為了確保我們的努力取得實效，就不得不需要事先制定方案,，方案是書面計劃,，具有內(nèi)容條理清楚、步驟清晰的特點,。那么我們該如何寫一篇較為完美的方案呢,？下面是小編幫大家整理的方案范文，僅供參考,，大家一起來看看吧,。

物業(yè)管理實施方案細則篇一

隨之寶雞市城市建設(shè)步伐的加快，老舊小區(qū)的改造已成為一個重要的課題,。做為物業(yè)企業(yè),，我們也談一下自己的一些想法,。

1、老舊小區(qū)普遍配套設(shè)施老舊,、配套不齊,、無圍墻、無停車場所等諸多問題,，要想引進物業(yè)公司進駐管理,，首先要解決基礎(chǔ)設(shè)施問題。比如說水電表老舊計量不準,，線路和地下管網(wǎng)老化,。電表計量不準，水表跑冒滴漏,、地下管網(wǎng)破裂導致每月在電費和水費上產(chǎn)生的很大的差異,，而住戶只會按自己水電表的數(shù)字來交水電費，差額部分就成為大虧空,，物業(yè)公司每月的物業(yè)費根本難以負擔,。這些就要依靠政府投入資金進行水電表及管網(wǎng)改造，或者由政府出一部分錢,，街道,、社區(qū)給住戶做工作也出一部分錢。改造好之后不僅利于管理,，對住戶還說也大大消除了安全隱患,。

老舊小區(qū)由于設(shè)施差，居民們很多年來也都抱著湊合的態(tài)度,，對物業(yè)公司管理存在著可有可無的心態(tài)。物業(yè)公司進駐管理幾年內(nèi)一定會是收費低,、收費難,、入不敷出。政府能否出臺一些優(yōu)惠政策,，對承接老舊小區(qū)的物業(yè)公司,，能不能給一些政策上的扶持，比如限定年限,，每年給予一些獎勵或補貼,。畢竟長期的虧損會損傷物業(yè)企業(yè)的積極性。

在稅收上,，對承接老舊小區(qū)的企業(yè),，能不能將一些例如殘保金、工會經(jīng)費之類的稅目取消掉,。物業(yè)企業(yè)屬于微利企業(yè),，替政府承擔義務,，再替政府承擔這些公共支出，也實在是無能為力,。

按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,，供水、供電,、供氣,、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位，應當按照規(guī)定向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶收取有關(guān)費用,，委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關(guān)費用的,，應當向物業(yè)服務企業(yè)支付手續(xù)費（詳見《陜西省物業(yè)管理條例》第六十五、六十六條）,。但實際上,，這些企業(yè)從未像物業(yè)企業(yè)支付過任何費用，卻占用著物業(yè)企業(yè)的服務資源,。水電表只抄大表,，根本未服務到終端，供電企業(yè)還在電費之外收取變電損,，每個小區(qū)每月都多收幾百到一千多度電,。供熱企業(yè)委托物業(yè)代收費，支付了代辦費用后,，卻又將維修責任加在了物業(yè)企業(yè)頭上,。這些壟斷性企業(yè)的霸王條款，占用物業(yè)企業(yè)資源卻實現(xiàn)自己的利潤,。政府方面能不能出臺政策,，讓這些企業(yè)承擔自己應承擔的義務或向物業(yè)企業(yè)支付相關(guān)費用。

2,、老舊小區(qū)的實際情況,，也難以按照標準來收取物業(yè)服務費。我們了解了幾個老舊樓房,，有些一個月只收幾塊錢,，有的一平米只收一毛幾分，按這些標準收費,，每月收的錢還不夠公共照明和更換照明用具的費用,。

要按照現(xiàn)行的物業(yè)收費標準收費，會造成業(yè)主不愿交,，企業(yè)收費難,。可以建議由社區(qū)牽頭,，由企業(yè)和用戶協(xié)商需要提供的服務內(nèi)容,，來制定相應的收費標準,。這樣既減輕了業(yè)主的負擔也讓物業(yè)企業(yè)按照既定目標管理，減少物業(yè)服務成本,。如現(xiàn)行最低等外是0.30元/㎡,，可以按照這個標準適當下浮幾分錢，物業(yè)企業(yè)提供等價的服務,，業(yè)主也能少交費享受到有物業(yè)服務的便利,。

3、目前大多老舊小區(qū)都沒有物業(yè)用房,，有的連基本的門衛(wèi)房都沒有,。物業(yè)企業(yè)入駐后在那服務也成了問題。建議由在老舊小區(qū)集中區(qū)域就近由政府規(guī)劃一些用房,，或在小區(qū)內(nèi)建造簡易房,。

4、由社區(qū)街道牽頭,，每棟樓（規(guī)模小的按單元）選出一個熱愛公益事業(yè),、住戶擁戴信服的人做為樓長，組成監(jiān)督小組,，參與到物業(yè)服務工作中來,，切實體驗物業(yè)服務企業(yè)究竟做了哪些工作。也為物業(yè)企業(yè)和用戶之間搭建一個溝通平臺,。監(jiān)督小組可以向物業(yè)企業(yè)提出意見,，向街道和社區(qū)反映情況，也可以向廣大住戶做出解釋,。真正做到共同參與,、共同努力，改善自己的居住環(huán)境和提高居住質(zhì)量,。

5,、上世紀建造的老舊房屋多數(shù)沒有繳納房屋維修資金，現(xiàn)在房屋年限久了,，各種問題應運而出。屋頂漏水,、外墻脫落,、道路破損坑洼不平、樓梯扶欄玻璃等松動脫落損壞,。這些問題都是亟待解決的,。某些城市建立的危急維修資金政策，由政府出大頭,，業(yè)主按照面積少量出資,，成立危急維修資金管理制度,，對一些急待修理的房屋漏水和關(guān)乎人身安全方面的問題，由物業(yè)企業(yè)申報,、業(yè)主代表簽字,、社區(qū)證實的辦法，簡化程序,，及時給予維修,。我市能否借鑒其他地方的一些經(jīng)驗，由政府出臺相關(guān)的政策呢,。

綜上所述,，只有政府重視,，財政投入,、政策優(yōu)惠、大力宣傳相結(jié)合,，才能讓廣大群眾認識到重要性,，提高物業(yè)企業(yè)的積極性。共同努力做好老舊小區(qū)的管理改造,，提升居民居住質(zhì)量,、美化環(huán)境,、提升城市形象。

物業(yè)管理實施方案細則篇二

為進一步提升中心城區(qū)散片舊樓區(qū)居住功能,，改善居民居住條件和居住環(huán)境,，促進新舊居住區(qū)均衡發(fā)展,，按照ｘｘ市20項民心工程的部署,，現(xiàn)制定中心城區(qū)散片舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造（以下簡稱散片舊樓區(qū)提升改造）實施方案。

全面貫徹黨的十八大精神,，認真落實市委、市政府關(guān)于建設(shè)美麗ｘｘ的總部署,，進一步擴大舊樓區(qū)提升改造受益面,，按照以區(qū)為主、條口服務的原則,，以居民受益,、群眾滿意為目標,，以綜合提升居住功能、解決群眾急難問題為重點,，以各區(qū)政府負總責,、相關(guān)部門指導推動為抓手，全力開展散片舊樓區(qū)提升改造,，讓群眾住得更加舒適,，生活更加幸福。

（一）改造范圍,。本市外環(huán)線以內(nèi),，3幢樓以下（含3幢樓）、建成年代較早,、房屋及配套設(shè)施設(shè)備老化,、影響居民正常居住使用的散片舊樓區(qū)，包括公產(chǎn)房（單位產(chǎn),、直管公產(chǎn)）,、私產(chǎn)（房改購房、合作建房,、危改還遷房等）,、宗教產(chǎn)和軍產(chǎn)以及早期建成且無人管理的商品房。本篇文章來自資料管理下載,。不包括歷史風貌建筑,、新建商品房、超出設(shè)計使用年限未經(jīng)加固處理的住宅樓房和已列入近拆遷計劃的舊樓房,。

因拆遷計劃調(diào)整等原因,，遺留的中心城區(qū)成片舊樓區(qū)一并納入散片舊樓區(qū)提升改造計劃。

（二）工作目標,。9月底前完成852個小區(qū),、806.21萬平方米舊樓區(qū)改造任務，約12.2萬戶,、30萬群眾直接受益,。其中，散片舊樓區(qū)819個,、666.85萬平方米,；成片舊樓區(qū)33個、139.36萬平方米,。

散片舊樓區(qū)提升改造工作納入對各區(qū)人民政府績效考核目標。

（三）整修內(nèi)容,。散片舊樓區(qū)參照三年成片舊樓區(qū)規(guī)定整修項目,，按照實事求是,、因地制宜的原則確定整修內(nèi)容；遺留的成片舊樓區(qū)仍按照中心城區(qū)舊樓區(qū)綜合提升改造規(guī)定整修項目實施,。

相關(guān)區(qū)人民政府可結(jié)合小區(qū)實際和群眾要求,，安排增加非規(guī)定整修項目。

（一）準備工作階段（2月底前）,。市中心城區(qū)舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造指揮部（以下簡稱市舊樓區(qū)指揮部）下達投資計劃,，組織工程招標。相關(guān)區(qū)人民政府制定本轄區(qū)散片舊樓區(qū)提升改造工作方案,；落實工程招標等政府采購工作,，并簽訂施工合同；開展群眾宣傳動員工作,；確定散片舊樓區(qū)提升改造的整修項目和施工組織方案,。

（二）全面開展階段（3月至8月底）。按照3月份啟動,、5月底前全部小區(qū)開工,、8月底前竣工的目標，相關(guān)區(qū)政府具體組織實施散片舊樓區(qū)提升改造工程,。

治理私搭亂建,、清理燃氣和消防等設(shè)施占壓、清理綠地和樓間雜物等工作,，要在工程正式開工前先行啟動,。對屋面防水、外檐整修等受雨季影響較大的項目,，早安排,、早施工，確保6月底前基本完工,。

（三）竣工驗收階段（5月至9月底）,。相關(guān)區(qū)政府組織本區(qū)舊樓區(qū)分指揮部、總承包單位,、監(jiān)理公司,、街道辦事處和居委會及區(qū)民政等部門和單位聯(lián)合進行驗收。對驗收合格的小區(qū),，同步移交屬地街道,，納入社區(qū)管理。市舊樓區(qū)指揮部對各區(qū)上報驗收合格并已移交的小區(qū),，按照不低于30%的比例,，進行整修質(zhì)量和移交接管等情況的抽檢。

散片（含遺留的成片）舊樓區(qū)提升改造總投資計劃約為5.59億元（不含節(jié)能改造、自來水管和燃氣管改造等項目的專項資金）,，按照市,、區(qū)兩級財政各50%比例承擔。在具備圍合條件小區(qū)安裝視頻監(jiān)控系統(tǒng)的,，所需經(jīng)費以區(qū)為主,，市財政在市級負擔投資中適當給予補貼。對住宅電梯,、高層住宅消防系統(tǒng)維修改造的,，所需費用由電梯所有權(quán)人、房屋所有權(quán)人承擔,，無所有權(quán)人的以區(qū)為主,，市財政在市級負擔投資中適當給予補貼。節(jié)能改造,、市容環(huán)境綜合整治等與散片舊樓區(qū)提升改造結(jié)合的項目,，應安排專項資金，按照相應資金渠道解決,。各區(qū)增加的非規(guī)定整修項目所需費用,，由區(qū)財政承擔。

（一）相關(guān)區(qū)人民政府,。根據(jù)本方案確定的散片舊樓區(qū)提升改造范圍,，研究制定本轄區(qū)工作方案和施工組織方案；落實區(qū)級財政專項資金并按時到位,；加強對區(qū)舊樓區(qū)分指揮部的領(lǐng)導,，組織協(xié)調(diào)轄區(qū)有關(guān)部門和單位實施提升改造工作，并對竣工小區(qū)進行驗收,；研究制定散片舊樓區(qū)長效管理措施,，并組織實施管理。

（二）市舊樓區(qū)指揮部,。指導推動各區(qū)人民政府有序?qū)嵤┥⑵f樓區(qū)提升改造工作,；組織各成員單位做好檢查、監(jiān)督,、指導,、推動、服務和驗收抽檢工作,。

（三）相關(guān)部門和單位

1．業(yè)和信息化委負責散片舊樓區(qū)提升改造中綜合配套相關(guān)工作的牽頭工作,，會同相關(guān)單位做好強弱電管線整理、電梯維修改造,、信報箱更新補建,、視頻監(jiān)控系統(tǒng)安裝、消防系統(tǒng)維修改造、樓道公用表計安裝等綜合配套相關(guān)工作的指導,、協(xié)調(diào),、推動、檢查工作,。

2．安局負責對消防設(shè)施使用狀況進行綜合判定，指導推動消防設(shè)施維修更新和驗收工作,；負責視頻監(jiān)控系統(tǒng)建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計,、組織推動、指導和管理等工作,。

3．政局負責指導各區(qū)民政部門協(xié)調(diào)有關(guān)街道辦事處,、居委會做好群眾宣傳教育、施工對接等工作,；負責指導各區(qū)民政部門做好竣工小區(qū)驗收工作,；負責散片舊樓區(qū)的長效管理工作，建立健全長效管理機制,，推動各區(qū)確定管理模式,，指導相關(guān)街道落實管理服務單位，對驗收合格小區(qū)做好接收工作和日常管理服務的監(jiān)督管理,、評議考核工作,。

4．政局負責對市財政資金籌集、撥付和使用情況的監(jiān)督管理,。

5．劃局負責對涉及私搭亂建行為的確定,，指導協(xié)調(diào)缺失單元門棟地名牌、樓體地名牌補建等工作,。

6．土房管局負責散片舊樓區(qū)提升改造的牽頭工作,；會同市舊樓區(qū)指揮部相關(guān)成員單位做好散片舊樓區(qū)提升改造的指導、協(xié)調(diào),、推動,、檢查工作；指導推動各區(qū)房管部門實施房屋綜合修繕,、物業(yè)用房配建等工作,。

7．委負責推動散片舊樓區(qū)既有建筑節(jié)能改造工程安全質(zhì)量監(jiān)督和管理；推動散片舊樓區(qū)提升改造中居住建筑供熱計量及節(jié)能改造,、戶外供熱設(shè)施整理,、自來水戶管改造、燃氣戶管改造,、燃氣灶具連接管改造、二次供水設(shè)施改造的實施和驗收工作,。

8．容園林委負責指導推動各區(qū)開展治理私搭亂建、侵占綠地、亂堆亂放等工作,，以及綠蔭停車泊位和社區(qū)綠化提升工作；牽頭相關(guān)單位做好小區(qū)甬路維修,、排水管網(wǎng)疏通更換,、路燈安裝維修、樓門地名牌補建等外部環(huán)境相關(guān)工作的指導,、協(xié)調(diào)、推動、檢查工作,。

9．計局負責專項資金的審計監(jiān)督工作,。

10．場監(jiān)管委負責對電梯使用狀況進行鑒定，指導推動各區(qū)做好電梯的維修、改造,，并按照標準組織驗收。

11．通運輸委負責按標準對養(yǎng)管范圍內(nèi)的樓間甬路進行養(yǎng)護維修,，指導推動各區(qū)做好排水管網(wǎng)疏通更換和養(yǎng)管范圍外的樓間甬路維修工作。

12．育局負責體育鍛煉器械的配置、驗收等工作,。

13．信管理局負責指導協(xié)調(diào)樓道內(nèi)通信,、網(wǎng)絡(luò)等相關(guān)管線的整理規(guī)范工作,。

14．政管理局負責信報箱更新補建的指導,、推動,、檢查和驗收等工作。

15．力公司負責樓道公用照明設(shè)施的表計安裝以及供電線路的整理規(guī)范,；負責對管轄范圍內(nèi)的小區(qū)路燈按原標準進行維修,、養(yǎng)護，對不屬于管轄范圍內(nèi)的小區(qū)路燈做好協(xié)調(diào)移交,，對沒有安裝小區(qū)路燈的組織補建等工作,。

16．ｘｘ廣播電視臺負責樓道內(nèi)有線電視線路等相關(guān)管線的整理規(guī)范工作。

17．宣傳部指導新聞單位做好輿論宣傳引導等工作,。

18．有關(guān)單位按照各自職責做好散片舊樓區(qū)提升改造協(xié)助配合工作,。

（一）加強領(lǐng)導,，落實責任,。相關(guān)區(qū)人民政府要認真履行第一責任人責任,，嚴格落實與市人民政府簽訂的目標責任書,，逐級分解目標,，落實責任，按時間節(jié)點盯進度，按標準抓質(zhì)量,，確保按期圓滿完成全年工作,。市舊樓區(qū)指揮部及各成員單位要充分發(fā)揮自身職能作用，進一步加強指導服務,，推動工程有序?qū)嵤?/p>

（二）強化管理,，嚴格考核,。各區(qū)舊樓區(qū)分指揮部要強化組織協(xié)調(diào)，深化成員單位聯(lián)動機制,，齊抓共管,，齊心協(xié)力，形成工作合力,；本篇文章來自資料管理下載,。要落實現(xiàn)場管理責任制和工程質(zhì)量責任追究制，加強現(xiàn)場檢查和施工考核,，確保各項目應修盡修,、整修到位、質(zhì)量合格,。

市舊樓區(qū)指揮部要堅持考核通報,、專項督辦等工作機制，對問題突出的區(qū),，要采取通報,、責令限期整改等措施，確保工程按時間節(jié)點推進,。

（三）依靠群眾,，服務群眾。堅持敞開大門,，請群眾參與,，讓群眾監(jiān)督。小區(qū)改什么,、怎么改,、改得怎么樣,，要多種渠道聽取群眾意見,，確保改造效果讓群眾滿意。民政部門要主動協(xié)調(diào)有關(guān)街道辦事處,、居委會做好群眾工作,，爭取群眾的參與、支持和配合,。

（四）落實接管,，嚴格驗收。按照誰接管,、誰驗收的原則,，屬地街道要提前參與改造工程，為后期接管移交創(chuàng)造條件,；要根據(jù)散片小區(qū)實際,，采取多種形式提前落實后期管理,，確保修管緊密銜接。各驗收單位要共同把好驗收關(guān),，不讓一個不合格項目過關(guān),。市舊樓區(qū)指揮部要落實好合格小區(qū)抽檢制度，對抽檢不合格的,，暫停下?lián)苁屑壻Y金,，督促區(qū)舊樓區(qū)分指揮部全面整改。

（五）精打細算,，用好資金,。堅持采取公開招標方式，優(yōu)中選優(yōu),，確定施工單位,、監(jiān)理公司等參建企業(yè),，用最合理的投入建設(shè)最優(yōu)質(zhì)的工程,。市、區(qū)財政資金要按時,、足額到位,，并建立專門賬戶,，實行專款專用,。審計部門要加強對專項資金的審計監(jiān)督,。

（六）廣泛宣傳，營造氛圍,。充分發(fā)揮媒體宣傳引導作用,，積極宣傳散片舊樓區(qū)提升改造的重要意義、主要內(nèi)容,、主要成效,，切實增強舊樓區(qū)群眾參與支持改造工程的積極性、主動性,。及時總結(jié)工程實施中的好經(jīng)驗,、好做法，加大宣傳力度,，為散片舊樓區(qū)提升改造順利實施營造良好的氛圍,。

物業(yè)管理實施方案細則篇三

為進一步鞏固**市創(chuàng)建全國文明城市*成果，全面提升**物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務水平,，現(xiàn)就提升物業(yè)服務質(zhì)量水平活動,，制定實施方案如下：

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，積極踐行社會主義核心價值觀，鞏固**市創(chuàng)建全國文明城市改造成果,，全面強化自身建設(shè),，推動企業(yè)改革與轉(zhuǎn)型，共同提升業(yè)主服務體驗和幸福指數(shù),，提升小區(qū)品質(zhì),，培育具有國有底蘊、***物業(yè)服務品牌,，提升***物業(yè)管理服務水平和整體形象,。

為確保競賽活動扎實有效開展，成立活動領(lǐng)導小組,。

組?長：****

副組長：***

成?員：****

活動領(lǐng)導小組辦公室設(shè)在**,，**兼任辦公室主任****兼任辦公室副主任。

（一）聚焦業(yè)主滿意,，持續(xù)轉(zhuǎn)觀念強素質(zhì),。

1、加強人員素質(zhì)培養(yǎng),，樹立正確服務觀開展好“物業(yè)講習堂”,、項目經(jīng)理培訓、內(nèi)訓師培養(yǎng)等活動,，從法律法規(guī),、行業(yè)規(guī)范、技能培訓等方面,，培育員工重承諾,、懂技術(shù)、明理知法的意識,，推動人才強企工程有效開展,。定期組織物業(yè)服務大討論活動，著重強調(diào)服務禮儀,、服務意識的重要性,，潛移默化推動服務觀念轉(zhuǎn)變。結(jié)合技能競賽,，深化導師帶徒活動,，選樹優(yōu)秀物業(yè)人才,，以傳幫帶的形式層層培育專業(yè)技能人才,，激發(fā)企業(yè)造血功能。建立項目部間人才交流輸送機制,，加速思想碰撞,，促進豐富且高質(zhì)量的服務供給。

2、理順管理流程機制,，推動制度落實落地,。優(yōu)化內(nèi)部管理模式，形成有效的,、執(zhí)行力強的管理制度,。持續(xù)推行基層制度建立，以三基工作為統(tǒng)攬,，強化“三標”建設(shè),、基層班組建設(shè)和項目建設(shè)，全面提升基層精細管理水平,。持續(xù)推進“三會三公開”制度落實落地,，認真落實物業(yè)服務收費規(guī)定，按照質(zhì)價相符原則,，定期公布服務內(nèi)容,、收費標準等事項，健全財務帳目,，主動接受業(yè)主和物價部門的監(jiān)督,，公開投訴渠道和方式，公開公共部位收益等信息,，不斷強化業(yè)主監(jiān)督職能,。

3、強化監(jiān)督考核,，提高運行保障水平,。完善三級考核體系，進一步量化考核,，科學運行并注重實效,。堅持實施“低老壞”現(xiàn)場曝光會、差評案例制度,，增加劣質(zhì)服務曝光度,，對問題突出、屢查屢犯的項目,，實施“黃牌警告,，紅牌重罰”原則，“紅牌”雙倍扣罰績效,，并取消評先樹優(yōu)資格,。持續(xù)推行“居民懇談會”、居民滿意度調(diào)查問卷,，聚焦居民反映突出的熱點,、難點,、焦點問題，建立問題清單,，針對解決業(yè)主反映強烈問題開展專項行動,，進一步降低投訴率，提升滿意度,。

（二）聚焦提質(zhì)升級,，持續(xù)強化基礎(chǔ)服務。

1,、加強日常管理服務,，提升服務水平。常態(tài)化做好疫情防控工作,，全面啟用車輛藍牙識別系統(tǒng),，強化門衛(wèi)值守，加強小區(qū)封閉管理,。進一步鞏固創(chuàng)建全國文明城成果,，并形成長效機制，結(jié)合“提質(zhì)增效謀發(fā)展,，服務升級鑄品牌”及“品牌提升年”等活動,，強化現(xiàn)場服務質(zhì)量，重拳整治維修改造后小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生,，加強室外普掃,、衛(wèi)生死角、雜草垃圾,、樓道雜物等問題的清理力度,。建立“四保”服務質(zhì)量問題清單,，集中開展專項治理行動,，實行問題銷號管理。有效使用信息化技術(shù),，強化日常安保巡視與設(shè)備維修管理,，實現(xiàn)智能化巡更及設(shè)備實時監(jiān)控。積極開展“現(xiàn)場精細管理觀摩推進會”,，及時總結(jié)分析存在的差距短板,，推動服務不斷升級。

2,、加強施工管理,，把好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量關(guān)。熟悉施工圖紙及設(shè)計變更方案,，復核施工現(xiàn)場,，加強隱蔽工程質(zhì)量驗收。積極參與工程交接,、承接查驗,，做好物業(yè)交接及三方簽認，發(fā)現(xiàn)問題及時做好登記,，明確維修及保修責任,。全面巡視小區(qū)施工改造期間苗木受損情況，及時采取補救措施,。做好改造后小區(qū)智能門禁,、通道閘機、人臉識別技術(shù),、閉路監(jiān)控的智能化和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的測試與啟用,，優(yōu)化安保、保潔等基礎(chǔ)服務體系,，提升物業(yè)管控效率,。加強小區(qū)安全巡視，杜絕松弛懈怠,，針對易產(chǎn)生高空墜物,、物體打擊等危害的危險源，重點做好安全防護,，設(shè)置安全警示,。

3、加快引擎驅(qū)動,，促進服務轉(zhuǎn)型升級,。強化過程控制，持續(xù)實行“走動式”巡查,，對崗位職工定點,、定位、定責管理,，把精細管理落實到一線,。做好“網(wǎng)格”輸出平臺的管理與使用，建立網(wǎng)格員,、物業(yè)服務人員工作協(xié)同機制,，配合社區(qū)做好網(wǎng)格的走訪、巡查,、管理,、服務、人口普查等工作,，推動物業(yè)服務與網(wǎng)格服務有機融合,。積極參加文明小區(qū)創(chuàng)建,，分類指導、梯次打造具有區(qū)域特色的文明小區(qū),，推進“精品小區(qū)”,、“質(zhì)量標桿項目”建設(shè)。積極拓展房屋租賃,、社區(qū)電商,、家政護理等服務業(yè)態(tài)，提升服務能力,，滿足業(yè)主日益增長的服務需求,。

物業(yè)管理實施方案細則篇四

為有效貫徹落實省委、省政府關(guān)于推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的決策部署,，《關(guān)于開展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作“百日攻堅”專項行動的通知》精神,，緊緊圍繞年度工作目標任務，抓緊施工黃金期,，加快推進工程項目實施,，打造人民群眾滿意工程，結(jié)合我縣實際,，特制定老舊小區(qū)“百日攻堅”行動實施方案如下：

深入貫徹落實總書記在“

不忘初心

不忘初心

（一）各單位要高度重視。老舊小區(qū)改造工作是我縣的重要民生工程,，已納入省政府對我縣的績效考核,，納入民生工程管理中,。各單位、科室主要負責人要提高政治站位,，高度重視此項惠及民生工程,，結(jié)合“不忘初心，牢記使命”主題教育精神,，認真開展相關(guān)工作,。

（二）落實工作責任,。局舊改工作專班成員單位,、科室主要負責人為第一負責人。各單位要設(shè)一名業(yè)務副職領(lǐng)導為專職負責人,，負責協(xié)調(diào)完成專班分配的各項工作任務,。

老舊小區(qū)改造主要包含改善房屋功能、基礎(chǔ)設(shè)施,、公共服務,、居住環(huán)境等四個方面。

（一）改善房屋功能,。維修屋面防水,；修復樓道燈；修繕破損的樓宇門,、屋檐,、臺階、樓梯扶手,；維修改造房屋外墻及公共樓道墻面,；具備條件的設(shè)置門禁。實施建筑節(jié)能改造,，支持可再生能源應用,，推廣節(jié)能、節(jié)水器具,。

對房屋安全檢測達標,、建設(shè)條件允許、居民協(xié)商同意,、建設(shè)資金落實的,，開展加裝電梯試點工作。

（二）改造基礎(chǔ)設(shè)施,。實施小區(qū)內(nèi)道路修繕,，優(yōu)化對外交通通道；維修改造小區(qū)內(nèi)的供水,、供電,、供氣,、供暖、排水,、通訊,、有線電視等各種管線設(shè)施和計量設(shè)施，實施雨污分流改造,，具備條件的修建綜合管溝,、線槽；完善消防管道,、消防栓,、消防通道等消防設(shè)施；完善無障礙設(shè)施,；配置充電樁和配建化糞池,；安裝小區(qū)安防設(shè)施，修復小區(qū)路燈,，充分考慮未來5g網(wǎng)絡(luò)建設(shè),；設(shè)置自行車、電動車棚,；劃置停車泊位,，具備條件的建設(shè)立體停車場（庫）；合理設(shè)置居民生活垃圾投放點,，推進生活垃圾分類,。與居住區(qū)相關(guān)的城鎮(zhèn)道路和公共交通、通訊,、供電,、供排水、供氣,、供暖,、有線電視、停車場（庫）,、污水與垃圾處理等市政基礎(chǔ)設(shè)施的改造提升納入改造范圍,。

（三）改進公共服務。完善社區(qū)服務中心功能,，把幼兒園,、托兒所、養(yǎng)老,、助餐,、文體、醫(yī)療等公共服務設(shè)施作為重要配套，納入規(guī)劃設(shè)計予以建設(shè)或改造,。將老舊小區(qū)治理體系建設(shè)融入改造過程,，建立老舊小區(qū)長效管理機制。

（四）改觀居住環(huán)境,。拆除各類違章建筑物和違章設(shè)施,；清理樓道雜物及各類小廣告；整治小區(qū)餐飲油煙污染,；規(guī)范沿街建筑物立面,；整治公共綠地，補栽花草樹木,；有條件的小區(qū),，建設(shè)小區(qū)游園，安裝健身器材,，增設(shè)休閑座椅等,。

（一）縣2019年11個老舊小區(qū)改造工程于4月17日全面開工,，8月26日完成改造工作,。力爭9月底項目全部竣工。

（二）縣2020年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目共計31個小區(qū),、50棟樓,、2022戶，總建筑面積17.88萬平方米,，建設(shè)單位已制定2020老舊小區(qū)項目開工實施

方案

1.由我局牽頭組織召開協(xié)調(diào)會,，召集電業(yè)、通信,、供熱,、有線及相關(guān)部門，落實相關(guān)聯(lián)絡(luò)員,，明確工作任務,。

2.組織社區(qū)、物業(yè)及施工單位,、工程監(jiān)理對改造小區(qū)樓棟號進行核查,，明確施工順序，對小區(qū)樓棟號現(xiàn)狀拍照留存,，頂樓住戶入戶登記,。

3.開工同時推進辦理項目相關(guān)手續(xù)。

4.施工工期

預計8月底前進場施工,。

9月10日-10月15日,，共計36天，任務目標：樓體標段（完成屋面防水,、外樓梯加固修復）,。

9月10日-10月10日,，共計30天，任務目標：基礎(chǔ)設(shè)施標段（完成區(qū)域內(nèi)供熱管網(wǎng)施工）,。

9月10日-10月30日,，共計51天，任務目標：基礎(chǔ)設(shè)施標段（完成小區(qū)室外地面結(jié)構(gòu)層）,。

5.質(zhì)量安全管理

嚴格要求按照施工人員安全管理條例施工,，加強自我安全意識，杜絕一切安全隱患,；在確保施工人員及小區(qū)居民的自身安全,、舊改工程保質(zhì)保量的情況下，加快推進老舊小區(qū)改造工程施工進度,，確保舊改工程如期竣工,。

6.長效機制建設(shè)

本著共商、共建,、共治,、共享的原則，引導廣大居民積極參與,。對擬改造小區(qū),，街道黨組織要動員居委會、各類群眾團體和居民,，組織成立居民小組推選代表全程參與改造方案評價,、施工過程監(jiān)管和工程驗收，使舊改真正成為群眾滿意的民心工程,。啟動舊改的同時,，要建立“社區(qū)黨組織引領(lǐng)、居委會主導,、業(yè)主委員會協(xié)同”的管理機制,，選擇專業(yè)化物業(yè)管理或組建物業(yè)管理服務機構(gòu)，落實物業(yè)專項維修資金制度,，建立常態(tài)化的養(yǎng)護管理機制,。

縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在關(guān)于開展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作“百日攻堅”專項行動的會議中對老舊小區(qū)改造工作中各單位工作職責進一步細化如下：

（一）建輝集團：建輝集團為項目主體，負責項目相關(guān)合同簽訂,、招投標手續(xù)辦理,、項目實施工作；設(shè)立老舊小區(qū)改造工程資金專戶,；做好項目施工過程中的資金撥付,；編制項目工程進度

計劃

（二）局總工辦：負責對項目提供技術(shù)支持,；解決項目技術(shù)難題；統(tǒng)籌管理項目工作,。

（三）局城鄉(xiāng)建設(shè)科：協(xié)調(diào)發(fā)改局,、財政局完成項目前期手續(xù)及項目實施工作；負責省廳舊改辦布置的相關(guān)工作,；統(tǒng)籌項目實施階段的進度,、質(zhì)量、投資預算控制,；協(xié)調(diào)局屬各單位與其他部門協(xié)同配合工作的推進開展,。

（四）物業(yè)管理中心：編制發(fā)放《征求意見表》、《改造選項表》,、《管理承諾書》,；對接市容局完成拆臨拆違工作；對接政數(shù)局建立“互聯(lián)網(wǎng)+共建共治”的線上線下溝通議事平臺,，為居民解釋老舊小區(qū)改造相關(guān)政策與施工問題,；協(xié)調(diào)街道、社區(qū),、各管線單位完成老舊小區(qū)走訪調(diào)查工作,，建立相關(guān)臺賬,；協(xié)調(diào)街道,、社區(qū)部門成立工作小組，組織社區(qū)黨員,、居民黨員成立樓棟長制,，全程參與改造工作；解決施工期間居民信訪訴求,，保障施工順利進行,；制定改造后長效管理方案，建立常態(tài)化養(yǎng)護管理機制,；協(xié)調(diào)配合好財政部門資金籌措涉及物業(yè)專項維修資金的使用及補繳,。

（五）局綜合辦公室：收發(fā)政府公函文件；傳達相關(guān)會議精神,；編制項目相關(guān)文件材料,。

（六）市政設(shè)施管理中心：協(xié)調(diào)電力、通信,、有線電視等管線單位提供擬改造小區(qū)的管線基礎(chǔ)檔案,，完成各自管線維修改造工作和架空電纜的整束落地工作；為項目施工單位提供市政道路相關(guān)管線的接口位置、標高,；項目竣工后,，建立排水管線相關(guān)資料檔案。

（七）灃澤源供水有限責任公司,、燃氣管理中心,、集中供熱管理中心：對城區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)開展實地調(diào)查，結(jié)合我縣老舊小區(qū)改造方案及十四五規(guī)劃,，制定三年工作方案和各年工作方案,，提前謀劃爭取上級資金；完成各自管線維修改造工作,；項目竣工后,，建立各自管線相關(guān)資料檔案。

（八）安全鑒定中心：對縣城區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)進行房屋安全排查鑒定,，建立相關(guān)檔案,；審核老舊小區(qū)改造

計劃

（九）征收辦公室：審核老舊小區(qū)改造計劃名單,，不得將擬對居民進行征收補償安置，或者擬拆除新建方式實施改造的住宅小區(qū)（含獨棟住宅樓）納入改造計劃,。

（十）房屋產(chǎn)權(quán)管理中心：調(diào)取老舊小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)檔案信息,，協(xié)調(diào)自然資源局調(diào)取老舊小區(qū)土地檔案，將相關(guān)檔案材料復印件報送局專班,。

（十一）建筑工程管理中心：配合建輝集團完成項目招投標相關(guān)工作,、施工許可證的審批工作；簡化項目審批流程,。

（十二）建筑工程質(zhì)量服務中心：項目施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督及竣工驗收備案工作,。

（十二）局計劃財務科：監(jiān)督管理項目相關(guān)資金往來。

（十三）局安全科：落實項目安全管理規(guī)定,；督導項目日常安全管理工作,。

（十四）局信訪科：協(xié)助物業(yè)管理中心解決上訪居民訴求，做好信訪維穩(wěn)工作,。

（十五）城鄉(xiāng)建設(shè)檔案館：協(xié)助物業(yè)管理中心調(diào)取老舊小區(qū)相關(guān)檔案,；負責項目竣工后相關(guān)資料整理歸檔工作。

物業(yè)管理實施方案細則篇五

為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平,，鞏固各類改善工程成果,，改善人民群眾的居住生活品質(zhì),，決定在市區(qū)范圍內(nèi)實施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程。現(xiàn)制定如下實施方案：

以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng),，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標,，堅持解放思想、敢為人先,，按照政府主導,、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴面提質(zhì)”,，構(gòu)建與xx經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務模式,，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì)。

總體目標：力爭到20xx年年末,，xx市區(qū)實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)（共約3000幢房屋,，建筑面積約1000萬平方米，涉及住戶約13.2萬戶）基本實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋,，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實際條件開展物業(yè)管理改善,，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費、廣覆蓋,、有補貼”的物業(yè)管理長效機制,，提升物業(yè)管理服務水平。

具體目標：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上,，建立物業(yè)管理機制,，爭取實現(xiàn)“八個有”，即有物管用房,、有公共保潔,、有秩序維護、有停車管理,、有設(shè)施維保,、有綠化養(yǎng)護、有道路保養(yǎng),、有維修管理。

xx市區(qū)五城區(qū)范圍內(nèi)同時符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：

1,、1999年以前建成,；

2、房屋標準成套,；

3,、尚未開展專業(yè)化物業(yè)管理。

1,、堅持屬地管理,。要按照“條塊結(jié)合,、以塊為主、屬地管理”的原則,，充分發(fā)揮屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會的組織指導作用,，因地制宜建立長效管理機制。

2,、堅持突出重點,。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū),，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長效機制,。

3、堅持“軟”“硬”共建,。在開展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的同時,，建立健全日常物業(yè)管理工作機制，實現(xiàn)建管并舉,。

4,、堅持項目結(jié)合。物業(yè)管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合,。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū),，要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求，對住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進行改善,，做到危舊房改善和庭院改善完成一個,、物業(yè)管理改善推進一個，避免重復施工影響居民生活,。

5,、堅持業(yè)主參與。要重點突出業(yè)主,、居民共同參與,，在工程中切實落實“四問四權(quán)”，確保業(yè)主,、居民的“知情權(quán),、參與權(quán)、選擇權(quán),、監(jiān)督權(quán)”,，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務與職責,。

1,、調(diào)查計劃階段。20xx年6月底前,，完成機構(gòu)組建,、五城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查,、相關(guān)政策標準制訂及計劃安排等工作。

2,、全面推進階段,。20xx年7月—20xx年年底，全面推進五城區(qū)物業(yè)管理改善工程,，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū),，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業(yè)管理改善工程推進一個的原則組織實施,，其中20xx年完成100萬平方米,，20xx年完成500萬平方米，20xx年完成400萬平方米,，累計完成1000萬平方米,。

對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅，每年根據(jù)財政預算安排和住宅小區(qū)實際情況因地制宜地實施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程,。

（一）完善硬件配置。

1,、已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū),，除完成原定改善任務外,，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設(shè)施的配置完善,。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū),，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進一步完善硬件配置,。具體新增硬件配置任務如下：

（1）劃定物管區(qū)域,。在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻，形成相對封閉獨立的物業(yè)區(qū)域,；零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū),，可因地制宜歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾怼?/p>

（2）建設(shè)特種設(shè)施,。包括小區(qū)房屋單元防盜門和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝,，小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕,。

（3）配備物管用房,。補充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標準配置,，暫時不能配置物業(yè)管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡。

2、未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區(qū)和零星住宅,，由財政每年安排一定的資金實施物業(yè)管理改善工程,，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實際,，因地制宜,、有選擇性地組織實施,。小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下：

（1）新增配置,。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容。

（2）環(huán)境整治,。包括小區(qū)道路平整,、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭,、綠化整理,、公共照明配置完善等。

（3）房屋整治,。包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理（含平改坡）,、立面整治、樓道刷白,、管線序化,、危房修繕等。

（4）公用事業(yè)管網(wǎng)整治。包括小區(qū)內(nèi)自來水,、電力和燃氣等公用事業(yè)管線和設(shè)施的基礎(chǔ)改造,。

（二）建立物管機制。

在對住宅小區(qū)開展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上,，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務企業(yè)實施專業(yè)化物業(yè)管理或由當?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務工作站組織實施社區(qū)化準物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長效機制。

1,、確定管理模式,。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應在硬件設(shè)施整治改善項目竣工并接收后一個月內(nèi)完成居民意見的征求工作，確定小區(qū)管理模式。部分老舊小區(qū)（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的,，經(jīng)當?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）確認同意后予以接收,。

征求居民意見以戶為單位（一個獨立產(chǎn)權(quán)單位為一戶），采取書面形式進行,，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準物業(yè)管理的組織形式,、服務內(nèi)容和相應收費標準,。小區(qū)內(nèi)1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)居委會在兩個月內(nèi)組織小區(qū)居民召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會,，指導業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)；選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準物業(yè)管理模式,，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務工作站在兩個月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機制,。

2、實施物業(yè)管理,。

（1）社區(qū)化準物業(yè)管理,。社區(qū)化準物業(yè)管理由社區(qū)公共服務工作站組織開展?？梢苑謩e聘請保潔,、秩序維護等工作人員負責小區(qū)日常管理,，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務企業(yè)負責管理，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供基本服務,，包括公共區(qū)域保潔,、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護、停車秩序維護、共用設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護,、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng),、房屋共用部位維修管理等服務，并由社區(qū)公共服務工作站按照xx市社區(qū)化準物業(yè)管理服務收費管理辦法向住戶收取一定的服務成本費,。小區(qū)內(nèi)公共路面停車,、物業(yè)管理用房等的`經(jīng)營性收入由社區(qū)公共服務工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金,，以彌補小區(qū)管理經(jīng)費不足,。

（2）專業(yè)化物業(yè)管理。專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)組織實施,。業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)進駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理,，雙方簽訂物業(yè)服務合同,。受聘的物業(yè)企業(yè)應根據(jù)《物業(yè)管理條例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務合同》的約定，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務費,。

1,、硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經(jīng)費,。

2,、硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業(yè)改善工程專項經(jīng)費,。經(jīng)費承擔方式如下：

（1）環(huán)境整治涉及的道路平整,、雨污管道改造和收水口設(shè)置、照明及休閑設(shè)施設(shè)置,、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造,、綠化改造等納入工程招標范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市,、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決,。

（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用,，按照“誰家孩子誰家抱”的原則,，由產(chǎn)權(quán)單位承擔；承擔確有困難的,，由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請,，經(jīng)區(qū)政府審核并報市物改辦同意后，由市,、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。直管公房,、房改房和無產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費用由市,、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則,，由各產(chǎn)權(quán)單位承擔,；電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經(jīng)費由市電力局承擔；管道煤氣的建設(shè)（改造）費用由市燃氣集團承擔,；自來水一戶一表改造費用,，除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費用外，其余由市水業(yè)集團承擔,。

（4）物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償,、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根據(jù)相關(guān)部門的要求,，按照有關(guān)標準做好綠化恢復和路面修復工作,。

3,、住宅小區(qū)日常管理長效機制建立后，困難群眾物業(yè)服務費用減免補貼和社區(qū)公共服務工作站物業(yè)管理人員崗位補貼所需經(jīng)費由市,、區(qū)財政按1：1配套解決,。

1、建立工作機制,。成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導小組,，負責改善工程的組織和領(lǐng)導。領(lǐng)導小組下設(shè)辦公室（設(shè)在市房管局）,，具體負責物業(yè)管理改善工程的組織,、監(jiān)督和政策制訂等工作。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應建立相應的組織機構(gòu),，負責實施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項具體工作,，協(xié)調(diào)有關(guān)問題。各級建設(shè),、規(guī)劃,、房管、民政,、公安,、城管、城管執(zhí)法,、交通,、綠化、環(huán)保,、價格,、工商、質(zhì)監(jiān),、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作,。

2、落實資金保障,。物業(yè)管理改善專項經(jīng)費列入財政年度預算,，具體使用規(guī)定另行制訂。各級財政應確保資金的配套落實,，并實行全程跟蹤審計,。要加強對資金使用的管理，審計結(jié)果作為最終決算依據(jù),。

3,、加大扶持力度。住宅小區(qū)實行“準物業(yè)管理”的,，原綠化,、市政等各項資金補貼和優(yōu)惠政策不變,，并根據(jù)社區(qū)準物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設(shè)置服務人員崗位補貼；建立物業(yè)管理改善考核評優(yōu)機制,，對考核優(yōu)秀的單位（個人）進行獎勵,；住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾確實無力支付物業(yè)服務費的，經(jīng)所在社區(qū)公示無異議后予以減免,；水,、電、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費的,，應嚴格執(zhí)行物價部門核定的收費標準,，并支付管理單位專項委托費用。社區(qū)公共服務工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務企業(yè)提供社區(qū)化準物業(yè)管理的,，補貼和優(yōu)惠政策不變,。

4、加強考核督查,。物業(yè)管理改善工程要按照市區(qū)聯(lián)動,、以區(qū)為主、屬地管理的原則,，建立市,、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）,、社區(qū)四級聯(lián)動機制,。市政府與各區(qū)及市各相關(guān)單位簽訂目標責任書，實施年度目標考核,，具體考核辦法另行制訂,。

5、加強輿論引導,。各有關(guān)部門要加強對物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳,，引導群眾了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容，理解物業(yè)管理行業(yè)運作的基本規(guī)則和標準要求,，配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作。

物業(yè)管理實施方案細則篇六

摘要：2014年6月份根據(jù)鄭政【2011】76號文件,、新政【2011】20號文件利合物業(yè)公司受新華路辦事處的委托,，我受新華路辦事處物業(yè)管理辦和利合物業(yè)公司邀請參與了老舊小區(qū)改造和實施物業(yè)管理全覆蓋的工作，現(xiàn)結(jié)合實際工作,，將工作中遇到問題,，總結(jié)以供他人借鑒。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)改造物業(yè)管理

中圖分類號：f287文獻標識碼：a

2014年辦事處委托我們利合物業(yè)公司對2014年改造的老舊小區(qū)和2014年以前改造的小區(qū)按照上述文件要求,，實施專業(yè)化得物業(yè)管理,，利合物業(yè)公司重點對醫(yī)藥公司家屬院,、新華小區(qū)實施了物業(yè)管理，對這兩個小區(qū)實施物業(yè)管理和過程中新華路辦事處物業(yè)管理辦公室以及我們利合物業(yè)管理公司聯(lián)合對以上小區(qū)張貼了入住公告,，我們公司還張貼了《至小區(qū)業(yè)主的一封公開信》,，并做了詳細的入戶調(diào)查，把三級服務內(nèi)容標準,、服務承諾,、辦事處考核物業(yè)公司的內(nèi)容，以及收費許可證都傳遞到了業(yè)主當中,。并且根據(jù)業(yè)主意愿讓同意入住的業(yè)主給予簽字,，統(tǒng)計了業(yè)主的詳細姓名、聯(lián)系方式,、車輛信息,、建筑面積，這些內(nèi)容形成了小區(qū)業(yè)主的初步檔案資料,。目前醫(yī)藥公司物業(yè)管理已經(jīng)初步成效,，收費工作正在進行。新華小區(qū)11月1日我公司正式入住管理,，各項服務已經(jīng)到位,，準備在2014年12月1日收費。慶安小區(qū)我們正在做入戶調(diào)查,，但是物業(yè)管理入住的各項辦公用品,、設(shè)備已經(jīng)準備到位。準備2015年元月1日正式納入管理,。

老舊小區(qū)有四個明顯的特點

1,、老，這些小區(qū)大都建在2005年以前,，有的甚至是上世紀末,、本世紀初建設(shè)的小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱,，公共設(shè)施毀壞嚴重,，無人管理，有的曾經(jīng)有人管理但是由于沒有健全的機構(gòu)引導及管理而失敗,。

2,、小、大多數(shù)只有一百多位業(yè)主,，建筑面積10000平方左右,，規(guī)劃不合理，有的是分兩期建設(shè)一個小區(qū)中有不同的開發(fā)商，有的還是公有住房,、小產(chǎn)權(quán)房,，不能辦房產(chǎn)證，大多數(shù)沒有門崗房,，沒有公用綠地或綠地太小,，沒有健身器材。

3,、規(guī)劃不合理,，人員混雜，繳費意識淡薄,。強烈要求政府改造并實施物業(yè)管理的業(yè)主和無所謂不需要管理的業(yè)主形成鮮明對比,。利合物業(yè)對上述實施物業(yè)管理的兩個小區(qū)進行的初步調(diào)查，調(diào)查顯示結(jié)果,，收費工作中繳費積極的業(yè)主和找各種理由不繳費的業(yè)主形成了鮮明的對比,。小區(qū)與小區(qū)物業(yè)聯(lián)系緊密，各自又成獨立的單元,，很容易進行物業(yè)的從新規(guī)劃和定義,。

4、違建建筑很多,，由于多年沒有管理,，違建建筑見縫插針，影響小區(qū)的形象,，很多業(yè)主要求物業(yè)公司拆除違章建筑,。

三改造和實施物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)的問題

1、改造不徹底造成實施物業(yè)管理的成本增加,。以醫(yī)藥公司為例,，改造中小區(qū)的主通道有8平方的路面沒有整修，利合物業(yè)入住以后,，拿自己的錢給予了整修,，改造后由于沒有專門的監(jiān)督機構(gòu)，留下了很多建筑垃圾,，物業(yè)公司不得不花1000元專門處理這些垃圾,。小區(qū)沒有劃停車位，物業(yè)公司不得不花錢專門劃停車位線這些都增加了物業(yè)管理公司的成本,。前期改造中由于沒有物業(yè)公司的參與改造的某些項目很很不徹底,，如

2、由于長時間沒有實施物業(yè)管理,，小區(qū)業(yè)主交費意識淡薄，物業(yè)費收繳率只有百分之五十左右。有的法律模糊,，繳費只愿意按照使用面積而不是按照法律規(guī)定的建筑面積交費,。

3、改造速度過急,，沒有物業(yè)公司參與規(guī)劃,，有些改造項目不適合以后實施物業(yè)管理。

4,、改造是一個系統(tǒng)工程,，并不是一個部門能完成的，需要多部門來配合,，如老小區(qū)門崗房的問題,，有的開發(fā)商當初為了售房，建立了后勤式的物業(yè),，當售房完畢的時候,，物業(yè)不能維持，開發(fā)商撤離了物業(yè),，開發(fā)商就把門崗房收回來用于出租,，按照《條例》、《物權(quán)法》的規(guī)定這些應當是小區(qū)當中的公共用房,。這些門崗房以及物業(yè)用房追回必須要有建設(shè)局或規(guī)劃局的配合,。有的小區(qū)當中沒有門崗房，建設(shè)門崗房需要規(guī)劃部門審批,，這也是在新政【2011】20號文件中的內(nèi)容,。

5、改造老舊小區(qū)及實行物業(yè)管理,，必須同拆除私搭亂建相結(jié)合,，有的老舊小區(qū)沒有門崗房和物業(yè)公共用房，而這些小區(qū)有的私搭亂建的位置恰巧可以建立門崗房和公共用房,。

6,、針對老舊小區(qū)小的特點，重新定義物業(yè)管理區(qū)域,。有的老舊小區(qū)相鄰,，可以把兩個或幾個小區(qū)打通，這樣就可以布局更合理,，就可以養(yǎng)活”物業(yè),。

四針對以上問題提幾點建議

1、老舊小區(qū)改造必須結(jié)合物業(yè)管理公司,。物業(yè)管理公司具有專業(yè)化得管理經(jīng)驗,，改造后的小區(qū)也應當由物業(yè)公司來管理，因此老小區(qū)改造應該由物業(yè)公司提出改造方案，由辦事處組織論證實施,，最后由物業(yè)公司和辦事處職能部門共同監(jiān)督質(zhì)量,。這樣才能不給以后物業(yè)管理造成成本負擔。

2,、在辦事處社區(qū)的主導下多部門配合,。老舊小區(qū)因為多年無人管理，存在著很多問題,，這些問題的解決不是一個部門能解決的,，必須由政府牽頭，多部門配合,。

3,、對前期改造過的小區(qū)進行二次改造。對小區(qū)內(nèi)的違法亂建的項目,，依靠業(yè)主參與由物業(yè)公司提出,，法律部門參與，政府協(xié)調(diào)“啃”下這個骨頭,。

4,、由政府牽頭對老舊小區(qū)進行物業(yè)知識進社區(qū)的宣傳活動。讓業(yè)主明白相關(guān)的法律和法規(guī),。

5,、根據(jù)文件精神，要建立政府救助機制,。對確因生活困難難以繳納物業(yè)服務費用的居民,，要積極采取不同形式的政府救助。

6,、對承擔社會責任管理老舊小區(qū)的物業(yè)管理公司給予按照管理老舊小區(qū)面積,，給予政府補貼，緩解物業(yè)管理公司的困難,。

7,、老小區(qū)改造，不能急于求成,。每年確定一個到兩個小區(qū)實行改造,，要改造一個成功一個管理一個，在改造中積累經(jīng)驗,，為以后改造打下基礎(chǔ),。

8、重視老舊小區(qū)大門改造及建設(shè),，這一點很重要,。用現(xiàn)進技術(shù)來做好老舊小區(qū)的大門改造,，這樣可為物業(yè)公司節(jié)省很多管理成本。

結(jié)束語：總之,，老舊小區(qū)改造并實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋是一項切實的惠民工程,，要政府引導協(xié)調(diào)多部門參與，形成由物業(yè)管理公司參與物業(yè)管理規(guī)劃,，政府部門協(xié)調(diào)，改造過程和改造后由物業(yè)公司和政府部門共同聯(lián)合參與監(jiān)督和驗收最后由委托入駐管理的物業(yè)公司實施管理,，并對實施物業(yè)管理的公司給予適當?shù)难a貼的模式,，才能把這項惠民工程做好，從而得到老百姓的支持歡迎,。