在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的今天，報告不再是罕見的東西,，報告中提到的所有信息應(yīng)該是準(zhǔn)確無誤的,。報告的作用是幫助讀者了解特定問題或情況,，并提供解決方案或建議,。下面是小編幫大家整理的最新報告范文,，僅供參考,，希望能夠幫助到大家,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇一

從7月21到8月8日,，我在嘉興南湖皮件廠會計部進(jìn)行了為期三周的實習(xí)調(diào)查,。先前對會計電算化知識的不了解,，經(jīng)過這幾周的努力，漸漸的從不知到知之,，再從知之到甚之,。此次我所調(diào)查的范圍是財務(wù)部的會計電算化內(nèi)容，從而我在此找到了我的調(diào)查目標(biāo),。會計電算化技術(shù)的應(yīng)用,，將廣大財會人員從繁重的手工操作中解放出來，有時間和精力參與企業(yè)的管理與決策,，為企業(yè)管理當(dāng)局,、投資者與債權(quán)人提供較為準(zhǔn)確、及時的財務(wù)信息,。我本著客觀,、求實的原則，采取了與人面談等一系列必要的方法,，對公司會計部的電算化進(jìn)行了調(diào)查,。雖然這次調(diào)查只有三個星期但將為我大學(xué)的學(xué)習(xí)計劃和未來的發(fā)展目標(biāo)奠定了堅實的基礎(chǔ)。

一,、對南湖皮件廠會計部進(jìn)行調(diào)查的目的,。

此次調(diào)查主要是了解會計內(nèi)部的運行及操作。在南湖皮件廠的實習(xí)中我是跟隨師傅了解會計電算化內(nèi)容以及自己學(xué)著操作電算化的內(nèi)容,。

(一)了解會計部運用電算化的重要性,。

1、運用電算化能夠提高會計現(xiàn)代化管理思想,，從而使得會計會計工作標(biāo)準(zhǔn)化,，規(guī)范化，科學(xué)化,，提高會計工作的效率和質(zhì)量,。

2、電算化可以加快信息傳遞,，提高會計的反饋與控制能力,。與此同時就可以提高企業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營管理水平，改善經(jīng)營管理,，提高經(jīng)濟(jì)效益,，使企業(yè)獲得更多的利潤。

(二)學(xué)習(xí)如何運用電算化,。

在整個調(diào)查過程中,，會計師傅有很多是在電腦上完成的，我也有在一旁學(xué)習(xí)，有時也會試試自己填制憑證,。填制憑證最主要的是要細(xì)心,，電算化和手寫一樣都會出錯，因此做憑證時一定要仔細(xì),，這樣才不會出錯,，不然寫錯了就要刪去還要重新填寫。

二,、嘉興市南湖皮件廠的基本情況,。

嘉興市南湖皮件廠坐落于嘉興市南湖經(jīng)濟(jì)園區(qū)，成立于1997年,，月產(chǎn)值約70萬,，成本約43萬元。它是一家私營企業(yè),，屬于加工制造業(yè),，占地面積1200平方米。它雖然不大,，但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的,。它生產(chǎn)的是皮件，而這里的皮件與海寧的皮衣,，皮手套不同,，這里生產(chǎn)的主要是皮夾、皮帶等一些小商品,。工廠中分了幾個部門，分別是人事部,、財務(wù)部,、采購部、銷售部,、設(shè)計部,，還有兩個車間(制造車間、包裝車間),，一個倉庫,，總經(jīng)辦兩名。企業(yè)規(guī)模不是很大,，員工人數(shù)共有82人,，注冊資金有50萬元人民幣。企業(yè)流程如下,，首先采購部采購原材料及其包裝材料,，材料包括輔助材料：帽釘、皮帶頭、鈕釘,、徽標(biāo),、卡、盒,、標(biāo)簽,、條碼等;主材料：水牛皮。之后進(jìn)入制造車間,，第一,，切割牛皮;第二，壓鑄皮件;第三,，安裝輔助材料,。最后包裝。簡單流程為材料入庫-----各部領(lǐng)用材料------入庫產(chǎn)品------出庫------送貨,。這里所生產(chǎn)的皮件的銷售地點是海寧皮件城,。年收入約為。財務(wù)部實行電算化方式記錄完成日常的經(jīng)濟(jì)活動,。

三,、會計電算化調(diào)查的范圍。

為期三星期在南湖皮件廠的會計部實訓(xùn),，主要的是了解關(guān)于電算化的內(nèi)容,，在此主要研究的范圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學(xué)習(xí)如何填制會計憑證。整個調(diào)查范圍就在本企業(yè)的會計部,，調(diào)查的主要內(nèi)容是會計電算化,。

四、對嘉興市南湖皮件廠會計電算化調(diào)查的方法,。

在整個實訓(xùn)調(diào)查過程中,，我與會計師傅及出納進(jìn)行面對面的學(xué)習(xí)。通過近距離地接觸會計電算化操作,，讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎(chǔ)會計及中級財務(wù)會計,。只有先學(xué)好這些才能正確填寫會計憑證以及做好其他的會計工作。在這里可以直接問會計師傅不懂的問題,，師傅也會很認(rèn)真為你講解會計實踐操作的知識,。

五、嘉興市南湖皮件廠會計電算化中存在的問題,。

(一)操作電算化人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低,。

南湖皮件廠中只有一名會計師傅及一員出納，大多的事情都由會計師傅所完成,。據(jù)了解會計師傅是大專畢業(yè),，出納是中專畢業(yè)的,，相對來說他們的專業(yè)知識是不完全的。并且會計師傅只經(jīng)過短期的培訓(xùn),，對軟件的認(rèn)識存有局限性,，他們一般只能按照固定的模式機(jī)械的操作財務(wù)軟件，卻不能靈活運用軟件所提供的各項功能,。

(二)運用電算化處理賬務(wù)程序不夠規(guī)范,。

在皮件廠中會計師傅年紀(jì)跟我相差很大，他做的賬務(wù)處理跟我們現(xiàn)在的有一些出路,，但是電算化中的數(shù)據(jù)輸入,、業(yè)務(wù)處理及有關(guān)制度制訂方面都必須規(guī)范化,、標(biāo)準(zhǔn)化,，才能使會計信息系統(tǒng)順利進(jìn)行,。但由于受觀念,、技術(shù)等多方面因素影響，現(xiàn)有工作流程大都仍在舊的體制,、機(jī)制和管理模式基礎(chǔ)上進(jìn)行,，因而出現(xiàn)了工作流程與實際業(yè)務(wù)需要相沖突的矛盾,，使會計電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用,。另外,，在會計電算化的實際實施過程中也還存在著一些不規(guī)范的行為，導(dǎo)致管理上的漏洞,，嚴(yán)重制約著會計電算化水平的提高以及造成會計信息失真,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇二

優(yōu)越的地理環(huán)境，深厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從20xx年起至今，xx商品房價格始終呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,。總體而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端。

xx年以后,，隨著大量外埠資本注資xx,，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新改變。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增加,，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店,、寫字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增加。另一方面,，頂級項目拉動了高端消費勁量,。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約,，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿意細(xì)分市場的要求,。20xx年后，這一局面被打破,，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出主動的發(fā)展態(tài)勢。20xx年,，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年,。目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅,、商業(yè)并進(jìn)的格局,，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn),。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下,，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍舊穩(wěn)步上升,。

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層,、小高層,、連排別墅為主。

價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域,。

供求特征：全市商品房銷售項目中,，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡,。

消費者特征：包括,、商人,、公司職員、企業(yè)老總,、外來人員等,。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖,、金銀湖),。

文化訴求特征：深厚的商業(yè)、消遣等都市文化特征,。

(1)商品住宅價格與銷量分析,。

xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及美麗的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi),，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列,，同其它區(qū)域相比，其價格始終呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，20xx年(1—6月份),，xx住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比,，價格增長了39.57%,。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響,，在進(jìn)入20xx年以后,，商品住宅的銷量出現(xiàn)肯定程度的下降，20xx年(1—6月份),，xx住宅銷量為8950套,，與去年同期相比，削減了51.32%,。

從上表可以看出,，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一樣的,，而且上漲的幅度非常平穩(wěn),。從整個區(qū)域市場來看,，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域,。

xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點,，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受狀況來看也是比較志向的,，信任隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。

同時,，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟,，東西湖,、后湖,、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得主動成果，這些都將為這一帶的房價帶來肯定的升值空間,。

(2)xx商品住宅市場供求關(guān)系,。

1,、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套,，1—6月總供應(yīng)13299套,，市場總銷量為8950套,，總體供銷比為1.49：1,。

2,、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量削減,。

為避開因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮,。20xx年(1-6月份),，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,，同比下降28.94%。

同時,，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也干脆導(dǎo)致了購房需求的削減,。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房,，進(jìn)行其次次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中,，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場中可伸縮性的需求。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所削減,。

3,、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高,。

億房探討中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升,。

xx區(qū)目前由xx中心區(qū),、古田片區(qū),、二七,、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成，依據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點,，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

(一)xx中心區(qū),。

20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%,。其中商品住宅共成交3235套，較去年削減4630套,，降幅為58.87%。從上半年xx中心區(qū)成交價格來看,，1至5月呈遞增趨勢，5月達(dá)到價格高峰,，為7286.34元/平方米,，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上,。相比價格來說,，成交方面較去年嚴(yán)峻萎縮,，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。

出現(xiàn)這樣的狀況,，主要由兩方面因素造成,，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比,，新居供應(yīng)量削減3成之多,，制約了購房者消費;當(dāng)然,，更重要的緣由在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付實力,，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺,，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落,。

xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的,。隨著武漢天地的問世，集住宅,、甲級辦公樓,、零售,、餐飲、消遣,、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前,，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼,。

預(yù)料不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街,、武廣、永清,、循禮門,、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),，將由點及面,，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個xx中心區(qū)的加快建設(shè),。

xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號),。

(二)古田片區(qū)。

20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,，較去年同期上漲1516.4元/平方米,，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年削減2609套,，降幅為68.59%。從成交價格狀況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月始終都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū),。另外，成交方面,，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首。

從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體,。正因為如此,，隨著輕軌建設(shè)的降溫柔解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量削減,，市場關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為寂靜,。

對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好,。隨著硚口對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā),，同時,，將來輕軌通車，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,，為古田樓市的發(fā)展供應(yīng)有力支撐。

古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號),。

(三)二七,、后湖片區(qū)。

20xx年上半年二七,、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米,，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年下降42.06%。從成交價格來看,，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn),，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調(diào),。受供應(yīng)量的影響,，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城,、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體,。二七地區(qū)則依舊是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅削減,，二七,、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫柔向上的走勢,，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯,。令人激昂的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工,，黃浦路段則已建設(shè)過半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面,，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,，將來她將輻射后湖,、二七等地區(qū)，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題,。

二七,、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)。

(四)東西湖片區(qū),。

20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米,，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%,。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年增長了14.07%。從成交價格及成交套數(shù)來看,，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增,，特殊是銷量，盡管只增長14個百分點,，但縱觀今年全市其他的銷售狀況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。雖然整個市場氣氛的始終處于觀望心情,，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示,，客戶平均接待量并沒削減多少。而來看房的客戶,，許多也是因為價格相對較低,，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對高房價,，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,，從目前狀況來看，東西湖盡管存在交通不便,，但價格低,、環(huán)境好彌補了部分缺失,。

多層作為郊區(qū)最易消化的一般住宅產(chǎn)品類型，始終是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品,。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明,，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商起先注意產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，產(chǎn)品重心漸漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。

和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身條件限制,，小高層的過渡時間不長,、過渡量較少，快速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段,。因此高層物業(yè)還需肯定時間的市場磨合,，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看,，高層物業(yè)是將來市場的主流產(chǎn)品,。東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利,，將來還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系,，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的旺盛奠定基礎(chǔ)。

東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇三

從7月21到8月8日,，我在嘉興南湖皮件廠會計部進(jìn)行了為期三周的實習(xí)調(diào)查。先前對會計電算化知識的不了解,，經(jīng)過這幾周的努力,，漸漸的從不知到知之，再從知之到甚之,。此次我所調(diào)查的范圍是財務(wù)部的會計電算化內(nèi)容,，從而我在此找到了我的調(diào)查目標(biāo)。會計電算化技術(shù)的應(yīng)用,，將廣大財會人員從繁重的手工操作中解放出來,，有時間和精力參與企業(yè)的管理與決策，為企業(yè)管理當(dāng)局,、投資者與債權(quán)人提供較為準(zhǔn)確,、及時的財務(wù)信息。我本著客觀,、求實的原則，采取了與人面談等一系列必要的方法，對公司會計部的電算化進(jìn)行了調(diào)查,。雖然這次調(diào)查只有三個星期但將為我大學(xué)的學(xué)習(xí)計劃和未來的發(fā)展目標(biāo)奠定了堅實的基礎(chǔ)。

一,、對南湖皮件廠會計部進(jìn)行調(diào)查的目的。

此次調(diào)查主要是了解會計內(nèi)部的運行及操作,。在南湖皮件廠的實習(xí)中我是跟隨師傅了解會計電算化內(nèi)容以及自己學(xué)著操作電算化的內(nèi)容,。

(一)了解會計部運用電算化的重要性。

1,、運用電算化能夠提高會計現(xiàn)代化管理思想,，從而使得會計會計工作標(biāo)準(zhǔn)化，規(guī)范化,，科學(xué)化,，提高會計工作的效率和質(zhì)量,。

2,、電算化可以加快信息傳遞，提高會計的反饋與控制能力,。與此同時就可以提高企業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營管理水平,，改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益,，使企業(yè)獲得更多的利潤,。

(二)學(xué)習(xí)如何運用電算化。

在整個調(diào)查過程中,，會計師傅有很多是在電腦上完成的,，我也有在一旁學(xué)習(xí)，有時也會試試自己填制憑證,。填制憑證最主要的是要細(xì)心,，電算化和手寫一樣都會出錯，因此做憑證時一定要仔細(xì),，這樣才不會出錯,，不然寫錯了就要刪去還要重新填寫。

二,、嘉興市南湖皮件廠的基本情況,。

嘉興市南湖皮件廠坐落于嘉興市南湖經(jīng)濟(jì)園區(qū)，成立于1997年,，月產(chǎn)值約70萬,，成本約43萬元。它是一家私營企業(yè),，屬于加工制造業(yè),，占地面積1200平方米,。它雖然不大，但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的,。它生產(chǎn)的是皮件,，而這里的皮件與海寧的皮衣，皮手套不同,，這里生產(chǎn)的主要是皮夾,、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個部門,，分別是人事部,、財務(wù)部、采購部,、銷售部,、設(shè)計部，還有兩個車間(制造車間,、包裝車間),，一個倉庫，總經(jīng)辦兩名,。企業(yè)規(guī)模不是很大,，員工人數(shù)共有82人，注冊資金有50萬元人民幣,。企業(yè)流程如下,，首先采購部采購原材料及其包裝材料，材料包括輔助材料：帽釘,、皮帶頭,、鈕釘、徽標(biāo),、卡,、盒、標(biāo)簽,、條碼等;主材料：水牛皮,。之后進(jìn)入制造車間，第一,，切割牛皮;第二,，壓鑄皮件;第三，安裝輔助材料,。最后包裝,。簡單流程為材料入庫-----各部領(lǐng)用材料------入庫產(chǎn)品------出庫------送貨。這里所生產(chǎn)的皮件的銷售地點是海寧皮件城,。年收入約為,。財務(wù)部實行電算化方式記錄完成日常的經(jīng)濟(jì)活動,。

三、會計電算化調(diào)查的范圍,。

為期三星期在南湖皮件廠的會計部實訓(xùn),，主要的是了解關(guān)于電算化的內(nèi)容，在此主要研究的范圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學(xué)習(xí)如何填制會計憑證,。整個調(diào)查范圍就在本企業(yè)的會計部,，調(diào)查的主要內(nèi)容是會計電算化。

四,、對嘉興市南湖皮件廠會計電算化調(diào)查的方法,。

在整個實訓(xùn)調(diào)查過程中，我與會計師傅及出納進(jìn)行面對面的學(xué)習(xí),。通過近距離地接觸會計電算化操作,，讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎(chǔ)會計及中級財務(wù)會計。只有先學(xué)好這些才能正確填寫會計憑證以及做好其他的會計工作,。在這里可以直接問會計師傅不懂的問題,，師傅也會很認(rèn)真為你講解會計實踐操作的知識。

五,、嘉興市南湖皮件廠會計電算化中存在的問題,。

(一)操作電算化人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低,。

南湖皮件廠中只有一名會計師傅及一員出納,，大多的事情都由會計師傅所完成。據(jù)了解會計師傅是大專畢業(yè),，出納是中專畢業(yè)的,，相對來說他們的專業(yè)知識是不完全的。并且會計師傅只經(jīng)過短期的培訓(xùn),，對軟件的認(rèn)識存有局限性,，他們一般只能按照固定的模式機(jī)械的操作財務(wù)軟件，卻不能靈活運用軟件所提供的各項功能,。

(二)運用電算化處理賬務(wù)程序不夠規(guī)范,。

在皮件廠中會計師傅年紀(jì)跟我相差很大，他做的賬務(wù)處理跟我們現(xiàn)在的有一些出路,，但是電算化中的數(shù)據(jù)輸入,、業(yè)務(wù)處理及有關(guān)制度制訂方面都必須規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化,，才能使會計信息系統(tǒng)順利進(jìn)行,。但由于受觀念、技術(shù)等多方面因素影響,，現(xiàn)有工作流程大都仍在舊的體制,、機(jī)制和管理模式基礎(chǔ)上進(jìn)行,，因而出現(xiàn)了工作流程與實際業(yè)務(wù)需要相沖突的矛盾，使會計電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用,。另外,，在會計電算化的實際實施過程中也還存在著一些不規(guī)范的行為，導(dǎo)致管理上的漏洞,，嚴(yán)重制約著會計電算化水平的提高以及造成會計信息失真,。

(三)單位領(lǐng)導(dǎo)的不重視。

會計電算化隨著現(xiàn)代化進(jìn)一步發(fā)展在工作中有著越來越重要的地位,，然而在小企業(yè)中企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)只注重最后的結(jié)果,，對會計的過程不注重。在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下,，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動基本上是由市場調(diào)節(jié),，領(lǐng)導(dǎo)具有很大的經(jīng)營自主權(quán);大量的企業(yè)屬于私營企業(yè)，在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的方方面面,，基本上是領(lǐng)導(dǎo)說一是一,。在這種情況下，領(lǐng)導(dǎo)對會計電算化工作的認(rèn)可與否,，直接影響企業(yè)能否實施會計電算化,。

六、對嘉興市南湖皮件廠所存在的問題而提出的建議,。

(一)加強(qiáng)會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì),。

1、引入高素質(zhì)電算化人才,。

目前我國高等教育正在向大眾化教育過渡,，每年有大量的高校畢業(yè)生走向人才市場，人才供應(yīng)較前幾年有了很大改善,，企業(yè)完全可以從市場招聘大學(xué)畢業(yè)生從事會計電算化工,。

2、加強(qiáng)會計人員的電算化培訓(xùn),。

企業(yè)應(yīng)單獨制訂培訓(xùn)內(nèi)容和培訓(xùn)時間,。培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)滿足開展會計電算化工作的需要，既要進(jìn)行基本的賬務(wù),、報表操作的培訓(xùn),，又應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大培訓(xùn)范圍，涉及工資,、固定資產(chǎn),、采購、銷售、成本等系統(tǒng),，同時還應(yīng)涉及相關(guān)崗位設(shè)置,、人員安排等內(nèi)容。

(二)規(guī)范電算化處理賬務(wù),。

建立健全一套完整的電算化模式下的規(guī)章制度,。電算化內(nèi)部制度建立后，抓落實是非常重要的環(huán)節(jié),。在實施過程中,，企業(yè)要定期對各項制度的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，并有相應(yīng)獎懲措施,，以確保各項制度的落實,。

(三)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)對電算化的重視。

要促進(jìn)該企業(yè)實施會計電算化,，首先要讓領(lǐng)導(dǎo)從思想上重視起來,，認(rèn)識到實施會計電算化給企業(yè)帶來的方方面面的好處，徹底轉(zhuǎn)變其思想,，使其成為實施會計電算化系統(tǒng)的動力而非阻力,。使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)明白會計電算化并不僅僅是會計工作的現(xiàn)代化，更是企業(yè)生產(chǎn),、經(jīng)營,、管理工作的現(xiàn)代化，是信息手段的現(xiàn)代化,，通過會計電算化,，能夠?qū)崿F(xiàn)財務(wù)業(yè)務(wù)一體化管理，最大限度提升企業(yè)的管理水平和市場競爭力,。在全球經(jīng)濟(jì)一體化,、市場競爭非常激烈的今天，落后和封閉就意味著惡性循環(huán),，意味著被淘汰。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇四

近期,，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展,。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議,，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義。

今年1—6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元,，同比增長85%,；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成億元，其中住宅投資完成23億元,；商品房施工面積萬平方米,，銷售100萬平方米。今年以來,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：

1,、房產(chǎn)投資保持較高增速。

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好,。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭,，1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為%,，具體走勢見圖一,。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出,，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%,；商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計增速分別為：xx%,、xx%,、xx%、xx%,、xx倍,；辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2,、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯,。

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看,，回落趨勢明顯,。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積萬平方米,；預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了%和%,。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,，4月份僅售出474套,，總面積萬平方米，與3月份相比均下降了%,。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右,。

3,、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高。

雖然今年年初開始,，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策,，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢,。

自年開始,，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在,、年分別同比上漲xx%,、30%和42%。目前,，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米,，同比上升20%；存量房均價已達(dá)5000元每平方米,，同比上升47%,。

由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重,，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點,，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

中央：——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況,，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間；對房價上漲過快的地方,，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量；嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng),。

——房貸利率調(diào)整。3月16日,，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策,，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理,，將個人住房貸款利率下限水平由%提高到%,。

——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局,、財政部,、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定xx年6月1日后,，個人將購買不足2年的住房對外銷售的,，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的,，按3%全額征收契稅,。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。xx年市確立了“以居住為主,、以市民消費為主,、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整,。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作,，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè),。

——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng),。xx年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

從短期看,，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響,，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資,、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成,；同時，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重,，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

但從長期看,，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素,，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為,、鼓勵居住消費的目的,，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率,、稅收政策,，減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分，顯露市場真實需求量,，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。同時，通過嚴(yán)格土地供應(yīng),，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生,。

——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量,，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾,?！m度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯,、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng),，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高,，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整,、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價,，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

總的來說,，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低,，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看,，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟,。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點。

1,、加強(qiáng)房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作,。

建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,，維護(hù)房地產(chǎn)市場價格秩序,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點監(jiān)測土地出讓價格,，新建商品房,、存量房的交易價格；當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作,。加強(qiáng)房價的季度,、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積,、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,，新建商品房的開工面積、竣工面積,、銷售面積,、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容,。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動,，及時提出預(yù)警建議。

2,、加強(qiáng)房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作,。

建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項目的進(jìn)展情況,，以便發(fā)現(xiàn)問題,、協(xié)調(diào)問題、解決問題,。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目,，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán),，同時,，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項,、規(guī)劃,、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準(zhǔn)入關(guān),，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,，對抽逃注冊資本金、項目資本金,，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為,，要依法嚴(yán)厲打擊。

3,、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn),，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃,，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā),，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的`監(jiān)控,，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化,，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況,，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃,。

4、合理引導(dǎo)住房主體需求,。

中低收入職工,、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群,、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工,、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求,，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè),，同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī),，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能,，提高住宅質(zhì)量,。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實際,，引導(dǎo)居民對住房的理性消費,，推動主體需求的合理化。

優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今,，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時,，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,。總體而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端,。

xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx,，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng),，如永清片區(qū)的新天地項目,，集合住宅、酒店,、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng),。另一方面,，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來,，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約,，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求。20xx年后,，這一局面被打破,，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年,，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年,。

目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅,、商業(yè)并進(jìn)的格局,，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn),。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下,，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升,。

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層,、小高層,、連排別墅為主。價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。

供求特征：全市商品房銷售項目中,，xx區(qū)域占據(jù)了xx%,，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。

消費者特征：包括公務(wù)員,、商人,、公司職員、企業(yè)老總,、外來人員等,。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少（多集中在后湖,、金銀湖）,。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征,。

（1）商品住宅價格與銷量分析,。

xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi),，房地產(chǎn)開發(fā)量居xx市前列,，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，20xx年（1—6月份）,，xx住宅均價達(dá)到元/平方米，與去年同期相比,，價格增長了xx%,。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響,，在進(jìn)入20xx年以后,，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20xx年（1—6月份）,，xx住宅銷量為8950套,，與去年同期相比，減少了xx%,。

從上表可以看出,，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個xx市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn),。從整個區(qū)域市場來看,，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域,。

xx中心區(qū)作為xx市的一個開發(fā)熱點,，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在套左右,。從市場接受情況來看也是比較理想的,，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色,。

同時,，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟,，東西湖,、后湖、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。

（2）xx商品住宅市場供求關(guān)系,。

1、20xx年（1—6月份）xx商品住房市場總?cè)萘考s為套,，1—6月總供給套,，市場總銷量為8950套，總體供銷比為xx：1,。

2,、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少。

為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動,，xx市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮,。20xx年（1—6月份），全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,，同比下降xx%,。

同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大,，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年（1—6月份）的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房,，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到%,，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因,。由于這種動因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少,。

3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高,。

億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響,，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升,。

5,、今年1—6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90—120平方米。

20xx年（1—6月份）xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示,，90平方米以下戶型供小于銷,，140平方米以上戶型供大于銷，90—140平方米戶型供銷比較平衡,。其中,，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的xx%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的xx%,。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),，從今年1—6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大,，占到全市同等戶型上市量的xx%,，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的xx%。

xx區(qū)目前由xx中心區(qū),、古田片區(qū),、二七、后湖片區(qū)和xx區(qū)四個區(qū)域組成,，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點,，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

（一）xx中心區(qū)。

20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為xx元/平方米,，較去年同期上漲xx元/平方米,，漲幅為xx%。其中商品住宅共成交3235套,，較去年減少4630套,，降幅為xx%。

從上半年xx中心區(qū)成交價格來看,，1至5月呈遞增趨勢,，5月達(dá)到價格高峰,，為元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落,，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上,。相比價格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮,，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半,。出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成,，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多,，制約了購房者消費,；當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望,。尤其在中心城區(qū),，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力,，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺,，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的,。隨著武漢天地的問世，集住宅,、甲級辦公樓,、零售、餐飲,、娛樂,、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起,；時代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射；融科天城的推出,，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前,，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼,。

預(yù)計不久的將來,，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣,、永清,、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展,，從而促進(jìn)整個xx中心區(qū)的加快建設(shè),。

xx中心區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號）。

（二）古田片區(qū),。

20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為xx元/平方米,，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%,。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年減少2609套，降幅為xx%,。

從成交價格情況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比,，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū)。另外,，成交方面,，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首,。從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近,，周邊配套也相對完善,，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因為如此,，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價格體系的沖擊,，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好,。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片,，整體開發(fā),，同時，未來輕軌通車,，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐,。

古田片區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號）,。

（三）二七、后湖片區(qū),。

20xx年上半年二七,、后湖片區(qū)成交均價為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米,，漲幅為xx%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降xx%,。

二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場,。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七,、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢,，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯,。

令人振奮的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工,，黃浦路段則已建設(shè)過半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面,，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,，未來她將輻射后湖,、二七等地區(qū)，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題,。

二七,、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號）。

（四）東西湖片區(qū),。

20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為xx元/平方米,，較去年同期上漲xx元/平方米,，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年增長了xx%,。

從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增,，特別是銷量,，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。

雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示,，客戶平均接待量并沒減少多少,。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低,，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū),，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,，從目前情況來看,，東西湖盡管存在交通不便，但價格低,、環(huán)境好彌補了部分缺失,。多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品,。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明,，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。

和其他區(qū)域市場多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身條件限制,，小高層的過渡時間不長,、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段,。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合,，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看,，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品,。

東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利,，未來還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì),。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ),。

目前房地產(chǎn)業(yè)在我旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，認(rèn)清我旗房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我旗房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義,。近期，準(zhǔn)格爾旗發(fā)展和改革局價格辦深入房地產(chǎn)市場較為完善的地市和發(fā)改,、房產(chǎn),、統(tǒng)計等相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，進(jìn)行了實地考察,，并召開了座談會,，認(rèn)真聽取他們的意見建議。現(xiàn)就有關(guān)我旗房地產(chǎn)市場調(diào)研情況報告如下：

一是房地產(chǎn)業(yè)拉動了經(jīng)濟(jì)增長,。1998年廢除福利分房,、實行住房商品化改革以來，我旗房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期,，特別是從xx年開始對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大,。房地產(chǎn)業(yè)對gdp的貢獻(xiàn)平均增長速度xx%，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我旗發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一,，對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益提高,。xx年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占gdp的xx%,。

二是房地產(chǎn)拉動了投資增長,。xx年以來，固定資產(chǎn)投資作為拉動全旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力穩(wěn)定快速增長,，其中房地產(chǎn)投資更是飛速發(fā)展,，成為全旗固定資產(chǎn)投資中增長速度最快的龍頭之一，呈現(xiàn)出高速增長態(tài)勢,。房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重逐年增長,，從xx年的xx%到xx年增長到xx%。

三是房地產(chǎn)業(yè)拉動了消費增長,。xx年以來，房地產(chǎn)銷售額5年平均占全社會消費品零售總額的%,，是占消費份額最大的行業(yè),。特別是去年以來,，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇,。四是房地產(chǎn)業(yè)拉動了財政收入增長,。xx年—xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加xx萬元,，房地產(chǎn)市場銷售活躍,。xx年全旗房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的xx%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻(xiàn)較大,，進(jìn)入xx年,，受房地產(chǎn)市場下滑的影響，房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的xx%,，較上年同期下降了個百分點,。xx年，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成xx萬元,，同比增長xx%,，占稅收總收入的xx%。此外,，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長,、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。

1,、房價起伏較大,，樓市回暖較快。我旗房地產(chǎn)市場自年以后逐步發(fā)展壯大,，多以本土企業(yè)為主,，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式,、營銷策略,、經(jīng)濟(jì)實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響,，我旗的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段,。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務(wù)品種,，增加了對居民消費的信貸投入,，有力地推動了我旗房地產(chǎn)市場較快回暖。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下,，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象,，各種因素導(dǎo)致我旗的房價起伏較大，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。

2,、投資型購房減少,，消費者趨于理性。

xx年以來,，受諸多因素的影響,，特別是房價的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目,，助推了房價的強(qiáng)勢上漲,。但從年以來，受金融危機(jī)影響,，我旗的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷,，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望,。消費者購房逐步趨于理性,，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少,，我旗的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范,，走向成熟。

3,、土地價格大幅上升,，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件,。隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化,，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛,，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權(quán)的有償使用制度,，土地價格隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛,，其土地價格逐步抬高,，開發(fā)成本大幅上升。

面對金融危機(jī)的嚴(yán)重影響,，我旗審時度勢,，沉著應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施,，對全旗工業(yè)經(jīng)濟(jì)運行實施政府干預(yù),，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢頭，加之中央宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定,、保民生,、保發(fā)展”目標(biāo)的實施，我旗的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，受國家調(diào)控政策的推動,，投資者信心顯著增強(qiáng),，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來,，對我旗經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)業(yè)隨著近年來的快速發(fā)展,，對經(jīng)濟(jì)社會的拉動作用越來越大,，但也逐漸凸顯出以下問題：一是結(jié)構(gòu)性供需矛盾較重。普通商品房價格高于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民消費能力,，商品住房有價無市,，以改善性需求為主的消費者持幣待購。開發(fā)企業(yè)雖然可能有較高利潤,，但基于市場價值判斷和擔(dān)心降價后引發(fā)連鎖反應(yīng)的擔(dān)心,，不愿意主動調(diào)整銷售價格。市場雖然具有一定的改善性住房需求和剛性需求,，但受國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整,、周邊城市房價下行的大環(huán)境影響，普遍持觀望態(tài)度,，因此形成僵持局面,。二是住房供應(yīng)體系不夠明確,。供應(yīng)量缺乏科學(xué)規(guī)劃,，商品房品質(zhì)單一,，同類化嚴(yán)重,。無論從銷售價格上,、還是銷售定位上,，當(dāng)前在售的商品項目普遍面臨著品種單一,、消費群體定位趨同的問題,，都把銷售目標(biāo)確定在所謂的高端消費人群,，可供中低階層消費的商品房項目嚴(yán)重缺乏,。三是房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地。目前我旗尚存在相當(dāng)量的未開發(fā)土地面積,，而房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地后,，并未及時進(jìn)行開發(fā)，而是坐等土地漲價以謀取暴利,。在土地的不斷囤積,、交易中，土地價格也逐漸升高,，房價也隨之升高,，導(dǎo)致有許多居民沒有能力買房的局面。

近年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我旗正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場逐步走向日趨成熟。為保持我旗房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點,。一要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息監(jiān)控。各級房地產(chǎn)主管部門和各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分利用售房系統(tǒng),，全部實行網(wǎng)上在線售房,，網(wǎng)上簽訂打印售房合同。對于不實行網(wǎng)上售房的項目,，房地產(chǎn)主管部門不予辦理商品房預(yù)售許可證,，并對該項目的開發(fā)企業(yè)誠信等級進(jìn)行一票否決，不予辦理資質(zhì)升級,，年檢時也要采取相應(yīng)的懲處措施,。通過房屋權(quán)屬網(wǎng)絡(luò)登記發(fā)證系統(tǒng)的應(yīng)用，全面實現(xiàn)商品房初始登記,、轉(zhuǎn)移登記,、變更登記、他項權(quán)利登記,、注銷登記的登記網(wǎng)絡(luò)化,、檔案電子化，切實提高辦事效率和辦件質(zhì)量,，提高工作成果的綜合利用價值,。

二要合理引導(dǎo)住房主體需求。針對不同群體實施不同策略,，解決好不同收入者的住房問題,，對其實施住房分類供應(yīng)政策。同時,，結(jié)合我旗開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實際,，引導(dǎo)居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化,。針對中等收入群體的普通商品房,，要根據(jù)房地產(chǎn)市場需求狀況，加快節(jié)能省地型住宅供應(yīng),，并不斷把房價收入比控制在6—8左右,；針對高收入群體的高檔商品房，必須根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢和城市發(fā)展?fàn)顩r,，嚴(yán)格控制好供應(yīng)規(guī)模和所占比重,，科學(xué)的做好供應(yīng)計劃。

三要確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡,。要加大政府宏觀調(diào)控力度,，高度壟斷土地一級市場,，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力,，搞活土地二級,、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為,，盤活已出讓土地,，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神,，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費,，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為,。要重點保證保障性住房的用地指標(biāo)，提高普通住宅用地的供應(yīng),，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng),。

四要加大城鎮(zhèn)房屋拆遷管理力度。要建立健全城鎮(zhèn)房屋拆遷管理機(jī)構(gòu),，繼續(xù)強(qiáng)化管理職能,，公正地履行管理職責(zé)，進(jìn)一步規(guī)范城鎮(zhèn)房屋拆遷工作,，增加拆遷工作的透明度,。對拆遷項目、拆遷公司要建立動態(tài)檔案,，進(jìn)行跟蹤服務(wù)和監(jiān)督指導(dǎo),，嚴(yán)格實行拆遷許可證制度，嚴(yán)格審核拆遷主體的合法性,，四要嚴(yán)格按照《條例》規(guī)定,，發(fā)布有關(guān)拆遷的通知、公示,、和公告,，認(rèn)真做好拆遷糾紛的調(diào)處，堅決杜絕濫用行政裁決和申請強(qiáng)制執(zhí)行的行為,。

五要繼續(xù)開展房地產(chǎn)秩序整治工作,。堅持整頓與規(guī)范相結(jié)合，進(jìn)一步鞏固已取得的房地產(chǎn)市場秩序整治工作成果,，建立房地產(chǎn)市場檢查長效機(jī)制,，加大對房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為查處力度，按照房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理的要求,，建立房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理綜合評價體系,，努力營造主體誠信,、行為規(guī)范、監(jiān)管有力,、市場有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇五

近年來，在縣委,、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位,，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大,，房地產(chǎn)業(yè)由小到大,，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展塣大,。在保持市場供需總量平,、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下,，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢,，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項目施工,、竣工面積,，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn),。截至目前,，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成63億元,，建設(shè)花園,、錦華苑、公園,、城南,、金都、金明寓,、栗園,、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套,、56萬平方米,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平,，為我縣經(jīng)濟(jì)增長注入了新的活力,。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好,。建筑類型方面,，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主,，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善,。xx年以來,，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升,，購房戶的居住環(huán)境日益改善,。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結(jié)構(gòu)方面,，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,，僅占年度開發(fā)量的25%左右,。

總體看，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年,，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善,，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來,，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴(kuò)大,，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善,。主要消費需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,，他們成為購房的主力軍同時,，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加,。商品房購買對象以個人購買為主,，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康,，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何特別是個人購房比例以及投資性購房的比例,。xx年，從購房者購房的動機(jī)來看,，我縣城區(qū)購房者中,，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%,，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%,，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài),。

預(yù)計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長之后,，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計將小于xx年水平,。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2,，同比上漲65%。受土地價格,、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加,，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響,，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平,，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符,，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間,。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間,。

xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資205億元,，比上年增長198%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到517%,，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長45個百分點對gdp增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到87%,，拉動全縣gdp增長12個百分點。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源,，每年對地方財政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長,。xx年,，房地產(chǎn)銷售收入13億元，按拉動消費系數(shù)14計算,，拉動其他消費額182億元,，兩項累計達(dá)到312億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個,。

二房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題,。

1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理,。中高檔住房供應(yīng)量過大,，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成,，嚴(yán)重供不應(yīng)求,。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價的漲幅,，廣大低收入群體只能望樓興嘆,，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房,，以滿足部分弱勢群體的購房需求。

2,、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售,、二手房轉(zhuǎn)讓,、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案,、開發(fā)項目立項,、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可,、規(guī)劃許可,、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等,。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅,、地稅,、財政分別征收，計稅方式復(fù)雜,，征管難度大,。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者,、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度,，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù),，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為,，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺,，以房地產(chǎn)信息為依托，實現(xiàn)信息共享,，通過部門配合,、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理,，達(dá)到“先繳稅,、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化,。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,，相關(guān)部門信息溝通,、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進(jìn)行監(jiān)測分析,，同時也造出市場信息不對稱,、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費,。

3,、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順,，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán),、產(chǎn)籍多頭管理，市,、縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房1997173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)1997239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求,，一個縣只能有一個發(fā)證機(jī)關(guān),，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制,?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn),，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款,、過戶等手續(xù),，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮,，損害了群眾利益,，還造成了國家稅費的流失。

4,、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè),，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項目配套設(shè)施水平低,，配套不完善,，開發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便,，也給社會帶來一些隱患,。如綠地、公廁、幼兒園,、超市,、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計要求,。

5,、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,，除還建本村居民和本單位職工住房外,，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建,，并將多建的住房違規(guī)出售,，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通,，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定,。

1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè),，推行安居工程經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房,，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國家劃撥,，各種稅費減半征收,，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定,，主要面向社會上的中低收入家庭出售,，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房,。xx年11月,，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計局,、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示,，我縣低保家庭戶主屬“三無”,、下崗,、失業(yè)人員的約占97%,，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶,，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,，且大多住房設(shè)施不全。所以，實施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,，是政府義不容辭的責(zé)任,。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經(jīng)要求，自xx年6月1日起,，凡新審批,、新開工的.商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房含經(jīng)濟(jì)適用房面積所占比重,，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上,。

3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房,。為滿足職工住房需求,，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起,，停止單位自行建設(shè)住房,，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買?！濒斦l(fā)[xx]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起xx,、3、22,，各級黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房,，鼓勵機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè),，通過市場改善住房條件,。”最近建設(shè)部,、監(jiān)察部,、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項目,。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義,、任何方式搞集資合作建房,，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道,。要樹立“要住房,，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象,。

4,、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度,。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證,，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場秩序。

5,、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力,。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平,，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在,。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“母艦”。要通過重組,、兼并,、控股、引外靠優(yōu)等方式,，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè),，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力,，提升綜合競爭力,。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化,，實施精品帶動戰(zhàn)略,，提高信譽,，建立品牌,，擴(kuò)大市場三是要注重物業(yè)管理,，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動,。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟(jì)倫理,。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念,，在發(fā)展中講究文化底蘊,、道德因素、科技含量,、綠色生態(tài),，盡可能地為消費者提供舒適、健康,、優(yōu)美,、潔凈、安全,、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品,。

6、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通,，做好拆遷工作,。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題,。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì),、造福于民的好事，但在實際工作中,，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系,，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題,，拆遷工作變得十分復(fù)雜,，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況,。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn),，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù),，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證,，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理,，至使有關(guān)問題難以及時妥善解決,。根據(jù)國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，計劃,、規(guī)劃,、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作,，使上述問題得以妥善解決,。

7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè),，強(qiáng)化市場監(jiān)管,。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進(jìn)步,，效率再提高,，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳,，群眾進(jìn)一個門,，領(lǐng)一份表,，就可辦妥所有手續(xù)。同時,，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介,、年度開發(fā)量、樓盤介紹,、聯(lián)系電話等宣傳圖板,，形成了一個“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾,，又宣傳了開發(fā)公司,，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇六

從調(diào)查所涉及的范圍看,，20個居民以居住樓房為主，87.7％的家庭住房為無電梯式樓房,，只有3.7％的家庭住在有電梯的商品房里,，還有8.2％住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài),。由于房改不斷深入,，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3％，超過半數(shù),；18.2％向房管所租用房屋,；11.5％租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40－80平方米之間,。

據(jù)調(diào)查,，五年內(nèi)準(zhǔn)備購房的人占調(diào)查城市總體的21.9％，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主,，預(yù)購面積在70－150平方米之間,，可承受價格以每平方米1000－20xx元為主體，輔之以每平方米500－1000元及20xx－3000元的價格,。購房資金將主要來源于家庭儲蓄,，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。

數(shù)據(jù)顯示,，調(diào)查總體中59.3％的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán),，住房面積在20－80平方米不等，多為2,、3或4口之家,，其中以居住面積在50－80平方米所占比例為最高，20－50平方米居住面積位居其次,。還有小部分家庭或個人從單位或私人處租房,。那么,，是不是只有這一小部分的租房者才是長沙房產(chǎn)預(yù)購對象呢？調(diào)查結(jié)果顯示并不盡然,。調(diào)查顯示,，在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中，23.3％預(yù)計在五年內(nèi)購房,，20.1％預(yù)計明年購房，商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購主導(dǎo)地位,。

調(diào)查顯示,，無產(chǎn)權(quán)房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業(yè),，為解決生活問題,；而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購買更大的房子，屬二期置業(yè),，為改善生活質(zhì)量,。

有產(chǎn)權(quán)房家庭計劃5年內(nèi)購房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于計劃1年或2年內(nèi)購房的比例，尤其是對大面積住房的購買,。

假設(shè)擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者為一總體,，調(diào)查顯示，其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高,，達(dá)16.5％,；6000元以上的高薪家庭比例最校從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價的期望值所在,。希望房價在1000－20xx元的比例最高,，為30.4％；500－1000元的占22.3％,；20xx－3000元的占21.6％,；希望房價在6000元以上的不足1％。

以上數(shù)據(jù)顯示,，巨大的人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢使長沙房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力,，但當(dāng)前樓市價格的居高不下與不斷增長的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層。如果商家能順應(yīng)市場,，對價格,、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調(diào)整，相信房地產(chǎn)的前景非常樂觀,。但值得注意的是,，在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者中，有69.1％希望使用家庭存款來購房,，31.4％希望政府貸款,，16.1％打算向銀行貸款,。看來,，傳統(tǒng)的消費觀念顯然不利于消費的良性增長,。

數(shù)據(jù)顯示，25－34歲的人占購房人群的36％,，位居傍首,，而35－44歲的人群比例為20.3％，位居第二,?？傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者,，重點分布于貿(mào)易,、制造業(yè)、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域,，以制造業(yè)職工,、中級技術(shù)人員、商業(yè)／服務(wù)業(yè)職員／公司中級經(jīng)理居多,，輔之以其他行業(yè)人士,，月薪在1000－20xx元范圍內(nèi)為主體購房者。

目前,，中國的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主,，購房計劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房，分別占預(yù)購比例的42.7％和39.2％,；預(yù)購面積在70－150平方米不等,，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋預(yù)購者的家庭月收入在1000－4000元間,。另外,，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，收入越高越傾向于購買商品房,?？梢哉f，他們將是未來幾年房地產(chǎn)市場內(nèi)的一支生力軍,。

房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大,，但房價與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類似。

從長沙居民對房價的期望值曲線上來看,，期望值與市場價差距甚遠(yuǎn),。目前國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)（指居民家庭花費在食品和日常家庭用品上的費用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度,。

另外,，市民的傳統(tǒng)觀念是量入為出,，還不習(xí)慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續(xù)目前還稍嫌繁雜,，擔(dān)保條件較苛刻,，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費觀念的盡快更新,。從總體購房人群中預(yù)購房屋的資金來源上看,，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府貸款的占31.1％,，希望銀行貸款的占15.5％,，希望向親戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有資金買房,，近三成的人希望得到政府資助,，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款,，可見,，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費觀念,，刺激消費增長,，達(dá)到商家與消費者雙贏的效果。

目前,，從預(yù)購房者的人群結(jié)構(gòu)來看,，商業(yè)、服務(wù)業(yè)一般職工占預(yù)購總體的11.5％,，居第二位,，而這其中60.1％的預(yù)購者介于21－35歲之間；制造業(yè)職工占預(yù)購總體的12.8％,，居首位,，這其中46.5％的預(yù)購者介于21－35歲之間；而中級公司經(jīng)理介于21－35歲的.預(yù)購比例也超過了60％,。由此可見,，市場的重心在年輕一族。這一組人群中,，63.6％為已婚,，其中介于21－35歲的占43.7％，介于36－45歲的占30.4％,；34.7％的獨身,，其中66.1％介于21－35歲之間，僅有1.4％介于36－45歲之間,。從預(yù)購房者的年齡結(jié)構(gòu),、職業(yè)特征及婚姻狀況看,，已婚的中、初級工作者構(gòu)成預(yù)購主體,，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分,。

應(yīng)該說，21－45歲之間的人群對購房最有興趣,，他們希望的房屋類型仍然是經(jīng)濟(jì)適用房和商品房,，面積介于50－150平方米之間，最好單價在3000元以下,，愿望花3000－4000元／平方米購房的也占有一定的比例,。這一預(yù)期和市場價格的差距低于調(diào)查總體對房價的預(yù)期與真正市場行情的差距。

調(diào)查總體對每平方米的價格預(yù)期如下：每平方米500－1000元的占22.9％,，1000－20xx元的占32％,，20xx－3000元的占19.6％，而6000元以上的僅占1.3％,?？梢钥闯觯瑖藢Ψ績r的承受能力與實際的市場情況大相徑庭,。

調(diào)查還顯示,，消費者已逐漸將目光投向新的視點，比如：環(huán)保問題,、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境,、地理環(huán)境、教育投入,、文化氛圍）等,，這些都直接影響著消費者購房的決策。

目前環(huán)保已成為一種全球化的概念,，購房者對居住地的環(huán)境要求日益提高,。認(rèn)為城市環(huán)境污染太嚴(yán)重的占調(diào)查總體的60.9％，看來,，爭勸綠色”生存環(huán)境已成為大多數(shù)都市人的夢想,。相比較而言，郊區(qū)的物業(yè)價格比市區(qū)要便宜很多,，“綠色”程度也大大好于市區(qū),，且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好，城市則因為交通網(wǎng)絡(luò)的不夠完善,、私家車普及率偏低,、交通過分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無法實現(xiàn)。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇七

優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20**年起至今,，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時,，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,。總體而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端。

xx年以后,，隨著大量外埠資本注資xx,，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng),，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅,、酒店,、寫字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng),。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量,。長期以來,，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求,。20**年后,，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢,。20**年,，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。

目前,，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅,、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn),。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下,，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升,。

二,、xx商品住宅發(fā)展特征。

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層,、小高層、連排別墅為主,。

價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域,。

供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡,。

消費者特征：包括公務(wù)員、商人,、公司職員,、企業(yè)老總、外來人員等,。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖),。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè),、娛樂等都市文化特征。

三,、20**年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析,。

(1)商品住宅價格與銷量分析。

xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置,、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi),，房地產(chǎn)開發(fā)量居xx市前列，同其它區(qū)域相比,，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，20**年(1—6月份)，xx住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米,，與去年同期相比,，價格增長了39.57%,。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響,，在進(jìn)入20**年以后,，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20**年(1—6月份),，xx住宅銷量為8950套,，與去年同期相比，減少了51.32%,。

從上表可以看出,，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個xx市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn),。從整個區(qū)域市場來看,，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域,。

xx中心區(qū)作為xx市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右,。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色,。

同時，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟,，東西湖、后湖,、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間,。

(2)xx商品住宅市場供求關(guān)系。

1,、20**年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套,，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套,，總體供銷比為1.49：1,。

2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少,。

為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動,，xx市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20**年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,，同比下降28.94%,。

同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大,，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房,，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因,。由于這種動因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求,。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

3,、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高,。

億房研究中心的20**年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū),。但受到該區(qū)域高房價的影響,，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇八

當(dāng)前，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速增長,，居民生活水平日益提高,，教育、住宅,、汽車,、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選,。近年來,，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立,，房地產(chǎn)市場體系逐步建立,，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭,，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),。xx年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%,，占gdp的7.6%,。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動作用,，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會就業(yè)更為密切相關(guān),。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，在城市建設(shè),、改善人民生活,、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。

我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始,，受住房體制改革的刺激,，市場消費得到實質(zhì)性的啟動。xx年以來,，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭,，xx年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長162.7%,，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%,。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟(jì)增長和發(fā)展的重要力量。

為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展,，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,、發(fā)展前景、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：

1,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,，民營企業(yè)迅速崛起。

由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚,，發(fā)展較慢,，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入,。xx年,，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家,，民營企業(yè)4家,。到了xx年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家,，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家,。xx年,，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%,。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力,。

2,、房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量,。

作為一個新興行業(yè),，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大,，尤其從xx年開始,，受城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快,，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激,，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展,。xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元,，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元,，同比增長1.6倍,，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大,，xx年為3.32%,xx猛增至13.25%,，xx年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量,。應(yīng)該說,，這幾年的投資擴(kuò)張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題,。

3,、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出,。

“xx”末期,，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度,，并獲得了長足的發(fā)展,。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，xx年---xx年,，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%,、67.6%、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%,、29.2%,、33.86%,。從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢,，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢,，但其主體地位依然突出。

4,、土地投放量逐年上升,，開發(fā)規(guī)模越來越大。

近三年來,，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛,，房地產(chǎn)交易異常火爆,，房地產(chǎn)開發(fā)項目用地投放量逐年上升,。xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝，是上年的6倍;xx年總投放達(dá)236畝,，同比增長2.2倍,。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化,、規(guī)?；⒄w化出讓轉(zhuǎn)變,。xx年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝,，xx年為10.59畝，xx年為21.83畝,，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大,。

5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異,，住宅商品化程度逐漸提高,。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來,，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主,，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。xx年,，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%,，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%,。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響,，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。xx年比xx下降69.06%，xx年比xx年下降22.55%,。私人建房投資的減少,，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高,。

6,、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金,、預(yù)付款占投資資金的比重上升,。

近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想,，房地產(chǎn)資金回籠較快,，另一方面也因為金融政策對房地產(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想,，在各類投資中的資金保障程度最高,。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金,、國內(nèi)貸款,、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對主導(dǎo)地位,。從各類資金的動態(tài)情況看,，國內(nèi)貸款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升,。xx年至xx年分別為8.7%,、22.37%和42.41%;同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%,、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%,、38.04%、25.01%,。

1,、房地產(chǎn)市場需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕,、中間重”的銷售態(tài)勢,。

近年來，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展,，商品房銷售態(tài)勢良好,，銷售面積逐年增長，預(yù)售面積大幅攀升,，市場需求趨旺,。xx年-xx年銷售面積分別為32646m2、35362m2,、80811m2,，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2,、42594.99m2和95377.6m2，從xx年開始,，預(yù)售面積超過了銷售面積,。xx年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2,。

在商品房住宅銷售調(diào)查中,，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%,，90m2以下戶型占12%,，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕,、中間重”的銷售態(tài)勢,。

2、個人消費成為市場需求的主體,，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部,。

隨著住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺,，個人購房比重大幅上升,。xx年，全縣個人購房面積達(dá)29672.2m2,，占銷售面積的83.9%;xx年個人購房面積達(dá)80628m2,，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費的主體,，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)因素,。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主,，xx年個人購買住宅面積達(dá)70941m2,，占個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看,，購房的全部是縣內(nèi)居民,，基本以自用為主，因而,，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”,。

3、商品住宅價格上升較快,，相對升幅較大,。

因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場,，經(jīng)濟(jì)適用房啟動較晚,，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快,，升幅較大,。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計，xx年商品住宅平均售價約987元/m2,，比上年度上升14.76%,，xx年平均售價約1140元/m2,，同比上升15.5%,。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%,。

4,、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”,。

自1999年房改房上市政策出臺后,，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”,，xx年共成交184起,，面積16396.17m2，xx年共成交243起,，面積20405.54m2,，xx年共成交225起，面積21300m2,。近三年的交易量中,，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%,，因而成為存量房交易市場的“生力軍”,。

房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量,，給買房人更多的選擇,，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者,。

(一)房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo),，沒有建立市場的預(yù)警、預(yù)報機(jī)制和城市規(guī)劃,、土地供應(yīng),、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險性。

(二)市場化運作不規(guī)范,，政策性的土地協(xié)議出讓,，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競爭行為嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準(zhǔn)入“門檻低”,，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多,，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低,。部分企業(yè)資金實力不足,，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進(jìn)行開發(fā),，加大了投資風(fēng)險,。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售,、合同不兌現(xiàn),、面積縮水、虛假廣告,、延期交付,、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。

(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高,，私人建房依然存在,，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費群體，給市場帶來一定影響,。單體的開發(fā)仍然存在,，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境,。

(六)市場配套體系不完善,，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

(七)住宅體系不完善,，經(jīng)濟(jì)適用房投放少,，廉租房建設(shè)尚未啟動。商品住宅價格提升過快,，價格偏高,。

(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一,，難以滿足不同的消費需求,，刺激消費的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高,，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象,。

(一)行業(yè)趨于整合,，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價格相對穩(wěn)定,。

1,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高,。

隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化,、規(guī)?；⑽飿I(yè)化,、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展,，這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模,、管理等各方面的競爭,。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管,，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng),，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場競爭中趨于規(guī)范整合,，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力,。一批實力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出,，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險,。

2,、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整，低價位商品住宅將成為開發(fā)主流,。

隨著人們居住消費觀念的改變,，個人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢,。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費,，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉(zhuǎn)變。

我縣房地產(chǎn)起步較晚,，目前處于發(fā)展階段,，前幾年住房開發(fā)項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業(yè)主群體,。這一消費群體的經(jīng)濟(jì)相對寬裕,，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切,，因而對開發(fā)商而言，銷售風(fēng)險較小,，且利潤空間較大,。近年來的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買力,，對他們而言,，住房消費是較長一段時間后的第二、三次換房,。

而目前,，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現(xiàn)改善住房的愿望,。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工,，估計約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套,，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套,，需換房戶按剩下的30%計,，將有近xx套的消費。激活這群中低收入消費群體,，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展,。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢,，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外,，開發(fā)適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流,。

同時,，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅,、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場,。政府對“弱勢群體”越來越關(guān)注，建設(shè)“廉租房”,，建立低收入家庭住房保障機(jī)制,，讓所有人都“居有其所”，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事,。

3,、供需趨于平衡，價格相對穩(wěn)定,。

因前幾年對市場釋放的需求估計不足,，商品住宅的供應(yīng)不夠,，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升,。xx年新開工的面積達(dá)188450m2,，其中商品住宅1265551m2，營業(yè)用房61899m2,。xx年的供應(yīng)量放大較快,。據(jù)調(diào)查顯示，11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2,，空置面積(待售面積)有60077m2,，其中住宅25413m2，商業(yè)用房34659m2,，年度存量較大,，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。

從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)上看,，xx年為4.94公頃,，xx年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃，實施投放量約5.5公頃),，xx年11月止約投放2.52公頃,，雖然年度投放緊縮較快，但考慮xx年南湖地塊一期建設(shè)將動工,，實際的開發(fā)面積將不會減少,。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量,，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應(yīng),。從需求上看,，市場的消費潛力依然較大。隨著政策的兌現(xiàn),，開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚，住房消費潛力將被進(jìn)一步激活,，得以更充分地釋放,，給市場帶來持續(xù)動力。今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡,。

另據(jù)xx年11月對11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示,，xx年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2，雖然價格比上年每平方米上升了100元,，但較前兩年價格的升幅有所回落,。隨著市場供需日趨平衡,，今后幾年，商品住宅的價格升幅有限,，價格相對穩(wěn)定,。

(二)發(fā)展動力十足，發(fā)展前景廣闊,。

1,、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給市場發(fā)展提供持續(xù)動力,。

縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū),，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心，圍繞花山路,、荷花廣場形成另一城市副中心區(qū)的“一個中心兩個副中心”的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu),，城市形態(tài)由原來的團(tuán)狀發(fā)展改變?yōu)榻M團(tuán)式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間,，加快舊城改造步伐,，加速城市化進(jìn)程。而且,，隨著城市化的發(fā)展,，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近,，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能,。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè)，將帶動沿級及周邊地區(qū)的人口,、產(chǎn)業(yè)的有效集聚,，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長。

按《縣城城市總體規(guī)劃(xx-20xx)》對人口規(guī)模的預(yù)測,，規(guī)劃近期(至xx年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬人,，凈增近萬人，按人均建筑面積30m2計,，縣城區(qū)至xx年因人口增加需求建筑面積達(dá)30萬m2,，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量,，婚齡青年的購房需求,。這些真實的需求給房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了持續(xù)的'動力。

2,、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實施,，給房地產(chǎn)帶來了巨大的空間。

生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立,，為我縣指明了一條生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路,，是我縣實現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑,。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實施，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進(jìn)一步增強(qiáng),，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進(jìn)水平,，生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富,，特色文化愈顯深厚,。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強(qiáng)化,，城市品位大大提高,。對外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸,，基本形成接軌浙,、皖,、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò)。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來越顯示出它的價值和魅力,，被更多的人熟悉和向往,。

一片“山秀、天藍(lán),、水青”的生態(tài)人居環(huán)境,，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來觀光、旅游,、休閑度假,，甚至居住，給房地產(chǎn)市場注入新的活力,。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越,，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞,。萬向集團(tuán)將投巨資打造“浙西硅谷”,，萬向硅峰公司在近年內(nèi)計劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚,，一個具有相當(dāng)經(jīng)營規(guī)模、資金實力和國際競爭力的企業(yè)集團(tuán)將崛起于錢江源頭生態(tài)縣,。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動城市化發(fā)展,，也為我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展前景。

(一)建立預(yù)警預(yù)報制度,，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析,，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。

盡快建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報和信息披露制度,，及時向社會通報本縣房地產(chǎn)市場供求,、結(jié)構(gòu),、價格、漲幅,、空置數(shù)量,、投資動向等情況。行業(yè)協(xié)會和職能部門要定期對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查分析,，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資,，消費者理性購房。

(二)加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控,，努力解決供需矛盾,，實現(xiàn)供需平衡。

保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模,，基本實現(xiàn)供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用,。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度,，通過規(guī)劃,、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用,，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長,。

規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用，通過城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整,，利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮,，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，通過對居住用地的功能,、布局調(diào)整,，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對目前商業(yè)用房供應(yīng)過多的現(xiàn)狀，規(guī)劃設(shè)計條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質(zhì)為純住宅,，不搞商住樓);有計劃地進(jìn)行舊城改造,，以穩(wěn)定住房需求，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī)?；?控制私人建房有利于住宅的商品化,。

土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應(yīng)計劃，建立結(jié)構(gòu)合理,、總量平衡的各類房地產(chǎn)項目年度土地供應(yīng)計劃體系,。進(jìn)一步完善土地儲備機(jī)制，加強(qiáng)城市閑置土地,、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場交易地的收購儲備,，并根據(jù)市場需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場。以增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控監(jiān)管力度。加強(qiáng)土地有償使用力度,，嚴(yán)格實行經(jīng)營性用地招標(biāo),、拍賣、掛牌制度,，嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地,，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為。

金融方面要控制總量,，合理調(diào)整信貨支持,，實行差別政策，以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費中比重,，抑制投資,、投機(jī)需求和過度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款,，同時強(qiáng)化貨款監(jiān)控,，實行封閉運行。加強(qiáng)對房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管,，依法依規(guī)貨款,，嚴(yán)格控制經(jīng)營不規(guī)范、信用度低,、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款,，擴(kuò)大支持信譽好、資金實力強(qiáng),、市場前景好的開發(fā)企業(yè)貨款,，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險小、收益大的個人住房貨款,，適度增加對經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸支持,。

(三)完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度,，規(guī)范市場秩序,。

各職能部門就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé)，完善市場監(jiān)管制度,。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊資金管理,，把好“入門關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動態(tài)管理,，把好“交易關(guān)”,。加大房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中存在的改變?nèi)莘e率,、合同不況現(xiàn)、面積縮水,、虛假廣告等違規(guī),、違紀(jì)行為的查處力度,，不能以罰代處，一罰了之,，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起,，絕不姑息。

(四)堅持市場化導(dǎo)向,，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境,，規(guī)范市場化運作。

不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放,，都應(yīng)實行公開的市場化運作,，經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓，按規(guī)定都必須進(jìn)入市場交易,，采取招標(biāo),、拍賣和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為,，推行“陽光交易”,，使更多有實力的開發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開發(fā)也應(yīng)推向市場運作,，可以采取土地公開拍賣,、政府按定價回購或除掉地價和規(guī)定費用，適當(dāng)留有開發(fā)微利等方式運作,。

(五)加強(qiáng)住房政策性保障,，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系,。

經(jīng)濟(jì)適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分,，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價格的調(diào)節(jié)作用,。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房的供給量,，既不能對市場造成負(fù)面影響，也不能失去政策性的保障作用,。根據(jù)我縣市場較小的實際,，經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大，因為二手房市場尚有較大的消化空間,。通過加強(qiáng)中介服務(wù),，政策性補貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，可以進(jìn)一步活躍存量房市場,，促進(jìn)增量房消費市場的發(fā)展,。

要加快廉租房建設(shè)，建立保障機(jī)制，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求,。據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)字,，我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶，1512人,，其他住房困難戶154戶362人,。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項當(dāng)務(wù)之急的大事。

積極引導(dǎo)和鼓勵開發(fā)商從市場需求出發(fā),，針對不同消費群體的消費特征和購買能力,，開發(fā)不同檔次、不同價位的商品房,，一方面可以滿足不同層次的消費需要,，另一方面可以充分調(diào)動消費潛力。

(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè),，培育市場潛在消費群體,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展。

房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類,。從我縣目前情況看,，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展，需要進(jìn)一步加快發(fā)展,。首先要制定,、完善相關(guān)法規(guī)，加大對房屋中介機(jī)構(gòu),、物業(yè)管理公司的管理力度,，清除無證、無照中介機(jī)構(gòu),，規(guī)范中介市場,。其次要積極促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)更新經(jīng)營觀念，提升服務(wù)層次,，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì),，以誠信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境,。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展,。要通過落實住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機(jī)制;強(qiáng)化住房公積金的歸集和運用,，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補償?shù)纫幌盗械呢斦?、金融政策，提高中低收入消費群體的經(jīng)濟(jì)承受能力,，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力,，有效擴(kuò)大市場需求量,。

(七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場建設(shè),，增強(qiáng)發(fā)展后勁,。

要一如既往地推進(jìn)招商引資工作，主動承接從大,、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設(shè),，加速引進(jìn)大企業(yè)大集團(tuán)的項目,、資金、人才,、技術(shù)等,。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚,，不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐,，從而帶動城市化的發(fā)展。

要深入貫徹實施生態(tài)立縣戰(zhàn)略,，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè),、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè),，以打響錢江源綠色品牌為動力,，以打造全國綠色食品生產(chǎn)、加工基地為目標(biāo),，加快建立“綠色食品城”市場,。當(dāng)前應(yīng)著力加快茶葉市場的擴(kuò)大經(jīng)營。

通過“興工業(yè),、旺市場”加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，加速要素集聚，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)市場發(fā)展后勁,。

文檔為doc格式,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇九

引言：新房成交遠(yuǎn)高于預(yù)期，二手房20%個稅出臺,，成交火爆,。

20xx年第一季度新房成交量達(dá)到1194套，成交量遠(yuǎn)高于預(yù)期,，同比20xx年第一季度,，成交量增漲明顯，樓盤分多期開盤的營銷手段使得開盤的去化率十分驚人,。受到3月1日出臺的國五條細(xì)則——個人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅的影響,，諸暨3月份二手房市場交易火爆,，單月成交量達(dá)到了842套。（文中所有數(shù)據(jù)截至3月29日）,。

（20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統(tǒng)計圖）,。

提要：20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅。從數(shù)據(jù)分析可以看出,，諸暨房地產(chǎn)市場新房每月成交量都在300套以上,，第一季度總成交1194套。

環(huán)比20xx年第四季度,，20xx第一季度新房成交量有所回落,，同比20xx年第一季度有明顯漲幅。

每年的1,、2月份,，春節(jié)前后，大部分房企正處于總結(jié)前一年業(yè)績,、制訂新一年目標(biāo)的階段,，開盤、營銷節(jié)奏普遍放緩,，因此這個時間段內(nèi)交易量通常會相對較低,，尤其20xx年年底市場總體處于高位，在此影響下今年一季度成交環(huán)比有所回落是正?，F(xiàn)象,。

如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較，則不難發(fā)現(xiàn),，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高,，與歷史同期最高水平相差無幾?？偨Y(jié)來看,，去年年底的市場上升行情其實仍在延續(xù)。

（第一季度諸暨商品房住宅成交均價走勢圖）,。

提要：第一季度諸暨商品房住宅（新房）成交均價相比于20xx年有小幅度的上漲,。

從1月份開始，諸暨商品房住宅（新房）成交均價在穩(wěn)步上升,。環(huán)比20xx第四季度,，漲幅不大。但是同比20xx年第一季度,，成交均價卻有明顯漲幅,，上漲幅度達(dá)到了8。6%,。

事實上,，20xx年樓市調(diào)控初步控制了房價快速上漲的局面,。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅，因此在我們看來,，整個20xx年上半年諸暨房地產(chǎn)市場都將維持量價齊升的格局,。從存量角度看，存量雖仍處在一個相對高位,，但經(jīng)過20xx年的去庫存消化,，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來看,，隨著庫存的減少和成交的回升,，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短。

（20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢圖）,。

二手房：受到3月1日出臺的國五條細(xì)則——個人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅的影響，諸暨3月份二手房市場交易火爆,。

20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套,，同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%。20xx年第四季度諸暨二手房市場成交347套,，環(huán)比20xx年第四季度成交量上漲了237%,。

3月1日國五條細(xì)則出臺之后，住建部部長姜偉新在接受記者采訪時強(qiáng)調(diào),，“國五條”一定要嚴(yán)格執(zhí)行,。他說：“執(zhí)行過程中如果有什么問題再改,，但一定要嚴(yán)格執(zhí)行,。”通過走訪諸暨本地的中介了解到,，此前執(zhí)行的個人所得稅政策分為幾類情況：普通住宅按照房屋成交價的1%計征,；非普通住宅按照房屋成交價的2%計征；但自有住房如滿5年且為個人唯一住房的可免征個人所得稅,。

細(xì)則出臺前的短期內(nèi),，由于個稅按此差額征收,，短期內(nèi)會加速二手房的交易，爭取搭上政策的末班車,，二手房交易將進(jìn)入暫時的高峰期,。

租房：每年過年前后都是房屋租賃的淡季，并且由于諸暨教育局新政的實施,，進(jìn)一步導(dǎo)致了房租租賃的減少,，年后的租賃市場主要以因工作需求租賃房屋的為主。

20xx年1月,，隨著春節(jié)的逐漸臨近，大部分房企放慢了營銷推案節(jié)奏,，新增供應(yīng)量環(huán)比出現(xiàn)大幅下滑,，然而諸暨的成交量卻依然在延續(xù)去年底的“翹尾”行情，盡管環(huán)比去年第四季度的成交量有所回落,，但同比卻出現(xiàn)了增長,。3月1日國五條細(xì)則出臺之后，二手房交易進(jìn)入暫時的高峰期,，諸暨3月份二手房市場交易火爆,。一手房市場對“國五條”反應(yīng)稍顯遲鈍，新政對于我市一手房市場的影響,，可能會在未來一段時間里逐步顯現(xiàn),。

我市存量雖仍處在一個相對高位，但經(jīng)過20xx年的去庫存消化,，存量水平已有明顯的下降,，從消化周期來看，隨著庫存的.減少和成交的回升,，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短,。

總體看來，20xx年諸暨房地產(chǎn)市場可謂取得了開門紅,。至于這波行情能延續(xù)到什么時候,，我們認(rèn)為，如果短期內(nèi)整個房地產(chǎn)行業(yè)政策面能維持當(dāng)前的平穩(wěn)格局,，那么市場需求繼續(xù)溫和釋放應(yīng)是基本上確定的,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇十

優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,?？傮w而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端,。

xx年以后,，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項目,，集合住宅,、酒店、寫字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng),。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量,。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約,，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求,。20xx年后，這一局面被打破,，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢,。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年,。

目前,，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局,，物業(yè)形態(tài)上以高層為主,，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下,，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩,，但價格仍然穩(wěn)步上升。

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主,；城郊結(jié)合部以多層、小高層,、連排別墅為主,。

價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,,、二七片及古田區(qū)域,。

供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡,。

消費者特征：包括、商人,、公司職員,、企業(yè)老總、外來人員等,。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖),。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè),、娛樂等都市文化特征。

(1)商品住宅價格與銷量分析,。

xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置,、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列,，同其它區(qū)域相比,，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年(1—6月份),，xx住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米,，與去年同期相比，價格增長了39.57%,。另一方面,，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20xx年以后,，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套,，與去年同期相比,，減少了51.32%。

從上表可以看出,，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域。

xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點,，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的,，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。

同時,，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟，東西湖,、后湖,、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間,。

(2)xx商品住宅市場供求關(guān)系。

1,、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套,，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套,，總體供銷比為1.49：1,。

2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少,。

為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮,。20xx年(1-6月份),，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%,。

同時,，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,，其中,，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場中可伸縮性的需求,。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少,。

3,、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。

億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū),。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

20xx年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示,，90平方米以下戶型供小于銷,，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡,。其中,，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%,。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大,，占到全市同等戶型上市量的40.17%,，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。

xx區(qū)目前由xx中心區(qū),、古田片區(qū),、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成,，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點,，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

(一)xx中心區(qū)。

20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米,，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,，較去年減少4630套,，降幅為58.87%。

從上半年xx中心區(qū)成交價格來看,，1至5月呈遞增趨勢,，5月達(dá)到價格高峰,，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落,，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上,。相比價格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮,，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半,。

出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成,，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多,，制約了購房者消費;當(dāng)然,，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),，房價漲幅過快,，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場面前,，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落,。

xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世,，集住宅,、甲級辦公樓、零售,、餐飲,、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造,，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前,，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼,。

預(yù)計不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街,、武廣,、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展,，從而促進(jìn)整個xx中心區(qū)的加快建設(shè),。

xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)。

(二)古田片區(qū),。

20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%,。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年減少2609套，降幅為68.59%,。

從成交價格情況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比,，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū)。另外,，成交方面,，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首,。

從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近,，周邊配套也相對完善,，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因為如此,，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價格體系的沖擊,，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,，使得古田區(qū)域項目可以成片,，整體開發(fā),，同時，未來輕軌通車,，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐,。

古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號),。

(三)二七、后湖片區(qū),。

20xx年上半年二七,、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米,，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%,。

從成交價格來看,，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升,，6月價格略為回調(diào),。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,，百步亭現(xiàn)代城,、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場,。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少,，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢,，部分樓盤因而加大了打折力度,，高端商品房價格回落明顯。

令人振奮的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè),，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū),，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題,。

二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號),。

(四)東西湖片區(qū),。

20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%,。

從成交價格及成交套數(shù)來看,，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特別是銷量,，盡管只增長14個百分點,，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。

雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒,，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少,。而來看房的客戶,，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū),，面對高房價,，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看,，東西湖盡管存在交通不便,，但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失,。

多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型,，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明,，市場環(huán)境的影響下,，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。

和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長,、過渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合,，才能逐步為區(qū)域市場接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢看,，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品。

東西湖被譽為武漢的“北大門”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利,，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì),。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系,，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ),。

東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號),。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇十一

優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從2000年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端,。

xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx,，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng),，如永清片區(qū)的新天地項目,，集合住宅、酒店,、寫字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面,，頂級項目拉動了高端消費力量,。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求,。2006年后,，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢,。2007年,，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。

二,、xx商品住宅發(fā)展特征。

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主,；城郊結(jié)合部以多層、小高層,、連排別墅為主,。

價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖,,、二七片及古田區(qū)域。

供求特征：全市商品房銷售項目中,，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。

消費者特征：包括公務(wù)員,、商人,、公司職員、企業(yè)老總,、外來人員等,。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖,、金銀湖),。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征,。

三,、2008年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析。

(1)商品住宅價格與銷量分析,。

xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置,、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列,，同其它區(qū)域相比,，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，2008年(1—6月份),，xx住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米,，與去年同期相比,，價格增長了39.57%。另一方面,，受國家宏觀調(diào)控政策影響,，在進(jìn)入2008年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,，2008年(1—6月份),，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比,，減少了51.32%,。

從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn),。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域。

xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點,，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的,，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。

同時,，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟，東西湖,、后湖,、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間,。

(2)xx商品住宅市場供求關(guān)系1、2008年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套,，1—6月總供給13299套,，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1,。

2,、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少。

為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮,。2008年(1-6月份),，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%,。

同時,，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大,，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房,，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,，其中,，包含了改善居住條件和投資購房等動因,。由于這種動因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場中可伸縮性的需求,。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少,。

3,、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。

億房研究中心的2008年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū),。但受到該區(qū)域高房價的影響,，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升,。

2008年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示,，90平方米以下戶型供小于銷,，140平方米以上戶型供大于銷,，90-140平方米戶型供銷比較平衡,。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大,，占到全市同等戶型上市量的40.17%,，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%,。

四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況,。

xx區(qū)目前由xx中心區(qū),、古田片區(qū)、二,。

七,、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點,，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

(一)xx中心區(qū),。

2008年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%,。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套,，降幅為58.87%,。

從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢,，5月達(dá)到價格高峰,，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落,，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上,。相比價格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮,，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半,。

出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成,，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多,，制約了購房者消費;當(dāng)然,，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),，房價漲幅過快,，甚至超過中高收入購房者的支付能力,，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺,，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落,。

xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世,，集住宅,、甲級辦公樓、零售,、餐飲,、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造,，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼,。

預(yù)計不久的將來,，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣,、永清,、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展,，從而促進(jìn)整個xx中心區(qū)的加快建設(shè),。

xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)。

(二)古田片區(qū),。

2008年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%,。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年減少2609套，降幅為68.59%,。

從成交價格情況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比,，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面,，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首。

從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善,，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體,。正因為如此，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,，該片區(qū)供應(yīng)量減少,，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價格體系的沖擊,，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂,。

政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好,。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片,，整體開發(fā),，同時，未來輕軌通車,，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐,。

古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號),。

(三)二。

七,、后湖片區(qū),。

2008年上半年二。

七,、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米,，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年下降42.06%。

七,、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢,，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。

令人振奮的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè),，堤角至丹水池路段基本竣工,，黃浦路段則已建設(shè)過半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面,，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖,、二七等地區(qū),，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題。

二

七,、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號),。

(四)東西湖片區(qū)。

2008年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米,，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年增長了14.07%,。

從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增,，特別是銷量,，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。

雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示,，客戶平均接待量并沒減少多少,。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低,，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū),，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,，從目前情況來看,，東西湖盡管存在交通不便，但價格低,、環(huán)境好彌補了部分缺失,。

多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明,，市場環(huán)境的影響下,，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。

和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長,、過渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合,，才能逐步為區(qū)域市場接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品,。

東西湖被譽為武漢的“北大門”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì),。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ),。

東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到2008年6月30號)。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇十二

引導(dǎo)語：調(diào)查報告一般有比較明確的意向,，相關(guān)的調(diào)查取證都是針對和圍繞某一綜合性或是專題性問題展開的,。所以，調(diào)查報告反映的問題集中而有深度,。今天,，小編為大家整理了關(guān)于2016關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)查報告范文，歡迎閱讀與參考!

兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用,，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,，則占到36%,。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯,。

近期,，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說,，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展,。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議,，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義。

今年1-6月,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元,，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,，銷售100萬平方米,。今年以來,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：

1,、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭,，1-6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一,。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,，2-6月累計增速分別為：2.6%,、15.2%、84.5%,、79.1%,、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2,、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯,。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套,，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米,，與3月份相比均下降了44.3%,。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套,，總面積5萬平方米左右,。

3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高

雖然今年年初開始,，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策,，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢,。

自年開始,，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在,、,、年分別同比上漲20.5%、30%和42%,。目前,，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達(dá)5000元每平方米,，同比上升47%,。

由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重,，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的'重點,，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

中央:

于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇十三

近些年來,，整個鄭州市房地產(chǎn)市場取得飛速發(fā)展，也產(chǎn)生了深刻的變化,。市場需求旺盛,，城市房地產(chǎn)開發(fā)量和需求量每年均以2位數(shù)速度增長，產(chǎn)品品質(zhì)有了很大提高,，消費者購買行為更趨理性,。

在政策方面，為應(yīng)對市場過熱,，國家紛紛出臺宏觀調(diào)控政策,，房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻大大提高了。房地產(chǎn)大洗牌時代馬上就要到來,。

一些主要房地產(chǎn)企業(yè),，紛紛提出戰(zhàn)略問題，提出關(guān)注市場長遠(yuǎn)需求問題,，提出市場細(xì)分和定位問題,。主要目的是希望通過調(diào)整思路,，尋求企業(yè)長期生存發(fā)展之道。而政府作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的服務(wù)者和引導(dǎo)者或是政策的制定者,，更需要了解真實的市場情況和一線資料,。而這一切，都離不開對市場的準(zhǔn)確把握和對客戶的深入研究,。

1,、站在全省的角度，在省域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的層面,，對房地產(chǎn)行業(yè)做一個全局性調(diào)查,，對政府宏觀政策的制定提供數(shù)據(jù)參考，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供建議和良性誘導(dǎo),，對城市居民居住狀況和居住滿意度做到了解,。（宏觀層面）。

2,、調(diào)查包括鄭州市（以后會涉及河南省各個地市）高,、中,、低三個層次的購房者和需求者,，全面把握居民需求和動態(tài)，涉及范圍廣,，具有較強(qiáng)社會意義,。（全民層面）。

3,、了解河南主要城市房地產(chǎn)市場客戶最新動態(tài),，預(yù)測未來市場發(fā)展方向，提出市場機(jī)會,，為企業(yè)戰(zhàn)略和展品定位提供指導(dǎo)性意見,；區(qū)分不同層次人員的需求狀況，了解不同房地產(chǎn)企業(yè)的市場地位和物業(yè)情況,，對房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭狀況做到了解,，對居民的購房需求指數(shù)做到了解。（企業(yè)和客戶層面）,。

1,、首次提供鄭州市主要房地產(chǎn)企業(yè)客戶需求整體數(shù)據(jù)分析；

2,、提供不同公司客戶需求對比分析,；

3、提供本公司不同社區(qū)客戶需求對比分析,；

4,、提供鄭州市不同區(qū)位客戶需求對比分析,；

5、提供不同類型客戶需求對比分析,；

6,、行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)展望未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢；

7,、行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)分析未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展機(jī)會,。

（一）基本內(nèi)容。

1,、客戶基本特征,。

2、客戶居住現(xiàn)狀,。

3,、居住滿意度。

4,、品牌影響度,。

5、客戶購房需求,。

6,、生活習(xí)慣及居住價值觀。

7,、對未來客戶住房需求展望,。

1、容量及發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

2,、行業(yè)營銷特點及競爭狀況,；

3,、周邊環(huán)境對該行業(yè)發(fā)展的影響；

4、當(dāng)前市場主要項目種類,、品牌及銷售狀況,；

5,、該行業(yè)各產(chǎn)品的經(jīng)銷網(wǎng)絡(luò)狀態(tài),；

（三）擴(kuò)展內(nèi)容二：消費者調(diào)查。

2,、消費者對市場上存在的主流品牌的了解程度（包括名稱,、特點、價格等）,；

3,、消費者對品牌的意識、對本品牌及競爭品牌的觀念及品牌忠誠度,；

4,、消費者平均月開支及消費比例的統(tǒng)計,；

5、消費者理想的居住描述,。

（四）擴(kuò)展內(nèi)容三：競爭者調(diào)查,。

1、主要競爭者的產(chǎn)品與品牌優(yōu),、劣勢,；

2、主要競爭者的營銷方式與營銷策略,；

3,、主要競爭者市場概況;。

4,、本項目主要競爭者的營銷狀態(tài),；

（一）市區(qū)居民。

居民對住宅市場信心,；購房意向,；

對目標(biāo)地塊認(rèn)知和吸引力評價；

對目標(biāo)地塊發(fā)展信心和前景的評價,。

（二）有購買意向的潛在客戶,。

目前居住狀況；

購房目的原因以及購房時考慮的主要因素,；

目標(biāo)客戶群體屬性特征,；

對價格、面積,、戶型、小區(qū)樓盤建筑,、綠化,、景觀等需求情況；

對醫(yī)院,、學(xué)校,、購物場所等配套設(shè)施的需求情況；

媒體消費特征,；

對目標(biāo)地塊優(yōu)劣勢評價,。

（三）目前已經(jīng)購買或者入住中高檔小區(qū)的現(xiàn)實客戶。

目前居住狀況,；

目前居住滿意和不滿意之處評價,；

目標(biāo)客戶群體屬性特征；

對目標(biāo)地塊優(yōu)劣勢評價,；

購房過程中看房歷史及評價,；

（四）高新區(qū)和市區(qū)的競爭樓盤,；

競爭樓盤銷售情況；

目標(biāo)客戶特征,；

樓盤賣點,、宣傳攻勢；

樓盤戶型面積配套等基本特征,；

競爭樓盤的優(yōu)勢和不足之處,；

（一）規(guī)定。

1,、儀表端正,、大方。

2,、舉止談吐得體,，態(tài)度親切、熱情,。

3,、具有認(rèn)真負(fù)責(zé)、積極的工作精神及職業(yè)熱情,。

4,、訪員要具有把握談話氣氛的能力。

5,、訪員要經(jīng)過專門的市場調(diào)查培訓(xùn),，專業(yè)素質(zhì)好。

（二）培訓(xùn),。

培訓(xùn)必須以實效為導(dǎo)向,，本次調(diào)查其人員的培訓(xùn)決定采用舉辦培訓(xùn)班、集中講授的方法,，針對本次活動聘請有豐富經(jīng)驗的調(diào)查人員面授調(diào)查技巧,、經(jīng)驗。并對他們進(jìn)行思想道德方面的教育,，使之充分認(rèn)識到市場調(diào)查的重要意義,，培養(yǎng)他們強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感，端正其工作態(tài)度,、作風(fēng),，激發(fā)他們對調(diào)查工作的積極性。

根據(jù)我們的調(diào)研方案,，在湘潭大學(xué)及市區(qū)進(jìn)行本次調(diào)研需要的人員有三種：調(diào)研督導(dǎo),、調(diào)查人員、復(fù)核員。具體配置如下：

調(diào)研督導(dǎo)：1名,。

調(diào)查人員：20名（其中15名對消費者進(jìn)行問卷調(diào)查,、5名對經(jīng)銷商進(jìn)行深度訪談）。

復(fù)核員：1—2名可由督導(dǎo)兼職,，也可另外招聘,。

如有必要還將配備輔助督導(dǎo)（1名），協(xié)助進(jìn)行訪談,、收發(fā)和檢查問卷與禮品,。問卷的復(fù)核比例為全部問卷數(shù)量的30%，全部采用電話復(fù)核方式,，復(fù)核時間為問卷回收的24小時內(nèi),。

本次調(diào)研大致來說可分為準(zhǔn)備、實施和結(jié)果處理三個階段,。

1,、準(zhǔn)備階段：界定調(diào)研問題、設(shè)計調(diào)研方案,、設(shè)計調(diào)研問卷或調(diào)研提綱,。

2、實施階段：根據(jù)調(diào)研要求,，采用多種形式,，由調(diào)研人員廣泛地收集與調(diào)查活動有關(guān)的信息。

3,、結(jié)果處理階段：將收集的信息進(jìn)行匯總,、歸納、整理和分析,，并將調(diào)研結(jié)果以書面的形式——調(diào)研報告表述出來,。

在客戶確認(rèn)項目后，有計劃的安排調(diào)研工作的各項日程,，用以規(guī)范和保證調(diào)研工作的順利實施,。按調(diào)研的實施程序，可分七個小項來對時間進(jìn)行具體安排：

調(diào)研方案,、問卷的設(shè)計。

…………,。

3個工作日調(diào)研方案,、問卷的修改、確認(rèn),。

…………,。

1個工作日項目準(zhǔn)備階段（人員培訓(xùn)、安排）。

…………,。

1個工作日實地訪問階段,。

…………。

4個工作日數(shù)據(jù)預(yù)處理階段,。

…………,。

2個工作日數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析階段。

…………,。

…………,。

2個工作日論證結(jié)段。

…………,。

2個工作日,。

參與人員及崗位職責(zé)：項目負(fù)責(zé)人：待定。

調(diào)查方案,、問卷的設(shè)計：待定,。

調(diào)查方案、問卷的修改：待定,。

調(diào)查人員培訓(xùn)：待定,。

調(diào)查人員：待定。

調(diào)查數(shù)據(jù)處理：待定,。

調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析：待定,。

論證人員：待定。

調(diào)查計劃書撰寫：待定,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇十四

20xx年,，受國際金融危機(jī)及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售低迷,，房價漲勢逐步回落,，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深,。20xx下半年,，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重點,，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費,、活躍房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。

一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產(chǎn)業(yè),，并連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政策,，從政策層面上給予消費者信心。二是我國連續(xù)出臺強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施,，力爭20xx年經(jīng)濟(jì)增長保持在8％以上,，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了預(yù)期。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價房大量入市，20xx上半年,，市場迅速回暖,，信貸政策轉(zhuǎn)向?qū)捤桑_發(fā)商迎來了又一春,，房地產(chǎn)市場重新上演“地王爭霸”,、“房價攀升”。

1,、全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資及增速情況,。

統(tǒng)計局公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，全國房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元,，比去年同期增長：xx,；全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資xx億元，比去年同期增長：xx,；統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明20xx年,，全國商品房銷售面積達(dá)到萬平方米；銷售面積增速為％,。

2,、習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資及增速情況。

統(tǒng)計局公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元,，比去年同期下降,；全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資xx億元，比去年同期下降xx％,；統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：習(xí)水縣商品房銷售面積達(dá)到xx（萬平方米）,，銷售面積增速為xx％。

國家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示,，從有關(guān)數(shù)據(jù)來看,，房地產(chǎn)在經(jīng)過了前一段時期調(diào)整后，已經(jīng)率先進(jìn)入到了回升的階段,。從全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)來看,，已經(jīng)份開始環(huán)比上升。全國房價已連續(xù)五個月上升,，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速也逐月上升,，說明我行信貸投資的信心正在增強(qiáng)。商品房銷售的火爆,，使得房地產(chǎn)開發(fā)的國內(nèi)貸款和個人按揭貸款大幅增長,。

從去年1月份開始，習(xí)水縣房地產(chǎn)市場就已走進(jìn)了回暖的軌道,，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺又助推了房市的反彈，據(jù)統(tǒng)計,，1至4月份習(xí)水縣城區(qū)銷售數(shù)據(jù)分別為xx套,，接連刷新了單月銷量紀(jì)錄。5月份,，習(xí)水縣城區(qū)銷售量達(dá)到了套,，到6月份時，這個數(shù)據(jù)是套,，其中120－144平方米的戶型占了三分之一,，100－120平方米的.戶型占了近四分之一。除#上簽約銷量猛增之外,，各樓盤銷售點的看房客戶大量增加,，市民對房地產(chǎn)市場的關(guān)注度大為上升。

隨著房市的火爆,，各品牌開發(fā)商現(xiàn)有樓盤基本銷售完畢,。多家開發(fā)商表示，將加快現(xiàn)有項目的開發(fā)力度,，新盤開發(fā)將盡快上馬,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著市場銷售的回暖,，特別是優(yōu)質(zhì)樓盤的住房銷量穩(wěn)步上升,，同時，政府給予開發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策,，減小了后續(xù)項目開發(fā)的壓力,。20xx年下半年，新開發(fā)投資項目面積約平米,，有實力的開發(fā)商都會加快施工進(jìn)度,，盡快啟動后續(xù)項目開發(fā)。在20xx年12月以前,，將有約80萬平米的銷售面積,。

1、政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的意見,。

20xx年,，市政府出臺了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》）。

一,、實行購房優(yōu)惠政策,。

（一）對個人購房實施補貼。

（二）實行住房轉(zhuǎn)讓契稅,、印花稅和土地增值稅減免,。

（三）實行房地產(chǎn)交易相關(guān)費用優(yōu)惠,。

（四）調(diào)整住房公積金貸款政策。

（五）實行銀行貸款利率優(yōu)惠,。

（六）支持自住型和改善型住房消費,。因地震災(zāi)害住房損毀而重新購房的，可視為首次購房,。

（七）實行購房入戶鼓勵,。凡在習(xí)水縣城區(qū)購買商品住宅的，購房人及其直系親屬可按有關(guān)規(guī)定申請遷入辦理習(xí)水縣城區(qū)戶籍,，相應(yīng)可辦理子女入學(xué)等手續(xù),。

（八）減少城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

（九）對行政事業(yè)性收費實行“一費制”,。

（十）降低水電氣有線數(shù)字電視安裝費,。

（十一）盤活存量建設(shè)用地。

（十二）鼓勵房地產(chǎn)信貸投入,。鼓勵商業(yè)銀行在國家適度寬松的貨幣政策指導(dǎo)下增加有效信貸投入,，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，對資信好但短期資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的企業(yè)和項目貸款給予重點傾斜,。（十三）加大稅收支持力度,。

3、營造良好發(fā)展環(huán)境,。

（十四）提高服務(wù)效能,。為開發(fā)企業(yè)和購房者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

（十五）強(qiáng)化市場監(jiān)管,。

（十六）加強(qiáng)宣傳營銷,。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習(xí)水”形象主題詞和“生態(tài)習(xí)水”,、“宜居習(xí)水”,、“安全習(xí)水”等優(yōu)勢特征，優(yōu)化市場交易環(huán)境,。

（十七）加大督查力度,。加強(qiáng)房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況的督查督辦。

這個被稱為“習(xí)水縣房市新政”的《意見》從一出臺便受到了世人的關(guān)注,，大家對這個房市的“起動機(jī)”給予了厚望,。購房者希望“新政”能給自己帶來更多的購房實惠；開發(fā)商希望“新政”能啟動樓市,，銷售出現(xiàn)有房源,，減輕自己的資金壓力；政府希望“新政”啟動樓市,，讓樓市帶動整個地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。

目前,，我國“大城市化”仍在進(jìn)行，大城市服務(wù)業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長仍較快,，從而帶來新增住房需求,。從短期看，地產(chǎn)專家認(rèn)為,，累計需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場成交回落,，除了漲價因素以外,，開發(fā)商新增供應(yīng)和庫存減少也是重要原因。但房價上漲過高導(dǎo)致購買力透支,，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài),；同時投資性需求興起將明顯抑制住房消費，這依然值得警惕,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇十五

總體看,，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善,，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定,。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng),，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴(kuò)大,，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業(yè)者,、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加,。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn),。房地產(chǎn)市場是否健康,，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。xx年,，從購房者購房的動機(jī)來看,，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%,，以投資為目的.占7%,，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機(jī)者,，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài),。

1,、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大,，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少,。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求,。由于近年來我縣商品房價格上漲較快,，而居民的實際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆,，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房,，以滿足部分弱勢群體的購房需求。

2,、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售,、二手房轉(zhuǎn)讓,、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案,、開發(fā)項目立項,、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可,、規(guī)劃許可,、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等,。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅,、地稅,、財政分別征收，計稅方式復(fù)雜,，征管難度大,。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者,、管理者信息不對稱的狀況,，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù),，有利于調(diào)控市場,，規(guī)范交易行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺,，以房地產(chǎn)信息為依托,，實現(xiàn)信息共享,，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制,，推動房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理,，達(dá)到先繳稅、后辦證的要求,，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化,。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通,、資源共享的機(jī)制尚未形成,，不利于及時便捷地對市場進(jìn)行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱,、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費,。

4,、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重,。相當(dāng)項目配套設(shè)施水平低,，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差,，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患,。如綠地,、公廁、幼兒園,、超市,、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計要求,。

5,、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售,，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭,，對商品房市場帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通,，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定,。