在日常學(xué)習(xí)、工作或生活中,，大家總少不了接觸作文或者范文吧,，通過(guò)文章可以把我們那些零零散散的思想，聚集在一塊,。那么我們?cè)撊绾螌懸黄^為完美的范文呢,？下面我給大家整理了一些優(yōu)秀范文，希望能夠幫助到大家,，我們一起來(lái)看一看吧,。

房地產(chǎn)廣告策劃書篇一

伴隨人們對(duì)媒介廣告宣傳的認(rèn)知程度的提高，傳統(tǒng)的廣告宣傳方式已不能引起人們的關(guān)注，廣告效果與商家投資力度難以成正比,，這種情況一直困擾商家,。精準(zhǔn)投放，創(chuàng)意投放,，經(jīng)典投放廣告逐漸被商家接受,。威海先鋒廣告有限公司20xx年磨一劍，整合現(xiàn)代傳播媒介,，投巨資打造現(xiàn)代傳媒新視界，大型高速立柱廣告牌,、巨幅三翻廣告,、超大型led電子顯示屏、移動(dòng)led電子顯示屏,，實(shí)現(xiàn)"天地一體,，動(dòng)靜結(jié)合"的震撼傳媒效果，特別適合現(xiàn)代房地產(chǎn)的品牌推廣,。真正起到"四兩撥千斤"的最佳廣告宣傳效果,。

2.1公司現(xiàn)擁有自主產(chǎn)權(quán)的高速立柱廣告位，位于威海進(jìn)入煙威高速的咽喉要道,，震撼,、醒目、超前的廣告設(shè)計(jì)效果,，成為商家品牌宣傳的絕版地段,。

(配全景高速立柱廣告圖片)。

2.2位于金地商廈(新華書店7樓)的巨幅三面翻廣告,。廣告位位置顯赫,，視野開闊，位于威海經(jīng)濟(jì)與商業(yè)中心,，是企業(yè)進(jìn)行品牌推廣的首選,。

(配全景三面翻廣告畫面)。

2.3：位于威海百貨大樓的大型led電子屏,，是先鋒廣告有限公司又一經(jīng)典廣告?zhèn)髅狡脚_(tái),。戶外超高清全影大型led多媒體顯示屏，色彩均勻,、亮麗;立體感強(qiáng);可任意播放圖片文字;高清視頻影像及各種影視動(dòng)畫;擁有120平方超大型視聽效果,。廣告位視野開闊，醒目壯觀,，覆蓋面廣;led顯示屏是目前世界上最先進(jìn)戶外視頻設(shè)備,。可視距離達(dá)到1000米。該led電子屏位于市政府,、區(qū)政府,、振華商廈、國(guó)美,、蘇寧電器,、家家悅總店、大世界等大型商廈中心,，是威海中心貿(mào)易區(qū)與政治經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心;文化路,、世昌大道、青島路,、海濱路交匯于此,，每日10萬(wàn)人的車流與人流，成為企業(yè)產(chǎn)品推廣,、企業(yè)品牌發(fā)布,、形象宣傳的必爭(zhēng)之地，首選媒體,，開創(chuàng)了戶外廣告?zhèn)髅降男乱暯?，真?兩撥千斤的大品牌載體。

(配百貨大樓led全景像畫面),。

2.4公司投資購(gòu)置的大型移動(dòng)led電子屏,，實(shí)現(xiàn)了戶外廣告動(dòng)靜結(jié)合的完美整合。該移動(dòng)電子屏是各種慶典活動(dòng),、廣告定點(diǎn)投放,、新聞發(fā)布、產(chǎn)品促銷的最佳載體,。同時(shí)公司也成為視覺設(shè)計(jì)傳播,、展覽展示制作、各種媒介整合傳播,，全程營(yíng)銷策劃整合解決方案的最佳提供者,。(配移動(dòng)電子屏高清影像畫面與廣告策劃影像)。

3.1根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn),，要取得理想宣傳效果,，必須有好的整體策劃推廣營(yíng)銷模式。威海先鋒廣告有限公司憑借10幾年雄厚的品牌策劃推廣能力,，全方位立體宣傳推介,，達(dá)到客戶的最佳滿意度。

3.2大型高速立柱廣告牌,、巨幅三翻廣告,、超大型led電子顯示屏,、移動(dòng)led電子顯示屏，實(shí)現(xiàn)"天地一體,，動(dòng)靜結(jié)合",，形成強(qiáng)大的視覺沖擊，加上震撼人心的創(chuàng)意效果,，達(dá)到人們對(duì)房產(chǎn)品牌的認(rèn)可,，從而激發(fā)其購(gòu)買欲。

3.3高速立柱與三面翻廣告,，以宣傳樓盤品牌為主,，比如：唐人海灣公館，繁華之中頤養(yǎng)天年,。簡(jiǎn)單的廣告語(yǔ),，富有深意，人們不論行駛在高速路上,，還是繁華的都市,，沖擊人們眼球的就是"唐人海灣公館",，人們對(duì)這一品牌的認(rèn)可,，自然勾起對(duì)這一品牌的了解欲。

3.4在投放高速立柱與三面翻廣告的同時(shí),，在威海百貨大樓led電子屏推出"唐人海灣公館高清宣傳片",，人們從動(dòng)感的畫面與動(dòng)聽的音樂中，真正體驗(yàn)現(xiàn)代傳媒所帶來(lái)的音樂視聽,，人們對(duì)品牌的認(rèn)可逐步加深,。

(配位置地理圖)。

3.4巨幅三翻廣告,、超大型led電子顯示屏位于新威路,、和平路、寶泉路交匯點(diǎn),，每天10萬(wàn)人次的車流人流,，兩種廣告媒體的動(dòng)靜優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，使宣傳品牌以強(qiáng)大的沖擊視覺效果,，在人們心中形成共鳴,。

{配三面翻廣告與led電子顯示屏圖片}。

在以上廣告形式集中宣傳一到兩個(gè)月以后,，在吸引住一大部分受眾群體后,，及時(shí)推出富有創(chuàng)意的促銷活動(dòng)，活動(dòng)必須具有創(chuàng)新性,、奇特性,、針對(duì)性,、磁力性，達(dá)到錦上添花,?；顒?dòng)策劃以后，利用百貨大樓led電子顯示屏與移動(dòng)led電子顯示屏,，同時(shí)滾動(dòng)播放,。移動(dòng)led顯示屏定時(shí)間、定地點(diǎn),、定人群播放,，定點(diǎn)循環(huán)播放與移動(dòng)循環(huán)推介兩種形式廣告宣傳，真正達(dá)到活動(dòng)宣傳效果,，實(shí)現(xiàn)理想客戶簽單率,。(配移動(dòng)led顯示屏)。

以上為廣告投放預(yù)設(shè)方案,，具體在客戶審核完以后定稿,。

房地產(chǎn)廣告策劃書篇二

根據(jù)中冶尚園項(xiàng)目計(jì)劃，在20xx年1月14日（農(nóng)歷2011年十二月二十一日）,，即在新春佳節(jié)到來(lái)之際舉辦一場(chǎng)“新春嘉年華,，看房送大禮”活動(dòng)，為新老客戶獻(xiàn)上新年大禮,。

二,、活動(dòng)目的。

1,、制造新年市場(chǎng)熱度,，加強(qiáng)市場(chǎng)關(guān)注度；

2,、通過(guò)活動(dòng)為新老客戶加深對(duì)本項(xiàng)目的深刻印象,，傳遞項(xiàng)目信息等；

3,、通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)營(yíng)造熱烈氣氛,，聚攏人氣，迅速累積客戶,。

三,、活動(dòng)理念。

1,、注重人氣凝聚,，營(yíng)造“中冶”品質(zhì)；

策劃：郭森,。

2,、加大活動(dòng)整體“新春嘉年華”氛圍展現(xiàn),，充分體現(xiàn)“看房送大禮”活動(dòng)意義；

3,、烘托“新春”的“樂與玩”,，打造“看房送大禮”相關(guān)氣氛活動(dòng)；

4,、讓更多貴賓加深“中冶尚園”的'美好印象,；

四、活動(dòng)地址,。

信陽(yáng)市洋山新區(qū)中冶尚園營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng),。

五、活動(dòng)時(shí)間,。

20xx年1月14日8:30——17:30,。

六、活動(dòng)對(duì)象,。

看房,、購(gòu)房準(zhǔn)客戶。

七,、活動(dòng)項(xiàng)目籌備安排：（1月9日-13日基準(zhǔn)籌備）,。

策劃：郭森。

1月9日：本活動(dòng)項(xiàng)目策劃匯報(bào),。

達(dá)成初步合作意向確定本活動(dòng)方案,。

1月10日：組建本活動(dòng)項(xiàng)目小組,。

確定本項(xiàng)目活動(dòng)中所有執(zhí)行人員,。

活動(dòng)執(zhí)行小組構(gòu)架：

總顧問(wèn)：（甲方）總策劃：周洋。

顧問(wèn)：（甲方）活動(dòng)總監(jiān)：李佳文,。

場(chǎng)務(wù)：郭樹森黃金海范德亮陶然張浩周麗王華張?jiān)帧?/p>

確定各種物料,、設(shè)備、人員等確定的前期籌備工作,。

1月11日：項(xiàng)目正式籌備和實(shí)施,。

策劃：郭森。

現(xiàn)場(chǎng)布置平面圖,。

策劃：郭森,。

房地產(chǎn)廣告策劃書篇三

二__市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計(jì)。

三消費(fèi)者分析,。

第二節(jié)“__”項(xiàng)目分析,。

一項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析。

二項(xiàng)目劣勢(shì)分析,。

三競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,。

四項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析,。

五核心價(jià)值分析。

第三節(jié)推廣策略界定,。

一目標(biāo)消費(fèi)群體界定,。

二賣點(diǎn)界定。

一廣告宣傳目的,。

二總體策略,。

三廣告主題。

四要樹立的形象,。

五分期廣告的整合策略,。

第五節(jié)營(yíng)銷活動(dòng)推薦。

一營(yíng)銷渠道及人員促銷建設(shè),。

二營(yíng)銷公關(guān)活動(dòng)推薦,。

第六節(jié)媒體策略。

一媒體目標(biāo),。

二目標(biāo)受眾,。

三媒介策略。

四媒介分析及選取,。

第七節(jié)方案說(shuō)明,。

前言。

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售,，塑造,、提升品牌形象。本方案在于為“__”帶給一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向,，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo),。在對(duì)本地市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“__”項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì),，以到達(dá)或超出“__”的原定銷售計(jì)劃,，并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌。

一,、__市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況,。

1、_x_屬于四線城市,，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖不是很成熟,，但是有融城的完美前景;有高速有效的物流體系;又據(jù)東西南北交通要塞;處中南最大服裝批發(fā)市場(chǎng);有大批大型國(guó)有企業(yè)。這意味著x_的誘人的市場(chǎng)和低廉的勞動(dòng)力市場(chǎng),。所以,，各大商家紛紛進(jìn)入x_。房地產(chǎn)更是有超多外資搶入,，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,，競(jìng)爭(zhēng)的層次不斷升級(jí),。從20__年以前的消費(fèi)住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費(fèi)，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟,，房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)力不斷上升,，到達(dá)初步的產(chǎn)業(yè)化水平。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開,。x_市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家,，經(jīng)過(guò)幾年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大,，開發(fā)形式全面化,，多樣化。到20__年為止,，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資到達(dá)82118萬(wàn)元,，住房項(xiàng)目方面的投資到達(dá)43628萬(wàn)元。20__年當(dāng)年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積為83萬(wàn)平方米,，住宅竣工面積為80萬(wàn)平方米,，商品房銷售面積為40萬(wàn)平方米，商品房銷售總額為37723萬(wàn)元,。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證明,，20__年以來(lái)批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為24904。47平方米,，住房銷售均價(jià)由20__年初的824元/平方米上升至20__年初的1002元/平方米,，升幅達(dá)21。6%,。

2,、現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況，現(xiàn)有名的樓盤西區(qū)有湘銀房產(chǎn),、保利房產(chǎn)等;南區(qū)有慶云山莊,、湘江四季花園,、南星小區(qū)等;北有響石嶺廣場(chǎng)圈等,。但是由于市場(chǎng)不是很成熟，他們有這樣或那樣的缺點(diǎn),。具體表此刻以下這些方面：a,、定位及推廣都不是很規(guī)范，抱著賣出去就是目的心理,。忽視樓盤品牌的建設(shè),，忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè)，導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足,。b,、有的沒有服務(wù)的概念,。這又表此刻銷后服務(wù)差勁，物業(yè)管理不規(guī)范,，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣,，造成開發(fā)商與業(yè)主的對(duì)立，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去,。c,、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足，人為景觀痕跡太重,。

3,、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠，銷售手段不合理,，收費(fèi)不合理,，手續(xù)不合理，還有的不合法,。

二,、__市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計(jì)。

“同類”定義為具有小高層,，別墅等的住宅小區(qū)?，F(xiàn)將__市河西，河?xùn)|小區(qū)進(jìn)行大體比較分析如下：

1,、河西地帶,。

由于河西為新開發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化,、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì),。總體來(lái)說(shuō),，河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境,。

湘銀：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：二十一世紀(jì)購(gòu)房新概念。

擁有很高的品牌效應(yīng);,。

其周邊環(huán)境好;,。

用綠色的生活時(shí)尚來(lái)吸引高級(jí)白領(lǐng)、外國(guó)投資者,、社會(huì)成功人士,，市場(chǎng)銷售反應(yīng)良好;。

其定位為社會(huì)高薪階層,。

濱江一村：

小區(qū)面積大;,。

鄰近湘江;。

周邊環(huán)境好;。

2,、河?xùn)|地帶,。包括河?xùn)|整個(gè)地塊北有石峰區(qū)，南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū),。

天鵝花園：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：真,、善、美,。

屬于自然水生態(tài)屋村,、綠化面積廣：

擁有900畝的面積，其中400畝水面,。

區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng),。

映荷園：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)。

屬未來(lái)商業(yè)地帶,。

周邊交通發(fā)展趨勢(shì)大,。

房屋設(shè)計(jì)理念突出。

銀座大廈：

近臨中心廣場(chǎng),，一醫(yī)院;,。

只是一個(gè)連體樓、屬小高層,，沒有自身小區(qū);,。

周邊自然環(huán)境不是很好;。

但它屬預(yù)置房產(chǎn)其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預(yù)購(gòu),。

慶云山莊：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：離塵不離城,。

品牌知名度高;。

周邊環(huán)境綠色條件好;,。

擁有98畝的綠色自然地帶;,。

其發(fā)展迅速，塑造了良好綠色生活理念在消費(fèi)者心中構(gòu)成良好的品牌,。其新近開發(fā)的“紫南閣”,，定位較高，目標(biāo)群是中高薪階層,。

湘江四季花園：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：山水之傍,，尊貴之居，人文大家,。

交通便利,。

環(huán)境幽雅。

小區(qū)為12層左右的帶電小高層,，設(shè)計(jì)時(shí)尚。

為江山置業(yè)這一實(shí)力雄厚的開發(fā)商的大手筆,。

價(jià)格定在1800左右,。

三消費(fèi)者分析,。

根據(jù)《__房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》及《__市鴻宇房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅要求如下：

5,、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求,。

b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系,，加強(qiáng)溝通,。

第二節(jié)“__”項(xiàng)目分析。

一,、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析,。

1環(huán)境：坐擁兩山，環(huán)境幽雅,，鬧中取靜,，擁有天然的巨大綠地覆蓋，高達(dá)60%,，山中成片天然古木是__現(xiàn)有樓盤中絕無(wú)僅有的,。

2地段：位于__市南部蘆淞區(qū)，附近樓盤以慶云山莊為主,，經(jīng)慶云山莊多年的開發(fā),，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈取ＥR近商業(yè)繁華地帶,，電腦城,，家具城，水果批發(fā)大市場(chǎng),，更有眾多服裝批發(fā)市場(chǎng),，離目標(biāo)消費(fèi)群工作地近。

3價(jià)格：由于地價(jià)較底,，節(jié)省了巨大成本,。房?jī)r(jià)有回旋余地。并有銀行房貸支持,，按揭買房,，減輕了買房壓力。價(jià)格完全具有比較優(yōu)勢(shì),。消費(fèi)者買房不是一時(shí)沖動(dòng),，而是完全比較后行為，這一點(diǎn)應(yīng)是本案拉動(dòng)銷售的最大著力點(diǎn),。

4物管：智能化管理,，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，貼合本案的定位主題。二十四小時(shí)保安,，全封閉式管理,。因?yàn)開_的安全環(huán)境及以前某樓盤的事故的原因，所以安全是__市民關(guān)心的大要素,，更是目標(biāo)消費(fèi)者著重思考的主題,。

5小區(qū)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題,，各種樓層合理布置,。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù),、休閑與自然融為一體,、相得益彰,。

6小區(qū)配套設(shè)施齊全,，有游泳池,、高檔會(huì)所、銀行,、超市、停車場(chǎng),、幼兒園,、親子樂園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所,、藝術(shù)長(zhǎng)廊等,。

7偏離工業(yè)區(qū)：遠(yuǎn)離工業(yè)污染區(qū)，噪音低,，空氣好,。

二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析,。

1交通：顯然交通是本案最大的瓶頸,，雖有24、25,、28,、29,、43路停靠,，但是尚無(wú)直達(dá)的公交,。道路條件差,，而交通又是思考買房的很大要素,，如何解決交通問(wèn)題是我們面臨的主要問(wèn)題。能夠思考與市政府合作開通幾路專線,。

2樓盤外環(huán)境：本小區(qū)外部的大環(huán)境不是很好,，房屋雜亂，市政建設(shè)差,。沒有大型購(gòu)物,，休閑場(chǎng)所。缺乏相應(yīng)的教育設(shè)施,，醫(yī)療設(shè)施,，娛樂設(shè)施。

3物業(yè)管理：不是湘銀的物管,，品牌力度不夠,。

4房屋設(shè)計(jì)：房屋種類較多，有6層,、帶電小高層,、別墅，層次不一,，面向復(fù)雜,。

三。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,。

根據(jù)樓盤的位置和樓盤的定位,，我們把慶云山莊和湘江四季花園作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，狀況如下：

慶云山莊,。

優(yōu)勢(shì)：

(1)地處蘆凇區(qū)建設(shè)南路延伸地段,，靠近__繁華商業(yè)區(qū)，無(wú)工業(yè)廢氣污染,，附近有高中,、市級(jí)醫(yī)院，購(gòu)物環(huán)境和文衛(wèi)設(shè)施齊全,，方便居民生活,。

(2)屬于__市蘆淞區(qū)。由于目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都緊盯天元開發(fā)區(qū),，蘆淞區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)明顯不如天元區(qū),。該區(qū)屬本地商業(yè)旺地,，聚集了數(shù)量龐大的外來(lái)經(jīng)營(yíng)戶(尤以廣東、福建人士居多),，加上蘆淞區(qū)的“本地人士”,，這一區(qū)域的樓盤對(duì)這部分消費(fèi)者有很大的吸引力，同時(shí)由于臨近__縣,，也有利于吸引__縣收入高的消費(fèi)者購(gòu)房,。

(3)價(jià)格低。以758元——1088元每平方米的價(jià)格售房,，相對(duì)__地區(qū)其他同類型樓盤而言,，價(jià)格優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。

(4)交通便利,。有專門的公交路線,，并且公交車經(jīng)過(guò)火車站、中心廣場(chǎng),、一醫(yī)院等繁華地段,，方便購(gòu)物及就醫(yī)。

劣勢(shì)：

(1)小區(qū)規(guī)劃不夠整齊劃一,，樓型外觀設(shè)計(jì)不夠新穎,，無(wú)法對(duì)潛在客戶產(chǎn)生強(qiáng)大的視覺沖擊力，進(jìn)而產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望,。

(2)小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施不足,，不能滿足眾多用戶需求。

(3)低價(jià)位商品房,，檔次不高,，不能吸引經(jīng)濟(jì)潛力強(qiáng)的成功人士入住，不利于整個(gè)小區(qū)形象的提高,。

湘江四季花園,。

優(yōu)勢(shì)：1)項(xiàng)目資金雄厚，有資金可做必要的周轉(zhuǎn),，以應(yīng)付市場(chǎng)變化,。

2)整體項(xiàng)目規(guī)劃在__尚屬首例。相比其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,，無(wú)論在住宅檔次,、小區(qū)設(shè)計(jì)、投資資金等,，都處于明顯優(yōu)勢(shì),。

3)__市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì)，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選取,。

4)本地市場(chǎng)樓盤眾多,，但大盤太少,，具有文化底蘊(yùn)的大盤更少，真正好處上的山水概念樓盤更是絕無(wú)僅有,。

劣勢(shì)：

1)品牌號(hào)召力：__房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年的競(jìng)爭(zhēng),，優(yōu)勝劣汰。此刻以湘銀,、中房,、中大、聯(lián)誼,、協(xié)力為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)幾年的房地產(chǎn)操作,，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn),，已構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的強(qiáng)勢(shì)品牌,。在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。江山置業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚,，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力,。

2)市場(chǎng)承受潛力：由于__市消費(fèi)偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn),。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái),，是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素,。

3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流,，盲目開發(fā)，低價(jià)銷售,，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難,。

四項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析。

1樓盤定位能夠是“__文化藝術(shù)之都”,，但價(jià)格應(yīng)定位是“中等偏上”,。

2高開低走，保證品牌支撐,，預(yù)留樓盤銷售力,。視銷售進(jìn)度讓價(jià)應(yīng)是本案的基本策略。

3確定“高開”的基礎(chǔ)價(jià)格時(shí),，除思考南區(qū)數(shù)大樓盤的售價(jià),，亦應(yīng)思考樓盤定位價(jià)。根據(jù)湘江四季花園的1800元/平方米,，慶云山莊的800-900元/平方米的定價(jià),，以及對(duì)手和自身的優(yōu)劣勢(shì)，本小區(qū)1300元/平方米的基礎(chǔ)價(jià)格基本合理,。

五核心價(jià)值分析,。

1“__”核心定位是“都市文化藝術(shù)之都”,。營(yíng)造文化藝術(shù)概念。打品位牌,，人文概念具體化,。“__”是__市有藝術(shù)修養(yǎng)的,，有文化品位的人,，向往藝術(shù)文化的人的部落。

2“勞動(dòng)者光榮”,，有錢是一種價(jià)值,，是一種潛力。有錢不外顯,，購(gòu)買品位是一舉兩得的好事,，“__”正是這樣的載體。

4“家在身旁”,，勞累后不是匆匆奔向遠(yuǎn)遠(yuǎn)的家,。家就在身旁，“__”毗臨的電腦城,，手機(jī)大市場(chǎng),，家具城，水果批發(fā)大市場(chǎng),，眾多服裝批發(fā)市場(chǎng)的人氣家園,。階級(jí)居住區(qū)概念是本案的核心價(jià)值之一。

第三節(jié)推廣策略界定,。

一,，目標(biāo)消費(fèi)群界定。

從“__”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā),，結(jié)合中高檔住宅的銷售特點(diǎn),，界定“__”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：

1目標(biāo)消費(fèi)者：蘆凇區(qū)服裝市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主,，電腦大市場(chǎng)業(yè)主,，通訊市場(chǎng)業(yè)主，南區(qū)附近購(gòu)房者;以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)潛力較強(qiáng)的階層,。

2年齡：年齡大約在35到55歲,，

3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，人口簡(jiǎn)單,，居住空間之娛樂性與休閑性較大,。

4對(duì)住宅小區(qū)有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理,，他們追求品位,，但他們又是商人,，有商人的交易本性，既有“物有所值”,。

5有強(qiáng)烈的虛榮心,，喜歡攀比和玄耀，文化程度相對(duì)較底,，但喜歡附庸風(fēng)雅,，期望透過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。

二,，賣點(diǎn)界定,。

1項(xiàng)目本身的生活理念：

(1)家在身旁，與工作地臨近,。

(2)自然入室,，獨(dú)一無(wú)二天然山地樹林綠地。

(3)社區(qū)內(nèi)寧?kù)o安祥,、幽雅恬靜的生活氛圍,。

(4)保安設(shè)施齊備，安全起居,。

2“文化藝術(shù)”的設(shè)計(jì)理念。

(1)藝術(shù)就在生活中,，雕塑,、園藝構(gòu)筑小區(qū)。

(2)談藝術(shù)不要出門,，會(huì)所定期藝術(shù)展覽,。

(3)品位包圍生活，文化名人與我們同在,。

--第四節(jié)廣告策略,。

一廣告宣傳目的。

2,。樹立項(xiàng)目本身底蘊(yùn)深厚的形象,，與其它南區(qū)樓盤沒有品牌內(nèi)涵相區(qū)別;。

3,。把“__”塑造成品質(zhì)卓越的東南區(qū)第一樓盤;,。

4。促進(jìn)樓盤銷售,，為其成為“__十佳樓盤”帶給動(dòng)力,。

二總體策略。

4,、要體現(xiàn)周到細(xì)致,，處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念,。

三要樹立的形象。

1,、藝術(shù),、文化、有品位,、能體現(xiàn)成就感;,。

2、不僅僅是家,，更是休身養(yǎng)性,、渡假，處處體現(xiàn)出對(duì)品質(zhì)的追求,，對(duì)業(yè)主的尊重,。

3、精品物業(yè),，安全第一樓盤,。

四分期廣告的整合策略。

引導(dǎo)試銷期：廣告原則是-------給信息,。

既透過(guò)活動(dòng)與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民,，個(gè)性是目標(biāo)消費(fèi)者，以“藝術(shù)文化”為定位設(shè)計(jì)目的的“__”正在建設(shè),，即將推出,。按“小城有大事”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)炒作。轉(zhuǎn)移公眾對(duì)期他樓盤的注意力,。構(gòu)成對(duì)“__”的期盼心理,。并可作內(nèi)部銷售，引導(dǎo)目標(biāo)客戶對(duì)樓盤的態(tài)度與看法,。

公開發(fā)售期：廣告原則------------給感覺,。

以活動(dòng)與廣告塑造項(xiàng)目的文化品位，完成形象沉淀,。透過(guò)公關(guān)及促銷活動(dòng),，使公眾對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成新的認(rèn)知，為樓盤發(fā)銷積蓄形象資源,。加深和鞏固公眾的注意集中度,，制造“火熱”事件。開發(fā)潛在消費(fèi)者,。

公開發(fā)售中期：廣告原則---------給實(shí)體,。

透過(guò)對(duì)“__”項(xiàng)目的賣點(diǎn)細(xì)節(jié)的挖掘和渲染，進(jìn)一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值”的服務(wù)觀念和專業(yè)、超前的操作程序,，給予公眾“卓越文化品位,，家在身旁”的靜品絕版印象，構(gòu)成物超所值的感覺,。

五廣告主題及口號(hào),。

廣告主題：自然、藝術(shù),、享受,。

理由：

(1)自然：既代表了現(xiàn)代人的追求潮流，又在各眾多樓盤中訴求的人造綠色,、景觀中脫穎而出,，“__”的草地，數(shù)木是天然的,，還貼合樓盤在工業(yè)城市中無(wú)污染區(qū)的優(yōu)越位置,。使有“自然”能使買主有超越時(shí)髦，舒適和諧的,、廣闊自如的空間的感覺,。

(2)藝術(shù)：藝術(shù)是高品質(zhì)的象征，擁有文化藝術(shù)才是真正的品位,。藝術(shù)又體現(xiàn)了人成功后的一種高級(jí),、高尚的愉悅享受，正是藝術(shù)給了業(yè)主的優(yōu)越感,、滿足感,。

(3)享受：不是人人都能在競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)中有一份快樂的享受，正是因?yàn)槌晒?，才能擁有享受，這能給予業(yè)主一種成熟,、自豪的感覺,。并且，享受亦道出了物業(yè)周到,、安全服務(wù)的放心,。

廣告口號(hào)：“__”都市藝術(shù)家園。

理由：

(1)“都市藝術(shù)家園”既是對(duì)“__”從設(shè)計(jì)理念到硬件設(shè)施等綜合素質(zhì)的定位確認(rèn),，又是對(duì)業(yè)主的內(nèi)心需求的直接表達(dá),。

(2)“都市藝術(shù)家園”具有超前的韻味，超越了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾說(shuō)一詞的空洞無(wú)物的“人文”概念炒作,，與“__”的形象定位十分契合,。

(3)廣告口號(hào)與廣告主題一脈相承，有利于相互照應(yīng)。

(4)“都市藝術(shù)家園”更進(jìn)一步核心化了項(xiàng)目訴求,，有利于訴求的目標(biāo)性,。

廣告創(chuàng)意原則：創(chuàng)意原則務(wù)必充分體現(xiàn)廣告?zhèn)鞑ブ黝}，即藝術(shù),、自然,、享受。電視,、報(bào)紙,、廣播、戶外,、車體的視聽設(shè)計(jì)要大膽前衛(wèi),，不落俗套，以突出表現(xiàn)藝術(shù)性,。樓書,、直郵手冊(cè)等設(shè)計(jì)要充分體現(xiàn)樓盤的本質(zhì)屬性(幽雅的自然環(huán)境，高品質(zhì)的物業(yè)管理),。

第五節(jié)營(yíng)銷活動(dòng)推薦,。

一營(yíng)銷渠道及人員促銷建設(shè)。

1,，營(yíng)銷渠道的建設(shè)十分重要,，應(yīng)建設(shè)雙點(diǎn)兩線銷售渠道,，“雙點(diǎn)”指開發(fā)商和潛在購(gòu)房者，“兩線”指銷售明線和暗線。明線銷售是指?jìng)鹘y(tǒng)的銷售方式,，透過(guò)建設(shè)售樓部，成立電話銷售熱線,，設(shè)置樣板房,，參加房交會(huì)等方式公開發(fā)售。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗(yàn)營(yíng)銷中裂變出來(lái)的一種銷售方式,，以點(diǎn)帶面,，依靠口頭傳播。如在目標(biāo)消費(fèi)者聚集的會(huì)所開展無(wú)形廣告銷售,。

2,，人員培訓(xùn)與管理：建設(shè)一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊(duì)伍,，售樓人員隊(duì)伍的思想意識(shí)務(wù)必是前衛(wèi)的,、開放的、務(wù)實(shí)的,，在與顧客接觸時(shí),，他們承擔(dān)了樓盤的第一形象，他們務(wù)必能體現(xiàn)項(xiàng)目的定位，有修養(yǎng),、有風(fēng)度,、有氣質(zhì)。務(wù)實(shí)是指務(wù)必熟練懂得房屋交易的合法合理程序,，業(yè)務(wù)務(wù)必準(zhǔn)確到位,，交易動(dòng)作語(yǔ)言標(biāo)準(zhǔn)化。以充分體現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)范與成熟,，獲得潛在客戶的信任與好評(píng),。嚴(yán)禁有任何損害樓盤形象的舉止言行。

二營(yíng)銷公關(guān)活動(dòng)推薦,。

一,、“__”奠基典禮暨“我心中的小區(qū)有獎(jiǎng)?wù)髅⒄魑摹被顒?dòng),。

1,、策劃用意：高格調(diào)以引起一鳴驚人，廣滲透以引起十分關(guān)注,。借典禮邀請(qǐng)政界名人,，目標(biāo)消費(fèi)群領(lǐng)軍人物，著名藝術(shù)家參與,。給項(xiàng)目的定位打好頭陣,。征集樓名與樓文是以引起市民個(gè)性是目標(biāo)消費(fèi)者的深度相關(guān)性，擴(kuò)大客戶量,，提高購(gòu)買率,。

2、活動(dòng)資料,。

(1)典禮,，發(fā)布會(huì)。(2)藝術(shù)家做秀,。(3)設(shè)立征名征文點(diǎn),，發(fā)放意見卡。(4)“我心中的小區(qū)有獎(jiǎng)?wù)髅?、征文”活?dòng)揭曉。(5)新聞發(fā)布會(huì)及頒獎(jiǎng)晚會(huì),。

3,、活動(dòng)實(shí)施：時(shí)光：樓盤開工期間及樓盤預(yù)售期間。地點(diǎn)：典禮在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng),、發(fā)布及晚會(huì)在國(guó)賓大酒店,。

二、系列藝術(shù)展覽活動(dòng)。

1,，策劃用意：藝術(shù)展覽活動(dòng)是對(duì)樓盤的定位的最大支撐,。透過(guò)藝術(shù)展以聯(lián)絡(luò)客戶和藝術(shù)家，明星的關(guān)系,，以客戶的自我品質(zhì)有由外到內(nèi)的升華,。在客戶中樹立良好的形象為熱銷打好基礎(chǔ)，為迅速收盤做好前奏,。

2,，活動(dòng)安排：a，大型藝術(shù)雕塑落戶小區(qū)儀式;b,，書畫藝術(shù)家的展覽;c,，文人墨客的講座研討互動(dòng)會(huì);d，明星才藝表演會(huì),。

3,，活動(dòng)參與人員：每次活動(dòng)的參與人務(wù)必目標(biāo)消費(fèi)群所認(rèn)可的知名人士，各路相關(guān)媒體記者,，目標(biāo)消費(fèi)群代表,，后期活動(dòng)時(shí)的業(yè)主代表，各發(fā)展商,，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人士,。

三、贈(zèng)房活動(dòng),。

1,，策劃用意：制造爆炸新聞事件，以迅速提高樓盤及發(fā)展商的知名度和美譽(yù)度,。由發(fā)展商帶給一套現(xiàn)房贈(zèng)送給某著名人士,，策動(dòng)新聞，便于樓盤的軟文炒作,，以構(gòu)成目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)樓盤的定位及價(jià)值的高度認(rèn)可,。

2，活動(dòng)實(shí)施：在公開發(fā)售后熱售前進(jìn)行,，著名人士擬請(qǐng)__市的院士某人,，__市市長(zhǎng)，__籍的國(guó)內(nèi)著名人士,，湖南電視臺(tái)某明星,。贈(zèng)送儀式的規(guī)格要高，后繼討論(軟文,、座談會(huì))要有良性導(dǎo)向,。

第六節(jié)媒體策略,。

一、媒體目標(biāo),。

1,，在公眾心目中樹立樓盤的品牌形象;。

2,，提高發(fā)展商在公眾心目中的知名度和美譽(yù)度;,。

3，力求“__”銷售順利,，并能引起銷售高潮;,。

4，使小區(qū)構(gòu)成良好的口碑效應(yīng),。

二,、目標(biāo)受眾。

小區(qū)附近的蘆凇區(qū)服裝市場(chǎng)業(yè)主,，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主,，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，西單車庫(kù)出口廣告位,，通訊市場(chǎng)業(yè)主,，南區(qū)附近購(gòu)房者;以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)潛力較強(qiáng)的階層;內(nèi)心向往文化藝術(shù)的白領(lǐng)或政府部門人士。

年齡：35——55歲左右,。

主要特質(zhì)：注重生活品質(zhì),，有文化品位(或期望有高的文化品位);。

有必須的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),，但是又比較講究物有所值;,。

事業(yè)有成，期望獲得別人的稱贊,，有種事業(yè)有成的豪情;,。

工作環(huán)境相對(duì)嘈雜，接觸人員多,，內(nèi)心向往一種幽雅恬靜的家園生活,。

媒體接觸習(xí)慣——有固有的收視、閱讀習(xí)慣,。

2,，閱讀以《__日?qǐng)?bào)》、《__晚報(bào)》和《瀟湘晨報(bào)》為主;,。

3,，收聽廣播以在坐車(打的)時(shí)居多，或駕駛私家車時(shí),，多為消磨時(shí)光,，被動(dòng)收聽。

三,、媒介策略,。

1，銷售準(zhǔn)備期,。

所有制作類的設(shè)計(jì)和制作,、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準(zhǔn)備。

2,，引導(dǎo)試銷期,。

(1)以報(bào)紙廣告為主，預(yù)告樓盤進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的日期及作前期形象宣傳;

(3)針對(duì)既有的目標(biāo)客戶和潛在客戶寄發(fā)dm廣告,。

3,，公開強(qiáng)銷期。

(3)適當(dāng)使用戶外媒體,，以持續(xù)宣傳的持久性;,。

(4)定期檢討既定的媒介策略和組合，根據(jù)客戶的反映以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的做法,，即時(shí)調(diào)整與更換我們的媒介組合,。

4，銷售沖刺期,。

(2)媒體新聞炒作,，作銷售輔助。

四,、媒體分析及選取,。

1、平面媒體,。

(1)《瀟湘晨報(bào)》,，《__日?qǐng)?bào)》《__晚報(bào)》是__影響較大的報(bào)紙媒體。閱讀率高,，讀者層次廣泛,。推薦作為此次宣傳的主要平面媒體。同時(shí),，《__日?qǐng)?bào)》的房地產(chǎn)?？上鄳?yīng)投放，該?？瘜?duì)于潛在購(gòu)房者來(lái)說(shuō)閱讀率很高,。

(2)《湖南日?qǐng)?bào)》《三湘都市報(bào)》《__日?qǐng)?bào)》的商業(yè)廣告氣息比較低，權(quán)威性更大,，讀者信度高,。推薦作為此次宣傳的軟性新聞的媒體,。

2、電視媒體,。

湖南經(jīng)視,，__電視臺(tái)新聞綜合頻道，它們?cè)赺_地區(qū)影響大,，收視率高,。能將信息更形象、生動(dòng)地傳達(dá)至目標(biāo)消費(fèi)者,。推薦贊助湖南經(jīng)視某一專題欄目,，在__電視臺(tái)新聞綜合頻道投放廣告宣傳片。時(shí)光應(yīng)是開盤前后一個(gè)月,，時(shí)段是在晚8點(diǎn)左右,。

3、戶外媒體,。

戶外媒體在__的這種規(guī)模不大,、人口流向集中的城市具有巨大的影響。推薦從動(dòng)工到封盤在施工外圍樹立3d效果圖,，開盤前一個(gè)月在中心廣場(chǎng),，金三角大市場(chǎng)，北區(qū)主干道,，南區(qū)摩托車大市場(chǎng)樹立大型戶外廣告牌,。車體廣告選取28路，1路,，2路,。另外，在開盤當(dāng)天,，推薦使用“氣艇”這種新型的媒體,。同時(shí)，南大門和中心廣場(chǎng)地下通道的電子屏幕也可適當(dāng)投放,，給予輔助,。

4、廣播媒體,。

__交通頻道覆蓋面廣,，影響大。雖然針對(duì)性差,，但成本底,。故推薦作為長(zhǎng)期、高容量信息投放方式,。

5,、樓書,，dm手冊(cè)，企業(yè)形象畫冊(cè),，宣傳單，海報(bào),，樣品屋，接待中心,。

這些廣告載體對(duì)細(xì)節(jié)要求高,。推薦信息資料要準(zhǔn)確道位,。

第五,、廣告預(yù)算及分配,。

(1)廣告總額應(yīng)是總銷售額的5%左右,?！癬_”的建筑面積為s平米,，均價(jià)為r元，廣告預(yù)算為s_r_5%,。其中,，80%為計(jì)劃廣告投人，20%為機(jī)動(dòng)費(fèi)用,。

(2)媒體費(fèi)用為計(jì)劃廣告投人總額60%,，包括報(bào)紙50%，電視30%,，戶外10%,，廣播5%，車體5%,。

(3)表現(xiàn)制作類為計(jì)劃廣告投人總額6%,。

(4)sp活動(dòng)及公關(guān)計(jì)劃廣告投人總額為30%。

(5)禮品制作為計(jì)劃廣告投人總額4%,。

第七節(jié)方案說(shuō)明,。

1，在進(jìn)行促銷,、公關(guān)活動(dòng)時(shí)媒體投放務(wù)必相互照應(yīng),，以確保每次活動(dòng)都能到達(dá)相關(guān)目的,，人員協(xié)調(diào)務(wù)必準(zhǔn)確，要設(shè)立活動(dòng)負(fù)責(zé)人,。每次活動(dòng)都要有媒介負(fù)責(zé)人,，能夠保證相關(guān)信息的及時(shí)有利的報(bào)道、宣傳,。

2,，至于交通及道路建設(shè)問(wèn)題，開發(fā)商務(wù)必說(shuō)服政府,，與政府合作,，由政府出面，開發(fā)商承擔(dān)一部分費(fèi)用共同來(lái)解決道路改造問(wèn)題,，同時(shí)務(wù)必申請(qǐng)開通專線公交,。

3，小區(qū)外居安環(huán)境及市容環(huán)境建設(shè),，開發(fā)商必須要有看的見手段,，讓目標(biāo)消費(fèi)者相信小區(qū)是安全可靠的，與街區(qū)合作,，搞好市容環(huán)境衛(wèi)生,。

4，價(jià)格是一種隨市場(chǎng)變化的東西,，“高開低走”只是一種預(yù)見性想法,，價(jià)格就應(yīng)視開盤后銷售環(huán)境來(lái)定，遇高走高,，遇低走低,。

5，“暗線銷售”十分重要,，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟的狀況下,，從操作過(guò)程和手法來(lái)說(shuō)，真正的“商品化房”還是不多見,。所以務(wù)必全面建設(shè)暗線銷售通路,。

二、附(廣告腳本),。

1,、電視廣告文字腳本示例。

廣告主題：家在身旁,，突出“__”距目標(biāo)消費(fèi)群工作地之近,。

畫面1：兩老板從某市場(chǎng)下班回家配音：無(wú)。

畫面2：兩人走到門外路旁配音：公眾場(chǎng)合喧囂、嘈雜聲,。

畫面3：公交車開過(guò)來(lái),，車擁擠不堪配音：嘈雜聲。

畫面4：兩人中一人要不顧一切的擠上配音：嘈雜聲節(jié)奏加快,。

公交,，另一人優(yōu)雅的看著，微笑,。

(特寫),。

畫面5：車上的人擠的變形配音：金屬刺耳聲，

畫面6：沒有上車的人出此刻“__”

小區(qū)門口,，美麗的妻子和可愛的配音：輕快溫柔的聲音,。

兒子在迎接他。

畫面7：虛化畫面,，打出“__-配音：美麗的聲音讀出文字。

家在身旁”

2,，廣播廣告文字腳本示例,。

廣告主題：“__”是藝術(shù)之都。

一陣流暢的鋼琴聲,。

一個(gè)女孩：“哎,，聽說(shuō)著名鋼琴家__要來(lái)__演出耶!”

一個(gè)男孩：“是啊，聽說(shuō)票很難買到,，我真想去看看!”

兩個(gè)人同時(shí)嘆息,。

開門聲，一個(gè)男人的聲音：“兩個(gè)怎樣了,，不開心嗎?走,，我?guī)銈內(nèi)タ翠撉傺葑鄷?huì)!”

兩個(gè)人同時(shí)問(wèn)：“你有票?”

男人笑著說(shuō)：“當(dāng)然啦，我剛買了“__”的房子,，演奏會(huì)就在__舉行,，我是在家享受藝術(shù)啊!

標(biāo)準(zhǔn)廣告語(yǔ)：“__”都市的藝術(shù)家園!

3，報(bào)紙(戶外)廣告示例,。

廣告主題：體現(xiàn)“__”的天然古木之多和環(huán)境的優(yōu)雅恬靜,。

畫面構(gòu)成：以小區(qū)實(shí)際的茂林為主體畫面，畫面應(yīng)簡(jiǎn)潔,，但要有沖擊力;,。

外加小區(qū)名，發(fā)展商名,，及電話號(hào)碼!

廣告語(yǔ)：__,，沒有“開封”的自然之綠!

房地產(chǎn)廣告策劃書篇四

由于“新中產(chǎn)階級(jí)”這個(gè)目標(biāo)定位群的特殊性與“新概念”性，公司將在今后順馳梅江藍(lán)水園的宣傳推廣中聘請(qǐng)儀態(tài)、氣質(zhì),、形象與“新中產(chǎn)階級(jí)”能夠有機(jī)融合的品牌形象代言人,。

聘請(qǐng)品牌形象代言人在藍(lán)水園宣傳推廣中的作用。

1,、能夠與大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生有效的區(qū)別,。

聘請(qǐng)一個(gè)項(xiàng)目的品牌形象代言人，在如今大多數(shù)的產(chǎn)品宣傳中被廣泛運(yùn)用,，對(duì)于品牌代言人所帶言的產(chǎn)品,，人們的認(rèn)知程度日益增高。但單就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言,，聘請(qǐng)品牌代言人的案例很少,，目前已知周邊地區(qū)物業(yè)聘請(qǐng)形象代言人的有北京的御景園程峻，天津的世紀(jì)花園葛優(yōu),，均屬高檔一流物業(yè)世紀(jì)花園在當(dāng)時(shí)天津的樓市中如此定位,。雖然這兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)品牌代言人的挖掘并不深入，但此種方式的宣傳推廣行為仍然為這兩個(gè)項(xiàng)目贏得了廣泛的知名度和銷售業(yè)績(jī),。2,、能夠?qū)⑽覀兯麄鞯闹黝}充分的表達(dá)由于品牌形象代言人屬于客戶定位群中有代表性的個(gè)體，所以他能夠準(zhǔn)確,、直觀的將項(xiàng)目的精髓以個(gè)體的形式展現(xiàn)在人們的面前,。

品牌形象代言人的選擇。

有鑒于藍(lán)水園項(xiàng)目的客戶定位群,，建議在品牌代言人的選擇上考慮電影,、電視表演藝術(shù)家陳道明或濮存晰，陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性,。

陳道明的在影視作品中的形象已經(jīng)被大多數(shù)人所接受,。他的形象多為中國(guó)的民族資本家、企業(yè)家和有形象,、有氣質(zhì)的高級(jí)知識(shí)分子,。基本符合“新中產(chǎn)階級(jí)”的外在形象,。且陳的商業(yè)形象沒有被完全的開發(fā),，品牌形象記憶度相對(duì)專注。

附：關(guān)于梅江藍(lán)水園客戶定位選擇的建議,。

如今天津的房地產(chǎn)已經(jīng)從淺海區(qū)進(jìn)入了深海區(qū),，房地產(chǎn)策劃也從早期的經(jīng)驗(yàn)主義、偶然階段走向了今天的分工越來(lái)越細(xì),，手段越來(lái)越高,。因此只有作到正確的市場(chǎng)定位,，房地產(chǎn)在進(jìn)行銷售宣傳時(shí)才有可能最有效的針對(duì)目標(biāo)客戶群體，以促進(jìn)銷售的順利進(jìn)行,。

目前天津市大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，在開盤前的準(zhǔn)備階段都會(huì)對(duì)自己的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)定位和客戶群體定位。這些定位或者是由開發(fā)商決定的,，或者是由廣告代理公司提出的,，但結(jié)果都是一樣的：就是其得出得結(jié)論都未經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)研和客戶考察。

在天津市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中還沒有建立起完善,、科學(xué)的,，能夠涵蓋天津房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)飽和度,、潛在客戶數(shù)量,、客戶購(gòu)買能力的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告和記錄。盲目的市場(chǎng)定位,、客戶群定位所以造成了大多數(shù)項(xiàng)目的滯銷和千篇一律,。

我們起初接手順馳世紀(jì)城時(shí)，也曾經(jīng)苦于沒有這方面的資料,。后來(lái)經(jīng)過(guò)對(duì)世紀(jì)城現(xiàn)有業(yè)主的調(diào)查了解,，才將世紀(jì)城的客戶購(gòu)買群體定在了“h”一族身上。這種“h”的定位基本準(zhǔn)確,。但隨著世紀(jì)城銷售的不斷深入，僅僅“h”的概念已經(jīng)略顯粗糙,，這就要求我們制定出進(jìn)一步更加詳細(xì)的客戶購(gòu)買群體的分析,，充實(shí)進(jìn)“h”的基本概念之中。但如果沒有真實(shí),、有效的市場(chǎng)調(diào)研情況報(bào)告,，那么即將提出的“h”概念拓展定位仍然會(huì)與市場(chǎng)的真正需要相脫節(jié)。

同理,，藍(lán)水園經(jīng)過(guò)進(jìn)一年的運(yùn)作已經(jīng)進(jìn)入開盤前的沖刺階段,，正確、嚴(yán)謹(jǐn),、有理有力的市場(chǎng)定位和客戶群體定位也正是這個(gè)項(xiàng)目目前的當(dāng)務(wù)所急,。有了明確的市場(chǎng)定位和目標(biāo)客戶群體定位，才能順利的尋找到項(xiàng)目開盤的訴求切入點(diǎn)和項(xiàng)目今后的發(fā)展增長(zhǎng)點(diǎn),。

項(xiàng)目規(guī)劃策略,。

梅江生態(tài)居住區(qū)作為天津市政府繼華苑和麗苑之后的更大手筆，始終為天津市民所關(guān)注,。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認(rèn)可,，并存在著無(wú)限的升值潛力，但是作為項(xiàng)目的地點(diǎn)是不可變更的，規(guī)劃設(shè)計(jì)好的外檐,、房型等細(xì)節(jié)是不可變更的,，項(xiàng)目規(guī)劃的核心是理念開發(fā)。就像一部交響樂不能沒有主題,，藍(lán)水園的推廣不能沒有靈魂,。我們把這個(gè)尋找靈魂的過(guò)程稱做理念開發(fā)。一旦這個(gè)理念確立,，整個(gè)推廣過(guò)程都必須圍繞它進(jìn)行,，這種理念創(chuàng)新在于適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流，然后量身定造,、消化,、提純，形成統(tǒng)帥全局的主題思想,，并把它滲透,、融合、演繹在藍(lán)水園的整個(gè)具體推廣策劃中,。

房地產(chǎn)廣告策劃書篇五

工作在不經(jīng)意間已經(jīng)告一段落了,，我們的工作再譜新的篇章，同樣也要定好新的目標(biāo),，何不趕緊趁現(xiàn)在寫寫策劃書,。一起來(lái)參考策劃書是怎么寫的吧，下面是小編幫大家整理的房地產(chǎn)廣告策劃書,，歡迎閱讀,，希望大家能夠喜歡。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),，體現(xiàn)了萊恩公司長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志,。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，使萊恩公司在有意無(wú)意之中闖入了復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn),，或者說(shuō),，萊恩公司在有意無(wú)意之間為房地產(chǎn)開發(fā)的未來(lái)成功準(zhǔn)備了條件。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),，順應(yīng)了當(dāng)代人,、當(dāng)代社會(huì)對(duì)綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚，其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?/p>

萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上,，采用了創(chuàng)新策劃在先,，規(guī)劃設(shè)計(jì)在后，讓兩者相互彌補(bǔ),、相映生輝的做法,，也是一個(gè)超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新,，它對(duì)萊恩公司的未來(lái)事業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

1)市場(chǎng)背景

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè),，現(xiàn)占地約200畝,，前期果園開發(fā)已小見成效，大規(guī)模的綜合性開發(fā)即將進(jìn)行,。

果園內(nèi)的果樹現(xiàn)在枇杷為主,，同時(shí)準(zhǔn)備發(fā)展一批相應(yīng)的果樹，形成一個(gè)有多種水果樹的綜合性果園,。

在歷史上,，西彭鎮(zhèn)是有栽種水果的悠久歷史的，萬(wàn)畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂道,。如今,，西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬(wàn)畝伏淡季水果的發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想，為金果園的可持續(xù)性發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐,。

現(xiàn)在,，西彭鎮(zhèn)已有常住人口約五萬(wàn)，隨著渝西經(jīng)濟(jì)走廊的.建設(shè)和新廠新單位的遷入,，西彭鎮(zhèn)的未來(lái)人口還會(huì)大量增加,。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂設(shè)施特別是新潮時(shí)尚的休閑娛樂設(shè)施已經(jīng)不能滿足居民們的需要。

重慶主城區(qū)人口已超過(guò)600萬(wàn),，主城區(qū)居民的生活水平,、消費(fèi)能力都在不斷的提高，休閑娛樂的郊區(qū)化(由近郊逐步走向遠(yuǎn)郊)是一個(gè)不可阻擋的大趨勢(shì),。

2)產(chǎn)品分析

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè),，現(xiàn)占地約200畝，萊恩田園區(qū)是重慶的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的,、大型生態(tài)綠化田園區(qū)。

優(yōu)勢(shì)：

一棵令人震驚和贊嘆的超級(jí)百果樹

它立在萊恩田園區(qū)的大門口或中心,。

它那巨碩無(wú)比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來(lái)的,，但外形與真樹相比，足以亂真,。

中心主要是空的,，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設(shè)計(jì)一些彎曲的樹洞,，供孩子們捉迷藏,。

上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長(zhǎng)大,，仿佛是巨樹的枝,，是巨樹的天生的組成部分,。

還可為其編一個(gè)古老的神話傳說(shuō)故事，讓許多游客更加深信不疑,。

果樹命名為“仙醉百果樹”,，由著名書法家題字，由著名文人寫一篇賦,，立石碑刻于樹旁,。

這是果園獨(dú)創(chuàng)的特色景觀之一，是它的形象標(biāo)志之一,。

它是時(shí)尚氣息濃郁的公園化,，可以參照珊瑚公園的建筑風(fēng)格;

在資金許可的前提下，公園的設(shè)計(jì)建筑應(yīng)敢于適度超前(至少要有鮮明的獨(dú)家特色),，不要認(rèn)為遠(yuǎn)郊的公園設(shè)計(jì)就一定比主城區(qū)的公園落后,，這方面做好了，也是一個(gè)獨(dú)特的賣點(diǎn),，同時(shí)也能有效阻止競(jìng)爭(zhēng)者的跟進(jìn),。

劣勢(shì)：

對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，是挑戰(zhàn),，從規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度,，建筑容積的降低，園林景觀的增設(shè)造成的成本增加,，未來(lái)物業(yè)管理服務(wù)的升級(jí),，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財(cái)力。

3)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

東方半島花園是深圳布吉的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū),。東方半島花園招標(biāo)后，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子,，推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’,。這是附和深圳目前地產(chǎn)發(fā)展階段和消費(fèi)潮流的,。

東方半島花園的園林式是一個(gè)環(huán)境系統(tǒng)概念，大到小區(qū)的外圍環(huán)境,，內(nèi)部環(huán)境,，地形，布局,，空間，庭院的序列，主題的不同,，功能的組合,，景觀的效果,，小到園中的一石一水,，一草一木,，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行精心設(shè)計(jì),。

1)廣告目標(biāo)

造市,。制造銷售熱點(diǎn),。

造勢(shì)。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢(shì),。

大范圍,、全方位、高密度傳播售樓信息,，激發(fā)購(gòu)買欲望,。

擴(kuò)大‘萊恩田園區(qū)’的知名度、識(shí)別度和美譽(yù)度,。

提升企業(yè)形象,。

一年之內(nèi)銷售量達(dá)到80%以上。

2)廣告對(duì)象

好玩好動(dòng)的西彭及主城區(qū)的幼兒,、兒童,、少年;

對(duì)現(xiàn)代娛樂公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;

喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光、休閑度假的,、收入較好的主城區(qū)居民;

喜歡在大自然的環(huán)境中賞花,、品茶、垂釣,、養(yǎng)鳥的西彭中老年人;

喜愛周末公園休閑,、通俗文化演出、節(jié)日游園活動(dòng)的西彭及周邊地區(qū)居民;

具有懷舊情結(jié),、回歸自然心愿,、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類勞動(dòng)體驗(yàn)的主城區(qū)居民;

樂意居住在綠色園林中的、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民;

3)廣告地區(qū)

在重慶這個(gè)城市及周邊地區(qū),。

4)廣告創(chuàng)意

廣告主題：

(1)每天活在水果的世界里

創(chuàng)意

選用孫悟空在花果山水漣洞的情景,。利用flash動(dòng)畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比,，有如回到了當(dāng)時(shí)的時(shí)代里,，最后，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里,。

(2)回到家,，就是渡假的開始

創(chuàng)意

一個(gè)懷了7個(gè)月的孕婦對(duì)剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假,?！?/p>

老公：“行，馬上帶你上,?！?/p>

上了車，不過(guò)多久就到了,。

他們來(lái)到了一個(gè)仿佛世外桃園的果園里,，而且這里有新穎獨(dú)特的建筑樓房,。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公,，我要在這里住一輩子,？！”

老公：“沒問(wèn)題,?！痹袐D：“真的可以嗎？”老公：“當(dāng)然,，因?yàn)槲以缇驮谶@為你買了一套你一定會(huì)滿意的房子?！痹袐D：“哇,，你好棒呀！??！我每天都可以渡假了！?。,。。,。,。　崩瞎骸盎氐郊?，就是渡假的開始,。”你想每天都能渡假嗎,？就到萊恩田園區(qū),。

5)廣告實(shí)施階段

第一期：試銷階段(三個(gè)月)

行為方式----------新聞運(yùn)作、廣告,、

時(shí)間----------20xx年2月1日

新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳,。這種方式近年來(lái)被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響,，而且少花錢,，多辦事，容易形成口碑,，引起廣泛注意,。

讓受眾和消費(fèi)群了解物業(yè)的基本情況，同時(shí)塑造發(fā)展商的良好公眾形象,。

在首期宣傳中,，讓40%的目標(biāo)客戶知道萊恩田園區(qū),，并在心目中留下深刻印象。

以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)為先聲,，以優(yōu)惠的價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷售,，銷售量達(dá)到10%。

吸引目標(biāo)對(duì)象注意,，誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買行動(dòng),。

及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對(duì)第二期銷售計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充,，調(diào)整和完善,。

第二期：擴(kuò)銷階段(三個(gè)月)

行為方式-----------新聞、廣告,、營(yíng)銷

乘第一期廣告之余威,，保持其熱度不要降下來(lái)，繼續(xù)采取寬正面立體推廣,，鞏固已有成績(jī),，吸引目標(biāo)受眾更多的注意，變潛在客戶為準(zhǔn)備購(gòu)買群,。

一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn),，要倍加珍惜已有的市場(chǎng)口碑，在園林風(fēng)的大主題下,，煽風(fēng)點(diǎn)火,，鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多的人來(lái)買萊恩田園區(qū)。

此時(shí)前來(lái)看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多,，此時(shí)廣告投其所好,，不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)占有率。銷售服務(wù)一定要跟上去,。

繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾,，注目率已達(dá)40%左右，并形成一定之口碑,。

合力促進(jìn)銷售,，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng),。

第三期：強(qiáng)銷階段(四個(gè)月)

行為方式-------------新聞,、廣告、營(yíng)銷

充分利用新聞的巨大效應(yīng),，變廣告行為為新聞行為,，讓記者和報(bào)紙的新聞版為售樓服務(wù)，評(píng)論,、專訪報(bào)道,、特寫等新聞手法充分加以利用,。

部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說(shuō)法，談萊恩別墅區(qū)的好處,，增加可信性,。

市場(chǎng)口碑已初步建立，老客戶會(huì)引來(lái)新客戶,。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談,，變成公眾的社會(huì)話題。

廣告方面加大投入量,，報(bào)紙電視在強(qiáng)度,，廣度和深度上做足文章。

加強(qiáng)管理和服務(wù),，讓售樓現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的軟功變成硬功,，抓住后效應(yīng)不放。

調(diào)動(dòng)新聞的一切可以調(diào)動(dòng)的手法和載體,，進(jìn)行深入宣傳。

合力吸引目標(biāo)客戶,，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購(gòu)買,。

第四期：鞏固階段(三個(gè)月)

行為方式-------------營(yíng)銷、廣告

消化剩余樓盤,，基本完成銷售計(jì)劃,。

對(duì)前三期廣告運(yùn)動(dòng)進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)不足之處加以彌補(bǔ)和改進(jìn),。

細(xì)水長(zhǎng)流,，滲透式的廣告行為。

加強(qiáng)物業(yè)管理,，貫徹始終的良好服務(wù),，樹立住戶的主人公觀念。

注意后效益和市場(chǎng)消費(fèi)心理貫性,。

完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書文件,，規(guī)范，科學(xué),，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項(xiàng)權(quán)益,。

房地產(chǎn)廣告策劃書篇六

活動(dòng)日期：

20__年4月8日——20__年5月1日。

活動(dòng)主題：

購(gòu)房__x五一送旅游,。

活動(dòng)目的和意義：

1,、五一這個(gè)季節(jié)大家喜歡出游，所以做一些戶外活動(dòng)也比擬符合傳統(tǒng)習(xí)慣,。同時(shí),，三天的假期,，不少人沒想好去哪里、做什么,，這個(gè)時(shí)候如果我們能做一些有特色的活動(dòng),，或者是給點(diǎn)小恩小惠，送點(diǎn)小禮品,，很容易吸引客戶到售樓部來(lái),。所以，節(jié)日的促銷活動(dòng)不可少,，小禮品或者折扣等都是這個(gè)時(shí)候的常用手法,。另外，節(jié)日促銷,，是做情感營(yíng)銷的好時(shí)機(jī),，這個(gè)時(shí)候組織老客戶和現(xiàn)在成交的客戶一起旅游，會(huì)很自然,，容易贏得客戶的好感,，宣揚(yáng)本工程，擴(kuò)大影響力度,，得到口碑效應(yīng),。

2、利用五一旅游活動(dòng),，升華情感營(yíng)銷,，情感營(yíng)銷就是人與人之間的關(guān)心，真情的流露,，并沒有以產(chǎn)品銷售為目的而最終到達(dá)銷售產(chǎn)品的目的的營(yíng)銷,。情感營(yíng)銷是一種以銷售人員受人歡送的人格魅力以及對(duì)未來(lái)消費(fèi)習(xí)慣的把握上來(lái)影響自己身邊的人，以自身來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)的一種營(yíng)銷方式,。情感營(yíng)銷相似于溝通營(yíng)銷,，也相似與口碑營(yíng)銷，我認(rèn)為情感營(yíng)銷是溝通營(yíng)銷與口碑營(yíng)銷的共同體,，是兩者的結(jié)合,，合二為一。情感營(yíng)銷是以后營(yíng)銷學(xué)的大勢(shì)所趨,。

3,、抓住五一假期時(shí)間，來(lái)訪客戶即贈(zèng)送小禮品,，老客戶介紹新客戶送物業(yè)費(fèi),，成交客戶參加五一旅游活動(dòng)，襯托案場(chǎng)促進(jìn)銷活動(dòng),。

4,、五一旅游活動(dòng)結(jié)合樓盤抽獎(jiǎng)活動(dòng),，給予客戶大折扣、大優(yōu)惠,、送旅游,、抽大獎(jiǎng)，不斷提升我們案場(chǎng)人氣,，情感營(yíng)銷加上sp配合,、假客戶等，促使客戶快速成交,。

五一旅游活動(dòng)路線：供參考(一日游不含午餐二日游是全含),。

1,、龍?zhí)洞髰{谷一日游168元/人,。

2、六羊山一日游128元/人,。

3,、龍?zhí)洞髰{谷+皇城相府二日游388,。

4,、云臺(tái)山二日游398元,。

5、萬(wàn)仙山+郭亮村二日游298。

房地產(chǎn)廣告策劃書篇七

(一)20xx年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長(zhǎng),。

20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)87.4%,，是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的,。

（二）房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金,、市場(chǎng)同步增長(zhǎng)。

1,、土地前期投入增加,。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%,；土地開發(fā)投資1250萬(wàn)元,，已完成土地開發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米,。

2,、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大,，開發(fā)投資高速增長(zhǎng)。20xx年1-8月份,，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米,，比去年同期增加18萬(wàn)平方米，本年新開工面積13.3萬(wàn)平方米,，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米,，增長(zhǎng)145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬(wàn)元,，比去年同期增加7674萬(wàn)元,，增長(zhǎng)87.4%，對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%,。從投資用途看,，住宅投資完成6630萬(wàn)元，增長(zhǎng)1.2倍,，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元,，增長(zhǎng)3.9倍。

3,、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng),，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元,，同比增長(zhǎng)2.6倍,，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長(zhǎng)最快,，企業(yè)自籌資金最多,。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.8倍,；利用外資資金1050萬(wàn)元,，增長(zhǎng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元,，增長(zhǎng)2.5倍,。

4、住房銷售高速增長(zhǎng),。今年全市商品房現(xiàn)房銷售,，在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭,，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)82.7%,，其中住宅銷售1.72萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍,。

5,、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密,，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中,，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家,，新化縣3家，雙峰縣2家,，漣源市1家,。

一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷售面積0.6萬(wàn)平方米,，商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米（其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米）,，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長(zhǎng)63.6%,。從商品房空置時(shí)間來(lái)看,，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng)，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn),，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金,，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。

二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊,，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小,、持續(xù)開發(fā)能力低，競(jìng)爭(zhēng)力差,。近幾年來(lái)城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展,，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問(wèn)題，其開發(fā)規(guī)模小,。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家,，而今年來(lái)真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%,。就目前有開發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言,，開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%,；開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè),，占總數(shù)的25%；開發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè),，占總數(shù)的25%,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主,，嚴(yán)重依賴銀行資金，有的開發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資,、中間靠銀行貸款開發(fā),、后期靠個(gè)人按揭貸款，缺乏后續(xù)開發(fā)能力,。

三是物業(yè)管理落后,，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套,，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā),，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā),，即使有物業(yè)管理,，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范,，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理,，用水、用電,、行路,、管道跑、冒,、滴,、漏、墻體裂縫等問(wèn)題都不能妥善解決,，抑制了消費(fèi)者的購(gòu)買欲望,，影響了持續(xù)開發(fā)。

四是外部因素制約,。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整,，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、土地儲(chǔ)備貸款,、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款,、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須"取得國(guó)有土地使用權(quán)證,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證"等四證,，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%,，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂,，才可以放貸,；還有就是居民收入低，抑制了住房需求,，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大,；再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活，房屋交易手續(xù)繁多,，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜,，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過(guò)高,，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

總體看來(lái),，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求,，發(fā)展空間較大。

市委,、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐,，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐,，20xx年我市城市化率僅26.48%,，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn),，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上,；國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國(guó)人均gdp達(dá)到300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期,，20xx年我市的人均gdp為5208元（651美元）,，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期；目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米,，離國(guó)家"十五"規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米,，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn),，需求住宅在208萬(wàn)平方米以上，顯然,，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年xx市城建投資公司成立,，xx城市建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo),，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng),，推行以地生財(cái)、招商引資,、民間融資的方式,，徹底突破資金"瓶頸"，使城建坐上了"特快列車",，加速了xx市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,。

"同類"定義為具有商業(yè)廣場(chǎng)、寫字樓,、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將xx市漣鋼開發(fā)區(qū)，xx市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：

1,、漣鋼開發(fā)區(qū),。

由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化,、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì),。總體來(lái)說(shuō),，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境,。

明源大酒店：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念。

其周邊自然環(huán)境好,；

用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng),、外來(lái)投資者、社會(huì)成功人士等,；

其定位為社會(huì)高薪階層,。

2、城西地帶,。以新開發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主,。

城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：xx市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng),。

規(guī)模大,，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢(shì)：

擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位,，2480平方米生活超市,，108個(gè)鋪面，1200平方米倉(cāng)庫(kù),，48套配套住宅,，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。

住房均價(jià)718元每平方米,。門面2580元至4380元每平方米,。

定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售,、加工,、倉(cāng)儲(chǔ)、大型超市,，商住,、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。

2,、城區(qū)地帶,。

環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng)：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：

1：八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū),；

2.原老街批發(fā)市場(chǎng),，主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì),。

有功能優(yōu)勢(shì)：

總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米,，門面主力面積30多平方米。

住房均價(jià)500多元每平方米,。門面20xx元至11000元每平方米,。

定位：湘中地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化,、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大型,、多功能財(cái)富街區(qū)。

國(guó)貿(mào)商城：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車站正對(duì)面,，有地位優(yōu)勢(shì),。

根據(jù)《xx房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn),，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅（辦公樓）要求如下：

4,、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求。

5,、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系,，加強(qiáng)溝通。

第二節(jié)"站前廣場(chǎng)"項(xiàng)目分析。

1環(huán)境：坐擁xx火車站正對(duì)面,，坐享人流物流優(yōu)勢(shì),。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯,，東至杭州,、上海，南至廣州,、深圳,、西去重慶、昆明,，北達(dá)首都北京,。xx火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對(duì),，是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐,，現(xiàn)有樓盤中少有的。

2地段：位于火車站正對(duì)面,，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街,、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶,，酒店、賓館,、火車站批發(fā)市場(chǎng),，水果批發(fā)大市場(chǎng)，形成較高具影響力的火車站商圈,。

3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息xx火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā),，火車站周邊的土地、建筑物升值在即,，同時(shí),，餐飲業(yè)、娛樂業(yè),、旅游業(yè),、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。

物管：智能化管理,，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求,，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題,。

4住宅（辦公樓）設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題,，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù),、休閑與自然融為一體,、相得益彰。

6配套設(shè)施齊全,，（高檔會(huì)所,、銀行、超市,、停車場(chǎng),、幼兒園、親子樂園,、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所,、藝術(shù)長(zhǎng)廊等）。

7xx市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì),，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇,。

8本地市場(chǎng)樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少,。

1)品牌號(hào)召力：xx房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲,，開始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成?，F(xiàn)在以巨龍,、金海、海匯,、中興,、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn),，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚,，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力,。

2)市場(chǎng)承受能力：由于xx市消費(fèi)偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn),。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái),，是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素,。

3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流,，盲目開發(fā)，低價(jià)銷售,，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難,。

第三節(jié)推廣策略界定。

從"站前廣場(chǎng)"項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅（賓館,、寫字樓）的銷售特點(diǎn),，界定"站前廣場(chǎng)"的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：

1目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主,，電腦大市場(chǎng)業(yè)主,，通訊市場(chǎng)業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者,；以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層,。

2年齡：年齡大約在35到55歲，

3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期,，居住空間之娛樂性與休閑性較大,，對(duì)生活要求很有質(zhì)感。

4對(duì)家庭（辦公）環(huán)境有著高檔次的要求,，有"物有所值"的消費(fèi)心理,，他們追求品位，但他們又是商人,，有商人的交易本性,，既有"物有所值"。

5有強(qiáng)烈的虛榮心,，喜歡攀比和玄耀,，，但喜歡附庸風(fēng)雅,，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位,。

房地產(chǎn)廣告策劃書篇八

二xx市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計(jì)。

三消費(fèi)者分析,。

第二節(jié)“xx”項(xiàng)目分析,。

一項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析。

二項(xiàng)目劣勢(shì)分析,。

三競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,。

四項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析。

五核心價(jià)值分析,。

第三節(jié)推廣策略界定,。

一目標(biāo)消費(fèi)群體界定。

二賣點(diǎn)界定,。

一廣告宣傳目的,。

二總體策略。

三廣告主題,。

四要樹立的形象,。

五分期廣告的整合策略,。

第五節(jié)營(yíng)銷活動(dòng)推薦。

一營(yíng)銷渠道及人員促銷建設(shè),。

二營(yíng)銷公關(guān)活動(dòng)推薦,。

第六節(jié)媒體策略。

一媒體目標(biāo),。

二目標(biāo)受眾,。

三媒介策略。

四媒介分析及選取,。

第七節(jié)方案說(shuō)明,。

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造,、提升品牌形象,。本方案在于為“xx”帶給一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo),。在對(duì)本地市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下,，找出“xx”項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì)，以到達(dá)或超出“xx”的原定銷售計(jì)劃,，并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌,。

一、xx市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況,。

1,、xx市屬于四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖不是很成熟,，但是有融城的完美前景;有高速有效的物流體系;又據(jù)東西南北交通要塞;處中南最大服裝批發(fā)市場(chǎng);有大批大型國(guó)有企業(yè),。這意味著xx的誘人的市場(chǎng)和低廉的勞動(dòng)力市場(chǎng)。所以,，各大商家紛紛進(jìn)入xx,。房地產(chǎn)更是有超多外資搶入，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,，競(jìng)爭(zhēng)的層次不斷升級(jí),。從以前的消費(fèi)住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費(fèi)，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟,，房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)力不斷上升，到達(dá)初步的產(chǎn)業(yè)化水平,。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開,。xx市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家，經(jīng)過(guò)幾年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大,，開發(fā)形式全面化,，多樣化。到為止,，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資到達(dá)82118萬(wàn)元,，住房項(xiàng)目方面的投資到達(dá)43628萬(wàn)元。20當(dāng)年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積為83萬(wàn)平方米,，住宅竣工面積為80萬(wàn)平方米,，商品房銷售面積為40萬(wàn)平方米，商品房銷售總額為37723萬(wàn)元,。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證明,，年以來(lái)批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為24904。47平方米,，住房銷售均價(jià)由2001年初的824元/平方米上升至初的1002元/平方米,，升幅達(dá)21。6%,。

2,、現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況，現(xiàn)有名的樓盤西區(qū)有湘銀房產(chǎn),、保利房產(chǎn)等;南區(qū)有慶云山莊,、湘江四季花園、南星小區(qū)等;北有響石嶺廣場(chǎng)圈等,。但是由于市場(chǎng)不是很成熟,，他們有這樣或那樣的缺點(diǎn)。具體表此刻以下這些方面：a,、定位及推廣都不是很規(guī)范,，抱著賣出去就是目的心理。忽視樓盤品牌的建設(shè),，忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè),，導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足。b,、有的沒有服務(wù)的概念,。這又表此刻銷后服務(wù)差勁，物業(yè)管理不規(guī)范,，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣,，造成開發(fā)商與業(yè)主的對(duì)立，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去,。c,、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足，人為景觀痕跡太重,。

3,、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠,，銷售手段不合理，收費(fèi)不合理,，手續(xù)不合理,，還有的不合法。

二,、xx市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計(jì),。

“同類”定義為具有小高層，別墅等的住宅小區(qū)?，F(xiàn)將xx市河西,，河?xùn)|小區(qū)進(jìn)行大體比較分析如下：

1、河西地帶,。

由于河西為新開發(fā)城區(qū),，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì),?？傮w來(lái)說(shuō)，河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境,。

湘銀：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：二十一世紀(jì)購(gòu)房新概念,。

擁有很高的品牌效應(yīng);。

其周邊環(huán)境好;,。

用綠色的生活時(shí)尚來(lái)吸引高級(jí)白領(lǐng),、外國(guó)投資者、社會(huì)成功人士,，市場(chǎng)銷售反應(yīng)良好;,。

其定位為社會(huì)高薪階層。

濱江一村：

小區(qū)面積大;,。

鄰近湘江;,。

周邊環(huán)境好;。

2,、河?xùn)|地帶,。包括河?xùn)|整個(gè)地塊北有石峰區(qū)，南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū),。

天鵝花園：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：真,、善、美,。

屬于自然水生態(tài)屋村,、綠化面積廣：

擁有900畝的面積，其中400畝水面,。

區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng),。

映荷園：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)。

屬未來(lái)商業(yè)地帶,。

周邊交通發(fā)展趨勢(shì)大,。

房屋設(shè)計(jì)理念突出。

銀座大廈：

近臨中心廣場(chǎng),，一醫(yī)院;,。

只是一個(gè)連體樓、屬小高層,，沒有自身小區(qū);,。

周邊自然環(huán)境不是很好;。

但它屬預(yù)置房產(chǎn)其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預(yù)購(gòu),。

慶云山莊：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：離塵不離城,。

品牌知名度高;。

周邊環(huán)境綠色條件好;,。

擁有98畝的綠色自然地帶;,。

其發(fā)展迅速，塑造了良好綠色生活理念在消費(fèi)者心中構(gòu)成良好的品牌,。其新近開發(fā)的“紫南閣”,，定位較高，目標(biāo)群是中高薪階層,。

湘江四季花園：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：山水之傍,，尊貴之居，人文大家,。

交通便利,。

環(huán)境幽雅。

小區(qū)為12層左右的帶電小高層,，設(shè)計(jì)時(shí)尚,。

為江山置業(yè)這一實(shí)力雄厚的開發(fā)商的大手筆。

價(jià)格定在1800左右,。

三消費(fèi)者分析,。

根據(jù)《xx房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》及《xx市鴻宇房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅要求如下：

5,、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求,。

b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系,，加強(qiáng)溝通,。

第二節(jié)“xx”項(xiàng)目分析。

一,、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析,。

1環(huán)境：坐擁兩山,，環(huán)境幽雅，鬧中取靜,，擁有天然的巨大綠地覆蓋,，高達(dá)60%，山中成片天然古木是xx現(xiàn)有樓盤中絕無(wú)僅有的,。

2地段：位于xx市南部蘆淞區(qū),，附近樓盤以慶云山莊為主，經(jīng)慶云山莊多年的開發(fā),，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，電腦城,，家具城,，水果批發(fā)大市場(chǎng)，更有眾多服裝批發(fā)市場(chǎng),，離目標(biāo)消費(fèi)群工作地近,。

3價(jià)格：由于地價(jià)較底，節(jié)省了巨大成本,。房?jī)r(jià)有回旋余地,。并有銀行房貸支持，按揭買房,，減輕了買房壓力,。價(jià)格完全具有比較優(yōu)勢(shì)。消費(fèi)者買房不是一時(shí)沖動(dòng),，而是完全比較后行為,，這一點(diǎn)應(yīng)是本案拉動(dòng)銷售的最大著力點(diǎn)。

4物管：智能化管理,，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求,，貼合本案的定位主題。二十四小時(shí)保安,，全封閉式管理,。因?yàn)閤x的安全環(huán)境及以前某樓盤的事故的原因，所以安全是xx市民關(guān)心的大要素,，更是目標(biāo)消費(fèi)者著重思考的主題,。

5小區(qū)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置,。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng),，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰,。

6小區(qū)配套設(shè)施齊全,，有游泳池、高檔會(huì)所,、銀行,、超市、停車場(chǎng),、幼兒園、親子樂園,、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所,、藝術(shù)長(zhǎng)廊等。

7偏離工業(yè)區(qū)：遠(yuǎn)離工業(yè)污染區(qū),，噪音低,，空氣好。

二,、項(xiàng)目劣勢(shì)分析,。

1交通：顯然交通是本案最大的瓶頸，雖有24,、25,、28、29,、43路?？浚巧袩o(wú)直達(dá)的公交,。道路條件差,，而交通又是思考買房的很大要素，如何解決交通問(wèn)題是我們面臨的主要問(wèn)題,。能夠思考與市政府合作開通幾路專線,。

2樓盤外環(huán)境：本小區(qū)外部的大環(huán)境不是很好，房屋雜亂,，市政建設(shè)差,。沒有大型購(gòu)物，休閑場(chǎng)所,。缺乏相應(yīng)的教育設(shè)施,，醫(yī)療設(shè)施，娛樂設(shè)施,。

3物業(yè)管理：不是湘銀的物管,，品牌力度不夠。

4房屋設(shè)計(jì)：房屋種類較多，有6層,、帶電小高層,、別墅，層次不一,，面向復(fù)雜,。

三。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,。

根據(jù)樓盤的位置和樓盤的定位,，我們把慶云山莊和湘江四季花園作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，狀況如下：

慶云山莊,。

優(yōu)勢(shì)：

(1)地處蘆凇區(qū)建設(shè)南路延伸地段,，靠近xx繁華商業(yè)區(qū)，無(wú)工業(yè)廢氣污染,，附近有高中,、市級(jí)醫(yī)院，購(gòu)物環(huán)境和文衛(wèi)設(shè)施齊全,，方便居民生活,。

(2)屬于xx市蘆淞區(qū)。由于目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都緊盯天元開發(fā)區(qū),，蘆淞區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)明顯不如天元區(qū),。該區(qū)屬本地商業(yè)旺地，聚集了數(shù)量龐大的外來(lái)經(jīng)營(yíng)戶(尤以廣東,、福建人士居多),，加上蘆淞區(qū)的“本地人士”，這一區(qū)域的樓盤對(duì)這部分消費(fèi)者有很大的吸引力,，同時(shí)由于臨近xx縣,，也有利于吸引xx縣收入高的消費(fèi)者購(gòu)房。

(3)價(jià)格低,。以758元——1088元每平方米的價(jià)格售房,，相對(duì)xx地區(qū)其他同類型樓盤而言，價(jià)格優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯,。

(4)交通便利,。有專門的公交路線，并且公交車經(jīng)過(guò)火車站,、中心廣場(chǎng),、一醫(yī)院等繁華地段，方便購(gòu)物及就醫(yī),。

劣勢(shì)：

(1)小區(qū)規(guī)劃不夠整齊劃一,，樓型外觀設(shè)計(jì)不夠新穎,，無(wú)法對(duì)潛在客戶產(chǎn)生強(qiáng)大的視覺沖擊力，進(jìn)而產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望,。

(2)小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施不足,，不能滿足眾多用戶需求。

(3)低價(jià)位商品房,，檔次不高,，不能吸引經(jīng)濟(jì)潛力強(qiáng)的成功人士入住，不利于整個(gè)小區(qū)形象的提高,。

湘江四季花園,。

優(yōu)勢(shì)：1)項(xiàng)目資金雄厚，有資金可做必要的周轉(zhuǎn),，以應(yīng)付市場(chǎng)變化,。

2)整體項(xiàng)目規(guī)劃在xx尚屬首例。相比其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,，無(wú)論在住宅檔次、小區(qū)設(shè)計(jì),、投資資金等,，都處于明顯優(yōu)勢(shì)。

3)xx市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì),，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選取,。

4)本地市場(chǎng)樓盤眾多，但大盤太少,，具有文化底蘊(yùn)的大盤更少,，真正好處上的山水概念樓盤更是絕無(wú)僅有。

劣勢(shì)：

1)品牌號(hào)召力：xx房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年的競(jìng)爭(zhēng),，優(yōu)勝劣汰,。此刻以湘銀、中房,、中大,、聯(lián)誼、協(xié)力為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)幾年的房地產(chǎn)操作,，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn),，已構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的強(qiáng)勢(shì)品牌。在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑,。江山置業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚,，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。

2)市場(chǎng)承受潛力：由于xx市消費(fèi)偏低,，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn),。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái),，是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素,。

3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流,，盲目開發(fā)，低價(jià)銷售,，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難,。

四項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析。

1樓盤定位能夠是“xx文化藝術(shù)之都”,，但價(jià)格應(yīng)定位是“中等偏上”,。

2高開低走，保證品牌支撐,，預(yù)留樓盤銷售力,。視銷售進(jìn)度讓價(jià)應(yīng)是本案的基本策略。

3確定“高開”的基礎(chǔ)價(jià)格時(shí),，除思考南區(qū)數(shù)大樓盤的售價(jià),，亦應(yīng)思考樓盤定位價(jià)。根據(jù)湘江四季花園的1800元/平方米,，慶云山莊的800-900元/平方米的定價(jià),，以及對(duì)手和自身的優(yōu)劣勢(shì)，本小區(qū)1300元/平方米的基礎(chǔ)價(jià)格基本合理,。

五核心價(jià)值分析,。

1“xx”核心定位是“都市文化藝術(shù)之都”。營(yíng)造文化藝術(shù)概念,。打品位牌,，人文概念具體化?！皒x”是xx市有藝術(shù)修養(yǎng)的,，有文化品位的人，向往藝術(shù)文化的人的部落,。

2“勞動(dòng)者光榮”,，有錢是一種價(jià)值，是一種潛力,。有錢不外顯,，購(gòu)買品位是一舉兩得的好事，“xx”正是這樣的載體,。

4“家在身旁”,，勞累后不是匆匆奔向遠(yuǎn)遠(yuǎn)的家。家就在身旁,，“xx”毗臨的電腦城,，手機(jī)大市場(chǎng),，家具城，水果批發(fā)大市場(chǎng),，眾多服裝批發(fā)市場(chǎng)的人氣家園,。階級(jí)居住區(qū)概念是本案的核心價(jià)值之一。

第三節(jié)推廣策略界定,。

一,，目標(biāo)消費(fèi)群界定。

從“xx”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā),，結(jié)合中高檔住宅的銷售特點(diǎn),，界定“xx”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：

1目標(biāo)消費(fèi)者：蘆凇區(qū)服裝市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主,，電腦大市場(chǎng)業(yè)主,，通訊市場(chǎng)業(yè)主，南區(qū)附近購(gòu)房者;以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)潛力較強(qiáng)的階層,。

2年齡：年齡大約在35到55歲,，

3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，人口簡(jiǎn)單,，居住空間之娛樂性與休閑性較大,。

4對(duì)住宅小區(qū)有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理,，他們追求品位，但他們又是商人,，有商人的交易本性,，既有“物有所值”。

5有強(qiáng)烈的虛榮心,，喜歡攀比和玄耀,，文化程度相對(duì)較底，但喜歡附庸風(fēng)雅,，期望透過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位,。

二，賣點(diǎn)界定,。

1項(xiàng)目本身的生活理念：

(1)家在身旁,，與工作地臨近。

(2)自然入室,，獨(dú)一無(wú)二天然山地樹林綠地,。

(3)社區(qū)內(nèi)寧?kù)o安祥、幽雅恬靜的生活氛圍,。

(4)保安設(shè)施齊備,，安全起居,。

2“文化藝術(shù)”的設(shè)計(jì)理念。

(1)藝術(shù)就在生活中,，雕塑,、園藝構(gòu)筑小區(qū)。

(2)談藝術(shù)不要出門,，會(huì)所定期藝術(shù)展覽,。

(3)品位包圍生活，文化名人與我們同在,。

--第四節(jié)廣告策略,。

一廣告宣傳目的。

2,。樹立項(xiàng)目本身底蘊(yùn)深厚的形象,，與其它南區(qū)樓盤沒有品牌內(nèi)涵相區(qū)別;。

3,。把“xx”塑造成品質(zhì)卓越的東南區(qū)第一樓盤;,。

4。促進(jìn)樓盤銷售,，為其成為“xx十佳樓盤”帶給動(dòng)力,。

二總體策略。

4,、要體現(xiàn)周到細(xì)致,，處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念。

三要樹立的形象,。

1,、藝術(shù)、文化,、有品位,、能體現(xiàn)成就感;。

2,、不僅僅是家,，更是休身養(yǎng)性、渡假,，處處體現(xiàn)出對(duì)品質(zhì)的追求,，對(duì)業(yè)主的尊重。

3,、精品物業(yè),，安全第一樓盤。

四分期廣告的整合策略,。

引導(dǎo)試銷期：廣告原則是-------給信息,。

既透過(guò)活動(dòng)與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民,，個(gè)性是目標(biāo)消費(fèi)者，以“藝術(shù)文化”為定位設(shè)計(jì)目的的“xx”正在建設(shè),，即將推出,。按“小城有大事”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)炒作。轉(zhuǎn)移公眾對(duì)期他樓盤的注意力,。構(gòu)成對(duì)“xx”的期盼心理,。并可作內(nèi)部銷售，引導(dǎo)目標(biāo)客戶對(duì)樓盤的態(tài)度與看法,。

公開發(fā)售期：廣告原則------------給感覺,。

以活動(dòng)與廣告塑造項(xiàng)目的文化品位，完成形象沉淀,。透過(guò)公關(guān)及促銷活動(dòng),，使公眾對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成新的認(rèn)知，為樓盤發(fā)銷積蓄形象資源,。加深和鞏固公眾的注意集中度,，制造“火熱”事件。開發(fā)潛在消費(fèi)者,。

公開發(fā)售中期：廣告原則---------給實(shí)體,。

透過(guò)對(duì)“xx”項(xiàng)目的賣點(diǎn)細(xì)節(jié)的挖掘和渲染，進(jìn)一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值”的服務(wù)觀念和專業(yè),、超前的操作程序,，給予公眾“卓越文化品位，家在身旁”的靜品絕版印象,，構(gòu)成物超所值的感覺,。

五廣告主題及口號(hào)。

廣告主題：自然,、藝術(shù),、享受,。

理由：

(1)自然：既代表了現(xiàn)代人的追求潮流，又在各眾多樓盤中訴求的人造綠色,、景觀中脫穎而出,，“xx”的草地,，數(shù)木是天然的，還貼合樓盤在工業(yè)城市中無(wú)污染區(qū)的優(yōu)越位置,。使有“自然”能使買主有超越時(shí)髦,，舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺,。

(2)藝術(shù)：藝術(shù)是高品質(zhì)的象征,，擁有文化藝術(shù)才是真正的品位,。藝術(shù)又體現(xiàn)了人成功后的一種高級(jí)、高尚的愉悅享受,，正是藝術(shù)給了業(yè)主的優(yōu)越感,、滿足感。

(3)享受：不是人人都能在競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)中有一份快樂的享受,，正是因?yàn)槌晒?，才能擁有享受，這能給予業(yè)主一種成熟,、自豪的感覺,。并且，享受亦道出了物業(yè)周到,、安全服務(wù)的放心,。

廣告口號(hào)：“xx”都市藝術(shù)家園。

理由：

(1)“都市藝術(shù)家園”既是對(duì)“xx”從設(shè)計(jì)理念到硬件設(shè)施等綜合素質(zhì)的定位確認(rèn),，又是對(duì)業(yè)主的內(nèi)心需求的直接表達(dá),。

(2)“都市藝術(shù)家園”具有超前的韻味，超越了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾說(shuō)一詞的空洞無(wú)物的“人文”概念炒作,，與“xx”的形象定位十分契合,。

(3)廣告口號(hào)與廣告主題一脈相承，有利于相互照應(yīng),。

(4)“都市藝術(shù)家園”更進(jìn)一步核心化了項(xiàng)目訴求,，有利于訴求的目標(biāo)性。

廣告創(chuàng)意原則：創(chuàng)意原則務(wù)必充分體現(xiàn)廣告?zhèn)鞑ブ黝},，即藝術(shù),、自然、享受,。電視,、報(bào)紙、廣播,、戶外,、車體的視聽設(shè)計(jì)要大膽前衛(wèi)，不落俗套,，以突出表現(xiàn)藝術(shù)性,。樓書、直郵手冊(cè)等設(shè)計(jì)要充分體現(xiàn)樓盤的本質(zhì)屬性(幽雅的自然環(huán)境,，高品質(zhì)的物業(yè)管理),。

第五節(jié)營(yíng)銷活動(dòng)推薦。

一營(yíng)銷渠道及人員促銷建設(shè)。

1,，營(yíng)銷渠道的建設(shè)十分重要,，應(yīng)建設(shè)雙點(diǎn)兩線銷售渠道，“雙點(diǎn)”指開發(fā)商和潛在購(gòu)房者,，“兩線”指銷售明線和暗線,。明線銷售是指?jìng)鹘y(tǒng)的銷售方式，透過(guò)建設(shè)售樓部,，成立電話銷售熱線,，設(shè)置樣板房，參加房交會(huì)等方式公開發(fā)售,。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗(yàn)營(yíng)銷中裂變出來(lái)的一種銷售方式,，以點(diǎn)帶面，依靠口頭傳播,。如在目標(biāo)消費(fèi)者聚集的會(huì)所開展無(wú)形廣告銷售,。

2，人員培訓(xùn)與管理：建設(shè)一支高效,、優(yōu)質(zhì)的售樓隊(duì)伍,，售樓人員隊(duì)伍的思想意識(shí)務(wù)必是前衛(wèi)的、開放的,、務(wù)實(shí)的,，在與顧客接觸時(shí)，他們承擔(dān)了樓盤的第一形象,，他們務(wù)必能體現(xiàn)項(xiàng)目的定位,，有修養(yǎng)、有風(fēng)度,、有氣質(zhì),。務(wù)實(shí)是指務(wù)必熟練懂得房屋交易的合法合理程序，業(yè)務(wù)務(wù)必準(zhǔn)確到位,，交易動(dòng)作語(yǔ)言標(biāo)準(zhǔn)化,。以充分體現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)范與成熟，獲得潛在客戶的信任與好評(píng),。嚴(yán)禁有任何損害樓盤形象的舉止言行,。

二營(yíng)銷公關(guān)活動(dòng)推薦。

一,、“xx”奠基典禮暨“我心中的小區(qū)有獎(jiǎng)?wù)髅⒄魑摹被顒?dòng),。

1,、策劃用意：高格調(diào)以引起一鳴驚人，廣滲透以引起十分關(guān)注,。借典禮邀請(qǐng)政界名人,，目標(biāo)消費(fèi)群領(lǐng)軍人物,，著名藝術(shù)家參與。給項(xiàng)目的定位打好頭陣,。征集樓名與樓文是以引起市民個(gè)性是目標(biāo)消費(fèi)者的深度相關(guān)性,，擴(kuò)大客戶量，提高購(gòu)買率,。

2,、活動(dòng)資料。

(1)典禮,，發(fā)布會(huì),。(2)藝術(shù)家做秀。(3)設(shè)立征名征文點(diǎn),，發(fā)放意見卡,。(4)“我心中的小區(qū)有獎(jiǎng)?wù)髅⒄魑摹被顒?dòng)揭曉,。(5)新聞發(fā)布會(huì)及頒獎(jiǎng)晚會(huì),。

3、活動(dòng)實(shí)施：時(shí)光：樓盤開工期間及樓盤預(yù)售期間,。地點(diǎn)：典禮在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng),、發(fā)布及晚會(huì)在國(guó)賓大酒店。

二,、系列藝術(shù)展覽活動(dòng),。

1，策劃用意：藝術(shù)展覽活動(dòng)是對(duì)樓盤的定位的最大支撐,。透過(guò)藝術(shù)展以聯(lián)絡(luò)客戶和藝術(shù)家,，明星的關(guān)系，以客戶的自我品質(zhì)有由外到內(nèi)的升華,。在客戶中樹立良好的形象為熱銷打好基礎(chǔ),，為迅速收盤做好前奏。

2,，活動(dòng)安排：a,，大型藝術(shù)雕塑落戶小區(qū)儀式;b，書畫藝術(shù)家的展覽;c,，文人墨客的講座研討互動(dòng)會(huì);d,，明星才藝表演會(huì)。

3,，活動(dòng)參與人員：每次活動(dòng)的參與人務(wù)必目標(biāo)消費(fèi)群所認(rèn)可的知名人士,，各路相關(guān)媒體記者，目標(biāo)消費(fèi)群代表，后期活動(dòng)時(shí)的業(yè)主代表,，各發(fā)展商,，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人士。

三,、贈(zèng)房活動(dòng),。

1，策劃用意：制造爆炸新聞事件,，以迅速提高樓盤及發(fā)展商的知名度和美譽(yù)度,。由發(fā)展商帶給一套現(xiàn)房贈(zèng)送給某著名人士，策動(dòng)新聞,，便于樓盤的軟文炒作,，以構(gòu)成目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)樓盤的定位及價(jià)值的高度認(rèn)可。

2,，活動(dòng)實(shí)施：在公開發(fā)售后熱售前進(jìn)行,，著名人士擬請(qǐng)xx市的院士某人，xx市市長(zhǎng),，xx籍的國(guó)內(nèi)著名人士,，湖南電視臺(tái)某明星。贈(zèng)送儀式的規(guī)格要高,，后繼討論(軟文,、座談會(huì))要有良性導(dǎo)向。

第六節(jié)媒體策略,。

一,、媒體目標(biāo)。

1,，在公眾心目中樹立樓盤的品牌形象;,。

2，提高發(fā)展商在公眾心目中的知名度和美譽(yù)度;,。

3,，力求“xx”銷售順利，并能引起銷售高潮;,。

4,，使小區(qū)構(gòu)成良好的口碑效應(yīng)。

二,、目標(biāo)受眾,。

小區(qū)附近的蘆凇區(qū)服裝市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主,，電腦大市場(chǎng)業(yè)主,，西單車庫(kù)出口廣告位,，通訊市場(chǎng)業(yè)主，南區(qū)附近購(gòu)房者;以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)潛力較強(qiáng)的階層;內(nèi)心向往文化藝術(shù)的白領(lǐng)或政府部門人士,。

年齡：35——55歲左右。

主要特質(zhì)：注重生活品質(zhì),，有文化品位(或期望有高的文化品位);,。

有必須的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但是又比較講究物有所值;,。

事業(yè)有成,，期望獲得別人的稱贊，有種事業(yè)有成的豪情;,。

工作環(huán)境相對(duì)嘈雜,，接觸人員多，內(nèi)心向往一種幽雅恬靜的家園生活,。

媒體接觸習(xí)慣——有固有的收視,、閱讀習(xí)慣。

2,，閱讀以《xx日?qǐng)?bào)》,、《xx晚報(bào)》和《瀟湘晨報(bào)》為主;。

3,，收聽廣播以在坐車(打的)時(shí)居多,，或駕駛私家車時(shí)，多為消磨時(shí)光,，被動(dòng)收聽,。

三、媒介策略,。

1,，銷售準(zhǔn)備期。

所有制作類的設(shè)計(jì)和制作,、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準(zhǔn)備,。

2，引導(dǎo)試銷期,。

(1)以報(bào)紙廣告為主,，預(yù)告樓盤進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的日期及作前期形象宣傳;

(3)針對(duì)既有的目標(biāo)客戶和潛在客戶寄發(fā)dm廣告。

3,，公開強(qiáng)銷期,。

(3)適當(dāng)使用戶外媒體，以持續(xù)宣傳的持久性;,。

(4)定期檢討既定的媒介策略和組合,，根據(jù)客戶的反映以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的做法,，即時(shí)調(diào)整與更換我們的媒介組合。

4,，銷售沖刺期,。

(2)媒體新聞炒作，作銷售輔助,。

四,、媒體分析及選取。

1,、平面媒體,。

(1)《瀟湘晨報(bào)》，《xx日?qǐng)?bào)》《xx晚報(bào)》是xx影響較大的報(bào)紙媒體,。閱讀率高,，讀者層次廣泛。推薦作為此次宣傳的主要平面媒體,。同時(shí),，《xx日?qǐng)?bào)》的房地產(chǎn)專刊可相應(yīng)投放,，該?？瘜?duì)于潛在購(gòu)房者來(lái)說(shuō)閱讀率很高。

(2)《湖南日?qǐng)?bào)》《三湘都市報(bào)》《xx日?qǐng)?bào)》的商業(yè)廣告氣息比較低,，權(quán)威性更大,，讀者信度高。推薦作為此次宣傳的軟性新聞的媒體,。

2,、電視媒體。

湖南經(jīng)視,，xx電視臺(tái)新聞綜合頻道,，它們?cè)趚x地區(qū)影響大，收視率高,。能將信息更形象,、生動(dòng)地傳達(dá)至目標(biāo)消費(fèi)者。推薦贊助湖南經(jīng)視某一專題欄目,，在xx電視臺(tái)新聞綜合頻道投放廣告宣傳片,。時(shí)光應(yīng)是開盤前后一個(gè)月，時(shí)段是在晚8點(diǎn)左右,。

3,、戶外媒體。

戶外媒體在xx的這種規(guī)模不大,、人口流向集中的城市具有巨大的影響,。推薦從動(dòng)工到封盤在施工外圍樹立3d效果圖,，開盤前一個(gè)月在中心廣場(chǎng)，金三角大市場(chǎng),，北區(qū)主干道,，南區(qū)摩托車大市場(chǎng)樹立大型戶外廣告牌。車體廣告選取28路,，1路,，2路。另外,，在開盤當(dāng)天，推薦使用“氣艇”這種新型的媒體,。同時(shí),，南大門和中心廣場(chǎng)地下通道的電子屏幕也可適當(dāng)投放，給予輔助,。

4,、廣播媒體。

xx交通頻道覆蓋面廣,，影響大,。雖然針對(duì)性差，但成本底,。故推薦作為長(zhǎng)期,、高容量信息投放方式。

5,、樓書,，dm手冊(cè)，企業(yè)形象畫冊(cè),，宣傳單,，海報(bào)，樣品屋,，接待中心,。

這些廣告載體對(duì)細(xì)節(jié)要求高。推薦信息資料要準(zhǔn)確道位,。

第五,、廣告預(yù)算及分配。

(1)廣告總額應(yīng)是總銷售額的5%左右,?！皒x”的建筑面積為s平米，均價(jià)為r元,，廣告預(yù)算為s*r*5%,。其中,，80%為計(jì)劃廣告投人，20%為機(jī)動(dòng)費(fèi)用,。

(2)媒體費(fèi)用為計(jì)劃廣告投人總額60%,，包括報(bào)紙50%，電視30%,，戶外10%,，廣播5%，車體5%,。

(3)表現(xiàn)制作類為計(jì)劃廣告投人總額6%,。

(4)sp活動(dòng)及公關(guān)計(jì)劃廣告投人總額為30%。

(5)禮品制作為計(jì)劃廣告投人總額4%,。

第七節(jié)方案說(shuō)明,。

1，在進(jìn)行促銷,、公關(guān)活動(dòng)時(shí)媒體投放務(wù)必相互照應(yīng),，以確保每次活動(dòng)都能到達(dá)相關(guān)目的，人員協(xié)調(diào)務(wù)必準(zhǔn)確,，要設(shè)立活動(dòng)負(fù)責(zé)人,。每次活動(dòng)都要有媒介負(fù)責(zé)人，能夠保證相關(guān)信息的及時(shí)有利的報(bào)道,、宣傳,。

2，至于交通及道路建設(shè)問(wèn)題,，開發(fā)商務(wù)必說(shuō)服政府,，與政府合作，由政府出面,，開發(fā)商承擔(dān)一部分費(fèi)用共同來(lái)解決道路改造問(wèn)題,，同時(shí)務(wù)必申請(qǐng)開通專線公交。

3,，小區(qū)外居安環(huán)境及市容環(huán)境建設(shè),，開發(fā)商必須要有看的見手段，讓目標(biāo)消費(fèi)者相信小區(qū)是安全可靠的,，與街區(qū)合作,，搞好市容環(huán)境衛(wèi)生。

4,，價(jià)格是一種隨市場(chǎng)變化的東西,，“高開低走”只是一種預(yù)見性想法，價(jià)格就應(yīng)視開盤后銷售環(huán)境來(lái)定,，遇高走高,，遇低走低,。

5，“暗線銷售”十分重要,，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟的狀況下,，從操作過(guò)程和手法來(lái)說(shuō)，真正的“商品化房”還是不多見,。所以務(wù)必全面建設(shè)暗線銷售通路,。

二、附(廣告腳本),。

1,、電視廣告文字腳本示例。

廣告主題：家在身旁,，突出“xx”距目標(biāo)消費(fèi)群工作地之近,。

畫面1：兩老板從某市場(chǎng)下班回家配音：無(wú)。

畫面2：兩人走到門外路旁配音：公眾場(chǎng)合喧囂,、嘈雜聲。

畫面3：公交車開過(guò)來(lái),，車擁擠不堪配音：嘈雜聲,。

畫面4：兩人中一人要不顧一切的擠上配音：嘈雜聲節(jié)奏加快。

公交,，另一人優(yōu)雅的看著,，微笑。

(特寫),。

畫面5：車上的人擠的變形配音：金屬刺耳聲,，

畫面6：沒有上車的人出此刻“xx”

小區(qū)門口，美麗的妻子和可愛的配音：輕快溫柔的聲音,。

兒子在迎接他,。

畫面7：虛化畫面，打出“xx-配音：美麗的聲音讀出文字,。

家在身旁”

2,，廣播廣告文字腳本示例。

廣告主題：“xx”是藝術(shù)之都,。

一陣流暢的鋼琴聲,。

一個(gè)女孩：“哎，聽說(shuō)著名鋼琴家xx要來(lái)xx演出耶!”

一個(gè)男孩：“是啊,，聽說(shuō)票很難買到,，我真想去看看!”

兩個(gè)人同時(shí)嘆息。

開門聲,，一個(gè)男人的聲音：“兩個(gè)怎樣了,，不開心嗎?走,，我?guī)銈內(nèi)タ翠撉傺葑鄷?huì)!”

兩個(gè)人同時(shí)問(wèn)：“你有票?”

男人笑著說(shuō)：“當(dāng)然啦，我剛買了“xx”的房子,，演奏會(huì)就在xx舉行,，我是在家享受藝術(shù)啊!

標(biāo)準(zhǔn)廣告語(yǔ)：“xx”都市的藝術(shù)家園!

3，報(bào)紙(戶外)廣告示例,。

廣告主題：體現(xiàn)“xx”的天然古木之多和環(huán)境的優(yōu)雅恬靜,。

畫面構(gòu)成：以小區(qū)實(shí)際的茂林為主體畫面，畫面應(yīng)簡(jiǎn)潔,，但要有沖擊力;,。

外加小區(qū)名，發(fā)展商名,，及電話號(hào)碼!

廣告語(yǔ)：xx,，沒有“開封”的自然之綠!

房地產(chǎn)廣告策劃書篇九

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造,、提升品牌形象,。本方案在于為“xx”帶給一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo),。在對(duì)本地市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下,，找出“xx”項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì)，以到達(dá)或超出“xx”的原定銷售計(jì)劃,，并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌,。

1、xx市屬于四線城市,，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖不是很成熟,，但是有融城的完美前景；有高速有效的物流體系,；又據(jù)東西南北交通要塞,；處中南最大服裝批發(fā)市場(chǎng)；有大批大型國(guó)有企業(yè),。這意味著xx的誘人的市場(chǎng)和低廉的勞動(dòng)力市場(chǎng),。所以，各大商家紛紛進(jìn)入xx,。房地產(chǎn)更是有超多外資搶入,，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，競(jìng)爭(zhēng)的層次不斷升級(jí),。從20xx年以前的消費(fèi)住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費(fèi),，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)力不斷上升，到達(dá)初步的產(chǎn)業(yè)化水平,。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開,。xx市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家，經(jīng)過(guò)幾年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大,，開發(fā)形式全面化，多樣化,。到20xx年為止,，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資到達(dá)82118萬(wàn)元，住房項(xiàng)目方面的投資到達(dá)43628萬(wàn)元,。20xx年當(dāng)年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積為83萬(wàn)平方米,，住宅竣工面積為80萬(wàn)平方米，商品房銷售面積為40萬(wàn)平方米,，商品房銷售總額為37723萬(wàn)元,。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證明，20xx年以來(lái)批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為24904.47平方米,，住房銷售均價(jià)由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米,，升幅達(dá)21.6%。

2,、現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況,，現(xiàn)有名的樓盤西區(qū)有湘銀房產(chǎn)、保利房產(chǎn)等,；南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園,、南星小區(qū)等,；北有響石嶺廣場(chǎng)圈等。但是由于市場(chǎng)不是很成熟,，他們有這樣或那樣的缺點(diǎn),。具體表此刻以下這些方面：

a、定位及推廣都不是很規(guī)范,，抱著賣出去就是目的心理,。忽視樓盤品牌的建設(shè)，忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè),，導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足,。

b、有的沒有服務(wù)的概念,。這又表此刻銷后服務(wù)差勁,，物業(yè)管理不規(guī)范，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣，造成開發(fā)商與業(yè)主的對(duì)立,，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去,。c、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足,，人為景觀痕跡太重,。

3、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠,，銷售手段不合理,，收費(fèi)不合理，手續(xù)不合理,，還有的不合法,。

“同類”定義為具有小高層，別墅等的住宅小區(qū)?，F(xiàn)將xx市河西,，河?xùn)|小區(qū)進(jìn)行大體比較分析如下：

1、河西地帶,。

由于河西為新開發(fā)城區(qū),，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì),?？傮w來(lái)說(shuō)，河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境,。

湘銀：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：二十一世紀(jì)購(gòu)房新概念,。

擁有很高的品牌效應(yīng)。

其周邊環(huán)境好,。

用綠色的生活時(shí)尚來(lái)吸引高級(jí)白領(lǐng),、外國(guó)投資者、社會(huì)成功人士,，市場(chǎng)銷售反應(yīng)良好,。

其定位為社會(huì)高薪階層。

濱江一村,。

小區(qū)面積大,。

鄰近湘江。

周邊環(huán)境好,。

2,、河?xùn)|地帶。包括河?xùn)|整個(gè)地塊北有石峰區(qū),，南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū),。

天鵝花園：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：真、善、美,。

屬于自然水生態(tài)屋村,、綠化面積廣。

擁有900畝的面積,，其中400畝水面,。

區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)。

映荷園：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū),。

屬未來(lái)商業(yè)地帶,。

周邊交通發(fā)展趨勢(shì)大。

房屋設(shè)計(jì)理念突出,。

銀座大廈：

近臨中心廣場(chǎng),，一醫(yī)院。

只是一個(gè)連體樓,、屬小高層,，沒有自身小區(qū)。

周邊自然環(huán)境不是很好,。

房地產(chǎn)廣告策劃書篇十

前營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭,。1995年以來(lái)，全國(guó)各城市房地產(chǎn)閑置率一直在30—40%之間徘徊,，現(xiàn)實(shí)壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)很激烈,，粗放型經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不行了。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地,，必須了解市場(chǎng),，熟知市場(chǎng)，實(shí)施“重心前移”的市場(chǎng)定位,。這時(shí)，國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè),，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè),，紛紛投入人力,、物力,，進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃問(wèn)題研究。之后,，全國(guó)大中城市相繼展開房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷大戰(zhàn)，群雄逐鹿品牌,，使市場(chǎng)營(yíng)銷策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針中。實(shí)施前營(yíng)銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢(shì)在必行之事。

按照現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷觀念,，營(yíng)銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的始終,。前營(yíng)銷與后期的銷售（推銷）一樣，都是房地產(chǎn)營(yíng)銷鏈中不可缺少的一環(huán),。當(dāng)開發(fā)商有了投資意向后,，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求、軟環(huán)境的調(diào)查與分析,，以及對(duì)市場(chǎng)的定位，財(cái)務(wù)上的可行性分析等一系列前營(yíng)銷活動(dòng),，最終作為投資決策,。由于前營(yíng)銷最能體現(xiàn)“發(fā)現(xiàn)愿望并滿足他們”營(yíng)銷的本質(zhì)屬性，因此,，與房地產(chǎn)開發(fā)的后期推銷工作相比,，前營(yíng)銷還是房地產(chǎn)策劃的最重要的組成部分。如果沒有前營(yíng)銷的介入,，開發(fā)商就很難真正把握市場(chǎng)需求,，其開發(fā)出來(lái)的商品房也無(wú)法順利的銷售，甚至帶來(lái)商品房長(zhǎng)時(shí)間閑置及資金積壓的風(fēng)險(xiǎn),。

房地產(chǎn)開發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段：投資意向,、地塊選擇、市場(chǎng)調(diào)查,、產(chǎn)品定位,、投資報(bào)酬分析、投資決策,、方案設(shè)計(jì),、建筑規(guī)劃、廣告企劃,、業(yè)務(wù)行銷,、物業(yè)管理、企業(yè)形象整體策劃等,，對(duì)前6個(gè)階段進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)就是“前營(yíng)銷”,。從房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過(guò)程看，房地產(chǎn)的前營(yíng)銷與后期的推銷工作相比,，則處于整個(gè)營(yíng)銷策劃的最前端,。這里應(yīng)該說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題,。第一，前營(yíng)銷不同于房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作,。如房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材里,，把房地產(chǎn)開發(fā)劃分為房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)會(huì)選擇與決策、前期工作,、建設(shè)階段,、租售階段、物業(yè)管理等幾個(gè)階段,，認(rèn)為前期工作是在確定了具體開發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后,，在購(gòu)買土地使用權(quán)和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程開始以前需要做的工作。由此可見,，前營(yíng)銷是在“前期工作”之前進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng),。第二，前營(yíng)銷是在“拿到地塊”之前進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng),。洪建寧在《前營(yíng)銷——房地產(chǎn)開發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營(yíng)銷的必要性時(shí)指出：“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去認(rèn)真做市場(chǎng)調(diào)查工作,，而是憑自己的感覺、老經(jīng)驗(yàn)得出一些粗造的產(chǎn)品概念”,，他實(shí)際上把前營(yíng)銷看作是“拿到地塊”之后進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng),。筆者認(rèn)為，前營(yíng)銷是在“拿到地塊”之前,，因?yàn)槟玫降貕K表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策,。其實(shí)，如果地產(chǎn)市場(chǎng)是規(guī)范的,，“拿到土地”也應(yīng)包括在前營(yíng)銷里,。如當(dāng)今使用權(quán)的招投標(biāo)掛牌出讓，土地使用的位置,、面積,、功能、容積率等等都已明白地告訴投資者,，即便于給投資者作決策之用,。至于“擬應(yīng)將項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑景觀設(shè)計(jì)劃分在內(nèi)為宜”的提法,，是不妥的,，這應(yīng)是“前期工作”的內(nèi)容。

前營(yíng)銷盡管處于房地產(chǎn)開發(fā)的早期,，是營(yíng)銷策劃的前端,，但是,，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),，前營(yíng)銷做得好壞,，直接關(guān)系到未來(lái)開發(fā)建成的項(xiàng)目是否能夠成功地銷售，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn),，可以說(shuō)前營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)成本的關(guān)鍵,。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也只有通過(guò)前營(yíng)銷策劃,，找準(zhǔn)目標(biāo)人群,，進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)的恰當(dāng)定位，通過(guò)成功的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來(lái)樹立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌,，才能使企業(yè)長(zhǎng)久地立于不敗之地,。因此，前營(yíng)銷也可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)成功謀劃未來(lái)發(fā)展的一個(gè)有效的,、長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略,。

前營(yíng)銷策劃工作的誤區(qū)與問(wèn)題。

在我國(guó),，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來(lái)的后果還沒有完全消除,，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進(jìn)入1998年之后,，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境又漸趨寬松,，房地產(chǎn)又開始升溫，20__年新一輪房地產(chǎn)熱的爭(zhēng)論與治理又拉開序幕,。尤其是20__—20__年,，房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增幅均在30%左右。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì),，20__年全國(guó)有11個(gè)省,、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過(guò)50%，35個(gè)大中城市中有10個(gè)城市投資增幅超過(guò)70%,。房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng),，勢(shì)必使房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量大大超過(guò)居民對(duì)住房的需求，房地產(chǎn)的空置率迅速上升,。造成房地產(chǎn)投資盲目增長(zhǎng)和空置率上升的原因是多方面的,，但筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商營(yíng)銷策劃不力,，尤其是前營(yíng)銷策劃的極不到位是其主要的原因,。

其存在的誤區(qū)與問(wèn)題主要表現(xiàn)在：

重后期推銷輕前期營(yíng)銷，本末倒置,。

盡管不少開發(fā)商都知道營(yíng)銷在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的重要性,，但卻不知道什么是營(yíng)銷。甚至把營(yíng)銷等同于推銷,，常見的做法有如下幾點(diǎn)：一是成立公司,、立項(xiàng)目,、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時(shí)進(jìn)行；二是前期無(wú)任何營(yíng)銷策劃,，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中直接做廣告以便推銷,；三是征地手續(xù)的辦理和項(xiàng)目可行性分析同時(shí)進(jìn)行；四是開發(fā)前期雖有市場(chǎng)調(diào)研,，但要么是全國(guó)范圍的資料,，本市資料不詳，要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù),，要么是可行性報(bào)告的承擔(dān)者為了應(yīng)付差事而做的一篇“調(diào)查報(bào)告”,。總之,，他們都不大重視“前營(yíng)銷”,，從而耽誤了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的起步期。至于涉及企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視,，即使有也是圍繞某一開發(fā)項(xiàng)目或?yàn)殇N售某一產(chǎn)品不得不進(jìn)行的一種活動(dòng),。

房地產(chǎn)廣告策劃書篇十一

地產(chǎn)營(yíng)銷隨著不斷完善、拓展和延伸,，在地產(chǎn)營(yíng)銷的新思路,、新趨勢(shì)中出現(xiàn)了營(yíng)銷策劃，它是在一般市場(chǎng)營(yíng)銷基礎(chǔ)上的一門更高層次的藝術(shù),，其實(shí)際操作性更高,。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，好的營(yíng)銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌,，迎戰(zhàn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略武器,，策劃書是營(yíng)銷策劃的反映。在此談一談策劃書的編制問(wèn)題,。

為了提高策劃書撰寫的準(zhǔn)確性與科學(xué)性,，應(yīng)首先把握其編制的幾個(gè)主要原則：

（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營(yíng)銷中的問(wèn)題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來(lái)編制策劃書,。首先是設(shè)定情況,，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,，再把策劃中心全盤托出,，其次進(jìn)行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述；三是明確提出解決問(wèn)題的對(duì)策,。

（二）簡(jiǎn)潔樸實(shí)原則：要注意突出重點(diǎn),，抓住企業(yè)營(yíng)銷中所要解決的核心問(wèn)題，深入分析,，提出可行性的相應(yīng)對(duì)策,，針對(duì)性強(qiáng),，具有實(shí)際操作指導(dǎo)意義。

(三可作性原則：編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營(yíng)銷活動(dòng),，其指導(dǎo)性涉及營(yíng)銷活動(dòng)中中的每個(gè)人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可操作性非常重要,，不能操作的方案創(chuàng)意再好也無(wú)任何價(jià)值,，不易于操作也必然要耗費(fèi)大量人、財(cái),、物,，管理復(fù)雜顯效低。

（四)創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的"點(diǎn)子"(創(chuàng)意）新,、內(nèi)容新,、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受,，新穎的查是策劃書的核心內(nèi)容,。

封面：

策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱,；策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段,。因?yàn)闋I(yíng)銷策劃具有一定的時(shí)間性，不同時(shí)間段上市場(chǎng)的狀況不同,，營(yíng)銷執(zhí)行效果也不一樣,。

策劃書正文部分主要包括：

（一）策劃目的。

要對(duì)本營(yíng)銷策劃所要達(dá)到的目標(biāo),，宗旨樹立明確的觀點(diǎn),，作為執(zhí)行本策劃的動(dòng)力或2強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想,，協(xié)調(diào)行動(dòng),，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。企業(yè)營(yíng)銷上存在的問(wèn)題紛繁多樣,，但概而言之,，也無(wú)非六個(gè)方面：

初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn),。尚無(wú)一套系統(tǒng)營(yíng)銷方略,，因而需要根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)、項(xiàng)目特點(diǎn)策劃出一套營(yíng)銷計(jì)劃,。

某地產(chǎn)項(xiàng)目改變功能和用途,，原有的營(yíng)銷案已不適應(yīng)新的形勢(shì)，因而需要重新設(shè)計(jì)新的營(yíng)銷方案,。

企業(yè)改革經(jīng)營(yíng)方向,，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略,。

發(fā)展商原營(yíng)銷實(shí)施方案嚴(yán)重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計(jì)劃,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)行情發(fā)生變化,，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場(chǎng)。

發(fā)展商在總的營(yíng)銷實(shí)施方案下,，需在不同的時(shí)段,，根據(jù)市場(chǎng)的特征和行情變化，設(shè)計(jì)新的階段性方案,。

一般的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書文案中,，對(duì)策劃書的目的說(shuō)的非常具體，都會(huì)出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任,，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場(chǎng)的前期營(yíng)銷策劃,。我們通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位，又抽調(diào)出大批市場(chǎng)調(diào)研人員深入市場(chǎng),，針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了全面的市場(chǎng)調(diào)研,，從而說(shuō)明某某城市廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)、近期利益及對(duì)長(zhǎng)期系列影響的重要性,，要求公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目小組,、各環(huán)節(jié)部門達(dá)成共識(shí)，完成任務(wù),，這一部分使得整個(gè)方案的目標(biāo)方向非常明確,、突出。

（二）,、分析當(dāng)前的營(yíng)銷環(huán)境狀況,。

對(duì)同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況,、樓盤銷售價(jià)格及宏觀環(huán)境要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí),。它是為制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略，采取正確的營(yíng)銷策略提供依據(jù),，"知己知彼方能百戰(zhàn)百勝",，因?yàn)檫@一部分需要策劃者對(duì)市場(chǎng)比較了解，這部分主要分析：

1,、當(dāng)前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析,。

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析；

樓盤的市場(chǎng)性,、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況,；

市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況，樓盤目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上。對(duì)于不同市場(chǎng)階段上的樓盤營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn)如何,，相應(yīng)營(yíng)銷策略效果如何,，需求變化對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的影響。

目標(biāo)客戶群體對(duì)樓盤的接受性,，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展的前景,。

2、對(duì)樓市影響因素進(jìn)行分析,。

主要是對(duì)影響樓盤銷售的不可控因素進(jìn)行分析,；如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境,、居民經(jīng)濟(jì)條件,，如置業(yè)者收入水平,，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化,，消費(fèi)心理及文化層次等，對(duì)一些商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況,，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢(shì),。

（三）市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析。

所謂的營(yíng)銷實(shí)施方案,，就是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用,，因此分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就成了營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵,，只要找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì),，策劃就成功了一半。

1,、針對(duì)項(xiàng)目目前營(yíng)銷現(xiàn)狀進(jìn)行問(wèn)題分析,，一般營(yíng)銷中存在的具體問(wèn)題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高,，項(xiàng)目地段不佳,，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。

項(xiàng)目整體規(guī)劃欠佳,，功能不全,，被客戶冷落；

項(xiàng)目包裝太差,，提不起目標(biāo)客戶群體的.購(gòu)買興趣,；

樓盤價(jià)格定位不當(dāng)；

目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性,，使銷售渠道不暢,；

促銷方式不佳，客戶不了解樓盤；

廣告投入太少,，難以啟動(dòng)市場(chǎng),；

銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶有不滿情緒,；

售后服務(wù)缺乏保證,，客戶購(gòu)房后的顧慮多等都可以是營(yíng)銷中存在的問(wèn)題。

2,、針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)分析優(yōu)秀,、劣勢(shì)。從問(wèn)題中找劣勢(shì)予以克服,，從優(yōu)勢(shì)中找機(jī)會(huì),，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力,。分析各目標(biāo)市場(chǎng)或目標(biāo)客戶群熱點(diǎn),，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足,，抓住主要目標(biāo)客戶群作為營(yíng)銷重點(diǎn),，找出與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距，把握利用好市場(chǎng)機(jī)會(huì),。

（四）營(yíng)銷目標(biāo),。

營(yíng)銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營(yíng)銷策劃方案執(zhí)行期間,，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售率為%,，預(yù)計(jì)銷售日期為xx天。

（五）營(yíng)銷戰(zhàn)略,。

1,、營(yíng)銷宗旨。

一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：

以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng),，為產(chǎn)品正確定位,，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營(yíng)銷策略,。

以樓盤主要目標(biāo)客戶群體為銷售重點(diǎn),。

建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域,。

2,、競(jìng)爭(zhēng)策略。

通過(guò)前面房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與問(wèn)題分析,，提出合理的推廣策略建議,，形成有效的4p組合,，達(dá)到最佳效果。

1)項(xiàng)目定位：產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位,，使樓盤迅速啟動(dòng)市場(chǎng),。

2)功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來(lái)說(shuō),，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎,，是十分具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生命力的。樓盤功能定位科學(xué),，即為進(jìn)入市場(chǎng)銷售提供了有力的保證,。

3)樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽(yù)度,，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌,，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識(shí)。

4)樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品,，其包裝與其它市場(chǎng)銷售的產(chǎn)品一樣,，十分重要，包裝作為樓盤給目標(biāo)客戶群體的第一印象,，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略,。

5)價(jià)格策略：這里強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普通性原則,；

銷售當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境,；

周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況；

樓盤自身的客觀條件,；

銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排,；

發(fā)展商的成本及營(yíng)銷目標(biāo)；

以成本為基礎(chǔ),，以同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的同類樓盤價(jià)格為參考,，使樓盤銷售價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力，若發(fā)展商以樓盤價(jià)格為銷售優(yōu)勢(shì)的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制定,。

3,、銷售渠道。項(xiàng)目目前銷售渠道狀況如何對(duì)銷售渠道的拓展有何計(jì)劃,，采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)銷售代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策,。

4、廣告宣傳計(jì)劃,。

（1）,、原則。

服從公司整體營(yíng)銷宣傳策略,，樹立樓盤形象,，同時(shí)塑造企業(yè)品牌形象。

強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目品牌形象的個(gè)性化，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格,，在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳,。

強(qiáng)調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式,。

不定期地配合階段性的促銷活動(dòng),，掌握適當(dāng)時(shí)機(jī)，及時(shí),、靈活的進(jìn)行,。

（2）、廣告目標(biāo),。

建立并樹立項(xiàng)目品牌形象,。

明確提出將項(xiàng)目包裝成何種效果。

有力促進(jìn)樓盤銷售,。

全方位,、立體化、多層面,、多角度,、密疏相間的強(qiáng)使?jié)B透。

（4）,、廣告風(fēng)格,。

自始至終將樓盤推廣語(yǔ)、logo等貫穿樓盤銷售推廣過(guò)程中,；

重點(diǎn)突出項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì),；

注重積累發(fā)展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊(yùn),；

強(qiáng)調(diào)廣告風(fēng)格以平實(shí),、自然、以情動(dòng)人為主,，其它為輔,。

（5）、賣點(diǎn)整合,。

項(xiàng)目適合炒作的概念,。

樓盤所具有的各種功能，各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo),，包括片區(qū)地理位置,，交通狀況,、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍,、智能化物業(yè)管理等綜合賣點(diǎn),。

（6）實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：

策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。

各銷售時(shí)段廣告,。如銷售籌備期,、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、公開發(fā)售期,、鞏固期（入伙期）,。節(jié)假日、重大活動(dòng)前推出促銷廣告,。

把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng),，接觸消費(fèi)者。

積極利用新聞媒體,，善于創(chuàng)造利用新聞時(shí)間提高樓盤知名度,。

根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項(xiàng)具體行動(dòng)方案,。行動(dòng)方案要細(xì)致,、周密、操作性強(qiáng)有不失靈活性,。還要考慮費(fèi)用支出,，一切量力而行，盡量以最低的費(fèi)用取得良好的效果為原則,。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡,、旺季的營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn)，抓住旺季營(yíng)銷優(yōu)勢(shì),。

房地產(chǎn)廣告策劃書篇十二

1,、建立健全了財(cái)務(wù)各項(xiàng)會(huì)計(jì)核算賬簿，對(duì)成本費(fèi)用明細(xì)進(jìn)行合理有效的分類,，使成本費(fèi)用核算口徑一致,。

2,、建立和完善各項(xiàng)報(bào)銷單據(jù)，為加強(qiáng)內(nèi)部管理做好前期工作,。

3,、設(shè)置了資金計(jì)劃表格及辦法，為公司規(guī)范化管理,、統(tǒng)籌及高效地運(yùn)用資金,、提高運(yùn)營(yíng)績(jī)效，鋪下了良好的基礎(chǔ),。

公司實(shí)行“資金計(jì)劃管理”,，說(shuō)明公司決策層對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的重視，為使各部門管理人員充分地認(rèn)識(shí)資金計(jì)劃的重要性,，財(cái)務(wù)親自擬定了各項(xiàng)具體實(shí)施細(xì)則,，同時(shí)在財(cái)務(wù)部例會(huì)上對(duì)全體財(cái)務(wù)人員提出做好基礎(chǔ)工作的同時(shí)要提高管理及服務(wù)意識(shí)，要求財(cái)務(wù)人員在思想上要高度重視資金計(jì)劃管理,，按月做好資金計(jì)劃的匯總與分析工作并及時(shí)上報(bào)公司決策層,。

4、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結(jié)合公司管理要求對(duì)開發(fā)成本,、期間費(fèi)用的會(huì)計(jì)二級(jí),、三級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行梳理，并對(duì)明細(xì)科目統(tǒng)一核算口徑,，保證數(shù)據(jù)歸集及分析對(duì)比前后的一致,。

5、對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表體系的完善,、對(duì)公司財(cái)務(wù)報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行再調(diào)整,、增加了各項(xiàng)內(nèi)部管理報(bào)表和財(cái)務(wù)分析報(bào)告，充分反映公司整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效情況,、細(xì)致反映公司資金往來(lái)及成本費(fèi)用等具體指標(biāo)變動(dòng),。

其目的，一是要符合財(cái)務(wù)管理的要求;二是要滿足管理層對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況的了解和分析,。

6,、為了使會(huì)計(jì)核算工作規(guī)范化，從基礎(chǔ)工作,、會(huì)計(jì)核算,、日常管理三方面落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)化。

從小處著手,，對(duì)財(cái)務(wù)檔案進(jìn)行系統(tǒng)化管理,、科學(xué)分類歸檔、專人保管,，對(duì)會(huì)計(jì)憑證要求及時(shí)裝訂,、整潔整齊,。

7、財(cái)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn),，通過(guò)納稅----及----稅務(wù)事務(wù)所的培訓(xùn)與交流,，提高全體財(cái)務(wù)人員對(duì)新的稅務(wù)政策和知識(shí)的了解和掌握。

房地產(chǎn)廣告策劃書篇十三

做市,。制造和銷售熱點(diǎn),。

建立動(dòng)力。多種媒體聯(lián)手,，掀起立體廣告攻勢(shì),。

廣泛、全方位,、高密度傳播銷售信息,，激發(fā)購(gòu)買欲望。

擴(kuò)大天元公園的知名度,、知名度和聲譽(yù),。

提升企業(yè)形象。

一年內(nèi)銷售額達(dá)到80%以上,。

為喜鵬,，趣味活潑，主城區(qū)的兒童,、兒童,、青少年。

喜鵬及周邊地區(qū)的年輕人,。

喜歡現(xiàn)代娛樂公園,，喜歡旅游、觀光,，郊外綠園環(huán)境休閑度假收入較好的主城區(qū)居民,。

喜歡在自然環(huán)境中賞花、品茶,、養(yǎng)魚,、養(yǎng)鳥。

喜歡周末公園休閑的西彭中老年人,，大眾文化表演和節(jié)慶花園活動(dòng)。

西彭及周邊地區(qū)的居民有懷舊情結(jié),，渴望回歸自然,。喜歡一點(diǎn)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)經(jīng)驗(yàn)的主城區(qū)居民。

愿意住在西彭及主城區(qū)居民,。

綠色園林消費(fèi)水平高,。

3）廣告區(qū),。

位于重慶及其周邊地區(qū)。

廣告主題：

（1）每天生活在水果世界,。

創(chuàng)意：

選擇連棟花果洞孫悟空的場(chǎng)景,。使用flash動(dòng)畫展示孫悟空在那里的無(wú)憂無(wú)慮，然后跳到xx天元公園的圖片,。相比之下,，這就像回到了那個(gè)時(shí)代。最后,，你每天都在xx天元區(qū)的水果世界,。

（2）家是假期的開始。

創(chuàng)造力：

上了車,，但不會(huì)太久,。

他們來(lái)到一個(gè)看起來(lái)像天堂的果園,，那里有新奇獨(dú)特的建筑,?？吹竭@一點(diǎn),，孕婦脫口而出：“我知道了,，我知道了,?！?；丈夫,，我想在那里生活一輩子,；沒問(wèn)題，孕婦,；你真的能嗎,；當(dāng)然，因?yàn)槲液芫靡郧霸谶@里給你買了一套房子,，你一定對(duì)“孕婦”很滿意,；哇，你太棒了?。,。∥铱梢悦刻烊ザ燃?。丈夫：“我可以每天去度假,。”當(dāng)你回家的時(shí)候,，這是你假期的開始“你想每天休假嗎,？去xx天公園就行了。

第一階段：試銷階段（三個(gè)月）,。

行為模式——新聞運(yùn)營(yíng),、廣告,。

時(shí)間：20xx年2月1日。

新聞運(yùn)營(yíng)就是利用新聞媒體為我們宣傳,。近年來(lái),，明智的房地產(chǎn)開發(fā)商采用了這種方法。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不受廣告的影響,，通過(guò)少花錢多做,，很容易形成口碑，吸引廣泛關(guān)注,。

創(chuàng)造動(dòng)力,。重慶本地的目標(biāo)市場(chǎng)受到廣告的猛烈轟炸，各種媒體聯(lián)手,，采取多種促銷手段,，形成立體廣告攻勢(shì)。為了一舉炸毀市場(chǎng),，讓觀眾和消費(fèi)群體了解房產(chǎn)的基本情況,，塑造開發(fā)商良好的公眾形象。

在第一階段的宣傳中,，40%的目標(biāo)客戶了解xx天園,，印象深刻。

以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)為第一步,，以優(yōu)惠價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷售,，銷量達(dá)到10%。

吸引目標(biāo)客戶的注意力,，并引導(dǎo)20%的目標(biāo)客戶采取購(gòu)買行動(dòng),。

及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，補(bǔ)充,、調(diào)整和完善二期銷售計(jì)劃,。

第二階段：銷售擴(kuò)張階段（三個(gè)月）。

行為模式——新聞,、廣告和營(yíng)銷,。

利用第一階段廣告的剩余力量，繼續(xù)普及,，繼續(xù)廣泛積極立體推廣,，鞏固現(xiàn)有成果，吸引更多目標(biāo)受眾的注意力,，將潛在客戶轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)成的買家,。

第一階段的承諾已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。我們應(yīng)該珍惜現(xiàn)有的市場(chǎng)聲譽(yù),，在花園式主題下煽風(fēng)點(diǎn)火,，鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多的人購(gòu)買xx天公園。

此時(shí),，前來(lái)看房和參觀銷售辦事處的人數(shù)相應(yīng)增加,。此時(shí)，廣告最符合其利益,，抓住機(jī)遇擴(kuò)大市場(chǎng)份額,。銷售服務(wù)必須跟上。

持續(xù)吸引目標(biāo)受眾,，關(guān)注率已達(dá)到40%左右,，構(gòu)成必要的口碑。

共同推動(dòng)銷售,，引導(dǎo)30%的目標(biāo)客戶采取購(gòu)買行為,，繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。

第三階段：強(qiáng)勢(shì)銷售階段（四個(gè)月）,。

行為模式——新聞,、廣告和營(yíng)銷。

充分利用新聞的巨大作用,，將廣告行為轉(zhuǎn)變?yōu)樾侣勑袨?，讓記者和?bào)紙新聞頁(yè)面服務(wù)于銷售，充分利用評(píng)論等新聞技巧,，獨(dú)家采訪報(bào)道和特寫鏡頭,。

一些客戶談?wù)搙x別墅區(qū)的好處，增加可信度,。

市場(chǎng)信譽(yù)已初步建立,，老客戶將吸引新客戶。讓天元公園成為一個(gè)流行的社會(huì)話題,。

增加廣告投資,，報(bào)紙和電視在強(qiáng)度、廣度和深度方面做得足夠多,。

加強(qiáng)管理和服務(wù),，把現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的軟性工作變成硬性工作，把握崗位效應(yīng),。

調(diào)動(dòng)一切新聞手段和載體進(jìn)行深度宣傳,。

合力吸引目標(biāo)客戶，引導(dǎo)30%的目標(biāo)客戶購(gòu)買,。

第四階段：整合階段（三個(gè)月）,。

行為模式——營(yíng)銷和廣告。

消化剩余房地產(chǎn)，基本完成銷售計(jì)劃,。

檢查前三次廣告活動(dòng),，以彌補(bǔ)和改進(jìn)不足。

一種長(zhǎng)期的,、深入的廣告行為,。

加強(qiáng)物業(yè)管理，始終如一做好服務(wù),，樹立居民主角的理念,。

注意崗位效益與市場(chǎng)消費(fèi)心理的一致性。

完善各項(xiàng)法律程序和文件,，規(guī)范,、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇Ｕ峡蛻魴?quán)益,。

房地產(chǎn)廣告策劃書篇十四

造市,。制造銷售熱點(diǎn)。

造勢(shì),。多種媒體一齊上,，掀起立體廣告攻勢(shì)。

大范圍,、全方位,、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購(gòu)買欲望,。

擴(kuò)大‘__田園區(qū)’的知名度,、識(shí)別度和美譽(yù)度。

提升企業(yè)形象,。

一年之內(nèi)銷售量到達(dá)80%以上,。

好玩好動(dòng)的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童,、少年;,。

對(duì)現(xiàn)代娛樂公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;。

喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光,、休閑度假的,、收入較好的主城區(qū)居民;。

喜歡在大自然的環(huán)境中賞花,、品茶,、垂釣、養(yǎng)鳥的西彭中老年人;,。

喜愛周末公園休閑,、通俗文化演出,、節(jié)日游園活動(dòng)的西彭及周邊地區(qū)居民;。

具有懷舊情結(jié),、回歸自然心愿,、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類勞動(dòng)體驗(yàn)的主城區(qū)居民;。

樂意居住在綠色園林中的,、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民;,。

3)廣告地區(qū),。

在重慶這個(gè)城市及周邊地區(qū),。

廣告主題：

(1)每一天活在水果的世界里。

創(chuàng)意,。

選用孫悟空在花果山水漣洞的情景,。利用flash動(dòng)畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到__田園區(qū)的畫面與此相比,，有如回到了當(dāng)時(shí)的時(shí)代里,，最后，__田園區(qū)你也每一天尖在水果的世界里,。

(2)回到家,，就是渡假的開始。

創(chuàng)意,。

一個(gè)懷了7個(gè)月的孕婦對(duì)剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶,，我要去渡假?！?/p>

老公：“行,，立刻帶你上?！?/p>

上了車,，但是多久就到了。[由整理]他們來(lái)到了一個(gè)仿佛世外桃園的果園里,，而且那里有新穎獨(dú)特的建筑樓房,。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公,，我要在那里住一輩子?!”

老公：“沒問(wèn)題,。”孕婦：“真的能夠嗎?”老公：“當(dāng)然,，因?yàn)槲以缇驮谶@為你買了一套你必須會(huì)滿意的房子,。”孕婦：“哇,，你好棒呀!!!我每一天都能夠渡假了!!!!!!!”老公：“回到家,，就是渡假的開始,。”你想每一天都能渡假嗎?就到__田園區(qū),。

第一期：試銷階段(三個(gè)月),。

行為方式----------新聞運(yùn)作、廣告,、

時(shí)間----------20__年2月1日,。

新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來(lái)被明智的地產(chǎn)商所采用,。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響,，而且少花錢，多辦事,，容易構(gòu)成口碑,，引起廣泛注意。

讓受眾和消費(fèi)群了解物業(yè)的基本狀況,，同時(shí)塑造發(fā)展商的良好公眾形象,。

在首期宣傳中，讓40%的目標(biāo)客戶明白__田園區(qū),，并在心目中留下深刻印象,。

以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)為先聲，以優(yōu)惠的價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷售,，銷售量到達(dá)10%,。

吸引目標(biāo)對(duì)象注意，誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買行動(dòng),。

及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),，對(duì)第二期銷售計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充，調(diào)整和完善,。

第二期：擴(kuò)銷階段(三個(gè)月),。

行為方式-----------新聞、廣告,、營(yíng)銷,。

乘第一期廣告之余威，持續(xù)其熱度不要降下來(lái),，繼續(xù)采取寬正面立體推廣,，鞏固已有成績(jī)，吸引目標(biāo)受眾更多的注意,，變潛在客戶為準(zhǔn)備購(gòu)買群,。

一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場(chǎng)口碑,，在園林風(fēng)的大主題下,，煽風(fēng)點(diǎn)火,，鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多的人來(lái)買__田園區(qū)。

此時(shí)前來(lái)看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多,，此時(shí)廣告投其所好,，不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)占有率。銷售服務(wù)必須要跟上去,。

繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾,，注目率已達(dá)40%左右，并構(gòu)成必須之口碑,。

合力促進(jìn)銷售,，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng),。

第三期：強(qiáng)銷階段(四個(gè)月),。

行為方式-------------新聞、廣告,、營(yíng)銷。

充分利用新聞的巨大效應(yīng),，變廣告行為為新聞行為,，讓記者和報(bào)紙的新聞版為售樓服務(wù)，評(píng)論,、專訪報(bào)道,、特寫等新聞手法充分加以利用。

部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說(shuō)法,，談__別墅區(qū)的好處,，增加可信性。

市場(chǎng)口碑已初步建立,，老客戶會(huì)引來(lái)新客戶,。讓‘__田園區(qū)’傳為美談，變成公眾的社會(huì)話題,。

廣告方面加大投入量,，報(bào)紙電視在強(qiáng)度，廣度和深度上做足文章,。

加強(qiáng)管理和服務(wù),，讓售樓現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的軟功變成硬功，抓住后效應(yīng)不放,。

調(diào)動(dòng)新聞的一切能夠調(diào)動(dòng)的手法和載體,，進(jìn)行深入宣傳。

合力吸引目標(biāo)客戶,，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購(gòu)買,。

第四期：鞏固階段(三個(gè)月),。

行為方式-------------營(yíng)銷、廣告,。

消化剩余樓盤,，基本完成銷售計(jì)劃。

對(duì)前三期廣告運(yùn)動(dòng)進(jìn)行檢驗(yàn),，對(duì)不足之處加以彌補(bǔ)和改善,。

細(xì)水長(zhǎng)流，滲透式的廣告行為,。

加強(qiáng)物業(yè)管理,，貫徹始終的良好服務(wù)，樹立住戶的主人公觀念,。

注意后效益和市場(chǎng)消費(fèi)心理貫性,。

完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范,，科學(xué),，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項(xiàng)權(quán)益。

房地產(chǎn)廣告策劃書篇十五

2,、浪漫滿屋,，幸福七夕。

每年農(nóng)歷七月初七這一天是我國(guó)漢族的傳統(tǒng)節(jié)日七夕節(jié),。因?yàn)榇巳栈顒?dòng)的主要參與者是少女,，而節(jié)日活動(dòng)的內(nèi)容又是以乞巧為主，故而人們稱這天為“乞巧節(jié)”或“少女節(jié)”,、“女兒節(jié)”,。七夕節(jié)是我國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日中浪漫色彩的一個(gè)節(jié)日，也是過(guò)去姑娘們最為重視的日子,。

人們傳說(shuō)在七夕的夜晚,，抬頭可以看到牛郎織女的銀河相會(huì)，或在瓜果架下可偷聽到兩人在天上相會(huì)時(shí)的,。脈脈情話,。女孩們?cè)谶@個(gè)充滿浪漫氣息的晚上，對(duì)著天空的朗朗明月,，擺上時(shí)令瓜果,，朝天祭拜，乞求天上的仙女能賦予她們聰慧的心靈和靈巧的雙手,，讓自己的針織女工技法嫻熟,，更乞求愛情婚姻的姻緣巧配。

1,、營(yíng)造浪漫的節(jié)日氣氛,，增加客戶對(duì)企業(yè)的認(rèn)同,。

2、真誠(chéng)回饋客戶,，同時(shí)挖掘潛在客戶,，提升顧客的品牌忠誠(chéng)度。

3,、提升x地產(chǎn)的知名度,，營(yíng)造良好的企業(yè)形象。

4,、與東莞美容機(jī)構(gòu)合作,，讓新老客戶享受浪漫的同時(shí)，體驗(yàn)健康美麗,。

1,、七夕佳節(jié)，節(jié)日購(gòu)房大優(yōu)惠,。

2,、搭建鮮花拱門，搭配粉色地毯,，地毯上撒滿玫瑰花瓣,，地毯兩側(cè)有落地鮮花，讓前來(lái)參與活動(dòng)的新老顧客感受“鵲橋幽會(huì)”的浪漫氛圍,。

3、與東莞美容機(jī)構(gòu)-伊麗莎白美容機(jī)構(gòu)合作,，為到場(chǎng)的講授美麗健康的秘訣,。

4、活動(dòng)簽到時(shí),，每位女性朋友將獲得一束美麗的玫瑰花,，及由伊麗莎白美容機(jī)構(gòu)提供的美容體驗(yàn)券一張。

5,、現(xiàn)場(chǎng)好禮送不停,，凡參與活動(dòng)的每對(duì)情侶、夫妻,，將獲得一張抽獎(jiǎng)券,，有機(jī)會(huì)抽取大獎(jiǎng)。

6,、現(xiàn)場(chǎng)精彩互動(dòng)小游戲,，為現(xiàn)場(chǎng)情侶、夫妻提供一次愛的體驗(yàn),，見證愛的默契,。

7,、小提琴暖場(chǎng)，營(yíng)造溫馨浪漫氛圍,。

活動(dòng)時(shí)間：20xx年8月23日,。

活動(dòng)地點(diǎn)：x地產(chǎn)售樓部。

邀約人數(shù)：100人左右,。

邀約對(duì)象：(情侶,、夫妻)老客戶、潛在客戶,、伊麗莎白vip客戶等,。

活動(dòng)形式：健康美麗養(yǎng)生座談會(huì)+現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)+節(jié)日優(yōu)惠促銷。

簽到：

1,、來(lái)賓簽到,，贈(zèng)送鮮花，領(lǐng)取資料2,、走鵲橋,，合影留念。

亮點(diǎn)1：走鵲橋,，營(yíng)造溫咖啡馨浪漫的氛圍,。

亮點(diǎn)2：小提琴暖場(chǎng)，用音樂渲染氣氛,，增添節(jié)日元素茶水點(diǎn)心供應(yīng),。

2、水吧提供足夠數(shù)額的茶水點(diǎn)心,，包括奶茶,、咖啡、蒸餾水,、汽水,、曲奇餅等。

主持人開場(chǎng)白：

2,、小提琴表演,，拉奏優(yōu)美、溫馨,、扣人心弦的曲子,，渲染氛圍第一輪抽獎(jiǎng)。

3,、抽取三等獎(jiǎng),，調(diào)動(dòng)客戶的積極性，為健康美麗講座奠定感情基礎(chǔ)健康美麗座談會(huì)。

4,、有伊麗莎白美容機(jī)構(gòu)講師主講,，跟到場(chǎng)的來(lái)賓，尤其是女性講授健康美麗的秘訣,。

互動(dòng)游戲：

1,、心有靈犀大比拼互動(dòng)游戲。

2,、肢體模仿秀,。

抽獎(jiǎng)：

1、分一,、二,、三等獎(jiǎng)，各項(xiàng)獎(jiǎng)品待定,。

2,、第一輪抽出三等獎(jiǎng)，最后一輪抽獎(jiǎng)同時(shí)抽取一等獎(jiǎng),、二等獎(jiǎng),。

xx。