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物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目 物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告3000字篇一

去年9月,，我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃，包河區(qū)認(rèn)真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項(xiàng)要求,，努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美,、和諧、安全,、舒適的居住環(huán)境,，在抓好隊(duì)伍，建立區(qū),、街（鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制,，調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。

（一）搭建管理機(jī)構(gòu),。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神,，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū)，實(shí)行“兩級(jí)政府,，三級(jí)管理,，四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”的模式，落實(shí)屬地管理,，區(qū)政府把物業(yè)管理職責(zé)賦予區(qū)住建局,，在區(qū)住建局設(shè)立物業(yè)管理和住房保障科,。各街（鎮(zhèn)）對(duì)應(yīng)在大建辦設(shè)立了物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

（二）各類(lèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況,。包河區(qū)現(xiàn)有各類(lèi)住宅小區(qū)362個(gè),，其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個(gè)，物業(yè)管理面積約20xx萬(wàn)平方米,，物業(yè)管理水平參差不齊,，其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對(duì)較高。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況,。目前在包河區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家,，其中具備一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)8家，具備二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)18家,，其余均為三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè),。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)行情況看，越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿意度也越高,。

（四）業(yè)主委員會(huì)的成立情況。包河區(qū)共有55個(gè)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì),。大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用較好,，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作,。

由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè),，面臨較多的復(fù)雜情況和問(wèn)題，因此信訪量大,，糾紛較多,。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區(qū)共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長(zhǎng)熱線361件,，政民直通車(chē)45件,，市長(zhǎng)信箱12件，電話投訴141件,，接待來(lái)訪群眾257人次,，存在的主要問(wèn)題有：

一是物業(yè)管理主管部門(mén)力量不足。目前,，包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門(mén),，僅有3人專(zhuān)職從事物業(yè)管理工作。各街（鎮(zhèn)）繼去年市開(kāi)展物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)整治百日行動(dòng)后,，雖相應(yīng)成立了機(jī)構(gòu),，但配備人員均為兼職人員，不專(zhuān)心,、不安心,、難盡心的問(wèn)題客觀存在,，與物業(yè)管理涉及面廣和問(wèn)題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應(yīng),。

二是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作缺乏監(jiān)督,。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),，在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間,，主要工作由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行和落實(shí)。由于部分業(yè)主委員會(huì)成員從相關(guān)活動(dòng)中撈取好處,，易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛,。比如對(duì)小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點(diǎn)，也是業(yè)主委員會(huì)成員之間,，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn),，而解決類(lèi)似的矛盾業(yè)主大會(huì)最有權(quán)威,，但由于業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的.條件要求很高,，無(wú)法及時(shí)召開(kāi)，因而很多矛盾不能及時(shí)解決,，甚至造成反復(fù)上訪,，影響和諧穩(wěn)定。

三是前期物業(yè)存在諸多弊端,?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“要按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”,。實(shí)際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開(kāi)發(fā)公司的一個(gè)部門(mén)演變而來(lái),，與開(kāi)發(fā)商有著上下級(jí)的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。一旦開(kāi)發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛,，前期物業(yè)既要維護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益,，又要維護(hù)業(yè)主的利益，陷入兩難境地,。業(yè)主由于正當(dāng)權(quán)益得不到保障,，就把該打在開(kāi)發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監(jiān)管部門(mén)及時(shí)協(xié)調(diào)糾紛難,，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結(jié)”越結(jié)越深,，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳難等問(wèn)題，影響物業(yè)服務(wù)水平,，易造成惡性循環(huán),，最終損害的是業(yè)主的利益。

四是物業(yè)企業(yè)收費(fèi)難與運(yùn)行成本高的矛盾突出,。近年來(lái),，物價(jià)上漲較快,，使物業(yè)公司的運(yùn)作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例,，現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元,，近期出臺(tái)的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，取消了公攤費(fèi)收取項(xiàng)目（二次供水用電除外）,。同時(shí)部分業(yè)主對(duì)繳費(fèi)義務(wù)認(rèn)識(shí)不到位,，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費(fèi)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費(fèi)用不能維持其正常運(yùn)行時(shí),，要么降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，要么在合同到期前撤離，造成廣大業(yè)主利益受損,，甚至引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素,。

（一）加大培訓(xùn)力度，突出正面宣傳,。物業(yè)管理在我國(guó)雖然起步較晚,，但為規(guī)范物業(yè)管理工作，國(guó)家相繼出臺(tái)一系列法律法規(guī),。有關(guān)部門(mén)及街鎮(zhèn)要主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任,，加大對(duì)這些法律法規(guī)的培訓(xùn)力度，擴(kuò)大培訓(xùn)范圍,，使全社會(huì)都能了解,、關(guān)心物業(yè)管理工作，自覺(jué)履行義務(wù),，保障業(yè)主權(quán)益,。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任,、積極繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系,、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位作用、政府職能部門(mén)的職責(zé)等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行全面宣傳,，使業(yè)主,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門(mén)之間能統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，自覺(jué)做到相互理解,、相互支持,。

（二）統(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮,，為各街鎮(zhèn)配備專(zhuān)職物業(yè)協(xié)管員,，解決兼職問(wèn)題，讓專(zhuān)職的人干專(zhuān)業(yè)的事，切實(shí)把物業(yè)管理的各項(xiàng)工作做扎實(shí),。

（三）把好前期物業(yè)入口關(guān),。前期物業(yè)是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種形式選聘的，而且在售房時(shí)就已經(jīng)定下,，在小區(qū)沒(méi)有交付,，業(yè)主沒(méi)有入住的情況下，區(qū)級(jí)物業(yè)管理主管部門(mén)目前還不能介入此項(xiàng)工作,。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運(yùn)作機(jī)制,，使有關(guān)部門(mén)和業(yè)主能夠?qū)嵸|(zhì)參與開(kāi)發(fā)商對(duì)前期物業(yè)選聘、峻工查驗(yàn)和物業(yè)交付工作,，減少因開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題對(duì)后期物業(yè)管理帶來(lái)的困擾,，維護(hù)業(yè)主利益。

（四）大力扶持村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè),。包河區(qū)現(xiàn)有村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家,，目前管理服務(wù)都比較好，且均為三級(jí)資質(zhì)的企業(yè),。這些企業(yè)在村（居）范圍內(nèi),，管理優(yōu)勢(shì)明顯,，既解決居民就近就業(yè),，又為轄區(qū)居民提供服務(wù)，同時(shí)因其帶有政府的“影子”，管理起來(lái)比較容易,，且不以營(yíng)利為主要目的，又與居民有著特殊的“親情”,，一般不會(huì)產(chǎn)生糾紛,，尤其在三無(wú)小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應(yīng)在政策上予以扶持,，如設(shè)獎(jiǎng)補(bǔ)資金,，鼓勵(lì)該類(lèi)企業(yè)做大做強(qiáng)，在服務(wù)自管小區(qū)的同時(shí),，逐步把服務(wù)向更多的“三無(wú)”小區(qū)延伸,，解決當(dāng)前“三無(wú)”小區(qū)物業(yè)管理難問(wèn)題。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目 物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告3000字篇二

嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委調(diào)研小組

物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設(shè)備,、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地,。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對(duì)物業(yè)以及區(qū)域內(nèi)與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的共同事物進(jìn)行管理和維護(hù)的活動(dòng)。物業(yè)管理是我國(guó)住房私有化的產(chǎn)物,，是90年代中期產(chǎn)生的一個(gè)新興行業(yè),。1992年，我區(qū)成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司。經(jīng)過(guò)十多年來(lái)政府,、企業(yè),、業(yè)主和社會(huì)各方不懈努力，我區(qū)住宅小區(qū)管理取得了一定的成效,。主要表現(xiàn)為：全面改革了傳統(tǒng)的房屋管理體制,，初步建立了物業(yè)管理的市場(chǎng)機(jī)制，切實(shí)加大了為民辦實(shí)事力度,，逐步推進(jìn)了住宅小區(qū)綜合管理,。但是隨著我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展，人民群眾對(duì)住宅小區(qū)綜合管理和物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高,。如何搞好住宅小區(qū)的物業(yè)管理,，解決老百姓反映熱難點(diǎn)問(wèn)題是我們各級(jí)政府和社會(huì)相關(guān)方面（單位）研究的課題。

根據(jù)市委完善民生政策措施,、力促和諧社會(huì)建設(shè)的要求以及關(guān)于加強(qiáng)居住區(qū)物業(yè)管理的工作精神,，嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委組織部分人大代表對(duì)我區(qū)老居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理基本情況進(jìn)行工作調(diào)研。

通過(guò)對(duì)我區(qū)物業(yè)管理,、老住宅小區(qū)居住環(huán)境,、業(yè)委會(huì)運(yùn)作等調(diào)查，為區(qū)政府有關(guān)部門(mén)解決物業(yè)管理中存在的熱難點(diǎn)問(wèn)題提供第一手資料,，為政府有關(guān)部門(mén)安排解決民生民需實(shí)事提供依據(jù),，使我區(qū)城市發(fā)展和管理上一個(gè)新的臺(tái)階，為構(gòu)建和諧社會(huì)奠定良好基礎(chǔ),。

（二）調(diào)研對(duì)象,、方法和內(nèi)容

調(diào)研對(duì)象：基層群眾、業(yè)主委員會(huì)成員,、業(yè)主代表,、物業(yè)公司負(fù)責(zé)

人、社會(huì)各界人士,。

調(diào)研方法：本次調(diào)研采取問(wèn)卷,、電話訪問(wèn)、個(gè)別訪談,、實(shí)地察看等方法,。共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷100份，人員采取隨機(jī)抽樣形式,。電話訪問(wèn)由訪問(wèn)者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務(wù)單上隨機(jī)抽取,。個(gè)別訪談對(duì)象，主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理,、業(yè)主委員會(huì)成員,、居委干部和業(yè)主代表。

調(diào)研內(nèi)容：重點(diǎn)圍繞物業(yè)公司的行風(fēng)建設(shè)、老式住宅居民區(qū)的生活環(huán)境,、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作,、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費(fèi)的收繳等五個(gè)方面,。另外,，還包括老居民區(qū)人民群眾關(guān)心的物業(yè)管理中熱點(diǎn)問(wèn)題、老百姓急需政府部門(mén)幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問(wèn)題,。

（三）調(diào)研過(guò)程

5月下旬,，街道區(qū)人大代表工委建立了由街道區(qū)人大代表工委主任、5名區(qū)人大代表等組成的調(diào)研小組,，擬訂了調(diào)研提綱,。自6月上旬開(kāi)始，主要對(duì)老住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀展開(kāi)調(diào)研,。調(diào)研過(guò)程中,，聽(tīng)取了區(qū)房地局有關(guān)部門(mén)對(duì)我區(qū)居住區(qū)物業(yè)管理的工作匯報(bào)；走訪城南小區(qū),、迎園十坊,、菊?qǐng)@嘉富三個(gè)老式住宅居民小區(qū)；實(shí)地察看了廣廈物業(yè)公司,、明達(dá)物業(yè)公司,、萬(wàn)涓物業(yè)公司、嘉定區(qū)房屋修理應(yīng)急中心物業(yè)服務(wù)狀況,；召開(kāi)群眾座談會(huì)8個(gè)（參加人員71人次）,，個(gè)別訪談18人次，收集群眾意見(jiàn)35條,，電話（隨機(jī)）征求業(yè)主意見(jiàn)7人次,，檢查物業(yè)工作臺(tái)帳18本；發(fā)放問(wèn)卷100份,。廣泛聽(tīng)取各個(gè)方面對(duì)我區(qū)（尤其是老居住區(qū)）物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議。

據(jù)統(tǒng)計(jì),，我區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)250多個(gè),，建筑面積1100萬(wàn)平方米（見(jiàn)表1）。目前已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)有226多個(gè),，占符合成立條件住宅小區(qū)總數(shù)的92%,。

本區(qū)經(jīng)過(guò)工商登記、取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)近147家：其中注冊(cè)在嘉定,、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家,；注冊(cè)在外區(qū)，在嘉定從事

物業(yè)管理的企業(yè)15家，其中骨干企業(yè)有上房,、萬(wàn)科,、金地、東湖等,。

目前我區(qū)物業(yè)行業(yè)從事管理,、保安、保潔,、維修,、綠化養(yǎng)護(hù)等人員近3500人。

表1全區(qū)居住用房分類(lèi),、特征,、分布區(qū)域、總面積,、總量等統(tǒng)計(jì)表

名稱特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開(kāi)發(fā),、80m2以下（改善型）90年代以后開(kāi)發(fā)、120m2以下（基本型）90年代末以后開(kāi)發(fā),、90m2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā),、90m2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、140m2以上（豪華型）分布區(qū)域嘉定鎮(zhèn)街道街道,、婁塘鎮(zhèn),、南翔鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路街道,、南翔,、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道,、新城路,、真新街道、工業(yè)區(qū),、南翔,、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道,、新城路,、菊?qǐng)@新區(qū)、真新,、江橋,、工業(yè)區(qū)、安亭,、黃渡鎮(zhèn)等馬陸,、安亭,、朱橋、華亭,、方泰南翔,、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶數(shù)（戶）400035555總面積（萬(wàn)m2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農(nóng)民集中住宅別墅住宅合計(jì)以上數(shù)據(jù)分析,，里弄住宅,、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶占我區(qū)居民家庭總戶數(shù)的50%左右，因此,，解決我區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題是我們工作的重點(diǎn),。

為具體了解和掌握業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的意見(jiàn)，調(diào)研小組發(fā)放問(wèn)卷調(diào)查100份,，回收98份,，有效問(wèn)卷95份，隨機(jī)調(diào)查結(jié)果如下：將近63%的居民認(rèn)為,，居住的小區(qū)各方面很一般,，其中有10%的居民認(rèn)為很不滿意。

表2對(duì)目前居住小區(qū)滿意率的情況統(tǒng)計(jì)表

問(wèn)卷題目你對(duì)目前居住的小區(qū)各方面還滿意嗎,？選項(xiàng)1,、非常滿意2、滿意百分比（%）026.63,、一般4,、不滿意63.410%其中，居民反映最突出的問(wèn)題是小區(qū)環(huán)境差,、保安不到位,、街坊基金嚴(yán)重虧損、業(yè)委會(huì)作用發(fā)揮不夠,、物業(yè)管理費(fèi)收支矛盾突出等,，分析上述問(wèn)題的產(chǎn)生原因，主要是以下幾方面因素：

（一）物業(yè)管理體制尚未完全理順

主要表現(xiàn)在：一是本區(qū)物業(yè)管理工作機(jī)制尚不健全,。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,，有較強(qiáng)的綜合性和區(qū)域特點(diǎn)，涉及房地,、建設(shè),、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi),、公安、消防等多個(gè)部門(mén),，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起,，為此光靠行政主管部門(mén)難以協(xié)調(diào)各方,，難以發(fā)揮對(duì)居住物業(yè)的管理、協(xié)調(diào),、指導(dǎo),、監(jiān)督等作用，許多工作還停留在應(yīng)付上級(jí)檢查,、突發(fā)性矛盾的應(yīng)急處理上,。社會(huì)、政府,、業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權(quán)利的行為,，缺乏有效的制約措施，如小區(qū)保安管理,，小區(qū)的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)好壞掛鉤,；二是物業(yè)管理沒(méi)有從真正意義上納入社區(qū)管理范圍。不少居住小區(qū)內(nèi)居委會(huì),、物業(yè)公司,、業(yè)主委員會(huì)三方各自為政，缺乏溝通,、協(xié)調(diào)渠道,，遇到矛盾和問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)相互埋怨、指責(zé),，或一推了之的現(xiàn)象,；三是對(duì)小區(qū)內(nèi)違法裝修、違法搭建等行為處置難度大,?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中早就明確規(guī)定了業(yè)主的禁止行為，并規(guī)定了相應(yīng)處罰辦法,，但是在處理違法行為時(shí),，有關(guān)部門(mén)卻缺乏有效辦法，甚至不作為,。房地,、規(guī)劃與市政部門(mén)都有其執(zhí)法職能，但由于職責(zé)尚欠明確,，不同程度地存在推諉扯皮現(xiàn)象,，物業(yè)公司行使的權(quán)力僅僅是制止，不能“強(qiáng)制”,，而居委會(huì)又沒(méi)有管理職能,，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增,。

（二）歷史遺留問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)解決

據(jù)統(tǒng)計(jì),，76%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的環(huán)境差,，歷史遺留問(wèn)題多。主要表現(xiàn)在：一是老居住區(qū)建設(shè)較早,，大多數(shù)都建造于80年代以前,，當(dāng)時(shí)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)低，開(kāi)發(fā)企業(yè)見(jiàn)縫插針,，因此造成綠化少,、沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)地、住宅密度高,；二是老住宅區(qū)中尚存在著相當(dāng)數(shù)量的不成套公房,，沒(méi)有單獨(dú)

的煤衛(wèi)設(shè)施。有的售后公房居住面積小,，所以有一定經(jīng)濟(jì)條件的住戶都另買(mǎi)住房,，留下的老住宅除出售外，大多數(shù)都用于出租,，如桃園,、葉池社區(qū)，出租戶占居住總數(shù)的30%以上,。外來(lái)人員的生活習(xí)慣還不能適應(yīng)城市化生活的要求,，亂扔垃圾的現(xiàn)象隨時(shí)可見(jiàn)，衛(wèi)生狀況不盡人意,；三是小區(qū)出入口多,，沒(méi)有公共的停車(chē)庫(kù)，加上保安管理不到位,，“三車(chē)”失竊現(xiàn)象時(shí)而發(fā)生,，老百姓怨聲載道；四是公共設(shè)施老化,，如路燈不亮,、下水道管徑細(xì)經(jīng)常發(fā)生堵塞等。

老居民區(qū)存在的普遍問(wèn)題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1：環(huán)境差2:收費(fèi)低0%0%3:保安不到位（三）物業(yè)管理市場(chǎng)化機(jī)制尚不成熟

主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制,。由于前期開(kāi)發(fā)的商品房維修基金歸集不到位,，老舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太低等因素，使物業(yè)管理招投標(biāo)工作很難實(shí)施,，致使市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚不成熟,，難以實(shí)現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。因此,，目前企業(yè)規(guī)模小,、管理水平差、服務(wù)方式落后,、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區(qū)物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸,。老居住區(qū)物業(yè)管理中沒(méi)有一家品牌企業(yè),，本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規(guī)模經(jīng)營(yíng)外,，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)停留在過(guò)去房管所或開(kāi)發(fā)商附屬的模式中苦心經(jīng)營(yíng),，企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入還是以物業(yè)管理費(fèi)和過(guò)去存

量房租金為主。企業(yè)對(duì)如何服務(wù)好業(yè)主研究不深,，特別是對(duì)物業(yè)管理中專(zhuān)業(yè)化服務(wù)保安,、保綠、保潔這三個(gè)方面興趣不大,，且服務(wù)質(zhì)量差,，已引起廣大業(yè)主的反感。據(jù)統(tǒng)計(jì),，68%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的保安不到位,。究其原因：客觀上，老居住區(qū)環(huán)境差,，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低,，收取的保安費(fèi)不夠支付保安人員和保安管理費(fèi)用，引起保安不到位,；主觀上,，有的物業(yè)公司管理水平差，對(duì)保安人員管理不嚴(yán),，保安人員缺乏責(zé)任心,，引起工作不到位。部分小區(qū)雖安裝了監(jiān)控,，但保安人員擅自離崗,、漏崗，更不用說(shuō)做監(jiān)控值班記錄了,。

二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場(chǎng)化,。老小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低,，不少物業(yè)公司收支難以平衡,，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，引起業(yè)主不滿,，從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無(wú)法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈,。

目前老居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最低的（每戶按大,、中、小套三種標(biāo)準(zhǔn)收取,，大套7.5元/月,，中套6元/月,，小套4.5元/月。保安,、保潔費(fèi)每戶分別按3元-6元/月標(biāo)準(zhǔn)收取,。就是商品住宅每平方米收費(fèi)0.23元/月，這在全市范圍內(nèi)也是最低的,，而且近10年標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有提高,，而職工的平均工資在逐年提高。例：溫宿路16弄小區(qū)共有134戶居民,。如果用四班三運(yùn)轉(zhuǎn)物業(yè)保安管理工作方式,，至少用4個(gè)人，按人均費(fèi)用1.5萬(wàn)元/年,，每年物業(yè)保安人頭費(fèi)要6萬(wàn)元,。小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)4.5元/月，就算每月足額收繳,，即134×4.5×127236（元）,，那么這52164元缺口誰(shuí)來(lái)付？這樣的小區(qū)由誰(shuí)愿意管,？于是出現(xiàn)撤走了保安人員現(xiàn)象發(fā)生（如葉池小區(qū)）,。

在調(diào)研過(guò)程中，我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對(duì)物業(yè)管理費(fèi)這個(gè)問(wèn)題有完全不同看法（見(jiàn)圖２）,。物業(yè)公司主要觀點(diǎn)：一,、我市最低工資標(biāo)準(zhǔn)從90年代末420元提高到現(xiàn)在750元，幾乎翻了一翻,，可是物業(yè)管理費(fèi)卻近10年來(lái)沒(méi)有增長(zhǎng)過(guò),，因此，物業(yè)管理費(fèi)有必要進(jìn)行調(diào)整,。

二,、物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中，地位不平等,。其他企業(yè)可以根據(jù)成本提高自己的產(chǎn)品價(jià)格,，而物業(yè)管理費(fèi)的提高卻受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式控制。物價(jià)部門(mén)不松口,，永遠(yuǎn)也解決不了,。從某種意義來(lái)說(shuō)，政府把部分責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上,。

關(guān)于業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的主要原因,，我們也進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，結(jié)果是：認(rèn)為維修不及時(shí)占34%；收費(fèi)不合理占30%,；生活困難交不起占21%,；服務(wù)態(tài)度差占15%。從圖２分析,，要提高物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，讓老百姓多出錢(qián)，困難很大,。業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的另一個(gè)原因是動(dòng)遷居民,，據(jù)葉城物業(yè)公司反映，在工業(yè)區(qū)南區(qū)動(dòng)遷戶不交物業(yè)管理費(fèi)（達(dá)800多戶）已經(jīng)成為多數(shù)動(dòng)遷戶從眾行為,，動(dòng)遷戶不交物業(yè)管理費(fèi)的主要理由是：都是農(nóng)民安置，北區(qū)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)由政府或集體補(bǔ)貼,，所以我們也不交,。工業(yè)區(qū)南區(qū)安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業(yè)區(qū)北區(qū)安置的房屋是不可以上市的農(nóng)民住宅,，雖然在安置中都用房屋或貨幣結(jié)算,，但性質(zhì)是完全不同的。

物業(yè)公司員工工資在漲,，物業(yè)管理費(fèi)卻不增長(zhǎng),，你說(shuō)怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%c：物業(yè)公司自行消化d：提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%a：重新選聘物業(yè)公司b：降低服務(wù)水平

（四）街坊基金虧損現(xiàn)象嚴(yán)重

街坊基金是售后公房特有的基金,，按售后公房每平方提取20元標(biāo)準(zhǔn)歸集在街坊基金中,，主要用于交納路燈電費(fèi)、道路維修,、綠化養(yǎng)護(hù),、

下水道的疏通和公共設(shè)施改造。街坊基金是固定的基金,，除1999年以前國(guó)家對(duì)街坊基金本金以高出銀行儲(chǔ)蓄5%利率作為補(bǔ)充外,，街坊基金幾乎沒(méi)有增值渠道。就是有其他收益,，如汽車(chē)停放收費(fèi),，也基本用于彌補(bǔ)保安人員費(fèi)用不足。10多年來(lái)街坊基金只有支出,，沒(méi)有進(jìn)帳,，加上街坊基金使用很規(guī)范，所以我區(qū)80%的售后公房小區(qū)面臨著虧損,，虧損最大的小區(qū)接近100萬(wàn)元,。例：桃園小區(qū)街坊基金每年固定費(fèi)用，交納路燈電費(fèi)、道路維修,、綠化養(yǎng)護(hù),、下水道的疏通和部分保安人員費(fèi)用（不含設(shè)施改造，按20xx年價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）,，應(yīng)為20萬(wàn)元,。在沒(méi)有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達(dá)70萬(wàn)元,，20xx年將達(dá)90萬(wàn)元,，以次類(lèi)推街坊基金虧損將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)履行決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用,、續(xù)籌方案,，并監(jiān)督實(shí)施職責(zé)；第十二條規(guī)定：專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò),。如果街坊基金減少虧損，那只有經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的三分之二以上同意通過(guò),，那么業(yè)主大會(huì)才能履行專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)籌方案,。調(diào)查顯示：在對(duì)如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認(rèn)識(shí)上（表3）愿意籌集的人數(shù)只有26%,，距全體業(yè)主三分之二（67%）以上業(yè)主同意的要求相差太遠(yuǎn),，顯然要每戶業(yè)主出資來(lái)續(xù)籌街坊基金困難很大。

表3街坊基金虧損后,，你愿意重新籌集意向統(tǒng)計(jì)表

問(wèn)卷題目選項(xiàng)1,、我愿意如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集嗎,？2,、不愿意3、隨大流4,、不表態(tài)百分比（%）26134912（五）業(yè)委會(huì)隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高

在當(dāng)前解決物業(yè)管理中最難的問(wèn)題是什么,？調(diào)研中我們從四個(gè)方面提出問(wèn)題：1、兩項(xiàng)基金的歸并,；2,、物業(yè)管理費(fèi)的等級(jí)收費(fèi)；3,、業(yè)

委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事,；4、街坊（維修）基金的籌集,。調(diào)查結(jié)果:業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問(wèn)題,。

目前解決社區(qū)物業(yè)管理中最難的是：a:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%b:業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事c:物業(yè)管理費(fèi)的等級(jí)收費(fèi)31.25%d：二項(xiàng)基金歸并關(guān)于（維修）基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過(guò),，這里我們主要分析業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事。分析原因主要是：一,、業(yè)委會(huì)地位問(wèn)題,。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權(quán)利，同時(shí)還代表全體業(yè)主維護(hù)業(yè)主的利益,。往往有些業(yè)委會(huì)粉墨倒置,，同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益；二,、業(yè)委會(huì)成員素質(zhì)問(wèn)題,。缺少房屋保養(yǎng)和維修，資金使用和管理方面的專(zhuān)業(yè)人才,。特別是業(yè)委會(huì)主任如果不懂物業(yè)方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí),，就很難代表業(yè)委會(huì)或全體業(yè)主說(shuō)話。我們從問(wèn)卷中了解到：你對(duì)你小區(qū)業(yè)委會(huì)工作滿意嗎,？滿意的占27%,；不滿意的占2.1%；一般的70%,；不知道0.9%。這里要說(shuō)明的是,，這次問(wèn)卷的對(duì)象中業(yè)委會(huì)成員占很大的比例,，如果是一般業(yè)主，打分的結(jié)果就不得而知了,。因此怎樣選好業(yè)委會(huì)成員,，提高業(yè)委會(huì)成員辦事能力，是我們?cè)诋?dāng)前在社區(qū)管理中應(yīng)該認(rèn)真思考的問(wèn)題,。

近幾年來(lái),，區(qū)政府及有關(guān)職能部門(mén)圍繞《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我區(qū)實(shí)際,，圍繞居民群眾反映突出的問(wèn)題,，采取一系列措施，取得了一定

成效,。具體體現(xiàn)在：

1,、加大舊住宅整治力度，全面落實(shí)住宅“平改坡”綜合改造,。今年我區(qū)將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)工作,，并創(chuàng)新觀念，規(guī)范管理,，完善房屋修繕標(biāo)準(zhǔn),，力爭(zhēng)建立與時(shí)代相適應(yīng)的，具有我區(qū)特色的居住房屋修繕和管理的長(zhǎng)效機(jī)制。年內(nèi)將結(jié)合新城建設(shè)的總體工作部署,，突出嘉定老城區(qū)綜合改造,，力爭(zhēng)完成30萬(wàn)平方米房屋綜合“平改坡”項(xiàng)目，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬(wàn)建筑面積的住宅進(jìn)行綜合整治,，總計(jì)投入資金1600多萬(wàn)元,。

2、設(shè)立售后公房的補(bǔ)貼,。區(qū)房地部門(mén)會(huì)同區(qū)地區(qū)辦向區(qū)人民政府提出專(zhuān)題報(bào)告，要求區(qū)政府參照周邊區(qū)對(duì)售后公房給予管理費(fèi)補(bǔ)貼的模式,，切實(shí)提高售后公房為主的住宅小區(qū)的管理水平,。

3、擴(kuò)大物業(yè)管理社區(qū)黨建的試點(diǎn)工作,。區(qū)房地局在認(rèn)真總結(jié)新成路街道的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上,，在有條件的街道、鎮(zhèn)繼續(xù)開(kāi)展物業(yè)管理社區(qū)黨建聯(lián)建工作,。今年確定嘉定鎮(zhèn)街道,、南翔鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)為物業(yè)管理社區(qū)黨建工作的街道,、鎮(zhèn),，繼續(xù)深化物業(yè)管理社區(qū)黨建工作。

4,、今年7,、8月開(kāi)展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)“雙月”競(jìng)賽活動(dòng)?；顒?dòng)自7月1日到8月31日,，將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫,、送清涼”便民服務(wù),、防汛防臺(tái)四級(jí)響應(yīng)演練及實(shí)戰(zhàn)等項(xiàng)目，倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)服務(wù),，旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)內(nèi)涵,，加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能，提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務(wù)水平,。

5,、配合市有關(guān)部門(mén)關(guān)于《加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃（20xx-2009）》在我區(qū)的貫徹落實(shí)，力爭(zhēng)區(qū)里建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議制度,，做好小區(qū)綜合管理的各項(xiàng)工作,。

總的來(lái)說(shuō),，我區(qū)的物業(yè)管理趨勢(shì)向好。在近幾年行風(fēng)測(cè)評(píng)中,，群眾滿意度高于全市平均水平,。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達(dá),、磊成等,，這些公司的主要成績(jī)是以業(yè)主利益為重，認(rèn)真做好自己服務(wù)工作,，

在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益方面取得雙贏,。我們認(rèn)為：嘉定的物業(yè)管理雖然存在著一定問(wèn)題，群眾意見(jiàn)較多,，但是領(lǐng)導(dǎo)重視,，社會(huì)各方面為解決這些問(wèn)題有成功的案例，而且取得了突出成績(jī),，所以我們應(yīng)予充分肯定,。

物業(yè)問(wèn)題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一,。物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會(huì)化,、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的方向發(fā)展,，要做到“嚴(yán)格管理,、科學(xué)管理、長(zhǎng)效管理”,，為進(jìn)一步提高我區(qū)物業(yè)管理水平，尤其是加強(qiáng)老舊小區(qū)的物業(yè)管理,，提出如下建議：

（一）進(jìn)一步明確工作責(zé)任主體,，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制

物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要在明確責(zé)任主體,、理順各方關(guān)系的基礎(chǔ)上,，建立一套行之有效的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制,，形成職責(zé)分明,、措施得力、政令暢通,、信息及時(shí),、辦事高效的管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。

一是要建立健全組織機(jī)構(gòu),，明確責(zé)任主體,。建議建立以區(qū)地區(qū)辦為牽頭，其他職能部門(mén)為成員單位的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的綜合管理,。其主要職能是：制定相關(guān)的我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理方面的政策；研究我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理發(fā)展方向,；審核和批準(zhǔn)住宅小區(qū)綜合管理改造和建設(shè)規(guī)劃和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃,；解決和協(xié)調(diào)住宅小區(qū)綜合管理中存在的問(wèn)題。其工作總體思路是以規(guī)范居住房屋租賃為抓手,，以加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理為重點(diǎn)，以為廣大市民創(chuàng)造和諧的`居住環(huán)境為目標(biāo),，堅(jiān)持屬地管理和綜合治理相結(jié)合,，層層落實(shí)管理責(zé)任，按照《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃》,，進(jìn)一步理順住宅小區(qū)綜合管理的體制,、機(jī)制和法制，基本消除住宅小區(qū)綜合管理中的政府的缺位,。

另外,，建議建立由社會(huì)各方有關(guān)人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會(huì)，起到調(diào)查研究,、社會(huì)監(jiān)督的作用,。

二是要對(duì)全區(qū)物業(yè)狀況做到家底清、情況明,。要全面掌握全區(qū)售后公房或商品房具體,、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，了解他們?cè)趦身?xiàng)基金上的使用情況以

及目前存在的問(wèn)題,，管理部門(mén)應(yīng)該主動(dòng)去發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,，尋找解決問(wèn)題的辦法。有些問(wèn)題確屬本部門(mén)不能解決的,，應(yīng)及時(shí)上報(bào)區(qū)政府,。如，南門(mén)開(kāi)發(fā)區(qū)多數(shù)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)之事,。又如,，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度,，要進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研，制定有效解決問(wèn)題的辦法,。

三是要調(diào)整健全物業(yè)管理的相關(guān)制度,。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，要及時(shí)制訂并出臺(tái)我區(qū)關(guān)于物業(yè)管理的相應(yīng)制度,，進(jìn)一步明確業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司在日常管理中各自的權(quán)利和義務(wù),。當(dāng)前,，我區(qū)正值小區(qū)業(yè)主委員會(huì)換屆高峰，房地部門(mén)要指導(dǎo)好業(yè)委會(huì)的組建及物業(yè)公司的選聘工作,，特別是過(guò)去在業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司簽訂的服務(wù)合同中沒(méi)有明確的權(quán)利和義務(wù),，這次要落實(shí)完善。如,，保綠,、保潔、保安三項(xiàng)服務(wù)要明確服務(wù)主體和責(zé)任,，將完成質(zhì)量與業(yè)績(jī)考核相掛鉤,。又如，物業(yè)費(fèi)到底應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)收取,，在服務(wù)合同中應(yīng)該詳細(xì)說(shuō)明,。為此，區(qū)房地部門(mén)要盡快拿出這方面的指導(dǎo)意見(jiàn),。

四是要切實(shí)采取行之有效的考核辦法,。要增加物業(yè)管理考核項(xiàng)目，如,，業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為是否規(guī)范,，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同是否全面或完整，物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等,。考核采取定期檢查和不定期巡查相結(jié)合的方式,，強(qiáng)化日常管理,，對(duì)違反有關(guān)考核規(guī)定的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì),，把考核和獎(jiǎng)懲掛起鉤來(lái),，確保整個(gè)物業(yè)管理工作水平的不斷提高。

（二）進(jìn)一步加大政府支持力度,，改善居民居住環(huán)境

本次調(diào)查中,，在對(duì)“當(dāng)前老的住宅居住區(qū)物業(yè)管理最應(yīng)該解決的事”選項(xiàng)中,，認(rèn)為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認(rèn)為政府應(yīng)該怎么做”選項(xiàng)中,，要求政府加大資金投入的占62%,，要求政府出臺(tái)相關(guān)的物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調(diào)查中我們了解到,，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持,、財(cái)政上的投入。

一是要出臺(tái)相應(yīng)的政策辦法,，依法處理各類(lèi)矛盾,。如在街坊基金虧

損的問(wèn)題上應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)的政策，特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來(lái)補(bǔ)充街坊基金不足和道路使用補(bǔ)償（停車(chē)）費(fèi)來(lái)充抵街坊基金虧損,，政府部門(mén)一定要拿出指導(dǎo)性意見(jiàn),。另外，我們從（表３）中了解到,，重新籌集街坊基金也不是不可能,，數(shù)據(jù)告訴我們隨大流的業(yè)主近半數(shù)達(dá)49%，所以重新籌集關(guān)鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動(dòng)工作,。

又如,，政府每年除對(duì)集中的售后公房進(jìn)行補(bǔ)貼外，要擴(kuò)大其他售后公房或動(dòng)遷用房補(bǔ)貼范圍,，政府對(duì)售后公房進(jìn)行補(bǔ)貼,，應(yīng)該公開(kāi)補(bǔ)貼項(xiàng)目；同時(shí)要評(píng)估被補(bǔ)貼的小區(qū)物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿意度,。再如,，對(duì)外來(lái)人員在住宅小區(qū)“群租”隱患，公安,、工商,、規(guī)劃、人口辦,、消防衛(wèi)生,、地稅、綜治等相關(guān)部門(mén)要提出相關(guān)工作方案,，采取爭(zhēng)取早日實(shí)施,。

二是要在財(cái)政上予以支持，加快舊區(qū)綜合改造,。目前,，我區(qū)老居住區(qū)大概有50萬(wàn)平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造,，其內(nèi)部大部分沒(méi)有獨(dú)立的煤衛(wèi)設(shè)備,，存在著下水道堵塞,、亂拉線路，電線老化裸露,，沒(méi)有足夠的消防設(shè)施等,，在外部沒(méi)有圍墻、沒(méi)有綠化,、沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)地,、沒(méi)有自行車(chē)棚、晚上沒(méi)有燈光等,。我們?cè)谌~池社區(qū)實(shí)地看到的,，這些老的住宅大部分都是出租戶，外來(lái)人員占90%,，住在這里的本地人大多數(shù)是退休工人,、低保戶或低收入者。據(jù)反映,，這里治安情況復(fù)雜,，安全系數(shù)低，當(dāng)?shù)鼐用裆钍智遑?。近些年?lái)區(qū)政府為嘉定的建設(shè)花了大量的精力,，但這里卻成為一個(gè)被遺忘的角落。為了真正體現(xiàn)解決民生問(wèn)題,，讓改革開(kāi)放的成果受益于廣大居民群眾,，我們希望政府部門(mén)加快對(duì)老居住區(qū)改造的步伐。

具體的措施：一是落實(shí)機(jī)制,。區(qū),、街道兩級(jí)建立老居住區(qū)改造辦公室，并形成相關(guān)部門(mén)各司其責(zé),、協(xié)同配合,、依法處置的工作機(jī)制和綜合協(xié)調(diào)機(jī)制；二是本著早改造,、早得益,、成本輕的原則，盡快制訂相應(yīng)動(dòng)

遷安置政策（通過(guò)業(yè)主自我管理的作用,，讓全體業(yè)主決定安置政策公平性,、合理性、科學(xué)性）和規(guī)劃建設(shè)方案,；三是開(kāi)展老居住區(qū)改造調(diào)查工作，切實(shí)掌握我區(qū)老居住區(qū)的基本情況,，以點(diǎn)帶面,，分類(lèi)改造,，另外對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的突出問(wèn)題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實(shí)實(shí)施,。

（三）進(jìn)一步完善物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制,，培育品牌服務(wù)企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。堅(jiān)持運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,，規(guī)范運(yùn)作,，優(yōu)勝劣汰。堅(jiān)持標(biāo)本兼治,、重在治本的原則,，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度。進(jìn)一步完善投訴舉報(bào)制度,，加大日常監(jiān)管力度,，健全市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制，對(duì)違法,、違規(guī)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴(yán)厲查處,。物業(yè)管理小區(qū)逐步實(shí)行招投標(biāo)和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”,。

二是要實(shí)現(xiàn)分等級(jí)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),。加快建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制。由于多種原因,，目前的物業(yè)管理收費(fèi)方法沒(méi)有從根本上按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事,，因此，必須盡快建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制和盡快形成“以質(zhì)論價(jià),、質(zhì)價(jià)相符,、合同約定”的收費(fèi)體系，逐步提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，在提高服務(wù)質(zhì)量的前提下,，逐步扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期虧損的局面，確保該行業(yè)良性循環(huán),、健康發(fā)展,。

三是要進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為。我們希望政府有關(guān)部門(mén)在進(jìn)一步完善我區(qū)物業(yè)管理的市場(chǎng)機(jī)制同時(shí),，特別是對(duì)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為要進(jìn)一步規(guī)范,，明確相應(yīng)措施，不能放任自流,，對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同全面或完整,，要有審核的部門(mén)，使業(yè)主委員會(huì)真正成為全體業(yè)主利益的維護(hù)者。

四是要公開(kāi)物業(yè)管理公司的信息,。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明,？包括物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”。（說(shuō)明：我區(qū)本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)站外,、嘉城物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)頁(yè)外,，其他物業(yè)好象沒(méi)有什么網(wǎng)站？）要化大力氣,、要制定相應(yīng)考核指標(biāo),。同時(shí)，要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展,，引導(dǎo)我區(qū)物業(yè)企業(yè)之間進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,，做強(qiáng)本土物業(yè)的品牌為我區(qū)廣大業(yè)主更好的服務(wù)。

（四）進(jìn)一步做好其他基礎(chǔ)工作,，提升我區(qū)物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質(zhì),。在全區(qū)以非正規(guī)就業(yè)方式建立專(zhuān)業(yè)化保安、保綠,、保潔服務(wù)公司,，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)管理人員、房地所管理人員,、開(kāi)發(fā)企業(yè),、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì)等方面相關(guān)人員的培訓(xùn),，提高從業(yè)人員的整體素質(zhì),。

二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)。把我區(qū)所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機(jī)構(gòu)情況,、在我區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況,、我區(qū)所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)委會(huì)相關(guān)情況等等內(nèi)容,，建立數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)入電腦信息系統(tǒng),，保證該基礎(chǔ)資料信息的系統(tǒng)性、及時(shí)性,、準(zhǔn)確性,。各有關(guān)部門(mén)和單位也要根據(jù)該信息系統(tǒng)，各自建立好自己的管理系統(tǒng),，為提高服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ),，為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)作決策提供依據(jù)。

三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金,。切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)公共維修基金的管理工作,。按照專(zhuān)戶儲(chǔ)存,、業(yè)主所有、專(zhuān)款專(zhuān)用的原則,，由區(qū)物業(yè)主管部門(mén)具體負(fù)責(zé)維修資金的歸集,、核算、撥付,、使用等相關(guān)的管理工作，統(tǒng)一核算到戶,、計(jì)息到戶,，并按規(guī)定建立健全相關(guān)的監(jiān)督檢查制度。小區(qū)的公共維修部位進(jìn)行維修時(shí),，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提出申請(qǐng),，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)、主管部門(mén)審批后方可使用,。有關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)公共維修基金的有效監(jiān)督,，加大對(duì)挪用基金現(xiàn)象的查處力度，對(duì)挪用物業(yè)公共維修基金的行為進(jìn)行嚴(yán)厲處罰,，情節(jié)嚴(yán)重的,，依法追究有關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任，切實(shí)保障公共維修基金的正當(dāng)使用,，取之于業(yè)主,，用之于業(yè)主，防止產(chǎn)生不必要的社會(huì)糾紛,。

以上是關(guān)于嘉定區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報(bào)告,。由于本次物業(yè)管理綜合情況調(diào)查活動(dòng)時(shí)間短，而物業(yè)管理內(nèi)容多,、涉及面廣,，加上我們調(diào)查小組的思想認(rèn)識(shí)和業(yè)務(wù)水平有限，調(diào)研的深度和廣度都存在著局限性,，因此本報(bào)告中難免會(huì)存在著不妥之處,，為此懇請(qǐng)大家批評(píng)指正。

本次調(diào)查工作,，我們得到了區(qū)房地局,、廣廈、明達(dá),、磊成,、萬(wàn)涓、葉城等物業(yè)公司和部分社區(qū)居委會(huì)積極配合及基層群眾的全力支持,，在此我們表示衷心的感謝,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目 物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告3000字篇三

做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,，是新形勢(shì)下一項(xiàng)重大社會(huì)管理工程，是關(guān)系千家萬(wàn)戶的重大民生工程,，是一項(xiàng)事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程,。為推進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展,，近期,，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門(mén)相關(guān)工作人員,，深入我縣城區(qū)紫苑,、帝景家園、都市水鄉(xiāng),、公園1號(hào),、金色東華、格蘭苑,、南橋郡,、利民小區(qū)等10個(gè)住宅小區(qū)和磨子?xùn)|街社區(qū)，通過(guò)實(shí)地察看,、聽(tīng)取情況介紹,、走訪群眾等形式，對(duì)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題等情況進(jìn)行了調(diào)查,，具體情況如下：

據(jù)縣房管部門(mén)統(tǒng)計(jì),，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個(gè)，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個(gè),，住房近10000套,，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后,，小區(qū)的入住人口將超過(guò)6萬(wàn)人,，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。

從調(diào)查來(lái)看,，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

主要有以下六類(lèi)：一是早期由政府建設(shè)的福利房,，土地屬劃拔，政府承建,，分配居住,，絕大多數(shù)已實(shí)行房改，如政府大院住宿區(qū)等,。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題,，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔,，房屋定價(jià)出售或分配,。如財(cái)政小區(qū),、國(guó)稅小區(qū)、地稅小區(qū),、明珠公寓等,。三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓?zhuān)袌?chǎng)出售,，是真正的商品房,。如紫苑、帝景家園,、都市水鄉(xiāng)等,。四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房,，一般規(guī)模也比較小，多自建自管,。五是目前落實(shí)保障性住房政策,，由政府承建的公租房、廉租房等各類(lèi)保障性住房,。六是目前仍由房管局負(fù)責(zé)管理的公房,，主要集中在周子古鎮(zhèn)。

在調(diào)查的10個(gè)小區(qū)和1個(gè)社區(qū)中,，大的有紫苑,、都市水鄉(xiāng)、帝景家園,、公園1號(hào)等小區(qū),，住房均在1000套以上，中等的金色東華,、南橋郡等小區(qū),，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi),，有的僅十幾套住房,。

主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房,，2008年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu),、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu),、剪力墻結(jié)構(gòu)等,。配套設(shè)施建設(shè)方面，在紫苑進(jìn)入xxxx以前,，我縣除財(cái)政,、國(guó)稅,、地稅等單位自建小區(qū)條件相對(duì)較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅,、沒(méi)有任何公用建筑,，大多數(shù)配套設(shè)

施建設(shè)不齊，無(wú)綠地,、無(wú)車(chē)位,、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等情況比較普遍,。就目前而言,，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數(shù)幾個(gè)小區(qū)能上檔次,，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過(guò)大,、綠地偏少、停車(chē)位嚴(yán)重不足等突出問(wèn)題,，還有極個(gè)別小區(qū)進(jìn)出道路不暢,、消防通道擁堵，存在嚴(yán)重的安全隱患,。

從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念,，目前也處于發(fā)展的初級(jí)階段。現(xiàn)有物管企業(yè)16家,，其中二級(jí)資質(zhì)1家,，三級(jí)資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人,。專(zhuān)業(yè)化管理的小區(qū)21個(gè),，面積達(dá)86萬(wàn)平方米。

目前,，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有紫苑等8家,，但真正有辦公場(chǎng)地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì),，沒(méi)有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，還沒(méi)有步入正軌,。

從走訪,、座談的情況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個(gè)小區(qū)服務(wù)較為規(guī)范,，業(yè)主較為滿意,；金色東華小區(qū)投入近500萬(wàn)元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施,、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施,，業(yè)主反響較好,。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門(mén)，沒(méi)有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，服務(wù)質(zhì)量相對(duì)較差,，服務(wù)制度落實(shí)不到位，好一點(diǎn)的小區(qū)也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù),。有的小區(qū)因?yàn)閬y搭亂建,、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管?chē)?yán)重對(duì)立,，出現(xiàn)拒交物管費(fèi)甚至要求物管企業(yè)離場(chǎng)的尷尬局面,。

我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，初步建立起了市場(chǎng)化,、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制,，對(duì)提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用,。但是,，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng),，當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

調(diào)查發(fā)現(xiàn),，在住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中,，由于主管部門(mén)監(jiān)管不力，施工過(guò)程中不能實(shí)時(shí)監(jiān)管,，竣工后不能?chē)?yán)格按照規(guī)劃要求進(jìn)行驗(yàn)收,，導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購(gòu)房時(shí)看到的規(guī)劃和實(shí)際交房時(shí)的規(guī)劃不一樣,，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾發(fā)生了變化,，開(kāi)發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同,，使業(yè)主權(quán)益遭受損失,；二是開(kāi)發(fā)企業(yè)不嚴(yán)格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地,，見(jiàn)縫插針,，把規(guī)劃的綠地、活動(dòng)場(chǎng)所等配套設(shè)施用地?cái)D了又?jǐn)D,，占了又占,，甚至完全占用；三是規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的配套項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中,，有的被偷工減料,，造成質(zhì)量差,，檔次低，壽命短,，有的缺項(xiàng),，有的被砍，帶來(lái)較多遺留問(wèn)題,，不僅嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益,，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理,、安全留下了隱患。

目前，我縣尚未出臺(tái)與國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》相對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則,，給物業(yè)管理工作帶來(lái)很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性,。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃,、設(shè)計(jì)、建設(shè),、驗(yàn)收,、移交沒(méi)有具體的要求和標(biāo)準(zhǔn)；二是專(zhuān)項(xiàng)維修資金難落實(shí),，公用部位維修難

等問(wèn)題,。三是物業(yè)管理公司的招投標(biāo)不夠規(guī)范，誰(shuí)開(kāi)發(fā),、誰(shuí)管理的格局還沒(méi)有打破,，業(yè)主根本沒(méi)有選擇物業(yè)服務(wù)的機(jī)會(huì)和權(quán)力。四是業(yè)主委員會(huì)的組建程序不規(guī)范,，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無(wú)法解決,。如一些正常履行繳費(fèi)義務(wù)的業(yè)主因?yàn)榈貌坏胶侠碛行У姆?wù)而有意見(jiàn)，一些沒(méi)有繳費(fèi)的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù),。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修,、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施,。對(duì)這些具體問(wèn)題的處理和解決缺少切實(shí)可行的政策,、法規(guī)依據(jù)。

從調(diào)查情況看,，社區(qū),、物管人員、業(yè)主委員會(huì)成員以及業(yè)主代表,，普遍對(duì)物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少,。主要表現(xiàn)在：一是有些物業(yè)管理人員對(duì)物業(yè)管理職責(zé)權(quán)限不明確，對(duì)相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)會(huì)不透,，經(jīng)營(yíng)理念還沒(méi)有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變,，不按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù)，對(duì)待業(yè)主“生,、冷,、硬”，服務(wù)意識(shí)差,，簡(jiǎn)單地把物業(yè)管理理解成收費(fèi)等,，有的甚至只收費(fèi)不服務(wù)，小區(qū)的衛(wèi)生保潔,、綠化養(yǎng)護(hù),、安全保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差,，秩序混亂,，失竊案件時(shí)有發(fā)生；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理?xiàng)l例》來(lái)維護(hù)自身的權(quán)利,，遇到了問(wèn)題無(wú)所適從,，不是通過(guò)協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡(jiǎn)單的拒絕交費(fèi)等辦法來(lái)激化矛盾,。

調(diào)查發(fā)現(xiàn),，一些物管企業(yè)低薪聘請(qǐng)一些文化低、沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)的人員上崗,。即便是企業(yè)對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn),，也還是停留在基本技能培訓(xùn)的初級(jí)階段，還沒(méi)走向由勞動(dòng)部門(mén)參與的社會(huì)化職業(yè)技能等級(jí)培訓(xùn)與鑒定,，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作,。另外,，從業(yè)人員流動(dòng)性大、個(gè)人素質(zhì)普遍較低,，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高,。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對(duì)住戶反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長(zhǎng)期無(wú)人打掃衛(wèi)生,，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實(shí)際需求,。

針對(duì)當(dāng)前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,，提高物業(yè)管理水平,，提出以下建議意見(jiàn)：

小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易,。要站在建設(shè)精品城市,、提升xxxx形象的高度,，科學(xué)規(guī)劃并嚴(yán)格監(jiān)管，重點(diǎn)抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè),。要引進(jìn)幾家有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),，建設(shè)幾個(gè)高檔次的精品樓盤(pán)小區(qū)。建議相關(guān)職能部門(mén)要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定,，根據(jù)我縣的實(shí)際,，制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房,、公共建筑,、共用設(shè)施、車(chē)位數(shù)量,、綠地面積等內(nèi)容,。工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗(yàn)收應(yīng)將小區(qū)各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗(yàn)收內(nèi)容,，杜絕未開(kāi)工即出售,、未完工未驗(yàn)收即入住的問(wèn)題。同時(shí),，要站在維護(hù)群眾切身利益,、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實(shí)施,，穩(wěn)妥推進(jìn)已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善,，逐步消除遺留問(wèn)題，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素,。

一要嚴(yán)格落實(shí)前期物業(yè)招投標(biāo)制度,，督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前面向市場(chǎng)公開(kāi)擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理辦法并將之明示房屋買(mǎi)受人,；二要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)制度,，房管部門(mén)和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗(yàn)收，嚴(yán)格審查各項(xiàng)物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況,，凡未完成配

套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過(guò)竣工驗(yàn)收,，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)企業(yè)備案制度,，嚴(yán)格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并報(bào)房管部門(mén)備案的制度,；四要嚴(yán)格落實(shí)日常巡查制度，相關(guān)職能部門(mén)要與居委會(huì)相互配合,，組織不定期巡查,，對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位,、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng),，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益,。五要嚴(yán)格落實(shí)矛盾糾紛調(diào)處制度,，對(duì)業(yè)主和物管反映的問(wèn)題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關(guān)部門(mén)和社區(qū)應(yīng)不推不躲,，及時(shí)予以解決和調(diào)處,。

要通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò),、會(huì)議,、板報(bào)等多種形式，廣泛深入宣傳國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》,、《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī),，營(yíng)造推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門(mén)和各社區(qū)居委會(huì)要注重加強(qiáng)對(duì)居民的宣傳教育,，增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念,，使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府,、居委會(huì)的事情,，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù),，懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利,，同時(shí)履行好應(yīng)盡的義務(wù)。要指導(dǎo)和幫助物管企業(yè)開(kāi)好業(yè)主代表大會(huì),，組建好業(yè)委會(huì),。要強(qiáng)化對(duì)政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè),、業(yè)主委員會(huì)成員的教育培訓(xùn),，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職,，不越位,、不缺位,，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法,，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù),，從而在我縣逐步建立起“政府主管,、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式,。

要廣泛征集社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議,，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇,、合同期限以及雙方的權(quán)利,、義務(wù)、責(zé)任,，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為,，區(qū)別新舊住宅、高層與低層,、服務(wù)項(xiàng)目,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù),、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行,。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn),，選擇部分條件較好的小區(qū)，積極探索市場(chǎng)化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制,，真正實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià),、多方共贏；針對(duì)老舊住宅小區(qū)規(guī)模小,、較為分散,，尤其是樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差,，物業(yè)管理難于起步的情況,，逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析,，采取多種途徑,、多種形式、多種方法,，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏,、公用設(shè)施維修困難等問(wèn)題，試點(diǎn)推行“破墻擴(kuò)院”,、“小區(qū)自治”等管理模式,，改善小區(qū)環(huán)境，提升管理水平,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目 物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告3000字篇四

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生,，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類(lèi),，一類(lèi)是房地產(chǎn)公司設(shè)立的物業(yè)公司,，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類(lèi)物業(yè)公司致力營(yíng)造良好的樓盤(pán)形象,，為房地產(chǎn)公司樹(shù)立品牌,，物業(yè)管理較為規(guī)范，工作人員及投入較多,，每個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后逐步納入物業(yè)管理,，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤(pán)售后的的后期事宜。另一類(lèi)物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設(shè)立,，而是為管理某些樓盤(pán)或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司,，其管理物業(yè)規(guī)模大小不一，多則幾千戶,，少則幾百戶,。

（一）規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費(fèi)用包括：物業(yè)管理費(fèi)收入租金收入經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)游泳池各類(lèi)球場(chǎng)等公用設(shè)施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費(fèi)電費(fèi)燃?xì)赓M(fèi)房租維修基金暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項(xiàng)目中的幾種收入,。

（二）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費(fèi)及收入現(xiàn)狀,。

1、物業(yè)收費(fèi)面對(duì)的是廣大業(yè)主,，個(gè)性千差萬(wàn)別,，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問(wèn)題物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主已入伙但未實(shí)際入住等因素拒交物業(yè)費(fèi),。造成部分物業(yè)費(fèi)收入不能到位,。

2、部分物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收取未能按照物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)收取,，在實(shí)際收取中采用低于批準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi),，再綜合入伙率入住率物業(yè)費(fèi)收取率幾種因素，造成理論上的計(jì)算與收取到位的收入存在較大差異,。大部分的物業(yè)費(fèi)征收率在30%———80%之間,。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營(yíng)艱難經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的補(bǔ)貼收入才能略有贏利,。

（一）收入不真實(shí),。主要表現(xiàn)在以下幾種方式：

1、部分收入不入賬,。業(yè)戶在繳納物業(yè)費(fèi)或租金時(shí),，未能索取發(fā)票，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬,，造成少計(jì)收入,。

2、收入不確認(rèn),，記入其他應(yīng)付款等科目,。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費(fèi)收入或租金收入時(shí)，暫掛預(yù)收款其他應(yīng)付款等科目,，以收入不能確認(rèn)為由,，不計(jì)入收入，造成預(yù)收款其他應(yīng)付款科目余額較大,，收入長(zhǎng)期得不到確認(rèn),，收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數(shù)物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)管理費(fèi)時(shí),，不作收入處理,。

3、減免收入,。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費(fèi)少收兩個(gè)月或幾個(gè)月,；對(duì)新入伙戶一年收半年；為房地產(chǎn)公司介紹他人買(mǎi)房,，減免當(dāng)年物業(yè)管理費(fèi)等方式,，相應(yīng)減少了公司應(yīng)收物業(yè)管理費(fèi)收入。形成應(yīng)計(jì)收入而未計(jì)的情況,。

4,、應(yīng)收取的物管費(fèi)以“工資費(fèi)用”的形式減少收入，少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費(fèi)時(shí),，未按規(guī)定開(kāi)具發(fā)票,，而是以工資日常發(fā)生的費(fèi)用等方式，向?qū)Ψ饺〉迷摬糠治飿I(yè)管理費(fèi),，不入賬或不作收入處理,，從而少計(jì)收入。

5,、補(bǔ)貼收入記往來(lái)賬,。少數(shù)物業(yè)公司對(duì)于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補(bǔ)貼收入，不作收入處理,，長(zhǎng)期掛其他應(yīng)付款,，以暫借款的名目，少計(jì)收入,。

（二）納稅申報(bào)不規(guī)范

1,、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的變化形成會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法差異，造成營(yíng)業(yè)稅當(dāng)期計(jì)稅依據(jù)不準(zhǔn)確,。就一次性收取的物業(yè)管理費(fèi)或房屋租賃收入,，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[20xx]16號(hào)）中第五條“關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”的規(guī)定,，單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓專(zhuān)利權(quán)非專(zhuān)利技術(shù)商標(biāo)權(quán)著作權(quán)和商譽(yù)時(shí)，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價(jià)款包括預(yù)收款預(yù)付款預(yù)存款預(yù)存費(fèi)用預(yù)收定金等,，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定,，以該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款被確認(rèn)收入的時(shí)間為準(zhǔn)。也就是說(shuō)發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務(wù)可以按照財(cái)稅[20xx]16號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行,。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定,，營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。第二十五條第二款規(guī)定,，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù),，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天,。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間具有了收付實(shí)現(xiàn)制的特點(diǎn)而不完全屬于權(quán)責(zé)發(fā)生制的性質(zhì),，在會(huì)計(jì)處理與稅法存在差異的情況下，應(yīng)按稅法規(guī)定辦理,。物業(yè)公司應(yīng)在收到款項(xiàng)時(shí)一次性申報(bào)營(yíng)業(yè)稅,，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費(fèi)等款項(xiàng)時(shí),，采用預(yù)收款方式,，一次收取半年或一年的物管費(fèi)等，根據(jù)所屬期按月分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)收入,，按結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)營(yíng)業(yè)稅,，而不是一次性全額申報(bào)，按月分?jǐn)偡绞郊炔环隙惙ㄒ?guī)定,，稅務(wù)機(jī)關(guān)也很難把握,，難以核對(duì)，會(huì)造成申報(bào)和稅務(wù)管理的混亂,，同時(shí)滯延了應(yīng)納稅款,。

2、代收費(fèi)用扣除不規(guī)范,。國(guó)稅發(fā)[1998]217號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租的行為,，屬于營(yíng)業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此,，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅,。”部分物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)基金集資費(fèi)代收款項(xiàng)代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi),，不作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅,。隨著社會(huì)的發(fā)展，代收費(fèi)用中的暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等代收費(fèi)用政策上未明確是否要繳納營(yíng)業(yè)稅,。代收的水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租等費(fèi)用長(zhǎng)期掛其他應(yīng)付款,，歷年結(jié)轉(zhuǎn),，既反映不出代收的手續(xù)費(fèi)，也反映不出其余額中有多少是代收費(fèi)用,，長(zhǎng)期掛賬幾年的其他應(yīng)付款未結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)稅款,。

3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問(wèn)題的政策因素,。《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義,，但第十九條第二款規(guī)定,，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),，對(duì)租金收入的處理作出了具體規(guī)定,。一次收取跨年度租金收入應(yīng)一次結(jié)轉(zhuǎn)。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[20xx]79號(hào)）關(guān)于租金收入確認(rèn)問(wèn)題規(guī)定,，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權(quán)取得的租金收入,，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中,，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度,，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則,，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入,，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入,。

按照以上規(guī)定,，筆者認(rèn)為，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn),，20xx年度20xx年度則應(yīng)全部結(jié)轉(zhuǎn),，20xx年1月1日后則可一次結(jié)轉(zhuǎn)或按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。在實(shí)際工作中,，一次結(jié)轉(zhuǎn)還是按年結(jié)轉(zhuǎn)這兩種觀點(diǎn)一直存在,，大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，主管稅務(wù)管理部門(mén)予以默認(rèn),，實(shí)際操作上兩種情況都存在,。

（三）發(fā)票使用不規(guī)范。部分物業(yè)公司在收取個(gè)人業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)時(shí)使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費(fèi),，而在收取單位物業(yè)費(fèi)或出租給單位使用的門(mén)面時(shí)才使用稅務(wù)發(fā)票,，從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開(kāi)具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務(wù)發(fā)票的意識(shí)不強(qiáng),，按入伙時(shí)簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費(fèi)或租金后,，索取稅務(wù)發(fā)票的意識(shí)不強(qiáng),，合法權(quán)益未能體現(xiàn)；另一方面,，物業(yè)公司開(kāi)具發(fā)票的意識(shí)不夠,，收取款項(xiàng)時(shí)未向業(yè)主開(kāi)具稅務(wù)發(fā)票，或出于某種目的,，向個(gè)人業(yè)主收取款項(xiàng)不開(kāi)具稅務(wù)發(fā)票,。部分物業(yè)公司申報(bào)營(yíng)業(yè)稅等稅款后，未領(lǐng)購(gòu)相對(duì)應(yīng)的發(fā)票,，造成應(yīng)開(kāi)具而未開(kāi)具發(fā)票可以領(lǐng)購(gòu)又未領(lǐng)購(gòu)發(fā)票的現(xiàn)象,。

（四）賬務(wù)不健全或不建賬。部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少,，收入成本核算簡(jiǎn)單,，設(shè)立簡(jiǎn)易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費(fèi)用等情況,，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能掌握其真實(shí)的收入費(fèi)用等情況,。

（五）稅務(wù)管理部門(mén)收入難核實(shí)。采用自制收據(jù)收取的應(yīng)稅收入是否全部入賬核算方面同時(shí)也就相應(yīng)地存在問(wèn)題,，稅務(wù)部門(mén)在核實(shí)物業(yè)公司管理情況時(shí),，可能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套，但入住業(yè)戶多少則較難掌握,，已入伙業(yè)主也有長(zhǎng)期不在的情況,，已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費(fèi)也存在征收率的問(wèn)題，并不能100%到位,。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的差異,，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)收入難,。

（一）宣傳與輔導(dǎo),。一方面稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強(qiáng)涉稅輔導(dǎo),，向企業(yè)財(cái)會(huì)人員宣傳行業(yè)最新政策,，提升財(cái)會(huì)人員對(duì)政策的正確理解，準(zhǔn)確及時(shí)確定收入,，誠(chéng)信納稅,，提高企業(yè)對(duì)稅收的遵從度。另一方面要通過(guò)多途徑向業(yè)主宣傳,，提高業(yè)主索取發(fā)票意識(shí),，把索取發(fā)票當(dāng)作一種常態(tài)，形成維護(hù)自己的合法權(quán)益的一種習(xí)慣。

（二）規(guī)范使用發(fā)票,，強(qiáng)化“以票控稅”,。1物業(yè)公司使用稅控機(jī)向業(yè)主開(kāi)具機(jī)打發(fā)票，但大部份物業(yè)費(fèi)需管理人員上門(mén)征收,，適用于自行繳納物業(yè)費(fèi)率較高的單位,，并且允許該部分企業(yè)領(lǐng)用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門(mén)收取物業(yè)費(fèi),。2領(lǐng)取定額發(fā)票，但業(yè)務(wù)量較大的企業(yè)領(lǐng)用發(fā)票的數(shù)量較大,，使用也不是很方便,，適用于規(guī)模相對(duì)較小的企業(yè),，3領(lǐng)用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專(zhuān)業(yè)發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)控管,。4建立發(fā)票違規(guī)舉報(bào)制度,，打擊發(fā)票違章行為,，規(guī)范發(fā)票開(kāi)具和使用,，維護(hù)納稅人的合法權(quán)益,。

（三）日常管理,。建立物業(yè)管理明細(xì)臺(tái)賬,，企業(yè)每半年報(bào)送一次納入物業(yè)管理的樓盤(pán)房屋門(mén)面相應(yīng)的入住使用及收取物業(yè)管理費(fèi)情況,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核后可建立相關(guān)動(dòng)態(tài)臺(tái)賬，后期的每期數(shù)據(jù)應(yīng)呈遞增狀態(tài),，如發(fā)現(xiàn)異常,，及時(shí)跟蹤管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)稅源調(diào)查,，實(shí)地調(diào)查詳細(xì)了解企業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目,，各小區(qū)物業(yè)面積，入住情況門(mén)面出租情況,，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等情況,，與企業(yè)自報(bào)資料進(jìn)行比對(duì)，分析畢業(yè)論文異常,，加強(qiáng)巡管,。

（四）規(guī)范納稅申報(bào)及賬務(wù)管理,。規(guī)范企業(yè)的納稅申報(bào),，企業(yè)應(yīng)及時(shí)確入收入，明確應(yīng)稅收入應(yīng)稅代收費(fèi)用對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅種納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,，及時(shí)準(zhǔn)確申報(bào)納稅,。引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范建賬，規(guī)范各科目收入費(fèi)用成本的確認(rèn),，如各項(xiàng)收入發(fā)生的費(fèi)用各種代收費(fèi)用的收取與支付的核算等,。對(duì)無(wú)建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)面積,，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)入住率等各項(xiàng)指標(biāo)核定應(yīng)納稅額,。加強(qiáng)評(píng)估管理,，對(duì)零申報(bào)戶異常申報(bào)戶，與掌握的企業(yè)相關(guān)情況進(jìn)行比對(duì),，及時(shí)評(píng)估,，糾正企業(yè)不規(guī)范行為。

（五）部門(mén)協(xié)作,。與房管工商公安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司加強(qiáng)協(xié)作,，了解掌握樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)出售情況物業(yè)公司登記及進(jìn)入小區(qū)情況物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)情況門(mén)面出租情況業(yè)主入住情況，及時(shí)跟進(jìn)管理,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目 物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告3000字篇五

高校住宅區(qū)是各高校在自己原有校園土地的基礎(chǔ)上通過(guò)各種方式投資興建的居住小區(qū),，其目的主要是解決本校教職工的居住問(wèn)題，為教職工營(yíng)造一個(gè)穩(wěn)定,、舒適的居住環(huán)境,，住宅區(qū)環(huán)境建設(shè)管理的好壞，直接牽掣到職工的根本利益,，對(duì)學(xué)校的穩(wěn)定和發(fā)展起著重要的作用,。高校住宅物業(yè)管理是隨著高校后勤改革的不斷深入，以及社會(huì)化物業(yè)管理企業(yè)的不斷完善和發(fā)展而出現(xiàn)的具有高校特色的新型后勤服務(wù)行業(yè),，學(xué)習(xí),、借鑒和研究這種新型管理模式和方法，分析和探討高校住宅的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題,，尋求具有科學(xué)性,、社會(huì)性、專(zhuān)業(yè)性及高校屬性的住宅物業(yè)管理辦法,，逐步推行規(guī)范化,、專(zhuān)業(yè)化的高校住宅物業(yè)管理模式，為教職工創(chuàng)造文明,、安全,、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境,，是高校后勤工作者應(yīng)該認(rèn)真思考和研究的一個(gè)重要課題,。

1、住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差

目前我國(guó)各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué),，其住宅區(qū)都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過(guò)程中逐步建成并投入使用的,，隨著時(shí)間的推移，特別是過(guò)去六七十年代建造的住宅樓,，最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)人們居住和生活的需要,，好多線路、管道已嚴(yán)重老化,，房屋質(zhì)量參差不齊,，配套設(shè)施不齊全,，設(shè)備陳舊、老化,。住宅區(qū)內(nèi)綠化地雜亂不堪,，住戶私自開(kāi)荒種花種菜，或到處亂搭亂建,，樓宇整體破舊不堪,，在消防及安全設(shè)施存上也存在很多隱患，實(shí)行物業(yè)管理難度較大,。

2,、從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)差，缺乏專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍

我國(guó)各高校物業(yè)管理服務(wù)人員,，大多數(shù)都是從原房管部門(mén)或總務(wù)部門(mén)分離出來(lái)的后勤人員,，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)技能性不強(qiáng)，素質(zhì)不高,，“鐵飯碗”思想嚴(yán)重,，觀念轉(zhuǎn)變緩慢，始終認(rèn)為自己是學(xué)校事業(yè)單位的正式職工,，后勤改革不管怎樣變化,，自己都不會(huì)下崗，工作不努力,，專(zhuān)業(yè)技能學(xué)習(xí)上不積極進(jìn)取,，沒(méi)有使命感、緊迫感和危機(jī)感,，服務(wù)意識(shí)差,，對(duì)待住戶態(tài)度生、冷,、硬現(xiàn)象存在,，服務(wù)不能及時(shí)到位，或服務(wù)質(zhì)量不能保證,。

3,、缺乏配套的管理辦法

高校住宅小區(qū)是本校職工生活和學(xué)習(xí)的重要場(chǎng)所，而物業(yè)管理部門(mén)則是為小區(qū)內(nèi)住戶提供服務(wù)的單位,，目前各高校在住宅物業(yè)管理中因沒(méi)有相應(yīng)的管理辦法,，而使住宅區(qū)內(nèi)好多方面管理無(wú)法可依，如近年來(lái),，隨著住房產(chǎn)權(quán)的多元化，校內(nèi)職工外購(gòu)商品房的增多,，校內(nèi)住宅區(qū)外租戶增多,，因外租戶人員身份復(fù)雜,，不愛(ài)護(hù)小區(qū)公共設(shè)施，環(huán)境衛(wèi)生方面自治性差,，不注意公共道德行為,，嚴(yán)重影響本校教職工的正常生活和學(xué)習(xí)，還有小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的管護(hù),，住戶房屋裝修的管理等都沒(méi)有配套的管理辦法,，而物業(yè)管理中心或公司作為服務(wù)部門(mén)，沒(méi)有相應(yīng)的行政管理或處罰權(quán),，使得住宅物業(yè)管理在好多方面束手無(wú)策,，難以提高住宅物業(yè)管理質(zhì)量，無(wú)法確保國(guó)有資產(chǎn)的保值和增值,。

4,、住戶物業(yè)付費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，依賴性較大

實(shí)行高校后勤改革以前,，高校住宅區(qū)各項(xiàng)服務(wù)都是學(xué)校大包大攬,，包括共用部位的維修、小區(qū)內(nèi)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),、衛(wèi)生保潔,、綠化管護(hù)、消防安全及門(mén)衛(wèi)管理,，甚至包括住戶室內(nèi)維修,、有線電視收費(fèi)等都是由學(xué)校支付，隨著后勤改革及住宅物業(yè)管理的不斷深入,，以上各項(xiàng)福利性服務(wù)逐步實(shí)行住戶有償使用,，好多住戶對(duì)此不滿，認(rèn)為小區(qū)是學(xué)校的住宅區(qū),，自己是學(xué)校的職工,，自己有權(quán)免費(fèi)享受住宅區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)服務(wù)，過(guò)去都是學(xué)校出錢(qián)搞服務(wù),，而現(xiàn)在要自己出錢(qián),，觀念一時(shí)難以轉(zhuǎn)變，福利性服務(wù)思想濃厚,，對(duì)物業(yè)管理缺乏認(rèn)識(shí)和了解,，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)采取消極態(tài)度，對(duì)學(xué)校的各種管理辦法故意刁難不予配合,，難以接受“自己花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的物業(yè)管理消費(fèi)觀念,。

5、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)短缺,，難以創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)服務(wù)

高校物業(yè)管理不同于社會(huì)上的物業(yè)管理公司,，它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目的,，而不是以盈利為目的。所以其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍低于同等商業(yè)性社會(huì)住宅小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，而隨著高校社會(huì)化的不斷深入,，學(xué)校對(duì)住宅區(qū)的投入也逐步減少，使得住宅區(qū)物業(yè)管理成為獨(dú)立核算,，自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,。長(zhǎng)期以來(lái)，由于高校住宅的維修工作量大,，加之外租戶比例逐年增加，使的學(xué)校物業(yè)經(jīng)費(fèi)收入產(chǎn)出嚴(yán)重失衡,，同時(shí)由于物業(yè)中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置,，使得高校物業(yè)從業(yè)人員隊(duì)伍龐大，人員工資基數(shù)大,，服務(wù)成本高。作為住戶方面,，隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高,，住宅區(qū)不再只是教職工生活居住的場(chǎng)所,，也是其思想文化交流,、休閑娛樂(lè),、開(kāi)展各種文體活動(dòng)的重要場(chǎng)所，而要?jiǎng)?chuàng)建高素質(zhì)的人文環(huán)境,，提供全方位,、高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務(wù),，均需要一定的資金做保障,。有限的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)使得物業(yè)管理部門(mén)日常支出很難日益為繼。

1,、物業(yè)管理人員要更新觀念,，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)

高校住宅物業(yè)管理人員大都是過(guò)去高校后勤舊體制下的后勤服務(wù)人員，“大鍋飯”思想嚴(yán)重，隨著后勤改革及物業(yè)管理的不斷完善和推廣,，物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)強(qiáng)烈意識(shí)到“鐵飯碗”的體制已不復(fù)存在,，要有憂患意識(shí),，要破除“學(xué)校后勤非我們不可“的舊觀念,，樹(shù)立優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新理念，開(kāi)拓進(jìn)取,，自我加壓,，主動(dòng)出擊，變“要我干”為“我要干”,，確立“服務(wù)求生存,，效益求發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)理念，努力鉆研物業(yè)管理新知識(shí),，學(xué)習(xí)和了解物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī),，了解行業(yè)動(dòng)態(tài)，培養(yǎng)一切為了住戶,，住戶是上帝的新理念，樹(shù)立“誠(chéng)心、創(chuàng)新,、拼搏,、向上”的企業(yè)精神，把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為我們工作的核心和行動(dòng)的指南,。

2,、要?jiǎng)?chuàng)建專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍

高素質(zhì)的人才是創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基本條件，對(duì)于高校住宅物業(yè)管理服務(wù)人員,，學(xué)?；蚣瘓F(tuán)應(yīng)采用多種渠道、形式對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)和教育,，重視員工的能力培養(yǎng)和潛力開(kāi)發(fā),，創(chuàng)建科學(xué)的用人機(jī)制，鼓勵(lì)員工進(jìn)行技能創(chuàng)新和探索符合高校特色的新型物業(yè)管理模式,，逐步實(shí)現(xiàn)員工持證上崗，加強(qiáng)與國(guó)家級(jí),、省級(jí)示范小區(qū)的聯(lián)系,，通過(guò)參觀,、學(xué)習(xí),、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平,，通過(guò)專(zhuān)業(yè)講座、技術(shù)大練兵等實(shí)踐活動(dòng)來(lái)提高企業(yè)的整體效能和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,。并利用高校優(yōu)勢(shì)，向社會(huì)上招聘高素質(zhì)的物業(yè)管理人才,，充實(shí)到高校物業(yè)管理隊(duì)伍中來(lái),，努力造就一支懂經(jīng)營(yíng),、善管理,、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的高校物業(yè)管理隊(duì)伍,。同時(shí)要引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)考核,，實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗、按勞取酬,，從而形成科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理體系,，為住戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

3,、建立完善的規(guī)章制度

高校住宅區(qū)的地產(chǎn)及房產(chǎn)屬于國(guó)有資產(chǎn)，住戶只具有使用權(quán),，如何確保國(guó)有資產(chǎn)的保值和增值，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)及國(guó)資主管部門(mén)應(yīng)予以重視,，高校住宅管理實(shí)行所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離,，符合高校后勤社會(huì)化改革的要求,，有利于學(xué)校減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，使住宅物業(yè)規(guī)范健康的發(fā)展,，而物業(yè)管理部門(mén)作為服務(wù)單位,，只能搞好服務(wù)工作,，無(wú)行政管理或處罰權(quán)，學(xué)校應(yīng)協(xié)調(diào)各職能部門(mén)之間的關(guān)系,，配合物業(yè)中心按照國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策,、統(tǒng)一制定高校物業(yè)管理的具體政策、辦法,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容，包括住宅裝修管理辦法,、外租房戶管理辦法,、公共環(huán)境及國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理辦法,、自行車(chē)存放管理辦法等，并在各住宅區(qū)按照物業(yè)管理?xiàng)l例，積極成立小區(qū)管委會(huì),，形成學(xué)校,、小區(qū)管委會(huì),、物業(yè)管理中心三方共同管理的局面,。

4、建立質(zhì)量監(jiān)督保證體系

住宅物業(yè)管理中心應(yīng)主動(dòng)接受學(xué)校相關(guān)部門(mén)包括國(guó)資,、后勤,、紀(jì)檢、審計(jì),、財(cái)務(wù)部門(mén)的監(jiān)督和管理,，對(duì)服務(wù)內(nèi)容包括共用部分及住戶室內(nèi)維修、消防,、門(mén)衛(wèi)安全,、綠化管護(hù),、道路的維護(hù),、住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維護(hù)服務(wù)等項(xiàng)目進(jìn)行檢查,，物業(yè)中心要根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)和行業(yè)條例,，建立和完善物業(yè)管理法規(guī),，實(shí)行企業(yè)化管理，使住宅區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)管理規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),，甲乙雙方應(yīng)按照約定條款認(rèn)真履行合同,，對(duì)物業(yè)中心在日常服務(wù)中不符合規(guī)定的項(xiàng)目要進(jìn)行整改，對(duì)服務(wù)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的甲方可進(jìn)行處罰,，用法規(guī)和制度規(guī)范約束物業(yè)部門(mén)的行為,，確保教職工能有一個(gè)干凈、整潔,、優(yōu)美的居住環(huán)境,。

5、積極開(kāi)展社區(qū)文化建設(shè)

高校物業(yè)住宅區(qū)不同于社會(huì)上的商業(yè)住宅小區(qū),，具有濃厚的文化環(huán)境及學(xué)術(shù)氛圍,，教職工群體素質(zhì)比較高，住戶對(duì)居住環(huán)境的建設(shè)及服務(wù)的要求都表現(xiàn)出較高層次的需求,，作為高校住宅物業(yè)管理中心，在搞好各項(xiàng)服務(wù)的同時(shí),，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的宣傳力度,、廣度和深度，并結(jié)合本校的實(shí)際情況,，配合工會(huì),、離退休處、校團(tuán)委黨委,、宣傳部等部門(mén)積極開(kāi)展社區(qū)文化建設(shè)及群眾性?shī)蕵?lè)活動(dòng),，要讓每一位有熱心和愛(ài)心的職工積極的參與到我們的小區(qū)物業(yè)管理中來(lái)，大力開(kāi)展“小區(qū)是我家,，美好環(huán)境靠大家”的宣傳活動(dòng),，培養(yǎng)住戶的主人翁思想，營(yíng)造積極,、健康,、向上、富有高校特色的社區(qū)文化,，通過(guò)提高文化內(nèi)涵,，創(chuàng)建祥和的社區(qū)環(huán)境，通過(guò)籌建小區(qū)特刊和物業(yè)網(wǎng)站,，多形式開(kāi)展社區(qū)文化,、體育,、公益事業(yè)及社區(qū)旅游等活動(dòng)，開(kāi)設(shè)宣傳欄和網(wǎng)上聊天等形式,，以形成具有高校特色的文化氛圍和格調(diào),。

6、多渠道開(kāi)展便民有償服務(wù),，增創(chuàng)服務(wù)經(jīng)費(fèi)

經(jīng)費(fèi)是物業(yè)管理的基礎(chǔ),，也是物業(yè)公司開(kāi)展服務(wù)工作的保障，物業(yè)公司在取得學(xué)校劃撥的經(jīng)費(fèi),、住戶交付的物業(yè)管理費(fèi)及職工室內(nèi)維修費(fèi)外,，還應(yīng)充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)，挖掘服務(wù)潛力,，拓展服務(wù)項(xiàng)目,，通過(guò)開(kāi)展有償便民活動(dòng)，尋求新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),。在此方面,，學(xué)校應(yīng)該給予政策支持，包括住宅區(qū)周邊門(mén)面房的開(kāi)發(fā),，住宅區(qū)內(nèi)蔬菜,、水果市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，洗衣店,、服裝加工店,、飲食服務(wù)攤點(diǎn)、糧油銷(xiāo)售店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),，廣開(kāi)資金來(lái)源渠道,，補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足，從而確保住宅物業(yè)管理的良性持續(xù)發(fā)展,。

7,、以人為本，構(gòu)建和諧居住小區(qū)

高校物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外,，更重要的是為住戶提供全方位的服務(wù),，要按照“以人為本”的服務(wù)理念，不斷提升服務(wù)水平,，使住戶能深入體會(huì)到“住戶物業(yè)是一家,，有困難找物業(yè)”的溫暖，把住戶對(duì)物業(yè)的滿意作為物業(yè)人最大的欣慰,，樹(shù)立良好的物業(yè)管理形象,。如小區(qū)內(nèi)有好多老教授、專(zhuān)家,、學(xué)者等老人,，他們的子女常年不在身邊,，物業(yè)管理人員要經(jīng)常同他們進(jìn)行深入溝通，了解住戶在小區(qū)內(nèi)的需求和困難,，幫助他們解決實(shí)際問(wèn)題,，對(duì)待服務(wù)工作要高效、細(xì)致,、態(tài)度和藹,、服務(wù)熱情周到。同時(shí)中心領(lǐng)導(dǎo)要關(guān)心職工生活,，重視人性化管理,，對(duì)于職工及家屬的生老病死，婚喪嫁娶,，中心都應(yīng)予以慰問(wèn),、祝賀、看望,，員工有不順心的事時(shí),，中心領(lǐng)導(dǎo)要與他們進(jìn)行交心談心，幫助他們排憂解難,，使得員工的積極型和主動(dòng)性得到充分發(fā)揮,，增強(qiáng)企業(yè)的凝結(jié)力和向心力，達(dá)到住戶滿意,、領(lǐng)導(dǎo)滿意,、職工滿意的和諧居住及工作環(huán)境。

總之,，高校住宅物業(yè)管理是一個(gè)新型的服務(wù)行業(yè)，它不同與社會(huì)上的物業(yè)管理模式,，它的各項(xiàng)政策及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)服從學(xué)校改革,、發(fā)展、穩(wěn)定的大局,，各高校應(yīng)結(jié)合自身的特點(diǎn)和實(shí)際情況,，按照住宅區(qū)行政所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的原則，轉(zhuǎn)變?cè)泄芾聿块T(mén)的職能,，注入新的物業(yè)管理機(jī)制,，依靠學(xué)校的支持，住戶的配合,，建立起具有高校特色的物業(yè)管理模式,，向教職工提供全方位、高質(zhì)量,、綜合性服務(wù),，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì),、學(xué)校、住戶,、物業(yè)管理企業(yè)的共同滿意和長(zhǎng)足發(fā)展,。

參考文獻(xiàn)：

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物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目 物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告3000字篇六

物業(yè)管理關(guān)系千家萬(wàn)戶,，做好物業(yè)管理對(duì)于改善城區(qū)環(huán)境，鞏固三創(chuàng)成果,，構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要意義,。近年來(lái)，xx縣物業(yè)管理逐步發(fā)展,，取得了一定成績(jī),，但也面臨諸多困境，物業(yè)管理發(fā)展任重道遠(yuǎn),。

近年來(lái),，我縣城鎮(zhèn)化建設(shè)日新月異，小區(qū)物業(yè)管理逐步推行和發(fā)展,，目前整體態(tài)勢(shì)平穩(wěn),。但是我縣物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚不健全，物業(yè)管理水平仍然較低,，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾難以調(diào)解,，物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善，已經(jīng)到了一個(gè)需要全面規(guī)范整頓提高的階段,。

（一）穩(wěn)中求進(jìn),，我縣物業(yè)管理發(fā)展迅速。

我縣物業(yè)管理起步于20xx年,，縣房地產(chǎn)管理局成立了物業(yè)管理辦公室,，負(fù)責(zé)全縣物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理,。10年來(lái)，我縣物業(yè)管理從無(wú)到有,，從小到大,，穩(wěn)步發(fā)展。截至目前,，全縣共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)10家,，管理居民住宅小區(qū)17個(gè)，物業(yè)服務(wù)建筑面積近200萬(wàn)平方米,，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)98%,，從業(yè)人員達(dá)1000多人，服務(wù)小區(qū)人口達(dá)25000人,。

（二）多措并舉,，我縣物業(yè)管理逐步完善。

縣物業(yè)管理辦公室成立以來(lái),，對(duì)物業(yè)行業(yè)管理發(fā)揮了一定作用,。一是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍培訓(xùn)，提高了從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能,、政策法規(guī)水平和職業(yè)道德,；二是加強(qiáng)外派交流。進(jìn)一步開(kāi)闊了物業(yè)管理人員的視野,，找準(zhǔn)了自身存在的問(wèn)題,，也明確了今后努力方向。三是加強(qiáng)市場(chǎng)準(zhǔn)入管理,。積極實(shí)行物業(yè)管理提前介入制度,，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，必須明確項(xiàng)目前期物業(yè)管理計(jì)劃,。從20xx年5月1日起,，所有新建樓盤(pán)前期物業(yè)管理實(shí)行了招投標(biāo)制度。四是加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管,。制訂了《xx縣城區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施年度測(cè)評(píng)細(xì)則》，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管,，將測(cè)評(píng)結(jié)果作為評(píng)先評(píng)優(yōu)考核晉級(jí)的重要依據(jù),。五是加強(qiáng)公共維修資金的歸集和管理。截至目前,，累計(jì)歸集物業(yè)公共維修資金1300萬(wàn)元,。

（三）物業(yè)管理發(fā)展不平衡。

一些小區(qū)如鉑金華府,、中偉世紀(jì)城和煙草局的物業(yè)管理比較規(guī)范,。而巨龍家園,、玉盤(pán)小區(qū)、書(shū)香和苑等一些小區(qū)因物業(yè)費(fèi)收繳率不高,，小區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)撤離,。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危,。此外,，黨政機(jī)關(guān)、學(xué)校醫(yī)院等企事業(yè)單位的物業(yè)管理還未全面啟動(dòng),。

我縣物業(yè)管理業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí),，暴露的問(wèn)題和隱患也日益凸顯，主要表現(xiàn)在：

（一）小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量堪憂,、設(shè)施配套不完善,。我縣部分小區(qū),，盡管通過(guò)了竣工驗(yàn)收，但仍存在規(guī)劃未嚴(yán)格實(shí)施,、小區(qū)配套設(shè)施不完善、房屋外墻屋面滲漏,、衛(wèi)生間漏水,、消防及安保設(shè)施不到位,、電梯質(zhì)量低劣，甚至存在安全隱患等等問(wèn)題,。這些問(wèn)題在建設(shè)過(guò)程中沒(méi)有得到根本解決,，留下質(zhì)量安全隱患和矛盾根源,。

（二）物業(yè)管理粗放型發(fā)展,。一是部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高,，服務(wù)信譽(yù)不佳，重收費(fèi)輕服務(wù),。二是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化水平低,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)小、弱、散,，缺乏上規(guī)模,、上檔次的物業(yè)公司,。從整體而言,，我縣物業(yè)管理服務(wù)水平不高,，實(shí)力不強(qiáng),，難以適應(yīng)市場(chǎng)化,、專(zhuān)業(yè)化,、社會(huì)化的需求。

（三）業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念沒(méi)有普遍形成

一些業(yè)主缺乏法制觀念和物業(yè)消費(fèi)觀念,，對(duì)市場(chǎng)化物業(yè)管理不理解,、不支持，有些業(yè)主只要求接受服務(wù)卻拖欠物業(yè)費(fèi),，有的只選擇價(jià)格低廉的物業(yè)公司,，卻要享受品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，而物業(yè)公司因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低而難以運(yùn)作,，從而造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對(duì)立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環(huán),。

（四）物業(yè)公司和業(yè)主權(quán)責(zé)不清，業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有充分發(fā)揮橋梁作用。我縣小區(qū)大部分業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有成立,，有的業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中不能發(fā)揮應(yīng)有的作用,。部分小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司沒(méi)有訂立物業(yè)服務(wù)合同，雙方的權(quán)利和義務(wù)沒(méi)有明確,，造成雙方應(yīng)盡職責(zé)和義務(wù)不能全面履行,，權(quán)利受到侵害時(shí)不能很好維權(quán)。

（五）物業(yè)管理體制不完善,。從全縣看,，缺乏一個(gè)強(qiáng)力有效、協(xié)調(diào)各方的綜合物業(yè)管理部門(mén),，縣房產(chǎn)局作為物業(yè)行業(yè)管理主管部門(mén),，委托物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)管理，但該機(jī)構(gòu)面對(duì)日益增加的管理任務(wù)和物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處力不從心,，亟待全面加強(qiáng),。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè),、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責(zé)不清,；屬地政府、社區(qū)的.綜合協(xié)調(diào)作用未充分發(fā)揮,。在業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾時(shí),，政府及相關(guān)部門(mén)不能及時(shí)調(diào)處，導(dǎo)致矛盾升級(jí)擴(kuò)大,。

（一）加強(qiáng)宣傳,，引導(dǎo)樹(shù)立正確的物業(yè)管理和物業(yè)消費(fèi)觀念。深入宣傳《物權(quán)法》,、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī),，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性，增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念,，使“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的觀念深入人心,。同時(shí)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng),、公平競(jìng)爭(zhēng),，提高服務(wù)質(zhì)量，珍視企業(yè)信譽(yù),，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康,、有序發(fā)展。

（二）部門(mén)聯(lián)動(dòng),，建立物業(yè)管理齊抓共管機(jī)制,。一是在工程項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開(kāi)始，規(guī)劃建設(shè)部門(mén)要對(duì)小區(qū)的功能,、布局,、公共設(shè)施和配套建設(shè)等提出明確要求，為后期物業(yè)服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。二是小區(qū)建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),，做到圖紙與建設(shè)一致，嚴(yán)格規(guī)劃管理和工程質(zhì)量管理,，確保建設(shè)工程質(zhì)量,。三是建立商品房綜合竣工驗(yàn)收制度，房產(chǎn)部門(mén)要參與綜合驗(yàn)收,。政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)實(shí)行驗(yàn)收責(zé)任追究制,，未通過(guò)綜合驗(yàn)收的物業(yè)，不能投放市場(chǎng),。四是物價(jià)部門(mén)要完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，明確服務(wù)內(nèi)容。五是縣房產(chǎn)部門(mén)要建立物業(yè)企業(yè)的信譽(yù)等級(jí)測(cè)評(píng)制度,，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)行業(yè)自律,，提高企業(yè)信譽(yù)，確保服務(wù)質(zhì)量,。使信譽(yù)低,、質(zhì)量差的物業(yè)企業(yè)逐步退出市場(chǎng)。對(duì)無(wú)正當(dāng)理由擅自中止物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司在以后的投標(biāo)時(shí)予以限制,。規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù),，明確開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、業(yè)主三方之間的權(quán)利和義務(wù)。同時(shí),，要認(rèn)真規(guī)范公共維修基金的管理和使用,，制定公共維修基金提取使用程序。

（三）積極扶持,，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)良性發(fā)展,。建議政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)征收的相關(guān)稅費(fèi)予以優(yōu)惠，在物業(yè)公司遇到困難時(shí)予以關(guān)心支持,。引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路,，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司重組兼并，做大做強(qiáng)物業(yè)公司,，做響物業(yè)公司品牌,。積極扶持培育實(shí)力較強(qiáng)、專(zhuān)業(yè)化水平較高的物管企業(yè)，走規(guī)模經(jīng)營(yíng)之路,。

（四）加強(qiáng)保障,，推進(jìn)物業(yè)管理法制化進(jìn)程。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛,，如當(dāng)事雙方已提起訴訟,，可按法律程序處理。建議縣人民法院優(yōu)先受理,、快審快結(jié),，維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí),，要發(fā)揮司法調(diào)解的作用,，建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡(jiǎn)單的措施或程序。為從根本上規(guī)范我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理和物業(yè)管理活動(dòng),，建議盡快出臺(tái)我縣加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的實(shí)施辦法和加強(qiáng)物業(yè)管理的實(shí)施細(xì)則兩個(gè)規(guī)范性文件,。

（五）理順體制，實(shí)行屬地管理和行業(yè)管理相結(jié)合,。按照“條塊結(jié)合,，屬地管理”的原則，進(jìn)一步明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)居委會(huì)在物業(yè)管理工作中的權(quán),、責(zé)關(guān)系,，把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇，政府投入一定的經(jīng)費(fèi),。鄉(xiāng)鎮(zhèn),、社區(qū)居委會(huì)加強(qiáng)對(duì)居住小區(qū)的屬地管理，全面承接和履行政府延伸至社區(qū)的各項(xiàng)公共管理與服務(wù)職能,，建立起對(duì)業(yè)主委員會(huì)的引導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)制,。縣房產(chǎn)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管,，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范,、高效開(kāi)展工作。建議縣委政府加強(qiáng)縣物業(yè)管理辦公室的機(jī)構(gòu)設(shè)置,，增加人員編制,，明確其職能職責(zé)，加強(qiáng)其履職監(jiān)督,。對(duì)業(yè)主,、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，縣物業(yè)管理辦公室要和社區(qū)居委會(huì)及時(shí)介入,、引導(dǎo),，共同協(xié)調(diào)處理,。堅(jiān)持屬地管理原則，業(yè)主委員會(huì)自覺(jué)接受社區(qū)居委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo),，社區(qū)居委會(huì)積極參與協(xié)調(diào)處理物業(yè)矛盾糾紛,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目 物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告3000字篇七

物業(yè)管理作為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史,，這十幾年來(lái),，在各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下,，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高,，物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬(wàn)戶、家喻戶曉的行業(yè),。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r,，結(jié)合實(shí)際情況，通過(guò)實(shí)地走訪及召開(kāi)座談會(huì)等方式對(duì)我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研,，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題歸納如下：

在調(diào)研中反映最多的問(wèn)題就是收費(fèi)難,，雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施一年多，但業(yè)主的交費(fèi)意識(shí),、物業(yè)管理觀念尚未完全形成,，收費(fèi)難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問(wèn)題。業(yè)主不交費(fèi)的理由很多,，主要是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位和房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題,。物業(yè)管理企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費(fèi)越來(lái)越少，從企業(yè)追求利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)本性來(lái)說(shuō),，當(dāng)收入小于成本或者利潤(rùn)減少時(shí),，必然會(huì)降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降,，于是更多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意,，從而不交物業(yè)費(fèi)，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈,。所以要搞好沈陽(yáng)的物業(yè)管理,，必須從培養(yǎng)人們的交費(fèi)意識(shí)入手，努力提高收費(fèi)率,。

在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，業(yè)主大會(huì)制度被作為一項(xiàng)重要制度再次明確,，業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主的自治組織,，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人,，管理好小區(qū)應(yīng)該是全體業(yè)主的共同愿望,，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事,，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應(yīng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)這一渠道充分行使自己的權(quán)利,，發(fā)表自己的觀點(diǎn),，參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),，很多小區(qū)的業(yè)主沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn),，對(duì)小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì)召開(kāi)困難,，有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì),，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài),，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決,，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范,，未通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,，不具有合法性，其行為不具備法律效力,，不能代表全體業(yè)主,。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì)，但其成員對(duì)物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)了解甚少,，對(duì)其職責(zé)認(rèn)識(shí)不清,，缺乏足夠的精力、熱情,，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè),，不能起到應(yīng)有作用。另外,，個(gè)別社區(qū)對(duì)業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求發(fā)揮應(yīng)有的組織,、指導(dǎo)作用,，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無(wú)序狀態(tài)。

這一問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí),，服務(wù)態(tài)度不端正,，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足,，影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升,。其實(shí)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好，很多問(wèn)題只要正確溝通都是可以解決的,，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹(shù)立“業(yè)戶至上”觀念,，才能把物業(yè)管理這項(xiàng)工作做好,；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作,，維修不及時(shí),、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾,。

物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品,，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性,。業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)候會(huì)與其他小區(qū)相比較,，看看自己所享受到的服務(wù)在價(jià)值、價(jià)格上是不是最優(yōu)的,，但由于現(xiàn)在我市未對(duì)不同價(jià)格的物業(yè)費(fèi)應(yīng)具體提供那些服務(wù)做出細(xì)致明確的規(guī)定,，所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)不同價(jià)，或者同價(jià)不同質(zhì)的現(xiàn)象,，這種現(xiàn)象會(huì)對(duì)業(yè)主在評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響,。因此服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)一步規(guī)范。

開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題主要包括兩方面：一是房屋質(zhì)量存在問(wèn)題,；二是承諾未兌現(xiàn),，業(yè)主未得到承諾利益，園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未健全,。調(diào)查中,，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒(méi)交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主有90%是因?yàn)榉课葙|(zhì)量有問(wèn)題，還有的是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒(méi)有建,，業(yè)主又找不到開(kāi)發(fā)商,，于是物業(yè)管理企業(yè)便無(wú)奈地成了替罪羊。此外,，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量,，對(duì)開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè),，也為日后的管理工作埋下隱患,。

國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施一年多，對(duì)我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用,，但由于其全國(guó)性和指導(dǎo)性的特點(diǎn),，在解決物業(yè)管理中的一些具體問(wèn)題時(shí)可操作性差，這就要求我市能盡快出臺(tái)地方性配套法規(guī),、規(guī)章,，如物業(yè)管理區(qū)域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)的確定等,。

針對(duì)以上問(wèn)題,，提出如下建議：

按照“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),，同質(zhì)同價(jià),，質(zhì)高價(jià)高，不同等級(jí),，價(jià)格不同,，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會(huì)根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過(guò)剩,。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù),，業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費(fèi)用收支賬目,，讓業(yè)主明白消費(fèi),，避免雙方因費(fèi)用問(wèn)題產(chǎn)生懷疑。

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會(huì),，公開(kāi)選舉業(yè)主委員會(huì),，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù),。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)要熱心公益事業(yè),，對(duì)這項(xiàng)工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用,，及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè),，在遇有業(yè)主因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題不交物業(yè)費(fèi)時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋?zhuān)唛g誤會(huì)分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運(yùn)行,。

在提高員工專(zhuān)業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作：

1,、做好人力資源管理，提高員工的專(zhuān)業(yè)技能,，提高管理服務(wù)水平,；

2、制定計(jì)劃,，分期分批對(duì)各類(lèi)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn),，經(jīng)考試合格后持證上崗；

3,、實(shí)行“末位淘汰制”,，競(jìng)爭(zhēng)上崗，樹(shù)立崗位就是報(bào)酬的觀念,；

4,、多渠道吸納有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人才,，與本地實(shí)際相結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),，全面提高從業(yè)人員素質(zhì),。

在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識(shí)入手,，說(shuō)話,、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因?yàn)樵谖飿I(yè)小區(qū)里,，住戶人數(shù)多,，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對(duì)業(yè)主要求太高,，應(yīng)該多從自身找差距,，擺正自己的位置，工作中多一份耐心,，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持,。

事實(shí)證明，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區(qū)物業(yè)管

理的最大難題,，所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí),，相關(guān)部門(mén)必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量,、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量,。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等,，不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患,。

由于各地物業(yè)管理實(shí)際情況存在差異，《物業(yè)管理?xiàng)l例》將一部分具體法規(guī),、規(guī)章的制定權(quán)交給地方,，我們應(yīng)根據(jù)我市物業(yè)管理實(shí)際，結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施一年多以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),，盡快制定出臺(tái)實(shí)施細(xì)則,，為解決具體問(wèn)題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。

深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性,，也能在適當(dāng)時(shí)候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利,。同時(shí)通過(guò)宣傳,，也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù),，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài),，促進(jìn)我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康,、有序發(fā)展,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目 物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告3000字篇八

為了規(guī)范市區(qū)內(nèi)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理，根據(jù)地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)安排,，20xx年8月5日—10日，地區(qū)建設(shè)局組織專(zhuān)題調(diào)研組,，對(duì)xx市市域內(nèi)住宅小區(qū)建設(shè)情況,、物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，并與多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了座談,，就做好物業(yè)服務(wù)工作聽(tīng)取了物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設(shè)性的意見(jiàn),，同時(shí)深入住宅小區(qū)走訪了業(yè)主，召開(kāi)了業(yè)主代表座談會(huì),，認(rèn)真聽(tīng)取了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理及服務(wù)的意見(jiàn)和建議,，現(xiàn)將調(diào)研情況匯總報(bào)告如下：

截止20xx年7月底，xx市建成180個(gè)普通住宅小區(qū),，共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)47家,，其中二級(jí)資質(zhì)1家，三級(jí)資質(zhì)31家,，三級(jí)（暫定）資質(zhì)15家,，從業(yè)人員近4000人,，管理普通住宅小區(qū)140個(gè)，小區(qū)總建筑面積408.8萬(wàn)㎡，住戶總數(shù)36210戶,，居住人口11萬(wàn)余，物業(yè)覆蓋率達(dá)70%,，未實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)有40個(gè),。

在此次調(diào)研中，我們總體感覺(jué)是：地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理水平仍處于初始階段,，存在諸多矛盾,、困難和問(wèn)題，急待整頓和規(guī)范,。

（一）物業(yè)管理收費(fèi)偏低

地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理收費(fèi)自1998年出臺(tái)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為15元/戶,、月，未封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為10元/戶,、月）一直延續(xù)到20xx年,，20xx年xx市出臺(tái)了按等級(jí)收費(fèi)的規(guī)定，由于多數(shù)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量難以達(dá)到分級(jí)收費(fèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主普遍不接受,，所以,，除個(gè)別小區(qū)外，依然按封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為15元/戶,、月,，未封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為10元/戶、月收取,，此收費(fèi)在1998年是合適的,，目前仍按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明顯偏低,。這次調(diào)研中,，我們對(duì)各類(lèi)物業(yè)公司服務(wù)成本進(jìn)行了測(cè)算，按照目前物價(jià)指數(shù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，物業(yè)公司只能維持低標(biāo)準(zhǔn),、低水平、低檔次服務(wù),，要想企業(yè)不虧損,，只能缺位服務(wù)，由此,，派生出一系列問(wèn)題：

一是員工工資低（地區(qū)內(nèi)股份制和個(gè)體物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工工資平均600元左右,；麗園小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資650元；阿牙小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資700元,，屬最高）,，高質(zhì)量管理人才和服務(wù)人員難以引進(jìn)（地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)吸納的勞動(dòng)力中大部分來(lái)自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和社會(huì)40,、50人員等）,，低素質(zhì)管理人員只能履行低標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，造成服務(wù)錯(cuò)位或不到位,。

二是難實(shí)施規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),，造成扯皮多、投訴多,、上訪多,，給地區(qū)社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)不和諧因素。

三是企業(yè)負(fù)債運(yùn)行,，造成水費(fèi),、電費(fèi)拖欠，導(dǎo)致小區(qū)路燈不亮,，道路不平,，綠地荒蕪,，樹(shù)木死亡、共用基礎(chǔ)設(shè)施破損等情況連續(xù)發(fā)生,。

四是業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)情況嚴(yán)重,，經(jīng)統(tǒng)計(jì)，xx市城市物業(yè)住宅公司累計(jì)債務(wù)249萬(wàn)元,，安雅物業(yè)公司累計(jì)債務(wù)307.6萬(wàn)元,，業(yè)主欠費(fèi)嚴(yán)重影響物業(yè)公司的生存。

（二）物業(yè)管理中各方主體行為不規(guī)范

地區(qū)內(nèi)實(shí)行物業(yè)管理的140個(gè)普通住宅小區(qū),，只有37家成立了業(yè)主管理委員會(huì),，占25%，且大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)不能規(guī)范運(yùn)作（主要原因是業(yè)主委員會(huì)缺乏正常經(jīng)費(fèi)來(lái)源）,。未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū),，物業(yè)管理屬于“跛足”運(yùn)作，業(yè)主權(quán)利,、義務(wù)不清楚，物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)之間關(guān)系不明確,，出現(xiàn)問(wèn)題后無(wú)法追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任,，大量的矛盾糾紛得不到及時(shí)解決，不利于物業(yè)管理市場(chǎng)的規(guī)范,，削弱了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,。

（三）落實(shí)住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度不到位

一是沒(méi)有按照規(guī)定從房改售房款中提取專(zhuān)項(xiàng)維修資金，或者提取了但被挪用,。

二是政府主導(dǎo)建設(shè)的安居房,、經(jīng)濟(jì)適用住房未按國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)留用專(zhuān)項(xiàng)維修資金（麗園小區(qū)安居房、阿牙小區(qū)安居房和經(jīng)濟(jì)適用住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金按工程造價(jià)1%留成,，未達(dá)到國(guó)家當(dāng)時(shí)規(guī)定的2%標(biāo)準(zhǔn)）,。

三是20xx年前建設(shè)的商品房維修金沒(méi)有足額歸集到位，無(wú)法正常提取使用,。

由于專(zhuān)項(xiàng)維修資金不到位,，住房公用部位、公用設(shè)備的大,、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行,，侵害了購(gòu)房人的合法權(quán)益，也影響了小區(qū)的整潔和完整,。

（四）老舊小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中遺留問(wèn)題多,，物業(yè)公司無(wú)力解決。具體表現(xiàn)為：小區(qū)規(guī)劃與實(shí)際建設(shè)不符,，沒(méi)有物業(yè)管理設(shè)施,；小區(qū)環(huán)境與售房承諾有差異；文化娛樂(lè)、健身場(chǎng)所等配套設(shè)施不完善,；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擅自改變物業(yè)管理設(shè)施用途或縮減綠地或在綠化用地,、公共用地上修建房屋；有的房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差,，返修率高,，引起業(yè)主不滿；有的小區(qū)設(shè)施老化,，影響到管理質(zhì)量,。

（一）物業(yè)管理市場(chǎng)體制欠完善，缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

xx市目前實(shí)行物業(yè)管理住宅小區(qū)分四種情況,，一是由市房地產(chǎn)部門(mén)直管的物業(yè)企業(yè),，對(duì)政府先期開(kāi)發(fā)的安居住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；二是由中央,、自治區(qū)駐哈企業(yè)直管的物業(yè)企業(yè),，對(duì)單位開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；三是由開(kāi)發(fā)商組建的物業(yè)公司,，對(duì)自行開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理,；四是由股份制或私人組成的物業(yè)企業(yè)，對(duì)市區(qū)內(nèi)其他住宅小區(qū)和零星散戶樓棟實(shí)施物業(yè)管理,。從總體上講,，xx市物業(yè)管理仍然處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的條塊割居管理模式，這種模式不利于競(jìng)爭(zhēng),，按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,，業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只有通過(guò)競(jìng)爭(zhēng),，才能形成新的管理機(jī)制,，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)衍生、發(fā)展,、做大做強(qiáng),。

（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)體制不健全，未形成有效的運(yùn)行機(jī)制

隨著住房體制改革的不斷深化,，房屋主要由國(guó)家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生根本改變,，居民住房自有化率越來(lái)越高。隨之而來(lái)的,，單幢建筑物內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人（即多個(gè)業(yè)主）的情況越來(lái)越多,。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是密不可分的整體，對(duì)房屋共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行使用,、維護(hù),、管理和對(duì)決定業(yè)主共同事務(wù)等事項(xiàng)，涉及全體業(yè)主的共同利益,，單個(gè)業(yè)主無(wú)法完成,，只能由全體業(yè)主形成共同意志，才能對(duì)此類(lèi)共同事務(wù)作出決定,。必須建立一種機(jī)制,，保證對(duì)業(yè)主共同事務(wù)作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志，符合全體業(yè)主的共同利益,。業(yè)主大會(huì)就是這樣一種代表和維護(hù)全體業(yè)主共同利益的有效的機(jī)制,。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)選出的決策機(jī)構(gòu)，在業(yè)主大會(huì)閉幕后,，行使業(yè)主大會(huì)的權(quán)利,。由于xx市住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組織機(jī)構(gòu)不健全，業(yè)主委員會(huì)的成立,、組成,、運(yùn)作缺乏監(jiān)督和制約，業(yè)主委員會(huì)未發(fā)揮應(yīng)有的作用,，物業(yè)公司缺乏業(yè)主監(jiān)督,。業(yè)主與物業(yè)公司出現(xiàn)的爭(zhēng)議問(wèn)題多、扯皮多,，存在一定的對(duì)立情緒,。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范

市區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍對(duì)自身定位不準(zhǔn)確,、服務(wù)意識(shí)不明確,、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系不清楚，在實(shí)踐中存在服務(wù)不到位,、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項(xiàng),、收費(fèi)與服務(wù)不相符等不規(guī)范的行為。

（四）開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理造成不利影響

市區(qū)內(nèi)部分住宅小區(qū)由于開(kāi)發(fā)質(zhì)量問(wèn)題,，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任,，加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理成本，造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧損,。

（五）無(wú)物業(yè)小區(qū)陷入治理困境

xx市區(qū)內(nèi)無(wú)物業(yè)小區(qū)主要有三類(lèi)：一是一些機(jī)關(guān)事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)早期建設(shè)的單位公房因機(jī)關(guān)合并或企業(yè)改制不復(fù)存在,，造成無(wú)物業(yè)管理；二是城鄉(xiāng)結(jié)合部個(gè)人興建的私房群,；三是因原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)倒閉或退出造成沒(méi)有人管理的住宅小區(qū),。這些小區(qū)因缺乏比較優(yōu)勢(shì)，對(duì)物業(yè)吸引力不足,，小區(qū)管理支出多,，收入少,，繳費(fèi)低，虧損大,，因此,，物業(yè)服務(wù)公司不愿介入。由于缺乏物業(yè)管理,，這些小區(qū)普遍存在臟亂差問(wèn)題和治安問(wèn)題,，給社會(huì)帶來(lái)不穩(wěn)定因素。

（一）物業(yè)管理要從源頭抓起,，切實(shí)抓好新開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)前期物業(yè)管理和竣工綜合驗(yàn)收工作

1,、全面實(shí)行前期物業(yè)管理。按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及自治區(qū),、地區(qū)和xx市實(shí)施國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定和要求,，今后，市區(qū)內(nèi)新建住宅3萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)小區(qū),，在工程開(kāi)工前,，建設(shè)開(kāi)發(fā)單位必須將物業(yè)管理規(guī)劃,、設(shè)計(jì)方案及與擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的委托合同,，一并報(bào)市房地產(chǎn)主管部門(mén)審查，審查同意后備案并辦理相關(guān)手續(xù),，工程開(kāi)工后物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入管理,，直到小區(qū)竣工交付使用后，業(yè)主委員會(huì)成立并召開(kāi)業(yè)主大會(huì),，選聘物業(yè)公司接受為止,。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)企業(yè)前期物業(yè)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位支付。市區(qū)內(nèi)新建住宅3萬(wàn)平方米以上的小區(qū)應(yīng)全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度,，由市房地產(chǎn)主管部門(mén)監(jiān)督,，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織招投標(biāo)，按照政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)合理確定服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)通過(guò)招標(biāo)選擇的物業(yè)公司,，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位支付前期物業(yè)管理費(fèi)。

2,、嚴(yán)格執(zhí)行住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收制度,。今后，市區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)竣工后應(yīng)先進(jìn)行各專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收,，由相關(guān)部門(mén)對(duì)小區(qū)園林綠化,、供熱、供排水,、電子監(jiān)控設(shè)施等工程進(jìn)行驗(yàn)收,，驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行綜合驗(yàn)收,，綜合驗(yàn)收由發(fā)改部門(mén)牽頭，組織市規(guī)劃,、房地產(chǎn)主管部門(mén),、建設(shè)、環(huán)衛(wèi),、教育,、物業(yè)所在區(qū)街道辦事處及居民委員會(huì)等相關(guān)部門(mén)參加，驗(yàn)收合格后,，幼兒園移交教育部門(mén)統(tǒng)一管理,、使用和維護(hù)，公廁移交環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一管理,、使用和維護(hù),，按《公共服務(wù)設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》要求配建的社區(qū)級(jí)辦公用房和服務(wù)設(shè)施（含社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站及文體活動(dòng)設(shè)施）移交居委會(huì)管理、使用和維護(hù),，物業(yè)管理用房（含物業(yè)辦公室,、業(yè)主委員會(huì)辦公室、治安聯(lián)防室,、警衛(wèi)室,、文化活動(dòng)室、健身活動(dòng)場(chǎng)所及器材）移交居委會(huì)管理,，待業(yè)主委員會(huì)成立后移交給業(yè)主委員會(huì),，供全體委員所有和使用。

物業(yè)管理用房按《xx市城市規(guī)劃管理若干規(guī)定》第八條配建,，分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè),，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開(kāi)發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開(kāi)發(fā)房屋建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)管理用房及健身場(chǎng)地。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)為地面以上的獨(dú)立建設(shè)的裝修房屋,，具有水電功能,，沒(méi)有配置電梯的物業(yè),，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層,。

城市規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時(shí),，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào),。

（二）全面建立業(yè)主委員會(huì)制度

鑒于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的重要性,，應(yīng)進(jìn)一步完善住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)制度，一是住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收后,，具備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)條件時(shí),，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處提出召開(kāi)業(yè)主大會(huì)書(shū)面報(bào)告,，街道辦事處應(yīng)在接到書(shū)面報(bào)告30日內(nèi)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位代表,、居委會(huì)代表在房產(chǎn)局和街道辦指導(dǎo)下成立籌備組,。組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),，業(yè)主委員會(huì)成立后籌備組自行解散,；二是對(duì)已建立的住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)難以履行職責(zé)的，轄區(qū),、街道辦事處要通過(guò)不斷調(diào)整,、充實(shí)，提高其履職能力,，對(duì)已交付使用,、未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委會(huì)的住宅小區(qū),，要分清情況,，查清原因，按條例要求及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì),，成立業(yè)主委員會(huì),；三是隨著社區(qū)建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展和物業(yè)管理的進(jìn)一步規(guī)范，隨著居民和業(yè)主身份的逐漸同質(zhì)化,，由廣大居民或者業(yè)主直接選舉產(chǎn)生的居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)可能會(huì)出現(xiàn)趨同的情況,，從有利于調(diào)動(dòng)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)兩個(gè)方面的積極性出發(fā)，今后,，新成立的住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任可由居委會(huì)委員通過(guò)選舉兼任,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在居委會(huì)指導(dǎo)下開(kāi)展工作，以利于整合管理資源,，發(fā)揮社區(qū)的作用,，加強(qiáng)社區(qū)穩(wěn)定與和諧建設(shè)；四是全面落實(shí)由業(yè)主委員會(huì)選聘,，解聘物業(yè)公司的規(guī)定,，建立良好物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)制，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)物業(yè)企業(yè)依靠良好的經(jīng)營(yíng),、優(yōu)質(zhì)的服務(wù),、合理的收費(fèi)擠進(jìn)和占領(lǐng)市場(chǎng)，從根本上促使其服務(wù)態(tài)度的改變,，服務(wù)水平的提高,。

（三）創(chuàng)造寬松條件，進(jìn)一步加大對(duì)物業(yè)管理企業(yè)支持力度

1,、建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是確保物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行的必要前提,。業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的同時(shí),，必須按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。鑒于市域內(nèi)物業(yè)管理收費(fèi)偏低的情況,，為了進(jìn)一步提高市域物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平,，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，引導(dǎo)業(yè)主正確評(píng)判物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量,，樹(shù)立等價(jià)有償?shù)南M(fèi)觀念,，規(guī)范物業(yè)管理行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,，依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格[20xx]1864號(hào)）和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》（試行）的通知（中物協(xié)（20xx）1號(hào)）文精神和《自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》新建房[20xx]4號(hào)規(guī)定,，結(jié)合地區(qū)當(dāng)前物價(jià)消費(fèi)指數(shù),，群眾承受能力，建議市政府適當(dāng)調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，并盡快下文執(zhí)行,。

（1）市區(qū)內(nèi)開(kāi)放式住宅小區(qū)，現(xiàn)行每戶按月收取的10元物業(yè)管理費(fèi)自制定實(shí)施以來(lái),，十年未變,，低收費(fèi)直接影響物業(yè)管理企業(yè)的生存。在此次調(diào)研中,，經(jīng)我們測(cè)算和征求物業(yè)管理部門(mén)及住宅小區(qū)業(yè)主意見(jiàn),，將開(kāi)放式住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)由現(xiàn)在的10元/戶、月,，調(diào)整為0.25元/月,、平方米為宜。

（2）對(duì)封閉式住宅小區(qū),，應(yīng)按《自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（施行）》（新建房[20xx]4號(hào)）文件規(guī)定執(zhí)行,，即：

普通住宅的物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)

基準(zhǔn)價(jià)的最高價(jià)格水平

2、安排專(zhuān)項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼資金,，解決目前業(yè)主委員會(huì)缺乏管理資金的實(shí)際困難

市區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)已建立的業(yè)主委員會(huì)因無(wú)資金來(lái)源,，多半處于癱瘓和半癱瘓狀態(tài)，無(wú)法正常運(yùn)作,。為此,，建議市財(cái)政按照3000人以下的住宅小區(qū),，每年給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)貼3000元的標(biāo)準(zhǔn),，3000～5000人的住宅小區(qū)，每年給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)貼5000元的標(biāo)準(zhǔn),，5000人以上的住宅小區(qū),，每年給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)貼8000元的標(biāo)準(zhǔn),，解決小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的辦公費(fèi)用，使業(yè)主委員會(huì)能夠開(kāi)展正常工作,，行使正常管理職責(zé),。

3、完善住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度

住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金是住宅小區(qū)共用部位,、共用設(shè)施維護(hù)費(fèi),，是延長(zhǎng)小區(qū)使用的保命金，必須規(guī)范歸集,、規(guī)范運(yùn)作,，鑒于地區(qū)住房專(zhuān)項(xiàng)資金歸集運(yùn)作中存在的問(wèn)題，建議市政府盡快完善《xx市住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集使用和管理辦法》,。

——對(duì)以房改優(yōu)惠價(jià)格向職工出售的公有住房,，原產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)按向職工出售價(jià)的20%，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)按原購(gòu)房款的2%向房地產(chǎn)主管部門(mén)繳交維修基金,，未交納的要補(bǔ)交,。

——安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房由原建設(shè)單位按工程總造價(jià)2%的比例補(bǔ)交維修基金,，此問(wèn)題僅限于麗園小區(qū)和阿牙小區(qū),。據(jù)我們了解，兩小區(qū)建設(shè)完工后,，維修基金按1%留成,，現(xiàn)維修基金已全部用完，兩小區(qū)又面臨老化維護(hù)期,。而兩小區(qū)建設(shè)節(jié)余款尚有280萬(wàn)元,，在地區(qū)住房公積金管理中心暫存，應(yīng)啟動(dòng)此款,，補(bǔ)足兩小區(qū)維修基金）,。

——商品住房的維修基金按購(gòu)房款2%的比例收繳，未按規(guī)定繳納的建設(shè)購(gòu)房戶要盡快補(bǔ)繳,，否則由房產(chǎn)管理部門(mén)按有關(guān)規(guī)定處罰,。

住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金均應(yīng)按照業(yè)主所有，專(zhuān)戶專(zhuān)儲(chǔ),，按幢立賬,，按戶核算，政府監(jiān)督的原則實(shí)施管理,。

4,、下放物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批權(quán)限

將目前由地區(qū)建設(shè)局行使的物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)審批權(quán)下放到縣（市）房地產(chǎn)（建設(shè)主管部門(mén)）主管部門(mén)，由地區(qū)建設(shè)局備案，以便事權(quán)統(tǒng)一,，屬地管理,，市房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查力度，建立街道,、居委會(huì),、住戶滿意度評(píng)價(jià)機(jī)制。

5,、發(fā)揮職能部門(mén)作用,，上下聯(lián)動(dòng)，綜合治理

住宅小區(qū)物業(yè)管理從“條”上看,，涉及民政,、房管、公安,、消防,、園林、建設(shè),、城管,、司法、國(guó)土,、環(huán)保等多個(gè)部門(mén),，從“塊”上看，涉及市,、街道辦事處,、社區(qū)三個(gè)層級(jí)。要管好住宅小區(qū),，必須上下聯(lián)動(dòng),，綜合治理。為此,，①建議市政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度,，組織相關(guān)行政管理部門(mén)和單位，部署,、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作,；街道辦事處應(yīng)牽頭成立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，由市房產(chǎn)局,、轄區(qū)派出所,、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加,，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問(wèn)題,，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建及日常運(yùn)作,；社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和處理本轄區(qū)物業(yè)管理事務(wù)和糾紛,。②供水,、供電,、供氣等專(zhuān)業(yè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量表和分戶計(jì)量表前管線設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，建議市政府將小區(qū)供,、排水管網(wǎng)維修費(fèi)用按住戶供排水用量攤?cè)胨M(fèi),，由哈密水務(wù)公司和市排水管理中心進(jìn)行統(tǒng)一維修和管理。③建議聘用小區(qū)生活困難人員和老年志愿者組成巡邏隊(duì),，由民政或公安部門(mén)補(bǔ)助一定的費(fèi)用,，協(xié)助管片民警和小區(qū)保安做好群防群治工作。④建議成立社區(qū)物業(yè)管理工作站或在社區(qū)綜治辦下設(shè)住宅小區(qū)物業(yè)督查員,，加強(qiáng)社區(qū)與住宅小區(qū)物業(yè)管理溝通,、協(xié)調(diào)工作。

（四）加強(qiáng)對(duì)無(wú)物業(yè)小區(qū)的管理

無(wú)物業(yè)小區(qū)管理難度大,，容易引發(fā)各種社會(huì)問(wèn)題,，為此，必須加強(qiáng)無(wú)物業(yè)小區(qū)的綜合治理,，確保社會(huì)長(zhǎng)治久安,，首先對(duì)無(wú)物業(yè)小區(qū)要分清情況，按照片區(qū)治理的原則,，由各區(qū)街道辦牽頭,，房產(chǎn)局指導(dǎo)，以片劃分管理小區(qū),，組建片區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu),，納入物業(yè)管理范疇，其次對(duì)接管無(wú)物業(yè)小區(qū)管理的片區(qū)物業(yè)公司要實(shí)施優(yōu)惠政策,，市政府要按照管理面積補(bǔ)貼一定數(shù)額的資金,，第三，要把物業(yè)管理的關(guān)注點(diǎn)放在無(wú)物業(yè)小區(qū)的治理上,，社區(qū)要把物業(yè)管理的重心移向無(wú)物業(yè)小區(qū),，特別是要抓好無(wú)物業(yè)小區(qū)的治安管理。

（五）機(jī)關(guān)事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)早期建設(shè)的既有老舊小區(qū),，因機(jī)關(guān)合并或企業(yè)改制,，原建設(shè)單位已不復(fù)存在的，政府應(yīng)做出規(guī)劃并列入年度建設(shè)計(jì)劃設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)資金,，對(duì)其市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施逐年完善,。

（六）加強(qiáng)物業(yè)管理人員的上崗培訓(xùn)工作

市房地產(chǎn)主管部門(mén)要做出規(guī)劃,，對(duì)物業(yè)公司管理及工作人員要采取“走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)”的方式進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn),，努力提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)和服務(wù)水平,。堅(jiān)持物業(yè)管理人員戴證上崗，把好物業(yè)管理人員的進(jìn)入關(guān),，徹底解決當(dāng)前市區(qū)內(nèi)物業(yè)管理低水平,、低素質(zhì)、管理無(wú)序和自生自滅的狀態(tài),。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目 物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告3000字篇九

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一,。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程，也是迎接挑戰(zhàn),、自我加壓,、探索新課題的過(guò)程。

上半年,，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn),，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無(wú)人管小區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理,。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn),，解決遺留問(wèn)題，成立業(yè)主委員會(huì),。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：

1,、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段,，共有居民近一百戶,。該小區(qū)前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題很多，圍墻未建好,，沒(méi)有物業(yè)管理用房,，長(zhǎng)期無(wú)人管，垃圾成堆,，草坪損毀,，很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心，打算賣(mài)掉房子,。對(duì)于物業(yè)管理,，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心,。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算,，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題,。社區(qū)在小區(qū)召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì),，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書(shū),，征求有關(guān)意見(jiàn)。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì),。

二,、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),，建立了業(yè)主規(guī)約,，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年,，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位,。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶,，建成十多年來(lái),，沒(méi)有物業(yè)管理，遺留問(wèn)題多,，一直是縣城城市管理,、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪,，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問(wèn)題：清掏化糞池,、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門(mén)及門(mén)崗,、提供物業(yè)管理用房,，總測(cè)算費(fèi)用近五十萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調(diào),，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì),，簡(jiǎn)單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑,，向開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門(mén)面作為物業(yè)管理用房,，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門(mén)及門(mén)崗的`問(wèn)題,。7月30日晚,，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開(kāi)全體業(yè)主會(huì)議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司,，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道,。

三、觀山社區(qū)：試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū),。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū),，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù),，請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū),。建筑公寓有居民六十多戶,，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過(guò)物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止,，成為無(wú)人管小區(qū),，后來(lái)小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長(zhǎng)效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開(kāi)會(huì),，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì),，下一步再確定物業(yè)管理方案,。試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭,，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助,，在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問(wèn)題,，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案,。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大,，我們已向縣政府反映,，準(zhǔn)備召開(kāi)相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì)，解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜,。

四,、老西門(mén)社區(qū)：老西門(mén)社區(qū)做為老城區(qū)，無(wú)人管小區(qū)最多,，縣長(zhǎng)熱線投訴最多,，創(chuàng)建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大,。社區(qū)先后在百貨庭院,、電影庭院、土產(chǎn)庭院,、醬園廠庭院,、商業(yè)新村、橋頭花園等地開(kāi)會(huì)走訪,，征求業(yè)主意見(jiàn),，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院,、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理,。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門(mén)的問(wèn)題。

五,、渫陽(yáng)社區(qū)：試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場(chǎng),。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年,，二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理,，但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿,，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦,，建設(shè)方多方了解后,，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開(kāi)始,，致遠(yuǎn)物業(yè)開(kāi)始走訪業(yè)主,，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可,。八月份,，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司,。試點(diǎn)二：旺佳園,。旺佳園共有業(yè)主75戶,，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工,，另一部分是新開(kāi)發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi),，兩年期滿后,，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理,，而且由于以前管理不規(guī)范,，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理,。目前,，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī),，投票選舉了業(yè)主委員會(huì),，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開(kāi)業(yè)主大會(huì),。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目 物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告3000字篇十

為了使“加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會(huì)議更加富有成效,，市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調(diào)研組，在傅紹平副主席帶領(lǐng)下,，調(diào)研視察了市城區(qū)住宅小區(qū),，組織召開(kāi)了座談會(huì)，對(duì)我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題進(jìn)行了認(rèn)真分析思考,，并借鑒了外地好的做法,，形成了這份調(diào)研報(bào)告,，供主席會(huì)議協(xié)商參考。

近年來(lái),，市政府高度重視物業(yè)管理工作,，把物業(yè)管理作為加強(qiáng)社會(huì)管理、建設(shè)完美社區(qū),、提高市民生活質(zhì)量,、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的一項(xiàng)重要的民生工程來(lái)抓，有效改善了市民的居住環(huán)境,，提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。

1.健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系,。20xx年以來(lái),，市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況,，先后制定出臺(tái)了一系列規(guī)范性文件,，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi),、物業(yè)保修金,、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域,，形成了相對(duì)完整,、較為完善的政策管理體系,，極大地推動(dòng)了相關(guān)工作的順利開(kāi)展,。

2.強(qiáng)化了對(duì)物業(yè)主體的培育和監(jiān)管。培育和引導(dǎo)本地企業(yè)做大做強(qiáng),。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級(jí)資質(zhì)，實(shí)現(xiàn)了本地一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破,。加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)主體的監(jiān)管。依法實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度;建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)管理檔案,，并且加強(qiáng)了信用評(píng)價(jià)成果的運(yùn)用。

3.提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域,。引進(jìn)保利、金碧、萬(wàn)達(dá)等一批國(guó)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù),，傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念,。通過(guò)專(zhuān)題培訓(xùn)、專(zhuān)家講座,、開(kāi)展競(jìng)賽,、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平,。引導(dǎo)和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目從過(guò)去簡(jiǎn)單的保安、保潔,、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務(wù),、代收代繳、車(chē)輛管理,、特約服務(wù)等方方面面,。

4.加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理硬件設(shè)施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房,、業(yè)主公共活動(dòng)用房等物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰-5‰配建,，最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動(dòng)用房按照3‰-5‰配建,，最低不得少于100㎡,。并將物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)納入了全市房屋建設(shè)技術(shù)規(guī)范,。

雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長(zhǎng)足發(fā)展，但也暴露出不少問(wèn)題,，與黨委政府的要求,、與社會(huì)和人民群眾的期待還有一定的差距。

1.車(chē)輛停放無(wú)序,。由于前期建設(shè)車(chē)位配套比例較低，加上近年來(lái)我市私家車(chē)保有量的迅速增加,，小區(qū)內(nèi)有限的停車(chē)位(庫(kù))已無(wú)法滿足業(yè)主車(chē)輛的停放需求,，致使小區(qū)內(nèi)大量車(chē)輛無(wú)處停放,，部分小區(qū)停車(chē)猶如見(jiàn)縫插針“搶車(chē)位”，擠占人行道,、綠化帶已成常態(tài),，占用消防通道、堵路堵門(mén)也時(shí)有發(fā)生,，造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞,，進(jìn)而引發(fā)各類(lèi)糾紛。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過(guò)因?yàn)樗说能?chē)輛停放在車(chē)庫(kù)門(mén)口,，車(chē)庫(kù)業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時(shí)而無(wú)法開(kāi)車(chē),，一氣之下怒砸堵庫(kù)之車(chē)的案例。

2.違法建設(shè)不止,。部分小區(qū)存在嚴(yán)重的亂搭亂建現(xiàn)象,，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽(yáng)臺(tái)周?chē)钆?、破墻開(kāi)店;有的頂樓搭建閣樓;有的`違規(guī)搭設(shè)外置防盜網(wǎng),，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開(kāi)飯店,、茶館,，開(kāi)公司、做倉(cāng)庫(kù),，嚴(yán)重影響周邊業(yè)主的日常生活,。上述情況多是因沒(méi)有及時(shí)制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿，導(dǎo)致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止,、愈演愈烈,。

3.物業(yè)費(fèi)用難收。目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當(dāng)部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài),，除了規(guī)模因素外,，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、物業(yè)費(fèi)收繳率不高也是重要原因,。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米,，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還維持在10年前的水平,。據(jù)武陵區(qū)調(diào)查表明,，20xx年小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)額度平均達(dá)25%，個(gè)別小區(qū)高達(dá)45%以上,，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%,。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿意等各種理由拒交物業(yè)費(fèi),。不斷降低的收費(fèi)額度導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán),。例如水岸名苑物業(yè)費(fèi)收繳率不到70%，該小區(qū)已修建10余年,，房屋維修資金收繳不到位,，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂,、停車(chē)緊張等原因拒交物業(yè)費(fèi),。

4.各類(lèi)亂象頻發(fā)。小區(qū)物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主,、開(kāi)發(fā)商,、物業(yè)公司、政府職能部門(mén)等多個(gè)主體,，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題,，都會(huì)導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)亂象頻發(fā)，影響社會(huì)安定與和諧,。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費(fèi)先后導(dǎo)致多家物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)不暢而退出小區(qū),，小區(qū)內(nèi)垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車(chē)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目溝通不及時(shí),，導(dǎo)致發(fā)生業(yè)主沖撞停車(chē)道閘,，損壞公共財(cái)物事件;金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽(yáng)光房而被毆打事件;荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭(zhēng)奪業(yè)委會(huì)主任一職大打出手致傷住院。

5.行政執(zhí)法缺位,。政府有關(guān)職能部門(mén)管理缺位,，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門(mén)眾多,，部門(mén)行政執(zhí)法沒(méi)有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，如公安部門(mén)過(guò)多依賴物業(yè)公司并沒(méi)有執(zhí)法權(quán)限的保安維護(hù)小區(qū)治安;城管、規(guī)劃部門(mén)對(duì)小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時(shí)甚至不處理,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無(wú)力制止;消防部門(mén)對(duì)小區(qū)車(chē)輛占用消防通道沒(méi)有明確的處理辦法,。

6.公共服務(wù)缺失。敞開(kāi)式小區(qū)大多沒(méi)有明確服務(wù)主體,，基本上依賴社區(qū)提供的基本服務(wù),，而社區(qū)因?yàn)槿肆唾Y金的原因無(wú)法保障，部分敞開(kāi)式小區(qū)因服務(wù)主體不明確,，衛(wèi)生,、治安、交通等服務(wù)項(xiàng)目長(zhǎng)期處于無(wú)序狀態(tài),。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患,。如西苑新村政府投資900多萬(wàn)元對(duì)小區(qū)道路、下水道等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模改造,，但至今沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入,，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生,，亂搭違建、臟亂現(xiàn)象隨時(shí)有反彈的可能,。

我市的物業(yè)管理存在的這些問(wèn)題在全國(guó)來(lái)說(shuō)有其共性的一面,，也有其特殊性，應(yīng)認(rèn)真分析,，科學(xué)應(yīng)對(duì),，其主要原因：

1.對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)有差距，重視不夠?，F(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距,，主要還是對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠到位，尤其是區(qū)縣(市),、街道,、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考，沒(méi)有作為全局工作來(lái)考慮,，宣傳和引導(dǎo)力度不夠,，導(dǎo)致物業(yè)管理的社會(huì)地位一直未能得到凸顯。同時(shí),，近幾年我市著力開(kāi)展的完美社區(qū)建設(shè)和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠,，結(jié)合不緊。沒(méi)有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇,，物業(yè)企業(yè)無(wú)法享受在稅收,、財(cái)政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對(duì)物業(yè)管理的政策支持不明顯,。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范,，服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理水平不高,，部分企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全,，管理流程不科學(xué)，沒(méi)有或很少有內(nèi)部考核和獎(jiǎng)懲機(jī)制,。個(gè)別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi),、企業(yè)運(yùn)營(yíng)面臨困難的情況下，為降低成本,，便開(kāi)始減員減薪,，搞衛(wèi)生的是“奶奶級(jí)”，當(dāng)保安的是“爺爺級(jí)”員工,，降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象的加劇，形成惡性循環(huán),。物業(yè)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人才匱乏,，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)的人才,，從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距,。

3.部分業(yè)主素質(zhì)不高,，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識(shí)普遍淡薄,。一是難以組織成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。目前,，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì),，而且有相當(dāng)部分名存實(shí)亡無(wú)法正常開(kāi)展工作。二是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)運(yùn)作欠規(guī)范,，基層糾紛處理機(jī)制效率不高,。業(yè)主委員會(huì)委員準(zhǔn)入門(mén)檻低，素質(zhì)參差不齊,，加之業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格,，街道、社區(qū)對(duì)其缺乏有效的監(jiān)管和處罰,，導(dǎo)致其運(yùn)作不規(guī)范,，有的甚至成為個(gè)別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識(shí),。不愛(ài)護(hù)共用財(cái)物,、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍,，個(gè)別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi),，給物業(yè)管理帶來(lái)阻力。

4.物業(yè)管理設(shè)施基礎(chǔ)差,，硬件建設(shè)跟不上,。一方面由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受利益驅(qū)使，提高容積率,、改變建筑物用途,、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好,、不按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施,，沒(méi)有配備或者沒(méi)有配足物業(yè)用房與相關(guān)設(shè)施設(shè)備。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房,、公租房,，由于規(guī)劃、住建等部門(mén)在規(guī)劃設(shè)計(jì)把關(guān)時(shí)沒(méi)有要求預(yù)留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動(dòng)用房,，導(dǎo)致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件,。

調(diào)查組認(rèn)為,，小區(qū)物業(yè)系列問(wèn)題不解決好，會(huì)留下諸多后遺癥,。首先是小區(qū)停車(chē),、治安等問(wèn)題會(huì)擴(kuò)散到社會(huì)，或侵占公共空間或引起社會(huì)不穩(wěn)定,，增加社會(huì)管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會(huì)不斷增加政府公共服務(wù)投入,，街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負(fù);第三是直接導(dǎo)致部分市民生活質(zhì)量下降,。因此,，應(yīng)引起足夠重視。

1.強(qiáng)化措施,，加大對(duì)物業(yè)管理工作的支持力度,。建議盡快出臺(tái)《常德市物業(yè)管理?xiàng)l例》地方性法規(guī)，從法制層面保障其發(fā)展,。將物業(yè)管理工作納入各級(jí)黨委,、政府議事日程，并作為年度績(jī)效評(píng)估考核內(nèi)容,。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇,，加強(qiáng)區(qū)縣、街道,、社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的人員配備和隊(duì)伍建設(shè),，健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機(jī)制。各級(jí)財(cái)政要保障各級(jí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)費(fèi),。設(shè)立物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)基金,，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新、增值服務(wù),，對(duì)服務(wù)優(yōu)質(zhì),、社會(huì)反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，積極引導(dǎo)社會(huì)化,、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)進(jìn)行服務(wù),，對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績(jī)的給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于明顯虧損的企業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)貼,。

2.明確職責(zé),，構(gòu)建完善的聯(lián)動(dòng)管理體系。充分發(fā)揮各職能部門(mén)的作用,，推動(dòng)行政執(zhí)法向小區(qū)院內(nèi)延伸,。發(fā)揮房管部門(mén)作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)在制定政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與督導(dǎo)指導(dǎo)方面的作用，進(jìn)一步明確規(guī)劃、城管,、住建,、公安、質(zhì)監(jiān),、消防,、物價(jià)等部門(mén)在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責(zé)，形成責(zé)任明確,、分工協(xié)作的工作機(jī)制,，并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置，便于及時(shí)受理業(yè)主投訴,。同時(shí)發(fā)揮區(qū)縣(市)政府(管委會(huì)),，尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用，把“安全,、潔凈、方便,、和諧,、快樂(lè)”的完美社區(qū)建設(shè)目標(biāo)延伸至小區(qū)內(nèi)，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容,。幫助建立業(yè)主委員會(huì),，選擇物業(yè)服務(wù)模式，協(xié)調(diào)各方搞好小區(qū)的監(jiān)督,、管理和服務(wù),。

3.分類(lèi)指導(dǎo)，探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式,。對(duì)新建和老舊小區(qū),，封閉式和敞開(kāi)式小區(qū)進(jìn)行分類(lèi)指導(dǎo)，選擇合適的服務(wù)模式,。重點(diǎn)探索針對(duì)敞開(kāi)式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式,，規(guī)模較大的小區(qū)，可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理,，規(guī)模較小的小區(qū),，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式,，鼓勵(lì)街道或社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)中心(登記注冊(cè))進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會(huì)進(jìn)行自治,，專(zhuān)項(xiàng)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)無(wú)法實(shí)行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對(duì)保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施,，做到服務(wù)不留死角,。

4.創(chuàng)新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合,、改制,、兼并和重組，培育一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力,、較大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，樹(shù)立行業(yè)標(biāo)桿,。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式,，延伸服務(wù)鏈條，不斷滿足潛在的市場(chǎng)需求,，提升服務(wù)能力,，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)升級(jí)轉(zhuǎn)型。及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題和矛盾,，推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升,。加快建設(shè)監(jiān)督體系，大力培育業(yè)委會(huì),，提高業(yè)委會(huì)組建率,、專(zhuān)業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和合作,，形成由政府牽頭,、相關(guān)部門(mén)和業(yè)主共同參與的新格局。

5.倡導(dǎo)誠(chéng)信,，增強(qiáng)物業(yè)主體的自覺(jué)意識(shí),。正面引導(dǎo)與懲戒并舉。一方面加強(qiáng)對(duì)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》,、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的宣傳,。通過(guò)各類(lèi)媒體、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度,，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責(zé)任和自覺(jué)意識(shí)。強(qiáng)化示范帶頭,，通過(guò)廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主,，增進(jìn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知和理解，提高市民對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同感,，提高物業(yè)服務(wù)人員的社會(huì)地位和職業(yè)自豪感,，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的良好社會(huì)氛圍。另一方面建立誠(chéng)信管理制度,，建立物業(yè)主體各方的誠(chéng)信檔案,，對(duì)不守誠(chéng)信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問(wèn)責(zé)。

6.突破難點(diǎn),，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理全面提升,。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口，對(duì)違法建筑進(jìn)行梳理,，確定牽頭單位,，明確分批整治目標(biāo)，開(kāi)展聯(lián)合整治行動(dòng),。對(duì)老舊小區(qū)采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式,，落實(shí)市中心城區(qū)兩級(jí)財(cái)政配套資金，對(duì)我市城區(qū)老舊院落和敞開(kāi)式老舊小區(qū)分期分批進(jìn)行改造,。按照總體規(guī)劃,、綜合整治、分類(lèi)改造,、一院一策的原則,，對(duì)老舊院落安防設(shè)施完善、路面平整處理,、停車(chē)位(線)劃定,、垃圾裝運(yùn)處置、環(huán)境整治,、管理用房配置、水電“一戶一表”工程,、雨污分流,、管線序化等功能性專(zhuān)項(xiàng)改造，確保整體工作真正惠及民生,。注重宣傳發(fā)動(dòng),，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目 物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告3000字篇十一

物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容,， 市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分。根據(jù)安排,，我們對(duì)**市物業(yè)管理工作進(jìn)行了調(diào)研,，具體調(diào)研情況如下：

總體看，我市物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段,。二是物業(yè)管理總體水平較低,。三是業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善,。

（一）物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理從 年前后開(kāi)始起步,，至今發(fā)展僅 年時(shí)間。據(jù)調(diào)查，截至 年底,，在我市注冊(cè)的物業(yè)企業(yè)共有24家,，其中三級(jí)資質(zhì)企業(yè)10家，從業(yè)人員367余人,。外地物業(yè)企業(yè)在我市開(kāi)展服務(wù)的3家,，從業(yè)人員約32人。

（二）物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

目前,，全市共有物業(yè)管理小區(qū)34個(gè),，物業(yè)管理面積239。1萬(wàn)平方米,。

1,、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我市新建住宅小區(qū)主要指20xx年后開(kāi)工建設(shè)的住宅小區(qū),，共有16個(gè),，房屋建筑面積143萬(wàn)平方米，住宅套數(shù)有1,。2萬(wàn)余套,，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到95%以上。其中有國(guó)際現(xiàn)代城住宅小區(qū)獲得**市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號(hào),。

2,、 老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要是20xx年建成的住宅小區(qū),，共18個(gè),，房屋建筑面積96。1萬(wàn)平方米,，住宅套數(shù)有0,。85萬(wàn)余套，物業(yè)管理覆蓋率不足50%,。

3,、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集和使用情況。從20xx年開(kāi)始?xì)w集住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金以來(lái),，累計(jì)歸集資金1372,。79萬(wàn)余元。

（三）小區(qū)業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)狀

截止20xx年底,，全市住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會(huì)6個(gè),。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)， 90,。5%的小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)狀況漠不關(guān)心,，造成業(yè)主大會(huì)召開(kāi)困難,。61。9%的小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì),，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì),，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決,。50%的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范,，未通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。62,。5%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì),，也未能起到應(yīng)有作用。

（四）物業(yè)管理行政機(jī)制現(xiàn)狀

在《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門(mén),，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理,；（2）居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法對(duì)社區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù),，對(duì)社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督,，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督,，對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào),。但在實(shí)際的工作中,，市房管局人手不足，對(duì)物業(yè)管理中的問(wèn)題疲于應(yīng)付,；街道,、社區(qū)居委會(huì)很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對(duì)物業(yè)公司無(wú)法制約,，物業(yè)公司通常對(duì)其不理不睬，對(duì)工作不配合甚至是阻擾街道,、社區(qū)居委會(huì)的正常工作,。按照《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中有關(guān)職能的劃分，物業(yè)管理涉及國(guó)土,、住建,、民政、城管,、物價(jià),、公安、工商,、供水,、供電,、質(zhì)檢、通信,、街道,、社區(qū)居委會(huì)等相關(guān)部門(mén)的配合，但各相關(guān)部門(mén)普遍存在重建設(shè),、輕管理的思想,，沒(méi)有形成工作合力，對(duì)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施,，導(dǎo)致物業(yè)管理問(wèn)題突出,。

20xx年以來(lái)，我市針對(duì)物業(yè)管理工作先后出臺(tái)了《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》《 市住宅維修資金管理實(shí)施辦法》,，市房管局也出臺(tái)了配套性文件《 市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》《關(guān)于規(guī)范 市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和市城區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格的通知》《關(guān)于規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)工作的通知》等文件,，為理順物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為,、提高老住宅小區(qū)物管水平,、發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、加強(qiáng)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ),。

（一）物業(yè)企業(yè)存在的主要問(wèn)題及原因分析,。

1、物業(yè)服務(wù)公司小,、弱,、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，近幾年來(lái)我市物業(yè)公司數(shù)量急劇增加,。但從總體看，發(fā)展參差不齊,，平均每個(gè)物業(yè)管理小區(qū)建筑面積僅7萬(wàn)平方米,，物業(yè)公司管理面積也不足10萬(wàn)平方米，由于管理項(xiàng)目較小,，管理規(guī)模不大,，綜合實(shí)力差，專(zhuān)業(yè)化水平低,，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi),，效率低、效益差,，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè),。

2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),。從調(diào)查的結(jié)果來(lái)看,，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門(mén)服務(wù)率為32%,，小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)不是很強(qiáng),。

3,、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價(jià),，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益,。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開(kāi)展經(jīng)營(yíng),，全部收入歸企業(yè)方所有,。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競(jìng)爭(zhēng)，低價(jià)傾銷(xiāo),，壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),。

4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高,。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí),，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明,，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足,。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作,，維修不及時(shí),、不到位，使業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,，甚至出現(xiàn)矛盾,。

5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷,，經(jīng)營(yíng)困難,。一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展,。據(jù)調(diào)查,，我市24家物業(yè)企業(yè)的34個(gè)項(xiàng)目，有31個(gè)項(xiàng)目虧損,，幾個(gè)項(xiàng)目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤(pán),。二是政府沒(méi)有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制,。例如：同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格，卻沒(méi)有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制,。當(dāng)水電氣的價(jià)格不斷上升時(shí),，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒(méi)有消化來(lái)源,。同樣，其它成本費(fèi)用價(jià)格上漲時(shí),，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒(méi)有消化來(lái)源,，導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的危機(jī)日益突出,。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報(bào)酬低,。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報(bào)酬僅1200元/月,，低于社會(huì)平均工資,，且沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)任何社會(huì)保險(xiǎn)，勞資雙方潛在矛盾十分突出,。

（二）物業(yè)發(fā)展存在的主要問(wèn)題及原因分析,。

1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難,。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),，服務(wù)質(zhì)量差，服務(wù)不到位,，導(dǎo)致住戶有意見(jiàn)而拒絕繳費(fèi),。二是業(yè)主物業(yè)消費(fèi)意識(shí)淡薄。較大一部分業(yè)主來(lái)自農(nóng)村,，對(duì)物業(yè)管理概念不深,，對(duì)物業(yè)服務(wù)的配合度不高，接受不了這一新生社會(huì)產(chǎn)物,。三是建設(shè)工程遺留問(wèn)題隨著物業(yè)交接,，將問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成為住戶不繳費(fèi)的借口,。五是由于業(yè)主自身的原因,，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等,。

2,、建設(shè)工程遺留問(wèn)題引發(fā)物業(yè)糾紛。

有以下三種情況：

（1）工程質(zhì)量遺留問(wèn)題,。主要表現(xiàn)有：①盡管通過(guò)了竣工驗(yàn)收,，但向業(yè)主交房時(shí)仍存在共用設(shè)施設(shè)備不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境,、道路,、景點(diǎn)等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住,，房屋本體外墻滲漏等等,。②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān),，因此多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo),。③開(kāi)發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問(wèn)題很難及時(shí)得到根本解決,。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開(kāi)發(fā)商打交道,，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司,，引發(fā)矛盾。

（2）開(kāi)發(fā)商物業(yè)銷(xiāo)售中遺留下來(lái)的問(wèn)題,。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）,；②銷(xiāo)售廣告內(nèi)容與實(shí)際交房時(shí)不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂,、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用,；④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途,、會(huì)所及車(chē)庫(kù)用途等,。

（3）建管不分帶來(lái)的問(wèn)題。我市開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù),，往往被定位為促銷(xiāo)或售后服務(wù),，僅作為開(kāi)發(fā)的附屬產(chǎn)品，一些物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商一鍋吃飯,，導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨(dú)立生存的能力,。

3、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差,，缺乏專(zhuān)項(xiàng)維修資金,。我市2000年前建成的住宅小區(qū)配套建設(shè)水平低， 基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備差,，娛樂(lè)休閑設(shè)施很少,。目前許多住宅小區(qū)的共用部位，公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造,；娛樂(lè)休閑設(shè)施也急需改善,，而這些小區(qū)沒(méi)有專(zhuān)項(xiàng)維修資金，根本無(wú)力進(jìn)行舊小區(qū)改造,。

4,、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集和使用存在的問(wèn)題。

（1）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金收繳困難,。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主,，他們不愿意再繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，這就造成了一幢房屋或一個(gè)小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金,。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金一般由開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到財(cái)政局,、房管局指定的專(zhuān)用帳戶上,。開(kāi)發(fā)企業(yè)不及時(shí)上交給房管局，造成住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的拖欠,，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾,，給后期物業(yè)管理帶來(lái)困難。

（三）小區(qū)業(yè)主委員會(huì)存在的主要問(wèn)題及原因分析,。

1,、業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生過(guò)程中存在著瑕疵。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范,，未通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,。導(dǎo)致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想,。在實(shí)踐中,，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對(duì)物業(yè)管理的看法,。

2,、組成業(yè)主委員會(huì)的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成,，年齡結(jié)構(gòu)老化,，知識(shí)水平及專(zhuān)業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識(shí)相對(duì)淡薄,。

3,、業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)來(lái)源無(wú)法自行解決。業(yè)主委員會(huì)的資金來(lái)源可通過(guò)三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)?；二是通過(guò)經(jīng)營(yíng)小區(qū)公用部位的收益來(lái)獲取費(fèi)用,；三是通過(guò)贊助取得。但在實(shí)際的操作中,，這三種資金來(lái)源渠道均有很大難度,，幾乎就無(wú)法實(shí)行。由于沒(méi)有經(jīng)費(fèi)來(lái)源,，業(yè)主委員會(huì)的日常工作都很難開(kāi)展,。

4、業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有自己的辦公用房或辦公場(chǎng)所,。據(jù)調(diào)查,，我區(qū)80%的小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)用房。如果租房作為辦公用房，不僅費(fèi)用高,，而且業(yè)主委員會(huì)的工作也不方便,。

5、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)的困難大,。時(shí)間,、地點(diǎn)均不好確定，與會(huì)業(yè)主很難達(dá)到2/3以上,，業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng),，就連書(shū)面征求意見(jiàn)也有難度，導(dǎo)致很多重大事項(xiàng)無(wú)法決定,。

（四）物業(yè)管理機(jī)制存在的主要問(wèn)題及原因分析,。

1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全,。首先,，物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外,，一直沒(méi)有國(guó)家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循,。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清,。具體表現(xiàn)在：法律責(zé)任不清楚,；供水、供電,、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確,；作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟資格等等。

2,、物業(yè)管理體制不完善,。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門(mén),，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起,。從全市看，缺乏一個(gè)部門(mén)有效的協(xié)調(diào)各方,，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順,，多頭管理問(wèn)題久拖不絕；開(kāi)發(fā)商,、物業(yè)企業(yè),、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責(zé)不清；街道,、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮,；房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé),，但房屋性質(zhì)改變卻責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大,。如：大多數(shù)小區(qū)業(yè)主將車(chē)庫(kù)用于住房或經(jīng)營(yíng),，接通水、氣等,，存在安全隱患,，居民反映強(qiáng)烈。而水,、氣主管部門(mén)認(rèn)為只要用戶申請(qǐng)，符合安裝條件,，就可以辦理使用手續(xù),，但作為房屋主管部門(mén)的房管局卻無(wú)法干預(yù)。

3,、物業(yè)服務(wù)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,。我市物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)還沒(méi)有真正引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，大多

數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過(guò)招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)的,，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和責(zé)任意識(shí),。據(jù)調(diào)查，我市專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司只占37,。5％,，開(kāi)發(fā)商下屬企業(yè)占54。1％,，外聘服務(wù)企業(yè)占12,。5％。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商是相互依賴的關(guān)系,。

（一）加強(qiáng)我市物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的.建議和措施,。

１、創(chuàng)造條件,，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并,、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路,，做大做強(qiáng)物業(yè)公司,，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司,，對(duì)從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè),，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

２,、提高物業(yè)企業(yè)管理水平,。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭(zhēng)取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營(yíng)能力,，加強(qiáng)與業(yè)主,、業(yè)委會(huì)的溝通交流，達(dá)成共識(shí),。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量,，不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化,，編制成具體的《操作手冊(cè)》,，成為員工的行動(dòng)指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn),。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制,。

（二）加快我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施,。

1、加大政府政策扶持力度,。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅免收,，所得稅減半征收；對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非40,、50人員參照國(guó)有企業(yè)下崗40,、50人員政策執(zhí)行，鼓勵(lì)企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用,，增加就業(yè)崗位,。

2、加大宣傳力度,，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念,。深入宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性,，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì),，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康,、有序發(fā)展,。

（三）完善小區(qū)業(yè)主委員會(huì)制度的建議和措施。

１,、逐步推行業(yè)主誠(chéng)信檔案的建立,。對(duì)小區(qū)業(yè)主在水、電,、氣物業(yè)管理等費(fèi)用的交納,、參加業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)等會(huì)議的出席率,、自覺(jué)維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。

２,、政府相關(guān)部門(mén)參與業(yè)主委員會(huì)的組建,。首屆業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)組建，應(yīng)在街道辦事處,、社區(qū)居委會(huì)的組織下,，在房管、公安部門(mén)的指導(dǎo)監(jiān)督下按程序進(jìn)行,，并將有關(guān)材料報(bào)社區(qū)居委會(huì),，街道辦事處、房管局備案登記,，公安機(jī)關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章,。 ３、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍,。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺(jué)接受社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng),，同時(shí),，邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)參加業(yè)委會(huì)的活動(dòng)，對(duì)業(yè)主與業(yè)主之間,，業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間,，業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理,，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

4,、加強(qiáng)組織業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn),，提高業(yè)委會(huì)成員的總體素質(zhì)。

（四）建立健全物業(yè)管理新機(jī)制的建議和措施,。

1,、建立健全物業(yè)管理行政新機(jī)制。按照屬地管理的原則,，成立黨組織領(lǐng)導(dǎo)下,，由社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成的三方聯(lián)動(dòng)的社區(qū)服務(wù)工作新機(jī)制,，實(shí)現(xiàn)雙向進(jìn)入、交叉任職,，業(yè)主委員會(huì)成員,、物業(yè)公司經(jīng)理在社區(qū)居委會(huì)黨組任職,，社區(qū)居委會(huì)干部義務(wù)擔(dān)任物業(yè)公司總監(jiān)和業(yè)主委員會(huì)副主任。并在小區(qū)中設(shè)立社區(qū)便民服務(wù)部,，由物業(yè)公司指派專(zhuān)人值班,，負(fù)責(zé)接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務(wù)，業(yè)主委員會(huì)定期值日,，社區(qū)居委會(huì)配備專(zhuān)門(mén)的物管員,，落實(shí)好相關(guān)的經(jīng)費(fèi)。共同幫助物業(yè)公司調(diào)解糾紛,，協(xié)調(diào)矛盾,，特別是解決公共服務(wù)、戶籍,、計(jì)生,、社保、民政,、就業(yè)等涉及民生的問(wèn)題,。

民政、公安,、計(jì)生,、社保、人社,、國(guó)土,、住建、房管,、工商,、供水、供電,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處等部門(mén)的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進(jìn)行對(duì)接,。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務(wù)時(shí)，職能部門(mén)

應(yīng)提供便民服務(wù)通道,。業(yè)主自己辦理相關(guān)手續(xù)時(shí),，要求提供該小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)的證明,。使業(yè)主們慢慢地認(rèn)可物業(yè)公司,、業(yè)主委員會(huì)這一級(jí)組織，漸漸地接受物業(yè)這一行業(yè),，逐步形成物業(yè)管理服務(wù)意識(shí),。同時(shí)，啟動(dòng)職能部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)問(wèn)責(zé)機(jī)制,，對(duì)履職不到位的進(jìn)行問(wèn)責(zé),，提高部門(mén)管理的主動(dòng)性,，逐步形成政企聯(lián)動(dòng)的小區(qū)管理社區(qū)化機(jī)制。具體步驟上,，可選擇城區(qū)建筑面積較大,、入住率較高的小區(qū)作為試點(diǎn)，積累經(jīng)驗(yàn),，后期穩(wěn)步推進(jìn),。

2、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制,。從房屋預(yù)售開(kāi)始,，物業(yè)管理應(yīng)同步介入，對(duì)房屋的功能,、布局,、管網(wǎng)建設(shè)等提出專(zhuān)業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費(fèi)用可由開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)承擔(dān),。建立物業(yè)招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。根據(jù)我市物業(yè)管理發(fā)展的需要啟動(dòng)物業(yè)管理招投標(biāo)制度,。

3,、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制,。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度,，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件,。

另外，物業(yè)糾紛中的大部分由房屋質(zhì)量和共用部位,、公用設(shè)施設(shè)備不完善引起的,，在小區(qū)規(guī)劃審批和竣工驗(yàn)收時(shí)加強(qiáng)管理，在物業(yè)承接查驗(yàn)和房屋交付使用方面實(shí)行備案制度,，嚴(yán)格房屋質(zhì)量和設(shè)施設(shè)備配套關(guān),，為物業(yè)管理奠定硬件基礎(chǔ)。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目 物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告3000字篇十二

根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署,，近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局,、城市管理行政執(zhí)法局、**鎮(zhèn)組成了調(diào)研組,，對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查,，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理，改善市容市貌,，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境,。

城區(qū)現(xiàn)有各類(lèi)集貿(mào)市場(chǎng)11家,，其中菜市場(chǎng)4家，小百貨市場(chǎng)4家,，家居建

集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口,，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看,，我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出,，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境,、提升城市品位,、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn),，存在的問(wèn)題十分突出,。具體來(lái)講，主要是三個(gè)方面：

（一）綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善,，存在安全隱患,。

旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后，開(kāi)發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理,，劃定專(zhuān)門(mén)停車(chē)場(chǎng),，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)，但由于市場(chǎng)是開(kāi)放性的,，加上商戶素質(zhì)參差不齊,，物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損,，后與安良公司解除成立合同,。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng),、旺業(yè)大市場(chǎng),、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng),、皖鎮(zhèn)等入市車(chē)輛管理較為有序外,，其余市場(chǎng)各種車(chē)輛沒(méi)有固定地點(diǎn)停放，導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢,，不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全,，消防安全隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋,、陳舊,，電線老化、大棚破損嚴(yán)重,，急需整治改造,。

（二）開(kāi)發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯(cuò)位,，權(quán)責(zé)不明確。

（三）少數(shù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不濃,、不景氣,，經(jīng)濟(jì)效益低下。

金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置,，天柱山大市場(chǎng),、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門(mén)面房在經(jīng)營(yíng)外,，市場(chǎng)內(nèi)門(mén)面房盡管已售出,，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買(mǎi)回后,，只做倉(cāng)庫(kù)或車(chē)庫(kù),。這些市場(chǎng)的交易額很小，有的攤位費(fèi)收入僅幾萬(wàn)元,，經(jīng)濟(jì)效益十分低下,。

集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān),。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境,，保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的?，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見(jiàn)：

根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀，將其分為三類(lèi),，按不同類(lèi)別,，明確各部門(mén)監(jiān)管職責(zé)：第一類(lèi)是有專(zhuān)門(mén)管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng)，如天柱菜市場(chǎng),、零碑集貿(mào)市場(chǎng),，仍由縣商務(wù)局管理,，管理方式維持現(xiàn)狀不變,。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍，不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造,?？h商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理,，確保市場(chǎng)安全,。第二類(lèi)是建成時(shí)間早，市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散,，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理,。第三類(lèi)是市場(chǎng)規(guī)模程度較高,，商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng),、彰法山菜市場(chǎng),、金源菜市、皖鎮(zhèn),、天柱山大市場(chǎng),、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭,，縣房管局,、工商局、住建局,、財(cái)政局等相關(guān)部門(mén)參與,，全面推行物業(yè)管理。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目 物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告3000字篇十三

20xx年4月到8月,，我局在市,、區(qū)政府部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)下，積極與住建,、環(huán)保,、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢,、公安消防和各街道辦事處,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì),、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人,，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查走訪,；分別召開(kāi)了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會(huì),、10次業(yè)主委員座談會(huì)。

物業(yè)管理工作起步較晚,，物業(yè)管理總體水平較低,，主要以三種模式推行：（1）近幾年開(kāi)發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理模式,，占30%,；（2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實(shí)行自建自管物業(yè)服務(wù),，占20%,；（3）20xx年前修建的商品房，拆遷還房以及相對(duì)零散的單幢樓房實(shí)行自由式物業(yè)管理模式，由社區(qū)和業(yè)主自主聘請(qǐng)民工看大門(mén),、打掃清潔衛(wèi)生,，占20%；（4）其余小區(qū)和老舊住宅無(wú)物業(yè)服務(wù)和管理,，占30%,。

一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國(guó)家和省,、市的有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合實(shí)際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》,、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》,、《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度,。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí),，基本保障了物業(yè)管理工作的開(kāi)展。

二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式,。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》,，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個(gè)等級(jí)、6個(gè)小項(xiàng),，服務(wù)企業(yè)按對(duì)應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級(jí)服務(wù)項(xiàng)目,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”,。

三是抓了樣板示范工程,。出臺(tái)了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)創(chuàng)建示范項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo),，截至目前,，共推行50多個(gè)各類(lèi)管理模式的示范小區(qū)。

四是積極開(kāi)展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作,。采取多種形式向業(yè)主和社會(huì)宣傳物業(yè)知識(shí),，增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識(shí)，努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持,。通過(guò)辦班請(qǐng)專(zhuān)家講課培訓(xùn),，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力,。

（一）歷史遺留問(wèn)題多,，老舊小區(qū)治理改造難度大,。

近年來(lái),，隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì),。而興建于上世紀(jì)八九十年代甚至更早的住宅區(qū),，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對(duì)落后。隨著城市人民生活水平不斷提高,，硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來(lái),。路不平、燈不亮,、下水不暢,、雨污合流、無(wú)化糞池,、無(wú)停車(chē)位,、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差,、治安形勢(shì)復(fù)雜等情況,。隨著時(shí)間的推移，這些問(wèn)題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢(shì),，給人民群眾生活帶來(lái)極大不便,，由此引發(fā)的社會(huì)矛盾層出不窮。例如,，東岳廟街新華小區(qū),、北門(mén)市場(chǎng)觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后,，管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞,，污水橫流，臭氣熏天,。

（二）物業(yè)管理體制不健全,，監(jiān)管工作合力不夠。

目前,，物業(yè)管理制度體系還很不完善,，物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門(mén)，開(kāi)發(fā)商,、物業(yè)企業(yè),、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責(zé)不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒(méi)有完全理順,；市,、區(qū)、街道,、社區(qū)之間沒(méi)有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制,，相關(guān)職能部門(mén)沒(méi)有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制,，如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì)等目前尚未建立或成立,。

（三）物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏,、編制不足。

目前,，部門(mén)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏,，其從業(yè)人員大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗,、轉(zhuǎn)業(yè)”人員,，缺乏專(zhuān)業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗(yàn)；編制嚴(yán)重不足,，工作任務(wù)重,，難以有效地對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人,，僅1人有編,，其余3人均為臨聘人員，對(duì)1200多個(gè)物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心,，杯水車(chē)薪,。95%的街道辦事處、社區(qū)無(wú)物業(yè)管理科室和專(zhuān)職管理人員,。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓(xùn),，職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)技能,、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)崗位的要求,。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)近年來(lái)下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要,。

（四）物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足,，整體服務(wù)水平低。

物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),，這樣,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開(kāi)發(fā)企業(yè)的子公司,，與原開(kāi)發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系,，不是真正獨(dú)立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)支,，形式上獨(dú)立,，實(shí)際上不獨(dú)立,，缺乏對(duì)物業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差,，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途,，引起業(yè)主的不滿,。同時(shí)，“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤(pán)一家物業(yè),，無(wú)法形成規(guī)模,，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力,，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,。

（五）業(yè)主委員會(huì)組建難，運(yùn)作不規(guī)范,。

業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識(shí),，自治意識(shí)不強(qiáng)，不愿參與物業(yè)管理,；即使有業(yè)主委員會(huì),，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊,，缺乏“有能力,、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者,。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中,，只有46個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%,。

從運(yùn)行情況看,，70%的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，既沒(méi)與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同,，也沒(méi)制定業(yè)主公約和議事規(guī)程,，監(jiān)管措施乏力；20%的業(yè)主委員會(huì)缺乏社區(qū),、物業(yè)主管部門(mén)必要的指導(dǎo)和支持,，工作進(jìn)展緩慢；20%的業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè),，沒(méi)有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用,，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)。

（一）列入民生重點(diǎn),，徹底治理推進(jìn),。

建議組織力量對(duì)物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題,，進(jìn)行全面普查，整理歸類(lèi),。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來(lái),，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認(rèn)真落實(shí),。

（二）有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作,。

老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū),，按實(shí)際情況劃為四類(lèi),，按照改造難度由易到難來(lái)劃分。一類(lèi)作為試點(diǎn),，可選三到五個(gè),，例如草壩街的改造就非常成功。二類(lèi)為比較容易改造的小區(qū),，對(duì)我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市,、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類(lèi)為改造困難相對(duì)較大的小區(qū),。四類(lèi)小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū),，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑,。

（三）建立有效的監(jiān)管調(diào)處機(jī)制,。

一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量,，不出現(xiàn)各種隱患,。二要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè),，業(yè)主,、社區(qū)、政府管理部門(mén)之間的責(zé)任,。三要完善規(guī)劃,、公安、物價(jià),、消防,、城管、供水,、供電,、通信網(wǎng)絡(luò)等部門(mén)組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度,，促進(jìn)其提高服務(wù)水平,。四要實(shí)施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理,，管理員專(zhuān)人專(zhuān)職，要包片包區(qū),，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度,。

（四）培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。

一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理,，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程,、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用,、年審,、評(píng)比制度,，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平,。二要支持,、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才,，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)展有償家政服務(wù),，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù),，滿足不同層次的服務(wù)需求,。三要建立行業(yè)協(xié)會(huì)，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用,，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流,，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比,、學(xué),、趕、幫,、超氛圍,。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),，提升我區(qū)總體服務(wù)水平,。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè),、物業(yè)公司雙向選擇,，公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo),、業(yè)主大會(huì)選聘,、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù)。

（五）多方參與,，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè),。

制定出臺(tái)業(yè)主委員會(huì)管理辦法,。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益,，熱心公益事業(yè),、公道正派、敢于負(fù)責(zé),、有一定工作水平的人員主持,、參與業(yè)主委員會(huì)工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用,，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系,；學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn),，完善住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用辦法，簡(jiǎn)化程序,，提高效率,；建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制,；業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳,、解釋、協(xié)調(diào)工作,，發(fā)揮自律作用,，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用,，自覺(jué)支持物業(yè)管理工作,。

1.調(diào)研目的。通過(guò)對(duì)成衣整套生產(chǎn)流程的體驗(yàn),，對(duì)國(guó)內(nèi)服裝企業(yè)的現(xiàn)有運(yùn)作流程有一個(gè)了解和認(rèn)識(shí),，總結(jié)生產(chǎn)管理特色，提出改進(jìn)建議,。2.調(diào)研企業(yè),。泗陽(yáng)某服飾有限公司。3.時(shí)間安排,。一周的時(shí)間,，具體時(shí)間安排如下：服裝生產(chǎn)前的準(zhǔn)備工作，如服裝接單之后的制板技術(shù)及制作工藝分析,，對(duì)面輔料及里料的認(rèn)定,，制作相應(yīng)色卡，制版，樣衣制作等,，三天時(shí)間,；裁剪，及縫制環(huán)節(jié),，兩天時(shí)間,；后道車(chē)間（小后道、綜合后道）,，存儲(chǔ),，打包出倉(cāng)，約兩天時(shí)間,。

該服飾有限公司位于江蘇省泗陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),，配備了具有國(guó)際先進(jìn)水平的電腦平縫機(jī)、雙針機(jī),、鎖扣機(jī),、粘合機(jī)等設(shè)備3967臺(tái)(套)，是國(guó)內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水準(zhǔn)的羽絨服生產(chǎn)基地,，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù),。

該企業(yè)是生產(chǎn)基地,，在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式,，是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單,，按照客戶的指令組織生產(chǎn),，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng),。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程：生產(chǎn)通知單,。由客戶發(fā)來(lái)生產(chǎn)通知單，根據(jù)提供的樣衣進(jìn)行分析,，得出制作成本,，與客戶協(xié)商達(dá)成一致，投入生產(chǎn)之中,。分析技術(shù)工藝及設(shè)計(jì),。分析服裝款式的技術(shù)工藝，制作難點(diǎn),，對(duì)面料,、輔料、里料的確定,，研制出相應(yīng)的色卡,，以便服裝生產(chǎn)過(guò)程準(zhǔn)確進(jìn)行。通過(guò)色卡，確定款式服裝的服飾材料之后,，通過(guò)打板,，制作出單件的服裝成衣，由技術(shù)部確定裁剪要求,、用料結(jié)構(gòu),、縫制工藝要求及步驟等。經(jīng)過(guò)排料劃樣投入生產(chǎn),。裁剪,。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序，是把面料,、里料及其他材料按排料,、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料,、排料,、算料、套裁,，驗(yàn)片,、編號(hào)及捆扎等。在額定的縫制車(chē)間生產(chǎn)之前完成剪裁的`工作,?？p制。它是按不同的款式要求,，通過(guò)合理的縫合,，把各衣片組合成服裝的第一個(gè)工藝處理過(guò)程?？p制車(chē)間以小組為單位,，一個(gè)小組36人，1個(gè)組長(zhǎng),，1個(gè)副組長(zhǎng),，30個(gè)縫位，4個(gè)輔助工,。后道車(chē)間,。分為小后道和綜合后道車(chē)間。小后道的主要任務(wù)是服裝產(chǎn)品檢驗(yàn),，人數(shù)上4個(gè)人一張臺(tái)板,，3個(gè)人流動(dòng)檢查，1個(gè)總檢,，以及承擔(dān)服裝縫制工序之后的紐扣縫制等,。成衣品質(zhì)控制。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個(gè)加工過(guò)程中得到保證的一項(xiàng)十分必要的措施，貫穿于整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程及后期的后道,、及出廠之前的倉(cāng)儲(chǔ)管理之中,。成品倉(cāng)儲(chǔ)。制作好的服裝成衣按規(guī)定的要求打包裝箱,，根據(jù)銷(xiāo)售計(jì)劃運(yùn)往地點(diǎn)或返回總公司物流中心等待分配,。

在縫制車(chē)間會(huì)有品質(zhì)部的巡檢，對(duì)于出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)修正,，在小后道車(chē)間則是成衣的檢驗(yàn),，配以流動(dòng)檢查和總檢，在整燙,，打包,。裝箱之后，仍會(huì)有質(zhì)檢部進(jìn)行抽檢,，在出倉(cāng)發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量,。

（一）展望未來(lái)成衣發(fā)展趨勢(shì)

1.市場(chǎng)全球化。當(dāng)今全球化的發(fā)展趨勢(shì)也給服裝企業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇,，與此同時(shí),，很多國(guó)外服裝企業(yè)必定計(jì)劃在亞洲開(kāi)展業(yè)務(wù)，很多外國(guó)企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠,，對(duì)我國(guó)服裝業(yè)也帶來(lái)挑戰(zhàn),。2.全面質(zhì)量管理(tqm)。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應(yīng)用到服裝生產(chǎn),、經(jīng)營(yíng)中,。按照這一方法,，整個(gè)組織從最高管理者到一般員工都要參與,，不斷探求提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法，以能夠有效的縮短運(yùn)轉(zhuǎn)周期,、降低成本和提高生產(chǎn)效率等,。3.新技術(shù)應(yīng)用與創(chuàng)新。技術(shù)進(jìn)步促進(jìn)大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn),。無(wú)疑計(jì)算機(jī)已經(jīng)并將繼續(xù)對(duì)企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響,。在新材料、新方法和新設(shè)備方面的技術(shù)進(jìn)步也極大地影響著運(yùn)作,。產(chǎn)品工藝上的技術(shù)變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競(jìng)爭(zhēng)力,。4.流程再造。流程再造是指一切重來(lái),，對(duì)企業(yè)現(xiàn)有流程進(jìn)行分析,，找出問(wèn)題所在，從而設(shè)計(jì)出新的企業(yè)流程。流程再造的核心是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善,。與供應(yīng)鏈管理,。erp的核心管理思想就是實(shí)現(xiàn)對(duì)供應(yīng)鏈的有效控制。所謂供應(yīng)鏈?zhǔn)侵府a(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應(yīng)商,、生產(chǎn)商,、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者組成的一個(gè)供需網(wǎng)絡(luò),。供應(yīng)鏈管理從一個(gè)全新的高度對(duì)物流,、資金流、信息流進(jìn)行有效管理,，是一種對(duì)原材料供應(yīng)商,、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商,、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的系統(tǒng)進(jìn)行的管理,。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標(biāo)。6.準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)(jit)與精益生產(chǎn)(lp),。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源,、降低成本的準(zhǔn)則。其含義是在需要的時(shí)間和地點(diǎn),，生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件,，以杜絕超量生產(chǎn)，消除無(wú)效勞動(dòng)和浪費(fèi),，達(dá)到用最少的投入實(shí)現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的,。精益生產(chǎn)方式是指運(yùn)用多種現(xiàn)代管理方法和手段，以社會(huì)需要為依據(jù),，以充分發(fā)揮人的積極性為根本,，有效配置和合理使用企業(yè)資源，最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟(jì)效益的生產(chǎn)方式,。強(qiáng)調(diào)的是質(zhì)量,、柔性、縮短時(shí)間和協(xié)同工作,。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心,。

（二）建議

面對(duì)市場(chǎng)全球化的現(xiàn)狀，服裝企業(yè)在發(fā)展上應(yīng)面對(duì)全球化帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn),，在發(fā)展的潮流中,，走出適合自己的道路。在管理上,，為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運(yùn)轉(zhuǎn)周期等,，要?jiǎng)訂T管理者到一般員工都參與的一體化參與方式,。基于產(chǎn)品和工藝上的技術(shù)變化對(duì)于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競(jìng)爭(zhēng)力影響很大,，對(duì)于產(chǎn)品技術(shù)上的創(chuàng)新,，要及時(shí)的體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)中，要對(duì)原材料供應(yīng)商,、生產(chǎn)制造企業(yè),、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的供應(yīng)鏈管理進(jìn)行系統(tǒng)管理,。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目 物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告3000字篇十四

物業(yè)管理是一種新型的管理模式,，其職責(zé)是集中多種管理服務(wù)職能，整合各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員,，有效地幫助居民解決生活中遇到的實(shí)際問(wèn)題,，從而不斷提高居民生活質(zhì)量，優(yōu)化居民生活環(huán)境,。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展,，城市居民對(duì)生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增，居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關(guān)心,、最需要解決的問(wèn)題自然成為了物業(yè)管理的一項(xiàng)重要職責(zé),。當(dāng)前，由于消防警力,、業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi),、管理體制、業(yè)務(wù)水平等因素的影響,，多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊,、大部分物業(yè)單位的消防安全職責(zé)不明確、消防安全意識(shí)淡薄,，加之業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎(chǔ)等原因長(zhǎng)期存在,，致使委托管理的單位、小區(qū)特別是多產(chǎn)權(quán)建筑滋生大量的火災(zāi)隱患,。當(dāng)前,，各類(lèi)小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識(shí)觀念不強(qiáng)

在日常的消防管理工作中,，不能認(rèn)真貫徹落實(shí)《中華人民共和國(guó)消防法》及《機(jī)關(guān)、團(tuán)體,、企業(yè),、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定和要求，對(duì)法律法規(guī)明確的消防安全職責(zé)了解不多,?！吨腥A人民共和國(guó)消防法》第十四條,，《機(jī)關(guān)、團(tuán)體,、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條,，都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項(xiàng)消防安全職責(zé)。然而,，一些物業(yè)管理單位對(duì)此知之甚少,，甚至根本不懂法、不守法,，有法不依,，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動(dòng)性,，直接或間接地縱容了各類(lèi)火災(zāi)隱患的滋生和生長(zhǎng),。

(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素質(zhì)不高

在平時(shí)在履行消防檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)：個(gè)別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)，學(xué)歷層次,、專(zhuān)業(yè)技術(shù)偏低,，安全意識(shí)差。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式,，有些單位僅滿足于有人在崗,，而值班人員對(duì)消防控制中心的各種消防設(shè)備的運(yùn)行及日常的防火巡查情況卻不甚了解，值班人員對(duì)消防設(shè)施運(yùn)行的正常與否毫不關(guān)心,，對(duì)消防控制中心自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問(wèn),。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，但不會(huì)解決問(wèn)題,，更有甚者直接關(guān)閉了之,。一些單位消防器材無(wú)人管理，內(nèi)部消防設(shè)施,、器材被盜現(xiàn)象嚴(yán)重,，應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志損壞突出,，消防設(shè)施器材長(zhǎng)期處于缺損狀態(tài),。一些單位與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主相互推諉,、扯皮,、推卸職責(zé)，缺少協(xié)調(diào)配合,，導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患久拖不改,，新的火災(zāi)隱患又迭出不窮，久而久之,，大部分消防設(shè)施的功效特別是聯(lián)動(dòng)功能大打折扣,，大大降低了消防設(shè)施的完整性,、可靠性，致使投資上百萬(wàn)的消防設(shè)施形同虛設(shè),，無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的功能,。

(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責(zé)不明

物業(yè)管理公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物，其最終目標(biāo)是服務(wù)于與業(yè)主的各項(xiàng)合同約定,，也就是說(shuō),，其只對(duì)合同約定的內(nèi)容負(fù)責(zé)。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過(guò)程中有很多單位和業(yè)主對(duì)消防設(shè)施的管理沒(méi)有明細(xì)的合同約定,，致使物業(yè)公司對(duì)消防設(shè)施要不要管理,、如何管理、管理到什么程度均不明確,，而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關(guān)心除電梯運(yùn)行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設(shè)施的管理,，導(dǎo)致部分消防設(shè)施不能時(shí)刻處于工作狀態(tài)，或有故障而不能及時(shí)得到恢復(fù),，影響了設(shè)施的工作效能,；

(四)物業(yè)對(duì)部分消防安全意識(shí)淡薄的業(yè)主缺乏管理

部分業(yè)主往往只注重自己居住、工作場(chǎng)所的小環(huán)境,，而缺少對(duì)建筑,、小區(qū)整體安全的考慮，借著裝修之名,，肆意擴(kuò)大裝修面積,，擅自改變建筑物使用性質(zhì)，擅自增加夾層擴(kuò)大防火分區(qū),，改變建筑結(jié)構(gòu),、樓梯形式，封堵排煙口,、強(qiáng)占圈圍疏散走道等,，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利益，害怕得罪業(yè)主,，未盡到勸阻和管理責(zé)任,，在本單位無(wú)力解決的情況下未及時(shí)與相關(guān)職能部門(mén)溝通，妥善處理相關(guān)時(shí)宜,，而只是認(rèn)為我不是執(zhí)法部門(mén)根本管不了這些事情,，從而放任發(fā)展，增加建筑的火災(zāi)危險(xiǎn)性和火災(zāi)負(fù)荷,，造成了大量的“先天性”的火災(zāi)隱患,；

(五)物業(yè)管理單位準(zhǔn)入缺少消防必要條件

物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立,、具有獨(dú)立法人資格,，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。雖然建設(shè)房管部門(mén)在核發(fā)資質(zhì)證書(shū)時(shí)對(duì)物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求,，但沒(méi)有規(guī)定消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量,。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)，雖具有獨(dú)立的法人資格,，但依附受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,，建設(shè)和管理不分的體制嚴(yán)重制約了物業(yè)管理單位的工作開(kāi)展；

(六)消防設(shè)施日常維修資金得不到有效保障

由于業(yè)主多且分散,，在公共場(chǎng)地的使用,、車(chē)輛的停放、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾,，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形,，加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響，物業(yè)管理處于被動(dòng)弱勢(shì)地位,，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用不能及時(shí)收取,。同時(shí)現(xiàn)有法律對(duì)建筑大修理基金的收取、保管,、使用等方面的規(guī)定,，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位，提出年度使用計(jì)劃及分項(xiàng)目維修經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)告書(shū),，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核,，房地產(chǎn)行政管理部門(mén)審批后方可將維修基金分批撥付實(shí)施單位，其操作程序復(fù)雜,，很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請(qǐng)和使用這筆經(jīng)費(fèi),，致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)的使用得不到有效保障。

(七)消防安全管理未納入委托管理的正常范疇

在日常的監(jiān)督執(zhí)法過(guò)程中,，筆者遇到這樣的情況,，由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾，有些物業(yè)管理單位未通過(guò)任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū),，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓,，而小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)隨即聘請(qǐng)了新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。而消防部門(mén)進(jìn)入該小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督抽查時(shí),，往往注重對(duì)物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督,，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗(yàn)情況及消防設(shè)施的相關(guān)維護(hù)資料移交給業(yè)主委員會(huì)，而業(yè)主委員會(huì)也沒(méi)有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍,，則新物業(yè)管理單位就不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,，而消防部門(mén)只能把責(zé)任落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)。但業(yè)主委員會(huì)是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時(shí)組織,，不具備法律責(zé)任承擔(dān)能力,，這就極大地增加了小區(qū)火災(zāi)隱患的整改難度,，大大加大了消防部門(mén)的工作量。

(一)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定

政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀,，加緊制定完善相關(guān)法律法規(guī),，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，完善組織機(jī)構(gòu),，確保業(yè)主委員會(huì)人員的相對(duì)穩(wěn)定,。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間處置問(wèn)題的程序,，明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容,，規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請(qǐng)物業(yè)管理公司應(yīng)通過(guò)競(jìng)標(biāo)形式進(jìn)行，嚴(yán)禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開(kāi)發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理,。把建筑消防設(shè)施的委托管理作為業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)公司管理的先決條件,，確保消防設(shè)施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時(shí)間并完善建筑消防設(shè)施移交的手續(xù),；

(二)提高物業(yè)公司的準(zhǔn)入門(mén)檻

建設(shè)房管部門(mén)在核發(fā)資質(zhì)證書(shū)時(shí),，應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，并把通過(guò)消防專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)且取得相應(yīng)的消防資格證書(shū)作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書(shū)的前置條件,。同時(shí)要建章立制,，制定消防部門(mén)與建設(shè)房管等部門(mén)之間的信息通報(bào)制度，及時(shí)掌握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息,，把物業(yè)公司擁有消防專(zhuān)業(yè)人員的數(shù)量,、消防管理能力的強(qiáng)弱及履行消防安全職責(zé)情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級(jí)評(píng)定的范疇,，提高物業(yè)管理單位消防安全意識(shí)和管理水平,；

(三)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)

區(qū)級(jí)政府應(yīng)將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道,、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍,，定期保量的對(duì)轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進(jìn)行消防監(jiān)督檢查，把加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項(xiàng)經(jīng)常性工作,，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線,，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)作為加強(qiáng)各類(lèi)建筑、小區(qū)消防工作的基礎(chǔ)內(nèi)容,，同時(shí),，物業(yè)單位要主動(dòng)地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制,，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為,，物業(yè)單位應(yīng)及時(shí)報(bào)告街道、社區(qū)及公安派出所，切實(shí)將一些隱患扼殺在襁褓之中,。同時(shí),，相關(guān)職能部門(mén)也要加大執(zhí)法力度，對(duì)存在火災(zāi)隱患久拖未改的物管單位及個(gè)人應(yīng)依法嚴(yán)肅處理,，從嚴(yán)處罰,；

(四)加大消防教育培訓(xùn)力度

切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物管單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)管理人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn),。街道安全辦要具體抓好摸底,、統(tǒng)計(jì)匯總工作，督促落實(shí),，防止漏報(bào)漏訓(xùn),。通過(guò)培訓(xùn)，使物業(yè)管理人員增強(qiáng)消防安全觀念,，切實(shí)學(xué)懂學(xué)透《中華人民共和國(guó)消防法》,、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體,、企業(yè),、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī),，進(jìn)一步明確各項(xiàng)消防安全職責(zé),，樹(shù)立起消防安全責(zé)任主體意識(shí)。管理人員要做到會(huì)報(bào)警,、會(huì)組織人員疏散,、會(huì)組織撲救初起火災(zāi)。力爭(zhēng)使物管單位消防管理工作水平,、崗位人員素質(zhì)有所提高,。

(五)規(guī)范對(duì)公共維修基金的管理

《物業(yè)管理?xiàng)l例》已明確了維修基金制度相應(yīng)的法律地位，其使用是否公平,、合理,，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此,，必須完善規(guī)范維修基金的使用管理,，尤其應(yīng)明確公共部分具體設(shè)施設(shè)備相對(duì)應(yīng)的維修基金使用原則、程序等,，建立物業(yè)單位主要負(fù)責(zé)人為消防安全責(zé)任人的防火組織,，定期召開(kāi)消防工作會(huì)議，切實(shí)解決火災(zāi)隱患,、經(jīng)費(fèi)等問(wèn)題,，對(duì)于需要?jiǎng)佑梅抗懿块T(mén)的專(zhuān)項(xiàng)修理基金，街道、社區(qū)及公安派出所應(yīng)幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主,，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主,，以便盡快地啟動(dòng)維修基金，以保證火災(zāi)隱患能得到及時(shí),、有效的整改,。總之,，物業(yè)管理單位消防安全責(zé)任的落實(shí)牽系于千家萬(wàn)戶的平安幸福,，是消防工作的重要組成部分。只有政府,、職能部門(mén)密切配合,、協(xié)作，共同努力,，物業(yè)管理單位充分認(rèn)清火災(zāi)形勢(shì)和火災(zāi)危害,，認(rèn)真履行消防安全職責(zé)和義務(wù)，努力為居民的安居樂(lè)業(yè)和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的消防安全保證,，才能營(yíng)造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境,，共同為構(gòu)建和諧社會(huì)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。