在日常學(xué)習(xí)、工作或生活中，大家總少不了接觸作文或者范文吧，通過文章可以把我們那些零零散散的思想，聚集在一塊,。那么我們該如何寫一篇較為完美的范文呢？下面我給大家整理了一些優(yōu)秀范文，希望能夠幫助到大家,，我們一起來看一看吧。
房地產(chǎn)廣告策劃書篇一
伴隨人們對媒介廣告宣傳的認(rèn)知程度的提高,，傳統(tǒng)的廣告宣傳方式已不能引起人們的關(guān)注,，廣告效果與商家投資力度難以成正比，這種情況一直困擾商家,。精準(zhǔn)投放,，創(chuàng)意投放，經(jīng)典投放廣告逐漸被商家接受,。威海先鋒廣告有限公司20xx年磨一劍,，整合現(xiàn)代傳播媒介，投巨資打造現(xiàn)代傳媒新視界,，大型高速立柱廣告牌,、巨幅三翻廣告,、超大型led電子顯示屏,、移動led電子顯示屏,，實現(xiàn)"天地一體，動靜結(jié)合"的震撼傳媒效果,，特別適合現(xiàn)代房地產(chǎn)的品牌推廣,。真正起到"四兩撥千斤"的最佳廣告宣傳效果。
2.1公司現(xiàn)擁有自主產(chǎn)權(quán)的高速立柱廣告位,，位于威海進(jìn)入煙威高速的咽喉要道,，震撼,、醒目、超前的廣告設(shè)計效果,，成為商家品牌宣傳的絕版地段,。
(配全景高速立柱廣告圖片)。
2.2位于金地商廈(新華書店7樓)的巨幅三面翻廣告,。廣告位位置顯赫,，視野開闊，位于威海經(jīng)濟(jì)與商業(yè)中心,，是企業(yè)進(jìn)行品牌推廣的首選,。
(配全景三面翻廣告畫面)。
2.3：位于威海百貨大樓的大型led電子屏,，是先鋒廣告有限公司又一經(jīng)典廣告?zhèn)髅狡脚_,。戶外超高清全影大型led多媒體顯示屏，色彩均勻,、亮麗;立體感強(qiáng);可任意播放圖片文字;高清視頻影像及各種影視動畫;擁有120平方超大型視聽效果,。廣告位視野開闊，醒目壯觀,，覆蓋面廣;led顯示屏是目前世界上最先進(jìn)戶外視頻設(shè)備,。可視距離達(dá)到1000米,。該led電子屏位于市政府,、區(qū)政府、振華商廈,、國美,、蘇寧電器、家家悅總店,、大世界等大型商廈中心,，是威海中心貿(mào)易區(qū)與政治經(jīng)濟(jì)活動中心;文化路、世昌大道,、青島路,、海濱路交匯于此,，每日10萬人的車流與人流,，成為企業(yè)產(chǎn)品推廣、企業(yè)品牌發(fā)布,、形象宣傳的必爭之地,，首選媒體，開創(chuàng)了戶外廣告?zhèn)髅降男乱暯?，真?兩撥千斤的大品牌載體,。
(配百貨大樓led全景像畫面),。
2.4公司投資購置的大型移動led電子屏，實現(xiàn)了戶外廣告動靜結(jié)合的完美整合,。該移動電子屏是各種慶典活動,、廣告定點投放、新聞發(fā)布,、產(chǎn)品促銷的最佳載體,。同時公司也成為視覺設(shè)計傳播、展覽展示制作,、各種媒介整合傳播,，全程營銷策劃整合解決方案的最佳提供者。(配移動電子屏高清影像畫面與廣告策劃影像),。
3.1根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)特點,，要取得理想宣傳效果，必須有好的整體策劃推廣營銷模式,。威海先鋒廣告有限公司憑借10幾年雄厚的品牌策劃推廣能力,，全方位立體宣傳推介，達(dá)到客戶的最佳滿意度,。
3.2大型高速立柱廣告牌,、巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏,、移動led電子顯示屏,，實現(xiàn)"天地一體，動靜結(jié)合",，形成強(qiáng)大的視覺沖擊,，加上震撼人心的創(chuàng)意效果，達(dá)到人們對房產(chǎn)品牌的認(rèn)可,，從而激發(fā)其購買欲,。
3.3高速立柱與三面翻廣告，以宣傳樓盤品牌為主,，比如：唐人海灣公館,，繁華之中頤養(yǎng)天年。簡單的廣告語,，富有深意,，人們不論行駛在高速路上，還是繁華的都市,，沖擊人們眼球的就是"唐人海灣公館",，人們對這一品牌的認(rèn)可，自然勾起對這一品牌的了解欲。
3.4在投放高速立柱與三面翻廣告的同時,，在威海百貨大樓led電子屏推出"唐人海灣公館高清宣傳片",，人們從動感的畫面與動聽的音樂中，真正體驗現(xiàn)代傳媒所帶來的音樂視聽,，人們對品牌的認(rèn)可逐步加深,。
(配位置地理圖)。
3.4巨幅三翻廣告,、超大型led電子顯示屏位于新威路,、和平路、寶泉路交匯點,，每天10萬人次的車流人流,，兩種廣告媒體的動靜優(yōu)勢互補(bǔ)，使宣傳品牌以強(qiáng)大的沖擊視覺效果,，在人們心中形成共鳴,。
{配三面翻廣告與led電子顯示屏圖片}。
在以上廣告形式集中宣傳一到兩個月以后,，在吸引住一大部分受眾群體后,，及時推出富有創(chuàng)意的促銷活動，活動必須具有創(chuàng)新性,、奇特性,、針對性、磁力性,，達(dá)到錦上添花,。活動策劃以后,，利用百貨大樓led電子顯示屏與移動led電子顯示屏,，同時滾動播放。移動led顯示屏定時間,、定地點,、定人群播放，定點循環(huán)播放與移動循環(huán)推介兩種形式廣告宣傳,，真正達(dá)到活動宣傳效果,，實現(xiàn)理想客戶簽單率。(配移動led顯示屏),。
以上為廣告投放預(yù)設(shè)方案,，具體在客戶審核完以后定稿。
房地產(chǎn)廣告策劃書篇二
根據(jù)中冶尚園項目計劃,，在20xx年1月14日（農(nóng)歷2011年十二月二十一日）,，即在新春佳節(jié)到來之際舉辦一場“新春嘉年華,，看房送大禮”活動,，為新老客戶獻(xiàn)上新年大禮,。
二、活動目的,。
1,、制造新年市場熱度，加強(qiáng)市場關(guān)注度,；
2,、通過活動為新老客戶加深對本項目的深刻印象，傳遞項目信息等,；
3,、通過現(xiàn)場活動營造熱烈氣氛，聚攏人氣,，迅速累積客戶,。
三、活動理念,。
1,、注重人氣凝聚,，營造“中冶”品質(zhì),；
策劃：郭森。
2,、加大活動整體“新春嘉年華”氛圍展現(xiàn),，充分體現(xiàn)“看房送大禮”活動意義；
3,、烘托“新春”的“樂與玩”,，打造“看房送大禮”相關(guān)氣氛活動,；
4,、讓更多貴賓加深“中冶尚園”的'美好印象；
四,、活動地址,。
信陽市洋山新區(qū)中冶尚園營銷中心現(xiàn)場,。
五、活動時間,。
20xx年1月14日8:30——17:30,。
六、活動對象,。
看房,、購房準(zhǔn)客戶。
七,、活動項目籌備安排：（1月9日-13日基準(zhǔn)籌備）,。
策劃：郭森。
1月9日：本活動項目策劃匯報,。
達(dá)成初步合作意向確定本活動方案,。
1月10日：組建本活動項目小組。
確定本項目活動中所有執(zhí)行人員,。
活動執(zhí)行小組構(gòu)架：
總顧問：（甲方）總策劃：周洋,。
顧問：（甲方）活動總監(jiān)：李佳文。
場務(wù)：郭樹森黃金海范德亮陶然張浩周麗王華張元林,。
確定各種物料,、設(shè)備、人員等確定的前期籌備工作,。
1月11日：項目正式籌備和實施,。
策劃：郭森。
現(xiàn)場布置平面圖,。
策劃：郭森,。
房地產(chǎn)廣告策劃書篇三
二__市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計。
三消費者分析,。
第二節(jié)“__”項目分析,。
一項目優(yōu)勢分析。
二項目劣勢分析,。
三競爭對手分析,。
四項目價格策略分析。
五核心價值分析,。
第三節(jié)推廣策略界定,。
一目標(biāo)消費群體界定。
二賣點界定,。
一廣告宣傳目的,。
二總體策略。
三廣告主題,。
四要樹立的形象,。
五分期廣告的整合策略,。
第五節(jié)營銷活動推薦。
一營銷渠道及人員促銷建設(shè),。
二營銷公關(guān)活動推薦,。
第六節(jié)媒體策略。
一媒體目標(biāo),。
二目標(biāo)受眾,。
三媒介策略,。
四媒介分析及選取,。
第七節(jié)方案說明。
前言,。
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售,，塑造、提升品牌形象,。本方案在于為“__”帶給一個準(zhǔn)確的定位與廣告方向,，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對本地市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下,，找出“__”項目的資源問題與機(jī)會,，以到達(dá)或超出“__”的原定銷售計劃，并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌,。
一,、__市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況。
1,、_x_屬于四線城市,，房地產(chǎn)市場雖不是很成熟，但是有融城的完美前景;有高速有效的物流體系;又據(jù)東西南北交通要塞;處中南最大服裝批發(fā)市場;有大批大型國有企業(yè),。這意味著x_的誘人的市場和低廉的勞動力市場,。所以，各大商家紛紛進(jìn)入x_,。房地產(chǎn)更是有超多外資搶入,，行業(yè)的競爭日益激烈，競爭的層次不斷升級,。從20__年以前的消費住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費,，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)公司實力不斷上升,，到達(dá)初步的產(chǎn)業(yè)化水平,。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開。x_市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家,，經(jīng)過幾年的市場競爭,，房地產(chǎn)項目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大,，開發(fā)形式全面化，多樣化,。到20__年為止,，房地產(chǎn)項目投資到達(dá)82118萬元，住房項目方面的投資到達(dá)43628萬元,。20__年當(dāng)年房地產(chǎn)項目竣工面積為83萬平方米,，住宅竣工面積為80萬平方米，商品房銷售面積為40萬平方米,，商品房銷售總額為37723萬元,。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)證明，20__年以來批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為24904,。47平方米,，住房銷售均價由20__年初的824元/平方米上升至20__年初的1002元/平方米，升幅達(dá)21,。6%,。
2、現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況,，現(xiàn)有名的樓盤西區(qū)有湘銀房產(chǎn),、保利房產(chǎn)等;南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園,、南星小區(qū)等;北有響石嶺廣場圈等,。但是由于市場不是很成熟，他們有這樣或那樣的缺點,。具體表此刻以下這些方面：a,、定位及推廣都不是很規(guī)范，抱著賣出去就是目的心理,。忽視樓盤品牌的建設(shè),，忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè)，導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足,。b,、有的沒有服務(wù)的概念。這又表此刻銷后服務(wù)差勁,，物業(yè)管理不規(guī)范,，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣，造成開發(fā)商與業(yè)主的對立,，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去,。c、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足,，人為景觀痕跡太重,。
3,、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠，銷售手段不合理,，收費不合理,，手續(xù)不合理，還有的不合法,。
二,、__市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計。
“同類”定義為具有小高層,，別墅等的住宅小區(qū)?，F(xiàn)將__市河西，河?xùn)|小區(qū)進(jìn)行大體比較分析如下：
1,、河西地帶,。
由于河西為新開發(fā)城區(qū),，在整個大環(huán)境的綠化,、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢?？傮w來說,，河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
湘銀：
核心競爭力：二十一世紀(jì)購房新概念,。
擁有很高的品牌效應(yīng);,。
其周邊環(huán)境好;。
用綠色的生活時尚來吸引高級白領(lǐng),、外國投資者,、社會成功人士，市場銷售反應(yīng)良好;,。
其定位為社會高薪階層,。
濱江一村：
小區(qū)面積大;。
鄰近湘江;,。
周邊環(huán)境好;,。
2、河?xùn)|地帶,。包括河?xùn)|整個地塊北有石峰區(qū),，南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū)。
天鵝花園：
核心競爭力：真,、善,、美。
屬于自然水生態(tài)屋村,、綠化面積廣：
擁有900畝的面積,，其中400畝水面,。
區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)。
映荷園：
核心競爭力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū),。
屬未來商業(yè)地帶,。
周邊交通發(fā)展趨勢大。
房屋設(shè)計理念突出,。
銀座大廈：
近臨中心廣場,，一醫(yī)院;。
只是一個連體樓,、屬小高層,，沒有自身小區(qū);。
周邊自然環(huán)境不是很好;,。
但它屬預(yù)置房產(chǎn)其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預(yù)購,。
慶云山莊：
核心競爭力：離塵不離城。
品牌知名度高;,。
周邊環(huán)境綠色條件好;,。
擁有98畝的綠色自然地帶;。
其發(fā)展迅速,，塑造了良好綠色生活理念在消費者心中構(gòu)成良好的品牌,。其新近開發(fā)的“紫南閣”，定位較高,，目標(biāo)群是中高薪階層,。
湘江四季花園：
核心競爭力：山水之傍，尊貴之居,，人文大家,。
交通便利。
環(huán)境幽雅,。
小區(qū)為12層左右的帶電小高層,，設(shè)計時尚。
為江山置業(yè)這一實力雄厚的開發(fā)商的大手筆,。
價格定在1800左右,。
三消費者分析。
根據(jù)《__房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》及《__市鴻宇房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結(jié)論,，我們得出消費者購房心理和對住宅要求如下：
5,、消費者對物業(yè)管理的要求。
b,、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系,，加強(qiáng)溝通。
第二節(jié)“__”項目分析。
一,、項目優(yōu)勢分析,。
1環(huán)境：坐擁兩山，環(huán)境幽雅,，鬧中取靜,，擁有天然的巨大綠地覆蓋，高達(dá)60%,，山中成片天然古木是__現(xiàn)有樓盤中絕無僅有的,。
2地段：位于__市南部蘆淞區(qū)，附近樓盤以慶云山莊為主,，經(jīng)慶云山莊多年的開發(fā),，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈取ＥR近商業(yè)繁華地帶,，電腦城,，家具城，水果批發(fā)大市場,，更有眾多服裝批發(fā)市場,，離目標(biāo)消費群工作地近。
3價格：由于地價較底,，節(jié)省了巨大成本,。房價有回旋余地。并有銀行房貸支持,，按揭買房，減輕了買房壓力,。價格完全具有比較優(yōu)勢,。消費者買房不是一時沖動，而是完全比較后行為,，這一點應(yīng)是本案拉動銷售的最大著力點,。
4物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求,，貼合本案的定位主題,。二十四小時保安，全封閉式管理,。因為__的安全環(huán)境及以前某樓盤的事故的原因,，所以安全是__市民關(guān)心的大要素，更是目標(biāo)消費者著重思考的主題,。
5小區(qū)設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以天然為主題,，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù),、休閑與自然融為一體,、相得益彰。
6小區(qū)配套設(shè)施齊全,，有游泳池,、高檔會所、銀行,、超市,、停車場、幼兒園,、親子樂園,、運動場所、藝術(shù)長廊等,。
7偏離工業(yè)區(qū)：遠(yuǎn)離工業(yè)污染區(qū),，噪音低，空氣好,。
二,、項目劣勢分析。
1交通：顯然交通是本案最大的瓶頸,，雖有24,、25、28,、29,、43路停靠,，但是尚無直達(dá)的公交,。道路條件差，而交通又是思考買房的很大要素,，如何解決交通問題是我們面臨的主要問題,。能夠思考與市政府合作開通幾路專線。
2樓盤外環(huán)境：本小區(qū)外部的大環(huán)境不是很好,，房屋雜亂,，市政建設(shè)差。沒有大型購物,，休閑場所,。缺乏相應(yīng)的教育設(shè)施，醫(yī)療設(shè)施,，娛樂設(shè)施,。
3物業(yè)管理：不是湘銀的物管，品牌力度不夠。
4房屋設(shè)計：房屋種類較多,，有6層,、帶電小高層、別墅,，層次不一,，面向復(fù)雜。
三,。競爭對手分析,。
根據(jù)樓盤的位置和樓盤的定位，我們把慶云山莊和湘江四季花園作為競爭對手,，狀況如下：
慶云山莊,。
優(yōu)勢：
(1)地處蘆凇區(qū)建設(shè)南路延伸地段，靠近__繁華商業(yè)區(qū),，無工業(yè)廢氣污染,，附近有高中、市級醫(yī)院,，購物環(huán)境和文衛(wèi)設(shè)施齊全,，方便居民生活。
(2)屬于__市蘆淞區(qū),。由于目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都緊盯天元開發(fā)區(qū),，蘆淞區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)明顯不如天元區(qū)。該區(qū)屬本地商業(yè)旺地,，聚集了數(shù)量龐大的外來經(jīng)營戶(尤以廣東,、福建人士居多)，加上蘆淞區(qū)的“本地人士”,，這一區(qū)域的樓盤對這部分消費者有很大的吸引力,，同時由于臨近__縣，也有利于吸引__縣收入高的消費者購房,。
(3)價格低。以758元——1088元每平方米的價格售房,，相對__地區(qū)其他同類型樓盤而言,，價格優(yōu)勢相當(dāng)明顯。
(4)交通便利,。有專門的公交路線,，并且公交車經(jīng)過火車站、中心廣場,、一醫(yī)院等繁華地段,，方便購物及就醫(yī)。
劣勢：
(1)小區(qū)規(guī)劃不夠整齊劃一，樓型外觀設(shè)計不夠新穎,，無法對潛在客戶產(chǎn)生強(qiáng)大的視覺沖擊力,，進(jìn)而產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望。
(2)小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施不足,，不能滿足眾多用戶需求,。
(3)低價位商品房，檔次不高,，不能吸引經(jīng)濟(jì)潛力強(qiáng)的成功人士入住,，不利于整個小區(qū)形象的提高。
湘江四季花園,。
優(yōu)勢：1)項目資金雄厚,，有資金可做必要的周轉(zhuǎn)，以應(yīng)付市場變化,。
2)整體項目規(guī)劃在__尚屬首例,。相比其它競爭項目，無論在住宅檔次,、小區(qū)設(shè)計,、投資資金等，都處于明顯優(yōu)勢,。
3)__市消費市場樓價有上升趨勢,，消費者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選取。
4)本地市場樓盤眾多,，但大盤太少,，具有文化底蘊的大盤更少，真正好處上的山水概念樓盤更是絕無僅有,。
劣勢：
1)品牌號召力：__房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的競爭,，優(yōu)勝劣汰。此刻以湘銀,、中房,、中大、聯(lián)誼,、協(xié)力為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過幾年的房地產(chǎn)操作,，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗，已構(gòu)成了房地產(chǎn)市場上的強(qiáng)勢品牌,。在消費者中有著不錯的口碑,。江山置業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號召力,。
2)市場承受潛力：由于__市消費偏低,，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn),。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題,，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素,。
3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā),，低價銷售,，造成價格波動及銷售困難。
四項目價格策略分析,。
1樓盤定位能夠是“__文化藝術(shù)之都”,，但價格應(yīng)定位是“中等偏上”。
2高開低走,，保證品牌支撐,，預(yù)留樓盤銷售力。視銷售進(jìn)度讓價應(yīng)是本案的基本策略,。
3確定“高開”的基礎(chǔ)價格時,，除思考南區(qū)數(shù)大樓盤的售價，亦應(yīng)思考樓盤定位價,。根據(jù)湘江四季花園的1800元/平方米,，慶云山莊的800-900元/平方米的定價，以及對手和自身的優(yōu)劣勢,，本小區(qū)1300元/平方米的基礎(chǔ)價格基本合理,。
五核心價值分析。
1“__”核心定位是“都市文化藝術(shù)之都”,。營造文化藝術(shù)概念,。打品位牌，人文概念具體化,?！癬_”是__市有藝術(shù)修養(yǎng)的，有文化品位的人,，向往藝術(shù)文化的人的部落,。
2“勞動者光榮”，有錢是一種價值,，是一種潛力,。有錢不外顯，購買品位是一舉兩得的好事,，“__”正是這樣的載體。
4“家在身旁”,，勞累后不是匆匆奔向遠(yuǎn)遠(yuǎn)的家,。家就在身旁，“__”毗臨的電腦城，手機(jī)大市場,，家具城,，水果批發(fā)大市場，眾多服裝批發(fā)市場的人氣家園,。階級居住區(qū)概念是本案的核心價值之一,。
第三節(jié)推廣策略界定。
一,，目標(biāo)消費群界定,。
從“__”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅的銷售特點,，界定“__”的目標(biāo)消費群及其相關(guān)特征是：
1目標(biāo)消費者：蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主,，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主,，通訊市場業(yè)主,，南區(qū)附近購房者;以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)潛力較強(qiáng)的階層。
2年齡：年齡大約在35到55歲,，
3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期,，人口簡單，居住空間之娛樂性與休閑性較大,。
4對住宅小區(qū)有著高檔次的要求,，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位,，但他們又是商人,，有商人的交易本性，既有“物有所值”,。
5有強(qiáng)烈的虛榮心,，喜歡攀比和玄耀，文化程度相對較底,，但喜歡附庸風(fēng)雅,，期望透過外在條件來追求文化品位。
二,，賣點界定,。
1項目本身的生活理念：
(1)家在身旁，與工作地臨近,。
(2)自然入室,，獨一無二天然山地樹林綠地。
(3)社區(qū)內(nèi)寧靜安祥,、幽雅恬靜的生活氛圍,。
(4)保安設(shè)施齊備,，安全起居。
2“文化藝術(shù)”的設(shè)計理念,。
(1)藝術(shù)就在生活中,，雕塑、園藝構(gòu)筑小區(qū),。
(2)談藝術(shù)不要出門,，會所定期藝術(shù)展覽。
(3)品位包圍生活,，文化名人與我們同在,。
--第四節(jié)廣告策略。
一廣告宣傳目的,。
2,。樹立項目本身底蘊深厚的形象，與其它南區(qū)樓盤沒有品牌內(nèi)涵相區(qū)別;,。
3,。把“__”塑造成品質(zhì)卓越的東南區(qū)第一樓盤;。
4,。促進(jìn)樓盤銷售,，為其成為“__十佳樓盤”帶給動力。
二總體策略,。
4,、要體現(xiàn)周到細(xì)致，處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念,。
三要樹立的形象,。
1、藝術(shù),、文化,、有品位、能體現(xiàn)成就感;,。
2,、不僅僅是家，更是休身養(yǎng)性,、渡假,，處處體現(xiàn)出對品質(zhì)的追求，對業(yè)主的尊重,。
3,、精品物業(yè)，安全第一樓盤,。
四分期廣告的整合策略,。
引導(dǎo)試銷期：廣告原則是-------給信息,。
既透過活動與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民，個性是目標(biāo)消費者,，以“藝術(shù)文化”為定位設(shè)計目的的“__”正在建設(shè)，即將推出,。按“小城有大事”的標(biāo)準(zhǔn)來炒作,。轉(zhuǎn)移公眾對期他樓盤的注意力。構(gòu)成對“__”的期盼心理,。并可作內(nèi)部銷售,，引導(dǎo)目標(biāo)客戶對樓盤的態(tài)度與看法。
公開發(fā)售期：廣告原則------------給感覺,。
以活動與廣告塑造項目的文化品位,，完成形象沉淀。透過公關(guān)及促銷活動,，使公眾對項目構(gòu)成新的認(rèn)知,，為樓盤發(fā)銷積蓄形象資源。加深和鞏固公眾的注意集中度,，制造“火熱”事件。開發(fā)潛在消費者,。
公開發(fā)售中期：廣告原則---------給實體,。
透過對“__”項目的賣點細(xì)節(jié)的挖掘和渲染，進(jìn)一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價值”的服務(wù)觀念和專業(yè),、超前的操作程序,，給予公眾“卓越文化品位，家在身旁”的靜品絕版印象,，構(gòu)成物超所值的感覺,。
五廣告主題及口號,。
廣告主題：自然、藝術(shù),、享受,。
理由：
(1)自然：既代表了現(xiàn)代人的追求潮流,，又在各眾多樓盤中訴求的人造綠色,、景觀中脫穎而出,，“__”的草地，數(shù)木是天然的,，還貼合樓盤在工業(yè)城市中無污染區(qū)的優(yōu)越位置,。使有“自然”能使買主有超越時髦，舒適和諧的,、廣闊自如的空間的感覺,。
(2)藝術(shù)：藝術(shù)是高品質(zhì)的象征，擁有文化藝術(shù)才是真正的品位,。藝術(shù)又體現(xiàn)了人成功后的一種高級,、高尚的愉悅享受，正是藝術(shù)給了業(yè)主的優(yōu)越感,、滿足感,。
(3)享受：不是人人都能在競爭的社會中有一份快樂的享受，正是因為成功,，才能擁有享受,，這能給予業(yè)主一種成熟、自豪的感覺,。并且,，享受亦道出了物業(yè)周到、安全服務(wù)的放心,。
廣告口號：“__”都市藝術(shù)家園,。
理由：
(1)“都市藝術(shù)家園”既是對“__”從設(shè)計理念到硬件設(shè)施等綜合素質(zhì)的定位確認(rèn)，又是對業(yè)主的內(nèi)心需求的直接表達(dá),。
(2)“都市藝術(shù)家園”具有超前的韻味,，超越了競爭對手眾說一詞的空洞無物的“人文”概念炒作，與“__”的形象定位十分契合,。
(3)廣告口號與廣告主題一脈相承,，有利于相互照應(yīng)。
(4)“都市藝術(shù)家園”更進(jìn)一步核心化了項目訴求,，有利于訴求的目標(biāo)性,。
廣告創(chuàng)意原則：創(chuàng)意原則務(wù)必充分體現(xiàn)廣告?zhèn)鞑ブ黝}，即藝術(shù),、自然,、享受。電視,、報紙,、廣播、戶外、車體的視聽設(shè)計要大膽前衛(wèi),，不落俗套,，以突出表現(xiàn)藝術(shù)性。樓書,、直郵手冊等設(shè)計要充分體現(xiàn)樓盤的本質(zhì)屬性(幽雅的自然環(huán)境,，高品質(zhì)的物業(yè)管理)。
第五節(jié)營銷活動推薦,。
一營銷渠道及人員促銷建設(shè),。
1，營銷渠道的建設(shè)十分重要,，應(yīng)建設(shè)雙點兩線銷售渠道，“雙點”指開發(fā)商和潛在購房者,，“兩線”指銷售明線和暗線,。明線銷售是指傳統(tǒng)的銷售方式，透過建設(shè)售樓部,，成立電話銷售熱線,，設(shè)置樣板房，參加房交會等方式公開發(fā)售,。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗營銷中裂變出來的一種銷售方式,，以點帶面，依靠口頭傳播,。如在目標(biāo)消費者聚集的會所開展無形廣告銷售,。
2，人員培訓(xùn)與管理：建設(shè)一支高效,、優(yōu)質(zhì)的售樓隊伍,，售樓人員隊伍的思想意識務(wù)必是前衛(wèi)的、開放的,、務(wù)實的,，在與顧客接觸時，他們承擔(dān)了樓盤的第一形象,，他們務(wù)必能體現(xiàn)項目的定位,，有修養(yǎng)、有風(fēng)度,、有氣質(zhì),。務(wù)實是指務(wù)必熟練懂得房屋交易的合法合理程序，業(yè)務(wù)務(wù)必準(zhǔn)確到位,，交易動作語言標(biāo)準(zhǔn)化,。以充分體現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)范與成熟，獲得潛在客戶的信任與好評。嚴(yán)禁有任何損害樓盤形象的舉止言行,。
二營銷公關(guān)活動推薦,。
一、“__”奠基典禮暨“我心中的小區(qū)有獎?wù)髅?、征文”活動?/p>
1,、策劃用意：高格調(diào)以引起一鳴驚人，廣滲透以引起十分關(guān)注,。借典禮邀請政界名人,，目標(biāo)消費群領(lǐng)軍人物，著名藝術(shù)家參與,。給項目的定位打好頭陣,。征集樓名與樓文是以引起市民個性是目標(biāo)消費者的深度相關(guān)性，擴(kuò)大客戶量,，提高購買率,。
2、活動資料,。
(1)典禮,，發(fā)布會。(2)藝術(shù)家做秀,。(3)設(shè)立征名征文點,，發(fā)放意見卡。(4)“我心中的小區(qū)有獎?wù)髅?、征文”活動揭曉?5)新聞發(fā)布會及頒獎晚會,。
3、活動實施：時光：樓盤開工期間及樓盤預(yù)售期間,。地點：典禮在小區(qū)現(xiàn)場,、發(fā)布及晚會在國賓大酒店。
二,、系列藝術(shù)展覽活動,。
1，策劃用意：藝術(shù)展覽活動是對樓盤的定位的最大支撐,。透過藝術(shù)展以聯(lián)絡(luò)客戶和藝術(shù)家,，明星的關(guān)系，以客戶的自我品質(zhì)有由外到內(nèi)的升華,。在客戶中樹立良好的形象為熱銷打好基礎(chǔ),，為迅速收盤做好前奏。
2,，活動安排：a,，大型藝術(shù)雕塑落戶小區(qū)儀式;b,，書畫藝術(shù)家的展覽;c，文人墨客的講座研討互動會;d,，明星才藝表演會,。
3，活動參與人員：每次活動的參與人務(wù)必目標(biāo)消費群所認(rèn)可的知名人士,，各路相關(guān)媒體記者,，目標(biāo)消費群代表，后期活動時的業(yè)主代表,，各發(fā)展商,，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人士。
三,、贈房活動,。
1，策劃用意：制造爆炸新聞事件,，以迅速提高樓盤及發(fā)展商的知名度和美譽(yù)度,。由發(fā)展商帶給一套現(xiàn)房贈送給某著名人士，策動新聞,，便于樓盤的軟文炒作，以構(gòu)成目標(biāo)消費者對樓盤的定位及價值的高度認(rèn)可,。
2,，活動實施：在公開發(fā)售后熱售前進(jìn)行，著名人士擬請__市的院士某人,，__市市長,，__籍的國內(nèi)著名人士，湖南電視臺某明星,。贈送儀式的規(guī)格要高,，后繼討論(軟文、座談會)要有良性導(dǎo)向,。
第六節(jié)媒體策略,。
一、媒體目標(biāo),。
1,，在公眾心目中樹立樓盤的品牌形象;。
2,，提高發(fā)展商在公眾心目中的知名度和美譽(yù)度;,。
3，力求“__”銷售順利,，并能引起銷售高潮;,。
4，使小區(qū)構(gòu)成良好的口碑效應(yīng)。
二,、目標(biāo)受眾,。
小區(qū)附近的蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主,，電腦大市場業(yè)主,，西單車庫出口廣告位，通訊市場業(yè)主,，南區(qū)附近購房者;以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)潛力較強(qiáng)的階層;內(nèi)心向往文化藝術(shù)的白領(lǐng)或政府部門人士,。
年齡：35——55歲左右。
主要特質(zhì)：注重生活品質(zhì),，有文化品位(或期望有高的文化品位);,。
有必須的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但是又比較講究物有所值;,。
事業(yè)有成,，期望獲得別人的稱贊，有種事業(yè)有成的豪情;,。
工作環(huán)境相對嘈雜,，接觸人員多，內(nèi)心向往一種幽雅恬靜的家園生活,。
媒體接觸習(xí)慣——有固有的收視,、閱讀習(xí)慣。
2,，閱讀以《__日報》,、《__晚報》和《瀟湘晨報》為主;。
3,，收聽廣播以在坐車(打的)時居多,，或駕駛私家車時，多為消磨時光,，被動收聽,。
三、媒介策略,。
1,，銷售準(zhǔn)備期。
所有制作類的設(shè)計和制作,、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準(zhǔn)備,。
2，引導(dǎo)試銷期,。
(1)以報紙廣告為主,，預(yù)告樓盤進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購的日期及作前期形象宣傳;
(3)針對既有的目標(biāo)客戶和潛在客戶寄發(fā)dm廣告,。
3，公開強(qiáng)銷期,。
(3)適當(dāng)使用戶外媒體,，以持續(xù)宣傳的持久性;。
(4)定期檢討既定的媒介策略和組合,，根據(jù)客戶的反映以及競爭對手的做法,，即時調(diào)整與更換我們的媒介組合。
4,，銷售沖刺期,。
(2)媒體新聞炒作，作銷售輔助,。
四,、媒體分析及選取。
1,、平面媒體,。
(1)《瀟湘晨報》，《__日報》《__晚報》是__影響較大的報紙媒體,。閱讀率高,，讀者層次廣泛。推薦作為此次宣傳的主要平面媒體,。同時,，《__日報》的房地產(chǎn)專刊可相應(yīng)投放,，該專刊對于潛在購房者來說閱讀率很高,。
(2)《湖南日報》《三湘都市報》《__日報》的商業(yè)廣告氣息比較低,，權(quán)威性更大，讀者信度高,。推薦作為此次宣傳的軟性新聞的媒體,。
2、電視媒體,。
湖南經(jīng)視,，__電視臺新聞綜合頻道，它們在__地區(qū)影響大,，收視率高,。能將信息更形象、生動地傳達(dá)至目標(biāo)消費者,。推薦贊助湖南經(jīng)視某一專題欄目,，在__電視臺新聞綜合頻道投放廣告宣傳片,。時光應(yīng)是開盤前后一個月，時段是在晚8點左右,。
3,、戶外媒體。
戶外媒體在__的這種規(guī)模不大,、人口流向集中的城市具有巨大的影響,。推薦從動工到封盤在施工外圍樹立3d效果圖，開盤前一個月在中心廣場,，金三角大市場,，北區(qū)主干道，南區(qū)摩托車大市場樹立大型戶外廣告牌,。車體廣告選取28路,，1路，2路,。另外,，在開盤當(dāng)天，推薦使用“氣艇”這種新型的媒體,。同時,，南大門和中心廣場地下通道的電子屏幕也可適當(dāng)投放，給予輔助,。
4,、廣播媒體。
__交通頻道覆蓋面廣,，影響大,。雖然針對性差，但成本底,。故推薦作為長期,、高容量信息投放方式。
5,、樓書,，dm手冊，企業(yè)形象畫冊,，宣傳單,，海報，樣品屋,，接待中心,。
這些廣告載體對細(xì)節(jié)要求高。推薦信息資料要準(zhǔn)確道位,。
第五,、廣告預(yù)算及分配,。
(1)廣告總額應(yīng)是總銷售額的5%左右?！癬_”的建筑面積為s平米,，均價為r元，廣告預(yù)算為s_r_5%,。其中,，80%為計劃廣告投人，20%為機(jī)動費用,。
(2)媒體費用為計劃廣告投人總額60%,，包括報紙50%，電視30%,，戶外10%,，廣播5%，車體5%,。
(3)表現(xiàn)制作類為計劃廣告投人總額6%,。
(4)sp活動及公關(guān)計劃廣告投人總額為30%。
(5)禮品制作為計劃廣告投人總額4%,。
第七節(jié)方案說明,。
1，在進(jìn)行促銷,、公關(guān)活動時媒體投放務(wù)必相互照應(yīng),，以確保每次活動都能到達(dá)相關(guān)目的，人員協(xié)調(diào)務(wù)必準(zhǔn)確,，要設(shè)立活動負(fù)責(zé)人,。每次活動都要有媒介負(fù)責(zé)人，能夠保證相關(guān)信息的及時有利的報道,、宣傳,。
2，至于交通及道路建設(shè)問題,，開發(fā)商務(wù)必說服政府，與政府合作,，由政府出面,，開發(fā)商承擔(dān)一部分費用共同來解決道路改造問題，同時務(wù)必申請開通專線公交,。
3,，小區(qū)外居安環(huán)境及市容環(huán)境建設(shè)，開發(fā)商必須要有看的見手段,，讓目標(biāo)消費者相信小區(qū)是安全可靠的,，與街區(qū)合作,，搞好市容環(huán)境衛(wèi)生。
4,，價格是一種隨市場變化的東西,，“高開低走”只是一種預(yù)見性想法，價格就應(yīng)視開盤后銷售環(huán)境來定,，遇高走高,，遇低走低。
5,，“暗線銷售”十分重要,，在房地產(chǎn)市場不成熟的狀況下，從操作過程和手法來說,，真正的“商品化房”還是不多見,。所以務(wù)必全面建設(shè)暗線銷售通路。
二,、附(廣告腳本),。
1、電視廣告文字腳本示例,。
廣告主題：家在身旁,，突出“__”距目標(biāo)消費群工作地之近。
畫面1：兩老板從某市場下班回家配音：無,。
畫面2：兩人走到門外路旁配音：公眾場合喧囂,、嘈雜聲。
畫面3：公交車開過來,，車擁擠不堪配音：嘈雜聲,。
畫面4：兩人中一人要不顧一切的擠上配音：嘈雜聲節(jié)奏加快。
公交,，另一人優(yōu)雅的看著,，微笑。
(特寫),。
畫面5：車上的人擠的變形配音：金屬刺耳聲,，
畫面6：沒有上車的人出此刻“__”
小區(qū)門口，美麗的妻子和可愛的配音：輕快溫柔的聲音,。
兒子在迎接他,。
畫面7：虛化畫面，打出“__-配音：美麗的聲音讀出文字,。
家在身旁”
2,，廣播廣告文字腳本示例。
廣告主題：“__”是藝術(shù)之都,。
一陣流暢的鋼琴聲,。
一個女孩：“哎,，聽說著名鋼琴家__要來__演出耶!”
一個男孩：“是啊，聽說票很難買到,，我真想去看看!”
兩個人同時嘆息,。
開門聲，一個男人的聲音：“兩個怎樣了,，不開心嗎?走,，我?guī)銈內(nèi)タ翠撉傺葑鄷?”
兩個人同時問：“你有票?”
男人笑著說：“當(dāng)然啦，我剛買了“__”的房子,，演奏會就在__舉行,，我是在家享受藝術(shù)啊!
標(biāo)準(zhǔn)廣告語：“__”都市的藝術(shù)家園!
3，報紙(戶外)廣告示例,。
廣告主題：體現(xiàn)“__”的天然古木之多和環(huán)境的優(yōu)雅恬靜,。
畫面構(gòu)成：以小區(qū)實際的茂林為主體畫面，畫面應(yīng)簡潔,，但要有沖擊力;,。
外加小區(qū)名，發(fā)展商名,，及電話號碼!
廣告語：__,，沒有“開封”的自然之綠!
房地產(chǎn)廣告策劃書篇四
由于“新中產(chǎn)階級”這個目標(biāo)定位群的特殊性與“新概念”性，公司將在今后順馳梅江藍(lán)水園的宣傳推廣中聘請儀態(tài),、氣質(zhì),、形象與“新中產(chǎn)階級”能夠有機(jī)融合的品牌形象代言人。
聘請品牌形象代言人在藍(lán)水園宣傳推廣中的作用,。
1,、能夠與大多數(shù)的房地產(chǎn)項目產(chǎn)生有效的區(qū)別。
聘請一個項目的品牌形象代言人,，在如今大多數(shù)的產(chǎn)品宣傳中被廣泛運用,，對于品牌代言人所帶言的產(chǎn)品，人們的認(rèn)知程度日益增高,。但單就房地產(chǎn)項目而言,，聘請品牌代言人的案例很少，目前已知周邊地區(qū)物業(yè)聘請形象代言人的有北京的御景園程峻,，天津的世紀(jì)花園葛優(yōu),，均屬高檔一流物業(yè)世紀(jì)花園在當(dāng)時天津的樓市中如此定位。雖然這兩個項目對品牌代言人的挖掘并不深入,，但此種方式的宣傳推廣行為仍然為這兩個項目贏得了廣泛的知名度和銷售業(yè)績。2,、能夠?qū)⑽覀兯麄鞯闹黝}充分的表達(dá)由于品牌形象代言人屬于客戶定位群中有代表性的個體,，所以他能夠準(zhǔn)確,、直觀的將項目的精髓以個體的形式展現(xiàn)在人們的面前。
品牌形象代言人的選擇,。
有鑒于藍(lán)水園項目的客戶定位群,，建議在品牌代言人的選擇上考慮電影、電視表演藝術(shù)家陳道明或濮存晰,，陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性,。
陳道明的在影視作品中的形象已經(jīng)被大多數(shù)人所接受。他的形象多為中國的民族資本家,、企業(yè)家和有形象,、有氣質(zhì)的高級知識分子?；痉稀靶轮挟a(chǎn)階級”的外在形象,。且陳的商業(yè)形象沒有被完全的開發(fā)，品牌形象記憶度相對專注,。
附：關(guān)于梅江藍(lán)水園客戶定位選擇的建議,。
如今天津的房地產(chǎn)已經(jīng)從淺海區(qū)進(jìn)入了深海區(qū)，房地產(chǎn)策劃也從早期的經(jīng)驗主義,、偶然階段走向了今天的分工越來越細(xì),，手段越來越高。因此只有作到正確的市場定位,，房地產(chǎn)在進(jìn)行銷售宣傳時才有可能最有效的針對目標(biāo)客戶群體,，以促進(jìn)銷售的順利進(jìn)行。
目前天津市大多數(shù)的房地產(chǎn)項目,，在開盤前的準(zhǔn)備階段都會對自己的項目進(jìn)行詳細(xì)的市場定位和客戶群體定位,。這些定位或者是由開發(fā)商決定的，或者是由廣告代理公司提出的,，但結(jié)果都是一樣的：就是其得出得結(jié)論都未經(jīng)過嚴(yán)格的市場調(diào)研和客戶考察,。
在天津市的房地產(chǎn)市場中還沒有建立起完善、科學(xué)的,，能夠涵蓋天津房地產(chǎn)市場供求關(guān)系,、市場飽和度、潛在客戶數(shù)量,、客戶購買能力的市場調(diào)查報告和記錄,。盲目的市場定位、客戶群定位所以造成了大多數(shù)項目的滯銷和千篇一律,。
我們起初接手順馳世紀(jì)城時,，也曾經(jīng)苦于沒有這方面的資料。后來經(jīng)過對世紀(jì)城現(xiàn)有業(yè)主的調(diào)查了解，才將世紀(jì)城的客戶購買群體定在了“h”一族身上,。這種“h”的定位基本準(zhǔn)確,。但隨著世紀(jì)城銷售的不斷深入，僅僅“h”的概念已經(jīng)略顯粗糙,，這就要求我們制定出進(jìn)一步更加詳細(xì)的客戶購買群體的分析,，充實進(jìn)“h”的基本概念之中。但如果沒有真實,、有效的市場調(diào)研情況報告,，那么即將提出的“h”概念拓展定位仍然會與市場的真正需要相脫節(jié)。
同理,，藍(lán)水園經(jīng)過進(jìn)一年的運作已經(jīng)進(jìn)入開盤前的沖刺階段,，正確、嚴(yán)謹(jǐn),、有理有力的市場定位和客戶群體定位也正是這個項目目前的當(dāng)務(wù)所急,。有了明確的市場定位和目標(biāo)客戶群體定位，才能順利的尋找到項目開盤的訴求切入點和項目今后的發(fā)展增長點,。
項目規(guī)劃策略,。
梅江生態(tài)居住區(qū)作為天津市政府繼華苑和麗苑之后的更大手筆，始終為天津市民所關(guān)注,。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認(rèn)可,，并存在著無限的升值潛力，但是作為項目的地點是不可變更的,，規(guī)劃設(shè)計好的外檐,、房型等細(xì)節(jié)是不可變更的，項目規(guī)劃的核心是理念開發(fā),。就像一部交響樂不能沒有主題,，藍(lán)水園的推廣不能沒有靈魂。我們把這個尋找靈魂的過程稱做理念開發(fā),。一旦這個理念確立,，整個推廣過程都必須圍繞它進(jìn)行，這種理念創(chuàng)新在于適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流,，然后量身定造,、消化、提純,，形成統(tǒng)帥全局的主題思想,，并把它滲透、融合,、演繹在藍(lán)水園的整個具體推廣策劃中,。
房地產(chǎn)廣告策劃書篇五
工作在不經(jīng)意間已經(jīng)告一段落了,，我們的工作再譜新的篇章，同樣也要定好新的目標(biāo),，何不趕緊趁現(xiàn)在寫寫策劃書,。一起來參考策劃書是怎么寫的吧，下面是小編幫大家整理的房地產(chǎn)廣告策劃書,，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡,。
萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),，體現(xiàn)了萊恩公司長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志。
萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),，使萊恩公司在有意無意之中闖入了復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn),，或者說，萊恩公司在有意無意之間為房地產(chǎn)開發(fā)的未來成功準(zhǔn)備了條件,。
萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),，順應(yīng)了當(dāng)代人、當(dāng)代社會對綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚,，其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?/p>
萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上,，采用了創(chuàng)新策劃在先，規(guī)劃設(shè)計在后,，讓兩者相互彌補(bǔ),、相映生輝的做法，也是一個超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新,，它對萊恩公司的未來事業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響,。
1)市場背景
萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝,，前期果園開發(fā)已小見成效,，大規(guī)模的綜合性開發(fā)即將進(jìn)行。
果園內(nèi)的果樹現(xiàn)在枇杷為主,，同時準(zhǔn)備發(fā)展一批相應(yīng)的果樹,，形成一個有多種水果樹的綜合性果園。
在歷史上,，西彭鎮(zhèn)是有栽種水果的悠久歷史的,，萬畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂道。如今,，西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬畝伏淡季水果的發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想,，為金果園的可持續(xù)性發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。
現(xiàn)在,，西彭鎮(zhèn)已有常住人口約五萬,，隨著渝西經(jīng)濟(jì)走廊的.建設(shè)和新廠新單位的遷入,，西彭鎮(zhèn)的未來人口還會大量增加。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂設(shè)施特別是新潮時尚的休閑娛樂設(shè)施已經(jīng)不能滿足居民們的需要,。
重慶主城區(qū)人口已超過600萬,，主城區(qū)居民的生活水平、消費能力都在不斷的提高,，休閑娛樂的郊區(qū)化(由近郊逐步走向遠(yuǎn)郊)是一個不可阻擋的大趨勢,。
2)產(chǎn)品分析
萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝,，萊恩田園區(qū)是重慶的一個具有獨特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的,、大型生態(tài)綠化田園區(qū)。
優(yōu)勢：
一棵令人震驚和贊嘆的超級百果樹
它立在萊恩田園區(qū)的大門口或中心,。
它那巨碩無比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來的,，但外形與真樹相比，足以亂真,。
中心主要是空的,，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設(shè)計一些彎曲的樹洞,，供孩子們捉迷藏,。
上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長大,，仿佛是巨樹的枝,，是巨樹的天生的組成部分。
還可為其編一個古老的神話傳說故事,，讓許多游客更加深信不疑,。
果樹命名為“仙醉百果樹”，由著名書法家題字,，由著名文人寫一篇賦,，立石碑刻于樹旁。
這是果園獨創(chuàng)的特色景觀之一,，是它的形象標(biāo)志之一,。
它是時尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風(fēng)格;
在資金許可的前提下,，公園的設(shè)計建筑應(yīng)敢于適度超前(至少要有鮮明的獨家特色),，不要認(rèn)為遠(yuǎn)郊的公園設(shè)計就一定比主城區(qū)的公園落后，這方面做好了,，也是一個獨特的賣點,，同時也能有效阻止競爭者的跟進(jìn)。
劣勢：
對發(fā)展商來說,，是挑戰(zhàn),，從規(guī)劃設(shè)計的難度,，建筑容積的降低，園林景觀的增設(shè)造成的成本增加,，未來物業(yè)管理服務(wù)的升級,，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財力。
3)競爭對手分析
東方半島花園是深圳布吉的一個具有獨特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的,、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū),。東方半島花園招標(biāo)后，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子,，推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’,。這是附和深圳目前地產(chǎn)發(fā)展階段和消費潮流的。
東方半島花園的園林式是一個環(huán)境系統(tǒng)概念,，大到小區(qū)的外圍環(huán)境，內(nèi)部環(huán)境,，地形,，布局，空間,，庭院的序列,，主題的不同，功能的組合,，景觀的效果,，小到園中的一石一水，一草一木,，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行精心設(shè)計,。
1)廣告目標(biāo)
造市。制造銷售熱點,。
造勢,。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢,。
大范圍,、全方位、高密度傳播售樓信息,，激發(fā)購買欲望,。
擴(kuò)大‘萊恩田園區(qū)’的知名度、識別度和美譽(yù)度,。
提升企業(yè)形象,。
一年之內(nèi)銷售量達(dá)到80%以上。
2)廣告對象
好玩好動的西彭及主城區(qū)的幼兒,、兒童,、少年;
對現(xiàn)代娛樂公園情有獨鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;
喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光,、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民;
喜歡在大自然的環(huán)境中賞花,、品茶,、垂釣、養(yǎng)鳥的西彭中老年人;
喜愛周末公園休閑,、通俗文化演出,、節(jié)日游園活動的西彭及周邊地區(qū)居民;
具有懷舊情結(jié)、回歸自然心愿,、喜好一點農(nóng)活類勞動體驗的主城區(qū)居民;
樂意居住在綠色園林中的,、消費水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民;
3)廣告地區(qū)
在重慶這個城市及周邊地區(qū)。
4)廣告創(chuàng)意
廣告主題：
(1)每天活在水果的世界里
創(chuàng)意
選用孫悟空在花果山水漣洞的情景,。利用flash動畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在,，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比，有如回到了當(dāng)時的時代里,，最后,，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里。
(2)回到家,，就是渡假的開始
創(chuàng)意
一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶,，我要去渡假?！?/p>
老公：“行,，馬上帶你上?！?/p>
上了車,，不過多久就到了。
他們來到了一個仿佛世外桃園的果園里,，而且這里有新穎獨特的建筑樓房,。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公,，我要在這里住一輩子,？！”
老公：“沒問題,?！痹袐D：“真的可以嗎？”老公：“當(dāng)然,，因為我早就在這為你買了一套你一定會滿意的房子,。”孕婦：“哇,，你好棒呀?。,。∥颐刻於伎梢远杉倭耍,。,。。,。,。?！”老公：“回到家,，就是渡假的開始?！蹦阆朊刻於寄芏杉賳?？就到萊恩田園區(qū)。
5)廣告實施階段
第一期：試銷階段(三個月)
行為方式----------新聞運作,、廣告,、
時間----------20xx年2月1日
新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響,，而且少花錢,，多辦事，容易形成口碑,，引起廣泛注意,。
讓受眾和消費群了解物業(yè)的基本情況，同時塑造發(fā)展商的良好公眾形象,。
在首期宣傳中,，讓40%的目標(biāo)客戶知道萊恩田園區(qū),，并在心目中留下深刻印象。
以內(nèi)部認(rèn)購為先聲,，以優(yōu)惠的價格和條件進(jìn)行首輪銷售，銷售量達(dá)到10%,。
吸引目標(biāo)對象注意,，誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購買行動,。
及時總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，對第二期銷售計劃進(jìn)行補(bǔ)充，調(diào)整和完善,。
第二期：擴(kuò)銷階段(三個月)
行為方式-----------新聞、廣告,、營銷
乘第一期廣告之余威,，保持其熱度不要降下來，繼續(xù)采取寬正面立體推廣,，鞏固已有成績,，吸引目標(biāo)受眾更多的注意，變潛在客戶為準(zhǔn)備購買群,。
一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn),，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風(fēng)的大主題下,，煽風(fēng)點火,，鼓勵和引導(dǎo)更多的人來買萊恩田園區(qū)。
此時前來看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多,，此時廣告投其所好,，不失時機(jī)地擴(kuò)大市場占有率。銷售服務(wù)一定要跟上去,。
繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾,，注目率已達(dá)40%左右，并形成一定之口碑,。
合力促進(jìn)銷售,，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng),。
第三期：強(qiáng)銷階段(四個月)
行為方式-------------新聞,、廣告、營銷
充分利用新聞的巨大效應(yīng),，變廣告行為為新聞行為,，讓記者和報紙的新聞版為售樓服務(wù)，評論,、專訪報道,、特寫等新聞手法充分加以利用。
部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說法,，談萊恩別墅區(qū)的好處,，增加可信性。
市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶,。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談,，變成公眾的社會話題。
廣告方面加大投入量,，報紙電視在強(qiáng)度,，廣度和深度上做足文章。
加強(qiáng)管理和服務(wù),，讓售樓現(xiàn)場服務(wù)的軟功變成硬功,，抓住后效應(yīng)不放。
調(diào)動新聞的一切可以調(diào)動的手法和載體,，進(jìn)行深入宣傳,。
合力吸引目標(biāo)客戶，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購買,。
第四期：鞏固階段(三個月)
行為方式-------------營銷,、廣告
消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃,。
對前三期廣告運動進(jìn)行檢驗,，對不足之處加以彌補(bǔ)和改進(jìn)。
細(xì)水長流,，滲透式的廣告行為,。
加強(qiáng)物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù),，樹立住戶的主人公觀念,。
注意后效益和市場消費心理貫性。
完善各項法律手續(xù)和文書文件,，規(guī)范,，科學(xué),，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項權(quán)益,。
房地產(chǎn)廣告策劃書篇六
活動日期：
20__年4月8日——20__年5月1日。
活動主題：
購房__x五一送旅游,。
活動目的和意義：
1,、五一這個季節(jié)大家喜歡出游，所以做一些戶外活動也比擬符合傳統(tǒng)習(xí)慣,。同時,，三天的假期，不少人沒想好去哪里,、做什么,，這個時候如果我們能做一些有特色的活動，或者是給點小恩小惠,，送點小禮品,，很容易吸引客戶到售樓部來,。所以，節(jié)日的促銷活動不可少,，小禮品或者折扣等都是這個時候的常用手法,。另外，節(jié)日促銷,，是做情感營銷的好時機(jī),，這個時候組織老客戶和現(xiàn)在成交的客戶一起旅游，會很自然,，容易贏得客戶的好感,，宣揚本工程，擴(kuò)大影響力度,，得到口碑效應(yīng),。
2、利用五一旅游活動,，升華情感營銷,，情感營銷就是人與人之間的關(guān)心，真情的流露,，并沒有以產(chǎn)品銷售為目的而最終到達(dá)銷售產(chǎn)品的目的的營銷,。情感營銷是一種以銷售人員受人歡送的人格魅力以及對未來消費習(xí)慣的把握上來影響自己身邊的人，以自身來引導(dǎo)消費的一種營銷方式,。情感營銷相似于溝通營銷,，也相似與口碑營銷，我認(rèn)為情感營銷是溝通營銷與口碑營銷的共同體,，是兩者的結(jié)合,，合二為一。情感營銷是以后營銷學(xué)的大勢所趨,。
3,、抓住五一假期時間，來訪客戶即贈送小禮品,，老客戶介紹新客戶送物業(yè)費,，成交客戶參加五一旅游活動，襯托案場促進(jìn)銷活動,。
4,、五一旅游活動結(jié)合樓盤抽獎活動，給予客戶大折扣,、大優(yōu)惠,、送旅游、抽大獎，不斷提升我們案場人氣,，情感營銷加上sp配合,、假客戶等，促使客戶快速成交,。
五一旅游活動路線：供參考(一日游不含午餐二日游是全含),。
1、龍?zhí)洞髰{谷一日游168元/人,。
2,、六羊山一日游128元/人。
3,、龍?zhí)洞髰{谷+皇城相府二日游388,。
4、云臺山二日游398元,。
5,、萬仙山+郭亮村二日游298。
房地產(chǎn)廣告策劃書篇七
(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長,。
20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬元,，同比增長87.4%，是近年來增長較快的,。
（二）房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地,、資金、市場同步增長,。
1,、土地前期投入增加。20xx年1-8月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米,，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%,；土地開發(fā)投資1250萬元,，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。
2,、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大,，開發(fā)投資高速增長,。20xx年1-8月份,，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米,，本年新開工面積13.3萬平方米,，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元,，比去年同期增加7674萬元,，增長87.4%，對全市國有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長貢獻(xiàn)率為2.1%,。從投資用途看,，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍,，辦公樓房完成投資542萬元,，增長3.9倍。
3,、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng),，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元,，同比增長2.6倍,，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快,，企業(yè)自籌資金最多,。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍,；利用外資資金1050萬元,，增長69倍，其他資金8004萬元,，增長2.5倍,。
4、住房銷售高速增長,。今年全市商品房現(xiàn)房銷售,，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長勢頭,，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米,，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米,，比去年同期增長1.2倍,。
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密,，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中,，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家,，新化縣3家,，雙峰縣2家，漣源市1家,。
一是商品房空置面積增加,。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬平方米（其中住宅空置0.61萬平方米）,，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%,，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看,，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長,，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金,，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響,。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小,、持續(xù)開發(fā)能力低,，競爭力差。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展,，存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題,，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家,，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家,，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言,，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個,，占總數(shù)的50%；開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個,，占總數(shù)的25%,；開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個，占總數(shù)的25%,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營為主,，嚴(yán)重依賴銀行資金，有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資,、中間靠銀行貸款開發(fā),、后期靠個人按揭貸款，缺乏后續(xù)開發(fā)能力,。
三是物業(yè)管理落后,，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套,，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā),，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā),，即使有物業(yè)管理,，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范,，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理,，用水、用電,、行路,、管道跑、冒,、滴,、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決,，抑制了消費者的購買欲望,，影響了持續(xù)開發(fā)。
四是外部因素制約,。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整,，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、土地儲備貸款,、個人住房貸款、個人商用房貸款,、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須"取得國有土地使用權(quán)證,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證"等四證,，開發(fā)企業(yè)取得這四證,，實際投入應(yīng)不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款,，有的項目要求項目主體結(jié)構(gòu)封頂,，才可以放貸；還有就是居民收入低,，抑制了住房需求,，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴(kuò)大；再有就是二級市場放而不活,，房屋交易手續(xù)繁多,，收費項目多且雜，稅費負(fù)擔(dān)比例過高,，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展,，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。
總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求,，發(fā)展空間較大,。
市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐,，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐,，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%,，低于全省平均水平5.5個百分點,，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上,；國際經(jīng)驗表明：當(dāng)一國人均gdp達(dá)到300-1000美元時,，居民的住房需求進(jìn)入加速增長期，20xx年我市的人均gdp為5208元（651美元）,，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期,；目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家"十五"規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米,，人均還少1.95平方米,，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬平方米以上,，顯然,，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年xx市城建投資公司成立，xx城市建設(shè)項目開發(fā)實行市場化,，通過項目招標(biāo),，實行市場化經(jīng)營，推行以地生財,、招商引資,、民間融資的方式，徹底突破資金"瓶頸",，使城建坐上了"特快列車",，加速了xx市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
"同類"定義為具有商業(yè)廣場,、寫字樓,、賓館等的商用大廈。現(xiàn)將xx市漣鋼開發(fā)區(qū),，xx市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對比分析如下：
1,、漣鋼開發(fā)區(qū)。
由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū),，在整個大環(huán)境的綠化,、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢,。總體來說,，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境,。
明源大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)概念。
其周邊自然環(huán)境好,；
用綠色和五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng),、外來投資者,、社會成功人士等,；
其定位為社會高薪階層。
2,、城西地帶,。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。
城西農(nóng)貿(mào)綜合市場：
核心競爭力：xx市,、區(qū)兩級政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場,。
規(guī)模大，規(guī)劃齊全,，有功能優(yōu)勢：
擁有15畝的面積,，其中有320個攤位，2480平方米生活超市,，108個鋪面,，1200平方米倉庫，48套配套住宅,，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位,。
住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米,。
定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā),、零售、加工,、倉儲,、大型超市，商住,、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場,。
2、城區(qū)地帶,。
環(huán)球商業(yè)廣場：
核心競爭力：
1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū),；
2.原老街批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營,，超大規(guī)模優(yōu)勢,。
有功能優(yōu)勢：
總建筑面積面積8萬多平方米,，門面主力面積30多平方米。
住房均價500多元每平方米,。門面20xx元至11000元每平方米,。
定位：湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化,、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型,、多功能財富街區(qū)。
國貿(mào)商城：
核心競爭力：位于火車站正對面,，有地位優(yōu)勢,。
根據(jù)《xx房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗,，我們得出消費者購房心理和對住宅（辦公樓）要求如下：
4,、消費者對物業(yè)管理的要求。
5,、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系,，加強(qiáng)溝通。
第二節(jié)"站前廣場"項目分析,。
1環(huán)境：坐擁xx火車站正對面,，坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛,、湘黔鐵路在這里呈十字交匯,，東至杭州、上海,，南至廣州,、深圳、西去重慶,、昆明,，北達(dá)首都北京。xx火車站是一編組站,，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對,，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的,。
2地段：位于火車站正對面,，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主,，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館,、火車站批發(fā)市場,，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈,。
3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息xx火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā),，火車站周邊的土地、建筑物升值在即,，同時,，餐飲業(yè)、娛樂業(yè),、旅游業(yè),、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
物管：智能化管理,，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求,，符合本案的定位主題,。更是目標(biāo)消費者著重考慮的主題,。
4住宅（辦公樓）設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以天然為主題，各種樓層合理布置,。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場,，藝術(shù)、休閑與自然融為一體,、相得益彰,。
6配套設(shè)施齊全，（高檔會所,、銀行,、超市、停車場,、幼兒園,、親子樂園、運動場所,、藝術(shù)長廊等）,。
7xx市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇,。
8本地市場樓盤不多,，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。
1)品牌號召力：xx房地產(chǎn)市場起步較遲,，開始有競爭態(tài)勢,，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成。現(xiàn)在以巨龍、金海,、海匯,、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功,，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗,，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場較晚,，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號召力,。
2)市場承受能力：由于xx市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn),。是否能夠把高收入人士吸引過來,，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素,。
3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流,，盲目開發(fā)，低價銷售,，造成價格波動及銷售困難,。
第三節(jié)推廣策略界定。
從"站前廣場"項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā),，結(jié)合中高檔住宅（賓館,、寫字樓）的銷售特點，界定"站前廣場"的目標(biāo)消費群及其相關(guān)特征是：
1目標(biāo)消費者：418建材市場業(yè)主,，果品批發(fā)市場業(yè)主,，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主,，城區(qū)附近投資置業(yè)者,；以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。
2年齡：年齡大約在35到55歲,，
3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期,，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感,。
4對家庭（辦公）環(huán)境有著高檔次的要求，有"物有所值"的消費心理,，他們追求品位,，但他們又是商人,，有商人的交易本性，既有"物有所值"。
5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，,，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
房地產(chǎn)廣告策劃書篇八
二xx市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計。
三消費者分析。
第二節(jié)“xx”項目分析。
一項目優(yōu)勢分析。
二項目劣勢分析。
三競爭對手分析,。
四項目價格策略分析。
五核心價值分析,。
第三節(jié)推廣策略界定,。
一目標(biāo)消費群體界定,。
二賣點界定,。
一廣告宣傳目的,。
二總體策略。
三廣告主題,。
四要樹立的形象。
五分期廣告的整合策略,。
第五節(jié)營銷活動推薦,。
一營銷渠道及人員促銷建設(shè)。
二營銷公關(guān)活動推薦,。
第六節(jié)媒體策略,。
一媒體目標(biāo)。
二目標(biāo)受眾,。
三媒介策略,。
四媒介分析及選取,。
第七節(jié)方案說明,。
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售,，塑造、提升品牌形象,。本方案在于為“xx”帶給一個準(zhǔn)確的定位與廣告方向,，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對本地市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下,，找出“xx”項目的資源問題與機(jī)會,，以到達(dá)或超出“xx”的原定銷售計劃,，并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌。
一,、xx市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況,。
1、xx市屬于四線城市,，房地產(chǎn)市場雖不是很成熟,，但是有融城的完美前景;有高速有效的物流體系;又據(jù)東西南北交通要塞;處中南最大服裝批發(fā)市場;有大批大型國有企業(yè)。這意味著xx的誘人的市場和低廉的勞動力市場,。所以,，各大商家紛紛進(jìn)入xx。房地產(chǎn)更是有超多外資搶入,，行業(yè)的競爭日益激烈,，競爭的層次不斷升級。從以前的消費住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費,，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟,，房地產(chǎn)開發(fā)公司實力不斷上升，到達(dá)初步的產(chǎn)業(yè)化水平,。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開,。xx市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家，經(jīng)過幾年的市場競爭,，房地產(chǎn)項目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大,，開發(fā)形式全面化，多樣化,。到為止,，房地產(chǎn)項目投資到達(dá)82118萬元，住房項目方面的投資到達(dá)43628萬元,。20當(dāng)年房地產(chǎn)項目竣工面積為83萬平方米,，住宅竣工面積為80萬平方米，商品房銷售面積為40萬平方米,，商品房銷售總額為37723萬元,。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)證明，年以來批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為24904,。47平方米,，住房銷售均價由2001年初的824元/平方米上升至初的1002元/平方米，升幅達(dá)21,。6%,。
2、現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況，現(xiàn)有名的樓盤西區(qū)有湘銀房產(chǎn),、保利房產(chǎn)等;南區(qū)有慶云山莊,、湘江四季花園,、南星小區(qū)等;北有響石嶺廣場圈等,。但是由于市場不是很成熟，他們有這樣或那樣的缺點,。具體表此刻以下這些方面：a,、定位及推廣都不是很規(guī)范，抱著賣出去就是目的心理,。忽視樓盤品牌的建設(shè),，忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè)，導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足,。b,、有的沒有服務(wù)的概念。這又表此刻銷后服務(wù)差勁,，物業(yè)管理不規(guī)范,，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣，造成開發(fā)商與業(yè)主的對立,，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去,。c、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足,，人為景觀痕跡太重,。
3、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠,，銷售手段不合理,，收費不合理，手續(xù)不合理,，還有的不合法,。
二、xx市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計,。
“同類”定義為具有小高層,，別墅等的住宅小區(qū)。現(xiàn)將xx市河西,，河?xùn)|小區(qū)進(jìn)行大體比較分析如下：
1,、河西地帶。
由于河西為新開發(fā)城區(qū),，在整個大環(huán)境的綠化,、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢。總體來說,，河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境,。
湘銀：
核心競爭力：二十一世紀(jì)購房新概念。
擁有很高的品牌效應(yīng);,。
其周邊環(huán)境好;,。
用綠色的生活時尚來吸引高級白領(lǐng)、外國投資者,、社會成功人士,，市場銷售反應(yīng)良好;。
其定位為社會高薪階層,。
濱江一村：
小區(qū)面積大;,。
鄰近湘江;。
周邊環(huán)境好;,。
2,、河?xùn)|地帶。包括河?xùn)|整個地塊北有石峰區(qū),，南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū),。
天鵝花園：
核心競爭力：真、善,、美,。
屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣：
擁有900畝的面積,，其中400畝水面,。
區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)。
映荷園：
核心競爭力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū),。
屬未來商業(yè)地帶,。
周邊交通發(fā)展趨勢大。
房屋設(shè)計理念突出,。
銀座大廈：
近臨中心廣場,，一醫(yī)院;,。
只是一個連體樓,、屬小高層,，沒有自身小區(qū);,。
周邊自然環(huán)境不是很好;。
但它屬預(yù)置房產(chǎn)其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預(yù)購,。
慶云山莊：
核心競爭力：離塵不離城。
品牌知名度高;,。
周邊環(huán)境綠色條件好;,。
擁有98畝的綠色自然地帶;。
其發(fā)展迅速,，塑造了良好綠色生活理念在消費者心中構(gòu)成良好的品牌,。其新近開發(fā)的“紫南閣”，定位較高,，目標(biāo)群是中高薪階層。
湘江四季花園：
核心競爭力：山水之傍,，尊貴之居,，人文大家。
交通便利,。
環(huán)境幽雅,。
小區(qū)為12層左右的帶電小高層，設(shè)計時尚,。
為江山置業(yè)這一實力雄厚的開發(fā)商的大手筆,。
價格定在1800左右。
三消費者分析,。
根據(jù)《xx房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》及《xx市鴻宇房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結(jié)論,，我們得出消費者購房心理和對住宅要求如下：
5、消費者對物業(yè)管理的要求,。
b,、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通,。
第二節(jié)“xx”項目分析,。
一、項目優(yōu)勢分析,。
1環(huán)境：坐擁兩山,，環(huán)境幽雅，鬧中取靜,，擁有天然的巨大綠地覆蓋,，高達(dá)60%，山中成片天然古木是xx現(xiàn)有樓盤中絕無僅有的,。
2地段：位于xx市南部蘆淞區(qū),，附近樓盤以慶云山莊為主，經(jīng)慶云山莊多年的開發(fā)，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶,，電腦城，家具城,，水果批發(fā)大市場,，更有眾多服裝批發(fā)市場，離目標(biāo)消費群工作地近,。
3價格：由于地價較底,，節(jié)省了巨大成本。房價有回旋余地,。并有銀行房貸支持,，按揭買房，減輕了買房壓力,。價格完全具有比較優(yōu)勢,。消費者買房不是一時沖動，而是完全比較后行為,，這一點應(yīng)是本案拉動銷售的最大著力點,。
4物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求,，貼合本案的定位主題,。二十四小時保安，全封閉式管理,。因為xx的安全環(huán)境及以前某樓盤的事故的原因,，所以安全是xx市民關(guān)心的大要素，更是目標(biāo)消費者著重思考的主題,。
5小區(qū)設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以天然為主題,，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場,，藝術(shù),、休閑與自然融為一體、相得益彰,。
6小區(qū)配套設(shè)施齊全,，有游泳池、高檔會所,、銀行,、超市、停車場,、幼兒園,、親子樂園,、運動場所、藝術(shù)長廊等,。
7偏離工業(yè)區(qū)：遠(yuǎn)離工業(yè)污染區(qū),，噪音低，空氣好,。
二,、項目劣勢分析。
1交通：顯然交通是本案最大的瓶頸,，雖有24,、25、28,、29,、43路停靠,，但是尚無直達(dá)的公交,。道路條件差，而交通又是思考買房的很大要素,，如何解決交通問題是我們面臨的主要問題。能夠思考與市政府合作開通幾路專線,。
2樓盤外環(huán)境：本小區(qū)外部的大環(huán)境不是很好,，房屋雜亂，市政建設(shè)差,。沒有大型購物,，休閑場所。缺乏相應(yīng)的教育設(shè)施,，醫(yī)療設(shè)施,，娛樂設(shè)施。
3物業(yè)管理：不是湘銀的物管,，品牌力度不夠,。
4房屋設(shè)計：房屋種類較多，有6層,、帶電小高層,、別墅，層次不一,，面向復(fù)雜,。
三。競爭對手分析,。
根據(jù)樓盤的位置和樓盤的定位,，我們把慶云山莊和湘江四季花園作為競爭對手,，狀況如下：
慶云山莊。
優(yōu)勢：
(1)地處蘆凇區(qū)建設(shè)南路延伸地段,，靠近xx繁華商業(yè)區(qū),，無工業(yè)廢氣污染，附近有高中,、市級醫(yī)院,，購物環(huán)境和文衛(wèi)設(shè)施齊全，方便居民生活,。
(2)屬于xx市蘆淞區(qū),。由于目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都緊盯天元開發(fā)區(qū)，蘆淞區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)明顯不如天元區(qū),。該區(qū)屬本地商業(yè)旺地,，聚集了數(shù)量龐大的外來經(jīng)營戶(尤以廣東、福建人士居多),，加上蘆淞區(qū)的“本地人士”,，這一區(qū)域的樓盤對這部分消費者有很大的吸引力，同時由于臨近xx縣,，也有利于吸引xx縣收入高的消費者購房,。
(3)價格低。以758元——1088元每平方米的價格售房,，相對xx地區(qū)其他同類型樓盤而言,，價格優(yōu)勢相當(dāng)明顯。
(4)交通便利,。有專門的公交路線,，并且公交車經(jīng)過火車站、中心廣場,、一醫(yī)院等繁華地段,，方便購物及就醫(yī)。
劣勢：
(1)小區(qū)規(guī)劃不夠整齊劃一,，樓型外觀設(shè)計不夠新穎,，無法對潛在客戶產(chǎn)生強(qiáng)大的視覺沖擊力，進(jìn)而產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望,。
(2)小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施不足,，不能滿足眾多用戶需求,。
(3)低價位商品房,，檔次不高,，不能吸引經(jīng)濟(jì)潛力強(qiáng)的成功人士入住,，不利于整個小區(qū)形象的提高,。
湘江四季花園,。
優(yōu)勢：1)項目資金雄厚，有資金可做必要的周轉(zhuǎn),，以應(yīng)付市場變化,。
2)整體項目規(guī)劃在xx尚屬首例。相比其它競爭項目,，無論在住宅檔次,、小區(qū)設(shè)計,、投資資金等,，都處于明顯優(yōu)勢。
3)xx市消費市場樓價有上升趨勢,，消費者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選取,。
4)本地市場樓盤眾多,，但大盤太少,，具有文化底蘊的大盤更少,，真正好處上的山水概念樓盤更是絕無僅有,。
劣勢：
1)品牌號召力：xx房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的競爭,，優(yōu)勝劣汰。此刻以湘銀,、中房,、中大、聯(lián)誼,、協(xié)力為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過幾年的房地產(chǎn)操作,，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗，已構(gòu)成了房地產(chǎn)市場上的強(qiáng)勢品牌,。在消費者中有著不錯的口碑,。江山置業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場較晚,，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號召力,。
2)市場承受潛力：由于xx市消費偏低,，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來,，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題,，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流,，盲目開發(fā),，低價銷售，造成價格波動及銷售困難,。
四項目價格策略分析,。
1樓盤定位能夠是“xx文化藝術(shù)之都”，但價格應(yīng)定位是“中等偏上”,。
2高開低走,，保證品牌支撐，預(yù)留樓盤銷售力,。視銷售進(jìn)度讓價應(yīng)是本案的基本策略。
3確定“高開”的基礎(chǔ)價格時，除思考南區(qū)數(shù)大樓盤的售價,，亦應(yīng)思考樓盤定位價,。根據(jù)湘江四季花園的1800元/平方米，慶云山莊的800-900元/平方米的定價,，以及對手和自身的優(yōu)劣勢,，本小區(qū)1300元/平方米的基礎(chǔ)價格基本合理。
五核心價值分析,。
1“xx”核心定位是“都市文化藝術(shù)之都”,。營造文化藝術(shù)概念。打品位牌,，人文概念具體化,。“xx”是xx市有藝術(shù)修養(yǎng)的,，有文化品位的人,，向往藝術(shù)文化的人的部落。
2“勞動者光榮”,，有錢是一種價值,，是一種潛力。有錢不外顯,，購買品位是一舉兩得的好事,，“xx”正是這樣的載體。
4“家在身旁”,，勞累后不是匆匆奔向遠(yuǎn)遠(yuǎn)的家,。家就在身旁，“xx”毗臨的電腦城,，手機(jī)大市場,，家具城，水果批發(fā)大市場,，眾多服裝批發(fā)市場的人氣家園,。階級居住區(qū)概念是本案的核心價值之一。
第三節(jié)推廣策略界定,。
一,，目標(biāo)消費群界定。
從“xx”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā),，結(jié)合中高檔住宅的銷售特點,，界定“xx”的目標(biāo)消費群及其相關(guān)特征是：
1目標(biāo)消費者：蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主,，電腦大市場業(yè)主,，通訊市場業(yè)主,，南區(qū)附近購房者;以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)潛力較強(qiáng)的階層。
2年齡：年齡大約在35到55歲,，
3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期,，人口簡單，居住空間之娛樂性與休閑性較大,。
4對住宅小區(qū)有著高檔次的要求,，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位,，但他們又是商人,，有商人的交易本性，既有“物有所值”,。
5有強(qiáng)烈的虛榮心,，喜歡攀比和玄耀，文化程度相對較底,，但喜歡附庸風(fēng)雅,，期望透過外在條件來追求文化品位。
二,，賣點界定,。
1項目本身的生活理念：
(1)家在身旁，與工作地臨近,。
(2)自然入室,，獨一無二天然山地樹林綠地。
(3)社區(qū)內(nèi)寧靜安祥,、幽雅恬靜的生活氛圍,。
(4)保安設(shè)施齊備，安全起居,。
2“文化藝術(shù)”的設(shè)計理念,。
(1)藝術(shù)就在生活中，雕塑,、園藝構(gòu)筑小區(qū),。
(2)談藝術(shù)不要出門，會所定期藝術(shù)展覽,。
(3)品位包圍生活,，文化名人與我們同在。
--第四節(jié)廣告策略,。
一廣告宣傳目的,。
2。樹立項目本身底蘊深厚的形象,，與其它南區(qū)樓盤沒有品牌內(nèi)涵相區(qū)別;,。
3,。把“xx”塑造成品質(zhì)卓越的東南區(qū)第一樓盤;。
4,。促進(jìn)樓盤銷售,，為其成為“xx十佳樓盤”帶給動力。
二總體策略,。
4、要體現(xiàn)周到細(xì)致,，處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念,。
三要樹立的形象。
1,、藝術(shù),、文化、有品位,、能體現(xiàn)成就感;,。
2、不僅僅是家,，更是休身養(yǎng)性,、渡假，處處體現(xiàn)出對品質(zhì)的追求,，對業(yè)主的尊重,。
3、精品物業(yè),，安全第一樓盤,。
四分期廣告的整合策略。
引導(dǎo)試銷期：廣告原則是-------給信息,。
既透過活動與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民,，個性是目標(biāo)消費者，以“藝術(shù)文化”為定位設(shè)計目的的“xx”正在建設(shè),，即將推出,。按“小城有大事”的標(biāo)準(zhǔn)來炒作。轉(zhuǎn)移公眾對期他樓盤的注意力,。構(gòu)成對“xx”的期盼心理,。并可作內(nèi)部銷售，引導(dǎo)目標(biāo)客戶對樓盤的態(tài)度與看法,。
公開發(fā)售期：廣告原則------------給感覺,。
以活動與廣告塑造項目的文化品位，完成形象沉淀,。透過公關(guān)及促銷活動,，使公眾對項目構(gòu)成新的認(rèn)知,，為樓盤發(fā)銷積蓄形象資源。加深和鞏固公眾的注意集中度,，制造“火熱”事件,。開發(fā)潛在消費者。
公開發(fā)售中期：廣告原則---------給實體,。
透過對“xx”項目的賣點細(xì)節(jié)的挖掘和渲染,，進(jìn)一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價值”的服務(wù)觀念和專業(yè)、超前的操作程序,，給予公眾“卓越文化品位,，家在身旁”的靜品絕版印象，構(gòu)成物超所值的感覺,。
五廣告主題及口號,。
廣告主題：自然、藝術(shù),、享受,。
理由：
(1)自然：既代表了現(xiàn)代人的追求潮流，又在各眾多樓盤中訴求的人造綠色,、景觀中脫穎而出,，“xx”的草地，數(shù)木是天然的,，還貼合樓盤在工業(yè)城市中無污染區(qū)的優(yōu)越位置,。使有“自然”能使買主有超越時髦，舒適和諧的,、廣闊自如的空間的感覺,。
(2)藝術(shù)：藝術(shù)是高品質(zhì)的象征，擁有文化藝術(shù)才是真正的品位,。藝術(shù)又體現(xiàn)了人成功后的一種高級,、高尚的愉悅享受，正是藝術(shù)給了業(yè)主的優(yōu)越感,、滿足感,。
(3)享受：不是人人都能在競爭的社會中有一份快樂的享受，正是因為成功,，才能擁有享受,，這能給予業(yè)主一種成熟、自豪的感覺,。并且,，享受亦道出了物業(yè)周到、安全服務(wù)的放心,。
廣告口號：“xx”都市藝術(shù)家園,。
理由：
(1)“都市藝術(shù)家園”既是對“xx”從設(shè)計理念到硬件設(shè)施等綜合素質(zhì)的定位確認(rèn),，又是對業(yè)主的內(nèi)心需求的直接表達(dá)。
(2)“都市藝術(shù)家園”具有超前的韻味,，超越了競爭對手眾說一詞的空洞無物的“人文”概念炒作,，與“xx”的形象定位十分契合。
(3)廣告口號與廣告主題一脈相承,，有利于相互照應(yīng),。
(4)“都市藝術(shù)家園”更進(jìn)一步核心化了項目訴求，有利于訴求的目標(biāo)性,。
廣告創(chuàng)意原則：創(chuàng)意原則務(wù)必充分體現(xiàn)廣告?zhèn)鞑ブ黝},，即藝術(shù)、自然,、享受。電視,、報紙,、廣播、戶外,、車體的視聽設(shè)計要大膽前衛(wèi),，不落俗套，以突出表現(xiàn)藝術(shù)性,。樓書,、直郵手冊等設(shè)計要充分體現(xiàn)樓盤的本質(zhì)屬性(幽雅的自然環(huán)境，高品質(zhì)的物業(yè)管理),。
第五節(jié)營銷活動推薦,。
一營銷渠道及人員促銷建設(shè)。
1,，營銷渠道的建設(shè)十分重要,，應(yīng)建設(shè)雙點兩線銷售渠道，“雙點”指開發(fā)商和潛在購房者,，“兩線”指銷售明線和暗線,。明線銷售是指傳統(tǒng)的銷售方式，透過建設(shè)售樓部,，成立電話銷售熱線,，設(shè)置樣板房，參加房交會等方式公開發(fā)售,。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗營銷中裂變出來的一種銷售方式,，以點帶面，依靠口頭傳播,。如在目標(biāo)消費者聚集的會所開展無形廣告銷售,。
2,，人員培訓(xùn)與管理：建設(shè)一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊伍,，售樓人員隊伍的思想意識務(wù)必是前衛(wèi)的,、開放的、務(wù)實的,，在與顧客接觸時,，他們承擔(dān)了樓盤的第一形象，他們務(wù)必能體現(xiàn)項目的定位,，有修養(yǎng),、有風(fēng)度、有氣質(zhì),。務(wù)實是指務(wù)必熟練懂得房屋交易的合法合理程序,，業(yè)務(wù)務(wù)必準(zhǔn)確到位，交易動作語言標(biāo)準(zhǔn)化,。以充分體現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)范與成熟,，獲得潛在客戶的信任與好評。嚴(yán)禁有任何損害樓盤形象的舉止言行,。
二營銷公關(guān)活動推薦,。
一、“xx”奠基典禮暨“我心中的小區(qū)有獎?wù)髅?、征文”活動?/p>
1,、策劃用意：高格調(diào)以引起一鳴驚人，廣滲透以引起十分關(guān)注,。借典禮邀請政界名人,，目標(biāo)消費群領(lǐng)軍人物，著名藝術(shù)家參與,。給項目的定位打好頭陣,。征集樓名與樓文是以引起市民個性是目標(biāo)消費者的深度相關(guān)性，擴(kuò)大客戶量,，提高購買率,。
2、活動資料,。
(1)典禮,，發(fā)布會。(2)藝術(shù)家做秀,。(3)設(shè)立征名征文點,，發(fā)放意見卡。(4)“我心中的小區(qū)有獎?wù)髅⒄魑摹被顒咏視浴?5)新聞發(fā)布會及頒獎晚會,。
3,、活動實施：時光：樓盤開工期間及樓盤預(yù)售期間。地點：典禮在小區(qū)現(xiàn)場,、發(fā)布及晚會在國賓大酒店,。
二、系列藝術(shù)展覽活動,。
1,，策劃用意：藝術(shù)展覽活動是對樓盤的定位的最大支撐。透過藝術(shù)展以聯(lián)絡(luò)客戶和藝術(shù)家,，明星的關(guān)系,，以客戶的自我品質(zhì)有由外到內(nèi)的升華。在客戶中樹立良好的形象為熱銷打好基礎(chǔ),，為迅速收盤做好前奏,。
2，活動安排：a,，大型藝術(shù)雕塑落戶小區(qū)儀式;b,，書畫藝術(shù)家的展覽;c，文人墨客的講座研討互動會;d,，明星才藝表演會。
3,，活動參與人員：每次活動的參與人務(wù)必目標(biāo)消費群所認(rèn)可的知名人士,，各路相關(guān)媒體記者，目標(biāo)消費群代表,，后期活動時的業(yè)主代表,，各發(fā)展商，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人士,。
三,、贈房活動。
1,，策劃用意：制造爆炸新聞事件,，以迅速提高樓盤及發(fā)展商的知名度和美譽(yù)度。由發(fā)展商帶給一套現(xiàn)房贈送給某著名人士,，策動新聞,，便于樓盤的軟文炒作，以構(gòu)成目標(biāo)消費者對樓盤的定位及價值的高度認(rèn)可,。
2,，活動實施：在公開發(fā)售后熱售前進(jìn)行，著名人士擬請xx市的院士某人，xx市市長,，xx籍的國內(nèi)著名人士,，湖南電視臺某明星。贈送儀式的規(guī)格要高,，后繼討論(軟文,、座談會)要有良性導(dǎo)向。
第六節(jié)媒體策略,。
一,、媒體目標(biāo)。
1,，在公眾心目中樹立樓盤的品牌形象;,。
2，提高發(fā)展商在公眾心目中的知名度和美譽(yù)度;,。
3,，力求“xx”銷售順利，并能引起銷售高潮;,。
4,，使小區(qū)構(gòu)成良好的口碑效應(yīng)。
二,、目標(biāo)受眾,。
小區(qū)附近的蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主,，電腦大市場業(yè)主,，西單車庫出口廣告位，通訊市場業(yè)主,，南區(qū)附近購房者;以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)潛力較強(qiáng)的階層;內(nèi)心向往文化藝術(shù)的白領(lǐng)或政府部門人士,。
年齡：35——55歲左右。
主要特質(zhì)：注重生活品質(zhì),，有文化品位(或期望有高的文化品位);,。
有必須的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但是又比較講究物有所值;,。
事業(yè)有成,，期望獲得別人的稱贊，有種事業(yè)有成的豪情;,。
工作環(huán)境相對嘈雜,，接觸人員多，內(nèi)心向往一種幽雅恬靜的家園生活,。
媒體接觸習(xí)慣——有固有的收視,、閱讀習(xí)慣。
2，閱讀以《xx日報》,、《xx晚報》和《瀟湘晨報》為主;,。
3，收聽廣播以在坐車(打的)時居多,，或駕駛私家車時,，多為消磨時光，被動收聽,。
三,、媒介策略。
1,，銷售準(zhǔn)備期,。
所有制作類的設(shè)計和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準(zhǔn)備,。
2,，引導(dǎo)試銷期。
(1)以報紙廣告為主,，預(yù)告樓盤進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購的日期及作前期形象宣傳;
(3)針對既有的目標(biāo)客戶和潛在客戶寄發(fā)dm廣告,。
3，公開強(qiáng)銷期,。
(3)適當(dāng)使用戶外媒體,，以持續(xù)宣傳的持久性;。
(4)定期檢討既定的媒介策略和組合,，根據(jù)客戶的反映以及競爭對手的做法,，即時調(diào)整與更換我們的媒介組合。
4,，銷售沖刺期。
(2)媒體新聞炒作,，作銷售輔助,。
四、媒體分析及選取,。
1,、平面媒體。
(1)《瀟湘晨報》,，《xx日報》《xx晚報》是xx影響較大的報紙媒體,。閱讀率高，讀者層次廣泛,。推薦作為此次宣傳的主要平面媒體,。同時，《xx日報》的房地產(chǎn)專刊可相應(yīng)投放,，該?？瘜τ跐撛谫彿空邅碚f閱讀率很高。
(2)《湖南日報》《三湘都市報》《xx日報》的商業(yè)廣告氣息比較低,，權(quán)威性更大,，讀者信度高。推薦作為此次宣傳的軟性新聞的媒體,。
2,、電視媒體。
湖南經(jīng)視,，xx電視臺新聞綜合頻道,，它們在xx地區(qū)影響大，收視率高,。能將信息更形象,、生動地傳達(dá)至目標(biāo)消費者。推薦贊助湖南經(jīng)視某一專題欄目,，在xx電視臺新聞綜合頻道投放廣告宣傳片,。時光應(yīng)是開盤前后一個月，時段是在晚8點左右,。
3,、戶外媒體。
戶外媒體在xx的這種規(guī)模不大,、人口流向集中的城市具有巨大的影響,。推薦從動工到封盤在施工外圍樹立3d效果圖，開盤前一個月在中心廣場,，金三角大市場,，北區(qū)主干道，南區(qū)摩托車大市場樹立大型戶外廣告牌,。車體廣告選取28路,，1路，2路,。另外,，在開盤當(dāng)天，推薦使用“氣艇”這種新型的媒體,。同時,，南大門和中心廣場地下通道的電子屏幕也可適當(dāng)投放，給予輔助,。
4,、廣播媒體,。
xx交通頻道覆蓋面廣，影響大,。雖然針對性差,，但成本底。故推薦作為長期,、高容量信息投放方式,。
5、樓書,，dm手冊,，企業(yè)形象畫冊，宣傳單,，海報,，樣品屋，接待中心,。
這些廣告載體對細(xì)節(jié)要求高,。推薦信息資料要準(zhǔn)確道位。
第五,、廣告預(yù)算及分配,。
(1)廣告總額應(yīng)是總銷售額的5%左右?！皒x”的建筑面積為s平米,，均價為r元，廣告預(yù)算為s*r*5%,。其中,，80%為計劃廣告投人，20%為機(jī)動費用,。
(2)媒體費用為計劃廣告投人總額60%,，包括報紙50%，電視30%,，戶外10%,，廣播5%，車體5%,。
(3)表現(xiàn)制作類為計劃廣告投人總額6%,。
(4)sp活動及公關(guān)計劃廣告投人總額為30%,。
(5)禮品制作為計劃廣告投人總額4%,。
第七節(jié)方案說明。
1,，在進(jìn)行促銷,、公關(guān)活動時媒體投放務(wù)必相互照應(yīng),，以確保每次活動都能到達(dá)相關(guān)目的，人員協(xié)調(diào)務(wù)必準(zhǔn)確,，要設(shè)立活動負(fù)責(zé)人,。每次活動都要有媒介負(fù)責(zé)人，能夠保證相關(guān)信息的及時有利的報道,、宣傳,。
2，至于交通及道路建設(shè)問題,，開發(fā)商務(wù)必說服政府,，與政府合作，由政府出面,，開發(fā)商承擔(dān)一部分費用共同來解決道路改造問題,，同時務(wù)必申請開通專線公交。
3,，小區(qū)外居安環(huán)境及市容環(huán)境建設(shè),，開發(fā)商必須要有看的見手段，讓目標(biāo)消費者相信小區(qū)是安全可靠的,，與街區(qū)合作,，搞好市容環(huán)境衛(wèi)生。
4,，價格是一種隨市場變化的東西,，“高開低走”只是一種預(yù)見性想法，價格就應(yīng)視開盤后銷售環(huán)境來定,，遇高走高,，遇低走低。
5,，“暗線銷售”十分重要,，在房地產(chǎn)市場不成熟的狀況下，從操作過程和手法來說,，真正的“商品化房”還是不多見,。所以務(wù)必全面建設(shè)暗線銷售通路。
二,、附(廣告腳本),。
1、電視廣告文字腳本示例,。
廣告主題：家在身旁,，突出“xx”距目標(biāo)消費群工作地之近。
畫面1：兩老板從某市場下班回家配音：無,。
畫面2：兩人走到門外路旁配音：公眾場合喧囂,、嘈雜聲,。
畫面3：公交車開過來，車擁擠不堪配音：嘈雜聲,。
畫面4：兩人中一人要不顧一切的擠上配音：嘈雜聲節(jié)奏加快,。
公交，另一人優(yōu)雅的看著,，微笑,。
(特寫)。
畫面5：車上的人擠的變形配音：金屬刺耳聲,，
畫面6：沒有上車的人出此刻“xx”
小區(qū)門口,，美麗的妻子和可愛的配音：輕快溫柔的聲音。
兒子在迎接他,。
畫面7：虛化畫面,，打出“xx-配音：美麗的聲音讀出文字。
家在身旁”
2,，廣播廣告文字腳本示例,。
廣告主題：“xx”是藝術(shù)之都。
一陣流暢的鋼琴聲,。
一個女孩：“哎,，聽說著名鋼琴家xx要來xx演出耶!”
一個男孩：“是啊，聽說票很難買到,，我真想去看看!”
兩個人同時嘆息,。
開門聲，一個男人的聲音：“兩個怎樣了,，不開心嗎?走,，我?guī)銈內(nèi)タ翠撉傺葑鄷?”
兩個人同時問：“你有票?”
男人笑著說：“當(dāng)然啦，我剛買了“xx”的房子,，演奏會就在xx舉行,，我是在家享受藝術(shù)啊!
標(biāo)準(zhǔn)廣告語：“xx”都市的藝術(shù)家園!
3，報紙(戶外)廣告示例,。
廣告主題：體現(xiàn)“xx”的天然古木之多和環(huán)境的優(yōu)雅恬靜,。
畫面構(gòu)成：以小區(qū)實際的茂林為主體畫面，畫面應(yīng)簡潔,，但要有沖擊力;,。
外加小區(qū)名，發(fā)展商名,，及電話號碼!
廣告語：xx,，沒有“開封”的自然之綠!
房地產(chǎn)廣告策劃書篇九
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造,、提升品牌形象,。本方案在于為“xx”帶給一個準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo),。在對本地市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下,，找出“xx”項目的資源問題與機(jī)會，以到達(dá)或超出“xx”的原定銷售計劃,，并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌,。
1、xx市屬于四線城市,，房地產(chǎn)市場雖不是很成熟,，但是有融城的完美前景；有高速有效的物流體系,；又據(jù)東西南北交通要塞,；處中南最大服裝批發(fā)市場；有大批大型國有企業(yè),。這意味著xx的誘人的市場和低廉的勞動力市場,。所以，各大商家紛紛進(jìn)入xx,。房地產(chǎn)更是有超多外資搶入,，行業(yè)的競爭日益激烈，競爭的層次不斷升級,。從20xx年以前的消費住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費,，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)公司實力不斷上升,，到達(dá)初步的產(chǎn)業(yè)化水平,。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開。xx市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家,，經(jīng)過幾年的市場競爭,，房地產(chǎn)項目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開發(fā)形式全面化,，多樣化,。到20xx年為止，房地產(chǎn)項目投資到達(dá)82118萬元,，住房項目方面的投資到達(dá)43628萬元,。20xx年當(dāng)年房地產(chǎn)項目竣工面積為83萬平方米，住宅竣工面積為80萬平方米,，商品房銷售面積為40萬平方米,，商品房銷售總額為37723萬元。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)證明,，20xx年以來批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為24904.47平方米,，住房銷售均價由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米,，升幅達(dá)21.6%。
2,、現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況,，現(xiàn)有名的樓盤西區(qū)有湘銀房產(chǎn)、保利房產(chǎn)等,；南區(qū)有慶云山莊,、湘江四季花園、南星小區(qū)等,；北有響石嶺廣場圈等,。但是由于市場不是很成熟，他們有這樣或那樣的缺點,。具體表此刻以下這些方面：
a,、定位及推廣都不是很規(guī)范，抱著賣出去就是目的心理,。忽視樓盤品牌的建設(shè),，忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè)，導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足,。
b,、有的沒有服務(wù)的概念。這又表此刻銷后服務(wù)差勁,，物業(yè)管理不規(guī)范,，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣，造成開發(fā)商與業(yè)主的對立,，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去,。c、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足,，人為景觀痕跡太重,。
3、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠,，銷售手段不合理,，收費不合理，手續(xù)不合理,，還有的不合法,。
“同類”定義為具有小高層，別墅等的住宅小區(qū)?，F(xiàn)將xx市河西,，河?xùn)|小區(qū)進(jìn)行大體比較分析如下：
1、河西地帶。
由于河西為新開發(fā)城區(qū),，在整個大環(huán)境的綠化,、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢?？傮w來說,，河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
湘銀：
核心競爭力：二十一世紀(jì)購房新概念,。
擁有很高的品牌效應(yīng)。
其周邊環(huán)境好,。
用綠色的生活時尚來吸引高級白領(lǐng),、外國投資者、社會成功人士,，市場銷售反應(yīng)良好,。
其定位為社會高薪階層。
濱江一村,。
小區(qū)面積大,。
鄰近湘江。
周邊環(huán)境好,。
2,、河?xùn)|地帶。包括河?xùn)|整個地塊北有石峰區(qū),，南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū),。
天鵝花園：
核心競爭力：真、善,、美,。
屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣,。
擁有900畝的面積,，其中400畝水面。
區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng),。
映荷園：
核心競爭力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū),。
屬未來商業(yè)地帶。
周邊交通發(fā)展趨勢大,。
房屋設(shè)計理念突出,。
銀座大廈：
近臨中心廣場，一醫(yī)院,。
只是一個連體樓,、屬小高層，沒有自身小區(qū)。
周邊自然環(huán)境不是很好,。
房地產(chǎn)廣告策劃書篇十
前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭,。1995年以來，全國各城市房地產(chǎn)閑置率一直在30—40%之間徘徊,，現(xiàn)實壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識到房地產(chǎn)競爭很激烈,，粗放型經(jīng)營已經(jīng)不行了。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益激烈的市場競爭中占有一席之地,，必須了解市場,，熟知市場，實施“重心前移”的市場定位,。這時,，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè),，紛紛投入人力,、物力，進(jìn)行房地產(chǎn)營銷策劃問題研究,。之后,，全國大中城市相繼展開房地產(chǎn)市場營銷大戰(zhàn)，群雄逐鹿品牌,，使市場營銷策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營方針中,。實施前營銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢在必行之事。
按照現(xiàn)代市場營銷觀念,，營銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的始終,。前營銷與后期的銷售（推銷）一樣，都是房地產(chǎn)營銷鏈中不可缺少的一環(huán),。當(dāng)開發(fā)商有了投資意向后,，通過對房地產(chǎn)市場的供求、軟環(huán)境的調(diào)查與分析,，以及對市場的定位,，財務(wù)上的可行性分析等一系列前營銷活動，最終作為投資決策,。由于前營銷最能體現(xiàn)“發(fā)現(xiàn)愿望并滿足他們”營銷的本質(zhì)屬性,，因此，與房地產(chǎn)開發(fā)的后期推銷工作相比,，前營銷還是房地產(chǎn)策劃的最重要的組成部分,。如果沒有前營銷的介入，開發(fā)商就很難真正把握市場需求,，其開發(fā)出來的商品房也無法順利的銷售,，甚至帶來商品房長時間閑置及資金積壓的風(fēng)險,。
房地產(chǎn)開發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段：投資意向、地塊選擇,、市場調(diào)查,、產(chǎn)品定位、投資報酬分析,、投資決策,、方案設(shè)計、建筑規(guī)劃,、廣告企劃,、業(yè)務(wù)行銷、物業(yè)管理,、企業(yè)形象整體策劃等,，對前6個階段進(jìn)行的營銷策劃活動就是“前營銷”。從房地產(chǎn)開發(fā)整個過程看,，房地產(chǎn)的前營銷與后期的推銷工作相比,，則處于整個營銷策劃的最前端,。這里應(yīng)該說明兩個問題,。第一，前營銷不同于房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作,。如房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材里,，把房地產(chǎn)開發(fā)劃分為房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)會選擇與決策、前期工作,、建設(shè)階段,、租售階段、物業(yè)管理等幾個階段,，認(rèn)為前期工作是在確定了具體開發(fā)地點與項目之后,，在購買土地使用權(quán)和開發(fā)項目建設(shè)過程開始以前需要做的工作。由此可見,，前營銷是在“前期工作”之前進(jìn)行的營銷策劃活動,。第二，前營銷是在“拿到地塊”之前進(jìn)行的營銷策劃活動,。洪建寧在《前營銷——房地產(chǎn)開發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營銷的必要性時指出：“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去認(rèn)真做市場調(diào)查工作,，而是憑自己的感覺、老經(jīng)驗得出一些粗造的產(chǎn)品概念”,，他實際上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進(jìn)行的營銷策劃活動,。筆者認(rèn)為，前營銷是在“拿到地塊”之前,，因為拿到地塊表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策,。其實，如果地產(chǎn)市場是規(guī)范的，“拿到土地”也應(yīng)包括在前營銷里,。如當(dāng)今使用權(quán)的招投標(biāo)掛牌出讓,，土地使用的位置、面積,、功能,、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便于給投資者作決策之用,。至于“擬應(yīng)將項目的總體規(guī)劃,、建筑景觀設(shè)計劃分在內(nèi)為宜”的提法，是不妥的,，這應(yīng)是“前期工作”的內(nèi)容,。
前營銷盡管處于房地產(chǎn)開發(fā)的早期，是營銷策劃的前端,，但是,，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，前營銷做得好壞,，直接關(guān)系到未來開發(fā)建成的項目是否能夠成功地銷售,，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來利潤，可以說前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)成本的關(guān)鍵,。對于一個房地產(chǎn)企業(yè)來說,，也只有通過前營銷策劃，找準(zhǔn)目標(biāo)人群,，進(jìn)行產(chǎn)品市場的恰當(dāng)定位,，通過成功的房地產(chǎn)開發(fā)項目來樹立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌，才能使企業(yè)長久地立于不敗之地,。因此,，前營銷也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功謀劃未來發(fā)展的一個有效的、長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略,。
前營銷策劃工作的誤區(qū)與問題,。
在我國，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來的后果還沒有完全消除,，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下,，進(jìn)入1998年之后，整個宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境又漸趨寬松,，房地產(chǎn)又開始升溫,，20__年新一輪房地產(chǎn)熱的爭論與治理又拉開序幕。尤其是20__—20__年,，房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標(biāo)增幅均在30%左右,。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計,，20__年全國有11個省、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過50%,，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%,。房地產(chǎn)投資的過快增長，勢必使房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量大大超過居民對住房的需求,，房地產(chǎn)的空置率迅速上升,。造成房地產(chǎn)投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認(rèn)為,，房地產(chǎn)開發(fā)商營銷策劃不力,，尤其是前營銷策劃的極不到位是其主要的原因。
其存在的誤區(qū)與問題主要表現(xiàn)在：
重后期推銷輕前期營銷,，本末倒置,。
盡管不少開發(fā)商都知道營銷在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的重要性，但卻不知道什么是營銷,。甚至把營銷等同于推銷,，常見的做法有如下幾點：一是成立公司、立項目,、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時進(jìn)行,；二是前期無任何營銷策劃，在項目建設(shè)過程中直接做廣告以便推銷,；三是征地手續(xù)的辦理和項目可行性分析同時進(jìn)行,；四是開發(fā)前期雖有市場調(diào)研,，但要么是全國范圍的資料,，本市資料不詳，要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù),，要么是可行性報告的承擔(dān)者為了應(yīng)付差事而做的一篇“調(diào)查報告”,。總之,，他們都不大重視“前營銷”,，從而耽誤了房地產(chǎn)營銷策劃的起步期。至于涉及企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視,，即使有也是圍繞某一開發(fā)項目或為銷售某一產(chǎn)品不得不進(jìn)行的一種活動,。
房地產(chǎn)廣告策劃書篇十一
地產(chǎn)營銷隨著不斷完善、拓展和延伸,，在地產(chǎn)營銷的新思路,、新趨勢中出現(xiàn)了營銷策劃，它是在一般市場營銷基礎(chǔ)上的一門更高層次的藝術(shù),，其實際操作性更高,。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭日益激烈,，好的營銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場的戰(zhàn)略武器,，策劃書是營銷策劃的反映,。在此談一談策劃書的編制問題。
為了提高策劃書撰寫的準(zhǔn)確性與科學(xué)性,，應(yīng)首先把握其編制的幾個主要原則：
（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營銷中的問題,，按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制策劃書。首先是設(shè)定情況,，交代策劃背景,，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤托出,，其次進(jìn)行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述,；三是明確提出解決問題的對策。
（二）簡潔樸實原則：要注意突出重點,，抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題,，深入分析，提出可行性的相應(yīng)對策,，針對性強(qiáng),，具有實際操作指導(dǎo)意義。
(三可作性原則：編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營銷活動,，其指導(dǎo)性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關(guān)系的處理,，因此其可操作性非常重要，不能操作的方案創(chuàng)意再好也無任何價值,，不易于操作也必然要耗費大量人,、財、物,，管理復(fù)雜顯效低,。
（四)創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的"點子"(創(chuàng)意）新、內(nèi)容新,、表現(xiàn)手法也要新,，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內(nèi)容,。
封面：
策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱,；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時間段,。因為營銷策劃具有一定的時間性,，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執(zhí)行效果也不一樣,。
策劃書正文部分主要包括：
（一）策劃目的,。
要對本營銷策劃所要達(dá)到的目標(biāo),，宗旨樹立明確的觀點，作為執(zhí)行本策劃的動力或2強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的意義所在,，以要求全員統(tǒng)一思想,，協(xié)調(diào)行動，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成,。企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣,，但概而言之，也無非六個方面：
初步房地產(chǎn)業(yè),，缺乏實際操作經(jīng)驗,。尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場特點,、項目特點策劃出一套營銷計劃,。
某地產(chǎn)項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應(yīng)新的形勢,，因而需要重新設(shè)計新的營銷方案,。
企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略,。
發(fā)展商原營銷實施方案嚴(yán)重失誤,，不能再作為企業(yè)的行銷計劃。
房地產(chǎn)市場行情發(fā)生變化,，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場,。
發(fā)展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段,，根據(jù)市場的特征和行情變化,，設(shè)計新的階段性方案。
一般的房地產(chǎn)營銷策劃書文案中,，對策劃書的目的說的非常具體,，都會出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任,，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃,。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調(diào)出大批市場調(diào)研人員深入市場,，針對該項目進(jìn)行了全面的市場調(diào)研,，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠(yuǎn)、近期利益及對長期系列影響的重要性,，要求公司各級領(lǐng)導(dǎo)及項目小組,、各環(huán)節(jié)部門達(dá)成共識，完成任務(wù),，這一部分使得整個方案的目標(biāo)方向非常明確,、突出,。
（二）、分析當(dāng)前的營銷環(huán)境狀況,。
對同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場狀況,、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環(huán)境要有一個清醒的認(rèn)識,。它是為制定相應(yīng)的營銷策略,，采取正確的營銷策略提供依據(jù)，"知己知彼方能百戰(zhàn)百勝",，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解,，這部分主要分析：
1、當(dāng)前市場狀況及市場前景分析,。
區(qū)域競爭性樓盤分析,；
樓盤的市場性、現(xiàn)實市場及潛在市場狀況,；
市場成長狀況,，樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的樓盤營銷側(cè)重點如何,，相應(yīng)營銷策略效果如何,，需求變化對產(chǎn)品市場的影響。
目標(biāo)客戶群體對樓盤的接受性,，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展的前景,。
2、對樓市影響因素進(jìn)行分析,。
主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進(jìn)行分析,；如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境,、居民經(jīng)濟(jì)條件,，如置業(yè)者收入水平，消費結(jié)構(gòu)的變化,，消費心理及文化層次等,，對一些商業(yè)物業(yè)的營銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢,。
（三）市場機(jī)會與問題分析,。
所謂的營銷實施方案，就是對市場機(jī)會的把握和策略的運用,，因此分析市場機(jī)會,，就成了營銷策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場機(jī)會,，策劃就成功了一半,。
1,、針對項目目前營銷現(xiàn)狀進(jìn)行問題分析，一般營銷中存在的具體問題,，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高,，項目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售,。
項目整體規(guī)劃欠佳,，功能不全，被客戶冷落,；
項目包裝太差,，提不起目標(biāo)客戶群體的.購買興趣；
樓盤價格定位不當(dāng),；
目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性,，使銷售渠道不暢；
促銷方式不佳,，客戶不了解樓盤,；
廣告投入太少，難以啟動市場,；
銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高,，客戶有不滿情緒；
售后服務(wù)缺乏保證,，客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題,。
2、針對項目特點分析優(yōu)秀,、劣勢,。從問題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機(jī)會,，發(fā)掘其市場潛力,。分析各目標(biāo)市場或目標(biāo)客戶群熱點，進(jìn)行市場細(xì)分,，對不同的消費需求盡量予以滿足,，抓住主要目標(biāo)客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距,，把握利用好市場機(jī)會,。
（四）營銷目標(biāo)。
營銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實現(xiàn)的具體目標(biāo),，即營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售率為%,，預(yù)計銷售日期為xx天,。
（五）營銷戰(zhàn)略,。
1、營銷宗旨,。
一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：
以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場,，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色,，采取差異化營銷策略,。
以樓盤主要目標(biāo)客戶群體為銷售重點。
建立起暢通的銷售渠道,，不斷拓展銷售區(qū)域,。
2、競爭策略,。
通過前面房地產(chǎn)市場機(jī)會點與問題分析,，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4p組合,，達(dá)到最佳效果,。
1)項目定位：產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場,。
2)功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣,。一般來說，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎,，是十分具有市場競爭力和生命力的,。樓盤功能定位科學(xué),，即為進(jìn)入市場銷售提供了有力的保證,。
3)樓盤品牌：要形成一定知名度,、美譽(yù)度,，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌,，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識,。
4)樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品,，其包裝與其它市場銷售的產(chǎn)品一樣,，十分重要,，包裝作為樓盤給目標(biāo)客戶群體的第一印象,，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。
5)價格策略：這里強(qiáng)調(diào)幾個普通性原則,；
銷售當(dāng)時的市場環(huán)境,；
周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況；
樓盤自身的客觀條件,；
銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排,；
發(fā)展商的成本及營銷目標(biāo)；
以成本為基礎(chǔ)，以同區(qū)域競爭的同類樓盤價格為參考,，使樓盤銷售價格更具競爭力,，若發(fā)展商以樓盤價格為銷售優(yōu)勢的則更應(yīng)注重價格策略的制定。
3,、銷售渠道,。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，采取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫剟钫摺?/p>
4,、廣告宣傳計劃,。
（1）、原則,。
服從公司整體營銷宣傳策略,，樹立樓盤形象，同時塑造企業(yè)品牌形象,。
強(qiáng)調(diào)項目品牌形象的個性化,，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格，在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳,。
強(qiáng)調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時,，注重抓宣傳效果好的方式。
不定期地配合階段性的促銷活動,，掌握適當(dāng)時機(jī),，及時、靈活的進(jìn)行,。
（2）,、廣告目標(biāo)。
建立并樹立項目品牌形象,。
明確提出將項目包裝成何種效果,。
有力促進(jìn)樓盤銷售。
全方位,、立體化,、多層面、多角度,、密疏相間的強(qiáng)使?jié)B透,。
（4）、廣告風(fēng)格,。
自始至終將樓盤推廣語,、logo等貫穿樓盤銷售推廣過程中；
重點突出項目的各項優(yōu)勢,；
注重積累發(fā)展商及樓盤品牌,，凸顯豐厚的文化底蘊,；
強(qiáng)調(diào)廣告風(fēng)格以平實、自然,、以情動人為主,，其它為輔,。
（5）,、賣點整合。
項目適合炒作的概念,。
樓盤所具有的各種功能,，各項技術(shù)指標(biāo)，包括片區(qū)地理位置,，交通狀況,、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍,、智能化物業(yè)管理等綜合賣點,。
（6）實施步驟可按以下方式進(jìn)行：
策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。
各銷售時段廣告,。如銷售籌備期,、內(nèi)部認(rèn)購期、公開發(fā)售期,、鞏固期（入伙期）,。節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告,。
把握時機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動,，接觸消費者。
積極利用新聞媒體,，善于創(chuàng)造利用新聞時間提高樓盤知名度,。
根據(jù)策劃期內(nèi)各時間段特點，推出各項具體行動方案,。行動方案要細(xì)致,、周密、操作性強(qiáng)有不失靈活性,。還要考慮費用支出,，一切量力而行，盡量以最低的費用取得良好的效果為原則,。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡,、旺季的營銷側(cè)重點，抓住旺季營銷優(yōu)勢,。
房地產(chǎn)廣告策劃書篇十二
1,、建立健全了財務(wù)各項會計核算賬簿,，對成本費用明細(xì)進(jìn)行合理有效的分類，使成本費用核算口徑一致,。
2,、建立和完善各項報銷單據(jù)，為加強(qiáng)內(nèi)部管理做好前期工作,。
3,、設(shè)置了資金計劃表格及辦法，為公司規(guī)范化管理,、統(tǒng)籌及高效地運用資金,、提高運營績效，鋪下了良好的基礎(chǔ),。
公司實行“資金計劃管理”,，說明公司決策層對財務(wù)管理工作的重視，為使各部門管理人員充分地認(rèn)識資金計劃的重要性,，財務(wù)親自擬定了各項具體實施細(xì)則,，同時在財務(wù)部例會上對全體財務(wù)人員提出做好基礎(chǔ)工作的同時要提高管理及服務(wù)意識，要求財務(wù)人員在思想上要高度重視資金計劃管理,，按月做好資金計劃的匯總與分析工作并及時上報公司決策層,。
4、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結(jié)合公司管理要求對開發(fā)成本,、期間費用的會計二級,、三級明細(xì)科目進(jìn)行梳理，并對明細(xì)科目統(tǒng)一核算口徑,，保證數(shù)據(jù)歸集及分析對比前后的一致,。
5、對財務(wù)報表體系的完善,、對公司財務(wù)報表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行再調(diào)整,、增加了各項內(nèi)部管理報表和財務(wù)分析報告，充分反映公司整體項目運營績效情況,、細(xì)致反映公司資金往來及成本費用等具體指標(biāo)變動,。
其目的，一是要符合財務(wù)管理的要求;二是要滿足管理層對項目運營情況的了解和分析,。
6,、為了使會計核算工作規(guī)范化，從基礎(chǔ)工作,、會計核算,、日常管理三方面落實標(biāo)準(zhǔn)化。
從小處著手,，對財務(wù)檔案進(jìn)行系統(tǒng)化管理,、科學(xué)分類歸檔,、專人保管，對會計憑證要求及時裝訂,、整潔整齊,。
7、財務(wù)知識的培訓(xùn),，通過納稅----及----稅務(wù)事務(wù)所的培訓(xùn)與交流,，提高全體財務(wù)人員對新的稅務(wù)政策和知識的了解和掌握。
房地產(chǎn)廣告策劃書篇十三
做市,。制造和銷售熱點,。
建立動力,。多種媒體聯(lián)手,，掀起立體廣告攻勢。
廣泛,、全方位,、高密度傳播銷售信息，激發(fā)購買欲望,。
擴(kuò)大天元公園的知名度,、知名度和聲譽(yù)。
提升企業(yè)形象,。
一年內(nèi)銷售額達(dá)到80%以上,。
為喜鵬，趣味活潑,，主城區(qū)的兒童,、兒童、青少年,。
喜鵬及周邊地區(qū)的年輕人,。
喜歡現(xiàn)代娛樂公園，喜歡旅游,、觀光,，郊外綠園環(huán)境休閑度假收入較好的主城區(qū)居民。
喜歡在自然環(huán)境中賞花,、品茶,、養(yǎng)魚、養(yǎng)鳥,。
喜歡周末公園休閑的西彭中老年人,，大眾文化表演和節(jié)慶花園活動。
西彭及周邊地區(qū)的居民有懷舊情結(jié),，渴望回歸自然,。喜歡一點農(nóng)業(yè)勞動經(jīng)驗的主城區(qū)居民,。
愿意住在西彭及主城區(qū)居民。
綠色園林消費水平高,。
3）廣告區(qū),。
位于重慶及其周邊地區(qū)。
廣告主題：
（1）每天生活在水果世界,。
創(chuàng)意：
選擇連棟花果洞孫悟空的場景,。使用flash動畫展示孫悟空在那里的無憂無慮，然后跳到xx天元公園的圖片,。相比之下,，這就像回到了那個時代。最后,，你每天都在xx天元區(qū)的水果世界,。
（2）家是假期的開始。
創(chuàng)造力：
上了車,，但不會太久,。
他們來到一個看起來像天堂的果園，那里有新奇獨特的建筑,?？吹竭@一點，孕婦脫口而出：“我知道了,，我知道了,。”,；丈夫,，我想在那里生活一輩子；沒問題,，孕婦,；你真的能嗎；當(dāng)然,，因為我很久以前在這里給你買了一套房子,，你一定對“孕婦”很滿意；哇,，你太棒了?。?！我可以每天去度假,。丈夫：“我可以每天去度假?！碑?dāng)你回家的時候,，這是你假期的開始“你想每天休假嗎,？去xx天公園就行了。
第一階段：試銷階段（三個月）,。
行為模式——新聞運營,、廣告,。
時間：20xx年2月1日,。
新聞運營就是利用新聞媒體為我們宣傳。近年來,，明智的房地產(chǎn)開發(fā)商采用了這種方法,。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不受廣告的影響,，通過少花錢多做,，很容易形成口碑,，吸引廣泛關(guān)注。
創(chuàng)造動力,。重慶本地的目標(biāo)市場受到廣告的猛烈轟炸,，各種媒體聯(lián)手,，采取多種促銷手段，形成立體廣告攻勢,。為了一舉炸毀市場,，讓觀眾和消費群體了解房產(chǎn)的基本情況，塑造開發(fā)商良好的公眾形象,。
在第一階段的宣傳中,，40%的目標(biāo)客戶了解xx天園，印象深刻,。
以內(nèi)部認(rèn)購為第一步，以優(yōu)惠價格和條件進(jìn)行首輪銷售，銷量達(dá)到10%。
吸引目標(biāo)客戶的注意力，并引導(dǎo)20%的目標(biāo)客戶采取購買行動,。
及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，補(bǔ)充,、調(diào)整和完善二期銷售計劃。
第二階段：銷售擴(kuò)張階段（三個月）,。
行為模式——新聞,、廣告和營銷,。
利用第一階段廣告的剩余力量，繼續(xù)普及,，繼續(xù)廣泛積極立體推廣,，鞏固現(xiàn)有成果,，吸引更多目標(biāo)受眾的注意力，將潛在客戶轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)成的買家,。
第一階段的承諾已經(jīng)實現(xiàn),。我們應(yīng)該珍惜現(xiàn)有的市場聲譽(yù)，在花園式主題下煽風(fēng)點火，鼓勵和引導(dǎo)更多的人購買xx天公園,。
此時,，前來看房和參觀銷售辦事處的人數(shù)相應(yīng)增加。此時,，廣告最符合其利益,，抓住機(jī)遇擴(kuò)大市場份額。銷售服務(wù)必須跟上,。
持續(xù)吸引目標(biāo)受眾,，關(guān)注率已達(dá)到40%左右，構(gòu)成必要的口碑,。
共同推動銷售,，引導(dǎo)30%的目標(biāo)客戶采取購買行為，繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng),。
第三階段：強(qiáng)勢銷售階段（四個月）,。
行為模式——新聞、廣告和營銷,。
充分利用新聞的巨大作用,，將廣告行為轉(zhuǎn)變?yōu)樾侣勑袨椋層浾吆蛨蠹埿侣勴撁娣?wù)于銷售,，充分利用評論等新聞技巧,，獨家采訪報道和特寫鏡頭。
一些客戶談?wù)搙x別墅區(qū)的好處,，增加可信度,。
市場信譽(yù)已初步建立，老客戶將吸引新客戶,。讓天元公園成為一個流行的社會話題,。
增加廣告投資，報紙和電視在強(qiáng)度,、廣度和深度方面做得足夠多,。
加強(qiáng)管理和服務(wù)，把現(xiàn)場服務(wù)的軟性工作變成硬性工作,，把握崗位效應(yīng),。
調(diào)動一切新聞手段和載體進(jìn)行深度宣傳。
合力吸引目標(biāo)客戶,，引導(dǎo)30%的目標(biāo)客戶購買,。
第四階段：整合階段（三個月）。
行為模式——營銷和廣告,。
消化剩余房地產(chǎn),，基本完成銷售計劃,。
檢查前三次廣告活動，以彌補(bǔ)和改進(jìn)不足,。
一種長期的,、深入的廣告行為。
加強(qiáng)物業(yè)管理,，始終如一做好服務(wù),，樹立居民主角的理念。
注意崗位效益與市場消費心理的一致性,。
完善各項法律程序和文件,，規(guī)范、科學(xué),、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇Ｕ峡蛻魴?quán)益,。
房地產(chǎn)廣告策劃書篇十四
造市。制造銷售熱點,。
造勢,。多種媒體一齊上，掀起立體廣告攻勢,。
大范圍,、全方位、高密度傳播售樓信息,，激發(fā)購買欲望,。
擴(kuò)大‘__田園區(qū)’的知名度、識別度和美譽(yù)度,。
提升企業(yè)形象,。
一年之內(nèi)銷售量到達(dá)80%以上。
好玩好動的西彭及主城區(qū)的幼兒,、兒童,、少年;。
對現(xiàn)代娛樂公園情有獨鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;,。
喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光,、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民;,。
喜歡在大自然的環(huán)境中賞花,、品茶、垂釣,、養(yǎng)鳥的西彭中老年人;,。
喜愛周末公園休閑、通俗文化演出,、節(jié)日游園活動的西彭及周邊地區(qū)居民;,。
具有懷舊情結(jié)、回歸自然心愿,、喜好一點農(nóng)活類勞動體驗的主城區(qū)居民;,。
樂意居住在綠色園林中的、消費水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民;,。
3)廣告地區(qū),。
在重慶這個城市及周邊地區(qū)。
廣告主題：
(1)每一天活在水果的世界里,。
創(chuàng)意,。
選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用flash動畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在,，然后跳到__田園區(qū)的畫面與此相比,，有如回到了當(dāng)時的時代里，最后,，__田園區(qū)你也每一天尖在水果的世界里,。
(2)回到家，就是渡假的開始,。
創(chuàng)意,。
一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假,?！?/p>
老公：“行，立刻帶你上,?！?/p>
上了車，但是多久就到了,。[由整理]他們來到了一個仿佛世外桃園的果園里,，而且那里有新穎獨特的建筑樓房。孕婦看到此情此景,，脫口而出：“老公,，我要在那里住一輩子?!”
老公：“沒問題?！痹袐D：“真的能夠嗎?”老公：“當(dāng)然,，因為我早就在這為你買了一套你必須會滿意的房子?！痹袐D：“哇,，你好棒呀!!!我每一天都能夠渡假了!!!!!!!”老公：“回到家，就是渡假的開始,?！蹦阆朊恳惶於寄芏杉賳?就到__田園區(qū),。
第一期：試銷階段(三個月)。
行為方式----------新聞運作,、廣告,、
時間----------20__年2月1日。
新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳,。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用,。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響，而且少花錢,，多辦事,，容易構(gòu)成口碑，引起廣泛注意,。
讓受眾和消費群了解物業(yè)的基本狀況,，同時塑造發(fā)展商的良好公眾形象。
在首期宣傳中,，讓40%的目標(biāo)客戶明白__田園區(qū),，并在心目中留下深刻印象。
以內(nèi)部認(rèn)購為先聲,，以優(yōu)惠的價格和條件進(jìn)行首輪銷售,，銷售量到達(dá)10%。
吸引目標(biāo)對象注意,，誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購買行動,。
及時總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，對第二期銷售計劃進(jìn)行補(bǔ)充,，調(diào)整和完善,。
第二期：擴(kuò)銷階段(三個月)。
行為方式-----------新聞,、廣告,、營銷。
乘第一期廣告之余威,，持續(xù)其熱度不要降下來,，繼續(xù)采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績,，吸引目標(biāo)受眾更多的注意,，變潛在客戶為準(zhǔn)備購買群。
一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn),，要倍加珍惜已有的市場口碑,，在園林風(fēng)的大主題下，煽風(fēng)點火,，鼓勵和引導(dǎo)更多的人來買__田園區(qū),。
此時前來看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多,，此時廣告投其所好，不失時機(jī)地擴(kuò)大市場占有率,。銷售服務(wù)必須要跟上去,。
繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾，注目率已達(dá)40%左右,，并構(gòu)成必須之口碑。
合力促進(jìn)銷售,，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購買行為,，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。
第三期：強(qiáng)銷階段(四個月),。
行為方式-------------新聞,、廣告、營銷,。
充分利用新聞的巨大效應(yīng),，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報紙的新聞版為售樓服務(wù),，評論,、專訪報道、特寫等新聞手法充分加以利用,。
部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說法,，談__別墅區(qū)的好處，增加可信性,。
市場口碑已初步建立,，老客戶會引來新客戶。讓‘__田園區(qū)’傳為美談,，變成公眾的社會話題,。
廣告方面加大投入量，報紙電視在強(qiáng)度,，廣度和深度上做足文章,。
加強(qiáng)管理和服務(wù)，讓售樓現(xiàn)場服務(wù)的軟功變成硬功,，抓住后效應(yīng)不放,。
調(diào)動新聞的一切能夠調(diào)動的手法和載體，進(jìn)行深入宣傳,。
合力吸引目標(biāo)客戶,，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購買。
第四期：鞏固階段(三個月),。
行為方式-------------營銷,、廣告,。
消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃,。
對前三期廣告運動進(jìn)行檢驗,，對不足之處加以彌補(bǔ)和改善。
細(xì)水長流,，滲透式的廣告行為,。
加強(qiáng)物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù),，樹立住戶的主人公觀念,。
注意后效益和市場消費心理貫性。
完善各項法律手續(xù)和文書文件,，規(guī)范,，科學(xué)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項權(quán)益,。
房地產(chǎn)廣告策劃書篇十五
2,、浪漫滿屋，幸福七夕,。
每年農(nóng)歷七月初七這一天是我國漢族的傳統(tǒng)節(jié)日七夕節(jié),。因為此日活動的主要參與者是少女，而節(jié)日活動的內(nèi)容又是以乞巧為主,，故而人們稱這天為“乞巧節(jié)”或“少女節(jié)”,、“女兒節(jié)”。七夕節(jié)是我國傳統(tǒng)節(jié)日中浪漫色彩的一個節(jié)日,，也是過去姑娘們最為重視的日子,。
人們傳說在七夕的夜晚，抬頭可以看到牛郎織女的銀河相會,，或在瓜果架下可偷聽到兩人在天上相會時的,。脈脈情話。女孩們在這個充滿浪漫氣息的晚上,，對著天空的朗朗明月,，擺上時令瓜果，朝天祭拜,，乞求天上的仙女能賦予她們聰慧的心靈和靈巧的雙手,，讓自己的針織女工技法嫻熟，更乞求愛情婚姻的姻緣巧配,。
1,、營造浪漫的節(jié)日氣氛，增加客戶對企業(yè)的認(rèn)同。
2,、真誠回饋客戶,，同時挖掘潛在客戶，提升顧客的品牌忠誠度,。
3,、提升x地產(chǎn)的知名度，營造良好的企業(yè)形象,。
4,、與東莞美容機(jī)構(gòu)合作，讓新老客戶享受浪漫的同時,，體驗健康美麗,。
1、七夕佳節(jié),，節(jié)日購房大優(yōu)惠。
2,、搭建鮮花拱門,，搭配粉色地毯，地毯上撒滿玫瑰花瓣,，地毯兩側(cè)有落地鮮花,，讓前來參與活動的新老顧客感受“鵲橋幽會”的浪漫氛圍。
3,、與東莞美容機(jī)構(gòu)-伊麗莎白美容機(jī)構(gòu)合作,，為到場的講授美麗健康的秘訣。
4,、活動簽到時,，每位女性朋友將獲得一束美麗的玫瑰花，及由伊麗莎白美容機(jī)構(gòu)提供的美容體驗券一張,。
5,、現(xiàn)場好禮送不停，凡參與活動的每對情侶,、夫妻,，將獲得一張抽獎券，有機(jī)會抽取大獎,。
6,、現(xiàn)場精彩互動小游戲，為現(xiàn)場情侶,、夫妻提供一次愛的體驗,，見證愛的默契。
7、小提琴暖場,，營造溫馨浪漫氛圍,。
活動時間：20xx年8月23日。
活動地點：x地產(chǎn)售樓部,。
邀約人數(shù)：100人左右,。
邀約對象：(情侶、夫妻)老客戶,、潛在客戶,、伊麗莎白vip客戶等。
活動形式：健康美麗養(yǎng)生座談會+現(xiàn)場互動+節(jié)日優(yōu)惠促銷,。
簽到：
1,、來賓簽到，贈送鮮花,，領(lǐng)取資料2,、走鵲橋，合影留念,。
亮點1：走鵲橋,，營造溫咖啡馨浪漫的氛圍。
亮點2：小提琴暖場,，用音樂渲染氣氛,，增添節(jié)日元素茶水點心供應(yīng)。
2,、水吧提供足夠數(shù)額的茶水點心,，包括奶茶、咖啡,、蒸餾水,、汽水、曲奇餅等,。
主持人開場白：
2,、小提琴表演，拉奏優(yōu)美,、溫馨,、扣人心弦的曲子，渲染氛圍第一輪抽獎,。
3,、抽取三等獎，調(diào)動客戶的積極性,，為健康美麗講座奠定感情基礎(chǔ)健康美麗座談會,。
4、有伊麗莎白美容機(jī)構(gòu)講師主講，跟到場的來賓,，尤其是女性講授健康美麗的秘訣,。
互動游戲：
1、心有靈犀大比拼互動游戲,。
2,、肢體模仿秀。
抽獎：
1,、分一,、二、三等獎,，各項獎品待定,。
2、第一輪抽出三等獎,，最后一輪抽獎同時抽取一等獎,、二等獎。
xx,。
