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房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃案前言篇一

為了提高策劃書(shū)撰寫(xiě)的準(zhǔn)確性與科學(xué)性,，應(yīng)首先把握其編制的幾個(gè)主要原則：

(一)邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營(yíng)銷中的問(wèn)題,，按照邏輯性思維的構(gòu)思來(lái)編制策劃書(shū),。首先是設(shè)定情況，交代策劃背景,，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,，再把策劃中心全盤(pán)托出，其次進(jìn)行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述;三是明確提出解決問(wèn)題的對(duì)策,。

(二)簡(jiǎn)潔樸實(shí)原則：要注意突出重點(diǎn),，抓住企業(yè)營(yíng)銷中所要解決的核心問(wèn)題，深入分析,，提出可行性的相應(yīng)對(duì)策,，針對(duì)性強(qiáng)，具有實(shí)際cao作指導(dǎo)意義,。

(三可cao作性原則：編制的策劃書(shū)是要用于指導(dǎo)營(yíng)銷活動(dòng),，其指導(dǎo)性涉及營(yíng)銷活動(dòng)中中的每個(gè)人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可cao作性非常重要,，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無(wú)任何價(jià)值,，不易于cao作也必然要耗費(fèi)大量人、財(cái)、物,，管理復(fù)雜顯效低,。

(四)創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的"點(diǎn)子"(創(chuàng)意)新、內(nèi)容新,、表現(xiàn)手法也要新,，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書(shū)的核心內(nèi)容,。

策劃書(shū)按道理沒(méi)有一成不變的格式,，它依附于產(chǎn)品或營(yíng)銷活動(dòng)的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化,。但是從營(yíng)銷策劃活動(dòng)一般規(guī)律來(lái)看,，其中有些要素是相同的。因此,，我們可以等同探討營(yíng)銷策劃書(shū)的一些基本內(nèi)容及編制格式,，

封面：

策劃書(shū)的封面可提供以下信息：策劃書(shū)的名稱;客戶名稱;策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段,。因?yàn)闋I(yíng)銷策劃具有一定的時(shí)間性,，不同時(shí)間段上市場(chǎng)的狀況不同，營(yíng)銷執(zhí)行效果也不一樣,。

策劃書(shū)正文部分主要包括：

(一)策劃目的

要對(duì)本營(yíng)銷策劃所要達(dá)到的目標(biāo),，宗旨樹(shù)立明確的觀點(diǎn)，作為執(zhí)行本策劃的動(dòng)力或2強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的意義所在,，以要求全員統(tǒng)一思想,，協(xié)調(diào)行動(dòng)，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成,。企業(yè)營(yíng)銷上存在的問(wèn)題紛繁多樣,，但概而言之，也無(wú)非六個(gè)方面：

初步房地產(chǎn)業(yè),，缺乏實(shí)際cao作經(jīng)驗(yàn),。尚無(wú)一套系統(tǒng)營(yíng)銷方略，因而需要根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn),、項(xiàng)目特點(diǎn)策劃出一套營(yíng)銷計(jì)劃,。

某地產(chǎn)項(xiàng)目改變功能和用途，原有的營(yíng)銷案已不適應(yīng)新的形勢(shì),，因而需要重新設(shè)計(jì)新的營(yíng)銷方案,。

企業(yè)改革經(jīng)營(yíng)方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略,。

發(fā)展商原營(yíng)銷實(shí)施方案嚴(yán)重失誤,，不能再作為企業(yè)的行銷計(jì)劃。

房地產(chǎn)市場(chǎng)行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場(chǎng),。

發(fā)展商在總的營(yíng)銷實(shí)施方案下,，需在不同的時(shí)段，根據(jù)市場(chǎng)的特征和行情變化,，設(shè)計(jì)新的階段性方案,。

一般的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書(shū)文案中，對(duì)策劃書(shū)的目的說(shuō)的非常具體,，都會(huì)出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的信任,，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場(chǎng)的前期營(yíng)銷策劃。我們通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位,，又抽調(diào)出大批市場(chǎng)調(diào)研人員深入市場(chǎng),，針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了全面的市場(chǎng)調(diào)研，從而說(shuō)明某某城市廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn),、近期利益及對(duì)長(zhǎng)期系列影響的重要性,，要求公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目小組、各環(huán)節(jié)部門達(dá)成共識(shí),，完成任務(wù),，這一部分使得整個(gè)方案的目標(biāo)方向非常明確、突出,。

(二),、分析當(dāng)前的營(yíng)銷環(huán)境狀況

對(duì)同類樓盤(pán)及住宅產(chǎn)品市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況,、樓盤(pán)銷售價(jià)格及宏觀環(huán)境要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí),。它是為制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略，采取正確的營(yíng)銷策略提供依據(jù),，"知己知彼方能百戰(zhàn)百勝",，因?yàn)檫@一部分需要策劃者對(duì)市場(chǎng)比較了解，這部分主要分析：

1,、當(dāng)前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概述;

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析;

樓盤(pán)的市場(chǎng)性,、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況;

市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況，樓盤(pán)目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上,。對(duì)于不同市場(chǎng)階段上的樓盤(pán)營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn)如何,，相應(yīng)營(yíng)銷策略效果如何，需求變化對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的影響,。

目標(biāo)客戶群體對(duì)樓盤(pán)的接受性,，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展的前景。

2,、對(duì)樓市影響因素進(jìn)行分析,。

主要是對(duì)影響樓盤(pán)銷售的不可控因素進(jìn)行分析;如宏觀環(huán)境,、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件,，如置業(yè)者收入水平,，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，消費(fèi)心理及文化層次等,，對(duì)一些商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況,，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢(shì)。

(三)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析,。

所謂的營(yíng)銷實(shí)施方案,，就是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用，因此分析市場(chǎng)機(jī)會(huì),，就成了營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵,，只要找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，策劃就成功了一半,。

1,、針對(duì)項(xiàng)目目前營(yíng)銷現(xiàn)狀進(jìn)行問(wèn)題分析，一般營(yíng)銷中存在的具體問(wèn)題,，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高,，項(xiàng)目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售,。

項(xiàng)目整體規(guī)劃欠佳,，功能不全，被客戶冷落;

項(xiàng)目包裝太差,，提不起目標(biāo)客戶群體的購(gòu)買興趣;

樓盤(pán)價(jià)格定位不當(dāng);

目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性,，使銷售渠道不暢;

促銷方式不佳,，客戶不了解樓盤(pán);

廣告投入太少，難以啟動(dòng)市場(chǎng);

銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高,，客戶有不滿情緒;

售后服務(wù)缺乏保證,，客戶購(gòu)房后的顧慮多等都可以是營(yíng)銷中存在的問(wèn)題,。

2、針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)分析優(yōu)秀,、劣勢(shì),。從問(wèn)題中找劣勢(shì)予以克服，從優(yōu)勢(shì)中找機(jī)會(huì),，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力,。分析各目標(biāo)市場(chǎng)或目標(biāo)客戶群熱點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分,，對(duì)不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足,，抓住主要目標(biāo)客戶群作為營(yíng)銷重點(diǎn)，找出與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距，把握利用好市場(chǎng)機(jī)會(huì),。

(四)營(yíng)銷目標(biāo)

營(yíng)銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo),，即營(yíng)銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售率為%,，預(yù)計(jì)銷售日期為xx天,。

(五)營(yíng)銷戰(zhàn)略

1、營(yíng)銷宗旨

一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：

以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng),，為產(chǎn)品正確定位,，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營(yíng)銷策略,。

以樓盤(pán)主要目標(biāo)客戶群體為銷售重點(diǎn),。

建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域,。

2,、競(jìng)爭(zhēng)策略

通過(guò)前面房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與問(wèn)題分析，提出合理的推廣策略建議,，形成有效的4p組合,，達(dá)到最佳效果,。

1)項(xiàng)目定位：產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位,，使樓盤(pán)迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。

2)功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣,。一般來(lái)說(shuō),，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生命力的,。樓盤(pán)功能定位科學(xué),，即為進(jìn)入市場(chǎng)銷售提供了有力的保證。

3)樓盤(pán)品牌：要形成一定知名度,、美譽(yù)度,，樹(shù)立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識(shí),。

4)樓盤(pán)包裝：樓盤(pán)作為不可移性的特殊商品,，其包裝與其它市場(chǎng)銷售的產(chǎn)品一樣，十分重要,，包裝作為樓盤(pán)給目標(biāo)客戶群體的第一印象,，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略,。

5)價(jià)格策略：這里強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普通性原則;

銷售當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境;

周邊樓盤(pán)的質(zhì)量及銷售狀況;

樓盤(pán)自身的客觀條件;

銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排;

發(fā)展商的成本及營(yíng)銷目標(biāo);

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃案前言篇二

從廣義來(lái)說(shuō),，房地產(chǎn)策劃分為以下三個(gè)內(nèi)容,。如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。根據(jù)需要開(kāi)發(fā)商可以選擇不同的菜單,。

即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究,，包括市場(chǎng)調(diào)研,，項(xiàng)目定位,，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等,。

包括項(xiàng)目的vi設(shè)計(jì),，項(xiàng)目推廣期、促銷期,、強(qiáng)銷期,、收盤(pán)期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷活動(dòng)的策劃方案等等。

包括售樓人員培訓(xùn),，銷售手冊(cè)的編制,，分階段銷售價(jià)格的確定等;項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃,。

全程策劃核心流程

現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng),，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷方案",，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷的科學(xué)方法,，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施,。其核心內(nèi)容包括：

1,、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷;

2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷;

3,、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷;

4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷;

5,、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃;

6,、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷售,、代理的策劃營(yíng)銷;

7,、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷;

8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷;

房地產(chǎn)策劃人的六個(gè)職能

隨著房地產(chǎn)全程策劃理論的逐步完善,，策劃師,、咨詢顧問(wèn)的作用重新被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)和接受,。但他們依然會(huì)隨時(shí)被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追問(wèn)：策劃師或咨詢顧問(wèn)有什么用?如果我們僅根據(jù)字面意義，認(rèn)為策劃師或咨詢顧問(wèn)就是出主意的,，未免太過(guò)簡(jiǎn)單,。那么，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)究竟是干什么的?

從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度考慮的話,，我們認(rèn)為至少有六個(gè)方面的職能,。

1、醫(yī)生的職能

就好像醫(yī)生為了對(duì)癥下藥,，選擇最佳醫(yī)療方法,，必須對(duì)患者進(jìn)行仔細(xì)檢查，通過(guò)對(duì)各種診斷結(jié)果,、化驗(yàn)報(bào)告進(jìn)行綜合分析,，最后得出正確的診斷結(jié)論。

房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托,，對(duì)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分析,，在了解了項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、居民收入,、周邊房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境,、生活習(xí)性等信息后,，針對(duì)“建什么”?“怎么建”?“賣給誰(shuí)”?等要素，提出項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)定位,，畫(huà)出概念規(guī)劃圖,。而住宅對(duì)居住者的健康有很大關(guān)系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)既要從市場(chǎng)有效需求角度,，還要從居住者健康與舒適的角度,，恰當(dāng)?shù)貫轫?xiàng)目進(jìn)行人性化的定位。

2,、法律顧問(wèn)職能

為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),，國(guó)家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問(wèn)題,，如項(xiàng)目對(duì)周邊居住環(huán)境的影響(施工噪音,、陽(yáng)光遮蓋等)，土地代征,、國(guó)際政治風(fēng)云,、國(guó)家對(duì)外關(guān)系以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、或類似奧運(yùn),、wto,、西部開(kāi)發(fā)等對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響情況,、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度,、道路寬度限制……等,，必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進(jìn)行調(diào)解,、或遵照?qǐng)?zhí)行,。而這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不完全掌握。

3,、財(cái)務(wù)專家職能

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有資金,，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)可以告訴你如何更有效的運(yùn)用資金，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)是站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)上,，為開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃,，并要保證項(xiàng)目在未來(lái)暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下,，獲取最大的投資收益,。其手段主要不是通過(guò)降低成本，而是通過(guò)資金的合理分配——將資金投在能使項(xiàng)目增值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)上,。

4,、導(dǎo)演的職能

房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)單位、施工單位,、銷售公司,、廣告代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶,，其職責(zé)就是通過(guò)上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合,，將項(xiàng)目的概念定位演繹成功。

5,、船長(zhǎng)的職能

認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)的工作只是出主意的人也有很多,，實(shí)際上，當(dāng)項(xiàng)目的概念定位成為設(shè)計(jì)圖,、施工圖后,，其重要工作就是在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)理，如果把設(shè)計(jì)圖看作海圖的話,，就是要嚴(yán)格按照海圖航線航行,，局部變動(dòng)必須征的船長(zhǎng)同意，只有這樣才能保證項(xiàng)目概念定位準(zhǔn)確實(shí)施,。

6、環(huán)境問(wèn)題專家

這里所謂的環(huán)境問(wèn)題不是地球變暖,、酸雨增加的“大環(huán)境”問(wèn)題,，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化,、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問(wèn)題,，同時(shí)居住區(qū)的人性化,，也往往是通過(guò)居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項(xiàng)目的未來(lái)銷售,，而景觀風(fēng)格定位及如何實(shí)現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn),。

可見(jiàn)，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)是通才型人才,，同時(shí),，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程策劃也不是一個(gè)或幾個(gè)房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)就可以完成，而十?dāng)?shù)個(gè)甚至數(shù)十個(gè)專家組成的群體才能夠完成,。

7,、房地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格

房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研、方案策劃,、投融管理,、產(chǎn)品營(yíng)銷、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理等工作的策劃人員,。從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和咨詢策劃;整合設(shè)計(jì),、建設(shè)、營(yíng)銷,、廣告,、服務(wù)等資源，制定策劃方案;房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷工作;房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)工作,。

20xx年3月31日,，勞動(dòng)和社會(huì)保障部正式向社會(huì)發(fā)布了以“房地產(chǎn)策劃師”為主的第三批10個(gè)新職業(yè)，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和高度重視,，規(guī)范新職業(yè)的相關(guān)工作也正在緊鑼密鼓進(jìn)行中,。此批發(fā)布的新職業(yè)是05年2月勞動(dòng)和社會(huì)保障部組織專家對(duì)新申報(bào)的職業(yè)活動(dòng)進(jìn)行審核，并通過(guò)社會(huì)公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的意見(jiàn),，最終評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的,。

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的確立，不僅可以培養(yǎng)大批專業(yè)人才,，解決房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的迫切需求;而且可以擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)途徑,，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù),、高速發(fā)展,，對(duì)加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,，一支全新的房地產(chǎn)策劃隊(duì)伍正在產(chǎn)生并迅速成長(zhǎng),，預(yù)計(jì)5年后,，我國(guó)將會(huì)有幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)人員走上從事房地產(chǎn)策劃師的崗位。

20xx年12月15日,，由中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)主辦,、房教中國(guó)承辦的“首屆中國(guó)房地產(chǎn)策劃師年會(huì)”在北京大學(xué)隆重舉行。此次大會(huì)作為中國(guó)房地產(chǎn)策劃師第一次全國(guó)性的行業(yè)聚會(huì),，是國(guó)家推行房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認(rèn)證制度以來(lái)的首次年會(huì),。標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn),，也標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化,、規(guī)范化方向邁進(jìn)。而中國(guó)房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會(huì)的成立,，將建立起房地產(chǎn)策劃師的思想領(lǐng)地和精神家園,，充分展示中國(guó)房地產(chǎn)策劃人的智慧和風(fēng)采，進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)策劃業(yè)及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范,、健康發(fā)展,。

8、房地產(chǎn)策劃的地位和作用

（1）,、地位

第一,、房地產(chǎn)策劃在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值,。二十一世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,，知識(shí)經(jīng)濟(jì)的一大特征是智力、智慧產(chǎn)業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展,，社會(huì)所需的知識(shí)比任何時(shí)代要豐富得多,。成功的房地產(chǎn)企業(yè)，其價(jià)值越來(lái)越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn),、分配及應(yīng)用知識(shí)的能力,。這種能力，就是思想,、智力,、方略等。智能與財(cái)富結(jié)合在一起,，還會(huì)爆發(fā)出巨大的能量,。

第二、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán),、思想庫(kù),，是企業(yè)決策者的親密助手。主要表現(xiàn)在：首先，房地產(chǎn)策劃是接觸面大,、實(shí)踐廣泛,。從項(xiàng)目選址直到物業(yè)服務(wù)的每個(gè)環(huán)節(jié)，策劃活動(dòng)都參與其中,。其次，房地產(chǎn)策劃的案例精彩,、手段多,。在房地產(chǎn)策劃的每個(gè)成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念,、理念,、創(chuàng)意和手段。第三,，房地產(chǎn)策劃的思想活躍,、理論很豐富。由于眾多策劃人努力實(shí)踐,，勤奮耕耘,，在創(chuàng)造許多精彩的項(xiàng)目典范和營(yíng)銷經(jīng)典的同時(shí)，還梳理出不少閃光的策劃概念,、思想和總結(jié)出富有創(chuàng)見(jiàn)的策劃理論,。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想,、策略的幫助與支持,，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益,。

第三,、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中自始至終貫穿一起，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功保駕護(hù)航,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要完成一個(gè)項(xiàng)目周期,，需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目選址,、投資研究,、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工,、營(yíng)銷推廣,、物業(yè)服務(wù)等一系列過(guò)程，這些過(guò)程中的某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題,，都會(huì)影響到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程,，甚至使項(xiàng)目變成半拉子工程。房地產(chǎn)策劃參與項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段,，使開(kāi)發(fā)的商品房適銷對(duì)路,，占領(lǐng)市常

（2）、作用

第一,、房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確,，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)策劃是在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研后形成的,，它是策劃人不斷地面對(duì)市場(chǎng)而總結(jié)出來(lái)的智慧結(jié)晶,。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀,，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確,，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。

第二,、房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力,，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地,。近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”,，概念不斷創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)模式不斷突破,，一個(gè)個(gè)近千畝的大樓盤(pán)相繼出現(xiàn),，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨,。在這種情況下,，房地產(chǎn)策劃就更能發(fā)揮它的特長(zhǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力,，贏得主動(dòng)地位,。

第三、能探索解決企業(yè)管理問(wèn)題,，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力,。房地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場(chǎng)，商品房要賣得出去,，重點(diǎn)是管理創(chuàng)新,。策劃人幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學(xué)的策劃程序,，從尋求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題入手,，探索解決管理問(wèn)題的有效途徑。

第四,、能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源,，使之形成優(yōu)勢(shì),。要開(kāi)發(fā)好一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要調(diào)動(dòng)很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展,，如概念資源,、人力資源、物力資源,、社會(huì)資源等,。這些資源在房地產(chǎn)策劃還沒(méi)參與以前，是分散的,、凌亂的,，甚至是沒(méi)有中心的。房地產(chǎn)策劃參與到各種資源中去,，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能,，幫助它們團(tuán)結(jié)一起,，圍繞中心，形成共同的目標(biāo),。

此外,，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，滿足居民居住具體要求等作用,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃案前言篇三

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo),，各位同事：

我作為公司營(yíng)銷部項(xiàng)目總監(jiān)，在項(xiàng)目已經(jīng)工作半年,，在這半年的工作當(dāng)中,，我完成了項(xiàng)目正式銷售開(kāi)始前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，并從中總結(jié)到了很多寶貴的經(jīng)驗(yàn),，下面我通過(guò)以下幾點(diǎn)對(duì)我這半年的工作進(jìn)行一下匯報(bào),。

這半年的主要工作可分為：市場(chǎng)、方案策略,、銷售,、人員儲(chǔ)備、工程對(duì)接及參與,、執(zhí)行等方面進(jìn)行劃分：

1,、市場(chǎng)方面的工作

主要包括衛(wèi)輝本地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控,、衛(wèi)輝市區(qū)所有商品房項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)建立及潛在客戶與當(dāng)?shù)鼐用裆盍?xí)慣的調(diào)查分析,；

2、方案策略方面的工作

主要包括項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣方案,、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方案價(jià)格方案及公司運(yùn)營(yíng)制度的參與與執(zhí)行,；

3,、銷售方面的工作

主要包括項(xiàng)目銷講制定、項(xiàng)目推介ppt講解,、銷售部管理制度的制定及置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn),、管理等；

4,、人員儲(chǔ)備方面的工作?主要包括招聘置業(yè)顧問(wèn),、篩選置業(yè)顧問(wèn)及設(shè)計(jì)人員的招聘、篩選等其他各項(xiàng)細(xì)節(jié)性的工作,；

5,、工程對(duì)接及參與方面的工作

主要包括項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的參與、項(xiàng)目整體物業(yè)規(guī)劃建議,、產(chǎn)品細(xì)化,、配合工程部與設(shè)計(jì)單位對(duì)接及考察及配合工程部完成各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)的采集；

6,、執(zhí)行方面的工作

主要包括推廣公司的篩選與洽談,、銷售物料的設(shè)計(jì)與比價(jià)、項(xiàng)目辦公區(qū)域包裝的建議與比價(jià)及領(lǐng)導(dǎo)交代的其他事宜,。

在公司的半年里,，按照公司關(guān)于部門的管理制度，我嚴(yán)格要

求自己,，按照公司的要求較好的完成了自己的本質(zhì)工作,，通過(guò)這半年的工作，我在工作模式上有了新的認(rèn)識(shí),，工作方式也有了較大的改觀,。

要想征服世界，首先要學(xué)會(huì)控制自己,。世界上最難征服的就是自我本身,，只有戰(zhàn)勝自己，克服我們?nèi)诵宰陨淼娜秉c(diǎn),，才能成就大事,。

在這半年的工作當(dāng)中，我認(rèn)識(shí)到了自律的重要性,。

我本身是第一次承擔(dān)項(xiàng)目總監(jiān)的角色,，不再是像之前一樣有部門領(lǐng)導(dǎo)約束，現(xiàn)在是需要自己管理一個(gè)部門,，對(duì)于部門的管理我一直信奉規(guī)矩與標(biāo)準(zhǔn),。但在制定好規(guī)矩與標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，我卻忽略了自己,，忽略了只有領(lǐng)導(dǎo)自身嚴(yán)格按照規(guī)矩與標(biāo)準(zhǔn)工作,，才能讓部門所有的員工也嚴(yán)格按照規(guī)矩與標(biāo)準(zhǔn)工作,。這半年的工作當(dāng)中，我并沒(méi)有百分之百做好領(lǐng)頭羊的角色,，并沒(méi)有時(shí)時(shí)刻刻把部門規(guī)章制度執(zhí)行到位,，從而使得整個(gè)部門在實(shí)際運(yùn)作當(dāng)中會(huì)出現(xiàn)一些錯(cuò)誤。現(xiàn)在我清楚的認(rèn)識(shí)到,，一絲一毫的錯(cuò)誤如果不及時(shí)制止和改變,，有可能會(huì)發(fā)展成為巨大事故的導(dǎo)火索。

一個(gè)公司是由諸多部門組成的,。部門與部門之間很好的分工配合才能最高效的完成工作,，如果我一個(gè)部門出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)導(dǎo)致公司整個(gè)運(yùn)作鏈出現(xiàn)問(wèn)題,，如果每個(gè)部門的負(fù)責(zé)人都不能有很好的自律心態(tài)的話,，那么公司各項(xiàng)規(guī)章制度也就是一紙空文，各部門單兵作戰(zhàn),，會(huì)導(dǎo)致整個(gè)公司效率的滯后,。

一個(gè)公司是否能做到強(qiáng)大取決于公司運(yùn)作鏈?zhǔn)欠褡銐蚶喂蹋具\(yùn)作鏈?zhǔn)欠窭喂倘Q于公司各部門是否足夠優(yōu)秀,，一個(gè)部門是否優(yōu)秀取決于是否有好的領(lǐng)導(dǎo)人進(jìn)行管理，一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)人是否懂得管理取決于這個(gè)人是否能做到慎獨(dú),，是否能身先士卒的嚴(yán)格遵守公司,、部門的“規(guī)矩”。

從小看大,，如果想讓一個(gè)公司足夠強(qiáng)大,，有足夠能力與實(shí)力在世界這個(gè)大舞臺(tái)上占有一席之地，那么必須從每個(gè)人做起,。公司是由人組成的,，如果每個(gè)人都能嚴(yán)格要求自己，那么公司勢(shì)必會(huì)走向世界,。

我在今后的工作當(dāng)中,，一定會(huì)以慎獨(dú)為首要的自我修身方法，以自律為自我要求,，實(shí)現(xiàn)工作效率最大化,。

能力代表一個(gè)人的價(jià)值，一個(gè)優(yōu)秀的人需要具備優(yōu)秀的本能,、潛能,、才能和技能.這些”能”直接影響一個(gè)人做事的質(zhì)量和效率。

一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)項(xiàng)目總監(jiān)應(yīng)該有敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué),、熟悉掌握國(guó)家及地方房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策法規(guī),、熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面開(kāi)發(fā),，經(jīng)營(yíng)，管理流程,、熟悉辦理工程開(kāi)發(fā)建設(shè)中所需的各項(xiàng)相關(guān)手續(xù),、熟悉房產(chǎn)設(shè)計(jì)及施工管理專業(yè)流程及優(yōu)秀的談判能力。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃案前言篇四

尊敬的各位同事：

我于今年三月正式加入集團(tuán),，擔(dān)任營(yíng)銷總監(jiān)一職主要負(fù)責(zé)企業(yè)營(yíng)銷組織建設(shè)與激勵(lì)工作,。在工作了將近四個(gè)月的時(shí)間，我積極按照公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展思路開(kāi)展本職工作,，在工作中求真務(wù)實(shí),、認(rèn)真工作，各項(xiàng)工作任務(wù)穩(wěn)步推進(jìn),。在此我感謝各位同事的指導(dǎo)與幫助和鼎力支持與配合,。謝謝大家！在這四個(gè)月的工作里,，現(xiàn)將工作情況匯報(bào)如下：

任何公司都有公司發(fā)展的目標(biāo),，每一個(gè)在公司工作的員工也有自己的個(gè)人發(fā)展目標(biāo)。有一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家講過(guò)這樣一句話"不學(xué)習(xí)是一種罪惡,，學(xué)習(xí)是有經(jīng)濟(jì)性的,，用經(jīng)濟(jì)的方法去學(xué)習(xí)，用學(xué)習(xí)來(lái)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì),。"我們應(yīng)該從理論上,、實(shí)踐中和相互的交流中學(xué)習(xí)，不僅要注意學(xué)習(xí)的方法,，更要有正確的學(xué)習(xí)態(tài)度,。大家或多或少都有一種批判的吸收心態(tài)，也就是說(shuō)在接受別人的觀點(diǎn)或意見(jiàn)之前,，帶著一種質(zhì)疑的態(tài)度,，這是我們應(yīng)該改正的。我們要以吸收的批判的態(tài)度來(lái)對(duì)待他人的觀點(diǎn)和意見(jiàn),，即先以一種寬容,、包容的心態(tài)聽(tīng)取別人的觀點(diǎn)，然后經(jīng)過(guò)自己的深思熟慮,，對(duì)其觀點(diǎn)加以批判性的接收,。

各省級(jí)銷售部在進(jìn)行目標(biāo)分解的過(guò)程中，既不要保守,，也不要畫(huà)餅充饑,，要本著實(shí)事求是、務(wù)實(shí)的態(tài)度,，用經(jīng)驗(yàn)值和科學(xué)相結(jié)合的方法,，確定每個(gè)區(qū)域合理的,、可實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。貫徹"事事落實(shí),，事事督導(dǎo)"這八個(gè)字,，事事落實(shí)就是要既事事落實(shí)到人，也要事事落實(shí)到時(shí)間,；

事事督導(dǎo)就是要實(shí)行財(cái)務(wù)督導(dǎo),、層層督導(dǎo)和相互督導(dǎo)。通過(guò)加強(qiáng)過(guò)程的管理和監(jiān)控,，來(lái)確保目標(biāo)的達(dá)成,。而且基本營(yíng)銷體系的確立，要依靠團(tuán)隊(duì),、默契配合,，和與個(gè)部門一起提高工作水平的共同努力。

1,、財(cái)務(wù)意識(shí)有待加強(qiáng)

需要強(qiáng)調(diào)的是一定要嚴(yán)格按比例控制整個(gè)營(yíng)運(yùn)成本,，同時(shí)，開(kāi)發(fā)費(fèi)用屬于個(gè)人借支,，涉及到攤銷問(wèn)題,，需要繃住弦，樹(shù)立財(cái)務(wù)控制的態(tài)度,。

首先要學(xué)會(huì)算帳,，加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析。各銷售部財(cái)務(wù)主管要主動(dòng)承擔(dān)工作,，幫助經(jīng)理算帳、分析,，對(duì)不同費(fèi)用間的相互關(guān)系加強(qiáng)分析,，做到有效的財(cái)務(wù)管理。既要算好市場(chǎng)的帳,，要考慮怎樣去進(jìn)行攤銷,，又要算好投資的帳，把工作看成是自己的事,，從自己的角度出發(fā),，什么事情該做，什么事情不該做,。

2,、嚴(yán)格規(guī)范、有效管理

制度仍處在不斷的完善和修改之中,，需要大家共同努力,，有了制度就一定要執(zhí)行,，不要流于形式，否則還不如不要制度,。管理制度對(duì)公司大系統(tǒng)需要,、對(duì)銷售部小系統(tǒng)也同樣需要，對(duì)規(guī)范個(gè)人的行為,、了解員工動(dòng)向非常有用,。同時(shí)經(jīng)理們要嚴(yán)格要求對(duì)自己的管理，要以身作則,，才能帶好團(tuán)隊(duì),。管理是要付出成本的，是成本就一定要出效益,。

回顧四個(gè)月來(lái)的工作,，對(duì)照職責(zé)，認(rèn)為自己還算是稱職的,，但也存在著不足,。首先，在工作中,，工作方法過(guò)于簡(jiǎn)單;在一些問(wèn)題的處理上顯得還不夠冷靜,。其次，在業(yè)務(wù)理論水平和組織管理能力上還有待于進(jìn)一步提高,。再次,，自己在綜合素質(zhì)上距公司要求還相差甚遠(yuǎn)。這些不足,，有待于在下步工作中加以改進(jìn)和克服,。

在下一步的工作中，我要虛心向其它同志學(xué)習(xí)工作和管理經(jīng)驗(yàn),，借鑒好的工作方法,，努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)理論知識(shí)，不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理水平,。使自己的全面素質(zhì)再有一個(gè)新的提高,。要進(jìn)一步強(qiáng)化敬業(yè)精神，增強(qiáng)責(zé)任意識(shí),，提高完成工作的標(biāo)準(zhǔn),。為公司在新年度的工作中再上新臺(tái)階、更上一層樓貢獻(xiàn)出自己的力量,。

最后感謝大家聽(tīng)取本人的述職報(bào)告,，在這里祝大家在新的一年里成績(jī)蒸蒸日上，收獲滿盆，謝謝大家,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃案前言篇五

一,、包銷的操作模式

目前實(shí)踐中的商品房包銷行為的一般做法是：出賣人(多為開(kāi)發(fā)商)與包銷人簽訂商品房包銷合同，約定在包銷期內(nèi),，出賣人將一定數(shù)量的(已建成的或未建成的)商品房,，在確定包銷基價(jià)的前提下，交由包銷人以出賣人的名義與買受人簽訂商品房買賣合同,，包銷期限屆滿,，包銷人與出賣人根據(jù)實(shí)際銷售情況結(jié)算包銷傭金，并由包銷人以約定的包銷基價(jià)買入未出售的剩余商品房的行為,。其主要操作環(huán)節(jié)是：

1,、開(kāi)發(fā)商授權(quán)包銷人全權(quán)銷售一定范圍的商品房;

2、雙方確定商品房包銷基價(jià);

3,、不論商品房是否能夠售出,，包銷商必須定期向開(kāi)發(fā)商支付確定額度的商品房?jī)r(jià)款;

(或者是：根據(jù)已完成銷售的情況，包銷人定期按照包銷基價(jià)向出賣人支付已完成銷售的包銷款項(xiàng))

4,、商品房銷售后,，超過(guò)包銷基價(jià)部分為包銷商的經(jīng)營(yíng)收入;

5、如果低于底價(jià)售出,，其不足底價(jià)部分,，由包銷商向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償;

6、包銷期限屆滿,，由包銷人按照包銷基價(jià)購(gòu)入全部未售出的商品房,。

三、包銷過(guò)程中應(yīng)該注意的幾個(gè)問(wèn)題

(一),、包銷人主體資格的法律效力問(wèn)題

先來(lái)看一個(gè)案例,。 1994年 3月，香港房地產(chǎn)商人黃某與上海市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了《太子公寓包銷協(xié)議書(shū)》,，約定由黃某包銷太子公寓 32套外銷房和 12個(gè)露天車位,，開(kāi)發(fā)公司以售價(jià) 72%優(yōu)惠作為包銷基價(jià)由黃某包銷，包銷價(jià)為美元 782.99萬(wàn),，由開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)安排銀行提供不低于樓價(jià) 50%的按揭予樓宇買受人。合同簽訂后,，黃某支付了 50%包銷款共計(jì)美元 391.49萬(wàn),。但由于雙方對(duì)于何時(shí)落實(shí)提供按揭約定不明，即對(duì)提供期房 “按揭 ”還是現(xiàn)房 “按揭 ”約定不明,，導(dǎo)致協(xié)議無(wú)法繼續(xù)履行,。黃某遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令開(kāi)發(fā)公司返還已付的包銷款,、賠償損失,、雙倍返還定金三項(xiàng)共計(jì)港幣 3375.6萬(wàn)元,。法院最后判定，雙方簽訂的包銷協(xié)議書(shū)是雙方真實(shí)意思表示,，合法有效,，開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還已付的包銷款并賠償損失。

以上判決是符合我國(guó)合同法的基本原則立場(chǎng)的,。在國(guó)家法律,、行政法規(guī)對(duì)包銷沒(méi)有規(guī)定尤其是沒(méi)有禁止性的規(guī)定下，以包銷人不具備房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格為理由認(rèn)定包銷合同無(wú)效是不恰當(dāng)?shù)?。?duì)包銷人的法律主體資格,，最高人民法院在《解釋》中沒(méi)有規(guī)定，恰恰是默認(rèn)了個(gè)人是可以作為包銷人主體資格的,。有學(xué)者認(rèn)為,，根據(jù)建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第 10條和第 8條規(guī)定，包銷人必須符合法定條件,，個(gè)人作為包銷人,，合同應(yīng)屬無(wú)效。我們認(rèn)為這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的,。因?yàn)樯唐贩堪N與商品房中介,、商品房經(jīng)紀(jì)是不同的法律概念?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第 56條： “房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu),、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等 ”,?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第 2條規(guī)定： “本規(guī)定所稱房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢,、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。 ”《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》第 2條規(guī)定： “本辦法所稱經(jīng)紀(jì)人,，是指依照本辦法的規(guī)定,，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以收取傭金為目的,，為促成他人交易而從事居間,、行紀(jì)或者代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的公民、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織,。 ”以上法律概念規(guī)定均未包括商品房包銷行為,。因此，用商品房中介、經(jīng)紀(jì)的規(guī)定來(lái)規(guī)范商品房包銷行為是不恰當(dāng)?shù)摹?其次,，根據(jù)《合同法》第 52條及相關(guān)司法解釋,，只有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的才可以判定合同無(wú)效,。而《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》和《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》都是部門規(guī)章,，法律效力顯然達(dá)不到使合同無(wú)效的層面。

(二),、包銷人的售房宣傳廣告虛假引起糾紛,，開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任的問(wèn)題

一般地說(shuō)，按照開(kāi)發(fā)商與包銷人的包銷合同約定,，包銷的廣告宣傳由包銷人負(fù)責(zé)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用,，開(kāi)發(fā)商只需向包銷人提供包銷人才品房的基本資料即可。但如果包銷人在對(duì)外廣告宣傳中,，弄虛作假,，買受人因相信虛假?gòu)V告內(nèi)容而簽訂合同從而引起索賠糾紛，包銷人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任毫無(wú)疑問(wèn),，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,。原因有二：其一，包銷人是以開(kāi)發(fā)商的名義對(duì)外實(shí)施廣告宣傳的,，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō),，開(kāi)發(fā)商才是當(dāng)事人;其二，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)對(duì)包銷人的售樓廣告的內(nèi)容進(jìn)行審查和監(jiān)督,，這種義務(wù)是基于雙方的包銷合同之約定,，也是義不容辭的法律義務(wù)和社會(huì)責(zé)任。根據(jù)最高人民法院民事審判第一庭的觀點(diǎn),，買受人應(yīng)當(dāng)將開(kāi)發(fā)商和包銷人列為共同被告,，包銷人因制作虛假?gòu)V告，應(yīng)承擔(dān)直接賠償責(zé)任;開(kāi)發(fā)商因疏于對(duì)售樓廣告的審查與監(jiān)督義務(wù),，應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任,。

因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在包銷合同中詳細(xì)規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù),，應(yīng)要求包銷商在包銷過(guò)程中的宣傳,、廣告等有關(guān)資料必須得到開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可，或者明確約定因包銷商的不實(shí)宣傳與承諾等行為造成開(kāi)發(fā)商的損失,，應(yīng)由包銷商負(fù)責(zé)賠償,。建議開(kāi)發(fā)商委派律師參與包銷行為的設(shè)定，以實(shí)踐的角度提高包銷合同的簽約質(zhì)量,，以克服包銷過(guò)程中的漏洞和缺陷，避免事后糾紛。

(三),、包銷人不按包銷合同約定價(jià)格銷售商品房,，是否承擔(dān)違約責(zé)任

根據(jù)包銷合同，包銷人無(wú)論是否能將商品房售出,，包銷人都應(yīng)按合同約定向開(kāi)發(fā)商付款,，未出售的商品房應(yīng)由自己出資買下。只要沒(méi)有違反合同約定,，包銷人根據(jù)市場(chǎng)需求和預(yù)測(cè),，自動(dòng)調(diào)整銷售價(jià)格，自愿承擔(dān)虧損風(fēng)險(xiǎn),，這是他的權(quán)利,。如果他以超過(guò)包銷基價(jià)的價(jià)格出售，則該超額利潤(rùn)部分歸他所有;如果他以包銷基價(jià)的價(jià)格出售,，則根據(jù)雙方的約定按比例提取應(yīng)得部分利潤(rùn);如果他低于包銷基價(jià)出售,，造成開(kāi)發(fā)商預(yù)算利潤(rùn)損失的，則他應(yīng)向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償該損失部分,。如果雙方另有約定,，則從其約定。幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)商會(huì)將所開(kāi)發(fā)的所有樓盤(pán)都交由某包銷人包銷,，這樣顯然會(huì)大大增加開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn),。對(duì)包銷人來(lái)說(shuō)，也無(wú)法一口咽下如此數(shù)量的樓盤(pán),。因此,，開(kāi)發(fā)商通常的做法是將所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)的一部分交給一個(gè)或數(shù)個(gè)包銷人包銷，其它部分自己銷售或者找其它中介公司代理銷售,。這樣,，就會(huì)產(chǎn)生一個(gè)問(wèn)題，如果包銷人因自己營(yíng)銷失誤或者其他原因,，下調(diào)售樓價(jià)格,，則勢(shì)必會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商銷售其它商品房產(chǎn)生消極影響。如果雙方對(duì)此沒(méi)有約定該如何來(lái)承擔(dān)責(zé)任,，一旦發(fā)生糾紛,，很難獲得索賠，因?yàn)槠鋼p失難以計(jì)算,，也沒(méi)有充分的索賠依據(jù),。比較可行的做法是，雙方應(yīng)約定包銷人可以自主調(diào)整包銷價(jià)的幅度,，超過(guò)該幅度又該如何處理的規(guī)定,。

(四),、將本該由包銷人銷售的商品房擅自出售，是否應(yīng)當(dāng)賠償包銷人的損失

《解釋》第 21條規(guī)定“出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋,，包銷人請(qǐng)求出賣人賠償損失的,，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外,?！彼灾灰诎N期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)商就不得自行銷售,，否則構(gòu)成違約,，包銷商就可以依據(jù)以上規(guī)定來(lái)主張權(quán)利。但對(duì)于包銷人因開(kāi)發(fā)商自行銷售包銷房屋而產(chǎn)生的損失都包括哪些,，本條沒(méi)有規(guī)定,。為保護(hù)自己的合法權(quán)益，包銷人可要求開(kāi)發(fā)商在包銷合同中明確約定,，一旦開(kāi)發(fā)商違約,，除盈利應(yīng)歸包銷商所有以外，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)賠償包銷商因此而遭受的其他損失,。

1 ,、開(kāi)發(fā)商以高于包銷人與買受人約定的銷售價(jià)格將商品房售出;

包銷人與買受人就對(duì)某商品房的價(jià)格達(dá)成協(xié)議，約定銷售價(jià)格,，但買受人又與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同,，開(kāi)發(fā)商以高于包銷人與買受人約定的銷售價(jià)格將商品房售出。此種情況,，如果是開(kāi)發(fā)商的失誤,，包銷人向開(kāi)發(fā)商索賠其溢價(jià)損失，法院應(yīng)予以支持,。如果是開(kāi)發(fā)商的故意行為,，則包銷人不但可以向其索賠溢價(jià)損失，還可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)因其該行為給包銷人帶來(lái)負(fù)面影響的責(zé)任,。

2 ,、開(kāi)發(fā)商以低于包銷人與買受人達(dá)成的價(jià)格將商品房售出;

開(kāi)發(fā)商以低于包銷人與買受人達(dá)成的價(jià)格，擅自向買受人銷售商品房,。此類情況一般出現(xiàn)在商品房銷售疲軟時(shí),。開(kāi)發(fā)商這樣做，是顧慮到包銷人的商品房銷售滯后所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),。但開(kāi)發(fā)商的行為嚴(yán)重侵害了包銷人的利益,，開(kāi)發(fā)商不但應(yīng)補(bǔ)償給包銷人本應(yīng)獲得的利潤(rùn)，且還應(yīng)承擔(dān)該行為對(duì)包銷人的市場(chǎng)銷售產(chǎn)生不利影響所帶來(lái)的責(zé)任,。

(五),、開(kāi)發(fā)商,、包銷商和購(gòu)房人之間的關(guān)系、訴訟地位

在含有包銷合同的商品房買賣糾紛中,，開(kāi)發(fā)商與包銷商的訴訟地位是一個(gè)首先必須明確的問(wèn)題,。

從形式上講，買賣合同的相對(duì)人是開(kāi)發(fā)商與買受人,，根據(jù)合同相對(duì)性原理，因買賣合同發(fā)生的糾紛,，訴訟主體應(yīng)為開(kāi)發(fā)商與買受人,。但事實(shí)上，買賣行為是由包銷人與開(kāi)發(fā)商共同完成的,，包銷商負(fù)責(zé)推銷房屋,、聯(lián)系買受人，開(kāi)發(fā)商與買受人簽訂買賣合同,，更重要的是,，買受人一般將房款支付給包銷商，案件的處理結(jié)果往往會(huì)涉及返還購(gòu)房款,，顯然,，包銷商與案件有直接的利害關(guān)系。

《解釋》的第二十二條規(guī)定,，“對(duì)于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛,，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟”?！督忉尅分匀绱艘?guī)定,，也正是考慮到包銷商在買賣合同中所起的作用。因此,，買受人如對(duì)買賣合同中有關(guān)房屋交付期限,、房屋質(zhì)量、房屋面積,、違約責(zé)任的承擔(dān)等權(quán)利義務(wù)發(fā)生爭(zhēng)執(zhí),，會(huì)直接向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利，包銷商可作第三人參加,。需要明確的是,，在這種情況下，人民法院通知包銷人參加訴訟,，其身份應(yīng)當(dāng)是無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人,。

有時(shí)候，包銷人會(huì)以第三人的身份出現(xiàn)在買賣合同中,，此時(shí),，開(kāi)發(fā)商,、包銷人、買受人會(huì)在合同中約定各自的權(quán)利義務(wù),，根據(jù)《解釋》的第二十二條規(guī)定,，這種約定應(yīng)決定著三方當(dāng)事人在因買賣合同產(chǎn)生的糾紛中的訴訟地位。

(六),、稅的承擔(dān)

在商品房包銷中,，涉及稅金有兩個(gè)問(wèn)題：

一是開(kāi)發(fā)商與包銷人對(duì)外銷售中的稅金問(wèn)題。包銷人將商品房以開(kāi)發(fā)商的名義銷售給購(gòu)房者,，相互之間均產(chǎn)生稅金,，開(kāi)發(fā)商依法繳納營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)房者依法繳納契稅,。但實(shí)踐中,，開(kāi)發(fā)商與包銷人會(huì)利用包銷行為來(lái)逃避稅金，這是違法行為,。舉個(gè)案例,。購(gòu)房者胡某與某房產(chǎn)公司簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，認(rèn)購(gòu)商品房一套,，約定房?jī)r(jià)為 45萬(wàn)元,。胡某與該商品房的包銷人某置業(yè)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，并按約支付了房款 45萬(wàn)元給包銷人,，后胡某又與某房產(chǎn)公司簽訂了商品房買賣合同,，約定房?jī)r(jià)為 38萬(wàn)元，某房產(chǎn)公司交付了商品房,。胡某住入該房后,，以包銷人無(wú)預(yù)售主體資格為理由，向法院提起訴訟,，要求判定與其簽訂的商品房預(yù)售合同無(wú)效,，要求包銷人返還多收的房款 7 萬(wàn)元并賠償利息損失。一,、二審法院審理后都認(rèn)為：胡某與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房訂購(gòu)書(shū),，是真實(shí)有效的，包銷人以自己的名義與胡某簽訂的商品房預(yù)售合同是無(wú)效的,，胡某與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中將房?jī)r(jià)寫(xiě)成 38萬(wàn)是偷逃稅收的行為,，除房?jī)r(jià)條款無(wú)效外，其余部分合法有效,，胡某已付清房款并已實(shí)際住入該房,，故胡某要求返還 7 萬(wàn)元和賠償利息損失訴請(qǐng)不予支持。本案當(dāng)事人在商品房交易中少繳稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳,。

二是開(kāi)發(fā)商與包銷人之間的稅金承擔(dān)問(wèn)題,。開(kāi)發(fā)商將商品房交由包銷人銷售,，只是一種委托行為，商品房的所有權(quán)和使用權(quán)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移,，不屬于銷售行為,，因此不發(fā)生稅金繳納是否問(wèn)題。包銷期限屆滿后,，包銷人根據(jù)包銷合同約定應(yīng)承購(gòu)包銷所剩商品房,，此時(shí)，包銷人與開(kāi)發(fā)商之間就發(fā)生了直接的買賣關(guān)系,，作為商品房的買賣雙方,，就應(yīng)當(dāng)依法納稅。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃案前言篇六

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的理想方式,，最大特色即在于“足不出戶，選天下房”,。不需要從一地趕到另一地選房看房,，僅在家里利用互聯(lián)網(wǎng)，就可了解房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目的規(guī)模和環(huán)境,，進(jìn)行各種房屋的查詢和觀看,，一個(gè)構(gòu)建完善的房地產(chǎn)網(wǎng)站，購(gòu)房者所關(guān)心的一切重要信息如房屋的外觀,、房間的布局,、周圍的社區(qū)環(huán)境、公園,、學(xué)校等只要用手指輕輕點(diǎn)擊鼠標(biāo)就一覽無(wú)余,、盡收眼底，在對(duì)各種房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了全面而審慎的選擇,、比較后,，購(gòu)房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋，過(guò)去十分耗費(fèi)時(shí)間,、口舌和精力的選房過(guò)程,，在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的環(huán)境中，變得十分輕松有趣和迅速快捷,。

理論上,，通過(guò)網(wǎng)上支付，還可在網(wǎng)上簽訂購(gòu)房合同,。不過(guò)在現(xiàn)實(shí)情況中,，房地產(chǎn)作為大宗投資消費(fèi)，消費(fèi)者直接通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行交易的情況非常少見(jiàn),，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷目前最主要的目的,，還是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)給瀏覽者創(chuàng)造一個(gè)虛擬體驗(yàn)的環(huán)境,，讓他充分感受地產(chǎn)項(xiàng)目的特性，吸引他進(jìn)入現(xiàn)實(shí)售樓現(xiàn)場(chǎng)或者電話進(jìn)一步溝通,，為成交做好前期工作,。

網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的特性：網(wǎng)站是基礎(chǔ)，推廣是手段,，贏利是目的,！

常見(jiàn)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷推廣方式

a、seo（searchengineoptimization,，搜索引擎優(yōu)化）

搜索引擎優(yōu)化是中小企業(yè)最常見(jiàn)的一種推廣方式之一,，主要是通過(guò)搜索引擎的排名來(lái)提高網(wǎng)站的最大程度曝光率，從而提升網(wǎng)站的流量,，來(lái)實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)的銷售,。當(dāng)然對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)更傾向于用戶的體驗(yàn)化，也就是常規(guī)說(shuō)到的ueo,。

b,、ppc（payperclick點(diǎn)擊付費(fèi)廣告）

點(diǎn)擊付費(fèi)廣告對(duì)于現(xiàn)在的企業(yè)來(lái)說(shuō)很大一部分采用了這種按照實(shí)際點(diǎn)擊來(lái)付費(fèi)的廣告形式，最主要的目的是得到最核心客戶的點(diǎn)擊,，常規(guī)網(wǎng)站比較常見(jiàn)的有百度,、谷歌、搜狐,、騰訊,、雅虎等等，居多一些當(dāng)然現(xiàn)在也有一些電子商務(wù)網(wǎng)站采用了該推廣模式,，最大的優(yōu)勢(shì)就是把每一分都花在了刀刃之中,。

c、博客營(yíng)銷

博客營(yíng)銷也同樣是一種很不錯(cuò)的推廣營(yíng)銷方式,，最主要的目的是對(duì)公司以及產(chǎn)品信息進(jìn)行一個(gè)有效的傳遞,，對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最主要的問(wèn)題在于博客的選擇以及博客的合理應(yīng)用,，在博客推廣中不在于多,，在于的是精，提供和傳遞有價(jià)值的信息才是大家所喜歡的信息,。掌握有效的方式方法,。

d、b2b平臺(tái)推廣

b2b電子商務(wù)平臺(tái)在現(xiàn)在對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)也是屬于比較火的一種推廣方式,，因?yàn)槟軌蚝苤苯拥膶?duì)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)傳遞和銷售,，典型的b2b平臺(tái)有阿里巴巴、慧聰網(wǎng)、生·意·寶,、環(huán)球資源網(wǎng)等等,，b2b推廣特別是針對(duì)于現(xiàn)在全國(guó)b2b數(shù)量急速的增加，我們需要做的就是采用2/8原則,，把大量有效的時(shí)間花費(fèi)在有價(jià)值的b2b上,，而其他的網(wǎng)站就僅僅是屬于信息發(fā)布平臺(tái)。

e,、電子郵件營(yíng)銷

電子郵件營(yíng)銷在中國(guó)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)對(duì)于企業(yè)還沒(méi)有做到能夠合理的有效運(yùn)用,，在這一點(diǎn)上面做電子郵件營(yíng)銷中國(guó)還是處于發(fā)展中，但是不過(guò)現(xiàn)在電子郵件被大量的一些虛假?gòu)V告信息和垃圾信息所采用,，一個(gè)郵箱每天輕松就能夠收到幾十條垃圾郵件,，當(dāng)然其實(shí)對(duì)于電子營(yíng)銷營(yíng)銷來(lái)說(shuō)也同樣是一種很有效的推廣方式，主要是將公司信息經(jīng)過(guò)制作之后,，對(duì)產(chǎn)品,、促銷、榮譽(yù),、刊物和相關(guān)資訊進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的有效傳播,，當(dāng)然最主要的就是內(nèi)容和資源，這個(gè)在企業(yè)中應(yīng)該多注意一些,，就是掌握大量有效的資源對(duì)推廣是能夠達(dá)到很好的效果的，特別是現(xiàn)在行業(yè)之間的差異化一定要注意,，可以通過(guò)一些付費(fèi)的方式獲取目標(biāo)客戶群體的郵件庫(kù)資源,，當(dāng)然一定是有價(jià)值的。

f,、新聞軟文營(yíng)銷

這一種方式在現(xiàn)在來(lái)說(shuō)采用的是越來(lái)越多,，大部分的企業(yè)開(kāi)始了采用了軟文營(yíng)銷進(jìn)行推廣，然后在大型行業(yè)門戶或者是大型網(wǎng)站進(jìn)行傳播,，不過(guò)最主要的是注意幾個(gè)方面,，1、內(nèi)容的真實(shí)性,，2,、內(nèi)容的價(jià)值型，3,、內(nèi)容的推廣方向,，這幾點(diǎn)一定要明確，最主要的是有效的信息,，當(dāng)然公關(guān)類的先拋一邊,，因?yàn)槟莻€(gè)技巧性太高，而且需要投入大量的人力和物力。

g,、qq群推廣

qq作為現(xiàn)在中國(guó)使用群體最多的即時(shí)通交流工具,，對(duì)現(xiàn)在很大程度上面推廣工作起到了很大的幫助，特別是現(xiàn)在的qq群,，對(duì)推廣上更是添加了幾分色彩,，主要的方式是qq群郵箱，qq群信息發(fā)布,，當(dāng)然還是有一定技巧,，qq群推廣不易采用苦力的方式，因?yàn)椴灰走@種方式推廣,，掌握一定的技巧,，可能對(duì)推廣能夠起到很大的作用，因?yàn)閝q是和人打交到,，只要掌握了好的方式方法很容易建立口碑營(yíng)銷,。

當(dāng)然了，網(wǎng)站推廣方法還有很多,，但是不是每一種方法都適用于自己所服務(wù)的對(duì)象,，具體問(wèn)題具體對(duì)待。只要選對(duì)方法,，堅(jiān)持下去,，就能得到預(yù)期的效果。