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房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報(bào)告篇一

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快,，x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大,，市場交易日益活躍,，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴(kuò)大就業(yè),，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn),。

20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個(gè),面積75.2萬平方米,；專業(yè)市場6個(gè)，面積37.3萬平方米,。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬平方米,，其中商業(yè)26萬平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套,，面積29.7萬平方米,，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套,，面積23.86萬平方米,，均價(jià)1924元/平方米；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶,，面積6.87萬平方米,，均價(jià)3248元/平方米,。

20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套,，面積25.4萬平方米,，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場整體銷售比較穩(wěn)定,，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響,，但該縣房地產(chǎn)市場整體波動不大，房地產(chǎn)市場在逐漸回暖,。去年11月份至今,，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個(gè)相對較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰,，這說明該縣房地產(chǎn)市場的需求空間仍然較大,。

1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題,，為臨時(shí)用電,。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線，費(fèi)用昂貴,，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無法解決,，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象,，群眾意見較大。

2,、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善,，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè),，規(guī)模小,，資金缺乏，管理人才不足,，在開發(fā)管理過程中,，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善,，出現(xiàn)一些遺留問題,，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費(fèi)心理,。

3,、開發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響,，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根,，下半年,，全球性金融危機(jī)爆發(fā)，年底,，政府出臺了放寬金融政策,，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻,，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個(gè)別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款,，大部分項(xiàng)目資金仍來源于社會融資,。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足,，融資難度大，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目資金短缺,，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市,、縣投資，大量資金外流,，項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨大,，舉步維艱，直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度,，更影響樓盤的正常銷售,。

4、近年來,，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn),，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右,。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低,，與商品住宅價(jià)格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房,，一定程度上影響商品住宅的銷售,。

5、受20xx年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價(jià)銷售影響,，雖然住房剛性需求仍然存在,，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會出臺更優(yōu)惠的購房政策,，一定程度上影響了商品房銷售市場,。

1、有序的開展拆遷規(guī)劃,，適度控制招拍掛土地的數(shù)量,，以平衡現(xiàn)有市場供需,，預(yù)計(jì)20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝,，基本可滿足用地需求,。

2、解決供電矛盾這一突出問題,。土地在出讓前,，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題,，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問題,，杜絕新建樓盤臨時(shí)供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3,、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度,。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談，會上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7.06億的開發(fā)貸款協(xié)議,，但開發(fā)資金仍有較大缺口,，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持,，確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn),。

4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時(shí),，一是出臺新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購買價(jià)格,，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān),，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為,，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。

5,、加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度,，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務(wù)意識,，建立一站式審批制,，高起點(diǎn)規(guī)劃，高質(zhì)量施工,，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套,，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費(fèi),。

6,、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺補(bǔ)充優(yōu)惠政策,。同時(shí)針對泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況,，為其完善手續(xù)，擴(kuò)大二手房市場,，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開展,，以此助推商品房市場的發(fā)展。

8,、加大對群眾的輿論宣傳,，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優(yōu)惠政策,，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向,，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來帶動泗洪縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報(bào)告篇二

20xx年,，在縣委,、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下,，按照省、市和縣委,、縣政府的總體部署,，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設(shè)，認(rèn)真履行行業(yè)管理職能,，以實(shí)現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展,、科學(xué)發(fā)展為目標(biāo)，以服務(wù)大局,、情系民生為著眼點(diǎn),，以實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目帶動戰(zhàn)略為重點(diǎn)，強(qiáng)力攻堅(jiān),，勇于突破,，各項(xiàng)職能工作取得突破性進(jìn)展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高,，為我縣經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展作出積極貢獻(xiàn),。近二年，由于受全球金融危機(jī)的影響,，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展,，全縣8個(gè)開發(fā)企業(yè)先后建設(shè)了金域藍(lán)灣、鑫隆佳苑,、尚城云鼎,、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開發(fā)工程，開發(fā)建筑面積10。7萬平方米,，全年竣工住房面積12,。6萬平方米，人均增長0,。3平方米,。目前，縣城居民人均居住面積已達(dá)28,。8平方米,。房地產(chǎn)二級市場活躍，全縣公房上市交易43套,，面積0,。27萬平方米;存量住房上市交易127戶，面積1,。3萬平方米,，交易額1395萬元，拉動了內(nèi)需,，激活了房地產(chǎn)市場,，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了活力,。全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“增長速度較快,、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)更趨合理,、價(jià)格穩(wěn)中有升,、消費(fèi)逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。

近些年,，我縣重視法制建設(shè),，不斷加強(qiáng)了行業(yè)管理和規(guī)范服務(wù)工作，特別是大力開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序活動,，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)工作,，加快了我縣住房建設(shè)步伐。但在行業(yè)管理工作中,，也發(fā)現(xiàn)一些問題,，這些問題主要有：

一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,，存在個(gè)別開發(fā)企業(yè)部分開發(fā)項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預(yù)售;少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售樓盤未按要求公示,，缺漏了部分公示內(nèi)容，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司開發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定;茂泰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進(jìn)度表和價(jià)目表》,。

二是物業(yè)管理不完善,。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費(fèi)現(xiàn)象更新的問題;管理人員服務(wù)工作不能滿足住房要求的問題;物業(yè)管理資金難以到位的問題等,。

三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟(jì)適用房,、廉租房建設(shè)管理中,，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設(shè)工作創(chuàng)新力度還不夠。

1,、放開搞活,，培育住房二級市場。

2,、規(guī)范市場,，著力監(jiān)管與服務(wù)。

在規(guī)范房地產(chǎn)市場管理方面,，應(yīng)在“監(jiān)管和服務(wù)”上下功夫,。一是把好開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。對申報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊資本金,、工程技術(shù)人員,、擬開發(fā)項(xiàng)目情況等方面嚴(yán)格把關(guān)。不僅認(rèn)真審查材料，而且還要現(xiàn)場踏勘。二是加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售的監(jiān)督和管理。嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)（銷）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度和管理力度,。三是認(rèn)真做好開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。

3,、突破難點(diǎn),，建立物業(yè)管理機(jī)制。

一是加大宣傳,，轉(zhuǎn)變觀念,。向社會開展廣泛的宣傳教育活動，提高物業(yè)管理的社會整體意識,。開展形式多樣的文明,、安全、法制,、物業(yè)管理知識的宣傳教育,，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費(fèi)觀念，增強(qiáng)住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺性和積極性,。二是協(xié)調(diào)關(guān)系,，爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo),、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門的作用,，對開展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持,，有效實(shí)施舊住宅區(qū)綜合整治，如清除亂建亂搭,、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛(wèi)生、搞好交通綠化等;新住宅小區(qū)規(guī)范管理,，如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設(shè)備,、設(shè)施維修和更新;環(huán)衛(wèi),、道路,、綠化、消防,、治安管理和維護(hù)等,。三是出臺政策，建章立制,。爭取政府出臺物業(yè)管理政策,，制定管理實(shí)施辦法,，明確政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)單位,、社會有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù),，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源及收繳辦法等,。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同，明確責(zé),、權(quán)、利關(guān)系,，規(guī)范各自行為。做到有章可循,、有法可依,，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道,。

4,、完善住房保障體系，全面推進(jìn)廉租住房建設(shè)。

一是建立責(zé)任制體系,，切實(shí)加強(qiáng)“兩房”建設(shè)管理和監(jiān)管,。建立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),，設(shè)立專人負(fù)責(zé),，嚴(yán)格操作規(guī)程，實(shí)行一級對一級負(fù)責(zé),，強(qiáng)化抓“兩房”建設(shè)工作責(zé)任意識,。二是依法依規(guī)運(yùn)作，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“兩房”建設(shè)工作,。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)實(shí)施意見》的要求,，堅(jiān)持科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范操作規(guī)程,，采取電視宣傳,、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務(wù)和散發(fā)《公告》材料,、三榜公示以及將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房公開搖號活動制作電視新聞滾動播放等形式,，向社會廣泛開展“兩房”政策、運(yùn)作情況進(jìn)行宣傳,。建立申請申購,、填表登記、入戶調(diào)查,、審核確認(rèn),、建檔管理制度。啟動“三級審核,、三榜公示”等工作,，嚴(yán)格做到對“兩房”合理合規(guī)的使用，并建立“兩房”建設(shè)工作重大事項(xiàng)報(bào)告,、統(tǒng)計(jì)報(bào)表,、責(zé)任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能,，進(jìn)一步落實(shí)住房保障運(yùn)行環(huán)境,。四是創(chuàng)新思路、加強(qiáng)“兩房”建設(shè),。要用創(chuàng)新思路來解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復(fù)雜問題和打造“兩房”建設(shè)領(lǐng)域,。通過工作的不斷創(chuàng)新，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學(xué)依據(jù),，不斷提高“兩房”建設(shè)發(fā)展思路,，使“兩房”建設(shè)這項(xiàng)‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。

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房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報(bào)告篇三

大豐港是江蘇省委,、省政府重點(diǎn)建設(shè)的江蘇沿海三大深水海港之一,。大豐港處于江蘇省1040公里海岸線港口空白帶的中心位置,距上海港250海里、連云港港120海里,、秦皇島港490海里,、距日本長崎港430海里、韓國釜山港420海里,，可經(jīng)上海港,、釜山港直達(dá)東南亞和歐美各大港口。凸顯的區(qū)位優(yōu)勢,，使大豐港成為江蘇沿海中部及周邊地區(qū)與國際市場接軌的大跳板,。

這里交通運(yùn)輸十分便捷，集疏運(yùn)條件具備,。大豐港與沿海高速,、寧靖鹽公速、徐淮鹽高速,、京滬高速,、新長鐵路、通輸運(yùn)河相連,。蘇通長江大橋已經(jīng)建成,，從沿海高速公路到上海市區(qū)僅需2小時(shí)車程;大豐港距鹽城機(jī)場僅45公里，鹽城機(jī)場已開通至北京,、廣州,、云南、溫州,、南昌,、韓國首爾、香港等地航線,。疏港四級航道200xx年12月開工建設(shè),，經(jīng)通榆運(yùn)河可直達(dá)長江水系;大豐港至大豐市區(qū)雙向8車道的通港大道正在建設(shè);在鹽城至大豐港的高速公路即將開工;新長鐵路大豐港支線已列入國家規(guī)劃?！昂?、陸、空”現(xiàn)代化立體交通格局已經(jīng)形成,，成為江蘇新型的海河聯(lián)運(yùn)口岸,。

大豐港直接覆蓋蘇北、蘇中及淮南的廣大區(qū)域,。年貨物可供吞吐量逾8000萬噸,。每年直接供應(yīng)或經(jīng)過該地區(qū)供應(yīng)的大宗貨物中僅煤碳就達(dá)3000萬噸,，木材達(dá)300立方米，集裝箱生成量50萬teu,，各類化學(xué)品500萬噸,。

在大豐港新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，全港房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步,、健康,、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量,、商品房施工面積,、商品房竣工面積,，實(shí)際投入資金,、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢,。

然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場,，消費(fèi)者的購房變得加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義,。為此,，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā),，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究,。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場依據(jù)。

二,、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響,。

大豐港海港新城是按大豐港經(jīng)濟(jì)區(qū)總體規(guī)劃建設(shè)的一個(gè)獨(dú)立新城，按照“一年拉開主框架,，二年初見成效,，三年建成2平方公里，五年建成5平方公里,、5萬人口的港城啟動區(qū)”的目標(biāo),，以“規(guī)劃指導(dǎo)、集中開發(fā),、環(huán)境先行,、政府引導(dǎo)、市場開發(fā)”為原則,，科學(xué)策劃,、科學(xué)開發(fā)。啟動區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)海港新城東至城東路(原海堤公路),、南靠疏港路(s332省道),、西接濱湖大道,、北臨通港路。

港城啟動區(qū)先期已建成海關(guān),、商檢,、海事、國土辦公樓等開關(guān)通航必備的行政建筑設(shè)施,。配套建成了海關(guān)橋,、港華橋、潯陽路,、洋輝中路,、港華路等市政道路和橋梁。目前正在實(shí)施五溫泉假日酒店,、人工日月湖工程,、花園路、晨星路,、環(huán)湖路,、洋輝路北段和中段以及大豐港海洋學(xué)院體育場的等項(xiàng)目，并在此基礎(chǔ)上建設(shè)港區(qū)行政中心,，啟動開發(fā)附近居住小區(qū)和商貿(mào)區(qū),，引導(dǎo)周邊地區(qū)的人口移居，為新中心區(qū)開發(fā)注入活力,。

啟動區(qū)的中遠(yuǎn)期,，在港口、工業(yè)區(qū)進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)上,，將以大型房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)帶動啟動區(qū)商業(yè)金融,、生產(chǎn)服務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展。以日月湖為中心的游樂休閑設(shè)施的開發(fā)帶動整個(gè)區(qū)域進(jìn)一步發(fā)展,。以洋輝路北側(cè)休閑娛樂區(qū)的開發(fā)和公園居住區(qū)的高檔居住區(qū)開發(fā)為主要方向,，同時(shí)實(shí)現(xiàn)湖西文化中心區(qū)的建設(shè)，確立啟動區(qū)的形象,。

按大豐港作為鹽城港主港區(qū)的定位,，大豐港海港新城將定位為鹽城主城區(qū)的“副核”組成部分,，大豐港區(qū)重要生活后勤基地,，公共服務(wù)核心。港城建成后將集行政,、商貿(mào),、金融、信息,、文化,、娛樂,、游覽等功能于一體，必將成為海港新城能量集聚,、規(guī)模效益最先集中的地區(qū),，是實(shí)現(xiàn)港區(qū)一類口岸一站式服務(wù)的重要舉措、“以港興工”,、“以工興市”方略的重要體現(xiàn),、海港新城經(jīng)濟(jì)增長的重要區(qū)域。

港城5平方公里啟動區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：一湖映五區(qū),、五洲拱日月,、玉帶系南北、璀璨奪星光,。一湖映五區(qū),，一湖指4平方公里的人工湖——日月湖，環(huán)湖布置居住,、科研,、商業(yè)、綜合片區(qū),。五洲拱日月，指別墅,、休閑,、餐飲、公園,、文化中心等象5個(gè)小綠洲聚集在日月湖上,。玉帶系南北，指一條綠化生態(tài)走廊由南至北把日月湖和湖北面的大型生態(tài)綠地和濕地公園聯(lián)系在一起,，形成共同發(fā)展之態(tài)勢,。璀璨奪星光，指日月湖上各種活動設(shè)施豐富多彩,，各類島嶼與建筑群像珍珠一樣灑在日月湖上,，它們的倒影與日月湖一起形成一道亮麗的風(fēng)景線，好比天上的繁星一樣褶褶生輝,。

針對本案濱湖佳苑附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析,。

星湖花園房價(jià)均在4000左右，工人工資在150到160左右,，打樁6到7元一米,，多層12米，高層要20米道30米,，土建的成本1400左右,，發(fā)包價(jià)格不明,，無土地成本。

---市場結(jié)論：

1,、常平房地產(chǎn)市場前程看好,，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營,，到施工設(shè)計(jì),，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng),。

2,、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同,，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好,。

3、內(nèi)銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重,，集中在100—140平方米,，三戶二廳為主，相對創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞,。

4,、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價(jià)格平穩(wěn)，實(shí)際成交價(jià)集中在2700-4000元/平方米區(qū)間,，個(gè)別樓盤因其早期設(shè)計(jì)不適應(yīng)市場需求而價(jià)格下調(diào),，現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項(xiàng)目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況,。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報(bào)告篇四

要求了解下文的內(nèi)容,，并且在調(diào)查報(bào)告中進(jìn)行。

總結(jié),。

1．調(diào)研經(jīng)過,，即時(shí)間、歷程簡介,；

4．調(diào)查小區(qū)規(guī)劃,、戶型、室內(nèi)設(shè)計(jì),、實(shí)用率,、面積；物業(yè)管理情,。

況,；

5．小區(qū)內(nèi)的道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng),、景觀設(shè)計(jì)情況,；

6．簡介樣板房及個(gè)人觀后感,，如果沒有樣板房但有現(xiàn)房看，例如,。

已入住的樓盤通過熟人參觀小區(qū)和現(xiàn)房的,，則可寫現(xiàn)房簡介及觀后感，,；

8．周邊樓盤比較,，要求調(diào)研時(shí)順便了解周邊的至少一個(gè)盤，作一,。

個(gè)比較分析,；

9．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簡介；

10．個(gè)人體會,。

規(guī)劃圖,。如果不能從網(wǎng)上或各種渠道得到這些資料，則自己繪圖,；能找到的,，則可以直接運(yùn)用。

調(diào)查方式：

1．實(shí)地考查（必須做）,。

2．上網(wǎng)查詢,，例如上樓盤社區(qū)論壇了解；

3．通過報(bào)紙雜志,。

注意：

請到各班班長處登記自己擬調(diào)查撰寫報(bào)告的項(xiàng)目名稱,，每個(gè)項(xiàng)目限報(bào)一人，每人必須交獨(dú)立撰寫的報(bào)告,，切不可抄襲，違者零分,。

最后交作業(yè)時(shí)間5月11日,。遲交作業(yè)者最高分不超過80。.本作業(yè)注重是否用心觀察與調(diào)研,，是否深入思考與分析,，是否有自己的個(gè)人感受與評價(jià)，報(bào)告是否系統(tǒng),、全面,、豐富。忌資料堆砌,，無思想,，無感受。

作業(yè)用小四號字打印,，18磅行間距,。如有宣傳單等資料請裝訂在一起,；同時(shí)交電子版到班長處，由班長刻一張碟統(tǒng)一交上來,。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報(bào)告篇五

南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長,，銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資額445,、97億元,，同比增長27%，20xx年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77,、2億元,，同比增長41%。07年以來平均銷竣比為2,、64,，07年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但是08年前兩個(gè)月銷售面積跟不上竣工面積,，主要原因可能是受市場“拐點(diǎn)論”的影響,。

08年1-2月份商品房銷售均價(jià)為5331元，同比07年2月份增長10,、1%,，相比07年全年銷售均價(jià)增長0、5%,，但是比較07年末的銷售均價(jià)略有下降,。07年12月份南京市商品房成交量顯著放大，08年前兩個(gè)月成交量較少,，相比07年1-2月份同比減少60%多,。

08年前4個(gè)月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較07年同比有所減少,。08年3月份累計(jì)成交面積約40萬平方米,，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計(jì)成交40,、2萬平方米,，有望超過3月份的成交量，但同比07年4月仍有縮減,。

南京未來兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號召,，土地供應(yīng)不會對房地產(chǎn)市場過度限制。未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)“90/70”政策,，增加中低價(jià)位,、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多,，08年土地供應(yīng)相比07年減少135萬平方米左右,，但是09年將在08年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制,。

一,、07年以來南京商品房銷售情況，20xx年,，南京市商品房全年銷售額為603,、51億元，銷售面積1137,、88萬平方米,，銷售均價(jià)為5303、8元/平方米,，其中住宅全年銷售額533,、42億元，銷售面積為1064,、52萬平方米,，銷售均價(jià)為5011元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77,、58億元,，銷售面積為190、27萬平方米,，銷售均價(jià)為4077元/平方米,，期房全年銷售額為455、84億元,，銷售面積為874,、24萬平方米，銷售均價(jià)為5214元/平方米,。

08年1-2月份南京市商品房銷售額為24,、74億元，銷售面積46,、41萬平方米，銷售均價(jià)為5331元,，售價(jià)同比07年2月份增長10,、1%,，相比07年全年銷售均價(jià)增長0,、5%。其中住宅銷售額為20,、61億元,，銷售面積42,、63萬平方米,，銷售均價(jià)為4835元/平方米，同比增長16,、23%,，現(xiàn)房銷售額為2、05億元,，銷售面積為4,、37萬平方米，銷售均價(jià)為4691元/平方米,，同比下降22,、2%,，期房銷售額為18、56億元,，銷售面積38、26萬平方米,，銷售均價(jià)為4851元/平方米，同比增長27,、83%。

從各月商品房銷售均價(jià)的走勢來看,，07年南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢,，但是07年末到08年初房價(jià)有略微的下降,。

從圖表6的每月銷售量來看，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大,，08年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)“拐點(diǎn)論”影響,，成交量較少，相比07年1-2月份同比減少60%多,。

08年以來，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一,，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到08年4月22日,，江寧板塊累計(jì)成交近5000套,，約38,、9萬平方米,，浦口板塊累計(jì)成交近3400套,，約32、9萬平方米,。江寧板塊3月份成交約11、5萬平方米,，浦口板塊成交約12、44萬平方米,，分別占全市總成交額的29%和31%,。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開放商,，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對比較好,，但是價(jià)位偏好,，離市中心較遠(yuǎn)，適合有車族的消費(fèi)群體,，08年該板塊成交量位居全市,，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日,，城南板塊4月份成交近8,、7萬平方米，占全市總成交量的14,、8%,。

二,、南京各區(qū)域主要在售樓盤根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況玄武,、白下,、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價(jià)位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價(jià)在9000元/平方米25000元/平方米之間,，白下區(qū)普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右,，鼓樓的房價(jià)普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右,。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊,，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質(zhì)量也比較高,，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn),、萬科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項(xiàng)目,，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶,，目前該板塊的銷售均價(jià)都在10000元/平方米以上。

新樓盤比較多的是江寧區(qū),，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū),，環(huán)境也比較好，售價(jià)相對較低,，比較適合來南京落戶的外地大學(xué)生,，目前普通住宅售價(jià)大概在6000元/平方米左右，各個(gè)不同的樓盤價(jià)格差異也比較大,。由于江寧區(qū)房價(jià)相對較低,，環(huán)境較好，并有大量別墅項(xiàng)目,，是富人聚集地,，同時(shí)將受惠于即將開通的地鐵2號線，預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房價(jià)會有較大升值空間,。

三,、南京未來兩年住房建設(shè)計(jì)劃，根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃,，08年南京各類住房上市量將達(dá)1120萬平方米,，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經(jīng)適房（含廉租房）約240萬平方米,，比07年120萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍,，中低價(jià)商品房約30萬平方米。08年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3,、6億,，籌建廉租住房1000套,，約5萬平米。08年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬平方米,，其中住房建設(shè)用地700萬平方米,，保障性住房建設(shè)用地約150萬平方米，相比07年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬平方米減少約135萬平方米,。

09年南京普通住房上市量約800萬平方米，相比08年的850萬平方米有所下調(diào),，其中,，中低價(jià)位、中小戶型商品房約560萬平方米,，將逐步落實(shí)“90/70”政策,；經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬平方米，與08的計(jì)劃基本持平,；中低價(jià)商品房（含限價(jià)房,、拆遷復(fù)建房）可上市供應(yīng)總量為60萬平方米，比08年30萬平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍,；廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3,、4億元，籌建廉租住房1000套,，約5萬平方米,。09年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)1050萬平方米，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬平方米,，保障性住房建設(shè)用地200萬平方米,，相比08年的土地供應(yīng)量有所增加，預(yù)示土地市場將持續(xù)活躍,。09年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與08年大致持平,。

總的來或，未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)“90/70”政策,，增加中低價(jià)位,、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入,，由于存量土地比較多,，08年土地供應(yīng)相比07年減少135萬平方米左右，但是09年將在08年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng),，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制,。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報(bào)告篇六

通過了解九江市房地產(chǎn)市場現(xiàn)時(shí)和潛在的供應(yīng)量、現(xiàn)時(shí)營銷狀況及項(xiàng)目周邊的交通狀況,、配套設(shè)施,、市場消費(fèi)能力等方面的信息,，分析掌握項(xiàng)目片區(qū)房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展趨勢，對目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析,，風(fēng)險(xiǎn)分析等,，為開發(fā)商投資決策提供準(zhǔn)確、有效的依據(jù),。

第二節(jié)調(diào)研區(qū)域界定,。

本項(xiàng)目位于廬山區(qū)前進(jìn)東路以南200米處;調(diào)研區(qū)域包含九江市潯陽區(qū)和廬山區(qū)兩個(gè)區(qū)域。住宅調(diào)研主要集中在九龍街片區(qū),、廬峰東路片區(qū),、九江市開發(fā)區(qū)、湖濱小區(qū)以及前進(jìn)路片區(qū)等具有一定規(guī)模的住宅開發(fā)區(qū),，商鋪調(diào)研區(qū)域主要集中在九龍街,、潯陽路、大中路(步行街),、前進(jìn)路等商業(yè)繁華路段,。

第三節(jié)片區(qū)概況。

一,、片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀,。

九江地處江西省北部、長江和鄱陽湖交匯處,，北依避暑勝地,、風(fēng)景區(qū)廬山，是集名山(廬山),、名江(長江),、名湖(鄱陽湖)于一體的具有2200多年歷史的文化名城。130多年前,，九江就是對外通商口岸,，1992年被國務(wù)院批準(zhǔn)為長江沿岸開放城市，經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá),，水陸空交通便利,，素有“七省通衢”之譽(yù)。京九鐵路的開通為九江投資環(huán)境的改善,，經(jīng)濟(jì)的騰飛注入了新的活力,。長江和京九鐵路兩條大動脈在九江市區(qū)交匯，九江成為承東啟西,、引南接北的金十字交匯點(diǎn),。

長虹大道作為廬山區(qū)和潯陽區(qū)的的分界線，不僅在地域上將其分隔,，而且在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上,，長虹大道南北兩個(gè)片區(qū)(以北為潯陽區(qū),，以南為廬山區(qū))也存在著明顯的差異。潯陽區(qū)由于地處原商業(yè)中心區(qū),，商業(yè)格局,、氛圍的傳承發(fā)揚(yáng)，使得潯陽區(qū)的商業(yè)非常繁榮,，片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高;而廬山區(qū)由于遠(yuǎn)離市中心商業(yè)繁華地段,，京九鐵路橫穿該片區(qū)，無形中對中心區(qū)商業(yè)輻射形成了一種阻礙,，而且由于該片區(qū)原為工業(yè)區(qū),，國有大中型企業(yè)多集中于此，現(xiàn)今,，這些國有企業(yè)大多處于舉步唯艱或虧損狀態(tài)，因此,，廬山區(qū)經(jīng)濟(jì)水平相對潯陽區(qū)來說較為落后,。

二、片區(qū)配套設(shè)施狀況,。

隨著九江市區(qū)范圍和商業(yè)輻射范圍的不斷擴(kuò)大,，以及周邊區(qū)縣人口的遷入，廬山區(qū)前進(jìn)路段漸呈現(xiàn)繁華景象,，各種配套設(shè)施也逐步跟進(jìn),，日趨完善。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報(bào)告篇七

全區(qū)計(jì)劃開工的各類商務(wù)樓宇共計(jì)18座,，建筑面積約165.7萬平方米,。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓,、商業(yè)賣場,、賓館酒店)8座，建筑面積82.1萬平方米,，占49.5%;企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū),、科研樓等)7座，建筑面積39.8萬平方米,，占24.1%;營利性科,、教、文,、衛(wèi)辦公樓宇1座,，建筑面積10萬平方米，占6.0%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇2座,，建筑面積33.8萬平方米,，占20.4%,。

調(diào)查表明，溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為中心城區(qū)的重要區(qū)域,，處于成都西向城市群的重要節(jié)點(diǎn),，是名副其實(shí)的“成都西向交通樞紐”，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯,。近年來,，隨著我區(qū)加快構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系、大力“興三優(yōu)二,、一三聯(lián)動”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施,，全區(qū)教育、醫(yī)療,、體育,、金融、保險(xiǎn),、商務(wù)服務(wù),、旅游等高端服務(wù)業(yè)發(fā)展開始起步，資本,、科技,、人才、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚,，樓宇經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)快速發(fā)展的好勢頭,，展示了巨大的空間和潛力。目前全區(qū)已建成和在建,、計(jì)劃開工的各類商務(wù)樓宇共達(dá)97座344萬平方米,。而且從其空間分布上看，主要集中在光華片區(qū),，之后是科技園片區(qū),、醫(yī)學(xué)城片區(qū)和體育城片區(qū)，4個(gè)片區(qū)樓宇面積占全區(qū)總數(shù)的98.7%,。不僅從總量上足以承載和支撐起我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃較為商端的區(qū)域版塊內(nèi),，這對我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的培育，無疑是十分有利的,。尤其是隨著西部新城建設(shè)的快速推進(jìn),，其積極作用將更加凸現(xiàn)。

但是,，如果進(jìn)一步作深入分析比較，我們也會發(fā)現(xiàn),，我區(qū)商務(wù)樓宇雖已初具規(guī)模，但自發(fā)配臵的特征比較明顯,，與其它中心城區(qū)和先進(jìn)城市的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比,，在發(fā)展規(guī)模、功能配套,、發(fā)展層次等方面還有較大差距,。突出表現(xiàn)在三個(gè)方面：

我區(qū)現(xiàn)有樓宇大部分都是綜合性的，商務(wù),、商業(yè),、住宅混建混雜現(xiàn)象突出，商業(yè)樓宇占比較大,，商務(wù)樓宇占比較小，對于發(fā)展總部,、醫(yī)療,、體育、金融,、信息,、商務(wù)服務(wù)、創(chuàng)意等高端服務(wù)業(yè)的帶動作用不強(qiáng),，現(xiàn)有樓宇的結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)區(qū)委選擇的健康產(chǎn)業(yè),、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè),、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)主攻方向,。而經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的樓宇已經(jīng)呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)集聚和專業(yè)分工的態(tài)勢。如福州鼓樓區(qū)的力寶天馬大廈已有省國旅等10多家旅行社入駐,，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務(wù)所,，形成了一定規(guī)模的中介機(jī)構(gòu)匯聚地;武侯區(qū)擁有純寫字樓宇11座，面積86.3萬平方米,。樓宇特色不鮮明,，專業(yè)化不強(qiáng)，就必然導(dǎo)致入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低，難以形成品牌效應(yīng)和集群效應(yīng),。

從外部環(huán)境來看,，交通、停車,、市容衛(wèi)生等問題影響著樓宇的發(fā)展,。老城區(qū)雖然商業(yè)、生活配套比較完善,，但樓宇建造時(shí)間較早,，硬件設(shè)施老化，普遍存在電力供應(yīng)緊張,、停車泊位不足,、物業(yè)管理不規(guī)范等問題。新城區(qū)樓宇主要沿光華大道兩側(cè)開發(fā),，在硬件條件上有了很大改善,，但也存在著功能定位不明確、生活配套不完善等問題,。從內(nèi)部環(huán)境看,，商務(wù)樓宇的智能化、自動化,、信息化水平及物業(yè)管理水平不高,，影響了整個(gè)商務(wù)樓宇的檔次。目前,，按照市商務(wù)局牽頭制定的《成都商務(wù)寫字樓等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》,，我區(qū)還沒有一座甲級寫字樓，甚至沒有一座乙級寫字樓,。而錦江區(qū)現(xiàn)有甲級寫字樓7座,，占全市13座甲級寫字樓的53.8%。樓宇檔次低,，就難以吸引國內(nèi)外大型企業(yè),、龍頭企業(yè)入駐溫江。

通過分析梳理,，我們認(rèn)為,，溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠理想，主要基于以下幾個(gè)方面的原因：

一是重視不到位,。通過調(diào)研,，我們看到成華、錦江,、武侯區(qū)都先后制定了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施意見,，出臺了完整的樓宇經(jīng)濟(jì)配套政策，成立了樓宇經(jīng)濟(jì)辦公室，專門負(fù)責(zé)樓宇經(jīng)濟(jì)的管理和招商工作,，有力推進(jìn)了樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。與之相比，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作尚未“破題”,，全區(qū)上下對充分挖掘樓宇資源,、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要性、緊迫性的認(rèn)識還不夠,，對樓宇經(jīng)濟(jì)在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,、構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中的作用認(rèn)識模糊，對樓宇經(jīng)濟(jì)的研究還處于起步階段,。

二是機(jī)制不健全,。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要政府,、企業(yè)和社會的聯(lián)動,。而我區(qū)尚未建立系統(tǒng)的樓宇經(jīng)濟(jì)工作機(jī)制。目前,，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的建設(shè)管理職能分散在發(fā)改,、建設(shè)、商務(wù),、工商等多個(gè)部門,，難以形成工作合力，部門,、片區(qū),、業(yè)主、入駐企業(yè),、物業(yè)公司等各方面的關(guān)系也未完全理順。同時(shí),，在考核激勵(lì)方面,，目前我區(qū)尚未制定樓宇經(jīng)濟(jì)考核辦法，沒有形成層層抓落實(shí)的工作機(jī)制,，基層發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的積極性尚未充分調(diào)動,。由于上述問題的存在，我區(qū)目前對樓宇經(jīng)濟(jì)的“家底”尚未有全面具體的掌握,，特別是對樓宇資源的界定,、樓宇企業(yè)入駐狀況,、樓宇稅收情況等不清，對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問題也不能及時(shí)予以協(xié)調(diào)化解,。

三是政策不配套,。樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大離不開針對性和操作性強(qiáng)的政策體系。杭州市政府出臺了《加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策意見》,，明確提出到20xx年力爭全市新投入使用商務(wù)寫字樓220座,，其中高檔寫字樓70座，實(shí)現(xiàn)“億元樓”30座等一系列目標(biāo),，并制定了“五個(gè)一批”的具體工作安排,，有力地促進(jìn)了杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。我區(qū)雖然也已出臺了促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè),、現(xiàn)代工業(yè),、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等相關(guān)扶持政策，但專門針對樓宇經(jīng)濟(jì)的政策措施還是空白,，特別是引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)有序集聚發(fā)展,、推進(jìn)樓宇招商、調(diào)動各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)積極性方面的政策欠缺,，這將不利于樓宇經(jīng)濟(jì)的快速科學(xué)發(fā)展,。

四是宣傳推介力度不夠,。成華區(qū)在建設(shè)龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城的過程中，加強(qiáng)商務(wù)樓宇的整體包裝策劃,，大力宣傳推介重點(diǎn)樓宇,，創(chuàng)新樓宇招商方式，探索建立了政府,、業(yè)主,、物業(yè)公司、中介合力招商的聯(lián)動機(jī)制,，加大對品牌集團(tuán)公司的引進(jìn),，以吸引更多的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐，取得了明顯的成效,。而我區(qū)宣傳工作做得少,，缺乏針對性的重點(diǎn)推介，造成樓宇品牌不響,，知名度不高,，聚集效益不明顯。

分析溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題,，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn),，我們認(rèn)為，要加快溫江樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，在總體工作部署上,，必須注意從以下四個(gè)方面進(jìn)一步強(qiáng)化相應(yīng)保障。

1,、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),。成立溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)小組，定期分析全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,，對重大樓宇招商項(xiàng)目,、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的問題及時(shí)提出處理意見，并督促各單位層層落實(shí)責(zé)任,，及時(shí)掌握樓宇發(fā)展?fàn)顩r,，以全面促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室,，主要負(fù)責(zé)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的收集,、整理、統(tǒng)計(jì),、分析工作和重點(diǎn)項(xiàng)目,、重點(diǎn)樓宇的服務(wù)、協(xié)調(diào)工作,，處理領(lǐng)導(dǎo)小組的日常工作,。

2、合理規(guī)劃布局,。根據(jù)城市總體規(guī)劃,、土地利用規(guī)劃和相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，加快編制溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃,，細(xì)化各功能片區(qū)發(fā)展規(guī)劃,。在空間布局上堅(jiān)持“點(diǎn)塊結(jié)合、以塊為主”,，合理布局全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的基本版圖和發(fā)展內(nèi)容,，形成以光華片區(qū)、科技園片區(qū),、醫(yī)學(xué)城片區(qū),、體育城片區(qū)等為核心，以光華大道為主軸的樓宇經(jīng)濟(jì)集群,。大力發(fā)展特色樓宇,，聚集一批健康產(chǎn)業(yè),、文化產(chǎn)業(yè),、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)企業(yè),，逐步形成一批區(qū)域性的特色主題樓宇,，如在醫(yī)學(xué)城片區(qū)大力發(fā)展醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)樓宇,，在科技園片區(qū)大力發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)樓宇。

3,、制定配套政策,。借鑒上海、杭州等發(fā)達(dá)地區(qū)以優(yōu)惠的政策吸引商家,、留住商家,、扶持商家的普遍做法，進(jìn)一步完善和實(shí)施鼓勵(lì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施,。鼓勵(lì)樓宇開發(fā),，對示范性和帶動性強(qiáng)的樓宇項(xiàng)目，在符合土地,、城市等相關(guān)規(guī)劃的前提下,，優(yōu)先安排用地指標(biāo);對新開發(fā)高檔商務(wù)樓宇的，通過設(shè)臵相關(guān)前臵條件并實(shí)行保證金制度,，在土地招拍掛時(shí)給予限地價(jià)等政策傾斜;對改造現(xiàn)有舊樓,、配建停車設(shè)施、提升物業(yè)水平的,，按開發(fā)面積或投入情況給予獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助,。對提高樓宇出租出售率,、企業(yè)注冊率、本地納稅額,，或者單幢樓宇年稅收貢獻(xiàn)上一定規(guī)模的,，對有關(guān)工作主體予以相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。

4,、提升功能配套,。從提升物業(yè)品質(zhì)入手，狠抓硬件改造著力改善商務(wù)樓宇的交通,、停車,、電梯、電力,、內(nèi)部裝修等方面的問題,，大力提升樓宇內(nèi)部智能化、信息化和便捷化程度,，完善配套服務(wù)和設(shè)施,，形成各種樓宇特色鮮明、功能完善,、結(jié)構(gòu)合理的格局,。針對部分樓宇物業(yè)管理不到位，附加功能,、個(gè)性化服務(wù)不夠等問題,，積極引入在社會上具有良好口碑和市場品牌、有成熟管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司對寫字樓進(jìn)行管理,，形成區(qū)域性特色商務(wù)樓產(chǎn)業(yè)鏈,，做優(yōu)樓宇外部環(huán)境。同時(shí),，加快完善餐飲,、購物、休閑,、娛樂等配套服務(wù)設(shè)施,，改善樓宇配套狀況。

1,、加大在建項(xiàng)目的促建力度,。健全項(xiàng)目推進(jìn)責(zé)任機(jī)制，加快推進(jìn)重點(diǎn)樓宇項(xiàng)目建設(shè),，對成勘院總部項(xiàng)目,、香港巨龍國際酒店等已經(jīng)完成主體工程的樓宇項(xiàng)目，促使盡快投入使用;對省水電集團(tuán)、成都新城西商業(yè)中心等在建項(xiàng)目及時(shí)跟蹤了解項(xiàng)目進(jìn)度,，幫助協(xié)調(diào)解決建設(shè)過程中存在的問題和矛盾;對天來酒店,、海科信息產(chǎn)業(yè)園二期等計(jì)劃開工項(xiàng)目,，促進(jìn)其盡快開工建設(shè),。

3、快產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型步伐,，實(shí)現(xiàn)由普通制造業(yè)向高端制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的雙重升級，打造集工業(yè)生產(chǎn),、總部經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)于一體的科技產(chǎn)業(yè)新城,。這一過程將釋放出大量的樓宇需求，建議進(jìn)一步挖掘?？菩畔a(chǎn)業(yè)園,、sbi創(chuàng)業(yè)街等項(xiàng)目的潛力，同步實(shí)施閑臵標(biāo)準(zhǔn)廠房的清理,、改造,，積極引進(jìn)和新上一批工業(yè)總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目和服務(wù)于園區(qū)工業(yè)生產(chǎn)和銷售的產(chǎn)品研發(fā)、工藝設(shè)計(jì),、中介服務(wù),、配送服務(wù)、銷售服務(wù)等公司,、項(xiàng)目,、行業(yè)，促進(jìn)工業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。

4,、加大新建商務(wù)樓宇的力度。圍繞健康產(chǎn)業(yè),、文化產(chǎn)業(yè),、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的需要,，整合樓宇地塊資源,，積極引入管理水平高、設(shè)計(jì)理念超前的房地產(chǎn)開發(fā)公司,，高起點(diǎn),、高標(biāo)準(zhǔn)新建一批智能化程度高、設(shè)施齊全的特色,、精品商務(wù)樓宇,。尤其要按照全市的標(biāo)準(zhǔn)，盡快設(shè)計(jì)建設(shè)一批甲級寫字樓，實(shí)現(xiàn)溫江樓宇檔次的大幅提升,。并且可以考慮選擇新城區(qū)中心位臵和黃金地段,，按照“政府引導(dǎo)、社會投資,、長期租賃”的模式,，由國有公司引導(dǎo)建設(shè)一座城市標(biāo)志性大樓，作為溫江樓宇經(jīng)濟(jì)的樣板工程,，并以此為突破口,，帶動全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

5,、加大招商營銷力度,。“一流的商家建造一流的樓宇”,。只有投資方財(cái)力雄厚,、建設(shè)方經(jīng)驗(yàn)豐富、管理方運(yùn)作規(guī)范,，才能確保樓宇定位準(zhǔn)確,、設(shè)計(jì)科學(xué)、施工規(guī)范,、功能完善,。因此，招商營銷工作是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重中之重,。堅(jiān)持政府主導(dǎo),、業(yè)主主體、市場配臵,，創(chuàng)新樓宇招商機(jī)制,，建立專業(yè)招商隊(duì)伍，強(qiáng)化企業(yè)總部引進(jìn)力度,。全面掌握樓宇資源狀況,，加強(qiáng)整體包裝策劃，編印樓宇經(jīng)濟(jì)招商手冊,、建立對外推介網(wǎng)絡(luò)平臺,，利用各種媒體及時(shí)發(fā)布信息，提高商務(wù)樓宇對外知名度,。加強(qiáng)與外商聯(lián)系,，積極與各類知名中介機(jī)構(gòu)合作，適時(shí)在香港,、上海,、北京等城市組織溫江宇經(jīng)濟(jì)專場推介招商活動,，努力引進(jìn)高層次企業(yè)入駐。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報(bào)告篇八

從20xx年至今,，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽,、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢,，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn),。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家,，有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè),。單拿為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家,，開發(fā)項(xiàng)目120余個(gè),，我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。20xx年稅收收入0.9億,，20xx年截止11月份，已增到12億,，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上,。可以說,，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè),，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況。

縱觀200xx年-20xx年xx市房地產(chǎn)走勢,，我們發(fā)現(xiàn),，在經(jīng)歷了“控制房價(jià)過快上漲”“抑制房價(jià)過快上漲”“遏制部分城市房價(jià)過快上漲”的過程中，xx市的房價(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球,，受政策影響不大,。在剛剛閉幕的xx屆三中全會上，關(guān)于對財(cái)稅體制的改革,，集體土地使用權(quán)的變化,，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會對房價(jià)產(chǎn)生一定影響,。

我們辯證地得出結(jié)論,，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對非普通住宅,、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會下降,。

二、影響房價(jià)的變動因素,。

土地費(fèi)用：目前這是重要組成部分,。政府是土地財(cái)政，財(cái)政中一大部分源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，也就是賣地,，地價(jià)越高,，土地成本越大，這部分成本都會轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上,。隨著改革力度加大,，中央對財(cái)稅體制的改革，土地財(cái)政的現(xiàn)象會逐步改善,，那么關(guān)乎國計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會增大,，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化,，供給增多,，則同樣的均衡量下，均衡價(jià)格下降,，因此這是對房價(jià)的重要影響因素,。

稅金及費(fèi)用：20xx年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右，目前的稅負(fù)率近13%,。拿目前銷售不錯(cuò)的首開房地產(chǎn)來說,，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬,，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬，平均每平米房價(jià)增加535元,。

房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收,，從租按照12%,，但對國家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)免稅，對個(gè)人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅,。

三中全會對財(cái)稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小,。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價(jià),，所以我們認(rèn)為普通住宅會按照市場供求關(guān)系確定價(jià)格，從趨勢來看應(yīng)該是上升的,。

對于非普通住宅,，利潤空間較大。我們做過調(diào)查,，恒實(shí)平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間,，開盤時(shí)4萬/平米,，目前已升至6萬/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征,，投資者會轉(zhuǎn)向別的投資市場,，導(dǎo)致市場上房屋供大于求房價(jià)會下跌。拿星河灣來說,，開盤時(shí)一房難求2萬/平米,，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢,。

其中,，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平,，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展,，這兩項(xiàng)都是逐年遞增，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求,，特別是影響需求,。通常來講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高,、經(jīng)濟(jì)增長越快,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率,、收入水平和投資水平越高,，財(cái)政收入越多,、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大,，房價(jià)總體水平也越高,。反之，房價(jià)總體水平越低,。從中國的情況來看,，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價(jià)有了巨幅增長,，就是源于全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。

三,、政府的調(diào)控政策,。

國五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問題。隨著市國五條細(xì)則的出臺,，太原樓市開始趨于明朗化,，接下來一段時(shí)間成交量可能會有所上升;但也有相關(guān)人士反映：市房管局對新建商品住房價(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè),，加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評力度,，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房價(jià)正再一次漲價(jià)。

四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略。

一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮,，開發(fā)商相對比較理性,，通過降價(jià)來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價(jià),，吸引消費(fèi)者,，達(dá)到銷售目標(biāo),。

對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售,，如正規(guī),、知名房地產(chǎn)商,，如首開等,，房價(jià)緩中有升，對于高檔房,，如星河灣,，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場,。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報(bào)告篇九

近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說,，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義,。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從20xx年起至今，xx商品房價(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時(shí)，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端,。

今年1—6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37,。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,，銷售100萬平方米,。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1,、房產(chǎn)投資保持較高增速,。

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭,，1—6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一,。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計(jì)增速分別為：2.6%,、15.2%,、84.5%、79.1%,、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速,。

2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯,。

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,，2—6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯,。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套,，總面積50。6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15,。5%和15,。4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,，4月份僅售出474套，總面積6,。5萬平方米,，與3月份相比均下降了44。3%,。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套,，總面積5萬平方米左右,。

3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高,。

雖然今年年初開始,，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后,，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,，我區(qū)房價(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢,。

自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,，房價(jià)在,、,、年分別同比上漲20。5%,、30%和42%,。目前,，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%,。

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),，市也出臺了多項(xiàng)有關(guān)政策,，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

1）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對房價(jià)上漲過快的地方,，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng),。

2）房貸利率調(diào)整,。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房信貸政策,，規(guī)定對房價(jià)上漲過快城市或地區(qū),，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理,，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5,。31%提高到6。12%,。

3）房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整,。國稅總局、財(cái)政部,、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定xx年6月1日后，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的,，全額征收營業(yè)稅,，同時(shí)規(guī)定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅,。

4）房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整,。xx年市確立了“以居住為主,、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則,。

5）房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整,。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn),，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

6）房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。xx年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米,。

從短期看,，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入,、固定資產(chǎn)投資,、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房價(jià)政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重,，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

但從長期看,，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素,，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為,、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的,，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。通過調(diào)整房貸利率,、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分,，顯露市場真實(shí)需求量,，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí),，通過嚴(yán)格土地供應(yīng),，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。

緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾,。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量,，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求,，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾,。

適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格,。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯,、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn),、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高,，但期房限轉(zhuǎn),、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價(jià),，使其漲幅趨于穩(wěn)定,。

總的來說,，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低,，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看,，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)調(diào)整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟,。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

1,、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測工作,。

建立起科學(xué)有效的房價(jià)監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,，維護(hù)房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價(jià)格,，新建商品房,、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價(jià)格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價(jià)的季度,、年度分析預(yù)測工作,，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,，新建商品房的開工面積,、竣工面積、銷售面積,、空置房面積及空置率,，市場平均價(jià)格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動,，及時(shí)提出預(yù)警建議,。

2,、合理引導(dǎo)住房主體需求。

中低收入職工,、新增的城鎮(zhèn)職工,、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工,、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求,。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房兩類住房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī),，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能,，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際,，引導(dǎo)居民對住房的理性消費(fèi)，推動主體需求的合理化,。

3,、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn),，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃,，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā),，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果,。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化,，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用,，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃,。

4,、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作。

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況,，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題,、解決問題,。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo),、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán),，同時(shí),，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng),、規(guī)劃,、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入關(guān),，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,，對抽逃注冊資本金、項(xiàng)目資本金,，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為,，要依法嚴(yán)厲打擊。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報(bào)告篇十

兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程的加快,，推動了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,。目前，房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用,。房地產(chǎn)行業(yè)直接稅收入約占總稅收的15%,，相關(guān)稅收占總稅收的30%,；如果加上契稅收入,，就占36%,。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快,，房地產(chǎn)業(yè)在稅收中的支柱作用將更加明顯,。

最近，中央政府和市政府相繼出臺了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,。對于對外部環(huán)境敏感的房地產(chǎn)行業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展,。認(rèn)清本地區(qū)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀,，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，進(jìn)而研究并提出相應(yīng)的對策和建議,，對保持本地區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義,。

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,，同比增長85%,；房地產(chǎn)開發(fā)投資37.3億元,，其中住宅投資23億元；商品房建筑面積489.9萬平方米,，銷售量100萬平方米,。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有以下特點(diǎn):,。

1.房地產(chǎn)投資保持了較高的增長率,。

近年來，我區(qū)巨大的開發(fā)建設(shè)形勢和房地產(chǎn)市場的熱度,，使得房地產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場的前景看好,。今年上半年，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持去年以來的快速增長勢頭,。1-6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增長率為42.2%。具體趨勢見圖1,。其中,，住房建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中占有突出地位，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的62%,；今年商業(yè)樓宇的增長率持續(xù)上升,。2-6月累計(jì)增長率分別為2.6%、15.2%,、84.5%,、79.1%和1.9倍；寫字樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增長速度,。

2.房地產(chǎn)銷售勢頭明顯下降,。

今年，我區(qū)商品房銷售面積和銷售額同比增長率逐月呈下降趨勢,，2-6月的增長趨勢如圖2所示:,。

從商品房預(yù)售情況來看，下降趨勢明顯,。1-6月,，小區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米,；與去年同期相比,，預(yù)售單位數(shù)量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望態(tài)度,，我區(qū)3月份商品房預(yù)售量大幅下降,，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，較3月份下降44.3%,。5,、6月份預(yù)售水平繼續(xù)走低，每月預(yù)售385套,，總面積約5萬平方米,。

今年以來，中央政府和市政府頻繁出臺相關(guān)政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場,，但年后,，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新一輪的快速上漲。由于土地的稀缺,，人們對住房改善的實(shí)際需求的支持,，以及“跟著漲而不是跟著跌”的投資心理，我區(qū)的房價(jià)也呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢,。

自20xx年以來,，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速上漲，年,、年,、年房價(jià)分別同比上漲20.5%、30%和42%,。目前,，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)每平方米5590元，同比上漲20%,；存量房均價(jià)達(dá)到每平米5000元,，同比上漲47%。

隨著房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，中央政府將把防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),，我市也出臺了一系列相關(guān)政策,，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。中央和市政政策主要通過以下幾個(gè)方面來規(guī)范住房市場:,。

中央:,。

——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定房價(jià)的意見》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化,，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式和供應(yīng)時(shí)間,；對于房價(jià)上漲過快的地方,，適當(dāng)提高住宅用地在土地供應(yīng)中的比重，重點(diǎn)增加低價(jià)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)；嚴(yán)格控制高檔住宅用地供應(yīng),。

——房貸利率調(diào)整,。3月16日，央行發(fā)布調(diào)整商業(yè)銀行自營個(gè)人住房信貸政策,，規(guī)定在房價(jià)上漲過快的城市或地區(qū),，個(gè)人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%，個(gè)人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%,。

——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整,。國家稅務(wù)總局、財(cái)政部,、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定20xx年6月1日以后，個(gè)人出售購買不滿2年的房屋,，全額征收營業(yè)稅,，同時(shí)對20xx年6月1日以后購買非普通房屋的，全額征收3%的契稅,。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)的調(diào)整,。20xx年，全市《工作報(bào)告》確立了“以住宅,、市民消費(fèi),、普通商品房為主”的“三大”樓市調(diào)控原則。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整,。全市加強(qiáng)新建建筑網(wǎng)上備案,，2月18日啟動“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)行，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息透明度,，嚴(yán)厲打擊非法炒房企業(yè),。

-房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，增加中低價(jià)普通商品房供應(yīng),，以配套商品房為主。20xx年,，全市計(jì)劃啟動配套商品房和1000萬平方米中低價(jià)商品房建設(shè),。

短期內(nèi)，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)房地產(chǎn)投資和建設(shè)產(chǎn)生直接影響,，這將關(guān)系到財(cái)政收入,、固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)增加值等重大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時(shí),，穩(wěn)定房價(jià)政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃厚,，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場的交易量將出現(xiàn)更大幅度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生一定程度的“慢剎車”效應(yīng)。

但從長遠(yuǎn)來看,，宏觀政策調(diào)整將有效消除我區(qū)房地產(chǎn)市場的投機(jī)因素,，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為,、鼓勵(lì)居民消費(fèi)的目的,，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，主要發(fā)揮以下作用:,。

——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)金額,。通過調(diào)整抵押貸款利率和稅收政策，可以減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)成分,，揭示真實(shí)的市場需求,，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和開發(fā)。同時(shí),，通過嚴(yán)格的土地供應(yīng),，可以有效防止過度開發(fā)。

——緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾,。通過加大配套商品房和低價(jià)商品房建設(shè),，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通百姓住房需求,，有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾,。

——適度穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)的影響,，浦東板塊的影響，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快,，我區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)上漲,。但期房限量轉(zhuǎn)讓、稅收調(diào)整,、商品房網(wǎng)上登記等政策措施,，將有效穩(wěn)定房價(jià)過度上漲，穩(wěn)定其上漲,。

總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基礎(chǔ)相對較低,，以及近期“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史機(jī)遇,，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有較大的發(fā)展空間,。最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-完善的階段,，并日趨成熟。為了保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，目前應(yīng)注意以下幾點(diǎn),。

1.加強(qiáng)對房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)控,。

及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動態(tài)和趨勢，建立科學(xué)有效的房價(jià)監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng),，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控,，維護(hù)房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點(diǎn)監(jiān)控土地出讓價(jià)格,、新建商品房和存量住房交易價(jià)格；目前,，應(yīng)特別注意加強(qiáng)對住宅商品房價(jià)格的監(jiān)控,。加強(qiáng)對房價(jià)的季度和年度分析預(yù)測，包括待售土地面積,、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,、新建商品房建筑面積、竣工面積,、銷售面積,、空置面積和空置率、市場平均價(jià)格,、變化及原因等,。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動，及時(shí)提出預(yù)警建議,。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤管理,。

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目進(jìn)度,，發(fā)現(xiàn)問題,，協(xié)調(diào)問題，解決問題,。確保房地產(chǎn)企業(yè)按照政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，通過統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣,、掛牌等方式取得土地使用權(quán),。同時(shí)，嚴(yán)格辦理房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用,、項(xiàng)目設(shè)立,、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù),。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入,，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì),，對抽逃注冊資本,、項(xiàng)目資本金,、無證或超越房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的行為,，要依法嚴(yán)厲打擊。

3.有計(jì)劃,、有步驟地規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā),。

房地產(chǎn)開發(fā)要與我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)總體規(guī)劃相結(jié)合，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)編制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃,，合理預(yù)留開發(fā)空間,，通過城市規(guī)劃達(dá)到引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)、帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果,。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管,，通過房地產(chǎn)市場的信息透明，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用,，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把握市場狀況,，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排發(fā)展規(guī)劃。

4.合理引導(dǎo)住房主體的需求,。

中低收入者,、新增城鎮(zhèn)職工、推進(jìn)城市化的人群,、進(jìn)城務(wù)工人員,、城市困難家庭是社會對住房的主要需求。為了滿足這一需求,，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和廉租房建設(shè),，同時(shí)加大廉租房建設(shè)力度。我區(qū)應(yīng)以此為契機(jī),，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住房建設(shè)轉(zhuǎn)變,，改善住房供應(yīng)，完善住房功能,，提高住房質(zhì)量,。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)發(fā)展建設(shè)和城市化進(jìn)程的實(shí)際,，引導(dǎo)居民合理消費(fèi)住房,，促進(jìn)主體需求合理化。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報(bào)告篇十一

xx年,，在縣委,、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照省,、市和縣委,、縣政府的總體部署，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設(shè),，認(rèn)真履行行業(yè)管理職能,，以實(shí)現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標(biāo)，以服務(wù)大局,、情系民生為著眼點(diǎn),，以實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目帶動戰(zhàn)略為重點(diǎn)，強(qiáng)力攻堅(jiān),，勇于突破,，各項(xiàng)職能工作取得突破性進(jìn)展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高,，為我縣經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展作出積極貢獻(xiàn),。近二年，由于受全球金融危機(jī)的影響,，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展,，全縣8個(gè)開發(fā)企業(yè)先后建設(shè)了金域藍(lán)灣、鑫隆佳苑,、尚城云鼎、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開發(fā)工程,，開發(fā)建筑面積10.7萬平方米,，全年竣工住房面積12.6萬平方米，人均增長0.3平方米,。目前,，縣城居民人均居住面積已達(dá)28.8平方米。房地產(chǎn)二級市場活躍,，全縣公房上市交易43套,，面積0.27萬平方米；存量住房上市交易127戶,，面積1.3萬平方米,，交易額1395萬元，拉動了內(nèi)需,，激活了房地產(chǎn)市場,，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了活力,。全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“增長速度較快,、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)更趨合理,、價(jià)格穩(wěn)中有升,、消費(fèi)逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。

近些年,，我縣重視法制建設(shè),，不斷加強(qiáng)了行業(yè)管理和規(guī)范服務(wù)工作，特別是大力開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序活動，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)工作,，加快了我縣住房建設(shè)步伐,。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現(xiàn)一些問題,，這些問題主要有：

一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范,。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在個(gè)別開發(fā)企業(yè)部分開發(fā)項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預(yù)售,；少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售樓盤未按要求公示,，缺漏了部分公示內(nèi)容，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司開發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的'有關(guān)規(guī)定,；茂泰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進(jìn)度表和價(jià)目表》,。

二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄,；市民居住消費(fèi)現(xiàn)象更新的問題,；管理人員服務(wù)工作不能滿足住房要求的問題；物業(yè)管理資金難以到位的問題等,。

三是住房保障體系不健全,。在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)管理中,，住房保障體系健全還不夠,；“兩房”建設(shè)工作創(chuàng)新力度還不夠。

1,、放開搞活,，培育住房二級市場。

2,、規(guī)范市場,，著力監(jiān)管與服務(wù)。

在規(guī)范房地產(chǎn)市場管理方面,，應(yīng)在“監(jiān)管和服務(wù)”上下功夫,。一是把好開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。對申報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊資本金,、工程技術(shù)人員,、擬開發(fā)項(xiàng)目情況等方面嚴(yán)格把關(guān)。不僅認(rèn)真審查材料,，而且還要現(xiàn)場踏勘,。二是加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售的監(jiān)督和管理。嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)（銷）售許可證制度,，建立健全了我縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度和管理力度,。三是認(rèn)真做好開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作,。

3、突破難點(diǎn),，建立物業(yè)管理機(jī)制,。

一是加大宣傳，轉(zhuǎn)變觀念,。向社會開展廣泛的宣傳教育活動,，提高物業(yè)管理的社會整體意識。開展形式多樣的文明,、安全,、法制、物業(yè)管理知識的宣傳教育,，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費(fèi)觀念,，增強(qiáng)住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺性和積極性。二是協(xié)調(diào)關(guān)系,，爭取支持,。爭取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo),、協(xié)調(diào),、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門的作用,，對開展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持,，有效實(shí)施舊住宅區(qū)綜合整治,，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋,、整治環(huán)境衛(wèi)生,、搞好交通綠化等；新住宅小區(qū)規(guī)范管理,，如房屋建筑主體的修繕和管理,；房屋設(shè)備、設(shè)施維修和更新,；環(huán)衛(wèi),、道路、綠化,、消防,、治安管理和維護(hù)等。三是出臺政策,，建章立制,。爭取政府出臺物業(yè)管理政策，制定管理實(shí)施辦法，明確政府主管部門,、房地產(chǎn)開發(fā)單位,、社會有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù)，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源及收繳辦法等,。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同,，明確責(zé)、權(quán),、利關(guān)系,，規(guī)范各自行為。做到有章可循,、有法可依,，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道,。

4,、完善住房保障體系，全面推進(jìn)廉租住房建設(shè),。

一是建立責(zé)任制體系,，切實(shí)加強(qiáng)“兩房”建設(shè)管理和監(jiān)管。建立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),，設(shè)立專人負(fù)責(zé),，嚴(yán)格操作規(guī)程，實(shí)行一級對一級負(fù)責(zé),，強(qiáng)化抓“兩房”建設(shè)工作責(zé)任意識,。二是依法依規(guī)運(yùn)作，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“兩房”建設(shè)工作,。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)實(shí)施意見》的要求,，堅(jiān)持科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范操作規(guī)程,，采取電視宣傳,、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務(wù)和散發(fā)《公告》材料,、三榜公示以及將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房公開搖號活動制作電視新聞滾動播放等形式,，向社會廣泛開展“兩房”政策、運(yùn)作情況進(jìn)行宣傳,。建立申請申購,、填表登記、入戶調(diào)查,、審核確認(rèn),、建檔管理制度,。啟動“三級審核、三榜公示”等工作,，嚴(yán)格做到對“兩房”合理合規(guī)的使用,，并建立“兩房”建設(shè)工作重大事項(xiàng)報(bào)告、統(tǒng)計(jì)報(bào)表,、責(zé)任追究等制度,。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進(jìn)一步落實(shí)住房保障運(yùn)行環(huán)境,。四是創(chuàng)新思路,、加強(qiáng)“兩房”建設(shè)。要用創(chuàng)新思路來解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復(fù)雜問題和打造“兩房”建設(shè)領(lǐng)域,。通過工作的不斷創(chuàng)新,，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學(xué)依據(jù)，不斷提高“兩房”建設(shè)發(fā)展思路,，使“兩房”建設(shè)這項(xiàng)‘民生工程’又好又快地發(fā)展,，造福于民。

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房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報(bào)告篇十二

(一)調(diào)查時(shí)間：為期三天：3月6日-8日,。

(二)調(diào)查方式：采取抽樣調(diào)查的方式進(jìn)行,，通過客戶經(jīng)理與零售客戶進(jìn)行深入交談、盤查客戶庫存量及詢問消費(fèi)者等進(jìn)行收集各項(xiàng)信息,。

(三)調(diào)查對象：2月份銷售下降的客戶,，共75戶，各片區(qū)15戶,，要求含概各星級客戶,。根據(jù)各片區(qū)實(shí)際情況，最終調(diào)查2星客戶2戶,，3星20戶，4星37戶,，5星16戶,。

(四)調(diào)查內(nèi)容：主要有收集近段卷煙市場情況、了解零售客戶的銷售情況和庫存情況,、貨源滿足情況,、零售客戶銷量下降原因等，便于客服中心采取有效措施,，穩(wěn)定節(jié)后卷煙銷售,。

經(jīng)過為期三天對75戶銷售下降客戶的調(diào)查了解，影響到他們銷量主要是：

(一)從客戶庫存情況分析：通過對三天的市場調(diào)查所到的數(shù)據(jù)及客戶的實(shí)際銷售情況來看,，節(jié)后卷煙市場庫存表現(xiàn)為省產(chǎn)一二類卷煙,、省外三四類卷煙庫存量較多,，部分省外卷煙品牌如紅金龍、紅旗渠等出現(xiàn)滯銷,。在75戶走訪調(diào)查過程中,，有53戶客戶仍有不同程度的庫存，其平均庫存量高于日常的.卷煙庫存量1-1.5倍,，主要庫存是省產(chǎn)一,、二類狼及省外三四類卷煙如紅金龍、紅旗渠,、紅山茶,、嬌子等等。

(二)從當(dāng)前卷煙價(jià)格行情分析：受公司貨源投放策略的影響,，省外貨源價(jià)格出現(xiàn)下滑,，如中華系列的卷煙，由于節(jié)后公司貨源加大投放量,，加之禮品煙市場回流,，導(dǎo)致該品牌價(jià)格急劇下滑。另外,，據(jù)客戶反映省產(chǎn)狼系列除古田狼外大部分品牌,，出現(xiàn)倒掛價(jià)，嚴(yán)重影響卷煙價(jià)格以及擾亂卷煙銷售市場秩序,。

(三)從亂渠道卷煙情況分析：節(jié)后期間卷煙市場高檔煙市場有所回落,，但中低檔煙仍較為活躍，調(diào)查中,，在與客戶的交流中了解到轄區(qū)市場有部分亂渠道卷煙流入,，且各檔次都有，如省外廣東紅雙喜,、專供中華,、專供小熊貓、阿詩瑪;省內(nèi)沉香獅,、富健獅,、古田狼、豪情狼等品牌,，其中省外的阿詩瑪鋪貨面較廣,，對同價(jià)位品牌銷售影響較大。

(一)2月份長泰卷煙銷售情況表（略）,。

(二)2月份卷煙銷售分析,。

2月份長泰卷煙銷售4097.8件，同比增長2.05%,，但離該公司計(jì)劃增長3.1%還有一定距離,。綜合本次調(diào)查分析情況,，我們得出影響2月份長泰卷煙銷售增長的原因是：

1、社會庫存因素,。從調(diào)查所得數(shù)據(jù),，當(dāng)前有70.7%的客戶社會庫存量超過周轉(zhuǎn)數(shù)1-1.5倍,。據(jù)了解,，構(gòu)成卷煙庫存的主要原因一是擔(dān)心一、二類狼貨源供應(yīng)再次限量,，從而都增加庫存;二是客戶缺乏卷煙銷售經(jīng)驗(yàn),，高估節(jié)日消費(fèi)能力,，加上消費(fèi)者對省外卷煙認(rèn)知度低，省外品牌周轉(zhuǎn)慢,，從而導(dǎo)致庫存量較大,。

2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素,。據(jù)調(diào)查,，受金融危機(jī)的影響，興泰開發(fā)區(qū)有50%以上的工廠業(yè)務(wù)量減少,，15%的工廠處于半停業(yè)狀態(tài),，從而使得一些外來打工者都回鄉(xiāng)，或者處于半失業(yè)狀態(tài),，消費(fèi)能力和水平都下降,。

3、貨源供應(yīng)因素,。一是福建省產(chǎn)三,、四類卷煙無法滿足市場需求;二是五類煙吉慶獅被整合，前門只投放農(nóng)村市場,，富健獅限量供應(yīng),，造成這檔次的主銷品牌無法滿足消費(fèi)者需求。而所騰出的市場空間,，其它同檔次品牌受口味等因素影響一時(shí)無法完全替代,，從而給假、亂渠道卷煙煙帶來市場機(jī)會,，最終影響到卷煙銷量。

4,、客戶訂貨率因素,。2月份應(yīng)訂客戶4112戶次，實(shí)訂客戶4004戶次,，因庫存與資金因素,，訂貨成功率97.37%,。雖然完成省、市公司下達(dá)97%的目標(biāo),，但如果訂貨成功率100%算,，每戶次按一次25條訂貨計(jì)算，108戶次就可以多訂54件,，這樣2月份的銷售量就可以達(dá)到4151件,，就可以完成增長3.1%的目標(biāo)。

5,、禮品煙回流因素,。隨著春節(jié)的遠(yuǎn)去，一些禮品煙開始回流市場,，從而占領(lǐng)了部分卷煙市場,。據(jù)了解，禮品煙以一類為主,，如中華,、軟灰狼。

改進(jìn)：

1,、強(qiáng)化客戶經(jīng)理拜訪力度,，加強(qiáng)對客戶的經(jīng)營指導(dǎo)。通過強(qiáng)化客戶經(jīng)理的拜訪力度,，加強(qiáng)對客戶的銷售指導(dǎo),，根據(jù)不同客戶的實(shí)際庫存量、銷售特點(diǎn),，結(jié)合市場分析結(jié)果,，幫助客戶合理安排卷煙訂購，對于脫銷品牌增加訂購量,，滯留品牌幫助客戶出謀劃策,，消化滯銷品牌。

2,、加強(qiáng)省外重點(diǎn)品牌的推介,。通過銷售數(shù)據(jù)分析，了解到紅金龍是近期省外煙下降幅度最大的品牌,，以紅金龍為突破口,，引導(dǎo)客戶做好上柜及銷售。

3,、做好新品牌的上市宣傳,。新品牌上市無疑是銷售促進(jìn)的良機(jī)，對此,，以泰山,、廬山,、小熊貓等新品上市為契機(jī)，以上柜增量為目標(biāo),，加強(qiáng)引導(dǎo)上柜,。

4、及時(shí)做好限量調(diào)整,。及時(shí)跟蹤客戶的限量情況,，對于限量不能滿足應(yīng)及時(shí)做好調(diào)整，特別要關(guān)注月限量在3件的小戶,，節(jié)后星級提升,，緊俏貨源增加，提高了他們的購買能力,。

5,、加強(qiáng)市場清理。加大對市場的清理力度,，減少亂渠道卷煙對市場的沖擊,，重點(diǎn)清查重點(diǎn)銷售戶，為卷煙銷售掃清障礙,。

6,、保證訂貨成功率。受到節(jié)后銷售淡季的影響,，卷煙周轉(zhuǎn)較慢,，客戶庫存增多，容易忘記或忽視卷煙訂貨,，對此,，加強(qiáng)對客戶的提醒，以下午電話提醒為主進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤提醒,，保證客戶的訂貨成功率,。

7、繼續(xù)加強(qiáng)對銷售異常戶的跟蹤和加大對卷煙市場信息的收集,，對存在問題,，及時(shí)反饋。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報(bào)告篇十三

南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長,，銷竣比顯示供需仍不平衡,。20xx年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資額445.97億元，同比增長27%,，20xx年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77.2億元,，同比增長41%。20xx年以來平均銷竣比為2.64，20xx年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,，但是20xx年前兩個(gè)月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場拐點(diǎn)論的影響,。

20xx年1-2月份商品房銷售均價(jià)為5331元,，同比20xx年2月份增長10.1%，相比20xx年全年銷售均價(jià)增長0.5%,，但是比較20xx年末的銷售均價(jià)略有下降,。20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，20xx年前兩個(gè)月成交量較少,，相比20xx年1-2月份同比減少60%多,。

20xx年前4個(gè)月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較20xx年同比有所減少,。20xx年3月份累計(jì)成交面積約40萬平方米,，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計(jì)成交40.2萬平方米,，有望超過3月份的成交量,，但同比20xx年4月仍有縮減。

南京未來兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號召,，土地供應(yīng)不會對房地產(chǎn)市場過度限制,。未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價(jià)位,、中小戶型商品房的供應(yīng)量,，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多,，20xx年土地供應(yīng)相比20xx年減少135萬平方米左右,，但是20xx年將在20xx年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制,。

20xx年,，南京市商品房全年銷售額為603.51億元，銷售面積1137.88萬平方米,，銷售均價(jià)為5303.8元/平方米,，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為1064.52萬平方米,，銷售均價(jià)為5011元/平方米,，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬平方米,，銷售均價(jià)為4077元/平方米,，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬平方米，銷售均價(jià)為5214元/平方米,。

20xx年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元,，銷售面積46.41萬平方米，銷售均價(jià)為5331元,，售價(jià)同比20xx年2月份增長10.1%,，相比20xx年全年銷售均價(jià)增長0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元,，銷售面積42.63萬平方米,，銷售均價(jià)為4835元/平方米，同比增長16.23%,，現(xiàn)房銷售額為2.05億元,，銷售面積為4.37萬平方米，銷售均價(jià)為4691元/平方米,，同比下降22.2%,，期房銷售額為18.56億元，銷售面積38.26萬平方米,，銷售均價(jià)為4851元/平方米,，同比增長27.83%。

從各月商品房銷售均價(jià)的走勢來看,，20xx年南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢,，但是20xx年末到20xx年初房價(jià)有略微的下降。

從圖表6的每月銷售量來看,，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大,，20xx年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點(diǎn)論影響，成交量較少,，相比20xx年1-2月份同比減少60%多,。20xx年以來，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一,，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊,。截至到20xx年4月22日，江寧板塊累計(jì)成交近5000套,，約38.9萬平方米,，浦口板塊累計(jì)成交近3400套，約32.9萬平方米,。江寧板塊3月份成交約11.5萬平方米,，浦口板塊成交約12.44萬平方米，分別占全市總成交額的29%和31%,。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū),，該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開放商,，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對比較好，但是價(jià)位偏好,，離市中心較遠(yuǎn),，適合有車族的消費(fèi)群體，20xx年該板塊成交量位居全市,，城南板塊4月份成交量有顯著放大,，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬平方米,，占全市總成交量的14.8%。

平方米以上,，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右,。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊,，該板塊環(huán)境比較好,，樓盤質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn),、萬科,、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項(xiàng)目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶,，目前該板塊的銷售均價(jià)都在10000元/平方米以上,。

根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃，20xx年南京各類住房上市量將達(dá)1120萬平方米,，其中普通住房上市總量約850萬平方米,，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬平方米，比20xx年120萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍,，中低價(jià)商品房約30萬平方米,。20xx年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.6億，籌建廉租住房1000套,，約5萬平米,。20xx年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬平方米，其中住房建設(shè)用地700萬平方米,，保障性住房建設(shè)用地約150萬平方米,，相比20xx年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬平方米減少約135萬平方米。

20xx年南京普通住房上市量約800萬平方米,，相比20xx年的850萬平方米有所下調(diào),，其中，中低價(jià)位,、中小戶型商品房約560萬平方米,，將逐步落實(shí)90/70政策;經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬平方米,，與08的計(jì)劃基本持平;中低價(jià)商品房(含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬平方米,，比20xx年30萬平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.4億元,，籌建廉租住房1000套，約5萬平方米,。20xx年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)1050萬平方米,，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬平方米，保障性住房建設(shè)用地200萬平方米,，相比20xx年的土地供應(yīng)量有所增加,，預(yù)示土地市場將持續(xù)活躍。20xx年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與20xx年大致持平,。

總的來或,，未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價(jià)位,、中小戶型商品房的供應(yīng)量,，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多,，20xx年土地供應(yīng)相比20xx年減少135萬平方米左右,，但是20xx年將在20xx年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應(yīng)的限制,。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報(bào)告篇十四

國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)學(xué)者采用的保險(xiǎn)需求預(yù)測方法很多,，歸納起來有以下三種：一是基于計(jì)量模型作出的預(yù)測;二是基于相關(guān)指標(biāo)作出的預(yù)測;三是專業(yè)機(jī)構(gòu)對單個(gè)指標(biāo)作出的預(yù)測。出于準(zhǔn)確性原因考慮,，我們選擇了基于計(jì)量模型的預(yù)測方法,。采用這種方法，對保險(xiǎn)需求影響因素和模型的選取,，可以為我們提供較好的借鑒,。第二種方法即基于相關(guān)指標(biāo)作出的預(yù)測方法，以及專業(yè)機(jī)構(gòu)的個(gè)案需求預(yù)測方法,，在這里只是作為第一個(gè)方法的補(bǔ)充或驗(yàn)證,。

由于影響人身保險(xiǎn)需求和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)需求的因素存在著比較大的差異，所以,，在預(yù)測及其分析時(shí),，將兩者進(jìn)行了分別處理。

人身保險(xiǎn)需求預(yù)測,。

為了避免目前已有研究成果中未做檢驗(yàn)而可能導(dǎo)致的偽回歸現(xiàn)象,，我們同時(shí)采用多元回歸和面板模型。多元回歸模型的形式是：

模型解釋變量的假設(shè)有三個(gè)：一是假定20xx年gdp增長率為9.405至20xx年的增長率為7.2%;二是假設(shè)個(gè)人可支配收入的增長率低于gdp增長率的一個(gè)百分點(diǎn);三是假設(shè)根據(jù)往年數(shù)據(jù),，人口死亡率每年遞減0.01%,。這樣一來,，得出如下人身保險(xiǎn)需求預(yù)測結(jié)果。

財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)需求預(yù)測,。

由于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)各險(xiǎn)種的影響因素存在較大差異性,，我們對需求整體規(guī)模進(jìn)行預(yù)測時(shí)，只選取國民收入(gdp)和固定資產(chǎn)投資這些較為重要的影響因素,。而且,，考慮到它們之間的相互而非單方面作用關(guān)系，我們選用了向量誤差修正模型,。這樣一來,，就有了三種預(yù)測，第一種是只包含固定資產(chǎn)投資的模型預(yù)測;第二種是只包含國民收入的模型預(yù)測;第三種是既包括固定資產(chǎn)投資,，也包括國民收入的模型預(yù)測,。假定20xx年至20xx年平均通貨膨脹率約為2.5%。

根據(jù)預(yù)測模型,，未來5年中國保險(xiǎn)業(yè)的增長情況是：人身保險(xiǎn)的平均增長率是15.6%;財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的平均增長率是16.9%;平均增幅為16.2%,。

如何看待這個(gè)預(yù)測結(jié)果?有三點(diǎn)需要說明：一是預(yù)測結(jié)果只能是一個(gè)參數(shù)，不能是一個(gè)定數(shù),。二是要警惕“模型拜物教”的影響,。三是要權(quán)衡模型預(yù)測結(jié)果的利與弊,。

采用模型對保險(xiǎn)供求總量進(jìn)行預(yù)測，有兩個(gè)問題沒有辦法確定：一是模型預(yù)測需要的條件很多是假設(shè)條件;二是模型本身也是對現(xiàn)實(shí)作出的一種假設(shè),。因此，模型預(yù)測結(jié)果不一定能夠代表中國未來5年真實(shí)的保險(xiǎn)需求,。

那么，真實(shí)的保險(xiǎn)需求究竟是多少?

最近瑞士再有一個(gè)研究報(bào)告說,，人均收入介于20xx至10000美元之間的國家，保費(fèi)收入的增長會比整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長平均快1至2倍,。那么，我們預(yù)測的結(jié)果只是瑞士再預(yù)測的下線,，即1倍的預(yù)測數(shù),。如果是2倍,，那么，增長率應(yīng)該是21%以上,。簡單的說,，如果“十一五”期間工作做得好,，增長率可以達(dá)到為16%,，甚至可以達(dá)到21%以上,。

保險(xiǎn)供給預(yù)測與分析。

保險(xiǎn)市場的供給能力通常用三個(gè)指標(biāo)來反映：一是保險(xiǎn)市場結(jié)構(gòu)和企業(yè)數(shù)量;二是保險(xiǎn)經(jīng)營資本所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的密集程度,，常用償付能力指標(biāo)和部分財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行衡量;三是投入保險(xiǎn)經(jīng)營的資本規(guī)模和資產(chǎn)規(guī)模。按照這些指標(biāo),，我們用三種模型,，即法定最大自留額方法,、肯尼系數(shù)方法,、償付能力額度方法,，分別對財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)的供給能力進(jìn)行預(yù)測，結(jié)果如下：

(一)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)能力預(yù)測結(jié)果：

20xx年財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司的資本為285.3億元,，20xx年為306.4億元,，資本的年均增長率為1.4%,。

(二)人身保險(xiǎn)供給能力預(yù)測：

采用與財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)供給能力預(yù)測相似的方法,，預(yù)測我國人身保險(xiǎn)供給能力,，可以得出如下結(jié)論：

如果將償付能力充足率選定在100%,，到20xx年底,，我國人身保險(xiǎn)供給能力缺口約為33億元,。如果將償付能力充足率選定在120%,，償付能力缺口預(yù)測值約為235億元和540億元,。即到20xx年底,，人身保險(xiǎn)供給能力缺口大約在235億元,，也就是說,，人身保險(xiǎn)資本缺口約為235億元,。如果將償付能力充足率選定在150%，償付能力缺口預(yù)測值約為540億元,。人身保險(xiǎn)供給能力缺口大約為540億元,，也就是說,，人身保險(xiǎn)資本缺口約為540億元。

三種預(yù)測方法的結(jié)果同時(shí)顯示出,，保險(xiǎn)供給能力存在缺口,，且有擴(kuò)大之勢。同時(shí),，不管是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)還是人身保險(xiǎn),，供給能力都不能滿足保險(xiǎn)需求的需要?？抗┙o拉動需求,，其作用的空間是有限的。所以,，可以得到這樣的結(jié)論：在一定意義上說,，中國保險(xiǎn)市場存在不同程度的危機(jī)問題。保險(xiǎn)市場危機(jī)形態(tài)有兩種：一種是需求約束型危機(jī);另一種是供給約束型危機(jī),。目前則表現(xiàn)為一種帶有供給約束型特征的危機(jī),。

回顧我國20年的發(fā)展路程，任何一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)改革的成功,，都離不開思想意識的轉(zhuǎn)變,。沒有市場意識，不可能有市場經(jīng)濟(jì);沒有法制意識,，也不可能有法制經(jīng)濟(jì),。同樣，沒有風(fēng)險(xiǎn)意識,，就不可能有風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì),。社會發(fā)展到今天，我們應(yīng)該在經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典里加一個(gè)“概念”，那就是“風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)”,。在社會學(xué)辭典里也增加一個(gè)“單詞”,，那就是“風(fēng)險(xiǎn)意識”。這樣一來,，在我們國家經(jīng)濟(jì)生活中就應(yīng)該有了3種經(jīng)濟(jì),、3種意識：市場經(jīng)濟(jì)、法制經(jīng)濟(jì),、風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì);市場意識,、法制意識、風(fēng)險(xiǎn)意識,。

只有風(fēng)險(xiǎn)意識增強(qiáng)了,，與風(fēng)險(xiǎn)意識相聯(lián)系的保險(xiǎn)意識才能樹立起來。風(fēng)險(xiǎn)意識,、保險(xiǎn)意識是中國潛在保險(xiǎn)需求向現(xiàn)實(shí)保險(xiǎn)需求轉(zhuǎn)化的前提條件,。推進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展，首先要提高風(fēng)險(xiǎn)意識,。因此,，我們向全社會發(fā)出一個(gè)呼吁，建議在我們的國家生活中,，大力倡導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)意識,。

保險(xiǎn)教科書把保險(xiǎn)分成自愿保險(xiǎn)與法定保險(xiǎn)沒有錯(cuò)。但如果把自愿保險(xiǎn)與法定保險(xiǎn)對立起來就不對了,。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換過程中,，有人擔(dān)心推行法定保險(xiǎn)會影響市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我們認(rèn)為,，這樣的認(rèn)識是不對的,。法定保險(xiǎn)和自愿保險(xiǎn)都是市場經(jīng)濟(jì)所需要的。

瑞士是世界上保險(xiǎn)業(yè)最發(fā)達(dá)的國家之一,。它的保險(xiǎn)密度是5660美元,，排在世界第一位,。究其原因,，一是樹立全民保險(xiǎn)意識;二是推行法定保險(xiǎn)。在瑞士,，不僅養(yǎng)老保險(xiǎn),、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)屬于法定保險(xiǎn),，就連火災(zāi)保險(xiǎn)也被列入法定保險(xiǎn)范疇,。將法定保險(xiǎn)作為每個(gè)公民的基本義務(wù)，每個(gè)具有勞動能力的人,，必須購買這些保險(xiǎn),。長此以往,，就慢慢形成了一種深入人心的、自覺遵守的保險(xiǎn)消費(fèi)習(xí)慣,。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報(bào)告篇十五

人瀏覽,，上線第一天點(diǎn)擊量過萬，而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目臵業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個(gè)工具：利用手機(jī)號,，加客戶的微信,，發(fā)看房鏈接到客戶手機(jī)上，引導(dǎo)客戶看環(huán)境,，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知),。

2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大,，銷售人員較多,，據(jù)了解花果園最多時(shí)銷售人員為5000人，目前1500個(gè)銷售人員,，一個(gè)銷售中心不能滿足需求,，因此增設(shè)臨時(shí)咨詢點(diǎn)，目前花果園項(xiàng)目臨時(shí)咨詢點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽市,，據(jù)工作人員透露大約有300個(gè)左右,，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時(shí)咨詢點(diǎn),，一方面最大化調(diào)動銷售人員積極性,，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本,。

3,、完善的銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具。走訪到花果園項(xiàng)目銷售中心,，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸,，緊然有序的銷售場景，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待,，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場,，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面,，從客戶接待,，到客戶定房，再到客戶交款,，再到客戶辦理手續(xù),，整個(gè)過程設(shè)立專人專辦，緊然有序。同時(shí)設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門,，這一整套體制接近完美,。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片,，讓客戶身臨其境,，享受其項(xiàng)目本身所帶來的震撼感。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷售工具,，比如中國水電〃觀府壹號,，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖,，3d立體圖像等,，確實(shí)感受到視覺帶來的沖擊感。

本次貴陽之行,，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受,，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營銷理念。同時(shí)也體會到自身的不足,，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的,，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。針對馬龍廣電文化項(xiàng)目,，我個(gè)人提出以下建議：目前項(xiàng)目最大的問題在于工程資金支付困難,，而面對本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分,，面積過大,，總價(jià)較高，短時(shí)間銷售完畢,，比較困難,，商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力,。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場競爭激烈,，客源較少，又如何度過銷售低迷時(shí)期?建議：1,、推出特價(jià)房源,，針對94.03㎡住宅，低價(jià)出售一部分,，不分樓層,，每套25萬元,。2,、針對頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售，買房子送車位,。3,、車位目前報(bào)名情況不理想，報(bào)名10組客戶,，為促進(jìn)全部成交,，建議價(jià)格定制為7-8萬元/個(gè)，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個(gè)銷售,。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售,，銷售價(jià)格可為9-10萬/個(gè)。4,、提高銷售服務(wù)質(zhì)量,，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范。5,、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象,，外立面的拆除和粉刷。6,、據(jù)了解,，龍翔路擴(kuò)建工程，政府已經(jīng)在動員拆遷,，預(yù)計(jì)20xx年7月通車,，據(jù)此，將拉動商業(yè)部分的銷售,。

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房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報(bào)告篇十六

人瀏覽,，上線第一天點(diǎn)擊量過萬,，而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目置業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個(gè)工具：利用手機(jī)號，加客戶的微信,，發(fā)看房鏈接到客戶手機(jī)上,，引導(dǎo)客戶看環(huán)境，再看戶型,。,。.。..(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知),。

2,、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多,，據(jù)了解花果園最多時(shí)銷售人員為5000人,，目前1500個(gè)銷售人員,，一個(gè)銷售中心不能滿足需求，因此增設(shè)臨時(shí)咨詢點(diǎn),，目前花果園項(xiàng)目臨時(shí)咨詢點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽市,，據(jù)工作人員透露大約有300個(gè)左右，把一部分銷售人員派出銷售中心,，分散到各臨時(shí)咨詢點(diǎn),，一方面最大化調(diào)動銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用,，降低宣傳成本,。

3、完善的銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具,。走訪到花果園項(xiàng)目銷售中心,，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場景,，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待,，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力,。另外一方面,，從客戶接待，到客戶定房,，再到客戶交款,，再到客戶辦理手續(xù)，整個(gè)過程設(shè)立專人專辦,，緊然有序,。同時(shí)設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美,。再來看銷售工具,，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境,，享受其項(xiàng)目本身所帶來的震撼感,。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號,，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示,，客戶可以看到平面圖，3d立體圖像等,，確實(shí)感受到視覺帶來的沖擊感,。

本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受,，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營銷理念,。同時(shí)也體會到自身的不足,，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的.，銷售體制和管理上的都有全新的收獲,。針對馬龍廣電文化項(xiàng)目，我個(gè)人提出以下建議：目前項(xiàng)目最大的問題在于工程資金支付困難,，而面對本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷,，尤其是商業(yè)部分，面積過大,，總價(jià)較高,，短時(shí)間銷售完畢，比較困難,，商業(yè)部分占銷售總額的50%,。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場競爭激烈,，客源較少,，又如何度過銷售低迷時(shí)期？建議：

1,、推出特價(jià)房源,，針對94.03㎡住宅，低價(jià)出售一部分,，不分樓層,，每套25萬元。

2,、針對頂層躍層住宅,，采用捆綁式銷售，買房子送車位,。

3,、車位目前報(bào)名情況不理想，報(bào)名10組客戶,，為促進(jìn)全部成交,，建議價(jià)格定制為7-8萬元/個(gè)，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個(gè)銷售,。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售,，銷售價(jià)格可為9-10萬/個(gè)。

4,、提高銷售服務(wù)質(zhì)量,，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范。

5,、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象,，外立面的拆除和粉刷,。

6、據(jù)了解,，龍翔路擴(kuò)建工程,，政府已經(jīng)在動員拆遷，預(yù)計(jì)xx年7月通車,，據(jù)此,，將拉動商業(yè)部分的銷售。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報(bào)告篇十七

市位于省東北沿海,，面積1880平方公里,，海岸線長144公里，水陸交通便捷,，沈海高速公路,、建設(shè)中的溫福鐵路,、將動工建設(shè)的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構(gòu)成鐵路,、公路立體交通體系,，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道,。產(chǎn)業(yè)特色明顯,，工業(yè)形成了以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器,、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè),，電力、冶金鑄造,、建材,、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147.39億元,，增長12.6%,，躍居全省“縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248.88億元,，增長11.3%,，省20xx年縣市國內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均gdp市位于省內(nèi)第十二位。

政府發(fā)展思路：按照“強(qiáng)化中心社區(qū),，建設(shè)小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路,，“十五”期間，以建設(shè)中心市區(qū)為主體,，中心集鎮(zhèn)為骨干,，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設(shè)和以國道104線、省道小浦線,、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展,。初步建立起了有利于增強(qiáng)城市整體服務(wù)功能,、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀,、市政設(shè)施較完善的中心城區(qū)和布局合理,、交通便捷、設(shè)施配套,、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群,。通過中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動和優(yōu)勢互補(bǔ)，為建成城市化水平較高,、輻射能力較強(qiáng),、規(guī)模較大,，集政治,、經(jīng)濟(jì)文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎(chǔ)。

市人口60多萬,，城區(qū)20多萬人口,，人口占寧德市的1/5左右，gdp占寧德市的1/4左右,，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右,，是寧德市的經(jīng)濟(jì)中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個(gè)龐大的居住消費(fèi),、投資的市場,。xx年市工作報(bào)告中第五點(diǎn)：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀,。城市建設(shè)步伐加快,，城鎮(zhèn)化水平達(dá)47.2%，比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn),。完成富春溪兩岸,、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū),、賽岐鎮(zhèn)區(qū),、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn),、曉陽鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制,。該點(diǎn)突出表現(xiàn)了市為促進(jìn)海西建設(shè)打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領(lǐng)悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展,，在這人口密集居住的`城市,，房產(chǎn)作為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場資本運(yùn)作,，促進(jìn)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設(shè)爭取至20xx年,，城市建設(shè)用地面積達(dá)30平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積達(dá)180平方公里,，市區(qū)人口達(dá)31萬人,。

1、房貸市場余額：

隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展,，xx年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長xx%；xx年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長%,；xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為xx萬元，同比上年增長xx%,；隨著市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,，金融危機(jī)的遠(yuǎn)去，經(jīng)濟(jì)的快速回升,，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場的活躍性,。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著房價(jià)的上升,，資本的市場最大化合理利用,，均可能提前還貸以該司100%抵押擔(dān)保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn),。

2,、個(gè)人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押。

市以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),，即電機(jī)電器,、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，企業(yè)家的有效資本運(yùn)作,，xx年個(gè)人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長xx%,；xx年個(gè)人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為xx萬元,，同比上年增長xx%；xx年1—5月個(gè)人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為xx萬元,，同比上年增長xx%,；該部分抵押貸款附于個(gè)人經(jīng)營性貸款當(dāng)中審批過程煩瑣、手續(xù)復(fù)雜等問題,，現(xiàn)可用于該司作為100%抵押擔(dān)保貸款,，使其資產(chǎn)最大化合理利用。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報(bào)告篇十八

市位于省東北沿海，面積1880平方公里,，海岸線長144公里,，水陸交通便捷，沈海高速公路,、建設(shè)中的溫福鐵路,、將動工建設(shè)的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境,，構(gòu)成鐵路,、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道,。產(chǎn)業(yè)特色明顯,，工業(yè)形成了以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器,、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè),，電力、冶金鑄造,、建材,、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系,，20xx年生產(chǎn)總值147,。39億元，增長12,。6%,，躍居全省“縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248,。88億元,，增長11。3%,，省20xx年縣市國內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均gdp市位于省內(nèi)第十二位,。

政府發(fā)展思路：按照“強(qiáng)化中心社區(qū)，建設(shè)小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路,，“十五”期間,，以建設(shè)中心市區(qū)為主體，中心集鎮(zhèn)為骨干,，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設(shè)和以國道104線,、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展,。初步建立起了有利于增強(qiáng)城市整體服務(wù)功能,、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀、市政設(shè)施較完善的中心城區(qū)和布局合理,、交通便捷,、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群,。通過中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動和優(yōu)勢互補(bǔ),，為建成城市化水平較高、輻射能力較強(qiáng),、規(guī)模較大,，集政治、經(jīng)濟(jì)文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎(chǔ),。

市人口60多萬,，城區(qū)20多萬人口，人口占寧德市的1/5左右,，gdp占寧德市的1/4左右,，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟(jì)中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn),。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個(gè)龐大的居住消費(fèi),、投資的市場。20xx年市工作報(bào)告中第五點(diǎn)：是建管力度不斷加大,，城市面貌得到改觀,。城市建設(shè)步伐加快，城鎮(zhèn)化水平達(dá)47,。2%,，比上年提高1。2個(gè)百分點(diǎn),。完成富春溪兩岸,、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū),、賽岐鎮(zhèn)區(qū),、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn),、曉陽鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制,。該點(diǎn)突出表現(xiàn)了市為促進(jìn)海西建設(shè)打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領(lǐng)悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展,，在這人口密集居住的城市,，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場資本運(yùn)作,，促進(jìn)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設(shè)爭取至20xx年，城市建設(shè)用地面積達(dá)30平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積達(dá)180平方公里,，市區(qū)人口達(dá)31萬人,。

隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長%,；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%,；20xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長%；隨著市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,，金融危機(jī)的遠(yuǎn)去,，經(jīng)濟(jì)的快速回升,，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場的活躍性,。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著房價(jià)的上升,，資本的市場最大化合理利用,，均可能提前還貸以該司100%抵押擔(dān)保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn),。

市以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器,、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，企業(yè)家的有效資本運(yùn)作，08年個(gè)人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長%,；09年個(gè)人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長%,；20xx年1—5月個(gè)人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%,；該部分抵押貸款附于個(gè)人經(jīng)營性貸款當(dāng)中審批過程煩瑣,、手續(xù)復(fù)雜等問題，現(xiàn)可用于該司做為100%抵押擔(dān)保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用,。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報(bào)告篇十九

近年來,，由于xx經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)政策調(diào)控等諸多因素的影響，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯(cuò)綜復(fù)雜的局面,，特別是海南省xx出臺全域限購政策以后,，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產(chǎn)業(yè)面臨著發(fā)展與轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn),，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來不小的沖擊,，這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場嚴(yán)峻的“寒冬”考驗(yàn)。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”,，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),，沖破發(fā)展瓶頸，利用自身優(yōu)勢開辟,、探索新時(shí)期xx企業(yè)發(fā)展的新路子,，成為擺在我們面前的、繞不過去的重大課題,。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我們的主業(yè),，圍繞主業(yè)做大做強(qiáng)是我們的職責(zé)與使命。為了進(jìn)一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向,，現(xiàn)結(jié)合前期走訪調(diào)研做分析如下：

此次調(diào)研在?？凇⑽牟齼傻亻_展,，共走訪兩地16個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,，與多位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行交流，收集市場信息,、有效經(jīng)驗(yàn)與建議40多條,。

20xx年全省上半年供應(yīng)房地產(chǎn)347。38萬平方米,，同比下降25%,；

成交367。02萬平方米,，同比下降57%,；

供求比0。95,，同比增長72%,；

成交均價(jià)14139元/平方米，同比下降13%,。

20xx年上半年?？谏唐纷≌?yīng)136。74萬平方米,，同比上漲25%,；

商品住宅成交176。17萬平方米,，同比下降13%,；

供求比0。78,，成交金額2711,。62億元，同比下降11%,；

成交均價(jià)15420元/平方米,，同比上漲2%。

（一）海南房地產(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀,。

海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展變遷大致可劃分為三個(gè)階段,。

第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段,。當(dāng)時(shí)瘋狂的“圈地風(fēng)”,、“集資風(fēng)”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地,，小區(qū)里雜草叢生,、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫,，導(dǎo)致大部分投資商破產(chǎn),，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓(xùn)不可謂不深刻,。

20xx年海南開始建設(shè)國際旅游島,，樓市受到刺激一反常態(tài)開始瘋漲，房價(jià)像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍,，海南省xx重拳出擊抑制住瘋狂的樓市,，房價(jià)逐漸理性回歸，但是金融海嘯余波未盡,，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開發(fā)商花樣百出的各種促銷,，在xx的大力扶持和房企的積極應(yīng)對下,，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來一波上行的行情,。

第三階段：即20xx年全區(qū)限購階段,。在xx鼓勵(lì)和扶持下,，海南樓市得到穩(wěn)步、健康發(fā)展,，特別是xx批準(zhǔn)海南自貿(mào)區(qū)（港）后,，海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長，房價(jià)甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況,。而國內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商如：綠地,、恒大、萬達(dá),、環(huán)球100等也瞄準(zhǔn)機(jī)會紛紛進(jìn)駐,，推出自己的樓盤，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀,，樓市價(jià)格更是只升不降,，房子供不應(yīng)求。為避免房價(jià)過高,、過快增長,，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省xx于20xx年4月出臺了全域調(diào)控政策,，旨在給火熱的樓市降降溫,。盡管海南現(xiàn)在買房的門檻提高了，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮,。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢,？通過分析我認(rèn)為主要有以下幾個(gè)方面因素。

一是獨(dú)特的地理環(huán)境,。海南樓市消費(fèi)群體相當(dāng)一部分是北方人,，北方人之所以喜歡海南島，是因?yàn)楸狈蕉焯旌貎?，氣候環(huán)境惡劣,，而海南四季如春，有豐富的海岸資源,，有溫暖的明媚陽光,，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣,，有原生態(tài)的風(fēng)土人情,，是他們“春暖花開”、“推窗看?！毙蓍e度假的夢想天堂,，而獨(dú)特的地理位置讓這個(gè)美麗的.島嶼成為享譽(yù)全國乃至全世界的國際旅游島。

二是良好的公共設(shè)施,。源源不斷劃拔土地,，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站,、健身場所、信息宣傳配套設(shè)施和“菜籃子”工程等,，給市民的衣,、吃、住,、行帶來極大便利,。城市綠化、街心公園,、大型廣場,、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處,。另外,，海口,、三亞大型,、超大型購物中心，大大滿足人們?nèi)粘Ｙ徫镄枨?，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國?nèi)外游客慕名而至,。

三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通,，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選,；海口,、三亞國際機(jī)場年運(yùn)載量逐年增加,，已啟用的博鰲機(jī)場和即將要籌建的第四個(gè)機(jī)場，將大大方便旅客出行,。而非常成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問題,。

四是健全的醫(yī)療體系。xx非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作,，20xx年xx劃撥大量土地在各縣市修建或擴(kuò)建醫(yī)院,，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中。目前,，文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地,；三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心,，并且引進(jìn)多家健康產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)。這些配套設(shè)施的完善,，能夠更大程度上滿足旅游,、度假、療養(yǎng)和“候鳥”人群的需求,。

五是改善性剛需猛增,。一方面是以海口市坡巷村為代表的舊城改造不斷推進(jìn),，拆遷后原住居民需要另找住宿,，而相當(dāng)一部分租戶也需要一個(gè)長期穩(wěn)定的住所。另一方面是省xx推出的人才引進(jìn)政策,，吸引了一部分島外人才前來就業(yè),，這些“新海南人”更需要一個(gè)穩(wěn)定的居所，這些因素都推進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展,。

總的來說,，海南的房子好賣，是因?yàn)楹Ｄ系沫h(huán)境好,，空氣好,，風(fēng)景好，這就是海南的魅力所在,。

（二）政策調(diào)整后的現(xiàn)狀,。

不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分,。根據(jù)xx“房子是住的不是炒的”指示要求,，xx實(shí)行限購政策后，“瘋了一樣的”房價(jià)得到進(jìn)一步抑制,，然而房子總歸是要住的,，況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業(yè)”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標(biāo)之一,，再加上無房難結(jié)婚的觀念影響,，本地居民對房子仍然有需求。另一方面,，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)受到限制,，新建商品房供應(yīng)量有限，導(dǎo)致房價(jià)穩(wěn)居高位,。換句話說,，xx調(diào)控土地開發(fā)后，出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象,。在走訪?？趚xx、xx城,、xxx園等10多個(gè)樓盤了解到,，買房需要先報(bào)名,，再搖號，后選房,，有的樓盤拿到號后還要先買車位才能選房,，造成一房難求、有錢也難買到房的情況,。我們在項(xiàng)目了解到,，該項(xiàng)目第三期計(jì)劃開盤400套房子，而報(bào)名人數(shù)已達(dá)到8000多人,，其中只有5%的人能買到房子,，讓許多人望房興嘆。事實(shí)上,，海南的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是“房價(jià)永遠(yuǎn)是昨天的便宜”,，有的人因?yàn)榉績r(jià)太貴而猶豫的時(shí)候，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌,，等著掏腰包了,。因此說，海南樓市住上走趨勢還會在繼續(xù),，因?yàn)槭袌鼍驮谀抢?，剛性需求就在那里?/p>

海南位于中國最南端，陸地總面積3.5萬平方公里,，20xx年海南人口數(shù)量約為867.15萬人,，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍,，也就是說人均占地面積是香港的30余倍,，總的來說，海南是一個(gè)地廣人稀的舒適宜居之地,，我們可以大膽展望,，隨著自貿(mào)區(qū)、港建設(shè)的繼續(xù)推進(jìn),，海南外來人口還會繼續(xù)大幅度增長,，同時(shí)也會帶動住房和配套設(shè)施的需求，海南的房地產(chǎn)市場仍然有較大的增長空間,。而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,，只有遵守市場規(guī)則、把握客戶需求,、保證產(chǎn)品質(zhì)量開發(fā)出來的產(chǎn)品才能獲得市場青睞和客戶認(rèn)可,。而作為中小企業(yè)來說，面對新的形勢、新的變化,，只有揚(yáng)長避短,、轉(zhuǎn)變觀念、拓寬思維,、及時(shí)變革,，沖破發(fā)展瓶頸,，才能開辟出xx企業(yè)發(fā)展的新路子,。

調(diào)研報(bào)告是針對工作的目標(biāo)的一個(gè)了解和策劃，那么有哪些關(guān)于呢?下面給大家分享一些相關(guān)的房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)模板,，供大家參考,。一“兩港一......

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房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報(bào)告篇二十

人瀏覽,，上線第一天點(diǎn)擊量過萬，而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目臵業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個(gè)工具：利用手機(jī)號,，加客戶的微信,，發(fā)看房鏈接到客戶手機(jī)上，引導(dǎo)客戶看環(huán)境,，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知),。

2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大,，銷售人員較多,，據(jù)了解花果園最多時(shí)銷售人員為5000人，目前1500個(gè)銷售人員,，一個(gè)銷售中心不能滿足需求,，因此增設(shè)臨時(shí)咨詢點(diǎn)，目前花果園項(xiàng)目臨時(shí)咨詢點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽市，據(jù)工作人員透露大約有300個(gè)左右,，把一部分銷售人員派出銷售中心,，分散到各臨時(shí)咨詢點(diǎn)，一方面最大化調(diào)動銷售人員積極性,，另一方面起到宣傳作用,，降低宣傳成本。

3,、完善的銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具,。走訪到花果園項(xiàng)目銷售中心，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸,，緊然有序的銷售場景,，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場,，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力,。另外一方面，從客戶接待,，到客戶定房,，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù),，整個(gè)過程設(shè)立專人專辦,，緊然有序。同時(shí)設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門,，這一整套體制接近完美,。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片,，讓客戶身臨其境,，享受其項(xiàng)目本身所帶來的震撼感。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷售工具,，比如中國水電〃觀府壹號,，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖,，3d立體圖像等,，確實(shí)感受到視覺帶來的沖擊感。

本次貴陽之行,，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受,，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營銷理念。同時(shí)也體會到自身的不足,，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的,，銷售體制和管理上的都有全新的收獲,。針對馬龍廣電文化項(xiàng)目，我個(gè)人提出以下建議：目前項(xiàng)目最大的問題在于工程資金支付困難,，而面對本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷,，尤其是商業(yè)部分，面積過大,，總價(jià)較高,，短時(shí)間銷售完畢，比較困難,，商業(yè)部分占銷售總額的50%,。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場競爭激烈,，客源較少,，又如何度過銷售低迷時(shí)期?建議：1、推出特價(jià)房源,，針對94.03㎡住宅，低價(jià)出售一部分,，不分樓層,，每套25萬元。2,、針對頂層躍層住宅,，采用捆綁式銷售，買房子送車位,。3,、車位目前報(bào)名情況不理想，報(bào)名10組客戶,，為促進(jìn)全部成交,，建議價(jià)格定制為7-8萬元/個(gè)，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個(gè)銷售,。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售,，銷售價(jià)格可為9-10萬/個(gè)。4,、提高銷售服務(wù)質(zhì)量,，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范。5,、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象,，外立面的拆除和粉刷。6,、據(jù)了解,，龍翔路擴(kuò)建工程，政府已經(jīng)在動員拆遷，預(yù)計(jì)20xx年7月通車,，據(jù)此,，將拉動商業(yè)部分的銷售。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報(bào)告篇二十一

在當(dāng)下社會,，報(bào)告有著舉足輕重的地位,，一直以來沒有想法，報(bào)告成為了一種新興產(chǎn)業(yè),。那么大家知道標(biāo)準(zhǔn)正式的報(bào)告格式嗎,？下面是小編收集整理的銷售市場調(diào)研報(bào)告，歡迎大家借鑒與參考,，希望對大家有所幫助,。

成功與失敗相隨，機(jī)遇與挑戰(zhàn)同在,。年銷售年度已經(jīng)結(jié)束,，伴隨而來的是新一輪充滿競爭和挑戰(zhàn)的一年，正因?yàn)楦偁幨菤埧岬墓ぷ鞑鸥哂刑魬?zhàn)性,?；仡櫛灸甓人龅墓ぷ鳎瑤缀鯖]有一件事使自己能夠滿意,；也未能使客戶對我的工作達(dá)到較高的滿意度,；更未曾為公司創(chuàng)造更多的價(jià)值，回想起來相當(dāng)慚愧,。簡要分析原因如下：

主觀上負(fù)責(zé)人及下屬人員工作經(jīng)驗(yàn)不足,，能力參差不齊；管理上程序化程度不高,，比較雜亂,；下屬員工工作不夠主動，自我定位不準(zhǔn)確,，工作觀念不正,，普遍存在一種“混”或“養(yǎng)家糊口”的工作狀態(tài)，而未能意識到挑戰(zhàn)性工作對自身能力,、素質(zhì)的提高,。諸多主觀因素致使員工缺乏“團(tuán)隊(duì)精神”，凝聚力不強(qiáng)導(dǎo)致工作效率低下,。

客觀上公司上層管理程序過于繁雜,，影響各種計(jì)劃的迅速暢通；各種建議性方案審批不明,；缺乏針對各下部屬市場實(shí)際情況的指導(dǎo)性方案,。導(dǎo)致各下屬機(jī)構(gòu)操作不靈活,，直接降低企業(yè)及產(chǎn)品競爭力，影響銷售,。而原市場遺留問題也給工作帶來較多阻力和諸多不確定性,、突發(fā)性問題，比如經(jīng)銷商不穩(wěn)定和地級市經(jīng)銷商之間低價(jià)物流即倒貨,。

通過分析主客觀原因,，吸取失敗教訓(xùn)，暴露并努力改變,、解決問題,，讓成為一個(gè)符合公司長遠(yuǎn)目標(biāo)的良性健康的銷售市場是當(dāng)前目標(biāo)。以下本人對分內(nèi)部管理,、客戶管理,、、銷售方案四部分總結(jié)并做出計(jì)劃和建議,。

第一部分：部內(nèi)部管理,。

市場營銷部一直存在個(gè)別極不穩(wěn)定因素，影響內(nèi)部團(tuán)結(jié),，時(shí)常出現(xiàn)不負(fù)責(zé)任的工作態(tài)度,，諸多人為障礙導(dǎo)致各個(gè)環(huán)節(jié)周期時(shí)間太長，工作效率極其低下,。企業(yè)的競爭是人才的競爭，而人的各種意識,、素質(zhì)等是由自身環(huán)境,、教育等各種綜合因素決定的。本人自時(shí)間到以來做了各種努力,，部分人就軟硬不吃,，工作態(tài)度消極，如上面所提的“混”,，想要收入,，卻不思努力工作以提高能力與收入，此種人已經(jīng)成為致命的障礙,，而此部分人的生長環(huán)境及教育決定他很難有一個(gè)大的改變,。本人認(rèn)為部要發(fā)展一定要大力從根本上整改，更需要必須的投入,，比如目前存在的人員后備不足就必須培養(yǎng)一部分人員,。具體問題如下：

1.管理混亂，未能很好做到防火,、防霉,、防鼠,、防盜等工作，保管人工作方式呆板,，群眾基礎(chǔ)極差,，嚴(yán)重影響團(tuán)結(jié)，惡化工作環(huán)境,，工作效率極低,，人為加大貨物流通障礙，損害集團(tuán)企業(yè)形象,。

2.業(yè)務(wù)內(nèi)勤工作量太大,，即當(dāng)又做，導(dǎo)致直銷部門及業(yè)務(wù)人員滯留時(shí)間太久,，影響直銷人員與業(yè)務(wù)人員正常工作開展,。

3.大型賣場送貨頻繁、驗(yàn)收制度繁雜,，而業(yè)務(wù)人員自已送貨,，占據(jù)大量時(shí)間，造成工作效率低下,，直接降低集團(tuán)的服務(wù)質(zhì)量,，損害企業(yè)形象。

4.缺乏獨(dú)檔一面的員,，各銷售渠道俱存在不少問題,，最典型的是：、市區(qū)缺乏忠誠客戶且銷售網(wǎng)絡(luò)不健全,，客戶經(jīng)營理念差,，新品推廣不力。,、大型賣場產(chǎn)品更新難,，新品上柜慢，致命的是各種銷售促進(jìn)活動經(jīng)常性斷檔,。而人員一直未能達(dá)到公司要求,，對之有所改變，直接產(chǎn)生部月銷售量波動較大,。

5.送貨車輛破舊不堪,，經(jīng)常維修，一方面增加銷售費(fèi)用,，一方面影響貨物流通,，且人員安全未能得到有效保障。

6.導(dǎo)購人員素質(zhì)參差不齊,，沒有經(jīng)過統(tǒng)一培訓(xùn),，缺乏企業(yè)理念與團(tuán)隊(duì)精神,。

7.直銷部門管理不足，缺乏良好的直銷主管,，人員不穩(wěn)定,，較難招聘到好的直銷人員。以致直銷部門的銷售業(yè)績一直沒有一個(gè)較大的進(jìn)展,。

針對以上問題,，本人提出如下建議性方案：

1.立即更換！尋求一個(gè)積極向上又有一定保管經(jīng)驗(yàn)的,，改善工作環(huán)境,，加速物流，提高效率,。

2.改善工作流程,，建議增加人員，責(zé)任明確,，更有效對部的與進(jìn)行管理,，加強(qiáng)對部內(nèi)務(wù)如財(cái)物、人員,、住房等方面的監(jiān)督與管理,。

3.尋求合格的人員，以使與保持良好客情,，加強(qiáng)合作,，保持產(chǎn)品銷售的有序暢通，切實(shí)對促進(jìn)活動進(jìn)行跟蹤,，并做好各種銷售,、促進(jìn)評估。

4.建議更換號車,，保證派送貨物及時(shí)暢通。

5.安排時(shí)間培訓(xùn)導(dǎo)購人員,，以求有一個(gè)良好的工作狀態(tài)與企業(yè)形象,。

6.重點(diǎn)治理部門，考慮主管合適人選,，管幫帶好人員,，以擴(kuò)大產(chǎn)品占有率，促進(jìn)銷售擴(kuò)大影響,。

7.期望公司能給予建議如何解決賣場業(yè)務(wù)人員自己送貨的難題,，提高業(yè)務(wù)人員工作效率與工作積極性。

第二部分：客戶管理,。

目前基本上可分為五種客戶：縣級代理,、市區(qū)代理,、大型（連鎖）賣場、中型連鎖）超市,、直銷及團(tuán)購,、勞保客戶,。具體管理分析如下：

一,、縣級代理：

六縣市各一代理商，銷售相對比較平穩(wěn),，產(chǎn)品在縣級市場也屬領(lǐng)導(dǎo)品牌地位,，出樣較好，經(jīng)銷商配合程度較高,，信譽(yù)也不錯(cuò),，基本上能配合好公司的營銷方案。但有部分經(jīng)銷商流動資金不足（如,、,、客戶）；且所有客戶的銷售網(wǎng)絡(luò)都不是很健全,，大部分網(wǎng)絡(luò)是終端超市且呈自然銷售狀態(tài),，鄉(xiāng)鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)幾乎沒有，縣城小店也存在很多銷售空白點(diǎn),。

針對如此一種狀況,，對客戶宣傳營銷理念及與合作的發(fā)展前景，樹立其對及產(chǎn)品的信心,，然后分析其自身的管理,、運(yùn)作方式上存在的弊端并與其達(dá)成合作上的共識，減少其經(jīng)營品牌,，盡量要求產(chǎn)品專銷,，指導(dǎo)經(jīng)銷商多渠道多級別價(jià)格體系銷售，使其做到產(chǎn)品系列化,、網(wǎng)絡(luò)立體化,、貨物資金流通迅速化。以達(dá)成與客戶之間的“戰(zhàn)略伙伴關(guān)系”的雙贏局面,。

二,、市區(qū)代理：

目前有，其中存在極不穩(wěn)定因素,，以下是本人年月底針對所擬的一份“傳統(tǒng)通路銷售現(xiàn)狀”,，從本文當(dāng)中可見不穩(wěn)定因素之一斑。

原文如下：

區(qū)傳統(tǒng)通路即批發(fā)渠道銷售已基本步入正軌,，整體銷售穩(wěn)步上升,，肯定業(yè)績的同時(shí),，不可否認(rèn)市場內(nèi)憂外患。面對如些現(xiàn)狀,，只有直面缺點(diǎn),，認(rèn)真做好市場基礎(chǔ)工作、發(fā)現(xiàn)問題客觀對待并及時(shí)調(diào)整才是根本,，才能有一個(gè)長期穩(wěn)步上進(jìn)和良好市場秩序的市場,。

以下就區(qū)渠道銷售存在問題提出本人看法：

1.經(jīng)銷創(chuàng)建銷售網(wǎng)絡(luò)：在創(chuàng)業(yè)初期，如果資金充足,，此種銷售方式未償不是一種好的模式,，它能使公司迅速創(chuàng)建銷售網(wǎng)絡(luò)，但隨著網(wǎng)絡(luò)的健全,，此種模式所帶來的弊端逐漸顯現(xiàn)并激化成矛盾,，如及客戶的等都直接影響投入期向盈利期的過渡。而此轉(zhuǎn)型期間,，如何運(yùn)營將決定公司長期切身利益,。

2.經(jīng)銷商經(jīng)營品牌互動銷售：隨著經(jīng)營品牌、產(chǎn)品的多樣化,，借助某些網(wǎng)絡(luò)拉動其他銷售是一種良好的銷售模式,。貿(mào)易貴在雙贏，單贏的生意不是一種健康的長期的合作關(guān)系,。良好的互動銷售是資源共享互相促進(jìn),，共同擁有一個(gè)良性健康并具有廣闊前景的市場，而不是以損害某個(gè)品牌的利益來拉動其他品牌的銷售,，或以某一個(gè)或幾個(gè)品牌的銷售利潤來彌補(bǔ)其他品牌的銷售虧損,。只有大家共同遵守游戲規(guī)則，真誠合作,，才能達(dá)到共同發(fā)展的目標(biāo),。

3.缺乏服務(wù)于長期利益的規(guī)范管理：對的權(quán)責(zé)制訂過于簡單，與責(zé)任不成正比的權(quán)利是危險(xiǎn)的,，在給予人員權(quán)利的同時(shí)應(yīng)就監(jiān)控工作作出相應(yīng)的約束,，一切為公司的長遠(yuǎn)利益服務(wù)。由于公司較少對此方面作出約束,，造成業(yè)務(wù)人員為完成銷售任務(wù)，給經(jīng)銷商,！由此產(chǎn)生以下后果：,、因，由此產(chǎn)生致使價(jià)格戰(zhàn),。如此一來,，不但把產(chǎn)品價(jià)格賣死,，而且將陷入怪異的惡性循環(huán)狀態(tài)。

4.按正常體系混亂,，影響銷售積極性,。

5.自身，阻力加大,，推廣不力：由于眾多,，量大，投入加大,。,，以此來加快資金周轉(zhuǎn)。與此同時(shí)忽視了,，什么產(chǎn)品的銷售都有個(gè)過程,，再暢銷的產(chǎn)品都是由新品推廣產(chǎn)生的結(jié)果,，而在推廣過程中所產(chǎn)生的是不可估量的,。

以上五點(diǎn)問題包括基本有個(gè)弊端一直沒有很大的改變，特別是明年的合作意向想經(jīng)營的合作意向是可以讓其一個(gè)單位基本任務(wù)定為月,，我司可以支持一到兩個(gè)人員幫其拓展網(wǎng)絡(luò),。付款方式涉及問題故。

三,、大型（連鎖）賣場,。

目前有丹尼斯個(gè)店、金博大個(gè)店,、正道花園,、金山量販及即將開業(yè)的“凱利農(nóng)萬貨”。年主要以丹尼斯與金博大為主,，整個(gè)管理差強(qiáng)人意,，概括如下：客情關(guān)系不夠好；送貨補(bǔ)貨不及時(shí),；賣場活動不連續(xù),；各種跟蹤不到位；本司產(chǎn)品不了解,；競品情況不清楚,。如此一種尷尬情況已經(jīng)延緩了大半年，每一次例會內(nèi)容都包括,。本人認(rèn)為要根本上解決這一尷尬狀況,，一方面從人員業(yè)務(wù)素質(zhì)問題上解決，條件成熟的情況下盡可能啟用有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)且業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的業(yè)務(wù)人員，另一方面爭取在大型賣場的各種活動不致斷檔,，否則大型零售終端的銷售很難有“質(zhì)”的提高“量”的飛躍,。

四、中型（連鎖）超市,。

目前經(jīng)營的有思達(dá)連鎖個(gè)店,，九頭崖個(gè)店、科迪量販,、惠美佳,、美嘉美、鄭百大樓,、花園量販,、商業(yè)大廈及部分中型連鎖及單店中型超市。今年在此渠道的銷售極其不穩(wěn)定,，也存在很大一部分空白點(diǎn),，但此一渠道的銷售風(fēng)險(xiǎn)較高，表現(xiàn)為超市經(jīng)營不景氣且以代銷為主,，故在此部分以求質(zhì)不求量的銷售方針為主,，寧可不銷也要現(xiàn)款，沒有充分的評估不輕易去談銷售,。

所以今年此渠道主要銷量在思達(dá)超市與九頭崖,，其中九頭崖的銷售如充分運(yùn)作月銷售當(dāng)在至萬左右，但九頭崖的貨款回收相當(dāng)困難,，所以為降低風(fēng)險(xiǎn)以少送貨多收款的銷售方針為主,，明年估計(jì)也是以此種銷售方式為主。而思達(dá)的銷售尤為重要,，但波動也更大,，如何經(jīng)營將對的銷售量產(chǎn)生很大影響，也直接影響產(chǎn)品在市場的出樣率與占有率,，詳細(xì)管理及方案分析見本人年月日所擬“河南思達(dá)商業(yè)有限公司銷售方案”,。

五、直銷及團(tuán)購,、勞?？蛻簟?/p>

1.因直銷部門的人員頻繁更換及直銷主管管理能力問題,，致使目前市的小型零售終端存在很大一片空白，而直銷員也經(jīng)營一小部分中型超市,，更產(chǎn)生了對小店銷售的輕視,，服務(wù)質(zhì)量低下,，使產(chǎn)品在市場的占有率低下，更因直銷人員推銷能力問題及代理商價(jià)格低造成的沖擊,，導(dǎo)致直銷客戶不穩(wěn)定且極易流失。

2.因市國營企事業(yè)單位眾多,，團(tuán)購及勞保市場前景廣闊,，但因人員不足，導(dǎo)致此一部分市場很大一部分不明了或讓競爭對手搶先一步,，尤為可惜,，這是最薄弱的一個(gè)銷售環(huán)節(jié),。

為改變此一狀況提出管理及銷售方案如下：

1.對直銷員進(jìn)行銷售培訓(xùn),，提高其推銷能力及服務(wù)質(zhì)量,，做到讓客戶滿意，讓公司滿意,，穩(wěn)步拓展小店銷售網(wǎng)絡(luò),，促進(jìn)銷售,。

2.對直銷員進(jìn)行分類，部分人對小店及小超市銷售,，按考評制度核算工資,，授權(quán)能力較強(qiáng)的另一部分直銷員針對中型超市及團(tuán)購、勞保市場進(jìn)行銷售,，基本工資元,，基本任務(wù)初定為一萬月，超過部分如銷售中型超市按提成,，如團(tuán)購或勞保按提成。

第三部分：銷售費(fèi)用及銷售情況,。

年完成銷售約萬左右,，月平均銷售萬元，詳細(xì)品類銷售情況見附表二“產(chǎn)品銷售情況”,，銷售費(fèi)用因本年度未對此部分進(jìn)行統(tǒng)計(jì),，且未能對費(fèi)用原因做一個(gè)合理透徹的分析，賬面上反映不出但根據(jù)本人了解費(fèi)用率不低,，面對此種狀況當(dāng)由各種原因造成,。本人認(rèn)為不能因?yàn)橘M(fèi)用高而減少投入,，恰恰相反，只要是能提高企業(yè)與產(chǎn)品競爭力,，能促進(jìn)產(chǎn)品銷售或能讓消費(fèi)者認(rèn)知,，就必須而且要大膽投入相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用，市的商場銷售促進(jìn)費(fèi)用相對于北京,、上海只能說是較低,，如若不敢投入，兩年甚至一年之后產(chǎn)品在市場的競爭力將大大不如競爭對手,，恐將步入惡性循環(huán)狀態(tài),，即越不敢投入銷量越差，銷量越差越不敢投和入,。

年銷售情況預(yù)測請參考附表三“年?duì)I銷計(jì)劃”,，銷售費(fèi)用有：

1.租賃費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi),、辦公費(fèi),、水電費(fèi)、人員工資等可預(yù)算費(fèi)用,。

2.正常促銷贈品不可預(yù)算費(fèi)用,。

3.預(yù)計(jì)個(gè)縣城代理商各元計(jì)元直銷或?qū)з弳T工資。

4.建議適當(dāng)增加部分各級代理商店招及車身廣告費(fèi)用投入,。

5.本人就市大型賣場年月銷售量及月銷售費(fèi)用做一個(gè)前期預(yù)測與評估,，請參考附表一“市大型賣場最低月銷量及月銷售費(fèi)用預(yù)計(jì)表”。

第四部分：銷售方案,。

要完成年所預(yù)計(jì)的萬元銷售指標(biāo),，本人提出如下銷售方案：

1.縣級市場：鞏固現(xiàn)有銷售網(wǎng)絡(luò)，做好客戶營銷參謀,，指導(dǎo)客戶多渠道多層次立體經(jīng)營,，爭取針對縣城終端超市開展面對消費(fèi)者的多元化促進(jìn)活動，改變現(xiàn)有自然銷售的被動銷售局面,。充分發(fā)揮縣城直銷員作用,，借助公司每一次促銷迅速大量鋪貨，努力拓展網(wǎng)絡(luò),，開發(fā)鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場,。

建議公司與其他廠商舉行聯(lián)合促銷，比如與生產(chǎn)食用油廠商聯(lián)合,，購產(chǎn)品幾件送食用油一瓶,，購食用油一桶送某某產(chǎn)品一提；或公司給予自由調(diào)節(jié)贈品的權(quán)利,，比如本月一件十元促銷,，可改成購三件送公斤金龍魚油一瓶,。如此開展多樣化的面對傳統(tǒng)通路的促銷活動，相信對公司的銷售特別是縣級市場一定能有一個(gè)很好的促進(jìn),，又能防止客戶對公司產(chǎn)品采取變相降價(jià),。

2.市區(qū)渠道：當(dāng)務(wù)之急是對市區(qū)二批網(wǎng)絡(luò)的掌握。如與奧博簽訂合同則重在培養(yǎng)二級批發(fā)商作為候補(bǔ)客戶,，縮短新品面市時(shí)間,，加快貨物與資金流通，進(jìn)一步拓展網(wǎng)絡(luò),，擴(kuò)大中小紙行及小型零售終端的銷售。

如未與合作則對所有市場采取經(jīng)銷,，為減小所帶來的沖擊,，首先對所有客戶在公司基礎(chǔ)上，重新整合市場,，重點(diǎn)培養(yǎng)若干運(yùn)營思想較好有實(shí)力忠誠的,，并建議公司針對的所有促銷產(chǎn)品實(shí)行與其他地區(qū)不同的政策，以對市場的影響,，穩(wěn)定市場的價(jià)格體系基本完整,，不至于對傳統(tǒng)渠道的銷售產(chǎn)生很大的負(fù)面影響。建議公司對普遍存在的現(xiàn)象采取有效措施,，堅(jiān)決,。

3.大、中型（連鎖）賣場：維護(hù)企業(yè)形象,，加強(qiáng)客情關(guān)系,，保證企業(yè)服務(wù)。做好對競品與本品進(jìn)行優(yōu)劣勢分析,，針對丹尼斯,、金博大等大型賣場與部分中型賣場，不間斷采取形式多樣的買贈或特價(jià)銷售活動,，并做好事前預(yù)測,、事中跟蹤與事后效果評估。以求達(dá)到產(chǎn)品在終端的銷售穩(wěn)步提高,。

4.小型零售終端：調(diào)動人員工作積極性,，充分發(fā)揚(yáng)能者上、庸者下的激勵(lì)機(jī)制,，嚴(yán)格執(zhí)行對直銷工作的考評,、監(jiān)督，開展針對小型零售終端的多樣化買贈促進(jìn)活動,，迅速占領(lǐng)小型零售終端市場,，提高產(chǎn)品覆蓋率,、占有率，提高銷售量,。

5.組織專人負(fù)責(zé)團(tuán)購,、勞保市場，特別是加強(qiáng)心相印產(chǎn)品的單位定制,，提高銷售,。

以上是本人就職近個(gè)來對的總結(jié)及提出的方案及各種建議，不周之處,，希望各位領(lǐng)導(dǎo)給予指點(diǎn),，并希望領(lǐng)導(dǎo)能多為處于銷售第一線的員工多一點(diǎn)理解，多一些關(guān)心與支持,，相信大家都是為了,，都是為了在河南有一個(gè)良好的銷售市場與環(huán)境才聚到一起，實(shí)事求是,，少一點(diǎn)官僚,，多辦點(diǎn)實(shí)事。相信河南,、河南的員工一定會有一個(gè)美好的前程,！

這個(gè)月是感覺有點(diǎn)漫長的一個(gè)月，不知道是怎么回事,，可能是中間發(fā)生的問題太多的原因吧,！首先是拜訪客戶的時(shí)候自己出的一點(diǎn)問題，然后就是大興舊宮著火的一件大事情,，從而也導(dǎo)致我們客戶對產(chǎn)品有點(diǎn)不敢下訂單的意思,！

總的在分析一下自己的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在自己這兩個(gè)月自己才做了50多萬,，還比不上別的的一個(gè)月的業(yè)務(wù)量呢,！在好一點(diǎn)的就是還比不上人家的一個(gè)合同的營業(yè)額高呢！自己現(xiàn)在在第三梯隊(duì)還是拿不到第一,，更不用上上第二梯隊(duì)了,，那就是自己的一個(gè)極限了！在這幾個(gè)合同中還有一個(gè)大立銑床,，剩下的是一些有可能是之合作一次的客戶也就是網(wǎng)上的客戶,。

1、自己的訂的工作目標(biāo),。

自己訂的工作目標(biāo)沒有完成,，連公司規(guī)定的最底的任務(wù)都沒有完成，是自己的工作上的一些怠慢,，雖然是很努力了,，但是還是做的不夠好,，只要做好了我相信終有一天我會成功的，就是只想不做是不可以,，就算你想的再好,，你不做就相當(dāng)于什么也沒有！

2,、今年應(yīng)該和去年比起來市場應(yīng)該是好做的讓人難以置信,，但是自己做起來為什么還是感覺那么的費(fèi)勁呢！就是自己就沒有自己的客戶群,，開始就沒有按照王經(jīng)理的要求去做,，就是一個(gè)月找三個(gè)有潛力的客戶，現(xiàn)在夠過去兩年了,，就是說是過了24個(gè)月了,，在乘以3就相當(dāng)于說是現(xiàn)在自己應(yīng)該有72個(gè)客戶在自己的手上，但是結(jié)果呢,！沒有幾個(gè)！就是是72個(gè)客戶自己維護(hù)的不好去掉一半那么現(xiàn)在應(yīng)該還有36個(gè)客戶吧,！有嗎,？沒有如果自己在現(xiàn)在有有潛力的客戶有20個(gè)的話自己的生活將不會在愁了，有20個(gè)老板每個(gè)月都給你發(fā)工資自己還愁什么??！還是自己做的不夠好！

3,、市場不一樣,。

現(xiàn)在就今年的情況應(yīng)該是我們?yōu)橹鳎蔷褪俏覀兊男能泴?dǎo)致應(yīng)該好像是被客戶牽制一樣,，或許是我們想把單子簽成的原因吧,！就像今天客戶簽合同，客戶說你把貨拉過來你就直接把現(xiàn)金帶走就可以了,，我就說我們這是現(xiàn)金,，所以你必須交全款我們給你發(fā)貨，結(jié)果就是差五百,，因?yàn)橛械你y行規(guī)定只能匯五萬,！

總結(jié)一下就是現(xiàn)在我們應(yīng)該更好的更密切的觀察市場的動向，才能更好的掌握我們行業(yè)是形式,！

提高我們自己的業(yè)務(wù)能力和自己本身的素質(zhì),！其實(shí)業(yè)務(wù)就是做人，只有人做的好,，自己的朋友廣泛,，交際能力強(qiáng)才能把業(yè)務(wù)做的更好,！做人是一個(gè)很重要的方面，還有就是自己的在這方面的知識是一定不可缺少的,，所以要想做好業(yè)務(wù)就必須在有限的時(shí)間內(nèi)學(xué)習(xí)無限的知識,，在做人方面要比一般的人有更好的交際范圍，和交談能力,！

現(xiàn)在我做的就是提高自己服務(wù)質(zhì)量和業(yè)務(wù)能力,，使一批老客戶的業(yè)務(wù)能鞏固并發(fā)展起來。在未來的工作中,，我要更加提高自己的工作能力和素質(zhì)：

（1）加強(qiáng)與客戶的溝通聯(lián)系,，多想辦法，建立起良好的合作關(guān)系,；

（4）做好售前,、售中、售后服務(wù),。

隨著電子科技的快速發(fā)展,，自助銀行、網(wǎng)上銀行,、電話銀行,、手機(jī)銀行等繼問世，廣大百姓盡情地體驗(yàn)了高科技成果帶來的快捷便利,。但是自動存款機(jī),、自動取款機(jī)、多媒體工具等這些高科技的機(jī)器,，也令客戶覺得有點(diǎn)“冷”,，中老年客戶更是對這些現(xiàn)代化高科技的電子設(shè)備感到束手無策。現(xiàn)代人不僅需要便捷的理財(cái)工具,，也渴望獲得人與人之間的情感交流,。柜臺”，這個(gè)銀行與客戶面對面溝通和交流的方寸之地,，為銀行與客戶之間增添了濃濃的感情色彩,。

“柜臺營銷”是銀行營銷的一種促銷手段，從狹義上講就是利用現(xiàn)有的柜臺和人員,，為客戶辦理業(yè)務(wù)的同時(shí),，把客戶需要的其他金融產(chǎn)品推銷給客戶。銀行提供的產(chǎn)品其實(shí)質(zhì)都包含著服務(wù),，有的產(chǎn)品甚至直接表現(xiàn)為服務(wù),，金融產(chǎn)品是銀行提供服務(wù)的一種載體。金融產(chǎn)品質(zhì)量的好壞，除了增值以外,，就是服務(wù)水平的高低,。它也是客戶選擇銀行的重要原因之一。那么,，如何做好柜臺營銷,，最大限度地滿足顧客的需求，培養(yǎng)顧客的忠誠度,，取得競爭優(yōu)勢呢?在長期的柜臺服務(wù)中,，有以下的幾點(diǎn)心得體會：

一、沒有人會拒絕微笑,。

微笑,，是自信的一種流露，是無聲的語言,，傳遞著友好的信息,，是人們交往中最豐富、最有感染力的表情,。柜臺是銀行的窗口,，柜臺員工的精神面貌代表著銀行的管理水平和形象。柜員的營銷技巧和熱情是決定銀行金融產(chǎn)品市場占有率重要因素之一,。如果客戶來到我們的柜臺前時(shí),，看到的是柜臺里一張毫無表情的臉，客戶還會再來嗎?答案是明顯的!

無論是工作壓力太大,，還是累了，不管什么原因,，都不能擺出一付債主的臉,。這樣會使客戶感覺他是不受歡迎的人，將會引起客戶的不滿,，把許多客戶拒之門外,。說實(shí)在的，面對這世界上各種各樣的人,，要使每個(gè)人對自己的工作百分之百滿意是很難的,。那么，我們應(yīng)該怎樣做呢?微笑就是無往不利的武器,。保持良好的心態(tài),，養(yǎng)成微笑的習(xí)慣，這對于自己毫無損傷,，但卻已經(jīng)給別人產(chǎn)生良好的印象,，在別人的心中引起快樂的共鳴，使客戶走進(jìn)銀行時(shí)感覺到撲面而來熱情，即使是初次到銀行辦理業(yè)務(wù)的客戶也不會感到畏懼,。只要我們真情付出,，一定會得到回報(bào)，為別人帶來快樂,，將使自己更加快樂,。我們發(fā)自內(nèi)心的微笑，已經(jīng)很大程度的提高了客戶的滿意度,。

客戶在他的要求得不到滿足時(shí),，有時(shí)會遷怒于你，這時(shí),，微笑就是秘密武器,，只要得理讓三分，保持微笑,，心平氣和地耐心解釋,，充分陳述理由，相信客戶會慢慢地平和下來,。所以,，不要吝惜自己的微笑。

二,、知識就是力量,。

有一句話說得好：人與人之間的差別其實(shí)就是學(xué)習(xí)能力的差別。由于個(gè)人素質(zhì),、經(jīng)驗(yàn),、訓(xùn)練程度的差異造成服務(wù)水平的高低，所以我們要通過學(xué)習(xí)和培訓(xùn),，熟練掌握各種產(chǎn)品的特點(diǎn)和適用人群,，向客戶作個(gè)性化的推介,，比如向中高端客戶推介本外幣通知存款,、匯聚寶、信用卡等產(chǎn)品，向普通客戶推介本外幣一本通,，外幣兌換、代理業(yè)務(wù)。掌握各項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作規(guī)程，提高自身分析和處理問題的能力，提高服務(wù)質(zhì)量,，增強(qiáng)客戶的滿意度和忠誠度,，從而留住了客戶,，贏得客戶的信任,，營銷也就成功了。

三,、換位思維,，加強(qiáng)溝通,。

我們要樹立“換位思維”的思想,，從客戶的角度出發(fā),，想客戶之所想,，急客戶之所急,，加強(qiáng)溝通,。一是要加強(qiáng)內(nèi)部各部門之間的溝通,，理順業(yè)務(wù)流程，杜絕因內(nèi)部協(xié)調(diào)不足而出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量問題,。曾經(jīng)有過這樣的一個(gè)例子：我們對客戶的承諾是信用卡換卡五個(gè)工作日可取,，結(jié)果打卡部門空白卡用完了,，已向財(cái)會部門提出需求,，財(cái)會部門說要等辦公室安排車才能去省行領(lǐng)取空白卡,，導(dǎo)致時(shí)間到了客戶卻領(lǐng)不到卡，造成很壞的影響,。當(dāng)時(shí)客戶感到很氣憤,，做了投訴，要求柜員和主管下崗,。類似這樣的情況微笑服務(wù),、耐心解釋就無用武之地了，巧婦難為無米之炊,?？蛻舻膽B(tài)度無可厚非，這是銀行內(nèi)部各部門之間溝通協(xié)調(diào)不足引起的,，銀行違背了自己的承諾,。柜臺人員因?yàn)轭愃圃蛟馐芸蛻簟芭趶椶Z擊”的例子還少嗎?所以，我們首先要做到內(nèi)部溝通流暢,，協(xié)調(diào)充分確保每個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)作正常,。二是要加強(qiáng)與客戶的溝通。不把自己的個(gè)人情緒帶到工作中來,，每天以飽滿的精神和認(rèn)真地態(tài)度面對工作,，當(dāng)客戶在敘說他的需要時(shí)，我們要做一個(gè)最佳聽眾,，認(rèn)真傾聽客戶的需求,。從客戶的角度出發(fā)，適時(shí)為客戶提出符合客戶利益的理財(cái)建議,，這樣才能與客戶實(shí)現(xiàn)真正的溝通,。才能為客戶提供全方位的服務(wù)，讓客戶獲得超出期望值的需求,。

四,、充分利用自助設(shè)備，減輕柜臺壓力,。

柜臺作為銷售渠道,，不僅僅是存取款業(yè)務(wù)，代收代繳各種費(fèi)用,、多種形式的理財(cái)?shù)鹊刃聵I(yè)務(wù)品種不斷推出,，這無疑給柜臺增加了壓力。柜員如果從開始營業(yè)到營業(yè)終了面前都是排著長龍,，那么哪有時(shí)間和精力開展?fàn)I銷?所以,，我們要地將零散客戶辦理的簡單業(yè)務(wù)引導(dǎo)到自助設(shè)備、網(wǎng)上銀行,、電話銀行等渠道上,，適當(dāng)減輕柜臺人員的工作壓力,，可專門辦理一些復(fù)雜業(yè)務(wù)，同時(shí)積極展開營銷,，這樣,，不但減少了排隊(duì)現(xiàn)象，提高了辦事效率,，也為客戶節(jié)省下大量時(shí)間,，服務(wù)水平最終得到了保證。

五,、有的放矢,，做好差異化營銷。

營銷中的“二八法則”告訴我們：企業(yè)80%的利潤是由20%的客戶創(chuàng)造的,，而80%的其他消費(fèi)者只創(chuàng)造了20%的利潤,。如何挖掘優(yōu)質(zhì)客戶、留住老客戶,、爭取新客戶是當(dāng)務(wù)之急,。銀行有著得天獨(dú)厚的優(yōu)越性，它掌握著大量的客戶資料,，我們可以根據(jù)顧客個(gè)人的年齡,、性別、職業(yè),、收入,、文化程度等情況進(jìn)行市場細(xì)分，根據(jù)不同細(xì)分市場中顧客的不同需求,，提供差異化的便利性服務(wù)和支持性服務(wù)以達(dá)到優(yōu)質(zhì)的無差異性,。對待高端客戶或老客戶時(shí)，如果你能主動的招呼客戶,，準(zhǔn)確地稱呼某先生或某小姐,，表示對客戶的熟悉，使客戶有被重視的感覺,，這時(shí)再順勢推銷新產(chǎn)品,，相信有事倍功半的效果；又如,，對第一次接觸銀行的新客戶,，應(yīng)主動熱情介紹服務(wù)品種、方式,，適時(shí)為客戶理財(cái)當(dāng)好參謀,，準(zhǔn)確快捷地做好每筆業(yè)務(wù)，給客戶留下良好印象,。

如何做好柜臺營銷?說到底就是優(yōu)質(zhì)服務(wù),。傳統(tǒng)的服務(wù)理念認(rèn)為,，顧客來了，給客人倒上一杯茶,，送上一杯水就是優(yōu)質(zhì)。其實(shí)不然,，隨著生活節(jié)奏的加快,，城市現(xiàn)代化水平的不斷提高，“準(zhǔn)確,、高效,、快捷”才是人們所倡導(dǎo)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。金融產(chǎn)品和服務(wù)產(chǎn)品的創(chuàng)新,，硬件設(shè)備的提高,，競爭對手只要投入資源，就很容易達(dá)到,；只有以高質(zhì)量服務(wù)為切入點(diǎn),，形成了特色的服務(wù)風(fēng)格，才能使競爭者難以在短時(shí)間內(nèi)模仿成功,，我們才能在激烈的競爭中立于不敗之地!

回想一年來,，思考成熟很多，感慨萬千,，收獲亦多,。“忙的很充實(shí)并收獲也很多,，累但是很快樂,。對我來講這一年的工作是難忘、印記最深的一年,。工作地點(diǎn),、環(huán)境的轉(zhuǎn)換，還有工作思想,、方法等一系列的適應(yīng)與調(diào)整,，壓力卻帶給了我前進(jìn)的號角，累中也融進(jìn)了收獲的快樂,。在領(lǐng)導(dǎo)的支持下,，在同事之間的密切配合下，愛崗敬業(yè),，恪盡職守,，我們都較好地完成了自我的本職工作和領(lǐng)導(dǎo)交下來的各項(xiàng)工作。我將一年來的表現(xiàn),、細(xì)想和行動總結(jié)如下：

一,、工作表現(xiàn),。

每一天外出見客戶時(shí)強(qiáng)化自身形象，提高自身素質(zhì),，對自我堅(jiān)持嚴(yán)格要求,，不要因?yàn)樽晕乙粋€(gè)人一片天地就懶惰，忘記工作,，忘記自我的工作職責(zé)和工作任務(wù),。我們對工作要心中有度，有職責(zé),。對待客戶必須要以誠相待,，辦事處的工作的規(guī)律就是“無規(guī)律”，因此,，我要正確認(rèn)識自身的工作和價(jià)值,，正確處理工作中的苦與樂，得與失,、堅(jiān)持甘于奉獻(xiàn),、誠實(shí)敬業(yè)，個(gè)性在業(yè)務(wù)錘煉過程中必須要有總結(jié)和反省,，當(dāng)日工作當(dāng)日畢,，業(yè)務(wù)講效率，可能養(yǎng)閑人,，但是不期望閑人是我,。所以必須要努力，必須要學(xué)習(xí),，爭取早日突破有成績,，經(jīng)過這么長時(shí)光的學(xué)習(xí)和鍛煉，我在工作上已經(jīng)取得必須的進(jìn)步,。

二,、工作態(tài)度。

工作態(tài)度要嚴(yán)于律已,，不斷加強(qiáng)自我作風(fēng)建設(shè),。到以來我對自身嚴(yán)格要求，始終把耐得平淡,、舍得付出,、默默無聞作為自我的準(zhǔn)則。作風(fēng)是一個(gè)形象問題,，不能因?yàn)閭€(gè)人原因讓客戶說廣源的作風(fēng)有問題,，把廣源當(dāng)成是自我的家，榮辱與共。在工作中要用自我的行動規(guī)范自我的一切言行,。努力強(qiáng)化自我專業(yè)知識,，做好各項(xiàng)客戶服務(wù)工作。堅(jiān)持跟蹤的原則,，對每個(gè)客戶都要跟蹤有結(jié)果,，努力提高溝通水平。在這一年里,，雖然遇到不少的困難,，但是只要用心想辦法去解決，思想樂觀,，還是能夠?qū)W到很多知識。

三,、工作行程,。

這一年來，我做了超多的工作,，雖然暫時(shí)還沒有取得成績,，但是我會一向努力，相信自我的成績會好起來,，由于對我們__市場的重視,，還特意派汽車協(xié)作辦事處的工作，讓我們在工作上,，業(yè)務(wù)上自信了很多,，汽車到目前為止跟我跑了四天業(yè)務(wù)，一路從__到__到__的路線走的,，路線也是我一路計(jì)劃好的,，基本沒有多繞路，跑了大概十九家,，可能路線和地址都不是很熟悉,，所以在計(jì)劃當(dāng)中還有部分客戶沒有拜訪，但是效果很不錯(cuò),，到達(dá)預(yù)期效果,，有三家既然與張經(jīng)理撞車，有七家此刻是我的意向客戶,。我將繼續(xù)努力跟蹤和進(jìn)行溝通,，爭取在下一年出成績，對自我,，對也是一種微妙的回報(bào),。此刻也有兩家基本上在口頭上答應(yīng)下一年左右定貨。此時(shí)我不能松懈，越是關(guān)鍵時(shí)刻越是決定得失的時(shí)候,。所以貨沒有出去還不是笑的時(shí)候,，也許只是才開始。

四,、下一步工作計(jì)劃和展望,。

下一步工作我將繼續(xù)跟蹤目前的意向客戶，直到跟到有結(jié)果為止,，要對有針對性廠家進(jìn)行攻克,，多去拜訪，多溝通,。然后根據(jù)資料聯(lián)系新客戶找到主事人,，慢慢伸張，在自我能夠把握局勢的狀況下進(jìn)行擴(kuò)張,，穩(wěn)步求進(jìn)求發(fā)展,。以上是我個(gè)人體會和設(shè)想，我將全身心的投入到市場工作中,。

一,、精良,、高效的班干部隊(duì)伍,。

一個(gè)班主任是一個(gè)責(zé)任心強(qiáng)的人,，但未必是一個(gè)好班主任,。有效地進(jìn)行班級建設(shè)和管理,，一支水平高,、能力強(qiáng),、素質(zhì)過硬的班干部隊(duì)伍是必不可少的,。因此班級干部的選舉上應(yīng)堅(jiān)持三個(gè)原則：

一是文化成績必須要好,；

二是堅(jiān)持"民主和集中相統(tǒng)一"的原則；

三是班級干部必須要以身作則,。

文化成績必須要好,。班干部每學(xué)年改選一次,，在過去的兩個(gè)學(xué)期必須沒有補(bǔ)考記錄，并獲得過獎(jiǎng)學(xué)金的同學(xué)才有資格參加選舉,。成績優(yōu)良的班干部隊(duì)伍,，可以有效地帶動全體學(xué)生重視基礎(chǔ)課、專業(yè)課的學(xué)習(xí),，促進(jìn)學(xué)習(xí)的積極性和對專業(yè)的熱愛,，降低不及格率，保證每名學(xué)生的正常畢業(yè),。

班干部選舉上堅(jiān)持"民主和集中相統(tǒng)一"的原則,，即尊重學(xué)生的民主權(quán)利，在全體學(xué)生投票選舉的基礎(chǔ)上確定班干部人選,，再由班主任實(shí)施集中原則,，對入選學(xué)生任命具體職務(wù)。班長和團(tuán)支書的表現(xiàn)在班級管理中起著決定性的影響,，是有效的連接班級和班主任的紐帶,，因此，每一屆的班長和團(tuán)支書必須能經(jīng)得起班主任的各項(xiàng),、各次考核,。

班級干部必須要以身作則。在培養(yǎng)班干部的過程中,，著重強(qiáng)調(diào)班干部的帶頭作用,，要求每個(gè)人能以身作則。根據(jù)班級需要，實(shí)施班干部例會,，對班干部要高標(biāo)準(zhǔn),、嚴(yán)要求,，提高班干部工作能力。不定時(shí)召開班干部會議，對班干部的工作進(jìn)行總結(jié)和指導(dǎo),。班干部中只要有投機(jī)、違反紀(jì)律的現(xiàn)象，立刻免職,，進(jìn)行班委重組,。

為保證管理工作的穩(wěn)定,，班委重組時(shí)不再吸納新成員，在原有的干部上進(jìn)行兼職,，確保班干部隊(duì)伍的精良,、高效,。

二,、不同年級采用不同的方法是管好市場營銷專業(yè)學(xué)生的不變法則,。

市場營銷專業(yè)的學(xué)生和其他專業(yè)的學(xué)生相比，更加活躍、難以約束，難于管理,，不能一成不變地采用一種管理模式，而要根據(jù)不同的年級，適當(dāng)改變管理方法,。

新生入校階段,，主要嚴(yán)格紀(jì)律，重在引導(dǎo),。剛?cè)胄Υ髮W(xué)生活的一切都很陌生,，生活方向不是很明確，這個(gè)時(shí)期要發(fā)揮班主任的正確引導(dǎo)作用,，讓學(xué)生明確學(xué)習(xí)的目的,、明白學(xué)習(xí)時(shí)間的緊迫性和學(xué)習(xí)任務(wù)的艱巨性。

要引導(dǎo)學(xué)生適應(yīng)大學(xué)的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境,，遵守學(xué)校的各項(xiàng)紀(jì)律,，將學(xué)生關(guān)注的重點(diǎn)定位于基本能力和專業(yè)能力的培養(yǎng)上，也就是學(xué)習(xí)好專業(yè)技術(shù)知識,。

這個(gè)時(shí)期是班級形成嚴(yán)格的紀(jì)律和良好的精神風(fēng)貌的關(guān)鍵時(shí)期,。

大二階段，主要培養(yǎng)自理,、自立的能力,。面對著思想各異、性格不同的學(xué)生,，如果無法建立他們自己的自理,、自立能力，班主任的工作就會多之又多,，疲于奔命,。認(rèn)識到這一點(diǎn)以后，根據(jù)不同的學(xué)生分別進(jìn)行不間斷的談話,，使得每個(gè)人都能夠思考并定位好自己未來的發(fā)展方向并為之奮斗,，教育學(xué)生要做一個(gè)正直、善良的人,，對社會有用的人,。

例如：組織學(xué)生到聾啞學(xué)校或者敬老院進(jìn)行慰問,，培養(yǎng)學(xué)生的愛心,。要有強(qiáng)烈的社會責(zé)任感，要有積極向上的團(tuán)隊(duì)合作精神,，豐富的文化科學(xué)知識以及健康的身體和心理,，形成一種積極向上的班級風(fēng)氣。

大三階段,，主要拓展實(shí)踐能力空間,。市場營銷專業(yè)學(xué)生走入社會，需要較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)能力和人際關(guān)系處理能力,，這個(gè)學(xué)年,，讓學(xué)生有目的、有意識地開展和參加一些專業(yè)性的社會實(shí)踐活動,。如：為保險(xiǎn)公司做電話調(diào)查,、為房產(chǎn)公司做營銷策劃，等等,，以各種形式的兼職方式將理論與實(shí)際相聯(lián)系,。可以適當(dāng)放松請假制度,，為學(xué)生提供更多的校外接觸社會的機(jī)會,。

大四階段，主要做好擇業(yè)前的準(zhǔn)備,。學(xué)生在有了一定社會經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,，基本能夠給自己畢業(yè)后的職業(yè)進(jìn)行定位。班主任在此期間的工作是關(guān)注學(xué)生的情緒,，并為學(xué)生的就業(yè)提供各種意見和幫助,，尋找到適合自己的滿意的工作崗位。

三,、處理好師生關(guān)系和師生距離是嚴(yán)肅班級紀(jì)律的關(guān)鍵,。

孔子說過，親其師,，信其道,。班主任在與學(xué)生交往的過程中，時(shí)刻以"教育者"自居,，以居高臨下的姿態(tài)出現(xiàn),，在學(xué)生面前擺出盛氣凌人的架勢，學(xué)生必然敬而遠(yuǎn)之,；如果班主任隨和,、平易近人，以朋友的姿態(tài)與學(xué)生們交往,、談心,、交心，說說自己的興趣愛好,、家庭情況,、讀書求學(xué)經(jīng)歷等等，學(xué)生就會視班主任為知心朋友，樂于接近,，樂于交談,，并愿意服從。但是,，師生之間的交往與一般的人與人之間的交往一樣,，過多、過密,、過近也是不行的,，相互間應(yīng)留有一定的余地，即心理距離,。

市場營銷專業(yè)的學(xué)生接觸社會的經(jīng)歷相對較多,，各方面相對較成熟，師生關(guān)系的處理更要拿捏得當(dāng),，要保持教師該有的威嚴(yán)和信譽(yù),。師生的身份畢竟不同，不能因?yàn)檫^分的親密而混淆,，以致喪失威信,。在特定的時(shí)間（如上課）、特定的地點(diǎn)（如教室,、辦公室等）和特定的活動環(huán)境中,，師生身份需要嚴(yán)格界定，班主任的言談舉止和行為處事要有教師風(fēng)范和教師威嚴(yán),。亦師亦友,，這是班主任與學(xué)生相處的雙重身份，也是正確把握師生之間心理距離的關(guān)鍵,。

四,、以周恩來精神為指導(dǎo)營造市場營銷專業(yè)獨(dú)有的特色。