了約定。合同簽訂后乙公司進(jìn)行了施工,，2011年3月11日,，工程全部完工，甲公司簽字確認(rèn)“該項(xiàng)工程已全部完工,，驗(yàn)收雙方確認(rèn)”,。甲公司工程部門(mén)為乙公司出具了工程圖紙和結(jié)算單，結(jié)算工程造價(jià)為269 634.36元,。甲公司已付乙公司工程款173300元,，尚欠工程款96 334.36元，乙公司要求按244513.5元結(jié)算,。一審法院認(rèn)為,，雙方當(dāng)事人簽訂安裝施工合同意思表示真實(shí),，應(yīng)按約定履行。工程完工驗(yàn)收后,，甲公司為乙公司出具的圖紙及結(jié)算書(shū)工程價(jià)款為269634.36元,，乙公司要求按244513.5元結(jié)算，從其主張,。甲公司于2011年8月26日付工程款173 300元,，未按合同約定付款至95%，構(gòu)成違約應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,，按合同約定甲公司應(yīng)支付工程價(jià)款30%違約金計(jì)73354元,、支付逾期付款每日5‰的利息，乙公司只請(qǐng)求甲公司支付30%的違約金,，從其主張,。乙公司起訴聘請(qǐng)律師支付律師費(fèi)9000元，甲公司應(yīng)按合同約定付款,。甲公司欠乙公司工程款71213.5元,，工程未過(guò)質(zhì)保期，應(yīng)扣除5%的質(zhì)保金12225.68元,，甲公司應(yīng)付乙公司工程款58987.82元,。一審法院據(jù)此判決：一、甲公司在判決生效之日起10日內(nèi)支付乙公司工程款58987.82元;二,、甲公司在判決生效之日起10日內(nèi)支付乙公司違約金73354元;三,、甲公司在判決生效之日起10日內(nèi)支付乙公司律師費(fèi)9000元。宣判后,，甲公司不服一審判決提出上訴,，其主要理由是：乙公司不具備相關(guān)資質(zhì)，合同無(wú)效,，一審法院對(duì)工程款計(jì)算條款和違約條款適用錯(cuò)誤,。乙公司答辯稱(chēng)，甲公司在合同履行完畢后主張合同效有主觀惡意,，其提交的證據(jù)足以證明涉案工程已經(jīng)完工并且質(zhì)量合格,，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判,。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，乙公司在二審中確認(rèn)其不具備對(duì)涉案工程進(jìn)行施工的資質(zhì),，故涉案合同無(wú)效,。同時(shí)，雙方均未提交證據(jù)證明合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)在于對(duì)方,，故本案應(yīng)認(rèn)定雙方當(dāng)事人對(duì)合同無(wú)效具有同等過(guò)錯(cuò),。涉案工程已完工并驗(yàn)收合格,，本案可以參照合同約定由甲公司支付工程款。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定,，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。合同無(wú)效,，不應(yīng)再適用違約條款。甲公司未及時(shí)向乙公司支付工程款并引發(fā)本案訴訟,，由此造成的損失按照合同無(wú)效的責(zé)任,，應(yīng)由雙方當(dāng)事人共同負(fù)擔(dān)。對(duì)于損失的數(shù)額,二審酌情以甲公司應(yīng)支付工程價(jià)款的30%及乙公司支付的律師費(fèi)來(lái)計(jì)算為82354元,，由甲公司,、乙公司各應(yīng)負(fù)擔(dān)41177元。據(jù)此二審法院判決：維持一審法院關(guān)于支付剩余工程的判決,，撤銷(xiāo)違約金,、律師費(fèi)的判項(xiàng)，同時(shí)判決甲公司賠償乙公司損失41177元,。

【法官點(diǎn)評(píng)】

涉及合同糾紛,，法院首先要依職權(quán)審查合同效力，如果合同有效,，依照合同約定及法律規(guī)定做出認(rèn)定,。如合同無(wú)效，還應(yīng)對(duì)合同無(wú)效的后果進(jìn)行處理,。法律和司法解釋對(duì)建設(shè)工程施工合同效力認(rèn)定主要通過(guò)列舉的方式,，規(guī)定在最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)司法解釋)的第一條和第四條。本案系因有乙公司因沒(méi)有取得建設(shè)工程施工資質(zhì),，屬違反了法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致合同無(wú)效的情形,。考慮到建設(shè)工程施工合同的特殊性,，對(duì)此類(lèi)合同無(wú)效的一般處理原則是“無(wú)效認(rèn)定,，有效處理”。具體還要區(qū)別建設(shè)工程是否經(jīng)竣工驗(yàn)收合格,，如竣工驗(yàn)收合格,，按照司法解釋第2條的規(guī)定，承包請(qǐng)求參照合同約定支付工程款,，應(yīng)予支持,。如驗(yàn)收不合格經(jīng)維修后又合格的，發(fā)包方應(yīng)支付工程款但可以請(qǐng)求承包人承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用,。如驗(yàn)收不合格經(jīng)維修后仍不合格的,，承包人主張工程款的,，則不予支持。本案屬于合同效,，工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的情形,，乙公司主張工程款應(yīng)予支持，但不應(yīng)再適用違約條款,，而是做為損失部分由雙方進(jìn)行了分擔(dān),。

無(wú)論是建設(shè)單位、發(fā)包方,、合法轉(zhuǎn)包人,、分包人還是實(shí)際施工，在簽訂建設(shè)工程施工合同時(shí),，都應(yīng)了解法律和司法解釋的相關(guān)規(guī)定,，避免因合同無(wú)效而導(dǎo)致自己利益受損。

【基本案情】

甲公司向法院起訴請(qǐng)求：1,、乙公司支付甲公司工程款277萬(wàn)元,，同時(shí)確認(rèn)甲公司對(duì)承包建筑的價(jià)值277萬(wàn)元鋼結(jié)構(gòu)廠房享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán);2、本案訴訟費(fèi)用由乙公司承擔(dān),。為證明其主張,，其提交如下證據(jù)：證據(jù)一、《鋼結(jié)構(gòu)廠房制作安裝合同》一份,，該證據(jù)證明甲公司與乙公司簽訂鋼結(jié)構(gòu)安裝合同,，由甲公司為乙公司制作安裝鋼結(jié)構(gòu)廠房，工程量為4800平方米,、工程單價(jià)為580元/平方米,，工程造價(jià)為2 784 000元，由甲公司墊資制作安裝,，工程驗(yàn)收合格后,，按實(shí)際結(jié)算價(jià)款支付工程款。證據(jù)二,、《竣工驗(yàn)收單》一份,，該證據(jù)證明甲公司是在2014年10月30日竣工驗(yàn)收，乙公司認(rèn)可工程質(zhì)量合格,。證據(jù)三,、《鋼結(jié)構(gòu)廠房竣工驗(yàn)收結(jié)算單》一份，該證據(jù)證明工程驗(yàn)收合格后,，雙方于2014年11月2日進(jìn)行結(jié)算,，工程量為4 789.5平方米，工程總造價(jià)為277萬(wàn)元,，甲公司在法定期限里享有工程款優(yōu)先權(quán),。乙公司對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性及證明事項(xiàng)均無(wú)異議，認(rèn)可工程款數(shù)額,。另查明,，甲公司沒(méi)有取得承建鋼結(jié)構(gòu)廠房的相關(guān)資質(zhì)。

法院審判業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)顯示：在甲公司提起本案訴訟之前,，法院已經(jīng)立案受理乙公司作為被執(zhí)行人的執(zhí)行案件幾十起,，因乙公司無(wú)財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，絕大多數(shù)案件執(zhí)行終結(jié),。

法院經(jīng)審理認(rèn)為,，因甲公司并無(wú)施工資質(zhì)，故其與乙公司于2012年9月29日簽訂《鋼結(jié)構(gòu)廠房制作安裝合同》違反了有關(guān)法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，該合同為無(wú)效合同。該合同雖然無(wú)效,，但乙公司認(rèn)可甲公司已施工完畢并對(duì)雙方確認(rèn)的結(jié)算單無(wú)異議,，系對(duì)自己訴訟權(quán)利的合法處分，法院予以確認(rèn),。乙公司應(yīng)支付甲公司工程款277萬(wàn)元,。甲公司主張其對(duì)涉案工程價(jià)款具有受償權(quán)，對(duì)此,，法院認(rèn)為,，本案審理中，甲公司僅提交了其與乙公司簽訂的《鋼結(jié)構(gòu)廠房制作安裝合同》,、《鋼結(jié)構(gòu)廠房竣工驗(yàn)收結(jié)算單》,、《竣工驗(yàn)收單》，而不能提交圖紙,、簽證,、材料采購(gòu)合同等其他施工資料來(lái)進(jìn)一步證明涉案工程由其實(shí)際施工。且,，在甲公司提起本案訴訟之前,，法院已立案受理乙公司作為被執(zhí)行人的執(zhí)行案件幾十起。故,，法院不能排除乙公司與甲公司存在惡意串通轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的合理懷疑,，據(jù)此，法院對(duì)甲公司要求乙公司依照合同約定支付工程款277萬(wàn)元的.請(qǐng)求予以支持,，對(duì)甲公司的要求享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的請(qǐng)求不予支持,。

【法官點(diǎn)評(píng)】

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，是指承包人在發(fā)包人不按照約定支付工程價(jià)款時(shí)，可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)或申請(qǐng)人民法院將該工程拍賣(mài),，對(duì)折價(jià)或者拍賣(mài)所得的價(jià)款,，承包人有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限為六個(gè)月,，自建設(shè)工程竣工之日或在建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算,。建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的保護(hù)范圍包括施工過(guò)程的全部建安成本，即應(yīng)包括施工工程中發(fā)生的機(jī)械費(fèi)用,、管理費(fèi),、措施費(fèi)等。在我國(guó),，建設(shè)工程的建設(shè)單位或發(fā)包人拖欠施工單位的工程款問(wèn)題十分普遍,。優(yōu)先受償權(quán)設(shè)立的立法目的是保護(hù)勞動(dòng)者的利益，因?yàn)樵诎l(fā)包人拖欠的承包人的工程款中,，有很大一部分是承包人應(yīng)當(dāng)支付給施工工人的工資及其他勞務(wù)費(fèi)用,。甲公司提起本案訴訟之前，法院已立案受理乙公司作為被執(zhí)行人的執(zhí)行案件幾十起,，多數(shù)案件因乙公司無(wú)財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行而執(zhí)行終結(jié),。本案中乙公司對(duì)甲公司的主張及提交的證據(jù)均予認(rèn)可，未作任何抗辯,，明顯與常理不符,。且甲公司僅提交了其與乙公司簽訂的《鋼結(jié)構(gòu)廠房制作安裝合同》、《鋼結(jié)構(gòu)廠房竣工驗(yàn)收結(jié)算單》,、《竣工驗(yàn)收單》,，而不能提交圖紙、簽證,、材料采購(gòu)合同等其他施工資料來(lái)進(jìn)一步證明涉案工程由其實(shí)際施工,。在工程價(jià)款近300萬(wàn)元的工程中，甲公司提交的證據(jù)過(guò)于簡(jiǎn)單,，也不符合施工慣例,。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)等權(quán)利，早在甲公司提起本案訴訟之前,，法院已經(jīng)立案受理乙公司作為被執(zhí)行人的執(zhí)行案件幾十起,，若支持甲公司的優(yōu)先受償權(quán)，可能會(huì)損害乙公司其他債權(quán)人的合法利益,。因法院不能排除乙公司與甲公司存在惡意串通轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的合理懷疑,，故法院對(duì)甲公司的要求享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的請(qǐng)求不予支持。

【基本案情】

2010年7月,，青島某研究院和青島某區(qū)投資開(kāi)發(fā)公司作為發(fā)包方與甲公司簽訂建設(shè)工程施工合同,，約定由甲公司承包該研究院青島研發(fā)基地項(xiàng)目綜合辦公樓等工程。2011年5月17日，甲公司與乙公司簽訂智能化工程專(zhuān)業(yè)分包合同,，約定由乙公司分包上述研發(fā)基地項(xiàng)目施工圖紙范圍內(nèi)的智能化工程,。2011年6月12日，丙公司(訴訟中,，乙公司認(rèn)可其與丙公司之間系“合作關(guān)系”)與丁公司簽訂研究院弱電系統(tǒng)工程施工合同,，約定由丁公司負(fù)責(zé)保障樓,、科研樓,、檢測(cè)中心、辦公樓綜合布線(xiàn)系統(tǒng),、監(jiān)控系統(tǒng),、一卡通系統(tǒng)，保障樓有線(xiàn)電視系統(tǒng)和門(mén)鈴系統(tǒng)的輔材采購(gòu),、施工,、安裝、調(diào)試;工程價(jià)款總計(jì)30.5萬(wàn)元,，發(fā)生單項(xiàng)設(shè)計(jì)變更,、工程洽商、不可抗力時(shí),，經(jīng)丙公司審定后可調(diào)整本合同造價(jià);自全部工程竣工驗(yàn)收合格并交付使用之日起,，本工程保修期12個(gè)月;工程竣工驗(yàn)收合格后7日內(nèi)，扣除工程質(zhì)保金11 500元,，剩余款項(xiàng)一次付清;余款11 500元,，待質(zhì)保期滿(mǎn)后7日內(nèi)一次性支付。該合同載明丙公司聯(lián)系人為案外人徐磊,。上述合同簽訂后,，丁公司依約完成施工義務(wù)，丙公司的聯(lián)系人徐磊于2012年8月24日在丁公司出具的《工程竣工驗(yàn)收證書(shū)》中“驗(yàn)收單位”一欄(載明：同意驗(yàn)收)“負(fù)責(zé)人”處簽名并注明“施工完畢”,，“驗(yàn)收意見(jiàn)”一欄載明：1,、走線(xiàn)規(guī)范、設(shè)備安裝牢固,，施工符合有關(guān)規(guī)范;2,、合同內(nèi)約定及追加的工作內(nèi)容已安裝、處理到位,。后因丙公司僅支付丁公司工程款10萬(wàn)元而未支付其他款項(xiàng),，丁公司遂提起訴訟請(qǐng)求判令丙公司支付剩余工程款20.5萬(wàn)元及利息，由甲公司,、乙公司及其青島分公司和青島某研究院承擔(dān)連帶責(zé)任,。

一審法院認(rèn)為，在青島某研究院、青島某區(qū)投資開(kāi)發(fā)公司共同與甲公司簽訂建筑工程總包合同,、甲公司與乙公司簽訂智能化工程分包合同的情況下,，丁公司與丙公司簽訂的研究院弱電系統(tǒng)施工合同屬于違法分包，該合同無(wú)效,。但鑒于涉案工程已由丁公司于2012年8月24日施工完畢并經(jīng)驗(yàn)收合格,，故丙公司仍應(yīng)按照合同約定支付相應(yīng)工程款，但丁公司請(qǐng)求乙公司及其青島分公司,、甲公司和青島某研究院承擔(dān)連帶責(zé)任,，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，據(jù)此判決丙公司支付丁公司剩余工程款20.5萬(wàn)元及相應(yīng)利息,，并駁回丁公司對(duì)乙公司及其青島分公司,、甲公司和青島某研究院的訴訟請(qǐng)求。丁公司不服一審判決,，以青島某研究院,、甲公司均應(yīng)在欠付工程價(jià)款的范圍內(nèi)與乙公司及其青島分公司、丙公司承擔(dān)連帶責(zé)任為由提起上訴,。二審法院認(rèn)為,，丁公司要求與其無(wú)合同關(guān)系的乙公司及其青島分公司、甲公司,、青島某研究院對(duì)其主張的工程款承擔(dān)連帶清償責(zé)任,，既不符合合同的相對(duì)性原則，也無(wú)法律依據(jù),，遂據(jù)此作出終審判決：駁回上訴,，維持原判。

【法官點(diǎn)評(píng)】

首先,，關(guān)于本案涉及到的合同相對(duì)性問(wèn)題,。所謂合同相對(duì)性，即合同效力的相對(duì)性,，是指合同關(guān)系只能發(fā)生在特定主體之間,，只對(duì)特定主體發(fā)生約束力，即其只能約束合同當(dāng)事人,，合同外的第三人既不享有合同上的權(quán)利也不承擔(dān)合同上的義務(wù);只有合同當(dāng)事人才能基于合同相互提出請(qǐng)求或者提起訴訟,，合同當(dāng)事人不能依據(jù)合同對(duì)合同關(guān)系外第三人提出請(qǐng)求或者提起訴訟，合同關(guān)系外的第三人也不能依據(jù)合同向合同當(dāng)事人提出請(qǐng)求或者提起訴訟,。具體到本案中,，丁公司與丙公司之間存在合同關(guān)系，而與乙公司及其青島分公司,、甲公司和青島某研究院之間均不存在合同關(guān)系,，依照合同的相對(duì)性原則,，其只能向合同相對(duì)人丙公司主張權(quán)利或者提起訴訟，而不能向合同之外的第三人主張工程款,。

其次,，關(guān)于丁公司主張的連帶責(zé)任問(wèn)題。丁公司突破合同相對(duì)性,，向其合同相對(duì)人之外的甲公司,、乙公司和青島某研究院主張權(quán)利，依據(jù)的是《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十六條的規(guī)定,。該條第一款規(guī)定：“實(shí)際施工人以轉(zhuǎn)包人,、違法分包人為被告起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理”,，第二款規(guī)定：“實(shí)際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的,，人民法院可以追加轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為本案當(dāng)事人。發(fā)包人只在欠付工程款的范圍內(nèi)對(duì)實(shí)際施工人承擔(dān)責(zé)任,。”從該兩款規(guī)定可以看出,，實(shí)際施工人提起訴訟主張工程款以不突破合同相對(duì)性為法律適用的基本原則,，以突破合同相對(duì)性為特別規(guī)定。該特別規(guī)定意在保護(hù)農(nóng)民工等實(shí)際施工人的合法權(quán)益,。根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定,，實(shí)際施工人可能是自然人、超資質(zhì)等級(jí)施工的建筑施工企業(yè),、超施工資質(zhì)范圍從事工程基礎(chǔ)或者結(jié)構(gòu)施工的勞務(wù)分包企業(yè)等,。本案中，丁公司作為具有涉案工程施工資質(zhì)的單位,，經(jīng)與丙公司簽訂涉案弱電工程施工合同,，負(fù)責(zé)涉案保障樓、科研樓,、檢測(cè)中心,、辦公樓綜合布線(xiàn)系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng),、一卡通系統(tǒng),，保障樓有線(xiàn)電視系統(tǒng)和門(mén)鈴系統(tǒng)的輔材采購(gòu)、施工,、安裝,、調(diào)試，所提供的是專(zhuān)業(yè)技術(shù)安裝工程作業(yè)而非普通勞務(wù)作業(yè),，且被拖欠的系工程款并非勞務(wù)分包費(fèi)用,，并不具備上述司法解釋第二十六條第二款規(guī)定的適用條件,，故其要求乙公司及其青島分公司、甲公司和青島某研究院承擔(dān)連帶責(zé)任,，人民法院不予支持,。

【基本案情】

2009年1月5日，甲公司承包青島某改造工程安置區(qū)項(xiàng)目——4#,、5#樓施工圖紙范圍內(nèi)的消防報(bào)警安裝工程;2009年6月25日,，甲公司又承包該項(xiàng)目室外消防管道(球墨鑄鐵管)施工圖紙范圍內(nèi)的室外消防管道及室外消防聯(lián)動(dòng)工程。上述工程承包合同的相對(duì)方均為乙公司,。2009年8月11日,，4#、5#樓消防工程通過(guò)竣工驗(yàn)收消防備案,。甲公司稱(chēng),，乙公司已付工程款共計(jì)2236856元，欠付工程款417995.64元,，故起訴至人民法院,。乙公司辯稱(chēng)，甲公司始終未安裝消防報(bào)警crt系統(tǒng),，不應(yīng)向其支付剩余工程款,。

經(jīng)庭審查明，2014年8月4日,，雙方達(dá)成《工程結(jié)算書(shū)》一份,，載明：甲公司施工的涉案工程結(jié)算值共計(jì)2654851.64元;備注部分寫(xiě)明存在的問(wèn)題包括：消防控制室crt未調(diào)試安裝等。2015年4月2日,，甲公司(專(zhuān)業(yè)工程分包人),、乙公司(工程分包人)與丙公司(總承包人)簽訂《x小區(qū)消防工程補(bǔ)充協(xié)議》，約定：為完成消防報(bào)警crt的安裝,，乙公司于本協(xié)議簽訂后3日內(nèi)支付給甲公司工程款20萬(wàn)元;甲公司收到工程款后,，一周內(nèi)完成安裝工作并調(diào)試正常運(yùn)行;安裝完成后2日內(nèi)，甲乙公司與涉案小區(qū)物業(yè)公司辦理crt實(shí)體移交并辦理書(shū)面交接手續(xù);在完成交接后兩周內(nèi),，總承包方丙公司向乙公司支付剩余工程款,，乙公司向甲公司支付所有未付工程款。2016年3月7日,，法院進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn),，并對(duì)物業(yè)公司管理人員進(jìn)行詢(xún)問(wèn)。物業(yè)管理人員稱(chēng),，4#,、5#樓一開(kāi)始沒(méi)有crt設(shè)備，2016年3月2日左右有人到監(jiān)控室安裝一臺(tái)電腦,，不知道誰(shuí)安裝的,，現(xiàn)在無(wú)法開(kāi)啟使用,。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方已經(jīng)達(dá)成《工程結(jié)算書(shū)》,，共同確認(rèn)涉案工程款共計(jì)2654851.64元,，乙公司已經(jīng)支付工程款2236856元，剩余工程款417995.64元至今未付,。依據(jù)補(bǔ)充協(xié)議的約定,，甲公司收到乙公司支付的20萬(wàn)元工程款后一周內(nèi)完成crt系統(tǒng)安裝工作并調(diào)試正常運(yùn)行;甲乙雙方與物業(yè)辦理crt實(shí)體移交手續(xù)后兩周內(nèi)，乙公司向甲公司支付欠付工程款,。依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn),，crt系統(tǒng)目前并未實(shí)際使用，電腦并未開(kāi)啟,，且依據(jù)物業(yè)管理人員的陳述,，該系統(tǒng)于2016年3月份才安裝，至今無(wú)法開(kāi)啟使用,。甲,、乙公司雙方約定了支付剩余工程款的條件，即甲公司應(yīng)安裝并確保crt系統(tǒng)經(jīng)過(guò)調(diào)試正常運(yùn)行,，且需要甲,、乙公司與物業(yè)三方共同辦理移交手續(xù)，在雙方約定的支付剩余工程款的條件未成就之前,，乙公司有權(quán)拒付甲公司相應(yīng)工程款，甲公司應(yīng)與乙公司繼續(xù)履行補(bǔ)充協(xié)議的約定,，將crt系統(tǒng)安裝調(diào)試正常使用并移交后,，再向乙公司主張支付剩余工程款項(xiàng)。故判決：駁回甲公司的訴訟請(qǐng)求,。二審維持原判,。

【法官點(diǎn)評(píng)】

合同法第四十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同,，自條件成就時(shí)生效,。附解除調(diào)解的合同，自條件成就時(shí)失效”,。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為甲公司請(qǐng)求乙公司支付工程款是否符合合同約定的支付條件,。首先，雙方于2015年4月2日簽訂的《消防工程補(bǔ)充協(xié)議》系自愿簽訂,，不違反法律規(guī)定,，對(duì)雙方具有約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照該協(xié)議履行,。其次,，該協(xié)議約定,，甲公司收到乙公司支付的20萬(wàn)元工程款后一周內(nèi)完成crt系統(tǒng)安裝工作并調(diào)試正常運(yùn)行;雙方與物業(yè)辦理crt實(shí)體移交手續(xù)后兩周內(nèi)，乙公司向甲公司支付欠付工程款,。這是雙方約定的付款條件,，乙公司隨后支付20萬(wàn)元工程款。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn),，crt系統(tǒng)目前并未實(shí)際使用,，電腦并未開(kāi)啟，且依據(jù)物業(yè)管理人員的陳述,，該系統(tǒng)系2016年3月份才安裝,，且無(wú)法開(kāi)啟使用。因此,，原告甲公司并未完成約定的合同義務(wù),，導(dǎo)致付款條件未成就。第三,，該協(xié)議約定,，甲公司應(yīng)安裝并確保crt系統(tǒng)經(jīng)過(guò)調(diào)試正常運(yùn)行后，雙方與物業(yè)共同辦理書(shū)面移交手續(xù),，乙公司才支付剩余工程款,，而原告甲公司亦未舉證證明三方共同辦理了書(shū)面交接手續(xù)。因此,，在雙方約定的支付剩余工程款的條件未成就之前,，乙公司有權(quán)按照協(xié)議約定拒付甲公司相應(yīng)的工程款。

【基本案情】

a房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將其開(kāi)發(fā)的某小區(qū)住宅樓工程進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo),，招投標(biāo)前a房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與b建筑工程公司先行就合同的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容進(jìn)行了談判,，2014年3月，雙方就談判內(nèi)容訂立了《某小區(qū)住宅樓建設(shè)工程施工合同》,。后b建筑工程公司在公開(kāi)招標(biāo)中中標(biāo),，并于2014年8月與a房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司訂立了中標(biāo)合同，該中標(biāo)合同對(duì)工程項(xiàng)目性質(zhì),、工程工期,、工程質(zhì)量、工程價(jià)款,、支付方式及違約責(zé)任均作了詳細(xì)的約定,，并將中標(biāo)合同向相關(guān)建設(shè)行政主管部門(mén)進(jìn)行了備案。2015年底該工程竣工并驗(yàn)收合格,。但雙方對(duì)于用哪一份合同作為工程款結(jié)算的依據(jù)存在爭(zhēng)議,，2016年3月，b建筑工程公司訴至法院,。本案審理過(guò)程中,，a房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司認(rèn)為,，應(yīng)按標(biāo)前合同支付工程款，理由是標(biāo)前合同是雙方真實(shí)意思表示,，且已經(jīng)實(shí)際履行,，而中標(biāo)合同只是作為備案用途，不能用于工程結(jié)算,。而b建筑工程公司認(rèn)為,，應(yīng)按中標(biāo)合同支付工程款，理由是中標(biāo)合同是按照招投標(biāo)文件的規(guī)定簽訂的,且已向有關(guān)部門(mén)備案,，應(yīng)作為結(jié)算依據(jù),。法院認(rèn)定，因a房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與b建筑工程公司違反招投標(biāo)法的強(qiáng)制性規(guī)定,，涉嫌串標(biāo),，故標(biāo)前合同和中標(biāo)合同均認(rèn)定無(wú)效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按實(shí)際履行的合同結(jié)算工程款,。

【法官點(diǎn)評(píng)】

在建設(shè)工程領(lǐng)域中,，存在大量的“陰陽(yáng)合同”，又稱(chēng)“黑白合同”,，是指當(dāng)事人就同一標(biāo)的工程簽訂二份或二份以上實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容相異的合同,，通常“陽(yáng)合同”是指發(fā)包方與承包方按照《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定,，依據(jù)招投標(biāo)文件簽訂的在建設(shè)工程管理部門(mén)備案的建設(shè)工程施工合同,。“陰合同”則是承包方與發(fā)包方為規(guī)避政府管理,，私下簽訂的建設(shè)工程施工合同,，未履行規(guī)定的招投標(biāo)程序，且該合同未在建設(shè)工程行政管理部門(mén)備案,。

本案中，b建筑工程公司認(rèn)為,，中標(biāo)合同已向有關(guān)部門(mén)備案,，應(yīng)作為結(jié)算依據(jù)。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十一條規(guī)定,，“當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過(guò)備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容不一致的,，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款的根據(jù)?！钡m用本條規(guī)定的前提是備案的中標(biāo)合同為有效合同,。而本案中，a房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與b建筑工程公司在招投標(biāo)前已經(jīng)對(duì)招投標(biāo)項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容達(dá)成一致,，構(gòu)成惡意串標(biāo),，并且簽訂了標(biāo)前合同(陰合同),，后又違法進(jìn)行招投標(biāo)并另行訂立中標(biāo)合同(陽(yáng)合同)，這一行為違反了《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》第四十三條,、第五十五條的強(qiáng)制性規(guī)定,，因此中標(biāo)無(wú)效，從而必然導(dǎo)致因此簽訂的標(biāo)前合同和中標(biāo)合同均無(wú)效,。故本案并不適用《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十一條規(guī)定,。因此，標(biāo)前合同(陰合同)與備案的中標(biāo)合同(陽(yáng)合同)均因違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定被認(rèn)定為無(wú)效時(shí),，應(yīng)按照當(dāng)事人實(shí)際履行的建設(shè)工程合同結(jié)算工程價(jià)款。

建設(shè)工程合同糾紛專(zhuān)屬管轄篇九

1,、審查管轄根據(jù)民事訴訟法及相關(guān)司法解釋?zhuān)课葑赓U合同糾紛屬于適用專(zhuān)屬管轄的不動(dòng)產(chǎn)糾紛,，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。由于我國(guó)對(duì)土地及房屋等實(shí)行登記制,，所以判斷不動(dòng)產(chǎn)所在地通常并不復(fù)雜：凡經(jīng)有關(guān)政府部門(mén)登記的,，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的所在地為不動(dòng)產(chǎn)所在地;未經(jīng)登記的，以實(shí)際所在地為不動(dòng)產(chǎn)所在地,。

需要注意的是,，因房屋租賃合同糾紛為專(zhuān)屬管轄，因此排除了當(dāng)事人間的約定管轄,。

2,、審查租賃物的法律屬性租賃物的法律屬性是決定合同是否合法有效的關(guān)鍵，繼而將對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)和案件的走向產(chǎn)生至關(guān)重要的影響,，所以法官收案后應(yīng)先行對(duì)租賃物的法律屬性進(jìn)行審查,。

對(duì)于房屋租賃合同糾紛，應(yīng)先行查閱房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記簿,，以查明以下兩點(diǎn)：第一,，審查房屋是否是合法建筑。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)有法律若干問(wèn)題的解釋》第二條,、第三條的相關(guān)規(guī)定,，在一審法庭辯論終結(jié)前，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,、未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑,，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效;租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效,。第二,，審查房屋是否是廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等特殊性質(zhì)的房屋?！督?jīng)適房管理辦法》第三十三條規(guī)定,，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營(yíng)?！读庾》勘Ｕ限k法》第二十五條規(guī)定,，城市低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途,。鑒于經(jīng)適房及廉租房的分配,、使用狀況關(guān)系等關(guān)系公共資源的合理配置，經(jīng)適房及廉租房的另行轉(zhuǎn)租合同一般應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效,。

對(duì)于土地租賃合同糾紛,，也應(yīng)先行判斷租賃土地的性質(zhì)。根據(jù)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定,，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因此,，農(nóng)業(yè)用地出租用于非農(nóng)建設(shè)的租賃合同一般應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效,。

3、審查租賃物的使用現(xiàn)狀在原告起訴要求解除租賃合同或確認(rèn)合同無(wú)效的案件中,，通常涉及返還租賃物,，因此法官應(yīng)在庭前及時(shí)詢(xún)問(wèn)租賃物的使用現(xiàn)狀，是否存在轉(zhuǎn)租,、轉(zhuǎn)包等情況,。如確實(shí)存在案件當(dāng)事人之外的人員占有、使用租賃物的,，應(yīng)向原告釋明訴請(qǐng)由被告直接返還租賃物可能存在的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn),，并根當(dāng)事人的意見(jiàn)和案件的實(shí)際情況等確定是否需要追加次承租人等實(shí)際使用人為第三人參與訴訟。

4,、啟動(dòng)司法鑒定程序裝飾裝修等固定添附物是否需賠償或補(bǔ)償,，賠償和補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)如何確定，是租賃合同糾紛的審理重點(diǎn)及難點(diǎn),。如果根據(jù)案件事實(shí)確需賠償或補(bǔ)償,，除非固定添附價(jià)值極低或當(dāng)事人一致同意無(wú)須鑒定外，通常需要通過(guò)司法鑒定確定固定添附的造價(jià),、現(xiàn)值或殘值。

此外,，《合同法》第二百一十八條至第二百二十二條對(duì)承租人致租賃物損耗的賠償責(zé)任,、租賃物的維修責(zé)任等進(jìn)行了規(guī)定。因此，在涉及租賃物在租賃期間毀損,、涉及維修及賠償責(zé)任的等租賃合同案件中,，也可能需對(duì)維修方案、賠償金額等進(jìn)行鑒定,。

司法鑒定的周期一般按月計(jì)算,，鑒定時(shí)間較長(zhǎng)，為了保障案件的審理效率,、避免各方當(dāng)事人的損失擴(kuò)大,，如確需司法鑒定，建議法官通過(guò)庭前會(huì)議等方式盡快啟動(dòng)相關(guān)程序,，確定鑒定單位的選擇方式,、鑒定費(fèi)的預(yù)付主體、并指導(dǎo)當(dāng)事人積極參與并配合鑒定程序的開(kāi)展,。

二,、案件的審理重點(diǎn)

1、租賃合同效力審判實(shí)踐中,，除了法律和行政法規(guī)等關(guān)于合同無(wú)效或不成立的各類(lèi)法定情形,，及前文所述因租賃物的法律屬性致使租賃合同無(wú)效外，租賃合同的效力還可能受到以下幾個(gè)因素的影響：

第一,，租賃合同的期限,。《合同法》第二百一十四條規(guī)定,，租賃期限不得超過(guò)二十年;超過(guò)二十年的,，超過(guò)部分無(wú)效。

第二,，是否屬于擅自轉(zhuǎn)租,。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)有法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定,，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的,，人民法院不予支持,。根據(jù)上述條款可以理解為，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租破壞了原有的出租人與承租人的信任關(guān)系,，減弱了出租人對(duì)于出租房屋的控制,，因此，原則上承租人未經(jīng)出租人同意其轉(zhuǎn)租行為無(wú)效,。

第三,，是否屬于“高利貸套路貸”的新形式。“高利貸套路貸”的通常表現(xiàn)形式是辦理房屋抵押權(quán)證,、出具委托出售房屋的公證書(shū),、出具公證債權(quán)文書(shū)、簽訂虛假房屋買(mǎi)賣(mài)合同等,，近期還出現(xiàn)了簽訂租賃合同的新型債務(wù)擔(dān)保方式,。此類(lèi)模式為，債權(quán)人向債務(wù)人提供高利貸時(shí),，由債權(quán)人或其指定的第三人與債務(wù)人簽訂租賃合同;債務(wù)人收到借款后,，出具收款收據(jù)，確認(rèn)收訖租金,。但實(shí)際上,，租賃合同雙方并無(wú)真實(shí)租賃合同關(guān)系，而是以房屋使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保,，此類(lèi)租賃合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效,。

2、租賃合同具體條款由于租賃物不同,、租賃雙方法律素養(yǎng)不同等主客觀因素,，審判實(shí)踐中往往會(huì)看到各種形形色色的租賃合同。無(wú)論租賃合同的約定有多復(fù)雜或多簡(jiǎn)單,，下面幾項(xiàng)是合同核心內(nèi)容,，也是糾紛處理的重要依據(jù)，更是法官應(yīng)當(dāng)查明的關(guān)鍵事實(shí)：

租賃期限

如：租賃物的交付日期,、起租日,、租期屆滿(mǎn)后續(xù)租的條件等。有些租賃合同還會(huì)約定附條件的租期,，如“租期至拆遷時(shí)止”等,，對(duì)于相關(guān)條款的理解可能產(chǎn)生糾紛。

租金及相關(guān)費(fèi)用的支付

如：租金金額,、支付時(shí)間,、支付方式、免租期,、租金遞增方式,、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方等。有些租賃合同會(huì)約定附條件的起租日,，如“商場(chǎng)入駐率滿(mǎn)幾成后付租”等,，相關(guān)條款的解釋是法院的審理重點(diǎn)。

承租人有無(wú)轉(zhuǎn)租權(quán),、裝修改建權(quán)等

如：承租方是否有權(quán)部分分租,、全部轉(zhuǎn)租,，分租、轉(zhuǎn)租是否需要獲得出租方的書(shū)面同意;承租方是否有權(quán)對(duì)租賃物進(jìn)行改建,、擴(kuò)建、裝修等,，添附是否需要獲得出租方書(shū)面同意等,。

對(duì)于違約責(zé)任及合同解除權(quán)的約定

如：出現(xiàn)何種情形時(shí)，雙方或一方享有解除權(quán);解除權(quán)的行使方式和行使時(shí)間如何確定;合同解除后,，對(duì)于裝飾裝修,、改建、擴(kuò)建等固定添附如何處理,，保證金如何處理;違約金如何計(jì)算等,。

雙方其他義務(wù)的約定

如：出租方有無(wú)提供特定功率供電的義務(wù)，出租方有無(wú)協(xié)助承租方辦理相關(guān)經(jīng)營(yíng)證照的義務(wù),，承租方有無(wú)向出租方匯報(bào)經(jīng)營(yíng)額的義務(wù),，雙方有無(wú)向相關(guān)部門(mén)備案租賃合同的義務(wù)等。

3,、合同義務(wù)履行情況合同義務(wù)的履行情況是查明案件事實(shí)的關(guān)鍵,，是確定當(dāng)事人違約責(zé)任的重要依據(jù)，也是處理案件糾紛的重要突破口,。審查當(dāng)事人是否履行合同義務(wù),，主要是依據(jù)當(dāng)事人提供的證據(jù)材料，對(duì)當(dāng)事人履行合同義務(wù)的方式,、數(shù)量,、時(shí)間、質(zhì)量等進(jìn)行綜合審查,。

其中,，對(duì)于出租方合同義務(wù)的審查主要包括租賃物是否及時(shí)交付，交付的租賃物是否合法,，租賃物是否符合合同約定的面積,、使用標(biāo)準(zhǔn)、特定要求,，提供水,、電、煤等是否符合雙方約定等,，出租方是否盡了維修責(zé)任等,。對(duì)于承租方合同義務(wù)的審查主要包括押金、租金等費(fèi)用是否按時(shí)足額支付,、是否按合同約定的租賃用途使用標(biāo)的物,、是否存在擅自轉(zhuǎn)租,、是否擅自進(jìn)行固定添附等。

4,、固定添附處理根據(jù)租賃合同的效力,、出租人是否同意固定添附、合同履行期間,、裝飾裝修是否形成附和,、出租人是否同意利用固定添附、租賃雙方對(duì)于租賃合同無(wú)效或解除是否存在過(guò)錯(cuò)及過(guò)程程度等案件事實(shí)的不同,，出租方是否需對(duì)固定添附進(jìn)行賠償或補(bǔ)償,，固定添附的賠償或補(bǔ)償是按照現(xiàn)值還是殘值計(jì)價(jià)以及賠償或補(bǔ)償?shù)木唧w金額等均有所不同。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)有法律若干問(wèn)題的解釋》第九條,、第十條,、第十一條、第十二條,、第十三條分別對(duì)租賃合同無(wú)效時(shí)候經(jīng)同意的裝飾裝修物的處理,、合同履行屆滿(mǎn)或解除時(shí)未形成附和的裝飾裝修物的處理、合同解除時(shí)形成附和的裝飾裝修物的處理,、租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)附和裝飾裝修物的處理,、承租人擅自裝飾裝修及擴(kuò)建費(fèi)用的處理等均作了明確的規(guī)定。

三,、法院訴訟指導(dǎo)與釋明

1,、合同無(wú)效及后果處理釋明租賃合同糾紛中，不管原告的訴請(qǐng)是什么,，無(wú)論是解除合同還是繼續(xù)履行合同,，合同的效力是法院審理的第一要?jiǎng)?wù)。當(dāng)法官發(fā)現(xiàn)合同存在無(wú)效情形時(shí),，應(yīng)及時(shí)向各方當(dāng)事人釋明合同可能存在無(wú)效情形,，并詢(xún)問(wèn)雙方當(dāng)事人是否需要對(duì)租賃物的返還、固定添附的處理等因合同無(wú)效導(dǎo)致的后果進(jìn)行處理,，并向雙方釋明如不及時(shí)處理合同無(wú)效后果將可能對(duì)雙方當(dāng)事人造成的不利后果,。

2、空置租賃物的及時(shí)交接租賃合同糾紛往往審理周期較長(zhǎng),，訴訟程序中法官應(yīng)注重動(dòng)態(tài)關(guān)注租賃物的使用現(xiàn)狀,，當(dāng)發(fā)現(xiàn)租賃物已處于無(wú)人利用及收益的空置狀態(tài)時(shí)，應(yīng)向雙方當(dāng)事人釋明風(fēng)險(xiǎn),，盡量安排爭(zhēng)議雙方先行交接標(biāo)的物以避免雙方的損失擴(kuò)大及矛盾升級(jí),。

3、抗辯與反訴處理在租賃合同糾紛案件中,，經(jīng)常出現(xiàn)被告將反訴內(nèi)容作為答辯意見(jiàn)提出,，要求直接在本訴中處理或抵扣的情況,。比如，出租方起訴承租方搬離租賃物,，而承租方答辯出租方應(yīng)賠償裝修損失,、經(jīng)營(yíng)損失等。針對(duì)此類(lèi)情況,，法官應(yīng)在對(duì)基礎(chǔ)合同條款進(jìn)行審查的基礎(chǔ)上,，準(zhǔn)確判斷被告相關(guān)主張是屬于抗辯還是反訴，并根據(jù)個(gè)案情況分別予以釋明,。屬于反訴范疇的，應(yīng)向被告釋明主張應(yīng)作為反訴提起,，并盡快將反訴狀送達(dá)原告以加快審理周期,。

4、違約金的調(diào)整與舉證責(zé)任分配《合同法》規(guī)定的違約責(zé)任形式有繼續(xù)履行,、采取其他補(bǔ)救措施,、賠償損失、支付違約金等,，這些形式上均可適用于租賃合同,。一般情況下，法官應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人合同的約定,，結(jié)合當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求,，確定違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任的方式。

對(duì)于違約金金額的確定,，法官應(yīng)注重行使釋明權(quán),，即使被告明確抗辯其不構(gòu)成違約、不應(yīng)承擔(dān)違約金的情況下,，法官也應(yīng)進(jìn)一步釋明其具有要求法院調(diào)整違約金的權(quán)利,、并詢(xún)問(wèn)其對(duì)違約金金額是否過(guò)高、是否要求法院予以調(diào)整,。法官應(yīng)特別注重從誠(chéng)實(shí)信用原則,、公平原則出發(fā)，根據(jù)當(dāng)事人的違約責(zé)任,、守約方的實(shí)際損失等情況確定違約金,。需要說(shuō)明的是，在被告抗辯違約金過(guò)高,、要求調(diào)整違約金的情況下,，違約金過(guò)高的舉證責(zé)任應(yīng)分配給被告。

5,、押金或保證金等處理為了及時(shí)化解矛盾,、減少當(dāng)事人訴累,，在涉及合同無(wú)效、解除,、到期等租賃合同糾紛中,，即使雙方當(dāng)事人未提及，法官也應(yīng)主動(dòng)詢(xún)問(wèn)承租方有無(wú)支付過(guò)押金或租賃保證金等,，具體金額多少,，雙方對(duì)相關(guān)費(fèi)用的處理是什么意見(jiàn)等，并在符合合同約定及法律規(guī)定的情況下,，在案件中對(duì)相關(guān)費(fèi)用的返還或抵扣一并處理,。