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房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試卷篇一

(一)

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1幢商住樓,。5月，以該在建工程抵押向甲銀行貸款,，未辦理登記,。月，該企業(yè)又以在建工程抵押向乙銀行貸款,，辦理了抵押登記,，11月該企業(yè)取得預(yù)售許可證。年12月,，無房屋住的劉某以90萬元購買70m2期房一套,，3月該項(xiàng)目竣工交付,。5月，該企業(yè)將商業(yè)用房出租給丙商場,。10月,，該企業(yè)到期不能償還債務(wù)，甲,、乙銀行向法院申請實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),。

1.該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，甲企業(yè)可能申請的登記為( ),。

a.預(yù)告

b.抵押

c.在建工程抵押

d.抵押權(quán)預(yù)告

【答案】ac

【解析】本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型,。《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記?！段餀?quán)法》還將在建工程抵押納人抵押權(quán)登記的范疇,。

2.劉某應(yīng)繳納的契稅為( )元。

a.9000

b.13500

c.27000

d.45000

【答案】a

【解析】本題考查的是契稅,。無房的劉某購房90平方米以下契稅按照1%計(jì)算,。

3.該企業(yè)出租給丙商場應(yīng)繳納的稅為( )。

a.契稅

b.所得稅

c.印花稅

d.土地増值稅

【答案】bc

【解析】本題考查的是印花稅,。該企業(yè)把商場出租給丙,，則需要交納企業(yè)所得稅、印花稅,。

4.關(guān)于該企業(yè)出租商業(yè)用房的說法,，正確的是( )。

a.應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門申請登記備案

b.應(yīng)當(dāng)經(jīng)甲,、乙銀行同意

c.該租賃關(guān)系不得對抗乙銀行的抵押權(quán)

d.該租賃關(guān)系不受抵押權(quán)影響

【答案】ac

【解析】本題考查的是商品房屋租賃登記備案,。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“房屋租賃,，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同,，約定租賃期限、租賃用途,、租賃價(jià)格,、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù),，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”,。抵押權(quán)設(shè)立后房屋出租的，租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。

5.關(guān)于法院處罝抵押物時(shí)優(yōu)先保護(hù)的說法,，正確的為( ),。

a.應(yīng)當(dāng)首先保護(hù)購房人劉某的權(quán)益

b.甲銀行抵押在先，優(yōu)先受償

c.乙銀行辦理了登記,，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償

d.甲,、乙銀行按貸款比例受償

【答案】c

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。物權(quán)法第一百九十九條：同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的,，拍賣,、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：(一)抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的,，按照債權(quán)比例清償;(二)抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;(三)抵押權(quán)未登記的,，按照債權(quán)比例清償。

(二)

甲企業(yè)在劃撥國有土地上建造一幢綜合樓,，并以該在建工程作抵押,，向乙銀行貸款。204月30日,，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具抵押估價(jià)報(bào)告,，評估該在建工程年3月30日的市場價(jià)格為萬元。另披露該工程尚欠工程款400萬元,，需補(bǔ)交土地出讓金200萬元,。3月，甲企業(yè)未能履行還款義務(wù),，乙銀行要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),。

6.乙銀行確定抵押貨款額度，就以( )萬元作為參考依據(jù),。

a.1400

b.1600

c.1800

d.2000

【答案】a

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià),。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款?？鄢姆ǘ▋?yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款,，即假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~,，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款,，已抵押擔(dān)保的.債權(quán)數(shù)額,，以及其他法定優(yōu)先受償款,。2000-400-200=1400萬元。

7.該在建工程抵押估價(jià),，原則上應(yīng)由( )委托,。

a.甲企業(yè)

b.乙銀行

c.甲企業(yè)和乙銀行共同

d.甲企業(yè)和乙銀行協(xié)商

【答案】b

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。通過委托估價(jià)方式確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值的,，原則上由商業(yè)銀行委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,。

8.上述評估報(bào)告使用期限一般不超過( ),。

a.2015年9月29日

b.2015年10月29日

c.203月29日

d.年4月29日

【答案】d

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì),，不得超過一年,。

9.乙銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式為( )。

a.與甲企業(yè)協(xié)商一致,，對抵押物進(jìn)行拍賣,、變賣

b.抵押物直接歸乙銀行所有

c.請求法院依法拍賣、變賣抵押物

d.直接委托拍賣機(jī)構(gòu)對抵押物進(jìn)行拍賣

【答案】ac

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣,、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償,。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣,、變賣抵押房地產(chǎn),。

房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試卷篇二

房地產(chǎn)估價(jià)師考試《制度與政策》模擬試題

1.房地產(chǎn)贈(zèng)與屬于繳納土地增值稅的范圍。( )

a.a

b.b

【答案】b

【解析】本題考查的是土地増值稅-征稅范圍,。土地增值稅的征稅范圍包括國有土地,、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為,。不包括通過繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,。

2.夫妻之間的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移,，免征契稅。( )

a.a

b.b

【答案】a

【解析】本題考查的是契稅-其他有關(guān)具體規(guī)定,。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有,，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的,，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有,，變更為其中一方所有的,，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有,，雙方約定,、變更共有份額的，免征契稅。

3.印花稅采用比例稅率,。( )

a.a

b.b

【答案】b

【解析】本題考查的是印花稅,。印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。

4.個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房,，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅,。( )

a.a

b.b

【答案】a

【解析】本題考查的是經(jīng)濟(jì)適用住房的稅收優(yōu)惠政策。對個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房,，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅,。

5.國土管理部門在未取得規(guī)劃條件的情況下，與某公司簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同,，合同無效,。( )

a.a

b.b

【答案】a

【解析】本題考查的是城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施。規(guī)劃條件未納人國有土地使用權(quán)出讓合同的,，該國有土地使用權(quán)出讓合同無效,。

6.汽車遠(yuǎn)光照射，成為交通事故的隱患,，這是一類常見的電磁輻射污染,。( )

a.a

b.b

【答案】a

【解析】本題考查的是輔射污染,。其他可見光污染：如商店,、賓館、寫字樓等建筑物,，外墻全部用破璃或反光破璃裝飾,，在陽光或強(qiáng)烈燈光照射下發(fā)生反光,，會(huì)擾亂駕駛員或行人的視覺，成為交通事故的隱患,。

7.材料的密度是指材料單位體積的質(zhì)量,。( )

a.a

b.b

【答案】b

【解析】本題考查的是建筑材料的性質(zhì)。材料的密度是指材料在絕對密實(shí)狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量,，即材料的質(zhì)量與材料在絕對密實(shí)狀態(tài)下的體積之比,。

8.定額計(jì)價(jià)方式把施工措施與工程實(shí)體項(xiàng)@進(jìn)行分離，工程量清單計(jì)價(jià)方式區(qū)分實(shí)體性損耗與施工措施性損耗,。( )

a.a

b.b

【答案】b

【解析】本題考查的是工程造價(jià)計(jì)價(jià)的基本原理和方法,。定額計(jì)價(jià)方式與工程量清單計(jì)價(jià)方式的差別：前者為區(qū)分施工實(shí)體性損耗和施工措施性損耗，而后者把施工措施與工程實(shí)體項(xiàng)目進(jìn)行分離,。

9.房地產(chǎn)測設(shè)是指用測量手段測定地面上局部地域內(nèi)的土地,、建筑物及構(gòu)筑物的特征點(diǎn)位，獲得反映現(xiàn)狀的圖或圖形信息,。( )

a.a

b.b

【答案】b

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)測繪的內(nèi)涵,。房地產(chǎn)測繪是用測量手段測定地面上局部區(qū)域內(nèi)的土地、建筑物及構(gòu)筑物的特征點(diǎn)位,，獲得反映現(xiàn)狀的圖或圖形信息,。房地產(chǎn)測設(shè)是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙將一系列點(diǎn)位在實(shí)地上標(biāo)定。

10.洛倫茨曲線越是靠近四邊均為100%的正方形的對角線,，表明社會(huì)成員之間的收入分配越平均,。( )

a.a

b.b

【答案】a

【解析】本題考查的是社會(huì)收入分配平均程度的衡量。洛倫茨曲線越是靠近四邊均為100%的正方形的對角線,，則表示收入分配越平均;而越是遠(yuǎn)離上述對角線,，則表示收入分配越不平均。

房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試卷篇三

中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試95年至今已進(jìn)行了6次,，從開始進(jìn)行了改革,，每年舉行一次考試，且單科成績及格可滾動(dòng),，2年內(nèi)有效,，加上考生面向全世界，特別是港澳地區(qū),，因此房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試要求將越來越高,，也越來越規(guī)范，這是毋庸置疑的,，今年房地產(chǎn)估價(jià)師考試即將來臨,，各地輔導(dǎo)教師與應(yīng)考人員均開始進(jìn)入臨考狀態(tài)，進(jìn)行緊張的考前輔導(dǎo)及復(fù)習(xí)工作,。筆者參加福建省每年舉辦的輔導(dǎo)班講課,，深感良好的輔導(dǎo)及正確的復(fù)習(xí)方法能起事半功倍之效，而這對于僅剩兩個(gè)月左右時(shí)間且平時(shí)工作忙的應(yīng)考人員來說是極為重要的,。

首先,，對輔導(dǎo)教師而言，應(yīng)注意如下幾點(diǎn)：

1,、在考試大綱的框架內(nèi),，全面系統(tǒng)、輕重有別地講解各科目知識內(nèi)容,。據(jù)以往幾年考試情況看,，房地產(chǎn)估價(jià)師考試命題漸呈點(diǎn)散、面寬,、靈活,、量大的趨勢，這就要求應(yīng)考人員須全面系統(tǒng)掌握各科知識,，考前輔導(dǎo)的目的不在于為應(yīng)考人員猜中幾個(gè)考題,，更重要的是扎實(shí)有效地引導(dǎo)應(yīng)考人員圍繞考試大綱條款的要求,，全面系統(tǒng)地復(fù)習(xí)各科目知識。為了在有限的時(shí)間內(nèi)輔導(dǎo)好,，教師必須投入大量時(shí)間精力備課,，做到充分吃透考綱精神，在此基礎(chǔ)上仔細(xì)琢磨,，形成一套集掌握,、熟悉、了解三個(gè)層次,，輕重有別的授課綱要,，以幫助應(yīng)考人員將書本由厚變薄，節(jié)省時(shí)間,，提高復(fù)習(xí)效率,。

2、除各門教材獨(dú)立的知識體系要掌握外,，還應(yīng)引導(dǎo)應(yīng)試人員要有將各科融會(huì)貫通,、綜合使用有關(guān)知識的意識。例如20《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》中的計(jì)算題就要用“相關(guān)知識”中的物價(jià)指數(shù)處理的知識,，若考生沒有這方面的意識,，就會(huì)感到茫然，不知平均通貨膨脹率如何計(jì)算,；還有第四門《房地產(chǎn)估價(jià)案例分析》,，在教材中根本看不到考題的痕跡，輔導(dǎo)時(shí)須將第三門《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》和建設(shè)部出臺(tái)的“房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范”作為其理論基礎(chǔ),。此外第一門課還應(yīng)考慮有關(guān)的法律,、法規(guī)和通知等，比如“房地產(chǎn)法”,、“城市規(guī)劃法”,、“城市房地產(chǎn)抵押管理辦法”和“城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例”等等，均需要了解掌握,。

3,、根據(jù)各科知識體系特點(diǎn)，歸納整理各科目中的重點(diǎn),、難點(diǎn)與熱點(diǎn)（簡稱“三點(diǎn)”）,，將其梳理清楚， 理出頭緒及答題思路,。在溫書迎考時(shí)間有限而科目又多,、命題趨于靈活的情況下，各科目教師應(yīng)根據(jù)自身所授課程特點(diǎn),，將重要的章節(jié)進(jìn)行合理的歸納整理,。例如第二門《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》,，歷年來計(jì)算題（無論大題還是小題）均在第二章的第二節(jié)和第五章的第五節(jié)，這二節(jié)也是這門課的“三點(diǎn)”,，把它們搞清楚,，其他章節(jié)就相對容易了。而這二節(jié)計(jì)算理論基礎(chǔ)是資金時(shí)間價(jià)值,，為此,，筆者輔導(dǎo)時(shí)將復(fù)利公式歸納為8個(gè),，這些公式涵蓋現(xiàn)金流p,、a、f,、g,、a1及比率s（遞增或遞減）等之間的換算，歸納后只要記住四個(gè)簡單的,，其他四個(gè)是其倒數(shù)關(guān)系,，這樣也就等于掌握了8個(gè)公式，應(yīng)考人員感覺效果很好,，可以不看書,，都覺得思路很清晰，有的考上房估師幾年后,，還印象深刻,，

備考資料

另外，掌握了復(fù)利公式換算,，對第三門課中復(fù)習(xí)收益法公式也有很大幫助,。

4、應(yīng)針對歷年考試實(shí)際,，設(shè)計(jì),、精選、布置一定數(shù)量的典型習(xí)題以使應(yīng)考人員盡快進(jìn)入臨考狀態(tài),。由于房地產(chǎn)估價(jià)師考試命題靈活性與難度有逐年上升趨勢,，要在限定時(shí)間內(nèi)完整答題，就必須提高應(yīng)試人員答題的快速反應(yīng)能力,，唯有讓其做相當(dāng)?shù)哪M題,，才能達(dá)到熟能生巧、熟以致快目的,，以使應(yīng)考人員進(jìn)入最佳臨考狀態(tài),。

其次，對應(yīng)考人員,，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1,、均衡用力,，制訂合理的復(fù)習(xí)計(jì)劃。房地產(chǎn)估價(jià)師考試共考四門課,，五本教材,，單科及格制，每門課均須及格才能成為房地產(chǎn)估價(jià)師,，不要偏科,。由于“制度政策”與“相關(guān)知識”合并為一門，相關(guān)知識僅占40%左右,，且其內(nèi)容較雜,，因此，從上（考前輔導(dǎo)的組織者）到下（應(yīng)考人員）都容易忽略它,，不會(huì)引起大家的重視,，殊不知一門課即便差1分也不能成為房地產(chǎn)估價(jià)師。去年福建考生中因“相關(guān)知識”考不好,，而影響第一門課成績的人數(shù)很多,，應(yīng)引起重視。

2,、爭取在輔導(dǎo)前能把教材通讀一遍,，這樣在輔導(dǎo)過程中就能主動(dòng)聽課，并能提出一些問題,，效果總比被動(dòng)聽課把問題帶到考場來得好,。

3、若有時(shí)間與條件,，最好參加輔導(dǎo)班,，以強(qiáng)化訓(xùn)練。輔導(dǎo)班有一個(gè)良好的氛圍,，可以感受到考試的臨近,，考生之間也可相互學(xué)習(xí)，取長補(bǔ)短,。同時(shí)通過教師的強(qiáng)化訓(xùn)練,，梳理重點(diǎn)難點(diǎn)，掌握答題技巧等,，均能提高復(fù)習(xí)效率,。

4、經(jīng)過輔導(dǎo),，將各科目中的重要之處簡化為便于個(gè)人記憶的條條綱綱,，寫在一專門的筆記本上。由于每個(gè)人的記憶方法不同,，做法不強(qiáng)求一致,，這項(xiàng)工作應(yīng)在考前的半個(gè)月完成,，然后在這關(guān)鍵的半個(gè)月中，專門記這些重要的條條綱綱,，而不應(yīng)再抱厚厚的教材翻看,，那樣容易走神，老覺自己記憶力不好,，會(huì)失去考試信心,。

5、考試過程中,，要善于調(diào)節(jié)心理,，注意答題技巧。不會(huì)作的題目,，要想著只要及格就可以,，不可有非把它做出不可的心態(tài),，將大量時(shí)間浪費(fèi)在一道題目上,，而亂了全局陣腳。答題要注意技巧,，選擇題可用排除,、檢驗(yàn)、邏輯推理等方式,，單選題不空,；多選題與判斷題寧缺勿爛；計(jì)算題要按部就班,，有步驟有給分,；主觀題有把握的先做，等等,。當(dāng)然認(rèn)真復(fù)習(xí),，溫書迎考，提高實(shí)力最為重要,，這樣才能獲得好成績,。

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房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試卷篇四

一、制定作息時(shí)間計(jì)劃

在考試前最后一個(gè)星期內(nèi),，建議考生,，把每天的復(fù)習(xí)功課、運(yùn)動(dòng),、休息與睡眠的時(shí)間安排合理,，防止在家復(fù)習(xí)忙忙亂亂，按計(jì)劃行事,，使生理節(jié)奏感與心理節(jié)奏感增強(qiáng),，

二,、把生物鐘調(diào)向考試時(shí)間

生物鐘的調(diào)節(jié)對考試也是非常重要的，按照考試上午開始時(shí)間與下午開始時(shí)間復(fù)習(xí),，有助于進(jìn)入考試狀態(tài),，充分發(fā)揮已掌握的知識。

三,、抓住最佳記憶時(shí)間

研究證明,，早晨起床后半小時(shí)及晚上睡覺前半小時(shí)由于不受前攝抑制、后攝抑制的影響,，記憶效果最好,。建議考生在早晨起床后半小時(shí)及晚上睡覺前半小時(shí)復(fù)習(xí)最關(guān)鍵、最重要的課程內(nèi)容,。

四,、以考試心態(tài)做卷子

一些考生認(rèn)為自己已經(jīng)做了好幾個(gè)月的卷子了，臨考前一個(gè)星期不做,，看看就行了,，這可能會(huì)導(dǎo)致考試時(shí)手生，影響發(fā)揮,。建議考前以考試的心態(tài)做些試卷,，到考試時(shí)就會(huì)以平常心態(tài)做卷子。

五,、多參加自己喜歡的運(yùn)動(dòng)

調(diào)節(jié)情緒,、消除疲勞、養(yǎng)精蓄銳,，以穩(wěn)定的,、飽滿的情緒迎戰(zhàn)考試。但參加體育活動(dòng)時(shí),，切忌劇烈運(yùn)動(dòng),，防止受傷，

備考資料

六,、少玩電腦和上網(wǎng)

玩電腦,、上網(wǎng)容易上癮，影響考生復(fù)習(xí)時(shí)間,，也會(huì)抑制考生對已掌握知識的發(fā)揮,。

七、注意飲食衛(wèi)生,，防止胃腸疾病

考生在復(fù)習(xí)的時(shí)候,，很多都會(huì)給自己補(bǔ)充很多營養(yǎng)，但暴飲暴食會(huì)引起胃腸功能紊亂，影響情緒安定,，不利于考試,。建議按照平時(shí)的飲食習(xí)慣吃飯就可以，沒有必要因加強(qiáng)營養(yǎng)去吃大魚大肉,。

八,、調(diào)整睡眠

從現(xiàn)在起切忌再“開夜車”，建議考生根據(jù)自己的情況把晚間睡眠調(diào)整到十點(diǎn)或十一點(diǎn),。否則很容易輾轉(zhuǎn)反側(cè)難以入睡,，使心緒煩躁不安，影響考試,。

九,、考試前不要想考試后的事

隨著考試日的臨近，不少考生開始想起考后的安排了,，容易分散注意力,，建議考生在考前應(yīng)集中心思，全力以赴迎考,。

十,、不要做難題新題

不再做難題，不再做新的題目,，以免自信心受打擊,，對自己產(chǎn)生懷疑,。

如果在考試前能夠按照以上的方法來做,，那么就能夠在有效的學(xué)習(xí)情況下，緩解壓力,，同時(shí)為考出好成績奠定基礎(chǔ),。

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房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試卷篇五

某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于9月1日開工,，3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),，耐用年限為60年。業(yè)主于3月1日通過補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓,，用途為商業(yè),，土地使用年限為40年，自203月1日起至2043年2月28日止,。在3月1日,，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià),。

(問題1) 采用成本法估價(jià),，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)( )

a.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計(jì)算

b.按建筑物耐用年限計(jì)算

c.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算

d.按建筑物已使用年限計(jì)算

(問題2) 采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀點(diǎn)不正確的是( )

a.收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算

b.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為203月1日

c.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額

d.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費(fèi)用資料

(問題3) 估價(jià)機(jī)構(gòu)評估出該商業(yè)樓在年3月1日的公開市場價(jià)值為4000萬元,。近年來此類房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù),。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價(jià)格的70%,。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是( )萬元,。

a.2800

b.2940

c.4000

d.4200

(問題4) 假設(shè)在9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評估該商業(yè)樓現(xiàn)時(shí)的抵押價(jià)值,，若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價(jià)值比2004年3月1目的公開市場價(jià)值增加了500萬元,。下列表述中正確的是( )

a.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)

b.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人,，500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保

c.業(yè)主認(rèn)為該500萬元屬于抵押物價(jià)值的新增部分,，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣,，原抵押權(quán)人對該部分價(jià)值無優(yōu)先受償權(quán)

d.該500萬元可再次抵押

(答案1) a,、(答案2) c、(答案3) c,、(答案4) d

房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試卷篇六

房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》模擬試題

1.某商業(yè)店鋪的購買價(jià)格為60萬元,，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付,。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元,、投資者權(quán)益增加值為2200元、店鋪市場價(jià)值增長率為2%,，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為(d ),。

a.7.1%

b.12.0%

c.13.1%

d.19.1%

2.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積2萬m2，土地總價(jià)16000萬元,，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2,，預(yù)測銷售價(jià)格為8000元/m2，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為(c ),。

a.1.4

b.1.5

c.1.6

d.1.8

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中,，不包括(c )分析。

a.最低租售價(jià)格

b.最低租售數(shù)量

c.最低利潤水平

d.最高土地取得價(jià)格

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中不能用于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評價(jià)的方法是(b ),。

a.專家打分法

b.“三項(xiàng)預(yù)測值”法

c.解析法

d.蒙特卡洛模擬法

5.對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí),，主要是針對可判斷其(a )的`風(fēng)險(xiǎn)因素。

a,、變動(dòng)可能性

b.影響重要性

c.發(fā)生經(jīng)常性

d.類型歸屬性

6.投資機(jī)會(huì)研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況,、經(jīng)濟(jì)政策、勞動(dòng)力狀況,、(c )等,。

a.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

b.投資估算

c.資源條件

d.投資權(quán)益

7.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中，房屋開發(fā)費(fèi)中不包括(c )。

a.建筑安裝工程費(fèi)

b.公共配套設(shè)施建設(shè)

c.土地費(fèi)用

d.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

8.下列報(bào)表中,，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表中基本報(bào)表的是( d),。

a.資本金現(xiàn)金流量表

b.資金來源與運(yùn)用表

c.損益表

d.投資計(jì)劃與資金籌措表

9.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算時(shí)，如為委托銷售代理的,，則代理費(fèi)應(yīng)列入(b ),。

a.管理費(fèi)

b.銷售費(fèi)用

c.其他費(fèi)用

d.前期費(fèi)用

10.現(xiàn)金流量表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的(a )分析。

a.財(cái)務(wù)盈利能力

b.清償能力

c.資金平衡情況

d.營運(yùn)能力

房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試卷篇七

房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考前指導(dǎo)試題

試題

1.房地產(chǎn)權(quán)利的種類中,，屬于債權(quán)的是( ?),。

a.地役權(quán)

b.土地使用權(quán)

c.抵押權(quán)

d.租賃權(quán)

2.( ?)是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。

a.物權(quán)

b.債權(quán)

c.租賃權(quán)

d.所有權(quán)

3.( ?)是在他人的物上依法享有占有,、使用和收益的權(quán)利,。

a.用益物權(quán)

b.擔(dān)保物權(quán)

c.抵押權(quán)

d.租賃權(quán)

4.炫耀性物品是用以顯示人們的`身份和社會(huì)地位的物品。由于這種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能起到炫耀的作用,，所以其需求量與價(jià)格成( )關(guān)系,。

a.反方向變化

b.同方向變化

c.無變化

d.無法確定

5.當(dāng)消費(fèi)者收入增加時(shí)，會(huì)減少對( )的需求,。

a.正常商品

b.炫耀性物品

c.高檔商品

d.低檔商品

6.當(dāng)消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí),，該種房地產(chǎn)的需求會(huì)( )。

a.增加

b.減少

c.不變

d.無法確定

7.房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上升,，則在制定投資計(jì)劃時(shí)會(huì)增加開發(fā)量,，從而會(huì)使未來的供給( )，使其現(xiàn)期供給( ),。

a.增加,，增加

b.減少，增加

c.增加,，減少

d.減少,，減少

8.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于( ),。(試題)

a.社會(huì)因素

b.環(huán)境因素

c.人口因素

d.行政因素

9.當(dāng)新用途的房地產(chǎn)價(jià)值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)應(yīng)以( ?)為前提進(jìn)行估價(jià)。

a.保持現(xiàn)狀

b.裝飾裝修改造

c.轉(zhuǎn)換用途

d.重新利用

10.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/㎡,，建筑面積100㎡,，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元,，1年后支付4萬元,。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為( ) 元/㎡,。

a.2290.91

b.2326.41

c.2344.16

d.2308.66

答案

1. d 2. a 3. a 4. b 5. d 6. a 7. c 8. a 9. c 10. b

房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試卷篇八

考前飲食五忌二宜

五忌：

1,、考前食譜忌大變，

2、飲食最忌減主食,。

3,、吃雞忌吃皮。

4,、咖啡會(huì)導(dǎo)致尿頻,，高考切忌。

5,、零食忌選堅(jiān)果類,。

二宜：

1、每天宜吃2個(gè)水果,。

2,、厭食宜用“羊吃草”法，

備考資料

三需：

1,、需多喝水

2,、需多吃果蔬

3、需少食多餐

“考前菜譜”三大誤區(qū)：

誤區(qū)一：大魚大肉伺候

誤區(qū)二：食譜大變臉

誤區(qū)三：補(bǔ)品最營養(yǎng)

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房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試卷篇九

房地產(chǎn)估價(jià)師考試注意事項(xiàng)

考試科目：

科目名稱考試時(shí)間題型題量滿 分房地產(chǎn)基本制度與政策2.5小時(shí)單選：40道 多選：30道 判斷：40道 綜合：小題15道100分房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2.5小時(shí)單選：35道 多選：15道 判斷：15道 計(jì)算：2道100分房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法2.5小時(shí)單選：35道 多選：15道 判斷：15道 計(jì)算：2道100分房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析2.5小時(shí)問答：3道 單選：10道 找錯(cuò)：13處 改錯(cuò)：1道100分

考生注意事項(xiàng)：

(一)《房地產(chǎn)基本制度與政策》科目為客觀題型,，以填涂答題卡的`方式作答;《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》,、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》兩科目以填涂答題卡和在 答題紙上作答相結(jié)合的方式作答;《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》科目采取在答題紙上開卷作答的方式，考生可攜帶紙質(zhì)資料,，僅限自用,，不得與其他考生交換使用?？?生應(yīng)考時(shí),，須攜帶黑色墨水筆、2b鉛筆,、橡皮,、無聲無文本編輯功能的計(jì)算器。

(二)各科目考試范圍及對考生應(yīng)掌握知識的具體要求,，請查閱《全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試大綱》,。

房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試卷篇十

房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營與管理考前指導(dǎo)試題

1.對某種特定的商品來說，下列關(guān)于市場容量概念的表述中,，正確的是(c ),。

a.潛在市場>服務(wù)市場>有效市場>合格的有效市場

b.服務(wù)市場>潛在市場>服務(wù)市場>合格的有效市場

c.潛在市場>有效市場>合格的.有效市場>服務(wù)市場

d.潛在市場>服務(wù)市場>合格的有效市場>有效市場

2.某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”,。那么,，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是( d)模式。

a.選擇專業(yè)化

b.產(chǎn)品專業(yè)化

c.大量定制

d.單一市場集中化

3.下列行業(yè)中,，( d)中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模,、市場份額均有關(guān),。

a.批量行業(yè)

b.僵滯行業(yè)。

c.分塊行業(yè)

d.專業(yè)化行業(yè)

4.已知年利率為14%,，則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為(c ),。

a.12.55%

b.12.68%

c.14.75%

d.15.01%

5.某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個(gè)人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%,，期限為,，按月償還，首次月還款額為元,，月還款額增長率為0.2%,，則該購房者在第5年第6個(gè)月的還款額為( a)元。

a.2277.4

b.2281.9

c.2728.8

d.2741.9

6.購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營,，購買價(jià)格為100萬元,，從購買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元?，F(xiàn)金收支均發(fā)生在年初,，目標(biāo)收益為10%，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期( d),。

a.小于5年

b.在5～6年之間

c.在6～7年之間

d.在7～8年之間

7.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)的表述中,，不正確的是(a )。

a.成本利潤率是年成本利潤率

b.成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率

c.投資利潤率是項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率

d.投資利潤率是項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率

8.某物業(yè)的購買價(jià)格為60萬元,，其中20萬元為金融提供的抵押貸款,，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元,。年運(yùn)營費(fèi)用為5萬元,，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%,，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為( a),。

a.7.5%

b.8.3%

c.12.5%

d.16.7%

9.對于一般的商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其償債備付率至少應(yīng)大于(a ),。

a.1.2%

b.1.5%

c.120.5%

d.16.7%

10.若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益為18%,，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為6%,，則該項(xiàng)目房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益為(c ),。

a.9.26%

b.10%

c.11.32%

d.12%

房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試卷篇十一

房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考前輔導(dǎo)試題

第 1 題

在城市房屋拆遷中，如果被拆遷房屋的合同租金與市場租金差異較大,，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)考慮此因素。 ( ?)

【正確答案】： ×

第 2 題

在城市房屋拆遷估價(jià)中,，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房的,，因所調(diào)換的房屋狀況為未來某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況,，所以估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來。 ( ?)

【正確答案】： ×

第 3 題

對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言,，從某個(gè)特定投資角度評估出的投資價(jià)值,，一般大于市場價(jià)值。 ( ?)

【正確答案】： ×

第 4 題

在不考慮外部折舊的情況下,，如果成本法求得的價(jià)值大大高于市場法或收益法求得的價(jià)值,，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。 ( ?)

【正確答案】： √

第 5 題

周圍環(huán)境狀況是否良好,、交通是否有利于商品運(yùn)輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素,。 ( ?)

【正確答案】： ×

第 6 題

不論是何種估價(jià)目的，估價(jià)對象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況,，評估估價(jià)對象價(jià)值所依據(jù)的市場狀況,。 ( ?)

【正確答案】： ×

第 7 題

當(dāng)估價(jià)對象為“干凈”的房地產(chǎn)、可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時(shí),，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格換算公式是：房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債務(wù)一債權(quán),。 ( ?)

【正確答案】： √

第 8 題

房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益，無形收益通常難以貨幣化,，難以在計(jì)算凈收益時(shí)予以考慮,，但可通過選取較高的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。 ( ?)

【正確答案】： ×

第 9 題

某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤為360萬元,，土地取得成本,、開發(fā)成本、管理費(fèi)用,、銷售費(fèi)用合計(jì)為2000萬元,，投資利息為200萬元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬元,，該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資利潤率為18%,。 ( ?)

【正確答案】： √

第 10 題

成本法是先分別求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估計(jì)對象價(jià)值的方法,。 ( ?)

【正確答案】： √

第 11 題

在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中,，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)成本,、管理費(fèi)用,、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等,，主要是根據(jù)估價(jià)對象的相應(yīng)生產(chǎn)水平估計(jì)出的,。 ( ?)

【正確答案】： ×

第 12 題

一般來說，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí),，同一估價(jià)對象在自己開發(fā)前提下評估出的價(jià)格大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的.價(jià)值,，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價(jià)值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價(jià)值,。 ( ?)

【正確答案】： √

第 13 題

運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或下降的,，并且上升或下降的幅度大致接近,，否則就不宜采用這種方法。 ( ?)

【正確答案】： ×

第 14 題

某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為24m,，劃分為三個(gè)等份,，從街道方向算起，各等份單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50%,、30%,、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120%,。 ( ?)

【正確答案】： √

第 15 題

一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由封面,、目錄、估價(jià)師聲明,、估價(jià)結(jié)果報(bào)告,、估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件六部分組成。 ( ?)

【正確答案】： ×