物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則第條物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則第六條規(guī)定篇二

《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則目錄第一章總則第二章 業(yè)主與業(yè)主大會(huì)第三章 前期物業(yè)管理第四章 物業(yè)管理服務(wù)第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)第六章 法律責(zé)任第七章 附則第一章 總 則第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,，制定本條例。

第二條 本條例所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù),、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng),。

第三條 國家提倡業(yè)主通過公開,、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè),。

第四條 國家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù),、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平,。

第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,。

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主,。

1、 業(yè)主：已經(jīng)與出賣人簽訂房屋買賣合同并且入住使用房屋的,，應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主的權(quán)利,；業(yè)主分為自然人業(yè)主與非自然人業(yè)主。共有權(quán)人和即將取得共用權(quán)的人,。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,，享有下列權(quán)利：

2、 業(yè)主權(quán)利：在物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)不符合合同約定時(shí),，有權(quán)拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)用,，并有權(quán)提出賠償請(qǐng)求；（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù),；（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改業(yè)主公約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議,； （四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán),；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員,，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作,； （七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,；

（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán),；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用； （十）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守業(yè)主公約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度,；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定,；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,；

（六）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益,。第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備,、建筑物規(guī)模,、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省,、自治區(qū),、直轄市制定。

3,、 物業(yè)管理區(qū)域：物業(yè)管理區(qū)域可以按一幢樓或者多幢樓劃分,，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域有不同意見的，可以要求區(qū),、縣房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)來確認(rèn),。

4,、 物業(yè)管理區(qū)域劃分原則：便于物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)，便于業(yè)主召開業(yè)主大會(huì),，業(yè)主可以意思自治來決定物業(yè)管理區(qū)域,。第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是,，只有一個(gè)業(yè)主的,，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán),，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積,、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省,、自治區(qū),、直轄市制定。

5,、 首次業(yè)主大會(huì)投票權(quán)：每建筑平方米一個(gè)投票權(quán)（鄒律師：建議還是每套一個(gè)投票）,，但是無論如何，一名自然人業(yè)主的投票權(quán)最高不得超過全部投票權(quán)10%,；對(duì)于業(yè)主是公司或者其他法人的,，如果法人之間存有關(guān)聯(lián)關(guān)系，則全部具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人業(yè)主與法人業(yè)主所具有的投票權(quán)之和不得超過15%,。（胡律師：此事可以由業(yè)主大會(huì)來決定,；鄒律師：業(yè)主大會(huì)自身如何無法達(dá)成一致性意見怎么辦？） 6,、 發(fā)起：30戶業(yè)主聯(lián)名可以發(fā)起召開業(yè)主大會(huì)并成立業(yè)主委員會(huì),，發(fā)起人應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)章程、業(yè)主委員會(huì)章程,、議事規(guī)則,、財(cái)務(wù)管理規(guī)則,、物業(yè)服務(wù)監(jiān)督規(guī)則等文章以郵件的形式送至物業(yè)所有的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行備案，如果房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)備案內(nèi)容提出修改建議,，發(fā)起人應(yīng)當(dāng)根據(jù)修改建議進(jìn)行補(bǔ)充更正,，但此等修改建議僅限一次,。

7、 業(yè)主委員會(huì)：業(yè)主委員會(huì)成員只能是業(yè)主,，對(duì)于夫妻雙方共同擁有房屋的,，（房屋共有的情形不限于夫妻，還包括與父母,、子女和其他人共有的情形）如果合同或者房屋所有權(quán)證書只寫明夫妻一方的,，另外一方也可以加入業(yè)主委員會(huì)，但是夫妻雙方只能有一人加入業(yè)主委員會(huì),。物業(yè)管理區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員可以加入業(yè)主委員會(huì),，但不得成為業(yè)主委員會(huì)主任。

8,、 銀行開戶：發(fā)起人在辦理完畢備案手續(xù)后,，應(yīng)當(dāng)憑業(yè)主委員會(huì)章程、議事規(guī)則,、財(cái)務(wù)管理規(guī)則到當(dāng)?shù)劂y行辦理銀行開戶手續(xù),。

9、 主體地位及法律責(zé)任：業(yè)主委員會(huì)可以以自己的名義參與民事訴訟或仲裁,，業(yè)主委員會(huì)所有的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記備案,，并以其登記所有的財(cái)產(chǎn)獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任；業(yè)主委員會(huì)無法獨(dú)立承擔(dān)的,，由全體業(yè)主按照投票權(quán)的份額承擔(dān)各自賠償責(zé)任（但業(yè)主已經(jīng)就某一事項(xiàng)明確與權(quán)利方約定了違約或賠償責(zé)任的除外）,。（陳律師：去民政部門辦理社團(tuán)法人進(jìn)行登記）（鄒律師：法院不是法人）第十一條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；

（二）選舉,、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作,；

（三）選聘,、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）決定專項(xiàng)維修資金使用,、續(xù)籌方案,，并監(jiān)督實(shí)施；

（五）制定,、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用,、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（六）法律,、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé),。第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式,；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有１／２以上投票權(quán)的業(yè)主參加,。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)１／２以上通過,。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)２／３以上通過。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力,。

10,、 投票日：業(yè)主有權(quán)在投票日通過投票方式選擇業(yè)委會(huì)成員；如果業(yè)主有約定的,，投票日從其約定,；沒有約定的，則以每年11月1日為投票日,。（鄒律師：選舉日沒有發(fā)票規(guī)定,，應(yīng)當(dāng)規(guī)定業(yè)主大會(huì)在什么條件下怎么召開，非常不現(xiàn)實(shí)） 11,、 選舉公告：各地房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的選舉委員會(huì),，應(yīng)當(dāng)在選舉前十日張貼選舉公告，選舉公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：業(yè)主登記及資格,、候選人登記及資格,、投票日、投票地點(diǎn),。

12,、 候選人介紹：各候選人可以向業(yè)主介紹自己的情況，包括個(gè)人基本信息,、當(dāng)選后的工作目標(biāo)與施實(shí)過程,、無法完成目標(biāo)時(shí)可以承擔(dān)的責(zé)任，以使業(yè)主能夠?qū)蜻x人情況有所知情,。

13,、 行為責(zé)任：侵害業(yè)主對(duì)候選人知情權(quán)和對(duì)業(yè)委會(huì)成員選舉權(quán)的行為系違法行為，房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)受到行政機(jī)關(guān)的處分,，權(quán)利受侵害的業(yè)主有權(quán)到人民法院主張選舉無效,，并有權(quán)向房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)及負(fù)責(zé)主張民事賠償，賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)以每個(gè)投票權(quán)5000元,。第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議,。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)２０％以上的業(yè)主提議,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議,。

14、 定期業(yè)主大會(huì)：第一次業(yè)主大會(huì)的召開時(shí)間由各地房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的臨時(shí)選舉委員會(huì)的決定,，每年三月,、六月、九月第三個(gè)周六九點(diǎn)為業(yè)主大會(huì)的召開時(shí)間,。

15,、 臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的召開：由20%或不少于三十名業(yè)主聯(lián)名，可以召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì),，臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的費(fèi)用由聯(lián)名的業(yè)主承擔(dān),，如果經(jīng)過表決，可以全體業(yè)主分?jǐn)倳?huì)議費(fèi)用（列為業(yè)主委員會(huì)的支出項(xiàng)目）,。

16,、 臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的議題：社區(qū)內(nèi)的突出性事件，針對(duì)業(yè)委會(huì)的某些工作或者決定提出質(zhì)疑,，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的可能給業(yè)主利益造成損害的行為（包括已經(jīng)造成損害或者即將產(chǎn)生損害）,。第十四條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開１５日以前通知全體業(yè)主,。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄,。

第十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況,；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,；

（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé),。

第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起３０日內(nèi),，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案,。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè),、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任,。

業(yè)主委員會(huì)主任,、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

17,、 業(yè)委會(huì)備案：區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)于收到的備案申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)做出同意備案或者不同意備案的決定,，業(yè)主委員會(huì)發(fā)起人如果在發(fā)出郵件后三十天內(nèi)沒有收到不同意備案決定的，應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)同意備案,。

18,、 法律責(zé)任：對(duì)于不同意備案的決定，區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照法律,、法規(guī)或者規(guī)章的要求，作出相應(yīng)的說明,；沒有規(guī)定不同意備案的,，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門及負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任,，其標(biāo)準(zhǔn)不低于業(yè)主購買貸款的利息（如規(guī)定,，應(yīng)明確計(jì)算辦法）。（鄒：主體資格的設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán),、銀行開戶）第十七條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用,、維護(hù)、管理,，業(yè)主的共同利益,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定,。業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力,。

19、 業(yè)主公約：業(yè)主公約是業(yè)主之間簽訂的集體合同,，其內(nèi)容不得違反法律的要求,，業(yè)主認(rèn)為業(yè)主公約侵害自己利益的，可以請(qǐng)求法院撤銷或者變更相關(guān)條款,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參與訴訟,。（該條與業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)矛盾，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則）第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式,、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法,、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定,。

第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律,、法規(guī)的,，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,，并通告全體業(yè)主。

第二十條 業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作,，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作,。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督,。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì),，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議,。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

20,、 基本原則：建設(shè)單位不得選聘有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司,，所謂關(guān)聯(lián)公司是指物業(yè)公司與建設(shè)單位有利害關(guān)系，是否具有利害關(guān)系,，可以由業(yè)主向法院提出確認(rèn)之訴,。建設(shè)單位選聘有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司，業(yè)主可以提出撤銷物業(yè)服務(wù)合同（該條之規(guī)定沒有法律依據(jù),，不符合實(shí)際情況,，建議刪除）。第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,，制定業(yè)主臨時(shí)公約,，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù),、管理，業(yè)主的共同利益,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定,。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益,。

21,、 臨時(shí)公約：業(yè)主或者買受人對(duì)臨時(shí)公約有不同建議的，有權(quán)要求建設(shè)單位增加,、修改,、刪除相應(yīng)的條款，人民法院應(yīng)當(dāng)受理業(yè)主的請(qǐng)求（最后一句話刪除）,。第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示,，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾,。

22、 明示責(zé)任：建設(shè)單位在物業(yè)銷售前沒有明示業(yè)主臨時(shí)公約,，或者明示后未經(jīng)業(yè)主同意又進(jìn)行修改的,，（其修改部分無效）,，并應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任,，最低賠償金為每套內(nèi)使用面積平方米1000元。第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),；投標(biāo)人少于３個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),。

第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,。第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限,；但是，期限未滿,、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,，前期物業(yè)服務(wù)合同終止,。

23,、 民事責(zé)任：因?yàn)楹贤K止造成的損失，由建設(shè)單位與前期物業(yè)管理公司協(xié)商承擔(dān),，但是不得損害業(yè)主利益,，損害業(yè)主利益的，每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元,，由建設(shè)單位和前期物業(yè)管理公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任,。第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),，建設(shè)單位不得擅自處分,。

24、 責(zé)任認(rèn)定：建設(shè)單位處分共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),，如果沒有業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的書面認(rèn)可，即為擅自處分,。

25,、 民事責(zé)任：建設(shè)單位擅自處分共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),，應(yīng)當(dāng)將其收益的兩倍支付給業(yè)主作為賠償金,，每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元。第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

26、 責(zé)任認(rèn)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),，沒有共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)記錄的，視為可以正常使用,。第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑,、結(jié)構(gòu),、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施,、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料,；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料,；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件,；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì),。

27,、 民事責(zé)任：物業(yè)管理企業(yè)沒有在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任,，每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元,。第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任,。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十二條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度,。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定,。第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書,。

第三十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理,。

28、 企業(yè)數(shù)量：業(yè)主委員會(huì)可以決定聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量,，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)一個(gè)綜合性物業(yè)管理企業(yè),，也可以聘請(qǐng)多個(gè)專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)。第三十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng),、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用,、雙方的權(quán)利義務(wù),、專項(xiàng)維修資金的管理與使用,、物業(yè)管理用房、合同期限,、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

29,、 合同內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)合同中沒有說明的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)按照有益于業(yè)主的原則,，求法院予以確認(rèn),。第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,，導(dǎo)致業(yè)主人身,、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,。

30,、 民事責(zé)任：對(duì)于造成人身傷害的，最低賠償額為三千元,；致人死亡的,，最低賠償金為十萬元。第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù),。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

31,、 交接程序：物業(yè)管理企業(yè)也可以在業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下,，直接與前一任物業(yè)管理企業(yè)辦理交接。第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主,。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途,。

32,、 民事責(zé)任：物業(yè)管理企業(yè)改變物業(yè)管理用房的用途，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任,，向全體業(yè)主支付其因此所得收入的兩倍,，沒有收入的或者收入難以計(jì)算的,，則向每戶業(yè)主支付賠償金不少于一千元。（同時(shí)恢復(fù)原來用途）第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì),。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的,，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作,。第四十條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人,。

33,、 民事責(zé)任：物業(yè)管理企業(yè)將全部物業(yè)管理一并委托給他人的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任,，每戶業(yè)主最低賠償金不少于三千元,。第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定,。

34,、 在國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法頒布之前，或業(yè)主與物業(yè)公司均認(rèn)為可以不采用上述物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法的,，或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司均認(rèn)為可以不采用上述物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法的,，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，雙方可以自行確定服務(wù)價(jià)格,。第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定,，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任,。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納,。

35,、 業(yè)主委員會(huì)可以收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,，但應(yīng)當(dāng)放于業(yè)主委員會(huì)開設(shè)的銀行帳號(hào)上，任何業(yè)主均有權(quán)查閱銀行帳號(hào)的資金變動(dòng)情況,。第四十三條 縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門,，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

36,、 縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門或同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在網(wǎng)上公布,，對(duì)于業(yè)主提供的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題，應(yīng)當(dāng)在三天內(nèi)予以書面回復(fù),；沒有法定理由拒不回復(fù)的,，（視為同意），縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門或同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任,。第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

37,、 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的委托向全體業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，供水,、供電、供氣,、供熱,、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用,。

物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的,，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

38,、 物業(yè)管理企業(yè)接受接收委托收取的各項(xiàng)費(fèi)用,，應(yīng)當(dāng)存放于業(yè)主委員會(huì)的帳戶上，在業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下轉(zhuǎn)交給供水,、供電,、供氣、供熱,、通訊,、有線電視等單位。第四十六條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安,、環(huán)保,、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告,。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理,。

第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告,，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的,，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定,。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí),，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),，不得侵害公民的合法權(quán)益。第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,，但不得違反法律,、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定,，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任,。

第四十九條 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴,。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù) 第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途,。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后,，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第五十一條 業(yè)主,、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地,，損害業(yè)主的共同利益,。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用,、挖掘道路,、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意,；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用,、挖掘道路,、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意,。

業(yè)主,、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路,、場地,，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

39,、 民事責(zé)任：（業(yè)主,、）物業(yè)管理企業(yè)違反前條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任,，每戶最低賠償金為二千元,。第五十二條 供水、供電,、供氣,、供熱、通訊,、有線電視等單位,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任,。前款規(guī)定的單位因維修,、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用,、挖掘道路,、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀,。

40,、 民事責(zé)任: 供水、供電,、供氣,、供熱、通訊,、有線電視等單位違反前條規(guī)定的, 應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任,，每戶最低賠償金為三千元。第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè),。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

第五十四條 住宅物業(yè),、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金,。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新,、改造，不得挪作他用,。專項(xiàng)維修資金收取,、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定,。第五十五條 利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會(huì),、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù),。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第五十六條 物業(yè)存在安全隱患,，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合,。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第六章 法律責(zé)任

第五十七條 違反本條例的規(guī)定,，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn),，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,，給予警告,，可以并處１０萬元以下的罰款。

第五十八條 違反本條例的規(guī)定,，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處５萬元以上２０萬元以下的罰款,；給業(yè)主造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第五十九條 違反本條例的規(guī)定,，不移交有關(guān)資料的,，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位,、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào),，處１萬元以上１０萬元以下的罰款。

41,、 資料移交：應(yīng)當(dāng)移交給業(yè)主委員會(huì)的資料而沒有移交的,，由建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)改正，改正之前,，應(yīng)當(dāng)每天向業(yè)主支付（合同房價(jià)款）千分之一的賠償金,。第六十條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的,，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得,，并處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書的,，依照本條第一款規(guī)定處罰,，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

42,、 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將沒收違法所得或獲得的罰款的50%,，移交給業(yè)主委員會(huì)，沒有業(yè)主委員會(huì)的則由全體業(yè)主按比例分配,；拒不沒收或者處罰的,，或者拒不移交的，業(yè)主或者業(yè)委會(huì)可以向人民法院提起訴訟請(qǐng)求,。第六十一條 違反本條例的規(guī)定,，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為,，處５萬元以上２０萬元以下的罰款,；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。

43,、 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將罰款用于支持業(yè)主委員會(huì)工作，全部罰款應(yīng)當(dāng)專戶保管帳務(wù)公開,，任何人均可以進(jìn)行查閱,。第六十二條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,，處委托合同價(jià)款３０％以上５０％以下的罰款,；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書,。委托所得收益,，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù),，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。

第六十三條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的,，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金,，給予警告，沒收違法所得,，可以并處挪用數(shù)額２倍以下的罰款,；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的,，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書,；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任,。

44,、 維修資金：挪用專項(xiàng)維修資金的行為屬于侵占（犯）業(yè)主財(cái)產(chǎn)的行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)刑事責(zé)任,；業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)均有權(quán)就專項(xiàng)維修資金的所有權(quán)提起訴訟,；縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門主動(dòng)參與在追回挪用的專項(xiàng)維修資金的,，在專項(xiàng)維修資金追回之前，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門塹付,；第六十四條 違反本條例的規(guī)定,，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,，給予警告,，沒收違法所得，并處１０萬元以上５０萬元以下的罰款,。

第六十五條 違反本條例的規(guī)定,，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,，給予警告,，并處１萬元以上１０萬元以下的罰款；有收益的,，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用,。

第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的,，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款,；所得收益,，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù),，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（二）擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路,、場地，損害業(yè)主共同利益的,；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。

個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的,，處１０００元以上１萬元以下的罰款,；單位有前款規(guī)定行為之一的，處５萬元以上２０萬元以下的罰款,。

第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定,，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納,；逾期仍不交納的,，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義,，從事違反法律,、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十九條 違反本條例的規(guī)定,，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門,、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處,，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé),，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分,。

第七章 附則第七十條 本條例自２００３年９月１日起施行,。

物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則第條物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則第六條規(guī)定篇三

居住物業(yè)是指具備居住功能、 供人們生活居住的建筑,， 包括住宅小區(qū),、 單體住宅樓、公寓,、 別墅,、 度假村等， 當(dāng)然也包括與之相配套的共用設(shè)施,、 設(shè)備和公共場地。下文是北京市物業(yè)管理辦法實(shí)施細(xì)則,，歡迎閱讀!

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,，制定本條例,。

第二條本條例所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條國家提倡業(yè)主通過公開,、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè),。

第四條國家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平,。

第五條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,。

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主,。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員,，并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。

第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,，履行下列義務(wù)：

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

(六)法律,、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù),。

第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益,。

第九條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模,、社區(qū)建設(shè)等因素,。具體辦法由省、自治區(qū),、直轄市制定,。

第十條同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),。但是,，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，決定不成立業(yè)主大會(huì)的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十一條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;

(六)改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng),。

第十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是,，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加,。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,，對(duì)業(yè)主具有約束力,。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷,。

第十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開,。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第十四條召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主,。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì),。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄,。

第十五條業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé),。

第十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè),、責(zé)任心強(qiáng),、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會(huì)主任,、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生,。

第十七條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù),、管理,，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定,。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德,，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益,。

管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力,。

第十八條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序,、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定,。

第十九條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律,、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,，并通告全體業(yè)主,。

第二十條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),，與居民委員會(huì)相互協(xié)作,，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作,，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督,。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì),，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。

第三章前期物業(yè)管理

第二十一條在業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同,。

第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,，制定臨時(shí)管理規(guī)約,，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù),、管理,，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定,。

第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明,。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)

買賣合同

第二十四條國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),。

第二十五條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,。

第二十六條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿,、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止,。

第二十七條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分,。

第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn),。

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝,、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì),。

第三十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房,。

第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任,。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第三十二條從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格,。

國家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定,。

第三十三條從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定,，取得職業(yè)資格證書。

第三十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng),、服務(wù)質(zhì)量,、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù),、專項(xiàng)維修資金的管理與使用,、物業(yè)管理用房、合同期限,、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定,。

第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù),。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,。

第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù),。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料,。

第三十八條物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途,。

第三十九條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì),。

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作,。

第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第四十一條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理,、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,，在物業(yè)服務(wù)合同中約定,。

第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,，從其約定,，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納,。

第四十三條縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門,，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定,。

第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水,、供電,、供氣、供熱,、通信,、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的,，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,。

第四十六條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保,、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律,、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告,。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理,。

第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告,，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的,，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí),，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第四十八條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,，但不得違反法律,、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定,，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任,。

第四十九條縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴,。

第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù),。

第五十一條業(yè)主,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路,、場地,，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益,，業(yè)主確需臨時(shí)占用,、挖掘道路、場地的,，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用,、挖掘道路、場地的,，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意,。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用,、挖掘的道路,、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,。

第五十二條供水,、供電、供氣,、供熱,、通信、有線電視等單位,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修,、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

前款規(guī)定的單位因維修,、養(yǎng)護(hù)等需要,，臨時(shí)占用、挖掘道路,、場地的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主,。

第五十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金,。

專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新,、改造，不得挪作他用,。

專項(xiàng)維修資金收取,、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定,。

第五十五條利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù),。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第五十六條物業(yè)存在安全隱患,，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí),，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合,。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān),。

第六章法律責(zé)任

第五十七條違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn),，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告,，可以并處10萬元以下的罰款。

第五十八條違反本條例的規(guī)定,，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。

第五十九條違反本條例的規(guī)定,，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,，對(duì)建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款,。

第六十條違反本條例的規(guī)定,，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得,，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書的,，依照本條第一款規(guī)定處罰,，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

第六十一條違反本條例的規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的,，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。

第六十二條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書,。委托所得收益,，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù),，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。

第六十三條違反本條例的規(guī)定,，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金,，給予警告,，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金,，情節(jié)嚴(yán)重的,，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任,。

第六十四條違反本條例的規(guī)定,，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告,，沒收違法所得,，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十五條違反本條例的規(guī)定,，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,，給予警告,，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用,。

(二)擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地,，損害業(yè)主共同利益的;

(三)擅自利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。

個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的,，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的,，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十七條違反物業(yè)服務(wù)合同約定,，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴,。

第六十八條業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義,，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng),，構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰,。

第六十九條違反本條例的規(guī)定,，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利,，收受他人財(cái)物或者其他好處,，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分,。

第七章附則

第七十條本條例自20xx年9月1日起施行,。

(1)房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督;

(2)房屋設(shè)備、設(shè)施的管理;

(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理;

(4)綠化管理;

(5)配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)工作;

(6)車輛秩序管理;

(7)公眾代辦性質(zhì)的服務(wù);

(8)物業(yè)檔案資料的管理

針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)

是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大住用人,，為滿足其中一些住戶,、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。

①日常生活類;

②商業(yè)服務(wù)類;

③文化,、教育,、衛(wèi)生、體育類;

④金融服務(wù)類;

⑤經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù);

⑥社會(huì)福利類;

委托性的特約服務(wù)

物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí),，第一大類是最基本的工作,，是必須做好的。同時(shí),，根據(jù)自身的能力和住用人的要求,，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容,，采取靈活多樣的經(jīng)營機(jī)制和服務(wù)方式,，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度,。

特約服務(wù)實(shí)際上是專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善,。

物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則第條物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則第六條規(guī)定篇四

規(guī)范全體員工行為，加強(qiáng)本公司員工隊(duì)伍的建設(shè),，提高員工的基本素質(zhì),。

二、適用范圍：

新天美地花園物業(yè)管理公司所有工作人員,。

三,、職責(zé)：

3.1物業(yè)管理公司的所有員工有義務(wù)嚴(yán)守規(guī)章制度、為公司利益而做出貢獻(xiàn),。

3.2各部門負(fù)責(zé)人要對(duì)員工進(jìn)行規(guī)章制度教育,，并全面貫徹下去。

四,、關(guān)于服裝,、裝束

4.1進(jìn)公司必須穿好工作服;

4.2工作服要干凈;

4.3進(jìn)公司須戴工作證;

4.4嚴(yán)禁工作證借給別人或借別人工作證入公司;

4.5凡遺失工作證、工作服應(yīng)盡快申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng);

4.6不得擅自涂改工作證,，若要更改一定要經(jīng)人事部辦理;

4.7公司發(fā)放的安全鞋僅限在廠內(nèi)使用;

4.8公司發(fā)放的作業(yè)服,、安全鞋、圍裙等妥善保管使用。

五,、關(guān)于上班時(shí)間

5.2不得無故遲到,、早退、外出;

5.4嚴(yán)禁無故曠工;

5.5上,、下班必須簽到;

5.6不許代別人簽到;

5.7不得涂改簽到表,。

六、關(guān)于廠內(nèi)設(shè)備和備件

6.1設(shè)備,、備件要小心使用,，應(yīng)保持設(shè)備整潔美觀;

6.2注意整理整頓;

6.3道路要保持暢通，不許擺放東西;

6.4嚴(yán)禁對(duì)花園內(nèi)的設(shè)備亂涂,、張貼;

6.5節(jié)約用水,，用電，不得浪費(fèi);

6.6凡故意破壞設(shè)備,、設(shè)施,，從嚴(yán)處理;

6.7凡盜竊本公司財(cái)物，從嚴(yán)處理;

6.8設(shè)備引起故障時(shí)必須要及時(shí)報(bào)告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo),，不得擅動(dòng)機(jī)器,。

七、其它

7.1服從上司的命令;

7.2發(fā)生事情必須立即上報(bào),、聯(lián)絡(luò);

7.3嚴(yán)禁在花園內(nèi)吐痰或丟垃圾;

7.4嚴(yán)禁在花園內(nèi)吸煙;

7.5不準(zhǔn)喧嘩,、賭博;

7.6不準(zhǔn)盜竊他人或公司內(nèi)的東西;

物業(yè)管理公司規(guī)章制度

1、工作時(shí)間不準(zhǔn)睡覺或做出睡覺姿勢;

2,、離開作業(yè)現(xiàn)場(崗位)時(shí)一定要跟直接主管打招呼后方可離開;

3,、嚴(yán)禁在辦公室私用電話;

4,、除急事外不許接聽私人電話;

5,、未經(jīng)許可不準(zhǔn)在公司內(nèi)演說集會(huì);

6、不許用任何方式威脅,、恐嚇同事;

違反以上規(guī)章制度將嚴(yán)肅處理,，重者將嚴(yán)懲警告及罰款或送公安機(jī)關(guān),。

望各位雇員嚴(yán)格遵守。

關(guān)于上班時(shí)間

1,、無故早退或遲到,，罰款5元，

2,、無故曠工一天扣除2天工資;

3,、曠工連續(xù)3天，按自動(dòng)離職處理;

4,、忘記簽到或簽錯(cuò)日期同樣罰款5元;

5,、發(fā)現(xiàn)代人簽到,，一律罰款20元;

6、擅自涂改簽到表,，一律罰款20元,。

(所罰款項(xiàng)存用于公司活動(dòng)基金)

關(guān)于花園內(nèi)設(shè)備和備件

1、弄臟設(shè)備和備件或粗魯使用物品情節(jié)較為嚴(yán)重者,，則警告并罰款5元;

3,、凡盜竊本公司設(shè)備、備件等財(cái)物,，立即開除并扣當(dāng)月工資20%;

4、凡故意損壞本公司設(shè)備等財(cái)物,，按所購入價(jià)2倍賠償;

5,、在公司或花園內(nèi)張貼、亂涂,，按警告處理并罰款5元;

6,、設(shè)備引起故障擅動(dòng)機(jī)器而導(dǎo)致設(shè)備損壞，則需等價(jià)賠償其修理費(fèi),，并酌情加倍處罰,。

其它

1、不服從上司的命令,，按嚴(yán)重警告處理并罰款5—20元,，屢次重犯則開除處理。

2,、疏忽報(bào)告或聯(lián)絡(luò)而受到損害,，則嚴(yán)重警告并罰款10元。

3,、在公共場所或花園內(nèi)吸煙,，則罰款10元;

5、凡盜竊他人的物品,，立即開除并送公安機(jī)關(guān)處理;

6,、上班時(shí)間內(nèi)怠工或打瞌睡，則嚴(yán)懲警告并罰款10元起,。情節(jié)嚴(yán)重者開除處理,。

7、不按時(shí)上交工作報(bào)表,、不按時(shí)填寫工作記錄,，查到一次罰款10元。

8,、內(nèi)部培訓(xùn)時(shí)間無故不到者,，罰款10元,，并給予警告。

員工考勤和休假的規(guī)定

為了維持良好的生產(chǎn)秩序,，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率,，保證生產(chǎn)工作的順利進(jìn)行，為了使員工保持良好的身體素質(zhì)和旺盛的精力,，努力做好本職工作,，并考慮員工與家屬團(tuán)聚的問題，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合公司的實(shí)際情況,，特制定本規(guī)定。

(一)考勤

1.考勤內(nèi)容

①上班時(shí)間已到而未到崗者,，即為遲到;

②未到下班時(shí)間而提前離崗者,，即為早退;

③工作時(shí)間未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)離開工作崗位者，為擅離職守;

④遲到,、早退或擅離職守超過30分鐘,，或未經(jīng)準(zhǔn)假而不到班者，均為曠工,。

2.考勤須知

①對(duì)有遲到,、早退、擅離職守現(xiàn)象的員工,，應(yīng)進(jìn)行教育,，數(shù)屢教不改的，給予適當(dāng)?shù)募o(jì)律處分,，如有造成嚴(yán)重后果的,，應(yīng)追究其責(zé)任。

②對(duì)曠工者,，應(yīng)責(zé)成其作出書面檢討,，并按下表計(jì)扣工資，扣發(fā)當(dāng)月各項(xiàng)獎(jiǎng)金,，曠工二天以上,，每增加一天，加扣年終獎(jiǎng)10%,。連續(xù)曠工10,，或一年內(nèi)累計(jì)曠工超過15天或曠工雖未達(dá)到上述天數(shù)，但次數(shù)較多,，情節(jié)嚴(yán)重,，均應(yīng)作除名處理。

表一

曠工天數(shù)0.51天1.5天2天一年累計(jì)10天一年累計(jì)15天

扣工資25%50%75%100%扣年終各項(xiàng)獎(jiǎng)金除名

3.請(qǐng)假辦法

①公假

經(jīng)公司批準(zhǔn)脫產(chǎn)參加會(huì)議,、學(xué)習(xí),、出差,、從事社會(huì)活動(dòng)均屬公假;經(jīng)公司指定或批準(zhǔn)休養(yǎng)、參觀,、訪問的模范代表人物或代表,，以及因公負(fù)傷人員在醫(yī)療期間，根據(jù)實(shí)際情況核給公假,。

②調(diào)遣假

員工異地調(diào)動(dòng),，因要處理個(gè)人瑣事給一天公假。

如有非經(jīng)常性事務(wù),，需員工本人辦理或參加的,，如遷居、開家長會(huì)等,，各單位可考慮到工作安排及員工的需要,，酌情處理，不計(jì)算假期,。

4.因工作需要積累工時(shí)工休，一般應(yīng)在當(dāng)月補(bǔ)休,，如確因工作一時(shí)不能安排補(bǔ)休的,，經(jīng)部門經(jīng)理同意可適當(dāng)推遲，可保留至當(dāng)年底,，但必須在本年度休完,。如確因工作不能補(bǔ)休的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)發(fā)加班費(fèi)的形式予以補(bǔ)償,。補(bǔ)償辦法：平日加班：工資÷26天1.5加班天數(shù);法定假日加班費(fèi)：工資÷26天2加班天數(shù)計(jì)算,。

(二)休假

1.員工休假必須服從組織安排，并按規(guī)定逐級(jí)審批,，報(bào)人事部批準(zhǔn),，主任一級(jí)由部門經(jīng)理安排休假，部門經(jīng)理由總經(jīng)理安排休假,。

2.員工申請(qǐng)休假須一個(gè)星期前填寫《請(qǐng)假申請(qǐng)表》送交部門主管審批,。未通過審批的，不得擅自休假,，否則按曠工處理,，因特殊原因本人不能親自辦理的，應(yīng)委托別人或電話告假,，回來上班后再補(bǔ)請(qǐng)假條,。

3.婚假

員工申請(qǐng)結(jié)婚，需在本公司辦理結(jié)婚手續(xù),，并以領(lǐng)取結(jié)婚證為準(zhǔn),，有薪婚假三天,，晚婚者有薪假6天，(晚婚條件：女滿25周歲,，男滿28周歲),。如到外地(指配偶工作所在地在外地，不含旅行結(jié)婚)結(jié)婚的,，根據(jù)在途往返時(shí)間核給路程假,。

4.喪假

員工的直系親屬(祖父母、父母,、配偶,、子女，以及領(lǐng)先本人供養(yǎng)的弟妹,、養(yǎng)父母,、岳父母、公婆)過世,，給予有薪假3天,，員工到外地辦理喪事，可根據(jù)實(shí)際路程所需時(shí)間給假,。

5.產(chǎn)假,、計(jì)劃生育假

①女員工產(chǎn)假按下列標(biāo)準(zhǔn)核給(發(fā)基本工資)

表二

假期內(nèi)容假期天數(shù)說明

產(chǎn)假90天難產(chǎn)或雙胞胎加14天假

晚育假15天年滿25周歲生育為晚育

獨(dú)生子女假35天憑獨(dú)生子女證核給

②臨時(shí)工產(chǎn)假56天，發(fā)60%的工資,。

③產(chǎn)婦如遇實(shí)妹困難,，可請(qǐng)哺乳假，工資按本人基本工資75%發(fā)給,，其他補(bǔ)貼照給,。

④接受節(jié)育手術(shù)者，經(jīng)醫(yī)生證明,，分別給予以下假期：

▲經(jīng)計(jì)劃部門批準(zhǔn)取宮內(nèi)節(jié)育器的,，休息2天;

▲懷孕不滿3個(gè)月人工流產(chǎn)的，休息7天,，3個(gè)月以上的休息15天;

6.病假

②有薪病期3天,。4天以上按以下規(guī)定執(zhí)行：

表三

連續(xù)工齡不滿一年不滿二年滿二年不滿四年滿四年以上

三個(gè)月內(nèi)病假工資50%60%80%100%

連續(xù)病假六個(gè)月以上建議離職并補(bǔ)發(fā)一個(gè)月基本工資。

7.事假

員工因個(gè)人事務(wù),，必須親自處理的,，根據(jù)工作安排以及本人的實(shí)際需要酌情核給，請(qǐng)事假員工按無超過兩天者按無薪處理,。

8.探親假

①探親假是給予加入公司滿一年,，在職期間沒有請(qǐng)過探親假、回家假等;

③探親假給予基本工資,。(以提供路程票為準(zhǔn),，否則以事假論)

④在本公司休過年假者,，不再適用此條。

9.年假

①凡加入公司工作滿一年者,，均有休年假規(guī)定,。

②在本年度病、事假累計(jì)超過3個(gè)月或工傷假超過3個(gè)月者,，當(dāng)年不再享受年假,，曠工累計(jì)兩日者，當(dāng)年不再享受年假,。

③受過各種公司處分,、警告者，當(dāng)年不再享受年假,。

10.說明

本規(guī)定從發(fā)布之日起執(zhí)行,，以前有關(guān)規(guī)定與本規(guī)定相抵觸的，按本規(guī)定執(zhí)行,，執(zhí)行過程中如有上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)新的指示,、規(guī)定再另行通知。

員工辦公制度

為加強(qiáng)管理,、嚴(yán)明紀(jì)律,、發(fā)揮效益、創(chuàng)一流服務(wù)質(zhì)量,，特制定以下規(guī)定：

一.出勤：一月內(nèi)遲到或早退兩次扣一天工資,。

二.請(qǐng)假：必須要請(qǐng)假條,，寫明事由,，由部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，辦公室核實(shí),。一天以上由主任批準(zhǔn),，三天以上要經(jīng)理批準(zhǔn)，擅自離開者,，按自動(dòng)辭工處理,，扣發(fā)15天工資。

(1)請(qǐng)事假扣發(fā)當(dāng)天工資,。

(2)請(qǐng)病假,，必須要有醫(yī)生證明，三天以內(nèi)工資照發(fā),，三天以上扣除請(qǐng)假期間工資,。

(3)曠工者除扣當(dāng)天工資外，年終獎(jiǎng)扣發(fā)一天工資,。

(4)請(qǐng)假一天以上請(qǐng)假者必須提前申請(qǐng),。

(5)上班時(shí)間內(nèi),，必須堅(jiān)守崗位，如檢查不在崗位范圍內(nèi),，則按未上班處理,，扣半天工資。

三.堅(jiān)守工作崗位,，必須按質(zhì),、按量達(dá)到管理處要求，完成各自職責(zé),，不能勝任工作,，住戶反映較大意見者，管理處有權(quán)做出調(diào)離原崗位或辭退處理,。

四.如損壞管理處及住戶財(cái)產(chǎn),，視損壞程度照價(jià)賠償并扣發(fā)工資。

五.管理處的工具,、機(jī)器,、設(shè)備未經(jīng)管理處或辦公室同意，不準(zhǔn)外借,。

六.上班時(shí)間不得看報(bào),、閑聊，不得用通迅設(shè)備聊天;業(yè)余時(shí)間應(yīng)努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)及相關(guān)知識(shí),。

七.不得在工作時(shí)間在本住宅區(qū)從事本職工作以外的有償勞務(wù),。

八.嚴(yán)禁向業(yè)主、住戶索取財(cái)物,、吃,、拿等不良行為。

九.熱情,、周到,、主動(dòng)、高效服務(wù)住戶,，依靠法規(guī)嚴(yán)格妥善管理,，絕不可粗暴、冷漠,、置之不理,。

文明辦公制度

一.員工應(yīng)以認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的作風(fēng)做好本職工作,，辦公講求效率,。

二.員工應(yīng)自覺遵守管理處作息時(shí)間，嚴(yán)格執(zhí)行勞動(dòng)紀(jì)律，上班不遲到,、不早退,、不準(zhǔn)中間私自離崗，外出辦公說明去向,。有私事或生病不能上班須事先請(qǐng)假,。

三.講究禮貌，注重儀容,。員工服裝莊重,、大方、清潔,。

四.各辦公室,、會(huì)議室嚴(yán)禁吸煙。

五.保持辦公環(huán)境優(yōu)美清潔,，不得隨意丟棄雜物,。

六.愛護(hù)公共財(cái)物，節(jié)約用水用電,。

七.重視防水,、防盜和安全生產(chǎn)。

八.辦公時(shí)間要保持肅靜,，不準(zhǔn)串崗聊天;嘻鬧,、高聲喧嘩和爭吵。

九.嚴(yán)格要求自己,，遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度,。

十.以上規(guī)定，有違者將按管理處規(guī)定,，予以經(jīng)濟(jì)處罰,。

辦公室值班制度

為及時(shí)處理突發(fā)事件，維護(hù)小區(qū)正常的生產(chǎn),、生活秩序,，制定本制度：

一.值班人員：公司各部門經(jīng)理以下人員,，均應(yīng)參加值班,。

二.值班地點(diǎn)：公司客戶服務(wù)中心。

三.值班時(shí)間：星期一至星期日18：00—20：30,。

四.值班人員應(yīng)填寫值班登記表,，注明值班人、值班起止時(shí)間,、值班情況等,。

五.值班人員必須及時(shí)處理各類突發(fā)事件。如遇重大事件,，難以處理的,，應(yīng)及時(shí)報(bào)告公司經(jīng)理,，并請(qǐng)求有關(guān)部門協(xié)助處理。

六.值班人員必須堅(jiān)守崗位,，不得擅自離崗,。若因此而造成損失的，追究當(dāng)事人的責(zé)任,。

七.值班人同因事,、因病無法參加值班的，應(yīng)事先安排調(diào)班,，并報(bào)辦公室,。事先無法安排的，應(yīng)找機(jī)動(dòng)人員暫替,，并在值班登記表上注明。

八.國家法定節(jié)假日另做加強(qiáng)值班安排,。

管理處接待來訪設(shè)訴工作制度

為加強(qiáng)管理處與業(yè)主,、住戶的聯(lián)系，及時(shí)為業(yè)主,、住戶排憂解難,，提高社會(huì)效益，特建立接待來訪投訴工作制度,。

一.接待來訪工作由客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé),，宣傳接待投訴的辦公地點(diǎn)、電話,，讓業(yè)主,、住戶來訪投訴有門,、信任管理處,。

二.任何管理人員在遇到業(yè)主、住戶來訪投訴時(shí),，都應(yīng)給予熱情接待，主動(dòng)詢問，面帶微笑,，不得刁難,，不得推諉,，不得對(duì)抗,，不得激化業(yè)主,、住戶情緒，并做到對(duì)熟人,、陌生人一個(gè)樣,、對(duì)大人小孩一個(gè)樣、忙時(shí)閑時(shí)一個(gè)樣,。

三.對(duì)住戶投訴,、來訪中談到的問題，客服人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行記錄,，須于當(dāng)天進(jìn)行調(diào)查,、核實(shí)，并將結(jié)果和處理建議匯報(bào)辦公室主任,，由主任決定處理辦法和責(zé)任部門,。

四.責(zé)任部門在處理來訪、投訴時(shí),，要熱誠,、主動(dòng)、及時(shí),，要堅(jiān)持原則,，突出服務(wù)。不得推托,、扯皮,、推卸責(zé)任、為難業(yè)主,、住戶,、或乘機(jī)索取好處、利益等,，在處理完畢后應(yīng)將結(jié)果回復(fù)業(yè)主,、住戶和管理處主任,，做到事事有著落,、件件有回音。

五.全體管理人員要認(rèn)真負(fù)責(zé)做好本職工作,，為業(yè)主、住戶提供滿意管理,、服務(wù),，減少住戶的投訴,、批評(píng)，將業(yè)主,、住戶的不滿消解在投訴之前,。

用戶投訴處理制度

一.用戶投訴的接收

1.凡用戶對(duì)公司服務(wù)方面的投訴,，不論采取何種方式，如信函,、電話,、傳真或來人面談,，統(tǒng)一由管理處物管員集中登記、組織處理,、向客戶反饋處理結(jié)果,。

2.管理處建立《客戶投訴登記表》，對(duì)每一份投訴或意見均予以記錄,。記錄的內(nèi)容包括客戶名稱,、投訴文件(信件、傳真,、電話及面談的正式記錄)的編號(hào),、投訴性質(zhì)或內(nèi)容摘要、處理結(jié)果等,。

3.管理處親自或指定人員根據(jù)客戶投訴或意見,，填寫《客戶投訴處理通知單》。為了便于跟蹤,、檢索,，每一份《客戶投訴處理通知單》應(yīng)進(jìn)行編號(hào),，并與《客戶投訴登記表》中的編號(hào)以及對(duì)客戶投訴或意見原件所作的編號(hào)保持一致。

二.用戶意見的處理(必須滿足公司對(duì)用戶的承諾要求處理)

1.管理處將《用戶投訴處理通知單》連同用戶投訴或意見原件責(zé)成相應(yīng)班組進(jìn)行處理,。

(1)由有關(guān)班組負(fù)責(zé)作出補(bǔ)救措施,。

(2)作出補(bǔ)救措施的同時(shí)，還需采取糾正措施,，近預(yù)定時(shí)間完成,。

2.對(duì)重大問題的投訴，管理處不能處理的需統(tǒng)一協(xié)調(diào)的問題,，直接報(bào)經(jīng)理,，由經(jīng)理作出處理決定。

3.對(duì)需采取糾正措施的問題要在《用戶投訴處理通知單》中記錄,，以便跟蹤檢索,。

4.在完成補(bǔ)救措施后，應(yīng)將處理結(jié)果反饋給管理處,，由管理處負(fù)責(zé)與用戶聯(lián)系,，報(bào)告處理結(jié)果，直到用戶滿意為止,。

物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則第條物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則第六條規(guī)定篇五

1,、服務(wù)期間:日常管理工作主要是包括客戶服務(wù)、安全服務(wù),、維修服務(wù),、環(huán)境服務(wù)、有償服務(wù)等在內(nèi)的小區(qū)日常服務(wù)管理工作,。由____花城交付使用后起計(jì),分為裝修搬遷和正常管理兩個(gè)時(shí)期,。

2、管理服務(wù)范圍:

(1)房屋建筑本體共用部位的維修,、養(yǎng)護(hù)和管理,。包括樓蓋、屋頂,、梁,、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位,、外墻面,、樓梯間、走廊通道,、門廳,、設(shè)備機(jī)房等。

(2)房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修,、養(yǎng)護(hù),、管理和運(yùn)行服務(wù),。包括共用的上下水管道、落水管,、照明,、天線,、加壓供水設(shè)備,、配電系統(tǒng)、(電梯)樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等,。

(3)公用綠地,、花木、建筑小品的園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理,。

(4)物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修,、養(yǎng)護(hù)和管理。包括道路,、室外上下水管道,、化糞池、溝渠,、池,、井、綠化,、室外泵房,、路燈、自行車房,、停車場等,。

(5)物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,。包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),、文化體育娛樂場所、物業(yè)配套會(huì)所等,。

(6)專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理,。

(7)公共環(huán)境清潔服務(wù),包括公共場地、共用部位垃圾的收集,、清運(yùn)等,。

(8)交通標(biāo)示、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理,。

(9)對(duì)物業(yè)實(shí)行封閉式安全管理,全天24小時(shí)三班輪值,確保物業(yè)安全,。

(10)結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點(diǎn)組織開展豐富多彩的社區(qū)文化、娛樂活動(dòng)以協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)人際關(guān)系,、溝通感情,。

(11)配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身,、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)。

(12)管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙與竣工驗(yàn)收資料,。

(13)接受用(租)戶就房屋自用部位,、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi),。

3,、裝修搬遷期:指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后,為其房屋進(jìn)行二次裝修,直至搬遷入住的工作時(shí)期。

(1)物業(yè)管控工作難點(diǎn):

a,、面對(duì)大量不同裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們,保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備,不侵害業(yè)主公共利益,同時(shí)又監(jiān)督裝修質(zhì)量,避免遺留安全隱患等,。

b、業(yè)主入住有先有后,怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修,如何將兩者有效的隔離開來,從而避免被投訴,也是一個(gè)棘手的問題,。

(2)要有效解決問題,主要控制以下幾個(gè)環(huán)節(jié):

a,、辦理裝修手續(xù):辦理裝修手續(xù)是裝修第一關(guān),對(duì)施工圖紙必須嚴(yán)格審核。

③收取裝修保證金,、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi);

④簽定裝修管理協(xié)議,裝修須知,空調(diào)安裝位置示意圖,防火責(zé)任書,。

⑤工程部建議水電管線走向,水電孔洞開啟位置;

b、裝修過程的監(jiān)管:

①嚴(yán)控臨時(shí)出入證的辦理;

②無證裝修人員,證件過期人員禁止進(jìn)入小區(qū);

③打孔,、砸墻等破壞性工具未經(jīng)批準(zhǔn)禁止帶入小區(qū);

c,、裝修完畢的工作:

①建立嚴(yán)格的裝修現(xiàn)場驗(yàn)收制度,有違規(guī)裝修項(xiàng)目的不予以驗(yàn)收;

②裝修公司退場管理;

③裝修施工各種資料歸檔。

d,、其他事項(xiàng):

②平時(shí)加強(qiáng)裝修安全方面的宣傳;

③與業(yè)主溝通時(shí)注意方式方法;

4,、正常管理期:小區(qū)大部分業(yè)主的二次裝修工作已基本完成,小區(qū)環(huán)境的維護(hù)、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時(shí)期,。

(1)對(duì)設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改,對(duì)維修保養(yǎng)工作的程序等級(jí)進(jìn)行劃分,對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量,。

(2)通過日常工作中的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)一步完善管理機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及管理等行政方面事務(wù),。

(3)建立健全嚴(yán)格的封閉化安全管理制度,包括小區(qū)出入登記制度,、保安巡查制度、緊急情況處理制度等,。

(4)建立健全保潔,、綠化操作考評(píng)管理制度。

(5)建立健全財(cái)務(wù)管理制度,、財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制,。

(6)建立健全樓宇機(jī)電設(shè)備及對(duì)講、監(jiān)控的維修保養(yǎng)管理制度,。

(7)按照質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)建立物業(yè)管理規(guī)范及相應(yīng)文件并將其切實(shí)貫徹到日常管理工作之中,。

(9)各項(xiàng)管理規(guī)章制度、崗位,、部門職責(zé)的制定,跟蹤執(zhí)行情況;

(12)對(duì)小區(qū)會(huì)所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議:現(xiàn)場考察已裝修配置完畢的會(huì)所,根據(jù)會(huì)所的裝修格局和功能設(shè)置,若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善,達(dá)不到營業(yè)要求,及時(shí)向益本公司提出建議,以便達(dá)到預(yù)期效果,。

(14)各崗位設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)的工作計(jì)劃;

(15)物業(yè)管理規(guī)章制度執(zhí)行情況的工作計(jì)劃;

(16)物業(yè)管理檔案資料,、創(chuàng)優(yōu)資料的工作計(jì)劃;

(17)在保潔工作中對(duì)有效提高小區(qū)整體保潔效果提供工作計(jì)劃;

(18)提供綠化方面的工作計(jì)劃。

(19)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)及行為規(guī)范培訓(xùn),保障管理水平

(20)在小區(qū)內(nèi)計(jì)劃,、開展有效的,、豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。

(21)時(shí)機(jī)成熟后,依法成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì),。

(22)定期開展小區(qū)業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查及業(yè)主滿意度調(diào)查,建立業(yè)主信息收集,、處理、反饋體系及業(yè)主投訴受理和處理體系,。

(23)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況,將物業(yè)管理與服務(wù)實(shí)施方案在實(shí)施過程中不斷修正和完善,。