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商業(yè) 水電 商業(yè)水電如何收費篇一

某項目位于甲縣城東,，將是甲縣新城區(qū)及行政,、文化、體育,、經(jīng)濟中心,，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大,。由此良好的物業(yè)背景,，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要,。

貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思，引進大都市物業(yè)管理理念,，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū),，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大,，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值,。樹立某物管公司品牌。

物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài),。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔,、實用,，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。

人事設(shè)置原則：一人多崗,，不要因人設(shè)崗,。預(yù)計16名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計)。

員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓(xùn),，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn),。培訓(xùn)率100%。

a) 經(jīng)營收入： 萬元(年度,，以下省略)

l 物業(yè)管理費：萬元

應(yīng)收 萬元

(元)

預(yù)計收入 萬元(收繳率90%)

l 維修服務(wù)費：萬元

l 特約服務(wù)： 萬元

l 其他收入： 萬元

b) 支出：萬元

l 人員工資福利：14萬元

l 辦公費用：萬元(辦公,、安全護衛(wèi)、綠化,、保潔,、消殺等)

l 維修保養(yǎng)費用：萬元

l 稅金：萬元

l 不可預(yù)見費用：萬元

c) 潤虧：萬元

d) 物業(yè)接管期間

前期投入：10萬元(辦公設(shè)施購置費、通訊器材,、員工服裝配置費,、安全護衛(wèi)用品、綠化等)

e) 公共性服務(wù)費構(gòu)成測算：萬元/年,， 元/月x m2

(1) 員工的工資和按規(guī)定提取的福利費

序號 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 工資合計

1 經(jīng)理 1 1200 1200

2 經(jīng)營部主任 1 800 800

3 辦事員 3 600 1800

4 物業(yè)管理員 1 800 800

5 安全護衛(wèi)員 7 500 3500

6 水電工 1 700 700

7 保潔員 2 400 800

工資總額合計 9600

工資總額合計：9600元/月;115200元/年

福利：115200x23%=26496(元/年)

合計：14..17萬元/年

(2) 公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費：萬元

(3) 綠化管理費：綠化率45% 萬m2x1元/年x m2 =萬元

(4) 清潔衛(wèi)生費：2人x12月x80元/月x人=萬元

(5) 安全護衛(wèi)費：7人x200元/年x人=萬元

(6) 辦公費：按管理人員工資總額25%計算

萬元x25%=萬元

(7) 固定資產(chǎn)折舊費：按10%計算即 1萬元

(8) 稅費：按營收繳納即 萬元

(9) 保險費：暫不投保

(10) 合理利潤：按營收8%計算 萬元

但為減輕業(yè)主負擔(dān),，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù),，嚴控經(jīng)營成本等多項措施增加收入,，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費價格,，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務(wù)費價格指導(dǎo)價格為元/月x m2 ,。

a) 派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無驗收權(quán),，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議),。

b) 物業(yè)接管驗收

l 既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收,，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收,，以維護業(yè)主的合法權(quán)益,。

l 是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗收;

l 供電,、給排水,、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;

l 房屋幢,、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認;

l 落實物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任,、保修期限、保修范圍),。確保保修項目,、期限、標(biāo)準(zhǔn),、責(zé)任,、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;

l 接管小組按《圖紙資料移交清單》,，技術(shù)資料進行對照檢查,，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的,，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商,，請求給予協(xié)助解決。

l 接管小組按《設(shè)備移交清單》,，對各類設(shè)備按數(shù)量,、規(guī)格、性能,、容量等進行對照檢查,，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商,，請求給予協(xié)助解決,。

l 接管小組對每套單元房的水、電,、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊,，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時督促有關(guān)單位迅速解決,。

l 在保修期內(nèi)，因施工,、安裝,、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題,，公司應(yīng)查明原因，及時上報開發(fā)商,，請求盡快解決,。

l 抄水、電,、氣表的底數(shù),，記錄備案。

l 接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題,，應(yīng)明確記錄在案,，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修,，直至完全合格,。

l 接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證,，簽發(fā)接管文件,。

l 當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后,，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成,。

1、準(zhǔn)備工作

商業(yè) 水電 商業(yè)水電如何收費篇二

為落實《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動,，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平,，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律,、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際,，特制定本方案：

一,、指導(dǎo)思想

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo),，以落實《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點,，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨,，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作,，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

二,、目標(biāo)和范圍

(一)目標(biāo)：

1,、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達到90%;對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修,，維修及時率達到90%,。

2,、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達到100%;20__年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》,。

3,、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》,。

4,、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100%,，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案,、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5,、大力推行物業(yè)管理,，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100%。

6,、加強業(yè)主自治自律行為,，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

(二)范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查,。根據(jù)排查結(jié)果,，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為,。

三,、工作內(nèi)容

(一)完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規(guī),、規(guī)章,，結(jié)合我市物業(yè)管理實際情況，通過調(diào)研,，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗,，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理,。

(二)全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題,。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計和施工標(biāo)準(zhǔn),，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善,，建委、規(guī)劃,、房產(chǎn)等相關(guān)部門,，按照各部門職責(zé)，落實到責(zé)任單位,，做到誰的問題,、誰負責(zé)、誰解決,。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū),，逐個建立整改檔案，制定整改措施,，整改合格后再行消號,。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責(zé)任要全實到單位,、到個人,，維修及時率確保在90%以上。同時,，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施,，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題,。

(三)加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度,，規(guī)范物業(yè)管理行為。

一是加強物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo),，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機制,，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境,，促進物業(yè)管理的專業(yè)化,、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》,，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》,。要求新建住宅小區(qū)實行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬平方米以上的(含5萬平方米)的新建住宅區(qū),，必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),。同時,，鼓勵業(yè)主大會采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且,，及時簽訂《(前期)物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主(臨時)公約》,，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查,。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè),，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照xxx《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級,，承接物業(yè)管理項目,。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定,，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告,，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質(zhì),。

商業(yè) 水電 商業(yè)水電如何收費篇三

一,、 概述

某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政,、文化,、體育、經(jīng)濟中心,，地理位置優(yōu)越,，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景,，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要,。

二、目標(biāo)

貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思,，引進大都市物業(yè)管理理念,，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍,。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大,，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌,，

三,、組織

物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài),。因此,，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用,，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等,。

四、 人事

人事設(shè)置原則：一人多崗,，不要因人設(shè)崗,。預(yù)計16名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計)。

序號 崗位 人數(shù) 主要職責(zé) 備注

1 經(jīng)理 1 在董事會領(lǐng)導(dǎo)下,，全面負責(zé)經(jīng)營等,。

2 經(jīng)營部主任 1 具體經(jīng)營事務(wù),、人事等。

3 辦事員 3 文書,、財務(wù),、勞資、后勤等,。 財會要持證

4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理,、裝修監(jiān)管,、收費,、維保服務(wù)等。

5 安全護衛(wèi)員 7 門衛(wèi),、巡更,、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等,。

6 水電工 1 公共區(qū)域水電設(shè)施維護,、水電維修服務(wù)等。

7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔,、綠化養(yǎng)護等,。

員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn),。培訓(xùn)率100%,。

五、 經(jīng)營預(yù)測

a) 經(jīng)營收入： 萬元(年度,，以下省略)

l 物業(yè)管理費：萬元

應(yīng)收 萬元

30000*12*(元)

預(yù)計收入 萬元(收繳率90%)

l 維修服務(wù)費：萬元

l 特約服務(wù)： 萬元

l 其他收入： 萬元

b) 支出：萬元

l 人員工資福利：14萬元

l 辦公費用：萬元(辦公,、安全護衛(wèi)、綠化,、保潔,、消殺等)

l 維修保養(yǎng)費用：萬元

l 稅金：萬元

l 不可預(yù)見費用：萬元

c) 潤虧：萬元

d) 物業(yè)接管期間

前期投入：10萬元(辦公設(shè)施購置費、通訊器材,、員工服裝配置費,、安全護衛(wèi)用品、綠化等)

e) 公共性服務(wù)費構(gòu)成測算：萬元/年,， 元/月* m2

(1) 員工的工資和按規(guī)定提取的福利費

序號 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 工資合計

1 經(jīng)理 1 1200 1200

2 經(jīng)營部主任 1 800 800

3 辦事員 3 600 1800

4 物業(yè)管理員 1 800 800

5 安全護衛(wèi)員 7 500 3500

6 水電工 1 700 700

7 保潔員 2 400 800

工資總額合計 9600

工資總額合計：9600元/月;115200元/年

福利：115200*23%=26496(元/年)

合計：14..17萬元/年

(2) 公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費：萬元

(3) 綠化管理費：綠化率45% 萬m2*1元/年* m2 =萬元

(4) 清潔衛(wèi)生費：2人*12月*80元/月*人=萬元

(5) 安全護衛(wèi)費：7人*200元/年*人=萬元

(6) 辦公費：按管理人員工資總額25%計算

萬元*25%=萬元

(7) 固定資產(chǎn)折舊費：按10%計算即 1萬元

(8) 稅費：按營收繳納即 萬元

(9) 保險費：暫不投保

(10) 合理利潤：按營收8%計算 萬元

但為減輕業(yè)主負擔(dān),，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù),，嚴控經(jīng)營成本等多項措施增加收入,，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費價格,，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務(wù)費價格指導(dǎo)價格為元/月* m2 ,。

六、 前期物業(yè)接管

a) 派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無驗收權(quán),，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議),。

b) 物業(yè)接管驗收

l 既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上,，對物業(yè)進行嚴格的驗收,，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。

l 是物業(yè)通過竣工驗收后,，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗收;

l 供電,、給排水、衛(wèi)生,、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;

l 房屋幢,、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認;

l 落實物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限,、保修范圍),。確保保修項目、期限,、標(biāo)準(zhǔn),、責(zé)任、方式的落實,，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;

l 接管小組按《圖紙資料移交清單》,，技術(shù)資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán),、技術(shù)資料有缺漏的,，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決,。

l 接管小組按《設(shè)備移交清單》,，對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格,、性能,、容量等進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的,，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商,，請求給予協(xié)助解決。

l 接管小組對每套單元房的水,、電,、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊,，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時督促有關(guān)單位迅速解決,。

l 在保修期內(nèi),，因施工、安裝,、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題,，公司應(yīng)查明原因，及時上報開發(fā)商,，請求盡快解決,。

l 抄水、電,、氣表的底數(shù),，記錄備案。

l 接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題,，應(yīng)明確記錄在案,，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修,，直至完全合格。

l 接管驗收符合要求后,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證,，簽發(fā)接管文件。

l 當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,，辦理了必要的手續(xù)以后,，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。

七,、 入伙

1,、準(zhǔn)備工作

商業(yè) 水電 商業(yè)水電如何收費篇四

第一部分

項目物業(yè)管理的定位及總思路

一、本項目物業(yè)管理的定位

(一),、本項目業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的要求

1,、本項目業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的基本要求

本項目的物業(yè)主要為商業(yè)性和經(jīng)營性的，除此之外還有相當(dāng)部分的物業(yè)用于居住使用,，故此要求物業(yè)管理具備以下功能：

1),、維護和維修。即對物業(yè)維護和維修,，對日常使用環(huán)境和生活,、工作秩序的維護;

2)、組織和協(xié)調(diào),。對日常相關(guān)物管及社區(qū)活動進行組織和協(xié)調(diào),，對業(yè)主之間及業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的交流進行組織和協(xié)調(diào);

3),、經(jīng)營和管理,。對物業(yè)的使用,、出租、出售進行經(jīng)營,，對客戶檔案和物業(yè)檔案進行管理;展開相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動;

4),、服務(wù)。向業(yè)主和使用權(quán)提供必要的各類生活服務(wù)和增值服務(wù)及商務(wù)服務(wù),。

2,、本項目業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的特殊要求

除了對物業(yè)管理基本常規(guī)的要求外，本項目還對物業(yè)管理提出了一些特殊的要求,，主要是用來配合物業(yè)的銷售和經(jīng)營的要求,，主要有：

1)、在銷售期中為銷售工作提供相關(guān)的配合性服務(wù);

2),、在項目銷售期中配合開展物業(yè)招商,、招租工作;

3)、在項目銷售期中配合提供物業(yè)管理文件和法律文書;

4),、在項目銷售期中配合銷售向客戶解釋物業(yè)管理相關(guān)問題;

5),、在銷售期中向客戶展示項目物管水平，配合提升項目品質(zhì),。

(二),、本項目物業(yè)管理的定位

1、本項目物業(yè)管理的檔次

本項目物業(yè)管理的主要客戶群為商鋪的經(jīng)營者以及酒店公寓的業(yè)者和使用者,，由經(jīng)營業(yè)態(tài)和未來可能的使用者可以看出,，其對物業(yè)管理的要求產(chǎn)高，在服務(wù)水平,、服務(wù)質(zhì)量各方面均要求較高,，故此本項目物業(yè)管理不能以一種常規(guī)的水平來要求，而是要求有一定的品牌性,，至少有星級酒店的服務(wù)水平,。

2、本項目物業(yè)管理形式

根據(jù)本項目物業(yè)管理檔次和業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的要求,，本項目物業(yè)管理的主要形式實質(zhì)是酒店及商業(yè)經(jīng)營管理,，即以經(jīng)營管理為核心，以經(jīng)營帶動服務(wù),，以服務(wù)促進經(jīng)營,。

3、本項目物業(yè)管理的定位

按照以上要求本項目物業(yè)管理定位應(yīng)該是：復(fù)合式高檔物業(yè)管理,。

二,、本項目物業(yè)管理的總思路

本項目物業(yè)管理的總體思路是：全程介入，系統(tǒng)運作,，有機銜接,。借用品牌提升檔次,，以服務(wù)促進經(jīng)營，經(jīng)營帶動服務(wù),。整個物業(yè)服務(wù)體系的核心在于：以品牌奠定基礎(chǔ),，促進銷售，帶動服務(wù),，高水平服務(wù)和高效益經(jīng)營互動,，最終強化品牌，獲得利潤,。

第二部分

本項目物業(yè)管理體系的建立

一,、本項目物業(yè)管理的模式構(gòu)想

按照物業(yè)管理的總思路，結(jié)合本項目實際銷售和物業(yè)管理運作的要求,，提出本項目物業(yè)管理的基本模式為：引入品牌,，委托管理，專業(yè)化運作,，全程式服務(wù),。以品牌促進銷售、招商,，以招商推動經(jīng)營,，以經(jīng)營支撐服務(wù)，以服務(wù)增進經(jīng)營,。

二、本項目物業(yè)管理組織構(gòu)架

本項目物業(yè)管理雖然管理物業(yè)的規(guī)模不大,，但所涉及的球節(jié)較多,，各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系復(fù)雜，除了物業(yè)服務(wù)管理外,，還有較強的經(jīng)營管理工作,，因此本項目物業(yè)管理的組織構(gòu)架較為特殊。

1,、基本組織機構(gòu)建立的模式

本項目根據(jù)以上實際運作的要求和運作模式的要求適合于采用直線矩形模式,。

2、本項目的基本組織機構(gòu)圖

總 經(jīng) 理

品牌物業(yè)顧問

3,、項目物業(yè)服務(wù)各部門工作職責(zé)及人員結(jié)構(gòu)

1),、品牌物業(yè)顧問

該部門由品牌物業(yè)管理及酒店經(jīng)營管理公司委派資深顧問擔(dān)任。主要職責(zé)為定期分析客戶群所提供的服務(wù)及經(jīng)營狀況報告,，不定期地抽查各部門的工作,，并根據(jù)最終結(jié)果向總經(jīng)理提并工作評價書及建議書。

品牌物業(yè)顧問也直接接受總經(jīng)營及客戶部經(jīng)理的咨詢,。

該部門一般需1~2名資深顧問,。

2),、工程部

該部門主要是執(zhí)行本項目物業(yè)及設(shè)施的維護、保養(yǎng)和維修的任務(wù),，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo),。

該部門設(shè)主管1人，水電,、土建,、機電三個專業(yè)的工人每個2種1~2人。

3),、綠化保潔部

該部門主要是負責(zé)本項目公用,、共用部位綠化，環(huán)境衛(wèi)生的清潔和保潔,，直接接受物管部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo),。

該部門一般需4~5人，綠化人員1人,。

4),、保安部

該部門主要對本項目日常經(jīng)營秩序及生活秩序的維護，負責(zé)項目業(yè)主及使用者的生命及財產(chǎn)安全,，并對周圍影響樓區(qū)生活噪聲及設(shè)施進行及時清除,，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。

該部門設(shè)保安隊長1人,，保安人員3人,。

5)、酒店部

該部門主要負責(zé)對本項目酒店公寓部分的客戶檔案管理,，負責(zé)該部分物業(yè)的出租經(jīng)營及日常鐘點式經(jīng)營,。

該部門設(shè)置主管1名，工作人員5~6人,，主要在前臺,。

6)、商業(yè)部

該部門主要負責(zé)對本項目在交房后對商鋪進行招商及出租,，及對商鋪,、物業(yè)及商鋪客戶檔案的建立與管理，直接接受經(jīng)營部主管領(lǐng)導(dǎo),，

該部門設(shè)置檔案管理人員1名,，商鋪招商及出租人員2名。

7),、多經(jīng)部

該部門主要負責(zé)本項目在交房后對一些有償服務(wù)項目的實施,，如家政、裝修等直接接受經(jīng)營部主管領(lǐng)導(dǎo),。

該部門設(shè)置人員2名,。

8),、財務(wù)部

該部門主要負責(zé)本項目物業(yè)管理運行日常財務(wù)工作，同時負責(zé)經(jīng)營部的財務(wù)手續(xù)辦理,。直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo),。

該部門設(shè)置會計1名，出納1名,。

三,、本項目物業(yè)管理運作條件

1、在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理場所;

2,、明確本項目定位以制定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議;

3,、一定數(shù)量的啟動資金;

4、明確后期物業(yè)管理制作方案,。

第三部分

物業(yè)管理介入時機和介入方式

一,、本項目物業(yè)管理介入時機

物業(yè)管理前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些物業(yè)設(shè)計,、管理以專業(yè)經(jīng)驗融入到項目的設(shè)計中去,，這樣可以彌補物業(yè)開發(fā)中的各種缺陷，進一步滿足業(yè)主的需求,，使難點提前得到妥善的解決,，還可以全面了解物業(yè)，并為以后管理作好準(zhǔn)備,。為了提高該項目的質(zhì)量,，打造良好的樓盤品牌，建議物業(yè)管理在項目開發(fā)前期及銷售期就介入,，讓消費者真切感受到我們作為開發(fā)商對物業(yè)管理的重視,。

二、本項目物業(yè)管理介入方式

物業(yè)管理在項目開發(fā)前期介入,，介入方式大致分為以下幾種：

1、在現(xiàn)場銷售中,，銷售人員對客戶的接待服務(wù);

2,、保安服務(wù);

3、提供專門關(guān)于物業(yè)的咨詢臺,。

第四部分

常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù)

一,、常規(guī)服務(wù)

客戶交納物業(yè)管理費后，所享受的服務(wù)包括：

1,、清潔衛(wèi)生;

2,、安全保衛(wèi);

3、房屋維修;

4,、房屋管理;

5,、電梯升降;

6,、報刊發(fā)放，文件傳遞;

二,、特約性服務(wù)

為了提升本項目物業(yè)管理品質(zhì),，物業(yè)公司多經(jīng)部開展的一些有償服務(wù)，如：

1,、餐飲服務(wù);

2,、商務(wù)辦公;

3、家政;

4,、裝修;

5,、醫(yī)療服務(wù);

第五部分

本項目物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容

一、本項目酒店公寓的經(jīng)營服務(wù)

本項目酒店公寓的經(jīng)營服務(wù)包括：

1,、車庫出租：75個,，按60%出租，200元/車?月收取停車費用;

2,、產(chǎn)權(quán)式酒店按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間100元/天的價格執(zhí)行,，每年出租率按總數(shù)的40%計算，與客戶按6:4分紅,，客戶占60%,，出租率超過40%的部分由物管全部收入。

二,、本項目商鋪的經(jīng)營服務(wù)

商鋪的經(jīng)營服務(wù)主要內(nèi)容是對商鋪進行出租代理,，一層租金為67元/㎡，二層租金為34元/㎡,，物業(yè)管理公司按租金總額的1%收取代理傭金,。

第六部分

本項目物業(yè)管理運行成本收益估算

一、物業(yè)管理運行成本

項目名稱金額(元)備注

物業(yè)公司人員年工資總支出344800人員共30名,，其中高級管理人員1名,，一般管理人員2名，職員27名

物業(yè)公司人員年獎金總支出103440年工資總支出的30%

物業(yè)管理及福利總支出45000總?cè)藬?shù)乘以1500元

服務(wù)運行成本96480總戶數(shù)402戶,，以20元/戶?月支出

合計589720

二,、收益計算

項目名稱金額(元)備注

物業(yè)管理費287568總戶數(shù)402戶，按元/㎡?月收取

車位出租費126000總車位75個,，按60%出租,，按200元/月?車標(biāo)準(zhǔn)收費

一層商鋪出租費19388一層商鋪面積按60%出租，按67元/㎡收取租金

二層商鋪出租費8522二層商鋪面積按60%出租,，按34元/㎡收取租金

酒店595680酒店按每年出租率40%,，每天標(biāo)間費為100元計算

合計1037158

三、利潤計算

利潤=收入計算-物業(yè)管理運行成本

=1037158-589720=447438(元)

物業(yè)管理計劃書四：

一、公司籌建：

1. 出資人情況：法人與自然人

2. 物業(yè)管理企業(yè)的組建條件

1)企業(yè)名稱的確定;

2) 企業(yè)住所;

3) 法定代表人;

4) 注冊資本;

5) 公司章程;

6) 公司從業(yè)人員,。

3. 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立

在組建條件具備以后,，申請物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出由申請設(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報告，連同相關(guān)申請資料送交房地產(chǎn)主管部門審批,。收到核發(fā)的批準(zhǔn)文件后,，再按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機關(guān)辦理企業(yè)注冊登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或營業(yè)執(zhí)照,，即可對外營業(yè),，并按規(guī)定在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級證書，還要向稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)手續(xù),。

4. 在取得企業(yè)營業(yè)執(zhí)照后,，按照規(guī)定申報企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級

1) 資質(zhì)一級企業(yè)：注冊資本500 萬元以上;具有中級以上職稱的人員不少于30 人,，

企業(yè)經(jīng)理取得xxx頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,，80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書;管理兩種類型以上的物業(yè);管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計算基數(shù)的百分比之和不低于100%;20%以上的管理項目獲得xxx授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈,、工業(yè)區(qū))”稱號;具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度;建立了維修基金管理與使用制度,。

2) 資質(zhì)二級企業(yè)：注冊資本300 萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20 人,，企業(yè)經(jīng)理取得xxx頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,，60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書;管理兩種類型以上的物業(yè);管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計算基數(shù)的百分比之和不低于100%;10%以上的管理項目獲得xxx授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈,、工業(yè)區(qū))”稱號,，10%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))稱號;具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度;建立了維修基金管理與使用制度,。

3) 資質(zhì)三級企業(yè)：注冊資本50萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員,、工程技術(shù)人員不少于8人，經(jīng)理取得xxx頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,，50%以上的部門經(jīng)理,、管現(xiàn)員取得從業(yè)人員崗位證書;有委托的物業(yè)管理項目：具有比較健全企業(yè)管理制度和財務(wù)管理制度;建立了維修基金管理和使用制度。

商業(yè) 水電 商業(yè)水電如何收費篇五

物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè),，所提供的商品是無形的“服務(wù)”,。它的各項管理說到底都是為業(yè)主提供各項滿意的服務(wù)。如何使顧客滿意,？是每一個物業(yè)管理從業(yè)人員在不斷思索總結(jié)的問題。物業(yè)管理公司必須持續(xù)改進自己的服務(wù)質(zhì)量才能夠滿足業(yè)主日益提高的需求,?！拔鹨陨菩《粸椤保纳品?wù)的每一個可能都要當(dāng)作大事來切實落實；“勿以惡小而為之”,，損害形象的每一個細節(jié),，都不能當(dāng)作小事而置之不理。改善服務(wù)質(zhì)量要從點點滴滴做起,，要使每一點改善都能帶給業(yè)主更大的方便與滿意,，這就是物業(yè)管理服務(wù)的生命源泉。任何一個高效率高品質(zhì)的企業(yè)都在于其杰出的團隊力量,，而這個團隊力量則建立在每個人,、每個部門的“服務(wù)意識”上。有很多的企業(yè)把原先組織內(nèi)的“管理部”更名為“服務(wù)部”,，這樣做,，也許工作性質(zhì)沒有太大的變動，但各部門成員的心態(tài),，已從原先的干預(yù),、要求心態(tài)轉(zhuǎn)換成支援、服務(wù)心態(tài)了,，即非常自然地從原先要求別人怎么樣,，調(diào)整為要求自己應(yīng)該怎么樣，對待顧客的態(tài)度也改變了,，考慮更多的是如何讓他們更滿意,。

把業(yè)主作為上帝去迎合他，可以一時取悅于他,，但有時迎合并不討好,，業(yè)主雖覺得好，但不會覺得驚喜,。只有改變思路,，變被動服務(wù)為主動服務(wù)，才能長久地把握業(yè)主的心理,，這是一個觀念的轉(zhuǎn)變,。物業(yè)管理企業(yè)要懂得比業(yè)主多，想得比業(yè)主遠,，回答業(yè)主提出的所有問題,，承擔(dān)業(yè)主自己都沒想到的責(zé)任。如果做到了這些,，就能抓住業(yè)主的心,。了解了業(yè)主的心理后，就要進一步引導(dǎo)他們向積極的方向發(fā)展,。有些業(yè)主比較固執(zhí),，有些業(yè)主心理波動性很大,，他們的潛在需求很多，要很好地把握不太容易,，但有一點是非常有效的,，那就是體現(xiàn)公司專業(yè)化的權(quán)威，即提高服務(wù)的專業(yè)化程度與水平,。要持之以恒,，定期拜訪，隨時掌握業(yè)主的心理與需求,。以良好的敬業(yè)精神感化業(yè)主,，讓業(yè)主有一種感覺:不和物業(yè)管理公司合作有點過意不去。

以高度的責(zé)任心為業(yè)主服務(wù),，業(yè)主才會認可企業(yè)的品牌,；以精湛的專業(yè)技能為業(yè)主服務(wù)，業(yè)主才會感受到我們的價值,。業(yè)主在“認可”與“感受”的同時,，就逐步強化了對物業(yè)管理公司品牌的忠誠度。

那么物業(yè)管理公司如何提升服務(wù)品質(zhì)呢,？應(yīng)主要從以下幾方面著手：

物業(yè)管理不同于其他行業(yè),，有時它對員工道德素質(zhì)的要求要高于專業(yè)素質(zhì)。所以在對員工進行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn),。對每一位員工進行“職業(yè)道德,，禮儀禮貌”培訓(xùn)，培養(yǎng)員工與人溝通,、協(xié)作的能力,。具有良好的親和力是做好物業(yè)管理的一大優(yōu)勢。要讓每一個管理員都能注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系,，在日常工作中積極熱情地為每一位業(yè)主服務(wù),，對一些不太了解、提出抱怨甚至投訴物業(yè)管理的業(yè)主,，要主動上門與其溝通,、交流。要不怕被業(yè)主指出缺點,，學(xué)會感謝業(yè)主提出意見,、給予改正和進步的機會，使業(yè)主從逐漸了解到最終理解,、信賴公司,。

業(yè)主的投訴是送給公司最好的禮物，為何不坦誠面對,？對物業(yè)管理公司來說,，只有認真分析業(yè)主的意見,，虛心接受批評，積極解決問題,，切實提高服務(wù)水平，才能形成更強的競爭力和更高的美譽度,。以積極的姿態(tài)正視業(yè)主的各種投訴,，不斷反省自我，把業(yè)主投訴當(dāng)成最寶貴的資源,，才可以及時發(fā)現(xiàn)管理與服務(wù)中的不足,，盡可能的去改進服務(wù)，促進管理服務(wù)質(zhì)量的不斷創(chuàng)新與提高,?？傊瑯I(yè)主的不滿就是物業(yè)管理公司工作改進的方向,。

進一步強化員工尊重文件,，按文件辦事的工作習(xí)慣，并最終使公司的所有規(guī)章制度與工作程序都納入質(zhì)量體系,，通過培訓(xùn)使員工形成尊重文件,、視文件為工作指南的意識。檢查文件實施的有效方式是檢查質(zhì)量記錄的填寫是否規(guī)范,。為此必須長期堅持對下列行為給予嚴格處分來加以推動和強化:

（1）工作沒有完成;

（2）工作雖然完成了,，但沒有填寫記錄;

（3）記錄雖然填寫了，但填寫的是虛假情況;

（4）雖然真實填寫了記錄,，但記錄中所表明的完成工作的方式與文件規(guī)定要求的不一致;

（5）記錄所表明的工作方式雖然與文件規(guī)定一樣,，但填寫不全面，表述不準(zhǔn)確;

（6）記錄雖然全面,、準(zhǔn)確,，但沒有按文件要求及時傳遞使用及歸檔。

對上述幾項隨時發(fā)現(xiàn)并及時處理追究,，只有這樣,，才能保證質(zhì)量記錄的真實性、準(zhǔn)確性,、有效性;才能使記錄成為工作事實的全面,、真實和忠實的體現(xiàn)和反映;才能使質(zhì)量記錄成為實施文件的重要手段;才能使員工們養(yǎng)成按文件辦事、尊重文件,、敬畏文件的意識和習(xí)慣;通過品質(zhì)管理的監(jiān)督與檢查,，測量服務(wù)質(zhì)量的方式方法及工作環(huán)節(jié)，通過監(jiān)視和測量發(fā)現(xiàn)一切違

反文件要求的不合格項目,，并分析其產(chǎn)生的背景,、原因以及相關(guān)人員的責(zé)任,，和對方作充分的溝通后，進而提出糾正和預(yù)防措施,，并跟進糾正和預(yù)防措施的落實效果,，這樣，將監(jiān)視和測量作為改進工作的第一環(huán)節(jié),，實現(xiàn)發(fā)現(xiàn)問題,、解決問題、預(yù)防問題的循環(huán)提高,。由此才能徹底地不斷提升我們的服務(wù)質(zhì)量,。

社會主義市場經(jīng)濟是信用經(jīng)濟，信用經(jīng)濟表現(xiàn)為誠實守信,、履行約定,、遵守法紀(jì)、遵守市場規(guī)則,。提升物業(yè)管理中的服務(wù)品質(zhì),，必須堅持誠實守信、履約踐諾,。在為業(yè)主服務(wù)時,，首先要實事求是、言必行,、行必果,、辦真事、辦實事,。其次要強化時間觀念,、紀(jì)律觀念、效率觀念,、效益觀念,，工作做到及時、準(zhǔn)確,、熱情,、周到。第三要依法行事,，按合同約定辦事,，信守物業(yè)管理服務(wù)合同，合法經(jīng)營,。

“逆水行舟,，不進則退”，在當(dāng)今物業(yè)管理行業(yè)蓬勃發(fā)展的今天,，帶來更多的機遇與挑戰(zhàn),。如何才能在激烈的競爭中立于不敗之地,，物業(yè)管理公司唯有走提升服務(wù)品質(zhì)、創(chuàng)立服務(wù)品牌之路,。品牌是物業(yè)管理公司綜合管理,、經(jīng)營服務(wù)、公眾信譽等多種因素在廣大業(yè)主以至社會公眾心中的綜合反映,。良好的品牌不僅可以直接得到業(yè)主的認可,，帶來良好的經(jīng)濟效益，而且可以作為物業(yè)管理公司長遠發(fā)展和規(guī)模效益的堅強后盾,。只有不斷地提升服務(wù)質(zhì)量，才能適應(yīng)公司發(fā)展的需要,，并使之成為持續(xù)發(fā)展的有力保障,。

商業(yè) 水電 商業(yè)水電如何收費篇六

為了搞好xx小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，提升本企業(yè)物業(yè)管理水平,，為業(yè)主營造一種舒適的居住環(huán)境,，特制定本方案。

（一）標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)時間

周一至周日上午8：00~下午18：00,。

（二）服務(wù)中心電話

物業(yè)管理部客戶服務(wù)中心設(shè)有24小時值班服務(wù)專員,，以便于為廣大業(yè)主服務(wù)。服務(wù)電話如下,。

1．標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)時間電話：xxxxxxx,。

2．非標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)時間電話：xxxxxxx。

（一）遷入手續(xù)辦理

1．業(yè)主持小區(qū)業(yè)主的《入住通知單》,、《購房合同》到服務(wù)中心辦理遷入手續(xù),。

（1）按規(guī)定要求填寫《入住登記表》。

（2）按規(guī)定繳納有關(guān)款項,。

（3）與服務(wù)中心工作人員共同辦理入住前的樓宇,、設(shè)備、設(shè)施查驗手續(xù),。

（4）辦理物業(yè)移交手續(xù),，領(lǐng)取鑰匙。

2．業(yè)主應(yīng)保證在搬家過程中服從轄區(qū)物業(yè)管理人員的指揮,，按指定路徑進出遷入地域,，并注意遵守小區(qū)的公共秩序。

（二）房屋維修管理

1．每年一次對房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進行安全普查,，根據(jù)普查情況制訂維修和管理計劃,，上報委托方并組織實施。

2．對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護,，保證房屋的使用功能和安全,，杜絕事故的發(fā)生,，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄。

3．根據(jù)房屋實際使用年限,，適時檢查房屋共用部位的使用狀況,，需要維修，屬于小修范圍的,，及時組織修復(fù),；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議,，按有關(guān)規(guī)定辦理。

4．每日巡查一次小區(qū)房屋單元門,、樓梯通道以及其他共用部位的門窗,、玻璃等，做好巡查記錄,，并及時維修養(yǎng)護,。

5．保持公共區(qū)域玻璃、門窗配件完好,，開閉正常,，需要維修的在兩個工作日內(nèi)完成；照明設(shè)施一般的故障（損壞的燈座,、燈泡,、開關(guān)等），在兩天內(nèi)安排修復(fù)完成,，其他故障五個工作日內(nèi)完成,，保持90%的樓道照明燈具能正常使用；墻面,、頂面粉刷層發(fā)現(xiàn)剝落或污損,，應(yīng)每一個月集中安排一次修補、除污,；步行梯,、樓房散水等設(shè)施，保持基本完好和使用功能,，需要維修的,，每一個月集中一次進行修補維修。

6．按照政府有關(guān)規(guī)定,，每年進行一次房屋避雷檢測,，符合避雷規(guī)范要求。

7．對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為要及時告知與勸阻，并及時報告政府有關(guān)主管部門,。

8．小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,，主要路口設(shè)有路標(biāo)。保持小區(qū)各組團,、棟及單元（門）,、戶標(biāo)志清晰。

（三）公共設(shè)施維護管理

1．對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責(zé)的除外）,，共用設(shè)施設(shè)備能正常運行和使用,，杜絕安全事故的發(fā)生。

2．建立共用設(shè)施設(shè)備清冊檔案（或設(shè)備臺賬）,，有設(shè)施設(shè)備的運行,、檢查、維修,、保養(yǎng)記錄,。

3．有設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，按操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范執(zhí)行,。

4．對共用設(shè)施設(shè)備進行定期組織巡查，做好巡查記錄,，需要維修屬于小修范圍的,，及時組織修復(fù)；屬于大,、中修范圍或者需要更新改造的,，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，按有關(guān)規(guī)定辦理,。

5．特種設(shè)施設(shè)備和測量儀表,、儀器，按照政府有關(guān)規(guī)定,，定期進行檢驗檢測校準(zhǔn),，符合相關(guān)規(guī)范。

6．設(shè)備房保持整齊清潔,，安全設(shè)施符合規(guī)范,，無鼠害，無跑,、冒,、滴、漏現(xiàn)象,，無堆積雜物,；設(shè)備設(shè)施銘牌、標(biāo)識規(guī)范,、統(tǒng)一,、完整,；操作規(guī)程、維護規(guī)范,、管理制度在明顯位置做出標(biāo)識,；各類管線有分類標(biāo)識和流向標(biāo)識；各類記錄本,、登記本（運行,、維修、保養(yǎng),、交接班等）齊全,，記錄完整；監(jiān)控記錄可保存15天,，并能正?；胤拧?/p>

7．對小區(qū)內(nèi)變壓器,、高層屋面,、有安全隱患的健身設(shè)施、車庫限高,、區(qū)內(nèi)道路限速,、燃氣調(diào)壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設(shè)置明顯警示標(biāo)志和防范措施,；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案,。

8．公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道每年檢查,、疏通一次,；雨水、污水井每半年檢查,、清掏一次,；雨水、污水管道及井發(fā)生堵塞時應(yīng)及時疏通,；化糞池每年至少清掏一次,，每季度檢查一次，防止外溢,。

9．建立設(shè)備設(shè)施巡視制度,，有專人巡視，配電室,、排污泵等每日巡視至少兩次,，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站,、空調(diào)機房,、高壓配電室、中控室等有專人24小時值守,，值守人員每班工作時間不超過八小時,。

10．每日對園區(qū)路面、景觀,、小品,、圍墻（護欄）、窨井,、健身設(shè)施,、兒童娛樂設(shè)施、照明設(shè)施,、門禁,、周界報警監(jiān)視系統(tǒng)等巡視一次。設(shè)施設(shè)備能正常使用,，無安全隱患,。

11．設(shè)立日常消耗物料、備件倉庫,，保證日常維修的及時性,。倉庫有完善的管理制度，專人管理,，物品分類碼放。

12．使用中水系統(tǒng)的,，確保水質(zhì)達到國家中水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn),。

13．保證載人電梯日夜24小時正常運行。

14．消防設(shè)施設(shè)備完好,，可隨時啟用,，消防通道暢通。

15．小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全,。

16．路燈,、樓道燈完好率不低于95％。

（四）公共秩序管理

1．小區(qū)出入口24小時值勤,，進入樓幢門廳刷卡,。

2．實行封閉式管理，出入口有專人24小時值守,，對訪客出入進行登記管理,，阻止小商小販進入小區(qū)。在有可能危及人身安全處有明顯標(biāo)志。

3．園區(qū)和樓內(nèi)巡視,。園區(qū)巡視白天三次,、夜間四次，樓內(nèi)巡視每天兩次,，夜間需兩人同時巡視,。巡視有計劃、巡視路線圖,、巡視項目內(nèi)容,、要求及記錄。

4．門崗及巡視服務(wù)人員,，形象端正,、著裝整齊干凈、舉止規(guī)范,、語言禮貌,、連續(xù)上崗時間不超過四小時；門崗服務(wù)設(shè)施完好,、標(biāo)識醒目,；有服務(wù)操作細則。

5．監(jiān)視控制中心設(shè)專人24小時值班,，負責(zé)小區(qū)監(jiān)控的值守,，處理各類報警和異常信息，每人每班工作時間不能超過八小時,。監(jiān)視控制中心各類制度在明顯位置做到標(biāo)識,。

6．有機動車輛和非機動車的行駛方向、限速標(biāo)識,，交通指示標(biāo)識應(yīng)規(guī)范,、清晰，對進出小區(qū)的車輛進行引導(dǎo),，車輛有序通行,、停放。

7．突發(fā)事件發(fā)生時及時報告政府有關(guān)部門,，并設(shè)專人保護現(xiàn)場,，配合公安等部門進行處理。

8．對火災(zāi),、治安,、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門,，并協(xié)助采取相應(yīng)措施,。

9．對小區(qū)內(nèi)高空拋物墜物,、臺風(fēng)、火患等公共安全隱患做到及時公示,，警示注意事項,，共同做好安全防范工作。

10．對監(jiān)控中心按責(zé)嚴密監(jiān)視,，發(fā)現(xiàn)問題立即發(fā)出預(yù)警報告,，及時處理。日常攝像下載備份規(guī)定保留一周,。

（五）清潔服務(wù)

1．在各樓層和各門廳口設(shè)置垃圾桶,、果殼箱，每日清理,、集送兩次,。集中的垃圾盡快外送，每日不少于兩次,，做到生活垃圾日產(chǎn)日清,。

2．小區(qū)道路、廣場,、停車場等每日清掃兩次,；門廳、電梯廳,、樓道每日清掃一次,，每周拖洗一次；電梯門,、地板及周身每天清掃抹擦一次,；人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦兩次,；共用部位門,、窗、不銹鋼扶欄,、用戶信箱等每周抹擦一次；公用部位照明燈罩,、消防水帶箱,、滅火器每月抹擦一次；小區(qū)范圍內(nèi)綠化帶（及附屬物）每天清掃一次,；休閑區(qū)亭廊,、桌凳、木欄桿每半月抹擦一次,；路燈每月抹擦一次,。

3．區(qū)內(nèi)公共雨,、污水管道每年疏通一次；雨,、污水井每月檢查一次,，并視檢查情況及時清掏；化糞池每兩個月檢查一次,，每年清掏一次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏,。

4．二次供水水箱按規(guī)定半年清洗一次,，定時巡查,，定時化驗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求,。

5．根據(jù)實際情況定期進行消毒和滅蟲除害,。

（六）綠化養(yǎng)護管理

1．雇請專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。

2．對草坪,、花卉,、綠籬,、樹木定期進行修剪,、養(yǎng)護。

3．對水池進行定期檢查,，每星期打撈一次飄浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥,、換水一次,。

4．定期清除綠地雜草,、雜物,。

5．適時組織澆灌,、施肥和松土,，做好防澇、防凍,。

6．適時噴灑藥物,，預(yù)防病蟲害,。

1.定期評估

服務(wù)中心客戶主管根據(jù)業(yè)戶反映制訂定期檢查計劃,，會同維修人員,、秩序管理人員及環(huán)境衛(wèi)生人員每月x日定期在小區(qū)內(nèi)進行服務(wù)檢查,，以評估服務(wù)效果,。

2.臨時檢查

總經(jīng)理或其他高層領(lǐng)導(dǎo)認為有必要進行服務(wù)檢查時，可以由服務(wù)中心具體組織實施,，其他部門共同參加對小區(qū)物業(yè)服務(wù)進行臨時檢查,，以評估其服務(wù)效果,。

商業(yè) 水電 商業(yè)水電如何收費篇七

一,、 項目分析

根據(jù)所提示數(shù)字，管理面積約為萬平方米,，其中，高層建筑約占總數(shù)的50%,，其余為小高層建筑或別墅區(qū),。小區(qū)包含變電站、換熱站,、二次加壓水泵房、以及電梯,、電子監(jiān)控系統(tǒng)等大型公共設(shè)備，其設(shè)備數(shù)量不詳,。住宅約10萬平米,綠化面積約萬平米,地下車庫約萬平米,其中涵蓋25部電梯,、217個車庫、264個車位等,。

二、主要管理方案內(nèi)容

根據(jù)上述數(shù)字顯示,，做出對該項目的物業(yè)管理方案如下：

1、管理機構(gòu)設(shè)置及人員配置

根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及小區(qū)的特點,，本著“以人為本,、服務(wù)至上,、精干高效,、以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機構(gòu)，管理實行項目經(jīng)理負責(zé)制,。該項目設(shè)項目經(jīng)理1人和客戶服務(wù)部(以下簡稱客服部),、維修部,、安防部、環(huán)境部等四個職能部門,，共需配置約39人,。每個部室分別設(shè)立一個主管,，協(xié)助項目經(jīng)理完成小區(qū)日常的各專項服務(wù)工作,。并制定個部門主管及員工的崗位責(zé)任書(附后),，在公司檢查時,，可依照崗位責(zé)任書內(nèi)容進行對員工的bi行為規(guī)范和工作質(zhì)量進行檢查,。員工薪酬待遇和假期福利等由物業(yè)公司辦公室根據(jù)本公司薪酬制度決定,。

至于服務(wù)人員的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求,，如客服部的維修處理及時率,、回訪率,，維修部的維修及時率,、設(shè)備設(shè)施完好率,，安防部對項目的巡查頻次以及環(huán)境部對園區(qū)的打掃頻次和標(biāo)準(zhǔn)，則依照公司所提供的服務(wù)等級為準(zhǔn),。

客服部

根據(jù)管理面積和國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),，客服部安排5名管理人員,。其中包括：

客服主管一名,，主要負責(zé)項目客服部的日常管理工作,，檢查客服人員的日常行為規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量及工作完成情況,，處理客戶的投訴和下屬員工的績效評定及培訓(xùn),，并參與小區(qū)各項費用的收取工作,。

接待員1名,，負責(zé)項目部服務(wù)電話的接聽,、記錄,、維修任務(wù)傳達和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊的管理,、更新工作。

收費員(財務(wù))1名,，負責(zé)項目物業(yè)費、水電費的收取,，并控制有償服務(wù)費的收繳和管理工作,，對所收取款項應(yīng)在當(dāng)日做好相關(guān)記錄后,，交總公司財務(wù)室保管。并負責(zé)相關(guān)票據(jù)和收費臺賬的管理工作,。(如有水電表查抄工作,，可委托維修部門協(xié)助完成)

庫房管理員1名，負責(zé)項目所需物資的采購報表,，出入庫管理和辦公設(shè)備的管理工作。

行政文員1名,，負責(zé)項目日常文件的打印,、申報以及對外相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作,。

四名員工相輔相成，協(xié)作溝通,，在完成本職工作的前提下,，分別分配相應(yīng)的收費任務(wù),，以便收費工作更順利的開展,。各項工作做到日產(chǎn)日清、及時記錄,、及時回訪,，并生成電子文檔,，以便日后查找,。

維修部

根據(jù)本項目實際情況和按照國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),，維修部共設(shè)維修人員6-8名(如有高壓配電室則設(shè)值班人員2名,，24小時輪流值班,，并負責(zé)項目大型電力設(shè)施的維修保養(yǎng)工作)，其中設(shè)：

主管1名,，主要負責(zé)管理本部門員工處理本部門日常報修、日常設(shè)備巡檢,、維護保養(yǎng)和下屬員工的培訓(xùn)及績效評定工作,。

其余5人分別為電工2名,、水暖工2名,、電梯維護人員1名(如電梯維保由專業(yè)維修公司分包,，則可省去該職務(wù)人員)，分別負責(zé)項目的水電暖日常維修和電梯維保工作,。為擴大項目的服務(wù)范圍,，分別對5名維修人員培訓(xùn)學(xué)習(xí)物業(yè)相關(guān)的其他技能,，例如單元對講系統(tǒng)維修、土建維修,、門窗維修等，使維修人員能夠全方位發(fā)展,。員工薪酬以績效考核制制定,，以激勵員工的工作積極性。每天設(shè)一名維修人員夜間值班,，負責(zé)項目夜間報修工作的處理和小區(qū)照明系統(tǒng)的檢查與維修工作,，做好值班記錄。

負責(zé)轄區(qū)內(nèi)大型設(shè)備設(shè)施的春秋季檢修工作,，每年的4月和10月對小區(qū)內(nèi)的大型公共設(shè)施(如：配電箱,、水泵房,、給排水系統(tǒng)等)進行常規(guī)性檢查,，確保設(shè)備設(shè)施的完好運行(春秋季設(shè)備設(shè)施維保計劃需根據(jù)實際另行擬定)。

負責(zé)轄區(qū)內(nèi)重大節(jié)日期間,，社區(qū)文化活動的協(xié)助實施工作,。如節(jié)日期間的園區(qū)布置及維保工作等。

安防部

根據(jù)項目實際情況,，安防部設(shè)安防人員13名,，以8小時三班倒的制度負責(zé)項目24小時安全防范工作,。其中包擴：

安防部主管1名,，主要負責(zé)管理本部門員工，處理本部門日常事務(wù),，并負責(zé)對下屬員工的bi行為規(guī)范和工作的檢查,，下屬員工的培訓(xùn)及績效評定工作,。

門崗3名,，主要負責(zé)小區(qū)車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作,，對出入小區(qū)的車輛進行檢查登記，如有物品出入時,，應(yīng)在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。

巡邏崗6名,，分別負責(zé)高層區(qū),、小高層區(qū)和地下車庫區(qū)的安全防范和車輛疏導(dǎo)工作。

電子監(jiān)控室3人,，以8小時3班倒制度負責(zé)24小時電子監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)視,，協(xié)助安防人員管理小區(qū)安防工作，力爭在第一時間發(fā)現(xiàn)安全隱患,，以便及時排除,。并負責(zé)項目部各部門員工的工作監(jiān)督,。

環(huán)境部

根據(jù)項目的實際情況，環(huán)境部設(shè)服務(wù)人員12名,，負責(zé)項目所轄區(qū)域的保潔,、綠化等工作，其中包括：

環(huán)境主管1名,，主要負責(zé)管理本部門員工處理本部門日常事務(wù)和下屬員工的工作檢查,、培訓(xùn)及績效評定工作。

室內(nèi)保潔員5名,，9棟高層安排3名,，6棟多層安排2名，負責(zé)項目樓宇內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作,。

室外保潔員3名,，負責(zé)項目樓宇外的環(huán)境衛(wèi)生打掃工作，包括項目水系的衛(wèi)生維護工作,。

綠化工3名,，負責(zé)項目區(qū)域內(nèi)的花草樹木養(yǎng)護、修補,、澆水,、防寒等工作。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)則根據(jù)項目物業(yè)服務(wù)等級而定,。

三,、其他管理方案

1、常見突發(fā)事件的處理

火災(zāi)突發(fā)事件處理

水浸突發(fā)事件處理

電梯困人突發(fā)事件處理

未知停電事件處理

暴力突發(fā)事件處理

盜竊以及其他犯罪活動處理

以上各種突發(fā)事件均根據(jù)小區(qū)的實際情況制定詳細的突發(fā)事件處理流程,，防范于未然,，確保項目的公共安全。

2,、社區(qū)文化的開展

服務(wù)中心結(jié)合項目的實際情況,，以“健康、求知,、情趣,、文娛、公益”為導(dǎo)向,，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動,，營造小區(qū)特有的文化氛圍。主要為重大節(jié)日的園區(qū)裝飾及宣傳,，有必要的情況下可開展相應(yīng)的公益娛樂活動,，例如由業(yè)主參加的節(jié)日聯(lián)歡會、組織社區(qū)老年或兒童出行等,，以增進物業(yè)與業(yè)主的友好關(guān)系,，促進物業(yè)公司的發(fā)展,。