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物業(yè)管理調(diào)研報告題目 物業(yè)管理調(diào)研報告3000字篇一

去年9月,，我市將物業(yè)管理職能進行下劃,，包河區(qū)認真貫徹落實市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項要求，努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美,、和諧,、安全、舒適的居住環(huán)境,，在抓好隊伍,，建立區(qū)、街（鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)動機制,，調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作,。

（一）搭建管理機構,。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū),，實行“兩級政府,，三級管理，四級網(wǎng)絡”的模式,，落實屬地管理,，區(qū)政府把物業(yè)管理職責賦予區(qū)住建局，在區(qū)住建局設立物業(yè)管理和住房保障科,。各街（鎮(zhèn)）對應在大建辦設立了物業(yè)管理機構,。

（二）各類住宅小區(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類住宅小區(qū)362個,，其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個,，物業(yè)管理面積約20xx萬平方米，物業(yè)管理水平參差不齊,，其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對較高,。

（三）物業(yè)服務企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進行物業(yè)服務企業(yè)共129家,，其中具備一級資質(zhì)的企業(yè)8家,，具備二級資質(zhì)的企業(yè)18家，其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè),。從各物業(yè)服務企業(yè)的運行情況看,，越是資質(zhì)高的物業(yè)服務企業(yè)，為居民提供的服務質(zhì)量滿意度也越高,。

（四）業(yè)主委員會的成立情況,。包河區(qū)共有55個住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會。大多數(shù)業(yè)主委員會發(fā)揮作用較好,，在選聘物業(yè)服務企業(yè),、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關系上做了大量有益的工作。

由于物業(yè)管理是一個新興的行業(yè),，面臨較多的復雜情況和問題,，因此信訪量大，糾紛較多,。自20xx年9月至20xx年9月1日,，包河區(qū)共處理關于物業(yè)方面的12345市長熱線361件，政民直通車45件,，市長信箱12件,，電話投訴141件，接待來訪群眾257人次，存在的主要問題有：

一是物業(yè)管理主管部門力量不足,。目前,，包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門，僅有3人專職從事物業(yè)管理工作,。各街（鎮(zhèn)）繼去年市開展物業(yè)管理專項整治百日行動后,，雖相應成立了機構，但配備人員均為兼職人員,，不專心,、不安心、難盡心的問題客觀存在,，與物業(yè)管理涉及面廣和問題多,、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應。

二是業(yè)主委員會運作缺乏監(jiān)督,。業(yè)主大會是業(yè)主自治組織,，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，在業(yè)主大會閉會期間,，主要工作由業(yè)主委員會負責執(zhí)行和落實,。由于部分業(yè)主委員會成員從相關活動中撈取好處，易與物業(yè)服務企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛,。比如對小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點,，也是業(yè)主委員會成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點,，而解決類似的矛盾業(yè)主大會最有權威,，但由于業(yè)主大會召開的.條件要求很高，無法及時召開,，因而很多矛盾不能及時解決,，甚至造成反復上訪,，影響和諧穩(wěn)定,。

三是前期物業(yè)存在諸多弊端?！段飿I(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“要按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,，通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)”。實際操作中前期物業(yè)服務企業(yè)通常是由開發(fā)公司的一個部門演變而來,，與開發(fā)商有著上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟利益關系,。一旦開發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護開發(fā)商的利益,，又要維護業(yè)主的利益,，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當權益得不到保障,，就把該打在開發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務公司身上,。造成監(jiān)管部門及時協(xié)調(diào)糾紛難,，業(yè)主和物業(yè)服務公司的“心結”越結越深，導致物業(yè)費收繳難等問題,，影響物業(yè)服務水平,，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益,。

四是物業(yè)企業(yè)收費難與運行成本高的矛盾突出,。近年來，物價上漲較快,，使物業(yè)公司的運作成本不斷增加,，其中人員的工資支出占較大比例，現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元,，近期出臺的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法》,，取消了公攤費收取項目（二次供水用電除外）。同時部分業(yè)主對繳費義務認識不到位,，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費,，而物業(yè)服務企業(yè)在收取的費用不能維持其正常運行時，要么降低服務標準,，要么在合同到期前撤離,，造成廣大業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)社會不穩(wěn)定因素,。

（一）加大培訓力度,，突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚,，但為規(guī)范物業(yè)管理工作,，國家相繼出臺一系列法律法規(guī)。有關部門及街鎮(zhèn)要主動承擔責任,，加大對這些法律法規(guī)的培訓力度,，擴大培訓范圍，使全社會都能了解,、關心物業(yè)管理工作,，自覺履行義務，保障業(yè)主權益,。要就業(yè)主的義務,、物業(yè)服務企業(yè)的社會責任、積極繳納物業(yè)服務費與提高物業(yè)服務質(zhì)量的關系,、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動中的地位作用,、政府職能部門的職責等相關內(nèi)容進行全面宣傳，使業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)以及政府部門之間能統(tǒng)一認識,，自覺做到相互理解,、相互支持。

（二）統(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員,。由區(qū)統(tǒng)籌考慮,，為各街鎮(zhèn)配備專職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問題,，讓專職的人干專業(yè)的事,，切實把物業(yè)管理的各項工作做扎實。

（三）把好前期物業(yè)入口關,。前期物業(yè)是由開發(fā)商通過各種形式選聘的,，而且在售房時就已經(jīng)定下，在小區(qū)沒有交付,，業(yè)主沒有入住的情況下,，區(qū)級物業(yè)管理主管部門目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運作機制,，使有關部門和業(yè)主能夠?qū)嵸|(zhì)參與開發(fā)商對前期物業(yè)選聘,、峻工查驗和物業(yè)交付工作，減少因開發(fā)遺留問題對后期物業(yè)管理帶來的困擾,，維護業(yè)主利益,。

（四）大力扶持村（居）屬物業(yè)服務企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村（居）屬物業(yè)服務企業(yè)10余家,，目前管理服務都比較好,，且均為三級資質(zhì)的企業(yè),。這些企業(yè)在村（居）范圍內(nèi),，管理優(yōu)勢明顯，既解決居民就近就業(yè),，又為轄區(qū)居民提供服務,，同時因其帶有政府的“影子”,，管理起來比較容易，且不以營利為主要目的,，又與居民有著特殊的“親情”,，一般不會產(chǎn)生糾紛,，尤其在三無小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯,。政府應在政策上予以扶持，如設獎補資金,，鼓勵該類企業(yè)做大做強,，在服務自管小區(qū)的同時，逐步把服務向更多的“三無”小區(qū)延伸，解決當前“三無”小區(qū)物業(yè)管理難問題,。

物業(yè)管理調(diào)研報告題目 物業(yè)管理調(diào)研報告3000字篇二

嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委調(diào)研小組

物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設備,、設施和相關場地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對物業(yè)以及區(qū)域內(nèi)與物業(yè)相關聯(lián)的共同事物進行管理和維護的活動,。物業(yè)管理是我國住房私有化的產(chǎn)物,，是90年代中期產(chǎn)生的一個新興行業(yè)。1992年,，我區(qū)成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司,。經(jīng)過十多年來政府、企業(yè),、業(yè)主和社會各方不懈努力,，我區(qū)住宅小區(qū)管理取得了一定的成效。主要表現(xiàn)為：全面改革了傳統(tǒng)的房屋管理體制,，初步建立了物業(yè)管理的市場機制,，切實加大了為民辦實事力度，逐步推進了住宅小區(qū)綜合管理,。但是隨著我區(qū)經(jīng)濟社會迅速發(fā)展,，人民群眾對住宅小區(qū)綜合管理和物業(yè)服務的要求也越來越高。如何搞好住宅小區(qū)的物業(yè)管理,，解決老百姓反映熱難點問題是我們各級政府和社會相關方面（單位）研究的課題,。

根據(jù)市委完善民生政策措施、力促和諧社會建設的要求以及關于加強居住區(qū)物業(yè)管理的工作精神,，嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委組織部分人大代表對我區(qū)老居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理基本情況進行工作調(diào)研,。

通過對我區(qū)物業(yè)管理、老住宅小區(qū)居住環(huán)境,、業(yè)委會運作等調(diào)查,，為區(qū)政府有關部門解決物業(yè)管理中存在的熱難點問題提供第一手資料，為政府有關部門安排解決民生民需實事提供依據(jù),，使我區(qū)城市發(fā)展和管理上一個新的臺階,，為構建和諧社會奠定良好基礎。

（二）調(diào)研對象,、方法和內(nèi)容

調(diào)研對象：基層群眾,、業(yè)主委員會成員、業(yè)主代表,、物業(yè)公司負責

人,、社會各界人士。

調(diào)研方法：本次調(diào)研采取問卷,、電話訪問,、個別訪談,、實地察看等方法。共發(fā)放調(diào)查問卷100份,，人員采取隨機抽樣形式,。電話訪問由訪問者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務單上隨機抽取。個別訪談對象,，主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理,、業(yè)主委員會成員、居委干部和業(yè)主代表,。

調(diào)研內(nèi)容：重點圍繞物業(yè)公司的行風建設,、老式住宅居民區(qū)的生活環(huán)境、業(yè)主委員會運作,、街坊基金的虧損,、物業(yè)管理費的收繳等五個方面。另外,，還包括老居民區(qū)人民群眾關心的物業(yè)管理中熱點問題,、老百姓急需政府部門幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問題。

（三）調(diào)研過程

5月下旬,，街道區(qū)人大代表工委建立了由街道區(qū)人大代表工委主任,、5名區(qū)人大代表等組成的調(diào)研小組，擬訂了調(diào)研提綱,。自6月上旬開始,，主要對老住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀展開調(diào)研。調(diào)研過程中,，聽取了區(qū)房地局有關部門對我區(qū)居住區(qū)物業(yè)管理的工作匯報,；走訪城南小區(qū)、迎園十坊,、菊園嘉富三個老式住宅居民小區(qū),；實地察看了廣廈物業(yè)公司、明達物業(yè)公司,、萬涓物業(yè)公司,、嘉定區(qū)房屋修理應急中心物業(yè)服務狀況；召開群眾座談會8個（參加人員71人次）,，個別訪談18人次,，收集群眾意見35條，電話（隨機）征求業(yè)主意見7人次,，檢查物業(yè)工作臺帳18本,；發(fā)放問卷100份。廣泛聽取各個方面對我區(qū)（尤其是老居住區(qū)）物業(yè)管理的意見和建議,。

據(jù)統(tǒng)計,，我區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)250多個,，建筑面積1100萬平方米（見表1）,。目前已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)有226多個,，占符合成立條件住宅小區(qū)總數(shù)的92%。

本區(qū)經(jīng)過工商登記,、取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)近147家：其中注冊在嘉定,、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家；注冊在外區(qū),，在嘉定從事

物業(yè)管理的企業(yè)15家,，其中骨干企業(yè)有上房、萬科,、金地,、東湖等。

目前我區(qū)物業(yè)行業(yè)從事管理,、保安,、保潔、維修,、綠化養(yǎng)護等人員近3500人,。

表1全區(qū)居住用房分類、特征,、分布區(qū)域,、總面積、總量等統(tǒng)計表

名稱特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開發(fā),、80m2以下（改善型）90年代以后開發(fā),、120m2以下（基本型）90年代末以后開發(fā)、90m2以上（舒適型）90年代末以后開發(fā),、90m2以上（舒適型）90年代末以后開發(fā),、140m2以上（豪華型）分布區(qū)域嘉定鎮(zhèn)街道街道、婁塘鎮(zhèn),、南翔鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道,、新城路街道、南翔,、安亭,、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路,、真新街道,、工業(yè)區(qū)、南翔,、安亭,、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道,、新城路、菊園新區(qū),、真新,、江橋、工業(yè)區(qū),、安亭,、黃渡鎮(zhèn)等馬陸、安亭,、朱橋,、華亭、方泰南翔,、江橋,、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶數(shù)（戶）400035555總面積（萬m2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農(nóng)民集中住宅別墅住宅合計以上數(shù)據(jù)分析，里弄住宅,、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶占我區(qū)居民家庭總戶數(shù)的50%左右,，因此，解決我區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理的問題是我們工作的重點,。

為具體了解和掌握業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)的意見,，調(diào)研小組發(fā)放問卷調(diào)查100份，回收98份,，有效問卷95份,，隨機調(diào)查結果如下：將近63%的居民認為，居住的小區(qū)各方面很一般,，其中有10%的居民認為很不滿意,。

表2對目前居住小區(qū)滿意率的情況統(tǒng)計表

問卷題目你對目前居住的小區(qū)各方面還滿意嗎？選項1,、非常滿意2,、滿意百分比（%）026.63、一般4,、不滿意63.410%其中,，居民反映最突出的問題是小區(qū)環(huán)境差、保安不到位,、街坊基金嚴重虧損,、業(yè)委會作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費收支矛盾突出等,，分析上述問題的產(chǎn)生原因,，主要是以下幾方面因素：

（一）物業(yè)管理體制尚未完全理順

主要表現(xiàn)在：一是本區(qū)物業(yè)管理工作機制尚不健全。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程,，有較強的綜合性和區(qū)域特點,，涉及房地,、建設、規(guī)劃,、環(huán)衛(wèi),、公安、消防等多個部門,，有時各種矛盾會交織在一起,，為此光靠行政主管部門難以協(xié)調(diào)各方,，難以發(fā)揮對居住物業(yè)的管理,、協(xié)調(diào)、指導,、監(jiān)督等作用,，許多工作還停留在應付上級檢查、突發(fā)性矛盾的應急處理上,。社會,、政府、業(yè)主對物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權利的行為,，缺乏有效的制約措施,，如小區(qū)保安管理，小區(qū)的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營好壞掛鉤,；二是物業(yè)管理沒有從真正意義上納入社區(qū)管理范圍,。不少居住小區(qū)內(nèi)居委會、物業(yè)公司,、業(yè)主委員會三方各自為政,，缺乏溝通、協(xié)調(diào)渠道,，遇到矛盾和問題經(jīng)常出現(xiàn)相互埋怨,、指責，或一推了之的現(xiàn)象,；三是對小區(qū)內(nèi)違法裝修,、違法搭建等行為處置難度大?！段飿I(yè)管理條例》中早就明確規(guī)定了業(yè)主的禁止行為,，并規(guī)定了相應處罰辦法，但是在處理違法行為時,，有關部門卻缺乏有效辦法,，甚至不作為。房地,、規(guī)劃與市政部門都有其執(zhí)法職能,，但由于職責尚欠明確,，不同程度地存在推諉扯皮現(xiàn)象，物業(yè)公司行使的權力僅僅是制止,，不能“強制”,，而居委會又沒有管理職能，造成違法建筑年年拆,，卻年年還在增,。

（二）歷史遺留問題沒有及時解決

據(jù)統(tǒng)計，76%的業(yè)主認為居住區(qū)的環(huán)境差,，歷史遺留問題多,。主要表現(xiàn)在：一是老居住區(qū)建設較早，大多數(shù)都建造于80年代以前,，當時規(guī)劃標準低,，開發(fā)企業(yè)見縫插針，因此造成綠化少,、沒有停車場地,、住宅密度高；二是老住宅區(qū)中尚存在著相當數(shù)量的不成套公房,，沒有單獨

的煤衛(wèi)設施,。有的售后公房居住面積小，所以有一定經(jīng)濟條件的住戶都另買住房,，留下的老住宅除出售外,，大多數(shù)都用于出租，如桃園,、葉池社區(qū),，出租戶占居住總數(shù)的30%以上。外來人員的生活習慣還不能適應城市化生活的要求,，亂扔垃圾的現(xiàn)象隨時可見,，衛(wèi)生狀況不盡人意；三是小區(qū)出入口多,，沒有公共的停車庫,，加上保安管理不到位，“三車”失竊現(xiàn)象時而發(fā)生,，老百姓怨聲載道,；四是公共設施老化，如路燈不亮,、下水道管徑細經(jīng)常發(fā)生堵塞等,。

老居民區(qū)存在的普遍問題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1：環(huán)境差2:收費低0%0%3:保安不到位（三）物業(yè)管理市場化機制尚不成熟

主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理尚未真正形成市場準入機制。由于前期開發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區(qū)物業(yè)管理收費標準太低等因素,，使物業(yè)管理招投標工作很難實施,，致使市場化運作機制尚不成熟，難以實現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇,。因此,，目前企業(yè)規(guī)模小、管理水平差,、服務方式落后,、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區(qū)物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸。老居住區(qū)物業(yè)管理中沒有一家品牌企業(yè),，本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規(guī)模經(jīng)營外,，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)停留在過去房管所或開發(fā)商附屬的模式中苦心經(jīng)營，企業(yè)經(jīng)營收入還是以物業(yè)管理費和過去存

量房租金為主,。企業(yè)對如何服務好業(yè)主研究不深,，特別是對物業(yè)管理中專業(yè)化服務保安,、保綠,、保潔這三個方面興趣不大，且服務質(zhì)量差,，已引起廣大業(yè)主的反感,。據(jù)統(tǒng)計，68%的業(yè)主認為居住區(qū)的保安不到位,。究其原因：客觀上,，老居住區(qū)環(huán)境差，物業(yè)收費標準低,，收取的保安費不夠支付保安人員和保安管理費用,，引起保安不到位；主觀上,，有的物業(yè)公司管理水平差,，對保安人員管理不嚴，保安人員缺乏責任心,，引起工作不到位,。部分小區(qū)雖安裝了監(jiān)控，但保安人員擅自離崗,、漏崗,，更不用說做監(jiān)控值班記錄了。

二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場化,。老小區(qū)物業(yè)收費標準低,、收繳率低，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出,，從而降低服務標準,，引起業(yè)主不滿，從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務,，業(yè)主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈,。

目前老居住區(qū)物業(yè)管理費收費標準最低的（每戶按大、中,、小套三種標準收取,，大套7.5元/月，中套6元/月,，小套4.5元/月,。保安、保潔費每戶分別按3元-6元/月標準收取,。就是商品住宅每平方米收費0.23元/月,，這在全市范圍內(nèi)也是最低的，而且近10年標準沒有提高,，而職工的平均工資在逐年提高,。例：溫宿路16弄小區(qū)共有134戶居民。如果用四班三運轉物業(yè)保安管理工作方式,，至少用4個人,，按人均費用1.5萬元/年，每年物業(yè)保安人頭費要6萬元,。小區(qū)物業(yè)管理費標準4.5元/月,，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元）,，那么這52164元缺口誰來付,？這樣的小區(qū)由誰愿意管？于是出現(xiàn)撤走了保安人員現(xiàn)象發(fā)生（如葉池小區(qū)）,。

在調(diào)研過程中,，我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對物業(yè)管理費這個問題有完全不同看法（見圖２）。物業(yè)公司主要觀點：一,、我市最低工資標準從90年代末420元提高到現(xiàn)在750元,，幾乎翻了一翻，可是物業(yè)管理費卻近10年來沒有增長過,，因此,，物業(yè)管理費有必要進行調(diào)整。

二,、物業(yè)管理企業(yè)在市場經(jīng)營中,，地位不平等。其他企業(yè)可以根據(jù)成本提高自己的產(chǎn)品價格，而物業(yè)管理費的提高卻受到計劃經(jīng)濟模式控制,。物價部門不松口,，永遠也解決不了。從某種意義來說,，政府把部分責任轉嫁到物業(yè)企業(yè)身上,。

關于業(yè)主不交物業(yè)管理費的主要原因，我們也進行了問卷調(diào)查,，結果是：認為維修不及時占34%,；收費不合理占30%；生活困難交不起占21%,；服務態(tài)度差占15%,。從圖２分析，要提高物業(yè)管理費標準,，讓老百姓多出錢,，困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費的另一個原因是動遷居民,，據(jù)葉城物業(yè)公司反映,，在工業(yè)區(qū)南區(qū)動遷戶不交物業(yè)管理費（達800多戶）已經(jīng)成為多數(shù)動遷戶從眾行為，動遷戶不交物業(yè)管理費的主要理由是：都是農(nóng)民安置,，北區(qū)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理費由政府或集體補貼,，所以我們也不交。工業(yè)區(qū)南區(qū)安置的房屋都是可以上市的商品房,，而工業(yè)區(qū)北區(qū)安置的房屋是不可以上市的農(nóng)民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結算,，但性質(zhì)是完全不同的,。

物業(yè)公司員工工資在漲，物業(yè)管理費卻不增長,，你說怎么辦,？120%100%80%60%40%10%2%3%8%c：物業(yè)公司自行消化d：提高物業(yè)費標準40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%a：重新選聘物業(yè)公司b：降低服務水平

（四）街坊基金虧損現(xiàn)象嚴重

街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標準歸集在街坊基金中,，主要用于交納路燈電費,、道路維修、綠化養(yǎng)護,、

下水道的疏通和公共設施改造,。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲蓄5%利率作為補充外,，街坊基金幾乎沒有增值渠道,。就是有其他收益，如汽車停放收費，也基本用于彌補保安人員費用不足,。10多年來街坊基金只有支出,，沒有進帳，加上街坊基金使用很規(guī)范,，所以我區(qū)80%的售后公房小區(qū)面臨著虧損,，虧損最大的小區(qū)接近100萬元。例：桃園小區(qū)街坊基金每年固定費用,，交納路燈電費,、道路維修、綠化養(yǎng)護,、下水道的疏通和部分保安人員費用（不含設施改造,，按20xx年價格標準計算），應為20萬元,。在沒有增值渠道情況下,，20xx年虧損總額已達70萬元，20xx年將達90萬元,，以次類推街坊基金虧損將會越來越嚴重,。

按照《物業(yè)管理條例》第十一條規(guī)定：業(yè)主大會履行決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,，并監(jiān)督實施職責,；第十二條規(guī)定：專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過,。如果街坊基金減少虧損,，那只有經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的三分之二以上同意通過，那么業(yè)主大會才能履行專項維修資金續(xù)籌方案,。調(diào)查顯示：在對如果街坊基金虧損后,，你愿意重新籌集的認識上（表3）愿意籌集的人數(shù)只有26%，距全體業(yè)主三分之二（67%）以上業(yè)主同意的要求相差太遠,，顯然要每戶業(yè)主出資來續(xù)籌街坊基金困難很大,。

表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統(tǒng)計表

問卷題目選項1,、我愿意如果街坊基金虧損后,，你愿意重新籌集嗎？2,、不愿意3,、隨大流4、不表態(tài)百分比（%）26134912（五）業(yè)委會隊伍的專業(yè)素質(zhì)不高

在當前解決物業(yè)管理中最難的問題是什么,？調(diào)研中我們從四個方面提出問題：1,、兩項基金的歸并,；2、物業(yè)管理費的等級收費,；3,、業(yè)

委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事；4,、街坊（維修）基金的籌集,。調(diào)查結果:業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問題。

目前解決社區(qū)物業(yè)管理中最難的是：a:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%b:業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事c:物業(yè)管理費的等級收費31.25%d：二項基金歸并關于（維修）基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過,，這里我們主要分析業(yè)委會不能有效地代表業(yè)主大會辦事,。分析原因主要是：一、業(yè)委會地位問題,。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權利,，同時還代表全體業(yè)主維護業(yè)主的利益。往往有些業(yè)委會粉墨倒置,，同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益,；二、業(yè)委會成員素質(zhì)問題,。缺少房屋保養(yǎng)和維修,，資金使用和管理方面的專業(yè)人才。特別是業(yè)委會主任如果不懂物業(yè)方面的專業(yè)知識,，就很難代表業(yè)委會或全體業(yè)主說話,。我們從問卷中了解到：你對你小區(qū)業(yè)委會工作滿意嗎？滿意的占27%,；不滿意的占2.1%,；一般的70%；不知道0.9%,。這里要說明的是,，這次問卷的對象中業(yè)委會成員占很大的比例，如果是一般業(yè)主,，打分的結果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會成員,，提高業(yè)委會成員辦事能力,，是我們在當前在社區(qū)管理中應該認真思考的問題。

近幾年來,，區(qū)政府及有關職能部門圍繞《物業(yè)管理條例》,，結合我區(qū)實際，圍繞居民群眾反映突出的問題,，采取一系列措施,，取得了一定

成效,。具體體現(xiàn)在：

1、加大舊住宅整治力度,，全面落實住宅“平改坡”綜合改造,。今年我區(qū)將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎工作，并創(chuàng)新觀念,，規(guī)范管理,，完善房屋修繕標準，力爭建立與時代相適應的,，具有我區(qū)特色的居住房屋修繕和管理的長效機制,。年內(nèi)將結合新城建設的總體工作部署，突出嘉定老城區(qū)綜合改造,，力爭完成30萬平方米房屋綜合“平改坡”項目,，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬建筑面積的住宅進行綜合整治,，總計投入資金1600多萬元,。

2、設立售后公房的補貼,。區(qū)房地部門會同區(qū)地區(qū)辦向區(qū)人民政府提出專題報告,，要求區(qū)政府參照周邊區(qū)對售后公房給予管理費補貼的模式,，切實提高售后公房為主的住宅小區(qū)的管理水平。

3、擴大物業(yè)管理社區(qū)黨建的試點工作,。區(qū)房地局在認真總結新成路街道的試點經(jīng)驗基礎上，在有條件的街道,、鎮(zhèn)繼續(xù)開展物業(yè)管理社區(qū)黨建聯(lián)建工作,。今年確定嘉定鎮(zhèn)街道、南翔鎮(zhèn),、安亭鎮(zhèn)為物業(yè)管理社區(qū)黨建工作的街道,、鎮(zhèn)，繼續(xù)深化物業(yè)管理社區(qū)黨建工作,。

4,、今年7、8月開展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務“雙月”競賽活動,?；顒幼?月1日到8月31日，將包含物業(yè)管理技能大比武,、“抗高溫,、送清涼”便民服務、防汛防臺四級響應演練及實戰(zhàn)等項目,，倡導優(yōu)質(zhì)服務,，旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務內(nèi)涵,，加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能，提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務水平,。

5,、配合市有關部門關于《加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃（20xx-2009）》在我區(qū)的貫徹落實，力爭區(qū)里建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度,，做好小區(qū)綜合管理的各項工作,。

總的來說，我區(qū)的物業(yè)管理趨勢向好,。在近幾年行風測評中,，群眾滿意度高于全市平均水平。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈,、明達,、磊成等，這些公司的主要成績是以業(yè)主利益為重,，認真做好自己服務工作,，

在經(jīng)濟和社會效益方面取得雙贏。我們認為：嘉定的物業(yè)管理雖然存在著一定問題,，群眾意見較多,，但是領導重視，社會各方面為解決這些問題有成功的案例,，而且取得了突出成績,，所以我們應予充分肯定。

物業(yè)問題是加強社區(qū)建設,、構建和諧社會的重要內(nèi)容之一,。物業(yè)管理的最終目標是向社會化、市場化,、專業(yè)化的方向發(fā)展,，要做到“嚴格管理、科學管理,、長效管理”,，為進一步提高我區(qū)物業(yè)管理水平，尤其是加強老舊小區(qū)的物業(yè)管理,，提出如下建議：

（一）進一步明確工作責任主體,，建立長效管理機制

物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要在明確責任主體,、理順各方關系的基礎上，建立一套行之有效的物業(yè)管理長效機制,，形成職責分明,、措施得力,、政令暢通、信息及時,、辦事高效的管理網(wǎng)絡系統(tǒng),。

一是要建立健全組織機構，明確責任主體,。建議建立以區(qū)地區(qū)辦為牽頭,，其他職能部門為成員單位的領導機構，加強對住宅小區(qū)的綜合管理,。其主要職能是：制定相關的我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理方面的政策,；研究我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理發(fā)展方向；審核和批準住宅小區(qū)綜合管理改造和建設規(guī)劃和社會發(fā)展規(guī)劃,；解決和協(xié)調(diào)住宅小區(qū)綜合管理中存在的問題,。其工作總體思路是以規(guī)范居住房屋租賃為抓手，以加強住宅小區(qū)綜合管理為重點,，以為廣大市民創(chuàng)造和諧的`居住環(huán)境為目標,，堅持屬地管理和綜合治理相結合，層層落實管理責任,，按照《上海市加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃》,，進一步理順住宅小區(qū)綜合管理的體制、機制和法制,，基本消除住宅小區(qū)綜合管理中的政府的缺位,。

另外，建議建立由社會各方有關人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會,，起到調(diào)查研究,、社會監(jiān)督的作用。

二是要對全區(qū)物業(yè)狀況做到家底清,、情況明,。要全面掌握全區(qū)售后公房或商品房具體、準確的數(shù)據(jù),，了解他們在兩項基金上的使用情況以

及目前存在的問題,，管理部門應該主動去發(fā)現(xiàn)問題，尋找解決問題的辦法,。有些問題確屬本部門不能解決的,，應及時上報區(qū)政府。如,，南門開發(fā)區(qū)多數(shù)業(yè)主不交物業(yè)管理費之事,。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度,，要進行專題調(diào)研,，制定有效解決問題的辦法,。

三是要調(diào)整健全物業(yè)管理的相關制度。根據(jù)《中華人民共和國物權法》的有關規(guī)定,，要及時制訂并出臺我區(qū)關于物業(yè)管理的相應制度,，進一步明確業(yè)主、業(yè)主委員會,、物業(yè)公司在日常管理中各自的權利和義務,。當前，我區(qū)正值小區(qū)業(yè)主委員會換屆高峰,，房地部門要指導好業(yè)委會的組建及物業(yè)公司的選聘工作,，特別是過去在業(yè)委會和物業(yè)公司簽訂的服務合同中沒有明確的權利和義務，這次要落實完善,。如,，保綠、保潔,、保安三項服務要明確服務主體和責任,，將完成質(zhì)量與業(yè)績考核相掛鉤。又如,，物業(yè)費到底應該由誰來收取,，在服務合同中應該詳細說明。為此,，區(qū)房地部門要盡快拿出這方面的指導意見,。

四是要切實采取行之有效的考核辦法。要增加物業(yè)管理考核項目,，如,，業(yè)主委員會運作行為是否規(guī)范，業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽定的服務合同是否全面或完整,，物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等,。考核采取定期檢查和不定期巡查相結合的方式,，強化日常管理,，對違反有關考核規(guī)定的企業(yè)予以通報批評，降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì),，把考核和獎懲掛起鉤來,，確保整個物業(yè)管理工作水平的不斷提高。

（二）進一步加大政府支持力度,，改善居民居住環(huán)境

本次調(diào)查中,，在對“當前老的住宅居住區(qū)物業(yè)管理最應該解決的事”選項中，認為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認為政府應該怎么做”選項中,，要求政府加大資金投入的占62%,，要求政府出臺相關的物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調(diào)查中我們了解到,，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財政上的投入,。

一是要出臺相應的政策辦法,，依法處理各類矛盾。如在街坊基金虧

損的問題上應該出臺相關的政策,，特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來補充街坊基金不足和道路使用補償（停車）費來充抵街坊基金虧損,，政府部門一定要拿出指導性意見。另外,，我們從（表３）中了解到,，重新籌集街坊基金也不是不可能，數(shù)據(jù)告訴我們隨大流的業(yè)主近半數(shù)達49%,，所以重新籌集關鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動工作,。

又如，政府每年除對集中的售后公房進行補貼外,，要擴大其他售后公房或動遷用房補貼范圍,，政府對售后公房進行補貼，應該公開補貼項目,；同時要評估被補貼的小區(qū)物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿意度,。再如，對外來人員在住宅小區(qū)“群租”隱患,，公安,、工商、規(guī)劃,、人口辦,、消防衛(wèi)生、地稅,、綜治等相關部門要提出相關工作方案,，采取爭取早日實施。

二是要在財政上予以支持,，加快舊區(qū)綜合改造,。目前，我區(qū)老居住區(qū)大概有50萬平方米,。這些老的住宅年代最久為60年代建造,，其內(nèi)部大部分沒有獨立的煤衛(wèi)設備，存在著下水道堵塞、亂拉線路,，電線老化裸露,，沒有足夠的消防設施等，在外部沒有圍墻,、沒有綠化,、沒有停車場地、沒有自行車棚,、晚上沒有燈光等,。我們在葉池社區(qū)實地看到的，這些老的住宅大部分都是出租戶,，外來人員占90%,，住在這里的本地人大多數(shù)是退休工人、低保戶或低收入者,。據(jù)反映,，這里治安情況復雜，安全系數(shù)低,，當?shù)鼐用裆钍智遑?。近些年來區(qū)政府為嘉定的建設花了大量的精力，但這里卻成為一個被遺忘的角落,。為了真正體現(xiàn)解決民生問題,，讓改革開放的成果受益于廣大居民群眾，我們希望政府部門加快對老居住區(qū)改造的步伐,。

具體的措施：一是落實機制,。區(qū)、街道兩級建立老居住區(qū)改造辦公室,，并形成相關部門各司其責,、協(xié)同配合、依法處置的工作機制和綜合協(xié)調(diào)機制,；二是本著早改造,、早得益、成本輕的原則,，盡快制訂相應動

遷安置政策（通過業(yè)主自我管理的作用,，讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性,、科學性）和規(guī)劃建設方案,；三是開展老居住區(qū)改造調(diào)查工作，切實掌握我區(qū)老居住區(qū)的基本情況,，以點帶面,，分類改造,，另外對群眾反映強烈的突出問題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實實施,。

（三）進一步完善物業(yè)管理市場機制,，培育品牌服務企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營自主權。堅持運用市場競爭機制,，規(guī)范運作,，優(yōu)勝劣汰。堅持標本兼治,、重在治本的原則,，嚴格市場準入和清出制度。進一步完善投訴舉報制度,，加大日常監(jiān)管力度，健全市場監(jiān)督機制,，對違法,、違規(guī)經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴厲查處。物業(yè)管理小區(qū)逐步實行招投標和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司,。物業(yè)服務實行“明碼標價”,。

二是要實現(xiàn)分等級物業(yè)管理標準收費。加快建立適應市場經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制,。由于多種原因,，目前的物業(yè)管理收費方法沒有從根本上按經(jīng)濟規(guī)律辦事，因此,，必須盡快建立適應市場經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制和盡快形成“以質(zhì)論價,、質(zhì)價相符、合同約定”的收費體系,，逐步提高物業(yè)服務收費標準,，在提高服務質(zhì)量的前提下，逐步扭轉物業(yè)管理企業(yè)長期虧損的局面,，確保該行業(yè)良性循環(huán),、健康發(fā)展。

三是要進一步規(guī)范業(yè)主委員會運作行為,。我們希望政府有關部門在進一步完善我區(qū)物業(yè)管理的市場機制同時,，特別是對業(yè)主委員會運作行為要進一步規(guī)范，明確相應措施,，不能放任自流,，對業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽定的服務合同全面或完整，要有審核的部門,，使業(yè)主委員會真正成為全體業(yè)主利益的維護者,。

四是要公開物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明？包括物業(yè)服務實行“明碼標價”,。（說明：我區(qū)本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個網(wǎng)站外,、嘉城物業(yè)有一個網(wǎng)頁外，其他物業(yè)好象沒有什么網(wǎng)站,？）要化大力氣,、要制定相應考核指標。同時,，要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展,，引導我區(qū)物業(yè)企業(yè)之間進行強強聯(lián)合，做強本土物業(yè)的品牌為我區(qū)廣大業(yè)主更好的服務,。

（四）進一步做好其他基礎工作,，提升我區(qū)物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質(zhì)。在全區(qū)以非正規(guī)就業(yè)方式建立專業(yè)化保安,、保綠,、保潔服務公司，加強對社區(qū)管理人員,、房地所管理人員,、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè),、業(yè)委會等方面相關人員的培訓,，提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng),。把我區(qū)所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機構情況,、在我區(qū)實施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區(qū)所有物業(yè)的基礎情況,、業(yè)委會相關情況等等內(nèi)容,，建立數(shù)據(jù)庫進入電腦信息系統(tǒng)，保證該基礎資料信息的系統(tǒng)性,、及時性,、準確性。各有關部門和單位也要根據(jù)該信息系統(tǒng),，各自建立好自己的管理系統(tǒng),，為提高服務水平打下一個良好的基礎，為各級領導作決策提供依據(jù),。

三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金,。切實加強物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專戶儲存,、業(yè)主所有,、?？顚Ｓ玫脑瓌t，由區(qū)物業(yè)主管部門具體負責維修資金的歸集,、核算,、撥付、使用等相關的管理工作,，統(tǒng)一核算到戶,、計息到戶，并按規(guī)定建立健全相關的監(jiān)督檢查制度,。小區(qū)的公共維修部位進行維修時,，物業(yè)管理企業(yè)應提出申請，經(jīng)業(yè)主委員會通過,、主管部門審批后方可使用,。有關部門要進一步加強對公共維修基金的有效監(jiān)督，加大對挪用基金現(xiàn)象的查處力度,，對挪用物業(yè)公共維修基金的行為進行嚴厲處罰,，情節(jié)嚴重的，依法追究有關責任人的刑事責任,，切實保障公共維修基金的正當使用，取之于業(yè)主,，用之于業(yè)主,，防止產(chǎn)生不必要的社會糾紛。

以上是關于嘉定區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報告,。由于本次物業(yè)管理綜合情況調(diào)查活動時間短,，而物業(yè)管理內(nèi)容多、涉及面廣,，加上我們調(diào)查小組的思想認識和業(yè)務水平有限,，調(diào)研的深度和廣度都存在著局限性，因此本報告中難免會存在著不妥之處,，為此懇請大家批評指正,。

本次調(diào)查工作，我們得到了區(qū)房地局,、廣廈,、明達、磊成,、萬涓,、葉城等物業(yè)公司和部分社區(qū)居委會積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝,。

物業(yè)管理調(diào)研報告題目 物業(yè)管理調(diào)研報告3000字篇三

做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,，是新形勢下一項重大社會管理工程,，是關系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關xxxx城市形象的重大環(huán)境工程,。為推進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康,、規(guī)范發(fā)展，近期,，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建,、房管部門相關工作人員，深入我縣城區(qū)紫苑,、帝景家園,、都市水鄉(xiāng)、公園1號,、金色東華,、格蘭苑、南橋郡,、利民小區(qū)等10個住宅小區(qū)和磨子東街社區(qū),，通過實地察看、聽取情況介紹,、走訪群眾等形式,，對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等情況進行了調(diào)查，具體情況如下：

據(jù)縣房管部門統(tǒng)計,，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個,，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個，住房近10000套,，這部分住宅投入使用后,，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過6萬人,，占到縣城區(qū)常住人口50%以上,。

從調(diào)查來看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：

主要有以下六類：一是早期由政府建設的福利房,，土地屬劃拔,，政府承建，分配居住,，絕大多數(shù)已實行房改,，如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題,，由單位承建的職工住宅小區(qū),，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配,。如財政小區(qū),、國稅小區(qū),、地稅小區(qū)、明珠公寓等,。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū),，土地出讓，市場出售,，是真正的商品房,。如紫苑、帝景家園,、都市水鄉(xiāng)等,。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權房,，一般規(guī)模也比較小,，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策,，由政府承建的公租房,、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房,，主要集中在周子古鎮(zhèn),。

在調(diào)查的10個小區(qū)和1個社區(qū)中，大的有紫苑,、都市水鄉(xiāng),、帝景家園、公園1號等小區(qū),，住房均在1000套以上，中等的金色東華,、南橋郡等小區(qū),，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi),，有的僅十幾套住房,。

主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預制板房,，2008年以后所建小區(qū)大多為磚混結構,、半框架結構、框架結構,、剪力墻結構等,。配套設施建設方面，在紫苑進入xxxx以前,，我縣除財政,、國稅,、地稅等單位自建小區(qū)條件相對較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅,、沒有任何公用建筑,，大多數(shù)配套設

施建設不齊，無綠地,、無車位,、無物業(yè)用房、無公廁等情況比較普遍,。就目前而言,，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數(shù)幾個小區(qū)能上檔次,，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大,、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題,，還有極個別小區(qū)進出道路不暢,、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患,。

從紫苑房產(chǎn)進入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念,，目前也處于發(fā)展的初級階段。現(xiàn)有物管企業(yè)16家,，其中二級資質(zhì)1家,，三級資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人,。專業(yè)化管理的小區(qū)21個,，面積達86萬平方米。

目前,，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家,，但真正有辦公場地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會,，沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設，還沒有步入正軌,。

從走訪,、座談的情況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個小區(qū)服務較為規(guī)范,，業(yè)主較為滿意,；金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設施、監(jiān)控設施,、應急發(fā)電設施,，業(yè)主反響較好,。大多數(shù)物業(yè)服務只負責打掃衛(wèi)生和看大門，沒有明確的服務標準,，服務質(zhì)量相對較差,，服務制度落實不到位，好一點的小區(qū)也僅有保安服務和維修服務,。有的小區(qū)因為亂搭亂建,、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管嚴重對立,，出現(xiàn)拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面,。

我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，初步建立起了市場化,、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制,，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用,。但是,，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時間不長,，當前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題,，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設過程中,，由于主管部門監(jiān)管不力,，施工過程中不能實時監(jiān)管，竣工后不能嚴格按照規(guī)劃要求進行驗收,，導致規(guī)劃設計被更改的現(xiàn)象十分普遍,。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實際交房時的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化,，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾,，不履行合同，使業(yè)主權益遭受損失,；二是開發(fā)企業(yè)不嚴格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地,，見縫插針,，把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠,，占了又占,，甚至完全占用；三是規(guī)劃設計要求的配套項目在建設過程中,，有的被偷工減料,，造成質(zhì)量差,，檔次低，壽命短,，有的缺項,，有的被砍，帶來較多遺留問題,，不僅嚴重侵害了業(yè)主的利益,，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患,。

目前,，我縣尚未出臺與國務院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應的物業(yè)管理條例實施細則，給物業(yè)管理工作帶來很多不便,，在具體操作中存在較大的局限性和制約性,。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設計,、建設,、驗收、移交沒有具體的要求和標準,；二是專項維修資金難落實,，公用部位維修難

等問題。三是物業(yè)管理公司的招投標不夠規(guī)范,，誰開發(fā),、誰管理的格局還沒有打破，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務的機會和權力,。四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范,，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務的業(yè)主因為得不到合理有效的服務而有意見,，一些沒有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務,。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為,，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施,。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規(guī)依據(jù),。

從調(diào)查情況看,，社區(qū)、物管人員,、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表,，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責權限不明確，對相關物業(yè)政策,、法規(guī)領會不透,，經(jīng)營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉變，不按照物業(yè)服務合同的規(guī)定履行義務,，對待業(yè)主“生,、冷、硬”,，服務意識差,，簡單地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務,，小區(qū)的衛(wèi)生保潔,、綠化養(yǎng)護、安全保衛(wèi)不到位,，造成衛(wèi)生狀況差,，秩序混亂，失竊案件時有發(fā)生,；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來維護自身的權利,，遇到了問題無所適從，不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決,，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾,。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低,、沒有接受過專門培訓的人員上崗,。即便是企業(yè)對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段,，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓與鑒定,，致使物業(yè)服務工作不到位，不按規(guī)范操作,。另外,，從業(yè)人員流動性大、個人素質(zhì)普遍較低,，也影響了物業(yè)服務水平的提高,。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生,，服務工作遠不能滿足居民的實際需求,。

針對當前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見：

小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易,。要站在建設精品城市,、提升xxxx形象的高度，科學規(guī)劃并嚴格監(jiān)管,，重點抓好在建和待建住宅小區(qū)建設,。要引進幾家有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設幾個高檔次的精品樓盤小區(qū),。建議相關職能部門要按照物業(yè)管理相關法規(guī)規(guī)定,，根據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施,。住宅小區(qū)規(guī)劃設計一定要明確物業(yè)用房,、公共建筑、共用設施,、車位數(shù)量,、綠地面積等內(nèi)容,。工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關,，組織驗收應將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內(nèi)容，杜絕未開工即出售,、未完工未驗收即入住的問題,。同時,，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩(wěn)定的高度,，合理規(guī)劃并分步實施,，穩(wěn)妥推進已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設施改造和完善，逐步消除遺留問題,，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素,。

一要嚴格落實前期物業(yè)招投標制度，督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務企業(yè),，制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人,；二要嚴格落實物業(yè)承接查驗制度，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗收,，嚴格審查各項物業(yè)管理配套設施完成情況,，凡未完成配

套設施建設的小區(qū)一律不能通過竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接,；三要嚴格落實物業(yè)企業(yè)備案制度,，嚴格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度,，相關職能部門要與居委會相互配合,，組織不定期巡查,，對管理水平低、信用等級差,、服務不到位,、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格,，維護廣大業(yè)主的合法權益,。五要嚴格落實矛盾糾紛調(diào)處制度，對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛,，相關部門和社區(qū)應不推不躲,，及時予以解決和調(diào)處。

要通過電視,、網(wǎng)絡,、會議、板報等多種形式,，廣泛深入宣傳國務院《物業(yè)管理條例》,、《四川省物業(yè)管理條例》等法規(guī)，營造推進住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍,。特別是房管部門和各社區(qū)居委會要注重加強對居民的宣傳教育,，增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè),、政府,、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關心支持的工作,，也使他們充分認識到物業(yè)服務合同是物業(yè)管理服務的最重要的法律依據(jù),，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行好應盡的義務,。要指導和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會,，組建好業(yè)委會。要強化對政府部門相關工作人員,、物業(yè)管理企業(yè),、業(yè)主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員,、業(yè)委會成員依法履職,，不越位、不缺位,，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法,，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務,，從而在我縣逐步建立起“政府主管,、企業(yè)主體,、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式,。

要廣泛征集社會各界的意見和建議,，著手制訂物業(yè)管理服務合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務中的服務范疇,、合同期限以及雙方的權利、義務,、責任,，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區(qū)別新舊住宅,、高層與低層,、服務項目、服務標準,、確定相應的指導性服務收費標準,，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務費的和諧氛圍,，促進物業(yè)服務健康運行,。結合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點，選擇部分條件較好的小區(qū),，積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機制,，真正實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、多方共贏,；針對老舊住宅小區(qū)規(guī)模小,、較為分散，尤其是樓房陳舊,、基礎設施差,，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進行調(diào)研,、分析,，采取多種途徑、多種形式,、多種方法,，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設施維修困難等問題,，試點推行“破墻擴院”,、“小區(qū)自治”等管理模式，改善小區(qū)環(huán)境,，提升管理水平,。

物業(yè)管理調(diào)研報告題目 物業(yè)管理調(diào)研報告3000字篇四

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,，物業(yè)管理行業(yè)應運而生，成為新興行業(yè),。物業(yè)公司大致分為兩類,，一類是房地產(chǎn)公司設立的物業(yè)公司，法人代表與房地產(chǎn)公司相同,，這類物業(yè)公司致力營造良好的樓盤形象,，為房地產(chǎn)公司樹立品牌，物業(yè)管理較為規(guī)范,，工作人員及投入較多,，每個樓盤開盤后逐步納入物業(yè)管理，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤售后的的后期事宜,。另一類物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設立,，而是為管理某些樓盤或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司，其管理物業(yè)規(guī)模大小不一,，多則幾千戶,，少則幾百戶。

（一）規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費用包括：物業(yè)管理費收入租金收入經(jīng)營停車場游泳池各類球場等公用設施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費電費燃氣費房租維修基金暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線電視入網(wǎng)費等,。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項目中的幾種收入,。

（二）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費及收入現(xiàn)狀。

1,、物業(yè)收費面對的是廣大業(yè)主,，個性千差萬別，收取難度不一,，部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問題物業(yè)服務質(zhì)量問題業(yè)主已入伙但未實際入住等因素拒交物業(yè)費,。造成部分物業(yè)費收入不能到位。

2,、部分物業(yè)公司物業(yè)費收取未能按照物價部門批準標準收取,，在實際收取中采用低于批準的物業(yè)費標準收取物業(yè)費，再綜合入伙率入住率物業(yè)費收取率幾種因素,，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異,。大部分的物業(yè)費征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營艱難經(jīng)營狀態(tài),，少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開發(fā)公司的補貼收入才能略有贏利,。

（一）收入不真實。主要表現(xiàn)在以下幾種方式：

1,、部分收入不入賬,。業(yè)戶在繳納物業(yè)費或租金時，未能索取發(fā)票,，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬,，造成少計收入,。

2、收入不確認,，記入其他應付款等科目,。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費收入或租金收入時，暫掛預收款其他應付款等科目,，以收入不能確認為由,，不計入收入，造成預收款其他應付款科目余額較大,，收入長期得不到確認,，收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數(shù)物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應繳的物業(yè)管理費時,，不作收入處理。

3,、減免收入,。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費少收兩個月或幾個月；對新入伙戶一年收半年,；為房地產(chǎn)公司介紹他人買房,，減免當年物業(yè)管理費等方式，相應減少了公司應收物業(yè)管理費收入,。形成應計收入而未計的情況,。

4、應收取的物管費以“工資費用”的形式減少收入,，少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費時,，未按規(guī)定開具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費用等方式,，向?qū)Ψ饺〉迷摬糠治飿I(yè)管理費,，不入賬或不作收入處理，從而少計收入,。

5,、補貼收入記往來賬。少數(shù)物業(yè)公司對于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補貼收入,，不作收入處理,，長期掛其他應付款，以暫借款的名目,，少計收入,。

（二）納稅申報不規(guī)范

1、納稅義務發(fā)生時間的變化形成會計準則與稅法差異,，造成營業(yè)稅當期計稅依據(jù)不準確,。就一次性收取的物業(yè)管理費或房屋租賃收入,，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[20xx]16號）中第五條“關于納稅義務發(fā)生時間”的規(guī)定，單位和個人提供應稅勞務轉讓專利權非專利技術商標權著作權和商譽時,，向?qū)Ψ绞杖〉念A收性質(zhì)的價款包括預收款預付款預存款預存費用預收定金等,，其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間按照財務會計制度的規(guī)定，以該項預收性質(zhì)的價款被確認收入的時間為準,。也就是說發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務可以按照財稅[20xx]16號文件規(guī)定執(zhí)行,。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天,。第二十五條第二款規(guī)定,，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采用預收款方式的,，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天,。其納稅義務發(fā)生時間具有了收付實現(xiàn)制的特點而不完全屬于權責發(fā)生制的性質(zhì)，在會計處理與稅法存在差異的情況下,，應按稅法規(guī)定辦理,。物業(yè)公司應在收到款項時一次性申報營業(yè)稅，而不需考慮所屬期,。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費等款項時,，采用預收款方式，一次收取半年或一年的物管費等,，根據(jù)所屬期按月分攤結轉收入,，按結轉收入申報營業(yè)稅，而不是一次性全額申報,，按月分攤方式既不符合稅法規(guī)定,，稅務機關也很難把握，難以核對,，會造成申報和稅務管理的混亂,，同時滯延了應納稅款。

2,、代收費用扣除不規(guī)范,。國稅發(fā)[1998]217號《國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租的行為，屬于營業(yè)稅‘服務業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務,，因此,，對物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租不計征營業(yè)稅?！辈糠治飿I(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費基金集資費代收款項代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費,，不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。隨著社會的發(fā)展，代收費用中的暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線電視入網(wǎng)費等代收費用政策上未明確是否要繳納營業(yè)稅,。代收的水費電費燃（煤）氣費維修基金房租等費用長期掛其他應付款,，歷年結轉，既反映不出代收的手續(xù)費,，也反映不出其余額中有多少是代收費用,，長期掛賬幾年的其他應付款未結轉收入申報稅款。

3,、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問題的政策因素,。《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義,，但第十九條第二款規(guī)定,，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn),，對租金收入的處理作出了具體規(guī)定,。一次收取跨年度租金收入應一次結轉。根據(jù)《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[20xx]79號）關于租金收入確認問題規(guī)定,，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權取得的租金收入,，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中,，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的,，《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則,，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi),，分期均勻計入相關年度收入,。

按照以上規(guī)定，筆者認為,，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分攤結轉,，20xx年度20xx年度則應全部結轉，20xx年1月1日后則可一次結轉或按年分攤結轉,。在實際工作中,，一次結轉還是按年結轉這兩種觀點一直存在，大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分攤結轉,，主管稅務管理部門予以默認,，實際操作上兩種情況都存在。

（三）發(fā)票使用不規(guī)范,。部分物業(yè)公司在收取個人業(yè)主物業(yè)管理費時使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費,，而在收取單位物業(yè)費或出租給單位使用的門面時才使用稅務發(fā)票，從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票,。一方面是業(yè)主索取稅務發(fā)票的意識不強,，按入伙時簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費或租金后,，索取稅務發(fā)票的意識不強，合法權益未能體現(xiàn),；另一方面,，物業(yè)公司開具發(fā)票的意識不夠，收取款項時未向業(yè)主開具稅務發(fā)票,，或出于某種目的,，向個人業(yè)主收取款項不開具稅務發(fā)票。部分物業(yè)公司申報營業(yè)稅等稅款后,，未領購相對應的發(fā)票,，造成應開具而未開具發(fā)票可以領購又未領購發(fā)票的現(xiàn)象。

（四）賬務不健全或不建賬,。部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少,，收入成本核算簡單，設立簡易賬或不建賬,，不能全面反映收入成本費用等情況,，稅務機關不能掌握其真實的收入費用等情況。

（五）稅務管理部門收入難核實,。采用自制收據(jù)收取的應稅收入是否全部入賬核算方面同時也就相應地存在問題,，稅務部門在核實物業(yè)公司管理情況時，可能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套,，但入住業(yè)戶多少則較難掌握,，已入伙業(yè)主也有長期不在的情況，已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費也存在征收率的問題,，并不能100%到位,。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費標準與實際收費標準的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況,，造成稅務機關核實收入難,。

（一）宣傳與輔導。一方面稅務機關要加強對物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務培訓,，加強涉稅輔導,，向企業(yè)財會人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財會人員對政策的正確理解,，準確及時確定收入,，誠信納稅，提高企業(yè)對稅收的遵從度,。另一方面要通過多途徑向業(yè)主宣傳,，提高業(yè)主索取發(fā)票意識，把索取發(fā)票當作一種常態(tài)，形成維護自己的合法權益的一種習慣,。

（二）規(guī)范使用發(fā)票,，強化“以票控稅”。1物業(yè)公司使用稅控機向業(yè)主開具機打發(fā)票,，但大部份物業(yè)費需管理人員上門征收,，適用于自行繳納物業(yè)費率較高的單位，并且允許該部分企業(yè)領用定額發(fā)票,，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門收取物業(yè)費,。2領取定額發(fā)票，但業(yè)務量較大的企業(yè)領用發(fā)票的數(shù)量較大,，使用也不是很方便,，適用于規(guī)模相對較小的企業(yè)，3領用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專業(yè)發(fā)票,，稅務機關加強控管,。4建立發(fā)票違規(guī)舉報制度，打擊發(fā)票違章行為,，規(guī)范發(fā)票開具和使用,，維護納稅人的合法權益。

（三）日常管理,。建立物業(yè)管理明細臺賬,，企業(yè)每半年報送一次納入物業(yè)管理的樓盤房屋門面相應的入住使用及收取物業(yè)管理費情況，主管稅務機關在審核后可建立相關動態(tài)臺賬,，后期的每期數(shù)據(jù)應呈遞增狀態(tài),，如發(fā)現(xiàn)異常，及時跟蹤管理,。稅務機關應加強稅源調(diào)查,，實地調(diào)查詳細了解企業(yè)物業(yè)管理項目,，各小區(qū)物業(yè)面積,，入住情況門面出租情況，物業(yè)費收費標準其他經(jīng)營項目等情況,，與企業(yè)自報資料進行比對,，分析畢業(yè)論文異常，加強巡管,。

（四）規(guī)范納稅申報及賬務管理,。規(guī)范企業(yè)的納稅申報，企業(yè)應及時確入收入,，明確應稅收入應稅代收費用對應的應納稅種納稅義務發(fā)生時間,，及時準確申報納稅。引導企業(yè)規(guī)范建賬，規(guī)范各科目收入費用成本的確認,，如各項收入發(fā)生的費用各種代收費用的收取與支付的核算等,。對無建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)面積,，收費標準入住率等各項指標核定應納稅額,。加強評估管理，對零申報戶異常申報戶,，與掌握的企業(yè)相關情況進行比對,，及時評估，糾正企業(yè)不規(guī)范行為,。

（五）部門協(xié)作,。與房管工商公安房地產(chǎn)開發(fā)公司加強協(xié)作，了解掌握樓盤開盤出售情況物業(yè)公司登記及進入小區(qū)情況物業(yè)收費標準情況門面出租情況業(yè)主入住情況,，及時跟進管理,。

物業(yè)管理調(diào)研報告題目 物業(yè)管理調(diào)研報告3000字篇五

高校住宅區(qū)是各高校在自己原有校園土地的基礎上通過各種方式投資興建的居住小區(qū)，其目的主要是解決本校教職工的居住問題,，為教職工營造一個穩(wěn)定,、舒適的居住環(huán)境，住宅區(qū)環(huán)境建設管理的好壞,，直接牽掣到職工的根本利益,，對學校的穩(wěn)定和發(fā)展起著重要的作用。高校住宅物業(yè)管理是隨著高校后勤改革的不斷深入,，以及社會化物業(yè)管理企業(yè)的不斷完善和發(fā)展而出現(xiàn)的具有高校特色的新型后勤服務行業(yè),，學習、借鑒和研究這種新型管理模式和方法,，分析和探討高校住宅的現(xiàn)狀和存在的問題,，尋求具有科學性、社會性,、專業(yè)性及高校屬性的住宅物業(yè)管理辦法,，逐步推行規(guī)范化、專業(yè)化的高校住宅物業(yè)管理模式,，為教職工創(chuàng)造文明,、安全、舒適,、和諧的生活和工作環(huán)境,，是高校后勤工作者應該認真思考和研究的一個重要課題。

1,、住宅區(qū)基礎設施差

目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學,，其住宅區(qū)都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過程中逐步建成并投入使用的,，隨著時間的推移，特別是過去六七十年代建造的住宅樓,，最初的規(guī)劃設計已不能適應現(xiàn)代社會人們居住和生活的需要,，好多線路、管道已嚴重老化,，房屋質(zhì)量參差不齊,，配套設施不齊全，設備陳舊,、老化,。住宅區(qū)內(nèi)綠化地雜亂不堪，住戶私自開荒種花種菜,，或到處亂搭亂建,，樓宇整體破舊不堪，在消防及安全設施存上也存在很多隱患,，實行物業(yè)管理難度較大,。

2、從業(yè)人員服務意識差,，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理服務隊伍

我國各高校物業(yè)管理服務人員,，大多數(shù)都是從原房管部門或總務部門分離出來的后勤人員，物業(yè)管理專業(yè)技能性不強,，素質(zhì)不高,，“鐵飯碗”思想嚴重，觀念轉變緩慢,，始終認為自己是學校事業(yè)單位的正式職工,，后勤改革不管怎樣變化，自己都不會下崗,，工作不努力,，專業(yè)技能學習上不積極進取，沒有使命感,、緊迫感和危機感,，服務意識差，對待住戶態(tài)度生,、冷,、硬現(xiàn)象存在,，服務不能及時到位,，或服務質(zhì)量不能保證。

3,、缺乏配套的管理辦法

高校住宅小區(qū)是本校職工生活和學習的重要場所,，而物業(yè)管理部門則是為小區(qū)內(nèi)住戶提供服務的單位,，目前各高校在住宅物業(yè)管理中因沒有相應的管理辦法，而使住宅區(qū)內(nèi)好多方面管理無法可依,，如近年來,，隨著住房產(chǎn)權的多元化，校內(nèi)職工外購商品房的增多,，校內(nèi)住宅區(qū)外租戶增多,，因外租戶人員身份復雜，不愛護小區(qū)公共設施,，環(huán)境衛(wèi)生方面自治性差,，不注意公共道德行為，嚴重影響本校教職工的正常生活和學習,，還有小區(qū)內(nèi)基礎設施的管護,，住戶房屋裝修的管理等都沒有配套的管理辦法，而物業(yè)管理中心或公司作為服務部門,，沒有相應的行政管理或處罰權,，使得住宅物業(yè)管理在好多方面束手無策，難以提高住宅物業(yè)管理質(zhì)量,，無法確保國有資產(chǎn)的保值和增值,。

4、住戶物業(yè)付費意識不強,，依賴性較大

實行高校后勤改革以前,，高校住宅區(qū)各項服務都是學校大包大攬，包括共用部位的維修,、小區(qū)內(nèi)環(huán)境基礎設施建設,、衛(wèi)生保潔、綠化管護,、消防安全及門衛(wèi)管理,，甚至包括住戶室內(nèi)維修、有線電視收費等都是由學校支付,，隨著后勤改革及住宅物業(yè)管理的不斷深入,，以上各項福利性服務逐步實行住戶有償使用，好多住戶對此不滿,，認為小區(qū)是學校的住宅區(qū),，自己是學校的職工，自己有權免費享受住宅區(qū)內(nèi)的各項服務,，過去都是學校出錢搞服務,，而現(xiàn)在要自己出錢，觀念一時難以轉變,，福利性服務思想濃厚,，對物業(yè)管理缺乏認識和了解,，對物業(yè)管理收費采取消極態(tài)度，對學校的各種管理辦法故意刁難不予配合,，難以接受“自己花錢買服務”的物業(yè)管理消費觀念,。

5、物業(yè)管理經(jīng)費短缺,，難以創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)服務

高校物業(yè)管理不同于社會上的物業(yè)管理公司,，它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務為目的，而不是以盈利為目的,。所以其收費標準普遍低于同等商業(yè)性社會住宅小區(qū)收費標準,，而隨著高校社會化的不斷深入，學校對住宅區(qū)的投入也逐步減少,，使得住宅區(qū)物業(yè)管理成為獨立核算,，自負盈虧的經(jīng)濟實體。長期以來,，由于高校住宅的維修工作量大,，加之外租戶比例逐年增加，使的學校物業(yè)經(jīng)費收入產(chǎn)出嚴重失衡,，同時由于物業(yè)中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置,，使得高校物業(yè)從業(yè)人員隊伍龐大，人員工資基數(shù)大,，服務成本高,。作為住戶方面，隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高,，住宅區(qū)不再只是教職工生活居住的場所,，也是其思想文化交流、休閑娛樂,、開展各種文體活動的重要場所,，而要創(chuàng)建高素質(zhì)的人文環(huán)境，提供全方位,、高質(zhì)量,、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務，均需要一定的資金做保障,。有限的物業(yè)管理經(jīng)費使得物業(yè)管理部門日常支出很難日益為繼,。

1、物業(yè)管理人員要更新觀念,，增強服務意識

高校住宅物業(yè)管理人員大都是過去高校后勤舊體制下的后勤服務人員,，“大鍋飯”思想嚴重，隨著后勤改革及物業(yè)管理的不斷完善和推廣,，物業(yè)從業(yè)人員應強烈意識到“鐵飯碗”的體制已不復存在,，要有憂患意識，要破除“學校后勤非我們不可“的舊觀念,，樹立優(yōu)質(zhì)服務的新理念,，開拓進取，自我加壓,，主動出擊,，變“要我干”為“我要干”，確立“服務求生存,，效益求發(fā)展”的經(jīng)營理念,，努力鉆研物業(yè)管理新知識，學習和了解物業(yè)管理相關的法律法規(guī),，了解行業(yè)動態(tài),，培養(yǎng)一切為了住戶，住戶是上帝的新理念,，樹立“誠心,、創(chuàng)新、拼搏,、向上”的企業(yè)精神,，把提供優(yōu)質(zhì)服務作為我們工作的核心和行動的指南。

2,、要創(chuàng)建專業(yè)化的物業(yè)管理服務隊伍

高素質(zhì)的人才是創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務的基本條件,，對于高校住宅物業(yè)管理服務人員，學?；蚣瘓F應采用多種渠道,、形式對員工進行培訓和教育，重視員工的能力培養(yǎng)和潛力開發(fā),，創(chuàng)建科學的用人機制,，鼓勵員工進行技能創(chuàng)新和探索符合高校特色的新型物業(yè)管理模式，逐步實現(xiàn)員工持證上崗,，加強與國家級,、省級示范小區(qū)的聯(lián)系，通過參觀,、學習,、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平，通過專業(yè)講座,、技術大練兵等實踐活動來提高企業(yè)的整體效能和市場競爭力,。并利用高校優(yōu)勢，向社會上招聘高素質(zhì)的物業(yè)管理人才,，充實到高校物業(yè)管理隊伍中來,，努力造就一支懂經(jīng)營,、善管理、通技術,、精業(yè)務的高校物業(yè)管理隊伍,。同時要引進競爭機制，加強考核,，實行競爭上崗,、按勞取酬，從而形成科學規(guī)范的物業(yè)管理體系,，為住戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務,。

3、建立完善的規(guī)章制度

高校住宅區(qū)的地產(chǎn)及房產(chǎn)屬于國有資產(chǎn),，住戶只具有使用權,，如何確保國有資產(chǎn)的保值和增值，學校領導及國資主管部門應予以重視,，高校住宅管理實行所有權和經(jīng)營權相分離,，符合高校后勤社會化改革的要求，有利于學校減輕財政負擔,，使住宅物業(yè)規(guī)范健康的發(fā)展,，而物業(yè)管理部門作為服務單位，只能搞好服務工作,，無行政管理或處罰權,，學校應協(xié)調(diào)各職能部門之間的關系，配合物業(yè)中心按照國家有關物業(yè)管理的方針,、政策,、統(tǒng)一制定高校物業(yè)管理的具體政策、辦法,、收費標準和服務內(nèi)容,，包括住宅裝修管理辦法、外租房戶管理辦法,、公共環(huán)境及國有財產(chǎn)管理辦法,、自行車存放管理辦法等，并在各住宅區(qū)按照物業(yè)管理條例,，積極成立小區(qū)管委會,，形成學校、小區(qū)管委會,、物業(yè)管理中心三方共同管理的局面,。

4、建立質(zhì)量監(jiān)督保證體系

住宅物業(yè)管理中心應主動接受學校相關部門包括國資、后勤,、紀檢,、審計、財務部門的監(jiān)督和管理,，對服務內(nèi)容包括共用部分及住戶室內(nèi)維修,、消防、門衛(wèi)安全,、綠化管護,、道路的維護,、住宅區(qū)內(nèi)公共設施的維護服務等項目進行檢查,，物業(yè)中心要根據(jù)國家有關法規(guī)和行業(yè)條例，建立和完善物業(yè)管理法規(guī),，實行企業(yè)化管理,，使住宅區(qū)內(nèi)的各項管理規(guī)范標準，甲乙雙方應按照約定條款認真履行合同,，對物業(yè)中心在日常服務中不符合規(guī)定的項目要進行整改,，對服務達不到標準的甲方可進行處罰，用法規(guī)和制度規(guī)范約束物業(yè)部門的行為,，確保教職工能有一個干凈,、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境,。

5,、積極開展社區(qū)文化建設

高校物業(yè)住宅區(qū)不同于社會上的商業(yè)住宅小區(qū)，具有濃厚的文化環(huán)境及學術氛圍,，教職工群體素質(zhì)比較高,，住戶對居住環(huán)境的建設及服務的要求都表現(xiàn)出較高層次的需求，作為高校住宅物業(yè)管理中心,，在搞好各項服務的同時,，應加強對物業(yè)管理的宣傳力度、廣度和深度,，并結合本校的實際情況,，配合工會、離退休處,、校團委黨委,、宣傳部等部門積極開展社區(qū)文化建設及群眾性娛樂活動，要讓每一位有熱心和愛心的職工積極的參與到我們的小區(qū)物業(yè)管理中來,，大力開展“小區(qū)是我家,，美好環(huán)境靠大家”的宣傳活動，培養(yǎng)住戶的主人翁思想，營造積極,、健康,、向上、富有高校特色的社區(qū)文化,，通過提高文化內(nèi)涵,，創(chuàng)建祥和的社區(qū)環(huán)境，通過籌建小區(qū)特刊和物業(yè)網(wǎng)站,，多形式開展社區(qū)文化,、體育、公益事業(yè)及社區(qū)旅游等活動,，開設宣傳欄和網(wǎng)上聊天等形式,，以形成具有高校特色的文化氛圍和格調(diào)。

6,、多渠道開展便民有償服務,，增創(chuàng)服務經(jīng)費

經(jīng)費是物業(yè)管理的基礎，也是物業(yè)公司開展服務工作的保障,，物業(yè)公司在取得學校劃撥的經(jīng)費,、住戶交付的物業(yè)管理費及職工室內(nèi)維修費外，還應充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢,，挖掘服務潛力,，拓展服務項目，通過開展有償便民活動,，尋求新的經(jīng)濟增長點,。在此方面，學校應該給予政策支持,，包括住宅區(qū)周邊門面房的開發(fā),，住宅區(qū)內(nèi)蔬菜、水果市場的開發(fā),，洗衣店,、服裝加工店、飲食服務攤點,、糧油銷售店等商業(yè)網(wǎng)點,，廣開資金來源渠道，補充物業(yè)服務費的不足,，從而確保住宅物業(yè)管理的良性持續(xù)發(fā)展,。

7、以人為本,，構建和諧居住小區(qū)

高校物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外,，更重要的是為住戶提供全方位的服務,，要按照“以人為本”的服務理念，不斷提升服務水平,，使住戶能深入體會到“住戶物業(yè)是一家,，有困難找物業(yè)”的溫暖，把住戶對物業(yè)的滿意作為物業(yè)人最大的欣慰,，樹立良好的物業(yè)管理形象,。如小區(qū)內(nèi)有好多老教授、專家,、學者等老人,，他們的子女常年不在身邊，物業(yè)管理人員要經(jīng)常同他們進行深入溝通,，了解住戶在小區(qū)內(nèi)的需求和困難,，幫助他們解決實際問題，對待服務工作要高效,、細致,、態(tài)度和藹,、服務熱情周到,。同時中心領導要關心職工生活，重視人性化管理,，對于職工及家屬的生老病死,，婚喪嫁娶，中心都應予以慰問,、祝賀,、看望，員工有不順心的事時,，中心領導要與他們進行交心談心,，幫助他們排憂解難，使得員工的積極型和主動性得到充分發(fā)揮,，增強企業(yè)的凝結力和向心力,，達到住戶滿意、領導滿意,、職工滿意的和諧居住及工作環(huán)境,。

總之，高校住宅物業(yè)管理是一個新型的服務行業(yè),，它不同與社會上的物業(yè)管理模式,，它的各項政策及服務標準應服從學校改革、發(fā)展,、穩(wěn)定的大局,，各高校應結合自身的特點和實際情況,，按照住宅區(qū)行政所有權和經(jīng)營權相分離的原則,，轉變原有管理部門的職能，注入新的物業(yè)管理機制，依靠學校的支持,，住戶的配合，建立起具有高校特色的物業(yè)管理模式,，向教職工提供全方位,、高質(zhì)量、綜合性服務,，最終實現(xiàn)社會,、學校、住戶,、物業(yè)管理企業(yè)的共同滿意和長足發(fā)展,。

參考文獻：

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物業(yè)管理調(diào)研報告題目 物業(yè)管理調(diào)研報告3000字篇六

物業(yè)管理關系千家萬戶,，做好物業(yè)管理對于改善城區(qū)環(huán)境，鞏固三創(chuàng)成果,，構建和諧社會具有重要意義,。近年來，xx縣物業(yè)管理逐步發(fā)展,，取得了一定成績,，但也面臨諸多困境，物業(yè)管理發(fā)展任重道遠,。

近年來,，我縣城鎮(zhèn)化建設日新月異，小區(qū)物業(yè)管理逐步推行和發(fā)展,，目前整體態(tài)勢平穩(wěn),。但是我縣物業(yè)管理市場化運作機制尚不健全,，物業(yè)管理水平仍然較低，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾難以調(diào)解,，物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善,，已經(jīng)到了一個需要全面規(guī)范整頓提高的階段。

（一）穩(wěn)中求進,，我縣物業(yè)管理發(fā)展迅速,。

我縣物業(yè)管理起步于20xx年，縣房地產(chǎn)管理局成立了物業(yè)管理辦公室,，負責全縣物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理,。10年來，我縣物業(yè)管理從無到有,，從小到大,，穩(wěn)步發(fā)展。截至目前,，全縣共有物業(yè)服務企業(yè)10家,，管理居民住宅小區(qū)17個，物業(yè)服務建筑面積近200萬平方米,，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達98%,，從業(yè)人員達1000多人，服務小區(qū)人口達25000人,。

（二）多措并舉,，我縣物業(yè)管理逐步完善,。

縣物業(yè)管理辦公室成立以來,，對物業(yè)行業(yè)管理發(fā)揮了一定作用。一是加強物業(yè)服務隊伍培訓,，提高了從業(yè)人員的業(yè)務技能,、政策法規(guī)水平和職業(yè)道德；二是加強外派交流,。進一步開闊了物業(yè)管理人員的視野,，找準了自身存在的問題，也明確了今后努力方向,。三是加強市場準入管理,。積極實行物業(yè)管理提前介入制度，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預售許可證時,，必須明確項目前期物業(yè)管理計劃,。從20xx年5月1日起，所有新建樓盤前期物業(yè)管理實行了招投標制度,。四是加強行業(yè)監(jiān)管,。制訂了《xx縣城區(qū)物業(yè)服務企業(yè)實施年度測評細則》,，加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管，將測評結果作為評先評優(yōu)考核晉級的重要依據(jù),。五是加強公共維修資金的歸集和管理,。截至目前，累計歸集物業(yè)公共維修資金1300萬元,。

（三）物業(yè)管理發(fā)展不平衡,。

一些小區(qū)如鉑金華府、中偉世紀城和煙草局的物業(yè)管理比較規(guī)范,。而巨龍家園,、玉盤小區(qū)、書香和苑等一些小區(qū)因物業(yè)費收繳率不高,，小區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)撤離,。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危,。此外,，黨政機關、學校醫(yī)院等企事業(yè)單位的物業(yè)管理還未全面啟動,。

我縣物業(yè)管理業(yè)在快速發(fā)展的同時,，暴露的問題和隱患也日益凸顯，主要表現(xiàn)在：

（一）小區(qū)開發(fā)建設質(zhì)量堪憂,、設施配套不完善,。我縣部分小區(qū)，盡管通過了竣工驗收,，但仍存在規(guī)劃未嚴格實施,、小區(qū)配套設施不完善、房屋外墻屋面滲漏,、衛(wèi)生間漏水,、消防及安保設施不到位、電梯質(zhì)量低劣,，甚至存在安全隱患等等問題,。這些問題在建設過程中沒有得到根本解決，留下質(zhì)量安全隱患和矛盾根源,。

（二）物業(yè)管理粗放型發(fā)展,。一是部分物業(yè)企業(yè)服務質(zhì)量不高，服務信譽不佳,，重收費輕服務,。二是物業(yè)管理專業(yè)化水平低，物業(yè)服務企業(yè)小,、弱,、散,，缺乏上規(guī)模、上檔次的物業(yè)公司,。從整體而言,，我縣物業(yè)管理服務水平不高，實力不強,，難以適應市場化,、專業(yè)化、社會化的需求,。

（三）業(yè)主物業(yè)服務消費觀念沒有普遍形成

一些業(yè)主缺乏法制觀念和物業(yè)消費觀念,，對市場化物業(yè)管理不理解、不支持,，有些業(yè)主只要求接受服務卻拖欠物業(yè)費,，有的只選擇價格低廉的物業(yè)公司，卻要享受品質(zhì)的物業(yè)服務,，而物業(yè)公司因收費標準低而難以運作,，從而造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環(huán)。

（四）物業(yè)公司和業(yè)主權責不清,，業(yè)主委員會沒有充分發(fā)揮橋梁作用,。我縣小區(qū)大部分業(yè)主委員會沒有成立，有的業(yè)主委員會在物業(yè)管理中不能發(fā)揮應有的作用,。部分小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司沒有訂立物業(yè)服務合同,，雙方的權利和義務沒有明確，造成雙方應盡職責和義務不能全面履行,，權利受到侵害時不能很好維權,。

（五）物業(yè)管理體制不完善。從全縣看,，缺乏一個強力有效,、協(xié)調(diào)各方的綜合物業(yè)管理部門，縣房產(chǎn)局作為物業(yè)行業(yè)管理主管部門,，委托物業(yè)管理辦公室負責業(yè)務管理，但該機構面對日益增加的管理任務和物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處力不從心,，亟待全面加強,。開發(fā)商、物業(yè)企業(yè),、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清,；屬地政府、社區(qū)的.綜合協(xié)調(diào)作用未充分發(fā)揮,。在業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾時,，政府及相關部門不能及時調(diào)處,，導致矛盾升級擴大。

（一）加強宣傳,，引導樹立正確的物業(yè)管理和物業(yè)消費觀念,。深入宣傳《物權法》、《物業(yè)管理條例》等有關法律法規(guī),，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務對小區(qū)環(huán)境的重要性,，增強廣大業(yè)主的物業(yè)服務消費觀念，使“花錢買服務”的觀念深入人心,。同時,，引導物業(yè)服務企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭,，提高服務質(zhì)量,，珍視企業(yè)信譽，推動整個物業(yè)服務行業(yè)健康,、有序發(fā)展,。

（二）部門聯(lián)動，建立物業(yè)管理齊抓共管機制,。一是在工程項目規(guī)劃,、設計階段開始，規(guī)劃建設部門要對小區(qū)的功能,、布局,、公共設施和配套建設等提出明確要求，為后期物業(yè)服務打下堅實的基礎,。二是小區(qū)建設要嚴格執(zhí)行有關規(guī)劃建設標準,，做到圖紙與建設一致，嚴格規(guī)劃管理和工程質(zhì)量管理,，確保建設工程質(zhì)量,。三是建立商品房綜合竣工驗收制度，房產(chǎn)部門要參與綜合驗收,。政府相關部門應實行驗收責任追究制,，未通過綜合驗收的物業(yè)，不能投放市場,。四是物價部門要完善細化收費標準,，明確服務內(nèi)容。五是縣房產(chǎn)部門要建立物業(yè)企業(yè)的信譽等級測評制度,，引導物業(yè)服務企業(yè)加強行業(yè)自律,，提高企業(yè)信譽，確保服務質(zhì)量,。使信譽低,、質(zhì)量差的物業(yè)企業(yè)逐步退出市場,。對無正當理由擅自中止物業(yè)服務的物業(yè)公司在以后的投標時予以限制。規(guī)范物業(yè)承接查驗手續(xù),，明確開發(fā)商,、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主三方之間的權利和義務,。同時,，要認真規(guī)范公共維修基金的管理和使用，制定公共維修基金提取使用程序,。

（三）積極扶持,，促進物業(yè)企業(yè)良性發(fā)展。建議政府對物業(yè)服務企業(yè)征收的相關稅費予以優(yōu)惠,，在物業(yè)公司遇到困難時予以關心支持,。引導物業(yè)企業(yè)走強強聯(lián)合之路，積極鼓勵物業(yè)公司重組兼并,，做大做強物業(yè)公司,，做響物業(yè)公司品牌。積極扶持培育實力較強,、專業(yè)化水平較高的物管企業(yè),，走規(guī)模經(jīng)營之路。

（四）加強保障,，推進物業(yè)管理法制化進程,。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛，如當事雙方已提起訴訟,，可按法律程序處理,。建議縣人民法院優(yōu)先受理、快審快結,，維護當事人的權益,。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，要發(fā)揮司法調(diào)解的作用,，建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單的措施或程序,。為從根本上規(guī)范我縣房地產(chǎn)開發(fā)建設管理和物業(yè)管理活動，建議盡快出臺我縣加強房地產(chǎn)開發(fā)管理的實施辦法和加強物業(yè)管理的實施細則兩個規(guī)范性文件,。

（五）理順體制,，實行屬地管理和行業(yè)管理相結合。按照“條塊結合,，屬地管理”的原則，進一步明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)居委會在物業(yè)管理工作中的權,、責關系,，把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇,，政府投入一定的經(jīng)費。鄉(xiāng)鎮(zhèn),、社區(qū)居委會加強對居住小區(qū)的屬地管理,，全面承接和履行政府延伸至社區(qū)的各項公共管理與服務職能，建立起對業(yè)主委員會的引導和監(jiān)督機制,?？h房產(chǎn)部門要加強對物業(yè)服務企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管，指導物業(yè)服務企業(yè)規(guī)范,、高效開展工作,。建議縣委政府加強縣物業(yè)管理辦公室的機構設置，增加人員編制,，明確其職能職責,，加強其履職監(jiān)督。對業(yè)主,、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,，縣物業(yè)管理辦公室要和社區(qū)居委會及時介入、引導,，共同協(xié)調(diào)處理,。堅持屬地管理原則，業(yè)主委員會自覺接受社區(qū)居委會的領導,，社區(qū)居委會積極參與協(xié)調(diào)處理物業(yè)矛盾糾紛,。

物業(yè)管理調(diào)研報告題目 物業(yè)管理調(diào)研報告3000字篇七

物業(yè)管理作為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史,，這十幾年來,，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下,，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高,，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè),。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展狀況,，結合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進行了調(diào)研,，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：

在調(diào)研中反映最多的問題就是收費難,，雖然《物業(yè)管理條例》已頒布實施一年多，但業(yè)主的交費意識,、物業(yè)管理觀念尚未完全形成,，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。業(yè)主不交費的理由很多，主要是物業(yè)管理企業(yè)服務不到位和房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題,。物業(yè)管理企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少,，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時,，必然會降低成本,，而降低成本的直接后果就是服務質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務不滿意,，從而不交物業(yè)費,，這就進入了一個惡性循環(huán)的怪圈。所以要搞好沈陽的物業(yè)管理,，必須從培養(yǎng)人們的交費意識入手,，努力提高收費率。

在《物業(yè)管理條例》中,，業(yè)主大會制度被作為一項重要制度再次明確,，業(yè)主大會是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,，作為產(chǎn)權人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人,，管理好小區(qū)應該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事,，而是全體業(yè)主的事,，業(yè)主應通過業(yè)主大會這一渠道充分行使自己的權利，發(fā)表自己的觀點,，參與到小區(qū)管理中去,。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識到這一點,，對小區(qū)物業(yè)狀況漠不關心,，造成業(yè)主大會召開困難，有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會,，沒有組建業(yè)主委員會,，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決,，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患,。有的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,，不具有合法性,，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主,。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會,，但其成員對物業(yè)管理相關知識了解甚少,，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力,、熱情,，業(yè)主委員會形同虛設,，不能起到應有作用,。另外，個別社區(qū)對業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的成立比較漠然,，未按照《物業(yè)管理條例》要求發(fā)揮應有的組織、指導作用,，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無序狀態(tài),。

這一問題主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務態(tài)度不端正,，服務用語不文明,，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足，影響物業(yè)管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升,。其實業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務態(tài)度不好,，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹立“業(yè)戶至上”觀念,，才能把物業(yè)管理這項工作做好,；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作,，維修不及時,、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾,。

物業(yè)管理服務作為一種商品,，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性,。業(yè)主在購買本小區(qū)物業(yè)管理服務的時候會與其他小區(qū)相比較,，看看自己所享受到的服務在價值、價格上是不是最優(yōu)的,，但由于現(xiàn)在我市未對不同價格的物業(yè)費應具體提供那些服務做出細致明確的規(guī)定,，所以在業(yè)主進行比較的過程中難免會出現(xiàn)同質(zhì)不同價，或者同價不同質(zhì)的現(xiàn)象,，這種現(xiàn)象會對業(yè)主在評價物業(yè)服務上產(chǎn)生影響,。因此服務標準需要進一步規(guī)范。

開發(fā)商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質(zhì)量存在問題,；二是承諾未兌現(xiàn),，業(yè)主未得到承諾利益,，園區(qū)內(nèi)配套設施未健全。調(diào)查中,，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒交物業(yè)費的業(yè)主有90%是因為房屋質(zhì)量有問題,，還有的是因為開發(fā)商承諾的配套設施沒有建，業(yè)主又找不到開發(fā)商,，于是物業(yè)管理企業(yè)便無奈地成了替罪羊,。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量,，對開發(fā)商妥協(xié),，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患,。

國家《物業(yè)管理條例》已頒布實施一年多,，對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用，但由于其全國性和指導性的特點,，在解決物業(yè)管理中的一些具體問題時可操作性差,，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規(guī)、規(guī)章,，如物業(yè)管理區(qū)域的劃分,，業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權數(shù)的確定等。

針對以上問題,，提出如下建議：

按照“分等定級,、質(zhì)價相符”的原則制定物業(yè)管理服務質(zhì)量等級標準，同質(zhì)同價,，質(zhì)高價高,，不同等級，價格不同,，服務內(nèi)容和質(zhì)量也不同,。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同,，不搞服務不足,，也不搞服務過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務,，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費,，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費,，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑,。

按照《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會,，使業(yè)主的合法權利得到保護,，正當權益得到維護,。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情,，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用,，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋,，消除二者間誤會分歧,，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。

在提高員工專業(yè)技能方面應重點做好以下幾方面工作：

1,、做好人力資源管理,，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務水平,；

2、制定計劃,，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓,，經(jīng)考試合格后持證上崗；

3,、實行“末位淘汰制”,，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念,；

4,、多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才，與本地實際相結合,，優(yōu)勢互補,，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。

在提高員工道德素質(zhì)方面,，要著力從培養(yǎng)其服務意識入手,，說話、辦事時刻從服務者的角度出發(fā),。因為在物業(yè)小區(qū)里,，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊,，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高,，應該多從自身找差距，擺正自己的位置,，工作中多一份耐心,，用自己良好的服務態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務水平贏得業(yè)主的理解和支持。

事實證明,，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管

理的最大難題,，所以在小區(qū)竣工驗收時,，相關部門必須嚴格把關，房屋質(zhì)量,、配套設施必須保質(zhì)保量,。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等,，不能因盲目擴大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患,。

由于各地物業(yè)管理實際情況存在差異，《物業(yè)管理條例》將一部分具體法規(guī),、規(guī)章的制定權交給地方,，我們應根據(jù)我市物業(yè)管理實際，結合《物業(yè)管理條例》實施一年多以來的實踐經(jīng)驗,，盡快制定出臺實施細則,，為解決具體問題提供操作性強的法律依據(jù)。

深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》,，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性,，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權利,。同時通過宣傳,，也要使物業(yè)管理企業(yè)進一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務,，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務,，物業(yè)管理企業(yè)提供服務的互補狀態(tài)，促進我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化,，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康,、有序發(fā)展。

物業(yè)管理調(diào)研報告題目 物業(yè)管理調(diào)研報告3000字篇八

為了規(guī)范市區(qū)內(nèi)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理,，根據(jù)地區(qū)領導安排,，20xx年8月5日—10日，地區(qū)建設局組織專題調(diào)研組,，對xx市市域內(nèi)住宅小區(qū)建設情況,、物業(yè)管理情況進行了調(diào)研，并與多家物業(yè)服務企業(yè)進行了座談,，就做好物業(yè)服務工作聽取了物業(yè)服務企業(yè)建設性的意見,，同時深入住宅小區(qū)走訪了業(yè)主，召開了業(yè)主代表座談會,，認真聽取了業(yè)主對物業(yè)管理及服務的意見和建議,，現(xiàn)將調(diào)研情況匯總報告如下：

截止20xx年7月底，xx市建成180個普通住宅小區(qū),，共有物業(yè)服務企業(yè)47家,，其中二級資質(zhì)1家,，三級資質(zhì)31家，三級（暫定）資質(zhì)15家,，從業(yè)人員近4000人,，管理普通住宅小區(qū)140個，小區(qū)總建筑面積408.8萬㎡,，住戶總數(shù)36210戶,，居住人口11萬余，物業(yè)覆蓋率達70%,，未實行物業(yè)管理的小區(qū)有40個,。

在此次調(diào)研中，我們總體感覺是：地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理水平仍處于初始階段,，存在諸多矛盾,、困難和問題，急待整頓和規(guī)范,。

（一）物業(yè)管理收費偏低

地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理收費自1998年出臺收費標準（封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費為15元/戶,、月，未封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費為10元/戶,、月）一直延續(xù)到20xx年，20xx年xx市出臺了按等級收費的規(guī)定,，由于多數(shù)物業(yè)公司服務質(zhì)量難以達到分級收費服務標準,，業(yè)主普遍不接受，所以,，除個別小區(qū)外,，依然按封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費為15元/戶、月,，未封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費為10元/戶,、月收取，此收費在1998年是合適的,，目前仍按這個標準執(zhí)行,，物業(yè)服務收費明顯偏低。這次調(diào)研中,，我們對各類物業(yè)公司服務成本進行了測算,，按照目前物價指數(shù)和收費標準，物業(yè)公司只能維持低標準,、低水平,、低檔次服務，要想企業(yè)不虧損,，只能缺位服務,，由此,，派生出一系列問題：

一是員工工資低（地區(qū)內(nèi)股份制和個體物業(yè)服務企業(yè)員工工資平均600元左右；麗園小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)員工平均工資650元,；阿牙小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)員工平均工資700元,，屬最高），高質(zhì)量管理人才和服務人員難以引進（地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)吸納的勞動力中大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員,、農(nóng)村剩余勞動力和社會40,、50人員等），低素質(zhì)管理人員只能履行低標準服務,，造成服務錯位或不到位,。

二是難實施規(guī)范化管理標準化服務，造成扯皮多,、投訴多,、上訪多，給地區(qū)社會穩(wěn)定帶來不和諧因素,。

三是企業(yè)負債運行,，造成水費、電費拖欠,，導致小區(qū)路燈不亮,，道路不平，綠地荒蕪,，樹木死亡,、共用基礎設施破損等情況連續(xù)發(fā)生。

四是業(yè)主拖欠物業(yè)費情況嚴重,，經(jīng)統(tǒng)計,，xx市城市物業(yè)住宅公司累計債務249萬元，安雅物業(yè)公司累計債務307.6萬元,，業(yè)主欠費嚴重影響物業(yè)公司的生存,。

（二）物業(yè)管理中各方主體行為不規(guī)范

地區(qū)內(nèi)實行物業(yè)管理的140個普通住宅小區(qū)，只有37家成立了業(yè)主管理委員會,，占25%,，且大多數(shù)業(yè)主委員會不能規(guī)范運作（主要原因是業(yè)主委員會缺乏正常經(jīng)費來源）。未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū),，物業(yè)管理屬于“跛足”運作,，業(yè)主權利、義務不清楚,，物業(yè)公司與業(yè)主委員會之間關系不明確,，出現(xiàn)問題后無法追究相關責任方的責任，大量的矛盾糾紛得不到及時解決，不利于物業(yè)管理市場的規(guī)范,，削弱了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,。

（三）落實住房專項維修資金制度不到位

一是沒有按照規(guī)定從房改售房款中提取專項維修資金，或者提取了但被挪用,。

二是政府主導建設的安居房,、經(jīng)濟適用住房未按國家規(guī)定標準留用專項維修資金（麗園小區(qū)安居房、阿牙小區(qū)安居房和經(jīng)濟適用住房專項維修資金按工程造價1%留成,，未達到國家當時規(guī)定的2%標準）,。

三是20xx年前建設的商品房維修金沒有足額歸集到位，無法正常提取使用,。

由于專項維修資金不到位,，住房公用部位、公用設備的大,、中修及更新改造不能及時進行,，侵害了購房人的合法權益，也影響了小區(qū)的整潔和完整,。

（四）老舊小區(qū)開發(fā)建設中遺留問題多,，物業(yè)公司無力解決。具體表現(xiàn)為：小區(qū)規(guī)劃與實際建設不符,，沒有物業(yè)管理設施,；小區(qū)環(huán)境與售房承諾有差異；文化娛樂,、健身場所等配套設施不完善,；房地產(chǎn)開發(fā)商擅自改變物業(yè)管理設施用途或縮減綠地或在綠化用地、公共用地上修建房屋,；有的房屋建筑和附屬設備質(zhì)量差，返修率高,，引起業(yè)主不滿,；有的小區(qū)設施老化，影響到管理質(zhì)量,。

（一）物業(yè)管理市場體制欠完善,，缺乏競爭機制

xx市目前實行物業(yè)管理住宅小區(qū)分四種情況，一是由市房地產(chǎn)部門直管的物業(yè)企業(yè),，對政府先期開發(fā)的安居住宅小區(qū)實施物業(yè)管理,；二是由中央、自治區(qū)駐哈企業(yè)直管的物業(yè)企業(yè),，對單位開發(fā)的住宅小區(qū)實施物業(yè)管理,；三是由開發(fā)商組建的物業(yè)公司，對自行開發(fā)的住宅小區(qū)實施物業(yè)管理,；四是由股份制或私人組成的物業(yè)企業(yè),，對市區(qū)內(nèi)其他住宅小區(qū)和零星散戶樓棟實施物業(yè)管理,。從總體上講，xx市物業(yè)管理仍然處于計劃經(jīng)濟時代的條塊割居管理模式,，這種模式不利于競爭,，按照國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主通過市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè),，只有通過競爭,，才能形成新的管理機制，促進物業(yè)服務企業(yè)衍生,、發(fā)展,、做大做強。

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會體制不健全,，未形成有效的運行機制

隨著住房體制改革的不斷深化,，房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權的格局發(fā)生根本改變，居民住房自有化率越來越高,。隨之而來的,，單幢建筑物內(nèi)有多個產(chǎn)權人（即多個業(yè)主）的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設施設備和相關場地是密不可分的整體,，對房屋共用部位,、共用設施設備進行使用、維護,、管理和對決定業(yè)主共同事務等事項,，涉及全體業(yè)主的共同利益，單個業(yè)主無法完成,，只能由全體業(yè)主形成共同意志,，才能對此類共同事務作出決定。必須建立一種機制,，保證對業(yè)主共同事務作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志,，符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會就是這樣一種代表和維護全體業(yè)主共同利益的有效的機制,。業(yè)主委員會是業(yè)主大會選出的決策機構,，在業(yè)主大會閉幕后，行使業(yè)主大會的權利,。由于xx市住宅小區(qū)業(yè)主委員會組織機構不健全,，業(yè)主委員會的成立、組成,、運作缺乏監(jiān)督和制約,，業(yè)主委員會未發(fā)揮應有的作用，物業(yè)公司缺乏業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主與物業(yè)公司出現(xiàn)的爭議問題多,、扯皮多,，存在一定的對立情緒。

（三）物業(yè)服務企業(yè)行為不規(guī)范

市區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)普遍對自身定位不準確,、服務意識不明確,、服務與被服務的關系不清楚，在實踐中存在服務不到位,、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項,、收費與服務不相符等不規(guī)范的行為。

（四）開發(fā)建設質(zhì)量問題對物業(yè)管理造成不利影響

市區(qū)內(nèi)部分住宅小區(qū)由于開發(fā)質(zhì)量問題,，使得物業(yè)服務企業(yè)承擔了本應由開發(fā)商承擔的一部分責任,，加大了物業(yè)服務企業(yè)管理成本，造成了物業(yè)服務企業(yè)虧損,。

（五）無物業(yè)小區(qū)陷入治理困境

xx市區(qū)內(nèi)無物業(yè)小區(qū)主要有三類：一是一些機關事業(yè)單位和國有企業(yè)早期建設的單位公房因機關合并或企業(yè)改制不復存在,，造成無物業(yè)管理；二是城鄉(xiāng)結合部個人興建的私房群,；三是因原有物業(yè)服務企業(yè)倒閉或退出造成沒有人管理的住宅小區(qū),。這些小區(qū)因缺乏比較優(yōu)勢，對物業(yè)吸引力不足,，小區(qū)管理支出多,，收入少，繳費低,，虧損大,，因此，物業(yè)服務公司不愿介入,。由于缺乏物業(yè)管理,，這些小區(qū)普遍存在臟亂差問題和治安問題，給社會帶來不穩(wěn)定因素,。

（一）物業(yè)管理要從源頭抓起,，切實抓好新開發(fā)住宅小區(qū)前期物業(yè)管理和竣工綜合驗收工作

1、全面實行前期物業(yè)管理,。按照國家《物業(yè)管理條例》及自治區(qū)、地區(qū)和xx市實施國家物業(yè)管理條例的有關規(guī)定和要求,，今后,，市區(qū)內(nèi)新建住宅3萬平方米以下的開發(fā)小區(qū)，在工程開工前,，建設開發(fā)單位必須將物業(yè)管理規(guī)劃,、設計方案及與擬選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的委托合同，一并報市房地產(chǎn)主管部門審查，審查同意后備案并辦理相關手續(xù),，工程開工后物業(yè)服務企業(yè)介入管理,，直到小區(qū)竣工交付使用后，業(yè)主委員會成立并召開業(yè)主大會,，選聘物業(yè)公司接受為止,。開發(fā)建設單位選聘的物業(yè)企業(yè)前期物業(yè)費由開發(fā)建設單位支付。市區(qū)內(nèi)新建住宅3萬平方米以上的小區(qū)應全面推行前期物業(yè)管理招投標制度,，由市房地產(chǎn)主管部門監(jiān)督,，開發(fā)建設單位組織招投標，按照政府指導價格標準合理確定服務內(nèi)容和物業(yè)收費標準,，對通過招標選擇的物業(yè)公司,，開發(fā)建設單位支付前期物業(yè)管理費。

2,、嚴格執(zhí)行住宅小區(qū)竣工綜合驗收制度,。今后，市區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)竣工后應先進行各專項驗收,，由相關部門對小區(qū)園林綠化,、供熱、供排水,、電子監(jiān)控設施等工程進行驗收,，驗收合格后方可進行綜合驗收，綜合驗收由發(fā)改部門牽頭,，組織市規(guī)劃,、房地產(chǎn)主管部門、建設,、環(huán)衛(wèi),、教育、物業(yè)所在區(qū)街道辦事處及居民委員會等相關部門參加,，驗收合格后,，幼兒園移交教育部門統(tǒng)一管理、使用和維護,，公廁移交環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一管理,、使用和維護，按《公共服務設施專項規(guī)劃》要求配建的社區(qū)級辦公用房和服務設施（含社區(qū)醫(yī)療服務站及文體活動設施）移交居委會管理,、使用和維護,，物業(yè)管理用房（含物業(yè)辦公室、業(yè)主委員會辦公室,、治安聯(lián)防室,、警衛(wèi)室,、文化活動室、健身活動場所及器材）移交居委會管理,，待業(yè)主委員會成立后移交給業(yè)主委員會,，供全體委員所有和使用,。

物業(yè)管理用房按《xx市城市規(guī)劃管理若干規(guī)定》第八條配建,，分期開發(fā)建設的物業(yè)，建設單位應當在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)管理用房及健身場地,。

物業(yè)服務用房應為地面以上的獨立建設的裝修房屋,，具有水電功能,，沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房所在樓層不得高于三層,。

城市規(guī)劃行政主管部門應當在審批建設工程規(guī)劃許可證時明確物業(yè)服務用房的位置和面積,，房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時，應當注明物業(yè)服務用房面積和房號,。

（二）全面建立業(yè)主委員會制度

鑒于業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的重要性，應進一步完善住宅小區(qū)業(yè)主大會,、業(yè)主委員會制度,，一是住宅小區(qū)綜合驗收后，具備召開業(yè)主大會條件時,，建設單位應當在30日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處提出召開業(yè)主大會書面報告,，街道辦事處應在接到書面報告30日內(nèi)組織業(yè)主代表、建設單位代表,、居委會代表在房產(chǎn)局和街道辦指導下成立籌備組,。組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,，業(yè)主委員會成立后籌備組自行解散,；二是對已建立的住宅小區(qū)業(yè)主委員會難以履行職責的，轄區(qū),、街道辦事處要通過不斷調(diào)整,、充實，提高其履職能力,，對已交付使用,、未召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委會的住宅小區(qū),，要分清情況,，查清原因，按條例要求及時召開業(yè)主大會,，成立業(yè)主委員會,；三是隨著社區(qū)建設的進一步發(fā)展和物業(yè)管理的進一步規(guī)范，隨著居民和業(yè)主身份的逐漸同質(zhì)化,，由廣大居民或者業(yè)主直接選舉產(chǎn)生的居委會和業(yè)主委員會可能會出現(xiàn)趨同的情況,，從有利于調(diào)動居委會和業(yè)主委員會兩個方面的積極性出發(fā)，今后,，新成立的住宅小區(qū)業(yè)主委員會主任可由居委會委員通過選舉兼任,，業(yè)主委員會應在居委會指導下開展工作，以利于整合管理資源,，發(fā)揮社區(qū)的作用,，加強社區(qū)穩(wěn)定與和諧建設；四是全面落實由業(yè)主委員會選聘,，解聘物業(yè)公司的規(guī)定,，建立良好物業(yè)管理市場競爭制，通過競爭促進物業(yè)企業(yè)依靠良好的經(jīng)營,、優(yōu)質(zhì)的服務,、合理的收費擠進和占領市場，從根本上促使其服務態(tài)度的改變,，服務水平的提高,。

（三）創(chuàng)造寬松條件，進一步加大對物業(yè)管理企業(yè)支持力度

1,、建立“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務收費機制

物業(yè)服務收費是確保物業(yè)服務正常運行的必要前提,。業(yè)主在享受物業(yè)服務企業(yè)提供服務的同時，必須按時繳納物業(yè)服務費,。鑒于市域內(nèi)物業(yè)管理收費偏低的情況,，為了進一步提高市域物業(yè)企業(yè)服務水平，督促物業(yè)服務企業(yè)提供質(zhì)價相符的服務,，引導業(yè)主正確評判物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量,，樹立等價有償?shù)南M觀念，規(guī)范物業(yè)管理行為,，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,，依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》，國家發(fā)改委,、建設部印發(fā)的《物業(yè)服務收費管理辦法》（發(fā)改價格[20xx]1864號）和中國物業(yè)管理協(xié)會《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》（試行）的通知（中物協(xié)（20xx）1號）文精神和《自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務等級標準（試行）》新建房[20xx]4號規(guī)定,，結合地區(qū)當前物價消費指數(shù)，群眾承受能力,，建議市政府適當調(diào)整物業(yè)收費標準,，并盡快下文執(zhí)行。

（1）市區(qū)內(nèi)開放式住宅小區(qū),，現(xiàn)行每戶按月收取的10元物業(yè)管理費自制定實施以來,，十年未變,，低收費直接影響物業(yè)管理企業(yè)的生存。在此次調(diào)研中,，經(jīng)我們測算和征求物業(yè)管理部門及住宅小區(qū)業(yè)主意見,，將開放式住宅小區(qū)物業(yè)管理費由現(xiàn)在的10元/戶、月,，調(diào)整為0.25元/月,、平方米為宜。

（2）對封閉式住宅小區(qū),，應按《自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務等級標準（施行）》（新建房[20xx]4號）文件規(guī)定執(zhí)行,，即：

普通住宅的物業(yè)管理綜合服務費

基準價的最高價格水平

2、安排專項財政補貼資金,，解決目前業(yè)主委員會缺乏管理資金的實際困難

市區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)已建立的業(yè)主委員會因無資金來源,，多半處于癱瘓和半癱瘓狀態(tài)，無法正常運作,。為此,，建議市財政按照3000人以下的住宅小區(qū)，每年給小區(qū)業(yè)主委員會補貼3000元的標準,，3000～5000人的住宅小區(qū),，每年給小區(qū)業(yè)主委員會補貼5000元的標準，5000人以上的住宅小區(qū),，每年給小區(qū)業(yè)主委員會補貼8000元的標準,，解決小區(qū)業(yè)主委員會的辦公費用，使業(yè)主委員會能夠開展正常工作,，行使正常管理職責,。

3、完善住房專項維修資金制度

住房專項維修資金是住宅小區(qū)共用部位,、共用設施維護費,，是延長小區(qū)使用的保命金，必須規(guī)范歸集,、規(guī)范運作,，鑒于地區(qū)住房專項資金歸集運作中存在的問題，建議市政府盡快完善《xx市住房專項維修資金歸集使用和管理辦法》,。

——對以房改優(yōu)惠價格向職工出售的公有住房,，原產(chǎn)權單位應按向職工出售價的20%，現(xiàn)產(chǎn)權所有者應按原購房款的2%向房地產(chǎn)主管部門繳交維修基金,，未交納的要補交,。

——安居房、經(jīng)濟適用住房由原建設單位按工程總造價2%的比例補交維修基金,，此問題僅限于麗園小區(qū)和阿牙小區(qū),。據(jù)我們了解,，兩小區(qū)建設完工后，維修基金按1%留成,，現(xiàn)維修基金已全部用完,，兩小區(qū)又面臨老化維護期。而兩小區(qū)建設節(jié)余款尚有280萬元,，在地區(qū)住房公積金管理中心暫存，應啟動此款,，補足兩小區(qū)維修基金）,。

——商品住房的維修基金按購房款2%的比例收繳，未按規(guī)定繳納的建設購房戶要盡快補繳,，否則由房產(chǎn)管理部門按有關規(guī)定處罰,。

住房專項維修基金均應按照業(yè)主所有，專戶專儲,，按幢立賬,，按戶核算，政府監(jiān)督的原則實施管理,。

4,、下放物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批權限

將目前由地區(qū)建設局行使的物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級審批權下放到縣（市）房地產(chǎn)（建設主管部門）主管部門，由地區(qū)建設局備案,，以便事權統(tǒng)一,，屬地管理，市房地產(chǎn)主管部門應加大對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督檢查力度,，建立街道,、居委會、住戶滿意度評價機制,。

5,、發(fā)揮職能部門作用，上下聯(lián)動,，綜合治理

住宅小區(qū)物業(yè)管理從“條”上看,，涉及民政、房管,、公安,、消防、園林,、建設,、城管、司法,、國土,、環(huán)保等多個部門,，從“塊”上看，涉及市,、街道辦事處,、社區(qū)三個層級。要管好住宅小區(qū),，必須上下聯(lián)動,，綜合治理。為此,，①建議市政府應當建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度,，組織相關行政管理部門和單位，部署,、推進和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作,；街道辦事處應牽頭成立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理聯(lián)席會議，由市房產(chǎn)局,、轄區(qū)派出所,、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會,、物業(yè)服務企業(yè)等參加,，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題，指導監(jiān)督業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的組建及日常運作；社區(qū)居委會負責協(xié)調(diào)和處理本轄區(qū)物業(yè)管理事務和糾紛,。②供水,、供電、供氣等專業(yè)單位應當承擔分戶計量表和分戶計量表前管線設施設備的維修養(yǎng)護責任,，建議市政府將小區(qū)供,、排水管網(wǎng)維修費用按住戶供排水用量攤入水費，由哈密水務公司和市排水管理中心進行統(tǒng)一維修和管理,。③建議聘用小區(qū)生活困難人員和老年志愿者組成巡邏隊,，由民政或公安部門補助一定的費用，協(xié)助管片民警和小區(qū)保安做好群防群治工作,。④建議成立社區(qū)物業(yè)管理工作站或在社區(qū)綜治辦下設住宅小區(qū)物業(yè)督查員,，加強社區(qū)與住宅小區(qū)物業(yè)管理溝通、協(xié)調(diào)工作,。

（四）加強對無物業(yè)小區(qū)的管理

無物業(yè)小區(qū)管理難度大,，容易引發(fā)各種社會問題，為此，必須加強無物業(yè)小區(qū)的綜合治理,，確保社會長治久安,，首先對無物業(yè)小區(qū)要分清情況，按照片區(qū)治理的原則,，由各區(qū)街道辦牽頭,，房產(chǎn)局指導，以片劃分管理小區(qū),，組建片區(qū)物業(yè)管理機構,，納入物業(yè)管理范疇，其次對接管無物業(yè)小區(qū)管理的片區(qū)物業(yè)公司要實施優(yōu)惠政策,，市政府要按照管理面積補貼一定數(shù)額的資金,，第三，要把物業(yè)管理的關注點放在無物業(yè)小區(qū)的治理上,，社區(qū)要把物業(yè)管理的重心移向無物業(yè)小區(qū)，特別是要抓好無物業(yè)小區(qū)的治安管理,。

（五）機關事業(yè)單位和國有企業(yè)早期建設的既有老舊小區(qū),，因機關合并或企業(yè)改制，原建設單位已不復存在的,，政府應做出規(guī)劃并列入年度建設計劃設立專項資金,，對其市政基礎設施及公共服務設施逐年完善。

（六）加強物業(yè)管理人員的上崗培訓工作

市房地產(chǎn)主管部門要做出規(guī)劃,，對物業(yè)公司管理及工作人員要采取“走出去,，請進來”的方式進行業(yè)務培訓，努力提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)和服務水平,。堅持物業(yè)管理人員戴證上崗,，把好物業(yè)管理人員的進入關，徹底解決當前市區(qū)內(nèi)物業(yè)管理低水平,、低素質(zhì),、管理無序和自生自滅的狀態(tài)。

物業(yè)管理調(diào)研報告題目 物業(yè)管理調(diào)研報告3000字篇九

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一,。物業(yè)管理是一個成長的過程,，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓,、探索新課題的過程,。

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點,，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式,，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題,，成立業(yè)主委員會,。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：

1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點,。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段,，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多,，圍墻未建好,，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管,，垃圾成堆,，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心,，打算賣掉房子,。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護,，但缺乏信心,。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理,，尚需七萬元解決遺留問題,。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書,，征求有關意見,。下一步準備成立業(yè)主委員會。

二,、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理,，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約,，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理,。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位,。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶,，建成十多年來，沒有物業(yè)管理,，遺留問題多,，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點,。經(jīng)走訪,，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗,、提供物業(yè)管理用房,，總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào),，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會,，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑,，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房,，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的`問題,。7月30日晚,，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司,，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道,。

三、觀山社區(qū)：試點一：佳美公司宿舍區(qū),。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū),，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務,，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶,，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理,，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū),，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司,，但缺乏長效管理。現(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會,，下發(fā)選票,，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案,。試點二：原天鵝賓館院落,。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助,，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主,。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案,。因院內(nèi)主體繁多,，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協(xié)調(diào)會,，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜,。

四、老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū),，無人管小區(qū)最多,，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務最難,，實施物業(yè)管理的難度也最大,。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院,、土產(chǎn)庭院,、醬園廠庭院、商業(yè)新村,、橋頭花園等地開會走訪,，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀,，最終確定在電影庭院,、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題,。

五,、渫陽社區(qū)：試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年,，二期工程尚未售完,。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿,，準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè),。經(jīng)社區(qū)推薦，建設方多方了解后,，擬定由致遠物業(yè)公司接管,。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主,，制定了初步管理方案,，得到了建設方的認可。八月份,，縣房管局準備采取邀標的方式,，重新聘用物業(yè)公司。試點二：旺佳園,。旺佳園共有業(yè)主75戶,，一部分是原勞動服務公司職工,，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費,，兩年期滿后,，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理,，而且由于以前管理不規(guī)范,，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理,。目前,，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規(guī),，投票選舉了業(yè)主委員會,，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。

物業(yè)管理調(diào)研報告題目 物業(yè)管理調(diào)研報告3000字篇十

為了使“加強小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會議更加富有成效,，市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調(diào)研組,，在傅紹平副主席帶領下，調(diào)研視察了市城區(qū)住宅小區(qū),，組織召開了座談會,，對我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題進行了認真分析思考，并借鑒了外地好的做法,，形成了這份調(diào)研報告,，供主席會議協(xié)商參考。

近年來,，市政府高度重視物業(yè)管理工作,，把物業(yè)管理作為加強社會管理、建設完美社區(qū),、提高市民生活質(zhì)量、維護社會和諧穩(wěn)定的一項重要的民生工程來抓,，有效改善了市民的居住環(huán)境,，提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。

1.健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系,。20xx年以來,，市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺了一系列規(guī)范性文件,，涉及前期物業(yè)管理,、物業(yè)服務收費、物業(yè)保修金,、物業(yè)維修資金管理等主要領域,，形成了相對完整,、較為完善的政策管理體系，極大地推動了相關工作的順利開展,。

2.強化了對物業(yè)主體的培育和監(jiān)管,。培育和引導本地企業(yè)做大做強。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質(zhì),，實現(xiàn)了本地一級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)零的突破,。加強對市場主體的監(jiān)管。依法實行市場準入制度;建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務企業(yè)信用動態(tài)管理檔案,，并且加強了信用評價成果的運用,。

3.提高了服務水平拓展了服務領域。引進保利,、金碧,、萬達等一批國內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)駐常服務，傳播先進的物業(yè)管理理念,。通過專題培訓,、專家講座、開展競賽,、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務素質(zhì)和服務水平,。引導和拓展物業(yè)管理的服務項目從過去簡單的保安、保潔,、維修等基本內(nèi)容,，發(fā)展到目前的家政服務、代收代繳,、車輛管理,、特約服務等方方面面。

4.加強了對物業(yè)管理硬件設施投入把關,。制定了物業(yè)管理用房,、業(yè)主公共活動用房等物業(yè)管理硬件設施的建設標準，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰-5‰配建,，最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動用房按照3‰-5‰配建,，最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術規(guī)范,。

雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長足發(fā)展,，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求,、與社會和人民群眾的期待還有一定的差距,。

1.車輛停放無序。由于前期建設車位配套比例較低,，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加,，小區(qū)內(nèi)有限的停車位(庫)已無法滿足業(yè)主車輛的停放需求,，致使小區(qū)內(nèi)大量車輛無處停放，部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”,，擠占人行道,、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道,、堵路堵門也時有發(fā)生,，造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞，進而引發(fā)各類糾紛,。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過因為他人的車輛停放在車庫門口,，車庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例,。

2.違法建設不止,。部分小區(qū)存在嚴重的亂搭亂建現(xiàn)象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院,、在陽臺周圍搭棚,、破墻開店;有的頂樓搭建閣樓;有的`違規(guī)搭設外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能,，租與他人開飯店,、茶館，開公司,、做倉庫,，嚴重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業(yè)主跟風效仿,，導致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止,、愈演愈烈。

3.物業(yè)費用難收,。目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當部分企業(yè)實際處于虧損狀態(tài),，除了規(guī)模因素外，物業(yè)服務收費標準偏低,、物業(yè)費收繳率不高也是重要原因,。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米,，部分小區(qū)收費標準還維持在10年前的水平,。據(jù)武陵區(qū)調(diào)查表明,，20xx年小區(qū)業(yè)主欠費額度平均達25%,，個別小區(qū)高達45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點大致在10%,。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差,、服務不滿意等各種理由拒交物業(yè)費,。不斷降低的收費額度導致物業(yè)服務質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費收繳率不到70%,，該小區(qū)已修建10余年,，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水,、水管破裂,、停車緊張等原因拒交物業(yè)費。

4.各類亂象頻發(fā),。小區(qū)物業(yè)服務涉及業(yè)主,、開發(fā)商、物業(yè)公司,、政府職能部門等多個主體,，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會導致小區(qū)內(nèi)亂象頻發(fā),，影響社會安定與和諧,。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費先后導致多家物業(yè)公司運轉不暢而退出小區(qū)，小區(qū)內(nèi)垃圾成堆,，業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務收費項目溝通不及時,，導致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘，損壞公共財物事件;金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽光房而被毆打事件;荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭奪業(yè)委會主任一職大打出手致傷住院,。

5.行政執(zhí)法缺位,。政府有關職能部門管理缺位，導致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象,。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多,，部門行政執(zhí)法沒有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，如公安部門過多依賴物業(yè)公司并沒有執(zhí)法權限的保安維護小區(qū)治安;城管,、規(guī)劃部門對小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時甚至不處理,，物業(yè)服務企業(yè)又無力制止;消防部門對小區(qū)車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。

6.公共服務缺失,。敞開式小區(qū)大多沒有明確服務主體,，基本上依賴社區(qū)提供的基本服務，而社區(qū)因為人力和資金的原因無法保障,，部分敞開式小區(qū)因服務主體不明確,，衛(wèi)生、治安,、交通等服務項目長期處于無序狀態(tài),。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區(qū)道路,、下水道等基礎設施進行了大規(guī)模改造,，但至今沒有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務進入,，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生，亂搭違建,、臟亂現(xiàn)象隨時有反彈的可能,。

我市的物業(yè)管理存在的這些問題在全國來說有其共性的一面，也有其特殊性,，應認真分析,，科學應對，其主要原因：

1.對物業(yè)管理認識有差距,，重視不夠?，F(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業(yè)管理的認識不夠到位,，尤其是區(qū)縣(市),、街道、社區(qū)對物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考,，沒有作為全局工作來考慮,，宣傳和引導力度不夠，導致物業(yè)管理的社會地位一直未能得到凸顯,。同時,，近幾年我市著力開展的完美社區(qū)建設和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關聯(lián)性研究不夠，結合不緊,。沒有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務業(yè)范疇,，物業(yè)企業(yè)無法享受在稅收、財政等方面的優(yōu)惠和扶持政策,，政府對物業(yè)管理的政策支持不明顯,。

2.物業(yè)服務企業(yè)行為不規(guī)范，服務水平較低,。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理水平不高,，部分企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全，管理流程不科學,，沒有或很少有內(nèi)部考核和獎懲機制,。個別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費、企業(yè)運營面臨困難的情況下,，為降低成本,，便開始減員減薪，搞衛(wèi)生的是“奶奶級”,，當保安的是“爺爺級”員工,，降低物業(yè)服務標準，導致業(yè)主拒交物業(yè)服務費現(xiàn)象的加劇，形成惡性循環(huán),。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)的人才,，從業(yè)人員的服務意識和管理經(jīng)驗不足,，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。

3.部分業(yè)主素質(zhì)不高,，業(yè)主自治機構作用發(fā)揮不夠,。業(yè)主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。目前,，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會，而且有相當部分名存實亡無法正常開展工作,。二是業(yè)主自治機構運作欠規(guī)范,，基層糾紛處理機制效率不高。業(yè)主委員會委員準入門檻低,，素質(zhì)參差不齊,，加之業(yè)主委員會不具備法人資格，街道,、社區(qū)對其缺乏有效的監(jiān)管和處罰,，導致其運作不規(guī)范，有的甚至成為個別業(yè)主謀取私利的媒介,。三是業(yè)主缺乏共同家園意識,。不愛護共用財物、不講衛(wèi)生,、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍,，個別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務費，給物業(yè)管理帶來阻力,。

4.物業(yè)管理設施基礎差,，硬件建設跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商受利益驅(qū)使,，提高容積率,、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量,、電梯以次充好,、不按照合同約定標準隨意更改環(huán)境及相關配套設施，沒有配備或者沒有配足物業(yè)用房與相關設施設備,。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房,、公租房，由于規(guī)劃、住建等部門在規(guī)劃設計把關時沒有要求預留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動用房,，導致不具備實施物業(yè)管理的硬件條件,。

調(diào)查組認為，小區(qū)物業(yè)系列問題不解決好,，會留下諸多后遺癥,。首先是小區(qū)停車、治安等問題會擴散到社會,，或侵占公共空間或引起社會不穩(wěn)定,，增加社會管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務企業(yè)的退出會不斷增加政府公共服務投入，街道,、社區(qū)等基層組織將不堪重負;第三是直接導致部分市民生活質(zhì)量下降,。因此，應引起足夠重視,。

1.強化措施,，加大對物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業(yè)管理條例》地方性法規(guī),，從法制層面保障其發(fā)展,。將物業(yè)管理工作納入各級黨委、政府議事日程,，并作為年度績效評估考核內(nèi)容,。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇，加強區(qū)縣,、街道,、社區(qū)物業(yè)管理機構的人員配備和隊伍建設，健全基層物業(yè)服務與糾紛處理機制,。各級財政要保障各級物業(yè)管理機構的工作經(jīng)費,。設立物業(yè)管理專項基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新,、增值服務,，對服務優(yōu)質(zhì)、社會反映良好的物業(yè)服務企業(yè)給予適當獎勵,，積極引導社會化,、專業(yè)化的物業(yè)服務企業(yè)進駐老舊小區(qū)進行服務，對老舊小區(qū)實施物業(yè)管理作出良好成績的給予適當獎勵,，對于明顯虧損的企業(yè)給予適當補貼,。

2.明確職責，構建完善的聯(lián)動管理體系,。充分發(fā)揮各職能部門的作用,，推動行政執(zhí)法向小區(qū)院內(nèi)延伸,。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標準及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與督導指導方面的作用，進一步明確規(guī)劃,、城管,、住建、公安,、質(zhì)監(jiān),、消防、物價等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責,，形成責任明確、分工協(xié)作的工作機制,，并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置,，便于及時受理業(yè)主投訴。同時發(fā)揮區(qū)縣(市)政府(管委會),，尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用,，把“安全、潔凈,、方便,、和諧、快樂”的完美社區(qū)建設目標延伸至小區(qū)內(nèi),，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設的重要內(nèi)容,。幫助建立業(yè)主委員會，選擇物業(yè)服務模式,，協(xié)調(diào)各方搞好小區(qū)的監(jiān)督,、管理和服務。

3.分類指導,，探索建立多樣性的物業(yè)服務模式,。對新建和老舊小區(qū)，封閉式和敞開式小區(qū)進行分類指導,，選擇合適的服務模式,。重點探索針對敞開式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，規(guī)模較大的小區(qū),，可采取聘用物業(yè)服務企業(yè)進行管理,，規(guī)模較小的小區(qū)，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務企業(yè)進行管理,。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式,，鼓勵街道或社區(qū)成立物業(yè)服務中心(登記注冊)進行管理或物業(yè)管理委員會進行自治，專項負責轄區(qū)內(nèi)無法實行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū),。研究針對保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施,，做到服務不留死角。

4.創(chuàng)新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務水平,。推動物業(yè)服務企業(yè)整合,、改制、兼并和重組,，培育一批具有較強競爭力,、較大規(guī)模的物業(yè)服務企業(yè)，進一步支持本地物業(yè)服務企業(yè)做大做強,，樹立行業(yè)標桿,。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務模式，延伸服務鏈條,，不斷滿足潛在的市場需求,，提升服務能力，實現(xiàn)物業(yè)服務升級轉型,。及時化解物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展中的問題和矛盾,，推動我市物業(yè)服務水平快速提升。加快建設監(jiān)督體系,，大力培育業(yè)委會,，提高業(yè)委會組建率、專業(yè)性和公信力,，讓業(yè)主直接參與對物業(yè)服務的監(jiān)督和合作,，形成由政府牽頭、相關部門和業(yè)主共同參與的新格局,。

5.倡導誠信,，增強物業(yè)主體的自覺意識。正面引導與懲戒并舉,。一方面加強對《中華人民共和國物權法》,、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的宣傳。通過各類媒體,、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度,，增強開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責任和自覺意識,。強化示范帶頭,，通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進業(yè)主對物業(yè)管理的認知和理解,，提高市民對物業(yè)服務的認同感,，提高物業(yè)服務人員的社會地位和職業(yè)自豪感，營造有利于物業(yè)管理的良好社會氛圍,。另一方面建立誠信管理制度,，建立物業(yè)主體各方的誠信檔案,，對不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進行問責,。

6.突破難點,，推動小區(qū)物業(yè)管理全面提升。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口,，對違法建筑進行梳理,，確定牽頭單位，明確分批整治目標,，開展聯(lián)合整治行動,。對老舊小區(qū)采取以獎代補方式，落實市中心城區(qū)兩級財政配套資金,，對我市城區(qū)老舊院落和敞開式老舊小區(qū)分期分批進行改造,。按照總體規(guī)劃、綜合整治,、分類改造,、一院一策的原則,，對老舊院落安防設施完善,、路面平整處理、停車位(線)劃定,、垃圾裝運處置,、環(huán)境整治、管理用房配置,、水電“一戶一表”工程,、雨污分流、管線序化等功能性專項改造,，確保整體工作真正惠及民生,。注重宣傳發(fā)動，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情,。

物業(yè)管理調(diào)研報告題目 物業(yè)管理調(diào)研報告3000字篇十一

物業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現(xiàn)的領域,，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容， 市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分,。根據(jù)安排,，我們對**市物業(yè)管理工作進行了調(diào)研，具體調(diào)研情況如下：

總體看,，我市物業(yè)管理工作有以下四個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段,。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好,。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善,。

（一）物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理從 年前后開始起步,，至今發(fā)展僅 年時間。據(jù)調(diào)查,，截至 年底,，在我市注冊的物業(yè)企業(yè)共有24家，其中三級資質(zhì)企業(yè)10家,，從業(yè)人員367余人,。外地物業(yè)企業(yè)在我市開展服務的3家，從業(yè)人員約32人,。

（二）物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

目前,，全市共有物業(yè)管理小區(qū)34個，物業(yè)管理面積239,。1萬平方米,。

1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,。我市新建住宅小區(qū)主要指20xx年后開工建設的住宅小區(qū),，共有16個，房屋建筑面積143萬平方米,，住宅套數(shù)有1,。2萬余套，物業(yè)管理覆蓋率達到95%以上,。其中有國際現(xiàn)代城住宅小區(qū)獲得**市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號,。

2、 老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,。老小區(qū)主要是20xx年建成的住宅小區(qū),，共18個，房屋建筑面積96,。1萬平方米,，住宅套數(shù)有0。85萬余套,，物業(yè)管理覆蓋率不足50%,。

3、住宅專項維修資金的歸集和使用情況,。從20xx年開始歸集住宅專項維修資金以來,，累計歸集資金1372。79萬余元,。

（三）小區(qū)業(yè)主委員會現(xiàn)狀

截止20xx年底,，全市住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會6個。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),， 90,。5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關心,，造成業(yè)主大會召開困難。61,。9%的小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會,，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài),。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決,。50%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,。62,。5%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，也未能起到應有作用,。

（四）物業(yè)管理行政機制現(xiàn)狀

在《物業(yè)管理條例》及《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門,，對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理；（2）居民委員會,、村民委員會依法對社區(qū)進行管理和提供服務,，對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進行指導監(jiān)督，調(diào)解物業(yè)管理糾紛,；（3）街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府協(xié)助有關行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理,、社區(qū)服務的相互關系進行協(xié)調(diào),。但在實際的工作中,，市房管局人手不足,，對物業(yè)管理中的問題疲于應付；街道,、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作,，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬,，對工作不配合甚至是阻擾街道,、社區(qū)居委會的正常工作,。按照《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》中有關職能的劃分，物業(yè)管理涉及國土,、住建、民政,、城管,、物價、公安,、工商,、供水,、供電、質(zhì)檢,、通信,、街道、社區(qū)居委會等相關部門的配合,，但各相關部門普遍存在重建設,、輕管理的思想，沒有形成工作合力,，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關的應急機制和有效的管理措施,，導致物業(yè)管理問題突出。

20xx年以來,，我市針對物業(yè)管理工作先后出臺了《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》《 市住宅維修資金管理實施辦法》,，市房管局也出臺了配套性文件《 市物業(yè)管理實施細則》《關于規(guī)范 市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準和市城區(qū)物業(yè)服務費指導價格的通知》《關于規(guī)范物業(yè)承接查驗工作的通知》等文件，為理順物業(yè)管理體制,、規(guī)范物業(yè)管理行為,、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機構作用,、加強物業(yè)專項維修資金管理等打下了一定的基礎,。

（一）物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析。

1,、物業(yè)服務公司小,、弱、散突出,。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，近幾年來我市物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看,，發(fā)展參差不齊,，平均每個物業(yè)管理小區(qū)建筑面積僅7萬平方米，物業(yè)公司管理面積也不足10萬平方米,，由于管理項目較小,，管理規(guī)模不大，綜合實力差,，專業(yè)化水平低,，造成物業(yè)服務社會資源浪費，效率低,、效益差,，也難以進一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務行業(yè)。

2,、物業(yè)企業(yè)服務意識不強,。從調(diào)查的結果來看,，物業(yè)企業(yè)主動上門服務率為32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務人員的綜合滿意度為61%,，這表明物業(yè)公司的服務意識不是很強,。

3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范,。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價,，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā),，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營,，全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭,，低價傾銷,，壓低服務標準。

4,、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高,。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務態(tài)度不端正,，服務用語不文明,，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員,。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作,，維修不及時、不到位,，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,，甚至出現(xiàn)矛盾。

5,、物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷,，經(jīng)營困難,。一是物業(yè)服務收費標準低,，嚴重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查,，我市24家物業(yè)企業(yè)的34個項目,，有31個項目虧損，幾個項目硬撐不下去了,，只有被迫撤離所服務的樓盤,。二是政府沒有建立物業(yè)服務調(diào)節(jié)機制和平衡機制。例如：同一職能機構管理著水電氣的價格與物業(yè)服務價格,，卻沒有建立相應的平衡機制,。當水電氣的價格不斷上升時,，物業(yè)服務成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣,，其它成本費用價格上漲時,，物業(yè)服務成本仍然沒有消化來源，導致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象,，物業(yè)服務企業(yè)生存的危機日益突出,。三是物業(yè)服務從業(yè)人員報酬低。調(diào)查表明,，我區(qū)物業(yè)服務從業(yè)人員平均報酬僅1200元/月,，低于社會平均工資，且沒有購買任何社會保險,，勞資雙方潛在矛盾十分突出,。

（二）物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析。

1,、物業(yè)服務費收取難,。主要表現(xiàn)在：一是一些服務人員責任心不強，服務質(zhì)量差,，服務不到位,，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄,。較大一部分業(yè)主來自農(nóng)村,，對物業(yè)管理概念不深，對物業(yè)服務的配合度不高,，接受不了這一新生社會產(chǎn)物,。三是建設工程遺留問題隨著物業(yè)交接，將問題轉嫁給物業(yè)服務企業(yè),，成為住戶不繳費的借口,。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛,、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等,。

2、建設工程遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛,。

有以下三種情況：

（1）工程質(zhì)量遺留問題,。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了竣工驗收，但向業(yè)主交房時仍存在共用設施設備不完備的情況,，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境,、道路、景點等設施未完工，影響業(yè)主居住,，房屋本體外墻滲漏等等,。②由于前期物業(yè)服務現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔，因此多數(shù)業(yè)主認為開發(fā)商對建設質(zhì)量的完善與有關承諾的兌現(xiàn)責任自然應由物業(yè)公司承擔,，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務效果的重要指標,。③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段,，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道,，從而很容易轉嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾,。

（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題,。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；②銷售廣告內(nèi)容與實際交房時不一致,；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂,、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；④擅自改變公共設施用途,、物管房用途,、會所及車庫用途等。

（3）建管不分帶來的問題,。我市開發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務,，往往被定位為促銷或售后服務，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品,，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯,，導致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。

3,、老住宅小區(qū)基礎設施差,，缺乏專項維修資金。我市2000年前建成的住宅小區(qū)配套建設水平低,， 基礎設施設備差,，娛樂休閑設施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,，公用設施設備急需維修養(yǎng)護和改造,；娛樂休閑設施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項維修資金,，根本無力進行舊小區(qū)改造,。

4、住宅專項維修資金的歸集和使用存在的問題,。

（1）住宅專項維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主，他們不愿意再繳納住宅專項維修資金,，這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專項維修資金,。

（2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專項維修資金。住宅專項維修資金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取,，再交到財政局,、房管局指定的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時上交給房管局,，造成住宅專項維修資金的拖欠,，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難,。

（三）小區(qū)業(yè)主委員會存在的主要問題及原因分析,。

1、業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵,。小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范,，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。導致成立后,，作用發(fā)揮普遍不理想,。在實踐中，對業(yè)主委員會的監(jiān)督缺乏有效的手段,，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達對物業(yè)管理的看法,。

2、組成業(yè)主委員會的人員結構不夠理想,。委員們多是由退休的老年人組成,，年齡結構老化，知識水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高,，法律意識相對淡薄,。

3、業(yè)主委員會的經(jīng)費來源無法自行解決,。業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分攤,；二是通過經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得,。但在實際的操作中,，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行,。由于沒有經(jīng)費來源,，業(yè)主委員會的日常工作都很難開展。

4,、業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所,。據(jù)調(diào)查,，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會用房。如果租房作為辦公用房,，不僅費用高,，而且業(yè)主委員會的工作也不方便。

5,、業(yè)主大會和業(yè)主代表大會召開的困難大,。時間、地點均不好確定,，與會業(yè)主很難達到2/3以上,，業(yè)主參與意識不強，就連書面征求意見也有難度,，導致很多重大事項無法決定,。

（四）物業(yè)管理機制存在的主要問題及原因分析。

1,、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全,。首先，物業(yè)管理立法滯后,。除了2007年10月1日實施的《物權法》有關章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關配套法規(guī)外,，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次,，物業(yè)管理法律關系各主體間的權利義務關系不清,。具體表現(xiàn)在：法律責任不清楚；供水,、供電,、供氣等有關單位與物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)濟關系不明確；作為經(jīng)濟合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格等等,。

2,、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃,、建筑等多個部門,，有時各種矛盾會交織在一起。從全市看,，缺乏一個部門有效的協(xié)調(diào)各方,，造成行政管理和物業(yè)管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕,；開發(fā)商,、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清,；街道,、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮,；房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質(zhì)改變卻責任主體不明確,，行政監(jiān)管力度不大,。如：大多數(shù)小區(qū)業(yè)主將車庫用于住房或經(jīng)營,，接通水,、氣等，存在安全隱患,，居民反映強烈,。而水、氣主管部門認為只要用戶申請,，符合安裝條件,，就可以辦理使用手續(xù)，但作為房屋主管部門的房管局卻無法干預,。

3,、物業(yè)服務缺乏市場競爭機制。我市物業(yè)服務市場還沒有真正引入市場競爭機制,，大多

數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標進入物業(yè)市場的,，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責任意識。據(jù)調(diào)查,，我市專業(yè)物業(yè)公司只占37,。5％，開發(fā)商下屬企業(yè)占54,。1％,，外聘服務企業(yè)占12。5％,。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關系,。

（一）加強我市物業(yè)企業(yè)服務質(zhì)量的.建議和措施。

１,、創(chuàng)造條件,，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并,，走強強聯(lián)合之路,，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌,；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司,，對從事老小區(qū)物業(yè)服務的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠,。

２,、提高物業(yè)企業(yè)管理水平,。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行《物權法》，爭取政府的支持的同時,，提高經(jīng)營能力,，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流,，達成共識,。二是不斷提高服務質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務項目,。將每一項服務工作的程序都規(guī)范化,，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南,。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務團隊,。物業(yè)服務企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓的同時更應該注重個人素質(zhì)方面的培訓。四是物業(yè)服務公司實行收費考核,，建立內(nèi)部激勵機制,。

（二）加快我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施。

1,、加大政府政策扶持力度,。對物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收,；對農(nóng)轉非40,、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行,，鼓勵企業(yè)擴大農(nóng)民工使用,，增加就業(yè)崗位。

2,、加大宣傳力度,，引導人們正確的物業(yè)消費觀念。深入宣傳《物業(yè)管理條例》和《 市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》等有關法律法規(guī),，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性,，使物業(yè)企業(yè)進一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務,，推動整個物業(yè)服務行業(yè)健康,、有序發(fā)展。

（三）完善小區(qū)業(yè)主委員會制度的建議和措施,。

１,、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區(qū)業(yè)主在水,、電,、氣物業(yè)管理等費用的交納,、參加業(yè)主大會和業(yè)主代表大會等會議的出席率、自覺維護小區(qū)公共設施設備等相關行為逐步建立電子信用檔案,。

２,、政府相關部門參與業(yè)主委員會的組建。首屆業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會組建,，應在街道辦事處,、社區(qū)居委會的組織下，在房管,、公安部門的指導監(jiān)督下按程序進行,，并將有關材料報社區(qū)居委會,，街道辦事處,、房管局備案登記，公安機關根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章,。 ３,、將業(yè)主自治機構的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應當自覺接受社區(qū)居委會領導,，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動,，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動,，對業(yè)主與業(yè)主之間,，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主,、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,，社區(qū)居委會應當主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應當予以協(xié)助,。

4,、加強組織業(yè)主委員會成員的培訓，提高業(yè)委會成員的總體素質(zhì),。

（四）建立健全物業(yè)管理新機制的建議和措施,。

1、建立健全物業(yè)管理行政新機制,。按照屬地管理的原則,，成立黨組織領導下，由社區(qū)居委會,、業(yè)主委員會,、物業(yè)服務企業(yè)構成的三方聯(lián)動的社區(qū)服務工作新機制，實現(xiàn)雙向進入,、交叉任職,，業(yè)主委員會成員,、物業(yè)公司經(jīng)理在社區(qū)居委會黨組任職，社區(qū)居委會干部義務擔任物業(yè)公司總監(jiān)和業(yè)主委員會副主任,。并在小區(qū)中設立社區(qū)便民服務部,，由物業(yè)公司指派專人值班，負責接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務,，業(yè)主委員會定期值日,，社區(qū)居委會配備專門的物管員，落實好相關的經(jīng)費,。共同幫助物業(yè)公司調(diào)解糾紛,，協(xié)調(diào)矛盾，特別是解決公共服務,、戶籍,、計生、社保,、民政,、就業(yè)等涉及民生的問題。

民政,、公安,、計生、社保,、人社,、國土、住建,、房管,、工商、供水,、供電,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處等部門的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進行對接。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務時,，職能部門

應提供便民服務通道,。業(yè)主自己辦理相關手續(xù)時，要求提供該小區(qū)物業(yè)公司,、業(yè)主委員會或社區(qū)居委會的證明,。使業(yè)主們慢慢地認可物業(yè)公司、業(yè)主委員會這一級組織,，漸漸地接受物業(yè)這一行業(yè),，逐步形成物業(yè)管理服務意識。同時，啟動職能部門領導問責機制,，對履職不到位的進行問責,，提高部門管理的主動性，逐步形成政企聯(lián)動的小區(qū)管理社區(qū)化機制,。具體步驟上,，可選擇城區(qū)建筑面積較大、入住率較高的小區(qū)作為試點,，積累經(jīng)驗,，后期穩(wěn)步推進。

2,、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制,。從房屋預售開始，物業(yè)管理應同步介入,，對房屋的功能,、布局、管網(wǎng)建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)采納,，為后期物業(yè)打下堅實的基礎,。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由開發(fā)建設企業(yè)承擔。建立物業(yè)招投標競爭機制,。根據(jù)我市物業(yè)管理發(fā)展的需要啟動物業(yè)管理招投標制度。

3,、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機制,。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解,，逐步建立和完善司法調(diào)解制度,，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。

另外,，物業(yè)糾紛中的大部分由房屋質(zhì)量和共用部位,、公用設施設備不完善引起的，在小區(qū)規(guī)劃審批和竣工驗收時加強管理,，在物業(yè)承接查驗和房屋交付使用方面實行備案制度,，嚴格房屋質(zhì)量和設施設備配套關，為物業(yè)管理奠定硬件基礎,。

物業(yè)管理調(diào)研報告題目 物業(yè)管理調(diào)研報告3000字篇十二

根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署,，近日縣商務局會同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局,、**鎮(zhèn)組成了調(diào)研組,，對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進行了摸底調(diào)查，旨在加強城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理,，改善市容市貌,，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境,。

城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家，其中菜市場4家,，小百貨市場4家,，家居建

集貿(mào)市場是城市的一個窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn),。從調(diào)查的情況看,，我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應,，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境,、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié),，也是城市管理的一個難點,，存在的問題十分突出。具體來講,，主要是三個方面：

（一）綜合配套服務設施不完善,，存在安全隱患。

旺業(yè)大市場商戶入駐后,，開發(fā)商安良公司當初也曾聘請物業(yè)公司進行管理,，劃定專門停車場，按標準收取物業(yè)管理費,，但由于市場是開放性的,，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位,，物業(yè)公司經(jīng)營虧損,，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場,、零碑菜市場,、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街,、天柱山大市場,、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放,，導致市場的道路不暢,，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重,。個別市場設施簡陋,、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重,，急需整治改造,。

（二）開發(fā)建設市場的企業(yè)建市場與管市場錯位，權責不明確,。

（三）少數(shù)市場經(jīng)營氛圍不濃,、不景氣，經(jīng)濟效益低下,。

金源菜市場內(nèi)有近300個攤位閑置,，天柱山大市場、旺業(yè)大市場,、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外,，市場內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置,，不少居民買回后,，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小,，有的攤位費收入僅幾萬元,，經(jīng)濟效益十分低下。

集貿(mào)市場是城市一項公益性基礎設施建設,，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費者利益息息相關,。構建整潔有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境，保護經(jīng)營者和消費者的合法權益,，促進市場的繁榮和經(jīng)濟發(fā)展,，是加強集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的。現(xiàn)就下一步工作提出如下意見：

根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀,，將其分為三類，按不同類別,，明確各部門監(jiān)管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場,，如天柱菜市場、零碑集貿(mào)市場,，仍由縣商務局管理,，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍,，不宜對現(xiàn)有市場進行改造,。縣商務局應督促市場管理人員,，加強對市場內(nèi)部管理,，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產(chǎn)權分散,，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理,。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場,、姚沖大市場,、彰法山菜市場、金源菜市,、皖鎮(zhèn),、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街,、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務局牽頭,，縣房管局、工商局,、住建局,、財政局等相關部門參與，全面推行物業(yè)管理,。

物業(yè)管理調(diào)研報告題目 物業(yè)管理調(diào)研報告3000字篇十三

20xx年4月到8月,，我局在市、區(qū)政府部門領導下,，積極與住建,、環(huán)保、城管執(zhí)法,、工商質(zhì)檢,、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務企業(yè),、社區(qū)居委會,、業(yè)主代表等相關單位聯(lián)系人，對住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行了調(diào)研,。調(diào)研組深入到20多個不同特點的物業(yè)小區(qū)進行了實地調(diào)查走訪,；分別召開了8次物業(yè)服務企業(yè)代表座談會、10次業(yè)主委員座談會,。

物業(yè)管理工作起步較晚,，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：（1）近幾年開發(fā)修建的商品房,、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式,，占30%；（2）單位修建的辦公室,、辦公綜合樓和職工集資建房等實行自建自管物業(yè)服務,，占20%,；（3）20xx年前修建的商品房，拆遷還房以及相對零散的單幢樓房實行自由式物業(yè)管理模式,，由社區(qū)和業(yè)主自主聘請民工看大門,、打掃清潔衛(wèi)生，占20%,；（4）其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務和管理,，占30%。

一是加強了制度建設,。根據(jù)國家和省,、市的有關規(guī)定，結合實際,，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務收費標準》,、《物業(yè)企業(yè)招投標制度》、《物業(yè)管理服務等級標準》,、《維修資金收繳使用辦法》等制度,。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業(yè)管理工作的開展,。

二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務模式,。制定了《物業(yè)管理服務等級標準》，將物業(yè)服務內(nèi)容劃分6個等級,、6個小項,，服務企業(yè)按對應物業(yè)收費菜單中的等級服務項目、服務標準進行服務和收費,，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價相符”,。

三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業(yè)管理示范小區(qū)標準》,，對創(chuàng)建示范項目活動進行指導,，截至目前，共推行50多個各類管理模式的示范小區(qū),。

四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓工作,。采取多種形式向業(yè)主和社會宣傳物業(yè)知識，增強業(yè)主的物業(yè)自治意識,，努力贏得社會方方面面對物業(yè)管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓,，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì),，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務能力。

（一）歷史遺留問題多,，老舊小區(qū)治理改造難度大,。

近年來,，隨著城市建設的不斷擴張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美,、物業(yè)服務規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長趨勢,。而興建于上世紀八九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單,內(nèi)部結構及住宅功能相對落后,。隨著城市人民生活水平不斷提高,，硬件設施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來。路不平,、燈不亮,、下水不暢、雨污合流,、無化糞池,、無停車位、管理缺失,、環(huán)境衛(wèi)生差,、治安形勢復雜等情況。隨著時間的推移,，這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢,，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發(fā)的社會矛盾層出不窮,。例如,，東岳廟街新華小區(qū)、北門市場觀音井小區(qū),、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎設施配套落后,，管網(wǎng)嚴重堵塞，污水橫流,，臭氣熏天,。

（二）物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠,。

目前,，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動涉及到的多個部門,，開發(fā)商,、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清,，行政管理和物業(yè)服務關系還沒有完全理順,；市、區(qū),、街道,、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制,，相關職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動機制，如物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,、物業(yè)企業(yè)協(xié)會等目前尚未建立或成立,。

（三）物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足,。

目前,，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來自“轉制,、轉崗,、轉業(yè)”人員，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗,；編制嚴重不足,，工作任務重，難以有效地對物業(yè)服務企業(yè)進行專業(yè)指導和監(jiān)管,。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人,，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員,，對1200多個物業(yè)小區(qū)的管理指導工作顯得力不從心,，杯水車薪。95%的街道辦事處,、社區(qū)無物業(yè)管理科室和專職管理人員,。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)偏低,，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗,，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德,、專業(yè)技能,、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓與指導工作,，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要,。

（四）物業(yè)企業(yè)市場競爭不足，整體服務水平低,。

物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場競爭,，這樣，物業(yè)服務企業(yè)的整體服務水平也必然較低,。特別是相當一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司,，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關系，不是真正獨立的企業(yè)法人,。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支,，形式上獨立，實際上不獨立,，缺乏對物業(yè)發(fā)展的長遠打算,。有的物業(yè)服務企業(yè)服務態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房,、公共建筑和共同設施設備的用途,，引起業(yè)主的不滿。同時,，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業(yè),，無法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差,，使物業(yè)公司缺乏提高服務質(zhì)量的動力,，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（五）業(yè)主委員會組建難,，運作不規(guī)范,。

業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識，自治意識不強,，不愿參與物業(yè)管理,；即使有業(yè)主委員會，其成員組成復雜,、人員良莠不齊,，缺乏“有能力、有名望,、善協(xié)調(diào)”的組織者,。全區(qū)實施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個小區(qū)成立了業(yè)主委員會,，不足物業(yè)服務小區(qū)的5%,。

從運行情況看，70%的業(yè)主委員會運作不規(guī)范,，既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務合同,，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力,；20%的業(yè)主委員會缺乏社區(qū),、物業(yè)主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢,；20%的業(yè)主委員會形同虛設,，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠,。

（一）列入民生重點,，徹底治理推進,。

建議組織力量對物業(yè)管理服務問題，進行全面普查,，整理歸類,。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實際特點進行創(chuàng)新結合起來，制定物業(yè)管理綜合治理方案,，認真落實,。

（二）有序推進老舊小區(qū)改造工作。

老舊小區(qū)主要位于江南老城,，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū),，按實際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分,。一類作為試點,，可選三到五個，例如草壩街的改造就非常成功,。二類為比較容易改造的小區(qū),，對我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實施,。三類為改造困難相對較大的小區(qū),。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少,、房屋很破舊且基礎配套設施極度落后的建筑,。

（三）建立有效的監(jiān)管調(diào)處機制。

一要繼續(xù)加強房屋竣工驗收和物業(yè)承接驗收,，確保物業(yè)服務設施設備保質(zhì)保量,，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件,，明確物業(yè)服務企業(yè),，業(yè)主、社區(qū),、政府管理部門之間的責任,。三要完善規(guī)劃、公安,、物價,、消防、城管,、供水,、供電、通信網(wǎng)絡等部門組成的協(xié)調(diào)機構，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,，促進其提高服務水平,。四要實施街道社區(qū)網(wǎng)絡化管理，管理員專人專職,，要包片包區(qū),，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。

（四）培育物業(yè)服務市場,。

一要加強對物業(yè)服務企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務流程,、服務等級和收費標準,。要建立企業(yè)信用、年審,、評比制度,，促進物業(yè)企業(yè)提升服務水平。二要支持,、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才,，拓寬服務領域，開展有償家政服務,，電子商務配送等業(yè)務,，滿足不同層次的服務需求。三要建立行業(yè)協(xié)會,，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用,，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學習交流，向一流企業(yè)看齊,，企業(yè)間形成比,、學、趕,、幫,、超氛圍。支持,、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學習外地先進經(jīng)驗,，提升我區(qū)總體服務水平。四要實行物業(yè)管理招投標制度,，建立企業(yè),、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機制,。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標,、業(yè)主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。

（五）多方參與,，推進業(yè)主委員會建設,。

制定出臺業(yè)主委員會管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進業(yè)主委員會建設,，選出真正能夠代表業(yè)主利益,，熱心公益事業(yè)、公道正派,、敢于負責,、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作,。發(fā)揮業(yè)主委員會,、物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通,、相互理解的良好關系,；學習借鑒外地住宅專項維修資金管理好的經(jīng)驗，完善住宅專項維修資金使用辦法,，簡化程序,，提高效率；建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責,，建立激勵機制和約束機制,；業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳、解釋,、協(xié)調(diào)工作,，發(fā)揮自律作用，團結引導業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度,，按合同約定交納物業(yè)管理費用,，自覺支持物業(yè)管理工作。

1.調(diào)研目的,。通過對成衣整套生產(chǎn)流程的體驗,，對國內(nèi)服裝企業(yè)的現(xiàn)有運作流程有一個了解和認識，總結生產(chǎn)管理特色,，提出改進建議,。2.調(diào)研企業(yè)。泗陽某服飾有限公司,。3.時間安排,。一周的時間，具體時間安排如下：服裝生產(chǎn)前的準備工作,，如服裝接單之后的制板技術及制作工藝分析,，對面輔料及里料的認定,，制作相應色卡，制版,，樣衣制作等,，三天時間；裁剪,，及縫制環(huán)節(jié),，兩天時間；后道車間（小后道,、綜合后道）,，存儲，打包出倉,，約兩天時間,。

該服飾有限公司位于江蘇省泗陽縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，配備了具有國際先進水平的電腦平縫機,、雙針機、鎖扣機,、粘合機等設備3967臺(套),，是國內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水準的羽絨服生產(chǎn)基地，為集團公司提供配套服務,。

該企業(yè)是生產(chǎn)基地,，在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣,、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單,，按照客戶的指令組織生產(chǎn)，為集團公司提供配套服務,。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng),。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過程：生產(chǎn)通知單。由客戶發(fā)來生產(chǎn)通知單,，根據(jù)提供的樣衣進行分析,，得出制作成本，與客戶協(xié)商達成一致,，投入生產(chǎn)之中,。分析技術工藝及設計。分析服裝款式的技術工藝,，制作難點,，對面料、輔料,、里料的確定,，研制出相應的色卡，以便服裝生產(chǎn)過程準確進行。通過色卡,，確定款式服裝的服飾材料之后,，通過打板，制作出單件的服裝成衣,，由技術部確定裁剪要求,、用料結構、縫制工藝要求及步驟等,。經(jīng)過排料劃樣投入生產(chǎn),。裁剪。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序,，是把面料,、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片,，還包括鋪料,、排料、算料,、套裁,，驗片、編號及捆扎等,。在額定的縫制車間生產(chǎn)之前完成剪裁的`工作,。縫制,。它是按不同的款式要求,，通過合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個工藝處理過程,?？p制車間以小組為單位，一個小組36人,，1個組長,，1個副組長，30個縫位,，4個輔助工,。后道車間。分為小后道和綜合后道車間,。小后道的主要任務是服裝產(chǎn)品檢驗,，人數(shù)上4個人一張臺板，3個人流動檢查,，1個總檢,，以及承擔服裝縫制工序之后的紐扣縫制等,。成衣品質(zhì)控制。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個加工過程中得到保證的一項十分必要的措施,，貫穿于整個生產(chǎn)過程及后期的后道,、及出廠之前的倉儲管理之中。成品倉儲,。制作好的服裝成衣按規(guī)定的要求打包裝箱,，根據(jù)銷售計劃運往地點或返回總公司物流中心等待分配。

在縫制車間會有品質(zhì)部的巡檢,，對于出現(xiàn)的問題及時修正,，在小后道車間則是成衣的檢驗，配以流動檢查和總檢,，在整燙,，打包。裝箱之后,，仍會有質(zhì)檢部進行抽檢,，在出倉發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量。

（一）展望未來成衣發(fā)展趨勢

1.市場全球化,。當今全球化的發(fā)展趨勢也給服裝企業(yè)帶來新的機遇,，與此同時，很多國外服裝企業(yè)必定計劃在亞洲開展業(yè)務,，很多外國企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠，對我國服裝業(yè)也帶來挑戰(zhàn),。2.全面質(zhì)量管理(tqm),。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營中,。按照這一方法,，整個組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產(chǎn)品和服務質(zhì)量的方法,，以能夠有效的縮短運轉周期,、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。3.新技術應用與創(chuàng)新,。技術進步促進大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn),。無疑計算機已經(jīng)并將繼續(xù)對企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響。在新材料,、新方法和新設備方面的技術進步也極大地影響著運作,。產(chǎn)品工藝上的技術變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競爭力。4.流程再造,。流程再造是指一切重來,，對企業(yè)現(xiàn)有流程進行分析,，找出問題所在，從而設計出新的企業(yè)流程,。流程再造的核心是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善,。與供應鏈管理。erp的核心管理思想就是實現(xiàn)對供應鏈的有效控制,。所謂供應鏈是指產(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應商,、生產(chǎn)商、批發(fā)商,、零售商以及最終消費者組成的一個供需網(wǎng)絡,。供應鏈管理從一個全新的高度對物流、資金流,、信息流進行有效管理,，是一種對原材料供應商、生產(chǎn)制造企業(yè),、批發(fā)商,、零售商以及最終消費者等組成的系統(tǒng)進行的管理。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標,。6.準時化生產(chǎn)(jit)與精益生產(chǎn)(lp),。準時化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準則,。其含義是在需要的時間和地點,，生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件，以杜絕超量生產(chǎn),，消除無效勞動和浪費,，達到用最少的投入實現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的。精益生產(chǎn)方式是指運用多種現(xiàn)代管理方法和手段,，以社會需要為依據(jù),，以充分發(fā)揮人的積極性為根本，有效配置和合理使用企業(yè)資源,，最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟效益的生產(chǎn)方式,。強調(diào)的是質(zhì)量、柔性,、縮短時間和協(xié)同工作,。準時化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心。

（二）建議

面對市場全球化的現(xiàn)狀,，服裝企業(yè)在發(fā)展上應面對全球化帶來的機遇和挑戰(zhàn),，在發(fā)展的潮流中，走出適合自己的道路,。在管理上,，為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運轉周期等,，要動員管理者到一般員工都參與的一體化參與方式?；诋a(chǎn)品和工藝上的技術變化對于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競爭力影響很大,，對于產(chǎn)品技術上的創(chuàng)新，要及時的體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)中,，要對原材料供應商,、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商,、零售商以及最終消費者等組成的供應鏈管理進行系統(tǒng)管理,。

物業(yè)管理調(diào)研報告題目 物業(yè)管理調(diào)研報告3000字篇十四

物業(yè)管理是一種新型的管理模式，其職責是集中多種管理服務職能,，整合各類專業(yè)技術人員,，有效地幫助居民解決生活中遇到的實際問題，從而不斷提高居民生活質(zhì)量,，優(yōu)化居民生活環(huán)境,。隨著經(jīng)濟社會的持續(xù)發(fā)展，城市居民對生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增,，居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關心,、最需要解決的問題自然成為了物業(yè)管理的一項重要職責。當前,，由于消防警力,、業(yè)務經(jīng)費、管理體制,、業(yè)務水平等因素的影響,，多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責不明確,、消防安全意識淡薄，加之業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎等原因長期存在,，致使委托管理的單位,、小區(qū)特別是多產(chǎn)權建筑滋生大量的火災隱患。當前,，各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴峻的挑戰(zhàn),。

(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識觀念不強

在日常的消防管理工作中，不能認真貫徹落實《中華人民共和國消防法》及《機關,、團體,、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關規(guī)定和要求,，對法律法規(guī)明確的消防安全職責了解不多,?！吨腥A人民共和國消防法》第十四條，《機關,、團體,、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條，都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項消防安全職責,。然而,，一些物業(yè)管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法,、不守法,，有法不依，違法不究,，造成了工作上的盲目性和被動性,，直接或間接地縱容了各類火災隱患的滋生和生長。

(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務素質(zhì)不高

在平時在履行消防檢查時發(fā)現(xiàn)：個別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專業(yè)技術知識,，學歷層次,、專業(yè)技術偏低，安全意識差,。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式,，有些單位僅滿足于有人在崗，而值班人員對消防控制中心的各種消防設備的運行及日常的防火巡查情況卻不甚了解,，值班人員對消防設施運行的正常與否毫不關心,，對消防控制中心自動報警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問題,，但不會解決問題,，更有甚者直接關閉了之。一些單位消防器材無人管理,，內(nèi)部消防設施,、器材被盜現(xiàn)象嚴重，應急照明,、疏散指示標志損壞突出,，消防設施器材長期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開發(fā)商,、業(yè)主相互推諉,、扯皮、推卸職責,，缺少協(xié)調(diào)配合,，導致舊的火災隱患久拖不改，新的火災隱患又迭出不窮,，久而久之,，大部分消防設施的功效特別是聯(lián)動功能大打折扣,，大大降低了消防設施的完整性、可靠性,，致使投資上百萬的消防設施形同虛設,，無法發(fā)揮應有的功能。

(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責不明

物業(yè)管理公司作為市場經(jīng)濟條件下的產(chǎn)物,，其最終目標是服務于與業(yè)主的各項合同約定,，也就是說，其只對合同約定的內(nèi)容負責,。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過程中有很多單位和業(yè)主對消防設施的管理沒有明細的合同約定,，致使物業(yè)公司對消防設施要不要管理、如何管理,、管理到什么程度均不明確,，而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關心除電梯運行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設施的管理，導致部分消防設施不能時刻處于工作狀態(tài),，或有故障而不能及時得到恢復,，影響了設施的工作效能；

(四)物業(yè)對部分消防安全意識淡薄的業(yè)主缺乏管理

部分業(yè)主往往只注重自己居住,、工作場所的小環(huán)境,，而缺少對建筑、小區(qū)整體安全的考慮,，借著裝修之名,，肆意擴大裝修面積，擅自改變建筑物使用性質(zhì),，擅自增加夾層擴大防火分區(qū),，改變建筑結構、樓梯形式,，封堵排煙口,、強占圈圍疏散走道等，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟利益,，害怕得罪業(yè)主,，未盡到勸阻和管理責任，在本單位無力解決的情況下未及時與相關職能部門溝通,，妥善處理相關時宜，而只是認為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情,，從而放任發(fā)展,，增加建筑的火災危險性和火災負荷，造成了大量的“先天性”的火災隱患,；

(五)物業(yè)管理單位準入缺少消防必要條件

物業(yè)管理企業(yè),，是指依法設立,、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè),。雖然建設房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時對物業(yè)管理公司擁有的技術人員數(shù)量上有明確要求,，但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術人員的數(shù)量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來,，雖具有獨立的法人資格,，但依附受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，建設和管理不分的體制嚴重制約了物業(yè)管理單位的工作開展,；

(六)消防設施日常維修資金得不到有效保障

由于業(yè)主多且分散,，在公共場地的使用、車輛的停放,、物業(yè)公司的服務質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾,，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形，加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響,，物業(yè)管理處于被動弱勢地位,，導致物業(yè)管理費用不能及時收取。同時現(xiàn)有法律對建筑大修理基金的收取,、保管,、使用等方面的規(guī)定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實施單位,，提出年度使用計劃及分項目維修經(jīng)費預算報告書,，經(jīng)業(yè)主委員會審核，房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實施單位,，其操作程序復雜,，很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請和使用這筆經(jīng)費，致使包括消防設施在內(nèi)的公共設施維護保養(yǎng)經(jīng)費的使用得不到有效保障,。

(七)消防安全管理未納入委托管理的正常范疇

在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中,，筆者遇到這樣的情況，由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾,，有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū),，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓,，而小區(qū)的業(yè)主委員會隨即聘請了新的物業(yè)單位進行日常管理。而消防部門進入該小區(qū)進行監(jiān)督抽查時，往往注重對物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督,，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗情況及消防設施的相關維護資料移交給業(yè)主委員會，而業(yè)主委員會也沒有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍,，則新物業(yè)管理單位就不應承擔相應的法律責任,，而消防部門只能把責任落實到業(yè)主委員會。但業(yè)主委員會是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時組織，不具備法律責任承擔能力,，這就極大地增加了小區(qū)火災隱患的整改難度,，大大加大了消防部門的工作量。

(一)進一步明確和完善相關法律規(guī)定

政府相關部門應根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀,，加緊制定完善相關法律法規(guī),，進一步明確業(yè)主委員會的職責，完善組織機構,，確保業(yè)主委員會人員的相對穩(wěn)定,。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序,，明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容,，規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請物業(yè)管理公司應通過競標形式進行，嚴禁單產(chǎn)權多使用建筑或多產(chǎn)權建筑開發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理,。把建筑消防設施的委托管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件,，確保消防設施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時間并完善建筑消防設施移交的手續(xù),；

(二)提高物業(yè)公司的準入門檻

建設房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時,，應明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術人員，并把通過消防專業(yè)培訓且取得相應的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件,。同時要建章立制,，制定消防部門與建設房管等部門之間的信息通報制度，及時掌握物業(yè)管理單位的相關信息,，把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量,、消防管理能力的強弱及履行消防安全職責情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領、等級評定的范疇,，提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理水平,；

(三)加強對物業(yè)公司消防工作的指導

區(qū)級政府應將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道,、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍,，定期保量的對轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進行消防監(jiān)督檢查，把加強對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項經(jīng)常性工作,，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線,，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責作為加強各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎內(nèi)容,，同時,，物業(yè)單位要主動地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動機制,，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為,，物業(yè)單位應及時報告街道,、社區(qū)及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中,。同時，相關職能部門也要加大執(zhí)法力度,，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個人應依法嚴肅處理,，從嚴處罰；

(四)加大消防教育培訓力度

切實加強對物管單位負責人及相關管理人員進行消防安全培訓,。街道安全辦要具體抓好摸底,、統(tǒng)計匯總工作，督促落實,，防止漏報漏訓,。通過培訓，使物業(yè)管理人員增強消防安全觀念,，切實學懂學透《中華人民共和國消防法》,、《機關、團體,、企業(yè),、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī),，進一步明確各項消防安全職責,，樹立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會報警,、會組織人員疏散,、會組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平,、崗位人員素質(zhì)有所提高,。

(五)規(guī)范對公共維修基金的管理

《物業(yè)管理條例》已明確了維修基金制度相應的法律地位，其使用是否公平,、合理,，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此,，必須完善規(guī)范維修基金的使用管理,，尤其應明確公共部分具體設施設備相對應的維修基金使用原則、程序等,，建立物業(yè)單位主要負責人為消防安全責任人的防火組織,，定期召開消防工作會議，切實解決火災隱患,、經(jīng)費等問題,，對于需要動用房管部門的專項修理基金,，街道、社區(qū)及公安派出所應幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主,，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主,，以便盡快地啟動維修基金，以保證火災隱患能得到及時,、有效的整改,。總之,，物業(yè)管理單位消防安全責任的落實牽系于千家萬戶的平安幸福,，是消防工作的重要組成部分。只有政府,、職能部門密切配合,、協(xié)作，共同努力,，物業(yè)管理單位充分認清火災形勢和火災危害,，認真履行消防安全職責和義務，努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟發(fā)展提供堅實的消防安全保證,，才能營造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境,，共同為構建和諧社會作出應有的貢獻。