為了確定工作或事情順利開展,，常常需要預(yù)先制定方案，方案是為某一行動所制定的具體行動實施辦法細(xì)則,、步驟和安排等。那么方案應(yīng)該怎么制定才合適呢,？接下來小編就給大家介紹一下方案應(yīng)該怎么去寫,，我們一起來了解一下吧,。

房地產(chǎn)廣告策劃方案目標(biāo)篇一

一、社區(qū)市場訴求定位

東南亞風(fēng)情社區(qū)

開啟花都人居新時代

新花都,、新人居

區(qū)位優(yōu)勢：新區(qū)商居中心地段，名校(云山中學(xué)),、名園(馬鞍山),、廣場毗鄰，周邊成熟配套,。

個性優(yōu)勢：獨特人性化居住環(huán)境,、文化社區(qū)、東南亞風(fēng)情,。

二,、活動策劃要旨

五一長假，萬商促銷,。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出,，非要別出心裁、吸引眼球不可,。

云珠花園的社區(qū)定位明確以后,，公關(guān)及活動促銷重點應(yīng)放凸顯獨特區(qū)位優(yōu)勢和人性化居住環(huán)境上。

讓更多的潛在購房者知曉,、領(lǐng)悟,、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢并產(chǎn)生知名度,、美譽度及產(chǎn)生購房安居欲望是主題策劃活動的主旨所在。

以書畫文化藝術(shù)為活動形式(謂之形),，以眾多目標(biāo)消費者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)(謂之體),，以促進(jìn)樓盤美譽傳播和銷售為目的(謂之用)。

活動策劃具體形式：以描繪人居環(huán)境為主題的書法與繪畫展覽,、表演,、交流藝術(shù)節(jié)(簡稱：首屆“云珠花園”書畫藝術(shù)節(jié))

三、主題廣告語

云珠花園“描繪花都寫意人居”

四,、活動框架

1,、時間：20xx年5月1日至7日

2、活動地點：云珠花園現(xiàn)場及售樓部

3,、活動內(nèi)容

(1),、兒童書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽 ----1日

(2)、青少年書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽 ---2日

(3),、花都區(qū)書法畫家現(xiàn)場表演 -----------3日

(4),、書畫家作品點評、藝術(shù)酒會沙龍 ---3日

(5),、獲獎作品及書畫家作品展覽,、銷售、捐贈 ------4日至7日

4,、活動組織

主辦(樓盤促銷現(xiàn)場安排,、經(jīng)費支出)：云珠花園開發(fā)商(組織書畫家參與)：區(qū)書畫家協(xié)會

協(xié)辦：(組織學(xué)生參與)區(qū)青少年宮

區(qū)一幼、圓玄幼,、圓玄小學(xué),、五小、云山中學(xué)等

策劃承辦：祥業(yè)廣告公司(整個活動具體組織,、布置,、協(xié)調(diào))

媒體支持：花都新聞、花都電視臺,、廣播臺,、《花都房地產(chǎn)》

5、 促銷配合

1) 參觀樣板房,、派發(fā)宣傳資料

2) 優(yōu)惠購房折扣

3) 購房贈送書畫作品

4) 義賣書畫作品捐贈青少年宮

6,、經(jīng)費預(yù)算

1)、活動組織,、策劃,、資料： --------------------5800元

2)、現(xiàn)場布置：(空飄/4個,、彩旗/300桿,、拱門/1座,、音響/1套、紅地氈/200米,、垂幅/4條,、主題噴畫/1幅帶展架、展架/10,、桌椅板凳/100套等)------------------120xx元

3),、禮品及紀(jì)念品、獎品 ------------------20xx0元

4),、書畫家及有關(guān)嘉賓,、媒體利市 -------------16000元

5)、前期廣告宣傳(宣傳海報或單頁,、電視臺,、花都新聞) ---------------------10000元

總費用：63800元

五、我公司策劃承辦優(yōu)勢

1,、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)—--房地產(chǎn),，我們最自信的舞臺!

祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專業(yè)子公司，對房地

產(chǎn)的理解高于同行,。核心策劃設(shè)計人員有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)驗,，服務(wù)過花都眾多品牌樓盤。曾服務(wù)樓盤：富豪山莊,、雅景苑、紫光園,、合和世紀(jì)城,、雅寶新城、蒙地卡羅山莊,、雅居樂雍華廷,、怡雅花園、駿威廣場,、全鴻花園,、杏林花園、云港花園等

2,、我們的自辦媒體：

《花都房地產(chǎn)》,，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會委托承辦的區(qū)域?qū)I(yè)雜志?！锻顿Y花都》,、《花都警訊》皆為我公司設(shè)計承印的專業(yè)雜志。

3,、我們對房地產(chǎn)客戶的工作方式

在分析市場及樓盤特點的基礎(chǔ)上,，購建樓盤的核心定位和競爭優(yōu)勢,，運用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤的定位、特色及優(yōu)勢,，分析并劃定特定的目標(biāo)消費群及其購房心理習(xí)性,，采用恰當(dāng)?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達(dá)給目標(biāo)消費者，激發(fā)其購房欲望達(dá)成購買行為,。

4,、如由我公司承辦活動，《花都房地產(chǎn)》將贈送2p專題報道及若干宣傳版面,。

5,、我公司經(jīng)驗豐富、人脈深厚,，可保證活動組織的各項公關(guān),，邀請有影響力人物參與，保障活動檔次及傳播效果,。

房地產(chǎn)廣告策劃方案目標(biāo)篇二

1,、房地產(chǎn)品牌宣傳市場分析：

伴隨人們對媒介廣告宣傳的認(rèn)知程度的提高，傳統(tǒng)的廣告宣傳方式已不能引起人們的關(guān)注,，廣告效果與商家投資力度難以成正比,，這種情況一直困擾商家。精準(zhǔn)投放,，創(chuàng)意投放,，經(jīng)典投放廣告逐漸被商家接受。威海先鋒廣告有限公司20xx年磨一劍,，整合現(xiàn)代傳播媒介,，投巨資打造現(xiàn)代傳媒新視界，大型高速立柱廣告牌,、巨幅三翻廣告,、超大型led電子顯示屏、移動led電子顯示屏,，實現(xiàn)“天地一體,，動靜結(jié)合”的震撼傳媒效果，特別適合現(xiàn)代房地產(chǎn)的品牌推廣,。真正起到“四兩撥千斤”的最佳廣告宣傳效果,。

2、廣告媒介平臺介紹：

2.1公司現(xiàn)擁有自主產(chǎn)權(quán)的高速立柱廣告位,，位于威海進(jìn)入煙威高速的咽喉要道,，震撼、醒目、超前的廣告設(shè)計效果,，成為商家品牌宣傳的絕版地段,。

(配全景高速立柱廣告圖片)

2.2位于金地商廈(新華書店7樓)的巨幅三面翻廣告。廣告位位置顯赫,，視野開闊,，位于威海經(jīng)濟(jì)與商業(yè)中心，是企業(yè)進(jìn)行品牌推廣的首選,。

(配全景三面翻廣告畫面)

2.3：位于威海百貨大樓的大型led電子屏,，是先鋒廣告有限公司又一經(jīng)典廣告?zhèn)髅狡脚_。戶外超高清全影大型led多媒體顯示屏,，色彩均勻,、亮麗;立體感強;可任意播放圖片文字;高清視頻影像及各種影視動畫;擁有120平方超大型視聽效果。廣告位視野開闊,，醒目壯觀,，覆蓋面廣;led顯示屏是目前世界上最先進(jìn)戶外視頻設(shè)備?？梢暰嚯x達(dá)到1000米,。該led電子屏位于市政府、區(qū)政府,、振華商廈,、國美、蘇寧電器,、家家悅總店,、大世界等大型商廈中心，是威海中心貿(mào)易區(qū)與政治經(jīng)濟(jì)活動中心;文化路,、世昌大道,、青島路、海濱路交匯于此,，每日10萬人的車流與人流，成為企業(yè)產(chǎn)品推廣,、企業(yè)品牌發(fā)布,、形象宣傳的必爭之地，首選媒體,，開創(chuàng)了戶外廣告?zhèn)髅降男乱暯?，真?兩撥千斤的大品牌載體 。

(配百貨大樓led全景像畫面)

2.4公司投資購置的大型移動led電子屏,，實現(xiàn)了戶外廣告動靜結(jié)合的完美整合,。該移動電子屏是各種慶典活動、廣告定點投放、新聞發(fā)布,、產(chǎn)品促銷的最佳載體,。同時公司也成為視覺設(shè)計傳播、展覽展示制作,、各種媒介整合傳播,，全程營銷策劃整合解決方案的最佳提供者。(配移動電子屏高清影像畫面與廣告策劃影像)

3,、房地產(chǎn)廣告推介方式：

3.1根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)特點,，要取得理想宣傳效果，必須有好的整體策劃推廣營銷模式,。威海先鋒廣告有限公司憑借10幾年雄厚的品牌策劃推廣能力,，全方位立體宣傳推介，達(dá)到客戶的最佳滿意度,。

3.2大型高速立柱廣告牌,、巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏,、移動led電子顯示屏,，實現(xiàn)“天地一體，動靜結(jié)合”,，形成強大的視覺沖擊,，加上震撼人心的創(chuàng)意效果，達(dá)到人們對房產(chǎn)品牌的認(rèn)可,，從而激發(fā)其購買欲,。

3.3高速立柱與三面翻廣告，以宣傳樓盤品牌為主,，比如：唐人海灣公館,，繁華之中頤養(yǎng)天年。簡單的廣告語,，富有深意,，人們不論行駛在高速路上，還是繁華的都市,，沖擊人們眼球的就是“唐人海灣公館”,，人們對這一品牌的認(rèn)可，自然勾起對這一品牌的了解欲,。

3.4在投放高速立柱與三面翻廣告的同時,，在威海百貨大樓led電子屏推出“唐人海灣公館高清宣傳片”，人們從動感的畫面與動聽的音樂中,，真正體驗現(xiàn)代傳媒所帶來的音樂視聽,，人們對品牌的認(rèn)可逐步加深。

(配位置地理圖)

3.4巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏位于新威路,、和平路,、寶泉路交匯點，每天10萬人次的車流人流,，兩種廣告媒體的動靜優(yōu)勢互補,，使宣傳品牌以強大的沖擊視覺效果，在人們心中形成共鳴,。

{配三面翻廣告與led電子顯示屏圖片}

4,、富有創(chuàng)意的活動策劃錦上添花：

在以上廣告形式集中宣傳一到兩個月以后，在吸引住一大部分受眾群體后,，及時推出富有創(chuàng)意的促銷活動,，活動必須具有創(chuàng)新性、奇特性,、針對性,、磁力性，達(dá)到錦上添花,?；顒硬邉澮院螅冒儇洿髽莑ed電子顯示屏與移動led電子顯示屏,，同時滾動播放,。移動led顯示屏定時間、定地點,、定人群播放,，定點循環(huán)播放與移動循環(huán)推介兩種形式廣告宣傳，真正達(dá)到活動宣傳效果,，實現(xiàn)理想客戶簽單率,。(配移動led顯示屏)。

以上為廣告投放預(yù)設(shè)方案,，具體在客戶審核完以后定稿,。

房地產(chǎn)廣告策劃方案目標(biāo)篇三

第一節(jié) 市場分析

一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況

(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長,。

20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬元,，同比增長87.4%，是近年來增長較快的,。

(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金,、市場同步增長,。

1、土地前期投入增加。20xx年1-8月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米,，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元,，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米,。

2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大,，開發(fā)投資高速增長,。20xx年1-8月份,，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米,，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米,，比去年同期增加7.9萬平方米,，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元,，比去年同期增加7674萬元,，增長 87.4%,對全市國有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看,，住宅投資完成6630萬元,，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元,，增長3.9倍,。

3、企業(yè)融資能力有所增強,，資金到位狀況較好,。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍,，從其構(gòu)成看,，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多,。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元,，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍,，其他資金8004萬元,，增長2.5倍。

4,、住房銷售高速增長,。今年全市商品房現(xiàn)房銷售,，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長勢頭,，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米,，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米,，比去年同期增長1.2倍,。

5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密,，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中,，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家,，新化縣3家，雙峰縣2家,，漣源市1家,。

二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)

一是商品房空置面積增加,。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米,，商品房空置面積達(dá)1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%,，空置面積增長63.6%,。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長,，比上年提高4.4個百分點,，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響,。

二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊,，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低,，競爭力差,。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題,，其開發(fā)規(guī)模小,。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家,，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%,。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個,，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個,，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個,，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營為主,，嚴(yán)重依賴銀行資金, 有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā),、后期靠個人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力,。

三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全,。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套,，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式,、松散型的賣完房就走人的開發(fā),，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全,，管理也不規(guī)范,，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水,、用電,、行路、管道跑,、冒,、滴、漏,、墻體裂縫等問題都不能妥善解決,，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā),。

四是外部因素制約,。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主,，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、土地儲備貸款、個人住房貸款,、個人商用房貸款,、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證,，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應(yīng)不低于項目總投資的30%,，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款,，有的項目要求項目主體結(jié)構(gòu)封頂,，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求,，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴(kuò)大;再有就是二級市場放而不活,，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜,，稅費負(fù)擔(dān)比例過高,，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。

總體看來,，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大,。

市委,、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐,，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐,，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點,，若每年全市城市化率提高一個百分點,，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗表明：當(dāng)一國人均gdp達(dá)到300-1000美元時，居民的住房需求進(jìn)入加速增長期,，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元),，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米,，人均還少1.95平方米,，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬平方米以上,，顯然,，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項目開發(fā)實行市場化,，通過項目招標(biāo),，實行市場化經(jīng)營，推行以地生財,、招商引資,、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”,，使城建坐上了“特快列車”,，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

二,、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計

“同類”定義為具有商業(yè)廣場,、寫字樓,、賓館等的商用大廈。現(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū),，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對比分析如下：

1,、漣鋼開發(fā)區(qū)。

由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū),，在整個大環(huán)境的綠化,、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢?？傮w來說，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境,。

明源大酒店：

核心競爭力：五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)概念

其周邊自然環(huán)境好;

用綠色和五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng),、外來投資者、社會成功人士等;

其定位為社會高薪階層,。

2,、城西地帶。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主,。

城西農(nóng)貿(mào)綜合市場：

核心競爭力：婁底市,、區(qū)兩級政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。

規(guī)模大,，規(guī)劃齊全,，有功能優(yōu)勢：

擁有15畝的面積，其中有320個攤位,，2480平方米生活超市,，108個鋪面，1200平方米倉庫,，48套配套住宅,，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。

住房均價718元每平方米,。門面2580元至4380元每平方米,。

定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售,、加工,、倉儲、大型超市,，商住,、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。

2,、 城區(qū)地帶,。

環(huán)球商業(yè)廣場：

核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場,，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢,。

有功能優(yōu)勢：

總建筑面積面積8萬多平方米,，門面主力面積30多平方米

住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米,。

定位：湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化,、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型,、多功能財富街區(qū),。

國貿(mào)商城：

核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢,。

三 消費者分析

根據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結(jié)論,，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：

1,、環(huán)境規(guī)劃一定要好,，配套要齊全，各種活動場地,、場所要足夠;在規(guī)劃時,，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息,，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計上要新穎,，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理;

2,、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校,、幼兒園、菜市場,、超市,、醫(yī)院、籃球場,、網(wǎng)球場,、圖書館、棋牌室等;

3,、67%的消費者選擇多層住宅,，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費用也相對較低,。有一部分消費者選擇小高層住宅,，

4、消費者對物業(yè)管理的要求

a、提供保安,、清潔衛(wèi)生,、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)(如家政,、訂購車票,、托兒、托老服務(wù)等);

,、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系,，加強溝通。

第二節(jié) “站前廣場”項目分析

一,、 項目優(yōu)勢分析

1 環(huán)境：坐擁婁底火車站正對面,，坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛,、湘黔鐵路在這里呈十字交匯,，東至杭州、上海,，南至廣州、深圳,、西去重慶,、昆明，北達(dá)首都北京,。婁底火車站是一編組站,，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐,，現(xiàn)有樓盤中少有的,。

2 地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街,、金海商貿(mào)城為主,，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈取ＥR近商業(yè)繁華地帶,，酒店,、賓館、火車站批發(fā)市場,，水果批發(fā)大市場,，形成較高具影響力的火車站商圈。

3 發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā),，火車站周邊的土地,、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè),、娛樂業(yè),、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展,。

物管：智能化管理,，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題,。更是目標(biāo)消費者著重考慮的主題,。

4住宅(辦公樓)設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以天然為主題，各種樓層合理布置,。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場,，藝術(shù)、休閑與自然融為一體,、相得益彰,。

6配套設(shè)施齊全，(高檔會所,、銀行,、超市、停車場,、幼兒園,、親子樂園、運動場所,、藝術(shù)長廊等),。

7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇,。

8本地市場樓盤不多,，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。

二,、 項目劣勢分析

1)品牌號召力：婁底房地產(chǎn)市場起步較遲,，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成?，F(xiàn)在以巨龍,、金海、海匯,、中興,、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗,，在消費者中有著不錯的口碑,。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場較晚,，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。

2)市場承受能力：由于婁底市消費偏低,，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn),。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題,，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素,。

3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā),，低價銷售,，造成價格波動及銷售困難。

三. 競爭對手分析

第三節(jié) 推廣策略界定

一,， 目標(biāo)消費群界定

從“站前廣場”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā),，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點,，界定“站前廣場”的目標(biāo)消費群及其相關(guān)特征是：

1 目標(biāo)消費者：418建材市場業(yè)主,，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主,，通訊市場業(yè)主,，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強的階層。

2 年齡：年齡大約在35到55歲,，

3 家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期,，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感,。

4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理,，他們追求品位,，但他們又是商人，有商人的交易本性,，既有“物有所值”,。

5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀,，,，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過外在條件來追求文化品位,。

房地產(chǎn)廣告策劃方案目標(biāo)篇四

前 言

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售,，塑造、提升品牌形象,。本方案在于為“站前廣場”提供一個準(zhǔn)確的定位與廣告方向,，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對婁底房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機(jī)會,，以達(dá)到或超出“站前廣場”原定銷售計劃,，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。

第一節(jié) 市場分析

一,、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況

(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長,。

20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬元，同比增長87.4%,，是近年來增長較快的,。

(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金,、市場同步增長,。

1、土地前期投入增加,。20xx年1-8月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元,，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元,，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。

2,、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大,，開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份,，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米,，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米,，比去年同期增加7.9萬平方米,，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元,，比去年同期增加7674萬元,，增長 87.4%,對全市國有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看,，住宅投資完成6630萬元,，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元,，增長3.9倍,。

3、企業(yè)融資能力有所增強,，資金到位狀況較好,。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元,，同比增長2.6倍，從其構(gòu)成看,，利用外資資金增長最快,，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元,，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元,，增長69倍，其他資金8004萬元,，增長2.5倍,。

4、住房銷售高速增長,。今年全市商品房現(xiàn)房銷售,，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長勢頭,，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米,，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米,，比去年同期增長1.2倍,。

5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密,，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中,，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家,，新化縣3家，雙峰縣2家,，漣源市1家,。

二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)

一是商品房空置面積增加,。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米),，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%,，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看,，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長,，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金,，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響,。

二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊,，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低,，競爭力差,。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題,，其開發(fā)規(guī)模小,。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家,，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%,。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個,，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個,，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個，占總數(shù)的25%,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營為主,，嚴(yán)重依賴銀行資金, 有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā),、后期靠個人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力,。

三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全,。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套,，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式,、松散型的賣完房就走人的開發(fā),，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全,，管理也不規(guī)范,，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水,、用電,、行路、管道跑,、冒,、滴、漏,、墻體裂縫等問題都不能妥善解決,，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā),。

四是外部因素制約,。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整,，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、土地儲備貸款,、個人住房貸款、個人商用房貸款,、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證,，開發(fā)企業(yè)取得這四證,，實際投入應(yīng)不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款,，有的項目要求項目主體結(jié)構(gòu)封頂,，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求,，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴(kuò)大;再有就是二級市場放而不活,，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜,，稅費負(fù)擔(dān)比例過高,，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。

總體看來,，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大,。

市委,、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐,，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐,，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點,，若每年全市城市化率提高一個百分點,，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗表明：當(dāng)一國人均gdp達(dá)到300-1000美元時，居民的住房需求進(jìn)入加速增長期,，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元),，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米,，人均還少1.95平方米,，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn),，需求住宅在208萬平方米以上,，顯然,，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項目開發(fā)實行市場化,，通過項目招標(biāo),，實行市場化經(jīng)營，推行以地生財,、招商引資,、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”,，使城建坐上了“特快列車”,，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

二,、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計

“同類”定義為具有商業(yè)廣場,、寫字樓、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū),，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對比分析如下：

1、漣鋼開發(fā)區(qū),。

由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū),，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢,?？傮w來說，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境,。

明源大酒店：

核心競爭力：五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)概念

其周邊自然環(huán)境好;

用綠色和五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng),、外來投資者、社會成功人士等;

其定位為社會高薪階層,。

2,、城西地帶。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主,。

城西農(nóng)貿(mào)綜合市場：

核心競爭力：婁底市,、區(qū)兩級政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。

規(guī)模大,，規(guī)劃齊全,，有功能優(yōu)勢：

擁有15畝的面積，其中有320個攤位,，2480平方米生活超市,，108個鋪面，1200平方米倉庫,，48套配套住宅,，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位,。

住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米,。

定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā),、零售、加工,、倉儲,、大型超市，商住,、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場,。

2、 城區(qū)地帶,。

環(huán)球商業(yè)廣場：

核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場,，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢,。

有功能優(yōu)勢：

總建筑面積面積8萬多平方米,，門面主力面積30多平方米

住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米,。

定位：湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化,、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型,、多功能財富街區(qū),。

國貿(mào)商城：

核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢,。

三 消費者分析

根據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結(jié)論,，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：

1,、環(huán)境規(guī)劃一定要好,，配套要齊全，各種活動場地,、場所要足夠;在規(guī)劃時,，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息,，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計上要新穎,，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理;

2,、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校,、幼兒園、菜市場、超市,、醫(yī)院,、籃球場、網(wǎng)球場,、圖書館、棋牌室等;

3,、67%的消費者選擇多層住宅,，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費用也相對較低,。有一部分消費者選擇小高層住宅,，

4、消費者對物業(yè)管理的要求

a,、提供保安,、清潔衛(wèi)生、房屋維修,、園林綠化和一些特色服務(wù)(如家政,、訂購車票、托兒,、托老服務(wù)等);

b,、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強溝通,。

第二節(jié) “站前廣場”項目分析

一,、 項目優(yōu)勢分析

1 環(huán)境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢,。洛湛,、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州,、上海,，南至廣州、深圳,、西去重慶,、昆明，北達(dá)首都北京,。婁底火車站是一編組站,，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐,，現(xiàn)有樓盤中少有的,。

2 地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主,，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店,、賓館,、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場,，形成較高具影響力的火車站商圈,。

3 發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地,、建筑物升值在即,，同時，餐飲業(yè),、娛樂業(yè),、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展,。

物管：智能化管理,，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題,。更是目標(biāo)消費者著重考慮的主題,。

4住宅(辦公樓)設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以天然為主題，各種樓層合理布置,。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場,，藝術(shù)、休閑與自然融為一體,、相得益彰,。

6配套設(shè)施齊全，(高檔會所,、銀行,、超市、停車場,、幼兒園,、親子樂園、運動場所,、藝術(shù)長廊等),。

7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇,。

8本地市場樓盤不多,，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少,。

二、 項目劣勢分析

1)品牌號召力：婁底房地產(chǎn)市場起步較遲,，開始有競爭態(tài)勢,，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成。現(xiàn)在以巨龍,、金海,、海匯、中興,、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功,，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗，在消費者中有著不錯的口碑,。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力,。

2)市場承受能力：由于婁底市消費偏低,，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來,，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題,，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。

3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流,，盲目開發(fā),，低價銷售，造成價格波動及銷售困難,。

三. 競爭對手分析

第三節(jié) 推廣策略界定

一,， 目標(biāo)消費群界定

從“站前廣場”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館,、寫字樓)的銷售特點,，界定“站前廣場”的目標(biāo)消費群及其相關(guān)特征是：

1 目標(biāo)消費者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主,，電腦大市場業(yè)主,，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強的階層,。

2 年齡：年齡大約在35到55歲,，

3 家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大,，對生活要求很有質(zhì)感,。

4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理,，他們追求品位,，但他們又是商人,，有商人的交易本性，既有“物有所值”,。

5有強烈的虛榮心,，喜歡攀比和玄耀，,，但喜歡附庸風(fēng)雅,，希望通過外在條件來追求文化品位。

房地產(chǎn)廣告策劃方案目標(biāo)篇五

一,、前言

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),，體現(xiàn)了萊恩公司長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),，使萊恩公司在有意無意之中闖入了復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn),，或者說，萊恩公司在有意無意之間為房地產(chǎn)開發(fā)的未來成功準(zhǔn)備了條件,。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),，順應(yīng)了當(dāng)代人、當(dāng)代社會對綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚,，其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?/p>

萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上,，采用了創(chuàng)新策劃在先，規(guī)劃設(shè)計在后,，讓兩者相互彌補,、相映生輝的做法，也是一個超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新,，它對萊恩公司的未來事業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響,。

二、市場分析

1)市場背景

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè),，現(xiàn)占地約200畝,，前期果園開發(fā)已小見成效，大規(guī)模的綜合性開發(fā)即將進(jìn)行,。

果園內(nèi)的果樹現(xiàn)在枇杷為主,，同時準(zhǔn)備發(fā)展一批相應(yīng)的果樹，形成一個有多種水果樹的綜合性果園,。

在歷史上,，西彭鎮(zhèn)是有栽種水果的悠久歷史的，萬畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂道,。如今,，西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬畝伏淡季水果的發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想，為金果園的可持續(xù)性發(fā)展提供了強有力的支撐,。 現(xiàn)在,，西彭鎮(zhèn)已有常住人口約五萬,，隨著渝西經(jīng)濟(jì)走廊的建設(shè)和

新廠新單位的遷入，西彭鎮(zhèn)的未來人口還會大量增加,。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂設(shè)施——特別是新潮時尚的休閑娛樂設(shè)施已經(jīng)不能滿足居民們的需要,。

重慶主城區(qū)人口已超過600萬，主城區(qū)居民的生活水平,、消費能力都在不斷的提高,，休閑娛樂的郊區(qū)化(由近郊逐步走向遠(yuǎn)郊)是一個不可阻擋的大趨勢。

2)產(chǎn)品分析

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè),，現(xiàn)占地約200畝,，萊恩田園區(qū)是重慶的一個具有獨特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化田園區(qū),。

優(yōu)勢：

一棵令人震驚和贊嘆的超級百果樹——

它立在萊恩田園區(qū)的大門口或中心,。

它那巨碩無比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來的，但外形與真樹相比,，足以亂真,。

中心主要是空的，以泥土填滿,，使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設(shè)計一些彎曲的樹洞,，供孩子們捉迷藏,。

上部則有序地種植一批各種各樣的果樹,，讓其慢慢長大，仿佛是巨樹的枝,，是巨樹的天生的組成部分,。

還可為其編一個古老的神話傳說故事，讓許多游客更加深信不疑,。

果樹命名為“仙醉百果樹”,，由著名書法家題字，由著名文人寫

一篇賦,，立石碑刻于樹旁,。

這是果園獨創(chuàng)的特色景觀之一，是它的形象標(biāo)志之一,。

它是時尚氣息濃郁的公園化,，可以參照珊瑚公園的建筑風(fēng)格; 在資金許可的前提下，公園的設(shè)計建筑應(yīng)敢于適度超前(至少要有鮮明的獨家特色),，不要認(rèn)為遠(yuǎn)郊的公園設(shè)計就一定比主城區(qū)的公園落后,，這方面做好了，也是一個獨特的賣點,，同時也能有效阻止競爭者的跟進(jìn),。

劣勢：

對發(fā)展商來說,，是挑戰(zhàn)，從規(guī)劃設(shè)計的難度,，建筑容積的降低,，園林景觀的增設(shè)造成的成本增加，未來物業(yè)管理服務(wù)的升級,，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財力,。

3)競爭對手分析

東方半島花園是深圳布吉的一個具有獨特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū),。東方半島花園招標(biāo)后,，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子，推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’,。這是附和深圳目前地產(chǎn)發(fā)展階段和消費潮流的,。

東方半島花園的園林式是一個環(huán)境系統(tǒng)概念，大到小區(qū)的外圍環(huán)境,，內(nèi)部環(huán)境,，地形，布局,，空間,，庭院的序列，主題的不同,，功能的組合,，景觀的效果，小到園中的一石一水,，一草一木,，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行精心設(shè)計。

三,、廣告戰(zhàn)略

1)廣告目標(biāo)

造市,。制造銷售熱點。

造勢,。多種媒體一起上,，掀起立體廣告攻勢。

大范圍,、全方位,、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購買欲望,。 擴(kuò)大‘萊恩田園區(qū)’的知名度,、識別度和美譽度。

提升企業(yè)形象,。

一年之內(nèi)銷售量達(dá)到80%以上,。

2)廣告對象

好玩好動的西彭及主城區(qū)的幼兒,、兒童、少年;

對現(xiàn)代娛樂公園情有獨鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;

喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光,、休閑度假的,、收入較好的主城區(qū)居民;

喜歡在大自然的環(huán)境中賞花、品茶,、垂釣,、養(yǎng)鳥的西彭中老年人; 喜愛周末公園休閑、通俗文化演出,、節(jié)日游園活動的西彭及周邊地區(qū)居民;

具有懷舊情結(jié),、回歸自然心愿、喜好一點農(nóng)活類勞動體驗的主城區(qū)居民;

樂意居住在綠色園林中的,、消費水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民;

3)廣告地區(qū)

在重慶這個城市及周邊地區(qū),。

4)廣告創(chuàng)意

廣告主題：

(1)每天活在水果的世界里

創(chuàng)意

選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用flash動畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在,，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比,，有如回到了當(dāng)時的時代里，最后,，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里,。

(2)回到家，就是渡假的開始

創(chuàng)意

一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶,，我要去渡假,。”

老公：“行,，馬上帶你上,?！?/p>

上了車,，不過多久就到了。

他們來到了一個仿佛世外桃園的果園里,，而且這里有新穎獨特的建筑樓房,。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公,，我要在這里住一輩子?!”

老公：“沒問題,。”孕婦：“真的可以嗎?”老公：“當(dāng)然,，因為我早就在這為你買了一套你一定會滿意的房子,。”孕婦：“哇,，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!老公：“回到家,，就是渡假的開始,。”你想每天都能渡假嗎?就到萊恩田園區(qū),。

5)廣告實施階段

第一期：試銷階段(三個月)

行為方式----------新聞運作,、廣告、

時 間----------20xx年2月1日

新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳,。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用,。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響，而且少花錢,，多辦事,，容易形成口碑，引起廣泛注意,。

大造聲勢,。對重慶本地目標(biāo)市場采用密集轟炸式的廣告宣傳，各種媒體一起上,，采用多種促銷手段,，造成立體廣告攻勢。以圖一舉炸開市場,。

讓受眾和消費群了解物業(yè)的基本情況,，同時塑造發(fā)展商的良好公眾形象。

在首期宣傳中,，讓40%的目標(biāo)客戶知道萊恩田園區(qū),，并在心目中留下深刻印象。

以內(nèi)部認(rèn)購為先聲,，以優(yōu)惠的價格和條件進(jìn)行首輪銷售,，銷售量達(dá)到10%。

吸引目標(biāo)對象注意,，誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購買行動,。 及時總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，對第二期銷售計劃進(jìn)行補充,，調(diào)整和完善,。 第二期：擴(kuò)銷階段(三個月)

行為方式-----------新聞、廣告,、營銷

乘第一期廣告之余威,，保持其熱度不要降下來，繼續(xù)采取寬正面立體推廣,，鞏固已有成績,，吸引目標(biāo)受眾更多的注意，變潛在客戶為準(zhǔn)備購買群。

一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn),，要倍加珍惜已有的市場口碑,，在園林風(fēng)的大主題下，煽風(fēng)點火,，鼓勵和引導(dǎo)更多的人來買萊恩田園區(qū),。

此時前來看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多，此時廣告投其所好,，

不失時機(jī)地擴(kuò)大市場占有率,。銷售服務(wù)一定要跟上去。

繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾,，注目率已達(dá)40%左右,，并形成一定之口碑。 合力促進(jìn)銷售,，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購買行為,，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。

第三期：強銷階段(四個月)

行為方式-------------新聞,、廣告,、營銷

充分利用新聞的巨大效應(yīng)，變廣告行為為新聞行為,，讓記者和報紙的新聞版為售 樓服務(wù),，評論、專訪報道,、特寫等新聞手法充分加以利用,。

部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說法，談萊恩別墅區(qū)的好處,，增加可信性,。 市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶,。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談,，變 成公眾的社會話題。

廣告方面加大投入量,，報紙電視在強度,，廣度和深度上做足文章,。 加強管理和服務(wù),，讓售樓現(xiàn)場服務(wù)的軟功變成硬功，抓住后效應(yīng)不放,。

調(diào)動新聞的一切可以調(diào)動的手法和載體,，進(jìn)行深入宣傳。 合力吸引目標(biāo)客戶，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購買,。

第四期：鞏固階段(三個月)

行為方式-------------營銷,、廣告

消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃,。

對前三期廣告運動進(jìn)行檢驗,，對不足之處加以彌補和改進(jìn)。 細(xì)水長流,，滲透式的廣告行為,。

加強物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù),，樹立住戶的主人公觀念,。 注意后效益和市場消費心理貫性。

完善各項法律手續(xù)和文書文件,，規(guī)范,，科學(xué)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項權(quán)益,。

四,、廣告媒體策略

1)主體媒體

報紙

策略：

根據(jù)整體推廣計劃，前三期擬采用報紙為主要信息載體之一,。 第一期多用大中版面(半版或三分之一版)密集發(fā)布; 第二期采用中小版面,，逐漸拉大發(fā)布周期;

第三，四期采用小版面;長線滲透,。

《東方日報》重慶

《蘋果日報》重慶

2)輔主媒體

電視

制作目的：塑造品牌形象

市場目的：造市,，促銷。

播出媒體：重慶電視臺(15秒廣告片)

重慶文體頻道(20秒廣告片)

重慶生活頻道(15秒廣告片)

五,、廣告預(yù)算分配

媒體預(yù)算比例

t.v.45 000 11.7%

n.p.(報紙)500 000 55.7%

印刷 100 000 20.4%

cf(廣告影片)55 000 12.0%

總計 700 000 100.0%

各 銷售季比例

新上市50 000 000 15.0%

第一期特賣100 000 000 30.0%

空檔消化期20 000 000 10.0%

第二期特賣300 510 000 45.0%

總計470 510 000 100.0%

六,、廣告效果預(yù)測

由于萊恩房地產(chǎn)公司的田園區(qū)選在繁忙都市人都向往的環(huán)境清幽，綠意盎然,、山清水秀,，遠(yuǎn)離都市塵囂的優(yōu)雅山區(qū)以及萊恩公司設(shè)計新穎獨特，獨具現(xiàn)代與古典相結(jié)合的房屋設(shè)計加上萊恩公司全面的設(shè)計宣傳定能滿足都市人享受世外桃園般的生活而產(chǎn)生熱銷,，給萊恩公司大額的利潤收入提高公司知名度,，讓公司在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中站穩(wěn)了腳根。