方案是從目的,、要求,、方式,、方法,、進(jìn)度等都部署具體,、周密,，并有很強(qiáng)可操作性的計(jì)劃。怎樣寫方案才更能起到其作用呢？方案應(yīng)該怎么制定呢,？以下是小編給大家介紹的方案范文的相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助,。

房地產(chǎn)廣告策劃方案目標(biāo)篇一

一,、房地產(chǎn)廣告的基調(diào)

基調(diào)是指與客源定位、產(chǎn)品定位和競(jìng)爭(zhēng)定位相符的,，帶有所處地域的時(shí)尚特征,，融合廣告策劃的創(chuàng)意風(fēng)格，并且貫穿于房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)和廣告實(shí)現(xiàn)始終的廣告表現(xiàn)的總體方針,。

（一）廣告基調(diào)根據(jù)客源定位確定

廣告是一種廣而告之的行為,，廣告客體是我們要爭(zhēng)取的客戶，他們的個(gè)人情況,，以及一切他們獲得信息的方法和方式,，一切他們有可能獲得信息的時(shí)問和空問，都是廣告策劃中進(jìn)行決策,、明確廣告基調(diào)的重要依據(jù),。

一般而言，對(duì)于已處于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程后期的廣告設(shè)計(jì)而言,，它的目標(biāo)客源由產(chǎn)品功能和產(chǎn)品檔次確定,。前者區(qū)分客戶的種類，后者區(qū)分客戶的質(zhì)量,。

（二）對(duì)產(chǎn)品的理解也是確定廣告基調(diào)的重要方面

產(chǎn)品的生命力在于產(chǎn)品的特色,，在為客戶服務(wù)的同時(shí)，怎樣將產(chǎn)品的特色在介紹中盡可能地展現(xiàn)出來,，并因此權(quán)衡廣告基調(diào),，是確定廣告基調(diào)的一個(gè)重要方面,。

（三）房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)情況對(duì)房地產(chǎn)廣告基調(diào)產(chǎn)生影響

根據(jù)企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的對(duì)比情況，往往會(huì)有這樣兩種情況：一是以強(qiáng)抗強(qiáng),，讓別人的廣告為我宣傳,。這時(shí)候，兩者的廣告基調(diào)可能類似,，但這時(shí)廣告基調(diào)的產(chǎn)品基礎(chǔ)一定要優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,。只有這樣，自己才不會(huì)被打倒,，反而會(huì)借力使力,，居于上風(fēng)。二是趨強(qiáng)避弱,，努力做到人無我有,，人有我強(qiáng)。當(dāng)面臨同樣的地區(qū),，類似的產(chǎn)品,，大家的廣告基調(diào)又都是很溫馨的時(shí)候，則即將推出產(chǎn)品的基調(diào)的確定,，應(yīng)該是有所變化的,，以突出自身的特色。

二,、房地產(chǎn)廣告的訴求點(diǎn)

“所要提供的商品和服務(wù)的信息”是任何一則廣告所必不可少的內(nèi)容,，具體產(chǎn)品的內(nèi)容表達(dá)，總有它的主題,，而這個(gè)所要表達(dá)的內(nèi)容主題,，便是我們通常所說的廣告訴求點(diǎn)。

（一）廣告訴求點(diǎn)實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)品的比較強(qiáng)項(xiàng)

現(xiàn)代商品社會(huì)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,，同一個(gè)產(chǎn)品可能存在著成千上萬個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,，房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣也不例外。這種情況的蔓延結(jié)果,，便是現(xiàn)在幾乎沒有一則房地產(chǎn)廣告是僅僅要告訴客戶“我是什么”,，而是更側(cè)重于表現(xiàn)“我為什么更值得你選擇”。事實(shí)證明,，廣告制作也只有這樣,，客戶才能被你吸引，進(jìn)一步咨詢洽談才可能進(jìn)行,，最終的消費(fèi)行為才可能產(chǎn)生,。

（二）最強(qiáng)的訴求點(diǎn)應(yīng)該與客戶的需求一致

房地產(chǎn)的構(gòu)成因素成百上千，每個(gè)人都可能對(duì)某個(gè)方面的情況特別關(guān)注，但大家對(duì)一些最根本因素的看法則基本上是相同的,，例如地點(diǎn),、價(jià)格和戶型。同時(shí),，因?yàn)閺V告總是面對(duì)主流客源的,，所以這些共同點(diǎn)便成了廣告訴求的主要方向。

最有效的訴求點(diǎn)是客戶最關(guān)切的地方,，同時(shí)又是自身產(chǎn)品的比較強(qiáng)項(xiàng),，才能有效吸引顧客，提高廣告效果,，起到促進(jìn)銷售的作用,。

三、房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作

房地產(chǎn)廣告策略的出發(fā)點(diǎn)是引起消費(fèi)者的注意和興趣,、激發(fā)消費(fèi)者的購買欲望,，并最終促使消費(fèi)者購買房地產(chǎn)商品，因此房地產(chǎn)廣告的設(shè)計(jì)一定要易于理解,、易于記憶,、易于接受。要達(dá)到上述目的,，必須在房地產(chǎn)廣告創(chuàng)作上下功夫,。

房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)，是由廣告內(nèi)容的結(jié)構(gòu),、文字的表達(dá)以及畫面和色彩的運(yùn)用等方面組成。房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)技巧的運(yùn)用,，就是為了求得對(duì)廣告簡(jiǎn)潔清晰,、生動(dòng)和完整的表達(dá)，使之成為吸引消費(fèi)者購買的主要因素,。

每一個(gè)房地產(chǎn)廣告作品都有一定的風(fēng)度格調(diào),，這既取決于廣告制作人的業(yè)務(wù)水平和藝術(shù)表現(xiàn)手法，也取決于特定房地產(chǎn)本身的特點(diǎn),，一般來說,，房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作風(fēng)格有以下幾種類型。

（一）規(guī)則式風(fēng)格

這種創(chuàng)作風(fēng)格有點(diǎn)近乎公式化,，在格調(diào)上比較正規(guī),、刻板。前幾年國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)廣告是采用這種方式,，這種廣告對(duì)房地產(chǎn)名稱,、地段、類型、價(jià)格,、付款方式等進(jìn)行平鋪直敘的介紹,。比如，“××小區(qū)由××房地產(chǎn)公司開發(fā),，地處××中心地段,，鄰××商業(yè)街，設(shè)施齊全,，配套完善,，房型一室一廳至三室一廳多種款式，精心設(shè)計(jì),，實(shí)惠價(jià)位每平方米××元起,，現(xiàn)場(chǎng)售樓處地址××，電話××”,，再加一張區(qū)域位置圖和一張房型圖,，這就是規(guī)則式房地產(chǎn)廣告的基本格式。這種風(fēng)格的好處是內(nèi)容具體,，介紹比較全面,，缺點(diǎn)是平淡枯燥，缺乏特色,，缺少吸引力,。

（二）理性感化風(fēng)格

這種風(fēng)格被廣泛運(yùn)用于房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作。其特點(diǎn)是廣告從文字表現(xiàn)力方面打動(dòng)消費(fèi)者的情感,，通過理性的感情訴求去改變消費(fèi)者態(tài)度,，這要求廣告的創(chuàng)作者充分發(fā)揮語言文字天才，巧妙地述說,、戲劇性地顯示,、繪聲繪色地描寫其房地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)和可能給消費(fèi)者帶來的利益和好處，促使市場(chǎng)潛在需求變?yōu)榱⒓促徺I行動(dòng),。具體地說有以下幾種,。

1.情景式廣告：常以房地產(chǎn)的真實(shí)情景創(chuàng)作廣告，使消費(fèi)者有設(shè)身處地的感覺,。如某城市花園的電視廣告,，通過對(duì)住宅區(qū)內(nèi)各項(xiàng)方便的生活設(shè)施的現(xiàn)場(chǎng)拍攝，突出了其硬件一流的特點(diǎn),。

2.誘導(dǎo)式廣告：直接從滿足消費(fèi)心理,、需求心理和購買心理來付諸廣告語言文字表達(dá)的。

3.證言式廣告：其特點(diǎn)是把廣告訴求的語言文字直接以已購買者推薦的口氣來表達(dá),。

四,、房地產(chǎn)廣告媒體

選擇廣告媒體要考慮的主要因素包括：目標(biāo)顧客的習(xí)慣——更多接觸哪種媒體；廣告內(nèi)容——需要詳細(xì)的信息資料還是一般的宣傳；費(fèi)用高低——必須考慮的一個(gè)因素,。

廣告媒體大致分為印刷媒體,、視聽媒體和戶外廣告等形式。

印刷媒體信息記錄全面,，具有可保存性,，可多次反復(fù)閱讀，公共印刷媒體還具有可信度高,、傳播面廣等特點(diǎn),。房地產(chǎn)企業(yè)廣告宣傳最好使用在目標(biāo)市場(chǎng)范圍內(nèi)發(fā)行面廣的那些報(bào)紙、雜志,，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是各行各業(yè),、各家各戶都必然涉及到的資產(chǎn)，所以不宜在過于專業(yè)化的報(bào)刊登載,。在目前廣告鋪天蓋地的情況下,，最好有專版，才能引起讀者的注意,。此外,，由于房地產(chǎn)的地域性很強(qiáng)，所以在一定范圍內(nèi)采用其他一些印刷方式進(jìn)行宣傳也是合理可行的,，如售樓書,、宣傳材料等。

視聽媒體具有主動(dòng)刺激性的特征,，普及面廣,，但稍縱即逝，需要查閱房地產(chǎn)有關(guān)資料時(shí),，往往就無能為力了,，并且費(fèi)用較高，所以我們見到的房地產(chǎn)視聽廣告并不多見,，通常只在對(duì)項(xiàng)目做一般性宣傳時(shí)應(yīng)用。

戶外廣告也是可以采取的一種方式,，尤其在房地產(chǎn)所在地設(shè)置戶外廣告,，有時(shí)能起到不錯(cuò)的廣告效果。現(xiàn)成廣告牌也可以說是一種特殊的戶外廣告,。

房地產(chǎn)廣告策劃方案目標(biāo)篇二

只有充分調(diào)查房地產(chǎn),，才能發(fā)現(xiàn)自己的弱點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，審視產(chǎn)品,，定位自己面對(duì)市場(chǎng)的正確位置,。這樣才能對(duì)癥下藥，在合理的基礎(chǔ)上充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行有效的規(guī)劃,。

(1)物業(yè)的定位;

(2)建設(shè),、配套、價(jià)格的優(yōu)劣分析;

(3)目標(biāo)市場(chǎng)分析;

(4)目標(biāo)客戶特征和購買行為分析;

可能有人會(huì)說房地產(chǎn)項(xiàng)目靠的是經(jīng)驗(yàn),，但需要注意的是,，市場(chǎng)調(diào)研的目的是結(jié)合不斷變化細(xì)分的市場(chǎng)信息，從感性經(jīng)驗(yàn)提升到理性層面,，科學(xué)有效地預(yù)測(cè)策劃推廣過程中會(huì)出現(xiàn)的一切問題,。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，閉門造車或者相信經(jīng)驗(yàn)終究是不可能的,。

(1)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)分析;

(2)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定及swot分析;

(3)與目前正處于強(qiáng)勢(shì)銷售期的房地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)比分析;

(4)未來競(jìng)爭(zhēng)分析與評(píng)價(jià),。

定位是所有廣告活動(dòng)的主題，就像圓心一樣,。通過對(duì)項(xiàng)目的調(diào)研,，制定房地產(chǎn)的定位，細(xì)化usp(獨(dú)特銷售主張),，提出推廣口號(hào),，讓房地產(chǎn)顯示出其獨(dú)特的賣點(diǎn)。

尋找最能代表目標(biāo)客戶對(duì)家庭和生活方式的理解的創(chuàng)意元素,，以此作為廣告的基調(diào),，以藝術(shù)的方式放大，讓廣告更具形象力和銷售力,。

根據(jù)項(xiàng)目情況,，建立幾個(gè)相應(yīng)的創(chuàng)意思路，然后選擇最合適的思路,，圍繞思路安排推廣策略,，配合時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

有人說一半的廣告費(fèi)用浪費(fèi)在媒體上,。的確,，只有充分發(fā)揮媒體的效率，有限的廣告資金才能獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益,。廣告公司為客戶選擇,、篩選、組合媒體,，為客戶實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化,。

整合傳播是針對(duì)既定受眾，采用全方位立體傳播,，在最短的時(shí)間內(nèi)為房地產(chǎn)建立清晰的形象,，建立形象一致的品牌,。

(1)不同媒體的效果和報(bào)道對(duì)象;

(2)不同種類、不同時(shí)間,、不同長(zhǎng)度的報(bào)紙廣告分析;

(3)不同種類,、不同時(shí)間、不同長(zhǎng)度的雜志廣告分析;

(4)不同電視臺(tái),、不同時(shí)段,、不同欄目的電視廣告分析;

(5)不同電臺(tái)、不同時(shí)段,、不同欄目的廣播廣告分析;

(6)不同地區(qū),、不同方式的報(bào)紙剪輯dm分析;

(7)戶外或其他媒體分析;

(8)不同媒體組合的分析,。

房地產(chǎn)廣告中,，有些決策者想去哪里就去哪里,，既沒有時(shí)間安排，也沒有周期概念,。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),，他們總是處于被動(dòng)狀態(tài)，只能感嘆廣告無效,。

標(biāo)準(zhǔn)化營(yíng)銷是房地產(chǎn)推廣的系統(tǒng)工程,。根據(jù)市場(chǎng)反映和建設(shè)進(jìn)度，為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成有效,、經(jīng)濟(jì)的階段性戰(zhàn)略尤為重要,。

房地產(chǎn)舞臺(tái)廣告創(chuàng)作應(yīng)挖掘記憶點(diǎn)，找出興趣點(diǎn),，把握支撐點(diǎn),，以舞臺(tái)目標(biāo)為導(dǎo)向，全方位開展強(qiáng)有力的廣告宣傳,，合理利用各具優(yōu)勢(shì),、縱橫交錯(cuò)、綜合傳播的戶外媒體,、印刷媒體和公共傳播媒體,。

(1)廣告的重點(diǎn);

(2)廣告的主題和表現(xiàn)形式;

(3)各種媒體廣告的創(chuàng)意和制作;

(4)媒體的發(fā)布形式和頻率;

(5)整合傳播策略;

(6)媒體發(fā)布機(jī)構(gòu)。

促銷最大的目的是在一定時(shí)期內(nèi)通過各種方式和工具刺激和加強(qiáng)市場(chǎng)需求,，從而達(dá)到促銷的目的,。

(1)推廣的主題;

(2)監(jiān)督促銷活動(dòng)的策劃和實(shí)施

善于利用各種社會(huì)事件打造房地產(chǎn)的新聞噱頭，利用新聞媒體進(jìn)行報(bào)道和炒作,，使房地產(chǎn)得以宣傳，樹立獨(dú)特的形象,。

廣告效果監(jiān)測(cè)是對(duì)廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì),、社會(huì)和心理效益的檢驗(yàn),。市場(chǎng)反饋信息也糾正了下一輪的廣告行為，以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng),?！叭ズ凇蓖撬缆芬粭l。

所謂“知己知彼,，百戰(zhàn)不殆”,。在營(yíng)銷推廣中，需要及時(shí)監(jiān)控競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一舉一動(dòng),，不僅可以掌握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)向并防止其發(fā)生,，還可以及時(shí)響應(yīng)和應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷變量。

每一次仔細(xì)的廣告預(yù)算計(jì)算都不應(yīng)該僅僅停留在廣告項(xiàng)目的減少和項(xiàng)目成本的降價(jià)上,，而應(yīng)該貫穿于營(yíng)銷決策的每一步,，廣告周期的精心安排，廣告主題的實(shí)際把握和廣告媒體的有效選擇,。因?yàn)橐粋€(gè)決策失誤,，往往會(huì)抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部收益。

房地產(chǎn)廣告策劃方案目標(biāo)篇三

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售,，塑造,、提升品牌形象。本方案在于為“xx”帶給一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向,，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo),。在對(duì)本地市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“xx”項(xiàng)目的資源問題與機(jī)會(huì),，以到達(dá)或超出“xx”的原定銷售計(jì)劃,，并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌。

1 ,、 xx市屬于四線城市,，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖不是很成熟，但是有融城的完美前景,；有高速有效的物流體系,；又據(jù)東西南北交通要塞；處中南最大服裝批發(fā)市場(chǎng),；有大批大型國有企業(yè),。這意味著xx的誘人的市場(chǎng)和低廉的勞動(dòng)力市場(chǎng)。所以,，各大商家紛紛進(jìn)入xx,。房地產(chǎn)更是有超多外資搶入，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,，競(jìng)爭(zhēng)的層次不斷升級(jí),。從20xx年以前的消費(fèi)住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費(fèi),，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)力不斷上升,，到達(dá)初步的產(chǎn)業(yè)化水平,。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開。xx市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家,，經(jīng)過幾年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開發(fā)形式全面化,，多樣化,。到20xx年為止，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資到達(dá)82118萬元,，住房項(xiàng)目方面的投資到達(dá)43628萬元,。20xx年當(dāng)年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積為83萬平方米，住宅竣工面積為80萬平方米,，商品房銷售面積為40萬平方米,，商品房銷售總額為37723萬元。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證明,，20xx年以來批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為24904.47平方米,，住房銷售均價(jià)由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米，升幅達(dá)21.6%,。

2,、現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況，現(xiàn)有名的樓盤西區(qū)有湘銀房產(chǎn),、保利房產(chǎn)等,；南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園,、南星小區(qū)等,；北有響石嶺廣場(chǎng)圈等。但是由于市場(chǎng)不是很成熟,，他們有這樣或那樣的缺點(diǎn),。具體表此刻以下這些方面：

a 、定位及推廣都不是很規(guī)范,，抱著賣出去就是目的心理,。忽視樓盤品牌的建設(shè)，忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè),，導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足,。

b 、有的沒有服務(wù)的概念,。這又表此刻銷后服務(wù)差勁,，物業(yè)管理不規(guī)范,，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣，造成開發(fā)商與業(yè)主的對(duì)立,，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去。c ,、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足,，人為景觀痕跡太重。

3 ,、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠,，銷售手段不合理，收費(fèi)不合理,，手續(xù)不合理,，還有的不合法。

“同類”定義為具有小高層,，別墅等的住宅小區(qū)?，F(xiàn)將xx市河西，河?xùn)|小區(qū)進(jìn)行大體比較分析如下：

1,、河西地帶,。

由于河西為新開發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化,、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì),。總體來說,，河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境,。

湘銀：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：二十一世紀(jì)購房新概念。

擁有很高的品牌效應(yīng),。

其周邊環(huán)境好,。

用綠色的生活時(shí)尚來吸引高級(jí)白領(lǐng)、外國投資者,、社會(huì)成功人士,，市場(chǎng)銷售反應(yīng)良好。

其定位為社會(huì)高薪階層,。

濱江一村,。

小區(qū)面積大。

鄰近湘江,。

周邊環(huán)境好,。

2、河?xùn)|地帶,。包括河?xùn)|整個(gè)地塊北有石峰區(qū),，南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū),。

天鵝花園：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：真、善,、美,。

屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣,。

擁有900畝的面積,，其中400畝水面。

區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng),。

映荷園：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū),。

屬未來商業(yè)地帶。

周邊交通發(fā)展趨勢(shì)大,。

房屋設(shè)計(jì)理念突出,。

銀座大廈：

近臨中心廣場(chǎng)，一醫(yī)院,。

只是一個(gè)連體樓,、屬小高層，沒有自身小區(qū),。

周邊自然環(huán)境不是很好,。

房地產(chǎn)廣告策劃方案目標(biāo)篇四

1）廣告目標(biāo)

做市。制造和銷售熱點(diǎn),。

建立動(dòng)力,。多種媒體聯(lián)手，掀起立體廣告攻勢(shì),。

廣泛,、全方位、高密度傳播銷售信息,，激發(fā)購買欲望,。

擴(kuò)大天元公園的知名度、知名度和聲譽(yù),。

提升企業(yè)形象,。

一年內(nèi)銷售額達(dá)到80%以上。

2）廣告對(duì)象

為喜鵬,，趣味活潑,，主城區(qū)的兒童、兒童,、青少年

喜鵬及周邊地區(qū)的年輕人

喜歡現(xiàn)代娛樂公園,，喜歡旅游、觀光，郊外綠園環(huán)境休閑度假收入較好的主城區(qū)居民

喜歡在自然環(huán)境中賞花,、品茶,、養(yǎng)魚、養(yǎng)鳥

喜歡周末公園休閑的西彭中老年人,，大眾文化表演和節(jié)慶花園活動(dòng)

西彭及周邊地區(qū)的居民有懷舊情結(jié),，渴望回歸自然。喜歡一點(diǎn)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)經(jīng)驗(yàn)的主城區(qū)居民

愿意住在西彭及主城區(qū)居民

綠色園林消費(fèi)水平高,。

3）廣告區(qū)

位于重慶及其周邊地區(qū),。

4）廣告創(chuàng)意

廣告主題：

（1）每天生活在水果世界

創(chuàng)意：

選擇連棟花果洞孫悟空的場(chǎng)景。使用flash動(dòng)畫展示孫悟空在那里的無憂無慮,，然后跳到xx天元公園的圖片。相比之下,，這就像回到了那個(gè)時(shí)代,。最后，你每天都在xx天元區(qū)的水果世界,。

（2）家是假期的開始

創(chuàng)造力：

一位懷孕7個(gè)月的孕婦對(duì)剛下班回家的丈夫說：“我的孩子,，我的孩子，我的孩子,，我的孩子,，我的孩子，我的孩子,?！蔽艺煞蛟诩液軣o聊，我想去度假,；好的,，我馬上帶你去

上了車，但不會(huì)太久,。

他們來到一個(gè)看起來像天堂的果園,，那里有新奇獨(dú)特的建筑?？吹竭@一點(diǎn),，孕婦脫口而出：“我知道了，我知道了,?！保徽煞?，我想在那里生活一輩子,；沒問題，孕婦；你真的能嗎,；當(dāng)然,，因?yàn)槲液芫靡郧霸谶@里給你買了一套房子，你一定對(duì)“孕婦”很滿意,；哇,，你太棒了！??！我可以每天去度假。丈夫：“我可以每天去度假,?！碑?dāng)你回家的時(shí)候，這是你假期的開始“你想每天休假嗎,？去xx天公園就行了,。

5）廣告實(shí)施階段

第一階段：試銷階段（三個(gè)月）

行為模式——新聞運(yùn)營(yíng)、廣告

時(shí)間：20xx年2月1日

新聞運(yùn)營(yíng)就是利用新聞媒體為我們宣傳,。近年來,，明智的房地產(chǎn)開發(fā)商采用了這種方法。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不受廣告的影響,，通過少花錢多做,，很容易形成口碑，吸引廣泛關(guān)注,。

創(chuàng)造動(dòng)力,。重慶本地的目標(biāo)市場(chǎng)受到廣告的猛烈轟炸，各種媒體聯(lián)手,，采取多種促銷手段,，形成立體廣告攻勢(shì)。為了一舉炸毀市場(chǎng),，讓觀眾和消費(fèi)群體了解房產(chǎn)的基本情況,，塑造開發(fā)商良好的公眾形象。

在第一階段的宣傳中,，40%的目標(biāo)客戶了解xx天園,，印象深刻。

以內(nèi)部認(rèn)購為第一步,，以優(yōu)惠價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷售,，銷量達(dá)到10%。

吸引目標(biāo)客戶的注意力,，并引導(dǎo)20%的目標(biāo)客戶采取購買行動(dòng),。

及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),，補(bǔ)充、調(diào)整和完善二期銷售計(jì)劃,。

第二階段：銷售擴(kuò)張階段（三個(gè)月）

行為模式——新聞,、廣告和營(yíng)銷

利用第一階段廣告的剩余力量，繼續(xù)普及,，繼續(xù)廣泛積極立體推廣,，鞏固現(xiàn)有成果，吸引更多目標(biāo)受眾的注意力,，將潛在客戶轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)成的買家,。

第一階段的承諾已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。我們應(yīng)該珍惜現(xiàn)有的市場(chǎng)聲譽(yù),，在花園式主題下煽風(fēng)點(diǎn)火,，鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多的人購買xx天公園。

此時(shí),，前來看房和參觀銷售辦事處的人數(shù)相應(yīng)增加,。此時(shí)，廣告最符合其利益,，抓住機(jī)遇擴(kuò)大市場(chǎng)份額。銷售服務(wù)必須跟上,。

持續(xù)吸引目標(biāo)受眾,，關(guān)注率已達(dá)到40%左右，構(gòu)成必要的口碑,。

共同推動(dòng)銷售,，引導(dǎo)30%的目標(biāo)客戶采取購買行為，繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng),。

第三階段：強(qiáng)勢(shì)銷售階段（四個(gè)月）

行為模式——新聞,、廣告和營(yíng)銷

充分利用新聞的巨大作用，將廣告行為轉(zhuǎn)變?yōu)樾侣勑袨?，讓記者和?bào)紙新聞頁面服務(wù)于銷售,，充分利用評(píng)論等新聞技巧，獨(dú)家采訪報(bào)道和特寫鏡頭,。

一些客戶談?wù)搙x別墅區(qū)的好處,，增加可信度。

市場(chǎng)信譽(yù)已初步建立,，老客戶將吸引新客戶,。讓天元公園成為一個(gè)流行的社會(huì)話題。

增加廣告投資,，報(bào)紙和電視在強(qiáng)度,、廣度和深度方面做得足夠多。

加強(qiáng)管理和服務(wù)，把現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的軟性工作變成硬性工作,，把握崗位效應(yīng),。

調(diào)動(dòng)一切新聞手段和載體進(jìn)行深度宣傳。

合力吸引目標(biāo)客戶,，引導(dǎo)30%的目標(biāo)客戶購買,。

第四階段：整合階段（三個(gè)月）

行為模式——營(yíng)銷和廣告

消化剩余房地產(chǎn)，基本完成銷售計(jì)劃,。

檢查前三次廣告活動(dòng),，以彌補(bǔ)和改進(jìn)不足。

一種長(zhǎng)期的,、深入的廣告行為,。

加強(qiáng)物業(yè)管理，始終如一做好服務(wù),，樹立居民主角的理念,。

注意崗位效益與市場(chǎng)消費(fèi)心理的一致性。

完善各項(xiàng)法律程序和文件,，規(guī)范,、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇Ｕ峡蛻魴?quán)益,。

房地產(chǎn)廣告策劃方案目標(biāo)篇五

(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長(zhǎng),。

20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬元，同比增長(zhǎng)87.4%,，是近年來增長(zhǎng)較快的,。

（二）房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金,、市場(chǎng)同步增長(zhǎng),。

1、土地前期投入增加,。20xx年1-8月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費(fèi)3057萬元,，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%,；土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米,。

2,、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)投資高速增長(zhǎng),。20xx年1-8月份,，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米,，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米,，比去年同期增加7.9萬平方米,，增長(zhǎng)145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元,，比去年同期增加7674萬元,，增長(zhǎng)87.4%，對(duì)全市國有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%,。從投資用途看,，住宅投資完成6630萬元，增長(zhǎng)1.2倍,，辦公樓房完成投資542萬元,，增長(zhǎng)3.9倍。

3,、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng),，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元,，同比增長(zhǎng)2.6倍,，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長(zhǎng)最快,，企業(yè)自籌資金最多,。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長(zhǎng)3.8倍,；利用外資資金1050萬元，增長(zhǎng)69倍,，其他資金8004萬元,，增長(zhǎng)2.5倍。

4,、住房銷售高速增長(zhǎng),。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上,，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭,，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長(zhǎng)82.7%,，其中住宅銷售1.72萬平方米,，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍。

5,、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密,，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中,，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家,，新化縣3家，雙峰縣2家,，漣源市1家,。

一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米,，商品房空置面積達(dá)1.1萬平方米（其中住宅空置0.61萬平方米）,，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長(zhǎng)63.6%,。從商品房空置時(shí)間來看,，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng)，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn),，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金,，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。

二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊,，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小,、持續(xù)開發(fā)能力低，競(jìng)爭(zhēng)力差,。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展,，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小,。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家,，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%,。就目前有開發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言,，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%,；開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個(gè),，占總數(shù)的25%；開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個(gè),，占總數(shù)的25%,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主，嚴(yán)重依賴銀行資金,，有的開發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資,、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款,，缺乏后續(xù)開發(fā)能力,。

三是物業(yè)管理落后,，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套,，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā),，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā),，即使有物業(yè)管理,，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范,，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理,，用水、用電,、行路,、管道跑、冒,、滴,、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決,，抑制了消費(fèi)者的購買欲望,，影響了持續(xù)開發(fā)。

四是外部因素制約,。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整,，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，國家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、土地儲(chǔ)備貸款,、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款,、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須"取得國有土地使用權(quán)證,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證"等四證,，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%,，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款,，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸,；還有就是居民收入低,，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大,；再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活,，房屋交易手續(xù)繁多,，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過高,，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

總體看來,，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求,，發(fā)展空間較大。

市委,、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐,，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐,，20xx年我市城市化率僅26.48%,，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn),，至少增加住宅需求84萬平方米以上,；國際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國人均gdp達(dá)到300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期,，20xx年我市的人均gdp為5208元（651美元）,，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期；目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米,，離國家"十五"規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米,，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn),，需求住宅在208萬平方米以上,，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年xx市城建投資公司成立,，xx城市建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化,，通過項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng),，推行以地生財(cái),、招商引資、民間融資的方式,，徹底突破資金"瓶頸",，使城建坐上了"特快列車"，加速了xx市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,。

"同類"定義為具有商業(yè)廣場(chǎng),、寫字樓、賓館等的商用大廈。現(xiàn)將xx市漣鋼開發(fā)區(qū),，xx市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：

1,、漣鋼開發(fā)區(qū)。

由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū),，在整個(gè)大環(huán)境的綠化,、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)?？傮w來說,，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。

明源大酒店：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念

其周邊自然環(huán)境好,；

用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng),、外來投資者、社會(huì)成功人士等,；

其定位為社會(huì)高薪階層,。

2、城西地帶,。以新開發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主,。

城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：xx市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng),。

規(guī)模大,，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢(shì)：

擁有15畝的面積,，其中有320個(gè)攤位,，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面,，1200平方米倉庫,，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位,。

住房均價(jià)718元每平方米,。門面2580元至4380元每平方米。

定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā),、零售,、加工、倉儲(chǔ),、大型超市,，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng),。

2、城區(qū)地帶,。

環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng)：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：

1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū),；

2.原老街批發(fā)市場(chǎng),，主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì),。

有功能優(yōu)勢(shì)：

總建筑面積面積8萬多平方米,，門面主力面積30多平方米

住房均價(jià)500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米,。

定位：湘中地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化,、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大型,、多功能財(cái)富街區(qū),。

國貿(mào)商城：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車站正對(duì)面，有地位優(yōu)勢(shì),。

根據(jù)《xx房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論,，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們得出消費(fèi)者購房心理和對(duì)住宅（辦公樓）要求如下：

1,、環(huán)境規(guī)劃一定要好,，配套要齊全，各種活動(dòng)場(chǎng)地,、場(chǎng)所要足夠,；在規(guī)劃時(shí)，一定要有超前的思想,，更具現(xiàn)代化氣息,，特別要注意智能化；在樓盤外立面的設(shè)計(jì)上要新穎,，色調(diào)要協(xié)調(diào),，風(fēng)格要跟上潮流；92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的管理,；

2,、住宅（辦公樓）及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園,、菜市場(chǎng),、超市、醫(yī)院,、籃球場(chǎng),、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書館,、棋牌室等,；

3、67%的消費(fèi)者選擇多層住宅，因?yàn)槎鄬幼≌膬r(jià)格相對(duì)高層住宅便宜,。而且以后的管理費(fèi)用也相對(duì)較低,。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅，

4,、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求

a,、提供保安、清潔衛(wèi)生,、房屋維修,、園林綠化和一些特色服務(wù)（如家政、訂購車票,、托兒,、托老服務(wù)等）；

5,、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系,，加強(qiáng)溝通。

第二節(jié)"站前廣場(chǎng)"項(xiàng)目分析

1環(huán)境：坐擁xx火車站正對(duì)面,，坐享人流物流優(yōu)勢(shì),。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯,，東至杭州,、上海，南至廣州,、深圳,、西去重慶、昆明,，北達(dá)首都北京,。xx火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對(duì),，是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐,，現(xiàn)有樓盤中少有的。

2地段：位于火車站正對(duì)面,，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街,、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶,，酒店、賓館,、火車站批發(fā)市場(chǎng),，水果批發(fā)大市場(chǎng),，形成較高具影響力的火車站商圈。

3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息xx火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā),，火車站周邊的土地,、建筑物升值在即，同時(shí),，餐飲業(yè)、娛樂業(yè),、旅游業(yè),、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。

物管：智能化管理,，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求,，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題,。

4住宅（辦公樓）設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題,，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng),，藝術(shù),、休閑與自然融為一體、相得益彰,。

6配套設(shè)施齊全,，（高檔會(huì)所、銀行,、超市,、停車場(chǎng)、幼兒園,、親子樂園,、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等）,。

7xx市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì),，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。

8本地市場(chǎng)樓盤不多,，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少,。

1)品牌號(hào)召力：xx房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲，開始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成?，F(xiàn)在以巨龍、金海,、海匯,、中興,、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn),，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑,。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力,。

2)市場(chǎng)承受能力：由于xx市消費(fèi)偏低,，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來,，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題,，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素,。

3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價(jià)銷售,，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難,。

第三節(jié)推廣策略界定

從"站前廣場(chǎng)"項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā),，結(jié)合中高檔住宅（賓館,、寫字樓）的銷售特點(diǎn)，界定"站前廣場(chǎng)"的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：

1目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場(chǎng)業(yè)主,，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主,，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主,，城區(qū)附近投資置業(yè)者,；以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。

2年齡：年齡大約在35到55歲,，

3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期,，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對(duì)生活要求很有質(zhì)感,。

4對(duì)家庭（辦公）環(huán)境有著高檔次的要求,，有"物有所值"的消費(fèi)心理，他們追求品位,，但他們又是商人,，有商人的交易本性，既有"物有所值",。

5有強(qiáng)烈的虛榮心,，喜歡攀比和玄耀，,，但喜歡附庸風(fēng)雅,，希望通過外在條件來追求文化品位。

房地產(chǎn)廣告策劃方案目標(biāo)篇六

地產(chǎn)營(yíng)銷隨著不斷完善,、拓展和延伸,，在地產(chǎn)營(yíng)銷的新思路,、新趨勢(shì)中出現(xiàn)了營(yíng)銷策劃，它是在一般市場(chǎng)營(yíng)銷基礎(chǔ)上的一門更高層次的藝術(shù),，其實(shí)際操作性更高,。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，好的營(yíng)銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌,，迎戰(zhàn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略武器,，策劃書是營(yíng)銷策劃的反映。在此談一談策劃書的編制問題,。

為了提高策劃書撰寫的準(zhǔn)確性與科學(xué)性,，應(yīng)首先把握其編制的幾個(gè)主要原則：

（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營(yíng)銷中的問題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制策劃書,。首先是設(shè)定情況，交代策劃背景,，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,，再把策劃中心全盤托出，其次進(jìn)行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述,；三是明確提出解決問題的對(duì)策,。

（二）簡(jiǎn)潔樸實(shí)原則：要注意突出重點(diǎn)，抓住企業(yè)營(yíng)銷中所要解決的核心問題,，深入分析,，提出可行性的相應(yīng)對(duì)策，針對(duì)性強(qiáng),，具有實(shí)際操作指導(dǎo)意義,。

(三可作性原則：編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營(yíng)銷活動(dòng)，其指導(dǎo)性涉及營(yíng)銷活動(dòng)中中的每個(gè)人的工作及各還擊關(guān)系的處理,，因此其可操作性非常重要,，不能操作的方案創(chuàng)意再好也無任何價(jià)值，不易于操作也必然要耗費(fèi)大量人,、財(cái),、物，管理復(fù)雜顯效低,。

（四)創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的"點(diǎn)子"(創(chuàng)意）新,、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新,，給人以全新的感受,，新穎的查是策劃書的核心內(nèi)容。

策劃書按道理沒有一成不變的格式,，它依附于產(chǎn)品或營(yíng)銷活動(dòng)的不同要求,，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化,。但是從營(yíng)銷策劃活動(dòng)一般規(guī)律來看，其中有些要素是相同的,。因此,，我們可以等同探討營(yíng)銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式，

封面：

策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱,；客戶名稱,；策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段。因?yàn)闋I(yíng)銷策劃具有一定的時(shí)間性,，不同時(shí)間段上市場(chǎng)的狀況不同,，營(yíng)銷執(zhí)行效果也不一樣。

策劃書正文部分主要包括：

（一）策劃目的

要對(duì)本營(yíng)銷策劃所要達(dá)到的目標(biāo),，宗旨樹立明確的觀點(diǎn),，作為執(zhí)行本策劃的動(dòng)力或2強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想,，協(xié)調(diào)行動(dòng),，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。企業(yè)營(yíng)銷上存在的問題紛繁多樣,，但概而言之,，也無非六個(gè)方面：

初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn),。尚無一套系統(tǒng)營(yíng)銷方略,，因而需要根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)、項(xiàng)目特點(diǎn)策劃出一套營(yíng)銷計(jì)劃,。

某地產(chǎn)項(xiàng)目改變功能和用途,，原有的營(yíng)銷案已不適應(yīng)新的形勢(shì)，因而需要重新設(shè)計(jì)新的營(yíng)銷方案,。

企業(yè)改革經(jīng)營(yíng)方向,，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。

發(fā)展商原營(yíng)銷實(shí)施方案嚴(yán)重失誤,，不能再作為企業(yè)的行銷計(jì)劃,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場(chǎng),。

發(fā)展商在總的營(yíng)銷實(shí)施方案下,，需在不同的時(shí)段，根據(jù)市場(chǎng)的特征和行情變化,，設(shè)計(jì)新的階段性方案,。

一般的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書文案中，對(duì)策劃書的目的說的非常具體,，都會(huì)出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任,，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場(chǎng)的前期營(yíng)銷策劃,。我們通過對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位，又抽調(diào)出大批市場(chǎng)調(diào)研人員深入市場(chǎng),，針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了全面的市場(chǎng)調(diào)研,，從而說明某某城市廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)、近期利益及對(duì)長(zhǎng)期系列影響的重要性,，要求公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目小組,、各環(huán)節(jié)部門達(dá)成共識(shí)，完成任務(wù),，這一部分使得整個(gè)方案的目標(biāo)方向非常明確,、突出。

（二）,、分析當(dāng)前的營(yíng)銷環(huán)境狀況

對(duì)同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場(chǎng)狀況,、競(jìng)爭(zhēng)狀況、樓盤銷售價(jià)格及宏觀環(huán)境要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí),。它是為制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略,，采取正確的營(yíng)銷策略提供依據(jù)，"知己知彼方能百戰(zhàn)百勝",，因?yàn)檫@一部分需要策劃者對(duì)市場(chǎng)比較了解，這部分主要分析：

1,、當(dāng)前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概述,；

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析；

樓盤的市場(chǎng)性,、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況,；

市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況，樓盤目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上,。對(duì)于不同市場(chǎng)階段上的樓盤營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn)如何,，相應(yīng)營(yíng)銷策略效果如何，需求變化對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的影響,。

目標(biāo)客戶群體對(duì)樓盤的接受性,，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展的前景。

2,、對(duì)樓市影響因素進(jìn)行分析,。

主要是對(duì)影響樓盤銷售的不可控因素進(jìn)行分析；如宏觀環(huán)境,、政治環(huán)境,、居民經(jīng)濟(jì)條件，如置業(yè)者收入水平,，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化,，消費(fèi)心理及文化層次等,，對(duì)一些商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢(shì),。

（三）市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問題分析,。

所謂的營(yíng)銷實(shí)施方案，就是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用,，因此分析市場(chǎng)機(jī)會(huì),，就成了營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì),，策劃就成功了一半,。

1、針對(duì)項(xiàng)目目前營(yíng)銷現(xiàn)狀進(jìn)行問題分析,，一般營(yíng)銷中存在的具體問題,，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項(xiàng)目地段不佳,，形象不佳影響產(chǎn)品銷售,。

項(xiàng)目整體規(guī)劃欠佳，功能不全,，被客戶冷落,；

項(xiàng)目包裝太差，提不起目標(biāo)客戶群體的購買興趣,；

樓盤價(jià)格定位不當(dāng),；

目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性，使銷售渠道不暢,；

促銷方式不佳,，客戶不了解樓盤；

廣告投入太少,，難以啟動(dòng)市場(chǎng),；

銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶有不滿情緒,；

售后服務(wù)缺乏保證,，客戶購房后的顧慮多等都可以是營(yíng)銷中存在的問題。

2,、針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)分析優(yōu)秀,、劣勢(shì)。從問題中找劣勢(shì)予以克服,，從優(yōu)勢(shì)中找機(jī)會(huì),，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力。分析各目標(biāo)市場(chǎng)或目標(biāo)客戶群熱點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分,，對(duì)不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足,，抓住主要目標(biāo)客戶群作為營(yíng)銷重點(diǎn)，找出與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距,，把握利用好市場(chǎng)機(jī)會(huì),。

（四）營(yíng)銷目標(biāo)

營(yíng)銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營(yíng)銷策劃方案執(zhí)行期間,，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售率為%,，預(yù)計(jì)銷售日期為xx天。

（五）營(yíng)銷戰(zhàn)略

1,、營(yíng)銷宗旨

一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：

以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng),，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色,，采取差異化營(yíng)銷策略,。

以樓盤主要目標(biāo)客戶群體為銷售重點(diǎn)。

建立起暢通的銷售渠道,，不斷拓展銷售區(qū)域,。

2、競(jìng)爭(zhēng)策略

通過前面房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與問題分析,，提出合理的推廣策略建議,，形成有效的4p組合，達(dá)到最佳效果,。

1)項(xiàng)目定位：產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位,，使樓盤迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。

2)功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣,。一般來說,，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎,，是十分具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生命力的,。樓盤功能定位科學(xué)，即為進(jìn)入市場(chǎng)銷售提供了有力的保證,。

3)樓盤品牌：要形成一定知名度,、美譽(yù)度，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌,，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識(shí),。

4)樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場(chǎng)銷售的產(chǎn)品一樣,，十分重要,，包裝作為樓盤給目標(biāo)客戶群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。

5)價(jià)格策略：這里強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普通性原則,；

銷售當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境,；

周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況；

樓盤自身的客觀條件,；

銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排,；

發(fā)展商的成本及營(yíng)銷目標(biāo)；

以成本為基礎(chǔ),，以同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的同類樓盤價(jià)格為參考,，使樓盤銷售價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力，若發(fā)展商以樓盤價(jià)格為銷售優(yōu)勢(shì)的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制定,。

3,、銷售渠道。項(xiàng)目目前銷售渠道狀況如何對(duì)銷售渠道的拓展有何計(jì)劃,，采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)銷售代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策,。

4、廣告宣傳計(jì)劃,。

（1）,、原則

服從公司整體營(yíng)銷宣傳策略，樹立樓盤形象,，同時(shí)塑造企業(yè)品牌形象,。

強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目品牌形象的個(gè)性化，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格,，在一定推廣階段應(yīng)推出一致的'廣告宣傳,。

強(qiáng)調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式,。

不定期地配合階段性的促銷活動(dòng),，掌握適當(dāng)時(shí)機(jī)，及時(shí),、靈活的進(jìn)行,。

（2）、廣告目標(biāo)

建立并樹立項(xiàng)目品牌形象,。

明確提出將項(xiàng)目包裝成何種效果,。

有力促進(jìn)樓盤銷售。

（3）,、廣告方式

全方位,、立體化、多層面,、多角度,、密疏相間的強(qiáng)使?jié)B透。

（4）、廣告風(fēng)格

自始至終將樓盤推廣語,、logo等貫穿樓盤銷售推廣過程中,；

重點(diǎn)突出項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)；

注重積累發(fā)展商及樓盤品牌,，凸顯豐厚的文化底蘊(yùn),；

強(qiáng)調(diào)廣告風(fēng)格以平實(shí)、自然,、以情動(dòng)人為主,，其它為輔。

（5）,、賣點(diǎn)整合

項(xiàng)目適合炒作的概念,。

樓盤所具有的各種功能，各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo),，包括片區(qū)地理位置,，交通狀況、教育環(huán)境,、商業(yè)氛圍,、智能化物業(yè)管理等綜合賣點(diǎn)。

（6）實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：

策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告

各銷售時(shí)段廣告,。如銷售籌備期,、內(nèi)部認(rèn)購期、公開發(fā)售期,、鞏固期（入伙期）,。節(jié)假日、重大活動(dòng)前推出促銷廣告,。

把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng),，接觸消費(fèi)者。

積極利用新聞媒體,，善于創(chuàng)造利用新聞時(shí)間提高樓盤知名度,。

5、具體行動(dòng)方案

根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn),，推出各項(xiàng)具體行動(dòng)方案,。行動(dòng)方案要細(xì)致,、周密,、操作性強(qiáng)有不失靈活性。還要考慮費(fèi)用支出,，一切量力而行,，盡量以最低的費(fèi)用取得良好的效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn),，抓住旺季營(yíng)銷優(yōu)勢(shì),。

這一部分記載的是整體營(yíng)銷方案推進(jìn)過程中的費(fèi)用投入，包括營(yíng)銷過程中的總費(fèi)用,，階段費(fèi)用,、項(xiàng)目費(fèi)用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果,。費(fèi)用預(yù)算方法在此不在詳談,，企業(yè)可憑借經(jīng)驗(yàn)具體分析制定

房地產(chǎn)廣告策劃方案目標(biāo)篇七

隨著企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的發(fā)展，企業(yè)的市場(chǎng)觀念發(fā)生了巨大的變化,，已經(jīng)有越來越多的企業(yè)放棄了以往站在自身的立場(chǎng)上,，為生產(chǎn)而生產(chǎn)的導(dǎo)向，開始以市場(chǎng)和消費(fèi)者的需求為產(chǎn)品生產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn),，并且在銷售活動(dòng)中,，也正在放棄具有"強(qiáng)銷"色彩的推銷觀念，轉(zhuǎn)而根據(jù)市場(chǎng)需求和市場(chǎng)需求的變化進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng),。

企業(yè)的廣告活動(dòng)原來只擔(dān)負(fù)站在企業(yè)立場(chǎng)上向消費(fèi)者推銷產(chǎn)品的任務(wù),，成為企業(yè)推銷觀念的翻版。而策劃觀念的引入,，則使市場(chǎng)和消費(fèi)者受到了高度重視,，市場(chǎng)分析、消費(fèi)行為分析,、產(chǎn)品分析,、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析成為廣告決策的前提，從而順應(yīng)了企業(yè)從推銷導(dǎo)向向營(yíng)銷導(dǎo)向的變化,。

在房地產(chǎn)行業(yè),，廣告策劃不僅要考慮地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況、而且要考慮地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周圍的市場(chǎng)情況和區(qū)位情況,。房地產(chǎn)策劃是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程,，各個(gè)策劃子系統(tǒng)組成一個(gè)大系統(tǒng)，缺一不可,，密切聯(lián)系,，有機(jī)統(tǒng)一。同時(shí)它的理念,、創(chuàng)意,、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見性,。在市場(chǎng)調(diào)研階段,，要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)情況,；在投資分析階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本,、售價(jià),、資金流量的走向；在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,，要在小區(qū)規(guī)劃,、戶型設(shè)計(jì)、建筑立面等方面預(yù)測(cè)未來的發(fā)展趨勢(shì),；在營(yíng)銷推廣階段,，要弄清當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況，并在銷售價(jià)格,、推廣時(shí)間,、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面要有超前的眼光,。

另外,，房地產(chǎn)策劃要適應(yīng)市場(chǎng)的需求，吻合市場(chǎng)的需要,。一是房地產(chǎn)策劃自始至終要以市場(chǎng)為主導(dǎo),；二是房地產(chǎn)策劃要隨市場(chǎng)的變化而變化；三是房地產(chǎn)策劃要造就市場(chǎng),、創(chuàng)造市場(chǎng),。它的策劃要比較和選擇多種方案。房地產(chǎn)策劃方案不是一成不變的,，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時(shí),，根據(jù)其市場(chǎng)環(huán)境的變化，不斷對(duì)策劃方案進(jìn)行調(diào)整和變動(dòng),，以保證策劃方案對(duì)現(xiàn)實(shí)的最佳適應(yīng)狀態(tài),。

房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中自始至終貫穿一起，為項(xiàng)目開發(fā)成功保駕護(hù)航,。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要完成一個(gè)項(xiàng)目周期,，需要經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目選址,、投資研究,、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工,、營(yíng)銷推廣,、物業(yè)服務(wù)等一系列過程，房地產(chǎn)策劃參與項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié),，通過概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段,，使開發(fā)的商品房適銷對(duì)路，占領(lǐng)市場(chǎng),。

目前,，一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃已初步表現(xiàn)出以上觀念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)策劃的思想活躍,、理論豐富,，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想,、策略的幫助與支持,，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益,?；诖耍覀冃〗M對(duì)選出的三篇房地產(chǎn)策劃書進(jìn)行了如下分析：

案例：《天河花園》

1.1,、區(qū)域市場(chǎng)分析

天河區(qū)位于廣州市東部,，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江,，西南接?xùn)|山區(qū),、北連白云區(qū)?？偯娣e147.77平方公里,，人口41.8萬人。天河區(qū)交通四通八達(dá),，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通,。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道,，廣深高速公路共穿東西,，廣州火車東站和地鐵號(hào)線天河終點(diǎn)位于區(qū)內(nèi)。天河區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū),，有超過22所大專院校,，34間科研院所，15所中學(xué),、1所職中,、61所小學(xué)、95所幼兒園,。區(qū)內(nèi)社會(huì)保障事業(yè)發(fā)展較快,。

由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域,，也就成為了廣州市商品樓集中地,。天河區(qū)樓盤分布相對(duì)集中,，主要分布在以天河北、員村,、天汕路,、東圃為中心的集中區(qū)域。

1.2,、定向市場(chǎng)分析

員村位于天河區(qū)南部,，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越,。附近工廠較多,，居民較為密集，消費(fèi)群體以工薪階層為主,。隨著多年發(fā)展,，該外來人口越來越多，逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地,，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成,，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居,。

1.3、項(xiàng)目分析

1,、項(xiàng)目名稱：海景中心

2,、項(xiàng)目規(guī)模：由2幢28層組成

3、推售情況：現(xiàn)推都景軒,，海都軒的7～28層

4,、宣傳主題：只交一成，即做業(yè)主

5,、價(jià)格：4076～5598元/m2,，均價(jià)4708元/m2

6、裝修標(biāo)準(zhǔn)：一級(jí)一類裝修（高級(jí)錦磚地面,，雙面豪華門,，全景落地玻璃門）

7、優(yōu)劣勢(shì)分析

⑴優(yōu)勢(shì)分析

1,、本項(xiàng)目由海景公司開發(fā),，發(fā)展商實(shí)力雄厚，能給買家充足的信心,。

2,、位于廣州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

3,、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點(diǎn),，交通十分便利,；

4、項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售,，增強(qiáng)買家信心,。

5、社區(qū)配套設(shè)施較完善,，有學(xué)校,、醫(yī)院,、市場(chǎng),、天河公園、賽馬場(chǎng)等,；

（2）劣勢(shì)分析

1,、珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日,。

2,、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告宣傳及促銷活動(dòng)皆比本案強(qiáng)，形象已經(jīng)廣為人知,。

3,、項(xiàng)目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分,。

4,、外來人員多，治安問題多,，影響買家心理,；

1.4、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析

對(duì)手一

1,、項(xiàng)目名稱：僑穎苑

2,、項(xiàng)目規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成

3、推售情況：現(xiàn)推c棟c1～c4梯的3～12層,，b2棟的2～12層

4,、宣傳主題：新天河、新市民,、新文化

5,、價(jià)格：4481～5145元/m2，均價(jià)4655元/m2

6,、優(yōu)劣勢(shì)分析

⑴優(yōu)勢(shì)分析

①該樓盤已為現(xiàn)樓,，可即買即入住，易于吸引買家入??；

②價(jià)格較同區(qū)域其他樓盤為低,，有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；

③位于內(nèi)街,，可避免主干道噪音及空氣污染影響,，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜,，有一定的升值潛力,；

⑵劣勢(shì)分析

①周邊外來人口較多，人流復(fù)雜,，治安環(huán)境較差,，影響買家購買心理；

②樓盤周圍環(huán)境欠佳,，影響樓盤檔次,；

③戶型設(shè)計(jì)一般，凸柱位較多,，影響使用率,；

對(duì)手二

1、項(xiàng)目名稱：紫林居

2,、項(xiàng)目規(guī)模：由3幢連體9層組成

3,、推售情況：現(xiàn)推c—h座的3～9層

4、宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑

5,、價(jià)格：4511～6208元/m2,，均價(jià)5320元/m2

6、優(yōu)劣勢(shì)分析

⑴優(yōu)勢(shì)分析

①該樓盤是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤,，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美,，易于吸引買家購買；②鄰近交通主干道黃埔大道,，交通異常便利,；

③該樓盤緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺,，對(duì)樓盤檔次的提升有莫大的幫助,；⑵劣勢(shì)分析

①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大,，空氣污染大,，影響銷售；

②周邊外來人員多,，且時(shí)常有治安事件發(fā)生,，影響買家入住信心；

③戶型設(shè)計(jì)上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象,；

1.5,、項(xiàng)目周邊配套狀況

1、社區(qū)配套

①大學(xué)：暨南大學(xué),、華師大,、民族學(xué)院、廣州市環(huán)境保護(hù)學(xué)校

②中學(xué)：四十四中學(xué),、華師大附中,、天華中學(xué)

③小學(xué)：昌樂小學(xué)

④銀行：中國建設(shè)銀行

⑤康體：天河體育中心、羽毛球館

1.6,、項(xiàng)目企劃思路

由于項(xiàng)目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè),，有優(yōu)良的先天條件。區(qū)域的外部條件劣勢(shì)較為明顯,，做好項(xiàng)目的銷售企劃工作,，是項(xiàng)目能否取得成功重點(diǎn),。我們得企劃思路：

1,、充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境

項(xiàng)目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來諦造一個(gè)"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范",，塑造獨(dú)特的品牌形象,。

2、把握市場(chǎng)需求,，迎合買家心理

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)后,，供方面臨的嚴(yán)峻問題就是，產(chǎn)品的消費(fèi)是否迎合客戶的需求,。

3,、營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)舒適環(huán)境，引起客戶購買沖動(dòng)

在吸引大量客流后,，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健,。項(xiàng)目應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林綠化,、接待中心,、等方面營(yíng)造舒適的內(nèi)部環(huán)境。

4,、體現(xiàn)"以人為本"的經(jīng)營(yíng)理念

面對(duì)多元化的目標(biāo)客戶,，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更加"人性化",。

2.1市場(chǎng)定位

員村附近的樓盤可謂良莠不齊,，檔次不一，而且價(jià)格相差懸殊，可以說"一路之隔,，樓價(jià)翻一番",。所以，本項(xiàng)目的區(qū)域劃歸應(yīng)與珠江新城——未來新城市社區(qū)緊密掛鉤,，淡化員村區(qū)域概念才是本項(xiàng)目獲勝的前提,。結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)情況和自身特點(diǎn)，敝司建議塑造獨(dú)特的品牌形象

——-"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"

以此定位入市,，充分迎合市場(chǎng),，進(jìn)而突破市場(chǎng)，形成本區(qū)域的最大熱點(diǎn),，當(dāng)然,，要達(dá)到這樣的目標(biāo)，必須需要合適的規(guī)劃及硬件配合,。在下述項(xiàng)目建議中會(huì)逐一闡述,。

2.2、項(xiàng)目形象定位

在項(xiàng)目形象定位上應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)避短,，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài),，帶給客戶一種"既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁未來新城中心"的雙重"抵買"價(jià)值,。初步提供以下項(xiàng)目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區(qū),？宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通過上述的形象定位,，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵,，使項(xiàng)目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來，從而體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外環(huán)境的優(yōu)越,。

2.3,、目標(biāo)客戶定位

作為廣州新城區(qū)之一的天河區(qū)員村，其購房客戶群有較為特殊的一面,。以此概念,，整個(gè)新地區(qū)（從東山——黃埔）的客戶都是本項(xiàng)目客戶。根據(jù)實(shí)際情況,，我們又可將這部分客戶群定向細(xì)分如下：

1,、區(qū)內(nèi)的買家

分析：?jiǎn)T村附近區(qū)內(nèi)人口密集，路窄人稠,，整體環(huán)境缺乏大型園林綠化,，綠化率低。對(duì)于欲改善環(huán)境的買家及家中有安度晚年的老人家的客戶,，本案住宅是他們置業(yè)首選,。

2,、區(qū)域居民的子輩

分析：這批人在當(dāng)?shù)厣钶^長(zhǎng)時(shí)間，生活圈子幾乎固定在此,，對(duì)該區(qū)感情深厚,，而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環(huán)境,，同時(shí)出于孝敬老人的前提下,，在同區(qū)就近購房，既能更好照顧老人,，又能享受獨(dú)立居住的自由便利,。

3、區(qū)域居民的親屬,、朋友

分析：此類客戶受該區(qū)域的親屬,、朋友的口碑宣傳，對(duì)小區(qū)向往,，同時(shí)在此地置業(yè),，方便于同自己親屬、朋友進(jìn)行充分的溝通,，接觸和聯(lián)絡(luò),，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。

4,、外來人口在該地置業(yè)

分析：此類在該區(qū)域中占主流,，他們注重本案的綜合素質(zhì),，周圍的自然環(huán)境以及周圍的配套設(shè)施,，對(duì)新環(huán)境適應(yīng)性較強(qiáng)，反而對(duì)區(qū)域感情不太考慮,。

2.4,、目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

針對(duì)目標(biāo)客戶的情況，敝司將目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分如下：

1,、購買階層

1)自用：大眾市民（含拆遷戶）,，有能力而又確實(shí)希望置業(yè)的。

2)安居保值：高薪收入階層,。

3)換屋計(jì)劃：不滿現(xiàn)時(shí)居住條件且有能力供屋的人士,，房改房的原居者。

4)投資客：投資者是每個(gè)有潛力樓盤的目標(biāo)買家群,，針對(duì)本項(xiàng)目,，被吸引的多是中小型投資者。

2,、年齡層次：

中青年人為主（30~50歲）

3,、家庭結(jié)構(gòu)：

三~五口之家為主

2.5、目標(biāo)客戶

市場(chǎng)仿如金字塔，不但要瞄準(zhǔn)金字塔的頂部,，而更重要的是應(yīng)瞄準(zhǔn)金字塔的中部以下（即對(duì)準(zhǔn)大多數(shù)的消費(fèi)群體）就敝司合作的市場(chǎng)調(diào)查公司對(duì)廣州樓市的調(diào)查分析,，天河區(qū)大部份的消費(fèi)者，最可接受的房?jī)r(jià)是20萬到45萬元之間,，而另一部份人可接受的房?jī)r(jià)為45萬到60萬,，能夠接受60萬元以上的消費(fèi)者就是金字塔的頂部了，本案的目標(biāo)客戶為15~60萬元這一階段,，如圖示：

3.1,、市場(chǎng)氣氛培養(yǎng)

敝司建議在現(xiàn)階段利用項(xiàng)目一切的條件，營(yíng)造濃烈的市場(chǎng)氣氛,，吸引買家的關(guān)注,，為項(xiàng)目推出時(shí)的銷售打下良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，具體操作內(nèi)容包括：

1,、硬件塑造

⑴告知性工地展示

應(yīng)利用樓盤入口圍墻包裝,，樹立項(xiàng)目形象，營(yíng)造市場(chǎng)氣氛,。并可通過橫幅,，彩旗等工具將項(xiàng)目信息傳達(dá)給市場(chǎng)，吸引買家,。

⑵戶外廣告設(shè)置

戶外廣告設(shè)置能增強(qiáng)項(xiàng)目的認(rèn)知能力,，可以有效提升項(xiàng)目的知名度。在廣告牌設(shè)置上可以考慮,，公交車站燈箱,、車身廣告等其它戶外媒體。

⑶設(shè)置精美的示范單位和樣板房

通過對(duì)示范單位和樣板房的包裝設(shè)計(jì),，可有效掩飾平面中的弱點(diǎn),，引起客戶購買沖動(dòng)，促進(jìn)成交,。

2,、軟性宣傳

⑴為區(qū)域造勢(shì)

通過報(bào)紙軟性文章，詳述天河區(qū)府搬遷后為區(qū)域帶來的種種優(yōu)越之處,，以完善的社區(qū)配套,、熟悉的生活環(huán)境打動(dòng)買家的心，挽回不斷外流的區(qū)域客源,。

⑵為本案住宅造勢(shì)

目的：把市場(chǎng)的注意力拉至本案住宅,，突出項(xiàng)目形象，以本案住宅環(huán)境好,，交通便利的優(yōu)點(diǎn)吸引買家,。

⑶為樓盤造勢(shì)

形式一：軟性廣告宣傳,；把區(qū)府搬遷，城市東移,，城市新中軸線的成型,、九運(yùn)會(huì)舉行等所帶來的利好因素向市場(chǎng)傳達(dá)。

形式二：置業(yè)調(diào)查問卷,，以抽獎(jiǎng)的形式向中獎(jiǎng)買家提供額外折扣或現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì),。同時(shí)，留住部分準(zhǔn)備置業(yè)的買家,。

3.2,、促銷手段建議

1、增加銷售點(diǎn)

敝司建議本項(xiàng)目銷售點(diǎn)除現(xiàn)場(chǎng)售樓部外,，可考慮節(jié)假日在宏城廣場(chǎng),、設(shè)促銷點(diǎn)，并設(shè)專車接送睇樓,，以加強(qiáng)樓盤銷售網(wǎng)點(diǎn)的聯(lián)合促銷力,。

2、大型展銷會(huì)

選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn),，通過適量的廣告投放,，營(yíng)造銷售高潮。

3,、潛在客戶開發(fā)

利用敝司原有廣闊的一手及二手客戶資料,，通過主動(dòng)聯(lián)絡(luò)推銷方式，增加項(xiàng)目的客戶來源,。同時(shí),，應(yīng)發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并采取措施對(duì)舊業(yè)主成功介紹買家（以簽契約為準(zhǔn)）給予獎(jiǎng)勵(lì),，從而開發(fā)舊客資源,。

展銷會(huì)期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易,，降低成交風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況,，建議如下：

⑴贈(zèng)送一年管理費(fèi)

針對(duì)工薪族的置業(yè)心態(tài),，既加強(qiáng)他們對(duì)物業(yè)管理的信心，又能給予客戶一種實(shí)惠的感覺,，有效促進(jìn)成交

⑵贈(zèng)送一年天河公園門票

提醒潛在買家項(xiàng)目鄰近天河公園,，生活環(huán)境舒適。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節(jié)有機(jī)地聯(lián)系在一起,，令客戶聯(lián)想起項(xiàng)目周邊康體配套優(yōu)勢(shì),。

3.3,、付款方式建議

針對(duì)區(qū)域內(nèi)樓盤的付款方式過于單一，應(yīng)向買家提供較輕松的付款方式以擴(kuò)展買家層面,，增加其超前入市的可能性,。同時(shí)，根據(jù)最新的《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》建議項(xiàng)目的付款方式建議如下：

付款方式

手續(xù)一次付款特惠按揭優(yōu)惠按揭付款超輕松按揭付款

折扣88折9折91折93折

簽認(rèn)購書時(shí)付

定金10000

簽認(rèn)購書七天內(nèi)

（扣除定金）30%10%

即辦理最高七成三十年銀行按揭10%

即辦理最高七成三十年銀行按揭30%

（扣除定金）

發(fā)展商提供24個(gè)月免息分期即辦理最高七成三十年銀行按揭

一個(gè)月35%10%

二個(gè)月30%

三個(gè)月10%

辦好房地產(chǎn)證七天內(nèi)5%

建議在本項(xiàng)目推出前投放一定量的軟性廣告,，向市場(chǎng)營(yíng)造一種"我們推出的不僅是一幢高尚住宅,，更是一種高品位的生活模式和身份象征"的概念，待項(xiàng)目推出市場(chǎng)后更以這一概念,，通過強(qiáng)有力的立體廣告效應(yīng),，創(chuàng)造濃烈的市場(chǎng)氣氛，以達(dá)到理想的銷售業(yè)績(jī),。

4.1,、媒體選擇建議

⑴廣州日?qǐng)?bào)

廣州及珠江三角洲地區(qū)最大型的報(bào)紙之一，是廣州首選的地產(chǎn)廣告媒體,。

⑵羊城晚報(bào)

全國十大報(bào)業(yè)之一,，以家庭讀者為主，和廣州日?qǐng)?bào)配合可以形成極佳的廣告效果,。⑶廣州電臺(tái)一,、二臺(tái)、城市之聲電臺(tái),、音樂電臺(tái),。

價(jià)格低，聽眾廣,，能以高頻率的傳播來提高受眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)度,。

⑷戶外廣告和指示路牌

①在樓盤附近做指示路牌

②巴士車身廣告

③樓盤工地周邊圍墻廣告

4.2、宣傳主題

本次廣告提案將表現(xiàn)敝司對(duì)海景中心的理解

和廣告建議,，旨在準(zhǔn)確體現(xiàn)本項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)及項(xiàng)目特色,，使之能在短時(shí)間內(nèi)建立起本項(xiàng)目的品牌形象，擴(kuò)大其知名度,。并通過一系列新穎而有創(chuàng)意的廣告策劃,，激起消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的強(qiáng)烈關(guān)注，促使消費(fèi)者產(chǎn)生購買行動(dòng),。

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

高質(zhì)素的物業(yè)在現(xiàn)今的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中,，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈：從風(fēng)格獨(dú)特的設(shè)計(jì)、配套設(shè)施,、豪華會(huì)所,、室內(nèi)裝修，到價(jià)格戰(zhàn),、公關(guān)戰(zhàn),、廣告戰(zhàn)等各種營(yíng)銷手段的運(yùn)用,，均挖空心思，務(wù)求令到消費(fèi)者解囊認(rèn)購,。

海景中心所在的黃埔大道中,，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)早已于早年開始。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有天一莊,、福金蓮花園后期,、紫林居及恒安大廈等項(xiàng)，由于上述樓盤的宣傳力度略優(yōu)本案,，在市場(chǎng)上已略占優(yōu)勢(shì),。而對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成壓力。短期內(nèi)建立具有獨(dú)特個(gè)性的項(xiàng)目品牌形象,，鎖定目標(biāo)客戶群,，引起消費(fèi)者的注視，促使消費(fèi)者作出購買行動(dòng),。

"新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"

4.3廣告創(chuàng)意及訴求

1,、廣告創(chuàng)意

"海景中心"的廣告創(chuàng)意是以""新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"，此廣告句統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目整體廣告的宣傳,，強(qiáng)調(diào)大都會(huì)內(nèi)豐富多彩的高品味生活,。

2、廣告訴求

在前期以理性與感性相結(jié)合,，中期則以理性訴求為主,，后期的廣告宣傳則側(cè)重于感性的宣傳。

3,、表現(xiàn)手法

結(jié)合不同時(shí)期的推廣策略,，在項(xiàng)目整體品牌形象塑造等方面，以現(xiàn)代都市感的平面表現(xiàn)手法,，圍繞項(xiàng)目廣告主題,，在標(biāo)題等方面統(tǒng)一完整地表現(xiàn)"海景中心"的"新城市中心區(qū)

宜商宜住精品公寓典范"，從而塑造項(xiàng)目的品牌形象和親和力,。

4.4廣告宣傳推廣策略

1,、項(xiàng)目在第一階段，將以樹立品牌形象為主,。

敝司現(xiàn)將樓盤的目標(biāo)客戶定位為都市中精英一族,，所以廣告將以鮮明的都市風(fēng)格和精彩的都市生活，樹立起"海景中心——新城市中心升起的一顆璀璨新星,，精致都會(huì)生活的一顆新星"的鮮明形象。以此獲得目標(biāo)消費(fèi)群的認(rèn)可,，帶動(dòng)銷售,。

2,、第二階段延續(xù)第一階段的廣告策略，仍以高品味的都市生活為主要訴求點(diǎn),，以渲染精彩的都市生活為主要出發(fā)點(diǎn),。但配合了具體賣點(diǎn)的演繹，例如：新城市中心地理位置的演繹,、規(guī)劃,、網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的個(gè)性、會(huì)所的休閑情趣,、高品味的都市生活點(diǎn)猶如揭開面紗般將樓盤的大都市形象塑買家的面前,，以引起買家的共鳴。

3,、第三個(gè)階段將著力配合銷售的高潮期進(jìn)行促銷活動(dòng),。

4.5、媒介的組合策略

報(bào)紙,、電視,、電臺(tái)為主，廣告為輔,。配合的公關(guān)活動(dòng),，在新聞媒介上適當(dāng)?shù)膱?bào)道。

1,、報(bào)紙

《廣州日?qǐng)?bào)》,、《羊城晚報(bào)》

2、電視

以省有線,、市有線翡翠臺(tái)與本港臺(tái)為主,，廣州電視臺(tái)為輔

3、電臺(tái)

廣州二臺(tái),、羊城交通臺(tái)

此次策劃提案提供了本項(xiàng)目廣告宣傳推廣的總體思路及意圖都只是一個(gè)大的框架,，許多細(xì)節(jié)部分還有待與發(fā)展商溝通，加以進(jìn)一步充實(shí)完善,，其中主要有：

1,、報(bào)紙、樓書等的重新創(chuàng)作設(shè)計(jì)

2,、公關(guān)活動(dòng)的專項(xiàng)活動(dòng)提案

就項(xiàng)目本身現(xiàn)存的規(guī)劃設(shè)計(jì)而言,，結(jié)合適當(dāng)?shù)膬r(jià)格定位，理應(yīng)能夠保持一定的銷售業(yè)績(jī),。而對(duì)于上述的項(xiàng)目建議,，敝司認(rèn)為勢(shì)必能夠較大程度地提高項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，提升項(xiàng)目知名度,，既成功推出市場(chǎng),，又能為項(xiàng)目以后各期的銷售推廣打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),，并使項(xiàng)目成為區(qū)域的指標(biāo)性物業(yè)。

基于敝司對(duì)項(xiàng)目介入度不足,，本策劃案的建議尚屬探討階段,，待貴司認(rèn)可本策劃的整體思路后，敝司將與貴司詳細(xì)商討后再另案補(bǔ)充實(shí)操性更強(qiáng)的方案,，望貴司見諒,。隨著對(duì)本案規(guī)劃建議的不斷深化，敝司有信心將貴司項(xiàng)目做成天河區(qū)的精品樓盤,。評(píng)論：

在所找的幾篇房地產(chǎn)策劃書中,，這是唯一一篇有目錄的策劃書，目錄一方面可以使策劃文本顯得正式,、規(guī)范,，另一方面也可以使閱讀者能夠根據(jù)目錄方便地找到想要的閱讀內(nèi)容，更有針對(duì)性,。

這篇策劃書的第二個(gè)特點(diǎn)是它幾乎所有廣告的內(nèi)容要點(diǎn)都含蓋了,。這么大的覆蓋面是需要廣告策劃者收集大量的資料，花費(fèi)巨大的人力,、物力和資金,，才能完成的，可見房地產(chǎn)商對(duì)該項(xiàng)目是十分重視的,。

第三優(yōu)點(diǎn)是在廣告策略,、實(shí)施方面，這部分的內(nèi)容是十分詳細(xì)的,，表現(xiàn)策劃者對(duì)項(xiàng)目的宣傳下了極大的工夫,，這一切都是為了擴(kuò)大天河花園的知名度。

這份策劃書同時(shí)也存在著一些不容忽視的缺點(diǎn)：

一,、在策劃文本中沒有廣告策劃小組的名單,。提供小組名單是向廣告主顯示廣告策劃運(yùn)行的正規(guī)化程度和對(duì)策劃結(jié)果負(fù)責(zé)的態(tài)度。因此,，小組名單對(duì)一份策劃書是十分重要的,。

二、它沒有前言,，沒有概述廣告策劃的目的,、進(jìn)行過程、用的主要方法,、策劃書的主要內(nèi)容,，以使廣告客戶對(duì)廣告策劃書有大致的了解。這使得客戶在看策劃書之前對(duì)策書的了解沒有一個(gè)輪廓。

三,、這份策劃書有些要點(diǎn)在分析時(shí),，分析得不夠充分,。例如,，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析，一個(gè)房地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不僅僅只有兩個(gè),，更何況是在中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市—上海,，這樣的分析是缺乏說服力的。同時(shí)在分析自身的優(yōu)劣勢(shì)時(shí),，不夠詳細(xì),。一個(gè)這么大的項(xiàng)目，優(yōu)劣不可能只有三四個(gè),，真是這樣這個(gè)項(xiàng)目的未來一定不理想,。

四、一份完整的策劃書應(yīng)有一張封面,，才能體現(xiàn)出策劃者的嚴(yán)謹(jǐn)性,。

房地產(chǎn)廣告策劃方案目標(biāo)篇八

造市。制造銷售熱點(diǎn),。

造勢(shì),。多種媒體一齊上，掀起立體廣告攻勢(shì),。

大范圍,、全方位、高密度傳播售樓信息,，激發(fā)購買欲望,。

擴(kuò)大‘xx田園區(qū)’的知名度、識(shí)別度和美譽(yù)度,。

提升企業(yè)形象,。

一年之內(nèi)銷售量到達(dá)80%以上。

好玩好動(dòng)的西彭及主城區(qū)的幼兒,、兒童,、少年。

對(duì)現(xiàn)代娛樂公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年,。

喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光,、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民,。

喜歡在大自然的環(huán)境中賞花,、品茶、垂釣、養(yǎng)鳥的西彭中老年人,。

喜愛周末公園休閑,、通俗文化演出、節(jié)日游園活動(dòng)的西彭及周邊地區(qū)居民,。

具有懷舊情結(jié),、回歸自然心愿、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類勞動(dòng)體驗(yàn)的主城區(qū)居民,。

樂意居住在綠色園林中的,、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民。

在重慶這個(gè)城市及周邊地區(qū),。

廣告主題：

（1）每一天活在水果的世界里,。

創(chuàng)意

選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用flash動(dòng)畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在,，然后跳到xx田園區(qū)的畫面與此相比,，有如回到了當(dāng)時(shí)的時(shí)代里，最后,，xx田園區(qū)你也每一天尖在水果的世界里,。

（2）回到家，就是渡假的開始,。

創(chuàng)意

一個(gè)懷了7個(gè)月的孕婦對(duì)剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶,，我要去渡假?！?/p>

老公：“行,，立刻帶你上?！?/p>

上了車,，但是多久就到了。

他們來到了一個(gè)仿佛世外桃園的果園里,，而且那里有新穎獨(dú)特的建筑樓房,。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公,，我要在那里住一輩子,？！”

老公：“沒問題,?！痹袐D：“真的能夠嗎？”老公：“當(dāng)然,，因?yàn)槲以缇驮谶@為你買了一套你必須會(huì)滿意的房子,?！痹袐D：“哇，你好棒呀?。,。∥颐恳惶於寄軌蚨杉倭?！”老公：“回到家,，就是渡假的開始?！蹦阆朊恳惶於寄芏杉賳?？就到xx田園區(qū)。

第一期：試銷階段（三個(gè)月）

行為方式：新聞運(yùn)作,、廣告。

時(shí)間：20xx年2月1日

新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳,。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用,。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響，而且少花錢,，多辦事,，容易構(gòu)成口碑，引起廣泛注意,。

大造聲勢(shì),。對(duì)重慶本地目標(biāo)市場(chǎng)采用密集轟炸式的廣告宣傳，各種媒體一齊上,，采用多種促銷手段,，造成立體廣告攻勢(shì)。

讓受眾和消費(fèi)群了解物業(yè)的基本狀況,，同時(shí)塑造發(fā)展商的良好公眾形象,。

在首期宣傳中，讓40%的目標(biāo)客戶明白xx田園區(qū),，并在心目中留下深刻印象,。

以內(nèi)部認(rèn)購為先聲，以優(yōu)惠的價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷售,，銷售量到達(dá)10%,。

吸引目標(biāo)對(duì)象注意，誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購買行動(dòng),。

及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),，對(duì)第二期銷售計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充，調(diào)整和完善,。

第二期：擴(kuò)銷階段（三個(gè)月）

行為方式：新聞,、廣告,、營(yíng)銷

乘第一期廣告之余威，持續(xù)其熱度不要降下來,，繼續(xù)采取寬正面立體推廣,，鞏固已有成績(jī)，吸引目標(biāo)受眾更多的注意,，變潛在客戶為準(zhǔn)備購買群,。

一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場(chǎng)口碑,，在園林風(fēng)的大主題下,，煽風(fēng)點(diǎn)火，鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多的人來買xx田園區(qū),。

此時(shí)前來看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多,，此時(shí)廣告投其所好，不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)占有率,。銷售服務(wù)必須要跟上去,。

繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾，注目率已達(dá)40%左右,，并構(gòu)成必須之口碑,。

合力促進(jìn)銷售，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購買行為,，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng),。

第三期：強(qiáng)銷階段（四個(gè)月）

行為方式：新聞、廣告,、營(yíng)銷,。

充分利用新聞的巨大效應(yīng)，變廣告行為為新聞行為,，讓記者和報(bào)紙的新聞版為售樓服務(wù),，評(píng)論、專訪報(bào)道,、特寫等新聞手法充分加以利用,。

部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說法，談xx別墅區(qū)的好處,，增加可信性,。

市場(chǎng)口碑已初步建立，老客戶會(huì)引來新客戶,。讓‘xx田園區(qū)’傳為美談,，變成公眾的社會(huì)話題。

廣告方面加大投入量,，報(bào)紙電視在強(qiáng)度,，廣度和深度上做足文章,。

加強(qiáng)管理和服務(wù)，讓售樓現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的軟功變成硬功,，抓住后效應(yīng)不放,。

調(diào)動(dòng)新聞的一切能夠調(diào)動(dòng)的手法和載體，進(jìn)行深入宣傳,。

合力吸引目標(biāo)客戶,，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購買。

第四期：鞏固階段（三個(gè)月）

行為方式：營(yíng)銷,、廣告,。

消化剩余樓盤，基本完成銷售計(jì)劃,。

對(duì)前三期廣告運(yùn)動(dòng)進(jìn)行檢驗(yàn),，對(duì)不足之處加以彌補(bǔ)和改善。

細(xì)水長(zhǎng)流,，滲透式的廣告行為,。

加強(qiáng)物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù),，樹立住戶的主人公觀念。

注意后效益和市場(chǎng)消費(fèi)心理貫性,。

完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書文件,，規(guī)范，科學(xué),，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項(xiàng)權(quán)益,。

房地產(chǎn)廣告策劃方案目標(biāo)篇九

策劃的立足點(diǎn)：任何一項(xiàng)活動(dòng)影響面的大小、終極效果的好壞,，都取決于該項(xiàng)活動(dòng)提煉的主題———能否最大限度地引起全社會(huì)各階層的重點(diǎn)關(guān)注,。

東南亞風(fēng)情社區(qū)

開啟花都人居新時(shí)代

新花都、新人居

區(qū)位優(yōu)勢(shì)：

新區(qū)商居中心地段,，名校(云山中學(xué)),、名園(馬鞍山)、廣場(chǎng)毗鄰,，周邊成熟配套,。

個(gè)性優(yōu)勢(shì)：

獨(dú)特人性化居住環(huán)境、文化社區(qū),、東南亞風(fēng)情,。

五一長(zhǎng)假，萬商促銷,。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出,，非要?jiǎng)e出心裁,、吸引眼球不可。

云珠花園的社區(qū)定位明確以后,，公關(guān)及活動(dòng)促銷重點(diǎn)應(yīng)放凸顯獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人性化居住環(huán)境上,。

讓更多的潛在購房者知曉、領(lǐng)悟,、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢(shì)并產(chǎn)生知名度,、美譽(yù)度及產(chǎn)生購房安居欲望是主題策劃活動(dòng)的主旨所在。

以書畫文化藝術(shù)為活動(dòng)形式(謂之形),，以眾多目標(biāo)消費(fèi)者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)(謂之體),，以促進(jìn)樓盤美譽(yù)傳播和銷售為目的(謂之用)。

活動(dòng)策劃具體形式：

以描繪人居環(huán)境為主題的書法與繪畫展覽,、表演,、交流藝術(shù)節(jié)(簡(jiǎn)稱：首屆“云珠花園”書畫藝術(shù)節(jié))

云珠花園“描繪花都寫意人居”

1、時(shí)間：

20xx年5月1日至7日

2,、活動(dòng)地點(diǎn)：

云珠花園現(xiàn)場(chǎng)及售樓部

3,、活動(dòng)內(nèi)容

(1)、兒童書法繪畫現(xiàn)場(chǎng)表演并比賽 1日

(2),、青少年書法繪畫現(xiàn)場(chǎng)表演并比賽 2日

(3),、花都區(qū)書法畫家現(xiàn)場(chǎng)表演 3日

(4)、書畫家作品點(diǎn)評(píng),、藝術(shù)酒會(huì)沙龍 3日

(5),、獲獎(jiǎng)作品及書畫家作品展覽、銷售,、捐贈(zèng) 4日至7日

4,、活動(dòng)組織

主辦：

云珠花園

開發(fā)商：區(qū)書畫家協(xié)會(huì)

協(xié)辦：區(qū)青少年宮、區(qū)一幼,、圓玄幼,、圓玄小學(xué)、五小,、云山中學(xué)等

策劃承辦：

祥業(yè)廣告公司(整個(gè)活動(dòng)具體組織,、布置、協(xié)調(diào))

媒體支持：

花都新聞,、花都電視臺(tái),、廣播臺(tái)、《花都房地產(chǎn)》

5,、 促銷配合

1) 參觀樣板房,、派發(fā)宣傳資料

2) 優(yōu)惠購房折扣

3) 購房贈(zèng)送書畫作品

4) 義賣書畫作品捐贈(zèng)青少年宮

6、經(jīng)費(fèi)預(yù)算

1),、活動(dòng)組織,、策劃,、資料： 5800元

2)、現(xiàn)場(chǎng)布置：

(空飄/4個(gè),、彩旗/300桿,、拱門/1座、音響/1套,、紅地氈/200米,、垂幅/4條、主題噴畫/1幅帶展架,、展架/10,、桌椅板凳/100套等)120xx元

3)、禮品及紀(jì)念品,、獎(jiǎng)品 20xx0元

4),、書畫家及有關(guān)嘉賓、媒體利市 16000元

5),、前期廣告宣傳(宣傳海報(bào)或單頁,、電視臺(tái)、花都新聞) 10000元

總費(fèi)用：

63800元

1,、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)—房地產(chǎn),，我們最自信的舞臺(tái)!

祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專業(yè)子公司，對(duì)房地產(chǎn)的理解高于同行,。核心策劃設(shè)計(jì)人員有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)驗(yàn),，服務(wù)過花都眾多品牌樓盤。曾服務(wù)樓盤：富豪山莊,、雅景苑、紫光園,、合和世紀(jì)城,、雅寶新城、蒙地卡羅山莊,、雅居樂雍華廷,、怡雅花園、駿威廣場(chǎng),、全鴻花園,、杏林花園、云港花園等

2,、我們的自辦媒體：

《花都房地產(chǎn)》,，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)委托承辦的區(qū)域?qū)I(yè)雜志?！锻顿Y花都》,、《花都警訊》皆為我公司設(shè)計(jì)承印的專業(yè)雜志,。

3、我們對(duì)房地產(chǎn)客戶的工作方式

在分析市場(chǎng)及樓盤特點(diǎn)的基礎(chǔ)上,，購建樓盤的核心定位和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),，運(yùn)用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤的定位、特色及優(yōu)勢(shì),，分析并劃定特定的目標(biāo)消費(fèi)群及其購房心理習(xí)性,，采用恰當(dāng)?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者,，激發(fā)其購房欲望達(dá)成購買行為,。

4、如由我公司承辦活動(dòng),，《花都房地產(chǎn)》將贈(zèng)送2p專題報(bào)道及若干宣傳版面,。

5,、我公司經(jīng)驗(yàn)豐富、人脈深厚,，可保證活動(dòng)組織的各項(xiàng)公關(guān),，邀請(qǐng)有影響力人物參與，保障活動(dòng)檔次及傳播效果,。